ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:744

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:744 Gerechtshof Amsterdam , 25-03-2025 / 200.326.961/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-25

Zaaknummer: 200.326.961/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:744

---

Geen sprake van een anterieure (doorlopende) pachtovereenkomst waaraan het huur/pachtbeding in de hypotheekakte geen afbreuk kan doen. Als er ten tijde van de vestiging van de hypotheek in 2001 sprake was van een pachtovereenkomst is deze vanaf het moment dat de pachter  in 2002 eigenaar van de verpachte gronden werd door vermenging  
         tenietgegaan. Daarnaast is niet gebleken dat de pachtovereenkomst vervolgens via verpachting aan de eenmanszaak van pachter is voortgezet.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer				: 200.326.961/01 
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/717044 / HA ZA 22-356 
     
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 maart 2025 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       gevestigd te [plaats 1] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. J. de Jong van Lier te Enschede, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 COÖPERATIEVE RABOBANK U.A., 
     
       gevestigd te Amsterdam, 
       2.  RABO GROEN BANK B.V. , 
       gevestigd te Utrecht, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. R.M. Vermaire te Utrecht. 
     
     
     
       Appellante zal hierna [appellant] worden genoemd. Geïntimeerden  gezamenlijk zullen Rabobank c.s. (in enkelvoud) worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Het gaat in deze zaak om de vraag of Rabobank c.s. als hypotheekhouder vrij van pacht kan executeren of dat er sprake is van een anterieure (doorlopende) pachtovereenkomst in welk geval Rabobank c.s. het huurbeding in de hypotheekakte niet tegen [appellant] als pachter kan inroepen.  Het hof oordeelt dat hiervan geen sprake is. Als er ten tijde van de vestiging van de hypotheek in 2001 sprake was van een pachtovereenkomst is deze vanaf het moment dat de pachter  ( [naam 1] ) in 2002 eigenaar van de verpachte gronden werd door vermenging  
       tenietgegaan. Bovendien is niet gebleken dat de pachtovereenkomst vervolgens via verpachting aan de eenmanszaak van [naam 1] is voortgezet. [appellant] kan ook geen beroep doen op artikel 3:264 lid 4 BW, omdat dit artikel niet van toepassing is op pachtovereenkomsten. Het beroep van [appellant] op ongerechtvaardigde verrijking gaat evenmin op.  
     
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 1 mei 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Rabobank c.s. als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. 
       
     
     
       2.2 
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
       - memorie van grieven - in conventie mede houdende een wijziging van eis - 
       	met producties; 
       - memorie van antwoord met producties; 
       - een brief van [appellant] van 19 augustus 2024 aan het Gerechtsbestuur; 
       - de brief van het Gerechtsbestuur aan [appellant] van 29 augustus 2024; 
       - een brief van [appellant] van 24 augustus 2024 met producties  
       	131 en 132. 
       
     
     
       2.3 
       Op 4 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen: 
       - namens [appellant] de heer [naam 1] (hierna verder: [naam 1] ), bijgestaan door mr. De Jong van Lier voornoemd, 
       - namens Rabobank c.s. de heren [naam 4] en [naam 5] , bijgestaan door mr. Vermaire voornoemd. 
       De griffier heeft van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen en de door mrs. De Jong van Lier en Vermaire overgelegde spreekaantekeningen maken deel uit van de stukken.  
       
     
     
       2.4 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
     
     
       2.5 
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, met beslissing over de (terugbetaling van de) proceskosten: 
       
       
         
           In conventie 
         
       
       - voor recht zal verklaren dat Rabobank c.s. niet een hypotheekrecht heeft op de percelen kadastraal bekend, Gemeente [plaats 1] , sectie [letter] nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] en [nummer 9] dat kan worden tegengeworpen aan de pachtrechten van [appellant] , althans 
       - Rabobank c.s. zal veroordelen om dit pachtrecht te eerbiedigen en bij executieverkoop ten gunste van [appellant] zal bedingen dat de koper dit pachtrecht zal eerbiedigen. 
       
       
         
           In reconventie : 
       
       - de vorderingen van Rabobank c.s. alsnog zal afwijzen. 
       
     
     
       2.6 
       Rabobank c.s. heeft geconcludeerd dat het hof, met beslissing over de (volledige betaling van de) proceskosten, de door [appellant] opgeworpen grieven als ongegrond zal verwerpen, met bekrachtiging van het bestreden vonnis.  
       
     
     
       2.7 
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
       
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       3.1 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 1 februari 2023 onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en zijn – waar nodig – door het hof aangevuld.   
       
     
     
       3.2 
       De ouders van [naam 1] waren in 2001 eigenaar van een [bedrijf 1] aan de [straat] in [plaats 2] (Gemeente [plaats 1] ) en eigenaar van de daarbij behorende [bedrijf 1] , bestaande uit een woonhuis, landbouwgronden en bijgebouwen. 
       
     
     
       3.3 
       Bij akte van 21 november 2001 hebben de ouders van [naam 1] tot zekerheid van verschillende financieringen een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van (rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s. tot een maximumbedrag van € 4.050.000,00 op (delen van) dertien percelen grond, als volgt omschreven in de hypotheekakte, hierna te noemen de Percelen: 
       
       
         
           “1. De [bedrijf 1] , bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [straat] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , kadastraal bekend: gemeente [plaats 1] , sectie [letter] , nummers [nummer 10] , [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 11] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 12] en [nummer 13] , tezamen groot drieëntwintig hectaren en vierenveertig centiaren, zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel sectie [letter] , nummer [nummer 13] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van het perceel sectie [letter] nummer [nummer 11] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op heden verleden voor mij, notaris. (...) 
         
         
           2. Percelen grond, gelegen alsvoren, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie [letter] , 
         
         
           nummers [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 14] en [nummer 15] , tezamen groot acht hectaren zesennegentig aren en drieënzestig centiaren.” 
         
       
       
     
     
       3.4 
       In de hypotheekakte is op pagina 2 een huur/pachtbeding opgenomen dat als volgt luidt: 
       
       
         
           “Huurbeding: 
         
         
           Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank mag het onderpand niet worden verhuurd of verpacht of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gaan gebruiken, en mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen worden bedongen of aanvaard, en mag het recht op huur- of pachtpenningen niet worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.” 
         
       
       
     
     
       3.5 
       In de hypotheekakte (op pagina 4) hebben de ouders van [naam 1] verklaard dat het onderpand (de Percelen) niet aan een derde is verhuurd of krachtens enige andere titel in gebruik is gegeven en uitsluitend zal worden gebruikt voor eigen gebruik. 
       
     
     
       3.6 
       De hypotheekakte is op 23 november 2001 ingeschreven bij het kadaster. 
       
     
     
       3.7 
       Op 28 maart 2002 zijn de Percelen, zonder medeweten of toestemming van Rabobank c.s., overgedragen aan [naam 1] die sindsdien eigenaar van de Percelen is. Het hypotheekrecht is sindsdien dus een derdenhypotheekrecht. 
       
     
     
       3.8 
       Sinds 2005 wordt tussen Rabobank c.s. en de ouders van [naam 1] geprocedeerd over onder meer de vordering van Rabobank c.s. waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd. 
       
     
     
       3.9 
       
        [appellant] is op 23 januari 2015 opgericht door [naam 1] en mevrouw [naam 2] , beiden statutair bestuurder van het [bedrijf 2] . [naam 1] heeft zijn eenmanszaak in 2015 ingebracht in  [appellant] . Daarbij is een akte gemaakt van een pachtovereenkomst tussen [naam 1] als verpachter en  [appellant] als pachter die volgens [appellant] een voortzetting is van een pacht die in 2001 was overeengekomen. 
       
     
     
       3.10 
       Bij brief van 3 mei 2019 heeft Rabobank c.s. de lopende financiering met de ouders van [naam 1] opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Binnen deze termijn heeft geen betaling aan Rabobank c.s. plaatsgevonden, waarna Rabobank c.s. de executie van onder meer het hypotheekrecht heeft aangekondigd. Dit heeft geleid tot meerdere procedures tussen de ouders en/of [naam 1] enerzijds en Rabobank c.s. anderzijds. 
       
     
     
       3.11 
       Bij notariële akte van 10 februari 2022 heeft Rabobank c.s. veilingvoorwaarden vastgesteld voor een veiling op 14 maart 2022. Deze veilingvoorwaarden bevatten (voor zover hier relevant:) de volgende bepalingen: 
       
       
         
           “(…)  
           Artikel 22 Huur/gebruik/pacht  
         
       
       
       
         
           (…) 22.1 In aanvulling op het bepaalde in artikel 22 AVVI 2015 verklaart Verkoopster dat zij onderzoek heeft ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed. Voor zover aan Schuldeiseres bekend is het Registergoed (gedeeltelijk) in -gebruik bij Rechthebbende en mogelijk aan derden in huur/pacht of gebruik afgestaan. (…) 
         
       
       
       
         
           Voor het geval dat het Registergoed toch aan derden in huur/pacht of gebruik is afgestaan dan zal de Verkoopster niet aansprakelijk zijn voor het bestaan van zo’n overeenkomst en voor de daaruit voortvloeiende gevolgen. (…) 
         
       
       
     
     
       22.2 
       
         
           Ter zake de situatie van het Registergoed geldt in aanvulling op het gestelde in artikel 22.1 het volgende. 
         
         
           Op grond van mededelingen van Rechthebbende aan Schuldeiseres is (een gedeelte van ) Registergoed thans in gebruik bij een huurder/pachter.  
         
         
           Schuldeiseres heeft daarvoor geen toestemming gegeven.  
         
         
           Voor zover het Registergoed in gebruik, verhuurd of verpacht mocht zijn bij derden, doet Verkoopster bij dezen een beroep op de nietigheid van huur, pacht- of andere gebruiksrechten alsmede van de vooruitbetaling van huur-of pachtpenningen, alles voor zover deze zijn aangegaan of verricht in strijd met het huurbeding ten behoeve van de Schuldeiseres/Verkoopster (….)” 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Op 14 maart 2022 heeft Rabobank een viertal aan haar verhypothekeerde onroerende zaken (Percelen [nummer 16] , [nummer 17] , [nummer 18] en [nummer 8] ) in een executieveiling betrokken. [naam 1] heeft daarna (samen met een eerder betaald bedrag) in totaal € 1.458.000,00 (het bedrag van de hoogste bieding) aan Rabobank c.s. betaald. [naam 1] stelt dat hij daarmee de betreffende percelen heeft gelost (artikel 3:269 BW) zodat er geen recht van hypotheek meer op deze percelen rust. Rabobank c.s. betwist dat.  
       
     
     
       3.13 
       Op basis van een kortgedingvonnis van de rechtbank Overijssel van 4 april 2022 heeft Rabobank c.s. haar hypotheekrecht op de Percelen (met nummers [nummer 16] , [nummer 17] , [nummer 18] en [nummer 8] ) doorgehaald.  
       
     
     
       3.14 
       Bij arrest van 4 juli 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het vonnis van de rechtbank Overijssel vernietigd en bepaald dat het hypotheekrecht van Rabobank c.s.  van rechtswege met terugwerkende kracht herleeft en bepaald dat de akte tot gedeeltelijke doorhaling hypotheek van 8 april 2022 waardeloos is.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         het geschil en de omvang van het hoger beroep 
       
     
     
     
       4.1 
       De vraag die ook in hoger beroep centraal staat is of er sprake is van een (doorlopende) pachtovereenkomst met thans  [appellant] waaraan het huur/pachtbeding in de hypotheekakte geen afbreuk kan doen. 
       
     
     
       4.2 
       Met grief 1 handhaaft [appellant] haar standpunt dat op het moment dat het hypotheekrecht werd gevestigd de Percelen al verpacht waren door de moeder van [naam 1] aan [naam 1] en dat die overeenkomst naar de kern genomen is voortgezet door [appellant] en nog voortduurt. Volgens [appellant] is daarmee sprake van “anterieure pacht”. Toen  [naam 1] in maart 2002 eigenaar werd van de verpachte en verhypothekeerde grond, is de pachtovereenkomst voortgezet door de eenmanszaak van  [naam 1] en is de pacht door de eenmanszaak overgeboekt op de privérekening van  [naam 1] . Voor zover de pachtovereenkomst op 28 maart 2002 door vermenging teniet mocht zijn gegaan, werkt dit volgens [appellant] niet jegens een derde, die het teniet gegane recht moest eerbiedigen. Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat artikel 3:264 lid 4 BW niet van toepassing is op pacht. Het hof begrijpt dat [appellant]  haar standpunt handhaaft dat het op grond van artikel 3:264 lid 4 BW niet uitmaakt als er tussentijds een periode is geweest dat geen sprake was van pacht, omdat de huidige pachtcondities niet bezwarender zijn dan de pachtcondities ten tijde van de vestiging van het hypotheekrecht. Aanvullend (subsidiair aan de grieven 1 en 2) voert [appellant] aan dat het oordeel dat de gebeurtenissen niet kwalificeren als “voortzetting van de pachtovereenkomst 2001” zou leiden tot een onrechtvaardigde verrijking van Rabobank c.s. Om dat te voorkomen (de schade van [appellant] te vergoeden) dient Rabobank c.s. te worden veroordeeld het pachtrecht bij executie te (laten) eerbiedigen, zoals [appellant] met haar gewijzigde eis in hoger beroep subsidiair vordert. Met (naar het schijnt) een derde grief heeft [bedrijf 2] er bezwaar tegen gemaakt dat deze zaak en een andere zaak tussen Rabobank c.s. en  [naam 1] (zaaknummer; 200.326.962) in eerste aanleg is behandeld door dezelfde combinatie en bepleit zij opnieuw “dat de zaken niet worden gemengd en dat ook de schijn niet in het leven wordt geroepen dat dit gebeurt”.  
       
       
         
           zaakstoedeling 
         
       
       
     
     
       4.3 
       Met betrekking tot deze derde “grief” wijst het hof op de naar aanleiding van de aan het Gerechtsbestuur verzonden brief van [bedrijf 2] van 19 augustus 2024 verzonden reactie van het Gerechtsbestuur. In deze reactie is uitgelegd dat de toedeling van zaken aan de raadsheren op aselecte wijze is gebeurd, namelijk via het zittingsrooster. Raadsheren worden ingedeeld op zittingen van een hele dag en behandelen één zaak in de ochtend en één in de middag. Ter voorkoming dat partijen op twee verschillende dagen naar het hof moeten komen voor een mondelinge behandeling en uit een oogpunt van doelmatigheid zijn de betreffende zaken op dezelfde dag gepland. Er is daarmee geen sprake van een niet-inzichtelijke zaaktoedeling. De zaken worden behandeld door dezelfde combinatie, waarbij de combinatie er voor waakt dat de zaken niet worden gemengd. Bij de rechtbank zal dit niet anders zijn geweest. Voor zover de “grief” al strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank faalt deze zowel inhoudelijk gezien als bij gebrek aan belang. 	 
       
     
     
       4.4 
       Het hof constateert dat Rabobank inmiddels van mening is dat beide partijen belang hebben bij een uitspraak over de positie als [appellant] als beweerd pachter ten opzichte van Rabobank c.s. zodat zij niet langer vasthoudt aan haar verweer dat [appellant] niet een voldoende rechtens te respecteren belang heeft bij haar vorderingen. Het hof zal hier eveneens van uitgaan.  
       
       
         
           wijziging van eis  
         
       
       
     
     
       4.5 
       
        [appellant] heeft in memorie van grieven in zoverre haar eis gewijzigd dat zij nu naast een verklaring voor recht vordert om Rabobank c.s. het pachtrecht te doen eerbiedigen en bij executieverkoop ten gunste van [appellant] te bedingen dat de koper dit pachtrecht zal eerbiedigen. Het hof zal  op deze gewijzigde eis beslissen. 
       
       
         
           geen te respecteren pachtovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.6 
       Artikel 3:264 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat indien een hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of verpachten, de hypotheekhouder – en onder voorwaarden ook de veilingkoper na uitwinning van het goed –  dit beding niet alleen kan inroepen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter.  
       
     
     
       4.7 
       Indien de pachtovereenkomst op de datum van de vestiging van het hypotheekrecht bij inschrijving op 23 november 2001 van de akte van 21 november 2001 reeds bestond, dan kan het huur/pachtbeding niet tegen [appellant] worden ingeroepen, maar indien de pachtovereenkomst is gesloten na de dag van inschrijving van de hypotheekakte met het huur/pachtbeding kan Rabobank c.s. de nietigheid van de pachtovereenkomst inroepen.  
       
     
     
       4.8 
       Het hof is met de rechtbank van oordeel dat hier in het midden kan blijven of sprake is van een pachtovereenkomst die is aangegaan vóór de vestiging van het hypotheekrecht en de inschrijving van het huur/pachtbeding. Het hof is namelijk met de rechtbank van oordeel dat op het moment dat de Percelen op 28 maart 2002 eigendom zijn geworden van [naam 1] een eventuele aan het hypotheekrecht met pachtbeding voorafgaande pachtovereenkomst tussen hem en zijn moeder door vermenging teniet is gegaan (artikel 6:161 lid 1 BW). [naam 1] was pachter en werd eigenaar. Van een pachtovereenkomst kan civielrechtelijk geen sprake meer zijn als de positie van pachter en eigenaar samenvallen.  
       
     
     
       4.9 
       
         Voor zover [appellant] heeft aangevoerd dat de pachtovereenkomst daadwerkelijk door de eenmanszaak van [naam 1] is voortgezet toen [naam 1] in maart 2002 eigenaar werd van de verpachte en verhypothekeerde grond heeft [appellant] dat - tegenover de gemotiveerde betwisting door Rabobank c.s. - onvoldoende met stukken  onderbouwd. Volgens [appellant] boekte de eenmanszaak vanaf maart 2002 de pacht over op de privérekening van [naam 1] . Dit standpunt is door [appellant] echter in het geheel niet met stukken onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. [appellant] heeft enkel een verklaring van accountant [naam 3] (productie 87 bij de conclusie van antwoord in reconventie) overgelegd die heeft verklaard dat in de jaarrekening van 2001 de pacht nog als kosten is opgenomen en dat in de kolommenbalans over dat jaar een bedrag van € 12.830,64 is opgenomen. Over het jaar 2002 en daarna heeft de accountant geen verklaring afgelegd. Indien de pachtovereenkomst na april 2002 zou zijn voortgezet tussen de eenmanszaak van [naam 1] en [naam 1] in privé en de pacht - zoals door [appellant] is betoogd - naar de privérekening van [naam 1] zou zijn overgeboekt, had dit uit financiële en fiscale gegevens van  [naam 1] moeten blijken; de pacht werd volgens hem immers uit fiscale overwegingen voortgezet. Het had op de weg van [appellant] gelegen om deze stukken ter onderbouwing van haar standpunt in het geding te brengen. [appellant] heeft ook geen (toereikend) getuigenbewijsaanbod gedaan. 
         Afgezien van het voorgaande is een eenmanszaak geen rechtspersoon naar burgerlijk recht en dient deze daarom gelijk gesteld te worden met [naam 1] als natuurlijk persoon. De gestelde betalingen tussen de eenmanszaak [appellant] en  [naam 1] kunnen daarom civielrechtelijk niet bestaan. Hoe dat fiscaal gezien anders zou kunnen liggen, heeft [appellant] niet toegelicht. Ook op deze grond kan geen voortzetting van een eerdere pachtovereenkomst worden vastgesteld. 
         Ten slotte stelt het hof vast dat van de overeenkomst uit 2012 waarbij de pacht zou zijn verlengd geen schriftelijk exemplaar is overgelegd en dat [appellant] ook geen (aan de eisen voldoend) aanbod heeft gedaan om deze overeenkomst te bewijzen. 
       
       
     
     
       4.10 
       In de omstandigheden van dit geval ziet het hof  ook geen reden om op grond van (analogische) toepassing van artikel 3:161 lid 3 BW) te oordelen dat het tenietgaan van de pachtovereenkomst met [naam 1] niet werkt jegens Rabobank c.s., met het gevolg dat Rabobank c.s. de overeenkomst met [appellant] moet eerbiedigen. Uit het voorgaande volgt dan dat geen sprake is van pacht die door de Rabobank en eventueel een koper ingeval van een executieverkoop dient te worden gerespecteerd .  
       
