ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:4523

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:4523 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-10-2017 / 200.189.521_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-10-17

Zaaknummer: 200.189.521_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:4523

---

In notariële akte vastgelegde huurovereenkomst bedrijfsruimte.  
       
       
         Op grond van tekst daarvan wordt voorshands bewezen geacht dat de algemene bepalingen aan partijen ter hand zijn gesteld. Huurder mag tegenbewijs leveren. 
         Huurder beroept zich op mondelinge afspraken ter zake door de verhuurder aan hem te betalen vergoedingen. Bewijsopdracht aan de huurder ter zake die gestelde afspraken.  
         In de door de verhuurder aan derde verhuurde bovenwoning wordt door politie een hennepkwekerij ontmanteld. De overlast die de huurder van de bedrijfsruimte daardoor heeft ondervonden, levert geen voor rekening van de verhuurder komend gebrek op. De verhuurder had immers geen aanleiding om te vermoeden dat een hennepkwekerij in de verhuurde bovenwoning aanwezig was. Aan de verhuurder kan dus niet als een tekortkoming worden tegengeworpen dat hij niet tegen de aanwezigheid van die hennepkwekerij heeft opgetreden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.189.521/01 
     
     
     
       
         arrest van 17 oktober 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellante] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] , 
       advocaat: mr. H.E.C.M. Nieland te Bergen op Zoom, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] , 
       advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 31 mei 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaak-/rolnummer 3840095 / CV 15-593 gewezen vonnis van 30 december 2015. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 31 mei 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
     - het proces-verbaal van comparitie van 11 juli 2016; 
     
       
         de memorie van grieven met twee producties (genummerd 7 en 8), tevens inhoudende een wijziging van de eis in reconventie; 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie (nr. 22); 
       
       
         het schriftelijk pleidooi, in verband waarmee beide partijen pleitnotities hebben overgelegd. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
          [geïntimeerden c.s.] zijn eigenaars van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] . Zij hebben in dat pand een bakkerij geëxploiteerd. De onroerende zaak bestaat onder meer uit en winkelpand met een magazijn en een bovenwoning en een afzonderlijke loods. 
          De partijen hebben op 21 augustus 2008 een handgeschreven overeenkomst ondertekend, waarin sprake is van koop van de loods (“loodsmagazijn”, aldus de overeenkomst) door [appellanten c.s.] voor € 170.000,-- en huur van “de bedrijfsruimte” (hof: niet de loods) door [appellanten c.s.] voor de duur van vijf jaar met een koopoptie voor de duur van de huur voor een bedrag van € 120.000,--. 
          Voortbouwend op die overeenkomst hebben de partijen op 26 augustus 2008 een “KOOPAKTE REGISTERGOED” ondertekend, die volgens de tekst daarvan betrekking heeft op koop van de genoemde loods door [appellanten c.s.] voor een koopsom van € 170.000,--. In artikel 19 staat dat de leveringsakte uiterlijk op 30 september 2008 zal worden verleden. In artikel 20 lid 2 sub b van de overeenkomst wordt melding gemaakt van een boete ter hoogte van 10% van de koopsom, waarop een partij aanspraak kan maken als de wederpartij de koopovereenkomst niet nakomt. In artikel 21 staat dat er geen ontbindende voorwaarden gelden, noch voor wat betreft enige vergunning, noch voor wat betreft financiering, noch anderszins. In artikel 27 sub a staat dat de verkoper verplicht is om de aan partijen bekende bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] aan koper te verhuren voor de duur van vijf jaar. 
          [appellanten c.s.] en [geïntimeerden c.s.] hebben voorts in 2008 een “OPTIE-Huurovereenkomst” ondertekend met betrekking tot de bedrijfsruimte. In deze overeenkomst is sprake van een optie voor de duur van twee maanden, te weten november en december 2008, tegen door [appellanten c.s.] aan [geïntimeerden c.s.] te betalen optiekosten van € 2.500,-- (excl. btw) per maand. Op blz. 2 van de optieovereenkomst staat als voorwaarde onder meer dat de “kosten gemaakt voor berekening bouwkosten, verbouwingen, gas, electriciteit en verdere kosten voortvloeiend uit deze optie-overeenkomst” voor rekening van [appellanten c.s.] zijn. 
          De bedrijfsruimte is aan [appellanten c.s.] ter beschikking gesteld. Zij hebben aan [geïntimeerden c.s.] de optiekosten over november en december 2008 betaald, alsmede een gebruiksvergoeding voor de maand januari 2009. [appellanten c.s.] hebben bepaalde verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd in de bedrijfsruimte. Over de periode ingaande februari 2009 hebben zij geen gebruiksvergoeding aan [geïntimeerden c.s.] betaald. 
          Levering van de loods aan [appellanten c.s.] en betaling van de koopsom van € 170.000,-- hebben niet plaatsgevonden. [geïntimeerden c.s.] heeft twee handgeschreven verklaringen (van 4 juli 2009 en van 27-6 oktober 2009) overgelegd. In deze verklaringen, die door [appellanten c.s.] zijn ondertekend, verklaren [appellanten c.s.] kort samengevat in gebreke te zijn ter zake het nakomen van de koopovereenkomst. 
          In de eerste maanden van 2010 is tussen [geïntimeerden c.s.] en [appellanten c.s.] gesproken over een op te stellen huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte. In verband daarmee hebben [appellanten c.s.] een schriftelijk stuk van 27 februari 2010 ondertekend, waarin bepaalde voorwaarden voor het aangaan van de huurovereenkomst zijn genoemd. 
          [geïntimeerden c.s.] hebben enkele pagina’s (1, 2, 5, 6 en 7) van een concept van 22 maart 2010 van de te sluiten huurovereenkomst overgelegd. 
          Bij een in een notariële akte van 3 mei 2010 vastgelegde huurovereenkomst hebben [geïntimeerden c.s.] als verhuurders aan [appellanten c.s.] als huurders verhuurd “de geheel verbouwde (middenstands)bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, met de daarboven gelegen en in bouwtechnische, bedrijfseconomische en functionele zin daartoe behorende bedrijfswoning, met aanbehoren, ondergrond en erf”, gelegen aan de [adres] te [plaats] . Deze omschrijving van het gehuurde komt overeen met de beschrijving ervan in eerdergenoemde conceptovereenkomst. De huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 april 2010 en eindigend op 31 maart 2015. 
          Op blz. 3 van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:  
       
       
         
           “ 
           Casco 
         
         
           Het gehuurde wordt als casco verhuurd. Onder casco wordt verstaan de huur van de tot het gehuurde behorende: 
         
       
       
         - funderingen; 
       
       
         - constructieve bouwvloeren; 
       
       
         - kolommen; 
       
       
         - constructieve plafonds; 
       
       
         - buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren; 
       
       
         - daken, goten en trappen(huizen); 
       
       
         - nutsvoorzieningen, tot waar de (hoofd)meter is/komt, dan wel tot ander primair aansluitpunt; 
       
       
         - riolering en andere afvoerleidingen. 
       
       
         
           Voorzieningen 
         
         
           In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde als door of 
         
         
           vanwege de verhuurder aangebrachte voorzieningen tevens: 
         
       
       
         - de volledige electrische installatie; 
       
       
         - de gas- en waterinstallatie; 
       
       
         - de bouwkundige indeling van het gehuurde tot detailhandelsruimte inclusief tussenmuren, ramen, deuren, bergruimten, toilet, keuken en andere ruimtes; 
       
       
         - de afwerking van muren, vloeren en plafonds. 
       
       
         De verwarmingsinstallatie en het systeemplafond in het winkelgedeelte zijn door of vanwege de huurder aangebrachte voorzieningen.” 
       
        Op blz. 6 van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende: 
       
         
           “ 
           BIJZONDERE BEPALINGEN 
         
         
           Schone lei 
         
       
       
         1. Deze overeenkomst bevat de exclusieve regeling tussen partijen van hun rechtsverhouding ten aanzien van het registergoed dat als het gehuurde het onderwerp is van deze huurovereenkomst. 
       
       
         2. Andere afspraken en verbintenissen dan bij deze akte zijn overeengekomen of vastgelegd verliezen daardoor hun werking en geldigheid. 
       
       
         3. Partijen hebben dan ook op basis van koop of andere wijze van huur niets meer van 
       
       
         
           elkaar te vorderen of met elkaar te verrekenen. 
         
         
           Zij doen over en weer afstand van hun rechten uit dien hoofde en aanvaarden dat bij 
         
         
           deze.” 
         
         Deze “Schone lei-bepaling” was ook opgenomen in de conceptovereenkomst van 22 maart 2010. 
       
       
          De huurovereenkomst vermeldt een aanvangshuurprijs van € 29.000,-- per jaar voor de bedrijfsruimte, te betalen in maandelijkse termijnen van € 2.417,-- op de eerste dag van de betreffende maand, en van € 6.600,-- per jaar voor de bedrijfswoning, te betalen in maandelijkse termijnen van € 550,-- op de eerste dag van de betreffende maand. 
          Bovenaan blz. 4 van de huurovereenkomst staat dat de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW” onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. 
       
       
         Art. 26.1 van deze voorwaarden luidt: 
         
           “De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel -zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. 
         
         Art 26.2 van deze voorwaarden luidt: 
         
           “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 
         
       
       
          [appellanten c.s.] hebben een huurachterstand laten ontstaan. 
          Bij brief van 29 maart 2012 hebben [appellanten c.s.] de huur van de bovenwoning opgezegd. Tussen partijen staat vast dat de huur van de bovenwoning hierdoor geëindigd is met ingang van 1 april 2012. [geïntimeerden c.s.] hebben de bovenwoning daarna verhuurd aan een derde. In de woning is vervolgens vanaf enig moment een hennepkwekerij geëxploiteerd, die op 28 november 2013 door de politie is ontmanteld. 
          De huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte is per 31 maart 2015 beëindigd door het verstrijken van de overeengekomen periode van vijf jaar. Het gehuurde is door [appellant] ontruimd. 
       
       
       
         6.2.1. 
         In het geding in eerste aanleg vorderden [geïntimeerden c.s.] in conventie, na hun eis bij conclusie van repliek in conventie sub 35 te hebben gewijzigd, hoofdelijke veroordeling van [appellanten c.s.] tot betaling van: 
         
           
             A.    een hoofdsom van € 83.740,-- (€ 81.373,-- ter zake huurachterstand tot maart 2015 en € 2.417,-- ter zake huur over de maand maart 2015); 
           
           
             B.    primair een contractuele boete van € 10.500,-- (€ 10.200,-- aan boete over de huurachterstand tot en met februari 2015 en € 300,-- aan boete ter zake de huur over de maand maart 2015), subsidiair de wettelijke handelsrente over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, meer subsidiair de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen; 
           
           
             C.    € 2.686,66 (inclusief btw), althans € 1.922,36 (inclusief btw), althans € 1.815,-- (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten; 
           
         
         met veroordeling van [appellanten c.s.] in de proceskosten. 
         
       
       
         6.2.2. 
         
          [appellanten c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voortbouwend op hun verweer vorderden [appellanten c.s.] in het geding in eerste aanleg in reconventie, na hun eis bij conclusie van repliek in reconventie te hebben vermeerderd, zakelijk weergegeven: 
         
           
             1.    een verklaring voor recht dat de bepaling in de huurovereenkomst dat het casco door [geïntimeerden c.s.] is geplaatst en de verbeteringen door [geïntimeerden c.s.] zijn aangebracht buiten werking wordt gesteld, althans een verklaring voor recht dat het casco door [appellanten c.s.] is gebouwd en dat de verbeteringen door [appellanten c.s.] zijn aangebracht; 
           
           
             2.    vernietiging van de bepaling in de huurovereenkomst dat [appellanten c.s.] afstand doen van een vergoeding voor de door hen aangebrachte verbeteringen c.q. verrichte verbouwing; 
           
           
             3.    veroordeling van [geïntimeerden c.s.] om aan [appellanten c.s.] ter zake de door hen in het gehuurde uitgevoerde verbouwing te betalen primair een bedrag gelijk aan het bedrag dat in conventie wordt gevorderd, subsidiair een bedrag van € 73.000,--, meer subsidiair een bedrag van € 100.000,--, telkens te vermeerderen met wettelijke rente; 
           
           
             4.    veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van € 10.000,-- vermeerderd met wettelijke rente ter zake in het gehuurde achtergelaten zaken (hof: het in de conclusie van repliek in reconventie sub 84 en in het petitum van die conclusie genoemde bedrag van € 73.086,72, dat is overgenomen in rov. 2.4 van het bestreden vonnis, berust op een kennelijke verschrijving, zo blijkt uit de conclusie van repliek in reconventie sub 77, uit rov. 3.18 van het bestreden vonnis en uit de toelichting op grief 7A); 
           
           
             5.    veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat in verband met omzetderving die [appellanten c.s.] hebben geleden doordat op 28 november 2013 in de door [geïntimeerden c.s.] aan een derde verhuurde bovenwoning boven het gehuurde een hennepplantage is ontmanteld (hof: deze vordering is genoemd in de conclusie van repliek sub 62 tot en met 66 en kennelijk abusievelijk niet vermeld in het petitum van die conclusie; de kantonrechter heeft de vordering wel behandeld in rov. 3.17 van het bestreden vonnis en uit grief 8 en het petitum van de memorie van grieven blijkt dat [appellanten c.s.] de vordering ook in hoger beroep willen handhaven);  
           
         
         met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten. 
         
       
       
         6.2.3. 
         
           In de rechtsoverwegingen 3.4 tot en met 3.8 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de verweren die [appellanten c.s.] tegen de vorderingen in conventie hebben aangevoerd, verworpen. In de rechtsoverwegingen 3.14 tot en met 3.20 heeft de kantonrechter geoordeeld, kort gezegd, dat de vorderingen van [appellanten c.s.] in reconventie niet toewijsbaar zijn. 
           Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter [appellanten c.s.] in conventie hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerden c.s.] te betalen: 
         
         
           
             € 83.740,-- ter zake huurachterstand; 
           
           
             € 10.500,-- ter zake contractuele boete; 
           
           
             € 2.686,66 (inclusief btw) ter zake buitengerechtelijke kosten; 
           
           
             € 1.770,54 ter zake de proceskosten van het geding in conventie. 
           
         
         In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen en [appellanten c.s.] in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld. 
         
       
       
         6.3.1. 
         
          [appellanten c.s.] hebben in hun memorie van grieven hun eis in reconventie gewijzigd. Zij vorderen nu in reconventie veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling aan [appellanten c.s.] van: 
         
           
             A.    € 73.000,-- ter zake kosten van verbouwing van de onroerende zaak, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente; 
           
           
             B.    € 10.000,-- ter zake in het gehuurde achtergelaten zaken; 
           
           
             C.    schadevergoeding op te maken bij staat in verband met omzetderving die [appellanten c.s.] hebben geleden doordat op 28 november 2013 in de door [geïntimeerden c.s.] aan een derde verhuurde bovenwoning boven het gehuurde een hennepplantage is ontmanteld;  
           
         
         met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten. 
         
       
       
         6.3.2. 
         
          [appellanten c.s.] hebben in hun memorie van grieven negen grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Deze grieven zijn genummerd 1 tot en met 8, waarbij grief 7 tweemaal voorkomt. Het hof zal de eerste grief 7 aanduiden als grief 7A en de tweede grief 7 als grief 7B. De grieven 1 tot en met 3 hebben betrekking op het geding in conventie. De overige grieven hebben betrekking op het geding in reconventie. 
         
       
       
         6.3.3. 
         
          [appellanten c.s.] hebben op basis van hun grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd: 
         
           
             het in conventie bepalen van de vordering van [geïntimeerden c.s.] ter zake de huurachterstand op een bedrag van € 75.817,--, met afwijzing van het in conventie meer of anders gevorderde; 
           
           
             het toewijzen van de in hoger beroep gewijzigde eis in reconventie; 
           
         
         met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten. 
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven 1 en 2: vordering A in conventie, de hoogte van de huurachterstand  
           
         
         
       
       
         6.4.1. 
         Vordering A in conventie van [geïntimeerden c.s.] strekt tot hoofdelijke veroordeling van [appellanten c.s.] tot betaling van een hoofdsom van € 83.740,-- ter zake achterstallige huur over de periode tot en met 31 maart 2015, zijnde de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd. [geïntimeerden c.s.] zijn er bij de berekening van het bedrag aan huurachterstand vanuit gegaan dat de huur van € 2.417,-- per maand die [appellanten c.s.] op grond van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte verschuldigd was, gedurende twee periodes van zes maanden (van april 2012 tot en met september 2012 en van maart 2013 tot en met augustus 2013) tijdelijk is verlaagd tot € 2.000,--. De kantonrechter heeft de verweren die [appellanten c.s.] tegen deze vordering heeft aangevoerd, verworpen en de vordering toegewezen. 
         
       
       
         6.4.2. 
         
           
            [appellanten c.s.] zijn met de grieven 1 en 2 tegen deze toewijzing opgekomen. In de toelichting op de grieven voeren zij aan dat zij met [geïntimeerden c.s.] hebben afgesproken dat de huurprijs vanaf september 2012 € 2.000,-- per maand zou blijven. Volgens [appellanten c.s.] is daarbij niet aangegeven dat deze huurverlaging slechts tijdelijk zou zijn. [appellanten c.s.] concluderen dat in de door [geïntimeerden c.s.] overgelegde specificatie van de huurachterstand (hof: productie 13 bij de inleidende dagvaarding) € 417,-- per maand teveel is gerekend over de periode vanaf september 2012. [appellanten c.s.] concluderen dat in totaal € 7.923,-- teveel is gevorderd (hof: [appellanten c.s.] gaan kennelijk uit van 19 keer € 417,--) vanaf september 2012. 
           
            [appellanten c.s.] concluderen op grond daarvan aan het slot van de memorie van grieven dat vordering A in conventie ter zake huurachterstand slechts tot een bedrag van (€ 83.740,-- min € 7.923,-- is) € 75.817,-- toewijsbaar is. 
         
         
       
       
         6.4.3. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben uitdrukkelijk betwist dat zij hebben ingestemd met een blijvende huurverlaging over de periode vanaf september 2012. Volgens hen hebben zij slechts ingestemd met twee tijdelijke huurverlagingen, te weten over de periodes van april 2012 tot en met september 2012 en van maart 2013 tot en met augustus 2013. 
         
       
       
         6.4.4. 
         Omdat [appellanten c.s.] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat zij met [geïntimeerden c.s.] over de periode vanaf september 2012 een blijvende huurverlaging zijn overeengekomen, dragen zij de bewijslast van die stelling. Het hof acht het bewijs nog niet geleverd, ook niet met inachtneming van de door [informant] als informant ter zitting van 11 juli 2016 afgelegde verklaring. [appellanten c.s.] hebben in de toelichting op grief 2 uitdrukkelijk aangeboden om hun stelling door middel van getuigenverhoren te bewijzen. Het hof zal [appellanten c.s.] tot deze bewijslevering toelaten.  
         
       
       
         6.4.5. 
         Het hof zal elk verder oordeel over de grieven 1 en 2 aanhouden.  
         
         
           
             Met betrekking tot grief 3: vordering B in conventie, de contractuele boete 
           
         
         
       
       
         6.5.1. 
         
           Vordering B van [geïntimeerden c.s.] in conventie strekt tot hoofdelijke veroordeling van [appellanten c.s.] tot betaling van primair een contractuele boete van € 10.500,-- (€ 10.200,-- aan boete over de huurachterstand tot en met februari 2015 en € 300,-- aan boete ter zake de huur over de maand maart 2015), subsidiair de wettelijke handelsrente over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen, meer subsidiair de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen. De kantonrechter heeft de primaire vordering toegewezen. Het beroep van [appellanten c.s.] op matiging van de boete is door de kantonrechter verworpen met de volgende overweging: 
           
             “De boete waarop [geïntimeerden c.s.] aanspraak kan maken is door hem al in vergaande mate beperkt. Voor een verdere matiging bestaat geen aanleiding.” 
           
         
         
       
       
         6.5.2. 
         In de toelichting op de grief hebben [appellanten c.s.] (sub 16) allereerst opmerkingen gemaakt over de in de huurovereenkomst opgenomen “schone-lei-verklaring” en over hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen over door of vanwege de verhuurder aangebrachte voorzieningen. Het hof ziet in deze opmerkingen geen voldoende duidelijke grief tegen het oordeel van de kantonrechter over de boete die is verbeurd wegens het niet tijdig betalen van de huur. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellanten c.s.] geen (althans geen voldoende duidelijke) grief hebben gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in conventie dat de betreffende stellingen van [appellanten c.s.] de huurbetalingsverplichting onverlet laten omdat de partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst verrekening van vorderingen van de huurder op de verhuurder met de huurbetalingsverplichtingen hebben uitgesloten (rov. 3.4 van het vonnis). [appellanten c.s.] concluderen in hoger beroep zelf tot het in conventie gedeeltelijk toewijzen van de vordering van [geïntimeerden c.s.] ter zake achterstallige huur. Het beroep van [appellanten c.s.] op verrekening in conventie is dus in hoger beroep niet meer aan de orde. 
         
       
       
         6.5.3. 
         In de toelichting op de grief hebben [appellanten c.s.] voorts (sub 20) aangevoerd dat de algemene voorwaarden, waarin het boetebeding is opgenomen, pas na het op 3 mei 2010 aangaan van de huurovereenkomst aan hen ter hand zijn gesteld. Volgens [appellanten c.s.] hebben zij geen gelegenheid gehad om de algemene voorwaarden vooraf te lezen en is de inhoud van de voorwaarden niet aan hen kenbaar gemaakt bij het aangaan van de huurovereenkomst. [appellanten c.s.] concluderen op grond hiervan dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn. Naar het hof begrijpt, beroepen [appellanten c.s.] op vernietiging van het boetebeding op de voet van artikel 6:333 sub b BW, omdat [geïntimeerden c.s.] aan hen niet een redelijke gelegenheid heeft geboden om (voor of bij het sluiten van de overeenkomst) van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Het hof is gehouden om op grond van artikel 25 Rv de rechtsgronden van het verweer van [appellanten c.s.] in zoverre aan te vullen. Naar het oordeel van het hof moest het voor [geïntimeerden c.s.] redelijkerwijs duidelijk zijn dat [appellanten c.s.] zich op deze vernietigingsgrond wilden beroepen. 
         
       
       
         6.5.3. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben als reactie op het betoog van [appellanten c.s.] aangevoerd dat de algemene bepalingen wel voor of uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellanten c.s.] ter hand zijn gesteld en dat dit blijkt uit de tekst van de huurovereenkomst. 
         
       
       
         6.5.4. 
         Het hof stelt voorop dat op [geïntimeerden c.s.] , als gebruiker van de algemene voorwaarden, de bewijslast rust omtrent de betwiste terhandstelling van de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst (zie in dezelfde zin onder meer HR 21 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9610 en HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394). 
         
       
       
         6.5.5. 
         
           
            [geïntimeerden c.s.] zijn van mening dat zij op grond van de tekst van de huurovereenkomst in de bewijslevering geslaagd moeten worden geacht. Het hof overweegt dienaangaande dat bovenaan bladzijde 4 van de in de notariële akte van 3 mei 2010 vastgelegde huurovereenkomst onder meer het volgende staat: 
           
             “Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (…). De algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben hiervan een exemplaar ontvangen. (…) Een kopie van de algemene bepalingen is aan deze akte gehecht.” 
           
           Op grond van deze in de notariële akte neergelegde tekst, die gelet op het bepaalde in artikel 157 Rv dwingend bewijs oplevert, acht het hof voorshands bewezen dat de algemene voorwaarden voor of uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellanten c.s.] ter hand zijn gesteld. Het leveren van tegenbewijs tegen dwingend bewijs is echter mogelijk (artikel 151 lid 2 Rv). Het hof zal [appellanten c.s.] , die bewijs van hun stellingen hebben aangeboden, toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen dit voorlopige bewijsoordeel. 
         
         
       
       
         6.5.6. 
         Het hof acht het wenselijk om bij de getuigenverhoren te beschikken over de pagina’s 3 en 4 van het concept van 22 maart 2010 van de huurovereenkomst ( [geïntimeerden c.s.] hebben als productie 18 bij de conclusie van repliek in conventie/tevens conclusie van antwoord in reconventie alleen de pagina’s 1, 2, 5, 6 en 7 overgelegd). Het hof zal [geïntimeerden c.s.] opdragen de pagina’s 3 en 4 tenminste twee weken voor de te houden getuigenverhoren aan het hof en aan de wederpartij toe te zenden. 
         
       
       
         6.5.7. 
         Als [appellanten c.s.] in de levering van voldoende tegenbewijs slagen, kan [geïntimeerden c.s.] zich niet succes op het in de algemene voorwaarden neergelegde boetebeding beroepen en is de primair gevorderde contractuele boete dus niet toewijsbaar. Het hof zal dan nader oordelen over de subsidiair gevorderde wettelijke handelsrente en meer subsidiair gevorderde wettelijke rente. 
         
       
       
         6.5.8. 
         Als [appellanten c.s.] niet slagen in de levering van voldoende tegenbewijs, komt het hof toe aan het door [appellanten c.s.] in de toelichting op de grief voorts gevoerde verweer dat het toewijzen van de gevorderde boete tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Het hof stelt daarover het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).  
         
       
       
         6.5.9. 
         Het hof zal elk verder oordeel over matiging van de gevorderde boete aanhouden tot na de getuigenverhoren. 
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven 4, 5 en 6: vordering A in reconventie ter zake de verbouwing van het gehuurde 
           
         
         
       
       
         6.6.1. 
         Het hof zal de grieven 4, 5 en 6 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen de afwijzing van vordering A in reconventie. Die vordering strekt tot veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van € 73.000,-- aan [appellanten c.s.] ter zake kosten die [appellanten c.s.] hebben gemaakt bij het verrichten van de verbouwing van de onroerende zaak, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente. Aan deze vordering hebben [appellanten c.s.] de stelling ten grondslag gelegd dat zij met [geïntimeerden c.s.] zijn overeengekomen dat de kosten die [appellanten c.s.] voor de verbouwing van de onroerende zaak gemaakt hebben, op de een of andere manier aan hen vergoed zou worden.  
         
       
       
         6.6.2. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben uitdrukkelijk betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Zij hebben er in dat kader op gewezen dat in de in 2008 door [appellanten c.s.] ondertekende “OPTIE-Huurovereenkomst” met betrekking tot de bedrijfsruimte uitdrukkelijk is vermeld dat de kosten van verbouwing van het gehuurde voor rekening van [appellanten c.s.] zijn. Voorts hebben [geïntimeerden c.s.] aangevoerd dat de partijen elkaar in de huurovereenkomst van 3 mei 2010 door middel van de “schone-lei-bepaling” finale kwijting hebben verleend voor al hetgeen zij over en weer van elkaar te vorderen hadden. Volgens [geïntimeerden c.s.] vielen onder die kwijting enerzijds aanspraken die zij hadden op de boete die [appellanten c.s.] verbeurd hebben in verband met het niet nakomen van de koopovereenkomst van 26 augustus 2008 en op een nog niet betaalde huur of gebruiksvergoeding over de periode vanaf februari 2009, en anderzijds eventuele aanspraken van [appellanten c.s.] ter zake de door hen uitgevoerde verbouwing. 
         
       
       
         6.6.3. 
         
          [appellanten c.s.] hebben vervolgens aangevoerd dat tussen partijen steeds de duidelijke afspraak heeft bestaan dat [appellanten c.s.] op enig moment door [geïntimeerden c.s.] gecompenseerd zouden worden voor de door hen ten behoeve van de verbouwing gemaakte kosten. Volgens [appellanten c.s.] hebben [geïntimeerden c.s.] aan hen gezegd dat [geïntimeerden c.s.] : 
         
           
             de bepaling in de optieovereenkomst van 2008 over de kosten van de verbouwing en 
           
           
             de bepaling in de huurovereenkomst over de door of vanwege de verhuurder aangebrachte voorzieningen en 
           
           
             de in de huurovereenkomst opgenomen schone-lei-bepaling 
           
         
         alleen nodig hadden tegenover de belastingdienst maar dat [geïntimeerden c.s.] zich jegens [appellanten c.s.] niet op deze bepalingen zouden beroepen. [appellanten c.s.] hebben zich vervolgens beroepen op vernietiging van deze bepalingen wegens dwaling, althans bedrog althans misbruik van omstandigheden. 
         
       
       
         6.6.4. 
         Hierna is tussen partijen discussie ontstaan over de vraag of het beroep op vernietiging van de genoemde bepalingen al dan niet is verjaard door verloop van de in artikel 3:52 BW genoemde termijn van drie jaar. Volgens de kantonrechter is dat het geval en [appellanten c.s.] zijn tegen dat oordeel opgekomen met grief 4. In de toelichting op deze grief hebben zij aangevoerd dat het hen pas begin 2014 duidelijk werd dat [geïntimeerden c.s.] niet voornemens was om [appellanten c.s.] te compenseren voor de door hen gemaakte verbouwingskosten en hen wilde houden aan de genoemde bepalingen, zodat de verjaringstermijn pas op dat moment een aanvang heeft genomen. 
         
       
       
         6.6.5. 
         Naar het oordeel van het hof gaat het debat van de partijen over verjaring van de vordering tot vernietiging van de genoemde bepalingen voorbij aan de kern van het geschil dat de partijen verdeeld houdt. Tussen partijen is in geschil of tussen hen overeengekomen is: 
         
           
             dat [geïntimeerden c.s.] [appellanten c.s.] zouden compenseren voor de door hen ten behoeve van de verbouwing gemaakte kosten, en wel zodanig dat indien het niet tot een koop van de onroerende zaak zou komen, [geïntimeerden c.s.] de door [appellanten c.s.] gemaakte kosten van de verbouwing aan hen zouden vergoeden; 
           
           
             dat [geïntimeerden c.s.] gelet op die afspraak geen beroep zouden doen op de in rov. 6.6.3 van dit arrest opgesomde bepalingen. 
           
         
         Indien dat komt vast te staan, moet geconstateerd worden dat de in rov. 6.6.3 genoemde bepalingen niet de afspraken tussen partijen weergeven, maar om een andere reden op schrift zijn gesteld (volgens [appellanten c.s.] betreft dit een fiscale reden aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] ). 
         
       
       
         6.6.6. 
         Bij deze stand van zaken is niet beslissend of de genoemde bepalingen (die volgens [appellanten c.s.] niet het tussen partijen overeengekomene inhouden) voor vernietiging in aanmerking komen, maar of vast komt te staan dat de hiervoor in rov. 6.6.5 genoemde afspraken zijn gemaakt. De bewijslast hiervan rust op [appellanten c.s.] Zij beroepen zich immers op deze afspraken. [appellanten c.s.] zijn nog niet in de bewijslevering geslaagd. [geïntimeerden c.s.] hebben de betreffende stellingen van [appellanten c.s.] immers uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist, terwijl de tekst van de door de partijen ondertekende stukken en van de notarieel verleden huurovereenkomst geenszins wijzen op het gelijk van [appellanten c.s.] 
         
       
       
         6.6.7. 
         
          [appellanten c.s.] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. Het hof zal [appellanten c.s.] op de hierna te melden wijze tot de bewijslevering toelaten. Het hof zal elk verder oordeel over de grieven 4, 5 en 6 aanhouden. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 7A: vordering B in reconventie ter zake in het gehuurde achtergelaten zaken 
           
         
         
       
       
         6.7.1. 
         Vordering B in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van € 10.000,-- ter zake in het gehuurde achtergelaten zaken. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. [appellanten c.s.] zijn daar met grief 7A tegen opgekomen.  
         
       
       
         6.7.2. 
         
          [appellanten c.s.] hebben in de toelichting op grief 7A aangevoerd dat zij aan de vordering ten grondslag leggen dat zij bij de ontruiming van de winkelruimte de door hen aangebrachte luchtverwarming, vloerbedekking en systeemplafond in het gehuurde hebben achtergelaten. 
         
       
       
         6.7.3. 
         
           Het hof stelt voorop dat de advocaat van [appellanten c.s.] en de incassogemachtigde van [geïntimeerden c.s.] eind 2014 en begin 2015 gecorrespondeerd hebben over de tussen partijen gerezen geschillen. In dat kader heeft de gemachtigde van [geïntimeerden c.s.] bij brief van 6 januari 2015 onder meer het volgende geschreven aan de advocaat van [appellanten c.s.] : 
           
             “Tot slot wijzen wij u erop dat huurders zelf hebben voorgesteld om – bij beëindiging van hun activiteiten – het systeemplafond en de verwarmingsinstallatie te laten zitten (zie: uw brief d.d. 12 november 2014), hetgeen cliënten slechts in hun schikkingsaanbod hebben overgenomen. 
           
           
             Cliënten hebben er dan ook géén bezwaar tegen als voormelde voorzieningen (lees: de verwarmingsinstallatie en het systeemplafond) door huurders bij vertrek worden verwijderd, mits de verwijdering met respect voor het pand worden uitgevoerd. Cliënten behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om eventuele (mutatie-)schade en/of herstelkosten op huurders te verhalen.” 
           
         
         
       
       
         6.7.4. 
         
          [appellanten c.s.] voeren in de toelichting op hun grief aan dat – na de verzending van bovengenoemde brief van 6 januari 2015 – tussen partijen is afgesproken dat [geïntimeerden c.s.] voor de luchtverwarming, vloerbedekking en systeemplafond een tussen de partijen nog nader te bepalen redelijke vergoeding zouden betalen. Ook bij conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie (sub 76 en 77) hebben [appellanten c.s.] dit standpunt ingenomen. 
         
       
       
         6.7.5. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de door [appellanten c.s.] gestelde afspraak is gemaakt. Zij hebben in dat kader aangevoerd dat de partijen bij de oplevering van het gehuurde een door [appellanten c.s.] opgesteld document hebben ondertekend waarin wel is vastgelegd dat [appellanten c.s.] de betreffende zaken mochten achterlaten maar in het geheel niets is opgenomen over een door [geïntimeerden c.s.] aan [appellanten c.s.] voor de zaken te betalen vergoeding. 
         
       
       
         6.7.6. 
         Omdat [appellanten c.s.] zich beroepen op de rechtsgevolgen van hun stelling dat de gestelde afspraak gemaakt is, dragen zij de bewijslast van die stelling. Gelet op het door [geïntimeerden c.s.] gevoerde verweer is het hof van oordeel dat [appellanten c.s.] het bewijs niet geleverd hebben. [appellanten c.s.] hebben aangeboden hun stellingen te bewijzen. Het hof zal hen daarom toelaten om te bewijzen dat zij met [geïntimeerden c.s.] zijn overeengekomen dat [geïntimeerden c.s.] hen voor de in de winkelruimte achter te laten de luchtverwarming, vloerbedekking en systeemplafond een redelijke vergoeding zouden betalen. 
         
       
       
         6.7.7. 
         Indien [appellanten c.s.] in de bewijslevering slagen, zal het hof nader oordelen over de hoogte van de vergoeding die [appellanten c.s.] toekomt voor de achtergelaten zaken. 
         
       
       
         6.7.8. 
         Indien [appellanten c.s.] niet in de bewijslevering slagen, zal het hof vordering B in reconventie afwijzen. Met betrekking tot de bij deze vordering aan de orde zijnde zaken (luchtverwarming, vloerbedekking en systeemplafond) hebben [appellanten c.s.] zich niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking (vergelijk Hoge Raad, 30-10-2015, ECLI:NL:HR:2015:3195). 
         
       
       
         6.7.9. 
         Indien [appellanten c.s.] wel in de bewijslevering slagen, zal het hof nader oordelen over de hoogte van de vergoeding die aan [appellanten c.s.] toekomt voor de onderhavige achtergelaten zaken. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 7B: beroep op ongerechtvaardigde verrijking in reconventie met betrekking tot vordering A in reconventie, de verbouwing van het gehuurde 
           
         
         
       
       
         6.8.1. 
         Aan vordering A in reconventie hebben [appellanten c.s.] primair de afspraken ten grondslag gelegd die het hof hiervoor in het kader van de grieven 4, 5 en 6 heeft besproken. [appellanten c.s.] hebben deze vordering in de conclusie van eis in reconventie sub 36 en 37 subsidiair gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking. De kantonrechter heeft de vordering niet op basis van deze grondslag toegewezen. [appellanten c.s.] voeren door middel van grief 7B aan, kort samengevat, dat vordering A in reconventie alsnog moet worden toegewezen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. 
         
       
       
         6.8.2. 
         
          [geïntimeerden c.s.] hebben reeds in het geding bij de kantonrechter betwist dat de vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking toewijsbaar is. Zij hebben in dat kader onder meer gewezen op de “schone-lei-verklaring” en op artikel 14.7 (hof: bedoeld is kennelijk 15.7) en 24 (hof: bedoeld is kennelijk 24.4) van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. In deze artikelen staat het volgende: 
         
            “(…) 
            15.7 Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. 
            (…) 
            24.4 (…) Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding verschuldigd. (…)”. 
         
         
       
       
         6.8.3. 
         
          [appellanten c.s.] hebben vervolgens in de toelichting op grief 7B onder meer aangevoerd dat de algemene voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hen ter hand zijn gesteld. Ook hebben [appellanten c.s.] in de toelichting op de grief een beroep gedaan op de door hen gestelde afspraken die in rov. 6.6.5 van dit arrest zijn weergegeven. Over deze kwesties heeft het hof [appellanten c.s.] al in de gelegenheid gesteld tot bewijslevering naar aanleiding van grief 3 en de grieven 4 tot en met 6. Het hof zal die bewijslevering afwachten en daarna verder oordelen over grief 7B. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 8: vordering C in reconventie ter zake omzetschade door de ontmanteling van de hennepplantage 
           
         
         
       
       
         6.9.1. 
         
           Vordering C in reconventie van [appellanten c.s.] strekt tot veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat in verband met omzetderving die [appellanten c.s.] stellen te hebben geleden doordat op 28 november 2013 in de door [geïntimeerden c.s.] aan een derde verhuurde bovenwoning boven het gehuurde een hennepplantage is ontmanteld. 
           De kantonrechter heeft overwogen dat [appellanten c.s.] niet duidelijk hebben gemaakt op welke grondslag [geïntimeerden c.s.] tot betaling van een schadevergoeding aan [appellanten c.s.] gehouden zijn voor deze kwestie. 
         
         
       
       
         6.9.2. 
         
          [appellanten c.s.] zijn met grief 8 tegen dat oordeel opgekomen. In de toelichting op deze grief voeren zij, samengevat, aan dat [geïntimeerden c.s.] er als verhuurders voor hebben in te staan dat de huurders van de bovenwoning geen overlast veroorzaken aan de huurders van de onder de bovenwoning gelegen bedrijfsruimte, zijnde [appellanten c.s.]  
         
       
       
         6.9.3. 
         Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden, zonder bewering van recht, is geen gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW (art. 7:204 lid 3 BW). Als (boven)buren van de huurder overlast veroorzaken, zal er dan ook in beginsel geen sprake zijn van een gebrek waarvoor de verhuurder jegens de huurder aansprakelijk is. Dat kan anders zijn als de overlast veroorzakende (boven)buren huurders zijn van dezelfde verhuurder als de huurders die de overlast ondervinden. De verhuurder kan zijn overlast veroorzakende huurders immers aanspreken op hun verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goede huurders te gedragen (art. 7:213 BW). Tekortschieten in de nakoming van die verplichting kan ertoe leiden dat de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurders wordt ontbonden en dat die huurders moeten ontruimen. Door de overlast veroorzakende huurders aan te spreken tot nakoming van hun verplichting tot ‘goed huurdersgedrag’ en te dreigen met ontbinding van de huurovereenkomst, kan de verhuurder ertoe bijdragen dat de overlast tot een einde komt. Tegenover zijn huurders die de overlast ondervinden is de verhuurder verplicht adequate maatregelen te treffen tegen zijn huurders die overlast veroorzaken (zie HR 17 december 1982, NJ 1983/511, HR 5 oktober 1990, NJ 1991/295, HR 27 september 1991, NJ 1992/131 en HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167). Doet de verhuurder dat niet, dan is er niet alleen sprake van een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden (de overlastveroorzakers), maar draagt de verhuurder zelf bij aan het voortbestaan van die stoornis. In dergelijke gevallen is er wél sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Een en ander betekent dat de verhuurder klachten over overlast goed en voortvarend moet onderzoeken en bij gebleken gegrondheid maatregelen moet treffen om verdere overlast te voorkomen of te beperken. Pas indien de verhuurder in de nakoming van deze verplichtingen tekortschiet, kan gesproken worden van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek en dus van een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van de huurovereenkomst. 
         
       
       
         6.9.4. 
         Het voorgaande speelt met name een rol in situaties van langdurige overlast, waarbij de verhuurder bekend is met het bestaan van de overlast en nalaat om daartegen op te treden. Dat daarvan in het onderhavige geval ook sprake was, is uit de toelichting van grief 8 echter niet af te leiden. [appellanten c.s.] hebben in de toelichting op de grief niet, althans niet op voldoende duidelijke wijze, gesteld dat [geïntimeerden c.s.] op de hoogte waren of hadden behoren te zijn van de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de bovenwoning. Nu niet gebleken is dat [geïntimeerden c.s.] in de periode vóór 28 november 2013 een concrete aanleiding hadden om te vermoeden dat een hennepkwekerij in de verhuurde bovenwoning aanwezig was, kan ook niet aan hen als een tekortkoming worden tegengeworpen, dat zij niet tegen de aanwezigheid van die hennepkwekerij hebben opgetreden. Met andere woorden, de stoornis van het huurgenot die [appellanten c.s.] door het ontmantelen van de hennepplantage hebben ondervonden, kan in het onderhavige geval op grond van artikel 7:204 lid 3 BW niet worden betiteld als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, waarvoor [geïntimeerden c.s.] aansprakelijk zijn. Het betoog van [appellanten c.s.] komt er op neer dat op de verhuurder een risicoaansprakelijkheid rust voor situaties als de onderhavige. Dat betoog vindt geen steun in de wettelijke regeling. 
         
       
       
         6.9.5. 
         Om bovenstaande reden verwerpt het hof grief 8. 
         
         
           
             Tussenconclusie 
           
         
         
       
     
     
       6.10. 
       Op grond van hetgeen in het voorgaande is overwogen, zal het hof [appellanten c.s.] toelaten tot de hierna te melden bewijslevering. Het hof houdt ieder verder oordeel aan. 
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bepaalt dat [geïntimeerden c.s.] tenminste twee weken voor de hierna te melden getuigenverhoren de ontbrekende pagina’s 3 en 4 van het concept van 22 maart 2010 van de huurovereenkomst (productie 18 bij de conclusie van repliek in conventie/tevens conclusie van antwoord in reconventie) moeten toezenden aan de civiele griffie van het hof en aan de wederpartij 
     
     
     
       laat [appellanten c.s.] toe om: 
     
     
       
         I.     te bewijzen dat tussen partijen overeengekomen is dat [geïntimeerden c.s.] [appellanten c.s.] zouden compenseren voor de door hen ten behoeve van de verbouwing gemaakte kosten, en wel zodanig dat indien het niet tot een koop van de onroerende zaak door [appellanten c.s.] zou komen, [geïntimeerden c.s.] de door [appellanten c.s.] gemaakte kosten van de verbouwing aan hen zouden vergoeden; 
       
       
         II.     te bewijzen dat tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerden c.s.] gelet op de zojuist onder I genoemde afspraak geen beroep zou doen op de in rov. 6.6.3 van dit arrest opgesomde bepalingen; 
       
       
         III.     tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [geïntimeerden c.s.] dat de algemene voorwaarden voor of uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst van 3 mei 2010 aan [appellanten c.s.] ter hand zijn gesteld; 
       
       
         IV.     te bewijzen dat zij in 2012 met [geïntimeerden c.s.] hebben afgesproken dat de huurprijs vanaf september 2012 € 2.000,-- per maand zou blijven; 
       
       
         V.     te bewijzen dat zij met [geïntimeerden c.s.] zijn overeengekomen dat [geïntimeerden c.s.] hen voor de in de winkelruimte achter te laten de luchtverwarming, vloerbedekking en systeemplafond een redelijke vergoeding zouden betalen; 
       
     
     
     
       bepaalt, voor het geval [appellanten c.s.] bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 31 oktober 2017 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellanten c.s.] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.F.M. Pols en J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 oktober 2017. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer