ECLI: ECLI:NL:RVS:2012:BY1740

Titel: ECLI:NL:RVS:2012:BY1740 Raad van State , 31-10-2012 / 201205048/1/T1/R2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2012-10-31

Zaaknummer: 201205048/1/T1/R2

Proceduretype: Tussenuitspraak bestuurlijke lus

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2012:BY1740

---

Bij besluit van 14 februari 2012, kenmerk A.7354, heeft het college het uitwerkingsplan "Molenbeek fase 1" vastgesteld. Bij besluit van 29 maart 2012, nr. 202, heeft de raad het exploitatieplan "Molenbeek" vastgesteld.

201205048/1/T1/R2. 
       Datum uitspraak: 31 oktober 2012 
     
     
     
       AFDELING 
       BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     
     Tussenuitspraak met toepassing van artikel 46, zesde lid, van de Wet op de Raad van State in het geding tussen: 
     
     
       1.    [appellanten sub 1] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 1]), wonend te Nunspeet, 
       2.    [appellanten sub 2] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 2]), wonend te Nunspeet, 
       3.    [appellanten sub 3] (hierna in enkelvoud: [appellant sub 3]), wonend te Nunspeet, 
       appellanten, 
     
     
     en 
     
     
       het college van burgemeester en wethouders van Nunspeet en de raad van de gemeente Nunspeet, 
       verweerders. 
     
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 14 februari 2012, kenmerk A.7354, heeft het college het uitwerkingsplan "Molenbeek fase 1" vastgesteld. Bij besluit van 29 maart 2012, nr. 202, heeft de raad het exploitatieplan "Molenbeek" vastgesteld. 
     
     Tegen het besluit van 14 februari 2012 hebben [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] beroep ingesteld. [appellant sub 2] heeft tevens beroep ingesteld tegen het besluit van 29 maart 2012. 
     
     Het college en de raad hebben gezamenlijk een verweerschrift ingediend. 
     
     [appellant sub 1], [appellant sub 2], [appellant sub 3] en de raad hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 september 2012, waar [appellant sub 1], [appellant sub 2], bijgestaan door mr. A.M. Ubink, advocaat te Zwolle, [appellant sub 3], het college van burgemeester en wethouders en de raad, beide vertegenwoordigd door E.H. van der Geest, A. Arends, A.J. van Putten, M. Haan en R. Haayer, allen werkzaam bij de gemeente, bijgestaan door mr. P.J. Bouterse mr. E.J. van Baardewijk, zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     1.    Ingevolge artikel 46, zesde lid, van de Wet op de Raad van State, voor zover hier van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. 
     
     Het uitwerkingsplan 
     
     2.    Het plan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Molenbeek", dat door de uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2011, in zaak nr.  200907364/1/R2 , onherroepelijk is geworden. Het plan is een uitwerking van gronden met de bestemming "Wonen-Uit te werken" en strekt ertoe een gebied aansluitend aan de bebouwde kom in Nunspeet in te richten voor woningbouw. 
     
     Het beroep van [appellant sub 1] 
     
     3.    [appellant sub 1] kan zich niet verenigen met de vaststelling van het plan. Hiertoe voert hij allereerst aan dat het plan is vastgesteld in strijd met artikel 3:11 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) nu het waterstructuurplan, waaruit zou volgen dat de grondwaterstand niet wijzigt ten gevolge van het plan, niet ter inzage is gelegd. 
     
     3.1.    Ingevolge artikel 3.8, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), voor zover thans van belang, is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing, met dien verstande dat het ontwerp-besluit met de hierbij behorende stukken tevens langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld. 
     
     Ingevolge artikel 3:11, eerste lid, van de Awb legt het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage. 
     
     Op het vaststellingsbesluit is de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) van toepassing. Ingevolge artikel 1.5, eerste lid, van de Chw kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist, in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld. 
     
     3.2.    De Afdeling stelt vast dat in de plantoelichting is vermeld dat ten behoeve van het bestemmingsplan "Molenbeek" een waterstructuurplan is vastgesteld. Het waterstructuurplan is geactualiseerd in de vorm van het document "Molenbeek Nunspeet Wijzigingen waterstructuurplan bij fasering plan Molenbeek" van 27 september 2011 van DHV. Hieromtrent is in de plantoelichting vermeld dat gezien de geringe wijzigingen het waterstructuurplan uit 2008 volstaat als waterhuishoudkundige onderbouwing van het onderhavige uitwerkingsplan. Naar het oordeel van de Afdeling betreft het waterstructuurplan aldus een op het plan betrekking hebbend stuk dat redelijkerwijs nodig is voor een beoordeling van het plan, zodat het met het ontwerpplan ter inzage had moeten worden gelegd. Nu onweersproken is gesteld dat dit niet is gebeurd, is het bestreden besluit in zoverre vastgesteld in strijd met artikel 3:11, eerste lid, van de Awb. De Afdeling ziet evenwel aanleiding om dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 1.5 van de Chw en overweegt daartoe als volgt. Het waterstructuurplan is vermeld in de toelichting bij het ontwerpuitwerkingsplan. [appellant sub 1] had het waterstructuurplan dan ook kunnen opvragen. Na kennisname daarvan had hij dit plan kunnen betrekken bij zijn zienswijze, eventueel in de vorm van een aanvulling ervan. Voorts had hij het niet ter inzage gelegd zijn van het waterstructuurplan als een gebrek, verbonden aan het ontwerpuitwerkingsplan, in een zienswijze daartegen aan de orde kunnen stellen. Voorts is niet aannemelijk dat eventuele andere belanghebbenden een zienswijze zouden hebben ingediend indien het waterstructuurplan wel ter inzage zou zijn gelegd. Aangenomen mag worden dat de andere belanghebbenden een zienswijze naar voren zouden hebben gebracht waarin zou zijn gewezen op het niet ter inzage gelegd zijn van het waterstructuurplan, dan wel dat zij, na desgevraagd kennis te hebben genomen van het waterstructuurplan, naar aanleiding daarvan een zienswijze tegen het ontwerpuitwerkingsplan naar voren zouden hebben gebracht. 
     
     Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding de schending van artikel 3:11, eerste lid, van de Awb te passeren met toepassing van artikel 1.5, eerste lid, van de Chw. 
     
     4.    [appellant sub 1] voert aan dat de realisering van het plan negatieve gevolgen heeft voor de populatie vleermuizen, nu de enige houtwal waarvan de vleermuizen in oost/westrichting gebruik kunnen maken om naar de vleermuistoren te komen wordt gekapt volgens de kaart "Houtwallen Molenbeek fase 1" (hierna: de kaart houtwallen), die als bijlage bij het plan is gevoegd. 
     
     4.1.    Het college stelt dat in het kader van het bestemmingsplan "Molenbeek" een flora- en faunaonderzoek is uitgevoerd. Vervolgens is aanvullend onderzoek gedaan naar de gevolgen van het plan voor de populatie vleermuizen. Tevens is een activiteitenplan opgesteld voor de vleermuizen. Het college stelt dat de aanbevelingen uit het aanvullende onderzoek en het activiteitenplan zullen worden gebruikt bij de nadere inrichting van het gebied. 
     
     4.2.    De vragen of voor de uitvoering van het plan een vrijstelling geldt, dan wel een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet (hierna: Ffw) nodig is, en zo ja, of een dergelijke ontheffing kan worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Ffw. Dat doet er niet aan af dat het college het plan niet behoort vast te stellen, indien en voor zover het college op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de Ffw aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. 
     
     4.3.    Uit het aanvullend onderzoek "Aanvullend vleermuisonderzoek Molenbeek 2009" van BügelHajema volgt dat in twee woningen die ten behoeve van de realisering van het plan zouden worden gesloopt, verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Met het oog hierop is het activiteitenplan "Vleermuizen Molenbeek te Nunspeet" van 22 februari 2012 van BügelHajema (hierna: het activiteitenplan) opgesteld, waarin mitigerende maatregelen zijn opgenomen. De mitigerende maatregelen hebben enerzijds betrekking op het realiseren van alternatieve verblijfplaatsen en anderzijds op het op een zodanige wijze plannen van de sloopwerkzaamheden dat er geen vleermuizen zullen worden verwond en/of gedood. Zo wordt onder meer een vleermuistoren gerealiseerd. Uit de plantoelichting volgt dat de verwachting is dat de aanvraag voor een ontheffing in positieve zin zal worden afgewezen omdat zal worden geoordeeld dat de Ffw niet wordt overtreden doordat mitigerende maatregelen worden getroffen. 
     
     4.4.    De Afdeling begrijpt het betoog van [appellant sub 1] aldus dat hij stelt dat de mitigerende maatregel inzake het realiseren van een vleermuistoren geen effect zal sorteren omdat de aanvliegroute vanuit oost/westrichting zal verdwijnen, zodat onzeker is of de Ffw niet in de weg staat aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hieromtrent overweegt de Afdeling dat uit het activiteitenplan, zoals hiervoor aangehaald, niet volgt waar de vleermuistoren dient te worden gerealiseerd en derhalve evenmin welke aanvliegroutes daarvoor van belang zijn. Bovendien is de vleermuistoren één van de mitigerende maatregelen die wordt uitgevoerd met het oog op de Ffw. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen is aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet op voorhand in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de Ffw niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg zal staan. Het betoog faalt. 
     
     5.    [appellant sub 1] vreest dat door de realisering van het plan cultuurhistorisch waardevolle bomen niet zullen kunnen worden behouden. In dit verband wijst hij op de in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) opgenomen verplichting om in de plantoelichting te motiveren hoe rekening is gehouden met cultuurhistorische waarden. Volgens hem is het rapport "Molenbeek te Nunspeet, gemeente Nunspeet" van 5 februari 2007 van Vestigia Archeologie & cultuurhistorie, hiertoe onvoldoende nu dit is verouderd en de regelgeving nadien is gewijzigd. [appellant sub 1] betoogt dan ook dat in strijd met voornoemd artikel alsmede met de bij de voorbereiding van een besluit te betrachten zorgvuldigheid onvoldoende onderzoek is gedaan naar de gevolgen van het plan voor de bomen in het plangebied. Dientengevolge is volgens hem onvoldoende voorzien in bescherming van de bomen. Ter onderbouwing van zijn betoog heeft hij het rapport "Bomen Effect Analyse en waardebepaling betreffende bomen op het perceel aan de [locatie A] in Nunspeet" (hierna: de bomen effect analyse) van 1 mei 2012 van Tree-o-logic overgelegd. Tot slot voert hij in dit kader aan dat het plan tot financiële schade voor hem leidt en dat dit onvoldoende in de besluitvorming is meegenomen. 
     
     5.1.    Het college stelt dat het Bro niet verplicht tot een onderzoek naar cultuurhistorische waarden in het plangebied, doch slechts verplicht in de plantoelichting deze te benoemen en aan te geven hoe daarmee rekening is gehouden. Hieraan is volgens het college voldaan. Het college verwijst naar de kaart houtwallen die als bijlage bij het uitwerkingsplan is opgenomen. Het college stelt dat ernaar wordt gestreefd de houtwallen zoveel mogelijk te behouden en dat bovendien nieuwe houtwallen worden aangeplant die aansluiten bij de aanwezige waarden in het landschap. Om de houtwallen zoveel mogelijk te ontzien is volgens het college bij de vaststelling van het uitwerkingsplan bepaald dat de woningen in de voorgevellijn worden gebouwd. Daarnaast stelt het college dat een uitgangspunt van het uitwerkingsplan is dat de grondwaterstand niet wijzigt. Ophoging van het plangebied is volgens het college nodig om op voldoende hoogte boven de grondwaterstand te kunnen bouwen. In reactie op de bomen effect analyse verwijst het college naar de notitie "Nunspeet - verweerschrift bestemmingsplan Molenbeek - ecologische aspecten" van 15 juni 2012 van Tauw (hierna: de notitie ecologische aspecten). Hierbij stelt het college dat de bebouwing op een minimale afstand van 6 meter is voorzien van de stamvoet van de bomen op het perceel van [appellant sub 1]. De woningen zullen worden ontwikkeld vanaf de weg, aldus het college. 
     
     5.2.    De bomen effect analyse heeft betrekking op 15 bomen die staan op het perceel van [appellant sub 1]. Hieruit volgt in de eerste plaats dat voor alle 15 bomen geldt dat deze onder gelijkblijvende (groeiplaats)omstandigheden een redelijk tot goede toekomstverwachting hebben. Daarnaast volgt uit de bomen effect analyse dat zowel boven- als ondergronds door de planontwikkeling schade zal optreden. Zo zal onder meer zuurstofgebrek optreden door verdichting ten gevolge van het gebruik van machines en opslag van materiaal binnen de kroonprojectie van bomen. Dit leidt volgens de analyse tot wortelsterfte en vroegtijdige uitval van de bomen. Ophoging van het maaiveld zal volgens de analyse leiden tot een aanzuigende werking van het grondwater. Omdat er sprake is van een grondwaterprofiel komt door de aanzuigende werking het deel van de beworteling dat nu profiteert van het grondwater onder water te staan. Indien de ophoging ook plaatsvindt binnen de bewortelde zone van de bomen treedt volgens de analyse ook hier een verstoring op van de bodemluchthuishouding. Het gevolg zal zijn dat de bomen zullen afsterven door de zuurstofloze toestand waar de wortels in terecht komen. Ook dient in het nieuwe plan voldoende doorwortelbare ruimte van goede kwaliteit te worden gereserveerd. De conclusie van de bomen effect analyse is dat de 11 monumentale beuken in hun huidige verschijningsvorm niet duurzaam kunnen worden behouden indien het plan wordt gerealiseerd. Behoud van de 11 beuken is alleen mogelijk wanneer aan de in de bomen effect analyse gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. De hoogste waarde van de getaxeerde bomen bedraagt € 19.925 euro per stuk. 
     
     5.3.    Uit de notitie ecologische aspecten volgt dat het plangebied een grondwatertrap van VI tot VII kent, hetgeen betekent dat de grondwaterstand maximaal 40 - 80 cm beneden het maaiveld ligt en in de zomer uitzakt tot ten minste 120 cm beneden het maaiveld. Omdat de bodem zandig van aard is, is de capillaire opstijging relatief gering van omvang. Ophoging van de bodem ten behoeve van woningbouw kan in het gebied dat daaraan grenst volgens de notitie leiden tot een beperkte ophoging van de grondwaterstand. De bodem in de nabijheid van de bomen op het perceel van [appellant sub 1], zal anders dan volgt uit de bomen effect analyse, worden opgehoogd met maximaal 10 tot 20 cm. De verhoging van de grondwaterstand zal hierdoor - zo volgt uit de notitie - beduidend geringer zijn dan waarvan in de bomen effect analyse is uitgegaan, namelijk minder dan 10 centimeter. Het effect hiervan zal volgens de notitie wegvallen tegen de al bestaande fluctuatie van het grondwater. Voorts volgt uit de notitie dat het van belang is het doorwortelde deel van de bodem te vrijwaren van mechanische schade door uitvoeringswerkzaamheden en de bodem hier niet op te hogen. Indien hieraan gevolg wordt gegeven mag geen significante schade aan de bomen worden verwacht. 
     
     5.4.    Ingevolge artikel 3.1.6., tweede lid, aanhef en onder a, van het Bro wordt in de toelichting, voor zover bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, waarin de hierna volgende onderdelen zijn beschreven, ten minste neergelegd een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. 
     
     5.5.    De Afdeling overweegt allereerst dat de gevolgen van de toekenning van de bestemming "Wonen - Uit te werken" in het bestemmingsplan "Molenbeek" aan de gronden in het plangebied, geacht moeten worden reeds te zijn afgewogen bij de vaststelling van dat bestemmingsplan. Met het voorliggende uitwerkingsplan wordt voldaan aan de verplichting tot het uitwerken van het bestemmingsplan "Molenbeek". In deze procedure kan alleen worden beoordeeld of de invulling van de uitwerkingsplicht - en de gevolgen hiervan - aanvaardbaar is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. 
     
     5.6.    Niet in geschil is dat in het plangebied verschillende cultuurhistorisch waardevolle bomen staan. De Afdeling stelt vast dat bovengenoemd artikel uit het Bro slechts verplicht tot het opnemen van een beschrijving in de plantoelichting van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Het artikel verplicht op zich zelf dan ook niet tot het doen van onderzoek naar cultuurhistorische waarden. Nu vaststaat dat in de plantoelichting een beschrijving is opgenomen van de houtwallen in het plangebied en de gevolgen van het uitwerkingsplan hiervoor, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het uitwerkingsplan is vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, aanhef en onder a, van het Bro. Dit laat echter onverlet de plicht van het college op grond van artikel 3:2 van de Awb de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen te vergaren. Hieromtrent overweegt de Afdeling als volgt. 
     
     Uit de kaart houtwallen en de toelichting hierop ter zitting volgt dat het college voor de vaststelling van het uitwerkingsplan een inventarisatie heeft gemaakt van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bomen. Hetgeen is aangevoerd geeft geen aanleiding voor het oordeel dat deze inventarisatie onvolledig is of anderszins gebreken vertoont. In dit verband is van belang dat [appellant sub 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de concrete omstandigheden van dit geval ertoe nopen dat per boom in plaats van per houtwal wordt onderzocht of deze cultuurhistorische waarden heeft. Niet aannemelijk is bovendien dat een dergelijke inventarisatie per boom tot dusdanig andere uitkomsten zou leiden dat het college zich reeds daarom niet in redelijkheid kon baseren op zijn eigen inventarisatie. 
     
     5.6.1.    Wat betreft het onderzoek van het college naar de gevolgen van het uitwerkingsplan voor de cultuurhistorisch waardevolle houtwallen gaat de Afdeling uit van de volgende feiten. Ten tijde van de vaststelling van het uitwerkingsplan stelde het college zich op het standpunt dat de waardevolle houtwallen waar mogelijk zouden worden behouden en dat er geen onaanvaardbare aantasting hiervan zou plaatsvinden. Het college heeft dit na de vaststelling van het bestreden besluit met de notitie ecologische aspecten onderbouwd. Vervolgens heeft het college in het nadere stuk van 30 augustus 2012 gesteld dat het bij nader inzien gewenst is ook bij voorziene woningen ten zuiden van de voormalige boerderij 't Hoeveke te verplichten om in de bouwgrens te bouwen en daartoe een gevellijn op te nemen op de verbeelding. Tevens stelt het college in dit stuk dat het wenselijk is een nadere eisenregeling toe te voegen aan de regels van het uitwerkingsplan zodat per situatie kan worden beoordeeld of de kans bestaat dat bomen worden aangetast. 
     
     Uit bovenstaande feiten volgt dat het college zich thans op een ander standpunt stelt dan het college in het besluit tot vaststelling van het uitwerkingsplan heeft gedaan. Nu niet is gebleken van gewijzigde omstandigheden moet worden geoordeeld dat reeds hierom het besluit in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Daarbij komt dat, ondanks het nadere onderzoek in de vorm van de notitie ecologische aspecten, het college niet met stukken inzichtelijk heeft gemaakt dat realisering van het uitwerkingsplan niet leidt tot onaanvaardbare schade aan de cultuurhistorische waardevolle bomen in het plangebied. Hieromtrent wordt overwogen dat het college met de notitie ecologische aspecten weliswaar is ingegaan op de gevolgen van ophoging van het plangebied voor de grondwaterstand, maar heeft nagelaten inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van ophoging van de bodem nabij de waardevolle bomen in verband met de bodemluchthuishouding en daardoor mogelijk optredende verstikking van de wortels, alsmede in verband met doorwortelbare ruimte voor toekomstige groei van de bomen. Evenmin is inzichtelijk gemaakt of door het verharden van erven ter plaatse van de voorziene woningen de wortels worden beschadigd, al dan niet door zuurstofgebrek, en wat de gevolgen hiervan zijn voor opnieuw de doorwortelbare ruimte voor toekomstige groei. 
     
     
       Nu de gevolgen van het realiseren van het uitwerkingsplan voor de cultuurhistorisch waardevolle bomen niet inzichtelijk zijn gemaakt, is onzeker of de door het college voorgestelde extra maatregelen in het nadere stuk van 30 augustus 2012 het gewenste effect zullen hebben. Te meer nu deze beschermingsmaatregelen alleen betrekking hebben op de waardevolle bomen op het perceel van [appellant sub 1], terwijl uit het kaartje houtwallen en de toelichting hierop ter zitting volgt dat er meer waardevolle en te behouden houtwallen zijn in het plangebied. Ter zitting heeft het college hieromtrent gesteld dat de regels ook voor andere percelen zouden kunnen gelden. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanknopingspunten om thans zelf in de zaak te voorzien. Het betoog slaagt.      
       6.    In hetgeen [appellant sub 1] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. 
     
     
     Het beroep van [appellant sub 2] 
     
     7.    [appellant sub 2] kan zich niet verenigen met de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Verkeer". Hiertoe voert hij aan dat de gekozen ontsluiting van de woonwijk via de Wezenland leidt tot een onevenredige aantasting van zijn belangen. Volgens hem zou de aan de westkant liggende Molenweg kunnen worden gebruikt als ontsluitingsweg. Hiermee zal de verkeersbelasting ten gevolge van het realiseren van het uitwerkingsplan evenwichtiger en meer evenredig worden verdeeld. [appellant sub 2] betwist dat de Molenweg, ook na de gewijzigde uitvoering, een zodanig beperkte capaciteit kent dat niet ook een gedeelte van het plangebied via deze weg kan worden ontsloten. Daarnaast stelt hij dat ontsluiting van het plangebied zou kunnen plaatsvinden via de nieuw aan te leggen rotonde. Dat deze pas in fase 2 van de planrealisering wordt aangelegd doet hier volgens [appellant sub 2] niet aan af. 
     
     7.1.    Het college stelt dat in het bestemmingsplan is vastgelegd dat alle nieuwe woningen in Molenbeek via de Elburgerweg ontsloten worden. Het college stelt dat ontsluiting van de woningen in het westelijke deel van het plangebied plaatsvindt via de Wezenland. Vanwege de beperkte capaciteit van de Molenweg kunnen alleen de woningen aan deze weg hiervan gebruik maken. Volgens het college is de beperkte capaciteit van de Molenweg niet veranderd door de herinrichting ervan. Het college stelt daarnaast dat de aanleg van infrastructuur naar de rotonde Oenenburgweg/Elburgerweg in een later stadium plaatsvindt. Het college licht toe dat als fase 2 is gerealiseerd de door [appellant sub 2] bedoelde weg in die zin zal worden aangepast dat deze dan ook slechts dient voor de ontsluiting van enkele ten zuiden van boerderij 't Hoeveke gelegen woningen en verder uitsluitend zal dienen als fietsverbinding. De woningen van fase 2 en de woningen aan de oostzijde van fase 1 zullen dan via de voorziene rotonde op de Elburgerweg worden ontsloten, aldus het college. 
     
     7.2.    Uit de plantoelichting volgt dat de woningen die worden ontwikkeld in de eerste fase van Molenbeek worden ontsloten op de Elburgerweg via de Wezenland. De Molenweg is volgens de plantoelichting niet geschikt als ontsluitingsweg. Ter hoogte van boerderij 't Hoeveke vormt de Wezenland als fietspad en calamiteitenroute een verbinding met de Bovenweg. In de plantoelichting is daarnaast vermeld dat ieder deelgebied een eigen ontsluiting heeft vanaf de Wezenland. 
     
     Uit de plantoelichting van het bestemmingsplan "Molenbeek" volgt dat de westelijke helft van het plangebied wordt ontsloten vanaf de rotonde bij de Wezenland en de oostelijke helft vanaf de rotonde bij de Oenenburgweg. Ook volgt uit de plantoelichting dat de Molenweg een erftoegangsweg betreft naar het nabijgelegen recreatiepark en een recreatieve route is tussen de Veluwe en het weidegebied en de randmeerkust. Vooral in de zomer kan het op deze weg druk zijn met vooral fietsverkeer. Op de Molenweg geldt deels een 30 kilometer per uur (hierna: km/uur) regime. De enige verbindingsweg in het plangebied is de Wezenland, aldus de plantoelichting van het bestemmingsplan "Molenbeek". 
     
     7.3.    De Afdeling begrijpt het betoog van [appellant sub 2] aldus dat hij geen bezwaren heeft tegen de ontsluiting van het plangebied op de Elburgerweg, maar dat hij bezwaren heeft tegen de ontsluiting op deze weg via de Wezenland. Hieromtrent overweegt de Afdeling dat aan het zuidelijke deel van de Wezenland in het bestemmingsplan "Molenbeek" de bestemming "Wonen - Uit te werken" met de aanduiding "ontsluiting" is toegekend. Volgens de planregels van dit bestemmingsplan betekent dit dat ter plaatse van die aanduiding het gebied wordt ontsloten. Nu bij de beoordeling van een uitwerkingsplan voorop staat dat aan de in het bestemmingsplan neergelegde uitwerkingsbevoegdheid toepassing moet worden gegeven met inachtneming van de daartoe in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels, betekent het voorgaande dat met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Molenbeek" de aanvaardbaarheid van de aanduiding "ontsluiting" in beginsel als een gegeven moet worden beschouwd. Slechts voor zover de uitwerkingsregels van de bestemming "Wonen - Uit te werken" voor het overige ruimte laten om binnen de daarin bepaalde grenzen de inrichting van het gebied in het uitwerkingsplan nader te bepalen, moet worden bezien of de gekozen inrichting van het uitwerkingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Voor het onderhavige geval betekent dit dat thans uitsluitend ter beoordeling voorligt of de nadere inrichting van de gronden met de bestemming "Wonen - Uit te werken", zonder de aanduiding "ontsluiting" voor ontsluiting van het gebied redelijk is. 
     
     7.4.    In het licht bezien van het voorgaande acht de Afdeling de keuze van het college voor ontsluiting van het uitwerkingsplan via de Wezenland niet onredelijk. Hiertoe is allereerst van belang dat de keuze voor inrichting van de Wezenland als hoofdontsluitingsweg in het verlengde ligt van de in het bestemmingsplan "Molenbeek" reeds gemaakte keuze om aan het zuidelijke deel van deze weg de aanduiding "ontsluiting" toe te kennen. Daarnaast is van belang dat de Molenweg niet geschikt is als ontsluitingsweg, onder meer vanwege de functie van deze weg voor recreanten. Tevens is van belang dat van deze weg in de zomerperiode reeds intensief gebruik wordt gemaakt. Het college heeft voorts ter zitting toegelicht dat hoewel de Molenweg onlangs is aangepast, dit niet tot gevolg heeft dat deze weg een overwegende toename van verkeer kan verwerken. In dit verband is ook van belang dat het plangebied van het bestemmingsplan "Molenbeek" is opgedeeld in verschillende gebieden met ieder een eigen ontsluitingenstructuur in de vorm van aparte wegen teneinde het verkeer op een verkeersveilige en doelmatige manier te verwerken. Ten aanzien van de ontsluiting via de rotonde bij de Oenenburgweg is van betekenis dat deze op een later moment zal worden aangelegd en in de eerste plaats zal dienen ter ontsluiting van het oostelijke deel van het plangebied van het bestemmingsplan "Molenbeek". Dat het college de verkeersstromen in het gebied heeft willen verdelen teneinde onder meer een optimale verkeersdoorstroming te bewerkstelligen, acht de Afdeling niet onredelijk. Hierbij wordt betrokken dat [appellant sub 2] niet aannemelijk heeft gemaakt dat ontsluiting van zowel het westelijke- als het oostelijke deel van het plangebied Molenbeek via de Oenenburgweg de voorkeur verdient vanuit verkeerskundig oogpunt. Tot slot is in dit verband van belang dat de Afdeling in haar uitspraak van 9 februari 2011, nr.  200907364/1/R2  heeft overwogen dat realisering van het plan niet leidt tot een onaanvaardbare toename van de verkeersintensiteit op de Wezenland. De Afdeling ziet geen aanleiding hierover thans anders te oordelen. Het betoog faalt. 
     
     8.    [appellant sub 2] voert aan dat een alternatieve situering mogelijk is voor de ontsluiting van het noordelijke deel van het plangebied via de weg die in het uitwerkingsplan thans rechtstreeks uitkomt op zijn perceel. 
     
     8.1.    Het college stelt dat het verplaatsen van de zijweg van de Wezenland, die direct uitkomt op de woning van [appellant sub 2], niet mogelijk is in verband met de aanwezigheid van houtwallen ter plaatse. Daarnaast zou een alternatieve ontsluiting in bochten moeten worden aangelegd omdat het niet wenselijk is dat de weg in fase 2 aan de rand van de woonwijk komt te liggen waardoor deze slechts voor een beperkt aantal woningen een functie zou hebben. Deze bochten zijn vanuit verkeerskundig oogpunt niet wenselijk, nemen extra ruimte in beslag en gaan ten koste van bestaande houtwallen, aldus het college. Het college stelt tot slot dat bij de wegaanleg maatregelen zullen worden getroffen om de lichtoverlast in de woning van [appellant sub 2] ten gevolge van het verkeer zoveel mogelijk te voorkomen. 
     
     8.2.    De Afdeling overweegt dat het college bij te maken planologische keuzen beleidsvrijheid heeft. In dat kader dient hij een afweging te maken van daarbij aan de orde komende belangen. Voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden betrokken. 
     
     8.3.    Gelet op het hiervoor weergegeven standpunt van het college heeft het college de voor- en nadelen afgewogen van de situering van de toegangswegen op de ontsluitingsweg de Wezenland. Niet aannemelijk is gemaakt dat het college op basis hiervan zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de situering van de in het geding zijnde weg aanvaardbaar is, omdat deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van de belangen van [appellant sub 2] in verhouding tot de andere betrokken belangen. Het betoog faalt. 
     
     9.    [appellant sub 2] heeft verder bezwaar tegen de projectie van de centrale ontsluitingsweg de Wezenland in relatie tot zijn perceel. Volgens hem is de weg deels op zijn gronden voorzien doordat zijn perceel verder naar voren ligt dan het naastliggende perceel. Dit leidt volgens hem tot de onwenselijke situatie dat de weg voor zijn perceel smaller zal zijn waardoor er verkeersverstoppingen ontstaan. De versmalling ter hoogte van zijn perceel is bovendien onwenselijk gezien de ontsluitingsweg van het noordelijke deel die hier direct op uitkomt en gelet op het niet doorlopen van het trottoir. 
     
     9.1.    Het college stelt dat de rijbaan langs het perceel van [appellant sub 2] komt te liggen en dat hierin geen bocht zal worden aangebracht. Ter hoogte van het perceel van [appellant sub 2] zal volgens het college alleen het trottoir worden onderbroken, terwijl aan de overzijde van de weg de voetgangersverbinding wel doorloopt. Het college stelt dat de voorziene weg voor een klein gedeelte smaller is, namelijk over een breedte van 0,5 meter. Gezien de maximum snelheid van 30 km/uur bestaan hiertegen volgens het college geen verkeerskundige bezwaren. Het college verwijst naar bijlage 1 bij het verweerschrift waarin is nagegaan hoe het profiel van de weg en de kruising ter hoogte van de woning van [appellant sub 2] kan worden gerealiseerd. 
     
     9.2.    Uit het document "kruispuntoplossing bij woning [appellant sub 2]" van Elma Stedenbouw volgt dat twee inrichtingsvarianten van de Wezenland mogelijk zijn zonder dat er een bocht in de weg zit. In deze varianten is de Wezenland ter hoogte van de woning van [appellant sub 2] 0,5 meter smaller. [appellant sub 2] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze varianten van de inrichting van de Wezenland niet kunnen worden gerealiseerd of dat de inrichting van deze weg desondanks leidt tot een onaanvaardbare verkeerssituatie. Te meer nu een maximum snelheid van 30 km/uur voor deze weg geldt. De vrees van [appellant sub 2] dat verkeersverstoppingen zullen ontstaan is dan ook in zoverre ongegrond. Voorts is van belang dat niet is gebleken dat overwegende bezwaren bestaan tegen het niet doortrekken van het trottoir aan de zijde van de weg ter plaatse van het perceel van [appellant sub 2]. Ten slotte overweegt de Afdeling dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat ten tijde van de planvaststelling onvoldoende vaststond dat een verkeersveilige wijze van ontsluiting mogelijk was. Het betoog faalt. 
     
     10.    [appellant sub 2] stelt dat het college niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom voor het onderhavige uitwerkingsplan is afgeweken van de vastgestelde fasering in het bestemmingsplan "Molenbeek", waarin was neergelegd dat gestart zal worden met de ontwikkeling van de woningen in de noordoosthoek van het plangebied. 
     
     10.1.    Vaststaat dat in het bestemmingsplan "Molenbeek" geen fasering is vastgelegd in de planregels. Weliswaar is in de toelichting bij dat plan een volgorde opgenomen, maar deze toelichting is niet bindend. Het college heeft beleidsvrijheid bij het bepalen van de volgorde waarin uitwerkingsplannen worden vastgesteld. 
     
     Het college heeft in dit verband van belang mogen achten dat de gekozen volgorde van vaststelling ertoe leidt dat een betere aansluiting van de betrokken gebieden op de bestaande kern wordt gerealiseerd. Daarnaast heeft het college mogen meewegen dat door de gekozen volgorde een grotere variatie van woningen op de markt kan worden gebracht alsmede dat dit vanuit het oogpunt van publieke kosten effectiever is. Gelet op het voorgaande heeft het college in redelijkheid eerst een uitwerkingsplan voor de onderhavige westelijk liggende gronden kunnen vaststellen alvorens een uitwerkingsplan voor de oostelijk in het bestemmingsplan "Molenbeek" liggende gronden vast te stellen. Het betoog faalt. 
     
     11.    [appellant sub 2] betoogt dat de ruimtelijke onderbouwing van het uitwerkingsplan wat betreft het aspect geluidhinder onvoldoende is. Hiertoe stelt hij, onder verwijzing naar de notitie "Bezwaren [appellant sub 2] tegen Molenbeek" van 11 mei 2012 van DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V., dat het college zich niet heeft mogen baseren op het geluidsonderzoek "Akoestisch onderzoek Nestlé Nederland B.V." van 24 januari 2007 van Tebodin. Hij stelt dat op basis van dit akoestisch onderzoek niet kan worden geconcludeerd dat aan de 50 dB(A)- etmaalwaarde op de zonegrens wordt voldaan, zodat nieuw akoestisch onderzoek moet worden gedaan waarin bovendien de ontwikkeling van na 24 januari 2007 in worden betrokken. [appellant sub 2] stelt daarnaast dat ten onrechte geen onderzoek is gedaan naar indirecte hinder ten gevolge van verkeersbewegingen van en naar die inrichting. Hierbij wijst hij erop dat dit ook niet in het kader van het geluidsonderzoek naar de geluidzone langs de Elburgerweg is meegenomen. 
     
     11.1.    Het college stelt dat wordt voldaan aan de normen uit de Wet geluidhinder (hierna: Wgh). Bij de vaststelling van het uitwerkingsplan is volgens het college hiermee rekening gehouden doordat binnen de geluidscontour van 50 dB(A) geen woningen zijn toegestaan. Het college stelt dat hij geen aanleiding heeft gezien de geluidzone, die onherroepelijk is geworden bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor de Nestlé fabriek, te wijzigen. 
     
     11.2.    Vaststaat dat het terrein van de Nestlé fabriek een industrieterrein is in de zin van artikel 1 van de Wgh. Vaststaat eveneens dat hiervoor een geluidzone geldt in de zin van artikel 40 van de Wgh. Hiervoor geldt ingevolge dat artikel dat de geluidsbelasting buiten de zone vanwege dat terrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan. De vraag of de Nestlé fabriek hier in het concrete geval aan kan voldoen dan wel of zij hier in de toekomst nog aan zal kunnen voldoen, betreft een kwestie van handhaving die losstaat van het voorliggende uitwerkingsplan. Hiernaar heeft het college in het kader van het voorliggende uitwerkingsplan dan ook geen onderzoek hoeven te doen. Evenmin ligt thans ter beoordeling voor of de geluidzone gewijzigd moet worden vastgesteld. Nu voorts vaststaat dat geen nieuwe geluidsgevoelige objecten zoals woningen zijn voorzien in de geluidzone bestaat in zoverre geen aanleiding voor het oordeel dat het uitwerkingsplan is vastgesteld in strijd met de Wgh. Wat betreft de verkeersbewegingen van en naar de Nestlé fabriek geldt dat deze plaatsvinden op de Elburgerweg. In de memo "Actualisatie toetsing geluidsbelastingen" van DHV van 31 oktober 2011 is op de geluidbelastingen vanwege de Elburgerweg ingegaan. De conclusie is dat uit de toetsing van de geluidbelastingen op de nieuw te bouwen woningen aan de wettelijke grenswaarden blijkt dat geen overschrijdingen van deze grenswaarden optreden. Ook hier is geen strijd met de Wgh aanwezig. Het betoog faalt. 
     
     12.    [appellant sub 2] voert aan dat de financiële uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan onvoldoende vaststaat. Hij verwijst in dit verband naar zijn beroepsgronden tegen het exploitatieplan. 
     
     12.1.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, nr.  200905555/1/R1 en 200906452/1/R1 ) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, kunnen ramingen zijn en wijken in dat geval mogelijk af van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarna worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of worden vervangen bij een herziening van het exploitatieplan. 
     
     Het saldo van de kosten en de opbrengsten maakt deel uit van de exploitatieopzet om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Voor het overige biedt dit saldo in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Zo zijn de kosten en de opbrengsten gebaseerd op een rekenkundig model dat er onder meer van uitgaat dat de gemeente alle gronden tegen de inbrengwaarde verwerft. Voorts zijn gemeentelijke bijdragen ingevolge artikel 6.2.7 van het Bro niet bij dit saldo betrokken. 
     
     Indien inbrengwaarden te laag zijn geraamd en derhalve de raming van deze kostenpost hoger dient te zijn waardoor de kosten hoger, dan wel nog hoger worden dan de opbrengsten, heeft dat slechts tot gevolg dat niet alle kosten kunnen worden verhaald. 
     
     Gelet op het vorenstaande is een negatief saldo van kosten en opbrengsten in het exploitatieplan op zichzelf nog geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan te twijfelen. Daarbij komt dat het college ter zitting heeft verklaard dat een eventueel verlies door de gemeente zal worden opgevangen. De Afdeling ziet in hetgeen [appellant sub 2] hieromtrent heeft aangevoerd geen aanleiding om aan de financiële uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan te twijfelen. 
     
     13.    [appellant sub 2] kan zich tot slot niet verenigen met de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Groen" achter zijn perceel [locatie B]. Hiertoe voert hij aan dat de groenstrook ten onrechte deels is geprojecteerd over het bestaande bijgebouw op zijn perceel. Hij stelt dat het bijgebouw hiermee ten onrechte onder het overgangsrecht is gebracht, nu het niet zal worden verwijderd. Er bestaat volgens hem dan ook geen zicht op het realiseren van de nieuwe bestemming "Groen". 
     
     13.1.    In het verweerschrift heeft het college erkend dat bij de vaststelling van het uitwerkingsplan ten onrechte de bestemming "Groen" is toegekend aan de betreffende gronden in plaats van de bestemming "Wonen". Nu het college zich in zoverre op een ander standpunt stelt dan het in het bestreden besluit heeft gedaan en niet is gebleken dat gewijzigde omstandigheden hiertoe aanleiding hebben gegeven, moet worden geoordeeld dat het bestreden besluit wat dit plandeel betreft niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Het betoog slaagt. 
     
     14.    In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit, voor zover het betreft het plandeel met de bestemming "Groen" achter het perceel [locatie B], is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. 
     
     Het beroep van [appellant sub 3] 
     
     15.     [appellant sub 3] kan zich niet verenigen met de vaststelling van het uitwerkingsplan. Hiertoe voert hij aan dat de inrichting van de Wezenland voor bouwverkeer leidt tot een verkeersonveilige situatie. Hij vreest dat zijn perceel niet op een verkeersveilige manier kan worden bereikt gedurende de realisering van het uitwerkingsplan. Daarbij stelt hij dat verbreding van de weg niet mogelijk is ter hoogte van [locatie B]. 
     
     15.1.    Het college stelt dat bewoners van het gebied veilig gebruik zullen kunnen maken van de openbare weg om bij de woningen te komen. Het college licht toe dat het zuidelijke deel van de Wezenland zal worden verbreed en verder ingericht als bouwweg. Fietsers zullen volgens het college gebruik kunnen maken van de Molenweg, de Bovenweg en het noordelijke deel van de Wezenland. Als een deel van het gebied al bebouwd en bewoond is zal daar waar mogelijk het bouwverkeer voor de overige delen van het gebied gescheiden worden van het woonverkeer. 
     
     15.2.    Voor zover [appellant sub 3] betoogt dat de Wezenland niet dient te worden ingericht voor bouwverkeer wordt overwogen dat de door [appellant sub 3] gevreesde gevolgen geen betrekking hebben op het uitwerkingsplan zelf maar op de uitvoering daarvan. Dergelijke uitvoeringsaspecten kunnen in deze procedure niet aan de orde komen. Bovendien is niet aannemelijk gemaakt dat de door [appellant sub 3] gevreesde gevolgen, zo deze zich zouden voordoen, niet met het treffen van maatregelen kunnen worden voorkomen. Wat betreft de bereikbaarheid van zijn perceel is van belang dat de ligging van de wegen ten opzichte van zijn perceel niet wijzigt. De al dan niet ten gevolge van de herinrichting van de wegen optredende wijzigingen in de toegankelijkheid van de wegen voor gemotoriseerd of ongemotoriseerd verkeer betreffen voorts aspecten die geen regeling vinden in een bestemmingsplan, maar die worden geregeld bij of krachtens de Wegenwet of Wegenverkeerswet 1994, zodat dit in deze procedure, waar slechts het uitwerkingsplan voorligt, niet aan de orde kan komen. Voor zover [appellant sub 3] stelt dat de verbreding van de Wezenland ter hoogte van [locatie B] niet mogelijk is, heeft hij dit niet aannemelijk gemaakt. Het betoog faalt. 
     
     16.    [appellant sub 3] stelt dat in strijd met de gemeentelijke welstandsnota het uitwerkingsplan leidt tot een aantasting van de monumentale boerderij 't Hoeveke. [appellant sub 3] vreest dat schade aan de boerderij zal ontstaan door trillingen van het verkeer, waaronder het intensief zwaar bouwverkeer op de geplande bouwroute. Hierbij wijst [appellant sub 3] erop dat de boerderij na realisering van het uitwerkingsplan aan twee drukke brede toegangswegen komt te liggen. 
     
     16.1.    Het college stelt dat de welstandsnota niet van toepassing is, nu het plangebied in de welstandsnota is aangemerkt als ontwikkelingsgebied. Voor dit gebied geldt het beeldkwaliteitsplan Molenbeek fase 1 (hierna: het beeldkwaliteitsplan), dat na de vaststelling op 4 oktober 2011 onderdeel is gaan uitmaken van de welstandsnota. Eventuele schade aan het pand vanwege trillingen als gevolg van het bouwverkeer en de toename van het verkeer op de omliggende wegen in verband met de realisering en ingebruikname van de in het uitwerkingsplan voorziene woningen zal volgens het college worden vergoed. Teneinde dit te kunnen beoordelen kan een opname gemaakt worden van de huidige staat van het pand. Hierover zal contact worden opgenomen met [appellant sub 3], aldus het college. 
     
     16.2.    Uit het beeldkwaliteitsplan volgt dat dit een gedeeltelijke uitwerking betreft van deelgebied 15 zoals aangegeven in de welstandsnota. In de welstandsnota is het gebied volgens het beeldkwaliteitsplan aangegeven als ontwikkelingsgebied. Hiervoor wordt een hoog ambitieniveau nagestreefd. Dit ambitieniveau is in het beeldkwaliteitsplan vertaald naar concrete welstandscriteria die het toetsingskader vormen voor de welstandscommissie. 
     
     16.3.    De Afdeling begrijpt het voorgaande aldus dat de welstandsnota op onderdelen is vervangen dan wel aangevuld door het beeldkwaliteitsplan dat is vastgesteld voor de vaststelling van het uitwerkingsplan. Niet in geschil is dat het uitwerkingsplan in overeenstemming is met dit beeldkwaliteitsplan. Het college heeft reeds daarom in de welstandsnota geen aanleiding hoeven zien het uitwerkingsplan niet vast te stellen. Voor zover [appellant sub 3] voorts stelt dat het uitwerkingsplan leidt tot een aantasting van de boerderij 't Hoeveke overweegt de Afdeling dat hij dit niet met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd. Wat betreft trillinghinder overweegt de Afdeling dat [appellant sub 3] niet aannemelijk heeft gemaakt dat door de toename van verkeer in relatie met de realisering en ingebruikname van de in het uitwerkingsplan voorziene woningen onaanvaardbare trillinghinder zal ontstaan, die zal leiden tot schade aan de boerderij. Daarbij komt dat de raad heeft gesteld dat daardoor desondanks wel optredende schade aan het pand zal worden vergoed. Ter zitting heeft de raad dit opnieuw bevestigd. Het betoog faalt. 
     
     17.     [appellant sub 3] voert, onder verwijzing naar een bijgevoegd document van de Bomenstichting, aan dat de in het uitwerkingsplan voorziene wegverbreding van de Wezenland en de inrichting en het gebruik als bouwweg een bedreiging vormen voor de waardevolle houtwallen aan de Wezenland. Hij weerspreekt dat de houtwalleen aan de Wezenland geen monumentale status hebben.  Door de realisering van het uitwerkingsplan zal volgens hem het beeldbepalende groen en de landelijke aanblik van de Wezenland in ernstige mate worden aangetast. [appellant sub 3] vreest dat ook op andere locaties in het plangebied waardevolle bomen worden aangetast of verwijderd. Dit zal volgens hem negatieve gevolgen hebben voor de vliegroutes van vogels. 
     
     17.1.    Het college stelt dat de bomen langs de Wezenland waardevol zijn doch dat deze niet voorkomen op de lijst met monumentale bomen. Volgens het college zal wel geprobeerd worden de bomen zoveel mogelijk te behouden, onder meer doordat de verbreding van de weg met name aan de andere zijde plaats zal vinden. De breedte van de verkeersbestemming biedt voldoende ruimte om de weg zo in te richten dat geen schade aan de bomen zal optreden. De bebouwing staat volgens het college op voldoende afstand van de bomen. Het college stelt verder dat er op zal worden toegezien dat tijdens de bouw maatregelen worden getroffen om schade aan de bomen te voorkomen. Voor de overige bomen geldt eveneens dat zij zoveel mogelijk zullen worden behouden, aldus het college. 
     
     17.2.    Daargelaten de monumentale status van de bomen aan de Wezenland, is niet in geschil dat deze waardevol zijn en in beginsel behouden dienen te worden. Zoals hiervoor onder 5.6.1 is overwogen heeft het college onvoldoende onderzocht welke gevolgen de realisering van het uitwerkingsplan heeft voor de cultuurhistorisch waardevolle bomen in het plangebied, zodat ook het betoog van [appellant sub 3] in zoverre slaagt. Ten aanzien van het gestelde omtrent vliegroutes wordt overwogen dat [appellant sub 3] het belang van de houtwallen op dit punt niet met stukken heeft onderbouwd. 
     
     18.    In hetgeen [appellant sub 3] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid. 
     
     Bestuurlijke lus 
     
     19.    Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling het college opdragen om binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak alsnog: 
     
     a. met inachtneming van hetgeen onder 5.6.1 en 17.2 is overwogen te onderzoeken of de realisering van het plan onaanvaardbare gevolgen heeft voor de waardevolle houtwallen in het plangebied en te bezien of het besluit in het licht van de uitkomsten van dit onderzoek in stand kan blijven of dat het besluit, zonder dat daarbij toepassing behoeft te worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb, moet worden gewijzigd door vaststelling van een andere planregeling. In het laatste geval dient het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt te worden; 
     
     b. het besluit te wijzigen, zonder dat daarbij toepassing behoeft te worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb, op een wijze als bedoeld in 13.1 en dat op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken. 
     
     Het exploitatieplan 
     
     20.    [appellant sub 2] komt voorts in beroep tegen de vaststelling van het exploitatieplan. Hij betoogt dat de raad zich niet heeft mogen baseren op het taxatierapport nu de inbrengwaarden hierin onjuist zijn geraamd. Hiertoe stelt hij in de eerste plaats dat de taxateurs ten onrechte zijn uitgegaan van een transactieprijs van € 45,00 per m2 vaststelling van de complexwaarde. Volgens hem is dit geen representatieve prijs, aangezien de gemiddelde transactieprijs voor het overgrote deel van de gronden hoger was. Daarnaast heeft [appellant sub 2] bezwaar tegen de door de taxateurs toegepaste correctie van de complexwaarde van € 45,00 per m2 per medio 2008 tot € 38,00 per m2 per peildatum. Hij stelt dat de hiervoor door de taxateurs gegeven motivering onjuist is. Volgens hem is de omvang van het kostenverhaal met de inwerkingtreding van de Wro niet toegenomen en vormen de economische omstandigheden evenmin aanleiding tot een verlaging van de inbrengwaarde. Een opwaartse bijstelling van de complexwaarde is volgens hem correcter aangezien de planontwikkeling steeds concreter wordt. Tot slot stelt [appellant sub 2] dat geen vergelijkbare transacties bekend zijn waarbij een dergelijke neerwaartse prijscorrectie is toegepast. 
     
     20.1.    De raad stelt dat slechts één transactie met een prijs van € 47,50 per m2 heeft plaatsgevonden, en dat hierbij sprake was van een ruiling met toebetaling door de gemeente. Een andere transactie heeft volgens de raad betrekking op een koop door een ontwikkelaar waarbij sprake is van een in gedeelten uit te keren bedrag. De raad stelt dat in de comparatieve analyse twee transacties zijn opgenomen met een waarde van € 45,00 per m2. Het voorgaande afwegende heeft de taxateur de complexwaarde geraamd op een bedrag van € 45,00 per m2, aldus de raad. De raad stelt met verwijzing naar het taxatierapport "Inbrengwaarden Molenbeek te Nunspeet" van Van Heijst & partners van 11 november 2011 (hierna: het taxatierapport) voorop dat de correctie naar peildatum ten opzichte van de geraamde inbrengwaarden in het exploitatieplan uit 2008 (hierna: het exploitatieplan 2008) heeft plaatsgevonden in verband met de gevolgen van de economische crisis. Voorts heeft de raad gemotiveerd uiteen gezet dat ook de kostenverhaalmogelijkheden onder de Wro zijn verbeterd. 
     
     20.2.    Ingevolge artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro wordt, indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 
     
     20.3.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr.  200907364/1/R2 ) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. Door [appellant sub 2] is niet bestreden dat de taxateurs, beiden verbonden aan van Heijst & partners Advies B.V. (hierna: de taxateurs), kunnen worden aangemerkt als onafhankelijke en deskundige taxateurs. 
     
     Op grond daarvan mocht de raad van de door hen opgestelde taxaties uitgaan. [appellant sub 2] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van de taxateurs naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd. In dit verband is onder meer relevant dat het rapport consistent is, inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken. Voorts is daarbij van belang dat [appellant sub 2] heeft gesteld dat de taxatieprijs niet representatief is, alsmede dat ten onrechte is gecorrigeerd vanwege de economisch verslechterde omstandigheden en de uitbreiding van mogelijkheden tot kostenverhaal op grond van de Wro. Dit betoog raakt de specifieke deskundigheid van taxateurs, maar [appellant sub 2] heeft het rapport op die onderdelen niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat als gevolg daarvan de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste zou overigens onvoldoende zijn dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport. Het voorgaande betekent dat de raad zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de in het taxatierapport opgenomen grondprijzen representatief zijn voor de raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied en dat de correctie naar peildatum redelijk is. Het betoog faalt. 
     
     21.    [appellant sub 2] stelt voorts dat de uitgifteopbrengsten van de gronden zich niet verhouden tot de inbrengwaarden, nu bij de bepaling van de uitgifteprijs is uitgegaan van een opbrengstenstijging en bij de raming van de inbrengwaarden van een neerwaartse bijstelling. 
     
     21.1.    De raad stelt zich op het standpunt dat de uitgifteopbrengsten niet zijn gestegen ten opzichte van 2008. Volgens de raad moeten de uitgifteopbrengsten, als opgenomen in het exploitatieplan 2008 naar het jaar 2012, vergeleken worden met die opbrengsten voor dat jaar, als opgenomen in het thans aan de orde zijnde exploitatieplan. De naar het jaar 2012 aangepaste uitgifteopbrengsten uit het exploitatieplan 2008 zouden € 47.701.048,00 hebben bedragen. Dit bedrag is het resultaat van de nominaal geraamde opbrengsten van € 43.270.250,00 vermenigvuldigd met het opbrengstenstijgingspercentage van 3% voor vier jaar. In het exploitatieplan bedragen de uitgifteopbrengsten voor het jaar 2012 € 42.854.996,00. Voorts stelt de raad dat de geraamde opbrengsten in nominale zin van het exploitatieplan lager zijn dan de geraamde opbrengsten van het vernietigde exploitatieplan 2008. 
     
     21.2.    De Afdeling stelt vast dat [appellant sub 2] ten onrechte een vergelijking heeft gemaakt tussen het netto contant gemaakte bedrag aan uitgifteopbrengsten, als opgenomen in het exploitatieplan 2008, ten opzichte van de nominale uitgifteopbrengsten, als opgenomen in het exploitatieplan. Nu het bedrag van de nominale uitgifteopbrengsten in het voorliggende exploitatieplan lager is dan het bedrag van de nominale uitgifteopbrengsten als opgenomen in het exploitatieplan 2008, zijn ook de uitgifteopbrengsten in het exploitatieplan neerwaarts bijgesteld. [appellant sub 2] kan reeds hierom niet worden gevolgd in zijn betoog. Het betoog faalt. 
     
     22.    [appellant sub 2] betoogt verder dat de uitgifteopbrengsten van de gronden in fase 1 onjuist zijn berekend. Hiertoe stelt hij dat de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid onjuist is toegepast, in die zin dat voor de berekening van opbrengstpotentie van de twee-onder-één-kap-woningen op zijn perceel geen rekening is gehouden met de referentieoppervlakte van 250 m2 in de uitvoeringsnota. [appellant sub 2] stelt dat de gronden voor de twee-onder-één-kap-woningen groter zijn dan 250 m2 zodat voor de vierkante meters boven de 250 m2 had moeten worden uitgegaan van 75% van de grondprijs. [appellant sub 2] stelt daarnaast dat de berekening voor de vrijstaande kavels eveneens onjuist is verricht, nu voor de vierkante meters boven de 600 m2 ten onrechte niet is uitgegaan van de uitgifteprijs voor restgroen. Volgens [appellant sub 2] mag er bovendien van worden uitgegaan dat dit is misgegaan bij alle kavels. In dit verband stelt hij dat ook voor het perceel van [persoon A] een onjuiste uitgifteprijs is berekend. 
     
     22.1.    De raad stelt in zijn nadere stuk van 9 augustus 2012 dat [appellant sub 2] terecht stelt dat de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid niet goed is toegepast bij het bepalen van de uitgifteopbrengsten en dat gelet hierop een herziening van het exploitatieplan in procedure is gebracht. Nu de raad erkent dat de raming van de uitgifteopbrengsten gebrekkig is, is het bestreden besluit reeds hierom niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid. Het betoog slaagt. 
     
     23.    [appellant sub 2] betoogt verder dat het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met artikel 6.18 van de Wro, nu niet op de juiste manier uitgiftecategorieën zijn vastgesteld en de raad de prijs per vierkante meter grond als basiseenheid heeft vastgesteld. [appellant sub 2] wijst op de uitspraak van 9 februari 2011, nr.  200904489/1/R1 . 
     
     23.1.    De raad stelt, onder verwijzing naar paragraaf 5.7.5 van het exploitatieplan, dat woningen en maatschappelijke voorzieningen als uitgiftecategorieën zijn gehanteerd. De raad stelt dat in lijn met artikel 6.18 van de Wro een vergelijkbare maatstaf is gekozen als basiseenheid namelijk de euro. 
     
     23.2.    Artikel 6.18 van de Wro luidt als volgt: 
     
     "1. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 
     
     2. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 
     
     3. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld. 
     
     4. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld. 
     
     5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal." 
     
     23.3.    Met betrekking tot de toepassing van dit artikel vermeldt de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, blz. 27) onder meer het volgende: 
     
     "Vervolgens worden de kosten omgeslagen over het gebied. Daarbij wordt een onderscheid aangebracht in uitgiftecategorieën, waarbij wordt aangesloten bij het profijtbeginsel en het draagkrachtbeginsel. De categorieën met de hoogste opbrengst moeten het meest bijdragen aan de grondexploitatie. Differentiatie is overigens onvermijdelijk. (…) De gemeente zal moeten bepalen in welke verhouding de verschillende uitgiftecategorieën de kosten moeten dragen. Deze verhouding hangt af van de uitgifteprijs." 
     
     23.4.    De Afdeling stelt vast dat uit het exploitatieplan en de toelichting hierop ter zitting volgt dat in het exploitatieplan als uitgiftecategorieën verschillende typen woningen en maatschappelijke voorzieningen zijn opgenomen. Onder meer voor deze verschillende uitgiftecategorieën zijn in de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid grondprijzen per m2 aangegeven, alsmede ter zake te hanteren correctiefactoren in geval de oppervlakten van percelen groter zijn dan de daartoe in de nota ook aangegeven referentie-oppervlakten. Voorts is er een document voorhanden, waarin de oppervlakten staan aangegeven van alle van fase 1 deel uitmakende uitgeefbare percelen, waarop woningen en maatschappelijke voorzieningen zijn voorzien. Op basis van de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid, het perceelsoppervlaktendocument en het exploitatieplan is per eigenaar bepaald wat het opbrengstenpotentieel van de hem toebehorende uitgeefbare gronden is. Voorts is op basis en naar rato hiervan in de vorm van percentages per eigenaar bepaald wat hun respectievelijke aandelen in het totale opbrengstenpotentieel van alle uitgeefbare gronden tezamen is. Deze percentages bepalen ook de aandelen van de verschillende eigenaren in het totaal van de ingevolge het exploitatieplan te verhalen kosten en daarmee ook de zogenoemde bruto-exploitatiebijdragen als bedoeld in de aanhef van artikel 6.19 van de Wro, die zij verschuldigd zijn in het kader van een omgevingsvergunningverlening voor aangewezen bouwplannen op alle een betreffende eigenaar toebehorende uitgeefbare gronden. In het geval een eigenaar de hem toebehorende uitgeefbare percelen niet allemaal of gefaseerd tot ontwikkeling wil brengen, dan kan - zoals ter zitting ook is toegelicht - aan de hand van de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid, het perceelsoppervlaktendocument en het exploitatieplan per perceel worden bepaald wat het opbrengstenpotentieel ervan is en eveneens in de vorm van een percentage wat het aandeel daarvan is in het totale opbrengstenpotentieel van alle uitgeefbare gronden. Dat percentage bepaalt dan weer het aandeel van het betrokken perceel in het totaal van de te verhalen kosten en daarmee de terzake verschuldigde bruto-exploitatiebijdrage. 
     
     23.5.    In het hiervoor uiteengezette systeem is de basiseenheid het opbrengstpotentieel per perceel uitgedrukt in euro's. Daarin zijn zowel uitgiftecategorieën als gewichtfactoren als bedoeld in artikel 6.18 van de Wro verdisconteerd. Een dergelijke invulling van artikel 6.18, tweede lid, van de Wro is in overeenstemming met de ratio en strekking van artikel 6.18 van de Wro, erop neerkomende dat naar rato van de opbrengstenpotentie van de in een exploitatieplan begrepen gronden, waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, de verhaalbare kosten worden omgeslagen. Weliswaar is de basiseenheid niet vastgesteld in vierkante meters vloer- of grondoppervlak, maar nu ingevolge artikel 6.18, tweede lid, van de Wro, een basiseenheid ook kan worden uitgedrukt in een vergelijkbare maatstaf, en nu in het door de raad gekozen systeem ook uitgiftecategorieën en gewichtsfactoren als in dat artikel bedoeld zijn begrepen, bestaat geen grond voor het oordeel dat het exploitatieplan in zoverre in strijd met artikel 6.18 is vastgesteld. De voor de bepaling van de exploitatiebijdragen benodigde gegevens zijn echter niet alle opgenomen in het exploitatieplan zelf of in daarvan door middel van een zogenoemde statische verwijzing deel uitmakende stukken. Naar het oordeel van de Afdeling moet artikel 6.18 gelezen in samenhang met de artikelen 6.19 en 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, sub 6, van de Wro, zo worden uitgelegd dat uit het exploitatieplan moet blijken op welke wijze de factoren als bedoeld in artikel 6.18 Wro bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen zijn, respectievelijk worden betrokken. Het exploitatieplan voldoet daar niet aan, nu een deel van de factoren als bedoeld in artikel 6.18 van de Wro moet worden afgeleid uit de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid en het perceelsoppervlakten-document, welke documenten geen deel uitmaken van het vastgestelde exploitatieplan. Het exploitatieplan is dan ook in zoverre vastgesteld in strijd met artikel 6.18 gelezen in samenhang met de artikelen 6.19 en 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, sub 6 van de Wro. Het betoog slaagt. 
     
     24.    [appellant sub 2] heeft zich in het beroepschrift voor het overige beperkt tot het verwijzen naar de inhoud van de zienswijze. In de overwegingen van de bestreden besluiten is ingegaan op deze zienswijze. [appellant sub 2] heeft in het beroepschrift, noch ter zitting redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Het betoog faalt. 
     
     25.    In hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan in zoverre is genomen in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten zorgvuldigheid als bedoeld in artikel 3:2 van de Awb alsmede in strijd met artikel 6.18 gelezen in verbinding met artikel 6.13, eerste lid, sub c, onder 6, van de Wro. 
     
     Bestuurlijke lus 
     
     26.    Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad opdragen om binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak: 
     
     a. het besluit te wijzigen op een wijze als bedoeld in 22.1, zonder dat daarbij toepassing behoeft te worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb; 
     
     b. met inachtneming van hetgeen onder 23.5 is overwogen het besluit te wijzigen, zonder dat daarbij toepassing behoeft te worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb, in die zin dat uit het exploitatieplan blijkt op welke wijze de factoren als bedoeld in artikel 6.18 van de Wro bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen zijn, respectievelijk worden betrokken; 
     
     c. het nieuwe besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken. 
     
     27.    In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 
     
     Recht doende in naam der Koningin: 
     
     I.    draagt het college van burgemeester en wethouders van Nunspeet op om binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 14 februari 2012, kenmerk A.7354, tot vaststelling van het uitwerkingsplan "Molenbeek fase 1" te herstellen door: 
     
     a. met inachtneming van overwegingen 5.6.1 en 17.2 te onderzoeken of de realisering van het plan onaanvaardbare gevolgen heeft voor de waardevolle houtwallen in het plangebied en te bezien of het besluit in het licht van de uitkomsten van dit onderzoek in stand kan blijven of dat het besluit moet worden gewijzigd door vaststelling van een andere planregeling; 
     
     b. het besluit te wijzigen op een wijze als bedoeld in overweging 13.1; 
     
     II.    draagt de raad van de gemeente Nunspeet op om binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 29 maart 2012 nr. 202 tot vaststelling van het exploitatieplan "Molenbeek" te herstellen door: 
     
     a. het besluit te wijzigen op een wijze als bedoeld in overweging 22.1; 
     
     b. met inachtneming van hetgeen onder 23.5 is overwogen het besluit te wijzigen in die zin dat uit het exploitatieplan blijkt op welke wijze de factoren als bedoeld in artikel 6.18 van de Wro bij de bepaling van de verschuldigde exploitatiebijdragen zijn, respectievelijk worden betrokken; 
     
     III.    de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en de gewijzigde besluiten op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. J. Kramer, leden, in tegenwoordigheid van mr. L.A. van Heusden, ambtenaar van staat. 
     
     
       w.g. Hagen    w.g. Van Heusden 
       voorzitter    ambtenaar van staat 
     
     
     Uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2012 
     
     647.