ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2017:3066

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2017:3066 Rechtbank Den Haag , 29-03-2017 / C/09/515601 / HA ZA 16-885

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2017-03-29

Zaaknummer: C/09/515601 / HA ZA 16-885

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2017:3066

---

Heruitgifte in erfpacht door de Staat. Aanzienlijk hogere canon niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/515601 / HA ZA 16-885 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 maart 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiser, 
       advocaat mr. J.T. Fuller te Zwolle, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         DE STAAT DER NEDERLANDEN , 
       gezeteld te Den Haag, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en de Staat genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 15 juli 2016, met producties, 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties, 
         
         
           het tussenvonnis van 2 november 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald; 
         
         
           de akte houdende overlegging producties van de zijde van de Staat; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 14 februari 2017, met de daarin genoemde stukken. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met toestemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele opmerkingen over het proces-verbaal kenbaar te maken. De Staat heeft bij brief van 24 februari 2017 van  deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De rechtbank zal deze opmerkingen aan het proces-verbaal hechten en het proces-verbaal lezen met inachtneming van deze opmerkingen.   
     
     
       1.3 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         Bij akte van 25 februari 1976 heeft de Staat aan de heer [vader van eiser] (de vader van [eiser] ) met terugwerkende kracht per 1 november 1975 een perceel landbouwgrond in erfpacht uitgegeven, kadastraal bekend gemeente [gemeente 1] , [sectie ...] , [nummer 1] , voor een periode van 40 jaar, en dus tot en met 31 oktober 2013. Het perceel omvatte twee kavels met de nummers [kavel 1] en [kavel 2] . Het perceel is thans kadastraal bekend als gemeente [gemeente 2] , [sectie ...] , [nummer 2] .  
         Op de erfpachtuitgifte zijn de “Algemene Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht voor veertig jaren van cultuurgrond”, vastgesteld door de Staatssecretaris van Financiën, van 30 maart 1972 van toepassing verklaard.  
         De aanvangscanon van het erfpachtperceel bedroeg ƒ 20.739 (€ 9.410,95) per jaar. Ingevolge artikel 1 lid 3 van de algemene voorwaarden wordt de canon telkens na zes jaren op verzoek van een der partijen herzien.  
       
       
     
     
       2.2 
       Het in erfpacht uitgegeven perceel bevindt zich in de nabijheid van de luchthaven Lelystad . 
       
     
     
       2.3 
       Voorafgaand aan de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst is tussen de heer [vader van eiser] en de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders gesproken over de plek waar de boerderij en de bedrijfsgebouwen van de familie [eiser] zouden worden gebouwd. De heer [vader van eiser] wilde deze bouwen op het grensvlak tussen de kavels [kavel 1] en [kavel 2] . De Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders heeft schriftelijk laten weten dat de boerderij en de  bedrijfsgebouwen niet op deze plek konden worden gebouwd in verband met de aanvliegroutes van het vliegveld. De boerderij met bedrijfsgebouwen is in de hoek van kavel [kavel 1] gebouwd.  
       
     
     
       2.4 
       Ingevolge artikel 2 van de erfpachtakte kon de canon voor het eerst op 1 november 1981 worden herzien. Op grond van artikel 1 lid 2 van de algemene voorwaarden was de hoogte van de canon gerelateerd aan de pachtprijs. In het Pachtnormenbesluit 1977 was de hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare vastgesteld. Blijkens artikel 2 van het Pachtnormenbesluit 1977 gold de voornoemde hoogst toelaatbare pachtprijs bij gemiddelde externe productie-omstandigheden. Onder de externe productie-omstandigheden werden onder meer verstaan de waterhuishouding, de ontsluiting, de verkaveling, de perceelsvorm, de perceelsgrootte en de ligging en de bereikbaarheid van het land ten opzichte van de gebouwen. Indien de externe productie-omstandigheden afweken van het gemiddelde kon een aftrek of een toeslag worden toegepast, waarvan het maximum voor de ontsluiting, de waterhuishouding en de verkaveling in het Pachtnormenbesluit 1977 was opgenomen. 
       
     
     
       2.5 
       In het kader van de herziening van de canon is in 1981 de pachtwaarde berekend. Blijkens de door de Staat overgelegde berekening van 1 november 1981 is de erfpachtcanon conform het Pachtnormenbesluit 1977 opgebouwd uit een basis pachtprijs, waarop toeslagen zijn toegepast voor waterhuishouding, de ontsluiting en de verkaveling. Op de toeslag verkaveling is met betrekking tot kavel [kavel 2] een aftrek gegeven van ƒ 30 wegens de excentrische ligging en de kavelvorm. Op kavel [kavel 1] is een aftrek op de toeslag gegeven van ƒ 15. Niet is vermeld waarop deze aftrek is gebaseerd. 
       
     
     
       2.6 
       De Staat heeft op basis van voornoemde berekening voorgesteld de canon te verhogen naar ƒ 36.754 per jaar (afgerond € 16.678). Onder aftrek van de waterschapslasten zou dat leiden tot een canon van ƒ 27.394 (afgerond € 12.431) per jaar. Bij brief van 18 februari 1982 heeft de heer [vader van eiser] bezwaar gemaakt tegen de canonverhoging. De heer [vader van eiser] is uiteindelijk akkoord gegaan met de canonverhoging. 
       
     
     
       2.7 
       Bij brief van 5 januari 1988 heeft de Staat voorgesteld de canon per 1 november 1987 te herzien naar ƒ 35.129 (afgerond € 15.941). De heer [vader van eiser] is hiermee akkoord gegaan. 
       
     
     
       2.8 
       Per 1 november 1993 was er opnieuw een herzieningsmoment voor de canon. Inmiddels was sprake van een andere berekeningssystematiek van de canon dan daarvoor door een wijziging van het Pachtnormenbesluit in 1992. In het gewijzigde Pachtnormenbesluit werd voor de bepaling van de basis pachtprijs uit gegaan van optimale externe productie-omstandigheden en dus niet meer van gemiddelde productie-omstandigheden. Als een of meer externe productie-omstandigheden daarvan afweken, diende een aftrek te worden toegepast. 
       
     
     
       2.9 
       
         De Staat heeft bij brief van 29 november 1993 voorgesteld de canon te wijzigen naar ƒ 41.432 per jaar. [eiser] is hier niet mee akkoord gegaan. Hij stelde in dat verband dat in de berekening onvoldoende rekening was gehouden met de vorm van zijn kavel en de excentrische ligging van kavel [kavel 2] ten opzichte van de bedrijfsgebouwen. De canon is vervolgens door deskundigen vastgesteld. Deze kwamen tot een basiscanon van ƒ 895 per hectare. Zij verhoogden de aftrek voor externe productie-omstandigheden naar ƒ 150 per hectare. Uit het advies blijkt niet op basis van welke omstandigheden de deskundigen tot hun aftrek zijn gekomen. De totale hoogte van de canon is bepaald op ƒ 38.663 (afgerond  
         € 17.544,50). 
       
       
     
     
       2.10 
       
         In 1995 is het Pachtnormenbesluit (opnieuw) herzien. Het Pachtnormenbesluit 1995 ging uit van een andere systematiek dan voorheen. In het nieuwe Pachtnormenbesluit 1995 zijn de toeslagen en de aftrek op de basis pachtprijs afgeschaft. Bij de berekening van de erfpacht wordt in de nieuwe systematiek uitgegaan van de laatstelijk geldende erfpacht. 
         Voor los land werd de hoogst toelaatbare pachtprijs verhoogd met 15% met een maximumbedrag per hectare, met dien verstande dat de pachtprijs niet meer mocht bedragen dan 2% van de vrije verkeerswaarde. Daarnaast gold een maximale per regio vastgestelde norm. Bij de wijziging van het Pachtnormenbesluit 1995 in 1998 is vervolgens de hoogst toelaatbare pachtprijs verhoogd met 20%. In 2001 vond een verhoging plaats van 15% . 
       
       
     
     
       2.11 
       Op 5 maart 1999 heeft de Staat een deel van het in erfpacht uitgegeven perceel aan de heer [vader van eiser] verkocht. Dit betrof het landbouwerf en een aangrenzend stuk cultuurgrond. 
       
     
     
       2.12 
       De erfpachtcanon voor wat betreft het gedeelte dat nog wel in erfpacht bleef is per 1 november 1999 herzien. Conform het Pachtnormenbesluit 1995 en de herziening daarvan in 1998 is de canon die gold vanaf 1993 verhoogd met ƒ 205. De totale erfpachtcanon bedroeg na de herziening ƒ 49.403 (afgerond € 22.418). 
       
     
     
       2.13 
       
        [eiser] heeft per 1 mei 2000 het agrarische bedrijf van zijn vader overgenomen. [eiser] heeft het woonhuis en het recht van erfpacht van het perceel cultuurgrond gekocht van zijn vader. 
       
     
     
       2.14 
       
         Bij brief van 1 juli 2005 heeft de Staat een canonherziening aangekondigd per 1 november 2005. Hiertegen heeft [eiser] bij brief van 21 juli 2005 bezwaar gemaakt. Hij heeft onder meer aangevoerd dat zijn verkaveling slecht is, omdat hij geen enkel rechthoekig perceel heeft. De percelen bevatten rondingen en geren, waarmee extra tijd en inspanning voor wat betreft zaaien, oogsten en bewerken gemoeid zijn. Ook heeft hij aangevoerd dat de ligging van de boerderij ten opzichte van de kavels zeer ongunstig is. De boerderij ligt ten gevolge van Vliegveld Lelystad aan de buitenkant van de kavels, waardoor [eiser] voor alle werkzaamheden gebruik moet maken van de [de Weg] , wat ten tijde van de oogst gevaarlijke situaties oplevert en extra werk meebrengt.  
         Bij brief van 4 november 2005 heeft de Staat aangegeven dat de canonverhoging lager zou uitvallen dan aangekondigd, omdat de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit na wijziging van de pachtprijzen per 1 november 2001 had besloten de wijziging van de pachtnormen per 1 november 2005 op te schorten. Naar aanleiding hiervan heeft de Staat een nieuw voorstel met een aangepaste canon gedaan. [eiser] heeft bij brief van 16 november 2005 laten weten nog steeds bezwaar tegen de canonverhoging te hebben, onder verwijzing naar zijn brief van 21 juli 2005. De Staat heeft in reactie hierop bij brief van 1 februari 2006 aan [eiser] bericht dat op basis van de argumentatie van [eiser] tegen de voorgestelde canonherziening is besloten deze herziening niet door te voeren. Tevens is in deze brief het volgende neergelegd: 
         “ Tijdens uw gesprek met de heer [A] op 9 januari 2006 heeft de excentrische ligging van uw erf en gebouwen ten opzichte van de cultuurgrond de doorslag tot dit besluit gegeven. U moet onevenredig veel gebruik maken van de openbare weg ( [de Weg] ), terwijl tegelijkertijd deze weg door de jaren heen een steeds hoogwaardiger karakter heeft gekregen vanwege de toegang tot het vliegveld en andere belangrijke voorzieningen. Dit gaat voor u gepaard met aanzienlijke hogere bedrijfskosten (milieumaatregelen). (…)” 
       
     
     
       2.15 
       In 2007 is het Pachtnormenbesluit 1995 vervangen door het Pachtprijzenbesluit 2007.  Het Pachtprijzenbesluit 2007 gaat uit van een berekeningsmethodiek voor de vaststelling van pachtprijzen voor land op basis van het opbrengend vermogen van de grond. De berekeningsmethodiek berust op objectieve maatstaven, waarbij rekening kan worden gehouden met actuele ontwikkelingen ten aanzien van het opbrengend vermogen van de grond. Door toepassing van de rekenregels wordt een hoogst toelaatbare pachtprijs berekend. Daarnaast wordt ook een regionaal veranderpercentage berekend, waarmee de prijzen van bestaande overeenkomsten wijzigen (de regionorm). 
     
     
       2.16 
       
         Bij brief van 28 juli 2011 heeft de Staat een canonherziening aangekondigd per  
         1 november 2011. Voorgesteld werd de canon te verhogen tot € 39.495,58. Hiertegen heeft [eiser] bezwaar gemaakt. Bij brief van 25 augustus 2011 heeft [eiser] in dit verband onder meer gesteld dat de keuze van gewassen beperkt is door de zware kleigrond, dat de ligging van de opstallen ten opzichte van de kavels ongunstig is en dat de verkaveling van het perceel slecht is. Aangezien over de canonverhoging geen overeenstemming werd bereikt, is de erfpacht op grond van artikel 1 lid 5 van de algemene voorwaarden getaxeerd door drie deskundigen. De deskundigen hebben op 1 mei 2012 een taxatierapport uitgebracht over de hoogte van de erfpachtcanon. In dit rapport is onder meer het navolgende opgenomen: 
         
           “Tijdens de bijeenkomst van partijen ten huize van de erfpachter heeft mr. [X] aangegeven op welke wijze de canon per 1 november 2011 diende te worden bepaald. In dit verband heeft hij gewezen op de toepassing naar analogie van het bepaalde in de artikelen 2, 2a en 3 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals laatstelijk gewijzigd. Daaruit vloeit voort dat de laatstelijk per 1 november 2005 herziene canon met ingang van 1 november 2007 van rechtswege is verhoogd met 25%, zulks met dien verstanden dat die canon niet meer mag bedragen dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land. De aldus bepaalde canon is vervolgens van rechtswege met ingang van 1 november 2009 verhoogd met 34%, zulks met dien verstande dat die canon niet meer mag bedragen dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land dan wel 110% van de te dezen toepasselijke regionorm. Met ingang van 1 november 2011 is de canon van rechtswege verhoogd met 11%. Dit evenwel met dien verstande dat de canon niet meer mag bedragen dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land dan wel 110% van de te dezen toepasselijke regionorm en niet lager mag zijn dan 90% van de bedoelde regionorm. 
         
         
           (…) 
         
         
           Deskundigen zijn mede op grond van hun op kennis en ervaringen berustend intuïtief inzicht van oordeel dat, wat ook zij van de door de erfpachter genoemde waardedrukkende effecten en omstandigheden, daaronder begrepen de aanwijzing van een gedeelte van het land in geschil als strategische grond, de vrije verkeerswaarde van dit land in de gegeven omstandigheden ten minste een zodanig bedrag is dat 2% daarvan niet leidt tot een verlaging van de hierna middels toepassing naar analogie van de desbetreffende veranderpercentages berekende erfpachtcanon per 1 november 2011.” 
         
       
       
       
         De canon is vervolgens per 1 november 2011 vastgesteld op € 39.495,57 per jaar. 
       
       
     
     
       2.17 
       Bij brief van 19 september 2013 heeft de Staat [eiser] gelet op het naderende einde van de 40-jarige erfpachtovereenkomst per 31 oktober 2015 geïnformeerd over de mogelijkheid tot heruitgifte in erfpacht. De Staat heeft hierbij vermeld dat conform het in 1997 ingezette beleid de 40-jarige erfpachtovereenkomsten bij ommekomst van de termijn tegen de alsdan geldende marktconforme voorwaarden worden heruitgegeven. In deze brief werd tevens vermeld wat onder marktconforme voorwaarden wordt verstaan. Deze houden, voor zover voor deze procedure relevant, het volgende in:  
       - de canon van los land wordt vastgesteld op 125% van de regionorm volgens het Pachtprijzenbesluit 2007; 
       (…) 
       - De canon voor het los land wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld op basis van 125% van de jaarlijks aangepaste regionorm volgens het Pachtprijzenbesluit 2007. 
       
     
     
       2.18 
       Het hiervoor onder 2.17 vermelde beleid bij heruitgifte in agrarische erfpacht is neergelegd in de brief van de Staatssecretaris van Financiën van 18 december 1997 aan de Tweede Kamer (TK 1997-1998, 24 490, nr.7). Het kabinetsstandpunt hield, kort gezegd, in dat eenmalige heruitgifte in erfpacht plaatsvindt voor de duur van 40 jaar en overigens conform het advies van de commissie Koopmans. Dit advies is als bijlage 3 bij de betreffende brief aan de Kamer gevoegd. Conform dit advies zal de heruitgifte in erfpacht vanaf 2012 plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. Eveneens conform dit advies wordt de canon bij heruitgifte berekend op basis van de waarde in verpachte staat en niet op basis van de vrije verkoopwaarde. 
       
     
     
       2.19 
       Bij brief van 15 juli 2015 heeft de Staat een ontwerpakte van uitgifte in erfpacht toegezonden met een canon berekend conform de onder 2.17 genoemde maatstaven. 
       
     
     
       2.20 
       Bij brief van 12 oktober 2015 heeft de advocaat van [eiser] gereageerd op de ontwerpakte. Daarbij is onder andere ter zake van de hoogte van de erfpachtcanon aangevoerd dat het niet redelijk is om in de nieuwe overeenkomst geen korting meer door te voeren, zoals in de 39 voorafgaande jaren wel is gebeurd, in verband met de excentrische ligging van het woonhuis ten opzichte van de kavels, het onevenredige gebruik van de openbare weg dat daardoor moet worden gemaakt, en de kavelvorm. Tevens heeft [eiser] het standpunt ingenomen dat een verhoging van de huidige canon van € 39.495,57 naar een canon van € 78.357,46  per jaar met een bedrag van € 38.872,24 geen recht doet aan de feitelijke situatie. 
       
     
     
       2.21 
       Bij brief van 19 oktober 2015 heeft de Staat laten weten vast te houden aan de berekening van de canon zoals vermeld in de brief van 19 september 2013.  
       
     
     
       2.22 
       
         
          [eiser] is uiteindelijk overgegaan tot ondertekening van de door de Staat toegezonden ontwerpakte heruitgifte erfpachter 1 november 2015, met een canon van  
         € 78.357,46 per jaar. Hij heeft zich daarbij het recht voorbehouden een procedure te starten over de rechtmatigheid van het niet toepassen van een korting door de Staat op de canon. 
         Bij brief van 11 april 2006 heeft de Staat [eiser] bericht dat als mocht blijken dat een dergelijke vordering door de rechtbank tot in hoogste instantie wordt toegewezen, de Staat de uitspraak zal volgen en [eiser] een gewijzigde canon zal voorleggen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1 
       
         
          [eiser] vordert –  samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. voor recht te verklaren dat de Staat door de korting van € 246,79 per ha, te verhogen met de jaarlijkse wettelijke indexering, niet toe te passen in de nieuwe erfpachtovereenkomst die vanaf 1 november 2015 geldt, handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans met het vertrouwensbeginsel; 
         II. voorwaardelijk, namelijk voor het geval de vordering onder I geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen, de Staat te veroordelen tot terugbetaling van het door [eiser] vanaf 1 november 2015 betaalde bedrag; 
         III. de Staat te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente vanaf 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis.  
       
       
     
     
       3.2 
       
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat op grond van het vertrouwensbeginsel de korting die onder de vorige erfpachtovereenkomst is toegepast op de canon ook in de nieuwe erfopachtovereenkomst gehandhaafd dient te blijven. Hij voert daartoe aan dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook als toetsingscriterium gelden voor privaatrechtelijke rechtshandelingen van de overheid.  
       
     
     
       3.3 
       De Staat voert verweer.  
       
     
     
       3.4 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1 
       Tussen partijen is in geschil of de Staat gehouden is de in het verleden onder de vorige erfpachtovereenkomst toegepaste korting op de canon vanwege de excentrische ligging van de gebouwen ten opzichte van de kavels en de perceelsvorm ook onder de nieuwe erfpachtovereenkomst toe te passen. 
       
     
     
       4.2 
       De Staat heeft betwist dat sprake is geweest van een daadwerkelijke korting op de canon. Volgens de Staat was slechts sprake van een aftrek op een toeslag. De Staat heeft bovendien betwist dat een dergelijk aftrek stelselmatig is toegepast, en dat deze aftrek is toegepast vanwege de excentrische ligging van de gebouwen ten opzichte van de kavels en de perceelsvorm. De rechtbank overweegt als volgt. 
       
     
     
       4.3 
       
         Ten aanzien van de begincanon kan niet worden vastgesteld of een korting of aftrek is toegepast. Bij de eerste canonherziening in 1981 is, zoals onder 2.5 is weergegeven,  
         ter zake van kavel [kavel 2] een aftrek op de toeslag toegepast wegens de excentrische ligging van de kavel en de kavelvorm. Ook ten aanzien van kavel [kavel 1] is een aftrek toegepast, echter zonder vermelding van de reden hiervoor. Anders dan de Staat is de rechtbank van oordeel dat het niet relevant is of deze aftrek moet worden aangemerkt als een korting op de canon of als een aftrek op een toeslag. Het resultaat is immers hoe dan ook een lagere canon dan zonder de excentrische ligging en de kavelvorm het geval zou zijn geweest. Voor kavel [kavel 2] geldt dat de relatie tussen de aftrek en de excentrische ligging en de kavelvorm ook expliciet is gelegd.  
         In 1993 is, zoals hiervoor is weergegeven onder 2.9,  door de deskundigen een aftrek vanwege externe productiefactoren toegepast. Hoewel in het rapport niet is vermeld op welke externe productiefactoren de deskundigen de aftrek hebben gebaseerd, acht de rechtbank het aannemelijk dat dit, in ieder geval voor kavel [kavel 2] , net als in 1981 vanwege de excentrische ligging van deze kavel ten opzichte van de bedrijfsgebouwen en de kavelvorm is geweest. Deze factoren zijn door de deskundigen bij de beschrijving van de percelen ook expliciet vermeld.  
         Daarna zijn er tot 2005 geen kortingen of aftrekken meer toegepast vanwege de excentrische ligging en de kavelvorm. 
         In 2005 heeft de Staat, zoals is weergegeven onder 2.14, afgezien van de beoogde canonverhoging vanwege de excentrische ligging van de gebouwen en het erf ten opzichte van de cultuurgrond en het (daardoor veroorzaakte) onevenredige gebruik van de openbare weg. Dat het afzien van de beoogde canonverhoging in strijd was met het indertijd geldende beleid, zoals de Staat heeft betoogd, neemt niet weg dat er in dat jaar geen verhoging heeft plaatsgevonden vanwege de excentrische ligging.  
         Dat ook in 2011 een korting op de canon is toegepast vanwege de excentrische ligging en de kavelvorm, zoals [eiser] heeft betoogd, volgt de rechtbank niet. Uit het onder 2.16 geciteerde deskundigenrapport blijkt immers uit de zin “ wat ook zij van de door de erfpachter genoemde waardedrukkende effecten en omstandigheden”  dat de door [eiser] gestelde waardedrukkende factoren (waaronder onder meer de excentrische ligging, de kavelvorm en de nabijheid van het vliegveld)  geen  rol hebben gespeeld bij de waarde- en daarmee de canonbepaling. 
       
     
     
       4.4 
       Uit het voorgaande volgt dat vaststaat dat in het verleden in 1981 en in 1993 een korting is toegepast vanwege de excentrische ligging en kavelvorm van (in ieder geval) kavel [kavel 2] , en in 2005 eenmalig geen canonverhoging is doorgevoerd vanwege de excentrische ligging. Deze korting en niet-verhoging hebben doorgewerkt in de daaropvolgende canonherzieningen. Immers, ingevolge de systematiek van het Pachtnormenbesluit 1995 werd uitgegaan van de laatstelijk vastgestelde canon, die vervolgens met bepaalde vaste percentages werd verhoogd.  
       
     
     
       4.5 
       De rechtbank concludeert dat [eiser] onder de vorige erfpachtovereenkomst vanaf 1981 vanwege de excentrische ligging en kavelvorm van (in ieder geval) kavel [kavel 2] een lagere canon betaalde dan zonder deze excentrische ligging en kavelvorm het geval zou zijn geweest.   
     
     
       4.6 
       Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de Staat gehouden is onder de nieuwe erfpachtovereenkomst eenzelfde lagere canon (“korting”) te hanteren. 
       
     
     
       4.7 
       De rechtbank stelt voorop dat nu de akte van uitgifte in erfpacht uit 1975 geen regeling bevat over verlenging na ommekomst van de termijn van 40 jaar, de heruitgifte in erfpacht slechts na nieuwe wilsovereenstemming tussen de Staat en [eiser] tot stand kan komen. De Staat heeft hierbij als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid. Wel geldt dat de rechtsverhouding tussen de Staat en [eiser] ook na de expiratiedatum van de erfpacht wordt beheerst door de redelijkheid en de billijkheid (HR 26 maart 1999, NJ 1999,446). Bovendien moet de Staat bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen (artikel 3:14 BW). 
       
     
     
       4.8 
       De Staat heeft aangevoerd dat hij zijn beleidsvrijheid bij heruitgifte van gronden in erfpacht heeft ingevuld met het onder 2.17 genoemde beleid, dat dit beleid als zodanig redelijk is en dat er geen reden is om van dit beleid af te wijken. Het toepassen van dit beleid is volgens de Staat niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, noch met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.  
       
     
     
       4.9 
       De rechtbank overweegt dat de aanleiding voor de beleidswijziging in 1997 is geweest dat is geconstateerd dat sprake was van een grote discrepantie tussen de canon voor langdurige erfpacht van landbouwgrond en de marktwaarde. Om die reden is in 1997 besloten dat bij heruitgifte zou worden uitgegaan van marktconforme prijzen. De redelijkheid van dit beleid als zodanig is door [eiser] niet betwist.  
       
     
     
       4.10 
       Naar vaste jurisprudentie is het toelaatbaar om bij heruitgifte een canon te bedingen die is gebaseerd op de actuele grondwaarde, ook als de canon daardoor vele malen hoger wordt dan voorheen (HR 26 maart 1999, NL 1999,446). Ook volgt uit de jurisprudentie dat het feit dat onder het oude erfpachtrecht bepaalde voorwaarden golden niet meebrengt dat het de grondeigenaar niet is toegestaan bij heruitgifte nieuwe (ongunstigere) voorwaarden te bedingen (Hof Amsterdam 21 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1789).   4.11	Uit het voorgaande volgt dat het enkele feit dat de canon onder de nieuwe erfpachtovereenkomst aanzienlijk hoger is dan onder de oude, op zichzelf niet meebrengt dat de Staat in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld, nu de nieuwe canon is gebaseerd op de actuele grondwaarde. Ook geldt dat de Staat in beginsel niet is gehouden om onder de nieuwe erfpachtovereenkomst dezelfde korting dan wel aftrek op de canon te hanteren als onder de oude erfpachtovereenkomst, nu het de Staat in beginsel vrij staat om nieuwe, en ook ongunstigere, voorwaarden aan de heruitgifte te verbinden.  
       
     
     
       4.12 
       
        [eiser] heeft op zich ook niet betwist dat het een grondeigenaar vrijstaat bij heruitgifte een marktconforme canon en nieuwe of afwijkende voorwaarden te bedingen, maar heeft zich op het standpunt gesteld dat de Staat  in dit concrete geval  van deze uitgangspunten en van zijn beleid dient af te wijken. [eiser] heeft zich in dat verband beroepen op het vertrouwensbeginsel, de bijzondere omstandigheden van het geval en het gelijkheidsbeginsel. 
       
     
     
       4.13 
       Ter zake van het beroep van [eiser] op het vertrouwensbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Anders dan [eiser] heeft bepleit, heeft [eiser] aan het feit dat in 1981 en in 1993 op basis van het toen geldende beleid een korting op de canon is toegepast in verband met de excentrische ligging en de kavelvorm niet het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontlenen dat deze korting ook in de toekomst onverkort zou worden voortgezet, en al helemaal niet na heruitgifte. De rechtbank betrekt daarbij in de overweging dat, zoals hiervoor is weergegeven, de berekeningssystematiek voor de canon al in 1995 is gewijzigd, waarbij geldt dat onder de nieuwe systematiek geen toeslagen of aftrek meer werden toegepast voor externe productie-factoren zoals ligging en kavelvorm. Zoals hiervoor eveneens al is weergegeven, gold sedertdien een in hoge mate geobjectiveerde berekeningssystematiek voor de canon, waarbij werd aangesloten bij de regionormen. Gelet op die gewijzigde systematiek is het voor [eiser] al vanaf 1995 voorzienbaar geweest dat er geen verdere kortingen zouden worden toegepast vanwege de excentrische ligging en de kavelvorm. Weliswaar is de canon in 2005 eenmalig niet verhoogd vanwege de excentrische ligging en het (daardoor veroorzaakte) veelvuldige gebruik van de [de Weg] . [eiser] heeft hieraan naar het oordeel van de rechtbank echter niet het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontlenen dat er ook in de toekomst kortingen zouden worden toegepast op de canon vanwege de excentrische ligging en de kavelvorm. Nog daargelaten dat de Staat zich op het standpunt heeft gesteld dat het hier een vergissing van de behandelend ambtenaar betrof die in strijd was met het toen geldende beleid, is een eenmalig afzien van een canonverhoging onvoldoende om erop te mogen vertrouwen dat dit in de toekomst, en in het bijzonder bij een heruitgifte na expiratie van de erfpacht, zal worden voortgezet.  
       
     
     
       4.14 
       Ook overigens is niet gesteld of gebleken dat de Staat heeft toegezegd of het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat de bestaande korting bij heruitgifte zou worden voortgezet.  
       
     
     
       4.15 
       De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de Staat niet op grond van het vertrouwensbeginsel gehouden is de in het verleden toegepaste korting op de canon ook na heruitgifte te handhaven. 
       
     
     
       4.16 
       
        [eiser] heeft voorts bepleit dat de Staat gehouden is van zijn beleid af te wijken, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval en het gelijkheidsbeginsel. Deze bijzondere omstandigheden zijn volgens [eiser] gelegen in de excentrische ligging van de kavels ten opzichte van de boerderij en de bedrijfsgebouwen, het (daarmee samenhangende) onevenredige gebruik dat [eiser] van de [de Weg] moet maken, en de vorm van de kavels (gerend in plaats van rechthoekig). Al deze omstandigheden brengen volgens [eiser] mee dat met de bewerking van het land aanzienlijk meer tijd en moeite en daarmee hogere kosten zijn gemoeid dan bij rechthoekige, niet excentrisch gelegen, kavels, zoals zijn buren hebben. Zijn opbrengst ligt daardoor ook lager dan die van zijn buren. Daarnaast brengt de aanwezigheid van het vliegveld beperkingen in het gebruik mee, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.17 
       De rechtbank overweegt dat een overheidsorgaan ingevolge artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht in beginsel gehouden is te handelen conform zijn beleid, maar dat bijzondere omstandigheden kunnen nopen tot afwijking daarvan. De rechtbank is echter van oordeel dat de door [eiser] aangevoerde bijzondere omstandigheden niet van dien aard zijn dat deze de Staat ertoe nopen van zijn beleid af te wijken. De rechtbank overweegt in dit verband dat ook hier van belang is dat, zoals hiervoor onder 4.13 ook al is overwogen, reeds vanaf 1995 met het hanteren van het Pachtnormenbesluit 1995 de canonvaststelling geobjectiveerd is, in die zin dat vanaf dat moment geen aftrek meer werd toegepast vanwege externe productiefactoren als ligging en kavelvorm en waarbij de verhoging was gerelateerd aan de regionorm. Met de wijziging van 2007 heeft een verdere objectivering plaatsgevonden in die zin dat de berekeningsmethodiek voor landbouwgronden werd gebaseerd op het opbrengend vermogen van de grond, waarbij eveneens werd aangesloten bij de regionormen. Uit deze systematiek volgt dat voor de berekening van de canon wordt uitgegaan van een abstracte berekening die is gekoppeld aan de regionorm. De rechtbank acht dit beleid niet kennelijk onredelijk. Nog daargelaten dat [eiser] , zoals de Staat naar voren heeft gebracht, niet cijfermatig heeft onderbouwd wat de financiële consequenties zijn van de door hem genoemde nadelige bijzondere omstandigheden, zijn de door [eiser] genoemde bijzondere omstandigheden niet zodanig zwaarwegend dat de Staat gehouden is om van zijn beleid af te wijken. Om diezelfde reden gaat het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel niet op. De Staat behandelt zijn erfpachters juist gelijk door voor allen hetzelfde heruitgiftebeleid te hanteren. De door [eiser] genoemde bijzondere omstandigheden zijn onvoldoende zwaarwegend om te oordelen dat de Staat [eiser] om die reden anders dient te behandelen dan andere erfpachters, waaronder zijn buren.  
       
     
     
       4.18 
       Ook de door [eiser] gestelde gebruiksbeperkingen ten gevolge van de nabijheid van het vliegveld maken het voorgaande niet anders. Dat de aanwezigheid van het vliegveld tot gebruiksbeperkingen kon leiden, was aan de vader van [eiser] bij het aangaan van de erfpacht en bij [eiser] zelf bij de overname van het bedrijf en van de erfpachtovereenkomst bekend. Bovendien betreft dit beperkingen die niet door de Staat als grondeigenaar, maar door derden zijn opgelegd. Ten slotte geldt dat die beperkingen niet zodanig zwaarwegend zijn dat de Staat reeds om die reden van zijn beleid had moeten afwijken, nog daargelaten dat deze gebruiksbeperkingen ook onder de oude erfpachtovereenkomst nooit tot een vermindering van de canon hebben geleid.  
       
     
     
       4.19 
       De rechtbank concludeert dat de Staat niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld door conform zijn beleid een marktconforme canon te bedingen en daarop geen korting toe te passen. 
       
     
     
       4.20 
       De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       4.21 
       
         
          [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de Staat, tot op heden begroot op € 619 aan griffierecht en € 904 aan advocaatkosten (2 punten tegen € 452 per punt (tarief II)), in totaal € 1.523,--.  
         Ten aanzien van de vordering van de Staat tot vergoeding in de nakosten overweegt de rechtbank dat daarvoor geen grond bestaat, nu de kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Staat begroot op € 1.523,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2017. 
       
     
   
   
     type:  
     coll: