ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:3696

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:3696 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 01-12-2020 / 200.276.056_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-12-01

Zaaknummer: 200.276.056_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3696

---

makelaar handelt onrechtmatig; groter woonoppervlakte dan volgens de meetinstructie van de NVM; begroting schade.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.276.056/01 
     
     
     
       
         arrest van 1 december 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       2.  [appellante] , beiden wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten] , 
       advocaat: mr. J.C.A. Stevens te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [Makelaardij] Makelaardij B.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. P.M. Leerink te Deventer, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2020 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 14 maart 2018, [adres 3] juni 2018 en 31 december 2019, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/333614 / HA ZA 17-497) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met grieven, producties en eiswijziging; 
       
       
         de memorie van antwoord. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
       
       
         a) [appellanten] hebben op 5 december 2016 de woning aan het [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht voor een koopprijs van € 364.000,-.  
       
       
       
         b) Voorafgaand aan de verkoop van de woning aan [appellanten] , was de woning in 2016 tweemaal eerder verkocht. In juli 2016 werd de woning verkocht voor € 364.000,-. Deze koop werd ontbonden omdat de koper de financiering niet rond kreeg. Op 4 november 2016 werd de woning verkocht voor € 362.000,- met een zogenaamde no risk-clausule. Die koop werd ontbonden toen de koopovereenkomst met [appellanten] werd gesloten.  
       
       
       
         c) De verkopers van de woning hebben zich bij de verkoop laten bijstaan door 
         
          [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: de NVM). 
       
       
       
         d) [geïntimeerde] heeft ten behoeve van de verkoop een brochure opgesteld. Op de 
         voorzijde van de brochure is vermeld: ‘ woonopp.: 200 m2 ’. Onderaan de pagina is vermeld:  ‘Deze informatie is geheel vrijblijvend; hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. De informatie wordt verstrekt zonder enige verantwoordelijkheid voor eventuele onjuistheden’ .  
         Onder  ‘Nadere mededelingen’  is onder meer vermeld:  ‘De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.’  
         In de brochure zijn tevens een aantal plattegronden opgenomen. Bovenaan de pagina is vermeld:  ‘Plattegronden zijn indicatief’ . Onderaan de pagina is vermeld:  ‘Aan de plattegronden kunnen geen rechten worden ontleend.’  Op de website funda.nl stond eveneens een woonoppervlakte van 200 m2 vermeld. De brochure is aan [appellanten] verstrekt. 
       
       
       
         e) De koopovereenkomst voor de woning bepaalt in artikel 6.11:  ‘Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.’ 
         Artikel 23 van de koopovereenkomst bepaalt:  ‘De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Uitgangspunt blijft altijd: “wat u ziet is wat u koopt” en de objectinformatie is van lagere prioriteit’ . 
       
       
       
         f) Kort voor de levering is bij [appellanten] het vermoeden gerezen dat de 
         opgegeven woonoppervlakte niet juist was. Zij hebben daarover contact opgenomen met de [makelaar] , makelaar van [geïntimeerde] . [makelaar] heeft na bestudering van het dossier en de tekeningen erkend dat de vermelding van de woonoppervlakte onjuist was en daarvoor zijn excuses aangeboden. Partijen hebben daarna nog verschillende malen overlegd maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. 
       
       
       
         g) [appellanten] hebben in maart 2017 een taxatie van de woning laten uitvoeren door de [taxateur 1] (hierna: [taxateur 1] ). [taxateur 1] is bij deze taxatie uitgegaan van een woonoppervlakte van 160 m2. Volgens deze taxatie bedroeg de marktwaarde van de woning op 5 december 2016 € 350.000,-. 
       
       
       
         h) De levering van de woning vond plaats op 22 maart 2017. Vanwege een vervroeging van de leverdatum hebben de verkopers nadien aan [appellanten] een korting op de koopprijs verleend van € 1.000,-, zodat de uiteindelijke koopprijs € 363.000,- bedroeg. 
       
       
       
         i) Op 14 december 2017 heeft de Raad van Toezicht Zuid van de NVM uitspraak gedaan in een tuchtrechtelijke procedure van [appellanten] tegen [geïntimeerde] . De Raad van Toezicht heeft de klachten van [appellanten] dat [geïntimeerde] bij woningen aan het [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] een onjuiste woonoppervlakte heeft genoemd en de woonoppervlakte niet conform de meetinstructie van de NVM heeft opgenomen, gegrond verklaard en aan [geïntimeerde] de straf van berisping en een voorwaardelijke boete van € 10.000,- opgelegd. De Raad van Toezicht heeft de klacht dat [geïntimeerde] ‘stelselmatig en doelbewust de meetinstructie niet zou hebben nageleefd’, ongegrond verklaard. 
       
       
       
         3.2.1. 
         In deze procedure vorderen [appellanten] , na eiswijziging in hoger beroep, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 90.750,- althans € 74.052,- althans een op basis van artikel 6:97 BW vast te stellen bedrag aan schadevergoeding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door de woning niet op te meten conform de dwingend voorgeschreven ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ van de NVM (hierna: de meetinstructie) en door in de verkoopbrochure en op funda.nl een woonoppervlakte van 200 m2 te vermelden terwijl de woning in werkelijkheid een woonoppervlakte van 160 m2 heeft. [appellanten] stellen als gevolg van deze fout schade te hebben geleden. 
         
       
       
         3.2.3. 
         Bij tussenvonnis van 14 maart 2018 heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door de meetinstructie niet te volgen en een aanmerkelijk grotere woonoppervlakte te vermelden. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat ook bij een juiste vermelding van de woonoppervlakte een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, en dat de schade vastgesteld moet worden door een vergelijking tussen de koopsom en de marktwaarde van de woning. Bij tussenvonnis van 27 juni 2018 heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van (onder meer) de vraag wat volgens de meetinstructie de woonoppervlakte van de woning is, en wat de marktwaarde van de woning was op 5 december 2016 op basis van de aldus gemeten woonoppervlakte. Als deskundige is benoemd de [deskundige] . 
         
       
       
         3.2.4. 
         Bij deskundigenbericht van 25 januari 2019 heeft de deskundige gerapporteerd dat de woonoppervlakte van de woning volgens de meetinstructie 160 m2 is. De marktwaarde van de woning op 5 december 2016 was volgens de deskundige € 364.000,-. 
         
       
       
         3.2.5. 
         In het eindvonnis van 31 december 2019 heeft de rechtbank de bevindingen van de deskundige overgenomen en geoordeeld dat [appellanten] voor de woning een marktconforme prijs hebben betaald en dus geen schade hebben geleden. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 
         
       
       
         3.3.1. 
         
           
            [appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd.  
           	Grief 1 is gericht tegen i) de aanname dat bij een juiste vermelding van de woonoppervlakte ook een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, (tussenvonnis 14 maart 2018, 4.4), ii) het oordeel dat de schade het beste kan worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen de koopsom en de marktwaarde van de woning, en het in lijn daarmee gelaste deskundigenbericht (tussenvonnis 14 maart 2018, 4.7/4.8). 
           	Grief 2 is gericht tegen het verwerpen van de bezwaren van [appellanten] tegen benoeming van een deskundige die lid is van de NVM (tussenvonnis 27 juni 2018, 2.4/2.6). 
           	Grief 3 is gericht tegen het oordeel dat de marktwaarde van de woning gelijk is aan de koopsom, zodat [appellanten] geen schade hebben geleden als gevolg van de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte (eindvonnis, 2.12). 
           	Grief 4 is gericht tegen de beslissing om de proceskosten te compenseren (eindvonnis, 2.13). 
           	[appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 31 december 2019 en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen zoals in hoger beroep gewijzigd. [appellanten] vorderen in hoger beroep niet langer vergoeding van buitengerechtelijke kosten. 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het bestreden vonnis moeten worden bekrachtigd, en dat [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten moeten worden veroordeeld. 
         
         
           
             Onrechtmatigheid 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         Het hof stelt voorop dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. 
         
       
       
         3.4.2. 
         Het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. De meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
           De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen. 
           Dat geldt ook voor het beroep op een exoneratie die in de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper is overeengekomen ten aanzien van een eventuele afwijkende oppervlakte. Een dergelijke, tussen koper en verkoper geldende exoneratie doet er immers niet aan af dat de koper ervan mag uitgaan dat de aan de meetinstructie gebonden, verkopend makelaar volgens die meetinstructie heeft gemeten en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de brochure heeft vermeld (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). 
         
         
       
       
         3.4.4. 
         
          [geïntimeerde] heeft niet althans onvoldoende gemotiveerd bestreden dat i) zij als NVM-makelaar verplicht was om ten aanzien van de woning in kwestie de meetinstructie toe te passen, ii) zij dat niet heeft gedaan, en iii) de netto woonoppervlakte van de woning volgens de meetinstructie 160 m2 bedroeg. Door in de verkoopbrochure en op funda.nl te vermelden dat de woonoppervlakte 200 m2 bedroeg, heeft [geïntimeerde] dus onjuiste informatie verstrekt. [appellanten] mochten er in beginsel op vertrouwen dat de vermelde woonoppervlakte van 200 m2 was gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus overeenkwam met de netto woonoppervlakte van de woning. De door [geïntimeerde] genoemde omstandigheden, te weten de exoneraties in de verkoopbrochure en koopovereenkomst, hoefden voor [appellanten] geen aanleiding te geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Met het verstrekken van de onjuiste informatie heeft [geïntimeerde] daarom onrechtmatig gehandeld jegens [appellanten] . [geïntimeerde] heeft niet betwist dat deze onrechtmatige daad haar kan worden toegerekend. [geïntimeerde] is daarom verplicht om aan [appellanten] de schade te vergoeden die zij als gevolg daarvan hebben geleden. 
         
         
           
             Causaal verband 
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         Het causaal verband als bedoeld in art. 6:162 lid 1 BW (het condicio sine qua non-verband), moet worden vastgesteld door vergelijking van enerzijds de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan, met anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven.  
         
       
       
         3.5.2. 
         Wat betreft de hypothetische situatie waarin de fout achterwege was gebleven, geldt dat [appellanten] de stelplicht en bewijslast dragen van de feiten en omstandigheden die zij aan de aannemelijkheid van de door hen bepleite hypothetische scenario’s ten grondslag leggen (Hoge Raad 23 november 2011,  ECLI:NL:HR:2001:AB2737). [appellanten] stellen zich primair op het standpunt dat zij de woning niet zouden hebben gekocht. Zij voeren daartoe aan dat zij zochten naar een woning van tenminste 200 m2. Bij juiste vermelding van de woonoppervlakte zouden ze de woning van 160 m2 niet hebben gevonden in hun zoekacties (op funda.nl), aldus [appellanten] . Zij stellen zich, subsidiair, op het standpunt dat, zij de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. 
         
       
       
         3.5.3. 
         
           
            [geïntimeerde] betwist dat [appellanten] , indien [geïntimeerde] zich wel aan de meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m2 zou hebben vermeld, anders zouden hebben gehandeld dan zij in werkelijkheid hebben gedaan. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat (het aantal m2 van) de woonoppervlakte geen rol van betekenis heeft gespeeld in de aankoopbeslissing van [appellanten] . Bepalend was hoe de woning, die zij meermaals hebben bezichtigd, er daadwerkelijk uit zag. Zij zouden de woning evengoed gekocht hebben voor de overeengekomen koopprijs. Verkopers hebben de woning kort daarvoor tweemaal verkocht voor (nagenoeg) dezelfde koopprijs. Vergelijkbare woningen zijn in dezelfde periode voor vergelijkbare prijzen verkocht. Het is niet aannemelijk dat verkopers bereid zouden zijn geweest om de woning onder de marktwaarde te verkopen. Verder is veelzeggend dat [appellanten] geen gebruik willen maken van het aanbod van [geïntimeerde] om de woning opnieuw te verkopen en een eventueel verlies te compenseren, aldus [geïntimeerde] . 
           
            [geïntimeerde] concludeert dat [appellanten] geen schade hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad. 
         
         
       
       
         3.5.4. 
         Het hof overweegt dat, zoals ook door de Hoge Raad overwogen in rov. 3.4 van het arrest van 13 juli 2018, bij de aankoop van een woning de woonoppervlakte een factor is die in het algemeen van belang is bij de aankoopbeslissing. Dit volgt ook uit het feit, zoals [appellanten] onweersproken hebben gesteld, dat op funda.nl de aangeboden huizen zijn onderverdeeld in categorieën woonoppervlakte. Uit het feit dat [appellanten] de woning hebben bezichtigd, kan niet worden afgeleid dat de (via funda.nl en de brochure) verstrekte informatie dat de woonoppervlakte 200 m2 bedroeg voor hen niet (meer) van belang was. Daarom kan er, zonder meer, niet van worden uitgegaan dat [appellanten] , ook als informatie over de woonoppervlakte van meet af aan juist was geweest, de woning voor dezelfde koopprijs zouden hebben gekocht.  
         
       
       
         3.5.5. 
         
           
            [appellanten] hebben, ter onderbouwing van de aannemelijkheid van het scenario dat zij de woning niet zouden hebben gekocht, aangevoerd dat zij op zoek waren naar een woning met een woonoppervlakte van tenminste 200 m2 en dat de woningen die zij hebben bezocht – drie woningen aan het [adres 5] – alle vielen in deze categorie. Bij een juiste vermelding van de woonoppervlakte zouden zij de woning niet eens op funda.nl hebben gevonden, aldus [appellanten] .  
           
            [geïntimeerde] heeft, reeds in eerste aanleg, aangevoerd dat [appellanten] voorafgaand aan de verkoop de naastgelegen woning, aan het [adres 3] , hebben bezichtigd die qua grootte identiek was aan de woning aan het [adres 1] , en dat zij vervolgens bij [geïntimeerde] interesse toonden voor de woning aan het [adres 1] en dat zij deze woning nog voor het officieel in verkoop nemen van de woning door [geïntimeerde] hebben bezichtigd. 
           Het hof is van oordeel dat [appellanten] hun stelling dat zij de woning niet zouden hebben gekocht indien de juiste woonoppervlakte was vermeld, onvoldoende hebben onderbouwd. De woningen die [appellanten] hebben bezichtigd – naast nummers [adres 3] en [adres 1] ook nummer [adres 4] – waren alle gelegen aan het [adres 5] , zodat duidelijk is dat [appellanten] in het bijzonder geïnteresseerd waren in woningen in deze straat. Zij zijn daarnaast bij nummer [adres 1] uitgekomen na bezichtiging van nummer [adres 3] , en dus kennelijk niet via funda.nl. Bovendien sloot de daadwerkelijke grootte van de woning(en) – nummers [adres 3] en [adres 1] waren qua grootte identiek zoals [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld – zoals zij deze bij bezichtiging hebben waargenomen kennelijk aan bij de wensen van [appellanten] . Deze feiten en omstandigheden laten daarom niet de conclusie toe dat [appellanten] , bij juiste vermelding van de woonoppervlakte, de woning niet zouden hebben gekocht. De primaire vordering is daarom niet toewijsbaar. 
         
         
       
       
         3.5.6. 
         
           Het hof gaat er daarom, en mede gelet op het feit dat woonoppervlakte een factor is die van belang is bij de aankoopbeslissing, van uit dat tussen [appellanten] en de verkoper een koopovereenkomst tegen een lagere verkoopprijs tot stand zou zijn gekomen in de situatie dat de juiste woonoppervlakte in de verkoopinformatie zou zijn vermeld. Het feit dat de woning al twee maal eerder voor min of meer dezelfde prijs was verkocht, doet hier niet aan af. Zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, was dat beide keren onder vermelding van dezelfde onjuiste woonoppervlakte. De verklaring van de verkoper dat hij niet bereid zou zijn geweest de woning voor een lagere prijs te verkopen, is ontoereikend om dit scenario niet aannemelijk te achten (productie 6 antwoordakte [geïntimeerde] eerste aanleg). Hetzelfde geldt voor de stelling van [geïntimeerde] dat zij de verkoper zouden hebben geadviseerd om geen genoegen te nemen met een koopsom lager dan € 364.000,-. Verder is de stelling van [geïntimeerde] dat er genoeg andere kopers waren die bereid waren dit bedrag te betalen bij een woonoppervlakte van 160 m2 niet concreet onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.  
           Het causaal verband wordt daarom aangenomen. 
         
         
         
           
             Schade 
           
         
         
       
       
         3.6.1 
         De omvang van de schade die [appellanten] hebben geleden, dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van [geïntimeerde] achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin [geïntimeerde] zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m2 zou hebben vermeld. Deze hypothetische situatie is, gelet op het voorgaande, de situatie dat [appellanten] de woning wel hadden gekocht maar tegen een lagere koopprijs. Van belang is verder dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (art. 6:97 (https://www.navigator.nl/document/openCitation/idd3f5bc8c3230b4f9a7f4fc8f2754de17) BW). De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid (Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269). 
         
       
       
         3.6.2. 
         
           
            [appellanten] voeren aan dat zij, bij een juiste voorstelling van zaken, (veel) minder voor de woning hadden willen betalen per m2 woonoppervlakte dan zij thans hebben betaald. Zij waren bereid een bedrag te betalen van € 1.815,- per m2 (€ 363.000,- / 200), wat zou hebben geleid tot een koopsom van € 1.815,- x 160 = € 290.400,-. Zij hebben daarom een bedrag van € 72.600,- exclusief overdrachtsbelasting (€ 363.000 - € 290.400) te veel betaald. 
           	[geïntimeerde] heeft deze wijze van schadeberekening betwist. 
           	Het hof overweegt dat de koopprijs van een woning, zoals die tot stand komt tussen verkoper en koper, in zijn algemeenheid niet rechtstreeks kan worden afgeleid van het aantal m2 woonoppervlakte. De koper koopt niet een aantal m2 tegen een prijs per m2, maar hij koopt een woning waarbij de woonoppervlakte een van de eigenschappen is. De woonoppervlakte is daarmee - net als de overige eigenschappen van de woning - een factor van belang, maar is niet de enige factor die bij de totstandkoming van de koopprijs een rol speelt. Daarom kan de schade die [appellanten] hebben geleden niet worden bepaald op de wijze zoals door hen is bepleit en welke ten grondslag ligt aan hun subsidiaire vordering. 
         
         
       
       
         3.6.3. 
         Bij het bepalen van de omvang van de geleden schade ligt in een dergelijk geval, waarin wordt uitgegaan van het scenario dat ook bij vermelding van de juiste woonoppervlakte een koop tot stand zou zijn gekomen, voor de hand – zoals de rechtbank heeft gedaan – te bepalen wat de marktwaarde was van de woning op het moment van verkoop. Het ligt immers in de rede – bijzondere omstandigheden daargelaten, die hier overigens niet zijn gesteld – dat koper en verkoper, al onderhandelende, waren uitgekomen op een prijs om en nabij de marktwaarde van de woning. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft in zijn deskundigenbericht een (groot) aantal (vergelijkbare) woningen op een rij gezet, met daarbij een toelichting in hoeverre de desbetreffende woningen afwijken van of vergelijkbaar zijn met de woning aan het [adres 1] . De conclusie van de deskundige is dat de marktwaarde van de woning, ten tijde van de verkoop en op basis van de juiste woonoppervlakte, € 364.000,- bedroeg. De deskundige heeft echter niet uitgelegd hoe hij tot berekening van deze waarde is gekomen. Hoewel de toelichting van de deskundige bij de verschillende woningen die hij in de vergelijking heeft betrokken op zichzelf genomen wel steeds begrijpelijk is, ontbreekt een uitleg waarom een en ander leidt tot een waarde van de woning van € 364.000,-, en niet tot een andere waarde. Het hof gaat om die reden aan de conclusie van de deskundige voorbij. 
         
       
       
         3.6.4. 
         Het hof is, gelet op het voorgaande van oordeel dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat de schade moet worden geschat op de voet van artikel 6:97 BW. Hierbij wordt uitgegaan van de situatie ten tijde van de aankoop van de woning in december 2016. Gelet op het door [appellanten] overgelegde (en door [geïntimeerde] betwiste) taxatierapport van [taxateur 1] waarin de marktwaarde van de woning werd bepaald op € 350.000,-, gaat het hof er bij de schatting van de schade tevens vanuit dat de marktwaarde van de woning in elk geval niet lager was dan de waarde die [taxateur 1] heeft bepaald; dit wordt door [appellanten] overigens niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit brengt het hof tot de schatting dat in de hypothetische situatie – waarin [appellanten] de kans zouden hebben gehad om te onderhandelen op basis van de juiste informatie over de woonoppervlakte van 160 m2 – de overeengekomen verkoopprijs € 353.000,- zou hebben bedragen. Daarmee bedraagt de schade een bedrag van € 10.000,-, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting, dus in totaal € 10.200,-. 
         
       
       
         3.6.5. 
         
           
            [geïntimeerde] doet een beroep op eigen schuld bij [appellanten] . Zij hebben ondanks de voorbehouden in de brochure besloten om zonder eigen metingen over te gaan tot aankoop. Zij hebben niet aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt dat de woonoppervlakte voor hen van belang was en zij zijn zonder protest akkoord gegaan met artikel 23 van de koopovereenkomst. Zij hebben bovendien vertrouwd op een taxatie die zij zelf hebben laten uitvoeren voor de financiering van de woning, en waarin de woning (bij 200 m2) werd getaxeerd op € 368.000,-. De schade komt daarom deels (voor 50%) voor hun eigen rekening, aldus [geïntimeerde] . 
           	Het hof verwerpt dit verweer. Om de redenen uiteengezet in 3.4.1. tot en met 3.4.4. zijn dit geen omstandigheden die de schade mede hebben veroorzaakt en aan [appellanten] kunnen worden toegerekend in de zin van artikel 6:101 BW. 
            	Het hof overweegt bovendien nog dat de door [geïntimeerde] genoemde financieringstaxatie ( [taxateur 2] ) en taxatie van [taxateur 1] (in opdracht van [appellanten] , vlak voor de levering) geen ander oordeel rechtvaardigen. Beide rapporten zijn immers na het tot stand komen van de koopovereenkomst opgemaakt, zo blijkt uit de op zichzelf onweersproken overgelegde stukken.  
         
         
         
           
             Conclusie en proceskosten 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Uit het voorgaande volgt dat grieven 3 en 4 slagen. De overige grieven behoeven geen (verdere) behandeling. De vonnissen van 14 maart 2018 en 27 juni 2018 zullen worden bekrachtigd. Het bestreden vonnis van 31 december 2019 zal worden vernietigd voor zover daarbij de vordering van [appellanten] is afgewezen. De vordering van [appellanten] tot betaling van schadevergoeding zal worden toegewezen tot een bedrag van € 10.200,-. 
         
       
       
         3.7.2. 
         Partijen zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten zullen worden gecompenseerd in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en partijen ieder de helft dragen van de kosten van het deskundigenbericht. Het vonnis van 31 december 2019 zal op dit punt worden bekrachtigd. 
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden vonnissen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 maart 2018 en 27 juni 2018 (zaak-/rolnummer C/02/333614 / HA ZA 17-497); 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 31 december 2019 (zaak-/rolnummer C/02/333614 / HA ZA 17-497) voor zover de vordering van [appellanten] daarbij is afgewezen (r.o. 3.1. en 3.4 dictum); 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 10.200,-; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 31 december 2019 voor het overige; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten van het hoger beroep in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     
     
       wijst af het anders of meer gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, S.C.H. Molin en G. Leijten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 december 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer