ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2017:4572

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2017:4572 Rechtbank Gelderland , 06-09-2017 / 5729240 \ CV EXPL  17-3529

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2017-09-06

Zaaknummer: 5729240 \ CV EXPL  17-3529

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2017:4572

---

Kanton. Huur. Terugbetaling bemiddelingskosten (betaald bij de totstandkoming van een huurovereenkomst). Artikel 7:417 lid 4 BW. Verjaring. Niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW.

vonnis 
     
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaakgegevens	5729240 \ CV EXPL  17-3529 \ 512 \ 918 
       uitspraak van 6 september 2017 
     
     
     
       
         vonnis   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] 
     
       
         2. [eiser sub 2] 
       
       beiden wonende te Arnhem 
       
         eisende partijen 
       
       gemachtigde Y.R. Hoogvliets h.o.d.n. Terugkrijgenbemiddelingskosten.nl  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap  NederWoon Verhuurmakelaars B.V.,  h.o.d.n. NederWoon Verhuurmakelaars Arnhem 
       gevestigd te Arnhem 
       
         gedaagde partij  
       
       gemachtigde mr. M.J.TH. Vrensen  
     
     
     
       Partijen worden hierna [eisende partij] (mannelijk enkelvoud) en NederWoon genoemd. 
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenvonnis van 19 april 2017 en de daarin genoemde processtukken 
     - de brief van 23 juni 2017 met akte overlegging producties en productie 4 en 5 van de zijde van NederWoon 
     - de brief van 28 juni 2017 met productie 9 tot en met 17 van de zijde van  [eisende partij] 
     - de comparitie van partijen van 30 juni 2017. 
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisende partij] heeft zich in november 2013 bij NederWoon ingeschreven als woningzoekende.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Bij e-mailbericht van 10 januari 2014 heeft NederWoon [eisende partij] onder meer als volgt bericht: 
         
           “(…) Zoals besproken jullie aanstaande dinsdag om 15.00 uur bij ons op kantoor in Arnhem aanwezig zijn voor het ondertekenen van de huurovereenkomst en het voldoen van onderstaande kosten (pin/contante betaling mogelijk) 
         
       
       
       
         
           	Huur			€ 725,50 
         
         
           	Borgsom		€ 725,50 
         
         
           	Bemiddelingskosten	€ 877,85 
         
         
           	Administratiekosten	€ 96,80 
         
         
           	Totaal			€ 2.425,65 
         
         
           Zou je onderstaande zaken bij de afspraak mee willen nemen naar kantoor? 
         
         
           -Geldig legitimatiebewijs 
         
         
           -Laatste loonstrook 
         
         
           -Gegevens IB-Groep 
         
         
           -Inschrijving school 
         
         
           -Arbeidsovereenkomst / werkgeversverklaring 
         
         
           -Getekende Akte van Borgtocht door ouder/verzorgers (zie bijlage) incl. kopie legitimatie (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 14 januari 2014 is tussen Oostervelden Projecten B.V. en Sonswijck Beheer B.V., gezamenlijk handelend onder de naam investeringsmaatschappij Schaarsbergen B.V., als verhuurders, vertegenwoordigd door NederWoon vastgoed management B.V., en  Van der Boom c.s. als verhuurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning gelegen aan de Van Borselenstraat 142 (6826 NP) te Arnhem. De huurovereenkomst is opgesteld op het briefpapier van NederWoon vastgoed management. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij aangetekende brief van 27 december 2016, door NederWoon ontvangen op  29 december 2016, heeft de gemachtigde van [eisende partij] het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten en administratiekosten vernietigd en NederWoon verzocht het onverschuldigd betaalde bedrag binnen veertien dagen terug te betalen. 
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 12 januari 2017 heeft NederWoon de gemachtigde van [eisende partij] bericht geen aanleiding te zien om aan het verzoek tot terugbetaling van de bemiddelingskosten te voldoen. 
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [eisende partij] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de veroordeling van NederWoon tot betaling aan hem van een bedrag van € 974,65, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 december 2016, althans  vanaf de dag van de dagvaarding, tot aan de dag van volledige betaling. Daarnaast vordert [eisende partij] de veroordeling van NederWoon tot betaling aan hem van een bedrag  van € 176,90 aan buitengerechtelijke kosten. Ten slotte vordert [eisende partij] de veroordeling van NederWoon in de proceskosten en de nakosten ad € 131,00 wanneer betaling niet binnen drie dagen na het uitspreken van dit vonnis plaatsvindt, dan wel € 199,00 indien betekening van dit vonnis plaatsvindt. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisende partij] legt aan zijn vordering ten grondslag dat NederWoon, gelet op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 juncto 7: 427 BW ten onrechte bemiddelingskosten en administratiekosten bij hem in rekening heeft gebracht en hij deze kosten onverschuldigd heeft betaald. NederWoon heeft namelijk zowel voor hem als voor de verhuurder werkzaamheden verricht, hetgeen verboden is, zodat sprake is van een nietig beding. Voorts is sprake van strijd met artikel 7:264 lid 2 BW nu NederWoon een niet redelijk voordeel heeft bedongen. De door NederWoon verrichte werkzaamheden staan niet in verhouding tot het bedrag dat zij [eisende partij] heeft laten betalen, temeer nu deze werkzaamheden feitelijk enkel voor de verhuurder zijn verricht.  
       
