ECLI: ECLI:NL:HR:1998:ZC2629

Titel: ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 Hoge Raad , 10-04-1998 / 8957 (R97/022)

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 1998-04-10

Zaaknummer: 8957 (R97/022)

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:1998:ZC2629

---

Antilliaanse zaak. Dwaling; mededelingsplicht verkoper; onderzoeksplicht koper; verkeersopvattingen; motivering. 
         Het enkele feit dat de ene partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de andere partij ten aanzien van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Het hof had zich de vraag moeten stellen of de verkopers naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren de koper mededeling te doen van de hun bekende ernstige scheurvorming van structurele aard toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was geen nadere vragen te stellen hoewel hem was medegedeeld dat er scheurvorming was en hij ook scheurvorming had geconstateerd.

10 april 1998 
   Eerste Kamer 
   Rek. nr. 8957 (R97/022 HR) 
   CS 
   
   
   
   
     
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
   
   
   
     
       Arrest 
     
   
   
   
     in de zaak van: 
   
   
   
     
      [eiser], 
     wonende op [woonplaats],  
     EISER tot cassatie, 
     advocaat: mr T.H. Tanja-van den Broek, 
   
   
   
     t e g e n 
   
   
   1. [verweerder 1], 
   2. [verweerster 2], 
   
     beiden wonende op [woonplaats], 
     VERWEERDERS in cassatie 
     advocaat: mr J.P. Heering. 
   
   
   
   
   
   
   
     1. Het geding in feitelijke instanties 
   
   
     Met een op 14 januari 1994 gedateerd verzoekschrift heeft eiser tot cassatie – verder te noemen: de koper – zich gewend tot het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao. Hij heeft daarbij thans verweerders in cassatie – hierna aan te duiden als: de verkopers – in rechte betrokken. Na zijn eis tweemaal te hebben gewijzigd heeft de koper – zakelijk weergegeven – gevorderd: - primair, subsidiair en meer subsidiair: ongedaanmaking van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand Bramendiweg 27 op Curaçao en van de daaruit voortgevloeide overdracht, via respectievelijk vernietiging wegens bedrog of dwaling dan wel ontbinding wegens wanprestatie, een en ander met veroordeling van de verkopers tot restitutie van de koopprijs van NAF 415.000,-- en betaling van een schadevergoeding van NAF 368.000,--, althans een door de rechter vast te stellen bedrag, alles met rente, 
     en meer subsidiair: de verkopers te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van NAF 783.000,--, althans een door de rechter vast te stellen bedrag, en met rente; 
   
   - de verkopers te veroordelen tot vergoeding van de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
   - van waarde te verklaren van het conservatoire beslag van 1 januari 1994.  De verkopers hebben de vorderingen bestreden. Na een ingevolge een tussenvonnis van 13 februari 1995 op 6 maart 1995 gehouden descente, heeft het Gerecht in Eerste Aanleg bij eindvonnis van 6 mei 1996 de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot voormeld pand vernietigd en de verkopers hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeeld tot restitutie aan de koper van een bedrag van NAF 415.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 februari 1994. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding heeft het Gerecht een comparitie van partijen gelast. Tegen laatstgenoemd vonnis hebben de verkopers, ieder voor zich, hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba. Het Hof heeft de beroepen gevoegd behandeld. Bij vonnis van 12 november 1996 heeft het Hof het bestreden vonnis van het Gerecht in Eerste Aanleg vernietigd en, opnieuw rechtdoende, het gevorderde afgewezen. 
   Het vonnis van het Hof is aan dit arrest gehecht. 
   
   
   
     2. Het geding in cassatie 
   
   Tegen het vonnis van het Hof heeft de koper beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De verkopers hebben verzocht het beroep te verwerpen. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot terugwijzing van de zaak naar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba. 
   
   
   
     3. Beoordeling van het middel  
   
   3.1 In cassatie kan, ten dele veronderstellenderwijs, van het volgende worden uitgegaan: (i) Op 25 maart 1992 hebben de verkopers het huis aan de Bramendiweg 27, stadsdistrict Curaçao (verder: het huis), per advertentie in een Nederlandse krant te koop aangeboden voor US Ṩ 275.000,-- k.k. (ongeveer NAF 495.000,--). De koper, die toen in Duitsland woonde, was geïnteresseerd en vroeg nadere inlichtingen bij de in de advertentie genoemde contactpersoon. Daarop heeft deze aan de koper onder meer een in opdracht van de verkopers opgemaakt taxatierapport van de hand van de beëdigd taxateur [de taxateur] toegezonden. In dit ( één pagina grote) taxatierapport – waarin de verkoopwaarde van het huis op NAF 470.000,-- werd geschat – werden wel enige gebreken van geringe aard vermeld, maar werd niet gerept van scheurvorming; de onderhoudstoestand van het huis werd “goed” genoemd. (ii) Op 30 mei 1992 heeft de koper, tijdens een kort bezoek aan Curaçao, het huis bezichtigd. Hij heeft toen geconstateerd dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, dat er in de gang (keurig gerepareerde) scheuren waren en dat tussen de woning en de aangebouwde meidenkamer en garagemuur verticale scheuren zaten (die hem toen krimpscheuren leken). Het zwembad was gevuld en leek normaal te functioneren. (iii) Tijdens deze eerste bezichtiging heeft de koper NAF 400.000,-- geboden, welk bod de verkopers niet hebben aanvaard. Zij vroegen NAF 430.000,--. (iv) Na een tweede bezichtiging op 3 juni 1992 hebben partijen overeenstemming bereikt over een koopprijs van NAF 415.000,--. Het voorlopig koopcontract is op 8 juni 1992 getekend, de overdracht heeft op 20 juli 1992 plaatsgevonden. De verkopers hebben het huis in augustus 1992 ontruimd. (v) De koper heeft toen opdracht gegeven het huis van binnen te schilderen. (vi) In de daarop volgende periode is in het huis ernstige scheurvorming opgetreden. Voorts is toen ontdekt dat de panelling waarvan de muren op vele plaatsen waren voorzien, grote scheuren bedekte. Uit deskundigenonderzoek is toen gebleken dat deze scheurvorming van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat. De oplossing van het probleem is zeer kostbaar – de daarmee gemoeide kosten zijn in 1993, ongerekend tegenvallers, op NAF 100.000,-- geschat – en de waarde van het huis wordt daardoor ernstig aangetast. (vii) Na de ontruiming van het huis door de verkopers was het zwembad leeg en bleek het – al geruime tijd – lek.  (viii) De verkopers hebben het huis sedert 1984 bewoond. Ook in de tijd dat zij het huis bewoonden, hebben zich scheuren voorgedaan die na reparatie gedeeltelijk zijn teruggekomen. De aannemer Henry Zeydel heeft omstreeks 1989 aan de verkopers als zijn mening te kennen gegeven dat deze scheurvorming werd veroorzaakt door verzakkingen en dat het veel geld zou kosten om de scheurvorming permanent op te lossen. Dit laatste hebben de verkopers de koper niet verteld. (ix) De koper bezit terzake van de bouwkundige toestand van huizen geen bijzondere deskundigheid. 
   (x) De koper is het huis in 1993 gaan bewonen. 
   
   
     3.2 Zich onder meer op voormelde feiten beroepend heeft de koper de hiervoor onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld. 
     Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de verkopers zich aan bedrog hadden schuldig gemaakt door, hoewel zij wisten dat het huis “een structureel scheurenprobleem” had en dat het zwembad lekte, hem van een en ander geen mededeling te doen, althans dat hij terzake had gedwaald, althans dat de verkopers wanprestatie hadden gepleegd dan wel jegens hem onrechtmatig hadden gehandeld. 
   
   
   
     3.3 De eerste rechter heeft aangenomen dat de verkopers op het moment van de verkoop ervan op de hoogte waren dat de scheurvorming in het huis van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat. Hij heeft voorts aangenomen dat de verkopers hadden behoren te beseffen dat de koper ten tijde van de bezichtigingen en het totstandkomen van de koopovereenkomst met dit structurele scheurenprobleem onbekend was en in redelijkheid geen grond had terzake onderzoek te doen. De eerste rechter heeft dan ook geoordeeld dat de verkopers door meerbedoeld probleem voor de koper te verzwijgen bedrog hebben gepleegd. Op grond daarvan heeft hij de overeenkomst van koop en verkoop van het huis vernietigd (zie hiervoor onder 1). 
   
   
   
     3.4 Op de door van de verkopers afzonderlijk ingestelde, maar door het Hof gevoegd behandelde appellen, heeft het Hof anders geoordeeld en op grond daarvan aan de koper zijn vorderingen ontzegd. Daartegen keert zich het middel. 
   
   
   
     3.5 Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zich zelf heeft te wijten. 
     In deze, in vaste rechtspraak van de Hoge Raad aanvaarde regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij terzake van diezelfde gegevens van een mededelingsplicht heeft. Bij het beantwoorden van de vraag of een partij terzake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, dan wel of hij die gegevens voor zich mag houden omdat hij erop mag vertrouwen dat zijn wederpartij, die gehouden is om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder de invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft, ter nakoming van deze verplichting een onderzoek zal instellen en daardoor met meerbedoelde gegevens bekend zal worden, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het gegeven geval – die dan ook zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk behoren te worden vastgesteld -, maar ook en vooral daarop dat voormelde regel juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens (vgl. voor dit laatste: HR 21 december 1990, NJ 1991, 251, rov. 3.4 slot). 
   
   
   
     3.6 ’s Hofs vonnis voldoet al aanstonds niet aan het vereiste dat in een geval als het onderhavige, waarin het geschil zich – zoals ook het Hof onder 4, tweede alinea, tot uitgangspunt heeft genomen – in alle hiervoor genoemde, door de koper aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde rechtsfiguren toespitst op de in 3.5 omschreven vraag, alle bijzonderheden van het gegeven geval zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk behoren te worden vastgesteld. 
     In dit verband klaagt het middel terecht erover dat het Hof niet blijk ervan geeft enige aandacht te hebben besteed aan de stellingen van de koper met betrekking tot het zwembad, dat ten tijde van de bezichtiging vol geweest zou zijn, maar toen de verkopers het huis hadden ontruimd leeg was en al geruime tijd lek bleek, omstandigheden waarop de koper mede baseerde dat bij de verkopers opzet tot misleiding had voorgezeten. 
     Voorts valt, vooral tegen de achtergrond van de gedingstukken, op dat het Hof onder 3 als een van de feiten waarvan het uitgaat, slechts vermeldt dat de verkopers de koper hebben meegedeeld dat “er scheuren in de woning zaten”, maar onder 4, tweede alinea, zonder meer als vaststaand aanmerkt dat de verkopers de koper hebben meegedeeld “dat er scheurvorming in het huis aanwezig is”, terwijl het in de derde alinea zelfs veronderstelt dat de verkopers de koper op “de scheurvorming in het huis” hebben “gewezen”. Zonder nadere motivering, welke ontbreekt, blijft onduidelijk of het Hof telkens hetzelfde bedoelt, dan wel zich niet heeft gerealiseerd dat sprake is van drie onderscheiden, steeds ernstiger wordende gevallen, noch dat verschil in intensiteit bestaat tussen iemand iets meedelen en iemand ergens op wijzen. Bij dit een en ander komt dat de gedingstukken moeilijk anders kunnen worden begrepen dan dat, terwijl de verkopers op dit stuk telkens verschillende stellingen hebben geponeerd, de koper van meet af aan heeft beoogd te ontkennen dat de verkopers bij de bezichtigingen en later bij het onderhandelen over de prijs: (1°) in welke zin dan ook over de zichtbare scheuren hebben gesproken en (2°) hebben medegedeeld dat het huis aan scheurvorming leed, laat staan dat het aan ernstige scheurvorming leed, die een structureel karakter had. Ook tegen deze achtergrond moet worden gezegd dat het Hof zijn beslissing op het hier besproken – essentiële – punt onvoldoende naar de eis der wet met redenen heeft omkleed. De op dit een en ander gerichte, in het middel besloten liggende motiveringsklachten, waaronder die in onderdeel 1, treffen derhalve doel. Daarbij verdient evenwel opmerking dat de motiveringsklacht van onderdeel 4 faalt: waar het Hof vaststelt dat de koper bij een gehouden descente heeft verklaard dat er eveneens scheuren “aan de terraszijde” zichtbaar waren, berust zulks – blijkens het tot de gedingstukken behorende proces-verbaal van de door het Hof bedoelde descente – kennelijk op een verschrijving. Dit proces-verbaal vermeldt immers dat de koper desgevraagd heeft verklaard: “ik erken dat scheuren aan de voorkant zichtbaar waren”. 
   
   
   
     3.7 Reeds de hiervoor in 3.6 aangestipte feilen in ’s Hofs motivering maken dat zijn daarop voortbouwende oordelen – met name die in de tweede, derde en vierde alinea onder 4 van zijn vonnis – geen stand kunnen houden. Deze oordelen geven overigens ook als zodanig blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is immers, blijkens het in 3.5 overwogene, onjuist om, zoals het Hof heeft gedaan, ervan uit te gaan dat het oordeel dat de koper is tekortgeschoten in de in de gegeven omstandigheden op hem rustende plicht om te onderzoeken hoe ernstig de scheurvorming in het huis was, of deze een structureel karakter droeg en zo ja wat daarvan de oorzaak was, zonder meer de slotsom wettigt dat op de verkopers terzake geen mededelingsplicht rustte. Het Hof had zich, integendeel, de vraag moeten stellen of de verkopers, die – naar de koper aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd en het Hof in het midden heeft gelaten, zodat daarvan in cassatie veronderstellenderwijs moet worden uitgegaan – wisten dat de scheurvorming in het huis van structurele aard is en wordt veroorzaakt doordien de fundering van het huis te wensen overlaat, alsmede dat de oplossing van het probleem zeer kostbaar is waardoor de waarde van het huis ernstig wordt aangetast, toen zij constateerden dat de koper zo onvoorzichtig was om, hoewel hij scheurvorming en zettingen had gezien en hoewel hem (in de visie van het Hof) ook was “meegedeeld dat er scheurvorming in het huis aanwezig was”, geen vragen omtrent scheurvorming te stellen en daarnaar geen verder onderzoek te doen, naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren hem van voormelde, hun bekende feiten mededeling te doen. Het antwoord zal afhangen van hetgeen omtrent voormelde, veronderstellenderwijs aangenomen feiten en de andere omstandigheden van het geval zal komen vast te staan en zal derhalve eerst na een nader onderzoek te dier zake kunnen worden gegeven.  De op dit een en ander gerichte, in het middel, met name in onderdeel 2 besloten klachten treffen mitsdien eveneens doel. 
   
   
   
     3.8 De slotsom van een en ander moet zijn dat ’s Hofs vonnis moet worden vernietigd. Na verwijzing zal de zaak op de bestaande hoger beroepen geheel opnieuw moeten worden beoordeeld. De hiervoor niet besproken klachten van het middel behoeven daarom geen behandeling. 
   
   
   
   
     4. Beslissing 
   
   
     De Hoge Raad:  
     vernietigt het vonnis van 12 november 1996 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba; 
     verwijst het geding naar dat Hof ter verdere behandeling en beslissing; 
     veroordeelt de verkopers in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de koper begroot op ƒ 520,-- aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris. 
   
   
   
   
   
     Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Jansen en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op  10 april 1988 .