ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:718

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:718 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 05-03-2024 / 200.303.838_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-03-05

Zaaknummer: 200.303.838_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:718

---

Criterium opzegging erfpacht wegens schending van ‘andere verplichtingen’ zoals bedoeld in art. 5:87 lid 2 BW. Het verrichten van strafbare gedragingen op een in erfpacht gehouden perceel levert in casu schending op van die verplichtingen, zodat opzegging van de erfpacht door de eigenaar terecht is gedaan.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.303.838/01 
     
     
     
       
         arrest van 5 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in principaal appel, 
       geïntimeerde in incidenteel appel, 
       hierna aan te duiden als [appellante] 
       advocaat: mr. C.G.A. Mattheussens te Roosendaal, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Gemeente Bergen Op Zoom, 
       
       gevestigd te Bergen op Zoom, 
       geïntimeerde in principaal appel, 
       appellante in incidenteel appel, 
       hierna aan te duiden als de gemeente, 
       advocaat: mr. L. Kruitwagen te Amsterdam, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 3 december 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 september 2021, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en de Gemeente als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/377853 / HA ZA 20-615) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep; 
         
         
           de memorie van grieven met productie; 
         
         
           de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel appel; 
         
         
           de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen het hof verzocht de zaak aan te houden tot de rolzitting van 28 november 2023, teneinde hen de mogelijkheid te geven om alsnog in onderling overleg een minnelijke regeling te bereiken. Op de rolzitting van  
         28 november 2023 heeft de gemeente verzocht om arrest te wijzen. Het hof heeft vervolgens een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         De kern van het geschil 
       
     
     
       3.1. 
       In deze procedure staat de vraag centraal of de gemeente bevoegd was om het recht van erfpacht, dat ten behoeve van [appellante] op een aan de gemeente in eigendom toebehorend perceel was gevestigd, te beëindigen vanwege strafbare gedragingen die door de partner van [appellante] op het perceel zijn begaan. Daarnaast speelt de vraag of [appellante] jegens de gemeente boetes heeft verbeurd wegens het niet-nakomen van een aantal voorwaarden uit de erfpachtovereenkomst. 
       
     
     
       3.2. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       ( a)  [appellante] die is geboren in 1966 , woont sinds haar 17e levensjaar op het [adres 1] te [plaats ] (hierna: het perceel). Vanaf 1998 voert zij in de woning c.q. stacaravan op het perceel (hierna: de woning) een gezamenlijke huishouding met haar [de partner] . Het perceel werd op het moment dat [appellante] er kwam wonen, gehuurd van de gemeente. 
       
       ( b)  Het perceel is eigendom van de gemeente. 
       
       ( c)  Onder de naam “ [appellante] ’s Kermis Exploitatie en Organisatiebureau” exploiteert [appellante] samen met een zoon en dochter van haar een oliebollenkraam en een suikerspinkraam. 
       
       ( d)  In 2015 is het perceel [adres 1] in twee percelen gesplitst, die daarbij zijn genummerd met de nummers [adres 1] en [adres 2] . De ouders van [appellante] wonen op het perceel [adres 2] . Op het, eveneens aan het perceel grenzende, perceel [adres 3] heeft [appellante] een loods opgericht waarin zij haar bedrijfsmiddelen stalt. Verder woont op het perceel [adres 3]  één van de kinderen van [appellante] met diens gezin. 
       
       ( e)  Bij notariële akte van 2 februari 2015 zijn de gemeente en [appellante] een overeenkomst aangegaan tot het verlenen van een recht van erfpacht en opstal met betrekking tot het perceel aan [appellante] (hierna: de erfpachtovereenkomst). Op grond van de erfpachtovereenkomst is vervolgens ten behoeve van [appellante] op het perceel een recht van erfpacht en opstal gevestigd. 
       
       ( f)  In de akte van vestiging zijn onder meer de volgende erfpachtvoorwaarden opgenomen: 
       
         “Artikel 6.1 Bouwplicht / Gebruiksbestemming 
       
       
         1. Het erfpachtgoed moet door de erfpachter bestemd en gebruikt worden om 
       
       
         
           daarop een bedrijfsruimte en maximaal één (1) bedrijfswoning (bijvoorbeeld in 
         
         
           de vorm van een salonwagen of chalet) te stichten, zoals aangegeven bij de 
         
         
           erfpachtaanbieding, en overeenkomstig de daarvoor verleende casu quo te 
         
         
           verlenen omgevingsvergunning. (…) 
         
       
       
         6. De erfpachter is verplicht de op het erfpachtgoed te bouwen bedrijfsruimte 
       
       
         
           uitsluitend te gebruiken voor het zelf uitoefenen van bedrijfsactiviteiten, dan wel 
         
         
           voor het (laten) uitoefenen van bedrijfsactiviteiten van een vennootschap onder 
         
         
           firma waarvan de erfpachter beherend vennoot is, of voor het (laten) uitoefenen 
         
         
           van bedrijfsactiviteiten door een naamloze of besloten vennootschap waarvan de 
         
         
           erfpachter (direct of indirect) aandeelhouder is.  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 7.1 Vervreemdingsverbod / Verhuurverbod 
         
       
       
         1. Het erfpachtgoed mag alvorens aan de bouwverplichting als bedoeld in de 
       
       
         
           artikelen 6.1 en 6.2 is voldaan én tot vijf (5) jaar na de datum van de akte tot 
         
         
           vestiging van het erfpachtrecht, noch geheel noch gedeeltelijk zonder 
         
         
           voorafgaande schriftelijke en eventueel voorwaardelijke toestemming van het 
         
         
           college van Burgemeester en Wethouders worden vervreemd; onder 
         
         
           vervreemding in deze bepaling worden mede begrepen het verkopen van het 
         
         
           recht van erfpacht, het vestigen van beperkt zakelijke rechten - met uitzondering 
         
         
           van hypotheek - alsmede het inbrengen in maat- of vennootschappen; ook het 
         
         
           verhuren en/of het in (mede-)gebruik geven aan derden is behoudens schriftelijke 
         
         
           toestemming van of vanwege het college van Burgerheester en Wethouders niet 
         
         
           toegestaan.  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 9.1 Boetebeding / Toezicht 
         
       
       
         1.  Onverminderd de verplichting van de erfpachter om alle voorwaarden na te 
       
       
         
           komen kan de erfverpachter bij niet-nakoming of overtreding van één van de 
         
         
           bepalingen in de artikelen 5.1, 6.1 achtste lid, 6.3 tweede en derde lid en 8.1 aan 
         
         
           de erfpachter een boete opleggen van éénhonderd euro (€ 100,--) voor elke niet-nakoming 
         
         
           of overtreding en van vijftig euro (€ 50,--) voor elke dag of gedeelte 
         
         
           van een dag, dat deze niet-nakoming of overtreding voortduurt. 
         
       
       
         2.  Onverminderd de verplichting van de erfpachter om alle voorwaarden na te 
       
       
         
           komen kan de gemeente bij niet-nakoming of overtreding van een van de 
         
         
           bepalingen in artikel 6.1, zesde en zevende lid aan de erfpachter een boete 
         
         
           opleggen van tienduizend euro (€ 10.000,--) voor elke niet-nakoming of 
         
         
           overtreding en van éénduizend euro (€ 1.000,--) voor elke dag of gedeelte van 
         
         
           een dag, dat deze niet-nakoming of overtreding voortduurt. (…) 
         
       
       
         4. Onverminderd de verplichting van de erfpachter om alle voorwaarden na te 
       
       
         
           komen, verbeurt de erfpachter bij niet-nakoming of overtreding van een van de 
         
         
           bepalingen van de artikelen 6.1 lid 1 t/m 5 en 7.1 eerste en derde lid ten behoeve 
         
         
           van de gemeente een boete ter grootte van de jaarlijkse erfpachtcanon voor elke 
         
         
           overtreding en/of niet-nakoming en van éénhonderd (€ 100,--) voor elke dag of gedeelte van een dag, dat deze niet-nakoming of overtreding voortduurt.” 
         
       
       
       ( g)  Het perceel is gelegen in de wijk [---] . Dit gebied is ingericht voor kermisexploitanten. De percelen, die door de gemeente zowel in eigendom als in erfpacht zijn uitgegeven, hebben een gecombineerde woon-werkfunctie. De bedrijfspanden die volgens de erfpachtvoorwaarden door erfpachters moeten worden opgericht, zijn loodsen die zijn bedoeld voor de opslag van en onderhoud aan de attracties gedurende de wintermaanden. 
       
       ( h)  In het kader van een in juli 2018 gestart politieonderzoek naar de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een loods in [plaats ] is tegen [de partner] een verdenking ontstaan van betrokkenheid bij de exploitatie van die hennepkwekerij. In verband daarmee heeft de politie op 14 januari 2019 een doorzoeking gehouden op het perceel, waarbij onder meer de woning en andere bergplaatsen op het perceel zijn doorzocht. In een rapport van 27 februari 2019 (hierna: het politierapport) heeft de politie verslag gedaan van de goederen die bij de doorzoeking zijn aangetroffen en in beslag zijn genomen. Aangetroffen zijn onder meer: 
       - één vuurwapen met munitie met geluidsdemper (in een kast in de woonkamer); 
       - één vuurwapen met munitie (in een caravan op het perceel) 
       - een gasdrukpistool met gaspatronen en stalen kogeltjes (in de slaapkamer);  
       - drie busjes CS-gas; 
       - acht stroomstootwapens (in meerdere vertrekken in de woning);  
       - een wurgstok (in de slaapkamer); 
       - 17 kilogram henneptoppen (in tassen in de slaapkamer); 
       - € 24.175,04 aan contant geld (verspreid in de woning); 
       - hennep, droognetten, potjes en ventilatoren (in een schuur op het perceel). 
       
       ( i)  Naar aanleiding van de doorzoeking zijn [appellante] en [de partner] door de politie 
       aangehouden en door het Openbaar Ministerie vervolgd. Aan [appellante] werd ten laste gelegd, kort gezegd, het aanwezig hebben van 17 kilo hennep, het voorhanden hebben dan wel vervreemden van € 24.175,04 terwijl zij wist of redelijkerwijs had moeten vermoeden dat dit afkomstig was uit enig misdrijf en het voorhanden hebben van wapens en of munitie. Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Rotterdam van 26 april 2019 is [appellante] van alle tenlastegelegde feiten vrijgesproken. De officier van justitie heeft tegen dit vonnis geen hoger beroep aangetekend. 
       
       ( k)  De rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 27 juni 2019 het Openbaar Ministerie niet-ontvankelijk verklaard in de door haar tegen [appellante] ingediende ontnemingsvordering ter zake van het bedrag van € 24.175,04.  
       
       ( l)  Bij besluit van 7 maart 2019 heeft de gemeente op grond van artikel 13b van de Opiumwet een schriftelijke waarschuwing opgelegd aan [appellante] . 
       
       ( m)  De gemeente heeft bij deurwaardersexploot van 12 juli 2019 de erfpachtovereenkomst tegen 1 oktober 2019 opgezegd. 
       
       ( n)  De in de woning aangetroffen hennep en wapens (met munitie) behoorden toe aan [de partner] . [de partner] was betrokken bij de exploitatie van de hennepkwekerij in [plaats ] . 
       
       
         3.3.1. 
         
           In de onderhavige procedure heeft de gemeente in eerste aanleg gevorderd om: 
           
             primair: 
           
           I. voor recht te verklaren dat de gemeente de erfpachtovereenkomst op grond van 
           artikel 5:87 lid 2 BW en/of de artikelen 6.1 lid 6 en 7.1 lid 1 van de 
           erfpachtovereenkomst, althans anderszins, rechtsgeldig heeft opgezegd en de 
           erfpachtovereenkomst is geëindigd per 1 oktober 2019, althans op een datum door 
           de rechtbank in goede justitie te bepalen; 
         
         
         
           II. [appellante] te veroordelen om het perceel leeg, ontruimd en bezemschoon onder 
           overhandiging van de sleutels aan de gemeente ter beschikking te stellen, binnen 
           veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de rechtbank 
           in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 
           € 250,00 per dag, een gedeelte van een dag als een volle dag gerekend, voor iedere 
           dag dat [appellante] daarmee in gebreke blijft, althans een door de rechtbank in goede 
           justitie te bepalen bedrag; 
         
         
         
           III. [appellante] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van het op grond van artikel 9.1 
           lid 2 en lid 4 van de erfpachtovereenkomst verbeurde boetebedrag van 
           € 442.528,75, althans een boete door de rechtbank in goede justitie te bepalen, 
           te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een 
           door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de 
           wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis, althans vanaf de 
           door de rechtbank voor betaling bepaalde datum, tot aan de dag van algehele 
           voldoening van het boetebedrag; 
         
         
         
           IV. [appellante] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van de (proces)kosten van deze 
           procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en — voor 
           zover voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt — te vermeerderen met 
           de na de uitspraak vallende (na)kosten, forfaitair berekend op € 131,00 zonder 
           betekening en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening, alles te verhogen 
           met de wettelijke rente. 
         
         
         
           
             subsidiair: 
           
           I.  de erfpachtovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 
           BW per direct te ontbinden; 
         
         
         
           II.  [appellante] te veroordelen om het perceel leeg, ontruimd en bezemschoon onder 
           overhandiging van de sleutels aan de gemeente ter beschikking te stellen, binnen 
           veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de rechtbank 
           in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van 
           € 250,00 per dag, een gedeelte van een dag als een volle dag gerekend, voor iedere 
           dag dat [appellante] daarmee in gebreke blijft, althans een door de rechtbank in goede 
           justitie te bepalen bedrag; 
         
         
         
           III.  [appellante] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van het op grond van artikel 9.1 
           lid 2 en lid 4 van de erfpachtovereenkomst verbeurde boetebedrag van 
           € 442.528,75, althans een boete door de rechtbank in goede justitie te bepalen, 
           te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een 
           door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de 
           wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis, althans vanaf de 
           door de rechtbank voor betaling bepaalde datum, tot aan de dag van algehele 
           voldoening van het boetebedrag; 
         
         
         
           IV.  [appellante] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van de (proces)kosten van deze 
           procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en — voor 
           zover voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt — te vermeerderen met 
           de na de uitspraak vallende (na)kosten, forfaitair berekend op € 157,00 zonder 
           betekening en verhoogd met € 82,00 in geval van betekening, alles te verhogen 
           met de wettelijke rente. 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         De vorderingen en hetgeen de gemeente daaraan ten grondslag heeft gelegd, zullen hierna  - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep -  aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.3. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.4. 
         In het eindvonnis van 22 september 2021 heeft de rechtbank, kort weergegeven:  
         - voor recht verklaard dat de gemeente de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de erfpacht is geëindigd per 1 oktober 2019; 
         - [appellante] veroordeeld om het perceel ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen; 
         - [appellante] veroordeeld in de kosten van de procedure; 
         - de overige door de gemeente ingestelde vorderingen afgewezen. 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. De eerste grief bestrijdt, kort weergegeven, het oordeel van de rechtbank dat de strafbare gedragingen van [de partner] de conclusie rechtvaardigen dat [appellante] in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter, zodat de gemeente op die grond de erfpacht rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen. De tweede grief is gericht tegen de proceskostenveroordeling. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van alle vorderingen van de gemeente. 
       
       
         3.5.1. 
         De gemeente heeft in incidenteel appel één expliciete grief aangevoerd. Deze richt zich tegen het in rechtsoverweging 4.9. van het bestreden vonnis gegeven oordeel dat [appellante] geen boete heeft verbeurd wegens de overtreding van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst. De gemeente concludeert in het incidentele appel, met vermindering van haar eis, om het bestreden vonnis te vernietigen en om, kort weergegeven: 
         - voor recht te verklaren dat de gemeente de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW en/of artikel 6.1. van de erfpachtovereenkomst, althans anderszins, rechtsgeldig heeft opgezegd en dat de erfpacht is geëindigd per 1 oktober 2019; 
         - [appellante] te veroordelen om het perceel ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen; 
         - [appellante] te veroordelen om aan de gemeente de contractueel overeengekomen boete te betalen van € 270.00,--, althans een door het hof te bepalen boete, te voldoen binnen  
         14 dagen na betekening van het arrest en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf  
         14 dagen na het wijzen van het arrest; 
         - met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in beide instanties. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Daarnaast heeft de gemeente (in de randnummer 1.5 en 5.9 van haar memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel) aangevoerd dat zij  - in aanvulling op haar eis in eerste aanleg -  een verklaring voor recht vordert dat [appellante] de gebruiksbestemming uit artikel 6.1 van de erfpachtovereenkomst niet is nagekomen. [appellante] heeft zich niet tegen deze eiswijziging, die voldoende kenbaar was - hetgeen alleen al volgt uit het feit dat [appellante] hier in haar memorie van antwoord in incidenteel appel op ingaat -, verzet. De eiswijziging is tijdig gedaan en het hof acht haar ook anderszins niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof op grondslag van de aldus gewijzigde eis zal beslissen. 
         
         
           
             Het principaal appel 
           
         
       
     
     
       3.6. 
       Het hof zal eerst grief 1 in het principaal appel behandelen. Deze grief betreft de kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt, te weten de vraag of de strafbare gedragingen die [de partner] heeft begaan, meebrengen dat [appellante] zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter dat een opzegging van de erfpacht door de gemeente is gerechtvaardigd. 
       
       
       
         3.7.1. 
         De gemeente heeft, kort gezegd, het volgende ten grondslag gelegd aan haar stelling dat [appellante] in de nakoming van haar verplichtingen is tekort geschoten en dat op die grond een opzegging gerechtvaardigd is. 
       
       
         3.7.2. 
         Tijdens de doorzoeking van de woning op 14 januari 2019 is er 17 kg aan henneptoppen aangetroffen, alsmede vuurwapens met munitie, stroomstootwapens, een wurgkoord, en gasdrukpistool met gasbusjes en een groot bedrag aan contant geld. Ook zijn er op het perceel voorwerpen aangetroffen die gebruikt worden bij de kweek van hennep, zoals ventilatoren, droognetten en potjes. De vondst van al deze goederen impliceert dat er op het perceel een hennepkwekerij werd geëxploiteerd. Volgens vaste jurisprudentie is de exploitatie van een hennepkwekerij op een in erfpacht uitgegeven perceel een ernstig tekort schieten in de nakoming van de verplichtingen van de erfpachter welke een opzegging van de erfpacht rechtvaardigt. Daarbij is mede van belang dat het een feit van algemene bekendheid is, aldus de gemeente, dat een hennepkwekerij (stank)overlast veroorzaakt, brandgevaarlijk is en een luchtvochtigheid vereist die schadelijk is voor het perceel en de omgeving. Omdat in casu omliggende woningen zeer dicht op het perceel liggen, zijn genoemde risico’s des te groter, aldus nog steeds de gemeente. 
       
       
         3.7.3. 
         Daarnaast geldt dat het houden van 17 kg aan henneptoppen op zichzelf in strijd is met de Opiumwet en het bezit van (vuur)wapens met munitie in strijd is met de Wet wapens en munitie. Bovendien leveren deze aangetroffen goederen een gevaar op voor de directe omgeving. Ook deze strafbare handelingen die op het perceel werden begaan, vormen op zichzelf een tekort schieten welke een opzegging van de erfpacht rechtvaardigt. Daarbij is het overigens niet relevant aan wie de op het perceel aangetroffen verboden middelen en voorwerpen in eigendom toebehoorden. De enkele aanwezigheid van hennep, vuurwapens en munitie op het perceel is zonder meer een ernstige tekortkoming zijdens [appellante] en rechtvaardigt opzegging en beëindiging van de erfpacht. 
       
       
         3.7.4. 
         Daar komt nog bij dat [appellante] door het verrichten van bovengenoemde strafbare gedragingen in strijd handelt met de gebruiksbestemming die in artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst is opgenomen.  
       
       
         3.7.5. 
         Ook heeft [appellante] gehandeld in strijd met het verhuurverbod in artikel 7.1 lid van de erfpachtovereenkomst, doordat zij zonder toestemming van de gemeente haar partner [de partner] op het perceel heeft laten wonen. Ook in dit opzicht heeft [appellante] dus gehandeld in strijd met haar verplichtingen, zodat een opzegging van de erfpacht gerechtvaardigd is. 
         
       
     
     
       3.8. 
       Ter onderbouwing van haar stellingen heeft de gemeente onder meer verwezen naar het politierapport van 27 februari 2019. 
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellante] heeft hiertegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer gevoerd. 
       ( a) Door [de partner] werd geen hennepkwekerij op het perceel geëxploiteerd. Hij was betrokken bij een hennepkwekerij op een perceel in [plaats ] . De op het perceel aangetroffen droognetten, potjes en ventilatoren werden niet voor de hennepkweek gebruikt. Bovendien is de schuur op het perceel, gezien haar afmeting en de beperkte isolatie, niet voor hennepkweek geschikt. Allerlei attributen die noodzakelijk zijn voor hennepteelt zijn niet op het perceel aangetroffen, waaruit eveneens volgt dat er geen hennepteelt op het perceel heeft plaatsgevonden.  
       ( b)  De in beslag genomen wapens, munitie en  hennep behoorden niet toe aan [appellante] maar aan [de partner] . [appellante] is ter zake van het bezit van deze zaken vrijgesproken door de rechtbank Rotterdam. [appellante] had er geen wetenschap van dat [de partner] wapens, munitie en hennep voorhanden had. Uit de uitspraak van de strafkamer volgt dat [appellante] hiermee geen bemoeienis had. 
       ( c)  De omstandigheid dat [de partner] wapens, munitie en hennep op het perceel voorhanden had en daarmee dus de wet overtrad, is niet een zodanig ernstige tekortkoming dat een opzegging van de erfpacht is gerechtvaardigd. In dat verband is van belang dat er geen sprake was van overlast dan wel een negatieve uitstraling op de woonomgeving en dat evenmin van het bestaan van een gevaarlijke situatie is gebleken. Voorts is van belang dat de hennep maar kort op het perceel is geweest, omdat [de partner] deze pas de dag voorafgaand aan de doorzoeking mee naar de woning op het perceel had genomen. 
       ( d)  Dat er geen sprake was van een ernstige tekortkoming, volgt ook uit de eigen gedragingen van de gemeente nadat de verboden zaken op het perceel waren aangetroffen. Allereerst heeft de gemeente er mee volstaan om bij besluit van 7 maart 2019 alleen een waarschuwing aan [appellante] op te leggen. Als de situatie daadwerkelijk zo ernstig was als de gemeente thans stelt, dan was zij bestuursrechtelijk wel overgegaan tot een sluiting van het perceel. Ten tweede heeft de gemeente, nadat zij in januari 2019 ermee bekend was geworden dat er verboden goederen op het perceel waren aangetroffen, tot 9 oktober 2020 gewacht om de dagvaarding in deze procedure uit te brengen. Als de tekortkomingen zodanig ernstig waren als de gemeente stelt dan had het op de weg gelegen dat zij onmiddellijk was opgetreden. 
       ( e)  Het aantreffen van de wapens met munitie en de hennep is het enige incident dat zich in al die jaren dat [appellante] het perceel bewoont, heeft voorgedaan. [appellante] is in de lange periode dat zij het perceel bewoont nimmer in gebreke gebleven in de nakoming van haar verplichtingen jegens de gemeente. 
       ( f) De opzegging van de erfpacht is, mede gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, in strijd met de subsidiariteit en proportionaliteit. 
       
       
         
           Opzegging van de erfpacht wegens het niet nakomen van ‘andere verplichtingen’ 
         
       
     
     
       3.10. 
       Bij de beoordeling van de vraag of de gemeente bevoegd was om wegens de door haar gestelde strafbare gedragingen de erfpacht op te zeggen, stelt het hof het volgende voorop.  
       
       
         3.11.1. 
         Het recht van erfpacht is blijkens artikel 5:85 lid 1 BW een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Partijen regelen in de akte van vestiging zelf de duur van de erfpacht (artikel 5:86 BW). De erfpachter verkrijgt aldus voor de afgesproken duur een absoluut gebruiksrecht op de zaak dat hij tegen derden en tegen de eigenaar kan handhaven.  
       
       
         3.11.2. 
         Een tussentijdse opzegging door de eigenaar is slechts mogelijk op de twee in artikel 5:87 lid 2 BW genoemde gronden, te weten (i) het gedurende twee achtereenvolgende jaren niet voldoen van de canon en (ii) het in ernstige mate tekort schieten in de nakoming van andere verplichtingen. Deze opzeggingsgronden kunnen op grond van artikel 5:87 lid 3 BW niet ten nadele van de erfpachter worden uitgebreid.  
       
       
         3.11.3. 
         Het karakter van het erfpachtsrecht, dat aan de erfpachter gedurende de afgesproken duur een absoluut gebruiksrecht geeft op de zaak, brengt met zich dat voor een opzegging wegens schending van andere verplichtingen alleen dan plaats is indien de ernstige mate van tekort schieten betrekking heeft op verplichtingen die onderdeel uitmaken van het zakelijk recht en dan ook bepalend zijn voor de inhoud van het erfpachtsrecht. Het gaat, met andere woorden, om verplichtingen die rusten op de erfpachter uit hoofde van het erfpachtsrecht en dus in diens hoedanigheid van erfpachter.  
       
       
         3.11.4. 
         Deze aldus op de erfpachter rustende (andere) verplichtingen kunnen voortvloeien uit een rechtshandeling die partijen zijn aangegaan (zoals een erfpachtovereenkomst), maar ook uit de redelijkheid en billijkheid welke mede de rechtsbetrekking tussen erfpachter en eigenaar beheerst.  
       
       
         3.11.5. 
         Opzegging kan blijkens artikel 5:87 lid 2 BW slechts plaatsvinden indien de erfpachter  ernstig  tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Dit vereiste is ingegeven door de omstandigheid dat opzegging leidt tot het tenietgaan van het absolute gebruiksrecht dat de erfpachter op de zaak heeft en dat zij aldus een zware sanctie is die bovendien goederenrechtelijke werking heeft.  
       
       
         3.11.6. 
         Bij de beoordeling van de vraag of wegens schending van diens verplichtingen door de erfpachter een opzegging gerechtvaardigd is, dienen ook de subsidiariteit en proportionaliteit in acht te worden genomen alsmede verwachtingen omtrent mogelijke voortduren of herhalen van de schendingen in de toekomst. Dit oordeel impliceert dat het hof het verweer van de gemeente, dat subsidiariteit en proportionaliteit bij de opzegging geen rol spelen, verwerpt. 
         
       
     
     
       3.12. 
       Met inachtneming hiervan oordeelt het hof als volgt. 
       
       
         
           De vraag of [appellante] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter 
         
       
     
     
       3.13. 
       Met de rechtbank is het hof van oordeel dat niet is komen vast te staan dat door [de partner] op het perceel een hennepkwekerij werd geëxploiteerd. [de partner] was verdachte in een onderzoek naar de exploitatie van een hennepkwekerij op een perceel in [plaats ] en tussen partijen staat vast dat hij hierbij betrokken was. Uit het politieonderzoek volgt dus niet dat [de partner] een kwekerij exploiteerde op het perceel. Voorts heeft [appellante] onbetwist gesteld dat de opstallen op haar perceel qua afmeting en isolatie niet geschikt zijn voor de exploitatie van een hennepkwekerij en dat niet alle noodzakelijke attributen voor de hennepteelt op het perceel zijn aangetroffen, zodat ook dit tussen partijen vaststaat. In het licht van deze feiten heeft de gemeente haar stelling dat het perceel werd gebruikt voor de exploitatie van een hennepkwekerij onvoldoende nader onderbouwd. De enkele omstandigheid dat in het schuurtje op het perceel enkele goederen zijn aangetroffen die (ook kunnen) worden gebruikt bij de kweek van hennep, is onvoldoende om te concluderen dat op het perceel een hennepkwekerij aanwezig was. Nu de gemeente haar stelling op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, behoeft zij niet tot bewijslevering te worden toegelaten. De conclusie is dan ook dat [appellante] in dit opzicht geen verplichting heeft geschonden. 
       
     
     
       3.14. 
       Wel staat tussen partijen vast dat tijdens een doorzoeking van de woning door de politie op 14 januari 2019 in de woning onder meer is aangetroffen: 
       - twee vuurwapens met munitie (waarvan één met geluidsdemper); 
       - een gasdrukpistool met gaspatronen en stalen kogeltjes;  
       - drie busjes CS-gas; 
       - acht stroomstootwapen;  
       - een wurgstok; 
       - 17 kilogram henneptoppen. 
       Het voorhanden hebben daarvan is in strijd met de Wet wapens en munitie respectievelijk de Opiumwet. Voorts zijn in een schuur op het terrein benodigdheden aangetroffen voor het verwerken en vervaardigen van hennep, namelijk droognetten, potjes en ventilatoren. 
       
     
     
       3.15. 
       Het begaan van een strafbaar feit op een perceel dat in erfpacht wordt gehouden, brengt op zichzelf nog niet met zich dat de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van het erfpachtsrecht. Daarvan is pas sprake indien de inhoud van het erfpachtsrecht met zich brengt dat in een concreet geval een door de erfpachter verrichte strafbare gedraging óók is aan te merken als een schending van een ingevolge dat erfpachtsrecht op de erfpachter rustende verplichting  èn de aard van die schending  - daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende -   als een ernstige tekortkoming moet worden aangemerkt. Naar het oordeel van het hof is daarvan in onderhavig geval sprake. Daartoe geldt het volgende. 
       
     
     
       3.16. 
       
        [de partner] was betrokken bij de exploitatie van een illegale hennepkwekerij te [plaats ] . [appellante] heeft niet betwist dat het verboden bezit van de in de woning aangetroffen 17 kg henneptoppen en een groot aantal wapens samenhangt met de exploitatie van die kwekerij. Dat betekent dus dat de strafbare gedragingen van [de partner] op het perceel c.q. in de woning, niet op zichzelf stonden maar onderdeel vormden van een planmatig uitgevoerde illegale hennepteelt. De op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde rechtsverhouding tussen erfpachter en eigenaar brengt met zich dat het perceel in beginsel niet mag worden gebruikt voor het doelbewust en planmatig begaan van strafbare gedragingen. Door dit toch te doen, is sprake van een schending van de verplichtingen die op grond van het erfpachtsrecht op de erfpachter rusten. De erfpachter schiet aldus in die verplichtingen tekort. 
       
     
     
       3.17. 
       
         Anders dan [appellante] heeft betoogd, moet deze schending  naar het oordeel van het hof worden aangemerkt als ernstige tekortkoming. De aanwezigheid van twee vuurwapens met munitie, acht stroomstootwapens en een wurgkoord brengt op zichzelf het risico met zich dat de wapens op het perceel dan wel in de nabijheid van de omliggende percelen worden gebruikt en dat aldus voor de gebruikers van het perceel dan wel bewoners van de omliggende percelen gevaarlijke situaties kunnen ontstaan. Dat is ook de reden dat het bezit van dergelijke wapens door de wetgever is verboden. Het feit dat [de partner] betrokken was bij de illegale teelt van en handel in hennep brengt een vergroting van dat risico met zich. Dat ook los van de betrokkenheid van [de partner] in het criminele milieu uit het verboden wapenbezit (onbedoeld) gevaarlijke situaties kunnen ontstaan, is impliciet door [appellante] erkend. Zij heeft gesteld dat zij zelf de aanwezigheid van de aangetroffen wapens onwenselijk vond, omdat ook haar kleinkinderen geregeld op het perceel en in de woning komen. [appellante] acht het gezien deze stellingname dus niet uitgesloten dat de (vuur)wapens door haar kleinkinderen konden worden gevonden en vervolgens ook konden worden gebruikt.  
         Indien het gebruik van de wapens zich daadwerkelijk zou hebben gerealiseerd, dan had dit niet alleen een gevaarlijke situatie opgeleverd op het perceel en in de omgeving ervan, maar dan had dit tevens een negatieve uitstraling kunnen hebben op de directe woonomgeving, zoals door de gemeente is gesteld. Dat geldt des te meer indien het gebruik zou hebben samengehangen met de illegale hennepteelt. 
       
       
     
     
       3.18. 
       Gezien de risico’s die het verboden wapenbezit had voor de bewoners op het perceel en de omliggende percelen en het belang van de gemeente (ook als eigenaar van de omliggende percelen) dat de woonomgeving geen negatieve uitstraling krijgt, is de tekortkoming ernstig genoeg om de opzegging van de erfpacht te dragen. Dat het risico zich niet daadwerkelijk heeft verwezenlijkt, doet aan de ernst van de tekortkoming niet af. 
       
     
     
       3.19. 
       De omstandigheid dat de gemeente bestuursrechtelijk heeft volstaan met het geven van een waarschuwing bij besluit van 7 maart 2019, en niet is overgegaan tot sluiting, kan op zichzelf niet leiden tot het oordeel dat de gemeente als eigenaar van het perceel de strafbare gedragingen niet beschouwde als zodanig ernstige tekortkomingen dat zij een opzegging van de erfpacht niet zouden kunnen dragen. De gemeente heeft in reactie op dit verweer van [appellante] onbetwist gesteld dat het vast beleid is dat zij bij overtredingen van de Opiumwet bestuursrechtelijk eerst overgaat tot het geven van een waarschuwing en dat zij pas bij herhaling van de overtreding gebruik maakt van haar bestuursrechtelijke bevoegdheid tot sluiting van een perceel. De beslissing van de gemeente om in dit geval, mede uit het oogpunt van rechtsgelijkheid, als bestuursorgaan niet af te wijken van het bestuursrechtelijke beleid, brengt op zichzelf niet met zich dat de gemeente zich als eigenaar van het perceel c.q. als erfverpachter niet civielrechtelijk op het standpunt kan stellen dat de strafbare gedragingen een ernstige tekortkoming als erfpachter opleveren. Met de stelling dat de gemeente tot 20 oktober 2020 heeft gewacht met de aanvang van onderhavige procedure, en dat de tekortkoming daarom de opzegging niet zou rechtvaardigen, miskent [appellante] dat de gemeente reeds bij deurwaardersexploit van 12 juli 2019 de erfpacht tegen 1 oktober 2019 heeft opgezegd. Daarmee heeft de gemeente zes maanden na het aantreffen van de verboden zaken op het perceel kenbaar gemaakt dat voor haar de overtredingen ernstig genoeg waren om de erfpacht op te zeggen. Dat de gemeente bij het achterwege blijven van een vrijwillige ontruiming van het perceel door [appellante] op uiterlijk 1 oktober 2019 vervolgens nog een jaar heeft gewacht alvorens deze procedure tegen [appellante] te starten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de tekortkomingen in de ogen van de gemeente niet ernstig genoeg waren om een opzegging te rechtvaardigen. 
       
       
         H et verweer dat [appellante] zelf als erfpachter geen verplichtingen heeft geschonden 
       
     
     
       3.20. 
       Het verweer van [appellante] dat de strafbare gedragingen allen zijn begaan door [de partner] , dat zij daar blijkens haar vrijspraak in de strafrechtelijke procedure geen betrokkenheid bij had en dat zij van die gedragingen ook geen wetenschap had, zodat zijzelf als erfpachter geen verplichtingen heeft geschonden en om die reden de erfpacht dus ook niet kan worden opgezegd door de gemeente, wordt door het hof verworpen. Daartoe geldt het volgende. 
       
     
     
       3.21. 
       
        [appellante] voert sinds 1998 met haar levenspartner [de partner] een gezamenlijke huishouding op het perceel c.q. in de woning. Ook al heeft [appellante] zelf geen strafbare gedragingen verricht, dan geldt dat [de partner] met instemming van [appellante] op het perceel woont. Zij heeft aldus aan [de partner] de mogelijkheid geboden om op het perceel c.q. in de woning strafbare handelingen te verrichten die samenhangen met de illegale teelt van hennep. Dit is op zichzelf voldoende om tot het oordeel te komen dat [appellante] jegens de gemeente ernstig tekort is geschoten. Verder merkt het hof op dat het niet relevant is of [appellante] van die gedragingen al dan niet daadwerkelijk op de hoogte was. Gezien de beperkte omvang van de woning (3,5 x 15 m zoals onbetwist door [appellante] desgevraagd op de mondelinge behandeling is verklaard), de hoeveelheid wapens die in de woning werden bewaard en het feit dat het merendeel van de wapens werden bewaard in de woonkamer, keuken en slaapkamer van de woning zelf (en dus in ruimtes die ook door [appellante] zelf dagelijks worden gebruikt), had zij van de aanwezigheid van de wapens in de woning op de hoogte behoren te zijn. Waar [appellante] ten aanzien van de in de woning aangetroffen hennep heeft gesteld dat deze slechts één nacht door [de partner] in de woning is bewaard, heeft ze ten aanzien van de aangetroffen wapens niet gesteld dat deze slechts één nacht aanwezig waren, zodat het hof er (mede gezien de hoeveelheid aangetroffen wapens) van uitgaat dat die wapens dan wel een deel ervan gedurende langere tijd in de woning werden bewaard. Het was dus mogelijke geweest voor [appellante] en het had ook op haar weg gelegen om de illegale aanwezigheid van die wapens in de woning te beëindigen. Dat zij dit niet heeft gedaan, is aan haar verwijtbaar en brengt met zich dat zij zelf tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting jegens de gemeente als eigenaar van het perceel. 
       
       
       
       
       
         
           Subsidiariteit en proportionaliteit 
         
       
     
     
       3.22. 
       Volgens [appellante] dienen bij de beoordeling van de vraag of de erfpacht wegens ernstig tekortschieten door de verpachter kan worden opgezegd, ook de subsidiariteit en proportionaliteit in acht te worden genomen. In dat kader dient, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellante] op dit punt, te worden meegewogen: 
       - de verwijtbaarheid en wetenschap ter zake van het tekortschieten en of er sprake was van een daadwerkelijke gevaarzetting; 
       - de belangen van de erfpachter en de gevolgen die de beëindiging voor de erfpachter heeft, in verband waarmee [appellante] heeft gesteld dat zij al sinds haar 17e (zij is thans 58 jaar) op het perceel woont, dat zij mantelzorg verleent aan haar ouders die op het aangrenzende perceel [adres 2] wonen, dat zij haar woning (feitelijk een woonwagen) niet kan verplaatsen zonder dat deze onherstelbaar beschadigt en dat zij haar oliebollenkraam in voorkomende gevallen stalt in de loods op perceel [adres 3] , welke zij (mede) in eigendom heeft; 
       - het belang dat de geschonden verplichting in de rechtsverhouding inneemt en 
       - verwachtingen die er bestaan voor een herhaling van het tekort schieten in de toekomst. 
       
     
     
       3.23 
       De gemeente stelt dat er geen ruimte is voor een tweede kans voor [appellante] gelet op de ernst van de tekortkoming. Juist omdat [appellante] stelt dat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van een groot aantal wapens, is de gemeente er niet zeker van dat er thans geen wapens meer liggen, zo stelt zij. Hieromtrent oordeelt het hof als volgt. 
       
     
     
       3.24. 
       
         Het in bezit hebben door [de partner] van een groot aantal wapens en 17 kg hennep op het perceel is, gezien (i) de gevaarzetting die dit met zich brengt, (ii) de mogelijk negatieve impact op de omgeving en (iii) de omstandigheid dat de strafbare gedragingen op het perceel plaatsvonden in het kader van de exploitatie van een hennepkwekerij, een ernstige tekortkoming (zie rov. 3.17. en 3.18). Dat het gevaar dat het wapenbezit met zich brengt zich niet daadwerkelijk heeft gerealiseerd, doet daaraan niet af. Met de gemeente is het hof van oordeel dat er voor de gemeente onvoldoende zekerheid bestaat dat deze schending zich in de toekomst niet nog een keer zal voordoen. In dat oordeel betrekt het hof dat (i) het wapenbezit door [de partner] niet vrijwillig is beëindigd, maar dat die beëindiging een gevolg was van de doorzoeking van de woning, dat (ii) [de partner] kennelijk contacten heeft in het criminele milieu en dat (iii) [de partner] volgens de eigen stellingen van [appellante] geen baan heeft, maar slechts op drukke dagen meehelpt in het bedrijf van [appellante] . 
         Gezien de ernst van de tekortkoming, alsmede het gebrek aan zekerheid dat [de partner] zich in de toekomst van soortgelijke strafbare gedragingen op het perceel zal onthouden, heeft de gemeente een zwaarwegend belang om de erfpacht te beëindigen. Dit belang weegt zwaarder dan het belang dat [appellante] heeft bij een voortgezet gebruik van het perceel. De overige door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
     
       3.25. 
       
         Het hof erkent dat een verhuizing voor [appellante] nadat zij ruim 40 jaar op het perceel heeft gewoond, ingrijpend is. Zij heeft echter geen bijkomende omstandigheden gesteld waaruit volgt dat vanwege enkel de lange periode dat zij op het perceel heeft gewoond, niet van haar zou kunnen worden gevergd dat zij thans moet verhuizen en dat die verhuizing disproportioneel is.  
         De stelling dat de woonwagen op het perceel niet kan worden verplaatst zonder onherstelbaar te worden beschadigd, is verder niet concreet onderbouwd. Ook heeft [appellante] niet gesteld hoe oud die woonwagen is en in welke mate zij hierdoor wordt getroffen in haar (financiële) belangen. Deze stelling kan daarom evenmin leiden tot het oordeel dat ontruiming van het perceel disproportioneel is. 
         
          [appellante] kan ook na de verhuizing blijven beschikken over de loods op het perceel [adres 3] om haar bedrijfsmiddelen te stallen. De omstandigheid dat zij dan niet langer naast de loods woont, brengt daarom niet mee dat ontruiming van het perceel disproportioneel is.  
         Het is evident dat het voor het verlenen van mantelzorg aan haar ouders wel zo makkelijk is dat [appellante] naast haar ouders woont. Uit hetgeen [appellante] heeft gesteld, volgt echter niet dat het voor haar onmogelijk wordt om mantelzorg te verlenen indien zij het perceel moet verlaten. Evenmin volgt uit hetgeen zij heeft gesteld dat de mantelzorg voor haar ouders niet op een andere wijze kan worden geregeld. In dat oordeel betrekt het hof dat [de partner] geen vaste baan heeft en thans slechts in drukke tijden bijspringt in het bedrijf van [appellante] . Ook deze omstandigheid leidt daarom niet tot het oordeel dat de opzegging een te vergaande maatregel is. 
         Ook wanneer de door [appellante] gestelde omstandigheden in hun onderlinge samenhang worden beschouwd, kan niet worden geoordeeld dat het belang van [appellante] bij een voortzetting van de erfpacht zwaarder weegt dan het belang dat de gemeente heeft bij opzegging ervan. Dat betekent dat de gemeente met de opzegging van de erfpacht niet handelt in strijd met de beginselen van subsidiariteit en proportionaliteit. 
       
       
     
     
       3.26. 
       Uit het voorgaande volgt dat grief 1 in principaal appel faalt en dat de rechtbank zowel de gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente de erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd als de vordering ter zake van de ontruiming van het perceel terecht heeft toegewezen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank op deze punten bekrachtigen. De twee overige gronden die de gemeente aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd (zie rov. 3.7.4. en 3.7.5.) behoeven geen bespreking. De rechtbank heeft in het vonnis bepaald dat [appellante] het perceel moet ontruimen binnen een termijn van twee maanden na betekening van het vonnis. De gemeente heeft gesteld dat die termijn ook in hoger beroep kan worden aangehouden. Het hof begrijpt hieruit dat de gemeente ermee instemt dat door het hof een nieuwe termijn van ontruiming wordt bepaald van twee maanden na betekening van dit arrest. Het hof zal hierna dienovereenkomstig beslissen. 
       
     
     
       3.27. 
       Uit het falen van grief 1 in principaal appel volgt dat ook grief 2, die is gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten in eerste aanleg, faalt. Ook op dit punt zal het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. 
       
     
     
       3.28. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, welke aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 5.610,00 aan griffierecht en op € 2.428,00 aan salaris van haar advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest. 
       
       
         
           Het incidenteel appel 
         
       
     
     
       3.29. 
       
         In eerste aanleg vorderde de gemeente een boete van € 172.582,75 wegens niet nakoming van het vervreemdings- en verhuurverbod van artikel 7.1 lid 1 van de erfpachtovereenkomst en een boete van € 270.000,-- wegens niet nakoming van de gebruiksbestemming ex artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst. 
         Blijkens haar grief in incidenteel appel vordert de gemeente in hoger beroep aan boetes nog slechts veroordeling van [appellante] tot betaling van een boete van € 270.000,-- wegens niet nakoming van de gebruiksbestemming ex artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst.  
       
       
       
         3.30.1. 
         Aan haar stelling dat [appellante] de boete heeft verbeurd wegens schending van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst heeft de gemeente het volgende ten grondslag gelegd. Uit de doorzoeking van het perceel door de politie op 14 januari 2019 blijkt dat [appellante] een hennepkwekerij en wapens hield op het perceel. Het is niet duidelijk of [appellante] het perceel ooit heeft gebruikt conform de bestemming van de erfpachtovereenkomst. In ieder geval is vanaf 14 januari 2019 de gebruiksbestemming geschonden. In haar memorie van grieven in incidenteel appel heeft de gemeente daaraan nog toegevoegd dat uit artikel 6.1 lid 1 van de erfpachtovereenkomst, gelezen in samenhang met de erfpachtaanbieding van 16 juli 2015, volgt dat het gebruik van het gehele perceel is bepaald op industriegrond met bedrijfswoning. Het houden van drugs en wapens op het perceel voldoet hieraan niet. 
       
       
         3.30.2 
         Om die reden heeft [appellante] aldus nog steeds de gemeente, op grond van artikel 9.1 lid 2 van de erfpacht-overeenkomst een eenmalige boete verbeurd van € 10.000,00. Voorts is [appellante] op grond van artikel 9.1 lid 2 van de erfpachtovereenkomst over de periode 14 januari 2019 tot 1 oktober 2019 (de dag waartegen de erfpacht door de gemeente is opgezegd) een boete van € 1.000,00 verschuldigd voor iedere dag dat zij handelde in strijd met de gebruiksbestemming. Dit zijn in totaal 260 dagen, zodat op deze grondslag een boete is verbeurd van € 260.000,--. 
         
       
     
     
       3.31. 
       
         
          [appellante] heeft deze uitleg van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst betwist. Volgens haar volgt uit de tekst van de bepaling dat deze ziet op het gebruik van de op te richten bedrijfsruimte. Die bedrijfsruimte is nooit opgericht, zodat zij deze ook niet in strijd met artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst kan hebben gebruikt en aldus de boete heeft verbeurd. Er is geen grond voor de ruimere uitleg van de bepaling, zoals de gemeente (die zelf de erfpachtovereenkomst heeft opgesteld) die thans voorstaat.  
         Bovendien wordt op grond van deze bepaling alleen een boete verbeurd door [appellante] als erfpachter indien zij zelf de bedrijfsruimte zou hebben gebruikt in strijd met de bestemming. Omdat [appellante] zelf zich niet heeft schuldig gemaakt aan de door de gemeente gestelde overtredingen, is zij ook om die reden de boete niet verschuldigd. 
       
       
     
     
       3.32. 
       Het hof overweegt als volgt. 
       
     
     
       3.33. 
       Tussen partijen staat vast dat [appellante] niet conform het bepaalde in artikel 6.1 lid 1 van de erfpachtovereenkomst een bedrijfsloods op het perceel heeft gebouwd. De tekst van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst verplicht [appellante] als erfpachter om de nog op het perceel te bouwen bedrijfsruimte uitsluitend te gebruiken voor het zelf uitoefenen van bedrijfsactiviteiten (al dan niet via een aan haar gelieerde onderneming). De tekst van deze bepaling verbiedt het niet om op (de rest van) het perceel activiteiten te verrichten die niet samenhangen met de exploitatie van de onderneming van [appellante] . De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
       
     
     
       3.34. 
       Ook indien artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst wordt gelezen in samenhang met artikel 6.1 lid 1 en in samenhang met de erfpachtaanbieding van 16 juli 2015, zoals de gemeente heeft gesteld, volgt daaruit nog niet dat het in deze bepaling aan [appellante] wordt verboden om op de rest van het perceel activiteiten te verrichten die niet samenhangen met de exploitatie van haar oliebollen- en suikerspinkraam. Door de gemeente zijn geen aanvullende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het de bedoeling van partijen was om met de bepaling van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst tevens te reguleren dat [appellante] op het gehele perceel slechts activiteiten mocht verrichten in het kader van de door haar gedreven onderneming en dat in samenhang daarmee de boetes ex artikel 9.1 lid 2 niet alleen zouden worden verbeurd indien [appellante] de nog te bouwen bedrijfsruimte aan een derde in gebruik zou geven, maar ook indien zij het perceel zou gebruiken dan wel laten gebruiken voor gedragingen of activiteiten die niet worden verricht in het kader van de exploitatie van haar onderneming. Om die reden heeft de rechtbank de vordering tot betaling van de boetes die zijn gegrond op schending van artikel 6.1 lid 6 van de erfpachtovereenkomst terecht afgewezen. Grief 1 in het incidentele appel faalt. 
       
     
     
       3.35. 
       Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het verboden bezit van [de partner] van 17 kg hennep en wapens niet kan worden aangemerkt als een handelen in strijd met artikel 6.1 leden 1 en 6 van de erfpachtovereenkomst. Andere feiten en omstandigheden die kunnen leiden tot het oordeel dat [appellante] de gebruiksbestemming van artikel 6.1 van de erfpachtovereenkomst niet is nagekomen, zijn door de gemeente niet gesteld. Daarmee heeft zij de gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat [appellante] de gebruiksbestemming zoals neergelegd in artikel 6.1 van de erfpachtovereenkomst niet is nagekomen, onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Deze vordering zal om die reden worden afgewezen. 
       
     
     
       3.36. 
       Uit het voorgaande volgt dat het incidenteel appel faalt. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel, welke aan de zijde van de [appellante] worden begroot op € 4.428,00 aan salaris van haar advocaat. 
       
       
         
           Slotsom in principaal en incidenteel appel 
         
       
     
     
       3.37. 
       Nu zowel de grieven in principaal als in incidenteel appel falen, zal het vonnis van de rechtbank worden bekrachtigd. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 22 september 2021 (gewezen onder nummer C/02/377853 / HA ZA 20-615), met dien verstande dat de termijn waarbinnen het perceel door [appellante] aan de gemeente moet worden opgeleverd, wordt bepaald op twee maanden na betekening van dit arrest aan [appellante] ; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het principaal appel welke aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 5.610,00 aan griffierecht en op € 2.428,00 aan salaris van haar advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het incidenteel appel welke aan de zijde van de [appellante] worden begroot op € 4.428,00 aan salaris van haar advocaat. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. Verhoeven, K.J.H. Hoofs en H.J. Tulp en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2024. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer