ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:60

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:60 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 14-01-2025 / 200.305.300_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-01-14

Zaaknummer: 200.305.300_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:60

---

Huurovereenkomst woonruimte, veroordeling van verhuurder tot herstel van gebreken aan gehuurde, oneerlijk en onredelijk bezwarend beding boetebeding, tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.305.300/01 
     
     
     
       
         arrest van 14 januari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1 Brian [appellant] ,  wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellante sub 2] ,  wonende te [woonplaats] , 
       appellanten in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, 
       hierna samen in mannelijk enkelvoud aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. B.A.M. van Oijen te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Herman Cornelis [geïntimeerde] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellant in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. D. Vong te Rijen, gemeente Gilze en Rijen, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 15 maart 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats [woonplaats] , onder zaaknummer 8893960 \ CV EXPL 20-4332 gewezen vonnis van 20 oktober 2021. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 15 maart 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling heeft gelast; 
       
       
         het door [appellant] bij H-12 formulier van 9 augustus 2022 aan de griffie van het hof toegezonden rapport van [bedrijf B] van 17 december 2021; 
       
       
         het proces-verbaal van de mondeling behandeling van 29 augustus 2022;  
       
       
         de memorie van grieven met een voorwaardelijk verzoek (‘incident’) tot benoeming van een deskundige, met producties 1 en 2; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel met producties 1 tot en met 12; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel appel met producties 3 tot en met 36; 
       
       
         het door [appellant] bij H10-formulier van 10 augustus 2023 gedane verzoek om een akte te mogen nemen in principaal hoger beroep;  
       
       
         de mondeling behandeling gehouden op 7 februari 2024, waarbij partijen spreektaantekeningen hebben overgelegd; 
       
       
         de akte uitlating van de zijde van [appellant] , waarin is geschreven dat het partijen niet is gelukt een schikking te treffen en is verzocht om arrest te wijzen; 
       
       
         H16-formulier van de zijde van [geïntimeerde] , waarin is verzocht om arrest te wijzen. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       6.1 
       
        [appellant] huurt sinds 1 maart 2018 (woon)ruimte van [geïntimeerde] . [appellant] heeft kort na aanvang van de huurovereenkomst melding gemaakt van gebreken en verzocht om die te herstellen. [appellant] heeft vanwege die gebreken de betaling van de huur opgeschort en volgens hem moest de huurprijs worden verminderd. Partijen procederen hier al over sinds 2020. [geïntimeerde] heeft intussen al een aantal werkzaamheden aan het gehuurde verricht. Volgens [appellant] is er geen betalingsachterstand meer. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen om tot herstel van de resterende gebreken over te gaan. Het hof zal de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] niet ontbinden. Al zou sprake zijn van een tekortkoming zoals [geïntimeerde] betoogt, dan nog rechtvaardigt die de ontbinding van de huurovereenkomst met [appellant] niet.  
       
       
         
           Feiten 
         
       
       
     
     
       6.2 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten.  
       
       
         6.2.1 
         
          [geïntimeerde] verhuurt aan [appellant] met ingang van 1 maart 2018 een 2-kamerappartement op de eerste etage, met gezamenlijke garagebox, aan [adres A] (hierna: het gehuurde).  
         
       
       
         6.2.2 
         Het gehuurde maakt deel uit van het (voormalig) bedrijfsgebouw van [geïntimeerde] . Dit gebouw is opgesplitst in meerdere appartementen die [geïntimeerde] verhuurt. De appartementen en het gehuurde geven toegang tot een (parkeer-)terrein dat door de huurders gezamenlijk mag worden gebruikt (hierna: het terrein).  
         
       
       
         6.2.3 
         De huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is tot stand gekomen door bemiddeling van Housing XL en heeft als aanhef ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Tussen partijen is mondeling overeengekomen dat het gehuurde als woonruimte mag worden gebruikt. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 715 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald:  
         
         
           “ Betalingsverplichting, betaalperiode  (…)  
         
       
     
     
       4.4 
       
         Per betaalperiode van één maand bedraagt:  
       
       
         -	de huurprijs 								€ 715,- 
       
       
         -	op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder  
         
         ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten 		€   50,- 
       
       
         -	bedrag voor gas, water, elektra en internet, vooralsnog bepaald op: 	 
         € 120,- 
       
       
         Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen			€ 885,- (…) 
         
       
     
     
       4.10 
       
         
           Bij te late betaling van de huur, door de huurder(s), zal voor iedere week of gedeelte daarvan dat er te laat wordt betaald een bedrag in rekening worden gebracht bij de huurder van € 25,-  (…)  
         
           Kosten voor nutsvoorzieningen  (…) 
       
     
     
       5.2 
       
         Het bedrag op de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water – zoals vermeld in artikel 4.5 – is een vast bedrag dat bij EXCESSIEF meerverbruik WEL verrekend zal worden .” 
       
       
         6.2.4 
         
          [appellant] heeft in een e-mail van 23 maart 2018 aan HousingXL geschreven dat er vele gebreken zijn aan het gehuurde. [appellant] heeft aangeboden om die deels zelf te herstellen en [geïntimeerde] verzocht om de gebreken voor het overige te laten herstellen.  
         
       
       
         6.2.5 
         
          [appellant] heeft een formulier ‘Melding gebreken aan woning’ van 3 december 2018 aan [geïntimeerde] toegestuurd en verzocht om de daarin genoemde gebreken binnen zes weken te herstellen. 
         
       
       
         6.2.6 
         
          [geïntimeerde] is hiertoe niet overgaan. Hij heeft in een brief van 28 februari 2019 aan de gemachtigde van [appellant] geschreven:  
         
         
           “(…)  Ik maak u erop attent dat aan uw cliënt tijdens de bezichtigingen, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (…) duidelijk kenbaar is gemaakt dat het gehuurde opgeleverd zou worden in de staat waarin het toen was en dat de huurprijs hieraan ook gerelateerd was, c.q. deze indien het in opgeknapte staat zou worden verhuurd aanzienlijk hoger zou zijn, wat uw cliënt ook beaamde en dientengevolge toezegde, c.q. de afsprak dit opknappen volledig zelf en voor eigen rekening ter hand te nemen. Waarmee hij vervolgens ook direct na het sluiten van de huurovereenkomst is gestart. Uw cliënt wist aldus bij het aangaan van de huurovereenkomst precies wat hij huurde  hij hier aangaand mocht verwachten, c.q. dat het gehuurde “geen goed onderhouden zaak” betrof.  (….)  
         
         
         
           
             Ik maak u erop attent dat uw cliënt momenteel ook een huurachterstand heeft  (…)“.  
         
         
       
       
         6.2.7 
         Op verzoek van [geïntimeerde] heeft [persoon A] van [bedrijf A] (hierna: [bedrijf A] ) op 8 maart 2019 de door [appellant] gemelde gebreken onderzocht. [bedrijf A] heeft in een e-mail van 10 maart 2019 aan [geïntimeerde] geschreven:  
         
         
           “(…)  Het gehuurde ziet er van binnen goed uit. Er is geen sprake van schimmel op de muren. (…)  
         
         
         
           1.  
           Lekkage badkamer. 
            Hier is geen sprake van.  (…) 2.  Kozijn badkamer .  Zie hierboven onder no 1. Het kozijn ziet er verder goed uit  (…) 
         
           3.  
           Terrasdeuren en kozijnen rot.  (…)  De deuren bieden toegang tot belendende garagedaken  (…)  Aan de buitenzijde dient wel wat onderhoud te worden gepleegd  (…) 
         4.  Lekkage dak.  Hier aangaand wees huurder mij op een 2 tal kleine scheurtjes in het verlaagde stucplafond  (…)  Echter waren beide plekjes op het moment van mijn onderzoek droog. Bij controle in de ruimte boven het plafond werden inderdaad sporen van een lekkage gevonden.  (…)  
         
           9. Ook heb ik tijdens mijn onderzoek nergens schimmel kunnen constateren .” 
         
       
       
         6.2.8 
         De klachten over de verwarming in de woonkamer (meterkast) en de lekkende leiding bij de wc zijn door [geïntimeerde] verholpen.  
         
       
       
         6.2.9 
         
          [geïntimeerde] heeft [appellant] bij brieven van 5 maart 2019, 6 mei 2020 en 6 november 2020 gesommeerd tot betaling van de achterstallige huur, te vermeerderen met boetes en rente.  
         
       
       
         6.2.10 
         
          [geïntimeerde] heeft voorts, na sommatie in de brief van 5 maart 2019 om ‘het terrein tussen de garages niet te gebruiken als parkeerplaats’, in de brieven van 6 mei 2020 en 6 november 2020 [appellant] ook gesommeerd om geen overlast meer te veroorzaken voor de andere huurders door zijn auto niet meer midden op het terrein tussen de garages te parkeren omdat hij daarmee de toegang tot de garages hinderde, zijn aanhangwagen niet meer te parkeren op het terrein en geen goederen meer te stallen op het aangrenzende garagedak.  
         
       
       
         6.2.11 
         
          [geïntimeerde] is op 17 november 2020 deze procedure gestart.  
         
       
       
         6.2.12 
         
          [appellant] betaalt sinds december 2020 de huur op tijd.  
         
         
           
             De procedure bij de kantonrechter 
           
         
         
       
       
         6.3.1 
         In deze procedure vorderde [geïntimeerde] (in conventie), samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1 en 2) ontbinding van de huurovereenkomst en [appellant] te veroordelen om het gehuurde te verlaten en ontruimen;  3) hoofdelijke veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 7.719,54 bestaande (volgens het vonnis waarvan beroep onder 3.1) uit € 2.120 aan huurachterstand tot en met november 2020, € 56,03 aan rente, € 404,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 84,95 aan btw en € 5.175 aan boete berekend tot en met 21 mei 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente;  4) veroordeling van [appellant] tot betalen van de huur vanaf december 2020 van € 920 en een gebruiksvergoeding van € 920 vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de datum van ontruiming; met hoofdelijke veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
         
       
       
         6.3.2 
         
           
            [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij vorderde (in reconventie), samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1 en 2) [geïntimeerde] te veroordelen de gebreken, zijnde rotte kozijnen, rotte deuren, lekkende waterleidingen, ondeugdelijke elektriciteitskabels en schimmelvorming in de woning te herstellen dan wel te verhelpen, op straffe van een dwangsom, althans aan hem een vervangende machtiging te verlenen de gebreken te laten herstellen op kosten van [geïntimeerde] ;  
           3) een huurprijsvermindering vanaf 3 december 2018 vast te stellen op een bedrag van € 250,25 per maand, zijnde 35% van de huurprijs, tot het moment dat [geïntimeerde] de aanwezige gebreken volledig heeft laten verhelpen; 
           met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure en de nakosten. 
         
         
       
       
         6.3.3 
         In het eindvonnis van 20 oktober 2021 heeft de kantonrechter eerst de vordering van [appellant] (in conventie) beoordeeld. De kantonrechter heeft overwogen dat niet geoordeeld kan worden dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die [appellant] recht zouden geven op herstel en huurverlaging. De vordering van [appellant] is afgewezen en [appellant] is veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] .  De kantonrechter heeft met betrekking tot de vordering van [geïntimeerde] (in conventie) overwogen dat sprake was van huurachterstand en [appellant] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] een bedrag van € 2.494,03 te betalen, bestaande uit € 2.120 aan huurachterstand, € 318 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 56,03 aan rente, vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten. De vordering van [geïntimeerde] is voor het overige afgewezen, waaronder begrepen de door hem gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
         
         
           
             Feiten tijdens de procedure in hoger beroep 
             
           
         
       
       
         6.4.1 
         In opdracht van [appellant] heeft [bedrijf B] (hierna: [bedrijf B] ) op 2 december 2021 onderzoek gedaan naar de door hem gemelde gebreken in het gehuurde. [bedrijf B] heeft in een rapport van 17 december 2021 geschreven:  
         
         
           “(…)  Lekkages in het plat dak 
           
             Er zijn verschillende lekkages geconstateerd op de vliering afkomstig vanaf het plat dak. Het hemelwater dringt via de naden tussen de betonnen breedplaatvloeren naar binnen.  (…)  Het hemelwater komt terecht op de vliering  (…)  en dringt verder het gestukadoorde plafond in. Middels het meten met een materiaalvochtmeettoestel  (…)  maten wij de waarden van 67,4 en 63,7 eenheden, hetgeen wij als nat kwalificeren  (…).  Dit is gemeten in de woon- en slaapkamer. 
         
         
         
           
             Rotte houten gevelkozijnen 
           
           
             In de rechterzijgevel (woonkamer) is een door houtrot zwaar aangetast gevelkozijn geconstateerd  (…)  alsmede in de voorgevel (slaapkamer) van de bovenwoning  (…).  
         
         
         
           
             Rotte houten buitendeuren 
           
           
             De houten deuren in de rechterzijgevel woonkamer  (...)  en in de voorgevel (slaapkamer) zijn door houtrot zwaar aangetast  (…). 
         
         
         
           
             Ondeugdelijke elektriciteitskabels 
           
           
             Een aantal elektriciteitskabels zijn ondeugdelijk aangesloten  (…). 
         
         
         
           
             Schimmelvorming in de woning 
           
           
             Op de vliering is schimmelvorming geconstateerd  (…).  8. Specifiek ten aanzien van de schimmelvorming (…) De aangetroffen schimmelvorming bedraagt circa 1 m2. De oorzaak van de schimmelvorming is langdurige lekkages afkomstig van het plat dak.  (…)  De schimmel dient verwijderd te worden en de vliering waar nodig gedesinfecteerd.  (…)” 
         
         
       
       
         6.4.2 
         
           Ongeveer anderhalf jaar later heeft ook [bedrijf C] (hierna: [bedrijf C]) in opdracht van [appellant] onderzoek gedaan naar de door hem gemelde gebreken in het gehuurde. [bedrijf C] heeft in een rapport van 31 juli 2023 geschreven:  
           “ 1. Het dak is plaatselijk hersteld;  (…)  Wij meten geen actuele lekkages .  Aangenomen mag worden dat het dak plaatselijk is hersteld. De gevolgschade aan het plafond in de woning is niet hersteld. 
           
             De gipsplaten zakken door, zijn gescheurd en komen los. Het stucwerk op het plafond komt eveneens los en brokkelt af en oude vochtplekken zijn nog zichtbaar. De kans is uiterst reëel dat het plafond en/of het stucwerk verder loskomt en naar beneden valt.  
             
             Gezien de ernstige aantastingen van het plafond zijn deze ons inziens een gevolg van langdurige waterintreding ten gevolge van de eerdere daklekkages.  
           
         
         
         
           2.  (…)  De elektriciteitsinstallatie in de woning is onveilig en voldoet ons inziens niet aan de daaraan te stellen eisen in de NEN 1010.  (…)  Voorts constateren wij dat elektradozen niet zijn afgedicht en bedrading bloot ligt, waardoor er sprake is van een onveilige situatie . (…)  
         
           
           3.  (…)  Het deurkozijn en de deur in de rechter zijgevel zijn vervangen. Hiermee is dit gebrek opgelost. Het kozijn en de dubbele deuren in de voorgevel (slaapkamer) zijn niet deugdelijk hersteld . (…)  Zowel het kozijn en als de deuren zijn grotendeels doorgerot en kunnen niet of nauwelijks worden gesloten. Aan de buitenzijde is zichtbaar dat de houten delen in de deuren door vocht zijn aangetast en worden weggedrukt, dat de houten doorvalbeveiliging nagenoeg is doorgerot en de onderzijde van het kozijn eveneens is doorgerot. (…) ” 
         
         
           
             Procedure hoger beroep 
           
         
         
       
       
         6.5.1 
         
          [appellant] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. Hij vordert in hoger beroep het vonnis waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende, samengevat, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:  
         - [geïntimeerde] te veroordelen de gebreken te herstellen, te weten de schade die als gevolg van de lekkage is ontstaan aan het plafond, het vervangen van de rotte kozijnen, het vervangen van de ondeugdelijke elektriciteitskabels en de schimmelvorming en vochtproblemen, binnen drie maanden na betekening van het arrest op straffe van een dwangsom;  
         - aan [appellant] een vervangende machtiging te verlenen de gebreken te laten herstellen op kosten van [geïntimeerde] op het moment dat de dwangsom het maximum heeft bereikt;  
         - een huurprijsvermindering vanaf 3 december 2018 tot een bedrag van € 250,25, zijnde 35% van de op 27 februari 2023 geldende huurprijs, tot de gebreken zijn verholpen;  
         met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.   
         
       
       
         6.5.2 
         
          [appellant] heeft voorwaardelijk, voor het geval het hof de rapportage van [bedrijf B] niet afdoende zou achten, gevorderd om een deskundige te benoemen, althans hem een termijn te geven voor het indienen van een verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige. [appellant] heeft deze voorwaardelijke vordering tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken. 
         
       
       
         6.5.3 
         
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en, samengevat, geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd en gevorderd bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:  
         - [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.775 dan wel € 5.175 aan hem;  
         - de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en verlaten;  met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.  
         
       
       
         6.5.4 
         
          [geïntimeerde] heeft tegen de eiswijziging van [appellant] geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het hof zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.   
         
         
           
             Woonruimte  
           
         
         
       
     
     
       6.6 
       Het hof stelt bij de beoordeling in het principaal en incidenteel hoger beroep het volgende voorop. In de huurovereenkomst staat als aanhef ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ en de kantonrechter heeft in het beroepen vonnis vastgesteld dat tussen partijen mondeling is overeengekomen dat het gehuurde als woonruimte mag worden gebruikt. De kantonrechter heeft overwogen dat partijen het erover eens zijn dat [appellant] het gehuurde wilde gebruiken (en ook feitelijk gebruikt) als woonruimte en vaststaat dat het gehuurde, een tweekamerappartement, ook als zodanig is ingericht met een woon- en een slaapkamer, keuken en sanitaire voorzieningen en als zodanig moet worden aangemerkt als woonruimte. Partijen hebben hiertegen geen grief gericht. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat hij op internet, op HousingXL, een advertentie zag voor woonruimte. Hij had destijds een eenmanszaak, een stukadoorsbedrijf. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat het door elkaar is gelopen, dat [appellant] kantoorruimte wilde huren zodat hij het op de zaak kon afschrijven en daar onduidelijkheid over is ontstaan, maar dat hij het gehuurde als woning gebruikt. [appellant] heeft dit niet betwist, hij heeft tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht dat hij inmiddels een afbouw- en timmerbedrijf heeft en dat had hij toen nog niet. Hij doet alles op de computer en heeft geen kantoor nodig, aldus [appellant] . Gelet op het voorgaande legt het hof de huurovereenkomst uit als een huurovereenkomst voor woonruimte (art. 7:233 BW), zoals ook partijen dat hebben gedaan (vgl. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 en HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034).  
       
       
         
           Het hoger beroep van [appellant] (principaal hoger beroep)  
         
       
       
       
         6.7.1 
         De grieven 1 tot en met 4 van [appellant] in principaal hoger beroep richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Volgens [appellant] is nog steeds sprake is van de volgende gebreken: 
         - gevolgschade van de daklekkage (grief 1); 
         - rotte kozijnen en deuren (grief 2); 
         - ondeugdelijk of verkeerd aangesloten elektriciteitskabels (grief 3), en; 
         - schimmelvorming en een verhoogd vochtpercentage in de woning (grief 4). 
         
         
           
             De drie rapporten van partijen  
           
         
       
       
         6.7.2 
         Partijen hebben met betrekking tot de gebreken aan het gehuurde over en weer rapporten overgelegd. [geïntimeerde] heeft het rapport van [bedrijf A] (van 10 maart 2019) in het geding gebracht en [appellant] heeft daar de rapporten van [bedrijf B] (van 17 december 2021) en [bedrijf C] (van 31 juli 2023) tegenover gezet. Deze drie rapporten hebben de betekenis van schriftelijk bewijs. De waardering van dit bewijs is in beginsel aan het oordeel van de rechter overgelaten (art. 152 lid 2 Rv), waarbij de rechter een grote mate van vrijheid heeft. In het onderhavige geval hebben de drie rapporten betrekking op de staat van het gehuurde in drie verschillende jaren, te weten 2019, 2021 en 2023. Uit de drie rapporten blijkt welke werkzaamheden [geïntimeerde] gedurende die jaren aan het gehuurde heeft verricht. Partijen hebben telkens over en weer op de rapporten van elkaar gereageerd. Het hof zal de drie rapporten daarom bij de beoordeling betrekken. De door [geïntimeerde] gemaakt bezwaren tegen de rapporten van [bedrijf B] en [bedrijf C] over de wijze van totstandkoming, inhoud en momenten waarop de rapporten in het geding zijn gebracht maken dit niet anders. 
         
       
       
         6.7.3 
         Uit het voorgaande volgt dat aan de voorwaarde van de vordering van [appellant] tot benoeming van een deskundige, althans hem een termijn te geven voor het indienen van een verzoek daartoe, niet wordt voldaan. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat hij deze vordering in dat geval zou intrekken. [geïntimeerde] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Dit betekent dat de voorwaardelijke vordering geen onderdeel meer is van deze procedure en geen verdere bespreking en beoordeling nodig is.  
         
         
           
             Schade die als gevolg van de daklekkage is ontstaan aan het gipsplatenplafond  
           
         
         
       
       
         6.7.4 
         De kantonrechter heeft met betrekking tot de lekkages in het dak overwogen dat, verkort weergegeven, uit het rapport van [bedrijf A] en al hetgeen [appellant] heeft betoogd, geen lekkage kan worden afgeleid. Grief 1 van [appellant] is hiertegen gericht. [appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat [geïntimeerde] de daklekkage in de zomer van 2022 heeft hersteld nadat in het rapport van [bedrijf B] werd geconstateerd dat (nog steeds) sprake was van daklekkage. [geïntimeerde] heeft erkend dat onder andere de dakbedekking is vernieuwd, maar volgens hem zijn deze werkzaamheden uitgevoerd in het kader van regulier onderhoud. [geïntimeerde] beschikte toen nog niet over het rapport van [bedrijf B] en [appellant] heeft na 8 maart 2019 ook nergens meer over geklaagd, aldus [geïntimeerde] . Wat hier ook van zij, volgens [appellant] is de oorzaak van de daklekkage inmiddels weggenomen. Hij heeft in hoger beroep alleen nog herstel van het doorbuigende gipsplatenplafond als gevolg van de daklekkage gevorderd.  
         
       
       
         6.7.5 
         De vraag is of de schade die als gevolg van de daklekkage is ontstaan aan het gipsplatenplafond een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In dit artikel is bepaald dat gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.  
         
       
       
         6.7.6 
         
          [appellant] heeft in dit verband verwezen naar de rapporten van [bedrijf B] en [bedrijf C]. Uit het rapport van [bedrijf B] blijkt dat in 2021 vocht is binnengedrongen in het gestukadoorde plafond. [bedrijf C] heeft in 2023 geconstateerd dat de gipsplaten waren doorgezakt en gescheurd en dat het stucwerk op het plafond loskwam. [bedrijf C] heeft vier foto’s bij het rapport gevoegd (foto 1 t/m 4) waarop weliswaar scheuren in het stucwerk in de woon- en slaapkamer zichtbaar zijn, maar [appellant] heeft niet voldoende toegelicht dat en waarom daardoor het hele plafond in het gehuurde zou moeten worden vervangen. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat hij alleen het plafond in de keuken heeft gestukt, zodat niet vaststaat of ook het plafond in de woon- en slaapkamer is gestukt. Al zou dit zo zijn, dan nog heeft [appellant] niet voldoende toegelicht dat en waarom, gelet op de enkele scheuren in het plafond van de woon- en slaapkamer zoals op de foto 1 t/m 4 is te zien, vervanging van het hele (gipsplaten)plafond in het gehuurde noodzakelijk is. [appellant] had zijn eis nader moeten onderbouwen, maar heeft dat niet (voldoende) gedaan. Daarbij komt dat [appellant] al die tijd in het gehuurde heeft gewoond zonder dat zich de door [bedrijf C] genoemde mogelijkheid heeft voorgedaan dat het plafond en/of het stukwerk verder los is gekomen of naar beneden is gevallen. Tegen deze achtergrond kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek in de zin artikel 7:204 lid 2 BW. Het hof zal deze vordering van [appellant] daarom afwijzen.  
         
         
           
             Rotte kozijnen en deuren  
           
         
         
       
       
         6.7.7 
         De kantonrechter heeft met betrekking tot de rotte kozijnen en deuren overwogen dat tijdens het onderzoek van [bedrijf A] geen rotte (of disfunctionerende) kozijnen of deuren waren geconstateerd en dat [appellant] er niet in is geslaagd om nadere feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat de kozijnen en deuren van het gehuurde rot zijn. Grief 2 van [appellant] is hiertegen gericht. [appellant] heeft in hoger beroep verwezen naar het rapport van [bedrijf B] , waarin staat dat in de rechterzijgevel (woonkamer) en in de voorgevel (slaapkamer) door houtrot zwaar aangetaste gevelkozijnen en buitendeuren zijn geconstateerd. Volgens [appellant] zijn de terrasdeuren inmiddels vervangen, maar de kozijnen nog steeds niet.  
         
       
       
         6.7.8 
         
          [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat [geïntimeerde] inmiddels ook het deurkozijn en de deur in de rechterzijgevel heeft vervangen. Dit sluit aan bij het rapport van [bedrijf C] waarin staat dat het deurkozijn en de deur in de rechterzijgevel zijn vervangen en waarmee volgens haar dat gebrek is opgelost. Maar volgens [bedrijf C] zijn het kozijn en de dubbele deuren in de voorgevel (slaapkamer) niet deugdelijk hersteld. De houten doorvalbeveiliging en de houten strook onder het kozijn zijn doorgerot (foto 7 en 8) en sprake is van een gevaarlijke situatie.  
         
       
       
         6.7.9 
         
          [geïntimeerde] heeft dit niet betwist. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegezegd dat een timmerman de houten doorvalbeveiliging en de houten strook onder het kozijn gaat vervangen en dat hij de balken daarvoor al heeft klaarliggen. Dit betekent dat de vordering van [appellant] tot herstel van rotte kozijnen en deuren in zoverre kan worden toegewezen. Van overige gebreken aan kozijnen en deuren is niet meer gebleken.  
         
         
           
             Elektriciteitskabels 
             
           
         
       
       
         6.7.10 
         De kantonrechter heeft met betrekking tot de elektriciteitskabels overwogen dat uit de overgelegde foto’s kan worden afgeleid dat de bekabeling en kabeldozen op de vliering niet zijn voorzien van adequate afscherming, dat dit als onveilig wordt beschouwd en in beginsel een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.  
         
       
       
         6.7.11 
         Volgens de kantonrechter is een verhuurder op grond van artikel 7:206 BW in beginsel verplicht gebreken te verhelpen, maar is [geïntimeerde] niet gehouden om het gebrek te verhelpen omdat [appellant] de stelling van [geïntimeerde] , dat het gebrek bij aanvang van de huur niet aanwezig was en is ontstaan door toedoen van [appellant] zelf, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Grief 3 van [appellant] richt zich hiertegen.  
         
       
       
         6.7.12 
         Volgens [appellant] is het gebrek met betrekking tot de elektriciteitskabels op de vliering het gevolg van een verkeerde aansluiting door [geïntimeerde] . [appellant] heeft betwist dat hij in het verleden zelf enige wijziging hieraan heeft aangebracht. Hij heeft de gebrekkige bedrading op de vliering pas op een later moment gemeld, omdat hij zich hiervan pas op een later moment voldoende bewust is geworden. [appellant] heeft in dit verband verwezen naar het rapport van [bedrijf C] waarin staat dat open dozen zijn geconstateerd waardoor de bedrading bloot ligt, sprake is van ondeugdelijk aangesloten elektriciteitskabels, losse kabels en een ondeugdelijke aansluiting voor de wasautomaat (foto 11 t/m 14) en sprake is van een onveilige situatie.  
         
       
       
         6.7.13 
         Het hof is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de elektriciteitsdozen en kabels op de vliering zodanig zijn aangesloten dat sprake is van een gebrek.  
         
       
       
         6.7.14 
         
          [appellant] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek door zijn handelen. [appellant] heeft erkend dat hij op enig moment de keuken heeft vernieuwd en de elektriciteit heeft aangepast, maar volgens [appellant] gaat dat alleen over de elektriciteit in de meterkast en niet op de vliering. Ook heeft [appellant] erkend dat hij met het verplaatsen van spullen via de vlizotrap de kast van de meterkast heeft beschadigd. [appellant] heeft in een WhatsAppbericht van 21 mei 2021 aan [geïntimeerde] bevestigd dat hij de nieuwe meterkast zal betalen en vast staat dat de meterkast inmiddels is hersteld, maar de elektriciteitsdozen en kabels op de vliering nog niet (foto 11 t/m 14 van [bedrijf C]). Het hof zal [geïntimeerde] als verhuurder veroordelen om deze gebreken, volgens [bedrijf C] een onveilige situatie, te verhelpen. Dat het overgrote deel van de door [bedrijf C] gefotografeerde stroominstallatie volgens [geïntimeerde] oude, niet meer in gebruik zijnde bedrading van voormalige bedrijven betreft die voorheen in het gehuurde waren gevestigd, maakt dit oordeel niet anders.  
         
         
           
             Schimmelvorming en vochtproblemen  
           
         
         
       
       
         6.7.15 
         De kantonrechter heeft overwogen dat [appellant] zijn stelling dat sprake is van schimmelvorming die de bruikbaarheid van de keuken, woon- of slaapvertrekken en de vliering in het gehuurde ernstig aantast, onvoldoende heeft onderbouwd. Grief 4 van [appellant] richt zich hiertegen.  
         
