ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:99

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:99 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 10-01-2025 / AWB-24_5970

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-10

Zaaknummer: AWB-24_5970

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:99

---

WOZ-woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 24/5970 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.   
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juli 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 266.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , taxateur.  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een maisonnette (bouwjaar 1968) met een oppervlakte van 95 m² exclusief dakterras (8 m²) en berging.  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.  
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 221.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 266.000. 
       
       4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
       
         6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix, ten grondslag gelegd die door taxateur [naam 2] , na een inpandige opname op 25 november 2024 van de woning, is opgemaakt. 
       
       
     
     
       6.1 
       In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 272.772 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt drie woningen in hetzelfde gebouw, te weten [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] . De referentiewoningen aan de [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] zijn ter indicatie opgenomen, deze woningen zijn buiten beschouwing gelaten bij de berekening van de gemiddelde prijs per vierkante-meter. In de matrix zijn deze vijf referentiewoningen wel vergeleken met de woning. Alle referentiewoningen zijn qua bouwjaar, locatie, type en kenmerken vergelijkbaar met de woning. 
     
     
       6.1. 
       Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 266.000 niet te hoog is.  
       
       
         
           Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
       7. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten. De rechtbank acht de gebruikte woningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn immers in hetzelfde complex als het appartement van belanghebbende gelegen, hebben alle dezelfde gebruiksoppervlakte en beschikken eveneens over een berging en balkon. Het zijn allemaal maissonettes. De WOZ-waarde van de woning bevindt zich in het midden van de range van de referenties. Daarnaast zijn de referentieobjecten voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van het appartement. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
       8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van het appartement. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de beoordeling van het onderhoud van zijn woning matig (factor 2) dient te zijn, in plaats van gemiddeld (factor 3). Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de verkooprijzen van de referentieobjecten geen realistische prijzen zijn. Belanghebbende is van mening dat een makelaar kijkt naar de primaire kenmerken en niet naar de secundaire kenmerken. Gezien het vorenstaande is bij de verkoop van de referentiewoningen onvoldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van het complex.  
       
     
     
       8.1. 
       De taxateur heeft ter zitting aangevoerd dat de gebreken aan de glasplaat van het balkon en de trap eerder onder kwaliteit vallen. Indien de kwaliteit van de woning van belanghebbende wordt aangepast naar factor 2, dan dienen de referentiewoningen eveneens factor 2 te krijgen voor kwaliteit, gezien dezelfde problematiek bij deze woningen. Dit heeft volgens de taxateur uiteindelijk geen invloed op de vastgestelde waarde. De rechtbank onderschrijft dit standpunt van de taxateur. 
       
     
     
       8.2. 
       Niet in geschil is dat het appartementencomplex, waarvan de woning deel uitmaakt, gebreken heeft. De rechtbank begrijpt dat de omstandigheden omtrent het balkon onprettige omstandigheden met zich meebrengen. De referentiewoningen zijn echter in hetzelfde appartementencomplex gelegen waarbij de glasplaten van de balkons ook zijn voorzien van een klem, zoals door belanghebbende op de zitting is erkend, waardoor een (eventueel) waardedrukkend effect verdisconteerd is in de verkoopprijzen van die referentiewoningen. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet voor een realistische prijs zijn verkocht slaagt niet. De rechtbank verwijst naar rechtsoverweging 5 waaruit blijkt dat de WOZ-waarde die aan de woning dient te worden toegekend de prijs is welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.  
       
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 10 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44