ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:1813

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:1813 Rechtbank Noord-Holland , 10-03-2021 / C/15/307507 / HA ZA 20-596

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-03-10

Zaaknummer: C/15/307507 / HA ZA 20-596

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:1813

---

Vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking voor in stolpboerderij door huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen afgewezen. Contractuele uitsluitingsclausule is van toepassing. Er is ook geen sprake van verrijking.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/307507 / HA ZA 20-596 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 maart 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         MR. GUIDO ANTONIE DE WIT Q.Q. 
       
       in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  H.O.D.N. WOON-/ZORGBOERDERIJ [naam 2] , 
       wonende te Alkmaar, 
       eiser, 
       advocaat mr. M. van de Glind, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde 1]
         
       
       
         
          [gedaagde 2] , 
       
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. R.A.M. Schram. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de curator en [gedaagden] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 3 september 2020 met producties 1-16; 
         
         
           de conclusie van antwoord met producties 1-9; 
         
         
           het tussenvonnis van 11 november 2020; 
         
         
           het bericht van de curator van 22 januari 2021 met producties 17-22; 
         
         
           het bericht van [gedaagden] van 26 januari 2021 met een productie; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 29 januari 2021, waar mrs. M. van de Glind en E.S. Kleine namens de curator en de heer [gedaagde 1] , vergezeld van mr. Schram, zijn verschenen. De advocaten en de heer [gedaagde 1] hebben hun standpunten naar voren gebracht. Mr. Kleine heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zij ter zitting aan de rechtbank heeft overgelegd en daarmee onderdeel zijn van de processtukken. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt. 1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
         
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] is eigenaar van een stolpboerderij aan de [adres] (hierna: de stolpboerderij).  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagden] heeft de stolpboerderij in 2013 te koop gezet. Naar aanleiding van de verkoopadvertentie heeft de heer [naam 1] [gedaagden] benaderd. [naam 1] wilde de stolpboerderij kopen, maar koop was voor hem financieel op dat moment niet haalbaar. [naam 1] stelde [gedaagden] voor de stolpboerderij te huren met de bedoeling hierin een woon/zorgboerderij te gaan exploiteren. [gedaagden] heeft hiermee ingestemd.  2.3.	[naam 1] heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid H.O.D.N. Woon-/zorgboerderij [naam 2] (hierna: [naam 2] ) opgericht.  Hij is de enige bestuurder en aandeelhouder van [naam 2] .  2.4.	[gedaagden] heeft op 27 augustus 2015 een huurovereenkomst met [naam 2] gesloten met als ingangsdatum 1 september 2015 en een huurtermijn van twintig jaar. De huurprijs bedroeg € 10.750,00 per maand (voor de maanden september tot en met december 2015 € 4.300,00 per maand).  
       
     
     
       2.5. 
       In de huurovereenkomst is verder bepaald dat [naam 2] was gehouden om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst haar volledige administratie te laten verzorgen door S.I.D. B.V. in de persoon van [naam 3] . Ook is bepaald dat [naam 4] (de zoon van [gedaagde 1] ) gedurende de looptijd van het huurcontract als toezichthouder van [naam 2] zou optreden.  
       
     
     
       2.6. 
       Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.  In artikel 6.11.2.8. van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder afstand doet van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. 
       
     
     
       2.7. 
       
        [naam 2] is in september 2015 op het gebied van zorgverlening gestart met dagbesteding in de stolpboerderij. Vervolgens heeft [naam 2] in november en december 2015 werkzaamheden laten verrichten om de woning om te bouwen naar een zorgboerderij, concreet het aanpassen van de slaapkamers op de begane grond. [naam 2] is gestart met het bieden van wonen met zorg per 1 januari 2016. 
       
     
     
       2.8. 
       Negen maanden later heeft [naam 2] ten behoeve van uitbreiding van het aantal appartementen in de woon-/zorgboerderij een geldlening verkregen bij Rabobank West-Friesland ten bedrage van € 375.000,00.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 20 september 2016 hebben [gedaagde 1] en S.I.D. B.V. aan [naam 2] een aanvullende financiering van € 100.000,00 in de vorm van een geldlening verstrekt. Op grond van die geldleningsovereenkomst zou de hoofdsom afgelost moeten worden direct nadat de financiering van Rabobank West-Friesland geheel zou zijn afgelost. 
       
     
     
       2.10. 
       Op 7 oktober 2016 is een aannemingscontract gesloten met [naam 2] als opdrachtgever. In week 40 van 2016 zijn de verbouwingswerkzaamheden gestart. 
       
     
     
       2.11. 
       Op 31 oktober 2016 heeft het voltallige personeel van de woon-/zorgboerderij een motie van wantrouwen ingediend tegen [naam 1] . In deze motie is vermeld dat de belangrijkste reden hiervoor is dat [naam 1] niet in het belang van het bedrijf heeft gehandeld en dat hij niet in staat wordt geacht om op een kundige manier zijn taken uit te voeren.  
       
     
     
       2.12. 
       In november 2016 is de ‘Interne Rapportage [plaats] ’ opgesteld (hierna: de interne rapportage). In de interne rapportage wordt het volgende geconcludeerd, voor zover hier relevant: “(…) keuzes zijn er wel gemaakt, echter zonder bijhorend inzicht (zonder overzicht is er geen inzicht). Die keuzes hebben dan ook negatief effect (financieel, facilitair, zorginhoudelijk, clientveiligheid en personeel) gekend, die merkbaar en voelbaar zijn in het hele bedrijf. Opmerkelijk is dat vanuit elk interview een bepaalde mate van teleurstelling en verlies aan vertrouwen terugkomt. Zeer ernstig is het feit, dat sommige keuzes als hardnekkig (structureel repeterend) beschouwd mogen worden, deze hebben geleid tot een zeer hoge mate van dreiging op het gebied van clientveiligheid en medewerkersveiligheid. Wij kunnen op die gebieden niet anders concluderen dat er gesproken mag worden van nalatigheid van Dhr. [naam 1] , of dit bewuste keuzes zijn is niet vast te stellen, dat is ook niet het uitgangspunt van dit onderzoek. Vanuit het intervieuw met Dhr. [naam 1] is in ieder geval vast te stellen, dat er geen enkele kwade intentie valt te bespeuren. Hij stelt zich open en meewerkend op. Met die reden concluderen wij op basis van dat wat waargenomen en zorgvuldig geïnterpreteerd is een hoge mate van gebrek aan inzicht, ervaring en kennis als bestuurder, leidinggevende en gehouden tegen het licht van goed werkgeverschap mag er sprake zijn van een bepaalde mate van onvermogen. Dhr. [naam 1] accelereert op het gebied van ‘overstijgend dromen’ het geloof in het concept van [naam 2] is bijzonder sterk te noemen en hij weet dit ook te presenteren. Een visionair, die zich stevig heeft vergaloppeert in de realiteit van ‘het hier en nu met alle gevolgen van dien: Een broze bedrijfsorganisatie, fragiele financiële gezondheid en duurzaam ontwrichte relaties. Zorginhoudelijk qua kwaliteit is de boerderij zeker nog in de running, hierin heeft Dhr. [naam 1] uitstekende personeelskeuzes gemaakt. (…)” 2.13.	Op 30 december 2016 heeft [naam 1] een overeenkomst ondertekend met de volgende inhoud, voor zover hier van belang:  “ Aanleiding/speerpunten:     * Uitkomst interne rapportage woonzorgboerderij te [plaats]     * Financiële huidige situatie, welke ernstig negatief is en negatieve invloed kent op de prognose     * Motie van wantrouwen vanuit alle medewerkers aan Algemeen directeur, Dhr. [naam 1]     * Het veilig moeten stellen van de financiële situatie     * Het veilig moeten stellen van de woonsituatie van de huidige huurders     * Het veilig moeten stellen van de werkomstandigheden van het personeel     * Het veilig moeten stellen van de visie, missie en strategie van [naam 2] . Dhr [naam 1] onderschrijft deze situatie en in overleg is de volgende overeenkomst tot stand gekomen 23 december 2016. 
       
       
         
           De overeenkomst bestaat uit de volgende afspraken: 
               * Dhr. [naam 1] trekt zich terug als dagelijks bestuurder voor de periode van een 1 jaar met als eerste evaluatiedatum 28 februari 2017. (…)     * Dhr. [naam 1] ziet graag dat Mevr. [naam 5] per heden, de functie van vervangend directeur zorgoperatie invult (…)     * Dhr. [naam 1] heeft geen invloed op het dagelijks bestuur, besluitvorming of operationele zaken.     * Dhr. [naam 1] maakt aanspraak op zijn informatie recht (…)     * Mw [naam 5] is op geen enkele wijze verantwoordelijk te houden of te stellen voor de financiële resultaten. Dhr. [naam 1] blijft eigenaar van [naam 2] en volledig aansprakelijk.  (…)      * (…) Dhr. [naam 1] behoudt een passende vergoeding tot hij ander werk heeft gevonden om in zijn onderhoud te kunnen voorzien. (…)”   2.14.	Vanaf februari 2017 heeft [naam 1] niet meer op e-mails van [gedaagden] gereageerd. 
       
       
     
     
       2.15. 
       Bij vonnis in kort geding van 4 april 2017 heeft de kantonrechter van deze rechtbank als vaststaand aangenomen dat [naam 2] een huurachterstand van acht maanden had en dat zij niet heeft voldaan aan haar verplichting om een bankgarantie te stellen. De kantonrechter heeft [naam 2] onder meer veroordeeld tot betaling aan [gedaagden] van € 54.818,75 (aan achterstallige huur) vermeerderd met rente, tot het stellen van een bankgarantie van € 32.250,00 en tot ontruiming van de stolpboerderij. 
       
     
     
       2.16. 
       Bij e-mail van 26 april 2017 heeft mevrouw [naam 5] (hierna: [naam 5] ) aan [gedaagde 1] het volgende bericht: “Gelijk aan mijn antwoord op eerdere verzoeken van jou mbt de huur ga ik je teleurstellen. Ik betaal volgens afspraak met [voornaam] de noodzakelijke kosten (salaris, loonverwante kosten, gwl, eten voor de mensen en dan de meest noodzakelijke rekeningen, die al langer openstaan). er blijft gewoon niet voldoende over om de huur te betalen. (…)” 2.17.	[gedaagden] heeft de ontruiming aangezegd. [naam 2] heeft spoedappel ingesteld tegen het vonnis van 4 april 2017. 
       
     
     
       2.18. 
       Bij vonnis van 1 mei 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering van [naam 2] om de executie van het vonnis van 4 april 2017 te schorsen tot in hoger beroep definitief over de vorderingen van [gedaagden] op [naam 2] is geoordeeld geweigerd. 
       
     
     
       2.19. 
       
        [naam 2] heeft bij het einde van de huur de door of namens haar aangebrachte veranderingen en toevoegingen in de stolpboerderij niet ongedaan gemaakt.  
       
     
     
       2.20. 
       
        [naam 5] heeft de exploitatie van de woon-/zorgboerderij door middel van een door haar opgerichte rechtspersoon voortgezet. Tussen [gedaagden] en [naam 5] is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten.  
       
     
     
       2.21. 
       Bij vonnis van 27 juni 2017 heeft deze rechtbank [naam 2] in staat van faillissement verklaard en mr. G.A. de Wit als curator aangesteld. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         De curator vordert  samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, I.	voor recht verklaart dat [gedaagden] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [naam 2] , althans ten koste van de gezamenlijke crediteuren van [naam 2] ; 
         II.	voor recht verklaart dat artikel 6.11.2.8. van de algemene bepalingen in dit geval dient te worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding en het beding op grond van artikel 6:233 juncto artikel 3:51 Burgerlijk Wetboek (BW) vernietigt, althans voor recht verklaart dat instandhouding en toepassing van het beding in dit geval in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en het beding aldus vernietigt; 
         III.	[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan de curator van een bedrag van € 331.061,38 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, althans [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan de curator van een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding; 
         IV.	[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       De curator legt aan zijn vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag.  
       
       
         3.2.1. 
         
          [naam 2] heeft in verband met grootschalige verbouwingen in de stolpboerderij een bedrag van tenminste € 331.061,38 geïnvesteerd. [gedaagden] geniet als gevolg hiervan voordeel. De stolpboerderij is immers door toedoen en op kosten van [naam 2] aanzienlijk in waarde gestegen. Bovendien heeft [gedaagden] kosten bespaard voor de verbouwing. Hierdoor is [gedaagden] ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van [naam 2] , althans ten koste van de schuldeisers van [naam 2] . [naam 2] is verarmd door nooit het gebruiksgenot van de verbouwde zorgboerderij te hebben gehad. Daardoor heeft zij haar investeringen niet terug kunnen verdienen. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Het was een vooropgezet plan van [gedaagden] om gratis de vrije beschikking te verkrijgen over de totaal verbouwde en gerenoveerde stolpboerderij om deze te verhuren aan een nieuwe partij - [naam 5] - die daaraan geen cent hoefde mee te betalen. Nog voordat de bouwkundige oplevering had plaatsgevonden, is [naam 1] door [gedaagden] buiten spel gezet, van zijn onderneming beroofd en letterlijk op straat gezet. Pogingen van [naam 1] om zijn onderneming te verkopen of een investeerder te zoeken zijn proactief door [gedaagden] gedwarsboomd, omdat dat niet in zijn plan paste. [naam 2] en haar schuldeisers zijn daarvan het slachtoffer en dienen voor de geleden schade te worden gecompenseerd. Hoewel in artikel 6.11.2.8 van de algemene bepalingen is bepaald dat [naam 2] geen beroep kan doen op ongerechtvaardigde verrijking, geldt dat deze contractuele bepaling in dit geval geen stand kan houden. Deze bepaling moet worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding dat vernietigbaar is op grond van artikel 6:233 sub a BW. Daarnaast is deze bepaling in strijd met de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 BW, aldus de curator.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] voert verweer.  
       
       
         3.3.1. 
         Hij betwist dat van verrijking sprake is, laat staan van ongerechtvaardigde verrijking en schade waarvan vergoeding redelijk zou zijn. Hij stelt dat de stolpboerderij vóór de verhuur al in uitmuntende staat verkeerde. De verbouwing geschiedde niet ten behoeve van hem – hij wilde slechts huur ontvangen – maar ten behoeve van [naam 2] die de stolpboerderij wilde ombouwen naar zorgboerderij. De stolpboerderij is als gevolg van deze verbouwing niet in waarde vermeerderd.  
         
       
       
         3.3.2. 
         Zelfs indien van waardevermeerdering sprake zou zijn, heeft [gedaagden] - zo stelt hij - daarvan niet kunnen profiteren. [gedaagden] was zelf degene die gelden ter beschikking heeft gesteld aan [naam 2] , enerzijds door verstrekking van een achtergestelde geldlening (zie ov. 2.9) en anderzijds doordat hij een huurvordering had die niet werd betaald. [gedaagden] heeft de stolpboerderij niet kunnen verkopen - een pand als zorgboerderij is zeer incourant - of voor een hogere huurprijs in de markt kunnen zetten. Hij was genoodzaakt om de zorgboerderij te laten voortzetten door [naam 5] , met wie een lagere huurprijs is overeengekomen dan voor [naam 2] gold, en dus geen hogere. [naam 2] was immers niet in staat de verbouwing ongedaan te maken c.q. het pand terug te brengen als woning en [gedaagden] kon de zorgbewoners niet op straat zetten. [gedaagde 1] betwist kosten te hebben bespaard. Omdat de werkzaamheden niet, of niet goed, waren uitgevoerd, heeft hij ook € 56.993,06 moeten investeren voor brandschermen en brandveiligheidsvoorzieningen. Afgezien daarvan dienden ook de tweede en derde verdieping nog te worden verbouwd. Een zogenaamd vooropgezet plan van [gedaagden] om [naam 2] buiten spel te zetten en failliet te laten gaan, om te kunnen profiteren van de door haar bekostigde verbouwing bestond volgens [gedaagden] absoluut niet.  
         
       
       
         3.3.3. 
         Verder voert [gedaagden] als verweer aan dat een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking contractueel uitgesloten is in artikel 6.11.2.8. van de algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Dit artikel is in dit geval niet onredelijk bezwarend, aangezien partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst al wisten dat [naam 2] investeringen in het gehuurde zou plegen. In dit verband heeft [naam 1] ook een huurtermijn van twintig jaar bedongen om de investeringen terug te kunnen verdienen. Verder is volgens [gedaagden] van belang dat hij een tegenvordering op [naam 2] heeft, bestaande uit een bedrag van € 232.169,11 (o.a. huurpenningen, verbeurde dwangsommen, brandveiligheidsvoorzieningen) en een bedrag aan schade als gevolg van wanprestatie van [naam 2] .  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 4.1.	Kern van het geschil is of de curator recht heeft op een vergoeding van [gedaagden] wegens ongerechtvaardigde verrijking voor de door [naam 2] in de stolpboerderij aangebrachte veranderingen of toevoegingen. 
     Juridisch kader 
     
     
       4.2. 
       
         Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding van de verhuurder kan vorderen ten aanzien van door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen die geleid hebben tot een waardevermeerdering van het gehuurde voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. 
         Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder alleen bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen als hij daarvoor schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft. 
       
       
     
     
       4.3. 
       Voor een geslaagde vordering tot schadevergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking is in ieder geval nodig: 
       a. dat sprake is van door de huurder aangebrachte geoorloofde veranderingen en toevoegingen (art. 7:216 lid 3 BW in combinatie met art. 7:215 lid 1), 
       b. die bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt (art. 7:216 lid 3 BW), 
       c. dat de huurder kosten heeft moeten maken die hij noch heeft kunnen terugverdienen (bijvoorbeeld door afschrijving), noch vergoed heeft gekregen als gevolg van overname door de nieuwe huurder, 
       d. dat het resultaat redelijkerwijs voor de verhuurder een voordeel oplevert waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft, bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het bedingen van een hogere huur van de nieuwe huurder of kostenbesparing op onderhoud (er moet sprake zijn van verrijking aan de zijde van de verhuurder), 
       e. dat het voordeel aan de zijde van de verhuurder ‘ongerechtvaardigd’ is. 
       
     
     
       4.4. 
       
         Op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad kan een vordering tot toekenning van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking alleen in bijzondere omstandigheden worden gehonoreerd (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373 en HR 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7928). 
         Daarbij kan volgens de Hoge Raad onder meer van belang zijn: 
         • wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde; ter zake van ongeoorloofde veranderingen zal de huurder geen aanspraak op enige vergoeding kunnen maken; 
         • in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen (of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen); 
         • in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd; 
         • in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte veranderingen heeft (bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen). 
       
       
     
     
       4.5. 
       Niet in geschil is dat [naam 2] een bedrag heeft geïnvesteerd in de stolpboerderij. Zij heeft, met toestemming van [gedaagden] , veranderingen en toevoegingen, zoals het realiseren van slaapkamers met een eigen badkamer en gemeenschappelijke ruimtes, bewerkstelligd. [naam 2] heeft deze op haar kosten aangebrachte aanpassingen bij het einde van de huurovereenkomst niet weggenomen of kunnen wegnemen. 
       
     
     
       4.6. 
       De curator stelt dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking rechtvaardigen. 
       
       
         
           Contractuele uitsluiting vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking 
         
       
     
     
       4.7. 
       Als meest verstrekkend verweer voert [gedaagden] aan dat vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking contractueel is uitgesloten in artikel 6.11.2.8 van de algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst (zie ov. 2.6). 
     
     
       4.8. 
       Volgens de curator is dit beding gezien alle feiten en omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend en dus op grond van artikel 6:233 sub a BW vernietigbaar, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW, als gevolg waarvan het beding geen stand kan houden. Er is immers sprake van een vooropgezet plan van [gedaagden] om op kosten van [naam 2] een totaal verbouwde en gerenoveerde stolpboerderij te verkrijgen.  
     
     
       4.9. 
       Het beroep van [gedaagden] op artikel 6.11.2.8 van de algemene bepalingen slaagt. De rechtbank licht dat als volgt toe. 	 
       
       
         4.9.1. 
         De curator acht in het kader van zijn standpunt dat sprake was van een vooropgezet plan van [gedaagden] onder meer de volgende feiten en omstandigheden van belang: 
         
           
             er is een huurovereenkomst aangegaan zonder de mogelijkheid tot koop van de stolpboerderij, hoewel koop de intentie van [naam 2] was en de mogelijkheid van koop tussen partijen is besproken; 
           
           
             de huurovereenkomst is voor 20 jaar aangegaan, terwijl die lange termijn niet de bedoeling van [naam 2] was; 
           
           
             in de huurovereenkomst is opgenomen dat [naam 2] de administratie door S.I.D. B.V. moet laten verzorgen en dat [naam 4] als toezichthouder optreedt; 
           
           
             
              [gedaagden] en [naam 3] hebben onderhandse leningen aan [naam 2] verstrekt; 
           
           
             
              [naam 2] hoefde enkele maanden geen huurpenningen te betalen; een deel van de niet betaalde huurpenningen is omgezet in een achtergestelde lening. 
           
         
         
       
       
         4.9.2. 
         Alle onder 4.9.1. genoemde feiten en omstandigheden betreffen (de inhoud van) overeenkomsten die [naam 2] is aangegaan. Het was aan [naam 1] / [naam 2] om die overeenkomsten niet of in gewijzigde vorm aan te gaan, indien hij het met de inhoud daarvan niet eens was. De curator heeft in dit geval weliswaar aangevoerd dat dit mogelijk het gevolg is van het gebrek aan ondernemerservaring bij [naam 1] en dat hij de consequenties van bepaalde (rechts)handelingen niet heeft overzien, maar dit komt voor eigen rekening en risico [naam 1] / [naam 2] . [naam 2] draagt volledige verantwoordelijkheid voor de door haar aangegane overeenkomsten.  
         
       
       
         4.9.3. 
         Dat [gedaagden] verder invloed op de verbouwing heeft gehad acht de rechtbank niet onredelijk. De stolpboerderij was zijn eigendom en [gedaagde 1] heeft ervaring op dit vlak aangezien hij gepensioneerd bouwbegeleider/architect is. De stelling van [gedaagden] dat hij de architect slechts heeft aangeraden, en niet inschakeling daarvan heeft opgelegd, heeft de curator onbetwist gelaten. De curator heeft nog aangevoerd dat [naam 1] niet bij de bouwvergaderingen aanwezig is geweest, maar ook dit is zijn eigen verantwoordelijkheid. 
         
       
       
         4.9.4. 
         
           De curator heeft ook aangevoerd dat [gedaagden] [naam 1] heeft gedwongen zich terug te trekken als bestuurder van [naam 2] ten gunste van [naam 5] , die nadien met haar eigen onderneming de stolpboerderij is gaan huren en als zorgboerderij is gaan exploiteren. Uit de stukken volgt echter dat het personeel van [naam 1] in verzet is gekomen tegen zijn manier van bedrijfsvoeren en leiding geven. Dit blijkt uit de interne rapportage van [naam 2] , een brief van een personeelslid van 8 september 2015 en een door het personeel ondertekende ‘motie van wantrouwen’ van 31 oktober 2016. De curator heeft hier tegenin gebracht dat het personeel onder druk zou zijn gezet en dat het personeelslid dat de brief van 8 september 2015 schreef op een andere locatie werkte, maar hij heeft dit niet onderbouwd. Die enkele, ongemotiveerde ontkenning van hetgeen [gedaagden] heeft aangevoerd, is onvoldoende. Van een rol van [gedaagden] in deze gang van zaken is gezien dit alles niet gebleken. 
           Verder staat vast dat [naam 5] een door [naam 1] geworven personeelslid was en [gedaagden] haar, voordat zij voor [naam 2] kwam werken, niet kende. Het standpunt dat [gedaagden] een vooropgezet plan had om haar op kosten van [naam 2] de tot zorgboerderij verbouwde stolpboerderij ter beschikking te stellen, is alleen al daarom niet houdbaar. Daar komt bij dat [gedaagden] , hoewel de door hem gevorderde ontruiming van de stolpboerderij door de kantonrechter was toegewezen, zo blijkt uit het proces-verbaal van mondelinge uitspraak van de kantonrechter van 1 mei 2017, met de voortzetting door [naam 5] juist heeft bewerkstelligd dat de bewoners de stolpboerderij niet behoefden te verlaten. Gesteld noch gebleken is overigens dat [gedaagden] met [naam 5] een hogere huur is overeengekomen dan voor [naam 2] gold, zodat [gedaagden] in die zin niet financieel van de door [naam 2] gefinancierde verbouwingen heeft geprofiteerd.  
         
         
       
       
         4.9.5. 
         
           De curator heeft er ook op gewezen dat de huurovereenkomst niet op initiatief van [naam 2] , maar op dat van [gedaagden] is geëindigd. Op zich is dat juist. De reden daarvoor was echter de huurachterstand van [naam 2] van € 54.818,75; de kantonrechter heeft [naam 2] bij vonnis van 4 april 2017 tot betaling daarvan en tot ontruiming veroordeeld. Voor de conclusie van de curator dat [gedaagden] die huurachterstand (grotendeels) zelf zou hebben gecreëerd ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding. Vast staat dat [naam 2] over onvoldoende inkomsten beschikte om al zijn financiële verplichtingen na te komen. De stelling dat volgens afspraak met [naam 1] de middelen die er waren werden ingezet voor salarissen, gas, water en licht, en eten voor de bewoners, en als gevolg daarvan de huurpenningen onbetaald werden gelaten, zoals blijkt uit de e-mail van [naam 5] van 26 april 2017, heeft de curator onvoldoende weerlegd. De omstandigheid dat die e-mail dateert uit de tijd dat [naam 5] verantwoordelijk was voor de bedrijfsvoering is daarvoor namelijk onvoldoende; niet zij, maar [naam 1] was in die tijd immers verantwoordelijk voor de financiële resultaten, zo blijkt uit de overeenkomst van 30 december 2016 (zie hiervoor onder 2.13). 
           Onder die omstandigheden had van [gedaagden] niet gevergd kunnen worden de huurachterstand steeds verder te laten oplopen. 
           De curator heeft in dit verband nog aangevoerd dat er vanuit [naam 2] betalingen aan [gedaagden] zijn verricht onder de vermelding ‘mediation’, terwijl van mediation geen sprake zou zijn geweest. [gedaagden] heeft hierover verklaard dat [naam 1] hem had gevraagd om als mediator op te treden tussen het personeel en [naam 1] . [gedaagden] en [naam 1] zouden mondeling afspraken over betaling hebben gemaakt.  
           Ook als zou komen vast te staan dat geen afspraken aan deze betalingen ten grondslag liggen – aan bewijslevering wordt niet toegekomen – acht de rechtbank die omstandigheid op zichzelf, gezien hetgeen hiervoor ten aanzien van al het overige door de curator aangevoerd is overwogen, onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [gedaagden] de huurachterstand grotendeels zelf heeft gecreëerd.  
         
         
       
     
     
       4.10. 
       
         De rechtbank komt tot de conclusie dat onvoldoende grond is voor de stelling van de curator dat sprake was van een vooropgezet plan van [gedaagden] om de verbouwingen uit te voeren op kosten van [naam 2] , [naam 1] buiten spel te zetten en vervolgens de voor de exploitatie als woon-/zorgboerderij geschikte stolpboerderij aan [naam 5] te verhuren.  
         
           Beding onredelijk bezwarend? 
         
       
     
     
       4.11. 
       Tegen de achtergrond van de tussen [naam 2] en [gedaagden] gemaakte afspraken over de, bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds voorziene, situatie dat [naam 2] het gehuurde op haar kosten zou verbouwen tot woon-/zorgboerderij, is de bepaling dat [naam 2] bij het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak kan maken op een vergoeding voor de door haar aangebrachte verbeteringen / voorzieningen naar het oordeel van het rechtbank geenszins onredelijk. Dit geldt eens temeer nu [naam 2] naar eigen zeggen van plan was het gehuurde alsnog aan te kopen als de exploitatie van de woon-/zorgboerderij eenmaal op gang was gekomen en zij hieruit voldoende inkomsten genereerde. Dan zouden de door haar aangebrachte voorzieningen aan haarzelf ten goede komen. In afwachting van aankoop was [naam 2] bovendien een huurperiode van twintig jaar overeengekomen, waarbinnen zij haar investeringen terug kon verdienen. De rechtbank volgt de curator dan ook niet in zijn standpunt dat artikel 6.11.2.8 van de algemene bepalingen in dit geval een onredelijk bezwarend beding is en dat daarom terecht een beroep op vernietiging daarvan zou zijn gedaan.   
       
       
         
           Beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Het betoog van de curator dat het beroep van [gedaagden] op artikel 6.11.2.8 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, slaagt evenmin. Dat [naam 2] , anders dan bij het aangaan van de huurovereenkomst was voorzien, uiteindelijk niet (of slechts beperkt) heeft geprofiteerd van de door haar aangebrachte voorzieningen in het gehuurde, is het gevolg van het feit dat zij [gedaagden] een reden heeft gegeven haar uit het gehuurde te zetten. [naam 2] heeft, zoals hiervoor uitgebreid is overwogen, een forse huurachterstand laten ontstaan en [naam 1] als bestuurder keuzes laten maken die blijkens de interne rapportage tot een zeer hoge mate van dreiging op het gebied van cliënt- en medewerkersveiligheid en daarmee tot nalatigheid hebben geleid. Het niet kunnen terugverdienen van haar investeringen komt dus door de eigen wanprestatie van [naam 2] en haar enig bestuurder en dient dan ook voor haar risico te komen. Dat feit kan de curator [gedaagden] niet tegenwerpen en staat in de weg aan de conclusie dat het beroep van [gedaagden] op genoemde bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op het voorgaande kan de vordering van de curator om toekenning van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking in dit geval dus vanwege de contractuele uitsluitingsclausule niet worden toegewezen. 
       
       
         
           Verrijking? 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank is, ten overvloede, van oordeel dat zich in dit geval ook geen bijzondere omstandigheden voordoen op grond waarvan een vergoeding uit ongerechtvaardigde verrijking toewijsbaar is. Er is immers geen sprake van een verrijking. Een financiële onderbouwing van de vordering (een eventuele waardevermeerdering van de stolpboerderij) wordt door de curator niet gegeven, zodat zijn vordering in zoverre onvoldoende is onderbouwd.  
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank voegt hier mede aan toe dat niet aannemelijk is geworden dat de (zodanig specifieke) veranderingen die in de stolpboerderij zijn gedaan [gedaagden] een voordeel opleveren waarvan hij daadwerkelijk profijt heeft. [gedaagden] heeft gemotiveerd betwist dat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen, dat hij van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen en dat hij kosten bespaart. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft de curator onvoldoende ingebracht. Het in het geding brengen van facturen die [naam 2] in het kader van de diverse verbouwingen heeft gedaan is in dit verband onvoldoende. Voor bewijslevering is onder de gegeven omstandigheden geen plaats. 
       
     
     
       4.16. 
       
         De verwijzingen van de curator naar een vonnis van de voorzieningenrechter van de voormalige rechtbank Haarlem van 19 augustus 2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:BN7352, en naar een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 24 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:7565, kunnen hem niet baten. Die zaken betroffen een met deze zaak niet vergelijkbare casus. Anders dan de curator is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheden in deze zaak geen grote gelijkenis vertonen. 
         
           
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de vorderingen van de curator zal afwijzen. Aan hetgeen overigens is aangevoerd wordt niet toegekomen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.18. 
       De curator zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op: 
       - griffierecht	€	1.639,00 
       - salaris advocaat	 	4.982,00  (2,0 punten × tarief € 2.491,00) 
       Totaal			€        6.621,00 
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt de curator in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 6.621,00. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken door mr. A.C. Haverkate, rolrechter, op 10 maart 2021. 
       
     
   
   
     type: ST 
     coll: SA