ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:3324

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:3324 Gerechtshof Amsterdam , 07-11-2023 / 200.311.825/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-11-07

Zaaknummer: 200.311.825/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:3324

---

Huur bedrijfs-en woonruimte. Kort geding. Ontruiming wegens strijd met de contractuele bestemming. Bekrachtiging vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.311.825/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9780335 \ KK EXPL 22-201 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 november 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant] , h.o.d.n. [bedrijf] 
       
       wonend te [woonplaats 1] , 
       appellant, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. S. Karami te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerde, 
       tevens incidenteel appellant, 
       advocaat: mr. T.H. Kaiser te Utrecht. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [appellant] komt in hoger beroep van een vonnis waarbij hij is veroordeeld om een van [geïntimeerde] gehuurde bedrijfs- en woonruimte te ontruimen op grond van gebruik in strijd met de contractuele bestemming. Het hof bekrachtigt dit vonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 7 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in kort geding in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 9 mei 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 september 2023 doen bepleiten, [appellant] door mr. Karami voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Kaiser voornoemd en mr. I.H. Weenink, advocaat te Utrecht, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof zijn vorderingen volledig zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
     
     
     
       
        [appellant] heeft in het incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
     
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft verhuurd aan [appellant] vanaf l augustus 2021 de ruimte aan de [straatnaam] 7-1 te [plaats] , hierna het gehuurde. 
       
     
     
       3.2. 
       In de schriftelijke huurovereenkomst van augustus 2021 is opgenomen dat het een huurovereenkomst bedrijfs- en woonruimte is en dat de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte deel van de overeenkomst uitmaken. Verder is in de schriftelijke huurovereenkomst opgenomen dat [geïntimeerde] aan [appellant] de bedrijfs- en woonruimte verhuurt en dat deze uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als kantoor, werkruimte, muziekstudio en woning. Het is [appellant] niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven zonder schriftelijke instemming van de verhuurder. De huurtermijn eindigde op 31december 2021. 
       
     
     
       3.3. 
       
         Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 januari 2022 zijn partijen een huur van het gehuurde overeengekomen tot 31 december 2022. De huurprijs bedroeg  
         € 3.850,00 per maand. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         In artikel 10 van de schriftelijke huurovereenkomst is een aantal boetebepalingen opgenomen. Daarin is onder meer opgenomen, voor zover hier van belang: 
         “ 10.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: 
         
           (…) 
         
       
       
         d. een boete van € 2.500 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1.3 (wijziging bestemming) van deze huurovereenkomst en van artikel 12 (toegang). 15.2 (gevaarlijke stoffen), 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; 
       
       
         e. een boete van € 2.500 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 2.500 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 ((tijdelijke) onderhuur) van de algemene bepalingen, onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod ;” 
       
     
     
       3.5. 
       Op 1 januari 2022 omstreeks 23.20 uur heeft de politie in het gehuurde geconstateerd dat sprake was van een illegaal evenement waarbij een ruimte als disco was ingericht en een groot aantal bezoekers aanwezig was. 
       
     
     
       3.6. 
       De gemeente heeft [appellant] in een zienswijzebrief van 21 januari 2022, waarvan een kopie aan [geïntimeerde] is verzonden, bericht dat zij voornemens is om aan [appellant] op te dragen geen evenementen meer te organiseren. In deze brief is melding gemaakt van het evenement op 1 januari 2022 en een eerder illegaal evenement dat is geconstateerd op 5 december 2021 in het gehuurde. 
       
     
     
       3.7. 
       Op 25 januari 2022 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam een bezoek gebracht aan het gehuurde. Van dit bezoek is een rapport van bevindingen opgemaakt door de gemeente. 
       
     
     
       3.8. 
       Bij brief van 15 februari 2022 van [geïntimeerde] aan [appellant] heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 1 mei 2022 beëindigd. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Bij brief van 11 maart 2022 heeft de gemeente Amsterdam aan [geïntimeerde] bericht dat zij tijdens het bezoek van 25 januari 2022 aan het gehuurde hebben geconstateerd dat deze woning zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning is onttrokken. In de brief is aangekondigd dat de gemeente voornemens is om aan [geïntimeerde] een boete van  
         € 21.750,00 op te leggen. In de brief is opgenomen, voor zover hier van belang: 
         “ Conclusie en overtreding 
         
           Uit de resultaten van het onderzoek stellen wij vast dat de onderhavige woonruimte, in strijd met het bepaalde in artikel 21 aanhef en sub a van de wet, zonder vergunning, aan de bestemming tot bewoning (gedeeltelijk) is onttrokken of onttrokken is gehouden, nu een deel van woning niet voor permanente bewoning in gebruik is genomen. Het verblijf van de twee aangetroffen vrouwen kan niet worden aangemerkt als permanente bewoning. De vrouwen staan niet ingeschreven op het onderhavige adres en verklaren niet te weten hoelang zij in de woning blijven wonen. Een van de vrouwen heeft verklaard 2 á 3 maanden in de woning te verblijven en daarna weer terug te gaan naar Roemenië. Ook de heer [naam] staat niet ingeschreven op het adres en uit zijn verklaring is op te maken dat hij niet de intentie heeft de woning permanent te zullen bewonen .” 
       
       
     
     
       3.10. 
       Bij besluit van 11 april 2022 heeft de gemeente aan [geïntimeerde] een boete opgelegd van € 21.750,00. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure bij de kantonrechter  
       
     
     
     
       4.1. 
       
         
          [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd - kort gezegd - veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van contractuele boetes en van schadevergoeding wegens de door de gemeente Amsterdam aan [geïntimeerde] opgelegde bestuurlijke boete wegens woningonttrekking. Ook heeft [geïntimeerde] betaling gevorderd van de huurachterstand en van een bedrag van € 3.850,- per maand vanaf mei 2022 tot aan de dag van de ontruiming.  
         Samengevat heeft [geïntimeerde] daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst in het gehuurde evenementen heeft georganiseerd en het gehuurde heeft onderverhuurd aan derden en aldus de woning in strijd met de gemeentelijke regels heeft onttrokken aan de woningvoorraad. Aldus heeft [appellant] zich niet als goed huurder gedragen, hetgeen in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden. Door deze gedragingen heeft [appellant] contractuele boetes verbeurd en heeft hij schade veroorzaakt bij [geïntimeerde] die een boete dient te betalen aan de gemeente. Daarvoor is [appellant] aansprakelijk, aldus [geïntimeerde] . Ten slotte heeft [appellant] de huur over april 2022 niet betaald, terwijl hij toen nog wel gebruik maakte van het gehuurde. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen, maar de ontruimingstermijn op veertien dagen gesteld in plaats van de gevorderde drie dagen. [appellant] is ook in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe samengevat overwogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door ten minste twee publieke evenementen te organiseren in het gehuurde. Deze tekortkoming zal naar verwachting in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de gevorderde huur vanaf april 2022 toegewezen omdat de verschuldigdheid daarvan door [appellant] is erkend. De vordering tot betaling van de contractuele boete, die is gebaseerd op de boetebepalingen in de huurovereenkomst, heeft de kantonrechter afgewezen. De vordering tot betaling van de bestuurlijke boete als schadevergoeding heeft de kantonrechter eveneens afgewezen.  
       
       
         
           Principaal hoger beroep  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met één grief op.  
       
     
     
       4.4. 
       Het hoger beroep van [appellant] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat aannemelijk is geworden dat [appellant] ten minste twee publieke evenementen heeft georganiseerd in het gehuurde. [appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van onbetrouwbare bevindingen van gemeente- en politieambtenaren en de rapportages. Er is geen sprake geweest van illegale evenementen. [appellant] heeft slechts zijn vrienden een verjaardagsfeestje laten vieren in het gehuurde.  
       
     
     
       4.5. 
       Het hof oordeelt met de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] ten minste twee publieke evenementen heeft georganiseerd in het gehuurde. De grief van [appellant] faalt. Ook het hof kent veel gewicht toe aan de bevindingen van de gemeente omdat deze blijkens de brief van de gemeente steunen op constateringen die zijn gedaan en vastgelegd door de politie tijdens bezoeken aan het gehuurde. De constateringen zijn zodoende gedaan door een onafhankelijke en professionele opsporingsambtenaar en dat brengt met zich dat daaraan in dit kort geding voldoende bewijskracht kan worden toegekend. De door [appellant] naar voren gebrachte stelling dat de kantonrechter aan de juistheid en betrouwbaarheid van deze constateringen had moeten twijfelen, behoeft dan ook nadere toelichting of onderbouwing die niet is gegeven. Hetgeen verder met betrekking tot deze grief is aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders.  
       
     
     
       4.6. 
       Voor zover [appellant] nog heeft gesteld dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden omdat hij in eerste aanleg geen beschikking had over een tolk, geldt dat hij in hoger beroep geen belang meer heeft bij deze stelling. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] , bijgestaan door een advocaat, met behulp van een tolk kunnen reageren op vragen van het hof en op hetgeen namens [geïntimeerde] ter zitting is gesteld. De grief faalt. 
       
       
         
           Incidenteel hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Met  grief 1  in het incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat door [geïntimeerde] geen beroep kan worden gedaan op de boetebepalingen in verband met het oneerlijke karakter ervan. De kantonrechter heeft volgens [geïntimeerde] ambtshalve beoordeeld of de boetebedingen uit de huurovereenkomst onder de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) vallen en/of onredelijk bezwarend zijn op grond van het Burgerlijk Wetboek. De Richtlijn is echter niet van toepassing omdat [geïntimeerde] geen ondernemer is in de zin van die Richtlijn. [geïntimeerde] heeft recht op de contractuele boete, aldus [geïntimeerde] .  
       
     
     
       4.8. 
       Deze grief slaagt niet. Het hof stelt voorop dat partijen met de huurovereenkomst niet alleen oog hebben gehad op het gebruik door [appellant] van het gehuurde als woonruimte, maar ook op het gebruik daarvan als bedrijfsruimte en muziekstudio. Hierboven is al vastgesteld dat [appellant] het gehuurde ook daadwerkelijk bedrijfsmatig heeft gebruikt. Nu een partij slechts aanspraak heeft op consumentenbescherming als hij uitsluitend als consument heeft gehandeld, kan [appellant] zich niet op consumentenbescherming beroepen. Het hof komt dus niet toe aan toetsing van de (on)eerlijkheid van het boetebeding. De gevorderde contractuele boete zal echter niettemin worden afgewezen. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519). Ook in hoger beroep dient in een kort geding het spoedeisend belang, ten tijde van de uitspraak, te worden aangetoond. [geïntimeerde] heeft het spoedeisend belang bij zijn vordering onvoldoende aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       4.9. 
       Met  grief 2  in incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot betaling van een bedrag van € 21.750,- aan schadevergoeding wegens de aan [geïntimeerde] opgelegde bestuurlijke boete. [geïntimeerde] voert aan dat uit niets blijkt dat hij heeft ingestemd met niet-permanente bewoning door het personeel van [appellant] . Inmiddels is het voornemen van de gemeente tot het opleggen van een bestuurlijke boete omgezet in een besluit.  
       
     
     
       4.10. 
       Het hof overweegt als volgt. Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] meegedeeld dat hij nog niets betaald heeft aan de gemeente. [geïntimeerde] heeft voor het laatst op 12 juli 2022 een betalingsherinnering van de gemeente ontvangen, maar sindsdien is het naar eigen zeggen van [geïntimeerde] stil aan de zijde van de gemeente. Er is ook geen sprake van door de gemeente getroffen dan wel aangekondigde executiemaatregelen tegen [geïntimeerde] . Om die reden is de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding niet zodanig spoedeisend dat deze, al dan niet bij wijze van voorschot, voor toewijzing in dit kort geding in aanmerking komt en daarvoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De grief faalt. 
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Het principaal appel en het incidenteel appel slagen niet. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten van het principaal appel. In het incidenteel appel heeft [appellant] geen proceskostenveroordeling gevorderd. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal en incidenteel appel: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.672,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.C. Toorman en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.