ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:1939

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:1939 Rechtbank Noord-Holland , 24-02-2021 / 8758507 \ CV EXPL 20-7835

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-02-24

Zaaknummer: 8758507 \ CV EXPL 20-7835

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:1939

---

Huur bedrijfsruimte. Cateringbedrijf getroffen door coronamaatregelen. Tijdelijke wijziging huurprijs op grond van onvoorziene omstandigheden. Huurachterstand. Terme de grâce van twee maanden.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     Locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8758507 \ CV EXPL  20-7835 
       Uitspraakdatum: 24 februari 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiseres]  
       
       gevestigd te [woonplaats] 
       eiseres 
       verder te noemen: [eiseres] 
       gemachtigde: ABC Incasso B.V.  
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         Event Culinair B.V.  
       
       gevestigd te Amsterdam  
       gedaagde   
       verder te noemen: Event Culinair  
       gemachtigde: mr. M.U. Poerink 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 8 september 2020 een vordering tegen Event Culinair ingesteld. Event Culinair heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.  
     
     
       1.2. 
       Op 22 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Event Culinair bij brief van 11 januari 2021 haar tegenvordering gewijzigd en stukken toegezonden. Ook bij brief van 20 januari 2021 heeft Event Culinair nog stukken toegezonden. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
        [eiseres] is eigenaar van een aantal panden. Event Culinair is een business-to-business cateringbedrijf. Event Culinair legt zich toe op de catering van grote tot zeer grote groepen. 
     
     
       2.2. 
       Partijen zijn overeengekomen dat Event Culinair per 1 maart 2020 een bedrijfsunit aan [adres] (hierna: het gehuurde) van [eiseres] huurt voor  € 2.994,75 per maand (hierna: de huurovereenkomst). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte met kantoor.  
     
     
       2.3. 
       Event Culinair heeft aan [eiseres] een waarborgsom van € 8.984,25 en de huur voor maart 2020 betaald. 
     
     
       2.4. 
       Event Culinair heeft de huur vanaf april 2020 niet betaald. 
     
     
       2.5. 
       Event Culinair heeft het gehuurde op haar kosten voorzien van een grote professionele keuken.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad:  I. Event Culinair veroordeelt tot betaling van € 17.968,50, te vermeerderen met wettelijke rente over dat bedrag, buitengerechtelijke incassokosten van € 954,69 en € 2.994,75 per maand vanaf 1 oktober 2020 tot aan het einde van de huurovereenkomst; II. de huurovereenkomst ontbonden verklaart; III. Event Culinair veroordeelt om het gehuurde twee weken na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrij beschikking aan [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om indien Event Culinair hieraan niet voldoet de ontruiming te laten bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder.  IV. Event Culinair veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten indien Event Culinair niet binnen twee dagen aan het vonnis voldoet.    
     
     
       3.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Event Culinair tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Event Culinair heeft na maart 2020 geen huur meer betaald, waardoor de huur vanaf april 2020 nog open staat. Aangezien het gaat om een huurachterstand die meer dan twee maanden bedraagt is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. 
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       Event Culinair betwist de vordering. Zij voert – samengevat – aan dat Event Culinair de huur niet, dan wel niet volledig, verschuldigd is vanwege de overheidsmaatregelen die sinds midden maart 2020 gelden als gevolg van de coronacrisis. Hierdoor kan Event Culinair haar bedrijfswerkzaamheden (business-to-business catering voor grote(re) groepen) niet meer uitvoeren. Event Culinair voert aan dat het gehuurde hierdoor niet ter beschikking is gesteld zoals voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is, sprake is van een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden en/of overmacht en Event Culinair doet een beroep op de redelijkheid en billijkheid. 
     
     
       4.2. 
       Event Culinair B.V. vordert, na eiswijziging, bij tegenvordering dat de kantonrechter: I. voor recht verklaart dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien, sprake is van een gebrek, onvoorziene omstandigheden en/of overmacht. II. voor recht verklaart dat [eiseres] geen recht heeft op volledige nakoming van de huurbetaling over de periode dat de coronacrisis duurt, waarbij overheidsmaatregelen beletten dat grotere groepen mensen bij elkaar aanwezig mogen zijn, waardoor de gebruikelijke cateringsopdrachten voor Event Culinair met betrekking tot events e.d. dan wel grotere groepen mensen niet c.q. duidelijk minder mogelijk zijn, mede aangezien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. III. bepaalt dat de huurprijs over de periode dat de coronacrisis duurt (aangevangen op 15 maart 2020), waarbij overheidsmaatregelen beletten dat grotere groepen mensen bij elkaar aanwezig mogen zijn, waardoor de gebruikelijke cateringsopdrachten voor Event Culinair met betrekking tot events e.d. dan wel grotere groepen mensen niet c.q. duidelijk minder mogelijk zijn, geen huur verschuldigd is, althans de huurprijs wordt verminderd. Event Culinair legt aan de tegenvordering hetzelfde ten grondslag als aan de betwisting van de vordering van [eiseres] .  
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] betwist de tegenvordering in zoverre dat van [eiseres] aanvoert dat van haar niet verlangd kan worden een hogere korting op de huurprijs dan 25% toe te staan.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
     
     
       5.2. 
       Het volgende staat vast. Ter bestrijding van het coronavirus zijn door de overheid sinds 15 maart 2020 verschillende maatregelen ingevoerd, met grote beperkingen voor onder andere het openbare- en privé leven tot gevolg (hierna: de coronacrisis). Zo moet iedereen 1,5 meter afstand van elkaar houden en zijn bijeenkomsten van (grote) groepen mensen (variërend van meer dan dertig tot meer dan honderd personen) niet toegestaan. De eet- en drinkgelegenheden moesten van 15 maart 2020 tot 31 mei 2020 sluiten en zijn, na een versoepeling van de maatregelen in de zomer 2020, vanaf 14 oktober 2020 weer gesloten. 
     
     
       5.3. 
       De stelling van Event Culinair dat de coronacrisis kan worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheid wordt door [eiseres] erkend. Deze kwalificatie komt ook overeen met de huidige lijn in de rechtspraak. Partijen zijn het echter niet eens over de daaraan te verbinden gevolgen en discussiëren hoofdzakelijk over de vraag in hoeverre de huurprijs hierdoor moet worden aangepast. De kantonrechter zal deze vraag hierna beantwoorden (vordering I en tegenvorderingen II en III). Daarna zal worden besproken waarom geen sprake is van overmacht of een gebrek (tegenvordering I). Tot slot wordt toegelicht waarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde na een terme de grâce gerechtvaardigd is (vordering II en III). Wijziging huurprijs 
     
     
       5.4. 
       De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. [eiseres] is wel in staat om het gehuurde feitelijk ter beschikking te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor Event Culinair iedere zin verloren, omdat door de coronacrisis geen vraag is naar catering van grote(re) bijeenkomsten. Dergelijke bijeenkomsten zijn door de maatregelen sinds 15 maart 2020 immers niet toegestaan en Event Culinair gebruikt het gehuurde grotendeels als keuken waarin voorbereidingen worden getroffen voor de catering. Ook het gebruik van de kantoorruimte is op die activiteit gericht. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW de overeenkomst wijzigt of ontbindt. Aangezien geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld en dient deze over beide partijen te worden verdeeld. In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden. 
     
     
       5.5. 
       Geen van beide partijen kan een verwijt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden worden gemaakt en zowel de overeenkomst als de maatschappelijke positie van partijen (het gaat om twee professionele partijen) geven geen aanleiding tot een bijzondere verdeling van het risico. Daarom neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat ‘de pijn’ (dat wil zeggen het financiële nadeel) gelijkelijk over partijen wordt verdeeld. Een 50/50 verdeling van de gehele huurprijs is hier echter niet op zijn plek, omdat Event Culinair geen eet- of drinkgelegenheid is en haar deuren niet gedwongen heeft moeten sluiten. Event Culinair heeft dus, al is het in veel beperktere mate, enige omzet kunnen maken. De daadwerkelijke ‘pijn’ is dus het omzetverlies en deze zal daarom als uitgangspunt worden genomen bij het bepalen van de huurprijsvermindering. 
     
