ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:3315

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:3315 Gerechtshof Den Haag , 19-10-2016 / BK-16/00191

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-10-19

Zaaknummer: BK-16/00191

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:3315

---

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 2.265.000 niet te hoog is

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-16/00191 
   
   
     Uitspraak van 19 oktober 2016 
     
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
       en 
       
         de heffingsambtenaar van gemeente [Z] , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 3 maart 2016, nummer SGR 15/8389, betreffende na te noemen beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en beroep 
     
     
       1.1. 
       Aan belanghebbende is bij beschikking van 28 februari 2015 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] , postcode […] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 2.265.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] voor het jaar 2015 (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2015 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 124. 
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       2.3. 
       Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende nadere stukken ingestuurd, waarvan afschriften zijn gezonden aan de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       2.4. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2016 te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast: 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende is op 1 januari 2015 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. 
       
     
     
       3.2. 
       De onroerende zaak omvat een perceel grond van 324 vierkante meter (m2) waarvan bebouwd 265 m2, een winkelruimte op de begane grond (262 m2) en op de eerste bouwlaag (142 m2), alsmede een zelfstandige bovenwoning, gedeeltelijk gelegen op de eerste en op de gehele tweede bouwlaag, en is gelegen op een A1-locatie in het hoofdwinkelgebied van de gemeente [Z] . Het bouwjaar is 1900. De winkelruimte heeft een frontbreedte van 10,5 meter. De inhoud van de onroerende zaak bedraagt 1.580 kubieke meter (m3) inclusief de zelfstandige bovenwoning. 
       
     
     
       3.3. 
       De onroerende zaak is op 3 januari 2012 in lege staat verkocht en geleverd voor € 2.680.000. In de leveringsakte wordt vermeld dat ten behoeve van de fiscus de verkoopsom kan worden gesplitst in € 2.460.000 voor de winkelruimte en € 220.000 voor de bovenwoning. 
       
     
     
       3.4. 
       De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [A] , WOZ-taxateur te [Z] . Dit taxatierapport vermeldt, naast de gegevens van de onroerende zaak, onder meer de relevante objectkenmerken van de referentiepanden, de aanvangshuurprijs van € 150.000 die belanghebbende is overeengekomen, de huurprijs per 1 januari 2014 ad € 154.350, en de huurprijs van € 180.000 die uit marktanalyse blijkt, de vermelding dat het cascohuur betreft en de mogelijkheid van bewoning van de eerste en tweede verdieping, en concludeert tot een WOZ-waarde van € 2.265.000 ( = 12,4 * (262 m2 * € 616 + 142 m2 * € 154) ) op de waardepeildatum. 
       
     
     
       3.5. 
       De huurovereenkomst bevat het beding dat de ten behoeve van de winkelruimte aanwezige installaties, de winkelpui, toilet, pantry en andere voorzieningen uitdrukkelijk niet tot het gehuurde behoren. Deze voorzieningen zijn voor de huurperiode eenmalig om niet ter beschikking gesteld. Dit  zogenoemde  cascohuurbeding is in overeenstemming met het ROZ-model, een gangbaar model voor een winkelruimtehuurovereenkomst, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, aan de hand waarvan de huurovereenkomst is opgesteld. 
       
     
     
       3.6. 
       Belanghebbende heeft een taxatierapport van de hand van [B] , taxateur bij [C] te [D] overgelegd. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van € 1.680.000 op de waardepeildatum. Deze conclusie is onderbouwd met een taxatiekaart gebaseerd op het model van de VNG en kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer deel 24 ’Huurwaardekapitalisatie’. 
       
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 2.265.000 niet te hoog is, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt. 
       
       
         4.2.1. 
         Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.770.000 en stelt dat de onroerende zaak marktconform is verhuurd. Het huurcijfer van € 150.000 is door marktwerking tot stand gekomen. 
         
       
       
         4.2.2. 
         Huurprijzen in de [Y] tussen de € 636 en € 709 per vierkante meter zijn niet te verifiëren. Het uitwisselingssysteem van de NVM toont een beeld van plaatselijke huurprijzen tussen € 350 en € 450 per vierkante meter. 
         
       
       
         4.2.3. 
         De transactie met betrekking tot de [E] betreft een transactie tussen twee gelieerde besloten vennootschappen. De transacties met betrekking tot de [F] en [G] , zijn transacties in verhuurde staat met een stabiele huurder, waardoor zeer aannemelijk is dat meer is betaald voor het object vanwege het lopende huurcontract. De transactie voldoet niet aan de verkrijgingsfictie en omvat bovendien de winkelruimte, twee bovenwoningen en twee losse kavels. [H] is in verhuurde staat verkocht en deze transactie voldoet ook daarmee niet aan de verkrijgingsfictie. Bovendien ligt de getaxeerde huur hoger dan de werkelijk betaalde huur. 
         
       
       
         4.2.4. 
         De kapitalisatiefactor van 12,4 wordt niet aannemelijk gemaakt. Wel aannemelijk is de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,8. 
         
       
     
     
       4.3. 
       De standpunten van belanghebbende worden door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. 
       
     
     
       4.4. 
       Voor de verdere standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
       
     
   
   
     Conclusies van partijen 
     
     
       5.1. 
       Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.770.000 alsmede tot vermindering van de aanslag. 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     6. De rechtbank heeft het navolgende overwogen: 
     
     
       ”8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       9. Het object is blijkens de door [de heffingsambtenaar] overgelegde stukken gewaardeerd met inachtneming van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De rechtbank is van oordeel dat deze methode geschikt is om de waarde van het object te bepalen. 
       10. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. 
       11. Tussen partijen is de kapitalisatiefactor en dan meer in het bijzonder het daarin verdisconteerde leegstandsrisico in geschil. [De heffingsambtenaar] heeft het leegstandsrisico vastgesteld op 6%. Daarbij is [de heffingsambtenaar] uitgegaan van een leegstand van het object van 7,2 maanden per tien jaar. Ter zitting heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht de cijfers te baseren op de marktcijfers van het centrum van [Z] . [De heffingsambtenaar] heeft verder toegelicht de kapitalisatiefactor uit te drukken per tien jaar om zo (onnodige) schommelingen in de kapitalisatiefactor te voorkomen. 
       12. [Belanghebbende] heeft echter gesteld dat het leegstandsrisico 11% is, uitgaande van een leegstand van het object van 6,6 maanden per vijf jaar. Ter zitting heeft [belanghebbende] toegelicht aan te sluiten bij cijfers van regio ’West’ als opgenomen in de door hem gebruikte taxatiewijzer. 
       13. Partijen hebben aldus aan het leegstandsrisico verschillende cijfers ten grondslag gelegd. [De heffingsambtenaar] is uitgegaan van cijfers die specifiek betrekking hebben op het gebied waar het object staat, terwijl [belanghebbende] verwijst naar cijfers die betrekking hebben op de gehele regio. De cijfers waarop [belanghebbende] zich baseert vormen daarmee een grovere indicatie van de leegstand voor het object en zijn om die reden minder bruikbaar dan de meer specifieke cijfers van [de heffingsambtenaar]. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [de heffingsambtenaar] terecht is uitgegaan van zijn cijfers bij de bepaling van het leegstandsrisico. [De heffingsambtenaar] heeft daarmee de kapitalisatiefactor van 12,4  waarin het leegstandsrisico is verdisconteerd  aannemelijk gemaakt. 
       14. De rechtbank heeft vervolgens getoetst of [de heffingsambtenaar] de hoogte van de huurprijs van € 183.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
       15. [De heffingsambtenaar] heeft voor de hoogte van de huurprijs verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport. In dit taxatierapport staan, naast de gegevens van het object, de relevante objectkenmerken van de referentiepanden vermeld. Ook vermeld het taxatierapport dat de huurprijs van € 150.000 die [belanghebbende] is overeengekomen lager is dan de huurprijs van € 180.000 die uit marktanalyse blijkt. De huurprijs die [belanghebbende] is overeengekomen wijkt af, omdat het een casco-huur betreft. In de huurovereenkomst is namelijk opgenomen dat de aanwezige installaties en voorzieningen, de winkelpui, toilet en pantry uitdrukkelijk niet tot het gehuurde behoren. Gedurende de huurperiode is dit eenmalig om niet ter beschikking gesteld. In het taxatierapport van [de heffingsambtenaar] is opgenomen dat bewoning van de eerste en tweede verdieping van het object mogelijk is. 
       16. Ter zitting heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht dat de huurprijs van ongeveer € 183.000 in overeenstemming is met de huurprijzen die gehanteerd worden bij de drie referentiepanden, wanneer de huurprijzen worden omgerekend naar m2-prijzen. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij toegelicht dat de m2-prijs van de winkelruimte op de eerste verdieping hoger is dan bij de vergelijkingspanden, omdat bij de vergelijkingspanden de bovenverdiepingen enkel als opslagruimte fungeren. Bij het object kan en wordt de eerste verdieping naast opslagruimte ook als winkelruimte gebruikt. Volgens [de heffingsambtenaar] wordt van geen van de vergelijkingspanden, en overigens ook het object, de bovenverdiepingen bewoond of als woning verhuurd. Tot slot heeft [de heffingsambtenaar] toegelicht dat het object inmiddels is gesplitst in twee winkelruimtes en dat deze winkelruimtes in 2015 zijn verhuurd voor in totaal € 200.000. Volgens [de heffingsambtenaar] volgt uit deze (nieuwe) huurprijs dat de (oude) huurprijs van € 150.000 niet strookt met de economische huurwaarde bij volledige verhuur. 
       17. [Belanghebbende] heeft ter zitting toegelicht dat de huur- en verkoopprijzen van de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn, nu [de heffingsambtenaar] geen rekening heeft gehouden met een aantal verschillen ten opzichte van het object. Zo is er onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het bij twee referentiepanden toegestaan is om de bovenverdiepingen te verhuren als bovenwoningen, dit is waarde verhogend. Daarnaast acht [belanghebbende] de verkoopwaarden die zijn gehanteerd niet inzichtelijk en controleerbaar. Voor de [E] geldt, bijvoorbeeld, dat het een verkoop in verhuurde staat betreft tussen gelieerde vennootschappen, zodat geen sprake is van een marktconforme transactie. 
       Volgens [belanghebbende] is een casco-huur zeer gebruikelijk, omdat op die manier de zorgplicht van de installaties bij de huurder rust en niet bij de verhuurder. 
       18. De rechtbank is van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn met het object van [belanghebbende]. De rechtbank overweegt daartoe dat het allemaal winkelpanden zijn in [Z] gelegen in dezelfde (winkel)straat. De panden hebben allemaal een winkelruimte op de begane grond en daarnaast op hoger gelegen verdiepingen opslagruimte. Geen van de panden wordt op de waardepeildatum bewoond. Bij twee van de drie referentiepanden, als ook het object, is deze bewoning wel mogelijk, wat maakt dat de panden ook op dit punt vergelijkbaar zijn. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank ook gebleken dat [de heffingsambtenaar] zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de vergelijkingspanden en het object. 
       19. De rechtbank is voorts van oordeel dat [de heffingsambtenaar] voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huur- en verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de huurwaarde van deze panden en het object is afgeleid. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat de daarbij gehanteerde verkoopprijzen niet marktconform zouden zijn. De rechtbank volgt [belanghebbende] dan ook niet in zijn stelling dat de verkoopprijs van de [E] niet marktconform kan zijn. De enkele vaststelling dat de verkoop heeft plaats gevonden tussen gelieerde vennootschappen, maakt immers - zonder nadere onderbouwing - nog niet dat er dan geen marktconforme prijs tot stand kan zijn gekomen. 
       20. De rechtbank is met vorenstaande van oordeel dat [de heffingsambtenaar] met hetgeen is opgenomen in het taxatierapport en de toelichting ter zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurprijs van € 150.000 niet de economische huurwaarde bij volledige huur vertegenwoordigt en dat deze op een hoger bedrag van € 183.000 vastgesteld moet worden. 
       21. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 12,4 en een huurprijs van € 183.000 heeft [de heffingsambtenaar] de waarde van het object op de waardepeildatum vastgesteld op € 2.265.000. In het taxatierapport heeft [de heffingsambtenaar] vermeld dat de verkoopsom van het object op 3 januari 2012, derhalve twee jaar voor de waardepeildatum, € 2.680.000 bedraagt. De waarde van € 2.265.000 komt de rechtbank ook gezien deze verkoopsom niet onredelijk hoog voor. 
       22. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object van € 2.265.000, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
       23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       7.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (MvT, Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44). 
       
     
     
       7.2. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, frontbreedte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. 
       
     
     
       7.3. 
       De winkelruimte van de onroerende zaak is per 1 februari 2012, naar de feitelijke situatie per 1 februari 2012, door belanghebbende voor een periode van tien jaar verhuurd aan Schoenhandel [I] B.V. met een aanvangshuur van € 150.000 per jaar. De ten nutte van de winkelruimte aanwezige installaties, de winkelpui, toilet, pantry en andere voorzieningen  van direct belang voor het functioneren van het gehuurde  behoren uitdrukkelijk niet tot het gehuurde en zijn bij de aanvang van de huurperiode aan de huurder eenmalig om niet ter beschikking gesteld. Hierdoor drukt de zorgplicht voor deze voorzieningen op de huurder. Reparatie, vervanging uitbreiding, onderhoud of wijziging aan deze voorzieningen komt geheel voor rekening en risico van de huurder. De huurder draagt zorg voor periodiek onderhoud van die installaties en voorzieningen, hetwelk contractueel door erkende bedrijven of instanties moet worden uitgevoerd. Voor de bij de aanvang van de huur bestaande airconditioninginstallatie dan wel eventueel nieuwe door de huurder te plaatsen airconditioning units, zijn de algemene huurbepalingen van toepassing, welke inhouden dat door of namens de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen voor het einde van de huur door de huurder ongedaan worden gemaakt, de huurder afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, belanghebbende (= verhuurder) niet aansprakelijk is voor door of vanwege de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde en de huurder belanghebbende (= verhuurder) vrijwaart voor aanspraken van derden voor schade veroorzaakt door de huurder aangebrachte veranderingen en voorzieningen. Aannemelijk is dat de huurder dit huurdersbelang - de lasten opgeroepen door de zorgplicht voor de om niet ter beschikking gestelde voorzieningen - bij zijn beslissing de aangeboden huurprijs te aanvaarden zal hebben meegewogen. De heffingsambtenaar heeft het huurdersbelang, in het niet weersproken licht van de economische huurwaarde van € 183.260 en de huurprijzen die gehanteerd zijn bij de drie referentiepanden, niet te hoog gewaardeerd op € 33.260 en terecht opgeteld bij de aanvangshuur van € 150.000. 
       
     
     
       7.4. 
       Doordat de winkelruimte van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten aan de [Y] op een A1-locatie liggen, zijn de rond de waardepeildatum betaalde huurprijzen hoger dan die voor winkelruimte elders binnen de stad. De heffingsambtenaar baseert zich voor zijn standpunt op de ITZA-methode (”In Terms of Zone A”). In die waarderingsmethode vormt de gemiddelde huurprijs (primaire huurwaarde) van de optimale vierkante meters, de zogeheten A-zone in een winkel, de basis voor de waardering. Bij de optimale vierkante meters gaat het om het stuk dat binnen het aandachtsveld ligt van de meeste kopers en dat de hoogste productiviteit kent, dat wil zeggen, het stuk dat gevormd wordt door de vierkante meters die het dichtst bij het front van de winkel gelegen zijn, waarna aan de overige ruimten een wegingspercentage wordt toegekend (A = 100 percent / B = 50 percent / C = 25 percent). Aspecten die de huurprijs beïnvloeden, zijn onder meer de verhouding front- versus winkeloppervlak, overnamesommen, bouwkundige aanpassingen en onzelfstandige of zelfstandige bovenwoningen. De bandbreedte van ITZA-huurprijzen op deze A1‑locatie varieert van € 636 tot € 709 per vierkante meter. Het door belanghebbende gehanteerde uitwisselingssysteem van de NVM noemt gemiddelde huurprijzen van het totale winkeloppervlak variërend van € 350 tot € 450 per vierkante meter. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat de primaire huurprijs van € 616 per m2 niet te hoog is. Daarbij acht het Hof aannemelijk dat de winkelruimten aan de [J] tot en met [K] op waardepeildatum niet representatief kunnen zijn omdat deze grenzen aan het gebied waar het nieuwe Stadshart [L] ( [M] , [N] ) verrijst, hetwelk gepaard gaat met sloop- en bouwwerkzaamheden en de voorbereidingen daartoe, terwijl aldaar de ligging van die winkels  mede blijkens lagere aanvangshuren  door de onderbroken looproute tussen [M] en [Y] tijdelijk minder gunstig is dan in het overige deel van de [Y] en daardoor de gemiddelde huurprijzen van de NVM nadelig hebben beïnvloed. 
       
     
     
       7.5. 
       Belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat (i) de transactie met betrekking tot het vergelijkingsobject [E] een transactie betreft tussen twee gelieerde vennootschappen, dat (ii) de [H] is verkocht in verhuurde staat en daarmee niet voldoet aan de verkrijgingsfictie en bovendien de getaxeerde huur hoger ligt dan de werkelijk betaalde huur, en dat (iii) de transacties met betrekking tot de [F] en [G] ook in verhuurde staat hebben plaatsgehad en evenmin voldoen aan de verkrijgingsfictie. Uit de door belanghebbende aangedragen feiten of omstandigheden volgt niet dat de koopsommen niet de waarden weergeven die overeenkomen met de prijzen welke de meestbiedende gegadigden in het economische verkeer voor deze objecten zouden willen betalen. De enkele omstandigheid dat een transactie tussen gelieerde partijen heeft plaatsgevonden, is daartoe onvoldoende. Niettemin heeft de heffingsambtenaar de koopsommen aan analysen onderworpen en naar WOZ-ficties zodanig gecorrigeerd dat die na correctie als marktconform kunnen worden aangemerkt. Van de koopsommen behorende bij de [F] en [G] welke eveneens in verhuurde staat zijn verkocht, is aannemelijk dat voor deze objecten meer is betaald als gevolg van de langlopende huurcontracten met stabiliteit biedende huurders. 
       
     
     
       7.6. 
       Evenmin heeft belanghebbende onderbouwd, dat de kapitalisatiefactor van 12,4 te hoog is vastgesteld. Wel aanvaardt belanghebbende de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,8. Bij de berekening van die factor is de heffingsambtenaar uitgegaan van een leegstandsrisico van 10 percent. De koopsommen van winkels in het onderhavige hoofdwinkelgebied hebben de heffingsambtenaar uitgewezen dat de kapitalisatiefactor hoger ligt en het leegstandspercentage in het gedeelte van het hoofdwinkelgebied waarin de onroerende zaak is gelegen in werkelijkheid op 3 tot 5 percent ligt. Dit feit heeft de heffingsambtenaar ertoe gebracht een leegstandsrisico van 6 percent tot uitgangspunt te hanteren. Daarnaast heeft de gemeentelijke taxateur in het taxatierapport de kapitalisatiefactor bepaald op 12,4 en behoeft vermelding dat het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van de hand van [B] te [D] een bureautaxatie is, zodat moet worden vastgesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,4 ter berekening van de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       7.7. 
       Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als volgt. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, H.A.J. Kroon en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema – van der Koogh. De beslissing is op 19 oktober 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
     2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
     -      - de naam en het adres van de indiener; 
     -      - de dagtekening; 
     -      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     -      - de gronden van het beroep in cassatie. 
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.