ECLI: ECLI:NL:RVS:2017:2598

Titel: ECLI:NL:RVS:2017:2598 Raad van State , 27-09-2017 / 201503791/2/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2017-09-27

Zaaknummer: 201503791/2/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2017:2598

---

Bij brief van 19 september 2016 heeft het college de door de Afdeling verzochte taxatie en een aanvullende motivering voor het besluit van 26 juni 2014 overgelegd en geconcludeerd dat geen aanleiding bestaat voor een aanvullende tegemoetkoming in planschade.

201503791/2/A2. 
     Datum uitspraak: 27 september 2017 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     
     [appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Assendelft, gemeente Zaanstad, 
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 8 april 2015 in zaak nr. 14/3051 in het geding tussen: 
     
     [appellant] 
     
     en 
     
     het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij tussenuitspraak van 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1439, heeft de Afdeling het college opgedragen binnen twaalf weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 26 juni 2014 te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht. 
     
     Bij beschikking van 30 augustus 2016 heeft de Afdeling deze termijn op verzoek van het college verlengd tot 21 september 2016. 
     
     Bij brief van 19 september 2016 heeft het college de door de Afdeling verzochte taxatie en een aanvullende motivering voor het besluit van 26 juni 2014 overgelegd en geconcludeerd dat geen aanleiding bestaat voor een aanvullende tegemoetkoming in planschade. 
     
     Bij brief van 4 oktober 2016 heeft [appellant] een zienswijze hierover ingediend. 
     
     Bij brief van 23 januari 2017 heeft het college een nader stuk overgelegd. 
     
     Bij brief van 6 februari 2017 heeft [appellant] hierop gereageerd. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 april 2017, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. E. Wiarda, vergezeld door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door mr. K. Ouggaali, vergezeld door mr. drs. C.M.L. van der Lee, zijn verschenen. 
     
     Bij brief van 10 augustus 2017 heeft [appellant] verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
     
     Overwegingen 
     
     Feitelijke situatie 
     
     1.    [appellant] was eigenaar van het perceel en de daarop gelegen bedrijfswoning (hierna ook: het pand) met garage aan de [locatie] te Assendelft. Het pand werd deels als woning en deels als bedrijfsruimte,  voor het opkopen, restaureren en verkopen van meubels, gebruikt. [appellant] heeft op 27 september 2012 een aanvraag bij het college ingediend om een tegemoetkoming in planschade, die hij stelt te lijden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan "Centrum Assendelft". Daarin is de zogenoemde "noodzakelijkheidseis" ingevoerd, waardoor het pand slechts als woning mag worden gebruikt als bewoning noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsvoering. Onder het daarvoor geldende bestemmingsplan "Centrum Assendelft 1967" was bewoning van het pand zonder meer toegestaan. 
     
     Besluiten 
     
     2.    Bij besluit van 11 november 2013 is aan appellanten een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 2.000,00, voor de schade die [appellant] heeft geleden doordat het gebruik van de gronden gelegen voor de garage/bedrijfsruimte in het nieuwe bestemmingsplan is beperkt. Het college heeft voorts het standpunt ingenomen, onder overneming van het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), dat de invoering van de noodzakelijkheidseis niet tot schade heeft geleid. Voor zover hiervan al sprake zou zijn, komt deze schade wegens het normaal maatschappelijk risico niet voor een tegemoetkoming in aanmerking, aldus het college. 
     
         Het hiertegen gerichte bezwaar van [appellant] is ongegrond verklaard bij besluit van 26 juni 2014. 
     
     Tussenuitspraak 
     
     3.    Bij tussenuitspraak van 25 mei 2016 heeft de Afdeling overwogen dat de SAOZ onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat [appellant] geen schade lijdt door invoering van de noodzakelijkheidseis en dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college op dit onderdeel van de advisering van de SAOZ mocht afgaan omdat het besluit van 26 juni 2014 in zoverre niet deugdelijk is gemotiveerd. Voorts is overwogen dat dit besluit ook onvoldoende is gemotiveerd omdat het college de vraag naar de omvang van de schade daarin onbeantwoord heeft gelaten. De Afdeling heeft het college  opgedragen de door haar geconstateerde gebreken met inachtneming van hetgeen is overwogen binnen twaalf weken na verzending van de tussenuitspraak te herstellen door het besluit alsnog toereikend te motiveren en het zo nodig te wijzigen. Overwogen is dat het college hiertoe een nader advies van een deskundige moet inwinnen, een taxatie moet overleggen en rekening moet houden met een aantal andere, in de tussenuitspraak genoemde, aspecten. 
     
     4.    Gelet op de tussenuitspraak is het hoger beroep gegrond en dient de aangevallen uitspraak te worden vernietigd. De Afdeling zal het bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van 26 juni 2014 gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) vernietigen, nu het niet deugdelijk is gemotiveerd. 
     
     Nadere motivering college 
     
     5.    Bij brief van 19 september 2016 heeft het college het besluit van 26 juni 2014 voorzien van een nadere motivering. Daarbij heeft het college een nader advies van de SAOZ van 15 september 2016 en een taxatie van Vogel Makelaardij B.V. (hierna: Vogel) overgelegd. Vogel heeft de marktwaarde van het pand onder het oude regime bij een gebruik als woning ingeschat op een bedrag van € 150.000,00. Onder het nieuwe regime bedroeg die waarde volgens Vogel, rekening houdend met de noodzakelijkheidseis, bij een gebruik als woning € 125.000,00 en bij een gebruik als kantoor-/bedrijfsruimte € 138.500,00. 
     
         Onder overneming van het nadere advies van de SAOZ heeft het college het standpunt ingenomen dat het pand onder het nieuwe regime zijn hoogste waarde ontleent aan laatstgenoemd gebruik en dat de schade derhalve € 11.500,00, het verschil tussen € 150.000,00 en € 138.500,00 bedraagt. Volgens het college dient deze schade voor rekening van [appellant] te blijven, omdat deze beperkt is en volledig onder het normaal maatschappelijk risico valt. Volgens het college is de invoering van de noodzakelijkheidseis bij bedrijfswoningen een ontwikkeling die naar zijn aard is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee [appellant] rekening had kunnen houden, nu door de technologische ontwikkelingen het toezicht op een bedrijf niet meer hoeft te worden gehouden vanuit een nabijgelegen bedrijfswoning. De noodzaak om een bedrijfswoning bij een bedrijf te hebben is dus grotendeels vervallen. Volgens het college bestaat al jarenlang een algemene tendens om minder vaak bedrijfswoningen bij bedrijven toe te staan, ook ter voorkoming van beperkingen van milieuhygiënische aard, en past de ontwikkeling binnen het sinds jaren door de gemeente vastgestelde beleid. Op de zitting van 12 april 2017 heeft het college naar voren gebracht dat de noodzakelijkheidseis in de meeste bestemmingsplannen is opgenomen en dat ook uit besluiten op bouwvergunningaanvragen volgt dat deze eis al jaren deel uitmaakt van het beleid. 
     
         Daarnaast heeft het college bij brief van 19 september 2016 gesteld dat geen grond bestaat voor een aanvullende tegemoetkoming in planschade omdat [appellant] het aan zichzelf heeft te wijten dat het pand niet meer mag worden bewoond. Hij is opgekomen tegen de reguliere woonbestemming, die in eerste instantie aan het perceel was toegekend, waarmee hij bewust het risico heeft genomen dat bij honorering van de wens van een bedrijfsbestemming, de daarbij behorende woning als bedrijfswoning zou worden bestemd, inclusief de noodzakelijkheidseis, aldus het college.     
     
     Taxatie Leenstra 
     
     6.    [appellant] heeft in reactie op de brief van 19 september 2016 een taxatie van Leenstra Taxaties O.G. (hierna: Leenstra) overgelegd. Uit de taxatie blijkt dat Leenstra zich kan vinden in de door Vogel getaxeerde marktwaarde van het pand onder het oude regime van € 150.000,00. De door Vogel getaxeerde marktwaarde van het pand onder het nieuwe regime bevat volgens Leenstra echter een aantal omissies. 
     
         Leenstra heeft hiertoe gesteld dat hij, anders dan Vogel, voor het schatten van de economische huurwaarde per jaar rekening heeft gehouden met de schuine zijden van de verdieping en de NEN 2580 heeft toegepast, waardoor hij op een veel lager verhuurbaar vloeroppervlakte is uitgekomen dan Vogel, de markthuurwaarde van de ruimten voorts heeft gedifferentieerd en rekening heeft gehouden met de toepasselijke NEN-norm. 
     
         Leenstra heeft tevens gesteld dat het een oude woning betreft met afmetingen en een bouwwijze uit vervlogen tijden, de begane grond alleen bereikbaar is via twee smalle deuren met een hoge opstap, het pand niet te betreden is met een pallet- of steekwagen, de interne hoogte beperkt is, het pand ook nauwelijks of niet is geïsoleerd en de (houten) vloeren niet zwaar belast kunnen worden. Vogel had volgens Leenstra daarom rekening moeten houden met kapitaalcorrecties, zoals met de aanpassingskosten om het pand geschikt te maken voor het gebruik als kantoor-/ bedrijfsruimte. Tevens had Vogel volgens Leenstra het waardedrukkend effect van het recht van overpad over het terrein van de woning naar de achterliggende loods in de waardeberekening moeten betrekken, nu die loods wordt ontsloten over het terrein van de bedrijfswoning. Leenstra heeft beide kapitaalcorrecties ingeschat op een bedrag van in totaal € 5.000,00. 
     
         Voorts heeft Leenstra een aantal exploitatiekosten hoger dan Vogel ingeschat, waaronder de onderhoudskosten voor instandhouding van de woning. 
     
         Met deze aanpassingen heeft Leenstra de marktwaarde van het pand onder het nieuwe regime bij een gebruik als kantoor-/bedrijfsruimte getaxeerd op € 101.000,00. 
     
         Op basis van de taxatie van Leenstra heeft [appellant] geconcludeerd dat de schade € 49.000,00, het verschil tussen € 150.000,00 en € 101.000,00, bedraagt. Daarbij heeft hij opgemerkt dat de door Leenstra getaxeerde waarde van € 101.000,00 zowel overeenkomt met de verkoopprijs van € 100.000,00 waarvoor het pand in 2016 is verkocht als met de WOZ-waarde van het pand van € 100.000,00, die de rechtbank in goede justitie bij uitspraak van 26 september 2013 heeft vastgesteld. 
     
     Reactie Vogel op taxatie Leenstra 
     
     7.    Het college heeft bij brief van 23 januari 2017 gesteld dat Vogel in reactie op de taxatie van Leenstra heeft opgemerkt dat zij blijkbaar op onderdelen een verschil van inzicht heeft met Leenstra en de taxatiemethode hiertoe ruimte laat. Naar Vogel stelt, heeft zij bewust gekozen de vloeroppervlakte te schatten op basis van de ruimte zoals je deze beleeft. Volgens Vogel geeft een berekening van de oppervlakte op basis van NEN 2580 bij een kleinschalig object als hier aan de orde, waarvan zich bijna de helft onder het zadeldak bevindt, een vertekend beeld. De discussie over de geschatte huurwaarde en aan welk deel van een gebouw een hogere dan wel een lagere huurwaarde moet worden toegekend, vindt Vogel een zaak voor de taxateur zelf. Hetzelfde geldt volgens haar voor de exploitatiekosten, die zij heeft geschat op 24% van de huurwaarde per jaar. Volgens Vogel lijken de door Leenstra geschatte exploitatiekosten van 30,9% van de huurwaarde per jaar iets aan de hoge kant, maar het staat Leenstra volgens Vogel vrij deze als zodanig in te schatten en te verdedigen. Vogel heeft over de kapitaalcorrecties gesteld dat zij deze niet heeft toegepast, omdat zij geen noodzaak ziet om het pand ook per pallet- of steekwagen te kunnen bereiken en zij rekening heeft gehouden met het feit dat de achterliggende loods (mede) wordt ontsloten over het terrein van het pand, door aan het onbebouwde gedeelte geen huurwaarde toe te kennen als buitenopslagruimte en door de huurwaarde van de opstallen iets af te zwakken. 
     
     Reactie Leenstra op reactie Vogel 
     
     8.    Leenstra heeft bij brief van 3 februari 2017 uiteengezet dat Vogel eraan voorbij is gegaan, met haar opmerking dat de taxatiemethode ruimte laat aan taxateurs voor hun eigen inzichten en inschattingen, dat een taxatie op objectieve en verifieerbare gegevens moet zijn gebaseerd. Volgens Leenstra komen de door Vogel gekozen waarden niet overeen met de werkelijkheid op de waardepeildatum en zijn deze dan ook onjuist. Voorts heeft Leenstra naar voren gebracht dat in de taxatieleer/voorschriften bedrijfsmatig waarderen de meting volgens NEN 2580 is voorgeschreven om te komen tot eenduidige waarderingen en dat oppervlakten onder de schuine zijde lager dan 1,50 meter economisch niet zijn te gebruiken voor bedrijfsmatige doeleinden. Naar Leenstra stelt, gaat de opmerking van Vogel over de "beleving van de ruimte" wellicht op voor woonhuizen, maar niet voor bedrijfsmatig vastgoed als hier aan de orde is. Naar aanleiding van de door Vogel gemaakte opmerking dat zij rekening heeft gehouden met het feit dat de achterliggende loods (mede) wordt ontsloten over het terrein van het pand, door aan het onbebouwde gedeelte geen huurwaarde toe te kennen als buitenopslagruimte, heeft Leenstra opgemerkt dat aan onbebouwde delen per definitie geen huurwaarde wordt toegekend. Met betrekking tot de aanpassingskosten heeft Leenstra opgemerkt dat de huurwaarde alleen realistisch is wanneer de opslagruimte goed toegankelijk is, hetgeen deze ruimte niet is, zodat de aanpassingskosten moeten worden opgenomen. 
     
     Beoordeling omvang van de schade 
     
     8.1.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van de Afdeling van 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2939), kan een taxatie slechts terughoudend worden getoetst. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. 
     
     8.2.    Gelet op hetgeen partijen hebben gesteld, is niet in geschil dat de marktwaarde van het pand onder het oude regime € 150.000,00 bedroeg en het pand onder het nieuwe regime een hoogste waarde heeft bij een gebruik als kantoor-/bedrijfsruimte. De door Vogel en Leenstra getaxeerde waarden bij dit gebruik, van € 138.500,00 onderscheidenlijk € 101.000,00, verschillen € 37.500,00 van elkaar. Dit is een substantieel verschil, mede in verhouding tot de waarde van het pand onder het oude regime van € 150.000,00. Leenstra heeft inzichtelijk gemaakt op welke punten zijn taxatie verschilt met die van Vogel. Veel van de door Leenstra opgevoerde aanpassingen komen de Afdeling niet onaannemelijk voor. Zijn taxatie en  opmerkingen bij brief van 3 februari 2017 geven voldoende aanknopingspunten voor gegronde twijfel aan de taxatie van Vogel en haar daarbij gemaakte keuzes. De Afdeling volgt het college daarom niet in zijn standpunt dat de schade € 11.500,00 bedraagt. 
     
     8.3.    Ook de conclusie van Leenstra, dat de waardevermindering moet worden vastgesteld op € 49.000,00, kan de Afdeling niet zonder meer volgen. Wanneer de planschade bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt de schade abstract berekend, omdat dit het meest in overeenstemming is met de aard van de schade. De waardevermindering wordt dan vastgesteld door de waarde van het pand voor de peildatum te vergelijken met de waarde direct na de peildatum, waarbij voor wat betreft beide waarden wordt uitgegaan van de prijs die bij een veronderstelde (‘abstracte’) verkoop van het pand tussen een redelijk handelend koper en verkoper tot stand zou zijn gekomen. De door Leenstra uitgevoerde berekening van de waardevermindering van het pand is evenwel zodanig concreet, dat deze niet als een abstracte schadeberekening kan worden aangemerkt. 
     
     Vaststelling van de schade door de Afdeling 
     
     8.4.    Nu het college de gelegenheid heeft gehad om alsnog door middel van een taxatie inzichtelijk te maken in hoeverre [appellant] als gevolg van de invoering van de noodzakelijkheidseis schade heeft geleden, maar dit niet deugdelijk gemotiveerd heeft gedaan, ziet de Afdeling aanleiding om het geschil op dit punt definitief te beslechten. Zij acht het, mede gelet op de door [appellant] gestelde persoonlijke omstandigheden, niet opportuun om met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb, een deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek ter zake. De Afdeling stelt derhalve, ex aequo et bono, de hoogte van de planschade vast op een bedrag van € 25.000,00. 
     
     Beoordeling normaal maatschappelijk risico 
     
     8.5.    De forfaitaire drempel van 2% als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro is niet van toepassing in een geval van directe planschade, als hier aan de orde. Aan artikel 6.2, eerste lid, van de Wro komt evenwel zelfstandige betekenis toe. Alleen die schade wordt vergoed, welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijk risico dat elke burger behoort te dragen. 
     
         Zoals de Afdeling heeft overwogen in de tussenuitspraak en in haar uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, moet de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel, aldus voormelde uitspraken.     
     
     8.6.    Zoals de Afdeling voorts in de uitspraak van 28 september 2016 heeft overwogen, betekent de omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, zoals het college stelt, op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag. [appellant] heeft onweersproken gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan een conserverend karakter heeft en dat in de plantoelichting is vermeld dat het beleid erop is gericht de van oudsher aanwezige sterke menging van wonen en werken en detailhandel te behouden en te stimuleren. Gelet hierop, heeft het college niet aannemelijk gemaakt dat de invoering van de noodzakelijkheidseis naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Het college heeft zijn stelling dat de invoering van de noodzakelijkheidseis binnen het gevoerde planologische beleid valt, niet aan de hand van concrete, objectieve en verifieerbare gegevens aannemelijk gemaakt. Het college heeft geen bestemmingsplannen genoemd waarin de noodzakelijkheidseis ook is opgenomen. [appellant] heeft daarentegen onweersproken aangevoerd dat in de bestemmingsplannen "Lintbebouwing Westzaan" en "Industrieterrein Molletjesveer", vastgesteld in dezelfde periode als het bestemmingsplan "Centrum Assendelft", gemotiveerd uiteen is gezet dat de noodzakelijkheidseis die oorspronkelijk hierin zou worden opgenomen, is vervallen. Het college heeft op de zitting van 20 januari 2016 naar voren gebracht dat het de noodzakelijkheidseis bij bouwvergunningaanvragen toepaste indien ruimte voor een belangenafweging bestond, bijvoorbeeld bij vrijstellingen. Gelet op het beperkte toepassingsbereik, heeft het college ook niet met de enkele stelling dat de noodzakelijkheidseis reeds bij bouwvergunningprocedures werd toegepast, aannemelijk gemaakt dat [appellant] met een planologische ontwikkeling van de omvang als hier aan de orde rekening hoefde te houden. Het college heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de invoering van de noodzakelijkheidseis in de lijn van de verwachtingen lag. Het heeft de beantwoording van de vraag of de schade binnen het normaal maatschappelijk risico valt niet naar behoren gemotiveerd. 
     
     Vaststelling omvang normaal maatschappelijk risico door de Afdeling 
     
     8.7.    De door het college gegeven motivering voor de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico volstaat niet. De Afdeling ziet aanleiding het geschil ook op dit punt definitief te beslechten, door deze omvang zelf vast te stellen. 
     
     8.8.    Het college heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag. Voorts is van belang dat het hier gaat om schade ten gevolge van een ontwikkeling op de gronden van [appellant], dus om directe planschade, waarvoor de wetgever geen forfaitaire drempel heeft gesteld, zoals hiervoor is overwogen. Bovendien is de aard van het nadeel van belang. Daar waar bewoning van het pand onder het oude planologische regime zonder meer was toegestaan, is bewoning onder het nieuwe regime vrijwel niet meer toegestaan, mede gelet op het door het college ingenomen standpunt dat geen noodzaak meer bestaat om een bedrijfswoning bij een bedrijf te hebben. De ontwikkeling levert naar zijn aard derhalve een ingrijpende gebruiksbeperking op. Gelet op deze omstandigheden, in samenhang bezien, is de Afdeling van oordeel dat in dit geval geen drempel moet worden gehanteerd. 
     
     Actieve risico-aanvaarding 
     
     8.9.    Ter zitting is besproken dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging naar vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016) beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Zoals voorts ter zitting is besproken, deed de door het college gestelde risico-aanvaarding zich niet voor ten tijde van de aankoop van het pand. Het college kan reeds daarom niet worden gevolgd in zijn standpunt dat [appellant] het risico van de voor hem nadelige planologische verandering heeft aanvaard. Ook dat aspect biedt dus geen grond voor afwijzing van de tegemoetkoming. 
     
     Slotsom 
     
     9.    De conclusie is dat het college de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken niet heeft hersteld. Bij het besluit van 11 maart 2013 heeft het college een tegemoetkoming van € 2.000,00 toegekend. Nu de Afdeling de hoogte van de daarnaast geleden planschade heeft vastgesteld op een bedrag van € 25.000,00 en heeft vastgesteld dat geen drempel wegens het normaal maatschappelijk risico moet worden toegepast, zal zij het besluit van 11 maart 2013 herroepen en de tegemoetkoming vaststellen op een bedrag van in totaal € 27.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover het college nog niet heeft betaald. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. 
     
     Overschrijding redelijke termijn 
     
     10.    [appellant] heeft verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn in hoger beroep is overschreden. 
     
     11.    De vraag of de redelijke termijn is overschreden wordt beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij zijn van betekenis de ingewikkeldheid van de zaak, de wijze waarop de zaak door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van de betrokkene gedurende de hele procesgang en de aard van de maatregel en het daardoor getroffen belang van de betrokkene. 
     
         Het primaire besluit is vóór 1 februari 2014 bekendgemaakt. Daarom is niet de gewijzigde rechtspraak van toepassing, zoals die is neergelegd in de uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, maar zijn de termijnen van toepassing die de Afdeling vóór die uitspraak hanteerde. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 24 december 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BG8294), dient bij de beoordeling van de redelijke termijn de duur van de procedure als geheel in aanmerking te worden genomen. Voor zaken die uit een bezwaarschriftprocedure en twee rechterlijke instanties bestaan is in beginsel een totale lengte van de procedure van ten hoogste vijf jaar redelijk, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste één jaar mag duren, de behandeling van het beroep ten hoogste twee jaar mag duren en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren. Een relatief trage behandeling in bezwaar of beroep, kan worden gecompenseerd door een voortvarende behandeling in beroep of hoger beroep. In dit geval zijn sinds de ontvangst door het college van het bezwaarschrift van [appellant] op 16 december 2013 tot de onderhavige uitspraak nog geen vijf jaar verstreken. De redelijke termijn is dus niet overschreden, zodat de Afdeling de verzochte schadevergoeding zal afwijzen. 
     
     Proceskosten 
     
     12.    Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I.    verklaart het hoger beroep gegrond; 
     
     II.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 8 april 2015 in zaak nr. 14/3051; 
     
     III.    verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
     
     IV.    vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad van 26 juni 2014, kenmerk 2013/310015 AWB/2013/1136; 
     
     V.    herroept het besluit van 11 november 2013, kenmerk 2012/192395; 
     
     VI.    bepaalt dat de tegemoetkoming wordt vastgesteld op een bedrag van € 27.000,00 (zegge: zevenentwintigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van algehele voldoening, voor zover het college nog niet heeft betaald; 
     
     VII.    bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
     
     VIII.    wijst het verzoek om schadevergoeding voor het overige af; 
     
     IX.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 990,00 (zegge: negenhonderdnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     
     X.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.722,50 (zegge: tweeduizend zevenhonderdtweeëntwintig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     
     XI.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 413,00 (zegge: vierhonderddertien euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt. 
     
       
     
     Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. de Vlieger-Mandour, griffier. 
     
     w.g. Van Altena    w.g. De Vlieger-Mandour 
     Voorzitter    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 27 september 2017 
     
     615.