ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2016:3315

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2016:3315 Rechtbank Noord-Nederland , 20-07-2016 / 5172650 CV EXPL 16-7149

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2016-07-20

Zaaknummer: 5172650 CV EXPL 16-7149

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2016:3315

---

Kort Geding. 
         Ingangsdatum huurovereenkomst terzake bedrijfspand t.b.v. supermarkt. Niet nakomen exploitatieverplichting.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     
     
       Locatie Leeuwarden 
     
     
     
       zaak-/rolnummer: 5172650 \ CV EXPL  16-7149 
     
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 lid 5 Rv van 20 juli 2016 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  Coltavast B.V. , 
       gevestigd te Heerhugowaard, 
       tezamen: eisers, 
       gemachtigde: mr. S. van der Kamp, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de vennootschap naar buitenlands recht  Lidl Nederland GmbH , 
       statutair gevestigd te Neckarsulm (Duitsland) en kantoorhoudende te Huizen, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. H. Nieuwenhuizen. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] , Coltavast en Lidl worden genoemd. Zonodig zullen eisers gezamenlijk als [eiser] c.s. worden aangeduid. 
     
     
     
     
       
         Procesverloop 
       
     
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding; 
       - producties aan de zijde van [eiser] c.s. en Lidl; 
       - de mondelinge behandeling op 5 juli 2016;  
       - pleitaantekeningen van [eiser] c.s en Lidl. 
       
     
     
       1.2 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
         
           Motivering 
         
         
           De feiten 
         
       
     
     
       2.1 
       
        [eiser] is enig aandeelhouder en (mede)bestuurder van Coltavast. Lidl exploiteert supermarkten.  
       
     
     
       2.2 
       Op 8 januari 1996 hebben Coltavast, vertegenwoordigd door [eiser] , en Lidl een huurovereenkomst gesloten terzake de verhuur (door Coltavast aan Lidl) van een bedrijfspand aan de Hoofdstraat 74-76 te Wolvega. Ten tijde van het sluiten van deze huurovereenkomst was dit bedrijfspand nog niet (af)gebouwd en opgeleverd. 
     
     
       2.3 
       In artikel 1.2 van de schriftelijke huurovereenkomst is een exploitatieverplichting opgenomen, inhoudende dat het bedrijfspand door Lidl uitsluitend gebruikt mag worden als supermarkt in de ruimste zin des woords. In de huurovereenkomst, waarop de "Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte" (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn verklaard, is verder, voor zover van belang, het volgende bepaald: 
       
       
         " Duur, verlenging en opzegging 
       
     
     
       3.1 
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van  tien jaar , ingaande op  1 oktober 1996  en lopende tot en met  30 september 2006 . 
     
     
       3.2 
        Indien geen opzegging plaatsvindt door huurder wordt deze overeenkomst voortgezet voor wederinhuur met een aansluitende periode van  vijf jaar , derhalve tot en met  30 september 2011 . Na het verstrijken van de hierboven genoemde periode wordt de overeenkomst op gelijke wijze voortgezet met  vier  achtereenvolgende voortzettingen van  vijf jaar . 
     
     
       3.3 
        Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging uitsluitend door huurder tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. 
     
     
       3.4 
       
         Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. 
         (….) 
       
       
       
         
           Betalingsverplichting, betaalperiode 
         
         (….) 
       
     
     
       4.2 
        De huurprijs bedraagt op jaarbasis  f 230.000,-  (….) 
     
     
       4.3 
       
         De huurprijs wordt jaarlijks op  1 oktober , voor het eerst op  1 oktober 1996  en zo vervolgens aangepast overeenkomstig 4.1 van de algemene bepalingen (….). 
         (….) 
       
       
     
   
   
     
       9 Bijzondere bepalingen 
     (….) 
     
       9.5 
        De oplevering van het gehuurde aan huurder zal plaatsvinden één maand voor de huuringangsdatum. 
     
     
       9.6 
       
          Indien de bouwkundige oplevering later zal plaatsvinden dan 1 oktober 1996 zullen alle andere in dit kontrakt genoemde data dienovereenkomstig wijzigen. Indien de bouwkundige oplevering later plaatsvindt dan 1 april 1997 kan verhuurder beslissen of hij onder dezelfde condities deze huurovereenkomst wenst voort te zetten. 
         (….)." 
       
       
     
     
       2.4 
       Naast de huurovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand, heeft Coltavast, vertegenwoordigd door [eiser] , met [eiser] pro se een huurovereenkomst gesloten terzake de verhuur (door Coltavast aan [eiser] ) van een aanpalend parkeerterrein (P2). In deze huurovereenkomst, waarop de algemene voorwaarden eveneens van toepassing zijn verklaard, is bepaald: 
       
       
         	" Duur, verlenging en opzegging 
       
     
     
       3.1 
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van  tien jaar , ingaande op  5 juli 1997  en lopende tot en met  4 juli 2007 ." 
       
       
         Voor het overige wijken de bepalingen ten aanzien van de duur en de verlenging van deze huurovereenkomst, alsmede de wijze van opzegging hiervan (artikelen 3.2 tot en met 3.4) niet af van de bepalingen in de huurovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand. 
       
       
       
         In de huurovereenkomst terzake het parkeerterrein is verder, voor zover van belang, het volgende bepaald: 
       
       
       
         " 4.3  De huurprijs wordt jaarlijks op  1 oktober , voor het eerst op  1 oktober 1996  en zo vervolgens aangepast overeenkomstig 4.1 van de algemene bepalingen (….). 
       
       
     
     
       2.5 
       Op grond van artikel 2.1 van de algemene voorwaarden, voor zover van belang, dient Lidl, in haar hoedanigheid van huurder van het bedrijfspand, het bedrijfspand gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. 
       
     
     
       2.6 
       Artikel 17.1 van de algemene voorwaarden, voor zover van belang, bepaalt dat bij het niet tijdig beschikbaar zijn van het gebruik van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, de huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs verschuldigd is. De huurprijsindexeringsdatum blijft echter ongewijzigd (tweede volzin).       
       
     
     
       2.7 
       Op 12 mei 1997 hebben (vertegenwoordigers van) Coltavast en Lidl met (vertegenwoordigers van) het voor de (ver)bouw van het bedrijfspand ingeschakelde bouwbedrijf (Posthumus BV) en bouwadviesbedrijf (Isopré BV) gesproken over verschillende zaken die nog gerealiseerd/aangepast moeten worden, met het oog op de oplevering van het bedrijfspand. In het van deze bijeenkomst gemaakte opleveringsverslag d.d. 15 mei 1997 valt onder andere te lezen: 
       
       
         	"7.0	 DEUR MAGAZIJN 
         		Deze deur zal donderdag 15 mei worden geplaatst. (….) 
       
       
     
     
       8.0 
       
         	 8.0	 BESTRATING 
         De bestratingen zullen in week 23 (opmerking kantonrechter: eerste week juni	 1997) gereed zijn." 
       
       
     
     
       2.8 
       Op enig moment na het sluiten van voormelde huurovereenkomsten heeft Coltavast de eigendom van het bedrijfspand overgedragen aan [eiser] en heeft laatstgenoemde  sedertdien te gelden als de verhuurder van het bedrijfspand. 
       
     
     
       2.9 
       Bij aangetekend verzonden brief van 24 augustus 2015 aan [eiser] heeft Lidl de huurovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand opgezegd tegen 30 september 2016. Zekerheidshalve heeft Lidl tevens een opzeggingsbrief (aangetekend) verzonden aan Coltavast. Bovendien heeft Lidl beide brieven via de deurwaarder laten betekenen aan [eiser] . 
       
     
     
       2.10 
       In reactie hierop heeft [eiser] Lidl bij brief van 16 oktober 2015 laten weten niet akkoord te gaan met een opzegging van de huurovereenkomst per 30 september 1996. In dat verband heeft [eiser] aangegeven dat de huurovereenkomst volgens zijn gegevens is aangegaan per 5 juli 1997. 
       
     
     
       2.11 
       Bij brief van 29 januari 2016 heeft [eiser] Lidl gewezen op een betalingsoverzicht. In dit overzicht is aangegeven dat Lidl vanaf juli 1997 maandelijks huur is gaan betalen voor de winkelruimte. In dit overzicht is verder, in de aanhef, aangegeven: 
       
       
         	" Wolvega, Hoofdstr. 74-76		 Lidl Nederland GmbH	per 5-7-97" 
       
     
     
       2.12 
       Lidl exploiteert sinds eind maart 2016 niet langer een supermarkt in het bedrijfspand. Het bedrijfspand staat thans leeg. Lidl heeft de supermarkt verplaatst naar een nieuwbouwpand, in de directe omgeving van de winkelruimte.    
       
       
         
           De vordering van [eiser] c.s.  
         
       
     
     
       3.1 
       
        [eiser] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat Lidl wordt veroordeeld: 
       
       a. om het bedrijfspand wederom geheel ingericht en als een volwaardige Lidl-supermarkt in gebruik te nemen en te houden tot en met 4 juli 2017, een en ander conform artikel 2.1 van de algemene voorwaarden, op een voor de formule van Lidl gebruikelijke wijze en Lidl te verbieden haar bedrijfsactiviteiten (voortijdig) in het geheel of gedeeltelijk te staken en/of te verplaatsen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag indien Lidl nalaat aan deze veroordeling te voldoen; 
       
       tot betaling van de tot en met 4 juli 2017 verschuldigde huur ten bedrage van 
       
         € 14.531,42 per maand (te vermeerderen met BTW tot en met 4 juli 2017), welke huurprijs conform artikel 4.3 van de huurovereenkomst wordt geïndexeerd per 
         1 oktober 2016; 
       
       
       
         met veroordeling van Lidl in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.2 
       
        [eiser] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand niet is aangegaan per 1 oktober 1996, maar per 5 juli 1997. Uit het opleveringsverslag van 15 mei 1997 blijkt dat het bedrijfspand in mei 1997 verre van gereed was en nog niet kon worden opgeleverd. Oplevering vond pas later plaats, waarop, gelet op artikel 9.6 van de huurovereenkomst, de huur is ingegaan op 5 juli 1997. Lidl is ook steeds uitgegaan van deze ingangsdatum. Uit het betalingsoverzicht blijkt dat Lidl vanaf de maand juli 1997 huur is gaan betalen voor het bedrijfspand. De datum 5 juli 1997 is ook vermeld in het betalingsoverzicht. Dat de huur van het bedrijfspand op 5 juli 1997 is ingegaan, blijkt verder ook uit de vermelding van deze datum in de huurovereenkomst ten aanzien van het aanpalende parkeerterrein (P2). Nu de huurovereenkomst is aangegaan per 5 juli 1997 heeft te gelden dat de huurovereenkomst vanwege de opzegging hiervan door Lidl, welke opzegging als zodanig door [eiser] c.s. wordt aanvaard, doorloopt tot en met 4 juli 2017, en dus niet al op 1 oktober 2016 eindigt. Lidl dient dus tot en met 4 juli 2017 aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst te voldoen. Lidl dient niet alleen de tot en met 4 juli 2017 verschuldigde huur te voldoen, maar belangrijker is dat Lidl het bedrijfspand tot en met 4 juli 2017 moet blijven gebruiken als een supermarkt en wel op een wijze zoals zij dat thans pleegt te doen, dus overeenkomstig de huidige Lidl-formule. Deze verplichting vloeit voort uit de op Lidl rustende exploitatieverplichting ex artikel 1.2 van de huurovereenkomst. De exploitatieverplichting betreft een voortdurende verplichting. Dit brengt mee dat het staken van de exploitatie, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, slechts onder uitzonderlijke omstandigheden mogelijk is, namelijk in verband met onvoorziene omstandigheden of ingeval het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de huurder aan de exploitatieverplichting te houden. Die situatie doet zich echter niet voor. Bovendien is de huidige leegstand van het bedrijfspand schadelijk voor de beleggingswaarde. De leegstand geeft een desolate en onaantrekkelijke indruk en bestempelt het bedrijfspand als 'ongewild'. 
       
       
         Een potentiële huurder van het bedrijfspand, als die al gevonden wordt, weegt deze aspecten bovendien mee in de huurprijs die hij bereid is te betalen. [eiser] c.s. lijdt dus in tweeërlei opzicht schade als gevolg van de huidige leegstand, aldus [eiser] c.s.    
       
