ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2139

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2139 Gerechtshof Den Haag , 14-11-2023 / 200.299.214/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-11-14

Zaaknummer: 200.299.214/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2139

---

Aankoop gerenoveerde woning. Lekkages. Dwaling. Mondelinge Behandeling: omvang nadeel (art 6:230 lid 2 BW).

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.299.214/01 
       Zaaknummer rechtbank	: C/10/603586 / HA ZA 20-852  
     
     
     
     
       
         Arrest van 14 november 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Arjani B.V. , 
       gevestigd in Schiedam, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       verweerster in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. P.P.J. Elshof, kantoorhoudend in Naaldwijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [verweerder]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       verweerder in het principaal hoger beroep, 
       appellant in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. P. Feenstra, kantoorhoudend in Amsterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen Arjani en [verweerder] . 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Arjani heeft een gerenoveerde woning verkocht en geleverd aan [verweerder] . De woning heeft volgens [verweerder] tal van gebreken, met name voortdurende lekkages. De rechtbank heeft geoordeeld dat de lekkages normaal gebruik van de woning in de weg staan en heeft Arjani veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van de gevorderde schadevergoeding van € 60.000,-, met rente en kosten.  
     
     
       1.2 
       Het hof komt tot het oordeel dat sprake is van dwaling bij [verweerder] en dat deze grond is voor toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW (het wijzigen van de gevolgen ter opheffing van het nadeel van [verweerder] ). Het hof gelast een mondelinge behandeling voor de meervoudige kamer van het hof voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           het arrest van 8 maart 2022 in het incident ex artikel 351Rv, met de daarin genoemde stukken, waarbij de vordering van Arjani tot schorsing van de executie van het bestreden vonnis van 14 juli 2021 is afgewezen;  
         
         
           de memorie van antwoord van 17 mei 2022 van [verweerder] in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende akte vermeerdering van eis, met bijlagen 33 tot en met 39; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel appel van 26 juli 2022 van Arjani, met bijlagen 1 tot en met 6; 
         
         
           de akte uitlating producties tevens houdende akte overlegging producties van  9 augustus 2022 van [verweerder] , met bijlagen 40 t/m 42; 
         
         
           de antwoordakte van 6 september 2022 van Arjani. 
         
       
       
         De bijlagen (producties) 
       
     
     
       2.2 
       Voordat het hof inhoudelijk op de zaak in zal gaan, zal het hof eerst de nummers van de door partijen overgelegde bijlagen (producties) noemen: [verweerder] heeft overgelegd : bij de rechtbank: de bijlagen met nummers 1 tot en met 32; bij het hof: de bijlagen met nummers 33 tot en met 42. Arjani heeft overgelegd: bij de rechtbank: de bijlagen met nummers 1 tot en met 8; bij het hof: de bijlagen met nummers 1 tot en met 3  (bij brief van de advocaat van 22 november 2021);  de bijlagen met nummers 1 tot en met 6 (bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep). 
     
     
       2.3 
       Het hof wijst op artikel 2.5 van het landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven dat bepaalt:  “De indiener nummert de in het geding gebrachte producties en voegt een overzicht bij. Indien deze partij al eerder producties in het geding in eerste aanleg of in hoger beroep heeft gebracht, wordt bij de nummering van de producties uit het vorige processtuk van diezelfde partij aangesloten.” Deze regeling is er niet voor niets. De bedoeling hiervan is bevordering van de duidelijkheid en toegankelijkheid van het dossier. Het hof constateert echter dat Arjani (i) in hoger beroep de producties niet heeft doorgenummerd maar weer met nummer 1 is begonnen; dat Arjani daarnaast (ii) in hoger beroep tweemaal producties de nummers 1, 2 en 3 heeft gegeven. Bij de stukken van Arjani zitten kortom driemaal producties 1 tot en met 3, telkens met een andere inhoud. Dit is verwarrend en onnodig bewerkelijk.   Het hof gaat er echter van uit dat dit in deze zaak geen consequenties heeft gehad voor het inhoudelijke debat. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     De feiten, zakelijk weergegeven 
     
       3.1 
       De feiten die de rechtbank heeft vastgesteld (in overwegingen 2.1 tot en met 2.24 van het vonnis) zijn niet bestreden. Deze staan tussen partijen vast, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat gaat het geschil om het volgende. 
     
     
       3.2 
       Arjani heeft sinds 2010 het hoekpand aan de [adres] in eigendom. In het pand was indertijd een groentewinkel gevestigd. Na het vertrek van de huurder heeft Arjani de voormalige groentewinkel in de periode 2015-2019 volledig omgebouwd (gerenoveerd) tot een driekamer-woning met dakterras (hierna: de woning). Een foto van het hoekpand in oorspronkelijke staat en een foto van de gerenoveerde woning zijn hierna opgenomen.  
       