     
       5.6. 
       Event Culinair heeft haar omzetcijfers van de afgelopen jaren inzichtelijk gemaakt. De juistheid daarvan is door [eiseres] niet bestreden. Op basis daarvan voert Event Culinair aan dat zij in de periode maart 2020 – december 2020 (10 maanden) 94,5% minder omzet heeft gemaakt ten opzicht van voorgaande representatieve jaren (2017-2018). In deze berekening is echter geen rekening gehouden met de door Event Culinair ontvangen overheidssteun. Het bedrag aan ontvangen overheidssteun moet bij berekening van het omzetverlies bij de omzet worden opgeteld. Event Culinair heeft immers met de ontvangen overheidssteun een deel van haar vaste lasten kunnen opvangen, zoals zij dat normaliter doet door gebruikmaking van de gerealiseerde omzet. In dat geval komt het omzetverlies ten opzichte van het gemiddelde van 10 maanden uit voorgaande representatieve jaren (2017 - 2018) uit op een percentage van 80%. Door Event Culinair is onbetwist aangevoerd dat het jaar 2019 niet representatief is wegens privé omstandigheden, waardoor dit jaar niet is meegenomen in de berekening. Het percentage van 80% zal over partijen gelijkelijk verdeeld worden, waardoor sprake is van een huurprijsvermindering van 40%. 
     
     
       5.7. 
       
         De kantonrechter wijzigt de huurovereenkomst als volgt. Vanaf 15 maart 2020 bedraagt de huur 60% van € 2.994,75 per maand (dus € 1.796,85) zo lang door de coronacrisis opgelegde overheidsmaatregelen beletten dat grotere groepen mensen bij elkaar aanwezig mogen zijn. Daarbij acht de kantonrechter het redelijk dat dit geldt zo lang nog geen groepen van honderd personen of meer bij elkaar mogen komen. Indien dit wel weer mag, wordt Event Culinair geacht haar business-to-business catering weer voldoende uit te kunnen oefenen. De door Event Culinair gevorderde huurprijsvermindering wordt dus toegewezen in de mate en wijze zoals hiervoor besproken (tegenvordering III). Aangezien door de wijziging van de huurovereenkomst een concrete huurprijsvermindering wordt vastgesteld, heeft Event Culinair geen belang meer bij haar tegenvordering II en wordt deze afgewezen. Vast staat dat de huur tot en met januari 2021 niet is voldaan. De door [eiseres] gevorderde betaling van de huurachterstand (vordering I) wordt toegewezen voor de maanden april 2020 tot en met januari 2021 met inachtneming van de huurprijsvermindering. Dat komt neer op de betaling van € 17.968,50 (10 maanden x € 1.796,85), te vermeerderen met de wettelijke rente zoals onder ‘de beslissing’ weergegeven. Voor de periode daarna geldt dat Event Culinair op grond van de (gewijzigde) huurovereenkomst automatisch verplicht is tot maandelijkse betaling van de toekomstige huur (uitgaande van de hiervoor weergegeven vermindering over de hiervoor weergegeven periode). 
         
           Geen sprake van overmacht of een gebrek 
           
         
       
     
     
       5.8. 
       Anders dan Event Culinair aanvoert is geen sprake van overmacht. Een beroep op overmacht kan pas slagen als de nakoming van de huurovereenkomst wordt belemmerd. Daar is geen sprake van, aangezien de prestatie die Event Culinair moet leveren om na te komen (betaling van de huur) niet wordt belemmerd.  
     
     
       5.9. 
       Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is sprake als het genot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, wordt verhinderd door een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. De coronacrisis heeft tot gevolg dat de vraag naar busines-to-business catering voor grote(re) groepen is weggevallen, maar Event Culinair heeft haar deuren niet verplicht hoeven sluiten. Event Culinair kon haar gebruikelijke werkzaamheden dus in het verhuurde voortzetten, waardoor sprake bleef van verschaffing van het genot dat Event Culinair bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat de coronacrisis invloed heeft (gehad) op externe vraag naar busines-to-business catering doet in dit geval dus geen afbreuk aan het verschafte genot. Van een gebrek is geen sprake.  
     
     
       5.10. 
       De conclusie over de gevorderde verklaringen voor recht door Event Culinair (tegenvordering I) is dat de kantonrechter deze niet zal geven ten aanzien van overmacht of een gebrek. Zoals uit r.o. 5.3 volgt zal wel voor recht worden verklaard dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van onvoorziene omstandigheden. Ontbinding en ontruiming na een terme de grâce gerechtvaardigd 
     
     
       5.11. 
       
        [eiseres] stelt zich terecht op het standpunt dat ook in het geval van huurprijsvermindering, de huurachterstand van een zodanige omvang is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Aangezien Event Culinair de huur vanaf april 2020 niet meer heeft betaald, is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De coronacrisis rechtvaardigt weliswaar de vaststelling van een lagere huurprijs, maar rechtvaardigt niet dat Event Culinair sinds de start van de crisis, oftewel gedurende tien maanden, helemaal niet meer heeft betaald. Gelet op het uitgangspunt dat normaliter een vordering tot ontruiming en ontbinding wordt toegewezen bij een huurachterstand van tenminste drie maanden, is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval gerechtvaardigd. Daarbij acht de kantonrechter het in dit geval redelijk om, zoals door Event Culinair ter zitting verzocht, een terme de grâce van twee maanden te geven. Dat laatste wil zeggen dat Event Culinair eerst nog twee maanden de tijd krijgt om de huurachterstand te betalen. Indien Event Culinair dan niet tot betaling overgaat, zal de huurovereenkomst worden ontbonden en moet het gehuurde worden ontruimd. Daarbij weegt enerzijds mee dat [eiseres] onbetwist heeft gesteld dat zij het verhuurde direct na ontruiming aan een nieuwe huurder kan verhuren en anderzijds dat Event Culinair onbetwist heeft gesteld uitzicht te hebben op nieuwe inkomsten op korte termijn door het aanbieden van dinerboxen aan consumenten. Vordering II en III worden dus toegewezen met een terme de grâce van twee maanden. 
     
     
       5.12. 
       Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Rv zonder toestemming van Event Culinair het betreffende pand betreden en ontruimen. Buitengerechtelijke incassokosten 
     
     
       5.13. 
       
        [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiseres] heeft echter niet voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, door na te laten de schriftelijke sommatie(s) te overleggen. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst die op of na 16 maart 2013 is gesloten, waarbij de wettelijke betalingstermijn van artikel 6:119a/b BW, dan wel de contractuele betalingstermijn is verstreken. Daarom is een bedrag van € 40,- ingevolge het bepaalde in artikel 6:96 lid 4 BW toewijsbaar is, ook als geen incassowerkzaamheden zijn verricht. 
     
     
       5.14. 
       De conclusie is dat de kantonrechter zowel de vordering van [eiseres] in conventie als de vorderingen van Event Culinair in reconventie gedeeltelijk zal toewijzen. Proceskosten 
     
     
       5.15. 
       Nu partijen over en weer zowel in conventie als in reconventie op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen zowel in conventie als in reconventie ieder de eigen proceskosten dragen.  
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
         
       
     
     
       6.1. 
       veroordeelt Event Culinair tot betaling aan [eiseres] van € 17.968,50 (huur april 2020 tot en met januari 2021), te vermeerderen de wettelijke rente over de huur voor april 2020 tot en met januari 2021, vanaf de vervaldatum van iedere desbetreffende maand huur tot en met de dag der algehele voldoening van de die maand huur; 
     
     
       6.2. 
       ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt Event Culinair om binnen twee weken de bedrijfsunit aan [adres] te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden en de bedrijfsunit onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen indien Event Culinair niet binnen twee maanden na betekening van het vonnis voldoet aan de veroordeling bij punt 6.1;  
     
     
       6.3. 
       veroordeelt Event Culinair tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, die de kantonrechter vaststelt op € 40,- 
     
     
       6.4. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       6.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.6. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       verklaart voor recht dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van onvoorziene omstandigheden; 
     
     
       6.8. 
       wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat met ingang van 15 maart 2020 de huur 60% van € 2.994,75 per maand (dus € 1.796,85) bedraagt zo lang door de coronacrisis opgelegde overheidsmaatregelen beletten dat groepen mensen van meer dan 100 personen bij elkaar aanwezig mogen zijn;  
     
     
       6.9. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       6.10. 
       verklaart punt 6.8 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.11. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. de Regt en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter