ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2022:619

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2022:619 Rechtbank Overijssel , 18-02-2022 / 9653361 \ CV EXPL  22-167

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2022-02-18

Zaaknummer: 9653361 \ CV EXPL  22-167

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2022:619

---

Verhuurder heeft de huurovereenkomst ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in verband met de sluiting van het gehuurde door de burgemeester.  
         De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming van het gehuurde af, nu niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter zal oordelen dat eiseres daadwerkelijk bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en, zo ja, dat eiseres gerechtvaardigd gebruik gemaakt heeft van de bevoegdheid tot ontbinding.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Almelo 
     
     
       Zaaknummer	: 9653361 \ CV EXPL  22-167  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 18 februari 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting  ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN" , gevestigd en kantoorhoudende te Almelo, 
       eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen, 
       gemachtigde: mr. M. Douwenga, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , handelend onder de naam Buurthuis [X] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. J.J. Paalman. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 1 februari 2022 met producties, 
       - de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties, - de pleitnota van mr. Paalman, 
       - de spreekaantekeningen van mr. Douwenga, 
       - de mondelinge behandeling, gehouden op 10 februari 2022, waarbij zijn verschenen mevrouw [A] namens Beter Wonen, bijgestaan door mr. Douwenga, en [gedaagde] , bijgestaan door mr. Paalman.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         Beter Wonen heeft met ingang van 1 maart 2005 de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan [het adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan de heer [B] . In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “Het gehuurde, bestemming 
           
           (…) 
         
       
     
     
       1.3 
       
         Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als theehuis waarbij verkoop van alcoholische dranken uitdrukkelijk wordt uitgesloten.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] is met ingang van 1 mei 2016 in de plaats gesteld van de rechtsopvolgers van [B] en heeft daarmee alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op zich genomen. [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een zogenaamd ‘theehuis’.  
       
     
     
       2.3. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing verklaard. In de Algemene Bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:  
         
           “Gebruik  
           
           6.1  
         
         
           Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) 
           
           6.2  
         
         
           Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 28 oktober 2021 hebben ambtenaren van de gemeente Almelo een controle in het gehuurde uitgevoerd op de naleving van de bepalingen van de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: de APV), de Wet op de kansspelen (hierna: de Wok) en de Wet publieke gezondheid. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 8 november 2021 heeft de burgemeester [gedaagde] een bestuurlijke waarschuwing gestuurd wegens overtreding van een voorwaarde verbonden aan de exploitatievergunning. Verder is er ten overvloede op gewezen dat bij de controle zaken zijn aangetroffen waarmee kansspelen gefaciliteerd kunnen worden (zoals een pokertafel, pokerfiches, speelkaarten en een bonrol waarvan bekend is dat deze kan worden gebruikt voor het printen van wedtickets) en dat het op grond van de exploitatievergunning verboden is een spel te spelen met kaarten, dobbelstenen etcetera, waarbij geld of in geld inwisselbare voorwerpen worden gebruikt. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 25 november 2021 heeft de burgemeester het voornemen tot (tijdelijke) sluiting van het gehuurde aan [gedaagde] kenbaar gemaakt op de grond dat voldoende aannemelijk was dat, in elk geval op 28 oktober 2021, in het theehuis illegale gokactiviteiten plaats hebben gevonden door het afsluiten van sportweddenschappen. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij besluit van 7 december 2021 heeft de burgemeester het gehuurde voor een periode van drie maanden gesloten vanwege illegale gokactiviteiten. De burgemeester heeft primair de rapportage van de Kansspelautoriteit (hierna: de Ksa) ten grondslag gelegd aan het besluit. De rapportage van bevindingen van de sociale recherche en het proces-verbaal van bevindingen van de toezichthouder zijn ter ondersteuning aan het besluit ten grondslag gelegd. In het besluit staat, voor zover van belang, het volgende vermeld: 
       
       
         
           “Rapportage Ksa 
         
         
           (…) 
           
           Gelet op de rapportage van de Ksa is het voldoende aannemelijk dat, in ieder geval, in de periode van 18 september 2021 tot en met 28 oktober 2021, in uw horeca-inrichting illegale gokactiviteiten hebben plaatsgevonden door het afsluiten van weddenschappen op sportwedstrijden op de laptop, die in uw horeca-inrichting is aangetroffen. U heeft verklaard eigenaar te zijn van deze laptop en dat deze laptop altijd ter beschikking stond aan uw bezoekers.  
         
