ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2017:9801

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2017:9801 Rechtbank Limburg , 11-10-2017 / 6097285 \ CV EXPL  17-5550

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2017-10-11

Zaaknummer: 6097285 \ CV EXPL  17-5550

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:9801

---

Huurovereenkomst bedrijfsruimte wordt kort voor het expireren daarvan ontbonden vanwege een tekortkoming in de nakoming. Beroep op verrekening wordt afgewezen en ook de gevorderde boete. De boete geldt als prikkel voor de nakoming en nu de huurovereenkomst wordt ontbonden zodat het belang van de boete komt te vervallen, terwijl er verder ook sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de hoogte van de huurachterstand.

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Roermond 
     
     
     
       Zaaknummer: 6097285 \ CV EXPL  17-5550 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 11 oktober 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       
         
          [eisende partij]
         , 
       wonend te [woonplaats eisende partij] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde mr. D.M. Gijzen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 de vennootschap onder firma [X] V.O.F., gevestigd te [vestigingsplaats X] , [vestigingsadres X] , 
     2.	 [gedaagde sub 2] , wonend te [woonplaats gedaagde sub 2] , 
     	kantoorhoudende te [plaats kantoor] , [kantooradres] , 
     3.	 [gedaagde sub 3] , wonend te [woonplaats gedaagde sub 3] , 
     
       	kantoorhoudend te [plaats kantoor] , [kantooradres] , 
       gedaagde partij, 
       procederende in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord en de aanvulling daarop 
         
         
           de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald, maar die geen doorgang heeft gevonden in verband met verhindering van gedaagde partij 
         
         
           de conclusie van repliek 
         
         
           de reactie van gedaagde partij. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Gedaagde partij heeft van eisende partij de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, staande en gelegen te [vestigingsplaats X] aan de [vestigingsadres X] , gehuurd. 
       
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar, ingaande 1 december 2016 en eindigend op 30 november 2017.  
       
     
     
       2.3. 
       De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt een huurprijs van € 1.750,00 exclusief btw per maand voor het eerste jaar, terwijl voor het tweede huurjaar een huurprijs geldt van € 1.950,00 exclusief btw.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       3.1. 
       Eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van gedaagde partij tot ontruiming van het gehuurde en betaling van: 
       
         
           € 6.985,00 aan huurachterstand tot en met 30 juni 2017, vermeerderd met rente; 
         
         
           € 557,67 aan gebruikersgedeelte OZB, de reinigingsrechten en rioolbelasting 
         
         
           € 10.587,50 aan schadevergoeding c.q. het bepaalde in artikel 24 van de algemene bepalingen; 
         
         
           € 19.950,00 aan boete, vermeerderd met € 300,00 per dag na 30 juni 2017; 
         
         
           € 2.359,50 per maand voor iedere maand na 30 november 2017 tot het tijdstip der ontruiming; 
         
         
           de proceskosten inclusief de nakosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Gedaagde partij voert verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter stelt het volgende voorop. Bij wijze van conclusie van dupliek heeft gedaagde partij een e-mail d.d. 9 september 2017 gericht aan eisende partij overgelegd. Dit kan echter niet als een conclusie van dupliek worden aangemerkt, nu uit de inhoud van dit stuk blijkt dat dit een aansprakelijkheidstelling voor alle geleden en nog te lijden schade jegens eisende partij is. Op de inhoud van de conclusie van repliek, waarin de stellingen zijn toegelicht en het verweer van gedaagde partij is besproken, wordt niet ingegaan. Deze e-mail zal daarom niet worden betrokken bij de beoordeling van het voorgelegde rechtsgeschil. 
       
     
     
       4.2. 
       Gedaagde partij voert allereerst aan dat er geen sprake is van een spoedeisend geval en dat zij hiertegen bezwaar aantekent. De kantonrechter overweegt dat de onderhavige zaak geen kort gedingprocedure betreft, zodat de vraag of eisende partij een spoedeisend belang heeft bij het instellen van de vordering niet beantwoord hoeft te worden. Dit is enkel van belang in kort gedingprocedures. 
       
     
     
       4.3. 
       Gedaagde partij heeft vervolgens de gang van zaken van een startend ondernemer geschetst. Verder verwijst gedaagde partij naar de bij conclusie van antwoord gevoegde e-mails. De kantonrechter stelt voorop dat met de inhoud van die e-mails geen rekening kan worden gehouden indien in de stukken een duidelijke (juridische) conclusie ontbreekt ten aanzien van die e-mails in verhouding tot de vordering en het daartegen gevoerde verweer. 
       
     
     
       4.4. 
       Gedaagde partij voert aan dat de huurovereenkomst eindigt per 30 november 2017. Dit houdt echter niet in dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege een tekortkoming in de nakoming niet aan de orde kan zijn voor het verstrijken van de overeengekomen periode. Indien en voor zover er sprake is van een tekortkoming in de nakoming door gedaagde partij, kan de huurovereenkomst worden ontbonden. Voor zover het verweer van gedaagde partij hierop ziet, wordt dit verworpen. De vraag of er sprake is van een tekortkoming van de nakoming op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden, zal hierna beantwoord worden.  
       
     
     
       4.5. 
       Eisende partij vordert aan huurachterstand een bedrag van € 6.985,00. Als productie 2 bij dagvaarding heeft eisende partij een specificatie van voornoemd bedrag overgelegd. De kantonrechter merkt allereerst op dat in het bedrag van € 6.985,00 een bedrag van € 3.500,00 aan borgsom is opgenomen, hetgeen uiteraard niet als een huurachterstand kan worden gerekend. Uit artikel 5 van de schriftelijke huurovereenkomst volgt dat de borgsom in twee termijnen van telkens € 1.750,00 moet worden voldaan. Gedaagde partij heeft aangevoerd de eerste waarborgsom ad € 1.750,00 te hebben voldaan door middel van verrekening met de huur van juni 2017. Een dergelijke wijze van verrekening is echter niet toegestaan, waarover hierna meer, zodat dit verweer wordt verworpen. Gesteld noch gebleken is dat de tweede termijn van de waarborgsom is voldaan, zodat het aan waarborgsom gevorderde bedrag van € 3.500,00 kan worden toegewezen.  
       
     
     
       4.6. 
       
         Uit het verweer leidt de kantonrechter af dat gedaagde partij zich op het standpunt stelt dat er geen huurachterstand is omdat er verrekening heeft plaatsgevonden. Verrekening is een bijzondere wijze van tenietgaan van verbintenissen. Een schuldenaar mag zijn schuld verrekenen als hij van de wederpartij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld. De bevoegdheid tot verrekening bestaat alleen als de vordering en de schuld in dezelfde vermogens vallen en er sprake is van wederkerig schuldenaarschap. Een schuldenaar die een schuld heeft op een BV kan deze schuld niet verrekenen met een vordering op de bestuurder persoonlijk. 
         Wanneer de schuldenaar gebruik maakt van zijn bevoegdheid tot verrekening, dan moet hij een verklaring tot verrekening doen gericht aan de wederpartij. Dit kan in beginsel mondeling als ook schriftelijk.  
       
       
     
     
       4.7. 
       In de eerste plaats staat op basis van de in deze procedure geponeerde feiten en omstandigheden niet vast of gedaagde partij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld. Met name kan niet vastgesteld worden of gedaagde partij een vorderingsrecht op eisende partij heeft. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. 
       
     
     
       4.8. 
       Gedaagde partij voert aan geconfronteerd te zijn met pesterijen op facebook door eisende partij. Hierdoor zijn klanten weggebleven en een en ander heeft geleid tot het gerucht dat gedaagde partij failliet zou zijn. Gedaagde partij heeft dit als lasterlijk ervaren. Gedaagde partij heeft echter nagelaten eisende partij aan te spreken op onrechtmatig handelen en een en ander heeft evenmin geleid tot een concrete opeisbare schadevergoeding. Voor verrekening op deze grond is derhalve geen plaats. 
       
     
     
       4.9. 
       Verder volgt uit het verweer dat gedaagde partij verrekening heeft toegepast met de kosten c.q. geleden schade ten gevolge van de dakrenovatie. Ook hier geldt dat geen sprake is van een concrete opeisbare vordering die voor verrekening in aanmerking komt.  
       
     
     
       4.10. 
       Daarnaast geldt dat een verrekeningsverklaring als bedoeld in artikel 6:127 lid 1 BW ontbreekt en betwist eisende partij dat er verrekend kon en mocht worden. Wederkerig schuldenaarsschap kan daarom niet zomaar kan worden aangenomen. 
       
     
     
       4.11. 
       Het voorgaande leidt er toe dat gedaagde partij ten onrechte verrekening heeft toegepast. De huurachterstand, zoals opgenomen in het als productie 2 bij dagvaarding gevoegde overzicht, heeft gedaagde partij niet weersproken zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. Dit houdt in dat een bedrag van € 6.985,00 aan huurachterstand en niet betaalde waarborgsom kan worden toegewezen. De gevorderde wettelijke handelsrente kan eveneens worden toegewezen, zoals gevorderd.  
       
     
     
       4.12. 
       Door het laten ontstaan van een huurachterstand schiet gedaagde partij tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond hiervan kan de huurovereenkomst worden ontbonden. Feiten of omstandigheden op grond waarvan ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn, zijn door gedaagde partij niet gesteld. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde liggen daarom voor toewijzing gereed. De ontruimingstermijn zal daarbij wordt vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.  
       
     
     
       4.13. 
       
         Ten aanzien van de gevorderde bedrag ad € 556,67 aan gebruikersgedeelte OZB, reinigingsrechten en rioolbelasting conform artikel 4.4. van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter dat dit deel van de vordering door gedaagde partij niet dan wel onvoldoende gemotiveerd is weersproken. Uit de e-mailcorrespondentie kan wel worden afgeleid dat partijen hierover hebben gediscussieerd en dan met name ook over de vraag wie en op welke wijze bezwaar tegen de opgelegde bedragen kan worden ingesteld. 
         Een duidelijk en gemotiveerd verweer tegen de vordering is in de conclusie van antwoord echter niet te vinden, zodat de stellingen van eisende partij op dit punt vast staan en dit deel van de vordering kan worden toegewezen. 
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Eisende partij vordert verder een bedrag van € 10.587,50 aan schadevergoeding c.q. het bepaalde in artikel 24 van de algehele bepalingen. Uit de stellingen in de dagvaarding blijkt dat het gaat om vijf huurtermijnen vanaf 1 juli 2017. Het gaat hierbij om de huurtermijnen vanaf 1 juli 2017 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding vanaf datum ontbinding tot aan 30 november 2017 overeenkomend met een bedrag per maand gelijk aan de maandelijkse huurtermijnen. 
         De kantonrechter is van oordeel dat ook dit deel van de vordering kan worden toegewezen. Zolang de huurovereenkomst voortduurt is gedaagde partij immers huur verschuldigd, terwijl ook de schadevergoeding vanaf de datum van de ontbinding tot aan de aanvankelijk overeengekomen eindduur verschuldigd is.  
       
       
     
     
       4.15. 
       
         Ter zake boete ex artikel 4.1 van de huurovereenkomst vordert eisende partij tot en met 30 juni 2017 een bedrag van € 19.950,00, te vermeerderen met € 300,00 per dag na 30 juni 2017 tot de dag van betaling van de volledige huurachterstand. Vast staat dat de huur te laat is betaald, zodat op basis van artikel 4.1 van de huurovereenkomst boete verschuldigd is. Gedaagde partij maakt bezwaar tegen de opgelegde boete. De kantonrechter vat dit verweer op als een verzoek tot matiging van de gevorderde boete.  
         De kantonrechter overweegt als volgt. Het boetebeding zoals opgenomen in de schriftelijke overeenkomst is bedoeld als prikkel tot nakoming, te weten het tijdig betalen van de huurpenningen. Nu de huurovereenkomst wordt ontbonden en gedaagde partij daarmee wordt ontheven van de verplichting tot betaling van de huur, mist het boetebeding belang. Er hoeft immers niet meer te worden nagekomen en voor de betaling van de achterstallige huur volgt in dit vonnis een veroordeling en verkrijgt eisende partij hiermee een executoriale titel.   
         Daarnaast is sprake van een wanverhouding tussen de boete en de hoogte van de huurachterstand. Hoewel in beginsel terughoudendheid dient te worden betracht bij uit uitoefenen van de bevoegdheid de boete te matigen, is de kantonrechter in het onderhavige geval van oordeel dat matiging op zijn plaats is. Handhaving van het boetebeding en de reeds verbeurde boetes leidt immers tot een onaanvaardbaar resultaat. De boete wordt derhalve gematigd tot nihil.  
       
       
     
     
       4.16. 
       De gevorderde schadevergoeding ex artikel 7:225 BW van € 2.359,50 per maand vanaf 1 november 2017 tot aan de dag van ontruiming, wordt toegewezen als gevorderd. 
       
     
     
       4.17. 
       De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die vergoeding van incassokosten rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.18. 
       Tot slot zal de kantonrechter, nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [vestigingsadres X] te [vestigingsplaats X] , 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt gedaagde partij om voormeld gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, bij gebreke waarvan de deurwaarder de ontruiming op kosten van gedaagde partij zal uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt gedaagde partij hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan eisende partij te betalen: 
       
         
           wegens huurachterstand tot en met 30 juni 2017 en borgsom een bedrag van € 6.985,00, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a, vanaf 1 juli 2017 tot de dag der algehele voldoening, 
         
         
           het gebruikersgedeelte OZB, de reinigingsrechten en rioolbelasting conform artikel 4.4 van de huurovereenkomst, zijnde een bedrag van € 557,67, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 24 mei 2017 tot de dag der algehele voldoening, 
         
         
           wegens schadevergoeding c.q. het bepaalde in artikel 24 algemene bepalingen een bedrag van € 10.878,12, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 119a BW vanaf 19 juni 2017 tot de dag der algehele voldoening, 
         
         
           een bedrag van € 2.359,50 voor iedere maand na 30 november 2017 tot de dag der volledige ontruiming, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand, 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         type: PL 
         coll: