ECLI: ECLI:NL:RBALM:2012:BV1444

Titel: ECLI:NL:RBALM:2012:BV1444 Rechtbank Almelo , 11-01-2012 / 105030 HA ZA 09-949

Gerecht: Rechtbank Almelo

Datum uitspraak: 2012-01-11

Zaaknummer: 105030 HA ZA 09-949

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBALM:2012:BV1444

---

In rechte is komen vast te staan dat door de gemeente in de meergenoemde “randgroenstrook” bij beide kavels een strook grond ter breedte van steeds 10 meter (ook) is verkocht met de bestemming “bedrijfsdoeleinden”, terwijl daar dus geen sprake van was noch later alsnog kon zijn. Aldus is sprake geweest van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente, die aldus immers meer heeft verkocht dan zij waar kon maken.  
         De ernst en de omvang van de genoemde tekortkoming zijn wezenlijk en niet van geringe betekenis en rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank daarom een integrale ontbinding van de overeenkomst van partijen.  
         Deze rechtsgeldige ontbinding brengt mee dat op de gemeente de ongedaanmakingsverplichting is gaan rusten om de koopsom van € 1.992.155,20 inclusief BTW terug te betalen.  
         Gemeente op verbeurte van een dwangsom verplicht om mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het gekochte perceel, opdat dat perceel weer haar eigendom wordt. 
         Voor de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding wordt een comparitie van partijen gelast.

RECHTBANK ALMELO 
       Sector civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer: 105030 HA ZA 09-949 
       datum vonnis: 11 januari 2012 (mjk) 
     
     
     Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van: 
     
     
       de vennootschap onder firma 
       JALO BIOPELLETS V.O.F., 
       gevestigd te Rossum, 
       eiseres,  
       verder te noemen Jalo, 
       advocaat: mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle, 
     
     
     tegen 
     
     
       de gemeente 
       GEMEENTE DINKELLAND, 
       zetelende te Denekamp, 
       gedaagde, 
       verder te noemen de gemeente, 
       advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede. 
     
     
     De weergave van het procesverloop: 
     
     1.	Voor een weergave van het procesverloop moet hier eerst worden verwezen naar wat daarover staat vermeld in het in deze zaak tussen partijen op 26 januari 2011 gewezen vonnis. In dat vonnis is de gemeente toegelaten tot het leveren van het in overweging 25 van dat vonnis aangeduide tegenbewijs. In dat kader heeft de gemeente op 27 april 2011 vier getuigen doen horen. Van dit alles is proces-verbaal opgemaakt. Ter zitting van 14 juni 2011 zijn niet de door Jalo voorgestelde getuigen gehoord, omdat Jalo daar alsnog van af heeft gezien, een en een ander zoals staat beschreven in het ook van die zitting opgemaakte proces-verbaal. Op 5 oktober 2011 heeft de gemeente nog geconcludeerd na toelating tot het leveren van tegenbewijs. Op 2 november 2011 heeft Jalo vervolgens geconcludeerd voor antwoord na enquête. Daarna is weer vonnis gevraagd. De uitspraak is na een aanhouding bepaald op heden. 
     
     De verdere beoordeling van het geschil  
     
     2.	Ook hier moet eerst worden verwezen naar voormeld tussenvonnis en wel in het bijzonder naar wat daarin is weergegeven (de standpunten van partijen), is vastgesteld (de feiten waarvan kan worden uitgegaan) en is overwogen en beslist. De rechtbank volhardt daarin, tenzij hierna anders wordt vermeld.  
     
     
     
     3.	De gemeente is in dat tussenvonnis toegelaten tot het leveren van “tegenbewijs”, te weten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat Jalo ten tijde van het aangaan van de hier aan de orde zijnde koopovereenkomst van 19/20 december 2007 wist, dat de aangeschafte kavels niet volledig beschikten over de planologische bestemming “Bedrijfsdoeleinden”, maar deels over die van “Groen”. 
     
     	de beoordeling of het tegenbewijs is geleverd 
     
     4.	Naar het oordeel van de rechtbank is de gemeente niet geslaagd in het bijbrengen van dat tegenbewijs. Dit oordeel behoeft de volgende toelichting. 
     
     5.	Op verzoek van de gemeente zijn als getuige gehoord de heren [O] (ambtenaar Economische zaken bij de gemeente), [K] (adviseur ruimtelijke kwaliteit, ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van partijen, wethouder van de gemeente), [D] (beleidsmedewerker Groen en Landschap bij de gemeente) en [B] (beleidsmedewerker Milieu bij de gemeente).  
     
     6.	Door de getuigen [[O], [K] en [B] is verklaard dat ter voorbereiding van dit verhoor “onlangs” een eenmalige bijeenkomst heeft plaatsgevonden in het gemeentehuis van Dinkelland. Deze drie getuigen zijn het er, volgens hun afgelegde verklaringen, over eens dat daarbij aanwezig zijn geweest [O],  [K], [B] en [D], alsmede mr. Blom (advocaat van de gemeente).  
     
     7.	Door de getuige [D] is onder ede echter met stelligheid herhaald verklaard dat hij niet bij die “voorbespreking van deze getuigenverhoren” aanwezig is geweest. Duidelijk is dat deze verklaring in strijd is met wat hierover door [O], [K] en [B] is verklaard, namelijk dat [D] wel bij die voorbespreking in het gemeentehuis aanwezig is geweest. Naar het oordeel van de rechtbank is alleen in zoverre sprake van een evident ongeloofwaardige verklaring van [D]. Deze ongeloofwaardigheid brengt - indachtig wat de andere getuigen verder hebben verklaard - naar het oordeel van de rechtbank echter niet mee dat er reden is om het hieronder aan te halen deel van de verklaring van [D] als zijnde eveneens ongeloofwaardig buiten beschouwing te laten. Onduidelijk is gebleven waarom [D] het bestaan van deze voorbespreking - kennelijk dus met als doel om deze getuigenverhoren op enigerlei wijze voor te bereiden - buiten het gezichtsveld van de rechtbank heeft willen houden.  
     
     8.	Wat aldus resteert is de beoordeling door de rechtbank van wat de getuigen [O],  [K], [D] en [B] hebben verklaard. De omstandigheid dat genoegzaam vaststaat dat zij allen hebben deelgenomen aan voormelde voorbespreking, doet op zich niet af aan de overtuigingswaarde van hun verklaringen. Dat zou eerst anders worden in het geval was komen vast te staan dat toen is afgesproken om anders te verklaren dan de waarheid, dan wel om de getuigen te laten verklaren over feiten waar zij zelf en uit zichzelf niets van af wisten. Zulks is echter niet aannemelijk geworden. 
     
     9.	Duidelijk is inmiddels geworden dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de zogenaamde “tussenliggende groenstrook” die is gelegen tussen de beide hier relevante kavels, en de “randgroenstrook” die is gelegen aan de rand van deze twee kavels, en waarvan bij het sluiten van de koopovereenkomst er vanuit is gegaan dat deze strook 5 meter breed is, en niet zoals later bleek: 15 meter breed, waarop dus niet gebouwd mocht gaan worden. 
     
     
       10.	Voor wat betreft deze randgroenstrook geldt dat de genoemde 4 getuigen in gelijke zin hebben verklaard, en wel dat van de zijde van de gemeente Jalo er voorafgaand of bij het sluiten van deze koopovereenkomst niet op is gewezen dat deze groenstrook niet 5 maar  
       15 meter breed was en dat die strook (dus) niet bebouwd kon worden behoudens een planologische wijziging. Verder kan uit, wat deze getuigen hebben verklaard, niet worden afgeleid dat Jalo “uit zichzelf” hiervan op de hoogte was c.q. moest zijn. Door deze getuigen is namelijk verklaard dat ook de gemeente ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst niet op de hoogte was van het feit dat die “randgroenstrook” 15 in plaats van 5 meter breed was en dat die strook over die volle breedte niet mocht worden bebouwd. 
     
     
     11.	De getuige [O] heeft hierover als volgt verklaard: 
     
     “(….) Eerst later is mij duidelijk geworden dat jaren daarvoor de provincie planologische toestemming had onthouden aan de beoogde groenstrook van 5 meter die is gelegen langs deze kavels. De provincie wilde namelijk hebben dat die groenstrook 15 meter breed bedroeg met opbouwende en verdichtende begroeiing. Dat was de vertegenwoordigers van de gemeente niet bekend bij de voorgenoemde besprekingen en ook niet bij het aangaan van deze overeenkomst. Dit betekent inderdaad dat door de gemeente deze twee kavels aan JALO zijn verkocht terwijl aan de zijkanten van de kavels een strook van steeds 10 meter (15 meter – 5 meter) niet bebouwd zou kunnen mogen worden. Nogmaals, wij wisten dat niet en hebben JALO niet gewezen op dit manco. (….)”; 
     
     en: 
     
     
       “Mij wordt voorgehouden een brief van B&W van Dinkelland aan JALO van  
       1 juli 2008. Daarin wordt JALO onder het hoofdje bestemmingsplan uit de doeken gedaan hoe het planologisch precies zit en wat er allemaal moet gebeuren. Mij wordt gevraagd of dat in die harde zin eerder, te weten voor de koop, ook al aan JALO is voorgehouden. Mijn antwoord hierop is dat deze harde duidelijkheid door mij en in mijn aanwezigheid, niet in deze duidelijke vorm mondeling aan JALO is voorgehouden. Dit gewoon om reden dat wij dat toen nog niet wisten. U moet weten dat in mei 2008 eerst het bouwplan van JALO is binnengekomen. Toen pas kon de vereiste planologisch toetsing plaatsvinden en is de gemeente voor het eerst gestuit op deze problematiek. Dat is ook de reden dat die brief is verstuurd.”; 
     
     
     en: 
     
     “(…) De achtergrond van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde is geweest de mogelijkheid dat de mogelijke planologische procedure niet zou leiden tot een voor JALO gunstig resultaat, te weten dat de tussenliggende groenstrook (onderstreping van de rechtbank) passend kon worden gemaakt in haar bouwplan.(…)”. 
     
     12.	De getuige [K] heeft voor zover hier van belang als volgt verklaard: 
     
     “U houdt mij voor dat eerst na mijn vertrek als wethouder duidelijk is geworden dat de groenstroken aan de zijde van de kavels niet 5 meter, maar 15 meter breed moesten zijn en dat om die reden door de provincie goedkeuring is onthouden aan de strook groen van maar 5 meter en van 10 meter “bedrijfsdoeleinden”, (….). Deze problematiek is nieuw voor mij en heb ik niet meegekregen, ook niet eerder toen ik wethouder was.” 
     
     13.	De getuige [D] heeft voor zover hier van belang als volgt verklaard: 
     
     “U houdt mij voor dat in 2008 is gebleken dat de groenstroken aan de zijkanten van deze kavels planologisch niet 5 maar 15 meter breed moeten zijn. Dat punt heb ik later ook gehoord. Ik wist dat niet ten tijde van de hiervoor aangeduide gesprekken op het gemeentehuis. U vraagt mij of ik naast het punt van de groenbestemming van deze groenpunt tussen de beide kavels, dan toch ook niet die andere kwestie over 5/15 meter tegelijk aan de orde had moeten stellen. Ik zeg u dat mij dat toen ook bij de voorbereiding van die gesprekken niet is opgevallen. Ik heb daar in die gesprekken niet over gehad. Als ik het wel had geweten had ik het natuurlijk ook meteen aan de orde gesteld in die gesprekken.”. 
     
     14.	De getuige [B] heeft voor zover hier van belang als volgt verklaard: 
     
     “Eerst veel later is het punt van de groenbestemming 15 in plaats van 5 meter breed mij gebleken. Dat wist ik toen niet bij dat gesprek (met vertegenwoordigers van JALO in het najaar van 2007; toevoeging van de rechtbank). Als ik het geweten had had ik het zeker gezegd. 10 meter groen in plaats bedrijfsbestemming maakt veel uit op kavels als deze.”  
     
     15.	Reeds op basis van het bovenstaande is naar het oordeel van de rechtbank de conclusie gerechtvaardigd dat het niet is gelukt om het volledige tegenbewijs te leveren, waartoe zij in de gelegenheid is gesteld. Immers is op basis daarvan niet alsnog komen vast te staan dat Jalo ten tijde van het aangaan van de hier aan de orde zijnde koopovereenkomst (te weten op 19 december 2007) wist, dat de aangeschafte kavels niet volledig beschikten over de planologische bestemming “Bedrijfsdoeleinden”, maar deels over die van “Groen”. Voor wat betreft de “randgroenstrook” heeft immers te gelden dat Jalo - evenals de gemeente - geen weet had van het feit dat die groenstrook op basis van “harde” planologische voorschriften, 15 meter breed moest zijn en blijven met zelfs aanduiding van de wijze van beplanting, dat de Provincie daaraan bleef hechten en dat dus van die strook van 15 meter breed een deel breed 10 meter ook nadien niet geschikt zou kunnen worden gemaakt voor “Bedrijfsdoeleinden” met bijbehorende bebouwing.  
     
     16.	Dit betekent ook dat de rechtbank voor wat betreft de zogenaamde “tussenliggende groenstrook” niet nog eens afzonderlijk heeft te beoordelen of de gemeente in zoverre nog wel geslaagd is in het bijbrengen van tegenbewijs. De gemeente heeft daar indachtig voormelde voor haar onwelgevallige uitkomst voor wat betreft de “randgroenstrook” geen zelfstandig belang meer bij, omdat zij immers niet meer kan slagen in het gehele haar opgedragen tegenbewijs. 
     
     17.	Nu de gemeente niet is geslaagd in het leveren van volledig tegenbewijs, is het in het tussenvonnis aangeduide dwingende bewijs niet ontkracht en is er geen reden om Jalo alsnog toe te laten tot enige bewijslevering.  
     
     
     
     
     Het vervolg 
     
     18.	In rechte is dus komen vast te staan dat door de gemeente in de meergenoemde “randgroenstrook” bij beide kavels een strook grond ter breedte van steeds 10 meter (ook) is verkocht met de bestemming “bedrijfsdoeleinden”, terwijl daar dus geen sprake van was noch later alsnog kon zijn. Aldus is sprake geweest van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente, die aldus immers meer heeft verkocht dan zij waar kon maken. De omstandigheid dat kennelijk ook de gemeente voorafgaand en tijdens het sluiten van deze koopovereenkomst geen weet had van de omstandigheid dat deze randgroenstroken met de bestemming groen geen 5 maar 15 meter breed waren, doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de vereiste toerekenbaarheid van deze ernstige tekortkoming. Immers juist de gemeente moet zowel in de hoedanigheid van eigenaar/rechthebbende van deze kavels grond als in de hoedanigheid van overheidsinstantie die bij uitstek weet heeft c.q. weet moet hebben van de hier relevante planologische bestemmingen (zie bijlage 3 bij de dagvaarding; brief van 28 februari 2000 aan de gemeente met onthouding van goedkeuring door provincie), worden bestempeld als de partij die (als eerste) onderzoek had moeten doen naar en wetenschap had moeten hebben van de planologische mogelijkheden en onmogelijkheden van de te verkopen kavels. De gemeente had als de meest aangewezen partij Jalo hierover tijdig voor het sluiten van deze overeenkomst (waarin in artikel 1.1 zelfs een bouwplicht aan Jalo is opgelegd) moeten informeren, al was het maar dat in haar visie kennelijk (nog) onzekerheid bestond over de planologische waarde van de meergenoemde stroken van 10 meter breed. Planologisch/juridisch bestond er dus echter geen onzekerheid. De tekortkoming is haar dan ook toe te rekenen en de gemeente mag zich hier niet verweren met de stelling dat Jalo zelf voorafgaand aan de koop van deze kavels meer en beter onderzoek had moeten verrichten, en dat zij door dit niet te doen, het ingetreden risico dat de bestemming deels toch anders ligt - waardoor belangrijke delen van de verworven kavels niet kunnen worden bebouwd - aan zichzelf heeft te wijten.  
     
     19.	De ernst en de omvang van de genoemde tekortkoming zijn wezenlijk en niet van geringe betekenis en rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank daarom een integrale ontbinding van de overeenkomst van partijen. Onbetwist is immers dat Jalo haar fabriek aldus niet kon bouwen. De omstandigheid dat er ruim 1 jaar en vier maanden is gelegen tussen de koop en levering van dit perceel en het moment van het inroepen van de buitengerechtelijke integrale ontbinding van het door partijen overeengekomene, maakt dit op zich niet anders. Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk wetboek bepaalt immers het volgende: 
     
     “1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.” 
     
     20.	De in het slot van dat artikellid aangeduide mogelijkheid om te ontkomen aan de gevolgen van een integrale ontbinding doet zich hier, naar het oordeel van de rechtbank, niet voor. Dit in het bijzonder omdat niet aannemelijk is geworden het bestaan van een redelijk alternatief waarvan Jalo zich had kunnen bedienen en waardoor de door haar gekochte kavel alsnog goed bruikbaar had kunnen zijn voor haar bedrijfsuitoefening. De door de gemeente “meegeleverde” beperking van het te bebouwen oppervlak is daarvoor (veel) te groot, en er is geen adequate alternatief of aanvulling van het bouwoppervlak ter beschikking gesteld, waardoor juist een integrale ontbinding een te vergaande oplossing zou worden. 
     
     21.	De door Jalo bij brief van 4 mei 2009 op 6 mei 2009 ingeroepen buitengerechtelijke integrale ontbinding van de overeenkomst van partijen, moet dan ook van waarde worden geoordeeld. Alleen de hieronder in dictum onder I aangeduide verklaring voor recht zal worden gegeven, omdat Jalo daar recht en belang bij heeft. Niet is in te zien dat Jalo daarnaast nog een zelfstandig belang kan hebben bij een verklaring van recht inhoudende dat de gemeente jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten. De onder I aangeduide verklaring voor recht houdt zulks immers tevens in.  
     
     22.	Deze rechtsgeldige ontbinding brengt mee (zie artikel 6:271 BW) dat op de gemeente de ongedaanmakingsverplichting is gaan rusten om de koopsom van € 1.992.155,20 inclusief BTW terug te betalen aan Jalo en dat op Jalo de verplichting is gaan rusten om mee te werken aan het terugleveren van het perceel. De desbetreffende vordering van Jalo ligt voor toewijzing gereed, en zo ook de vordering om de gemeente op verbeurte van een dwangsom te verplichten om mee te werken aan de eigendomsoverdracht van het gekochte perceel, opdat dat perceel weer haar eigendom wordt. De dwangsomveroordeling zal worden gemaximeerd op na te melden wijze. 
     
     
       23.	Tevens ligt voor toewijzing gereed de vordering tot betaling van de wettelijke rente over 
       € 1.992.155,20 vanaf 6 mei 2009, zijnde de datum waarop de buitengerechtelijke ontbinding is ingeroepen en de gemeente in verzuim is geraakt. 
     
     
     	Schadevergoeding 
     
     
       24.	In artikel 6: 277 BW is de verplichting vastgelegd van de partij wier toe te rekenen tekortkoming grond voor ontbinding heeft opgeleverd – hier dus de gemeente – om haar wederpartij (naast de ontbinding en de daaruit volgende ongedaanmakingsverplichtingen) de schade te vergoeden die deze lijdt doordat geen nakoming, maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Het gaat hier dan niet alleen om de door de wanprestatie van de gemeente geleden schade, maar ook om de schade die door de ontbinding kan zijn veroorzaakt. Het positieve contractsbelang dient in beginsel te worden vergoed  
       (HR 19 mei 1995, NJ 1995, 531). De verschuldigde schadevergoeding wordt in beginsel gevonden door vergelijking van twee denkbare vermogenssituaties, te weten enerzijds de situatie waarin sprake zou zijn geweest van een onberispelijke nakoming en anderzijds een ontbinding zonder schadevergoeding na afwikkeling van de daaruit voortvloeiende ongedaanmakingsverplichtingen. Op de verplichting tot schadevergoeding zijn onder meer de artikelen 6:95 e.v. BW (waaronder toerekening naar redelijkheid en eigen schuld van de schuldeiser) van toepassing. 
     
     
     25.	Teneinde de schade vergoed te krijgen die, naar zeggen van Jalo, een gevolg is van de tekortkoming van de gemeente in de nakoming van voormelde koopovereenkomst, is door Jalo het volgende gevorderd: 
     
     
       -	voor “werkelijke vergeefse kosten” € 301.300,65 te vermeerderen met BTW en met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2008 althans vanaf 6 mei 2009. Voor een opgave van deze kosten wordt door Jalo verwezen naar de bijlagen 7 en 8 die zijn gevoegd bij de dagvaarding; 
       -	voor winstderving € 2.771.000,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. Aan de berekening van dit bedrag is het door Countus opgestelde ondernemingsplan ten grondslag gelegd, dat als bijlage 9 is gevoegd bij de dagvaarding; 
       -	betaling van overige schade op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2008 (althans vanaf 6 mei 2009); 
     
     
     26.	Door de gemeente zijn de volgende hier nog van belang zijnde verweren gevoerd tegen deze schadevorderingen: 
     
     
       -	Tussen de tekortkoming van de gemeente en de door Jalo gestelde schade ontbreekt  
               het vereiste causale verband. Ook zonder deze tekortkoming was de schade van Jalo  
       namelijk ontstaan. De schade is namelijk uitsluitend ontstaan vanwege het feit dat de capaciteit van het elektriciteitsnet onvoldoende was voor de te bouwen biomassa-installatie van Jalo. Zulks volgt (ook) uit de brieven van Jalo aan de gemeente van  
       10 november 2008 en van 10 december 2008 (bijlagen  5 en 6 bij de conclusie van antwoord). Ook zonder de problemen met de planologie had Jalo de bouwactiviteiten beëindigd; 
       -	Er is sprake van eigen schuld van Jalo in de zin van artikel 6:101 lid 1 BW, nu de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Jalo kan worden toegerekend. Jalo heeft namelijk haar eigen schade onvoldoende beperkt. Het is immers Jalo zelf geweest die heeft afgezien van de bouw van de biomassa-installatie op het industrieterrein De Mors IV, omdat de elektriciteitsvoorziening door Essent niet tijdig gegarandeerd kon worden. Jalo was er voorafgaand aan deze koop al mee op de hoogte dat de elektriciteitsvoorziening aangepast moest worden, maar heeft geen navraag bij Essent gedaan hoeveel tijd er benodigd was om de voorziening op orde te krijgen. Essent heeft de gemeente bericht dat een en ander binnen de gewenste tijd haalbaar zou zijn geweest, mits Jalo daartoe bij Essent een verzoek had ingediend en de kosten had vergoed. Zulks is door Jalo nagelaten, waardoor zij zelf de oorzaak is geworden van de vertraging in het realiseren van haar plannen. Jalo is voor de uivoering van haar plannen, naar eigen zeggen, uitgeweken naar een locatie in Almelo (XL Businesspark Twente);  
       -	Hoogstens kan de gemeente voor een klein deel van de schade aansprakelijk zijn; 
       -	De (hoogte van de) schade is niet (voldoende) onderbouwd. Niet wordt aangetoond dat de gestelde vergeefs gemaakte kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De werkzaamheden van de architect zijn voor meer dan 30% bruikbaar voor de bouw op de nieuwe locatie. Voor de opgevoerde rente/leningen en de bankkosten geldt dat niet is gebleken dat die kosten zijn gemaakt voor de plannen van Jalo op het industrieterrein De Mors IV. De opgevoerde notariskosten zien op omzetbelasting die Jalo van de belastingdienst heeft kunnen terugvragen. Indien Jalo dit niet heeft gedaan, kunnen die kosten niet voor rekening van de gemeente komen. De facturen van Oranjewoud worden betwist omdat daarop niet wordt aangegeven op welke werkzaamheden die facturen betrekking hebben. Ditzelfde geldt voor de facturen van PIM. Opvallend daarbij is dat de gemeente niet wordt genoemd in de specificaties, maar wel de gemeente Almelo. Bovendien is wat door PIM in rekening is gebracht aan de zeer hoge kant: voor e-mails en telefoongesprekken worden steeds hele uren berekend. Ook de relatie van (de kosten van) [namen] met dit project is niet gebleken. Advocaatkosten kunnen op deze wijze ook niet worden verhaald; 
       -	De overige vergeefs gemaakte kosten zijn kosten die vallen onder het bedrijfsrisico van Jalo en om die reden moeten worden afgewezen; 
       -	Een adequate onderbouwing van de stelling dat de realisatiekosten zijn gestegen, dat winst is gederfd en dat financieringsschade is geleden, ontbreekt. Het enkel overleggen van een ondernemingsplan is daartoe onvoldoende. Bovendien geldt dat het concept van Jalo nieuw in Nederland is.  
     
     
     27. 	De rechtbank zal treden in het door Jalo in de conclusie van repliek onder punt 6 verwoorde verzoek om in dit stadium van het geding - waarbij de integrale ontbinding van het door partijen overeengekomene een gegeven is geworden - alleen voor wat betreft de vaststelling van de schade en de bepaling van de hoogte daarvan een comparitie van partijen te gelasten. Dit niet alleen om inlichtingen in te winnen, maar ook om een vergelijk te beproeven. Partijen zijn voor wat betreft hun stellingname over de (omvang van de) schade summier geweest in hun stellingname. Dit met name omdat zij zich in hoofdzaak hebben gericht op de kwestie of integrale ontbinding van het overeengekomene aan de orde is.  
     
     28.	Ter comparitie zullen in elk geval aan de orde worden gesteld: 
     
     
       -	elk afzonderlijk onderdeel van de door Jalo geproduceerde lijst van “vergeefs gemaakte kosten”; 
       -	of en in hoeverre naast na te melden toewijzing van wettelijke rente over de koopsom kosten van financiering als schade kunnen worden opgevoerd, als gevolg van deze ontbinding; 
       -	of en in hoeverre aan de zijde van Jalo sprake is geweest van “eigen schuld”, waardoor schade deels aan Jalo en niet aan de gemeente kan worden toegerekend, en in verband hiermee: welke schade Jalo door een adequate schadebeperking had kunnen voorkomen en wat van haar daarbij mocht worden verwacht;  
       -	hoe zich “positief contractsbelang” bij Jalo laat duiden in de beoogde situatie dat met deze onderneming een voor Nederland nieuwe bedrijfsvoering wordt opgezet met alle (aanloop) risico’s van dien, inclusief die van vertraging en tegenvallend (begin)resultaat. Voor zich spreekt dat dergelijke risico’s zich in een situatie als deze moeilijk laten afwentelen op de gemeente in de vorm van schade; 
       -	in hoeverre reëel en voorzienbaar is geweest het door partijen aangeduide probleem dat “het stroomnet” de bedrijfsvoering van Jalo “niet had kunnen trekken”, en wat daarvan de vertraging was geweest in het geval de beoogde uitvoering van de bouwplannen en de opstart van deze bedrijfsvoering voortvarend was verlopen. Voorshands en dus onder voorbehoud oordelend, is immers aannemelijk dat het hier een risico betreft dat in beginsel voor rekening van Jalo moet blijven; 
       -	of en in hoeverre een deskundigenbericht is vereist om de schade vast te stellen die een gevolg is van deze ontbinding; 
     
     
     29.	Voor zich spreekt dat de comparitie met name ook tot doel heeft om een geheel of gedeeltelijk vergelijk te treffen over de omvang van de schade die een gevolg is van het toerekenbaar tekortschieten van de gemeente in de nakoming van de door partijen gemaakte afspraak. Partijen hebben eerder te kennen gegeven dat in de zich thans voordoende situatie, dat wordt beslist dat ontbinding van hun overeenkomst in rechte aan de orde is, zij hoogstwaarschijnlijk in staat zullen zijn om in onderling overleg een vergelijk te treffen over de schadevergoeding die Jalo daarnaast nog toekomt. In die zin moet kennelijk ook het door Jalo in de conclusie van repliek onder punt 6 verwoorde verzoek worden verstaan. Van partijen wordt uitdrukkelijk gevraagd om de te houden comparitie ook in deze zin adequaat voor te bereiden, opdat serieus en inhoudelijk over een mogelijke vaststelling van (onderdelen van de) schade kan worden onderhandeld en een (partieel) vergelijk kan worden getroffen. Niets houdt partijen natuurlijk tegen om reeds eerder met elkaar hierover van gedachten te wisselen en hierover geschilbeëindigende afspraken te maken. 
     
     	Slotsom 
     
     30.	De rechtbank kiest indachtig de belangen van partijen voor de aanpak om nu reeds een partieel eindvonnis te wijzen, en wel voor de dicta onder I tot en met III. Voor het overige zal elke nadere beslissing worden aangehouden. De dicta onder II en III worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, nu daarom is verzocht en de wet dit toestaat. Het dictum onder I laat een dergelijke uitvoerbaarheid niet toe. 
     
     Rechtdoende: 
     
     De rechtbank: 
     
     I.	Verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van partijen van 19/20 december 2007 buitengerechtelijk is ontbonden per 6 mei 2009. 
     
     
       II.	Veroordeelt de gemeente tot (terug)betaling aan Jalo van de koopsom ten bedrage van  
       € 1.992.155,20 inclusief BTW en te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 mei 2009 tot de dag van de algehele voldoening. 
     
     
     III.	Beveelt de gemeente om binnen vier weken na de betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van het betreffende perceel van Jalo naar de gemeente, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat de gemeente in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, en zulks tot een maximum van € 1.000.000,-. 
     
     IV.  Verklaart dit dictum onder II. en III. uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     V.	Houdt elke nadere beslissing aan en gelast een comparitie van partijen om reden als voormeld, alwaar partijen deugdelijk vertegenwoordigd en met hun advocaten dienen te verschijnen om inlichtingen te verschaffen alsmede om een (partieel) vergelijk te beproeven.  
     
     VI.	Draagt partijen op om, in persoon en vertegenwoordigd door iemand die volledig van de zaak op de hoogte is en bovendien gemachtigd is om rechtshandelingen te verrichten, op een nader te bepalen dag te verschijnen in het gerechtsgebouw te Almelo voor mr. Koopmans om inlichtingen te verstrekken en ook om een vereniging te beproeven. 
     
     
       VII.	Verwijst de zaak naar de civiele rolzitting van woensdag 25 januari 2012 voor dagbepaling comparitie en draagt Jalo op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide  
       partijen.  
     
     
     
       VIII. Draagt partijen op om ervoor zorg te dragen dat de ter gelegenheid van de comparitie  
       over te leggen stukken 14 dagen voor de comparitiedatum in fotokopie aan de advocaat van de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank zijn toegestuurd. 
     
       
     
       Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Koopmans, Vermeulen en  
       Bottenberg-Van Ommeren en is op 11 januari 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.