ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2020:2421

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2020:2421 Rechtbank Midden-Nederland , 10-06-2020 / 8475072 UV EXPL 20-77

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2020-06-10

Zaaknummer: 8475072 UV EXPL 20-77

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:2421

---

Kort geding; ontruiming bedrijfsruimte; exploitatieverplichting niet nagekomen; verboden onderverhuur bovenwoning; betalingsproblemen; toekomstige huurtermijnen en schadevergoeding afgewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8475072 UV EXPL  20-77 aw/1370 
     
     
     
       
         Kort geding vonnis van 10 juni 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiser] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. M.L.F.J. Schyns, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [gedaagde] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. R.A. van Rooijen. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met 11 producties, die op 6 mei 2020 bij [gedaagde] is bezorgd. In de dagvaarding is vermeld dat de procedure in verband met het corona-virus schriftelijk zal worden gevoerd, 
         
         
           de conclusie van antwoord met 11 producties, 
         
         
           de conclusie van repliek,  
         
         
           de conclusie van dupliek. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] als huurder en [eiser] als verhuurder hebben op 11 december 2018 een huurovereenkomst opgemaakt en ondertekend voor de huur van de winkelruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaatsnaam] (hierna ook te noemen: de bedrijfsruimte, of: het gehuurde). De huur is aangegaan voor een periode van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2019 en eindigend op 31 december 2023, waarna de huurovereenkomst, behoudens tijdige opzegging, aansluitend wordt voortgezet met een periode van 5 jaar. Opzegging kan door elk van partijen geschieden tegen het einde van een huurperiode, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. 
     
     
       2.2. 
       De huurprijs bedraagt momenteel € 6.797,25 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
     
     
       2.3. 
       
         In de huurovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
         
           “ 
           Dienstwoning 
         
       
     
     
       18.1 
       
         Huurder is gerechtigd de verdiepingen boven de in artikel 1.3 omschreven winkelruimte aan te bieden en te verhuren als dienstwoning. 
       
     
     
       18.2 
       
          De dienstwoning mag alleen worden aangeboden en verhuurd aan de werknemer(s), werkzaam in de artikel 1.3 omschreven winkelruimte. In dit kader dient huurder zich zowel juridisch als feitelijk ervan te vergewissen dat sprake is van de verhuur van een dienstwoning. 
       
     
     
       18.3 
       
          Huurder mag de dienstwoning verhuren, eenmalig per werknemer, voor bepaalde tijd in een aangesloten periode van maximaal 2 (twee) jaren. Na einde van deze eerste huurovereenkomst mag de dienstwoning niet nogmaals worden verhuurd aan dezelfde werknemer(s). 
       
     
     
       18.4 
       
          Huurder dient in de huurovereenkomst met haar werknemer(s) de clausule op te nemen dat sprake is van de huur van een ter beschikking gestelde ‘dienstwoning’. 
       
     
     
       18.5 
       
          Drie (3) tot één (1) maand(en) voor het einde van de huurovereenkomst met de werknemer(s), dient huurder de werknemer(s) per aangetekende brief te berichten dat de huurovereenkomst eindigt. 
       
     
     
       18.6 
       
          Huurder dient in de huurovereenkomst de clausule op te nemen dat, in het geval de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder met betrekking tot de winkelruimte eindigt, de huurovereenkomst met de hurende werknemer(s) per dezelfde dag eindigt met de verplichting tot ontruiming tegen dezelfde datum. Daartoe dient huurder de clausule op te nemen dat de hurende werknemer(s) de dienstwoning dient/dienen te hebben ontruimd op uiterlijk die dag dat huurder de winkelruimte ontruimd dient te hebben. 
       
     
     
       18.7 
       
          Een andere wijze van verhuur van de verdiepingen van het gehuurde door huurder is  
         niet 
          toegestaan. 
       
       
       
         
           Einde huurovereenkomst 
         
       
     
     
       19.1 
       
          Bij het einde van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder, dient huurder ervoor zorg te dragen het gehuurde als bedoeld in artikel 1.1 volledig ontruimd is op uiterlijk de laatste dag van huur, met in begrip van de dienstwoning. 
       
     
     
       19.2 
       
          Indien huurder aan bepaling 19.1 geen gehoor geeft en/of het gehuurde als bedoeld in artikel 1.1 niet ontruimd opgeleverd heeft, dus ook vrij van enige bewoners in de dienstwoning, verbeurt huurder een boete van  € 80.000,-- (zegge: tachtigduizend euro) ten behoeve van verhuurder, direct opeisbaar en niet voor rechterlijke matiging vatbaar en/of  € 1.000,-- (zegge: duizend euro) per dag dat de ontruiming met lege oplevering vanaf dat moment niet is gerealiseerd.” 
       
     
     
       2.4. 
       
         De “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” maken deel uit van de huurovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen). Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
         
           “ 
           Gebruik 
         
       
     
     
       5.1 
       
          Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) 
       
       
       
         
           Kosten, verzuim 
         
       
     
     
       30.1 
       
         
            In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. 
         
         
           De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. 
         
         
           Artikel 6:96 BW Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. 
         
         
           Boetebepaling 
         
         
           31  
           Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boetes overtreft.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] heeft de winkelruimte op 1 januari 2019 in gebruik genomen voor de verkoop van e-sigaretten. De bovengelegen woning heeft zij, na deze te hebben verbouwd, onderverhuurd aan studenten. 
     
     
       2.6. 
       Bij e-mailbericht van 10 februari 2020 schrijft [A] namens [gedaagde] aan [eiser] dat hij de huur tussentijds wil opzeggen, omdat hij de winkel om financiële redenen moet sluiten. Hij doet aan [eiser] een beëindigingsvoorstel. In reactie daarop heeft [eiser] op 14 februari 2020 te kennen gegeven – kort samengevat – dat hij niet akkoord gaat met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst en dat hij [gedaagde] zal houden aan alle bepalingen van de huurovereenkomst tot aan het einde van de overeengekomen contractsduur, dat is 31 december 2023. 
     
     
       2.7. 
       In februari of maart van dit jaar heeft [gedaagde] de winkel in het gehuurde gesloten. De bovenwoning wordt nog bewoond door studenten. 
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen van [eiser] 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert bij wege van voorlopige voorziening dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           Primair: 
         
         I. [gedaagde] zal veroordelen de bedrijfsruimte binnen een week na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en met overdracht van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00; 
         II. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen € 312.797,25 (te weten de achterstallige huur over april 2020 alsmede de toekomstige huurpenningen van mei 2020 tot en met december 2023), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening; 
         III. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen € 87.500,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de voldoening; 
         IV. [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] te betalen € 15.000,00 aan gemaakte buitengerechtelijke kosten; 
         
           Subsidiair: 
         
         een zodanige voorziening te treffen als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren; 
         
           Primair en subsidiair: 
         
         
          [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer. 
     
     
       3.3. 
       Op de wederzijdse standpunten zal, voor zover voor de beoordeling van belang, hierna worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De vordering van [eiser] is naar haar aard spoedeisend. [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering. 
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] vraagt aan de kantonrechter om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel zal zijn van [eiser] . Als dat voldoende waarschijnlijk is en [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door hem gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.  
       
     
     
       4.3. 
       Als het gaat om een veroordeling tot betaling van een geldsom, is in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal in dat geval niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 
       
       
         
           Welke rechtspersoon is huurder? 
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] heeft als meest verstrekkend verweer tegen de vordering van [eiser] aangevoerd dat [eiser] de verkeerde vennootschap in rechte heeft betrokken. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het de bedoeling van partijen dat [bedrijfsnaam] B.V. huurder zou zijn, maar omdat de vennootschap zich nog in de oprichtingsfase bevond is [gedaagde] als huurder in de huurovereenkomst vermeld. Vanaf de oprichting is de huur door [bedrijfsnaam] B.V. voldaan, totdat zij in financieel zwaar weer kwam te verkeren. Degene die de tegenprestatie verricht moet volgens [gedaagde] op grond van de wet worden aangemerkt als huurder. [gedaagde] vraagt de kantonrechter dan ook om [eiser] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vordering of de vordering af te wijzen. 
     
     
       4.5. 
       
         De kantonrechter constateert dat [gedaagde] in het huurcontract is vermeld als huurder en contractspartij van [eiser] . Dat huurcontract is een onderhandse akte, die tussen partijen dwingend bewijs oplevert van wat zij zijn overeengekomen.  
         
