ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:137

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:137 Gerechtshof Den Haag , 16-01-2024 / BK-22/976 en BK-22/977

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-01-16

Zaaknummer: BK-22/976 en BK-22/977

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:137

---

Art. 17 Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld. Onderbouwing van de waarde door de Heffingsambtenaar wat mager. Matrix biedt beperkt inzicht in de wijze van herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Waarde desondanks, gelet op de beschikbare transactieprijzen niet onaannemelijk.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/976 en BK-22/977 
     
     
     
     Uitspraak van 16 januari 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 augustus 2022, nummers SGR 21/2915 en SGR 21/2928. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 11 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , en [adres 2] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 318.000 en € 260.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing (de aanslagen). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van in totaal € 49. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
       
       
         “De rechtbank: 
         - 	verklaart het beroep met zaaknummer SGR 21/2915 ongegrond; 
         -	veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500; 
         - 	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759; 
         -	draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De gemachtigde van belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een volmacht met bijlagen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank vermeldt onder meer: 
       
       
         “In zaaknummer SGR 21/2928: 
         Ik trek het beroep in voor zover het betrekking heeft op de waardering van de onroerende zaak [adres 1] . Ik wil uitsluitend een beslissing van de rechtbank op mijn verzoek om vergoeding van immateriële schade.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende is eigenaar van [adres 2] te [woonplaats] (de onroerende zaak). De onroerende zaak is een drukkerij met winkel en kantoorruimte en heeft een totale oppervlakte van 255 m2 (winkel 62 m2, drukkerij (parterre) 100 m2 en kantoor (eerste etage) 93 m2). Het bouwjaar is 1913. 
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd om de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. In de matrix zijn de gegevens van de onroerende zaak en van vijf naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken, te weten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] , opgenomen (de vergelijkingsobjecten). De matrix vermeldt onder meer: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Wijk 
                 
               
               
                 
                   Soort object 
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
               
               
                 
                   Opper-vlakte m² 
                 
               
               
                 
                   Transactieprijs 
                 
               
               
                 
                   Datum transport 
                 
               
               
                 
                   €/m² 
                 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 De onroerende zaak 
               
               
                 
                  [wijk 1]
                 
               
               
                 Winkel met werkplaats 
               
               
                 1913 
               
               
                 255 m² 
               
               
                 € 260.000 
               
               
                 
               
               
                 € 1.020 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [wijk 1]
                 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 1901 
               
               
                 419 m² 
               
               
                 € 387.500 
               
               
                 1-5-2017 
               
               
                 € 925 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 
                  [wijk 1]
                 
               
               
                 Winkel 
               
               
                 1922 
               
               
                 894 m² 
               
               
                 € 740.000 
               
               
                 11-7-2018 
               
               
                 € 828 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 
                  [wijk 1]
                 
               
               
                 Bar/café 
               
               
                 1700 
               
               
                 51 m² 
               
               
                 € 324.000 
               
               
                 3-9-2020 
               
               
                 € 6.353 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 
                  [wijk 2]
                 
               
               
                 Bar/café 
               
               
                 1905 
               
               
                 137 m²  
               
               
                 € 290.000 
               
               
                 18-6-2021 
               
               
                 € 2.117 
               
             
             
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 
                  [wijk 2]
                 
               
               
                 Praktijkruimte (para)medisch 
               
               
                 1934 
               
               
                 196 m² 
               
               
                 € 295.000 
               
               
                 4-10-2021 
               
               
                 € 1.505 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “ [adres 1] (SGR 21/2928) 
     
     1. Eisers gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat hij het beroep met betrekking tot de beschikking en aanslagen ter zake van deze woning intrekt en dat hij enkel zijn verzoek om vergoeding van immateriële schade handhaaft. 
     
     
       
         
          [adres 2] (SGR 21/2915) 
       
     
     2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een drukkerij met winkel en kantoorruimte en heeft een totale oppervlakte van 255 m² (winkel 62 m², drukkerij (parterre) 100 m² en kantoor (eerste etage) 93 m²). Het bouwjaar is 1913. 
     
     3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
     
     4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ worden de waardes van de woningen bepaald op de waarde die aan de woningen dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode. 
     
     5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Uit de door verweerder ingediende nadere stukken volgt dat verweerder de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwt met verkoopcijfers van vergelijkbare, in [woonplaats] gelegen objecten. De rechtbank acht met name de objecten [adres 3] (een in dezelfde straat gelegen winkel, bouwjaar 1901, met een oppervlakte van 419 m², op 1 mei 2017 verkocht voor € 387.500) en [adres 4] (een in dezelfde straat gelegen winkel, bouwjaar 1922, met een oppervlakte van 894 m², op 11 juli 2018 verkocht voor € 740.000) goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix en zijn toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Gelet op de verkoopprijzen van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten is de aan de onroerende zaak [adres 2] toegekende waarde van € 260.000 niet te hoog. De door verweerder gehanteerde prijs per vierkante meter (€ 1.020) ligt, in aanmerking genomen dat de onroerende zaak aanzienlijk kleiner is dan de vergelijkingsobjecten zodat sprake is van afnemend grensnut, in lijn met de prijzen per vierkante meter die volgen uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten (€ 925 en € 828). 
     
     6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Met de enkele stelling dat de onroerende zaak eigenlijk geen winkel is maar een werkplaats, maakt hij niet aannemelijk dat de waarde te hoog is vastgesteld. Evenmin is gebleken dat sprake is van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (slechte) bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan- en afvoer alsmede (beperkte) laad- en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot eisers stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiser met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, zoals een daadwerkelijke huurvermindering of een leegstandrisico, die invloed zouden kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaken. 
     
     7. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 27 mei 2021 door de rechtbank ontvangen en op 3 juni 2021 doorgestuurd aan eisers gemachtigde. De taxatiematrices zijn op 21 juni 2022 door de rechtbank ontvangen en op dezelfde doorgestuurd aan eisers gemachtigde. Aan de grief van eiser dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak geen gebruik heeft gemaakt van grondstaffels. 
     
     8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiser kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiser. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt. 
     
     9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep daartegen ongegrond verklaren. 
     
     
       
         Vergoeding van immateriële schade 
       
     
     10. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 17 maart 2020. 
     De rechtbank doet op 16 augustus 2022 uitspraak. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 
     
     11. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. 
     
     12. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. 
     
     13. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” 
     
     14. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met vier maanden. Nu op 16 augustus 2022 uitspraak wordt gedaan is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn van één maand. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Als uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaar en beroep in beide zaken is gezamenlijk behandeld. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van zaken die in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. In beide zaken zijn de WOZ-waarde van de onroerende zaken en de aanslagen onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing over het belastingjaar 2020 aan de orde. Voor die zaken zal de rechtbank dan ook gezamenlijk slechts eenmaal het tarief van € 500 per halfjaar hanteren. Aan eiser wordt daarom een schadevergoeding toegekend van € 500. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     
     15. Nu de rechtbank een vergoeding voor immateriële schade toekent, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. In de omstandigheid dat verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser omdat aan eiser een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vindt de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak te hanteren van 0,5 (licht). De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5).” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 
       
     
     
       4.1.2. 
       In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar voor zover het de waarde van de onroerende zaak betreft, alsmede wijziging van de beschikking, aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 234.000 wordt vastgesteld, overeenkomstige vermindering van de aanslagen en toekenning van een forfaitaire proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
       
     
     
       5.2. 
       Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode. 
       
     
     
       5.3. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij beschikking niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden gebruik te maken van een specifieke waarderingsmethode. Niet de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode, maar het resultaat van de toepassing daarvan, neergelegd in een taxatierapport en/of taxatiematrix ligt in een geschil over de WOZ-waarde ter toetsing voor. Welke bewijskracht aan een taxatierapport of taxatiematrix kan worden toegekend, wordt door de rechter beoordeeld. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 260.000. Uit de gegevens in de matrix (zie 2.3) volgt dat de waarde van de onroerende zaak in (hoger) beroep is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit wijkt af van de door de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehanteerde methode van kapitalisatie van de brutohuur om de waarde te onderbouwen. De Heffingsambtenaar mag de waarde echter in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met een andere methode en nieuwe vergelijkingsobjecten. Daarbij geldt dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de waarde van de onroerende zaak wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof merkt op dat de onderbouwing van de waarde door de Heffingsambtenaar wat mager is. De matrix biedt beperkt inzicht in de wijze waarop de waarde van de onroerende zaak is herleid uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Toch acht het Hof de waarde, gelet op de beschikbare transactieprijzen van met name de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , niet onaannemelijk. Ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar ter zitting onweersproken verklaard dat deze qua uitstraling en inrichting overeenkomen met de onroerende zaak. De prijs per vierkante meter van de onroerende zaak ligt weliswaar hoger (€ 1.020) dan de prijzen per vierkante meter van voormelde vergelijkingsobjecten (respectievelijk € 925 en € 828), maar het Hof acht aannemelijk, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, dat dit het gevolg is van het zogenoemde principe van het afnemend grensnut. Als gevolg van dit principe wordt de prijs per vierkante meter lager naarmate een onroerende zaak meer vierkante meters bevat. Dit principe is ook af te leiden uit de matrix (zie 2.3) waarbij het kleinste vergelijkingsobject [adres 5] de hoogste prijs van € 6.353 per vierkante meter heeft en het grootste vergelijkingsobject [adres 4] de laagste prijs van € 828 per vierkante meter heeft. 
       
     
     
       5.6. 
       Dat de transactiedatum van het vergelijkingsobject [adres 3] (bijna) twee jaar is gelegen voor de waardepeildatum, zoals belanghebbende ter zitting heeft gesteld, brengt niet zonder meer mee dat deze transactie onbruikbaar is. Als de transactiedatum verder is gelegen van de waardepeildatum kan deze nog steeds bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde. Of dat het geval is, hangt mede af van de beschikbaarheid van andere goede vergelijkingsobjecten die dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen. In dit verband geldt dat gesteld noch gebleken is dat andere geschikte transacties beschikbaar waren. 
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende heeft haar stelling dat de aanwezigheid van een bushalte een waardeverminderend effect heeft niet onderbouwd. Ook heeft zij niet geconcretiseerd welke invloed deze omstandigheid heeft op de waarde van de onroerende zaak. 
       
     
     
       5.8. 
       Aan de stelling dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen zogenoemde bottom-up- en top-down-berekeningen van de kapitalisatiefactor heeft gemaakt, gaat het Hof voorbij. In de (hoger)beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar de waarde immers onderbouwd met behulp van een methode van systematische vergelijking (zie 5.4). 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       6. 	Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 16 januari 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.