ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2023:4778

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2023:4778 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 05-07-2023 / 10040484 CV EXPL 22-2977 (E)

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2023-07-05

Zaaknummer: 10040484 CV EXPL 22-2977 (E)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:4778

---

Dringend eigen gebruik, artikelen 7:272 en 7:274 BW, sloop en nieuwbouw vanwege een project.

RECHTBANK
 
 
ZEELAND-WEST-BRABANT
 
 
     
     
       
Civiel recht
 
       
Kantonrechter
 
     
     
     
       
Zittingsplaats Tilburg
 
     
     
     
       
Zaaknummer: 10040484 \ CV EXPL 22-2977
 
     
     
     
       
 
Vonnis van 5 juli 2023
 
 
     
     
     
       
in de zaak van
 
     
     
     
       
 
STICHTING CASADE
 
,
 
       
te Kaatsheuvel(gemeente Loon op Zand),
 
       
eisende partij,
 
       
hierna te noemen: Casade,
 
       
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
 
     
     
     
       
tegen
 
     
     
   
   
     
 
1
 
[gedaagde sub01] ,
 
     
       
te [plaats01] ,
 
2.
 
[gedaagde sub02]
 
,
 
       
te [plaats01] ,
 
       
gedaagde partijen,
 
       
hierna samen te noemen: [gedaagden01] ,
 
       
procederend in persoon.
 
     
     
   
   
     
 
1
 
De procedure
 
     
     
       
1.1.
 
       
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
       
- het tussenvonnis van 21 september 2022
 
- de aanvulling op het verweer van [gedaagden01] van 24 maart 2023
 
       
- de akte met twee producties van de zijde van Casade van 24 maart 2023
 
       
- de aanvullende productie 37 van de zijde van Casade van 28 maart 2023
 
       
- de extra aanvulling op het verweer van [gedaagden01] , ontvangen op
 
       
29 maart 2023
 
- het e-mailbericht van 5 april 2023 van de zijde van Casade met als bijlage de spreekaantekeningen voor de zitting van 6 april 2023;
 
       
- het e-mailbericht van [gedaagden01] van 6 april 2023;
 
- de mondelinge behandeling van 6 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
 
       
- de ter zitting overhandigde (spreek)aantekeningen van [gedaagden01] .
 
       
     
     
       
1.2.
 
       
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
       
       
       
     
   
   
     
 
2
 
De feiten
 
     
     
       
Tussen partijen staan de volgende relevante feiten vast:
 
     
     
       
         
tussen Casade en [gedaagden01] is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning te ( [postcode01] ) [plaats01] , aan het [adres01] per 1 april 1990;
 
       
       
         
Casade heeft [gedaagden01] bij brief van 18 februari 2021 geïnformeerd over haar herstructureringsplan [wijknaam01] betreffende woningen aan het [straatnaam01] , [straatnaam02] en [straatnaam03] in [plaats01] . In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
 
“(…)En we onderzochten wat de toekomst vraagt van uw woning en voor uw wijk. Uit deze uitgebreide onderzoeken blijkt dat de woningen te veel technische problemen hebben om ze aan te kunnen passen aan de wensen en eisen van nu en de toekomst. Daarom gaan we de komende jaren de 58 woningen slopen en op deze plek nieuwe woningen en appartementen bouwen.
 
(…)
 
Vanaf 1 maart 2021 geldt dit sociaal statuut sloop voor u. (…)”
 
 
       
       
         
[gedaagden01] beschikt vanaf 1 maart 2021 over de status ‘herstructureerder’ en heeft sinds 1 juni 2022 voorrang op alle woningzoekenden voor een woning van Casade;
 
       
       
         
partijen hebben veelvuldig contact gehad over het herstructureringsplan [wijknaam01] via onder meer bijeenkomsten met een klankbordgroep, brieven, e-mailberichten en gesprekken in de periode februari 2021 tot en met juni 2022;
 
       
       
         
Casade heeft de huurovereenkomst met [gedaagden01] opgezegd bij brief van 7 maart 2022 tegen 1 december 2022 op grond van dringend eigen gebruik en dit nogmaals bevestigd in de brief van 10 maart 2022:
 
“(…) Hierbij zeggen wij vanaf
 
 
       
     
     
1 december 2022 de huurovereenkomst met u op, omdat we de door u gehuurde woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik (opzegging volgens artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Door de vernieuwing van [wijknaam01] wordt de door u gehuurde woning gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarom kunnen we niet doorgaan met de huurovereenkomst. (…)”
 
     
[gedaagden01] heeft laten weten niet in te stemmen met de huuropzegging, dit volgt onder meer uit zijn brieven van 23 maart 2022 en 12 april 2022.
 
     
   
   
     
 
3
 
Het geschil
 
     
     
       
3.1.
 
       
Casade vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
 
       
         
           
te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Casade en [gedaagden01] en [gedaagde sub02] met betrekking tot de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] , gemeente [plaats02] , zal eindigen per 1 december 2022, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
 
         
         
           
[gedaagden01] en [gedaagde sub02] , hoofdelijk, te veroordelen om de woning aan de [adres01] ( [postcode01] ) [plaats01] , gemeente [plaats02] op 1 december 2022, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden01] en [gedaagde sub02] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen;
 
         
         
           
[gedaagden01] en [gedaagde sub02] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
 
         
       
       
     
     
       
3.2.
 
       
Casade legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig en op goede gronden heeft opgezegd tegen 1 december 2022. De grondslag van de huuropzegging is dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Onder eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 BW). Onder renovatie wordt ook sloop met vervangende nieuwbouw verstaan volgens artikel 7:220 lid 3 (laatste volzin) BW. Casade heeft veel onderzoek gedaan en laten verrichten naar de verschillende scenario’s in deze wijk. Zo zijn twee scenario’s onderzocht die zien op sloop en één scenario dat ziet op woningverbetering. Na gedegen onderzoek is gekozen voor een van de scenario’s waarbij de woningen worden gesloopt. Het herstructureringsplan [wijknaam01] van Casade houdt in dat in totaal 58 woningen aan de [straatnaam02] , het [straatnaam01] en de [straatnaam03] in [plaats01] worden gesloopt en er nieuwbouwwoningen worden gebouwd. De nieuwbouw wijkt zodanig af van de oude situatie dat de huurovereenkomsten niet in stand kunnen blijven. De sloop van de woningen gevolgd door nieuwbouw is noodzakelijk in verband met stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke aspecten, welke aspecten uitgebreid zijn toegelicht en onderbouwd door Casade in haar dagvaarding en de daarbij horende producties. Daarnaast stelt Casade dat de gemeente [plaats02] de plannen positief heeft beoordeeld. De sloop van de woningen en de nieuwbouw sluiten aan bij de wens van de gemeente [plaats02] om te komen tot onder andere differentiatie in de wijk. Weliswaar verkeren de woningen op dit moment (mogelijk) in een technisch goede staat, zij vertonen met name gebreken op het gebied van energiezuinigheid. De optie om over te gaan tot woningverbetering om de woningen te verduurzamen, zoals [gedaagden01] stelt, is daartoe onvoldoende voor de lange termijn.
 
       
       
         
Casade voert verder aan dat zij transparant is geweest gedurende het hele proces rondom het herstructureringsplan. Zij heeft veelvuldig en uitgebreid contact gehad met de betreffende bewoners en hen telkens op de hoogte gebracht van de stand van zaken. De stelling van [gedaagden01] dat hij voor een voldongen feit is komen te staan omdat de beslissing al was genomen ver voor het herstructureringsplan bekend was, kan Casade dan ook niet volgen. Het door [gedaagden01] gevoerde verweer dat de argumenten die aan het herstructureringsplan ten grondslag liggen niet kloppen, betwist zij. Zij stelt uitgebreid onderzoek te hebben gedaan naar de mogelijkheden en verwijst daartoe naar de door haar bijgevoegde producties bij de dagvaarding waaruit dit blijkt. Er kan dan ook geen sprake van zijn dat zij onvoldoende heeft gecommuniceerd. Casade heeft [gedaagden01] gedurende het hele proces andere passende woonruimte aangeboden, maar [gedaagden01] heeft dit geweigerd omdat hier een hogere huurprijs betaald moet worden, dan wel dat de woning zijn inziens niet gelijkwaardig was in de zin dat er bijvoorbeeld geen eigen oprit aanwezig was, wat hij nu wel heeft. Naar het oordeel van Casade maakt een hogere huurprijs niet dat een woonruimte niet passend is. Casade stelt verder dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst dient te prevaleren boven de belangen van [gedaagden01] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Tot slot heeft Casade de uitvoerbaar bij voorraadverklaring uitgebreid gemotiveerd.
 
       
       
     
     
       
3.3.
 
       
[gedaagden01] voert verweer. Kort gezegd voert [gedaagden01] aan dat Casade onduidelijk is geweest. Hij voert aan dat het erop lijkt dat de beslissing om over te gaan tot sloop van de woningen al was genomen voordat hierover informatie is opgevraagd aan de betreffende bewoners. Verder voert [gedaagden01] aan dat de argumenten die door Casade ten grondslag worden gelegd aan het herstructureringsplan niet kloppen. Bovendien is door Casade onjuiste en misleidende informatie gegeven en gebruikt voor de besluitvorming en als basis voor het sloopbesluit, de kosten voor de vervangende nieuwbouw en de huuropzegging. Zo is het zijn inziens onjuist dat renovatie tot onvoldoende verduurzaming leidt op de lange termijn en voert zij aan dat het stedenbouwkundig geen verstandige beslissing is om de woningen te slopen en nieuwbouw te plaatsen. [gedaagden01] stelt voor om samen met de huurdersvereniging van de betreffende buurt een plan op te stellen voor verduurzamen naar nul op de meter en het verbeteren van de bruikbaarheid van de woningen. De aangeboden vervangende woonruimte is naar het oordeel van [gedaagden01] niet passend, onder meer omdat deze woning geen eigen oprit heeft en de huidige woning dat wel heeft. Ook overige aangeboden vervangende woonruimte voldoet niet, zo stelt [gedaagden01] . Tot slot voert [gedaagden01] aan dat hij met veel plezier in de woning en in de wijk woont, in een buurt waar men elkaar kent en met elkaar meeleeft. Er is een grote sociale cohesie. Dat is voor hem erg belangrijk. Gelet op het voorgaande dient de belangafweging in het voordeel van [gedaagden01] uit te vallen. Omdat door Casade niet is voldaan aan de eisen van dringend eigen gebruik dient de gevorderde ontbinding en ontruiming te worden afgewezen.
 
       
     
     
       
3.4.
 
       
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
 
       
     
   
   
     
 
4
 
De beoordeling
 
     
     
       
 
Toetsingskader
 
 
     
     
       
4.1.
 
       
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW jo 7:272 lid 2 BW kan de rechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
 
       
     
     
       
4.2.
 
       
Uit artikel 7:274 lid 3 BW volgt dat renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 BW oplevert. Sloop wordt onder ‘renovatie” in de zin van dit artikellid begrepen, zo volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW. Sloop (en nieuwbouw) kan aldus dringend eigen gebruik in de zin van de wet opleveren.
 
       
     
     
       
4.3.
 
       
Volgens vaste rechtspraak dient eerst de vraag te worden beantwoord of Casade aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop en renovatie van de woningen aan [straatnaam01] , [straatnaam02] en [straatnaam03] in [plaats01] is gekomen. “Aannemelijk maken” impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Dit, nu het bewijs deels geen uiterlijk waarneembare feiten betreft, met name voor wat betreft de dringendheid van het eigen gebruik en de afweging van de belangen. Casade zal echter die dringendheid en haar belangen wel met uiterlijk waarneembare feiten aannemelijk dienen te maken, bijvoorbeeld met uitgewerkte plannen. Bovendien dient Casade om aannemelijk te maken dat zij de woningen wegens dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, aannemelijk te maken dat de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten aan die doelen zullen kunnen bijdragen. Daarvoor is niet vereist dat sloop en nieuwbouw de enige wijze is om in die doelen te voorzien. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de kantonrechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de kantonrechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Casade om die keuze te maken en de kantonrechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan Casade komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep van het gehuurde. De rechter moet wel toetsen of de dringende redenen die de Casade aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociale motieven, zal daarbij belangrijk gewicht toekomen aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij, of volgen uit, beleid van de Rijksoverheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn. Wanneer Casade is geslaagd in het aannemelijk maken dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld of [gedaagden01] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Vervolgens moet een belangenafweging worden gemaakt.
 
       
       
         
 
Dringend eigen gebruik
 
 
       
     
     
       
4.4.
 
       
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Casade voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
 
       
     
     
       
4.5.
 
       
Ter onderbouwing van haar stelling heeft Casade aangevoerd dat zij samen met de gemeente [plaats02] en met de huurderbelangenverenigingen een prestatieafspraak heeft gemaakt dat moet worden ingespeeld op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens. Casade heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd gesteld dat zij verschillende scenario’s heeft onderzocht om aan de prestatieafspraak te voldoen. Ook heeft zij met de bij dagvaarding overgelegde rapporten en onderzoeken voldoende onderbouwd gesteld waarom dat zij de keuze heeft gemaakt om de woningen te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren. De stedenbouwkundige, sociaaleconomische en bouwkundige redenen zijn naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gemotiveerd onderbouwd. Ook is vast komen te staan dat de gemeente [plaats02] de plannen positief heeft beoordeeld. Het plan van sloop met vervangende nieuwbouw sluit aan bij het beleid van de gemeente [plaats02] om tot differentiatie in de wijk te komen. De kantonrechter is van oordeel dat Casade middels de door haar overgelegde stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit is gekomen om over te gaan tot sloop van de betreffende woningen en vervangende nieuwbouw te plaatsen.
 
       
     
     
       
4.6.
 
       
Dat [gedaagden01] zich niet kan vinden in het gekozen scenario van sloop en vervangende nieuwbouw en van mening is dat een ander scenario beter zou zijn, namelijk verduurzaming van de betreffende woningen (wat overigens door Casade wordt betwist), is onvoldoende om te concluderen dat de afweging die Casade heeft gemaakt niet gerechtvaardigd is. Dat is ook niet aan de kantonrechter om te beoordelen gegeven de hiervoor in overweging 4.3 genoemde beleidsvrijheid.
 
       
     
     
       
4.7.
 
       
[gedaagden01] heeft naar voren gebracht dat van dringend eigen gebruik geen sprake is nu door Casade onjuiste en misleidende informatie is gebruikt voor de besluitvorming en als basis voor het sloopbesluit, de kosten voor de vervangende nieuwbouw en de huuropzegging. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden01] zijn stellingen onvoldoende gemotiveerd onderbouwd en is hiervan ook niet gebleken. Bovendien geldt ook ten aanzien van deze punten dat het niet aan de kantonrechter is om de inhoud van de door Casade gebruikte berekeningen te controleren en te toetsen. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de door partijen overgelegde stukken dat Casade de betreffende bewoners, waaronder [gedaagden01] , bij haar besluitvorming heeft betrokken. Zo heeft vanaf de start van het traject informatie opgehaald bij de bewoners en heeft zij de bewoners gedurende het hele traject voorzien van informatie over de vervolgstappen en de gemaakte keuzes. Niet is gebleken dat Casade op voorhand in overleg met de gemeente al richting had bepaald en een beslissing had genomen over de toekomst van de betreffende woningen.
 
       
       
         
 
Passende woonruimte
 
 
       
     
     
       
4.8.
 
       
Uit artikel 7:274 lid 1 onder c BW volgt dat moet blijken dat voor een huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Of een woning passend is, is van meerdere factoren afhankelijk. Rekening kan worden gehouden met de gezinssamenstelling van de huurder, diens leeftijd, gezondheidstoestand, zijn financiële en maatschappelijke positie en met het belang van de ligging van de woning voor zijn sociale en economische leven.
 
       
     
     
       
4.9.
 
       
Casade heeft onweersproken gesteld dat [gedaagden01] in aanmerking had kunnen komen voor een passende woning. Het door [gedaagden01] gevoerde verweer dat de aangeboden woning niet passend zou zijn omdat de woning niet over een eigen oprit beschikt en de huidige woning dat wel heeft, maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de woning niet passend is. De kantonrechter overweegt dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de woning die [gedaagden01] nu huurt of moet voldoen aan de specifieke wensen die [gedaagden01] heeft. Passende woonruimte kan nu eenmaal wezenlijk ander en (vaak) ook minder woongenot bieden. Vanaf 1 maart 2021 beschikt [gedaagden01] over de status ‘herstructureerder’ en vanaf 1 juni 2022 heeft hij voorrang op alle woningzoekenden voor woningen van Casade. [gedaagden01] weigert zich echter in te schrijven bij Woning in Zicht en heeft eind april 2022/begin mei 2022 zelfs verzocht het door Casade aangemaakte account te verwijderen, waar Casade ook gehoor aan heeft gegeven. [gedaagden01] heeft al die tijd dat hij was ingeschreven geen gebruik gemaakt van Woning in Zicht en heeft niet op aangeboden woonruimte gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het handelen van [gedaagden01] dat zijn weigering om te verhuizen geen verband lijkt te houden met de beschikbaarheid van een andere passende woning, maar uitsluitend met zijn wens om in zijn huidige woning te blijven. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Casade met de door haar verrichte inspanningen aangetoond dat [gedaagden01] een passende woonruimte kan verkrijgen.
 
       
       
         
 
Belangenafweging
 
 
       
     
     
       
4.10.
 
       
Tenslotte moet Casade de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Die belangenafweging valt in het nadeel van [gedaagden01] uit. De kantonrechter overweegt hiertoe als volgt.
 
       
     
     
       
4.11.
 
       
De kantonrechter onderkent het zwaarwegende belang bij het behoud van de woning. [gedaagden01] heeft onder meer ter zitting nadrukkelijk toegelicht wat het voor hem betekent als hij de woning moet verlaten en moet verhuizen uit de door hem zo geliefde wijk waar hij met veel plezier woont en waar een grote sociale cohesie heerst.
 
       
     
     
       
4.12.
 
       
Tegenover dat zwaarwegende belang staan de belangen van Casade om tot herstructurering van de wijk en haar woonbezit te komen. Ook die belangen acht de kantonrechter zwaarwegend. Die belangen overstijgen bovendien het belang dat in deze individuele zaak speelt, omdat tot die belangen mede behoren de belangen van stedenbouwkundige en sociaaleconomische aard en belangen in verband met het huisvestingsbeleid. Casade is immers een woonstichting die het algemeen belang dient om voor voldoende betaalbare en duurzame woningen te zorgen die passen bij het soort woningen waar vraag naar is.
 
       
     
     
       
4.13.
 
       
De kantonrechter overweegt verder dat vast is komen te staan dat bijna alle huurders inmiddels zijn verhuisd en [gedaagden01] feitelijk de laatste (oorspronkelijke) huurder is in deze straat. Weliswaar wonen in een deel van de overige woningen huurders met een tijdelijke huurovereenkomst, maar dit maakt niet dat hieruit kan worden afgeleid dat de sloop en nieuwbouwplannen mogelijk niet door zullen gaan. Door Casade is immers toegelicht dat zij deze woningen slechts tijdelijk heeft verhuurd tot 31 augustus 2023, waarna zij uitvoering zal geven aan haar herstructureringsplan. Daar komt bij dat het in het algemeen belang is dat de plannen van Casade kunnen worden verwezenlijkt. Het op dit moment bestaande belang van Casade om haar plannen te kunnen voortzetten is daarmee ook zo zwaarwegend dat het belang van [gedaagden01] daar niet tegen op kan wegen. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat Casade zich de belangen van [gedaagden01] in zoverre heeft aangetrokken dat hem een passende woning is aangeboden in dezelfde gemeente en hij voorrang heeft gekregen om via Woning in Zicht zelf op zoek te gaan naar een andere, passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod op woninginzicht.nl. Dat [gedaagden01] van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt maakt de belangenafweging niet anders.
 
       
       
         
 
Conclusie
 
 
       
     
     
       
4.14.
 
       
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat door Casade aan de wettelijke vereisten is voldaan om huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. De vordering van Casade is dan ook toewijsbaar. Omdat het niet mogelijk is om de ontbinding van de huurovereenkomst met terugwerkende kracht toe te wijzen per december 2022 zoals Casade heeft gevorderd bepaalt de kantonrechter het volgende. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, wordt bepaald om 31 augustus 2023, waarmee de kantonrechter aansluit bij de einddatum van de tijdelijke huurovereenkomsten die door Casade op grond van de Leegstandswet aan de andere huurders zijn gegeven in het herstructureringsgebied.
 
       
     
     
       
4.15.
 
       
Alles wat partijen verder hebben aangevoerd en onbesproken is gelaten leidt niet tot een andersluidende beslissing.
 
       
       
         
 
Uitvoerbaar bij voorraad
 
 
       
     
     
       
4.16.
 
       
Casade heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Casade in haar vordering voldoende gesteld dat zij in afwijking van artikel 7:272 lid 1 BW een zwaarwegend belang heeft bij een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Dit zwaarwegend belang volgt onder meer uit de enorme kosten in de zin van vertragingsschade als de woningen niet tijdig worden ontruimd. Bovendien komt [gedaagden01] voor passende woonruimte in aanmerking. Door [gedaagden01] is ook geen verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring. De kantonrechter zal dit vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
 
       
       
         
 
Proceskosten
 
 
       
     
     
       
4.17.
 
       
[gedaagden01] en [gedaagde sub02] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Casade als volgt vastgesteld:
 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
- kosten van de dagvaarding
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
129,82
 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
- griffierecht
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
128,00
 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
- salaris gemachtigde
 
                 
- nakosten
 
               
               
                 
€
 
                 
€
 
               
               
                 
398,00
 
                 
99,50
 
               
               
                 
(2,00 punten × € 199,00)
 
               
             
             
               
                 
Totaal
 
               
               
                 
€
 
               
               
                 
755,32
 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
 
5. De beslissing
 
 
       
       
         
De kantonrechter
 
       
       
     
     
       
5.1.
 
       
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Casade en [gedaagden01] en [gedaagde sub02] met betrekking tot de woning aan de [adres01] te ([postcode01] ) [plaats01] , gemeente [plaats02] , zal eindigen per 31 augustus 2023,
 
       
     
     
       
5.2.
 
       
         
veroordeelt [gedaagden01] en [gedaagde sub02] om de woning aan de [adres01] te
 
         
( [postcode01] ) [plaats01] , gemeente [plaats02] op 31 augustus 2023 te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden01] en [gedaagde sub02] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen, onder afgifte van de sleutels,
 
       
       
     
     
       
5.3.
 
       
veroordeelt [gedaagden01] en [gedaagde sub02] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Casade tot dit vonnis vastgesteld op € 755,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling van het vonnis daarna betekend, dan moeten [gedaagden01] en [gedaagde sub02] ook de kosten van betekening betalen,
 
       
     
     
       
5.4.
 
       
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
 
       
       
         
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op
 
         
5 juli 2023.