ECLI: ECLI:NL:PHR:2002:AD8317

Titel: ECLI:NL:PHR:2002:AD8317 Parket bij de Hoge Raad , 18-01-2002 / 1322

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2002-01-18

Zaaknummer: 1322

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2002:AD8317

---

-

Nr. 1322 
       P.J. Wattel 
       Derde Kamer B 
       Onteigening 
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     
       De gemeente 's-Gravenhage 
       tegen 
       Rowi horeca exploitatiemaatschappij B.V. 
     
       
     Zitting 28 september 2001 
     
     Edelhoogachtbaar College, 
     
     1 Feiten en procesverloop 
     
     1.1. Op 7 december 1999 heeft de rechtbank te 's-Gravenhage de vervoegde onteigening van twee percelen uitgesproken ten behoeve van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de gemeente). Het betreft de percelen [a-straat 1-2] (kadastraal bekend als Gemeente 's-Gravenhage, sectie [...], nummer [...] (grondplan [...])) en [a-straat 3-4] (kadastraal bekend als Gemeente 's-Gravenhage, sectie [...], nummer [...] (grondplan [...]) te 's-Gravenhage. [Betrokkene 1] (hierna: [..]) is eigenaar van beide percelen. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 6 april 2000 ingeschreven in de openbare registers. 
     
     1.2. Het perceelsgedeelte [a-straat 2] werd oorspronkelijk gehuurd door [betrokkene 2], dan wel [A] B.V., die, aldus de Rechtbank, "in de stukken ook wel als huurder wordt genoemd." De huur werd aanvankelijk (1988) aangegaan voor vijf jaar, met 5 optiejaren. In 2000 bedroeg de huursom f 14.803,20 per jaar. In elk geval sedert 1992 is de huur niet door [betrokkene 2] of [A] B.V. betaald, maar steeds door Rowi Horeca Exploitatie Maatschappij B.V. (hierna: Rowi Horeca), zonder protest van [betrokkene 1]. Enig aandeelhouder van Rowi Horeca is [B] B.V. De huur van [a-straat 2] zou zijn 'ingebracht' in [A] B.V., die speelautomaten in de bedrijfsruimte heeft staan waarvan de opbrengst voor 50% naar haar en voor 50% naar de uitbaters van "bar Rowi" v.o.f. (zie hieronder) gaat. Ook van deze BV is [B] B.V. de enige aandeelhouder. Bestuurders van [B] B.V. zijn [betrokkene 2] en [betrokkene 6]. Ondanks de (door [betrokkene 2]) gestelde "inbreng" van de huur in [A] B.V., is Rowi Horeca de huur blijven betalen aan [betrokkene 1]. 
     
     1.3. Met ingang van 1 februari 1991 heeft Rowi Horeca de bedrijfsruimte en de daarin gedreven coffeeshop "Rowi," inclusief inventaris (en kennelijk inclusief handelsnaam "Rowi" en goodwill in de zin van beklanting) (onder)verhuurd respectievelijk verpacht aan [betrokkene 3] (hierna: [...]). [Betrokkene 3] drijft er samen met haar echtgenoot [betrokkene 4] de onderneming "Bar Rowi" v.o.f., die doet in koffie, bier en broodjes. Op 8 april 1997 is hen een vergunning ingevolge art. 3, eerste lid, onder A, van de Drank- en Horecawet verleend. De pachtprijs bedraagt f 800 exclusief BTW per week en de huurprijs zou, aldus de rechtbank in r.o.7, f 940 inclusief BTW per week bedragen. Deze laatste vaststelling van de Rechtbank is onverenigbaar met haar overweging in r.o. 17 - in navolging van het deskundigenrapport, blz. 11 en 12 - dat Rowi Horeca aan [betrokkene 3] voor dezelfde prijs (onder)verhuurt als waarvoor Rowi Horeca van [betrokkene 1] huurt, nl. f 14.803,20 per jaar. Over deze onverenigbaarheid klaagt echter niemand. De gemeente bouwt haar betoog in middelonderdeel C op het uitgangspunt dat Rowi Horeca hetzelfde bedrag aan huur ontvangt als betaalt. Namens Rowi Horeca wordt zulks niet weersproken, zodat wij ook in cassatie daarvan maar moeten uitgaan. 
     
     1.4. Het perceelsgedeelte [a-straat 4] is in gebruik bij [betrokkene 5] (hierna: [...]), nering doende onder de naam Café [...]. Het perceelsgedeelte wordt gehuurd door Heineken Nederland B.V. (hierna: Heineken). Heineken en [betrokkene 5] zijn blijkens een vonnis van 9 mei 2000 met vrucht tussengekomen in de onderhavige procedure. Heineken huurt het pand sinds 1 augustus 1990 voor bepaalde duur (vijf jaar) met vijf optiejaren. De aanvankelijke huurprijs bedroeg f 10.800 (excl. BTW) per jaar, de huidige f 13.537 per jaar. Heineken heeft het pand met ingang van 1 augustus 1990 (dus van aanvang af) voor f 10.800 per jaar onderverhuurd aan [betrokkene 5], die er "Café [...]" exploiteert. 
     
     1.5. De bovenwoningen nrs. 82 en 86 zijn leeg, ontruimd en onverhuurd.  
     
     1.6. Bij het thans in cassatie bestreden vonnis van 13 december 2000 zijn de volgende schadeloosstellingen toegekend: (i) aan [betrokkene 1] als eigenaar voor beide percelen f 507.000, (ii) aan Rowi Horeca f 118.839, (iii) aan Heineken f 36.000. Aldus heeft de rechtbank het advies van de deskundigen gevolgd. De schadeloosstellingen voor [betrokkene 5] en [betrokkene 3] zijn (uiteindelijk) minnelijk vastgesteld. Aan anderen zijn geen schadeloosstellingen toegekend.  
     
     2.Geschil in cassatie 
     
     In cassatie gaat het uitsluitend om de schadeloosstelling van Rowi Horeca. Slechts zij is door de gemeente gedagvaard. De gemeente stelt één middel voor in drie onderdelen. Onderdeel A betoogt dat de rechtbank bij de interventie van Rowi Horeca ten onrechte - althans ongemotiveerd - heeft aangenomen dat de gemeente zich ter zake van toelating aan het oordeel van de rechtbank zou hebben gerefereerd. Onderdeel B betoogt dat de rechtbank ten onrechte - althans onvoldoende gemotiveerd - Rowi Horeca als (onder)huurster heeft aangemerkt. Onderdeel C betoogt dat de rechtbank een dubbeltelling en daarmee een onbegrijpelijkheid heeft begaan door aan Rowi Horeca schadeloosstelling toe te kennen wegens verlies van de mogelijkheid pachtovereenkomsten ter zake van uitbating van de bedrijfsruimte te sluiten, nu aan de feitelijke uitbater ([betrokkene 3]) reeds een (minnelijk vastgestelde) vergoeding wegens verlies van exploitatiemogelijkheid is toegekend. 
     
     3.Middelonderdeel A: referte in het interventie-incident? 
     
     3.1. Rowi Horeca zou ten onrechte - althans op gronden die de beslissing niet kunnen dragen - zijn toegelaten als tussenkomende partij. Het onderdeel heeft mijns inziens geen zelfstandige betekenis. Indien Rowi Horeca als huurster aangemerkt moet worden (onderdeel B) en aan haar als zodanig een schadeloosstelling toekomt (middel C), is zij terecht toegelaten als tussenkomende belanghebbende. Indien zij ten onrechte als huurster is aangemerkt dan wel aan haar geen schadeloosstelling toekomt, is voor de gemeente de toelating slechts van belang in verband met de vraag wie de kosten van de interventie betaalt. Gezien de omstandigheid dat Rowi Horeca de rechtbank aan haar zijde vond, was haar standpunt dat zij als belanghebbende (huurster) toegelaten moest worden, bepaald pleitbaar en dus niet onredelijk te noemen. Alsdan komen de kosten van de interventie voor rekening van de onteigenende partij. Ik verwijs naar uw arrest van 11 oktober 2000 (gemeente 's-Gravenhage/Horst Model Engineering B.V., Covas B.V. en A. Eskikaya, handelende onder de naam Snackbar Purdy), NJ 2001, 10 en naar punt 3.4. van mijn conclusie in die zaak. Het heeft dus geen zin om afzonderlijk op middelonderdeel A in te gaan.  
     
     3.2. Overigens merk ik op dat in cassatie niet getoetst worden - behoudens onbegrijpelijkheid - 's Rechtbanks vaststelling van hetgeen feitelijk ter zitting is voorgevallen. Er is geen proces-verbaal van de zitting waaruit blijkt of de gemeente zich gerefereerd heeft met betrekking tot het interventie-incident, zodat wij het met de weergave van de zittingsincidenten in het vonnis moeten doen, tenzij ernstige aanwijzingen uit andere stukken zouden oprijzen dat die weergave niet juist kan zijn. Zulke aanwijzingen zijn er in casu niet. In de schriftelijke toelichting in cassatie van tegenpartij Rowi Horeca (blz. 8) wordt gesteld dat de gemeente zich bij gelegenheid van pleidooi op 6 november 2000 voor wat betreft het interventieverzoek bij monde van haar advocaat zonder voorbehoud heeft gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank, al handhaafde zij haar bezwaren tegen het aanmerken van Rowi Horeca als huurster. Uit de stukken afkomstig van de gemeente blijkt weliswaar inderdaad van haar bestendige bezwaren tegen het aanmerken van Rowi Horeca als huurster, maar rijzen geen aanwijzingen op dat zij zich ter zitting van 6 november 2000 niet zou hebben gerefereerd voor wat betreft het daarvan los staande toelatingsverzoek. Onder deze omstandigheden is mijns inziens de weergave van het feitelijke zittingsverloop door de rechtbank beslissend.  
     
     3.3. Ik merk ten slotte op dat ook indien de rechtbank ervan uit zou zijn gegaan dat de gemeente zich uitdrukkelijk verzet zou hebben tegen de interventie, Rowi Horeca toegelaten had moeten worden en ongetwijfeld ook zou zijn, nu zij in de gegeven feitelijke omstandigheden in elk geval het redelijke belang had om vastgesteld te zijn worden of zij als huurster aangemerkt moest worden. Had de rechtbank haar niet toegelaten, dan had u in het licht van de vastgestelde feiten op een desbetreffende klacht van Rowi Horeca moeten casseren.(1)  
     
     4. Middelonderdeel B: het huursterschap van Rowi Horeca 
     
     4.1. Het middelonderdeel betoogt dat Rowi Horeca geen 'formeel' huurster was (niet als contractspartij genoemd wordt in de huurovereenkomst), dat de huurovereenkomst onderverhuur verbood zonder schriftelijke toestemming van [betrokkene 1], en dat de rechtbank daaraan onvoldoende gemotiveerd voorbij gaat.  
     
     
       4.2. De rechtbank overweegt: 
       "20. (...) Uit de stukken en het ter zitting van 6 november 2000 verhandelde is voldoende duidelijk geworden dat Rowi Horeca feitelijk altijd de huur voor de bedrijfsruimte [a-straat 2] heeft betaald. De eigenares van het pand, [betrokkene 1], heeft ter zitting voornoemd ook niet weersproken dat Rowi Horeca huurder is van die bedrijfsruimte. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat Rowi Horeca stilzwijgend het op naam van [betrokkene 2] (danwel [A] B.V, die in de stukken ook wel als huurder wordt genoemd) staande huurcontract heeft overgenomen." 
     
     
     Dit lijkt mij een in cassatie onaantastbaar, voldoende gemotiveerd, feitelijk oordeel. 
     
     4.3. Voor zover daar anders over gedacht wordt, merk ik op dat mij opnieuw ontgaat, net als in de door de deskundigen en partijen besproken zaak Den Haag/Thoen/Horst/Covas/Eskikaya (Snackbar Purdy; NJ 2000, 697), waarom de gemeente liever schadevergoeding betaalt aan de "formele" dan aan de "informele" huurder. Het bedrag van de schadeloossstelling wordt er immers niet anders van. Het doet mijns inziens voor de gemeente niet ter zake of het [betrokkene 2] dan wel een van de door hem beheerste vennootschappen is die het huurrecht uitbaat door er - door middel van verpachting van het in de gehuurde ruimte uitgeoefende bedrijf - meer aan te verdienen dan er aan ten koste te leggen. In alle gevallen blijft de gemeente gehouden om de schade als gevolg van het verlies van die uitbaatmogelijkheden te vergoeden. De gemeente suggereert wel (schriftelijke toelichting, blz. 16) dat [betrokkene 2] als "formele" huurder geen of minder recht zou hebben op vergoeding van exploitatiemogelijkhedenverlies omdat [betrokkene 2] feitelijk niet uitbaatte, maar dat doet niet af aan het feit dat ook indien die benadering juist zou zijn, nog steeds de gehele schade vergoed moet worden, alsdan gesplitst over de "formele" huurder ([betrokkene 2] of één zijner talloze BV's) en de "informele" uitbater/feitelijke gebruiker van het huurrecht (Rowi Horeca). Het totaal van de schadeloosstelling wordt daar echter niet anders van. Voor zoveel de gemeente betoogt dat een uitbater in de positie van Rowi Horeca een civielrechtelijk onvolkomen uitbaattitel bezit en daarom niet als schadeloosstellingsgerechtigde erkend kan worden in een onteigeningsgeding naast de "formele" huurder, verwijs ik naar mijn conclusie in zaak nr 1299 (Van der Vegt/Waterschap Groot-Salland) en uw arrest in die zaak van 21 maart 2001, NJ 2001, 305. Mijns inziens komt aan Rowi Horeca vergoeding toe ter zake van haar verlies van uitbaatmogelijkheden, of zij nu "formeel" huurder is of slechts "informeel" uitbater, en of het nu op basis van de Onteigeningswet is of op basis van het grondrecht op "possessions/biens" van art. 1, Eerste Protocol, EVRM.  
     
     4.4. Dat Rowi Horeca's uitbating van haar huurrecht civielrechtelijk mogelijk jegens verhuurder [betrokkene 1] niet helemaal in orde is bij gebreke van schriftelijke ontheffing van een contractueel onderverhuurverbod, doet in dit onteigeningsgeding niet ter zake. Niet gesteld of gebleken is dat Rowi Horeca zich schuldig maakt aan een strafbaar feit of het anderszins in strijd met de openbare orde of de goede zeden zou zijn om haar schadeloos te stellen voor gemis van een voordeel dat onrechtmatig, onfatsoenlijk of anderszins niet in de haak zou zijn. Met name blijkt niet van onrechtmatigheid of onfatsoen jegens de gemeente of jegens de gemeenschap. De rechtbank heeft vastgesteld, en ook de gemeente gaat ervan uit, dat Rowi Horeca voor hetzelfde bedrag onderverhuurt als waarvoor zij huurt. Van het pakken van een onderverhuumarge lijkt dus geen sprake. De exploitatiewinst zit in de omstandigheid dat Rowi Horeca erin geslaagd is het door haar in de gehuurde ruimte uitgeoefende horecabedrijf "Rowi" te verpachten aan [betrokkene 3] voor f 800 per week. Dat is overigens geen pure winst op de ruimte: zij verhuurt kennelijk inclusief inventaris, beklanting en handelsnaam.  
     
     5.Middelonderdeel C: dubbeltelling? 
     
     5.1. De gemeente acht het onjuist dat een schadeloosstelling aan Rowi Horeca is toegekend op basis van huur van een vervangend pand, nu door de (minnelijke) betaling van f 70.000 aan [betrokkene 3] de schade als gevolg van verlies van exploitatiemogelijkheden reeds vergoed is, zodat sprake is van een dubbeltelling. De gemeente heeft in feitelijke instantie aangevoerd dat Rowi Horeca's schadeloosstelling daarom berekend moet worden door kapitalisering van het verschil tussen inhuurprijs en onderverhuurprijs. Bij gebreke van verschil tussen inhuur en onderverhuur, aldus de gemeente, leidt deze methode in casu tot een schadeloosstelling ad nihil. Deze methode werd door de rechtbank gehanteerd en door u goedgekeurd in de meer malen genoemde zaak NJ 2000, 697, zij het met een andere uitkomst, en de gemeente ziet niet in waarom in deze, haars inziens goed vergelijkbare zaak ongemotiveerd een andere methode gebruikt zou moeten worden.  
     
     
       5.2. De deskundigen hebben als volgt gereageerd op het betoog van de gemeente (blz. 12 definitief rapport): 
       "De door Rowi (Horeca; PJW) aan de eigenares betaalde huur bedraagt f.14.803,20 per jaar. Het gehuurde is volgens opgaaf voor hetzelfde bedrag onderverhuurd. Daarnaast wordt door de onderhuurder ([betrokkene 3]; PJW) de onderneming inclusief inventarisgoederen gepacht voor f.800,-- per week, ofwel f.41.600,-- per jaar. Op deze wijze exploiteert Rowi het gehuurde op een dusdanig winstgevende wijze, en zou zij dat de onteigening weggedacht ook blijven doen, dat deskundigen adviseren de aan Rowi toekomende schadeloosstelling te begroten op basis van wederaanhuur van een vervangend horeca-object. In het hierna volgende zal daarvan worden uitgegaan. 
     
     
     Ten aanzien van de hiertegen door de gemeente gerichte bezwaren en de daarbij getrokken vergelijking met de zaak 's-Hage/Thoen overwegen deskundigen als volgt. In de zaak Thoen was sprake van een snackbar, in het onderhavig geval van een café. Dit brengt met zich, dat in het onderhavig geval ook in de toekomst vergunning zal worden verleend voor het exploiteren van speelautomaten. Daardoor is exploitatie van het café dusdanig rendabel dat aanzienlijk betere en meer stabiele vooruitzichten bestaan vergeleken met de snackbar in de zaak Thoen. Bovendien bestaat in casu een aanzienlijk groter verschil tussen de door Rowi (Horeca; toevoeging PJW) te betalen huurprijs en de daartegenover staande inkomsten dan het geval was in de zaak Thoen. Een en ander rechtvaardigt naar het oordeel van deskundigen de begroting van de schadeloosstelling in dit geval op basis van wederaanhuur van een vervangend object." 
     
     5.3. Aan de gemeente kan toegegeven worden dat dit betoog niet overmatig overtuigend voorkomt. De aangevoerde verschillen lijken irrelevant. Dat helpt de gemeente echter niet. Indien wij de door de gemeente voorgestane methode toepassen, zullen wij, anders dan de gemeente kennelijk doet, de opbrengst moeten meerekenen van de verpachting van Rowi's bedrijf in het gehuurde ad f 800,- per week, alsmede de daartegenover staande kosten, zoals de afschrijving op de verpachte inventaris, en wellicht op goodwill en handelsnaam. Door de onteigening verliest Rowi Horeca immers die verpachtingsmogelijkheid. Van een dergelijke verpachting was in de zaak Snackbar Purdy geen sprake en dus ook niet van het verlies daarvan. In die zaak bestond de uitbating van het huurrecht inderdaad uitsluitend uit het verschil tussen de inhuurprijs en de onderverhuurprijs. In de zaak Snackbar Purdy werd een lage kapitalisatiefactor 3 gebruikt omdat, anders dan in de thans te berechten zaak, de gemeente geen vergunningen meer zou afgeven voor speelautomaten in laagdrempelige snackbars en er significante risico's bestonden van leegstand en wanbetaling. Passen wij in de thans te beoordelen zaak eveneens minimaal een kapitalisatiefactor 3 toe, dan komen wij voor Rowi Horeca uit op een brutoschade wegens verlies van verpachtingsmogelijkheden ad 3 * 52 (weken) * f 800 (pachtsom per week), dat is f 124.800. Dat is hoger dan het bedrag dat aan Rowi Horeca is toegekend (f 118.839), maar nog geen rekening is gehouden met afschrijving inventaris, goodwill en handelsnaam. Gezien de verschillen in feitelijke situatie tussen Snackbar Purdy en Rowi Horeca dient echter een hogere kapitalisatiefactor dan 3 gebruikt te worden. 
     
     5.4. De deskundigen hebben in casu de voor een normaal geval gebruikelijke kapitalisatiefactor 7 (in plaats van 3) gebruikt voor de kapitalisering van de schade door hogere huur voor een vervangend horecapand (zie blz. 14 deskundigenrapport). Zou die factor voor het thans te berechten geval ook in de Snackbar Purdy-methode toegepast worden, dan zou de brutoschade (omzetschade) voor Rowi Horeca niet f 124.800, maar f 291.200 bedragen (7 * 52 (weken) * f 800 (pachtsom per week)). Daar staat echter tegenover dat de kosten eraf moeten. Het fijne weten wij daar niet van, maar laten wij ruwweg aannemen dat circa f 50.000 wegging aan aanschaf en opbouw van inventaris, inrichting, goodwill en naam, nu dat het bedrag is dat de deskundigen begroten aan overnamekosten bij de huur van een vergelijkbaar vervangend horecapand. Schrijven wij dat bedrag af naar dezelfde kapitalisatiefactor 7 zonder restwaarde, dan kan de volle f 50.000 afgetrokken worden van de berekende brutoschade ad f 291.200, zodat een schade ad f 241.200 resteert. 
     
     5.5. De conclusie dringt zich op dat de gemeente in casu geen belang heeft bij toepassing van de door haar gepropageerde Snackbar Purdy-methode. 
     
     5.6. De gemeente betoogt voorts dat door de wijze waarop de deskundigen de schadeloosstelling berekenen, een dubbeltelling ontstaat, omdat met dezelfde exploitatieschade rekening zou zijn gehouden bij de minnelijke schadeloosstelling van [betrokkene 3].  
     
     5.7. In de eerste plaats kan een eventuele dubbeltelling ook veroorzaakt zijn doordat de gemeente dubbel geteld heeft, nl. bij de toekenning van [betrokkene 3]s minnelijke schadevergoeding, die volgens de gemeente mag terugkeren in het onteigende en tijdelijk wordt verplaatst volgens een afspraak met de wethouder. De gemeente kan uiteraard niet de objectieve schade van de verpachter korten met het bedrag dat zij meent bij nader inzien de pachter mogelijk teveel betaald te hebben. Zij zou, naar ik aanneem, evenmin bereid zijn de verpachter méér te betalen dan diens objectief vast te stellen schade indien deze zou kunnen bewijzen dat het minnelijk aan de pachter betaalde bedrag te laag was.  
     
     5.8. In de tweede plaats gaat het hier om een feitelijk betoog waarvoor weinig feitelijke grondslag is te vinden in de stukken: wij kennen de opbouw van het minnelijk aan [betrokkene 3] toegekende bedrag ad f 70.000 niet. Wij weten slechts dat de gemeente [betrokkene 3] aanvankelijk f 55.000 aanbood, uitgaande van "enige inkomensschade samenhangend met vervangende huisvesting in verband met verplaatsing, en bijkomende kosten waaronder verhuiskosten, reclame, stagnatieschade en enige aanloopschade. (...) is niet rekening te houden met herinrichtingskosten, nu kennelijk de inrichting (...) betrokken is in de pacht."(2) Hieruit valt geenszins af te leiden dat aan [betrokkene 3] iets vergoed zou zijn dat thans ook aan Rowi Horeca vergoed wordt.  
     
     5.9. In de derde plaats is mijns inziens van een dubbeltelling geen sprake. De door de gemeente aangevallen overweging van de rechtbank ("(Rowi Horeca) lijdt(3) door de onderhavige onteigening schade in de zin van verlies van het huurrecht en de daaraan verbonden mogelijkheid ter zake pachtovereenkomsten te sluiten"; zie r.o. 23) lijkt mij niet alleen voldoende gemotiveerd, maar ook feitelijk juist. Zij biedt geen grond voor de veronderstelling van een dubbeltelling. Rowi Horeca (dan wel [betrokkene 2] c.a. en c.s.) is er in geslaagd een duurzame situatie te creëren waarin het door haar gehuurde bedrijfspand voor dezelfde prijs wordt doorverhuurd, waarin een in dat pand gedreven horeca-onderneming wordt verpacht met een hoge brutowinstmarge (die niet aanzienlijk zal verschillen van de nettowinstmarge) van ruim f 41.000 per jaar en waarin ook nog aan de ["B-groep"] toekomende opbrengst van speelautomaten wordt gegenereerd. Door de onteigening komt een einde aan deze voor Rowi Horeca lucratieve situatie. Een vergoeding daarvoor ad f 118.839 lijkt geenszins te hoog of misplaatst en loopt niet zichtbaar samen met de vergoeding voor de verplaatsingskosten en omzetderving van degene aan wie die onderneming verpacht is. Dat twee keer verplaatsingskosten betaald moeten worden, is geen dubbeltelling. Er zijn immers ook twee ondernemingen die verplaatst worden: die van Rowi, bestaande uit het onderverhuren van een bedrijfsruimte en het verpachten van een daarin aanwezige horeca-onderneming inclusief inventaris, naam en goodwill, en die van [betrokkene 3], bestaande uit de feitelijke exploitatie van die onderneming, waarvan in elk geval de al dan niet ingevroren voorraden weggegooid of heen-en-weer verplaatst moeten worden. 
     
     5.10. Rowi Horeca was een tussenpersoon met een hoge winstmarge. Dat zal negatieve invloed gehad hebben op de hoogte van de schadeloosstelling van de eigenaar ([betrokkene 1], die de ruimte mogelijk voor een hogere prijs had kunnen verhuren) of van die van de onderverhuurster ([betrokkene 3], die naast huur een hoge pacht betaalde, hetgeen haar nettowinstmarge nadelig beïnvloedde, al viel er, blijkens de jaarrekeningen van de v.o.f., nog wel te leven van "bar Rowi"). Van een dubbeltelling is dan juist geen sprake. De baat van de tussenpersoon is de kost van de personen tussen wie hij zit. Bovendien was Rowi niet slechts tussenpersoon: zij verpachtte ook de infrastructuur van een horecabedrijf. 
     
     6.Conclusie 
     
     Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen. Zulks kan mijns inziens thans geschieden met verwijzing naar art. 101a Wet RO. 
     
     
     
       De Procureur-Generaal  
       bij de Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
     (a.-g.) 
     
     
       1 De niet-toegelaten interveniënt in onteigeningszaken kan in cassatie, zo maak ik op uit HR 3 mei 1995, NJ 1996, 348, met conclusie Loeb en noot MB, HR 9 februari 2000, NJ 2000, 418, met conclusie Ilsink en noot PCEvW en HR 11 oktober 2000 (Snackbar Purdy), NJ 2000, 697 met conclusie Wattel. 
       2 Punt 24 van de nota van toelichting van mr Kamminga ten behoeve van de opneming van de percelen. 
       3 Ik heb de door de rechtbank gebruikte korte ei maar lang gemaa