ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2010:BN7885

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2010:BN7885 Gerechtshof Leeuwarden , 21-09-2010 / 200.071.368/01

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2010-09-21

Zaaknummer: 200.071.368/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2010:BN7885

---

Ontruiming middenstandsbedrijfsruimte. Kapper eigent zich kelder onder het gehuurde toe, tot  driemaal toe. Niet aannemelijk dat de kelder tot het gehuurde behoort. Door, ondanks twee eedere kort geding procedures wederom de kelder te bezetten, geeft huurder reden voor vroegtijdige beëindiging huurovereenkomst en ontruiming.

Arrest d.d. 21 september 2010 
       Zaaknummer 200.071.386/01 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       toevoeging aangevraagd, 
       advocaat: mr. S. Wiersma, kantoorhoudende te Groningen, die ook gepleit heeft, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Wonen boven Winkels N.V., 
       gevestigd te Groningen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna te noemen: WbW, 
       advocaat: mr. H.A.Th. Yspeert, kantoorhoudende te Groningen, die ook gepleit heeft. 
     
     
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 21 juli 2010 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 30 juli 2010, dat tevens de grieven bevat, is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van WbW tegen de zitting van 10 augustus 2010. 
     
     
     De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt: 
     
     "bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, het vonnis waarvan beroep, te vernietigen en opnieuw rechtdoende Wonen boven Winkels NV in haar vorderingen op [appellant] zoals bij inleidend dagvaarding van 25 juni 2010 zijn geformuleerd alsnog niet-ontvankelijk te verklaren dan wel haar deze vorderingen te ontzeggen, dit met veroordeling van Wonen boven Winkels NV in de kosten van beide instanties." 
     
     [appellant] heeft dienovereenkomstig van eis geconcludeerd. 
     
     Bij memorie van antwoord is door WbW verweer gevoerd, onder overlegging van producties, met als conclusie: 
     
     "voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tussen geïntimeerde en appellant in prima d.d. 21 juli 2010 door de Rechtbank Groningen onder zaaknummer/rolnummer 119302 KG ZA 10-232 gewezen vonnis te bekrachtigen met veroordeling van appellant in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in appel." 
     
     Door mr. H.A.Th. Yspeert is een akte genomen.  
     
     
       Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Mr. Wiersma heeft aan zijn pleitnota een productie gehecht, die in het geding is toegelaten. 
       Het pleidooi is gelijktijdig ook in de procedure onder zaaknummer 200.061.503 gehouden. 
     
     
     Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellant] heeft elf grieven opgeworpen. 
     
     
     
     
     De beoordeling 
     
     
       Ten aanzien van de feiten 
       1.	Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.19  ) van genoemd vonnis van 21 juli 2010 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen grief 1 is gericht, geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief 1 zal worden overwogen. 
       Het hof zal hierna die feiten herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand hebben te gelden. 
       1.1.	[appellant] heeft via indeplaatsstelling medio april 2004 van [verhuurder] en [verhuurder] de bedrijfsruimte gehuurd, plaatselijk bekend Gelkingestraat 48 te Groningen. Hij drijft daarin een kapsalon onder de naam "Kapsalon Butterfly". 
       1.2.	De rechtsvoorgangers van [appellant] als huurder waren [voormalig huurder]i (huurovereenkomst d.d. 26 september 2001) en [voormalig huurder 2] (overeenkomst van 7 maart 2003). Ook tussen [voormalig huurder] en [voormalig huurder 2] is sprake geweest van indeplaatsstelling. 
       1.3.	Van de overname van de huurovereenkomst door [appellant] is een akte (allonge) opgemaakt, die door [verhuurder] op 19 april 2004 is ondertekend en door [appellant] op 15 april 2004.  
       1.4.	Blijkens de considerans van de allonge is de oorspronkelijke huurovereenkomst van 26 september 2001 (dus met [voormalig huurder] als huurder) aan die allonge gehecht, evenals de nadere overeenkomst die met [voormalig huurder 2] is gesloten. 
       Artikel 2 van de allonge bepaalt dat [appellant] per 1 mei 2004 jegens verhuurder alle aanspraken en rechten uit de overeenkomst kan doen gelden, waartegenover [appellant] verklaart alle verplichtingen daaruit voortvloeiende jegens verhuurder onverminderd en ongewijzigd stipt en getrouw te zullen nakomen. 
       1.5.	Artikel 4 van de allonge bevat een aantal wijzigingen op de oorspronkelijke huurovereenkomst. Zo is de gebruiksomschrijving gewijzigd in die van kapsalon en heeft de verhuurder een wijziging van artikel 10 bedongen, dat na de wijziging als volgt luidt: 
       "huurder zal toestaan de verhuurder op ieder gewenst moment het pand door de voordeur kan betreden om de bovenverdieping te bereiken. Daarnaast heeft verhuurder het recht de ruimte op de bovenverdieping in gebruik te geven dan wel te verhuren aan derden. Verhuurder dan wel de huurder/gebruiker van de ruimte op de bovenverdieping heeft het recht van medegebruik van het toilet op de begane grond" 
       1.6.	In de oorspronkelijk huurovereenkomst van 26 september 2001 is in artikel 11 opgenomen: 
       "Huurder zorgt er voor dat de entree en de toegang tot de kelder schoon blijven. De kelder is voor huurder alleen toegankelijk voor het bedienen en onderhouden van de C.V.-installatie en het opnemen van de meterstanden van gas en water". 
       1.7.	Op 6 mei 2004 is een proces-verbaal van oplevering van het pand Gelkingestraat 48 opgemaakt, waarin de afwijkingen aan het object worden beschreven en de nadere afspraken die partijen hebben gemaakt, ondermeer de volgende afwijking: 
       "in souterrain + magazijn losse spullen achtergebleven" 
       en als actie: 
       "nieuwe huurder verwijdert deze". 
       1.8.	Op 1 maart 2005 heeft WbW het pand in eigendom verkregen en is zij de verhuurster van [appellant] geworden. WbW is een samenwerkingsproject van de gemeente Groningen en de woningbouwcorporatie Lefier. 
       1.9.	WbW heeft het pand in 2006 gerenoveerd. Na de renovatie is Gelkingestraat 48, tezamen met het naastgelegen pand op nr. 46 dat ook eigendom was van WbW, in een aantal appartementen gesplitst bij notariële akte van 30 mei 2007. Nadien heeft WbW een aantal van die appartementen verkocht. Bij de splitsing is ook een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht. 
       1.10.	Ten gevolge van de renovatie heeft [appellant] in 2006 geruime tijd het gehuurde moeten verlaten. Hij heeft per 1 januari 2007 de begane grond van het gerenoveerde bedrijfspand weer betrokken. 
       1.11.	De renovatie heeft geleid tot een rechtszaak tussen [appellant] en WbW, over huurachterstanden en schadevergoeding over en weer, waarbij WbW stelde dat [appellant] de verbouwing had belemmerd en [appellant] dat WbW hem weg wilde pesten uit het gehuurde. 
       1.12.	Bij vonnis van 12 april 2007 heeft de kantonrechter te Groningen de huurovereenkomst tussen [appellant] en WbW ontbonden en een tussenvonnis inzake de schadekwestie gewezen. De ontbinding is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       1.13.	[appellant] is van dit vonnis in appel gekomen. Het hof heeft bij arrest van 6 augustus 2008 een comparitie van partijen gelast, die op verzoek van partijen bij voortduring is uitgesteld. 
       1.14.	Op 9 juli 2008 heeft de kantonrechter eindvonnis gewezen waarbij [appellant] veroordeeld is tot betaling van een bedrag van € 28.049,49 aan vertragingsschade aan WbW, de door [appellant] tot 31 december 2006 te betalen huurprijs is gematigd en WbW is veroordeeld tot betaling van € 5.895,18 aan [appellant]  terzake van diverse vergoedingen. Tegen dit vonnis is (dubbel) appel ingesteld, doch er is nog niet van grieven gediend.  
       1.15.	Het pand Gelkingestraat 48 beschikte oorspronkelijk over een kelder/souterrain en was ooit in gebruik als bediendewoning. In de kelder bevonden zich tot de renovatie de nutsaansluitingen en meters van het hele pand. Bij de renovatie zijn deze aansluitingen naar de respectieve appartementen verplaatst.  
       1.16.	Bij de akte van splitsing is ook de kelder gesplitst en is het voorste deel toebedeeld aan appartementsindex 8, dat het huisnummer Gelkingestraat 48a heeft gekregen. Dit appartement beslaat voorts het grootste gedeelte van bovenverdieping van het oorspronkelijke Gelkingestraat 48. De kapperszaak bevindt zich in appartementsindex 7 (uitsluitend de begane grond van het oude perceel 48), waaraan het "nieuwe" huisnummer Gelkingestraat 48 is toegekend. 
       1.17.	Gelkingestraat 48a wordt door WbW verhuurd aan de heren [huurder kelder] en [huurder kelder 2]. 
       1.18.	De achterste helft van de kelderverdieping is door WbW aan de VvE in gebruik gegeven als gemeenschappelijke fietsenkelder. Hiervan maken ook de huurders van een aantal nog steeds bij WbW in eigendom zijnde appartementen gebruik. 
       1.19.	 Deze achterste kelder is toegankelijk via een buitentrap, ten behoeve waarvan op de begane grond (reeds van oudsher) een koof is gemaakt. 
       [appellant] heeft via deze koof een verbinding binnendoor naar de achterste kelder gemaakt. De daartoe aangelegde constructie, met ondermeer een stutpaal in de trapopening, bemoeilijkt het gebruik van de buitentrap door de andere appartementsbewoners.  
       1.20.	Op 27 september 2009 heeft [appellant] het openen van  de buitendeur van de kelder van binnenuit onmogelijk gemaakt. 
       1.21.	Toen WbW zich daarover beklaagde bij [appellant] heeft [appellant] zich bij brief van 7 oktober 2009 op het standpunt gesteld dat de kelder deel uitmaakt van het door hem gehuurde object. Vervolgens heeft WbW een kort geding aanhangig gemaakt, waarna [appellant] de genoemde buitendeur van de kelder weer heeft geopend. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 27 november 2009 mede op die grond de door WbW gevorderde ontruiming van het gehele bedrijfspand door [appellant] afgewezen. 
       1.22.	WbW heeft vervolgens tezamen met de VvE een nieuw kort geding geëntameerd en herstel van de kelder in oude toestand gevorderd. Bij vonnis van 26 februari 2010 heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen, omdat niet vaststaat of de kelder tot het oorspronkelijk gehuurde behoorde en omdat die vraag aan het hof in de bodemprocedure is voorgelegd. De voorzieningenrechter heeft voorts de reconventionele vordering van [appellant] afgewezen die ertoe strekte dat niemand, hangende de appelprocedure, gebruik zou mogen maken van de achterste kelder. 
       1.23.	Op 13 juni 2010 hebben de bewoners van appartement 48a bij WbW geklaagd dat zij niet in hun kelder komen. Na onderzoek door WbW bleek dat [appellant] het slot van de toegangsdeur tot het voorste gedeelte van die kelder had vervangen. 
       Op 16 juni 2010 heeft huurder [huurder kelder] aangifte gedaan van inbraak in zijn kelder. 
       1.24.	Bij brief van 14 juni 2010 heeft WbW [appellant] verzocht en gesommeerd om de voorste kelder ter vrije beschikking van WbW te stellen, opdat deze weer aan de huurders het ongestoorde woongenot kon verschaffen. 
       1.25.	Kort voor de behandeling van het kort geding op 14 juli 2010 heeft [appellant] ook het achterste gedeelte van de kelder weer voor zichzelf in gebruik genomen en de toegangsdeur voor anderen afgesloten.   
     
       
     
       De beslissing in eerste aanleg 
       2.	WbW heeft zowel de ontruiming van de voorste kelderverdieping door [appellant] gevorderd als de ontruiming van het door hem gehuurde appartement op de begane grond, dit laatste omdat [appellant] stelselmatig eigenrichting pleegt, waardoor het vertrouwen tussen WbW, de overige huurders en appartementseigenaren en [appellant] tot een nulpunt is gedaald. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van WbW toegewezen. Volgens de voorzieningenrechter handelt [appellant], door de andere huurders de vrije toegang tot de kelder te belemmeren, onrechtmatig jegens de andere huurders en appartementseigenaren. WBW heeft de verplichting om op te treden indien een huurder van een aan haar in eigendom toebehorend object hinder ondervindt van een (andere) huurder die eveneens van haar huurt. [appellant] heeft het vonnis van de voorzieningenrechter van 26 februari 2010 in de wind geslagen. Deze handeling rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.  
       De voorzieningenrechter heeft [appellant] een ontruimingstermijn van zes weken gegund. 
       2.1.	WbW heeft het vonnis van de voorzieningenrechter aan [appellant] betekend bij exploot van 27 juli 2010 en hem bevolen het gehuurde en de kelder te ontruimen, en aangezegd dat als hij daaraan niet voldoet, de deurwaarder op 8 september 2010 de ontruiming ter hand zal nemen. 
     
     
     De beoordeling van de grieven 
     
     
       Ontvankelijkheid en spoedeisend belang 
       3.	Het hof zal eerst grief 2 bespreken, nu deze ziet op de ontvankelijkheid van de vordering van WbW. Volgens [appellant] kan WbW niet los van de VvE als eisende partij optreden. 
       3.1.	Het hof oordeelt dat de voorzieningenrechter dit verweer, dat ook reeds in eerste aanleg is gevoerd, terecht heeft verworpen. WbW is nog altijd eigenaar van de kelder die zij thans aan [huurder kelder] en [huurder kelder 2] verhuurt. Wanneer [appellant] zich het gebruik van die kelder eigenmachtig toe-eigent naar de mening van WbW, dan kan zij dat probleem zelfstandig aan de rechter voorleggen. Anders dan [appellant] betoogt is dit geen aangelegenheid waarin uitsluitend de VvE bevoegd is. 
       Grief 2 treft geen doel, noch daargelaten dat het ontbreken van belang gelet op HR 9 juli 2010, LJN BM2337 niet langer tot niet-ontvankelijkheid leidt. 
     
     
     4.	In grief 8 betoogt [appellant] dat WbW geen spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming heeft. Het hof oordeelt dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat het spoedeisend belang in dit geval een gegeven is, omdat WbW stelt dat [appellant] een inbreuk maakt op het huurrecht van [huurder kelder] en [huurder kelder 2] en, na sommatie, heeft geweigerd die inbreuk te beëindigen. Deze spoedeisendheid doet zich ook in appel nog voor, zij het dat ten pleidooie WbW zich bereid heeft verklaard het arrest van het hof af te wachten alvorens (bij een voor haar positieve uitspraak) daadwerkelijk tot ontruiming over te gaan, op voorwaarde dat [appellant] de gehele kelderruimte aan de diverse andere rechthebbenden ter beschikking stelt. 
     
     5.	Ook deze grief faalt. 
     
     
       De omvang van het gehuurde 
       6.	De grieven 1 en 5 stellen de door [appellant] opgeworpen kernvraag aan de orde, namelijk of hij als huurder van de kelder (en de bovenverdieping van) Gelkingestraat is aan te merken. In dat geval zou WbW in strijd met het huurrecht van [appellant] hebben gehandeld door de voorste kelder aan derden te verhuren. 
       6.1.	 Het hof heeft op dit onderdeel, betreffende de vraag wat tussen partijen contractueel is vastgelegd, in rechtsoverweging 1.5 en 1.6 de feiten een nuance anders  weergegeven dan de voorzieningenrechter. Op het belang van de schriftelijke door [appellant] in het geding gebrachte getuigenverklaringen komt het hof hierna nog terug. Het hof deelt niet de opvatting van [appellant] dat de voorzieningenrechter de inhoud van deze verklaringen bij de relevante vaststaande feiten had dienen te vermelden. 
     
     
     
       7.	Het hof overweegt dat het samenstel van tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de allonges voldoende helder is. 
       Uit de hiervoor onder 1.5 en 1.6 geciteerde bepalingen - waarbij aantekening verdient dat [appellant] zijn handtekening onder de bepaling betreffende de bovenverdieping heeft geplaatst en er voorts voor getekend heeft dat huurovereenkomst met de bepaling over de kelder aan de door hem getekende allonge is gehecht - leidt het hof af dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst noch de bovenverdieping (deze mochten de [verhuurder]'s aan derden verhuren), noch de kelder  heeft gehuurd (daar mocht [appellant] alleen komen om, kortweg, de meterstanden op te nemen). Dat [appellant] ook de bovenverdieping en de kelderruimte heeft gehuurd om daarmee te doen wat hem goeddunkt - wonen of bedrijfsmatige opslag - volgt dan ook geenszins uit de tekst van het huurcontract. 
     
     
     8.	[appellant] heeft uiteraard gelijk voor zover hij stelt dat de tekst niet doorslaggevend behoeft te zijn en dat partijen bij de huurovereenkomst een andere bedoeling gehad kunnen hebben, danwel dat zij later mondeling een huurovereenkomst met een andere inhoud kunnen hebben gesloten waarbij kelder (en bovenverdieping) wel degelijk door [appellant] van de heer en mevrouw [verhuurder] zijn gehuurd. De bewijslast dat hiervan sprake is, berust evenwel bij [appellant], aangezien WbW zich beroept op de tekst van het door [appellant] ondertekende huurcontract dat in zoverre dwingend bewijs oplevert. 
     
     9.	Het hof stelt vast dat [appellant] geen schriftelijke verklaring van [verhuurder] of zijn echtgenote in het geding heeft gebracht die zijn stellingen onderschrijft. Het feit dat in het proces-verbaal van opneming van 6 mei 2004 staat dat de rechtsvoorganger van [appellant] enige goederen in de kelder had achtergelaten, bewijst al helemaal niet dat de [verhuurder]'s met uitbreiding van het gehuurde tot de kelderverdieping hebben ingestemd. Dat mogelijk voorgaande huurders vòòr [voormalig huurder] een andersluidende huurovereenkomst hebben gehad, doet al geheel niet ter zake. Uit de overgelegde verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] volgt geenszins dat de [verhuurder]'s er mee hebben ingestemd dat [appellant] het gehele oude pand Gelkingestraat 48 van de kelder tot aan de nok zou hebben gehuurd. Het hof wijst er nog op dat zelfs als de [verhuurder]'s. zouden hebben goedgevonden dat [appellant] de kelder enige tijd zou gebruiken, dat nog niet gelijkstaat met uitbreiding van de huurovereenkomst tot de kelder, doch dat zulks alsdan ook zou kunnen worden aangemerkt als bruikleen. 
     
     
       10.	WbW heeft tenslotte ook een brief d.d. 23 mei 2005 overgelegd van mr. J.F. Koenders, de toenmalige advocaat van [appellant], gericht aan WbW, waarin deze schrijft: 
       "In bovenvermelde zaak attendeerde cliënt mij op de bijzonder slechte staat van de ruimte gelegen zowel onder als boven het gehuurde van cliënt aan de Gelkingestraat 48 te Groningen. Zonder terzake deskundige te zijn kan worden vatgesteld dat, mede door een brand die het pand gewoed heeft, instortingsgevaar niet ondenkbaar is. Voorts is in de kelder te zien dat de fundering in slechte staat verkeert. Al met al dient u als eigenaar en verhuurder spoedig maatregelen te nemen teneinde het instortingsgevaar, waarbij in voorkomend geval cliënt bij bewoners veel schade zal leiden, afgewend wordt". 
     
     
     Het hof leidt uit deze brief af dat [appellant] in 2005 nog van mening was dat hij geen huurder was van het pand Gelkingestraat 48 van de kelder tot aan de nok. 
     
     11.	Alles tezamen is naar het voorlopig oordeel van het hof door [appellant] niet aangetoond dat hij ooit huurder is geweest van de kelderverdieping en evenmin van de bovenverdieping van het pand Gelkingestraat 48. 
     
     12.	De grieven 1 en 5 falen. 
     
     
       Met betrekking tot de grieven 3 en 4 
       13.	In grief 3 klaagt [appellant] erover dat de voorzieningenrechter heeft overwogen dat partijen eerst in 2009 in conflict zijn geraakt over de vraag of de kelder wel of niet tot het gehuurde behoort, terwijl hij in grief 4 betoogt dat de vraag naar de omvang van het gehuurde onderwerp van geschil is in de bodemprocedure. 
     
     
     
       14.	Ten pleidooie heeft de advocaat van [appellant] desgevraagd heeft geantwoord dat de omvang van het gehuurde, meer in concreto de vraag of de kelderverdieping tot het gehuurde behoort, in de bij het hof aanhangige procedure nergens expliciet aan de orde is gesteld.  
       Het hof stelt dan ook vast, mede gelet op de hiervoor aangehaalde brief van mr. Koenders, dat uit niets blijkt dat [appellant], voordat de kantonrechter eindvonnis heeft gewezen op 9 juli 2008 over zijn pretense huurrechten ten aanzien van de kelderverdieping tegenover WbW heeft gerept, laat staan die claim ter beoordeling aan de kantonrechter heeft voorgelegd. 
     
     
     15.	Beide grieven snijden geen hout. 
     
     
       Onrechtmatig handelen 
       16.	In grief 6 keert [appellant] zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat hij onrechtmatig jegens WbW heeft gehandeld door de voorste kelderruimte in bezit te nemen. 
       Voor zover [appellant] daarbij stelt dat hij rechthebbende is op de hele kelderverdieping, faalt de grief overeenkomstig hetgeen hiervoor onder 11 is overwogen. 
       Voor zover [appellant] aanvoert dat hij het slot op de kelderdeur heeft vervangen omdat een derde, mogelijk een junk, dat slot zou hebben beschadigd en hij wilde voorkomen dat zwervers de kelder zouden betrekken met gevaar voor alle bovengelegen verdiepingen, overweegt het hof dat, voor zover hierin al een beroep op zaakwaarneming moet worden gelezen, dat beroep faalt. Immers ook als wordt aangenomen dat de vervanging van het slot is ingegeven door het hiervoor omschreven motief,  had van [appellant] verwacht mogen worden dat hij op zijn laatst na de brief van WbW, aangehaald onder 1.24, de sleutels van het nieuwe slot aan WbW c.q. aan zijn buren [huurder kelder] en [huurder kelder 2] had afgegeven. [appellant] heeft evenwel tot en met het pleidooi in appel de sleutels van de voorste kelder onder zich gehouden en heeft die kelder voor opslag van zijn artikelen benut, welk gedrag niet correspondeert met zaakwaarneming. 
     
     
     17.	Het hof deelt dan ook het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellant] op dit punt onrechtmatig jegens [huurder kelder], [huurder kelder 2] en WbW heeft gehandeld.  
     
     18.	De grief slaagt niet. 
     
     
     
     
       Grond voor ontruiming? 
       19.	Het hof oordeelt dat de hiervoor beschreven onrechtmatige gedraging tevens een tekortkoming oplevert in de plicht, voortvloeiend uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW), voor [appellant] om zich als een goed huurder te gedragen. Voor de vraag of, vooruitlopende op een bodemprocedure waarin geoordeeld wordt over een gevorderde ontbinding, reeds nu ontruiming gerechtvaardigd is, is een voorlopig oordeel nodig over de ernst van de situatie.  
       Elke tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst levert in beginsel een grond voor ontbinding van die overeenkomst op (artikel 6:265 BW, eerste lid) tenzij die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en bewijslast dat  de tekortkoming in dit geval de ontbinding niet rechtvaardigt, berust bij degene die is tekortgeschoten, dus bij [appellant]. 
     
     
     20.	In de grieven 7 en 9 stelt [appellant] dat hij met zijn handelen ten aanzien van de voorste kelder alleen [huurder kelder] en [huurder kelder 2] en niet de andere huurders heeft benadeeld noch de andere bewoners van het gebouw. In grief 10 klaagt hij erover dat de voorzieningenrechter het vonnis van de kantonrechter van 12 april 2007 mede richting gevend heeft geacht. Het hof begrijpt dit aldus dat hij stelt dat de tekortkoming slechts van geringe betekenis is. Voorts heeft hij aangevoerd dat WbW het op hem voorzien heeft, dat WbW van begin af aan hem uit het gehuurde wil laten verwijderen en dat WbW hem aanzienlijke schade heeft toegebracht door de renovatie veel langer te laten duren dan was aangekondigd. 
     
     21.	Het hof oordeelt dat [appellant] geen recht heeft om de belangen van [huurder kelder] en [huurder kelder 2] te schaden. Het hof heeft er al opgewezen dat [appellant] tot aan het pleidooi in appel aan hen geen sleutel van de door hun gehuurde kelder ter beschikking heeft willen stellen. Daarbij mag, gelijk de kantonrechter heeft gedaan, ook worden meegewogen dat [appellant] zich wederom de achterste kelder heeft toegeëigend, ofschoon hem dat door de voorzieningenrechter in het kort geding vonnis van 26 februari 2010 was verboden. [appellant] wist daarbij, na twee eerder gevoerde korte gedingen, dat WbW niet accepteerde dat hij zich de kelders toe-eigende, zodat ook in dat opzicht niet kan worden staande gehouden dat het om een geringe overtreding ging. 
     
     22.	Dat de verstandhoudingen tussen WbW en [appellant] al geruime tijd slecht waren, levert voor [appellant] geen rechtvaardiging op voor zijn handelwijze. Dat uitsluitend WbW aan die slechte verstandhouding schuld zou hebben, blijkt niet uit de gedingstukken. In de hoofdprocedure heeft de kantonrechter juist aangenomen dat een groter aandeel van de gerezen problematiek bij [appellant] moet worden gezocht, hetgeen zich er ook in heeft vertaald dat [appellant] een hogere schadevergoeding aan WbW is verschuldigd dan omgekeerd. Dat [appellant] van deze vonnissen in appel is gekomen, maakt nog niet dat deze vonnissen daarmee van onwaarde zouden zijn en dat de voorzieningenrechter daaraan geen belang zou mogen hechten, zij het dat hier niet gaat om de bodemprocedure (in de zin van HR 19 mei 2000, NJ 2001, 407)  waarop de voorzieningenrechter zijn oordeel heeft af te stemmen. De gronden waarop de ontbinding in die kantongerechtsprocedure is toegewezen, zijn immers geheel andere dan die waar het in dit kort geding om draait. 
     
     23.	Ten slotte spreekt de omstandigheid dat [appellant] een (aanzienlijke) huurachterstand heeft, niet in zijn voordeel.  
     
     24.	Hoewel [appellant] erop gewezen heeft dat zijn broodwinning op het spel staat, komt het hof, alles afwegende, tot het voorlopig oordeel dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, in de vorm van zijn inbezitneming van de kelderetage in weerwil van een eerdere rechterlijke uitspraak, in dit geval geen ontruiming zou rechtvaardigen. 
     
     25.	De grieven 7, 9 en 10 zijn tevergeefs voorgedragen. 
     
     26.	Dit zelfde lot treft ook grief 11, die zich richt tegen het dictum en bijzondere betekenis ontbeert. 
     
     
     
       De slotsom 
       27.	Nu alle grieven falen zal het hof het vonnis bekrachtigen, zij het dat het hof een nieuwe ontruimingsdatum zal dienen te bepalen. Het hof is van oordeel dat aan [appellant] nog tot uiterlijk twee weken na de betekening van dit arrest de tijd moet worden gegund om het gehuurde en de zich onder het gehuurde bevindende kelder vrijwillig te ontruimen, bij gebreke waarvan WbW dit mag (laten) doen op zijn kosten. Het hof zal gelet op deze uitkomst [appellant] in de kosten van deze procedure in hoger beroep veroordelen, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat van WbW betreft te begroten op 3 punten naar tarief II. 
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover in punt 7.1 van het dictum staat "binnen zes weken na betekening van dit vonnis" en vervangt dit door  
       "binnen twee weken na betekening van dit arrest"; 
     
     
     veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van WbW tot aan deze uitspraak op € 314,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat; 
     
     verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     Aldus gewezen door mrs. Kuiper, Fikkers en Jongbloed, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 21 september 2010 in bijzijn van de griffier.