ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:3477

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:3477 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-04-2023 / 200.263.311

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-04-25

Zaaknummer: 200.263.311

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:3477

---

Overdracht van twee bedrijfsunits. Zijn partijen mondeling overeengekomen dat beide bedrijfsunits zijn verkocht of maar één bedrijfsunit? Hof komt (na het horen van getuigen) tot het oordeel dat er wilsovereenstemming bestond met betrekking tot de overdracht van 1 bedrijfsunit en dat de eigendom van de andere bedrijfsunit als gevolg van het ontbreken van een geldige titel niet is overgegaan op koper.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem						 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.263.311 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, NL18.11373)  
     
     
     
       
         arrest van 25 april 2023		 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Rogie B.V. 
       
       die is gevestigd in Woerden 
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de rechtbank optrad als eiseres 
       hierna: Rogie 
       advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       en bij de rechtbank optrad als gedaagde 
       hierna: [geïntimeerde] 
       advocaat: mr. A.J.M. de Bruijn 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep  
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           het tussenarrest van 1 juni 2021 (hierna: het tussenarrest); 
         
         
           de akte overlegging nadere producties van Rogie; 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor van 24 november 2021; 
         
         
           het proces verbaal van getuigenverhoor van 26 november 2021; 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor van 25 mei 2022; 
         
         
           het proces-verbaal van tegen-getuigenverhoor van 28 november 2022; 
         
         
           de memorie na enquête van Rogie met productie; 
         
         
           de antwoord-memorie na enquête van [geïntimeerde] met productie. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling van het hoger beroep 
     
       2.1. 
       In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat indien komt vast te staan dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst alleen betrekking had op bedrijfsunit 13D, de eigendom van bedrijfsunit 13A niet is overgegaan op [geïntimeerde] wegens het ontbreken van een geldige titel. Rogie is toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de tussen Rogie en [geïntimeerde] eind 2016 mondeling gesloten koopovereenkomst alleen betrekking had op de bedrijfsunit gelegen aan de [adres1] 13D te [woonplaats1] en geen betrekking had op de bedrijfsunit gelegen aan de [adres1] 13A te [woonplaats1] .  
     
     
       2.2. 
       Rogie heeft als getuigen laten komen: [getuige1] , [getuige2] , [getuige3] , [getuige4] , [getuige5] , [getuige6] en [getuige7] . [geïntimeerde] heeft in contra-enquête als getuige laten komen: [getuige8] . 
     
     
       2.3. 
       
         Het hof is van oordeel dat Rogie in de bewijsopdracht is geslaagd: alleen 13D is verkocht. Dit betekent dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het hof licht dit oordeel hierna toe.  
         
           Geen wilsovereenstemming over de verkoop van bedrijfsunit 13A 
         
       
     
     
       2.4. 
       De kernvraag die in hoger beroep tussen partijen speelt is of er wilsovereenstemming heeft bestaan met betrekking tot de verkoop van bedrijfsunit 13A en 13D of alleen met betrekking tot bedrijfsunit 13D. Het hof is van oordeel dat voor de verkoop van bedrijfsunit 13A geen wilsovereenstemming tussen partijen heeft bestaan. De volgende feiten en omstandigheden acht het hof daartoe relevant. 
     
     
       2.5. 
       Partijen zijn in november 2016 met elkaar in onderhandeling getreden. De echtgenote van [geïntimeerde] ( [getuige8] , hierna: “ [getuige8] ”) heeft op het kantoor van Rogie onderhandeld over de prijs met [getuige4] , (indirect) bestuurder van Rogie. Uit de getuigenverklaringen van [getuige8] en [getuige4] volgt dat [getuige4] € 220.000 vroeg, dat [getuige8] € 180.000 bood en dat partijen uiteindelijk overeenstemming bereikten over een bedrag van € 200.000. [getuige8] heeft verklaard in contra-enquête dat in dit gesprek niet over nummers is gesproken: “ 13a of 13d is niet besproken .” 
     
     
       2.6. 
       
         Vervolgens heeft [getuige8] op 28 november 2016 telefonisch opdracht gegeven aan mevrouw [getuige1] , kandidaat-notaris, om een leveringsakte op te stellen. Volgens [getuige8] heeft zij in dit telefoongesprek geen nummer genoemd, maar dit wordt weersproken door de telefoonnotitie van kandidaat-notaris [getuige1] van die dag en de verklaring die [getuige1] heeft afgelegd. De telefoonnotitie vermeldt: “ Gesproken met de vrouw van [geïntimeerde] . (…). [geïntimeerde] heeft in privé het bedrijfspand [adres1] 13d gekocht. Koopsom is 200.000. Vk is [getuige4] . (…) Er is geen koopovk en hoeft ook niet te worden opgesteld .” [getuige1] heeft voorts verklaard:  
         “ Deze opdracht is bij ons telefonisch binnengekomen. Ik werd gebeld door mevrouw [getuige8] . De heer [geïntimeerde] had in privé aangekocht [adres1] 13D. We hebben in het telefoongesprek doorgenomen wat de koopsom was en wie de verkoper was. Ik heb gezegd dat ik inzage in het kadaster zou doen en er is besproken hoe snel de levering plaats zou vinden. Er is ook nog besproken over een schriftelijke koopovereenkomst was, die was er niet en dat was ook niet nodig.(…) Ik heb met een collega, een notarieel medewerker, het dossier ingeboekt en toen viel ons op dat het één kadastraal perceel was maar twee huisnummers, 13A en 13D. Toen heb ik dat met de notaris besproken, dat was meneer [getuige2] . Ik denk dat dit op 28 november 2016 was. (…). Het concept is vervolgens snel opgesteld, omdat er haast was. In dit concept stond één kadastraal nummer benoemd en beide huisnummers en het totale oppervlakte van het perceel, dus van A en D samen. De conceptakte is per mail toegestuurd aan partijen. (…) U vraagt mij waar naar mijn mening de wilsovereenstemming op zag op 28 november 2016. Naar mijn mening was dat 13D, er is alleen gesproken aan de telefoon over 13D, er is ook geen kadastraal perceelnummer genoemd aan de telefoon. 13A is niet genoemd.”  
       
     
     
       2.7. 
       
         Vervolgens heeft op 19 december 2016 de levering plaatsgevonden. Tijdens het passeren van de akte is verwarring over ontstaan over wat nu precies geleverd werd, het  kadastraal perceel, bestaande uit nummers 13A en 13D of alleen nummer 13D. Notaris [getuige2] heeft in dit verband verklaard:  
         “ Voor het passeren kwam [getuige1]   naar mij toe en zei dat we nog geen antwoord hebben gehad over de vraag dat wij een kadastraal nummer overdragen en geen huisnummer. En dat wij nog geen reactie hebben gehad op de stukken die gestuurd zijn. Toen zei ik: dat gaan we aan tafel bespreken. Aan het begin van de afspraak, waarbij aanwezig waren: mevrouw [getuige8] , de heer [geïntimeerde] en de heer [getuige4] , hebben we het hierover gehad. Meneer [getuige4] gaf aan: Udo, ik draag over 13D. Toen heb ik hem uitgelegd dat ik geen losse huisnummers overdraag, maar een kadastraal perceel. Waarop ik heb hem gevraagd, leg dan uit wat de situatie is. Waarop [getuige4] aangaf: ja ik draag over 13D. Toen heb ik gezegd: dat begrijp ik, maar dat kan ik niet overdragen, want ik moet een kadastraal nummer overdragen.(…) U vraagt mij waar naar mijn mening de wilsovereenstemming op zag op 28 november 2016. Dat weet ik niet, ik moet ook zeggen dat ik geen idee had hoe het pand eruitzag. U vraagt mij waar naar mijn mening de wilsovereenstemming op zag op 19 december 2016 (de dag van transport). Op 13D. Ik baseer dat op hetgeen meneer [getuige4] zei. (...). U vraagt mij nog over de passeerafspraak. Door de heer [getuige4] is twee of drie keer gezegd dat 13D zou worden overgedragen. U vraagt mij of [geïntimeerde] heeft gezegd dat 13A zou worden overgedragen. Nee, daar staat mij niets van bij.(…) Ik zal dat van de wilsovereenstemming iets nuanceren. [getuige4] gaf aan 13D, toen ontstond er verwarring, toen heb ik hem uitgelegd dat ik een kadastraal nummer overdragen en niet een huisnummer. (…) Ik heb begrepen dat de wilsovereenstemming zag op het kadastrale perceel, maar dit is precies waar de verwarring over gaat. [getuige4] heeft geroepen 13D, waarop ik helderheid wilde krijgen. Ik kan niet in het hoofd van partijen kijken, wat ze echt bedoeld hebben. [getuige4] noemde 13D en ik heb niets gehoord van [geïntimeerde] .” 
       
     
     
       2.8. 
       Tijdens het passeren was er ook onduidelijkheid of het pand al leeg was. De akte is -zo leidt het hof af uit de verklaring van de notaris - ter plekke aangepast, in die zin dat een ontruimingsclausule is toegevoegd. Uiteindelijk is, zo volgt uit de omschrijving in de leveringsakte van 19 december 2016 overgedragen: “ de bedrijfshal met kantoor, ondergrond, erf en verder toebehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 13A en 13D, kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie [geïntimeerde] nummer 9023 ter grootte van vijf are en vijfendertig centiare (5 a 35 ca) ”. Artikel 1 lid 3 van de leveringsakte vermeldt voorts dat het verkochte “ vanaf heden nog gratis in gebruik blijft bij de verkoper ten titel van bruikleen ” en artikel 2 bepaalt dat de feitelijke levering plaats vindt op 2 januari 2017, “ zulks geheel leeg en ontruimd, vrij van huur  (…)”. Artikel 4 van de leveringsakte vermeldt dat verkoper garandeert dat het verkochte wordt overgedragen “ vrij van huur en/of andere aanspraken tot gebruik, leeg, ontruimd en ongevorderd. ” 
     
     
       2.9. 
       Het hof is van oordeel dat de wilsovereenstemming tussen partijen alleen betrekking heeft gehad op nummer 13D. De verklaring van de kandidaat-notaris die immers, anders dan de notaris zelf, als enige betrokken is geweest op het moment dat door [getuige8] de opdracht is gegeven, acht het hof doorslaggevend. Uit deze verklaring en uit de telefoonnotitie van 28 november 2016 volgt onomstotelijk dat er in november 2016 alleen wilsovereenstemming was tussen partijen over de verkoop van perceel 13D. De verklaring van notaris [getuige2] ondersteunt dit. Uit zijn verklaring blijkt duidelijk dat tijdens het passeren van de akte van levering [getuige4] alleen 13D wilde overdragen, dat [geïntimeerde] niks heeft gezegd, en dat er (in ieder geval bij [getuige4] ) verwarring of onbegrip ontstond over het gegeven dat het kadastrale perceel bestond uit zowel 13A als 13D. Dat de levering is doorgezet en dat het kadastrale perceel B 9023, bestaande uit 13A en 13D, in zijn geheel is geleverd aan [geïntimeerde] , doet er niet aan af dat de wilsovereenstemming tussen partijen gelet op het voorgaande alleen betrekking had op de overdracht van bedrijfsunit 13D. Dat er tijdens het passeren van de akte van levering een andere, nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand zou zijn gekomen, inhoudende dat zowel 13A als 13D verkocht en geleverd zouden worden, is het hof niet gebleken. Ook de tekst van de leveringsakte zelf, waarin wordt gesproken over “ de bedrijfshal ” en “ het bedrijfspand ”, in enkelvoud, wijst er naar het oordeel van het hof op dat de wilsovereenstemming geen betrekking had op twee bedrijfsunits.  
     
     
       2.10. 
       Dat de wilsovereenstemming alleen betrekking had op verkoop van nummer 13D wordt bevestigd door het gegeven dat op de nota van afrekening d.d. 19 december 2016 alleen nummer 13D is vermeld. [getuige1] heeft ook verklaard waarom op de nota van afrekening, na het passeren, alleen rekening is gehouden met de WOZ-waarde van 13D. Dit is volgens haar omdat het dossier is binnengekomen als overdracht van 13D en ook op die wijze op het kantoor is ingeboekt. Ook de verklaring van [getuige3] , als administrateur in dienst van Rogie, ondersteunt dit standpunt. [getuige3] heeft verklaard dat - op de dag dat [getuige8] bij [getuige4] op kantoor was - [getuige4] uit zijn privékantoor kwam en aan hem meedeelde dat 13D verkocht was.  
     
     
       2.11. 
       Daarnaast acht het hof de huursituatie van beide bedrijfsunits relevant. Tussen partijen is niet in geschil dat 13A op het moment van het passeren van de leveringsakte door Rogie was verhuurd aan [getuige6] (sinds 2014) en dat er geen vooruitzicht was dat deze huurrelatie op korte termijn beëindigd zou worden. Volgens [getuige8] wist zij dat [getuige6] nog ongeveer een jaar zou blijven (zie proces verbaal contra-enquête) en dat 13D was verhuurd aan [naam1] , die zijn huur niet betaalde en vertrokken was. Tijdens het passeren van de leveringsakte bleek dat 13D, anders dan gedacht, nog niet leeg was en is ter plekke een bepaling toegevoegd aan de leveringsakte. Uit de tekst van de akte van levering (zie 2.8.) volgt dat Rogie het verkochte nog tot 2 januari 2017 mocht gebruiken. Tussen partijen is niet in geschil dat uiteindelijk op 10 januari 2017 13D door Rogie is ontruimd en leeg is opgeleverd aan [geïntimeerde] . Uit de tekst van de akte van levering, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat het verkochte nog enige tijd in gebruik bleef bij Rogie en dat de feitelijke levering op 2 januari 2017 plaats zou vinden, kan niet anders dan worden geconcludeerd dat hiermee bedrijfsunit 13D werd bedoeld die, anders dan unit 13A, in de tussentijd ontruimd moest worden. Ook de zinsnede dat het verkochte wordt overgedragen “ vrij van huur ” (artikel 4 lid 2 leveringsakte) duidt hierop. Het hof acht ook relevant dat ná het passeren van de akte van levering [getuige6] de huur voor 13A is blijven betalen aan Rogie en [getuige6] de huurovereenkomst najaar 2017 heeft opgezegd bij [getuige4] zelf. Uit de verklaring van [getuige6] volgt bovendien dat [getuige6] Rogie beschouwde als zijn verhuurder. Als partijen ook overeenstemming zouden hebben bereikt over de verkoop van 13A, had het in de rede gelegen dat [getuige6] dit wist en dat er een (duidelijke) afspraak was gemaakt over de betaling van de huurpenningen en de opzegging. Daar is echter niets van gebleken.  
     
     
       2.12. 
       
         Het hof acht voorts de verklaring van [getuige5] van belang. [getuige5] is zelfstandig financieel adviseur en heeft op 26 november 2016 een bespreking gehad met [geïntimeerde] en [getuige8] over de financiering van de aankoop van een pand. In de bijlage bij zijn e-mail van 26 november 2016 heeft hij een rekenvoorbeeld gegeven voor de verhuur van het aan te kopen vastgoed. Hij gaat daarbij uit van een oppervlakte van 200 m² bedrijfsruimte en 70 m² kantoor. Omdat 13A en 13D gezamenlijk een oppervlakte van 535 m² hebben (zie de akte van levering),13A een oppervlakte van 242 m2 en 13D van 293 m2 heeft, sluit deze berekening naar het oordeel van het hof eerder aan bij een aankoop van slechts één van de twee bedrijfsunits. Ook de door [getuige5] afgelegde verklaring sluit hierbij aan. Hij heeft verklaard: 
         “ U vraagt mij naar de woorden "aankoop pand voor € 200.000,- " en waar dat betrekking op heeft. Ik antwoord: ik herinner mij dit overzicht niet zo goed meer, het is al lang geleden, maar als ik het zo zie, denk ik dat het slaat op de aankoop en daarna verhuur van dit pand van 270 vierkante meter. Zo doen wij dat altijd met de aankoop en daaronder de kosten en dan wat de uiteindelijke huuropbrengst kan zijn .”  
       
     
     
       2.13. 
       
        [geïntimeerde] heeft er nog op gewezen dat met [getuige5] nu juist niet over nummers is gesproken, maar alleen over een bedrag dat hij wilde investeren (€ 200.000); maar dit laat onverlet dat uit de e-mail en verklaring van [getuige5] volgt dat naast de prijs ook is gesproken over de oppervlakte van het aan te kopen pand en dat deze oppervlakte beter aansluit bij de aankoop van één bedrijfsunit dan bij de aankoop van twee bedrijfsunits.  
     
     
       2.14. 
       
        [geïntimeerde] heeft, ter onderbouwing van zijn standpunt dat wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van zowel 13A als 13D, op de e-mail van 8 december 2016 gewezen, waarbij de concept-leveringsakte aan partijen werd toegezonden. In deze e-mail is zowel nummer 13A als 13D genoemd. Dit doet naar het oordeel van het hof niet af aan het gegeven dat er eind november 2016 alleen wilsovereenstemming was bereikt over de verkoop van 13D. Dat nadien verwarring is ontstaan omdat 13A en 13D samen één kadastraal perceel vormden en dat dit door [getuige4] , althans zijn medewerkers, niet voorafgaand of tijdens het passeren van de akte van levering tot klaarheid is gebracht, doet niet af aan de eerder bereikte wilsovereenstemming over de overdracht van alleen 13D.  
     
     
       2.15. 
       
        [geïntimeerde] heeft er ook op gewezen dat hij zich vanaf het moment van het passeren van de akte van levering als eigenaar van zowel 13A als 13D heeft gedragen. Zo heeft hij onderhoud gepleegd, de (eigenaars)lasten betaald en heeft hij de verzekeringspenningen van beide bedrijfsunits betaald. Dat hij specifiek onderhoud aan 13A heeft gepleegd, is door [geïntimeerde] in het licht van de gemotiveerde betwisting van Rogie, echter onvoldoende onderbouwd. Rogie heeft er daarnaast terecht op gewezen dat [geïntimeerde] de (eigenaars)lasten pas heeft betaald nadat [geïntimeerde] de WOZ beschikking had ontvangen waaruit bleek dat zowel 13A als 13D op naam van [geïntimeerde] stonden. Dat 13D met ingang van 12 januari 2017 is verzekerd, is niet weersproken door Rogie. Of ook 13A op die datum verzekerd is door [geïntimeerde] , kan naar het oordeel van het hof niet uit de door [geïntimeerde] overgelegde polis worden afgeleid. Het betreft een polis waarop staat vermeld dat de mutatiedatum 12 januari 2017 is. De polis dateert zelf echter van 11 september 2017. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof gelet hierop en gelet op de gemotiveerde betwisting van Rogie onvoldoende onderbouwd dat ook 13A door [geïntimeerde] al op 12 januari 2017 verzekerd is omdat ook denkbaar is dat de polis op 11 september 2017 is aangepast in die zin dat vanaf dat moment 13A met terugwerkende kracht is meeverzekerd.   
     
     
       2.16. 
       
        [geïntimeerde] heeft voorts op de waarde van de bedrijfsunits gewezen. Volgens hem duidt de door hem betaalde prijs (€ 200.000) op dat beide bedrijfsunits zijn overgedragen. Hij wijst er daarbij onder meer op dat de twee bedrijfsunits, anders dan andere bedrijfsunits op dit bedrijventerrein die Rogie heeft verkocht in de jaren daarvoor, qua afwerkingsniveau, bebouwing en uitstraling van een lager niveau waren dan de andere bedrijfsunits en feitelijk alleen geschikt waren als opslagruimtes. Bovendien wijst [geïntimeerde] er op dat, na een prijspeilcorrectie, de prijs van € 200.000 goed overeenkomt met een reële prijs voor beide bedrijfsunits samen. Rogie ziet dit anders en verwijst naar de prijzen die hij heeft gerealiseerd voor de verkoop van de andere bedrijfsunits op dit bedrijventerrein.  
     
     
       2.17. 
       
         Het hof is van oordeel dat, zelfs als getwijfeld kan worden over de vraag of de prijs van € 200.000 betrekking heeft op zowel 13A als 13D, dit onvoldoende tegenwicht biedt tegen de verklaringen van notaris [getuige2] en kandidaat-notaris [getuige1] en de overige bewijsmiddelen die het hof hiervoor heeft besproken. Het hof kan uit de verklaringen, en dan met name de verklaring van [getuige1] in combinatie met de telefoonnotitie, niet anders afleiden dan dat alleen wilsovereenstemming bestond over de verkoop van unit 13D. Dit betekent dat de eigendom van bedrijfsunit 13A niet is overgegaan op [geïntimeerde] vanwege het ontbreken van een geldige titel (zie 3.2. van het tussenarrest van 1 juni 2021). Aan een behandeling van het subsidiair en meer subsidiair door Rogie gevorderde, komt het hof dan ook niet toe. 
         
           teruglevering bedrijfsunit 13A 
         
       
     
     
       2.18. 
       Rogie heeft primair gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot rectificatie. Deze akte is in concept (d.d. 7 oktober 2019) als productie 11 bij de memorie van grieven gevoegd. 
     
     
       2.19. 
       Uit productie 16, overgelegd door Rogie bij aanvullende akte van 3 november 2020, leidt het hof af dat het kadastrale perceel gemeente Woerden sectie B, nummer 9023 (voorheen 13A en 13D) inmiddels op verzoek van de notaris is gesplitst en dat een voorlopige grens is ingetekend. Het perceel is gesplitst in perceel 9270 (bedrijfsunit 13D, oppervlakte 293 m²) en perceel 9271 (bedrijfsunit 13A, oppervlakte 242 m²). Uit de kadastrale kaart (onderdeel uitmakend van productie 16) volgt waar de voorlopig ingetekende kadastrale grens tussen 13A en 13D loopt. 
     
     
       2.20. 
       
         Het hof zal de primaire vordering van Rogie toewijzen. Indien [geïntimeerde] hier niet vrijwillig aan meewerkt, dan bepaalt het hof dat dit arrest in plaats van de leveringsakte/akte van rectificatie treedt, conform de gegevens zoals opgenomen in de akte van rectificatie (productie 11 memorie van grieven). De voorlopige grenzen – waartegen [geïntimeerde] geen apart verweer heeft gevoerd – worden dan de definitieve grenzen tussen 13A en 13D. Dit arrest kan in dat geval als zodanig worden ingeschreven in de openbare registers (artikel 3:300 lid 2 BW). Het hof zal, gelet hierop, geen dwangsom verbinden aan het primair gevorderde. 
         
           schadevergoeding  
         
       
     
     
       2.21. 
       Rogie heeft tevens een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] de door Rogie geleden schade ten gevolge van de onjuiste eigendomspretenties met betrekking tot bedrijfsunit 13A dient te betalen, op te maken bij staat. Deze schade behelst volgens Rogie de door [geïntimeerde] ten onrechte geïncasseerde huurpenningen en daarnaast (onder andere) de notariële kosten gemoeid met het passeren en inschrijven van de rectificatieakte. De grondslag voor deze schadevergoedingsvordering is onrechtmatige daad dan wel ongerechtvaardigde verrijking, aldus Rogie.  
     
     
       2.22. 
       Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de eigendom van bedrijfsunit 13A op 19 december 2016 niet is overgegaan op [geïntimeerde] vanwege het ontbreken van een geldige titel. Gelet hierop heeft [geïntimeerde] onrechtmatig gehandeld jegens Rogie door ondanks protest van Rogie bedrijfsunit 13A in gebruik te nemen en te houden. Anders dan [geïntimeerde] betoogt, kan dit aan hem worden toegerekend. De grondslag voor een schadevordering is daarmee gegeven. Rogie heeft verder de mogelijkheid van schade aannemelijk gemaakt, hetgeen voldoende is voor een verwijzing naar de schadestaat. Het hof zal de vordering dan ook toewijzen. 
     
     
       2.23. 
       
         
          [geïntimeerde] heeft betoogd dat als enige vordering van Rogie zou worden toegewezen, er dan rekening mee moet gehouden dat [geïntimeerde] sinds de leveringsdatum diverse kosten heeft betaald (onder meer WOZ, BIZ, waterschap en verzekeringskosten) en daarnaast schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden aan 13A heeft verricht. [geïntimeerde] verzoekt dat in dat geval in redelijkheid een compensatie aan [geïntimeerde] voor al deze kosten dient te worden meegewogen. Of en zo ja, in hoeverre, door [geïntimeerde] aangebrachte verbeteringen of door hem gemaakte kosten met de schade kunnen worden verrekend, is aan de schadestaatrechter.  
         
           productie 25 in strijd met goede procesorde? 
         
       
     
     
       2.24. 
       
         Het hof overweegt tot slot nog dat Rogie bij memorie na enquête een nieuwe productie in het geding heeft gebracht (productie 25, inhoudende een e-mail van de advocaat van Rogie aan [getuige6] d.d. 29 oktober 2020). [geïntimeerde] heeft (in zijn antwoordmemorie na enquête) betoogd dat deze productie buiten beschouwing moet worden gelaten omdat de productie in een te laat stadium is ingebracht en de eisen van de goede procesorde zich tegen het inbrengen verzetten. Het hof heeft deze productie niet betrokken in zijn oordeelsvorming, zodat [geïntimeerde] geen belang heeft bij een beslissing van het hof op dit punt. 
         
           conclusie 
         
       
     
     
       2.25. 
       Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 
     
   
   
     
       3 De beslissing: 
     Het hof: 
     
     
       3.1. 
       vernietigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Midden-Nederland van 20 maart 2019;  
       
     
     
       3.2. 
       verklaart voor recht dat (i) de tussen partijen mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst uitsluitend zag op de bedrijfshal met kantoor, ondergrond, erf en verder toebehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 13D, thans kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie B, nummer 9270, (ii) de weergave van de mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst in de leveringsakte d.d. 19 december 2016 onjuist is; (iii) het passeren van de leveringsakte op 19 december 2016 geen eigendomsoverdracht tot gevolg heeft gehad ten aanzien van de bedrijfshal met kantoor, ondergrond erf en verder toebehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 13A (thans kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie B, nummer 9271) en (iv) Rogie eigenaar is gebleven van de bedrijfshal met kantoor, ondergrond erf en verder toebehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 13A (thans kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie B, nummer 9271); 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vijf dagen na de betekening van dit arrest medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van rectificatie (als productie 11 aan de memorie van grieven gehecht), waarbij de bedrijfsunit gelegen aan de [adres1] 13A te [woonplaats1] , thans kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie B, nummer 9271 ter grootte van ca. 2a 42ca wordt (terug)geleverd aan Rogie; 
       
     
     
       3.4. 
       bepaalt dat indien [geïntimeerde] niet aan deze veroordeling voldoet, deze uitspraak in de plaats treedt van de daartoe bestemde akte, waarbij dient te worden uitgegaan van de  feitelijke gegevens zoals opgenomen in de conceptakte van rectificatie d.d. 7 oktober 2019, overgelegd door Rogie als productie 11 bij memorie van grieven en aangehecht aan dit arrest en de voorlopige kadastrale grenzen tussen de twee units en bepaalt dat dit arrest als zodanig kan worden ingeschreven in de openbare registers; 
       
     
     
       3.5. 
       verklaart voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door Rogie geleden schade, als gevolg van de onjuiste eigendomspretenties ten aanzien van de bedrijfshal met kantoor, ondergrond erf en verder toebehoren, staande en gelegen te [woonplaats1] , [adres1] 13A (thans kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie B, nummer 9271), respectievelijk het in strijd met de koopovereenkomst in gebruik nemen van deze bedrijfshal respectievelijk het zonder recht en titel in gebruik houden van deze bedrijfshal, en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding aan Rogie, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
     
     
       3.6. 
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Rogie tot aan de uitspraak van de rechtbank: 
         € 626,- aan griffierecht; 
         € 85,79 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde] ; 
         € 4.804,00,- aan salaris van de advocaat van Rogie (2 procespunten x tarief € 2.402,00); 
       
       
       
         en tot betaling van de volgende proceskosten van Rogie in hoger beroep:  
       
       
       
         € 5.382,00 aan griffierecht; 
         € 81,83 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde] ; 
         € 150,80 aan getuigentaxen; 
         € 3.549,- aan salaris van de advocaat van Rogie (3 procespunten x appeltarief II); 
       
       
     
     
       3.7. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.8. 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, Th.C.M. Willemse en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 april  2023. 
       
       
       
       
     
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.