ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:557

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:557 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 23-01-2024 / 200.313.394

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-01-23

Zaaknummer: 200.313.394

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:557

---

Koop woning door particulier. Regeling gebreken volgens NVM koopovereenkomst. Non-conformiteit door wateroverlast? Bekendheid met gebrek. Onveilige pompput onder doucheruimte? Mededelingsplicht verkopers.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.313.394 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 373042) 
     
     
     
       
         arrest van 23 januari 2024  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de rechtbank optrad als eiser 
       hierna: [appellant] 
       advocaat: mr. M.J. Wagemans 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] 
     
       
         2. [geïntimeerde2] 
       
       die wonen in [woonplaats2] 
       die ook hoger beroep hebben ingesteld 
       en bij de rechtbank optraden als gedaagden 
       hierna: [geïntimeerden] 
       advocaat: mr. R. Struijk. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1. 
       Naar aanleiding van het arrest van 27 juni 2023 heeft op 8 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
       
     
     
       1.2. 
       Zoals ter zitting besproken heeft [appellant] alsnog de producties 8 tot en met 17 behorend bij de conclusie van antwoord van [geïntimeerden] aan het hof doen toekomen. Het hof heeft daarvan kennis genomen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [appellant] heeft een woning gekocht van [geïntimeerden] Begin december 2018, enkele maanden na levering van de woning op 1 oktober 2018, is na hevige regenval water in het souterrain van de woning gelopen. Bij het onderzoek naar de oorzaak van de wateroverlast bleek bovendien dat er een pompput is geplaatst onder de doucheruimte in het souterrain, wat volgens een deskundige die [appellant] heeft geraadpleegd gevaar kan opleveren. Ook zouden de ruimtes in het souterrain niet voldoen aan de wettelijke eisen voor leefruimte in woningen. [appellant] wil dat [geïntimeerden] de schade vergoeden die hij lijdt als gevolg van deze gebreken. [geïntimeerden] vinden dat zij niet aansprakelijk zijn, gelet op de afspraken in de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [appellant] heeft bij de rechtbank primair en subsidiair verklaringen voor recht gevorderd op grond van het niet nakomen van de koopovereenkomst door [geïntimeerden] en meer subsidiair dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden of (nog meer subsidiair) wegens dwaling vernietigd. Verder vorderde hij bij de rechtbank schadevergoeding vanwege de door hem te maken herstelkosten, een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] aanvullende schadevergoeding zijn verschuldigd alsmede aanvullende schadevergoeding en schadevergoeding omdat de woning minder waard is dan wat hij ervoor heeft betaald. Ten slotte heeft hij gevorderd dat [geïntimeerden] de kosten van de procedure moeten betalen. 
       
     
     
       2.3. 
       De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       Het hof zal oordelen dat [geïntimeerden] niet aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van de vochtoverlast. Ook zijn [geïntimeerden] niet aansprakelijk voor schade die [appellant] zou lijden doordat de ruimtes in het souterrain niet voldoen aan de wettelijke eisen voor leefruimte. Wel zijn [geïntimeerden] aansprakelijk voor de kosten die [appellant] gemaakt heeft voor het verplaatsen van de gebrekkig geplaatste pompput.  
       
     
     
       3.2. 
       Het hof verwijst voor de vaststaande feiten naar rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.22 van het vonnis van de rechtbank, waartegen geen grieven zijn gericht. Het hof neemt deze feiten over. 
       
       
         
           wat hebben partijen afgesproken? 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       De koopovereenkomst die partijen hebben gesloten is gebaseerd op het ‘model 2018’ van de NVM-koopovereenkomst. Deze wijkt af van de wettelijke regeling van gevallen waarin een overeenkomst niet goed wordt nagekomen (non-conformiteit). Met het gebruikte model van de NVM-verkoopovereenkomst spreken de verkoper en de koper af dat zichtbare en onzichtbare gebreken voor risico komen van de koper. Wel staat de verkoper in voor gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik. In dit geval is dat gedefinieerd als ‘woondoeleinden’. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt wat onder normaal gebruik moet worden verstaan en dat daarbij uitgangspunt is wat daar in gewoon spraakgebruik onder wordt verstaan. Dat komt er voor deze zaak op neer dat er duurzaam en veilig in de woning gewoond moet kunnen worden. Dit betekent dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn wanneer blijkt dat de door [appellant] gekochte woning bij levering niet normaal als woonhuis gebruikt kon worden. [geïntimeerden] moeten dan de kosten van het herstel betalen, zelfs wanneer zij niet van het gebrek op de hoogte waren. Nog steeds volgens het gebruikte NVM-model zijn [geïntimeerden] in dat geval echter niet aansprakelijk voor vervolgschade, tenzij blijkt dat hen van het gebrek een verwijt valt te maken. Onder vervolgschade verstaat men schade die het gevolg is van andere schade, bijvoorbeeld de vochtschade aan interieur die is veroorzaakt doordat de woning een lekkend dak heeft.  3.4.	Op de regeling dat de verkoper ervoor instaat dat de koper de woning normaal moet kunnen gebruiken en dat de verkoper anders aansprakelijk is voor het gebrek, is een uitzondering. Als dat gebrek voor de koper kenbaar was, is de verkoper toch niet aansprakelijk. Met kenbaar wordt het volgende bedoeld: een gebrek is kenbaar als de koper niet gerechtvaardigd op de afwezigheid van het gebrek mag vertrouwen. Dat betekent dat de schade voor rekening van de koper blijft indien hij het gebrek bij het sluiten van de overeenkomst kende of behoorde te weten dat dit gebrek zich voordeed. Een koper behoort van het gebrek te weten wanneer hij, op grond van wat hem wel bekend was, verplicht was nader te onderzoeken of het gebrek zich voordeed en hij bij dat nader onderzoek te weten zou zijn gekomen dat het gebrek er was. Het hof bespreekt hieronder de gebreken die volgens [appellant] aan de door hem van [geïntimeerden] gekochte woning kleefden en past daarbij de regeling van het NVM-model toe.  
       
       
         
           de oorzaak van de vochtoverlast 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
         Voorafgaand aan de procedure bij de rechtbank is een voorlopig deskundigenbericht ingewonnen. De deskundige die door de rechtbank is benoemd, [naam1] , heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van het vochtprobleem. Hij rapporteert: 
         “ Uit het vervolgonderzoek is gebleken dat via de aansluiting van de kelderwand op de keldervloer hemelwater naar binnen dringt. Het binnendringende water trekt op in de binnenwanden … Het gebrek zit in de regelmatige lekkages van de kelder. … ” 
       
       
       
         Het probleem begint er volgens de deskundige mee dat er bij woningen die, zoals hier, een rieten dakbedekking hebben, geen dakgoot aanwezig is en er in dit geval ook geen molgoot was – dat is een goot op de grond. Regenwater dat van het rieten dak van de verkochte woning op de grond valt, wordt dus niet opgevangen en afgevoerd:  
         “ Tijdens regenbuien klettert het hemelwater naar beneden en spat op de tegels naar alle richtingen. Hierdoor kan het water naar alle kanten wegtrekken en trekt dus ook tussen de tegels en de voorgevel in naar beneden. Bij langdurige regenval verzadigd het zandpakket onder de betegeling […] Omdat de keldervloer naar buiten doorsteekt kan het water daar niet verder. Bij de kim trekt het water dan naar binnen. 
         
           […]  
         
         
           Omdat de lekkage zich steeds in de hoek van slaapkamer A voordoet, ga ik er vanuit dat aansluiting van kelderwand en -vloer op die plek niet waterdicht is. [...] De schimmel in de houten vloerdelen in ruimte A is ontstaan door het water dat in het hout trekt en het te lang duurt voor het weer droog is. ” 
       
       
     
     
       3.6. 
       Het hof ziet geen reden om te twijfelen aan deze bevindingen van de deskundige van [naam1] , in zoverre dat vaststaat dat de oorzaak van het vochtprobleem is dat regenwater van het rieten dak op de grond valt, in de grond trekt en vervolgens ondergronds via de muur en/of via de aansluiting van de muur op de betonnen keldervloer de woning intrekt. Ook de adviezen van [naam2] van 12 december 2018 (productie 15 bij de inleidende dagvaarding) en Doosje bouwbegeleiding van 12 februari 2019 (productie 2 bij de memorie van grieven) wijzen op lekkage van de gevel. De vocht- en wateroverlast die hierdoor in het souterrain ontstaat, leidt onder meer tot aantasting van de vloeren en schimmelvorming.  
       
       
         
           was het vochtprobleem kenbaar voor [appellant] ? 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Voorafgaand aan de koop hebben [geïntimeerden] ten behoeve van de kopers een vragenlijst ingevuld die onder meer betrekking heeft op de staat van de woning. Daarin hebben zij het navolgende verklaard over het vochtprobleem: 
         “ Gebreken en bezwaren 
         
           Zijn er aan uw huis gebreken en/of bezwaren bekend die van belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van de koopbeslissing? (denk bijvoorbeeld aan lekkages (... ))  
           Ja 
            / Nee. 
         
         
           Opmerkingen:  
         
         
           Souterrain goed ventileren, Delta apparaat in de kast onder trap muurvochtverwijderaar voorkomt optrekkend vocht. muurvochtverwijdering.nl 
           
           (…) 
         
         
           19. Fundering, kelder, kruipruimte en gevels (…). 
         
         
           Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?  
           Ja 
            /Nee / 
           Soms 
            ventileren ” 
       
       
       
         Verder hebben zij in de vragenlijst genoteerd: 
         “ 20. Riolering (…) 
         
           -overig toelichting: afvoer souterrain gaat via pomp (put (droog) onder vloer badkamersouterrain (...) ” 
       
       
     
     
       3.8. 
       
         
          [appellant] heeft voorafgaand aan de koop het bureau VDE ingeschakeld om een bouwkundige aankoopkeuring te laten verrichten. In het rapport van VDE van 16 juni 2018 is over het vochtprobleem het volgende opgenomen: 
         “ ( ... ) De keuring van de woning is van non-destructieve aard. Dit betekent dat de woning is onderworpen aan enkel een visuele inspectie, waarbij geen elementen gedemonteerd of gesloopt zijn. Verborgen elementen, of elementen die niet bereikbaar waren, zijn derhalve niet geïnspecteerd en daarom ook niet opgenomen in deze rapportage. (.. . ) 
         
           4. Bouwtechnische keuring (.. . ) 
         
         
           Het betonnen souterrain verkeert in redelijke staat en is vrij van scheuren. De wanden vertonen tot ca. 50 cm. boven vloerniveau doorslaand vocht. Er zijn vochtpercentages tot boven de 2,5% gemeten. Het doorslaand vocht en de vochtplekken hebben een aanzienlijke invloed op de vochthuishouding en het wooncomfort in het souterrain. 
         
         
           Direct herstel: 
         
         
           Vochtkerende maatregelen voor de kelderwanden en aanbrengen mechanische ventilatie in het souterrain. Kosten voor verbeterplan worden geraamd op: € 8.500,00 
         
         
           De souterrainvloer was niet zichtbaar tijdens de inspectie. De vloer is vanaf de bovenzijde 
         
         
           geïnspecteerd op verzakkingen, scheurvorming en andere sporen van gebreken. Deze zijn niet waargenomen. (…) ” 
       
       
     
     
       3.9. 
       
         Naar aanleiding van het rapport van VDE schrijft [appellant] in een e-mail van 16 juni 2018 aan [geïntimeerden] : 
         “ Wij zijn nogal geschrokken van de kostenraming; directe herstelkosten bedragen circa 
         
           EUR 13.000 en kosten op termijn EUR 7.620. 
         
         
           Met name in het oog springend vinden wij de kosten van herstel van het dak (veroorzaakt 
         
         
           door een glazenwasser, werd tijdens de bouwkundige keuring duidelijk) en de kosten die 
         
         
           gemoeid zijn ter bestrijding van het vochtprobleem in het souterrain. In het oog 
         
         
           springend omdat dit grote kostenposten zijn maar ook omdat tijdens de bezichtiging werd 
         
         
           aangegeven dat het dak prima in orde is en het openzetten van ramen in het souterrain 
         
         
           voldoende zou moeten zin om het vochtprobleem te bestrijden. ” 
       
       
     
     
       3.10. 
       Het hof oordeelt op grond van deze omstandigheden dat [appellant] ermee bekend was dat er een vochtprobleem was, en bovendien dat dit betrekkelijk ernstig was. De deskundige die hij inschakelde raamde de kosten van herstel immers op € 8.500,-. Dat bedrag komt qua orde van grootte overeen met de kosten van herstel van het gebrek zoals voorgesteld door diverse aannemers. Daarmee was voor hem kenbaar dat er een gebrek aan de woning kleefde en dat daardoor binnen een vochtprobleem ontstond. 
       
     
     
       3.11. 
       
        [appellant] heeft niet onderbouwd dat de overstroming van het souterrain is veroorzaakt door een gebrek waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijk zijn. Het hof volgt [appellant] dan ook niet in zijn stelling dat het vochtprobleem waar de bouwkundige hem voor waarschuwde een ander is dan de lekkages waarmee hij na de aankoop van de woning is geconfronteerd. [appellant] maakt onderscheid tussen de situatie dat er vocht door een muur dringt (doorslaand vocht) of in de muren optrekt en de situatie dat er water de woning inloopt en de vloeren van het souterrain onderlopen. Optrekkend vocht was hem bekend, het onderlopen van het souterrain niet. Uit het rapport van [naam1] maakt het hof op dat de vochtoverlast waarmee zowel [appellant] als [geïntimeerde1] bij de verkoop en levering van de woning bekend waren, is terug te voeren op één oorzaak, namelijk binnendringend regenwater zoals hiervoor beschreven. Dat water manifesteerde zich voorafgaand aan de koop in elk geval als vocht dat in de muren zat en dat als doorslaand of optrekkend vocht werd gezien en na de koop in sommige gevallen kennelijk als water dat zelfs op de vloer stond in (vooral) de kleine slaapkamer aan de voorgevel. Noch het rapport van [naam1] noch één van de andere door [appellant] overgelegde rapporten geeft aanleiding tot de veronderstelling dat er meerdere oorzaken zijn voor het vochtprobleem. Daaruit trekt het hof de slotsom dat het in alle gevallen om hetzelfde en daarmee voor [appellant] kenbare gebrek gaat.   
       
       
         
           hebben [geïntimeerden] aan hun mededelingsplicht voldaan? 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [appellant] voert hiertegen verder aan dat hij kon vertrouwen op de mededeling van de [geïntimeerden] in de vragenlijst dat er geen vochtprobleem was, ondanks het resultaat van de inspectie door VDE. Het hof volgt hem daarin niet. In de eerste plaats hebben [geïntimeerden] er in de vragenlijst voor de verkoop op gewezen dat zij een apparaat hadden geïnstalleerd dat bedoeld was om optrekkend vocht tegen te gaan. Dat duidt erop dat vocht een probleem kon zijn in het souterrain. Bovendien is er ook tijdens de bezichtiging over het vochtprobleem gesproken, zoals volgt uit de e-mail van [appellant] van 16 juni 2018. In de tweede plaats is het, anders dan [appellant] betoogt, niet zo dat de mededeling van [geïntimeerden] de resultaten van het bouwkundige onderzoek kleurt. De bedoeling van het bouwkundige onderzoek is immers juist om een onafhankelijke en deskundige derde – weliswaar mede op basis van informatie die door de verkopers wordt verstrekt – te laten onderzoeken of er gebreken zijn. De bouwkundige heeft vastgesteld dat er een vochtprobleem is, zoals hiervoor overwogen. 
       
     
     
       3.13. 
       Ook voert [appellant] aan dat de mededelingsplicht van [geïntimeerden] boven zijn onderzoeksplicht gaat. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] echter aan hun mededelingsplicht voldaan. Ze hebben immers meegedeeld dat er een vochtprobleem was dat naar zij meenden onder controle was door de plaatsing van een zogenaamd Delta-apparaat. Dat zij meer of anders hadden kunnen en moeten vertellen, is niet komen vast te staan. [appellant] is ervan overtuigd dat er ook voorafgaand aan de koop wateroverlast moet zijn geweest waardoor de vloer onder water kwam te staan. Dat is echter betwist door [geïntimeerden] , die daartoe onder meer uiteen hebben gezet dat zij diverse investeringen in de woning hebben gedaan en zeker maatregelen zouden hebben genomen als ze regelmatig ‘met de voeten in het water zaten’. [geïntimeerde2] heeft hierover verder verklaard dat ze thuis werkte en de kamer die als ruimte B is aangeduid gebruikte als werkkamer. Het hof heeft geen reden om deze verklaring in twijfel te trekken, temeer niet daar het hof uit de stellingen van [appellant] afleidt dat de houten vloerdelen voorafgaand aan de koop en de levering geen duidelijke lekkagesporen vertoonden en na de overlast van december 2018 wel. Het hof leidt daaruit af dat het niet waarschijnlijk is dat het vochtprobleem zich eerder op die wijze had gemanifesteerd. [appellant] heeft bewijs aangeboden over de situatie voorafgaand de verkoop, maar dat betreft enkel het horen van de vroegere buurvrouw, [naam3] , en in het bewijsaanbod is niet aangegeven wat zij meer of anders zou kunnen verklaren dan wat reeds in haar schriftelijke verklaring is opgenomen. Het hof gaat aan dat aanbod dan ook voorbij.  
       
     
     
       3.14. 
       De slotsom is dat het vochtprobleem voor [appellant] kenbaar was en dat daarom [geïntimeerden] niet aansprakelijk zijn voor schade die door de vochtoverlast is ontstaan. Zij hoefden niet in te staan voor het zich niet voordoen van het vochtprobleem. Zij kunnen zich voor wat betreft het vochtprobleem dan ook met recht beroepen op artikel 6.1 van de koopovereenkomst, dat hun aansprakelijkheid voor gebreken uitsluit. 
       
       
         
           geen dwaling over gebrek dat vochtoverlast veroorzaakt 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       
        [appellant] heeft met een beroep op dwaling de vernietigbaarheid van de overeenkomst ingeroepen. Naar het hof begrijpt, beperkt [appellant] de dwaling in hoger beroep tot de vochtoverlast. De dwaling bestaat eruit dat [appellant] ervan uitging dat er geen lekkage en instroom van hemelwater zou optreden, maar dat het vochtprobleem beperkt zou zijn tot doorslaand vocht dat onder controle te zou zijn. Hij dwaalde dus omtrent de door hem veronderstelde afwezigheid van het gebrek dat tot de vochtoverlast leidde, zoals hij die ondervond.  
       
     
     
       3.16. 
       Het beroep op dwaling slaagt niet. [appellant] was er immers mee bekend dat er een gebrek was dat zorgde voor een vochtprobleem in de woning en dat hij voor herstel daarvan kosten zou moeten maken vanwege onder meer het vochtkerend maken van de muren. Weliswaar bleek hem pas naderhand wat de precieze oorzaak was van de vochtoverlast en manifesteerde het vochtprobleem zich niet meer enkel als vochtdoorslag, maar dat maakt nog niet dat hij een onjuiste voorstelling van zaken had die als dwaling kan worden gekwalificeerd. Dat zou mogelijk anders zijn geweest, bijvoorbeeld als de kosten van herstel bij de later gebleken oorzaak zeer veel hoger zouden zijn uitgevallen of als gevolg van de later aan het licht gekomen oorzaak het woongenot van [appellant] duurzaam of zelfs blijvend zou zijn aangetast. Dat is echter niet het gesteld of gebleken. De orde van grootte van de kosten van herstel van het gebrek wijkt niet af van wat de bouwkundige had voorzien en waar [appellant] dus vanuit kon en moest gaan. Uit het rapport van [naam1] blijkt dat het gebrek goed en betrekkelijk eenvoudig te herstellen is. 
       
       
         
           de put met de pomp onder de badkamer in het souterrain 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       In het onderzoek naar de oorzaak van de vochtoverlast is gebleken dat [geïntimeerden] in het souterrain een doucheruimte hebben laten bouwen, waarvoor een elektrische pomp is geïnstalleerd om water weg te pompen. Deskundige [naam1] heeft hierover (in tweede instantie) opgemerkt dat deze pomp moet worden verplaatst. Uit zijn rapportage blijkt dat de pompput niet voldoet aan de bouwtechnische eisen. Het deksel ervan is een multiplex plaatje waar de tegels (het hof begrijpt: de vloertegels van de doucheruimte) op gelijmd zijn en dat deksel is door houtrot en schimmel aangetast. Daaronder ligt de elektrische voedingskabel. Een door [appellant] ingeschakelde deskundige, [naam4] , verbindt hieraan de conclusie dat er gevaar voor elektrocutie bestaat, omdat bij douchen water in de put kan lopen. [appellant] stelt dat hij naar aanleiding van deze bevindingen aan ViaFutura opdracht heeft gegeven om de put te verplaatsen. 
       
     
     
       3.18. 
       Het hof volgt [appellant] waar hij aanvoert dat deze constructie van de pompput een gebrek is dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uit de bevindingen van [naam1] en [naam4] blijkt immers dat een elektrische pomp op die plek door de wijze waarop hij is geplaatst levensgevaar oplevert, zeker gelet op de slechte staat waarin het deksel verkeerde. [geïntimeerden] wijzen erop dat er volgens [naam1] geen consequenties hoeven te worden verbonden aan deze constructie. Dat verweer slaagt niet, omdat [naam1] daarvan is teruggekomen, kennelijk naar aanleiding van het verslag van [naam4] . Daarmee is onvoldoende gemotiveerd betwist dat de locatie en uitvoering van de pompput gevaar opleverde. 
       
     
     
       3.19. 
       Dat [appellant] kosten heeft gemaakt om de put te verplaatsen en daarmee dat hij schade heeft geleden, is door [geïntimeerden] betwist. Zij verwijzen daarbij naar de vragenlijst die [appellant] heeft aangeleverd in het kader van de verkoop van de woning door hemzelf, waarop geschreven is dat de “ afvoer souterrain gaat via pompput onder vloer badkamer souterrain ”. Aangezien [appellant] ter zitting heeft verklaard dat de pompput is verplaatst en hij de werkzaamheden met een factuur en een betaalbewijs van die factuur heeft onderbouwd, is die betwisting door [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd. 
       
     
     
       3.20. 
       Namens [geïntimeerden] is naar voren gebracht dat zij niet in gebreke zijn gesteld en niet zijn gesommeerd om de pompput te verplaatsen. Dat verweer faalt. In de brief van 24 december 2018 waarmee de rechtsbijstandverlener van [appellant] [geïntimeerden] in gebreke stelt, staat immers als gebrek genoemd dat  “de locatie van de pompput niet juist is, en de pomp in de douche niet waterdicht is, waardoor er bij regenval regenwater langs de gevel van de woning via het putje naar het souterrain loopt ”, en staat verder: “ herstel gebreken badkamer: offerte volgt nog ” en ten slotte de tekst, onder de kop Aansprakelijkstelling / ingebrekestelling: “ Namens cliënten verzoek en, voor zoveel nodig, sommeer ik uw cliënten hierdoor dan ook om mij uiterlijk binnen twee weken na heden schriftelijk te bevestigen dat zij aansprakelijkheid erkennen èn dat zij de gebreken voor hun rekening en risico zult (laten) herstellen dan wel de herstelkosten/schade aan cliënten zullen vergoeden. ” Hiermee voldoet deze brief aan de eisen van een ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW. Hier komt bij dat verzuim in dit geval zonder ingebrekestelling is ingetreden doordat [geïntimeerde1] hebben geweigerd om het gebrek zelf te (laten) herstellen. 
       
     
     
       3.21. 
       De slotsom is dat de pompput elektrocutiegevaar oplevert bij het normale gebruik van de badkamer en dat dit gebrek daarom aan normaal, want veilig gebruik van de woning in de weg stond. [geïntimeerden] zijn dan ook aansprakelijk voor de schade die [appellant] als gevolg hiervan heeft geleden. 
       
       
         
           de schade als gevolg van de gebrekkige pompput 
         
       
       
     
     
       3.22. 
       De schade waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijk zijn, bestaat in de eerste plaats uit de kosten gemoeid met het verplaatsen van de pompput. [appellant] noemt in de memorie van grieven een bedrag van € 7.758,- maar onderbouwt dit niet anders dan met een offerte uit 2019. Ter zitting heeft hij verwezen naar een factuur van ViaFutura (naar het hof begrijpt de factuur van 14 april 2020, productie 23 bij de inleidende dagvaarding). Volgens die factuur betreft het een bedrag van € 6.353,- (€ 5.250,- exclusief btw). Het hof zal daarvan uitgaan. 
       
     
     
       3.23. 
       In de tweede plaats heeft [appellant] kosten gemaakt voor het verkrijgen van het voorlopig deskundigenbericht, ad € 6.237,55 inclusief btw. Die kosten maken deel uit van de proceskosten in eerste aanleg. Over die kosten beslist het hof hieronder, dit aan de hand van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.  
       
     
     
       3.24. 
       Het onderzoek naar het binnenklimaat van het souterrain dat is uitgevoerd door Strooming betreft niet dit gebrek en de kosten daarvan komen dan ook niet voor vergoeding in aanmerking. Datzelfde geldt voor de overige schadeposten (vergeefs gemaakte kosten voor vochtkering, kosten inwoning elders, gemiste inkomsten, verminderde woonwaarde) die geen van alle betrekking hebben op de gevaarlijke plaatsing en uitvoering van de pompput. 
       
       
         
           ruimtes souterrain voldoen niet aan Bouwbesluit 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       Het derde en laatste gebrek dat [appellant] aanvoert, is dat de ruimtes van het souterrain niet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, omdat er (onder meer) te weinig daglichtaanvoer is en te weinig ventilatiemogelijkheden zijn. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat, ook als het souterrain niet voldoet aan de bouwnormen, de ruimten in het souterrain in redelijkheid wel als slaapkamer kunnen worden gebruikt. Het gebrek aan daglichttoetreding en ventilatiemogelijkheden staat immers aan normaal gebruik van de ruimtes niet in de weg. Bovendien geldt ook ten aanzien van dit punt dat de door [appellant] gestelde gebreken bekend althans kenbaar waren. [appellant] heeft de woning bezichtigd en heeft toen gezien hoe de situatie in het souterrain wat betreft daglichttoetreding en ventilatiemogelijkheden was gesteld. Ook wist hij dat het binnenklimaat van de ruimtes en ventilatie in het souterrain een aandachtspunt was, mede als gevolg van de vochtoverlast. De grieven over dit onderdeel falen dan ook. Voor het toewijzen van schadevergoeding omdat de woning minder waard zou zijn dan [appellant] dacht, is geen grond. 
       
       
         
           de conclusie 
         
       
       
     
     
       3.26. 
       Het hoger beroep slaagt (deels).	Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen. Ook bepaalt het hof dat de proceskosten van eerste aanleg alsnog moeten worden gecompenseerd.  
       
     
     
       3.27. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
     
     
       3.28. 
       Het hof zal de vorderingen van [appellant] tot het geven van een verklaring voor recht afwijzen, nu [appellant] hierbij geen zelfstandig belang heeft naast de toewijzing van de vordering tot schadevergoeding. 
       
     
     
       3.29. 
       
        [geïntimeerden] hebben voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld maar nu de voorwaarde niet is vervuld (want het hof wijst de vordering van [appellant] vanwege het vochtprobleem af) komt het hof aan dit hoger beroep niet toe. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 2 februari 2022 (zoals gecorrigeerd op 7 maart 2022), voor zover gewezen tussen [appellant] en [geïntimeerden] , en beslist als volgt:  
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding van € 6.353,- vanwege de gebrekkige pompput; 
       
     
     
       4.3. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank; 
       
     
     
       4.4. 
       verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.5. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, H.E. de Boer en S.M. Kingma en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.