ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:669

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:669 Rechtbank Rotterdam , 31-01-2024 / C/10/658650 / HA ZA 23-496

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-01-31

Zaaknummer: C/10/658650 / HA ZA 23-496

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:669

---

Verkoop woning, rechtsgeldig beroep op financieringsvoorbehoud, vordering schadevergoeding (extra woonlasten) toegewezen, te lichtzinning aangaan koopovereenkomst

vonnis
 
 
RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
Team handel en haven
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/10/658650 / HA ZA 23-496
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 31 januari 2024
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
[eiser01]
 
,
 
 
wonende te [woonplaats01] ,
 
 
eiser,
 
 
advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Leusden,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[gedaagde01]
 
,
 
 
wonende te [woonplaats01] ,
 
 
gedaagde,
 
 
advocaat mr. A. Alam-Khan te Delft.
 
 
 
 
 
 
Partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
 
 
 
de dagvaarding van 17 mei 2023, met producties 1 tot en met 18;
 
 
 
 
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;
 
 
 
 
de mondelinge behandeling van 1 november 2023 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van mr. Van Gasteren.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Ten slotte is vonnis bepaald.
 
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten
 
 
 
2.1.
 
 
Bij koopovereenkomst van 20 december 2022 heeft [eiser01] het appartementsrecht van de woning gelegen aan de [adres01] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning) verkocht aan [gedaagde01] voor een koopsom van € 270.000,00.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
 
 
 
 
“Artikel 18: Ontbindende voorwaarden
 
 
18.1
 
 
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
 
 
1. op
 
23 januari 2023
 
koper voor de financiering van de onroerende zaak
 
voor een bedrag tot maximaal 100% van de koopsom
 
geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
 
(…)
 
 
 
 
 
18.3
 
 
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
 
 
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de
 
1e
 
werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
 
 
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub 1. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
 
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt
 
 
 
 
ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder "goed gedocumenteerd" in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van een afwijzingsbrief van ten minste één landelijk werkende hypotheeknemer (niet zijnde tussenpersoon) waaruit blijkt dat de koper een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Uit deze afwijzingsbrief dient tenminste te blijken door welke personen de aanvraag is gedaan, wat het geboden onderpand was en voor welk bedrag hypotheek is aangevraagd. Tevens dient uit de afwijzing duidelijk te blijken bij welke geldverstrekkende instelling de aanvraag is gedaan en door welke contactpersoon de aanvraag is afgewezen. Indien de mededeling niet "goed gedocumenteerd" is behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding. (…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Op 20 januari 2023 heeft [gedaagde01] aan de makelaar van [eiser01] – voor zover van belang – het volgende bericht gestuurd:
 
 
 
 
“Helaas moeten wij jullie berichten dat we de aankoop van het appartement aan de [adres01] willen annuleren
 
 
De getekende koopovereenkomst d.d. 20-12-2022 moet komen te vervallen
 
 
De reden hiervoor is dat wij geen hypotheek rond krijgen voor het aangekochte appartement.
 
 
De banken zien deze aankoop als een tweede huis en dit geeft een onmogelijke hypotheek opzet.
 
 
Ook hebben wij het nog geprobeerd via onze huidige woning maar dit wordt ook afgewezen.
 
 
De afwijzingen zijn zowel van de ING bank als van de ABN AMRO bank
 
 
Van beide banken hebben wij een bevestiging van afwijzing gevraagd teneinde onze positie te verduidelijken
 
 
Deze zullen zodra we ze binnen hebben aan u worden doorgestuurd.
 
(…)”
 
 
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Op 8 februari 2023 heeft [eiser01] aan [gedaagde01] – voor zover van belang – het volgende bericht gestuurd:
 
 
 
 
“(…)
 
 
Tot op heden heeft uw cliënte de bankgarantie niet gestort danwel een waarborgsom gestort. Bovendien heeft u bij schrijven van 31 januari 2023 aangegeven dat uw cliënte vindt dat haar wel een beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud en daaruit blijkt dat zij de woning niet zal afnemen. Uw cliënte verkeert dan ook in verzuim. Hierbij ontbindt cliënt dan ook de overeenkomst en vordert hij de contractuele boete van € 27.000,-.
 
 
(…)”
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
Het geschil
 
 
 
3.1.
 
 
 
[eiser01] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
 
 
Primair:
 
 
1. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst door [eiser01] buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel de koopovereenkomst in rechte te ontbinden;
 
 
2. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 27.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
 
 
Subsidiair:
 
 
3. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst;
 
 
4. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 1.301,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente;
 
 
Zowel primair als subsidiair:
 
 
5. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
[eiser01] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. [gedaagde01] komt geen beroep op het financieringsvoorbehoud toe omdat zij dit beroep niet goed heeft gedocumenteerd en zij zich onvoldoende heeft ingespannen voor het verkrijgen van de financiering, zoals bedoeld in artikel 18.3 van de koopovereenkomst. Nu [gedaagde01] de koopovereenkomst heeft ontbonden zonder dat haar een beroep op het financieringsvoorbehoud toekomt, is zij de contractuele boete van 10% van de koopsom (zijnde € 27.000,00) aan [eiser01] verschuldigd. Subsidiair stelt [eiser01] zich op het standpunt dat [gedaagde01] in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid omdat zij te lichtzinnig is overgegaan tot het kopen van de woning. Aan [gedaagde01] komt ook om deze reden geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud. Daarnaast heeft [eiser01] door het handelen van [gedaagde01] schade geleden. [gedaagde01] is gehouden om deze schade te vergoeden.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
 
[gedaagde01] voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] met veroordeling van [eiser01] in de kosten van het geding.
 
 
 
4. De beoordeling
 
 
 
 
Ontbinding koopovereenkomst en contractuele boete
 
 
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
Allereerst is de vraag aan de orde of [gedaagde01] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 18 van de koopovereenkomst.
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
[eiser01] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde01] geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud omdat [gedaagde01] zich onvoldoende heeft ingespannen om een financiering voor de woning te verkrijgen en omdat het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet goed is gedocumenteerd. Uit de afwijzingsbrieven die [gedaagde01] heeft overgelegd blijkt niet door wie de financieringsaanvraag is gedaan en voor welk bedrag hypotheek is aangevraagd. Op grond van artikel 18.3 van de koopovereenkomst is deze informatie wel vereist. Daarnaast blijkt uit de afwijzingsbrieven dat de financieringsaanvraag mede door de heer [naam01] is gedaan, terwijl hij geen partij is bij de koopovereenkomst. De financiële gegevens van [naam01] zijn bij de financieringsaanvraag meegenomen en lijken tevens de reden te zijn van de afwijzing van de aanvraag. Door het inkomen en vermogen van [naam01] mede aan de financieringsaanvraag ten grondslag te leggen, heeft [gedaagde01] niet voldaan aan haar inspanningsverplichting zoals bedoeld in artikel 18.1 van de koopovereenkomst. Indien [gedaagde01] de financieringsaanvraag slechts op haar inkomen en vermogen had gebaseerd dan had [gedaagde01] de financiering wel verkregen.
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
[gedaagde01] stelt dat zij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering voor de woning te verkrijgen en dat zij het beroep op het financieringsvoorbehoud goed heeft gedocumenteerd. In tegenstelling tot het vereiste in de koopovereenkomst heeft [gedaagde01] een financieringsaanvraag bij twéé bankinstellingen gedaan, namelijk bij de ING Bank en bij de ABN AMRO Bank. Het is niet vreemd dat [naam01] in de financieringsaanvraag is meegenomen. [gedaagde01] en [naam01] zijn op 19 juli 2022 een samenlevingscontract aangegaan en zijn samen eigenaar van de woning aan de [adres02] te Capelle aan den IJssel. [naam01] is juist bij de aanvraag betrokken om de positie van [gedaagde01] te versterken. Meer dan de afwijzingsbrieven kan [gedaagde01] niet overleggen.
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van artikel 18.1 van de koopovereenkomst kon [gedaagde01] de koopovereenkomst ontbinden indien zij uiterlijk op 23 januari 2023 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had verkregen voor een bedrag tot maximaal 100% van de koopsom. Op grond van artikel 18.3 van de koopovereenkomst diende [gedaagde01] al het redelijk mogelijke te doen teneinde de financiering te verkrijgen. Voorts diende het inroepen van de ontbinding goed gedocumenteerd te zijn. Onder goed gedocumenteerd wordt volgens de koopovereenkomst verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van een afwijzingsbrief van ten minste één landelijk werkende hypotheeknemer waaruit blijkt dat de koper een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Uit de afwijzingsbrief moet blijken door welke personen de aanvraag is gedaan, wat het geboden onderpand was, voor welk bedrag hypotheek is aangevraagd en bij welke geldverstrekkende instelling de aanvraag is gedaan.
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
Bij e-mail van 20 januari 2023 heeft [gedaagde01] aan [eiser01] laten weten dat zij geen hypotheek kan rondkrijgen voor de woning en dat zij de koop daarom wil ontbinden. Vervolgens heeft [gedaagde01] de afwijzingscorrespondentie van de ING Bank en van de ABN AMRO Bank aan [eiser01] toegezonden. Door [eiser01] is niet betwist dat de stukken die in deze procedure zijn overgelegd, ook tijdig aan hem zijn overgelegd na het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [gedaagde01] .
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
Per e-mail van 11 december 2022 schrijft [gedaagde01] aan de ABN AMRO Bank – voor zover van belang – het volgende bericht:
 
 
 
 
“Graag zouden wij met u in contact willen komen voor het aanvragen van een hypotheek voor een aangekocht appartement
 
 
We zijn in afwachting van het voorlopige koopcontract voor het adres [adres01] in Capelle ad IJssel voor het bedrag van 270.000,--”
 
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
Per e-mail van 12 december 2022 reageert de ABN AMRO Bank – voor zover van belang – als volgt:
 
 
 
 
“Zojuist hebben we elkaar gesproken en heb ik kort de mogelijkheden voor financiering van het appartement aan de [adres01] in Capelle a/d IJssel besproken.
 
 
Het is jullie wens om de woning op eigen naam aan te kopen en te verhuren aan je dochter.
 
 
Ik heb toegelicht, dat het mogelijk is om de aankoop te financieren door een hypotheek aan te gaan op jullie huidige woning aan [adres02] .
 
 
(…)
 
Wel dient bekeken te worden of de hypotheekaanvraag inkomenstechnisch (zowel nu als in de toekomst) verantwoord is.”
 
 
 
 
 
Vervolgens worden inkomens- en vermogensgegevens van [gedaagde01] en [naam01] opgevraagd. Deze worden door [gedaagde01] en [naam01] verstrekt.
 
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
Per e-mail van 23 januari 2023 schrijft de ABN AMRO Bank aan [gedaagde01] – voor zover van belang – het volgende bericht:
 
 
 
 
“Beste [voornaam gedaagde01] en [voornaam01] ,
 
 
 
 
 
Afgelopen tijd hebben we uitgebreid gekeken naar de financieringsmogelijkheden van de aankoop van [adres01] te Capelle ad IJssel. Hierbij hebben we secuur alle financiële gegevens van jullie als twee ondernemers met jullie bestaande verplichtingen meegewogen.
 
 
Helaas is de conclusie dat ik moet mededelen dat wij jullie financieringsaanvraag afwijzen.”
 
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
Voor wat betreft het contact met de ING Bank geldt het volgende. Per e-mail van 21 december 2022 schrijft de door [gedaagde01] ingeschakelde tussenpersoon de heer [naam02] van Hypotheek Service Nederland aan de ING Bank – voor zover van belang – het volgende bericht:
 
 
 
 
“(…)
 
Het was de bedoeling dat mevrouw [gedaagde01] de hypotheek voor haar rekening zou nemen.
 
Omdat zij met meneer [naam01] gaat samenwonen wordt heel zijn doopceel ook meegenomen.
 
 
Hij heeft vanuit de eigen liquiditeit de woning (1,2 milj.) betaald.
 
 
Mevrouw [gedaagde01] is niet verantwoordelijk voor de verplichtingen van hem.
 
 
Vraag is dus wat kan er dan wél op basis van haar inkomen.
 
 
Ik lees daar niets over maar zou wel fijn zijn als we weten wat er wél kan.
 
 
Het risico is zeer klein omdat er dan minder dan de helft van de waarde van de woning wordt belast.
 
 
Verder is de vermogenspositie van meneer [naam01] natuurlijk uitstekend.
 
 
Het is wel heel kort door de bocht om alleen zijn AOW mee te nemen in de toetsing.
 
 
Ik hoor graag snel van je ik wil voor het eind van het jaar uit de wereld hebben.
 
(…)”
 
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
Per brief van 24 januari 2023 schrijft de heer [naam02] aan [gedaagde01] – voor zover van belang – het volgende bericht:
 
 
 
 
“(…)
 
Onder verwijzing naar eerdere mail en telefoongesprekken moeten wij u tot onze spijt
 
 
mededelen dat ING Bank heeft besloten uw hypotheekaanvraag niet te honoreren.
 
 
Men oordeelt dat tot aan 2029 er geen probleem zal zijn met de betaling van de
 
 
hypotheektermijnen maar dat er na pensioneren een probleem ontstaat omdat er dan alleen
 
 
AOW als inkomen kan worden meegeteld. De verplichtingen met name de alimentatie naar
 
 
de ex overstijgt dan het totale inkomen. Het argument dat er ruim voldoende vermogen in
 
 
de woning en de onderneming zit wordt van de hand gewezen omdat de bank daar geen grip op heeft.
 
 
Het spijt ons u na alle inspanningen niet anders te kunnen melden.
 
(…)”
 
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
De afwijzingsbrief van 23 januari 2023 is afkomstig van een landelijk werkende hypotheeknemer, namelijk van de ABN AMRO Bank. Uit de voorgaande correspondentie blijkt eveneens dat [gedaagde01] en haar partner [naam01] een aanvraag hebben gedaan voor de financiering van de woning gelegen aan [adres01] te Capelle ad IJssel voor een bedrag van € 270.000,00. Uit de stukken is dus voldoende op te maken door welke personen de aanvraag is gedaan, wat het geboden onderpand was, voor welk bedrag de hypotheek is aangevraagd en bij welke geldverstrekkende instelling de aanvraag is gedaan. Het inroepen van de ontbinding door [gedaagde01] is dan ook goed gedocumenteerd in de zin van artikel 18.3 van de koopovereenkomst. Voor zover [eiser01] meent dat de mail van 20 januari 2023 voorbarig was omdat de afwijzingsbrief van ABN Amro toen nog niet binnen was is dat zonder belang, nu die afwijzing van 23 januari 2023 (de in de overeenkomst genoemde datum) dateert en daaruit dus blijkt dat [gedaagde01] op die datum niet over financiering kon beschikken.
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
Anders dan [eiser01] betoogt dient de overeenkomst niet zo te worden uitgelegd dat de koper verplicht is de financieringsaanvraag alleen (dus zonder een ander te noemen) te doen opdat de te benaderen bank alleen met zijn/haar gegevens rekening zal houden. De tekst van de overeenkomst geeft daarvoor geen aanknopingspunt, geen van partijen heeft gesteld dat hierover tussen hen gesproken is en [gedaagde01] behoefde die overeenkomst in redelijkheid niet zo te begrijpen. [eiser01] mocht er ook niet vanuit gaan dat [gedaagde01] die zo zou begrijpen; de enkele omstandigheid dat slechts [gedaagde01] als koper zou optreden was daarvoor niet voldoende.
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
Het voorgaande neemt niet weg dat situaties denkbaar zijn – zoals het door [eiser01] ter zitting genoemde voorbeeld van een partner die in de schuldsanering zit – waarin zijdens verkoper wellicht van een koper wordt verwacht dat alleen de eigen gegevens aan de hypotheekbank worden gepresenteerd. De reden daarvoor is dan, dat de bijzonderheden van de partner de kans dat de lening wordt verstrekt negatief beïnvloeden. Of het, vanuit het gezichtspunt van de koper en van de bank, in zo’n geval redelijk is om -in het kader van de inspanningsverlichting- te verwachten dat over die partner wordt gezwegen behoeft niet te worden beoordeeld, want een dergelijk geval doet zich niet voor, zoals hierna nader wordt toegelicht.
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
Uit de door [gedaagde01] overgelegde correspondentie blijkt dat [gedaagde01] zich wel voldoende heeft ingespannen ter verkrijging van een financiering voor de woning. [gedaagde01] heeft bij meerdere hypotheekverstrekkers een financieringsaanvraag gedaan en zij heeft daarbij alle stukken die de bank van haar verlangde, overgelegd. Het feit dat [gedaagde01] het inkomen en vermogen van haar partner [naam01] heeft laten meenemen in de financieringsaanvraag maakt niet dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. De stelling van [eiser01] dat [gedaagde01] wel een financiering zou hebben verkregen als de positie van [naam01] bij de financieringsaanvraag buiten beschouwing zou zijn gelaten faalt. De stelling is door [gedaagde01] betwist en de overgelegde correspondentie geeft daarvoor geen aanknopingspunt. Uit de mail van 21 december 2022 blijkt dat (de tussenpersoon ingeschakeld door) [gedaagde01] nadrukkelijk aan de bank heeft gevraagd om alleen haar positie te bezien. Kennelijk leidde dat tot een afwijzende beslissing.
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
[gedaagde01] verklaart dat haar partner [naam01] juist is betrokken bij de financieringsaanvraag om de kans dat de lening verstrekt zou worden te vergroten. Gelet op de omstandigheid dat [naam01] – kennelijk – beschikt over een aanzienlijk vermogen en over behoorlijke inkomsten is die bedoeling verklaarbaar en past deze bij het verrichten van de nodige inspanningen, want [gedaagde01] kon redelijkerwijs aannemen dat het noemen van [naam01] haar kans op financiering zou vergroten. In dit verband is van belang dat het aan de bank en niet aan [gedaagde01] was om de beslissing aangaande de lening te nemen en die afwijzende beslissing weer te geven zoals haar goeddunkte. Hoewel de afwijzing van de ING Bank van 24 januari 2023 dateert, onderstrepen die afwijzing en de onderliggende stukken dat [gedaagde01] zich voldoende heeft ingespannen.
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] in beginsel een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 18 van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst daarmee is ontbonden.
 
 
 
 
 
De redelijkheid en billijkheid
 
 
 
 
 
 
 
4.17.
 
 
[eiser01] beroept zich echter op de redelijkheid en billijkheid en stelt dat [gedaagde01] te lichtzinnig de koopovereenkomst is aangegaan. [gedaagde01] had moeten weten dat haar financieringsaanvraag zou worden afgewezen. [gedaagde01] komt daarom geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud.
 
 
 
 
Subsidiair, zo begrijpt de rechtbank zijn standpunt, is [gedaagde01] tekortgeschoten dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld. Doordat de koopovereenkomst is ontbonden en dus de verkoop van de woning als gevolg van haar lichtzinnigheid niet is doorgegaan en [eiser01] de woning pas 1,5 maand later heeft kunnen verkopen heeft hij schade geleden bestaande uit 1,5 maand extra woonlasten tot een bedrag van € 1.301,00.
 
 
 
 
 
 
4.18.
 
 
Uit artikel 6:2 lid 1 BW volgt dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet alleen worden bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst. Dat geldt vanaf het moment dat partijen in onderhandeling treden, omdat ze dan tot elkaar komen te staan in een bijzondere, door de goede trouw beheerste rechtsverhouding. Partijen moeten oog hebben voor niet alleen hun eigen belangen, maar ook voor de gerechtvaardigde belangen van de ander.
 
 
 
 
In het onderhavige geval is [gedaagde01] de koopovereenkomst aangegaan zonder eerst navraag te doen en/of advies in te winnen (bijvoorbeeld bij een hypotheekadviseur) naar de financieringsmogelijkheden die zij, al dan niet samen met haar partner [naam01] , heeft. Zij schafte de woning aan omdat haar dochter om privéredenen dringend behoefte had aan een woning. Dat heeft zij ter zitting bevestigd en zij heeft gesteld dat zij er, gelet op de in haar ogen relatief lage koopsom, geen moment bij heeft stilgestaan dat zij het benodigde bedrag niet zou kunnen lenen.
 
 
Van lichtzinnigheid met betrekking tot het aangaan van de koopovereenkomst is dan ook zeker sprake. Door die lichtzinnigheid is de koopovereenkomst tot stand gekomen en heeft [gedaagde01] later een beroep op het voorbehoud moeten doen terwijl [gedaagde01] , als zij passend zorgvuldig was geweest, niet tot het sluiten van die overeenkomst zou zijn overgegaan.
 
 
 
 
 
 
4.19.
 
 
De rechtbank is van oordeel dat dit niet in de weg staat aan haar beroep op het financieringsvoorbehoud. Voor een dergelijke vergaande consequentie zou slechts in uitzonderlijke gevallen aanleiding kunnen zijn, bijvoorbeeld in geval van opzet of wanneer het een koper al voor het aangaan van de koopovereenkomst overduidelijk moest zijn dat niet voldoende financiering zal worden verkregen om de woning te kunnen kopen. Daarvan is hier geen sprake. Daarbij is ook van belang dat een financieringsvoorbehoud juist wordt overeengekomen omdat in het algemeen een koper nog niet zeker weet of hij of zij voldoende financiering zal kunnen krijgen.
 
 
 
 
 
4.20.
 
 
Wel is [gedaagde01] aldus handelend tekortgeschoten is in haar verplichtingen jegens [eiser01] en is zij gehouden om de schade te vergoeden die zij door haar handelen heeft veroorzaakt. Door het intreden van de ontbindende voorwaarde heeft [eiser01] de woning 1,5 maand later verkocht waardoor hij 1,5 maand extra woonlasten heeft moeten betalen. Nu [eiser01] de woning later voor een hoger bedrag heeft verkocht dan waarvoor [gedaagde01] de woning had gekocht, heeft [eiser01] verder geen schade geleden.
 
 
 
 
 
4.21.
 
 
De primaire vordering wordt dus afgewezen en de subsidiaire vordering tot betaling van € 1.301,00 aan schadevergoeding wordt toegewezen. Bij een separate verklaring voor recht heeft [eiser01] geen belang; dat heeft hij ook niet gesteld.
 
 
 
 
 
4.22.
 
 
[gedaagde01] is voor wat betreft de te betalen schadevergoeding in verzuim en tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente is geen verweer gevoerd, zodat dat deel van de vordering wordt toegewezen.
 
 
 
 
 
4.23.
 
 
De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is op de wet gebaseerd en [gedaagde01] heeft er geen verweer tegen gevoerd. De vordering zal, voor zover dat wettelijk mogelijk is, worden toegewezen.
 
 
 
 
 
 
Buitengerechtelijke kosten
 
 
 
 
 
 
 
4.24.
 
 
[eiser01] vordert primair een bedrag van € 1.145,00 en subsidiair een bedrag van € 195,15 aan buitengerechtelijke kosten, bestaande uit de door de toenmalige gemachtigde van [eiser01] en de raadsman van [eiser01] verrichte werkzaamheden om tot een oplossing van het geschil buiten rechte te komen. Door [gedaagde01] wordt betwist dat er buitengerechtelijke handelingen zijn verricht die een dergelijke vergoeding rechtvaardigen. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende is gebleken van handelingen anders dan ter voorbereiding van deze procedure. Die vordering zal dan ook als betwist en onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
4.25.
 
 
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
 
 
 
 
 
 
 
 
5
 
De beslissing
 
 
De rechtbank
 
 
 
 
5.1.
 
 
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen een bedrag van € 1.301,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 17 mei 2023 tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
wijst het meer of anders gevorderde af.
 
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.
 
 
(3304/106)