ECLI: ECLI:NL:PHR:2021:828

Titel: ECLI:NL:PHR:2021:828 Parket bij de Hoge Raad , 17-09-2021 / 20/04119

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2021-09-17

Zaaknummer: 20/04119

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2021:828

---

Pachtrecht. Ontbinding. Terme de grâce. Art. 7:376 en art. 6:265 BW. Leer van de bindende eindbeslissing.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 20/04119 
       
         Zitting 	17 september 2021 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
      [verpachter]
     
     
     tegen 
     
     
      [pachter]
     
     
     
       Partijen worden hierna verkort aangeduid als [verpachter] respectievelijk [pachter] . 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       In deze pachtzaak is de verhouding aan de orde tussen enerzijds de regel zoals aanvaard in een beschikking uit 1985 van de Hoge Raad onder het oude huurrecht  en anderzijds de materiële rechtsregel van art. 6:265 lid 1 BW, namelijk dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Volgens de beschikking uit 1985 moet de rechter die in het geval van een beëindigingsvordering van de verhuurder gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid om aan de huurder een terme de grâce te gunnen, die vordering toewijzen wanneer de huurder niet stipt binnen de hem gegunde termijn aan zijn verplichtingen heeft voldaan, behoudens bijzondere omstandigheden. Ik meen dat de sleutel tot het juiste begrip van de verhouding tussen beide in de leer van de bindende eindbeslissing ligt (hierna 3.8 e.v.).  
       
     
     
       1.2 
       Mijns inziens treft het cassatiemiddel in het principaal beroep geen doel. De voorwaarde waaronder het incidenteel cassatieberoep is ingesteld, is niet vervuld. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         
         (i) Met ingang van 1 januari 1998 pacht [pachter] enkele percelen te [plaats 1] op de [plaats 2] van [de barones] . De vader van [verpachter] heeft voor de barones beheerstaken op zich genomen. Na haar overlijden in 2013 heeft de vader van [verpachter] door legaat [plaats 2] verkregen. Hij heeft vervolgens de percelen door schenking aan [verpachter] overgedragen. 
         (ii) Partijen hebben op 27 februari 2015 een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten waardoor [pachter] thans van [verpachter] pacht de percelen weiland en bouwland, kadastraal bekend [de gemeente] , sectie [001] , nummer [002] , [003] en [004] , ter grootte van totaal 19.82.00 ha. 
         (iii) Bij exploot van 20 augustus 2015 heeft [verpachter] de pachtovereenkomst opgezegd. [pachter] heeft zijn ongenoegen daarover geuit in aanwezigheid van de deurwaarder en nadien telefonisch tegen de echtgenote van [verpachter] . Bij exploot van 28 augustus 2015 heeft [verpachter] de opzeggingsgrond aangevuld. 
         (iv) Bij vonnis van de politierechter van 8 juni 2016 is [pachter] vrijgesproken van bedreiging van de echtgenote van [verpachter] . 
         
       
     
     
       2.2 
       Bij inleidende dagvaarding van 15 oktober 2015 heeft [verpachter] , kort samengevat, primair ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd en subsidiair beëindiging van die overeenkomst, met nevenvorderingen.  
       
     
     
       2.3 
       
        [pachter] heeft in reconventie diverse vorderingen ingesteld, die, voor zover in cassatie nog van belang, onder meer zien op overhangende takken, verwijdering van een rij door [verpachter] op het gepachte geplante eikenbomen, respectievelijk vermindering van de pacht in verband met die bomen, en voorwaardelijk dat hij in de gelegenheid zal worden gesteld tot het aanbrengen van verbeteringen en herstellingen ter zake het onderhoud op aanwijzing van de pachtkamer, een en ander als bedoeld in art. 7:376 lid 2 BW.  
       
     
     
       2.4 
       De pachtkamer te Middelburg van de rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft bij vonnissen van 24 juni 2016 en 25 november 2016 in conventie de pachtovereenkomst ontbonden en in reconventie de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [pachter] in de proceskosten in conventie en in reconventie. 
       
     
     
       2.5 
       
         Door [pachter] is hoger beroep ingesteld en hij heeft in hoger beroep zijn eis in reconventie vermeerderd.  Na tussenarresten van 23 januari 2018, 5 juni 2018 en 26 november 2019 en na twee plaatsopnemingen en comparities ter plaatse heeft de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij eindarrest van 13 oktober 2020  de vonnissen van de pachtkamer voor zover in conventie gewezen vernietigd en voor zover in reconventie gewezen bekrachtigd. Opnieuw rechtdoende in conventie heeft het hof de vorderingen van [verpachter] afgewezen. De dragende overwegingen van het eindarrest van het hof laten zich als volgt samenvatten: 
         
         a. In het tussenarrest van 26 november 2019 heeft het hof beslist dat beide partijen werkzaamheden moesten verrichten. De terme de grâce voor [pachter] heeft het hof op 1 juni 2020 bepaald. Op 4 juni 2020 heeft de raadsheer-commissaris met twee deskundige leden de percelen opnieuw bezocht. (onder 2.1) 
         b. [pachter] heeft op een paar onderdelen niet volledig aan de opdracht van het hof voldaan, maar grotendeels wel. Voor een deel is sprake van overmacht (perceel A, waar [verpachter] de bomen niet heeft gesnoeid), voor een deel heeft [pachter] geen goede instructies gegeven en/of te weinig controle uitgevoerd over de werkzaamheden van degenen die de zandpaden hebben bewerkt en de mais gezaaid. Of de werkzaamheden aan de geul op perceel E voldoende zijn, is twijfelachtig. (onder 2.2) 
         c. Voor de stelling van [verpachter] dat [pachter] is tekortgeschoten in de onderhoudsverplichting betekent een en ander het volgende. [pachter] is tekortgeschoten in het onderhoud en hem is een terme de grâce verleend. Daarbij is ook de verpachter opgedragen werkzaamheden te verrichten. Nu heeft [pachter] grotendeels voldaan aan zijn onderhoudsverplichtingen. De resterende tekortkomingen in de onderhoudsverplichting zijn onvoldoende om de ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. (onder 2.3) 
         d. Het hof waarschuwt [pachter] wel om voor de toekomst tekortkomingen te vermijden. Hij loopt het risico dat wanneer hij tekortschiet en [verpachter] opnieuw ontbinding vordert, de eerdere tekortkomingen (waarschijnlijk) meewegen bij de beoordeling van de nieuwe tekortkoming(en). Er komt dan een moment dat van [verpachter] niet meer gevergd kan worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet. (onder 2.4) 
         e. De gestelde tekortkomingen die volgens [verpachter] tot de ontbinding van de pachtovereenkomst moesten leiden, zijn in hoger beroep niet komen vast te staan of van onvoldoende gewicht gebleken om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof zal de vorderingen in conventie dan ook alsnog afwijzen. Dit betekent dat [pachter] de grond blijft pachten. (onder 2.5) 
         f. In reconventie heeft [pachter] in hoger beroep zijn eis vermeerderd. Over de eikenbomen en de pachtvermindering in dat verband hebben partijen overeenstemming bereikt. De schadevergoeding vanwege stalkinggedrag heeft het hof al in een tussenarrest besproken en afgewezen. Dan resteert de vordering om [verpachter] te veroordelen om overhangende takken te verwijderen. Op perceel A had [verpachter] dat tijdens de laatste comparitie ter plaatse nog niet gedaan. Hij heeft toen toegezegd om dat spoedig alsnog te gaan doen. Er is geen aanleiding voor het hof om daaraan te twijfelen. Daarom zal het hof die vordering niet toewijzen omdat [pachter] daar geen belang bij heeft. (onder 2.6) 
         
       
     
     
       2.6 
       Bij procesinleiding van 11 december 2020 heeft [verpachter] – tijdig  – cassatieberoep ingesteld. [pachter] heeft verweer gevoerd, en tevens voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. [verpachter] heeft in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. Vervolgens heeft [verpachter] gerepliceerd en [pachter] gedupliceerd.  
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel in het principaal beroep 
     
       3.1 
       Het cassatiemiddel in het principaal beroep bestaat uit drie onderdelen, waarvan het derde enkel een voortbouwklacht bevat. Alle klachten van het middel richten zich tegen het eindarrest van het hof. 
       
     
     
       3.2 
       
         
           Onderdeel 1  richt zich tegen rechtsoverweging 2.3, die als volgt luidt: 
         
          ‘2.3 Voor de stelling van [verpachter] dat [pachter] is tekortgeschoten in de onderhoudsverplichting betekent een en ander het volgende. [pachter] is tekortgeschoten in het onderhoud en hem is een terme de grâce verleend. Daarbij is ook de verpachter opgedragen werkzaamheden te verrichten. Nu heeft [pachter] grotendeels voldaan aan zijn onderhoudsverplichtingen. De resterende tekortkomingen in de onderhoudsverplichting zijn onvoldoende om de ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen.’ 
         
       
     
     
       3.3 
       Het onderdeel bevat  onder 1.1  in de eerste plaats een rechtsklacht. Volgens die klacht heeft het hof miskend dat de rechter die gebruik heeft gemaakt van de hem in art. 7:376 lid 2 BW gegeven bevoegdheid om de tekortschietende pachter nog een betrekkelijk korte termijn te gunnen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen en daarna vaststelt dat de pachter niet stipt binnen de gestelde termijn alsnog is nagekomen, de tot ontbinding strekkende eis van de verpachter moet toewijzen, behoudens bijzondere omstandigheden. 
       
         
     
     
       3.4 
       De steller van het middel baseert deze uitleg van art. 7:376 BW op de in de inleiding genoemde beschikking uit 1985 van uw Raad,  onder het oude huurrecht, namelijk met betrekking tot art. 1623 lid 8 BW (oud), overeenkomend met het huidige art. 7:274 lid 6 BW. Laatstbedoelde bepalingen zien op een terme de grâce in het geval van een verzoek respectievelijk vordering tot beëindiging in het geval van huur van woonruimte, maar mijns inziens gaat de steller van het middel op zichzelf er terecht vanuit dat de bevoegdheid van de rechter tot het verlenen van een terme de grâce als bedoeld in art. 7:376 lid 2 BW, die betrekking heeft op een vordering tot ontbinding van de verpachter, geheel vergelijkbaar van aard is. Ook het huurrecht kende en kent een gelijkgestemde bevoegdheid van de rechter wat betreft een vordering van de verhuurder tot ontbinding in art. 1623n lid 2 BW (oud) en art. 7:280 BW. 
       
     
     
       3.5 
       
         De beschikking uit 1985 betrof een huurachterstand van NLG 3.850. De rechtbank (als appelrechter, op grond van het oude procesrecht) gaf de huurder een termijn van één maand om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Betaling van het openstaande bedrag vond vervolgens weliswaar plaats, maar twee dagen na afloop van de gestelde termijn. De rechtbank beëindigde vervolgens bij eindbeschikking de huurovereenkomst. Het door de huurder daartegen ingestelde cassatieberoep werd verworpen, waarbij uw Raad overwoog: 
         
          ‘(…) dat de rechter die gebruik heeft gemaakt van de hem in het achtste lid van art. 1623e BW gegeven bevoegdheid, wanneer de huurder niet stipt binnen de hem gegunde termijn aan zijn verplichtingen heeft voldaan, het verzoek moet toewijzen, behoudens bijzondere omstandigheden waarvan te dezen echter niet is gebleken.’ 
         
           
       
     
     
       3.6 
       Uit het voorgaande volgt meteen een wezenlijk verschil tussen het geval zoals in de beschikking van 1985 aan de orde en het voorliggende geval. In de zaak van 1985 bestond na afloop van de gestelde termijn nog steeds dezelfde door de rechter vastgestelde tekortkoming en wel in gelijke omvang. In de voorliggende zaak was na afloop van de gestelde termijn de tekortkoming grotendeels door de pachter weggenomen, maar niet geheel. Het is de vraag of de regel uit 1985 ook op dat geval behoort te worden betrokken. 
       
         
     
     
       3.7 
       
         In dit verband is van belang dat naar de huidige stand van het recht de hoofdregel en de uitzondering van art. 6:265 lid 1 BW als een geheel behoren te worden opgevat, in de zin dat zij tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.  Ook de wetgever ging hiervan bij de invoering van het nieuwe pachtrecht uit, zie de Memorie van Toelichting op art. 7:376 BW: 
         
          ‘Deze bepaling regelt de ontbinding van de pachtovereenkomst in geval de pachter tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. De ontbinding kan slechts op vordering door de rechter worden uitgesproken. Voor die ontbinding is alleen plaats, indien de tekortkoming gezien haar ernst zulks rechtvaardigt. Dat volgt uit artikel 6:265 lid 1 BW.’ 
         
       
     
     
       3.8 
       Wat is nu de aard van de regel van de beschikking van 1985? Ik meen dat het niet gelukkig zou zijn die regel op te vatten als zou zij wat betreft het door haar bestreken gebied met de zojuist bedoelde materiële rechtsregel van art. 6:265 BW concurreren en zelfs daaraan derogeren. Nee, ook in het geval dat de rechter aan een pachter (of huurder) een terme de grâce heeft gegund, is de materiële rechtsregel die door de rechter wordt toegepast die van art. 6:265 BW. De strekking van de beschikking van 1985 kan niet zijn dat nadat de rechter een terme de grâce heeft gegeven, zo nodig ook ontbinding moet volgen in een geval waarin de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen.  
       
     
     
       3.9 
       In plaats daarvan dient de regel van de beschikking uit 1985 aldus te worden opgevat dat zij berust op de leer van de bindende eindbeslissing, althans met die leer nauw in verband staat. De beslissing in een tussenvonnis waarin een tekortkoming van de pachter (of huurder) wordt geconstateerd en een termijn wordt gesteld waarbinnen die tekortkoming moet zijn verholpen, impliceert dat díé tekortkoming tot ontbinding behoort te leiden indien zij na afloop van de gestelde termijn nog steeds bestaat. Aan dat impliciete oordeel is de rechter volgens de beschikking van 1985 bij gelegenheid van zijn eindvonnis (of volgens het oude huurecht: zijn eindbeschikking) in beginsel gebonden. In verband met zijn gebondenheid aan een bij een eerder vonnis uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing volgens de leer van de bindende eindbeslissing, spreekt dat eigenlijk vanzelf.  
       
     
     
       3.10 
       Terzijde nog: de beslissing om een terme de grâce te verlenen, impliceert nog een andere bindende eindbeslissing, namelijk dat als de pachter (of huurder) stipt binnen de gestelde termijn aan zijn verplichtingen voldoet, de ontbinding zal worden afgewezen. Let wel, de verklaring daarvoor is niet dat er ten tijde van het eindvonnis nog steeds een tekortkoming moet bestaan wil ontbinding mogelijk zijn, want uit art. 6:269 BW volgt ondubbelzinnig het tegendeel. De omstandigheid dat inmiddels nakoming heeft plaatsgevonden, weegt wel mee bij de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Geeft de rechter inderdaad een terme de grâce dan spreekt hij daarmee uit dat indien binnen de door hem gestelde termijn nakoming zal plaatsvinden, naar zijn oordeel dan de tekortkoming de ontbinding niet langer zal rechtvaardigen. Op grond van de leer van de bindende eindbeslissing is de rechter ook aan dat oordeel vervolgens in beginsel gebonden. 
       
     
     
       3.11 
       De achtergrond van de regel waarop het onderdeel zich beroept, is dus de leer van de bindende eindbeslissing. Ook die leer heeft zich sinds 1985 ontwikkeld (evenals het leerstuk van de ontbinding): sinds 2008 is de mogelijkheid voor de rechter om op een voorafgaande eindbeslissing terug te komen, ruimer dan voordien. 
       
     
     
       3.12 
       Intussen meen ik dat niet gezegd kan worden dat de rechter die een terme de grâce heeft verleend, daarmee ook een impliciet oordeel zou hebben gegeven over een tekortkoming die wezenlijk beperkter van omvang is dan die door hem in zijn tussenvonnis is geconstateerd. Niet de verruiming van de mogelijkheid van een uitzondering op de leer van de bindende eindbeslissing, maar de overweging dat zo’n eindbeslissing met betrekking tot een tekortkoming van wezenlijk beperktere omvang in het geheel niet voorligt, geeft voor mij de doorslag.  
       
     
     
       3.13 
       Ik geef toe dat in gevallen waarin de geldelijke tegenprestatie (dus de pacht- respectievelijk huurprijs) niet of onvolledig is betaald, het weinig aantrekkelijk is als pachters (of huurders) proberen de randjes op te zoeken en niet het gehele openstaande bedrag voldoen, in de hoop dat de rechter bij eindbeslissing het restant door de vingers zal willen zien. Het dunkt mij van wijsheid getuigen als rechters doorgaans weigeren daaraan mee te gaan: van een verpachter (of verhuurder) kan in redelijkheid niet worden verlangd verder te moeten met een pachter (huurder) die ook onder het toeziende oog van de rechter de pachtprijs (huurprijs) onvolledig voldoet.  
       
     
     
       3.14 
       Een en ander verandert intussen niets aan de principiële overweging dat het tussenvonnis waarbij de terme de grâce is gegund, op een meeromvattende tekortkoming ziet en daarom alleen een oordeel impliceert over de ‘ontbindingswaardigheid’ van díé tekortkoming. Is na afloop van de terme de grâce de tekortkoming wezenlijk beperkter van omvang dan ten tijde van de tussenbeslissing, dan dient de rechter bij eindvonnis alsnog met betrekking tot die resterende tekortkoming te beoordelen of deze de ontbinding rechtvaardigt. Bij dat oordeel weegt ten nadele van de pachter (huurder) mee dat hij de hem gestelde termijn onvolledig heeft benut, maar niet zo dat de overige omstandigheden van het geval buiten beschouwing blijven. Alleen zo krijgt de hiervoor bedoelde materiële rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, het volle pond. Kortom, de rechtsklacht van het onderdeel berust mijns inziens op een onjuiste rechtsopvatting.  
       
     
     
       3.15 
       Ik merk nog op dat ik zeer wel begrijp dat de steller van het middel in de beschikking van 1985 iets anders meent te kunnen lezen, vooral ook in verband met het daar gebruikte woordje ‘stipt’. Mogelijk is die lezing naar het stand van het recht van 1985 ook juist. In dat geval is zij dat naar de huidige stand van het recht echter niet meer. Ik zeg dat niet alleen in verband met de wijze waarop het leerstuk van de ontbinding zich heeft ontwikkeld, met als voorlopig eindpunt het Eigen Haard-arrest (waarnaar hiervoor reeds is verwezen), maar nu ook in verband met de na 1985 gewijzigde leer van de bindende eindbeslissing. Waar de behoefte gevoeld is om de mogelijkheid voor de rechter om op een voorafgaande eindbeslissing terug te komen te verruimen (hiervoor 3.11), ligt het niet voor de hand om in de bijzondere context van een aan de pachter (of huurder) gegunde terme de grâce een gebondenheid van de rechter aan te nemen om in beginsel verplicht de pachtovereenkomst (of huurovereenkomst) te ontbinden (of beëindigen), op grond van een voorafgaande beslissing die niet eens ziet op het geval zoals dat bij gelegenheid van het eindvonnis aan de orde is, omdat de resterende tekortkoming wezenlijk beperkter van omvang is. Overigens meen ik dat het woordje ‘stipt’ in de beschikking van 1985 zeer wel uitsluitend op de gegunde termijn kan worden betrokken.  Zo gelezen meen ik dat die beschikking ook nog steeds het geldende recht weergeeft. 
       
     
     
       3.16 
       De overige klachten van het onderdeel berusten op de lezing dat het hof wél is uitgegaan van de door de steller van het middel voorgestane rechtsregel, maar heeft aangenomen dat zich bijzondere omstandigheden voordoen in de zin van de beschikking van 1985. Ik zie voor die lezing geen grond. Uit rechtsoverweging 2.3 blijkt alleszins duidelijk dat de regel waaraan het hof toepassing heeft gegeven die van art. 6:265 lid 1 BW is: het hof heeft zich de vraag gesteld, of gegeven de eerdere tekortkomingen en de verleende terme de grâce, de na afloop van die termijn nog resterende tekortkomingen in de onderhoudsverplichting van voldoende gewicht zijn om de ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Dat is alleszins terecht, want over de ‘ontbindingswaardigheid’ van een tekortkoming van die omvang was nog niet bij de voorafgaande tussenarresten beslist. De bedoelde vraag heeft het hof ontkennend beantwoord in verband met de omvang van de na afloop van de gestelde termijn nog resterende tekortkomingen, maar ook – althans zo ben ik geneigd het arrest van het hof te lezen – in verband met andere door het hof vastgestelde omstandigheden, in het bijzonder dat ook [verpachter] niet geheel aan zijn verplichtingen heeft voldaan, namelijk wat betreft het opsnoeien van overhangende takken, zodat [pachter] respectievelijk de loonwerker er onderdoor kon (rechtsoverweging 2.1 van het eindarrest), alsook dat de verstandhouding tussen partijen slecht is, wat niet uitsluitend aan [pachter] is te wijten (rechtsoverweging 4.14 van het tussenarrest van 5 juni 2018). 
       
     
     
       3.17 
       Duidelijkheidshalve nog het volgende. Wat ik hiervoor 3.13 heb gezegd over pachters (huurders) die de grenzen opzoeken en waarin wijze rechters niet mee zullen gaan, behoort niet mede op het oordeel van het hof in de voorliggende zaak te worden betrokken. In de eerste plaats zijn de tekortkomingen zoals die zich in die zaak voordoen niet zo eenduidig als die in het geval van onvolledige betaling van de verschuldigde pachtprijs (of huurprijs) waarover ik sprak. In de tweede plaats doen zich ook andere omstandigheden voor die de zaak een bijzondere kleur geven (zie het slot van de vorige alinea). Intussen geldt hoe dan ook dat het oordeel over wat in een bepaalde zaak meer of minder wijs is, voorbehouden is aan de rechter die over de feiten oordeelt. In cassatie kan enkel worden geklaagd over schending van het recht en over motiveringsgebreken.  
       
     
     
       3.18 
       
         Onderdeel 2  klaagt, onder verwijzing naar het dictum waarin is bepaald dat het hof de vorderingen van [verpachter] afwijst, dat het hof ten onrechte geen beslissing heeft genomen over [verpachter] ’ subsidiaire eis in conventie tot beëindiging van de pachtovereenkomst, dan wel zijn beslissing ten onrechte niet heeft gemotiveerd. 
       
     
     
       3.19 
       Het vertrekpunt van het onderdeel is dat, nadat het hof tot het oordeel was gekomen dat de grieven tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de primaire vordering van [verpachter] tot ontbinding van de pachtovereenkomst slagen, in verband met (de positieve zijde van) de devolutieve werking van het hoger beroep het hof vervolgens een oordeel diende te geven over de subsidiaire vordering van [verpachter] tot beëindiging van die overeenkomst, met inachtneming van hetgeen partijen in het verband van die subsidiaire vordering hadden aangevoerd (in eerste aanleg of eventueel nader in hoger beroep). Dat vertrekpunt is juist.  Niettemin treft het onderdeel geen doel, op grond van het navolgende. 
       
     
     
       3.20 
       Het hof heeft in rechtsoverweging 2.5 overwogen dat het de vorderingen (dus in meervoud) in conventie alsnog zal afwijzen en dat dit betekent dat [pachter] de grond blijft pachten. Hetzelfde staat in rechtsoverweging 2.7. Ook het dictum van het eindarrest van het hof houdt in conventie de afwijzing in van de vorderingen (opnieuw meervoud) van [verpachter] . Voor zover het onderdeel berust op de lezing dat het hof over de subsidiaire eis in conventie tot beëindiging van de pachtovereenkomst geen beslissing zou hebben genomen, kan het dus geen doel treffen. 
       
         
     
     
       3.21 
       Vervolgens is de vraag of de door het hof voor de afwijzing van de vordering tot beëindiging gegeven motivering voldoet. Hoewel het hof die afwijzing mogelijk beter uitdrukkelijk had kunnen motiveren, ligt mijns inziens in de overwegingen van het hof met betrekking tot de primaire vordering van [verpachter] tot ontbinding mede een voldoende motivering voor de afwijzing van ook de subsidiaire vordering tot beëindiging besloten. [verpachter] heeft aan die subsidiaire vordering namelijk geheel dezelfde feiten ten grondslag gelegd, zoals de memorie van grieven in het in het incidenteel appel van [verpachter] ook met zoveel woorden zegt (onder 73). 
       
     
     
       3.22 
       Ik zie onder ogen dat [verpachter] zich voor zijn subsidiaire vordering behalve op de beëindigingsgrond van art. 7:370 lid 1 onder a BW (bedrijfsvoering niet als een goed pachter of ander ernstig tekortschieten) ook op die van een belangenafweging (idem onder c) heeft gebaseerd. Dit maakt mijns inziens hier geen verschil. Staan blijft dat [verpachter] zich ook wat betreft die beëindigingsgrond niet werkelijk op andere feiten heeft beroepen dan voor zijn primaire vordering tot ontbinding, terwijl de beoordeling van die primaire vordering aan de hand van de maatstaf van art. 6:265 lid 1 BW mede tegen de achtergrond van de wederzijdse belangen van partijen plaatsvindt.  In de memorie van grieven in het incidenteel appel onder 75 heeft [verpachter] als de in het kader van zijn beëindigingsvordering relevante wederzijdse belangen vermeld het volgens hem geringe belang van [pachter] bij behoud van het gepachte en zijn eigen belang om gegeven de slechte verstandhouding tussen partijen de pachtovereenkomst met [pachter] niet te behoeven voortzetten. Dit zijn bij uitstek belangen die ook meewegen in de afweging of tekortkomingen de ontbinding rechtvaardigen. Het oordeel van het hof over de primaire vordering van [verpachter] impliceert dus ook in zoverre tevens een oordeel over zijn subsidiaire vordering (op basis van de feitelijke grondslag die [verpachter] aan die vordering had gegeven). 
       
     
     
       3.23 
       Het voorgaande laat zich eventueel ook zo zeggen dat [verpachter] bij het onderdeel geen belang heeft, omdat na terugwijzing niet goed een andere uitkomst denkbaar is dan dat het hof, in verband met zijn oordelen omtrent de primaire vordering van [verpachter] , bij zijn afwijzing van ook diens subsidiaire vordering zal blijven.  
       
     
     
       3.24 
       
         Onderdeel 3  bevat slechts een voortbouwklacht en behoeft geen bespreking.  
     
   
   
     
       4 Bespreking van het cassatiemiddel in het voorwaardelijk incidenteel beroep 
     Het cassatiemiddel in het incidenteel beroep is ingesteld ‘uitsluitend in het geval in het principale beroep één of meer klachten gegrond zullen worden verklaard’.  Aan die voorwaarde is niet voldaan, zodat de klachten in het incidenteel beroep geen bespreking behoeven.  
   
   
     
       5 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het principaal cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
   
   
      	HR 22 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4982, NJ 1985/751. 
   
   
      	Vergelijk het tussenarrest van het hof van 5 juni 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:5170, onder 2.1-2.4. 
   
   
      	Zie akte overlegging van producties tevens inhoudende vermeerdering van eis van 17 april 2019.  
   
   
      	ECLI:NL:GHARL:2020:8253, TvAR 2021/8052 m.nt. J.W.A. Rheinfeld. 
   
   
      	De cassatietermijn bedraagt op grond van art. 402 lid 2 Rv in verbinding met art. 1019o Rv twee maanden.  
   
   
      	HR 22 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4982, NJ 1985/751, hierna geciteerd. De steller van het middel verwijst verder naar Asser/Valk 7-III 2020/469. 
   
   
      	Wat betreft de huurrechtelijke literatuur met betrekking tot de in de genoemde bepalingen voorziene mogelijkheid van een terme de grâce, vergelijk: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/454; J.P. Heering & I.E. Reimert, GS Huurrecht, commentaar op art. 7:280 BW; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom 2019, par. 15.5.   
   
   
      	HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. Jac. Hijma (Eigen Haard).  
   
   
      	Zie MvT, Kamerstukken II, 2005-2006, 30448, nr. 3, p. 29. Wat betreft de literatuur, vergelijk naast Asser/Valk 7III 2020/463 in het bijzonder E.H.M. Harbers, ‘De werking van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW in het pachtrecht’, TvAR 2019, p. 273 e.v., die tegen de achtergrond van het arrest  Eigen Haard  een groot aantal rechterlijke uitspraken in pachtzaken bespreekt (onder het oude en het nieuwe pachtrecht). 
   
   
      	HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800, NJ 2008/553 m.nt. H.J. Snijders (Gemeente Voorst). 
   
   
      	Vergelijk in dit verband de conclusie van A-G Franx voorafgaand aan de beschikking van 1985 (ECLI:NL:PHR:1985:AG4982) onder 6. 
   
   
      	Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2018/125.  
   
   
      	Vergelijk ook inleidende dagvaarding onder 28. 
   
   
      	Vergelijk HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446 m.nt. Jac. Hijma (Eigen Haard). De conclusie van A-G Wissink spreekt op diverse plaatsen uitdrukkelijk van een belangenafweging. Dat doet uw Raad niet, maar ik geloof niet dat daar een fundamenteel verschil van inzicht achter steekt. 
   
   
      	Verweerschrift in het principaal beroep, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel beroep, onder B (p. 1).