ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:7337

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:7337 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 25-10-2024 / 22/5847 22/5848 22/5849 22/5850

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-10-25

Zaaknummer: 22/5847 22/5848 22/5849 22/5850

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:7337

---

Huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 22/5847, 22/5848, 22/5849 en 22/5850 
   
   
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen 
     
   
   
     
      [belanghebbende] B.V. te [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde mr. D.A.N. Bartels), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 25 februari 2022 de waardes van de hierna genoemde onroerende zaken op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                  [onroerende zaak 1] te [plaats 2] 
               
               
                 € 620.000 
               
             
             
               
                 
                  [onroerende zaak 2] te [plaats 2] 
               
               
                 € 185.000 
               
             
             
               
                 
                  [onroerende zaak 3] te [plaats 2] 
               
               
                 € 176.000 
               
             
             
               
                 
                  [onroerende zaak 4] te [plaats 2] 
               
               
                 € 310.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB). 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. De twee gebruikers van [onroerende zaak 2] respectievelijk [onroerende zaak 3] hebben desgevraagd geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid als partij aan het geding deel te nemen. 
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen mr. Bartels en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] en [taxateur].  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     2. Belanghebbende is eigenaar van de hierna volgende objecten, gebouwd in 1995 op twee kadastrale percelen van in totaal 12.250 m2: 
     
       
         
           
            [onroerende zaak 1]
            te [plaats 2] . Het betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 4.125 m2.  
       
       
         
           
            [onroerende zaak 2]  te [plaats 2] . Het betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 1.300 m2. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 3]
            te [plaats 2] . Het betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 1.000 m2. 
       
       
         
           
            [onroerende zaak 4]
            te [plaats 2] . Het betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 2.275 m2. 
       
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de objecten te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
       
     
     
       4.2. 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
   
   
     
      [onroerende zaak 1] te [plaats 2] 
     
     
       5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.  
     
     
     
       5.1. 
       In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 640.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [onroerende zaak 3] en [adres 1], beide te [plaats 2] en [adres 2] te [plaats 3]. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,1. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 2] . 
       
     
   
   
     
      [onroerende zaak 2] te [plaats 2] 
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.  
       
     
     
       5.3. 
       In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 226.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [onroerende zaak 3] en [adres 1], beide te [plaats 2] en [adres 2] te [plaats 3]. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,1. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 2] . 
       
     
   
   
     
      [onroerende zaak 3] te [plaats 2] 
     
     
       5.4. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.  
       
     
     
       5.5. 
       In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 191.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [onroerende zaak 3] en [adres 1], beide te [plaats 2] en [adres 2] te [plaats 3]. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,1. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 2] . 
       
     
   
   
     
      [onroerende zaak 4] te [plaats 2] 
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.  
       
     
     
       5.7. 
       In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 353.000 vermeld. De taxateur heeft ook bij deze waardering de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de objecten [onroerende zaak 3] en [adres 1], beide te [plaats 2] en [adres 2] te [plaats 3]. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 9,1. De taxateur heeft ook daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 2] . 
       
     
     
       5.8. 
       Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Hij heeft ter zitting gesteld dat de waarde 20% lager moet zijn. 
       
     
     
       5.9. 
       De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal zijn ge komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. De stelling dat de heffingsambtenaar uit zou moeten komen op een 20% lagere waarde heeft hij niet concreet onderbouwd. Daarnaast blijkt uit de overgelegde taxatierapporten dat de taxateur de waarde voor de vier bedrijfsruimtes hoger heeft berekend dan de vastgestelde waarde zodat veeleer sprake is van een te laag vastgestelde waarde. 
       
     
     
       5.10. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de vier bedrijfsruimtes voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn  
         
       
       
       
         6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.  
       
       
     
     
       6.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond zeven maanden. 
       
     
     
       6.2. 
       De gemachtigde heeft na het instellen van beroep een ongefundeerd beroep gedaan op betalingsonmacht en veel verhinderingen gegeven voor een behandeling ter zitting. In deze bijzondere (vertragende) omstandigheden ziet de rechtbank reden de overschrijding van de redelijke termijn voor een periode van zes maanden voor rekening te laten komen van belanghebbende. 
       
     
     
       6.3. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. De kamer volgt in dezen de lijn als verwoord in de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 oktober 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6960. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.  
       
     
     
       6.4. 
       De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 6 december 2022. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang.  
       
     
     
       6.5. 
       Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening van de heffingsambtenaar komt. 
       
     
     
       6.6. 
       De heffingsambtenaar wordt opgedragen om het griffierecht rechtstreeks aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       7. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen.  
     
     
     
       7.1. 
       Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. Deze vergoeding moet door de heffingsambtenaar rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart de beroepen ongegrond;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