ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2024:4547

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2024:4547 Rechtbank Noord-Nederland , 19-11-2024 / 10809082 CV EXPL  23-7672

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2024-11-19

Zaaknummer: 10809082 CV EXPL  23-7672

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2024:4547

---

Huurrecht. Kwalificatie overeenkomst. Het onbemande tankstation bestaat eigenlijk alleen uit een luifel, zodat van een ‘gebouw’ geen sprake is en de huurovereenkomst tussen partijen daarom eindigt na de overeengekomen duur (artikel 7:228 lid 1 BW).

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Zaaknummer: 10809082 CV EXPL  23-7672 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 november 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [naam eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie]
         ,  
       te Winsum (Gn), 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , 
       gemachtigde: mr. A.E. Klomp, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde partij sub 1 in conventie/eisende partij in reconventie] ,  
     
       te [plaatsnaam] , 2.  [gedaagde partij sub 2 in conventie/eisende partij in reconventie] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN VENNOOT VAN [gedaagde partij sub 1 in conventie/eisende partij in reconventie] ,  
       te [woonplaats] , 3.  [gedaagde partij sub 3 in conventie/eisende partij in reconventie] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN VENNOOT VAN [gedaagde partij sub 1 in conventie/eisende partij in reconventie] ,  
       te [woonplaats] , 4.  [gedaagde partij sub 4 in conventie/eisende partij in reconventie] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN VENNOOT VAN [gedaagde partij sub 1 in conventie/eisende partij in reconventie] ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , 
       gemachtigde: mr. E. Nijhoff. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 13 februari 2024. Bij dit vonnis is een mondelinge behandeling bepaald. De mondelinge behandeling heeft vervolgens op 20 juni 2024 plaatsgevonden. Aan de zijde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] zijn [naam 1 mede-eigenaar] , [naam 2 mede-eigenaar] en [naam 3 mede-eigenaar] verschenen, bijgestaan door mr. A.E. Klomp en mr. R.H.C. Burgers. Aan de zijde van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] is [gedaagde partij sub 4 in conventie/eisende partij in reconventie] verschenen, bijgestaan door mr. E. Nijhoff. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten (nader) toegelicht, deels aan de hand van ingebrachte spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Naar aanleiding van door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] daags voor de mondelinge behandeling ingebrachte producties, heeft de kantonrechter bij rolbeschikking [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] nader in de gelegenheid gesteld om zich hierover bij akte uit te laten, waarna [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] nog bij akte hierop heeft mogen reageren.  
       
     
     
       1.2. 
       Bij akte van 6 augustus 2024 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] zich nader uitgelaten en tevens haar eis gewijzigd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij akte van 1 oktober 2024 heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] bij akte gereageerd op de eiswijziging van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] .  
       
     
     
       1.4. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De (verkort weergegeven) feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 30 december 2010 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] van Auto Actief Holding B.V. (hierna: Auto Actief) de eigendom verkregen van het perceel grond gelegen aan [adres] , ter grootte van 2.201 m2 (hierna: het perceel). 
       
     
     
       2.2. 
       
         Met betrekking tot een deel van het perceel is een huurovereenkomst gesloten met 10 juli 2010 als datum van ondertekening, die voor zover van belang het volgende regelt: 
         “(…)  
         
           ONDERGETEKENDEN 
         
         
           Auto Actief Holding BV 
         
         
           (…) 
         
         
           hierna te noemen ‘verhuurder’ 
         
         
           vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] 
         
       
       
       
         
           EN 
         
       
       
       
         
           
            [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie]
           
         
         
           (…) 
         
         
           hierna te noemen ‘huurder’, 
         
         
           (…) 
         
         
           vertegenwoordigd door de heer [gedaagde partij sub 4 in conventie/eisende partij in reconventie] 
         
       
       
       
         
           ZIJN OVEREENGEKOMEN 
         
       
       
       
         
           Het gehuurde, bestemming 
         
       
     
     
       1.1. 
       
         Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder een perceel bedrijfsgrond van ca. 900 m2 (…) die als ondergrond dient van het onbemande tankstation. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Het gehuurde is/wordt als grond verhuurd. 
       
     
     
       1.3. 
       
         De verhuurder zal dragen voor de benodigde vergunning. 
       
     
     
       1.4. 
       
         Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als verkooppunt voor motorbrandstoffen. 
       
     
     
       1.5. 
       
         De huurder ten behoeve van tankstation en bijbehorende installaties, zowel boven als ondergronds een zelfstandig opstalrecht ten gunste van huurder zal vestigen. 
       
     
     
       1.6. 
       
         De boven- en ondergrondse installatie zal, te allen tijde, eigendom blijven van huurder. 
       
     
     
       1.7. 
       
         Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.1.  
       
       
       
         
           Voorwaarden 
         
       
     
     
       2.1. 
       
         Deze overeenkomst is ondeelbaar en verplicht partijen tot naleving van de wet en plaatselijke gebruiken met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte, voor zover daar bij deze overeenkomst niet uitdrukkelijk van wordt afgeweken. (…) 
       
       
       
         
           Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 15 jaar, ingaande op het moment dat het station opgeleverd is door de aannemer. (…). 
       
       
       
         
           Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode 
         
       
     
     
       4.1 
       
         De huurprijs is een vaste geïndexeerde huursom van € 25.000,00 excl. BTW per jaar plus een variabele huur als volgt overeengekomen; Over de omzet meer dan 500.000 liter wordt een vergoeding betaald van € 0,005 per liter. (…). 
       
       
       
         
           Onderhoud 
         
       
     
     
       6.1 
       
         Het onderhoud van de tanks, pompen, automaat en vloeistofdichte vloer zijn voor rekening van huurder.  (…).” 
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] exploiteert sindsdien een tankstation op een deel van het perceel. Door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] is geen recht van opstal gevestigd op het door haar geëxploiteerde tankstation. Het tankstation ziet er (op Google Street View) als volgt uit: 
       
       [foto, geanonimiseerd]  
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief en exploot van 20 september 2024 heeft [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] voor zover van belang het volgende geschreven aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] :  
         “(…)  Aangezien klip en klaar is dat sprake is van de huur van onbebouwde grond, geniet u als huurder geen huur(prijs)bescherming. Slechts de artikelen 7:201 BW tot en met 7:230 BW zijn van toepassing op de Huurovereenkomst. 
       
       
       
         
           Op grond van artikel 7:228 BW geldt dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd – zoals in dit geval de bepaalde tijd van 15 jaar – van rechtswege eindigt zonder dat opzegging vereist is. (…) 
         
       
       
       
         
           Geheel ten overvloede zeggen wij de huurovereenkomst met betrekking tot het Gehuurde hierbij ook aan u op tegen een 28 februari 2025 en zeggen wij u de ontruiming aan van het Gehuurde tegen 28 februari 2025.  (…)”.  
       
       
     
     
       2.5. 
       Tussen partijen is een geschil ontstaan over (het eindigen van) de huurrelatie, waarna [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] uiteindelijk deze procedure is begonnen.  
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (na eiswijziging) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 13 maart 2026, veroordeling van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (althans de vennoten) tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 13 maart 2026, op straffe van verbeurte van een dwangsom, vermeerderd met kosten. [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] vorderde aanvankelijk – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (voor eiswijziging) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd en op 28 februari 2025 eindigt. veroordeling van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (althans de vennoten) tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 28 februari 2025, op straffe van verbeurte van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] .  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 281.333,00 aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , vermeerderd met kosten. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] .  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       Gelet op de nauwe samenhang van de vordering in conventie en de vordering in reconventie, lenen de vorderingen in conventie en reconventie zich naar het oordeel van de kantonrechter voor gezamenlijke behandeling.  
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. In de kern genomen verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag  of de tussen partijen bestaande huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) of dat de algemene huurbepalingen van toepassing zijn (artikel 7:201 tot en met 7:230 BW). Van belang hierbij is dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (naar eigen zeggen abusievelijk) heeft nagelaten een opstalrecht te vestigen op het door haar gerealiseerde tankstation, zodat sprake is van natrekking (artikel 5:20 BW). Volgens [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] hebben partijen een huurovereenkomst met betrekking tot onbebouwde grond gesloten en eindigt deze na vijftien jaren als bedoeld in artikel 7:228 BW. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] is het hier niet mee eens en is van mening dat sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW. Als wel sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot onbebouwde grond, dan maakt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (in reconventie) aanspraak op een bedrag van € 281.333,00 op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel schadevergoeding.  
       
       
         
           eiswijziging 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft bij akte van 6 augustus 2024 haar eis in conventie gewijzigd. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), kan een eisende partij de eis wijzigen of vermeerderen zolang er nog geen eindvonnis is gewezen en een gedaagde partij kan hiertegen bezwaar maken. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , die kort gezegd een verklaring voor recht inhoudt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en eindigt op 13 maart 2026. Volgens [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] is deze eiswijziging in dit stadium van de procedure in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter acht de eiswijziging echter toelaatbaar, omdat ter zitting uitgebreid is gesproken over de einddatum van 13 maart 2026 en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de gelegenheid heeft gekregen zich hierover uit te laten. Sterker nog, [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft ter zitting de einddatum van 13 maart 2026 (met stukken onderbouwd) zelf naar voren gebracht en dit is overigens ook een jaar later dan de einddatum waar [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] aanvankelijk van is uitgegaan. De kantonrechter zal de eiswijziging dan ook toestaan.  
       
       
         
           huurkwalificatie 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Allereerst moet dus worden vastgesteld wat voor soort huurovereenkomst partijen hebben gesloten. Een huur als bedoeld in artikel 7:290 BW heeft betrekking op een zogenoemde 290-bedrijfsruimte en valt onder het regime van afdeling 7.4.6 BW. Dit is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, met een voor publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van diensten of roerende zaken (artikel 7:290 lid 2 BW). Als een bedrijfsruimte kort gezegd geen 290-bedrijfsruimte is, dan is het een bedrijfsruimte als bedoeld in 7:230a BW.  
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter kan het gehuurde niet worden aangemerkt als ‘een gebouw’, zodat het verweer van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte reeds daarom niet slaagt en zij overweegt hiertoe als volgt. Volgens vaste rechtspraak is sprake van een ‘gebouwde onroerende zaak’, als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Een ‘gebouw’ is een bouwwerk dat mensen kunnen betreden, dat overdekt is en (deels) omsloten is door wanden (artikel 1 onder c Woningwet). Ook iets dat niet precies aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden als een gebouwde onroerende zaak worden gezien. Maar alleen een verharde of bewerkte grond is meestal niet genoeg om het als ‘gebouwd’ aan te merken als bedoeld in artikel 7:230a BW (Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899).  
       
     
     
       4.6. 
       Afgezien van de brandstofinstallaties met betaalautomaten, de ondergrondse installaties en de vloeistofdichte vloer, staat tussen partijen niet ter discussie dat de opstal (het tankstation) eigenlijk alleen maar bestaat uit een luifel. Deze luifel is niet (deels) omsloten door wanden. Weliswaar kan men de luifel ‘betreden’ en enige tijd onder de luifel verblijven, maar de functie van de luifel is naar het oordeel van de kantonrechter slechts het bieden van beschutting tegen de weersomstandigheden en de luifel heeft daarmee geen zelfstandige bouwkundige functie of indeling die op zichzelf voldoet aan de definitie van een ‘gebouw’. Van een ‘gebouw’ is daarom dus geen sprake. Volgens [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] moet echter nog worden meegewogen dat uit artikel 2.1 volgt dat partijen een bedrijfsruimte hebben willen verhuren. Daarbij komt volgens [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dat de hoogte van de huurprijs marktconform is voor een tankstation en dat partijen daarnaast nog een (aan de hoeveelheid geleverde brandstof gerelateerde) vergoeding zijn overeengekomen voor het hebben en exploiteren van een tankstation. Naast dat deze uiteenzetting van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] gemotiveerd is bestreden, hebben deze omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter echter geen invloed op het object als zodanig. Deze omstandigheden maken immers niet dat wel/geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak, zoals [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] blijkbaar voorstaat. Het verweer van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] slaagt daarom niet, zodat de overige standpunten van partijen hierover onbesproken kunnen blijven.   
       
     
     
       4.7. 
       
         Dit betekent dat de algemene bepalingen (artikel 7:201 tot en met 7:230 BW) op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst eindigt dus wanneer de overeengekomen tijd van vijftien jaren is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW. Met partijen gaat de kantonrechter ervan uit dat dit op 13 maart 2026 is. De stellingen van partijen over de (rechtsgeldige) opzegging zijn daarom niet relevant, zodat die geen bespreking behoeven. Met inachtneming daarvan is de door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar en deze zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.  Ditzelfde geldt voor de door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] gevorderde ontruiming met bijbehorende dwangsommen, zij het dat de kantonrechter aanleiding ziet de dwangsommen te matigen zoals hierna in de beslissing is vermeld. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft nog betoogd dat haar belang bij voortzetting van de huur zwaarder weegt dan het belang van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] bij de ontruiming van het gehuurde, maar naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een dergelijke belangenafweging. Het betreft hier immers een overeengekomen einde van de huurovereenkomst na vijftien jaren en niet een eerdere huurbeëindiging en/of verlenging van een ontruimingstermijn (zoals bedoeld in artikel 7:230a BW) waarbij de belangen van partijen moeten worden (af)gewogen. Dit verweer van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] wordt dan ook gepasseerd.  
         
           wegneemrecht 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Aangezien de gevorderde ontruiming toewijsbaar is en [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dientengevolge leeg en ontruimd het gehuurde uiteindelijk moet opleveren, moet [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] de door haar aangebrachte veranderingen ongedaan maken als bedoeld in artikel 7:216 BW. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft zich tegen deze achtergrond nog op het standpunt gesteld dat niet alles aan het tankstation ongedaan kan worden gemaakt, althans dat zij hierdoor wordt verarmd dan wel schade lijdt. Om die reden wordt [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] volgens [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ongerechtvaardigd verrijkt, althans moet [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] aan [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] een schadevergoeding betalen. Dit is door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] uitdrukkelijk bestreden, waarbij zij onder meer heeft verwezen naar de discrepantie tussen de gestelde hoogte van het door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] gevorderde bedrag en de (economische) afschrijving van (de verschillende onderdelen van) het tankstation.  
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter overweegt dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] voor wat betreft het tankstation een wegneemrecht heeft. Op grond van artikel 7:216 lid 1 BW rust op [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] de verplichting om het wegneemrecht van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] te gedogen. Ter zitting is door [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] in essentie aangegeven dat zij de ongedaanmaking van het tankstation wenst en dat zij dus het wegneemrecht van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zal respecteren. In zoverre wordt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dan ook niet tegengehouden om het tankstation ongedaan te maken. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft weliswaar aangevoerd dat zij steeds nieuwe investeringen heeft gedaan en dat die (nog) niet helemaal zijn terugverdiend mede omdat zij heeft moeten concurreren met het tankstation van de nabijgelegen groothandel, maar dit standpunt heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] niet inzichtelijk gemaakt met bijvoorbeeld een rendementsanalyse of terugverdienperiode-analyse. Het overgelegde investeringenoverzicht en de facturen onderbouwen dit niet. Daar komt bij dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ter zitting heeft verklaard dat zij het ‘grootste gedeelte’ van het tankstation wel kan hergebruiken en dat het gevorderde bedrag van € 281.333,00 de boekwaarde is. De kantonrechter kan de (juridische) juistheid van het betoog van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dan ook niet toetsen. Daarbij komt dat [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] dit onder verwijzing naar de hoge marges op brandstof uitdrukkelijk heeft betwist, zodat zij naar het oordeel van de kantonrechter ook voldoende heeft ontzenuwd dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] haar investeringen (nog) niet helemaal heeft terugverdiend.  
       
     
     
       4.10. 
       Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] , heeft [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] tegen deze achtergrond onvoldoende onderbouwd gesteld met betrekking tot de door haar gevorderde ongerechtvaardigde verrijking, dan wel schadevergoeding. Reeds om die reden is de vordering van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dan ook niet toewijsbaar. Ook weegt mee dat niet ter discussie staat dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] weliswaar geoorloofd veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht (het realiseren van een tankstation), maar dat naar het oordeel van de kantonrechter daaruit niet automatisch volgt dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] het gehuurde in die staat mag achterlaten. Het tegengestelde lijkt immers te volgen uit het door [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] te vestigen opstalrecht (dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] niet heeft gevestigd), waardoor [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] het eigendomsrecht zou behouden en bij een ontruiming van het gehuurde in beginsel ook de verwijderingskosten van het tankstation zou moeten dragen. Het niet vestigen van dit opstalrecht maakt dit niet anders, althans daarvan is de kantonrechter niet (voldoende) gebleken. Naar het oordeel van de kantonrechter behoort [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] ook gelet hierop geen aanspraak toe te komen op de door haar gevorderde vergoeding.  
       
       
       
       
         
           uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] heeft gevorderd dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] heeft verzocht om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat hierdoor voor [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] naar eigen zeggen in essentie de weg van het hoger beroep wordt afgesneden. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] (de uitkomst van een eventueel hoger beroep) evenwel minder zwaar dan het belang van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] om de veroordeling meteen uit te kunnen voeren en om (uiteindelijk) weer vrij over het gehuurde te kunnen beschikken. Daarbij komt dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] in het kader van een eventueel hoger beroep wel degelijk nog de beschikking heeft over rechtsmiddelen met betrekking tot de onderhavige uitvoerbaarheid bij voorraad (artikel 351 Rv en artikel 438 lid 2 Rv). De kantonrechter zal het verweer van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] dan ook verwerpen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren zoals hierna in de beslissing is vermeld.  
       
       
         
           proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] zal als de in het ongelijk te stellen partij in conventie en in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld zoals hierna in de beslissing is vermeld. De proceskosten aan de zijde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] in conventie worden begroot op een bedrag van: 
       
         
           dagvaardingskosten:	€ 111,21 
         
         
           griffierecht:		€ 128,00 
         
         
           salaris gemachtigde:	€ 510,00 (2,5 punten x tarief € 204,00) 
         
         
           nakosten:		 € 102,00 
         
       
       Totaal:				€ 851,21 
       
     
     
       4.13. 
       Aangezien de vordering in reconventie (grotendeels) voortvloeit uit het verweer van [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] in conventie, wordt het salaris gemachtigde in reconventie op de helft van de punten in conventie begroot, zijnde een bedrag van (1,25 punt x tarief € 1.087,00) € 1.358,75.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , althans de vennoten, en [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] met betrekking tot het gehuurde eindigt per 13 maart 2026; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , althans de vennoten, om het gehuurde uiterlijk op 13 maart 2026 geheel leeg, ontruimd en onbebouwd ter vrije beschikking van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, en verlaten en ontruimd te houden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 250.000,00; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , althans de vennoten, in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] begroot op een bedrag van € 851,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover – met uitzondering van ad 5.1 – uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [gedaagde partijen in conventie/eisende partijen in reconventie] , althans de vennoten, in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie] begroot op een bedrag van € 1.358,75 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.8. 
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op  19 november 2024. 
       
       
       
         48315/GW