ECLI: ECLI:NL:RVS:2015:1407

Titel: ECLI:NL:RVS:2015:1407 Raad van State , 06-05-2015 / 201401637/1/R1

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2015-05-06

Zaaknummer: 201401637/1/R1

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2015:1407

---

Bij besluit van 12 december 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Centrum Susteren" (hierna: het plan) en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld.

201401637/1/R1. 
     Datum uitspraak: 6 mei 2015 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in het geding tussen: 
     
     1. [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellante sub 1]), beide gevestigd te Susteren, gemeente Echt-Susteren, 
     2. [appellant sub 2], wonend te Susteren, gemeente Echt-Susteren, 
     3. [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B], beiden wonend te Susteren, gemeente Echt-Susteren, 
     
     en 
     
     de raad van de gemeente Echt-Susteren, 
     verweerder. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 12 december 2013 heeft de raad het bestemmingsplan "Centrum Susteren" (hierna: het plan) en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld. 
     
     Tegen dit besluit hebben [appellante sub 1], [appellant sub 2], en [appellanten sub 3] beroep ingesteld. 
     
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     [appellante sub 1] en de raad hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 17 februari 2015, waar [appellante sub 1], vertegenwoordigd door [bestuurder], bijgestaan door mr. S. Fraats, advocaat te Maastricht, ir. R.A.K.M. Bouten, en ir. L.A.W. van Berkel, [appellant sub 2], bijgestaan door mr. D.N. Lavain, advocaat te Beek, [appellanten sub 3], in persoon van [appellant sub 3A], en de raad, vertegenwoordigd door mr. G.A.M. van der Wouw, ing. L.M.L.J. Smeets, ing. A.W.H. Erhardt, werkzaam bij Royal Haskoning DHV, drs. H.F. Bousema, werkzaam bij Metrum en ing. M.A.J. van der Horst, taxateur, zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     1. Ingevolge artikel 8:51d van de Awb kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. 
     
     2. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsvrijheid om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De Afdeling toetst deze beslissing terughoudend. Dit betekent dat de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden beoordeelt of aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Voorts beoordeelt de Afdeling aan de hand van de beroepsgronden of het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. 
     
     3. Het plan voorziet in een gedeeltelijke herontwikkeling van het centrum van Susteren. Beoogd is de ruimtelijke kwaliteit van het winkelgebied te verbeteren en leegstand te voorkomen. 
     
     Het beroep van [appellant sub 2] 
     
     Beperking gebruiksmogelijkheden 
     
     4. [appellant sub 2] is eigenaar en verhuurder van winkels en appartementen aan [diverse locaties] en betoogt dat het plan ten onrechte alleen detailhandel toestaat op de begane grond. Hierbij voert hij aan dat het voorheen geldende bestemmingsplan ook voorzag in detailhandel op andere bouwlagen. 
     
     4.1. Het voorheen geldende bestemmingsplan "Kern Susteren" uit 1993 voorzag voor de desbetreffende gronden in de bestemming "Centrumgebied I". 
     
     Ingevolge artikel 4, onder II, eerste lid, onder e, sub 1, van de planvoorschriften was bedrijfsuitoefening in de detailhandelssector/dienstverlening met baliefunctie binnen het gehele bestemmingsvlak uitsluitend toegestaan op de begane grond. 
     
     4.2. Gelet op het vorenstaande voorzag het voorheen geldende bestemmingsplan niet in detailhandel op andere bouwlagen dan de begane grond. Gelet hierop, en nu gesteld noch gebleken is dat andere bouwlagen feitelijk voor detailhandel worden gebruikt, heeft de raad op dit punt in redelijkheid kunnen aansluiten bij het voorheen geldende bestemmingsplan. Het betoog faalt. 
     
     5. Voor zover [appellant sub 2] betoogt dat de voor detailhandel in gebruik zijnde gronden aan de [locatie 1] ten onrechte niet als zodanig zijn bestemd, is ter zitting komen vast te staan dat het betoog feitelijke grondslag mist. Het betoog faalt. 
     
     6. [appellant sub 2] betoogt dat het plan ten onrechte voor een gedeelte van zijn gronden aan de [locatie 2] voorziet in de aanduiding "supermarkt". Hij wenst geen uitbreiding van de supermarkt op zijn gronden en vreest voor onteigening van de betrokken gronden. 
     
     6.1. Ter zitting is gebleken dat de bedoelde strook grond weliswaar in eigendom van [appellant sub 2] is, maar dat deze strook reeds in gebruik en bebouwd is door de bestaande supermarkt. Het plan voorziet ter plaatse niet in een uitbreiding van de supermarkt. Niet in geschil is dat voor de bebouwing van de supermarkt een bouwvergunning is verleend. 
     
     De rechtszekerheid vereist in het algemeen dat bestaande legale bebouwing en bestaand legaal gebruik overeenkomstig de bestaande situatie worden opgenomen in een bestemmingsregeling. Dit uitgangspunt kan onder meer uitzondering vinden indien het als zodanig bestemmen van bestaande legale bebouwing en bestaand legaal gebruik op basis van nieuwe inzichten niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Gesteld noch gebleken is dat deze uitzondering zich hier voordoet. Gelet hierop heeft de raad de gronden in redelijkheid kunnen voorzien van de aanduiding "supermarkt". Het betoog faalt. 
     
     De door [appellant sub 2] gewenste ontwikkelingsmogelijkheden 
     
     7. [appellant sub 2] betoogt dat hij plannen heeft ingediend voor de herontwikkeling van zijn gronden en dat de raad ten onrechte niet een planregeling heeft opgenomen die daarin voorziet. Dit klemt temeer nu hieromtrent toezeggingen zijn gedaan en het gemeentelijk beleid is gericht op zelfrealisatie door de grondeigenaren. 
     
     7.1. De raad heeft zich ter zitting onweersproken op het standpunt gesteld dat de door [appellant sub 2] ingediende plannen onder andere strekken tot een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte ten behoeve van de bouw van woningen en detailhandel op de begane grond. De raad heeft toegelicht dat in afwijking daarvan is gekozen voor detailhandel op de begane grond met daarboven woningen zodat de herkenbaarheid van het centrum en de routing voor winkelend publiek verbetert en de achterliggende gronden beschikbaar blijven voor het parkeren. Daarom heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid een groter gewicht kunnen toekennen aan de met het plan gediende belangen dan aan de belangen van [appellant sub 2] bij een bestemmingsregeling voor de door hem voorgestane herontwikkeling. Het betoog faalt. 
     
     7.2. Ten aanzien van het betoog dat het vertrouwensbeginsel is geschonden overweegt de Afdeling dat [appellant sub 2] niet aannemelijk heeft gemaakt dat door of namens de raad verwachtingen zijn gewekt dat een plan zou worden vastgesteld voor de door [appellant sub 2] voorgestane herontwikkeling. De raad heeft het plan op dit punt derhalve niet in strijd met het vertrouwensbeginsel vastgesteld. Het betoog faalt. 
     
     7.3. In de plantoelichting staat dat als een particuliere eigenaar in het exploitatiegebied een succesvol beroep op zelfrealisatie doet, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dat dan voor deze zelfrealisatie van het eigendom, net als voor een ieder ander bij ontwikkeling van de gronden, de eisen en regels, zoals opgenomen in dit exploitatieplan, in acht zullen moeten worden genomen. Hiermee blijft het gewenste kwaliteitsniveau van het centrum gewaarborgd, aldus de plantoelichting. 
     
     7.4. Gelet op het vorenstaande zal het gemeentebestuur de bij de herontwikkeling betrokken gronden niet onteigenen indien een particuliere eigenaar een succesvol beroep op zelfrealisatie doet. Dat het plan voorziet in een andere herontwikkeling dan de door [appellant sub 2] voorgestane herontwikkeling is daarbij niet van belang. Over dat betoog heeft de Afdeling onder 7.1 en 7.2 geoordeeld. Het betoog faalt. 
     
     Objectieve begrenzing en rechtszekerheid 
     
     8. [appellant sub 2] betoogt dat de wijzigingsbevoegdheid onvoldoende objectief is begrensd, nu onduidelijk is in welke gevallen en op welke wijze daarvan gebruik mag worden gemaakt. Voorts acht hij de toekomstige gebruiksmogelijkheden van zijn gronden rechtsonzeker, nu aan de wijzigingsbevoegdheid geen geldigheidstermijn is verbonden. 
     
     8.1. Het plan voorziet voor de gronden van [appellant sub 2] in de bestemming "Centrum 2" en de aanduiding "wetgevingzone - wijzigingsgebied 3". 
     
     Ingevolge artikel 12, lid 12.4, van de planregels is het college van burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding "wetgevingzone - wijzigingsgebied 3" te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming "Centrum - 1" en ten behoeve van de uitbreiding van de bestemming "Verkeer", al dan niet met een onderdoorgang van de Reinoud van Gelderstraat naar het binnenterrein, met dien verstande dat: 
     
     a. de toename van het bebouwde oppervlak niet meer bedraagt dan 220 m2; 
     
     b. minimaal 510 m2 van het wijzigingsgebied onbebouwd dient te blijven ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein; 
     
     c. voldaan wordt aan de parkeernormen zoals vastgesteld in de CROW; 
     
     d. de belangen van derden niet onevenredig worden aangetast. 
     
     8.2. Ingevolge artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) kan bij een bestemmingsplan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels het college van burgemeester en wethouders binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kan wijzigen. 
     
     Mede gelet op de rechtszekerheid van belanghebbenden dient in een wijzigingsbepaling in voldoende mate te worden bepaald in welke gevallen en op welke wijze hiervan gebruik mag worden gemaakt. Een op artikel 3.6 van de Wro berustende wijzigingsbevoegdheid dient derhalve in deze beide opzichten door voldoende objectieve normen te worden begrensd. De vraag of een wijzigingsbepaling door voldoende objectieve normen wordt begrensd hangt af van de omstandigheden van het geval. Hierbij kan onder meer belang worden gehecht aan de aard van de wijziging, de omvang van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid ziet en de aanleiding voor het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid. Onder omstandigheden kan voldoende zijn dat duidelijk is welke bij het plan gelegde bestemming in welke andere bestemming kan worden gewijzigd. 
     
     8.3. Met toepassing van artikel 12, lid 12.4, van de planregels kan ter plaatse van de aanduiding "wetgevingzone - wijzigingsgebied 3" de bestemming "Centrum 2" worden gewijzigd in de bestemmingen "Centrum 1" en "Verkeer". De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op een plandeel met een beperkte omvang en is opgenomen om te bewerkstelligen dat de herontwikkeling van het centrum van Susteren gefaseerd wordt uitgevoerd. Voorts zijn de bestemmingen "Centrum 2" en "Centrum 1" grotendeels gelijkluidend, met dien verstande dat bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid onder meer de bouwvlakken opnieuw worden vastgesteld. Verder staan in artikel 12, lid 12.4, van de planregels voorwaarden met betrekking tot onder meer de maximale toename van het bebouwde oppervlak, de parkeernormen en de mate van aantasting van de belangen van derden. Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de wijzigingsbevoegdheid onvoldoende objectief is begrensd. 
     
     Voorts vereist het rechtszekerheidsbeginsel niet dat aan een wijzigingsbevoegdheid een geldigheidstermijn wordt verbonden. Derhalve is de wijzigingsbevoegdheid ook in zoverre niet vastgesteld in strijd met de vereiste rechtszekerheid. Het betoog faalt. 
     
     Waardedaling, verhuurbaarheid en planschade 
     
     9. [appellant sub 2] vreest dat het plan leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat en daardoor tot verminderde waarde en verhuurbaarheid van zijn woningen aan [diverse locaties]. Hierbij voert hij aan dat het plan leidt tot extra verkeershinder als gevolg van de voorziene nieuwe laad-en-los-plaats. Voorts gaat de voorziene wijzigingsbevoegdheid uit van ingebruikname van de thans private onderdoorgang naar de private parkeerplaatsen bij de woningen als een openbare onderdoorgang naar openbare parkeerplaatsen, aldus [appellant sub 2]. 
     
     9.1. Ten aanzien van de voorziene nieuwe laad-en-los-plaats is ter zitting gebleken dat het betoog betrekking heeft op de voorziene laad-en-los-plaats voor de nieuwe supermarkt ten westen van de Willibrordusstraat. Deze laad-en-los-plaats is voorzien op ongeveer 75 m van de gronden van [appellant sub 2]. Voorts betreft het een stedelijke omgeving en is sprake van tussenliggende bebouwing. Verder is niet gebleken dat de voorziene laad-en-los-plaats leidt tot een significante toename van de verkeersintensiteit op de Reinoud van Gelderstraat. [appellant sub 2] heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de laad-en-losplaats leidt tot significante gevolgen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse van de door hem verhuurde woningen. 
     
     9.2. Het plan voorziet bij recht in de bestaande onderdoorgang tussen de [locatie 3] en [locatie 4], waarmee de thans private parkeerplaatsen achter de woningen kunnen worden bereikt. Zoals hiervoor is overwogen voorziet artikel 12, lid 12.4, van de planregels in een wijzigingsbevoegdheid voor uitbreiding van de bestemming "Verkeer", al dan niet met een onderdoorgang van de Reinoud van Gelderstraat naar het binnenterrein, en dient een oppervlakte van minimaal 510 m2 van het wijzigingsgebied onbebouwd te blijven ten gunste van het openbaar parkeren op het binnenterrein, waarbij belangen van derden niet onevenredig worden aangetast. 
     
     9.3. Vast staat dat de betrokken gronden reeds voor parkeren worden gebruikt, zij het als private parkeerplaatsen. Verder kan de wijzigingsbevoegdheid ingevolge artikel 12, lid 12.4, onder d, van de planregels slechts worden toegepast indien belangen van derden niet onevenredig worden aangetast. In dit kader heeft de raad toegelicht dat met het oog op de belangen van de bewoners voorzieningen kunnen worden getroffen, zoals het verstrekken van parkeervergunningen. Voorts zal de openbare ruimte op het binnenterrein op hoogwaardige wijze worden ingericht. 
     
     Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de eventuele invloed van het plan op de waarde en de verhuurbaarheid van de woningen van [appellant sub 2] zodanig zal zijn dat de raad aan die waardevermindering, indien daarvan al sprake zal zijn, bij de afweging van de belangen een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan zijn gemoeid. 
     
     10. [appellant sub 2] betoogt dat in de planschaderisicoanalyse ten onrechte slechts een totaalbedrag is vermeld voor de te verwachten planschade voor zijn gronden en andere objecten in de directe omgeving gezamenlijk. Volgens hem is ten onrechte niet vermeld hoe hoog de te verwachten planschade voor zijn gronden afzonderlijk is. 
     
     10.1. De raad heeft een planschaderisicoanalyse ten grondslag gelegd aan de motivering van de financiële uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader kan worden volstaan met een inschatting van de planschade voor verschillende objecten tezamen. Gesteld noch gebleken is dat het plan in zoverre niet financieel uitvoerbaarheid is. Voor het overige overweegt de Afdeling dat ingevolge de Wro een verzoek om tegemoetkoming in planschade kan worden ingediend zodra het plan onherroepelijk is geworden. Het bezwaar van [appellant sub 2], dat niet is vermeld hoe hoog de te verwachten planschade voor zijn gronden afzonderlijk is, kan in de onderhavige procedure niet aan de orde komen nu de wetgever daarvoor een andere procedure heeft aangewezen. Derhalve dient het bezwaar buiten beschouwing te blijven. 
     
     Conclusie 
     
     11. Gelet op het voorgaande is het beroep van [appellant sub 2] ongegrond. 
     
     De beroepen van [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] wat betreft het aantal parkeerplaatsen 
     
     12. [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betogen dat het plan in onvoldoende parkeerplaatsen voorziet en hebben daarbij een tegenrapport van Posto Libero Advies en een second opinion van Pouderoyen compagnons van 16 januari 2015 ingediend. 
     
     12.1. De raad heeft het aantal parkeerplaatsen onderbouwd met een parkeeronderzoek van Royal Haskoning DHV van 30 mei 2013, een nader memo van 12 juni 2014 en een reactie van 5 februari 2015. Daarin is voor de berekening van de parkeervraag uitgegaan van een 'minimale parkeervraag' als bedoeld in de CROW-richtlijnen (publicatie nr. 317). In dat kader is vermeld dat de parkeerdruk in het centrum zal worden gereguleerd met een maximale parkeerduur door het inzetten van een blauwe zone en het gebruik van parkeerschijven. Verder is vermeld dat het winkelcentrum voornamelijk een lokale functie heeft en dat het realiseren van goede fietsvoorzieningen een bijdrage kan leveren aan het verminderen van het autogebruik. Daarnaast wil het gemeentebestuur door middel van overleg bereiken dat medewerkers van ondernemingen parkeren buiten het centrumgebied, waar op korte loopafstand voldoende parkeerruimte is en waar geen maximale parkeerduur geldt. Onder deze omstandigheden, met name het reguleren van het parkeren door de parkeerschijfzone, maar ook de nieuwe fietsenstalling, sluit de ‘minimale parkeervraag’ uit de CROW-richtlijnen het beste aan op het nieuwe centrumplan, aldus het parkeeronderzoek. 
     
     Voorts staat in het parkeeronderzoek dat, uitgaande van de ontwikkelingen waarin het plan bij recht voorziet, de vraag 303 parkeerplaatsen bedraagt. Gecorrigeerd voor de aanwezigheidspercentages, waarbij de zaterdagmiddag maatgevend is, bedraagt de vraag 258 parkeerplaatsen. Het plan en het terrein van het gezondheidscentrum voorzien tezamen in 280 parkeerplaatsen. 
     
     Wanneer ook de ontwikkelingen die bij wijzigingsbevoegdheden zijn voorzien worden meegenomen, bedraagt de vraag 320 parkeerplaatsen. Gecorrigeerd voor de aanwezigheidspercentages, waarbij opnieuw de zaterdagmiddag maatgevend is, bedraagt de vraag 265 parkeerplaatsen. Het plan voorziet na toepassing van de wijzigingsbevoegdheden naar verwachting in 292 parkeerplaatsen. Aldus zijn in beide situaties (ruim) voldoende parkeervoorzieningen in het gebied aanwezig, aldus het parkeeronderzoek. 
     
     12.2. Voor zover [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betogen dat ten onrechte is uitgegaan van een minimale parkeervraag stelt de Afdeling voorop dat, gelet op de memo van Royal Haskoning DHV van 12 juni 2014, volgens de CROW-publicatie in geval van sturend parkeerbeleid kan worden uitgegaan van de minimale parkeervraag. 
     
     Voor zover [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betogen dat nog geen besluit is genomen ter invoering van een maximale parkeerduur overweegt de Afdeling dat het gemeentebestuur krachtens publiekrecht de bevoegdheid heeft om dat besluit te nemen. Gelet hierop, en nu niet is gebleken van redenen waarom dat besluit niet zal worden genomen als daar aanleiding voor is, heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat gewaarborgd is dat een maximale parkeerduur wordt ingevoerd. Daarnaast heeft de raad toegelicht dat tegen overtreding van de maximale parkeerduur, anders dan [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] veronderstellen, wordt opgetreden. In de aangevoerde omstandigheid dat de maximale parkeerduur kan worden omzeild door de auto regelmatig te verplaatsen, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het invoeren van een maximale parkeerduur niet kan worden aangemerkt als sturend parkeerbeleid als bedoeld in de CROW-publicatie. 
     
     Voor zover [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betogen dat niet kan worden gewaarborgd dat medewerkers van ondernemingen parkeren buiten het centrumgebied acht de Afdeling het standpunt van de raad, dat hiervoor geen waarborgen nodig zijn omdat zij naar verwachting uit zichzelf, dan wel daartoe aangespoord door de ondernemingen, gebruik zullen maken van de beschikbare parkeerplaatsen die op loopafstand en buiten de blauwe zone liggen, aannemelijk. 
     
     Ten aanzien van het betoog dat bij de keuze om aan te sluiten bij de minimale parkeervraag ten onrechte gewicht is toegekend aan het voornemen om goede fietsvoorzieningen aan te leggen, overweegt de Afdeling dat dit een extra maatregel is bovenop het sturend parkeerbeleid in de vorm van een maximale parkeerduur. Verder staat, anders dan [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] veronderstellen, in de memo van Royal Haskoning DHV dat er verspreid over het centrum meerdere fietsstallingen worden verwezenlijkt. Daarnaast wordt de bereikbaarheid per voet, fiets en openbaar vervoer ook in bredere zin verbeterd, aldus de memo van Royal Haskoning DHV. 
     
     Gelet op het hiervoor overwogene bestaat in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid heeft kunnen uitgaan van een minimale parkeervraag als bedoeld in de CROW-publicatie. Het betoog faalt. 
     
     12.3. Ten aanzien van het betoog van [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] dat ten onrechte wordt uitgegaan van het gebruik van het parkeerterrein van het gezondheidscentrum, heeft de raad toegelicht dat de piekmomenten van het winkelgebied enerzijds en de piekmomenten van het gezondheidscentrum anderzijds, mede gelet op de verschillende openingstijden, niet gelijktijdig voorkomen. Het betoog faalt. 
     
     12.4. Wat het betoog van [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betreft dat de parkeervraag is onderschat omdat het centrum van Susteren de dagelijkse verzorging biedt voor meer kernen en een recreatiepark overweegt de Afdeling dat in de CROW-publicatie voor zover van belang parkeercijfers staan per 100 m2 bruto-vloeroppervlakte van diverse centrumvoorzieningen. Derhalve wordt bij het bepalen van de parkeervraag met toepassing van de CROW-publicatie niet uitgegaan van de aard en omvang van het verzorgingsgebied, maar van de voorziene oppervlakte aan centrumvoorzieningen. Gelet hierop, en nu [appellante sub 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat in dit geval de voorziene oppervlakte aan centrumvoorzieningen niet representatief is voor de parkeervraag, heeft de raad in navolging van de CROW-publicatie de parkeervraag kunnen afleiden uit de voorziene omvang van de centrumvoorzieningen. Het betoog faalt. 
     
     12.5. Voor zover [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] op grond van een quick scan in het tegenrapport betogen dat de parkeerdruk op zaterdagmiddag ongeveer 60 procent was, valt niet in te zien waarom hieruit zou voortvloeien dat de parkeerdruk in het parkeeronderzoek van Royal Haskoning DHV is onderschat. In het parkeeronderzoek is immers een hogere parkeerdruk op zaterdagmiddag vermeld tot aan 100 procent voor de categorieën detailhandel en supermarkt. Het betoog faalt. 
     
     12.6. Voor zover [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] betogen dat in het stedenbouwkundig plan een onjuist aantal parkeerplaatsen is ingetekend overweegt de Afdeling, daargelaten of het stedenbouwkundig plan op dat detailniveau dient te worden bezien, dat hiermee niet is komen vast te staan dat het benodigde aantal parkeerplaatsen niet kan worden gerealiseerd. Het betoog faalt. 
     
     12.7. In hetgeen [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] voor het overige naar voren hebben gebracht ziet de Afdeling evenmin aanleiding voor het oordeel dat het parkeeronderzoek zodanige fouten of leemtes in kennis vertoond, dat de raad daar bij de vaststelling van het plan niet op heeft kunnen afgaan. De raad heeft zich dan ook in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan in voldoende parkeerplaatsen voorziet. Het betoog faalt. 
     
     Het beroep van [appellanten sub 3] voor het overige 
     
     13. [appellanten sub 3] wonen aan de [locatie 5] en betogen dat het plan leidt tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat in de vorm van schaduwhinder en privacy en het vervallen van de bestaande ontsluiting van hun tuin. Hierbij voeren zij aan dat het plan voorziet in een bouwvlak voor onder meer een nieuwe supermarkt en woningen tot aan de perceelsgrens. 
     
     13.1. Het plan voorziet voor de gronden ten oosten van de woning en de tuin van [appellanten sub 3] aan de [locatie 5] in de bestemming "Centrum - 1" met de aanduiding "bouwvlak". De gronden ten oosten van de woning zijn voorts voorzien van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden 10". De gronden ten oosten van de tuin zijn voorts voorzien van de aanduiding "supermarkt". Voorts voorziet het plan in de volgende aanduidingen voor de goot- en bouwhoogten: 
     
     -ter plaatse van de woning: 6 onderscheidenlijk 10 m; 
     
     -ten oosten van de woning: 10,5 onderscheidenlijk 13,5 m; 
     
     -ten oosten van de tuin: 5 onderscheidenlijk 5 m. 
     
     Ingevolge artikel 3, lid 3.1, van de planregels zijn de voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden bestemd voor: 
     
     a. wonen; 
     
     b. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; 
     
     c. supermarkten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'; 
     
     d. bedrijven, voor zover genoemd in de milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijven, uitsluitend op de begane grond; 
     
     i. uitsluitend een laad- en losplaats ter plaatse van de aanduiding 'laad- en losplaats'; 
     
     l. tuinen. 
     
     Ingevolge artikel 3, lid 3.3, aanhef en onder a, kan het college van burgemeester en wethouders (lees: het bevoegd gezag) nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken. 
     
     13.2. Het plan voorziet ter hoogte van de woning van [appellanten sub 3] in een bouwvlak voor onder meer woningen met een goot- en bouwhoogte van 10,5 onderscheidenlijk 13,5 m tot aan de perceelsgrens. Voorts is gebleken dat de woning van [appellanten sub 3] tot aan dezelfde perceelsgrens is gebouwd en aan die zijde ramen in de zijgevel heeft. Het plan voorziet in bebouwing die deze ramen blokkeert. Daarnaast is aannemelijk dat het plan leidt tot een beperking van de privacy nu is voorzien in woningen met direct zicht in de dakramen van [appellanten sub 3]. 
     
     Voorts voorziet het plan in een supermarkt met een bouwhoogte van 5 m pal langs de gehele zijkant van de tuin van [appellanten sub 3]. Gebleken is dat de gronden ten westen van de tuin en de woning van [appellanten sub 3] thans onbebouwd zijn. In zoverre is aannemelijk dat het plan aanmerkelijke gevolgen zal hebben voor [appellanten sub 3] in de vorm van onder meer schaduwhinder. 
     
     Verder is gebleken dat het plan ertoe leidt dat beide bestaande ontsluitingen van de tuin van [appellanten sub 3], waaronder de ontsluiting ten oosten van de woning, komen te vervallen. 
     
     13.3. Ter zitting heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat waarschijnlijk niet tot op de perceelsgrens zal worden gebouwd en dat de raad een afstand van 3 tot 5 m tot de perceelsgrens voor ogen heeft teneinde het woon- en leefklimaat en de bereikbaarheid van de tuin te garanderen. De precieze afstand tot de woning en de aan te houden afstand tot de tuin zijn echter mede afhankelijk van de benodigde bebouwingsoppervlakte voor de supermarkt. Volgens de raad is het aan [appellanten sub 3] om daarover in overleg te treden met de ontwikkelaar. Zo nodig kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen met toepassing van artikel 3, lid 3.3, aanhef en onder a, van de planregels, aldus de raad. 
     
     13.4. De Afdeling stelt voorop dat de ruimtelijke gevolgen van de in het plan gegeven bouw- en gebruiksmogelijkheden bij de planvaststelling moeten zijn beoordeeld. Voorts kan, anders dan de raad betoogt, met de in het plan opgenomen bevoegdheid voor het bevoegd gezag tot het stellen van nadere eisen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, niet worden voorkomen dat tot op de perceelsgrens wordt gebouwd. Hiertoe overweegt de Afdeling dat de bevoegdheid om nadere eisen te stellen uitsluitend mag worden gebruikt wanneer een aanvraag om vergunning daartoe aanleiding geeft met het oog op een goede planologische inpassing van het bouwplan in het concrete geval. Gebruikmaking van die bevoegdheid mag niet wezenlijk afbreuk doen aan de bouwmogelijkheden waarin het bestemmingsplan bij recht voorziet. Aanwending van de bevoegdheid om nadere eisen te stellen op de door de raad beoogde wijze zou naar het oordeel van de Afdeling leiden tot een wezenlijke afbreuk van de bouwmogelijkheden, nu het plan voor de betrokken gronden voorziet in een bouwvlak tot aan de perceelsgrens. 
     
     13.5. Gelet op de aanmerkelijke gevolgen van het plan voor het woon- en leefklimaat en de ontsluiting van de tuin van [appellanten sub 3], en nu de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen in dit geval niet kan worden aangewend om deze gevolgen te voorkomen, heeft de raad ten onrechte de ruimtelijke beoordeling van de bouwmogelijkheden achterwege gelaten en heeft hij door de situering van het bouwvlak tegen de woning en tuin de belangen van [appellanten sub 3] onvoldoende onderkend. Hieruit volgt dat het plan niet is voorbereid met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb, wat betreft de afstand tussen het bouwvlak en de perceelsgrens en in samenhang met de aan te houden afstand de bouwhoogte. Het betoog slaagt. 
     
     14. [appellanten sub 3] betogen dat het plan leidt tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat als gevolg van geluidoverlast. 
     
     14.1. Ingevolge artikel 2.17, eerste lid, aanhef en onder a, van het Activiteitenbesluit milieubeheer, voor zover hier van belang, gelden met betrekking tot langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus op de gevel van gevoelige gebouwen grenswaarden van 50 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB(A) in de nachtperiode. 
     
     14.2. De raad heeft het akoestisch onderzoek "Centrumplan Susteren" van Oranjewoud van 11 februari 2013 aan het plan ten grondslag gelegd. Volgens het onderzoek vindt de hoogste geluidsbelasting op de woning van [appellanten sub 3] plaats op de zuidgevel op een hoogte van 7,5 m. Voor dit berekeningspunt is een geluidsbelasting vermeld van 48 dB(A) overdag, 46 dB(A) in de avond en 38 dB(A) in de nacht. Hieruit volgt dat de berekende geluidsbelasting de grenswaarde voor de avondperiode met 1 dB(A) overschrijdt. Voorts is gebleken dat de geluidsbelasting met name wordt veroorzaakt door de beoogde luchtbehandelingsinstallaties op het dak van de voorziene supermarkt. Met betrekking hiertoe heeft de raad zich ter zitting op het standpunt gesteld dat kan worden voorkomen dat de grenswaarden worden overschreden door het stellen van maatwerkvoorschriften. 
     
     14.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer haar uitspraak van 3 september 2014 in zaak nr. 201307924/1/R3) hoeven maatwerkvoorschriften niet al vóór de vaststelling van een bestemmingsplan te zijn vastgesteld, maar moet de raad er op voorhand in redelijkheid van kunnen uitgaan dat de maatwerkvoorschriften stand kunnen houden in een beroepsprocedure. Voorts betekent het vaststellen van maatwerkvoorschriften niet zonder meer dat een aanvaardbaar woon-en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen is gegarandeerd. 
     
     14.4. In dit geval overschrijdt de berekende geluidsbelasting - als gevolg van met name de beoogde luchtbehandelingsinstallaties op het dak van de voorziene supermarkt - de grenswaarde voor de avondperiode met slechts 1 dB(A). Onder deze omstandigheden heeft de raad er in redelijkheid van kunnen uitgaan dat zo nodig maatwerkvoorschriften kunnen worden vastgesteld. Gelet hierop heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot een onevenredige geluidsbelasting en niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat voor [appellanten sub 3]. Het betoog faalt. 
     
     15. Voor zover [appellanten sub 3] betogen dat het plan leidt tot een aantasting van hun woon- en leefklimaat in de vorm van geuroverlast overweegt de Afdeling dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat de voorziene functies leiden tot geuroverlast. De enkele stelling dat de te verwachten geurhinder onvoldoende bij de besluitvorming is betrokken, is ontoereikend voor het oordeel dat de raad bij het vaststellen van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met mogelijke geurhinder. Het betoog faalt. 
     
     16. [appellanten sub 3] betogen dat het plan niet financieel uitvoerbaar is. 
     
     16.1. In de plantoelichting staat dat het totaal van investeringen grotendeels zal worden gedekt uit de opbrengst van de uitgifte en dat voor het restsaldo nog dekking wordt gezocht in samenspraak tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Gebleken is evenwel dat de raad voorafgaande aan de vaststelling van het plan een kredietbesluit heeft genomen waarmee de bij de exploitatie van het plan betrokken kosten zijn gedekt. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het plan niet financieel uitvoerbaar is. Het betoog faalt. 
     
     Het beroep van [appellante sub 1] tegen het plan voor het overige 
     
     17. [appellante sub 1] betoogt dat zij plannen heeft ingediend voor de herontwikkeling van haar gronden en dat de raad ten onrechte niet een planregeling heeft opgenomen die daarin voorziet. Dit klemt temeer nu de raad haar plannen niet bij de belangenafweging heeft betrokken. 
     
     17.1. Het plan voorziet voor de gronden van [appellante sub 1] in de bestemming "Centrum 1" met de aanduiding "bouwvlak", gedeeltelijk de aanduiding "supermarkt" en gedeeltelijk een aanduiding voor een maximum aantal wooneenheden. 
     
     Ingevolge artikel 3, lid 3.1, van de planregels zijn de voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden bestemd voor: 
     
     a. wonen; 
     
     b. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; 
     
     c. supermarkten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'; 
     
     d. bedrijven, voor zover genoemd in de milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijven, uitsluitend op de begane grond; 
     
     g. dienstverlening; 
     
     h. kantoor. 
     
     17.2. De raad heeft toegelicht dat de door [appellante sub 1] voorgestane ruimtelijke ontwikkeling in 2009 door de raad is afgewezen onder meer omdat de daarin neergelegde hoeveelheid detailhandel en het ondergronds parkeren niet bij de schaal en maat van Susteren paste. Gelet op de beleidsvrijheid van de raad om bij de vaststelling van een bestemmingsplan uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening bestemmingen aan te wijzen en regels te geven, acht de Afdeling dit standpunt niet onredelijk. Voorts mist het betoog dat de raad de plannen van [appellante sub 1] niet bij de belangenafweging heeft betrokken feitelijke grondslag. De betogen falen. 
     
     18. Voor zover [appellante sub 1] betoogt dat het plan niet financieel uitvoerbaar is, verwijst de Afdeling naar het overwogene onder 16.1. Het betoog faalt. 
     
     Het beroep van [appellante sub 1] tegen het exploitatieplan 
     
     Ontvankelijkheid 
     
     19. De raad stelt zich op het standpunt dat de zienswijze van [appellante sub 1] geen betrekking heeft op het exploitatieplan, zodat het beroep niet-ontvankelijk is voor zover gericht tegen het exploitatieplan. 
     
     19.1. De Afdeling stelt vast dat de door [appellante sub 1] ingediende zienswijze mede betrekking heeft op het exploitatieplan. Voor zover zij in beroep nieuwe gronden tegen het exploitatieplan heeft aangevoerd, overweegt de Afdeling dat volgens vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van 1 september 2010 in zaak nr. 200907564/1/R2) binnen de door de wet en de goede procesorde begrensde mogelijkheden, geen rechtsregel eraan in de weg staat dat bij de beoordeling van het beroep gronden worden betrokken die na het nemen van het bestreden besluit zijn aangevoerd en niet als zodanig in de uniforme openbare voorbereidingsprocedure met betrekking tot het desbetreffende besluitonderdeel naar voren zijn gebracht. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding het beroep van [appellante sub 1] tegen het exploitatieplan niet-ontvankelijk te verklaren. 
     
     Evenredige toerekening van de kosten 
     
     20. [appellante sub 1] betoogt dat de raad de kosten voor de herinrichting van het Willibrordusplein ten onrechte niet naar evenredigheid aan het exploitatiegebied heeft toegerekend. Hierbij voert zij aan dat de kosten voor 100 procent aan het exploitatiegebied zijn toegerekend, terwijl ook andere locaties van de herinrichting profiteren, zoals winkels buiten het exploitatiegebied en de gronden die zijn voorzien van een wijzigingsbevoegdheid. 
     
     20.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de kosten in het exploitatieplan grotendeels bestaan uit de toevoeging van parkeerplaatsen en de herinrichting van het Willibrordusplein en dat deze kosten uitsluitend worden gemaakt ten behoeve van de binnen het exploitatiegebied voorziene ontwikkelingsmogelijkheden. 
     
     20.2. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid, van de Wro worden kosten in verband met werken en werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 
     
     20.3. Gelet op de uitspraak van de Afdeling van 2 mei 2012 (in zaak nr. 201105416/1/T1/R4) houdt het criterium evenredigheid in dat indien meerdere gebieden profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een exploitatiegebied minder profijt heeft van de voorziening, draagt dit minder bij aan de kosten. 
     
     20.4. Ter plaatse van de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied voorziet het plan onder meer in nieuwe gebouwen voor detailhandel, waaronder een nieuwe discountsupermarkt, en woningen. De in het exploitatieplan opgenomen kosten hebben voor zover van belang betrekking op de herinrichting van een gedeelte van de thans doorgaande Willibrordusstraat tot het nieuwe Willibrordusplein. Het Willibrordusplein zal worden ingericht als een parkeerterrein met een hoog kwaliteitsniveau voor winkelend publiek. 
     
     20.5. Vast staat dat de geraamde kosten voor de herinrichting van het Willibrordusplein in het exploitatieplan volledig aan het exploitatiegebied worden toegerekend. Ter zitting heeft de raad nader toegelicht dat hij bij toepassing van het criterium evenredigheid is afgegaan op de parkeerbehoefte. Volgens de raad is de behoefte aan parkeerplaatsen vanwege de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied, waaronder met name de nieuwe discountsupermarkt, ten minste gelijk aan het aantal parkeerplaatsen dat in het exploitatieplan is opgenomen. 
     
     20.6. In de plantoelichting staat dat op het Willibrordusplein ongeveer 75 parkeerplaatsen zullen worden aangelegd. Voorts is in het parkeeronderzoek van Royal Haskoning DHV voor de direct bestemde functies, die grotendeels in het exploitatiegebied liggen, een parkeerbehoefte vermeld van 110 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van de discountsupermarkt bedraagt 70 parkeerplaatsen. Voorts is de parkeerbehoefte in het parkeeronderzoek van Royal Haskoning DHV gecorrigeerd voor de aanwezigheidspercentages. Gebleken is dat de zaterdagmiddag maatgevend is. Op dat moment is het aanwezigheidspercentage vanwege de discountsupermarkt en de overige detailhandel 100 en is het aanwezigheidspercentage vanwege de woningen 60. Bij de toepassing van het criterium evenredigheid heeft de raad in redelijkheid kunnen afgaan op de parkeerbehoefte op zaterdagmiddag, nu die bij de berekening van de parkeerbehoefte het maatgevende moment is gebleken. Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de behoefte aan parkeerplaatsen vanwege de uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied, waaronder met name de nieuwe discountsupermarkt, ten minste gelijk is aan het aantal parkeerplaatsen dat in het exploitatieplan is opgenomen. 
     
     20.7. Niet uitgesloten is dat ook andere delen van het centrum profiteren van de herinrichting van het Willibrordusplein, nu de herinrichting ook bijdraagt aan de beoogde verbetering van de herkenbaarheid van het winkelgebied en de routing voor auto's en winkelend publiek. Dit neemt niet weg dat het Willibrordusplein hoofdzakelijk het karakter zal hebben van een parkeerterrein. Niet gebleken is dat andere voorzieningen worden aangelegd waaraan voorbij wordt gegaan door bij toepassing van het criterium evenredigheid af te gaan op de parkeerbehoefte. Onder deze omstandigheden bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid de parkeerbehoefte heeft kunnen hanteren als verdeelmaatstaf bij de toepassing van het criterium evenredigheid uit artikel 6.13, zesde lid, van de Wro. 
     
     20.8. Gelet op het vorenstaande heeft de raad zich bij de toepassing van het criterium evenredigheid uit artikel 6.13, zesde lid, van de Wro op het standpunt kunnen stellen dat de kosten voor de herinrichting van het Willibrordusplein geheel toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. Het betoog faalt. 
     
     20.9. De Afdeling merkt op dat met betrekking tot het beroep van [appellanten sub 3], wat betreft het onder 13.5 geconstateerde gebrek, een bestuurlijke lus zal worden toegepast, waarbij het bouwvlak voor de gronden ten oosten van de woning en de tuin van [appellanten sub 3] zal dienen te worden aangepast. De aanpassing van het bouwvlak zal gevolgen hebben voor het financiële gedeelte van het exploitatieplan, zodat de raad in het kader van de bestuurlijke lus eveneens een nieuw exploitatieplan zal moeten vaststellen. 
     
     20.10. Voorts valt niet uit te sluiten dat de aanpassing van het bouwvlak leidt tot een lagere parkeerbehoefte vanwege de in het exploitatiegebied voorziene ontwikkelingen. Om die reden dient de raad in het kader van de bestuurlijke lus in verband met de vereiste aanpassing van het bestemmingsplan opnieuw te motiveren op welke wijze het criterium evenredigheid uit artikel 6.13, zesde lid, van de Wro in het aangepaste exploitatieplan is toegepast. 
     
     De dynamische eindwaardeberekening, onafhankelijke taxateur en toepassing plankostenscan 
     
     21. [appellante sub 1] betoogt dat in het exploitatieplan ten onrechte uitsluitend een kolom is opgenomen voor de contante waarde van de kostensoorten en de opbrengsten. Niet inzichtelijk is hoe de dynamische eindwaardeberekening is toegepast bij de raming van de kosten en opbrengsten. Ook is onbekend welke parameters daarbij zijn gebruikt, waaronder de kostenstijging, de opbrengststijging, rentelasten en -baten en de parameter rente contant. 
     
     21.1. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder c, onder 2°, van de Wro bevat een exploitatieplan een exploitatieopzet, bestaande uit een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie. 
     
     Ingevolge het eerste lid, onder c, onder 3°, bevat een exploitatieplan een exploitatieopzet, bestaande uit een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen. 
     
     21.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, nrs. 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen kunnen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, ramingen zijn en kunnen mogelijk afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald. Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro daaraan stellen. 
     
     21.3. Niet in geschil is dat de door [appellante sub 1] bedoelde gegevens en berekeningen, die ten grondslag liggen aan de in het exploitatieplan opgenomen kolom ‘contante waarde’ van de kostensoorten en de opbrengsten, niet in het exploitatieplan zijn vermeld. De raad heeft toegelicht dat deze gegevens en berekeningen in het exploitatieplan zijn weggelaten om de leesbaarheid ten goede te komen. Hiermee is evenwel niet inzichtelijk geworden dat de raad de andere kosten in verband met de exploitatie en de opbrengsten van de exploitatie, als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede en ten derde, van de Wro, op zorgvuldige wijze heeft geraamd. Het besluit is in zoverre vastgesteld in strijd met artikel 3:2 en artikel 3:46 van de Awb. Het betoog slaagt. 
     
     22. [appellante sub 1] betoogt dat de inbrengwaarden niet door een onafhankelijke deskundige zijn getaxeerd, nu de in het taxatierapport genoemde deskundige eveneens de grondopbrengsten heeft geraamd. 
     
     22.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen bij uitspraak van 9 februari 2011 (in zaak nr. 200907364/1/R2) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. Bij uitspraak van 29 februari 2012 (in zaak nr. 201002769/1/R1) heeft de Afdeling geoordeeld dat geen sprake is van een onafhankelijk taxateur indien de deskundige, of een deskundige die werkzaam is bij hetzelfde adviesbureau, heeft onderhandeld om dezelfde gronden minnelijk te verwerven met een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat. 
     
     In de thans aan de orde zijnde, waarbij de deskundige de grondopbrengsten heeft geraamd ten behoeve van het exploitatieplan, is evenwel niet gebleken dat de deskundige heeft deelgenomen aan de uitvoering van het project met het oogmerk een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat te bereiken. Het betoog faalt. 
     
     23. [appellante sub 1] betoogt dat bij de raming van de plankosten ten onrechte geen gebruik is gemaakt van de plankostenscan. 
     
     23.1. In het exploitatieplan staat dat de kosten van planontwikkeling, voorbereiding en toezicht op de uitvoering zijn geraamd aan de hand van binnen de gemeente gebruikelijke percentages, die zijn gebaseerd op ervaringen met vergelijkbare opgaven in het verleden. 
     
     23.2. Ingevolge artikel 6.2.6 van het Bro kunnen met betrekking tot de kostensoorten, bedoeld in artikel 6.2.4, onder g tot en met j, bij ministeriële regeling regels worden gesteld met betrekking tot de hoogte en de begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten. Bij deze regels kan een onderscheid worden gemaakt naar type locatie en de aard en omvang van een project. 
     
     23.3. De door [appellante sub 1] bedoelde plankostenscan is een model behorend bij het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (hierna: de ontwerpregeling) van 18 januari 2010 krachtens artikel 6.2.6 van het Bro. In de toelichting bij de ontwerpregeling staat dat in veel gemeenten van oudsher het gehele budget voor plankosten werd bepaald als percentage over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Met de ontwerpregeling wordt beoogd te voorzien in een voorgeschreven wijze om de plankosten te berekenen. 
     
     De raad heeft in redelijkheid de plankosten op de tot dusver in de gemeente gebruikelijke wijze kunnen ramen door aan te sluiten bij de binnen de gemeente gebruikelijke percentages over de kosten van het bouw- en woonrijp maken, die zijn gebaseerd op ervaringen met eerdere bestemmingsplanprocedures binnen de gemeente. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de ontwerpregeling ten tijde van het bestreden besluit nog niet was vastgesteld. Voorts heeft [appellante sub 1] niet aannemelijk gemaakt dat het berekende bedrag aan plankosten in dit geval onredelijk hoog is. Het betoog dat de plankosten niet met de vereiste zorgvuldigheid zijn geraamd faalt. 
     
     Overige beroepsgronden tegen het exploitatieplan 
     
     24. [appellante sub 1] heeft een groot aantal andere beroepsgronden tegen het exploitatieplan aangevoerd en heeft daarbij een tegenrapport van Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V. ingediend. 
     
     24.1. De Afdeling ziet aanleiding om deze betogen in de einduitspraak te beoordelen, nu de raad eerst twaalf dagen voor de zitting uitgebreid op het tegenrapport van Aelmans is ingegaan. Mede in aanmerking genomen de aard en de complexiteit van de gronden hebben [appellante sub 1] en de Afdeling niet de mogelijkheid gehad zich in zoverre adequaat voor te bereiden op het onderzoek ter zitting. 
     
     Overigens zal, zoals onder 20.9 is overwogen, in het kader van de bestuurlijke lus een nieuw exploitatieplan dienen te worden vastgesteld. De Afdeling gaat ervan uit dat de raad hetgeen [appellante sub 1] voor het overige tegen het exploitatieplan heeft aangevoerd, naast het overwogene in deze uitspraak, uitdrukkelijk zal betrekken bij de inhoud en de motivering van het nieuwe exploitatieplan. 
     
     Bestuurlijke lus 
     
     25. De Afdeling ziet in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de gebreken in het bestreden besluit binnen de hierna te noemen termijn te herstellen. De raad dient: 
     
     a. met inachtneming van overweging 13.5 het plan te wijzigen wat betreft de afstand tussen de woning en de tuin van [appellanten sub 3] en het ten oosten daarvan voorziene bouwvlak, en in samenhang met de aan te houden afstand de bouwhoogte, en de gevolgen van het gewijzigde plan voor het woon- en leefklimaat en de ontsluiting van de tuin van [appellanten sub 3] te motiveren; 
     
     b. met inachtneming van overweging 20.9 en 24.1 een nieuw exploitatieplan vast te stellen en hetgeen [appellante sub 1] voor het overige tegen het exploitatieplan heeft aangevoerd uitdrukkelijk te betrekken bij de inhoud en de motivering van het nieuwe exploitatieplan; 
     
     c. met inachtneming van overweging 20.10 opnieuw te motiveren op welke wijze het criterium evenredigheid uit artikel 6.13, zesde lid, van de Wro is toegepast, vanwege de mogelijke gevolgen van de aanpassing van het bouwvlak voor de parkeerbehoefte vanwege de in het exploitatiegebied voorziene ontwikkelingen; 
     
     d. de in overweging 21.3 bedoelde gegevens en berekeningen in het nieuwe exploitatieplan op te nemen. 
     
     26. Bij de voorbereiding van het nieuwe besluit behoeft afdeling 3.4 van de Awb niet te worden toegepast. De raad dient de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. 
     
     27. De Afdeling ziet voorts aanleiding om, met toepassing van artikel 8:80b, derde lid, van de Awb, de na te melden voorlopige voorziening te treffen, teneinde te voorkomen dat zich onomkeerbare gevolgen voordoen. 
     
     Proceskostenveroordeling 
     
     28. Ten aanzien van [appellant sub 2] bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     Ten aanzien van [appellanten sub 3] en [appellante sub 1] zal in de einduitspraak worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het betaalde griffierecht. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I. verklaart het beroep van [appellant sub 2] ongegrond; 
     
     II. draagt in de beroepen van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B], en [appellante sub 1A] en [appellante sub 1B], de raad van de gemeente Echt-Susteren op om binnen 20 weken na de verzending van deze uitspraak: 
     
     - met inachtneming van overwegingen 25 en 26 de daar omschreven gebreken te herstellen, en; 
     
     - de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen; 
     
     III. schorst bij wijze van voorlopige voorziening het besluit van de raad van de gemeente Echt-Susteren van 12 december 2013 tot vaststelling van: 
     
     a. het bestemmingsplan "Centrum Susteren", voor zover het betreft de aanduiding "bouwvlak" ter plaatse van de gronden ten oosten van de woning en de tuin van [appellanten sub 3] aan de [locatie 5]; 
     
     b. het exploitatieplan "Centrum Susteren". 
     
     Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. J. Kramer en mr. D.J.C. van den Broek, leden, in tegenwoordigheid van mr. J.S.S. Hupkes, griffier. 
     
     w.g. Polak w.g. Hupkes 
     voorzitter griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2015 
     
     635.