ECLI: ECLI:NL:PHR:2003:AL8205

Titel: ECLI:NL:PHR:2003:AL8205 Parket bij de Hoge Raad , 28-11-2003 / 1377

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2003-11-28

Zaaknummer: 1377

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2003:AL8205

---

Nr. 1377 28 november 2003 AB in de zaak van de besloten vennootschap Strijpse Kampen B.V., gevestigd te Oirschot, eiseres tot cassatie, voorwaardelijk incidenteel verweerster, advocaat: mr. H.A. Groen, tegen 1. de gemeente Eindhoven, zetelende te Eindhoven, en 2. de gemeente Oirschot, zetelende te Oirschot, verweersters in cassatie, voorwaardelijk incidenteel eiseressen, advocaat: mr. J.W. Meijer. 1. Geding in feitelijke instantie...

Nr. 1377 
       Derde Kamer B 
       P.J. Wattel  
       Onteigening; schade 
       Zitting 5 september 2003 
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     De Strijpse Kampen B.V.  
     
     tegen 
     
     1. Gemeente Eindhoven  
     
     en 
     
     2. Gemeente Oirschot 
     
     1. Feiten en loop van het geding 
     
     1.1 Eindhoven wil, mede in het kader van het VINEX-akkoord, een woonwijk Meerhoven doen verrijzen op een plaats waar het Pantser Infanterie Rij Opleidingscentrum (PIROC) van Defensie is gelegerd. Dat PIROC moet dus weg. Te dien einde zijn door de gemeente Eindhoven en de gemeente Oirschot bestemmingsplannen "PIROC-Strijpsche Kampen" vastgesteld die voorzien in de mogelijkheid van verplaatsing van PIROC naar een lokatie grenzend aan de legerplaats Oirschot. 
     
     1.2 Ter uitvoering van het Eindhovense bestemmingsplan "PIROC-Strijpsche Kampen" is bij Koninklijk Besluit(1) van 10 oktober 1997, nr. 97.004830, Stcrt. 213, besloten tot onteigening, ten name van de gemeente Eindhoven, van de percelen kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie [...], nrs.[001], [002] en [003], respectievelijk groot 05.77.00 ha, 00.57.90 ha en 00.04.20 ha, kadastraal omschreven als weiland en bouwland. Van die percelen is Strijpse Kampen B.V. (hierna: Strijpse Kampen) eigenaar. 
     
     1.3 Ter uitvoering van het Oirschotse bestemmingsplan "PIROC-Strijpsche Kampen" is bij Koninklijk Besluit(2) van 30 juni 1997, nr. 97.003107, Stcrt.135, besloten tot onteigening van de percelen kadastraal bekend gemeente Oirschot, sectie [...] nrs. [001], [002] en [003], respectievelijk groot 00.04.60 ha, 06.83..25 ha en 9.22.76 ha, kadastraal omschreven als bouwland, weiland en huis, tuin en weiland. Ook van deze percelen is Strijpse Kampen eigenaar. 
     
     1.4 Bij vonnis van 26 maart 1999 heeft de Rechtbank te 's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) na voeging van zaken vervroegd de onteigening van de genoemde percelen uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeenten Eindhoven en Oirschot. Daarbij is een voorschot op de schadeloosstelling en de daarvoor te stellen zekerheid bepaald. Voorts zijn drie deskundigen benoemd om de schadeloosstellingen te begroten. De Rechtbank heeft iedere verdere beslissing aangehouden. 
     
     1.5 Van dit onteigeningsvonnis heeft Strijpse Kampen beroep in cassatie ingesteld waarin zij in essentie betoogde dat de onteigening niet noodzakelijk was omdat zij bereid en in staat was de beoogde bestemming zelf te realiseren. Dat beroep is door u verworpen bij arrest van 9 februari 2000, nr 1272, NJ 2000, 418, met conclusie Ilsink en noot PCEvW, op de grond dat, kort gezegd, voor zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening op het tijdstip van diens uitspraak in beginsel geen plaats meer is. 
     
     1.6 Het onteigeningsvonnis is, na descente op 9 mei 2000, op 6 juni 2000 ingeschreven in de openbare registers, waardoor de eigendom op de gemeenten is overgegaan 
     
     1.7 De deskundigen hebben hun definitieve rapport, gedateerd 7 mei 2002, ter griffie van de Rechtbank doen deponeren op 10 mei 2002, waarna pleidooien zijn gehouden. 
     
     1.8 Bij eindvonnis van 6 november 2002 heeft de Rechtbank de door de gemeenten gezamenlijk aan Strijpse Kampen verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld. 
     
     2. Geschil in cassatie 
     
     
       2.1 Strijpse Kampen acht de vastgestelde schadeloosstelling te laag en stelt in cassatie één middel voor in vier onderdelen, die ik als volgt samenvat:  
       (i) de Rechtbank heeft ten onrechte de militaire bestemming van het onteigende niet weggedacht. De gemeente(n) had(den), gezien de houding van Defensie, in feite geen lokatiekeus, zodat ingevolge uw arresten Staat/Markus en Staat/Matser de bestemmingsplannen "PIROC-Strijpsche Kampen" vereenzelvigd moeten worden met het werk waarvoor onteigend wordt; 
       (ii) de Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat ter zitting zou zijn komen vast te staan dat het PIROC niet is opgenomen in de planologische kernbeslissing "Structuurschema Militaire Terreinen" en dat dit schema in zoverre toepassing mist; 
       (iii) de Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat het onteigende geen sleutelpositie had; 
       (iv) de Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de aankoopkosten van een vervangende woning niet vergoed hoeven worden omdat zij bestreden kunnen worden uit de rente over het vrijkomende kapitaal op de 21,5 ha land, nu dat land geen economische eenheid met de woning vormde. 
     
     
     2.2 Voor het geval het vierde middelonderdeel mocht slagen, bestrijden de gemeenten incidenteel het oordeel van de Rechtbank dat voor wat betreft de vergoeding van aankoopkosten van een vervangende woning het echtpaar [X] vereenzelvigd kan worden met Strijpse Kampen BV, die de woning ná datum tervisielegging verhuurde aan het echtpaar [X]. 
     
     3. De invloed van het bestemmingsplan (onderdeel i) 
     
     3.1 Bij de bepaling van de werkelijke waarde van de onteigende zaak moet rekening worden gehouden met alle waardebepalende factoren ten tijde van de onteigening. Dit vloeide voort uit art. 40 (oud) Onteigeningswet (Ow) en ligt thans besloten in art. 40b Ow. 
     
     
       3.2 De onteigende behoort niet bevoor- of benadeeld te worden door inspanningen van de onteigenaar zelf in verband met de onteigening. Daarom leert u in vaste jurisprudentie dat de werkelijke waarde niet omvat waardevermeerdering of -vermindering, teweeggebracht door niets anders dan hetgeen de onteigenaar zelf aanlegt ter uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt, of de plannen daarvoor.(3) Deze eliminatieregel is in 1981 gecodificeerd in art. 40c(4) van de Onteigeningswet: 
       "Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak (...)(5) wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door: 
     
     
     1. het werk waarvoor onteigend wordt; 
     
     2. overheidswerken die in verband staat met het werk waarvoor onteigend wordt;  
     
     3. de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld." 
     
     
       3.3 Als plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, wordt niet beschouwd het vigerende bestemmingsplan van de onteigenende gemeente. Aldus bleek reeds uit HR 29 maart 1961, NJ 1961, 511 met conclusie Eijssen. U overwoog: 
       "dat een uitbreidingsplan niet wordt opgemaakt als een plan van werken welke de gemeente zal uitvoeren, doch slechts is een bij raadsbesluit vastgesteld samenstel van regels waarbij de bestemming van de daarin begrepen gronden in hoofdzaak of in onderdelen wordt aangewezen en dat naar behoefte aan gewijzigde omstandigheden kan worden aangepast; 
       (...) dat derhalve in een zodanig geval, als ook het onderhavige, niet aanwezig is de situatie, waarvoor het onteigeningsrecht wél een algemene regel kent (...) namelijk dat bij onteigening niet mag worden gelet op den waardevermeerderenden of waardeverminderenden invloed, welke in het commerciële verkeer uitgaat van niets anders dan het hetgeen de onteigenende partij zelf aanlegt of zal aanleggen in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt;  
       dat immers in een geval als het onderhavige de waardevermindering van den te onteigenen grond niet het gevolg is van het besluit van de gemeente om de uitvoering van het uitbreidingsplan te bevorderen, noch van de uitvoering van dat besluit, doch die waardevermindering het onmiddellijk gevolg is van het uitbreidingsplan zelf, onverschillig of en door wien het tot uitvoering zal worden gebracht."  
     
     
     3.4 Een bestemmingsplan, sinds 1 augustus 1965 gebaseerd op art. 10 Wet op de Ruimtelijke Ordening, betreft niet de concrete uitvoering van het werk en is derhalve geen plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zelfs niet indien die bestemming juist verwezenlijkt wordt door het werk waarvoor onteigend wordt.(6) Een bestemmingsplan is dus een waardebepalende factor en de bestemming van het onteigende volgens dat plan wordt dus niet weggedacht, maar is van invloed op de hoogte van de schadeloosstelling. 
     
     
       3.4 Dit is ook het geval indien de gemeente in haar bestemmingsplan rekening moest houden met een plan van het Rijk of de provincie voor het werk waarvoor onteigend wordt. In HR 21 oktober 1964 NJ 1965, 29 (Nefabas/Provincie Noord-Brabant), met conclusie Bakhoven en noot N.J.P. overwoog U: 
       "dat Nefabas daartegen heeft aangevoerd dat de bestemming in het uitbreidingsplan buiten beschouwing zal moeten blijven, omdat zij er eigenlijk ene is van Rijk en Provincie en de onderhavige onteigening plaatsvindt ter realisering van die bestemming, en de wegenplannen van Rijk en Provincie in wezen plannen zijn voor het werk, waarvoor wordt onteigend;  
       dat, aangenomen dat de wegenplannen van Rijk en Provincie, voor zover zij geleid hebben tot de onderhavige onteigening t.b.v. de aanleg en de verbetering van een gedeelte van de provinciale weg Oosterhout-Vijf Eiken, moeten worden aangemerkt als plannen voor die aanleg en verbetering, de bestemming van het te onteigenen in het uitbreidingsplan van de gemeente Oosterhout deels tot verbreding van de rijksweg no. 27 en deels voor de verlegging van de provinciale weg no. 20 voor de bepaling van de schadeloosstelling buiten aanmerking zou moeten blijven indien het uitbreidingsplan geheel of ten dele met die plannen van Rijk en Provincie, voor zover zij betrekking hebben op het werk, waarvoor onteigend wordt, zou kunnen en moeten worden vereenzelvigd; 
       dat van zodanige vereenzelviging evenwel geen sprake kan zijn; 
       dat tot toch het vaststellen van een plan van uitbreiding als bedoeld bij art.36 Woningwet (thans: bestemmingsplan in de zin van art.10 Wet op de Ruimtelijke ordening; PJW), waarbij de bestemming van de in dat plan begrepen grond in hoofdzaak of in onderdelen wordt aangewezen, naar zijn aard een eigen en zelfstandige werkzaamheid van een gemeente vormt ook indien en voor zover bij het bepalen van die bestemming rekening zou moeten worden gehouden met een wegenplan van Rijk of Provincie;" 
     
     
     
       3.5 Maar op deze hoofdregel van niet-elimineren bestaat een uitzondering: als het plan van Rijk of provincie ter uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt in feite de gemeente geen enkele beoordelings- of beleidsruimte meer laat (als de hogere overheid zijn plan kan doordrukken op de plaats die zij wenst), zodat de vaststelling van het gemeentelijke bestemmingsplan dat met dat hogere plan moet stroken niet meer als een zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kan worden gezien, wordt ook het bestemmingsplan beschouwd als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt. Dan wordt dus ook het bestemmingsplan (en het daartoe aanleiding gevende achterliggende Rijks- of provincieplan) weggedacht. U zie HR 22 november 1978, nr. 1033, NJO 1979, 1 (Staat/Matser), met conclusie Mok en noot Mörzer Bruyns: 
       "dat de Rb. heeft geoordeeld dat het in het middel aangeduide perceel moet worden gewaardeerd alsof het bouwgrond is;  
       dat dit oordeel kennelijk mede daarop berust dat de Rb. het feit, dat de gemeente Goedereede bij de vaststelling van het bestemmingsplan Plan Landelijk Gebied in 1972 de toen bestaande bestemming van het perceel tot woondoeleinden heeft gewijzigd in de bestemming "verkeer'', heeft beschouwd als een rechtstreeks gevolg van het werk waarvoor onteigend is en daarom de invloed van deze bestemmingswijziging op de waarde van het onteigende buiten beschouwing heeft gelaten;  
       dat het middel vergeefs daartegen opkomt;  
       dat wel juist is dat in beginsel het vaststellen van een bestemmingsplan naar zijn aard een eigen en zelfstandige werkzaamheid van een gemeente is, doch zulks niet uitsluit dat onder bepaalde omstandigheden dat vaststellen van een bestemmingsplan in zoverre een ander karakter draagt, dat de gemeente daarbij t.a.v. een of meer percelen in feite geen andere keuze heeft dan zich aan te sluiten bij een door een daartoe bevoegd orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan, waarbij aan die percelen reeds een bepaalde bestemming is toegedacht;  
       dat dit laatste zich blijkbaar te dezen naar het oordeel van de Rb. m.b.t. het onderhavige perceel heeft voorgedaan, omdat ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan Plan Landelijk Gebied het hier relevante gedeelte van het tracé van de Dammenweg reeds was vastgesteld bij het KB van 20 maart 1970, waarbij tevens het perceel voor de aanleg van die weg ter onteigening was aangewezen;  
       dat dit oordeel, dat na hetgeen de Rb. heeft vastgesteld, met name m.b.t. hetgeen bij het tot stand komen van genoemd bestemmingsplan zijdens de gemeente is aangevoerd ter zake van daartegen gerichte bezwaren, geen nadere motivering behoefde, wegens zijn feitelijk karakter in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst;  
       dat de Rb. onder deze omstandigheden terecht heeft geoordeeld dat bij deze bepaling van de waarde van het perceel de daaraan in meerbedoeld bestemmingsplan gegeven bestemming buiten beschouwing diende te worden gelaten;" 
     
     
     
       In gelijke zin overwoog u in HR 18 juni 1980, nr. 1049, NJO 1980, 7 (Staat/Markus), met conclusie Mok en noot Mörzer Bruyns: 
       "dat bij die waardebepaling in het algemeen wel in aanmerking behoort te worden genomen de bestemming die bij het daarvoor van kracht zijnde bestemmingsplan aan het onteigende is gegeven, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het werk waarvoor onteigend wordt; dat dit evenwel anders is wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kon worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het daartoe bevoegde orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht; 
       dat dit laatste zich hier heeft voorgedaan, immers de gemeente - naar de Rb. op het voetspoor van deskundigen heeft aangenomen - te dezen geen enkele invloed heeft gehad op de positie van de onderhavige percelen in het bestemmingsplan en zich ten aanzien van die percelen heeft gericht naar het door Rijkswaterstaat reeds lang tevoren vastgestelde tracé." 
     
     
     
       3.6 De Vries Robbé was kritisch: 
       "Het eigen karakter van het bestemmingsplan is in meerdere arresten van de Hoge Raad erkend. De arresten Staat/Matser en Staat/Markus betekenen een breuk met deze jurisprudentie. De vraag dringt zich op wat de aanleiding was voor de nieuwe koers. (...) Het meest voor de hand ligt dat de Hoge Raad begrip heeft opgebracht voor de treurige positie van gedaagde. Zijn alternatief was een claim wegens planschade met onzekere uitkomst. Maar is dat alternatief zo ongelukkig? (...) Deze context is achterhaald. (...) Uit bovenstaande moge blijken dat er in de huidige tijd minder reden is Matser en Markus als 'zielige Dientje'te helpen. Bovendien spreekt het niet aan dat onteigenden verschillend worden behandeld naar gelang zij plaats moeten maken voor een rijksweg of provinciale weg die in feite aan de gemeente is opgelegd dan wel zij het veld moeten ruimen voor wegen waarbij de gemeente nog enige zichtbare inspraak heeft gehad. De bezwaren tegen het gehanteerde middel van het elimineren van het bestemmingsplan als plan voor het werk zijn ernstig. Eerst de aard en procedure van het bestemmingsplan. (...) Bovendien speelt de strijd om de beperkte ruimte in ons land zich niet alleen tussen overheden af, een ieder mag eraan meedoen. (...) Daarnaast de gevolgen voor de praktijk. (...) In wezen brengt men aldus elementen van schade bij de onteigeningsrechter die naar algemene opvatting eerder tot planschade moeten worden gerekend."(7) 
     
     
     
       3.7 Ook in HR 22 april 1998, NJ 1999, 42 (NJO 1999, 2), met conclusie Ilsink en noot PCEvW, ging U in op het bestemmingsplan als "eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente": 
       "3.1.2. Bij vorenbedoelde bestemmingswijziging ging het om een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente Bleiswijk in die zin dat zich toen niet voordeed de situatie dat die gemeente in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een door Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende reeds de bestemming fietspad was toegedacht. 
       (...) 
     
     
     3.3. De in 3.2 als eerste en als laatste vermelde oordelen komen erop neer dat de Rechtbank (...) heeft weggedacht de bestemming fietspad die het onteigende ingevolge het vigerende bestemmingsplan "Overbuurtse Polder" heeft. Dit is in strijd met de regel van onteigeningsrecht dat bij de vaststelling van de aan een onteigende wegens het verlies van zijn grond toekomende schadeloosstelling alle ten tijde van de onteigening van belang zijnde factoren, waaronder de planologische bestemming van het onteigende, in aanmerking moeten worden genomen. Hierbij verdient opmerking dat - voorzover hier van belang - het bepaalde in artikel 40c aanhef en onder 3 van de Onteigeningswet in deze zaak niet aan de orde is en dat (...) uit het vonnis van de Rechtbank en de stukken van het geding niet blijkt van feiten en omstandigheden die in het onderhavige geval het aanvaarden van een uitzondering op evenbedoelde regel rechtvaardigen." 
     
     
       3.8 Mörzer Bruyns ziet in zijn noot onder HR 18 juni 1980, nr. 1049, NJO 1980, 7 (Staat/Markus) meer ruimte voor uitzonderingen op de hoofdregel dat de bestemming volgens het vigerende bestemmingsplan meetelt bij de waardebepaling:  
       "Men kan stellig van een verfijning van de Nefabas-regel spreken: onder bepaalde omstandigheden kan een bestemmingsplan wel degelijk geheel of ten dele vereenzelvigd worden met een plan voor een werk van Rijk of provincie. In die situatie leidt het "wegdenken"van het (plan voor het) werk tevens tot het wegdenken van de bestemming volgens het bestemmingsplan. Welke zijn nu de omstandigheden, waaronder deze vereenzelviging geoorloofd is? Het arrest geeft daarvan een voorbeeld. Andere situaties zijn denkbaar. De HR legt de nadruk op de eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente, waaraan men misschien mag toevoegen: werkzaamheden in het gemeentelijk belang. Het zal dus gaan om enigszins geconcretiseerde plannen van Rijk of provincie, waarmede nationale of streekbelangen gediend zijn en die ook door Rijk of provincie zullen worden uitgevoerd."  
     
     
     Strijpse Kampen beproeft in de thans te berechten zaak de door Mörzer Bruyns veronderstelde ruimte voor nieuwe uitzonderingen op de hoofdregel. 
     
     
       3.9 De hoofdregel brengt mee dat bestemmingswijziging ten nadele van de onteigende in beginsel niet gecompenseerd worden door schadeloosstelling. Naast de boven geschetste rechterlijke uitzondering op deze regel bestaat de wettelijke uitzondering, vervat in art. 40e Ow: de waardebeïnvloeding uitgaande van de planbestemming wordt wél geëlimineerd indien en voor zover die beïnvloeding redelijkerwijze niet ten bate of ten laste van de onteigende behoort te blijven. Het sinds 1981 geldende art. 40e Ow. luidt als volgt: 
       "Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van 
       1°. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; 
       2°. bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, 
       voor zover deze voordelen of nadelen (...) redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven." 
     
     
     
       Daarnaast kan sinds 1965 vergoeding worden gevorderd van schade geleden als gevolg van het bestemmingsplan (planschade), een en ander op grond van art. 49 Wet op de Ruimtelijke ordening.(8) Deze bepaling luidt: 
       "Voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van: 
       a. de bepalingen van een bestemmingsplan, 
       (...)  
       schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, kent de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. (...)"(9). 
     
     
     Voor een beschouwing over de verhouding tussen de geciteerde bepalingen verwijs ik naar de conclusie van mijn voormalig ambtgenoot Ilsink in de zaak HR 22 april 1998 (Provincie Zuid-Holland/Paul), NJ 1999, 42 met noot PCEvW. 
     
     
       3.10 Strijpse Kampen betoogt dat de veronachtzaming bij de schadebegroting van de planbestemming van het onteigende niet beperkt behoort te blijven tot situaties waarin de gemeente in feite geen keus heeft dan zich aan te sluiten bij een door Rijk of provincie ontwikkeld plan waarin aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht. Volgens het middel kan het vaststellen van de bestemming evenmin als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente worden beschouwd in een geval als het onderhavige, waarin:  
       "(...) bleek dat het Ministerie van Defensie slechts tot medewerking bereid was indien het PIROC verplaatst zou worden naar een locatie, die reeds aansloot op de bestaande legerplaats Oirschot. Dat de gemeenten daarop de keus hebben gemaakt om het nieuwe PIROC op het onteigende te situeren, valt niet als een zodanige eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeenten te beschouwen, dat die bestemming bij de waardebepaling in aanmerking zou behoren te worden genomen." 
     
     
     
       3.11 Naar het oordeel van de Rechtbank: 
       "hebben de deskundige in punt 12 van hun definitieve advies het juiste criterium voor ogen en zijn zij bij de toepassing daarvan onder de punten 13 tot en met 15 van dat advies op geheel juiste gronden tot de conclusie gekomen dat er in casu geen aanleiding is om bij de waardering van het onteigende de vigerende bestemming daarvan buiten beschouwing te laten. 
       De deskundigen zijn in het licht van hun weergave van hetgeen feitelijk aan de vaststelling van het bestemmingsplan Piroc-Strijpse Kampen is voorafgegaan - welke weergave niet is bestreden - tot de juiste conclusie gekomen dat zich in casu niet voordoet de situatie dat het vaststellen van genoemd bestemmingsplan niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kan worden beschouwd. De rechtbank maakt dit oordeel en de gronden waarop het berust geheel tot de hare. (....) Hetgeen door Strijpse Kampen c.s. op dit punt verder is aangevoerd kan niet afdoen aan de juistheid van het advies van de deskundigen. In casu doet zich niet het geval voor dat een hogere overheid een plan oplegt aan de gemeente. Het initiatief voor de verplaatsing van Piroc kwam bovendien van de gemeenten en niet van enige hogere overheid" 
     
     
     
       De deskundigen rapporteren op blz. 17 van hun definitieve rapport als volgt: 
       "Naar hun oordeel (dat van de deskundigen; PJW) strookt de opvatting van gedaagden ook geenszins met de (beperkte) uitzondering, die de Hoge Raad in de arresten Staat/Markus en Staat/Matser heeft willen maken op het beginsel dat bij de waardering van het onteigende rekening gehouden dient te worden met de vigerende bestemming daarvan. Deze uitzondering ziet enkel op de gevallen (...) 
       "In casu is van een "initiatief" - laat staan van een "hoger plan"- van het Ministerie van Defensie tot verplaatsing van het PIROC uit het plangebied Meerhoven geen sprake geweest. Het initiatief tot verplaatsing van het PIROC lag geheel bij de gemeente Eindhoven, die vervolgens in overleg is getreden met zowel het Ministerie van Defensie (als grondeigenaar/direct belanghebbende bij het PIROC) als de gemeente Oirschot (als potentiële nieuwe vestigingsplaats van het PIROC). Binnen de gemeente Oirschot zijn meerdere potentiële locaties beoordeeld, zowel aan de hand van de "wensen" van het Ministerie van Defensie als de planologische inzichten van de gemeente Oirschot. Door de uitzonderlijk grote omvang van de benodigde locatie was het aantal keuzes uiteraard beperkt. Indien echter de gemeente Oirschot niet aan de verplaatsing naar een van de potentiële locaties had willen meewerken, hadden noch de gemeente Eindhoven noch het Ministerie van Defensie verplaatsing van het PIROC naar het plangebied Strijpsche Kampen op basis van de toen voorliggende plannen kunnen afdwingen. Uiteindelijk is echter overeenstemming over deze verplaatsing naar het plangebied Strijpsche Kampen bereikt. Kennelijk heeft de gemeente Eindhoven zich daarbij genoodzaakt gezien - bij gebreke van voldoende locaties en onder druk van een tijdige realisering van het plangebied Meerhoven - om daarbij zowel de financiële eisen van het Ministerie van Defensie ("budgettair neutraal") als van de gemeente Oirschot ("alle kosten voor rekening van de gemeente Eindhoven") in te willigen." 
     
     
     3.12 De Rechtbank heeft daarmee op basis van de bestaande jurisprudentie het juiste criterium aangelegd. Uit die jurisprudentie blijkt expliciet dat het rekening moeten houden met wensen van Rijk of provincie op zichzelf niet leidt tot vereenzelviging van het betsemmingsplan met het werk waarvoor onteigend wordt. De Rechtbank heeft voorts de confrontatie van de niet-bestreden feiten en dat criterium correct en voldoende gemotiveerd uitgevoerd. Strijpse Kampen bestrijdt dat in wezen ook niet, maar wenst die bestaande jurisprudentie en dus de geldende criteria te wijzigen door meer uitzonderingen toe te laten op de hoofdregel van inaanmerkingneming van de planbestemming. Ik zie daartoe echter geen dringende aanleiding, mede gezien de mijns inziens niet geheel onterechte kritiek op die uitzondering en de schimmigheid van de ratio voor de uitzondering. Ook Strijpse Kampen fourneert geen rechtskundige, maatschappelijke of andere aanleiding tot uitbreiding van de uitzondering. Zij stelt wezenlijk niet meer dan dat haar situatie vergelijkbaar zou zijn met die van de belanghebbenden in de zaken Staat/Matser en Staat/Markus, maar dat is op basis van de vastgestelde en niet-bestreden feiten domweg niet het geval; hoe dan ook is het oordeel van de Rechtbank over die vergelijkbaarheid feitelijk en niet onbegrijpelijk. 
     
     
       3.13 Strijpse Kampen heeft zich terecht niet subsidiair op art. 40e Ow. beroepen ten betoge dat de waardedrukkende invloed van de militaire bestemming redelijkerwijs niet ten laste van haar behoort te blijven en dat de werkelijke waarde dienovereenkomstig moet worden gecorrigeerd nadeel. Daartoe bestaat immers geen aanleiding, nu de deskundigen en de rechtbank er terecht van uit gegaan zijn dat de bekende "redelijke koper" ex art. 40b Ow. zich niet voordoet ingeval van een terrein met militaire bestemming waar alleen Defensie iets aan heeft. De schadeloosstelling is daarom bepaald aan de hand van (de in dit geval de hogere) waarde met inachtneming van het feitelijke agrarisch gebruik, mede met het oog op de bepaling in art. 40b dat gewaardeerd wordt:  
       "met inachtneming van onder meer de bestemming en de ligging van het onteigende of - indien het feitelijk gebruik afwijkt van deze bestemming- met inachtneming van dit feitelijk gebruik: de gedaagden kunnen daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde." 
     
     
     Strijpse Kampen heeft de agrarische waarde vergoed gekregen. In zoverre is de militaire bestemming dus toch weggedacht en heeft Strijpse Kampen niet te klagen. Zij meent echter dat de militaire bestemming nog verder weggedacht moet worden, en dat er bij de bepaling van de schadeloosstelling van uitgegaan moet worden dat op het onteigende bedrijfsactiviteit zou hebben plaatsgegrepen. Die mening is echter in strijd met uw jurisprudentie. De "redelijke koper" is in deze bijzondere casus de koper die grond koopt met een functie die die grond feitelijk had totdat de militaire bestemming erop neerdaalde. 
     
     3.13 Ik meen dat het onderdeel doel mist. 
     
     4. Structuurschema Militaire Terreinen (onderdeel ii) 
     
     4.1 Ter ontkenning van enige eigen beoordelings- en beleidsvrijheid van de gemeente wijst Strijpse Kampen voorts op de Planologische Kernbeslissing (PKB) "Structuurschema militaire terreinen" uit 1985, die volgens haar van toepassing was op de verplaatsing van het PIROC. 
     
     
       4.2 De Rechtbank overwoog dienaangaande dat: 
       "Ter zitting is echter komen vast te staan dat Piroc niet in dat structuurschema is opgenomen en dat dit dus in zoverre toepassing mist." 
     
     
     4.3 Ik meen dat deze beslissing geenszins onbegrijpelijk is in het licht van de omstandigheden dat (i) niet is komen vast te staan dat het PIROC een "kazerne" is, (ii) het structuurschema een slechts algemene "richtlijn" omvat over handhaving dan wel verplaatsing van militaire complexen die stadsvernieuwing belemmeren, (iii) (zoals Strijpse Kampen zelf betoogt(10)), geen enkele kazerne of legerplaats met name wordt genoemd in de PKB, en (iv) de Rechtbank uitsluitend hoefde te beoordelen of de PKB de gemeenten Eindhoven en Oirschot geheel "klem" zette. Gezien het omtrent de inhoud van de PKB gestelde en geblekene, is geenszins onbegrijpelijk het oordeel dat die PKB te vaag en algemeen is en dus inderdaad in die zin "in zoverre toepassing mist." Planologische Kernbeslissingen, die gebaseerd zijn op de artt. 2a en 2b van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, plegen nu eenmaal nog minder dan bestemmingsplannen specifieke plannen te omvatten voor de uitvoering van bepaalde concrete werken. Met name uit HR 12 juli 2002, nr. 1341, NJ 2003, 163 (Staat/AMEV) met conclusie Groeneveld en noot PCEvW blijkt dat een Rijksplan de gemeentelijke bestemmingsvrijheid pas illusoir kan maken als het onteigende in dat plan als specifieke locatie wordt aangewezen voor het concrete werk waarvoor onteigend wordt. Daarvan is hier duidelijk geen sprake.  
     
     4.4 Ik meen dat ook dit onderdeel faalt. 
     
     5. Sleutelpositie? (onderdeel iii) 
     
     5.1 In dit onderdeel wordt betoogd dat de gronden in de Strijpsche Kampen de sleutel zijn tot de ontwikkeling van het gebied Meerhoven aangezien het op Meerhoven gevestigde PIROC naar die Strijpsche Kampen verplaatst moet worden om Meerhoven tot ontwikkeling te brengen. Vanwege deze sleutelpositie zou de gemeente - die voor de desbetreffende gedachtenbepaling thans als projectontwikkelaar beschouwd zou moeten worden - bereid zijn voor de gronden in Strijpsche Kampen eenzelfde prijs te betalen als voor de gronden in Meerhoven. 
     
     
       5.2 De Rechtbank heeft zich aangesloten bij het oordeel van de deskundigen dat Strijpse Kampen niet op een sleutelpositie zat in de zin van het arrest HR 25 mei 1960, NJ 1960, 513 (Voorburg/Smits). Zij overwoog: 
       "Allereerst geldt dat uit de enkele omstandigheid dat er kennelijk meer dan een optie was voor een vervangende locatie van PIROC al voortvloeit dat het gebied in Strijpsche Kampen geen sleutelpositie in handen had. De rechtbank is verder van oordeel dat het geenszins zo is dat het gehele plangebied - en evenmin het in deze zaken onteigende - als het ware uit zichzelf de sleutel in handen had voor de ontwikkeling van het plangebied Meerhoven." 
     
     
     
       De deskundigen rapporteerden (blz. 18): 
       "Gedaagden hebben in hun reactie op het concept-rapport nog verwezen naar het arrest Hoge Raad 1960 inzake gemeente Voorburg/Smits. (...)  
       Naar het oordeel van ondergetekenden gaat deze vergelijking echter niet op. In het arrest wordt ingegaan op de vraag of gronden binnen één complex verschillend mogen worden gewaardeerd op grond van hun bijzondere positie/"geschiktheid" bínnen dat complex. Overigens had het betreffende perceel in die casus al de bestemming "gereed bouwterrein"en was zij ook voorheen al gelegen aan een bestaande weg (de Prinses Margrietlaan), waardoor een afwijkende waardering ten opzichte van de overige bouwgrond binnen dat complex kennelijk om die reden al gerechtvaardigd was.  
       In casu vormen de plangebieden Strijpsche Kampen en Meerhoven - zoals hiervoor reeds toegelicht - geenszins één complex, waarmee ook niet gezegd kan worden dat de gronden van gedaagde in het plangebied Strijpsche Kampen een vergelijkbare sleutelpositie vervullen voor de ontwikkeling van het plangebied Meerhoven." 
     
     
     
       5.3 De werkelijke waarde van de onteigende zaak is (zie thans art. 40b Ow.) de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Redelijk handelend betekent volgens Uw arrest van 13 april 1960 (Van Lynden/Provincie Utrecht), NJ 1960, 295 met conclusie Bakhoven: 
       "dat, enerzijds, de onteigende partij als koper niet met het dwangmiddel der onteigening dreigt doch bereid is om een prijs te besteden, welke een redelijk handelend koper onder de gegeven omstandigheden, gelet mede op zijn belang bij de te verkrijgen beschikking over de aanwezige bodemstoffen, bereid zou zijn te besteden, en dat, anderzijds de eigenaar als verkoper, zonder misbuik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven, aan den verkoop meewerkt, zodra hij een prijs heeft bedongen, waarvoor een redelijk handelend eigenaar onder de gegeven omstandigheden bereid zou zijn tot een verkoop over te gaan." 
     
     
     
       5.4 In onze zaak gaat het om hetgeen u overwoog in uw arrest HR 25 mei 1960 (Voorburg/Smits), NJ 1960, 513, met conclusie Loeff, namelijk: 
       "dat aldus de Rb. (...) ten einde de in art. 40 der Onteigeningswet bedoelde werkelijke waarde van het voormelde te onteigenen terrein vast te stellen, onderzocht heeft wat in het vrije commerciële verkeer bij een koop en verkoop gesloten tussen redelijk handelende partijen de verkoopwaarde van dit terrein zou zijn, rekening houdend met alle omstandigheden welke in het onderhavige geval invloed kunnen hebben op de prijsvorming waaronder niet slechts de ligging (...) doch ook de bijzondere betekenis welke het perceel ook afgezien van zijn bestemming in het uitbreidingsplan heeft voor de ontsluiting van het achterliggende complex bouwgrond. 
     
     
     
       Bijzondere (waardevolle) betekenis kende u in dit arrest toe aan het gegeven: 
       "dat de eigenaar van bedoeld terrein, hetwelk alle kenmerken vertoont van een bouwrijp perceel aan de Prinses Mariannelaan en - afgezien van de bestemming daarvan bij het uitbreidingsplan voor den aanleg van een toegangsweg naar het achtergelegen bouwterrein - zonder meer voor bebouwing in aanmerking zou komen, nimmer bereid zou zijn dit terrein te verkopen voor een lageren prijs dan den prijs van een perceel bouwrijpen grond en dat degeen die de achtergelegen door bebouwing ingesloten gronden, welke voor ontsluiting afhankelijk zijn van een toegangsweg over bedoeld terrein, in de exploitatie wenst te brengen, zeker bereid zou zijn den door den eigenaar te vragen prijs van bouwrijp terrein te betalen, zodat koper en verkoper elkaar in het vrije verkeer zouden vinden op den prijs van bouwrijp terrein ondanks het feit dat bedoeld terrein niet meer voor bebouwing in aanmerking komt." 
     
     
     
       Bij de buren van Smits liep het anders af. In HR 25 mei 1960 (Voorburg/Overgaauw), NJ 1960, 514, overwoog U:  
       "dat toch een stuk grond zich door andere omstandigheden dan de door de Overheid gegeven bestemmingen - bv. door haar natuurlijke gesteldheid of, gelijk te dezen, door haar bijzondere ligging - gunstig of ongunstig kan onderscheiden en daardoor een hogere of lagere waarde kan hebben dan de overige gronden van het complex;  
       dat echter in dat geval de waardering van het betrokken perceel, waarvan een bijzondere eigenschap van betekenis is voor de waardeschatting daarvan, niet geheel is ontrokken aan de werking van de in het uitbreidingsplan aan dit perceel en andere percelen van het complex gegeven gunstige of ongunstige bestemmingen" 
     
     
     5.5 Uit deze jurisprudentie blijkt dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van een perceel de bijzondere kenmerken daarvan ertoe kunnen leiden dat de vrije verkeerswaarde niet gelijk is aan de waarde volgens de planbestemming. Deze bestemming kan, zo blijkt uit NJ 1960, 513, bij de bepaling van de werkelijke waarde zelfs buiten beschouwing blijven indien een redelijk handelende verkoper alleen genoegen zou nemen met een hogere prijs, gebaseerd op een andere bestemming, en een redelijk handelende koper bereid zou zijn deze prijs te betalen. Alsdan is deze fictieve bestemming waardebepalend. 
     
     5.6 De redelijke koper, die het onteigende de facto slechts overeenkomstig de bestemming kan gebruiken, zal tot het betalen van een hogere prijs alleen bereid zijn indien het onteigende voor hem - ook afgezien van de bestemming - die bijzondere geschiktheid (een sleutelpositie) heeft.  
     
     5.7 Op grond van het enkele feit dat er voor de verplaatsing van het PIROC een keuze uit minstens twee locaties bestond, oordeelde de Rechtbank in onze zaak dat het gebied Strijpsche kampen geen zodanige positie innam dat bij de waardebepaling de militaire bestemming daarvan geheel buiten beschouwing moest blijven.  
     
     5.8 Nu slechts gebleken is dat verplaatsing van het PIROC naar een andere locatie dan het onteigende voor de gemeenten mogelijk niet optimaal was, maar geenszins gebleken is dat zulks onmogelijk was, terwijl evenmin gebleken is dat Eindhoven, als het er op aan zou zijn gekomen, zou hebben moeten afzien van onteigening van Defensie (waarna Eindhoven geenszins in enige dwangpositie met betrekking tot de Strijpsche Kampen zou zitten), kan mijns inziens niet gezegd worden dat het plangebied Meerhoven daadwerkelijk afhankelijk was de onteigening van de Strijpsche Kampen. Ik acht het vonnis op dit punt dan ook noch onjuist, noch onvoldoende gemotiveerd 
     
     5.9 Voorts oordeelt de Rechtbank dat Strijpsche Kampen niet "als het ware uit zichzelf" de sleutel in handen had voor de ontwikkeling van het plangebied Meerhoven. Hier doelt de Rechtbank kennelijk op het ontbreken van het vereiste rechtstreekse verband tussen de ontwikkeling van Meerhoven en de onteigening van het perceel van Strijpse Kampen voor het aannemen van een sleutelpositie. Dit verband is vereist aangezien alleen een directe afhankelijkheid van het één van het ander ertoe zou leiden dat de onteigenaar bereid zou zijn tot het betalen van een meerprijs voor juist dat terrein. De ontwikkeling van het plangebied Meerhoven is echter geenszins rechtstreeks afhankelijk van het onteigende perceel. In de eerste plaats had de gemeente Eindhoven ook een onteigeningsprocedure tegen de Staat kunnen beginnen; in de tweede plaats onteigenden de gemeenten de Strijpsche Kampen primair omdat zij aldaar het PIROC wilden doen vestigen. Ook dit oordeel is dus geenszins onbegrijpelijk. 
     
     
       5.10 Bovendien volgt uit de geciteerde arresten NJ 1960, 295 en NJ 1960, 513 dat niet alleen de koper, maar ook de verkoper op redelijkheid betrapt moet kunnen worden. Het moet dus gaan om een verkoper die in alle redelijkheid zou kunnen weigeren het terrein te verkopen voor de (lage) prijs volgens de militaire bestemming (ik merk opnieuw op dat die bestemming in feite toch al weggedacht is omdat de waardebepaling gebaseerd is op het feitelijke agrarische gebruik). In casu is niet gebleken dat Strijpse Kampen de gronden ook aan een derde zou kunnen verkopen voor een hogere prijs dan die conform de militaire bestemming. De meerwaarde zou hier enkel liggen in de veronderstelde dwangpositie van de gemeenten die van het PIROC af moeten op de locatie Meerhoven. Een redelijke verkoper zou echter geen misbruik maken van een dergelijke dwangpositie van de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven. Het feit dat de gemeente een terrein als de Strijpsche Kampen nodig heeft voor de realisering van haar plannen, leidt dan ook niet tot correctie ten opzichte van de agrarische waarde, ook niet als de onteigenaar dezelfde gemeente degene is die aan het onteigende een waardedrukkende bestemming heeft gegeven. Aldus blijkt uit HR 3 januari 1968 (Groenlo/Hoytink), NJ 1968, 93 met conclusie Bakhoven en noot N.J.P. U overwoog: 
       "dat, indien ter bepaling van de in art. 40 der Onteigeningswet bedoelde werkelijke waarde wordt uitgegeven van de prijs waartegen de onteigenende partij, gedacht als redelijk handelend koper, bereid zou zijn het te onteigenen goed te kopen en de te onteigenen partij, gedacht als redelijk handelend verkoper, bereid zou zijn het goed te verkopen, daarbij de algemeen geldende regelen van het onteigeningsrecht niet buiten toepassing mogen worden gelaten;  
       dat tot die regelen behoort dat - afgezien van het bepaalde in art. 40a der Onteigeningswet - rekening wordt gehouden met de aan het te onteigenen goed bij een geldend uitbreidings- of bestemmingsplan gegeven bestemming, ook wanneer als onteigenende partij optreedt de Gemeente bij wier uitbreidings- of bestemmingsplan aan het te onteigenen goed een waardedrukkende bestemming is gegeven;  
       dat voorts bij de bepaling van de werkelijke waarde niet in aanmerking mag worden genomen het belang van de onteigenende Gemeente als overheidsorgaan bij de realisering van de aan het onteigenen goed gegeven bestemming, in zoverre zij ter wille van het door haar te dienen algemeen nut min of meer gedwongen is de eigendom van juist dat goed te verwerven;" 
     
     
     5.11 Zoals hiervoor onder 3.9 opgemerkt, zou artikel 40e Ow. uitkomst kunnen bieden indien het in aanmerking nemen van de waardedrukkende militaire bestemming leidt tot een onredelijk resultaat. In casu is dat niet het geval omdat uitgegaan is van de agrarische waarde. Voorts zou een belanghebbende planschadevergoeding kunnen vorderen op grond van art. 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. 
     
     5.12 Ik meen dat ook het derde onderdeel doel mist.  
     
     6. Rente over het vrijkomende kapitaal (onderdeel iv) 
     
     6.1 Volgens de onbestreden omschrijving in het deskundigenrapport gaat het in casu om een (bedrijfs)woning met garage en omliggende tuin, erf, en bedrijfsopstallen, en 21,5 ha. losse agrarische grond in gebruik bij Strijpse Kampen B.V. ten behoeve van de exploitatie van het agrarische bedrijf.  
     
     
       6.2 In navolging van het deskundigenadvies heeft de Rechtbank geen vergoeding toegekend voor de als gevolg van de onteigening te maken kosten van aankoop van een vervangende woning. Die kosten kunnen (ruimschoots) worden bestreden uit de rente op het vrijkomende kapitaal, nu er veel méér vrijkomt dan slechts de woning met erf en tuin, nl. ook de 21,5 ha. grond. De rente op het in die grond besloten liggende en door de onteigening vrijkomende kapitaal moet naar het oordeel van de deskundigen en de Rechtbank in de beoordeling betrokken worden omdat sprake is van een economische eenheid: de grond en het woonhuis moeten als met elkaar verbonden worden gezien, nl. als beiden geïntegreerd in het agrarische bedrijf. De Rechtbank overwoog: 
       "nu het kapitaal vrijkomt uit deze eenheid zal in beginsel ook de rente over dit hele kapitaal mogen worden gecompenseerd met de kosten van de aankoop van de vervangende woning. Dit zou, voor zover in casu van belang, slechts anders zijn indien de 2,5 ha land in feite als een zelfstandige eenheid werd geëxploiteerd, doch daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Het agrarisch bedrijf bestond uit het totaal als hiervoor aangegeven. Het beroep van Strijpse Kampen c.s. op genoemd arrest uit 1984 kan men als zijnde in casu niet relevant niet baten. Een situatie als genoemd in dit arrest doet zich in dit geval niet voor. In geval niet onteigend zou zijn en Strijpse Kampen c.s. bij een vrijwillige verkoop de thans vastgestelde werkelijke waarde ad fl. 3.614.680,= hadden gerealiseerd, hadden zij eveneens bij aankoop van een vervangende woning kosten moeten maken. De rechtbank verenigt zich aldus ook op dit punt met het deskundigenrapport en de gronden waarop dat berust." 
     
     
     6.3 Dat het onteigende één economisch eenheid vormt, is niet in geschil. Het onderdeel betoogt dat het voordeel van de rente op het uit de 21,5 ha. grond vrijkomende kapitaal evenzeer zou zijn genoten als niet onteigend was, nu het echtpaar [X] reeds voornemens was, gezien hun leeftijd, om de bedrijfsactiviteiten te staken en het land te verkopen, terwijl zij wel in de woning zouden blijven wonen, zodat de nadelen van aankoop van een vervangende woning zich niet zouden voordoen. 
     
     
       6.4 Uit HR 27 april 1977 (Mes/Rotterdam), NJO 1977, 8, met conclusie Franx en noot Mörzer Bruyns(11), blijkt dat de mogelijkheid tot verkoop zonder schade op zichzelf niet doorslaggevend is. U overwoog: 
       "dat het verhuurde opslagterrein ter waarde van f 145 500,- en de verhuurde opslagruimte ter waarde van f 5000,- bestanddelen zijn, die - de onteigening weggedacht - gerealiseerd hadden kunnen worden zonder het bedrijf schade te doen, en de Rb. op deze grond deze geldsbedragen niet heeft gerekend tot het vrijkomende, voor de verplaatsing beschikbare kapitaal;  
       dat evenwel de enkele omstandigheid, dat verhuurde gedeelten van het onteigende zonder het bedrijf schade te doen hadden kunnen worden verkocht, op zich zelf niet voldoende grond oplevert de voor die gedeelten toegekende vergoedingen te houden buiten het voor de verplaatsing van het bedrijf beschikbare kapitaal; 
       dat zulks slechts dan is gerechtvaardigd, wanneer de huuropbrengst niet bestanddeel is van de inkomsten uit het slopersbedrijf, zoals deze aan de berekening van de schadeloosstelling zijn ten grondslag gelegd." 
     
     
     
       6.5 In HR 11 maart 1992 (Staat/Spierings), nr. 1127, NJ 1993, 546, met conclusie Moltmaker en noot Mörzer Bruyns, overwoog U als volgt: 
       "3.2. De rechtbank heeft voorts (...) geoordeeld dat het in het voormalige bedrijfsgedeelte geïnvesteerde kapitaal als niet afkomstig uit het woongedeelte niet kan worden aangemerkt als door Spierings in de vervangende woning te investeren kapitaal. 
     
     
     
       3.3. In dit oordeel ligt besloten het oordeel dat aan de onteigende eigendom het karakter van twee zelfstandige economische eenheden moet worden toegekend. Tegen dit oordeel is onderdeel 1 van het middel gericht.  
       (...) 
     
     
     3.5. De in 3.4 vermelde feiten en omstandigheden (...) laten tezamen genomen geen andere gevolgtrekkingen toe dan dat het bij het voormalige bedrijfsgedeelte gaat om een gedeelte van het onteigende dat zich niet leent voor afzonderlijke exploitatie door een ander of anderen dan Spierings en dat het door Spierings voor zijn bedrijfsuitoefening gebezigde gedeelte die bestemming in 1983 heeft verloren. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte aan dit gedeelte het karakter van een zelfstandige economische eenheid toegekend." 
     
     
       Moltmaker vat in zijn conclusie in deze zaak de kwestie als volgt samen: 
       "Indien i.c. sprake is van twee afzonderlijke economische eenheden dient de schadeloosstelling van beide gedeelten afzonderlijk te worden berekend; de schadeloosstelling ter zake van het voormalige bedrijfsgedeelte kan in dat geval niet als vrijkomend kapitaal worden beschouwd bij de berekening van de schade als gevolg van de onteigening van het woongedeelte." 
     
     
     6.6 Uit een en ander volgt dat indien sprake is van een economische eenheid, de schadeloosstelling voor het (voormalig) bedrijfsgedeelte als vrijkomend kapitaal kan worden beschouwd bij de berekening van de schade als gevolg van onteigening van het woongedeelte. Daaraan doet niet af dat een gedeelte van het bedrijf zou kunnen worden verkocht zonder schade voor het woongedeelte. Dit is alleen anders indien dit bedrijfsgedeelte als een zelfstandige economische eenheid kan worden aangemerkt, dus werken en wonen niet geïntegreerd zijn. 
     
     6.7 Strijpse Kampen bestrijdt op zichzelf niet dat ten tijde van de onteigening sprake was van een economische eenheid, maar betoogt dat rekening moet worden gehouden met de op dat moment aanstaande doorbreking van deze economische eenheid als gevolg van de ook zonder onteigening te verwachten staking van het bedrijf, waardoor de 21,5 ha. land wél als zelfstandige economische eenheid zou zijn geëxploiteerd.  
     
     
       6.8 De onteigende moet door de schadeloosstelling in een financiële toestand worden gebracht gelijkwaardig aan die van vóór de onteigening. Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt in beginsel dan ook uitgegaan van de toestand op het moment van de onteigening. Op dat moment was er een economische eenheid, maar evenzeer een verwachting dat de onteigende deze zou doorbreken. Niettemin is de economische eenheid ten tijde van de onteigening bepalend voor de omvang van het vrijkomende geïnvesteerde kapitaal. Zulks volgt uit in HR 5 februari 1997 (Van Doorn/Staat), nr. 1216, NJ 1997, 290, met conclusie Loeb. In die zaak werd bij de onteigening van een kleinschalig veebedrijf uitgegaan van de liquidatie daarvan. Het middel klaagde dat: 
       "de rechtbank ervan uit (gaat) dat er een bedrag van ƒ 420 250 aan vrijkomend kapitaal zal worden geherinvesteerd in de te realiseren burgerwoning. Als vrijkomend kapitaal dat in bedoelde woning dient te worden geherinvesteerd komen evenwel uitsluitend de waarde van de huidige woning (...) en de waarde van de onder- en omliggende grond (...) in aanmerking (...) en/of omdat (in ieder geval) voor herinvestering in de nieuw te bouwen woning niet in aanmerking komt de waarde van het overige gedeelte van het huisperceel (...)" 
     
     
     Toch achtte U kennelijk ook hier de bestaande economische eenheid ten tijde van de onteigening doorslaggevend. U overwoog: 
     
     
       3.6 (...). De deskundigen hebben geoordeeld dat van Van Doorn mag worden gevergd dat zij de waarde van het als één economische eenheid te beschouwen gehele huisperceel zal gebruiken voor de financiering van de vervangende investering. (...) 
       De motivering van het genoemde oordeel moet tegen de achtergrond van het in zoverre door de Rechtbank onderschreven advies van de deskundigen aldus worden begrepen dat, nu hier sprake is van een kleinschalige boerderij, waarbij wonen en werken onafscheidelijk samengaan (zowel feitelijk als financieel/fiscaal), het gehele huisperceel als één economische eenheid moet worden aangemerkt (met uitzondering van de verhuurde woning), zodat het bedrijfsgedeelte niet als een andere, afzonderlijke economische eenheid kan worden beschouwd. Dat oordeel, waarin ligt besloten dat ook het niet in de onteigening begrepen gedeelte van het huisperceel en de niet onteigende tussenstrook van 1405 m² tot de bedoelde economische eenheid behoren, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is voor het overige feitelijk van aard en - ook in de cijfermatige uitwerking - niet onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd." 
     
     
     6.9 Deze uitkomst ligt in lijn met de regel dat de onteigende voor het verlies van zijn feitelijk/economisch gebruik vóór de onteigening schadeloos wordt gesteld. Dit feitelijk/economisch gebruik bepaalt de omvang van het kapitaal dat door onteigening van die eenheid als vrijkomend kan worden beschouwd. Het voordeel van dat vrijkomen kan verrekend worden met de uit het verlies van die eenheid voortvloeiende nadelen. 
     
     
       6.10 In het middelonderdeel wordt beroep gedaan op het arrest HR 23 juli 1984, nr. 1069, NJ 1985, 750 (NJO 1985, 4), (Dogterom/Gemeente Zevenhuizen; met conclusie Moltmaker en noot MB). Die zaak betrof de verrekening van rente op vrijkomend kapitaal met te vergoeden liquidatieverlies. U overwoog: 
       "(...) heeft de Rb. aanleiding gevonden een "eventueel liquidatie-verlies'' met de evenbedoelde rente van vrijkomend kapitaal te verrekenen. Daarvoor is plaats indien Dogterom het liquidatie-verlies bij achterwege blijven van de onteigening eveneens had moeten aanvaarden om de thans vastgestelde werkelijke waarde met een vrijwillige verkoop van het onteigende te realiseren. Alleen dan immers bestaat er tussen het vrijkomen van het kapitaal en het lijden van het liquidatie-verlies een zo nauwe band dat het een met het ander dient te worden verrekend. Nu de Rb. tot deze verrekening is gekomen zonder evenbedoeld verband te hebben vastgesteld, heeft zij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het middel doel treft." 
     
     
     Bij de vrijwillige verkoop van de gehele economische eenheid, dus inclusief de bedrijfswoning, zou in casu evenzeer een nieuwe woning moeten worden aangeschaft waarvoor aankoopkosten zouden worden gemaakt.  
     
     6.11 Strijpse Kampen betoogt echter dat in onze zaak - de onteigening weggedacht - niet de eenheid verkocht zou zijn, maar alleen - na staking van het bedrijf - het land. De deskundigen (blz. 22) en in navolging van hen ook de Rechtbank, hebben aannemelijk geacht, gezien de verliezen van het bedrijf, de leeftijd van het echtpaar [X] en het ontbreken van bedrijfsopvolgers, dat het agrarische bedrijf dat voor rekening van Strijpse Kampen werd uitgeoefend, gestaakt zou worden. De schadeloosstelling is berekend op basis van staking en niet op basis van verplaatsing van het bedrijf (zie blad 22 van het deskundigenrapport, waarmee de Rechtbank zich kennelijk verenigt). 
     
     6.12 In het licht van deze vaststellingen en oordelen is uit het eindvonnis van de Rechtbank inderdaad onvoldoende duidelijk waarom geen rekening wordt gehouden met de op de datum van onteigening reeds bestaande, kennelijk zeer concrete verwachting van doorbreking van de economische eenheid door staking van het agrarische bedrijf van Strijpse Kampen. Door staking van het bedrijf wordt uit de aard der zaken de eenheid tussen wonen en werken verbroken, want er wordt niet meer gewerkt. Niet is komen vast te staan dat de 21,5 ha. land zich niet lenen voor bearbeiding door een derde zonder daarbij over de woning van het echtpaar [X] te beschikken. Niet is komen vast te staan dat als het bedrijf gestaakt zou worden, het echtpaar ook de woning zou verlaten. Niet is komen vast te staan dat ondanks de tijdens de onteigening kennelijk aanstaande staking toch onverkort uitgegaan moet worden van een (blijvende) economische eenheid tussen wonen en werken. 
     
     6.13 Ik meen daarom dat het vierde middelonderdeel doel treft wegens motiveringsgebrek. Verwijzing moet dan volgen. 
     
     7. Voorwaardelijk incidenteel: vereenzelviging van het echtpaar [X] en Strijpse Kampen BV 
     
     7.1 Voor het mijns inziens zich voordoende geval dat het vierde middelonderdeel mocht slagen, hebben de gemeenten een incidenteel middel voorgesteld. Het bestrijdt het oordeel van de Rechtbank, en het advies van de deskundigen, dat voor de vergoeding van schade als gevolg van de aankoop van een vervangende woning het echtpaar [X] vereenzelvigd kan worden met Strijpse Kampen B.V. Volgens het middel heeft Strijpse Kampen geen recht op schadeloosstelling ter zake van de aankoop van een vervangende woning mede aangezien zij jegens het echtpaar [X] niet verplicht was tot het ter beschikking stellen van een vervangende woning. 
     
     
       7.2 De deskundigen rapporteren (blz. 22): 
       "Als gevolg van de onteigening zullen de heer en mevrouw [X] naar een andere woning dienen te verhuizen. Bij het bepalen van de (omvang van) de schade, die zij in verband met deze verhuizing zullen lijden, gaan ondergetekenden er van uit dat zij op dit punt vereenzelvigd dienen te worden met Strijpse Kampen B.V., zodat aan de heer en mevrouw [X] ook geen afzonderlijke vergoeding toekomt als huurders of anderszins gerechtigden tot de bestaande woning." 
     
     
     7.3 De gedachte hierachter is kennelijk dat, aangezien Strijpse Kampen als eigenaar en exploitant van het landbouwbedrijf inclusief de woning die woning aan [X] ter beschikking stelde, Strijpse Kampen door de onteigening haar mogelijkheid tot het ter beschikking stelling van de bedrijfswoning verliest.  
     
     7.4 De steller van het middel kan toegegeven worden dat niet helemaal helder is hoe deskundigen en Rechtbank geredeneerd hebben, maar ik meen dat de gemeenten in de eerste plaats geen belang hebben bij het middel, nu zij, als zij niet aan Strijpse Kampen moeten betalen, zij aan het echtpaar [X] hetzelfde schadebedrag moeten betalen, is het niet op grond van het Nederlandse onteigeningsrecht, dan is het wel op grond van het recht op ongestoord genot van possessions/biens ex art. 1 Eerste Protocol EVRM, dat mijns inziens ook ziet op rechtszekere gebruiksrechten.(12) In de tweede plaats en in het verlengde daarvan, gaat het hier mijns inziens om een beginsel van behendig procesrecht. Vereenzelviging op dit punt is procesefficiënt. 
     
     
       7.5 De mogelijkheid tot vergoeding van kosten door verlies van gebruik van het onteigende aan een eigenaar die niet de gebruiker is, aanvaardde u in HR 7 februari 1968 (Telgenkamp/Heerlen), NJ 1968, 193 met conclusie Bakhoven en noot N.J.P. Deze zaak ging over de omgekeerde situatie: schade als gevolg van de onteigening van een woon-winkelpand dat gebruikt werd door de B.V. maar eigendom was van directeur/enig aandeelhouder Telgenkamp. U overwoog: 
       "dat de regel van onteigeningsrecht volgens welke een eigenaar van een te onteigenen goed aanspraak heeft niet slechts op vergoeding van de in art. 40 der Onteigeningswet bedoelde werkelijke waarde van het goed, doch daarnevens op vergoeding van de schade welke het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de ontneming van de eigendom, kan medebrengen enerzijds dat aan de onteigende partij de schade dient te worden vergoed welke zij zal lijden door waardedaling van niet onteigende vermogensbestanddelen, anderzijds dat zij een bijkomende vergoeding dient te ontvangen ter zake van het verlies of de vermindering van voordelen welke het gebruik van het te onteigenen goed haar verschafte; 
       (...) 
       dat de schade (...) door deze (Telgenkamp; PJW) niet slechts als middellijk enig aandeelhouder en directeur van de N.V. Diana wordt geleden, doch tevens als eigenaar van het te onteigenen pand wegens het verlies van de mogelijkheid om dat pand te gebruiken en rendabel te maken op de wijze als waarop dat vóór de onteigening geschiedde (...) 
       dat in het middel in zijn geheel aansluiting wordt gezocht bij het door de Rb. verworpen betoog en advies van de deskundigen dat in het onderhavige geval op de door deskundigen aangevoerde gronden volledige schadeloosstelling van partij Telgenkamp ware te bereiken door aan deze de beschikking te geven over een vervangende winkelwoning, waarin deze dezelfde mogelijkheden zal hebben als thans in het te onteigenen pand, waaraan dan in het middel - echter niet bij wege van redengeving, doch meer om te wijzen op de redelijkheid van het bereikte resultaat - nog de opmerking is toegevoegd dat deze door de Rb. op onjuiste gronden verworpen wijze van schadeloosstelling eveneens had moeten zijn toegepast indien Telgenkamp het bedrijf in eigen naam en voor eigen rekening voerde." 
     
     
     7.6 Ik meen dat het voorwaardelijke incidentele middel doel mist. 
     
     8. Conclusie  
     
     Ik geef U in overweging het vonnis van de Rechtbank te vernietigen wegens gegrondheid van onderdeel 4 van het principale middel, het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep te verwerpen en de zaak te verwijzen.  
     
     
       De Procureur-generaal bij 
       De Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     (a.-g.) 
     
     
       1 Gedeeltelijke goedkeuring van het besluit van de raad van de gemeente Eindhoven van 7 april 1997, nr. 65. 
       2 Gedeeltelijke goedkeuring van het besluit van de raad van de gemeente Oirschot van 26 november 1996, nr. 145. 
       3 Zie met name HR 26 oktober 1960, NJ 1961, 134, HR 1 november 1961, NJ 1962, 9 en HR 13 oktober 1965, NJ 1966, 1. 
       4 Ingevoegd bij wetswijziging van 22 mei 1981, Stb. 319 en in werking getreden op 6 juli 1981. 
       5 Bij de wetswijziging met ingang van 1 januari 1992, Stb. Stb. 1989/490 jo. Stb.1991/607, is de zinsnede "of een beperkt zakelijk recht daarop"geschrapt. 
       6Zie het hierna onder 3.5 aangehaalde arrest HR 18 juni 1980, nr. 1049, NJO 1980, 7 (Staat/Markus), met conclusie Mok en noot Mörzer Bruyns. 
       7 G.J. de Groot, G. Hamaker, J.G de Vries Robbé, Planschade en Onteigening, Publicatie van de Vereniging voor Bouwrecht nr.8, J.G. De Vries Robbé, Aktuele aspecten van onteigeningsrecht (preadvies), v.a. blz.167. 
       8Zie over de vergoeding van dergelijke planschade bij onteigening met name HR 13 november 1974, NJ 1975, 495, met conclusie Van Soest en noot MB. 
       9 Tekst geldend vanaf 1 augustus 1965. 
       10 Schriftelijke toelichting mr Groen, blz. 9. 
       11 De annotator geeft een overzicht van de regels voor het aannemen van een economische eenheid. 
       12 U zie mijn conclusie voor HR 21 maart 2001, nr 1299 (vdVegt/Waterschap Groot Salland), NJ 2001, 305.