ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2011:BU8938

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2011:BU8938 Gerechtshof Amsterdam , 15-11-2011 / 200.063.352-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2011-11-15

Zaaknummer: 200.063.352-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2011:BU8938

---

Huur bedrijfsruimte. Ingrijpende verbouwingen zonder toestemming verhuurder. Verhuurder heeft enige jaren stilgezeten. Inmiddels voldoet de situatie aan bouwkundige en brandveiligheidseisen. Wederzijdse belangen. Geen ontbinding wegens wanprestatie maar wel verplichting tot ongedaanmaking bij einde huur. Tot zekerheid van de nakoming van die verplichting aanvullende waarborgsom

15 november 2011  
     
     
     
       GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     ARREST 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       [APPELLANT],   
       wonende te [woonplaats], gemeente [B.],  
       APPELLANT, 
       advocaat: mr. P.J. de Groen te Sassenheim, 
       gemeente Teylingen, 
     
     
     
     t e g e n 
     
     
     
       [GEÏNTIMEERDE],  
       wonende te [woonplaats],  
       		GEÏNTIMEERDE, 
       		advocaat: mr. Th.C. Visser te Amsterdam. 
     
     
     
     1. Het geding in hoger beroep 
     
     
       Bij dagvaarding van 18 maart 2010 is appellant, [appellant],  in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 mei 2009 en 23 december 2009, in deze zaak onder kenmerk CV 08-30513 gewezen tussen hem als gedaagde in oppositie en verweerder in reconventie en geïntimeerde, [geïntimeerde], als eiseres in oppostie en in reconventie. 
       Bij memorie heeft [appellant] drie grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd, zijn eis vermeerderd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen, zoals in hoger beroep vermeerderd, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.  
     
     
     Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.  
     
     [geïntimeerde] heeft bij akte enige producties overgelegd, waarop [appellant] bij antwoordakte heeft gereageerd.  
     
     Op 26 september 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun advocaten. Beide advocaten hebben hun pleitnotities overgelegd. [geïntimeerde] heeft bij deze gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.  
       
     Ten slotte is arrest gevraagd.  
     
     
     2. De feiten  
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.13 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende. 
       i. Tussen [geïntimeerde] en haar zus [N.] als huursters en [appellant] als verhuurder is in maart 2003 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte op de begane grond van het adres [adres] te [gemeente], met als bestemming restaurant. 
       ii. [geïntimeerde] en haar zus hebben in dezelfde periode de bedrijfsruimte op de begane grond van het naastgelegen pand op nummer 94 van een derde gehuurd. In beide ruimtes is door [geïntimeerde] en haar zus een Marokkaans restaurant gevestigd.  [zus] heeft zich naderhand uit de zaak teruggetrok¬ken. De zaak wordt sinds 1 oktober 2005 door [geïntimeerde] als eenmanszaak gedreven.  
       iii. In artikel 2.12 van de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van verhuurder wijzigingen in het gehuurde aan te brengen. In artikel 2.13 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de toestemming slechts wordt geacht  te zijn gegeven indien dat schriftelijk is gebeurd. 
       iv. In artikel 9.e. van de huurovereenkomst is opgenomen dat de brandverzekeringspremie niet door de huurder hoeft te worden betaald zolang [geïntimeerde] en haar zuster huurder zijn. 
       v. Na aanvang van de huur hebben [geïntimeerde] en haar zus een doorgang gemaakt in een muur tussen beide gehuurde ruimtes. Ook is de verwarmingsinstallatie aangepast. 
       vi. Bij brief van 25 maart 2006 heeft [K.] (een van de mede-eigenaren van het pand) [geïntimeerde] verzocht het gehuurde in overeenstemming te brengen met de eisen van de toenmalige brandverzekeraar Delta Lloyd. 
       vii. Bij brief van 6 mei 2006 hebben [appellant] en [K.] [geïntimeerde] onder meer geschreven dat geen toestemming is verleend voor de doorgang en de wijziging van de verwarmingsinstallatie en voorts dat zij vanaf het moment dat haar zus zich uit de onderneming had teruggetrokken premie voor de brandverzekering diende te voldoen en binnenkort een nota voor die premie vanaf 1 oktober 2005 zou ontvangen. 
       viii. In januari 2008 heeft de nieuwe brandverzekeraar Nationale Nederlanden als preventieaanwijzing onder meer opgenomen dat tussen beide huisnummers een brandwerende deur wordt geplaatst. 
       ix. Bij brief van 17 april 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] onder meer geschreven dat op korte termijn een factuur zou worden gestuurd voor de brandverzekeringspremie vanaf 1 oktober 2005, dat geen toestemming was verleend voor de doorgang, met sommatie om het gehuurde weer in oorspron¬kelijke toestand te herstellen, dat de verzekeringsmaat¬schappij bij gebreke daarvan een brandvertra¬gende deur tussen beide panden verlangde, dat het verboden was  het buurpand te verwarmen met de installatie van het gehuurde en dat de huurprijs moest worden aangepast en advies van een makelaar had uitgewezen dat de huur € 1.180,= per maand zou moeten bedragen (in plaats van het geldende bedrag van € 792,68 per maand). Voorts is de huurovereenkomst opgezegd wegens wanprestatie.  
       x. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd. Zij heeft bij brief van 29 april 2008 gegarandeerd dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst in de oude staat zou worden hersteld en bij voorbaat ingestemd met inschakeling van de bedrijfshuur¬advies¬¬commissie indien [appellant] de rechter zou vragen de huurprijs nader vast te stellen. Voorts heeft zij erop gewezen dat de eisen van de brandverzekeraar niet overeen¬stemmen met die van de verzekeraar van het buurpand. 
     
       
     
     3. Beoordeling 
     
     3.1 In dit geding vordert [appellant] ontbinding subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst van partijen, met ontruiming van het gehuurde en schadevergoeding, en meer subsidiair nadere vaststelling van de huurprijs. Daarnaast vordert [appellant] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen, op straffe van een dwangsom en dat zij wordt veroordeeld tot betaling van € 2.493,18 ter zake van de brandassurantiepremie, met rente, en van € 452,= ter zake van buitengerechtelijke kosten. In hoger beroep heeft [appellant] de eis vermeerderd met een vordering tot betaling van een bedrag van € 15.000,= ten titel van waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Aan de vordering tot ontbinding subsidiair beëindiging heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verlichtingen uit de huurovereenkomsten door zonder toestemming van [appellant] een scheidingsmuur te verwijderen en de verwarmingsinstallatie te wijzigen en door te trekken naar het buurpand, door jarenlang te weigeren gehoor te geven aan redelijke instructies van [appellant] om in ieder geval de door de brandverzekeraar geëiste brandveiligheidsmaatregelen te nemen, door niet te melden dat haar zus [N.] per 1 oktober 2005 is vertrokken en feitelijk geen huurder meer is en door de op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst verschuldigde brandassurantiepremie niet te voldoen. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld de door haar aangebrachte doorgang te gehengen en te gedogen tot het einde van de huurovereenkomst. 
     
     3.2 Bij het vonnis van 27 mei 2009 heeft de kantonrechter overwogen dat bij gebreke van instortingsgevaar of achteruitgang van het gehuurde de aangebrachte wijzigingen geen grond leken te bieden voor ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl voorts niet viel in te zien welk in rechte te respecteren belang [appellant] had bij ongedaanmaking van een en ander zolang de huur voortduurt, maar dat [appellant] wel recht heeft op een vorm van zekerheid voor de nakoming door [geïntimeerde] van haar toezegging tot herstel in de oude toestand bij het einde van de huur. Met betrekking tot de verzekeringspremie heeft de kantonrechter overwogen dat het voor de hand lag dat [appellant] [geïntimeerde] eerst een specificatie en een factuur zou doen toekomen. 
     
     3.3 Na een comparitie en een aktewisseling heeft de kantonrechter bij het vonnis van 23 december 2009 overwogen dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de door [geïntimeerde] doorgebroken muur geen dragende muur is en de situatie, afgezien van nog aan te brengen noodverlichting en vluchtrouteaanduiding, aan de geldende (veiligheids)regels voldoet. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de door [geïntimeerde] gemaakte doorgang, ook als daarvoor geen voorafgaande toestemming zou zijn verleend, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet als een zodanig tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan worden aangemerkt dat de ontbinding of beëindiging op grond daarvan is gerechtvaardigd. De reconventionele vordering is toegewezen. Met betrekking tot een te stellen zekerheid is door de kantonrechter geen beslissing genomen, omdat een daarop betrekking hebbende eiswijziging als tardief buiten beschouwing is gelaten. Met betrekking tot de brandassurantiepremie heeft de kantonrechter de beslissing aangehouden in afwachting van een voldoende onderbouwde specificatie. Ten slotte is ook de beslissing over de nadere huurprijsvaststelling aangehouden in afwachting van de uitkomst van het onderhavige hoger beroep. 
     
     3.4 Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grief heeft gewijd aan (het aanhouden van) de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de verzekeringspremie. Nu [appellant] in hoger beroep ook niet met de door de kantonrechter gevraagde specificatie is gekomen, zal het hof het vonnis van 23 december 2009 op dat onderdeel dus in ieder geval moeten bekrachtigen, ook al is in hoger beroep (wederom) toewij¬zing van het premiebedrag gevorderd. Hetzelfde geldt voor de beslissing met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling, voor zover het hof daaraan zou toekomen. 
     
     3.5 Met grief I betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd door zonder zijn voorafgaande toestemming een doorgang te maken en de verwarmingsinstallatie te wijzigen en redelijke aanwijzingen om een en ander te herstellen niet op te volgen. Grief II houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het door [geïntimeerde] gemaakte gat in de muur en haar weigering dat ongedaan te maken de ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. In de toelichting op de tweede grief heeft [appellant] ook aandacht gevraagd voor zijn overige verwijten aan [geïntimeerde]. De eerste twee grieven leggen aldus de kwestie of de verwijten van [appellant] aan [geïntimeerde] moeten leiden tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst in haar geheel aan het hof voor. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
     
     3.6 De kantonrechter heeft in het midden gelaten of [geïntimeerde] al of niet van tevoren mondelinge toestemming heeft gekregen om een doorgang aan te brengen tussen het gehuurde en het buurpand. Wat van die mondelinge toestemming echter ook zij, vast staat in ieder geval dat [geïntimeerde] niet de contractueel voorgeschreven voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellant] heeft gekregen. De discussie die in dit geding heeft kunnen ontstaan over de vraag óf toestemming is verkregen, voor wat voor soort wijziging en van wie, toont het belang van dat vormvoorschrift overduidelijk aan. In zoverre staat de wanprestatie van [geïntimeerde] dus reeds vast. Of [geïntimeerde] vooraf¬gaand wel mondelinge toestemming heeft gekregen van iemand op wiens mededelingen zij mocht afgaan, zou van belang kunnen zijn bij de beantwoording van de vraag of de hiervoor genoemde wanprestatie gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen of de beëindiging van de huurovereenkomst (niet) rechtvaardigt. Het hof deelt echter het oordeel van de kantonrechter dat, ook als zou moeten worden aangenomen dat de mondelinge toestemming zich heeft beperkt tot een doorgeefluik, zoals [appellant] betoogt, de wanprestatie de ontbinding en de beëindiging niet rechtvaar¬digt. Hiertoe wordt als volgt overwogen.  
     
     3.7 Uit de stellingen van partijen moet worden afgeleid dat de doorgang reeds kort na de aanvang van de huurovereenkomst in 2003 tot stand is gebracht. Voorts blijkt uit de eigen stellingen van [appellant] dat zijn mede-eigenaar [K.] reeds ten tijde van het aanbrengen van de doorgang daarvan op de hoogte is geraakt. Niettemin heeft [K.], die daarbij kennelijk namens [appellant] sprak, pas bij brief van 25 maart 2006, dus (bijna) drie jaar later, verzocht het gehuurde in overeen¬stemming te brengen met de eisen van de verzekeraar – welke eisen overigens, blijkens de bijlage bij de brief, weinig of niets te maken hadden met de gecreëerde doorgang. Nog twee maanden later, op 6 mei 2006, hebben [appellant] en [K.] [geïntimeerde] voor het eerst bij brief erop gewezen dat voor de doorgang en voor de wijziging van de verwarmingsinstallatie geen toestemming was verleend. Zij hebben haar toen echter niet gesommeerd de doorgang weer dicht te maken. Dat is voor het eerst gebeurd bij de brief van 17 april 2008, waarbij de huurovereenkomst ook is opgezegd. Dat is dus vijf jaar na het aanbrengen van de doorgang. Aan de suggestie bij pleidooi in hoger beroep dat [appellant] [geïntimeerde] al vóór 23 maart 2006 zou hebben “verzocht/gesommeerd” de wijzigingen ongedaan te maken moet als onvoldoende gemotiveerd worden voorbij gegaan. 
     
     3.8 De hiervoor weergegeven gang van zaken, in combinatie met het feit dat [appellant] niet heeft betwist dat in het gehuurde in de loop der tijd ook verscheidende vergaderingen van de Vereni¬ging van Eigenaars hebben plaatsgevonden waarbij [appellant] aanwezig is geweest en het feit dat [K.] en [appellant] in 2006 met [geïntimeerde] hebben overlegd over het afsluiten van een nieuwe huurover¬een¬komst met een hogere huurprijs, rechtvaardigt de conclusie dat [appellant] nooit werkelijk bezorgd is geweest over de staat van het gehuurde, maar de door [geïntimeerde] aangebrachte wijzigingen na enige jaren kennelijk heeft aangegrepen als een breekijzer in de onderhandelingen over een nieuwe huurprijs. Deze constatering doet op zichzelf niet af aan de wanprestatie van [geïntimeerde], maar wel aan het gewicht dat in de onderlinge relatie van deze partijen kennelijk aan deze wanprestatie moet worden toegekend. 
     
     3.9 Voorts geldt met betrekking tot de bouwkundige en brandveiligheidssituatie het volgende. In hoger beroep heeft [appellant] een bouwkundig expertiserapport van 23 juni 2010 overgelegd, waarin is te lezen dat de doorgebroken tussenmuur geen dragende muur is en het platte dak van de desbetreffende uitbouw normaal kan worden belast, terwijl in de muur een stalen kozijn met een brandwerende deur is geplaatst, waarvan het magneetcontact bij brandcalamiteiten zelfsluitend wordt geactiveerd. Deze branddeur is, zo blijkt uit de stukken, door [geïntimeerde] geplaatst in oktober 2008. Uit de door haar overgelegde verklaringen van de kant van de gemeente en de brandweer blijkt dat het gehuurde sindsdien (nagenoeg) geheel aan de brandveiligheidseisen voldoet. Delta Lloyd, de nieuwe opstalverzekeraar van [appellant], had de plaatsing van die deur begin januari 2008 voor het eerst voorgeschreven. Bij brief van 29 april 2008 heeft [geïntimeerde] de discussie geopend over de eisen van de verzekeringsmaatschappij, welke discussie niet is voortgezet doordat vervolgens de inleidende dagvaarding werd uitgebracht, die tot een verstekvonnis van 21 augustus 2008 heeft geleid.  
     
     3.10 Het hof moet op grond van het voorgaande vaststellen dat de huidige situatie in overeenstemming is met de bouwkundige en brandveiligheidseisen; [appellant] heeft onvoldoen¬de gemotiveerd waarom zou moeten worden verwacht dat een gat van 2 meter bij 2 meter omgeven door een stalen kozijn in een niet dragende muur na acht jaar nog tot bouwkundige problemen zal leiden. Voorts moet het hof vaststellen dat [geïntimeerde], nadat zij ergens begin 2008 van de door de verzekeraar gestelde nadere eisen op de hoogte was gesteld, niet onredelijk traag heeft gehandeld door eerst te trachten daarover met [appellant] in gesprek te komen en toen dat niet lukte alsnog in oktober 2008 de gevraagde branddeur aan te brengen. In ieder geval kan niet worden gezegd, zoals [appellant] aanvoert, dat [geïntimeerde] “gedurende een periode van twee jaar stug heeft geweigerd gehoor te geven aan redelijke instructies van [appellant] om in ieder geval de door de brandverzekeraar geëiste brandveiligheidsmaatregelen te nemen”. De in maart 2006 kenbaar gemaakte eisen van Delta Lloyd zagen immers op volkomen andere zaken dan die in 2008 aan de orde waren, terwijl ook niet gemotiveerd is betwist dat [geïntimeerde], zoals zij stelt, in 2006 aan de eisen van Delta Lloyd heeft voldaan. De kleinigheden die blijkens de overgelegde verklaring van de brandweer in september 2009 nog moesten gebeuren betroffen weer geheel andere kwesties.       
     
     3.11 Voorop moet worden gesteld dat [appellant] belang heeft bij en ook recht heeft op een huurder die zich houdt aan de bepalingen van de huurovereenkomst. Het zonder schriftelijke voorafgaande toestemming van de verhuurder aanbrengen van wijzigingen past daarbij niet. Ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst is dan ook in beginsel gerechtvaardigd. De bijzonderheden van dit geval geven echter aanleiding die ontbinding en die beëindiging toch niet uit te spreken. Die bijzonderheden zijn, naast hetgeen hiervoor onder 3.8 tot en met 3.10 is overwogen, het evidente belang van [geïntimeerde] bij de voortzetting van haar restaurant, haar toezegging de aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huur weer ongedaan te maken en haar bereidheid voor de kosten daarvan een aanvullende borg te stellen. De wijzigingen aan de verwarmingsinstallatie hangen zo nauw samen met het aanbrengen van de doorgang dat die het aan [geïntimeerde] te maken verwijt nauwelijks verzwaren, ook al omdat die wijzigingen nooit tot bouwkundige problemen of gevaar voor de brandveiligheid hebben geleid. Het hof ziet [geïntimeerde] niet als een huurder die maar “doet waar zij zin in heeft”, maar als een huurder die lang geleden een beoordelingsfout heeft gemaakt door zonder schriftelijke toestemming een doorgang te maken waar slechts een doorgeefluik was toegestaan en vervolgens zich heeft ingespannen om de situatie in overeenstemming te brengen met de daaraan te stellen eisen. Niet zozeer vanwege de geringe betekenis van de wanprestatie, maar vanwege haar bijzondere aard rechtvaardigt die wanprestatie dus niet de ontbinding of de beëindiging van de huurovereenkomst. Het betoog van [appellant] dat [geïntimeerde] zich niet (voldoende gemotiveerd) op deze uitzondering zou hebben beroepen gaat niet op; hetgeen zij in eerste aanleg omtrent de houding van [appellant] in het verleden, haar eigen belang bij het gehuurde en de bouwkundige en brandveiligheidssituatie heeft opgemerkt moet als een (impli¬ciet) beroep op die uitzondering worden opgevat, zoals de kantonrechter ook heeft gedaan, waarmee [geïntimeerde] zich in hoger beroep heeft verenigd. 
     
     3.12 Het oordeel dat de wanprestatie van [geïntimeerde] de ontbinding en de beëindiging van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, wordt niet anders door hetgeen [appellant] over het terugtreden van de zus van [geïntimeerde] heeft opgemerkt. [appellant] lijkt met zijn betoog te miskennen dat het terugtreden van [zus] niet afdoet aan haar hoofdelijke gebondenheid aan de huurovereen¬komst. Hij weet dat echter wel, zoals blijkt uit de brief van 11 juli 2007 waarin [K.], kennelijk namens [appellant], [zus]  heeft aangeboden zich door middel van een schriftelijke verklaring van de verplichtingen uit de huurovereenkomst te ontdoen – op welke brief [zus] overigens niet zou hebben gereageerd, zodat haar hoofdelijke gebondenheid nog immer voortduurt. Een en ander stelt de stelling van [appellant] dat hij is benadeeld door het terugtreden van de zus van [geïntimeerde] in een wat ander licht. Voorts heeft [appellant] zich niet beroepen op enige contractsbepaling die met zich zou brengen dat [geïntimeerde] een dergelijke wijziging in de bedrijfs¬voe¬ring aan hem zou moeten melden, nog daargelaten dat hij niet heeft betwist dat partijen in de bijzondere bepaling 9.e. reeds rekening hebben gehouden met het vertrek van een van de zussen. 
     
     3.13 Ook in het verwijt dat [geïntimeerde] de brandverzekerings¬premie niet heeft betaald ziet het hof geen grond voor ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst. Het is immers niet in geschil dat [appellant] aan [geïntimeerde] nimmer een factuur heeft gezonden voor die premie, terwijl de omvang van het te betalen bedrag eerst tijdens het geding in eerste aanleg is bekend gemaakt, maar zonder een deugdelijke onderliggende specificatie. [geïntimeerde] kan dan ook niet worden geacht nalatig te zijn geweest met de betaling van de premie. 
     
     3.14 Slotsom uit al het voorgaande is dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming en die tot beëindiging van de huurovereenkomst terecht heeft afgewezen. Nu de huurovereenkomst nog niet tot een einde komt, valt voorts niet in te zien welk redelijk belang [appellant] heeft bij het gevorderde herstel in de oude staat. Ook die vordering is door de kantonrechter dus terecht afgewezen, terwijl de reconventio¬nele vordering van [geïntimeerde] strekkende tot het gehengen en gedogen van de doorgang terecht is toegewezen. Het hof deelt niet het standpunt van [appellant] dat toewijzing van die vordering in wezen neerkomt op het verlenen van rechterlijke toestemming achteraf, omdat de afwijzing van het door [appellant] gevorderde onverlet laat dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen en daarom bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde weer in de oude staat zal dienen terug te brengen.   
     
     3.15 Met betrekking tot de vordering waarmee [appellant] in hoger beroep zijn eis heeft vermeerderd, waarop grief III ziet, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] heeft toegezegd dat zij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in de oude staat zal terugbrengen en zij heeft zich bereid verklaard als zekerheid voor de kosten daarvan een (al dan niet aanvullende) waarborgsom te stellen. Partijen zijn echter verdeeld over de omvang van de te verwachten kosten van het herstel. [appellant] begroot aan de hand van een rapport van een bouwkundig expert de kosten van het verwijderen van de branddeur en het dichtmaken van de doorgang op € 4.530,= inclusief BTW en de kosten van het in oude staat herstellen van de cv-installatie op € 4.653,= inclusief BTW, in totaal dus € 9.183,= inclusief BTW. Hij wenst daarvoor een extra waarborgsom van € 15.000,= te ontvangen. [geïntimeerde] raamt de kosten aan de hand van offertes van een aannemer op respectievelijk € 2.076,55 inclusief BTW en € 1.880,20 inclusief BTW, dus totaal € 3.956,75. Ten pleidooie in hoger beroep is gebleken dat partijen van mening verschillen over de huidige situatie met betrekking tot de verwarmingsinstallatie. [appellant] is tot en met de memorie van grieven ervan uitgegaan dat de beide buurpanden gezamenlijk worden verwarmd, terwijl [geïntimeerde], zonder dat dit voldoende gemotiveerd is betwist, heeft aangevoerd dat zij de installaties weer heeft ontkoppeld nadat [appellant] tegen de koppeling bezwaar had gemaakt. Dit zou een deel van het verschil tussen beide berekeningen kunnen verklaren. Dit in aanmerking nemend schat het hof de kosten van het herstel in oude staat op € 6.000,= inclusief BTW. Voor de storting van een hoger bedrag aan borg dan het bedrag van de geraamde kosten ziet het hof geen grond. [geïntimeerde] zal een termijn krijgen van vier weken na betekening van dit arrest om de waarborgsom te storten.  
     
     3.16 Op grond van het voorgaande moeten de bestreden vonnissen worden bekrachtigd. Daarnaast zal de vordering waarmee [appellant] in hoger beroep zijn eis heeft vermeerderd, worden toegewezen als na te melden. De kantonrechter zal de nog resterende vorderingen, die tot nadere huurprijsvaststelling en die tot betaling van de brandverzekeringspremie, op basis van de bekrachtigde vonnissen verder moeten afhandelen. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het hoger beroep dragen.  
     
     
     4. Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt de bestreden vonnissen;  
     
     veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na de betekening van dit arrest aan [appellant] ten titel van waarborgsom een bedrag van € 6.000,= (ZESDUIZEND EURO) te betalen, althans tot dat bedrag een bangarantie te doen afgeven door een Nederlandse bank; 
     
     verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 263,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat; 
     
     wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde; 
     
     verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 15 november 2011.