ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:1193

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:1193 Rechtbank Midden-Nederland , 28-02-2023 / UTR 22/744

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-02-28

Zaaknummer: UTR 22/744

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:1193

---

Beroep op bezwaar. WOZ woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 22/744  
     
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1] , verweerder 
       (vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 ( de beschikking ) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken ( de Wet WOZ ) de waarde op 1 januari 2020 ( de waardepeildatum ) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] ( de woning ), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 910.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente 2] ( de aanslag ). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 910.000.  
     
     
     
       Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
     
     
     
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     
     
       De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 2006 en gelegen in [woonplaats] .  
     
     
       
         Geschil en standpunten van partijen 
       
     
     2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 910.000 te hoog is.  
     
     3. 1 Eiser stelt zich op het standpunt 
     
       1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is; 
       2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 725.000; 
       3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten. 
     
     
     
       Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd: 
     
     - Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging. Op de erfgrens hebben de buren grote, hoge bomen geplant die voor veel vuil en schaduw zorgen. -	Verweerder is bij het bepalen van de waarde van de woning uitgegaan van een onjuiste, want te grote oppervlakte, te weten 253 m2 (224 m2 woonoppervlakte, 27 m2 garage en 2 m2 dakkapel). Uit de BAG  blijkt dat de woning een totale oppervlakte van slechts 225 m² heeft.  
     - De verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten in het voor de onderbouwing van de waarde ten behoeve van belanghebbenden opgemaakte taxatieverslag  ( het Taxatieverslag ), [adres 7] en [adres 9] , onderbouwen de vastgestelde waarde van de woning niet, maar tonen integendeel aan dat die waarde moet worden verlaagd.  
     - De verkoopprijs van het bij het verweerschrift overgelegde taxatieoverzicht ( het Taxatieoverzicht ), [adres 4] , kan niet worden gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen omdat zij meer dan 35% van de vastgestelde waarde van de woning afwijkt. Bovendien is dit vergelijkingsobject veel luxer dan de woning. Een veel geschikter vergelijkingsobject dan [adres 4] is het [adres 7] waarvan de verkoopprijs in het Taxatieverslag wel, maar in het Taxatieoverzicht ten onrechte niet meer wordt gebruikt.  
     
     
       3.2 
       Het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 725.000, heeft eiser niet nader geconcretiseerd of onderbouwd.  
     
     
       3.3 
       De onderbouwing het derde standpunt van eiser is hierna onder 12 samengevat. 
       4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
       
         Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder het Taxatieoverzicht overgelegd. Het uit vier losse opsommingen van gegevens. Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning en drie andere in [woonplaats] gelegen woningen die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn ( de vergelijkingsobjecten ). Het Taxatieoverzicht is gedateerd 4 april 2022 en is opgesteld door [B] , taxateur. 
         Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de  herleidingsgegevens ). Na deze gegevens heeft de rechtbank de in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld. 
       
       
       
         
           Herleidingsgegevens 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde (€) 
               
               
                 910.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 850.000 
               
               
                 930.250 
               
               
                 1.275.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde koopsom (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 851.000 
               
               
                 954.000 
               
               
                 1.213.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde grond (€) 
               
               
                 292.100 
               
               
                 287.150 
               
               
                 294.100 
               
               
                 1.213.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde overkapping (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 11.750 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde kelder (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 6.500 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde tuinhuis (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 2.000 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde berging (€) 
               
               
                 -- 
               
               
                 10.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 13.000 
               
             
             
               
                 Deelwaarde garage (€) 
               
               
                 27.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 Deelwaarde hoofdgebouw (€) 
               
               
                 590.900 
               
               
                 498.600 
               
               
                 657.900 
               
               
                 900.080 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m² hoofdgebouw (€) 
               
               
                 2.615 
               
               
                 2.570 
               
               
                 3.499 
               
               
                 4.813  
               
             
           
         
       
       
       
         
           Aanvullende informatie 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
             
             
               
                 Datum verkoop- overeenkomst 
               
               
                 -- 
               
               
                 19-12-2019 
               
               
                 27-06-2019 
               
               
                 18-12-2020 
               
             
             
               
                 Datum levering 
               
               
                 -- 
               
               
                 19-12-2019 
               
               
                 27-06-2019 
               
               
                 22-03-2021 
               
             
             
               
                 Type woning 
               
               
                 Vrijstaand 
               
               
                 Vrijstaand 
               
               
                 Vrijstaand 
               
               
                 Vrijstaand  
               
             
             
               
                 Locatie 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
               
                 
                  [woonplaats]
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2006 
               
               
                 2004 
               
               
                 2009 
               
               
                 2011 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 aan rustige straat gelegen 
               
               
                 aan een doodlopende straat 
               
               
                 aan een doodlopende straat 
               
               
                 in een groen en vrij gebied 
               
             
             
               
                 Uitstraling/type 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 voldoende 
               
               
                 goed 
               
             
             
               
                 Voorzieningen 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 normaal 
               
               
                 Luxe/modern 
               
             
             
               
                 Kaveloppervlakte (m²) 
               
               
                 928 
               
               
                 862 
               
               
                 985 
               
               
                 1.567 
               
             
             
               
                 Oppervlakte hoofdgebouw (m²) 
               
               
                 226 
               
               
                 194 
               
               
                 188 
               
               
                 187 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 van (m²) 
               
               
                 tot (m²) 
               
               
                 €/m² 
               
             
             
               
                 0 
               
               
                 250 
               
               
                 650 
               
             
             
               
                 251 
               
               
                 400 
               
               
                 350 
               
             
             
               
                 401 
               
               
                 700 
               
               
                 200 
               
             
             
               
                 701 
               
               
                 950 
               
               
                 75 
               
             
             
               
                 951 
               
               
                 9999 
               
               
                 10 
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld: 
               
             
             
               
                  uitstekend 
               
               
                 zo goed als nieuw 
               
             
             
               
                 goed 
               
               
                 op peil 
               
             
             
               
                 voldoende 
               
               
                 niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn 
               
             
             
               
                 matig 
               
               
                 onderhoud op korte termijn noodzakelijk 
               
             
             
               
                 slecht 
               
               
                 achterstallig onderhoud  
               
             
           
         
       
       
       
         Met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning en de vergelijkingsobjecten is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Trend 2019 
               
               
                 4,9% 
               
             
             
               
                 Trend 2020 
               
               
                 5,3% 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Beoordeling 
         
       
       
       
         
           De vastgestelde waarde van de woning 
         
       
       5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen ( de marktwaarde ). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding .  
       6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 910.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 725.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt. 
       7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt tewerk gegaan. 
       
         De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd ( de tussentijdse waardeontwikkeling ).  
         Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs ( de gecorrigeerde verkoopprijs ) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.  
         Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs. 
         Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet betwist. 
       
       8. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen, de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.  
       De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij zijn dan ook niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikt. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.  
       9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het Taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.  
       
         Verweerder heeft waarde van de woning onderbouwd met behulp van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De woning en de vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn minder dan twee weken vóór de waardepeildatum verkocht. Het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van het vergelijkingsobject [adres 4] is langer (11½ maand), maar niet zó lang dat de verkoopprijs, mits gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject in het tijdsverloop tussen waardepeildatum en verkoop, daardoor ongeschikt is om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning. Dit laatste heeft verweerder in het Taxatieoverzicht gedaan door de verkoopsommen te corrigeren op basis van de in het Taxatieoverzicht vermelde “trends” in de waardeontwikkeling (zie onder 4), toegepast naar tijdsgelang.  
         De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is goed vergelijkbaar. Ook de bouwjaren van de woning en de vergelijkingsobjecten lopen niet ver uiteen. De grondkavels van de woning en twee vergelijkingsobjecten verschillen in grootte niet veel; de kavels variëren van 862 m2 tot 975 m2. De kavel van het vergelijkingsobject [adres 4] van 1.567 m2 is duidelijk groter dan die van de twee andere vergelijkingsobjecten en de woning. Dat staat niet in de weg aan het gebruik van de verkoopprijs van het object [adres 4] bij de bepaling van de waarde van de woning, mits in voldoende mate rekening wordt gehouden met afname van de waarde per m2 grond bij het toenemen van het aantal m2 grond. Dit laatste heeft verweerder in het Taxatieoverzicht naar het oordeel van de rechtbank gedaan door bij de bepaling van de deelwaarde van de grond de in het Taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel (zie onder 4) te gebruiken.  
         De door verweerder aan de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (overkapping, kelder, tuinhuis, begingen en garage) toegekende deelwaarden zijn tussen partijen niet in geschil en de rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze deelwaarden.  
         In het Taxatieoverzicht worden voor vier hiervóór niet genoemde kenmerken (bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud, uitstraling en voorzieningen) aan de woning en de vergelijkingsobjecten van de woning en de vergelijkingsobjecten kwalificaties toegekend. Deze kwalificaties zijn nagenoeg geheel gelijk; alleen voor de kenmerken ‘staat onderhoud’ en ‘voorzieningen’ zijn in het Taxatieoverzicht aan het vergelijkingsobject [adres 4] andere kwalificaties (respectievelijk ‘goed’ en ‘luxe/modern’ ) toegekend dan aan de beide andere vergelijkingsobjecten en de woning (respectievelijk ’voldoende’ en ‘normaal’). De taxateur van verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de (verschillen tussen) de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende kwalificaties voor ‘bouwkundige kwaliteit’ , ‘staat onderhoud’, ‘ uitstraling’ en ‘voorzieningen’ geen invloed hebben gehad op de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (zie onder 8); de rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen.  
         Voorts acht de rechtbank van belang dat de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijs per m² gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning – dat is de woning exclusief grond en apert in de waardering betrokken gebouwde delen – van € 2.615 ongeveer gelijk is aan de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijs per m² van de tot het vergelijkingsobject [adres 2] behorende hoofdgebouw ( € 2.570) en aanmerkelijk lager is dan de door verweerder berekende rekenprijzen per m² gebruiksoppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (€ 3.499) en [adres 4] ( € 4.813). De rekenprijs per m2 van het gebruiksoppervlak van de woning is € 1.012 ( 28 %) lager dan het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van € 3.627.  
       
       
       10. Aan het onder 9 gegeven oordeel doet niet af wat eiser verder ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. 
       
         Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging. Op de erfgrens hebben de buren grote, hoge bomen geplant die voor veel vuil en schaduw zorgen. Eiser heeft dit standpunt niet onderbouwd met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens. Derhalve volgt de rechtbank eiser niet in dit standpunt. 
         Eiser neemt het standpunt in dat verweerder is bij het bepalen van de waarde van de woning uitgegaan van een onjuiste, want te grote oppervlakte, te weten 253 m2 (224 m2 woonoppervlakte, 27 m2 garage en 2 m2 dakkapel). Uit de BAG zou volgens eiser blijken dat de woning een totale oppervlakte van slechts 225 m² heeft. De rechtbank volgt eiser niet in dot standpunt en overweegt daartoe het volgende. Verweerder heeft naar aanleiding van dit standpunt van eiser de oppervlakte van de woning opnieuw ingemeten . Zijns inziens is de oppervlakte van de woning ongeveer 224 m² en wijkt de gehanteerde gebruiksoppervlakte van 226 m² daar slechts weinig af. Verder behoort de ook in het Taxatieoverzicht genoemde garage van ongeveer 27 m² tot de woning. Gelet op het een en ander heeft eiser zijn door verweerder gemotiveerd betwiste standpunt niet met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens aannemelijk gemaakt. 
         Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat de verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten ( [adres 7] en [adres 9] ) in het Taxatieverslag dat ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ten behoeve van belanghebbenden is opgemaakt, aantonen dat de vastgestelde waarde moet worden verlaagd. Eiser heeft dit standpunt niet onderbouwd met marktgegevens of andere relevante, controleerbare gegevens. Derhalve volgt de rechtbank eiser niet in dit standpunt. 
         De rechtbank volgt eiser evenmin in diens standpunt dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] minder geschikt is om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning, aangezien deze verkoopprijs meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning en bovendien luxer is dan de woning. De Waarderingsinstructie waaraan eiser zegt de ‘35%-regel’ te ontlenen, is het uitgangspunt voor het toezicht van de Waarderingskamer op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten en samenwerkingsverbanden . Zij bevat geen rechtsregels waaraan de rechtbank bij de beslechting van geschillen over de vastgestelde waarden van onroerende zaken is gebonden.  Dat het vergelijkingsobject [adres 4] luxer is dan de woning, is ook in het Taxatieoverzicht vermeld (zie onder 4). Dat is echter zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, geen reden om te oordelen dat de verkoopprijs van het vergelijkingsobject minder geschikt is om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de woning.  
       
       11. Gelet op wat onder 5 tot en met 10 is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 910.000 niet te hoog is.  
       
       
       
         
           De door eiser verdedigde waarde 
         
       
       12. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de woning van € 910.000 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde van € 725.000 (zie onder 6). 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
       13. Naar de rechtbank begrijpt heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat het beroep gegrond dient te worden verklaard en dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, behalve de onder 3, ten 1e en ten 2e, genoemde, hierboven door de rechtbank verworpen beroepsgronden, onder meer het volgende aangevoerd.  
       
         Verweerder heeft niet, althans niet in de bezwaarfase, inzichtelijk gemaakt dat en zo ja, op grond van welke gegevens en aannames, de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, die achtereenvolgens in het Taxatieverslag, de uitspraak op bezwaar en het Taxatieoverzicht zijn gebruikt, zijn geïndexeerd . Verweerder heeft pas in beroep indexeringspercentages – door hem “trends” genoemd – voor de jaren 2019 en 2020 aan eiser verstrekt. Waarop deze “trends” zijn gebaseerd, heeft verweerder echter niet inzichtelijk gemaakt. Eiser kan daardoor niet controleren of de toegepaste correcties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de tussentijdse waardeontwikkeling juist zijn. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. 
         Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.  
       
       
       14. In het Taxatieverslag zijn twee vergelijkingsobjecten vermeld ( [adres 5] in [plaats] , geleverd op 2 januari 2018, verkoopprijs € 564.500, en [adres 6] in [plaats] , geleverd op 19 april 2018, verkoopprijs € 880.000). Als verkoopdata zijn in het Taxatieverslag de data van levering (notarieel transport) genoemd. De data waarop de verkoopovereenkomsten zijn gesloten, blijven onvermeld zodat onduidelijk is over welke perioden correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling moeten worden berekend. Overigens blijkt uit het Taxatieverslag niet dat correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling zijn aangebracht.  
       
         In het bezwaarschrift van 18 maart 2021 vraagt eiser aan verweerder om een “onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum”  
         Op 13 september 2021 heeft verweerder een e-mail aan eiser gezonden. Daarbij is een bijlage met de volgende informatie gevoegd: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 ADRES 
               
               
                 Trend 1-1-2019 tot 1-1-2020 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] [woonplaats] 
               
               
                            4,9 
               
             
           
         
       
       
         De gegevens of aannames waarop de “trend” voor 2019 berust, zijn niet aan eiser toegezonden. Hoewel uit de in het Taxatieverslag genoemde data van levering blijkt dat voor de correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van de verkoopprijzen van de in het Taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten ook de “trend” voor 2018 van belang is, heeft verweerder deze “trend” noch de gegevens en/of aannames waarop deze “trend” berust, aan eiser verstrekt. 
         In de uitspraak op bezwaar is het verslag van het op 13 oktober 2021 gehouden hoorgesprek opgenomen. Dit luidt: “Er is sprake van scheurvorming in de woonkamer. Er wordt overlast ervaren van grote en hoge bomen die op de erfgrens zijn geplant. Er is sprake van geluidsoverlast van de A12. Extra referentie: [adres 7] , verkocht op 17 maart 2020 voor € 945.000,-, go 311 m2, perceel 840 m2. Waardevoorstel € 765.000,-.” In dit verslag staat niet dat eiser niet langer toezending van (een onderbouwing van) de correcties van de verkoopprijzen voor de tussentijdse waardeontwikkeling wenst.  
         In de uitspraak op bezwaar komen de in het Taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten niet meer voor. In plaats daarvan zijn drie andere vergelijkingsobjecten gekomen, te weten [adres 7] in [woonplaats] , verkoopdatum 17 maart 2020, verkoopprijs € 945.000, [adres 8] in [woonplaats] , verkoopdatum 1 mei 2020, verkoopprijs € 850.000, en [adres 3] , verkoopdatum 1 mei 2020, verkoopprijs € 850.000. In de uitspraak op bezwaar zijn geen voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vermeld; ook ontbreken (een onderbouwing van) het percentage van de ontwikkeling in het jaar 2020  van de waarde van (de categorie) woningen (waartoe de woning behoort).  
         In het beroepschrift schrijft eiser: “In de uitspraak van verweerder, heeft zij niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfer[s] is toegepast. […] Doordat verweerder dit niet inzichtelijk maakt is niet te herleiden of er een juiste indexering plaats vindt. Nu is dus niet te controleren of de gehanteerde indexering wel correct is”  
         In het verweerschrift schrijft verweerder: “Het [prijsindexeringscijfer] voor 2019 is 4,9%. Dit gegeven is in de bezwaarfase (ook) verstrekt bij e-mail van 13 september 2021 (zie bijlage 6). Dit percentage is de resultante van onder meer gegevens van het kadaster die in het proces permanent marktanalyse geanalyseerd worden, landelijke cijfers zoals CBS, openbare gegevens uit de rapportage van de Waarderingskamer, de lokale kennis van de specifieke marktontwikkeling van de betrokken gebiedstaxateur, die van toepassing zijn op dit type woningen  in [woonplaats] .” 
         In het verweerschrift staat bovendien een grafische weergave van de gehanteerde prijsindexcijfers  voor de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2021. 
       
       
       15. De bepaling van de WOZ-waarden van woningen is een grotendeels geautomatiseerd proces (de modelmatige waardebepaling). Verweerder was verplicht om, toen eiser in zijn bezwaarschrift de juistheid van de in een onderdeel van dit proces – de correctie van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten voor de tussentijdse waardeontwikkeling – gebruikte aannames en gegevens gemotiveerd betwistte, zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die gegevens en aannames.  Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Dit geldt ook indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken . Aan deze verplichting heeft verweerder, naar blijkt uit de onder 14 geschetste gang van zaken, in de bezwaarfase niet voldaan. Verweerder heeft aan eiser in de bezwaarfase slechts één gegeven verstrekt – de door verweerder berekende “trend” voor het jaar 2019 – terwijl om te kunnen controleren of de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de tussentijdse waardeontwikkeling in het Taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar zijn gecorrigeerd en zo ja, hoe, meer informatie nodig was, namelijk wat betreft het Taxatieverslag, waarin gebruik is gemaakt van in het jaar 2018 gerealiseerde verkoopprijzen, naast de “trend” voor het jaar 2019 ook het percentage van de ontwikkeling in dat jaar van de waarde van (de categorie van) woningen (waartoe de woning behoort) en wat betreft de uitspraak op bezwaar, waarin gebruik is gemaakt van in het jaar 2020 gerealiseerde verkoopprijzen, het percentage van de ontwikkeling in dat jaar van de waarde van (de categorie van) woningen (waartoe de woning behoort) . Verder heeft verweerder in de bezwaarfase nagelaten zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid de gegevens en aannames waarop het verstrekte gegeven (de “trend” voor 2019) en de door hem ten onrechte niet verstrekte gegevens voor het jaar 2018 en 2020 berusten. Hieraan doet niet af dat verweerder de zo-even bedoelde gegevens in de beroepsfase voor de in het Taxatieoverzicht gebruikte verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten wel heeft verstrekt, noch dat de rechtbank heeft geoordeeld dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de in het Taxatieoverzicht gebruikte verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten voldoende voor de tussentijdse waardeontwikkeling zijn gecorrigeerd.  
       
       16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser zich pas in beroep, na kennisneming van het Taxatieoverzicht en de daarop door verweerder gegeven toelichting, een oordeel kunnen vormen over de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde, in het bijzonder over de (onderbouwing van) de grondstaffel en de daarin opgenomen (bandbreedten van) rekenprijzen per m2 grond. Gelet daarop is een veroordeling in de proceskosten van de beroepsfase aangewezen en dient het griffierecht te worden vergoed. Voor een vergoeding van de door eiser in bezwaar gemaakte kosten ziet de rechtbank geen aanleiding omdat de uitspraak op bezwaar waarin het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond is verklaard, niet wordt vernietigd. 
       17. De rechtbank vindt in wat eiser overigens heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat verweerder dient te worden veroordeeld in de proceskosten van eiser, geen aanleiding om iets anders te beslissen dan wat zij onder 16 heeft beslist.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
       18. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren en verweerder veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank stelt de aan eiser te vergoeden proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, bedrag per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een vergoeding van de door eiser in bezwaar gemaakte kosten ziet de rechtbank geen aanleiding omdat de beschikking en de aanslag niet worden vernietigd of gewijzigd. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     - verklaart het beroep ongegrond; 
     - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674; 
     - draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023. 
     
     
     
     
     
       
         De rechter is verhinderd 
       
       griffier 						de uitspraak te ondertekenen 
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Bent u het niet eens met deze uitspraak? 
     Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. 
     
     
   
   
     Basisregistratie Adressen en Gebouwen  
   
   
      Zie artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, artikel 6 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW) en bijlage 4 bij de URIW. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Daarbij heeft verweerder de bouwtekening gebruikt die hij bij het verweerschrift is gevoegd.  
   
   
      Zie de inleiding van de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling 2019. 
   
   
      Zie onder meer de uitspraak van Hof Den Haag van 15 september 2020, nr. BK-19/00500, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017, r.o. 5.14.2. 
   
   
      De rechtbank begrijpt dat eiser met de indexering doelt op de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de ontwikkeling van hun waarden tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling). 
   
   
      Omdat de vergelijkingsobjecten in 2020 zijn verkocht en de waardepeildatum 1 januari 2020 is, is alleen de waardeontwikkeling in 2020 van belang.  
   
   
      De rechtbank begrijpt dat eiser met ‘dit type’ doelt op het type woning van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten, namelijk vrijstaande woningen.  
   
   
     De gehanteerde prijsindexcijfers zijn, naar de rechtbank begrijpt, in de loop van 2020 gerealiseerde verkoopprijzen. 
   
   
      HR 17 augustus 2018, nr. 17/01448, ECLI:NL:HR:2018:1316 (Blackbox -arrest). 
   
   
     Vgl. CRvB 24 september 2014, nr. 13190 WMO, ECLI:NL:CRVB:2014:3123, AB 2015/43.