ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:1450 Gerechtshof Den Haag , 18-06-2019 / 200.218.411/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-06-18

Zaaknummer: 200.218.411/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:1450

---

Vermelding woonoppervlak op Funda stemt niet overeen met woonoppervlak gemeten conform de NVM-meetinstructie. Aansprakelijkheid makelaar; beroep op exoneratieclausule verworpen; causaal verband; begroting schade ex aequo et bono.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.218.411/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: C/09/520562 / HA ZA 16-1202  
     
     
     arrest van 18 juni 2019 
     
     
       inzake 
     
     
     
      [naam 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 1] , 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante] , 
       advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. Pexsteen B.V., 
     gevestigd te Den Haag, 
     2. [naam 2] , 
     
       wonende te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerden, 
       hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: Pexsteen, geïntimeerde sub 2 hierna ook te noemen: [geïntimeerde sub 2] , 
       advocaat: mr. H. Lebbing te Rotterdam. 
     
     
     Het geding 
     
     
       Voor het verloop van de procedure tot dat moment verwijst het hof naar het arrest van 18 juli 2017. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. Ten behoeve van die comparitie heeft Pexsteen bij brief van 1 september 2017 één productie in het geding gebracht. De comparitie heeft plaatsgevonden op 19 september 2017. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] vervolgens negen grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Pexsteen de grieven bestreden. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. 
     
     
     Feiten 
     
     
       1. Het hof heeft de feiten vastgesteld met inachtneming van hetgeen partijen naar aanleiding van  grief I  hebben aangevoerd. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
     
     
     
       1.1. 
       
         Op 31 augustus 2015 heeft [appellante] de woning aan [het adres] 
          (hierna: de ‘woning’) gekocht voor een koopsom van € 530.000,-. Zij werd bij de aankoop bijgestaan door een aankoopmakelaar. Verkopers zijn bij de totstandkoming van de verkoop bijgestaan door Pexsteen. Pexsteen heeft vervolgens [geïntimeerde sub 2] in zijn hoedanigheid van zelfstandig werkend makelaar ingeschakeld en hem verzocht om verkopers bij de verkoop van hun woning te begeleiden. 
       
       
     
     
       1.2. 
       
         
          [geïntimeerde sub 2] heeft de woning ten behoeve van de verkoop geplaatst op www.funda.nl 
         (hierna: ‘Funda’). Op Funda is onder kenmerken een woonoppervlak van 140 m2 vermeld. Verder heeft [geïntimeerde sub 2] een verkoopbrochure (hierna: de ‘brochure’) opgesteld. Daarin is geen woonoppervlak vermeld. In de brochure is een clausule opgenomen (hierna: de exoneratieclausule) die luidt: 
       
       
       
         
           “De informatie die u in deze brochure aantreft is met de meeste zorg samengesteld. 
         
         
           Desondanks zijn de gegevens soms afkomstig via mondelinge communicatie soms via 
         
         
           derden. U kunt geen rechten ontlenen aan de in de brochure vermelde gegevens. (...) Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden.” 
         
       
       
     
     
       1.3. 
       
         Op 17 juni 2015 heeft [appellante] de woning bezichtigd. Tijdens de bezichtiging 
         heeft [geïntimeerde sub 2] [appellante] de brochure gegeven. Op 25 juni 2015 heeft [appellante] de woning nog eens bezichtigd, samen met haar aankoopmakelaar. Op 14 juli 2015 
         vond nog een derde bezichtiging plaats, waarbij [appellante] vergezeld was van haar 
         aankoopmakelaar en haar echtgenoot. Alle bezichtigingen zijn door [geïntimeerde sub 2] begeleid.  
       
       
     
     
       1.4. 
       Tijdens een van deze bezichtigingen heeft [appellante] [geïntimeerde sub 2] gevraagd of er tekeningen van de woning beschikbaar waren. [geïntimeerde sub 2] heeft vervolgens foto’s van bouwtekeningen aan [appellante] toegestuurd.  
       
     
     
       1.5. 
       Na levering van de woning op 27 november 2015 is bij [appellante] het vermoeden gerezen dat het woonoppervlak van de woning kleiner was dan de op Funda vermelde 140 m2. In opdracht van [appellante] heeft Perfectkeur B.V. de woning opgemeten en daarvan een rapport uitgebracht. Volgens dit rapport van 18 december 2015 bedraagt de woonoppervlakte van de woning 120,74 m2. De meting heeft plaatsgevonden conform NEN 2580.  
       
     
     
       1.6. 
       Bij e-mail van 6 januari 2016 heeft (de makelaar van) [appellante] het rapport van Perfectkeur aan Pexsteen toegezonden. Op grond van dat rapport concludeert [appellante] in haar bijgevoegde e-mail dat zij een non-conforme zaak geleverd heeft gekregen. 
       
     
     
       1.7. 
       Pexsteen is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: de ‘NVM’). De NVM heeft een meetinstructie opgesteld (hierna: de ‘NVM-meetinstructie’). De meetinstructie vermeldt onder meer: 
       
       
         
           “Deze meetinstructie geeft een praktische handleiding om voor woningen de gebruiksoppervlakte te meten. (...) NEN 2580 vormt daarmee ook de basis voor deze 
         
         
           meetinstructie. (...) Volgens de norm NEN 2580 is de gebruiksoppervlakte exclusief de oppervlakte van de dragende binnenwanden (-muren). In deze meetinstructie wordt de oppervlakte gemeten binnen de buitenste/scheidende wanden (muren).” 
         
       
       
     
   
   
     Procesverloop en beslissing in eerste aanleg 
     
     2. In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd Pexsteen en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 64.687,50 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. Zij heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Pexsteen onrechtmatig heeft gehandeld door op Funda een onjuist woonoppervlak te vermelden. De schade die zij als gevolg hiervan heeft geleden, heeft [appellante] begroot op de waarde van het aantal gemiste vierkante meter woonoppervlakte, vermenigvuldigd met een correctiefactor.  
     
     3. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen, omdat zij van oordeel was dat [appellante] na lezing van de verkoopinformatie had moeten begrijpen dat de verstrekte inlichtingen over het woonoppervlak indicatief was, en dat Pexsteen geen aansprakelijkheid aanvaardde voor eventuele onjuistheden. Voor Pexsteen was bovendien niet kenbaar dat het woonoppervlak voor [appellante] van doorslaggevend belang was. Ten overvloede heeft de rechtbank nog opgemerkt dat op grond van het rapport van PerfectKeur niet kan worden vastgesteld dat het woonoppervlak van de woning afwijkt van het op Funda vermelde woonoppervlak, omdat dit rapport is gebaseerd op een andere norm dan de NVM-meetinstructie. 
     
   
   
     Stellingen in hoger beroep 
     
     4. In hoger beroep heeft [appellante] haar vorderingen gehandhaafd, en gevorderd dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en haar vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van Pexsteen in de kosten van beide instanties en de nakosten, vermeerderd met rente. [appellante] bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat Pexsteen een beroep kan doen op de exoneratieclausule. Volgens haar mocht zij immers vertrouwen op de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak. Pexsteen heeft onrechtmatig gehandeld door op Funda een te groot woonoppervlak te vermelden. Uit het rapport van Perfectkeur zou voorts wel degelijk blijken dat het woonoppervlak niet 140 m2, maar slechts 120,74 m2 was. 
     
     5. Pexsteen heeft de grieven van [appellante] weersproken. Zij betwist dat het woonoppervlak voor [appellante] essentieel was, en stelt dat hierover tussen partijen niet gesproken is, zodat dit voor haar niet kenbaar was. Daarom heeft zij dus niet onrechtmatig gehandeld. Bovendien komt haar een beroep toe op de exoneratieclausule in de brochure. De meetinstructie staat volgens Pexsteen niet aan een beroep op die exoneratieclausule in de weg. Voorts stelt Pexsteen dat [appellante] niet tijdig heeft geklaagd ex artikel 6:89 BW. Ook betwist zij het causaal verband en de schade.  
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Onrechtmatig handelen en beroep op de exoneratieclausule 
       
     
     
     6. Met de  grieven II-V  bestrijdt [appellante] de overwegingen van de rechtbank dat Pexsteen een beroep kan doen op de exoneratieclausule in de brochure, dat [appellante] niet kenbaar heeft gemaakt dat het totale aantal vierkante meters voor haar van wezenlijk belang was en dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. Volgens [appellante] mocht zij uitgaan van de juistheid van de op Funda vermelde woonoppervlakte. Zij had geen aanleiding om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Bovendien heeft zij wel degelijk vragen gesteld en expliciet naar NEN-tekeningen gevraagd. De exoneratieclausule in de brochure kan haar dan ook niet worden tegengeworpen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
     
     7. Het hof stelt het volgende voorop. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).  
     
     8. Vast staat dat Pexsteen als NVM-makelaar gehouden was om bij het opmeten van de woning de NVM-meetinstructie te volgen. De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Zij bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.  
     
     9. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar.  
     
     10. De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen. (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). De stellingen van Pexsteen dat de gemeten woonoppervlakte indicatief is, niet als een garantie kan worden gezien, en niet beoogt aspirant-kopers te beschermen, stuiten op het voorgaande af. [appellante] mocht er dus in beginsel vanuit gaan dat het woonoppervlak van de woning 140 m2 bedroeg, zoals op Funda vermeld.  
     
     11. Niet in geschil is dat het woonoppervlak van de woning, gemeten volgens de NVM-meetinstructie, kleiner is dan 140 m2. Pexsteen heeft gesteld dat zij door deze onjuiste vermelding niet onrechtmatig  heeft gehandeld, en dat haar in elk geval een beroep toekomt op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule. Zij heeft zowel aan haar beroep op het ontbreken van onrechtmatigheid als aan haar beroep op de exoneratieclausule ten grondslag gelegd dat [appellante] , mede gelet op de tekst van die clausule, aanleiding had moeten zien om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven oppervlakte. [appellante] had volgens Pexsteen zelf nader onderzoek kunnen en moeten doen naar het woonoppervlak. Hiervoor bestond temeer aanleiding omdat [appellante] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en zij ter zitting zelf heeft verklaard dat zij de ruimtes benauwd vond.  
     
     12. De in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat [appellante] aan de vermelding van het woonoppervlak op Funda mocht ontlenen (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). In samenhang met andere omstandigheden van het geval die de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte, kan, zoals hiervoor overwogen, hier echter anders over worden geoordeeld. Dergelijke omstandigheden heeft Pexsteen niet gesteld. Het betoog van Pexsteen dat [appellante] zelf nader onderzoek had kunnen en moeten doen naar het woonoppervlak, miskent immers dat [appellante] mocht uitgaan van de juistheid van de op Funda vermelde informatie over het woonoppervlak. Het enkele feit dat het woonoppervlak voor haar van groot belang was en dat zij de mogelijkheid had om daar nader onderzoek naar te doen, maakt niet dat zij daartoe ook gehouden was. Het feit dat [appellante] de ruimtes benauwd vond, maakt bovendien nog niet dat zij aanleiding had om aan de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak te twijfelen.  
     
     13. Het feit dat zowel in artikel 6.11 van de koopovereenkomst als in de leveringsakte is bepaald dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte geen van de partijen enig recht verleent, leidt niet tot een ander oordeel. Die bepalingen zien – evenals artikel 7:17 lid 6 BW – op de over- of ondermaat van het gehele perceel, en niet op het gebruiksoppervlak van de woning. 
     
     14. Het hof komt gelet op het voorgaande tot de slotsom dat Pexsteen geen beroep toekomt op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule. De grieven II-V falen. 
     
     15. Het hof dient vervolgens te beoordelen of al dan niet sprake is van een ondergeschikte afwijking. Indien dat het geval zou zijn, kan de onjuiste vermelding van het woonoppervlak op Funda immers niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Bij de beantwoording van die vraag is van belang hoe groot het verschil is tussen het op Funda vermelde woonoppervlak en het woonoppervlak gemeten volgens de NVM-meetinstructie. Uit het door [appellante] in het geding gebrachte rapport van Perfectkeur zou volgens haar volgen dat het woonoppervlak 120,74 m2 bedraagt. De rechtbank was van oordeel dat het woonoppervlak niet kan worden bepaald op basis van het rapport van Perfectkeur, omdat de meting van Perfectkeur heeft plaatsgevonden conform NEN 2580 en niet volgens de NVM-meetinstructie. Tegen dit oordeel komt [appellante] op met  grief VI .  
     
     16. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het precieze woonoppervlak niet kan worden bepaald op basis van het rapport van Perfectkeur, omdat de meting van Perfectkeur heeft plaatsgevonden conform NEN 2580 en niet volgens de NVM-meetinstructie. In afwijking van NEN 2580 schrijft de NVM-meetinstructie immers met name voor dat de ruimtes binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) wordt gemeten,  inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden.  Bij meting volgens de NVM-meetinstructie worden de binnenwanden dus, anders dan bij meting conform NEN 2580, gerekend tot het woonoppervlak hetgeen tot een groter woonoppervlak leidt dan wanneer wordt gemeten conform NEN 2580.  
     
     17. [appellante] heeft aangeboden om de heer [naam 3] van Perfectkeur als getuige te horen over (de totstandkoming van) het rapport van Perfectkeur en over verschillen en overeenkomsten tussen een NEN 2580-norm en de NVM-meetinstructie. Dat aanbod heeft echter geen betrekking op het concrete woonoppervlak volgens de NVM-meetinstructie en is daarom niet ter zake dienend. [appellante] heeft wel een schriftelijk bewijsaanbod gedaan ten aanzien van het concrete woonoppervlak volgens de NVM-meetinstructie-maar ook dit aanbod wordt verworpen. [appellante] heeft met grief VI immers zelf de grootte van het woonoppervlak aan de orde gesteld. Van haar had gevergd mogen worden dat zij haar stellingen over de grootte van het woonoppervlak van de woning bij memorie van grieven nader zou onderbouwen, bijvoorbeeld met een nader rapport van Perfectkeur (vgl. artikel 85 Rv). Om dezelfde reden komt het hof ook niet toe aan deskundigenbewijs. Grief VI kan kortom niet slagen.  
     
     18. Gelet op het partijdebat staat wél vast dat het woonoppervlak van de woning minimaal 121 m2 (volgens het rapport van PerfectKeur) en maximaal 130 m2 (volgens de gestelde meting door [geïntimeerde sub 2] waarvan Pexsteen echter geen bewijsstukken heeft kunnen overleggen) bedraagt. Het op Funda vermelde woonoppervlak was dus ongeveer maximaal 13,5 % en minimaal 7% te groot.  
     
     19. Het hof is van oordeel dat dit niet een zodanig geringe afwijking is dat kan worden gezegd dat Pexsteen niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante] . Deze afwijking is immers groter dan te verklaren valt uit de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Het feit dat in het kader van de opleiding en certificering een afwijking van 10% aanvaardbaar zou zijn, maakt dit niet anders. Deze interne norm kan immers niet aan [appellante] worden tegengeworpen. Door een onjuist woonoppervlak op Funda te vermelden heeft Pexsteen dan ook onrechtmatig gehandeld jegens [appellante] .  
     
     20. Het feit dat [geïntimeerde sub 2] het woonoppervlak wel volgens de NVM-meetinstructie zou hebben opgemeten, maar dat dit vervolgens als gevolg van een typefout onjuist op Funda zou zijn vermeld, leidt niet tot een ander oordeel. Deze fout komt immers voor rekening en risico van Pexsteen. 
     
     
       
         Overige verweren tegen aansprakelijkheid 
       
     
     
     21. Pexsteen stelt dat artikel 6.11 van de koopovereenkomst aan toewijzing van de vordering in de weg staat. Zoals gezegd, ziet dit artikel op de over- of ondermaat van het gehele perceel. Het artikel houdt dus geen afstand van recht in met betrekking tot afwijkingen van het woonoppervlak.  
     
     22. Pexsteen heeft zich ter afwering van aansprakelijkheid voorts erop beroepen dat [appellante] te laat zou hebben geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. De klachtplicht van artikel 6:89 BW heeft slechts betrekking op gebrekkige prestaties, dat wil zeggen prestaties van een schuldenaar die niet aan de verbintenis beantwoorden. De klachtplicht ziet derhalve niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Dat laatste is slechts anders indien de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar en is gegrond op feiten die tevens de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). In het onderhavige geval is daarvan geen sprake, zodat het beroep van Pexsteen op artikel 6:89 BW faalt.  
     
     23. Pexsteen dient dan ook de schade die het gevolg is van haar onrechtmatig handelen aan [appellante] te vergoeden.  
     
     
       
         Causaal verband  
       
     
     
     24. Pexsteen heeft betwist dat er causaal verband bestaat tussen de onjuiste vermelding op Funda en de schade. [appellante] zou de woning ook gekocht hebben indien zij van het juiste woonoppervlak op de hoogte zou zijn geweest, en de verkoper zou niet bereid zijn geweest de woning voor een lager bedrag te verkopen, aldus Pexsteen. [appellante] heeft daarentegen gesteld dat zij de woning niet gekocht zou hebben, althans niet voor deze prijs.  
     
     25. Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. Pexsteen heeft immers door de onjuiste informatie op Funda zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [appellante] zou hebben gehandeld indien zij van de juiste stand van zaken op de hoogte was geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [appellante] om de woning al dan niet te kopen, en op de prijs van de woning. Om die reden neemt het hof het bestaan van causaal verband aan.  
     
     
       
         Omvang van de schade  
       
     
     
     26. De omvang van de schade die [appellante] heeft geleden, dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij thans verkeert, met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van Pexsteen achterwege zou zijn gebleven, en de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (vgl. HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269). De aldus door [appellante] begrote schade, komt niet voor toewijzing in aanmerking. 
     
     27. Met betrekking tot de situatie die zou zijn ontstaan indien Pexsteen geen onjuist woonoppervlak op Funda zou hebben vermeld, heeft [appellante] gesteld dat zij in dat geval de woning niet zou hebben gekocht, althans niet voor deze prijs. Zij begroot haar schade echter vervolgens door het aantal gemiste vierkante meters te vermenigvuldigen met de prijs per vierkante meter, en daarop een correctiefactor toe te passen.  
     
     28. In deze opstelling van [appellante] ligt naar het oordeel van het hof besloten dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat zij de woning wel degelijk zou hebben gekocht, maar dat het kleinere woonoppervlak een waardedrukkend effect zou hebben gehad op de koopprijs. Het hof zal daarom bij de vaststelling van de omvang van de schade ervan uitgaan dat [appellante] de woning zou hebben gekocht.  
     
     29. Vervolgens ligt de vraag voor tegen welke prijs [appellante] de woning had kunnen kopen, indien zij op de hoogte was geweest van het juiste woonoppervlak. Pexsteen heeft gemotiveerd betwist dat de woning voor een lagere prijs verkocht zou zijn als duidelijk was geweest dat de woonoppervlakte daarvan kleiner was dan de op Funda vermelde 140 m2. De prijs van de woning was al diverse malen verlaagd, en een lager bod van een andere koper was niet geaccepteerd. [appellante] had de woning dus niet voor een lagere prijs kunnen kopen, aldus Pexsteen. Ook heeft zij gesteld dat vergelijkbare panden allemaal veel duurder waren.  
     
     30. [appellante] heeft niet weersproken dat de woning al diverse malen in prijs verlaagd was, en een lager bod van een andere koper niet was geaccepteerd. Zij heeft bovendien zelf gesteld dat panden die aan haar woonwensen voldeden maar beperkt beschikbaar waren en dat het (nog) niet gelukt was om binnen haar budget een woning te vinden die aan al haar wensen voldeed. Het woonoppervlak van de woning is bovendien weliswaar kleiner dan op Funda vermeld, maar daarbij gaat het om een relatief geringe afwijking van 7-13,5 %. Het betreft voorts een vrijstaand pand op een groot perceel, met garage en zwembad. Bij een dergelijk pand zal een relatief geringe afwijking in de omvang van het woonoppervlak in het algemeen slechts een beperkte invloed hebben op de prijs van het pand met toebehoren.  
     
     31. Het hof acht gelet op dit alles aannemelijk, dat indien bekend zou zijn geweest dat het woonoppervlak van de woning tussen de 121 en 130 m2 zou hebben bedragen, dit weliswaar enige invloed zou hebben gehad op de koopprijs, maar wel een beperkte.  
     Het feit dat (later) een andere koper bereid was dezelfde prijs als [appellante] te betalen, hoewel hij bekend was met het geringere woonoppervlak, leidt niet tot een ander oordeel. Deze koper had dit aanbod immers nog niet gedaan toen [appellante] in onderhandeling was over de koopprijs van de woning zodat dit geen invloed kon hebben op het verloop van de onderhandelingen. 
     
     32. Tot welke prijsvermindering de bekendheid van partijen met het kleinere woonoppervlak zou hebben geleid, is niet meer met nauwkeurigheid vast te stellen. Daarom zal het hof de schade schatten op de voet van artikel 6:97 BW. Het hof stelt, alles in aanmerking nemende, de door [appellante] geleden schade ex aequo et bono vast op € 5.000,-.  
     
     33. Gelet op de beperkte omvang van de schade is ten slotte niet relevant of de koopprijs die [appellante] in werkelijkheid heeft betaald, zoals Pexsteen stelt, marktconform was, omdat een € 5.000,- (dat wil zeggen: minder dan 1%) lagere koopprijs dat dan immers eveneens zou zijn. Het bewijsaanbod van Pexsteen op dit punt wordt dan ook als niet ter zake dienend gepasseerd. 
     
     
     
       
         Eigen schuld 
       
     
     
     34. Pexsteen heeft ter beperking van haar verplichting tot schadevergoeding een beroep gedaan op eigen schuld. [appellante] had zelf nader onderzoek moeten doen naar het woonoppervlak indien dit zo belangrijk voor haar was. Met dit verweer miskent Pexsteen opnieuw dat [appellante] mocht vertrouwen op de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak.  
     
     35. Voorts stelt Pexsteen dat [appellante] zelf aan de ontstane schade heeft bijgedragen, door niet op het aanbod in te gaan om de koop te ontbinden. [appellante] heeft echter gesteld dat zij inmiddels opdracht had gegeven om de woning te verbouwen, en dat zij bovendien hoogzwanger was. Het hof is van oordeel dat onder die omstandigheden niet van [appellante] kon worden gevergd dat zij ter beperking van andermans schade meewerkte aan ontbinding van de koopovereenkomst. Het beroep op eigen schuld aan de zijde van [appellante] faalt derhalve.  
     
     36. De  grieven VII-IX  hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven geen aparte bespreking. De algemene bewijsaanbiedingen die beide partijen hebben gedaan, zal het hof ten slotte als onvoldoende gespecificeerd passeren.  
     
     
       
         Slotsom 
       
     
     
     37. Uit het voorgaande volgt dat de grieven grotendeels slagen zodat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof de door [appellante] gevorderde schadevergoeding toewijzen tot een bedrag van € 5.000,-. De wettelijke rente hierover is gevorderd vanaf 24 mei 2016. Deze vordering is niet weersproken en zal eveneens worden toegewezen.  
     
     38. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, omdat de kosten betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.  
     
     39. Pexsteen zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. [appellante] heeft ten slotte veroordeling van Pexsteen in de nakosten gevorderd ter hoogte van respectievelijk € 205,- zonder betekening, en € 286,- met betekening. Deze bedragen zijn echter slechts toewijsbaar indien er sprake is van een procedure in conventie en in reconventie. Dat is hier niet het geval. Het hof zal daarom de forfaitaire bedragen toewijzen van respectievelijk € 157,- zonder betekening en € 82,- extra in geval van betekening. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 31 mei 2017, 
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - veroordeelt Pexsteen en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 5.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 24 mei 2016; 
     
     - veroordeelt Pexsteen en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op 31 mei 2017 begroot op € 1.073,16 aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat; 
     
     - veroordeelt Pexsteen en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 910,62, aan verschotten, € 3.918,- aan salaris voor de advocaat, en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.E. Honée en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juni 2019 in aanwezigheid van de griffier.