ECLI: ECLI:NL:RBALK:2007:BB9881

Titel: ECLI:NL:RBALK:2007:BB9881 Rechtbank Alkmaar , 29-11-2007 / AWB 06/2614

Gerecht: Rechtbank Alkmaar

Datum uitspraak: 2007-11-29

Zaaknummer: AWB 06/2614

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBALK:2007:BB9881

---

WOZ-waarde van sportcomplex is terecht berekend aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en niet op basis van de discounted cashflow-methode. De noodzaak om gebruik te maken van de DCF-methode doet zich enkel voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak of tegenvallende bedrijfsresultaten. Hiervan is geen sprake. Voor de rechtbank staat voldoende vast dat verweerder de verhuurde onderdelen buiten de waardebepaling heeft gelaten. De taxateur van verweerder en de taxateur van eiseres gaan, behoudens de in de uitspraak besproken verschillen, uit van identieke gegevens. De rechtbank neemt deze overeenkomsten in de taxatierapporten tot uitgangspunt. 
         Mbt het al dan niet betrekken van de BTW bij de waardebepaling heeft de rechtbank overwogen dat de BTW-positie van de eigenaar van het WOZ-object maatgevend is. Verder is de rechtbank van oordeel dat de waarde naar evenredigheid deels inclusief en deels exclusief dient te worden berekend indien de eigenaar goederen en diensten levert die deels wel en deels niet onder de omzetbelasting vallen. Voor de vraag of eiseres op onderdelen al dan niet BTW moet betalen is aansluiting gezocht bij artikel 11 van de Wet OB.  
         De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder niet heeft bewezen dat de WOZ-waarde van het sportcomplex niet te hoog is vastgesteld. De rechtbanks stelt de WOZ-waarde van het sportcomplex zelf vast.

RECHTBANK ALKMAAR 
       Sector Bestuursrecht 
     
     
     Zaaknummer: 06/2614 WOZ 
     
     Uitspraak van de meervoudige kamer  
     
     in de zaak van: 
     
     
       [naam], 
       gevestigd te [plaats], 
       eiseres, 
       gemachtigde H. Boontje, 
     
     
     tegen 
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], 
       verweerder. 
     
     
     
     Ontstaan en loop van de zaak 
     
     Bij beschikking gedateerd 31 mei 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan [adres] te [plaats] (hierna: het object) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 2.309.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. 
     
     Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2006 ongegrond verklaard.  
     
     Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 4 september 2006. 
     
     
       De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 september 2007, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde, die is bijgestaan door mr. S. Levelt, advocaat. Verweerder is vertegenwoordigd door K.J. Smit, werkzaam bij de gemeente Castricum en  
       R. Elings, taxateur. 
     
     
     Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd. 
     
     Motivering 
     
     1.	In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 2.309.000.  
     
     2.	Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een sportcomplex dat is gelegen op een terrein van 15.320 m². Het object omvat, onder meer, een indoor tennishal, vijf squashbanen, een skibaan, een klimwand, twaalf tennisbanen, kleedruimtes en een kantine. Het object is omstreeks 1978 gerealiseerd, maar sindsdien zijn er steeds delen verbouwd, aangebouwd en gerenoveerd. Het object is gelegen nabij het centrum van [plaats] in de nabijheid van andere sportvoorzieningen, woonwijken en scholen. Van het object zijn acht tennisbanen, twee squashbanen en een fitnessruimte verhuurd aan derden.  
     
     3.	Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat de WOZ-waarde van het object is vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verder heeft verweerder gesteld dat de taxateur het object naar aanleiding van bezwaarschrift inpandig heeft opgenomen en geheel opnieuw heeft geïnventariseerd. Volgens verweerder heeft de taxateur geadviseerd het object niet te splitsen gezien de aard van het gebruik. Verweerder heeft gesteld dat de onderdelen die verhuurd worden niet zelfstandig te gebruiken zijn en dat de huurders gebruik moeten maken van gemeenschappelijke voorzieningen als kleedkamers en toiletten. Voorts heeft verweerder gesteld dat de taxateur de waardering heeft gecontroleerd en tot de conclusie is gekomen dat de vastgestelde WOZ-waarde hoger had moeten zijn, maar dat het juridisch niet mogelijk is om de waarde te verhogen voor de belastingjaren 2005 en 2006. 
     
     
       4.	Eiseres heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat de investeringen die zijn gedaan in 2004 en 2005 ten onrechte bij de waardebepaling zijn betrokken. Verder heeft eiseres aangevoerd dat verweerder heeft nagelaten gegevens van vergelijkbare objecten over te leggen zodat eiseres niet kan zien of zij gelijk wordt behandeld met de andere sportparken in de gemeente [plaats]. Ook heeft verweerder verzuimd het rapport van de taxateur over te leggen. Voorts heeft eiseres gesteld dat verweerder de grond veel te hoog heeft gewaardeerd. Eiseres heeft gesteld dat zij de grond in april 1992 heeft gekocht voor € 22 per m², zodat de geïndexeerde waarde op de peildatum € 29 per m² bedraagt. Ook heeft eiseres gesteld het niet eens te zijn met het advies van de taxateur om het object niet te splitsen. Voor eiseres staat vast dat de [vereniging 1] de enige feitelijke gebruiker is van steeds dezelfde acht van de twaalf tennisbanen die zelfstandig kunnen worden gebruikt en dat voor het gebruik van deze banen het (mede)gebruik van andere ruimtes niet doorslaggevend is. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de [vereniging 2] de enige feitelijke gebruiker is van twee squashbanen. Het [vereniging 3] is volgens eiseres de enige feitelijke gebruiker van de aerobicszalen en de eerste verdieping in het pand [adres] en dit pand heeft een eigen opgang en een eigen toiletvoorziening. Tevens wijst eiseres op een eerder schikkingsvoorstel en is zij van mening dat zij op grond hiervan erop mocht vertrouwen dat zij niet voor het gebruikersdeel zou worden aangeslagen. Volgens eiseres dient het object te worden gesplitst in drie delen, te weten ter waarde van  
       € 119.409 voor de [vereniging 1], € 18.101 voor de [vereniging 2] en € 81.348 voor het [vereniging 3]. Eiseres heeft voor de berekening van deze bedragen aansluiting gezocht bij de aankoopsom, de afschrijvingskosten en de indexcijfers. 
     
     
     5.	In de beroepsfase heeft verweerder een taxatierapport van 24 november 2006 overgelegd. In dit rapport heeft de taxateur opgemerkt dat de WOZ-waarde mede tot stand is gekomen door interpretatie van de kengetallen zoals deze door het kenniscentrum WOZ zijn verzameld in de taxatiewijzer Sport versie 1.1. Verder heeft de taxateur opgemerkt dat de waarde naast de taxatiewijzer is getoetst aan de bouwkosten van het complex zelf. De bouwkosten heeft de taxateur ontleend aan bijlagen bij het beroepschrift dat eiseres heeft ingediend. De taxateur is tot een WOZ-waarde van € 2.512.000 gekomen. Daarbij heeft de taxateur de onderdelen die worden verhuurd (acht tennisbanen, de fitnessruimte en twee squashbanen) buiten de waardering gelaten. 
     
     6.	In reactie op het taxatierapport van verweerder heeft eiseres een taxatierapport overgelegd van een door haar ingeschakelde taxateur. Deze komt uit op een WOZ-waarde van € 2.152.255. Ter zitting heeft eiseres nog gesteld dat de waarde van het object dient te worden berekend op de bedrijfswaarde met behulp van de zogenoemde discounted cashflow-methode en moet worden vastgesteld op € 1.082.000. Voor zover toch moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft eiseres ter zitting gesteld dat verweerders taxateur ten onrechte de BTW heeft betrokken bij de waardebepaling.  
     
     7.	Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
     
     
       Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       a.	de aard en de bestemming van de zaak; 
       b.	de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
     
     
     Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling Wet WOZ), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. 
     
     Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
     
     Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor door functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. 
     
     8.	De mogelijkheid om de WOZ-waarde van een onroerende zaak te bepalen door middel van de discounted cashflow-methode bestaat volgens vaste rechtspraak slechts voor onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd. Niet in geschil is dat het object van eiseres commercieel wordt geëxploiteerd, zodat in beginsel de mogelijkheid bestaat om de WOZ-waarde te bepalen door gebruik te maken van de discounted cashflow-methode. De noodzaak daartoe doet zich naar het oordeel van de rechtbank enkel voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten. Van dergelijke omstandigheden is de rechtbank niet gebleken en eiseres heeft haar stelling dat daarvan sprake is niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft dan ook op goede gronden afgezien van het hanteren van de discounted cashflow-methode en voor de waardebepaling van het object van eiseres terecht de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. 
     
     
       9.	Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de  
       WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
       10.	De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van 24 november 2006 blijkt dat de door verweerder ingeschakelde taxateur (overigens net als de door eiseres ingeschakelde taxateur) de verhuurde onderdelen van het object, te weten acht tennisbanen, twee squashbanen en de fitnessruimte buiten de waardebepaling heeft gelaten. Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat eiseres met betrekking tot het hier in geding zijnde object [adres] voor wat betreft de verhuurde onderdelen niet is aangeslagen. Het enkele feit dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is vermeld dat de verhuurde onderdelen wel zijn meegerekend doet hieraan niet af en brengt niet mee dat de uitspraak op bezwaar om die reden moet worden vernietigd. Vast staat dat de WOZ-waarde niet is gewijzigd in de bezwaarsfase zodat eiseres niet in haar belangen is geschaad. 
       Voorts valt de omstandigheid dat eiseres voor de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 1] (zijnde de verhuurde onderdelen) is aangeslagen voor het eigenaarsdeel buiten de omvang van dit geding omdat het beroep enkel betrekking heeft op het object [adres]. Hetgeen eiseres hierover heeft opgemerkt laat de rechtbank dan ook verder buiten beschouwing. 
     
     
     11.	Verder heeft de taxateur van verweerder ter zitting verklaard dat het object is gewaardeerd naar de waardepeildatum en toestandsdatum van 1 januari 2003. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Voor de rechtbank staat dan ook vast dat de investeringen die eiseres heeft gesteld te hebben gedaan in 2004 en 2005 buiten de waardering zijn gebleven. 
     
     12.	Tevens staat vast dat de taxateur van verweerder en de taxateur van eiseres zijn uitgegaan van dezelfde objectgegevens zoals genoemd in de matrix bij het onderdeel 'omschrijving'. Ook hanteren zij, behoudens de hierna te bespreken verschillen, wat betreft de in de matrix genoemde onderdelen 'aantal eenheden', 'prijs per eenheid exclusief BTW', 'technische en functionele veroudering' identieke gegevens. De rechtbank heeft geen aanleiding om uit te gaan van andere gegevens ten aanzien van bovengenoemde onderdelen en neemt deze overeenkomsten in de taxatierapporten als uitgangspunt. De stelling van eiseres dat de uitgangspunten in het taxatierapport van de door haar zelf ingeschakelde taxateur (deels) onjuist zijn, is niet onderbouwd met een nadere rapportage of voldoende overtuigende argumenten. De rechtbank volgt die stelling dus niet. 
     
     13.	Wat betreft het verschil in grootte van de basiskavel en de extra grond in het taxatierapport van verweerder en het taxatierapport van eiseres overweegt de rechtbank als volgt. De taxateur van verweerder heeft ter zitting verklaard dat het verschil is gelegen in de afronding van de getallen. De rechtbank heeft geen reden om aan deze verklaring te twijfelen en gaat uit van de door de taxateur van verweerder genoemde grootte van de basiskavel en de extra grond. Te meer nu eiseres, anders dan verweerder, niet heeft kunnen aangeven hoe haar taxateur tot de door hem genoemde grootte van de basiskavel en de extra grond is gekomen. 
     
     14.	Ten aanzien van het verschil in prijs per m² voor de extra grond in het taxatierapport van verweerder en het taxatierapport van eiseres overweegt de rechtbank dat zij uitgaat van de door de taxateur van verweerder genoemde prijs. Vaststaat dat bij de grondprijs van de basiskavel is uitgegaan van de locale uitgifteprijzen die door de gemeente Castricum worden gehanteerd bij uitgifte van grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie. Deze grondprijs is door zowel de taxateur van verweerder als door de taxateur van eiseres op € 113 per m² gesteld. De taxateur van verweerder heeft vervolgens de grondprijs van de extra grond bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport versie 1.1, te weten 10% van de prijs van de basiskavel, hetgeen neerkomt op € 11 per m². Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Nu de taxateur van eiseres de door hem voorgestane prijs van € 8 per m² totaal niet heeft onderbouwd, gaat de rechtbank voor de waarde van de extra grond uit van de door verweerder voorgestane prijs. 
     
     15.	Met betrekking tot de functionele veroudering van het onderdeel 'tennisbaan gravel' overweegt de rechtbank dat zij de verklaring van de taxateur van verweerder dat er voor gravel tennisbanen geen functionele veroudering wordt gehanteerd niet onaannemelijk acht. De verklaring van de taxateur van eiseres dat desondanks een percentage van 20 moet worden gehanteerd omdat er sprake is van leegstand van vijf banen kan de rechtbank niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank valt dit veeleer onder de technische veroudering. Daarbij heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van leegstand. De rechtbank gaat voor het onderdeel 'tennisbaan gravel' dan ook uit van de door verweerder gehanteerde functionele veroudering van 0%. 
     
     16.	Niettemin acht de rechtbank de vaststelling van de WOZ-waarde van het object onjuist. Zij overweegt daartoe als volgt. 
     
     17.	Aangaande het verschil in functionele veroudering van het onderdeel 'tennisbaan overig', zijnde de tennishal, overweegt de rechtbank als volgt. De taxateur van verweerder heeft voor dit onderdeel een functionele veroudering van 11,7% gehanteerd. De taxateur van eiseres heeft een functionele veroudering van 45% gehanteerd. Volgens het taxatierapport van de door eiseres ingeschakelde taxateur is dit percentage gerechtvaardigd door onder meer de verandering in bouwwijze, de gebruiksonvriendelijke spaceframe dakconstructie en de belemmeringen in het gebruik vanwege de afwezigheid van geschikte verwarming. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit niet (overtuigend) betwist. De rechtbank gaat derhalve uit van het percentage dat de door eiseres ingeschakelde taxateur hanteert. 
     
     18.	Wat betreft het al dan niet betrekken van de BTW bij de waardebepaling overweegt de rechtbank als volgt. Het uitgangspunt bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om een 'identieke' vervangende onroerende zaak te verwerven. Bij de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting is, is de BTW-positie van de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank dan ook maatgevend. Dit betekent dat de omzetbelasting alleen dan buiten beschouwing blijft bij de vaststelling van de waarde als de betrokkene ondernemer is en belaste prestaties verricht. De omzetbelasting die hem voor de denkbeeldige vervanging (levering of vervaardiging) in rekening zou worden gebracht, drukt dan immers niet op hem, daar hij aftrek van voorbelasting geniet. Kortom, indien de omzetbelasting niet kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting tot de waarde en wanneer de omzetbelasting wel kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting niet tot de waarde.  
     
     19.	Voorts overweegt de rechtbank dat de in rekening gebrachte omzetbelasting niet in aftrek kan worden gebracht indien de betrokkene van BTW vrijgestelde prestaties verricht als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 (Wet OB). In zo'n geval dient dan ook een bedrag voor omzetbelasting in de vervangingswaarde te worden opgenomen. De rechtbank wijst in dit kader naar onder meer het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer AW3876 en het arrest van de Hoge Raad van 3 december 1997, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer AA3351. Verder is de rechtbank van oordeel dat de waarde naar evenredigheid deels inclusief en deels exclusief dient te worden berekend, indien de eigenaar goederen en diensten levert die deels wel en deels niet onder de omzetbelasting vallen. De stelling van verweerder dat dit niet mogelijk is, vindt geen steun in de wet en de jurisprudentie.  
     
     
       20.	Ingevolge artikel 11, eerste lid, van de Wet OB zijn, voor zover hier van belang, onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden van de belasting vrijgesteld:  
       a. de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met uitzondering van; 
       1º de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het er bijbehorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein; 
       b. de verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken; 
       e. de diensten door organisaties die zich de beoefening van sport of de bevordering daarvan ten doel stellen, aan hun leden. 
     
       
     Ingevolge artikel 2 van de Wet OB zijn de vrijstellingen, bedoeld in het eerste lid, onderdelen c, e en t, slechts van toepassing, indien met de aldaar bedoelde prestaties geen winst wordt beoogd. Onder het beogen van winst wordt mede verstaan het behalen van exploitatieoverschotten, tenzij deze niet worden uitgekeerd, doch worden aangewend ten dienste van de bedoelde prestaties. 
       
     21.	Met betrekking tot de basiskavel en de extra grond, de squashbanen, de tennisbanen en de was- en kleedruimtes overweegt de rechtbank dat de levering hiervan onder de uitzondering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onder a ten eerste, van de Wet OB valt. De denkbeeldige vervaardiging van deze onderdelen van het object van eiseres is dan ook niet vrijgesteld van BTW. Nu vaststaat dat eiseres de voorbelasting bij een denkbeeldige vervaardiging van deze onderdelen in aftrek kan brengen dient, gelet op hetgeen hiervoor is  overwogen, de gecorrigeerde vervangingswaarde voor deze onderdelen dan ook exclusief BTW worden berekend. Ook de omzetbelasting voor de denkbeeldige vervanging van de lichtmasten, de kantine en het kantoor kan eiseres in de voorbelasting aftrekken zodat de omzetbelasting voor deze onderdelen niet tot de waarde behoort.  
     
     22.	Aangaande de skibaan en de klimmuur stelt de rechtbank vast dat eiseres een commercieel bedrijf exploiteert, zodat het beogen van winst als vaststaand kan worden beschouwd. Dit betekent dat de vrijstelling als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onder e, van de Wet OB, gelet op het bepaalde in artikel 2 van de Wet OB, niet van toepassing is op de diensten, te weten het lesgeven op de skibaan en de klimmuur, die eiseres levert. De lessen op de skibaan en de klimmuur zijn derhalve belaste diensten. De rechtbank komt ten aanzien van de skibaan en de klimmuur dan ook tot het oordeel dat de omzetbelasting voor deze onderdelen niet bij de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden betrokken.  
     
     23.	Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende gecorrigeerde vervangingswaarde. 
     
     
       
         tabel gecorrigeerde vervangingswaarde 
         
           
         
       
     
     
     
     24.	Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder niet heeft bewezen dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. Verder ziet de rechtbank in het vorenstaande aanleiding om de WOZ-waarde van het object van eiseres per 1 januari 2003 zelf vast te stellen op € 1.916.673. De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar. 
     
     25.	De rechtbank acht termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:75 van de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten worden met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 322. Dit bedrag is het product van 1 (punt voor het bijwonen van de zitting) en € 322 (waarde per punt) en 1 (gewicht van de zaak: gemiddeld). 
     
     26.	Eiseres heeft de rechtbank verder verzocht om een vergoeding van de kosten van de door eiseres ingeschakelde taxateur ten bedrage van € 1.660. 
     
     27.	De rechtbank overweegt dat ingevolge vaste jurisprudentie kosten van een deskundige op grond van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking komen als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Het inschakelen van een taxatietechnisch deskundige in een procedure waarin de waardevaststelling van een onroerende zaak aan de orde is, is redelijk te beschouwen. Wat betreft de deskundigenkosten overweegt de rechtbank dat de stelling van eiseres dat de deskundigenkosten € 1.660 bedragen niet nader is onderbouwd. De rechtbank kan dan ook niet uitgaan van de juistheid van dit bedrag. Nu eiseres evenmin heeft gespecificeerd hoeveel uur de door haar ingeschakelde taxateur bezig is geweest met het opstellen van het taxatierapport stelt de rechtbank het aantal uur voor het opstellen van het taxatierapport in redelijkheid en billijkheid vast op vijf uur, waarbij het maximale tarief van € 50 per uur wordt gehanteerd. Dit betekent dat € 250 aan deskundigenkosten wordt toegekend. 
     
     Beslissing 
     
     De rechtbank  
     
     
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
       - stelt de waarde van het object van eiseres vast op € 1.916.673; 
       - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar; 
       - bepaalt dat de gemeente Castricum aan eiseres het griffierecht van € 281 vergoedt; 
       - veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 572; 
       - wijst de gemeente Castricum aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden; 
       - bepaalt dat de betaling van € 572 dient te worden gedaan aan eiseres. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan op 29 november 2007 door mr. T. Luigjes, voorzitter, en  
       mr. drs. W.P. van der Haak en mr. P.J. Jansen, leden, in tegenwoordigheid van  
       mr. S.C. Jacobs, griffier. 
     
       
     griffier			rechter 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.