ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:1023

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:1023 Rechtbank Noord-Holland , 01-02-2024 / 10852697 VV EXPL23-183

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-02-01

Zaaknummer: 10852697 VV EXPL23-183

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:1023

---

Kort geding. Gebreken hotel. I.a.v. verloop bodemprocedure herstel gebreken gevorderd en toegewezen. Tegenvordering: goed huurderschap brengt mee dat huurders aanwezige rapporten ter beschikking moeten stellen aan verhuurder. Rapporten die enkel door verzekeraar verhuurder worden geëist, hoeven huurders niet te laten opstellen.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 10852697 \ VV EXPL  23-183 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 1 februari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1],   2. [eiser 2],  
     
       beiden wonende te [plaats 1], 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] c.s., 
       gemachtigde: mr. P.R. [betrokkene 4] (DAS), 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde 1],   2. [gedaagde 2],   3. [gedaagde 3],  
     
       allen wonende te [plaats 2], 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] c.s., 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1. 
       
        [eisers] c.s. wacht al meer dan een jaar op herstel van gebreken die de normale exploitatie van het hotel beperken. Op [gedaagden] c.s. rust de verplichting deze gebreken te herstellen. Als ze dat niet voor 1 april 2024 volledig doet, moet ze een dwangsom betalen. Ook mag [eisers] c.s. dan voor rekening van [gedaagden] c.s. zelf een professionele partij inschakelen om de gebreken te herstellen. [eisers] c.s. mag deze kosten echter niet verrekenen met de huurprijs, omdat dat contractueel is uitgesloten.  
       
     
     
       1.2. 
       
        [gedaagden] c.s. moet vooraf overleggen met [eisers] c.s. over de planning en wijze van uitvoering en daarbij rekening houden met de belangen van [eisers] c.s. Dit volgt uit artikel 14.4 van de algemene bepalingen. [gedaagden] c.s. is echter niet verplicht gevolgschade te herstellen omdat hiervoor geen grondslag bestaat. Ook voor de gevorderde controle van de elektra en afgifte van een verklaring door een erkend installateur ontbreekt een grondslag, zodat [gedaagden] c.s. hiertoe niet worden veroordeeld. Verder wordt aan [eisers] c.s. geen ontheffing van de volledige huurbetalingsverplichting verleend, omdat de beoordeling daarvan in de bodemprocedure thuishoort.  
     
     
       1.3. 
       
        [eisers] c.s. moet op grond van goed huurderschap wel de aanwezige documentatie over de brandveiligheid van de elektriciteitsinstallatie aan [gedaagden] c.s. verstrekken. [eisers] c.s. wordt echter niet wordt veroordeeld de door [gedaagden] c.s. specifiek genoemde documentatie te laten opstellen, omdat [gedaagden] c.s. onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de verplichting hiertoe op [eisers] c.s. rust. Dat betekent dat [eisers] c.s. ook niet gehouden is deze stukken aan [gedaagden] c.s. te verstrekken als ze niet aanwezig zijn. Wel moet [eisers] c.s meewerken als [gedaagden] c.s. in verband met haar verzekering een inspectie wil laten uitvoeren. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding  - de producties van [gedaagden] c.s. en eis in reconventie 
       - de producties van [eisers] c.s.   - de mondelinge behandeling van 18 januari 2024  - de pleitnota van [gedaagden] c.s. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] c.s. huurde, na een indeplaatsstelling, vanaf 1 januari 2021 casco van [bedrijf 1] de bedrijfsruimte, zijnde een hotel, aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 1] (verder: “het gehuurde”) tegen een laatstelijk huurprijs van € 12.836,12 inclusief BTW. 
       
     
     
       3.2. 
       Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing verklaard (verder: algemene bepalingen) van toepassing.  
       
     
     
       3.3. 
       In de algemene bepalingen wordt – voor zover relevant – bepaald: “Artikel 1: Casco 1 .Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: - funderingen; - constructieve bouwvloeren; - kolommen; - constructieve plafonds; - buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui; - daken, goten, en trappen(huizen); - nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; - basissprinklernet; - riolering en andere afvoerleidingen; tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht. Schade 10.1  Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een – gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen. (…)  Indien de (dreigende) schade niet aan huurder is toe te rekenen en de kosten voor passende maatregelen aantoonbaar en redelijk zijn zal verhuurder deze kosten op eerste verzoek van huurder aan huurder vergoeden. Aansprakelijkheid 11.1  Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen.  11.2  Huurder vrijwaart verhuurder tegen boetes die verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van huurder. 11.3  Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 11.4  Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder; (…) -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen 12.1  Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…) 12.2  Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 12.1, 12.3 en 12.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen binnen een redelijke termijn tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan. 12.3  Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het ge- huurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels; (…) c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties; (…) e. van overheidswege of andere daartoe bevoegde instanties voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keu- ringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties, tenzij de inspecties en keuringen worden verricht in het kader van de in 12.4 sub h weergegeven werkzaamheden. De onder a t/m e genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine her- stellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht. 12.4  Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1. zijn voor rekening van huurder: a. het uitwendig onderhoud indien een voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gericht en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoelt in 12.3 een en ander onverminderd het in 12.4 sub b t/m12.4 sub k bepaalde;  (…) e. onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas, water, elektriciteit alsmede van braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort; (…) h. het periodiek en correctief onderhoud, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen en de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische- en/of waterinstallaties althans als de inspecties en keuringen samenhangen met, en worden verricht in het kader va, de uitvoering van periodiek en correctief onderhoud.  (…) Artikel 14 (…) 14.4  Bij door verhuurder uit te voeren onderhouds-, herstel-, of vernieuwings- werkzaamheden zal verhuurder tevoren met huurder overleggen op welke wijze daarbij zoveel mogelijk met de belangen van huurder rekening kan worden gehouden. Vinden deze werkzaamheden op wens van huurder buiten normale werktijden plaats, dan komen de extra kosten daarvan voor rekening van huurder.” 
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisers] c.s. heeft diverse klachten en gebreken gemeld bij [bedrijf 1]. Naar aanleiding van die meldingen hebben [bedrijf 1] aan [betrokkene 5] Vastgoed Beheer B.V. (verder: [betrokkene 5]) opdracht gegeven een inspectie uit te voeren in het gehuurde. De inspectie heeft plaatsgevonden op 18 februari 2021. In het rapport van [betrokkene 5] wordt – voor zover relevant – vermeld:  “Na een aantal verschillende kamers te hebben bezocht zijn er een aantal actieve lekkages gelokaliseerd. Vooral bij de dakkapellen en dakopbouwen zijn er actieve lekkages gaande. Ook valt op dat het grote vlak van het dak geen enkele lekkage heeft.  Van de nokpannen zijn er een aantal kapot, loodslabben lopen niet onder de pannen door, daar kunnen lekkages vandaan komen.  Onder de dakleitjes ligt een gewapende folie die zorgt dat het meeste water netjes wordt afgevoerd. Sommige goten zijn aan vervanging toe, sommige zitten vol zand en sommige zien er nietjes uit. Voor het dak zijn er wel een aantal losliggende leitjes die aandacht verdienen en gefixeerd dienen te worden.  Voor de gevel aan de [straat] kan, daar is een keer de gevel gereinigd, dat is zo agressief gebeurt dat de gevelstenen lichtelijk poreus zijn. Ook is er bovenin bij de schoorsteen een “buik” is waargenomen. Dit zou kunnen duiden op een probleem met de metselankers die het binnen en buitenblad aan elkaar koppelen.  Aan de achterkant is het vooral bij het terras en de stenen balustrade die actieve lekkages aangeven.  Mijn conclusie voor vandaag:  voor het hele pand geldt dat het voegwerk aandacht verdient maar geen actieve lekkages veroorzaakt. Wel moeten er stootvoegen aangebracht worden om ventilatie te bevorderen in de spouwmuur. Voor het hele dak zijn er geen actieve lekkages alleen bij de dakopbouwen en dakkapallen. Ook moet er aandacht voor zijn bij de kilgoten en de rest van de goten. Het dakterras met de actieve lekkage naar “Kamer 7” verdient aandacht, is ook een actieve lekkage. Kunststof kozijnen, mankementen verhelpen en allemaal nalopen en eventueel afstellen.  (…) 
       
     
     
       3.5. 
       In april 2021 zijn werkzaamheden van ROMI Renovatie en Vastgoedonderhoud (verder: Romi) afgerond.  
       
     
     
       3.6. 
       
        [eisers] c.s. heeft herhaaldelijk verzocht om herstel van de overige gebreken.  
       
     
     
       3.7. 
       Op 19 januari 2022 hebben [bedrijf 1] aangegeven dat een dakdekker de lekkages komt verhelpen. 
       
     
     
       3.8. 
       Op 11 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] c.s. aan [bedrijf 1] verzocht om lekkages definitief te beëindigen en reparatiewerk uit te voeren. In de brief wordt – voor zover relevant – vermeld: In uw e-mail van 19 januari 2022 heeft u gemeld dat uw cliënte een dakdekker had ingeschakeld die op woensdag 26 januari 2022 zou (kunnen) starten met de vereiste herstelwerkzaamheden omtrent het dak (lekkage) en dat dit 2 tot 4 dagen zou kosten (een en ander afhankelijk van het weer). U gaf daarbij aan dat de door cliënte gestelde lekkages hierdoor zouden worden verholpen.  In beginsel is er gekozen voor een noodoplossing en niet een structurele oplossing omtrent de lekkages. De vereiste werkzaamheden zijn tot op heden nog niet voltooid. Op donderdag (10 februari) is door de dakdekker nieuwe bitumen over het dak heen geplakt. De nog benodigde herstelwerkzaamheden om de lekkage te beëindigen, zijnde het vervangen van de loodranden (aangezien deze volledig zijn gescheurd) en reparatiewerk aan het kozijn, dienen nog te geschieden. (…) Graag ontvangt cliënte de bevestiging dat de bovengenoemde werkzaamheden op zeer korte termijn worden uitgevoerd en afgerond.  (…) Overigens zijn onlangs ook nieuwe gebreken ontstaan c.q. kenbaar geworden, waarbij sprake is van gevolgschade. Dit betreft: a) de kunststof kozijnen van de slaapkamerramen lekken en sluiten niet goed bij kamers 11, 12, 21 en 24.  b) het houten kozijn van het badkamerraam van kamer 24 sluit niet meer. c) bij kamer 7 is er naast de lekkageplek die reeds aanwezig was sprake van schimmelvorming. Deze lekkage is reeds sinds november 2019 bij uw cliënte bekend en nog steeds niet verholpen. d) buitenmuur terras/straatkant heeft een zeer grote scheur ontwikkeld.  
       
     
     
       3.9. 
       
        [eisers] c.s. heeft op 5 april 2022, 7 april 2022, 31 mei 2022, 8 november 2022 en 12 december 2022 melding gemaakt van lekkages.  
       
     
     
       3.10. 
       Op 1 januari 2023 is [gedaagden] c.s. eigenaar/verhuurder geworden. Ter voorbereiding op de overdracht hebben partijen begin december 2022 het gehuurde geïnspecteerd en is de staat van het gehuurde uitgebreid besproken. Op 9 december 2022 heeft [eisers] c.s. een opsomming gemaakt van de gebreken en actieve lekkages: “(…) Actieve lekkages op de volgende locaties: - plafond badkamer - kozijn 22 en 24 - plafond/muur kamer 8 - muur kamer 7 - muur kamer 3 
       
     
     
       3.11. 
       Vervolgens heeft Romi op verzoek van  [gedaagden] c.s. op 30 januari 2023 een offerte opgesteld voor diverse werkzaamheden waaronder het reinigen en impregneren van de buitengevels van het hoofdgebouw, werkzaamheden aan de schoorstenen, de trappen/bordessen, terrasmuur binnen en buitenzijden en werkzaamheden aan/vervangen van het dak en de dakgoten.  
       
     
     
       3.12. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft geen opdracht aan Romi gegeven om de werkzaamheden uit te voeren. Romi heeft de werkzaamheden niet uitgevoerd.  
       
     
     
       3.13. 
       Op 3 maart 2023 heeft [eisers] c.s. opnieuw een opsomming gegeven van de gebreken: (…) “Tot op heden is er nog niets opgelost, kamer 7 en 8 loopt het water nog steeds naar binnen deze kamers kunnen wij niet verhuren.  (…) De kamers 7 en 8 blijven dicht het schimmel zit op het plafond daar bent u reeds voor de koop van op de hoogte.  (…) Hier nogmaals de opsomming van alle gebreken waar u van op de hoogte bent. -dakgoten verrot wat zorgt voor veel vochtplekken in muren -regenpijpen ontbreken/zijn stuk -buitendeur van kamer 11 sluit niet waardoor water naar binnen komt en inbraak om de hoek loert -open voegwerk, hierdoor ontstaat er vocht in de muren reling balkons verrot wat gevaar veroorzaakt voor gasten (…) 
       
     
     
       3.14. 
       Op 6 maart 2023 heeft [gedaagden] c.s. gereageerd naar [eisers] c.s.: (…) Mijn man zal deze week nog met een andere voeger langskomen u verneemt nog van hem de dag en het tijdstip wanneer hij langskomt.” 
       
     
     
       3.15. 
       Na diverse herhaaldelijke verzoeken om een inhoudelijke reactie op de andere door [eisers] c.s.  genoemde punten heeft [gedaagden] c.s. op 20 maart 2023 gereageerd: “Bijgaand doe ik u de ondertekende offerte toekomen. Kortheidshalve verwijs ik u naar de inhoud.  Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.” 
       
     
     
       3.16. 
       De getekende offerte had betrekking op een door [bedrijf 2] Gevelonderhoud (verder: [bedrijf 2]) geoffreerde werkzaamheden aan de gevel.  
       
     
     
       3.17. 
       
         Op 27 maart 2023 heeft [eisers] c.s. gereageerd: “Tot op heden hebben wij helaas nog steeds niet een volledig antwoord op onze meerdere verzoeken namelijk: planning van het nodig onderhoud voor het jaar 2023 en oplossen van alle huidige gebreken op korte termijn.  Ik verwijs u voor de lijst met de nodige onderhoud en reparaties van huidige gebreken graag naar onze eerder verzonden mails met data: 9 december 2022 21 december 2022 3 maart 2023 6 maart 2023 
         
           Het enige dat wij op 20 maart jl. hebben ontvangen is een getekende offerte aangaande werkzaamheden die medio juli 2023 starten om de huidige lekkages op te lossen.  
           
           Zoals u weet betreft dit lekkages die al voor uw aankoop van het pand aan u bekend zijn gemaakt en die voor steeds meer schade en risico op brand zorgen.  
           
           Het laatste genoemde in combinatie met het feit da u deze werkzaamheden wilt uit laten voeren in het hoogseizoen is voor ons onacceptabel, ook dat hebben wij meermaals aangegeven. 
           
           (…)” 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       Op 30 mei 2023 heeft [gedaagden] c.s. een e-mail verzonden naar [eisers] c.s.: “Geachte heer,  Afgelopen dinsdag heb ik met de heer [betrokkene 1] van [bedrijf 2] Gevelonderhoud gesproken. Hij deelde mij mee dat u aan hem hebt medegedeeld dat hij met de werkzaamheden zoals gespecificeerd, waarvan u van mij een kopie hebt ontvangen, geen aanvang mag maken. De werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden in de winter maanden. Dit heeft mij ten zeerste verbaasd. Met u heb ik afgesproken en u heeft mij dit bevestigd, dat het voor de achtergevel voor u niet uitmaakt wanneer er een aanvang wordt gemaakt.  Op 23 mei jl. heb ik van [bedrijf 2] Gevelonderhoud een e-mail ontvangen dat zij de werkzaamheden niet zullen uitvoeren omdat er een geschil is tussen huurder en verhuurder, waarin hij geen rol wil meespelen. Voor mij begrijpelijk. Ik verzoek u mij aan te willen geven waarom u, zonder overleg met mij, [bedrijf 2] Gevelonderhoud te kennen hebt gegeven dat hij de werkzaamheden niet mag doen.  (…)” 
     
     
       3.19. 
       Op 7, 15 en 22 juli 2023 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. verzocht tot herstel over te gaan van de schade als gevolg van een storm.  
       
     
     
       3.20. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft de schade aangemeld bij zijn verzekeraar, die verzocht heeft om nadere informatie te verstrekken. 
       
     
     
       3.21. 
       Op 28 juli 2023 heeft [gedaagden] c.s. aan [eisers] c.s. kenbaar gemaakt dat een dakdekker op 29 juli 2023 contact zal opnemen om een afspraak in te plannen om de schade van de storm op te nemen.  
       
     
     
       3.22. 
       Op 8 september 2023 heeft [bedrijf 3] Onderhoud & Installatie B.V. verder: [bedrijf 3]) een door [gedaagden] c.s. getekende offerte bevestigd. Daarin worden de werkzaamheden genoemd, bestaande uit werkzaamheden aan het dak: “Zoals wij u reeds hebben aangegeven kan onze onderaannemer niet eerder een aanvang maken met het uitvoeren van de werkzaamheden dan medio maart 2024 dit in verband met levertijd van de dakpannen, bij hen lopende opdrachten en de weersomstandigheden in de periode oktober tot en met maart.” 
       
     
     
       3.23. 
       
         Op 13 november 2023 heeft [eisers] c.s. filmmateriaal van de lekkages naar [gedaagden] c.s. verzonden: “Om u op de hoogte te houden van de actieve lekkages sturen wij u filmmateriaal van de actieve lekkages op kamer 8. Dit zal via WeTransfer aan u verzonden worden.  Zoals u reeds weet loopt deze lekkages langs stroomvoorzieningen en een airconditioning. Deze kan inmiddels niet meer aan omdat de aardlekschakelaar er continu uitspringt. (…)” 
         
          [gedaagden] c.s. heeft het filmmateriaal niet bekeken. 
       
       
     
     
       3.24. 
       
         Op 27 november 2023 heeft [eisers] c.s. een e-mail verzonden naar [gedaagden] c.s.:   "Geachte heer [gedaagden], 
         
           Als gevolg van de storm afgelopen dagen is er wederom schade ontstaan als ge­ volg van de alom bekende gebreken en achterstallig onderhoud; 
         
         
           -Dakpannen van dak gevallen aan straatkant en achterkant 
         
         
           -Nog meer losliggende dakpannen 
         
         
           -Verrotte houten hek achterzijde doorgebroken Zie bijlage voor afbeeldingen. 
         
         
           Hartelijke groet," 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft op 27 november 2023 per e-mail gereageerd:  “Geachte heer [eiser 2], Wij hebben inmiddels een pannendekkersbedrijf de opdracht gegeven om het gedeelte van het dak dat nog niet vernieuwd is, geheel te voorzien van nieuwe panlatten en dakpannen. Het pannendekkersbedrijf heeft aangegeven, gelet op de weersomstandigheden, niet met de werkzaamheden m.b.t. het vernieuwen van het dak(gedeelte) te kunnen beginnen. Zij hebben mij aangegeven dat zodra de weersomstandigheden het toelaten, direct een aanvang te zullen maken met de dak werkzaamheden. Het achterbalkon en het vervangen van het hek aan de achterzijde zal medio februari 2024 plaatsvinden. In ieder geval zal ernaar gestreefd worden de werkzaamheden zoveel mogelijk te concentreren en uit laten voeren vóór 31 maart 2024. Ondanks uw toezegging een kozijnenboer (kunststofkozijn) in [plaats 1] een offerte te vragen voor het vervangen van het kozijn/de kozijnen, hebben wij tot op heden niets van u vernomen. Inmiddels hebben wij zelf een kozijnenboer ([bedrijf 4] KOZIJNEN) benaderd. [betrokkene 3] van voormeld bedrijf zal contact met u opnemen voor het maken van een afspraak voor het inmeten en het vaststellen van het aantal kozijnen die vervangen dienen te worden. Zodra wij bericht hebben ontvangen van het pannendekkersbedrijf zullen wij u ruimschoots voor aanvang van de werkzaamheden u hiervan op de hoogte stellen. Voor de stormschade en losliggende dakpannen zijn wij doende een plaatselijk pannendekkersbedrijf op te schalen. U verneemt hieromtrent voor de voortgang nader van ons.” 
       
     
     
       3.26. 
       Op 15 december 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] c.s. gemaild:  "Tot op heden heb ik geen plan van aanpak mogen ontvangen naar aanleiding van mijn e-mail van 30 november jl. en er is verder geen zichtbare actie ondernomen om de gebreken te herstellen. Van cliënten begreep ik dat de situatie verergert, waarbij te gelden heeft dat wachten met herstel leidt tot nog meer exploitatieschade nu herstel niet meer voor maart 2024 afgerond zal zijn. Ik heb zodoende opdracht gekregen om naast de lopende bodemzaak een kort geding te starten om herstel van de noodzakelijke onderdelen af te dwingen. In dat kader verneem ik graag uiterlijk aanstaande maandag uw verhinderdata voor een periode van zes weken. Indien ik die niet tijdig van u ontvang, zal ik daar bij de aanvraag voor een datum geen rekening mee kunnen houden."  
     
     
       3.27. 
       
         Op 18 december 2023 heeft [gedaagden] c.s. gereageerd: “Geachte heer [betrokkene 4],  
         
           Uw cliënten geven aan dat er gebreken zijn. Ik nodig uw cliënten in deze uit om mij een lijst van de, volgens uw cliënten, gebreken met een uitgebreide omschrijving te doen toekomen. Na ontvangst en beoordeling in hoeverre mijn cliënten volgens het vigerende huurcontact gehouden zijn het onderhoud te plegen, zal ik u nader berichten. Ik kan u namens mijn cliënten alvast meedelen dat voor wat betreft het herstel dan wel het vervangen van het dak, de dakdekker aan mijn cliënten kenbaar heeft gemaakt dat zij alleen een aanvang zullen maken met de werkzaamheden als de weeromstandigheden het toelaten. Bovendien hebben uw cliënten aan mij te kennen geven dat door de laatstelijke storm dakpannen zijn afgewaaid. Uw cliënten zijn op de hoogte gesteld dat de verzekeraar een expertisebureau heeft ingeschakeld om de schade vast te (doen) stellen. Tot de stormschade niet is vastgesteld kan ook niet een aanvang worden gemaakt met het herstel. Er zijn wel schadebeperkende maatregelen genomen door de weg­ gewaaide dakpannen terug te plaatsen. 
         
       
       
       
         
           Desgevraagd zal mijn secretaresse a.s. dinsdag mijn verhinderdata aan u doen toekomen.” 
         
       
       
     
     
       3.28. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft op 2 januari 2024 [eisers] c.s. verzocht hen te voorzien van een zogeheten Scope-10 rapport en indien deze niet aanwezig is, een dergelijk rapport alsnog op te stellen.  
       
     
     
       3.29. 
       Op 9 januari 2024 heeft [bedrijf 4] Kozijnen een offerte uitgebracht voor het leveren en monteren van kunststof kozijnen. [gedaagden] c.s. heeft [eisers] c.s. tevens verzocht om hen te voorzien van een exploitatievergunning. 
     
     
       3.30. 
       De verzekeringsmaatschappij van [eisers] c.s. heeft verklaard dat het voor de verzekering van [eisers] c.s. niet noodzakelijk is om een Scope-10 rapport uit te laten voeren. De gemeente [plaats 1] heeft verklaard dat een exploitatievergunning voor hun onderneming niet verplicht is.  
       
     
     
       3.31. 
       Op 9 januari 2024 heeft Team Reno op verzoek van [gedaagden] c.s. een elektra inspectie uitgevoerd in het gehuurde. In het rapport wordt – voor zover relevant – vermeld: “Aanleiding van onze inspectie was dat er geen Scope 10 rapport aanwezig was en sprake was van waterlekkage, waardoor het elektra van het bedrijfspand/exploitatie deels niet functioneert dan wel kortsluiting veroorzaakte.  (…) Ondanks dat wij vooraf aan de heer [betrokkene 2] hebben aangegeven welke documenten er nodig zijn voor het uitvoeren van de aan ons verstrekte opdracht, waren de documenten/rapporten niet aanwezig. Het heeft mij wel verbaast in die zin dat als E-installateur die de afgelopen jaren inspecties heeft uitgevoerd op de E-installatie, dat hij ongetwijfeld een dossiervorming moet hebben gehad. Ten minste moet hij in het bezit zijn van een installatietekening van het pand, hoe een en ander daadwerkelijk in elkaar steekt. Deze tekening was ook niet aanwezig.  (…) Conclusie Doordat wij niet beschikken over de hiervoor genoemde rapporten/informatie en ook niet beschikken over de installatietekeningen, kunnen wij als erkende E-installateur niet vaststellen dat er kortsluitingen zijn door lekkages en een verklaring geven als erkende E-installateur dat er geen sprake is van brandgevaar als gevolg van aangetaste E-installatie.  Wel kan ik meegeven dat volgens mijn waarneming wij het vermoeden hebben dat de E-installatie al geruime tijd niet is gekeurd. Ons advies in deze is dat eerst een installatietekening en installatieschema wordt opgemaakt. Dit is het minimale dat u nodig heeft om een degelijke en betrouwbare inspectie van de E-installatie te kunnen doen. (…)” 
       
     
     
       3.32. 
       
        [bedrijf 4] kozijnen heeft op 9 januari 2024 een offerte voor het leveren en monteren van totaal 16 kunststof kozijnen uitgebracht aan [gedaagden] c.s. Hierin is vermeld dat de kozijnen van diverse (overige) kozijnen na een onderhoudsbeurt weer een tijd mee kunnen. 
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         De vordering 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         
          [eisers] c.s. vordert, uitvoerbaar bij voorraad: I) [gedaagden] c.s. te veroordelen om uiterlijk 28 februari 2024:  - de oorzaak van de huidige actieve lekkages in het gebouw te herstellen, met herstel van de gevolgschade aan de inventaris van eisers (waaronder airco’s en schilderwerk) daaronder begrepen;  - de elektra in het volledige gebouw door een erkend installateur te laten controleren op schade als gevolg van de lekkages en waar nodig te herstellen, onder afgifte van een verklaring van de installateur dat geen sprake is van brandgevaar als gevolg van aangetaste elektra; - het dak en het houten hekwerk op het gebouw zodanig te herstellen dat afwaaiende dakpannen bij wind zal zijn uitgesloten; 
         II) [gedaagden] c.s. te veroordelen om voor de uitvoering van de werkzaamheden conform artikel 14.4. van de algemene bepalingen afspraken te maken voor de planning en wijze van uitvoering van de werkzaamheden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per onaangekondigde en ongeplande werkzaamheden;  
       
       
       
         III) [eisers] c.s. te ontheffen van de volledige huurbetalingsverplichting totdat de werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd dan wel een dwangsom te verbinden van € 12.500,00 vanaf 1 maart 2024 voor zover de werkzaamheden niet volledig zijn uitgevoerd, te vermeerderen met € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00, met dien verstande dat [eisers] c.s. de verbeurde dwangsommen mag verrekenen met de eerst volgende huurpenningen;  
       
       
       
         IV) [eisers] c.s. toe te staan om in afwijking van artikel 12.2. van de algemene bepalingen het herstel voor zover nodig en mogelijk, zelf uit te laten voeren indien op 1 februari 2024 nog geen zicht is op tijdige oplevering van het werk als vermeld onder I en de kosten daarvan volledig te verhalen op [gedaagden] c.s. door middel van verrekening met de huurpenningen die na afronding van het werk weer verschuldigd worden.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] c.s. leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Op grond van de huurovereenkomst komen de werkzaamheden aan casco voor rekening van [gedaagden] c.s. Ondanks herhaalde verzoeken daartoe, gaat [gedaagden] c.s. niet tot het uitvoeren van de werkzaamheden over. Als er al werkzaamheden door [gedaagden] c.s. gepland worden, wordt dit niet tijdig en op voorhand met [eisers] c.s.  besproken, wat wel verwacht mag worden.  
       
       
         
           Het verweer op de vordering  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] c.s. voert verweer. [gedaagden] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s. voor wat betreft de vordering op gedaagde sub 1 en voert voor het overige het volgende aan. 
       
     
     
       4.4. 
       Volgens [gedaagden] c.s. is geen sprake van spoedeisend belang, met name nu er al een bodemprocedure loopt en diverse werkzaamheden in het voorjaar van 2024 zullen worden uitgevoerd. Omdat al werkzaamheden zijn gepland, moeten de vorderingen van [eisers] c.s. alleen al om die reden worden afgewezen.  
       
     
     
       4.5. 
       Verder stelt [gedaagden] c.s. dat [eisers] c.s. geen recent bewijs heeft geleverd voor de aanwezigheid van gebreken. Zij verwijzen enkel naar oude rapporten. Na het opstellen van de rapporten zijn diverse werkzaamheden uitgevoerd. [gedaagden] c.s. betwist dat zij aansprakelijk kan worden gehouden voor eventuele gevolgschade van de vermeende lekkages. Het verhelpen van de actieve lekkages valt onder kleine herstellingen die op grond van artikel 12.4 van de algemene bepalingen voor rekening van [eisers] c.s komen. Over de staat van de elektra is niet eerder geklaagd en intussen heeft [gedaagden] c.s. een erkend installateur het gehuurde laten inspecteren. Wegens het ontbreken van documentatie kan een volledige inspectie niet worden uitgevoerd. Dit kan [gedaagden] c.s. niet worden verweten, zodat de vordering hieromtrent moet worden afgewezen. Omdat het gehele dak (binnenkort) wordt vervangen, is er geen nut om nu noodvoorzieningen te treffen. Dit is bekend bij [eisers] c.s. 
       
     
     
       4.6. 
       Ook stelt [gedaagden] c.s. zich op het standpunt dat verrekening van de huur contractueel is uitgesloten en hier in dit kort geding geen plaats voor is. [eisers] c.s. heeft de mogelijkheid gehad om zelf een offerte op te laten stellen voor de kozijnen, maar zij heeft hier geen gebruik van gemaakt. Dit heeft vertraging tot gevolg gehad. Omdat [gedaagden] c.s. al werkzaamheden heeft gepland, is er geen belang bij een vordering om zelf werkzaamheden uit te voeren. De door [eisers] c.s. in het geding gebrachte offerte is daarnaast aan de hoge kant en van een onbetrouwbare aannemer.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagden] c.s. meent dat het juist [eisers] c.s. is die mee moet werken aan de planning en uitvoering van de werkzaamheden, niet [gedaagden] c.s. Zij heeft diverse plannen en afspraken geprobeerd te maken om werkzaamheden uit te voeren. [eisers] c.s. weigert mee te werken en stuurt de aannemers weg. Het is niet aan [eisers] c.s. om zoveel eisen te stellen aan de planning en uitvoering van de werkzaamheden. 
       
       
         
           De tegenvordering 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Gedaagden sub 2 en 3 hebben als tegenvordering gevorderd om [eisers] c.s. te veroordelen om alle opgevraagde stukken zoals genoemd in de brieven van 2 en 9 januari 2024 aan hen te verstrekken onder verbeurte van een dwangsom. Als de opgevraagde stukken niet voor handen zijn, vorderen zij dat [eisers] c.s. opdracht geeft aan een door hen goedgekeurde erkend bedrijf om het rapport op te stellen, onder verbeurte van een dwangsom.  
       
     
     
       4.9. 
       Gedaagden sub 2 en 3 leggen aan hun tegenvordering ten grondslag dat op grond van artikel 12.4 sub e in samenhang met sub h van de algemene bepalingen dan wel op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een verplichting op [eisers] c.s. rust hen te voorzien van de documentatie inzake de periodiek keuringen van onder meer brandblus- en/of brandmeldinstallatie en elektra, waaronder een Scope-10 rapport.  
       
       
         
           Het verweer op de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [eisers] c.s. stelt, onder overlegging van stukken, dat een Scope-10 rapport niet verplicht is, net als een exploitatievergunning. Verder wordt in de algemene voorwaarden niets gezegd over jaarlijkse keuringen, alleen over periodieke keuringen. [eisers] c.s. voldoet aan de verplichting die zij op grond van de wet en de eigen verzekering heeft ter zake de brandveiligheid van de elektra. De verantwoordelijkheid van een brandverzekering ligt bij [eisers] c.s. Waarom zij stukken hierover zou moeten verstrekken aan gedaagden sub 2 en 3 is niet duidelijk geworden. Het is niet aan haar om hen te voorzien van allerlei stukken voor hun eigen verzekering. Daarnaast ontbreekt de spoedeisendheid.  
       
     
     
       4.11. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Ontvankelijkheid 
       
     
     
     
       5.1. 
       Uit de stukken en de verklaring ter zitting blijkt dat gedaagden sub 2 en 3 als verhuurder aangemerkt moeten worden. Dat betekent dat [eisers] c.s. niet ontvankelijk is in haar vorderingen jegens gedaagde sub 1. Voor zover de vordering zich richt tegen gedaagde sub 1, zal deze dan ook worden afgewezen. In het navolgende blijven gedaagden sub 2 en sub 3 als [gedaagden] c.s. aangeduid.  
       
       
       
         
           Beoordelingskader 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] c.s. een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.  
       
       
         
           Herstel actieve lekkages en herstel van het dak 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       
        [eisers] c.s. wacht al meer dan een jaar op herstel van gebreken die de normale exploitatie van het hotel beperken. Op [gedaagden] c.s. rust de verplichting deze gebreken te herstellen, maar zij hebben ondanks toezeggingen nog steeds niet aan deze verplichting voldaan. Daarmee is het spoedeisend belang van [eisers] c.s gegeven. Dat er inmiddels offertes (al dan niet getekend) liggen, maakt dit niet anders nu in het verleden is gebleken dat dit niet betekent dat de werkzaamheden ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Daarnaast hebben de vorderingen tot herstel van de gebreken voor zover dit ziet op herstel van het dak en het houten hekwerk en het aanpakken van de oorzaak van de lekkages voldoende kans van slagen. Deze vorderingen worden dan ook toegewezen. De kantonrechter licht dit als volgt toe.  
       
     
     
       5.4. 
       Het pand is casco gehuurd. Uit artikel 1 en artikel 12.3 van de algemene bepalingen blijkt dat de buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen en de daken en goten onder het gehuurde vallen en het onderhoud hiervan voor rekening van [gedaagden] c.s. komt. [gedaagden] c.s. heeft dan ook een verplichting om voor onderhoud van de kozijnen, het houten hekwerk en het dak te zorgen en dus ook om eventuele gebreken hieraan tijdig te verhelpen.  
       
     
     
       5.5. 
       De gebreken aan het dak en het houten hekwerk blijken genoegzaam uit de foto’s zoals opgenomen in de kort geding dagvaarding (zie randnr. 13-14). Hiervan is [gedaagden] c.s. op 27 november 2023 in kennis gesteld.  
       
     
     
       5.6. 
       
        [eisers] c.s. heeft verder ter zitting verduidelijkt dat zij herstel verlangt van de volgende gebreken (voornamelijk lekkages), waarbij zij verwijst naar de brief van 11 februari 2022: 
       a. a) de kunststof kozijnen van de slaapkamerramen lekken en sluiten niet goed bij kamers 11, 12, 21 en 24; b) het houten kozijn van het badkamerraam van kamer 24 sluit niet meer.  c) bij kamer 7 is er naast de lekkageplek die reeds aanwezig was sprake van schimmelvorming.  
       Deze gebreken volgen uit het rapport van 18 februari 2021 van [betrokkene 5] met foto’s.  
       
       d) Daarnaast heeft [eisers] c.s. aangegeven dat op het dak van kamer 7 een terras zit dat lekt naar kamer 7 en hiervoor nogmaals gewezen op het rapport van 18 februari 2021 van [betrokkene 5].  
       e) Ook heeft [eisers] c.s. erop gewezen dat het inmiddels ook lekt in kamer 8 (zie ook de mail van 13 november 2023) en kamer 25 (dakopbouw te zien op een foto 3 bij voormeld rapport).  
       
     
     
       5.7. 
       
        [eisers] c.s. verwijst voorts naar de opsomming in de dagvaarding in de bodemprocedure (productie A, randnr. 36, blz 21):  
       f) Naast de hiervoor onder a) genoemde lekkende kozijnen worden ook de kozijnen van de slaapkamerramen in kamer 7 en 22 genoemd.  
       g) Naast het onder b) genoemde houten kozijn worden hier ook lekkende houten badkamerraamkozijnen van kamers 25 en 27 genoemd.  
       h) Naast wat onder c) is genoemd, worden hier lekkages langs de muren en elektriciteit bij kamers 7 en 8 genoemd. Dit overlapt wellicht met c) en e). 
       i. i) Tot slot wordt hier een lekkage van het deurkozijn in kamer 11 vermeld (kantoor). 
       
     
     
       5.8. 
       Voor de goede orde merkt de kantonrechter nog op:  
       j) In de mail van 9 december 2022 wordt nog een lekkage langs de muur in kamer 3 en het plafond van het kantoor (kamer 11) genoemd. Dit probleem in het kantoor lijkt ook benoemd te zijn in de opsomming in de dagvaarding in de bodemprocedure. 
       k) In de mail van 6 maart 2023 wordt ook nog een lekkend kozijn in kamer 17 genoemd. 
       
     
     
       5.9. 
       Anders dan  [gedaagden] c.s. stelt, heeft [eisers] c.s. hiermee (5.5 - 5.8) duidelijk (genoeg) gecommuniceerd van welke gebreken zij herstel verlangt.  
       
     
     
       5.10. 
       Het standpunt van [gedaagden] c.s. dat de aanwezigheid van lekkages niet is bewezen, slaagt evenmin. Uitgangspunt is het rapport van 18 februari 2021 van [betrokkene 5]. Hieruit volgt duidelijk dat sprake is van meerdere actieve lekkages. Romi heeft rond maart/april 2021 weliswaar herstelwerkzaamheden uitgevoerd in opdracht van [bedrijf 1], maar uit de brief van 11 februari 2022 blijkt dat de lekkages niet zijn verholpen en zich sindsdien nieuwe lekkages hebben voorgedaan. Dit volgt eveneens uit de overgelegde meldingen van lekkages van 5 april 2022, 7 april 2022, 31 mei 2022, 8 november 2022 en 12 december 2022 alsmede de onder 5.6 tot en met 5.8 genoemde meldingen a) tot met k). 
       
     
     
       5.11. 
       Uit de facturen van Romi blijkt bovendien niet dat de lekkages waar nu herstel van wordt verlangd al door Romi verholpen zijn. Daarbij is niet betwist dat Romi slechts een van de twee daken van het hotel heeft vervangen en geen herstelwerkzaamheden aan de dakkapellen en dakopbouwen, raamkozijnen, goten en gevels heeft verricht. Uit het rapport van 18 februari 2021 van [betrokkene 5] blijkt dat juist bij de dakkapellen, dakopbouwen en raamkozijnen sprake is van actieve lekkages. 
       
     
     
       5.12. 
       Partijen hebben daarnaast begin december 2022 gezamenlijk het gehuurde geïnspecteerd. Daarbij hebben zij de staat van het gehuurde uitgebreid besproken. Op 9 december 2022 heeft [eisers] c.s. vervolgens een opsomming van de gebreken en actieve lekkages aan [gedaagden] c.s. gestuurd. Vervolgens heeft [gedaagden] c.s. offertes opgevraagd voor groot onderhoud van het gehuurde. Tot slot heeft [eisers] c.s. op 13 november 2023 aan [gedaagden] c.s. filmmateriaal toegezonden waarin de lekkages te zien zouden zijn.  
       
     
     
       5.13. 
       
        [gedaagden] c.s. heeft niet de moeite genomen om het toegestuurde filmmateriaal te bekijken. [gedaagden] c.s. heeft voorts vanaf het begin doen voorkomen dat zij de oorzaak van gemelde lekkages aan het gehuurde ging aanpakken. Op geen enkel moment heeft [gedaagden] c.s. betwist dat van lekkages sprake was of dat zij hiervoor verantwoordelijk is. Als [gedaagden] c.s. hierover twijfelde, had het op haar weg gelegen hiernaar nader onderzoek te (laten) doen en haar twijfels (inclusief redenen hiervoor) duidelijk aan [eisers] c.s. kenbaar te maken. Dit heeft [gedaagden] c.s. nagelaten. De kantonrechter acht daarom in het kader van deze kortgedingprocedure voldoende aannemelijk dat de gestelde lekkages aanwezig zijn.  
       
     
     
       5.14. 
       Daarbij is het aan [gedaagden] c.s. om de gebreken deugdelijk te herstellen. Dat haar niet duidelijk is welk herstel [eisers] c.s. precies verwacht (wat daar verder ook van zij), doet dan ook niet ter zake. Dit ontslaat [gedaagden] c.s. immers niet van haar verplichting om over te gaan tot herstel. Gezien (1) het feit dat [gedaagden] c.s. voordat zij eigenaar werd het pand heeft geïnspecteerd en (2) de staat ervan toen uitvoerig met [eisers] c.s heeft besproken, (3) de vele specifieke verzoeken van [eisers] c.s. om tot herstel over te gaan, (4) de als gevolg daarvan door  [gedaagden] c.s. opgevraagde offertes en (5) de aanhangig gemaakte bodemzaak hieromtrent is het overigens niet aannemelijk dat het [gedaagden] c.s. niet duidelijk zou zijn welk herstel [eisers] c.s. verlangt. De kantonrechter verwijst ook naar wat hiervoor is overwogen onder 5.6 tot en met 5.8. 
       
     
     
       5.15. 
       
        [gedaagden] c.s. stelt verder dat het gaat om klein onderhoud aan de binnenkozijnen wat onder kleine herstellingen valt die op grond van de algemene bepalingen voor rekening zijn van [eisers] c.s. Dit betoog slaagt niet. [bedrijf 4] kozijnen heeft in haar offerte van 9 januari 2024 vermeld dat de kozijnen van diverse kozijnen na een onderhoudsbeurt weer een tijd mee kunnen. Dit wijst niet op klein onderhoud. Overig onderhoud van de kozijnen valt op grond van de algemene bepalingen onder de verantwoordelijkheid van [gedaagden] c.s. 
       
     
     
       5.16. 
       Vast staat dat [gedaagden] c.s. geen onderhoud aan het dak of de kozijnen heeft uitgevoerd. Dat dit het gevolg is geweest van de houding van [eisers] c.s. is niet aannemelijk geworden. Zowel ten aanzien van Romi als [bedrijf 2] is immers onduidelijk gebleven waarom zij de geoffreerde werkzaamheden niet hebben uitgevoerd. [eisers] c.s heeft weliswaar contact opgenomen met [bedrijf 2] over de periode waarin de gevelwerkzaamheden zouden worden uitgevoerd, maar hieruit volgt niet dat de werkzaamheden niet op een ander tijdstip hadden kunnen worden uitgevoerd. Bovendien heeft Bharatsing c.s. – in strijd met artikel 14.4 van de algemene bepalingen – hierover niet vooraf met [eisers] c.s. overleg gevoerd . Ook overigens heeft Bharatsing c.s. geen blijk gegeven de belangen van [eisers] c.s. te betrekken bij het (laten) uitvoeren van werkzaamheden. Het is daarbij een feit van algemene bekendheid dat de maand juli voor een hotel in het hoogseizoen valt. Het had Bharatsing c.s. dan ook duidelijk moeten zijn dat dit geen geschikt moment was voor [eisers] c.s. Dit neemt overigens niet weg dat van [eisers] c.s. enige flexibiliteit mag worden verwacht als Bharatsing c.s. haar wel betrekt bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden. Een en ander betekent echter dat het beroep van [gedaagden] c.s. op schuldeisersverzuim niet slaagt.  
       
     
     
       5.17. 
       In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de vorderingen van [eisers] c.s. ter zake herstel van voormelde gebreken voldoende kans van slagen hebben in een bodemprocedure en vooruitlopend daarop toewijzing van deze vorderingen in deze procedure gerechtvaardigd is. De vordering om de genoemde lekkages te verhelpen wordt toegewezen zoals hieronder vermeld. Ter zitting heeft [eisers] c.s. erkend dat afwaaiende dakpannen nooit helemaal uitgesloten kunnen worden, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.  
       
       
         
           Herstel gevolgschade, controle, herstel en afgifte verklaring mbt schade aan elektra  
         
       
     
     
       5.18. 
       De vordering tot herstel van gevolgschade wordt afgewezen bij gebrek aan grondslag. Immers, uit artikel 7:208 BW en 6:74 BW volgt dat alleen vergoeding voor gevolgschade kan worden gevorderd, niet herstel van de gevolgschade.   
       
     
     
       5.19. 
       Ook de vordering tot controle op, herstel van en afgifte van een verklaring over schade aan de elektra als gevolg van de lekkages wordt reeds hierom afgewezen, omdat het hierbij eveneens gaat om gevolgschade en hier dus enkel vergoeding van kan worden gevorderd. 
       
       
         
           Afspraken over planning en wijze van uitvoering 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       
        [gedaagden] c.s. is al op grond van artikel 14.4. van de algemene bepalingen verplicht vooraf met [eisers] c.s te overleggen over de wijze waarop de onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en dient daarbij zoveel mogelijk met de belangen van [eisers] c.s. rekening te houden. [eisers] c.s. heeft desondanks voldoende belang bij haar vordering hieromtrent. Voor zover werkzaamheden gepland waren of zijn, is namelijk niet gebleken dat [gedaagden] c.s. hierover overleg met [eisers] c.s heeft gevoerd of rekening heeft gehouden met de belangen van [eisers] c.s. Dat mag wel van [gedaagden] c.s. verwacht worden. De kantonrechter zal daarom bepalen dat [gedaagden] c.s. zich moet houden aan deze verplichting. Het voert evenwel te ver om hieraan een dwangsom te verbinden nu dit de (toch al broze) verhoudingen tussen partijen nog verder op scherp zet en executiegeschillen in de hand werkt. De gevorderde dwangsommen worden dan ook afgewezen.  
       
       
         
           Ontheffen van de huurbetalingsverplichting en/of dwangsom inzake herstel 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       De vordering inzake ontheffing van de volledige huurbetalingsverplichting is in feite een vordering tot vermindering van de huurprijs. Een dergelijke vordering kan in beginsel alleen in een bodemprocedure worden ingesteld. Het betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot. Als de kantonrechter de vordering toewijst, wordt daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld. Dit is in kort geding in principe niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen. [eisers] c.s. hebben niet verder toegelicht waarom dit deel van de vordering toch in aanmerking zou moeten komen voor toewijzing.  
       
     
     
       5.22. 
       Los hiervan blijkt uit artikel 25.1 van de algemene bepalingen dat opschorting en/of verrekening contractueel is uitgesloten. Tot slot hebben [eisers] c.s.  onvoldoende onderbouwd of gespecificeerd waarom volledige ontheffing gerechtvaardigd is. Dit klemt te meer nu [eisers] c.s. niet hebben betwist dat de kamers nog wel verhuurd worden, zodat verminderd huurgenot niet voldoende is gebleken.  
       
     
     
       5.23. 
       Gezien het bovenstaande wordt de vordering [eisers] c.s. te ontheffen van de volledige huurbetalingsverplichting afgewezen.   
       
     
     
       5.24. 
       Omdat het herstel door [gedaagden] c.s. al lange tijd op zich laat wachten, wordt de vordering om aan de veroordeling van herstel een dwangsom te verbinden wel toegewezen, als extra financiële prikkel voor [gedaagden] c.s. om haar verplichtingen na te komen. Omdat [gedaagden] c.s. inmiddels (weer) in beweging lijkt te zijn gekomen en bij de uitvoering van de werkzaamheden ook afhankelijk is van derden, wordt de dwangsom gematigd zoals hieronder vermeld.  
       
       
         
           Vordering inzake zelf herstel 
         
       
       
     
     
       5.25. 
       Voor zover [gedaagden] c.s. de herstelwerkzaamheden niet voor 1 april 2024 heeft afgerond, wordt de vordering van [eisers] c.s. om zelf tot herstel over te mogen gaan op kosten van [gedaagden] c.s. toegewezen.  
       
     
     
       5.26. 
       Het verweer van [gedaagden] c.s. dat de door [eisers] c.s. in het geding gebrachte offerte te hoog zou zijn of door een frauduleus bedrijf is opgesteld, wordt gepasseerd. [gedaagden] c.s. heeft dit niet althans onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat [eisers] c.s. gehouden is een professionele partij in te schakelen. Indien [gedaagden] c.s. controle wil houden op wie de herstelwerkzaamheden uitvoert en tegen welke prijs, is het bovendien aan haar om voor tijdig herstel zorg te dragen, zodat een derde partij niet benaderd hoeft te worden.  
       
     
     
       5.27. 
       De vordering om de kosten van het eigen herstel te verrekenen met de huurpenningen wordt afgewezen, nu verrekening contractueel is uitgesloten. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.28. 
       De conclusie is dat de vorderingen van [eisers] c.s.  grotendeels worden toegewezen. [gedaagden] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. 
       
       
         
           De tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.29. 
       
        [gedaagden] c.s. vordert in reconventie veroordeling van [eisers] c.s om afschriften van de door [eisers] c.s. ingevulde digitale checklists van brandveiligheid voor de jaren 2022 en 2023, een Scope-10 rapport ten behoeve van de elektrische installaties in het gehuurde, een installatieschema van de elektra en een groepenverklaring ten behoeve van de elektrische installaties in het gehuurde te verstrekken. Voor zover voornoemde stukken niet voor handen zijn, vordert [gedaagden] c.s. dat [eisers] c.s. hiertoe opdracht geeft aan een door [gedaagden] c.s. goedgekeurd erkend bedrijf onder verbeurte van een dwangsom.  
       
     
     
       5.30. 
       
        [gedaagden] c.s. voert hiertoe aan dat zij moet kunnen beoordelen of het gehuurde veilig is en voldoet aan de wettelijke vereisten, omdat zij als dit niet het geval is, op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor schade aan derden ten gevolge daarvan. Daarnaast heeft [gedaagden] c.s. deze stukken nodig voor haar verzekering. Anders wordt mogelijk niks uitgekeerd indien schade die daardoor normaliter wordt gedekt, zich voordoet. De kantonrechter is van oordeel dat de tegenvordering van [gedaagden] c.s. daarmee voldoet aan het vereiste van spoedeisendheid.  
       
     
     
       5.31. 
       Daarnaast heeft [gedaagden] c.s. er inderdaad belang bij dat het gehuurde (casco) en de voorzieningen die daarin zijn aangebracht aan de wettelijke vereisten voldoen. Zij moet dit kunnen controleren omdat zij anders (als eigenaar en opstalbezitter) de veiligheid van het gehuurde niet kan waarborgen, terwijl ze hier wel verantwoordelijk voor kan worden gehouden. [eisers] c.s. heeft verklaard dat de elektriciteitsinstallatie aan alle wettelijke vereisten voldoet en dat zij beschikt over de door de wet vereiste documenten. [eisers] c.s. is op grond van goed huurderschap gehouden om de documenten waarover zij dienaangaande beschikt aan [gedaagden] c.s. ter beschikking te stellen. In zoverre wordt de tegenvordering van [gedaagden] c.s. toegewezen.  
       
     
     
       5.32. 
       De vordering om, indien de specifiek genoemde stukken en rapporten niet aanwezig zijn, [eisers] c.s. te veroordelen opdracht te geven deze alsnog op te laten stellen onder verbeurte van een dwangsom, wordt echter afgewezen. [gedaagden] c.s. verwijst in dit kader naar artikel 12.4 sub e en h van de algemene bepalingen en artikel 6:174 BW. Hieruit volgt evenwel niet dat op [eisers] c.s. een verplichting rust dergelijke stukken te laten opstellen. Ervan uitgaande dat de elektriciteitsinstallatie tot het gehuurde behoort (partijen gaan hier kennelijk van uit), rust enkel de verplichting tot onderhoud, herstel en vernieuwing van elektriciteit en het periodiek onderhoud en periodieke keuringen die daarmee verband houden op [eisers] c.s. Het is aan [gedaagden] c.s. om aannemelijk te maken dat [eisers] c.s. verplicht is de gevraagde stukken in dat kader te laten opstellen dan wel dat die verplichting op grond van de wet op [eisers] c.s. rust. Hieraan heeft [gedaagden] c.s. niet voldaan.  
       
     
     
       5.33. 
       Zo blijkt uit de overgelegde stukken niet dat de gevorderde stukken, waaronder een Scope-10 rapport wettelijke vereist zijn voor een elektriciteitsinstallatie van een bedrijfsruimte als de onderhavige. Dat een Scope-10 rapport of een van de andere gevorderde stukken altijd wordt opgesteld bij een periodieke keuring als bedoeld in artikel 12.4 sub e en h van de algemene bepalingen is evenmin aannemelijk geworden. De verzekering van [eisers] c.s. vereist ook geen Scope-10 rapport. Nu vooralsnog enkel vaststaat dat het Scope-10 rapport door de verzekering van [gedaagden] c.s. wordt geëist, ligt de verantwoordelijkheid voor het opstellen ervan bij [gedaagden] c.s. en niet bij [eisers] c.s. De vordering hieromtrent wordt dan ook afgewezen.  
       
     
     
       5.34. 
       De kantonrechter merkt nog wel op dat voor zover [gedaagden] c.s. inspecties wil uit laten voeren en/of rapporten wil laten opstellen om aan de vereisten van haar verzekering te voldoen, [eisers] c.s. op grond van goed huurderschap verplicht is hieraan mee te werken.  
       
     
     
       5.35. 
       De conclusie is dat de tegenvordering deels wordt toegewezen en deels wordt afgewezen. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter:  
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart [eisers] c.s. niet ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde 1]; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om de oorzaak van de actieve lekkages in het gehuurde zoals vermeld in r.o. 5.6 tot en met 5.8, het dak en het houten hekwerk op het gehuurde te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag vanaf 1 april 2024 voor zover de herstelwerkzaamheden niet volledig zijn uitgevoerd, met een maximum van € 100.000,00; 
       
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] vóór uitvoering van de werkzaamheden conform artikel 14.4 van de algemene bepalingen overleggen met [eisers] c.s. over de planning en wijze van uitvoering en daarbij de belangen van [eisers] c.s. in acht nemen; 
       
     
     
       6.4. 
       bepaalt dat [eisers] c.s. in afwijking van artikel 12.2 van algemene bepalingen de herstelwerkzaamheden zoals in r.o. 6.2. genoemd zelf kan laten uitvoeren door een professionele partij voor zover deze herstelwerkzaamheden op 1 april 2024 nog niet zijn uitgevoerd en de kosten daarvan kan verhalen op [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 3], hoofdelijk, in de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] c.s. tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding		€ 139,48 griffierecht		€   86,00 salaris gemachtigde	€ 793,00 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.7. 
       wijst de vordering voor het overige af.  
       
       
         
           de tegenvordering  
         
       
       
     
     
       6.8. 
       veroordeelt [eisers] c.s. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis alle documentatie ter zake de brandveiligheid van de elektrische installatie, voor zover deze aanwezig is, aan [gedaagden] c.s. te verstrekken; 
       
     
     
       6.9. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       6.10. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.11. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter