ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2014

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2014 Rechtbank Haarlem , 01-09-2011 / 501536 CV EXPL 11-2989

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2011-09-01

Zaaknummer: 501536 CV EXPL 11-2989

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2014

---

Huur van bedrijfsruimte. De vordering betreft naheffing servicekosten over de jaren 2005 tot en met 2009. Gedaagde beroept zich achtereenvolgens op verjaring, verval van recht, rechtsverwerking en dwaling.  
         Verjaring: Wanneer is een vordering tot naheffing van servicekosten opeisbaar? Geen analoge toepassing van artikel 7:259 BW.  
         Verval van recht: De in de algemene voorwaarden genoemde termijn dient te worden opgevat als streeftermijn, niet als vervaltermijn. 
         Rechtsverwerking: Enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten is geen toereikende grond om rechtsverwerking aan te nemen.  
         Dwaling: Is de dwaling te wijten aan een inlichting van de wederpartij of aan het stilzwijgen van de wederpartij waar zij de dwalende had behoren in te lichten? Geen vernietiging indien de dwaling  in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeerde geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende dient te blijven.

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector kanton 
     
     
     Locatie Haarlem 
     
     
       zaak/rolnr.: 501536 / CV EXPL 11-2989 
       datum uitspraak: 1 september 2011 
     
     
     VONNIS VAN DE KANTONRECHTER  
     
     inzake 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       MARFOY B.V. 
       te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer 
       eiseres 
       hierna te noemen Marfoy 
       gemachtigde mr. R.F. Beijne 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       O.N.X. ARCHTECTEN 
       te Haarlem 
       gedaagde 
       hierna te noemen O.N.X. 
       gemachtigde mr. J.G.M. de Koning 
     
     
     
     
       De procedure 
       Marfoy heeft O.N.X. gedagvaard op 22 februari 2011. O.N.X. heeft schriftelijk geantwoord.  
       Nadat de kantonrechter had beslist dat de zaak zich niet leent voor een comparitie van partijen na antwoord, heeft Marfoy schriftelijk op het antwoord gereageerd, waarna O.N.X. nog een schriftelijke reactie heeft gegeven. 
     
     
     
       De feiten 
       1.	O.N.X. heeft vanaf 1 oktober 2003 voor de duur van vijf jaar van Marfoy kantoorruimte gehuurd in de kantoorvilla aan de Hoofdweg 850 te Hoofddorp.  
       2.	Ingevolge artikel 4.5 van de huurovereenkomst is O.N.X., naast de huurprijs, ter zake van “voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten” € 550,21 per maand verschuldigd, exclusief btw. 
       3.	Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat onder “door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten” wordt verstaan: 
       “- vastrecht en verbruik van gas, water en electra; 
       -	periodieke controle, onderhoud en reparatie van alle gebouwgebonden installaties; 
       -	schoonmaak- en onderhoudskosten van dak, gevel, buitenbeglazing, kozijnen,  parkeerplaatsen […], terrein […], waterkant, groenvoorziening en gemeenschappelijke ruimte; 
       -	assurantiepremie buitenbeglazing; 
       -	verzorging van huisvuilafvoer, containerhuur, e.d. 
       -	administratiekosten van 5% over de hierboven genoemde leveringen en diensten.” 
       Voorts is in dit artikel opgenomen: “Het betreft een voorschotbijdrage met verrekening jaarlijks achteraf”. 
       4.	Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 16 van de algemene bepalingen heeft betrekking op de kosten van leveringen en diensten. 
       5.	Lid 4 van artikel 16 luidt, voor zover van belang, als volgt: “Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten […].” Lid 5 luidt, voor zover van belang als volgt: “Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt.” Lid 6 luidt onder meer als volgt: “Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode […] door huurder te weinig is betaald […] wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald […].” 
       6.	Op 9 februari 2007 heeft Marfoy een bedrag van € 6.532,31 inclusief btw aan O.N.X. in rekening gebracht ter zake van ‘Afrekening servicekosten 2005’. De factuur vermeldt een betaaltermijn van 14 dagen. O.N.X. heeft de juistheid van de factuur betwist en deze aan Marfoy geretourneerd. 
       7.	O.N.X. heeft de huurovereenkomst met Marfoy door opzegging beëindigd per 1 oktober 2008. Marfoy heeft de bankgarantie van € 15.786,00 aan O.N.X. terugbetaald. 
       8.	Op 13 en 14 mei 2009 heeft Marfoy achtereenvolgens € 11.511,19 en € 12.385,13 aan O.N.X. in rekening gebracht in verband met ‘Naberekening servicekosten en doorbelasting facturen 2006’ respectievelijk  ‘Naverrekening servicekosten en doorbelasting facturen 2007’, te betalen voor 13 respectievelijk 14 juni 2009. 
       9.	Bij brief van 22 september 2009 heeft de gemachtigde van O.N.X. onder meer het volgende aan Marfoy medegedeeld: 
       “Gingen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst uit van € 25,= per vierkante meter, in 2006, 2006 en 2007 bedroegen de servicekosten respectievelijk € 43,97, € 56,63 en € 60,53 per vierkante meter. […] Voor cliënte staat in elk geval vast dat zij de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan, indien zij bij aanvang een juiste voorstelling voor ogen had gehad met betrekking tot de hoogte van de servicekosten […].  
       Los van het bovenstaande is cliënte de door u nagevorderde bedragen aan servicekosten niet verschuldigd […] Uit de wet volgt dat verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar, een […] overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten […] dient te verstrekken. Dit betekent dat u de afrekening over 2005 derhalve voor 30 juni 2006 had dienen te verstrekken. […] Ook de afrekeningen servicekosten over 2006 en 2007 heeft u niet tijdig verstrekt. […] Gezien u dit pas op 13 mei 2009 heeft gedaan, kunt u geen naheffing vorderen.” 
       10.	Op 29 september 2009 heeft Marfoy een bedrag van € 7.141,43 aan O.N.X. in rekening gebracht in verband met ‘Servicekosten afrekening’ over 2008.  
       11.	Op 7 februari 2011 heeft de gemachtigde van Marfoy O.N.X. gesommeerd tot betaling van € 60.727,42 ter zake van afrekening servicekosten 2006, 2007, 2008 en 2009, inclusief de contractuele rente ad 2% per maand tot en met 31 januari 2011 en buitengerechtelijke kosten. 
     
     
     
       De vordering 
       Marfoy vordert (samengevat) veroordeling van O.N.X. tot betaling van € 60.727,42. Marfoy legt aan de vordering het volgende ten grondslag. 
       O.N.X. is ingevolge de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen, gehouden tot betaling van een maandelijks voorschot ter zake van de kosten van leveringen en diensten. Zij dient hetgeen zij te weinig heeft betaald achteraf aan Marfoy te voldoen, binnen een maand na verstrekking van de eindafrekening. 
       O.N.X. heeft de eindafrekeningen over 2003 en 2004 wel voldaan, maar is in gebreke gebleven met betaling van de eindafrekeningen over de jaren 2005 tot en met 2009. Over die jaren staat ter zake van naheffing servicekosten respectievelijk € 6.532,31, € 11.511,19,           € 12.385,13 en € 7.141,43 open, elk bedrag vermeerderd met de contractuele rente ad 2% per maand. Deze bedraagt, berekend vanaf respectievelijk 23 februari 2007, 13 juni 2009,              14 juni 2009 en 5 oktober 2009 tot en met 31 januari 2011, achtereenvolgens € 8.723,11,          € 4.940,14, € 5.035,09 en € 2.401,02. 
       Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven heeft O.N.X. Marfoy genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Marfoy heeft hierdoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.788,00. Deze kosten komen voor rekening van O.N.X..  
     
     
     
       Het verweer 
       O.N.X. betwist de vordering. Zij voert, kort samengevat en voor zover van belang, het volgende aan.  
       Verjaring 
       Een vordering betreffende de naheffing servicekosten is opeisbaar na afloop van het betreffende boekjaar. De vordering naheffing 2005 was dus op 1 januari 2006 opeisbaar. Deze vordering is op grond van artikel 3:307 lid 1 BW j° 3:308 BW na vijf jaar, derhalve op 1 januari 2011, verjaard.  
       Verval van recht 
       O.N.X. heeft veel te lang gewacht met het verstrekken van de eindafrekeningen. Daardoor is haar recht op vergoeding van de naheffing servicekosten over 2006, 2007 en 2008 komen te vervallen. Krachtens artikel 6 van de huurovereenkomst diende de afrekening jaarlijks achteraf plaats te vinden. Artikel 7:259 BW, dat bepaalt dat in geval van de huur van woonruimte binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar een eindafrekening wordt verstrekt, dient analoog te worden toegepast op de huur van bedrijfsruimte. Overschrijding van die termijn heeft verval van recht tot gevolg.  Daarbij komt dat Marfoy zelfs de in de algemene bepalingen genoemde termijn van 14 maanden na de laatste afrekening heeft overschreden, nu zij de eindafrekeningen ver na 9 april 2008 heeft verstrekt.  
       Rechtsverwerking 
       Marfoy heeft zich zodanig gedragen dat haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer toekomt op betaling van de naheffing servicekosten. Zij heeft niet alleen veel te lang gewacht met het verstrekken van de eindafrekeningen, zij heeft bij O.N.X. ook het vertrouwen gewekt dat zij haar aanspraak op betaling van de naheffing 2005 had prijs gegeven, aangezien zij nimmer op betaling heeft aangedrongen, nadat O.N.X. die factuur had terug gestuurd. Bovendien is O.N.X. door het lange stilzitten van Marfoy in een nadelige positie gebracht, omdat zij relevante informatie over de significante stijging van de servicekosten aan O.N.X. heeft onthouden.  
       Dwaling  
       O.N.X. heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst gedwaald ten aanzien van de servicekosten. Indien O.N.X. had geweten dat de servicekosten, die bij aanvang van de huurovereenkomst € 25,00 per vierkante meter bedroegen, zouden oplopen tot € 60,53 per vierkante meter in 2008, dan zou zij de huurovereenkomst niet of onder andere voorwaarden zijn aangegaan. O.N.X. beroept zich daarom op vernietiging van de huurovereenkomst voor zover deze betrekking heeft op de servicekosten dan wel verzoekt zij de servicekosten te wijzigen tot € 25,00. 
       Niet alle door Marfoy gevorderde servicekosten zijn verschuldigd 
       De kosten voor bewaking is O.N.X. niet verschuldigd, omdat deze kosten niet onder de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten vallen en omdat O.N.X. een eigen bewakingssysteem heeft. De post diversen is te vaag en aan de post doorbelaste facturen liggen geen facturen ten grondslag. 
       De gevorderde bedragen zijn niet correct 
       Diverse bedragen zijn niet onderbouwd (bij eindafrekening 2005 ontbreekt een uitsplitsing) ofwel het is onduidelijk waarop zij betrekking hebben (elektra 2006, 2007 en 2008) ofwel zij zijn dubbel in rekening gebracht (gas 2005 en 2006 en vuilafvoer 2005 en 2007 en water 2005 en 2006), ofwel zij zijn overbodig gemaakt (liftonderhoud) ofwel zij zijn te hoog (bewaking) ofwel Marfoy heeft er nooit voordeel van gehad (vuilafvoer) ofwel de omschrijving is volstrekt onduidelijk of onleesbaar (gas 2008, water 2007 en 2008) ofwel de kosten zijn exorbitant hoog (schoonmaakkosten). 
       Geen rente/boete verschuldigd 
       Gelet op de verjaring, het verval van recht of de rechtsverwerking is O.N.X. geen (boete)rente verschuldigd, althans dient deze te worden gematigd tot nihil. 
       Geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd 
       Nu een specificatie van de kosten ontbreekt, is niet gebleken dat zij daadwerkelijk zijn gemaakt. Daarnaast voldoen de gevorderde kosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets en vallen zij grotendeels onder de proceskosten. Aan Marfoy komt ten hoogste een bedrag van   € 1.158,00 toe conform het Rapport Voorwerk II. 
     
     
     
       De beoordeling  
       1. De door O.N.X. gevoerde weren tegen de vordering van Marfoy zullen in de volgorde waarin O.N.X. deze heeft opgeworpen, worden besproken.  
     
     
     
       Verjaring 
       2. O.N.X. beroept zich met betrekking op de naheffing 2005 op de verjaringstermijn van de artikelen 3:307 BW lid 1 en 7:308 BW. Om te beoordelen of dit verweer doel treft, dient in de eerste plaats te worden vastgesteld op welk moment de vordering naheffing 2005 opeisbaar was. Volgens O.N.X. was de vordering opeisbaar op 1 januari 2006, zodat deze vijf jaar daarna, op 1 januari 2011, is verjaard. O.N.X. kan niet worden gevolgd in deze redenering. Daartoe wordt het volgende overwogen.  
       In de wet is niets vastgelegd omtrent het tijdstip van opeisbaarheid van een vordering ter zake van de naheffing van servicekosten. O.N.X. verwijst naar een uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam van 26 juli 2006, waarin deze aansluiting zoekt bij de in artikel 7:259 BW genoemde termijn van uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar, waarbinnen de verhuurder een overzicht dient te verstrekken aan de huurder. Nog daargelaten dat voornoemd vonnis betrekking heeft op de huur van woonruimte en het geschil zich toespitste op de vraag of de vordering moest worden ingesteld tegen de vorige of de nieuwe eigenaar, kan daaruit, zonder nadere onderbouwing, niet worden afgeleid dat een navordering servicekosten, derhalve ook de onderhavige, steeds opeisbaar is vanaf de eerste dag na afloop van het betreffende kalenderjaar. De verwijzing door O.N.X. naar de uitspraak van de kantonrechter kan dan ook geen doel treffen. Nu gesteld noch gebleken is dat partijen een termijn zijn overeengekomen voor de verstrekking van het jaaroverzicht, kan voor de bepaling van de datum van opeisbaarheid van de vordering slechts aansluiting gezocht worden bij artikel 16 lid 6 van de algemene bepalingen, waarin is vastgelegd dat te weinig betaalde servicekosten zullen worden voldaan “binnen een maand na verstrekking van het overzicht”. Gerekend vanaf de datum waarop Marfoy de naheffing over 2005 aan O.N.X. in rekening heeft gebracht, houdt dit in dat de vordering naheffing 2005 eerst opeisbaar was vanaf 10 maart 2007, zodat de verjaringstermijn van artikel 3:307 BW nog niet was verlopen op het moment van dagvaarding. Het verjaringsverweer wordt derhalve verworpen. 
     
     
     
       Verval van recht 
       3. Anders dan O.N.X. betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat uit de bewoordingen van artikel 6 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat “verrekening jaarlijks achteraf” plaatsvindt, niet zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van een termijn waarbinnen Marfoy de verplichting tot afrekening moet nakomen, op straffe van verval van haar eventuele vorderingsrechten. Zoals hiervoor is overwogen, kan zonder nadere onderbouwing het betoog van O.N.X., dat artikel 7:259 BW analoog dient te worden toegepast op de huur van bedrijfsruimte, geen doel treffen. Dit brengt mee dat haar verweer, inhoudende dat het vorderingsrecht van Marfoy is komen te vervallen, omdat deze niet binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar een eindafrekening heeft verstrekt, faalt.  
       Met betrekking tot de naheffing van servicekosten zijn partijen geen andere termijn overeengekomen dan die genoemd in artikel 16.5 van de algemene bepalingen. De vraag of de termijn van lid 5 van artikel 16 moet worden aangemerkt als een vervaltermijn, moet worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan die bepaling mochten toekennen en het geen partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat aan de termijn van 14 maanden geen sanctie van verval van eventuele vorderingsrechten is verbonden. Bovendien voorziet lid 6 van artikel 16 in de mogelijkheid dat aan O.N.X. teveel betaalde kosten worden terugbetaald. Partijen kunnen redelijkerwijs niet de bedoeling hebben gehad dat O.N.X. haar recht op terugvordering zou verliezen indien Marfoy de eindafrekening niet binnen de termijn van        14 maanden na het vorige overzicht zou hebben opgemaakt. Het voorgaande brengt mee dat de in lid 5 van artikel 16 genoemde termijn als niets anders dient te worden opgevat dan als streeftermijn, ter aansporing van Marfoy om binnen niet al te lange tijd na het einde van de huurovereenkomst over te gaan tot de afrekening van de nog openstaande servicekosten. Overschrijding van die termijn kan daarom niet tot verval van het vorderingsrecht van Marfoy leiden, zodat ook dit verweer wordt verworpen. 
     
     
     
       Rechtsverwerking  
       4. Vooropgesteld wordt dat enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten geen toereikende grond is om rechtsverwerking aan te nemen. Vereist is dat sprake is van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar wordt benadeeld of verzwaard indien de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.   
       Vaststaat dat O.N.X. de factuur van 9 februari 2007 aan Marfoy heeft geretourneerd, omdat zij het niet eens was met de hoogte daarvan. Volgens O.N.X. heeft Marfoy, door vervolgens ruim twee jaar  niet op betaling van die factuur aan te dringen, bij Marfoy het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij haar rechten op betaling had prijs gegeven. Marfoy heeft betwist dat zij er het zwijgen toe heeft gedaan. Zij heeft aangevoerd dat zij O.N.X. mondeling en schriftelijk op betaling van de factuur heeft aangesproken en heeft bewijs daarvan aangeboden door het horen van medewerkers van haar (voormalige) beheerder. Naar het oordeel van de kantonrechter is voor toelating van Marfoy tot het leveren van bewijs echter geen aanleiding, nu zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan door haar stelling dat zij O.N.X. zowel mondeling als schriftelijk op betaling van de factuur van 9 februari 2007 heeft aangesproken, niet te onderbouwen. Zo heeft zij geen schriftelijke aanmaningen overgelegd en heeft zij ook niet aangegeven door wie en op welke tijdstippen O.N.X. mondeling tot betaling is aangemaand. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat Marfoy tussen 9 februari 2007 en mei 2009 om betaling van de eindafrekening over 2005 heeft verzocht. Daardoor heeft O.N.X. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat Marfoy geen aanspraak meer zou maken op betaling van die factuur, zodat Marfoy haar recht ter zake heeft verwerkt. In zoverre slaagt het verweer van O.N.X.. Dit gedeelte van de vordering zal derhalve worden afgewezen. 
     
     
     5. Voorgaande redenering kan echter niet worden toegepast op de vordering betrekkelijk tot de eindafrekeningen over 2006 tot en met 2009. Van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan O.N.X. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Marfoy over die jaren geen kosten meer in rekening zou brengen, is geen sprake. Daarbij is van belang dat van een uitdrukkelijke noch stilzwijgende wilsverklaring, gericht op rechtsverwerking, is gebleken. Het enkele feit dat Marfoy de eindafrekeningen over die jaren niet binnen 14 maanden na de toezending van de factuur over 2005 aan O.N.X. heeft verstrekt, is niet voldoende om het gerechtvaardigd vertrouwen op te baseren.  
     
     
       6. Met betrekking tot de nadelige positie waarin O.N.X. stelt te zijn terecht gekomen door de late verstrekking van de facturen, wordt het volgende overwogen. Volgens O.N.X. heeft zij ten gevolge van het uitblijven van de eindafrekeningen niet kunnen anticiperen op de verhoging van de servicekosten. Daardoor is haar de mogelijkheid ontnomen om, lopende de huurovereenkomst, kostenbesparende maatregelen te nemen, aldus O.N.X.. Van een onredelijke verzwaring van de positie van O.N.X. is echter, naar het oordeel van de kantonrechter, geen sprake. O.N.X., wier werkterrein de vastgoedmarkt is, had immers redelijkerwijs kunnen voorzien dat de servicekosten gedurende 5 jaar niet op hetzelfde, lage niveau zouden blijven als bij aanvang van de huurovereenkomst. Nu zij als professionele contractspartij kan worden aangemerkt, had het op haar weg gelegen om zich tot Marfoy te wenden, toen de eindafrekeningen uitbleven, in plaats van stil te zitten en af te wachten. Dat klemt te meer, nu O.N.X. zich in de onderhavige procedure zelf beroept op een wettelijke of contractuele (verval)termijn voor de verstrekking van de eindafrekeningen. Ook stelt Marfoy terecht, dat O.N.X. zich ook na de ontvangst van de eindafrekeningen tegen de hoogte daarvan had kunnen verweren en dat de keuze van O.N.X. om in haar jaarrekeningen geen voorziening op te nemen voor betwiste vorderingen van crediteuren, niet voor risico van Marfoy kan komen. 
       Dit brengt mee dat het verweer ter zake van rechtsverwerking met betrekking tot de navordering servicekosten over 2006, 2007 en 2008 wordt verworpen. 
     
     
     
       Dwaling 
       7. Voor vernietiging van een overeenkomst wegens dwaling is vereist, dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of aan het stilzwijgen van de wederpartij waar zij de dwalende had behoren in te lichten. O.N.X. voert aan dat zij heeft gedwaald, omdat zij de huurovereenkomst niet dan wel onder andere voorwaarden was aangegaan, indien zij met betrekking tot de hoogte van de servicekosten bij aanvang van de huurovereenkomst een juiste voorstelling van zaken had gehad. Nu O.N.X. niet heeft aangevoerd dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van Marfoy dan wel is veroorzaakt doordat Marfoy haar mededelingsplicht jegens O.N.X. heeft geschonden, faalt haar verweer. Daar komt bij dat ingevolge lid 2 van artikel 6:228 BW vernietiging niet kan worden gebaseerd op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeerde geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De maatschappelijke positie van O.N.X. en de op haar rustende onderzoeksplicht in aanmerking genomen, had van O.N.X. mogen worden verwacht dat zij zich bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan had vergewist dat de op dat moment geldende prijs per vierkante meter gedurende vijf jaren gelijk zou blijven. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat ook het beroep op dwaling wordt verworpen.  
     
     
     
       Betwisting van de (hoogte van de) servicekosten 
       8. De bespreking van dit gedeelte van het verweer zal, gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot de vordering van de naheffing servicekosten 2005 is overwogen en beslist, worden beperkt tot de jaren 2006 tot en met 2008. Marfoy heeft als reactie op hetgeen O.N.X. tegen de onderscheiden kostenposten heeft aangevoerd, haar vordering bij conclusie van repliek nader onderbouwd, onder overlegging van stukken. O.N.X. heeft vervolgens op de nadere stellingen van Marfoy gereageerd. Bij de bespreking van de kostenposten zal de door partijen aangehouden volgorde worden aangehouden. 
       Bewaking 
       Vaststaat dat de bewaking niet in de huurovereenkomst als kostenpost is opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat partijen anderszins zijn overeengekomen dat deze kosten gedeeltelijk voor rekening van O.N.X. komen. De vordering zal derhalve op dit punt als ongegrond worden afgewezen. 
       Diversen   
       Marfoy heeft als reactie op het verweer van O.N.X. betoogd, dat deze kostenpost voornamelijk de (onderhouds)kosten van zonwering, het onderhoud van het brandalarm, de waterschapslasten, toiletbenodigdheden en lampen voor de centrale ruimten betreffen. Nu een specificatie van de kosten ontbreekt, zal het hierop betrekking hebbende gedeelte van de vordering als niet althans onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
       Doorbelaste facturen 
       Marfoy heeft bij conclusie van repliek de facturen overgelegd waarvan zij betaling vordert. O.N.X. heeft gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden waarop de facturen betrekking hebben (i) ten behoeve van haar zijn verricht en/of (ii) voor haar rekening dienen te komen. Het had op de weg van Marfoy gelegen om haar vordering op dit punt nader te onderbouwen. Nu zij slechts stelt dat het gaat om kosten die specifiek ten behoeve van O.N.X. zijn gemaakt, zal haar vordering ook op dit punt als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
     
     
     
       9. Ten aanzien van de overige door O.N.X. betwiste kostenposten wordt het volgende overwogen. O.N.X. heeft de nadere stellingen van Marfoy bij conclusie van dupliek onweersproken gelaten en heeft volstaan met verwijzing naar hetgeen zij bij antwoord heeft aangevoerd. Dit betekent dat de vordering ter zake van kosten voor Elektra, Liften, Gas, Vuilafvoer, Water en Schoonmaakkosten als onvoldoende gemotiveerd betwist voor toewijzing gereed ligt, vermeerderd met de contractuele rente ad 2% per maand, gerekend vanaf de vervaldatum van de onderscheiden facturen tot aan de dag van de algehele voldoening. Voor matiging van de (boete)rente is geen aanleiding. De in de bepaling van artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij dient niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete te worden meegewogen, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.  
       O.N.X. heeft te gelden als een professionele procespartij, van wie verwacht kan en mag worden dat zij op de hoogte is van de strekking van een boetebeding als dat waarop Marfoy zich beroept, namelijk dat het dient als stok achter de deur om de debiteur aan te sporen zijn betalingen prompt te verrichten. Door er willens en wetens voor te kiezen de facturen niet binnen de daarvoor geldende betalingstermijn te voldoen, heeft O.N.X. dan ook het risico van de verschuldigdheid van die boeterente aanvaard. Zij is derhalve de contractuele rente ad 2% per maand over het toe te wijzen bedrag aan naheffing servicekosten verschuldigd. 
     
     
     
       10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist dient O.N.X. nog in totaal € 32.570,73 ter zake van naheffing, inclusief de contractuele rente aan Marfoy te voldoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:  
       - over 2006 een bedrag van € 7.281,33, vermeerderd met de contractuele rente tot en met           31 januari 2011 ad € 3.124,42, derhalve € 10.405,75; 
       - over 2007 een bedrag van € 9.398,69, vermeerderd met de contractuele rente tot en met         31 januari 2011 ad € 4.025,46, derhalve € 13.424,15; 
       - over 2008 een bedrag van € 6.541,56, vermeerderd met de contractuele rente tot en met        31 januari 2011 ad € 2.199,27, derhalve € 8.740,83. 
     
     
     10. Marfoy heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. O.N.X. heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist. Niet is gesteld of gebleken dat de door Marfoy verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen. 
     
     11. De proceskosten zullen worden gecompenseerd nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld. 
     
     
       De beslissing 
       De kantonrechter: 
     
     
     - veroordeelt O.N.X. tot betaling aan Marfoy van € 32.570,73 te vermeerderen met de contractuele rente over dat bedrag vanaf 1 februari 2011 tot aan de dag van de algehele voldoening;  
     
     - bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. van der Valk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier. 
     
       Coll.