          [eiser] heeft betwist dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest dat [bedrijfsnaam] B.V. huurder van de bedrijfsruimte zou zijn en die bedoeling blijkt niet uit het huurcontract. [gedaagde] heeft verder niet (nader) onderbouwd waaruit die gestelde bedoeling van partijen wel zou blijken. In dit verband en/of daarnaast heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat er een mondelinge afspraak tussen partijen zou zijn gemaakt om de tenaamstelling op de huurovereenkomst te wijzigen, maar die stelling heeft zij op geen enkele wijze concreter gemaakt. Zo is niet onderbouwd tussen wie en wanneer die mondelinge afspraak dan tot stand is gekomen, terwijl het wel op de weg van [gedaagde] had gelegen om dit dan van een meer feitelijke onderbouwing te voorzien. Het standpunt van [gedaagde] dat degene die de huur betaalt moet worden aangemerkt als de huurder, is bovendien onjuist. Een betaling kan namelijk ook door derden worden verricht. Daarbij komt nog dat de huurbetaling in dit geval, zoals [gedaagde] zelf heeft aangevoerd, aanvankelijk door [gedaagde] is verricht en recentelijk, omdat [bedrijfsnaam] B.V. in financieel zwaar weer verkeert, ook door haar bestuurder [A] en (opnieuw) door [gedaagde] .  
         Geconcludeerd wordt dan ook dat [gedaagde] partij is bij de huurovereenkomst. [eiser] heeft de juiste rechtspersoon in rechte betrokken. 
       
       
       
         
           Ontruiming 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
         
          [eiser] vordert de ontruiming van het gehuurde wegens wanprestatie van [gedaagde] B.V., namelijk: (1) de huur wordt niet, of te laat betaald; (2) [gedaagde] heeft te kennen gegeven de huurovereenkomst niet langer te willen nakomen; (3) [gedaagde] heeft de woning, in strijd met de huurovereenkomst, onderverhuurd aan studenten; (4) [gedaagde] komt haar exploitatieverplichting niet langer na.  
         Deze door [eiser] genoemde grondslagen zullen hierna achtereenvolgens worden besproken. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Alleen op grond van de huurachterstand - dat is minder dan twee maanden ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding en minder dan 3 maanden per de datum van dit vonnis - en de te late betaling van een paar eerdere huurtermijnen, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens wanprestatie. [gedaagde] heeft echter niet betwist dat zij heeft gezegd dat zij de huurovereenkomst niet langer kan nakomen, door tegenvallende bedrijfsresultaten. [gedaagde] heeft aan [eiser] een voorstel gedaan voor een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Zij heeft de exploitatie van de bedrijfsruimte gestaakt. [eiser] heeft daaruit mogen afleiden dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet langer zal (kunnen of willen) nakomen.  
     
     
       4.8. 
       
         In artikel 5.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] verplicht is de bedrijfsruimte zelf te exploiteren en daadwerkelijk te gebruiken conform de overeengekomen bestemming. Vast staat dat [gedaagde] daaraan niet langer voldoet. Voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ook dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is, die aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Haar beroep op overmacht en onvoorziene omstandigheden kan niet slagen. Tegenvallende bedrijfsresultaten komen – in de rechtsverhouding tussen partijen – voor rekening en risico van [gedaagde] . Dat die tegenvallende resultaten verband houden met de corona-crisis heeft [gedaagde] overigens onvoldoende aannemelijk gemaakt, gelet op het feit dat zij eind 2019/begin 2020 al moeite had om aan haar huurbetalingsverplichtingen te voldoen. Zij heeft op 10 februari 2020, dat is ruim vóór de invoering van de corona-maatregelen, aan [eiser] een beëindigingsvoorstel gedaan wegens de voorgenomen winkelsluiting.  
         Als juist is dat (de zoon van) [eiser] in maart 2020 mondeling heeft ingestemd met het aanbod van [gedaagde] om op zoek te gaan naar een andere huurder voor de bedrijfsruimte die de huurovereenkomst zou kunnen overnemen – [eiser] heeft ook dit betwist – dan betekent dat daarnaast nog niet dat [gedaagde] daaruit heeft mogen afleiden dat [eiser] er geen bezwaar tegen had dat zij de exploitatie van de bedrijfsruimte per direct zou staken. 
       
       
     
     
       4.9. 
       Verder is in de artikelen 18.1 tot en met 18.7 van de huurovereenkomst uitvoerig uiteengezet onder welke voorwaarden [gedaagde] de bovenwoning, in de huurovereenkomst aangeduid als “dienstwoning”, mag onderverhuren. [gedaagde] heeft niet weersproken dat zij aan die bepalingen in de huurovereenkomst niet heeft voldaan, onder andere omdat zij de bovenwoning niet aan haar personeel, maar aan studenten heeft onderverhuurd. Zij stelt weliswaar dat dit mondeling zou zijn afgesproken met [eiser] of zijn zoon, maar [eiser] heeft dit betwist. Daarop heeft [gedaagde] geen verdere onderbouwing gegeven van die mondelinge afspraak. Haar stelling dat dit akkoord zou blijken uit de omstandigheid dat [gedaagde] de bovenverdiepingen voor € 51.376,06 heeft verbouwd, wordt niet gevolgd. Hieruit kan immers geenszins een afspraak tussen [eiser] en [gedaagde] worden afgeleid. [gedaagde] stelt bovendien dat die mondelinge afspraak over de onderverhuur aan niet-personeel zou zijn gemaakt vóór de totstandkoming van de schriftelijke huurovereenkomst. Ook hier geldt dat de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen dwingend bewijs oplevert van wat zij zijn overeengekomen. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door de bovenwoning aan studenten onder te verhuren. 
     
     
       4.10. 
       
         
          [eiser] stelt dat van hem niet kan worden gevraagd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Als het gehuurde is ontruimd wil hij het zo snel mogelijk aan een derde verhuren, om zijn schade te beperken. Bovendien is het pand nu niet verzekerd, omdat de bovenwoning illegaal wordt bewoond door studenten, zo stelt [eiser] .  
         
          [gedaagde] heeft haar winkel gesloten en zij stelt dat zij met de studenten in gesprek is over het einde van de onderhuur.  
         Onder die omstandigheden moet het belang van [eiser] om op korte termijn weer over het gehuurde te kunnen beschikken zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van het gebruik, totdat de bodemrechter op een vordering van [eiser] tot ontbinding en ontruiming zal hebben beslist. 
       
       
     
     
       4.11. 
       Op grond van het vorenstaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Aan [gedaagde] zal de gebruikelijke ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan. 
     
     
       4.12. 
       
         De eveneens gevorderde dwangsom zal, bij gebrek aan belang, worden afgewezen. [eiser] heeft met de toewijzing van de ontruiming namelijk een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Hij heeft niet onderbouwd waarom het daarnaast nodig is een dwangsom op te leggen, als een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan.  
         
           Achterstallige en toekomstige huur 
         
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] is aan [eiser] de (achterstallige) huur verschuldigd tot aan de datum van dit vonnis, dat is het restant van de huur over april 2020, een bedrag van € 4.797,25, vermeerderd met de huurtermijnen à € 6.797,25 over mei en juni 2020, in totaal een bedrag van € 18.391,75. Daarnaast zal de maandtermijn van € 6.797,25 worden toegewezen voor de periode gelegen tussen 30 juni 2020 en de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. De wettelijke handelsrente over de termijnen over april en mei zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, zoals is gevorderd. Over de termijn over juni en de termijnen gelegen tussen 30 juni 2020 en de ontruiming zal de wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf de respectieve data van opeisbaarheid van de afzonderlijke termijnen. 
     
     
       4.14. 
       
         Voor het overige worden de gevorderde toekomstige huurtermijnen afgewezen. Tegenover de betaling van huur door de huurder staat namelijk het verschaffen van het huurgenot door de verhuurder. [eiser] wil het huurgenot niet langer aan [gedaagde] verschaffen. Zijn vordering tot ontruiming moet worden begrepen als een beroep op opschorting van de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot, totdat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken, of de huurovereenkomst op andere wijze tot een einde komt. De gevorderde toekomstige huurtermijnen, door [eiser] ook wel “schade” genoemd, zien op vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van het feit dat de huurovereenkomst vóór het einde van de overeengekomen contractsduur eindigt. De hoogte van die schade is onbekend, omdat nog onzeker is op welke termijn [eiser] de bedrijfsruimte na de ontruiming daarvan door [gedaagde] , onder gelijkluidende voorwaarden, aan een derde zal kunnen verhuren. Die vordering tot schadevergoeding zal zo nodig in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld. Deze kort geding procedure, waarin terughoudend moet worden omgegaan met een vordering tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding, is daarvoor niet geschikt. 
         
           Contractuele boetes 
         
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiser] vordert de boete van € 80.000,00 die is opgenomen in artikel 19.2 van de huurovereenkomst. Hij stelt dat zijn advocaat [gedaagde] bij brief van 6 april 2020 heeft gesommeerd het gehuurde per 1 mei 2020 te ontruimen en dat [gedaagde] aan die sommatie niet heeft voldaan. Volgens [eiser] is [gedaagde] die contractuele boete van € 80.000,00 daarom verschuldigd. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd.  
     
     
       4.16. 
       Blijkens de tekst van de artikelen 19.1 en 19.2 van de huurovereenkomst is de boete door [gedaagde] verschuldigd als zij het gehuurde  bij het einde van de huur  niet uiterlijk op de laatste dag van de huur, volledig heeft ontruimd. Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd: [gedaagde] heeft aan [eiser] een beëindigingsvoorstel gedaan, dat door [eiser] is afgewezen, waarbij [eiser] erop heeft gewezen dat de huurovereenkomst voortduurt tot 31 december 2023. Daarbij komt dat niet valt in te zien op grond waarvan [gedaagde] in april/mei 2020 ten opzichte van [eiser] verplicht zou zijn geweest tot ontruiming over te gaan van het gehuurde. De sommatiebrief van 6 april 2020 is daarover ook niet duidelijk. Een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder op grond van wanprestatie is bij huur van bedrijfsruimte in elk geval niet mogelijk. Onvoldoende aannemelijk is daarom dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] de boete verschuldigd is geworden door geen gevolg te geven aan de sommatie tot ontruiming in voornoemde brief van 6 april 2020. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen. 
     
     
       4.17. 
       
         Daarnaast vordert [eiser] betaling van de contractuele boete van artikel 31 van de algemene bepalingen ter hoogte van € 250,00 per kalenderdag, omdat [gedaagde] niet langer aan haar exploitatieverplichting voldoet en zij de winkel heeft gesloten. [eiser] vordert de boete over de maand april 2020, dat is in totaal € 7.500,00. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van dat bedrag betwist. Verder beroept zij zich op matiging van de boete. De vraag of aanleiding bestaat voor matiging van de boete, leent zich niet voor behandeling in kort geding. Dit deel van de vordering is daarnaast niet zo spoedeisend dat [eiser] de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.  
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       4.18. 
       
        [eiser] vordert een bedrag van € 15.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen. Die bepaling stelt de buitengerechtelijke kosten vast op 15% van de hoofdsom, met een maximum van                            € 15.000,00. [eiser] vordert dat maximum bedrag, maar een groot deel van de gevorderde hoofdsom van € 400.297,25 zal worden afgewezen. De vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 2.758,76, uitgaande van een hoofdsom van € 18.391,75. 
       
       
         
           Proceskosten en nakosten 
         
       
     
     
       4.19. 
       
        [gedaagde] is aan te merken als de partij die ongelijk heeft gekregen. Zij moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen, tot vandaag begroot op in totaal € 1.319,89, te weten:     € 499,00 griffierecht, € 100,89 explootkosten en € 720,00 aan salaris gemachtigde.  
     
     
       4.20. 
       De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
       De kantonrechter: 
       geeft de volgende onmiddellijke voorziening: 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaatsnaam] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;  
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van: 
       a. a) € 18.391,75 aan huurachterstand tot en met 30 juni 2020, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 11.594,50 vanaf 6 mei 2020 en over € 6.797,25 vanaf 1 juni 2020 tot de voldoening; 
       b) € 6.797,25 per maand, voor elke maand gelegen tussen 30 juni 2020 en de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over die afzonderlijke termijnen vanaf de respectieve data van opeisbaarheid tot de voldoening; 
       b) € 2.758,76 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , ter grootte van € 1.319,89; 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst af wat er meer of anders is gevorderd. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2020.