ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2022:8524

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2022:8524 Rechtbank Den Haag , 21-07-2022 / 9850544 RP VERZ 22-50202

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2022-07-21

Zaaknummer: 9850544 RP VERZ 22-50202

Proceduretype: Beschikking

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2022:8524

---

Kwalificatie huur of bruikleen is mede afhankelijk van het bestaan van een tegenprestatie. Is een atelier een 290- of 230a-bedrijfsruimte? Einde huurovk; opzegging en opzegtermijn. Ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW. Gebruiksvergoeding.

Rechtbank DEN HAAG 
     
     
       Zittingsplaats ’s-Gravenhage  
     
     
     
       CK/cd 
       Zaaknummer: 9850544 RP VERZ 22-50202 
       Uitspraakdatum 21 juli 2022 
     
     
     
       
         Beschikking van de kantonrechter in de zaak van: 
         
       
       
         
          [verzoeker] , 
         wonende te [woonplaats] , verzoekende partij, 
       aangeduid als [verzoeker] , 
       gemachtigde: mr. T.M. van Dijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Micheline Eliane Sarah [verweerster] , 
       
       wonende te [woonplaats] , verwerende partij, 
       aangeduid als [verweerster] , gemachtigde: mr. W. Lever. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       De kantonrechter heeft kennis genomen van: 
       
         
           het verzoekschrift ex artikel [X] :230a BW met producties, ingekomen op 29 april 2022; 
         
         
           het verweerschrift met producties, ingekomen op 1 juni 2022; 
         
         
           de aanvullende producties afkomstig van [verzoeker] . 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 8 juni 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [verzoeker] in persoon is verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. Namens [verweerster] is de gemachtigde voornoemd verschenen. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van deze beschikking bepaald op heden. 
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [verweerster] is eigenaresse van het pand aan de [adres 1] in [plaats] . 
       
     
     
       2.2. 
       
        [verweerster] was gehuwd met [de man] . [de man] is op [overlijdensdatum] 2018 gestorven. [de man] is de vader van [verzoeker] . 
       
     
     
       2.3. 
       Het pand aan de [adres 1] bestaat uit een benedenruimte ( [X] ) en een eerste verdieping ( [Y] ). 
       
     
     
       2.4. 
       De eerste verdieping fungeert als atelierruimte. Sinds oktober 2017 heeft [verzoeker] aldaar een atelier en opslagruimte op grond van een tussen partijen, althans tussen [de man] en [verzoeker] mondeling tot stand gekomen overeenkomst. 
       
     
     
       2.5. 
       De benedenruimte is na verbouwing ingericht als woonruimte. In deze woonruimte is [verweerster] sinds medio 2019 woonachtig.  
       
     
     
       2.6. 
       
        [verweerster] heeft de overeenkomst op 31 december 2021 opgezegd tegen 28 februari 2022. De ontruiming is aangezegd tegen eveneens 28 februari 2022.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [verzoeker] heeft de eerste verdieping tot op heden in gebruik als atelier.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 6 mei 2022 heeft [verweerster] een handhavingsverzoek bij de gemeente Den Haag in gediend omdat het pand de bestemming “wonen” heeft en niet “opslagruimte/atelierruimte”.  
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [verzoeker] heeft  primair  verzocht hem niet ontvankelijk te verklaren omdat sprake is van een 290-huurovereenkomst, en  subsidiair (voorwaardelijk)  hem niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de schorsing van de ontruimingstermijn omdat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, althans geen redelijke opzeggingstermijn in acht is genomen en het aanzegmoment van de ontruiming is gelegen voor het moment waarop de huurovereenkomst kan of had kunnen eindigen, en  meer subsidiair  de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar derhalve tot en met 28 februari 2023, met veroordeling van [verweerster] in de proces- en nakosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [verzoeker] heeft aan zijn verzoek ten grondslag gelegd dat de overeenkomst kwalificeert als een 290-huurovereenkomst zodat (i) de opzegging van de huurovereenkomst door [verweerster] nietig is, (ii) [verweerster] gronden zal moeten aanvoeren op grond waarvan de opzegging gerechtvaardigd is en (iii) van rechtswege een huurovereenkomst van 5+5 jaar is ontstaan nu [verzoeker] vanaf 2018 atelier in het gehuurde houdt. [verzoeker] zal zich vanwege het voorgaande niet ontvankelijk dienen te laten verklaren in zijn verzoek om verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting.  
         Aan het voorwaardelijke ((meer) subsidiaire) verzoek heeft [verzoeker] artikel 7:230a BW ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst van bepaalde tijd kon nog niet worden opgezegd zodat de aanzegging van de ontruiming prematuur was. Daarnaast is bij overige bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW een opzegtermijn van zes of twaalf maanden gebruikelijk. De opzegtermijn van twee maanden is in de gegeven omstandigheden in ieder geval geen redelijke termijn en dient minstens vier maanden te zijn omdat de huurrelatie vier jaren heeft geduurd. Aangezien [verzoeker] aanzienlijk heeft geïnvesteerd in het gehuurde en er geen andere geschikte en vergelijkbare atelierruimte voorhanden is, wordt verzocht de ontruimingsbescherming te verlengen met een jaar.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [verweerster] heeft tot niet ontvankelijkheid geconcludeerd omdat (primair) de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als bruikleenovereenkomst dan wel (subsidiair) sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW die rechtsgeldig is geëindigd per 28 februari 2022 met bepaling van een ontruiming op zo kort mogelijke termijn. Verder heeft [verweerster] verzocht met terugwerkende kracht vanaf 1 maart 2022 een vergoeding voor het gebruik van de ruimte vast te stellen op ten minste € 1.350,00 per maand zolang de ontruiming niet heeft plaatsgevonden. Tot slot heeft [verweerster] verzocht [verzoeker] in de proceskosten te veroordelen, inclusief de nakosten.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       4.1. 
       In de eerste plaats is de vraag of de mondelinge overeenkomst die in 2017 tussen [verzoeker] (zoon) enerzijds en aanvankelijk [de man] (vader) en thans [verweerster] (stiefmoeder) anderzijds te kwalificeren is als huur, zoals [verzoeker] heeft gesteld en [verweerster] heeft bestreden met de stelling dat sprake is van bruikleen.  
       
     
     
       4.2. 
       In een huurovereenkomst vormen de elementen “gebruik” en “tegenprestatie” de zogenoemde essentialia ervan. Indien één van die twee elementen ontbreekt is geen sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet, ongeacht wat partijen hebben afgesproken, maar bijvoorbeeld van een overeenkomst van bruikleen. Kenmerkend aan bruikleen is dat een ruimte in gebruik wordt gegeven om niet, dus zonder dat er een prestatie tegenover staat. Dat de bovenverdieping in gebruik is gegeven aan [verzoeker] , is niet in geschil tussen partijen. In geschil is wel of sprake is (geweest) van een tegenprestatie. Bij de uitleg van de het element “tegenprestatie” komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen gegeven de omstandigheden aan de desbetreffende bepalingen omtrent de “tegenprestatie” redelijkerwijs mochten toekennen.  
       
       
         
           Tegenprestatie  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Dat, zoals [verweerster] heeft aangevoerd, geen sprake is van een tegensprestatie voor het gebruik van de ruimte zèlf wordt ook niet ontkend door [verzoeker] . Zijn stelling is ook een andere, namelijk dat zijn (geldelijke) bijdragen op andere vlakken hebben te gelden als een tegenprestatie voor het gebruik van de bovenverdieping. Omdat de overeenkomst mondeling tot stand is gekomen, zijn er geen bepalingen waaraan de zin van partijen kan worden toegekend. In de onderhavige zaak zal het voor het oordeel of sprake is van een tegenprestatie dan ook aankomen op de wijze waarop partijen zich over en weer hebben gedragen. Hoewel in de praktijk de tegenprestatie bij huur meestal bestaat uit huurpenningen die met een bepaalde regelmaat dienen te worden voldaan, vereist de wet niet dat de tegenprestatie moet bestaan uit huurpenningen en kan de tegenprestatie voor het gebruik van een ruimte ook in andere vorm(en) plaatshebben zolang deze maar duidelijk en voldoende bepaalbaar is.  
       
     
     
       4.4. 
       
        [verzoeker] heeft aangevoerd dat hij tegenprestaties heeft geleverd en dat deze bestaan uit het plaatsen van een dure geluidswerende vloer op de bovenverdieping in maart/april 2018 alsmede inrichtingskosten in totaal voor een bedrag van zo’n € 16.000,00, een tegemoetkoming in de onkosten (gas, water en licht), kunst die hij aan [verweerster] heeft gegeven ter waarde van circa € 6.000,00 en de door hem betaalde huur van de [adres 2] en [adres 3] ten behoeve van de opvang van de dochter en kleindochter van [verweerster] . Al deze bedragen heeft [verweerster] zonder protest in ontvangst genomen omdat ook zij deze ook zag als een tegenprestatie voor het gebruik van de bovenverdieping op de [adres 1] , aldus [verzoeker] . Volgens [verzoeker] komt de som van de geldelijke bedragen neer op een maandhuur van ongeveer € 350,00, de gegeven kunst niet meegerekend. [verweerster] heeft dat bestreden en aangevoerd dat uit de feiten en voorgeschiedenis volgt dat de bovenverdieping [verzoeker] om niet ter beschikking is gesteld en [verzoeker] voor die ruimte ook niets heeft betaald. Partijen hebben niet afgesproken dat de betalingen die [verzoeker] heeft verricht ten behoeve van de inrichting van de bovenverdieping en de (klein)dochter hebben te gelden als tegenprestatie voor het gebruik van de bovenverdieping, aldus [verweerster] 
       
     
     
       4.5. 
       De investeringen in de bovenverdieping ter waarde van zo’n € 16.000,00 worden niet bestreden door [verweerster] maar dienen volgens haar niet te worden aangemerkt als tegenprestatie omdat deze investeringen vrijwillig zijn gedaan door [verzoeker] . De kantonrechter overweegt dat zo’n fors bedrag investeren in een ruimte als de onderhavige niet voor de hand ligt als tussen partijen tijdelijk gebruik is afgesproken. Bovendien is de geluidwerende vloer, die ruim de helft van het investeringsbedrag beslaat, in samenspraak [verweerster] geplaatst terwijl niet gangbaar is dat een bruiklener dit bedrag vervolgens voor zijn rekening neemt. Verder heeft [verzoeker] onbestreden gesteld dat [verweerster] over voldoende financiële middelen beschikt haar eigen (klein)dochter te kunnen bijstaan, maar zij niettemin heeft toegelaten dat [verzoeker] structureel de huur voor haar (klein)dochter betaalt ter bekostiging van onderdak elders. Dat dit pas vanaf 2020 het geval zou zijn, doet daaraan niet af. Vooral deze huurbetalingen kan de kantonrechter gelet op de omstandigheden waaronder deze hebben plaatsgevonden niet zonder meer los zien van het gebruik dat [verzoeker] is blijven maken van de bovenverdieping. Niet vast staat namelijk dat [verzoeker] die huurbetalingen onder alle omstandigheden zou hebben verricht, dus ongeacht of hij gebruik maakt van de bovenverdieping. Daarnaast heeft [verzoeker] de tweede helft van 2018 en vervolgens weer vanaf juni 2021 maandelijks een bedrag van respectievelijk € 100,00 en  € 200,00 betaald aan onkostenvergoeding. Hoewel deze bijdragen onregelmatig en verschillend van aard zijn en op zichzelf niet direct kwalificeren als tegenprestatie omdat de bruiklener wel de kosten die voortvloeien uit zijn gebruik aan de uitlener mag vergoeden, zijn het met inachtneming van de andere bijdragen aanknopingspunten dat [verzoeker] op deze manier heeft willen “betalen” voor zijn gebruik van de bovenverdieping. Daar komt bij dat deze bijdragen alsmede de gegeven kunst alle zijn behouden door [verweerster] .  
       
     
     
       4.6. 
       Al met al heeft [verzoeker] over en periode van maart/april 2018 tot op heden voldoende bepaalbare (geldelijke) bijdragen geleverd die niet zonder meer los kunnen worden gezien van het gebruik van de bovenverdieping door [verzoeker] . Waarom deze bijdragen desondanks niet hebben te gelden als tegenprestaties voor het gebruik van de bovenverdieping is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet steekhoudend. Dat [verzoeker] niet gehouden was tot het verrichten van al deze bijdragen en deze zodoende vrijwillig heeft verricht, is in dat kader onvoldoende. En dat de bijdragen niet volledig kostendekkend zijn kan ook niet van doorslaggevende betekenis zijn omdat de tegenprestaties tezamen niet van elke reële betekenis zijn ontbloot om niet te kunnen worden aangemerkt als reële tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Gelet op de gedragingen van partijen over en weer, zijnde kortweg de voldoende bepaalbare geleverde bijdragen over een periode van jaren en het behouden ervan, is het verweer van [verweerster] dat tussen [de man] en [verzoeker] expliciet is overeengekomen dat geen tegenprestatie verschuldigd was onvoldoende onderbouwd zodat het zal worden verworpen. Het voorgaande leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een tegenprestatie in de zin van de wet. Daarmee bevat de mondelinge overeenkomst tussen [verzoeker] en (de rechtsvoorganger van) [verweerster] de twee essentialia die vereist zijn om te kwalificeren als een huurovereenkomst.  
       
       
         
           Is het atelier een 290- of 230a-bedrijfsruimte? 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Vervolgens is de vraag welk regime van toepassing is op de huurovereenkomst; zoals dat is bepaald in artikel 7:290 BW of zoals dat is bepaald in 7:230a BW. [verzoeker] heeft zich op het standpunt gesteld dat zijn atelier een ambachtsbedrijf in de zin van 7:290 BW is omdat het behalve fungeert als werk- en opslagruimte ook fungeert als verkooppunt toegankelijk voor publiek. Zo’n 50% van zijn omzet (buiten de coronaperiode tussen de  € 20.000,00 en € 30.000,00 per jaar) haalt hij uit de directe verkoop uit het atelier, aldus [verzoeker] . [verweerster] heeft bestreden dat het atelier als 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt omdat de ruimte hoofdzakelijk wordt gebruikt als opslagruimte en het enkel vervaardigen van kunst niet met zich brengt dat het een ambachtsbedrijf is. Van een publiek toegankelijk verkooppunt, een galerie, is geen sprake, aldus [verweerster] . 
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is het atelier op de bovenverdieping aan de [adres 1] geen ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. Daartoe wordt het volgende overwogen. Een ambachtsbedrijf is een publiek toegankelijke middenstandsbedrijfsruimte waarin zaken worden vervaardigd of bewerkt die vanuit diezelfde ruimte worden verkocht en geleverd. De stelling van [verzoeker] dat hij (meer dan) 50% uit de directe verkoop uit het atelier haalt wordt door [verweerster] bestreden met het verweer dat de verkoop voornamelijk plaatsvindt vanuit een nabijgelegen expositieruimte/galerie op de [adres 4] . Deze galerie, toegankelijk en bedoeld voor publiek, is nog geen 500 meter gelegen van het atelier op de bovenverdieping die niet zonder meer te betreden is voor publiek. Er zijn door [verzoeker] verder ook geen concrete aanknopingspunten aangevoerd die wijzen op directe verkoop van kunst uit het atelier, zoals een pinautomaat. Het in mei 2022 geplaatste bordje waarop staat vermeld “ Verkoop direct uit het atelier op afspraak T. [telefoonnummer]  ” is hangende deze procedure aangebracht zodat daaraan reeds om die reden, maar ook in het licht van de hiervoor geschetste omstandigheden geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. En dat de ruimte kennelijk slechts alleen “ op afspraak ” toegankelijk is, duidt juist op de beslotenheid ervan.  Deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, lag het op de weg van [verzoeker] zijn stelling dat (minstens) de helft van zijn omzet wordt gegenereerd uit de directe verkoop uit het atelier en hij daardoor economisch gebonden is aan (de locatie van) het atelier te onderbouwen, te meer nu dit niet zonder meer voor de hand ligt omdat zich nog geen 500 meter verderop een verkooppunt van zijn kunst bevindt. Aangezien [verzoeker] dat heeft nagelaten, kan de kantonrechter niet vaststellen dat het atelier behalve een werk-/opslagruimte, ook een verkoopruimte is en daarmee kwalificeert als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Dit betekent dat geen sprake is van een 290-bedrijfsruimte.  
       
     
     
       4.9. 
       Het voorgaande houdt in dat de ruimte waarin het atelier van [verzoeker] zich bevindt alsdan dient te worden aangemerkt als een 230a-bedrijfsruimte, de restcategorie zoals omschreven in artikel 7:230a lid 1 BW (overige gebouwde onroerende zaken). Daarmee is op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing. Het primaire verzoek van [verzoeker] zal dan ook worden afgewezen. Gelet hierop wordt het voorwaardelijke subsidiaire verzoek van [verzoeker] onvoorwaardelijk en zal worden overgegaan tot behandeling daarvan. 
       
       
         
           Opzegging en opzegtermijn huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Allereerst dient de kantonrechter vast te stellen of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd, omdat dit bepalend is voor de vraag of – en zo ja, op welke wijze – de huurovereenkomst is geëindigd. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daartoe is redengevend dat, zoals reeds is overwogen, in ieder geval vanaf maart/april 2018 door [verzoeker] tegenprestaties zijn geleverd die in verband staan met het gebruik van de bovenverdieping waarvan hij sindsdien jarenlang gebruikt maakt. Daarmee is de huurovereenkomst doorgelopen terwijl geen datum is overeengekomen waarop de huur eindigt. De stelling van [verzoeker] – zo begrijpt de kantonrechter – dat sprake is van een niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat de afspraak is dat hij in het atelier mag blijven werken zolang hij daartoe in staat is, volgt de kantonrechter niet. Ten eerste staat die afspraak niet vast, omdat deze gemotiveerd is weersproken door [verweerster] met onder andere getuigenverklaringen, terwijl [verzoeker] zijn stelling van het bestaan van die afspraak vervolgens niet nader heeft onderbouwd en in aansluiting daarop ook geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan. [verzoeker] lijkt met zijn stelling voorts te impliceren dat als einddatum van de huurovereenkomst heeft te gelden de dag dat hij niet meer kan werken in het atelier, indien daarvan veronderstellenderwijs wordt uitgegaan, en het daarom een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is. Ook die stelling volgt de kantonrechter niet, omdat die dag onvoldoende bepaalbaar is, waardoor het juist een aanknopingspunt vormt dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  
       
     
     
       4.11. 
       Dit betekent dat de huurovereenkomst dient te eindigen met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW. De huur eindigt in dat geval door opzegging waarbij ten minste één maand opzegtermijn in acht dient te worden genomen. [verweerster] heeft onbestreden gesteld dat de bijdragen in de praktijk maandelijks plaatshadden. Zij heeft bij de bepaling van de opzegtermijn daarbij aangesloten. De opzegging heeft plaatsgevonden bij brief van 31 december 2021 tegen 28 februari 2022, aldus met een opzegtermijn van twee maanden. De opzeggingsbrief van 31 december 2021 heeft [verzoeker] bereikt. Daarmee is de huurovereenkomst in beginsel op 28 februari 2022 geëindigd.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [verzoeker] heeft daartegen aangevoerd dat de door [verweerster] in acht genomen opzegtermijn van twee maanden onredelijk kort is en deze minstens vier maanden moet zijn omdat de huurverhouding vier jaar heeft geduurd, er daarnaast geen alternatieve bedrijfsruimte voorhanden is en dat de gebruikelijke opzegtermijn zes tot twaalf maanden is. Bovendien had [verweerster] geen goede reden de huur te beëindigen, aldus [verzoeker] .  
       
     
     
       4.13. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Een huurder die een 230a-bedrijfsruimte huurt, geniet slechts ontruimingsbescherming en geen huurbescherming waardoor er geen belangenafweging plaatsvindt in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst. Dit betekent dat als in overeenstemming met artikel 7:228 lid 2 BW is opgezegd, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter het geval is, er sprake is van een rechtsgeldige opzegging.  
       
     
     
       4.14. 
       Nu sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die rechtsgeldig is opgezegd, zal het subsidiaire verzoek van [verzoeker] worden afgewezen. Daarmee wordt toegekomen aan de behandeling van het meer subsidiaire verzoek van [verzoeker] , verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar.  
       
       
         
           Ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW; verlenging ontruimingstermijn 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Per diezelfde dag (28 februari 2022) diende het gehuurde te zijn ontruimd omdat de aanzegging tot ontruiming eveneens heeft plaatsgevonden bij die brief van 31 december 2021. Daarmee is de ontruimingsbescherming van twee maanden die de huurder van een 230a-bedrijfsruimte van rechtswege heeft, in acht genomen door [verweerster] . Pas ter zitting aanvoeren dat deze aanzegging niet deugdelijk is zonder dat dit verder wordt toegelicht en zonder dat een verklaring wordt gegeven voor het tijdverloop waarna dit standpunt wordt ingenomen, acht de kantonrechter tardief. Bovendien is [verzoeker] tijdig met het indienen van het verzoek de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar, hetgeen verder ook niet wordt bestreden door [verweerster] , zodat de kantonrechter over zal gaan tot beoordeling van dat (meer subsidiair gedane) verzoek. Dat verzoek schorst overigens de verplichting om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.  
       
     
     
       4.16. 
       Conform artikel 7:230a lid 4 BW dient bij de beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn een belangenafweging plaats te vinden. Bij de belangenafweging dient te worden beoordeeld of de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder in geval van voortzetting van het gebruik door de huurder. Alsdan is het verzoek toewijsbaar, tenzij de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem of haar niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de bedrijfsruimte houdt wegens onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling. De huurder moet dus ernstiger zijn gedupeerd dan de verhuurder, niet omgekeerd. In dat kader heeft [verzoeker] aangevoerd dat die afweging in zijn voordeel moet uitvallen omdat het vanwege zijn slechte gezondheid essentieel is dat het atelier dicht bij huis is en een verhuizing hem definitief zal opbreken. [verweerster] heeft evenwel aangevoerd dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen omdat sprake is van slecht betalingsgedrag, onbehoorlijk gebruik omdat de ruimte als woonruimte dient te worden gebruikt en omdat zij haar (klein)dochter een vaste verblijfplaats wil bieden.  
       
     
     
       4.17. 
       De stelling van [verweerster] dat sprake is van wanbetaling aan de zijde van [verzoeker] , volgt de kantonrechter niet. Hoewel, zoals reeds is overwogen, sprake is van onregelmatige en verschillende tegenprestaties, is dat gedurende de huurrelatie altijd zo geweest. Een andersluidende afspraak tussen partijen is niet komen vast te staan, zodat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van wanbetaling. Verder mag het zo zijn dat de oorspronkelijke bestemming van de bovenverdieping wellicht een andere is, maar feitelijk is de bovenverdieping al jarenlang ingericht en gebruikt als atelier/werkplaats, hetgeen steeds is toegestaan althans die situatie is in stand gelaten. Die omstandigheid maakt het standpunt dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van de ruimte door [verzoeker] , niet houdbaar is. Bovendien blijkt uit niets de bestemming van de ruimte. Pas eerst op 6 mei 2022, hangende de onderhavige procedure, heeft [verweerster] de gemeente schriftelijk benaderd met de vraag handhavingsmaatregelen te treffen jegens [verzoeker] omdat hij de ruimte niet als woonruimte gebruikt maar hierop heeft de gemeente (nog) niet gereageerd. Overlast is gesteld noch gebleken.  
       
     
     
       4.18. 
       Dit betekent dat overblijft een afweging tussen het belang van [verzoeker] om zijn werkzaamheden in het atelier dat nabijgelegen is van zijn huis voort te zetten, tegenover het belang van [verweerster] haar (klein)dochter op de bovenverdieping te kunnen huisvesten. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [verzoeker] dient te prevaleren. Hoewel de kantonrechter absoluut niet wil afdoen aan de zware privéomstandigheden van de (klein)dochter van [verweerster] , is de situatie dat zij de bovenverdieping kunnen betrekken onvoldoende concreet gemaakt in het licht van concrete situatie van [verzoeker] , die het atelier dat hij op eigen kosten heeft ingericht en nabij zijn huis en een galerie gelegen is daadwerkelijk gebruikt. Daarmee worden de belangen van [verzoeker] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerster] in geval van voortzetting van het gebruik door de huurder. 
       
     
     
       4.19. 
       Pas eerst in deze procedure is duidelijk geworden hoe de verhouding tussen partijen (juridisch) moet worden gekwalificeerd en welke rechtsgevolgen dit heeft. Gelet hierop en het tijdverloop meegewogen zal de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengen met een jaar, derhalve tot en met 28 februari 2023. Dit komt er per saldo op neer dat [verzoeker] nog ruim een half jaar gebruik mag maken van de bovenverdieping.  
       
     
     
       4.20. 
       Aangezien de huurovereenkomst per 28 februari 2022 rechtsgeldig is beëindigd maar [verzoeker] nog tot en met 28 februari 2023 van de bovenverdieping gebruik mag maken, is hij een gebruiksvergoeding verschuldigd. Daarmee wordt toegekomen aan het (tegen)verzoek van [verweerster] om op grond van artikel 7:230a lid 6 BW de gebruiksvergoeding vast te stellen.  
       
       
         
           Gebruiksvergoeding (tegenverzoek) 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       
        [verweerster] heeft verzocht de gebruiksvergoeding vast te stellen op een bedrag van € 1.350,00 per maand omdat het volgens haar een redelijk bedrag is voor een bedrijfsruimte op die locatie (centrum [plaats] ). Met [verzoeker] is de kantonrechter van oordeel dat gebruikelijk is de hoogte van de gebruiksvergoeding vast te stellen op die van de tegenprestatie tijdens de huur. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding hiervan af te wijken. Door [verweerster] wordt verder ook niet onderbouwd dat € 1.350,00 een redelijk bedrag is voor een bedrijfsruimte op die locatie, terwijl [verzoeker] onbestreden heeft gesteld dat hij omgerekend zo’n € 350,00 per maand heeft betaald in de afgelopen vier jaren. Daarbij is naar zeggen van [verzoeker] de gegeven kunst ter waarde van circa € 6.000,00 niet meegeteld. Bij de vaststelling van de gebruiksvergoeding zal de kantonrechter de gegeven kunst laten meetellen en de gebruiksvergoeding per maand vaststellen op € 475,00. 
       
     
     
       4.22. 
       Aangezien de huurovereenkomst is beëindigd per 28 februari 2022, is per 1 maart 2022 een gebruiksvergoeding verschuldigd. Dat is de achtergrond van het verzoek van [verweerster] de gebruiksvergoeding met terugwerkende kracht tot 1 maart 2022 toe te kennen. Dit verzoek zal worden gehonoreerd. Door [verzoeker] is gesteld maar verder niet concreet onderbouwd welke bijdragen hij sinds 1 maart 2022 heeft verricht voor het gebruik van de bovenverdieping. Het staat partijen vrij de door [verzoeker] sinds 1 maart 2022 verrichtte bijdragen te verrekenen met de door hem verschuldigde gebruiksvergoeding per 1 maart 2022.  
       
       
         
           Kostenveroordeling  
         
       
       
     
     
       4.23. 
       Aangezien partijen over en weer in het gelijk maar ook in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter geen aanleiding één van de partijen te veroordelen in de kosten van deze procedure.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing   
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       verlengt de in artikel 7:230a BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende de door [verzoeker] gehuurde bovenverdieping aan de [adres 1] te [plaats] van 28 februari 2022 tot en met 28 februari 2023; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de vergoeding voor het gebruik van de bovenverdieping aan de [adres 1] in [plaats] per 1 maart 2022 € 475,00 per maand zal bedragen; 
       
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat elk van de partijen de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst af het meer of anders verzochte. 
       
       
       
         Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2022.