ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:2028

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:2028 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 08-04-2025 / BRE 24/3062

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-04-08

Zaaknummer: BRE 24/3062

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:2028

---

WOZ-woning, meerderheidsbeginsel, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 24/3062  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,  
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 januari 2024. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [het adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 741.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft het beroep op 25 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door haar echtgenoot [naam 1] en namens de heffingsambtenaar: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .  
       
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde naar de juiste hoogte is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
     
     3. De heffingsambtenaar heeft in beroep het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde moet worden verminderd naar € 710.000. De rechtbank beslist dienovereenkomstig. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen aanleiding voor verdere vermindering van de WOZ-waarde. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       4. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 2009. De woning heeft een woonoppervlakte van 160 m2 en een perceeloppervlakte van 409 m2. De woning is voorzien van een aanbouw, een garage, een berging/schuur, een dakkapel en een overkapping/luifel.  
     
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende heeft de woning gekocht op 28 mei 2022 voor € 761.000. De vraagprijs was destijds € 715.000. In verband met het verkrijgen van een hypothecaire lening voor de aankoop van de woning heeft belanghebbende een taxatie laten verrichten. De NWWI-taxateur heeft de waarde per 2 mei 2022 getaxeerd op € 710.000. 
       
     
   
   
     Motivering 
     
     
       
         Toetsingskader van de rechtbank 
       
     
     
     
       5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     
     
       5.1. 
       Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. 
       
       
         
           De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de WOZ-waarde van de woning lager vastgesteld moet worden, namelijk op € 710.000. Volgens belanghebbende zou de WOZ-waarde € 695.000 moeten zijn.  
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank overweegt dat de woning kort na de waardepeildatum is verkocht en daarom als uitgangspunt geldt dat de aankoopprijs de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weergeeft. Aangezien het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning in mei 2022 betaalde koopsom, rust op haar de bewijslast van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Belanghebbende stelt dat de economische omstandigheden op het moment waarop de woning gekocht werd anders waren dan nu. Er waren uitzonderlijke economische omstandigheden. Belanghebbende moest meer bieden dan de vraagprijs van € 715.000 om de woning te kunnen kopen. De waarde in het economische verkeer van de woning op het moment van aankoop is volgens belanghebbende gelijk aan de vraagprijs van € 715.000. Belanghebbende vindt daarvoor ook bevestiging in het taxatierapport van de NWWI-taxateur. Die heeft de woning op 2 mei 2022 getaxeerd op € 710.000, terwijl hij bekend was met het door belanghebbende gedane bod. Rekening houdend met de waardeontwikkeling zou de waarde in het economische verkeer van de woning volgens belanghebbende € 695.000 zijn op de waardepeildatum.  
       
     
     
       5.4. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende niet om aannemelijk te maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Op het moment dat belanghebbende de woning kocht waren de economische omstandigheden zo dat er overboden moest worden om de woning te kunnen kopen. Dat gold niet alleen voor deze woning, maar in het algemeen. Desgevraagd heeft belanghebbende dat ook erkend op zitting. De vraagprijs gaf dus niet de waarde in het economisch verkeer weer. Verder doet de omstandigheid dat de getaxeerde waarde lager was, er niet aan af dat belanghebbende op dat moment de meestbiedende koper was en de koopsom dus feitelijk de waarde was die de woning op dat moment opleverde in het economisch verkeer. De rechtbank vindt het daarom niet aannemelijk dat de waarde moet worden aangepast. Gelet op de eigen aankoopsom en de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum ziet de rechtbank geen aanleiding om de WOZ-waarde vast te stellen naar een waarde die lager is dan € 710.000.  
       
     
     
       5.5. 
       De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met een drietal referentieobjecten. Belanghebbende voert aan dat de KOUDVL-factoren van de woning niet juist zijn. Zo zouden de ligging en de voorzieningen te hoog zijn gewaardeerd. De rechtbank komt echter niet toe aan zowel de beoordelingen van de KOUDVL-factoren van de woningen als de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten aangezien de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van de koopsom. Ook de referentieobjecten die belanghebbende zelf heeft aangedragen worden daardoor niet door de rechtbank beoordeelt.  
       
       
         
           Meerderheidsbeginsel 
         
       
       
       6. Belanghebbende voert aan dat er strijd is met het meerderheidsbeginsel en de waarde daarom lager moet worden vastgesteld. Voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken wordt de relevante groep gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn.  Het is onvoldoende dat de objecten vergelijkbaar zijn. De objecten die belanghebbende heeft aangedragen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet identiek. Zo zijn er bij de objecten aan de [straat van het adres] verschillen te zien in grond- en gebruiksoppervlakte en bij de objecten aan de Voorschotenstraat en Valkenswaardstraat zijn er verschillen in de uitstraling en de bouw. De overige genoemde woningen wijken nog meer af. Van strijd met het meerderheidsbeginsel kan daarom geen sprake zijn.  
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
       7. De heffingsambtenaar stelt in beroep dat de waarde vastgesteld moet worden op € 710.000 in plaats van € 741.000. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er in geslaagd om deze waarde aannemelijk te maken.  
       
     
     
       7.1. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. De waarde wordt vastgesteld op € 710.000 en de aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden naar € 710.000. De aanslag onroerendezaakbelasting moet dienovereenkomstig worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. 
     
     
     
       8.1. 
       Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Deze vergoeding is in totaal € 1.325,02. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij dit bedrag heeft berekend. 
       
     
     
       8.2. 
       Deze zaak is op de zitting gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met zaak BRE 24/6201. In beide zaken bestaat aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Tussen deze twee zaken is sprake van samenhang. Dat brengt mee dat de proceskostenvergoeding voor zover die ziet op de beroepsfase moet worden verdeeld over de samenhangende zaken. De reiskosten in verband met de zitting bij de rechtbank bedragen in totaal € 39,54.  Verder heeft belanghebbende verzocht om verletkosten voor de duur van de zitting. Voor de zitting is een uur gerekend. Op basis van de overgelegde salarisstrook gaat de rechtbank uit van een bruto uurtarief van € 37,50. Uitgaande van een gemiddeld belastingtarief van 40% betekent dit dat belanghebbende circa € 22,50 per uur aan verletkosten heeft gemaakt. Dit betekent dat de verletkosten in de beroepsfase in totaal € 22,50 bedragen. Belanghebbende heeft daarom recht op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase van € 62,04, waarvan € 31,02 wordt toegekend in deze zaak.  
       
     
     
       8.3. 
       Tijdens de beroepsfase heeft op 5 juli 2024 een gesprek plaatsgevonden tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende, waarbij de mogelijkheden zijn besproken om te komen tot een buitengerechtelijke oplossing. Dit gesprek is niet geïnitieerd door de rechtbank. De hiermee samenhangende reis- en verletkosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.  
       
     
     
       8.4. 
       De kosten die belanghebbende heeft gemaakt in de bezwaarfase zien enkel op deze zaak. De vergoeding hiervan vindt daarom enkel in deze zaak plaats. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647. Verder zijn in bezwaar geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De kostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt € 1.294.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart het beroep gegrond;  
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 710.000; 
     - vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende van € 1.294; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding voor de proceskosten in beroep aan belanghebbende van € 31,02; 
     - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden; 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 8 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.  
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. 
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
      Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. 
   
   
      Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.