ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:2454

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:2454 Rechtbank Limburg , 17-03-2021 / 8299089 CV EXPL 20-550

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-03-17

Zaaknummer: 8299089 CV EXPL 20-550

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:2454

---

Huurovereenkomst ontbinding ontruiming overlast.

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8299089 CV EXPL 20-550  
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 17 maart 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         WONINGSTICHTING HEEMWONEN , 
       gevestigd te Kerkrade, 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde partij]
         , 
       wonend [adres] , 
       
        [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde mr. J.J. Patelski.  
     
     
     
       Partijen zullen hierna Heemwonen en [gedaagde partij] worden genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord 
         
         
           de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald 
         
         
           de akte houdende aanvulling gronden eis tevens houdende nieuwe producties 
         
         
           de brief van 23 augustus 2020 zijdens [gedaagde partij] met protest tegen deze akte 
         
         
           de brief van de griffier van 1 september 2020 inhoudende dat de akte zal worden aangemerkt als een conclusie van repliek en dat de zaak wordt verwezen naar de rol voor het nemen van een conclusie van dupliek 
         
         
           de akte houdende aanvulling conclusie van repliek  
         
         
           de brief van 18 september 2020 zijdens [gedaagde partij] met protest tegen deze akte 
         
         
           de mededeling van de griffier op 21 september 2020 dat de akte wordt toegelaten. De aktes tezamen zullen worden aangemerkt als “de conclusie van repliek”. 
         
         
           de conclusie van dupliek. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Heemwonen, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, heeft met ingang van 23 maart 2016 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde partij] en de heer [naam] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). [naam] heeft op 23 juni 2019 de huur zijnerzijds opgezegd met ingang van 23 juli 2019 en sedertdien geldt alleen [gedaagde partij] nog als huurder. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.  
       
     
     
       2.2. 
       In artikel 6.3. van die algemene voorwaarden is neergelegd dat de huurder het gehuurde en alle aanhorigheden, waaronder ook de bij de woning behorende tuin, zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en dat de huurder geen overlast voor omwonenden zal veroorzaken. In artikel 6.6. is onder meer opgenomen dat huurder er zorg voor dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde bevinden.  
       
     
     
       2.3. 
       Het gehuurde betreft een rijtjeshuis met tuin in een blok van vier woningen. De directe buren zijn de bewoners van de huisnummers 11 en 15 . [gedaagde partij] houdt in het gehuurde drie, en sedert het vertrek van [naam] nog twee, pitbull-achtige honden. [gedaagde partij] heeft een zoontje, geboren in 2016. In 2019 is het zoontje uit huis geplaatst.  
       
     
     
       2.4. 
       Heemwonen ontvangt al jaren klachten van de directe omwonenden over stank- en/of geluidsoverlast. De stankoverlast ziet telkens op hondenpoep, nadat de honden in de achtertuin hun behoefte hebben gedaan en de uitwerpselen niet worden opgeruimd.  
       
     
     
       2.5. 
       
         Aanvankelijk klaagt alleen de (voormalige) bewoonster van nr. 11 . Haar eerste klachten dateren uit 2017. In april 2018 klaagt zij opnieuw over stankoverlast: 
         
           Ik heb reeds afgelopen jaar contact gehad met Heemwonen ivm met onze buren op nummer 13, Wij wonen op nummer 11 . 
         
         
           De buren hebben drie honden die niet verder dan de tuin komen (en onze tuin want ze graven zich onder de afrastering door). 
         
         
           Nou melden ze voor het weekend mooi weer en zal de stankoverlast weer groot zijn 
         
         
           Daarom zou ik jullie willen verzoeken deze mensen aan te schrijven zodat ze de tuin schoonmaken En graag bijhouden 
         
         
           Wij zullen hen zelf niet aanspreken want dat gaat op ruzie uitlopen, wij hebben aardig wat Overlast van deze mensen en wij gaan niet meer met hun in discussie. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Heemwonen schrijft (destijds nog: beide huurders, hierna telkens gemakshalve te noemen:) [gedaagde partij] op 18 april 2018 aan in verband met de toestand in de tuin en kondigt een huisbezoek op 2 mei 2018 aan. Heemwonen staat die dag, zonder enig bericht te hebben ontvangen, voor een gesloten deur.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 5 juni 2018 klaagt de bewoonster van nr. 11 , naast stankoverlast, ook over geluidsoverlast door [gedaagde partij] (de muziek staat geregeld te hard, ook in de late avonduren, er worden luide gesprekken gevoerd onder het slaapkamerraam van nr. 11 tot in de nachtelijke uren, er zijn de nodige ruzies) en door de honden (het urenlang janken en blaffen en het rammelen aan de kooi). Heemwonen schrijft [gedaagde partij] op 13 juni 2018 ten tweede keer aan. Op 19 juni 2018 vindt een huisbezoek plaats. Met [gedaagde partij] wordt afgesproken dat zij de honden niet meer in de tuin laat poepen en zo dit onverhoopt wel gebeurt, dat het meteen wordt opgeruimd.  
       
     
     
       2.8. 
       Kort daarop, op 28 juni 2018, klaagt de bewoonster van nr. 11 opnieuw over stankoverlast. Op 9 juli 2018 klaagt ook de bewoonster van nr. 15 over stankoverlast. Bij die klacht zijn foto’s van de achtertuin van gehuurde gevoegd. Heemwonen schrijft [gedaagde partij] op 16 juli 2018 ten derde keer aan en verwijst naar de afspraken gemaakt op 19 juni 2018. Heemwonen stuurt [gedaagde partij] daarbij een gedragsaanwijzing toe, met het verzoek deze ondertekend te retourneren. Dit gebeurt niet.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 9 augustus 2018 klaagt de bewoonster van nr. 15 over de stank en laat weten dat de overlast verergert en inmiddels ook is gemeld bij de gemeente. Bij deze klacht zijn foto’s gevoegd. Heemwonen schrijft [gedaagde partij] op 4 september 2018 ten vierde keer aan. Heemwonen staat een aantal malen onverwachts aan de deur van [gedaagde partij] en kondigt een huisbezoek aan, maar er wordt telkens niet opengedaan.  
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 11 september 2018 klaagt de bewoonster van nr. 15 over geluidsoverlast. De bewoonster deelt onder andere mee: 
         
           Gisternacht hebben we wederom om 00:40 de politie moeten bellen vanwege geluidsoverlast. De buren waren om 20.30 al gestart met ruzie maken. (…) 
         
         
           Vanochtend zijn de honden weer alleen dat betekent geluidsoverlast van de honden (of 1 hond). Dat betekent veel gehuil, geblaf en rammelen aan het hek. Ik stuur een geluidsopname van 1 minuut uit ons leven (…) Dit gaat de hele dag door, iedere dag.  
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 19 september 2018 klaagt de bewoonster van nr. 15 over geluidsoverlast door dit keer de honden en over stankoverlast. Hierbij zijn foto’s gevoegd. De bewoonster geeft aan dat zij vermoedt dat het om pestgedrag gaat en dat de gemeente dit vermoeden deelt.  
       
     
     
       2.12. 
       
         Op 20 september 2018 ontvangt Heemwonen van vorenbedoelde bewoonster van nr. 11 , die dan inmiddels is verhuisd, foto’s die zij heeft gemaakt van de situatie in de achtertuin van het gehuurde, met onder meer het bericht: 
         
           Wij zijn in elk geval blij dat de inmiddels verhuisd zijn want met mooi en vooral warm weer is het achterom niet te harden.  
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 8 oktober 2018 schrijft ook de gemeente [gedaagde partij] aan. De gemeente geeft hierbij aan dat zij bij een controle op 1 oktober 2018 zelf hebben geconstateerd dat de achtertuin voor een groot deel bedekt is met hondenuitwerpselen en dat dit in strijd is met de plaatselijke APV. Zij wordt verzocht om de situatie binnen zeven dagen te beëindigen. 
       
     
     
       2.14. 
       Heemwonen stuurt op 11 oktober 2018 en 12 december 2018 weer brieven aan [gedaagde partij] en geeft haar een laatste kans om de hondenpoep op te ruimen. Tevens wordt [gedaagde partij] uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek vindt uiteindelijk op 14 januari 2019 plaats. Op dat moment lag de tuin er opgeschoond bij. Met [gedaagde partij] is opnieuw de afspraak gemaakt dat zij ervoor zal zorgen dat er geen hondenpoep meer in de tuin ligt.  
       
     
     
       2.15. 
       Eén maand later, op 14 februari 2019, ontvangt Heemwonen bericht van [medewerker integrale handhaving] , medewerker integrale handhaving bij de gemeente [plaatsnaam] (hierna: [medewerker integrale handhaving] ), dat hij ter plaatse is geweest en dat het probleem met de hondenpoep nog steeds aan de orde is. Heemwonen schrijft [gedaagde partij] op 24 februari 2019 wederom aan, waarbij opnieuw een gedragsaanwijzing wordt meegestuurd. Deze wordt opnieuw niet ondertekend.  
       
     
     
       2.16. 
       In maart, juni en juli 2019 bericht de bewoonster van nr. 15 [medewerker integrale handhaving] over de hondenpoep in de tuin van [gedaagde partij] , onder bijvoeging van foto’s. [medewerker integrale handhaving] koppelt de meldingen terug aan Heemwonen.  
     
     
       2.17. 
       In juli 2019 verlaat [naam] de woning.  
       
     
     
       2.18. 
       
         Op 2 september 2019 informeert [medewerker integrale handhaving] Heemwonen opnieuw over hondenpoep en geeft daarbij aan dat hij [gedaagde partij] als meest verantwoordelijke voor de situatie ziet: 
         
           Ik ben bang dat dit nooit zal veranderen zeker nu mevrouw er nog alleen woont. 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       Op 6 september 2019 laat [medewerker integrale handhaving] weten dat de gemeente een poging heeft ondernomen om [gedaagde partij] aan te spreken en haar een boete aan te zeggen, maar dat zij niet opendeed terwijl ze wel thuis was. [medewerker integrale handhaving] stuurt in die periode meermaals foto’s toe van de situatie in de tuin van het gehuurde. Op 16 oktober 2019 deelt [medewerker integrale handhaving] aan Heemwonen mee dat [gedaagde partij] inmiddels een proces-verbaal heeft ontvangen voor het niet opruimen van de uitwerpselen in de tuin, maar dat van enige verbetering geen sprake is. 
       
     
     
       2.20. 
       Op 21 en 31 oktober 2019 stuurt de bewoonster van nr. 15 weer foto’s van de tuin van het gehuurde. Heemwonen kondigt in december 2019 een juridische procedure aan en geeft [gedaagde partij] de gelegenheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Hierop volgt geen reactie.  
       
     
     
       2.21. 
       Op 23 januari 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 over geluidsoverlast door het blaffen en janken van de hond(en) en door [gedaagde partij] zelf (tv die te hard staat, spullen die midden in de nacht door het huis worden verschoven of gegooid, gillen als ze bezoek heeft, gesprekken tot in de late uren onder het slaapkamerraam van nr. 15 , harde muziek).   
       
     
     
       2.22. 
       Op 27 januari 2020 wordt [gedaagde partij] gedagvaard. Heemwonen ontvangt in die periode geen klachten over hondenpoep in de tuin. [gedaagde partij] is in die periode de honden gaan uitlaten op een daarvoor bedoeld honden uitlaatgebied aan het einde van de straat.  
       
     
     
       2.23. 
       
