ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2018:8710

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2018:8710 Rechtbank Amsterdam , 05-12-2018 / AWB - 18 _ 1655

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-12-05

Zaaknummer: AWB - 18 _ 1655

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:8710

---

WOZ-waarde woning; schending hoorplicht; WOZ-waarde vergelijkingsobjecten; PKV, geen samenhangende zaken, geen reden matiging

RECHTBANK AMSTERDAM 
     Bestuursrecht 
     
     
       zaaknummer: AMS 18/1655  
     
     
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 december 2018 in de zaak tussen 
     
     
      [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres 
     (gemachtigde: mr. A. Bakker), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,  
     (mr. H. Oderkerk). 
     
     
       Partijen worden hierna [eiseres] en de heffingsambtenaar genoemd. 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 354.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt. 
     
     
     
       
        [eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.  
     
     
     
       
        [eiseres] heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       De zaak is behandeld op de zitting van 22 november 2018. [eiseres] en haar gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door [naam] , taxateur.  
     
     
     
       De griffier heeft [eiseres] tijdig onder vermelding van plaats en tijdstip in een aangetekende brief van 31 oktober 2018 uitgenodigd voor de zitting. Uit informatie van PostNL (Track & Trace) is gebleken dat de brief op 1 november 2018 in ontvangst is genomen. 
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         De aanleiding voor deze procedure 
       
     
     
     1. [eiseres] is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een benedenwoning uit het bouwjaar 1951 met een oppervlakte van 68 m² en een tuin van 30 m². [eiseres] en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2016. De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op  € 354.000,-. [eiseres] vindt deze waarde te hoog. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 285.000,-. 
     
     
       
         Is de hoorplicht geschonden? 
       
     
     
     2. [eiseres] voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar heeft dit betwist. 
     
     3. Uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar [eiseres] met een brief van 4 augustus 2017 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 dan wel 23 augustus 2017. In de brief staat dat zij binnen één week schriftelijk en gemotiveerd kan verzoeken om een andere datum. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres] meegedeeld dat hij wegens vakantie verhinderd is. De gemachtigde heeft als verhinderdatum onder andere  5 september 2017 doorgegeven. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Niettemin is besloten - bij wijze van uitzondering - de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017.  
     Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van [eiseres] op  5 september 2017 stond gepland. 
     
     4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar [eiseres] niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord. Als de heffingsambtenaar de gelegenheid biedt om te verzoeken om een andere datum en om verhinderdata door te geven, mag hij de hoorzitting niet op zo’n verhinderdatum plannen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat hij met zijn uitnodiging van 10 augustus 2017 een belangenafweging heeft gemaakt tussen het algemeen belang en het persoonlijk belang van [eiseres] en dat de gemachtigde van [eiseres] heel veel verhinderdata heeft. De rechtbank stelt vast dat deze belangenafweging niet blijkt uit het e-mailbericht van 10 augustus 2017. Daarin staat juist dat een uitzondering is gemaakt. Ook uit de andere stukken in het dossier blijkt dit niet. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat [eiseres] overigens heeft aangevoerd met betrekking tot de schending van de hoorplicht. 
     
     5. In haar beroepschrift heeft [eiseres] niet verzocht dat de zaak wordt terugverwezen naar de bezwaarfase. De rechtbank zal daarom ook de andere beroepsgronden beoordelen. 
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is? 
       
     
     
     6. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 
     
     8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiseres] beroepsgronden heeft aangevoerd tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. De gemachtigde van [eiseres] heeft echter in een e-mail van 9 oktober 2018 aan de rechtbank bericht dat de erfpachtcorrectie in deze zaak niet wordt betwist. De rechtbank zal de beroepsgronden over de wijze van berekenen van de erfpacht daarom in deze zaak niet beoordelen. 
     
     9. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, ligging, oppervlakte woningdeel en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [eiseres] . Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum 1 januari 2016. [eiseres] heeft dat ook niet betwist. 
     
     10. De rechtbank volgt niet het standpunt van [eiseres] dat de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van de WOZ-waarden voor het peiljaar 2016 van de drie vergelijkingsobjecten en niet van de gecorrigeerde transactieprijs. Uit artikel 17 van de Wet WOZ volgt dat de marktwaarde leidend is. Dat is de transactieprijs. De rechtbank acht het niet hanteren van de WOZ-waarden niet in strijd met het vertrouwens- of het willekeurbeginsel. De bepaling van een WOZ-waarde voor een woning van een ander is niet een standpuntbepaling in de zaak van [eiseres] . Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde allereerst modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. Het is vaste jurisprudentie dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep mag onderbouwen aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten. Dat is ook in dit geval gebeurd. Van een willekeurige benadering is dus geen sprake. Nu de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden niet relevant zijn in deze zaak, is er al om die reden geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen stukken hierover te overleggen. 
     
     11. [eiseres] vindt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat sprake is van achterstallig onderhoud van de woning, met name aan de kozijnen aan de achterkant. Verder zijn de keuken en badkamer bijna 20 jaar oud en is er minder zon in de tuin bij de woning dan in de tuinen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . Deze twee woningen zijn bovendien goed onderhouden en daarbij heeft de eerste een moderne badkamer en luxe keuken.  
     
     12. De rechtbank stelt vast dat, zoals de taxateur op de zitting heeft verklaard, het verschil in vierkante-meterprijs tussen het best vergelijkbare vergelijkingsobject [adres 4] en de woning € 562,- bedraagt. Op een woning van 68 m2 is dat een bedrag van € 38.216,-. Nog daargelaten dat [eiseres] het verschil in objectkenmerken verder niet heeft onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de eventuele verschillen. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ‑waarde van de woning van [eiseres] niet te hoog is vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die [eiseres] heeft voorgesteld, komt de rechtbank niet toe.  
     
     13. Ten aanzien van de beroepsgrond van [eiseres] dat de heffingsambtenaar de waarde moet afronden op duizendtallen, stelt de rechtbank vast dat dat in dit geval ook is gebeurd. Gelet daarop gaat de rechtbank verder niet inhoudelijk op deze beroepsgrond in. 
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     14. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning van [eiseres] gehandhaafd blijft op € 354.000,-.	 
     
     15. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiseres] vergoeden. 
     
     16. Er is ook aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar is van mening dat in dit geval sprake is van samenhangende zaken, omdat de gemachtigde van [eiseres] in een groot aantal zaken min of meer gelijke beroepsgronden heeft aangevoerd. In ieder geval is volgens hem sprake van een bijzonder geval om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een lagere vergoeding vast te stellen, namelijk € 55,- per zaak. Volledige vergoeding in alle zaken zou namelijk leiden tot een disproportionele vergoeding van in totaal meer dan € 250.000,-.  
     
     17. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. De gemachtigde van [eiseres] heeft weliswaar een aantal gelijke beroepsgronden aangevoerd in een groot aantal zaken, maar deze zaken worden door de rechtbank niet allemaal op dezelfde zitting behandeld. Voor de zaken die wel (volgtijdelijk) op dezelfde zitting en daardoor nagenoeg gelijktijdig worden behandeld, stelt de rechtbank vast dat sprake is van woningen die qua ligging en objectkenmerken van elkaar verschillen en de gemachtigde zijn beroepsgronden op de bijzonderheden van de onderscheiden woningen heeft afgestemd. Er kan daarom niet worden gezegd dat de werkzaamheden van de gemachtigde “in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn”.  Aan de voorwaarden van artikel 3, tweede lid, van het Bpb wordt dus niet voldaan. Om dezelfde redenen ziet de rechtbank ook geen aanleiding om het bedrag wegens bijzondere omstandigheden te matigen.    
     
     18. De rechtbank stelt daarom op grond van het Bpb de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501,- (1 punt x € 501,- per punt x factor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift. 
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de bestreden uitspraak;  
     - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven; 
     - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiseres] te vergoeden; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van  
     € 501,-. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. N.L. Adam, griffier .  De beslissing is in het openbaar uitgesproken  
       op 5 december 2018. 
     
     
     
       griffier  
       rechter 
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
     
   
   
     Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak? 
     Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof [woonplaats] , Postbus 1312, 1000 BH [woonplaats] . 
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.  
   
   
      Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Vergelijk de uitspraak van het gerechtshof [woonplaats] van 4 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2676 die is bevestigd door de Hoge Raad in het arrest van 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:420.