ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2020:5928

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2020:5928 Rechtbank Oost-Brabant , 27-11-2020 / 20/839

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2020-11-27

Zaaknummer: 20/839

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2020:5928

---

WOZ-waarde zorg-complex. Heffingsambtenaar wil op de valreep naar de zitting alsnog de deelwaarde ‘gebouwde eigendommen’ aan de orde stellen. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde. Alleen de deelwaarde grond is in beroep nog in geschil. Verweerder maakt aannemelijk dat voor een deel van de grond een hogere rekenprijs moet worden gehanteerd dan voor de overige grond, maar dat wil niet zeggen dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat die rekenprijs op zichzelf niet te hoog is. Geen van de partijen slaagt in het van haar verlangde bewijs. De rechtbank stelt schattenderwijs zelf de WOZ-waarde van het gehele complex vast.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: SHE 20/839 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen 
     
     
       Stichting [naam] , te [vestigingsplaats] , eiseres 
       (gemachtigde: mr. T. Goede), 
     
     
     
       en 
     
     
     
       de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij beschikking van 30 april 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op  
       € 9.042.000 (de beschikking). In dit geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB-aanslagen) voor de eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 8.711.000 en de OZB-aanslagen dienovereenkomstig verminderd. 
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2020 door middel van een beeldverbinding. De gemachtigde van eiseres heeft deelgenomen aan de zitting, evenals taxateur H.M. Nijzink. Verweerder heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door  
       L. van Hooff en taxateur O. Harmsen. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
       Eiseres, een stichting, is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een complex waarin eiseres diensten aanbiedt in wonen, welzijn en zorg. De onroerende zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 417.848 m² en de daarop gelegen gebouwde eigendommen, te weten gebouwen ten behoeve van kantoorfuncties, verzorging, centrale voorzieningen, berging, opslag/magazijn en al dan niet gemeenschappelijke woondoeleinden.  
       
         Geschil en beoordeling 
       
     
     1. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak zoals die door verweerder is vastgesteld. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 2.523.827 en verweerder de bij de bestreden uitspraak verlaagde waarde van € 8.711.000. 
     
     2. Niet tussen partijen in geschil is dat de onder “Feiten” genoemde grond en daarop gelegen gebouwde eigendommen één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ vormen, dat op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2019 en dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank sluit zich aan bij deze naar haar oordeel juiste gezamenlijke standpunten van partijen.  
     
     3. In het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak, in afwijking van het tweede lid, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid. Bij de bepaling van de vervangingswaarde dient rekening te worden gehouden met:  
     
       
         de aard en de bestemming van de zaak; 
       
       
         de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
       
     
     
     4. De Hoge Raad heeft eerder uitgesproken dat uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat de wetgever, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, heeft willen bereiken dat voor de waardering van die zaken heeft te gelden de waarde in economische zin die die zaken voor de eigenaar zelf hebben. Dit brengt mee dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebruikt, niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde.  Ook voor niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken geldt dat de waarde niet hoger kan zijn dan de waarde in economische zin die die zaken voor de eigenaar zelf hebben. Voor een niet in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaak is deze waarde het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak. 
     
     5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. Slechts als verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de waarde komen. 
     
     
       
         Afbakening van het geschil 
       
     
     6. In beroep heeft eiseres de eerder door haar aangevoerde bezwaren tegen het door verweerder gehanteerde percentage van de waarde van de onroerende zaak waarop de woondelenuitzondering van artikel 220e van de Gemeentewet van toepassing is, niet langer gehandhaafd. Eiseres is het verder eens met de deelwaarde van (afgerond) € 664.398 die door verweerder, uitgaande van de gecorrigeerde vervangingswaarde, bij de bestreden uitspraak is toegekend aan de gebouwde eigendommen die deel uitmaken van de onroerende zaak. Verweerder heeft op de zitting betoogd dat deze deelwaarde hoger dient te zijn dan bij de bestreden uitspraak is bepaald en voor de onderbouwing van die hogere deelwaarde verwezen naar de door hem op 3 september 2020 als nagekomen stuk ingediende hertaxatie (taxatierapport met taxatiekaart), waarin de deelwaarde van de gebouwde eigendommen die deel uitmaken van de onroerende zaak is berekend op € 2.632.394. De rechtbank volgt verweerder daarin niet. Het geschil wordt afgebakend door wat eiseres aanvoert tegen de bestreden uitspraak en eiseres heeft uitdrukkelijk berust in de hoogte van de deelwaarde van de gebouwde eigendommen, zoals die door verweerder bij de bestreden uitspraak is vastgesteld. De rechtbank acht het op de valreep van de zitting van de rechtbank verruimen van het geschil op de wijze die verweerder voorstaat in strijd met de goede procesorde en zal wat verweerder heeft aangevoerd met betrekking tot de deelwaarde van de gebouwde eigendommen, buiten beschouwing laten. 
     
     7. In geschil is daarom alleen nog de deelwaarde van de grond.  
     
     8. Op de zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat voor wat betreft de gebouwgebonden grond ervan moet worden uitgegaan dat de oppervlakte daarvan twee maal het bebouwde oppervlak (de ondergrond van de gebouwde eigendommen) is. Nu het bebouwde oppervlak, naar niet meer in geschil is, 23.247 m² is, is de oppervlakte van de gebouwgebonden grond daarvan het dubbele. Dat is 46.494 m².  
     
     
       
         Het standpunt van verweerder 
       
     
     9. Verweerder neemt het standpunt in dat de WOZ-waarde bij de bestreden uitspraak niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. 
     
     
       9.1. 
       Op 130.000 m² van het totale Landgoed Bakel – door verweerder aangeduid als “het bouwvlak” – rust volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Van dit bouwvlak heeft verweerder een gedeelte, groot 105.680 m², in twee van de drie door hem in beroep ingebrachte waardeonderbouwingen aangemerkt als respectievelijk ‘gebouwgebonden grond’ en ‘grond bij niet-woningen’. Voor de bepaling van de waarde van deze grond is verweerder uitgegaan van de in de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne genoemde forfaitaire uitgifteprijs van grond met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ (bebouwd) van € 112,50 per m², door verweerder afgerond op € 110 per m². Ter onderbouwing van deze rekenprijs per m² wijst verweerder ook op een viertal verkoopprijzen van naar zijn mening vergelijkbare onroerende zaken in de regio: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 bvo 
                 (m2) 
               
               
                 deelwaarde 
                 gebouwd 
               
               
                 oppervlakte 
                 grond (m2) 
               
               
                 deelwaarde 
                 grond 
               
               
                 rekenprijs  
                 per m2 
               
               
                 koopprijs 
                 onroerende 
                 zaak 
               
               
                 datum 
                 koop 
               
             
             
               
                 Waalstraat 23 
                 Geldermalsen 
               
               
                 640 
               
               
                 € 258.400 
               
               
                 2.680 
               
               
                 € 321.600 
               
               
                 € 120 
               
               
                 € 580.000 
               
               
                 04-05-18 
               
             
             
               
                 Venuslaan 15 
                 Kerkdriel 
               
               
                 811 
               
               
                 € 0 
               
               
                 2.080 
               
               
                 € 430.000 
               
               
                 € 206 
               
               
                 € 430.000 
               
               
                 30-11-19 
               
             
             
               
                 Gebr. van 
                 Doornelaan 17 
                 Horst 
               
               
                 1.368 
               
               
                 € 0 
               
               
                 2.687 
               
               
                 € 320,000 
               
               
                 € 119 
               
               
                 € 329,000 
               
               
                 21-03-17 
               
             
             
               
                 Staringstraat 2a 
                 Oss 
               
               
                 923 
               
               
                 € 1.056.720 
               
               
                 1.333 
               
               
                 € 213.280 
               
               
                 € 160 
               
               
                 € 1.270.000 
               
               
                 03-06-20 
               
             
             
               
                 gemiddelde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 151 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       9.2. 
       Bij de deelwaarde gebouwd van € 0 van [adres] en [adres] merkt verweerder op dat de tot de onroerende zaken behorende panden voor de sloop bestemd zijn; er zullen ter plaatse respectievelijk een nieuw zorgcomplex en een nieuw zorgcentrum worden gebouwd. Met betrekking tot [adres] merkt verweerder op dat deze onroerende zaak in gebruik is als een gezinsvervangend tehuis. 
       
     
     
       9.3. 
       In de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen”, opgenomen in het verweerschrift, heeft verweerder de rekenprijs per m² van € 110 toegepast op de oppervlakte van de gebouwgebonden grond (gesteld op 2 keer de oppervlakte van de grond onder de gebouwen van 23.247 m², oftewel 46.494 m²). Aan de “Extra grond met de bestemming maatschappelijk”, door verweerder gesteld op 59.186 m², heeft verweerder in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” een rekenprijs per m² van 20 percent van € 110 oftewel € 22 per m² toegekend. De deelwaarde van deze extra grond komt daarmee op € 1.302.092. Voor de “Extra grond bestemming natuur”, door verweerder gesteld op 312.168 m², heeft verweerder gerekend met een rekenprijs per m² van € 1. De deelwaarde van deze extra grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.728.600. Verhoogd met omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.141.606.  
       
     
     
       9.4. 
       Naast de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” heeft verweerder in het verweerschrift ook een “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” opgenomen. Hierin heeft verweerder de grond verdeeld in “Bestemmingsvlak Maatschappelijk”, groot 105.680 m², en “Extra grond bestemming natuur”, groot 312.168 m². Voor het “Bestemmingsvlak Maatschappelijk” hanteert verweerder een rekenprijs per m² van € 60. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 6.340.800. Voor de “Extra grond bestemming natuur”, groot 312.168 m², heeft verweerder gerekend met een rekenprijs per m² van € 1. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.652.968. Verhoogd met omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.050.091.  
       
     
     
       9.5. 
       In het door verweerder op 3 september 2020 ingediende nagekomen stuk verdeelt verweerder de grond in “Grond bij niet-woningen”, groot 70.000 m², “Extra grond (restgrond)”, groot 200.000 m², “Grond bij niet-woningen (grond vrijgesteld gebruik)”, groot 35.680 m², en “Extra grond (vrijgesteld gebruik)”, groot 112.168 m². Voor de “Grond bij niet-woningen” en de “Grond bij niet-woningen (grond vrijgesteld gebruik)”, samen groot 105.680 m², rekent verweerder in deze waardeopbouw met een rekenprijs per m² van € 60, waardoor de deelwaarde van “Grond bij niet-woningen” uitkomt op € 6.340.800. Voor de “Extra grond (restgrond)”en de “Extra grond (vrijgesteld gebruik)” past verweerder een rekenprijs per m² van € 1 toe. De deelwaarde van deze grond komt daarmee op € 312.168. De som van de hiervoor genoemde deelwaarden is € 6.652.968. Verhoogd met de omzetbelasting bedraagt de deelwaarde van de grond € 8.050.091. 
       
     
     
       9.6. 
       Verweerder heeft toegelicht dat hij met de relatief grote oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende grond, alsmede met de omstandigheid dat het vigerende bestemmingsplan geen uitbreiding van bebouwing toestaat, rekening heeft gehouden. Dit heeft hij gedaan door de rekenprijs per m² voor respectievelijk de gebouwgebonden grond in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” en de “Grond bij niet-woningen” in de waardeberekening in het op 3 september 2020 ingediende nagekomen stuk te verlagen tot € 60. In de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” heeft verweerder dat niet gedaan. Daar staat tegenover dat hij in die berekening geen waarde heeft toegekend aan de delen “Bestemmingsvlak Maatschappelijk”, groot 105.680 m² en “Oppervlakte gebouwen”, groot 23.247 m². Daardoor wijkt de deelwaarde van de grond waartoe verweerder in de “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” komt, niet noemenswaardig af van de deelwaarde van de grond waartoe verweerder in de beide andere waardeberekeningen komt. 
       
       
         
           Het standpunt van eiseres 
         
         10. Eiseres neemt het standpunt in dat de WOZ-waarde bij de bestreden uitspraak te hoog is vastgesteld. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. 
       
       
     
     
       10.1. 
       Volgens eiseres heeft verweerder de deelwaarde van de grond veel te hoog getaxeerd. De rekenprijs per m² van de gebouwgebonden grond van € 60 is niet met op de markt behaalde verkoopprijzen voor percelen met maatschappelijke doeleinden onderbouwd. De door verweerder gebruikte en aan de Nota kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne ontleende forfaitaire grondwaarden zijn geen op de markt behaalde verkoopprijzen voor percelen met maatschappelijke doeleinden. De door verweerder als onderbouwing van de deelwaarde van de grond genoemde transacties zijn geen grondtransacties, maar verkopen van onroerende zaken bestaande uit grond met daarop gelegen gebouwde eigendommen en reeds daarom niet bruikbaar bij de onderbouwing van de deelwaarde van de grond in de onderhavige zaak. Daar komt nog bij dat de door verweerder genoemde transacties percelen betreffen die 17 tot 80 maal kleiner zijn dan de tot de onroerende zaak behorende grond. 
       
     
     
       10.2. 
       Eiseres is het wel eens met rekenprijs per m² van € 1 die verweerder gebruikt voor de extra grond. Naar de opvatting van eiseres moet die rekenprijs op een veel groter deel van de grond worden toegepast dan verweerder heeft gedaan. Zij wijst daarbij op het huidige bestemmingsplan (artikel 8.2.1.a), op grond waarvan het huidige bebouwde oppervlak (door verweerder de ‘oppervlakte gebouwen’ genoemd) niet mag worden uitgebreid. De grond buiten het huidige bebouwde oppervlak heeft voor eiseres geen nut; daarbij past een rekenprijs van € 1 per m².  
       
     
     
       10.3. 
       Eiseres wijst op diverse transacties van bouwterreinen van zorginstellingen die zijn vermeld op de website van het College sanering zorginstellingen. Met name de laatste twee daarvan vindt zij voor deze zaak relevant: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 plaats 
               
               
                 Koper 
               
               
                 m2 
               
               
                 verkoopprijs 
               
               
                 verkoopprijs per m2 
               
               
                 verkoopdatum 
               
             
             
               
                 Velp 
               
               
                 CRA 
               
               
                 45.178 
               
               
                 € 1.965.246 
               
               
                 € 44 
               
               
                 14-05-2020 
               
             
             
               
                 Geleen 
               
               
                 Stichting Wonen Zuid 
               
               
                 75.600 
               
               
                 € 1.550.000 
               
               
                 € 21 
               
               
                 02-12-2019 
               
             
           
         
       
       
       
         Beide transacties betreffen verkopen van forse percelen met een bestemming maatschappelijke doeleinden/zorg. Op het perceel in Geleen wordt de bouw van 124 verpleegzorgappartementen gerealiseerd. Dit perceel zou voor eiseres het zelfde nut opleveren als het huidige perceel.  
       
       
     
     
       10.4. 
       Eiseres concludeert dat de deelwaarde van de grond nader dient te worden bepaald op afgerond € 1.800.000 (inclusief btw). 
       
       
         
           Het oordeel van de rechtbank 
         
       
       11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met wat hij in beroep en op de zitting heeft aangevoerd, voldoende onderbouwd dat voor de tot de onroerende zaak behorende “gebouwgebonden grond”, die hij elders “grond bij niet-woningen” noemt, van in totaal 105.680 m², een hogere rekenprijs per m² in aanmerking moet worden genomen dan voor de overige tot de onroerende zaak behorende grond. Dit geldt ook voor zover de oppervlakte van deze grond met die bestemming de bebouwde oppervlakte van – naar niet in geschil is – 23.247 m² en/of een oppervlakte van tweemaal de bebouwde oppervlakte van 46.494 m² te boven gaat. Het is immers logisch dat niet alleen grond die bebouwd is en rechtstreeks daarmee samenhangende grond (ten behoeve van parkeerplaatsen en dergelijke) dienstbaar zijn aan gebouwde eigendommen met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Ook de overige grond met deze bestemming is dat. Nu niet in geschil dat de oppervlakte van de grond met de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’105.680 m2 is, kan niet gezegd worden dat verweerder, door in de in het verweerschrift opgenomen “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” en in de waardeberekening, opgenomen in het nagekomen stuk van 20 september 2020, voor een deel van de grond ter grootte van 105.680 m² een hogere rekenprijs per m² te gebruiken dan voor de overige tot de onroerende zaak behorende grond, om die reden de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat in de eveneens door verweerder ingebrachte “Berekening op basis van toekennen grond aan gebouwen” van andere uitgangpunten in de berekening van de deelwaarde van de grond wordt uitgegaan, doet hieraan niet af, reeds omdat die berekening leidt tot een hogere deelwaarde van de grond dan die waartoe de “Berekening op basis van bestemmingsplan maatschappelijk” en de in waardeberekening, opgenomen in het nagekomen stuk van 20 september 2020, leiden. 
       
       12. Het voorgaande wil niet zeggen dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de rekenprijs per m² van € 60, die hij heeft gebruikt voor 105.680 m² van de grond, niet te hoog is. De rechtbank overweegt daarover, mede in aanmerking nemend wat eiseres inzake de rekenprijs per m² van € 60 heeft aangevoerd, als volgt. 
       
     
     
       12.1. 
       De verwijzing van verweerder naar de in de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne genoemde grondprijs van, afgerond, € 110 per m² schiet als onderbouwing van de door verweerder gebruikte rekenprijs per m² van € 60 tekort. Daaraan doet niet af dat verweerder deze rekenprijs – vanwege de grote oppervlakte van de grond en omdat op grond van het bestemmingsplan niet buiten de grenzen van de huidige bebouwing mag worden gebouwd – heeft verlaagd tot € 60 per m². Ook deze verlaging van de rekenprijs per m² heeft verweerder niet onderbouwd. Dit zou anders zijn als aan de rekenprijs van € 110 per m², die verweerder aan de Nota Kostenverhaal 2018 van de gemeente Deurne heeft ontleend, een onderbouwing met op de markt tussen onafhankelijke partijen gerealiseerde verkoopprijzen en/of andere objectieve, controleerbare gegevens ten grondslag zou liggen. In de Nota Kostenverhaal ontbreekt een dergelijke onderbouwing en een aparte onderbouwing van de rekenprijs van € 110, zo deze naast de Nota Kostenverhaal 2018 bestaat, is niet overgelegd. Reeds om die reden heeft verweerder de rekenprijs van € 110 per m² ten onrechte als uitgangspunt genomen bij de bepaling van de rekenprijs per m² van de grond waarvan de deelwaarde in geschil is.  
       
     
     
       12.2. 
       De door verweerder in het geding gebrachte verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten (zie onder 9.1.) schieten tekort als onderbouwing van de door verweerder bij de bepaling van de deelwaarde van 105.680 m² in aanmerking genomen rekenprijs van € 60 per m². Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] liggen respectievelijk 23 maanden en 29 maanden na de waardepeildatum. Dat hoeft geen bezwaar te zijn als verweerder inzichtelijk en controleerbaar maakt dat, en zo ja, in welke mate, hij rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdata. Dat heeft verweerder echter niet gedaan. Verder was de grond die tot de vergelijkingsobjecten behoort, ten tijde van de verkoop bebouwd, wat niet het geval was (en is) voor het overgrote deel van de 105.680 m² grond waarop verweerder in dit geval de rekenprijs van € 60 per m² heeft toegepast. Ook zijn de oppervlakten van de bij de vergelijkingsobjecten behorende percelen grond slechts een fractie van de 105.680 m² grond waarvan de deelwaarde in geschil is. Ten slotte heeft eiseres gesteld dat het overgrote deel van de 105.680 m² grond door haar – gelet op het bestemmingsplan – niet nuttig kan worden gebruikt. Daarvan is volgens eiseres bij de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten geen sprake. Wel is de 105.680 m² grond op dit punt volgens eiseres goed te vergelijken met de grond bij het vergelijkingsobject Stichting Wonen Zuid te Geleen (zie onder 10.3.). De grond die bij dit vergelijkingsobject behoort zou voor eiseres hetzelfde nut opleveren als de grond bij de onroerende zaak. Omdat verweerder deze (feitelijke) stellingen van eiseres niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft weersproken, gaat de rechtbank van de juistheid van die stellingen uit.  
       
     
     
       12.3. 
       Gelet op wat hiervoor onder 12.1. en 12.2. is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de rekenprijs van € 60 per m² voor 105.680 m² grond niet te hoog is. Dit betekent dat hij evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de uitspraak vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.  
       
       13. Eiseres is er op haar beurt ook niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De door eiseres in het geding gebrachte verkoopprijzen per m² grond van vergelijkingsobjecten, waarvan er twee onder 10.3. zijn opgenomen, zijn niet rond de waardepeildatum bedongen. De tijdsduur tussen de waardepeildatum en de verkoopdata varieert van 15 maanden tot (meer dan) tweeëneenhalf jaar. Eiseres heeft niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt dat, en zo ja, hoe, zij rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdata. Evenmin heeft zij aannemelijk gemaakt dat zij bij de bepaling van de door haar verdedigde deelwaarde van de grond rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, bijvoorbeeld wat betreft het aantal m² grond, het gebruik en de bestemming van de grond en de ligging van de grond.  
       
       14. Aangezien geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 8.500.000. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 8.500.000, de OZB-aanslagen dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.  
       
       
         
           Proceskosten en griffierecht 
         
       
       15. Vastgesteld wordt dat verweerder bij de bestreden uitspraak de proceskosten in bezwaar aan eiseres heeft vergoed. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Ook moet verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. 
       
         Beslissing 
       
       
       
         De rechtbank: 
       
       
         
           verklaart het beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de bestreden uitspraak; 
         
         
           vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres] tot € 8.500.000; 
         
         
           vermindert de OZB-aanslagen dienovereenkomstig; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.050; 
         
         
           draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden. 
         
       
       
       
       
         Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. A.F. Vink en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier.  
         De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 november 2020. 
       
       
       
       
       
       
       
         griffier											voorzitter		 
       
       
       
       
         Afschrift verzonden aan partijen op:  
       
       
       
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. 
   
   
      HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032 (BNB1992/298). 
   
   
      HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:BI5433. 
   
   
      HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.