       
     
     
       3.3 
       Lidl voert verweer. 
       
     
     
       3.4 
       Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
         
           De beoordeling 
         
       
     
     
       4.1 
       Niet in geschil is dat Coltavast geen eigenaar (meer) is van het bedrijfspand en thans niet meer heeft te gelden als de verhuurder van het bedrijfspand. Coltavast is niet (meer) de contractuele wederpartij van Lidl. Als door Lidl onweersproken gesteld heeft Coltavast niets meer te vorderen van Lidl uit hoofde van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal derhalve Coltavast niet-ontvankelijk verklaren in de vorderingen, voor zover ingesteld door Coltavast.   
       
     
     
       4.2 
       
         Ten verwere tegen de vordering stelt Lidl dat de huurovereenkomst ten aanzien van het bedrijfspand is aangegaan per 1 oktober 1996 en dus vanwege de opzegging door Lidl eindigt op 10 oktober 2016. Onjuist is de stelling van [eiser] dat de huurovereenkomst is aangevangen op 5 juli 1997 en derhalve door de opzegging pas eindigt op 5 juli 2017. Volgens de eigen stelling van [eiser] heeft de oplevering van het bedrijfspand plaatsgevonden na 1 april 1997, namelijk ergens in juni 1997. Bij een oplevering na 1 april 1997 is het, gelet op artikel 9.6 van de huurovereenkomst, geen automatisme dat de in de huurovereenkomst genoemde data wijzigen. Dit is alleen het geval indien een oplevering plaatsvindt na 
         1 oktober 1996 maar vóór 1 april 1997. Die situatie doet zich echter niet voor. Nu de oplevering van het bedrijfspand heeft plaatsgevonden na 1 april 1997 kon [eiser] beslissen of hij de huurovereenkomst onder  'dezelfde condities ' wilde voortzetten. Die beslissing om de condities ongewijzigd te laten, is door [eiser] genomen. Dit betekent dat de huurovereenkomst, ondanks de oplevering in juni 1997, is ingegaan per 1 oktober 1996. Vanwege de opzegging eindigt de huurovereenkomst dus per 1 oktober 2016. Dat de huur is aangevangen per 1 oktober 1996 blijkt ook uit het feit dat jarenlang per 1 oktober (van elk jaar) indexatie van de huurprijs is aangezegd. Hiermee verhoudt zich niet dat, zoals [eiser] stelt, de huur is aangevangen per 5 juli 1997, aldus Lidl. 
       
       
     
     
       4.3 
       
         De kantonrechter verwerpt dit verweer. Niet in geschil is dat de oplevering heeft plaatsgevonden na 1 april 1997, namelijk in juni 1997. Desalniettemin heeft [eiser] (als rechtsopvolger van Coltavast in de contractuele relatie met Lidl) er kennelijk voor gekozen om de op 8 januari 1996 tot stand gekomen huurovereenkomst met Lidl onder dezelfde condities voort te zetten. [eiser] heeft dus óók het bepaalde in de eerste volzin van artikel 9.6 van de huurovereenkomst voortgezet, de afspraak dat de huuringangsdatum en andere data wijzigen in verband met een verlate oplevering. Dat de winkelruimte na 1 april 1997 is opgeleverd, betekent dus niet dat hiermee de werking van de eerste volzin van artikel 9.6 van de huurovereenkomst verloren is gegaan. Daartoe is vereist dat [eiser] expliciet heeft aangegeven niet onder dezelfde condities te willen voortzetten. Van zo'n onmiskenbare beslissing is echter niet gebleken. Nu de oplevering van de winkelruimte heeft plaatsgevonden in juni 1997 heeft te gelden dat, gelet op artikel 9.5 van de huurovereenkomst, de huur is aangevangen op 5 juli 1997. Uit een oplevering op een onbekende datum in de maand juni 1997, volgt vanzelfsprekend niet zonder meer dat de huur is aangevangen op 5 juli 1997. 
         De kantonrechter zal in het hiernavolgende echter uitgaan van deze datum, ook wat betreft de beoordeling van het onder a. gevorderde (nakoming exploitatieplicht), nu Lidl tegen deze datum als zodanig, los van de hiervoor besproken stellingen, geen verweer heeft gevoerd. Deze datum sluit ook aan bij het door [eiser] overgelegde betalingsoverzicht, waaruit kan worden afgeleid dat Lidl met ingang van 5 juli 1997 huur is gaan betalen. Deze datum wordt bovendien genoemd als huuringangsdatum ten aanzien van de huur van het aanpalende parkeerterrein (P2). Dat de indexering van de huurprijs steeds in oktober plaats heeft gevonden, levert naar het oordeel geen aanwijzing op voor de door Lidl bepleite huuringangsdatum van 1 oktober 1996. Uit artikel 17.1 van de algemene voorwaarden volgt immers dat een verlate oplevering van het verhuurde (in dit geval het bedrijfspand) geen wijziging van de huurprijsindexeringsdatum tot gevolg heeft. Uit het feit dat de huurprijsindexeringsdatum niet (nader) is bepaald op (5) juli (van elk jaar), kan dus niet worden afgeleid dat als huuringangsdatum 1 oktober 1996 heeft te gelden. 
       
       
     
     
       4.4 
       Uit het voorgaande volgt dat voorshands geoordeeld moet worden dat de opzegging door Lidl van de huurovereenkomst pas per 5 juli 2017 effect sorteert. Tot die datum (tot en met 4 juli 2017) dient Lidl de terzake het bedrijfspand verschuldigde huur aan [eiser] te voldoen. De onder b. gevorderde huur zal derhalve worden toegewezen, ook wat betreft de hoogte, nu Lidl hiertegen als zodanig geen separaat verweer heeft gevoerd. Bij de formulering van de veroordeling op dit punt, zal de kantonrechter niet vermelden dat de huurprijs per 1 oktober 2016 wordt geïndexeerd. Dit volgt immers reeds uit de huurovereenkomst (artikel 4.3).    
       
     
     
       4.5 
       Het onder a. gevorderde strekt tot nakoming door Lidl van de op haar rustende plicht tot exploitatie van een supermarkt in het bedrijfspand. [eiser] verlangt daarbij dat Lidl tot het einde van de huurovereenkomst in het bedrijfspand weer een supermarkt gaat exploiteren, overeenkomstig de thans gebruikelijke Lidl-formule. 
       
     
     
       4.6 
       Ten verwere stelt Lidl dat de exploitatieverplichting geen onderdeel vormt van de thans tussen Lidl en [eiser] bestaande huurovereenkomst. Volgens Lidl is de exploitatieverplichting, zoals Lidl die destijds is overeengekomen met Coltavast, een beding ex artikel 7:226 lid 3 BW en maakt deze verplichting na overdracht van het bedrijfspand door Coltavast aan [eiser] daarom geen deel uit van de contractuele (huur)relatie tussen Lidl en [eiser] . [eiser] kan dus niet afdwingen dat Lidl zich houdt aan de exploitatieverplichting, aldus Lidl. 
       
     
     
       4.7 
       De kantonrechter verwerpt dit verweer. Artikel 7:226 lid 3 BW bepaalt, in afwijking van artikel 7:226 lid 1 BW ("koop breekt geen huur"), dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Artikel 7:226 lid 3 BW ziet dus op de vraag aan welke bedingen [eiser] , als verkrijger van het bedrijfspand, jegens Lidl, als huurder van het bedrijfspand, gebonden is. De exploitatieverplichting betreft dus geen verplichting die de verkrijger jegens de huurder moet nakomen, maar een op de huurder rustende verplichting die zij jegens de verhuurder moet nakomen. Deze verplichting moet Lidl dus ook jegens [eiser] , als opvolgend eigenaar van het bedrijfspand, nakomen. Dit volgt uit artikel 7:226 lid 1 BW.           
       
     
     
       4.8 
       
         Ten verwere stelt Lidl verder dat handhaving van de exploitatieverplichting onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). 
         
          [eiser] c.s. bestrijdt dit en is van mening dat Lidl onverkort gehouden moet worden aan de op haar rustende exploitatieverplichting. Dienaangaande overweegt de kantonrechter als volgt. 
       
       
     
     
       4.9 
       Bij de beoordeling stelt de kantonrechter het volgende voorop. In het algemeen moet een veroordeling tot nakoming van een verbintenis door de schuldenaar afstuiten op de onmogelijkheid voor deze schuldenaar om die verbintenis na te komen, onverminderd het recht op schadevergoeding dat wegens de niet-nakoming aan de schuldeiser kan toekomen. Dit is niet anders indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden. Met deze situatie moet op een lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar wel zou kunnen voldoen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd (vgl. Hof Den Haag 1 mei 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW4608). 
       
     
     
       4.10 
       Lidl stelt niet dat zij niet in staat is om zodanige maatregelen te treffen om het bedrijfspand tot het einde van de huurovereenkomst weer als supermarkt te exploiteren. Lidl is evenwel van mening dat dit van haar niet gevergd kan worden, omdat Lidl slechts met het brengen van grote offers zulke maatregelen kan treffen, teneinde aan haar exploitatieplicht te voldoen. De kantonrechter volgt Lidl hierin. Ter zitting is door Lidl gesteld dat het bedrijfspand thans ongeschikt is voor de exploitatie van een volwaardige supermarkt en dat Lidl grote investeringen (enkele tonnen) moet plegen om het bedrijfspand weer geschikt te maken voor de exploitatie van een volwaardige supermarkt, overeenstemming de huidige Lidl-formule. Zo moeten onder meer een grote vriescel en een broodbakinstallatie worden geïnstalleerd en ook overigens moet het bedrijfspand geheel worden ingericht (meubilair, kassa's). Daarnaast moet nieuw personeel worden aangenomen. Bovendien is in de directe nabijheid van het thans leegstaande bedrijfspand een nieuw bedrijfspand gerealiseerd, waarin thans een nieuwe en verbeterde Lidl-supermarkt is gevestigd. Klanten zullen hun boodschappen (blijven) doen in deze nieuwe supermarkt en het opnieuw als supermarkt in te richten bedrijfspand, mocht Lidl hiertoe worden veroordeeld, zullen zij links laten liggen. De door Lidl gedane investeringen in het bedrijfspand zullen derhalve geen of nauwelijks rendement opleveren. [eiser] heeft deze uiteenzetting niet, althans onvoldoende, gemotiveerd weersproken. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan in het licht van deze omstandigheden van Lidl niet gevergd worden dat zij zodanige investeringen pleegt dat het bedrijfspand weer gebruikt kan worden als een supermarkt, op een wijze zoals dat tot de ontruiming van het bedrijfspand, in maart 2016, plaatsvond. Vanzelfsprekend heeft [eiser] er belang bij dat haar bedrijfspand niet leeg staat. De kantonrechter heeft er oog voor dat leegstand de beleggingswaarde van een bedrijfspand in negatieve zin beïnvloedt. Deze omstandigheid legt naar het oordeel van de kantonrechter evenwel onvoldoende gewicht in de schaal om Lidl te verplichten tot het einde van de huurovereenkomst het bedrijfspand te exploiteren als supermarkt. Dit betekent dat, hoewel voorshands geoordeeld moet worden dat Lidl toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de exploitatieverplichting, zij in dit kort geding niet (op straffe van een dwangsom) veroordeeld kan worden tot nakoming van die verplichting. Dit laat het recht van [eiser] op een schadevergoeding uiteraard onverlet. De vraag of en zo ja, tot welk bedrag, Lidl een schadevergoeding moet betalen aan [eiser] terzake de schending van de exploitatieverplichting, dient echter in een bodemprocedure te worden beantwoord. Een kort geding is daarvoor niet geëigend. 
       
       
       
       
       
     
     
       4.11 
       Lidl zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden vastgesteld op: 
       - explootkosten		€   77,75 
       - griffierecht		€   79,00 
       - salaris gemachtigde	 € 600,00 
       totaal			€ 756,75. 
       
       
         
           Beslissing 
         
         De kantonrechter: 
         
           Rechtdoende in kort geding: 
         
       
       
     
     
       5.1 
       verklaart Coltavast niet-ontvankelijk in de vorderingen, voor zover ingesteld door Coltavast; 
       
     
     
       5.2 
       veroordeelt Lidl tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 14.531,42 per maand (te vermeerderen met btw) terzake de huur van het bedrijfspand, tot en met 5 juli 2017; 
       
     
     
       5.3 
       veroordeelt Lidl in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 756,75; 
       
     
     
       5.4 
       verklaart de beslissingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
         Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juli 2016 in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
       
       
       
       
       
         
           c467