       
       
         6.7.16 
         Het hof is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van schimmelvorming op de vliering. In het rapport van [bedrijf B] staat immers dat op de vliering  ca. 1 m2 schimmelvorming is geconstateerd als gevolg van de daklekkage en dat de schimmelvorming dient te worden verwijderd. Weliswaar is de oorzaak van de daklekkage inmiddels opgelost en is er daarna van vochtproblemen via de vliering niet meer gebleken, maar vast staat dat de schimmelvorming is nog niet verwijderd. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat [bedrijf A] geen schimmelvorming in het gehuurde heeft geconstateerd, maar het onderzoek van [bedrijf A] is in 2019 uitgevoerd terwijl de daklekkage pas in 2022 is hersteld. De schimmelvorming kan zich in die tussenliggende periode hebben ontwikkeld, zoals [appellant] heeft betoogd. Volgens [appellant] heeft het vier jaar geduurd voor de daklekkage is hersteld en heeft dat ertoe geleid dat vocht- en schimmelproblemen in de woning zijn ontstaan. Tot slot neemt de omstandigheid dat [appellant] volgens [geïntimeerde] geen tijdige melding heeft gemaakt van het rapport van [bedrijf B] niet weg dat met betrekking tot de schimmelvorming op de vliering sprake is van een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW).  
         
       
       
         6.7.17 
         Als gevolg van de schimmelvorming op de vliering verschaft het gehuurde niet het huurgenot dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. [geïntimeerde] is als verhuurder in beginsel verplicht dit gebrek te verhelpen (artikel 7:206 BW). Een uitzondering hierop doet zich niet voor. Het hof zal [geïntimeerde] dan ook veroordelen om de schimmelvorming op de vliering te (laten) verwijderen. Nu na het herstel van de daklekkage geen vochtproblemen meer zijn gebleken, zal de vordering van [appellant] met betrekking tot de voorheen gebleken vochtproblemen worden afgewezen.  
         
         
           
             Dwangsom of vervangende machtiging 
           
         
         
       
       
         6.7.18 
         Het hof ziet geen aanleiding om de door [appellant] gevorderde dwangsom op te leggen bij de veroordeling tot herstel van de gebreken, of om hem een vervangende machtiging te verlenen om de gebreken te laten herstellen op kosten van [geïntimeerde] . [appellant] heeft geen belang bij een machtiging omdat die al volgt uit de wet (artikel 7:206 lid 3 BW). Daarbij komt dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft toegezegd tot herstel van de houten doorvalbeveiliging en de houten strook onder het kozijn over te gaan en het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen dat hij hieraan en aan de overige veroordelingen tot herstel niet zal voldoen.  
         
         
           
             Huurverlaging  
           
         
         
       
       
         6.8.1 
         Grief 5 van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet geoordeeld kan worden dat sprake is van gebreken aan het gehuurde die recht zouden geven op een huurverlaging. Volgens [appellant] heeft hij recht op vermindering van de huurprijs omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Het hof volgt hem hierin niet.  
         
       
       
         6.8.2 
         In de wet is bepaald dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW en artikel 7:204 lid 2 BW).  
         
       
       
         6.8.3 
         Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:207 BW volgt dat niet iedere genotsvermindering recht geeft op een aanspraak op huurprijsvermindering. De evenredigheidsmaatstaf die wordt genoemd in artikel 7:207 BW leidt ertoe dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot tot huurvermindering zal leiden. Dit betekent dat niet alle achterstallig onderhoud tot huurvermindering zal kunnen leiden. Nodig is dat het zover komt dat er a. een gebrek ontstaat van zodanige importantie, dat dat b. tot een substantiële aantasting leidt van het huurgenot, dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). Weliswaar heeft [geïntimeerde] pas na een aantal jaren de dakbedekking - volgens hem in het kader van kader van regulier onderhoud - laten vernieuwen, het deurkozijn en de deur in de rechterzijgevel laten vervangen, alle kozijnen waar nodig laten repareren, in de grondverf laten zetten en laten schilderen en dubbelglas laten plaatsen, maar al die tijd heeft [appellant] onafgebroken het huurgenot van het gehuurde gehad.  
         
       
       
         6.8.4 
         
           In het licht van het voorgaande bezien leveren de door [appellant] gestelde gebreken, die inmiddels grotendeels zijn verholpen, niet een zodanige beperking in het huurgenot op dat het een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Ook de beperkte aanwezigheid van schimmelvorming op de vliering leidt niet tot een genotbeperking die een huurprijsvermindering rechtvaardigt. 
           
             De overige grieven van [appellant]  
           
         
         
       
     
     
       6.9 
       De overige twee grieven van [appellant] (grieven 6 en 7) hoeven niet inhoudelijk te worden besproken en beoordeeld, omdat zij niet leiden tot vernietiging van het beroepen vonnis. [appellant] betoogt in de toelichting op de grieven dat hij zich kan vinden in de door de kantonrechter afgewezen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Voor zover [appellant] met grief 6 nog betwist dat overlast wordt veroorzaakt door het parkeren van zijn auto’s en aanhanger, zal het hof dit hierna in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , gericht tegen de afwijzing van zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, bespreken (grief 2 van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep). 
       
       
         
           Het hoger beroep van [geïntimeerde] (incidenteel hoger beroep)  
         
       
       
       
         
           Boetebeding 
         
       
       
       
         6.10.1 
         De kantonrechter heeft de boete op te late huurbetaling van € 25 per week, zonder beperking, buitenproportioneel geacht en buiten toepassing verklaard (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Grief 1 van [geïntimeerde] richt zich hiertegen. Deze grief slaagt niet.  
         
       
       
         6.10.2 
         In de huurovereenkomst is bepaald dat bij te laten betaling van de huur, voor iedere week of gedeelte daarvan dat er te laat wordt betaald, bij [appellant] een bedrag in rekening wordt gebracht van € 25 (artikel 4.10). [geïntimeerde] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] moet worden beschouwd als een particuliere huurder en consument. Vaststaat dat over het boetebeding niet afzonderlijk is onderhandeld. Het boetebeding is kennelijk opgesteld om in meerdere huurovereenkomsten van HousingXL te worden opgenomen en geeft niet de kern van de prestatie aan. Het boetebeding is dan ook een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 sub a BW. Het hof is van oordeel dat het boetebeding in artikel 4.10 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW (HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:340).  
         
       
       
         6.10.3 
         Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, handelt hij in de uitoefening van een beroepsactiviteit. Uit hetgeen hij naar voren heeft gebracht volgt immers dat hij negen appartementen verhuurt die zich in hetzelfde pand bevinden en waarbij een groot aantal garages hoort. Het pand was zijn voormalig bedrijfspand (een reclamebureau en een drukkerij). [geïntimeerde] is sinds 2016 met pensioen en heeft het pand omgevormd tot meerdere appartementen, met als doel om privévermogen te beleggen en zodoende rendement te behalen als aanvulling op zijn pensioen. Gelet op deze feiten en omstandigheden is sprake van een professionele verhuurder. De omstandigheid dat het pand vanaf 25 september 1992 onder het privévermogen van [geïntimeerde] valt en door de fiscus als een privéactiviteit wordt gezien en het feit dat [geïntimeerde] destijds HousingXL heeft ingeschakeld voor het opstellen van huurcontracten en het beheer van het pand, maakt dit niet anders. [geïntimeerde] kan in de gegeven omstandigheden niet worden beschouwd als een particuliere verhuurder.  
         
       
       
         6.10.4 
         
          [appellant] is op grond van de huurovereenkomst voor elke te late huurbetaling een bedrag van € 25 per week of gedeelte daarvan aan [geïntimeerde] verschuldigd. Er is geen limiet gesteld aan de boete en het bedrag kan daarom in beginsel oneindig oplopen. De boete is na zo’n vier tot zes weken al hoger dan de overeengekomen maandhuur en daarmee aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente die verschuldigd is bij vertraging in de voldoening van een geldsom (artikel 6:119 BW). Dit alles maakt dat sprake van een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding, dat in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan. Een uitzondering op deze regel doet zich niet voor. Volgens [geïntimeerde] bedroeg de boete per mei 2023 € 7.775 en tot en met 21 mei 2021 € 5.175. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep betaling van deze bedragen gevorderd. Het hof zal deze vordering gelet op het voorgaande afwijzen.  
         
         
           
             Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde 
           
         
         
       
       
         6.11.1 
         De kantonrechter heeft de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen. Grief 2 van [geïntimeerde] richt zich hiertegen. Ook deze grief slaagt niet.  
         
       
       
         6.11.2 
         Bij de beoordeling van de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde moet worden beoordeeld of de tekortkoming van [appellant] , gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het belang van [appellant] bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden (art. 7:265 lid 1 BW en HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).  
         
         
           
             Overlast  
             
           
         
       
       
         6.11.3 
         Volgens [geïntimeerde] veroorzaakt [appellant] nog altijd overlast door voertuigen op de binnenplaats te parkeren, maar deze stelling is in hoger beroep op geen enkele wijze onderbouwd. Hiertegenover staat dat [appellant] dit gemotiveerd heeft betwist. Volgens [appellant] neemt hij het parkeren van zijn voertuigen en het daarbij voorkomen van overlast serieus en ziet hij op toe dat niemand hinder van zijn voertuigen ervaart. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [appellant] in hoger beroep foto’s overgelegd van de wijze waarop hij zijn voertuigen parkeert. [appellant] heeft ook screenshots van WhatsAppberichten van een tiental huurders (van garageboxen) overlegd waarin alle huurders antwoorden dat zij geen last (meer) hebben van de (geparkeerde) auto’s van [appellant] . Zonder nadere toelichting van [geïntimeerde] , die ontbreekt, kan niet worden vastgesteld dat sprake is of is geweest van overlast die ontbinding zou kunnen rechtvaardigen. Bij gebreke van voldoende onderbouwing door [geïntimeerde] komt het hof aan bewijslevering niet toe. 
         
         
           
             Betalingsachterstand  
           
         
         
       
       
         6.11.4 
         Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] tot en met mei 2023 een betalingsachterstand van € 4.836,72 aan servicekosten en nutsvoorzieningen, € 1.526 aan indexeringen dan wel huurverhogingen en betaalt hij structureel de huur te laat of niet. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bevestigd dat hij geen betaling van deze bedragen vordert, maar dit heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn stellingen dat sprake is van een tekortkoming. [appellant] heeft dit gemotiveerd betwist.  
         
       
       
         6.11.5 
         Volgens [appellant] bedroeg de kale huurprijs op 1 maart 2018 € 715 en per 1 februari 2020 € 750 per maand. Per 1 februari 2021 werd de huur met € 300 verhoogd tot € 1.050 per maand. Deze verhoging van meer dan 40% is in strijd met de huurovereenkomst en [appellant] is daarom € 750 blijven betalen. Hij ontving op 19 april 2022 voor het eerst een factuur van [bedrijf D] voor de betaling van de huur en daarop stond € 750, maar kort daarna ontving hij een aanvullende factuur van € 300 (in totaal € 1.050). Vanaf dat moment is [appellant] minder strikt zijn betalingen gaan verrichten. [appellant] heeft tegen de huur van € 1.050 meermaals schriftelijk bezwaar gemaakt en erop gewezen dat de huur volgens hem € 750 bedroeg. Hij ontving op 30 mei 2023 een brief van [bedrijf E] waarin in het kader van de huurverhoging de kale huur met ingang van 1 juli 2023 werd vastgesteld op € 856. In de factuur voor de maand juni 2023 stond echter een kale huurprijs van € 1.084,65 en in de daaropvolgende factuur voor de maand juli 2023 weer een kale huurprijs van € 856. Volgens [appellant] heeft deze handelwijze van [geïntimeerde] voor onduidelijkheid gezorgd en is de door hem gestelde huurachterstand daarmee in de hand gewerkt. Vanaf augustus 2023 ontvangt [appellant] geen facturen meer en betaalt hij de huur steeds tijdig. Van een huurachterstand is geen sprake meer, aldus [appellant] .  
         
       
       
         6.11.6 
         
          [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep erkend dat de huur aanvankelijk € 715 was, per 1 februari 2021 € 750 en daarna € 758, in 2022 € 825 en dat op dit moment betaling van een kale huurprijs wordt verwacht van € 856. De huurverhoging van € 300 is teruggedraaid, de huur is opnieuw berekend en vanaf mei 2022 is [bedrijf D] gaan factureren, behalve voor de garages. [bedrijf D] is overgenomen door [bedrijf E] die nu het beheer voert. [geïntimeerde] heeft ook erkend dat [appellant] de huurachterstand inmiddels heeft betaald (het hof begrijpt € 1.526 aan indexeringen dan wel huurverhogingen).  
         
       
       
         6.11.7 
         Wat betreft de servicekosten en nutsvoorzieningen heeft [appellant] zich beroepen op de huurovereenkomst waarin staat dat het bedrag in verband met de levering van elektriciteit, gas en water een vast bedrag is, dat alleen bij excessief meerverbruik zal worden verrekend (artikel 5.2). [appellant] heeft op 18 juni 2021 voor het eerst een afrekening ontvangen waarin staat dat € 1.880 moet worden bijbetaald en dat het voorschotbedrag van € 120 per maand wordt verhoogd tot € 330 per maand. Hij heeft hiertegen schriftelijk bezwaar gemaakt, volgens hem heeft [geïntimeerde] niet aangetoond dat sprake is van excessief meerverbruik. Ook heeft [geïntimeerde] in een brief van 23 januari 2023 aan de huurders geschreven dat tot februari 2024 wordt geprofiteerd van het vaste energiecontract met een bijzonder lage energieprijs, aldus [appellant] .  
         
       
       
         6.11.8 
         
          [geïntimeerde] heeft niet betwist dat tot februari 2024 sprake was van een vast energiecontract met een bijzonder lage energieprijs. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep weliswaar terecht gewezen op het feit dat het bedrag voor gas, water, elektra en internet ‘vooralsnog’ is bepaald op € 120 (artikel 5.2 van de huurovereenkomst), maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden vastgesteld dat en vanaf wanneer [appellant] een hoger bedrag verschuldigd zou zijn. Hoewel het aannemelijk is dat [appellant] in elk geval vanaf februari 2024 een hoger bedrag dan € 120 is verschuldigd, kan de hoogte daarvan in deze procedure niet worden vastgesteld. Dat betekent dat niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre sprake is van een betalingsachterstand.  
         
         
           
             Brabant Water  
           
         
         
       
       
         6.11.9 
         Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] op 23 december 2020 geweigerd een monteur van Brabant Water toegang te verlenen tot het gehuurde. Volgens [appellant] werd deze afspraak slechts één dag van tevoren gemaakt en kwam dat niet uit omdat hij daar geen rekening meer mee kon houden in zijn agenda. [geïntimeerde] heeft volgens [appellant] daarna pas in september 2022 aangestuurd op een nieuwe afspraak. [geïntimeerde] heeft dit niet, althans onvoldoende weersproken. De omstandigheid dat volgens [geïntimeerde] tot 31 augustus 2021 (het hof begrijpt: 2022) meer dan 1.316 m3 water is weggevloeid (€ 787) en [geïntimeerde] daarnaast een bedrag van € 1.803 aan vervuilingseenheden heeft moeten betalen, is in zoverre niet (alleen) aan [appellant] toe te rekenen.  
         
         
           
             Elektra 
           
         
         
       
       
         6.11.10 
         Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] ook gerommeld met de elektra en de meterkast in het gehuurde waardoor schade is ontstaan. [appellant] heeft erkend dat hij op enig moment de keuken heeft vernieuwd en de elektriciteit heeft aangepast en dat hij met het verplaatsen van spullen via de vlizotrap de kast van de meterkast heeft beschadigd. [appellant] heeft echter in een WhatsAppbericht van 21 mei 2021 aan [geïntimeerde] bevestigt dat hij de nieuwe meterkast zal betalen en die meterkast is inmiddels hersteld (zie ook hiervoor onder 6.7.14).  
         
         
           
             Tekortkoming van onvoldoende gewicht  
           
         
         
       
       
         6.11.11 
         Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de voorgaande tekortkomingen, voor zover daar al sprake van is, in onderling verband en samenhang bezien niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het belang van [appellant] bij het voortduren van de huurovereenkomst gaat in de gegeven omstandigheden, mede gelet op de door hem gestelde krappe woningmarkt, boven het belang van [geïntimeerde] bij ontbinding van de huurovereenkomst.  
         
         
           
             De slotsom in principaal en incidenteel hoger beroep  
           
         
         
       
       
         6.12.1 
         De slotsom is dat de grieven van [appellant] (in principaal hoger beroep) gedeeltelijk slagen en de grieven van [geïntimeerde] (in incidenteel hoger beroep) niet slagen. Bewijslevering is niet aan de orde. Het door [appellant] voorafgaand aan de mondelinge behandeling in hoger beroep gedane verzoek om een akte te nemen in principaal hoger beroep wordt afgewezen.  
         
       
       
         6.12.2 
         De vordering van [appellant] tot herstel van gebreken in het gehuurde zal worden toegewezen zoals hierna te melden en voor het overige worden afgewezen. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen worden afgewezen.  
         
       
       
         6.12.3 
         Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] veroordelen, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente zoals te vermelden.  
         
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de vordering van [appellant] in reconventie is afgewezen (onder 4.5) en [appellant] is veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op de dag van het vonnis begroot op € 187,- (onder 4.6); 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] de gebreken te herstellen, te weten door:  
     
     - het laten vervangen van de houten doorvalbeveiliging en de houten strook onder het kozijn, zoals hiervoor bedoeld onder 6.7.9;  
     - het (laten) verwijderen van de schimmelvorming op de vliering, zoals hiervoor bedoeld onder 6.7.17; 
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie en in hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg in conventie op € 187,- aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 131,18 aan dagvaardingskosten, € 343,- aan griffierecht en op € 3.035,- aan salaris advocaat in hoger beroep,  
       en voor wat betreft de nakosten op € 178,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 270,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       en bepaalt dat de bedragen van € 187,-, € 131,18, € 343,- en € 3.035,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 178,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 270,- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijs het meer of anders gevorderde af.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Smorenburg, J.W. van Rijkom en J.A. van Strijen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2025. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer