ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:2886

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:2886 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-04-2023 / 200.298.933

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-04-04

Zaaknummer: 200.298.933

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:2886

---

Koop woning. Gebreken aan de woning, non-conformiteit? Uitleg NVM koopovereenkomst, aankondiging deskundigenonderzoek i.v.m. muizenplaag.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.298.933 
       zaaknummer rechtbank C/05/366097 HA ZA 20-122  
     
     
     
       
         arrest van 4 april 2023  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         
          [appellant]
          en 
       
         
          [appellante]
         
       
       die wonen in [woonplaats1]   
       die hoger beroep hebben ingesteld  
       en bij de rechtbank optraden als eisende partij 
       hierna: [appellant]   
       advocaat: mr. D.S. Muller  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde1]
          en 
       
         
          [geïntimeerde2]
         
       
       die wonen in [woonplaats2] , Italië, 
       die bij de rechtbank optraden als gedaagden partij 
       hierna: [geïntimeerde1]  
       advocaat: mr. J.P.A. Greuters.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       Naar aanleiding van het arrest van 24 mei 2022 heeft op 9 november 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog een akte genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [appellant] heeft een huis gekocht van [geïntimeerde1] . Volgens [appellant] heeft het huis gebreken en moet [geïntimeerde1] de schade die daardoor is ontstaan vergoeden.  
       
     
     
       2.2. 
       De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] tot betaling van de proceskosten veroordeeld. In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering aangepast. Hij vordert in hoger beroep dat het hof voor recht verklaart dat [geïntimeerde1] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en [geïntimeerde1] veroordeelt tot betaling van € 82.708,39 aan schadevergoeding, met bijkomende vorderingen.  
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerde1] woont in Italië. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is er kennis van te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een burgerlijke en handelszaak als bedoeld in artikel 1 van de Brussel I bis-Verordening. Ingevolge artikel 7 lid 1 aanhef en onder a van deze verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht. De vordering is namelijk gebaseerd op de niet-nakoming van de verplichting van [geïntimeerde1] om in Nederland een woning aan [appellant] te leveren.  Voor wat het op de onderhavige kwestie toepasselijke recht zijn partijen het erover eens dat Nederlands recht van toepassing is. 
       
     
     
       3.2. 
       Het hof kan nog niet tot een eindbeslissing komen en zal dit hierna aan de hand van de door [appellant] gestelde problemen nader toelichten. Daarbij zal het hof eerst vermelden van welke feiten het uitgaat, welke problemen er volgens [appellant] met het huis zijn en wat er al over de door deze problemen is vermeld in rapporten die zijn uitgebracht. 
       
       
         
           De feiten 
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [geïntimeerde1] woonde van 1989 tot medio 2017 in de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). In 2017 heeft [geïntimeerde1] de woning te koop aangeboden. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] heeft de woning voor het eerst bezichtigd op 10 mei 2017. Bij deze bezichtiging waren [geïntimeerde1] en zijn verkopend makelaar ( [naam3] Makelaars) aanwezig. [appellant] heeft daarna ook een makelaar ingeschakeld ( [naam2] Makelaars). 
       
     
     
       3.5. 
       Op 30 mei 2017 heeft [appellant] de woning bezocht in het bijzijn van [naam1] (familie van [appellant] en werkzaam bij bouwbedrijf Vithebo), [naam2] , [geïntimeerde1] en [naam3] . Daarbij zijn foto's gemaakt van de binnen- en buitenzijde van de woning. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 9 juni 2017 heeft [naam4] van Bouw Adviesbureau Buizer (hierna: [naam4] ) op verzoek van [appellant] een bouwtechnische keuring van de woning uitgevoerd. Bij de keuring waren aanwezig: [naam3] , [naam2] , [appellant] en twee familieleden van [appellant] . 
       
     
     
       3.7. 
       Op 10 en 14 juni 2017 hebben partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de woning ondertekend. Op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft [geïntimeerde1] ingevuld dat het dak in 2002 is vernieuwd en dat de dakconstructie daarbij is omgezet van ‘koud’ naar ‘warm’, dat in 2005 een deel van de elektrische installatie is vernieuwd waarbij de groepenkast is uitgebreid van 8 naar 17 groepen en de aardlekschakelaars zijn gewijzigd van 1 naar 3, dat de serre in 2003 is aangebouwd en de veranda in 2014. 
       
     
     
       3.8. 
       Naar aanleiding van vragen van [appellant] heeft [geïntimeerde1] op 15 juni 2017 via [naam3] medegedeeld dat de gevels van de woning bij de bouw zijn geïsoleerd, voor zover bij [geïntimeerde1] bekend bestond die isolatie uit  glaswol en een dampremmende laag. 
       
     
     
       3.9. 
       Op 12 juli 2017 is de woning gekeurd in verband met een hypotheekaanvraag van [appellant] . 
       
     
     
       3.10. 
       Op 17 juli 2017 heeft [appellant] de woning bezocht met een aannemer, een installateur, [naam2] , [naam3] en [geïntimeerde1] . 
       
     
     
       3.11. 
       
         Op 8 augustus 2017 heeft [appellant] de woning bezocht met een binnenhuisarchitect 
         en [naam3] . [geïntimeerde1] verbleef op dat moment in Italië. 
       
       
     
     
       3.12. 
       Naar aanleiding van vragen van [appellant] heeft [geïntimeerde1] op 17 augustus 2017 via [naam3] medegedeeld dat hij de ruimtes aan de noordzijde nooit als vochtig en muf ruikend heeft ervaren en dat hij zowel de aannemer op l7 juli 2017, als de bouwkundig inspecteur op 9 juni 2017 uitvoerig heeft geïnformeerd over de ombouw van het koude naar het warme dak en de daartoe gemaakte bouwfysische berekeningen door de firma Strijland. 
       
     
     
       3.13. 
       Bij e-mail van 1 september 2017 heeft [naam3] aan [naam2] bericht dat het verzoek van [appellant] om nogmaals tweemaal de woning te bezoeken door [geïntimeerde1] wordt afgewezen, omdat de woning op verschillende momenten al uitvoerig (7 keer volgens [geïntimeerde1] ) is onderzocht door verschillende partijen. Ook heeft [naam3] erop gewezen dat bij die bezoeken ‘overal onder, achter, in en tussen is gekeken’, dat er uitgebreid foto's en een film zijn gemaakt, dat [appellant] ‘inmiddels bijna tien uur de beschikking over de woning heeft gehad’ en dat [geïntimeerde1] steeds de door [appellant] gevraagde informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt meegedeeld dat [geïntimeerde1] weinig tijd heeft omdat hij inmiddels in Italië woonachtig is. 
       
     
     
       3.14. 
       Op 30 oktober 2017 heeft [naam2] vragen van [appellant] over de ingevulde NVM vragenlijst doorgestuurd aan [naam3] met het verzoek deze nog voor de overdracht te beantwoorden. [naam3] heeft daarop meegedeeld dat de vragen door [geïntimeerde1] , de bouwkundige en aannemer van [appellant] en door [naam2] eerder al voldoende zijn beantwoord. 
       
     
     
       3.15. 
       Op 1 november 2017 heeft voorafgaand aan de levering een inspectie van de woning plaatsgevonden door [appellant] in aanwezigheid van [naam2] , [naam3] en [geïntimeerde1] . De notariële overdracht heeft aansluitend op 1 november 2017 plaatsgevonden. [geïntimeerde1] was bij de overdracht niet aanwezig. [appellant] , [naam2] en [naam3] waren wel aanwezig. 
       
     
     
       3.16. 
       
         
          [appellant] heeft een handgeschreven notitie in deze procedure gebracht. Daarin is 
         vermeld:  
         
           41644 bespr. vóór/ tijdens overdracht 
         
         
           wo 1/11/'17 
         
         
           Kopers voorbehoud,  
         
         
           ruikt vochtig (beneden) willen ze laten onderzoeken, dit gebeurt 7/11/' 17  
         
         
           Daarna evt. weer verkopers aanspreken. Makelaars ook hier van op de hoogte en eea. besproken. 
         
         
           Nb. kopers mochten na 8/8 niet meer de woning betreden om het onderzoek te laten doen. Hierdoor achterdocht ontstaan b/d kopers. 
         
         
           nb. verkopers niet aanwezig b/d overdracht. 
         
         
           Bij de inspectie vragen wel goed beantwoord daar verkoper wel aanwezig. 
         
         
           Verk. heeft visie en mening gegeven over de lekkage mglh. b/d serre. Maar ook dit laten pp onderzoeken. 
         
         
           Ben Sp: juridisch houd je je rechten, vandaag niet tekenen ➔ zal verkoper in gebreke stellen. 
         
         
           Kopers gaan jur. niet het schip in, behouden hun jur. rechten, er is 7/11 uitgezocht. 
         
         
           Hebben alles gecontroleerd. Kelder bekeken, vocht daar is normaal. 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       
         Na de levering is [appellant] gestart met de voorgenomen sloop- en 
         verbouwwerkzaamheden van de woning. 
       
       
     
     
       3.18. 
       Op 20 november 2017 heeft [naam5] van Ploeg Bouw Management (hierna: PBM) in opdracht van [appellant] een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke lekkages rondom en in de serre en de oorzaak daarvan en naar een mogelijk vochtige kruipruimte. 
       
     
     
       3.19. 
       Op 23 januari 2018 heeft [naam6] van Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BB) de woning geïnspecteerd. 
       
     
     
       3.20. 
       Op 3 mei 2018 heeft [naam7] van Duurzaam TS B.V. (hierna: Duurzaam TS) in opdracht van [appellant] een rapport opgesteld over de elektra van de woning. 
       
     
     
       3.21. 
       Op 13 september 2018 heeft Henzen Specialistische Diensten (hierna: HSD) een offerte uitgebracht voor de rennovatie van het souterrain. 
       
     
     
       3.22. 
       Op 15 november 2018 heeft [naam8] van BB naar aanleiding van de inspectie van 8 november 2018 een rapport uitgebracht over de vochtproblematiek in het souterrain. 
       
     
     
       3.23. 
       Op 30 september 2022 heeft [naam9] van De Ongedierte Expert een rapport uitgebracht over de aangetroffen muizensporen. 
       
     
     
       3.24. 
       In oktober 2022 heeft [naam10] van Bouwbureau Wedekind een rapport uitgebracht over de constructie van de woning , de serre en de slaapkamer in het souterrain en lekkages.  
       
       
         
           De problemen die [appellant] stelt 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       In hoger beroep kan het hof alleen oordelen over de gebreken die voldoende kenbaar als grief (bezwaar tegen het vonnis) aan de beoordeling van het hof zijn voorgelegd. [appellant] heeft in de procedure bij de rechtbank een groot aantal gebreken gesteld, waarbij hij heeft verwezen naar de hiervoor vermelde rapporten. De rechtbank heeft in 3.2 van het vonnis van 21 april 2021 13 punten opgesomd, waarvan [appellant] stelt dat het gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. De rechtbank heeft zijn vordering op alle onderdelen afgewezen. Uit de memorie van grieven leidt het hof af – en dit is tijdens de mondelinge behandeling ook zo aan de orde gekomen – dat [appellant] in hoger beroep stelt dat sprake is van de volgende gebreken die – ieder voor zich, althans in samenhang bezien – in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis van de door hem gekochte woning: 
       
         
           Muizenplaag en wespennesten, althans overlast van muizen (grief 1) 
         
         
           Ontbreken van dakisolatie, althans aantasting van de dakisolatie, en muurisolatie met piepschuim in plaats van glaswol, dit terwijl [geïntimeerde1] onjuiste inlichtingen over de isolatie heeft gegeven (grief 2) 
         
         
           Structurele lekkages aan de lichtkoepel, de slaapkamer aan de achterzijde, de woningzijde van de serre en de tuinzijde van de serre (grief 3) 
         
         
           Vochtproblemen in het souterrain (grief 4)  
         
         
           Slaapkamer in het souterrain en de serre zijn niet bruikbaar als slaapkamer respectievelijk woonruimte (grief 4) 
         
         
           Gebrekkige dakconstructie, instortingsgevaar (grief 5) 
         
         
           Gebrekkige en onveilige elektrische installatie, brandgevaar (grief 6). 
         
       
       
       
         
           De herstelkosten waarvan [appellant] vergoeding vordert 
         
       
       
     
     
       3.26. 
       
         
          [appellant] stelt dat inmiddels de kosten van het herstellen van de gebreken bekend zijn. Deze kosten bestaan uit de volgende posten: 
         reparatie lekkage serre					€   8.378,07 incl btw 
         reparatie draagconstructie				€   4.071,00 incl btw 
         afwerking buitenwanden (offerte Vithebo 1-5-2018)	€ 12.283,92 incl btw 
         verlaagde plafonds (offerte Vithebo 1-5-2018)		€ 14.165,47 incl btw 
         vernieuwen dak						€ 12.760,53 incl btw 
         vervangen boeidelen					€   1.760,91 incl btw 
         aanbrengen raveelbalk lichtkoepel			€        68,97 incl btw 
         electra							€ 15.103,52 incl btw 
         vochtdicht maken souterrain (offerte) 			€   9.668,00 incl btw 
         
           extra woonlasten					€   4.448,00 incl btw  
         
         totaal                						€ 82.708,39 incl btw 
       
       
       
         
           De verschillende rapporten die zijn uitgebracht 
         
       
       
       
         Het rapport van [naam4]  
       
     
     
       3.27. 
       Het rapport van [naam4] is gebaseerd op uitsluitend visuele waarneming van direct zichtbare en zonder hulpmiddelen bereikbare onderdelen van de woning. Over de door [appellant] in hoger beroep aan de orde gestelde gebreken is in het rapport het volgende opgenomen. 
       
         
           
            [naam4] heeft de conditie van de zichtbare dakconstructie binnen en het zichtbare dakbeschot als ‘uitstekend’ beoordeeld.  
         
         
           De lichtkoepel is door hem beoordeeld met: ‘goede conditie; incidenteel beginnende veroudering’. Daarbij heeft hij de opmerking vermeld; ‘Verouderd, vergaan schuimband’.  
         
         
           Bij de beoordeling van de gang is vermeld: ‘ouder daklicht met vergaan schuimband’. Bij de beoordeling van het exterieur (dak voorzieningen) is vermeld bij het daklicht: ‘aansluitingen buitendaks nazien’. Bij foto 44 is vermeld: ‘Iets oudere lichtkoepel in de gangzone, vergaan schuimband’. 
         
         
           De serre is door [naam4] beoordeeld als ‘uitstekend’. Als opmerking staat vermeld: ‘Klimatologisch een lastige ruimte, in de puien zit geen veiligheidsglas. Volgens de eigenaar zijn er koudebrugonderbrekingen gemaakt’ Bij foto 38 is vermeld: ‘Wat kritische dakaansluiting bij serre en afdak’. 
         
         
           Het souterrain met kelder, kamer en garage zijn door [naam4] beoordeeld ‘goede conditie, incidenteel beginnende veroudering’ tot ‘redelijke conditie, plaatselijk zichtbare veroudering, de functievervulling van de bouw- en installatiedelen zijn in gevaar’. Bij de muren is als opmerking vermeld: ‘Beschadigingen, scheurvorming zichtbaar, oneffen, onthechte of holle delen, iets vochtdoorslag.’ Uit foto 28 bij het rapport en de tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting volgt dat dit laatste betrekking heeft op de garagemuur. 
         
       
       
       
         Het rapport van PBM 
       
     
     
       3.28. 
       Het onderzoek van PBM was gericht op onderzoek naar de mogelijke lekkages rondom en in de serre en de oorzaak daarvan en de mogelijk vochtige kruipruimte. In het rapport is het volgende over de door [appellant] gestelde gebreken aan de serre opgenomen: 
       - De lekkages worden veroorzaakt door twee bronnen.  
       De eerste bron is de afdekkap die te kort is in zowel in lengte als zetwerk naar het aansluitende dak. Dit is opgelost met veel kit. Deze kit heeft geen goede hechting waardoor er ruimte ontstaat met als gevolg lekkage. Vocht trekt in het hout wat men terug gaat zien bij diverse aansluitingen binnen en buiten. Met kit en niet juiste verf is eerder geprobeerd dit weg te werken. 
       - De tweede bron is een aluminium goot in een houten bakgoot. De aluminium goot lekt en het vocht dringt het hout binnen. In de gootbodem is een rotte plek zichtbaar. Dit veroorzaakt binnen en buiten lekkage. Met kit en niet juiste verf is eerder geprobeerd om zichtbare vochtschade bij te werken. 
       
       
         Het eerste rapport van BB, dhr. [naam6] 
       
     
     
       3.29. 
       
         De heer [naam6] heeft bij zijn rapport de muizenplaag en de lekkage in de serre, waarover al rapporten over uitgebracht waren en welke problemen al verholpen waren, buiten beschouwing gelaten. In zijn rapport heeft de heer [naam6] het volgende vermeld: 
         
           Navolgende gebreken en tekortkomingen aan de woning zijn door ondergetekende aangetroffen: 
         
       
       
         
           
             Alle constructieve wanden van de woning zijn opgetrokken in een zeer slanke houtskeletbouw (HSB) variant (foto 1 t/m 6). 
           
         
         
           
             De isolatie van de gevels is zeer beperkt. Er was slechts 20 mm PS isolatie aanwezig. Hierdoor zal de woning niet als warm en comfortabel hebben aangevoeld. Dit is inherent aan de bouwwijze.  
           
         
         
           
             Op twee plaatsen is een dragende (HSB) wand verwijderd en een soort van houten opvangconstructie aangebracht (foto 7 t/m 18). In zowel de woonkamer/keuken (foto 7 t/m 11) als ook in de slaapkamer aan de achterzijde van de woning (foto 12 t/m 18) is een samengestelde ligger onder de constructieve balken van het dak aangebracht. 
           
         
         
           
             In de slaapkamer aan de voorzijde van het huis is eveneens en dragende HSB wand verwijderd en hier zijn de constructiebalken van het dak helemaal niet opgevangen (foto 19 t/m 22). 
           
         
         
           
             Ter plaatse van de dakdoorbreking van het daklicht in de gang, is sprake (geweest) van een lekkage. Hier is de raveelbalk aangetast door vocht (foto 23 en 24). 
           
         
         
           
             Op meerdere plaatsen zaten centraaldozen achter wandafwerkingen weggewerkt, met name in de keuken en badkamer bleek dit het geval (foto 26 t/m 31). Daar centraaldozen altijd bereikbaar moeten zijn is dit te duiden als een gebrek. 
           
         
       
       
         7. 	Op enkele plaatsen zijn de elektra leidingen in een gipsplaat weggewerkt (foto 27 en 32). De leiding is hierdoor onvoldoende gebeugeld en zal tot problemen kunnen leiden bij vervanging van de bedrading. 
       
       
         8. 	De bevestigingsstrips van de bovenkastjes van de keuken zijn plaatselijk alleen in de gipsplaat vastgezet (foto 32 en 33). Hierdoor is geen solide bevestiging aanwezig. 
       
       
         9. 	In de slaapkamer aan de achterzijde van de woning is in de hoek van de achter en zijgevel sprake van een lekkage (foto 13 en 35). 
       
       
         Verder heeft [naam6] in zijn rapport vermeld: 
         
           Het feit dat de woning in HSB is opgetrokken is op zich geen gebrek te noemen, de uitvoering echter wel. De zeer slanke en relatief instabiele frames en de matige isolatiewaarde van de wanden zijn inherent aan de destijds gekozen bouwwijze. 
         
         
           De zeer matige isolatiewaarde van de woning is dus een gevolg van de bouwwijze, net als de relatief slappe opbouw. Het feit dat er op een drietal plaatsen sprake is van een inferieure ondersteuningsconstructie van de dakbalken is het gevolg van foutief uitgevoerde verbouwingen. De aangetaste raveelbalk ter plaatse van het daklicht is het gevolg van een verwaarloosde lekkage. 
         
       
       
       
         
           De wijze waarop de elektra leidingen zijn ingewerkt in de wanden en de centraaldozen onbereikbaar zijn aangebracht is een gebrek welke is ontstaan tijdens verbouwingen.  
         
