ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2024:267

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2024:267 Rechtbank Midden-Nederland , 24-01-2024 / 10597083 \ UC EXPL  23-4550

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2024-01-24

Zaaknummer: 10597083 \ UC EXPL  23-4550

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2024:267

---

Voortzetting onderhuurovereenkomst, beroep beëindigingsgronden artikel 7:269 lid 2 BW slaagt niet, voorwaardelijke ontbinding.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 10597083 UC EXPL  23-4550 SGK/44740 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 januari 2024 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Portaal , 
       gevestigd in Utrecht, 
       verder ook te noemen: Portaal, 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. L.W.M. van Dam-Van den Broek  
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       volgens de Basisregistratie Personen ingeschreven in [plaats] , 
       gedaagde partij, 
       niet verschenen, 
     
     
   
   
     
       2  [gedaagde sub 2] ,  
     
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partij 
       gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens, 
     
     
   
   
     
       3  [gedaagde sub 3] ,   
     
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partij 
       gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens. 
     
     
     
       De eisende partij wordt hierna Portaal genoemd. De gedaagde partijen worden hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk [gedaagde sub 3] c.s. genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Op 4 juli 2023 heeft Portaal de gedaagde partijen gedagvaard. Op 5 september 2023 is vervolgens een conclusie van antwoord van [gedaagde sub 3] c.s. ontvangen. [gedaagde sub 1] heeft niet gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondeling behandeling bepaald.  
       
     
     
       1.2. 
       
         Op 19 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand heeft Portaal nog een aanvullende productie ingediend. Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig namens Portaal: [A] ( [functie] ) en gemachtigde L.W.M. van Dam-Van den Broek. Verder waren aanwezig [gedaagde sub 3] , gemachtigde  
         mr. H.A.J. van Rens en [B] als (niet-beëdigd) tolk-vertaler. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.  
       
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.  
       
       
     
   
   
     
       2 Wat is er aan de hand? 
     
     
       2.1. 
       Tussen Portaal en [gedaagde sub 1] is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde sub 1] met ingang van 11 oktober 2021 de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van Portaal heeft gehuurd. Op 31 januari 2023 heeft [gedaagde sub 1] deze huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2023. Op 2 februari 2023 wilde Portaal een voorinspectie doen. Op dat moment bleek dat [gedaagde sub 3] c.s. met hun drie kinderen in de woning verblijven. Portaal heeft [gedaagde sub 1] geconfronteerd met de in de woning aangetroffen personen en [gedaagde sub 1] gesommeerd de woning leeg en ontruimd op te leveren aan Portaal. [gedaagde sub 1] heeft in reactie daarop medegedeeld dat hij naar het buitenland is vertrokken en hij de sleutels heeft achtergelaten bij [gedaagde sub 3] die zorg zou dragen voor de oplevering van de woning. Portaal heeft [gedaagde sub 3] c.s. verzocht de woning te verlaten, maar tot op heden hebben zij dit niet gedaan. 
       
     
     
       2.2. 
       Portaal stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] de woning, doordat hij de woning tot op heden niet aan Portaal ter vrije beschikking heeft gesteld, zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig onder zich houdt. Daarnaast stelt Portaal dat [gedaagde sub 3] c.s. de woning ook onrechtmatig onder zich houden, omdat Portaal hen geen toestemming heeft gegeven om in de woning te verblijven en zij voor het overige ook geen aanspraken kunnen maken op de woning.  
       
     
     
       2.3. 
       
         Portaal vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           Primair 
         
         I. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 1] met ingang van 1 maart 2023 rechtsgeldig is beëindigd; 
         II. [gedaagde sub 1] te veroordelen om de woning te ontruimen en een gebruikersvergoeding te betalen zolang de woning niet is ontruimd; 
         III. een verklaring voor recht dat tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s. geen sprake is van voortzetting van de (onder-)huurovereenkomst en dat [gedaagde sub 3] c.s. de woning zonder recht of titel bezet houden; 
         IV. [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen om de woning te ontruimen. 
       
       
       
         
           Subsidiair 
         
         I. de voortgezette huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s. te beëindigen en [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen de woning te ontruimen; 
         II. [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen tot betaling van de openstaande huurpenningen; 
         III. [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen tot betaling van een gebruikersvergoeding voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd; 
       
       
       
       
       
         
           Meer subsidiair 
         
         I. de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s. te ontbinden en [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen de woning te ontruimen; 
         II. [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen tot betaling van de openstaande huurpenningen; 
         III. [gedaagde sub 3] c.s. te veroordelen tot betaling van een gebruikersvergoeding voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd; 
       
       
       
         
           Nog meer subsidiair 
         
         I. een verklaring voor recht dat, vanaf de datum waarop Portaal wettelijk wordt geacht de huurovereenkomst met [gedaagde sub 3] c.s. te hebben voortgezet, [gedaagde sub 3] c.s. voor het gebruik van de woning aan Portaal verschuldigd zijn: 
         a. € 1.099,11 per maand aan huur, gas-, elektra- en waterverbruik, althans een bedrag dat de kantonrechter geraden acht; 
         b. een bedrag per maand voor de door Portaal jaarlijks voorgestelde huurprijsverhogingen, overeenkomstig de alsdan geldende wettelijke regels over het maandelijks door [gedaagde sub 3] c.s. aan Portaal verschuldigde bedrag; 
       
       
       
         met veroordeling van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de kosten van deze procedure.  
       
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [gedaagde sub 3] c.s. hebben verweer gevoerd en willen dat de vordering wordt afgewezen. Zij stellen zich op het standpunt dat zij voor het gebruik van de woning met [gedaagde sub 1] een onderhuurovereenkomst hebben gesloten, dat deze onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 van het burgerlijk Wetboek (BW) per 1 maart 2023 wordt voortgezet door Portaal en dat er geen gronden zijn waarop deze huurovereenkomst dient te eindigen. 
         Voor zover de gevorderde ontruiming wel wordt toegewezen, verzoeken [gedaagde sub 3] c.s. de ontruimingstermijn te stellen op zes maanden na betekening van dit vonnis en de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.  
       
       
       
     
   
   
     
       3 De overwegingen van de kantonrechter 
     
     
       
         Verstek [gedaagde sub 1] – vonnis op tegenspraak 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagde sub 1] heeft niet op de dagvaarding gereageerd, terwijl deze wel op juiste wijze is uitgebracht. Hijheeft ook geen uitstel gevraagd om op een later moment alsnog te mogen reageren. Daarom heeft de kantonrechter verstek verleend tegen [gedaagde sub 1] . Omdat [gedaagde sub 3] c.s. wel in de procedure zijn verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak geldt. 
       
       
         
           Inhoudelijke beoordeling 
         
       
       
       
         
           Primaire vordering 
         
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter begrijpt dat de primaire vordering is gegrond op de stelling dat de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 1] is beëindigd en er geen sprake is van een (voortgezette) onderhuurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s.. 
       
       
         
           Huurovereenkomst Portaal en [gedaagde sub 1] 
         
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter overweegt allereerst dat Portaal onderbouwd en niet weersproken heeft gesteld dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst die tussen Portaal en [gedaagde sub 1] tot stand is gekomen op 31 januari 2023 per 1 maart 2023 heeft opgezegd. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 1] per 1 maart 2023 is beëindigd is daarom toewijsbaar. De primaire vordering is voor het overige niet toewijsbaar. De kantonrechter oordeelt namelijk dat wel sprake is van een (voortgezette) onderhuurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s.. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.  
       
       
         
           Voortzetting onderhuurovereenkomst [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde sub 3] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij de woning in gebruik hebben genomen op grond van een tussen [gedaagde sub 3] c.s. en [gedaagde sub 1] tot stand gekomen onderhuurovereenkomst en deze onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 BW per 1 maart 2023 wordt voortgezet door Portaal. 
       
     
     
       3.5. 
       Voor voortzetting van de onderhuur is op grond van artikel 7:269 lid 1 BW vereist dat sprake is van (i) een onderhuurovereenkomst, (ii) die betrekking heeft op een zelfstandige woning, (iii) waarin [gedaagde sub 3] c.s. hun hoofdverblijf hebben en (iv) dat de hoofdhuur is geëindigd. Niet van belang is of [gedaagde sub 1] bevoegd was tot onderverhuur. 
       
     
     
       3.6. 
       Partijen zijn het erover eens dat de woning een zelfstandige woning is en [gedaagde sub 3] c.s. samen met hun drie minderjarige kinderen daar - al enige tijd, namelijk vanaf eind 2021 - hun hoofdverblijf hebben. Ook zijn partijen het erover eens dat de hoofdhuur (tussen [gedaagde sub 1] en Portaal) per 1 maart 2023 is beëindigd. Tussen partijen is echter in geschil of tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen.  
       
     
     
       3.7. 
       Uit artikel 7:201 BW volgt dat een overeenkomst een (onder)huurovereenkomst is als sprake is van twee elementen, namelijk (i) het verschaffen van het gebruik van een zaak of gedeelte daarvan door de ene partij (de verhuurder) en (ii) het verrichten van een tegenprestatie hiervoor door de andere partij (de huurder). Niet vereist is dat de overeenkomst schriftelijk is aangegaan. Omdat [gedaagde sub 3] c.s. zich erop beroepen dat zij huurbescherming genieten, moeten zij hun stelling voldoende onderbouwen dat tussen hen en [gedaagde sub 1] een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       3.8. 
       De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde sub 3] c.s. voldoende onderbouwd hebben gesteld dat aan de hiervoor genoemde elementen is voldaan en tussen hen en [gedaagde sub 1] een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen. Het staat vast dat [gedaagde sub 1] de woning aan [gedaagde sub 3] c.s. in gebruik heeft gegeven en hoewel Portaal een e-mail hebben overgelegd van [gedaagde sub 1] waarin hij verklaart dat er nooit huur aan hem is betaald, hebben [gedaagde sub 3] c.s. onderbouwd gesteld dat zij voor het gebruik van de woning, in ieder geval vanaf juli 2022 maandelijks een tegenprestatie aan [gedaagde sub 1] hebben geleverd. Uit de door [gedaagde sub 3] c.s. overgelegde betalingsbewijzen blijkt dat zij in ieder geval in de periode juli 2022 tot februari 2023 via de bank maandelijks een bedrag tussen de € 1.080,00 en € 1.099,31 aan [gedaagde sub 1] hebben betaald. Dat [gedaagde sub 3] c.s. dit niet als tegenprestatie voor het gebruik van de woning, maar met een ander doel naar [gedaagde sub 1] hebben overgemaakt, is niet gesteld en ook niet gebleken. Volgens [gedaagde sub 3] c.s. hebben zij in de maanden voorafgaand aan de maand juli 2022 de huur steeds contant aan [gedaagde sub 1] betaald, maar dit hebben zij niet onderbouwd. Omdat dit door Portaal wordt betwist kan dit niet worden vastgesteld. 
       
     
     
       3.9. 
       Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat in ieder geval vanaf juli 2022 sprake is geweest van een (onder)huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] .  
       
       
         
           Pseudo-onderverhuur  
         
       
     
     
       3.10. 
       Portaal stelt dat artikel 7:269 lid 1 BW toepassing mist omdat de bedoeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. er in feite op was gericht om [gedaagde sub 3] c.s. de positie van huurder te laten innemen en niet om een volledige onderhuur af te sluiten met de daaraan voor de hoofdhuurder verbonden lusten en (beheers)lasten. Portaal stelt dus dat sprake is van pseudo-onderhuur of een onvolwaardige contractoverdracht. Het ligt op de weg van Portaal om voldoende feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat hiervan sprake is. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Portaal dat niet gedaan. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
       
     
     
       3.11. 
       Portaal stelt ter onderbouwing van haar standpunt dat [gedaagde sub 1] niet tegelijkertijd met [gedaagde sub 3] c.s. zijn hoofdverblijf had in de woning, hij de huurovereenkomst met Portaal inmiddels heeft opgezegd en naar het buitenland is vertrokken en dus geen sprake is van een tijdelijke situatie zoals bij onderverhuur aan de orde is. Verder stelt Portaal dat [gedaagde sub 1] niet een gedeelte maar de gehele woning in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 3] c.s. en de betalingen die door [gedaagde sub 3] c.s. zijn verricht gelijk zijn aan de huur die [gedaagde sub 1] aan Portaal was verschuldigd.   
       
     
     
       3.12. 
       
         De kantonrechter oordeelt dat vast moet komen te staan dat de bedoeling van [gedaagde sub 1]  én  [gedaagde sub 3] c.s. erop was gericht [gedaagde sub 3] c.s. de positie van huurder te laten innemen, maar dat kan naar het oordeel van de kantonrechter op basis van de door Portaal aangevoerde feiten en omstandigheden niet worden vastgesteld. Dat [gedaagde sub 3] c.s. ermee bekend waren dat niet [gedaagde sub 1] maar Portaal de verhuurder was heeft Portaal onvoldoende onderbouwd gesteld en is ook niet gebleken. Het staat vast dat [gedaagde sub 3] c.s. tot het moment dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst met Portaal heeft opgezegd, geen contact hebben gehad met Portaal en zij de huur tot het moment dat [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst met Portaal heeft opgezegd, niet aan Portaal, maar aan [gedaagde sub 1] hebben betaald. Portaal stelt dat in het trappenhuis een bordje hangt met daarop het logo van Portaal, maar door de gemachtigde van [gedaagde sub 3] c.s. is in dat verband terecht opgemerkt dat er diverse wooncomplexen zijn waar zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen worden verhuurd, zodat de aanwezigheid van dit bordje onvoldoende is om vast te kunnen stellen dat [gedaagde sub 3] c.s. wisten of moesten weten dat Portaal de verhuurder van de woning was. Ook het feit dat er diverse brieven door Portaal naar het adres van de woning zijn gestuurd is daarvoor onvoldoende. Deze brieven waren immers gericht aan [gedaagde sub 1] en bovendien zijn [gedaagde sub 3] c.s. de Nederlandse taal niet machtig. 
         Voor zover relevant overweegt de kantonrechter nog dat de vraag of het de bedoeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. was om de woning tijdelijk te (ver)huren niet ter zake doet, omdat – anders dan Portaal lijkt te veronderstellen – dit geen voorwaarde is voor onderhuur. Of [gedaagde sub 1] de woning geheel in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde sub 3] c.s. en zelf al dan niet gelijktijdig zijn hoofdverblijf had in de woning doet ook niet ter zake. Er kan ook sprake zijn van onderhuur van een volledige woning. Dat [gedaagde sub 1] daartoe niet bevoegd was, omdat hij daarvoor geen toestemming had van Portaal, maakt niet dat de bedoeling van partijen er niet op was gericht om een volledige onderhuur af te sluiten. 
       
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
     
     
       3.13. 
       Uit het voorgaande volgt dat tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, waarin [gedaagde sub 3] c.s. hun hoofdverblijf hebben en waarvan de hoofdhuur is geëindigd. Dat sprake is van pseudo-onderhuur kan niet worden vastgesteld. Dat leidt ertoe dat [gedaagde sub 3] c.s. een beroep toekomt op de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW en de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] c.s. door Portaal per 1 maart 2023 wordt voortgezet.   
       
       
         
           Subsidiaire vordering 
         
       
     
     
       3.14. 
       Omdat de primaire vordering (grotendeels) wordt afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. De kantonrechter begrijpt dat de subsidiaire vordering is gegrond op de stelling dat de voortgezette onderhuurovereenkomst moet worden beëindigd op de gronden genoemd in artikel 7:269 lid 2 BW. De kantonrechter oordeelt dat de subsidiaire vordering niet toewijsbaar is. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.  
       
       
         
           Beëindiging voortgezette huurovereenkomst 
         
       
     
     
       3.15. 
       De voortgezette huur kan door de rechter op één van de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde gronden worden beëindigd. De verhuurder moet daarvoor binnen zes maanden na voortzetting van de huur een vordering instellen. De huurovereenkomst is vanaf 1 maart 2023 voortgezet en Portaal heeft bij dagvaarding van 4 juli 2023 beëindiging van de voortgezette huurovereenkomst gevorderd. De vordering is daarmee tijdig ingesteld. Partijen twisten vervolgens over de vraag of één van de beëindigingsgronden in dit geval van toepassing is. De kantonrechter zal hierna de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde beëindigingsgronden, die volgens Portaal alle van toepassing zijn, bespreken (in de volgorde sub b, sub c, sub d en vervolgens sub a).  
       
       
         
           Artikel 7:269 lid 2 sub b BW - kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen  
         
       
     
     
       3.16. 
       Voor een geslaagd beroep op deze grond moet vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] én [gedaagde sub 3] c.s. ten tijde van het aangaan van de onderhuurovereenkomst de bedoeling hadden [gedaagde sub 3] c.s. de positie van huurder te verschaffen. De kantonrechter heeft hiervoor onder 3.12 al geoordeeld dat op basis van de door Portaal gestelde feiten en omstandigheden niet kan worden vastgesteld dat de bedoeling van [gedaagde sub 1] én [gedaagde sub 3] c.s. erop was gericht om [gedaagde sub 3] c.s. de positie van huurder te laten innemen. Het beroep van Portaal op deze grond slaagt daarom niet.  
       
       
         
           Artikel 7:269 lid 2 sub c BW - belangenafweging  
         
       
     
     
       3.17. 
       
         Voor een geslaagd beroep op deze grond moet vast komen te staan dat van Portaal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat zij de huur voortzet. Daarvoor moet een belangenafweging plaatsvinden. 
         Portaal stelt de woning behoort tot de categorie sociale huurwoningen en zij er een groot belang bij heeft om haar woningtoewijzingsbeleid strak te handhaven. Gebleken is echter dat de huur van de woning vanaf 11 oktober 2021, dus vanaf het moment dat [gedaagde sub 1] de woning van Portaal is gaan huren, is verhoogd naar een huurprijs boven de liberalisatiegrens, zodat de woning vanaf 11 oktober 2021 geen sociale huurwoning meer is. Portaal stelt weliswaar dat de gevraagde en betaalde huurprijs niet klopt en de woning aan de volgende huurder(s) weer als sociale huurwoning verhuurd zal worden, maar dat kan Portaal in het kader van deze belangenafweging niet baten: feit is dat de woning op dit moment niet als sociale huurwoning kan worden gekwalificeerd en het – op zich zeer valide - argument van strakke handhaving van het woningtoewijzingsbeleid in dit geval niet opgaat. Portaal heeft de volgens haar teveel gevraagde en betaalde huur ook nimmer gecorrigeerd, terwijl zij dit wel had kunnen doen. Dit alles moet er in dit specifieke geval toe leiden dat het belang van [gedaagde sub 3] c.s. groter moet worden geacht dan dat van Portaal. Het belang van [gedaagde sub 3] c.s. bij behoud van de woning spreekt voor zich: [gedaagde sub 3] c.s. verblijven in de woning met drie minderjarige kinderen en tussen partijen is niet in geschil dat zij geen zicht hebben op andere woonruimte. [gedaagde sub 3] c.s. voldoen niet aan de inkomenseisen om een woning te huren in de vrije sector en om in aanmerking te komen voor sociale huur hebben zij onvoldoende inschrijftijd. Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat het beroep van Portaal op deze grond ook niet slaagt. 
       
       
       
         
           Artikel 7:269 lid 2 sub d - huisvestingsvergunning  
         
       
     
     
       3.18. 
       Portaal stelt dat [gedaagde sub 3] c.s. niet beschikken over een huisvestigingsvergunning. Echter, doordat - zoals hiervoor overwogen - de kale huurprijs van de woning de liberalisatiegrens overstijgt, is geen huisvestingsvergunning vereist voor ingebruikneming van de woning. Het beroep van Portaal op deze beëindigingsgrond slaagt dus evenmin.  
       
       
         
           Artikel 7:269 lid 2 sub a - onvoldoende financiële waarborg  
         
       
     
     
       3.19. 
       Portaal stelt dat [gedaagde sub 3] c.s. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur, omdat [gedaagde sub 3] c.s. sinds maart 2023 de huur niet hebben betaald. [gedaagde sub 3] c.s. hebben echter onderbouwd aangevoerd dat zij de huur wel twee keer naar Portaal hebben overgemaakt, maar dat Portaal deze bedragen heeft teruggestort omdat zij de betaling niet konden plaatsen. [gedaagde sub 3] c.s. hebben toegelicht dat zij Portaal hebben gevraagd naar welke rekeningnummer en onder vermelding van welke betaalgegevens zij de huur konden overmaken, maar die betalingsgegevens heeft Portaal niet doorgegeven. Dat leidt ertoe dat het enkele feit dat de huur vanaf maart 2023 nog openstaat niet tot de conclusie kan leiden dat [gedaagde sub 3] c.s. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur. Portaal heeft verder nog opgemerkt dat het inkomen van [gedaagde sub 3] onvoldoende is om de maandelijks huur te voldoen. De kantonrechter gaat hieraan echter voorbij, omdat is gebleken dat  [gedaagde sub 3] c.s. vanaf juli 2022 tot maart 2023 de huur maandelijks (aan [gedaagde sub 1] ) hebben voldaan. Tot slot heeft Portaal nog opgemerkt dat [gedaagde sub 3] een arbeidsovereenkomst heeft voor bepaalde tijd en nergens uit volgt dat zijn arbeidsovereenkomst wordt verlengd. [gedaagde sub 3] heeft in reactie daarop aangegeven dat hem is toegezegd dat zijn arbeidsovereenkomst wordt verlengd. [gedaagde sub 3] heeft deze stelling niet onderbouwd met bijvoorbeeld een verklaring van zijn werkgever, maar omdat Portaal dit argument pas voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, kan dit [gedaagde sub 3] niet worden tegengeworpen. Dit leidt ertoe dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde sub 3] c.s. onvoldoende financiële waarborg bieden voor een behoorlijke nakoming van de huur en het beroep van Portaal op deze beëindigingsgrond ook niet slaagt. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
     
     
       3.20. 
       Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat Portaal geen geslaagd beroep toekomt op een van de beëindigingsgronden van artikel 7:269 lid 2 BW en de subsidiaire vordering niet toewijsbaar is.  
       
       
         
           Meer subsidiaire vordering 
         
       
     
     
       3.21. 
       Omdat de subsidiaire vordering wordt afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de meer subsidiaire vordering. De kantonrechter begrijpt dat de meer subsidiaire vordering van Portaal is gegrond op de stelling dat de voortgezette onderhuurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de openstaande huurpenningen toewijzen, de vordering tot het betalen van de wettelijke rente afwijzen en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voorwaardelijk toewijzen. De kantonrechter overweegt als volgt.  
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
     
     
       3.22. 
       Nu is vastgesteld dat Portaal de (onder)huurovereenkomst vanaf maart 2023 heeft voortgezet, zijn [gedaagde sub 3] c.s. vanaf die datum maandelijks de overeengekomen huur verschuldigd aan Portaal. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurpenningen vanaf maart 2023 nog openstaan. De kantonrechter zal, zoals door Portaal gevorderd, [gedaagde sub 3] c.s. veroordelen deze achterstallige huurpenningen alsnog te betalen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal de kantonrechter afwijzen, omdat – zoals hierna zal worden overwogen – naar het oordeel van de kantonrechter de vertraging in de betaling mede door Portaal zelf is veroorzaakt. 
       
       
         
           Ontbinding huurovereenkomst  
         
       
     
     
       3.23. 
       Portaal stelt dat [gedaagde sub 3] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zo zouden zij zich niet als goed huurder hebben gedragen en hebben zij een forse huurachterstand laten ontstaan.  
       
     
     
       3.24. 
       Ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde sub 3] zich niet als goed huurder heeft gedragen, heeft Portaal een klacht van een omwonende over het huurgedrag van [gedaagde sub 3] c.s. overgelegd. Uit deze klacht volgt dat deze omwonende geluidsoverlast ervaart van [gedaagde sub 3] c.s.. [gedaagde sub 3] c.s. voeren echter terecht aan dat deze ene klacht – in een periode van twee jaar – een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.  
       
     
     
       3.25. 
       Wat betreft de gestelde huurachterstand die is ontstaan vanaf maart 2023 tot en met heden overweegt de kantonrechter dat de omvang van deze huurachterstand in beginsel een toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Echter, niet is uitgesloten dat [gedaagde sub 3] c.s. in staat zijn de achterstand op korte termijn aan te zuiveren. [gedaagde sub 3] c.s. hebben immers, zoals hiervoor overwogen, wel geprobeerd de huur naar Portaal over te maken, maar Portaal heeft de ontvangen huur teruggestort omdat bij de huurbetaling niet een voor Portaal bekend betalingskenmerk stond vermeld. [gedaagde sub 3] c.s. hebben toegelicht dat zij Portaal wel hadden verzocht onder welk betalingskenmerk zij de huur moesten overmaken, maar dat Portaal daar niet op heeft gereageerd. Hoewel van [gedaagde sub 3] c.s. verwacht had mogen worden dat ze beter hun best zouden doen om te achterhalen met welke betalingsgegevens zij de huur konden overmaken, is de kantonrechter van oordeel dat het niet geheel aan [gedaagde sub 3] c.s. te wijten is dat de huur over de periode maart 2023 tot en met heden nog openstaat. Dat geeft de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding en ontruiming slechts voorwaardelijk toe te wijzen. Dit betekent dat [gedaagde sub 3] c.s. éénmalig de kans krijgen de volledige achterstand te voldoen. [gedaagde sub 3] c.s. dienen uiterlijk 6 maart 2024 de huurachterstand te hebben ingelopen tot en met de huurtermijn over de maand maart 2024. Als zij dat doen kunnen zij niet op basis van de huurachterstand uit de woning worden gezet. Als zij niet overgaan tot betaling van de volledige achterstand, is dat wel een grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit betekent dat de huurovereenkomst in dat geval eindigt en [gedaagde sub 3] c.s. de woning binnen veertien dagen na 6 maart 2024 moeten ontruimen. Na de datum van ontbinding moeten [gedaagde sub 3] c.s. een gebruiksvergoeding per maand betalen gelijk aan de op basis van de voortgezette onderhuurovereenkomst verschuldigde huur, vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming van de woning. 
       
       
         
           Nog meer subsidiaire vordering 
         
       
     
     
       3.26. 
       Nu de huurovereenkomst slechts voorwaardelijk wordt ontbonden, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de nog meer subsidiaire vordering.  
     
     
       3.27. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat dat de huur die [gedaagde sub 3] c.s. maandelijks aan [gedaagde sub 1] hebben betaald, gelijk is aan de huur die [gedaagde sub 1] en Portaal zijn overeengekomen. Dit is dus ook de huurprijs die [gedaagde sub 3] c.s. maandelijks aan Portaal verschuldigd zijn.  
         Portaal heeft onweersproken gesteld dat de verschuldigde huur vanaf maart 2023 € 1.099,11 per maand bedraagt. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde sub 3] c.s. vanaf 1 maart 2023 voor het gebruik van de woning een bedrag van € 1.099,11 per maand aan huur, gas-, elektra- en waterverbruik verschuldigd zijn en een bedrag per maand voor de door Portaal jaarlijks voorgestelde huurprijsverhogingen, is daarmee toewijsbaar.  
       
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad verklaring 
         
       
     
     
       3.28. 
       
        [gedaagde sub 3] c.s. hebben verzocht de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling of een beslissing al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard worden de belangen van partijen afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Uitgangspunt is daarbij dat de degene die een veroordeling heeft verkregen er belang bij heeft dat hij het vonnis direct ten uitvoer kan leggen en de uitkomst van een eventueel hoger beroep niet hoeft af te wachten.  
       
     
     
       3.29. 
       
        [gedaagde sub 3] c.s. stellen dat wanneer Portaal de ontruiming hangende het hoger beroep ten uitvoer kan leggen, dit vergaande onomkeerbare gevolgen heeft. De kantonrechter overweegt dat dit inherent is aan een ontruiming van een woning, maar dat kan er niet toe leiden dat een veroordeling tot ontruiming in ieder geval niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Gelet op het feit dat [gedaagde sub 3] c.s. in de gelegenheid worden gesteld de huurachterstand in te lopen en de ontbinding en ontruiming te voorkomen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal zodoende alle veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       3.30. 
       Gelet op de uitkomst van deze procedure, waarbij partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       4.1. 
       
         verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 1] met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] met ingang van  
         1 maart 2023 rechtsgeldig is beëindigd; 
       
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [gedaagde sub 3] c.s. om aan Portaal te betalen binnen zes weken na de datum van dit vonnis de openstaande huurpenningen over de periode vanaf 1 maart 2023; 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde sub 3] c.s. vanaf 1 maart 2023 aan Portaal verschuldigd zijn 
       
         
           een bedrag van € 1.099,11 per maand aan huur, gas-, elektra- en waterverbruik 
         
         
           en een bedrag per maand voor de door Portaal jaarlijks voorgestelde huurprijsverhogingen, overeenkomstig de alsdan geldende wettelijke regels over het maandelijks door [gedaagde sub 3] c.s. aan Portaal verschuldigde huurbedrag;  
         
       
       
       
         
           En (4.4 en 4.5) voorwaardelijk, uitsluitend voor het geval [gedaagde sub 3] c.s. het op basis van de veroordeling onder 4.2 verschuldigde niet binnen de genoemde termijn voldoen: 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
         ontbindt de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde sub 3] c.s. met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ; 
       
       
     
     
       4.5. 
       
         veroordeelt [gedaagde sub 3] c.s. om binnen veertien dagen, de woning aan de [adres] in [plaats] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen; 
       
       
       
         en in ieder geval:  
       
       
     
     
       4.6. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       4.7. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.