ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:4878

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2018:4878 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 27-11-2018 / 200.245.168_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2018-11-27

Zaaknummer: 200.245.168_01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:4878

---

Veroordeling tot ontruiming bedrijfsruimte (restaurant) in kort geding vanwege langdurige en omvangrijke huurachterstanden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.245.168/01 
     
     
     
       
         arrest van 27 november 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 1]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. W.G.M. Vos te Breda , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 2] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.J. Bronsveld te Bergen op Zoom, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 24 augustus 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 27 juli 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda , gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6992686 VV EXPL 18-37) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep van 24 augustus 2018 met twee grieven, twee producties (nr. 5 en 6) en een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis; 
       
       
         de door [geïntimeerde] op 18 september 2018 in het incident genomen incidentele antwoordconclusie met twee producties; 
       
       
         de door [geïntimeerde] op 2 oktober 2018 genomen memorie van antwoord. 
       
     
     
     
       De partijen hebben vervolgens arrest gevraagd in het kort geding en in het daarin opgeworpen incident. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       De kantonrechter heeft in rov. 3.1 van het bestreden vonnis enkele feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn in hoger beroep geen bezwaren aangevoerd, zodat die feitenvaststelling in hoger beroep tot uitgangspunt kan worden genomen. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten, met hier en daar een kleine tekstuele verduidelijking en een aanvulling, hieronder weergeven. 
       
         
           Per 1 september 2016 heeft [geïntimeerde] als verhuurder met [appellante] als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] voor de exploitatie van een seafoodrestaurant. De partijen zijn een aanvangshuurprijs van € 6.050,-- inclusief btw per maand overeengekomen. 
         
         
           Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ 2012) van toepassing. 
         
         
           De partijen zijn op 21 december 2016 bij allonge overeengekomen dat [geïntimeerde] wijzigingen zal aanbrengen in het gehuurde en dat [appellante] per 1 maart 2017 een verhoogde huur verschuldigd is van € 7.865,-- inclusief btw per maand. 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft ter zake van de verbouwingen een aannemingsovereenkomst gesloten met [eenmanszaak] , zijnde de eenmanszaak van de heer [broer van de bestuurder van appellante] . 
         
         
           
            [broer van de bestuurder van appellante] is een broer van de bestuurder van [appellante] , de heer [bestuurder van appellante] . 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft op 13 november 2017 een brief ontvangen van de gemeente [plaats] waarin staat dat het gehuurde op een aantal punten illegaal is gewijzigd, waaronder vier nieuwe gevelpuien in de rechter zijgevel die niet voorzien zijn van een roedeverdeling en waarbij de borstwering is verwijderd. De gemeente heeft [geïntimeerde] verzocht de wijzigingen binnen drie maanden ongedaan te maken op straffe van een dwangsom van € 10.000,--. 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft de brief van de gemeente op 28 november 2017 aan [appellante] gezonden en verzocht om de sommatie voor 5 december 2017 na te komen. 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft vervolgens overleg gehad met [broer van de bestuurder van appellante] (al dan niet namens [appellante] ) over herstellingen alsook huurachterstand, waarbij [broer van de bestuurder van appellante] heeft aangegeven dat (al dan niet gedeeltelijk) over wordt gegaan tot herstel en betaling van de huurachterstand. 
         
         
           Op 5 maart 2017 heeft [geïntimeerde] opnieuw een brief van de gemeente ontvangen waarin staat dat bij de herinspectie van 14 februari 2018 is geconstateerd dat de herstellingen niet zijn uitgevoerd en een dwangsom van € 10.000,-- is verbeurd. 
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft de dwangsom van € 10.000,-- aan de gemeente betaald. 
         
         
           Bij brief van 26 maart 2018 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd om de herstellingen aan het pand alsnog conform de omgevingsvergunning uit te voeren en aangegeven dat de kosten van de dwangsom op [appellante] worden verhaald. 
         
         
           Bij e-mailbericht van 9 april 2018 heeft [appellante] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] medegedeeld dat de gebreken hersteld zijn (waaronder de roedeverdeling op de ramen). Verder heeft [geïntimeerde] verwezen naar een e-mail van haar aan de gemeente [plaats] waarin staat dat de welstandcommissie mondeling toestemming heeft gegeven tot verwijdering van de borstwering. 
         
         
           Bij brief van 20 april 2018 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] medegedeeld dat zij gehouden is tot herstel van de borstwering, dat er een betalingsafspraak is van € 2.000,-- per week voor de huurachterstand en de regeling vervalt bij niet stipte nakoming. In deze brief staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         
           “(…) Over de huurachterstand zijn er tussen u en cliënte eind februari jl. afspraken gemaakt, die u helaas niet nakomt. De afspraak was dat u de huur in partjes van  
         
         
           € 2.000,-- per week zou voldoen, zodat de achterstand niet verder op zou lopen, en dat u in het voorjaar, gedurende de maanden april, mei en juni 2018, de volledige achterstand zou inlopen. 
         
         
           Uit bijgaand Excel overzicht blijkt echter dat u ook deze afspraak niet nakomt. De huurachterstand is momenteel € 30.500,-- !!!!! 
         
         
           Namens cliënte geef ik u nog eenmaal de gelegenheid tot het treffen van een afbetalingsregeling. Komt u deze niet stipt na, dan komt deze afspraak te vervallen en dan zal ik rechtsmaatregelen treffen. Hierbij loopt u het zeer grote risico dat u het gehuurde moet ontruimen wegens onder meer te grote huurachterstand!!!! 
         
         
           Ik sommeer u derhalve de huur ad € 7.865,-- vanaf mei a.s. uiterlijk de eerste van de maand, dan wel wekelijks in termijnen van € 2.000,--, stipt te voldoen. 
         
         
           Voor de huurachterstand van € 30.500,-- geldt dat u deze in drie termijnen aflost. 
         
       
       
         1.   uiterlijk eind april a.s. € 10.000,-- 
       
       
         2.   uiterlijk eind mei a.s. € 10.000,-- 
       
       
         3.   uiterlijk eind juni a.s. € 10.500,-- (…)” 
       
       - Bij brieven van 2 en 22 mei 2018 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] opnieuw gewezen op herstel van de borstwering en aangegeven dat de betalingsregeling niet wordt nagekomen. 
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter na vermindering van eis, als onmiddellijke voorziening bij voorraad zoals bedoeld in artikel 254 Rv, samengevat veroordeling van [appellante] : 
         
           
             A.    tot herstel van de borstwering en ramen in de rechterzijgevel van het gehuurde pand, alsmede tot vakkundig herstel van de schade aan het pand, op straffe van voldoening van een dwangsom; 
           
           
             B.    om het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te [plaats] direct na herstel binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen; 
           
           
             C.    tot afgifte van een exemplaar van de getekende NEN 3140 keuring, op straffe van voldoening van een dwangsom; 
           
           
             D.    tot betaling aan [geïntimeerde] van: 
           
         
         
           
             1.   € 28.259,-- (inclusief btw) aan huurachterstand tot en met juli 2018, vermeerderd met de wettelijke rente per moment van verschuldigdheid van de openstaande huurpenningen tot de dag van volledige voldoening; 
           
           
             2.    € 7.865,-- (inclusief btw) per maand vanaf 1 augustus 2018 voor iedere maand dat [appellante] het gehuurde in gebruik heeft tot en met de datum van de daadwerkelijke ontruiming, een ingegane maand voor een volle gerekend; 
           
           
             3.    een bedrag van € 10.000,-- bij wijze van schadevergoding in verband met de bestuurlijk aan [geïntimeerde] opgelegde en inmiddels verbeurdverklaarde dwangsom; 
           
           
             4.    de buitengerechtelijke kosten ad € 4.747,50 (op grond van 30.1 algemene bepalingen), subsidiair de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten ad  
           
         
         
           € 2.400,--; 
           met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het vonnis in kort geding van 27 juli 2018 heeft de kantonrechter: 
         
           
             Vordering A afgewezen; 
           
           
             Vordering B (de vordering tot ontruiming) toegewezen; 
           
           
             Vordering C tot afgifte van een exemplaar van de getekende NEN 3140 keuring toegewezen zonder oplegging van een dwangsom; 
           
           
             
              [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen: 
           
         
         
           
             a.   € 28.259,-- (inclusief btw) aan huurachterstand tot en met juli 2018, vermeerderd met de wettelijke rente per moment van verschuldigdheid van de openstaande huurpenningen tot de dag van volledige voldoening; 
           
           
             b.   € 7.865,-- (inclusief btw) per maand vanaf 1 augustus 2018 voor iedere maand dat [appellante] het gehuurde in gebruik heeft tot en met de datum van de daadwerkelijke ontruiming; 
           
           
             c.   € 1.306,80 aan buitengerechtelijke kosten. 
           
         
         De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen. 
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [geïntimeerde] is niet in (incidenteel) hoger beroep gekomen tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vorderingen. Daarom zijn de vorderingen van [geïntimeerde] voor zover door de kantonrechter afgewezen, in hoger beroep niet aan de orde. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [appellante] heeft geen grieven gericht tegen de veroordeling om aan [appellante] een exemplaar van de getekende NEN 3140 keuring af te geven en tegen de veroordeling om aan [appellante] de hiervoor in rov. 3.2.4 onder a, b en c genoemde bedragen te betalen. Die veroordelingen liggen in hoger beroep dus niet ter beoordeling voor. 
         
       
       
         3.3.3. 
         De twee grieven van [appellante] zijn alleen gericht tegen de veroordeling om het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. [appellante] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt: voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming is toegewezen) en tot het alsnog afwijzen van de vordering tot ontruiming met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep. 
         
       
       
         3.3.4. 
         Bij de door haar ingestelde incidentele vordering vordert [appellante] op de voet van artikel 351 Rv de schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt: voor zover het de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde betreft) totdat, in de bewoordingen van [appellante] “uw gerechtshof in de hoofdzaak heeft beslist”. Naar het hof begrijpt, doelt [appellante] met “de hoofdzaak” op het onderhavige hoger beroep. Over een bodemprocedure hebben partijen niets gesteld. 
         
       
       
         3.3.5. 
         Het hof zal eerst de grieven behandelen. Als over de grieven is beslist, hoeft niet meer beslist te worden op de incidentele vordering.  
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         De grieven zijn gericht tegen de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde. Aan die veroordeling liggen, samengevat, de volgende oordelen van de kantonrechter ten grondslag. 
         
           
             
              [geïntimeerde] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde, omdat daarmee kan worden voorkomen dat haar schade ter zake onbetaalde huur verder oploopt (rov. 3.7). 
           
           
             De huurachterstand bedraagt na de betalingen die [appellante] op 5 en 9 juli 2018 heeft gedaan € 28.259,--. 
           
           
             Gelet op de hoogte van de huurachterstand van meer dan drie maanden is aannemelijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De door [appellante] genoemde financiële problemen komen voor haar eigen rekening. De vordering tot ontruiming is dus toewijsbaar (rov. 3.10 en 3.11). 
           
           
             Voor het toestaan van een terme de grâce bestaat geen aanleiding (rov. 3.12). 
           
         
         
       
       
         3.4.2. 
         
          [appellante] heeft in de toelichting op grief 1 aangevoerd dat zij de huurachterstand die na haar betalingen van 5 en 9 juli 2018 € 28.259,-- bedroeg, gedurende de maanden juli en augustus 2018 voor het grootste gedeelte heeft ingelopen door de in punt 21 van de dagvaarding in hoger beroep opgesomde betalingen van in totaal € 29.250,--, zodat de huurachterstand eind augustus 2018 nog slechts € 6.874,-- bedroeg. [appellante] heeft voorts gesteld dat zij deze resterende achterstand naar verwachting op zeer korte termijn geheel zal inlopen. Volgens [appellante] rechtvaardigt de tekortkoming ter zake het niet tijdig betalen van de huur bij deze stand van zaken gezien haar bijzondere aard en geringe betekening niet de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden verstrekkende gevolgen, en is dus niet aannemelijk dat de bodemrechter vanwege de betalingsachterstand tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. [appellante] concludeert dat een afweging van de wederzijdse belangen bij deze stand van zaken moet leiden tot een afwijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde. In de toelichting op grief 2 heeft [appellante] aangevoerd dat aan haar in elk geval nog een terme de grâce moet worden gegund. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord niet betwist dat de huurachterstand eind augustus 2018 was teruggebracht tot € 6.874,--. Volgens [geïntimeerde] is de huurachterstand daarna echter weer opgelopen tot € 15.370,-- exclusief btw en rente, door het verstrijken van de vervaldata voor de betaling van de huur over de maanden september en oktober 2018. Volgens [geïntimeerde] is [appellante] in de loop van de huurovereenkomst zodanig in de nakoming van haar betalingsverplichtingen tekortgeschoten, dat ontbinding van de huurovereenkomst op zijn plaats is en naar verwachting in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Volgens [geïntimeerde] brengt een afweging van de wederzijdse belangen mee dat haar vordering tot ontruiming moet worden toegewezen aangezien zij anders aanzienlijke risico’s loopt op het oplopen van een oninbare huurvordering. 
         
       
       
         3.5.1. 
         Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] ook in hoger beroep een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming om een beoordeling van die vordering in kort geding te rechtvaardigen. Het betalingsgedrag van [appellante] doet immers de vraag rijzen of zij in de komende tijd in staat is om haar huurbetalingsverplichtingen na te komen. Dat het antwoord op die vraag onzeker is, brengt voor [geïntimeerde] het risico mee dat zij, terwijl [appellante] in het genot van het gehuurde blijft, geconfronteerd wordt met een oplopende en moeilijk inbare huurvordering. Het hof kan daarom overgaan tot een inhoudelijke beoordeling van de vordering tot ontruiming. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Het hof stelt daarbij voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de rechter in kort geding wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst (zo nodig door een rechter) zal worden beëindigd. Bovendien dient vast te staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. 
         
       
       
         3.5.3. 
         In het onderhavige geval staat vast dat [appellante] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door een betalingsachterstand te laten ontstaan. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Zo kan ten gunste van de schuldenaar bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.  
         
       
       
         3.5.4. 
         Uit het door [geïntimeerde] als productie 18 in eerste aanleg overgelegde overzicht blijkt dat de huurachterstand vanaf september 2017 geleidelijk is ontstaan en in de periode tot begin mei 2018 steeds verder is opgelopen. In de loop van de maand mei 2018 is de huurachterstand door een aantal tussentijdse extra betalingen afgenomen, om daarna in de maand juni 2018 weer op te lopen. In de loop van de maanden juli en augustus 2018 is de huurachterstand weer afgenomen (zie het als prod. 18 in eerste aanleg overgelegde overzicht in samenhang met punt 21 van de dagvaarding in hoger beroep) en wel zodanig dat de huurachterstand op 20 augustus 2018 (een kleine maand na het wijzen van het bestreden vonnis) was teruggebracht tot € 6.874,--. Met hetgeen [geïntimeerde] in de memorie van antwoord heeft gesteld over het daarna weer oplopen van de huurachterstand kan het hof geen rekening houden, omdat [appellante] daarna niet meer aan het woord is geweest in dit geding en dus niet meer op die stellingen heeft gereageerd.  
         
       
       
         3.5.5. 
         Het hof is voorshands van oordeel dat het betalingsgedrag van [appellante] over de periode van september 2017 tot 24 augustus 2018 (de datum van de dagvaarding in hoger beroep) van dien aard is dat boven redelijke twijfel verheven is dat een eventuele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen op grond van de tekortkomingen in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet slechts sprake is geweest van een kortdurende huurachterstand van meer dan drie maanden, maar van een lange periode van in elk geval bijna een jaar waarin: 
         
           
             
              [appellante] de huur niet overeenkomstig de huurovereenkomst in maandelijkse termijnen voor de eerste van elke maand heeft betaald, maar in wisselende kleinere bedragen waarbij de huurachterstand tot een aanzienlijk bedrag is opgelopen; 
           
           
             
              [appellante] de in de brief van 20 april 2018 genoemde betalingsregeling niet heeft nagekomen; 
           
           
             meermalen sprake is geweest van een huurachterstand van meer dan drie maanden. 
           
         
         Bovendien is [appellante] er na sommaties en zelfs in de maand na het wijzen van het bestreden vonnis niet in geslaagd om de huurachterstand tot nihil terug te brengen. Bij deze stand van zaken is naar het voorshands oordeel van het hof van [geïntimeerde] niet te vergen om [appellante] nog langer in het genot van het gehuurde te laten, aangezien daarbij een risico bestaat dat de huurachterstand weer verder zal oplopen en [appellante] geconfronteerd zal worden met een aanzienlijke oninbare huurachterstand. 
         
       
       
         3.5.6. 
         Dat [appellante] de huurachterstand in de loop van juli en augustus 2018 aanzienlijk heeft doen afnemen, brengt het hof voorshands niet tot een ander oordeel. Tot het geheel aflossen van de huurachterstand is [appellante] op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep kennelijk niet in staat geweest. [appellante] heeft bovendien geen inzicht gegeven in de wijze waarop zij de betreffende gelden ter beschikking heeft gekregen. Dat de omzet en winstgevendheid van de onderneming van [appellante] zijn verbeterd ten opzichte van de periode waarin zij de huur niet geheel kon betalen, is door haar niet gesteld. Daarom bieden de extra betalingen die [appellante] in de loop van juli en augustus 2018 ter vermindering van de huurachterstand heeft gedaan, onvoldoende vertrouwen dat de huurachterstand in de weken daarna verder zal worden ingelopen en niet weer opnieuw zal oplopen. 
         
       
       
         3.5.7. 
         Gelet op het bovenstaande is naar het voorshands oordeel van het hof boven redelijke twijfel verheven dat een op het betalingsgedrag gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het hof is bovendien van oordeel dat in de gegeven omstandigheden niet van [geïntimeerde] te vergen is om [appellante] nog langer in het genot van het gehuurde te laten, met de daaraan verbonden risico’s van het weer verder oplopen van de huurachterstand. Dat de ontruiming voor [appellante] ingrijpende gevolgen heeft, te weten dat zij haar bedrijfsvoering in het gehuurde moet staken, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Die gevolgen zijn veroorzaakt door het feit dat [appellante] niet in staat is gebleken om aan haar huurbetalingsverplichtingen te voldoen. Die omstandigheid moet voor rekening van de [appellante] worden gelaten. Het hof komt daarom tot de conclusie dat de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. Het hof verwerpt daarom grief 1. 
         
       
       
         3.6.1. 
         Grief 2 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om aan [appellante] geen terme de grâce te gunnen. 
         
       
       
         3.6.2. 
         
          [appellante] doelt hier kennelijk op het bepaalde in artikel 7:280 BW. Volgens dat artikel kan de rechter, alvorens op de voet van artikel 7:231 BW een ontbinding van een huurovereenkomst uit te spreken, de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.  
         
       
       
         3.6.3. 
         De grief kan reeds geen doel treffen omdat [appellante] in het onderhavige geval kennelijk niet in staat is gebleken om binnen een maand na het vonnis de betalingsachterstand in te lopen. Bovendien wordt door een eventueel geheel inlopen van de betalingsachterstand de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan gemaakt. Zoals het hof hiervoor in rov. 3.5.5 heeft geoordeeld, betreft dat in dit geval een ernstige tekortkoming terwijl, zoals hiervoor in rov. 3.5.6 is overwogen, het tijdelijk verminderen van de betalingsachterstand onvoldoende vertrouwen biedt voor tijdige huurbetalingen in de toekomst. Naar het oordeel van het hof is bij deze stand van zaken ook nu in hoger beroep geen aanleiding aanwezig voor verlening van een terme de grâce. Het bepaalde in artikel 7:280 BW is in dit kort geding overigens naar de letter genomen niet van toepassing, omdat in dit kort geding geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst maar alleen een vordering tot ontruiming van het gehuurde aan de orde is. Het hof verwerpt om deze redenen grief 2. 
         
         
           
             Conclusie en afwikkeling 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.  
         
       
       
         3.7.2. 
         Aangezien daarmee op het onderhavige hoger beroep is beslist, hoeft de door [appellante] ingestelde incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis niet meer behandeld te worden. 
         
       
       
         3.7.3. 
         Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en van het daarvan onderdeel uitmakende incident.  
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda , onder zaak-/rolnummer 6992686 VV EXPL 18-37 tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 27 juli 2018; 
     
     
     
       verstaat dat niet meer hoeft te worden beslist op de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep met inbegrip van de proceskosten van het incident, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.978,-- aan griffierecht en op € 1.518,-- aan salaris advocaat. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 november 2018. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer