ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:2211

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:2211 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 09-07-2024 / 200.331.118_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-07-09

Zaaknummer: 200.331.118_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:2211

---

Mag de verhuurder de voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst beëindigen op de gronden dat de: 
         - de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, en/of 
         - de verhuurder het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     
     
       Team Handelsrecht 
     
     
     
       zaaknummer 200.331.118/01 
     
     
     
       
         arrest van 9 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. C.A. Gobbens te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende of gevestigd te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geïntimeerde] ,  
       advocaat: mr. R. van Viersen te Hoofddorp, 
     
     
     
       op het bij dagvaardingsexploot van 9 augustus 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, van 10 mei 2023 tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak 10093125\CV EXPL 22-2718)  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het hiervoor genoemde vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] , met als productie het beroepen vonnis; 
       
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met producties A-L;  
         
         
           de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met producties 1-6; 
         
       
       - de mondelinge behandeling, waar: 
       
          [appellant] zonder kennisgeving vooraf niet is verschenen; 
          [geïntimeerde] in persoon is verschenen; 
          de advocaten aan de hand van spreekaantekeningen de zaak hebben toegelicht;  
          de vooraf namens [geïntimeerde] toegezonden producties 7-9 zijn ingebracht. 
       
       
     
     
       2.2 
       Mr. Van Viersen maakt bezwaar tegen de inbreng van foto’s en screenshots die mr. Gobbens in zijn spreekaantekeningen heeft opgenomen. Het hof laat de daarin als nader bewijs namens [appellant] ingevoegde foto’s en screenshots niet toe en laat die verder buiten beschouwing. Die pas in dit late stadium van het geding nog ingebrachte foto’s en screenshots hadden -met inachtneming van de daarvoor gebruikelijke regels- al eerder en tijdig in het geding kunnen worden gebracht. Toelating ervan in dit late stadium van het geding komt in strijd komt met de eisen van een goede procesorde.  
       
     
     
       2.3 
       Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg.  
       
       
         
           De kern van de zaak in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       2.3 
       Deze zaak spitst zich toe op de vraag of de verhuurder de voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst mag beëindigen op de gronden dat: 
       - de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, en/of  
       - de verhuurder het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         De feiten  
       
     
     
     
       3.1 
       In dit hoger beroep dienen de volgende feiten voor het hof tot uitgangspunt. 
       
       a.	De woning [adres 1] te ( [postcode 1] ) [plaats] was oorspronkelijk het ouderlijk huis van [appellant] , roepnaam [naam] , geboren op [geboortedatum 1] 1952 en nu 72 jaar.  
       
         Toen broer [broer appellant] (roepnaam [broer appellant] ) met schoonzus [schoonzus] (roepnaam [schoonzus] ) op [adres 1] ging wonen, is ten behoeve van moeder de woning [adres 2] daar tegenaan gebouwd. Moeder en [appellant] zijn toen de woning [adres 2] gaan bewonen. 
         In de naastgelegen vrijstaande woning [adres 3] zijn een zus en zwager van [appellant] gaan wonen. 
       
       
       b.	[appellant] is uit de woning [adres 2] vertrokken toen hij ging samenwonen met zijn vriendin en partner [partner appellant] , roepnaam [partner appellant] , geboren op [geboortedatum 2] 1938 en nu 86 jaar. [appellant] en partner [partner appellant] bewonen sindsdien samen de huurwoning [adres 4] te ( [postcode 2] ) [plaats] , een woning op de bovenverdieping van een appartementencomplex. 
       
       c.	Na het overlijden van moeder is [appellant] de woning [adres 2] als zelfstandige woonruimte gaan verhuren, eerst aan een derde en met ingang van 1 oktober 2005 aan [geïntimeerde] , die er toen is gaan wonen met haar destijds 2-jarige zoon [zoon] , geboren op [geboortedatum 3] 2003 en nu 21 jaar.  
       
       d.	Bij op 9 september 2005 gesloten huurovereenkomst heeft [appellant] [adres 2] (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 oktober 2005 voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] verhuurd. De op 9 september 2005 door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst (hierna: Huurcontract) vermeldt:  “(…) 
     
     
       1.2 
       
         
           Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als  
         
         
           hoofdwoonverblijf. (...) 
         
