ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:11859

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:11859 Rechtbank Noord-Holland , 20-12-2022 / 10180357 \ VV EXPL  22-144

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-12-20

Zaaknummer: 10180357 \ VV EXPL  22-144

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:11859

---

Huur woonruimte. Kort geding. Volgens verhuurder veroorzaakt huurder overlast en is sprake (geweest) van illegale prostitutie in het gehuurde. Verhuurder wil daarom dat huurder wordt veroordeeld de woning te ontruimen. De kantonrechter overweegt dat bij een vordering tot ontruiming grote terughoudendheid moet worden betracht en is van oordeel dat de verhuurder onvoldoende heeft aangetoond dat op dit moment sprake is van een situatie waarin een onmiddellijke voorziening in de vorm van ontruiming van het gehuurde geboden is.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 10180357 \ VV EXPL  22-144 
       Uitspraakdatum: 20 december 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Ymere  
       
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       verder te noemen: Ymere 
       gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. S.J. van der Aart 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Ymere heeft [gedaagde] op 11 november 2022 gedagvaard.  
     
     
       1.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 december 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, die zijn ontvangen op 5 december 2022.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Ymere is eigenares van de sociale huurwoning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). De woning bevindt zich op de zevende verdieping van een appartementencomplex. Sinds 15 juni 2018 verhuurt Ymere de woning aan [gedaagde] . Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Ymere, versie februari 2016 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. 
       
     
     
       2.2. 
       In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden staat onder meer: 8. De huurder mag geen overlast of hinder aan buren of omwonenden veroorzaken. De huurder vrijwaart Ymere voor alle aanspraken van derden als huurder deze verplichtingen schendt. (…)  10. Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere (…) 
     
     
       2.3. 
       Op 14 juli 2022 heeft Ymere een brief van de gemeente [gemeente] ontvangen. In deze brief maakt de Teammanager Veiligheid & Handhaving melding van een bestuurlijke rapportage van de politie over de woning inzake overlast, welke rapportage op 30 mei 2022 is ontvangen. Ymere wordt verzocht om ter bescherming van de openbare orde en veiligheid een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten. 
       
     
     
       2.4. 
       In de bestuurlijke rapportage, die ook aan Ymere is toegestuurd, staat onder meer: Op 12 mei 2022 heeft de gemeente met het prostitutieteam een controle gedaan met het opsporen van illegaal sekswerk. Aan [adres] bleek een vrouw haar diensten aan te bieden via een website. (…)  
       
     
     
       2.5. 
       In de rapportage bij de brief van de gemeente [gemeente] staat dat de vrouw tegenover de toezichthouder het volgende heeft verklaard: 
       
         
           
             Ik ben op dit adres terecht gekomen via iemand op straat genaamd [voornaam] . Ik ben dakloos en mag hier af en toe van [voornaam] verblijven. 
           
         
         
           
             
              [voornaam] is ook de huurder van de woning [adres] . Ik adverteer als sekswerker enkel via [website] . 
           
         
         
           
             Ik doe dit werk pas sinds 2 maanden, hiervoor was ik werkloos. Ik verricht seksuele handelingen tegen betaling op deze locatie. Ik ontvang 1 a 2 klanten per week 
           
         
         
           
             Ik doe dit werk geheel zelfstandig 
           
         
         
           
             De blauwe plekken op mijn arm en benen zijn gekomen door dat ik mij gestoten heb. Ik wil graag rust een eigen woning en geld. 
           
         
         
           
             Ik sta open voor hulp. 
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In de bestuurlijke rapportage worden ook andere registraties vermeld, die met [gedaagde] en de woning te maken hebben: 21 mei 2022 
         
           Melding dat iemand was geslagen in de flat aan [straat] . Ter plaatse verklaarde een betrokkene dat hij naar de noodlift van de plat liep. Op dat moment kwam [gedaagde] net de ligt uitgelopen. Zonder enige aanleiding zou hij naar betrokkene hebben geschreeuwd, hebben geduwd en een klap in het gezicht hebben gegeven. Een getuige uit de flat zou dit hebben gezien. Volgens betrokkene was [gedaagde] onder invloed. Hij wist nog niet of hij aangifte wilde doen. Hij woont wel in dezelfde flat als [gedaagde] en komt hem soms tegen. Om de situatie niet te laten escaleren, is verder geen gesprek met [gedaagde] geweest. 
         
       
       
       
         
           15 april 2022 
         
         
           Melder meldt dat [gedaagde] tegen schreeuwt en tegen deuren trapt. Hij zou niet alleen tegen zijn eigen deur trappen, maar ook tegen de deur van de melder. Volgens de melder zou [gedaagde] dealen en gebruiken. Tevens zou regelmatig de vriendin van [gedaagde] aanwezig zijn. Vandaag zou de vriendin met een andere vrouw daar zijn. Toen de dames weg waren gegaan, zou [gedaagde] rustiger zijn geworden. Eerder op de dag zou [gedaagde] op een scooter zitten en hiervan zijn geval door drugsgebruik. De partner van melder, welke eigenlijk op het adres woont, zou de over1ast zo zat zijn dat hij eigenlijk elders wil wonen. Zowel melder als partner zijn nu maar de deur uitgegaan. De politie heeft geadviseerd om dit ook bij de woningbouwvereniging te melden. 
         
       
       
       
         
           11 april 2022 
           
           De politie kreeg de melding dat de garagebox onder de flat open stond. Deze zou zijn opengebroken en er zouden mensen zitten. Volgens melder zou ook coke gerookt worden, maar dit is niet gezien door melder. Er was wel sprake van geluidsover1ast. Ter plaatse bleken de personen in garagebox [nummer] te zitten. Twee personen kwamen net de hoek opgelopen. Kennelijk waren zij via een andere uitgang naar buiten gekomen. [gedaagde] verklaarde de andere persoon niet te kennen en dat hij een rondje aan het lopen was om te kijken waar de overlast vandaan kwam. De andere persoon gaf aan dat hij met [gedaagde] aan het chillen was in de garageboxen en dat [gedaagde] hem de toegang tot de boxen had verschaft. Na een gesprek zijn beiden vertrokken. 
         
       
       
       
         
           24 maart 2022 
         
         
           De politie is samen met een overlast consulent van de woningbouwvereniging Ymere langsgegaan aan [adres] . Dit naar aanleiding van meerdere melding ten aanzien van bewoner. Bij het aankloppen, hoorde de politie een vrouwenstem. De deur werd echter geopend door [gedaagde] . Gelijk kwam nog een andere man naast [gedaagde] staan. Deze persoon voerde constant het woord alsof hij de bewoner was. Nadat hem om zijn legitimatiebewijs werd gevraagd, werd deze persoon rustiger en kon een gesprek worden gevoerd met [gedaagde] . Politie en de overlast consulent mochten de woning niet in. [gedaagde] had dit wel gewild, maar de andere persoon gaf aan dat hij dat niet moest doen. omdat hij zich zou schamen voor de staat van zijn woning. Beiden waren onder invloed van alcohol en vermoedelijk verdovende middelen terwijl het nog maar 10:00 uur was. [gedaagde] gaf zelf  
           
           aan dat zij wat hadden gedronken. Op de vraag dat het zo vroeg was en waarom zij gedronken hadden werd door [gedaagde] gereageerd dat zij naar een festival in Amsterdam waren geweest en nog aan het doorfeesten waren thuis. [gedaagde] gaf aan dat hij zelf nooit voor overlast zorgt, maar dat dit alleen was gekomen doordat hij af en toe iemand uit het daklozencircuit helpt en dat die niet weg wilde. Dat er soms mensen voor zijn deur staan die hij niet kent die dan voor overlast zouden zorgen. Ook zou de deur beneden, de galerijdeur, niet altijd worden gesloten zodat dus iedereen kon zo doorlopen. [gedaagde] zou alleen wonen, maar --- zou wel vaak op bezoek komen. De overlast consulent heeft geadviseerd geen mensen meer binnen te laten die voor overlast zorgen en dat hij anders op gesprek moest komen. [gedaagde] gaf aan dat dit doen en ook dat hij graag een andere woning wilde, omdat hier veel junks zouden wonen. Dit zou geen goede omgeving voor hem zijn. Daarnaast zou de persoon op nummer één hem irriteren. 
         
       
       
       
         
           22 maart 2022 
         
         
           Omstreeks 21:25 uur kreeg de politie de melding om naar [straat] te gaan. Op de 
         
         
           --- bij nummer --- stond [gedaagde] weer. [gedaagde] schold de --- uit. Eerder op de dag had hij gepoogd haar deur in te trappen. Nu was dit niet het geval. [gedaagde] verkeerde onder invloed van verdovende middelen en in de veronderstelling dat de --- nog spullen van --- heeft. 
         
         
           --- heeft deze spullen niet. Dit is hem ook meerdere keren uitgelegd. Eerder op de dag was de politie ook ter plaatse geweest, omstreeks 16:45 uur. Volgens de melder zou geschreeuw komen vanaf [adres] en zou de bewoner zijn vriendin slaan. Dit zou namelijk al  
         
         
           eerder zijn voorgevallen. Ter plaatse zag de politie dat de voordeur van [gedaagde] open stond. Op aanroepen kwam [gedaagde] direct naar de deur en gaf aan dat hij emotioneel was. De politie wilde graag in de woning kijken gezien de melder aangaf dat er mogelijk iemand werd mishandeld. [gedaagde] wilde dit niet en zou het gevecht anders wel aangaan met de politie. Na een kort gesprek, stond hij toch toe dat de politie de woning in ging. De politie zag dat de woning zwaar vervuild was. Het was een grote puinhoop. [gedaagde] bleef op de galerij schreeuwen. Hij liep over meerdere verdiepingen met een ontbloot bovenlijf en een fles sterke drank in zijn hand. [gedaagde] beloofde rustig te worden en terug naar zijn woning te gaan. Enkele minuten later kreeg de politie wederom een melding over [gedaagde] . Hij zou de deur intrappen bij ---.  Deze was niet vernield, maar [gedaagde] was wel erg vervelend aanwezig. De politie kon geen afspraken met [gedaagde] waarna is besloten hem aan te houden om de rust te doen wederkeren in de flat. [gedaagde] is aangehouden voor het verstoren van de openbare orde. Hij heeft hier een bekeuring voor gekregen. Hij heeft geen verklaring afgelegd. 
         
       
       
       
         
           09 maart 2022 
           
           Omstreeks 03:05 uur kreeg de politie de melding om te gaan richting de [straat 2] . De melder verklaarde dat hij was aangevallen met een mes, was vergiftigd en beroofd. Ter plaatse trof de politie vier personen, waaronder --- en [gedaagde] . Zij gaven aan de bewoners te  
         
         
           zijn van [adres] . Volgens hen hadden zij een man in huis gekomen waar zij medelijden mee hadden. Zij kenden deze man vanuit het daklozencircuit. Zij hadden wat gedronken en een blowtje gerookt. Daarna werd deze man erg vervelend en wilden zij hem uit hebben. De man mocht wel in de box slapen, maar niet in de woning. De man luisterde niet waarna hij door [gedaagde] uit de woning is geduwd. De man zou zichzelf hierna hebben geslagen. Zij zouden de man op de galerij hebben gelaten en zijn vertrokken. Bij de flat van [adres] , op de zevende verdieping, trof de politie een bekende van de  
         
         
           politie uit het daklozencircuit aan. De man had geen bloed en kwam erg dronken over op de politie. Uiteindelijk is hij gevorderd te vertrekken gezien hij voor overlas zorgde. Al schreeuwend is deze persoon weggegaan. 
           
           22 februari 2022 
           
           De politie kreeg weer een melding van de bewoner op nummer ---. Zij zou zich niet meer veilig voelen. Op de --- verdieping trof de politie melder en [gedaagde] aan. [gedaagde] gaf aan dat hij bij een vriend op nummer --- was gekomen, maar dat deze niet thuis was. De melder gaf aan dat bij de buurman op nummer ---  was aangebeld, maar dat de woningen zo gehorig zijn hoorde melder dat [gedaagde] over de melder sprak. [gedaagde] zou wederom hebben geroepen dat zij 'geschmeckt' zou worden. In straattaal zou dit betekenen dat zij geslagen zou worden. Er was niet bij haar aangebeld of geklopt, maar zij had dit wel gehoord. De politie heeft geadviseerd dit bij de woningbouw te melden en verder niet te reageren. Politie heeft [gedaagde] ook meegegeven dat hij moet stoppen met dit gedrag en dat hij niet op de --- verdieping moet komen. Dit zou hij ook doen. 
         
         
           9 oktober 2021 
         
         
           De politie kreeg de melding om te gaan naar [adres] , omdat hier sprake zou zijn van een ruzie tussen een man en een vrouw. Ter plaatse is gesproken met de melder die aangaf dat de ruzie was gestopt. De politie heeft aangebeld bij [adres] De deur werd geopend door een dame. Er zou niets aan de hand zijn. De dame was vrolijk en schaars gekleed. 
         
       
     
     
       2.7. 
       Op 20 juli 2022 heeft Ymere met [gedaagde] gesproken over de bestuurlijke rapportage. [gedaagde] heeft in dit gesprek ontkend dat sprake is geweest van prostitutieactiviteiten in de woning. Ook weigerde hij de huurovereenkomst ter voorkoming van een ontruimingsprocedure op te zeggen.   
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
        Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde]  veroordeelt om de woning gelegen aan het adres [adres] , met het zijne en de zijnen binnen acht dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en  door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen.  
       
     
     
       3.2. 
       Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen en dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. Door een toezichthouder van de gemeente [gemeente] is vastgesteld dat [gedaagde] de door hem gehuurde woning  zonder toestemming van Ymere door een derde bedrijfsmatig laat gebruiken als seksinrichting. Daarnaast is volgens Ymere sprake van structurele overlast waardoor omwonenden in hun woongenot worden geschaad en zij zich niet meer veilig voelen in de door hen van Ymere gehuurde woningen.  
       
     
     
       3.3. 
       Ymere stelt zich op het standpunt dat het in gebruik geven van de woning ten behoeve van illegale prostitutieactiviteiten een ernstig tekortschieten dat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast is sprake van overlast gevend gedrag dat volgens de bewoners in het complex steeds erger wordt en hen in hun woongenot schaadt. Volgens Ymere kan het woongenot van de overige bewoners, die eveneens huurders van Ymere zijn, alleen terugkeren als [gedaagde] de woning verlaat. 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat Ymere geen spoedeisend belang bij de vordering heeft. Verder voert hij aan dat de vordering zich niet leent voor behandeling in kort geding omdat nadere bewijslevering nodig is, hetgeen in deze procedure niet mogelijk is. [gedaagde] betwist bovendien dat sprake is van ernstige, objectiveerbare en structurele overlast. Tot slot voert [gedaagde] aan dat zijn persoonlijke omstandigheden maken dat een ontruiming niet in de rede ligt. 
     
     
       4.2. 
       Op het verweer van [gedaagde] wordt hierna voor zover van belang nader ingegaan. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming een zeer ingrijpende maatregel betreft. Bij de beantwoording van de vraag of aanleiding bestaat om een dergelijke vordering wegens een gestelde tekortkoming in de nakoming toe te wijzen moet grote terughoudendheid worden betracht, vooral ook omdat de wet de huurders van woonruimte bijzondere bescherming toekent en ontruiming in de praktijk meestal een onomkeerbaar karakter heeft. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is dan ook slechts plaats indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt. 
       
     
     
       5.2. 
       Uitgangspunt is dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer mee dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Ymere eveneens vastgelegd in de Algemene Huurvoorwaarden.  Ymere heeft in die voorwaarden ook vastgelegd dat het de huurder niet is toegestaan de woning gedeeltelijk aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere. 
     
     
       5.3. 
       Uit de door Ymere overgelegde stukken blijkt dat een toezichthouder van de gemeente [gemeente] heeft vastgesteld dat een vrouwelijke sekswerker (illegale) activiteiten heeft verricht in de woning en dat zij hiervoor adverteerde via een website. Op zich kan het in gebruik geven van het gehuurde aan een sekswerker aanleiding zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. De kantonrechter ziet echter in dit geval echter onvoldoende aanleiding om de gevorderde ontruiming op deze grond toe te wijzen. Daarvoor is van belang dat de sekswerker al op 12 mei 2022 aangetroffen en dat niet is gebleken dat zij nadien de werkzaamheden vanuit de woning heeft voortgezet. Ook niet is gebleken dat de inrichting van de woning op het uitvoeren van sekswerk is aangepast. [gedaagde] heeft bovendien aangevoerd en met verklaringen (van onder meer de sekswerker in kwestie) onderbouwd dat hij niets van de werkzaamheden afwist en dat dit gebeurde als hij niet thuis was. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Ymere onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is van een situatie waarin een onmiddellijke voorziening in de vorm van ontruiming van het gehuurde geboden is.  
       
     
     
       5.4. 
       Hetzelfde geldt voor de gestelde overlast. Uit de hiervoor weergegeven bestuurlijke rapportage kan weliswaar worden afgeleid dat omwonenden overlast hebben ervaren van [gedaagde] , maar niet dat die overlast op dit moment nog voortduurt. De laatste melding in de bestuurlijke rapportage is van 21 mei 2022. Ymere stelt dat zij nadien nog met bewoners heeft gesproken en dat daaruit naar voren komt dat de vriendin van [gedaagde] regelmatig bij buren aanbelt om te bedelen voor geld, dat er door [gedaagde] en zijn vriendin wordt geschreeuwd en dat zij ruzie maken in de nacht. Volgens de bewoners zou het de laatste maanden alleen maar onveiliger zijn geworden. Ook de gemachtigde van Ymere heeft ter zitting verklaard dat omwonenden haar hebben verteld nog steeds veel overlast te ervaren. Ymere heeft haar stellingen echter onvoldoende onderbouwd met concrete verklaringen of meldingen. Onduidelijk is wie de bewoners zijn die over [gedaagde] klagen en of het hier om eerdere of nieuwe incidenten gaat. Dat op dit moment sprake is van (ernstige) structurele overlast door [gedaagde] kan niet slechts worden aangenomen op grond van anonieme burenverklaringen. Daar komt bij dat omwonenden ook nauwelijks “spontaan” bij Ymere hebben geklaagd, terwijl zij dat zowel telefonisch als digitaal kunnen doen.  Dat de buren niet zouden durven verklaren uit angst voor [gedaagde] acht de kantonrechter zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, niet aannemelijk. Blijkens de bestuurlijke rapportage weten die buren hun weg naar de politie wel te vinden. Daarbij komt dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat het complex waar het appartement deel van uitmaakt bekend staat ‘gebruikersflat’. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet zonder meer vast staat dat het gevoel van onveiligheid uitsluitend of in belangrijke mate door [gedaagde] wordt veroorzaakt. Uit de bestuurlijke rapportage volgt dat [gedaagde] bij sommige incidenten wel enige betrokkenheid had, maar is niet steeds duidelijk welke rol hij daarin speelde. De politie heeft ook niet in alle gevallen zelf kunnen constateren dat [gedaagde] overlast veroorzaakte. Dat de afgelopen maanden nog sprake was van overlast, kan uit die rapportage noch uit andere stukken worden opgemaakt.  
     
     
       5.5. 
       Nu onvoldoende is gebleken van een spoedeisend belang aan de zijde van Ymere, zal de kantonrechter de vordering van Ymere afwijzen. 
     
     
       5.6. 
       De proceskosten komen voor rekening van Ymere, omdat zij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       	wijst de vordering af; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .  
     
     
       6.3. 
       
         verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter