ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1282

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1282 Gerechtshof Den Haag , 15-06-2023 / BK-22/00667

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-06-15

Zaaknummer: BK-22/00667

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1282

---

Artikel 8:56 Awb; de Rechtbank heeft ten onrechte niet beslist op het verzoek om uitstel van belanghebbende. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; waarde woning wordt bepaald op basis van recente verkoopprijzen. De Heffingsambtenaar heeft de waarde, op basis van de vergelijkingsmethode, aannemelijk gemaakt. Het door belanghebbende aangedragen object acht het Hof niet geschikt.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       enkelvoudige kamer 
       nummer BK-22/00667 
     
     
     
     Uitspraak van 15 juni 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 juni 2022, nummer SGR 21/2485.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.500.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting op 11 april 2023 een pleitnota ingediend. 
       
       
         1.6.1. 
         De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 4 mei 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
         1.6.2. 
         Het Hof heeft na afloop van de zitting op 4 mei 2023 een e-mail van belanghebbende ontvangen met een kopie van hetgeen hij ter zitting heeft voorgedragen (de tweede pleitnota). 
         
         
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een herenhuis in een rij met een carport en fietsenschuur.  
       
       
         2.2.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.500.000. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: 
         
         
           
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                 
                 
                   
                    [adres]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   1910 
                 
                 
                   1882 
                 
                 
                   1900 
                 
                 
                   1897 
                 
               
               
                 
                   Oppervlakte perceel 
                 
                 
                   217 m2 
                 
                 
                   332 m2 
                 
                 
                   149 m2 
                 
                 
                   279 m2 
                 
               
               
                 
                   GO m2 
                 
                 
                   287 m2 
                 
                 
                   355 m2 
                 
                 
                   295 m2 
                 
                 
                   266 m2 
                 
               
               
                 
                   WOZ 2020 
                 
                 
                   € 1.500.000 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   Koopsom 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 2.050.000 
                 
                 
                   € 1.550.000 
                 
                 
                   € 1.385.000 
                 
               
               
                 
                   Transportdatum 
                 
                 
                   
                 
                 
                   1-3-2019 
                 
                 
                   11-3-2019 
                 
                 
                   7-9-2018 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 GO 
                 
                 
                   - 
                 
                 
                   € 5.775 
                 
                 
                   € 5.254 
                 
                 
                   € 5.207 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 GO waardepeildatum 
                 
                 
                   € 5.226 
                 
                 
                   - 
                 
                 
                   -  
                 
                 
                   - 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.2.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een tweede matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald op € 1.500.000. De tweede matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: 
         
         
           
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                 
                 
                   
                    [adres]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 5]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 6]
                   
                 
               
               
                 
                   Objectsoort 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Tussen-Herenhuis 
                 
                 
                   Eind-Herenhuis 
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   1910 
                 
                 
                   1886 
                 
                 
                   1900 
                 
                 
                   1820 
                 
               
               
                 
                   Oppervlakte perceel 
                 
                 
                   217 m2 
                 
                 
                   166 m2 
                 
                 
                   149 m2 
                 
                 
                   198 m2 
                 
               
               
                 
                   GO m2 
                 
                 
                   287 m2 
                 
                 
                   336 m2 
                 
                 
                   295 m2 
                 
                 
                   273 m2 
                 
               
               
                 
                   WOZ 2020 
                 
                 
                   € 1.500.000 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   Koopsom 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 2.800.000 
                 
                 
                   € 1.550.000 
                 
                 
                   € 1.790.000 
                 
               
               
                 
                   Transportdatum 
                 
                 
                   
                 
                 
                   30-12-2019 
                 
                 
                   11-3-2019 
                 
                 
                   28-6-2018 
                 
               
               
                 
                   Koopsom op waardepeildatum 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 2.641.000 
                 
                 
                   € 1.512.000 
                 
                 
                   € 1.906.000 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 GO 
                 
                 
                   - 
                 
                 
                   € 8.333 
                 
                 
                   € 5.254 
                 
                 
                   € 6.557 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 GO waardepeildatum 
                 
                 
                   € 5.226 
                 
                 
                   € 7.860  
                 
                 
                   € 5.125  
                 
                 
                   € 6.982  
                 
               
             
           
         
         
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft in de stukken verwezen naar de verkooptransactie van [adres 7] , welk object op 28 juni 2018 is verkocht voor een bedrag van € 1.295.000. 
       
       
         2.4.1. 
         De Rechtbank heeft bij brief van 2 maart 2023 een vooraankondiging voor een mondelinge behandeling op 13 mei 2022 verstuurd. 
         
       
       
         2.4.2. 
         Belanghebbende heeft bij brief van 7 maart 2022 te kennen gegeven dat hij niet aanwezig kan zijn bij de mondelinge behandeling op 13 mei 2022. In die brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
         
         
           “In reactie op uw brief deel ik u mede dat ik niet aanwezig kan zijn op de voorgestelde zittingsdatum, 13 mei 2022. De reden is dat die datum valt in mijn reeds lang vastgestelde en betaalde langdurige vakantie in het buitenland. 
         
         
         
           In de periode van twee weken voor de genoemde datum tot zes weken erna ben ik, waarschijnlijk, alleen beschikbaar op 23 en 24 juni 2022. De redenen daarvoor zijn de bovengenoemde langdurige vakantie in het buitenland, waarvan ik pas in de loop van juni zal terugkeren, en het feit dat ik in het buitenland woon en, mede gezien de Covid-reisbeperkingen, niet zeker weet of ik eerder naar Nederland zou kunnen reizen. Ik heb de twee genoemde data voorgesteld omdat ik ervan uit ga dat de kans op reisbeperkingen het kleinst is aan het einde van de periode van zes weken. 
         
         
         
           Ik hoop dat de desbetreffende afdeling van de Gemeente Den Haag op die dagen aanwezig zal kunnen zijn. Zij hebben immers een grote afdeling met verschillende deskundige medewerkers, en op de twee voorgestelde data zijn de zomervakanties nog niet begonnen.” 
         
         
       
       
         2.4.3. 
         De Rechtbank heeft bij brief van 15 april 2023 een vooraankondiging voor een mondelinge behandeling op 9 juni 2022 verstuurd. 
         
       
       
         2.4.4. 
         Vervolgens heeft de Rechtbank bij brief van 11 mei 2022 partijen uitgenodigd voor de mondelinge behandeling op 9 juni 2022. 
         
       
       
         2.4.5. 
         Belanghebbende is niet verschenen op de mondelinge behandeling. In de uitspraak van de Rechtbank is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
         
       
     
   
   
     “Zitting  
     
       (…) 
       [Belanghebbende] is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 11 mei 2022 aan eiser op het adres [postadres] te [woonplaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. [Belanghebbende] is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 12 mei 2022 op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.” 
     
     
     
       2.4.6.	Belanghebbende heeft in hoger beroep een brief aan de Rechtbank van 20 april 2022 overgelegd. In die brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
     
     
     
       “In reactie op uw brief deel ik u mede dat ik helaas niet aanwezig kan zijn op de voorgestelde 
       zittingsdatum, 9 juni 2022. De reden is mijn reeds lang vastgestelde en betaalde langdurige vakantie in het buitenland. 
     
     
     
       In de periode van twee weken voor de genoemde datum tot zes weken erna ben ik alleen beschikbaar van maandagmiddag 27 juni tot en met donderdag 30 juni 2022. De redenen daarvoor zijn de bovengenoemde langdurige vakantie in het buitenland, waarvan ik pas in de loop van juni zal terugkeren, en mijn vertrek naar een volgende langdurige vakantie in het buitenland op 1 juli 2022. De langdurige vakanties zijn geboekt nu de Covid-reisbeperkingen, die het reizen door gepensioneerden moeilijk maakten, recentelijk zijn beperkt of afgeschaft. 
     
     
     
       Ik hoop dat de desbetreffende afdeling van de Gemeente Den Haag op die dagen aanwezig zal kunnen zijn. Zij hebben immers een grote afdeling met verschillende deskundige medewerkers, en op de vier voorgestelde data zijn de zomervakanties nog niet begonnen.” 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “4. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd omdat deze te laat is gedaan. De rechtbank kan deze stelling niet volgen. De in artikel 7:10 van de Algemene wet bestuursrecht gestelde termijn voor het beslissen op het bezwaarschrift is een termijn van orde. Dit betekent dat aan de overschrijding van die termijn geen gevolgen zijn verbonden. De rechtbank ziet in de overschrijding van deze termijn dan ook geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Eiser had verweerder in gebreke kunnen stellen, waarna verweerder bij verder uitstel een dwangsom zou hebben verbeurd. Tegen het uitblijven van een beslissing door verweerder had eiser vervolgens rechtstreeks beroep bij de rechtbank kunnen instellen. Eiser heeft van deze mogelijkheden geen gebruik gemaakt. 
     
     
     5. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met carport en fietsenschuur. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 290 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 217 m². 
     
     6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.300.000. Eiser wijst op een uitspraak in de procedure die eiser heeft gevoerd met betrekking tot belastingjaar 2019[1] en op de WOZ-waarde en waardeontwikkeling van de buurpanden [adres 3] en [adres 5] . Voorts is verweerder volgens eiser uitgegaan van een te hoog gebruiksoppervlakte en heeft hij ten onrechte geen rekening gehouden met het verkoopcijfer van het directe buurpand [adres 7] in 2017. 
     
     7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.500.000. Naast gegevens van de woning, bevatten taxatieverslag en matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , verkocht op 1 maart 2019 voor € 2.050.000; [adres 3] , eerste verkoop op 11 maart 2019 voor € 1.550.000 en tweede verkoop op 15 december 2020 voor € 2.550.000; [adres 4] , verkocht op 7 september 2018 voor € 1.385.000). 
     
     8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning van eiser, tussen-herenhuizen uit dezelfde bouwperiode als de woning van eiser. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, ligging en staat van onderhoud. De rechtbank acht met name het eerste verkoopcijfer van [adres 3] goed bruikbaar. Dit vergelijkingsobject heeft een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en bouwjaar en ligt in dezelfde wijk en straat als de woning. [adres 3] verkeerde net als de woning van eiser, in gemiddelde staat. Blijkens de matrix ligt de door verweerder gehanteerde prijs per m² gebruiksoppervlakte bij de woning van eiser (€ 5.226) lager dan de uit het eerste verkoopcijfer van [adres 3] afgeleide prijs per m² (€ 5.254). Dit terwijl [adres 3] over een kleiner perceel (149 m²) beschikt dan de woning van eiser en ten tijde van de verkoop last had van optrekkend vocht. 
     
     10. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Anders dan eiser meent, heeft de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot het jaar 2019, waarin is geoordeeld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd was waarbij de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in staand heeft gelaten, geen gevolgen voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2020. De WOZ-waarde dient ieder jaar afzonderlijk te worden vastgesteld en is niet gekoppeld aan de waardevaststelling voor een eerder jaar of aan de waardevaststelling van een andere onroerende zaak. Dit betekent ook dat de WOZ-waardeontwikkeling van andere panden niet van invloed is op de WOZ-waarde van de woning van eiser. Daarnaast is door verweerder toegelicht dat de tweede verkoop van [adres 3] , die pas plaatsvond na een grondige renovatie, niet in de waardebepaling is betrokken, maar slechts diende ter informatie. Ook heeft verweerder toegelicht dat de carport en fietsenschuur van de woning niet in de gebruiksoppervlakte zijn inbegrepen, zodat niet van een te groot gebruiksoppervlakte is uitgegaan. Ten slotte staat het verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan het in de Wet opgenomen waardebegrip van de beste verkoop tegen de beste prijs.[2] Verweerder hoeft het verkoopcijfer van [adres 7] dan ook niet in de waardebepaling van de woning van eiser mee te wegen. Dit nog daargelaten dat de door eiser gestelde verkoop van [adres 7] meer dan een jaar van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en om die reden minder bruikbaar is. 
     
     11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
       [1] Rechtbank Den Haag, 5 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:822. 
       [2] Zie gerechtshof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.266.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Verzoek om uitstel mondelinge behandeling Rechtbank 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende klaagt in hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte in haar uitspraak heeft opgenomen dat hij, zonder bericht van verhindering, niet is verschenen. Belanghebbende heeft in hoger beroep de onder 2.4.6 vermelde brief en een schermafdruk van zivver overgelegd. Op deze schermafdruk is vermeld dat het bericht door belanghebbende op 20 april 2022 om 11:33 uur per e-mail is verzonden en is geopend door het e-mailadres belastingkamer.rb.denhaag@rechtspraak.nl. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Met betrekking tot een verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling van een zaak geldt in belastingzaken het volgende. De rechter moet zo’n verzoek inwilligen indien een partij daar tijdig om verzoekt en gewichtige redenen aanvoert waarom zij niet aanwezig kan zijn op de dag die voor de mondelinge behandeling is vastgesteld, of waarom zij zich niet op die mondelinge behandeling kan voorbereiden. De rechter wijst zo’n verzoek alleen af als hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zo’n uitstel in de weg staan. Dit oordeel moet de rechter in zijn uitspraak motiveren (HR 9 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:505, BNB 2021/101). 
       
     
     
       5.1.3. 
       Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank ten onrechte geen beslissing op het uitstelverzoek van belanghebbende heeft genomen. De uitspraak van de Rechtbank vermeldt enkel dat belanghebbende, zonder bericht van verhindering, niet is verschenen. Het Hof zal de zaak echter niet terugwijzen naar de Rechtbank. Naar het oordeel van het Hof is aan belanghebbende voor tekortkomingen in de procedure in eerste aanleg voldoende herstelmogelijkheid in hoger beroep geboden. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij enkel wenst dat het Hof een oordeel geeft over de handelwijze van de Rechtbank. De omissie van de Rechtbank is voor het Hof aanleiding de griffier te gelasten het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht terug te betalen. 
       
       
         
           Uitspraak op bezwaar 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Belanghebbendes stelling dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat de Heffingsambtenaar de beslistermijn niet in acht heeft genomen, faalt. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in rechtsoverweging 4 met juistheid heeft geoordeeld dat aan de overschrijding van de termijn geen gevolgen worden verbonden. Het Hof maakt de door de Rechtbank daartoe gebezigde gronden tot de zijne. 
       
       
         
           De WOZ-waarde 
         
       
       
       
         5.3.1. 
         De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen (artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).  
         
       
       
         5.3.2. 
         Het Hof stelt voorop dat hij enkel een oordeel kan geven over het onderhavige belastingjaar 2020. Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij - voor het belastingjaar 2020 - de waarde van € 1.500.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). 
         
       
       
         5.3.3. 
         Naar volgt uit de matrices (zie 2.2.1 en 2.2.2) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, kan de waarde van de woning niet worden bepaald op basis van een vergelijking met WOZ-waarden van andere objecten of de onderlinge verhoudingen tussen die WOZ-waarden. De (algemene) ontwikkeling van huizenprijzen is evenmin relevant. De Heffingsambtenaar is bij de waardebepaling van de woning daarom terecht uitgegaan van de verkoopprijzen van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. 
         
       
       
         5.3.4. 
         Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer type, oppervlakte van het perceel, gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand en ligging – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit zijn taxatieverslag en de bijbehorende matrixen in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         5.4.1. 
         Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het betoog dat de Heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van het bouwjaar 1910 en een te groot gebruiksoppervlakte, volgt het Hof niet. De Heffingsambtenaar is uitgegaan van het bouwjaar zoals is vermeld in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het oppervlakte van de woning van 287 m2 wordt bevestigd door een verhuuradvertentie van de woning. Het Hof ziet, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, geen reden te twijfelen aan het bouwjaar en het gebruiksoppervlakte waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan. Zelfs indien het bouwjaar niet juist zou zijn, kan dit aan het oordeel van het Hof niet afdoen. De vergelijkingsobjecten vertonen veel overeenkomsten met de woning wat de uiterlijke kenmerken (bouwstroom) betreft. De woning en de vergelijkingsobjecten zullen, indien zij op de markt zijn, dezelfde groep kopers aantrekken. 
         
       
       
         5.4.2. 
         Belanghebbende wijst op de verkooptransactie van [adres 7] , welk object op 28 juni 2018 aan een derde is verkocht voor € 1.295.000 en die volgens belanghebbende beter geschikt is als vergelijkingsobject. Het Hof acht dit object minder goed bruikbaar aangezien het object ten tijde van de verkoop gesplitst was in een bovenwoning en benedenwoning en, zoals belanghebbende aanvoert, pas sinds 2019 in gebruik is als één wooneenheid.  
         
       
       
         5.4.3. 
         Verder neemt het Hof in aanmerking dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van de WOZ-waarde in een eerder belastingjaar. De bepaling van de waarde van de woning heeft plaatsgevonden aan de hand van verkooptransacties die zich rond de waardepeildatum 1 januari 2019 hebben voorgedaan. Aan dit waarderingssysteem is inherent dat de Heffingsambtenaar ieder belastingjaar andere vergelijkingsobjecten selecteert. Voorts is het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap en niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning statistisch wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. De overige punten die belanghebbende heeft aangestipt, zijn terug te voeren op zijn belangrijkste klacht, namelijk dat de waardeontwikkeling van zijn woning voor hem onnavolgbaar is en indruist tegen ‘het gezonde verstand’. Zoals het Hof hiervoor heeft toegelicht, gaat belanghebbende uit van een onjuist beeld van de wijze waarop de waardering in het kader van de Wet WOZ plaatsvindt.  
         
       
     
     
       5.5. 
       Het hoger beroep is ongegrond.  
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1. 
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.  
       
     
     
       6.2. 
       Wel dient de griffier het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 terug te betalen. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         gelast de griffier het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 aan belanghebbende terug te betalen.  
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 15 juni 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.