ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:4020

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:4020 Rechtbank Amsterdam , 10-06-2025 / 11662297 \ KK EXPL  25-257

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-06-10

Zaaknummer: 11662297 \ KK EXPL  25-257

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:4020

---

Vordering tot ontruiming wordt afgewezen. Uit e-mailbericht kan weliswaar worden opgemaakt dat verhuurder de huur met hoofdhuurder per 30 juni 2024 heeft willen laten eindigen, maar – daargelaten of instemming van hoofdhuurder daarmee was vereist – gebleken is dat partijen zich niet hebben gedragen alsof de huurovereenkomst was geëindigd. Hoofdhuurder heeft onderhuurder als nieuwe onderhuurder bij verhuurder gepresenteerd. Ook de verdenking van prostitutie door onderhuurder in het gehuurde is onvoldoende om in dit kort geding ontruiming toe te wijzen. Verhuurder heeft onvoldoende over het voetlicht weten te brengen dat hoofdhuurder zich in dat verband niet als goed huurder heeft gedragen.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter 
     
     
     
       Zaaknummer: 11662297 \ KK EXPL  25-257 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 10 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         A&T REAL ESTATE B.V. ,  
       te Amsterdam, 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: A&T, 
       gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 (H)EERLIJK HUREN,  
     
       te Almere, 
       hierna te noemen: Heerlijk Huren, 2.  [gedaagde 2] ,  
       te [woonplaats] , 
       hierna te nomen: [gedaagde 2] 
       gedaagde partijen, 
       samen ook: Heerlijk Huren c.s. 
       gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties, - de conclusie van antwoord met producties, 
       - de akte houdende vermeerdering eis met producties, 
       - nadere producties van A&T. 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2025. Namens A&T was daarbij aanwezig de heer [naam 1] met de gemachtigde. [gedaagde 2] en namens Heerlijk Huren de heer [naam 2] zijn verschenen met hun gemachtigde. A&T heeft in totaal 23 producties in het geding gebracht. Productie 22 van A&T is dusdanig laat ingediend dat de kantonrechter – op verzoek van Heerlijk Huren c.s. – heeft besloten om deze wegens strijd met de goede procesorde niet aan de processtukken toe te voegen. Beide partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunt nader toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       A&T heeft met ingang van 6 juli 2022 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) de (deels gestoffeerde) woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd aan Heerlijk Huren voor een periode van 2 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2024. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.  
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is bepaald dat Heerlijk Huren de woning mag onderverhuren aan particuliere, maximaal twee, inwonenden, mits er een profiel wordt gedeeld en de onderhuurder in overleg met A&T wordt geplaatst. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij e-mailbericht van 14 mei 2024 heeft A&T Heerlijk Huren onder meer als volgt bericht: “(…) Zoals besproken vandaag wordt deze huurovereenkomst dus niet verlengd vanuit ons naar jou als natuurlijk of rechtspersoon. Wat wij kunnen afspreken is het volgende: De huurder die jij hebt geplaatst kan rechtstreeks met ons een overeenkomst aangaan, mits zij geen huurders recht daarmee krijgt. De huidige huurovereenkomst tussen ons wordt dus beeindigd per 31-06-2024 op de [adres] . (…).” 
       
     
     
       2.3. 
       Heerlijk Huren heeft daarop dezelfde dag als volgt gereageerd: “(…) Zet maar op mijn andere BV. Dan huurt en betaald deze het en ben ik niet overgeleverd en afhankelijk van de huurdster want ze betaald lang niet altijd op tijd en wil je koppijn niet bezorgen. (…).” 
       
     
     
       2.4. 
       Bij WhatsApp-bericht van 25 juni 2024 heeft Heerlijk Huren A&T laten weten dat [gedaagde 2] de nieuwe onderhuurder zou worden. Heerlijk Wonen heeft een kopie van haar paspoort aan A&T verstrekt, en aan A&T meegedeeld dat zij zich op het adres van de woning zou inschrijven. A&T heeft daarop naar Heerlijk Wonen gereageerd met ‘Okay’, een link gestuurd die moest worden ingevuld en meegedeeld dat de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst 1 juli 2024 moest zijn. Op 7 juli 2024 heeft A&T de in te vullen link nogmaals aan Heerlijk Wonen gestuurd met het verzoek deze alsnog in te vullen. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 26 september 2024 heeft A&T Heerlijk Huren bericht dat het niet zo goed ging met de huurder van Heerlijk Wonen en dat er een verdenking was van prostitutie in de woning. A&T heeft toen gevraagd aan Heerlijk Huren om de identiteit- en werkgegevens van de huurder toe te zenden.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 5 oktober 2024 heeft A&T Heerlijk Huren als volgt bericht: “(…) Wij hebben in een eerder stadium al per email verstuurd dat we de huurovereenkomst met jou als natuurlijk persoon alsmede als bedrijf willen beëindigen, om op deze wijze huurders recht willen voorkomen. Ondanks dat we dit hebben aangegeven is er per eind Juni een huurder geplaatst op de huurovereenkomst met jouw organisatie als hoofdhuurder en onderhuurder genaamd [gedaagde 2] . Door privé omstandigheden ben ik niet eerder in de gelegenheid geweest de opzegging op te volgen met een eind inspectie. Desondanks dien je de woning zoals afgesproken te verlaten. (…).” 
       
     
     
       2.7. 
       Op 30 december 2024 heeft A&T een bodemprocedure tegen Heerlijk Wonen en [gedaagde 2] aanhangig gemaakt waarin onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gevorderd. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         A&T vordert na wijziging van eis samengevat dat Heerlijk Wonen c.s. hoofdelijk worden veroordeeld om de woning aan [adres] te ontruimen en tot betaling van: 
         i) de huur/gebruiksvergoeding van € 1.301,25 per maand tot de datum van ontruiming; 
         ii) de buitengerechtelijke incassokosten; 
         iii) € 1.627,50 aan afrekening servicekosten over de jaren 2022 tot en met 2024; 
         iv) de proceskosten. 
       
       
       
     
     
       3.2. 
       De vordering tot ontruiming is primair gebaseerd op de stelling dat A&T en [gedaagde 2] hebben ingestemd met vrijwillig vertrek, Heerlijk Huren per 1 november 2024 en [gedaagde 2] per 1 februari 2025. A&T vordert nakoming van deze afspraken. Subsidiair stelt A&T dat zij de huur heeft opgezegd tegen 30 juni 2024, met welke opzegging Heerlijk Huren heeft ingestemd. Meer subsidiair stelt A&T dat Heerlijk Huren de huur structureel te laat heeft betaald, zodat zij haar betalingsverplichting niet is nagekomen. Bovendien gedraagt zij zich niet als een goed huurder door de woning aan [gedaagde 2] te verhuren terwijl zij de woning gebruikt voor prostitutie doeleinden. A&T heeft dit op 26 september 2024 en 5 oktober 2024 aan Heerlijk Huren meegedeeld, maar Heerlijk Huren heeft nagelaten om maatregelen te treffen jegens [gedaagde 2] . Aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure als gevolg van deze tekortkomingen zal worden ontbonden. In dat geval zal volgens A&T ook de huurovereenkomst met [gedaagde 2] eindigen, omdat zij geen financiële waarborgen biedt voor betaling van de maandelijkse huurpenningen en zij de woning voor prostitutie gebruikt. [gedaagde 2] handelt bovendien onrechtmatig jegens A&T door de woning te gebruiken voor prostitutie. De huurachterstand die bestond en waarvan bij dagvaarding betaling is gevorderd, is voorafgaand aan de mondelinge behandeling voldaan. De buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn echter terecht verricht, zodat de vordering tot betaling van de daarmee samenhangende kosten dient te worden toegewezen, aldus steeds A&T. 
       
     
     
       3.3. 
       Heerlijk Huren voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van A&T, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van A&T in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij hierbij een spoedeisend belang heeft. 
       
       
         
           De gevorderde ontruiming door Heerlijk Huren en [gedaagde 2] wordt afgewezen 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Vooralsnog is onvoldoende gebleken dat Heerlijk Huren en [gedaagde 2] (onvoorwaardelijk) hebben ingestemd met vrijwillig vertrek uit de woning. Heerlijk Huren heeft betwist dat zij dat tijdens een telefoongesprek mondeling zou hebben toegezegd en uit de inhoud van de WhatsApp-berichten waarop A&T zich in dit verband baseert blijkt een dergelijke toezegging van Heerlijk Huren en [gedaagde 2] onvoldoende duidelijk.  
       
     
     
       4.3. 
       Uit het e-mailbericht van 14 mei 2024 kan weliswaar worden opgemaakt dat A&T de huur met Heerlijk Huren per 30 juni 2024 heeft willen laten eindigen, maar – daargelaten of instemming van Heerlijk Huren daarmee was vereist – gebleken is dat partijen zich niet hebben gedragen alsof de huurovereenkomst was geëindigd. Heerlijk Huren heeft [gedaagde 2] als nieuwe onderhuurder bij A&T gepresenteerd. A&T heeft daarop niet afwijzend gereageerd, maar Heerlijk Huren een link gestuurd om gegevens in te vullen (zie 2.4). Tijdens de mondelinge behandeling is onweersproken gebleven dat Heerlijk Huren die link ook heeft ingevuld, zij het met de (volgens A&T) verkeerde gegevens. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt echter niet dat A&T Heerlijk Huren daarop heeft gewezen. Het enkele feit dat Heerlijk Huren de woning aan [gedaagde 2] heeft onderverhuurd zonder een profiel met inkomensgegevens met A&T te delen, is naar voorlopig oordeel dan ook onvoldoende om te concluderen dat de huurovereenkomst niet is voortgezet. Dat geldt temeer nu A&T er op grond van haar e-mailbericht van 5 oktober 2024 (zie 2.6) zelf ook vanuit lijkt te gaan dat de huurovereenkomst is voortgezet. 
       
     
     
       4.4. 
       Heerlijk Huren heeft niet betwist dat zij de huur niet steeds tijdig heeft voldaan, maar de daardoor ontstane huurachterstand is inmiddels ingelopen. Verder staat vooralsnog onvoldoende vast dat sprake is van een tekortkoming omdat Heerlijk Huren zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ook als de verdenking van A&T dat [gedaagde 2] prostitutie werkzaamheden uitvoert in de woning juist is – wat op basis van de door A&T in het geding gebrachte stukken nog niet vast staat en voor nadere bewijslevering op dat punt is in dit kort geding geen ruimte – dan heeft zij onvoldoende over het voetlicht weten te brengen dat Heerlijk Huren zich in dat verband niet als goed huurder heeft gedragen. Tussen partijen is niet in geschil dat Heerlijk Huren van die verdenking niet op de hoogte was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Nadat A&T Heerlijk Huren had geïnformeerd van haar verdenking dat [gedaagde 2] prostitutiewerkzaamheden uitvoert in de woning, heeft Heerlijk Huren zich coöperatief opgesteld en gevraagd om bewijzen van de prostitutie. Niet gesteld of gebleken is dat A&T de inmiddels door haar verzamelde bewijzen eerder dan in deze procedure aan Heerlijk Huren heeft gepresenteerd. Gelet op een en ander is niet aanstonds duidelijk dat sprake is van tekortkomingen van Heerlijk Wonen die in de aangespannen bodemprocedure zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering van A&T om Heerlijk Wonen vooruitlopend daarop te veroordelen tot ontruiming van de woning wordt daarom afgewezen.  
       
     
     
       4.5. 
       Gelet op hetgeen onder 4.4. is overwogen, wordt ook de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 2] afgewezen. De huurovereenkomst tussen Heerlijk Wonen en [gedaagde 2] eindigt immers op 30 juni a.s. en [gedaagde 2] heeft tijdens de zitting bevestigd dat zij de woning voor die tijd zal ontruimen. Onweersproken is gebleven A&T dit al voor het uitbrengen van de kort geding dagvaarding bekend was. 
       
       
         
           Servicekosten/buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       A&T heeft evenmin toegelicht wat het spoedeisend belang is bij de door haar gevorderde betaling van de afrekeningen servicekosten. Heerlijk Huren betwist de verschuldigdheid van de gevorderde kosten en heeft daarom in de bodemprocedure een reconventionele vordering ingediend. Dat A&T een vordering heeft op Heerlijk Huren staat zonder nader debat dus nog niet vast. De vordering wordt daarom afgewezen. 
       
     
     
       4.7. 
       Ten aanzien van de gevorderde incassokosten heeft A&T het spoedeisend belang evenmin toegelicht. 
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       De conclusie is dat de vorderingen van A&T worden afgewezen. Omdat A&T in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heerlijk Huren en [gedaagde 2] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 814,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 881,50 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van A&T af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt A&T in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als A&T niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt A&T tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025. 
       
       
       
       
         42146