     
     
       3.3. 
       
         NederWoon voert hiertegen aan dat de vordering voor zover deze is gebaseerd op artikel 7:417 lid 4 BW, gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 juncto 3:52 lid 1 aanhef en onder d BW, is verjaard. Artikel 7:264 lid 2 BW is volgens NederWoon niet van toepassing, omdat geen sprake is van een beding als bedoeld in dit artikel maar van een reële bemiddelingsovereenkomst waarop artikel 7:264 lid 2 BW geen betrekking heeft.  
         Voorts voert NederWoon aan dat er geen sprake is van een door haar verkregen ‘niet redelijk voordeel’ aangezien [eisende partij] volledig op de hoogte was van zowel haar werkwijze als de omstandigheid dat wanneer er een huurovereenkomst tot stand zou komen hij een vergoeding verschuldigd zou zijn. Door de inschrijving heeft [eisende partij] dan ook ingestemd met de vergoeding van de door NederWoon te verrichten werkzaamheden. [eisende partij] heeft NederWoon voorts zelf benaderd en was op geen enkele wijze verplicht zich als woningzoekende bij NederWoon in te schrijven. De kosten zijn ook zonder protest voldaan. Daarnaast betreft het hier een standaardvergoeding die ook gebruikelijk is in de branche, aldus NederWoon. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       NederWoon heeft op grond van haar algemene voorwaarden bemiddelingskosten en administratiekosten bij [eisende partij] in rekening gebracht op het moment dat via haar een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Niet in geschil is dat de door NederWoon in het geding gebrachte algemene voorwaarden, die dateren van maart 2014, terwijl de bemiddelingsovereenkomst in november 2013 tot stand is gekomen en de bemiddelingskosten en administratiekosten in januari 2014 bij [eisende partij] in rekening zijn gebracht, van toepassing zijn. 
       
     
     
       4.2. 
       In geschil is wel of [eisende partij] recht heeft op terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingskosten en administratiekosten. 
       
     
     
       4.3. 
       In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad in een arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) onder meer geoordeeld dat ook sprake is van bemiddeling tussen een bemiddelaar en een verhuurder als de bemiddelaar in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze verhuurder te verhuren woning op zijn website plaatst. Hierin ligt in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde. Geen noodzakelijke voorwaarde daarbij is dat een aanspraak op loon bestaat.   
       
     
     
       4.4. 
       
         De kantonrechter overweegt terzake de door NederWoon gehanteerde werkwijze in onderhavige zaak het volgende. 
         NederWoon heeft meerdere woningen aan [eisende partij] voorgedragen door hem links naar haar website te sturen waarop de woningen te zien waren. Aldus heeft NederWoon namens de verhuurder ook de woning aan de Van Borselenstraat 142 te Arnhem op haar website geplaatst. NederWoon stelt dat zij ook diverse andere werkzaamheden heeft verricht, zoals het aandragen van [eisende partij] bij de verhuurder, het organiseren van bezichtigingen, het verstrekken van voorlichting en het aanbieden van het uiteindelijke huurcontract. De afspraak tot het tekenen van de huurovereenkomst heeft bij NederWoon plaatsgevonden waarbij [eisende partij] , naast de bemiddelingskosten en administratiekosten, ook de huur over de eerste maand en de borg aan NederWoon heeft moeten voldoen en daarbij inzage heeft moeten verstrekken in zijn financiële situatie.  
         De uiteindelijke huurovereenkomst is opgesteld op briefpapier van NederWoon vastgoedmanagement BV, de vennootschap die als beheerder voor de verhuurder is opgetreden en in die hoedanigheid de huurovereenkomst heeft ondertekend.  
         Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de werkzaamheden van NederWoon gericht waren op de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen de verhuurder en [eisende partij] Uit de stellingen van NederWoon volgt niet, althans onvoldoende, dat [eisende partij] de verhuurder ook rechtstreeks kon benaderen om over de huurovereenkomst te onderhandelen. De gehele finalisering van de huurovereenkomst verliep via NederWoon.   
         Het verweer van NederWoon dat zij geen loon heeft bedongen van verhuurder en daardoor niet als lasthebber voor de verhuurder heeft opgetreden, gaat voorts niet op. Uit zowel voornoemd arrest van de Hoge Raad als de Memorie van Toelichting bij artikel 7:417 lid 4 BW (Kamerstukken 34207, nr. 3. Pag. 1) volgt namelijk dat NederWoon door te handelen als hiervoor omschreven, de verhuurder werk uit handen heeft genomen en dat daardoor, ook zonder dat daarvoor loon is bedongen, sprake is van lastgeving.  
       
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is in onderhavige zaak sprake van een situatie als bedoeld in het in r.o. 4.3. aangehaalde arrest van de Hoge Raad, zodat op grond van artikel 7:417 lid 4 BW geen recht bestaat op bemiddelingskosten. Zoals [eisende partij] tijdens de comparitie heeft erkend, is de mogelijkheid om een beroep te doen artikel 7:417 lid 4, gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 juncto 3:52 lid 1 aanhef en onder d BW, echter verjaard, zodat de primaire grondslag van de vordering van [eisende partij] niet tot toewijzing kan leiden. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Beoordeeld dient vervolgens te worden of sprake is van toepasselijkheid van artikel 7:264 lid 2 BW. Op grond van dit artikel is elk beding dat in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte is gemaakt, voor zover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig. De wijze waarop een dergelijk beding is opgenomen is verder vormvrij. Nu de bemiddelingskosten enkel verschuldigd zijn wanneer daadwerkelijk een huurovereenkomst tot stand komt, kan niet anders worden geoordeeld dan dat sprake is van een voordeel dat is bedongen in verband met de totstandkoming van die huurovereenkomst. Niet alleen bedongen voordeel tegenover een derde valt onder de reikwijdte van dat artikellid, maar ook dóór een derde bedongen voordeel. Dat dit voordeel is bedongen in een afzonderlijke overeenkomst tussen de huurder en een derde (NederWoon) en niet in de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder, doet aan de toepasselijkheid van artikel 7:264 lid 2 BW dan ook niet af.  
         De stelling van NederWoon dat tussen partijen geen sprake is van een huurovereenkomst en dat daardoor artikel 7:264 BW in het geheel niet van toepassing zou zijn, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook onjuist.  
         Uit de nota naar aanleiding van het verslag van 29 september 2015 over de wijziging van artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:427 BW (Kamerstukken 34207, nr. 5. Pag. 3-4) blijkt voorts het volgende. Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW vaststaat dat de huurder geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten op grond van artikel 7:264 BW een niet redelijk voordeel opleveren, zodat deze kosten niet ten laste van de huurder kunnen worden gebracht.  
       
       
     
     
       4.7. 
       Nu sprake is van een situatie als beschreven in artikel 7:417 lid 4 BW (r.o. 4.5.) vormen de bij [eisende partij] in rekening gebrachte bemiddelingskosten een niet redelijk voordeel. Het bedingen van een niet redelijk voordeel is op grond van artikel 7:264 lid 2 BW nietig. Niet in geschil is dat [eisende partij] de nietigheid tijdig heeft ingeroepen. De vordering tot terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding wordt dan ook toegewezen.   
       
     
     
       4.8. 
       De gevorderde administratiekosten worden eveneens toegewezen, aangezien gesteld noch gebleken is op welke werkzaamheden deze zien en in hoeverre deze kosten reeds onderdeel zijn van de in rekening gebrachte bemiddelingskosten. Daar komt bij dat de stelling van [eisende partij] dat ook deze kosten een niet redelijk voordeel opleveren dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht, door NederWoon onvoldoende is betwist. 
       
     
     
       4.9. 
       Ook de op grond van de wet verschuldigde rente vanaf 29 december 2016 zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.10. 
       De kantonrechter acht voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat [eisende partij] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en die geacht worden redelijk te zijn. De vordering van € 176,90 is daarom toewijsbaar. 
       
     
     
       4.11. 
       De overige verweren van NederWoon behoeven geen behandeling, nu deze niet tot een ander oordeel kunnen leiden. 
       
     
     
       4.12. 
       NederWoon wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 50,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. 
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       
         veroordeelt NederWoon om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van  
         € 1.151,55 (hoofdsom van € 974,65 + buitengerechtelijke incassokosten van € 176,90), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 974,65 vanaf 29 december 2016 tot aan de dag van volledige betaling; 
       
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt NederWoon in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van  [eisende partij] begroot op € 97,31 aan dagvaardingskosten, € 223,00 aan griffierecht,  € 200,00 aan salaris voor de gemachtigdeen € 50,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan ,  te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2017