ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:9064

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:9064 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-11-2020 / 19/01110 t/m 19/01113

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-11-03

Zaaknummer: 19/01110 t/m 19/01113

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:9064

---

Wet Woz. Waardevaststelling.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummers 19/01110 t/m 19/01113 
     uitspraakdatum: 3 november 2020 
     
     
       
         Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummers UTR 18/5101 t/m UTR 18/5104, in het geding tussen belanghebbende en  
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5, allen gelegen te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 303.000, € 278.000, € 273.000 en € 23.000 (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslagen). 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 oktober 2020. De zaken zijn gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde onroerende zaken.  
     
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 299.000, € 277.000, € 257.000 en € 22.500. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarden. 
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.  
       
     
     
       4.2. 
       Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarden niet te hoog zijn.  
       
       
         
           
            [a-straat] 25 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 25 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] , WOZ-taxateur (hierna: [A] ) van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Gebruiksoppervlakte 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Per-ceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 25 
               
               
                 1922 
               
               
                 83 
               
               
                 1.644 
               
               
                 136.460 
               
               
                 238 
               
               
                 468 
               
               
                 111.540 
               
               
                 Kantoor  € 30.000 
                 Zomerhuisje  
                 € 15.000 
                 Berging € 10.000 
               
               
                  303.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 37 
               
               
                 1923 
               
               
                 98 
               
               
                 2.922 
               
               
                 286.340 
               
               
                 202 
               
               
                 493 
               
               
                 99.660 
               
               
                 Bergingen € 4.000 
                 
               
               
                 390.000 
               
               
                 379.000 
                 (14-04-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 102 
               
               
                 1912 
               
               
                 84 
               
               
                 2.638 
               
               
                 221.550 
               
               
                 99 
               
               
                 550 
               
               
                 54.450 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
               
               
                 278.000 
               
               
                 278.000 
                 (06-01-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 127 
               
               
                 1900 
               
               
                 87 
               
               
                 2.392 
               
               
                 208.100 
               
               
                 118 
               
               
                 550 
               
               
                 64.900 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
                 
               
               
                 275.000 
               
               
                 265.000 
                 (15-12-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [e-straat] 44 
               
               
                 1922 
               
               
                 112 
               
               
                 2.123 
               
               
                 237.720 
               
               
                 166 
               
               
                 529 
               
               
                 87.780 
               
               
                 Berging € 2.000 
               
               
                 327.500 
               
               
                 327.500 
                 (04-10-2016) 
               
             
           
         
       
       In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 25 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330. 
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 25  € 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37. 
       
     
     
       4.5. 
       De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. 
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 4.000 is en dat belanghebbendes gemachtigde ter zitting van het Hof heeft verklaard de waarde van [a-straat] 25 uit (proces)strategische overwegingen in geschil te hebben gebracht omdat de heffingsambtenaar niet bereid was te schikken over de waarde van [b-straat] 17. 
       
       
         
           
            [a-straat] 23 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 23 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Gebruiksoppervlakte 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Per-ceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 23 
               
               
                 1922 
               
               
                 112 
               
               
                 1.589 
               
               
                 177.990 
               
               
                 197 
               
               
                 498 
               
               
                 98.010 
               
               
                 Berging € 2.000 
               
               
                  278.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 37 
               
               
                 1923 
               
               
                 98 
               
               
                 2.922 
               
               
                 286.340 
               
               
                 202 
               
               
                 493 
               
               
                 99.660 
               
               
                 Bergingen € 4.000 
                 
               
               
                 390.000 
               
               
                 379.000 
                 (14-04-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 102 
               
               
                 1912 
               
               
                 84 
               
               
                 2.638 
               
               
                 221.550 
               
               
                 99 
               
               
                 550 
               
               
                 54.450 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
               
               
                 278.000 
               
               
                 278.000 
                 (06-01-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 127 
               
               
                 1900 
               
               
                 87 
               
               
                 2.392 
               
               
                 208.100 
               
               
                 118 
               
               
                 550 
               
               
                 64.900 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
                 
               
               
                 275.000 
               
               
                 265.000 
                 (15-12-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [e-straat] 44 
               
               
                 1922 
               
               
                 112 
               
               
                 2.123 
               
               
                 237.720 
               
               
                 166 
               
               
                 529 
               
               
                 87.780 
               
               
                 Berging € 2.000 
               
               
                 327.500 
               
               
                 327.500 
                 (04-10-2016) 
               
             
           
         
       
       
       
         In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 23 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330. 
       
       
     
     
       4.8. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 23  € 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37. 
       
     
     
       4.9. 
       De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. 
       
     
     
       4.10. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 1.000 is en dat, evenals bij [a-straat] 25, belanghebbendes gemachtigde de waarde van [a-straat] 23 louter uit (proces)strategische overwegingen in geschil heeft gebracht. 
       
       
         
           
            [b-straat] 17 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [b-straat] 17  wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Gebruiksoppervlakte 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Per-ceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 17 
               
               
                 1958 
               
               
                 109 
               
               
                 1.687 
               
               
                 183.880 
               
               
                 164 
               
               
                 532 
               
               
                 87.120 
               
               
                 Berging € 2.000 
               
               
                  273.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [f-straat] 46 
               
               
                 1958 
               
               
                 116 
               
               
                 1.919 
               
               
                 222.580 
               
               
                 174 
               
               
                 520 
               
               
                 90.420 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
               
               
                 315.000 
               
               
                 307.000 
                 (28-04-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [g-straat] 42 
               
               
                 1961 
               
               
                 108 
               
               
                 2.268 
               
               
                 244.900 
               
               
                 170 
               
               
                 525 
               
               
                 89.100 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 
               
               
                 336.000 
               
               
                 326.500 
                 (25-03-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [h-straat] 4 
               
               
                 1961 
               
               
                 122 
               
               
                 1.784 
               
               
                 217.600 
               
               
                 180 
               
               
                 514 
               
               
                 92.400 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Overkapping  
                 € 1.000   
                 
               
               
                 313.000 
               
               
                 327.000 
                 (25-08-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [i-straat] 40 
               
               
                 1961 
               
               
                 105 
               
               
                 2.288 
               
               
                 240.220 
               
               
                 166 
               
               
                 529 
               
               
                 87.780 
               
               
                 Berging € 2.000 
               
               
                 330.000 
               
               
                 325.000 
                 (25-07-2016) 
               
             
           
         
       
       
       
         In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330. 
       
       
     
     
       4.12. 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [b-straat] 17 € 257.000 moet zijn omdat rekening moet worden gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud. De herstelkosten bedragen € 16.000, aldus belanghebbende.  
       
     
     
       4.13. 
       De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en een vergelijkbare  bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. De heffingsambtenaar wijst op de gehanteerde lage waarde per m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat hem een bedrag van € 16.000 aan herstelkosten hoog voorkomt. 
       
     
     
       4.14. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hier voegt het Hof nog aan toe dat belanghebbende het door haar gestelde bedrag aan herstelkosten van € 16.000 niet heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht waarbij op het moment van (ver)koop de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud voldoende waren. 
       
       
         
           
            [c-straat] 1 GB5 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garage aan de [c-straat] 1 GB5 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Oppervlakte 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
                 (€) 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 1 GB5 
               
               
                 1970 
               
               
                 18 
               
               
                 1.295 
               
               
                 23.310 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 1 GB10 
               
               
                 1970 
               
               
                 20 
               
               
                 1.250 
               
               
                 25.000 
               
               
                 25.000 
                 (31-03-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [j-straat] 22 
                 GB4 
               
               
                 1970 
               
               
                 18/22 
               
               
                 1.389 
               
               
                 25.000 
               
               
                 25.000 
                 (08-12-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [k-straat]  
                  1 GB2 
               
               
                 1970 
               
               
                 16 
               
               
                 1.359 
               
               
                 21.750 
               
               
                 21.750 
                 (21-02-2017) 
               
             
             
               
                 
                  [f-straat] 73 GB5 
               
               
                 1970 
               
               
                 18 
               
               
                 1.500 
               
               
                 27.000 
               
               
                 26.500 
                 (29-02-2016) 
               
             
           
         
       
       
       
         In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. 
       
       
     
     
       4.16. 
       Belanghebbende heeft zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt gesteld dat de waarde, door uit te gaan van het vergelijkingsobject [c-straat] 1 GB10, (18 m² x  € 1.250 =) € 22.500 moet zijn.   
       
     
     
       4.17. 
       De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat naar alle vergelijkingsobjecten moet worden gekeken. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, dezelfde bouwperiode en bovendien is rekening gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, aldus de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.18. 
       
         Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 500 is. 
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(B.F.A. van Huijgevoort) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2020. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.