       
         
           Artikel 3:264 lid 4 BW 
         
       
       
     
     
       4.11 
       Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW kan een huurbeding niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       4.12 
       Het hof sluit op dit punt aan bij het oordeel van de rechtbank en maakt dit tot het zijne. Artikel 3:264 lid 4 BW is van toepassing op huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte. Gelet op de formulering van de overige leden van artikel 3:264 BW (lid 1 “te verhuren of te verpachten”,  lid 7 “huurder of pachter”) heeft de wetgever steeds bewust een onderscheid gemaakt tussen (verschillende soorten) huur en pacht. Dat lid 4 ook van toepassing is op pacht blijkt nergens uit; ook de wetsgeschiedenis bevat voor die conclusie geen aanknopingspunten. [appellant] heeft ook in hoger beroep onvoldoende nader onderbouwd op grond waarvan zij van mening is dat lid 4 in dit geval wel (analogisch) op deze pacht van toepassing zou moeten zijn.  
       
       
         
           geen ongerechtvaardigde verrijking 
         
       
       
     
     
       4.13 
       Het hof begrijpt dat [appellant] in de toelichting op grief 2 een beroep heeft gedaan op ongerechtvaardigde verrijking. Volgens [appellant] dient het oordeel dat de pachtovereenkomst door vermenging teniet is gegaan, er geen voortzetting van de pachtovereenkomst heeft plaatsgevonden en [appellant] geen beroep op artikel 3:264 lid 4 BW toekomt, er toe leiden dat Rabobank c.s. ten nadele van [appellant] aan de gebeurtenissen een voordeel zou ontlenen, dat geen rechtvaardiging vindt in enig rechtsfeit dat zich voordeed in een rechtsverhouding waarin de hypotheekhouder betrokken was. Dit beroep op ongerechtvaardigde verrijking slaagt niet, omdat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat - in de zin van artikel 6:212 BW - Rabobank c.s. zou zijn verrijkt en zijzelf verarmd. [appellant] gaat ook niet in op artikel 3:264 lid 7 BW dat voorziet in een schadevergoeding indien het recht van de pachter op grond van vernietiging van de pachtovereenkomst teniet gaat. Ook is zonder nadere toelichting niet in te zien dat het voordeel van Rabobank c.s. bij het tenietgaan van de pachtovereenkomst binnen het systeem van de wet ongerechtvaardigd is.   
       
       
         
           niet onaanvaardbaar 
         
       
       
     
     
       4.14 
       
        [appellant] heeft evenmin voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat een beroep van Rabobank c.s. op het huur/pachtbeding in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.  
       
       
         
           geen bewijslevering 
         
       
       
     
     
       4.15 
       Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering. [appellant] heeft niet voldaan aan haar stelplicht en bovendien in haar bewijsaanbod geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden.  
       
       
         
           conclusie en proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.16 
       De conclusie is dat de grieven falen en dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis van 1 februari 2023 bekrachtigen en de gewijzigde vordering afwijzen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.  
       
     
     
       4.17 
       Voor zover Rabobank c.s. in haar memorie van antwoord in afwijking van het liquidatietarief vergoeding van de volledige proceskosten heeft gevorderd, ziet het hof hiertoe geen aanleiding. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen van [appellant] bij het instellen van haar vordering. 
       
     
     
       4.18 
       De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Rabobank c.s. worden vastgesteld op: 
       - griffierecht		€ 11.379,00 
       - salaris advocaat 	€   2.428,00 (2 punten x appeltarief II € 1.214,00) 
       - nakosten		 €      178,00  (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld) 
       - totaal 		€ 13.985,00 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Rabobank c.s. vastgesteld op € 13.985,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden daarvan zijn voldaan; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af wat meer of anders is gevorderd.  
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. O.G. H . Milar, F.W.J. Meijer en O.L. Nunes en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.