ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:3233

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:3233 Gerechtshof Amsterdam , 21-11-2023 / 22/192

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-11-21

Zaaknummer: 22/192

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:3233

---

WOZ. Eigen aankoopcijfer van de woning. De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde is niet te hoog. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat en hoe de door haar genoemde omstandigheden van invloed zijn op de waarde van de woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/192 
     
     
       21 november 2023 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 4 maart 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/3565 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2020, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 263.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 2 juni 2020, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 4 maart 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 17 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Op 11 september 2023 is van de kant van belanghebbende bij de griffie van het Hof een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gestuurd.  
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft in het stuk van 11 september 2023 verzocht om “de (andere) eigenaar c.q. huurder(s) en/of gebruikers” op te roepen als derde(n)-belanghebbende(n). Daartoe heeft het Hof geen aanleiding gezien, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft, er geen sprake is van een huurwoning en een andere eigenaar hetzelfde belang heeft als belanghebbende (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). 
       
     
     
       1.7. 
       Belanghebbende heeft in het stuk van 11 september 2023 verzocht om een digitale zitting vanwege vrees voor COVID. Dat verzoek is door het Hof op 14 september 2023 afgewezen, omdat de zittingen bij het Hof, sinds de corona-beperkingen zijn opgeheven, in beginsel weer fysiek zijn. Daags voor de zitting heeft belanghebbende nogmaals verzocht om een digitale zitting vanwege efficiëntie, een andere digitale zitting en verblijf elders. Dat verzoek is diezelfde dag afgewezen omdat er geen zwaarwegende redenen zijn genoemd, onder verwijzing naar de eerdere afwijzing. 
       
     
     
       1.8. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
     
   
   
     
       2 Tussen partijen vaststaande feiten  
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de woning, zijnde een hoekwoning met een berging en een aanbouw en gebouwd in 2001. De inhoud van de woning is (ongeveer) 365 m³ en de oppervlakte van het perceel is 229 m². 
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende heeft de woning eind juli 2019 (datum koopakte) gekocht voor een bedrag van € 275.000. Het transport heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2019. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.3. 
       Het Hof verwijst in dit verband naar de navolgende vaststelling van de rechtbank (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “6. Op de zitting heeft (de gemachtigde van) eiser – nadat hij er op is gewezen dat een algemeen geformuleerd beroepschrift is ingediend met niet of nauwelijks onderbouwde op de woning betrekking hebbende stellingen – het geschil nadrukkelijk beperkt tot de waarde van de woning. Alle overige grieven heeft hij uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.” 
       
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.  
       
       
         
           Griffierecht hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Bij brief van 1 juni 2023 heeft de griffier belanghebbende bericht dat hij op grond van de (niet) verstrekte gegevens niet voldoet aan de criteria voor betalingsonmacht en dat daarom vooralsnog griffierecht in rekening zal worden gebracht. Het Hof ziet geen aanleiding om van deze voorlopige beslissing terug te komen. Belanghebbende is daarom voor de behandeling van dit hoger beroep definitief griffierecht verschuldigd, hetgeen ook reeds door hem is voldaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen en beslist:  
     
     
     
       
         “De waarde van de woning 
       
     
     9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     10. In het geval waarin een woning, zoals in de onderhavige zaak, kort (…) na de waardepeildatum is verkocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ overeenkomt met de voor de woning betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
     
     11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde het eigen aankoopcijfer (€ 275.000) van de woning als uitgangspunt genomen, waarna hij het aankoopcijfer heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum (€ 263.158). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze onderbouwing alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de getaxeerde waarde van € 263.000 voor de woning niet te hoog is. 
     
     12. Hetgeen eiser hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om anders te concluderen. Van de door eiser genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van de woning. (…) 
     
     14. Gelet op het vorenstaande is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 
     
     
       
         Verzoek om vergoeding van immateriële schade 
       
     
     15. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
     
     16. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. 
     
     17. Ter zitting heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat in verband met de coronacrisis de redelijke termijn (van twee jaar) dient te worden verkort. De rechtbank is, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), van oordeel dat niet sprake is van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan de termijn dient te worden verkort. 
     
     18. Nu het door eiser ingediende bezwaarschrift op 10 maart 2020 door verweerder is ontvangen en de rechtbank uitspraak doet op 4 maart 2022, is de redelijke termijn van twee jaar in deze zaak niet overschreden. 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank heeft (overwegingen 10 tot en met 12 en overweging 14) voor de beantwoording van deze vraag aangesloten bij de door belanghebbende in 2019 betaalde koopsom voor de woning. Het Hof neemt deze conclusie, en de overwegingen waarop zij berust, over en maakt die tot de zijne. 
       
     
     
       5.3. 
       Ten aanzien van hetgeen in hoger beroep nog (aanvullend) naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt. 
       
     
     
       5.4. 
       
         Gemachtigde klaagt dat hem niet tijdig het taxatieverslag is toegezonden. De heffingsambtenaar heeft hem daarin gemotiveerd weersproken. 
         Deze klacht treft geen doel nu uit de door de heffingsambtenaar overgelegde emailcorrespondentie blijkt dat gemachtigde (eerst een dag vóór de telefonische hoorzitting om 16:22 uur) heeft verzocht om toezending van het taxatieverslag – hetgeen door de heffingsambtenaar per omgaande is toegestuurd. Verder heeft gemachtigde gevraagd hoe de heffingsambtenaar aan het eigen verkoopgegeven is gekomen. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de gegevens in het Kadaster en heeft opgemerkt dat hij de door gemachtigde gevraagde leveringsakte niet meer kon toesturen. Dit laatste kan de heffingsambtenaar niet worden aangerekend gelet op de korte tijdspanne tot de hoorzitting – nog daargelaten dat gevoeglijk mag worden aangenomen dat belanghebbende, en daarmee ook gemachtigde, zelf beschikt over de leveringsakte van zijn eigen woning. 
       
       
     
     
       5.5. 
       De verwijzingen ter zitting door gemachtigde naar de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden laat het Hof onbesproken, nu de door belanghebbende voor zijn woning betaalde aankoopprijs voldoende basis biedt voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Gesteld, noch gebleken is dat de door belanghebbende betaalde koopsom niet overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer. De voor de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen geven daartoe ook geen aanwijzingen.  
       
     
     
       5.6. 
       
         Gemachtigde stelt (eerst ter zitting van het Hof) dat hij niet beschikt over informatie over het percentage waarmee de voor de woning overeengekomen prijs contant is gemaakt naar waardepeildatum (door gemachtigde omschreven als ‘historisch gecorrigeerd’), zonder daar overigens conclusies aan te verbinden.  
         Het Hof kan gemachtigde hierin niet volgen. Uit de reeds in eerste aanleg door de heffingsambtenaar overgelegde stukken blijkt dat is afgewaardeerd met 4,5% (onder bijvoeging van ‘Nadere specificaties taxatiemeter’ met weergave van het door de heffingsambtenaar gehanteerde waardeverloop tussen december 2017 en juni 2020). Indien en voor zover gemachtigde zich hier niet in had kunnen vinden, had het op zijn weg gelegen om dit tijdig (en niet pas ter zitting van het Hof) aan de orde te stellen en een standpunt in te nemen over de cijfermatige gevolgen voor de door gemachtigde verdedigde waarde. Wat daar van zij, van enige onduidelijkheid ten aanzien van het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage om tot de contante waarde op de waardepeildatum te komen, is geen sprake. 
       
       
     
     
       5.7. 
       Bij het contant maken van de door belanghebbende betaalde koopsom is de heffingsambtenaar uitgegaan van het tijdsverloop tussen transportdatum en waardepeildatum. Ook als gemachtigde moet worden gevolgd in zijn stelling dat uitgegaan moet worden van de datum (van het ondertekenen) van de koopovereenkomst, omdat op dat moment de hoogte van de koopsom is overeengekomen (anders: Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113) leidt dat niet tot een ander oordeel. Immers, de datum van ondertekenen van de verkoopovereenkomst is (uit de aard der zaak) gelegen vóór de transportdatum en voor het contant maken naar waardepeildatum over (dus) een kortere periode hoort een navenant lager percentage (zoals opgenomen in genoemde ‘Nadere specificaties taxatiemeter’) en gesteld noch gebleken is dat daaruit een lagere in aanmerking te nemen waarde volgt. Gemachtigde heeft zich beperkt tot de stelling dat het gehanteerde percentage onduidelijk was, hetgeen (zie hiervoor) onjuist is. 
       
     
     
       5.8. 
       Net als de rechtbank heeft vastgesteld voor de bezwaar- en beroepsfase, is ook voor de hoger beroepsfase (anders dan gemachtigde mogelijk of blijkbaar stelt) geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn.  
       
     
     
       5.9. 
       Hetgeen overigens nog door gemachtigde naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.10. 
       Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en  
       M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 21 november 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
     
     
     
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: