ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:80

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:80 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 14-01-2020 / 200.234.975_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-01-14

Zaaknummer: 200.234.975_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:80

---

dwaling, koop woning, beroep op exoneratieclausule

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.234.975/01 
     
     
     
       
         arrest van 14 januari 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. R. Zwamborn te [engineers] , 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 29 november 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5965526 / 17-2269) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met drie producties, genummerd A tot en met C; 
       
       
         de memorie van antwoord met één productie, genummerd 9; 
       
       
         de bij brief van 11 juli 2019 door [appellant] ingediende producties, genummerd D en E; 
       
       
         het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1. 
         
          [appellant] heeft van [geïntimeerde] de woning aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 225.000,00 gekocht. De koopovereenkomst is in 2014 gesloten. Op 5 januari 2015 is de woning aan [appellant] geleverd.  
         
       
       
         3.1.2. 
         De woning heeft een hoofdbouw en een achterbouw. Verder bevindt zich aan de achterbouw – de achterzijde van de woning – een aanbouw met een toilet. Na de overdracht van de woning is in de muur tussen de achterzijde van de woning en de aanbouw achter het toilet een scheur in het metselwerk ontdekt. Deze scheur was niet zichtbaar doordat gipsplaten op dat gedeelte van de muur achter het toilet op de muur waren bevestigd.  
         
       
       
         3.1.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft aan [appellant] voorafgaand aan de koop een vragenlijst overhandigd. Deze is gedateerd op 2 oktober 2010 en als bijlage gevoegd bij de koopovereenkomst. Vraag 6a van die vragenlijst luidt:  “Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? Zo ja, waar?” . Daarop heeft [geïntimeerde] schriftelijk geantwoord:  “Scheuren metselwerk” . 
         
       
       
         3.1.4. 
         
           
            [geïntimeerde] heeft, eveneens voorafgaand aan en ten behoeve van de koop, aan [appellant] een rapport van bouwkundig adviseur [bouwkundig adviseur] overhandigd. [bouwkundig adviseur] heeft in opdracht van [geïntimeerde] de woning op 29 september 2010 gekeurd en de bevindingen neergelegd in een rapport, gedateerd op 1 oktober 2010. In het rapport van [bouwkundig adviseur] staat, voor zover relevant, het volgende: 
           
             “Er zijn ongelijke zettingen van de fundering geconstateerd waardoor scheuren in het metselwerk van de gevel zijn ontstaan. 
           
           
             (…) 
           
           
             Het stucwerk van de zijgevel is als gevolg van zetting gescheur. (…) De wanden zijn aan de binnenzijde betimmerd, het is niet bekend hoe de conditie van de gevels achter de betimmering is.  
           
           
             (…) 
           
           
             Fundering 
           
           
             Herstel van de fundering is gezien de leeftijd van het object niet noodzakelijk. Het is normaal dat een pand van deze leeftijd enige scheurvorming vertoond. De scheurvorming is echter zo gering dat er geen nader onderzoek naar de staat van de fundering nodig is. De vermoedelijke oorzaak van de zetting van de fundering is het verschil in grondwaterstand, en zetting van de verschillende grondlagen. 
           
           
             (…) 
           
           
             Eisen/aanbevelingen (…) 
           
           
             Fundering 
           
           
             Bij scheefstand en/of scheurvorming in muren moet door een deskundige de oorzaak worden onderzocht, Voorzieningen moeten overeenkomstig het rapport van de deskundige worden uitgevoerd” 
           
         
         
       
       
         3.1.5. 
         
           In de koopovereenkomst is in artikel 22.3. het volgende opgenomen: 
           
             “22.3. Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.” 
           
         
       
       
         3.1.6. 
         
           In de  “Allonge koopovereenkomst [adres] [plaats] ”  van 5 november 2014 (hierna: allonge) zijn partijen, voor zover relevant, het volgende overeengekomen: 
           
             “Ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring 
           
           
             Deze overeenkomst van koop en verkoop kan door koper uiterlijk een week na ontvangst van het rapport van de bouwkundige keuring, doch uiterlijk 26 november 2014 worden ontbonden indien koper op die datum, door middel van het rapport van de bouwkundige keuring aantoont dat de woning niet bij koper bekende grove bouwkundige  en of constructieve gebreken heeft waarvan de herstelkosten een bedrag van € 3.500,-- excl BTW te boven gaat. (…)” 
           
         
         
       
       
         3.1.7. 
         
           
            [engineers] Engineers BV ( [engineers] Engineers) heeft in opdracht van [appellant] een constructieve opname verricht en heeft op 27 juli 2016 een rapport (productie 14 dagvaarding eerste aanleg) opgesteld, genaamd  “Constructieve opname woning aan het [adres] te [plaats] Scheurvorming in muren/verzakkingen fundering” . In dit rapport staat op pagina 15, voor zover relevant, het volgende: 
           
             “Uit de opname blijkt dat de muren niet alleen verschillend zetten in verticale zin maar ook in horizontale zin. Deze horizontale zettingen zijn zeer gevaarlijk omdat de constructieve bouwdelen feitelijk uit elkaar vallen. Op dit moment is niet duidelijk of dit een voortgaand proces van zettingen is dan wel zettingen welke in het verleden zijn ontstaan. (…) Echter aan de kleur van de breuk van het metselwerk valt op te maken dat deze breuk reeds vele jaren aanwezig moet zijn geweest. (…) Vast staat dat men uit het diagonale patroon van de scheurvorming kan opmaken dat er met zekerheid sprake is van een verzakking van de fundering welke derhalve zal moeten worden hersteld. De zettingen zijn zowel in horizontale als in verticale richting opgetreden. Het is hierdoor noodzakelijk de fundering te verbeteren zodat eventuele voortschrijdende (verschil)zettingen worden tegen gegaan.” 
           
         
         
       
       
         3.1.8. 
         
           Op 9 mei 2018 is in opdracht van [appellant] een  “Adviesrapportage onderzoek scheurvorming op de noordgevel van het woonhuis [adres] te [plaats] ”  opgesteld door dr. [muurpatholoog] – Muurpathologie (hierna: [muurpatholoog] ). In de adviesrapportage van [muurpatholoog] (productie B memorie van grieven) staat, voor zover relevant, het volgende: 
           
             “ 
             4.2 Fundering 
           
           
             (….) 
           
           
             Door de bodemdaling die gedurende de afgelopen decennia en sinds de bouw van het woonhuis plaats heeft gevonden, is de fundering van het huis natuurlijk mee gedaald.  
           
         
       
     
     
       4.3 
       
         
           Scheur op de muur achter de wc  
         
         
           Er zijn een aantal oorzaken die invloed hebben op de scheurvorming achter de wc (scheur 7). Een foto van 2014/2015 van de muur achter de wc vertoond boven de voorzetwand al de aanwezigheid van de scheur (…) met een significante breedte. Omdat de scheur van boven naar beneden toe breder wordt, heeft de scheur vermoedelijk al in 2014/2015 aan de onderkant een breedte van minstens 10 mm. Dit wil zeggen dat deze scheur al in 2014/2015 tijdens de periode van de aankoop van het woonhuis significant aanwezig was.  
         
         
           De scheur is ontstaan door een geleidelijk proces van de met de geomorfologie in verband staande bodemdaling en de hieruit resulterende instabiliteit van de fundering, de verdichting van het zandbed op minder dan 1,0 m afstand door de verkeersbelasting van de oude bestrating, en door het wegspoelen van de fijne zandfractie rond de hemelwaterafvoer – indien geen sprake is van een hemelwaterafvoeraansluiting op het riool. (….) 
         
         
           Omdat sprake is van meerdere geleidelijke processen, die gedurende een periode van enkele decennia plaats kunnen vinden, kan ervan uitgegaan worden dat de scheur op de muur achter de wc minstens even oud is als de scheur die op de buitengevel is hersteld. (….) 
         
         
           Omdat de tril-werkzaamheden aan het nieuwe straat-bed in 2016 de breedte van de scheur hebben beïnvloed en de snelheid van de bodemdaling over de afgelopen 170 jaar niet bekend is, kan de huidige scheurwijde niet gebruikt worden ter bepaling van de leeftijd van de scheur. Maar er zijn voldoende indicatoren aanwezig, die de leeftijd van de scheur achter de wc met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid op minstens 15 jaar laten dateren. Reëel is de scheur vermoedelijk nog ouder.” 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Het geschil gaat in de kern over de vraag of [geïntimeerde] had moeten melden aan [appellant] dat in de door [appellant] gekochte woning een scheur in de muur zat (zie 3.1.2.) en dat sprake was van funderingsproblemen. [geïntimeerde] wist volgens [appellant] van deze gebreken of behoorde dit te weten en had die gebreken moeten melden voorafgaand aan of ten tijde van de verkoop. Dat heeft [geïntimeerde] niet gedaan.  
       
       
         3.2.1. 
         In het bestreden (eind)vonnis was dan ook de kernvraag of [geïntimeerde] wist of behoorde te weten van de aanwezigheid van de scheur in de muur en het gebrek aan de fundering. De kantonrechter overweegt dat, indien dat het geval was, [geïntimeerde] hiervan mededeling had moeten doen aan [appellant] . De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] wetenschap had of behoorde te hebben van de scheur. In dat kader wijst de kantonrechter er onder meer op dat [geïntimeerde] in de vragenlijst melding heeft gemaakt van problemen met de fundering en dat niet valt in te zien waarom hij dan het bestaan van de scheur zou verzwijgen. Op grond daarvan heeft de rechtbank de vordering in conventie van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
         
       
       
         3.2.2. 
         In hoger beroep vordert [appellant] te vernietigen het vonnis waarvan hoger beroep, voor zover de vorderingen niet aan [appellant] zijn toegewezen, en opnieuw rechtdoende, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij arrest de oorspronkelijke vorderingen van [appellant] alsnog aan hem toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten van beide instanties. Dit betekent dat in hoger beroep alleen het vonnis in conventie voor ligt en niet ook het vonnis in reconventie. 
         
       
       
         3.2.3. 
         Aan zijn vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] stelt dat sprake is van dwaling omdat [geïntimeerde] heeft gezwegen over een scheur in de woning en deze opzettelijk heeft gemaskeerd met platen (zie 3.1.2.). [geïntimeerde] had melding moeten maken van de scheur. Omdat hij dat niet heeft gedaan, zijn de (funderings)problemen niet naar voren gekomen. [appellant] stelt dat hij op basis van de aan hem overhandigde informatie, die volgens [appellant] een garantie inhoudt in de vorm van het rapport van [bouwkundig adviseur] en de vragenlijst, geen aanleiding zag om nader onderzoek te doen. Verder is het exoneratiebeding, zoals opgenomen in artikel 22.3 koopovereenkomst, niet van toepassing en kan [geïntimeerde] daarop dus geen beroep doen. De aankoop van de woning is dus op basis van een onjuiste voorstelling tot stand gekomen. Gelet op het voorgaande stelt [appellant] benadeeld en misleid te zijn.   
         
       
       
         3.2.4. 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van alle door [appellant] opgeworpen grieven en verzoekt het bestreden vonnis te bekrachtigen en [appellant] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis (lees: arrest) tot aan de dag der algehele voldoening.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep tegen het vonnis vijf grieven aangevoerd. Deze grieven zijn gericht tegen de rechtsoverwegingen 5.4.4., 5.4.5. en 5.4.6. Zij leiden ertoe dat het oordeel van de kantonrechter inhoudende afwijzing van de vordering van [appellant] geen stand kan houden. [appellant] concludeert dan ook dat de grieven zowel ieder afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien vernietiging van het vonnis rechtvaardigen en vordert daarom alsnog tot het toewijzen van zijn oorspronkelijke vorderingen.  
       
     
     
       3.4. 
       Met de grieven is het geschil tussen partijen in conventie in volle omvang aan het hof voorgelegd. De kernvraag luidt of [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden omdat hij niet aan [appellant] heeft gemeld dat er een scheur in de muur zat en in het verlengde daarvan evenmin dat er een funderingsprobleem was. Met andere woorden of [appellant] heeft gedwaald, omdat [appellant] – als hij in het bezit was geweest van de juiste en volledige informatie – de overeenkomst niet (onder gelijke voorwaarden) had gesloten. Tevens zal ingegaan worden op het beroep op bedrog, onrechtmatige daad en non-conformiteit van de woning. 
       
     
     
       3.5. 
       Het hof overweegt als volgt.  
       
     
     
       3.6. 
       Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht), zo volgt uit art. 6:228 lid 1 onder b BW. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (verschoonbaarheid).  
       
       
         3.6.1. 
         Het bestaan van een mededelingsplicht veronderstelt (i) dat de wederpartij de juiste stand van zaken kende en (ii) voor hem kenbaar was dat het punt in kwestie voor de dwalende causaal was, terwijl (iii) hij er rekening mee moest houden dat de ander dwaalde en (iv) hij de dwalende naar verkeersopvattingen had behoren in te lichten. In de beoordeling of er een mededelingsplicht is geschonden, zijn het kenbaarheidsvereiste en de verschoonbaarheid al verdisconteerd.  
         
       
       
         3.7.1. 
         
          [appellant] stelt dat hij heeft gedwaald omdat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door het bestaan van de scheur niet te melden. Hij onderbouwt zijn stelling door te verwijzen naar de door [geïntimeerde] verstrekte garantie in de vorm van het rapport van [bouwkundig adviseur] en de ingevulde vragenlijst. Met name op basis van dat rapport en de vragenlijst stelt [appellant] dat hij geen nader onderzoek hoefde te verrichten. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] door het overleggen van het rapport en de vragenlijst informatie heeft verstrekt welke informatie op zijn minst een aanwijzing bevat dat gelet op de scheurvorming er mogelijk (niet alles is zichtbaar) problemen met de fundering zijn. Onbetwist is dat de informatie die op basis van documentatie ten tijde van de koop beschikbaar was, door [geïntimeerde] is gedeeld met [appellant] . [geïntimeerde] heeft in zijn rol als verkoper voldaan aan zijn mededelingsplicht en [appellant] heeft in dat opzicht niet gedwaald. 
         
       
       
         3.7.2. 
         Als het hof er veronderstellenderwijze vanuit gaat dat [geïntimeerde] wel op de hoogte was van de twee scheuren in de buitenmuur achter de wc in de aanbouw (zie het rapport van Muurpathologie nummers 6 en 7), dan moeten de volgende vragen worden beantwoord. Wist [geïntimeerde] dat het bestaan van de scheuren voor Falckenreck causaal was, terwijl [geïntimeerde] er rekening mee moest houden dat [appellant] dwaalde? Hiervoor is van belang wat [appellant] mocht verwachten van de overeenkomst. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de overeenkomst worden uitgelegd.  
       
       
         3.7.3. 
         
           De koopovereenkomst bevat in artikel 5.3 een garantie voor normaal gebruik. Daarop maakt de ouderdomsclausule (exoneratieclausule in artikel 22.3) een uitzondering. [appellant] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om deze clausule van toepassing te laten zijn. Het hof is echter van oordeel dat gelet op het voorgaande en het feit dat deze clausule duidelijk in de koopovereenkomst is vermeld, [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen komen tot de conclusie dat [appellant] door opname van de clausule in de koopovereenkomst is misleid en benadeeld.  
           In dit geval gaat het juist om constructieve tekortkomingen. Dat wekt geen verbazing bij een huis uit 1850 gebouwd op staal. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst is melding gemaakt van problemen met de fundering en een opmerking gemaakt over de gevel. In de vragenlijst heeft [geïntimeerde] in antwoord op de vragen 2b en 5c aangegeven dat er scheuren in de gevels aanwezig zijn. Vraag 6a ziet expliciet op het al dan niet bestaan of hebben bestaan van gebreken aan de fundering. [geïntimeerde] antwoordt dat er scheuren aanwezig zijn in het metselwerk (zie 3.1.3.). Verder is van belang het rapport van [bouwkundig adviseur] . Daarin zijn ook opmerkingen gemaakt over de fundering (zie 3.1.4.). [bouwkundig adviseur] heeft ongelijke zettingen van de fundering geconstateerd, waardoor scheuren in het metselwerk van de gevel zijn ontstaan. Ook is opgemerkt dat wanden zijn betimmerd, als gevolg waarvan niet bekend is hoe de conditie van de gevels achter de betimmering is. [bouwkundig adviseur] geeft verder aan dat de scheurvorming zo gering is dat er geen nader onderzoek naar de staat van de fundering nodig is en dat de vermoedelijke oorzaak van de zetting van de fundering is gelegen in het verschil in grondwaterstand en zetting van de verschillende grondlagen. In het rapport wordt opgemerkt dat bij onder meer scheurvorming in muren de oorzaak daarvan door een deskundige moet worden onderzocht. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat [bouwkundig adviseur] wel iets over de fundering zegt, maar dat er tegelijkertijd geruststellende toevoegingen zijn gedaan.  
         
         
       
       
         3.7.4. 
         Het hof overweegt dat bij de waardering daarvan van belang is dat het rapport van [bouwkundig adviseur] dateert uit 2010, het om een zeer oud pand (ruim 100 jaar) gebouwd op staal gaat en er scheuren aan de buitenkant van de woning te zien waren. Bovendien waren er al meerdere gebreken gelet op het rapport waarmee het huis te koop is gezet. Dat [appellant] dit ook heeft onderkend leidt het hof ook af uit de allonge van november 2014 (zie 3.1.6.) waarbij [appellant] alsnog een ontbindende voorwaarde heeft opgenomen met betrekking tot een bouwkundig rapport. In de allonge is alsnog een mogelijkheid voor [appellant] gecreëerd om tot ontbinding van de koopovereenkomst te kunnen overgaan, indien bij een bouwkundige keuring zou blijken dat de woning grove bouwkundige en of constructieve gebreken had die niet bij [appellant] bekend waren. Deze allonge is overeengekomen nadat de koopovereenkomst aanvankelijk tot stand was gekomen. [geïntimeerde] mocht ervan uitgaan dat [appellant] dit bedong mede om nader onderzoek te kunnen laten doen naar de scheuren en/of de fundering. Het hof volgt [appellant] dan ook niet in zijn standpunt dat hij erop mocht vertrouwen dat hij het rapport van [bouwkundig adviseur] mocht opvatten als zijnde een garantie voor de fundering. Daar komt bij dat [appellant] – na het tekenen van de koopovereenkomst en de overeengekomen allonge – een bevriende aannemer de woning heeft laten bekijken. Dit heeft plaatsgevonden eind december 2014 en dus nog voor de levering van de woning. Naar aanleiding van dat bezoek is evenmin nader onderzoek gedaan naar de staat van de woning. Gelet op voornoemde omstandigheden hoefde [geïntimeerde] er naar het hof dan ook geen rekening mee te houden dat [appellant] dwaalde.  
         
       
       
         3.7.5. 
         Het hof is van oordeel dat gelet op het vorenstaande het beroep op dwaling afstuit. Daarmee gaan ook een beroep op bedrog en onrechtmatige daad niet op. De voornoemde uitleg van de overeenkomst maakt dat aan [appellant] ook geen beroep op non-conformiteit toekomt. De woning voldoet aan de overeenkomst. 
       
       
         3.7.6. 
         
           Het hof passeert het door [appellant] gedane bewijsaanbod. De stelling over wetenschap bij [geïntimeerde] van de scheur achter het toilet nadat [geïntimeerde] tegeltjes zou hebben verwijderd en over de datum van het aanbrengen van de gipsplaten met als doel de scheur te maskeren en de getuigen die hierover kunnen verklaren, maken vorenstaand oordeel niet anders. Immers, ook al was de scheur zichtbaar en kunnen de aangedragen getuigen verklaren over de tegeltjes, dan nog maakt dat de beslissing niet anders. Het gaat immers over de mededeling die [geïntimeerde] heeft gedaan, de verklaringen en gedragingen van [appellant] en hoe [geïntimeerde] deze heeft mogen opvatten. [geïntimeerde] hoefde niet te begrijpen dat hij naast het aanleveren van de informatie zoals hij heeft gedaan nog nadere actie van zijn kant werd verwacht om te voldoen aan zijn mededelingsplicht.  
           Gelet daarop kunnen de rapporten van [engineers] Engineers (2016) en [muurpatholoog] (2018) (zie 3.1.7. en 3.1.8.) inhoudelijk niet bijdragen aan de beslissing. Deze dateren van na de datum van levering van de woning. Weliswaar is in die rapporten geconstateerd dat de scheur in de wand tussen de aanbouw en de achterkamer aanwezig was en staat in die rapporten dat de scheur waarschijnlijk al aanwezig was voor de koop van de woning, maar die constateringen hebben geen invloed op de beslissing. Er was voor [appellant] voldoende informatie voorhanden om te kunnen beoordelen of hij nader onderzoek wilde laten doen. Het achterwege blijven daarvan mocht [geïntimeerde] in die zin opvatten dat [appellant] de mogelijkheid van verdere gebreken voor zijn risico nam.  
         
         
       
       
         3.7.7. 
         De conclusie is gelet op voorgaande overwegingen dat de grieven 1 tot en met 4 falen. De vorderingen van [appellant] zijn – voor zover aan de orde in hoger beroep – terecht door de kantonrechter afgewezen. Daarmee faalt grief 5 ook. Dat betekent dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.  
         
       
       
         3.7.8. 
         
          [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het hoger beroep worden veroordeeld als volgt.   
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 29 november 2017, waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,00 aan griffierecht en € 4.173,00 (3 punten x € 1.391,00) aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.AE. Uniken Venema, H.K.N. Vos en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer