ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:5023

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:5023 Rechtbank Noord-Holland , 12-06-2019 / 7398057 \ CV EXPL 18-8509

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-06-12

Zaaknummer: 7398057 \ CV EXPL 18-8509

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:5023

---

De kantonrechter oordeelt dat het renovatievoorstel jegens 3 huurders redelijk is o.g.v. art. 7:220 BW. Meer dan 70% van de huurders is akkoord gegaan met het renovatievoorstel. Verhuurder heeft belang bij verbetering en verduurzaming van haar woningen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 7398057 \ CV EXPL  18-8509 (H.K.) 
       Uitspraakdatum: 12 juni 2019 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , wonende te [woonplaats 1] [toevoeging nr. [nummer 1] ] 
     2.  [eiser 2] , wonende te [woonplaats 2] 	[toevoeging nr. [nummer 2] ] 
     3.  [eiser 3] , wonende te [woonplaats 3]  
     
       eisers 
       verder te noemen: [eisers] 
       gemachtigde: mr. H.J. Vissers, advocaat te Amsterdam  
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       de stichting  Woningstichting Kennemer Wonen 
       gevestigd en kantoorhoudende Alkmaar  
       gedaagde 
       verder te noemen: Kennemer Wonen  
       gemachtigde: mr. M.J. Dekker, advocaat te Alkmaar. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eisers] hebben bij dagvaarding van 30 november 2018 een vordering tegen Kennemer Wonen ingesteld. Kennemer Wonen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
       
     
     
       1.2. 
       Op 9 mei 2019 heeft een zitting plaatsgevonden, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij brief van 17 april 2019 een conclusie van antwoord in reconventie toegezonden. Kennemer Wonen heeft bij brief van 29 april 2019 producties toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Kennemer Wonen is eigenaar van 104 woningen aan de [adres 1] .	 
         Het gaat om 49 benedenwoningen, 49 bovenwoningen en 6 eengezinswoningen. De woningen zijn in 1948 gebouwd. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser 1] huurt met ingang van 1 maart 1986 van Kennemer Wonen de woning aan de [adres 2] , [eiser 2] met ingang van 1 september 1987 de woning aan de [adres 3] en [eiser 3] met ingang van 23 juli 2007 de woning aan de [adres 2] . 
       
     
     
       2.3. 
       De laatste renovatie aan de woningen heeft midden jaren ’90 plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.4. 
       In 2017 heeft Kennemer Wonen een onderzoek laten doen naar de technische staat van de woningen. Hieruit is gebleken dat de woningen constructief nog in orde zijn, maar dat de nodige verbeteringen dienen te worden aangebracht om de woningen up-to-date te brengen. 
       
     
     
       2.5. 
       Kennemer Wonen heeft vervolgens een enquête onder haar huurders gehouden. Van de 104 enquêtes zijn er 65 retour ontvangen. Uit de enquête is gebleken dat klachten van huurders zijn: gehorigheid, tochtklachten, slechte kwaliteit van de keuken en het sanitair. 
       
     
     
       2.6. 
       Ook heeft Kennemer Wonen diverse bijeenkomsten gehouden met de klankbordgroep, bij welke bijeenkomsten ook telkens de Huurdersvereniging [naam 1] aanwezig was. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 14 mei 2018 heeft Kennemer Wonen het Sociaal Plan [naam 2] vastgesteld. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 28 juni 2018 is door Kennemer Wonen aan alle huurders, waaronder [eisers] , individueel een schriftelijk renovatievoorstel gedaan. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 11 juli 2018 is er een inloopmiddag/-avond geweest voor de huurders en op 7 augustus 2018 is Kennemer Wonen gestart met het afleggen van individuele huisbezoeken. Daarnaast heeft Kennemer Wonen haar huurders schriftelijk op de hoogte gehouden door middel van onder meer (nieuws)brieven en de Brochure Woningverbetering [naam 2] 1 (A) t/m 60 (A). 
       
     
     
       2.10. 
       Op 8 oktober 2018 heeft Kennemer Wonen – onder verwijzing naar het renovatievoorstel van 28 juni 2018 – aan [eisers] een schriftelijke kennisgeving gestuurd in de zin van artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In de kennisgeving staat vermeld dat 80% van de huurders heeft ingestemd het schriftelijke redelijk renovatievoorstel. 
       
     
     
       2.11. 
       
         
          [eisers] wonen allen in een benedenwoning aan de [naam 2] . De in/aan hun woningen voorgestelde renovatie- en onderhoudswerkzaamheden betreffen: 
         
           Renovatiewerkzaamheden: 
         
         
           • 	de woning wordt aan de achterzijde ± 300 cm uitgebouwd; 
         
         
           • 	de indeling van de woning wordt gewijzigd, waarbij bewoners kunnen kiezen uit twee slaapkamers,  
           
              	één slaapkamer met een open keuken of één slaapkamer met een gesloten keuken; 
         
         
           • 	er wordt een ruimere badkamer met toilet gemaakt; 
         
         
           • 	er wordt een nieuwe keuken met een groter keukenblok geplaatst; 
         
         
           • 	de schouw en het rookgaskanaal in de woonkamer worden verwijderd; 
         
         
           • 	de spouwen van de voor- en achtergevel worden geïsoleerd en, waar nodig, wordt het voegwerk  
           
            	vernieuwd; mogelijk worden ook de kopgevels geïsoleerd; 
         
         
           • 	de kruipruimte wordt geïsoleerd; 
         
         
           • 	er wordt HR++ glas in de nieuwe buitenkozijnen aangebracht; 
         
         
           • 	er wordt extra geluidsisolatie aangebracht tussen de slaapkamer en de hal/het portiek; 
         
         
           • 	er wordt mechanische ventilatie aangebracht; 
         
         
           • 	er worden zes zonnepanelen op het dak geplaatst die worden aangesloten op de  
           
            	elektrameter en er wordt een omvormer in de woning geplaatst; 
         
         
           • 	de voortuin wordt opgehoogd ter plaatse van de entree van het portiek. 
         
         
           Onderhoudswerkzaamheden: 
         
         
           • 	de buitenkozijnen en deuren worden vernieuwd; 
         
         
           • 	de groepenkast wordt vernieuwd; 
         
         
           • 	er worden rookmelders aangebracht; 
         
         
           • 	de cv-ketel wordt vervangen als deze ouder is dan tien jaar. 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
         Verder zijn onderdeel van het schriftelijk renovatievoorstel de wettelijke verhuiskosten-vergoeding en de huurprijsverhoging. De renovatie kan niet in bewoonde staat worden uitgevoerd.  
         
          [eisers] ontvangen de wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten conform artikel 6.3 van het Sociaal Plan (€ 5.993,--). De huurprijs wordt voor de benedenwoningen verhoogd naar € 419,-- per maand. 
       
       
     
     
       2.13. 
       De planning is dat medio 2019 de werkzaamheden zullen aanvangen. Het project [naam 2] wordt in een aantal fases verdeeld. De werkzaamheden zullen per fase worden uitgevoerd en een half jaar duren. Voor het hele project zullen de werkzaamheden ongeveer anderhalf jaar in beslag nemen. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Voor [eiser 1] geldt in het bijzonder: 
         • 	het bouwwerk dat naast zijn woning staat, dient verwijderd te worden. 
       
       
     
     
       2.15. 
       
         Met betrekking tot de tuinen staat in het renovatievoorstel het volgende vermeld: 
         • 	de tuinen, die thans nog worden gedeeld door de boven- en benedenwoningen, staan na de renovatie uitsluitend nog ter beschikking aan de huurders van de benedenwoningen. De bovenwoningen krijgen immers een groot dakterras omdat de benedenwoning wordt uitgebouwd. 
       
       
     
     
       2.16. 
       Binnen de in de wet genoemde termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van 8 oktober 2018 hebben [eisers] een beslissing van de rechter gevorderd als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW over de redelijkheid van het voorstel. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       - voor recht zal verklaren dat het door Kennemer Wonen op 8 oktober 2018 aan [eiser 1] ,  		[eiser 2] en [eiser 3] uitgebrachte voorstel niet kan worden beschouwd als   		redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW; 
       - Kennemer Wonen zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eisers] leggen aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. 
         Er is geen sprake van een bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. 
         Het renovatievoorstel van Kennemer Wonen is voor [eisers] persoonlijk niet redelijk. Zij bewonen op dit moment allen een kleine compacte benedenwoning die licht is, een aantal authentieke details heeft, een tuin met privacy 
         bezit en betaalbaar is. Zij verzetten zich niet tegen woningverbetering, zoals betere isolatie,  beperking van geluidsoverlast en aanpak van vochtproblemen en evenmin tegen groot onderhoud. Zij verzetten zich wel tegen de voorgestelde generieke aanpak waarin geen ruimte lijkt te bestaan voor maatwerk en geen rekening wordt gehouden met redelijke woonwensen en woongenot van zittende individuele huurders, waarbij door de verhuurder als argumenten worden aangevoerd doelmatigheid, prestatieafspraken met gemeenten, toekomstbestendigheid, verhuurbaarheid en zogenaamde wensen van huurders. Zij verzetten zich ook tegen de wijze waarop in het voorbereidingsproces de aanpak van Kennemer Wonen is doorgedrukt zonder daadwerkelijk naar huurders te luisteren en met hun belangen rekening te houden en waarbij huurders onder druk zijn gezet om akkoord te gaan. Hierbij is tevens van belang dat aan het percentage voorstemmers wordt getwijfeld, omdat ook vertrekkende huurders zijn meegerekend. Tenminste 13 stemmen kunnen niet als voorstemmer worden meegerekend. 
         
          [eisers] verzetten zich ook tegen het concept van een donkere grotere standaardwoning, met veel minder privacy tegen een hogere huurprijs, waarbij bedenwoningen de prijs betalen voor verbetering van bovenwoningen. Voor [eiser 3] weegt de huurverhoging het zwaarst, nu hij geen huurtoeslag zal ontvangen. 
         
          [eisers] benadrukken er in de huidige tijd behoefte is aan kleine woningen, vanuit oogpunt van energiebesparing en gelet op de trend van tiny houses. Voorts maken [eisers] er bezwaar tegen dat door de renovatie een aantal authentieke details in de woningen zullen verdwijnen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
         Kennemer Wonen betwist de vordering. Zij voert – samengevat – het volgende aan. 
         Kennemer Wonen heeft ervoor te zorgen daar haar woningen in goede staat blijven verkeren en ook in de toekomst verhuurbaar blijven. In dat verband heeft zij prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten Bergen (NH), Uitgeest, Castricum en Heiloo, alsmede mede de huurdersbelangenverenigingen in deze gemeenten. Uit onderzoek is gebleken dat de woningen moeten worden verbeterd en verduurzaamd. Vandaar dat Kennemer Wonen tot renovatie heeft besloten. De woningen vormen een bouwkundige eenheid. Het is technisch niet mogelijk om ze afzonderlijk te renoveren. Er is sprake van complexgewijze renovatie in de zin van art. 7:220 lid 3 BW. Bij het tot stand komen van de renovatieplannen en het informeren van de huurders heeft Kennemer Wonen zorgvuldig gehandeld. Uiteindelijk heeft meer dan 70% van de huurders ingestemd met het renovatievoorstel, zodat het voorstel vermoed wordt redelijk te zijn. Kennemer Wonen betwist dat huurders door haar onder druk zijn gezet of dat is gemanipuleerd met de stemmen. 
         Het bouwwerk naast de woning van [eiser 1] dient te worden verwijderd. In de nieuwe situatie hebben alleen de benedenwoningen nog een tuin, de bovenwoningen krijgen een dakterras. Kennemer Wonen betwist dat het lichte karakter van de benedenwoningen verloren gaat. De oppervlakte van de woningen aan de [naam 2] is klein, ongeveer 40 m². Daarom heeft Kennemer Wonen er belang bij de woonoppervlakte te vergroten in verband met de verhuurbaarheid en de prestatieafspraken. 
         
          [eisers] verzuimen te vermelden dat zij als bewoners van een benedenwoning een stuk tuin van de bovenwoning erbij krijgen. Na de renovatie zal er vanaf de bovenwoningen minder zicht op de tuinen zijn dan thans het geval is. De gehorigheid van de woningen zal door de renovatiemaatregelen afnemen, zowel horizontaal als verticaal. Door isolatie zullen de stookkosten, ook voor de benedenwoningen, afnemen met ongeveer € 20,-- per maand. 
         Kennemer Wonen betwist dat vochtproblemen bij renovatie marginale aandacht krijgen.  
         Een aantal authentieke elementen in de woningen zal helaas moeten verdwijnen vanwege de renovatie. Dit geldt bijvoorbeeld voor de schouw en het rookkanaal. Ook zal de zelfgeplaatste houtkachel van [eiser 1] moeten worden verwijderd. Dat hij hierdoor schade zal lijden, wordt betwist. 
         Het is aan de huurders om gemotiveerd te stellen en te onderbouwen dat het voorstel jegens hen (individueel) niet redelijk is. Hierin zijn [eisers] niet geslaagd. Na renovatie rechtvaardigt het puntental de voorgestelde hogere huurprijs, ook gelet op de renovatiekosten. De huurprijsverhoging wordt voor [eisers] volledig gedekt door een hogere huurtoeslag. De huurders kunnen binnen drie maanden nadat de renovatie gereed is de nieuwe huurprijs laten toetsen bij de huurcommissie. 
         
          [eisers] gaan eraan voorbij dat Kennemer Wonen als eigenaar uiteindelijk beslist over de wijze waarop zij haar woningen toekomstbestendig wil maken, rekening houdend met de belangen van de bewoners. Het is niet zo dat de bewoners (mede) het uiteindelijke plan kunnen vaststellen.  
         De vordering van [eisers] dient daarom te worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         Kennemer Wonen vordert – kort samengevat – bij wijze van tegenvordering: I)		te verklaren voor recht dat het aan [eisers] op 28 juni 		2018 schriftelijk gedane renovatievoorstel jegens hen redelijk is; 
         II) 	[eisers] te veroordelen om binnen 2 dagen na 		betekening van het vonnis hun medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de  		dringende werkzaamheden en de renovatiewerkzaamheden aan hun huurwoning, 		door de werkzaamheden te gehengen en te gedogen en aan de betreffende aannemer   		toegang te verschaffen tot de huurwoning om de renovatie en de dringende   		werkzaamheden uit te voeren zolang de huurwoning nog niet is opgeleverd, een en ander   		op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag(deel); 
         III)	[eisers] te veroordelen om binnen twee dagen na   		betekening van het vonnis hun woning voor de duur van de werkzaamheden te verlaten   		en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan Kennemer Wonen; 
         IV)	[eiser 1] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis het   		bouwwerk aan de lange zijde van de woning af te breken, op straffe van een dwangsom   		van € 500,-- per dag(deel); 
         V)	[eisers] te veroordelen in de proceskosten en de   		nakosten. 
       
       
     
     
       4.3. 
       Voor de onderbouwing van haar tegenvordering verwijst Kennemer Wonen naar hetgeen zij als verweer heeft aangevoerd tegen de vordering van [eisers] . Zij verzoekt veroordeling van deze huurders om mee te werken aan de renovatie, omdat zij voorziet dat zij dit niet vrijwillig zullen doen. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [eisers] betwisten de tegenvordering van Kennemer Wonen. Voor zover van belang zal op dit verweer bij de beoordeling nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           de vordering 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De kantonrechter van oordeel dat met betrekking tot de woningen aan de [naam 2] sprake is van renovatie van tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Hiertoe wordt overwogen dat onbetwist door Kennemer Wonen is aangevoerd dat alle woningen binnen het renovatieproject in hetzelfde jaar zijn gebouwd, onder één bouwvergunning, in administratief opzicht een eenheid vormen, zijn gelegen in hetzelfde bouwblok en niet verspreid over een straat/wijk. Voorts is van belang dat vanuit technisch oogpunt het niet (goed) mogelijk is de woningen afzonderlijke te renoveren. 
       
     
     
       5.3. 
       
         Volgens de schriftelijke kennisgeving d.d. 8 oktober 2018 van Kennemer Wonen heeft ongeveer 80% van de huurders ingestemd met het schriftelijke renovatievoorstel. Op zichzelf wordt dit percentage niet betwist door [eisers] . Bovendien blijkt dit percentage uit het proces-verbaal van 29 april 2019 van notaris mr. M.C. Reijntjes, die verklaart dat op 8 oktober 2018 in totaal 95 verklaringen (enquêtes) van bewoners zijn ontvangen. De notaris is gebleken dat 81% van alle huurders heeft ingestemd met het schriftelijk redelijk renovatievoorstel. Van de benedenwoning heeft 74% van de huurders ingestemd met het voorstel, aldus de notaris. 
         Naar het oordeel is daarmee komen vast te staan dat het percentage rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat door Kennemer Wonen volgens de regels is gehandeld.  
       
       
     
     
       5.4. 
       Desalniettemin betogen [eisers] dat aan het percentage voorstemmers moet worden getwijfeld, omdat de stemmen van de vertrekkende huurders niet hadden mogen worden meegeteld. De kantonrechter volgt dit standpunt niet, omdat geen wettelijke grondslag voor dit standpunt is te vinden. Artikel 7:220 lid 3 BW meldt dat minimaal 70% van zittende huurders moet instemmen. Met zittende huurders worden de huurders bedoeld die ten tijde van het renovatievoorstel aan de [naam 2] woonachtig waren. 
       
     
     
       5.5. 
       
         Volgens [eisers] hebben vier bewoners voor gestemd in ruil voor een urgentieverklaring, zodat deze bewoners in ieder geval niet mogen worden meegeteld. De kantonrechter overweegt hierover het volgende. 
         Uit de in de stukken overgelegde akkoordverklaringen blijkt dat een huurder als een van de mogelijkheden mocht invullen:  “Ik ga akkoord met de renovatie. Ik wil met behulp van een zogenaamd urgentieverklaring verhuizen naar een andere passende woning binnen de gemeente Castricum.” 
         Een oordeel of deze vraag in het enquêteformulier juist is geformuleerd, kan in het midden blijven, nu slechts vier bewoners deze mogelijkheid hebben aangekruist. Ook als deze vier stemmen niet worden meegeteld bij de voorstemmers wordt een percentage gehaald van minimaal 70%. 
       
       
     
     
       5.6. 
       De stelling dat de huurders op ontoelaatbare wijze onder druk zouden zijn gezet door Kennemer Wonen om toch vooral voor de renovatie te stemmen, is gelet op de gemotiveerde betwisting onvoldoende onderbouwd door [eisers] . 
       
     
     
       5.7. 
       Gelet op gemotiveerde onderbouwing door Kennemer Wonen, is door [eisers] tevens onvoldoende betwist dat zij als huurders niet serieus zouden zijn genomen. Voldoende is komen vast te staan, dat er vele overlegmomenten zijn geweest, dat er documentatie is opgesteld en dat de klankbordgroep en huurdersbelangenvereniging door Kennemer Wonen zijn geraadpleegd en op de hoogte gehouden. Bovendien zijn huurders individueel benaderd over de renovatieplannen. Ook uit het feit dat slechts 3 van de 104 bewoners zijn gaan procederen tegen de renovatieplannen, blijkt dat sprake is van een breed draagvlak onder de huurders, ook al heeft een enkele huurder achteraf wellicht spijt van zijn voorstem ( [eisers] verwijzen in dit verband naar een facebookbericht van een teleurgestelde huurder). 
       
     
     
       5.8. 
       Onbetwist is door Kennemer Wonen gesteld dat de voorgenomen renovatie voldoet aan het Bouwbesluit. Kennemer Wonen heeft de keuze gemaakt voor een nieuwe glaswand in de gevel voor de benedenwoningen in verband met de uitbouw van circa drie meter. Op zichzelf mag zij die keuze maken als eigenaar. Dat deze constructie het lichte karakter van de benedenwoningen teniet doet gaan, is tegenover de gemotiveerde betwisting onvoldoende gebleken. 
       
     
     
       5.9. 
       Overigens heeft Kennemer Wonen haar belang om benedenwoningen te vergroten voldoende onderbouwd, door enerzijds te wijzen op de betere toegankelijkheid voor huurders met een rolstoel of rollator en anderzijds op het vergroten van de verhuurbaarheid. Zij heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat er minder vraag is naar kleine woningen waar nu sprake van is. Weliswaar hebben [eisers] gesteld dat er een trend is om juist kleiner te gaan wonen, maar dat wil niet zeggen dat dit ook geldt voor woningen in het segment van Kennemer Wonen. Los daarvan staat het Kennemer Wonen als eigenaar vrij om haar eigen beleid vast te stellen, gelet op modernisering, verhuurbaarheid, comfort en duurzaamheid. In dat verband is het begrijpelijk, ook in verband met de kosten, dat Kennemer Wonen kiest voor een generieke aanpak bij de renovatie. 
       
     
     
       5.10. 
       
         
          [eisers] hebben er bezwaar tegen dat de huur van hun woning na de renovatie wordt verhoogd naar € 419,-- per maand. Dit betekent een huurverhoging voor [eiser 1] van € 219,--, voor [eiser 2] van € 214,-- en voor [eiser 3] van € 188,-- per maand. 
         Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kennemer Wonen voldoende onderbouwd dat de kosten van de ingrijpende renovatie de huurverhoging rechtvaardigen. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de huurverhoging onredelijk is. Bovendien is onbetwist aangevoerd, dat [eiser 1] en [eiser 2] in de nieuwe situatie er netto niet of nauwelijks op achteruit gaan, omdat zij recht hebben op een hogere huurtoeslag. [eiser 3] heeft aangevoerd, dat hij vanwege zijn inkomen geen recht heeft op huurtoeslag, maar ook ten aanzien van hem kan niet tot het oordeel gekomen worden dat sprake is van een onredelijke huurverhoging, gelet op de kosten, de woningverbetering en de uiteindelijk door [eiser 3] te betalen huur van € 417,-- per maand. Bovendien hebben de huurders op grond van artikel 7:255 BW het recht om binnen drie maanden na de totstandkoming van de renovatie de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de nieuwe huurprijs. 
         De omstandigheid dat voor de benedenwoningen de huurverhoging forser uitpakt dan voor de bovenwoningen maakt de huurverhoging op zichzelf nog niet onredelijk, temeer daar de verschillen tussen de benedenwoningen en de bovenwoningen na de renovatie groter zijn dan thans het geval is. 
       
       
     
     
       5.11. 
       
         
          [eisers] hebben voorts aangevoerd, dat Kennemer Wonen ook had kunnen kiezen voor maatwerk door hen niet mee te nemen in de (volledige) renovatie. 
         Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kennemer Wonen voldoende onderbouwd dat ook deze huurders dienen mee te werken aan de renovatie. Immers, als zij hieraan niet meewerken, kunnen de twee huizenblokken waar hun woningen deel vanuit maken niet worden gerenoveerd. Hiermee worden ook andere huurders gedupeerd. Bovendien leidt dit tot een aanzienlijke kostenstijging voor het gehele renovatieproject, zo is gemotiveerd onderbouwd. 
       
       
     
     
       5.12. 
       
         Een volgend bezwaar van [eisers] is, dat het dakterras van de bovenwoningen de privacy aantast van de benedenwoningen. 
         Kennemer Wonen heeft gemotiveerd onderbouwd dat de huidige buitenruimte niet voldoet aan de eisen van deze tijd. Daarom is het te rechtvaardigen dat bovenwoningen in de nieuwe situatie worden voorzien van een dakterras. Onbetwist is door Kennemer Wonen aangevoerd, dat in de huidige situatie de huurders van de bovenwoningen ook zicht hebben op de tuin beneden, zodat in dat opzicht er weinig verandert. Bovendien krijgen de dakterrassen na de renovatie een opstaande rand met melkglas, waardoor er minder zicht is op de tuinen beneden. 
       
       
     
     
       5.13. 
       
         Een ander bezwaar van [eisers] is dat de energielasten na de renovatie niet zullen dalen. 
         Dit wordt echter gemotiveerd betwist door Kennemer Wonen. Deze betwisting wordt bovendien met cijfers onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter mag er in zijn algemeenheid van worden uitgegaan, dat na een ingrijpende renovatie zoals hier aan de orde – waaronder begrepen het isoleren van de spouwen en kopgevels, het aanbrengen van HR++ glas, het isoleren van de kruipruimte en het aanbrengen van zonnepanelen – de energielasten omlaag zullen gaan. Dit bezwaar van de huurders wordt daarom verworpen. 
       
       
     
     
       5.14. 
       
         Met betrekking tot het bezwaar dat authentieke elementen in de woning zullen verdwijnen, wordt het volgende overwogen. 
         
          [eisers] hebben in hun woning allen een glas-in-loodwand. Op de zitting is door Kennemer Wonen toegezegd, dat deze wand kosteloos zal worden overgezet in de vernieuwde woning, voor zover dat technisch mogelijk is en de huurder dat wenst. Gelet op deze toezegging behoeft dit punt verder niet te worden beoordeeld. Met betrekking tot de in de woning aanwezige schouw – dit punt geldt voor [eiser 2] die een nog een schouw heeft en in mindere mate voor [eiser 3] die de schouw heeft dichtgemaakt en er een meubelstuk tegenaan heeft geplaatst – wordt overwogen, dat er voor de huurders onvoldoende zwaarwegende belangen zijn om de schouw te behouden, nu gemotiveerd is betoogd door Kennemer Wonen dat de rookkanalen in de woningen moeten verdwijnen vanwege de in het kader van de renovatie noodzakelijke isolatiewerkzaamheden. 
       
       
     
     
       5.15. 
       
         Met betrekking tot de aanbouw van [eiser 1] wordt het volgende overwogen. 
         Volgens [eiser 1] is de aanbouw – een soort carport zo bleek ter zitting – destijds met toestemming van de gemeente geplaatst. 
         Kennemer Wonen heeft gemotiveerd betoogd dat dat deze aanbouw dient te worden verwijderd in verband met de noodzakelijke isolatiewerkzaamheden. In de Brochure woningverbetering Poelven is op bladzijde 6 een regeling getroffen voor compensatie van de huurder voor dit soort gevallen. Een onafhankelijk taxateur zal de hoogte van de schadevergoeding bepalen. De kantonrechter acht de getroffen regeling een voldoende compensatie. 
       
       
     
     
       5.16. 
       
         Ten aanzien van de houtkachel van [eiser 1] wordt het volgende overwogen. 
         Ter zitting is gebleken, dat in 1994 de huurders al dan niet konden kiezen voor een centrale verwarming. [eiser 1] heeft dat niet gedaan in verband met de toen al aanwezige houtkachel in zijn woning. Op een later moment zijn er in ieder geval contacten geweest met de verhuurder over het rookkanaal in de woning van [eiser 1] in verband met mogelijke onveiligheid. [eiser 1] is echter niet aangeschreven om het rookkanaal te verwijderen. Uit deze omstandigheid blijkt dat Kennemer Wonen al jarenlang op de hoogte is van het feit dat in de woning van [eiser 1] een houtkachel wordt gestookt. Kennemer Wonen kan zich er daarom niet (meer) op beroepen dat deze kachel zonder medeweten van Kennemer Wonen is geplaatst. Het moet er in het kader van het Sociaal Plan voor worden gehouden dat de houtkachel is aangebracht met toestemming van Kennemer Wonen. 
         De kantonrechter acht het daarom redelijk, dat ten aanzien van de houtkachel [eiser 1] een beroep kan doen op artikel 9 van de in het Sociaal Plan vermelde hardheidsclausule en dat eenzelfde soort compensatieregeling voor hem wordt toegepast als ten aanzien van de aanbouw. Kennemer Wonen heeft gelijk dat de houtkachel in theorie kan blijven staan in de nieuwe situatie, maar deze kan niet meer functioneren als kachel.  
       
       
     
     
       5.17. 
       Ter zitting is door Kennemer Wonen toegezegd, dat voor zover [eiser 1] vochtproblemen heeft in de kelder van zijn woning, dit probleem wordt meegenomen in de renovatie en dat de houten vloeren op de begane grond worden vervangen door composietvloeren. Gelet hierop heeft [eiser 1] geen belang meer bij een voorziening op dit punt. 
       
     
     
       5.18. 
       
         Ten slotte hebben [eisers] betoogd dat de tuin van de benedenwoningen kleiner wordt ten gevolge de renovatiewerkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit inherent aan de voorzieningen die verband houden met de renovatie, te weten de uitbreiding van de bedenwoningen. Echter, de verkleining van de tuin wordt (deels) gecompenseerd, omdat de huurders van de benedenwoningen een stuk tuin erbij krijgen van de bovenwoningen. 
         Overigens valt de indeling van de tuinen onder de beleidsvrijheid van de verhuurder/eigenaar in het kader van de renovatiewerkzaamheden. 
       
       
     
     
       5.19. 
       Gelet op al het vorenoverwogene kan niet tot het oordeel worden gekomen dat het renovatievoorstel ten aanzien van [eiser 1] , [eiser 2] en/of [eiser 3] niet als redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW kan worden beschouwd. De vordering dient daarom te worden afgewezen. 
       
     
     
       5.20. 
       
        [eisers] dienen als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de proceskosten. Daarbij worden zij ook veroordeeld tot betaling van € 120,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Kennemer Wonen worden gemaakt. 
       
       
         
           De tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       Gelet op het hiervoor in conventie overwogene zal voor recht worden verklaard dat het aan [eisers] gedane schriftelijk renovatievoorstel jegens hen redelijk is. 
       
     
     
       5.22. 
       
         Uit de wet (art. 7:220 BW) vloeit reeds voort dat de huurders de verhuurder de gelegenheid moeten geven de dringende renovatiewerkzaamheden uit te voeren. 
         Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende onderbouwd door Kennemer Wonen, dat [eisers] niet zullen meewerken aan het uitvoeren van de dringende renovatiewerkzaamheden. De gevorderde tijdelijke ontruiming van de woningen zal daarom worden afgewezen, evenals de gevorderde dwangsommen. 
         Om die reden zal [eiser 1] evenmin worden veroordeeld om mee te werken aan de verwijdering van de aanbouw in zijn tuin, omdat onvoldoende is gesteld dat hij zijn medewerking hieraan zal weigeren. Bovendien is dit pas aan de orde in fase drie van de renovatie, zodat er ook geen acuut belang is voor Kennemer Wonen bij haar vordering op dit punt. Deze onderdelen van de vordering zullen daarom worden afgewezen. 
         Wel toewijsbaar acht de kantonrechter het verlenen van medewerking aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
     
     
       5.23. 
       
        [eisers] zullen als de grotendeels in het ongelijk te stellen in de proceskosten met betrekking tot de tegenvordering worden veroordeeld. Vanwege de nauwe samenhang met de vordering in conventie worden deze kosten echter begroot op nihil. 
       
       
         
           Ten aanzien van de vordering en de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeven de overige stellingen van partijen geen nadere bespreking nu dit niet tot een ander oordeel zal leiden. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering van [eisers]  
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt [eisers] , hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kennemer Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van Kennemer Wonen, 
         en  veroordeelt [eisers] , hoofdelijk als voormeld, tot betaling van € 120,-- aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door de Kennemer Wonen worden gemaakt; 
       
       
     
     
       6.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         
           de tegenvordering van Kennemer Wonen 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       verklaart voor recht dat het aan [eiser 1] op 28 juni 2018 gedane schriftelijk renovatievoorstel jegens hem redelijk is; 
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [eiser 1] om binnen 2 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) en de renovatiewerkzaamheden van de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres 4] , welke werkzaamheden zijn beschreven in randnummer 21 van de “conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie” en in het schriftelijk redelijk renovatievoorstel van 28 juni 2018 (waaronder de werkzaamheden die in de Brochure Woningverbetering [naam 2] 1 (A) t/m 60 (A) staan beschreven), alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling aan Kennemer Wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn, door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door haar ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn huurwoning om de renovatie en de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) uit te voeren en voor zo lang de huurwoning nog niet is opgeleverd; 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart voor recht dat het aan [eiser 2] op 28 juni 2018 gedane schriftelijk renovatievoorstel jegens hem redelijk is; 
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [eiser 2] om binnen 2 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) en de renovatiewerkzaamheden van de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres 3] , welke werkzaamheden zijn beschreven in randnummer 21 van de “conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie” en in het schriftelijk redelijk renovatievoorstel van 28 juni 2018 (waaronder de werkzaamheden die in de Brochure Woningverbetering [naam 2] 1 (A) t/m 60 (A) staan beschreven), alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling aan Kennemer Wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn, door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door haar ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn huurwoning om de renovatie en de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) uit te voeren en voor zo lang de huurwoning nog niet is opgeleverd; 
     
     
       6.8. 
       verklaart voor recht dat het aan [eiser 3] op 28 juni 2018 gedane schriftelijk renovatievoorstel jegens hem redelijk is; 
     
     
       6.9. 
       veroordeelt [eiser 3] om binnen 2 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) en de renovatiewerkzaamheden van de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres 2] , welke werkzaamheden zijn beschreven in randnummer 21 van de “conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie” en in het schriftelijk redelijk renovatievoorstel van 28 juni 2018 (waaronder de werkzaamheden die in de Brochure Woningverbetering [naam 2] 1 (A) t/m 60 (A) staan beschreven), alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling aan Kennemer Wonen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn, door alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door aan Kennemer Wonen en de door haar ingeschakelde aannemer en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn huurwoning om de renovatie en de dringende werkzaamheden (waaronder groot onderhoud) uit te voeren en voor zo lang de huurwoning nog niet is opgeleverd; 
       
     
     
       6.10. 
       veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten met betrekking tot de tegenvordering, welke kosten de kantonrechter aan de kant van Kennemer Wonen begroot op nihil; 
       
     
     
       6.11. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.12. 
       wijst de tegenvordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter