ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2021:1802

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2021:1802 Rechtbank Amsterdam , 13-04-2021 / 8756770  CV EXPL 20-16525

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-04-13

Zaaknummer: 8756770  CV EXPL 20-16525

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2021:1802

---

Het Hiltonhotel in Amsterdam-Zuid die een bij het hotel gelegen jachthaven verhuurde aan een bv mocht in mei 2020 deze huurovereenkomst per 31 december 2020 opzeggen.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8756770  CV EXPL 20-16525 
       vonnis van:  13 april 2021 
     
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de besloten vennootschap Hilton International Nederland B.V. 
     
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie 
       nader te noemen: Hilton 
       gemachtigde: mr. E.M. Herdé 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     de besloten vennootschap Nautic Jachthavens B.V. 
     
       gevestigd te Amsterdam 
       gedaagde in conventie, eiseres in reconventie 
       nader te noemen: Nautic 
       gemachtigde: mr. C. Ravesteijn 
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: 
       - dagvaarding van 4 september 2020, met producties; - antwoord tevens eis in reconventie, met producties; - instructievonnis; - dagbepaling mondelinge behandeling. 
     
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021. Voor Hilton is verschenen de heer [naam 1] (directeur), vergezeld door mrs. Herdé en J.K. Brandse als gemachtigden. Namens Nautic is verschenen de heer [naam 2] (havenmeester en manager), vergezeld door mr. Ravesteijn als gemachtigde. Hilton heeft voorafgaand aan de zitting een conclusie van antwoord in reconventie, met producties, in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord (Hilton aan de hand van spreekaantekingen) en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.  
     
     
     
       Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 
     
     
       1.1. 
       Hilton exploiteert en huurt van de niet aan haar gelieerde vennootschap Amsterdam-Hilton Hotel B.V. (hierna: AHH), de erfpachter, het hotelgebouw met bijbehorende tuin en haven gelegen aan de [adres] .  
     
     
       1.2. 
       Op of omstreeks 6 februari 2009 heeft Hilton met toestemming van AHH een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met Nautic voor de onderverhuur van de insteekhaven aan de westkant van de achtertuin van het Hilton Amsterdam Hotel (hierna: het gehuurde).  
     
     
       1.3. 
       Gelijktijdig hebben Hilton en Nautic een gebruiksovereenkomst (hierna: de gebruiksovereenkomst) gesloten voor het tijdelijk gebruik van de aan de noordkant van achtertuin gelegen steigers en vingerpieren (hierna gezamenlijk: de steigers), die verbonden waren met de kademuur van de tuin, dan wel het tijdelijk gebruik van die kademuur, en om de Hilton tuin te kunnen betreden vanuit het Noorder Amsterdamkanaal.   
     
     
       1.4. 
       De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar ingaande op 1 januari 2007 en lopende tot en met 31 december 2016. Inmiddels is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst kent de volgende bepalingen, voor zover hier van belang: 
     
     
       1.1 
       Hilton verhuurt aan Nautic de zogenaamde haven achter het Hilton Hotel (…) 
     
     
       1.2 
       Het gehuurde wordt door Nautic uitsluitend gebruikt voor de verhuur van ligplaatsen van klassieke (houten) (motor)boten.  
     
     
       2.1. 
       Op het gehuurde zijn van toepassing de wettelijke bepalingen die gelden voor bedrijfsruimte om de zin van art. 7:230a BW. De activiteiten van Nautic dienen mede op grond daarvan beperkt te blijven tot de verhuur van ligplaatsen voor boten zoals in deze overeenkomst bedoeld.  
     
     
       2.2. 
       Van deze overeenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW behorende bij het door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vastgestelde model, gedeponeerd bij de griffie van Rechtbank Den Haag op 11 juli 2003 (…).	 
     
     
       3.3. 
       Deze overeenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van zes (6) maanden. (…) 
     
     
       3.4. 
       De positie van Nautic als onderhuurder van Hilton brengt met zich mee dat deze overeenkomst eveneens eindigt op dezelfde datum als waarop de hoofdhuurovereenkomst (…) eindigt, zonder dat opzegging van deze overeenkomst noodzakelijk is. (…)  
     
     
       1.5. 
       
         In de gebruiksovereenkomst is onder meer bepaald, voor zover hier van belang: 
         
           IN AANMERKING NEMENDE 
           (…) In de loop van de tijd zijn naast de haven een aantal nieuwe steigers aangebracht door (…) Nautic, welke steigers uitdrukkelijk geen onderdeel uitmaken van de hiervoor bedoelde huurovereenkomst tussen partijen.  (…) 
       
     
     
       1.3. 
       
         Hilton gedoogt de aanwezigheid van de Steigers en gedoogt het gebruik van de Steigers onder de in deze overeenkomst vastgelegde voorwaarden. Partijen stellen vast dat hun afspraken niet zijn te kwalificeren als een huurovereenkomst maar als een (tijdelijke) overeenkomst tot het gebruik van de in 1.2 genoemde Steigers.  
         (…) 
       
     
     
       2.1 
       
         Nautic is Hilton geen vergoeding verschuldigd voor het gebruik van de in 1.2 genoemde Steigers. 
         (…) 
       
     
     
       4.1 
       
         Jaarlijks, uiterlijk op 31 oktober van ieder jaar, zal Hilton Nautic schriftelijk berichten of het gebruik van de Steigers in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw zal worden gedoogd, dan wel dat Hilton het gebruik van de Steigers zal moeten beëindigen per het einde van dat (lopende) jaar. 
         (…) 
       
     
     
       4.3 
       
         Onverminderd het in 4.1 bepaalde is Hilton gerechtigd op een termijn van maximaal drie maanden het gebruik door Nautic van de Steigers op te zeggen indien Hilton daartoe wordt verplicht, bijvoorbeeld door de overheid (gemeente Amsterdam) of de eigenaar/verhuurder van het Hilton Hotel. (…) 
         (…) 
       
     
     
       5.1 
       Nautic heeft de Steigers afgemeerd en in gebruik genomen in de wetenschap dat het gebruik van de Steigers op korte termijn kan worden beëindigd. Nautic heeft de Steigers op eigen risico aangeschaft, afgemeerd en in gebruik genomen en zal uit hoofde van het (tijdelijk) gebruik van die Steigers en de beëindiging daarvan Hilton, het Hilton hotel en/of de eigenaar/verhuurder daarvan niet aanspreken voor kosten die Nautic heeft gemaakt en/of inkomsten die Nautic bij beëindiging van het gebruik van de Steigers zal missen en/of schade die Nautic bij de beëindiging van het gebruik zal lijden.  
     
     
       1.6. 
       Begin 2018 heeft AHH aan Hilton meegedeeld dat zij het gebruik van de steigers door Nautic niet langer gedoogt (AHH vond de exploitatie daarvan te intensief en het uitzicht op het water vanuit de Hilton tuin vanwege het grote aantal boten te veel gehinderd). 
     
     
       1.7. 
       Hilton en Nautic hebben nadien overleg gevoerd over een minnelijke oplossing maar zijn daar niet uitgekomen.  
     
     
       1.8. 
       Bij brief van 4 september 2019 aan Nautic heeft Hilton de gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2019.  
     
     
       1.9. 
       Op 6 december 2019 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen Hilton en Nautic, waarbij Hilton heeft aangegeven dat er een oplossing moest komen voor het hiervoor genoemde gehinderde uitzicht. Er is toen een aantal afspraken gemaakt tussen partijen, over de inhoud waarvan partijen van mening verschillen.  
     
     
       1.10. 
       Na enige discussie tussen partijen heeft Nautic eind maart 2020 de steigers langs de Hilton tuin verwijderd, met uitzondering van die langs het muurtje aan de oostkant richting Breitnerstraat (hierna: de Breitnersteiger). Nautic heeft de Breitnersteiger bovendien verlengd door aan zowel oostelijke als westelijke kant een additionele steiger te plaatsen en een loopbrug vanaf de trap van de Breitnerstraat gerealiseerd om de steiger te bereiken. Aldus heeft Nautic een steiger van circa 85 meter lang en 2,5 meter breed middenin het Noorder Amstelkanaal gecreëerd op ongeveer 3 meter afstand van de Hilton tuin (hierna: de geïmproviseerde steiger).  
     
     
       1.11. 
       AHH heeft een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente Amsterdam om de geïmproviseerde steiger zo spoedig mogelijk door Nautic te laten verwijderen omdat deze volgens haar in strijd met het vigerende bestemmingsplan is.  
     
     
       1.12. 
       AHH heeft in kort geding jegens Nautic gevorderd dat het Nautic werd verboden nog langer gebruik te maken van de steigers en de kade. Bij vonnis van 22 mei 2019 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank de vordering afgewezen.  
     
     
       1.13. 
       Bij brief van 19 mei 2020 aan Nautic heeft Hilton de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2020.  
     
     
       1.14. 
       De gemeente Amsterdam heeft het handhavingsverzoek van AHH gehonoreerd en Nautic bij besluit van 23 juni 2020 een last onder dwangsom opgelegd. Het besluit houdt in dat Nautic de geïmproviseerde steiger voor 5 augustus 2020 geheel dient te verwijderen en verwijderd dient te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 ineens.   
     
     
       1.15. 
       Nautic heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en de bestuursrechter in deze rechtbank verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij vonnis van 27 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van Nautic afgewezen.  
     
     
       1.16. 
       Nautic heeft de geïmproviseerde steiger in september 2020 verwijderd.  
     
     
       1.17. 
       Bij e-mail van 5 november 2020 heeft Nautic de overeenkomst tot beëindiging van de gebruiksovereenkomst vernietigd en Hilton verzocht te vernietiging te bevestigen. Hilton heeft die bevestiging niet gegeven.  
     
     
       1.18. 
       Bij besluit van 17 december 2020 heeft de gemeente Amsterdam Nautic opnieuw een last onder dwangsom opgelegd, dit keer om voor 1 februari 2021 de Breitnersteiger te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 40.000,00 ineens.  
     
     
       1.19. 
       Eind 2020 heeft Nautic de Breitnersteiger verwijderd.  
       
     
   
   
     Vordering en verweer in conventie 
     
     2. Hilton vordert dat bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de kantonrechter:  ten aanzien van de huurovereenkomst 
     
       
         verklaart voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2020 subsidiair deze te ontbinden per die datum;  
       
       
         Nautic veroordeelt tot teruggave van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, uiterlijk op 31 december 2020 op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       
       
         voor zover nodig Nautic veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van Hilton te stellen, uiterlijk op 31 december 2020 op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       
       
         Nautic verbiedt tot aan het einde van de huurovereenkomst wijzigingen in of bij het gehuurde aan te brengen zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Hilton, op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       
     
     ten aanzien van de gebruiksovereenkomst   
     
        verklaart voor recht dat de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2019 subsidiair deze te ontbinden per die datum; 
        voor zover nodig Nautic veroordeelt de gecreëerde steiger en eventueel andere havenelementen te verwijderen (en verwijderd te houden) binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
        voor zover nodig Nautic veroordeelt het voormalige bruileendeel te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van Hilton te stellen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom;  
        Nautic verbiedt het voormalige bruikleendeel weer in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
        Nautic gebiedt de schade aan de kademuur van het Hilton Amsterdam Hotel binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te (doen) herstellen, op straffen van verbeurte van een dwangsom; 
     
     en 
     Nautic te veroordelen in de proceskosten. 
     
     3. Aan deze vordering legt Hilton ten grondslag dat het gehuurde niet kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak, zodat deze ingevolge artikel 7:228 BW met inachtneming van een opzegtermijn van een maand kon worden opgezegd. Hilton heeft een termijn van zeven maanden, derhalve langer dan de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden, in acht genomen. Subsidiair stelt Hilton zich op het standpunt dat Nautic is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en vordert zij ontbinding. Volgens Hilton is er sprake van een schending van onder meer artikel 7.1 van de huurovereenkomst en heeft Nautic zich niet als goed huurder gedragen door niet alle steigers conform de tussen partijen gemaakte afspraken te verwijderen en bovendien de geïmproviseerde steiger toe te voegen. Nautic heeft de situatie hiermee veel erger gemaakt en dit heeft tot een vertrouwensbreuk tussen partijen geleid. Nautic heeft bovendien niet voldaan aan het dwangsombesluit van de gemeente en in strijd met het vigerende bestemmingsplan de geïmproviseerde steiger aangebracht. Dit levert ook een schending van artikel 7.7 van de huurovereenkomst op. Nautic heeft aangegeven geen gehoor te geven aan de sommaties van Hilton, zodat een nadere ingebrekestelling niet nodig is. Nautic komt geen beroep op ontruimingsbescherming toe. Omdat Hilton gegronde vrees heeft dat Nautic, wanneer zij de steiger heeft verwijderd, additionele ligplaatsen gaat creëren, vordert zij tevens een verbod wijzigingen in of bij het gehuurde aan te brengen behoudens schriftelijke goedkeuring van Hilton.  
     
     4. Ten aanzien van de gebruiksovereenkomst stelt Hilton dat zij deze rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2019. De grondslag daarvoor is gelegen in artikel 4.1 en 4.3 van de gebruiksovereenkomst en zij heeft tijdig - namelijk voor 31 oktober 2019 - opgezegd. Nautic heeft het feitelijk gebruik overigens ook gestaakt, met uitzondering van de Breitnersteiger. Hilton stelt verder schade te hebben geleden aan de kademuur als gevolg van door Nautic niet juist vastgebonden steigers/vingerpieren en vordert herstel van die schade. Voor zover de kantonrechter oordeelt dat de gebruiksovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, vordert Hilton ontbinding op - kort gezegd - dezelfde gronden als die ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst.     
     5. Nautic voert als verweer dat sprake is van de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en stelt daartoe dat de jachthaven kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een hotelbedrijf. Nautic stelt daartoe dat de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot het hotel (tussen Hilton en AHH) een 290-bedrijfsruimte betreft en dat de onderhuurovereenkomst, die op een gedeelte daarvan ziet namelijk de jachthaven, het regime daarvan volgt, ook als die zelf niet onder het regime valt. Volgens Nautic kan uit de overeengekomen opzegtermijn worden begrepen dat Hilton niet gerechtigd was de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 7:228 BW. De huurovereenkomst is voor 10 jaar aangegaan en is na ommekomst van de termijn stilzwijgend voor opnieuw een periode van 10 jaar (eindigend op 31 december 2016) verlengd. Mede in aanmerking genomen de partijbedoeling en met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, kan niet geconcludeerd worden dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De opzegging van de huurovereenkomst lijkt te zijn ingegeven door persoonlijke afkeer van AHH tegen Nautic, maar dit is geen geldige opzeggrond. Nautic heeft meegewerkt aan verwijdering van de steigers met als uitgangspunt dat de huurovereenkomst tussen partijen nog lange tijd zou voortduren. Niet valt in te zien waarom de relatie tussen Hilton en Nautic niet langer houdbaar zou zijn, zoals omschreven in de opzeggingsbrief van 19 mei 2020. Dat de bedrijfsvoering van Nautic niet zou zijn zoals een goed huurder betaamt heeft Hilton niet onderbouwd en op andere opzeggingsgronden heeft Hilton zich niet beroepen. Hilton heeft nagelaten enig belang van Nautic bij de beëindiging van de huurovereenkomst te betrekken. Nautic exploiteert de jachthaven reeds bijna dertig jaar en heeft nadrukkelijk bijgedragen aan de kwaliteit van het hotel. Hilton Marina is een begrip in Amsterdam Zuid en Hilton gaat volledig voorbij aan het grote bedrijfsmatige en financiële belang dat Nautic bij de exploitatie van de jachthaven heeft. Samengevat is artikel 7:230a BW niet van toepassing en ontbreken juiste opzeggronden.  
     
     6. Nautic voert verder aan dat de vordering tot ontbinding gekunsteld is en bovendien moet worden afgewezen omdat het door Hilton gestelde ‘voldoende gewicht’ ontbreekt. Ook het gevorderde verbod tot het aanbrengen van wijzigingen is niet toewijsbaar. De steigers (inclusief de geïmproviseerde steiger) zijn reeds verwijderd en het is niet duidelijk wat Hilton onder wijzigingen verstaat. Ten aanzien van de gebruiksovereenkomst voert Nautic aan dat zij heeft ingestemd met de beëindiging daarvan, zij het onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst werd verlengd (hetgeen in reconventie aan de orde komt). Dat Nautic schade aan de kademuren heeft aangebracht, blijkt niet uit de door Hilton overgelegde foto’s en wordt door Nautic betwist. Het gaat slechts om enkele lichte verzakkingen en Hilton heeft geen enkel bewijs aangedragen van haar stelling dat Nautic hiervoor verantwoordelijk is. ook die vordering van Hilton dient daarom te stranden, aldus nog steeds Nautic.        
   
   
     Vordering en verweer in reconventie 
     7. Nautic vordert in reconventie vernietiging van de beëindigingsovereenkomst van de gebruiksovereenkomst en Hilton te gelasten de in die overeenkomst omschreven ruimte aan Nautic ter beschikking te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom.  
     8. Ter onderbouwing van haar vordering tot vernietiging beroept Nautic zich op dwaling en misbruik van omstandigheden. Nautic stelt daartoe kort gezegd dat zij uitsluitend met beeindiging van de gebruiksovereenkomst heeft ingestemd onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst tussen partijen zou worden gecontinueerd. Tot haar ontsteltenis heeft Hilton de huurovereenkomst later alsnog opgezegd. Volgens Nautic is er sprake is van een ‘vooropgezet scenario’ waarbij Hilton eerst de gebruiksovereenkomst en vervolgens de huurovereenkomst heeft opgezegd. Teneinde rekening te houden met de belangen van de houders van een ligplaats heeft Nautic de geïmproviseerde steiger aangebracht. Nautic meende dat die niet in strijd was met het bestemmingsplan en dat legalisatie mogelijk was maar de gemeente heeft op verzoek van Hilton gemeend handhavend te moeten optreden.   
     
     9. Hilton voert gemotiveerd verweer. Zij voert aan dat partijen op 6 december 2019 tijdens een bespreking in Roberto’s overeenstemming hebben bereikt over de beëindiging van de gebruiksovereenkomst. Daarbij is niet afgesproken dat die beëindiging voorwaardelijk zou zijn, te weten onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst niet zou worden opgezegd, maar Hilton was toen nog geenszins voornemens de huurovereenkomst op te zeggen. Hilton heeft tijdens het overleg aangeboden dat Nautic de insteekhaven verdikt kon gebruiken (dus met meer boten) en haar overige klanten kon verplaatsen naar de haven achter het Apollohotel. Terwijl afgesproken werd dat de steigers per 31 december 2019 door Nautic zouden worden ontruimd, heeft zij dit eerst eind maart 2020 gedaan en met uitzondering van de Breitnersteiger. Bovendien heeft Nautic toen - zonder overleg met Hilton en in weerwil van de afspraken - de geïmproviseerde steiger neergelegd die het uitzichtprobleem juist verergerde. Hiermee heeft Nautic aangestuurd op een vertrouwensbreuk en dít is de aanleiding geweest om de huurovereenkomst te beëindigen. De gemeente heeft tot tweemaal toe een last onder dwangsom moeten opleggen en er hebben meerder procedures over de steigers moeten plaatsvinden voordat alle steigers verwijderd waren.   
   
   
     Beoordeling in conventie en reconventie 
     
     10. De kantonrechter ziet aanleiding de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk te bespreken.  
     
     
       
         Reikwijdte geschil 
       
     
     11. Tussen partijen is niet in geschil dat de  gebruiksovereenkomst  is geëindigd. Inmiddels heeft Nautic alle steigers inclusief de geïmproviseerde steiger verwijderd (zie 1.10, 16 en 1.19). Wel heeft Nautic in reconventie vernietiging van de beëindiging gevorderd. Zou die worden toegewezen, dan zou dit ertoe leiden dat Nautic de steigers weer mag gebruiken. Ten aanzien van de  huurovereenkomst , die door Hilton tegen 31 december 2019 is opgezegd (zie 1.13) zijn partijen het erover eens dat (anders dan in artikel 2.1 (zie 1.4) daarvan is bepaald) geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW; de kantonrechter sluit zich daarbij aan (zie hierna onder 15). Nautic verzet zich tegen de opzegging en meent dat sprake is van 290-bedrijfsruimte (in welk geval de huurovereenkomst tot 2026 door zou lopen, zo lichtte zij ter zitting toe). Hilton heeft be-twist dat het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is, zich op het standpunt stellend dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Mocht Hilton in dit standpunt worden gevolgd, dan geldt (uitsluitend) artikel 7:228 BW en kon de huurovereenkomst met een termijn van minimaal een maand worden opgezegd.    
     
     
       
         De huurovereenkomst - kwalificatie 
       
     
     
     
       
         Gebouwde onroerende zaak? 
       
     
     12. De eerste vraag die moet worden beantwoord is of sprake is van een  gebouwde  onroerende zaak, als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW. Daarvan is volgens de Hoge Raad sprake als zich op of onder de grond een  gebouw  (te weten een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten, ruimte) bevindt, tenzij dit van verwaarloosbare betekenis is. Een enkele verharding of verharding van de grond is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ (HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899). Twee vragen dienen beantwoord te worden: (i) wat is er gehuurd, en (ii) is het huurobject gebouwd?  
     
     13. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst is opgenomen (zie 1.4) dat Hilton aan Nautic verhuurt de zogenaamde haven achter het Hilton Hotel. Als onvoldoende weersproken staat vast (en dit volgt ook uit door Hilton overgelegde kadastrale gegevens) dat Nautic eigenaar is van de (inmiddels verwijderde) steigers. Volgens Hilton huurt Nautic uitsluitend water, maar aangenomen moet worden dat Nautic in ieder geval ook de aanlegfaciliteit huurt. Zelfs als dat zo is, of wanneer een deel van de steigers of de kade wel tot het gehuurde horen, dan nog is er geen sprake van een  gebouw  als hiervoor bedoeld. Een enkele verharding is daarvoor immers onvoldoende. Nautic heeft ter zitting nog naar voren gebracht dat zij ook gebruik mag maken van een ruimte die zich onder de trap bevindt. Dit blijkt niet uit de overeenkomst en zelfs als zou komen vast te staan dat Nautic die ruimte in gebruik had, is deze - zonder instemming van Hilton - geen deel uit gaan maken van het gehuurde. Nu er geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak is in zoverre niet aan de vereisten van artikel 7:290 lid 2 BW voldaan. Dat partijen de huurovereenkomst voor de duur van tien jaar zijn aangegaan doet hier niet aan af.  
     
     14. Nautic stelt dat de onderhuurovereenkomst de hoofdhuurovereenkomst (het hotel met tuin en haven, zie 1.1) volgt qua regime en dat daarom de 290-bedrijfsruimteregels van toepassing zijn. In dit standpunt, dat door Hilton is betwist, kan zij niet worden gevolgd. Een haven is normaliter een 230a-bedrijfsruimte en een hotel een 290-bedrijfsruimte. Indien de door Hilton gehuurde haven onder de hoofdhuurovereenkomst valt en er sprake is van een gemengde overeenkomst, ligt het voor de hand om aan te nemen dat de haven los staat van de hotelvoorziening en zelfstandig wordt gebruikt. Het tegendeel is door Nautic ook niet gesteld. Dat betekent dat er gesplitst kan worden en dat er in de hoofdhuur verschillende regimes gelden. De door Nautic ondergehuurde haven komt dan niet onder het regime van artikel 7:290 BW te vallen.  
     
     15. De conclusie luidt dat het gehuurde niet als 290-bedrijfsruimte kwalificeert. Nu, zoals onder 13 overwogen, geen sprake is van een  gebouwde  onroerende zaak, is ook geen sprake van 230a-bedrijfsruimte (zie onder 11) en zijn uitsluitend de algemene huurbepalingen van toepassing.  
     
     
       
         Opzegging 
       
     
     16. Dat betekent dat Hilton ex artikel 7:228 BW kon opzeggen met inachtneming van een termijn van minimaal een maand en zonder dat sprake hoefde te zijn van een van de wettelijke opzeggingsgronden. Hilton heeft bij de opzegging een termijn van zeven maanden in acht genomen, zodat voldaan is aan de wettelijke termijn. De primair door Hilton gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar (zij het dat tegen 31 december 2019 is opgezegd en niet tegen 31 december 2020 zoals in het petitum is vermeld). Alle stellingen ten aanzien van de reden voor opzegging kunnen verder onbesproken blijven.  
     
     17. De steigers zijn reeds verwijderd, maar de kantonrechter begrijpt dat de insteekhaven (door partijen ook ‘de kom’ genoemd) nog wel bij Nautic in gebruik is. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming daarom toewijzen en zal daaraan een dwangsom koppelen als hierna te melden. Het door Hilton gevorderde verbod tot het einde van de huurovereenkomst wijzigingen aan te brengen in of bij het gehuurde, zal bij gebrek aan belang worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde veroordeling het gehuurde (uitsluitend water) in de oorspronkelijke staat terug te geven. 
     
     
     
       
         Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 
       
     
     18. Nautic heeft verzocht een eventuele veroordeling in conventie op grond van artikel 7:295 BW niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Omdat geen sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte is dit artikel, zoals Hilton terecht heeft aangevoerd, niet van toepassing. Ook de algemene belangenafweging pakt in het voordeel van Hilton uit. Zij heeft aangevoerd dat zij door het handelen van Nautic wordt gehinderd in een stabiele bedrijfsvoering en dat het nodig is dat de rust terugkeert. De belangen van Nautic, die zij verder niet heeft geconcretiseerd, wegen daar niet tegen op. De veroordeling zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.  
     
     
       
         De gebruiksovereenkomst 
       
     
     
     
       
         Vordering tot vernietiging 
       
     
     19. De vordering tot vernietiging van de mondelinge beëindigingsovereenkomst zal worden afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat er sprake is van dwaling of misbruik van omstandigheden. Hilton heeft gemotiveerd betwist dat de gebruiksovereenkomst is beëindigd onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst voort zou duren en ook dat er sprake was van een vooropgezet plan om de huurovereenkomst ook op te zeggen. Ter zitting heeft zij herhaald verklaard dat zij de huurovereenkomst op het moment van beëindiging van de gebruiksovereenkomst wilde voortzetten en dat de later ontstane vertrouwensbreuk reden was om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit standpunt vindt ook steun in de feiten en Nautic heeft daar niets meer tegenover gesteld. Met name het zonder goedkeuring aanleggen van de geïmproviseerde steiger, terwijl Nautic wist dat het Hilton althans AHH te doen was om een ongehinderd uitzicht op het water vanuit de Hilton tuin, is Hilton in het verkeerde keelgat geschoten en dit is ook zonder meer begrijpelijk, te meer nu Hilton - zo staat als onweersproken vast - extra ligplaatsen had aangeboden bij de insteekhaven en de haven bij het Apollohotel. Ter zitting heeft Nautic ook verklaard wel in te zien dat dit zachtst gezegd vervelend voor Hilton was. Dat later is gebleken dat het openbaar water betreft zodat Hilton niets over de geïmproviseerde steiger te zeggen heeft, zoals ter zitting door Nautic aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Nautic heeft door haar handelwijze de opzegging door Hilton van de huurovereenkomst over zichzelf afgeroepen.    
     
     
       
         Beëindiging  
       
     
     20. Het voorgaande betekent dat de gebruiksovereenkomst, die reeds geëindigd is (partijen zijn het daarover eens) geëindigd blijft. Bij deze stand van zaken heeft Hilton geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht, zodat die zal worden afgewezen.   
     
     21. Zekerheidshalve (voor zover er nog wat te ontruimen valt onder de gebruiksovereenkomst) zal ook ten aanzien van de gebruiksovereenkomst de vordering tot ontruiming  - op straffe van verbeurte van de hierna bepaalde dwangsom - worden toegewezen en het gevorderde gebod worden afgewezen. Hilton heeft nog gesteld dat Nautic schade heeft veroorzaakt aan de kademuren maar Nautic heeft zowel de schade als de aansprakelijkheid betwist en Hilton heeft haar standpunt niet nader toegelicht. De vordering tot herstel van de schade aan de kademuur zal daarom bij gebrek aan onderbouwing worden afgewezen.  
     
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     
     22. Nautic wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie met de proceskosten aan de zijde van Hilton belast.   
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2019; 
       
     
     
       veroordeelt Nautic het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van Hilton te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat Nautic niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00;  
       
     
     
       veroordeelt Nautic het voormalige bruikleendeel binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van Hilton te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat Nautic niet aan de veroordeling voldoet, tot een maximum van  € 10.000,00;   
       
     
     
       
         veroordeelt Nautic in de proceskosten tot op heden aan de zijde van Hilton begroot op: - griffierecht		€ 124,00 - explootkosten		€   87,99 - salaris gemachtigde	€ 360,00 totaal			----------- 
         				€ 571,99 
         een en ander inclusief eventueel verschuldigde btw;		  
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       veroordeelt Nautic in de proceskosten tot op heden aan de zijde van Hilton begroot op € 180,00 aan salaris gemachtigde, inclusief eventuele btw; 
       
       
       
         
           in conventie en reconventie  
           
         
       
     
     
       veroordeelt Nautic in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Nautic niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden; 
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar  
         uitgesproken op 13 april 2021  in tegenwoordigheid van de griffier.