ECLI: ECLI:NL:GHARL:2018:6114

Titel: ECLI:NL:GHARL:2018:6114 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-07-2018 / 200.189.080/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2018-07-03

Zaaknummer: 200.189.080/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2018:6114

---

Mondelinge koopovereenkomst horecapand. Geschil over de vraag of besproken uiterlijke afnamedatum een fatale termijn inhoudt. Stelplicht en bewijslast rusten op koper. Hof oordeelt op grond van alle feiten en omstandigheden dat koper mocht aannemen dat de termijn geen fataal karakter had.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.189.080/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/136560 / HA ZA 12-316) 
     
     
     
     
       
         arrest van 3 juli 2018  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. P. van Wijngaarden, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [B] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M. Kremer, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in deze zaak op 16 januari 2013, 28 augustus 2013, 19 maart 2014, 9 december 2015 en 20 april 2016 (weigering herstel) heeft gewezen.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 7 maart 2016 in hoger beroep gekomen van de hiervoor genoemde vonnissen van 28 augustus 2013, 19 maart 2014 en 9 december 2015, waarna de volgende stukken zijn gewisseld/proceshandelingen hebben plaatsgevonden: 
       - memorie van grieven (met producties); 
       - akte niet dienen van memorie van antwoord; 
       - pleidooien door mrs. Kremer en J.S. Knot aan de zijde van [geïntimeerde] en door mr.  
       Van Wijngaarden aan de zijde van [appellant] . Aansluitend is arrest gevraagd. 
       3.  De vaststaande feiten 
       
     
     
       3.1 
       In rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.11) van vonnis van 28 augustus 2013 heeft de rechtbank een aantal in deze zaak vaststaande feiten weergegeven. Hieromtrent bestaat geen geschil, behoudens voor zover [geïntimeerde] al in eerste aanleg heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst waar het in deze zaak om gaat op 5 juli 2011 tot stand is gekomen en niet op 4 en 5 juli 2011 zoals in rov. 2.3 door de rechtbank is vastgesteld. Voorts is  grief II  en een aantal daarop voortbouwende grieven impliciet mede gericht tegen de eerste twee zinnen van rov. 2.3 en is  grief I  gericht tegen de laatste zin van rov 2.3. Met in achtneming daarvan en aangevuld met een enkel ander vaststaand feit, staan de navolgende feiten tussen partijen vast.  
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan de [a-straat] 17 te [A] , hierna aan te duiden als: het pand. De begane grond van het pand is ingericht als horecagelegenheid; op een bovenverdieping is een woonruimte ingericht.  
       
     
     
       3.3 
       In 2011 werd in het pand het Italiaanse restaurant [C] door de gelijknamige besloten vennootschap geëxploiteerd; op 10 mei 2011 is de besloten vennootschap gefailleerd.  
       
     
     
       3.4 
       In juni 2011 heeft [appellant] van de curator van [C] voor € 6.000,- de inventaris gekocht. Voorts heeft [appellant] aan de curator € 300,- voor de voorraden betaald en € 700,- voor goodwill.  
       
     
     
       3.5 
       Op hetzij 4 en 5 juli 2011, hetzij alleen 5 juli 2011 hebben [geïntimeerde] en [appellant] besprekingen gevoerd omtrent aankoop door [appellant] van het pand. Door partijen werd overeenstemming bereikt over een door [appellant] te betalen koopsom van € 470.000,- en levering uiterlijk december 2011. Bij het gesprek op 5 juli 2011 was van de zijde van [geïntimeerde] diens accountant [D] (hierna: [D] ) aanwezig. Er werd niets schriftelijk vastgelegd, ook niet bij of na een nadere bespreking tussen partijen op 15 juli 2011. 
       
     
     
       3.6 
       Verder werd begin juli 2011 tussen partijen overeengekomen dat [appellant] het pand terstond in gebruik zou nemen, tegen voldoening van 'sleutelgeld' ten bedrage van € 2.500,- per maand.  
       
     
     
       3.7 
       
        [appellant] heeft een aanvang gemaakt met (her)inrichting en verbouwing van het pand. Bij schrijven van 17 november 2011 wees [D] [appellant] op de afspraak dat het pand in 2011 zou worden afgenomen. [appellant] werd verzocht schriftelijk te bevestigen dat hij daadwerkelijk zou nakomen. 
       
     
     
       3.8 
       
         Op 6 december 2011 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij aan de zijde van [geïntimeerde] de heer [D] aanwezig was en aan de zijde van [appellant] de heer  
         
          [E] . Van dit gesprek is een geluidsopname gemaakt. 
       
       
     
     
       3.9 
       In december 2011 ontwikkelde de dochter van [geïntimeerde] plannen om in het pand een Italiaans restaurant onder de naam [F] te exploiteren. Deze plannen hebben uiteindelijk geen doorgang gevonden. 
       
     
     
       3.10 
       
          Op 29 december 2011 schreef de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] :  
         
           Tot mij wendde zich de heer [geïntimeerde] , wonende te [B] , die mij verzocht u aan te schrijven in verband met het volgende.  
         
         
           Tussen u en cliënt is begin juli 2011 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop en koop van het pand aan de [a-straat] 17 te [A] . Overdracht van het pand heeft echter tot op heden niet plaatsgevonden.  
         
         
           Uit de (recent) tussen partijen gevoerde gesprekken, al dan niet in aanwezigheid van de heer [D] , accountant, komt naar voren dat u enerzijds erkent dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin een levering vóór het einde van het jaar is voorgeschreven, doch anderzijds stelt dat in de overeenkomst een (mondeling) financieringsvoorbehoud zou zijn gemaakt. Dat laatste betwist cliënt, alsook de heer [D] , die daaromtrent zou kunnen en willen getuigen.  
         
         
           Hoe dit ook zij, vaststaat dat u inmiddels te kennen hebt gegeven niet in staat te zijn om in 2011 af te nemen. U hebt echter nagelaten om het beweerdelijke financieringsvoorbehoud in te roepen. Integendeel, u heeft verzocht om het pand over enkele maanden alsnog af te mogen nemen. Cliënt heeft daar in uw richting afwijzend op gereageerd. Van cliënt begreep ik voorts dat u inmiddels het tussentijdse gebruik van het pand minnelijk hebt beëindigd.  
         
         
           Uit uw mededelingen heeft cliënt moeten afleiden dat u tekort zult schieten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst. Ten gevolge daarvan bent u in verzuim. Namens cliënt roep ik op grond daarvan hierbij de buitengerechtelijke ontbinding in van voornoemde koopovereenkomst en stel u aansprakelijk voor alle schade die cliënt heeft geleden, nog altijd lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de ontbinding.  
         
         
           Met betrekking tot de ontbindingsschade, voornoemd, kan ik u berichten dat cliënt vooralsnog bereid is genoegen te nemen met een schadevergoeding ter hoogte van 10% van het aankoopbedrag dat wil zeggen € 47.000,= te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag der betaling.  
         
         
           Hierbij sommeer ik u om binnen 7 dagen na dagtekening dezes over te gaan tot betaling van voornoemd bedrag (…)".  
         
       
       
     
     
       3.11 
       
        [appellant] heeft het pand niet afgenomen. Tot een minnelijke regeling tussen partijen is het niet gekomen; [appellant] heeft geen schadevergoeding voldaan aan [geïntimeerde] .  
       
     
     
       3.12 
       Vanaf maart 2012 is het pand verhuurd aan de heer [G] , die er het restaurant [H] exploiteert.  
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] is nog steeds eigenaar van het pand.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en (na eisvermeerdering) gevorderd, verkort weergegeven:  
       1. een verklaring voor recht dat [appellant] in de uitvoering van de koopovereenkomst toerekenbaar tekort geschoten is,  
       2. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 29 december 2011 buitengerechtelijk is ontbonden, althans ontbinding van die overeenkomst door de rechtbank,  
       3. veroordeling van [appellant] om € 140.000,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 5 januari 2012, tot aan de dag der algehele voldoening,  
       4. veroordeling van [appellant] om € 5.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 juni 2012, tot aan de dag der algehele voldoening en  
       5. veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met rente vanaf 14 dagen na datum vonnis.  
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd en heeft in reconventie (na wijziging van eis) gevorderd, samengevat, primair veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] te voldoen een schadevergoeding van € 23.585,77, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 december 2011, althans 2 januari 2012, tot aan de dag der algehele voldoening en subsidiair vernietiging van de koopovereenkomst op grond van bedrog en betaling van € 5.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 september 2011.  
       
     
     
       4.3 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 9 december 2015 de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.  
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing 
     
     
       5.1 
       Het hoger beroep strekt tot vernietiging van de vonnissen van 28 augustus 2013, 19 maart 2014 en 9 december 2015 en het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] en alsnog toewijzen van de vordering van [appellant] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot restitutie van hetgeen uit hoofde van het eindvonnis is voldaan te vermeerderen met rente, alsmede tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, een en ander vermeerderd met nakosten en rente. Daartoe zijn door [appellant] 30 grieven aangevoerd.  
       
     
     
       5.2 
       In  grief II  betwist [appellant] dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [appellant] was de afspraak tussen partijen dat er pas een koopovereenkomst zou zijn indien [appellant] uitvoering zou hebben gegeven aan een aantal door hem gedane toezeggingen, te weten dat de overeenkomst op schrift zou worden gesteld en een aantal gebreken aan het pand zouden worden verholpen. Volgens [appellant] heeft de rechtbank die discussie ten onrechte in de sleutel geplaatst van overeengekomen opschortende voorwaarden waarvan hij, [appellant] , de bewijslast zou dragen. Het gaat volgens [appellant] om totstandkomingsvoorwaarden. Het feit dat [appellant] het pand in gebruik is gaan nemen en daarin is gaan investeren, is daarmee volgens hem niet in strijd nu tussen partijen tevens stilzwijgend was overeengekomen dat bij het niet doorgaan van de koop, [appellant] het pand zou huren, zo betoogt [appellant] in  grief I . De  grieven III, X en XV  bouwen hierop voort. Met grief  VI  betoogt [appellant] dat tevens een financieringsvoorbehoud door hem is gemaakt. Over de precieze strekking van dat voorbehoud is hij evenwel onduidelijk. Hij noemt deze voorwaarde een "totstandkomingsvoorwaarde, althans opschortende voorwaarde".  
       
     
     
       5.3 
       Het hof verwerpt deze grieven. Zowel als getuige in eerste aanleg als ter zitting van het hof heeft [appellant] uitdrukkelijk verklaard dat begin juli 2011 tussen partijen een overeenkomst is gesloten en dat een mondelinge overeenkomst ook een overeenkomst is. Vaststaat tevens dat [appellant] in het pand is gaan investeren. De verklaring dat dit geschiedde omdat sprake was van een "stilzwijgende voorwaardelijke huurovereenkomst" mist iedere onderbouwing. Tegen die achtergrond mist het verweer dat geen sprake is van een koopovereenkomst omdat een aantal  'totstandkomingsvoorwaarden' zou zijn afgesproken en daaraan niet is voldaan een deugdelijke motivering. Voor zover al door [geïntimeerde] is toegezegd dat de overeenkomst op schrift zou worden gesteld en gebreken zouden worden verholpen, zou dit mogelijk binnen een andere context betekenis kunnen hebben, maar doet dat niet af aan het feit dat (ook in de visie van [appellant] ) een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het door [appellant] gestelde (en door [geïntimeerde] betwiste) financieringsvoorbehoud kan gelet op het voorgaande dan ook hooguit in de subsidiair door [appellant] gestelde (en door [geïntimeerde] betwiste) variant van een opschortende voorwaarde zijn gemaakt. [appellant] draagt daarvan de bewijslast (HR 3 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2228). In hoger beroep ontbreekt ter zake een bewijsaanbod, zodat het hof ervan uitgaat dat de gestelde voorwaarde niet is overeengekomen.     
       
     
     
       5.4 
       Het hof gaat dus uit van een tussen partijen in juli 2011 tot stand gekomen onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst inzake het pand. [appellant] heeft (subsidiair) een beroep gedaan op vernietiging van deze overeenkomst wegens bedrog. Hij heeft dat beroep gekoppeld aan zijn stelling dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de koop de rioolproblematiek die ten aanzien van het pand bestond heeft verzwegen (conclusie na enquête in eerste aanleg, sub 23 en 24).  Grief XXVII  is gericht tegen het niet honoreren van dat beroep door de rechtbank. In  grief XXI  wordt daarnaast terloops over bedrog gesproken waar het betreft het feit dat de bovenwoning in het pand niet legaal bewoond werd. Echter aan dat bedrog heeft [appellant] niet het gevolg van vernietiging van de overeenkomst gekoppeld, zodat deze grief nu geen bespreking behoeft. 
       
     
     
       5.5 
       Het hof verwerpt het beroep op bedrog nu uit de getuigenverklaring van [appellant] blijkt dat hij bij het aangaan van de koop al volledig van de rioolproblematiek op de hoogte was, ook die van binnen in het pand, en dat hij bekend was met de aansprakelijkstelling van [geïntimeerde] door de huurder vanwege die problematiek (brief [I] van 30 juli 2010, productie 16 bij conclusie na enquête van [appellant] ). Geconfronteerd met die bevinding, heeft [appellant] ter zitting van het hof daar niets tegenover kunnen stellen.  
       
     
     
       5.6 
        Uitgaande van een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst die niet vernietigbaar is vanwege bedrog, komt het hof thans toe aan de bespreking van de centrale vraag of [geïntimeerde] op 29 november 2011 de overeenkomst tussen partijen met succes buitengerechtelijk heeft ontbonden. Volgens [geïntimeerde] luidt dat antwoord bevestigend omdat [appellant] zich bij de mondelinge koopovereenkomst van juli 2011 had verbonden het pand uiterlijk 1 januari 2012 af te nemen en uit het gesprek van 6 december 2011 bleek dat [appellant] die verbintenis niet zou nakomen, zodat het verzuim van [appellant] overeenkomstig artikel 6:83 BW zonder ingebrekestelling intrad (inleidende dagvaarding onder 10). Het hof leidt daaruit af dat, zoals door de advocaten van [geïntimeerde] ter zitting van het hof is bevestigd, volgens [geïntimeerde] sprake was van een fatale termijn in de zin van artikel 83 aanhef en onder a BW, die  afliep op 31 december 2011 en dat het verzuim overeenkomstig artikel 6:83 aanhef en onder c BW reeds voor genoemde datum intrad omdat uit mededelingen van [appellant] op 6 december 2011 bleek dat hij niet uiterlijk 31 december 2011 zou gaan afnemen.  
       
     
     
       5.7 
       
        [appellant] heeft -  naast zijn hiervoor verworpen verweren - betwist dat 31 december 2011 als fatale datum was overeengekomen. Dit blijkt uit  (de toelichting op) grief XVII en grief XVIX (nummering [appellant] )  waarin [appellant] betwist dat "31 december 2011 de deadline was" en de daarop gegeven toelichting door zijn advocaat ter zitting van het hof. Volgens [appellant] stond partijen bij het sluiten van de mondelinge koopovereenkomst in juli 2011 weliswaar voor ogen dat de levering uiterlijk einde 2011 zijn beslag zou krijgen, maar is geen fatale datum afgesproken. Voorts stelt [appellant] dat hij op 6 december 2011 heeft aangegeven dat hij meer tijd nodig had en dat hij uit de reactie van [geïntimeerde] destijds niet heeft begrepen dat hem geen langere termijn werd toegestaan. Anders dan door [geïntimeerde] is aangevoerd, acht het hof dit verweer niet gedekt door de uitlating in de conclusie van antwoord onder 3 inhoudende dat "levering uiterlijk 1 januari 2012, maar zo mogelijk eerder, zou plaatsvinden" omdat die uitlating ook past binnen het verweer zoals dat is gevoerd. Ook van een gerechtelijke erkentenis is daarom geen sprake, waar nog bijkomt dat nergens in de inleidende dagvaarding is gesteld dat een fatale termijn was overeengekomen. Dat [geïntimeerde]  zich op dat standpunt stelt, volgt slechts impliciet uit het gestelde in de dagvaarding onder 10.  
       
     
     
       5.8 
       Ingevolge het bepaalde in artikel 6:83 aanhef en onder a BW hebben tussen partijen overeengekomen termijnen in beginsel een fataal karakter. De inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de omstandigheden van het geval kunnen echter tot de conclusie voeren dat de termijn geen ingebrekestellende kracht heeft. Het ligt daarbij op de weg van de schuldenaar (in dit geval [appellant] ) feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit dat kan volgen.  
       
     
     
       5.9 
       Uit het over en weer gestelde blijkt dat partijen in juli 2011 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de aankoop van het pand door [appellant] , over de hoogte van de koopsom en het feit dat [appellant] het pand tegen betaling van sleutelgeld alvast in gebruik zou nemen, al is wel duidelijk dat bij partijen over en weer verschillende gedachten leefden omtrent wat precies was afgesproken. De omstandigheid dat een overeenkomst van een aard en omvang als de aankoop van een horecapand niet op schrift is gesteld, zal daar mede debet aan zijn geweest. Voorts staat vast dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dienaangaande overweegt het hof als volgt. 
       
       
         5.9.1 
         De woorden "uiterlijk 31 december 2011" betekenen in het algemeen spraakgebruik "niet later dan 31 december 2011" maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.  
       
       
         5.9.2 
         Gesteld noch gebleken is dat partijen in zodanige bewoordingen over levering per 31 december 2011 hebben gesproken dat [appellant] wel moest begrijpen dat die termijn een fataal karakter had.  
       
       
         5.9.3 
         Voorts staat vast dat er door partijen niets schriftelijk is vastgelegd. [geïntimeerde] heeft als getuige verklaard dat hij dit niet nodig vond. Uit de getuigenverklaringen en het verhandelde ter zitting van het hof leidt het hof af dat niet in detail over wederzijdse rechten en plichten is gesproken en dat de mondelinge overeenkomst vlot tot stand is gekomen. De door [geïntimeerde] voorgebrachte getuige [D] sprak aanvankelijk zelfs over een gesloten "intentieovereenkomst", al zwakt hij die woorden later af naar aanleiding van een vraag van de advocaat van [geïntimeerde] . Verder verklaart hij dat partijen ondanks zijn andersluidend advies niets schriftelijk wilden vastleggen. De keuze van [geïntimeerde] om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij ( [appellant] ) een meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden "uiterlijk 31 december 2011". 
       
       
         5.9.3 
         Verder is van belang dat [geïntimeerde] aan [appellant] het pand in gebruik gaf tegen een maandelijkse vergoeding van € 2.500,-. Niet gesteld is dat dit bedrag wezenlijk minder was dan het bedrag dat [appellant] bij verhuur van het restaurant had kunnen ontvangen. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen hebben afgesproken dat deze sleutelgeldovereenkomst slechts voor bepaalde tijd werd aangegaan, te weten tot 31 december 2011. Aldus was ten tijde van het maken van de afspraken in juli 2011 het voor [appellant] niet evident dat [geïntimeerde] nadeel zou ondervinden indien niet uiterlijk eind december 2011 zou worden afgenomen.   
       
       
         5.9.4 
         In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellant] de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden. Door [geïntimeerde] is onvoldoende gesteld dat tot een ander oordeel zal kunnen leiden, zodat aan het leveren van tegenbewijs niet wordt toegekomen.  
         
       
     
     
       5.10 
       Voor zover [geïntimeerde] van oordeel is dat uit de door hem overgelegde transcriptie van het gesprek van 6 december 2011 (waarvan [appellant] overigens de authenticiteit betwist) blijkt dat partijen in juli 2011 een fatale termijn zijn overeengekomen, deelt het hof dat oordeel niet. Het hof leest daarin dat [D] [appellant] een aantal keren voorhoudt dat hij in 2012 (volgens [geïntimeerde] was dat een verspreking en bedoelde [D] : 2011) "het voor elkaar zou krijgen" of "het geld rond zou krijgen" of woorden van die strekking en dat geen financieringsvoorbehoud is gemaakt, waarop [appellant] antwoordde: "ja, ja, nou" of woorden van die strekking. [D] stuurt als het ware het gesprek en lijkt erop uit te zijn dat [appellant] een aantal punten bevestigt. Wat daarvan zij, uit de hiervoor aangehaalde gespreksfragmenten blijkt naar het oordeel van het hof niet meer dan dat partijen het er op 6 december 2011 over eens zijn dat dat tussen hen in juli 2011 is gesproken over afname van het pand uiterlijk einde 2011, zonder dat een financieringsvoorbehoud is gemaakt. Dat doet echter niet af aan de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden op grond waarvan [appellant] destijds mocht begrijpen dat geen fatale termijn was overeengekomen. 
       
     
     
       5.11 
       
         Het had dan ook op de weg van [geïntimeerde] gelegen om, toen hij uit het gesprek van 6 december 2011 meende te kunnen concluderen dat [appellant] niet eind 2011 zou kunnen afnemen (of die conclusie gerechtvaardigd was, kan hier in het midden blijven), [appellant] in gebreke te stellen opdat hij een redelijke termijn zou hebben gekregen om het intreden van verzuim te voorkomen. In plaats daarvan is [geïntimeerde] zonder nadere aankondiging op 29 december 2011 direct tot ontbinding overgegaan, zonder dat toen sprake was van verzuim. Het hof voegt daar aan toe dat niet door [geïntimeerde] is gesteld dat tijdens het gesprek op 6 december 2011 tevens door [appellant] is gezegd, of uit zijn verklaringen of gedragingen viel op te maken, dat hij ook na 31 december 2011 niet zou nakomen. Daarmee heeft de ontbinding geen effect gesorteerd, en is ook de subsidiair gevorderde rechterlijke ontbinding op dezelfde grond niet toewijsbaar.   
         Aldus slaagt het onderhavige verweer van [appellant] . Om die reden zal de vordering van [geïntimeerde] (in oorspronkelijk conventie) alsnog worden afgewezen.  
       
       
     
     
       5.12 
       Daarmee komt het hof toe aan de primaire vordering die [appellant] in eerste aanleg in reconventie heeft ingesteld. Die vordering bestaat uit de volgende onderdelen: 
       
         
           schadevergoeding wegens door [appellant] betaalde kosten van [J] ad € 122,50 en [K] ad € 158,27; 
         
         
           schadevergoeding vanwege door [appellant] tijdens het gebruik van het pand gemaakte verbouwingskosten ad € 11.305,-; 
         
         
           restitutie van twee maanden gebruiksvergoeding ad € 5.000,-.; 
         
         
           schadevergoeding bestaande uit de door [appellant] aan de curator betaalde koopprijs van € 7.000,-; 
         
       
       De grieven  XIII  (post a) en  XXX  (overige posten) zijn gericht tegen de afwijzing van deze onderdelen door de rechtbank.  
       
     
     
       5.13 
       Onderdeel (a) heeft volgens [appellant] betrekking op door hem betaalde kosten voor de uitvoering van noodreparaties en ontstopping van de riolering gedurende de tijd dat hij het pand in gebruik had. In de toelichting op grief XIII heeft [appellant] als grondslag voor deze vordering een beroep gedaan op zaakwaarneming en 6:96 lid 2 BW. De onderbouwing hiervan is evenwel uitermate summier en daarmee onvoldoende. De grief faalt. 
       
     
     
       5.14 
       Onderdelen (b) en (c) betreffen investeringen in het pand die [appellant] heeft gedaan en twee maanden gebruiksvergoeding die door [appellant] zijn betaald. [appellant] baseert die vorderingen  niet  op de stelling dat [geïntimeerde] een, perfecte, koopovereenkomst voortijdig heeft ontbonden, maar op de stelling dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting "om te zorgen dat een perfecte koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen". Het hof kan hem daarin niet volgen. Voor zover [appellant] dit baseert op zijn standpunt dat nooit een koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft het hof dat standpunt hiervoor verworpen.    
       
     
     
       5.15 
       Onderdeel (d) ziet op de door [appellant] aan de curator betaalde bedragen van € 6.000,- voor inventaris, € 300,- voor de voorraden en € 700,- voor goodwill. Voor zover ten aanzien van dit onderdeel is beoogd dezelfde onderbouwing te geven als die van de posten (b) en (c), strandt dit op wat in 5.14 is overwogen. Ten aanzien van de inventaris is daarnaast nog betoogd dat [geïntimeerde] op enig moment andere sloten op het pand heeft gezet waardoor [appellant] het pand niet langer kon gebruiken en de inventaris gedwongen in het pand moest achterlaten. [geïntimeerde] heeft dit betwist en aangevoerd dat [appellant] de inventaris heeft meegenomen. De bewijslast in deze rust op [appellant] . [appellant] heeft wel getuigenbewijs aangeboden maar heeft niet aangegeven wie hij ter zake als getuigen wenst te doen horen. Daarmee voldoet het bewijsaanbod niet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen. Hierop strandt dit onderdeel van de vordering.  
       
     
     
       5.16 
       Bij de bespreking van zijn overige grieven heeft [appellant] geen belang.  
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       Het hoger beroep slaagt. Het hof zal het vonnis van 9 december 2015 vernietigen voor zover gewezen in conventie, alsmede de vonnissen van 28 augustus 2013 en 19 maart 2014 voor zover zij hebben bijgedragen aan het vernietigde deel van genoemd eindvonnis en zal de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in conventie tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.325,- aan verschotten (€ 1.185,- griffierecht en € 140,- getuigentaxen) en € 7.105,- aan geliquideerd salaris van de advocaat. Genoemde vonnissen zullen voor het overige (reconventie) worden bekrachtigd. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op heden vast op € 1.725,08 aan verschotten (appelexploot € 94,08 en € 1.631,- griffierechten) en € 9.483 aan geliquideerd salaris van de advocaat (3 punten in tarief V) Voorts zal [geïntimeerde] overeenkomstig hetgeen is gevorderd en niet is weersproken worden veroordeeld tot betaling van nakosten en tot betaling van wettelijke rente over proceskosten en nakosten. Ten slotte zal [geïntimeerde] als gevorderd en niet weersproken worden veroordeeld tot restitutie van hetgeen [appellant] uit hoofde van het vernietigde deel van genoemde vonnissen aan hem heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. 
     
     
     
     
     
       
         De beslissing  
       
     
     
     
       Het hof, rechtdoende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van 9 december 2015 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen voor zover gewezen in conventie en vernietigt de vonnissen van 28 augustus 2013 en 19 maart 2014 voor zover zij hebben bijgedragen aan het vernietigde deel van genoemd eindvonnis en, in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in conventie tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.325,- aan verschotten en € 7.105,- aan geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
       bekrachtigt genoemde vonnissen voor het overige (reconventie); 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot restitutie van hetgeen [appellant] uit hoofde van het vernietigde deel van genoemde vonnissen aan hem heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep en stelt die aan de zijde van [appellant] tot op heden vast op € 1.725,08 aan verschotten en € 9.483 aan geliquideerd salaris van de advocaat en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 157,- voor nasalaris van de advocaat, verhoogd met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over alle voormelde bedragen vanaf 14 dagen na deze uitspraak (respectievelijk wat betreft het bedrag van € 82,-: vanaf veertien dagen na aanschrijving) tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. J. Smit en mr. A.W. Jongbloed en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       3 juli 2018.