         
         
           
             
           
         
       
       
       
         
           
         
       
     
     
       3.3 
       Arjani heeft de woning na renovatie te koop gezet. In de verkoopadvertentie op Funda was vermeld dat de woning sinds 14 september 2018 te koop was aangeboden. Verder stond in de advertentie onder meer het volgende: “Omschrijving - Compleet vernieuwde hoekwoning - Voormalige groentewinkel volledig omgebouwd tot woning en is van alle gemakken    voorzien en met een nieuw gerealiseerd dakterras  (…)   Bijzonderheden  - bouwjaar 1880 - nieuwe hardhouten kozijnen met HR ++ beglazing - alle binnenmuren, begane grond vloer en dak extra geïsoleerd - nieuwe HR Cv-installatie, Remeha - nieuw aangelegde leidingwerk en elektra - alle wanden in de woning voorzien van stuukwerk (…)”  
     
     
       3.4 
       
        [verweerder] heeft in 2019 de woning van Arjani gekocht voor € 210.000,-. Partijen hebben daartoe op 11 november 2019 een koopovereenkomst getekend, gebaseerd op het model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen : " artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (….) zichtbare en onzichtbare gebreken (….)  (...) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  woning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'  Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) artikel 20 Nadere afspraken Deze overeenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van [naam makelaar] Makelaardij te [plaats] , waarvoor verkoper courtage verschuldigd is. (…) 
     
     
       3.5 
       In opdracht van [verweerder] heeft voorafgaande aan de eigendomsoverdracht van de woning een bouwkundige aankoopkeuring van de woning (in aanwezigheid van [verweerder] en de verkoopmakelaar) plaatsgevonden door [bouwkundig inspecteur] (van BIJN.nl Keuring; hierna: BIJN). In het daarvan opgemaakte rapport van 4 december 2019 (na inspectie op 27 november 2019) is onder meer vermeld:  - dat de conditie van het dak redelijk is (met direct hersteladvies van enkele dakpannen voor € 100,-);  - dat de conditie van de platdakbedekking, bitumen, slecht is en dat het dak op tegenschot ligt (met direct hersteladvies € 750,-); - dat raamuitzetters op de eerste verdieping ontbreken; - dat ventilatieroosters in de keuken voor recirculatie ontbreken.  Voor het overige (bad- en doucheruimte, toiletruimte, keuken, buitenschilderwerk, groepenkast, aarding, cv-ketel, cv-leidingen) zijn de bevindingen goed. De totale (herstel)kostenraming voor direct noodzakelijk herstel bedraagt € 850,-.  In het rapport zijn geen andere noodzakelijke herstelkosten (direct of op termijn) genoemd.  
     
     
       3.6 
       In opdracht van [verweerder] is (na inspectie op 9 december 2019) op 12 december 2019 een taxatierapport (ten behoeve van de hypotheek) opgemaakt door taxateur [taxateur] ( [naam taxateur] Makelaardij).  De woning is toen gewaardeerd op € 215.000,-. De bouwkundige constructie, het binnen- en het buitenonderhoud zijn daarbij als ‘goed’ beoordeeld, terwijl is aangegeven dat de woning beschikte over een definitief energielabel A, dat de taxateur geen gebreken heeft waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden en dat de taxateur geen aanleiding zag tot nader bouwkundig onderzoek. 
     
     
       3.7 
       
        [verweerder] heeft op 23 januari 2020 een sleutel ontvangen van de woning. Hij heeft toen een zogenoemde sleutelverklaring getekend, waarin onder andere is vermeld dat hij het object heeft geïnspecteerd en onder meer heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden afgeleverd, en dat hij het object in deze staat aanvaardt . 
     
     
       3.8 
       Op 24 januari 2020 heeft [verweerder] het volgende emailbericht gestuurd naar de verkoopmakelaar van Arjani ( [naam makelaar] makelaardij):  “Ik vind het jammer dat bij de eindinspectie van de woning de punten die ik meerdere malen per mail en telefonisch heb aangegeven niet volledig zijn opgepakt. Mocht het zo zijn dat de bepaalde zaken niet opgepakt zouden worden, had ik dit voortijdig willen weten. Nee, is ook een antwoord. Ik ben nu misleid dat alle zaken die zouden worden opgepakt en dat vind ik jammer, het gaf mijn geen goed gevoel na de sleuteloverdracht. Ik wil graag dat er actie wordt ondernomen op de volgende punten:  Recirculatierooster inbouwkoelkast - ik heb dit laten beoordelen: dit is nu een gat onderin de kasten geen recirculatierooster, maar dit wordt nu opgepakt door de aannemer net als de loszittende vaatwasser. - Daarnaast heb ik contact gehad met de bouwkundig inspecteur [bouwkundig inspecteur] van het bouwkundig rapport. Die geeft aan dat de norm 5mm water mag liggen na een regenbui en dat het platdak niet voldoet, aangezien het dak vol lag met water. Aan het schot moet iets gedaan worden, dit valt niet onder garantie. - Ik heb de deur van de dakterras nogmaals nagekeken en de speling zit er nog steeds.- De voordeur gaat zwaar dicht, dat vind ik niet zo erg, alleen gaat de deur niet op slot. Je moet teveel kracht zetten, waardoor de sleutel bijna kan breken.  Zoals afgesproken pak ik dan zelf 4 raamzetters op. Graag verzoek ik om de bovenstaande punten door de aannemer na te zien. Ik zie graag je bericht tegemoet.” 
     
     
       3.9 
       Op 27 januari 2020 heeft Arjani de woning aan [verweerder] geleverd (in eigendom overgedragen). 
     
     
       3.10 
       Een paar dagen na de levering van de woning werd [verweerder] met lekkage in de woning geconfronteerd, waarna hij contact met Arjani heeft opgenomen. Deze heeft toen loodslabben op het dak laten fixeren. 
     
     
       3.11 
       In de periode daarna tot en met 30 juni 2020 hebben [verweerder] , [aannemer] (de aannemer van Arjani; hierna: [aannemer] ) en [dakdekker] (een dakdekker die voor Arjani werkte; hierna: [dakdekker] ) veelvuldig geappt en gecorrespondeerd over lekkages in de woning. 
     
     
       3.12 
       Op 23 april 2020 (tijdens de Corona-periode) heeft IAC Installatie Advies Combinatie (hierna: IAC) in de persoon van de heer [naam 1] een onderzoek naar de woning ingesteld. Daarbij waren aanwezig [verweerder] en (namens Arjani) [aannemer] (bij een deel van het onderzoek). IAC heeft in haar rapport van 13 juli 2020 een groot aantal lekkageplekken genoemd, met name op de binnenwanden, aan binnenmuren en schilderwerk bij de kozijnen en in de badkamer, de woonkamer en de keuken. Volgens IAC zijn er ernstige twijfels over de dakconstructie, het dakterras, de aansluiting van het dakterras en de pannendakconstructie en bij de dakkapel, de constructie van de kozijnen in de gevels, de isolatie van de wanden en de (capaciteit van de) regenwaterafvoeren. Volgens IAC gaat het voor een groot deel om verborgen gebreken en zal destructief onderzoek nodig zijn om de oorzaak van de lekkages te achterhalen. 
     
     
       3.13 
       Ondanks diverse herstelpogingen zijn lekkages blijven bestaan. 
     
     
       3.14 
       Achteraf is [verweerder] te weten gekomen dat de woning tweemaal eerder (ten behoeve van aankoop) is getaxeerd, en wel op 26 maart 2019 (door een onbekende taxateur) en op 1 april 2019 (door taxateur [taxateur 2] ). De eerste taxateur heeft opgemerkt dat sprake was geweest van lekkages, met advies een bouwkundige keuring te laten doen. De tweede taxateur ( [taxateur 2] ) heeft ook een lekkage geconstateerd, waarschijnlijk vanaf het dakterras. [taxateur 2] vermeldt dat dit volgens informatie van de verkopende makelaar wordt opgelost. Daarnaast staat in het taxatierapport dat de gehele afwerking (vooral aan de buitenzijde) rommelig overkomt, zo ook de afwerking op de eerste verdieping bij het dakterras en schuine dak. Ook deze taxateur adviseerde een bouwkundig onderzoek, vooral in te zetten op de bouwkundige staat van het object. De woning is toen niet verkocht. 
     
     
       3.15 
       
        [naam 2] Totaal Advies heeft op 12 januari 2021 (na onderzoek op 11 januari 2021) in opdracht van [verweerder] gerapporteerd over onderzoek naar de lekkages, mede met behulp van een vochtmeter en warmtebeeldcamera. Als conclusie en advies vermeldt het rapport:   “Door de lekkages zijn op de begane grond schades aan het plafond en schimmels in het achterliggende isolatiemateriaal en houtwerk ontstaan. Het plafond (gipsplaten) ter plaatse van de entree nabij de trap en de keuken dient in zijn geheel verwijdert te worden. Het isolatiemateriaal verwijderen en het achterliggende houtwerk behandelen tegen oppervlakteschimmels. Na drogen het plafond opnieuw isoleren en het plafond herstellen. De aangetaste gipsplaat in de cv-ruimte dient vervangen te worden. Het stucwerk herstellen en het plafond sauzen.  De gipsplaten ter plaatste van de woonkamer waar de lekkage(s) hebben plaatsgevonden vervangen. Het stucwerk herstellen en het plafond sauzen.  Ter plaatse van de scheuren in de plafonds op de 1e verdieping adviseren wij u de plafonds te herstellen. Op de naden van de gipsplaten dient wapeningsgaas te worden aangebracht om nieuwe scheuren in het plafond te voorkomen. De oneffenheden in de plafonds op de begane grond en le verdieping opnieuw afwerken. Na de herstelwerkzaamheden het plafond opnieuw sauzen.  Om nieuwe lekkages te voorkomen adviseren wij u de platte daken van het dakterras en dakkapel op afschot te leggen om het regenwater voldoende af te kunnen voeren. Alle aansluitingen en loodslabben dienen hersteld te worden. Laat u hierin adviseren door een dakdekker.” 
     
     
       3.16 
       
        [naam 3] Bouw Management (hierna: VKBM) (in de persoon van de heer [naam 3] ) heeft op 4 oktober 2021 in opdracht van [verweerder] een bouwkundig rapport uitgebracht (na inspectie op 23 september 2021). De opdracht betrof controle van de bouwkundige staat van de woning  en advies voor herstel  In het rapport wordt melding gemaakt van (1) verkeerd geplaatste kozijnen, (2) ontbreken van veiligheidsglas, (3) ondeugdelijke waterslagen waardoor water achter het stucwerk kan komen, (4) geen ventilatieopeningen bij de ramen in de voorgevel, (5) beschadigd gevelstucwerk en sporen van optrekkend vocht bij plint, (6) niet afgedichte dilatatie, grenzend aan naastliggende woning, waardoor schade aan stucwerk zichtbaar is, (7) boeideel terras vertoont schade door intrekkend vocht, (8) ondeugdelijke voegvulling bij onderdorpel voordeur en aftimmering, waardoor water achter de voegvulling kan komen met zichtbare schade tot gevolg, (9) roestende doorvalbeveiliging gevel, (10) hekwerk terras niet conform vergunning geconstrueerd, (11) bekleding dakkapellen ondeugdelijk met lekkages tot gevolg, (12) raamkozijn op dakterras met slecht tot zeer slecht schilderwerk, open verbindingen, onjuiste loodaansluiting en -bevestiging, deurkozijn terras niet waterpas, ook hier slecht schilderwerk en ontbrekende tochtweringen, (13) dakterras loopt op tegenschot, (14) dakkapellen zijgevel en terras lopen op tegenschot, hebben te lage opstanden, volkern panelen zijn volledig gekit en niet ventilerend aangebracht, (15) dakfolie en dakpannen niet correct aangebracht, niet verankerd en met openingskieren, (16) onnodig veel, deels functie missend, lood aangebracht bij pannendak, (17) afdeklijst voorgevel kiert met risico op inwateren, aan achterzijde kans op scheuren, (18) rookgasafvoer van de CV niet volgens NEN 2757 en NEN 1087 uitgevoerd, (19) ontbrekende ventilatiemogelijkheden in badkamer en keuken, (20) gasmeter is niet toegankelijk zonder de achterwand te demonteren, (21) inspectie boven de plafonds toonde geïsoleerde voorzetwanden die niet waren geïsoleerd ter plaatse van het vloerniveau, ontbreken damp-open en dampdichte folies, mogelijk een van de verklaringen voor de lekkages aan de gevelzijde, (22) diverse lekkagesporen plafond; schimmel en rot geconstateerd ter plaatse van de lekkage van het dakterras, (23) douche ligt op tegenschot, scheuren in voegwerk vloer, (24) hang- en sluitwerk op de verdiepingen zijn niet conform de vergunning en binnenafwerking kozijnen is niet voldoende tochtwerend.  Zijn hersteladvies komt neer op vrijwel totale vervanging.  
     
     
       3.17 
       
        [naam 4] Bouw heeft vervolgens op 14 oktober 2021 de totale herstelkosten geraamd op ongeveer € 198.000,-. 
     
     
       3.18 
       Arjani heeft (als productie 2 bij memorie van antwoord in incidenteel appel) overgelegd een in haar opdracht uitgebracht rapport van bouwkundig adviesbureau HK inspectie (rapporteur de heer [rapporteur] ), na onderzoek in de woning op 29 juni 2022. In dit rapport heeft de rapporteur onder meer geconstateerd: - pleisterwerk niet overal evenredig vlak (esthetisch, geen bouwkundig gebrek), - draairamen op zolder sluiten zeer slecht en beglazing niet voorzien van deugdelijke    kitranden, lood van de aluminium dorpel sluit niet goed aan op kozijn (zichtbare    gebreken), - 3 nieuwe kozijnen vertonen vochtplekken (niet zichtbaar bij oplevering); - tijdens inspectie geen zichtbare vochtplekken in plafond, - raamdorpel op eerste etage heeft geen waterkering en steekt onvoldoende uit, met   vervuiling op de gevel tot gevolg (zichtbaar ten tijde van oplevering), - pleisterwerk onder keukenraam zit los door inwateren van de muur; raamdorpel begane   grond geen waterkering buiten de gevel; vervolgschade van loszittend stucwerk;    (zichtbaar); het aanpassen van de onderdorpel noodzakelijk, - loszittende beplating onder dakgoot (niet zichtbaar bij oplevering; staat geen gewoon   gebruik in de weg), - rookgasafvoer voldoet niet aan regelgeving (zichtbaar), - loodslab van dakje bij afvoerpijp is gescheurd en sluit niet goed af (bij aankoop en   oplevering was dit gebrek niet aanwezig); onnodig gewacht met herstel waardoor er   onnodig vervolgschade/vochtschade is ontstaan in plafond van keuken, - dakterras ligt niet goed op afschot en loodslabben ontbreken aan een zijde gevel,    loodslab aansluitend op woning is laag; geen gebrek; dak is hier waterdicht (zichtbaar), - dak onbeschermd, geen vlonders op dak, normaliter voor rekening koper, - metalen daklijst staat in grondverf, niet voorzien van deugdelijke verflaag (niet   zichtbaar, staat normaal gebruik niet in de weg), - dakkapellen liggen niet goed op afschot (zichtbaar), - overtollig dakfolie niet verwijderd (zichtbaar), - nokvorsten liggen los (niet zichtbaar), vastzetten is noodzakelijk, - lekkage loodslab bij cv heeft vochtschade veroorzaakt in plafond (zichtbaar), schade   was beperkter geweest als loodslab bijtijds was hersteld, - gaten in plafond om lekkagewater af te voeren, geen vochtplekken (niet zichtbaar, staat   normaal gebruik niet in de weg), - ontluchtingsafvoeren badkamer en keuken zijn niet aangesloten op afvoerpijp   (staat normaal gebruik niet in de weg), - gasmeter achter keukenkast verwerkt (in strijd met Bouwbesluit 2017); aanpassing    brengt aanzienlijke kosten met zich mee (zichtbaar), - door middel van warmtebeeld camera zijn lekbruggen in de isolatie op begane grond    waargenomen van woonkamer en badkamer (niet zichtbaar, geen belemmering voor    normaal gebruik), - stalenlatei woonkamer die de zolderetagevloer draagt. Vloerconstructie zadelt hier licht    door, waardoor kozijnen klemmen (niet zichtbaar bij oplevering), alleen    constructieberekening kan bepalen of dit aan de vergunning voldoet, - bevestigingsbeugel trapleuning ondeugdelijk in gipswand vastgezet (niet zichtbaar bij   oplevering), - watersifon ontbreekt bij afvoer condenswater op de cv ketel (zichtbaar); plaatsing sifon    noodzakelijk. In dit rapport worden de totale herstelkosten geraamd op € 20.650,-. 
     
     
       3.19 
       
        [verweerder] heeft de aankoopkeurder (BIJN, hiervoor genoemd in overweging 3.5) aansprakelijk gesteld. Hierover hebben deze partijen op 28 juni 2021 een schikking bereikt bij de rechtbank (locatie Breda). Afgesproken is dat BIJN tegen finale kwijting € 10.000,- betaalt aan [verweerder] . 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       
        [verweerder] heeft op 18 augustus 2020 Arjani gedagvaard en, uitvoerbaar bij voorraad, op diverse grondslagen (wanprestatie, dwaling en onrechtmatige daad) een bedrag van € 60.000,- met wettelijke rente gevorderd, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van € 2.975,20 en de proceskosten.  
     
     
       4.2 
       De rechtbank heeft deze vordering bij vonnis van 14 juli 2021 toegewezen. Volgens de rechtbank staat vast dat sprake is van terugkerende lekkages in de woning, hetgeen normaal gebruik van de woning in de weg staat en waardoor Arjani toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze gebreken waren voor [verweerder] niet kenbaar. De hoogte van de gevorderde herstelkosten (schadevergoeding) staat als onvoldoende gemotiveerd betwist vast. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       Arjani is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft zeventien grieven aangevoerd en vordert dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [verweerder] alsnog afwijst. 
     
