ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2022:6362

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2022:6362 Rechtbank Midden-Nederland , 06-07-2022 / 9511177

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2022-07-06

Zaaknummer: 9511177

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:6362

---

Moet de overeenkomst als een huurovereenkomst worden gekwalificeerd?

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9511177 UC EXPL 21-7566 MG/28934 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 juli 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiser] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. R.P. Sijbrandij, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         Huurgarant.com B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam , 
       verder ook te noemen: Huurgarant , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. P. Smit. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
      [eiser] heeft Huurgarant gedagvaard. Huurgarant heeft een conclusie van antwoord ingediend. [eiser] heeft daarna, tijdens de mondelinge behandeling zijn eis gewijzigd. Op 25 maart 2022 vond de mondelinge behandeling plaats. Daarna heeft Huurgarant eerst een akte uitlaten ingediend en daarna een antwoordakte. [eiser] heeft op die laatste akte schriftelijk gereageerd. Daarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna te noemen: de woning).  
     
     
       2.2. 
       Huurgarant exploiteert een onderneming die zich volgens het uittreksel van de Kamer van Koophandel bezighoudt met het ‘verwerven, vervreemden, bezwaren, beheren, exploiteren, administreren, (in)huren, verhuren, doen bouwen, verbouwen en onderhouden van onroerende en roerende zaken, bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed, beheer van onroerend goed’.  
       
     
     
       2.3. 
       
         Op de website  van Huurgarant staat onder meer het volgende: 
         “(..) Heeft u een woning die u snel, eenvoudig en zorgeloos wilt verhuren? HUURGARANT.com huurt uw woning binnen 10 werkdagen, zodat u maandelijks gegarandeerd vast en hoog rendement ontvangt. Via ons Service Center regelen wij tevens het financiële en technische beheer van uw woning. U ontvangt elke maand een overzicht van de huurinkomsten en wij voeren klein onderhoud uit.  
         (..) 
       
       
       
         HUURGARANT.com is uw huurder en beheerder ineen. Dit houdt in dat wanneer de bewoners vragen of problemen hebben, zij u hier niet meer lastigvallen maar contact opnemen met HUURGARANT.com .  
         (..) 
       
       
       
         HUURGARANT.com ontzorgt u zoveel mogelijk. Dat betekent dat wij klein onderhoud voor onze rekening nemen. Voor grotere reparaties of vervanging nemen wij contact met u op. Wanneer de huurovereenkomst tussen u en HUURGARANT.com is getekend, kunt u zorgeloos gaan verhuren. 
         (..) 
       
       
       
         Hoe zeg ik het huurcontract op? 
         Bij een huurcontract voor een bepaalde tijd loopt het contract door tot aan de einddatum. Wanneer het contract is overgegaan naar een onbepaalde tijd kunt u deze schriftelijk beëindigen, met in acht name van de opzegtermijn conform de huurovereenkomst.  
         (..)” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         In het najaar van 2019 heeft [eiser] zich tot (de rechtsvoorganger van) Huurgarant gewend, omdat hij zijn woning voor langere tijd wilde verhuren. De voormalig bestuurder van Huurgarant heeft de woning bezichtigd en diezelfde dag nog een concept-huurovereenkomst aan [eiser] toegestuurd. De overeenkomst is op 8 oktober 2019 door partijen ondertekend en houdt, voor zover hier van belang in: 
         “ HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE 
         (..)  
         ONDERGETEKENENDEN: 
         Naam:	Dhr. [eiser] 
         (..) 
         
           hierna te noemen ‘verhuurder’ 
         
         (..) 
         Bedrijfsnaam:	Huurgarant.com II B.V. 
         (..) 
         
           hierna te noemen: ‘huurder’ 
         
       
       
       
         
           ZIJN OVEREENGEKOMEN : 
       
       
       
         
           Het gehuurde, bestemming 
         
       
     
     
       1.1 
       Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de zelfstandige woonruimte (..)  
     
     
       1.2 
       
         Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel. Het gehuurde mag bewoond worden door maximaal 8 personen. Verhuurder is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen ten behoeve van het gebruik van de woning.  
         (..)  
       
       
       
         
           Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 01 november 2019. 
         (..) 
       
     
     
       3.3 
       Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.  
     
     
       3.4 
       Indien de in artikel 3.1 genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door.  
     
     
       3.5 
       Huurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 30 dagen.  
     
     
       3.6 
       Verhuurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen.  
       
       
         
           Betalingsverplichting, betaalperiode 
         
       
     
     
       4.1 
       
         Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: 
         - De huurprijs  
         (..) 
       
     
     
       4.3. 
       
         De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder, indien van toepassing.  
         (..)  
       
       
       
         
           Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter 
         
         5. Huurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteiten, water en gas voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.  
         (..)  
       
       
       
         
           Belastingen en andere heffingen 
         
       
     
     
       7.1 
       Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van de huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen: (..) 
       
       
         
           Bijzondere bepalingen 
         
         (..)  
       
     
     
       10.5. 
       Verhuurder blijft te allen tijde zelf aansprakelijk voor het onderhoud van het gehuurde, waaronder begrepen periodiek schilderen van kozijnen en/of gevels en soortgelijk (groot) onderhoud. 
     
     
       10.6 
       Partij verhuurder verklaart hierbij akkoord te zijn en is op de hoogte van het feit dat partij huurder het gehuurde zal onderverhuren.  
     
     
       10.7 
       
         Indien tot het gehuurde een tuin of erf behoort, is huurder verplicht de tuin te onderhouden en te handhaven als siertuin. 
         (..)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 25 oktober 2019 heeft Huurgarant de woning met ingang van 30 oktober 2019 onderverhuurd aan Logejo B.V., voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden.  
     
     
       2.6. 
       Sinds 30 oktober 2019 wonen er arbeidskrachten in de woning van [eiser] .  
     
     
       2.7. 
       
         Per e-mail van 23 juli 2021 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd. In de email staat:  
         “I.v.m. andere plannen voor de woning aan de [adres 2] te [plaats] , beëindigen we hierbij het huur contract, conform overeenkomst (..) De overeenkomst eindigt op 31-10-2021, met inachtneming van de 90 dagen opzegtermijn, en dient dan leeg opgeleverd te worden.  
       
       
     
     
       2.8. 
       Daarnaar gevraagd heeft [eiser] per e-mail van 2 augustus 2021 laten weten dat de reden voor opzegging was gelegen in de ‘verkoop van het geheel’.  
       
     
     
       2.9. 
       Huurgarant heeft hierop bij e-mail van 3 augustus 2021 laten weten dat de opzegging niet wordt geaccepteerd omdat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
       3.1. 
       
        [eiser] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat er sprake is van een beheerovereenkomst. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij gewezen op de website van Huurgarant . Daaruit blijkt volgens hem dat Huurgarant ermee adverteert dat zij alle beheerstaken op zich neemt. Ook bevat de overeenkomst tussen partijen aspecten van een beheerovereenkomst, zo stelt hij. Zo biedt de overeenkomst een mogelijkheid tot tussentijdse opzegging. Een dergelijke bepaling past bij een beheerovereenkomst, niet bij een huurovereenkomst. Ook staat in de overeenkomst dat Huurgarant verantwoordelijk is voor de levering van gas, water en elektriciteit en dat zij verantwoordelijk is voor het onderhoud van de tuin. Dergelijke verantwoordelijkheden passen volgens [eiser] beter bij een beheerder dan bij een huurder. Partijen hebben dan ook bedoeld om een beheerovereenkomst aan te gaan. Aan Huurgarant komt daarom geen huurbescherming toe en [eiser] heeft de overeenkomst dus rechtsgeldig opgezegd, aldus [eiser] .  
     
     
       3.2. 
       Als er geen sprake is van een beheerovereenkomst, dan beroept [eiser] zich op de vernietigbaarheid van de overeenkomst op grond van dwaling. [eiser] stelt dat hij de overeenkomst is aangegaan in de veronderstelling dat deze tussentijds kon worden opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. Als hij had geweten dat hij zich niet zonder meer op deze opzegtermijn kon beroepen, dan had hij de overeenkomst nooit gesloten. Als professionele partij had Huurgarant [eiser] moeten informeren over de opzegbeperkingen die kleven aan het contract. Huurgarant heeft dat niet gedaan. In tegendeel, op haar website heeft Huurgarant geadverteerd met de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging.  
     
     
       3.3. 
       
         Na wijziging van eis heeft [eiser] dan ook gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  
         primair  
       
       
         
           voor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande overeenkomst per 31 oktober 2021 is komen te eindigen, althans per een door de kantonrechter te bepalen datum eindigt;  
         
         
           voor recht te verklaren dat over de periode van 31 oktober 2021 tot aan de datum van het eindvonnis de door Huurgarant betaalde penningen/fee dienen te worden verrekend met de door [eiser] ter beschikking gestelde woning; 
         
         
           Huurgarant te veroordelen de woning binnen 14 dagen na het eindvonnis te ontruimen; 
         
       
       subsidiair: 
       
         
           de overeenkomst op grond van dwaling te vernietigen; 
         
         
           te verklaren voor recht dat over de periode van 1 november 2019 tot aan het moment van het eindvonnis de door Huurgarant betaalde penningen/fee dienen te worden verrekend met de door [eiser] ter beschikking gestelde woning;  
         
         
           Huurgarant te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na het eindvonnis te ontruimen.  
         
       
       Zowel primair als subsidiair heeft [eiser] gevorderd om Huurgarant te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.  
       
     
     
       3.4. 
       Huurgarant heeft verweer gevoerd. Zij heeft aangevoerd dat de overeenkomst aan de wettelijke vereisten voor een huurovereenkomst voldoet. Bovendien was het ook de bedoeling van [eiser] om de woning aan Huurgarant te verhuren, waarbij Huurgarant de woning zou onderverhuren. Dat is zo overeengekomen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kent daarnaast ook geen kenmerken van een beheerovereenkomst. Immers, 1) Huurgarant wordt in de huurovereenkomst als huurder aangemerkt, 2) [eiser] is volgens de huurovereenkomst verantwoordelijk voor de vergunning voor het gebruik van de woning, 3) Huurgarant betaalt huur, en geen beheerfee, 4) Huurgarant betaalt een door [eiser] vastgesteld bedrag voor de overige zaken en diensten (artikel 4.3 van de overeenkomst), 5) [eiser] draagt zorg voor de bijkomende leveringen en diensten (artikel 6 van de overeenkomst), 6) belastingen en heffingen zijn voor rekening van [eiser] (artikel 7 van de overeenkomst), 7) [eiser] blijft te allen tijde zelf aansprakelijk voor het onderhoud van het gehuurde (artikel 10.5 van de overeenkomst), 8) Huurgarant heeft toestemming van [eiser] om op eigen naam en voor eigen rekening onder te verhuren (artikel 10.6 van de overeenkomst), 9) Huurgarant verhuurt ook daadwerkelijk op eigen naam en eigen rekening onder en ten slotte 10) vormt het huren en doorverhuren de kernactiviteit van de onderneming van Huurgarant . De overeenkomst kwalificeert dan ook als een huurovereenkomst. Wat op de website van Huurgarant staat is niet relevant. Bovendien wordt deze informatie uit zijn verband getrokken. Er staat dat Huurgarant het financieel en technisch beheer uit handen neemt. Daarmee wordt bedoeld dat Huurgarant de huurbetaling garandeert en dat zij kleine herstellingen verricht, zoals een huurder dat verplicht is te doen. [eiser] blijft zelf verantwoordelijk voor groot onderhoud, dat staat ook in de huurovereenkomst. Bovendien is het niet ongebruikelijk dat een huurder zorg draagt voor de levering van elektra, water en gas. Dit geldt ook voor tuinonderhoud. Ten slotte wijst zij op het Zonshofje I-arrest  waaruit volgt dat het woonruimterecht op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is, omdat dit recht ook van toepassing is op de onderhuurovereenkomst. Omdat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is de opzegging nietig, want er is geen sprake van een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW).  Van dwaling is evenmin sprake, zo stelt Huurgarant . Het blijkt nergens uit dat [eiser] de huurovereenkomst niet gesloten zou hebben als hij had geweten dat hij de huurovereenkomst niet tussentijds kon opzeggen. Bij het sluiten van de huurovereenkomst is niet gesproken over de noodzaak om met een korte opzegtermijn van de huurovereenkomst af te kunnen of over het voornemen van de verkoop van de woning. Partijen zijn niet voor niets een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van een jaar overeengekomen. Opzegging is bovendien niet uitgesloten in de huurovereenkomst. De huur kan gewoon worden opgezegd, maar wel binnen de mogelijkheden die de wet biedt. De mededelingsplicht gaat niet zover dat een huurder de verhuurder erop moet wijzen wat de wettelijke opzegmogelijkheden zijn. Bovendien laat [eiser] zich in het kader van de verhuur van de woning bijstaan door een makelaar, zodat hij geacht kan worden deskundig te zijn voorgelicht.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Bevoegdheid van de kantonrechter 
     
       4.1. 
       Gelet op wat onder 4.4. tot en met 4.7. staat, is de kantonrechter bevoegd om over deze zaak te oordelen. 
       
       
         
           Goede procesorde 
         
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat de antwoordakte van Huurgarant in strijd is met de eisen van de goede procesorde. Huurgarant mocht immers alleen reageren op het gewijzigde petitum, maar in plaats daarvan heeft zij opnieuw een inhoudelijke toelichting op en onderbouwing van haar stellingen gegeven, zelfs voorzien van nadere stukken. [eiser] heeft dan ook verzocht om de antwoordakte buiten beschouwing te laten.  
     
     
       4.3. 
       
         Dit bezwaar wordt verworpen. In de antwoordakte is wel ingegaan op het gewijzigde petitum. Daarbij heeft Huurgarant haar stellingen nader toegelicht. Dit is niet in strijd met de eisen van de goede procesorde. Bovendien is [eiser] in de gelegenheid gesteld om op de nadere producties te reageren.  
         
           De kwalificatie van de overeenkomst 
         
       
     
     
       4.4. 
       De overeenkomst die partijen hebben gesloten voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving (artikel 7:201 van het BW) van een huurovereenkomst. De woning is immers in gebruik gegeven aan Huurgarant tegen de betaling van een maandelijkse huurprijs.  
     
     
       4.5. 
       Voorgaande betekent nog niet dat de overeenkomst per definitie als een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). 
     
     
       4.6. 
       
        [eiser] wilde zijn woning voor langere tijd verhuren. Hij heeft zelf Huurgarant benaderd om zijn woning te bekijken. Op de website van Huurgarant wordt uitdrukkelijk vermeld dat Huurgarant de woning huurt en de maandelijkse huurbetaling garandeert. Daarbij presenteert Huurgarant zich als een huurder en beheerder ineen, waarbij de nadruk wordt gelegd op het ontzorgen van de verhuurder, zowel op financieel als op technisch gebied. De kantonrechter heeft dan ook de indruk dat [eiser] de bedoeling had om een huurovereenkomst met Huurgarant aan te gaan, waarbij hij wel de lusten van verhuur zou hebben (de garantie van maandelijkse huurinkomsten), maar niet de lasten die de verhuur van een woning met zich kan brengen (voor vragen of problemen zouden de onderhuurders volgens de website immers contact opnemen met Huurgarant ). Dat het de bedoeling was om een huurovereenkomst aan te gaan, blijkt ook uit de inhoud van de overeenkomst. De overeenkomst heeft niet alleen als titel ‘huurovereenkomst woonruimte’, maar Huurgarant wordt ook aangeduid als huurder en [eiser] als verhuurder, en in de overeenkomst staat dat Huurgarant huur (en geen beheerfee) betaalt aan [eiser] . Bovendien staat erin dat [eiser] ervan op de hoogte is dat Huurgarant de woning zal onderverhuren en is dat ook daadwerkelijk gebeurd. Zonder dat de woning was verhuurd, kan er ook geen sprake zijn van onderverhuur. Bovendien bevat de overeenkomst ook andere kenmerken die typerend zijn voor huur van woonruimte; zo staat erin dat [eiser] verantwoordelijk is voor het groot onderhoud van de woning en voor de betaling van belastingen en andere heffingen. De overeenkomst kwalificeert dan ook als een huurovereenkomst.  
     
     
       4.7. 
       
         Van een beheerovereenkomst (of van een gemengde overeenkomst) is geen sprake. Van een beheerovereenkomst zou sprake zijn als Huurgarant , tegen betaling door [eiser] , zich de belangen van [eiser] met betrekking tot de woning zou aantrekken, voor rekening en risico van [eiser] . Het gehuurde wordt in die situatie feitelijk niet in gebruik gegeven aan Huurgarant . Dat is in deze zaak niet aan de orde. Het gehuurde is wel aan Huurgarant in gebruik gegeven. Zij gebruikt het voor de onderverhuur. Huurgarant is bovendien voor eigen rekening en risico aansprakelijk voor de betaling van de huur, voor (klein) onderhoud aan het gehuurde, en voor alle overige verplichtingen die zij als huurder heeft. Dat op de website is vermeld dat Huurgarant het technisch en financieel beheer voor haar rekening neemt, maakt bovenstaande niet anders. Hoewel deze enkele zinsnede de schijn zou kunnen weken dat er sprake is van beheer, moet deze zin bezien worden in samenhang met de overige inhoud van de website. Op de website staat duidelijk dat Huurgarant huurder wordt. Ook blijkt uit de website duidelijk dat Huurgarant alleen het klein onderhoud zal verrichten. Tot de betaling van de huur (het financieel beheer) en het verrichten van klein onderhoud (het technisch beheer) is Huurgarant als huurder verplicht, niet als beheerder.  
         
           De opzegging 
         
       
     
     
       4.8. 
       
         Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten. In de tekst van de overeenkomst staat dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden. Een dergelijke overeenkomst kan worden opgezegd, maar alleen op één van de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 van het BW. [eiser] heeft laten weten dat hij de woning wil verkopen. Dat is geen grond die in artikel 7:274 lid 1 van het BW wordt genoemd. De opzegging is daarom nietig. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog steeds bestaat.  
         
           Dwaling  
         
       
     
     
       4.9. 
       
         Het beroep op dwaling faalt. Op de website van Huurgarant staat dat de overeenkomst schriftelijk beëindigd kan worden, met inachtneming van de opzegtermijn die in de huurovereenkomst staat. In de huurovereenkomst staat dat de overeenkomst opgezegd kan worden door de verhuurder met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen. De informatie op de website en in de huurovereenkomst is niet onjuist (afgezien van de termijn, die volgens de wet drie maanden moet zijn). Opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is immers mogelijk. [eiser] wist (kennelijk) echter niet dat opzegging alleen mogelijk was op één van de gronden als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 van het BW. Hij is van mening dat Huurgarant hem hierover had moeten informeren. Door dat niet te doen heeft Huurgarant haar spreekplicht als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b van het BW geschonden, zo stelt hij. Van schending van een spreekplicht is echter pas sprake als aan enkele basisvereisten is voldaan. Eén van die basisvereisten is dat Huurgarant begreep of moest begrijpen dat dit punt (de onbeperkte opzeggingsmogelijkheid) voor [eiser] cruciaal was bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dat dat zo is, is niet gebleken. Huurgarant heeft immers gesteld dat [eiser] voor of tijdens het sluiten van de huurovereenkomst niets heeft gezegd over een wens om de overeenkomst (op onbeperkte gronden) te kunnen beëindigen. Volgens Huurgarant was voor [eiser] slechts belangrijk dat hij de woning voor langere termijn kon verhuren. [eiser] heeft dat niet betwist. Aan dit basisvereiste is dus niet voldaan. Een ander basisvereiste waaraan voldaan moet worden is dat Huurgarant er rekening mee moest houden dat [eiser] dwaalde (dus: ervan uitging dat de overeenkomst op onbeperkte gronden kon worden opgezegd). Ook aan dat vereiste is niet voldaan. Volgens Huurgarant liet [eiser] zich bijstaan door een makelaar, zodat zij ervan uit mocht gaan dat [eiser] goed geïnformeerd was. Dat [eiser] daadwerkelijk werd bijgestaan door een makelaar staat niet vast. Zelfs als dat niet zo was, dan had Huurgarant er naar het oordeel van de kantonrechter geen rekening mee hoeven houden dat [eiser] zich niet had verdiept in de mogelijkheden om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen. Ook aan dit basisvereiste is dus niet voldaan.  
         
           Conclusie  
         
       
     
     
       4.10. 
       
         Voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.  
         
           De proces- en nakosten  
         
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat [eiser] zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van Huurgarant aan haar moet vergoeden. De kosten aan de zijde van Huurgarant worden begroot op € 622,50 (2,5 punten x tarief € 249,00).  
     
     
       4.12. 
       
         De door Huurgarant gevorderde nakosten worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.  
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
     
     
       4.13. 
       Tegen de door Huurgarant gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten, is [eiser] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De kostenveroordeling wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van Huurgarant aan haar vergoeden, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 622,50 aan salaris gemachtigde; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Huurgarant volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:  
       
         
           € 124,00 aan salaris gemachtigde;  
         
         
           te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022. 
       
       
       
     
   
   
      zoals blijkt uit productie 4, 6,13 en 15 van [eiser] . 
   
   
      zijnde het arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986, 260.