ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1396

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1396 Gerechtshof Amsterdam , 16-04-2024 / 22/558 tot en met 22/563

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-04-16

Zaaknummer: 22/558 tot en met 22/563

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1396

---

WOZ-waarden woningen en niet-woningen niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerken 22/558 tot en met 22/563 
     
     
       16 april 2024 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] B.V. , te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 13 juli 2022 in de zaken met kenmerken AMS 20/6950 en 21/1336 tot en met 21/1340 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       
         kenmerk 22/558 ( AMS 20/6950 ) 
       
     
     
       1.1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [A-straat] 4A (2e verd.) en [A-straat] 4B (3e verd.) te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 607.000 en € 579.000. 
       
       
         
           kenmerk 22/559 ( AMS 21/1336 ) 
         
       
     
     
       1.1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [B-straat] 19 te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.236.000. 
       
       
         
           kenmerk 22/560 ( AMS 21/1337 ) 
         
       
     
     
       1.1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak ’ [C-straat] 1A (3e verd. links) te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 98.000.  
       
       
         
           kenmerk 22/561 ( AMS 21/1338 ) 
         
       
     
     
       1.1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak ’ [C-straat] 1A (3e verd. rechts) te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.120.000. 
       
       
         
           kenmerk 22/562 ( AMS 21/1339 ) 
         
       
     
     
       1.1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak ’ [C-straat] 1B te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 965.000.  
       
       
         
           kenmerk 22/563 ( AMS 21/1340 ) 
         
       
     
     
       1.1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [D-straat] 1A te [Z] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.266.000. 
       
     
     
       1.2. 
       De tegen de hiervoor vermelde beschikkingen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend  19 november 2020, ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 13 juli 2022 heeft de rechtbank als volgt op de beroepen beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart de beroepen ongegrond; 
       - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 300,-; 
       - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X] tot een bedrag van  € 379,50; 
       - draagt de heffingsambtenaar op de helft van het betaalde griffierecht, dus een bedrag van € 177,- aan [X] te vergoeden; 
       - veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 200,-; 
       - veroordeelt de Staat in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 379,50; 
       - draagt de Staat op de helft van het betaalde griffierecht, dus een bedrag van € 177,- aan [X] te vergoeden.” 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld.  De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof merkt in dit verband op dat in dat proces-verbaal onder andere het volgende is vermeld: 
       
       
         “Gedurende deze zitting van 7 februari 2024 vond, voorafgaand aan de behandeling van het onderhavige hoger beroep, de mondelinge behandeling plaats van het hoger beroep met kenmerk 22/237. De gemachtigde van belanghebbende vertegenwoordigde ook de belanghebbende in die zaak en het betrof eveneens een geschil met de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] (vertegenwoordigd door dezelfde personen). Tijdens die mondelinge behandeling heeft de gemachtigde een opmerking gemaakt die ook deze zaak aangaat en die als volgt in het betreffende proces-verbaal is weergegeven: 
       
       
       
         “De gemachtigde verklaart in eerste termijn dat hij ter zitting van het Hof alleen die punten naar voren zal brengen die in hoger beroep nog van belang zijn. Dat geldt voor de onderhavige zaak en ook voor alle andere zaken die heden ter zitting worden behandeld.”” 
         
           2. Feiten 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       De onder 1.1.1, 1.1.2, en 1.1.6 vermelde onroerende zaken betreffen vier historische bovenwoningen en de onder 1.1.5 vermelde onroerende zaak betreft een pakhuis etagewoning, alle gelegen in het centrum van [Z] . De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden van de woningen in eerste aanleg vijf waardematrices (“Overzichten taxatiewaarden”), alsmede foto’s van de woningen en de in de matrices opgevoerde vergelijkingsobjecten, overgelegd. In de matrices betreffende de [A-straat] 4A (2e verd.) en [A-straat] 4B (3e verd.) (de zaak met kenmerk 22/558) heeft de heffingsambtenaar uit de door hem gebezigde marktgegevens een gemiddelde waarde van € 7.303 afgeleid voor elke m2 van het woningdeel (neutraal voor kwaliteit, onderhoud en ligging). 
       
     
     
       2.2. 
       
         De onder 1.1.3 en 1.1.4 vermelde onroerende zaken betreffen niet-woningen (kantoren).  
         De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden van deze objecten in eerste aanleg twee waardematrices (“Overzicht taxatiewaarden”) overlegd. Door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode is per object de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voor elk object de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor elk object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten (dit zijn andere panden dan de panden van de huurtransacties) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het desbetreffende object. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep  
     
     
       Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot de WOZ-waarden het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ De WOZ-waarde 
     
     2. In geschil is de WOZ—waarde van de historische bovenwoningen en courante niet-woningen (kantoren), die zijn gelegen in de binnenstad van [Z] . De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd. 
     
     3. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook 
     
       algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de 
       gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn 
       toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. 
     
     
     
       
         De bovenwoningen : [A-straat] 4-A (tweede en derde verdieping) ( AMS 20/6950 ), [B-straat] 19 (historische bovenwoning) ( AMS 21/1336 ), [C-straat] 1-B - pakhuis 
       etagewoning ( AMS 2 1/1339 ) en [D-straat] 1-A (historische bovenwoning) ( AMS 21/1340 ) 
     
     
     4. Wat betreft de woningen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met 
     
       de taxatiematrices (met bijlagen, waaronder foto’s) en de daarop ter zitting gegeven 
       toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de zijn vastgesteld. Uit die matrices blijkt dat de waardes zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met andere bovenwoningen (vergelijkingsobjecten) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en die ook in de binnenstad zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft in de cijfermatige onderbouwing in voldoende mate rekening gehouden met de (matige/slechte) kwaliteit, onderhoud en ligging van de woningen en overige verschillen tussen de bovenwoningen en de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde m2-prijs van de onderbouwende vergelijkingsobjecten is hoger dan de m2-prijs die voor de waarde van de bovenwoningen in aanmerking is genomen. 
     
     
     5. De rechtbank betrekt daarbij dat in de matrix de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum enige gebreken vertoont. De taxateur heeft ter zitting echter in voldoende mate toegelicht dat als de verkoopprijzen worden gecorrigeerd voor de trendmatige stijging per jaar in die straten van 5-7%, volgens de overgelegde waardeontwikkelingstabel, de vastgestelde waarde nog steeds niet te hoog is. Ten opzichte van de referentieobjecten is immers een voldoende ruim verschil in m2-prijs aangehouden. 
     
     6. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht en in voldoende mate onderbouwd 
     
       hoe de m2-prijs van een dakterras tot stand gekomen is met behulp van een historische waardeanalyse. De rechtbank vindt dat [X] daartegenover met de enkele 
       stelling dat een dakterras in [Z] ‘goud’ waard is niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in aanmerking genomen m2-prijs van een dakterras te laag is. 
       Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in redelijkheid kan uitgaan van 
       een vaste waarde voor woningonderdelen als (dak)terrassen, tuinen, parkeerplaatsen en 
       bergingen als hulpmiddel bij de waardering van de woning als geheel. Bij het beoordelen van 
       de juistheid van de WOZ-waarde gaat het immers niet over de vraag of de samenstellende 
       onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is 
       slechts de waarde van het object al geheel. Om die reden is de rechtbank, niet gehouden om 
       op de onderdelen van de berekening, zoals die in de matrix voorkomen, in te gaan. (…) 
     
     
     
       
         De kantoren : ‘ [C-straat] 1-A (kantoor derde verdieping links) ( AMS 21/1337 ) en 
       ‘ [C-straat] 1-A (kantoor derde verdieping rechts) ( AMS 2 1/1338 ) 
     
     
     7. Voor de waardering van de niet-woningen is door de heffingsambtenaar de methode 
     
       van huurwaardekapitalisatie gebruikt, waarbij de huurwaarde vermenigvuldigd wordt met 
       een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt afgeleid uit huurovereenkomsten van 
       vergelijkende objecten in de omgeving. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit 
       verkooptransacties van referentieobjecten. 
     
     
     
       
         AMS 21/1337 : Tegen de in de matrices opgenomen gemiddelde jaarhuurwaarde van € 235,- 
       zijn geen beroepsgronden aangevoerd, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. [X] 
        vindt de vastgestelde waarde niettemin te hoog en bepleit een lagere kapitalisatiefactor. 
       Ten aanzien van de vergelijkende verkooptransacties heeft [X] aangevoerd 
       dat verkoop 3 te ver van de waardepeildatum is verkocht om bruikbaar te zijn als 
       referentieobject. De heffingsambtenaar heeft ter zitting dit standpunt gedeeld, zodat de 
       rechtbank deze transactie buiten beschouwing zal laten. 
       Verkoop 1 ( [E-straat] 82A) is naar het oordeel van de rechtbank evenmin bruikbaar om de 
       kapitalisatiefactor van 15,2 en daarmee de waarde te onderbouwen, met name omdat de 
       oppervlakte (258 m2) vele malen groter is dan dat van het object in geding (32 m2). Dat geldt 
       in mindere mate ook voor verkoop 2 (78 m2) aan het [E-straat] 53B, maar het geheel van 
       objectkenmerken is bij dat object in voldoende mate vergelijkbaar. Verkoop 2 en het object 
       in geding hebben dezelfde kapitalisatiefactor 15,2. Die factor is daarmee in voldoende mate 
       onderbouwd en daarmee ook de waarde van € 98.000,-. 
     
     
     
       
         AMS 2 l/1338 : Tegen de in de matrices opgenomen gemiddelde jaarhuurwaarde van € 266,- 
       zijn geen beroepsgronden aangevoerd, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat. De rechtbank 
       is met [X] van oordeel dat verkoop 2 en 3 niet bruikbaar zijn om de 
       kapitalisatiefactor te onderbouwen. Verkoop 2 ( [F-straat] 13H ) ligt te ver in een 
       ander deel van het centrum met andere marktomstandigheden om een goede referentie te 
       kunnen zijn. Dat geldt in mindere mate ook voor verkoop 3 ( [G-straat] 150 ), maar 
       daar is ook de oppervlakte van 90 m2 veel kleiner dan van het object in geding (384 m2) 
       zonder dat duidelijk is gemaakt hoe dit verschil in oppervlakte is gecorrigeerd. 
       De rechtbank oordeelt dat verkoop 1 ( [E-straat] 82 A) een voldoende bruikbare referentie 
       is. De analyse van de verkoopgegevens van dat object levert een kapitalisatiefactor op van 
       17,2. De voor het object in geding in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 15,2 en 
       daarmee de waarde van € 1.120.500 is dus niet te hoog.” 
     
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Formele verzoeken 
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft in zogeheten ‘pinpoint brieven’ een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen.  
       
       
         
           Waarden woningen (zaken met kenmerken 22/558, 22/559, 22/562 en 22/563) 
         
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof stelt voorop, met betrekking tot elk van de woningen, dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
       
     
     
       5.3. 
       Met de gegevens in de onder 2.1 vermelde matrices heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn. De in de matrices gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn qua bouwkenmerken, bouwjaar, ligging en uitstraling vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden.  
       
     
     
       5.4. 
       Met betrekking tot de zaak met kenmerk 22/558, betreffende de woningen aan de [A-straat] 4A (2e verd.) en [A-straat] 4B (3e verd.), overweegt het Hof nader als volgt. Voor deze objecten heeft de heffingsambtenaar een waarde per m2 woonoppervlakte gehanteerd van € 6.754, respectievelijk € 6.820, terwijl de door hem gebezigde marktgegevens een waarde per m2 van € 7.303 rechtvaardigen (zie 2.1). Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof ruim voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten. 
       
       
         5.4.1. 
         Het hiervoor gegeven oordeel wordt – mede gelet op hetgeen is vooropgesteld onder 5.2 – niet anders op grond van belanghebbendes betoog dat te lage waarden zijn toegekend aan het dakterras van het vergelijkingsobject [H-straat] 13A en aan de berging van het vergelijkingsobject [I-straat] 5C . Op grond van de (verkoop)gegevens in de matrix van de woningen en de twee vergelijkingsobjecten acht het Hof aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met het verschil van de aanwezigheid van een dakterras respectievelijk berging. Ook als belanghebbende wordt gevolgd in zijn betoog dat een koper voor een dakterras (van 5 m2, op de betreffende locatie, door de heffingsambtenaar voor € 2.500 in aanmerking genomen) en voor een berging (door de heffingsambtenaar voor € 8.000 in aanmerking genomen) bereid zou zijn veel meer te betalen (zelfs indien deze waarden een tienvoud hoger zouden liggen), dan nog betreft het, gelet op de door de heffingsambtenaar gebruikte, beperkte waarde per m2 woonoppervlakte (zie 5.4) een te beperkt verschil om het oordeel te rechtvaardigen dat de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld.  
         
       
       
         5.4.2. 
         
           Belanghebbende heeft de juistheid bestreden van de indexaties van de in 2019 gerealiseerde transactieprijzen van [J-straat] 268-2 en [I-straat] 5C . Volgens belanghebbende kan herrekening van de transactieprijzen naar de waardepeildatum 1 januari 2019 niet leiden tot hogere waarden, omdat sprake was van een stijgende markt. 
           De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem toegepaste indexaties verwezen naar de tabel met indexcijfers (per specifiek marktsegment) en de bijbehorende grafiek in het interne waardeadvies van de taxateur. Belanghebbende heeft daartegenover nagelaten concrete andere gegevens of indexeringscijfers te stellen waaruit zou kunnen volgen dat de taxateur van de heffingsambtenaar van onjuiste waardeontwikkelingen is uitgegaan. De (blote) stelling van belanghebbende dat in (heel) 2019 sprake was van een stijgende markt, is hiertoe onvoldoende. Het Hof ziet overigens ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de indexaties zoals toegepast door (de taxateur van) de heffingsambtenaar. Daarbij zij bovendien opgemerkt dat de indexatie slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning in haar geheel inzichtelijk te maken (zie ook onder 5.2). Bovendien bieden de transactieprijzen van [J-straat] 268-2 en [I-straat] 5C ook nog steun voor de waarden als voor de relevante perioden zou worden uitgegaan van een lichte waardestijging (in plaats van een lichte waardedaling). 
         
         
         
           
             Waarden kantoren (kenmerken 22/560 en 22/561;’ [C-straat] 1A 3e verd. links en 3e verd. rechts) 
           
         
       
     
     
       5.5. 
       
         Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de onder 2.2 vermelde waardematrices, alsmede de overgelegde nadere gegevens (waaronder iWOZrapporten en huurinformatie) aannemelijk gemaakt dat de waarden van de kantoren niet te hoog zijn vastgesteld. 
         Hoewel de opgevoerde vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor bijvoorbeeld qua oppervlakte en bouwjaar verschillen van de kantoren (met name van het object ’ [C-straat] 1A 3e verd. links met een oppervlakte van 32 m2), acht het Hof deze bruikbaar voor de waardebepaling, ook gelet op de – door de heffingsambtenaar onderbouwde – krappe markt en daardoor beperkte beschikbaarheid van verkooptransacties van kantoorruimtes met een dergelijke beperkte omvang in het centrum van [Z] . Ook de in de overgelegde iWOZ-advertenties van [F-straat] 13h en [E-straat] 82 A vermelde vraaghuurprijzen (het betreffen verkoopreferenties) bieden steun voor de conclusie dat de daarvoor in aanmerking genomen huurwaarden marktconform zijn. Met betrekking tot de andere vergelijkingsobjecten (ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor) geldt dat de getaxeerde huurwaarde steeds in lijn is met of iets lager ligt dan de gemiddelde huurwaarde op basis van de huurtransacties van drie vergelijkingsobjecten. 
         Met verschillen tussen de kantoren, ’ [C-straat] 1A 3e verd. links en ’ [C-straat] 1A 3e verd. rechts, aan de ene kant en de vergelijkingsobjecten aan de andere is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden. Zo ligt de in de matrices in aanmerking genomen huurwaarde voor beide kantoren (ruim) lager dan de gemiddelde huur op basis van de huurtransacties van drie vergelijkingsobjecten. Ook is de door de heffingsambtenaar voor beide kantoren in aanmerking genomen kapitalisatiefactor van 15,2 lager dan de uit de vergelijkingsobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor.  
         Het Hof acht het (aanvangs)leegstandsrisico in de aangehouden marge voldoende verdisconteerd; hiermee dient rekening te worden gehouden (in verband met de waarderingsficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ) bij de herleiding van de toe te passen kapitalisatiefactor uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten.  
       
       
     
     
       5.6. 
       Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd (daarbij het in 1.5 vermelde in aanmerking nemend), geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende heeft geen gronden aangevoerd tegen de beslissingen van de rechtbank betreffende de vergoeding van immateriële schade en proceskosten. In verband met het verzoek in het hogerberoepschrift om vergoeding van immateriële schade, overweegt het Hof dat sinds de ontvangst van het hoger beroep op 2 augustus 2022 tot de datum van deze uitspraak nog geen twee jaren zijn verstreken, hetgeen betekent dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hoger beroepsfase.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.8. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd en het verzoek om vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen.  
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank en wijst het verzoek tot schadevergoeding af. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, A.M. van Amsterdam en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 16 april 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: