ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:3918

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:3918 Gerechtshof Amsterdam , 22-09-2015 / 200.148.899/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-09-22

Zaaknummer: 200.148.899/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:3918

---

koopovereenkomst bedrijfspand; asbest na koop aangetroffen dat niet door het door verkoper (voor de verkoop) ingeschakelde asbestinventarisatiebureau was waargenomen. Vordering koper tot vergoeding saneringskosten tegen verkoper en bureau ook in hoger beroep afgewezen.  
         Bureau is niet tekortgeschoten bij uitvoering asbestinventarisatie jegens verkoper en heeft dus niet onrechtmatig jegens koper gehandeld. Ook beroep op non-conformiteit jegens verkoper afgewezen; koper kon niet in de gerechtvaardigde verwachting verkeren dat met asbestrapport volledige zekerheid was verkregen dat pand vrij was van direct waarneembaar asbest

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
       
         zaaknummer 			                 : 200.148.899/01  
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/544214 / HA ZA 13-674 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         AFIMA-AMSTERDAMSE FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V ., 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [X] -NEDERLAND B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde sub 1, 
       advocaat mr. H.M. Giezen te Amsterdam, 
     
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [Y] C.S. BEDRIJFSADVISEURS B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde sub 2, 
       advocaat mr. A.P.E. de Ruiter te Zwolle. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna Afima, [X] en [Y] genoemd.  
     
     
     
       Afima is bij dagvaarding van 6 mei 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 26 februari 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Afima als eiseres en [X] en [Y] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord aan de zijde van [X] ; 
     - memorie van antwoord aan de zijde van [Y] . 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Afima heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij uitvoerbaar verklaard arrest, haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [X] en [Y] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten, waarbij [X] heeft gevorderd de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
     
     
     
       Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.6, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.  
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak om het volgende.  
       
       
         3.1.1 
         
          [Y] is een asbestinventarisatie- en saneringsbureau. Medio 2010 heeft [Y] van de verkoopmakelaar van [X] opdracht gekregen om een asbestinventarisatie ‘type A’ te verrichten met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] (hierna te noemen: het pand), dit in verband met de voorgenomen verkoop van het pand. 
         
       
       
         3.1.2 
         
           Het daarop volgende asbestinventarisatierapport van [Y] van 4 juni 2010 
           houdt in, voor zover relevant: 
         
         
         
           “(…) 
         
         
           1. Inleiding 
         
         
           (…)  
           Aanleiding voor het onderzoek is een voorgenomen eigendomsoverdracht. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van zekerheid over de afwezigheid van direct waarneembare asbest en/of asbesthoudende materialen. 
           (…)  
           
            [Y] (…) is een SC-540 gecertificeerd bedrijf (…). 
           (…)  
         
         
           3. Verrichte onderzoekswerkzaamheden 
         
       
     
     
       3.1 
       
         
           Inspectie en monsterneming 
         
         De inspectie vond plaats op 19 en 26 mei 2010 en bestond uit: 
         • onderzoeken van alle ruimten in het gehele complex; 
         • inspecteren van de gevels en de daken (voor zover mogelijk); 
         • nemen van tien monsters van ‘asbestverdacht’ materiaal. (…); 
         • registreren en verpakken van de bemonsterde materialen volgens de eisen van de SC-540. 
         (…) 
       
     
     
       3.2. 
       
         
           Beperkingen 
         
         Er zijn tijdens de uitvoering van de inventarisatie geen noemenswaardige beperkingen geweest ten opzichte van de onderzoeksafbakening. Enkel de hoogspanningsruimte was tijdens de inspectie niet toegankelijk en is daarom niet onderzocht. (…) Destructief onderzoek was niet toegestaan. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen die niet direct zichtbaar- of niet toegankelijk zijn kan op basis van het onderzoek dus niet worden uitgesloten. 
         Dit geldt bijvoorbeeld voor asbesthoudend materiaal (…) boven vaste plafonds (…). 
         (…) 
         
           5. Samenvatting en conclusies 
         
         (…)  
         Het vooronderzoek heeft bestaan uit het bestuderen van de door de eigenaar beschikbaar gestelde tekeningen. Hieruit zijn geen aanwijzingen naar voren gekomen voor de aanwezigheid van asbesthoudende (bouw)materialen. (…) De bouw dateert van begin jaren ’60. (…) Het complex heeft een betonnen constructie. (…) Tijdens de inspectie zijn de volgende (mogelijk) asbesthoudende materialen gevonden: 
         • wandbeplating in dakopbouw (circa 40 m2, risicoklasse 3); 
         • zwarte vensterbanken in het gehele complex (totaal circa 1.000 m’, risicoklasse 1); 
         • plafond- en wandbeplating in ‘buitenschacht’ (circa 50 m, risicoklasse 3); 
         • remvoeringen liftmachines (4 stuks, risicoklasse 1): 
         • cv-ketels (2 stuks, risicoklasse 1); 
         • Gorter branddeuren (4 stuks, risicoklasse 1). 
         (…)” 
       
       
       
         3.1.3 
         Afima en [X] zijn bij schriftelijke overeenkomst van 22 april 2011 overeengekomen dat Afima het bedrijfspand voor een bedrag van € 8.750.000,- van [X] koopt en geleverd zal krijgen. De onderliggende koopovereenkomst houdt in, voor zover relevant: 
         
         
           “ (…) 
           G. Verkoper en Koper hebben (…) overeenstemming bereikt over de ver- en aankoop van het Verkochte, zulks onder navolgende voorwaarden en bedingen, waarbij uitgangspunt is dat het Verkochte verkocht en geleverd wordt in de (juridische, technische, bouwkundige, milieukundige en fiscale) staat waarin het zich bevindt (“ as is ”), 
           (…)  
           
             Mededelingsplicht 
           
           
             Artikel 3 
           
         
         1. Verkoper verklaart dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die naar de huidige verkeersopvattingen ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande: 
         - dat Verkoper geen garanties en/of verklaringen geeft met betrekking tot de feitelijke toestand van het 
         
           Verkochte (…), waaronder begrepen de (…) (c) milieukundige staat (waaronder begrepen (…) de al 
           dan niet afwezigheid van voor de gezondheid schadelijke materialen in de van het Verkochte deel uitmakende opstallen) voor zover in deze overeenkomst niet anders bepaald; 
           (…)  
         
         2. Voor zover de inhoud van de in de Verkoopinformatie begrepen informatie niet volgens het bepaalde van deze koopovereenkomst door Verkoper wordt gegarandeerd, is die informatie naar beste weten van Verkoper verstrekt. 
         Voor zover in de Verkoopinformatie informatie is begrepen die is verstrekt door derden, aanvaardt Verkoper geen aansprakelijkheid ter zake van de juistheid van die informatie. 
         
         
           
             Verklaringen van Verkoper inzake verontreiniging 
           
           
             Artikel 4 
           
         
         1. Voor zover Verkoper bekend is de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte niet verontreinigd anders dan vermeld in de rapporten en overige informatie welke deel uitmaken van de aan Koper ter beschikking gestelde informatie, waaronder begrepen (…) asbestinventarisatie gedateerd 4 juni 2010 uitgevoerd door [Y] cs Milieuadviseurs. 
         
           Verkoper verklaart alle asbesthoudende materialen zoals geïdentificeerd in de voornoemde rapportage voor de datum waarop de Leveringsakte wordt verleden zullen zijn verwijderd, zulks met uitzondering van: (i) de remvoering van de liften; en (ii) de branddeuren, een en ander onderling genoegzaam aan partijen onderling bekend en waarvan zij aldus in de onderhavige overeenkomst geen nadere omschrijving verlangen. 
           Behoudens het vorenstaande geeft Verkoper geen enkele garantie ten aanzien van het niet-verontreinigd 
           zijn van de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte. (…)  
         
         2. Verkoper verklaart, voor zover hem bekend, dat: 
         a. (…) 
         b. In het Verkochte geen materialen zijn verwerkt die (bij verwijdering) schadelijk kunnen zijn voor milieu of de volksgezondheid (…), daaronder begrepen asbesthoudende materialen, zulks behoudens zoals eventueel vermeld in de hiervoor bedoelde rapportages en/of overige informatie welke deel uitmaakt van de aan Koper ter beschikking gestelde informatie en met dien verstande dat het 
         
           Verkochte op de datum waarop de Leveringsakte zal worden gepasseerd vrij van de hiervoor bedoelde asbesthoudende materialen zal worden geleverd. 
           (…)  
           
             Staat van het Registergoed. Aflevering . 
           
             Artikel 14 
           
           (…)  
         
         2. Het Verkochte zal aan koper worden overgedragen en door Koper worden aanvaard in de staat waarin het zich alsdan bevindt, met alle kenbare en niet kenbare gebreken, en met de daarvoor op dat moment geldende bestemming. zulks met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst. 
         
           Koper aanvaardt het Verkochte in die staat waarin het zich alsdan bevindt en aanvaardt alle kenbare en niet kenbare gebreken en overigens alle risico’s daarvan, zulks met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst. 
           (…)” 
         
         
       
       
         3.1.4 
         De levering van het pand heeft op 1 september 2011 plaatsgevonden. 
         
       
       
         3.1.5 
         
           Medio 2012 heeft Afima in het kader van de door haar voorgenomen herontwikkeling van het pand een aannemingsbedrijf opdracht gegeven om het pand te strippen. Bij de uitvoering van dit werk is de aannemer op meerdere verdiepingen in het pand gestuit op asbesthoudende stortstroken, die zich onder verwijderbare systeemplafondplaten bevonden. [Y] heeft vervolgens bij rapport van 4 
           oktober 2012 bevestigd dat het inderdaad om asbesthoudend materiaal gaat. Ook is geconcludeerd dat deels reeds besmetting met asbestdeeltjes had plaatsgevonden. 
         
         
       
       
         3.1.6 
         Afima heeft het asbest hierna tegen een totale kostprijs van € 194.113,30 (exclusief btw) door een derde laten saneren. 
         
       
     
     
       3.2 
       Afima heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat [X] en [Y]  hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 194.113,30, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente en kosten. 
       
       
         3.2.1 
         Aan haar vordering jegens [X] heeft Afima - kort gezegd - ten grondslag gelegd dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen nu het geleverde pand niet voldoet aan hetgeen Afima daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, althans dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, omdat zij op basis van het rapport van [Y] - waarvan de inhoud in dit verband als een mededeling van de verkoper moet worden aangemerkt - ervan uitging dat het pand (behalve de remvoering in de liften en de branddeuren) vrij van asbest zou worden geleverd.  
         
       
       
         3.2.2 
         Aan haar vordering jegens [Y] heeft Afima ten grondslag gelegd dat [Y] is tekortgeschoten in de behoorlijke nakoming van haar overeenkomst met [X] door het later aangetroffen asbest bij haar onderzoek over het hoofd te zien, hetgeen een onrechtmatige daad oplevert jegens Afima. 
         
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft de vordering van Afima, zowel jegens [X] als jegens [Y] , afgewezen.  
       
       
         3.3.1 
         Ten aanzien van de vordering van Afima jegens [X] heeft de rechtbank overwogen dat uit de koopovereenkomst niet valt op te maken dat partijen zijn overeengekomen dat [X] het pand vrij van asbest zou leveren, maar dat [X] zich slechts tegenover Afima heeft verbonden om het pand vrij van de door [Y] geïdentificeerde asbesthoudende materialen te leveren en verder wat betreft asbest geen enkele garantie heeft gegeven of toezegging heeft gedaan.  Evenmin heeft Afima er, aldus de rechtbank, op basis van het door [X] verstrekte rapport van [Y] gerechtvaardigd op  mogen vertrouwen dat het pand na levering (op de remvoering in de liften en de branddeuren na) vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn. Hiermee slaagt naar het oordeel van de rechtbank ook Afima’s stelling niet dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. 
         
       
       
         3.3.2 
         Met betrekking tot de vordering van Afima jegens [Y] heeft de rechtbank overwogen dat Afima onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [Y] jegens [X] als haar opdrachtgever is tekortgeschoten. 
         
       
     
     
       3.4 
       Tegen de afwijzing van haar vordering en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Afima op met zes grieven. 
       
     
     
       3.5 
       
         Met  grief 1  komt Afima op tegen het oordeel van de rechtbank dat [Y] bij de uitvoering van de aan haar opgedragen asbestinventarisatie niet is tekortgeschoten jegens haar opdrachtgever [X] . Volgens Afima is [Y] jegens [X] tekortgeschoten door bij haar onderzoek asbest over het hoofd te zien, hetgeen tevens een onrechtmatige daad oplevert jegens Afima als (beoogd) koper.  
         Daartoe voert Afima aan dat [Y] in haar offerte van 21 april 2010 en in haar rapportage van 4 juni 2010 ten aanzien van de reikwijdte van de asbestinventarisatie geen voorbehoud heeft gemaakt. De enige beperking was gelegen in het feit dat er geen (grof) destructief onderzoek was toegestaan, waardoor asbesthoudend materiaal (o.a.) boven  vaste plafonds  op basis van het onderzoek niet kon worden uitgesloten, aldus Afima. Nu het een uit de jaren ’60 daterend en voornamelijk uit beton opgetrokken pand betrof, had [Y] als deskundige asbest-inventariseerder bedacht moeten zijn op de aanwezigheid van asbest en, meer specifiek, asbesthoudende stortstroken langs de gevels en rondom de kolommen en bouwkundige scheidingen. Door licht destructief onderzoek (kort gezegd: onderzoek waarbij de bouwkundige integriteit niet wordt aangetast) te verrichten en door kleefmonsters te nemen daar waar asbest kon worden verwacht, had [Y] het aangetroffen asbest kunnen waarnemen. Afima verwijst naar een door haar overgelegd rapport van Search Ingenieursbureau B.V. (hierna: Search), waarin Search aan de hand van haar ter beschikking gestelde foto’s vaststelt dat de asbesthoudende stortstroken direct achter (losse) systeemplafonds duidelijk waarneembaar waren en tijdens de asbestinventarisatie hadden moeten worden waargenomen. Voorts stelt Afima, wederom onder verwijzing naar het rapport van Search, dat het steekproefsgewijs openen van plafondplaten niet conform de richtlijnen van de SC-540 is, zodat [Y] daarmee niet had kunnen volstaan, althans hiervan expliciet melding had moeten maken.  
       
       
       
         3.5.1 
         Het hof stelt voorop dat het gaat om een asbestinventarisatie ‘type A’ onderzoek, de lichtste variant van asbestinventarisatie. Tevens is in het rapport onder 3.2 “Beperkingen” vermeld dat de aanwezigheid van asbesthoudende materialen die niet direct zichtbaar of niet toegankelijk zijn op basis van het onderzoek niet wordt uitgesloten. Voorts is niet in geschil dat het te onderzoeken pand een totale oppervlakte van 23.000 m2 heeft en dat de vier verdiepingen, waar nadien in totaal 30 m2 aan asbesthoudende stortstroken is aangetroffen, elk een oppervlak van 2.800 m2 besloegen.  
         
       
       
         3.5.2 
         
           Afima verwijt [Y] - kort samengevat - dat zij asbest over het hoofd heeft gezien en aldus jegens haar opdrachtgever [X] is tekortgeschoten bij de uitvoering van haar asbestinventarisatie.  
           Dit verwijt is ongegrond. Tegenover het onderbouwde verweer van [Y] dat zij het onderzoek met de vereiste zorgvuldigheid heeft uitgevoerd, heeft Afima ook in hoger beroep onvoldoende uitgelegd dat en waarom [Y] het missen van asbest valt te verwijten. [Y] heeft immers onbetwist aangevoerd dat uit het verplichte vooronderzoek, bestaande uit het door haar bestuderen van de bouwtekeningen, geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbesthoudende bouwmaterialen in het pand naar voren waren gekomen en ook tijdens het gedurende twee dagen verrichten van een visuele inspectie in het pand waarbij - steekproefsgewijs - achter de plafondplaten is gekeken geen asbest of verdacht materiaal is aangetroffen. Voor het nemen van kleefmonsters zoals door Afima bepleit bestond daarom geen aanleiding. Voorts heeft Afima de verklaring van [Y] dat zij ook specifiek langs de gevels en rondom de kolommen en bouwkundige scheidingen heeft gekeken maar daar geen asbesthoudende stortstroken heeft waargenomen (zie proces-verbaal van comparitie d.d. 10 januari 2014, p. 3), ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd betwist.  
           Het feit dat [Y] ten aanzien van de reikwijdte van de asbestinventarisatie geen voorbehoud heeft gemaakt en bij  nader  onderzoek asbesthoudende stortstroken zijn aangetroffen die [Y] in eerste instantie niet heeft gezien, levert in het licht van het onder 3.5.1 gestelde ( het betreft een asbestinventarisatie ‘type A’ met de daarbij behorende “Beperkingen” die gedurende twee dagen is uitgevoerd in een pand met een omvangrijke oppervlakte) geen tekortkoming van [Y] op bij de uitvoering van haar asbestinventarisatie.  
         
         
       
       
         3.5.3 
         Met haar betoog dat [Y] als deskundige asbest-inventariseerder bedacht had moeten zijn op de aanwezigheid van asbest en, meer specifiek, asbesthoudende stortstroken nu het een uit de jaren ’60 daterend en voornamelijk uit beton opgetrokken pand betrof, miskent Afima dat [Y] blijkens de inhoud van haar rapport (zie 3.1.2 onder 5 “ Samenvatting en conclusies”) heeft onderkend dat het gaat om een pand van begin jaren ’60 met een betonnen constructie.  
         
       
       
         3.5.4 
         
           Afima beroept zich nog op het rapport van Search, waarin dit ingenieursbureau stelt dat het steekproefsgewijs openen van plafondplaten niet conform de richtlijnen van de SC-540 is en dat op de beschikbare foto’s de asbesthoudende stortstroken duidelijk waarneembaar zijn en tijdens de asbestinventarisatie hadden moeten worden waargenomen. Het hof gaat ook daaraan voorbij. Dat het steekproefsgewijs openen van plafondplaten niet conform de richtlijnen van de SC-540 is, moet bij gebrek aan nadere onderbouwing worden gepasseerd, nu Afima niet heeft toegelicht waar in deze richtlijnen staat vermeld of waarom hieruit zou volgen dat een ‘type A’ onderzoek in een geval als het onderhavige vereist dat systeemplafonds integraal (in plaats van steekproefsgewijs) dienen te worden geopend. Dat had op haar weg gelegen, nu niet zonder meer voor de hand ligt dat een dergelijk vergaande eis wordt gesteld. Daar komt bij dat ook indien [Y] niet (geheel) aan de richtlijnen zou hebben voldaan, dat op zichzelf niet uitsluit dat haar onderzoek voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Ook Afima moet die mening zijn toegedaan, nu zij aanvoert dat [Y] ook in haar rapport had kunnen vermelden dat achter de systeemplafonds slechts steekproefsgewijs onderzoek is verricht, daarmee kennelijk suggererend dat [Y] daarmee had kunnen volstaan.  
           Dat volgens Search op de aan haar verstrekte foto’s asbesthoudende stortstroken waarneembaar zijn, laat voorts de mogelijkheid open dat deze voor [Y] niet waarneembaar waren op de plaatsen waar zij steekproefsgewijs de aanwezigheid van asbesthoudende stortstroken controleerde, zodat ook dat niet tot het oordeel kan leiden dat [Y] een verwijt kan worden gemaakt.   
         
         
       
       
         3.5.5 
         De conclusie is dat [Y] jegens [X] niet is tekortgeschoten bij de uitvoering van haar asbestinventarisatie en dus ook niet onrechtmatig jegens Afima heeft gehandeld. De grief faalt derhalve. 
         
       
     
     
       3.6 
       
         De gezamenlijk te behandelen  grieven 2 tot en met 6  zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank als hiervoor onder 3.3.1 weergegeven, dat erop neerkomt dat [X] niet met Afima is overeengekomen, of aan haar heeft gegarandeerd of toegezegd dat het door [X] te leveren pand vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn en dat Afima daar op basis van het rapport [Y] evenmin op heeft mogen vertrouwen, zodat haar beroep op dwaling ook niet slaagt.   
         Volgens Afima volgt uit de koopovereenkomst, in samenhang bezien met het rapport [Y] , dat het pand geleverd zou worden vrij van asbest dat middels een type-A inventarisatie ontdekt had moeten worden. Onder verwijzing naar haar toelichting op grief 1 voert Afima aan dat zij op grond van het rapport [Y] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat na levering van het pand geen direct zichtbaar asbest zou worden aangetroffen. Daarmee heeft de rechtbank eveneens ten onrechte haar beroep op dwaling gepasseerd, aldus Afima. 
       
       
       
         3.6.1 
         Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [X] heeft voldaan aan haar verplichting uit de koopovereenkomst om het asbest te verwijderen zoals dit door [Y] is gerapporteerd. Anders dan Afima lijkt te betogen, is in de koopovereenkomst niet de verplichting opgenomen dat het pand  volledig  vrij van direct waarneembaar asbest zal worden geleverd. Naar de rechtbank op goede gronden heeft overwogen, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, volgt uit de koopovereenkomst dat [X] zich slechts tegenover Afima heeft verbonden om het pand vrij van de door [Y] geïdentificeerde asbesthoudende materialen te leveren (artikel 4, eerste en tweede lid) en verder wat asbest betreft geen enkele garantie (artikel 3) of toezegging heeft gedaan.  
         
       
       
         3.6.2 
         Er is, met toepassing van de zogenoemde Haviltex-maatstaf, geen aanleiding voor een andere uitleg van de koopovereenkomst dan hiervoor gegeven. Voor zover Afima zich op het standpunt stelt dat de toevoeging in artikel 3 lid 1 (“ voor zover in deze overeenkomst niet anders bepaald  ”) ziet op de rapportage van [Y] en dus wel een garantie impliceert, gaat zij niet alleen voorbij aan het bepaalde in het tweede lid (“ Voor zover in de Verkoopinformatie informatie is begrepen die is verstrekt door derden, aanvaardt Verkoper geen aansprakelijkheid ter zake van de juistheid van die informatie ”) waarin aansprakelijkheid voor door derden, waaronder [Y] , verstrekte informatie expliciet is uitgesloten maar ook aan het feit dat het pand ‘as is’ zal worden geleverd (considerans onder “G”) en Afima als koper het pand bij de levering met alle kenbare en niet kenbare gebreken heeft aanvaard (artikel 14, tweede lid).  
         
       
       
         3.6.3 
         Ook de stelling van Afima dat zij op grond van het rapport [Y] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat na levering van het pand geen direct zichtbaar asbest zou worden aangetroffen, treft geen doel. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor met betrekking tot het rapport [Y] onder 3.5.2 tot en met 3.5.4 reeds is overwogen, is het hof van oordeel dat Afima niet in de gerechtvaardigde verwachting kon verkeren dat met dit rapport volledige zekerheid was verkregen dat het pand vrij was van direct waarneembaar asbest.  
         
       
       
         3.6.4 
         Het beroep van Afima op dwaling behoeft geen afzonderlijke behandeling nu dit is gebaseerd op dezelfde stellingen als hiervoor besproken en verworpen.  
         
       
       
         3.6.5 
         Gelet op het voorgaande falen de grieven 2 tot en met 6.  
         
         
       
     
   
   
     
       4 Slotsom 
     
     
       De slotsom is dat alle grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. Afima zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
     
     
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
       Het hof: 
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
       veroordeelt Afima in de kosten van het geding in hoger beroep 
     
     
     - tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 5.114,-- aan verschotten en € 2.632,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan, te betalen binnen veertien dagen na dit arrest, bij gebreke waarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag; 
     
     - tot op heden aan de zijde van [Y] begroot op € 5.114,-- aan verschotten en € 2.632,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan, te betalen binnen veertien dagen na dit arrest, bij gebreke waarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag; 
     
     
       verklaart de veroordeling ten aanzien van [X] uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2015.