ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:2777

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:2777 Gerechtshof Den Haag , 07-04-2020 / 200.251.248/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-04-07

Zaaknummer: 200.251.248/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:2777

---

artikel 15 en 16 Leegstandwet. Vraag of huurder een beroep kan doen op huurbescherming

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.251.248/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 6708548 CV EXPL 18-1222  
     
     
     
       
         arrest van 7 april 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. L.G. Colombijn te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Poort6, 
       
       gevestigd te Gorinchem, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Poort6, 
       advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding 
     
       1.1. 
       Bij exploot van 25 oktober 2018 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter te Dordrecht (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 2 augustus 2018. Bij arrest van 19 maart 2019 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 10 april 2019. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Poort6 de grieven bestreden en tevens voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld en haar eis gewijzigd. [appellant] heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel. 
     
     
       1.2. 
       Vervolgens heeft [appellant] de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald. 
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
     
     
       2.2. ( 
       (De rechtsvoorganger van) Poort6 heeft met [appellant] op 1 november 2013 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst vermeldt: 
       
       
         
           “Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet 
         
         
           (...) 
         
         
           in aanmerking nemende: 
         
         
           - dat voor de (…) woning door de burgemeester en wethouders van Gemeente Gorinchem aan verhuurder vergunning (kenmerk  
           PZ/Vergun/17700 
            is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet.  
         
         
           - dat de vergunning van B. en W. is verleend voor het tijdvak aanvangende op en behoudens verlenging eindigende op  
           01-januari-2014 
         
         
           (…) 
           
           - dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 206 lid 3; 332; 269; 270; 271 lid 4 t/m 8; 272; 274; 275; 276; 277; 281 niet van toepassing zijn; 
           
           - dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt; 
         
         
           - dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15, zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet; 
           
           Komen het volgende overeen 
         
         
           (...) 
         
         
           De overeenkomst wordt met ingang van  
           01-11-2013 
            en eindigend op  
           01-05-2014 
           
           (…) 
           
           De opzeggingstermijn van de verhuurder bedraagt drie maanden. 
           
           Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid definitief verliest. 
         
         
           (...) 
           
           De door huurder aan verhuurder verschuldigde netto huurprijs bedraagt  
           € 410,00 
            per maand. (…) 
           
           - Bij de uitoefening van hun rechten zullen huurder en verhuurder rekening houden met de omstandigheden dat het gehuurde binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt/ingrijpend zal worden verbeterd. 
           
           - Bij opzegging van de huurovereenkomst wordt geen verhuiskostenvergoeding of andere vergoeding toegekend en er wordt door verhuurder geen andere woonruimte door verhuurder aangeboden.” 
           
         
       
     
     
       2.3. 
       Burgemeester en Wethouders van de gemeente Gorinchem (hierna: B en W) hebben bij besluit van 18 augustus 2010 een vergunning voor tijdelijke verhuur als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet verleend ten behoeve van onder meer de woningen aan de [a-straat] [nummers] . De ingangsdatum van de vergunning was 20 augustus 2010. Deze vergunning is in de daarop volgende jaren een aantal malen verlengd, de laatste keer bij besluit van 1 december 2016. Daarbij is de vergunning verlengd voor de periode van 1 januari 2017 tot 1 januari 2018.  
     
     
       2.4. 
       De bedoeling is de woning en de overige huurwoningen in de [a-straat] en [a-laan]  te slopen. Na de sloop zullen ter plaatse eengezinswoningen worden gebouwd. De aanvang van de eerste voorbereidende sloopwerkzaamheden (asbestverwijdering) was bepaald voor 2 juli 2018.  
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 12 september 2017 heeft Poort6 de huurovereenkomst opgezegd tegen 15 december 2017. De opzegging is als volgt toegelicht: 
         “ U huurt van ons op tijdelijke basis een woning (…).Vanaf 1 januari 2018 is het niet meer mogelijk om op basis van artikel 15 van de Leegstandswet de woningen in de [a-laan] / [a-straat] tijdelijk te verhuren.  
       
       
       
         
           Uw tijdelijke contract loopt af 
           
           De tijdelijke verhuur van uw woning loopt af. ” 
       
     
     
       2.6. 
       Deze brief is ten aanzien van de opzeggingsdatum bij brief van 29 september 2017 gewijzigd in 31 december 2017. [appellant] is niet akkoord gaan met de opzegging. 
     
     
       2.7. 
       Omdat de sloopwerkzaamheden een half jaar werden uitgesteld heeft Poort6 [appellant] en andere huurders ter plaatse bij brief van 4 december 2017 aangeboden om de woning tot en met 29 juni 2018 op basis van bruikleen kosteloos te blijven gebruiken. [appellant] heeft dit aanbod afgewezen. 
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 11 januari 2018 heeft Poort6 de huurovereenkomst voorwaardelijk opgezegd per 31 juli 2018 op grond van dringend eigen gebruik. [appellant] is ook met deze opzegging niet akkoord gegaan. 
     
     
       2.9. 
       De aannemer heeft bij brief van 13 februari 2018 aan Poort6 bericht dat de sanering van asbesthoudende materialen in de woningen [a-straat] [nummers] zal worden gestart op 2 juli 2018.  
     
     
       2.10. 
       Medio april 2019 heeft [appellant] een andere huurwoning in een andere plaats gekregen. 
     
     
       2.11. 
       
         De vordering en beslissing in eerste aanleg 
         
       
     
     
       2.12. 
       
         Poort 6 vorderde in eerste aanleg, kort samengevat: 
         
           Primair: 
         
         1) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voor de woning door opzegging is geëindigd per 31 december 2017; 
         2) veroordeling van [appellant] om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten onder afgifte van alle sleutels; 
         
           subsidiair: 
         
         1) beëindiging van de huurovereenkomst voor de woning tegen 31 juli 2018; 
         2) veroordeling van [appellant] om uiterlijk 31 juli 2018 de woning te ontruimen en te verlaten onder afgifte van alle sleutels en  veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
     
     
       2.13. 
       
        [appellant] vorderde in voorwaardelijke reconventie – te weten onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst wordt beëindigd – veroordeling van Poort6 tot betaling van een verhuisvergoeding van € 5.910,- , daarnaast verstrekking van een overzicht van beschikbare passende woonruimten, verder vaststelling van een redelijke ontruimingstermijn van ten minste twee maanden en tot slot veroordeling van Poort6 in de proceskosten.  
     
     
       2.14. 
       De kantonrechter heeft in conventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst voor de woning door opzegging is geëindigd per 31 december 2017. [appellant] is veroordeeld om binnen een maand na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Poort6 te stellen. De Vorderingen in reconventie zijn afgewezen. [appellant] is in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten.  
     
     
       2.15. 
       Deze beslissing is op de volgende overwegingen gebaseerd. Van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, is geen sprake. Partijen hebben gekozen voor een huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet (r.o. 5.3). Het is echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] zich met succes beroept op huurbescherming. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het volstrekt duidelijk dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging in afwachting van de beoogde sloop. Weliswaar zijn enige formaliteiten van de Leegstandwet niet in acht genomen, maar kennelijk heeft dat voor [appellant] geen enkele praktische betekenis gehad, totdat het hem in het kader van de beëindiging van pas kwam. Hij is daardoor echter niet in een rechtens te respecteren belang geschaad. Feiten of omstandigheden op grond waarvan hij er voordien op mocht vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst was overgegaan in een reguliere huurovereenkomst zijn niet gesteld of gebleken. Kortom, [appellant] is welbewust een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan voor een woning die gesloopt zou worden en heeft daarvan financieel voordeel gehad en moet nu – nu het moment van de sloop daar is – overeenkomstig hetgeen partijen hebben beoogd, het veld ruimen (r.o. 5.4). Nu [appellant] zich niet met succes kan beroepen op huurbescherming die een reguliere huurovereenkomst biedt moet het ervoor worden gehouden dat Poort6 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2017. De ontruimingstermijn zal op twee weken worden gesteld (r.o. 5.5). [appellant] kan zich ook niet beroepen op artikel 7:272 BW dat bij een reguliere huurovereenkomst aan de uitvoerbaarheid bij voorraad in de weg staat (r.o. 5.6). 
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
       3.1. 
       
         
          [appellant] kan zich niet in het vonnis van de kantonrechter vinden. Hij verzoekt het hof het vonnis te vernietigen en de volgende (gewijzigde) vorderingen toe te wijzen: I. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst niet op 31 december 2017 of op een andere datum rechtsgeldig door opzegging is beëindigd en dat de ontruiming onrechtmatig is geweest; 
         II. veroordeling van Poort6 om aan [appellant] binnen zeven dagen na de datum van het arrest een andere vergelijkbare woning aan te bieden, op straffe van een dwangsom van € 500; 
         III. veroordeling van Poort6 tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 15.000  als voorschot op de verhuiskostenvergoeding en vergoeding van schade, met rente; 
         IV. veroordeling van Poort6 in de kosten van de procedure.  
       
     
     
       3.2. 
       Poort6 heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. Voor het geval het hof het vonnis vernietigt vordert Poort6 – in voorwaardelijk incidenteel appel – dat het hof bepaalt dat de huurovereenkomst voor of op 31 december 2017 is geëindigd. Voor het geval het hof van oordeel is dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, strekt de vordering van Poort6 ertoe dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst per 1 mei 2018 of op een latere datum is ontbonden. Ook in het incidenteel appel vordert Poort6 veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.   
     
   
   
     
       4 Beoordeling in hoger beroep 
     
       4.1. 
       
        [appellant] komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de kantonrechter dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In zijn visie was van meet af aan, maar in elk geval in de loop van de tijd en zeker vanaf 20 augustus 2017 sprake van een reguliere huurovereenkomst. Opzegging tegen 31 december 2017 was daarom niet mogelijk. Dit standpunt, uiteengezet in paragraaf I van de memorie van grieven en de grieven 1 tot en met 3, is gestoeld op de volgende argumenten: 1) in de huurovereenkomst is geen melding gemaakt van de aanvang van de vergunning waardoor het tijdvak niet volledig is opgenomen. Daarmee is niet voldaan aan artikel 16 lid 12 Leegstandwet;  2) na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [appellant] niets meer van Poort6 vernomen. Na de overeengekomen beëindigingsdatum van 1 mei 2014 is geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangeboden;  3) door het niet in acht nemen van de formaliteiten is [appellant] in zijn belangen geschaad. Hij mocht erop vertrouwen dat met het verstrijken van de tijd en het uitblijven van inlichtingen van de kant van Poort6 de tijdelijke huurovereenkomst is overgegaan naar een  huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [appellant] kon daarom een beroep doen op de huurbescherming;   4) de vergunning ex artikel 15 Leegstandwet is verlopen; de vergunning is ingegaan op 20 augustus 2010 en had een maximale termijn van zeven jaar. Voor zover de laatste verlenging na 20 augustus 2017 doorloopt tot 1 januari 2018 is dat in strijd met de wet.  
     
     
       4.2. 
       Bij de bespreking van deze argumenten neemt het hof – net als de kantonrechter – als uitgangspunt dat partijen in 2013 een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet hebben gesloten. Dat is ook tot uitdrukking gebracht in de bewoordingen van de overeenkomst. De overeenkomst is aangeduid als “ Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet ”. Ook de considerans en de bepalingen van de overeenkomst, waarin is verwezen naar verschillende bepalingen van de Leegstandwet, de vergunning van B en W en de voorgenomen sloop van de woning, wijzen erop dat partijen de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet te sluiten. Voor zover [appellant] in grief 1 veronderstelt dat de kantonrechter heeft vastgesteld dat “ hier geen sprake is van een situatie in de zin van artikel 15 lid 1 Leegstand(...)wet ”, gaat hij uit van een verkeerde lezing van het bestreden vonnis.  
     
     
       4.3. 
       In artikel 16 lid 12 Leegstandwet is bepaald dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en melding moet maken van de vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 Leegstandwet, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Indien niet aan deze vereisten is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen (artikel 16 lid 13 Leegstandwet). De enige formaliteit waaraan de huurovereenkomst niet voldeed is de vermelding van de aanvangsdatum van de vergunning; de einddatum van de vergunning is wel vermeld. Nu [appellant] niet heeft duidelijk gemaakt welk concreet belang hij hierbij had, terwijl Poort6 een groot belang had bij de beëindiging van de huurovereenkomst wegens de geplande sloop van de woning is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat hij zich wegens het enkele onvermeld laten van de aanvangsdatum op huurbescherming beroept. Dat de sloop van de woningen van het complex niet kan doorgaan op grond van de Flora- en Faunawet (welke wet overigens per 1 januari 2017 is vervallen), zoals [appellant] onder 6 van  de memorie van grieven heeft gesteld, is niet concreet onderbouwd, zodat voor nadere bewijslevering geen plaats is. Deze stelling kan daarom niet als vaststaand worden aangenomen.  
     
     
       4.4. 
       De omstandigheid dat [appellant] na het sluiten van de huurovereenkomst niet door Poort6 op de hoogte is gesteld van de verlenging van de vergunning van B en W levert geen strijd op met artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Ook overigens heeft Poort6 daarmee niet in strijd met enige bepaling uit de Leegstandwet gehandeld. Op grond van artikel 15 lid 11 Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning van B en W voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dit is alleen anders als uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen. Noch uit de wettekst, noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat voor dit doorlopen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is vereist dat de huurder op de hoogte is van het verzoek tot verlenging van de vergunning en de toewijzing daarvan. Ook ingeval de verhuurder de huurder niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt mag de huurder er dus niet vanuit gaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.  
     
     
       4.5. 
       In de huurovereenkomst in kwestie is weliswaar een minimumtermijn bepaald die afliep op 1 mei 2014, maar ook is bepaald dat beëindiging van de overeenkomst alleen door opzegging mogelijk is en deze zonder opzegging eindigt op het tijdstip waarop de vergunning van B en W haar geldigheid definitief verliest. Dit een en ander betekent dat op het moment van de verlenging van de vergunning de in 2013 gesloten huurovereenkomst nog voortduurde. Op grond van artikel 15 lid 11 Leegstandwet liep de huurovereenkomst dus door tot het moment waarop de vergunning van B en W haar geldigheid verloor, zoals Poort6 terecht heeft betoogd. Het betoog van [appellant] dat hij met het verstrijken van de tijd en het uitblijven van inlichtingen door Poort6 erop mocht vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst is overgegaan naar een reguliere overeenkomst kan daarom niet slagen. Hij heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden.       
     
     
       4.6. 
       Partijen verschillen verder van mening over de aard van de tussen hen bestaande rechtsverhouding na 20 augustus 2017. Op die datum verstreek de maximale vergunningsduur van zeven jaar. Nu beide partijen het standpunt innemen dat de vergunning op dat moment van rechtswege haar geldigheid verloor, sluit het hof zich daarbij aan. Op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandwet eindigt de huurovereenkomst in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Als de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, ontstaat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tenzij van een andere bedoeling blijkt. Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 16 lid 8 Leegstandwet valt af te leiden dat de wetgever met de woorden “ tenzij van een andere bedoeling blijkt ” heeft gedoeld op de aan de huurder voldoende duidelijk blijkende bedoeling van de verhuurder (TK 2012-2013 33 436, C, p. 6). 
     
     
       4.7. 
       Uit de opzeggingsbrief van Poort6 van 12 september 2017, gecorrigeerd bij brief van en 29 september 2017, blijkt dat zij in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst pas op 1 januari 2018 – de in de vergunning vermelde einddatum – afliep. Dat Poort6 zich hierbij op de in de vergunning vermelde datum baseerde blijkt ook uit haar opmerking dat het vanaf dat moment niet meer mogelijk is om de woning op basis van artikel 15 Leegstandwet tijdelijk te verhuren en dat de tijdelijke verhuur van de woning op dat moment afloopt. In overeenstemming hiermee heeft Poort6 de huurovereenkomst opgezegd.  
     
     
       4.8. 
       In het licht van enerzijds de aard van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst – te weten een tijdelijk gebruik in afwachting van sloop van de woning – , en anderzijds de duidelijke bewoordingen van Poort6 in de brief van 12 september 2017, komt het hof tot de conclusie dat Poort6 de bedoeling had om de op basis van de Leegstandwet gesloten huurovereenkomst te beëindigen op het moment waarop de vergunning haar rechtsgeldigheid verloor. Dat de vergunning op een eerder moment verviel dan Poort6 de huurovereenkomst heeft opgezegd, doet aan die bedoeling niet af. Het moet voor [appellant] duidelijk zijn geweest dat Poort6, nu zij ervan uitging dat de huurovereenkomst op 31 december 2017 afliep, niet de bedoeling heeft gehad de huurovereenkomst na 20 augustus 2017 als reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. Het hof is daarom met Poort6 van oordeel dat na 20 augustus 2017 sprake was van huur die naar zijn aard van beperkte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Deze huurovereenkomst is door opzegging op 31 december 2017 geëindigd. Dit brengt mee dat [appellant] zich tegenover Poort6 niet op huurbescherming kan beroepen.  
     
     
       4.9. 
        Op dit oordeel stuiten de grieven 1 tot en met 3 af. 
     
     
       4.10. 
       Grief 4, waarin [appellant] een beroep doet op de toepasselijkheid van artikel 7:272 BW, bouwt voort op de voorgaande grieven en deelt het lot daarvan. Datzelfde geldt voor grief 5, waarin [appellant] het standpunt inneemt dat hij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:275 BW. Ook voor vergoeding van schade bestaat geen grond.  
     
     
       4.11. 
       De slotsom is dat de grieven in het principaal hoger beroep falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof komt daarom niet toe aan het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.  
     
     
       4.12. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen zijn onvoldoende concreet dan wel niet ter zake dienend. Het hof zal partijen daarom niet toelaten tot nadere bewijslevering.  
     
     
       4.13. 
       
        [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de door Poort6 gemaakte kosten in hoger beroep worden veroordeeld. In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep blijft een kostenveroordeling achterwege.    
       
       
         
           
           Beslissing 
           
         
         Het hof: 
       
       
       
         In het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
       
         
           bekrachtigt het tussen partijen op 2 augustus 2018 gewezen vonnis van de kantonrechter; 
         
         
           veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Poort6 tot op heden begroot op € 741 aan griffierecht en € 2.148 (2 punten à tarief II) aan kosten van de advocaat;  
         
         
           wijst de vorderingen van [appellant] af; 
         
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, J. van der Helm en R.F. Groos en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 7 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.