ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2019:6761

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2019:6761 Rechtbank Midden-Nederland , 09-10-2019 / 7481707

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2019-10-09

Zaaknummer: 7481707

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2019:6761

---

Na vaststelling huurcommissie van een lagere huurprijs veroordeling terug betalen teveel betaalde huur. Uitleg ovk 'at least' wijst niet op bep. tijd. Niet voldaan voorts aan de eisen aanzegging einde huur.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7481707 UC EXPL  19-648 RW/1368 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 oktober 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [eiseres] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. G. Gabrelian, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen [gedaagde] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.B.M. Swart. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
     
       Op 15 mei 2019 is een tussenvonnis gewezen, waarin is bepaald dat een comparitie van partijen moet plaatsvinden. Daarna heeft [eiseres] een conclusie van antwoord in reconventie genomen en hebben partijen voor de zitting nog producties ingediend ( [eiseres] bij aktes van 17 en 18 juni 2019 en [gedaagde] bij akte van 17 juni 2019). De zitting vond plaats op 24 juni 2019. Van die zitting heeft de griffier aantekeningen bijgehouden. Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.  
     
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     
     
       
         De zaak 
       
     
     
     
       2.1. 
       In deze zaak gaat het om het volgende. Tussen [eiseres] en [gedaagde] is in 2017 een huurovereenkomst tot stand gekomen (productie 1 van [eiseres] ). Daarin is afgesproken dat [eiseres] vanaf 15 augustus 2017 de woonruimte van [gedaagde] op het adres [adres] in [plaatsnaam] huurt, voor € 930,00 kale huurprijs per maand (exclusief € 170,00 servicekosten per maand). De Huurcommissie heeft later op verzoek van [eiseres] een (kale) aanvangshuur vastgesteld van € 414,20 per maand. Omdat [gedaagde] tegen die beslissing niet tijdig een procedure bij de kantonrechter heeft ingesteld, staat die huur tussen partijen vast. [eiseres] vordert in conventie het verschil tussen die huur en wat zij heeft betaald (volgens [eiseres] € 6.705,40) van [gedaagde] terug, met nevenvorderingen.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] voert in conventie verweer en heeft een tegenvordering ingesteld. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst afgesloten voor bepaalde tijd, namelijk tot 15 januari 2018 en is de huur vanaf die dag geëindigd. Grotendeels baseert [gedaagde] die stelling op de huurovereenkomst. Daarin is onder  “Duration”  opgenomen:  “This agreement commences on 15-08-2017 and continues at least until 14-02-2018. There after this agreement will continue for an indefinite time period.” . [gedaagde] eist in reconventie, kort gezegd: 
       
         
           een verklaring voor recht dat de huur per 15 januari 2018 van rechtswege is geëindigd, 
         
         
           dat [eiseres] de woning ontruimt, en  
         
         
           vanaf 15 januari 2018 tot de ontruiming € 1.670,00 per maand aan gebruiksvergoeding betaalt (wat [eiseres] al betaalde gaat daarvan af), 
         
       
       
         met nevenvorderingen.  
         
          [eiseres] voert in reconventie verweer. 
       
       
       
         
           Huur voor bepaalde tijd? Nee, voor onbepaalde tijd. 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Eerst is van belang, omdat [eiseres] de woning nog steeds bewoont, of de huurovereenkomst is geëindigd zoals [gedaagde] stelt. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. De tekst van de huurovereenkomst zoals hierboven is geciteerd, wijst niet op een definitief einde van de overeenkomst per 15 januari 2018. De zinsnede  “at least”  is daarmee in tegenspraak, en ook dat de huurovereenkomst na die datum onvoorwaardelijk wordt voortgezet voor  “an indefinite time period” . De tekst is niet zo duidelijk, dat daaraan de conclusie kan worden verbonden dat de huur zonder meer zal eindigen op 15 januari 2018. 
       
     
     
       2.4. 
       Maar zelfs al zou dat wel zo zijn, dan nog geldt dat de aanzegging van [gedaagde] niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen . [gedaagde] baseert zijn aanzegging op de e-mail van 5 december 2017 (productie 1 van [gedaagde] ). De makelaar van [gedaagde] schrijft daar aan [eiseres] :  “Your contract will end at the 14th of January 2018. It will not be extended!” . Maar die aanzegging is blijkbaar niet zo hard als de tekst doet vermoeden.  
       
     
     
       2.5. 
       Ten eerste is [eiseres] de woning op 15 januari 2018 en daarna blijven bewonen. [gedaagde] stelt wel dat hij daartegen mondeling heeft geprotesteerd en [eiseres] heeft gesommeerd de woning te verlaten, maar onderbouwt die stelling niet feitelijk. Als [gedaagde] daadwerkelijk had gewild dat de huur op 15 januari 2018 zou zijn geëindigd, had het op zijn weg gelegen  te stellen wanneer en hoe hij [eiseres] daarop heeft aangesproken (en hoe [eiseres] daarop reageerde), of er sprake is van een sommatie en zo nee, waarom die niet is verstuurd (via e-mail, WhatsApp of anderszins) en daarvan zo mogelijk afschriften in dit geding te brengen. Dit had op zijn weg gelegen, want [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] na 15 januari 2018 op haar vertrek heeft aangetrokken. [gedaagde] laat na die feitelijke toelichting te geven. De eerste concrete actie waaruit blijkt dat [gedaagde] aanspraak maakt op een huurbeëindiging per 15 januari 2018 is de brief van de advocaat van [gedaagde] van 10 september 2018 (productie 2 van [gedaagde] ), dus bijna 8 maanden later. Dat is niet te beschouwen als adequate reactie op een voortdurende bewoning zonder rechtsgrond en geeft daarmee onvoldoende steun aan zijn standpunt. Op grond van dit alles staat onvoldoende vast dat [gedaagde] tegen de verdere bewoning per 15 januari 2018 heeft geprotesteerd. De gevolgtrekking daaruit is dat hij het niet oneens was met verdere bewoning door [eiseres] . De aanzegging verliest daarmee haar kracht.  
     
     
       2.6. 
       Ten tweede zou de bepaalde duur zijn gebaseerd op het voornemen van [gedaagde] om de woning te renoveren. In de eerdergenoemde e-mail van 5 december 2017 van de makelaar van [gedaagde] aan [eiseres] (productie 1 van [gedaagde] ) staat ook:  “Also make sure to know that the landlord is planning to renovate the property as I told you in the beginning.” . Maar in antwoord daarop schrijft [eiseres]  “we didn’t understund that the landlord is planning to renovate the property (…)” . Op de zitting is gebleken dat [gedaagde] weliswaar plannen had om de woning te renoveren, maar dat die plannen op of rond 15 januari 2018 nog helemaal niet concreet waren. Als de kantonrechter [gedaagde] goed heeft begrepen, zou die renovatie plaatsvinden in het kader van een nieuwe mogelijke verhuur van de woning aan [naam stichting] (zie productie 4 van [gedaagde] ). Maar die huurovereenkomst is nooit tot stand gekomen. Dat dit zou liggen aan het feit dat [eiseres] de woning na 15 januari 2018 is blijven bewonen, heeft [gedaagde] onvoldoende duidelijk gemaakt. De renovatieplannen zijn daarmee te onbepaald om aan te nemen dat die een reden waren om concreet de huur voor [eiseres] per 15 januari 2018 te doen eindigen.  
       
     
     
       2.7. 
       In het systeem van huurbescherming zoals dat is vastgelegd in artikel 7:271 BW en het belang van een huurder bij het voortzetten van de huur, ligt besloten dat een aanzegging voor het eindigen van de huur voor bepaalde tijd duidelijk en concreet moet zijn en een verhuurder naar die verklaring handelt. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De aanzegging betreft een enkele zin in een e-mail van de makelaar aan [eiseres] , in welke e-mail ook nog tal van andere onderwerpen worden gemeld die zien op de lopende huur. Wanneer [eiseres] vervolgens geen gehoor geeft aan de aanzegging, protesteert [gedaagde] niet of niet tijdig en is het dus kennelijk met verdere bewoning niet oneens. Dit, in combinatie met het feit dat de tekst van de huurovereenkomst niet eenduidig wijst op een huur voor bepaalde tijd, leidt ertoe dat de huurovereenkomst vanaf 15 januari 2018 voor onbepaalde tijd is gaan gelden.  
       
       
         
           De reconventionele vorderingen worden afgewezen 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Omdat de huur per 15 januari 2018 niet is geëindigd, is de in reconventie gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. Voor een ontruiming ontbreekt op dit moment een rechtsgrond en van een gebruiksvergoeding kan geen sprake zijn. [eiseres] bewoont de woning op grond van een rechtsgeldige huurovereenkomst en de basis voor een schadevergoeding ontbreekt. De vorderingen in reconventie worden daarom afgewezen. De nevenvorderingen delen dit lot.  
       
     
     
       2.9. 
       Als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij, wordt [gedaagde] in de proceskosten veroordeeld. De kosten in reconventie van [eiseres] begroot de kantonrechter op € 540,00 aan salaris gemachtigde (1,5 punten x tarief € 360,00, behorend bij vorderingen tot € 20.000,00).  
       
       
         
           
            [eiseres] betaalde teveel huur 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiseres] was, zoals door de uitspraak van de Huurcommissie is komen vast te staan, € 414,20 per maand aan kale huur verschuldigd. De servicekosten staan niet ter discussie, en daarom bedraagt de maandelijkse betalingsverplichting van [eiseres] (€ 414,20 + € 170,00 =) € 584,20 per maand. Die huur geldt vanaf 9 september 2017, omdat [gedaagde] (zoals hij niet betwist) de woning vanaf dat moment beschikbaar stelde aan [eiseres] . Voor september 2017 is daarom verschuldigd: 21/30e x € 584,20 = € 408,94. Tot 1 oktober 2018 is [eiseres] verschuldigd: 1 x € 408,94 + 12 x € 584,20 = € 7.419,34.  
       
     
     
       2.11. 
       
        [eiseres] betaalde voor die periode (de kantonrechter baseert zich op de betaalbewijzen, productie 5 van [gedaagde] ): € 550,00 (huur september 2017) + € 1.100,00 huur oktober 2017) + € 1.100,00 (huur november 2017) + (€ 500,00 + € 600,00 =) € 1.100,00 (huur december 2017) + € 1.100,00 (huur januari 2018) + € 1.100,00 (huur februari 2018) + € 1.100,00 (huur maart 2018) + € 1.100,00 (huur april 2018) + € 1.060,00 (huur mei 2018) + € 1.030,00 (huur juni 2018) + € 1.050,00 (huur juli 2018) + € 1.055,00 (augustus 2018) + € 1.064,00 (huur september 2018), totaal € 13.509,00. 
       
     
     
       2.12. 
       
        [eiseres] betaalde dus teveel: € 13.509,00 -/-  € 7.419,34 = € 6.089,66. Dat bedrag dient [gedaagde] , als onverschuldigd betaald, aan [eiseres] terug te betalen.  
       
       
         
           Nevenvorderingen in conventie 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiseres] vordert de wettelijke rente over de hoofdsom, maar stelt niet een concrete datum vanaf wanneer die rente verschuldigd zou zijn. Het is niet aan de kantonrechter om zelfstandig te bepalen wat de ‘vroegst mogelijke datum’ zou zijn, zoals [eiseres] vordert. Toewijsbaar is de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding, 11 januari 2019, tot de betaling.  
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Daarop is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing. In artikel 1 van het Besluit is namelijk bepaald dat het Besluit geldt voor een uit overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom. De grondslag voor die verbintenis is onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW), maar de verbintenis zelf betreft terugbetaling van teveel betaalde huur. Dat vloeit voort uit de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde] dat het Besluit niet zou zien op de verhouding tussen twee particulieren, is niet gegrond op de wet. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief. Berekend over de hoofdsom van € 6.089,66 is dat € 822,17 inclusief btw, samen € 6.911,83.  
       
     
     
       2.15. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. Voor de hoogte van het griffierecht hanteert de kantonrechter het normale tarief. [eiseres] heeft wel een toevoeging aangevraagd, maar niet is gebleken dat die aanvraag definitief is geworden. [eiseres] ontvangt nog een aanvullende rekening van de griffie van de rechtbank. De kosten van [eiseres] worden daarom als volgt begroot: 
       - dagvaarding	€	103,04 
       - griffierecht	€	231,00 
       - salaris gemachtigde	€  	600,00 	(2 punten x tarief € 300,00*) 
       
         Totaal	€	934,04 
         *horend bij vorderingen tot € 10.000,00) 
         De nakosten zijn zoals hierna bepaald toewijsbaar. 
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 6.911,83, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 6.089,66 vanaf 11 januari 2019 tot de betaling; 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 934,04, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde; 
       
     
     
       3.3. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 540,00 aan salaris gemachtigde; 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
     
     
       3.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor de onderdelen 3.1, 3.2, 3.5 en 3.6. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2019.