ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:4304

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:4304 Rechtbank Rotterdam , 24-04-2019 / C/10/554426 / HA ZA 18-669

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-04-24

Zaaknummer: C/10/554426 / HA ZA 18-669

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:4304

---

Geschil over schending garanties in koopovereenkomst kantorengebouw. Non-conformiteit vanwege gesteld ontoereikende klimaatinstallatie. Bevelen deskundigenonderzoek.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/554426 / HA ZA 18-669 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 april 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         PORT CITY GLOBAL REAL ESTATE B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres, 
       advocaat mr. P.L. Visser te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       naamloze vennootschap  
       
         HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.A.W.J. van Eijck te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Port City en Havenbedrijf Rotterdam genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 27 juni 2018, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties; 
         
         
           de brief van de rechtbank van 2 november 2018 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 9 januari 2019 gehouden comparitie van partijen; 
         
         
           de brief van 11 februari 2019 naar aanleiding van het proces-verbaal..  
         
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Port City is een dochteronderneming van Credit Suisse. 
       
     
     
       2.2. 
       Havenbedrijf Rotterdam heeft utiliteitsgebouw Port City III aan de Waalhaven te Rotterdam (hierna: het gebouw) laten ontwikkelen. De koeling en verwarming van dit gebouw geschiedt door middel van een warmte/koude-opslag installatie(WKO). 
       
     
     
       2.3. 
       In januari/februari 2010 zijn door de installateur van Havenbedrijf Rotterdam, ETB-Vos, zogenaamde TO-berekeningen gemaakt. Hierbij zijn de capaciteit en prestaties van de klimaatinstallatie bij oplevering berekend aan de hand van temperatuuroverschrijdingsberekeningen.  De samenvatting van de TO-berekeningen van ETB-Vos luidt - onder andere - als volgt:   
       
       
         “ Samenvatting berekeningen koeling (TO-berekeningen) 
         (…) 
         
           Gebouw 3 
         
         Uitgangspunt van deze TO-berekeningen is de minimaal benodigde koelcapaciteit om de gewenste waarden van < 150 uren gewogen overschrijdingsuren te bereiken. Hiertoe zijn lokalen gekozen die - naar verwachting - het meest kritisch zijn ten opzichte van de eis van het DO+. Daar er een vertekend beeld ontstaat in de hoekvertrekken (relatief veel groter glasoppervlak), is hier gekozen voor de indeling per kantoortuin. Resultaten van de berekeningen zijn in onderstaande tabel te vinden: (…) De lokalen 6.24 heeft een gewogen overschrijding van 160 uur per jaar. Dit zou te hoog zijn conform het DO+. Er kan echter geen compensatie voor direct zonlicht/-warmte ingevoerd worden in de berekening. Volgens de leverancier is bij een directe instraling van zonlicht een koelcapaciteit te bereiken van 100 a 150 W/m2. Daar er nu met maximaal 25 W/m2 gerekend wordt, zullen de 160 uren nog teruglopen. De installatie voldoet dus aan de eisen dat de GTO<150 uur. 
         In de toekomst zal waarschijnlijk door huurderwensen de verdiepingen anders ingedeeld worden dan nu het geval is. Hierdoor zullen ook de TO berekeningen herzien dienen te worden.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 9 juli 2010 heeft Havenbedrijf Rotterdam met Argos Groep B.V. (hierna: Argos) een huurovereenkomst gesloten voor het gebruik van de begane grond en de verdiepingen 4 tot en met 7 van het gebouw door Argos. Op 11 juni 2011 hebben Havenbedrijf Rotterdam en Argos een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Argos per 1 juni 2011 het gehele gebouw van Havenbedrijf Rotterdam is gaan huren.  
     
     
       2.5. 
       Artikel 8.11 van de onder 2.4 bedoelde huurovereenkomst van 11 juni 2011 (hierna: de huurovereenkomst) luidt als volgt:  
       
       
         “Verhuurder verklaart dat het gebouw Port City III beschikt over een klimaatinstallatie die over meer capaciteit beschikt dan de bepalingen van het Bouwbesluit en ruim voldoet aan de eisen die een dergelijk gebouw met een glasvliesgevel vereist. Het staat huurder vrij om een technisch adviseur in te schakelen om e.e.a. te toetsen.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij de huurovereenkomst van 11 juni 2011 bedoeld onder 2.4 hoort een “bijlage 3”, met als titel “Technisch project- en afbouwinformatie kantoorgebouw III (versie 22.01.2010)” (hierna: de projectinformatie). In hoofdstuk 3.2 onder “bouwfysische uitgangspunten” is het volgende opgenomen in de projectinformatie: 
         “Voor de thermische behaaglijkheid in de leef-/verblijfszones van de kantoor-, verblijfs- en vergaderruimten is de NEN-EN-IS0 7730 aangehouden. 
         Behaaglijkheidsindex		Kantoren tussen -0,5 en +0,5 (PMV waarde)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Van Jole Interklimaat B.V. (hierna: Van Jole)  is een installatiebedrijf. Argos en Port City hebben met Van Jole samengewerkt in het kader van de installatie, inregeling en aanpassing van de klimaatinstallatie in het gebouw. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mailbericht van 16 juni 2011 heeft [naam 1] van Argos, voor zover hier van belang, het volgende aan Johnson Controls (de gebouwbeheerder van Havenbedrijf Rotterdam tot 1 januari 2012) meegedeeld: 
       
       
         “Graag reageer ik hierbij op de onderstaande mail. Argos ontvangt het gebouwsoftwarepakket met de bijbehorende toegangscodes en bet inbelnummer van de klimaatinstallatie. Hiermee neemt Argos de verantwoordelijkheid voor het inregelen van deze installatie over. Uiteraard zijn wij daarmee ook verantwoordelijk voor de consequenties van het inregelen en de door Argos aangebrachte zaken. Echter dit ontslaat verhuurder niet van haar verantwoordelijkheid voor het goed functioneren van de installatie zoals die door de huisinstallateur van verhuurder is aangebracht.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 27 juni 2011 heeft Deerns Nederland B.V. naar aanleiding van een door haar in het gebouw uitgevoerd onderzoek als volgt gerapporteerd: 
       
       
         “ Inleiding 
         Op verzoek van EEPM Projectmanagement is door Deerns op 11 mei 2011 een bezoek gebracht aan het kantoor van Argos Oil te Rotterdam. Tijdens deze rondgang heeft de heer [naam 2] van de firma Van Jole Interklimaat B.V. een toelichting op de initiële en de additionele installatie gegeven. 
         In opdracht van EEPM Projectmanagement (de kantoorinrichter van Argos; opmerking rechtbank) is Deerns verzocht alle klimaatinstallaties installaties op correcte werking te toetsen aan de hand van een visuele inspectie en het beoordelen van revisiegegevens. 
         (…) 
         Additionele installatie 
         Na de oplevering zijn er nieuwe inpandige kantoorruimten gerealiseerd. Daarnaast is na de oplevering een aantal ruimten verbouwd, die een nieuwe functie gekregen hebben. Hiervoor is door Van Jole Interklimaat B.V. een VRF-systeem ontworpen. 
         Een VRF-systeem is een compleet klimaatsysteem voor koelen en verwarmen. VRF staat voor Variable Refrigerant Flow. Dit houdt in dat de hoeveelheid koudemiddel en daarmee de capaciteit, binnen het systeem kan variëren. Met behulp van dit systeem kunnen verschillende ruimten gelijktijdig gekoeld en verwarmd worden. 
         (…) 
         Onderstaande aandachtpunten zijn geconstateerd tijdens de rondgang: 
         (…) 
         
           2. Inductieunits in combinatie met VRF systeem: 
         
         De toepassing van een VRF systeem in combinatie met inductieunits, zoals waargenomen in de boardroom, is geen optimale keuze.  De afzonderlijke regelingen kunnen bij verschillende setpoints elkaar tegenwerken. Daarnaast beïnvloeden de inblaaspatronen van beide systemen elkaar. 
         Het gevolg hiervan is dat er tochtklachten zullen ontstaan. Bovendien is er, indien de installaties elkaar tegenwerken, sprake van energievernietiging. 
         (…) 
         
           Conclusie en aanbevelingen 
         
         Indien de inblaasornamenten van de additionele installaties juist worden geselecteerd en voorkomen wordt dat in de ruimten twee regelingen actief zijn, kan een behaaglijk binnenklimaat gerealiseerd worden.” 
       
     
     
       2.10. 
       Op 30 november 2011 hebben Port City als koper en Havenbedrijf Rotterdam als verkoper een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het gebouw. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 18.847.639,-. De koopovereenkomst luidt - voor zover hier van belang - als volgt:  
       
       
         
           “12 SELLER'S WARRANTIES AND ESCROW 
         
         (…) 
       
     
     
       12.5 
       
         Building 
       
       
         12.5.1 
         
           The Seller warrants that 
           (…) 
           (g) the air condition system in the Building has more capacity than the requirements as set out in the Building Decree and more capacity than the requirements of such a building with glass curtain walls; (…) 
         
       
     
     
       12.6 
       Construction and design 
       
         12.6.1 
         
           The Seller warrants that: 
           (…) 
           (g) all technical systems pertaining to the Building have been tested and are in good working order (provided that further checking and final adjustment may be required) which will be due by the Seller, without their use being in any way restricted by regulations prescribed by the government. The technical systems will be working properly and soundly after the Completion Date; 
           (…) 
         
       
     
     
       12.11 
       Lease 
       
         12.11.1 
         
           The Seller warrants that: 
           (…) 
           (i) the Lessee and the Seller have duly fulfilled their obligations under the Lease; 
           (…) (m) the Building has no defect within the meaning of article 7:204 of the Dutch Civil Code; 
           (…) 
         
       
     
     
       14.2 
       In case of a Breach of either Party, the other Party shall send a notice of such Breach within 40 Business Days from the date that the other Party has become aware of the relevant fact, circumstance or event in which a 6 Business Day period should be given to remedy the Breach.” 
       
     
     
       2.11. 
       Bij notariële akte van 30 november 2011 is het gebouw geleverd aan Port City door middel van de uitgifte van een ondererfpachtrecht.   
       
     
     
       2.12. 
       Jones Lang LaSalle (hierna: JLL) treedt op als property manager van het gebouw. 
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 27 februari 2013 heeft Argos het volgende aan JLL bericht: 
       
       
         “Sinds Argos het pand aan de [adres] in 2011 betrokken heeft, zijn er al problemen met het koelen en verwarmen van het pand. Hierover hebben vorig jaar diverse overleggen plaatsgevonden met JLL, Unica, Jole en Techniplan Adviseurs waar een rapport met aanbevelingen is uitgekomen. Jole heeft vorig jaar ook een offerte bij JLL neergelegd, maar helaas is voor het uitvoeren van de aanpassingen nog steeds geen opdracht gegeven. 
         Door niet functionerende koel- en verwarminginstallaties zitten wij nu al vanaf het moment dat wij het pand hebben betrokken in 2011 met ernstige klimaatklachten. In de zomer loopt de temperatuur in het pand bij warme dagen zo hoog op, dat er niet meer fatsoenlijk te werken is. In de winter is het tegenovergestelde het geval. Soms zitten medewerkers met hun jas aan! 
         Wij vinden bovenstaande situatie, die nu al bijna twee jaar duurt, absoluut niet meer acceptabel en verwachten dan ook dat JLL op zeer korte termijn, doch uiterlijk in maart, opdracht geeft aan Jole voor het uitvoeren van de nodige aanpassingen aan de klimaatinstallatie, zodat we komende zomers en winters niet weer tegen dezelfde problemen aanlopen.” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Een brief van (de advocaat van) Port City van 17 april 2013 luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
         “Huurder Argos heeft aangegeven vanaf de datum van ingebruikname van het pand ernstige problemen te ondervinden met zowel het koelen als het verwarmen van het pand. Argos heeft aangegeven vanaf het begin af aan over deze klimaatproblemen te hebben geklaagd, in eerste instantie bij het Havenbedrijf als verhuurder en nadien bij cliënte. Begin dit jaar heeft Argos cliënte gesommeerd om op de kortst mogelijke termijn maatregelen te nemen opdat de klimaatinstallatie in het gebouw naar behoren gaat functioneren. Argos heeft voorts gedreigd met het claimen van een schadevergoeding en huurkorting. 
       
       
       
         Bij offerte van 17 september 2012 heeft Jole Interklimaat Service B.V. aangegeven welke maatregelen noodzakelijk zijn om de klimaatinstallatie in het gebouw weer naar behoren te doen functioneren en heeft geoffreerd deze werkzaamheden uit te voeren voor een bedrag van in totaal  € 37.450 te vermeerderen met btw. Cliënte heeft Jole opdracht gegeven de geoffreerde werkzaamheden uit te voeren. 
         Cliënte heeft het Havenbedrijf zowel mondeling als schriftelijk, laatstelijk bij e-mail van 6 februari 2013, verzocht om de kosten van Jole voor haar rekening te nemen. Het Havenbedrijf heeft dit steevast (ten onrechte) geweigerd, laatstelijk bij brief van 26 maart 2013. 
         Op grond van artikel 7:17 BW mocht cliënte verwachten dat het gebouw de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Het hoeft geen nader betoog, dat cliënte ten minste mocht verwachten dat het pand in de zomer goed te koelen is en in de winter goed te verwarmen. Dit klemt temeer nu het Havenbedrijf in artikel 12.6.1.g van de koopovereenkomst aan cliënte gegarandeerd heeft dat alle technische systemen naar behoren functioneren ("... the technical systems will be working properly and soundly ..."). 
       
       
       
         Verder was het Havenbedrijf ten tijde van de verkoop bekend met het niet goed functioneren van de klimaatinstallatie, gelet op het feit dat huurder Argos daarover had geklaagd en dezelfde problemen zich voordoen bij de naast gelegen gebouwen Port City I en II. Zoals ik bekend mag veronderstellen, gaat de mededelingsplicht van de verkoper altijd voor op de onderzoeksplicht van de koper. Bovendien heeft cliënte in het kader van haar onderzoek het onderhavige probleem in redelijkheid niet kunnen vaststellen. 
         (…) 
         Namens cliënte verzoek en voor zover nodig sommeer ik het Havenbedrijf om thans binnen veertien dagen na heden het door Jole geoffreerde bedrag ad € 37.450 te vermeerderen met btw over te maken op onze derdengeldenrekening (…).” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 15 mei 2013 heeft (de advocaat van) Havenbedrijf Rotterdam het volgende aan (de advocaat van) Port City bericht: 
       
       
         “Mijn cliënte Havenbedrijf Rotterdam N V. zond mij uw brief van 17 april jl. Anders dan u stelt was het Havenbedrijf ten tijde van de verkoop niet bekend met het niet goed functioneren van de klimaatinstallatie. Juist is dat er nog een inregelingstraject liep, dat werd veroorzaakt door het feit dat Argos nog steeds bezig was met het inhuizen en er bij de inregeling van het pand door het in gebruik nemen van nieuwe verdiepingen steeds zaken wijzigden die uiteraard invloed hadden op het systeem. Van het schenden van een mededingingsplicht is dan ook geen sprake. 
         Wat van een en ander ook zij cliënte is bereid onverplicht het bedrag te betalen van  
         € 37.450,-- ex btw waarmee naar uw zeggen het gebouw weer naar behoren functioneert zodat hiermee de klimaatdiscussie tussen partijen volledig is afgerond.” 
       
       
     
     
       2.16. 
       Havenbedrijf Rotterdam heeft het bedrag genoemd in de brief van 15 mei 2013 (hiervoor genoemd onder 2.15) aan Port City voldaan. 
       
     
     
       2.17. 
       Port City heeft Raadgevend Ingenieursbureau Smits van Burgst (hierna: Smits van Burgst) ingeschakeld om onderzoek te doen naar de klimaatinstallaties in het gebouw. Smits van Burgst heeft op 22 december 2015 een rapport uitgebracht. Dit rapport luidt, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         “ 1	Inleiding Naar aanleiding van door gebruikers gemelde klimaatklachten in het gebouw Portcity lII aan de [adres] in Rotterdam is door Smits van Burgst een kort onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke oorzaken van deze situatie. 
         (…) Het oorspronkelijke installatieconcept is: 
       
       
         
           Inductie-units 
         
         
           Vloerverwarming- en koeling langs de gevel Het onderzoek naar de oorzaken van de klimaatklachten is op te splitsen in drie delen:  
         
         
            de theoretische werking van de klimaatinstallatie op basis van de ontwerpuitgangspunten;  
         
         
            het daadwerkelijk functioneren van de klimaatinstallatie, d.w.z. of deze werkt zoals bedoeld; 
         
         
            de werking van de geïmplementeerde gebouwregelingen 
         
       
       
     
   
   
     
       2 Theorie 
     
       (…) 
       Het opgestelde koelvermogen van de inductieunits is ongeveer gelijk aan de veronderstelde interne warmtelast. Als we ook de zonbelasting nog in ogenschouw nemen is de verwachting dat dit opgestelde koelvermogen (inclusief de vloerkoeling) niet toereikend is. 
       (…) 
       
         Rekenvoorbeeld 
         Wanneer de verdieping wordt ingedeeld in verschillende ruimten wordt het koel- en verwarmingsvermogen per vierkante meter gunstiger. In onderstaand voorbeeld is de verdieping verdeeld in kantoorruimtes van 1 of 2 stramienen met daarin 2 resp. 4 inductie-units. 
       
         De kantoren aan de noordzijde voldoen in deze situatie aan de gestelde eis van max. 150 gewogen overschrijdingsuren. Voor de kantoren aan de zuidkant en de hoeken geldt dit niet. Dit wordt veroorzaakt doordat op de zuidkant van het gebouw veel meer direct zonlicht valt en dat - met name voor de hoekkantoren - er veel glasoppervlak ten opzichte van het vloeroppervlak is. 
       In de wintersituatie zullen comfortklachten ontstaan doordat de gevel relatief koud wordt. Het verwarmingsvermogen is voldoende om de luchttemperatuur op peil te houden maar het koude glasoppervlak zal voor een onbehaaglijk gevoel zorgen ('koude straler'). Het effect hiervan is minder naarmate de afstand tot het glas groter wordt. 
       (…) 
     
     
   
   
     
       5 Conclusies 
     
       Ten aanzien van de theoretische analyse van de klimaatinstallaties kunnen de onderstaande conclusies worden getrokken: 
     
       
         Het klimaatconcept met enkel inductie-units (en de strook vloerverwarming en -koeling) lijkt onvoldoende koelcapaciteit te hebben om voor de kantoorruimten te voldoen aan het gestelde criterium van 150 gewogen overschrijdingsuren bij de ontwerpuitgangspunten. 
       
       
         Met name in de wintersituatie ontstaan comfortklachten door het temperatuurverschil van de glasgevel ten opzichte van de overige oppervlakken in de ruimte (stralingsasymmetrie). 
       
       
         Klimaatplafonds werken effectiever dan inductie-units. Dit komt voornamelijk doordat er 
       
     
     minder stralingsasymmetrie in de ruimte ontstaat.  
     
       
         Ongeacht het gekozen installatieconcept zal er voldoende koelvermogen geïnstalleerd moeten zijn om in de zomersituatie aan het criterium van maximaal 150 gewogen overschrijdingsuren te voldoen. In de praktijksituatie zijn de onderstaande zaken geconstateerd: 
       
       
         Op basis van de thermografische beelden kan worden gesteld dat ca. 30% van de 
       
     
     klimaatplafonds werkt niet naar behoren. Dit kan worden veroorzaakt doordat er lucht in het systeem zit of dat er kleppen niet of verkeerd werken,  
     - De werking van de inductie-units zoals deze blijkt uit de thermografische beelden vertoont geen afwijkingen.” 
     
     
       2.18. 
       Bij brief van 10 februari 2016 heeft JLL het rapport van Smits van Burgst van 22 december 2015 (hiervoor onder 2.17) aan Havenbedrijf Rotterdam toegestuurd. Deze brief luidt, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         “Zoals wij reeds eerder hebben gemeld, zijn er problemen met de klimaatinstallatie van Port City III (…). In ons mail bericht van 27 januari 2015 hebben wij aangegeven dat wij de klachten van de huurder in behandeling zouden nemen en nader zouden onderzoeken. (…) 
         Bijgaand treft u een rapportage aan van 22 december 2015 waarin hun bevindingen zijn samengevat. Zij hebben tevens een stappenplan opgesteld om het klimaat te verbeteren. 
       
       
       
         Eén van de conclusies uit de rapportages is dat de geïnstalleerde capaciteit van de klimaatinstallatie niet voldoet aan de afgegeven technische project- en afbouwinformatie behorende bij de huurovereenkomst tussen Argos en Havenbedrijf. Wij willen u de mogelijkheid geven om de genoemde conclusies/constateringen te verifiëren. Graag vernemen wij of u hiervan gebruik wenst te maken. 
       
       
       
         Teneinde de klimaatproblemen voor de zomerperiode op te lossen zullen wij in overleg met de huurder, gebouwarchitect en klimaatadviseur de nodige maatregelen treffen. 
       
       
       
         Wij behouden voor de eigenaar van Port City III het recht voor om de kosten die gemoeid gaan met het laten voldoen van de capaciteit van de klimaatinstallatie aan die van de technische omschrijving, op het Havenbedrijf te verhalen.” 
       
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 15 april 2016 heeft Havenbedrijf Rotterdam gereageerd op de brief van JLL van 10 februari 2016. In deze brief heeft Havenbedrijf Rotterdam aangegeven geen aanleiding te zien om bij te dragen aan de kosten voor werkzaamheden aan de klimaatinstallatie van het gebouw en een eventuele claim ter zake af te wijzen. Havenbedrijf Rotterdam voegt daaraan het volgende toe: 
       
       
         “Bij de verkoop van Port City III in 2011 - resulterend in de levering op 30 november 2011 - heeft  HbR (Havenbedrijf Rotterdam; opmerking rechtbank) alle informatie die het had met betrekking tot het gebouw in een dataroom aan Crédit Suisse ter beschikking gesteld. Crédit Suisse heeft alle gelegenheid gekregen kennis te nemen van die informatie en dat heeft zij middels een due diligence onderzoek dan ook gedaan. In verband met wat restpunten met betrekking tot de oplevering is na de levering een deel van de koopsom bij de notaris in depot gebleven. Na afhandeling van die punten heeft op 28 november 2012 uitbetaling van het depot plaatsgevonden. 
       
       
       
         Gegeven het feit dat HbR heeft voldaan aan zijn informatieplicht en Crédit Suisse ruimschoots de tijd heeft gehad gebruik te maken van haar onderzoeksbevoegdheid, zou Crédit Suisse nog slechts een beroep kunnen doen op non- conformiteit van Port City III, oftewel het niet kunnen gebruiken van het gebouw conform beoogd gebruik. Daarvan is echter geen sprake. Het gebouw is prima te gebruiken als kantoorpand, ook al behoeft het voor een optimale klimaatbeheersing mogelijk wat aanpassingen. Die aanpassingen komen thans geheel voor rekening van Crédit Suisse. 
       
       
       
         Wellicht ten overvloede wijs ik u nog op een brief van onze advocaat (…) d.d. 15 mei 2013 aan de advocaat van Crédit Suisse (…). In 2013 heeft Crédit Suisse een eerdere claim bij HbR ingediend met betrekking tot het niet goed functioneren van de klimaatinstallatie. Ook toen was het niet goed functioneren niet aan HbR te wijten. Desondanks hebben wij - onverplicht - een bedrag ad € 37.450,-- aan Crédit Suisse betaald. In die brief is expliciet opgenomen dat de klimaatdiscussie daarmee tussen partijen volledig is afgerond. Mr. Visser gaf in zijn bovengenoemde brief aan dat de offerte voor het genoemde bedrag zag op werkzaamheden die noodzakelijk waren om de klimaatinstallatie in het gebouw naar behoren te laten functioneren.” 
       
       
     
     
       2.20. 
       Op 22 april 2016 heeft Smits van Burgst een nader rapport opgesteld. In dit rapport is aangegeven dat het volgens Smits van Burgst noodzakelijk is zonwering aan de buitenzijde van het gebouw aan te brengen om te voldoen aan de klimaatuitgangspunten van de huurovereenkomst met Argos.  
       
     
     
       2.21. 
       Bij brief van 15 augustus 2016 heeft JLL het volgende aan Havenbedrijf Rotterdam meegedeeld: 
       
       
         “Op 10 februari jl. hebben wij geïnformeerd over de resultaten van het klimaatonderzoek van het pand bovengenoemd. In het rapport van 22 december 2015 heeft het adviesbureau Smits van Burgst aangegeven dat er onvoldoende koelcapaciteit aanwezig is om voor de kantoorruimten te voldoen aan het gestelde criterium van 150 overschrijdingsuren. Bij die gelegenheid hebben wij u ook in gebreke gesteld. 
         (…) 
         In de tussentijd is verder onderzoek gedaan naar de oorzaak van de gebreken, zoals ook aan u bericht. Bijgaand treft u een laatste onderzoeksrapport aan van Smits van Burgst (d.d. 22 april 2016) waarin wordt gemeld dat het alsnog aanbrengen van zonwering aan de buitenzijde noodzakelijk is om te voldoen aan de waarden die zijn genoemd in de huurovereenkomst. 
         Hierop heeft nog een kleine wijziging plaatsgevonden; het is niet noodzakelijk de noordgevel te voorzien van zonwering. Deze conclusies kunnen voor het Havenbedrijf, gezien de voorgeschiedenis, geen verrassing zijn. 
       
       
       
         De offertes voor het aanbrengen van de zonwering hebben wij eveneens toegevoegd. Deze offertes worden mogelijk op hoofdlijnen nog gewijzigd. De bouwkundige werkzaamheden t.b.v. het aanbrengen van de besturing van de zonwering en de begeleiding van deze werkzaamheden worden op regie basis uitgevoerd. Deze kosten worden op ca. 30.000,- geschat excl. BTW. 
         (…) 
         Wij verzoeken u vriendelijk om alsnog binnen 10 werkdagen in te stemmen met deze werkzaamheden en te bevestigen dat u de kosten daarvan zult dragen. Indien u binnen de genoemde termijn niet positief heeft gereageerd, achten wij ons vrij deze werkzaamheden op te dragen en behouden voor de eigenaar van Port City III het recht voor om de kosten die gemoeid gaan met het laten voldoen van de capaciteit van de klimaatinstallatie aan die van de technische omschrijving, op het Havenbedrijf te verhalen. 
         (…) 
         Wij sturen u deze brief toe mede ter stuiting van eventuele verjaring en behouden voor het overige alle rechten voor.” 
       
       
     
     
       2.22. 
       Op 10 oktober 2016 heeft Smits van Burgst nogmaals gerapporteerd. Dat rapport luidt, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         “ 5 	Bevindingen uit de onderzoeken en berekeningen  
       
     
     
       5.1 
       
         
           Bevindingen t.a.v. bestaande situatie 
           
         
         Onderstaande bevindingen volgen uit gemaakte berekeningen en metingen op locatie. Koelbedrijf (…) 
         - De retourtemperatuur wordt niet geregeld. Hierdoor kunnen te lage retourtemperaturen optreden. (…) Hierdoor is de stooklijn nu aangepast waardoor de ontwerpcapaciteit niet afgegeven wordt. (…) - Gezien de specificaties van de klimaatplafonds sluiten deze, met name voor de cv-kant, niet aan bij de ontwerpdebieten en systeemdrukken uit de oorspronkelijke leidingnetberekeningen. Dit heeft tot gevolg dat een complete inregeling voor het cv-leidingnet waarschijnlijk niet zal lukken. (…) - Op de 7e verdieping is de vloer bedekt met isolerende vloerplaten. Op een gedeelte van de 6e verdieping is de vloer bedekt met een zeer dik parket. Hierdoor kan hier de ontwerpcapaciteit niet afgegeven worden. Maar ook zal de retourtemperatuur hierbij te hoog zijn.  
       
       
     
   
   
     
       9 Conclusies 
     
       9.1 
       
         Koelbedrijf 
       
       - In de huidige situatie hebben de verdiepingen, volgens de GS-berekening (gebouwsimulatieberekening), onvoldoende koelcapaciteit om de klimaateis te realiseren. De reden hiervan is dat de zonbelasting te hoog is. In het oorspronkelijke ontwerp van het gebouw was wel buitenzonwering voorzien. Het is onbekend waarom deze niet is aangebracht. 
       - Op het moment dat buitenzonwering aangebracht wordt dan leveren de inductie-units en de vloerkoeling volgens de GS-berekening en werkende installatie voldoende capaciteit om aan de klimaateis te kunnen voldoen. Het resultaat uit de berekening geeft aan dat dit in ruim onder de 50 weeguren resulteert. Ook de hoekvertrekken voldoen aan de klimaateis.  
       - De verdiepingen waar de inductie-units vervangen zijn door klimaatplafonds is, bij correcte werking en inregeling, voldoende koelvermogen (dit is gedimensioneerd door Homij) beschikbaar om aan de klimaateis te voldoen. Op het moment dat de buitenzonwering is aangebracht wordt dit, volgens de berekening, daadwerkelijk gerealiseerd. 
       - Op dit moment worden de ontwerpdebieten en ontwerptemperaturen (nog) niet afgegeven (zie de rapportages van O-meting en inregeling per etage). Hierdoor kunnen de ontwerpcapaciteiten niet worden afgegeven. Wij adviseren de installatie zodanig aan te passen (realiseren van een separate groep voor de klimaatplafonds) en op ontwerpdebieten in te regelen zodanig dat de ontwerpcapaciteiten wel worden afgegeven. Hieraan wordt, volgens de berekening dan aan de klimaateis voldaan.  
       
     
     
       9.2 
       
         Verwarmingsbedrijf 
       
       - In de huidige situatie hebben de verdiepingen met inductie-units en vloerverwarming volgens de GS-berekening, na de aanbevolen installatieaanpassingen, voldoende verwarmingscapaciteit om de klimaateis te realiseren. 
       - De ontwerpdebieten en ontwerptemperaturen worden in de huidige situatie (volgens 0- meting en inregelrapportage) niet afgegeven. Hierdoor worden de ontwerpcapaciteiten niet afgegeven. We adviseren de installatie zodanig aan te passen (realiseren van een separate groep voor de klimaatplafonds, waardoor meer pompcapaciteit voor de overige verdiepingen) en op de ontwerpdebieten in te regelen zodanig dat de ontwerpcapaciteiten wel worden afgegeven. Hierna wordt, volgens berekening, aan de klimaateis (21 °C en PMV-eis) voldaan. 
       (…) 
     
     
       9.3 
       
         
           Samenvattend 
         
         Na uitvoering van de geadviseerde aanpassingen worden de ontwerpcapaciteiten dus afgegeven en voldoet de installatie volgens de berekeningen aan de genoemde klimaateis voor temperatuur (winter niet onder 21 °C) en PMV (-0,5 < 0,5) gedurende zomer en winter. Al met al een comfortabel binnenklimaat. 
       
     
     
       2.23. 
       Per 1 januari 2017 heeft Argos Varo Energy Netherlands B.V. (hierna: Varo) als huurder onder de huurovereenkomst in haar plaats gesteld. 
       
     
     
       2.24. 
       In opdracht van Havenbedrijf Rotterdam heeft Techniplan onderzoek gedaan naar het klimaat in het gebouw en de werking van de installatie.  Het rapport van Techniplan van 21 september 2018 luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
         “  1. Inleiding 
         Port City, de huidige eigenaar van bovengenoemd project, heeft klachten over het zomercomfort in het gebouw, en derhalve twijfels bij het ontwerp van de klimaatinstallatie (en zaken die daarmee te maken hebben, zoals zonwering). De vorige eigenaar/ontwikkelaar Havenbedrijf (Hbr) is daar door Port City op aangesproken, Hbr heeft vervolgens Techniplan Adviseurs ingeschakeld om dit te onderzoeken. (…) Wat de TO-berekeningen betreft is er een extra uitdaging: De originele software waarmee de berekeningen destijds zijn gemaakt, is niet meer beschikbaar. Ook is het originele databestand niet meer beschikbaar. 
         Op zich zouden de berekeningen kunnen worden gecontroleerd aan de hand van de 'papieren' uitdraai, maar het is noodzakelijk om een variant op het origineel door te rekenen: Het origineel beschouwt alleen een grote ruimte ('kantoortuin'), maar die ruimte dient ook onderverdeeld te kunnen worden in kantoorcellen. Daarom is de originele berekening zo goed mogelijk gereproduceerd in de huidige software, voor hetzelfde grote vertrek, en gespiegeld aan het origineel. Vervolgens is die berekening, met dezelfde uitgangspunten, ook uitgevoerd voor een klein vertrek om aan te tonen wat dat voor effect heeft op het aantal overschrijdingsuren c.q. het benodigde koelvermogen. 
         (…) 
       
     
     
       3.3. 
       
         
           Nieuwe TO-berekening (klein vertrek) 
         
         Het resultaat van het grote vertrek, in de nieuwe berekening, is 204 gewogen overschrijdingsuren met een koelvermogen van 7220 W. Het vertrek is 208,8 m² groot, dus dit komt neer op 34,6 W/m². 
         Het kleine vertrek is doorgerekend met hetzelfde specifieke koelvermogen, met een vloeroppervlak van 21,6 m² (3,6 meter breed en 6 meter diep) is dat dus 750 W. De overige belastinggegevens zijn op dezelfde wijze teruggeschaald. Belangrijkste toevoeging is die van tussenwanden, die bijdragen aan de 'gebouwmassa' (volledige TO-berekening zie bijlage). 
         Deze berekening leidt tot 139 gewogen overschrijdingsuren, en is dus beter dan de gereproduceerde berekening. Daarmee is vastgesteld dat het berekende koelvermogen voor een groot vertrek ook voldoende is voor een klein vertrek. 
         (…) 
         
           5. Conclusies 
         
         Voor de vertrekken op de Zuidgevel (eigenlijk Zuidoost) is aangetoond dat het koelvermogen van de aangebrachte installatie voldoende is om het gestelde thermische zomercomfort te kunnen bewerkstelligen, niet alleen als het een grote kantoortuin betreft, maar ook als het afzonderlijke kantoorcellen zijn van 3,6 meter breed. 
         Voor de overige vertrekken zal het resultaat uiteraard anders zijn; De Noordgevel en de Oostgevel zijn minder zonbelast, de Westgevel is vergelijkbaar met de Zuidgevel. De installatie is echter op al deze oriëntaties identiek, het zomercomfort zal derhalve ook daar behaald kunnen worden. 
         Voor hoekvertrekken geldt dat echter niet, omdat daar aan twee zijden een glasgevel zit, en er dus meer zonbelasting zal zijn. Het is echter niet ongebruikelijk om bij hoekvertrekken als uitgangspunt te stellen dat een vertrek hier tenminste twee stramienen (a 3,6 meter breed) breed dient te zijn. Soms volstaat het standaard vermogen dan al, anders is het vaak mogelijk om de inductie-unit iets meer vermogen te laten maken, door deze iets meer lucht en/of iets meer gekoeld water aan te bieden. 
         Bovendien is er niet gerekend met lichtwering (zonwering aan de binnenzijde van de glasgevel). Dit zal het binnentreden van zonnewarmte enigszins reduceren, en tot betere resultaten leiden dan uit de berekeningen blijkt. 
         De installatie is dus correct ontworpen. Belangrijker is echter dat de installatie ook nog steeds functioneert zoals is bedoeld. In de praktijk wordt vaak aangetroffen dat er onvolkomenheden zijn als gevolg van (inrichtings-)wijzigingen en/of van aanpassingen na de oplevering, die van grote invloed kunnen zijn op de prestaties van de installaties, met name in de zomer.” 
       
       
     
     
       2.25. 
       
         Bij brief van 6 februari 2018 heeft (de advocaat van) Port City het volgende aan Havenbedrijf meegedeeld: 
         
           “Namens Port City Global Real Estate B.V, te Amsterdam (hierna: "cliënte") schrijf ik u in vervolg op de brief van Jones Lang LaSalle van 15 augustus 2016 die u onbeantwoord hebt gelaten. 
         De zonwering is inmiddels aangebracht om de koeling te verbeteren en daarnaast zijn ook de noodzakelijke werkzaamheden aan de installaties en de toevoer uitgevoerd om de verwarming te verbeteren. De totale daarmee gemoeide kosten bedragen EUR 326.485,65 exclusief BTW. 
         (...) 
         Namens cliënte verzoek en zonodig sommeer ik het Havenbedrijf om binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief het bovengenoemde bedrag over te maken op onze derdengeldenrekening (…).” 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       Port City vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. Havenbedrijf Rotterdam te veroordelen tot betaling aan Port City van een bedrag van € 326.485,65 exclusief BTW te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 6 februari 2018 tot aan de dag van algehele voldoening; 
       2. Havenbedrijf Rotterdam te veroordelen tot betaling aan Port City van de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en van de nakosten, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente daarover.  
       
     
     
       3.2. 
       Port City legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag.  
       
         3.2.1. 
         Havenbedrijf Rotterdam heeft in de koopovereenkomst in de artikelen 12.5.1 sub g, 12.6.1 sub g, 12.11. 1 sub i en sub m (hiervoor weergegeven onder 2.10) garanties afgegeven. Uit de door Smits van Burgst uitgevoerde onderzoeken volgt dat de klimaatinstallatie van het gebouw onvoldoende capaciteit heeft om aan de klimaateisen te voldoen. Daaruit volgt dat voornoemde garanties zijn geschonden door Havenbedrijf Rotterdam. De schending van deze garanties levert een toerekenbare tekortkoming door Havenbedrijf Rotterdam in de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op.  
       
       
         3.2.2. 
         Op grond van de koopovereenkomst mocht Port City verwachten dat het gebouw een goed functionerende klimaatinstallatie bezat die voor het gebruik als kantoor nodig is. De installatie had evenwel onvoldoende capaciteit, hetgeen in de weg stond aan normaal gebruik van het gebouw. Het geleverde bezat daarmee niet de eigenschappen die Port City op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, zodat sprake is van non-conformiteit. 
       
       
         3.2.3. 
         Havenbedrijf Rotterdam dient de schade die Port City leidt als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst/ de non-conformiteit te vergoeden. Het gaat hierbij om de kosten die Port City heeft gemaakt om het klimaat in het gebouw te laten voldoen aan de klimaatuitgangspunten. Dat zijn enerzijds de kosten voor werkzaamheden om de aanwezige klimaatinstallaties goed werkend te krijgen ad  € 126.429,00 en anderzijds de kosten voor het plaatsen van zonnewering aan het gebouw ad € 200.956,65. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
       4.1. 
       Het verweer van Havenbedrijf Rotterdam strekt tot afwijzing van de vorderingen van Port City, met veroordeling van Port City in de kosten van het geding. 
       
     
     
       4.2. 
       Havenbedrijf Rotterdam voert de volgende verweren. 
       
         4.2.1. 
         Havenbedrijf Rotterdam heeft slechts gegarandeerd dat de capaciteit van de klimaatinstallatie bij oplevering van het gebouw voldeed aan het Bouwbesluit en aan de eisen die aan een dergelijk gebouw met glasvliesgevel gesteld kunnen worden. Aan die garantie is bij oplevering van het gebouw aan Port City voldaan, zo volgt uit de TO-berekeningen van ETB-Vos en de bevindingen van Techniplan. 
       
       
         4.2.2. 
         Van gebreken die in de weg stond aan een normaal gebruik van het gebouw als kantoorpand is geen sprake (geweest). Van non-conformiteit is geen sprake. 
       
       
         4.2.3. 
         Voor zover na ingebruikname van het pand sprake was van problemen met het klimaat in het gebouw, zijn die veroorzaakt door de ingrijpende wijzigingen die Argos heeft aangebracht in het gebouw, zoals het plaatsen van andere (aanvullende) apparaten/systemen die het klimaat in het gebouw moeten regelen en dikke vloerbedekking.  
       
       
         4.2.4. 
         De tussen partijen in artikel 14.2 van de koopovereenkomst overeengekomen klachtplicht is door Port City niet nagekomen. Dat geldt ook voor de minder strenge wettelijke klachtplicht.  
       
       
         4.2.5. 
         De schadeberekening is onjuist. 
         
         
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       Dit geschil draait in de kern om de vraag wat Port City op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten voor wat betreft de klimaatinstallatie van het gebouw en of Havenbedrijf Rotterdam de koopovereenkomst in zoverre deugdelijk is nagekomen. Voordat over de door partijen daarover naar voren gebrachte wederzijdse standpunten een oordeel kan worden gegeven, dient het beroep van Havenbedrijf Rotterdam (op het schenden door Port City van) de klachtplicht te worden beoordeeld. 
       
     
     
       5.2. 
       Volgens Havenbedrijf Rotterdam heeft Port City hem niet binnen de in artikel 14.2 van de koopovereenkomst bepaalde termijn van “ 40 Business Days from the date that the other Party has become aware of the relevant fact, circumstance or event”  op de hoogte gesteld van de door Port City gestelde problemen met de klimaatinstallatie van het gebouw. Havenbedrijf Rotterdam heeft aangevoerd dat er kennelijk in 2013 al klachten waren van de huurder die voor Port City aanleiding waren Van Jole in te schakelen. Volgens Port City was pas met de rapportages van Smits van Burgst duidelijk wat de oorzaak van de klimaatproblemen in het gebouw waren. 
       
     
     
       5.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft Port City genoegzaam onderbouwd dat pas met de rapportage van Smits van Burgst duidelijk werd wat de oorzaak van de (door Port City gestelde) klimaatproblemen was, te weten onvoldoende capaciteit van die installatie. Met het rapport van Deerns (uit 2011) hoefde dat Port City in elk geval niet duidelijk te zijn (nog daargelaten of dat rapport haar via de dataroom ter kennis is gebracht). Niet in geschil is dat ten tijde van het door Deerns uitgevoerde onderzoek het gebouw recent in gebruik was genomen en er nog werd gewerkt aan een goede inregeling van het klimaatsysteem. Onder die omstandigheden kon en hoefde Port City uit het rapport van Deerns niet af te leiden dat er problemen waren met de klimaatinstallatie anders dan ten gevolge van het nog niet afgeronde inregelen van de installatie. De rapportage van Homij is niet overgelegd. Niet duidelijk is wat daarin exact is opgenomen. Nu Havenbedrijf Rotterdam meent dat de klachttermijn is gaan lopen vanaf die rapportage, had het op zijn weg gelegen aan te geven wat er in dat rapport stond dat voor Port City aanleiding had moeten zijn aan te nemen dat de klimaatinstallatie ondeugdelijk was en daarover bij Havenbedrijf Rotterdam haar beklag te doen. Nu Havenbedrijf Rotterdam dat niet heeft gedaan kan niet worden vastgesteld dat dat rapport  aanleiding had moeten zijn voor Port City om bij Havenbedrijf Rotterdam te klagen. 
       
     
     
       5.4. 
       Het startpunt voor de klachttermijn van artikel 14.2 van de koopovereenkomst is naar het oordeel van de rechtbank dan ook de rapportage van Smits van Burgst van 22 december 2015. Vast staat dat dit rapport op 10 februari 2016 aan Havenbedrijf Rotterdam is toegestuurd, met een begeleidend schrijven waarin (de advocaat van) Port City heeft aangegeven dat uit het rapport volgt dat de capaciteit van de klimaatinstallatie niet voldoet en dat zij zich het recht voorbehoudt de kosten gemoeid met het treffen van maatregelen om te bereiken dat de installatie over de vereiste capaciteit beschikt en deze ook inzet op Havenbedrijf Rotterdam te verhalen. In haar pleitnota heeft Port City voorgerekend dat dat binnen de termijn van 40  business days  is, rekening houdend met de in die periode vallende feestdagen (kerstdagen en nieuwjaar). Havenbedrijf Rotterdam heeft dat niet betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. De rechtbank oordeelt dan ook dat Port City door verzending van de brief van 10 februari 2016 met daarbij de rapportage van Smits van Burgst op tijd heeft geklaagd.  
     
     
       5.5. 
       Havenbedrijf Rotterdam heeft zich beroepen op de onder 2.15 geciteerde brief. Hoewel hij ter terechtzitting heeft opgemerkt dat daarmee geen bepaald juridisch verweer wordt beoogd is tevens opgemerkt dat het idee bestond dat tegenover de betaling finale kwijting werd beoogd. Van een vaststellingsovereenkomst waarbij partijen hun geschil definitief hebben geregeld is geen sprake en dat stelt Havenbedrijf Rotterdam ook niet. De rechtbank begrijpt zijn standpunt zo dat Port City zich na het accepteren van die betaling niet alsnog voor dezelfde problematiek op het standpunt kan stellen dat sprake is wanprestatie dan wel non-conformiteit. Dit komt neer op een beroep op rechtsverwerking of afstand van recht. Aan een dergelijk beroep moeten, gelet op de verstrekkende gevolgen daarvan, hoge eisen worden gesteld. Een concrete onderbouwing voor de indruk dat de betaling tegen finale kwijting werd geaccepteerd is achterwege gebleven ontbreekt. Het enkel stilzitten na de betaling is onvoldoende om dat beroep te rechtvaardigen.  Dit (eventuele) verweer wordt dan ook gepasseerd. 
     
     
       5.6. 
       Dat betekent dat thans de vraag voor ligt wat tussen partijen in de koopovereenkomst is overeengekomen. Port City stelt dat aanvankelijk een buitenzonwering was voorzien, die later om onduidelijke redenen niet is aangebracht. Havenbedrijf Rotterdam betwist dat; hij stelt dat alleen in een zeer prille fase van het ontwerp een zonwering voorkomt. Wat daarvan zij, vast staat dat in de contractsdocumentatie en ook in de overeenkomst met Argos geen sprake is van een nog aan te brengen buitenzonwering. Gesteld noch gebleken is dat, of waarom, Argos dan wel nu Port City mocht uitgaan van het toch aanbrengen daarvan. Dit aspect dient dus buiten beschouwing te blijven. 
       
     
     
       5.7. 
       
         Anders dan Port City stelt is de enkele omstandigheid dat de huurder klachten heeft over het binnenklimaat op zichzelf voldoende niet voor het oordeel dat het pand gebrekkig is in de zin van art. 7:204 BW.  Het gaat erom of het gebouw ondeugdelijk is voor gebruik als kantoorgebouw (daarop wordt hierna teruggekomen).Daarnaast is van belang of garanties uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. 
         Partijen geven elk een andere uitleg aan hetgeen over de klimaatinstallatie in de koopovereenkomst is bepaald. Volgens Havenbedrijf Rotterdam heeft hij in artikel 12.5.1 sub g van de koopovereenkomst gegarandeerd (niet méér dan) dat de klimaatinstallatie bij de levering aan Port City beschikte over meer capaciteit dan vereist was op grond van de bepalingen van het Bouwbesluit en dat de klimaatinstallatie ruim voldeed aan de eisen die aan een dergelijk gebouw met glasvliesgevel gesteld worden. Havenbedrijf Rotterdam wijst in dat verband op de TO-berekeningen, die Port City uit de dataroom kon kennen. 
       
       
       
         Volgens Port City houdt die garantie, in combinatie met de garanties van artikel 12.6.1g en 12.11.1 sub i van de koopovereenkomst in dat aan de uitgangspunten gehanteerd in de projectinformatie voor de klimaatinstallatie (bijlage 3 bij de huurovereenkomst met Argos) is  voldaan, te weten dat de maximale temperatuuroverschrijding 150 weeguren mag zijn bij een vrij indeelbare kantoorruimte op basis van de NEN-norm NEN-EN-ISO 7730.  
       
       
     
     
       5.8. 
       
         Het komt hier dus aan op een uitleg van hetgeen partijen met elkaar zijn overeengekomen ten aanzien van de klimaatinstallatie. De vraag wat partijen met elkaar zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex maatstaf).  
         Geen van partijen stelt dat over dit aspect expliciet en/of uitgebreid is onderhandeld voor het sluiten van de overeenkomst. Wel was een dataroom ingericht, waarin in elk geval de stukken aangaande de huurovereenkomst met Argos waren opgenomen. 
         In die situatie volgt de rechtbank de uitleg van Port City, die –naar Havenbedrijf Rotterdam op zichzelf ook onderkent- na de koop de positie van Havenbedrijf Rotterdam als verhuurder zou overnemen. Port City mocht ervan uitgaan dat de aan haar gegeven garanties –met name art. 12.11.1 i-  mede inhielden dat Havenbedrijf Rotterdam zijn verhuurdersverplichtingen jegens Argos was nagekomen. 
       
       
       
         Daaraan doet niet af dat Argos zelf de indeling van het pand bepaalde en op zeker moment ook de verantwoordelijkheid voor de klimaatinstallatie op het gebied van de inregeling had overgenomen. Daarop wordt hierna teruggekomen. 
       
       
     
     
       5.9. 
       
         Het gaat (in het kader van de non-conformiteit en het beroep op art. 7:204 BW) in de eerste plaats om het voldoen aan de eisen die destijds, bij de overdracht van het gebouw, in 2011, algemeen in de branche gesteld werden aan een dergelijk kantoorgebouw met glasvliesgevel. Kennelijk zijn partijen het erover eens dat aan die eis in ieder geval voldaan is als aan de specificaties in bijlage 3 van de huurovereenkomst is voldaan.  
         Daarnaast dient te worden onderzocht of het gebouw toen voldeed aan de specificaties genoemd in de projectinformatie (“NEN-EN-ISO 7730 voor de thermische behaaglijkheid in de leef-/verblijfzones van de kantoor-, verblijfs- en vergaderruimten en een behaaglijkheidsindex “kantoren tussen -0,5 en +0,5 (MPV waarde)”, waarbij de maximale temperatuuroverschrijding 150 weeguren mag zijn bij een vrij indeelbare kantoorruimte op basis van die NEN-norm.  
       
       
       
         Er zal, nu partijen van mening verschillen over de vraag aan welke eisen de installatie ten tijde van de overdracht voldeed, een deskundigenonderzoek worden bevolen; partijen verwachten blijkens hun uitlatingen ter zitting dat dit nog zinvol mogelijk is. Immers, ook nu aan de garantie de uitleg moet worden gegeven die Port City daaraan geeft, dient te worden vastgesteld of de klimaatinstallatie aan de overeengekomen eisen voldeed bij de overdracht van het gebouw aan Port City. De later, door of in opdracht van Port City uitgevoerde onderzoeken geven op dat punt geen uitsluitsel. 
         Het komt daarbij, gelet op het partijdebat, niet aan op de eisen van het Bouwbesluit nu in confesso is dat  het Bouwbesluit geen voor het onderhavige geschil relevante specificaties of normen bevat. 
       
     
     
       5.10. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank moet ervan worden uitgegaan dat de door Havenbedrijf Rotterdam gegarandeerde capaciteit van de klimaatinstallatie ziet op een kantoorgebouw met een standaardinrichting en standaardindeling, gelegen op die plaats en met een glasvliesgevel. Dat wil zeggen een normale, voor een dergelijke kantoorgebouw gebruikelijke indeling in ruimtes, en voorzien van een voor een dergelijk kantoorpand gangbare vloerbedekking. Port City heeft onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen dragen dat zij mocht verwachten dat het gebouw met elke mogelijke indeling en inrichting zou voldoen aan de hier bedoelde garantie. Zij kon er niet van uitgaan dat Argos, met wie was afgesproken dat zij het gebouw naar eigen inzicht kon indelen en die op zeker moment de verantwoordelijkheid voor de inregeling van de klimaatinstallatie had overgenomen dat mocht verwachten. Specifieke stellingen op dat punt ontbreken.  
         Dat Argos klaagde en dus kennelijk andere verwachtingen had is daartoe niet voldoende. 
       
       
       
         Dat neemt niet weg dat niet in geschil is dat er na de overdracht van het gebouw aan Port City gedurende langere tijd klachten zijn geweest van de gebruikers van het gebouw over het klimaat in het gebouw. Dat is volgens Port City te wijten aan de (te beperkte) capaciteit van de klimaatinstallatie, maar het Havenbedrijf Rotterdam stelt daar tegenover dat deze klachten mede zijn toe te schrijven aan inrichtingskeuzes, zoals een klein hoekkantoor (met een relatief zeer grote zonbelasting) en ongewone (extreem dikke) vloerbedekking; Havenbedrijf Rotterdam wijst er voorts op dat de huurder ook eigen klimaatinstallaties/-systemen heeft aangebracht, die de werking van het litigieuze systeem verstoren. Dat wordt bevestigd door de hiervoor onder 2 geciteerde rapporten.  
       
       
       
         Voor zover uit het deskundigenbericht mocht blijken dat klimaatproblemen in het gebouw (mede) het gevolg zijn van een voor een dergelijk kantoorpand ongebruikelijke indeling dan wel een ongebruikelijke inrichting (zoals vloerbedekking van een dikte die niet gangbaar is voor een kantoorgebouw als hier aan de orde zoals Havenbedrijf Rotterdam heeft gesteld), hoeft Havenbedrijf Rotterdam daarvoor niet in te staan. Dat geldt ook indien en voor zover de klimaatproblemen (mede) het gevolg zijn van door de gebruikers van het gebouw aangebrachte (aanvullende) klimaatapparatuur/-systemen. 
         Daarom zal de deskundige ook daarover bevraagd worden. 
       
       
     
     
       5.11. 
       
         Voordat wordt overgegaan tot het bevelen van het deskundigenonderzoek, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, het specialisme van de te benoemen deskundige(n), de perso(o)n)en) van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.  
         Uit proceseconomische overwegingen komt het de rechtbank voorshands geraden voor dat de deskundige zich ook alvast uitspreekt over de noodzaak en de redelijkheid van de kosten waarvan vergoeding wordt gevorderd. Havenbedrijf Rotterdam heeft immers gesteld dat de problemen evenzeer, en veel goedkoper, op andere wijze hadden kunnen worden opgelost dan thans is gebeurd. 
       
       
     
     
       5.12. 
       De rechtbank acht het nodig in ieder geval de volgende vragen aan de deskundige(n) voor te leggen: 
       
         
           Wat waren in 2011 de algemeen in de branche geldende eisen aan een kantoorgebouw met glasvliesgevel op het punt van de klimaatinstallatie? 
         
         
            Is er verschil tussen de eisen die volgen uit “NEN-EN-ISO 7730 voor de thermische behaaglijkheid in de leef-/verblijfzones van de kantoor-, verblijfs- en vergaderruimten en een behaaglijkheidsindex kantoren tussen -0,5 en +0,5 (MPV waarde)” voor klimaatinstallaties enerzijds en de in 2011 geldende, algemeen in de branche gestelde eisen? Zo ja, wat zijn deze verschillen? 
         
         
           Voldeed de klimaatinstallatie bij de oplevering van het gebouw aan Port City op 30 november 2011 aan “NEN-EN-ISO 7730 voor de thermische behaaglijkheid in de leef-/verblijfzones van de kantoor-, verblijfs- en vergaderruimten en een behaaglijkheidsindex kantoren tussen -0,5 en +0,5 (MPV waarde)”, waarbij de maximale temperatuuroverschrijding 150 weeguren mag zijn? 
         
         
           Voldeed de klimaatinstallatie bij de oplevering van het gebouw aan Port City op 30 november 2011 aan de toentertijd geldende, algemeen in de branche gestelde eisen voor een gebouw met glasvliesgevel, in het bijzonder: Heeft de klimaatinstallatie zoals deze bij levering van het gebouw aan Port City was voldoende capaciteit?  
         
         
           Indien het antwoord op vraag 2 en/of 3 ontkennend is, kunt u aangeven op welke punten de klimaatinstallatie niet voldoet? Kunt u voorts voor elk punt aangeven wat de oorzaak is of wat de oorzaken zijn dat de klimaatinstallatie niet aan de bedoelde norm voldeed? 
         
         
           Voldoet de klimaatinstallatie thans aan de onder vraag 1 genoemde eisen?   
         
         
           In hoeverre is de indeling en inrichting van het gebouw na de oplevering en/of  door de gebruikers daarvan aangebrachte (aanvullende) klimaatapparatuur- en/of systemen als oorzaak aan te wijzen van het ervaren van klimaatklachten in het gebouw en/of van het niet voldoende functioneren van de klimaatinstallatie? 
         
         
           Indien u vraag 2 en/of 3 ontkennend heeft beantwoord, welke maatregelen en/of werkzaamheden zijn/waren nodig om de klimaatinstallatie alsnog aan de bedoelde norm te laten voldoen? Wat zijn de kosten van deze maatregelen en/of werkzaamheden? Graag zo gespecifieerd mogelijk aangeven wat de kosten per maatregel en/of werkzaamheid zijn. 
         
         
           Waren de door Port City uitgevoerde werkzaamheden en/of maatregelen zoals deze volgen uit productie 14 en 15 bij dagvaarding en uit productie 15 en 16 overgelegd door Port City voorafgaand aan de comparitie - kennelijk heeft Port City (abusievelijk) twee producties het cijfer 15 gegeven - noodzakelijk om een eventueel door u (onder vraag 2 en/of 3) geconstateerde afwijking van de daarin genoemde normen te verhelpen? Zo nee, welke alternatieven waren voorhanden en wat waren de daaraan verbonden kosten? 
         
         
           Heeft u nog opmerkingen die van belang kunnen zijn voor de verdere beoordeling van het geschil?  
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Conform de hoofdregel van artikel 195 Rv zal Port City te zijner tijd het voorschot op de kosten van de deskundige(n) moeten deponeren.   
       
     
     
       5.14. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       6.1. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 22 mei 2019 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) te stellen vragen; 
       
     
     
       6.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2019. 
         1861/106