ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:3505

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:3505 Rechtbank Oost-Brabant , 20-06-2025 / 24/4230

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-06-20

Zaaknummer: 24/4230

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:3505

---

WOZ. Waardering woning. Geïndexeerd eigen verkoopcijfer. Eventuele waardeverminderende zijn in het eigen verkoopcijfer verdisconteerd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 24/4230 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser], uit [woonplaats], eiser 
     (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Best, de heffingsambtenaar  
     ([naam]). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ -waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 385.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de uitspraak op bezwaar van 8 november 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 2017. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 130 m², een dakkapel van 1 m² en een vrijstaande berging van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 119 m². 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
     
     
     
       3.1. 
       De woning is verkocht op 25 april 2022 voor € 355.000. De rechtbank overweegt dat in de vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de waarde vertegenwoordigt.  In dit geval is geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken. De woning is kort – te weten: iets meer dan acht maanden – voor de waardepeildatum verkocht. Verder vindt eiser dat dit eigen verkoopcijfer maatgevend is voor de bepaling van de waarde en de heffingsambtenaar – zo begrijpt de rechtbank – sluit zich daarbij aan. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar vindt het aannemelijk dat het naar de waardepeildatum (van 1 januari 2023) geïndexeerde eigen verkoopcijfer € 385.000 betreft. De heffingsambtenaar wijst erop dat de waardeontwikkeling in de gemeente Best tussen 1 januari 2022 en 31 december 2022 gemiddeld 14% betrof. Eiser heeft geen gronden aangevoerd tegen deze indexering noch tegen de door de heffingsambtenaar gestelde uitkomst daarvan. 
       
     
     
       3.3. 
       De overige stellingen van eiser – inclusief de zo begrepen verwijzing naar het door hem in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport dat is opgesteld door taxateur T.G. te Raaij en dat tot een waarde van € 334.000 concludeert – kunnen niet tot een andere uitkomst leiden. Als eiser hiermee waardeverminderende factoren aan de orde wenst te stellen, moet ervan worden uitgegaan dat die al aan de orde waren bij het tot stand komen van het eigen verkoopcijfer en daarin dus zijn betrokken. Het tegendeel is door eiser overigens niet gemotiveerd gesteld. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. 
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. 
     
     
   
   
      Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
   
   
      Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overweging 3.4, en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, overweging 2.4.1.