         Op 11 , 13, 16, 28 en 29 maart 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 telkens over structurele geluidsoverlast (het ’s nachts schreeuwen in huis met vrienden, met voorwerpen gooien en schuiven, luid zingen, draaien van harde muziek, met deuren gooien en dergelijke). De politie is met regelmaat gebeld. Op 28 maart 2020 is door vrienden van [gedaagde partij] een brief met een provocerende tekst in de brievenbus van nr. 15 achtergelaten, waarmee voor de bewoonster van nr. 15 het vermoeden van pestgedrag is bevestigd.  
         Op 31 maart 2020 klaagt de (huidige) bewoner van nr. 11 over geluidsoverlast. Hij geeft aan dat [gedaagde partij] dagelijks geluidsoverlast veroorzaakt, bestaande uit het doelbewust meerdere keren met schoenen op de trap lopen, het doorlopend op de bel drukken en het op de ramen kloppen. Op 7 april 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 over (onder andere) geluidsoverlast en deelt mee dat de politie meermaals is gebeld. Op 20 april 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 dat er sinds één week weer hondenpoep in de tuin ligt en dat deze niet wordt opgeruimd. De bewoonster voegt foto’s toe van de situatie ter plaatse. Op  
         22 april 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 over geluidsoverlast (het nachtelijk gehuil van de hond, in de nacht gooien met spullen, luid telefoneren en de televisie) en over hondenpoep in de tuin op 21 en 22 april 2020. Hiervan zijn foto’s bijgevoegd.  
       
       
     
     
       2.24. 
       Op 27 april 2020 heeft de wijkagent op verzoek van Heemwonen een proces-verbaal van bevindingen opgesteld. Hieruit is op te maken dat omwonenden meerdere malen bij de politie melding van onder andere geluidsoverlast hebben gemaakt, dat de politie de geluidsoverlast zelf heeft waargenomen, dat [gedaagde partij] de geluidsoverlast heeft erkend en dat het verhaal van de omwonenden wordt onderschreven. 
       
     
     
       2.25. 
       
         Op 21 mei 2020 ontvangt Heemwonen een tweede overlastmelding van de bewoner van nr. 11 , bestaande uit het aanhoudend huilen van de hond. Op 8 juli 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 over geluidsoverlast die zij op 21 mei, 20 mei en 22 juni 2020 (en de dagen daarna) alsook op 7 juli 2020 (vooral in de nachtelijke uren) heeft ervaren het (hard draaien van muziek, door [gedaagde partij] en haar bezoek luid meezingen met de muziek, gooien van meubels en tegen dingen slaan). Daarbij is aangegeven dat het onkruid in de tuin van [gedaagde partij] tot een meter hoog staat en dat de vuilniszakken zich opstapelen.  
         Op 11 en 13 juni 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 wederom over geluidsoverlast (in de nacht veel geschreeuw door bezoek, slaande deuren en dergelijke). Op 24 juli 2020 klaagt de bewoner van nr. 11 voor de derde keer over geluidsoverlast (in de nacht een feestje). Op 24 juli 2020 klaagt ook de bewoonster van nr. 15 over deze geluidsoverlast, waarover twee maal de politie is gebeld, en over hondenpoep, onder bijvoeging van een foto. Op 9 augustus 2020 klaagt de bewoonster van nr. 15 wederom over hondenpoep, onder bijvoeging van foto’s van de hondenpoep en over geluidsoverlast door [gedaagde partij] en haar bezoek.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Heemwonen vordert, samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde partij] om het gehuurde te verlaten met veroordeling van [gedaagde partij] in de (na)kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Heemwonen legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde partij] in ernstige mate tekort is geschoten in haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW alsook artikel 6.3 en 6.6. van de algemene voorwaarden en sub l van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen) en dat de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagde partij] veroorzaakt ernstige overlast aan omwonenden en houdt het gehuurde niet schoon. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde partij] voert verweer.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De tekortkoming bestaat volgens Heemwonen eruit dat [gedaagde partij] haar tuin structureel als honden-uitlaatplaats blijft gebruiken waarvan omwonenden ernstige overlast ondervinden en waarmee de tuin ook geen verzorgde indruk maakt. Bij repliek is deze grond aangevuld met geluidsoverlast door [gedaagde partij] dan wel door haar honden en/of haar bezoek. Ten aanzien van het aanvullen van de grond heeft Heemwonen aangegeven dat zij ook al eerder meldingen heeft ontvangen van geluidsoverlast, maar dat het Heemwonen eigenlijk pas na de dagvaarding duidelijk werd dat [gedaagde partij] al jarenlang ernstige geluidsoverlast aan omwonenden veroorzaakt. Bij dupliek is de geluidsoverlast (voor het eerst betwist kunnen worden en) betwist. Dit voorop stellend overweegt de kantonrechter als volgt.  
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde partij] in ieder geval tot 25 oktober 2019 de honden structureel hun behoefte heeft laten doen in de tuin en dat dit voor omwonenden tot ernstige stankoverlast heeft geleid, terwijl [gedaagde partij] meermaals door Heemwonen en de gemeente is gewaarschuwd en zij geen verandering heeft laten zien. [gedaagde partij] voert bij antwoord aan dat aan die overlastsituatie op 25 oktober 2019, ruim voor de dagvaarding, een einde is gekomen (omdat zij vanaf toen de honden is gaan uitlaten op een honden uitlaatplaats). Bij dupliek erkent [gedaagde partij] evenwel dat (zelfs) in april, juli en augustus 2020 nog altijd hondenpoep in de tuin lag. Anders dan [gedaagde partij] , kan de kantonrechter dit niet betitelen als “incidenten”. Uit de ingebrachte foto’s, die onbetwist zijn gebleven, is op te maken dat de tuin ook nadien ronduit is bevuild met hondenpoep. Het spreekt voor zich dat dit een beduidend negatieve invloed heeft op het woongenot van de directe buren. [gedaagde partij] is verantwoordelijk voor die overlast.  
       
       
         4.2.1. 
         
          [gedaagde partij] heeft geen plausibele verklaring gegeven voor de voortdurende c.q. terugkerende aanwezigheid van de hondenpoep in de tuin. [gedaagde partij] kan niet volstaan met de stelling dat [naam] , in de periode dat hij nog huurde, effectieve begeleiding bij haar dagelijks functioneren in de weg heeft gestaan. [naam] heeft de woning immers al in juli 2019 verlaten en een jaar nadien, nadat de begeleiding naar eigen zeggen is geïntensiveerd, doet het probleem met de hondenpoep zich nog altijd voor. Eerst bij dupliek is het standpunt ingenomen dat de begeleiding ook betrekking had op het opstellen van een schema om de honden uit te laten, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] de honden hoe dan ook niet zelf op een honden uitlaatplaats had kunnen uitlaten of op zijn minst zélf de hondenpoep in de tuin had kunnen opruimen. [gedaagde partij] is gewoonweg niet in staat, of bereid, om blijvend ervoor te zorgen dat de honden niet langer hun behoefte doen in de tuin (dan wel de hondenpoep direct op te ruimen). Toerekenbaarheid van de tekortkoming is hier ook niet vereist.  
         
       
       
         4.2.2. 
         Heemwonen heeft voorts genoegzaam onderbouwd dat tevens jarenlang sprake is geweest van ernstige geluidsoverlast door [gedaagde partij] , haar honden alsook haar bezoek. [gedaagde partij] heeft dit niet gemotiveerd betwist. Zo ziet [gedaagde partij] eraan voorbij dat de vele klachten niet alleen afkomstig zijn van de bewoonster van nr. 15 , maar ook van de bewoner op nr. 11 , dat de klachten in lijn liggen en in zijn algemeenheid door de politie worden onderschreven. In het gestelde wordt geen aanleiding gezien om aan die klachten voorbij te gaan. De bij dupliek ingebrachte Evaluatie, opgesteld door haar begeleiders, waarin ook de geluidsoverlast wordt betiteld als “incidenten” maakt het niet anders, reeds nu niet is gesteld, en het ook niet voor de hand ligt, dat de begeleiders (telkens) aanwezig zijn geweest in het gehuurde op de momenten waarover de klachten zijn ingediend. [gedaagde partij] stelt voorts nog dat de woningen gehorig zijn, maar hiermee wordt miskend dat ook onder meer geklaagd wordt over té harde muziek, nachtelijk lawaai alsmede aanhoudend geblaf en gejank. De eventuele gehorigheid van de woning staat hier los van, in die zin dat [gedaagde partij] zich dient te realiseren dat ze nu eenmaal in een rijtjeshuis woont met directe buren. Daarbij is gesteld noch gebleken dat [gedaagde partij] deswege enige geluidsoverlast ervaart van de buren, die kennelijk wél rekening (kunnen) houden met buren. De stelling bij dupliek dat de gedragingen verband houden met de uitzonderlijke situatie van de coronacrisis treft evenmin doel, nu voor deze periode al veelvuldig over geluidsoverlast werd geklaagd. Niet is betwist dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de gedragingen van haar bezoek (ex artikel 7:219 BW). [gedaagde partij] heeft zich niet, althans onvoldoende en niet blijvend, ingespannen om te voorkomen dat haar honden en/of haar bezoek overlast aan omwonenden bezorgen. Zij heeft geen althans onvoldoende maatregelen genomen om de overlast te doen eindigen.  
         
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Door het voortdurend en veelvuldig ernstige overlast veroorzaken, heeft [gedaagde partij] in strijd gehandeld met haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en is zij tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (nog daargelaten dat de tuin een onverzorgde indruk maakt). De tekortkoming geeft aan Heemwonen op grond van artikel 6:265 lid 1 BW de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden.  
       
         4.3.1. 
         
           
            [gedaagde partij] heeft uiteraard belang bij het behoud van haar woning, maar er moet ook rekening worden gehouden met de belangen van omwonenden om gevrijwaard te blijven van overlast en het belang van Heemwonen bij het behoud van de leefbaarheid in de wijk. Deze laatste belangen wegen in dit geval zwaarder dan de belangen van [gedaagde partij] .  
           
            [gedaagde partij] is door Heemwonen vele malen gewaarschuwd dat het ontoelaatbare gedrag niet wordt getolereerd en zij is gemaakte afspraken telkens niet nagekomen. Zowel Heemwonen als de gemeente hebben vele pogingen ondernomen om [gedaagde partij] tot ander gedrag te bewegen. De psychische problemen en (lichte) verstandelijke beperking staan op zichzelf een ontruiming niet in de weg. [gedaagde partij] is naar eigen zeggen altijd begeleid geworden en zelfs nadat de begeleiding na het vertrek van [naam] is geïntensiveerd, heeft zij haar gedrag niet dan wel onvoldoende aangepast. Uit de klachten is bovendien op te maken dat het veeleer om pestgedrag jegens de buren gaat. De overlast overschrijdt hetgeen als aanvaardbaar kan worden beschouwd. De stelling dat haar begeleiding en ambulante behandeling alsook een terug thuisplaatsing van haar zoontje in gedrang komt indien zij niet meer over het gehuurde als woning beschikt, is niet onderbouwd. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] op straat zal komen te staan en, zonder toelichting die niet is gegeven, valt niet in te zien dat zij voor de behandeling of vanwege haar zoontje juist over deze woning dient te beschikken. Bovenal staat dit er niet aan in de weg dat Heemwonen de structurele ernstige overlast die [gedaagde partij] al jaren veroorzaakt dan wel door haar honden en/of bezoek laat veroorzaken, niet hoeft te accepteren. Van Heemwonen kan niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortzet. Heemwonen hoeft niet te volstaan met een minder ingrijpende maatregel. Heemwonen heeft tevergeefs meerdere pogingen gedaan om de overlast om een minder ingrijpende wijze te beëindigen, en dit is daarmee een gepasseerd station. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Deze vordering ligt voor toewijzing gereed, en daarmee samenhangend eveneens de vordering tot ontruiming binnen een redelijk te achten termijn van twee weken na betekening van het vonnis.  
         
         
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [gedaagde partij] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van Heemwonen worden begroot op  - dagvaarding			€ 102,96 - griffierecht			   124,00 - salaris gemachtigde  		    374,00  (2 punten x tarief € 187,00)  
         Totaal				€ 600,96 
       
       
     
     
       4.5. 
       De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.  
       
     
     
       4.6. 
       Het vonnis zal desgevraagd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. [gedaagde partij] stelt bij dupliek dat dit niet mogelijk is, onder verwijzing naar artikel 7:272 BW, maar daarmee wordt miskend dat het hier niet gaat op een beëindiging van de huurovereenkomst (waarop voornoemd artikel ziet) maar om een ontbinding.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde partij] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van Heemwonen te stellen, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van Heemwonen gevallen en tot op heden begroot op € 600,96,  
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde partij] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.   
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         NIv