ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:15644

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:15644 Rechtbank Den Haag , 15-12-2022 / 9352859 RL EXPL 21-12269

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-12-15

Zaaknummer: 9352859 RL EXPL 21-12269

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:15644

---

Eindvonnis. Gedwongen sluiting van winkel als gevolg van de coronamaatregelen is een onvoorziene omstandigheid ten gevolge waarvan de huurovereenkomst tijdelijk dient te worden gewijzigd door middel van een vermindering van de overeengekomen huurprijs. 
         In het tussenvonnis (zie ECLI:NL:RBDHA:2022:3176) is overwogen dat de huurder inzage dient te verschaffen in de omzetcijfers van (de aan huurder gelieerde) webshop. Gelet op de omstandigheid dat de huurder (als concern) een groei heeft doorgemaakt die (mede) het gevolg is geweest van de coronacrisis, acht de kantonrechter het niet redelijk dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, slechts wordt gekeken naar het omzetverlies dat de (eveneens aan huurder gelieerde) exploitant van de winkel heeft geleden.

RECHTBANK DEN HAAG
 
 
 
 
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
 
 
 
 
 
JvdB/cd
 
 
Zaak-/rolnummer: 9352859 RL EXPL 21-12269
 
 
15 december 2022
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
 
 
 
 
 
 
 
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
 
 
 
 
MEDIA MARKT SATURN HOLDING NEDERLAND B.V.,
 
 
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
 
eisende partij,
 
gemachtigden: mrs. D.A.W. van Dijk en B.E.P. Klootwijk,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
 
 
 
 
NEDVEST B.V.,
 
 
 
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Uithoorn,
 
gedaagde partij,
 
gemachtigde: mr. V.G.J. Boumans.
 
 
 
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Media Markt’ en ‘Nedvest’.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
 
 
 
het tussenvonnis van 10 maart 2022 (hierna: “het tussenvonnis”);
 
 
 
 
de akte uitlaten van de zijde van Media Markt van 7 april 2022;
 
 
 
 
de antwoordakte van de zijde van Nedvest van 12 mei 2022.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 9 november 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Media Markt zijn verschenen: [naam01] ( [functie01] ), [naam02] ( [functie02] ) en [naam03] ( [functie03] ), bijgestaan door mr. D.A.W. van Dijk en mr. B.E.P. Klootwijk. [naam04] is namens Nedvest verschenen, bijgestaan door mr. V.G.J. Boumans. Door zowel Media Markt als Nedvest zijn ter zitting spreekaantekeningen overgelegd. Van het overige dat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen bevinden zich in het griffiedossier.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De feiten en het geschil
 
 
 
 
2.1.
 
 
Voor wat betreft de vaststaande feiten in deze zaak, de vorderingen en verweren wordt naar het tussenvonnis verwezen.
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De verdere beoordeling
 
 
 
 
3.1.
 
 
Door Media Markt is ten aanzien van de huurbetalingsverplichting primair een beroep gedaan op het bestaan van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. In het tussenvonnis is geoordeeld dat, in lijn met het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), als uitgangspunt kan worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) in de onderhavige zaak voor Media Markt een onvoorziene omstandigheid opleveren.
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
In paragraaf 4.3 van het tussenvonnis is verder reeds geoordeeld dat Media Markt over de periode maart tot en met september 2020 geen huurprijsvermindering toekomt als gevolg van onvoorziene omstandigheden, zodat de vordering van Media Markt op dat punt zal worden afgewezen.
 
 
 
 
 
Kan Media Markt huurkorting vorderen?
 
 
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
De eerste vraag die in dit tussenvonnis beoordeeld dient te worden, is of Media Markt aanspraak kan maken op huurkorting op basis van een omzetdaling bij Media Markt [plaats01] . In dat kader is door Nedvest gesteld dat Media Markt feitelijk alleen de huurder van het gehuurde is, maar dat zij niet de winkel in het gehuurde exploiteert. Dat doet Media Markt [plaats01] . Tussen Media Markt [plaats01] en Nedvest bestaat geen rechtsrelatie, zodat Media Markt [plaats01] geen overeenkomst heeft met Nedvest die op basis van artikel 6:258 BW aangepast kan worden op basis van een eventuele daling van omzet bij Media Markt [plaats01] , aldus Nedvest. De kantonrechter gaat op dit punt aan het verweer van Nedvest voorbij en overweegt daartoe als volgt.
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
Vast staat dat Media Markt [plaats01] een dochtervennootschap is van de holding Media Markt. Media Markt heeft onweersproken gesteld dat Media Markt [plaats01] aan de holding een service-fee betaalt (op basis van kostendoorbelasting) en – als het kan – dividend uitkeert aan de holding. Er is dus sprake van een duidelijke verbinding tussen huurpenningen en huurgebruik. Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet daarop vast komen te staan dat er voldoende connexiteit bestaat tussen de gebruiker van het gehuurde (Media Markt [plaats01] ) en de huurder zelf (Media Markt)
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
Nedvest heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Media Markt geen aanspraak kan maken op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden, omdat het Media Markt concern een omzetstijging heeft behaald. In dat kader stelt Nedvest dat de financiële positie van Media Markt nu beter is dan in 2019 en er dus geen sprake is van een situatie waarin het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder gehouden blijft om – ondanks de onvoorziene omstandigheid – de volledige huur te voldoen aan de verhuurder. Media Markt betwist dat sprake is van een omzetstijging en stelt zich op het standpunt dat de holding geen omzet heeft behaald, omdat de B.V.’s niet aan de holding hebben uitgekeerd omdat er te weinig omzet is behaald. Wat hier verder ook van zij, in paragraaf 4.10 van het tussenvonnis is reeds geoordeeld dat de kantonrechter het – gelet op de omstandigheid dat Media Markt (als concern) een groei heeft doorgemaakt die (mede) het gevolg is geweest van de coronacrisis – niet redelijk acht dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, slechts zou worden gekeken naar het omzetverlies dat Media Markt [plaats01] heeft geleden en dat de omzet die Media Markt elders binnen het concern heeft gerealiseerd bij die beoordeling dient te worden betrokken. Dit leidt dus niet tot het oordeel dat Media Markt geen aanspraak kan maken op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden.
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Media Markt aanspraak kan maken op huurkorting op grond van onvoorziene omstandigheden. De door Media Markt gevorderde verklaring voor recht dat in de onderhavige situatie als gevolg van de coronacrisis, sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW ten gevolge waarvan de tussen Media Markt en Nedvest bestaande huurovereenkomst tijdelijk dient te worden gewijzigd door middel van een vermindering van de overeengekomen huurprijs zal dan ook worden toegewezen.
 
 
 
 
 
Berekening huurkorting
 
 
 
 
 
 
 
3.7.
 
 
De vervolgvraag die beantwoord dient te worden, is of de gevolgen van de coronacrisis – het gedwongen moeten sluiten van de winkel in [plaats01] in de maanden december 2020 tot en met april 2021 en de maand december 2021 – voor Media Markt van dien aard zijn (geweest) dat Nedvest naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst – voor wat betreft de huurbetalingsverplichting – mag verwachten. In het tussenvonnis is overwogen dat de kern van het geschil tussen partijen daarbij is gelegen in de vraag of de omzet die Media Markt (als concern) online heeft gegenereerd, althans heeft laten genereren door een dochtervennootschap, moet worden betrokken bij de omzet die Media Markt [plaats01] (niet) heeft gegenereerd.
 
 
 
 
 
3.8.
 
 
De kantonrechter heeft geoordeeld dat het gelet op de omstandigheid dat Media Markt (als concern) een groei heeft doorgemaakt, die (mede) het gevolg is geweest van de coronacrisis, niet redelijk is dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, slechts zou worden gekeken naar het omzetverlies dat Media Markt [plaats01] heeft geleden. De kantonrechter is daarom tot het oordeel gekomen dat bij de vraag of sprake is van een omzetverlies over de periode december 2020 tot en met april 2021 en de maand december 2021 ook de omzet die Media Markt elders binnen het concern heeft gerealiseerd, dient te worden betrokken waarbij in overweging is genomen dat het daarbij in het bijzonder gaat om (een deel van) de omzet die Media Markt met haar webshop heeft gerealiseerd, althans heeft laten realiseren door de vennootschap die de webshop exploiteert, nu het doen van een online aankoop voor een groot deel van het winkelend publiek de enige mogelijkheid is geweest omdat alle fysieke winkels van Media Markt vanaf 15 december 2020 tot 28 april 2021 en in december 2021 gesloten zijn geweest.
 
 
 
 
 
3.9.
 
 
In paragraaf 4.12 van het tussenvonnis is verder geoordeeld dat Media Markt inzichtelijk dient te maken welk aandeel (percentage) de winkel in [plaats01] in het jaar 2019 (het jaar vóórafgaand aan de uitbraak van het coronavirus) had in de totale omzet van Media Markt. Daarvoor zijn (1) de omzetcijfers nodig van Media Markt over het jaar 2019 en (2) de omzetcijfers van Media Markt [plaats01] over het jaar 2019. Als bekend is welk aandeel Media Markt [plaats01] heeft in de totale omzet van Media Markt, dient (3) inzichtelijk te worden gemaakt wat het (theoretische) aandeel is geweest in de omzet die Media Markt heeft behaald door de aankopen die online zijn gedaan door de klanten die Media Markt [plaats01] normaal gesproken voorziet van elektronicaproducten in de periode waarover Media Markt huurprijsvermindering vordert. Daarbij is overwogen dat naast de omzetcijfers die Media Markt [plaats01] met de online-activiteiten heeft gerealiseerd, Media Markt ook inzage dient te verschaffen in de omzetcijfers van de webshop over 2019 en de periode waarover zij huurprijsvermindering vordert (december 2020 tot en met april 2021 en de maand december 2021).
 
 
 
 
 
3.10.
 
 
Bij akte van 7 april 2022 heeft Media Markt voornoemde cijfers overgelegd en bij antwoordakte van 12 mei 2022 heeft Nedvest daarop gereageerd.
 
 
 
 
 
3.11.
 
 
Partijen twisten echter over de vraag hoe de in paragraaf 4.12 van het tussenvonnis weergegeven berekeningswijze dient te worden geïnterpreteerd. Media Markt stelt zich op het standpunt dat het aandeel van de omzet van Media Markt [plaats01] dient te worden berekend ten opzichte van de volledige omzet van Media Markt in Nederland, inclusief de internetomzet van de webwinkel van Media Markt. Nedvest stelt daarentegen dat het aandeel van de omzet van Media Markt [plaats01] dient te worden berekend ten opzichte van de omzetten in de andere fysieke winkels van Media Markt, en dus exclusief de internetomzet van de webwinkel van Media Markt.
 
 
 
 
 
3.12.
 
 
Naar het oordeel van de kantonrechter dient bij ‘stap 1’ van de onder paragraaf 4.12 van het tussenvonnis weergegeven berekening te worden uitgegaan van de totale omzet van Media Markt inclusief de online omzet uit de webwinkel. Zou dat niet worden gedaan, dan geeft dat een vertekend beeld van de totale omzet van Media Markt. Daartoe behoort immers ook de online omzet uit de webwinkel. Vervolgens dient onder ‘stap 2’ het theoretische aandeel van Media Markt [plaats01] in de online omzet van Media Markt te worden berekend. Vervolgens dient de totale omzet van Media Markt [plaats01] die moet worden betrokken bij het berekenen van de huurkorting te worden berekend door het theoretisch aandeel van Media Markt [plaats01] in de online omzet (uitkomst ‘stap 2’) op te tellen bij de winkelomzet van Media Markt [plaats01] (uitkomst ‘stap 1’).
 
 
 
 
 
3.13.
 
 
Nedvest heeft zich nog op het standpunt gesteld dat Media Markt al jaren te maken heeft gehad met omzetdalingen in het gehuurde, ook al voor de coronacrisis. Nedvest stelt dat die omzetdalingen moeten worden betrokken bij de berekening van de huurkorting. De kantonrechter gaat op dit punt aan de stelling van Nedvest voorbij. De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering. Hierbij is overwogen dat bij de berekening van de huurprijsvermindering onder meer rekening dient te worden gehouden met de procentuele omzetvermindering, door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet). Ten aanzien van de referentieomzet is in de conclusie die de Procureur-Generaal (mr. M.H. Wissink) voorafgaand aan het arrest heeft geschreven (ECLI:NL:PHR:2021:902) overwogen dat als uitgangspunt kan dienen een vergelijking met de meest nabij gelegen periode waarin de coronacrisis zich nog niet voordeed, namelijk een vergelijking met het jaar 2019. De kantonrechter ziet geen aanleiding om van dat uitgangspunt af te wijken en een andere referentieomzet tot uitgangspunt te nemen.
 
 
 
 
 
3.14.
 
 
Nedvest heeft de door Media Markt overgelegde omzetcijfers voor het overige niet betwist, zodat de kantonrechter die cijfers tot uitgangspunt neemt. De huurkorting dient vervolgens te worden berekend middels de vastelastenmethode: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%, hetgeen leidt tot een huurkorting van € 135.432,96 over de maanden december 2020 tot en met april 2021 en december 2021.
 
 
 
 
3.15.
 
 
Een en ander leidt tot de slotsom dat de huurprijs over de periode waarin sprake was van onvoorziene omstandigheden, zijnde de maanden december 2020 tot en met april 2021 en de maand december 2021, met een bedrag van € 135.432,96 zal worden verminderd.
 
 
 
 
 
3.16.
 
 
De subsidiaire vorderingen van Media Markt behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
 
 
 
 
 
3.17.
 
 
Nedvest zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure op de hierna in het dictum vermelde wijze. De door Media Markt gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.
 
 
 
 
 
 
 
4
 
Beslissing
 
 
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
 
4.1.
 
 
verklaart voor recht dat in de onderhavige situatie als gevolg van de coronacrisis, sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW ten gevolge waarvan de tussen Media Markt en Nedvest bestaande huurovereenkomst tijdelijk dient te worden gewijzigd door middel van een vermindering van de overeengekomen huurprijs;
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
vermindert de huurprijs over de periode waarin sprake was van de onder 4.1 genoemde onvoorziene omstandigheid, zijnde de maanden december 2020 tot en met april 2021 en de maand december 2021, met een bedrag van € 135.432,96;
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
veroordeelt Nedvest in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Media Markt vastgesteld op € 3.276,52, waarvan € 3.052,00 als het aan de gemachtigde van Media Markt toekomende salaris;
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
veroordeelt Nedvest tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover Media Markt daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2022.