ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024 Gerechtshof Leeuwarden , 27-03-2012 / 200.062.251-01

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2012-03-27

Zaaknummer: 200.062.251-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0024

---

Huurwoning teniet gegaan door brand. Vraag of verhuurder de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden ogv art 7:210 BW

Arrest d.d. 27 maart 2012 
       Zaaknummer 200.062.251/01 
       (zaaknummer rechtbank: 293172\CV EXPL 09-1891) 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       toevoeging aangevraagd, 
       advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       [geïntimeerde], 
       wonende te [woonplaats] 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. O.J. Klabou, kantoorhoudende te Sneek. 
     
     
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 14 oktober 2009 en 23 december 2009 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek, hierna aan te duiden als de kantonrechter. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 22 maart 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van  
       13 april 2010. 
       De conclusie van de memorie van grieven luidt: 
     
     
     “Dat het Gerechtshof moge behagen geheel te vernietigen het vonnis op 23 december 2009 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek tussen partijen onder 293172\CV EXPL 09-1891 gewezen, en opnieuw rechtdoende alsnog moge behagen bij arrest, voor zoveel mogelijk wettelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
       PRIMAIR: 
       I. 	[geïntimeerde] in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans hem deze te  
               ontzeggen als zijnde ongegrond; 
       II. 	Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] ten onrechte de huurovereenkomst heeft  
               ontbonden; 
       III. 	Voor recht te verklaren dat [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtsgeldig  
               heeft vernietigd en dat de huurovereenkomst onverkort van kracht is; 
       IV.	[appellant] te machtigen de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 18 juni 2009 tot en  
               met de voltooiing van de herbouw van het gehuurde te verminderen tot nihil; 
       V. 	[geïntimeerde] te veroordelen om binnen een week na uw arrest met [appellant] in overleg te  
               treden over herbouw van het gehuurde ten behoeve van [appellant] en er alles aan te doen  
               wat redelijkerwijs van hem verwacht kan worden om ervoor te zorgen dat zulk herbouw  
               ten behoeve van [appellant] zo spoedig mogelijk wordt geëffectueerd, onder verbeurte van  
               een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft; 
     
     
     SUBSIDIAIR: 
     
     
       VI. 	Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming  
               van de huurovereenkomst door de gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud niet  
               tijdig te verhelpen, waardoor de woning door brand is verwoest; 
       VII. 	[geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van voormelde  
               tekortkoming geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te  
               vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit  
               arrest tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
     PRIMAIR EN SUBSIDIAIR: 
     
     VIII. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten vallende op beide instanties.”  
     
     
     Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie: 
     
     
       “ dat het Gerechtshof te Leeuwarden moge behagen, bij vonnis, de primaire, de subsidiaire en primair en subsidiaire vorderingen van appellant af te wijzen en het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek, te bekrachtigen, met veroordeling van appellant in de kosten van deze procedure, alles voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 
       Indien de primaire vordering onder sub V, onverhoopt mocht worden toegewezen, dan verzoekt [geïntimeerde] het Gerechtshof de dwangsom te matigen tot € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00.”  
     
     
     Voorts heeft [appellant] een akte genomen en vervolgens heeft [geïntimeerde] een antwoordakte genomen. 
     
     Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellant] heeft zeven grieven opgeworpen. 
     
     
     
     
       De beoordeling 
       Vaststaande feiten 
       1.	De kantonrechter heeft de volgende feiten vastgesteld. [appellant] huurt sedert 1 oktober 1994 de woning aan [adres] van [verhuurder]. [geïntimeerde] heeft de woning gekocht van [verhuurder] en is sinds 30 november 2007 eigenaar. Op 8 juni 2009 is de woning volledig door brand verwoest. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 395,- per maand.  
       Tegen deze vaststelling is door [appellant] geen grief gericht, zodat ook in appel van deze feiten kan worden uitgegaan. Daarnaast kan op grond van de niet weersproken stellingen van partijen en de onbetwiste inhoud van de overgelegde producties het volgende als vaststaand worden aangemerkt. 
     
     
     1.1.	Bij brief van 11 juni 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] zich tot [verhuurder] gewend met het verzoek om vergoeding van kosten (in totaal voor een bedrag van € 875,30) die [appellant] heeft gemaakt aan reparaties dan wel groot onderhoud aan de woning.  
     
     1.2.	In reactie daarop heeft [verhuurder] bij brief van 7 augustus 2008 aan de gemachtigde van [appellant] bericht, dat hij zich niet gehouden voelt tot betaling aan [appellant] van het hiervoor genoemde bedrag. [verhuurder] stelt in zijn brief dat [appellant] hem niet heeft geïnformeerd over de op de facturen vermelde zaken en dat [appellant] hem geen toestemming heeft gevraagd om onderzoek en/of reparaties te laten verrichten. Voorts verwijst [verhuurder] [appellant] naar [geïntimeerde] onder de mededeling dat de woning per 30 november 2007 met alle lusten en lasten aan deze is verkocht. 
     
     
       1.3.	Bij brief van 4 november 2008 heeft de advocaat van [appellant] het volgende, voor zover van belang, aan [appellant] bericht: 
       “ (…) Cliënt is van mening dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Cliënt stelt u daarvoor verantwoordelijk. (…) Het achterstallig onderhoud is nader omschreven in de als bijlage meegezonden offerte. Voornoemde offerte is uw gemachtigde, [makelaar], op 8 juli 2008 ter hand gesteld. Tot op heden heeft u niets gedaan om het gebrek aan het gehuurde wegens achterstallig onderhoud op te heffen. (…) Indien deze gebreken conform de offerte niet uiterlijk  
       1 januari 2009 zijn hersteld, behoudt cliënt zich het recht voor om in rechte een vermindering van de huurprijs te vorderen totdat de gebreken zijn hersteld op grond van verminderd woongenot.(…)” 
     
     
     1.4.	Bij brief van 29 december 2008 heeft de advocaat van [appellant], met verwijzing naar zijn brief van 4 november 2008, aan [geïntimeerde] bericht dat [appellant] in afwachting van de onderhoudswerkzaamheden de huurbetalingen voor 50 % zou gaan opschorten met ingang van 1 januari 2009 en dat hij een gerechtelijke procedure zou starten. 
     
     
       1.5.	De offerte waarnaar in de brief van 4 november 2008 wordt verwezen is opgemaakt door [Bouwbedrijf] en gedateerd 16 mei 2008. 
       In die offerte wordt een veelheid aan werkzaamheden in en om de woning genoemd, tot een bedrag van in totaal € 77.781,96 inclusief BTW. In de offerte noch in enig begeleidend schrijven is expliciet door of namens [appellant] aangegeven welke werkzaamheden naar zijn mening zien op het verhelpen van een gebrek c.q. het tot de verhuurderverplichting behorende verrichten van noodzakelijk onderhoud. Wel maakt de offerte onder meer melding van de volgende werkzaamheden: 
       "(…)	- herstel gedeeltelijk kamervloer 2m2 
       - gedeeltelijk herstel plafond (…) 
       - herstel vochtprobleem slaapkamer beg. grond 
       - hier en daar vochtplekken in muur (…) 
       - herstel storing elektra (…)" 
     
     
     
       1.6.	Op 8 juni 2009 is de woning door brand verwoest. In opdracht van de verzekeraar van [geïntimeerde] heeft [medewerker Interseco B.V.], werkzaam bij Interseco B.V. de brand onderzocht en zijn bevindingen neergelegd in een rapport dat door [appellant] in het geding is gebracht. De conclusie van dat rapport luidt: 
       “Gezien vorenstaande wordt vastgesteld dat de brand in perceel [adres] kan zijn ontstaan door een technisch defect aan de televisie of decoder in de woonkamer. Bij het 2e onderzoek ter plaatse werden in de linkerhoek van de woonkamer de restanten aangetroffen van een televisietoestel en een decoder. Deze waren geheel verbrand. De destructie van beide apparaten was zo hevig dat een onomstotelijke oorzaak van de brand hieruit niet kon worden afgeleid. Wel kan worden gesteld dat de televisie of de decoder de brand hebben kunnen doen ontstaan.  
     
     
     Tevens werden aan de andere zijde van de woonkamer restanten aangetroffen van de groepenkast van de elektrische installatie. Deze vertoonde geen bijzonderheden in de vorm van een sluiting of overgangsweerstand. Met zekerheid kan worden gesteld dat de groepenkast niet de oorzaak is geweest van de brand.  
     
     Ondanks alle perikelen tussen de verhuurder, verzekerde [geïntimeerde] en huurder [appellant] is in alle redelijkheid uit te sluiten dat een van hen negatief betrokken is bij het ontstaan van de brand. “  
     
     
       1.7.	[appellant] heeft het rapport van Interseco voorgelegd aan drie anderen,  
       [deskundige 1] (Deskundige A Brandonderzoeken), [deskundige 2] (CED Forensic) en [deskundige 3] (EMN Expertise B.V.). Hoewel deze drie onderzoekers zich in hun rapporten kritisch uitlaten over het rapport van Interseco, wordt ook in hun rapporten de oorzaak van de brand niet vastgesteld.  
     
     
     
       1.8.	[geïntimeerde] heeft bij schrijven van 18 juni 2009 de huurovereenkomst per  
       1 juli 2009 ontbonden, omdat de woning door de brand volledig was verwoest. Bij brief van 8 juli 2009 heeft [appellant] de nietigheid van die buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen.  
     
     
     
       De procedure in eerste aanleg 
       2.	[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd – kort weergegeven – een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de woning door brand volledig is verwoest en hij om die reden gebruik maakt van de voor hem in artikel 7:210 BW openstaande bevoegdheid. 
       [appellant] heeft verweer gevoerd en in reconventie gevorderd – kort weergegeven – de huurovereenkomst te ontbinden voor wat betreft de verplichting tot huurbetaling en [geïntimeerde] te verplichten om over te gaan tot herbouw van de woning. Subsidiair heeft [appellant] schadevergoeding gevorderd.  
       Tegen de vorderingen in reconventie heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd. 
       De kantonrechter heeft de primaire vordering (de verklaring voor recht) van [geïntimeerde] toegewezen en de vorderingen van [appellant] afgewezen. [appellant] is in de kosten veroordeeld. 
       Aan de beslissing van de kantonrechter ligt, naar de kern genomen, ten grondslag het oordeel dat door de brand het huurgenot van de woning volledig verloren is gegaan en [geïntimeerde] daarom de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verplichting van [geïntimeerde] om een gebrek aan het gehuurde te verhelpen niet zo ver gaat dat hij tot herbouw van de woning kan worden verplicht, waarbij de kantonrechter, met verwijzing naar de procedure onder nummer 276329\CV EXPL 09-506, in aanmerking heeft genomen dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de brand is ontstaan als gevolg van een aan [geïntimeerde] toe te rekenen oorzaak. [appellant] heeft daartoe, naar het oordeel van de kantonrechter, onvoldoende gesteld. Ten slotte heeft de kantonrechter nog geoordeeld dat de subsidiaire vordering van [appellant] moet worden afgewezen omdat niet aannemelijk is geworden dat [appellant] schade heeft geleden als gevolg van een aan [geïntimeerde] toe te rekenen gebrek, dat de oorzaak van de brand zou zijn. 
     
     
     
       3.	Het tussenvonnis van 14 oktober 2009 
       [appellant] heeft in zijn appeldagvaarding aangezegd dat hij ook in hoger beroep komt van het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 14 oktober 2009. Hij heeft echter in het petitum van de memorie van grieven slechts vernietiging van het vonnis van 23 december 2009 gevorderd. Het hof gaat er dan ook vanuit dat het hoger beroep zich niet richt tegen bedoeld tussenvonnis, temeer nu daartegen ook geen grieven zijn gericht. 
     
     
     
       Wijziging van eis 
       4.	[appellant] heeft bij de eerste gelegenheid die hem in appel ter beschikking stond zijn oorspronkelijke eis gewijzigd. [geïntimeerde] heeft zich daartegen niet verzet. Het hof acht ook ambtshalve geen redenen aanwezig om de eiswijziging ontoelaatbaar te verklaren, zodat verder recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis in reconventie.   
     
     
     
       Bespreking van de grieven 
       5.	Het hof ziet aanleiding de grieven I t/m IV gezamenlijk te behandelen. In de grieven I, III en IV staat de uitleg van artikel 7: 210 BW in verband met de artikelen 7: 204 en 206 BW centraal. Met grief II legt [appellant] aan het hof de vraag voor of het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 7:210 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat de brand is ontstaan als gevolg van gebreken in de woning die [geïntimeerde] als verhuurder tijdig had moeten verhelpen. 
     
     
     
       5.1.	Het hof stelt het volgende voorop. Partijen bij een huurovereenkomst kunnen met succes de huurovereenkomst ontbinden met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW als aan de volgende vereisten is voldaan: 
       a. er is sprake van een gebrek; 
       b. de verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht dit gebrek te verhelpen; 
       c. het genot van het gehuurde wordt door het gebrek geheel onmogelijk gemaakt. 
       Ten aanzien van deze vereisten overweegt het hof, gelet op het debat tussen partijen, het volgende. 
     
     
     
       5.2.	Ad a en c: 
       Voor het begrip “gebrek” in artikel 7: 210 lid 1 BW kan worden aangesloten bij artikel 7:204 lid 2 BW, dat een definitie van dit begrip geeft. Vast staat dat de woning door de brand volledig is verwoest, waardoor het genot geheel onmogelijk is geworden. In concreto is dus sprake van een gebrek in de zin van genoemde artikelen en is het genot dat [appellant] mocht verwachten geheel onmogelijk geworden. Daarmee is aan de onder a en c vermelde vereisten voldaan. 
     
     
     
       5.3.	Ad b: 
       Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. 
       [appellant] heeft in dit verband aangevoerd dat onder het begrip “verhelpen” van gebreken ook herbouw van de woning kan worden begrepen. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat dit ook redelijkerwijze van [geïntimeerde] mag worden verwacht, omdat tussen partijen vaststaat dat de woning goed verzekerd was en de kosten van herbouw geen belemmering voor [geïntimeerde] vormen. 
       Het standpunt van [appellant] komt er op neer dat wanneer het maar theoretisch mogelijk is het gebrek op te heffen, het verhelpen van het gebrek niet onmogelijk is. Deze uitleg sluit niet aan bij de gebruikelijke betekenis van het woord “verhelpen”, te weten “verbeteren”of “herstellen” (vgl. de omschrijving in het Groot Woordenboek der Nederlandse Taal). Het verhelpen van gebreken vindt, naar het oordeel van het hof, dan ook zijn grens waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is naar het oordeel van het hof echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw, dat in de terminologie van artikel 7A:1589 BW (oud) “vergaan” was, vervangen door een nieuw gebouw.  
     
     
     5.4.	Nu vast staat dat door de brand het gehuurde volledig is verwoest en de gevolgen van de brand alleen kunnen worden verholpen door herbouw van het gehuurde, is naar het oordeel van het hof het verhelpen van de door de brand ontstane gebreken in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW onmogelijk. Ook aan het onder b. vermelde vereiste voor toepassing van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:210 lid 1 BW is dan ook voldaan. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde] mogelijk van plan is om te herbouwen.   
     
     5.5.	Het voorgaande betekent dat het [geïntimeerde] in beginsel vrij stond om met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De grieven I en III falen om die reden.  
     
     5.6.	Met grief II betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op artikel 7: 210 lid 1 BW toekomt, omdat de brand het gevolg is van gebreken die aan de woning kleefden doordat [geïntimeerde] zijn onderhoudsverplichting verzaakte.  
     
     5.7.	Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat de formulering "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar" van artikel 6:2 lid 2 (en artikel 6:248 lid 2) BW tot uitdrukking brengt dat de rechter bij toepassing van genoemde bepalingen de nodige terughoudendheid heeft te betrachten. Voor toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid volstaat niet dat iets anders dan wat uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit meer in overeenstemming met redelijkheid en billijkheid zou zijn geweest. Voor de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid is alleen plaats wanneer wat uit wet, gewoonte of rechtshandeling voortvloeit in concreto tot een onaanvaardbare uitkomst zou leiden (vgl. MvA II, Parl. Gesch. 6, p. 67-68). Op degene die zich op de beperkende werking beroept, rusten in beginsel stelplicht en bewijslast ten aanzien van de omstandigheden waarop dat beroep berust. 
     
     
       5.8.	[appellant] heeft het volgende aangevoerd ter onderbouwing van zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. Voordat de woning door brand werd verwoest waren er gebreken, die [geïntimeerde] als verhuurder moest verhelpen. Die gebreken bestonden uit, kort gezegd, lekkage’s, vochtproblemen en elektriciteitsstoringen en in de visie van [appellant] kan er, gelet op de aard van de gebreken, vanuit worden gegaan dat de brand daardoor is veroorzaakt, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat de combinatie van vocht en elektra gevaarlijk is. [appellant] stelt dat hij [geïntimeerde] tevergeefs herhaaldelijk heeft aangesproken op zijn verplichting om de gebreken te verhelpen. [appellant] heeft verwezen naar de brieven van zijn gemachtigde aan [geïntimeerde]. In de brief van 4 november 2009 heeft de gemachtigde voor een specificatie van het onderhoud dat [geïntimeerde] volgens [appellant] moest verrichten, verwezen naar de offerte van [Bouwbedrijf] die als bijlage bij die brief was gevoegd, waarin onder meer de hiervoor onder 1.5 vermelde werkzaamheden worden genoemd. Ook heeft [appellant] gewezen op twee facturen van [installatiebureau]. De eerste factuur dateert van 7 mei 2008 en vermeldt, voor zover van belang:  
       “ Storing electrische installatie onderzocht. Boiler op andere groep aangesloten. (…)”  
       De tweede factuur dateert van 22 oktober 2009 en is in feite geen factuur maar een verklaring van een medewerker van [installatiebureau] betreffende de werkzaamheden die hij op 5 september 2007 in de woning van [appellant] zou hebben verricht, en waaruit valt af te leiden dat een gedeelte van de elektra in de woning niet (goed) functioneerde. Ten slotte heeft [appellant] ter onderbouwing van zijn stelling gewezen op de inhoud van de hiervoor onder 1.7 bedoelde rapporten. Volgens [appellant] is het onderzoek door Interseco onzorgvuldig geweest en klopt de conclusie niet, hetgeen zou blijken uit de rapporten van de door [appellant] ingeschakelde deskundigen.  
       [appellant] verwijst naar de procedure die hij in dat kader bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt onder nummer 276329\CV EXPL 09-506 waarvan thans het hoger beroep bij dit hof onder zaaknummer 200.062.246 bekend is.  
     
     
     
       5.9.	[geïntimeerde] heeft betwist dat er in de woning sprake was van voor zijn rekening komende gebreken die de brand hebben veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft in dit verband - kort weergegeven - op de volgende feiten en omstandigheden gewezen. De monteur van [installatiebureau], die een aantal malen in de woning is geweest om werkzaamheden aan de elektra te verrichten, zou hebben geconstateerd dat op amateuristische wijze veranderingen aan de elektra zijn aangebracht (veel extra draden en verlengsnoeren, verdeelblokjes, verbroken zegel). Dit zou een verklaring kunnen zijn voor de door [appellant] gestelde storingen in de elektra, maar, voor zover dit al een gebrek oplevert, is [geïntimeerde] hiervoor niet aansprakelijk omdat [appellant] hierin zelf de hand moet hebben gehad. Omdat [geïntimeerde] geen toegang kreeg tot de woning, heeft hij zijn [makelaar], verzocht om in overleg te treden met [appellant]. Tijdens dat overleg zou [makelaar] geen achterstallig onderhoud hebben vastgesteld.  
       Noch uit de offerte van [Bouwbedrijf], noch uit de onder 1.1 t/m 1.4 aangehaalde brieven blijkt in de visie van [geïntimeerde] van de door [appellant] gestelde gebreken. [geïntimeerde] betwist dat [verhuurder] de brief van 1 juni 2006 van [appellant] waarop [appellant] ook nog een beroep heeft gedaan, heeft ontvangen.  
       Volgens [geïntimeerde] valt ten slotte uit de in 1.7 bedoelde rapporten geen bewijs te ontlenen voor de stellingen van [appellant]. 
     
     
     
       5.10.	Met verwijzing naar het in rechtsoverweging 4.7 vermelde uitgangspunt is het hof van oordeel dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in deze zaak slechts dan zou kunnen slagen, indien [appellant] stelt, en bij betwisting bewijst, dat sprake was van zodanige gebreken in de woning, dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid aangenomen moet worden dat de brand daardoor is ontstaan en dat [geïntimeerde], ondanks dat hij is gewezen op de ernst van die gebreken, met het verhelpen daarvan in gebreke is gebleven. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de oorzaak van de brand niet meer kan worden achterhaald.  
       [appellant] heeft met wat hij heeft gesteld en ter onderbouwing van zijn stellingen heeft overgelegd, onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot zijn conclusie kunnen leiden. Allereerst is het hof van oordeel dat in de door [appellant] in het geding gebrachte rapportages (bedoeld in 1.7) geen steun kan worden gevonden voor zijn stelling dat sprake was van gebreken die de oorzaak voor de brand vormden. De in 1.7 bedoelde rapporten zijn opgemaakt nadat de woning door brand volledig was verwoest. De deskundige van Interseco (die namens de verzekeraar van [geïntimeerde] onderzoek heeft verricht) heeft weliswaar de woning, althans wat daarvan over was, nog bezocht maar in zijn rapport is geen enkele aanwijzing te vinden voor de aanwezigheid van gebreken die de brand hebben veroorzaakt. De drie door [appellant] ingeschakelde deskundigen hebben slechts een oordeel gegeven over de kwaliteit van het onderzoek en de rapportage van Interseco en mogelijke oorzaken van de brand. Voor zover in die rapporten al opmerkingen worden gemaakt over vochtproblemen en/of storingen in de elektra, zijn deze opgetekend uit de mond van [appellant]. 
       Verder blijkt uit de twee "facturen" van [installatiebureau] weliswaar dat er storingen aan de elektra waren, maar [installatiebureau], die erkend installateur is, heeft met geen woord gerept over een gevaarzettende situatie. Het komt het hof voor dat hij dit wel zou hebben gedaan, als daarvan ook werkelijk sprake was geweest, te meer nu de "factuur" van 22 oktober 2009 op verzoek van [appellant] als verklaring over de situatie in 2007 is opgemaakt. Evenmin blijkt uit de brieven van de gemachtigde van [appellant], zowel aan [verhuurder] als aan [geïntimeerde], dat de vermelde gebreken in de visie van [appellant] een brandgevaarlijke situatie in het leven riepen. Aan de enkele opmerking van [appellant] dat het een feit van algemene bekendheid is dat de combinatie storingen in de elektra en vochtproblemen een gevaarlijke situatie in het leven roept, gaat het hof voorbij. Uit de stukken en stellingen van partijen kan onvoldoende worden afgeleid of en zo ja in hoeverre deze twee soorten problemen in de woning op elkaar ingrepen. De enkele omstandigheid dat er in een woning vochtproblemen en/of lekkages zijn en storingen in de elektra, levert niet zonder meer een gevaarlijke situatie op. Daar komt bij dat de offerte die [appellant] door [Bouwbedrijf] heeft laten maken dateert van mei 2009. Eerst in november 2009 heeft de gemachtigde van [appellant], met slechts een verwijzing naar die offerte, [geïntimeerde] gemaand om de werkzaamheden uit te voeren. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is onbegrijpelijk dat [appellant] als hij van mening was dat de in de offerte genoemde werkzaamheden - en andere, ernstiger gebreken zijn gesteld noch gebleken - brandgevaar opleverden, na het uitbrengen van die offerte zo lang heeft gewacht met het aanmanen van [geïntimeerde] en dat hij [geïntimeerde] niet op dat gevaar heeft gewezen. 
     
     
     5.11.	Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat het beroep dat [geïntimeerde] heeft gedaan op artikel 7:210 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Grief II faalt daarmee ook en grief IV heeft naast de grieven I t/m III geen zelfstandige betekenis en volgt dus het lot van deze grieven. 
     
     5.12.	Met grief V komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat ook zijn subsidiaire vordering in reconventie wordt afgewezen, omdat niet aannemelijk is geworden dat hij schade heeft geleden als gevolg van een aan [geïntimeerde] toe te rekenen gebrek. [appellant] voert aan dat, indien het hof tot het oordeel zou komen dat op [geïntimeerde] geen plicht rust om de woning te herbouwen, [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die hij, [appellant] lijdt, als gevolg van de omstandigheid dat hij geen huurgenot meer heeft. De woning is immers afgebrand, omdat [geïntimeerde] in gebreke is gebleven met het verhelpen van gebreken, aldus [appellant]. De grief faalt omdat uit hetgeen hiervoor onder 5.10 is overwogen volgt dat dit oordeel van de kantonrechter juist is. [appellant] heeft immers onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aan te nemen dat de woning zodanige gebreken had dat, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid, aangenomen moet worden dat de brand daardoor is ontstaan.   
     
     5.13.	Grief VI richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellant] in de proceskosten te veroordelen. Ook deze grief slaagt niet omdat [appellant] terecht in het ongelijk is gesteld en hij geen andersluidende bezwaren tegen de proceskostenveroordeling als zodanig heeft aangevoerd.  
     
     5.14.	Grief VII mist zelfstandige grondslag en behoeft geen nadere bespreking. 
     
     
       De slotsom 
       5.15.	Het hof komt tot de volgende conclusie. 
       De beslissing in deze zaak is gelet op het voorgaande niet afhankelijk van de uitkomst van eventuele bewijslevering in de zaak met nummer 200.062.246. Deze zaak kan dan ook worden afgedaan.  
       Alle grieven falen.   
       De gewijzigde vordering van [appellant] wordt afgewezen.  
       Het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd. 
       [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 1,5 punt tariefgroep II). 
     
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     wijst de vordering van [appellant] af; 
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 263,- voor vast recht en € 1.341,- voor salaris advocaat; 
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, M.E.L. Fikkers en E.C. Smits en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 20 maart 2012 in bijzijn van de griffier.