ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:5817

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:5817 Rechtbank Rotterdam , 21-06-2024 / 10070854 CV EXPL 22-26513

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-06-21

Zaaknummer: 10070854 CV EXPL 22-26513

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:5817

---

Huur, procedures na uitspraken Huurcommissie. Twee procedures tussen verhuurder en huurder over verlaging huurprijs wegens gebreken. Verhuurder is in eerste procedure niet-ontvankelijk omdat de termijn van artikel 7:262 BW is overschreden. In tweede procedure niet komen vast te staan dat het gebrek vóór de einddatum van de huurovereenkomst is verholpen. Huurder krijgt daarom in de eerste procedure in reconventie gelijk; verhuurder moet te veel betaalde huur terugbetalen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummers: 10070854 CV EXPL 22-26513 en  
       10948096 CV EXPL 24-5110 
     
     
     
       datum uitspraak: 21 juni 2024 (bij vervroeging) 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaken van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats 1], 
       eiser in conventie, 
       gedaagde in reconventie, 
       die in persoon procedeert, zonder bijstand van een gemachtigde, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats 2], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       gemachtigde: mr. F. van Dijk (Stichting Rechtsbijstand ZLM te Goes) 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier in de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           het vonnis van 3 maart 2023 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de brief van [eiser] van 31 oktober 2023, met bijlagen; 
         
         
           de e-mail van [eiser] van 22 februari 2024, met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het dossier in de zaak met kenmerk 10948096 CV EXPL 24-5110 bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 16 februari 2024, met bijlagen; 
         
         
           het antwoord, met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.3. 
       Op 5 juni 2024 zijn beide zaken tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig. Ook [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. Van Dijk.  
       
     
     
       1.4. 
       De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bij vervroeging bepaald op vandaag. 
       
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling  
     
     
       
         Waar gaan deze zaken over? 
       
     
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] heeft woonruimte gehuurd. In de huurovereenkomst staat [eiser] als verhuurder vermeld. Deze huurovereenkomst is per 1 november 2020 geëindigd. [gedaagde] heeft een verzoek ingediend bij de Huurcommissie, strekkende tot verlaging van de huurprijs in verband met een gebrek. Het gebrek bestaat uit lekkages in het gehuurde. De Huurcommissie heeft de huurprijs verlaagd met ingang van 1 februari 2020.  
       
     
     
       2.2. 
       In de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard omdat hij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie waarin de huurprijs is verlaagd. In het vonnis van 3 maart 2023 is [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering tegen [gedaagde], omdat deze procedure buiten de termijn van artikel 7:262 BW aanhangig is gemaakt. [gedaagde] heeft in deze procedure een tegenvordering ingesteld. Hij wil de huur die hij te veel heeft betaald terug ontvangen en maakt daarnaast aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten. Op die vordering moet nog worden beslist. Daarnaast moet nog een beslissing worden genomen over de proceskosten in conventie en in reconventie.  
       
     
     
       2.3. 
       In de zaak met kenmerk 10948096 CV EXPL 24-5110 voert [eiser] aan dat het gebrek dat aanleiding was voor de huurprijsvermindering al in november 2019 hersteld is (dus voordat de lagere huurprijs is gaan gelden) en dat [gedaagde] daarom geen aanspraak op huurvermindering heeft. Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat op 11 mei 2020 werkzaamheden aan het plafond van het gehuurde zijn verricht en dat daarmee het gebrek verholpen is. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 28 december 2023 geoordeeld dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens gebreken slechts kan stoppen tot zes maanden vóór de eerste van de maand na de dag waarop de hersteldmelding van de verhuurder door de commissie is ontvangen en dat die datum na het einde van de huurovereenkomst ligt. Daarnaast heeft de Huurcommissie overwogen dat niet objectief kan worden vastgesteld dat het gebrek vóór het einde van de huurovereenkomst is hersteld. [eiser] is het met deze uitspraak niet eens en is daarom een nieuwe procedure bij de kantonrechter gestart, waarin hij vernietiging vraagt van de uitspraak van de Huurcommissie. 
       
     
     
       2.4. 
       Naast de inhoudelijke argumenten ten aanzien van het herstel van de lekkages heeft [eiser] aangevoerd dat hij ten onrechte is aangemerkt als verhuurder. [eiser] is niet de eigenaar van de woning en kan daarom niet door [gedaagde] worden aangesproken tot terugbetaling van de teveel betaalde huur.  
       
     
     
       2.5. 
       Omdat de tegenvordering in de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 en de vordering in de zaak met 10948096 CV EXPL 24-5110 nauw met elkaar samenhangen, wordt op beide vorderingen in één vonnis beslist.  
       
       
         
           Vordering zoals ingesteld in procedure 10948096 CV EXPL 24-5110 niet toewijsbaar 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter de Huurcommissie dwingt om de uitspraak (van 28 december 2023) te vernietigen en de commissie te veroordelen tot  vergoeding van alle schade. Deze vordering kan hoe dan ook niet worden toegewezen. De kantonrechter kan de Huurcommissie, die geen partij is in deze procedure, niet dwingen om iets te doen en ook is er geen grondslag om de commissie te veroordelen om schadevergoeding te betalen. Een partij die het niet eens is met een uitspraak van de Huurcommissie, kan de kantonrechter vragen om een ander oordeel te geven. In dit geval had [eiser] de kantonrechter moeten vragen om vast te stellen dat het gebrek aan het gehuurde op een bepaalde datum was hersteld en dat [gedaagde] vanaf die datum weer de oude huurprijs verschuldigd was. In die zin begrijpt de kantonrechter de vordering van [eiser] en de kantonrechter zal die vordering hierna beoordelen  
       
       
         
           
            [eiser] wordt geacht verhuurder van [gedaagde] te zijn (geweest) 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         De kantonrechter oordeelt allereerst dat [gedaagde] terecht [eiser] heeft aangemerkt als verhuurder van de door hem gehuurde woning. Om vast te stellen wie de verhuurder is moet de tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden uitgelegd. De vraag wie eigenaar is van de woonruimte kan een omstandigheid zijn die een rol speelt bij die uitleg, maar is niet doorslaggevend. Immers ook een niet-eigenaar van een woning, bijvoorbeeld de huurder, kan een woning verhuren en als verhuurder optreden. In deze zaak legt de kantonrechter de huurovereenkomst zo uit dat [eiser] wel degelijk de verhuurder van de woning is (geweest). Relevant is dat [eiser] deze huurovereenkomst zelf heeft opgesteld. Hij heeft zichzelf daarbij vermeld als verhuurder. De huurovereenkomst bevat geen bepalingen waaruit iets anders volgt. [eiser] heeft deze huurovereenkomst weliswaar niet ondertekend, maar hij heeft ter zitting wel verklaard dat hij het eens is met de inhoud. Daarom wordt van de inhoud uitgegaan. 
         Daarnaast heeft [eiser] zich ook feitelijk gedragen als verhuurder. Hij was de contactpersoon van [gedaagde] over alles wat het gehuurde betrof, heeft actie ondernomen toen [gedaagde] klaagde over lekkages en heeft maandelijks de afgesproken huurprijs in ontvangst genomen. Dit alles maakt dat [eiser] moet worden beschouwd als verhuurder. Dit betekent dat de onderhavige twee procedures tussen de juiste personen worden gevoerd.  
       
       
       
         
           Het gebrek niet is hersteld vóór de einddatum van de huurovereenkomst  
         
       
       
     
     
       2.8. 
       De volgende vraag die moet worden beantwoord is of kan worden vastgesteld wanneer het gebrek (de lekkage) is hersteld. Als dit is gebeurd voordat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is geëindigd, dan betekent dat dat [gedaagde] vanaf dat moment weer de volledige huur aan [eiser] verschuldigd is geworden. De kantonrechter oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat het gebrek vóór 1 november 2020 is hersteld. 
       
     
     
       2.9. 
       De kantonrechter merkt op dat niet duidelijk is op welk ‘wettelijk kader’ de Huurcommissie doelt als zij stelt dat de einddatum van een tijdelijke huurprijsvermindering maximaal zes maanden in het verleden zou kunnen liggen. Uit de uitspraak blijkt niet op welke wettelijke bepaling dat oordeel gebaseerd is. De kantonrechter ziet geen belemmering om te beoordelen of het gebrek al op een eerder moment dan zes maanden vóór de hersteldmelding opgeheven is.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser] stelt wel dat het gebrek al in november 2019 was hersteld, maar die enkele stelling is te weinig tegenover het door [gedaagde] overgelegde bewijs van zijn meldingen. [gedaagde] heeft in de periode tussen november 2019 en mei 2020 meermaals melding heeft gemaakt van lekkages in het gehuurde. Daarom gaat het primaire standpunt van [eiser] dat de huurprijs nooit verlaagd had mogen worden niet op.  
       
     
     
       2.11. 
       Ook staat niet vast dat de lekkages in mei 2020 volledig hersteld waren. Uit de e-mail van de gemeente Rotterdam van 29 april 2020 die [eiser] heeft overgelegd blijkt niet dat de lekkages in het gehuurde op dat moment (of na het vervangen van het plafond) definitief verholpen waren. In de e-mail staat wel dat er geen lekkage is geconstateerd, maar wel dat het plafond nog vochtig aan voelde. Van (definitief) herstel van een lekkage kan pas worden gesproken als er ook geen sprake meer is van vocht. Vervolgens adviseert de gemeente om het plafond open te maken, wat [eiser] ook heeft laten doen. Hij laat echter niet zien dat na de werkzaamheden van mei 2020 is vastgesteld dat alles droog was en dat er geen lekkage meer was. Daar tegenover heeft [gedaagde] een e-mail overgelegd van 8 augustus 2020 waarin hij meldt dat hij weer lekkageplekken heeft aangetroffen. [eiser] heeft daarop gereageerd met het standpunt dat er geen lekkage zou zijn, maar uit niets blijkt dat hij daarin gelijk heeft. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat het gebrek op 8 augustus 2020 nog bestond en omdat uit niets blijkt dat daarna nog actie is ondernomen, dat het gebrek is blijven voortbestaan tot de einddatum van de huurovereenkomst.  
       
       
         
           De tegenvorderingen van [gedaagde] in procedure 10070854 CV EXPL 22-26513 worden toegewezen 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Uit het voorgaande volgt dat vanaf 1 februari 2020, tot de einddatum van 31 oktober 2020, de verlaagde huurprijs van € 200,- is blijven gelden. Dit betekent dat [gedaagde] te veel aan [eiser] heeft betaald. [eiser] moet het verschil tussen de door [gedaagde] in deze periode betaalde bedragen en de verlaagde huurprijs van € 200,- aan [gedaagde] terugbetalen. In het vonnis van 3 maart 2023 heeft de kantonrechter onder 4.6 al overwogen dat de vordering van € 2.700,- in beginsel toewijsbaar is. Dit bedrag zal in dit vonnis worden toegewezen. 
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiser] moet ook de buitengerechtelijke kosten die [gedaagde] vordert betalen. Vast staat dat de gemachtigde van [gedaagde] werkzaamheden heeft verricht (buiten deze procedure om) om [eiser] tot betaling te bewegen. De hoogte van de gevorderde kosten is gebaseerd op de zogenoemde BIK-staffel. Hiermee wordt voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets (het was redelijk om de kosten te maken en de hoogte is redelijk); het bedrag van € 477,95 wordt daarom toegewezen. 
       
     
     
       2.14. 
       Tot slot moet [eiser] ook wettelijke rente betalen. Over het bedrag van € 2.700,- heeft [gedaagde] die rente gevorderd vanaf 22 augustus 2022 en [eiser] heeft die vordering niet weersproken. Over de buitengerechtelijke kosten moet [eiser] wettelijke rente betalen vanaf 3 november 2022, de datum waarop de tegenvordering is ingesteld.  
       
       
         
           
            [eiser] moet de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
        [eiser] moet in beide zaken de proceskosten van [gedaagde] betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 in conventie aan de kant van [gedaagde] op € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 238,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [gedaagde] begroot op € 238,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 238,-). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiser] een bedrag betalen van € 119,-. Dat is in totaal € 833,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
       
     
     
       2.16. 
       In de zaak met kenmerk 10948096 CV EXPL 24-5110 begroot de kantonrechter de kosten op € 476,- aan salaris voor de gemachtigd (2 punten × € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 595,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad  
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordelingen betreft zowel in de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 als de zaak met kenmerk 10948096 CV EXPL 24-5110 uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat heeft gevorderd en daar door [eiser] niet op is gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         In de zaak met kenmerk 10070854 CV EXPL 22-26513 : 
     
     
     
       
         in reconventie : 
     
     
     
       3.1. 
       veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen € 3.177,95,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.700,- vanaf 22 augustus 2022 en daarnaast over een bedrag van € 477,95 vanaf 3 november 2022 tot de dag dat volledig is betaald; 
       
       
         
           In conventie en in reconventie : 
       
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 833,-; 
       
     
     
       3.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         
           In de zaak met kenmerk 10948096 CV EXPL 24-5110 : 
       
       
     
     
       3.4. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 595,-; 
       
     
     
       3.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken. 
         51909