ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2023:1768

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2023:1768 Rechtbank Gelderland , 28-03-2023 / C/05/415573 / KG ZA 23-61

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2023-03-28

Zaaknummer: C/05/415573 / KG ZA 23-61

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2023:1768

---

Kort geding. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Kan in beginsel nakoming vorderen maar de levering zoals die is gevorderd wijkt af van de afspraken. Vordering tot dooronderhandelen toegewezen.

RECHTBANK Gelderland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/415573 / KG ZA 23-61 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 28 maart 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     wonende te [woonplaats] , 
     2.  [eiser sub 2] ,  
     gevestigd te [woonplaats] , 
     3.  [eiser sub 3] ,  
     
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       eisende partijen, 
       advocaat mr. A.B. Bouter en mr. M.C. de Jong te Barneveld, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       gevestigd te [woonplaats] , 2.  [gedaagde sub 2] ,  
       wonende te [woonplaats] , 3.  [gedaagde sub 3] ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen, 
       advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede. 
     
     
     
       De eisende partij wordt hierna [eisende partij] genoemd.  
       De gedaagde partij wordt hierna [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd en gezamenlijk aangeduid met [gedaagde partij]   
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 2 maart 2023 met producties 1-33, 
       - de brief van mr. Karens van 9 maart 2023 met producties 1-3, 
       - de brief van mr. Karens van 10 maart 2023 met producties 4-6  - de mondelinge behandeling op 13 maart 2023,  - de pleitnota van [eisende partij] ,  - de pleitnota van [gedaagde partij] 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde partij] is eigenaar van een aantal percelen grond met bedrijfsopstallen en een bedrijfswoning gelegen aan en nabij de [adres de percelen] (hierna: de percelen).   
       
     
     
       2.2. 
       
        [eisende partij] en [gedaagde partij] hebben in mei en juni 2022 diverse gesprekken gevoerd over een eventuele verkoop van de percelen aan [eisende partij]  
       
     
     
       2.3. 
       
         
          [gedaagde sub 2] heeft in juni 2022 naar aanleiding van de gesprekken die hij met [eisende partij] heeft gevoerd over de verkoop van de percelen contact opgenomen met aanvankelijk notaris [notaris 1] en later met de notarissen [notaris 2] en [notaris 3] . [gedaagde sub 2] heeft daarbij een document aan de notaris overgelegd waarin het volgende is vermeld: 
         
           “Afspraken d.d. 3 juni 2022 tussen [gedaagde sub 2] en [naam 1] en [naam 2] [eisende partij] 
         
       
       
       
         
           Eur.	   500.000,-	6.100 m2 perceel grond 
         
         
           Eur.	   700.000,-	bedrijfsgebouwen (kippenschuur/loods/mestopslag) 
         
         
           Eur.	1.500.000,-	woonhuis met bouwblok 
         
         
           Eur. 	1.450.000,-	landbouwgrond 11,50 hectare 
         
         
           Eur.	              0,- 
           	verreiker 
         
         
           Eur.	4.150.000,-	hoofdsom 
         
       
       
       
         
           Totaal oppervlakte agrarisch perceel 13,5 hectare. 
         
       
       
       
         
           Eur. 1.000.000,- aanbetalen rentevrij (7 hectare wordt ingezet als onderpand). 
         
         
           Alle kosten voor koper. 
         
       
       
       
         
           Kippenrondje stopt juli 2023. Nieuwe ronde tot juli 2024? In overleg. 
         
         
           Stikstofrechten blijven achter, [gedaagde sub 2] neemt alleen kippenrechten mee. 
         
       
       
       
         
           Overdracht over D.V. 2 jaar (met 1 jaar uitloop maximaal) vanaf moment tekenen overeenkomst.  
         
       
       
       
         
           Notaris [plaats] afspreken uiterlijk over 14 dagen.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij e-mail van 24 juni 2022 heeft [notaris 3] aan partijen bericht: “In vervolg op het telefonisch overleg dat ik afzonderlijk met u beiden heb gehad, bevestig ik u hierbij dat ik de concept koopovereenkomst + akte van hypotheekstelling (zekerheidsstelling voor de aanbetaling) zal voorbereiden.  
         
           In het telefonisch overleg dat ik zojuist met de heer [eisende partij] heb gehad kwam ter sprake dat de overdracht gefrustreerd kan worden als van overheidswege (met toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten Wvg) een voorkeursrecht op een of meer kadasterpercelen wordt gevestigd.  
         
         
           Partijen (verkoper en koper) zijn tegen een dergelijk voorkeursrecht beschermd als de koopovereenkomst (met vermelding van koopprijs) wordt geregistreerd bij het kadaster (voor iedereen raadpleegbaar) en de overdracht binnen 6 maanden na registratie plaats vindt. U heeft een langere termijn dan 6 maanden afgesproken. Na verloop van de termijn van 6 maanden kan de koopovereenkomst pas na verloop van een termijn van 2,5 jaar opnieuw worden ingeschreven (artikel 10 lid 5 Wvg). Als er in die periode alsnog een voorkeursrecht door de gemeente wordt gevestigd kan de overdracht tussen u beiden alsnog geen doorgang vinden. Een optie is wellicht om de koopovereenkomst pas te registreren 6 maanden voor de voorgenomen overdrachtsdatum, maar dat betekent dat u de komende 1,5 jaar niet bent beschermd tegen de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeente.  
         
         
           Wilt u alvast uw gedachten erover laten gaan hoe u wilt omgaan met het bovenstaande (wel of niet registeren van de volledige en voor iedereen raadpleegbare koopovereenkomst en zo, ja, wanneer registratie: direct met alleen een bescherming gedurende de komende 6 maanden of registratie met alleen bescherming gedurende de laatste 6 maanden voor de overdracht).” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij e-mail van 27 juni 2022 heeft [notaris 3] in navolging op zijn e-mail van 24 juni 2022 aan partijen bericht: 
         
           “Naar aanleiding van mijn onderstaande mail inzake de (eventuele) problematiek inzake de Wet voorkeursrecht gemeente is er afgelopen vrijdagmiddag telefonisch overleg geweest met u beiden. Van onze kant is de oplossing voorgesteld om te komen tot een overdracht onder “opschortende voorwaarde”. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mail van 6 juli 2022 heeft [notaris 2] een eerste opzet van de leveringsakte aan partijen toegezonden en heeft hij aan partijen bericht: 
         
           “Van de accountant van verkoper heb ik de bevestiging ontvangen dat verkoper akkoord is met het opstellen van een concept akte van levering/overdracht onder opschortende voorwaarde.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 15 juli 2022 heeft de notaris een aangepaste versie van de leveringsakte aan beide partijen toegezonden. Nadat aanvankelijk een reactie van [gedaagde partij] uitbleef, heeft hij desgevraagd te kennen gegeven de leveringsakte niet te willen ondertekenen en niet tot verkoop te willen overgaan.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eisende partij] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, indien en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair: 
         
       
       1. [gedaagde partij] zal veroordelen uitvoering te geven aan de op 3 juni 2022 (koopovereenkomst) en 6 juli 2022 (levering onder opschortende voorwaarde) bereikte overeenstemming waarbij [gedaagde sub 2] de percelen [plaats] [perceel 1] ; [perceel 2] ; [perceel 3] ; [perceel 4] ; [perceel 5] ; en [perceel 6] aan [eisende partij] verkoopt en moet leveren voor een koopsom van € 4.150.000,00 en een daarop door [eisende partij] vooruit te betalen voorschot van € 1.000.000,00 door: 
       
         i. te gebieden dat [gedaagde partij] met [eisende partij] de levering en conceptleveringsakte d.d. 15 juli 2022 nader uitwerkt met [notaris 2] en/of een andere aan VPVA Notarissen verbonden notaris, conform de (beknopte) weergave en stappen zoals genoemd in randnummer 82 van deze dagvaarding, onder de daarvoor gebruikelijke bepalingen en voorwaarden, 
         ii. [gedaagde partij] zal veroordelen om daar waar nodig zijn medewerking te verlenen aan alles wat benodigd is voor de levering en het opstellen van een akte als hiervoor onder punt 1. aanhef en onder i. bedoeld ter uitvoering van de bereikte overeenstemming, 
         iii. [gedaagde partij] zal veroordelen om conform de onder i. op te stellen akte mee te werken aan levering van de percelen en het passeren van de daartoe benodigde notariële akte op de eerste daartoe door de notaris kenbaar gemaakte datum en tijdstip maar uiterlijk vier weken na dit vonnis, 
         op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 415.000,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) voor iedere keer dat [gedaagde partij] in strijd met één of meer van deze veroordelingen handelt en te vermeerderen met een dwangsom van € 12.500,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) voor iedere dag dat [gedaagde partij] na de betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, 
         
           subsidiair: 
         
       
       2. [gedaagde partij] zal veroordelen uitvoering te geven aan de op 3 juni 2022 (koopovereenkomst) en 6 juli 2022 (levering onder opschortende voorwaarde) bereikte overeenstemming waarbij [gedaagde sub 2] de percelen [plaats] [perceel 1] ; [perceel 2] ; [perceel 3] ; [perceel 4] ; [perceel 5] ; en [perceel 6] aan [eisende partij] verkoopt en moet leveren voor een koopsom van € 4.150.000,00 en een daarop door [eisende partij] vooruit te betalen voorschot van € 1.000.000,00 door: 
       
         i. [gedaagde partij] te veroordelen om conform de nog in het geding in te dienen vereenvoudigde conceptakte mee te werken aan levering van de percelen en het passeren van de daartoe benodigde notariële akte op de eerste daartoe door de notaris kenbaar gemaakte datum en tijdstip maar uiterlijk vier weken na het te wijzen vonnis, op straffe op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 415.000,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) voor iedere keer dat [gedaagde partij] in strijd met deze veroordelingen handelt en te vermeerderen met een dwangsom van € 12.500,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) voor iedere dag dat [gedaagde partij] na de betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, 
         
           meer subsidiair: 
         
       
       3. [gedaagde partij] zal veroordelen om op het eerste verzoek van [eisende partij] door te onderhandelen over en op basis van de tussen partijen in juni en juli 2022 bereikte mondelinge afspraken en de in producties 8 en 13 weergegeven schriftelijke afspraken, totdat er alsnog een overeenkomst tussen partijen is bereikt of alle partijen instemmen met een beëindiging van de onderhandelingen zonder dat er een overeenkomst tot stand komt,  
       
         op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75.000,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) als [gedaagde partij] in strijd met deze veroordeling handelt en te vermeerderen met een dwangsom van € 5.000,00 (althans een in goede justitie te bepalen ander bedrag) voor iedere dag dat [gedaagde partij] na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft, 
         
           zowel primair als subsidiair: 
         
       
       4. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van de beslagkosten conform de daarvoor geldende staffel en te vermeerderen met de op dit moment nog niet bekend zijnde kosten van de deurwaarder in het kader van de beslagleggingen, 
       5. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van de door de notaris gemaakte kosten voor de transcriptie voor een bedrag van € 365,95 dan wel een in goede justitie te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding dan wel de dag van de mondelinge behandeling tot de dag van volledige betaling, 
       alsmede [gedaagde partij] zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten zoals hierboven uiteengezet daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na het dit vonnis.  
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eisende partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten en dat die overeenkomst [gedaagde partij] verplicht tot levering van de percelen. Partijen hebben afgesproken dat de levering zou plaatsvinden binnen twee jaar, met een uitloop naar drie jaar. Nadien hebben partijen deze afspraak op advies van de notaris gewijzigd naar een levering (op de kortst mogelijke termijn) onder opschortende voorwaarde, met dien verstande dat de levering onvoorwaardelijk zou worden door de betaling van (het restant) van de koopprijs in 2024, uiterlijk 2025.  
         
          [eisende partij] vordert primair nakoming van de koopovereenkomst in die zin dat [gedaagde sub 2] wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van de percelen onder opschortende voorwaarde en het passeren van de daartoe benodigde notariële akte.  
         Subsidiair vordert [eisende partij] een vereenvoudigde nakoming door levering van de percelen onder opschortende voorwaarde.  
         Meer subsidiair dient [gedaagde partij] door te onderhandelen op grond van de afspraken die er op dit moment al wel liggen en waarover in ieder geval geen onduidelijkheid bestaat om zo te kunnen komen tot overeenstemming over de leveringsakte.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [eisende partij] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Als onweersproken staat vast dat de gemeente [plaats] een voorkeursrecht zou kunnen vestigen op de percelen en dat [gedaagde partij] in dat geval verplicht is de percelen eerst aan de gemeente [plaats] aan te bieden. Daardoor zou de overdracht van de percelen aan [eisende partij] geen doorgang kunnen vinden. De gevraagde voorziening strekt ertoe de overdracht van de percelen zo spoedig mogelijk te bewerkstelligen zodat partijen tegen een dergelijk voorkeursrecht zijn beschermd. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. 
       
     
     
       4.2. 
       In deze procedure moet een voorlopig oordeel worden gegeven over de rechtsverhouding van partijen aan de hand van de toepasselijke materiële rechtsregels en aan de hand daarvan over de aannemelijkheid van de vordering. In het algemeen zal de beslissing gericht zijn op de waarschijnlijke uitkomst in een eventuele bodemprocedure, waarbij wordt aangetekend dat -gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure-  geen uitgebreid onderzoek wordt gedaan naar de feiten en er geen plaats is voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De voorzieningenrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.  
       
     
     
       4.3. 
       
         Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagde partij] de percelen aan [eisende partij] heeft verkocht, zoals door [eisende partij] is gesteld en door [gedaagde partij] is betwist. Het ligt op de weg van [eisende partij] om het bestaan van deze overeenkomst voldoende aannemelijk te maken. Zij heeft daartoe onder meer verwezen naar het door haar als productie 8 overgelegde document met afspraken. Volgens [eisende partij] hebben partijen de hierin weergegeven afspraken met elkaar gemaakt tijdens een overleg op 3 juni 2022. [gedaagde partij] heeft dit betwist. Die betwisting valt echter niet te rijmen met het feit dat [gedaagde sub 2] na het overleg op 3 juni 2022 zelf contact heeft opgenomen met de notaris met de opdracht om een schriftelijke koopovereenkomst op te stellen en dat hij voor wat betreft de inhoud van die overeenkomst heeft verwezen naar het document van 3 juni 2022 (zie hiervoor 2.3.). Vooralsnog dient er dan ook vanuit te worden gegaan dit document een juiste weergave bevat van de afspraken tussen partijen en dat partijen derhalve met elkaar zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 2] de percelen aan [eisende partij] verkoopt en levert voor door [eisende partij] te betalen koopsom van € 4.150.000,00, waarvan een bedrag van € 1.000.000,00 als voorschot zal worden betaald waarbij alle kosten voor koper zijn en dat de levering van de percelen twee jaar, met een mogelijke uitloop van één jaar, na ondertekening van de koopovereenkomst zal plaatsvinden. Vast staat dat in dit document van 3 juni 2022 geen verdere voorwaarden zijn opgenomen, ook niet de door [gedaagde partij] voor het eerst ter zitting naar voren gebrachte voorwaarde dat hij de koop binnen 24 uur na het tekenen van een schriftelijke koopovereenkomst nog zou kunnen annuleren. Nu [gedaagde partij] ook overigens geen onderbouwing heeft gegeven van zijn stelling op dit punt, kan dan ook niet worden aangenomen  dat hij -in zijn woorden- nog tot 24 uur na de ondertekening van de koopovereenkomst af kon. In dit kort geding moet het er dan ook voor worden gehouden dat [gedaagde partij] onvoorwaardelijk heeft ingestemd met de in het document van 3 juni 2022 opgenomen afspraken.  
         
          [gedaagde partij] heeft verder nog naar voren gebracht dat, indien zou worden aangenomen dat er sprake is van een koopovereenkomst, [gedaagde sub 2] zonder instemming van zijn echtgenote de echtelijke woning niet kon verkopen en dat [gedaagde sub 3] de vernietiging daarvan heeft ingeroepen. Dit helpt hem echter ook niet verder. [gedaagde sub 3] was van aanvang aan bij de gesprekken betrokken. Als niet betwist kan worden vastgesteld dat zij bij het verkennende gesprek in mei 2022 tegen haar echtgenoot heeft gezegd dat hij het mocht zeggen, dat zij ook daarna bij meerdere gesprekken aanwezig was en dat bij die latere gesprekken ook met haar is gesproken over alternatieve woonruimte voor haar en haar echtgenoot. Voorts staat als gesteld en niet betwist vast dat zij [eisende partij] in mei 2022 de hand heeft geschud toen is gesproken over de kosten voor levering en de overdrachtsbelasting, nadat op dat punt eerst een patstelling was ontstaan. Verder staat als niet betwist vast dat zij zelf begin juni 2022 met [eisende partij] heeft gebeld over het contact met de notaris. Voor zover daaruit al niet kan worden afgeleid dat zij instemde met de verkoop van de echtelijke woning, heeft zij aldus wel bij [eisende partij] de verwachting gewekt dat zij daar mee instemde en [eisende partij] heeft daar dan ook gerechtvaardigd op mogen vertrouwen. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [eisende partij] kan daarom in beginsel nakoming vorderen van hetgeen partijen op 3 juni 2022 met elkaar zijn overeengekomen. De conceptleveringsakte en de vereenvoudigde conceptakte waarop de primaire en subsidiaire vorderingen zien, wijken echter af van hetgeen partijen op 3 juni 2022 zijn overeengekomen omdat in deze aktes een directe levering onder opschortende voorwaarde is bepaald. Het moment van levering betreft een essentieel element van de overeenkomst waarover overeenstemming dient te bestaan. Volgens [eisende partij] hebben partijen hierover nadere afspraken gemaakt en zijn zij een levering onder opschortende voorwaarde overeengekomen nadat de accountant van [gedaagde partij] via zijn boekhouder, de heer [boekhouder] , daarmee heeft ingestemd. In deze procedure is echter niet aannemelijk geworden dat [boekhouder] zonder meer bevoegd was [gedaagde sub 2] daarin te vertegenwoordigen dan wel dat [eisende partij] daar gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Op dit punt staan de stellingen van partijen lijnrecht tegenover elkaar en deze procedure leent zich niet voor verdere bewijslevering. Voorshands is dan ook niet aannemelijk dat [gedaagde partij] (direct of indirect) heeft ingestemd met een levering onder de hiervoor genoemde opschortende voorwaarde. Omdat dit wel als zodanig in de leveringsakte is bepaald, zullen de primaire en subsidiaire vorderingen worden afgewezen. De enkel primair en subsidiair gevorderde nevenvorderingen tot betaling van de beslagkosten en de kosten van de transcriptie, zullen eveneens worden afgewezen.  
       
     
     
       4.5. 
       Dan is de vraag aan de orde of op [gedaagde partij] de verplichting rust om door te onderhandelen, zoals door [eisende partij] meer subsidiair is gevorderd. Bij de beoordeling van deze vraag geldt als maatstaf dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (zie in dit verband Hoge Raad van 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, CBB/JPO).    
       
     
     
       4.6. 
       Uit de hiervoor onder 2.4. tot en met 2.6. weergegeven correspondentie blijkt dat [notaris 3] tijdens het opstellen van de concept leveringsakte heeft opgemerkt dat de overdracht van de percelen aan [eisende partij] op de wijze zoals partijen dit op 3 juni 2022 zijn overeengekomen, gefrustreerd kan worden als van overheidswege een voorkeursrecht op de percelen wordt gevestigd. Als onweersproken staat vast dat partijen tijdens de verschillende besprekingen voor ogen hebben gehad dit te willen voorkomen. [notaris 3] heeft aan partijen als oplossing voorgesteld dat de percelen direct worden geleverd onder een opschortende voorwaarde zodat de overdracht in de periode na het ondertekenen van de koopovereenkomst tot het moment van feitelijke levering, niet meer door het vestigen van een voorkeursrecht gefrustreerd kan worden. Op dat voorstel heeft [gedaagde partij] niet meer zelf gereageerd, maar hij heeft wel zijn boekhouder, [boekhouder] , laten praten met de notaris. Zoals hiervoor is overwogen kan in dit kort geding niet worden vastgesteld dat [boekhouder] daarbij ook gerechtigd was om voor [gedaagde partij] bindende afspraken te maken, maar dat laat onverlet dat uit deze gang van zaken wel kan worden afgeleid dat ook [gedaagde partij] inzag dat op dit punt nog nader overleg nodig was omdat de reeds gemaakte afspraken niet aan het gezamenlijke doel van partijen beantwoordden. [gedaagde partij] heeft dit overleg echter verder afgehouden en uiteindelijk heeft hij desgevraagd te kennen gegeven de percelen helemaal niet meer te willen verkopen. Naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee sprake van het afbreken van onderhandelingen door [gedaagde partij] in een onaanvaardbaar laat stadium van de precontractuele fase. Tussen partijen was immers reeds overeenstemming over alle essentiële elementen van de overeenkomst, namelijk de te leveren objecten, de hoogte van de door [eisende partij] te betalen koopsom en het voorschot, alsmede de termijn van de feitelijke levering, alleen bleek naderhand dat op dat laatste punt nadere afspraken nodig waren om aan het doel van partijen te kunnen voldoen. Dit brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter mee dat [eisende partij] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tussen partijen, ook voor wat betreft dat laatste punt, tot stand zou komen. Partijen dienen derhalve nog verder te onderhandelen over en op basis van de afspraken die zij op 3 juni 2022 hebben gemaakt en het daarop gevolgde voorstel van [notaris 3] en [notaris 2] . De meer subsidiaire vordering zal dan ook worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is omschreven.    
       
     
     
       4.7. 
       De voorzieningenrechter ziet voldoende aanleiding voor toewijzing van de gevorderde dwangsom. De dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd zoals hierna in de beslissing is omschreven. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen.  
       
     
     
       4.8. 
       Artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat de rechter zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Een dergelijke uitzondering doet zich hier niet voor. Omdat [gedaagde partij] verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter weegt het belang van [eisende partij] bij dooronderhandeling op korte termijn zwaarder dan het belang van [gedaagde partij] bij het behoud van de bestaande situatie tot op een eventueel hoger beroep is beslist. Anders dan [gedaagde partij] heeft betoogd, staan verstrekkende en onomkeerbare gevolgen van een executie op zichzelf niet in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De voorzieningenrechter zal dit vonnis derhalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde partij] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 129,85 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.837,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 
                   1.079,00 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.045,85 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De voorzieningenrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde partij] om op eerste verzoek van [eisende partij] door te onderhandelen over en op basis van de tussen partijen in juni 2022 bereikte mondelinge afspraken, de in productie 8 weergegeven schriftelijke afspraken en het in productie 13 weergegeven voorstel van [notaris 2] , totdat er alsnog volledige overeenstemming tussen partijen is bereikt, in het bijzonder over de datum en wijze van levering, of alle partijen instemmen met een beëindiging van de onderhandelingen zonder dat er een overeenkomst tot stand komt, 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met de voldoening van het onder 5.1. van dit vonnis bepaalde, met een maximum van € 10.000,00, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.045,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde partij] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 173,00 aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde partij] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 
       - en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op  
         28 maart 2023. 
         lt