ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:5396

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:5396 Rechtbank Rotterdam , 25-04-2025 / 11545423 VV EXPL 25-93

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-04-25

Zaaknummer: 11545423 VV EXPL 25-93

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:5396

---

Kort Geding - gebreken aan het gehuurde - huurprijsvermindering - toewijzing vordering

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 11545423 VV EXPL 25-93 
     
     
     
       datum uitspraak: 25 april 2025 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       woonplaats: [woonplaats 1] , 
       eiser,  
       gemachtigde: mr. M.W. Fakiri, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       woonplaats: [woonplaats 2] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. J. Verbeeke. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘Eiser’ en ‘Gedaagde’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 6 maart 2025, met bijlagen 1-23; 
         
         
           de akte wijziging gronden, aanvullende producties en vermeerdering eis, met bijlage 24; 
         
         
           de brief van 26 maart 2025 van gedaagde, met bijlagen 1-7; 
         
         
           de pleitaantekeningen van de kant van gedaagde. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 28 maart 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
       
         
           eiser in persoon, bijgestaan door [persoon A] (kantoorgenoot van mr. M.W. Fakiri). 
         
         
           
            [persoon B] namens gedaagde, bijgestaan door mr. J. Verbeeke. 
         
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Eiser huurt sinds 15 juli 2022 een appartement aan [adres] in [woonplaats 1] van gedaagde. De huurprijs was bij aanvang € 1.650,00 per maand en is nu € 1.836,65.  
       
     
     
       2.2. 
       Pactum Vastgoed (hierna: Pactum ) is sinds 1 januari 2024 de beheerder van het appartementencomplex. Daarvoor was dat Niya Vastgoedbeheer (hierna: Niya ). 
       
     
     
       2.3. 
       Het appartement van eiser is deel van een appartementencomplex dat in 2022 nieuw is opgeleverd. Kort na de oplevering bleek dat de warmtepompinstallatie in het complex niet naar behoren functioneert, waardoor meerdere huurders storingsmeldingen kregen in hun warmtepomp.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 28 september 2022 heeft eiser bij Niya melding gemaakt van storingen aan de warmtepomp, waardoor de verwarming en het warm water in zijn appartement niet goed werkt. Ook in de jaren daarna heeft eiser geklaagd over de defecte warmtepomp, waaronder in oktober 2022, januari 2023 en december 2023. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 22 april 2024 heeft eiser bij Pactum gemeld dat hij sinds de aanvang van de huur last heeft van een gebrekkige warmtepomp, waardoor de verwarming en het warm water het niet goed doen. Hij wil dat de gebreken snel worden hersteld en maakt daarnaast aanspraak op huurprijsvermindering. Eiser heeft in dezelfde periode ook bij Pactum gemeld dat in zijn appartement sprake is van vocht- en schimmelproblemen. 
       
     
     
       2.6. 
       Partijen hebben hierna regelmatig schriftelijk en per mail contact met elkaar gehad. Dit contact had betrekking op de voortgang van het onderzoek van Pactum naar de gemelde gebreken en de uitkomst daarvan, en vervolgens over planning en uitvoering van het herstel van die gebreken. Eiser heeft verschillende keren herhaald dat hij kort samengevat wil dat de gebreken worden verholpen en dat hij aanspraak maakt op huurprijsvermindering. Gedaagde heeft kort samengevat laten weten dat hij doet wat mogelijk is, maar dat de omvang van de gebreken groot is en dat herstel tijd kost. Gedaagde heeft de huurprijsvermindering afgehouden in afwachting van de afronding van de herstelwerkzaamheden. Begin 2025 hebben partijen opnieuw overleg gehad over het spoedig verhelpen van de gebreken en om tot een regeling te komen waarin ook afspraken worden gemaakt over een huurprijsvermindering. Dit overleg heeft niet tot afspraken geleid. 
       
     
     
       2.7. 
       De herstelwerkzaamheden aan de warmtepompinstallatie in het appartementencomplex zijn begin 2025 opgestart. Het is niet duidelijk wanneer deze werkzaamheden klaar zijn. De oorzaak van de vocht- en schimmelproblemen in het appartement van eiser – een lekkage in de technische schacht van het complex – is op 12 november 2024 verholpen. De schade in het appartement door de vochtproblemen en schimmelvorming is nog niet hersteld. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Eiser vordert – na wijziging van eis – dat gedaagde wordt veroordeeld tot: 
       
         
           het verhelpen van het gebrek aan de warmtepomp, de vocht- en schimmelvorming en de gevolgschade in het gehuurde als gevolg van de lekkage binnen drie dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom; 
         
         
           tot betaling aan eiser, bij wijze van voorschot, met terugwerkende kracht, van een huurprijsvermindering van € 30.552,39, althans € 11.336,49, althans een bedrag dat de kantonrechter juist acht, te vermeerderen met wettelijke rente; 
         
         
           tot betaling aan eiser, bij wijze van voorschot, van een huurprijsvermindering van € 1.030,59 per maand althans een bedrag dat de kantonrechter juist acht, totdat de gebreken zijn verholpen, te vermeerderen met wettelijke rente; 
         
         
           tot betaling aan eiser van de buitengerechtelijke kosten van € 922,01 te vermeerderen met wettelijke rente;  
         
         
           tot betaling aan eiser van de proceskosten binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en  
         
         
           het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Eiser baseert de eis op het volgende. Sinds de aanvang van de huur in 2022 werkt de warmtepompinstallatie in het appartementencomplex niet naar behoren. Daardoor heeft eiser geen verwarming en heeft hij tijdelijk geen warm water gehad. Ook is sprake van een lekkage, die in het appartement heeft geleid tot vochtproblemen en schimmelvorming. Dit zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Gedaagde heeft niet voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 7:206 lid 1 BW deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Eiser heeft nu een spoedeisend belang bij het verhelpen van de gebreken en de gevolgschade en ook bij een huurprijsvermindering. Eiser zit al jarenlang met vocht- en schimmeloverlast, waardoor hij gezondheidsklachten ondervindt. De huurprijsvermindering kan bijdragen aan een vlot herstel van de gebreken. 
       
     
     
       3.3. 
       Gedaagde is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 
       
       
         
           Het verhelpen van de gebreken 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen staat vast dat de warmtepomp van eiser niet naar behoren functioneert, waardoor de verwarming en de toevoer van warm water in zijn appartement niet goed werkt. Ook staat tussen partijen vast dat er een lekkage was in de technische schacht van het appartementencomplex, die heeft geleid tot vochtproblemen en schimmelvorming in het appartement van eiser. In het algemeen geldt dat als een verhuurder niet (spoedig) overgaat tot herstel van dergelijke gebreken, een huurder een spoedeisend belang heeft bij een veroordeling daartoe door de rechter. Van een huurder kan in zo’n situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter komt echter in deze zaak tot een ander oordeel. 
       
     
     
       4.3. 
       Eiser heeft gedaagde in september 2022 laten weten dat de warmtepomp niet naar behoren werkt. In eerste instantie is daar onvoldoende voortvarend op gereageerd, maar sinds Pactum begin 2024 beheerder van het appartementencomplex is geworden is dat veranderd. Uit de behandeling ter zitting en de door gedaagde overgelegde producties blijkt dat de klachten van eiser (inmiddels) serieus worden genomen. In mei 2024 heeft gedaagde het systeem ingesteld op ‘noodbedrijf’, waardoor warm water in elk geval is gegarandeerd. Verder heeft gedaagde een uitgebreid onderzoek laten doen naar de oorzaak van de problemen met de warmtepomp. Hieruit is gebleken dat bij de aanleg van de broninstallatie in het appartementencomplex, waarop de warmtepomp van eiser is aangesloten, fouten zijn gemaakt in ontwerp, uitvoering en materiaalkeuze. Een groot deel van het installatiewerk moet daarom worden vervangen, voordat sprake kan zijn van een volledig en goed werkend systeem. Het herstelwerk omvat de broninstallatie van het appartementencomplex en de daaraan gekoppelde warmtepompen van 21 appartementen. Gedaagde heeft eiser en ook de andere bewoners op de hoogte gehouden over de voortgang en de uitkomsten van het onderzoek, en vervolgens over de planning en uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Voor eiser is de huidige situatie ongetwijfeld nog steeds verre van ideaal, maar in afwachting van het herstel kan worden geconcludeerd dat gedaagde doet wat hij kan. Meer kan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet van hem worden gevergd. 
       
     
     
       4.4. 
       Datzelfde geldt voor de lekkage. Eiser heeft gedaagde in april 2024 laten weten dat sprake was van vocht- en schimmelproblemen in zijn appartement. Gedaagde heeft hier voortvarend op gereageerd en de oorzaak van deze problemen in mei laten onderzoeken. Hieruit bleek dat de leidingen in de schacht van het complex niet waren geïsoleerd, waardoor condens ontstond. Dit vocht kwam ook in het appartement van eiser terecht, waardoor in de ruimte een vochtprobleem en schimmelvorming optrad. Tussen partijen staat vast dat deze lekkage in november 2024 is verholpen en dat gedaagde twee luchtontvochtigers in het appartement van eiser heeft geplaatst om de ruimte weer droog te krijgen. Gedaagde heeft vervolgens in overleg met eiser offertes opgevraagd voor het vervangen van de door het vocht aangetaste laminaatvloer en plinten. Gedaagde heeft ter zitting bevestigd voornemens te zijn om de vloer zoals geoffreerd en besproken met eiser te laten leggen en de kosten daarvan voor zijn rekening te nemen. Ook wordt de overige schade aan wanden en kozijnen door eiser hersteld. Wat betreft het herstel van de lekkage en de gevolgschade doet gedaagde wat hij kan en meer kan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet van hem worden gevergd.  
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter ziet dan ook niet in welk (spoedeisend) belang eiser heeft bij de veroordeling van gedaagde het gebrek aan de warmtepomp, de vocht- en schimmelvorming en de gevolgschade in het gehuurde als gevolg van de lekkage (al dan niet binnen drie dagen) te verhelpen. Dit zou anders zijn als er aanwijzingen zouden bestaan dat gedaagde onnodig traag handelt. Die aanwijzingen zijn er niet.   
       
     
     
       4.6. 
       Dit betekent dat de vordering onder 1. wordt afgewezen. De kantonrechter gaat er uiteraard van uit dat gedaagde alles in het werk stelt dat de door eiser genoemde problemen zo snel mogelijk volledig en adequaat worden verholpen, zoals ter zitting toegezegd.  
       
       
         
           De huurprijsvermindering 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Eiser maakt aanspraak op vermindering van de huurprijs.  
       
     
     
       4.8. 
       Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. In kort geding kan een voorschot op een bedrag aan huurprijsvermindering worden toegekend als voldaan is aan de vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding.  
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter acht het op basis van de stukken in het dossier aannemelijk dat al langere tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot van eiser. Gedaagde is daarvan al in september 2022 van op de hoogte gebracht. Gedaagde heeft dit ook erkend en is bereid afspraken met eiser te maken over een redelijke financiële compensatie in de vorm van huurprijsvermindering, ook voor de komende maanden waarin de verdere herstelwerkzaamheden gaan plaatsvinden. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat eiser recht heeft op een huurprijsvermindering. Gelet op de erkenning door gedaagde, hoeft eiser in redelijkheid niet eerst de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.  
       
     
     
       4.10. 
       De kantonrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat tenminste sprake is van gebreken van categorie C van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat de huurprijs in ieder geval met 20% verlaagd moet worden totdat de gebreken zijn hersteld. Gedaagde erkent dat een dergelijke huurprijsvermindering passend zou zijn. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat van een hoger percentage moet worden uitgegaan. Daarbij speelt een rol dat hij ter zitting heeft erkend dat hij – anders dan in de dagvaarding staat – sinds 2022 steeds in meerdere of mindere mate verwarming en warm water heeft gehad. Door het instellen van het systeem in de modus ‘noodbedrijf’ beschikt eiser in elk geval vanaf mei 2024 permanent over warm water. Gedaagde heeft eiser ook een elektrische kachel aangeboden, mocht het ondanks de maatregelen toch te koud zijn in het appartement. Daarmee is de impact op het woongenot beperkter geweest dan eiser ter onderbouwing van zijn vordering heeft gesteld. Datzelfde geldt voor de lekkage. Ter zitting is komen vast te staan dat de vermindering van woongenot in dat verband alleen betrekking heeft op de maanden 29 mei 2024 tot en met 12 november 2024. Anders dan in de dagvaarding staat is dus geen sprake van jarenlange last van vocht- en schimmelproblemen. 
       
     
     
       4.11. 
       De conclusie is dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat eiser in de bodemprocedure een hogere huurprijsvermindering dan 20% zal krijgen toegekend. Gelet op de erkenning door gedaagde staat de aanspraak op huurprijsvermindering tot 20% wel voldoende vast. Uitgaande van dit percentage bedraagt het bedrag aan huurprijsvermindering tot en met de maand maart 2025 € 10.184,13, zoals gedaagde onbetwist heeft berekend. Gedaagde is hierover wettelijke rente verschuldigd. Omdat eiser niet heeft gesteld per welke datum de wettelijke rente geldt, zal de kantonrechter deze vaststellen op de datum van de dagvaarding. Voor de maanden na maart 2025 heeft eiser bij wijze van voorschot recht op een korting van 20% op de geldende huurprijs tot de dag waarop de gebreken aan de warmtepomp zijn verholpen. 
       
     
     
       4.12. 
       De kantonrechter zal de eis onder 2. en 3. in zoverre – bij wijze van voorschot – toewijzen. Gelet op deze beperkte toewijzing en gegeven de erkenning door gedaagde van het recht van eiser op huurprijsvermindering acht de kantonrechter het restitutierisico beperkt. 
       
       
         
           Incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Eiser eist de betaling van incassokosten van € 922,01. Dit wordt afgewezen, omdat eiser tegenover het verweer van gedaagde niet heeft onderbouwd dat voldaan is aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat eiser dat eist en gedaagde daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt gedaagde tot betaling van € 10.184,13, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 maart 2025 tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt gedaagde om op de aan eiser in rekening te brengen huurprijs 20% daarvan in mindering te brengen met ingang van april 2025 tot de dag waarop de gebreken aan de warmtepomp zijn verholpen; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst al het andere af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken. 
         2009/1980