ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:1859

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:1859 Rechtbank Rotterdam , 11-03-2022 / 9464727 CV EXPL 21-31752

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-03-11

Zaaknummer: 9464727 CV EXPL 21-31752

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:1859

---

Huurzaak, overlast. Ontbindingsvordering afgewezen. Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat gedaagde aanstichter is van burenruzie. Verhuurder heeft huurder onvoldoende in de gelegenheid gesteld zijn kant van het verhaal te vertellen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 9464727 CV EXPL 21-31752 
     
     
     
       uitspraak: 11 maart 2022 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting  
       
         Stichting De Leeuw van Putten , 
       gevestigd te Spijkenisse (gemeente Nissewaard), 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  J. [gedaagde 1] , en 
     
       
         2 .  Y. [gedaagde 1] -van Leeuwen , 
       beiden wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), 
       gedaagden, 
       gemachtigde: mr. L. van der Wijngaart te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘De Leeuw van Putten’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] c.s.’. 
     
     
   
   
     
       1. Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           de dagvaarding van 8 september 2021, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           het vonnis van 13 december 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de bij e-mail van 31 januari 2022 door de gemachtigde van De Leeuw van Putten ingediende aanvullende producties; 
         
         
           de bij brief van 31 januari 2022 door de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. ingediende aanvullende producties; 
         
         
           de bij e-mail van 9 februari 2022 door de gemachtigde van De Leeuw van Putten ingediende aanvullende productie; 
         
         
           de bij e-mail van 9 februari 2022 door de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. ingediende aanvullende productie. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 10 februari 2022. Namens De Leeuw van Putten is verschenen mevrouw [persoon A] , bijgestaan door de gemachtigde van De Leeuw van Putten. [gedaagde 1] c.s. zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun stellingen nader toe te lichten. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2. De vaststaande feiten 
     
       2.1. 
       De feiten die vast staan in deze procedure zijn, voor zover relevant, de volgende.  
       
     
     
       2.2. 
       Tussen de heer [gedaagde 1] en De Leeuw van Putten bestaat sinds 1 april 1999 een huurovereenkomst voor de woonruimte en garage aan de [adres 1] in Spijkenisse (hierna: ‘het gehuurde’). Mevrouw [gedaagde 1] is als zijn echtgenote wettelijk medehuurder.  
       
     
     
       2.3. 
       
         Artikel 9.6 van de huurovereenkomst luidt: 
         
           “De huurder en zijn huisgenoten dienen ervoor zorg te dragen de omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 26 april 2020 ontvangt De Leeuw van Putten een klachtmelding van de buren (huisnummer 51) van [gedaagde 1] c.s., de familie [naam buren van gedaagden] (hierna: ‘ [naam buren van gedaagden] ’), over overlast van [gedaagde 1] c.s..  
       
     
     
       2.5. 
       
         Op 8 mei 2020 schrijft De Leeuw van Putten aan [gedaagde 1] c.s.: 
         
           “De afgelopen periode hebben wij vanuit uw woonomgeving verschillende klachten over u ontvangen. 
         
         
           Het betreft het lassen en slijpen van metalen in uw garage. Dit geeft geluidsoverlast en is bovendien (brand)gevaarlijk voor de omgeving. (…) U dient hiermee dan ook per direct te stoppen.  
         
         
           Uw bezoek en u parkeren de auto vaak niet op de daarvoor bestemde parkeerplekken. Wij hebben de omwonenden geadviseerd hiervoor de politie te bellen. Wij willen u er echter wel op attent maken. 
         
         
           Bovendien is er regelmatig vanuit uw woning veel geschreeuw en ruzie te horen, zo ook het smijten van deuren. Wij verzoeken u in deze rekening te houden met omwonenden. (…) 
         
         
           Wij gaan ervan uit dat u zich aan het gestelde in deze brief houdt. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 12 augustus en 7 september 2020 ontvangt De Leeuw van Putten weer klachtmeldingen van [naam buren van gedaagden] over overlast door [gedaagde 1] c.s. Op 24 augustus 2020 ontvangt zij een klacht van mevrouw [persoon B] (hierna: ‘ [persoon B] ’), die op nummer 49 woont.  
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 12 november 2020 schrijft De Leeuw van Putten aan [gedaagde 1] c.s.: 
         
           “Wij hebben uw verzoek om terug te bellen ontvangen. Omdat een aantal medewerkers afwisselend op kantoor en thuis werkzaam zijn, hebben wij besloten om u schriftelijk te informeren. 
         
       
       
       
         
           Meldingen 
         
         
           Er zijn bij De Leeuw van Putten meldingen binnengekomen betreffende overlast, afkomstig van uw adres. In mei 2020 hebt u naar aanleiding van overlastklachten een brief van ons ontvangen. Echter, in augustus 2020 zijn er weer nieuwe meldingen binnengekomen. 
         
       
       
       
         
           Convenant met de gemeente aanpak Overlast 
         
         
           Wij hebben als corporatie afspraken gemaakt met de gemeente om overlastzaken collectief op te pakken. Daarvoor zijn convenanten opgesteld. Om deze reden is deze overlastsituatie overgedragen naar de gemeente. Het doel van dit gesprek is om afspraken te maken om de woonsituatie te verbeteren. Een fijne woonomgeving en normaal contact met de buren wenst toch iedereen. 
         
         
           Afspraak met u gemaakt op 17 november om 16.00 uur 
         
         
           Mevrouw [persoon C] , de regisseur woonoverlast van de gemeente, hebt u inmiddels gesproken. Zij heeft u verteld dat er een afspraak gepland staat voor  
           17 november aanstaande om 16.00 uur, locatie Gemeentehuis Raadhuislaan 106 te Spijkenisse 
           . Bij deze afspraak is buiten mevrouw [persoon C] , ook de wijkagent en mevrouw [persoon A] aanwezig. 
         
         
           Wij vertrouwen op uw aanwezigheid.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Op 25 november 2020 schrijft een medewerker van ARAG Rechtsbijstand namens [gedaagde 1] c.s. onder meer het volgende aan De Leeuw van Putten: 
         
           “(…) Uiteindelijk ontvingen cliënten op 18 november jl. uw brief d.d. 12 november 2020, waarin staat dat cliënten in mei een brief zouden hebben ontvangen van u. Dat is echter niet het geval, graag zie ik dan ook van u een kopie van die brief tegemoet. 
         
         
           Het voorgaande komt erop neer dat cliënten niet weten waar u op doelt als u het hebt over meldingen betreffende overlast. Cliënten zien derhalve ook niet in waarom zij in deze tijd, een tijd waarin een ieder zo veel als mogelijk thuis moet blijven, worden opgeroepen om op het gemeentekantoor te verschijnen, zonder enige nadere toelichting en terwijl cliënten bovendien in een risicogroep zitten. 
         
         
           (…) Het had op uw weg gelegen om bij meldingen van vermeende overlast cliënten te contacteren en onderzoek te doen. Daarvan is niet gebleken. 
         
         
           Graag zie ik een uitleg van u tegemoet over wat de meldingen van overlast zouden zijn en van wie deze meldingen afkomstig zijn. Ook ontvang ik graag een kopie van de brief die u in mei 2020 zou hebben verzonden.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 14 december 2020 schrijft diezelfde medewerker van ARAG Rechtsbijstand namens [gedaagde 1] c.s. De Leeuw van Putten: 
         
           “Bij brief van 25 november jl. liet ik u al weten dat omwonenden geen klachten hebben geuit over cliënten, cliënten hebben daarentegen wel onenigheid met hun directe buren van nummer 51, welke bovendien de enige directe buren van cliënten zijn, want cliënten wonen in een hoekwoning. De onenigheid met de buren is verergerd sinds april 2020. (…) 
         
         
           Cliënten hebben in het verleden getracht om met de buren een traject van buurtbemiddeling op te zetten, maar de buren van nummer 51 hebben dit geweigerd. Cliënten laten deze buren dan ook verder met rust en laten het hierbij, het is echter zeer kwalijk te noemen dat u klachten niet deugdelijk onderzoekt, aannames maakt en niet even cliënten opbelt, waardoor cliënten nu in een kwaad daglicht bij u, de gemeente en de wijkagent worden gezet. 
         