     
       5.2 
       
        [verweerder] heeft de grieven gemotiveerd bestreden. Volgens [verweerder] vinden tot op heden nog steeds zeer ernstige lekkages plaats, zowel in de woonkamer vanuit het dak als in de gang vanuit het dakterras en in het toilet op de trap en langs de stroomkabels, waardoor hij inmiddels veelvuldig elders verblijft. De werkzaamheden van de kozijnenleverancier (de firma [naam firma]) aan de kozijnen in opdracht van Arjani hebben niet tot deugdelijk herstel geleid. [verweerder] heeft door VKBM deskundigenonderzoek laten uitvoeren (productie 33, hiervoor genoemd in 3.16). Uit het daarvan opgemaakte deskundigenrapport van 4 oktober 2021 volgt dat de schade nog aanzienlijk groter is dan in eerste aanleg is gevorderd. De deskundige adviseert onder meer de bestaande kozijnen te verwijderen en de dakconstructie en dakkapel volledig opnieuw op te bouwen, aldus nog steeds [verweerder] . 
     
     
       5.3 
       
        [verweerder] vordert dat het hof het vonnis bekrachtigt en daarnaast, zoals het hof de strekking van de vordering na vermeerdering van eis leest, dat het hof (overeenkomstig het rapport VKBM), uitvoerbaar bij voorraad, nog een bedrag van € 82.650,70 aan herstelkosten toewijst. Aldus komt de vordering van [verweerder] in hoger beroep in totaal neer op € 142.650,70, met rente en kosten. 
     
     
       5.4 
       Arjani heeft ook deze vermeerderde vordering gemotiveerd bestreden, waarbij zij mede heeft verwezen naar haar deskundigenrapport van 29 juni 2022 van HK inspectie (hiervoor genoemd in 3.18). 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       De grieven van Arjani bevatten (kort samengevat) met name klachten over het oordeel van de rechtbank dat zij wanprestatie heeft gepleegd (door een woning te leveren die door de lekkages niet geschikt is voor normaal gebruik als woning) en over de (hoogte van de) toegewezen schadevergoeding (herstelkosten). Volgens Arjani ging het steeds om zichtbare gebreken, die voor risico van [verweerder] komen, dan wel om verborgen gebreken die normaal gebruik niet in de weg staan. De totale schade bedraagt volgens haar deskundige hoogstens € 20.600,-. Daarom betwist Arjani niet alleen de toegewezen vordering van [verweerder] van € 60.000,- (in hoofdsom), maar ook de hoogte van zijn vermeerderde vordering. 
     
     
       6.2 
       
         De (in hoger beroep vermeerderde) vordering van [verweerder] wordt daarmee, mede gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep, in volle omvang aan het hof voorgelegd. [verweerder] baseert zijn vordering zowel in eerste aanleg als in hoger beroep op wanprestatie, dwaling of onrechtmatige daad. [verweerder] benoemt deze grondslagen als primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair, maar het hof begrijpt uit de stukken dat [verweerder] deze grondslagen in feite nevenschikkend bedoelt, nu hij in alle gevallen dezelfde herstelkosten vordert. Dit sluit ook aan bij de verplichting van de rechter om de rechtsgronden ambtshalve aan te vullen (artikel 25 Rv). Alle grondslagen zijn bovendien door beide partijen opnieuw in hoger beroep aan de orde gesteld. 
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       6.3 
       Het hof acht dit een duidelijk geval van dwaling. Het hof zal dat hierna uitleggen. 
     
     
       6.4 
       Uitgangspunt voor het hof is de verkoopadvertentie op Funda waarbij Arjani de woning heeft aangeprezen als een compleet vernieuwde hoekwoning (uit 1880). Arjani deelde op Funda mede dat het een voormalige groentewinkel betrof die volledig was omgebouwd tot woning en van alle gemakken was voorzien, met een nieuw gerealiseerd dakterras, nieuwe hardhouten kozijnen met HR++ glas, met extra geïsoleerde binnenmuren, begane grondvloer en dak.  
     
     
       6.5 
       Dergelijke inlichtingen in een advertentie wekken verwachtingen; [verweerder] mocht er op vertrouwen (behalve bij voldoende contra-indicaties, die hij niet kreeg) dat de woning na de recente vernieuwing geen structurele lekkage- en vochtproblemen had. Dit wordt niet anders door het oorspronkelijke bouwjaar 1880, omdat de hoekwoning volledig was vernieuwd, waarbij bovendien diverse moderne isolerende maatregelen waren genomen. Dit correspondeert ook met de (latere) leveringsakte, waarin geen ouderdomsclausule is opgenomen. 
     
     
       6.6 
       
        [verweerder] heeft vervolgens na aankoop de gebruikelijke keuringen laten verrichten, namelijk een bouwkundige aankoopkeuring door [bouwkundig inspecteur] (van BIJN) en een taxatiekeuring door [taxateur] .  
     
     
       6.7 
       In het eerste rapport zijn enkele kapotte dakpannen genoemd en een slechte conditie van  het bitumen op de platdakbedekking, met dit dak(terras) op tegenschot plus nog ontbrekende raamuitzetters en ventilatie in de keuken. Als noodzakelijke herstelkosten is (slechts) een bedrag van € 850,-- begroot. Nadere herstelkosten zijn niet genoemd. Over deze noodzakelijke herstelposten en de twee andere punten heeft [verweerder] vervolgens nadere afspraken met Arjani gemaakt (zie overweging 3.8). Gelet hierop en op de verder goede bevindingen in dit rapport en in het taxatierapport van [taxateur] , waarin nota bene expliciet nader bouwkundig onderzoek niet nodig werd gevonden, hoefde [verweerder] geen rekening te houden met lekkageschade binnen afzienbare termijn, zeker niet op de vele plaatsen waar niet lang na levering lekkages ontstonden.  
     
     
       6.8 
       Deze beide rapporten hebben [verweerder] kortom niet ‘wakker hoeven schudden’. De (overigens niet vaststaande) omstandigheid dat keurder [bouwkundig inspecteur] fouten zou hebben gemaakt, ontslaat Arjani als verkoper niet van haar, hierna te bespreken, mededelingsplicht.  Anders dan Arjani stelt, valt [verweerder] in ieder geval niet tegen te werpen dat hij geen nader bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten. Het hof herhaalt dat niet valt in te zien waarom [verweerder] indertijd verdacht had moeten zijn op lekkageproblematiek in de ernstige mate waarin deze zich na levering van de woning heeft geopenbaard. 
     
     
       6.9 
       In aansluiting hierop wijst het hof nog op de twee (pas later aan [verweerder] bekend geworden) taxaties ongeveer acht maanden eerder, waaruit lekkages op diverse plaatsen in de woning naar voren kwamen (zie overweging 3.14). De niet bij naam genoemde taxateur heeft immers gesproken over diverse emmers in het pand en lappen op de kozijnen, kennelijk om water op te vangen. Taxateur [taxateur 2] heeft vermeld dat er een lekkage is opgetreden (waarschijnlijk vanaf het dakterras) en dat dit volgens Arjani nog zou worden opgelost.   
     
     
       6.10 
       Hieruit valt onmiskenbaar af te leiden dat Arjani op de hoogte was van lekkages, niet lang vóór de verkoop aan [verweerder] . Dit had Arjani – zeker in deze specifieke situatie met een woning die als compleet vernieuwd werd aangeboden – naar de in het verkeer geldende opvattingen aan [verweerder] moeten melden, zo mogelijk met een toelichting op de wijze van herstel tot dan toe. Dit heeft Arjani niet gedaan. Reeds hierom heeft Arjani haar mededelingsplicht geschonden.  
     
     
       6.11 
       Hier komt nog het volgende bij. Arjani heeft gesteld dat de lekkage van maart/april 2019 was veroorzaakt door een omgewaaide pijp boven de cv-installatie en dat deze direct onder de garantie van de dakdekker is verholpen (11 conclusie van antwoord). Dit vormt echter een ontoereikende verklaring voor de verschillende lekkages die indertijd zijn geconstateerd. Het moet er daarom voor worden gehouden dat de woning lekkagegevoelig was en dat Arjani dat wist, althans behoorde te weten, maar dat desondanks niet heeft gemeld aan [verweerder] .  
     
     
       6.12 
       
         Nu Arjani haar mededelingsplicht heeft geschonden valt [verweerder] hoe dan ook niet tegen te werpen dat hij geen verder bouwkundig onderzoek heeft verricht. 
         
           Conclusie ten aanzien van het beroep op dwaling 
         
       
     
     
       6.13 
       
         Het Hof komt, gelet op het voorgaande, tot de conclusie dat het beroep van [verweerder] op dwaling slaagt. Arjani heeft immers ten onrechte relevante lekkagegevoelige gebreken verzwegen. [verweerder] heeft onbewist aangevoerd dat hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht wanneer hij hiervan op de hoogte zou zijn geweest. Omdat hij de woning wil houden vordert hij geen volledige vernietiging van de koopovereenkomst, maar opheffing van het nadeel, bestaande uit vermindering van de koopprijs van de woning (op grond van artikel 6:230 lid 2 BW).  
         
           Gevolgen van de dwaling 
         
       
     
     
       6.14 
       Zowel uit de door [verweerder] als ook uit de door Arjani overgelegde rapportage komen vele gebreken naar voren, die een verklaring vormen voor de geconstateerde lekkages en vochtplekken. Dat sprake is van gebreken staat vast, nu niet alleen de aannemer van Arjani ( [aannemer] ) na de levering vele malen langs is geweest (in een poging) om lekkages te verhelpen, maar ook de door Arjani zelf ingeschakelde deskundige Van Vliet (van HK inspectie) melding heeft gemaakt van vele gebreken aan de woning (onder meer bij het dak, de ramen, de kozijnen en dakgoten). 
     
     
       6.15 
       
         
          [verweerder] vordert partiële vernietiging van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat hij hierdoor heeft geleden. Het hof wijst er op dat dit nadeel niet één op één gelijk hoeft te zijn aan de thans gevorderde herstelkosten. Het gaat in een geval als dit om de vraag wat [verweerder] in 2019 voor de woning zou hebben willen betalen wanneer hij op de hoogte was geweest van de betreffende gebreken (anders gezegd om de waarde van de woning met inachtneming van de gebreken). Het door [verweerder] thans gevorderde bedrag van ruim € 142.000,- is in dit verband niet realistisch omdat dit zou neerkomen op een koopsom van slechts € 68.000,-. Hier komt bij dat de dwaling van [verweerder] met name betrekking heeft op de vocht- en lekkageproblematiek. Andere gebreken zijn in dit verband niet, dan wel slechts in beperkte mate, aan de orde. Wél is  duidelijk dat door dit alles normaal gebruik van de woning (redelijkerwijs) niet mogelijk is. Uiteraard vormen de kosten van herstel van de lekkage-veroorzakende gebreken wel een belangrijke aanwijzing voor het nadeel van [verweerder] . Partijen zijn echter ernstig verdeeld over de hoogte hiervan.  
         
           Mondelinge behandeling en vragen 
         
       
     
     
       6.16 
       Het hof zal een mondelinge behandeling gelasten voor de meervoudige kamer van het hof om  inlichtingen  hierover te verschaffen.  Partijen worden uitgenodigd om  eigen deskundigen  mee te nemen naar de zitting om gebreken, herstel en herstelkosten nader toe te lichten. Het hof zal de zitting ook benutten om een  regeling in der minne te beproeven . Het hof heeft in afwijking van de gebruikelijke lengte van de zitting  drie uur  uitgetrokken voor de mondelinge behandeling. Mocht het niet lukken om een regeling te treffen, dan is niet uit te sluiten dat het hof benoeming van een deskundige nodig acht (om een uitspraak te doen over de waarde van de woning in 2019 met inachtneming van de gebreken). 
     
     
       6.17 
       Ter voorbereiding van de mondelinge behandeling verzoekt het hof aan partijen om zich tenminste voor te bereiden op de navolgende vragen: (1)	Heeft Arjani voldaan aan het, uitvoerbaar bij voorraad verklaarde, vonnis? (2)	Zijn inmiddels reparaties uitgevoerd? Zo ja welke precies, door wie en tegen       	welke kosten? (facturen en betaalbewijzen paraat houden) (3)	Zijn er nog lekkage- en vochtproblemen? Zo ja, waar precies en (bij lekkages)    		hoe vaak? 
     
     
       6.18 
       Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.  
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         beveelt partijen in persoon, als het om een rechtspersoon gaat, deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die de zaak kent en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking ( zoals bedoeld in overwegingen 6.16 en 6.17 ) te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag op  dinsdag 19 december 2023 om 9.30 uur ; 
       
       
         bepaalt dat, indien één der partijen  binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak , opgeeft verhinderd te zijn op de genoemde datum en tegelijk de verhinderdata van beide partijen in de maanden december 2023 tot en met februari 2024 opgeeft, het hof (in beginsel eenmalig) een andere datum en tijdstip voor de mondelinge behandeling zal vaststellen; 
       
       
         deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat het niet nodig is deze voor de mondelinge behandeling over te leggen; 
       
       
         bepaalt dat partijen de verdere stukken waarop zij een beroep willen doen, zullen overleggen door deze  uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling  in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden; 
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek Schermers en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.