ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:1679

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:1679 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-03-2022 / 21/00527

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-03-01

Zaaknummer: 21/00527

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:1679

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer 21/00527 
     uitspraakdatum: 1 maart 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 maart 2021, nummer UTR 19/5085, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 324.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op 27 februari 2019 heeft belanghebbende, vertegenwoordigd door WOZ-consultants, bezwaar gemaakt tegen de afgegeven beschikking en de gelijktijdig vastgestelde aanslag OZB. 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft bij verminderingsbeschikking van 20 maart 2019 de waarde van de woning verlaagd naar € 294.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.  
       
     
     
       1.4. 
       Bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond  verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd  op de bij de verminderingsbeschikking vastgestelde waarde van € 294.000 en de dienovereenkomstig verminderde aanslag OZB. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De woning is een semi-bungalow gebouwd in 1850, met een inhoud van 225 m3 en is gelegen op een perceel van 66 m2. Bij de waardering van de woning is een deel van het perceel (van 43 m2)) in verband met een aan derden verleend recht van erfdienstbaarheid niet meegenomen.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 27 februari 2019 heeft gemachtigde namens belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de afgegeven beschikking en de gelijktijdig vastgestelde aanslag OZB. 
       
     
     
       2.3. 
       Nadat gemachtigde bezwaar heeft gemaakt is er telefonisch contact geweest tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar over de vastgestelde waarde.  
       
     
     
       2.4. 
       De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het telefonisch contact de waarde van de woning bij ambtshalve vermindering verlaagd naar € 294.000. 
       
     
     
       2.5. 
       Het door gemachtigde ingediende bezwaar is bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2019 ongegrond verklaard en de waarde van de woning is gehandhaafd op de bij ambtshalve vermindering vastgestelde waarde van € 294.000. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In geschil is de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit in hoger beroep dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 264.000. Verder is in geschil of het bezwaar en beroep van belanghebbende gegrond had moeten worden verklaard omdat de waarde van de woning, na het indienen van bezwaar, is verlaagd tot € 294.000 en de heffingambtenaar aldus de kosten in verband met het behandelen van het bezwaar aan belanghebbende had moeten vergoeden.  
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 294.507 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken als referentieobject zijn gebruikt. 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bouw- jaar 
                 
               
               
                 
                   Li, kw, oh, ut, dm, vz 
                 
               
               
                 
                   Woning (m3) 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m3 (€) 
                 
               
               
                 
                   Perceel (m2) 
                 
               
               
                 
                   Prijs per m2 (€) 
                 
               
               
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   Economische waarde 
                 
               
               
                 
                   Verkoop-datum 
                 
               
               
                 
                   Verkoop-prijs 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 3 
               
               
                 1850 
               
               
                 5-3-3-3-3-3 
               
               
                 225 
               
               
                  €   959  
               
               
                 66 
               
               
                  €  1.193  
               
               
                 
               
               
                  €     294.507 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 1 
               
               
                 1800 
               
               
                 3-3-3-3-3-3 
               
               
                 275 
               
               
                  €    996  
               
               
                 334 
               
               
                  €    466  
               
               
                 Aanbouw € 17.974 
               
               
                  €     474.819 
               
               
                 15-8-2018 
               
               
                  € 525.000  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 aanbouw 
               
               
                  19 
               
               
                 €     946 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Garage     € 27.200 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 4 
               
               
                 1938 
               
               
                 4-3-3-3-3-4 
               
               
                 286 
               
               
                  €  1.181 
               
               
                 283 
               
               
                  €    567  
               
               
                 Aanbouw € 26.520 
               
               
                  €     530.746  
               
               
                 2-11-2017 
               
               
                  € 530.000 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 aanbouw 
               
               
                 24 
               
               
                  €  1.105 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Dakkapel € 4.000 
                 Overkapping € 2.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 13 
               
               
                 1800 
               
               
                 5-3-3-3-3-3 
               
               
                 260 
               
               
                   € 950 
               
               
                 188 
               
               
                  €   784  
               
               
                 Garage € 17.000 
                 Waterverdedigingsvrijstelling - € 228 
               
               
                  €    411.138  
               
               
                 18-8-2017 
               
               
                  € 395.000  
               
             
           
         
       
       
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds.  
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overleggen van de taxatiematrix en de gegeven toelichting omtrent de staat van de woning (gedateerde keuken en badkamer, enige mate van vochtoverlast en beperkte isolatie)  aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De door belanghebbende aangevoerde gronden en de overgelegde (aangepaste) taxatiekaart doen daar niet aan af. In het bijzonder merkt het Hof op dat hetgeen gemachtigde heeft aangedragen omtrent [adres4] 13, te [woonplaats] , onvoldoende is om de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoudsmaten van dat referentieobject niet aannemelijk te achten. Gemachtigde heeft de inhoud van dat object berekend uitgaande van een hoogte van de gehele begane grond van 2,90 meter, terwijl de foto’s van het referentieobject geen andere conclusie laten dan dat de aanbouw (door de heffingsambtenaar aangeduid als garage, en in de door gemachtigde overgelegde verkoopbrochure aangeduid als atelier/garage) aanzienlijk lager is dan de hoofdbouw. Daarnaast ziet het Hof, in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar de aanbouw ten onrechte heeft aangemerkt als garage en daarmee een te lage prijs per vierkante meter in aanmerking heeft genomen voor dat gedeelte. Uit hetgeen gemachtigde overigens heeft aangevoerd ten aanzien van de andere referentieobjecten volgt evenmin dat de heffingsambtenaar de door hem bepleitte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In het bijzonder acht het Hof niet aannemelijk dat de inhoud van referentieobjecten [adres2] 1 en [adres3] 4 aanmerkelijk groter zou zijn dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan. De door belanghebbende overgelegde stamkaarten geven daartoe onvoldoende inzicht. 
       
       
       
         
           Had het bezwaar en beroep gegrond moeten worden verklaard omdat de beschikking is herroepen? 
         
       
     
     
       4.6. 
       Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar niet bevoegd de waarde van de woning bij ambtshalve beschikking te verminderen en had de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond moeten verklaren en aan belanghebbende een vergoeding van proceskosten moeten toekennen overeenkomstig artikel 7:15, lid 2, Awb.  
       
     
     
       4.7. 
       Volgens de heffingsambtenaar is hij wel bevoegd de vastgestelde waarde ambtshalve te verminderen en is het bezwaar terecht ongegrond verklaard omdat de waarde niet verder is verlaagd dan de bij ambtshalve vermindering vastgestelde waarde van € 294.000.  
       
     
     
       4.8. 
       Bij de beoordeling van dit onderdeel stelt het Hof voorop dat, op grond van artikel 7:15, lid 2, Awb, de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar heeft moeten maken, worden vergoed voorzover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning is verminderd nadat gemachtigde namens belanghebbende tijdig en op juiste wijze schriftelijk bezwaar heeft ingediend tegen de beschikking. Het Hof is van oordeel dat onder die omstandigheid het primaire besluit waartegen bezwaar is ingediend, geacht moet worden te zijn herroepen. Met de aldus verleende vermindering staat ook de onrechtmatigheid van het primaire besluit vast, zodat aan belanghebbende een vergoeding voor kosten gemaakt in verband met de behandeling van het bezwaar toekomt.  
       
     
     
       4.9. 
       Dat deze vermindering is verleend naar aanleiding van telefonisch contact tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar doet aan het voorgaande niet af, nu dit contact heeft plaatsgevonden nadat belanghebbendes gemachtigde formeel bezwaar heeft ingediend. Naar het oordeel van het Hof dienen de gevolgen van de door de heffingsambtenaar gestelde miscommunicatie – als gevolg waarvan gelijktijdig met de formele bezwaarprocedure een informeel traject heeft gelopen – voor rekening van de heffingsambtenaar te blijven. Uit het door gemachtigde ingediende bezwaarschrift en de daarbij overgelegde machtiging volgt immers dat belanghebbende ervoor heeft gekozen zich in deze zaak te laten vertegenwoordigen door gemachtigde, zodat communicatie over het bezwaar tegen de beschikking in beginsel aan gemachtigde had moeten worden gericht overeenkomstig het bepaalde in artikel 2:1, lid 1, Awb in samenhang gelezen met artikel 6:17, Awb.   
       
     
     
       4.10. 
       Dat de heffingsambtenaar volgens de uitspraak van dit Hof van 22 februari 2022, nr. 20/01130, ECLI:NL:GHARL:2022:1284, wel bevoegd is de vastgestelde waarde ambtshalve te verminderen doet aan het voorgaande niet af. Anders dan in die zaak aan de orde was, heeft de Heffingsambtenaar in deze zaak de waarde namelijk pas (ambtshalve) verminderd nadat gemachtigde bezwaar had ingediend. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 
     
     
     
       Ter zitting hebben partijen verklaard dat, in het geval van een gegrond hoger beroep de proceskosten van belanghebbende kunnen worden vastgesteld op in totaal 4 punten (2 punten voor behandeling van het beroep en 2 punten voor behandeling van het hoger beroep) tegen het in het Besluit procekosten bestuursrecht opgenomen tarief van € 541. De hoogte van de kosten in verband met het maken van bezwaar zijn niet meer in geschil. Het Hof stelt de proceskosten dienovereenkomstig vast op € 2.800, 26 (kosten bezwaar € 636,26 plus 4 x € 541 = € 2.164). 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens voor zover het de beslissing omtrent de waarde van de woning betreft, 
       – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar voor zover het de vergoeding van proceskosten van de bezwaarfase betreft, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 2.800,26, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd,	De raadsheer, 
       de uitspraak te ondertekenen 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 maart 2022 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.