         […] 
         
           De lekkage in de slaapkamer is naar alle waarschijnlijkheid het gevolg van opstuwing van water in de hoek van het dak nabij de hemelwaterafvoer. Hierdoor wordt  [water]  achter de opgezette dakbedekking gestuwd en kruipt vervolgens naar binnen. 
       
       
       
         Het rapport van Duurzaam TS 
       
     
     
       3.30. 
       Duurzaam TS heeft een ‘quickscan/inspectierapport’ van de elektrische installatie in de woning uitgevoerd. Duurzaam TS concludeert dat de installatie niet voldoet aan de eisen. Het grote aantal zwaarwegende fouten binnen de installatie was aanleiding direct grote delen van die installatie spanningsloos te maken. Duurzaam TS adviseert om nagenoeg de hele installatie te vervangen. 
       
       
         De offerte van HSD 
       
     
     
       3.31. 
       Na een bezoek aan de woning heeft HSD in een offerte voor de renovatie van de kelder vermeld dat sprake is van vochtproblemen in de kelder die bestaan uit vochtdoorslag en zichtbare schade van water dat door de muren, kimnaad en vloer komt. Volgens HSD is sprake van een vochtprobleem dat al langere tijd aanwezig is en dat niet ‘van de afgelopen tijd’ kan zijn. 
       
       
         Het tweede rapport van BB, dhr. [naam8] 
       
     
     
       3.32. 
       Het tweede onderzoek van BB is uitgevoerd in verband met het vochtprobleem in het souterrain van de woning. In het briefrapport staan de volgende waarnemingen: 
       
         1. Het deel van het souterrain waar het vochtprobleem zich afspeelt, is ingericht /verkocht als slaapkamer. 
       
       
         2. Afgaande op de originele bouwtekeningen is dit deel van het souterrain niet als slaapkamer gebouwd maar als onbenoemde ruimte in een souterrain (foto 01). 
       
       
         3. Afgaande op de originele bouwtekeningen is het souterrain niet als vocht-/waterdichte ruimte bedoeld geweest en ook niet als zodanig gebouwd. 
       
       
         4. De betonvloer betreft een ter plaatse gestorte vloer met een dikte van slechts 10 centimeter (foto 02). 
       
       
         5. De betonvloer ligt tussen de gefundeerde muren. 
       
       
         6. Afgaande op de originele bouwtekeningen (foto 01 en 02) zijn de gefundeerde muren circa 30 centimeter dikke massieve, anderhalf steens, dikke muren die zijn opgetrokken uit kalkstandstenen (foto 03) en kalkzandsteenblokken (foto 04). 
       
       
         7. Indicatieve vochtmetingen tonen aan dat de muren tot aan de bovengrens van de grondslag aan de andere zijde van de muur, verhoogd vochtig tot nat te noemen zijn (foto 05 t/m 07). 
       
       
         8. Daar waar het binnenmuren betreft, blijken deze droog te zijn (foto 08). 
       
       
         9. Omdat de vloer met een stucloper is afgedekt en er vele vloertegels zijn losgekomen is een betrouwbare meting niet uit te voeren. 
       
       
         In antwoord op de onderzoeksvraag wat de omschrijving van de geconstateerde gebreken/ schade betreft, is in het rapport vermeld: 
         
           Afgaande op de originele bouwtekeningen kan er niet gesproken worden van een gebrek danwel een schade. Hetgeen wat, door uw cliënten, als schade/ gebrek wordt aangegeven betreft, voor ondergetekende, de "schadebeelden" welke bij de destijds gekozen bouwmaterialen en uitgevoerde bouwwijze passen. 
         
         
           De toegepaste bouwmaterialen en bouwwijze hebben in zich dat ze niet water / vocht dicht zijn. Er kan en mag dus niet verwacht worden dat die muurdelen welke zich onder het maaiveld /de grondslag bevinden, droog blijven. 
         
         
           Op de originele bouwtekeningen heeft de onderhavige ruimte geen bestemming gekregen. Het betreft hier oorspronkelijk een onbenoemde ruimte, dat is een ruimte waar men niet verblijft. De vorige eigenaren hebben de onbenoemde ruimte ingericht als slaapkamer en ook als zodanig aan u verkocht. Een slaapkamer betreft een zogenaamde verblijfsruimte. Aan een verblijfsruimte worden andere eisen gesteld dan een onbenoemde ruimte. 
         
         
           Afgaande op de verkoop brochure, waarin het betreffende deel van het souterrain is aangeduid als slaapkamer, is er aan de mening van ondergetekende sprake van een gebrek. De ruimte welke in de verkoopbrochure als slaapkamer staat vermeld voldoet zowel qua constructie als qua toegankelijkheid niet aan de daarvoor gestelde bouwkundige eisen/ voorwaarden zoals gesteld in het bouwbesluit. 
         
         Op de vraag wat de schadeoorzaak is staat in het rapport vermeld: 
         
           De opbouw (materiaalgebruik en constructiewijze) van de vloer- en wandconstructie van het souterrain hebben in zich dat men altijd rekening zal moeten houden met vochtige danwel natte muren en vloer. Dit vocht is op zichzelf voor een onbenoemde ruimte geen probleem. Wel wordt het vocht een probleem wanneer de functie van de ruimte overgaat van onbenoemde ruimte naar gebruiksruimte (slaapkamer). 
         
         
           In het verleden is getracht het vochtprobleem het hoofd te bieden door het plaatsen van een vochtkerende folie en voorzetwanden. (…)  
         
       
       
       
         Het in hoger beroep overgelegde rapport van De Ongedierte Expert 
       
     
     
       3.33. 
       In het rapport is vermeld dat – onder meer – het volgende feitelijk is vastgesteld: 
       
         1. De staat van de dode muizen was variabel; van oude skeletten tot verse dode muizen. Dit geeft aan dat de populatie zowel recentelijk als voor een langere periode aanwezig is geweest. 
       
       
         2. Over het gehele plafond zijn kenmerken aangetroffen als nesten, gangen, uitwerpselen en knaagmateriaal van spitsmuizen. Ik schat in dat deze 40 spitmuizen nesten omvangt. 
       
       
         3. De omvang van de schade aan het isolatie materiaal door holen en nesten is aanzienlijk geweest en de vervuiling/besmetting was op het gehele plafond van de woning aanwezig. 
       
       
         4. Spitsmuizen laten een sterke muskus achtige lucht achter, gezien ze voornamelijk insecten eten. Gezien de omvang van de plaag is de stank en het gehoor van verplaatsende muizen goed waarneembaar geweest. 
       
       
         5. Zeker bij de omvang van de destijds aanwezige populatie is het gevaar van overdragen van zoönose een groot risico. Ook is knaagschade van spitmuizen op constructie en stroombedrading een risico wat brandschade kan resulteren. 
       
       […] 
       
         7. Destijds is er herhaaldelijk bestrijding uitgevoerd middels vergiftigd lokaas wat kennis van de muizenplaag indiceert. 
       
       
         8. Concluderend kan ik opmaken dat, gezien de omvang, tijdsduur en de ernst van de spitmuizenbesmetting op de plafonds van de woning er geen normale bewoning zou kunnen plaatsvinden . 
       
         Bij foto 3 is in het rapport vermeld: 
         
           Gezien de tientallen foto met muizennesten is de omvang waarschijnlijkheid in de orde van grootte van ongeveer 40 nesten. De nesten op het plafond betrof het gehele plafond maar concentreerde zich voornamelijk op de woonkamer en slaapkamer. 
         
         Bij foto 9 is in het rapport vermeld: 
         
           Inschatting is dat er omtrent 40 muizennest in de plafond aanwezig waren. Hieronder zijn actieve nesten aangetroffen door verkleuring en vorm waar te nemen 
         
       
       
       
       
         Het eveneens in hoger beroep overgelegde rapport van Bureau Wedekind 
       
     
     
       3.34. 
       Bureau Wedekind heeft onderzoek gedaan naar de dragende liggers onder het platte dak, die ten tijde van het onderzoek reeds waren vervangen door stalen liggers en kolommen, naar de vraag of de serre en de slaapkamer in het souterrain als verblijfsruimte kunnen worden aangemerkt en naar vochtproblemen in de serre en de slaapkamer in het sousterrain. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van een rapport van BB (mogelijk het hierboven bedoelde tweede rapport van BB, maar Bureau Wedekind duidt het door haar ontvangen rapport met een andere datum aan), tekeningen plattegronden (bouwkundige tekeningen door CESWA en plattegronden van Funda) en door dhr. [appellant] aangeleverde foto's.  
       
     
     
       3.35. 
       
         In het rapport is over de dakconstructie het volgende vermeld: 
         
           Draagbalk gang 
         
         
           De balklaag van het dak is opgelegd in een stalen ligger. 
         
         
           Aan de linkerkant rust de stalen ligger op een stukje wand boven het deurkozijn, waarboven ook nog eens roosters zijn aangebracht. 
         
         
           Het is de vraag of de onderliggende wandconstructie (balk, of latei) voldoende stevig is om de belasting uit de stalen ligger op te kunnen nemen. 
         
         
           Draagbalk woonkamer (ligger 1) 
         
         
           De balklaag van het dak is opgelegd op een samengestelde houten ligger. 
         
         
           Constateringen: 
         
         
           • De ligger buigt in het midden door (Fig. 5). 
         
         
           Voor doorbuiging is de normaal geldende eis dat deze niet meer dan 1/250 van de overspanning mag zijn. 
         
         
           Bij een overspanning van 3250 mm is de toelaatbare doorbuiging dan 13,0 mm. 
         
         
           • De ligger draagt maar op 1 stijl van de 3 stijlen die samen de kolom vormen. 
         
         
           De stijlen lijken niet te zijn gekoppeld tot 1 constructieve kolom, waardoor de belastingafgifte van de ligger slechts op 1 houten stijl plaats vindt (Fig. 6) 
         
         
           • De houten liggers zijn onderling met bouten aan elkaar gekoppeld, zodat de balken als 1 ligger beschouwd kunnen worden. 
         
         
           Conclusie: 
         
         
           • De statische berekening van ligger 1 wijst uit dat zowel de controle van de sterkte (doorsnede) als de doorbuiging ruim worden overschreden. 
         
         
           De bestaande ligger was niet sterk genoeg om de dakbelasting te kunnen dragen en zou bij calamiteiten (veel regen, of sneeuw) kunnen bezwijken. 
         
         
           • De kolommen blijken volgens de controleberekening wel sterk genoeg. 
         
         
           Draagbalk slaapkamer 1 (ligger 2) 
         
         
           De balklaag van het dak is opgelegd op een samengestelde houten ligger. 
         
         
           Constateringen: 
         
         
           • De ligger buigt in het midden door (Fig. 7). 
         
         
           Voor doorbuiging is de normaal geldende eis dat deze niet meer dan 1/250 van de overspanning mag zijn. 
         
         
           Bij een overspanning van 3900 mm is de toelaatbare doorbuiging dan 15,6 mm. 
         
         
           • De ligger draagt maar op 1 stijl van de 3 stijlen die samen de kolom vormen. 
         
         
           De stijlen lijken niet te zijn gekoppeld tot 1 constructieve kolom, waardoor de belastingafgifte van de ligger slechts op 1 houten stijl plaats vindt (Fig. 8 en Fig. 9) 
         
         
           • De houten liggers zijn onderling  
           niet 
            met bouten aan elkaar gekoppeld, zodat de balken niet als 1 samenwerkende ligger beschouwd kunnen worden. 
         
         
           Conclusie: 
         
         
           • De statische berekening van ligger 2 wijst uit dat de controle op sterkte (doorsnede) voldoet, maar de Unity Check voor doorbuiging wordt overschreden. Er is bij de controleberekening wél gerekend met een samengestelde ligger, wat al een gunstig uitgangspunt is. 
         
         
           De bestaande ligger is op zich sterk genoeg om de dakbelasting te kunnen dragen. Echter bij regen,- of sneeuwval zou door het gevolg van wateraccumulatie de ligger steeds verder kunnen doorbuigen tot op een gegeven moment het bezwijkpunt zou kunnen worden bereikt. 
         
         
           (Wateraccumulatie is het effect dat een dak door neerslag gaat doorbuigen, waardoor er nog meer water of sneeuw op het dak blijft liggen en waardoor het dak nog weer verder zal doorbuigen. Dit is dus een cumulatief effect). 
         
         
           • De kolommen blijken volgens de controleberekening wel sterk genoeg. 
         
         
           Draagconstructie slaapkamer 2 (naast entree) 
         
         
           De balklaag van het dak is opgelegd op een "constructie" die slechts bestaat uit een houten lat. 
         
         
           Constateringen: 
         
         
           • Geen dragende ligger op deze positie; wat een dragende ligger zou moeten zijn, is niet meer dan een houten lat (Fig. 10). 
         
         
           De balklaag is opgelegd op deze houten lat, waar geen dragende functie aan te ontlenen is. 
         
         
           Tijdens de (herstel)werkzaamheden heeft de aannemer onder deze lat een balk gelegd met 2 stempels (fig. 11) om het dak (tijdelijk) te ondersteunen. 
         
         
           Conclusie: 
         
         
           • Er zou hier een dragende ligger aanwezig moeten zijn geweest, maar deze blijkt niet aanwezig te zijn, waardoor de balklaag hier geen ondersteuning heeft. De lat bestaat ook nog eens uit 2 losse delen. 
         
         
           • De houten lat is volstrekt niet in staat om het dak te kunnen dragen, waardoor de balklaag (en het dak) hier zou kunnen bezwijken ten gevolge van een ontbrekende draagconstructie. 
         
         Bureau Wedeking vermeldt samenvattend dat sprake is van een ondeugdelijke dakconstructie, waardoor de veiligheid van de bewoners in het geding was en waardoor de woning niet geschikt was voor normaal gebruik als woning.  
       
       
     
     
       3.36. 
       
         Over de serre is in het rapport vermeld: 
         
           Samenvatting Serre (aanbouw) 
         
         
           Bij de woning aan de [adres] is vanwege het ontbreken van een thermische scheiding tussen woning en serre volgens de ISSO publicatie dan eigenlijk sprake van een aanbouw in plaats van een serre. 
         
         
           Gezien het fijt dat er géén thermische scheiding van de woning en de thermische eigenschappen van een serre, ligt het voor de hand om de  
           serre volgens de definitie van het Bouwbesluit aan te duiden met "verblijfsruimte" 
           . Omdat de serre bestaat uit wanden en dak van isolatieglas en een geïsoleerde vloer, ligt de thermische schil rondom de woning met aangebouwde serre. 
         
         
           De serre moet dan geschikt zijn voor de bij de gebruiksfunctie (woonfunctie) horende kenmerkende activiteiten, zijnde het verblijven van personen. 
         
         
           Omdat de serre beschouwd moet worden als een aanbouw, stelt het Bouwbesluit wel eisen aan de waterdichtheid. Vanzelfsprekend is een serre alleen goed bruikbaar wanneer deze waterdicht is. 
         
         
           De serre is geplaatst aan de woning, waarbij de draagconstructie van de woning in principe niet wordt doorbroken. Ook is het van belang dat de aansluiting van het serredak op de bestaande buitenmuur van de woning voldoende waterdicht is uitgevoerd. 
         
         
           De serre (gebouwd in 2014) zou als aanbouw gezien moeten worden en behorend tot het verblijfsgebied van de woning, met de daarbij van toepassing zijnde eisen van het Bouwbesluit 2012. 
         
       
       
     
     
       3.37. 
       
         Over de slaapkamer in het souterrain is in het rapport vermeld: 
         
           Samenvatting souterrain 
         
         
           Wat betreft de voorschriften uit het BB2012 voor bruikbaarheid en energiezuinigheid voldoet de slaapkamer in het souterrain en zou als verblijfsruimte mogen worden beschouwd. 
         
         
           Wat betreft de voorschriften betreffende gezondheid lijkt  
           niet te worden voldaan aan de eisen van het BB2012 
           : 
         
         
           •	De uitwendige scheidingsconstructie van het souterrain lijkt niet waterdicht te zijn, gezien het vochtprobleem en de door Bureau voor Bouwpathalogie BB uitgevoerde indicatieve vochtmetingen in 2018. 
         
         
           •	Of (ook) aan de eisen voor ventilatie en daglicht wordt voldaan, zal door nader onderzoek en een ventilatie,- en daglichtberekening aangetoond moeten worden. 
         
         
           •	Het Bouwbesluit 2012 verwijst in de voorschriften voor bestaande bouw naar de genoemde NEN normen. 
         
       
       
     
     
       3.38. 
       
         In het rapport is verder nog vermeld dat de sporen van lekkage bij de serre duiden op een langdurig vochtprobleem, dat niet veroorzaakt lijkt te zijn door incidenteel reinigen met een hogedrukspuit. Over het vochtprobleem in het souterrain is in het rapport vermeld: 
         
           De aard van de bestaande constructie (gemetselde buitenwanden van 30 cm dik) en een dunne betonvloer, kan niet worden verwacht dat de bouwschil van het souterrain voldoende waterkerend is. 
         
         
           Voor een deel zou dit op te lossen zijn door voldoende te ventileren, maar bij langdurig natte periodes en in de winter (laag dauwpunt) zou dit niet voldoende zijn. 
         
         
           Het aan de buitenzijde van de wanden en vloer aanbrengen van een vochtbestendige isolatielaag met aan de buitenkant een waterwerende laag, zou het vochtprobleem kunnen verhelpen. 
         
         
           Om dit onder de bestaande keldervloer uit te voeren is echter praktisch niet uitvoerbaar. 
         
         Tot zover de ingebrachte rapporten.  
       
       
       
         
           Het toetsingskader 
         
       
     
     
       3.39. 
       In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten (de NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning, model 2017) is het volgende opgenomen: 
     
     
       6.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.  […] 
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis 
           . 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
       
     
     
       3.40. 
       De kern van het door de grieven in hoger beroep voorgelegde geschil vormt de vraag of de door [appellant] gestelde gebreken meebrengen dat de woning daardoor niet voldeed aan de in de koopovereenkomst neergelegde verplichting om een pand te leveren dat bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis. 
       
     
     
       3.41. 
       Voor de beantwoording van deze vraag is uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst nodig. Deze uitleg moet volgens de zogenaamde Haviltex-norm plaatsvinden. Omdat het hier een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld komt het daarbij aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen. Daarbij dient die bepaling te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, dus in het bijzonder ook in samenhang met artikel 6.1 en de vragenlijst. Verder moeten ook alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.  
       
     
     
       3.42. 
       Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 in, dat [appellant] het pand heeft geaccepteerd met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die hij niet kende, behalve hem onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmeren. Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, of een gebrek waardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten voordat hij het pand koopt (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht). Komt de verkoper die verplichting niet na, dan is hij voor het gebrek jegens de koper aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was. 
       
     
     
       3.43. 
       
        [appellant] heeft diverse  onderzoeken laten uitvoeren naar aanleiding van klachten over de door hem gekochte woning. Alleen het rapport van [naam4] is uitgebracht voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Wat in de overige rapporten staat over gebreken aan de woning was daarom niet zonder meer kenbaar voor [appellant] . Dat betekent niet dat die rapporten zonder waarde zijn. Nadat de koopovereenkomst is gesloten en de woning is geleverd, kunnen er (verborgen) gebreken aan het licht komen. De latere rapporten kunnen dienen ter onderbouwing van het standpunt van [appellant] daarover. 
       
     
     
       3.44. 
       Het hof zal hierna de door [appellant] gestelde gebreken bespreken. 
       
       
         
           De muizenplaag 
         
       
     
     
       3.45. 
       
        [appellant] heeft in de toelichting op zijn eerste grief geen gevolgen verbonden aan zijn stelling dat er wespennesten in de woning zijn aangetroffen. Het hof zal daarom in dit verband alleen de klachten over muizen in zijn beoordeling betrekken. [appellant] stelt kort gezegd dat sprake was van een dermate grote hoeveelheid muizen in de woning en dat daardoor stankoverlast en gezondheidsrisico’s ontstonden. Gegeven de hoeveelheid muizen en de aangetroffen bestrijdingsmiddelen moet [geïntimeerde1] hiervan volgens [appellant] hebben geweten. [geïntimeerde1] had op z’n minst moeten mededelen dat er muizen in de woning zaten en dat hij daarom bestrijdingsmiddelen in de woning gebruikte. [appellant] stelt verder dat de herstelkosten bestaan uit de kosten van het vervangen van de plafonds. 
       
     
     
       3.46. 
       Het hof stelt bij dit onderdeel voorop dat de woning is gelegen in een bosrijke omgeving en is gebouwd in een periode dat huizen niet kierdicht werden opgeleverd. Dat er spitsmuizen in de woning konden komen, is daarom een omstandigheid waarmee de bewoners van de woning, en ook de kopers, rekening moeten houden. Dat [geïntimeerde1] in verband daarmee op enkele plaatsen in de woning gifdoosjes op het plafond heeft geplaatst, is een uitvloeisel daarvan en betekent niet dat [geïntimeerde1] op hoogte moet zijn geweest van de ernst en omvang van de door [appellant] gestelde muizenplaag. Maar als de hoeveelheid muizen in de woning op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst of bij de levering zo groot is, dat daardoor gezondheidsrisico’s voor de bewoners van de woning ontstaan of veiligheidsrisico’s als gevolg van knaagschade, is sprake van een gebrek dat een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. In dat geval is [geïntimeerde1] aansprakelijk voor de herstelkosten, ook als hij niet van het gebrek op de hoogte was. [geïntimeerde1] beroept zich er niet dat de aanwezigheid van muizen in die grote mate voor [appellant] kenbaar was. Hij stelt dat er nooit sprake is geweest van een muizenplaag. Hij wijst er daarbij op dat de woning ten tijde van de levering ongeveer 50 jaar oud was en de aangetroffen sporen in de loop van die periode zijn ontstaan. 
       
     
     
       3.47. 
       In het rapport van de ongedierte expert wordt geconcludeerd dat een dermate grote populatie muizen sprake aanwezig is geweest dat sprake was van gevaar voor de gezondheid (gevaar van overdragen van een zoönose) en een risico op knaagschade. Naar het oordeel van het hof is dit rapport niet voldoende om te kunnen oordelen dat ook sprake is van een gebrek aan de woning. Het hof licht dat hierna toe. 
       
     
     
       3.48. 
       Uit het rapport kan niet worden afgeleid vanaf welke omvang de aanwezigheid van muizen leidt tot gezondheidsrisico’s door het overdragen van zoönose of veiligheidsrisico’s door knaagschade. Uit het rapport blijkt niet welke knaagschade is aangetroffen. Ook blijkt daar niet uit in welke mate er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst of de levering van de woning muizen aanwezig waren. In het rapport is enerzijds vermeld dat er ongeveer 40 nesten aanwezig moeten zijn geweest, maar dit wordt vervolgens gerelativeerd met de mededeling dat daaronder actieve nesten zijn aangetroffen. Daar leidt het hof uit af dat niet alle 40 nesten nog in gebruik waren, hetgeen past bij de stelling van [geïntimeerde1] dat er gedurende 50 jaar muizen in de woning aanwezig kunnen zijn geweest. Dat er in verschillende periodes muizen in de woning aanwezig zijn geweest, wordt ondersteund door de constatering dat er dode muizen zijn aangetroffen in gedateerde en in recent overleden staat. Hoewel  [geïntimeerde1] gifdoosjes heeft geplaatst ter bestrijding van overlast door muizen, staat voor het hof nog niet vast dat er ten tijde van de levering van de woning sprake was van een zodanig grote hoeveelheid muizen dat de woning niet meer geschikt was om als woonhuis te kunnen worden gebruikt en dit als een gebrek moet worden aangemerkt. Niet uit te sluiten is namelijk dat er in het verleden een muizenplaag is geweest, waarvan de restanten nu nog zichtbaar zijn, maar die door de actieve bestrijding niet meer aanwezig was ten tijde van de levering van de woning. 
       
     
     
       3.49. 
       Gelet op het voorgaande is het hof van plan een deskundige te benoemen die antwoord kan geven op de volgende vragen: 
       
         
           Wanneer is de omvang van de in de verkochte woning aanwezige hoeveelheid muizen groot genoeg om te kunnen spreken van een risico voor de gezondheid van de bewoners (door bijvoorbeeld het overdragen van zoönose) of een risico voor de veiligheid van de bewoners (door bijvoorbeeld knaagschade aan de elektra)? 
         
         
           Kunt u op basis van het aanwezige fotomateriaal en achtergebleven plafond materiaal een inschatting maken van de omvang van de aanwezige muizen in de woning op 14 juni 2017 en 1 november 2017? Meer in het bijzonder, kunt u inschatten of de grenswaarde zoals bedoeld in de vorige vraag op die data was overschreden of niet? 
         
         
           Ziet u aanleiding om in verband met de kwestie van de muizen andere op- en aanmerkingen te maken? 
         
       
       Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om bij akte te reageren op dit voornemen van het hof en de door het hof voorgestelde vragen. Partijen kunnen daarbij ook aangeven of met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan, welke deskundigheid die deskundige moet hebben en wie als deskundige benoemd kan worden. Bij dit laatste merkt het hof op dat het de voorkeur verdient dat partijen overleg hebben over de persoon van de deskundige en dat zij het daarover eens worden.  
       
     
     
       3.50. 
       
         Indien zal blijken dat medio 2017 de aanwezigheid van muizen in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning, zal het hof moeten beoordelen in hoeverre [appellant] op grond van dit gebrek recht heeft op vergoeding van schade. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn herstelkosten op dit onderdeel verwezen naar de offerte van Vithebo van 1 mei 2018 die is overgelegd als productie 24 bij de dagvaarding. [geïntimeerde1] heeft de hoogte van de herstelkosten betwist. Het hof kan uit de offerte waarnaar [appellant] verwijst niet afleiden dat de herstelkosten € 14.165,47 incl. btw bedragen. In die offerte is een bedrag van € 2.528,75 exclusief opslagen en btw opgenomen voor het verwijderen en afvoeren van bestaande plafonds. In die offerte kan het hof geen post vinden voor het opnieuw aanbrengen van een gipsplaten plafond. In de offerte van ACN Totale Afbouw van 1 augustus 2017 die is overgelegd als productie 30 bij de akte van 19 januari 2021 is wel een bedrag opgenomen van € 12.375 exclusief btw voor het aanbrengen van een gipsplafond/spanplafond. Nog afgezien van het gegeven dat het door [appellant] gestelde bedrag aan herstelkosten daarmee nog steeds niet te herleiden is, kan het hof niet begrijpen waarom [appellant] de herstelkosten begroot op basis van offertes, in plaats van de werkelijk gemaakte kosten. Daar komt bij dat de herstelkosten niet zonder meer gelijk zijn aan de kostprijs van een spanplafond, zoals door ACN Totale Afbouw is aangeboden. Bovendien staat vast dat [appellant] een deel van het oude plafond (het zachtboard in de slaapkamer) sowieso zou gaan verwijderen. En [geïntimeerde1] heeft er terecht op gewezen dat bij de vergoeding van de herstelkosten een aftrek moet plaatsvinden vanwege ‘nieuw voor oud’. 
         Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen zijn schade op dit onderdeel bij akte nader te onderbouwen, bij voorkeur aan de hand van daadwerkelijk betaalde facturen. [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. Indien [appellant] zijn schade niet voldoende kan onderbouwen, kan het hof de vordering op dit onderdeel afwijzen, een deskundige benoemen ter begroting van de schade of de schade zelf op basis van een schatting begroten. 
       
       
       
         
           De dak- en muurisolatie 
         
       
     
     
       3.51. 
       Het hof oordeelt dat [appellant] onvoldoende heeft uitgelegd waarom op deze beide onderdelen sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. Om die reden heeft [appellant] op dit onderdeel geen recht op vergoeding van herstelkosten. Hieronder gaat het hof hierop nader in. 
     
     
       3.52. 
       Met betrekking tot de dakisolatie is [appellant] geheel voorbij gegaan aan het gegeven dat [geïntimeerde1] het dak in 2002 heeft vernieuwd en dat de dakconstructie daarbij is omgezet van een ‘koud dak constructie’ naar een ‘warm dak constructie’, waarbij de isolatie van het dak niet meer aan de binnenzijde is aangebracht, maar aan de buitenzijde. Het isolatiemateriaal dat aan de binnenzijde van het dak is aangebracht heeft daardoor geen wezenlijke functie meer. Het moet in ieder geval niet worden uitgebreid met extra isolatie, daarmee zou namelijk een nieuw dauwpunt in de dakconstructie worden gecreëerd. Dat het oude isolatiemateriaal ten tijde van de levering niet meer overal in de dakconstructie aanwezig was of niet meer overal in goede staat verkeerde, levert daarom geen gebrek op dat aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat nu er wel degelijk isolatie aan de buitenzijde aanwezig was. 
       
     
     
       3.53. 
       
        [appellant] is er ten tijde van de aankoop van de woning van uit gegaan dat de muren waren geïsoleerd met glaswol. In plaats van glaswol, bestond de muurisolatie echter uit 2 centimeter dik piepschuim. [appellant] erkent dat [geïntimeerde1] niet heeft gegarandeerd dat de muurisolatie uit glaswol bestond. [geïntimeerde1] heeft op vragen van [appellant] aangegeven dat de gevels voor zover hem bekend waren geïsoleerd met glaswol. Dat betekent niet dat [appellant] zonder meer mocht aannemen dat er ook daadwerkelijk glaswol was toegepast. Gelet op het bouwjaar van de woning is naar het oordeel van het hof isolatie met piepschuim niet zodanig ongebruikelijk dat reeds daarom sprake is van een gebrek. Op welke manier het toepassen van piepschuim als isolatiemateriaal in een woning zoals deze in de weg staat aan het normaal gebruik als woonhuis of anderszins een tekortkoming van [geïntimeerde1] oplevert heeft [appellant] niet voldoende uitgelegd.  
       
     
     
       3.54. 
       
        [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij op basis van de mededelingen van [geïntimeerde1] een beter geïsoleerd huis mocht verwachten, maar ook daarin volgt het hof [appellant] niet. [geïntimeerde1] heeft aangegeven dat het dak van de woning bij de vernieuwing aan de buitenzijde opnieuw is geïsoleerd en dat de gevels bij de bouw waren geïsoleerd, voor zover hem bekend met glaswol. Dat dit laatste niet juist bleek, is wellicht vervelend voor [appellant] , maar het betekent niet dat [geïntimeerde1] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Er was achter de houten binnenwand vanuit de bouw isolatie aangebracht. Bovendien kan de teleurgestelde verwachting van [appellant] niet worden aangemerkt als een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. Ook dit kan daarom niet leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde1] de herstelkosten op dit onderdeel moet vergoeden. 
       
       
         
           De lekkages 
         
       
       
       
         de lichtkoepel 
       
     
     
       3.55. 
       Het hof oordeelt dat er wat betreft de lekkage aan de lichtkoepel geen sprake is van een gebrek waarvoor [geïntimeerde1] aansprakelijk is. Hierbij is van belang dat in het rapport van [naam4] verschillende keren is opgemerkt dat sprake is van schuimband dat is vergaan. Ook heeft [naam4] aangegeven dat de dakaansluiting van de lichtkoepel aan de buitenkant moet worden nagekeken. Deze opmerkingen maken dat voor [appellant] voldoende kenbaar was dat er mogelijk een probleem met de lichtkoepel was. Daar komt bij dat er volgens de stellingen van [appellant] alleen schade was aan een raveelbalk, zonder dat er andere zichtbare schade is vermeld. Het enkele gegeven dat een raveelbalk bij een lichtkoepel verrot is, zonder dat daar andere gevolgen voor het gebruik van de woning optreden, is voor het hof niet voldoende om te kunnen oordelen dat door de problemen met de lichtkoepel de woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. 
       
       
         de slaapkamer aan de achterzijde van de woning 
       
     
     
       3.56. 
       
        [appellant] heeft in de toelichting op de derde grief weinig gesteld over de lekkage in de slaapkamer achter. Alleen in 3.11 van de memorie van grieven staat dat er sprake was van lekkage in de slaapkamer. [appellant] verwijst op die plaats naar het rapport van PBM, maar dat rapport gaat alleen over mogelijke lekkages in en rondom de serre en een mogelijk vochtige kruipruimte. Het woord ‘slaapkamer’ komt in dat rapport niet voor. Waarom sprake is van een gebrek door lekkage in de slaapkamer achter en waarom het oordeel van de rechtbank hierover onjuist is heeft [appellant] niet uitgelegd. Daarom kan het hof op dit onderdeel niet komen tot een ander oordeel dan de rechtbank.  
       
       
         de serre 
       
     
     
       3.57. 
       De door [appellant] gesteld lekkage in de serre valt uiteen in twee verschillende onderdelen. [appellant] stelt dat de aansluiting van de serre op de woning niet goed is, waardoor er aan die zijde lekkage optreedt. Daarnaast is volgens [appellant] sprake van lekkage aan de lage tuinkant van de serre door lekkage of overstroming van de dakgoot.  
       
     
     
       3.58. 
       Over de serre is in het rapport van [naam4] vermeld dat dit klimatologisch een lastige ruimte is en dat de dakaansluiting bij serre en afdak wat kritisch is. Hoewel de serre door [naam4] beoordeeld is als ‘uitstekend’, had het op de weg van [appellant] gelegen om voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst nader te laten onderzoeken wat [naam4] bedoelde met zijn opmerking over de aansluiting van de serre op het dak van de woning. [appellant] heeft dat pas later gedaan, maar dat komt voor zijn risico. Op basis van het rapport van [naam4] was voor [appellant] voldoende kenbaar dat er een probleem met de aansluiting van de serre op het dak van de woning kon zijn. Anders gezegd: op basis van dat rapport had [appellant] moeten betwijfelen of de serre zonder meer geschikt was voor normaal gebruik als woonruimte.  
       
     
     
       3.59. 
       In het rapport van PBM is over de aansluiting van het dak van de serre op de woning ook opgenomen dat de afdekkap te kort is. In dit rapport staat dat dit euvel is opgelost door het gebruik van veel kit. Omdat die kit geen goede hechting heeft, is er volgens PBM ruimte ontstaan waardoor lekkages konden optreden. Daardoor is vocht in het hout getrokken wat volgens het rapport van PBM terug kan worden gezien bij diverse aansluitingen binnen en buiten die eerder met kit en onjuiste verf zijn geprobeerd weg te werken. [geïntimeerde1] betwist dat hij in de gehele periode dat hij in de woning heeft gewoond last heeft gehad van lekkages. Ook betwist hij dat door hem is geprobeerd een probleem met veel kit te maskeren. De kit is volgens [geïntimeerde1] bij de bouw van de serre (in 2014) aangebracht. De enkele lekkagesporen binnen kunnen volgens [geïntimeerde1] zijn veroorzaakt doordat hij voor de levering van de woning de serre heeft schoongemaakt met behulp van een hogedruk spuit. Daardoor kan er volgens [geïntimeerde1] water onder een rubber afdekslab zijn doorgespoten, hetgeen eenmalig lekkage kan hebben veroorzaakt. [geïntimeerde1] heeft daarbij aangegeven dat hij de serre nooit eerder op die manier heeft schoongemaakt. Het hof oordeelt dat tegenover deze stellingen van [geïntimeerde1] uit de rapporten van PBM of [naam4] onvoldoende kan worden afgeleid dat [geïntimeerde1] moet hebben geweten dat er bij de serre structurele lekkages optraden. Daarom is er geen sprake van het schenden van een mededelingsplicht door [geïntimeerde1] . 
     
     
       3.60. 
       In het rapport van PBM is geconstateerd dat er bij de serre een tweede bron van lekkage is. Aan de lage zijde van het dak van de serre is een aluminium goot in een houten bakgoot aangebracht. Door het lekken of overstromen van de aluminium goot is het hout in de bakgoot gaan rotten en is water bij de serre naar binnen gedrongen. [geïntimeerde1] heeft betwist dat dit heeft geleid tot structurele lekkages die een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. Ook stelt [geïntimeerde1] dat [appellant] de goot onvoldoende bladvrij heeft gehouden, waardoor de afvoer van de goot is verstopt en de goot is gaan overstromen. 
       
     
     
       3.61. 
       Het hof leidt uit het rapport van PBM af dat binnen drie weken na de levering van de woning is vastgesteld dat het hout van de bakgoot een zichtbare rotte plek vertoonde. [geïntimeerde1] heeft onvoldoende uitgelegd dat een dergelijke rotte plek in een periode van drie weken kan ontstaan. Indien die rotte plek al is veroorzaakt door onvoldoende onderhoud of onvoldoende schoonhouden van de zinken goot, dan kan dit niet zijn ontstaan in de periode na levering en moet dit zijn veroorzaakt in de periode dat het risico voor de woning nog bij [geïntimeerde1] lag. Ook heeft [geïntimeerde1] onvoldoende weersproken dat een dergelijke rotte plek in de bakgoot leidt tot het binnendringen van water in de serre. Het hof volgt [geïntimeerde1] niet in zijn standpunt dat dit niet tot structurele lekkage leidt. [geïntimeerde1] heeft onvoldoende weersproken dat de bakgoot is gaan rotten doordat de zinken goot lek is of structureel overstroomt. Gegeven de aantasting van het hout in de bakgoot die drie weken na de levering is aangetroffen, was deze schade al aanwezig ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Als de bakgoot lek is en er als gevolg daarvan water in het hout van de serre en vervolgens in de serre zelf binnendringt, is sprake van een verschijnsel dat steeds optreedt bij neerslag van enige omvang. Waarom dit in het Nederlandse klimaat dan geen structureel verschijnsel zou zijn, heeft [geïntimeerde1] niet voldoende toegelicht. [geïntimeerde1] heeft niet gesteld dat de bakgoot is gaan rotten in de periode voorafgaand aan de verkoop van de woning, maar dat de oorzaak van het binnendringen van water in de bakgoot (namelijk een lekke zinken dakgoot of het structureel overstromen daarvan) al voor de verkoop van de woning was verholpen. Structurele lekkage is naar het oordeel van het hof een ernstig gebrek waardoor de serre, en daarmee ook de woning, niet op een normale manier bewoond kan worden. [geïntimeerde1] is daarom gehouden om de herstelkosten daarvoor te vergoeden. 
       
     
     
       3.62. 
       
        [appellant] heeft de kosten van herstel van de dakgoot aan de serre toegelicht in productie 21 bij de dagvaarding. Die kosten zijn € 1.964,30 excl. btw (€ 2.376,80 inclusief btw). Daarnaast heeft [appellant] nog een post opgenomen voor ‘reparatie houtrot en schilderwerk’ van € 2.277,94 incl. btw (productie 22 bij de dagvaarding) en een post van € 2.167,73 incl. btw voor onderhoud aan de serre (productie 4 bij de memorie van grieven). De tweede post voor reparatie van de houtrot en schilderwerk heeft bovendien betrekking op de gehele serre. Ook de derde post lijkt betrekking te hebben op meer dan alleen de goot aan de tuinzijde. [appellant] zal moeten specificeren welke kosten waren gemoeid met het herstel van  uitsluitend  het gebrek aan de goot aan de lage zijde van de serre. En [geïntimeerde1] heeft er terecht op gewezen dat bij de vergoeding van de herstelkosten een aftrek moet plaatsvinden vanwege ‘nieuw voor oud’. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen zijn schade op dit onderdeel bij akte nader te onderbouwen onder bijvoeging van alle schriftelijke stukken waarover hij kan beschikken en die een en ander duidelijker kunnen maken. [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. Indien [appellant] de omvang van zijn schade niet voldoende kan onderbouwen, kan het hof de vordering op dit onderdeel afwijzen, een deskundige benoemen ter begroting van de schade of de schade zelf op basis van een schatting begroten. 
       
       
         
           De vochtproblemen in het souterrain en het normaal gebruik van het souterrain en de serre  3.63.	Het hof stelt voorop dat ten tijde van de overdracht van de woning op de handgeschreven notitie die is vermeld in 3.16 van dit arrest staat dat de kelder is bekeken en dat het vocht daar toen normaal was.  
       
       
     
     
       3.64. 
       In het rapport van [naam8] is vermeld dat de slaapkamer in het souterrain oorspronkelijk niet als slaapkamer is gebouwd. Volgens [naam8] is het souterrain niet als vochtdichte ruimte bedoeld en ook niet als zodanig gebouwd. De binnenmuren in het souterrain zijn volgens [naam8] droog en van de buitenmuren is het gedeelte dat onder het maaiveld ligt vochtig tot nat. [naam8] tekent daar bij aan dat een betrouwbare meting niet kon worden uitgevoerd, omdat de vloer is afgedekt met stucloper en vele vloertegels zijn losgekomen. In de visie van [naam8] is op zichzelf geen sprake van een gebrek of schade, omdat de omstandigheden die [appellant] als een gebrek aanmerkt inherent zijn aan de gekozen bouwwijze en bouwmaterialen. Volgens [naam8] mocht niet worden verwacht dat de buitenmuren onder maaiveld droog zouden blijven. Omdat de ruimte in het souterrain als slaapkamer is verkocht, is er volgens hem voor die ruimte wel sprake van een gebrek. Het souterrain is volgens hem ongeschikt om te worden gebruikt als slaapkamer. [naam8] meent dat het vochtprobleem achter de voorzetwanden is weggewerkt. Volgens de offerte van HSD is sprake van een langere tijd aanwezig vochtprobleem als gevolg van vochtdoorslag en water dat door de muren, kimnaad en de vloer komt. [naam10] maakt een beschrijving van de serre en concludeert dat de serre moet worden gekwalificeerd als een aanbouw en moet voldoen aan de eisen voor een verblijfsruimte. Over het souterrain stelt [naam10] dat deze niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. 
       
     
     
       3.65. 
       
        [geïntimeerde1] ontkent dat hij ooit vochtproblemen in het souterrain heeft ervaren. De voorraadkasten, boekenkasten en het bed die hij daar heeft geplaatst zijn nooit aangetast door vocht. Hij heeft er op gewezen dat hij in 1989 in de ruimte die later als slaapkamer werd gebruikt tegen de buitenmuur in het souterrain een voorzetwand heeft aangebracht met isolatiemateriaal en een dampdichte folie. Ook is toen een tegelvloer gelegd. Door deze maatregelen, in combinatie met het voortdurend gebruik van de aanwezige heteluchtverwarmingsinstallatie, is die ruimte in het souterrain geschikt gemaakt voor gebruik als slaapkamer, aldus [geïntimeerde1] . Over deze laatste installatie heeft [geïntimeerde1] gezegd dat die 24 uur per dag, zeven dagen in de week, zorgde voor ventilatie van de ruimte doordat er geforceerd lucht werd ingeblazen en lucht werd afgezogen. Deze ventilatie gebeurde ook in de zomer, als verwarming van de lucht niet nodig was. Volgens [geïntimeerde1] heeft [appellant] direct na de levering de luchtverwarmingsinstallatie verwijderd, waardoor de woning niet meer voldoende werd geventileerd.  
       
     
     
       3.66. 
       Desgevraagd heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het gebrek in het souterrain is gelegen in het gegeven dat de als slaapkamer aangeduide ruimte door de vochtproblemen niet geschikt is om als slaapkamer te worden gebruikt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het standpunt van [geïntimeerde1] op dit onderdeel niet genoeg weersproken. Het hof legt dit hierna uit. 
       
     
     
       3.67. 
       
        [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat de ruimte in het souterrain met de daarin aangebrachte voorzetwand in combinatie met het gebruik van de heteluchtverwarming en bijbehorende ventilatie niet geschikt was voor normaal gebruik als slaapkamer. Uit de rapporten die [appellant] heeft overgelegd kan het hof niet afleiden dat het standpunt van [geïntimeerde1] onjuist is. [appellant] erkent dat hij de heteluchtverwarming in februari 2018 heeft verwijderd. [geïntimeerde1] heeft echter terecht gewezen op het rapport dat [appellant] zelf heeft opgesteld op 17 januari 2018 (productie 5 bij de dagvaarding) waaruit blijkt dat al op 17 januari 2018 de luchtverwarmingsbuizen uit het souterrain waren verwijderd (zie foto 4 op pagina 16). De rapporten van [naam6] , HSD, [naam8] en [naam10] zijn na 17 januari 2018 uitgebracht en hebben de woning dus niet met een werkende luchtverwarmingsinstallatie in het souterrain kunnen beoordelen. [geïntimeerde1] stelt verder onweersproken dat [appellant] in de zomer van 2018 radiatoren in de woning heeft geplaatst. Dat is een totaal andere manier van verwarmen. Met name de ventilatiefunctie door het geforceerd inblazen en afzuigen van lucht is daarmee niet langer gegarandeerd. [appellant] heeft nog gesteld dat [geïntimeerde1] hem had moeten waarschuwen dat hij de heteluchtverwarmingsinstallatie niet zomaar kon verwijderen, maar dat is het hof niet met hem eens. Van een verkoper hoeft in het algemeen niet te worden verwacht dat hij de koper waarschuwt voor de gevolgen van het verwijderen van bestaande en goed werkende installaties in de woning. De risico overgang na levering brengt mee dat die gevolgen voor rekening van [appellant] moeten blijven. De conclusie uit het voorgaande is dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat de ruimte in het souterrain ten tijde van de koopovereenkomst of de levering niet geschikt was voor normaal gebruik als slaapkamer. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe. 
       
     
     
       3.68. 
       Met betrekking tot het gebruik van de serre stelt het hof voorop dat [naam4] daarover heeft opgeschreven dat de serre een klimatologisch lastige ruimte is. [appellant] moest er op grond van zijn rapport aan twijfelen of het klimaat in de serre hetzelfde was als het klimaat in de woonkamer. Belangrijk is vooral dat voor de serre hetzelfde geldt als voor de slaapkamer in het souterrain. [geïntimeerde1] ontkent dat de serre niet voor normaal gebruik als woonruimte geschikt was en wijst erop dat [appellant] de heteluchtverwarmingsinstallatie en daarmee de balansventilatie heeft verwijderd. [geïntimeerde1] heeft aangevoerd dat bij de bouw van de serre is gekozen voor een (basis) vloerverwarming en dat er op advies van de fabrikant van de heteluchtverwarmingsinstallatie voor is gekozen om geen afzonderlijke inblaaskanalen in de serre aan te leggen. In plaats daarvan is er voor gekozen om de verwarming van de serre te laten plaatsvinden door het openen van de deuren naar de woonkamer. De in de woonkamer aanwezige verwarmingscapaciteit was daarvoor volgens [geïntimeerde1] ruimschoots voldoende. Zoals het hof hiervoor heeft beslist, is het verwijderen van de heteluchtverwarmingsinstallatie voor risico van [appellant] . Vast staat dat hij geen radiatoren in de serre heeft aangebracht. Dat de serre in de winter niet meer goed warm te krijgen is laat zich daardoor goed verklaren. Het ontbreken van de aan een heteluchtverwarmingsinstallaties inherente ventilatie zal naar het oordeel van het hof zeker bijdragen aan het slechtere klimaat in de serre tijdens warme zomerdagen. Gegeven de eigen keuzes van [appellant] om de bestaande heteluchtverwarmingsinstallatie te verwijderen en in de serre geen nieuwe voorziening voor verwarming of ventilatie aan te brengen, is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat sprake is van een gebrek aan de woning dat voor rekening van [geïntimeerde1] zou moeten komen.  
       
       
         
           De dakconstructie 
         
       
     
     
       3.69. 
       
        [appellant] stelt dat de dakconstructie van de woning als gevolg van diverse verbouwingen gebrekkig is geworden. Volgens [appellant] zijn de draagbalken die bij die verbouwingen zijn aangebracht niet voldoende sterk en buigen de balken te ver door. Op een plaats mist zelfs een draagbalk. Er is volgens [appellant] sprake van instortingsgevaar. 
       
     
     
       3.70. 
       
        [geïntimeerde1] heeft gesteld dat hij nooit een wijziging in de dakconstructie heeft aangebracht. Hij betwist de constateringen van [naam10] niet, maar meent dat de dakconstructie niet naar de huidige normen mag worden beoordeeld. Verder stelt hij dat het gegeven dat een draagbalk is doorgebogen niet meebrengt dat die balk nog verder zal doorbuigen. Ook stelt [geïntimeerde1] dat zonder statische berekeningen onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een onveilige situatie. Hij stelt verder dat hij nooit heeft gemerkt dat de constructie niet zou voldoen. 
       
     
     
       3.71. 
       Bij de beoordeling van de door [appellant] gestelde gebreken aan de dakconstructie stelt het hof voorop dat in de koopovereenkomst geen voorbehoud is gemaakt dat aan toetsing aan de huidige normen voor constructieve veiligheid in de weg staat. Anders gezegd mocht [appellant] verwachten dat onder het normaal gebruik van de woning als woonhuis is begrepen dat de woning ten tijde van de koopovereenkomst en de levering voldeed aan de op dat moment geldende constructieve eisen. 
       
     
     
       3.72. 
       Uit het rapport van [naam10] leidt het hof het volgende af: 
       
         
           Met betrekking tot de draagbalk in de woonkamer is zowel de norm voor sterkte, als de norm voor doorbuiging overschreden. 
         
         
           Met betrekking tot de draagbalk in slaapkamer 1 is aan de norm voor de sterkte voldaan, maar is de norm voor doorbuiging overschreden. 
         
         
           In slaapkamer 2 mist een dragende ligger in de dakconstructie die wel aanwezig zou moeten zijn. 
         
       
       Volgens [naam10] is op de bovenstaande punten sprake van een ondeugdelijke dakconstructie, waardoor de veiligheid van de bewoners in gevaar werd gebracht. Daarmee is naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat op die punten sprake is van ernstige gebreken die normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. [geïntimeerde1] heeft de conclusies van [naam10] dat de hiervoor vermelde normen zijn overschreden onvoldoende gemotiveerd weersproken. Daarmee is voor het hof ook zonder statische berekening voldoende onderbouwd dat sprake is van een onveilige situatie. Dat [geïntimeerde1] zelf nooit iets heeft gemerkt van de gebrekkige constructie betekent niet dat hij daar als verkoper niet voor aansprakelijk is. Met betrekking tot de draagbalk in de gang is het rapport van [naam10] naar het oordeel van het hof niet voldoende concreet om een gebrek te kunnen aannemen. [naam10] constateert dat de balklaag van het dak op een stalen ligger rust. Daarbij maakt hij weliswaar een opmerking over de sterkte van de onder de stalen ligger aanwezige constructie, maar [naam10] volstaat met het stellen van de vraag of de onderliggende wanden sterk genoeg is om de belasting uit de stalen ligger op te nemen. [naam10] beantwoordt deze vraag niet en trekt geen conclusie op dit onderdeel. Op andere plaatsen valt in de processtukken evenmin te lezen dat de constructie onder de stalen ligger niet sterk genoeg is. Op dit punt is daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een onveilige situatie en daarmee een gebrek. 
       
     
     
       3.73. 
       
        [appellant] stelt dat de kosten van herstel van de dakconstructie € 4.071,00 inclusief btw zijn. Als productie 23 bij de dagvaarding heeft hij facturen overgelegd voor het aanbrengen van stalen liggers, het huren van stempels en staalwerk. De bedragen van deze facturen zijn opgeteld € 3.739,21 inclusief btw. Hoe [appellant] bij het door hem gestelde schadebedrag is gekomen en waar dat precies betrekking op heeft, is het hof niet voldoende duidelijk. En [geïntimeerde1] heeft er meermalen op gewezen dat bij de vergoeding van de herstelkosten een aftrek moet plaatsvinden vanwege ‘nieuw voor oud’. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen zijn schade op dit onderdeel bij akte nader te onderbouwen, bij voorkeur aan de hand van daadwerkelijk betaalde facturen. [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. Indien [appellant] zijn schade niet voldoende kan onderbouwen, kan het hof de vordering op dit onderdeel afwijzen, een deskundige benoemen ter begroting van de schade of de schade zelf op basis van een schatting begroten. 
       
       
         
           De elektrische installatie 
         
       
     
     
       3.74. 
       
        [appellant] stelt dat de elektrische installatie in de woning op het moment van levering gebrekkig en onveilig was.  
       
     
     
       3.75. 
       
        [geïntimeerde1] stelt dat het rapport van Duurzaam TS misleidend is, omdat daar foto’s van [appellant] zelf bij zijn gebruikt. Het rapport is opgemaakt ruim na de levering van de woning en nadat [appellant] sloopwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Dat er door vorige eigenaren bij verbouwingen wellicht onderdelen van de elektrische installatie zijn weggewerkt achter beplating kan [geïntimeerde1] niet worden verweten. Verder wijst [geïntimeerde1] er op dat het vroeger gebruikelijk was om lasdozen weg te werken, hetgeen nu niet meer is toegestaan. Duurzaam TS heeft ten onrechte de normen van nu toegepast. Ook stelt [geïntimeerde1] dat hij in 2002 een nieuwe keuken heeft geplaatst en dat toen de meterkast is uitgebreid. Oude aansluitingen van de keuken zijn toen buiten bedrijf gesteld. De elektrische installatie had ten tijde van de levering van de woning volgens [geïntimeerde1] de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik. Van een gebrek is geen sprake. 
       
     
     
       3.76. 
       Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met het rapport van Duurzaam TS voldoende onderbouwd dat de elektrische installatie in de woning ten tijde van de koopovereenkomst en de levering niet voldeed aan de veiligheidseisen. Uit dat rapport leidt het hof het volgende af. Het rapport is van 3 mei 2018, maar daarin is vermeld dat Duurzaam TS in het half jaar daaraan voorafgaand een aantal keren de woning heeft geïnspecteerd. Uit het rapport volgt dat er op verschillende plaatsen in de woning sprake is van brandgevaarlijke of levensgevaarlijke onderdelen van de elektrische installatie. Door in het rapport gebruik te maken van foto’s van [appellant] is duidelijk dat die foto’s naar de mening van Duurzaam TS een goed beeld van de werkelijkheid geven. Aan [geïntimeerde1] kan worden toegegeven dat uit de foto’s is af te leiden dat die onderdelen (gedeeltelijk) weggewerkt waren in de afwerking van de woning. [geïntimeerde1] hoefde daar dus niet van op de hoogte zijn. Maar [appellant] mocht verwachten dat de woning voor normaal gebruik als woonhuis geschikt was en daarvan is geen sprake als de elektrische installatie op onderdelen brandgevaarlijk of levensgevaarlijk is. [geïntimeerde1] heeft onvoldoende weersproken dat de door Duurzaam TS in de periode van november 2017 tot mei 2018 geconstateerde gevaarlijke gebreken aan de elektrische installatie ook ten tijde van de levering aanwezig waren. Hij is daarom gehouden de herstelkosten aan [appellant] te vergoeden. 
       
     
     
       3.77. 
       
         Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] uitgelegd dat het volgens Duurzaam TS goedkoper was om de gehele installatie te vervangen dan elk onderdeel waar een onveilige situatie bestond te vervangen en deugdelijke onderdelen te behouden. [geïntimeerde1] heeft dit niet voldoende weersproken en het hof ziet zelf in het procesdossier ook geen andere reden om hieraan te twijfelen. 
         Volgens [appellant] zijn de herstelkosten € 15.103,52 inclusief btw. [appellant] heeft ter onderbouwing van die kosten als productie 28 bij de dagvaarding twee facturen van Duurzaam TS in het geding gebracht. Die facturen hebben echter niet alleen betrekking op de elektrische installatie. In die facturen zitten ook de kosten van onderzoek ter plaatse (zonder nadere aanduiding), het opstellen van een rapport en het geven van toelichting daarop, een afrekening voor de centrale verwarming/loodgieter en ‘diverse W-werkzaamheden’. De totaalbedragen van de overgelegde facturen komen niet overeen met het gevorderde bedrag; als alle posten op de twee overgelegde facturen worden opgeteld komt daar een bedrag uit dat ongeveer € 7.500 hoger is dan de gevorderde herstelkosten. Voor elektra is in die facturen een post ‘afrekening elektra’ opgenomen van € 7.820 exclusief btw en een post ‘diverse elektra (reparatie/vernieuwing) van € 2.485 exclusief btw. Bij elkaar opgeteld komt dat op een bedrag van € 12.469,05 inclusief btw. Dat wijkt eveneens af van het gevorderde bedrag. In punt 5.12 van de dagvaarding stelt [appellant] dat de herstelkosten bestaan uit € 629,20 voor onderzoekskosten en NEN-rapportage, € 11.449,32 voor aanleg elektra en € 3.006,85 voor meerwerk. Alleen dat laatste bedrag kan het hof terugvinden in de tweede factuur (€ 2.485 exclusief btw). Kortom, het is niet duidelijk hoe [appellant] aan de door hem gevorderde herstelkosten is gekomen. En [geïntimeerde1] heeft er bovendien op gewezen dat bij de vergoeding van de herstelkosten een aftrek moet plaatsvinden vanwege ‘nieuw voor oud’. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen zijn schade op dit onderdeel bij akte nader te onderbouwen, bij voorkeur aan de hand van daadwerkelijk betaalde facturen. [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. Indien [appellant] zijn schade niet voldoende kan onderbouwen, kan het hof de vordering op dit onderdeel afwijzen, een deskundige benoemen ter begroting van de schade of de schade zelf op basis van een schatting begroten. 
       
       
       
         
           Algemeen 
         
       
     
     
       3.78. 
       
        [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij na het sluiten van de koopovereenkomst door [geïntimeerde1] niet voldoende in de gelegenheid is gesteld nader onderzoek te doen. Het hof is dat niet met hem eens. Waar het om gaat is dat [appellant] op grond van het rapport van [naam4] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst nader onderzoek had kunnen doen naar de punten die in dat rapport vermeld zijn. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde1] [appellant] overigens meermalen tot de woning toegelaten voordat [geïntimeerde1] besloot om dat voortaan te weigeren. Dat [geïntimeerde1] verplicht was om [appellant] nog vaker toe te laten, heeft [appellant] niet voldoende feitelijk uitgewerkt. De onderzoeken die [appellant] na het sluiten van de koopovereenkomst heeft laten uitvoeren zijn voor de vraag of hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan niet van belang, zoals het hof hiervoor in 3.43 heeft overwogen. 
       
       
         
           Dubbele woonlasten 
         
       
     
     
       3.79. 
       
         
          [appellant] heeft in de procedure bij de rechtbank vergoeding gevorderd van dubbele woonlasten die hij heeft moeten maken omdat hij de woning als gevolg van de vele gebreken later kon betrekken. Deze post bestaat uit een bedrag van € 3.440 voor het huren van een andere woning, € 608 voor het opslaan van de huisraad en € 400 voor gemeentelijke en waterschapslasten.  
         Omdat mogelijk een of meerdere grieven zullen slagen, zal het hof [appellant] ook in de gelegenheid stellen deze schade bij akte nader te onderbouwen. Daarbij moet hij een toelichting geven waarom en in welke mate de gebreken die in hoger beroep zijn of zullen worden vastgesteld (de elektrische installatie, de dakconstructie, de lekkage bij de dakgoot van de serre en mogelijk de muizenplaag) die schade hebben veroorzaakt. [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. Indien [appellant] zijn schade niet voldoende kan onderbouwen, kan het hof de vordering op dit onderdeel afwijzen, een deskundige benoemen ter begroting van de schade of de schade zelf op basis van een schatting begroten. 
       
       
       
         
           De tussenconclusie 
         
       
     
     
       3.80. 
       
         Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om een akte te nemen. [appellant] zal dat eerst mogen doen en [geïntimeerde1] zal daarop mogen reageren. De aktes mogen alleen gaan over de onderwerpen genoemd in 3.50, 3.51, 3.63, 3.74, 3.78 en 3.80. 
         Iedere verdere beslissing zal het hof aanhouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van 2 mei 2023 voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.81 door [appellant] ; 
       
     
     
       4.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan.   
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, H.E. de Boer en V. van der Kuil en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023.