ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:742

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:742 Rechtbank Noord-Holland , 08-01-2025 / 11135188

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-01-08

Zaaknummer: 11135188

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:742

---

Een huurster vordert een vermindering van de huurprijs vanwege een verminderd huurgenot als gevolg van verschillende gebreken. De huurster heeft echter onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van de verhuurster komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering en de daarmee samenhangende vorderingen van de huurster.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats [plaats] 
     
     
     
       Zaaknummer: 11135188 \ CV EXPL  24-1670 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 januari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       te [plaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       gemachtigde: mr. D. Uygul, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         HEIMSTADEN NEDERLAND 8A B.V.,  
       
       te Amsterdam, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Heimstaden, 
       gemachtigde: mr. R.A. Veldman. 
     
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Een huurster vordert een vermindering van de huurprijs vanwege een verminderd huurgenot als gevolg van verschillende gebreken. De huurster heeft echter onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van de verhuurster komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering en de daarmee samenhangende vorderingen van de huurster. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 1 mei 2024 met producties 
       - de conclusie van antwoord met producties 
       - het tussenvonnis van 28 augustus 2024 
       - de mondelinge behandeling van 10 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] huurt sinds 16 september 2011 de woning aan het [adres] in [plaats] , eerst van de rechtsvoorganger van Heimstaden en nu van Heimstaden, tegen een actuele huurprijs van € 524,59 en servicekosten van € 169,38.   
       
     
     
       2.2. 
       De woning van [eiseres] maakt onderdeel uit van een complex van 98 woningen aan het [adres] . Vanwege vocht-, tocht en schimmelproblemen doet Heimstaden aan de huurders van dit complex een renovatievoorstel.  
     
     
       2.3. 
       Op 11 juli 2023 deelt Heimstaden aan [eiseres] mee dat meer dan 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd en wijst [eiseres] op de bezwaartermijn van acht weken. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres] stemt niet in met het renovatievoorstel en maakt geen bezwaar binnen de bezwaartermijn. De renovatie van de woningen aan het [adres] start in augustus 2023. 
       
     
     
       2.5. 
       Per e-mail van 18 december 2023 laat Heimstaden aan [eiseres] weten dat de verwarming niet optimaal werkt, maar dat [naam] haar heeft bevestigd dat er genoeg warmte en capaciteit is om alle woningen te verwarmen.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert – samengevat – een verlaging van de huurprijs vanaf 1 november 2023 en veroordeling van Heimstaden tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan huur, alsmede veroordeling van Heimstaden tot betaling van een schadevergoeding en verwijzing daartoe naar de schadestaatprocedure. Verder vordert [eiseres] om Heimstaden te bevelen de gebreken ten aanzien van de verwarming en/of het luchtventilatiesysteem op te lossen onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De renovatie gaf overlast en is niet goed uitgevoerd. Daardoor ervaart [eiseres] nog steeds een gebrek aan huurgenot. Daarbij moet ook worden betrokken dat Heimstaden niet adequaat reageert op meldingen van overlast en/of gebreken en Heimstaden pas een reactie gaf op haar bezwaren tegen de renovatie nadat de bezwaartermijn was verstreken. Ook duurden de renovatiewerkzaamheden langer, is de coating van het balkon beschadigd en zijn de kozijnen niet goed afgewerkt. Daarnaast kon [eiseres] van 1 november 2023 tot en met 3 januari 2024 geen gebruik maken van de verwarming in haar woning. Dat heeft gezorgd voor extra kosten, bestaande uit de aanschaf van een elektrische kachel en een hogere energierekening. Pas op 3 januari 2024 was de verwarming weer enigszins op normale wijze te gebruiken, maar deze werkt tot op heden nog steeds niet optimaal.  
     
     
       3.3. 
       Heimstaden voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] . 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Tijdens de zitting bleek dat niet de gedagvaarde partij Heimstaden Netherlands B.V. maar Heimstaden Nederland 8A B.V. (hiervoor en hierna aangeduid als Heimstaden) de woningen aan het [adres] in eigendom heeft en de woningen verhuurt. Heimstaden verscheen vrijwillig in deze procedure om als gedaagde op te treden en [eiseres] ging daarmee akkoord. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat Heimstaden het geding als formele procespartij heeft overgenomen. De aanhef van dit vonnis is hierop aangepast.   
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter moet beoordelen of sprake was en nog steeds is van gebreken in de woning die Heimstaden moet herstellen en die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter beantwoordt deze vragen ontkennend en licht dat hierna toe.  
     
     
       4.3. 
       Een gebrek is een eigenschap van de woning, waardoor de woning de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.  Het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot vermindering van het woongenot. De huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen.  Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de vermindering van huurgenot van voldoende betekenis zijn om de huurprijsvermindering en haar gevolgen te rechtvaardigen. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs. 
     
     
       4.4. 
       Het is aan de [eiseres] om te stellen, voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen 1) dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van Heimstaden komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; 2) dat - en wanneer - [eiseres] dit gebrek bij Heimstaden heeft gemeld; en 3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan Heimstaden om te stellen, voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen.  
     
     
       4.5. 
       
        [eiseres] stelt dat sprake is van verschillende gebreken. Zij benoemt niet adequaat reageren op meldingen of gebreken, wat ook leidde tot het verstrijken van de bezwaartermijn. Dat op zich zelf levert echter geen gebrek op. [eiseres] ervaart verder (nog steeds) overlast als gevolg van de renovatie. Nog daargelaten dat Heimstaden de door [eiseres] gestelde overlast gemotiveerd weerspreekt met een verklaring van de aannemer, is wat [eiseres] daarover naar voren brengt onvoldoende om aan te merken als een gebrek dat voor rekening van Heimstaden komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot. 
       
     
     
       4.6. 
       Verder benoemt [eiseres] als gebrek dat tijdens de renovatie de coating op het balkon is beschadigd. Volgens Heimstaden was de coating al beschadigd en heeft dit geen nadelige invloed op het gebruik van het balkon. Over de kozijnen voert [eiseres] aan dat sprake is van scheuren, de verflaag niet twee keer is aangebracht en de binnenzijde niet is afgewerkt. Heimstaden brengt hier tegenin dat dit geen gebrek is en als het werk niet goed is uitgevoerd, zij aan de aannemer zal vragen dit alsnog te doen. Ook klaagt [eiseres] over het trappenhuis dat niet goed wordt schoongemaakt, wat Heimstaden gemotiveerd betwist. Het is dus aan [eiseres] een nadere onderbouwing van de gestelde gebreken en het verminderd huurgenot te geven. Dat heeft [eiseres] niet gedaan.  
       
     
     
       4.7. 
       Ook benoemt [eiseres] geluidsoverlast van een mechanische ventilatie. Aan de installatie zijn aanpassingen gedaan waardoor de overlast minder is geworden, maar [eiseres] ervaart nog steeds overlast. [eiseres] geeft echter op geen enkele manier een onderbouwing van de overlast, wat wel op haar weg ligt. Een gebrek aan deze installatie en de gestelde overlast zijn daarom niet komen vast te staan. Daarom ontbreekt ook een grond voor de gevorderde herstel van deze installatie.    
     
     
       4.8. 
       Ten slotte stelt [eiseres] zich op het standpunt dat de verwarming niet naar behoren functioneert: over de periode 1 november 2023 tot en met 3 januari 2024 kon zij geen gebruik maken van de verwarming en daarna op enigszins normale wijze, maar de verwarming werkt nog niet optimaal. Van een gebrek is sprake als komt vast te staan dat de verwarmingsinstallatie onvoldoende warmteafgifte levert zodat een adequate verwarming niet mogelijk is.  Dus als [eiseres] de temperatuur in de woning tot een zo laag niveau kon en nog steeds kan verwarmen dat de woning dáárdoor niet het woongenot verschaft dat zij daarvan mag verwachten. Heimstaden betwist dat er onvoldoende warmteafgifte in de woning was en verwijst naar een e-mail van 18 december 2023 waarin zij aan [eiseres] laat weten dat er genoeg warmte en capaciteit is om alle woningen te verwarmen.  
     
     
       4.9. 
       Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [eiseres] de woning in de genoemde periode minder goed kon verwarmen als gevolg van problemen met één van de verwarmingsinstallaties, heeft zij geen onderbouwing gegeven voor haar standpunt dat zij daardoor geen gebruik kon maken van de verwarming. Omdat Heimstaden dit betwist, lag dit wel op haar weg. Bijvoorbeeld door het overleggen van verklaringen van andere bewoners waar dit uit blijkt. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. Ook onderbouwt [eiseres] niet aan de hand van feitelijke gegevens dat de temperatuur in haar woning nog steeds zodanig laag is dat dit objectief bezien moet worden gekwalificeerd als een gebrek. In het gebrekenboek van de Huurcommissie staan bij de toelichting op dit gebrek minimumtemperaturen voor verschillende ruimten in een woning. Daarbij kan worden aangesloten, maar [eiseres] onderbouwt niet tot welke temperatuur zij haar woning kan verwarmen. Zij stelt alleen dat bij een thermostaatstand van 28 graden Celsius de woning een beetje kan verwarmen en daarover heeft Heimstaden uitgelegd dat de warmteafgifte in de woning wordt gemeten en op basis daarvan het verbruik wordt vastgesteld. De  thermostaatstand zegt dus niets over de warmteafgifte en het verbruik. Het gestelde gebrek is daarmee in deze procedure niet komen vast te staan.  
     
     
       4.10. 
       De conclusie is dat een grond voor huurprijsvermindering ontbreekt. Dit leidt tot afwijzing van de gevorderde huurprijsvermindering en het gevorderde herstel van de verwarming en/of luchtventilatiesysteem. Omdat niet is komen vast te staan dat sprake was en nog steeds is van onvoldoende warmteafgifte in de woning van [eiseres] , wijst de kantonrechter ook de gevorderde schadevergoeding af.  
     
     
       4.11. 
       
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heimstaden  worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 408,00 
               
               
                 (2 punten × € 204,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 41,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 449,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
         5.	De beslissing 
       
       
       
         De kantonrechter 
       
       
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 449,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
   
   
      Artikel 7:207 BW. 
   
   
      Gebrekenboek van de Huurcommissie categorie C2.