ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2016:3100

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2016:3100 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 25-05-2016 / 4869518 OV VERZ 16-1735

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2016-05-25

Zaaknummer: 4869518 OV VERZ 16-1735

Proceduretype: Beschikking

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2016:3100

---

Huur bedrijfsruimte. Partijen vragen goedkeuring voor afwijkende huurbedingen. Verhurende partij is een grote landelijke eigenaar/verhuurder van winkelcentra en huurder is een middelgrote exploitant van damesmodezaken. De bedingen zien op een vaste datum voor beëindiging van de huur en op de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging indien de huur meer van 35% bedraagt van de omzet van de winkel. Ook gaat het om een bepaling die huurprijsaanpassing alleen mogelijk maakt na ommekomst van de eerste periode van huur/verhuur. De methode van huurprijsaanpassing verloopt via een (wederzijds) te benoemen deskundige. De kantonrechter staat de afwijkingen toe. De wijzigingen zijn geen wezenlijke aanpassing van de rechten van de huurder, althans huurder behoeft de wettelijke bescherming niet. De wijzigingen beschermen huurder voldoende doordat bij beëindiging na 10 of 15 jaar de investering zal zijn afgeschreven en geeft met de 35%-regeling partijen over en weer flexibiliteit.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     Kanton 
     
     
       Tilburg  
     
     
     
       zaak/rolnr.: 4869518 OV VERZ 16-1735  
     
     
     
       
         beschikking d.d. 25 mei 2016 op een verzoek ingevolge art. 7:291 lid 3 BW 
       
     
     
     
       van 
     
     
     
       
        [verzoekster]  
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te [adres 1]  
       hierna te noemen: verhuurder, 
       gemachtigde: [naam 1] ,  
     
     
     
       en 
     
     
     
       
        [verweerster]
       
       
          , 
       
       statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te [adres 2] ,  
       hierna te noemen: huurder,  
       vertegenwoordigd door: [naam 2] .  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure  
     
     
       1.1 
       De procedure blijkt uit het op 1 maart 2016 ter griffie van deze rechtbank ontvangen verzoekschrift ex artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek, met bijlagen, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.  
       
     
     
       1.2 
       Het verzoek is behandeld ter zitting van 11 mei 2016, waarbij namens verhuurder is verschenen mevrouw [naam 3] , bijgestaan door haar gemachtigde mr. [naam 1] voornoemd. Namens huurder is verschenen de heer [naam 4] Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.   
       
     
   
   
     
       2 Het verzoek en de beoordeling daarvan  
     
     
       2.1 
       De kantonrechter stelt vast dat partijen een huurovereenkomst, ingaande op 1 december 2015 en lopende tot en met 30 november 2025, hebben gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te [adres 3] (hierna: het gehuurde). [naam 5] , een onderneming gelieerd aan huurder, gaat in het gehuurde een winkel exploiteren ten behoeve van de verkoop van kleding, mode-accessoires en aanverwante artikelen.  
       
     
     
       2.2 
       Bij voormeld verzoekschrift hebben partijen gezamenlijk gevraagd om goedkeuring van de hiernavolgende (afwijkende) bedingen in de zin van artikel 7:291 lid 2 BW van de tussen hen gesloten huurovereenkomst:  
       
         3 — Duur, verlenging en opzegging 
       
       
       
         (....) 
       
       
       4. 	 Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze 
       
         
           overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der 
         
         
           partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2 
         
         
           genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, - 
         
         
           termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk 
         
         
           afstand van enig recht terzake. Huurder zal het gehuurde op de 
         
         
           einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze 
         
         
           zoals bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen. 
         
       
       
       
         (....) 
       
       
       5.	 Verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst tussentijds te 
       
         
           beëindigen indien de door huurder in het gehuurde behaalde 
         
         
           jaaromzet in enig kalenderjaar, behoudens het eerste kalenderjaar, 
         
         
           onvoldoende is. De omzet wordt als onvoldoende aangemerkt indien 
         
         
           de totale huurlasten van huurder meer dan 35% van de in het gehuurde 
         
         
           behaalde jaaromzet belopen. Opzegging geschiedt met inachtneming 
         
         
           van een opzegtermijn van 3 maanden en conform het bepaalde in de 
         
         
           standaard huurovereenkomst. 
         
       
       
       
         (....) 
       
       
       7. 	 In aanvulling op en in afwijking van artikel 7:296 BW komen partijen 
       
         
           overeen dat verhuurder deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan doen beëindigen, onder de voorwaarden als bedoeld in dit artikel: 
         
         
           a) 	Opzegging ingevolge dit artikel is mogelijk indien de jaaromzet 
         
         
           van huurder als behaald in het gehuurde in enig kalenderjaar 
         
         
           gedurende de looptijd van deze overeenkomst onvoldoende is, 
         
         
           zulks met uitzondering van het eerste kalenderjaar na de 
         
         
           ingangsdatum van deze overeenkomst. 
         
         
           b) 	Partijen komen overeen dat de jaaromzet als onvoldoende 
         
         
           wordt aangemerkt indien in enig kalenderjaar de totale 
         
         
           huurlasten van huurder meer dan 35% van de jaaromzet van 
         
         
           huurder als behaald in het gehuurde belopen. Onder totale 
         
         
           huurlasten wordt verstaan de optelsom van de definitieve 
         
         
           huurprijs over het betreffende kalenderjaar, vermeerderd met 
         
         
           de kosten voor leveringen en diensten en de promotiebijdrage 
         
         
           over dat jaar. 
         
         
           c) 	Opzegging kan plaatsvinden binnen twee maanden na 
         
         
           ontvangst door verhuurder van het overzicht van de werkelijk 
         
         
           gerealiseerde omzet van huurder, als bedoeld in artikel 32 van 
         
         
           deze overeenkomst. Opzegging geschiedt door aangetekende 
         
         
           brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een 
         
         
           opzegtermijn van drie maanden, onder verwijzing naar dit 
         
         
           artikel. 
         
         
           d) 	Indien de opgave door huurder van de werkelijk gerealiseerde 
         
         
           omzet over enig kalenderjaar na controle onjuist blijkt te zijn 
         
         
           geweest, en de juiste opgave de verhuurder de mogelijkheid 
         
         
           zouden hebben geboden deze overeenkomst overeenkomstig dit 
         
         
           artikel op te zeggen, dan heeft verhuurder het recht alsnog op te 
         
         
           zeggen binnen twee maanden na constatering van de 
         
         
           onjuistheid van de opgave. Opzegging geschiedt op de wijze als 
         
         
           aangegeven in dit artikel. 
         
         
           e) 	De huurovereenkomst zal door de opzegging als bedoeld in dit 
         
         
           artikel eindigen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn 
         
         
           vereist. Huurder kan in geval van opzegging ingevolge dit artikel 
         
         
           geen aanspraak maken op enige vorm van huur- termijn- of 
         
         
           ontruimingsbescherming. Huurder zal het gehuurde op de 
         
         
           einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de 
         
         
           wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene 
         
         
           bepalingen. 
         
       
       
       
         
           Artikel 4 — Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, 
         
         
           betalingsverplichting, betaalperiode 
         
       
       
       
         (....) 
       
       
       
         
           Huurprijsherziening 
         
       
       
         20. 	Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze 
       
       
         
           overeenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren 
         
         
           gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst vast te willen 
         
         
           houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan 
         
         
           wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve 
         
         
           overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch 
         
         
           verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure 
         
         
           ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene 
         
         
           bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun 
         
         
           rechten ter zake. 
         
       
       
         21. 	Ieder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode als 
       
       
         
           bedoeld in artikel 3.1, indien de huurovereenkomst ex artikel 3.2 wordt 
         
         
           verlengd, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst 
         
         
           verlangen van de huurprijs. De huurprijs zal opnieuw worden 
         
         
           vastgesteld overeenkomstig artikel 4.10 en met inachtneming van het 
         
         
           overige bepaalde in dit artikel. 
         
       
       
         22.	De wijze van berekening van de definitieve huurprijs en de 
       
       
         
           omzetgerelateerde huurprijs (waaronder begrepen het in artikel 4.3 
         
         
           genoemde percentage) komen niet voor herziening in aanmerking en 
         
         
           blijven ongeacht een herziening van de vaste huurprijs van toepassing 
         
         
           gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst. De conform 
         
         
           deze overeenkomst nader vast te stellen vaste huurprijs zal steeds als 
         
         
           minimumhuurprijs blijven gelden. 
         
       
       
         23.	 Beide partijen kunnen verlangen dat de huurprijs als bedoeld in artikel 
       
     
     
       4.1 
       
         
           wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau, 
         
         
           inhoudende het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte 
         
         
           binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden 
         
         
           tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op 
         
         
           passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na 
         
         
           behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en 
         
         
           zonder dwang hebben gehandeld (Red Book, RICS), hierna ook te 
         
         
           noemen: ‘de herzieningshuurprijs’, zulks conform de volgende 
         
         
           procedure. 
         
         
           a. 	Een huurprijsherziening, dan wel het voornemen daartoe over te 
         
         
           gaan, dient tenminste drie maanden vóór de beoogde 
         
         
           ingangsdatum schriftelijk door de ene partij aan de andere partij 
         
         
           te worden aangekondigd. De herzieningshuurprijs kan niet 
         
         
           eerder ingaan dan drie maanden na de hier bedoelde 
         
         
           schriftelijke mededeling. 
         
         
           b.	Indien tussen partijen geen overeenstemming mocht bestaan 
         
         
           omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs, kan de meest 
         
         
           gerede partij een deskundige inschakelen teneinde een advies 
         
         
           uit te brengen omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs. 
         
         
           De andere partij kan binnen vier weken na ontvangst van het in 
         
         
           de vorige zin bedoelde advies van de deskundige een advies 
         
         
           laten uitbrengen door een eigen deskundige. 
         
         
           c.	Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen kan de meest 
         
         
           gerede partij schriftelijk beide onder b) bedoelde deskundigen 
         
         
           vragen gezamenlijk een derde deskundige te benoemen, die 
         
         
           gezamenlijk met de door partijen ingeschakelde deskundigen 
         
         
           een bindend advies uitbrengt omtrent de hoogte van de 
         
         
           herzieningshuurprijs. 
         
         
           d.	De drie deskundigen stellen binnen vier weken na benoeming 
         
         
           van de derde deskundige de herzieningshuurprijs bindend vast 
         
         
           bij meerderheid van stemmen. 
         
         
           e.	Beide partijen dragen de kosten van de eigen deskundige. De 
         
         
           kosten voor de derde deskundige worden door beide partijen 
         
         
           gezamenlijk gedragen. 
         
         
           f 	Indien één der partijen niet of niet tijdig een eigen deskundige 
         
         
           heeft benoemd, dan wel indien de beide door partijen benoemde 
         
         
           		deskundigen niet binnen veertien dagen nadat zij schriftelijk daartoe  
         
         
           verzocht zijn door één der partijen een derde deskundige hebben aangewezen, kan de meest gerede partij zich wenden tot de rechter van de bevoegde rechtbank, sector kanton, teneinde benoeming van de derde deskundige te vragen.  
         
         
           g. 	Bij het vaststellen van de herzieningshuur zullen de deskundigen rekening houden met de bepalingen van deze overeenkomst, inclusief eventuele wijzigingen en/of allonges. Door huurder aangebrachte verbeteringen dan wel door huurder aangebrachte voorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende vaste huurprijs.  
         
       
       
     
     
       2.3 
       Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.  
       
     
     
       2.4 
       Gezien het verzoekschrift en gehoord partijen is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht, de rechten die  huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent, niet wezenlijk aantasten. Daartoe overweegt hij als volgt.  
       
       
         2.4.1. 
         
           In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is, samengevat, bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt zonder dat opzegging door één der partijen  
           vereist is. Hoewel huurder hiermee afstand doet van haar huur-, termijn of ontruimingsbescherming is het de kantonrechter uit het verzoekschrift gebleken dat partijen hebben gesteld dat [naam 5] na een termijn van 15 jaar haar investeringen heeft afgeschreven. Gelet hierop is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder geen sprake.  
         
         
       
       
         2.4.2. 
         Verder zijn partijen in artikel 3.7 van de huurovereenkomst overeengekomen dat deze tussentijds kan worden opgezegd, onder meer indien de totale huurlasten in enig jaar meer dan 35% van de jaaromzet van de huurder belopen. Met de verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat huurder in zo’n geval geen belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, althans dat voortzetting van de huurovereenkomst in die situatie niet in het belang is van een gezonde bedrijfsvoering van huurder. Bovendien levert deze bepaling een zekere mate van flexibiliteit op waar beide partijen voordeel bij hebben. Dit beding levert aldus geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.  
         
       
       
         2.4.3. 
         Daarnaast hebben partijen in artikel 4 een van de wet afwijkende huurprijsherzienings-procedure afgesproken. Hoewel zowel verhuurder als huurder de mogelijkheid wordt ontnomen om de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen, kunnen beide partijen zich tot onafhankelijke deskundige(n) wenden, die de nieuwe huurprijs bindend vast zullen stellen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit beding evenmin een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder op.  
         
       
     
     
       2.5 
       
         Daarbij komt dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van verhuurder, zodanig is dat huurder de wettelijke bescherming die huurder van bedrijfsruimten als hier bedoeld toekomt, niet behoeft. Dit is gebaseerd op hetgeen partijen ten aanzien hiervan in hun verzoekschrift onder meer hebben gesteld: “ [naam 5] exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van dameskleding in het hogere (kwalitatieve) segment. [naam 5] heeft inmiddels circa  
         
           10 vestigingen in Nederland. Het is derhalve niet de eerste keer dat [naam 5] een huurovereenkomst sluit en [naam 5] is dus goed in staat om de mogelijkheden en risico’s van de locatie van het gehuurde in te schatten en is bovendien bekend met het (ver)huurbeleid van Wereldhave dienaangaande .” 
       
       
     
     
       2.6 
       Gelet op het vorenstaande zal de verzochte goedkeuring worden verleend.  
       
     
     
       2.7 
       De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verleent op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de verzochte goedkeuring aan de afwijkende bedingen als vermeld in de artikelen 3.4, 3.5, 3.7, 4.20, 4.22 en 4.23 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
     
     
     
       Deze beschikking is gegeven door mr. P.J.M. Rouwen en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 25 mei 2016.