ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2018:2203

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2018:2203 Rechtbank Noord-Holland , 21-03-2018 / 6356512

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2018-03-21

Zaaknummer: 6356512

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2018:2203

---

Huur overige bedrijfsruimte. Formele vereisten opzegging huurovereenkomst.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 6356512 \ CV EXPL  17-8822 
       Uitspraakdatum: 21 maart 2018 
     
     
     
       
         Vonnis in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1 de besloten vennootschap Financieringsmaatschappij Enkhuizen B.V. 
     
       gevestigd te Haarlem 
       eiseres 
       verder te noemen FME  
       gemachtigde: mr. J.N.M. van Trigt 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         2.A. de ontbonden vennootschap onder firma [naam vof] ,  
       
       eertijds gevestigd te [plaats] ,  
       
         2.B. de besloten vennootschap BijlesAcademie NEDERLAND B.V. 
       
       gevestigd te Amsterdam 
       
         in haar hoedanigheid van (voormalig) vennoot van de ontbonden vennootschap onder firma: 
       
       
         
          [naam vof] ,  eertijds gevestigd te [plaats] 
       gedaagden 
       verder te noemen: Bijlesacademie 
       verschenen bij haar (in)direct bestuurder [bestuurder] 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       FME heeft bij dagvaarding van 26 september 2017 een vordering tegen Bijlesacademie ingesteld. Bijlesacademie heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 22 januari 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. Partijen hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Bijlesacademie bij fax van 10 januari 2018 en FME bij brieven van 11 en 17 januari 2018 nog stukken toegezonden.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Per 1 december 2012 zijn FME en Bijlesacademie een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de kantoorruimte aan [adres] te [plaats] met gebruikmaking van het ROZ-model 2003. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte/Bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de ROZ 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. 
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is onder meer overeengekomen: “Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 december 2012 en lopende tot en met 30 november 2017. 
     
     
       3.2 
       
         Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 november  2022. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. 
       
     
     
       3.3 
       
         Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 1 jaar. 
       
     
     
       3.4 
       
         Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”. 
         
       
     
     
       2.3. 
       
         In de algemene bepalingen is onder meer overeengekomen: 
         
           “Kosten, verzuim 
         
       
     
     
       17.1 
       
         In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. 
       
     
     
       17.2 
       
         Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.” 
       
     
     
       2.4. 
       Op 11 november 2016 om 15:41 uur heeft [bestuurder] namens Bijlesacademie aan [betrokkene] van FME bericht: “In het verlengde van onderstaande is per vandaag euro 806,42 van de maand oktober voldaan. Het restant zal spoedig volgen. Ik hoop ook november deze maand volledig te voldoen. Doelstelling is voor de jaarwisseling sowieso volledig bij te zijn. Zouden jullie de huurgarantie aan [adres] kunnen opeisen en als waarborg houden en kunnen we de tenaamstelling van het contract wijzigen naar BijlesAcademie Nederland? Zou jij ook de specificatie kunnen sturen van die ene factuur inzake servicekosten? (…)”. 
     
     
       2.5. 
       Op 16 november 2016 om 23:21 uur heeft Bijlesacademie aan FME bericht: “(…) Ik heb nog nooit in het kader van een huurcontract in privé meegetekend en zal dat ook niet doen. (…) In het verlengde hiervan is het wellicht verstandig om, via dit schrijven, de huurovereenkomst per 1 december 2017 op te zeggen. Wil je dat ik dit per aangetekend schrijven doe? Dan kunnen we tegen die tijd kijken of wij en/of jullie een nieuwe huurovereenkomst met elkaar willen aangaan.”. 
     
     
       2.6. 
       FME heeft Bijlesacademie op 17 november 2016 om 14:46 uur geantwoord: “Beste [bestuurder] , Dat vind ik dan jammer om te lezen aangezien wij altijd coulant naar jullie zijn geweest. (…) Als je niet privé wilt mee tekenen dan kan ik me dat wel voorstellen. Als jij nu daarom de overeenkomst wilt opzeggen dat ben je daar vrij in maar nogmaals jammer dat dit de aanleiding is. De bankgarantie is naar de bank gestuurd dus die zullen dit binnenkort uitbetalen. (…)”. 
     
     
       2.7. 
       Vervolgens heeft Bijlesacademie diezelfde dag aan FME bericht: “(…) We kunnen tegen die tijd zien of we met elkaar een nieuwe overeenkomst willen aangaan. Deze kunnen we gewoon niet laten doorgaan en moet daarom worden opgezegd. De opzegtermijn is een jaar. Op dit moment en in het licht van onze communicatie komt het vervelend over. Nogmaals dat is absoluut niet mijn intentie.”.  
     
     
       2.8. 
       FME heeft Bijlesacademie op 10 januari 2017 gemaild: “(…) Momenteel sta je € 5.702,47 aan huur en servicekosten open. Als wij niet per ommegaande een concreet en acceptabel betalingsvoorstel ontvangen dan zullen wij boetes conform de algemene bepalingen in rekening brengen en overwegen wij de waarborg met de huur te verrekenen. (…) Dit kan zo niet langer. (…)”. 
     
     
       2.9. 
       Op 14 juli 2017 heeft een makelaar in opdracht van FME een bezichtiging in het gehuurde gehouden met een potentiele huurder. 
     
     
       2.10. 
       FME heeft Bijlesacademie op 14 juli 2017 geschreven: “(…) Wij handhaven onze mening en stellen u wegens het niet op tijd betalen en het altijd gezeur over servicekosten die wij u overigens 1 op 1 doorberekenen in gebreke voor alle schade en kosten en eisen de achterstallige huur + servicekosten met onmiddellijke ingang op. (...)”. 
     
     
       2.11. 
       Op 30 juli 2017 om 20:47 uur heeft Bijlesacademie aan de gemachtigde van FME gemaild: “(…) Dank voor uw schrijven van 19 juli jongstleden. (…) In deze mails is ons standpunt duidelijk uiteengezet en betwisten wij de in uw overzicht opgenomen achterstand. De enige achterstand is volgens ons het deel van de maand juni en de maand juli 2017. Wij vinden het prima als dit verrekend wordt met de waarborg. Daarnaast lijkt het ons niet zinvol om de resterende borg volledig bij te plussen voor de resterende 4 maanden van de lopende huurverplichting. (…)”. 
     
     
       2.12. 
       Namens FME heeft haar gemachtigde op 10 augustus 2017 een sommatiebrief gestuurd aan Bijlesacademie terzake van achterstallige huur en servicekosten tot en met juli 2017 en het opnieuw stellen van de waarborgsom. Daarbij wordt aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke kosten ad € 662,65 indien niet tijdig tot betaling wordt overgegaan. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
        FME vordert, na wijziging van haar eis, dat de kantonrechter gedaagde partijen hoofdelijk veroordeelt tot: 1. betaling van € 6.483,26 wegens achterstallige huur en voorschotservicekosten tot en met januari 2018; 2. betaling van € 1.595,09 per maand voor elke maand vanaf februari 2018 tot het einde van de huurovereenkomst dan wel, indien dat eerder zou zijn, tot een nieuwe huurder de later te vervallen betalingsverplichtingen overneemt; 3. betaling van € 2.800,00 aan kosten van de door FME ingeroepen makelaarsassistentie ter beperking van schade wegens het tekortschieten van Bijlesacademie; 
       4. betaling van € 10.000,00 aan (gematigde) boetes wegens te late betaling van de huur over de periode mei 2017 tot en met januari 2018; 5. betaling van de waarborgsom ad € 3.693,00; 6. betaling van een boete van € 250,00 per dag wegens het niet opnieuw stellen van een waarborgsom, gematigd tot € 10.000,00; 7. betaling van de afrekening servicekosten 2015 ad € 1.400,01; 8. betaling van de afrekening servicekosten 2016 ad € 1.356,98; 9. betaling van de nog nader op te maken afrekening servicekosten 2017; 10. betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 662,65 en  
       11. betaling van de proceskosten. 
     
     
       3.2. 
       FME baseert haar vordering op de bepalingen van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen en de wet. 
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       Bijlesacademie betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat de huurovereenkomst is opgezegd op 16 november 2016 tegen 1 december 2017 en dat deze opzegging is bevestigd op 17 november 2016. Daarmee is de huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd per 30 november 2017. Het gedeelte van de vordering dat ziet op de periode na november 2017 dient daarom te worden afgewezen.  
       
     
     
       4.2. 
       Subsidiair voert Bijlesacademie aan dat FME bij aanvang van de huurovereenkomst ten aanzien van de servicekosten geen juiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Als zij dit wel had gedaan, dan was Bijlesacademie de huurovereenkomst niet op deze voorwaarden aangegaan.  
     
     
       4.3. 
       Verder zijn de afrekeningen servicekosten niet correct opgesteld. Ook is een deel van het gevorderde al verrekend met de waarborgsom. Gezien op de looptijd van de huurovereenkomst tot en met november 2017 is het opnieuw stellen van een waarborgsom niet nodig. Verder betwist Bijlesacademie de door FME gevorderde kosten en boetes omdat deze buitenproportioneel zijn. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Partijen verschillen van mening of de huurovereenkomst geldig is opgezegd door Bijlesacademie. De huurovereenkomst verbindt vormvoorschriften aan de opzegging. Bijlesacademie heeft in de mail van 16 november 2016 aangegeven dat zij de huurovereenkomst “via dit schrijven” per 1 december 2017 wil opzeggen en heeft FME gevraagd of zij conform de vormvoorschriften diende op te zeggen of dat de e-mailcorrespondentie zou volstaan. Daarop heeft FME niet geantwoord dat er naast de opzegging per e-mail ook nog een formele opzegging conform de vormvoorschriften diende plaats te hebben. Gelet op de inhoud van de e-mails van 16 en 17 november 2016, de bezichtiging van het gehuurde op 14 juli 2017 en de verklaring van Zorab ter zitting dat het klopt dat de bezichtiging heeft plaatsgevonden nadat FME mails had ontvangen dat Bijlesacademie de huur wilde opzeggen, oordeelt de kantonrechter dat er tussen partijen geen twijfel heeft bestaan over de bedoeling van partijen. Indien FME een opzegging conform de vormvoorschriften nodig had geacht, dan had zij expliciet dienen te antwoorden op de vraag daaromtrent van Bijlesacademie. Dat heeft zij niet gedaan. De conclusie is dat de huurovereenkomst is geëindigd op 30 november 2017 en dat het primaire verweer van Bijlesacademie slaagt. 
       
     
     
       5.2. 
       Nu vaststaat dat de huurovereenkomst is geëindigd op 30 november 2017, is Bijlesacademie de (niet door haar betwiste) openstaande huurtermijnen en voorschotten tot en met november 2017, inclusief btw, verschuldigd. Dit is een bedrag van (€ 1.329,52 + € 700,00 + € 1.329,52 + € 1.571,52 + € 1.571,52 + € 242,00 + € 242,00 =) € 6.986,08, verminderd met de waarborgsom van € 3.693,00 die FME met de openstaande huurtermijnen heeft verrekend. Dit komt neer op een bedrag van € 3.293,08. 
       
     
     
       5.3. 
       Omdat de huurovereenkomst rechtmatig is geëindigd door opzegging zullen de gevorderde makelaarskosten en de verder gevorderde huurtermijnen worden afgewezen. 
       
     
     
       5.4. 
       FME vordert boetes wegens de te late huurbetaling door Bijlesacademie. Bijlesacademie heeft niet betwist maandelijks huur en een voorschot servicekosten verschuldigd te zijn, voorzover deze niet zijn verrekend met de waarborgsom. Uit de mail van 30 juli 2017 (zie hierboven onder 2.11.) blijkt dat de huur van juni en juli 2017 is verrekend met die borg. De huurtermijnen vanaf augustus 2017 zijn niet tijdig betaald. De gevorderde boete voor de te late betaling van de huurtermijnen van augustus en september 2017 dient Bijlesacademie dan ook te betalen. Gelet op het debat tussen partijen over de servicekosten is er echter geen aanleiding om de boete toe te wijzen over de te laat dan wel (niet) betaalde voorschotten voor oktober en november 2017. Het gevorderde bedrag aan boetes zal daarom tot een bedrag van (2x € 300,00 =) € 600,00 worden toegewezen. 
     
     
       5.5. 
       FME heeft gesteld dat zij, ook indien het primaire verweer van Bijlesacademie slaagt, nog altijd belang heeft bij het betalen van de waarborgsom. Dit in verband met de nog benodigde oplevering van het gehuurde. Bijlesacademie heeft deze stelling betwist en aangegeven dat zij het gehuurde al heeft opgeleverd, zodat eventuele kosten wegens niet voldoende opleveren inmiddels allang duidelijk hadden kunnen zijn. Omdat FME in onderhavige casus er zelf voor heeft gekozen om niet te reageren op de eenzijdige oplevering door Bijlesacademie, terwijl uit de mededelingen namens FME ter zitting is gebleken dat zij zelf wel in het gehuurde is wezen kijken na de oplevering door Bijlesacademie, had het in dat kader op de weg van FME gelegen om nader te substantiëren dat en hoeveel van de waarborgsom zij nu nog nodig heeft. Dit heeft zij niet gedaan en daarom wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen. 
       
     
     
       5.6. 
       Vaststaat dat Bijlesacademie, ondanks verzoeken daartoe door FME, de waarborgsom niet (opnieuw) heeft betaald, terwijl Bijlesacademie eind juli 2017 heeft aangegeven dat de oorspronkelijke waarborgsom met de openstaande huur verrekend mocht worden. Vanaf augustus 2017 tot het einde van de huurovereenkomst op 30 november 2017 heeft Bijlesacademie dus geen waarborgsom betaald, terwijl zij daartoe op grond van de huurovereenkomst wel verplicht was. Uit hoofde van de huurovereenkomst is zij daarvoor een boete verschuldigd van € 250,00 per dag. Mede gelet op het vorenstaande zal deze worden gematigd tot € 1.000,00. 
       
     
     
       5.7. 
       FME maakt aanspraak op betaling van de afrekening servicekosten 2015. Gelet op de nadere onderbouwing door FME van de energiekosten, heeft Bijlesacademie - ondanks de  vergelijking die zij maakt met het gehuurde aan [adres 2] - deze kosten onvoldoende gemotiveerd betwist. De afrekening servicekosten 2015 ad € 1.400,01 dient Bijlesacademie aan FME te betalen. Dit geldt ook voor de afrekening servicekosten 2016 ad € 1.356,98. 
     
     
       5.8. 
       Naast de servicekosten voor 2015 en 2016 vordert FME ook betaling door Bijlesacademie van de eindafrekening servicekosten 2017, die ten tijde van de behandeling ter zitting nog diende te worden opgemaakt. Nu vaststaat dat Bijlesacademie, zodra zij de hierboven genoemde betalingsverplichtingen is nagekomen, elke maand een voorschot op de servicekosten van € 125,00 dan wel € 325,00 (ex btw) heeft betaald, kan bij de eindafrekening zowel blijken dat Bijlesacademie nog zal moeten bijbetalen als ook dat Bijlesacademie nog geld terugkrijgt. Dit zal moeten blijken uit de daadwerkelijke eindafrekening die nu nog niet bekend is. Gelet daarop kan de kantonrechter Bijlesacademie op dit moment niet veroordelen tot betaling van de servicekosten voor 2017, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. 
     
     
       5.9. 
       Na eiswijziging maakt FME aanspraak op € 662,65 aan buitengerechtelijke kosten. Tussen partijen is niet in geschil dat Bijlesacademie deze kosten verschuldigd is op grond van artikel 17 van de algemene bepalingen. Bijlesacademie heeft echter het standpunt ingenomen dat deze kosten onterecht zijn, gelet op de discussie rondom de afrekening servicekosten. Weliswaar hadden partijen discussie over de hoogte van de servicekosten, maar vast staat ook dat Bijlesacademie de huur in het geheel niet meer betaalde. FME heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht (mede) om de huurtermijnen buiten rechte te kunnen incasseren. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden toegewezen. 
     
     
       5.10. 
       Bijlesacademie heeft de vordering tot hoofdelijke veroordeling niet betwist, zodat de vordering op dit punt zal worden toegewezen. 
     
     
       5.11. 
       Hetgeen Bijlesacademie verder nog heeft aangevoerd, maakt de bovenstaande beslissingen niet anders. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van FME zoals hieronder weergegeven zal toewijzen. 
     
     
       5.12. 
       De proceskosten komen voor rekening van Bijlesacademie nu FME grotendeels gelijk heeft gekregen. Bij de vaststelling van die kosten zal worden uitgegaan van het toegewezen bedrag. 
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt Bijlesacademie tot betaling aan FME van: a. € 3.293,08 aan achterstallige huur en voorschotten; b. € 600,00 aan boetes wegens te late huurbetaling; c. € 1.000,00 aan boetes wegens niet betaling van de waarborgsom; d. € 1.400,01 aan servicekosten 2015; e. € 1.356,98 aan servicekosten 2016; f. € 662,65 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt Bijlesacademie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van FME tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	110,81 
         griffierecht	€	470,00 
         salaris gemachtigde	€	      500,00 
       
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat deze veroordeling zich hoofdelijk tegen de gedaagden richt zoals in het petitum van de dagvaarding vermeld; 
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter