ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:1720

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:1720 Gerechtshof Amsterdam , 02-05-2017 / 200.197.572/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-05-02

Zaaknummer: 200.197.572/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:1720

---

Huur woonruimte. Voorstel tot renovatie waarbij de zolder, die al sinds 20 jaar met medeweten van verhuurder als woon-/verblijfsruimte in gebruik is, als zodanig zal vervallen, is niet redelijk, ook omdat niet duidelijk is gemaakt waarom dat vervallen noodzakelijk zou zijn met het oog op de overige geplande werkzaamheden. Dat er ingrijpende dringende herstelwerkzaamheden moeten worden verricht is niet gebleken. 
       
       7:220 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.197.572/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam  : 3284874 CV EXPL 14-21412 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 mei 2017 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellant sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats 1] , 
       2.  [appellante sub 2] , 
       wonend te [woonplaats 2] ,  
       appellanten, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,  
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] ,  
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats 1] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. A. Knol te Assendelft. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 augustus 2016 in hoger beroep gekomen  van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 13 mei 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, met twee producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd.  
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen  en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente alsmede tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis reeds aan [geïntimeerden] hebben voldaan, met rente.  [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij  
       voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen op het volgende neer. 
     
     
       2.2. ( 
       (De rechtsvoorgangers van) [appellanten] verhuren sinds maart 1986 op basis van een mondelinge overeenkomst aan [geïntimeerde sub 1] en (later ook) [geïntimeerde sub 2] de woning aan de [adres 1] . 
       
     
     
       2.3. 
       In het najaar van 2008 hebben [appellanten] een procedure tegen [geïntimeerde sub 1] aanhangig gemaakt, waarin zij een verklaring voor recht hebben gevorderd dat de zolderverdieping ( [adres 2] ) niet tot het gehuurde behoort, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] om de zolderverdieping te ontruimen en op te leveren.   
       
     
     
       2.4. 
       
         De kantonrechter heeft in die procedure bij tussenvonnis van 27 mei 2009  
         als vaststaand feit aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] bij de aanvang van de huur verbouwingswerkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, waarbij ook de zolderverdieping was betrokken. In het vonnis is overwogen:  “Gelet op de feitelijke woonsituatie, het moment dat [appellanten] in ieder geval op de hoogte waren van deze situatie, het tijdsverloop - te weten reeds meer dan 20 jaar gebruik als woonruimte van de bewuste zolderverdieping - en de door [appellanten] aan [geïntimeerde sub 1] gedane mededelingen alsmede de wijze van communicatie wordt er voorshands vanuit gegaan dat de zolderverdieping onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.”  
         De kantonrechter heeft [appellanten] toegelaten hiertegen tegenbewijs te leveren.  
         De procedure is vervolgens geroyeerd omdat partijen een minnelijke regeling hebben getroffen.  
       
       
     
     
       2.5. 
       Nadien is tussen partijen onenigheid ontstaan over de uitvoering van de minnelijke regeling. In een daarover door [appellanten] gestarte procedure heeft de  kantonrechter bij eindvonnis van 11 maart 2014 onder meer geoordeeld dat de minnelijke regeling onder meer inhoudt dat [geïntimeerden] niet zijn gehouden de door [geïntimeerde sub 1] uitgevoerde wijzigingen aan het gehuurde bij het einde van de huur ongedaan te maken en dat de zolderverdieping behoort tot het gehuurde. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 14 januari 2014 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] een renovatievoorstel gedaan. [appellanten] hebben daarbij verwezen naar het “Plan van Aanpak Renovatie” van MT Bouwmanagement & Advies van 30 december 2013.  In dat plan is in de paragraaf “Fundering” vermeld dat de draagkracht van de fundering met houten heipalen door invloeden van houtrot, schimmel of wisselend grondwaterpeil onvoldoende kan zijn geworden, dat de houten palen door middel van een funderingsonderzoek doorgemeten zullen worden en dat de meetresultaten bepalen of verder funderingsherstel nodig is.  
       
     
     
       2.7. 
       In de paragraaf “Brandwerende voorzieningen” is opgenomen dat de vloeren tussen de 2e en 3e verdieping en tussen de 3e verdieping en de zolder aan de voorzijde worden voorzien van een 60 minuten brandwerend plaatmateriaal.  
       
     
     
       2.8. 
       
         In het plan van aanpak staat in de paragraaf “Dak”: 
         
           “ 1 .  Dakpannen 
       
       
         01. Het verwijderen en afvoeren van de singel bitumen. Het dakbeschot vervangen  waar nodig. De gehele houtconstructie en dakbeschot van de zolder behandelen tegen houtinsecten. 
         01. Het aanbrengen van isolatie aan de buitenkant van het dakbeschot. Over de isolatie wordt een vochtregulerende folie aangebracht. Het dak wordt wind en waterdicht afgesloten door het aanbrengen van oud-Hollandse dakpannen. 
         01. Voor de afsluitingen met dakranden en opgaand metselwerk worden alle loodslabben vervangen.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [geïntimeerden] hebben niet ingestemd met het renovatievoorstel. 
       
     
     
       2.10. 
       Er zijn inmiddels renovatiewerkzaamheden uitgevoerd op de begane grond en  de eerste verdieping van het pand van [appellanten] aan de [adres 3] .  
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         
          [appellanten] vorderen, zakelijk weergegeven: 
         
           primair : een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel van 14 januari 2014 een redelijk voorstel is als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW en veroordeling van [geïntimeerden] om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de renovatie conform het voorstel en plan van aanpak; 
         
           subsidiair : een verklaring voor recht dat de in het renovatievoorstel en plan van aanpak genoemde werkzaamheden kwalificeren als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW en veroordeling van [geïntimeerden] om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden conform het voorstel en plan van aanpak.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en  
         
          [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Het primair gevorderde is afgewezen omdat de kantonrechter het renovatievoorstel niet redelijk achtte. Het subsidiair gevorderde is afgewezen omdat de dringendheid van de voorgestelde werkzaamheden naar het oordeel van de kantonrechter niet was komen vast te staan.  
       
       
     
     
       3.3. 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen  [appellanten] met hun grieven op. 
     
     
       3.4. 
       In de  grieven 1 tot en met 3 , die gezamenlijk kunnen worden besproken, komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de zolder is verhuurd als woonruimte en niet als bergruimte. [appellanten] menen dat de kantonrechter dit oordeel ten onrechte heeft gebaseerd op de toelichting van [geïntimeerden] over de gang van zaken met betrekking tot de zolder bij de aanvang van de huur en op de eerder tussen partijen over de zolder gevoerde procedures.      
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellanten] voeren aan dat de zolder bij de aanvang van de huurovereenkomst niet geschikt was om te worden gebruikt als woonruimte en evenmin als zodanig aan [geïntimeerde sub 1] is verhuurd. [geïntimeerde sub 1] heeft de zolder zonder toestemming van de toenmalige verhuurder verbouwd, en daarmee eigenmachtig de bestemming ervan gewijzigd van opslagruimte naar woonruimte. [appellanten] hebben nimmer met de bestemmingswijziging ingestemd, ook niet in het kader van de tussen partijen in 2012 getroffen minnelijke regeling. De contractuele bestemming van de zolder is dus nog steeds bergruimte, aldus [appellanten]  
       
     
     
       3.6. 
       Het hof overweegt als volgt. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst of ander document waaruit blijkt dat [appellanten] [geïntimeerde sub 1] bij de aanvang van de huur hebben verplicht de zolder als bergruimte te (blijven) gebruiken. Dit betekent dat het antwoord op de vraag welke bestemming de zolder heeft, moet worden afgeleid uit de feitelijke omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het aangaan en in de loop van de huurovereenkomst.       
       
     
     
       3.7. 
       Aangezien die omstandigheden voldoende blijken uit hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in de eerder tussen partijen gewezen vonnissen van 27 mei 2009 en 11 maart 2014, ligt het voor de hand dat de kantonrechter haar oordeel over de bestemming van de zolder met name daarop heeft gebaseerd. Zo is in het tussenvonnis van 27 mei 2009 op grond van de hiervoor bij feit 2.4 genoemde omstandigheden als vaststaand aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] de zolderverdieping al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met medeweten van de toenmalige verhuurder bewoont. Verder blijkt uit het vonnis van 11 maart 2014 dat de minnelijke regeling die partijen nadien hebben getroffen, onder meer inhoudt dat [geïntimeerden] niet zijn gehouden de verbouwing van de zolder bij het einde van de huur ongedaan te maken. Anders  dan [appellanten] betogen, ligt daarin naar het oordeel van het hof besloten dat zij geacht moeten worden ook te hebben ingestemd met voortzetting van het gebruik van de op de zolder aanwezige slaapkamers, badkamer en inwendige trap tot het einde van de huurovereenkomst. Daarmee valt het door [appellanten] ingenomen standpunt dat de zolder desondanks altijd als bergruimte verhuurd is (gebleven) niet te rijmen. Hieraan kan de bij memorie van grieven (onder 19) aangehaalde passage uit de e-mail van 13 januari 2012 van [appellanten] niet afdoen, omdat daaruit slechts blijkt dat   geen aansprakelijkheid wensten te aanvaarden voor de bewoning van de zolderverdieping ingeval de gemeente daartegen zou optreden. Dit laat onverlet dat het gebruik van de zolder als woonruimte in de huurrelatie tussen partijen als overeengekomen moet worden beschouwd. De grieven 1 tot en met 3 falen derhalve.  
       
     
     
       3.8. 
       
         Met  grief 4  bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat met  
         de voorgenomen renovatie voor [geïntimeerden] 50% aan woonruimte zal vervallen.   
         Volgens [appellanten] is van verlies van woonruimte geen sprake is, omdat de zolder niet bestemd is als woonruimte.  
       
       
     
     
       3.9. 
       Het hof heeft al geoordeeld dat de zolder wel de bestemming woonruimte heeft. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen:  “In ieder geval moet geconstateerd worden dat de thans bestaande situatie waarin [geïntimeerden] door middel van een inpandige trap op de 3e verdieping gebruik kunnen maken van de door hen op de 4e verdieping aangebrachte badkamer en twee slaapkamers na de renovatie zal verdwijnen.”  Op grond van deze overweging, die [appellanten] op zichzelf niet hebben bestreden, staat vast staat dat de woonruimte na uitvoering van het renovatieplan aanzienlijk kleiner zal zijn. Hieraan kan hetgeen [appellanten] voor het overige in hun toelichting op de grief hebben aangevoerd niet afdoen. Ook deze grief faalt dus.     
       
     
     
       3.10. 
       
         Grief 5  is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het renovatievoorstel niet redelijk is.  
       
     
     
       3.11. 
       Voor de beantwoording van de vraag of een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen, waaronder de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder bij niet-medewerking van de huurder, de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder.  
       
     
     
       3.12. 
       
        [appellanten] gaan in hun toelichting weliswaar uitvoerig in op een aantal aspecten van de renovatie, waarbij zij onder meer stellen dat de bouwkundige staat van het pand door het uitblijven van de renovatie met de dag verslechtert, maar zij gaan eraan voorbij dat de voorgestelde renovatie zal leiden tot een aanzienlijke verkleining van de woonruimte waarover [geïntimeerden] al jarenlang beschikken. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter dit aspect, afgezet tegen het belang van [appellanten] , terecht doorslaggevend heeft geacht. De tot slaap- en badgelegenheid verbouwde zolder vormt immers een wezenlijk onderdeel van de gehuurde woonruimte, zodat het vervallen daarvan het woongenot van [geïntimeerden] ernstig zal aantasten. Dit klemt te meer nu zonder toelichting, die ontbreekt, in het geheel niet duidelijk is waarom  [appellanten] het voor de uitvoering van de renovatie nodig achten de door  [geïntimeerden] verrichte verbouwing van de zolder ongedaan te maken. Dat het aanbrengen van dakisolatie, dakpannen en brandwerende platen niet met behoud van de zolder in de huidige staat kan geschieden is in ieder geval niet gebleken. Daarbij komt dat [geïntimeerden] zich bereid hebben verklaard mee te werken aan alle werkzaamheden die van buitenaf kunnen worden uitgevoerd (aldus de memorie van antwoord onder 33). Al hetgeen [appellanten] in hun toelichting op de grief aanvoeren over hun belang bij de uitvoering van de renovatie stuit op het voorgaande af. De grief faalt derhalve.  
       
     
     
       3.13. 
       
         Grief 6 , die is gericht tegen de afwijzing van de primaire vorderingen, mist  zelfstandige betekenis en deelt het lot van de voorgaande grieven.  
     
     
       3.14. 
       De  grieven 7 tot en met 11  hebben betrekking op de afwijzing van de subsidiaire vorderingen. [appellanten] beklagen zich in deze grieven over de overwegingen van de kantonrechter onder 13 van het bestreden vonnis, die - samengevat - inhouden dat   - tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] - niet hebben voldaan aan hun stelplicht met betrekking tot de dringendheid van de voorgenomen werkzaamheden.  
       
     
     
       3.15. 
       De kantonrechter heeft tot uitgangspunt genomen dat de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW de verhuurder de gelegenheid moet geven “dringende werkzaamheden” aan het gehuurde uit te voeren, dat het daarbij moet gaan om werkzaamheden die zonder nadeel niet kunnen worden uitgesteld, alsmede dat de bewijslast van de dringendheid bij [appellanten] als verhuurder ligt. Het hof acht dit uitgangspunt juist.  
     
     
       3.16. 
       
        [appellanten] menen dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] gemotiveerd hebben weersproken dat de in het renovatievoorstel en plan van aanpak genoemde werkzaamheden dringend noodzakelijk zijn. Daartoe stellen zij dat [geïntimeerden] hebben nagelaten hun verweer van een “deskundige onderbouwing” te voorzien. Het hof kan [appellanten] hierin niet volgen. Het (als productie 3 bij inleidende dagvaarding overgelegde) “commentaar” van [geïntimeerden] waarin zij concreet zijn ingegaan op alle onderdelen van het plan van aanpak, kan zonder meer worden beschouwd als een voldoende gemotiveerde betwisting van de dringendheid van de werkzaamheden. [geïntimeerden] hebben daarmee derhalve kunnen volstaan. Bij deze stand van zaken had het, zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen, op de weg van [appellanten] gelegen om hun stelling dat  de werkzaamheden dringend noodzakelijk zijn, nader te onderbouwen.  
       
     
     
       3.17. 
       
        [appellanten] betogen dat zij die stelling al voldoende hebben bewezen door middel van de “technische toelichting” van 7 maart 2014 van het bureau MT Bouwmanagement & Advies. Het hof kan [appellanten] ook hierin niet volgen. Nog daargelaten dat deze adviseur als opdrachtnemer van [appellanten] het plan van aanpak heeft opgesteld, blijkt uit de technische toelichting geenszins dat er daadwerkelijk ernstige gebreken zijn geconstateerd aan de fundering, de balken en het dak. Integendeel, de staat van de fundering is “matig tot voldoende” bevonden  en over de toestand van het dak is wel opgemerkt dat “handhaving van de bitumen daksingels zal leiden tot lekkage” maar niet op welke termijn dat wordt verwacht, zodat het dringende karakter van deze constatering daaruit niet blijkt. Opmerkelijk is voorts dat in de toelichting is vermeld dat [appellanten] “door de gemeente is aangeschreven op handhaving” maar dat de aanschrijving zelf niet in het geding is gebracht. Evenmin blijkt uit de toelichting dat de brandweer het aanbrengen van brandwerende voorzieningen noodzakelijk acht. Dat met het renovatieplan wordt beoogd het pand te laten voldoen aan het Bouwbesluit 2012 brengt op zichzelf evenmin mee dat de werkzaamheden die [appellanten] willen laten uitvoeren dringend nodig zijn.  
       
     
     
       3.18. 
       De slotsom van het voorgaande moet dan ook luiden dat [appellanten] door  - ook na de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] - uitsluitend te verwijzen  naar het renovatievoorstel, het plan van aanpak en de technische toelichting van  hun adviseur en geen nadere bewijsstukken over te leggen, niet hebben voldaan  aan de op hen ter zake rustende stelplicht. Op grond daarvan heeft de kantonrechter geoordeeld dat de dringendheid van de werkzaamheden niet is komen vast te staan. Het hof onderschrijft dat oordeel. Om dezelfde reden faalt de klacht van [appellanten] dat de kantonrechter het verzoek om een deskundige te benoemen niet heeft gehonoreerd. Aan de vraag van bewijslevering, bijvoorbeeld in de vorm van een deskundigenonderzoek, wordt niet toegekomen indien de eisende partij niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zoals de kantonrechter kennelijk ook heeft beoogd te overwegen in de laatste volzin van overweging 13. Ook de grieven 7 tot en met 11 slagen niet.  
       
     
     
       3.19. 
       Onder randnummer 66 van de memorie van grieven hebben [appellanten]  het hof verzocht een deskundige te benoemen. Het hof passeert dat verzoek, omdat   in hoger beroep eveneens hebben volstaan met de enkele verwijzing naar de hiervoor al genoemde stukken en hebben nagelaten nadere bewijsstukken in het geding te brengen, zodat zij in dit stadium evenmin aan hun stelplicht hebben voldaan.        
       
     
     
       3.20. 
       
         Grief 12  is gericht tegen de afwijzing van de subsidiaire vorderingen. De grief mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de grieven 7 tot en met 11.  
       
     
     
       3.21. 
       De slotsom is dat zowel de primaire als de subsidiaire vorderingen terecht zijn afgewezen. Bij deze stand van zaken zijn [appellanten] terecht in de kosten van de eerste aanleg veroordeeld, zodat de tegen die beslissing gerichte  grief 13  doel mist. Omdat zij ook in hoger beroep in het ongelijk worden gesteld, zullen [appellanten] tevens in de proceskosten van het geding in appel worden verwezen.  
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W.B. Snijders Blok en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2017.