ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2018:8181

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2018:8181 Rechtbank Amsterdam , 02-11-2018 / C/13/651861 / KG ZA 18-804 FB/MB

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-11-02

Zaaknummer: C/13/651861 / KG ZA 18-804 FB/MB

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2018:8181

---

Kort geding. Vordering levering appartementsrechten in voormalig tot hotel te verbouwen kantoorgebouw afgewezen. Contractsuitleg, bedoeling van partijen. Vordering voltooien verbouwing en in gebruik nemen hotel uiterlijk 1 februari 2019, en verstrekking bescheiden toegewezen

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/651861 / KG ZA 18-804 FB/MB 
     
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 2 november 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     wonende te [woonplaats] , Volksrepubliek China, 
     2.	 [eiser sub 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     3.	 [eiser sub 3] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     4.	 [eiser sub 4] , 
     wonende te [woonplaats] , Volksrepubliek China, 
     5.	 [eiser sub 5] , 
     wonende te [woonplaats] , Volksrepubliek China, 
     6.	 [eiser sub 6] , 
     wonende te [woonplaats] , Volksrepubliek China, 
     7.	 [eiser sub 7] , 
     wonende te [woonplaats] , Verenigde Staten van Amerika, 
     8.	 [eiser sub 8] , 
     
       wonende te [woonplaats] , Verenigde Staten van Amerika, 
       eisers bij dagvaarding van 30 juli 2018, 
       advocaten mr. L.W. Kasteleijn en mr. M.B. Kasteleijn te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [gedaagde sub 1]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     
     2. de stichting 
     
       
         STICHTING INTERNATIONAL CORPORATE BUSINESS HOTEL TRUST FOUNDATION , 
       gevestigd te Amsterdam, 
     
     3.	 [gedaagde sub 3] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     4.	 [gedaagde sub 4] , 
     
       voor deze zaak woonplaats kiezende op het kantoor van zijn raadsman te Heerlen, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. I.P. Sigmond te Heerlen. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       Ter zitting van 7 september 2018 hebben eisers (gezamenlijk ook [eisers] ) gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat ter zitting is de behandeling van de zaak pro forma aangehouden tot (uiteindelijk) 5 oktober 2018, om partijen in de gelegenheid te stellen hun geschil in der minne op te lossen. In een e-mail van 5 oktober 2018 heeft de raadsman van eisers meegedeeld dat dit niet is gelukt en heeft in overleg met de raadsman van gedaagden aangekondigd dat, zoals afgesproken, op 8 oktober 2018 kort schriftelijk van re- en dupliek zou worden gediend. Op 8 oktober 2018 is de dupliek van gedaagden, (gedateerd 3 oktober 2018) ontvangen, met, eveneens volgens afspraak, een toelichting op een ter zitting behandelde mailwisseling, alsmede van eisers een Conclusie van repliek, tevens akte wijziging eis.  
       De wijziging eis is in strijd met een goede procesorde, aangezien de behandeling ter zitting al was gesloten, behoudens de korte schriftelijke re- en dupliek. Maar aangezien het gevorderde in de akte wijziging eis in het gevorderde in de dagvaarding besloten ligt, wordt daarover in het hierna volgende wel een beslissing genomen. 
       Ter zitting waren aanwezig: 
     
     - aan de zijde van eisers: eiser sub 2 (hierna: [eiser sub 2] ) en eiser sub 3 ( [eiser sub 3] ) met mrs. Kasteleijn (jr. en sr.) 
     - aan de zijde van gedaagden: mr. Sigmond en (enigszins vertraagd) gedaagden sub 3 en 4, hierna [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] .  
     Vonnis is bepaald op heden. 
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         Op 19 november 2016 hebben gedaagde sub 1 (hierna: [gedaagde sub 1] ), [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] en [naam kantoor] ’ (in stukken ook aangeduid als [naam kantoor] ; hierna ook: [naam kantoor] ) als verkopers en eiser sub 1 (hierna: [eiser sub 1] ) als koper, een Property Sales Distribution Agreement (de PSDA) gesloten, met betrekking tot (appartementen in) een tot hotel om te bouwen kantoorgebouw aan de [adres] in [plaats] (hierna: het Pand). In de PSDA worden de verkopers gezamenlijk aangeduid als Party A, [eiser sub 1] als Party B, en het Pand als ‘the building’. [gedaagde sub 3] is 100% aandeelhouder en enig bestuurder van [gedaagde sub 1] en van de [naam kantoor] . [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn echtelieden.  
         
          [gedaagde sub 1] heeft het Pand in eigendom. In 2015 heeft gedaagde sub 2 (hierna ook: de Stichting Trust) het recht van eerste hypotheek gekregen op het Pand.  
       
       
       
       
     
     
       2.2. 
       
         In de PSDA staat onder meer:  
         
           “ 
           CONSIDERING 
           : 
         
         
           (…)  
         
         
           • Party A will divide the building into apartments under the legal instruments of division and under division with the accompanying drawing (s); 
         
         
           • the shareholder will deliver her shares to the [naam kantoor] . The [naam kantoor] will issue, with consent of [gedaagde sub 1] , certificates per share and will send the certificates to the buyer which equals to one apartment in the building. 
         
         
           • Party B has the rights to request to provide financial evidence from Party A or the hotel management company . 
         
           (…) 
         
         
           3.1 
         
         
           (…) 
         
         
           • For each apartment owned by Party B, Party A will guarantee an annual return of  
         
         
           € 10.000,- net after all taxes (…) with an increase of 2% annually; 
         
         
           •This ROI  (Return of Investment, vzr.)  will be paid each quarter to Party B, with the starting date of 3 months after the establishment of the [naam establishment] (April 1st 2017). The first payment will be received before July 1st 2017. 
         
           • Any late payment shall have a penalty of 20% annually pro rata; 
         
         
           (…) 
         
         
           • Party B is allowed to sell the certificates to a third party . 
       
       
         4. PURCHASE PRICE 
       
       
         
           The purchase prices of the apartments are composed as follows: 
         
         
           A. The prices of the apartments in their current state: 
         
         
           (…) 
         
         
           • € 70,000 for each apartment when purchasing 18 hotel apartments or more. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         7. LEGAL DELIVERY / APARTMENTS DIVISION 
       
       
          The apartments will be transferred to Party B: 
       
       
         1. Free of mortgages and attachments and registrations thereof; and 
       
       
         (…) 
       
       
         3. The apartments remain in ownership of Part B for an indefinite period of time (forever) 
       
       
         (…) 
       
       
         8. GUARANTEES OF THE SELLER  
       
       
         1. Party A is authorized for the sale and delivery of the apartments; 
       
       
         2. Party A is selling the apartments in the building: 30% remains in ownership of Party A, and 70% will be sold to purchasers; ” 
       
        [eiser sub 1] heeft 7 andere kopers (eisers 2 tot en met 8) geworven. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 20 november 2016 hebben [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zich door middel van een “Personal Guarantee” persoonlijk borg gesteld voor de nakoming van de contracten ter zake van de appartementen ten behoeve van [eiser sub 1] en de door hem geïntroduceerde kopers. 
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [eisers] hebben 18 van de in totaal 73 aan te leggen appartementen  
         in het gebouw van gedaagden sub 1 tot en met 3 gekocht bij acht separate koopovereenkomsten (Property Purchase Agreements, hierna PPA’s). Zes daarvan zijn gedateerd op 26 november 2016 (betreffende 11 appartementen) en twee op 15 december 2016, waaronder de PPA waarbij [eiser sub 1] zes appartementen voor in totaal een bedrag van € 420.000,- kocht.  
         De PPA’s (waarin de verkopers, gedaagden 1 tot met 3 worden aangeduid met Party A en de individuele kopers met Party B) bevatten onder meer de volgende bepalingen: 
         “ CONSIDERING: 
         
           (…)  
         
         
           • Party A will divide the building into 73 apartments under the legal instruments of division and under division with the accompanying drawing (s); each certificate will equal to 1 apartment and are issued and certified by a civil notary.` 
         
         
           • The certificates are issued with the consent of [gedaagde sub 1] and by a notary. This means the owner of the certificates has the right to participate in the shareholder meetings and other rights. 
         
         
           • Each sold apartment has a value which equals to 1,25% of the shared capital in [gedaagde sub 1]  
         
         
           • A special dividend will be issued at the end of each three years which equals to 20% of the net profit over the previous three years. The first payments shall be made before April 1st 2020. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         2. THE APARTMENTS 
       
       
         Party B will purchase apartments in “The Project”, namely (…) fully furnished 4-star service apartments with the numbers (…). The apartments are shown in further detail in the drawing attached to this (…) Contract. (…) 
       
       
         3. EXPLOITATION OF THE APARTMENTS 
       
     
     
       3.1 
       
         
           The project will be exploited and managed by a professional hotel management company (…). After construction and operationality of the project: 
         
         
           • For each apartment owned by Party B, Party A will guarantee an annual return of  
         
         
           € 10.000,- net after all taxes (…), with an increase of 2% annually; 
         
         
           •This ROI  (Return of Investment, vzr.)  will be paid each quarterly to Party B, with the starting date of 3 months after the establishment of the [naam establishment] (April 1st 2017). The first payment will be received before July 1st 2017 by Party B.  
         
           (…) ” 
         In de PPA van [eiser sub 3] is ook een boeteclausule (van 20% per jaar) opgenomen voor het geval van te late betaling van de ROI’s; in de andere PPA’s is dit niet het geval. 
       
       
     
     
       2.5. 
       Eisers hebben de koopprijzen van de appartementen eind 2016 volledig voldaan.  
       
     
     
       2.6. 
       
         In een e-mail van 28 november 2016 aan [eiser sub 2] van de raadsman van gedaagden, die in CC aan [eiser sub 1] is gezonden, staat onder meer: 
         “ As stated in my previous mail, my office is supervising the purchase contract and the certification process according to Dutch Law concerning your purchase in the [naam establishment] at Hoofddorp, The Netherlands. (…) 
         
           In navolging van uw mail: 
         
         
           (…) 
         
         
           U wordt geen eigenaar van een individueel appartement maar krijgt via het certificaat een aandeel in het gehele gebouw. Splitsing van het gebouw in afzonderlijk geregistreerde appartementen is juridisch vrijwel niet haalbaar en financieel zeer kostbaar. Als mede-eigenaar van het gebouw krijgt u het rendement zoals afgesproken in het contract. Ik ben op dit [moment] bezig met de certificering en de stukken hiervoor zult u uiterlijk 7 januari 2017 ontvangen. ”  
         Een mail met soortgelijke inhoud is diezelfde dag gezonden naar eiseres sub 6.  
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 1 maart 2017 heeft mr. Sigmond (onder meer) het volgende geschreven aan [eiser sub 1] : 
         “ U heeft (…) het aandeelhouders-certificaatregister gekregen. Hierin is opgenomen dat er 73 certificaten zijn uitgegeven door de stichting en door de stichting zijn verkocht aan de investeerders. (…) U ziet 100 aandelen a en 73 aandelen b. (…) De 100 aandelen zijn nog van [gedaagde sub 3] en wordt ook overgedragen aan de stichting en zijn ook gecertificeerd.  
         
           Voorliggend is de stichting eigenaar van alle aandelen en is het de stichting die het stemrecht op de aandelen uitoefent. Tussen de stichting en de certificaathouders is sprake van een contract en verder ligt er een contract tussen U en [gedaagde sub 3] en nog eens [gedaagde sub 4] waarbij een minimaal rendement per certificaat is afgesproken en is afgesproken dat er niet meer aandelen en certificaten worden uitgegeven. Dit is ook in de statuten bepaald. Met de huidige stukken wordt derhalve precies uitgewerkt wat is afgesproken .” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [naam bedrijf] ( [naam bedrijf] ) heeft op 13 juni 2017 conservatoir beslag gelegd op het Pand ten laste van [gedaagde sub 1] voor een vordering van € 3.280.767,-. Dit beslag ligt nog en de daarop betrekking hebbende bodemprocedure is aanhangig. 
       
     
     
       2.9. 
       
         De [naam kantoor] heeft certificaten “A” van aandelen in [gedaagde sub 1] uitgegeven aan [gedaagde sub 3] en “certificaten B” aan eisers. In artikel 3.1 van de op 10 november 2017 gewijzigde statuten van [gedaagde sub 1] is onder meer het volgende opgenomen: 
         “ De vennootschap heeft een kapitaal dat is verdeeld in aandelen A en aandelen B. Ieder aandeel B is gekoppeld aan een gebruiksruimte in het gebouw, zoals aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening (…) ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       Eisers hebben op 2 juli 2018 verlof gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank voor het leggen van een aantal beslagen ten laste van gedaagden, onder meer voor conservatoir leveringsbeslag op het Pand. Vervolgens hebben zij dit beslag gelegd, alsook conservatoir derdenbeslag op de bankrekeningen van gedaagden sub 1 en 2.  
       
     
     
       2.11. 
       Bij aangetekende brief van 5 juli 2018 heeft de raadsman van eisers gedaagden aangemaand de achterstallige ROI’s aan eisers te voldoen, in totaal (toen) een bedrag van € 45.000,-. 
       
     
     
       2.12. 
       Een splitsing van het gebouw in appartementsrechten en de oplevering van het hotel heeft tot op heden niet plaatsgevonden. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Eisers vorderen, samengevat, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke: 
       - 1 a. veroordeling van [gedaagde sub 1] om binnen 14 dagen na de vonnisdatum, dan wel binnen een andere redelijke termijn, mee te werken aan de notariële splitsing in appartementsrechten onder de in de PPA’s en de daar aangehechte bouwtekeningen vermelde nummers, van het Pand en vervolgens mee te werken aan de notariële overdracht van de aldus ontstane appartementsrechten, vrij van beslagen, zekerheidsrechten en bezwaringen, aan eisers die de respectieve appartementsrechten hebben gekocht, zoals nader omschreven in het petitum van de dagvaarding; 
       b. te bepalen dat wanneer [gedaagde sub 1] nalaat aan de veroordeling onder 1a te voldoen, het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaringen die nodig zijn voor de splitsing en de levering van de appartementsrechten aan de in 1a bedoelde eisers; 
       c. [gedaagde sub 3] te veroordelen in haar hoedanigheid van statutair directeur van [gedaagde sub 1] om mee te werken aan alle handelingen die nodig zijn om aan het gevorderde onder 1a en b te voldoen; 
       d. veroordeling van de Stichting Trust tot royement van de aan haar verleende hypotheek op het Pand en ook overigens tot medewerking aan de benodigde handelingen van [gedaagde sub 1] ten behoeve van het voorgaande; 
       e. alles op straffe van verbeurte van dwangsommen; 
       
       - 2. veroordeling van gedaagden 1 tot en met 3, op straffe van verbeurte van dwangsommen, om de verbouwing en inrichting van het Pand vóór 1 september 2018, dan wel binnen een andere redelijke termijn, te hebben voltooid en dan het geplande [naam establishment] in exploitatie te hebben genomen.  
       
       - 3. veroordeling van gedaagden 1 tot en met 3 als schuldenaar, althans bij uitblijven van betaling veroordeling van gedaagden 3 en 4 als borg, tot voldoening aan eisers van de achterstallige Rendementsgarantiebedragen zoals nader omschreven in het petitum van de dagvaarding, met vergoeding van de buitengerechtelijke inkassokosten en de wettelijke rente over de verstreken kwartalen in 2018; 
       
       - 4. veroordeling van gedaagden 1 tot en met 3 als schuldenaar en gedaagden 3 en 4 als borg de Rendementsgarantie bedragen ingaande 1 oktober 2018 tijdig en volledig te voldoen, met de contractuele rente van 2 % per jaar ingaande 1 april 2019 en, bij uitblijven van tijdige en volledige betaling, tot betaling van een boeterente van 20% over het tekort alsmede van de wettelijke rente; 
       
       
         -5. gedaagden 1 tot en met 3 te bevelen, op straffe van verbeurte van dwangsommen, om uiterlijk binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis, dan wel binnen een andere redelijke termijn, de raadsman van eisers in het bezit te stellen van een notarieel gewaarmerkte kopie van: 
       
       i. i) de overeenkomsten en facturen van aankoop van de inrichting en het meubilair voor het [naam establishment] ; 
       
         ii) de publicatieplichtige balans en winst- en verliesrekeningen van [gedaagde sub 1] vanaf de oprichting tot en met 31 december 2017, een tussentijdse balans en winst- en verliesrekening van [gedaagde sub 1] per 1 juli 2018, alsmede de opstelling van vermogen en baten en lasten van de Stichting Trust sinds de oprichting tot en per 1 juli 2018; 
         iii) notulen van aandeelhouders- en bestuursvergaderingen in [gedaagde sub 1] en de Stichting Trust vanaf de oprichting tot en met juni 2018; 
         iv) de verbouwovereenkomst met de aannemer(s) van het hotel alsmede de financiële afwikkeling met de aannemer(s); 
       
       v) de hotelexploitatie danwel gebruiksovereenkomst(en) van de Stichting Trust met het hotelmanagement bedrijf voor het [naam establishment] . 
       
       
         Tot slot vorderen eisers hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten en in de nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Gedaagden voeren verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de verbouwing van het Pand tot hotel tot op heden nog niet gereed is, dat het hotel (dus) nog niet is opgeleverd en dat splitsing van het Pand in appartementsrechten (nog) niet heeft plaatsgevonden. Gedaagden hebben ter zitting meegedeeld dat de verbouw in een afrondend stadium verkeert en dat het hotel naar alle waarschijnlijkheid eind december 2018 zal worden geopend.  
       
     
     
       4.2. 
       Anders dan gedaagden stellen, hebben eisers voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen. Zij hebben er immers belang bij dat de verbouwing en de oplevering van het hotel zo snel mogelijk zullen plaatsvinden, opdat zij hun rendementsvergoedingen – die tot heden niet of te laat betaald zijn – tijdig kunnen ontvangen. Zij hebben ook een spoedeisend belang bij de verstrekking van de gevraagde documenten. 
       
     
     
       4.3. 
       Eisers vorderen in deze zaak in de eerste plaats veroordeling van gedaagden 1 tot en met 3 om alsnog de splitsing in appartementsrechten tot stand te doen brengen en deze te leveren aan eisers. Volgens hen volgt deze verplichting uit de overeenkomsten die partijen hebben gesloten. Gedaagden bestrijden dit.  
       
     
     
       4.4. 
       Uit de wederzijdse standpunten die partijen hebben ingenomen, blijkt dat zij de overeenkomsten ten aanzien van wat moet worden geleverd, in verschillende zin hebben opgevat (enerzijds als appartementsrechten en anderzijds als onverdeelde gedeelten van de mede-eigendom van het Pand, ‘belichaamd’ in certificaten). Ter beantwoording van de vraag welke opvatting de juiste is, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan het beding waarvan nakoming wordt gevorderd en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
       
     
     
       4.5. 
       
         Eisers hebben erop gewezen dat in de tekst van de overeenkomst telkens wordt verwezen naar ‘ apartments ’ en dat, zowel in de PSDA en de PSAA’s de passage voorkomt dat Party A (onder wie gedaagden 1 en 3): “ will divide the building into apartments under the legal instruments of division and under division with the accompanying drawing(s) ”.  
         De tekst van de overeenkomst biedt dus steun aan de uitleg dat de verkopers gehouden zijn tot verkoop en levering van appartementsrechten. Maar bij de uitleg van een overeenkomst dienen ook de context waarin de afspraken tot stand zijn gekomen, het doel en de strekking daarvan, en de overige omstandigheden van het geval te worden betrokken.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Op grond van de overgelegde producties en het verhandelde ter zitting dient bij die uitleg mede tot uitgangspunt dat eisers de ‘appartementen’ met name hebben gekocht als investeringen, met het doel daaruit rendement te verkrijgen. Voor dit doel is een juridische splitsing van het Pand in appartementsrechten niet essentieel. 
       
     
     
       4.7. 
       
         Gedaagden hebben zich erop beroepen dat van meet af aan duidelijk was dat geen appartementsrechten werden verkocht of zouden worden geleverd, maar certificaten van ‘aandelen’ (kennelijk te verstaan in de hiervoor in 4.4 laatstgenoemde zin). Gedaagden verwijzen daarbij onder meer naar de e-mails van 28 november 2016, aangehaald onder 2.6. Aannemelijk is geworden dat deze  
         e-mails in ieder geval zijn verzonden naar [eiser sub 1] en naar [eiser sub 2] De e-mail aan [eiser sub 1] dateerde van vóór 15 december 2016, de datum waarop hij de PPA heeft ondertekend. Deze mededeling kan [eiser sub 1] dus in ieder geval niet zijn ontgaan.  
       
       
     
     
       4.8. 
       Verder hebben gedaagden aangevoerd dat eisers pas in de loop van 2018 en niet eerder, ook niet in de correspondentie, erop hebben aangedrongen dat hun appartementsrechten werden geleverd. Ook zij hebben eerder steeds gerefereerd aan de ‘certificaten’. Tegenover dit, met bescheiden onderbouwde, verweer hebben eisers geen bescheiden in het geding gebracht waaruit het tegendeel blijkt.  
       
     
     
       4.9. 
       Tegen deze achtergrond en mede gelet op de genoemde e-mail-correspondentie, wordt vooralsnog geoordeeld dat het verweer van gedaagden in een eventuele bodemprocedure een niet geringe kans van slagen heeft. Dit verweer, zoals dat wordt verstaan, houdt in dat de overeenkomsten – in weerwil van de op het oog duidelijke tekst – niet een verplichting tot levering van appartementsrechten impliceerden, maar “slechts” van onverdeelde gedeelten van de mede-eigendom van het Pand, ‘belichaamd’ in certificaten.  
       
     
     
       4.10. 
       
         Een afweging van de belangen van partijen wijst in dezelfde richting. Gedaagden hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat, als in dit stadium van de verbouwing het gebouw alsnog moeten worden gesplitst in individuele appartementsrechten, niet alleen extra juridische kosten zouden moeten worden gemaakt, maar ook ingrijpende bouwkundige aanpassingen zouden moeten plaatsvinden, die wederom aanzienlijke vertraging zouden meebrengen.  
         Verder hebben eisers hun belang bij de feitelijke en juridische splitsing van het pand in appartementen en appartementsrechten aldus toegelicht dat zij aldus voldoende zekerheid krijgen wat betreft (de vergoedingen op) hun investeringen. Dit belang kan echter ook worden gediend op andere wijze dan door middel van (eigendomsoverdracht na) splitsing in appartementsrechten. Te denken valt in dit verband aan het vestigen van een recht van hypotheek op het onverdeelde eigendomsrecht van het gehele Pand. 
       
       
     
     
       4.11. 
       Onder deze omstandigheden wegen de belangen van eisers bij toewijzing van de vordering tot levering van de appartementsrechten voorshands minder zwaar dan die van gedaagden bij afwijzing daarvan, temeer daar een splitsing, als deze eenmaal heeft plaatsgevonden, moeilijk valt terug te draaien als in een bodemprocedure alsnog in die zin zou worden beslist. Dit alles leidt tot afwijzing van de vorderingen onder 1. 
       
     
     
       4.12. 
       
         Eisers hebben onder 2 veroordeling gevorderd van gedaagden 1 tot en met 3 om de verbouwing en inrichting van het Pand vóór 1 september 2018, dan wel binnen een andere redelijke termijn, te hebben voltooid en dan het geplande [naam establishment] in exploitatie te hebben genomen.  
         De verplichting tot tijdige voltooiing van de verbouwing en ingebruikneming van het Hotel vloeit voort uit de PPA’s. Daarin staat immers dat ‘the establishment’ daarvan zal plaatsvinden op 1 april 2017 en de ingangsdatum van de ROI alsook het uit te keren dividend van 20% na drie jaar wordt daaraan gekoppeld (met dien verstande dat die uitkeringen dienen plaats te vinden vanaf respectievelijk 1 juli 2017 en 1 april 2020). De datum van 1 april 2017 is inmiddels al anderhalf jaar verstreken. Eisers hebben er groot belang bij dat geen verdere vertraging optreedt. Gedaagden hebben de verwachting uitgesproken dat het hotel eind december 2018 klaar is. Als zekerheidshalve rekening wordt gehouden met nog enige marge, dient de voltooiing redelijkerwijs in ieder geval op 1 februari 2019 te hebben plaatsgevonden. De vordering onder 2 zal daarom worden toegewezen met inachtneming van die datum en met maximering van de dwangsommen zoals hierna vermeld. De vordering jegens gedaagde sub 2, de Stichting Trust, wordt echter afgewezen aangezien deze bij de overeenkomsten geen partij was.  
       
       
     
     
       4.13. 
       Met betrekking tot de achterstanden in de ROI’s hebben eisers erkend dat de betalingen tot 1 oktober 2018 inmiddels zijn verricht. Bij de vordering onder 3 hebben zij dus geen belang meer. 
       
     
     
       4.14. 
       
         Het gevorderde onder 4 kan - zij het op eerdergenoemde gronden niet jegens gedaagde sub 2 - worden toegewezen, voor zover dienaangaande een achterstand bestaat. Ten aanzien van de per 1 oktober 2018 verschuldigde ROI’s is dat inmiddels het geval. Eisers hebben bij de voldoening van deze bedragen een voldoende spoedeisend belang. Anders dan gedaagden hebben aangevoerd, is voorshands niet aannemelijk geworden dat het hier in wezen gaat om een met de wet strijdige dividendbetaling. [eisers] hebben terecht aangevoerd dat het hier gaat om een contractuele verplichting die nagekomen dient te worden.  
         Ook het verweer dat [eiser sub 1] geen aanspraak op deze betaling zou kunnen maken omdat hij zelf in verzuim zou verkeren nu hij bij de verkoop van de appartementen aan de andere eisers commissie heeft geïnd, die hij met de door hem aan [gedaagde sub 1] verschuldigde koopprijs heeft verrekend, gaat niet op. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat dit met instemming van eisers is gebeurd en van enig verzuim jegens eisers is dus geen sprake.  
         Voor toewijzing van thans nog niet verschuldigde uitkeringen is echter geen plaats.  
       
       
     
     
       4.15. 
       Tot slot hebben eisers afgifte gevorderd van een aantal bescheiden. Gedaagden hebben erkend dat eisers daarop recht hebben, op grond van het bepaalde in (de Considerans van) de PSDA, alsook op grond van het bepaalde in artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek. Gedaagden hebben zich bereid verklaard [eisers] van deze bescheiden te voorzien. Aangezien zij daartoe nog niet zijn overgegaan, zullen zij daartoe worden veroordeeld, met dien verstande dat een grond voor het verstrekken van een door de notaris gewaarmerkte kopie vooralsnog ontbreekt en dat het verstrekken van stukken met betrekking tot de hotelexploitatie nog niet aan de orde is, nu het hotel nog niet in gebruik is. 
       
     
     
       4.16. 
       Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zullen gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten en in de nakosten.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt gedaagden 1 en 3 om de verbouwing en inrichting van het Pand vóór 1 februari 2019 te hebben voltooid en dan het geplande [naam establishment] in exploitatie te hebben genomen; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat gedaagden 1 en 3 hoofdelijk aan ieder van eisers een dwangsom verbeuren van € 1.500,- voor ieder door hen gekocht certificaat (te verstaan in de hiervoor in 4.4 laatstbedoelde zin) voor iedere dag of dagdeel dat zij in gebreke blijven om aan de veroordeling onder 5.1 te voldoen, met een maximum per eiser van € 100.000,-;  
       
       
       
     
     
       5.3. 
       
         veroordeelt gedaagden 1 en 3 als schuldenaar en - indien de betaling niet binnen 14 dagen na heden plaatsvindt - gedaagden 3 en 4 als borg, hoofdelijk om de Rendementsgarantiebedragen over het derde kwartaal van 2018, verschuldigd per  
         1 oktober 2018, volledig te voldoen, te vermeerderen met de contractuele rente van  
         2 % per jaar ingaande 1 april 2019, en met een boeterente van 20% over het tekort, alsmede met de wettelijke rente; 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         beveelt gedaagden 1 tot en met 3, om uiterlijk binnen zeven dagen na uitspraak van dit vonnis de raadsman van eisers in het bezit te stellen van:  
         i) de overeenkomsten en facturen van aankoop van de inrichting en het meubilair voor het [naam establishment] ; 
         ii) de publicatieplichtige balans en winst- en verliesrekeningen van [gedaagde sub 1] vanaf de oprichting tot en met 31 december 2017, een tussentijdse balans en winst- en verliesrekening van [gedaagde sub 1] per 1 juli 2018, alsmede de opstelling van vermogen en baten en lasten van de Stichting Trust sinds de oprichting tot en per 1 juli 2018; 
         iii) notulen van aandeelhouders- en bestuursvergaderingen in [gedaagde sub 1] en de Stichting Trust vanaf de oprichting tot en met juni 2018; 
         iv) de verbouwovereenkomst met de aannemer(s) van het hotel alsmede de financiële afwikkeling met de aannemer(s); 
       
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat gedaagden 1 tot en met 3 hoofdelijk een dwangsom van € 5000,-verbeuren aan ieder van eisers voor iedere dag of dagdeel dat zij nalaten om aan het bevel onder 5.4 te voldoen, met een maximum van (in totaal) € 200.000,-;  
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van eisers begroot op: 
       
         – € 112,28 € 112,28 aan explootkosten, 
         – € 112,28 € 895,- aan griffierecht en 
         – € 112,28 € 980,- aan salaris advocaat, 
       
       vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien gedaagden deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening; 
       
     
     
       5.8. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
       
       
       
       
     
     
       5.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door  
         mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2018. 
       
       
     
   
   
     type: MB 
     coll: MAH