ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2018:63

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2018:63 Rechtbank Overijssel , 09-01-2018 / 6265538 VV EXPL 17-58

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2018-01-09

Zaaknummer: 6265538 VV EXPL 17-58

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2018:63

---

Opzegging mondelinge huurovereenkomst. Aard en inhoud van deze overeenkomst onduidelijk.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Zwolle 
     
     
       Zaaknummer: 6265538 VV EXPL 17-58  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 9 januari 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE DEVENTER, 
       
       zetelende te Deventer, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in (voorwaardelijke) reconventie, 
       advocaat mr. B.F.J. Bollen te Tilburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de vereniging 
       
         VOETBALVERENIGING IJSSELSTREEK, 
       
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Deventer, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in (voorwaardelijke) reconventie, 
       advocaat mr. F.J.M. Kobossen te Apeldoorn. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en IJsselstreek worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 5 september 2017 met 18 producties 
       - de brief van de gemeente van 8 september 2017 met productie 19 en 20 
       - de eis in reconventie 
       - de akte producties van IJsselstreek 
       - de brief van IJsselstreek van 11 september 2017 met productie 21 
       - de mondelinge behandeling op 13 september 2017 
       - de pleitnota van IJsselstreek met productie 22 
       - de aanhouding ten behoeve van minnelijk overleg 
       - het bericht van het Bureau Mediation van 14 november 2017 dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt 
       - de conclusie van repliek 
       - de conclusie van dupliek. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       In 2003/2004 hebben partijen een mondelinge huurovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan de gemeente aan IJsselstreek twee wedstrijdvelden en een trainingsveld verhuurt op sportpark Keizerslanden gelegen aan de Borgelerdijk 4 te Deventer tegen betaling van een huurprijs van € 974,38 per kwartaal. Op hetzelfde sportpark huurt rugbyclub The Pickwick Players (hierna: PP) van de gemeente sinds 2010/2011 een wedstrijdveld/trainingsveld plus een half trainingsterrein voor de (kleinste) jeugd. 
       
     
     
       2.2. 
       Sinds 2014 zijn partijen – vanwege vermeend ruimtegebrek van PP – in gesprek om één van de velden van IJsselstreek als combiveld te gebruiken met verplaatsbare doelen.  
       
     
     
       2.3. 
       Bij brief van 12 oktober 2016 heeft IJsselstreek onder meer ontkend dat het vorige bestuur bindende afspraken heeft gemaakt met de gemeente omtrent het gebruik van één van haar velden als combiveld. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 1 juni 2017, hersteld en herhaald op 31 juli 2017 respectievelijk 10 augustus 2017, heeft de gemeente de huurovereenkomst met IJsselstreek opgezegd tegen 1 oktober 2017. Daarbij heeft de gemeente een nieuwe huurovereenkomst aangeboden met betrekking tot één wedstrijdveld en een trainingsveld met lichtinstallatie. Op dit aanbod is IJsselstreek niet ingegaan. 
       
     
     
       2.5. 
       In een bodemprocedure heeft IJsselstreek bij inleidende dagvaarding van 1 september 2017 primair gevorderd dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot een tweetal sportvelden aan de Keizer Karellaan/Borgelerdijk 4 te Deventer vigeert voor de bepaalde tijd van 30 jaar vanaf 1 september 2003 tot 1 september 2033. Subsidiair heeft IJsselstreek gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de gemeente te allen tijde een opzegtermijn van (tenminste) twee jaar zal hebben aan te houden. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie 
     
       3.1. 
       
         De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         (1) IJsselstreek zal veroordelen het gebruik van het op producties 10 en 11 bij de dagvaarding gemarkeerde wedstrijdveld per 1 oktober 2017 te staken en gestaakt te houden, alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00 dat IJsselstreek hieraan geen gevolg geeft; 
         (2) IJsselstreek zal veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, een en ander te voldoen binnen veertien (14) dagen na betekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten, te rekenen vanaf de termijn van voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       IJsselstreek voert gemotiveerd verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, voor zover nodig, hierna ingaan. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in reconventie 
     
       4.1. 
       
         IJsselstreek vordert dat de kantonrechter bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente zal veroordelen om binnen een week na betekening van dit vonnis, alles op straffe van een dwangsom van  
         € 500,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00, te verbeuren aan IJsselstreek als de gemeente geen gevolg geeft aan het vonnis: 
       
       - het hek tussen de velden van PP enerzijds en IJsselstreek anderzijds terug te plaatsen, althans een identiek hek (de gemeente is volstrekt en volledig bekend met de materialen, situering en hoogte) als voorheen aanwezig, te plaatsen; 
       - het bestuur van PP schriftelijk te sommeren dat geen enkel lid van PP nog de velden van IJsselstreek mag betreden of benutten anderszins, behoudens expliciete toestemming van het bestuur van IJsselstreek, kosten rechtens (inclusief nasalaris). 
       
     
     
       4.2. 
       De gemeente voert gemotiveerd verweer. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, voor zover nodig, hierna ingaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in conventie 
     
     
       5.1. 
       	Anders dan IJsselstreek betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat uit de aard van het gevorderde reeds het spoedeisend belang van de gemeente voortvloeit.  
       
     
     
       5.2. 
       	Aan haar vorderingen legt de gemeente, samengevat, ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met IJsselstreek op grond van artikel 7:228 BW rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 oktober 2017, opdat de gewenste (her)verdeling van de sportvelden kan worden bewerkstelligd. De gemeente betoogt dat IJsselstreek, gelet op het aantal teams binnen de vereniging, volgens de normen van de KNVB 0,4 en dus minder dan één wedstrijdveld als capaciteit nodig heeft (zelfs indien sprake is van groei van de vereniging), terwijl bij PP een behoefte aan 1,83 (afgerond 2) wedstrijdveld bestaat. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de gemeente productie 12 t/m 15 en 20 in het geding gebracht. Volgens de gemeente zijn de daarin opgenomen berekeningen gebaseerd op de objectieve rekenmethode van de VNG/KNVB. De gemeente stelt dat IJsselstreek jegens haar onrechtmatig handelt doordat IJsselstreek de velden na 1 oktober 2017 zonder recht of titel in gebruik heeft. 
       
     
     
       5.3. 
       
         	IJsselstreek voert als meest verstrekkend verweer dat de in rechtsoverweging 2.4 genoemde brieven van de gemeente niet zijn toegezonden aan het juiste postadres van IJsselstreek, zodat van een formele rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst geen sprake is. 
         Dit betoog faalt. Daartoe overweegt de kantonrechter dat, zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd, IJsselstreek heeft erkend dat zij de opzeggingsbrief van 1 juni 2017 op 9 juni 2017 heeft ontvangen, waarmee de opzegging ex artikel 3:37 lid 3 BW zijn werking heeft gekregen. 
       
       
     
     
       5.4. 
       	Voorts stelt IJsselstreek dat de gemeente in alle huurovereenkomsten die zij met andere Deventer sportverenigingen heeft gesloten, een opzegtermijn van 2 jaar in acht neemt, ongeacht de duur van de huurovereenkomst. IJsselstreek stelt verder dat zij – in het kader van een ruil – voorafgaande aan de verhuizing van de Ceintuurbaan naar de huidige locatie in 2003/2004 met de gemeente heeft afgesproken dat zij voor minimaal een periode van 30 jaar kon huren – twee sportvelden en een kleine grasstrook – tegen een huurprijs gelijk aan de geldende huurprijs in Deventer per veld en dat de gemeente de huurovereenkomst, gelijk bij alle andere verenigingen, schriftelijk zou vastleggen en ter ondertekening aan IJsselstreek zou aanbieden. De gemeente heeft dit nagelaten, ondanks meerdere verzoeken en sommaties daartoe van IJsselstreek. Ten aanzien van het (nieuwe) clubhuis is een recht van opstal gevestigd, eveneens voor een periode van 30 jaar. Ook wijst IJsselstreek erop dat er binnen de gemeente Deventer meer dan voldoende en betere alternatieven zijn om aan de beweerdelijke behoefte van PP aan een extra wedstrijdveld c.q. combiveld te kunnen voldoen. PP heeft daarom in dezen geen enkel belang. Voorts betwist IJsselstreek dat tussen haar (vorig) bestuur en de gemeente afspraken zijn gemaakt over het gebruik van één van haar wedstrijdvelden als combiveld. Bovendien is het gebruik van een combiveld, niet zijnde een kunstgrasveld, door een voetbalvereniging en een rugbyvereniging verre van ideaal, aldus IJsselstreek. IJsselstreek betoogt dat de opzegging van de huurovereenkomst in strijd is met de wet en de overeenkomst. 
       
     
     
       5.5. 
       De vraag die in dit kort geding voorligt is of de gemeente de (mondelinge) huurovereenkomst met IJsselstreek rechtsgeldig heeft opgezegd dat voorshands voldoende aannemelijk is dat in de bodemprocedure – in reconventie zoals de gemeente in de conclusie van repliek heeft aangekondigd – de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dus de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd zal worden geacht én laatstbedoelde beslissing niet kan worden afgewacht. De kantonrechter overweegt als volgt. 
       
     
     
       5.6. 
       	Partijen verschillen van mening over de aard en inhoud van de tussen hen gesloten mondelinge huurovereenkomst. Volgens de gemeente is de huurovereenkomst in 2003 aangegaan, geldt deze voor onbepaalde tijd en zijn daarop de algemene bepalingen van de afdelingen 1 t/m 4 van titel 4 van Boek 7 BW (verhuur van een onbebouwde onroerende zaak) van toepassing, nu tussen partijen geen andere afspraken zijn gemaakt dan het ter beschikking stellen van de velden als verplichting voor de verhuurder en het betalen van huur door de huurder. Daartegenover betoogt IJsselstreek dat partijen in de periode 2003/2004 gedetailleerde afspraken hebben gemaakt over de verhuizing, het aantal te huren velden, opstalrechten, de duur van 30 jaar, voortzetting van dezelfde afspraken als die golden voor 2003 en die zijn blijven gelden voor alle Deventer sportverenigingen (waaronder een standaard opzegtermijn van 2 jaar), onderhoud, tarieven en indexering en parkeervoorzieningen. In dit verband verwijst IJsselstreek onder meer naar en beroept zij zich op huurovereenkomsten die de gemeente met andere Deventer (voetbal)verenigingen heeft gesloten (zie productie 1 en 2 van IJsselstreek).  
       
     
     
       5.7. 
       	Naar voorshands oordeel van de kantonrechter betekent het voorgaande dat de aard en inhoud van de tussen partijen gesloten mondelinge huurovereenkomst op dit moment onvoldoende vast staat om te kunnen bepalen welk huurregime daarop van toepassing is en – in het verlengde hiervan – of de gemeente deze overeenkomst ingevolge artikel 7:228 BW rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 oktober 2017. Daarvoor is nader onderzoek nodig, bijvoorbeeld een getuigenverhoor. Een kort geding leent zich daarvoor niet.  
       
     
     
       5.8. 
       	Daarbij komt nog dat, indien zou komen vast te staan dat de gemeente op grond van artikel 7:228 BW bevoegd zou zijn om de huurovereenkomst op te zeggen, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat of slechts met inachtneming van een aanmerkelijk langere opzegtermijn dan artikel 7:228 lid 2 BW tot uitgangspunt neemt. De kantonrechter vat het beroep van IJsselstreek op artikel 3:14 BW zo op, dat zij zich, subsidiair, in feite beroept op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid in relatie tot de door IJsselstreek naar voren gebrachte omstandigheden. De kantonrechter is dienaangaande van oordeel dat de door IJsselstreek naar voren gebrachte omstandigheden van dien aard zijn dat er niet op voorhand vanuit gegaan kan worden dat dit pleit volledig in het voordeel van de gemeente zal worden beslecht.   
       
     
     
       5.9. 
       
         	Het voorgaande betekent dat de gevorderde staking van het gebruik door IJsselstreek van het op producties 10 en 11 bij de dagvaarding gemarkeerde wedstrijdveld niet voor toewijzing in aanmerking komt. 5.10. 	De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van IJsselstreek worden tot op heden begroot op 
         € 600,00 aan salaris gemachtigde. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie 
     
     
       6.1. 
       Gelet op de wijze waarop IJsselstreek de eis in reconventie heeft geformuleerd (“ Bij afwijzing van het gevorderde heeft IJsselstreek recht en belang bij haar hierna geformuleerde vordering en toewijzing daarvan. ”), begrijpt de kantonrechter dat deze eis voorwaardelijk is ingesteld. Nu de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen, is aan de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele eis voldaan. De kantonrechter zal deze eis daarom in het hiernavolgende bespreken. 
       
     
     
       6.2. 
       Aan de gevorderde terugplaatsing van het hek tussen de velden van IJsselstreek enerzijds en PP anderzijds legt IJsselstreek, samengevat, ten grondslag dat de gemeente in 2015 zonder recht en titel en zonder toestemming dit hek heeft verwijderd, waardoor de gemeente jegens IJsselstreek onrechtmatig heeft gehandeld en bovendien derden heeft aangezet tot een onrechtmatige daad jegens IJsselstreek. Daarnaast is de handelswijze van de gemeente in strijd met het bepaalde in artikel 3:14 BW, aldus IJsselstreek. 
       
     
     
       6.3. 
       De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de gemeente voldoende gemotiveerd heeft betwist dat IJsselstreek bij haar vordering een spoedeisend belang heeft door erop te wijzen dat het litigieuze hek is verwijderd als uitvloeisel van de eind 2014 gemaakte afspraken tussen partijen, welke zijn neergelegd in een memorandum d.d. 2 december 2014 (zie productie 2 bij dagvaarding en de ter zitting overgelegde luchtfoto d.d. 12 september 2017) en dat de daarin omschreven werkzaamheden gedeeltelijk zijn uitgevoerd. Zo heeft de gemeente voor het gebruik van één van de wedstrijdvelden van IJsselstreek als combiveld de noodzakelijke toestemming van de KNVB gevraagd (en verkregen) en zijn er diverse feitelijke werkzaamheden reeds verricht, waaronder de verwijdering van het hek. Bovendien heeft IJsselstreek onvoldoende aannemelijk gemaakt dat terugplaatsing van het hekwerk “vanuit veiligheidsoverwegingen en beveiligingsgedachte” noodzakelijk is. De enkele stelling van IJsselstreek dat zij op dinsdagavond 28 november 2017 is geconfronteerd met “niet uitgenodigd bezoek” en dat dit hoogstwaarschijnlijk dezelfde personen zijn die de zondag (26 november 2017) daarvoor een bezoek hebben gebracht aan de kleedkamers van vv Diepenveen, is daartoe in ieder geval onvoldoende. Hieruit volgt dat de gevorderde terugplaatsing van het hek voorlopig dient te worden afgewezen. 
       
     
     
       6.4. 
       Voorts vordert IJsselstreek dat de gemeente zal worden veroordeeld om het bestuur van PP schriftelijk te sommeren dat geen enkel lid van PP nog de velden van IJsselstreek mag betreden of benutten anderszins, behoudens expliciete toestemming van (het bestuur van) IJsselstreek. De gemeente ontkent en betwist dat leden van PP zich toegang hebben verschaft tot de velden van IJsselstreek en stelt zich voorts op het standpunt dat, indien en voor zover daarvan sprake zou zijn, sprake is van een feitelijke stoornis, hetgeen geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Voorts ontkent en betwist de gemeente dat zij toestemming heeft verleend aan de leden van PP tot het gebruik van de velden van IJsselstreek, nu daarvoor volgens haar juist de vorderingen in conventie dienen. IJsselstreek heeft dit gemotiveerde verweer van de gemeente onvoldoende weerlegd, zodat deze vordering eveneens voor afwijzing gereed ligt. 
       
     
     
       6.5. 
       Al met al komt de kantonrechter tot de slotsom dat de vorderingen van IJsselstreek dienen te worden afgewezen. 
       
     
     
       6.6. 
       
         	IJsselstreek zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden tot op heden begroot op  
         € 300,00 aan salaris gemachtigde. 
       
       
       
         7.	Tot slot nog het volgende. Afgezien van de diffamerende bewoordingen aan het adres van de gemeente, waarvan de gemachtigde van IJsselstreek zich bij tijd en wijle bedient, verkeert hij soms op het randje van de geheimhouding die partijen in het kader van de mediation met elkaar zijn overeengekomen, waar hij stelt dat het aan de gemeente heeft gelegen dat partijen in dat verband niet tot overeenstemming zijn gekomen. Nu partijen nog in een bodemprocedure verwikkeld zijn, wil de kantonrechter hem waarschuwen dit achterwege te laten.  
       
       
     
   
   
     
       8 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       8.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       8.2. 
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van IJsselstreek tot op heden begroot op € 600,00, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       8.3. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       8.4. 
       veroordeelt IJsselstreek in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 300,00, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       8.5. 
       verklaart 8.2 en 8.4 uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2018.