       
     
     
       3.2 
       
         
           De opzegtermijn is (…) voor opzegging door verhuurder (…) ten hoogste zes  
         
         
           maanden. (…)” 
         
       
       
       e.	[geïntimeerde] werkt als stewardess bij KLM en heeft als vliegend personeelslid op intercontinentale vluchten onregelmatige werktijden.  
       
       f.	Bij (deurwaardersexploot van 23 juni 2022 aan [geïntimeerde] betekende) brief van 17 juni 2022 heeft (de advocaat van) [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2023 op de gronden dat, verkort samengevat: 
       
         
           
            [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt door in strijd met artikel 1.2 Huurcontract het gehuurde niet langer te gebruiken als hoofdwoonverblijf; 
         
         
           
            [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik vanwege mogelijke mantelzorg door directe familie en de emotionele band ermee, terwijl het voor [geïntimeerde] goed mogelijk is om andere passende woonruimte te krijgen. 
         
       
       
       g.	In haar brief van 29 juli 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten niet in te 
       stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. 
       
       
         
           Het geding in eerste aanleg bij de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       3.2 
       In dit met de dagvaarding van 25 augustus 2022 ingeleide geding heeft [appellant] gevorderd -samengevat- dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde moet zijn ontruimd en [geïntimeerde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen; 
         
         
           
            [geïntimeerde] zal veroordelen in de proces- en nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Bij tussenvonnis van 14 december 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bevolen, die op 23 maart 2023 heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.4 
       Bij het vonnis van 10 mei 2023 heeft de kantonrechter -kort samengevat- overwogen dat:  
       
         
           onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] het gehuurde niet als hoofdverblijf gebruikt en dus niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt (rov. 4.1-4.3); 
         
         
           de belangen van de partner van [appellant] in de afwegingen dienen te worden betrokken (rov. 4.5); 
         
         
           de medische toestand van [appellant] en zijn partner [partner appellant] niet maken dat [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar gelet op diens verleden en de nabij wonende familieleden  [appellant] wel een emotionele binding heeft met het gehuurde die de dringendheid van het eigen gebruik mede bepaalt en tot huurbeëindiging kan leiden als de huurder onvoldoende sprekende belangen heeft bij voortzetting van de huur (rov.4.6); 
         
         
           
            [geïntimeerde] voldoende sprekende belangen heeft bij voortzetting van de huur, zodat de emotionele binding van [appellant] bij het gehuurde hier niet tot een huurbeëindiging kan leiden (rov. 4.7) en de belangen van [geïntimeerde] en haar zoon hier dienen te prevaleren (rov. 4.8). 
         
       
       Op grond daarvan heeft de kantonrechter -kort gezegd- de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 
       
       
         
           Het geding in hoger beroep bij dit hof 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
         In dit met de dagvaarding van 9 augustus 2023 ingeleide hoger beroep formuleert [appellant] zeven grieven. [appellant] concludeert -samengevat- dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis zal vernietigen en: 
         I. het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van ontruiming zal vaststellen; 
         II. [geïntimeerde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen; 
         III. [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald; 
         IV. [appellant] zal veroordelen in de proces- en nakosten. 
       
       
     
     
       3.6 
       
        [geïntimeerde] weerspreekt de grieven en concludeert -naar het hof begrijpt- dat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de proces- en nakosten. 
       
       
         
           De omvang van het hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.7 
       
         
          [appellant] wijzigt de eis in hoger beroep. [geïntimeerde] maakt daartegen geen bezwaar. Het hof oordeelt de wijziging tijdig en deze (bemoeilijkt niet onredelijk de verdediging van de wederpartij, vertraagt het geding niet onredelijk en/of ook anderszins) komt niet in strijd met de eisen van een goede procesorde.  
         De vordering tot ongedaanmaking van wat ter uitvoering van het beroepen vonnis is betaald, is geen in hoger beroep uitgesloten eiswijziging. 
         In het licht van dit alles legt [appellant] met de zich voor gezamenlijke behandeling lenende grieven de hiervoor genoemde vorderingen I-IV ter beslissing aan het hof voor. Of die vorderingen I-IV ook toewijsbaar zijn, is een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken.  
       
       
       
         
           De beoordeling van de voorliggende vorderingen 
         
       
       
     
     
       3.8 
       
         Op de voet van artikel 7:273 lid 1 BW mag de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking nemen. [appellant] baseert de  vorderingen I en II  op twee beëindigingsgronden: 
         1e   [geïntimeerde] heeft zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt; 
         2e   [appellant] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. 
         In zoverre spitst dit geding zich toe op artikel 7:274 lid 1 onder a en c BW dat bepaalt: 
         
           “De rechter kan de vordering slechts toewijzen 
         
         a.  indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt; 
         b.  (…)  
         c.  indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (…) andere passende woonruimte kan verkrijgen; 
         
           (…)”. 
         
       
       
       
         
           Slecht huurderschap 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Met betrekking tot het verwijt dat [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, licht [appellant] -naar de kern genomen- toe dat [geïntimeerde] het gehuurde in strijd met artikel 1.2 Huurcontract niet (meer) als hoofdwoonverblijf gebruikt. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] als stewardess vaak van huis en verblijft [geïntimeerde] meestal in haar appartement in Spanje of bij haar vriend, die al naar Spanje is verhuisd. Het gehuurde wordt vrijwel uitsluitend nog door haar zoon gebruikt, die geen huurder is en het als studentenkamer gebruikt, aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerde] voert het verweer -in hoofdlijn- dat zij als stewardess intercontinentaal vliegt en als vliegend personeelslid onregelmatige werktijden heeft, maar al sinds 1 oktober 2005 hoofdwoonverblijf in het gehuurde heeft. [geïntimeerde] zegt dat het gehuurde voor haar en haar thuiswonende zoon [zoon] hun thuis en middelpunt van hun normale en sociale leven vormt. Als voorbeeld noemt [geïntimeerde] onder meer dat zij al jaren meermalen per week zelf haar in de nabijheid gestalde paard verzorgt en berijdt, terwijl het gehuurde voor haar autistische zoon [zoon] voorlopig nog de noodzakelijke stabiele thuisbasis vormt. Dat [appellant] de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst na 17 jaren verrassend aangaf te willen beëindigen, mag bij gebreke van daarover gemaakte afspraken niet voor risico van [geïntimeerde] komen, aldus [geïntimeerde] . 
       
     
     
       3.11 
       Het hof overweegt dat waar [appellant] de rechtsgevolgen daarvan inroept, op [appellant] de stelplicht en eventuele bewijslast rust van zijn bewering dat [geïntimeerde] het gehuurde in strijd met artikel 1.2 Huurcontract niet (meer) als hoofdwoonverblijf gebruikt. Waar de zus en zwager van [appellant] en de overburen [overburen] in door [appellant] ingebrachte stukken schrijven dat zoon [zoon] vaak alleen thuis is en [geïntimeerde] vaak afwezig is, vormt dat een onvoldoende onderbouwing voor de bewering dat [geïntimeerde] het gehuurde niet (meer) als hoofdwoonverblijf gebruikt. In het licht van de gemotiveerde en (met schriftelijke stukken van onder meer stalgenoten [persoon 1] , [persoon 2] en [persoon 3] , hoefsmid [de hoefsmid] , dierenwinkeleigenaar [persoon 4] en nagelstyliste [de nagelstyliste] ) gedocumenteerde weerspreking van [geïntimeerde] , volstaat [appellant] verder met slechts een (te) algemene en vage bewering. [appellant] wijst er op dat [geïntimeerde] een appartement in Spanje bezit en dat haar vriend inmiddels (elders) in Spanje woont, maar ook dit vormt nog geen afdoende onderbouwing voor de bewering dat [geïntimeerde] het gehuurde niet (meer) als hoofdwoonverblijf gebruikt. Zelfs als [geïntimeerde] soms in haar Spaanse appartement of bij haar naar Spanje verhuisde vriend verblijft, maakt dat nog niet dat zij haar hoofdwoonverblijf niet meer in het gehuurde heeft. Zeker nu [geïntimeerde] onweersproken en met stukken onderbouwd aanvoert dat zij als stewardess intercontinentaal vliegt en zij als vliegend personeelslid onregelmatige werktijden heeft en regelmatig van huis is, motiveert en onderbouwt [appellant] onvoldoende dat [geïntimeerde] het gehuurde niet (meer) als hoofdwoonverblijf gebruikt. Reeds nu [appellant] op dit onderdeel niet aan zijn stelplicht voldoet, wordt in zoverre aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen. 
       
       
         
           Dringend eigen gebruik 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Met betrekking tot de ingeroepen beëindigingsgrond dat [appellant] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, betoogt [appellant] -in de kern- dat de met zijn partner [partner appellant] bewoonde huurwoning [adres 4] een bovenwoning is, die alleen met de trap bereikbaar is. Dat is volgens [appellant] problematisch voor zijn slecht ter been zijnde partner [partner appellant] en hun op bezoek komende leeftijdgenoten en zal ook voorzienbaar problematisch worden voor de ouder wordende [appellant] . [appellant] wil terugkeren naar het gehuurde dat als mantelwoning is gebouwd en vanwege de benodigde mantelzorg, die zijn in de nabijheid wonende familieleden daar dan zullen kunnen geven. Ook wil [appellant] zijn laatste jaren doorbrengen in/bij zijn ouderlijk huis, op zijn geboortegrond en nabij zijn familie. Volgens [appellant] beschikt [geïntimeerde] al over andere passende woonruimte door haar Spaanse appartement of bij haar vriend in Spanje, maar zal [geïntimeerde] ook in de omgeving van het gehuurde mogelijk nog andere passende woonruimte kunnen (ver)krijgen. [appellant] vindt dat van hem niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst met [geïntimeerde] te laten voortduren, zeker omdat [geïntimeerde] een verhuur- en verkoopbaar appartement in Spanje bezit en hij bovendien bereid is de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [geïntimeerde] te voldoen.   
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] werpt -in hoofdlijn- tegen dat het gehuurde geen mantelzorgwoning is, maar een zelfstandige wooneenheid die [appellant] ook nooit eerder als mantelzorgwoning heeft aangeduid. Volgens [geïntimeerde] ontbeert de gesuggereerde verslechterende fysieke gesteldheid van [appellant] en zijn partner [partner appellant] iedere objectieve onderbouwing, terwijl [appellant] dagelijks naar zijn moestuin fietst om daarin te werken en is [appellant] zelfs lid van een fiets- en wandelclub. [geïntimeerde] voert aan dat de huidige huurwoning [adres 4] een gelijkvloerse bovenwoning is in het centrum van [plaats] vlakbij allerlei ontmoetingsplekken en voorzieningen. De sociale verhuurder van [appellant] en de gemeente zullen mogelijkheden kunnen bezien om tegemoet te komen aan bewoners die slecht ter been zijn en problemen ondervinden bij het traplopen. [geïntimeerde] zegt verder niet te beschikken over andere passende woonruimte en dat die ook niet voor haar beschikbaar is. [geïntimeerde] vindt dat van haar niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst zou moeten eindigen en zij met haar zoon [zoon] op straat komt te staan. Wellicht kan en mag [appellant] (één van) de twee bijgebouwen achter de woningen [adres 1] en [adres 2] zelfs nog inrichten tot mantelzorgwoning, aldus [geïntimeerde] .  
       
     
     
       3.14 
       Hoewel [appellant] terecht betoogt dat het door de verhuurder beoogde eigen gebruik in het algemeen ruim dient te worden toegepast, kan het hof hier niet oordelen dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem -de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen- niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Hiertoe overweegt het hof als volgt. 
       
       
         3.15.1 
         
          [appellant] stelt met recht dat in het kader van het eigen gebruik de belangen van partner [partner appellant] aan zijn zijde meewegen en dat ook toekomstige ontwikkelingen een rol kunnen spelen. Desondanks maakt [appellant] de vereiste dringendheid van het gewenste eigen gebruik onvoldoende duidelijk. 
         
       
       
         3.15.2 
         Voor zover [appellant] zich beroept op zijn eigen algehele fysieke en emotionele gezondheidstoestand, concretiseert hij dat verder niet voldoende en staaft hij dat niet met bescheiden. Onvoldoende weersproken is dat [appellant] nog vrijwel dagelijks fietst en in zijn moestuin werkt. Wat zichzelf betreft, beroept [appellant] zich met name slechts op zijn vorderende leeftijd en de algemene omstandigheid dat het ouder worden mogelijke gebreken zal (kunnen) meebrengen, maar hiermee verduidelijkt [appellant] de dringendheid van het gewenste eigen gebruik van het gehuurde niet voldoende.  
         
       
       
         3.15.3 
         Voor zover [appellant] zich beroept op de medische of gezondheidstoestand van zijn partner [partner appellant] , verwijst hij vooral naar de osteoporose en haar lichamelijke ongemakken (weinig energie en snelle vermoeidheid) na een operatie aan haar maag en slokdarm. Maar ook dit concretiseert en staaft [appellant] verder niet voldoende, zodat niet alleen (te) onduidelijk blijft in welke mate daarvan nu -na een herstelperiode- nog steeds sprake is, maar ook onvoldoende is geconcretiseerd en verduidelijkt dat partner [partner appellant] door haar actuele medische of gezondheidstoestand bezwaarlijk nog in de huidige huurwoning zou kunnen verblijven. De door [appellant] ingebrachte schriftelijke verklaringen van met name zijn neef [neef appellant] , de overburen [overburen] , huisarts [huisarts] , zijn broer [broer appellant] en schoonzus [schoonzus] en van zijn zus en zwager zijn hiervoor onvoldoende. Uit deze verklaringen volgt zelfs niet voldoende dat zijn partner [partner appellant] is aangewezen op een woning die zonder traplopen beschikbaar is.  
         
       
     
     
       3.16 
       Waar [appellant] zich beroept op een gevreesd of dreigend sociaal isolement van hem en zijn partner [partner appellant] , verduidelijkt hij ook dat onvoldoende. Voor zover [appellant] aanvoert dat steeds meer leeftijdgenoten problemen met traplopen ondervinden en daardoor steeds minder op bezoek zullen (kunnen) komen in hun huidige huurwoning in het centrum, is die bewering onvoldoende onderbouwd. Ook voor zover zij door hun gevorderde leeftijd met een stok of rollator (zullen) moeten (gaan) lopen, is dat hiertoe onvoldoende. Hierbij komt nog dat het gehuurde in het buitengebied staat en de potentieel bezoekende leeftijdgenoten hen daar ook niet gemakkelijk zullen kunnen bezoeken. Verder is de huidige huurwoning van [appellant] en partner [partner appellant] gelegen op nog geen drie kilometer van het gehuurde, terwijl gesteld noch gebleken is dat in de nabijheid van het gehuurde wonende familieleden hen in de huidige huurwoning niet (meer) zullen (kunnen) bezoeken. Dat [appellant] en zijn partner [partner appellant] -net als vele van hun generatiegenoten- niet overweg kunnen met digitale communicatiemogelijkheden, maakt nog niet dat zij daardoor in een sociaal isolement dreigen te geraken. 
       
     
     
       3.17 
       
         Voor zover [appellant] verwacht dat hij in de toekomst mogelijk mantelzorg nodig kan hebben en de aan zijn partner [partner appellant] te verlenen mantelzorg in de toekomst mogelijk nog zal moeten worden uitgebreid, is dat niet onmogelijk en vormt dat aan zijn zijde een relevant belang. Onvoldoende geconcretiseerd en gestaafd is echter dat dit op voorzienbare termijn al zo acuut wordt, dat het belang van [geïntimeerde] daarvoor nu moet wijken. Afgezet tegen de belangen van [appellant] prevaleren nu duidelijk de belangen van [geïntimeerde] . Ook de door [appellant] aangeboden financiële compensatie ter grootte van de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, brengt hierin geen wezenlijke verandering.  
         Voor zover [appellant] zich beroept op een emotionele binding met het gehuurde vanuit het verleden, kan er niet aan worden voorbijgezien dat [appellant] al geruime tijd geleden zelf uit het gehuurde is vertrokken en -naar [geïntimeerde] onweersproken aanvoert- niet eerder kenbaar heeft gemaakt daarnaar terug te willen keren. Bovendien woont [geïntimeerde] met zoon [zoon] inmiddels bijna 19 jaren in het gehuurde en hebben zij daarmee inmiddels ook een emotionele band. Waar [appellant] betwist dat de belangen van de inmiddels 21-jarige zoon [zoon] aan de zijde van [geïntimeerde] mogen worden meegewogen, miskent hij dat zoon [zoon] nog studeert en in de toekomst naar verwachting wel het ouderlijk huis zal verlaten, maar dat zijn huidige belangen nog wel degelijk meewegen aan de zijde van [geïntimeerde] . 
         Gezien al het voorgaande vormt het gehuurde voor [geïntimeerde] en zoon [zoon] hun stabiele thuisbasis en middelpunt van hun normale en sociale leven.  
       
       
     
     
       3.18 
       Reeds op grond van het voorgaande kan het hof hier niet oordelen dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem -de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen- niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Reeds daarom concludeert het hof dat de vorderingen I en II van [appellant] moeten worden afgewezen.  
       
     
     
       3.19 
       Bij al het voorgaande komt bovendien nog dat niet is voldaan aan het (voor toewijzing) bijkomende vereiste dat moet blijken van andere passende woonruimte voor de huurder. De andere woonruimte hoeft niet soortgelijk te zijn of eenzelfde huurprijs te hebben, maar moet wel passend zijn. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] heeft [appellant] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Hiervoor is geen concreet aanbod van een beschikbare vervangende woning vereist, maar waar [geïntimeerde] ter weerspreking verschillende op haar zoektocht naar een andere (koop- of huur)woning betrekking hebbende stukken van makelaarskantoren inbrengt, volstaat [appellant] slechts met (te) weinigzeggende algemene Funda-uitdraaien en openbare internetaanbiedingen. Dit klemt nog temeer in de huidige periode van een krappe woningmarkt, waarin relatief weinig (koop- en/of huur)woningen beschikbaar komen en sprake is van aanzienlijke prijsstijgingen, overbiedingen en wachtlijsten. 
       
     
     
       3.20 
       Voor zover [appellant] bij het sluiten van de huurovereenkomst onwetend was van de thans aan [geïntimeerde] toekomende huurbescherming, komt die onwetendheid voor rekening en risico van [appellant] zelf en mag hij dat niet aan [geïntimeerde] verwijten. In het licht van al het voorgaande is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] de haar toekomende huurbescherming inroept. 
       
     
     
       3.21 
       Nu de vorderingen I en II van [appellant] zullen worden afgewezen, zijn ook zijn daarop voortbouwende  vorderingen III en IV  niet toewijsbaar.  
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
     
     
       3.22 
       Alles bij elkaar komt het hof tot de slotsom dat de vorderingen I-IV moeten worden afgewezen en de grieven van [appellant] doel missen. Het hof zal die vorderingen afwijzen, het beroepen vonnis bekrachtigen en de overwegend in het ongelijk gestelde [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen. Het hof begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op: 
       
         
           griffierecht				€    343,-- 
         
         
           salaris gemachtigde 			€ 2.428,-- (2 punten x tarief II) 
         
         
           nakosten				 €    178,--  (plus verhoging, zie het dictum)  
         
       
       
         totaal 					€ 2.949,--. 
         Voor zover [geïntimeerde] een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten verlangt, ziet het hof dat als een kennelijke omissie. De proceskostenveroordeling zal immers alleen tegen [appellant] worden uitgesproken zodat er verder geen medeschuldenaren zijn, zoals hoofdelijkheid wel veronderstelt en vereist. 
         Wat [appellant] verder nog aanvoert, bevat geen concrete feiten die het hof anders doen beslissen. Het hof passeert daarom door [appellant] gedane bewijsaanbiedingen en beslist nu als volgt. 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het beroepen vonnis van 10 mei 2023; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep ad € 2.949,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
       als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       wijst het meer of anders in beroep gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, E.A.M. van Oorschot en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juli 2024. 
     
     
     
     
       griffier					rolraadsheer