ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:5285

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:5285 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 07-07-2020 / 200.252.353/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-07-07

Zaaknummer: 200.252.353/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:5285

---

Huurzaak. Schade na oplevering. Verhuurder onderbouwt ook in hoger beroep onvoldoende dat de betwiste gebreken door toedoen van huurders tijdens de huurovereenkomst zijn ontstaan. Wat betreft het erkende gebrek geldt dat verhuurder onvoldoende aanknopingspunt heeft gegeven voor de omvang van de kosten die huurders zelf hadden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.252.353/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 6616212) 
     
     
     
     
       
         arrest van 7 juli 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van	 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. P. Bosma, kantoorhoudend te Almere, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] , 
     
       wonende te [A] , 
       hierna:  [geïntimeerde1] , 
       
         2. [geïntimeerde2] , 
       wonende te [A] , 
       hierna:  [geïntimeerde2] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [geïntimeerden] c.s. ,  
       advocaat: mr. B. Eskes, kantoorhoudend te Almere. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 januari 2020 hier over. 
     
     
       1.2 
       In het arrest van 28 januari 2020 is - met instemming van partijen - een enkelvoudige comparitie van partijen gelast, die vervolgens is gepland op 31 maart 2020. Deze comparitie heeft als gevolg van de coronacrisis geen doorgang gevonden. Partijen hebben daarop arrest gevraagd, waarbij beide partijen zich nog bij akte hebben uitgelaten.  
       
     
     
       1.3 
       Het hof heeft arrest bepaald op het ten behoeve van de voor 31 maart 2020 bepaalde comparitie overgelegde procesdossier, aangevuld met voornoemde aktes van partijen. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:  
     
     
       2.1 
       
         
          [geïntimeerden] c.s. hebben met ingang van 1 februari 2017 van [appellant] gehuurd de woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) voor een huurprijs van € 1.150,-  
         per maand. 
       
       
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben voorafgaand aan de ingang van de huurovereenkomst aan [appellant] een borgsom betaald van € 1.150,-. 
       
     
     
       2.3 
       
         In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is in artikel 6 onder meer bepaald: 
         (…) Huurder en verhuurder stellen gezamenlijk bij aanvang van de huurovereenkomst een opnamestaat vast, omvattende een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde. 
         Deze opnamestaat is bij aanvang van de huurovereenkomst niet vastgesteld. 
       
       
     
     
       2.4 
       
         In de huurovereenkomst is in artikel 18 bepaald, voor zover van belang: 
         Bij het einde van de huurovereenkomst levert de huurder het gehuurde op in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is ontvangen. (…)  
       
       
     
     
       2.5 
       De huurovereenkomst is geëindigd per 31 juli 2017. 
       
     
     
       2.6 
       In een WhatsApp-bericht van 3 augustus 2017 heeft [appellant] zich bij [geïntimeerden] beklaagd over de staat van het behang in de woning. 
       
     
     
       2.7 
       In een e-mailbericht van 4 december 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden] c.s. meegedeeld dat [appellant] de terugbetaling van de borgsom opschort omdat hij na het verlaten van de woning door [geïntimeerden] c.s. schade aan de woning heeft vastgesteld. Aan [geïntimeerden] c.s. is daarop een termijn gesteld om een voorstel te doen voor het herstellen van de schade.  
       
     
     
       2.8 
       In een e-mailbericht van 7 december 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] in reactie op het antwoord van [geïntimeerden] c.s. dat zij bereid zijn om beschadigingen aan het behang te laten herstellen, gesteld dat de schade meer omvat dan alleen het behang op de muur en gevraagd of [geïntimeerden] c.s. bereid zijn de volledige schade te herstellen. 
       
     
     
       2.9 
       In een e-mailbericht van 7 december 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. geantwoord dat zij niet alle genoemde punten accepteren, dat zij bereid zijn ‘the wall issues and the banister’ te laten repareren en dat zij daartoe een ‘handcraftsman’ willen inschakelen.  
       
     
     
       2.10 
       In een e-mailbericht van 11 december 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] diens antwoord aan [geïntimeerden] c.s. overgebracht dat hij graag een door [geïntimeerden] c.s. in te schakelen ‘craftsman’ ontvangt in de periode tussen 11 en 20 december 2017 voor de reparatie van ‘the damages left behind’.  
       
     
     
       2.11 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben op 11 december 2017 geantwoord dat zij [B] van “Schipper Klussen” hebben gevraagd om op 18 december 2017 reparaties te verrichten in de woning.  
       
     
     
       2.12 
       
         De toenmalige advocaat van [appellant] heeft in een e-mailbericht van  
         15 december 2017 aan [geïntimeerden] c.s. onder meer meegedeeld: 
         (…) Uiteraard kan uw aannemer zijn werkzaamheden uitvoeren, mits de door cliënt verrichtte (hof: lees: genoemde) werkzaamheden worden verricht. U dient derhalve de muren te herstellen, de trapleuning, de kastjes en het tuinhek. Een en ander is meermaals aan u doorgegeven door zowel ondergetekende als cliënt. Indien uw aannemer de volledige schade hersteld, is hij uiteraard welkom. 
       
       
     
     
       2.13 
       In een e-mailbericht van 15 december 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. geantwoord dat zij niet verantwoordelijk zijn voor een herstel van hekwerk of van kasten en dat hun ‘craftsman’ op maandag 18 december 2017 zal verschijnen. 
       
     
     
       2.14 
       
         
          [appellant] heeft [B] op 18 december 2017 weggestuurd. In een e-mailbericht van 18 december 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. aan de toenmalige advocaat van [appellant] daarover geschreven: 
         Just a few minutes ago I received a call from the Craftsman. He was sent away by your client after he intended to start to work on the discussed issues on the walls and the hand railing. According to mr. [B] (the Craftsman), your client was not satisfied with the procedure on how the Handcraftsman wanted to fix the issues on the walls (…) as wel as the painting of the hand railing. Mr. [appellant] had sent the handcraftsman away for no reason just because of personal preferences on how the handcraftsman should do his work (which was really stubborn immature behavior) since there was no reason to do so. He could just let the handcraftsman do his work since it is learned profession he clearly knows how to do it.  
         Without clear reason though the handcraftsman was sent away and we will probably have to cover the costs of traveling (arriving at your client’s house) and starting his first hour of work. (…) 
         Op dit e-mailbericht is niet gereageerd. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben in conventie - samengevat - gevorderd de terugbetaling van de borgsom van € 1.150,-, vermeerderd met een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente vanaf 26 januari 2018. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft in reconventie - samengevat - gevorderd de vergoeding van schade aan de woning van € 2.240,-, vermeerderd met een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente vanaf 31 juli 2017. 
       
     
     
       3.3 
       
         De kantonrechter heeft in een vonnis van 5 september 2018 de door [geïntimeerden] c.s. gevorderde borgsom van € 1.150,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  
         26 januari 2018 toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie. Alle andere vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De vorderingen in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft in zijn dagvaarding in hoger beroep gevorderd dat het hof het vonnis van 5 september 2018 vernietigt en opnieuw rechtdoende zijn vordering alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft in zijn memorie van grieven geconcludeerd dat het hof zal beslissen overeenkomstig de eis in de dagvaarding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vorderingen 
     
     
       
         omvang van het hoger beroep 
       
     
     
       5.1 
       
        [appellant] heeft drie als zodanig aangeduide grieven opgeworpen tegen het vonnis van 5 september 2018.  Grief I  keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] pas op 7 december 2017 voor het eerst een ingebrekestelling heeft verzonden.  Grief II  is gekant tegen de overweging dat de klusjesman door [appellant] is weggestuurd en  grief III  is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het uitblijven van herstelwerkzaamheden voor rekening van risico van [appellant] moet blijven.  
       
     
     
       5.2 
       In wat [appellant] in randnummer 16. heeft aangevoerd, leest het hof overigens een  (vierde) grief , te weten tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de door hem gestelde schade door [geïntimeerden] c.s. zou zijn veroorzaakt en niet al bij aanvang van de huurovereenkomst bestond. 
       
     
     
       5.3 
       Tot slot leest het hof in de vordering van [appellant] om [geïntimeerden] c.s. alsnog te veroordelen in de kosten van de procedures in eerste aanleg, daarnaast een  (vijfde) grief  tegen zijn veroordeling in de proceskosten van de procedures in conventie en in reconventie.  
       
     
     
       5.4 
       Gelet op de verwoording van zijn vordering in hoger beroep als weergegeven in 4.1 en 4.2 en het ontbreken van een herkenbare, met toelichting voorziene grief daartegen, ligt het debat en de beslissing over de gevorderde terugbetaling van de borgsom met de daarover toegewezen wettelijke rente niet meer voor.  In hoger beroep heeft [appellant] noch in de grieven noch in de toelichting of anderszins aandacht besteed aan de door de kantonrechter afgewezen vordering ad € 200,- voor schoonmaakkosten. Die afwijzing is daarmee ook aan de beoordeling in hoger beroep onttrokken. 
       
       
         
           staat van het gehuurde 
         
       
     
     
       5.5 
       
        [appellant] heeft aan zijn vordering tot vergoeding van schade ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] c.s. de woning in een andere, slechtere staat hebben opgeleverd dan deze aan hen ter beschikking is gesteld. In hoger beroep heeft hij in dat verband in randnummer 17 van zijn memorie van grieven gewezen op beschadigd behang, een beschadigde trapleuning, een beschadigde kast en een beschadigd tuinhek.  
     
     
       5.6 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben erkend dat door hun toedoen het behang op aantal plekken is beschadigd en dat dit bij de oplevering van de woning niet was hersteld. De overige tekortkomingen zijn door hen gemotiveerd betwist, ook de stelling dat zij de trapleuning zouden hebben beschadigd. Dat zij de beschadiging van de trapleuning, naast die van het behang, hebben willen laten herstellen, is alleen om tot een oplossing te komen, aldus [geïntimeerden] c.s. volgens hun stellingen in eerste aanleg en in hoger beroep. Daarmee is sprake van een situatie dat één oplevergebrek wordt erkend en het bestaan van de andere drie gestelde gebreken worden bestreden. Dat onderscheid zal hierna worden gevolgd.  
       
     
     
       5.7 
       Wat betreft de niet-erkende oplevergebreken geldt het volgende. Het staat vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving/opnamestaat van de woning is opgemaakt. Voor dat geval bepaalt artikel 7:224 lid 2 BW dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dit betekent dat wanneer een opnamestaat bij aanvang ontbreekt, op de verhuurder de plicht rust voldoende onderbouwde feiten te stellen  - en bij deugdelijke betwisting daarvan te bewijzen - ten aanzien van die staat en dus van het feit dat de gestelde tekortkomingen pas na aanvang van de huurovereenkomst zijn ontstaan. De bewijslast en daarmee het bewijsrisico omtrent de gebreken aan de trapleuning, de kast en het tuinhek ligt daarom bij [appellant] . 
       
     
     
       5.8 
       
        [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat door toedoen van [geïntimeerden] c.s. tijdens de huurovereenkomst de trapleuning, de kast en het tuinhek zijn beschadigd zich beroepen op foto’s en een filmpje van de schade, een factuur voor werkzaamheden in en aan zijn woning en schriftelijke verklaringen van zijn boekhouder en zijn schoonmaakster. Met een en ander heeft [appellant] echter zijn verwijt aan [geïntimeerden] c.s. geen kracht bijgezet. De verklaring van zijn boekhouder van 11 juli 2019 houdt niet meer in dan dat zijn woonkamer en keuken in goede staat verkeerden, terwijl niet blijkt op welk(e) tijdstip(pen) en/of periode die verklaring ziet. Aan diezelfde algemeenheden gaat de verklaring van zijn schoonmaakster van 15 juli 2019 mank. Ook haar verklaring dateert van twee jaren ná het eindigen van de huurovereenkomst en houdt niet meer dat de woning altijd zeer goed onderhouden is geweest. Geen van deze verklaringen houdt daardoor een aanknopingspunt in voor het bestaan van schade als gesteld. Ze kunnen in zoverre geen steun bieden voor de stelling van [appellant] . De overgelegde factuur van 21 mei 2015 is daarbij geen factuur maar een offerte en ziet op schilderwerk aan kozijnen en plinten. Voor zover de foto’s en het filmpje al iets inhouden over de staat van de trapleuning, de kast en/of het tuinhek op of kort na 1 augustus 2017 hebben die geen zeggingskracht over wat de staat daarvan was bij aanvang van de huurovereenkomst per 1 februari 2017. [appellant] heeft daardoor zijn stelling dat [geïntimeerden] c.s. tijdens de huurovereenkomst de trapleuning, de kast en/of het tuinhek hebben beschadigd onvoldoende onderbouwd. Zijn aanbod om nader getuigenbewijs kan dat gebrek niet helen. De vordering van [appellant] is daarom in zoverre als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar.  
       
     
     
       5.9 
       
         Wat betreft het erkende oplevergebrek van het beschadigd behang geldt het volgende. In een geval als dit, waarin vaststaat dat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, heeft [appellant] slechts aanspraak op vergoeding van de kosten die [geïntimeerden] c.s. hadden moeten maken als zijzelf de herstelwerkzaamheden hadden uitgevoerd of hadden laten uitvoeren . In de stellingen van [appellant] ontbreekt echter een voldoende aanknopingspunt voor de omvang van deze kosten. Hij heeft wel een offerte overgelegd van [B] van 16 januari 2018 ad  
         € 1.590,- inclusief btw maar die offerte ziet, naast ‘het verwijderen, opnieuw behangen en schilderen van 5 muren’ ook op ‘het herstellen, gronden en aflakken van de gehele trapleuning en het vervangen van het stuk schutting aan het huis, waar de tuinpoort op sluit’. De offerte is verder niet gespecificeerd, terwijl gesteld noch gebleken is dat die aangeboden werkzaamheden ook zijn uitgevoerd en tot een gedetailleerde factuur hebben geleid. De vordering is met betrekking tot dit gebrek, indachtig voormelde maatstaf, ook onvoldoende onderbouwd, zodat deze, als het gaat om het behang, evenmin kan worden toegewezen. 
       
       
     
     
       5.10 
       Uit het voorgaande volgt dat de  vierde grief  faalt en dat de tegenvordering van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding van € 2.440,- met wettelijke rente terecht is afgewezen. Bij die stand van zaken kan onbesproken worden gelaten of [appellant] eerder dan door de kantonrechter heeft aangenomen een ingebrekestelling heeft verzonden (grief I) en welke gevolgen aan het wegzenden van de klusjesman (grief II) en het uitblijven van herstelwerkzaamheden (grief III) zouden moeten worden verbonden. 
       
     
     
       5.11 
       Met het stranden van de grieven 1 tot en met 4 is er voor het hof ook geen reden om anders te oordelen over de in het bestreden vonnis bepaalde veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Dit betekent dat ook de  vijfde grief  vergeefs is opgeworpen.  
       
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       6.1 
       De grieven falen, zodat het bestreden vonnis, voor zover aan hoger beroep onderworpen, moet worden bekrachtigd. 
       
     
     
       6.2 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
       
     
     
       6.3 
       
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op € 318,- voor griffierecht en € 1.897,50 voor salaris advocaat  
         (2,5 punt x tarief I à 759,-). 
       
       
     
     
       6.4 
       In het arrest in het incident van 1 oktober 2019 is de beslissing over de kosten van dat incident aangehouden tot de einduitspraak in de hoofdzaak. [appellant] zal ook deze kosten hebben te dragen, vast te stellen op € 759,- voor salaris advocaat. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 5 september 2018, voor zover aan hoger beroep onderworpen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.656,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, H. de Hek en D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       7 juli 2020. 
     
     
   
   
      HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790