ECLI: ECLI:NL:PHR:2011:BT8465

Titel: ECLI:NL:PHR:2011:BT8465 Parket bij de Hoge Raad , 16-12-2011 / 10/03605

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2011-12-16

Zaaknummer: 10/03605

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2011:BT8465

---

Art. 81 RO. Koop. Beroep op vernietigbaarheid overeenkomst; art. 3:34, 3:44, 6:228 BW.

Rolnr. 10/03605 
       Mr M.H. Wissink 
       Zitting: 14 oktober 2011  
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     [Eiser] 
     
     tegen 
     
     
       1. [Verweerder 1] 
       2. [Verweerster 2] 
       (hierna gezamenlijk: [verweerder] c.s.) 
     
     
     In deze zaak gaat het om de vraag of sprake is van een vernietigbare koopovereenkomst op grond van (met name) misbruik van omstandigheden. 
     
     1. Feiten 
     
     1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de hieronder genoemde feiten. De rechtbank Arnhem heeft deze vastgesteld in rov. 3.1 t/m 3.10 van haar vonnis van 5 juli 2006. Het hof Arnhem is blijkens rov. 3 van zijn arrest van 20 januari 2009 ook van deze feiten uitgegaan.  
     
     1.2 [Eiser] is tezamen met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] erfgenaam van de op 4 november 2003 overleden [betrokkene 3], weduwe van de op 30 april 2003 overleden [betrokkene 4]. [Betrokkene 2] en [betrokkene 1] hebben hun aandeel in de aanspraken die het onderwerp van de onderhavige procedures vormen schriftelijk aan [eiser] overgedragen en hem voor zover nodig, last en volmacht verstrekt om de ingestelde vorderingen op eigen naam in te stellen.  
     
     1.3 [Betrokkene 3 en 4] bewoonden een boerderij aan [a-straat 1] te [woonplaats].  
     
     1.4 [Betrokkene 3] en [verweerder] c.s. hebben een pachtcontract ondertekend waarin staat dat [betrokkene 3] aan [verweerder] c.s. verpacht voor een periode van 12 jaar, ingaande op 17 februari 2002, bouwland en een schuur gelegen aan [a-straat 1] [woonplaats], sectie [...], nummers [001], [002], [003] en [004], tegen een jaarlijkse pachtprijs van € 2.000, voor het eerst te voldoen op 1 november 2002. In het contract staat vermeld dat dit is opgemaakt op 22 december 2001 en getekend op 2 februari 2002. Het contract is bij de Grondkamer Oost ingekomen op 15 september 2003 en goedgekeurd op 25 september 2003.  
     
     1.5 [Betrokkene 3] heeft bij op 4 september 2003 verleden notariële akte (verder: de overeenkomst van 4 september 2003) aan [betrokkene 5] voor een prijs van € 9.000 verkocht en geleverd een perceel weiland gelegen aan [a-straat] te [woonplaats], ter grootte van ongeveer dertig are, dat deel uitmaakt van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [...] nummer [004] (verder: het perceel weiland).  
     
     1.6 [Betrokkene 3] als verkoper en [verweerder] c.s. als kopers hebben op 5 september 2003 een overeenkomst gesloten (verder: de overeenkomst van 5 september 2003) tot verkoop en levering van de boerderij aan [a-straat] te [woonplaats], bestaande uit een woonhuis met bedrijfsgebouwen, ondergrond, erf, weiland en water, totaal groot 8.26.60 ha, kadastraal bekend [woonplaats] sectie [...] nummers [001], [002], [003] en [004] gedeeltelijk (verder: de boerderij). De koopsom bedroeg voor 7,7 ha weiland en water (à € 22.000/ha) € 170.000 en voor de bedrijfsgebouwen, woonhuis erf, ondergrond en tuin (met een oppervlak van ca. 0.56.60 ha) € 465.000.  
     
     1.7 In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:  
     
     
       "2. De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op 19 september 2003 [...].  
       4. Koper zal de koopsom aan verkoper schuldig blijven en middels een schuldbekentenis door de notaris nader uit te werken ten tijde van de eigendomsoverdracht vast te leggen. De rente welke koper aan verkoper betaalt is vastgesteld op een vaste rentevergoeding van 3,5% [...] op jaarbasis, te voldoen per ieder halfjaar achteraf op een rekening door verkoper aan koper aan te geven. Koper behoeft geen aflossing te betalen, tenzij koper dit zelf wenst. De geldlening is pas opeisbaar na overlijden van verkoper met een aanzegtermijn van 6 maanden of nadat koper niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen.  
       5. Verkoper behoudt het persoonlijk recht van gebruik en bewoning, na de eigendomsoverdracht, voor wat betreft de woning en het oostelijk gedeelte van de schuur waar thans de paarden staan alsmede de binnenbak en een gedeelte van het weiland (thans afgezet) voor uitloop van de 2 thans aanwezige paarden. Daarnaast verplicht koper zich de thans aanwezige 2 paarden en de 2 honden te verzorgen tot dat deze komen te overlijden, ook indien verkoper eerder het hierbij verkochte heeft verlaten. De kosten voor verzorging is voor rekening van verkoper. Verkoper is geen vergoeding verschuldigd voor dit gebruik. Dit recht van gebruik en bewoning eindigt bij overlijden van verkoper of bij metterwoon verlaten van de woning. Het gebruik is door verkoper niet overdraagbaar aan derde, op welke wijze en hoe ook genaamd.  
       Koper heeft de volledige beschikking over het resterende gedeelte van de bedrijfsgebouwen en de landerijen.  
       7. Alle baten en lasten zijn voor rekening van koper vanaf de datum van de akte van levering. Alle nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, reinigingslasten, telefoon, e.d) zijn voor rekening van verkoper. Het risico van het hierbij verkochte is voor rekening van koper vanaf de datum van de akte van levering. Indien het hierbij verkochte onroerende goed voor de eigendomsoverdracht geheel of gedeeltelijk verloren gaat, dan wel beschadigd, heeft de koper de keuze deze koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, danwel alsnog door te laten gaan en in dat geval de verkoopsom te verlagen met een bedrag gelijk aan de schade. Het onderhoud van de hierbij verkochte woonhuis is voor rekening van verkoper, de bedrijfsgebouwen is voor rekening van koper. Verkoper is nimmer gerechtigd wijzigingen aan het hierbij verkochte aan te brengen.  
       Koper is gerechtigd het bij verkoper in gebruik zijnde gedeelte te allen tijde te inspecteren.  
       8. Indien een van partijen na ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van de verplichtingen, kan de wederpartij deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. In dat geval is de nalatige partij een boete verschuldigd ter grootte van € 254.000,-- f..], alsmede alle overige schade welke de wederpartij lijdt te vergoeden."  
     
     
     De koopovereenkomst is getekend in aanwezigheid van en mede ondertekend door [betrokkene 5] en [betrokkene 6].  
     
     1.8 Op 11 september 2003 hebben familieleden van [betrokkene 3] de onderbewindstelling verzocht van haar vermogen. De onderbewindstelling is op 25 september 2003 door de Arnhemse rechtbank uitgesproken. [Betrokkene 6] is als bewindvoerder benoemd, welke benoeming hij op 29 september 2003 heeft aanvaard.  
     
     
       1.9 [A] B.V. heeft op verzoek van de bewindvoerder een onderzoek ingesteld naar de waarde van het perceel weiland en de boerderij. De bevindingen van dit onderzoek zijn door [betrokkene 7] neergelegd in een brief van 12 november 2003. Ten aanzien van de boerderij wordt vermeld dat in de waardebepaling de volgende punten moeten worden meegenomen:  
       - recht van bewoning door de verkoper;  
       - recht van bewoning door de twee paarden van de verkoper.  
       Daarbij wordt gesteld dat dit de bewegingsvrijheid en aanwendingsmogelijkheden van het object belemmert. Voorts wordt door [betrokkene 7] opgemerkt dat de bij de koop inbegrepen percelen grond verpacht zijn tot 17 februari 2014 en dat daarbij een gedeelte van de boerderij is inbegrepen. [Betrokkene 7] vermeldt dat de "waarde in verpachte staat" meestal aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde. Als conclusie schrijft [betrokkene 7] over de boerderij:  
     
     
     "Alle bovengenoemde punten, onderliggende stukken en genoemde bezichtiging hebben geleid tot de conclusie dat de in de koopovereenkomst genoemde bedragen mij marktconform voorkomen." 
     
     Ten aanzien van het perceel weiland schrijft [betrokkene 7]:  
     
     "Daarnaast is mij gevraagd een visie te geven op de verkoop van het stuk grond welke reeds verkocht is door voornoemde verkoper, een gedeelte van ca. 3000m2, gelegen aan de weg, deze is verkocht aan een derde, welke, naar mij duidelijk is geworden uit eerder genoemde koopovereenkomst (art. 6) voornemens is hier een huis te bouwen. Dit brengt met zich mee dat de waarde van deze grond aanzienlijk hoger ligt dan de andere gronden, enerzijds omdat dit gedeelte niet is verpacht, anderzijds omdat de prijzen van bouwgrond en agrarische grond ver uiteenlopen."  
     
     1.10 In opdracht van [betrokkene 8] is door [betrokkene 9], beëdigd rentmeester en registertaxateur, op 1 maart 2004 een taxatie opgemaakt van de boerderij. De waarde wordt, ervan uitgaande dat de onroerende zaak vrij van pacht, huur en gebruik is, getaxeerd op € 1.137.700.  
     
     1.11 In antwoord op aanvullende vragen van [betrokkene 8] heeft [betrokkene 9] in een brief van "12 april" onder meer vermeld dat hij de koopsom voor het perceel weiland evenmin marktconform acht en dat die koopsom ten minste € 13.600 had moeten bedragen. Daaraan voegt hij toe dat indien het bouwgrond zou betreffen een koopsom van € 600.000 reëel zou zijn.  
     
     1.12 [Betrokkene 8] heeft namens "de erfgenamen van [betrokkene 3]" een ongedateerde brief geschreven aan [verweerder] c.s. waarin hij schrijft dat [eiser] c.s. niet voornemens zijn om (de leveringsverplichting uit) de overeenkomst van 5 september 2003 na te komen omdat [eiser] c.s. zich op het standpunt stellen dat deze door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. [Betrokkene 8] nodigt [verweerder] c.s. voorts uit voor een gesprek en zegt daarbij aan dat indien [verweerder] c.s. niet op de uitnodiging ingaat [eiser] c.s. de overeenkomst zullen vernietigen.  
     
     1.13 In een brief van 27 januari 2004 gericht aan "de gemeenschappelijke erven [betrokkene 3]" p/a [betrokkene 8] sommeren [verweerder] c.s. [eiser] c.s. om mee te werken aan uitvoering en nakoming van de overeenkomst van 5 september 2003, waaronder specifiek de (notariële) overdracht van het eigendomsrecht.  
     
     1.14 In een brief van 22 april 2004 bieden [verweerder] c.s. [eiser] c.s. een "allerlaatste periode van veertien dagen" aan om te laten weten of ze bereid zijn om mee te werken aan de levering van de boerderij. Daarbij zeggen [verweerder] c.s. aan dat indien daar niet aan wordt voldaan [eiser] c.s. een boete verschuldigd zijn van 40% van de koopsom en dat [eiser] c.s. dan daarnaast alle overige schade van [verweerder] c.s. dienen te vergoeden.  
     
     1.15 Op 22 maart 2005 heeft de levering van de boerderij aan [verweerder] c.s. plaatsgevonden.  
     
     1.16 In het exploit van dagvaarding heeft [eiser] de vernietiging van de in 1.4 genoemde pachtovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling, misbruik van omstandigheden en het ontbreken van een wil bij [betrokkene 3] in de zin van artikel 3:34 BW.  
     
     2. Procesverloop 
     
     
       2.1 Bij inleidende dagvaarding van 24 mei 2005 heeft [eiser], [verweerder] c.s. (alsmede [betrokkene 5], doch hij is in cassatie geen partij meer) gedagvaard voor de rechtbank Arnhem. [Eiser] heeft daarbij - samengevat weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang - gevorderd (rov. 4.1): 
       A: (1) voor recht te verklaren dat de overeenkomst van 5 september 2003 vernietigbaar was op grond van artikel 6:228, 3:44 lid 4 en/of 3:34 BW, alsmede (2) dat [verweerder] c.s. door aanspraak te blijven maken op eigendomsoverdracht onrechtmatig hebben gehandeld jegens de erfgenamen en dus schadeplichtig jegens hen zijn, althans voor de erfgenamen het recht hebben doen ontstaan om op de voet van artikel 3:54 BW te vorderen dat de rechtsgevolgen van die rechtshandeling achteraf worden gewijzigd; 
       B: [verweerder] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] te voldoen de som van € 502.700, althans een door de rechtbank op grond van artikel 3:54 BW in goede justitie te bepalen bedrag, althans partijen te verwijzen naar een schadestaatprocedure, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente; 
       C: de overeenkomst van 4 september 2003 te vernietigen op grond van artikel 3:49 jo 3:34 en/of 3:44 BW en daarbij te bepalen dat i) de rechterlijke uitspraak in de plaats treedt van de akte tot (terug)levering indien aan de voorwaarden van artikel 3:301 BW is voldaan en ii) eiser gehouden is de door [betrokkene 5] betaalde koopsom van € 9.000 aan hem terug te betalen binnen 10 dagen na inschrijving van de uitspraak in de openbare registers.  
     
     
     2.2 [Verweerder] c.s. (en [betrokkene 5]) hebben de vordering weersproken. De procedure is gevoegd met een procedure waarin [verweerder] c.s. van [eiser] betaling hebben gevorderd van contractuele boetes en schadevergoeding. Deze gevoegde procedure is op de parkeerrol geplaatst.(1) De vordering onder C - de vernietiging van de overeenkomst van 4 september 2003 - is door de rechtbank toegewezen en speelt in cassatie evenmin een rol.  
     
     2.3 De rechtbank heeft een vijftal (tussen)vonnissen gewezen. Sterk samengevat en voor zover in cassatie relevant laat de procedure in eerste aanleg zich als volgt weergeven.  
     
     2.4 In het tussenvonnis van 22 november 2006 heeft de rechtbank overwogen dat het geschil ten aanzien van de overeenkomst van 5 september 2003 zich concentreert op de vraag of die overeenkomst vernietigbaar is op grond van artikel 3:44 BW en of, gelet daarop, de op artikel 3:54 BW gegronde vordering van [eiser] om de gevolgen van die overeenkomst te wijzigen, toewijsbaar is (rov. 3.10). Nu de vraag of de overeenkomst voor [betrokkene 3] nadelig was en/of voor [verweerder] c.s. (opvallend) voordelig, hierbij een rol speelt, heeft de rechtbank een deskundigenbericht bevolen (rov. 3.11-3.12).  
     
     2.5.1 In het tussenvonnis van 11 juli 2007 heeft de rechtbank op grond van de bevindingen van de deskundige en gelet op de overeengekomen koopprijs van de boerderij van in totaal € 635.000, vastgesteld dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 voor [betrokkene 3] financieel nadelig is geweest (rov. 2.15). Voorts is gebleken dat de bepaling over de uitgestelde betaling door [verweerder] c.s. voor [betrokkene 3] aanzienlijke risico's met zich bracht, tot welke risico's een redelijk handelend verkoper buiten "familiesfeer" niet bereid mag worden geacht (rov. 2.16).  
     
     
       2.5.2 De rechtbank heeft tevens geoordeeld dat sprake was van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW, namelijk de afhankelijke positie van [betrokkene 3], haar ten gevolge van haar lichamelijke of geestelijke toestand ontstane onvermogen om haar financiële belangen naar behoren waar te nemen, het overlijden van haar echtgenoot en de breuk met [eiser] en [betrokkene 8] (rov. 2.26). 
       De rechtbank heeft [verweerder] c.s. toegelaten tot het leveren van tegenbewijs van het behoudens dit tegenbewijs vaststaande feit dat de koopovereenkomst onder invloed van de eerder genoemde omstandigheden tot stand is gekomen en dat [verweerder] c.s. de totstandkoming daarvan hebben bevorderd, terwijl zij [betrokkene 3], mede gelet op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan hadden behoren te weerhouden (rov. 2.31 en het dictum onder 3.2).  
     
     
     
       2.5.3 De rechtbank is in haar oordeel uitgegaan van het bestaan van de bij 2.14 genoemde pachtovereenkomst, waarvan [eiser] de buitengerechtelijke vernietiging heeft ingeroepen. Daarbij is essentieel de stelling van [eiser] dat de pachtovereenkomst niet op de daarin weergegeven datum van 2 februari 2002 is opgesteld en ondertekend, maar dat deze pas tegelijk met het sluiten van de overeenkomst van 5 september 2003 is opgemaakt (rov 2.32). De rechtsgeldigheid van de pachtovereenkomst is van belang, nu de pacht een drukkend effect heeft op de waarde van de woning en de landbouwgrond, hetgeen weer van belang is voor de vraag of sprake is van misbruik van omstandigheden en voor de beoordeling van de op de voet van artikel 3:54 BW verzochte wijziging van de overeenkomst van 5 september 2003 (rov. 2.33). 
       De rechtbank heeft [eiser] toegelaten deze betwiste stelling te bewijzen (rov. 2.32 en het dictum onder 3.3). 
     
     
     
       2.6.1 In haar eindvonnis van 17 oktober 2007 heeft de rechtbank overwogen dat [verweerder] c.s en [eiser] hebben afgezien van het horen van getuigen (rov. 2.2). 
       Zij heeft vervolgens geoordeeld dat [verweerder] c.s. geen tegenbewijs hebben geleverd, zodat vaststaat dat de overeenkomst van 5 september 2003 op grond van artikel 3:44 BW vernietigbaar is (rov. 2.4). Er is derhalve ruimte voor de wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 3:54 lid 2 BW, waarbij het erop neerkomt het nadeel op te heffen door een in de gegeven omstandigheden reële koopprijs vast te stellen voor de boerderij (rov. 2.7). 
       Daartoe is onder meer van belang of de boerderij op 5 september 2003 werd verpacht. Nu [eiser] evenmin is geslaagd in zijn bewijsopdracht, heeft de rechtbank als vaststaand aangenomen dat de pachtovereenkomst op 2 februari 2002 is gesloten. Door [eiser] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat erop dat moment al sprake zou zijn geweest van wilsgebreken, zodat [verweerder] c.s. terecht hebben gesteld dat er geen buitengerechtelijke vernietiging van de pachtovereenkomst heeft plaatsgevonden (rov. 2.8 en 2.10).  
     
     
     2.6.2 De rechtbank heeft een koopprijs van de boerderij van € 697.151 reëel geacht. Ter opheffing van het ten gevolge van het misbruik van omstandigheden ontstane nadeel, heeft de rechtbank de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd door de daarin bepaalde koopprijs op voornoemd bedrag te bepalen en heeft [verweerder] c.s. hoofdelijk veroordeeld het verschil met de in de overeenkomst van 5 september 2003 opgenomen totaalprijs van € 635.000,-, te weten € 62.151,-, aan [eiser] te voldoen (rov. 2.11 alsmede het dictum onder 3.4-3.5). 
     
     2.7 [Eiser] is van de vonnissen van 5 juli 2006, 22 november 2006, 11 juli 2007 en 17 oktober 2007 in beroep gekomen. [eiser] heeft zijn eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof de vonnissen zal vernietigen, behoudens de vaststelling door de rechtbank dat de op 5 september 2003 tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. gesloten koopovereenkomst door [verweerder] c.s. met misbruik van omstandigheden tot stand is gebracht, en, opnieuw recht doende, [verweerder] c.s. hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiser] € 426.350 te voldoen, althans zodanig bedrag in hoofdsom te voldoen als het hof in goede justitie zal menen te behoren hetzij bij wijze van schadevergoeding hetzij als aanpassing van de koopsom en de koopovereenkomst zal wijzigen door het daarin opgenomen boetebeding terzijde te stellen. 
     
     2.8 [Verweerder] c.s. hebben het beroep bestreden en incidenteel appel ingesteld tegen de vonnissen van 11 juli 2007 en 17 oktober 2007 en geconcludeerd tot vernietiging wat betreft de beslissing ad 3.2 in het vonnis van 11 juli 2007 (het toelaten van [verweerder] c.s. tot het leveren van het bedoelde tegenbewijs) en 3.1 en daarmee tevens 3.4 en 3.5 van het vonnis van 17 oktober 2007 (de verklaring voor recht dat de overeenkomst van 5 september 2003 vernietigbaar is, de wijziging van de verkoopprijs van de overeenkomst van 5 september 2003 en de veroordeling tot betaling van het verschil van € 62.151).(2) 
     
     2.9.1 In zijn tussenarrest van 20 januari 2009 gaat het hof er voorshands vanuit dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van de in rov. 4.4(3) van het arrest genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [verweerder] c.s. de totstandkoming daarvan hebben bevorderd, terwijl zij [betrokkene 3], mede gelet op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan hadden behoren te weerhouden, en dat de overeenkomst van 5 september 2003 vernietigbaar is. Het hof heeft [verweerder] c.s. in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren (rov. 4.7 alsmede het dictum).  
     
     2.9.2 Het hof heeft voorts [eiser] in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. geen geldige pachtovereenkomst is gesloten, alsmede dat deze overeenkomst is geantedateerd (rov. 4.11 alsmede het dictum). 
     
     
       2.10.1 Nadat getuigen waren gehoord, heeft het hof in zijn eindarrest van 20 april 2010 geoordeeld dat [verweerder] c.s. zijn geslaagd in het leveren van het tegenbewijs, kort gezegd, omdat een aantal van de bijzondere omstandigheden als bedoeld in rov. 4.4 van het tussenarrest in een ander licht zijn komen te staan, zodat er voor [verweerder] c.s. onvoldoende aanleiding was [betrokkene 3] te weerhouden van het sluiten van de overeenkomst (rov 4.12). Het hof wijst daartoe, kort gezegd, op het volgende. 
       In de eerste plaats blijkt uit getuigenverklaringen dat [betrokkene 3] deze transactie wilde en dat deze de toets der kritiek kan doorstaan (rov. 2.7). Het hof heeft hierbij met name gewicht gehecht aan de verklaringen van [betrokkene 7] (voormalig bewindvoerder van [betrokkene 3]) en [betrokkene 5] (de bij de overeenkomst van 5 september 2003 betrokken makelaar). Dat [betrokkene 3] de transactie wilde, blijkt ook uit de verklaring van de huisvriend [betrokkene 10] (rov. 2.8). 
       In de tweede plaats blijkt, dat [betrokkene 3] met de transactie een aantal voor haar belangrijke zaken wilde verzekeren (dat zij in de boerderij kon blijven wonen, dat de dieren goed verzorgd werden ook na haar dood en dat zij af was van het onderhoud en de verplichtingen die dat met zich bracht), meer dan het verkrijgen van de hoogste koopprijs. Bovendien blijkt de transactie jaarlijkse kosten ad fl. 70.000,- voor [verweerder] c.s. met zich te brengen en zou het financiële risico nog worden afgedekt door een zekerheidsstelling (rov. 2.9). 
       In de derde plaats wilde [betrokkene 3] met de transactie mede voorkomen dat [eiser] zich zou ontfermen over de nalatenschap (rov 2.10).(4)  
       Ten slotte is niet gebleken van een bijzondere (vertrouwens)band, afhankelijkheid of bijzondere genegenheid tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. (rov. 2.11).  
     
     
     
       2.10.2 Tegenover het geleverde tegenbewijs bieden de verklaringen afgelegd in de contra-enquête volgens het hof onvoldoende aanvullend bewijs, zodat dat bewijs niet is geleverd. Het hof heeft dan ook geconcludeerd dat de koopovereenkomst niet door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen (2.14). 
       Voorts is er onvoldoende bewijs dat [betrokkene 3] bij het sluiten van de overeenkomst leed aan een geestelijke stoornis in de zin van artikel 3:34 BW. Het beroep op artikel 3:34 BW faalt dan ook (rov. 2.17). Het beroep op artikel 6:228 BW moet hetzelfde lot delen, omdat daaraan hetzelfde ten grondslag is gelegd als aan het beroep op misbruik van omstandigheden (rov. 2.18). 
       Er is dan ook geen grondslag waarop de vordering tot betaling van een geldsom toewijsbaar is, zodat ook de aan [eiser] gegeven bewijsopdracht niet meer relevant is (rov. 2.19).  
     
     
     2.10.3 Het hof heeft in het incidentele beroep het vonnis van de rechtbank van 11 juli 2007 bekrachtigd en het vonnis van 17 oktober 2007 vernietigd wat betreft de beslissingen onder 3.1, 3.5, 3.6 en 3.7 ten aanzien van [verweerder] c.s. en heeft de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen. Het principale beroep heeft het hof verworpen.  
     
     2.11 [Eiser] heeft op 19 juli 2010 - en dus tijdig - cassatieberoep ingesteld tegen beide arresten. Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend. [Eiser] heeft zijn standpunten schriftelijk toegelicht.  
     
     3. Bespreking van het cassatiemiddel  
     
     
       3.1 Het gestelde onder 1.1 t/m 1.14 van de cassatiedagvaarding heeft een inleidend karakter en bevat geen klachten.  
       Onderdeel 2.1 richt een groot aantal klachten tegen het eindoordeel, dat geen sprake is van misbruik van omstandigheden bij de overeenkomst van 5 september 2003. De klachten betreffen (i) de formulering van de bewijsopdracht in het tussenarrest, (ii) de wijze waarop het hof in zijn eindarrest tot zijn bewijsoordeel komt en (iii) de bewijswaardering in het eindarrest. 
       Onderdeel 2.2 ziet op rov. 4.11 van het tussenarrest en betreft de pachtovereenkomst tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s.  
       Onderdeel 2.3 ziet op rov. 2.9 van het eindarrest en betreft het gebruik van de verklaring van [betrokkene 5]. 
       Onderdeel 2.4 ziet op rov. 4.10 van het tussenarrest, waarin het hof de onrechtmatige daadsvordering van [eiser] afwijst. 
       Onderdeel 2.5 ziet op rov. 4.12 van het tussenarrest en betreft de verwerping van de zesde grief van [eiser] over het terzijdeschuiven van het boetebeding in de overeenkomst van 5 september 2003. 
       Onderdeel 2.6 ziet op rov. 2.16 t/m 2.20 van het eindarrest en betreft de verwerping van het beroep van [eiser] op wijziging van de overeenkomst van 5 september 2003 krachtens artikel 3:34 jo. 3:53 lid 2 BW en artikel 6:228 jo. 6:230 BW. 
       Onderdeel 2.7 bevat geen zelfstandige klacht.  
     
     
     
       Onderdeel 2.1; bewijsopdracht 
       3.2 In de subonderdelen 2.1-I t/m 2.1-III (op p. 8 t/m 14 van de cassatiedagvaarding) - het gestelde onder 2.1 op p. 6-8 bevat geen zelfstandige klacht - wordt geklaagd over (de formulering van) de bewijsopdracht in het tussenarrest van 20 januari 2009.  
     
     
     3.3.1 De bewijsopdracht in het tussenarrest luidt, voor zover relevant, als volgt: 
     
     "(...) stelt [verweerder] c.s. in de gelegenheid door alle middelen rechtens, in het bijzonder door middel van het horen van getuigen, tot het leveren van tegenbewijs van het voorshands vaststaande feit dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van de in rechtsoverweging 4.4 genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [verweerder] c.s. de totstandkoming daarvan hebben bevorderd, terwijl zij [betrokkene 3], mede gelet op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan hadden behoren te weerhouden; (...)"  
     
     3.3.2 In rov. 4.4, waarnaar in het probandum wordt verwezen, heeft het hof het volgende overwogen: 
     
     
       "4.4 De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in haar vonnis van 11 juli 2007, inhoudend dat de koopovereenkomst van 5 september 2003 onder invloed van de in rechtsoverweging 2.26 van voornoemd vonnis genoemde bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en dat [verweerder] c.s. de totstandkoming daarvan heeft bevorderd, terwijl hij [betrokkene 3], mede gelet op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan had behoren te weerhouden. Die bijzondere omstandigheden, als bedoeld in artikel 3:44 lid 4, zijn:  
       - de leeftijd van 79 jaar van [betrokkene 3],  
       - de afhankelijkheid van [betrokkene 3] voor haar dagelijks leven van een aantal personen, waaronder [verweerder 1], 
       - het onvermogen van [betrokkene 3] om haar financiële belangen naar behoren waar te nemen, 
       - het overlijden van haar echtgenoot op 30 april 2003, 
       - de vertrouwensbreuk tussen [betrokkene 3] enerzijds en [eiser] en zijn zwager [betrokkene 8] anderzijds en  
       - de omstandigheid dat [betrokkene 3] meer oog had voor de verzorging van haar dieren en de mogelijkheid de woning te kunnen blijven bewonen dan voor de financiële bezwaren en risico's van de koopovereenkomst."  
     
     
     
       3.4 Onderdeel 2.1-I (op p. 10), onderdeel 2.1.II (op p. 11) en onderdeel 2.1-III (op p. 14) veronderstellen, dat het hof de bewijsopdracht in zijn dictum beperkt tot de 'bijzondere omstandigheden van rov. 4.4' van het tussenarrest.  
       Onderdeel 2.1-I verbindt aan deze veronderstelling de klacht, kort gezegd, dat [eiser] niet in de gelegenheid is geweest de aspecten 'geestelijke toestand en nadeel/risico' in de getuigenverhoren aan de orde te stellen en dat in zoverre sprake is van een ontoelaatbare verrassingsbeslissing. De onderdelen 2.1-II en 2.1-III verbinden aan deze veronderstelling motiveringsklachten, namelijk dat het arrest innerlijk tegenstrijdig is (p. 12) en dat de bewijsopdracht zonder nadere toelichting onbegrijpelijk is (p. 14). 
     
     
     3.5 De klachten falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. Er is geen reden aan te nemen dat de bewijsopdracht alleen zag op de in rov. 4.4 genoemde omstandigheden. Zij omvatte immers niet alleen het tegenbewijs dat de overeenkomst was tot stand gekomen onder invloed van de in rov. 4.4 genoemde omstandigheden, maar ook tegenbewijs tegen het voorshandse oordeel "dat [verweerder] c.s. de totstandkoming daarvan hebben bevorderd, terwijl zij [betrokkene 3], mede gelet op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden, daarvan hadden behoren te weerhouden". Het probandum zag dus ook op de geestelijke toestand van [betrokkene 3] (wat overigens reeds besloten ligt in de in rov. 4.4 opgesomde omstandigheid "het onvermogen van [betrokkene 3] om haar financiële belangen naar behoren waar te nemen") en op het financiële nadeel en de risico's die aan de overeenkomst waren verbonden.  
     
     
       Onderdeel 2.1; wijze waarop het hof tot zijn bewijsoordeel komt  
       3.6 De subonderdelen 2.1-IV en 2.1-VI t/m 2.1-VIII komen in hoofdzaak op tegen de wijze waarop het hof in zijn eindarrest tot zijn bewijsoordeel komt  
     
     
     
       3.7 Volgens subonderdeel 2.1-IV heeft het hof in rov. 2.1, 2.3 en 2.4 en de daarop voortbouwende rov. 2.5 t/m 2.19 de in rov. 4.5 t/m 4.7 van het tussenarrest genoemde feiten niet (voldoende kenbaar) meegewogen.  
       Bij de bewijswaardering in het eindarrest had als vaststaand ervan moeten worden uitgegaan dat 1) het initiatief van de verkoop uitging van [verweerder] c.s., 2) de transactie voor [betrokkene 3] financieel nadelig was, omdat de koopsom verschuldigd bleef zonder enige vorm van zekerheid, er een boete gold van 40% in geval van niet-nakoming, de rente 3,5 % bedroeg en er niet behoefde te worden afgelost en 3) dat [verweerder] c.s. dat wisten of hadden moeten begrijpen. 
     
     
     
       3.8 De klacht treft geen doel. Ik stel voorop, dat de constatering in rov. 4.7 - dat [verweerder] c.s. de in rov. 4.4 genoemde omstandigheden niet hebben bestreden - het hof niet belemmert om op basis van nadere informatie deze omstandigheden anders of nader te duiden. Dit geldt met name ook waar deze omstandigheden kwalificaties inhouden, zoals ten aanzien van "het onvermogen van [betrokkene 3] om haar financiële belangen naar behoren waar te nemen". Overigens heeft het hof in rov. 4.6 niet geoordeeld dat de koopovereenkomst "nadelig was", zoals de klacht stelt, maar dat deze "(aanzienlijke) risico's" meebrengt. 
       Het hof heeft voorts in zijn eindarrest beoordeeld in hoeverre de overeenkomst financieel nadelig was en wat de motieven van de koop waren. 
       Het hof heeft het in de klacht onder 1) gestelde niet miskend. Met de vaststelling dat de verkoop de uitdrukkelijke wens was van [betrokkene 3] (rov. 2.7), behoefde het hof voor zijn oordeel dat het tegenbewijs was geleverd echter niet nader hierop in te gaan. Het hof heeft dan ook voldoende gerespondeerd op de bedoelde omstandigheden, zodat het subonderdeel feitelijke grondslag ontbeert.  
       Het hof is ingegaan op het in de klacht onder 2) gestelde. Blijkens rov. 2.9 zou er nog zekerheid worden geregeld door de notaris, was het verkrijgen van de hoogst mogelijke koopsom voor [betrokkene 3] niet het belangrijkste en was zij van bepaalde (financiële) lasten verlost. Het risico van de boete betrof vooral [verweerder] c.s. zodat het financiële risico voor [betrokkene 3] op dit punt is gerelativeerd (rov. 2.12). In het licht van een en ander behoefde het hof niet nader in te gaan op het rentepercentage en de aflossing. 
       Het in de klacht onder 3) gestelde ziet kennelijk op de tweede volzin van rov. 4.7. Of de daar bedoelde wetenschap van [verweerder] c.s. hen hadden behoren te weerhouden van het sluiten van de overeenkomst vormde de kern van het onderzoek van het hof. Het hof is daar dan ook op in gegaan, zoals onder meer blijkt uit de laatste volzin van rov. 2.12. 
     
     
     3.9 Subonderdeel 2.1-IV klaagt voorts vergeefs, dat het hof de leer van de bindende eindbeslissing heeft miskend.(5) Het hof heeft ten aanzien van de drie genoemde punten in zijn tussenarrest niet uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist, wat reeds blijkt uit de gegeven bewijsopdracht om tegenbewijs te leveren tegen het voorshands gegeven oordeel dat (kortweg) was voldaan aan het bepaalde in artikel 3:44 lid 4 BW.  
     
     3.10 Subonderdeel 2-1-VI klaagt dat, indien het hof heeft geoordeeld dat voor de vraag of het tegenbewijs is geleverd uitsluitend van belang is hetgeen het hof in rov. 4.4. van het tussenarrest heeft overwogen, afgezet tegen hetgeen vervolgens in de enquête en contra-enquête naar voren is gekomen, 's hofs oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting althans onvoldoende is gemotiveerd. 
     
     3.11 Deze klacht treft geen doel, nu niet met bepaaldheid en precisie kenbaar is gemaakt waarom het hof met zijn oordeel het recht heeft geschonden. Wat betreft de motiveringsklacht is verzuimd met bepaaldheid en precisie te vermelden waarom de overweging van het hof onvoldoende gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk is.  
     
     3.12 In subonderdeel 2.1-VII wordt geklaagd dat het hof ten onrechte eerst het tegenbewijs van [verweerder] c.s. afzonderlijk heeft gewogen om te concluderen dat het tegenbewijs is geleverd, om daarna het bij de contra-enquête door [eiser] naar voren gebrachte bewijs te wegen in het kader van de op [eiser] rustende bewijslast. Het hof heeft miskend dat bij de vraag of [verweerder] c.s. in het leveren van het tegenbewijs zijn geslaagd, het in de contra-enquête aangevoerde moet worden beschouwd. Voor zover het hof dit niet heeft miskend, is zijn oordeel onbegrijpelijk, aldus het subonderdeel.  
     
     3.13 Wanneer de partij, die bewijslast en bewijsrisico van een bepaald feit draagt, getuigen in enquête doet horen dan heeft de wederpartij het recht ter betwisting van dat feit in contra-enquête getuigen te doen horen. De vraag of het bewijs is geleverd, kan dan pas definitief worden beantwoord wanneer ook de getuigen in contra-enquête zijn gehoord.(6) 
     
     3.14 In onderhavige geval rust op [eiser] bewijslast en bewijsrisico ten aanzien van, kort gezegd, het bestaan van misbruik van omstandigheden. [Verweerder] c.s. behoeven slechts tegenbewijs te leveren. Ingevolge het oordeel dat het bewijs voorshands is geleverd, is de tegenbewijsopdracht gegeven aan [verweerder] c.s. Uiteindelijk gaat het erom of [eiser], in het licht van het door [verweerder] c.s. geleverde tegenbewijs, is geslaagd in het leveren van het op hem rustende bewijs. Of het hof daarbij de route bewandelt dat [verweerder] c.s. met de enquête zijn geslaagd in het leveren van het tegenbewijs om vervolgens te beoordelen of [eiser] met de contra-enquête alsnog aan zijn bewijslast heeft voldaan, dan wel de route dat [verweerder] c.s. mede in het licht van de contra-enquête zijn geslaagd in het leveren van het tegenbewijs, is m.i. lood om oud ijzer. Het onderdeel stelt ook niet dat het uitkomst anders zou (kunnen) zijn. Het hof doet in zijn eindarrest niet anders dan in zijn tussenarrest, namelijk steeds een bewijsrechtelijke (tussen)balans opmaken op basis van hetgeen door partijen is gesteld (tussenarrest) dan wel in enquête respectievelijk in contra-enquête is gebleken (eindarrest).(7) Het subonderdeel faalt. 
     
     3.15 Subonderdeel 2.1-VIII richt zich in eerste plaats tegen rov. 2.4 (abusievelijk is vermeld 2.14) van het eindarrest. Het klaagt dat als het hof heeft overwogen dat het ontzenuwen van een bewijsvermoeden altijd (aanmerkelijk) lichter is dan indien bewijs moet worden geleverd krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv, het hof heeft miskend dat de vraag welk tegenbewijs moet worden geleverd afhangt van de omstandigheden van het geval en dan in het bijzonder van welke vaststaande feiten en omstandigheden het hof als vertrekpunt uitgaat.  
     
     3.16 De klacht leidt niet tot cassatie. Het hof heeft terecht vooropgesteld dat voor het slagen van het tegenbewijs voldoende is dat dit bewijs door het tegenbewijs wordt ontzenuwd.(8) Soms is voor ontzenuwen genoeg dat de rechter aan het twijfelen wordt gebracht, soms brengen wettelijke of jurisprudentiële vermoedens met zich dat hogere eisen aan het tegenbewijs worden gesteld, namelijk dat het tegendeel wordt bewezen.(9) Het hof heeft dit alles niet miskend, doch geoordeeld dat in casu voldoende is dat zijn voorlopige oordeel aan het wankelen wordt gebracht. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 
     
     3.17 Het subonderdeel klaagt voorts over de begrijpelijkheid van het oordeel in rov. 2.7 t/m 2.12 en 2.14 van het eindarrest dat [verweerder] c.s. in het leveren van het tegenbewijs zijn geslaagd. Het vermeldt dat het hof in (rov. 4.7 van) het tussenarrest de eerste twee grieven van [verweerder] c.s. heeft verworpen. Het hof heeft daarmee de eerder in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen ongenoegzaam geacht, zodat [verweerder] c.s. in het kader van het tegenbewijs met iets nieuws moesten komen. Dat is niet gebeurd. De getuigen van [verweerder] c.s. hebben echter slechts herhaald wat er al uit hun eerdere schriftelijke verklaringen volgt. 
     
     3.18 Waaruit zou blijken dat deze door het middel gebruikte laatste kwalificatie terecht is, heb ik niet kunnen afleiden uit de vindplaatsen die in het middel worden genoemd. Nu dit niet kan worden vastgesteld, moet de klacht reeds falen. Overigens hoeft het feit dat een persoon tijdens het getuigenverhoor zakelijk hetzelfde verklaart als in een eerder door een partij overgelegde verklaring van die persoon, het hof niet te beletten de waarde van die verklaring anders te wegen. Het verhoor is immers mede bedoeld om de rechter te kunnen laten bepalen welk gewicht aan een verklaring moet worden toegekend. 
     
     
       Onderdeel 2.1; bewijswaardering 
       3.19 De subonderdelen 2.1-V en 2.1-IX t/m 2.1-XIV klagen in hoofdzaak over de bewijswaardering. 
     
     
     
       3.20 In subonderdeel 2.1-V wordt geklaagd dat rov. 2.3 t/m 2.15 geen blijk geven van de waardering door het hof van de bij inleidende dagvaarding overgelegde producties D t/m K, productie 1, het overgelegde oordeel van de Kantonrechter Tiel en de overgelegde brief van [verweerder] c.s. aan de Grondkamer. 
       Het hof heeft de devolutieve werking van het appel miskend. Het feit dat [eiser] sommige getuigen, wier verklaringen zijn overgelegd, niet opnieuw heeft laten horen, betekent niet dat het hof die verklaring buiten beschouwing had mogen laten, aldus het subonderdeel.  
     
     
     
       3.21 Het subonderdeel treft geen doel. Het hof heeft deze producties kennelijk laten meewegen bij zijn voorlopige oordeel in rov. 4.7 van het tussenarrest. Het subonderdeel veronderstelt ten onrechte, dat het hof gehouden zou zijn afzonderlijk in te gaan op alle door een partij overgelegde producties. Het subonderdeel laat na aan te geven dat en waarom in verband met deze producties sprake zou zijn van essentiële stellingen (en waar in de gedingstukken deze zijn aangevoerd), waarop het hof afzonderlijk had dienen te responderen. 
       Wat betreft de onderbewindstelling verwijs ik nog naar de rov. 2.23, 2.26, 2.28 t/m 2.30 (tweede t/m vierde volzin) van het vonnis van 11 juli 2007.(10) De rechtbank heeft enerzijds geoordeeld, dat uit de onderbewindstelling blijkt dat [betrokkene 3] "niet in staat was ten volle haar vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen" (rov. 2.23) en dit als een bijzondere omstandigheid benoemt (rov. 2.26). De rechtbank heeft echter óók gewezen op de overweging van de kantonrechter naar aanleiding van de onderhavige transactie, dat "de indruk bestaat dat een en ander naar behoren conform de wens van de rechthebbende is geregeld" (rov. 2.28), maar vervolgens het belang daarvan gerelativeerd (rov. 2.30). De rechtbank heeft m.i. per saldo aan de onderbewindstelling een doorslaggevend argument kunnen ontlenen. Voor het hof, dat de feiten anders heeft gewaardeerd dan de rechtbank, heeft kennelijk hetzelfde gegolden. 
     
     
     3.22.1 In de subonderdelen 2.1-IX t/m 2.1-XIV wordt - sterk samengevat - geklaagd dat het oordeel van het hof dat [verweerder] c.s. in hun bewijsopdracht zijn geslaagd onbegrijpelijk is. Daartoe wordt het volgende aangevoerd.  
     
     3.22.2 Subonderdeel 2.1-IX ziet op de rov. 2.5 t/m 2.15 en in het bijzonder op de conclusies die het hof bereikt over het door [verweerder] c.s. geleverde tegenbewijs (rov. 2.12) en het door [eiser] geleverde bewijs (rov. 2.14). Het hof heeft de op p. 17 t/m 25 aangegeven stellingen in de gedingstukken in de feitelijke instanties en overgelegde producties niet meegewogen, want anders zou het tot andere conclusies zijn gekomen (p. 25).  
     
     3.22.3 Subonderdeel 2.1-X ziet op de rov. 2.5 t/m 2.7. De getuigenverklaringen van [betrokkene 7] en [betrokkene 5] ontzenuwen niet dat [betrokkene 3] haar financiële positie niet kon overzien (ten tijde van het aangaan van de overeenkomst) noch dat het om een ongunstige transactie ging. Evenmin is ontzenuwd dat [verweerder] c.s. het sluiten van de overeenkomst hebben geïnitieerd, terwijl deze getuigen de breuk met de familie hebben onderschreven. Onbegrijpelijk is dan ook de conclusie over deze verklaringen in rov. 2.7, eerste volzin. Het feit dat [betrokkene 3] in de woning wilde blijven wonen staat tussen partijen niet ter discussie en evenmin dat zij daarbij hulp nodig had. Iets anders is echter de vraag of daarvoor, vanuit financieel perspectief, verkoop van de boerderij nodig was. Een eigen adviseur van [betrokkene 3] had haar op andere gedachten gebracht (p. 27). [betrokkene 7] heeft in zijn verklaring juist twijfels geuit over de gezondheidstoestand van [betrokkene 3] (p. 28). 
     
     3.22.4 Subonderdeel 2.1-XI ziet op de rov. 2.8 t/m 2.12. Het bewijsvermoeden wordt niet ontzenuwd door de verklaring van [betrokkene 10] om de hiervoor genoemde redenen (p. 29). 
     
     3.22.5 Subonderdeel 2.1-XII ziet op de rov. 2.9 en in het bijzonder rov. 2.10. Het bewijsvermoeden wordt niet ontzenuwd door de verklaringen van de overige getuigen. Uit de bij de inleidende dagvaarding overgelegde getuigenverklaringen komt geenszins het beeld naar voren dat [betrokkene 3] zorgen had ten aanzien van [eiser], maar het beeld dat iemand ten opzichte van haar omgeving, waaronder iemand als [betrokkene 11], een ernstig wantrouwen ontwikkelde, alsmede dat sprake was van een plotselinge gedragsverandering bij [betrokkene 3]. Dit laat zich moeilijk anders verklaren dan een van de kenmerken van dementie (p. 30). 
     
     
       3.22.6 Subonderdeel 2.1-XIII ziet op het oordeel in rov. 2.11, dat niet is gebleken dat [betrokkene 3] afhankelijk was van [verweerder] c.s., en het daarop voortbouwende oordeel in rov. 2.12.(11) 
       Dit oordeel is onbegrijpelijk in het licht van de vastgestelde omstandigheden in rov. 4.4. t/m 4.7 van het tussenarrest, in het bijzonder het feit dat haar man die de zakelijke beslommeringen deed was overleden, er een vertrouwensbreuk was ontstaan met de familieleden die dat voor haar zouden doen. Uit de beschikking ondercuratelestelling(12) blijkt dat [betrokkene 3] inzag dat zij daartoe niet instaat was, zodat zij niet anders kon dan de enige beschikbare koper te omarmen en zonder bedenktijd of bijstand de overeenkomst te sluiten. 
       Het oordeel is voorts onjuist in het licht van de stellingen,(13) dat [betrokkene 3] noodzakelijkerwijs was aangewezen op diverse hulpkrachten (waaronder [verweerder 1]) en dat de daaruit voortvloeiende vertrouwensrelatie gelegenheid bood de gedachtebepaling van [betrokkene 3] te beïnvloeden. De vertrouwensrelatie blijkt uit het verzoek van [betrokkene 3] aan [verweerder 1] en [betrokkene 5] om haar te begeleiden naar het Kantongerecht te Tiel voor de behandeling van het verzoek tot onderbewindstelling, alsmede de stelling van [verweerder] c.s. dat [betrokkene 3] hen de boerderij heeft "gegund". Er was kennelijk na het overlijden van haar man een andere band ontstaan met [verweerder 1]. Gezien het wantrouwen jegens de familie en de vertrouwensbreuk, was [betrokkene 3] in haar perspectief afhankelijk van iemand om zelfstandig te blijven wonen, in casu van [verweerder] c.s. Ook heeft [eiser] gesteld dat het een bekend verschijnsel is dat dementerende personen makkelijk beïnvloedbaar zijn. [verweerder] c.s. waren hiermee bekend, zodat het hen daarvan had moeten weerhouden (p. 31-32). 
     
     
     3.22.7 Volgens dit subonderdeel is ook het oordeel van het hof in rov. 2.12 ten aanzien van de boete van 40% onbegrijpelijk. Deze boete kan moeilijk in het voordeel van [betrokkene 3] worden beschouwd (p. 33). 
     
     3.22.8 Subonderdeel 2.1.XIV ziet op rov. 2.13 t/m 2.15. Het hof heeft niet dezelfde maatstaven aangelegd als ten aanzien van de verklaringen van de getuigen in de enquête. Dat het hof, wat betreft de getuigenverklaring van [betrokkene 11] in de contra-enquête, conclusies verbindt aan het feit dat zij niets had vernomen van de verkoop aan [verweerder] c.s, [verweerder] c.s. nooit eerder had gezien en niet wist dat [verweerder 1] werkzaamheden op het land verrichtte is onbegrijpelijk, nu uit de weergave van verbalisant [verbalisant 1] volgt dat [betrokkene 11] dat ook in het geheel niet mocht weten (p. 34).  
     
     3.23.1 De subonderdelen 2.1-IX t/m 2.1-XIV lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In HR 9 januari 2004, LJN: AF9656, NJ 2004/141 (H./R. c.s.), waarin het eveneens ging om een onroerend goedtransactie met een persoon op leeftijd, heeft Uw Raad overwogen: 
     
     "3.6 In een geval als het onderhavige ligt het oordeel dat de rol die R. c.s. hebben gespeeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, als misbruik van omstandigheden moet worden aangemerkt, zozeer voor de hand, dat het andersluidende oordeel van het hof aan hoge motiveringseisen dient te voldoen om begrijpelijk te zijn. Aan deze eisen voldoet het onderhavige arrest niet, reeds omdat het hof niet alle hiervoor in 3.5 aangehaalde omstandigheden van het geval in onderling verband en samenhang heeft bezien, zoals het had behoren te doen, maar deze telkens op zichzelf heeft beoordeeld, zonder verband te leggen met de overige ter zake dienende omstandigheden van het geval." 
     
     Zonder de in die zaak beoordeelde transactie op een lijn te willen stellen met die in het onderhavige geval, kan wel gezegd worden dat de rechter bepaalde transacties extra kritisch dient te beoordelen, vanuit een zeker wantrouwen ten aanzien van de transactie. Dat strookt met de bescherming die de wet in artikel 3:44 lid 4 BW wil bieden. Met die bescherming strookt ook dat de rechter relevante omstandigheden in onderling verband dient te bezien.(14) Hetzelfde geldt voor de eisen die worden gesteld aan de motivering van het oordeel, dat (ondanks eventuele schijn, toch) géén sprake is geweest van misbruik van omstandigheden.  
     
     3.23.2 Ook met inachtneming van het voorgaande, geldt, dat de beoordeling of sprake is van misbruik van omstandigheden sterk verweven is met (een waardering van) de feiten.(15) De weging van de relevante omstandigheden van het geval is voorbehouden aan het gerechtshof, als hoogste rechter die over de feiten oordeelt. In cassatie kan worden getoetst of het oordeel van het hof voldoende bergijpelijk is gemotiveerd. Daarop richten zich dan ook de klachten van de subonderdelen. Partijen hebben een groot aantal feiten en omstandigheden aangevoerd. De afzonderlijke feiten en omstandigheden kunnen veelal verschillend worden geduid en dat geldt zeker wanneer zij, zoals de rechter moet doen, in onderling verband worden bezien en dus tezamen moeten worden geduid. Het oordeel van het hof is dan ook niet reeds onbegrijpelijk, omdat ten aanzien van (bepaalde of alle) relevante feiten en omstandigheden een andere duiding denkbaar zou zijn. 
     
     3.24 Blijkens het procesverloop, zoals weergegeven bij 2.9.1 t/m 2.10.2, is het hof zich bewust geweest van de hoge eisen die moeten worden gesteld aan zijn oordeel, dat (toch) geen sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. 
     
     3.25.1 In de subonderdelen wordt betoogd, dat [betrokkene 3] haar financiële positie niet kon overzien en dat zij dement was. In dat kader wordt nog opgemerkt dat de verkoop van de boerderij financieel niet nodig was. 
     
     3.25.2 Ik stel voorop, dat het hof niet is meegegaan in de stelling dat [betrokkene 3] dementerend was. Het hof heeft daartoe onvoldoende (medisch) bewijs aanwezig geacht (vgl. de verwerping van het beroep op artikel 3:34 BW in rov. 2.17, dat door onderdeel 2.6 vergeefs wordt bestreden). Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. 
     
     
       3.25.3 Voor het overige geldt, dat het hof tot een ander oordeel komt ten aanzien van het onvermogen van [betrokkene 3] om haar eigen (financiële) belangen waar te nemen.(16) Het hof is in rov. 2.9 en 2.10 uitgebreid ingegaan op de beweegredenen van [betrokkene 3]. Bij 2.10.1 heb ik dat oordeel samengevat; het komt er in de kern op neer dat [betrokkene 3] ten aanzien van deze transactie wist waar haar belangen lagen. Het in hoge mate feitelijke oordeel van het hof is niet onbegrijpelijk in het licht van de in rov. 2.5 t/m 2.7 weergegeven getuigenverklaringen.  
       Uit de getuigenverklaringen van [betrokkene 7] en [betrokkene 5] volgt dat zij beiden, wat betreft de vraag of [betrokkene 3] ten aanzien van de onderhavige koopovereenkomst voldoende in staat was haar (vermogensrechtelijke) belang zelf behoorlijk waar te nemen, tot het oordeel zijn gekomen dat de overeenkomst overeenkomstig de uitdrukkelijke wens van [betrokkene 3] is gesloten en dat haar rechtsgevolgen de toets der kritiek kunnen doorstaan (rov 2.7). 
     
     
     
       3.25.4 Het beroep door [eiser] op de verklaring van [betrokkene 7] maakt dit niet anders. De verklaring van [betrokkene 7] ondersteunt veeleer het oordeel van het hof dan het standpunt van [eiser]. [Betrokkene 7] heeft dan wel verklaard dat [betrokkene 3] niet bij machte leek haar financiële zaken, in administratieve en waardebepalende zin, naar behoren te behartigen; hij heeft ook verklaard dat de geestesvermogens van [betrokkene 3] hem alles behalve gestoord leken en dat zij zeer goed wist wat zij wilde en dat zij in die zin zeer goed kon bepalen waar haar feitelijke belangen lagen en daar de voor- en nadelen goed van kon inschatten. [Betrokkene 7] heeft voorts verklaard dat als [betrokkene 3] niet zou zijn overleden, de boerderij met het land aan [verweerder] c.s. zou zijn overgedragen. 
       Ik moge voorts verwijzen naar de opmerking die ik eerder maakte over de onderbewindstelling (zie bij 3.21). 
     
     
     3.26 Blijkens de motivering van het eindarrest, kijkt het hof ook anders aan tegen de omstandigheden genoemd achter het vijfde gedachtestreepje in rov. 4.4 van het tussenarrest (vertrouwensbreuk; vgl. rov. 2.10 van het eindarrest) en het zesde gedachtestreepje (prioritering van belangen; vgl. rov. 2.9 van het eindarrest). Het hof komt blijkens rov. 2.12 voorts tot een ander oordeel ten aanzien van de financiële risico's van de transactie, wat betreft de zekerheidsstelling en de boete.  
     
     3.27 Wat betreft de afhankelijkheid van [verweerder] c.s. (de omstandigheid genoemd achter het tweede gedachtestreepje bij rov. 4.4 van het tussenarrest) heeft het hof geoordeeld dat [verweerder 1] niet meer en niet minder was dan een opvolger van [betrokkene 12], die het gras maaide en dat van een bijzondere (vertrouwens)band, afhankelijkheid of bijzondere genegenheid tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. niet is gebleken. In cassatie heeft [eiser] dan wel gesteld dat na het overlijden van haar man er kennelijk een andere band was ontstaan met [verweerder 1], doch met het in dat kader gestelde wordt niet voldoende opgekomen tegen dit oordeel van het hof.  
     
     3.28 Het oordeel van het hof dat er voor [verweerder] c.s. onvoldoende aanleiding was [betrokkene 3] te weerhouden van het sluiten van de overeenkomst is voldoende begrijpelijk gemotiveerd, ook in het licht van het gestelde in de subonderdelen. De subonderdelen treffen dan ook geen doel.  
     
     
       Onderdeel 2.2 
       3.29 In onderdeel 2.2 wordt in de subonderdelen 2.2.1 t/m 2.2.3 geklaagd over het oordeel van het hof in rov. 4.11 van het tussenarrest, dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. geen geldige pachtovereenkomst is gesloten alsmede dat deze overeenkomst is geantedateerd.  
       Samengevat wordt geklaagd dat het hof uitgaat van een onvolledige lezing van grief 4. Het hof is niet ingegaan op het gestelde in de grief dat, gelet op de veelheid van daartoe strekkende aanwijzingen, het hof een rechtsvermoeden van de juistheid van de stellingen van [eiser] op dit punt had moeten aannemen, namelijk dat sprake was van een geantedateerde overeenkomst met als doel een te lage koopprijs te legitimeren.  
     
     
     3.30 De klacht faalt. In de eerste plaats stuit zij af op het in cassatie vergeefs (zie bij onderdeel 2.6) bestreden oordeel in rov. 2.19. Hierin overweegt het hof: "Omdat het (niet) bestaan van een pachtovereenkomst tussen [betrokkene 3] en [verweerder] c.s. in dit hoger beroep alleen relevant is voor de bepaling van de hoogte van de thans niet toewijsbaar geoordeelde geldsom, behoeven de bewijsopdracht aan [eiser] en de grieven 3 en 4 verder geen bespreking meer." Overigens wordt het aan de feitenrechter overgelaten een dergelijk vermoeden al dan niet aan te nemen.(17) Het oordeel van het hof komt niet onbegrijpelijk voor en behoefde geen nadere motivering.(18)  
     
     
       Onderdeel 2.3  
       3.31 In onderdeel 2.3 wordt in de subonderdelen 2.3.1 t/m 2.3.4 geklaagd over het oordeel van het hof in rov. 2.9.  
     
     
     3.32 Subonderdeel 2.3.1 klaagt dat het hof de leer van de bindende eindbeslissing heeft miskend door terug te komen op zijn oordeel dat de transactie nadelig en risicovol was.  
     
     3.33 Deze klacht treft geen doel, nu het hof hierover geen bindende eindbeslissing heeft genomen (zie hiervoor bij 3.9).  
     
     3.34 In subonderdeel 2.3.2 wordt geklaagd dat het hof met zijn oordeel buiten het debat van partijen is getreden, nu [verweerder] c.s. niet hebben gesteld dat de post van fl. 70.000,-- mede de verschuldigde rente omvat en dat die component niet is begrepen in het door [betrokkene 13] genoemde bedrag van € 7.500.  
     
     3.35 De klacht treft geen doel. Het hof heeft in rov. 2.9 onder meer de getuigenverklaring van [betrokkene 5] besproken. Hij heeft onder andere verklaard dat het onderhoud van de boerderij en de tuin, de rente, de OZB en de verzekeringen op een bedrag uitkwam van tussen de 65.000 en 75.000 gulden per jaar. Nu de rechtbankdeskundige de jaarlijkse kosten had getaxeerd op € 7.500 per jaar, heeft het hof gewezen op verschillen tussen beide berekeningen, waaronder de rentelast. Het hof kon dit doen zonder miskenning van de rechtsstrijd.  
     
     3.36 Subonderdeel 2.3.3 klaagt dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is. Het gaat niet aan om de rente over de niet betaalde koopsom indirect (door dat element mee te nemen bij de vaststelling van een te lage koopsom) voor rekening van [betrokkene 3] te laten komen.  
     
     3.37 Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft in zijn aangevallen oordeel, naast de koopsom, ook onder meer de te betalen rente meegenomen als onderdeel van de economische gevolgen voor partijen van de transactie. Dat is niet onbegrijpelijk.  
     
     3.38 De klacht in subonderdeel 2.3.4 over miskenning van de leer van de bindende eindbeslissing faalt om de bij 3.9 genoemde reden. De klacht over miskenning van de grenzen van de rechtsstrijd faalt om dezelfde reden als de klacht bij subonderdeel 2.3.2. 
     
     
       Onderdeel 2.4 
       3.39 Onderdeel 2.4 klaagt over het oordeel van het hof in rov. 4.10 van het tussenarrest, dat de keuze van [verweerder] c.s. voor de derde van de door de raadsvrouw van [eiser] gestelde opties - namelijk de optie om uitvoering te geven aan de overeenkomst gevolgd door de onderhavige procedure - geen onrechtmatig handelen van [verweerder] c.s. meebrengt. 
       Het oordeel van het hof is volgens het onderdeel niet naar behoren gemotiveerd. De overweging dat de in eerste instantie gevorderde verklaring voor recht en betaling van € 502.700 in hoger beroep niet zijn gehandhaafd vormt namelijk geen deugdelijke motivering voor de vaststelling dat geen sprake is van onrechtmatig handelen. [eiser] heeft zijn stelling dat [verweerder] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld, gehandhaafd voor zijn vordering tot betaling van € 426.350.  
     
     
     3.40 Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het oordeel van het hof is namelijk niet gebaseerd op het wijzigen van de vordering in hoger beroep - zoals het onderdeel veronderstelt - maar op de (materiële) overweging dat de keuze voor de overdracht nog geen onrechtmatig handelen meebrengt voor [verweerder] c.s. Overigens merk ik op dat de stelling dat sprake is van onrechtmatig handelen gestoeld is op de stelling dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van 6:228 BW, 3:44 lid 4 BW en/of 3:34 BW. Nu naar 's hofs - in cassatie niet met succes bestreden - oordeel daarvan geen sprake is, heeft [eiser] geen belang bij de klacht.  
     
     
       Onderdeel 2.5 
       3.41 Onderdeel 2.5 klaagt over de wijze waarop het hof is omgegaan met de zesde grief van [eiser], die strekte tot terzijdestelling van de boeteclausule in de koopovereenkomst van 5 september 2003. 
       In rov. 4.12 van het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat de zesde grief faalt, nu de kwestie van de verschuldigdheid van deze boete nog onder de rechter in eerste aanleg is en derhalve (nog) geen deel uitmaakt van deze procedure. In rov. 2.20 van het eindarrest heeft het hof geoordeeld dat, omdat er geen grondslag is voor wijziging van de overeenkomst, bij nader inzien ook de vordering om het boetebeding ten laste van [betrokkene 3] ter zijde te schuiven (wat er ook zij van de verschuldigdheid ervan) niet voor toewijzing vatbaar is zodat de zesde grief faalt.  
       Het onderdeel klaagt dat het oordeel in rov. 4.12 onjuist is. Dat blijkt uit rov. 2.20 van het eindarrest. Ook miskent het hof in rov. 4.12, dat indien in deze procedure wijziging en vernietiging van de overeenkomst wordt toegewezen de andere procedure moet worden geroyeerd.  
       Het onderdeel klaagt ook over innerlijke tegenstrijdigheid van 's hofs oordeel, nu onduidelijk is of het hof in rov. 2.20 van het eindarrest is teruggekomen op zijn oordeel in rov. 4.12 van het tussenarrest of dat het daarvan los moet worden beschouwd.  
     
     
     3.42 De motiveringsklacht treft geen doel. Het hof heeft in rov. 2.20 van het eindarrest in zoverre zijn oordeel in rov. 4.12 van het tussenarrest aangevuld, dat nu er (na de bewijslevering) geen grondslag meer is voor wijziging van de overeenkomst de gevorderde terzijdeschuiving van de boeteclausule ook om die reden niet voor toewijzing vatbaar is. Deze overweging volstaat voor de verwerping van de zesde grief. Daarmee ontvalt het belang aan de rechtsklacht tegen rov. 4.12.  
     
     
       Onderdeel 2.6 
       3.43 Onderdeel 2.6 richt zich met de subonderdelen 2.6.1 t/m 2.6.5(19) tegen rov. 2.16 t/m 2.20 van het eindarrest, waarin het hof het subsidiaire beroep van [eiser] op artikel 3:34 jo 3:53 lid 2 BW en 6:228 jo 6:230 BW heeft behandeld.  
     
     
     3.44 In de subonderdelen 2.6.1 t/m 2.6.3 wordt geklaagd dat het hof de vastgestelde feiten in rov. 4.5 t/m 4.7 heeft miskend en in het bijzonder dat de transactie voor [betrokkene 3] nadelig was en dat dit aan [verweerder] c.s. bekend was of had moeten zijn. Dat sprake was van nadeel betekent dat de transactie wordt vermoed onder de invloed van een geestelijke stoornis te zijn verricht. Nu de bewijsopdracht uitsluitend zag op omstandigheden van artikel 3:44 lid 4 BW, had het hof op basis van artikel 3:34 BW een bewijsvermoeden moeten aannemen ten gunste van [eiser] dat sprake was van een geestelijke stoornis en [verweerder] c.s. in gelegenheid moeten stellen daarvan tegenbewijs te leveren. Toepasselijkheid van artikel 3:34 BW werkt vervolgens weer "faciliterend" terzake van een beroep op artikel 3:54 BW, zodat dit ook het oordeel in rov. 2.5 t/m 2.9 van het eindarrest vitieert.  
     
     3.45 De subonderdelen falen nu ze uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting. Anders dan de subonderdelen tot uitgangspunt nemen, geldt ingevolge artikel 3:34 BW niet dat indien sprake is van een nadelige transactie waarvan de andere partij weet dat die nadelig is, er vermoed wordt sprake te zijn van een geestelijke stoornis. Ingevolge artikel 3:34 BW zal de "geestelijke gestoorde" dienen te stellen en te bewijzen dat sprake is van een stoornis als bedoeld in dat artikel. De vermoedens van het wetsartikel krijgen eerst werking als de betrokkene weet aan te tonen dat op het moment van de rechtshandeling zijn geestelijke vermogens waren gestoord.(20)  
     
     3.46 De klacht van subonderdeel 2.6.4 mist feitelijke grondslag. Het hof zegt niet dat de vorderingen in appel niet aansluiten bij artikel 3:53 BW, het constateert dat het rechtsgevolg van het ingeroepen artikel 3:34 BW - vernietiging - niet aansluit bij de vorderingen in hoger beroep. Daarom heeft het hof in het beroep op artikel 3:34 BW mede een beroep op artikel 3:53 lid 2 BW gelezen. De klacht faalt ook bij gebrek aan belang, omdat ook [eiser] kennelijk een beoordeling wenste op de voet van artikel 3:34 jo 3:53 lid 2 BW. 
     
     3.47 Subonderdeel 2.6.5 bouwt voort op eerdere klachten en deelt hun lot.  
     
     
       Onderdeel 2.7 
       3.48 Dit onderdeel kent geen zelfstandige klacht en behoeft geen verdere bespreking.  
     
     
     3.49 Rechtsvragen die beantwoording behoeven in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling heb ik in het middel niet aangetroffen. Het sterk feitelijk getinte oordeel van het hof kan de toets der kritiek m.i. doorstaan.  
     
     Conclusie  
     
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.  
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     A-G 
     
     
       1 Blijkens rov. 3.1 van het vonnis van 11 juli 2007. 
       2 Zie rov. 2.3 van het tussenarrest van 20 januari 2009. Blijkens rov. 2.21 van het eindarrest van 20 april 2010 verstaat het hof het petitum aldus, dat het kennelijk ook gericht is tegen de veroordelingen onder 3.6 en 3.7 in de beslag- en de proceskosten. 
       3 Hierna geciteerd bij 3.3.2. 
       4 Blijkens de cassatiedagvaarding onder 1.1 zijn de erfgenamen van [betrokkene 3] kinderen van een overleden zus van haar overleden man. 
       5 Zie wat betreft de bindende eindbeslissing onder meer: Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein, & Wesseling-van Gent 4 2009, nr. 152-158. 
       6 D. Reisig, Het aanbod van getuigenbewijs (diss. UvA), 2005, p. 99.  
       7 Vgl. H.W.B. thoe Schwartzenberg, Civiel bewijsrecht voor de rechtspraktijk, 2011, p. 104 en 198. 
       8 HR 2 mei 2003, LJN: AF3807, NJ 2003, 468, rov 4.4.  
       9 W.D.H. Asser, Bewijslastverdeling, 2004, p. 110-111.  
       10 De beschikking onderbewindstelling van 10 september 2003 is opgenomen als productie 4 bij de conclusie na deskundigenbericht van 4 april 2007 van [eiser]. 
       11 Deze klacht lees ik ook bij subonderdeel 2.1-IX op p. 25, onderaan. 
       12 Bedoeld zal zijn onderbewindstelling. 
       13 Verwezen wordt naar de Memorie na Enquete nrs. 94-95, de Antwoordconclusie na deskundigenbericht zijdens [verweerder] c.s. p. 7, de MvA/Grieven zijdens [verweerder] c.s. paragraaf 6 en de Pleitnota in appel zijdens [eiser] punt 1.11. 
       14 Zie M.M. van Rossum en F. Schabos, 'Misbruik van omstandigheden: Enige notities naar aanleiding van HR 9 januari 2004, NJ 2004, 141', WPNR 2004 (6597), par. III (slot) en VI. 
       15 Benadeling is, hoewel geen vereiste, een relevante factor. Zie bijvoorbeeld HR 4 september 2009, LJN: BH7854, NJ 2009/398.  
       16 Dit is de bijzondere omstandigheid genoemd in rov. 4.4, derde gedachtestreepje. 
       17 H.W.B. thoe Schwartzenberg, Civiel bewijsrecht voor de rechtspraktijk, 2011, p. 104. Zie bijvoorbeeld HR 5 oktober 2007, LJN: BA8774, NJ 2007, 542 rov. 3.6.  
       18 In de genoemde vindplaats in de appeldagvaarding (nrs. 4.6-4.8) is zonder nadere toelichting verwezen naar het bij de inleidende dagvaarding overgelegde meststoffenformulier en betalingsomschrijving. In de inleidende dagvaarding zijn onder nr. 11.1 en 11.5 diverse stellingen ontwikkeld. De akte van 22 augustus 2007 waarnaar wordt verwezen is in cassatie niet overgelegd, zodat daaraan geen steun kan worden ontleend. Zie voorts rov. 2.9 van het vonnis van 17 oktober 2009. 
       19 Onderdeel 2.6.3 op p. 40 dient kennelijk 2.6.5 te zijn. 
       20 TM, Parl. Gesch. 3, p. 165; Jac. Hijma en M.M. Olthof, Compendium van het Nederlands vermogensrecht, 2011, nr. 36.