ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4122

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4122 Rechtbank Haarlem , 07-09-2011 / 178058 - HA ZA 11-153

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2011-09-07

Zaaknummer: 178058 - HA ZA 11-153

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4122

---

Garantie; vertegenwoordiging; ontbinding; 
       
       Eiser heeft in 2008 een stuk grond met daarop te bouwen woning gekocht voor € 1.4 miljoen. De verkoopmakelaar heeft schriftelijk toegezegd dat toekomstige koopsomverlagingen voor woningen van hetzelfde woningtype ook voor eiser zullen gelden. In 2010 heeft de projectontwikkelaar vergelijkbare woningen aangeboden met ‘nu tijdelijk 25% korting’. Eiser vordert - onder meer - dat deze kortingsregeling ook op hem van toepassing is, op basis van de gedane toezegging. De projectontwikkelaar voert aan dat de verkoopmakelaar niet bevoegd was haar te vertegenwoordigen. Voorts zou geen sprake zijn van een koopsomverlaging, maar van een financieringsregeling. De rechtbank oordeelt dat eiser erop mocht vertrouwen dat de verkoopmakelaar vertegenwoordigingsbevoegd was. Voorts oordeelt de rechtbank dat sprake is van een koopsomverlaging in de zin van de verstrekte toezegging en dat eiser derhalve in aanmerking komt voor de kortingsregeling. Een beroep van de projectontwikkelaar op ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden wordt verworpen.

vonnis 
       RECHTBANK HAARLEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 178058 / HA ZA 11-153 
     
     Vonnis van 7 september 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       1.	[A], 
       wonende te [plaats], 
       2.	[B], 
       wonende te [plaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       de commanditaire vennootschap 
       PARK BREDERODE C.V., 
       gevestigd te Heemstede, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. B.J.V. Lukaszewicz te Amsterdam. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [A] c.s. en Park Brederode genoemd worden. 
       
     1.	De procedure 
     
     
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 11 mei 2011 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 17 juni 2011 
       -	de akte wijziging eis van [A] c.s. van 6 juli 2011 
       -	de antwoordakte van Park Brederode van 20 juli 2011 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     2.	De feiten 
     
     2.1.	Park Brederode is een vennootschap die het terrein van het voormalige Provinciaal Ziekenhuis te Bloemendaal herontwikkelt ten behoeve van woningbouw. Het project draagt (ook) de naam Park Brederode en bestaat uit verschillende deelprojecten. Een deelproject is de realisatie van het woongebied Duinzicht, bestaande uit 63 vrijstaande en geschakelde woningen. De verkoop van de woningen in Duinzicht begon in 2008, de prijzen liepen (destijds) uiteen van € 1.225.000 tot € 2.300.000. 
     
     2.2.	[A] c.s. is overgegaan tot aankoop van een woning van het woningtype B1 in Duinzicht, bouwnummer 49 (hierna: de woning). De prijs voor de grond en bouw van de woning bedroeg € 1.400.000 vrij op naam (hierna: v.o.n.). [A] c.s. heeft een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomsten) gesloten. Op beide overeenkomsten staat de handgeschreven datum 17 oktober 2008 met daaronder de handtekening namens de verkoper (Park Brederode) en de voorgedrukte datum 30 september 2008 met daaronder de handtekening van de verkrijger. [A] c.s. behoren tot de ‘kopers van het eerste uur’. 
     
     2.3.	Bij email d.d. 15 oktober 2008 heeft [C] (hierna: [de makelaar]), makelaar en lid van het verkoopteam van de woningen in Park Brederode, voor zover van belang, het volgende aan [A] c.s. bericht: 
     
     In overleg met de ontwikkelaar van Park Brederode kan ik je het volgende bevestigen. 
     
     Indien gedurende het verkoopproces van Deelplan Duinzicht van Park Brederode de prijzen van het woningtype B1 of B2 naar beneden worden bijgesteld, dan zal deze koopsomverlaging ook gelden voor jullie woning en derhalve (achteraf) verrekend worden met jullie koopsom. 
     
     Ik vertrouw jullie hiermee van dienst te zijn geweest. 
     
     
       Met vriendelijke groet, 
       Park Brederode C.V. 
     
     
     [de makelaar] 
     
     2.4.	In december 2008 heeft Park Brederode per brief – voor zover van belang – het volgende aan de ‘kopers van het eerste uur’ bericht: 
     
     
       […] 
       Een aantal kopers heeft de afgelopen periode vragen gesteld over de V.O.N.-prijzen en de 
       afwerking van het woongebied na oplevering van de eerste helft van de woningen in Duinzicht. Graag informeren wij u daarover. 
     
     
     
       Garantie V.O.N.-prijzen 
       Ondanks dat recente berichten in de media soms anders suggereren, worden de vermelde V.O.N. prijzen voor de verkochte en in verkoop zijnde villa’s op Park Brederode niet aangepast. Park Brederode CV garandeert dat deze V.O.N.-prijzen niet verlaagd worden. De gehanteerde prijzen zijn marktconform. Dat betekent dat de prijzen in lijn zijn met het aanbod en de prijzen in de regio Kennemerland. Daarbij speelt een rol dat het aanbod van deze nieuwbouw villa’s in Bloemendaal uniek is en ook uniek blijft. Er zijn in Bloemendaal en Kennemerland nu en in de toekomst geen alternatieven voor de realisatie van vergelijkbare woongebieden. Gelet op de verwachte schaarste aan nieuwbouwwoningen in de nabije toekomst, in het bijzonder in deze regio, en de ongetwijfeld hogere bouwkosten in de toekomst, is er geen enkele reden om de V.O.N.-prijzen te verlagen. Verhogingen in de toekomst worden niet uitgesloten. […] 
     
     
     2.5.	Eind 2010 heeft Park Brederode een kortingsregeling aan potentiële kopers aangeboden. De toelichting van Park Brederode op deze regeling luidt – voor zover van belang – als volgt: 
     
     NU TIJDELIJK 25% KORTING OP GESCHAKELDE VILLA’S IN WOONGEBIED DUINZICHT OP PARK BREDERODE! 
     
     Indien u vóór 31 december 2010 een koop-aanneemovereenkomst tekent voor een woning in Duinzicht, biedt Park Brederode op een aantal woningen een eenmalige korting op de V.ON.-prijs en daarnaast een aanvullende kortingsregeling. Financiering komt zodoende eerder binnen bereik EN het vermindert uw maandlasten. De regeling wordt door Park Brederode per direct geïntroduceerd om de gebouwde maar nog onverkochte woningen nog voor het einde van dit kalenderjaar te verkopen. Binnenkort zullen de regeling en de voorwaarden in een brochure worden toegelicht, maar we bieden u nu alvast de gelegenheid om u als geïnteresseerde aan te melden. U kunt hiervoor contact opnemen met onze makelaars. 
     
     
       Wat houdt de regeling in? 
       De prijzen van de gebouwde onverkochte woningen worden tijdelijk en onvoorwaardelijk met zo’n 10% verlaagd. Over het resterende bedrag ontvangt u nog eens een nominale korting van 15%. Deze korting van 25% hoeft u dus niet te financieren! Pas bij de doorverkoop van uw woning betaalt u de nominale korting aan Park Brederode terug, vermeerderd met 30% aandeel voor Park Brederode in de positieve waardeontwikkeling. Bij een negatieve waardeontwikkeling neemt Park Brederode 50% daarvan voor haar rekening. Deze regeling vormt geen belemmering voor de eigenwoningregeling. 
       […] 
       Voor welke villa’s geldt de regeling? 
       Het betreft de geschakelde villa’s in Duinzicht die reeds zijn gebouwd. De buitenzijde van deze villa’s is geheel afgebouwd. Het interieur kan nog volledig naar eigen inzicht worden afgebouwd. Die afbouw gaat snel. U kunt dus in het voorjaar van 2011 al genieten van uw droom huis op een volgroeid park en te midden van de bewoners die hun huizen al hebben betrokken! De regeling geldt alleen voor de onverkochte villa’s in Duinzicht. 
     
     
     
     3.	Het geschil 
     
     3.1.	[A] c.s. vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
       I.  
       voor recht verklaart dat gedaagde jegens eisers gebonden is aan de toezegging zoals 
       opgenomen in de als productie 1 bij dagvaarding overlegde e-mail alsmede de in de brief van 
       december 2008 (productie 3 bij dagvaarding) opgenomen garantie; 
     
     
     
       II.  
       (primair) gedaagde veroordeelt binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 370.125,-- inclusief BTW, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover berekend vanaf 6 juni 2011, met de bepaling dat in geval van verkoop van de door eisers van gedaagde gekochte woning partijen ook dan gebonden zijn aan de voorwaarden van de “kortingsregeling” zoals vermeld in productie 2 bij conclusie van antwoord; 
     
     
     (subsidiair) gedaagde veroordeelt binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 329.000,-- inclusief BTW, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover berekend vanaf 5 november 2010 (datum aanbieden korting), althans berekend vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, met de bepaling dat in geval van verkoop van de door eisers van gedaagde gekochte woning partijen ook dan gebonden zijn aan de voorwaarden van de “kortingsregeling” zoals vermeld in productie 2 bij conclusie van antwoord; 
     
     
       III.  
       (primair) gedaagde veroordeelt binnen 30 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan eisers een schriftelijk overzicht te verstrekken van de prijzen die andere kopers van een woning op Park Brederode hebben betaald in het kader van hun koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst alsmede eventueel daarna nog aan hen verleende kortingen, op straffe van een dwangsom ad € 500,- per kalenderdag of dagdeel dat gedaagde nalatig is aan deze veroordeling te voldoen; 
     
     
     (subsidiair) gedaagde veroordeelt binnen 30 dagen na het wijzen van vonnis in onderhavige zaak aan eisers een schriftelijk overzicht te verstrekken van de prijzen die andere kopers van het woningtype B1 en B2 hebben betaald in het kader van hun koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst alsmede eventueel daarna nog aan hen verleende kortingen, op straffe van een dwangsom ad € 500,- per kalenderdag of dagdeel dat gedaagde nalatig is aan deze veroordeling te voldoen; 
     
     
       IV. 
       gedaagde veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van deze procedure ten bedrage van € 1.785,- berekend conform Rapport Voorwerk II, althans een door U.E.A. in goede justitie te bepalen bedrag; 
     
     
     
       V. 
       gedaagde veroordeelt in alle kosten van dit geding, alsmede voorwaardelijk (in geval niet vrijwillig voldaan wordt aan de veroordeling) te veroordelen tot betaling van een bedrag aan nasalaris. 
     
     
     3.2.	Park Brederode voert verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
     4.	De beoordeling 
     
     4.1.	[A] c.s. heeft aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. [A] c.s. heeft de woning gekocht in een economisch instabiele periode. [A] c.s. vermoedde dat de prijzen van de te realiseren woningen zouden gaan dalen en twijfelde of het niet beter was te wachten met de aankoop van de woning. Park Brederode heeft bij monde van [de makelaar] aan [A] c.s. een specifieke garantie gegeven, inhoudende dat koopsomverlagingen van de prijzen van het woningtype B1 en B2 ook voor [A] c.s. zouden gelden. [A] c.s. was hierdoor gerustgesteld en is overgegaan tot aankoop van de woning. [de makelaar] was feitelijk bevoegd Park Brederode te vertegenwoordigen en in ieder geval is de schijn van diens bevoegdheid gewekt. Park Brederode heeft de prijzen van de woningen in 2010 verlaagd door per saldo een korting van 23,5% aan te bieden. De overbuurman van [A] c.s. heeft zelfs een korting van € 370.125 gekregen. Hij heeft weliswaar een woning van het type D, maar op basis van de garantie van december 2008 in combinatie met de toezegging van 15 oktober 2008 heeft [A] c.s. ook recht op deze korting, aldus nog steeds [A] c.s. 
     
     
       4.2.	Park Brederode heeft tot haar verweer het volgende aangevoerd. 
       (1) De toezegging aan [A] c.s. is gedaan door een persoon die onbevoegd was om Park Brederode te vertegenwoordigen en op dit punt te binden. Bovendien is de toezegging pas gedaan op het moment dat [A] c.s. de overeenkomsten al getekend had. [A] c.s. had de toezegging dus helemaal niet nodig om akkoord te gaan met de overeenkomsten. 
       (2) De V.O.N.-prijzen van de woningen zijn niet verlaagd, de huizen zijn als casco verkocht met een overeenstemmende vraagprijs. Er is slechts gebruik gemaakt van marketinginstrumenten om de woningen aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers. De regeling van eind 2010 betreft een financieringsregeling en geen kortingsregeling. 
       (3) Indien Park Brederode de toezegging 15 oktober 2008 moet nakomen, doet zij een beroep op ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden. Deze omstandigheden bestaan er uit dat de huizenmarkt na oktober 2008 zeer zwaar getroffen is, terwijl Park Brederode dat niet kon voorzien. De overeenkomst dient gedeeltelijk ontbonden te worden in die zin dat Park Brederode niet langer gehouden is de toezeggingen in de email van 15 oktober 2008 en de brief van december 2008 na te komen. 
       (4) Indien Park Brederode de toezegging 15 oktober 2008 moet nakomen, dient het te betalen bedrag in een evenredige verhouding te staan tot voordelen die Park Brederode aan andere kopers heeft geboden. De korting die [A] c.s. ten hoogste toekomt is het gemiddelde van die andere voordelen. Voorts dienen de reeds aan [A] c.s. aangeboden voordelen met een waarde van in totaal € 25.063,61 verrekend te worden.  
       (5) [A] c.s. heeft geen belang bij een overzicht van de prijzen die andere kopers hebben betaald. Eventuele kortingen op meerwerk en aanleg van tuinen en kelders betreffen geen koopsomverlagingen. Bovendien heeft [A] c.s. al van dergelijke kortingen geprofiteerd. Indien Park Brederode een kortingsregeling aan [A] c.s. moet aanbieden, dan heeft [A] c.s. de hoogste korting ontvangen en heeft [A] c.s. ook geen belang meer bij het overzicht, aldus nog steeds Park Brederode. 
     
     
     
       4.3.	De rechtbank overweegt als volgt. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat aan [A] c.s. bij email d.d. 15 oktober 2008 een toezegging is gedaan door makelaar [de makelaar] (zie 2.3). In het midden kan blijven of [de makelaar] bevoegd was om Park Brederode te vertegenwoordigen. Immers, indien moet worden aangenomen dat [de makelaar] daartoe niet bevoegd was geldt het volgende. Artikel 3:61, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat als een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedragingen van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van die veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. De schijn van bevoegdheid kan ook worden gewekt door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen. Daarbij doet niet ter zake of een gedeelte van de schijnopwekkende feiten zich eerst na de totstandkoming van de overeenkomst heeft voorgedaan. 
       In het onderhavige geval zijn de contractbesprekingen gevoerd door de makelaars van het verkoopteam, waaronder [de makelaar]. Ter comparitie heeft [C], directeur van Park Brederode, verklaard dat hem tijdens een gesprek met de ‘kopers van het eerste uur’ door [A] c.s. de email van [de makelaar] van 15 oktober 2008 is getoond en dat hij op dat moment geen discussie met [A] c.s. is aangegaan over de vraag of de toezegging rechtsgeldig was gedaan. Park Brederode heeft op dat moment de situatie laten voortbestaan waarin [A] c.s. er van uitging dat [de makelaar] bevoegd was Park Brederode te vertegenwoordigen. Onder die omstandigheden mocht [A] c.s. redelijkerwijs aannemen dat een toereikende volmacht aan [de makelaar] was verleend. Park Brederode kan thans op de gestelde onjuistheid van die veronderstelling geen beroep meer doen. Aan de omstandigheid dat [A] c.s. de overeenkomsten op 30 september 2008 getekend zou hebben – hetgeen [A] c.s. overigens betwist – terwijl de toezegging eerst op 15 oktober 2008 is gedaan, komt geen betekenis toe, nu vast staat dat Park Brederode de overeenkomsten pas op 17 oktober 2008 heeft getekend. De wettelijke bedenktijd ingevolge artikel 7:2 BW was op het moment van de toezegging derhalve nog niet ingegaan. De bewoording van de email (“In overleg met de ontwikkelaar van Park Brederode kan ik je het volgende bevestigen”) duidt er overigens op dat [A] c.s. al eerder met [de makelaar] over de toezegging had gesproken. Voor zover Park Brederode heeft willen stellen dat [A] c.s. ook zonder de toezegging van 15 oktober 2008 akkoord was gegaan, is die stelling in het licht van de uitvoerige uiteenzettingen van [A] c.s. onvoldoende onderbouwd. Park Brederode kan daarom gehouden worden aan de toezegging die in de email van 15 oktober 2008 is gedaan. Voor wat betreft de toezeggingen in de brief van december 2008, waarop de gevorderde verklaring voor recht eveneens ziet, ligt de zaak echter anders. Park Brederode heeft in haar antwoordakte immers terecht aangevoerd dat - kort gezegd - in die brief geen op geld waardeerbare toezegging is gedaan. [A] c.s. mist daarom belang bij een verwijzing naar deze brief in de gevorderde verklaring voor recht. Deze zal daarom zonder verwijzing naar die brief worden toegewezen. 
     
     
     4.4.	De rechtbank verwerpt de stelling van [A] c.s. dat de toezegging van 15 oktober 2008 met de brief van december 2008 (zie 2.4) is uitgebreid tot alle woningtypen, zoals zij aan haar vordering onder II. primair ten grondslag heeft gelegd. Weliswaar heeft Park Brederode in de brief van december 2008 voor alle woningtypen gegarandeerd dat de v.o.n.-prijzen niet omlaag zouden gaan, maar niet is gebleken dat daarmee is beoogd ook de toezegging aan [A] c.s. uit te breiden tot alle woningtypen. Zowel de email van 15 oktober 2008 als de brief van december 2008 bieden geen aanknopingspunt om een dergelijke uitbreiding te aanvaarden. De vordering onder II. primair zal daarom worden afgewezen. 
     
     
       4.5.	In de email van 15 oktober 2008 heeft Park Brederode aan [A] c.s. de toezegging gedaan dat koopsomverlagingen van hetzelfde woningtype zullen worden verrekend met de koopsom die [A] c.s. voor hun woning hebben betaald. De thans voorliggende vraag is derhalve of Park Brederode is overgegaan tot een koopsomverlaging van het woningtype B1 en B2.  
       Niet in geschil is dat Park Brederode in november 2010 aan potentiële kopers een regeling heeft aangeboden ter zake van voornoemde woningtypen (zie 2.5). Park Brederode heeft in dit verband aangevoerd dat het geen korting betreft, maar een financieringsregeling als marketinginstrument. De rechtbank gaat hieraan evenwel voorbij. In voornoemd aanbod spreekt Park Brederode letterlijk over een korting op de “V.O.N.-prijs” en daarnaast een aanvullende kortingsregeling. Uit de door Park Brederode in het geding gebrachte toelichting op de kortingsregeling blijkt dat de prijzen van de woningen worden verlaagd met 10% en daarna nog eens met 15% over het resterende bedrag. Dit kan niet anders worden geïnterpreteerd dan als een koopsomverlaging in de zin van de toezegging zoals die aan [A] c.s. is verstrekt. In de situatie van [A] c.s. zou het er immers op neerkomen dat zij de woning voor een bedrag van € 1.071.000 had kunnen kopen, in plaats van het door [A] c.s. betaalde bedrag van € 1.400.000. Daar doet niet aan af dat bij doorverkoop van de woning enkele aan de kortingsregeling verbonden voorwaarden nagekomen dienen te worden, te weten dat de nominale korting van 15% moet worden terugbetaald en Park Brederode 30% van de meerwaarde van de woning ontvangt, dan wel 50% van de negatieve waardeontwikkeling voor haar rekening neemt. Ook indien die voorwaarden in aanmerking worden genomen, geldt immers dat sprake is van een verlaging van de koopsom, nu de woningen voor een lagere prijs kunnen worden gekocht. De bijkomende voorwaarden betreffen toekomstige omstandigheden waarvan niet valt te voorzien of een en ander voordelig of nadelig voor [A] c.s. zal uitpakken. Daarop kan thans geen voorschot worden genomen door [A] c.s. de aanspraak op de koopsomverlaging te ontzeggen. Wel zal, overeenkomstig de gewijzigde vordering, [A] c.s. gehouden zijn zich bij doorverkoop van de woning te houden aan de eerder genoemde voorwaarden. Een integrale opname van de voorwaarden in het dictum is daarvoor niet nodig. Executieproblemen, zoals door Park Brederode voorzien, zullen zich immers niet voordoen, nu er bij gebreke van een daartoe strekkende vordering van Park Brederode ten aanzien van die voorwaarden niets te executeren valt. Pas in geval van verkoop zal de vraag aan de orde komen in hoeverre [A] c.s. iets aan Park Brederode zal zijn verschuldigd op basis van de kortingsregeling zoals (deels) weergegeven onder 2.5.  
     
     
     4.6.	Het beroep van Park Brederode op ontbinding van de overeenkomst, met dien verstande dat Park Brederode niet langer gehouden is de toezegging na te komen, wegens onvoorziene omstandigheden faalt. [A] c.s. heeft onbetwist gesteld dat hij vanwege de recessie vermoedde dat de prijzen van de te realiseren woningen zouden dalen en dat in verband met dat vermoeden de in de email van 15 oktober 2008 vervatte garantie is gegeven. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is onder die omstandigheden geen sprake. Een (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst is derhalve niet aan de orde. 
     
     4.7.	Park Brederode heeft voorts aangevoerd dat [A] c.s. slechts aanspraak kan maken op het gemiddelde van eventuele kortingen die aan andere kopers geboden zijn. Park Brederode heeft echter onvoldoende onderbouwd op welke grondslag aan [A] c.s. slechts een dergelijke gemiddelde korting zou toekomen. De in harde percentages uitgedrukte toezegging van 15 oktober 2008 biedt daarvoor geen aanknopingspunt en ook overigens is daartoe niets aangevoerd. Bij gebreke van een nadere onderbouwing faalt het betoog van Park Brederode. 
     
     4.8.	Park Brederode heeft nog aangevoerd dat het toe te wijzen bedrag verrekend dient te worden met de aan [A] c.s. verleende kortingen op de aanpassing van een keukenraamkozijn, de afwerking van de kap en de dakkapel en het kwijtschelden van rente,voor een totaal bedrag van € 25.063,61. Dit beroep gaat evenmin op. Park Brederode heeft verzuimd te stellen en te onderbouwen op welke grondslag [A] c.s. gehouden zou zijn dit bedrag aan Park Brederode te voldoen. Voor zover Park Brederode heeft willen betogen dat het bedrag van € 25.063,61 een korting betreft die gezien moet worden als een korting in de zin van de in de email van 15 oktober 2008 gegeven garantie en daarom in mindering moet worden gebracht, gaat dit betoog niet op, nu het gaat om korting op meerwerk en een rentekorting en niet om een reeds genoten koopsomverlaging.  
     
     4.9.	Gelet op het voorgaande zal de vordering van [A] c.s. onder II subsidiair worden toegewezen.  
     
     4.10.	De vordering van [A] c.s. tot – kort gezegd – het verkrijgen van een overzicht van verleende kortingen zal worden afgewezen. Niet onderbouwd is door [A] c.s. welk belang daarbij resteert bij het toewijzen van de onder II subsidiair geformuleerde vordering. 
     
     4.11.	De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [A] c.s. heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. 
     
     4.12.	Park Brederode heeft verweer gevoerd tegen de verzochte uitvoerbaar bij voorraad verklaring, stellende dat zij een reëel restitutierisico loopt. [A] c.s. heeft hier tegenin gebracht dat zij voldoende kapitaalkrachtig is, mede gelet op het feit dat de bank bereid is geweest een hypotheek voor een woning van € 1.400.000 te verstrekken. In het licht van de betwisting van [A] c.s. heeft Park Brederode het bestaan van een restitutierisico onvoldoende onderbouwd. Park Brederode heeft voorts geen omstandigheden naar voren gebracht die de rechtbank ertoe brengen aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde van zekerheidstelling te verbinden. 
     
     
       4.13.	Park Brederode zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op: 
       - dagvaarding	€	90,81 
       - griffierecht		1.414,00 
       - salaris advocaat		4.000,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.000,00) 
       Totaal	€ 	5.504,81 
     
     
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1.	verklaart voor recht dat Park Brederode jegens [A] c.s. gebonden is aan de toezegging zoals opgenomen in de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde e-mail, 
     
     5.2.	veroordeelt Park Brederode om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] c.s. te betalen een bedrag van € 329.000,00 (driehonderdnegenentwintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 5 november 2010 tot de dag van volledige betaling, met de bepaling dat in geval van verkoop van de door [A] c.s. van Park Brederode gekochte woning partijen ook dan gebonden zijn aan de voorwaarden van de “kortingsregeling” zoals vermeld in productie 2 bij conclusie van antwoord, 
     
     5.3.	veroordeelt Park Brederode in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 5.504,81, 
     
     5.4.	veroordeelt Park Brederode tevens in de nakosten, aan de zijde van [A] c.s. bepaald op € 131,-- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,-- voor nasalaris advocaat, 
     
     5.5.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     5.6.	wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell, mr. L.M. de Vries en mr. J.C. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2011.