ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2019:11689

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2019:11689 Rechtbank Limburg , 20-12-2019 / AWB - 18 _ 2653

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2019-12-20

Zaaknummer: AWB - 18 _ 2653

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2019:11689

---

WOZ; waarde in taxatieverslag lager dan in primaire besluit; Gedateerdheid onroerende zaak; KOLDU score

RECHTBANK limburg 
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: ROE 18 / 2653 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2019 in de zaak tussen 
     
     
      [eiseres] , te [plaats] , eiseres 
     (gemachtigde: A. Oosters), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder 
     (gemachtigde: P.J. Mulder ). 
     
     
   
   
     Procesverloop  
     
     
       Bij besluit van 31 januari 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de  
       Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 220.000,= voor het belastingjaar 2018.  
     
     
     
       Bij besluit van 21 september 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.  
     
     
     
       Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
     
     
     
       Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2019. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Na de behandeling ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en partijen – zakelijk weergegeven – verzocht de respectievelijke standpunten nader te onderbouwen. Nadat partijen dit hebben gedaan, heeft de rechtbank de zaak voor verdere behandeling verwezen naar de meervoudige kamer.  
       Op 27 juni 2019 is de behandeling vervolgens voortgezet. Namens partijen zijn bij die behandeling wederom hun gemachtigden verschenen. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1997 gebouwde geschakelde woning met een inhoud van 313m³. Tot de onroerende zaak behoort een garage met een inhoud van 49m³. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 356m².  
     2. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat verweerder in een taxatieverslag, dat door verweerder is overgelegd in de bezwaarfase, een waarde van € 202.000,= heeft gehanteerd en daarmee de waarde al lijkt te zijn herzien naar een lagere – en volgens eiseres marktconforme – waarde. Vervolgens is desondanks in afwijking daarvan de waarde in het primaire besluit vastgesteld op € 220.000,=. In de visie van eiseres kan de waarde van de onroerende zaak echter niet meer bedragen dan € 193.000,=. Ter onderbouwing van die waarde heeft eiseres verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 31 oktober 2018 en de daarbij gevoegde en aangepaste matrix. Tijdens de behandeling ter zitting van 11 januari 2019 is gewezen op de gedateerdheid van de onroerende zaak. Eiseres heeft ter zitting van 11 januari 2019 gesteld dat er na aankoop van de onroerende zaak niets meer aan het object is veranderd en dit nu dus gedateerd is. Daar is door de taxateur van verweerder echter geen rekening mee gehouden en door de taxateur van eiseres wel. Dit is tot uitdrukking gebracht door middel van de zogenoemde “KOLDU” score. Volgens eiseres is het daarom niet juist dat bij zowel haar onroerende zaak als bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] wordt gerekend met nagenoeg dezelfde prijs per m3. [vergelijkingsobject 1] is namelijk wel steeds vernieuwd. Op het overgelegde fotomateriaal is ook duidelijk te zien dat dit een andere woning betreft. De woning is vanwege een door verweerder ten onrechte niet in zijn beoordeling betrokken aanbouw ook nog eens beduidend groter. De andere gebruikte vergelijkingsobjecten zijn ook minder geschikt vanwege een ander dak dan het platte dak van de woning van eiseres.  
     
     
       Ter zitting van 27 juni 2019 is hieraan het navolgende toegevoegd: 
     
     
     
       
         de eigen koopsom van de onroerende zaak is zeker een indicatie van de waarde. De tijdens de vorige behandeling gemaakte opmerking door de behandelend rechter dat de verkoopdatum te ver van de peildatum ligt, wordt door eiseres niet onderschreven; 
       
       
         de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn minder geschikt. Drie daarvan hebben volgens eiseres een zadeldak, terwijl de onroerende zaak een plat dak heeft;  
       
       
         het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] is beduidend groter dan door verweerder is aangenomen. Hiervoor wordt verwezen naar het overgelegde fotomateriaal waaruit blijkt dat er een aanbouw is die de onroerende zaak van eiseres niet heeft; 
       
       
         ten onrechte heeft verweerder de in de primaire fase gebruikte taxatiekaart niet overgelegd. Was dat wel gebeurd dan had de rechtbank kunnen zien dat daar ook met scores wordt gewerkt;  
       
       
         het systeem met Koldu-scores is voldoende inzichtelijk en onderbouwd om te kunnen dienen voor een waardebepaling; 
       
       
         verweerder handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel door in de eerdere fase van een procedure wel met scores te werken en in de beroepsfase niet.  
       
     
     
     3. De rechtbank dient te beoordelen of de door verweerder per 1 januari 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 220.000,= niet te hoog is.  
     
     4. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  
     Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
     
     5. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.   
     
     6. Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, heeft een taxatierapport ingezonden, op 14 december 2018 opgemaakt door P.J. Mulder , taxateur. In dit taxatierapport, met als bijlage twee taxatiematrices, wordt de onroerende zaak vergeleken met de volgende vergelijkingsobjecten: 
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
             
             
               
                 Geïndexeerde verkoopprijs 
               
             
           
           
             
               
                [vergelijkingsobject 1]
               
             
             
               15 juli 2016 
             
             
               € 255.000,= 
             
             
               € 259.000,= 
             
           
           
             
               
                [vergelijkingsobject 2]
               
             
             
               28 september 2017 
             
             
               € 264.000,= 
             
             
               € 259.000,= 
             
           
           
             
               
                [vergelijkingsobject 3]
               
             
             
               28 december 2016 
             
             
               € 231.000,= 
             
             
               € 231.000,= 
             
           
           
             
               
                [vergelijkingsobject 4]
               
             
             
               26 mei 2017 
             
             
               € 209.000,= 
             
             
               € 212.000,= 
             
           
         
       
     
     
     
       De conditiemeting/staat van onderhoud van de onroerende zaak van eiseres en van de vergelijkingsobjecten is gekwalificeerd met een 2. Die score staat blijkens het taxatierapport  voor: “goede conditie, incidenteel beginnende veroudering. Invloeden vanuit het gebruik, weer en wind manifesteren zich in lichte mate (bron: NEN 2767-1)”. Er zijn twee taxatiematrices bijgevoegd. In de visie van de taxateur onderbouwen de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopcijfers, rekening houdend met de relevante verschillen, op basis van beide berekeningsmethodieken een waarde van € 233.000,= (eerste matrix) respectievelijk € 234.000,= (tweede matrix) zodat die waarde voor de onroerende zaak ten minste € 233.000,= bedraagt. Een waarde van € 220.000,= is dan ook niet te hoog. 
     
     
     7. De rechtbank overweegt allereerst als volgt. Enkel de door verweerder in het primaire besluit vastgestelde en in bezwaar gehandhaafde waarde ligt in deze procedure ter beoordeling voor. Dat verweerder in een taxatiekaart die aan eiseres is toegezonden voor de uitspraak op bezwaar een andere, lagere, waarde heeft genoemd is vreemd, maar maakt niet dat om die reden het beroep gegrond is te achten. Met eiseres is de rechtbank vervolgens de mening toegedaan dat de taxatiekaart wel behoort tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Indien en voor zover er derhalve een zodanige taxatiekaart is, had verweerder deze dienen over te leggen. De rechtbank zal aan dit verzuim echter geen consequenties verbinden. Immers, de in die – door eiseres in de loop van het geding overgelegde – taxatiekaart genoemde waarde is niet de waarde die in dit beroep ter discussie staat. Daarnaast staat het verweerder vrij in iedere fase van het geding de vastgestelde waarde anders of nader te onderbouwen. Een zodanige nadere onderbouwing is neergelegd in het voornoemde taxatierapport van P.J. Mulder en daarmee is de bedoelde taxatiekaart met andere vergelijkingsobjecten voor de beoordeling van de vraag of de vastgestelde waarde niet te hoog is, niet meer relevant. Dat verweerder in de primaire fase, zo is door eiseres onbestreden gesteld, ook met scores werkt, is om dezelfde reden niet relevant. Voor zover eiseres heeft betoogd dat verweerder in strijd handelt met het gelijkheidsbeginsel door in haar zaak niet met (gedetailleerde) scores voor bepaalde objectkenmerken te werken, slaagt die grief evenmin.  
     Immers, niet is gebleken dat verweerder in andere beroepszaken wel met scores werkt anders dan de onderhoudstoestand en/of conditiemeting. Daarbij is de rechtbank ambtshalve bekend dat verweerder, die bovendien nagenoeg altijd dezelfde taxateur inschakelt, in die zaken vergelijkbaar opgebouwde taxatierapporten inbrengt. 
     
     8. Het standpunt van eiseres dat, onder andere gelet op de uitspraak van deze rechtbank van 1 oktober 2018 (zaaknummer ROE 18/84), het eigen verkoopcijfer van 28 februari 2014 van € 180.000,= gebruikt kan worden als ondersteunend bewijs voor de te hoge waarde, wordt door de rechtbank niet gevolgd. Dit eigen verkoopcijfer is in het onderhavige geval te ver van de waardepeildatum verwijderd (bijna drie jaar) en kan mede vanwege de grote verschillen in marktomstandigheden niet meegenomen worden in de beoordeling. Dit laat onverlet dat onder omstandigheden ook bij een langdurig tijdsverloop een eerdere eigen aankoopprijs nog een indicatie voor een waarde kan geven. Indien er echter voldoende goed vergelijkbare onroerende zaken op of rond de peildatum zijn verkocht, hecht de rechtbank meer waarde aan de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen dan aan het eigen verkoopcijfer dat enkele jaren voordien in een geheel andere marktsituatie is gerealiseerd.  
     In voornoemde uitspraak van deze rechtbank ging het om een bijzondere situatie (het betrof appartementen en er waren onvoldoende vergelijkingsobjecten) waardoor er wel werd aangesloten bij een eigen verkoopcijfer dat verder dan een jaar was verwijderd van de waardepeildatum. In het onderhavige geval is er echter geen sprake van zo’n bijzondere situatie. Ook de andere door eiseres ter zitting genoemde uitspraken geven geen reden voor een andere conclusie.  
     
     9. De bewijslast met betrekking tot de door verweerder bepaalde waarde rust op verweerder. Blijkens het in beroep daartoe door verweerder overgelegde taxatierapport bedraagt die waarde meer dan de beschikte waarde, zodat die laatstgenoemde waarde in de visie van verweerder niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de in het taxatierapport genoemde waarde is een vergelijking tussen de onroerende zaak en de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten gemaakt. Daarbij is inzicht verschaft in verschillen in objectkenmerken en de voor die objecten op of omstreeks de relevante peildatum gerealiseerde verkoopprijzen. De op de verkoopdatum gerealiseerde verkoopprijs is geïndexeerd naar die peildatum.  
     
     
       Een vergelijkingsmethodiek is als zodanig ook zonder meer geschikt te achten om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Voorwaarde is dan wel dat er op inzichtelijke én concludente wijze rekening wordt gehouden met relevante verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en die tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Als relevante objectkenmerken zijn benoemd type woning, bouwjaar, de conditie, oppervlakte, inhoud, aan- en/of bijgebouwen en gerealiseerde en zo nodig geïndexeerde verkoopprijs. Op deze wijze wordt de waarde op zo objectief mogelijke wijze bepaald. Er wordt – zakelijk weergegeven – geen rekening gehouden met subjectieve factoren. 
     
     
     10. In een notitie van 21 augustus 2017 inzake de modelmatige waardebepaling van de Waarderingskamer staat over de zogenoemde modelmatige waardebepaling het volgende: 
     
     
       
         “Om met modelmatige waardebepaling een schatting te kunnen maken van de marktwaarde, moeten de kenmerken van alle woningen in de systemen van de gemeente correct zijn geregistreerd. Voor de waardebepaling is in ieder geval relevant: de ligging van de woning, het type woning, de grootte van de woning, het bouwjaar, de aanwezige bijgebouwen en de grootte van de kavel. Dit zijn de primaire objectkenmerken.  
       
       
         Voor de waardebepaling zijn minstens zo belangrijk de technische kwaliteit van de woningen, de voorzieningen en de staat van onderhoud. Dit zijn de secundaire objectkenmerken.”  
       
     
     
     11. Ook eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van een vergelijkingsmethodiek gebruik gemaakt, zij het met toepassing van de zogenoemde KOLDU-score. Zakelijk weergegeven heeft eiseres zich daarbij op het standpunt gesteld dat die methodiek, die een scorebereik van 1 tot 10 kent voor de aspecten Kwaliteit, Onderhoud, Luxe, Doelmatigheid, Uitstraling (KOLDU) en ligging, een methodiek is die fijnmaziger is en daarmee beter rekening houdt met relevante verschillen dan die van verweerder.  
     
     12. De rechtbank overweegt met betrekking tot de door partijen ter zitting principieel gevoerde discussie welke aspecten een rol spelen bij een waardebepaling en op welke wijze die het beste kunnen worden verdisconteerd als volgt. Kort samengevat komt die er op neer dat verweerder een methodiek hanteert die volgens verweerder volledig objectief is en eiseres hanteert een methodiek die subjectieve elementen kent. 
     
     13. Niet gezegd kan worden dat de door verweerder gehanteerde systematiek niet geschikt kan zijn om een waarde te onderbouwen. Of die methodiek in een concreet geval ook een deugdelijke onderbouwing met zich brengt, hangt mede af van hetgeen namens een wederpartij daartegen wordt aangevoerd. Verweerder wordt niet gevolgd in de stelling dat de methodiek van verweerder de enige juiste is omdat die de uitgangspunten van de taxatieleer hanteert én daarmee subjectieve aspecten bij een waardering zoals luxe, doelmatigheid en uitstraling buiten beschouwing laat. In de visie van verweerder dienen dergelijke aspecten bij een waardering ook buiten beschouwing te blijven juist omdat ze subjectief van aard zijn. Die opvatting miskent echter naar het oordeel van de rechtbank dat ook subjectieve aspecten een rol kunnen en zullen spelen bij een inschatting van wat de waarde van een onroerende zaak in het economische verkeer is op een bepaalde datum. Taxeren is immers geen geheel objectiveerbare mathematische wetenschap. Naar het oordeel van de rechtbank wordt van een taxateur verwacht dat hij naast het zich baseren op objectieve gegevens ook de invloed van een zich ontwikkelende kopersmarkt inschat en die op basis van zijn kennis van de markt en zijn ervaring verdisconteert in een waardebepaling. Een taxatiematrix is daarbij een rekenkundig hulpmiddel om die inschatting zo goed mogelijk te onderbouwen. De relevante vraag is dan ook in feite enkel of bepaalde aspecten bij een koop op of rond de peildatum voor verkopers van belang zijn of niet en als zij van belang zijn, in welke mate zij dat dan zijn.  
     
     14. De rechtbank kan vervolgens niet tot de conclusie komen dat aspecten zoals luxe, doelmatigheid en uitstraling geen enkele rol kunnen en mogen spelen bij een waardebepaling. Niet ontkend kan worden dat die aspecten een mate van subjectiviteit kennen, maar als 95% van de kopers bijvoorbeeld een voorkeur heeft voor verder objectief goed vergelijkbare woningen met grote ramen, veel lichtinval, grote ruimtes en kunststofkozijnen, ligt de woning met de kleine ramen die weinig licht toelaten, een “hokkerige” ondoelmatige indeling en bovendien kozijnen van aluminium of hout heeft een stuk slechter in de markt, simpelweg omdat er beduidend minder kopers zullen zijn voor een dergelijke woning. Bepaald niet onaannemelijk is dat een slechter in de markt liggende woning waarvoor een beperkt koperspubliek bestaat, een lagere vraagprijs en verkoopprijs zal kennen. Een te fijnmazige methodiek van het inschatten van het belang van bepaalde aspecten brengt overigens wel ook het gevaar met zich dat er een schijnnauwkeurigheid wordt geschapen die uiteindelijk net zo weinig zegt als een te grove methodiek.  
     Met name als die fijnmazigheid blijkens de toelichting door eiseres op de KOLDU-methodiek gebaseerd is op voorbeelden via fotomateriaal die weliswaar als voorbeelden voor een bepaalde score kunnen dienen, maar waarvan de vertaling naar een concrete woning ook een mate van subjectiviteit kent en zeker indien een en ander niet is gebaseerd op een inpandige opname van een woning, maar op basis van verkoopinformatie die op zich zelf bezien ook al niet altijd even objectief is. Dat die fijnmazigheid ook een behoorlijke mate van subjectiviteit met zich brengt blijkt uit de toelichting bij de wijze van taxeren door de taxateur van eiseres bij brief van 25 februari 2019. Score 1 en 10 worden eigenlijk nooit gegeven. Score 2 ziet op een onbewoonbare woning zonder faciliteiten. Score 7 staat voor gemiddeld, hetgeen – zo vertaalt de rechtbank de gegeven toelichting althans – betekent dat er nog 4 gradaties zijn voor woningen die slechter dan gemiddeld zijn en 2 voor woningen die beter zijn dan dat gemiddelde. Zoals de rechtbank Oost-Brabant in haar uitspraak van 6 juni 2019 (ECLI:NL:RBOBR:2019:3093) reeds heeft overwogen, veronderstelt een dergelijk fijnmazig systeem, waarbij iedere score een vertaling kent naar een gemiddelde waarde voor het betreffende onderdeel, derhalve dat die verschillen concreet kunnen worden toegelicht en ook waarom die verschillen tot deze score leiden.  
     
     
       Het vorenstaande brengt de rechtbank tot de algemene conclusie dat verweerder ten onrechte geen rekening houdt met subjectieve aspecten en eiseres een zodanig fijnmazig systeem hanteert dat de (mate van) invloed van de diverse subjectieve aspecten slechts moeilijk is te onderbouwen. 
     
     
     15. Na deze algemene overwegingen komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de concrete onderbouwing van verweerder van de door deze voorgestane waarde.  
     
     16. Alle gebruikte vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk in [plaats] (waarvan twee zelfs in dezelfde straat als de onroerende zaak) en komen uit eenzelfde bouwperiode. Over de objecten [vergelijkingsobject 1] (geschakelde woning) en [vergelijkingsobject 4] (half vrijstaande woning) bestaat tussen partijen geen verschil van mening of deze geschikt zijn om als vergelijkingsobject te dienen. Ook al heeft [vergelijkingsobject 4] een schuin dak en hebben [adres] , de onroerende zaak van eiseres, en [vergelijkingsobject 1] een plat dak.  
     De rechtbank neemt die objecten daarom als maatgevend voor de beoordeling van de waarde van [adres] . De rechtbank gaat verder bij de onderbouwing door verweerder uit van de tweede door hem ingebrachte matrix. Dit omdat zij het zuiverder acht dat een aan- of bijgebouw die of dat voor feitelijke bewoning is bestemd en als zodanig wordt gebruikt ook “gewoon” als onderdeel van de hoofdbouw kan worden gezien en daarvoor daarom ook een zelfde waardemethodiek wordt gehanteerd. Er is ook niet door eiseres onderbouwd waarom dat bij deze vergelijkingsobjecten anders zou moeten zijn.  
     
     17. De opvatting van de taxateur van eiseres dat het dak van de onroerende zaak aan vernieuwing toe is, de kozijnen en de voortuin achterstallig onderhouden zijn, en er veel scheurvorming in de muren is, acht de rechtbank niet onderbouwd. Dat de economische levensduur van het dak verlopen is, zoals ter zitting met betrekking tot het dak is gesteld, is daartoe in elk geval onvoldoende. De rechtbank gaat daarom uit van een normale onderhoudstoestand voor een onroerende zaak van deze leeftijd, zoals ook verweerder heeft gedaan. Het beschikbare fotomateriaal en de advertentietekst uit de verkoopperiode 2010-2012 geven ook geen reden om tot een andere conclusie te komen.  
     
     
     18. Vervolgens concludeert de rechtbank dat onbestreden is gesteld dat de onroerende zaak van eiseres niet is gemoderniseerd. [vergelijkingsobject 1] is dat blijkens het overgelegde fotomateriaal en de advertentietekst van de verkoopbrochure (met daarin onder meer: de vermelding van een moderne inbouwkeuken, luxe badkamer en “tot in de puntjes zeer fraai afgewerkt”) wel. Dat object heeft verder bovendien ruim 100m³ meer inhoud en een berging van 25m³.Daar staat tegenover dat het perceel 77m² (356-279) kleiner is dan dat van de onroerende zaak van eiseres en dat het een twee onder 1 kapwoning is en geen via de garage geschakelde woning, zoals de onroerende zaak van eiseres. Vervolgens is de vraag of de rechtbank eiseres volgt in haar standpunt dat een waardeverschil tussen die objecten van slechts € 25.000 (259.000 – 234.000) zoals dat uit die matrix blijkt, te gering is voor een circa 30% grotere woning, weliswaar van een ander type, maar die evident gemoderniseerd en tot in de puntjes afgewerkt is. De beschikte waarde ligt overigens in totaal € 39.000,= lager (259.000 – 220.000) omdat niet de in het taxatierapport genoemde waarde de te beoordelen waarde is, maar de beschikte waarde. Daarbij dient dan echter nog wel rekening te worden gehouden met het grotere perceel van de onroerende zaak van eiseres. In de door verweerder gehanteerde systematiek levert dat een meerwaarde van circa € 10.000,= op voor de grondwaarde, zodat het uiteindelijke waardeverschil € 29.000 bedraagt.  
     
     19. Dat verschil acht de rechtbank voldoende verklaarbaar, waarbij zij ook uitdrukkelijk het door partijen eveneens geschikt geachte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] betrekt. Voor die onroerende zaak is een (naar de peildatum geïndexeerde) verkoopprijs gerealiseerd van  
     € 212.000,=. Het perceel van [vergelijkingsobject 4] is 136 m² (356-220) kleiner dan het perceel van de onroerende zaak van eiseres. De inhoud van dit object is weer wel goed vergelijkbaar met die van de onroerende zaak van eiseres. Dat verschil in perceelsgrootte levert vervolgens een verschil in grondwaarde op van afgerond € 20.000,=. Weliswaar kan het dan zo zijn dat van [vergelijkingsobject 4] het schilderwerk en de tuin onderhoud behoeven, zoals door eiseres is gesteld, maar uit de voor dat object gerealiseerde (en naar de peildatum geïndexeerde) verkoopprijs valt dan niet af te leiden dat de onroerende zaak van eiseres te hoog is gewaardeerd met een waarde van € 220.000,= indien rekening wordt gehouden met de benoemde verschillen.  
     
     20. Hetgeen door eiseres in de beroepsfase is aangevoerd, heeft niet tot een ander oordeel geleid. Kort samengevat overweegt de rechtbank in dit verband dat de wijze van hoe een bepaalde score tot stand komt wel in algemene zin is toegelicht, maar niet concreet met betrekking tot de onroerende zaak van eiseres en de gebruikte referentie-objecten. Daardoor zijn er in de taxatiekaart van eisers verschillen die de rechtbank niet inzichtelijk acht. Bijvoorbeeld: waarom de ligging van de onroerende zaak met een factor 6 (minder dan gemiddeld) wordt gewaardeerd en die van [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4] met een 8 (beter dan gemiddeld). Waarom is de doelmatigheid van de onroerende zaak met een 6 gewaardeerd en die van [vergelijkingsobject 1] met een 7. Dat het achterstallige onderhoud niet is onderbouwd, is hiervoor reeds overwogen. Zonder een inzichtelijke toelichting waarom welke waardering in de concrete gevallen is gekozen, acht de rechtbank de door eiseres voorgestane waarde dan ook eveneens onvoldoende onderbouwd.   
     
     21. Het beroep is derhalve ongegrond en voor vergoeding van het door eiseres betaalde griffierecht en een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels, voorzitter, en mr. R.M.M. Kleijkers en  
       mr. E.P.J. Rutten, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi, griffier .  
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2019. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       De griffier is niet in staat tot			voorzitter  
       ondertekening van deze uitspraak 
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 20 december 2019 
     
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.