ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:2350

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:2350 Gerechtshof Amsterdam , 23-04-2015 / 13/00401

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-04-23

Zaaknummer: 13/00401

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:2350

---

WOZ-waarde woning. De taxatie van de heffingsambtenaar kan als uitgangspunt worden genomen, maar  op de daarin vastgestelde waarde dient  een correctie in aanmerking te worden genomen in verband met een groter wateroppervlak en een te grote invloed (20%) voor de ligging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 13/00401 
     
     
       23 april 2015 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/23 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, 
       
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2012 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] , (hierna: de woning) voor de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 412.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 november 2012, de vastgestelde waarde gehandhaafd en het bezwaar (ook) voor het overige ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 14 juni 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 juli 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast. 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis met een aanbouw, twee dakkapellen en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 437 m³. De kaveloppervlakte is 457 m². 
       
     
     
       2.2. 
       Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar - in eerste aanleg - ingebracht taxatierapport. Dit taxatierapport is opgemaakt op 21 februari 2013 door taxateur D.M. Hoogendoorn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 412.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. Als vergelijkingsobjecten heeft de taxateur [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] in het rapport opgenomen. In een bijlage, getiteld “Objectkenmerken en waardeberekening” zijn enige objectkenmerken van de woning en de drie vergelijkingsobjecten opgenomen. In het taxatierapport hanteert de taxateur voor de woning een kaveloppervlakte van 457 m2, onderverdeeld in een grondoppervlakte van 367m² en een wateroppervlakte van 90m². 
       
     
     
       2.3 
       In het bij de rechtbank door de heffingsambtenaar ingebrachte verweerschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “De kaveloppervlakte wordt niet door de gemeente maar door het kadaster bepaald. Na de oplevering van een woning vindt normaliter een inmeting van de kavel plaats door het kadaster. Als gevolg van deze inmeting kan de door het kadaster geconstateerde kaveloppervlak afwijken van de oppervlakte die in de koop- aanneemovereenkomst is vermeld. 
         De kaveloppervlakten worden door de gemeenten uit het kadaster automatisch ingelezen en overgenomen. Het enige dat de taxateur nog doet is het wateroppervlak bepalen welke in de waardebepaling niet meegenomen dient te worden. 
         Hiervoor wordt gebruik gemaakt van digitale kadastrale kaarten en een programma om digitaal oppervlakten berekenen. 
         In onderstaande afbeelding is het watergedeelte nogmaals opgemeten. De blauwe lijn is de waterlijn en de paarse lijn de kadastrale lijn. Het wateroppervlak meet circa 90,77m² zie onderaan de afbeelding. In de WOZ administratie is het watergedeelte voor 90m² meegenomen. Het totale kadastrale oppervlak is 457m² verminderd met het watergedeelte van 90m² is 367m².” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Tot de door belanghebbende ingebrachte gedingstukken behoren onder meer: 
       - een koop-/aannemingsovereenkomst van 16 mei 1986 van de woning waarin, voor zover van belang, is opgenomen dat wordt verkocht een perceel grond van 334m² aangeduid met bouwnummer 620; 
       - een “PRIJSLIJST VRIJE SEKTOR WONINGEN IN PLAN ZIJDELWAARD TE [Z] ” waarin bij bouwnummer 620 is vermeld, voor zover van belang, een kavelgroote in m² van 334m²; 
       - een door belanghebbende gemaakte “oppervlakte berekening [a-straat 1] ” waarin belanghebbende de grondoppervlakte berekent op 341.43 m².  
       
       
     
     
       2.5. 
       Van de zijde van belanghebbende is in hoger beroep een schrijven van taxateur Ch.J. van Zantwijk ingebracht. In dit schrijven is opgenomen: 
       
       
         “Ingevolge uw verzoek, heb ik de taxatie beoordeeld die ten grondslag heeft gelegen aan de in de procedure vastgestelde WOZ waarde. 
         Ten eerste valt op dat de berekeningen, zoals weergegeven in de bijlage van het rapport, onjuist zijn. Bij toepassing van de berekeningen, ontstaan afwijkende bedragen bij uw woning. 
         U heeft mij meegedeeld dat in de bezwaarprocedure is aangegeven dat de 
         vergelijkingsobjecten [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] relevante vergelijkingsobjecten zouden zijn. 
         Hoewel ik van mening ben dat de vergelijking met uw woning, een eindwoning met 
         aangebouwde garage en uitbouw een andersoortig object is dan de drie 2 onder 1 
         kapwoningen waaraan wordt gerefereerd, heb ik de referentiewoningen als uitgangspunt genomen en de marktanalyse zoals de taxateur deze toepast nader geanalyseerd. 
         De gemiddelde waarde per m² grond en water bedraagt voor de referentiewoningen 
         € 409,33. Het is mij niet duidelijk waarom de taxateur bij uw woning een grondwaarde per m² hanteert van € 497,-, hetgeen mijns inziens te hoog is.. 
         Wanneer we de juiste berekeningen uitvoeren en de juiste grondwaarde van de referenties toepassen op de berekening van uw woning zoals de taxateur deze toepast, ontstaat het volgende overzicht: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Woning  
               
               
                 437 m3 a 
               
               
                 €     409,00 
               
               
                  =  
               
               
                 € 178.733.00 
               
             
             
               
                 Aanbouw  
               
               
                 65 rn2 a  
               
               
                 €     409,00  
               
               
                 =  
               
               
                 €   26.585.00 
               
             
             
               
                 Garage  
               
               
                 26 m2 a  
               
               
                 €     700,00  
               
               
                 =  
               
               
                 €   18.200.00 
               
             
             
               
                 Dakkapel  
               
               
                     2  
               
               
                 €  3.000,00  
               
               
                 =  
               
               
                 €     6.000.00 
               
             
             
               
                 Perceel grond  
               
               
                 367 m2 a 
               
               
                 €     409.33  
               
               
                 =    
               
               
                 € 150.224,11 
               
             
             
               
                 Perceel water  
               
               
                 
               
               
                 € -.-  
               
               
                 =   
               
               
                 
                   €            0.00 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 379.742,11” 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder): 
     
     
     
       5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
       6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder bij het vaststellen van de oppervlakte van de kavel is uitgegaan van de gegevens van het Kadaster. Aan de hand van de kadastrale gegevens heeft verweerder vervolgens bepaald wat het buiten de waardeberekening vallende wateroppervlak is. De rechtbank acht deze berekeningswijze juist. Eiser heeft hiertegen onvoldoende overtuigende argumenten ingebracht om van een andere oppervlakte uit te gaan. Voorts overweegt de rechtbank dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waardes kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name het slechtere onderhoudsniveau en de kleinere inhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden. Dat rekening is gehouden met eventuele verschillen blijkt ook uit de omstandigheid dat verweerder voor eisers woning een aanzienlijk lagere prijs per m3 (namelijk € 409) heeft gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] (€ 479), [a-straat 3] (€ 498) en [a-straat 4] (€ 506). Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser naar voren gebrachte vergelijkingsobject [a-straat 5] is verkocht op een moment dat dusdanig ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2011, namelijk eind 2008, dat het door eiser genoemde verkoopcijfer van € 400.000 geen juiste weergave meer geeft van de marktwaarde op 1 januari 2011. De rechtbank acht het object [a-straat 5] daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject.  
     
     
     
       7. Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedaling op de woningmarkt van de afgelopen jaren en heeft daarbij ter zitting indexcijfers overgelegd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor onder 5. weergegeven. Met deze benadering wordt tevens rekening gehouden met waardeveranderende omstandigheden doordat alleen aan de hand van gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum 1 januari 2011 de WOZ-waarde wordt bepaald. Waardeveranderingen ten gevolge van de economische crisis zijn dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Aan een gemiddelde algemene waardeverandering of aan indexcijfers komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe zodat eisers standpunt niet gevolgd kan worden.  
     
     
     
       8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     
       9. De rechtbank ziet bij die uitkomst geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     
     
     
   
   
     
       4 Geschil in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende verdedigt dat de vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 350.000. De heffingsambtenaar verdedigt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.  
       
     
     
       4.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
       5.1.1. 
       De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 16 maart 2007, 42 905, LJN: BA0721, ECLI:NL:HR:2007:BA0721, overwogen dat bij de beslissing of een partij de gelegenheid moet krijgen bewijsstukken ter zitting alsnog over te leggen, een afweging zal moeten plaatsvinden van enerzijds het belang dat die partij heeft bij het overleggen van die stukken en de redenen waarom hij dit niet in een eerdere fase van de procedure voor de feitenrechter heeft gedaan, en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang, zoals dit ook geldt met betrekking tot stukken die een partij na de zitting alsnog wenst over te leggen.  
       
     
     
       5.1.2. 
       Belanghebbende heeft verzocht ter zitting - naast zijn pleitnota - nadere stukken te mogen overleggen. Het betreft: 
       
         
           Brief belanghebbende van 6 juni 2013 aan de gemeente [Z] ; 
         
         
           Antwoord heffingsambtenaar van 26 juni aan belanghebbende; 
         
         
           Brief belanghebbende van 27 juni 2013 aan de heffingsambtenaar; 
         
         
           Antwoord heffingsambtenaar van 5 juli aan belanghebbende; 
         
         
           Brief heffingsambtenaar (ongedateerd) aan belanghebbende (waarin met behulp van luchtfoto 'de totale omtrek van [belanghebbendes] grondperceel wordt berekend op 89,14 m2); 
         
         
           Correspondentie van belanghebbende met gemeente [Z] betreffende een WOB-procedure  
         
         
           foto’s, tekeningen, diverse publicaties uit 2010, 2011 2013 en 2014 en berekeningen.  
         
       
       
     
     
       5.1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft daartegen bezwaar gemaakt.  
       
     
     
       5.1.4. 
       Nu de onder 1 tot en met 4 vermelde stukken (correspondentie tussen belanghebbende en de gemeente [Z] /de heffingsambtenaar) de heffingsambtenaar bekend zijn (en direct op het onder 5.4.4 behandelde betrekking hebben), zal het Hof deze correspondentie tot de gedingstukken rekenen. Nu het ten aanzien van de onder 5 tot en met 7 vermelde stukken gaat om gegevens, waarop noch de heffingsambtenaar noch het Hof zich heeft kunnen voorbereiden en welke belanghebbende reeds in een eerder stadium van de procedure had kunnen inbrengen, prevaleert, naar het oordeel van het Hof, in casu het belang van een behoorlijk verloop van de procedure. Het Hof heeft de aangeboden stukken (met uitzondering dus van de onder 1 tot en met 4 vermelde stukken), dan ook niet tot de gedingstukken gerekend.  
       
       
         
           Woz-waarde 
         
       
     
     
       5.2.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder de WOZ-waarde).  
       
     
     
       5.2.2. 
       De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.  
       
     
     
       5.3.1. 
       Op 14 oktober 2005 overwoog de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU4300): 
       
       
         De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
     
     
       5.3.2. 
       Derhalve is het allereerst aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       
         5.4.1.Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij onder meer het onder 2.2. genoemde taxatierapport ingebracht.  
       
       
     
     
       5.4.2. 
       De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. 
       
       
         5.4.3.1. Belanghebbende heeft, onder meer met de overlegging van het onder 2.5. genoemde schrijven van taxateur Ch.J. van Zantwijk, betoogd dat de in het taxatierapport voor de woning van belanghebbende gehanteerde waarde per m² grondoppervlakte (€ 497 per m²), te hoog is. Nu de gemiddelde waarde per m² voor de in het taxatierapport genoemde ter vergelijking opgevoerde objecten € 409 per m² bedraagt valt niet in te zien - aldus belanghebbende - waarom voor de waardebepaling van belanghebbendes grondoppervlakte van een ander, hoger, bedrag zou moeten worden uitgegaan.  
         De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de in aanmerking genomen waarde per m² van de grond juist is nu daarbij is uitgegaan van de door de gemeente gehanteerde staffel voor de waarde per m². In de staffel is rekening gehouden met het ‘afnemend grensnut’, dat wil zeggen dat de waarde per m² daalt naar mate het perceel groter is. Voorts is de met behulp van de staffel verkregen waarde per m² verhoogd met 20 procent nu belanghebbendes woning gunstig is gelegen.   
       
       
       
         5.4.3.2. Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de beschikking (waarop tevens de aanslag is gebaseerd) de eindwaarde beslissend is. Van de zijde van de heffingsambtenaar opgestelde overzichten van de aan de verschillende te onderscheiden onderdelen van de woning toe te kennen deelwaarde(n) hebben slechts tot doel te komen tot een eindwaarde. Daarbij dienen de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarden slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Dit doet er echter niet aan af dat het aan de heffingsambtenaar is om het verschil te verklaren in de gehanteerde waarde per m² voor het grondoppervlakte van de woning (€ 497) en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 409). Het Hof acht de grondslag van de door de gemeente gehanteerde verhoging met 20 procent, bij de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de woning van belanghebbende gunstiger is gelegen is daartoe ontoereikend. 
       
       
     
     
       5.4.4. 
       
         Partijen verschillen niet van inzicht over de totale kaveloppervlakte. Wel verschillen zij van inzicht over het aantal (volgens beide partijen bij de waardeberekening buiten beschouwing te laten) m² wateroppervlakte. Belanghebbende betoogt dat de grondoppervlakte (457 -/- 116 =) circa 341 m² dient te zijn, de gemeente stelt dat de grondoppervlakte (457 -/- 90 =) 367m² bedraagt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing - naar het voorkomt- een uiterst gedetailleerde berekening van het wateropvlak gemaakt, welke berekening is gebaseerd op een door hem zelf gemaakte plattegrond van het wateroppervlak. De heffingsambtenaar heeft hiertegenover een berekening gesteld die gebaseerd is op (1) de gegevens van het kadaster, (2) de zogenaamde geokaart en (3) luchtfoto’s en die met behulp van een softwareprogramma is uitgevoerd. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de berekening van belanghebbende (bijlage 7 bij diens bij de rechtbank ingediende beroepschrift) niet overtuigend bestreden. Tegenover belanghebbendes - naar het schijnt - uiterst gedetailleerde berekening van het wateroppervlak, welke berekening is gebaseerd op een door hem zelf gemaakte plattegrond van het wateroppervlak, heeft de heffingsambtenaar een veel minder gespecificeerde berekening gesteld die gebaseerd is op (1) de gegevens van het kadaster, (2) de zogenaamde geokaart en (3) luchtfoto’s en die met behulp van een softwareprogramma is uitgevoerd. Nu het Hof aannemelijk acht dat belanghebbendes eerder genoemde plattegrond een correcte weergave van het wateroppervlak is, de heffingsambtenaar de methodiek om vanuit die plattegrond te komen tot een oppervlakteberekening niet bestreden heeft, de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven heeft in de inhoud en betrouwbaarheid van de gebruikte software en de berekening van de heffingsambtenaar theoretischer is dan belanghebbendes berekening, komt het Hof tot de conclusie dat het voor dit geding uitgaat van een wateroppervlak van 115 m2.  
         Mede op basis van hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard leidt een circa 25 m2 kleiner wateropvlak (van 115 naar 90) tot een waardevermindering van circa € 10.000. 
       
       
     
     
       5.4.5. 
       Gelet op rechtsoverwegingen 5.4.3.1 tot en met 5.4.4 is de heffingsambtenaar er met hetgeen hij heeft overgelegd en betoogd onvoldoende in geslaagd de door hem verdedigde waarde voldoende aannemelijk te maken.  
       
     
     
       5.5. 
       
         Ook de door belanghebbende verdedigde waarde van € 350.000 kan niet als juist worden aanvaard. Belanghebbende heeft geen taxatie ingebracht. De door hem genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar omdat deze minder goed vergelijkbaar zijn (om de redenen als vermeld in de onderdelen 3 en 4 van het verweerschrift in hoger beroep, welke redenen het hof overneemt). Voorts zijn belanghebbendes opmerkingen met betrekking tot de “gebreken aan de woning” en de kosten van herstel/reparatie niet meer dan boute stellingen.  
         Het door belanghebbende overgelegde schrijven van taxateur Ch.J. Van Zantwijk is ook ontoereikend nu dat schrijven niet meer is dan een beoordeling van de taxatie door de heffingsambtenaar (en dus geen eigen taxatie van de woning inhoudt).  
         Ook met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht met betrekking tot de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning in de loop der jaren in relatie tot de landelijke en regionale dalende trend van de waarde van woningen is onvoldoende om aan belanghebbendes woning de door belanghebbende bepleite waarde toe te kennen. Het is niet gezegd dat de waarde van een specifieke woning de waardestijging of -daling van de markt precies volgt. Een bepaalde woning kan op grond van allerlei factoren van de trend afwijken. Dat kan een reden zijn waarom de WOZ-waardering van de trend afwijkt. Wanneer, zoals in het onderhavige geval, de waarde van een woning aan de hand van objectief verifieerbare cijfers op de peildatum kan worden benaderd, dient te worden voorbijgegaan aan eventuele waardeverschillen met vorige peildata welke hoger (of lager) zijn dan een marktconforme stijging/daling. Om dezelfde redenen dient voorbij te worden gegaan aan de omstandigheid dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning hoger dan wel lager is dan die van vergelijkbare onroerende zaken. 
       
       
     
     
       5.6. 
       Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast op € 400.000. Hierbij heeft het Hof onder andere in aanmerking genomen dat de taxatie van de heffingsambtenaar als uitgangspunt kan worden genomen, maar dat er op de daarin vastgestelde waarde een correctie in aanmerking dient te worden genomen in verband met een groter wateroppervlak en een te grote invloed (20%) voor de ligging. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het hof zal de waarde van de woning vaststellen op € 400.000. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Er is niet gebleken van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;  
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar;  
     - vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 400.000; 
     - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 42 (rechtbank) en € 118 (Hof) aan hem vergoedt.  
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, H.T. van der Meer en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 23 april 2015 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.