ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2021:1275

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2021:1275 Rechtbank Overijssel , 24-03-2021 / C/08/241615 / HA ZA 19-557

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2021-03-24

Zaaknummer: C/08/241615 / HA ZA 19-557

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2021:1275

---

Beroep op anterieure overeenkomst afgewezen, omdat niet is voldaan aan totstandkomingsvereiste. Vordering tot verder onderhandelen eveneens afgewezen, aangezien er geen sprake is van afbreken van onderhandelingen.

vonnis 
     RECHTBANK OVERIJSSEL 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/08/241615 / HA ZA 19-557 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 maart 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         FNS VASTGOED III B.V. , 
       gevestigd te Leeuwarden, 
       eiseres, 
       advocaten: mr. W. Sleijfer en mr. I. Grijpma, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE STEENWIJKERLAND , 
       zetelend te Steenwijk, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. W.E.M. Klostermann. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna FNS en de gemeente genoemd worden. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 2 december 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de akte van FNS, met de producties 28 tot en met 63; 
         
         
           de akte van de gemeente, met de producties 8 tot en met 17; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 27 januari 2021, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       FNS is een projectontwikkelaar die zich onder meer bezighoudt met de ontwikkeling en exploitatie van panden bestemd voor detailhandel, met name supermarkten. FNS is eigenaar van de percelen gelegen aan het Gedempte Steenwijkerdiep te Steenwijk, kadastraal bekend gemeente Steenwijk, sectie E, nummers 2015 en 5410 (voormalig Welkooppand en openbare ruimte). 
       
     
     
       2.2. 
       Deze percelen maken deel uit van het gebied Gedempte Steenwijkerdiep, gelegen aan en tussen de Tukseweg en de Gedempte Turfhaven te Steenwijk. De gemeente wil dit gebied (hierna te noemen: het plangebied) graag herontwikkelen. De gemeente is eigenaar van het grootste deel van de openbare ruimte in het plangebied. Jumbo Supermarkten Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Jumbo) is eigenaar van een tweetal in het plangebied gelegen percelen, waaronder de voormalige Edah-locatie. Daarnaast zijn er nog percelen in het plangebied in eigendom van Stichting Woonconcept (hierna te noemen: Woonconcept), waaronder de voormalige Rijkmans-locatie. 
       
     
     
       2.3. 
       De gemeente heeft met onder meer FNS, Jumbo en Woonconcept langdurig overleg gevoerd over de mogelijkheden tot het herontwikkelen van het plangebied.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 28 maart 2018 heeft een overleg plaatsgevonden tussen FNS en de gemeente. In het door de heer [A] , adviseur van FNS, opgestelde verslag is daarover opgenomen: 
       
       
         
           "(…) 
         
         
           Voortgang project 
         
         
           De gemeente heeft de afgelopen weken kennis genomen van de mailwisseling tussen de diverse marktpartijen en vindt dat deze mailwisseling de voortgang van het project niet bevorderd. Er moet zo spoedig mogelijk een contract tussen FNS Vastgoed en Jumbo tot stand komen. Indien dat niet op redelijk korte termijn lukt, zal de gemeente een ander plan maken buiten de Welkoop locatie om met Lidl. 
         
         
           De gemeente is bezig om een anterieure overeenkomst op te stellen. Zsm wordt de concept versie toegestuurd. 
         
         
           (…)"  
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Door de gemeente is een (concept) anterieure overeenkomst opgesteld en de derde versie daarvan is op 28 september 2018 aan FNS verzonden. In die overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         
           "Partijen 
         
       
       
       
         1. FNS (…) 
       
       
         2. de gemeente (…) 
       
       
       
         
           gezamenlijk hierna te noemen: "partijen" 
         
       
       
       
         
           Overwegende dat: 
         
       
       
         - 	(…) 
       
       
         - 	de hiervoor genoemde betrokkenen [onder meer de gemeente, FNS, Woonconcept en Jumbo; toevoeging rechtbank] in overleg zijn getreden ten aanzien van het onderzoeken van de mogelijkheden tot het herontwikkelen en realiseren van het plangebied; 
       
       
         - 	dat uit dit onderzoek, zoals grotendeels vastgelegd in de Ontwikkelvisie (…), de volgende beoogde ontwikkeling is gebleken: 
       
       
         
           1.	de Jumbo-supermarkt wordt verplaatst naar de voormalige Edah-, Rijkmans- en Welkoop-locatie en daarvoor wordt een (huur)overeenkomst gesloten tussen Jumbo Vastgoed B.V. en FNS (…); 
         
         
           2.	de Aldi-supermarkt wordt verplaatst naar de huidige Jumbo-locatie; 
         
         
           3.	Stichting Woonconcept realiseert ongeveer 21 sociale huurwoningen op de voormalige Gouden Engel-locatie; 
         
         
           4.	de Lidl-supermarkt wordt uitgebreid op de huidige locatie; 
         
         
           5.	de gemeente zal de openbare ruimte in het plangebied (…) herinrichten en aanleggen;  
         
         
           - in dat kader de gemeente wenst aan te kopen van: 
         
         
           - Stichting Woonconcept: de voormalige Rijkmans-locatie en de Gedempte Turfhaven 32 en 34; 
         
         
           - Jumbo (…): de voormalige Edah-locatie; 
         
         
           - Bert Vis (…): Gedempte Turfhaven 28 en Steenwijkerdiep 69A; 
         
         
           - in dat kader de gemeente later wenst te verkopen aan: 
         
         
           - FNS (…): de voormalige Rijkmans- en Edah-locatie; 
         
         
           - Jumbo (…): ongeveer 450m2 bouwrijpe grond aan de Gedempte Turfhaven van het perceel kadastraal bekend gemeente Steenwijk sectie E, nr. 7051. 
         
       
       
         - 	in dat kader Jumbo de locatie van Supermarkt Vastgoed IIA B.V. wenst aan te kopen om deze locatie vervolgens samen met de van de gemeente gekochte 450 m2 bouwrijpe grond door te verkopen aan Aldi Vastgoed B.V.  
       
       
         -	na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de herontwikkeling conform de volgende fasering zal plaatsvinden: 
       
       
         
           (…) 
         
         
           1e fase (…) FNS (…) zal op de Welkoop-, Rijkmans- en Edah-locatie een supermarkt realiseren die door FNS verhuurd zal worden aan Jumbo. Lidl zal starten met de uitbreiding van haar supermarkt op de huidige locatie. 
         
         
           2e fase (de realisatie van de nieuwe Aldi-supermarkt op de huidige Jumbo-locatie) (…) 
         
         
           3e fase (inrichting openbare ruimte) (…) 
         
       
       
         - 	FNS en de gemeente de voorwaarden waaronder zij willen participeren in de herontwikkeling in onderhavige overeenkomst willen vastleggen; 
       
       
         - 	het college van burgemeester en wethouders van de gemeente pas tot besluitvorming met betrekking tot het aangaan van deze overeenkomst en de andere overeenkomsten zal overgaan indien er met en tussen de andere partijen ook overeenstemming vastgelegd is over alle overige overeenkomsten die voor de totale herontwikkeling van het Gedempte Steenwijkerdiep nodig zijn; 
       
       
       
         
           Verklaren onder de  
           opschortende voorwaarden 
            dat: 
         
       
       
         - het college van burgemeester en wethouders besloten heeft deze overeenkomst aan te gaan, 
       
       
         - de gemeenteraad ingestemd heeft met de beoogde herontwikkeling van het plangebied, en de raad het voor de herontwikkeling benodigde krediet beschikbaar heeft gesteld, en  
       
       
         - de raad heeft besloten geen exploitatieplan vast te stellen, en  
       
       
       
         
           als volgt te zijn overeengekomen: 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 8 oktober 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente, Jumbo, Aldi, Lidl en FNS. In het verslag van dat gesprek van [A] (FNS), is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         
           "De gemeente wil binnenkort nadat alle contracten tussen partijen getekend zijn en nadat overeenstemming met Lidl tot stand gekomen is over de planinvulling, starten met de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure. (…) 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       FNS heeft geprobeerd met Jumbo een huurovereenkomst te sluiten. Volgens Jumbo is er geen overeenstemming bereikt, zo heeft zij bij brief van 21 december 2018 aan FNS te kennen gegeven. Volgens FNS was die overeenstemming er wel. FNS is daarop een procedure gestart tegen Jumbo, waarbij zij primair nakoming van de huurovereenkomst heeft gevorderd en subsidiair een gebod verder te onderhandelen met FNS teneinde een huurovereenkomst te sluiten met FNS. De kantonrechter heeft bij vonnis van 12 november 2019 de vorderingen van FNS afgewezen. FNS is van dit vonnis in beroep gegaan. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 7 januari 2019 heeft [B] van [B] Vastgoed, gelieerd aan FNS aan het college van burgemeester en wethouders het volgende bericht gestuurd:  
       
       
         
           “(…) Overeengekomen werd met uw gemeente dat de grond van WoonConcept aan uw gemeente zal worden geleverd en door uw gemeente zal worden door geleverd aan onze vennootschap. 
         
       
       
       
         
           Nadat de grond van WoonConcept door uw gemeente aan onze vennootschap zal zijn geleverd, zal in opdracht van onze vennootschap worden gestart met de realisatie van een ontwikkeling die door onze vennootschap zal worden verhuurd. 
         
       
       
       
         
           Het uitgangspunt is altijd geweest dat het te realiseren gebouw in eigendom blijft bij onze vennootschap en zal worden verhuurd aan een gebruiker.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           In mei 2017 heb ik een bespreking gehad met de heer [C] van Jumbo (…) over de mogelijkheid dat Jumbo (…) het te realiseren gebouw zou kunnen huren. In het najaar van 2017 was er over alle relevante punten overeenstemming met Jumbo. 
         
       
       
       
         
           In het afgelopen jaar zijn deze punten verder uit onderhandeld en vastgelegd in een concept huurovereenkomst die sinds begin oktober j.l. bij de Jumbo organisatie ter ondertekening ligt. In een brief van Jumbo (…) van 21 december j.l. geven zij plotsklaps aan de onderhandelingen over de huurvoorwaarden met onze vennootschap te stoppen.  
         
       
       
       
         
           (…)  
         
         
           Door de opstelling van eerst Lidl en hierna Jumbo is er 3 tot 4 jaar aan vertraging ontstaan en zeer veel tijd verloren. 
         
       
       
       
         
           Onze conclusie is dat er te veel partijen betrokken waren bij de ontwikkeling. Als gevolg hiervan zijn er helaas tot op heden geen concrete resultaten geboekt. Elke partij heeft zijn eigen belang en wil hier aan vast houden. Het lijkt ons zinvol de zaken te evalueren en een nieuw ontwikkelingsteam vast te stellen waarvan alleen uw gemeente en onze vennootschap deel zullen uit maken. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
         
           De contacten met supermarkten om zich in de nieuwe ontwikkeling te vestigen zijn tot op heden zeer teleurstellend geweest. Het zou een optie kunnen zijn bij de ontwikkeling uit te gaan van een geheel andere invulling. 
         
       
       
       
         
           Op het perceel van Woonconcept en de locatie van het voormalige Welkooppand kan een fraaie ontwikkeling worden gerealiseerd met appartementen die verhuurd kunnen worden aan senioren. (…) 
         
       
       
       
         
           Omdat de beleggingen van mijn vennootschappen nagenoeg geheel betrekking hebben op circa 20.000 m2 winkelruimte die in hoofzaak zijn verhuurd aan supermarkten, gaat mijn voorkeur uit oogpunt van risicospreiding er naar uit om te investeren in woningen op een centrumlocatie in een stad met een sterke regio functie als Steenwijk. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 16 januari 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen FNS en een delegatie uit het college van burgemeester en wethouders. Zij hebben gesproken over de gevolgen van het standpunt van Jumbo uit de brief van 21 december 2018. Vervolgens heeft FNS bij brief van 30 januari 2019 aan de gemeente geschreven dat zij nakoming wenst van de anterieure overeenkomst. Zij beschouwde het overleg van 16 januari 2019 als een eerste aanzet tot overleg over herontwikkeling van het plangebied zonder betrokkenheid van Jumbo. In reactie daarop heeft de gemeente op 31 januari 2019 aan FNS geschreven dat volgens haar een nieuwe situatie is ontstaan als gevolg van het feit dat Jumbo en FNS geen overeenstemming hebben bereikt. Jumbo zal op de oude locatie blijven, waardoor de beoogde herontwikkeling volgens de gemeente niet meer mogelijk is. De gemeente schrijft dat zij niet is gebonden aan de concept anterieure overeenkomst en dat zij vrij is om in onderhandeling te treden over de herontwikkeling.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 18 februari 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders aan (de gemachtigde van) FNS een brief gestuurd met voor zover relevant de volgende tekst: 
       
       
         
           “Hierbij bevestigen wij dat wij geen overeenkomst met FNS Vastgoed III B.V. zullen  aangaan conform de concepttekst waarop FNS Vastgoed III B.V. zich beroept, om de reden dat het toen beoogde doel geen doorgang kon vinden, doordat niet alle betrokken private partijen tot overeenstemming zijn gekomen.” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       FNS vordert – na wijziging van haar eis bij conclusie van repliek – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           primair : 
       
       - te verklaren voor recht dat de gemeente gebonden is aan de anterieure overeenkomst zoals deze aan FNS is toegezonden op 28 september 2018; 
       - te verklaren voor recht dat de opschortende voorwaarde, dat het college van burgemeester en wethouders besloten heeft deze overeenkomst aan te gaan, is vervuld; 
       
       
         
           subsidiair :  
       
       - de gemeente te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de onderhandeling met FNS over de totstandkoming van de anterieure overeenkomst te hervatten, door alsnog te komen met een schriftelijk voorstel voor de herontwikkeling van onder meer de Welkoop-, Rijkmans- en Edahlocatie waarin FNS een vergelijkbare rol heeft als in de derde versie van de anterieure overeenkomst van 28 september 2018, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 per dag of dagdeel dat de gemeente daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 1.000.000,00; 
       
       
         
           meer subsidiair : 
       
       - voor recht te verklaren dat de onderhandelingen tussen partijen in een zodanig stadium zijn geraakt dat het geïntimeerde [de rechtbank begrijpt dat bedoeld is: de gemeente] niet langer vrij stond zich van de onderhandelingen af te keren, met veroordeling van de gemeente aan FNS te vergoeden de daardoor door FNS geleden schade, waaronder de gederfde winst van € 3.056.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juni 2020 tot de dag van volledige betaling, dan wel de geleden schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       
       
         
           primair en (meer) subsidiair: 
         
       
       - de gemeente te veroordelen aan FNS te betalen de nakosten ten bedrage van € 157,00 zonder betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, vermeerderd met € 82,00 in geval van betekening; 
       - de gemeente te veroordelen aan FNS te betalen de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis, tot de dag van volledige betaling. 
       
     
     
       3.2. 
       De gemeente voert verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Is er een anterieure overeenkomst tot stand gekomen tussen FNS en de gemeente? 
     
     
       4.1. 
       De eerste vraag die beantwoord moet worden, is of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. FNS stelt kort gezegd dat een anterieure overeenkomst onder opschortende voorwaarden tot stand is gekomen. De gemeente heeft dit gemotiveerd betwist.  
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank komt tot het oordeel dat partijen niet zijn gebonden aan de tekst van de anterieure overeenkomst, omdat die overeenkomst inhoudelijk niet tot stand is gekomen. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Of een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (vgl. artikel 3:33-35 BW).  
       
     
     
       4.4. 
       In de considerans is het hele plan omschreven voor de ontwikkeling van het plangebied. Uit de tekst van de considerans (zie 2.5 na ‘Overwegende dat’) volgt dat veel partijen betrokken waren bij het plan. Kort gezegd blijkt daaruit dat de gemeente tijdelijk verschillende percelen zou aankopen met het doel die door te verkopen aan de andere betrokken partijen. FNS zou haar grondpositie in het plangebied uitbreiden, door de aankoop van de Rijkmans-locatie (destijds van Woonconcept) en de Edah-locatie (destijds van Jumbo). Vervolgens zou Aldi verhuizen naar de Jumbo-locatie en Jumbo zou verhuizen naar de Welkoop-, Rijkmans-, en Edah-locatie, waar zij de supermarktlocatie zou huren van FNS. De realisatie van de herontwikkeling van het plangebied was dus afhankelijk van deelname van alle betrokkenen aan de grondtransacties en de (huur)overeenkomsten. Aan het einde van de considerans is vervolgens de bepaling opgenomen dat de gemeente pas tot besluitvorming met betrekking tot het  aangaan  van de anterieure overeenkomst en de andere overeenkomsten zal overgaan als er ‘met en tussen de andere partijen’ ook overeenstemming is bereikt. Eerst dan zouden de overeenkomsten aan het College ter besluitvorming worden voorgelegd. De rechtbank is van oordeel dat FNS gelet op de tekst en inhoud van de considerans in redelijkheid heeft moeten begrijpen dat de totstandkoming van de anterieure overeenkomst tussen FNS en de gemeente afhankelijk was van de totstandkoming van de onderliggende overeenkomsten tussen de eigenaren van de percelen. De gemeente had alleen de kenbare intentie om de anterieure overeenkomst aan te gaan, onder de totstandkomingsvoorwaarde dat met en tussen alle bij de ontwikkeling betrokken partijen overeenstemming zou zijn vastgelegd over de in de considerans genoemde constructie. Dit blijkt ook uit het feit dat de gemeente gedurende de onderhandelingen in correspondentie en bij besprekingen steeds in wisselende bewoordingen duidelijk heeft gemaakt dat voor het aangaan van de anterieure overeenkomst alle voorwaarden uit de considerans moesten zijn vervuld. Dit volgt bijvoorbeeld uit het gespreksverslag van 28 maart 2018 (productie 28 van FNS) waarin staat dat indien de overeenkomst tussen Jumbo en FNS (één van de in de considerans genoemde overeenkomsten) niet tot stand zou komen, de gemeente een ander plan wilde maken, buiten de Welkooplocatie om. Of de e-mail van 7 juni 2018 van de ambtenaar van de gemeente aan FNS waarin staat: “Vanuit ons nieuwe bestuur krijgen wij de opdracht om tot actie te komen. De overeenkomst tussen [B] en Jumbo is daarbij cruciaal”.    
       
     
     
       4.5. 
       FNS heeft geen concrete omstandigheden genoemd die tot een andere uitleg van de considerans zouden moeten leiden. FNS heeft weliswaar betoogd dat partijen feitelijk al overeenstemming hadden over de rol van FNS bij de gebiedsontwikkeling op 21 april 2017 en dat partijen op 23 juli 2018 al grotendeels overeenstemming hadden bereikt over de tekst van de anterieure overeenkomst. Dat is echter onvoldoende om tot een andere uitleg van de considerans te komen. FNS gaat daarmee voorbij aan het feit dat de gemeente ook in die fase van de onderhandelingen voor de uitvoering van het plan afhankelijk was van de medewerking van de andere eigenaren van de percelen. De gemeente had immers zelf geen relevante grondpositie in het plangebied. De opmerking van FNS tijdens de mondelinge behandeling, dat zij deze bepaling uit de considerans zo heeft begrepen dat deze alleen verband houdt met de bestemmingsplanprocedure, in die zin dat de gemeente graag wilde dat de verschillende betrokken partijen gelijktijdig de procedure van bestemmingsplanwijziging in zouden gaan, leidt niet tot een ander oordeel. Het moet voor FNS duidelijk zijn geweest dat het gebiedsontwikkelingsplan zoals neergelegd in de anterieure overeenkomst voor de gemeente een 'totaalpakket' was.   
       
     
     
       4.6. 
       Gelet op het voorgaande is met ‘overeenstemming met en tussen de andere partijen’ dus bedoeld dat (onder meer) overeenstemming moest zijn tussen alle betrokken partijen, waaronder over de in de considerans genoemde te sluiten huurovereenkomst tussen FNS en Jumbo. Die overeenstemming is er nu echter niet, gelet op hetgeen in alinea 2.7 is weergegeven. Dat FNS en Jumbo een procedure voeren over het sluiten van de huurovereenkomst die op dit moment bij het hof voorligt, leidt niet tot een ander oordeel. Aangezien deze, en ook andere in de (concept) anterieure genoemde overeenkomsten (nog) niet tot stand zijn gekomen luidt de conclusie dat niet is voldaan aan de voorwaarde uit de considerans dat “ met en tussen de andere partijen ook overeenstemming vastgelegd is over alle overige overeenkomsten die voor de totale herontwikkeling van het Gedempte Steenwijkerdiep nodig zijn” . Dat leidt ertoe dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen en de opschortende voorwaarden die in de concept-anterieure overeenkomst zijn opgenomen evenmin. 
       
     
     
       4.7. 
       De opmerking van FNS dat zij erop mocht vertrouwen dat was voldaan aan de in de considerans gestelde vereisten, te weten dat het stadium van overeenstemming tussen alle partijen was bereikt, treft geen doel. Enkel al omdat van overeenstemming op geen enkele wijze is gebleken. 
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op de brief van 7 januari 2019 gaat ook FNS zelf niet uit van overeenstemming tussen alle partijen. Zij constateert immers dat Jumbo de concept-huurovereenkomst tussen haar en FNS niet heeft ondertekend en dat er ten aanzien van de gebiedsontwikkeling geen concrete resultaten zijn geboekt omdat er te veel partijen bij betrokken waren. FNS stelt op dat moment zelf ook dat haar voorkeur uitgaat naar een alternatieve ontwikkeling, bijvoorbeeld woningbouw in plaats van supermarkten, terwijl de anterieure overeenkomst juist uitgaat van supermarkten. 
       
     
     
       4.9. 
       Of het college van burgemeester en wethouders op de hoogte was van de anterieure overeenkomst, zoals FNS betoogt, doet niet ter zake. Zelfs als de ambtenaar die de onderhandelingen voerde met FNS, de gemeente had kunnen binden, is de overeenkomst gelet op het voorgaande niet tot stand gekomen.  
       
     
     
       4.10. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente is gebonden aan de anterieure overeenkomst zal worden afgewezen. De vordering van FNS tot verklaring voor recht dat de opschortende voorwaarde is vervuld (te weten dat het college van burgemeester en wethouders heeft besloten de overeenkomst aan te gaan), zal om diezelfde reden ook worden afgewezen.  
       
       
       
         
           Moeten de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst worden voortgezet? 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Nu hiervoor is geoordeeld dat er geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, komt de rechtbank toe aan de beoordeling van het subsidiair gevorderde, namelijk of de gemeente de onderhandeling met FNS over de totstandkoming van de anterieure overeenkomst moet hervatten.  
       
     
     
       4.12. 
       FNS doet een beroep op artikel 3:14 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het vertrouwensbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel. FNS stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat haar 'Welkooplocatie' betrokken wordt bij een integrale gebiedsontwikkeling op de wijze als in de anterieure overeenkomst omschreven. De gemeente heeft dat vertrouwen gewekt door FNS door de jaren heen telkens te betrekken bij de herontwikkeling van het plangebied. Het uitgangspunt was daarbij volgens FNS altijd dat FNS de Rijkmans- en Edahlocatie zou aankopen van de gemeente teneinde het te ontwikkelen onroerend goed te kunnen verhuren. Ook na de stellingname van Jumbo mocht FNS verwachten dat de anterieure overeenkomst tot stand zou komen. 
       
     
     
       4.13. 
       De gemeente voert verweer en stelt dat er geen gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt. De gemeente heeft naar eigen zeggen juist expliciet uitgedragen dat er geen overeenkomst zou komen als FNS geen overeenstemming zou bereiken met de andere bij het plan betrokken partijen. Nu de andere betrokken partijen geen overeenstemming met FNS konden bereiken, heeft het geen zin meer om verder te onderhandelen. De ontwikkeling die de basis is geweest van de tekst van de anterieure overeenkomst, zal geen doorgang vinden, aldus de gemeente.  
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank overweegt als volgt. Als uitgangspunt geldt dat partijen verplicht waren hun gedrag mede te doen bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen en dat het elk van hen te allen tijde vrijstond de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de ander in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval niet gerechtvaardigd – dat wil zeggen onaanvaardbaar – zou zijn.  
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank is van oordeel dat op de gemeente niet de plicht rust om verder te onderhandelen met FNS over een rol van FNS zoals omschreven in de anterieure overeenkomst. De rechtbank begrijpt de wens van FNS om alsnog haar rol in het plangebied te kunnen vergroten en deel te kunnen nemen aan de ontwikkeling van het gebied. FNS had namelijk het plan om een supermarkt te realiseren op een groter perceel dan zij nu in eigendom heeft. Zij heeft ook veel tijd en geld geïnvesteerd in die plannen. Dat betekent echter niet dat de gemeente verplicht is die onderhandelingen voort te zetten met FNS. Daarbij is van belang dat de gemeente geen relevante grondpositie heeft in het gebied. De ontwikkeling van de plannen zoals verwoord in de anterieure overeenkomst was afhankelijk van de afspraken tussen de betrokken partijen. Toen FNS en Jumbo geen overeenstemming konden bereiken, konden ook de andere plannen niet doorgaan, omdat die plannen afhankelijk waren van de verhuizing van Jumbo naar een ander perceel in het plangebied. Daarmee is er ook een einde gekomen aan de onderhandelingen tussen FNS en de gemeente. Het stond de gemeente op dat moment vrij om nieuwe plannen te maken voor de herontwikkeling van het gebied. Bovendien heeft FNS de door de gemeente aangeboden alternatieven, zoals onderhandelingen met Aldi en het bouwen van woningen op de Welkooplocatie van de hand heeft gewezen, omdat dat voor haar geen goede alternatieven waren. De gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat zij wel met FNS gesprekken wil voeren over de ontwikkeling van de Welkooplocatie van FNS, maar dat zij geen mogelijkheid ziet om verder te onderhandelen over een grotere rol van FNS in het plangebied. FNS wil graag een supermarkt exploiteren in het plangebied, maar de gemeente heeft gemotiveerd toegelicht dat dit alleen mogelijk was geweest door medewerking van de bestaande supermarkten in het gebied. Het is volgens de gemeente niet mogelijk naast de aanwezige supermarkten een extra supermarkt te exploiteren in het plangebied. Nu FNS geen overeenstemming heeft bereikt met achtereenvolgens Lidl, Jumbo en Aldi, behoort de exploitatie van een supermarkt door FNS niet (meer) tot de mogelijkheden. De rechtbank komt tot het oordeel dat de gemeente niet de verplichting heeft om met FNS te onderhandelen over een grotere rol van FNS in de gebiedsontwikkeling dan haar rol als eigenaar van de Welkooplocatie. De subsidiaire vordering van FNS tot het voortzetten van de onderhandelingen over een rol van FNS in lijn met de anterieure overeenkomst, wordt dan ook afgewezen. 
       
       
         
           Heeft FNS recht op schadevergoeding? 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Als meer subsidiaire vordering heeft FNS schadevergoeding gevorderd omdat de gemeente onrechtmatig zou hebben gehandeld jegens FNS door de onderhandelingen af te breken. Volgens FNS is de gemeente daarom gehouden de schade te vergoeden die FNS heeft geleden als gevolg van het feit dat geen anterieure overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen als gevolg waarvan zij geen supermarkt kon realiseren in het plangebied. Zoals hiervoor uiteengezet is er geen sprake geweest van het afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van de anterieure overeenkomst. Die overeenkomst is niet tot stand gekomen omdat niet is voldaan aan het totstandkomingsvoorbehoud, niet omdat de gemeente de onderhandelingen heeft afgebroken. FNS komt daarom geen schadevergoeding toe. 
       
     
     
       4.17. 
       Gelet op al het voorgaande worden de vorderingen van FNS afgewezen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       FNS wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 639,00 aan griffierecht en € 1.689,00 aan salaris advocaat (3 punten x tarief € 563,00). Dat is bij elkaar een bedrag van € 2.328,00. De door de gemeente gevorderde nakosten en wettelijke rente worden toegewezen op de wijze als bepaald in het dictum. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van FNS af; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt FNS in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 2.328,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt FNS in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat FNS niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif, mr. J.N. Bartels en mr. D. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2021.