         
           Door de illegale gokactiviteiten die hebben plaatsgevonden in uw horeca-inrichting is de openbare orde nadelig beïnvloed en is het woon- en leefklimaat aangetast.  
           
           Kort samengevat: 
           
           - Op uw laptop is een softwareprogramma gedownload voor het afsluiten van weddenschappen (dit blijkt uit het feit dat de map ‘CBS’ is aangemaakt)  
           
           (…) 
           
           - Door middel van dit softwareprogramma zijn er in totaal  
           347 weddenschappen 
            op sportwedstrijden afgesloten (…) 
         
       
       
       
         
           Rapportage van bevindingen sociale recherche 
         
         
           Op 24 november 2021 heb ik een rapportage van de sociale recherche ontvangen. Daaruit blijkt dat de sociale recherche in een periode van 25 oktober 2020 tot en met 15 november 2021 een aantal verschillende anonieme meldingen heeft ontvangen omtrent Buurthuis [X] (…) 
         
         
           In de meldingen van 1 januari 2021, 17 maart 2021 en 28 juni 2021 wordt gesproken over illegaal gokken, meer specifiek: toto- en pokertoernooien. Daarbij wordt gemeld dat er veel geld in omgaat, soms wel bedragen van €40.000,- (…) 
         
       
       
       
         
           Proces-verbaal van bevindingen van toezichthouder 
         
         
           Op 2 november 2021 heb ik van een toezichthouder van de gemeente Almelo een proces-verbaal van bevindingen ontvangen. Uit dit proces-verbaal blijkt dat er op 28 oktober 2021 een controle is uitgevoerd. Tijdens die controle zijn de volgende zaken aangetroffen in uw horeca-inrichting: 
         
       
       
         
           
             op meerdere tafels speelden aanwezige bezoekers verschillende kaart- en bordspellen; 
           
         
         
           
             een op de zijkant neergelegde pokertafel; 
           
         
         
           
             een plastic zak met een grote hoeveelheid pokerfiches; 
           
         
         
           
             een grote hoeveelheid speelkaarten; 
           
         
         
           
             een kast met een grote hoeveelheid bordspellen; 
           
         
         
           
             een niet-aangesloten knop, door middel waarvan in één handeling alle daarop aangesloten elektrische apparaten kunnen worden uitgeschakeld; 
           
         
         
           
             twee losse bonrollen, waarvan maar één bonrol in het kassasysteem paste en waarvan ambtshalve bekend is dat de andere bonrol gebruikt kan worden voor het printen van wedtickets; 
           
         
         
           
             een oplader van een printer, in het stopcontact; 
           
         
         
           
             op verschillende tafels speelden bezoekers kaart- en bordspellen; 
           
         
         
           
             een laptop die direct bij binnenkomst werd dichtgeklapt; 
           
         
         
           
             twee televisieschermen, waarop twee voetbalwedstrijden werden uitgezonden. 
           
         
       
       
       
         
           Tijdens de controle was u niet aanwezig, noch de andere persoon die als leidinggevende op de exploitatievergunning vermeld staat. Kortom: er was geen leidinggevende aanwezig. 
         
         
           (…) 
         
         
           De openbare orde is nadelig beïnvloed 
           
           Het organiseren van illegale kansspelen in een voor publiek toegankelijk gebouw is, vanuit het oogpunt van de openbare orde en de veiligheid van de woon- en leefomgeving, niet acceptabel. Daarnaast heeft het illegaal gokken, door de hoge opbrengsten, een aantrekkende werking op criminele organisaties. In bepaalde gevallen blijkt illegaal gokken aanleiding te zijn tot conflicten en geweldsdelicten. Gelet op het feit dat er om geld wordt gespeeld, bestaat er een verhoogde kans op ongeregeldheden. (…) Tot slot is de kans aanwezig dat illegale gokwinsten worden witgewassen. De illegale gokactiviteiten vormen daarmee niet alleen een inbreuk op de openbare orde en veiligheid, maar vormen ook een aantasting van de woon- en leefomgeving. 
           
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Beter Wonen heeft [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek en hem in de gelegenheid gesteld vrijwillig de huurovereenkomst op te zeggen. Bij e-mailbericht van 8 december 2021 heeft mr. Paalman aan Beter Wonen bericht dat [gedaagde] de huuropzegging niet zal ondertekenen. 
       
     
     
       2.9. 
       De gemeente Almelo heeft het gehuurde per 14 december 2021 daadwerkelijk gesloten voor een periode van drie maanden. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar ingediend op 5 januari 2022. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 10 januari 2022 heeft Beter Wonen aan [gedaagde] medegedeeld dat zij de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbindt. In deze brief is [gedaagde] verzocht te bevestigen dat hij instemt met de ontbinding van de huurovereenkomst en zal overgaan tot ontruiming van het gehuurde. 
       
     
     
       2.11. 
       Mr. Paalman heeft bij e-mailbericht van 14 januari 2022 aan Beter Wonen bericht dat [gedaagde] niet instemt met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en niet zal overgaan tot ontruiming. 
       
     
     
       2.12. 
       Het gehuurde is niet ontruimd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Beter Wonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  
         I. [gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de bedrijfsruimte aan [het adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden; 
         II. [gedaagde] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot betaling van een bedrag van € 206,07 per maand vanaf 1 maart 2022 tot aan de maand waarin de bedrijfsruimte aan [het adres] is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeer-deren met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere maand tot de datum van algehele voldoening; 
         III. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Beter Wonen heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in verband met de sluiting van het gehuurde door de burgemeester. [gedaagde] is (voorts) ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde te gebruiken voor illegale gokactiviteiten. Het gehuurde is volgens artikel 1.3. van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als theehuis. Illegale gokactiviteiten zijn in strijd met deze bestemming. [gedaagde] heeft bovendien gehandeld in strijd met artikel 6.1. en 6.2. van de Algemene Bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst.  
       
       
         Deze artikelen bepalen dat het gehuurde gebruikt dient te worden overeenkomstig de in artikel 1.3. opgenomen bestemming én dat [gedaagde] zich dient te gedragen naar de bepalingen van de wet, de plaatselijke verordeningen en de voorschriften van de overheid. Blijkens het besluit tot sluiting is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting door in strijd met de exploitatievergunning meerdere malen niet aanwezig te zijn in het gehuurde en te handelen in strijd met de Wok.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW is alleen mogelijk als de openbare orde is verstoord en het gehuurde op grond van artikel 174 Gemeentewet is gesloten. Daaraan is niet voldaan. Beter Wonen heeft niet vastgesteld en aangetoond dat de openbare orde is verstoord en dit is door de burgemeester ook niet vastgesteld. De burgemeester heeft in het sluitingsbesluit volstaan met een opsomming van gevaren voor de openbare orde die zich in theorie zouden kunnen voordoen bij de beweerde illegale gokactiviteiten. Uit het door [gedaagde] ingediende bezwaarschift volgt dat het de vraag is of het sluitingsbesluit in stand zal blijven, omdat volgens [gedaagde] de onderbouwing van het sluitingsbesluit te ‘mager’ is. Door de Ksa is niet vastgesteld dat de Wok daadwerkelijk is overtreden oftewel dat er daadwerkelijk illegaal is gegokt. Daarnaast bevat de rapportage van bevindingen van de sociale recherche geen eigen bevindingen, maar alleen anonieme meldingen, waarvan de juistheid niet is nagetrokken. Voor het geval de buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid zou bestaan, kon die wegens strijd met artikel 6:248 lid 2 BW en wegens disproportionaliteit niet worden uitgeoefend. Hetgeen door Beter Wonen is genoemd levert geen tekortkomingen in de nakoming van de huurverplichtingen op, althans geen tekortkomingen die van zodanig gewicht zijn dat zij in een bodemprocedure zullen kunnen leiden tot ontbinding van de huur-overeenkomst. Daarnaast heeft het huurderschap van [gedaagde] nimmer aanleiding gegeven tot klachten van omwonenden en tot voor kort ook niet van de zijde van Beter Wonen.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In dit kort geding staat de vraag centraal of, in afwachting van het resultaat van een te voeren bodemprocedure, het treffen van een voorlopige voorziening in de vorm van de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is. Een ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. In kort geding is het slechts verantwoord een zodanige voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden of dient te worden ontbonden. 
       
     
     
       4.2. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Beter Wonen voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde, nu de huurovereenkomst reeds buitengerechtelijk ontbonden is en de sluitingstermijn van het gehuurde op 13 maart 2022 afloopt. Beter Wonen kan dan ook in haar vordering worden ontvangen. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Gezien artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de overeenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verorde-ning als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten. Indien ervan moet worden uitgegaan dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding er is, dient te worden getoetst of de buitengerechtelijke ontbinding en de daarop gebaseerde vordering tot ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW), dan wel misbruik van bevoegdheid opleveren. Alle feiten en omstandigheden van de zaak zijn daarbij van belang.  
         Naar het oordeel van de kantonrechter kan op dit moment nog niet met een voldoende mate van zekerheid worden geoordeeld dat Beter Wonen gerechtvaardigd gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Beter Wonen heeft niet feitelijk onderbouwd dat als gevolg van de gestelde illegale gokactiviteiten in het gehuurde de openbare orde  is  verstoord. Ook de burgemeester heeft in het besluit tot de sluiting volstaan met een opsomming van mogelijke gevolgen van illegale gokactiviteiten op basis waarvan de openbare orde  moet worden geacht  te zijn verstoord, zonder concrete feiten en omstandigheden te noemen waaruit kan blijken dat de openbare orde  is  verstoord. Er zijn voor zover de kantonrechter op basis van de stukken en hetgeen ter zitting (ook met aldaar aanwezige ambtenaren van de gemeente) is besproken geen klachten over verstoringen van de openbare orde, gelinkt aan illegale gokactiviteiten. De meldingen over gokactiviteiten zijn waarschijnlijk afkomstig van slechts één persoon en daarin wordt niet gerept van ordeverstoringen. 
       
     
     
       4.5. 
       Beter Wonen heeft naar het oordeel van de kantonrechter ook onvoldoende gesteld over de ernst en omvang van de gokactiviteiten om te kunnen concluderen dat de gevorderde ontruiming en de voorafgaande ontbinding proportioneel zijn. Er zijn in het gehuurde welis-waar zaken aangetroffen die gebruikt zouden kunnen worden bij gokken, maar het enige echt concrete bewijs dat er illegale gokactiviteiten zouden kunnen hebben plaatsgevonden is een laptop, waarop een programma staat waarmee weddenschappen op sportwedstrijden kunnen worden afgesloten, en de conclusie van de Ksa dat uit de logbestanden van het programma blijkt dat er 347 weddenschappen zijn afgesloten in de periode van 18 september 2021 tot en met 28 oktober 2021. De bestanden waren echter onleesbaar, zodat niet duidelijk is tot welke bedragen zou zijn gegokt, laat staan dat is komen vast te staan dat op grote schaal is gegokt, zoals door Beter Wonen is gesteld. De kantonrechter kan op basis hiervan dan ook niet met voldoende zekerheid vaststellen dat de bodemrechter zal oordelen dat Beter Wonen gerechtvaardigd de huurovereenkomst heeft ontbonden. 
       
     
     
       4.6. 
       Beter Wonen heeft verder naar voren gebracht dat met illegale gokactiviteiten veel geld is gemoeid en gesteld dat dit volgens een anonieme melder hier ook het geval is. Zij verwijst naar een rapportage van bevindingen van de sociale recherche, waaruit blijkt dat er meerdere anonieme meldingen zijn gemaakt van illegaal gokken, toto- en pokertoernooien, waarbij om veel geld wordt gespeeld, soms wel € 40.000,-. Van wie de anonieme meldingen afkomstig zijn is onbekend, aangezien deze meldingen in de procedure geanonimiseerd zijn. Niet vast te stellen is of de anonieme meldingen zijn gedaan door dezelfde persoon, hoewel het daar gelet op de teksten van de meldingen en het verhandelde ter zitting wel op lijkt. Vaste rechtspraak is dat anonieme verklaringen behoedzaam tegemoet getreden dienen te worden. Als zij toch gebruikt worden dan vullen die in het algemeen andere bewijsmiddelen aan. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de rapportage van bevindingen van de sociale recherche geen eigen bevindingen bevat en dat uit het proces-verbaal van bevindingen van de buitengewoon opsporingsambtenaar onvoldoende blijkt dat de Wok daadwerkelijk is overtreden. De kantonrechter is van oordeel dat de gegrondheid van de geanonimiseerde meldingen in deze procedure niet te controleren is. Dit betekent dat op basis van deze anonieme meldingen niet kan worden vastgesteld in welke mate (illegaal) is gegokt en welke bedragen daarmee gemoeid waren. [gedaagde] heeft verklaard dat er wel eens werd gepokerd, maar dat het om kleine prijsjes ging en niet om geld. Ook heeft [gedaagde] onweersproken naar voren gebracht dat er geen geld in het gehuurde is aangetroffen en dat door de opsporings-ambtenaren niet zelf is waargenomen dat er illegaal zou zijn gegokt.  
     
     
       4.7. 
       Ook is niet sprake van een dusdanig grote tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat in dit geval ontbinding gerechtvaardigd zou zijn. Dat het gehuurde zou worden gebruikt in strijd met de bestemming vanwege de door Beter Wonen gestelde illegale gokactiviteiten is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en staat ook nog onvoldoende vast. Verder stelt Beter Wonen dat [gedaagde] zou hebben gehandeld in strijd met de exploitatievergunning door meerdere keren niet aanwezig te zijn geweest in het gehuurde. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij op 28 oktober 2021 niet aanwezig was, maar volgens hem is door de gemeente niet vaker geconstateerd dat hij afwezig was. De kantonrechter overweegt dat een enkele keer niet aanwezig zijn in het gehuurde nog niet maakt dat sprake is van een dusdanig ernstige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.  
       
     
     
       4.8. 
       Beter Wonen heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd op welke manier de door haar gestelde illegale gokactiviteiten in het gehuurde afbreuk hebben gedaan aan de leefbaarheid in de buurt. Beter Wonen kan niet volstaan met een algemene stelling ter zake. Dit geldt temeer daar Beter Wonen geen klachten heeft ontvangen van omwonenden over overlast in de buurt van het gehuurde. Beter Wonen heeft het standpunt van [gedaagde] ook niet weersproken dat zijn huurderschap in mei 2016 tot en met november 2021 geen aanleiding heeft gegeven tot klachten van de zijde van Beter Wonen.   
       
     
     
       4.9. 
       Beter Wonen heeft ter zitting naar voren gebracht dat het haar beleid is om bij een besluit van de burgemeester tot sluiting over te gaan tot ontbinding. Hieruit leidt de kantonrechter af dat Beter Wonen niet zelf de ernst en omvang van de door haar gestelde illegale pokeractiviteiten en de gevolgen daarvan heeft getoetst, maar dat zij is afgegaan op de genomen bestuursrechtelijke maatregelen en op basis daarvan de buitengerechtelijke ontbinding heeft ingeroepen. Dat Beter Wonen wil zorgen voor een veilig woon- en leef-klimaat en de gemeente wil steunen in de strijd tegen ondermijning en criminaliteit kan de kantonrechter begrijpen, maar dit betekent niet dat zij ermee kan volstaan zonder een eigen, individuele afweging het besluit van de burgemeester aan de buitengerechtelijke ontbinding ten grondslag te leggen, ook niet in het kader van artikel 7:231 lid 2 BW: dit artikel spreekt immers van een bevoegdheid van de verhuurder tot buitengerechtelijke ontbinding, niet van een verplichting. Beter Wonen dient álle bij de huurovereenkomst betrokken belangen te onderzoeken en vervolgens af te wegen of dit individuele geval er ook toe noodzaakt dat zij van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maakt.  
       
     
     
       4.10. 
       De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het bovenstaande niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de bodemrechter zal oordelen dat Beter Wonen daadwerkelijk bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en, zo ja, dat Beter Wonen gerechtvaardigd gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot ontbinding. Niet met voldoende mate van zekerheid is dus te oordelen dat de vordering van Beter Wonen tot ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit betekent dat het gevorderde van Beter Wonen zal worden afgewezen. 
       
     
     
       4.11. 
       Beter Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] , begroot op € 498,- aan het salaris van de gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Beter Wonen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,- aan salaris gemachtigde. 
       
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2022.