         
           Dat gezegd hebbende zullen cliënten niet voldoen aan het verzoek van de gemeente om op afspraak te komen op 14 december 2020. (…) 
         
         
           Cliënten vinden het prima als u wil gaan bemiddelen tussen de buren van nummer 51 en hen, maar dan zullen de buren daarmee in moeten stemmen.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 22 december 2020 bericht de gemachtigde van De Leeuw van Putten genoemde medewerker van ARAG Rechtsbijstand als volgt: 
         
           “(…) In het kader van hoor en wederhoor, zijn uw cliënten uitgenodigd voor een gesprek bij de gemeente, om de overlast te bespreken, waarbij een medewerker van De Leeuw van Putten en de wijkagent aanwezig zouden zijn. Dit gesprek zou voorafgaan aan een bemiddelingsgesprek tussen uw cliënten en de buren van de [adres 2] .  
         
         
           Uw cliënten wensen kennelijk geen gehoor te geven aan uitnodigingen en ontkennen overlast te veroorzaken.  
         
         
           Ik verzoek u met klem de in deze brief, en ook al eerder door De Leeuw van Putten beschreven overlast, met uw cliënten te bespreken en hen nogmaals te vragen of zij bereid zijn tot een gesprek. In het geval zij daartoe niet bereid zijn, dan zal dat in het nadeel van uw cliënten worden uitgelegd. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 5 januari 2021 schrijft de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. het volgende aan de gemachtigde van De Leeuw van Putten: 
         
           “(…) Kortom, van overlast of enige tekortkoming van cliënten als huurders is geen sprake. Het is eigenlijk precies andersom. Niettemin gaan cliënten graag het gesprek aan met uw cliënte, de buren van nummer 51 en de gemeente. Zij hebben mij gevraagd hen tijdens het gesprek te vergezellen. Cliënten willen niets liever dan dat een einde komt aan deze nare burenruzie. (…) 
         
         
           Voor een bespreking zijn wel een aantal praktische zaken van belang. Cliënten vallen allebei in een risicogroep voor wat betreft besmetting met het Coronavirus vanwege hun ziekten (o.a. COPD). Een fysieke bespreking vormt in deze periode, waarin iedereen wordt opgeroepen zoveel mogelijk thuis te blijven, dus echt een risico. Zij beschikken niet over een laptop of andere mogelijkheid om bespreking digitaal te kunnen bijwonen. Voor hen is daarom heel belangrijk om vooraf te weten onder welke condities de bespreking zal worden gehouden (zaalgrootte, aanwezigheid van spatscherm etc.). Ook willen ze de bespreking graag plannen na afloop van de huidige lockdown (18 januari 2021), omdat dan hopelijk het aantal besmette personen fors is gedaald. 
         
         
           Ook willen cliënten vóór het gesprek kennis kunnen nemen van de stukken waarop uw cliënte haar verwijten baseert, zodat zij zich behoorlijk kunnen verweren. Cliënte lijdt aan epilepsie en stressvolle situaties kunnen een aanval / toeval opwekken. Dat is al eens gebeurd en daarvan waren de buren van nummer 51 getuige. Een goede voorbereiding verkleint de kans op een stressvolle situatie tijdens de bespreking. (…).” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 20 januari 2021, 25 januari 2021 en 30 mei 2021 ontvangt De Leeuw Van Putten nieuwe berichten van [persoon B] over overlast door [gedaagde 1] c.s. Daarin klaagt [persoon B] onder meer over seksuele intimidatie door de heer [gedaagde 1] en bevestigt zij de door [naam buren van gedaagden] gemelde klachten.  
       
     
     
       2.13. 
       Op 24 juli 2021 heeft een incident plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] c.s. en [naam buren van gedaagden] . Over dit incident hebben [persoon B] en de overburen van [gedaagde 1] c.s. een verklaring op papier gezet.  
       
     
     
       2.14. 
       Op 13 januari 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en [gedaagde 1] c.s. Ten tijde van de in deze procedure gehouden mondelinge behandeling was nog geen gesprek tussen de gemeente en de buren van [gedaagde 1] c.s. gepland.  
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     
       3.1. 
       De Leeuw van Putten heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. betreffende het gehuurde te ontbinden en [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       3.2. 
       Aan haar vorderingen heeft de Leeuw van Putten naast de onder 2 genoemde feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten en tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkomingen bestaan uit het gebruiken van een deel van het gehuurde (de garage) voor de uitoefening van een lasbedrijf, het weigeren van door De Leeuw van Putten ingeschakelde derden om een inspectie uit te voeren in het gehuurde en het veroorzaken van overlast aan omwonenden.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde 1] c.s. betwisten de door De Leeuw van Putten gestelde tekortkomingen. Zij erkennen dat sprake is van een burenruzie, maar stellen dat die te wijten is aan [naam buren van gedaagden] . Op het verweer van [gedaagde 1] c.s. en hetgeen De Leeuw van Putten overigens heeft aangevoerd, wordt, voor zover relevant, hierna ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4. De beoordeling 
     
       4.1. 
       De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een huurovereenkomst de wederpartij in beginsel de bevoegdheid geeft tot ontbinding van die huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de partij die stelt dat sprake is van een tekortkoming, om feiten en omstandigheden aan te voeren, en zo nodig te bewijzen, waaruit die tekortkoming blijkt. De Leeuw van Putten heeft haar stelling dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten en tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst gebaseerd op drie pijlers (zie onder 3.2).  
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter oordeelt dat De Leeuw van Putten, in het licht van de betwistingen van [gedaagde 1] c.s. bezien, onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd om tot de conclusie te kunnen komen dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde in strijd met de bestemming van woonruimte hebben gebruikt door laswerkzaamheden in de garage uit te voeren. De enkele klacht van [naam buren van gedaagden] over lassen en slijpen in de garage en de omstandigheid dat de heer [gedaagde 1] voor zijn zzp-werkzaamheden zijn woonadres heeft gebruikt als inschrijfadres bij de Kamer van Koophandel, zijn daartoe onvoldoende. Datzelfde geldt voor het verwijt dat [gedaagde 1] c.s. door De Leeuw van Putten ingeschakelde derden niet hebben toegelaten tot het gehuurde voor het uitvoeren van een inspectie. Nu De Leeuw van Putten in dit verband verwijst naar incidenten uit 2017 en 2019 kan dit verwijt – wat daar ook van zij – vanwege het tijdsverloop thans niet meer als grondslag dienen voor de onderhavige procedure. Aan bewijslevering ten aanzien van deze pijlers wordt derhalve niet toegekomen. 
       
     
     
       4.3. 
       Dan blijft staan de door De Leeuw van Putten gestelde overlast. In de brief van 8 mei 2020 (zie onder 2.5) heeft De Leeuw van Putten [gedaagde 1] c.s. aangesproken op de volgende klachten: 
       
         
           geluidsoverlast door (las- en slijp)werkzaamheden in de garage, 
         
         
           parkeeroverlast, en 
         
         
           geluidsoverlast door schreeuwen en ruzie in het gehuurde en het smijten met deuren.  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde 1] c.s. hebben deze klachten gemotiveerd weersproken. Door De Leeuw van Putten zijn, anders dan de meldingen van [naam buren van gedaagden] en een enkele door [naam buren van gedaagden] gemaakte foto, geen bewijsstukken overgelegd die dit verwijt kunnen staven. Het had op de weg van De Leeuw van Putten gelegen om haar standpunt (nader en uitvoeriger) te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van geluidsopnames, verklaringen van andere omwonenden over het parkeren en/of verklaringen van de wijkagent. Dit klemt temeer nu De Leeuw van Putten in voornoemde brief rept over verschillende klachten vanuit de woonomgeving, maar ondanks herhaald verzoek daartoe van [gedaagde 1] c.s. op geen enkele wijze duidelijk heeft gemaakt van wie die klachten, buiten [naam buren van gedaagden] , afkomstig waren. De Leeuw van Putten heeft dat niet gedaan en heeft daarom niet voldaan op de op haar rustende stelplicht. Deze verwijten kunnen dan ook niet de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst dragen. 
       
     
     
       4.5. 
       De Leeuw van Putten baseert haar vordering voorts op de burenruzie tussen [gedaagde 1] c.s. en [naam buren van gedaagden] . Ook [persoon B] is inmiddels bij deze ruzie betrokken. Bij een burenruzie (of buurtruzie) kan sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst van een van de betrokkenen bij die ruzie. In dat geval dient dan echter wel (in voldoende mate) vast te staan dat [gedaagde 1] c.s. de aanstichters zijn van de burenruzie(s) en/of debet zijn aan het voortduren daarvan. 
       
     
     
       4.6. 
       Uit de door partijen ingenomen stellingen en door hen overgelegde stukken blijkt niet dat [gedaagde 1] c.s. de aanstichters zijn van de ruzie(s) met [naam buren van gedaagden] . De lezing van de gebeurtenissen sinds 2020 die [gedaagde 1] c.s. geven, wijkt af van de lezing die [naam buren van gedaagden] geeft en die De Leeuw van Putten – kennelijk – tot de hare heeft gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat De Leeuw van Putten in deze omstandigheden meer had moeten doen dan zij nu heeft gedaan, namelijk in ieder geval hoor en wederhoor toepassen en de lezing van alle betrokkenen zo goed als mogelijk verifiëren. Dat heeft zij echter nagelaten. Zij is niet ingegaan op de uitdrukkelijke verzoeken van [gedaagde 1] c.s. om hun kant van het verhaal te mogen vertellen en had, samen met de door haar ingeschakelde gemeente, het verzoek van [gedaagde 1] c.s. om een gesprek aan te gaan onder de door hen gestelde voorwaarden in redelijkheid niet behoren te weigeren. In de door [gedaagde 1] c.s. geschetste omstandigheden is het immers niet meer dan redelijk om rekening te houden met coronamaatregelen, om toe te staan dat zij worden vergezeld door hun gemachtigde en om [gedaagde 1] c.s. vooraf inzage in de stukken te geven. Aldus heeft De Leeuw van Putten niet alleen een ongelijk speelveld gecreëerd, maar is ook een deugdelijke onderbouwing van de door haar gestelde tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. achterwege gebleven. 
       
     
     
       4.7. 
       De beschuldigingen van seksueel grensoverschrijdend gedrag van de heer [gedaagde 1] – hoewel hier inmiddels meer dan één klacht bij De Leeuw van Putten over is binnengekomen – vergen eenzelfde zorgvuldigheid van De Leeuw van Putten. Juist bij zulke beschuldigingen is hoor en wederhoor van groot belang.  
       
     
     
       4.8. 
       De klachten van [persoon B] komen er voor het overige op neer dat zij het contact met [gedaagde 1] c.s. als onprettig ervaart. De door haar omschreven gebeurtenissen kunnen echter niet worden gekwalificeerd als overlast van dien aard dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.9. 
       Nu uit het voorgaande blijkt dat de door De Leeuw van Putten aangevoerde tekortkomingen die tot ontbinding van de huurovereenkomst moeten leiden, onvoldoende zijn onderbouwd, worden haar vorderingen afgewezen. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen. 
       
     
     
       4.10. 
       De Leeuw van Putten zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.  
       
     
   
   
     
       5. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       wijst de vorderingen van De Leeuw van Putten af; 
     
     
     
       veroordeelt De Leeuw van Putten in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. vastgesteld op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       51909