ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9616

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9616 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 15-08-2006 / C200401178

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2006-08-15

Zaaknummer: C200401178

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9616

---

Exploitant biedt een overnamesom aan. Geen aansprakelijkheid exploitant voor verdere schade huurder die niet erin slaagt de recreatiebungalow aan een derde te verkopen.

typ. MdL 
       rolnr. C0401178/BR 
     
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       zevende kamer, van 15 augustus 2006, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       [X.], 
       wonende te [woonplaats], hierna: “[X.]”,  
       appellant bij exploot van dagvaarding van 16 juli 2004, 
       procureur: mr. J.E. Lenglet, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CAMPING EN BUNGALOWPARK DE HEIMOLEN B.V.,  
       gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “De Heimolen”, 
       geïntimeerde bij voormeld exploot van dagvaarding, 
       procureur: mr. J.E. Benner, 
     
     
     op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sectie kanton locatie Tilburg gewezen vonnis van 28 april 2004 tussen [X.] als eiser in conventie tevens gedaagde in reconventie en De Heimolen als verweerder in conventie tevens eiseres in reconventie.  
     
     1. Het verloop van het geding in eerste aanleg 
     
     Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 293425 CV-04- 159, alsmede naar het comparitievonnis van 11 februari 2004. 
     
     2. Het verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. Bij memorie van grieven, met bewijsstukken, heeft [X.] vier grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende De Heimolen zal veroordelen – zakelijk weergegeven: 
       PRIMAIR de in 1980 tussen partijen gesloten huurovereenkomst voort te zetten en daarbij aan [X.] een redelijke gelegenheid te bieden alsnog tot verkoop van zijn bungalow (exclusief grond) te geraken; en 
       SUBSIDIAR een vergoeding te betalen van een bedrag € 17.924,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid, alsmede van een bedrag van € 650,- aan buitengerechtelijke kosten; 
       met veroordeling van De Heimolen in de proceskosten in beide instanties.  
     
     
     2.2. Bij memorie van antwoord, met één bewijsstuk, heeft De Heimolen de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in hoger beroep.  
     
     2.3. [X.] heeft vervolgens nog een akte, met bewijsstukken, genomen. De Heimolen heeft afgezien van antwoordakte. 
     
     2.4. Partijen heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van hoger beroep 
     
     Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting, zoals vermeld in de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling: 
     
     4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
     
     4.1.1. De Heimolen exploiteert een bungalowpark op een kampeerterrein gelegen te Baarle-Nassau. Zij verhuurt daartoe percelen grond aan recreanten die daarop een bungalow plaatsen c.q. een daarop geplaatste bungalow van de vorige huurder overnemen.  
     
     4.1.2. [X.] heeft in december 1980 een overeenkomst gesloten met De Heimolen welke voor zover hier van belang inhoudt: 
     
     
       Strekking en Duur 
       De direktie stelt een stuk grond beschikbaar waarop Uw bungalow is gebouwd. Op de grond welke zich rondom Uw bevindt, mag U gebruik van maken. Enig recht op deze grond heeft u niet: ook geen enkele aanspraak. Indien wij deze grond een andere bestemming willen geven, staat dit niet ter discussie. 
       Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de tijd van één jaar en wordt stilzwijgend verlengd met eenzelfde periode, tenzij met in acht neming van drie maanden opzegtermijn vóór de expiratie-datum, schriftelijk door één der partijen opzegging is kenbaar gemaakt. 
       (…) 
       Bij beëindiging van deze overeenkomst dient de pachter zijn bungalow aan de direktie van de camping te koop aan te bieden. De verkoopprijs mag daarbij niet hoger zijn dan de kostprijs, terwijl tevens met een redelijke jaarlijkse afschrijving rekening gehouden dient te worden. Indien verkoop aan de direktie niet doorgaat, mag de eigenaar zijn eigendom aan derden te koop aanbieden, of de bungalow afbreken. De direktie behoudt zich het recht voor een nieuwe eigenaar te weigeren, zonder dit te motiveren. 
       (…) 
       Wijze van Gebruik 
       De bungalow mag bewoond worden door het eigen gezin. (…) De pachter is verplicht zijn bungalow, zowel binnen als buiten goed te onderhouden. 
     
     
     4.1.3. Op het door [X.] gehuurde perceel, plaatselijk bekend De Heimolen bungalow 13, groot ca 250 vierkante meter, was in december 1980 een in 1960 gebouwde (recreatie) bungalow geplaatst, welke [X.] van de vorige eigenaar/huurder van de grond heeft overgenomen. 
     
     4.1.4. In februari 1999 heeft De Heimolen bekendgemaakt tot een wijziging van de exploitatie van het bungalowpark over te willen gaan, onder meer inhoudende dat de grond niet langer wordt verhuurd maar in eigendom aan de recreanten over wordt gedragen. Ook aan [X.] is de door hem gehuurde grond aangeboden, aanvankelijk voor een prijs van NLG 200,- per vierkante meter, later voor een prijs van NLG 150,- per vierkante meter. [X.] heeft afgezien van aankoop van de grond. 
     
     4.1.5. [X.] heeft in overleg met De Heimolen zijn bungalow, zonder de ondergrond, door tussenkomst van [Z.]Makelaars en Taxateurs in oktober 1999 te koop aangeboden voor een vraagprijs van NLG 39.500,- k.k., inclusief meubilair en stoffering.  
     
     4.1.6. [X.] is er niet in geslaagd zijn bungalow te verkopen. 
     
     
       4.1.7. Bij brief van 1 april 2003 heeft De Heimolen aan [X.] voorzover hier van belang het volgende bericht:  
       Naar aanleiding van inventarisatie van onze camping zijn wij tot de conclusie gekomen dat Uw bungalow niet meer verkocht kan worden. Uw bungalow is in zodanige staat dat dit niet meer te verkopen is. U kunt zelf uiteraard nog wel verblijven in de bungalow. Met het oog op de toekomst houden wij ongeveer een termijn aan van twee jaar. 
     
     
     
       4.1.8. Bij brief van 12 april 2003 heeft [X.] voorzover hier van belang het volgende aan De Heimolen geantwoord: 
       Ons is in het geheel niet duidelijk de opmerking dat onze bungalow niet meer verkoopbaar is. De argumentatie dat dit in een zodanige staat zou zijn is niet zuiver. Zeker omdat de bungalow tot voor kort nog bij makelaar [Z.]en bij u in de verkoop was voor Eur. 17.924,00. Hierop zijn meerdere aspirant kopers op afgekomen, maar doordat nu ook de grond erbij gekocht diende te worden heeft dit géén doorgang gevonden. Immers is het bij u ook bekend dat een redelijk bod van uw zijde door ons in overweging zal worden genomen. 
     
     
     
       4.1.9. Bij brief van 28 april 2003 heeft De Heimolen aan [X.] voorzover hier van belang het volgende bericht:  
       Naar aanleiding van Uw schrijven d.d. 12 april j.l. delen wij u mede dat [lees: wij] ons park zodanig aan het renoveren zijn naar de toekomst toe dat er een aantal bungalows in mindere staat mettertijd op ons park moeten verdwijnen.  
       Indien U Uw bungalow te koop aan wilt bieden, zijn wij gaarne bereid om te onderhandelen welke mogelijkheden er nog voor U liggen. 
       U kunt zelf uiteraard nog wel verblijven in de bungalow. Met het oog op de toekomst houden wij ongeveer een termijn aan van twee jaar.  
       (…) 
     
     
     4.1.10. De Heimolen heeft aan [X.] een bedrag van € 2.000,- geboden voor de bungalow. [X.] heeft dit bod bij brief van zijn gemachtigde van 16 oktober 2003 als te laag afgewezen. 
     
     
       4.1.11. Bij brief van 21 oktober 2003 aan de gemachtigde van [X.] heeft De Heimolen voorzover hier van belang het volgende aan [X.] bericht: 
       De heer [X.] is eigenaar van bungalow 13 bij ons op het park. De bungalow is in zodanige staat dat wij per 1 januari 2005 de huur opzeggen. Deze plaats dient dan schoon opgeleverd te worden. Tot deze datum mag de heer [X.] uiteraard wel verblijven. Wij brengen voor dit object geen bod uit om deze bungalow te kopen. 
     
     
     4.1.12. [X.] heeft bij exploot van dagvaarding van 6 januari 2004 in conventie gevorderd De Heimolen te veroordelen - kort gezegd - primair tot voortzetting van de huurovereenkomst en subsidiair tot betaling van een bedrag van € 17.924,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan schadevergoeding, en een bedrag van € 650,- aan buitengerechtelijke incassokosten. De Heimolen heeft een eis in reconventie ingesteld - kort gezegd - tot verklaring voor recht dat bovengenoemde opzegging van de huur rechtmatig is en tot veroordeling tot ontruiming door [X.] van het gehuurde. 
     
     4.1.13. De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [X.] in conventie afgewezen en in reconventie de vorderingen van De Heimolen toegewezen, met dien verstande dat de ontruiming niet vóór 1 januari 2005 behoeft plaats te vinden. 
     
     4.1.14. [X.] kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep.  
     
     4.2. Grieven 1 en 2 berusten beide op de stelling dat de wettelijke bepalingen inzake huur van woonruimte (thans Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek) op de overeenkomst van december 1980 van toepassing zijn aangezien bij de aanvang van deze overeenkomst de recreatiebungalow reeds was opgericht en door natrekking eigendom van De Heimolen was geworden zodat de overeenkomst feitelijk huur en verhuur van woonruimte betreft.  
     
     4.3. De Heimolen heeft bestreden dat partijen in de overeenkomst van december 1980 aan het gehuurde de bestemming woonruimte hebben gegeven. 
     
     4.4. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Voorop wordt gesteld dat - ook partijen gaan daar beiden van uit - de overeenkomst als huurovereenkomst dient te worden aangemerkt hoewel het contract is getiteld 'pacht-overeenkomst', aangezien de overeenkomst niet betreft het in gebruik verstrekken van grond ter uitoefening van de landbouw. 
     
     4.5. Voor de beantwoording van de vraag of de wettelijke regeling inzake huur van woonruimte van toepassing is op de overeenkomst van december 1980 is bepalend welke bestemming partijen bij het aangaan van deze overeenkomst aan het gehuurde hebben gegeven. Dit is allereerst een vraag van uitleg van deze overeenkomst. 
     
     4.6. De betekenis van een (schriftelijke) contractsbepaling moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van een (schriftelijk) contract zijn derhalve alle omstandigheden van het concrete geval van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Hoewel de uitleg van een schriftelijk contract dus niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, NJ 2005,493). 
     
     4.7. Het hof stelt vast dat partijen in de huurovereenkomst het gehuurde hebben omschreven als "… een stuk grond waarop Uw bungalow is gebouwd." Bij beëindiging van de overeenkomst dient de bungalow eerst te koop worden aangeboden aan de directie van De Heimolen. Indien geen verkoop aan De Heimolen tot stand komt, mag de eigendom van de bungalow aan een derde worden overgedragen, onder voorbehoud van goedkeuring door De Heimolen, of mag de bungalow worden afgebroken. Alle onderhoud komt voor rekening van de huurder. 
     
     4.8. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze bepalingen dat partijen er bij het aangaan van de overeenkomst in december 1980 van uit zijn gegaan dat de bungalow eigendom van [X.] was en dat hij bij het einde van de huur van de grond over deze eigendom kon beschikken, met inachtneming van een aanbiedingsplicht aan De Heimolen, hetzij door overdracht aan een derde hetzij door deze af te breken. Partijen hebben in de huurovereenkomst derhalve een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het in gebruik geven van de grond op grond van de overeenkomst en de eigendom van het zich daarop bevindende opstal.  
     
     4.9. Partijen hebben er voorts kennelijk geen rekening mee gehouden dat de bungalow mogelijk reeds in december 1980 door natrekking eigendom van De Heimolen was geworden zodat De Heimolen in werkelijkheid niet alleen de grond maar ook de daarop staande bungalow aan [X.] in gebruik verstrekte.  
     
     4.10. Het hof legt de overeenkomst daarom aldus uit dat partijen in december 1980 hebben beoogd een overeenkomst van huur en verhuur van een ongebouwde onroerende zaak in de vorm van grond - waarop een bungalow mocht worden aangehouden - aan te gaan en niet tevens van de daarop in december 1980 al aanwezige bungalow. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de huurprijs blijkens het contract ook uitsluitend betrekking heeft op het gebruik van de grond. 
     
     4.11. Omstandigheden die tot een andere uitleg van het contract nopen zijn gesteld noch gebleken. Ook de omstandigheid dat in de overeenkomst als wijze van gebruik van de bungalow wordt toegestaan 'bewoning door het eigen gezin' brengt nog niet mee dat partijen hebben beoogd dat niet alleen de grond maar ook de daarop aanwezige bungalow het object van de huurovereenkomst is.  
     
     4.12. Gesteld noch gebleken is voorts dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in december 1980 hebben beoogd van een of meer dwingend rechtelijke bepalingen op het gebied van huur van woonruimte af te wijken.  
     
     4.13. Daarbij komt dat - zelfs indien moet worden aangenomen dat de bungalow zodanig duurzaam met de grond is verbonden dat hetzij de bungalow bestanddeel daarvan is hetzij de eigendom van de grond de eigendom van de bungalow omvat - het huurrecht nog niet op het gebruik van de bungalow van toepassing is. Immers, De Heimolen heeft zich niet ertoe verbonden de bungalow in gebruik te geven en [X.] heeft zich niet verbonden tot een tegenprestatie voor het gebruik van de bungalow. Er is aldus niet voldaan aan het bepaalde in art. 7:232 lid 1 in verband met 7:233 BW dat de bungalow is verhuurd als woonruimte.  
     
     4.14. Dit alles leidt tot de slotsom dat de wettelijke bepalingen omtrent huur van woonruimte toepassing missen op de huurovereenkomst. De grieven 1 en 2 falen reeds op deze grond. 
     
     
       4.15. Met de derde grief bestrijdt [X.] het oordeel van de rechtbank dat de huuropzegging door De Heimolen rechtmatig is. [X.] voert daartoe aan dat De Heimolen misbruik heeft gemaakt van haar contractuele opzeggingsbevoegdheid, gelet op de onevenredigheid tussen haar belang bij uitoefening daarvan en het belang van [X.] bij voortzetting van de huurovereenkomst met het oog op verkoop van de bungalow, althans dat deze opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [X.] voert in dit verband aan (i) dat De Heimolen de verkoop van de bungalow aan een derde heeft bemoeilijkt door als voorwaarde te stellen dat deze derde ook de grond erbij diende te kopen, en (ii) dat De Heimolen slechts bereid was een bod van  
       € 2.000,- op de bungalow uit te brengen terwijl de werkelijke waarde bijna € 18.000,- zou bedragen.  
     
     
     4.16. De Heimolen heeft dit betwist. Volgens haar hingen de moeilijkheden bij de verkoop samen met de onduidelijke eigendomsituatie van de bungalow, die mogelijk door natrekking juridisch eigendom was van De Heimolen, zodat een opvolgende huurder van de grond door koop en levering van de bungalow nimmer de juridische eigendom daarvan zou verkrijgen, zolang niet tevens de grond in eigendom wordt verworven of een recht van opstal wordt gevestigd. De Heimolen heeft niet de voorwaarde gesteld dat de bij de bungalow horende grond wordt gekocht. Het bod van € 2.000,- is redelijk. Zij verwijst naar de het door haar in oktober 2003 bij aankoop van de naastgelegen - met de bungalow van [X.] vergelijkbare - bungalow nummer 14 betaalde koopsom van € 3.000,-.  
     
     4.17. Het hof acht aannemelijk dat potentiële kopers werden afgeschrikt door de onduidelijkheid of hun investering in de bungalow in de toekomst voldoende zou zijn beschermd, nu De Heimolen het voornemen had geuit op termijn de exploitatie van het bungalowpark door middel van grondverhuur te willen vervangen door een exploitatie door gronduitgifte in eigendom, waardoor de bungalow mogelijk onverkoopbaar is geworden. Deze omstandigheid brengt echter op zich zelf niet mee dat de opzegging van de huurovereenkomst met [X.] tegen een datum gelegen vijf jaren nadat deze exploitatiewijziging was aangekondigd misbruik van bevoegd oplevert dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     4.18. Het staat De Heimolen vrij haar beleid met betrekking tot de exploitatie van het bungalowpark te wijzigen van een op verhuur van grond gebaseerde exploitatie naar een exploitatie op basis van verkoop van grond. Dit geldt temeer nu De Heimolen in het huurcontract de bevoegdheid tot bestemmingswijziging van de grond uitdrukkelijk heeft voorbehouden. Gesteld noch gebleken is dat De Heimolen deze bevoegdheid heeft uitgeoefend met geen ander doel dan [X.] (of andere huurders) te schaden. Evenmin is gebleken van een onevenredigheid tussen het belang van De Heimolen en het belang van [X.] die meebrengt dat De Heimolen had behoren af te zien van de huuropzegging. In dit verband is van belang dat [X.] - door de grond te huren waarop zijn bungalow was geplaatst - er op bedacht had moeten zijn dat indien deze huur zou eindigen de daarop geplaatste bungalow moeilijk verkoopbaar zou zijn. Bij een en ander spelen nog een rol de betrekkelijk geringe waarde van de bungalow in verhouding tot de huurprijs, de duur van de huurrelatie (25 jaar) waardoor investeringen over deze langere periode afgeschreven konden worden, de omstandigheid dat ook het contract uitgaat van verkoop tegen kostprijs na afschrijving bij beëindiging van het contract, alsmede het voorbehoud in het huurcontract ten aanzien van bestemmingswijziging van de grond.  
     
     4.19. Voorts is van belang dat De Heimolen aan [X.] een redelijke termijn heeft gegund tot verkoop van de bungalow. De bungalow werd immers al sedert oktober 1999 te koop aangeboden zodat De Heimolen aan [X.] voldoende gelegenheid tot verkoop van zijn bungalow heeft geboden door de huur in oktober 2003 tegen 1 januari 2005 op te zeggen. 
     
     4.20. Ook de omstandigheid dat de opzegging is gedaan kort nadat [X.] bij brief van 16 oktober 2003 het bod van De Heimolen de bungalow over te nemen voor een bedrag van € 2.000,- had afgewezen, levert nog geen misbuik van bevoegdheid op dan wel een opzegging welke naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Heimolen heeft immers op grond van de contractuele relatie tussen partijen slechts het recht maar niet de verplichting de bungalow over te nemen. [X.] heeft – zoals hiervoor is overwogen - ook voldoende gelegenheid gehad zijn bungalow aan een derde te verkopen. Ten slotte heeft De Heimolen een koopovereenkomst overgelegd, gedateerd 19 oktober 2003, met betrekking tot de – vergelijkbare - bungalow met plaatsnummer 14 voor een koopprijs van € 3.000,-. Daaruit leidt het hof af dat een bod van € 2.000,- voor de bungalow van [X.] in oktober 2003 niet volstrekt onredelijk was. 
     
     4.21. De derde grief faalt derhalve.  
     
     4.22. Met zijn vierde grief stelt [X.] zijn vordering tot schadevergoeding uit hoofde van art. 6:212 BW in hoger beroep opnieuw aan de orde. Hij voert daartoe aan dat De Heimolen als gevolg van de huuropzegging thans profijt heeft van de door [X.] in december 1980 gekochte en in de loop der jaren verbeterde bungalow. 
     
     4.23. Het hof stelt voorop dat [X.] contractueel het recht heeft de bungalow weg te nemen bij het einde van de huur, indien geen verkoop aan De Heimolen of aan een derde tot stand komt. Gelet hierop kan [X.] slechts aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen c.q. verbeteringen welke hij sedert december 1980 aan de bungalow heeft aangebracht, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij is onder meer van belang in hoeverre De Heimolen daadwerkelijk profijt heeft van deze veranderingen c.q. verbeteringen, bijvoorbeeld doordat zij de bungalow kan verkopen of tegen een hogere huur kan verhuren. Voorts is van belang in hoeverre [X.] zelf geacht kan worden het profijt van deze veranderingen c.q. verbeteringen te hebben genoten tijdens het bestaan van de huurovereenkomst en in hoeverre dit kosten betreft die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd (HR 25 juni 2004, NJ 2005,338). 
     
     4.24. [X.] heeft weliswaar gesteld dat zijn bungalow door De Heimolen aan derden in gebruik is gegeven c.q. verkocht waarvoor De Heimolen mogelijk een vergoeding heeft ontvangen. [X.] heeft dit verder niet geconcretiseerd. De Heimolen betwist dit en stelt dat de bungalow (sedert 1 januari 2005) leeg staat in afwachting van sloop en oprichting van een nieuwe bungalow. [X.] heeft op dit punt ook geen concreet bewijsaanbod gedaan. 
     
     4.25. [X.] heeft verder niet toegelicht welke veranderingen c.q. verbeteringen hij sedert december 1980 heeft aangebracht, zodat evenmin kan worden beoordeeld of bijzondere omstandigheden aanwezig zijn voor het toekennen van een vergoeding, bijvoorbeeld voor investeringen welke nog niet zijn afgeschreven c.q. kort vóór het te koop aanbieden in 1999 of de huuropzegging in oktober 2003 zijn gedaan. In dit opzicht heeft [X.] zijn vordering onvoldoende toegelicht. 
     
     4.26. Het hof is derhalve van oordeel dat bijzondere omstandigheden welke nopen tot het toekennen aan [X.] van een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor de door hem sedert december 1980 aan de bungalow aangebrachte veranderingen c.q. verbeteringen niet aanwezig zijn. In het bijzonder is niet komen vast te staan dat De Heimolen ná 1 januari 2005 profijt geniet van deze bungalow.  
     
     4.27. [X.] heeft niets gesteld omtrent het bedrag dat hij in december 1980 bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geïnvesteerd ten behoeve van de overname van de bungalow. Het hof kan met deze investering daarom geen rekening houden bij de beoordeling of [X.] is verarmd door een mogelijk verlies van deze investering bij het einde van de huur, nog afgezien van de omstandigheid dat - gelet op het tijdsverloop tussen 1980 en 2005 - deze investering waarschijnlijk reeds als afgeschreven kan worden beschouwd. 
     
     4.28. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de waarde van de bungalow in oktober 2003 c.q. op 1 januari 2005 verder niet relevant voor de beoordeling van de vordering tot schadevergoeding. Het bewijsaanbod van [X.] op dit punt kan daarom als niet ter zake doend worden gepasseerd. 
     
     4.29. Ook de vierde grief faalt. 
     
     Conclusie: 
     
     4.30. De grieven falen alle. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [X.] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep als hierna begroot. 
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof:  
     
     bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     veroordeelt [X.] in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak begroot op € 241,- aan verschotten en € 894,- aan salaris van de procureur. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 15 augustus 2006.