ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:3535

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:3535 Gerechtshof Amsterdam , 22-10-2013 / 200.117.700-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-10-22

Zaaknummer: 200.117.700-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:3535

---

Uitleg (koop)overeenkomst woning en parkeerplaats met betrekking tot datum oplevering, grondslag contractuele boete wegens te late oplevering. Geen aanleiding tot matiging van de contractuele boete.

arrest 
     ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer: 200.117.700/01 
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	:  493006 / HA ZA 11-1933 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  22 oktober 2013 
       
     
     
     
       inzake  
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       SENTAL AMSTERDAM B.V.  en 
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         VAN HEMSCHEN IM- EN EXPORT B.V., 
       
       
         (voorheen genaamd Vondel Vastgoed Holding), 	 
       
       beiden gevestigd te Amsterdam, 
       appellanten, 
       tevens incidenteel geïntimeerden, 
       advocaat:  mr. G.A. van Gorkom  te Veenendaal, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [[GEÏNTIMEERDE SUB 1]] en 
     
       
         2. [[GEÏNTIMEERDE SUB 2]], 
       
       beiden wonende te[woonplaats], 
       geïntimeerden, 
       tevens incidenteel appellanten, 
       advocaat:  mr. M.C. van Genugten  te Haarlem. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
     
       Appellanten worden hierna [appellanten] en geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerden] dan wel [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 17 augustus 2012, hersteld bij exploot van 25 september 2012, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 30 mei 2012, gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweersters in voorwaardelijke reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie tevens eisers in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met een productie; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties; 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en hun reconventionele vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.   
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot volledige toewijzing van hun vorderingen en overigens tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten. [appellanten] hebben ten slotte geconcludeerd tot afwijzing van het incidenteel appel. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 van [appellanten] betreft deze feitenvaststelling. Volgens [appellanten] heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.6 de koopovereenkomst niet helemaal juist weergegeven. In artikel 21.B sub 2 daarvan staat  oplevering  en niet  levering . De klacht is gegrond en het hof zal het vonnis verbeterd lezen. De tweede klacht van [appellanten] betreft rechtsoverweging 2.10 ten aanzien van de datum van oplevering van de parkeerplaats. Volgens[geïntimeerden]is die klacht niet juist, waardoor dit feit niet tussen partijen vast staat. Het hof komt er hierna op terug. Voor het overige zijn deze feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen deze derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende. 
       
       
         2.1.1. 
         
          [appellanten] zijn projectontwikkelaars. Zij ontwikkelden het voormalig ziekenhuis de Maria Stichting te Haarlem tot een appartementencomplex (hierna: het complex). [appellanten] hadden een overkoepelende aannemingsovereenkomst gesloten met Heembouw Roelofarendsveen B.V. (hierna: Heembouw). Het was de bedoeling dat kopers met [appellanten] een koopovereenkomst en met Heembouw een aannemingsovereenkomst zouden sluiten, hetgeen met een aantal van hen is geschied. Tussen [appellanten] en Heembouw is een geschil ontstaan, waarna [appellanten] met de resterende kopers, waaronder [geïntimeerden], zowel een koop- als een aannemingsovereenkomst hebben gesloten. 
         
       
       
         2.1.2. 
         
            [geïntimeerden] hebben op 13 januari 2010 van [appellanten] een appartement in het complex  gekocht. Op 1 mei 2010 hebben partijen tevens een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een parkeerplaats behorende bij het appartementrecht in het complex. Zij waren [appellanten] ter zake het volgende verschuldigd: € 112.547,-- voor de  koop van het appartement, € 146.870,-- voor de aaneming van werk en € 35.000,-- voor de parkeerplaats. Op deze overeenkomsten zijn de volgende documenten van toepassing:  
           – een op 13 januari 2010 ondertekende standaard koopovereenkomst ("de Standaard koopovereenkomst"); 
           – een op 13 januari 2010 ondertekende aanvullende koopovereenkomst ("de Aanvullende koopovereenkomst"); 
           – een als bijlage bij de Aanvullende koopovereenkomst gevoegd model Aannemingsovereenkomst ("de Aannemingsovereenkomst"); 
           – de als bijlage bij de Aannemingsovereenkomst gevoegde Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de garantieverzekering van de N.V. Waarborgmaatschappij Stiwoga ("de Algemene Voorwaarden"); 
           – een op 1 mei 2010 door partijen ondertekende koopovereenkomst Model voor woning met parkeerplaats ("de Koopovereenkomst parkeerplaats"). 
         
         
       
       
         2.1.3. 
           De Aanvullende koopovereenkomst bepaalt, voor zover thans van belang:  
         
         
           
             "(...)  
           
         
         
           3. (…) Vindt levering van het gekochte plaats na 1 juni 2010 te vermeerderen met het aantal onwerkbare werkdagen in 2010 dan geldt ten aanzien van de parkeerplaats onverkort de boetebepaling van artikel 21 B van de standaard koopovereenkomst (met dien verstande dat de boete is verschuldigd vanaf 1 juni 2010 vermeerderd met het aantal onwerkbare werkdagen in 2010), en voor de woning geldt in dat geval tussen koper en verkoper hetgeen op grond van artikel 11 lid vijf van de toepasselijke algemene voorwaarden tussen koper en aannemer zou hebben gegolden indien de aanneemovereenkomst tussen koper en aannemer wel tot stand zou zijn gekomen (gefixeerde schade van vijf promille over de aanneemsom per kalenderdag). 
         
         
           (...) 
         
         
           9. De verkoper vergoedt aan koper ingeval van oplevering van het gekochte na 1 april 2010 de dubbele woonlasten zijnde huur over de netto hypotheekrentelasten van koper voor het gekochte en gefixeerd op een bedrag van € 750,-- per maand (zegge: zevenhonderdvijftig euro en nul eurocent) tot een maximum van 12 maanden; In geval van oplevering vóór of op 1 april 2010 vergoedt verkoper aankoper de eventueel door koper vanaf 1 april 2010 nog verschuldigde huur tot maximaal € 750,- per maand met – afhankelijk van de opzegtermijn die koper jegens zijn verhuurder  in acht heeft te nemen – een maximum van 2 maanden. Koper zal zich ervoor inspannen dat dubbele woonlasten zoveel mogelijk worden voorkomen.(...)" 
         
         
       
       
         2.1.4. 
          De Algemene Voorwaarden bepalen, voor zover thans van belang: 
         
         
           
             “(…) Artikel 11 
           
         
         
           1. Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen. 
         
         
           (…) 
         
         
           4. Als datum van oplevering van het privé-gedeelte geldt in de aannemingsovereenkomst het tijdstip, waarop de verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels voor dat privé-gedeelte in ontvangst heeft genomen, en de ten dienste van het privé-gedeelte staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend benut kunnen worden. De datum van oplevering moet door de ondernemer tenminste 14 dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijger worden medegedeeld. 
         
         
           5. Bij overschrijding van het aantal onwerkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 lid 1 van de aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de ondernemer reeds aangekondigde oplevering van het privé-gedeelte wordt opgeschort, zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vijf/tiende pro mille van de aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn. Deze schadevergoeding kan worden verrekend met de nog verschuldigde termijnen. 
         
         
       
       
         2.1.5. 
          De Koopovereenkomst parkeerplaats bepaalt, voor zover thans van belang: 
         
         
           
             “Artikel 21. B 
           
           
             (...) 2. Als datum van oplevering geldt het tijdstip, waarop de verkrijger, nadat de inspectie heeft plaatsgevonden, de sleutels voor de parkeerplaats in ontvangst heeft genomen, mits alsdan de ten dienste van die parkeerplaats staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend benut kunnen worden. De datum van oplevering moet door de ondernemer tenminste zeven dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijger worden medegedeeld. 
           
           
             3. Bij overschrijding van de uiterste datum van opleveren als omschreven in lid 1 zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vier/tiende promille van de totale koopsom voor de parkeerplaats per kalenderdag verschuldigd zijn. Deze schadevergoeding kan worden verrekend met de opleveringstermijn. (…)” 
           
         
         
       
       
         2.1.6. 
           Omdat duidelijk was dat niet op 1 juni 2010 zou worden opgeleverd, hebben [appellanten] omstreeks mei 2010 aan [geïntimeerden] in totaal € 1500,-- betaald als vergoeding voor dubbele woonlasten. 
         
       
       
         2.1.7. 
           Begin augustus 2010 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] bericht dat het gekochte op 17 augustus 2010 zou worden opgeleverd. 
         
       
       
         2.1.8. 
           Op 17 augustus 2010 hebben [geïntimeerden] het complex geïnspecteerd in aanwezigheid van Heembouw. 
         
       
       
         2.1.9. 
           Per e-mail van 31 augustus 2010 schrijft de raadsman van [geïntimeerden] aan [appellanten]: 
         
         
           
             
              [M.]  [hof: [geïntimeerde sub 2]]  is uiteraard erg blij dat de levering vrijdag a.s. plaats zou kunnen hebben. Zij wil het appartement en de parkeerplaats uiteraard wel voor het transport opgeleverd krijgen. Wanneer kan dit plaatsvinden? 
         
         
       
       
         2.1.10. 
         Per e-mail van 31 augustus 2010 wordt namens [appellanten] geantwoord: 
         
         
           
             Ik stel voor dat we om 8:30 afspreken bij app 18. [M. V.] (…) is daar dan namens ons aanwezig met sleutels ook van de parkeergarage. Daarna brengt hij sleutels naar de notaris die vervolgens het appartement kan leveren. 
           
         
         
       
       
         2.1.11. 
           Op 3 september 2010 is het appartementsrecht met parkeerplaats onder volledige betaling van de koopsom aan [geïntimeerden] geleverd. 
         
         
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vorderen [geïntimeerden] dat [appellanten] worden veroordeeld tot betaling van € 8.219,36 met wettelijke rente en € 768,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente en kosten. Daaraan leggen zij ten grondslag dat [appellanten] door de te late oplevering op 3 september 2010 in plaats van op 1 juni 2010 de contractuele boete zijn verbeurd, bestaande uit: 
       1. een half promille over de aanneemsom per kalenderdag vanaf 1 juni 2010 tot 3 september 2010 voor het appartementsrecht, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 6.903,36; 
       2. vier/tiende pro mille over de koopsom van de parkeerplaats per kalenderdag vanaf 1 juni 2010 tot 3 september 2010 voor de parkeerplaats, hetgeen neerkomt op € 1.316,-.  
       
     
     
       3.2 
       
        [appellanten] hebben op hun beurt gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van € 1500,-- met rente en kosten (waaronder nakosten). Zij voeren daarvoor aan dat de door [appellanten] aan [geïntimeerden] betaalde vergoeding voor dubbele woonlasten onverschuldigd is betaald. 
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] tot betaling van de contractuele boete deels (namelijk voor wat betreft de periode van 1 juni 2010 tot 17 augustus 2010) toegewezen, met rente en kosten, hun vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen en voorts de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Tegen deze oordelen en de gronden waarop deze berusten richt zich het hoger beroep van [appellanten] en het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden]  
       
     
     
       3.4 
       Grief 2 in het principaal appel is gericht tegen de startdatum van de periode waarover de contractuele boete moet worden berekend. Volgens [appellanten] is die datum niet 1 juni 2010 maar 13 augustus 2010. Zij menen dat gezien het bepaalde in artikel 3 van de Aanvullende overeenkomst alsmede artikel 11 van de Algemene Voorwaarden, alle onwerkbare werkdagen in 2010 op de totale duur van de vertraging van de oplevering van het appartement en de parkeerplaats in mindering moeten worden gebracht. In een overzicht dat zij daartoe in het geding hebben gebracht is aangegeven dat er in 2010 in totaal 43 onwerkbare werkdagen waren, deels vanwege temperatuur en deels vanwege regen, en welke dagen dat waren. [geïntimeerden] hebben zich tegen deze uitleg van de Aanvullende overeenkomst verzet.  
       
       
         3.4.1. 
          	Bij de uitleg van de overeenkomsten geldt de zogenoemde Haviltexmaatstaf. Met inachtneming van die maatstaf is het hof van oordeel dat de Aanvullende overeenkomst en de Algemene voorwaarden in het onderhavige geval in redelijkheid zo moeten worden uitgelegd, dat onwerkbare werkdagen die zich voordeden ná de daadwerkelijke oplevering hoe dan ook niet op de termijn van de vertraging in de oplevering in mindering mogen worden gebracht. Die werkdagen kunnen immers niet op de vertraging in de oplevering van invloed zijn geweest.  
         
       
       
         3.4.2. 
          	Volgens artikel 11 van de Algemene voorwaarden zijn werkdagen “onwerkbaar” indien gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers niet kan worden gewerkt. Wat betreft de vanwege temperatuur onwerkbare werkdagen hebben [appellanten] wel aangegeven op welke dagen de temperatuur het gehele etmaal minder dan 0 °C was, maar niet, dat als gevolg daarvan er tenminste vijf uren per dag door haar werknemers niet kon worden gewerkt. Volgens [appellanten] gelden werkdagen reeds als onwerkbaar bij een temperatuur onder 5 °C. Dat een en ander is echter onvoldoende om in het onderhavige geval aan te nemen dat er op de bewuste dagen vanwege temperatuur tenminste vijf uur per dag door haar werknemers niet kon worden gewerkt. Hetzelfde geldt voor de dagen die [appellanten] als onwerkbaar heeft aangeduid omdat het op die dagen meer dan vier uur aaneengesloten regende. [appellanten] stellen dat zij hun gegevens van het KNMI hebben verkregen, maar zij hebben niet aangevoerd dat deze gegevens gebaseerd zijn op dezelfde definitie van onwerkbare werkdagen als in de Algemene Voorwaarden wordt gehanteerd. [geïntimeerden] stellen dat er met name afbouwwerk nog verricht moest worden en hebben er verder terecht op gewezen dat indien op de door [appellanten] genoemde dagen sprake was van een daadwerkelijke belemmering om te werken, dit uit bouwverslagen en dergelijke zou zijn gebleken. [appellanten] hebben echter verzuimd om dergelijke stukken in het geding te brengen. De conclusie is daarom, dat zij hun stelling onvoldoende hebben geconcretiseerd en onderbouwd. De tweede grief van [appellanten], die is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat zich in 2010 geen voor deze zaak relevante onwerkbare dagen hebben voorgedaan, faalt daarom. 
         
       
     
     
       3.5 
       Met hun incidentele grief 1 richten [geïntimeerden] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat op 17 augustus 2010 het appartement en de parkeerplaats zijn opgeleverd. Volgens hen is op 3 september 2010 opgeleverd en moet de contractuele boete dus tot die datum worden berekend.  
       
       
         3.5.1. 
          	De grief slaagt. [geïntimeerden] hebben er terecht op gewezen dat zowel uit de Algemene Voorwaarden als uit de Koopovereenkomst parkeerplaats volgt, dat oplevering slechts kan plaatsvinden na een schriftelijk aangekondigde termijn van veertien dagen, en bovendien dat oplevering geschiedt door overhandiging van de sleutels.  Niet in geschil is dat op 17 augustus 2010 geen sleutels zijn overhandigd. Reeds op die grond moet er in beginsel van worden uitgegaan dat er op die datum niet is opgeleverd. Gesteld noch gebleken is verder dat op 17 augustus 2010 de parkeerplaats is getoond. Daar komt bij dat ook uit de onder 2.1.8 en 2.1.9 weergegeven e-mailwisseling van 31 augustus 2010 volgt, dat [geïntimeerden] er toen vanuit gingen dat zowel de parkeerplaats als het appartement nog opgeleverd moesten worden, en dat [appellanten] dat niet hebben weersproken maar dat zij integendeel een afspraak hebben gemaakt om voorafgaand aan de (juridische) levering de oplevering te laten plaatsvinden. Dat bevestigt dat ook volgens [appellanten] er op 17 augustus 2010 niet was opgeleverd. 
         
       
       
         3.5.2. 
          	Aan [appellanten] moet worden toegegeven dat tussen partijen vaststaat dat op 10 augustus 2010 aan [geïntimeerden] is medegedeeld dat de aannemer op 17 augustus 2010 zou opleveren, dat er op die datum een inspectie van het appartement heeft plaatsgevonden en dat in een e-mail van de zijde van [geïntimeerden] aan [appellanten] van 18 augustus 2010 de zinsnede "gisteren na oplevering" voorkomt. Tegenover de duidelijke bewoordingen van de toepasselijke contractsvoorwaarden alsmede de eerdergenoemde e-mailuitwisseling van 31 augustus 2010 zijn die omstandigheden evenwel onvoldoende zwaarwegend om aan te nemen dat op 17 augustus 2010 oplevering heeft plaatsgevonden. Bij gebreke van een ander aanknopingspunt gaat het hof er daarom van uit dat op 3 september 2010 is opgeleverd. Grief 1 van [appellanten] slaagt dus in zoverre niet. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het gevolg van het slagen van grief 1 van [geïntimeerden] en het falen van grief 1 van [appellanten] is, dat de boete berekend moet worden over de periode 1 juni 2010 tot 3 september 2010. 
         
       
     
     
       3.6 
       Grief 3 van [appellanten] strekt ertoe te betogen dat de contractuele boete niet over de volledige aanneemsom, doch slechts over 40% van dat bedrag wordt berekend.  
       
       
         3.6.1. 
          [appellanten] voeren in dat verband aan dat de getroffen constructie waarbij [geïntimeerden] niet met Heembouw maar met [appellanten] een aannemingsovereenkomst sloten, een “noodgreep” was die duidelijke grote voordelen voor de kopers meebracht. Op het moment dat zij de contracten met [appellanten] ondertekenden was 60% van het werk reeds verricht en daarom zagen de afspraken (waaronder die over de contractuele boete) slechts op de aanneemsom voor de resterende 40% van de werkzaamheden, hetgeen de [geïntimeerden] - in weerwil van de letterlijke tekst van de boetebepaling, die spreekt over “de aanneemsom”- hebben begrepen dan wel hadden moeten begrijpen.  
         
       
       
         3.6.2. 
          	De grief faalt. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd bestreden dat sprake was van een noodgreep waardoor zij sterk zijn bevoordeeld en dat zij ermee bekend waren dat de aanvullende koopovereenkomst slechts zag op 40% van de resterende werkzaamheden. Zij voeren aan dat zij als consumenten mochten vertrouwen op de letterlijke tekst van de door [appellanten] als professionals opgestelde tekst van de Aanvullende koopovereenkomst. Het hof acht de uitleg van [geïntimeerden] juist. [appellanten] hebben onvoldoende concreet bewijs aangeboden van hun andersluidende uitleg dat [geïntimeerden] wisten dat de overeenkomst en in het bijzonder het boetebeding slechts zag op het nog niet uitgevoerde werk. Het hof gaat er daarom van uit dat zij dat niet wisten. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheden bieden ook overigens geen grondslag om aan te nemen dat [geïntimeerden] in redelijkheid geen aanspraak hebben op een lagere boete dan volgens de letterlijke tekst van de overeenkomst, namelijk berekend over de gehele aanneemsom.  
         
       
     
     
       3.7 
       Met grief 4 beroepen [appellanten] zich op matiging van de contractuele boete. Zij hebben in dat verband er onder meer op gewezen dat [geïntimeerden] geen schade hebben geleden, omdat [geïntimeerden] geen dubbele woonlasten hebben gehad en zelfs een woonlastenvergoeding hebben ontvangen. Verder hebben zij nogmaals benadrukt dat de aanvullende afspraken noodzakelijk waren vanwege externe, de kopers bekende, factoren en dat deze afspraken bedoeld waren om de kopers tegemoet te komen.  
       
       
         3.7.1. 
          	Vooropgesteld zij dat een boetebeding als het onderhavige bedoeld is als een prikkel tot tijdige nakoming, zodat matiging slechts aan de orde kan zijn indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Mede gezien het onder 3.8 overwogene, alsmede gelet op het feit dat de tekst van de overeenkomst afkomstig is van [appellanten] zelf, een professionele partij, zijn de door [appellanten] genoemde (door [geïntimeerden] betwiste) omstandigheden onvoldoende zwaarwegend om  het bedrag van de boete te matigen. De grief  is tevergeefs opgeworpen.  
         
       
     
     
       3.8 
       Grief 5 van [appellanten] strekt tot verrekening of terugbetaling van de door [appellanten] als onverschuldigd betaalde woonlastenvergoeding. Ook deze grief faalt. [appellanten] hebben onvoldoende duidelijk gemaakt waar, zoals zij stellen, [geïntimeerden] hebben erkend geen dubbele woonlasten te hebben gehad; gelet op hun proceshouding ligt die erkenning ook niet in de rede. Voor het overige neemt het hof aan dat [appellanten] een beroep doen op de in artikel 9 van de Aanvullende koopovereenkomst (zie 2.1.3) opgenomen inspanningsverplichting. Nu in hoger beroep is komen vast te staan dat eerst op 3 september 2010 is opgeleverd, valt niet in te zien waarom van [geïntimeerden] kon worden gevergd dat zij, zoals [appellanten] stellen, per begin augustus 2010 hun huur hadden opgezegd. [appellanten] hebben hoe dan ook onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waarop een dergelijke plicht kan worden gebaseerd. Nu de grief faalt, zal het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen worden bekrachtigd.  
       
     
     
       3.9 
       De tweede incidentele grief van [geïntimeerden] is gericht tegen de afwijzing van de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerden] hebben uiteengezet dat hun raadsman intensief contact heeft gehad met [appellanten] inzake (onder meer) de contractuele boete en zij hebben als onderbouwing een urenstaat overgelegd. Die urenstaat geeft geen aanknopingspunt voor de juistheid van de suggestie van [appellanten], dat die uren ook andere cliënten dan [geïntimeerden] betroffen.  Ook indien die werkzaamheden ten dele ook andere onderwerpen betroffen dan de voldoening buiten rechte van de bedragen waartoe [appellanten] in deze procedure is of zal worden veroordeeld, acht het hof het voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt ter hoogte van het gevorderde bedrag van € 768,--. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen. 
       
     
     
       3.10 
       Het voorgaande leidt toe, dat de grieven in het principaal appel falen en dat de grieven in het incidenteel appel slagen. [appellanten] zijn daarom de contractuele boete verschuldigd voor de periode van 1 juni 2010 tot 3 september 2010, dus over 94 dagen, over de gehele aanneemsom en dat deze boete niet voor matiging vatbaar is. Dit betekent dat de boete die [appellanten] voor de te late oplevering van het appartement verschuldigd zijn als volgt wordt berekend: 
       - 0,0005 van € 146.870,-- = € 73,44 per dag, x 94 =  € 6.903,36 
       - 0,0004 van €   35.000,-- = € 14,00 per dag, x 94 =	 € 1.316,00; in totaal € 8.219,36. 
       Voorts zijn zij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Het hof zal de vorderingen van [geïntimeerden] daarom alsnog geheel toewijzen. Uit praktische overwegingen zal het hof het vonnis voor zover in conventie gewezen geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren. Het in reconventie gewezen vonnis wordt bekrachtigd. 
       
     
     
       3.11 
       Het bewijsaanbod van [appellanten] zal als niet ter zake dienend dan wel als te vaag worden gepasseerd.  
       
     
     
       3.12 
       
        [appellanten] zullen als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg, voor zover in conventie gewezen, alsmede het principaal en het incidenteel appel. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel appel : 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in reconventie gewezen; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen,  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de een betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] te betalen: 
     
     
     - een bedrag van € 8.219,36 (achtduizendtweehonderdnegentien euro en zesendertig eurocent), vermeerderd met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 3 september 2010 tot de dag van volledige betaling; 
     
     - een bedrag van € 768,-- (zevenhonderdachtenzestig euro) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
     
     - de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot 
     - in het geding in eerste aanleg, in conventie, op  € 1.116,81; 
     - in het principaal beroep, op € 291,-- voor verschotten en € 632,-- voor salaris; 
     - in het incidenteel beroep, op € 316,-- voor salaris. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.H. de Bock en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2013.