ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:3684

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:3684 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 08-10-2019 / 200.261.856_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-10-08

Zaaknummer: 200.261.856_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:3684

---

Huur van een ongebouwde onroerende zaak of huur van woonruimte? Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomsten op grond van artikel 6:265 BW. Tekortkoming van voldoende gewicht? Weging persoonlijke omstandigheden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.261.856/01 
     
     
     
       
         arrest van 8 oktober 2019 
       
     
     
     
       gewezen in het incident ex artikel 351 Rv in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in de hoofdzaak, 
       eiseres in het incident, 
       advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Gemeente Cuijk, 
       
       gevestigd te Cuijk, 
       geïntimeerde in de hoofdzaak, 
       verweerster in het incident, 
       advocaat: mr. R.C.W. van der Zande te Utrecht, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 juni 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 maart 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats  's-Hertogenbosch, gewezen tussen appellante – [appellante] – als gedaagde en geïntimeerde – de gemeente – als eiseres. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 6990545, rolnummer 18-3733) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 8 november 2018. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep tevens incidentele vordering met producties; 
       
       
         de antwoordmemorie in het incident; 
       
       
         de memorie van grieven met producties. 
       
     
     
     
       Het hof heeft na de antwoordmemorie in incident een datum voor arrest in het incident bepaald. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         In het incident 
       
     
     
     
       3.1. 
       In het kader van dit incident gaat het hof uit van de volgende feiten. 
       
         3.1.1. 
         
          [appellante] huurt van de gemeente het perceel aan de [adres] te [plaats] , gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] en de aangrenzende groenstrook, gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] . Op het perceel [sectieletter] [sectienummer 1] is met toestemming van de gemeente een houten woning geplaatst, waarin [appellante] woont. In de loop der jaren zijn op de percelen nog diverse bouwwerken geplaatst, waaronder een tweede woning, twee loodsen, een tuinhuis en containers.  
         
       
       
         3.1.2. 
         Op de percelen exploiteert de zoon van [appellante] , [zoon van appellante] , een recyclingbedrijf. Tevens woont hij met zijn gezin in de tweede woning op perceel [sectieletter] [sectienummer 1] . 
         
       
       
         3.1.3. 
         Op 9 januari 2018 is door de politie, de gemeente, het Openbaar Ministerie en de belastingdienst een inval gedaan in (en rondom) de percelen. Daarbij is onder meer 4160 gram aan wiet aangetroffen. 
         
       
       
         3.1.4. 
         Bij besluit van 19 februari 2018 heeft de burgermeester van de gemeente besloten de bedrijfsloods en het bijbehorende bedrijfsperceel aan de [adres] op grond van artikel 13b Opiumwet te sluiten voor de duur van zes maanden, met ingang van 21 februari 2018, 12:00 uur. 
         
       
       
         3.1.5. 
         Bij brief van 9 mei 2018 heeft de gemeente de huurovereenkomsten van de percelen met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden vanwege de sluiting door de burgermeester dan wel het tekort schieten in de verplichtingen op grond van de huurovereenkomsten. Daarbij is ook gesommeerd de percelen binnen zes weken na de brief leeg en ontruimd op te leveren en in ieder geval alle bouwwerken te verwijderen. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven. 
         
       
     
     
       3.2. 
       In het bestreden vonnis van 28 maart 2019 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de percelen gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] en gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] , rechtsgeldig zijn ontbonden bij de brief van 9 mei 2018. Voorts heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld om deze percelen binnen twaalf maanden na betekening van het vonnis te ontruimen en alle zich op deze percelen bevindende bouwwerken af te (laten) breken en de gemeente een bedrag van € 111,18 per jaar te betalen voor ieder jaar of gedeelte daarvan dat [appellante] de percelen niet heeft ontruimd vanaf 1 augustus 2018, vermeerderd met de wettelijke rente. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Alle hiervoor vermelde beslissingen zijn door de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellante] vordert in haar incidentele vordering schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 28 maart 2019. 
       
     
     
       3.4. 
       De gemeente heeft de incidentele vordering gemotiveerd bestreden. 
       
     
     
       3.5. 
       Het hof overweegt ten aanzien van de incidentele vordering als volgt.  Voor toewijzing van een incidentele vordering op grond van artikel 351 Rv is plaats in geval van misbruik van recht, waarvan met name sprake kan zijn indien het vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust, dan wel in geval een afweging van de belangen van partijen in het licht van nieuwe – door incidenteel eiser te stellen – omstandigheden daartoe aanleiding geeft. Als nieuwe omstandigheden komen alleen in aanmerking omstandigheden die zich hebben voorgedaan nadat de zaak in eerste aanleg in staat van wijzen is gekomen; hieronder vallen dus niet omstandigheden die reeds aanwezig waren voor de staat van wijzen, maar die door partijen in de procedure in eerste aanleg niet zijn aangevoerd. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel dient bij de belangenafweging in de regel buiten beschouwing te blijven. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [appellante] heeft aan haar incidentele vordering ten grondslag gelegd dat het vonnis van 28 maart 2019 berust op een tweetal juridische misslagen. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst tussen partijen niet gekwalificeerd als huurovereenkomst woonruimte. Voorts voert [appellante] aan dat buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk is vanwege het feit dat het gehuurde (althans het overgrote merendeel) niet van overheidswege is gesloten waardoor artikel 7:231 lid 2 BW toepassing mist. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Het hof is van oordeel dat hetgeen [appellante] aan haar incidentele vordering ten grondslag heeft gelegd niet tot toewijzing van deze vordering kan leiden. Van een klaarblijkelijke juridische of feitelijke misslag is slechts sprake indien deze misslag evident, direct duidelijk en redelijkerwijs niet voor discussie vatbaar is. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. De vraag of het gehuurde als woonruimte of als ongebouwde onroerende zaken gekwalificeerd dient te worden, vormt onderdeel van het geschil tussen partijen. De stelling van [appellante] is niet dat de beslissing een misslag is; zij stelt dat er meer bewijs in hoger beroep te leveren is, maar dat is geen grond voor schorsing.  
         Nu de kantonrechter is uitgegaan van huurovereenkomsten ter zake van ongebouwde onroerende zaken, heeft de kantonrechter geen misslag begaan door te oordelen dat buitengerechtelijke ontbinding mogelijk is. In dat geval is artikel 7:231 lid 2 BW niet aan de orde en dit wetsartikel is door de kantonrechter ook niet toegepast. In geval van een huurovereenkomst ter zake van een ongebouwde onroerende zaak is artikel 6:267 lid 1 BW van toepassing. Op grond van dit artikel is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk, mits is voldaan aan de vereisten voor ontbinding op grond van artikel 6:265 BW. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit het geval is.  
         Gelet op het voorgaande is geen sprake van een klaarblijkelijke juridische of feitelijke misslag. [appellante] heeft voorts geen nieuwe omstandigheden aangevoerd, mogelijk met uitzondering van de overgelegde petitie. Voor zover deze steunbetuigingen dateren van nadat de zaak in eerste aanleg in staat van wijzen is gekomen, doen deze echter niets af aan de door de kantonrechter vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomsten. [appellante] heeft nog gewezen op haar hoge leeftijd, haar broze gezondheidssituatie en de onomkeerbare gevolgen van het afbreken van de tenuitvoerlegging omdat de gebouwen op het gehuurde gesloopt moeten worden. Deze omstandigheden waren in eerste aanleg reeds bekend. De kantonrechter heeft mede vanwege de gezondheidssituatie van [appellante] en de omstandigheid dat met de ontruiming van de percelen erg veel werkzaamheden gemoeid zijn, de ontruimingstermijn op twaalf maanden gesteld. Ook de overgelegde begroting van de sloopwerkzaamheden is geen nieuwe omstandigheid, aangezien deze dateert van vóór de zitting in eerste aanleg. 
       
       
     
     
       3.8. 
       Op grond van het bovenstaande zal het hof de incidentele vordering afwijzen. De beslissing over de proceskosten wordt aangehouden tot de einduitspraak in de hoofdzaak. 
       
       
         
           In de hoofdzaak 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       
         De zaak staat op de rol van  29 oktober 2019 voor memorie van antwoord aan de zijde van de gemeente. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
         
           4. 	De beslissing 
         
       
       
       
         Het hof: 
       
       
       
         
           in het incident : 
       
       
       
         wijst de vordering af; 
       
       
       
         houdt de beslissing over de proceskosten aan tot de einduitspraak in de hoofdzaak; 
       
       
       
         
           in de hoofdzaak:  
         
       
       
       
         verstaat dat de zaak op de rol van 29 oktober 2019 staat voor memorie van antwoord aan de zijde van de gemeente; 
       
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. S.M.A.M. Venhuizen, E.H. Schulten en J.M.H. Schoenmakers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 oktober 2019. 
       
       
       
         	griffier					rolraadsheer