ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:1077

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:1077 Rechtbank Rotterdam , 05-02-2021 / 8849867

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-02-05

Zaaknummer: 8849867

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:1077

---

Overlast door huurder aan omwonenden - o.a. Schijt aan Corona party - verzet ongegrond - ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8849867 \ CV EXPL  20-39115 
     
     
     
       uitspraak: 5 februari 2021 
     
     
     
       
         vonnis in verzet van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 
       
       
         Woningbouwvereniging Hoek van Holland , 
       statutair gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres, 
       gedaagde in verzet,  
       gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       woonplaats: [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde,  
       eiser in verzet. 
       gemachtigde: mr. J.F. van Duin.  
     
     
     
       Partijen worden hierna verder aangeduid als “Woningbouwvereniging HvH” en  
       “ [gedaagde] ”. 
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen. 
     
       
         het inleidend exploot van dagvaarding d.d. 22 juli 2020, met producties; 
       
       
         het verstekvonnis d.d. 17 september 2020; 
       
       
         het verzetexploot d.d. 22 oktober 2020, met producties; 
       
       
         het vonnis van 9 november 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
       
       
         de op 24 november en 1 december 2020 ter griffie binnengekomen producties van Woningbouwvereniging HvH;  
       
       
         de pleitnotities van [gedaagde]  
       
       
         de aantekeningen zitting van Woningbouwvereniging HvH;  
       
     
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2020, waarbij is verschenen namens Woningbouwvereniging HvH [naam 1] (medewerker Sociaal Beheer), vergezeld van de gemachtigde en [gedaagde] in persoon, vergezeld van de gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.   
     
     
     
       De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden. 
     
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       Woningbouwvereniging HvH verhuurt sinds 14 november 2018 aan [gedaagde] de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). Het gehuurde is gelegen op de 2e etage. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden d.d. 14 november 2018 van Woningbouwvereniging HvH van toepassing. 
       
     
     
       2.2 
       In artikel 10 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden staat het volgende:  “Huurder dient ervoor te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimte bevinden”.  
       
     
     
       2.3 
       De huidige huurprijs van de woning bedraagt € 337,08 per maand. [gedaagde] beschikt niet over een eigen bankrekeningnummer. De huurbetalingen vinden hetzij via familie, dan wel via een vriend plaats.    
       
     
     
       2.4 
       Vanaf januari 2019 hebben omwonenden bij Woningbouwvereniging HvH (schriftelijk) geklaagd over, onder andere, vrienden van [gedaagde] die met hun scooter door de straat rijden, de honden die [gedaagde] laat loslopen, aanloop in het portiek op vreemde tijden en meisjes die in het portiek drugs komen halen. Er hebben in totaal 9 omwonenden geklaagd.  
       
     
     
       2.5 
       In het email-bericht van 12 februari 2020 van [naam 2] aan Woningbouwvereniging HvH staat het volgende:  “Ik wil u mededelen dat er iedere dag 2 honden los uit een portiek komen waar ik last van heb. Ook wordt er vanuit [adres 1] drugs gedeald. In de avond rijden ze 30 keer met de scooter door de straat van portiek [portiek] op 1 wiel en dat gebeurt door meerdere vrienden van de huurder van [adres 1] . Ik ondervind hier veel last van. Vooral van de honden ik ben vooral bang dat mijn hond die aan de riem zit doodgebeten zal worden op een dag”.  Ook op 24, 25 maart en 1 april 2020 heeft [naam 2] geklaagd over [gedaagde] .  
       
     
     
       2.6 
       Op 17 april 2020 werd Woningbouwvereniging HvH door de politie op de hoogte gebracht dat [gedaagde] een zogenaamde “Schijt aan Corona Party” met 11 andere personen in de woning c.q. op het dak van het complex had gehouden.  
       
     
     
       2.7 
       In het e-mailbericht van 19 april 2020 van [naam 3] aan Woningbouwvereniging HvH staat het volgende:  “Bij deze wil ik weer een melding maken i.v.m. overlast van de buren van [adres 1] . Op de nacht van 17 op 18 april. Harde muziek en schreeuwen, hard praten en de deuren hard dicht gooien. Vervolgens 18 april in de middag rond 14.00/15.00 uur begon de harde muziek weer met schreeuwen met wat gerichte scheldwoorden tussendoor wat ik opvat als pesterij. De buurvrouw van [adres 2] heeft rond 17:00 de politie gebeld omdat het niet meer uit te houden is zo! (…)”.  
       
     
     
       2.8 
       Woningbouwvereniging HvH heeft [gedaagde] hierover per brief van 20 april 2020 aangeschreven. Hij is gewezen op de overlast die hij had veroorzaakt met zijn bezoekers tijdens de “Schijt aan Corona Party” in de nacht van 17 op 18 april 2020.  
       
     
     
       2.9 
       De meldingen in april 2020 hebben betrekking op: herrie, muziek, geschreeuw, vervuiling, drugs- en drankoverlast, ook in de nachtelijke uren.  
       
     
     
       2.10 
       De politie heeft na diverse meldingen van omwonenden de woning verschillende keren bezocht. Er is geconstateerd dat de woning vies was. In het gehuurde stonden meerdere bedden die vol lagen met kleren en tassen en overal lagen flessen. Ook het balkon stond vol en was vies.  
       
     
     
       2.11 
       Bij brief van 29 april 2020 is [gedaagde] door Woningbouwvereniging HvH opnieuw aangeschreven en is hem verzocht om zich als een goed huurder te gedragen.  
       
     
     
       2.12 
       In het e-mailbericht van 15 mei 2020 van [naam 3] aan Woningbouwvereniging HvH staat het volgende:  “Van woensdag op dinsdag v.a. 21:00 tot 5.30 was het weer bal op [adres 1] . Harde muziek, praten en klappen of bonken van deuren of dergelijk en rond 5.00 praten buiten het balkon. Vannacht donderdag op vrijdag was het weer raak. Harde muziek het geluid van opblazen van ballonnen midden in de nacht. En na een slechte nacht slapen werd ik vanmorgen om 5.45 wakker van de harde muziek en meezingen. Ik heb ook de buurman gesproken en van [adres 3] en ook hij heeft geen oog dichtgedaan”. 
       
     
     
       2.13 
       De gemachtigde van Woningbouwvereniging HvH heeft per brief van 27 mei 2020 een huisbezoek aangekondigd op 4 juni 2020. Er heeft geen huisbezoek plaatsgevonden.   
       
     
     
       2.14 
       In een bericht van 4 juni 2020 heeft de wijkagent [naam agent] het volgende aan Woningbouwvereniging HvH geschreven:  “Hierbij de laatste meldingen: Terugbelverzoek Melder wilt graag contact met de wijkagent. Belt betreft overlast van de buren [adres 1] . Melder geeft aan dat ze het leven zuur maken en dagelijks overlast veroorzaken. Melder geeft aan dat ze tot de ochtend heel hard muziek aan hebben, honden blaffen, schreeuwen heel hard (…). Melding van de geluidsoverlast uit de woning van [gedaagde] . Ter plaatse een onderzoek ingesteld (…)”.  
       
     
     
       2.15 
        Op 8 juni 2020 heeft de gemachtigde van Woningbouwvereniging HvH een brief naar [gedaagde] gestuurd waarin hij nog eens is gewezen op de ondervonden overlast en tevens een gerechtelijke procedure aangekondigd als [gedaagde] de huurovereenkomst niet binnen de daartoe gestelde termijn de huur van zijn woning vrijwillig zou opzeggen of anderszins zou reageren.   
       
     
     
       2.16 
       De politie heeft op 23 juni 2020 op verzoek van Woningbouwvereniging HvH een Bestuurlijke rapportage woonoverlast [adres 1] opgemaakt. In de rapportage staat – voor zover van belang – het volgende: (…) “ De politie beschikt over een veelvoud aan meldingen/ registraties die reppen over de overlast die de heer [gedaagde] in en om diens woning veroorzaken zou. In algemene termen laat de overlast zich omschrijven als een combinatie van het huis beschikbaar stellen als gebruikersruimte, geluidsoverlast, komen en gaan van bezoekers. De eerste overlastmelding die tot de heer [gedaagde] te herleiden is, sinds diens vestiging aan de [adres 1] , dateert van donderdag 12 september 2019. Zoals gezegd sleept de overlast nog altijd voort. In een poging een beeld te schetsen van de aard en de omvang van deze problematiek worden hieronder verscheidene situaties beschreven waarvan de politie kennis nam of waarbij de politie moest optreden”.  
       
     
     
       2.17 
       Woningbouwvereniging HvH heeft op 22 juli 2020 een bodemprocedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens – kort gezegd – overlast en huurachterstand.  
       
     
     
       2.18 
       
        [gedaagde] is op 16 september 2020 aangehouden op verdenking van het plegen van een strafbaar feit en zat in ieder geval op 3 december 2020 nog  in voorlopige hechtenis.  
       
     
     
       2.19 
       Bij onder zaaknummer 8676764 CV EXPL 20-26331 gewezen verstekvonnis van 17 september 2020 werd [gedaagde] overeenkomstig de eis van Woningbouwvereniging HvH veroordeeld tot betaling aan Woningbouwvereniging HvH van een huurachterstand van € 1.291,37 berekend tot en met juli 2020 en de huur vanaf augustus 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, alsmede is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.  
       
     
     
       2.20 
       Het verstekvonnis is op 2 oktober 2020 aan [gedaagde] betekend waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 27 oktober 2020.  
       
     
     
       2.21 
       Op 22 oktober 2020 heeft [gedaagde] een executiegeschil aanhangig gemaakt bij de rechtbank Rotterdam en heeft hij gevorderd Woningbouwvereniging HvH te veroordelen om alle executiemaatregelen op grond van het vonnis van 17 september 2020 te staken en het vonnis in de verzetprocedure af te wachten. Bij vonnis van 26 oktober 2020 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [gedaagde] afgewezen.  
       
     
     
       2.22 
       De familie van [gedaagde] heeft de woning inmiddels geheel ontruimd.  
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
       3.1 
       Woningbouwvereniging HvH heeft bij (oorspronkelijke) dagvaarding (onder meer) gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te [adres 1] , te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Woningbouwvereniging een bedrag van € 1.291,37 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juli 2020.  
       
     
     
       3.2 
       Aan de eis heeft Woningbouwvereniging HvH - naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd.  
       
       
         3.2.1 
         
          [gedaagde] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst alsmede zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken ex artikel 10.4 van de algemene huurvoorwaarden. [gedaagde] is meerdere malen aangesproken op zijn gedrag, maar heeft zijn gedrag niet aangepast. [gedaagde] en zijn bezoekers veroorzaken overlast aan de omwonenden, de overlast bestaat onder andere uit geluidsoverlast door schreeuwen, schelden, herrie en afspelen van harde muziek, ook gedurende de nachtelijke uren, overlast als gevolg van alcohol- en drugsgebruik, overlast door blaffende honden, vervuiling en het niet opruimen van het bij de woning behorend balkon. De overlast blijkt uit de overgelegde interne aantekeningen vanaf 18 januari 2019 van de overlastmeldingen van buurtbewoners, meldingen buurtonderzoek alsmede uit de overgelegde politierapportages. Omwonenden worden ernstig gestoord in hun woongenot en voelen zich onveilig. Er is derhalve geen sprake van een tekortkoming van geringe ernst.  
         
       
       
         3.2.2 
         Woningbouwvereniging HvH meent dat van de omwonenden niet kan worden verlangd dat zij nog langer met de overlast geconfronteerd blijven. Het belang van Woningbouwvereniging HvH bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is groot, aangezien zij als verhuurder verplicht is op te treden tegen overlast. Dit volgt uit artikel 7:204 lid 2 jo 7:206 lid 1 BW. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding is de overlast doorgegaan. Een eventuele belangenafweging dient in het voordeel van Woningbouwvereniging HvH uit te vallen.  
         
       
       
         3.2.3 
         Bovendien is er sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn ieder voor zich, maar zeker in combinatie met elkaar, voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.  
         
         
       
     
     
       3.3 
       
        [gedaagde] heeft gevorderd hem te ontheffen van de bij voormeld verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling, dat verstekvonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Woningbouwvereniging HvH af te wijzen, met veroordeling van Woningbouwvereniging HvH in de kosten van het geding. 
       
     
     
       3.4 
       Daartoe heeft [gedaagde] - naast de hiervoor weergegeven feiten en zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.  
       
       
         3.4.1 
         
          [gedaagde] betwist dat hij en zijn bezoekers overlast aan de omwonenden heeft veroorzaakt op een wijze en omvang zoals Woningbouwvereniging HvH heeft gesteld. Indien er al sprake zou zijn van overlast, is die in ieder geval niet zo ernstig dat deze een ontruiming rechtvaardigen. Voorts betwist [gedaagde] dat hij zou hebben geweigerd gehoor te geven aan verzoeken van Woningbouwvereniging HvH om met zijn medebewoners rekening te houden. [gedaagde] heeft op 4 juni 2020 (de aankondiging van een huisbezoek) de hele dag gewacht, maar niemand van Woningbouwvereniging HvH is die dag gekomen.   
         
       
       
         3.4.2 
         Woningbouwvereniging HvH heeft veel producties overgelegd, maar een groot deel daarvan heeft niets met overlast te maken. Zo valt het op dat [naam 2] – woonachtig op [adres 4] – vier portieken verder dan de flat van [gedaagde] – zoveel overlast zou ondervinden. Er zijn veel klachten afkomstig van mensen waarbij je je kunt afvragen of gezien hun woonlocatie ten opzichte van die van [gedaagde] , zij van [gedaagde] nu wel zoveel hinder kunnen hebben. Van de in totaal 9 omwonenden die hebben geklaagd wonen er 6 in portiek 1. In portiek 2, waar [gedaagde] woonachtig is, heeft er slechts een bewoner (woonachtig op [adres 5] ) geklaagd. Ook is er een bewoner die in een andere straat woont. Als er sprake zou zijn van ernstige geluidsoverlast dan zou men dus verwachten dat de bewoners van portiek 2 de meeste overlast ondervinden. Het is dus veelzeggend dat er van portiek 2 slechts één bewoner heeft geklaagd. [naam 3] woont op [adres 6] en deze woning grenst direct aan de woning van [gedaagde] , zodat het voorstelbaar is dat zij wel enige overlast ondervindt. Aan [naam 4] , woonachtig op [adres 7] en benedenbuurman van [gedaagde] is gevraagd naar de situatie. Hij heeft aangegeven dat hij weinig hinder ondervindt van de muziek. Ook is contact gezocht met [naam 5] op [adres 5] . De dochter van [naam 5] zou op 23 april 2020 hebben geïnformeerd naar de situatie, maar [naam 5] zelf heeft geen actie ondernomen om de overlast te melden. De conclusie van [gedaagde] is dat er buiten [naam 3] , geen klachten zijn van de andere twee woningen die direct aan de woning van [gedaagde] grenzen. 
         
       
       
         3.4.3 
         Er wordt door [gedaagde] geen drugs gedeald. De politie heeft naar aanleiding van de klacht van [naam 2] ook geen drugs in de woning van [gedaagde] gevonden. [gedaagde] betwist dat de jongeren die met de scooter op één wiel door de straat rijden allemaal zijn vrienden zijn. Hij is niet bevriend met iedereen in zijn straat dan wel de aangrenzende straten en niet verantwoordelijk voor wat anderen in zijn straat doen. [gedaagde] heeft geen hond die als een agressieve hondensoort bekend staat. Ook zijn er nooit incidenten met zijn hond geweest. De klachten van [naam 2] zijn twijfelachtig. Zij is zelf tweemaal uit haar woning gezet vanwege overlast. Dat zit haar nog steeds hoog en haar klachten dienen blijkbaar een ander doel en tegen die achtergrond is het onbegrijpelijk dat Woningbouwvereniging HvH die klachten in deze procedure heeft ingebracht. [gedaagde] betwist dan ook dat er sprake is van ernstige overlast in die mate die een ontruiming rechtvaardigt.  
         
       
       
         3.4.4 
         De gestelde huurachterstand is minimaal. De bij dagvaarding opgegeven achterstand is inmiddels overgemaakt en de verdere achterstand zal op korte termijn worden aangezuiverd. De kantonrechter heeft destijds niet op grond van de huurachterstand de ontbinding toegewezen, maar uitsluitend op grond van de gestelde overlast.   
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       4.1 
       Het geschil spitst zich toe op de vraag of er sprake is van tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.  
       
     
     
       4.2 
       Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.5 tot 3.8).  
       
     
     
       4.3 
       Uit hoofde van artikel 7:213 BW rust op [gedaagde] de verplichting om zich te gedragen als goed huurder. Deze verplichting omvat mede dat hij geen (geluids)overlast dient te veroorzaken, zoals ook bepaald in artikel 10.4 van de toepasselijke voorwaarden. Indien vast komt te staan dat [gedaagde] structureel (geluids)overlast veroorzaakt dan kan deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.4 
       Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Woningbouwvereniging HvH een grote hoeveelheid producties overgelegd. Uit de interne aantekeningen van Woningbouw-vereniging HvH, diverse bewonersklachten en politiemeldingen alsmede een buurtonderzoek komt een duidelijk beeld naar voren dat er veel klachten zijn over [gedaagde] en het gedrag van hem, zijn loslopende honden alsmede zijn bezoekers/vrienden, die overlast in de woning en de omgeving veroorzaken. Deze klachten zijn van meerdere personen en over een ruime periode. Ook is een deel van de overlast waargenomen door de wijkagent. Dat de politie ter plaatse aangekomen (meestal na zo’n driekwartier gerekend vanaf de melding) geen overlast hebben kunnen constateren, wil niet zeggen dat er geen overlast is geweest.  
       
     
     
       4.5 
       In ieder geval staat vast dat [gedaagde] in de nacht van 17 op 18 april 2020 tegen de regels in met een grote groep een “Schijt aan Corona Party” in zijn woning heeft gehouden. Ook staat vast dat [gedaagde] in ieder geval overlast heeft veroorzaakt aan  [naam 3] , woonachtig op nummer [adres 6] , van wie de woning direct aan zijn woning grenst. Dat de andere twee bewoners van wie de woning ook grenst aan die van [gedaagde] geen klachten hebben geuit, wil daarmee niet zeggen dat [gedaagde] geen overlast in zijn woning en omgeving heeft veroorzaakt. Ook al zouden de klachten van [naam 2] twijfelachtig zijn, dan zijn er nog voldoende klachten van andere bewoners die wel terecht over [gedaagde] , zijn honden en vrienden hebben geklaagd.   Dat bewoners die verder weg van het portiek van [gedaagde] wonen, van wie de woningen niet direct aan de woning van [gedaagde] grenzen, niet kunnen verklaren dat [gedaagde] overlast veroorzaakt is evenmin juist. Blijkens de meldingen van de wijkagent en het buurtonderzoek hebben deze omwonenden ook daadwerkelijk overlast ondervonden van [gedaagde] en zijn bezoekers. Een en ander leidt de kantonrechter tot de conclusie dat is komen vast te staan dat [gedaagde] structureel onaanvaardbare overlast heeft veroorzaakt en dus tekort is geschoten in de nakoming van de tussen hem en Woningbouwvereniging HvH geldende huurovereenkomst.  
       
     
     
       4.6 
       Gelet op de omstandigheid dat Woningbouwvereniging HvH [gedaagde] heeft gewezen op de klachten die verschillende buren over hem hebben ingediend en [gedaagde] ondanks de waarschuwing niet is gestopt om een einde te maken aan de overlast, is geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daar komt bij dat [gedaagde] thans weer een huurachterstand heeft laten ontstaan. Naast de overlast is ook de huurachterstand blijkens de oorspronkelijke dagvaarding aan de vordering ten grondslag gelegd. Weliswaar heeft [gedaagde] de huurachterstand, die er op moment van het verstekvonnis was, ingelopen, maar ter zitting is gebleken dat [gedaagde] de huur over de maanden augustus tot en met oktober 2020 niet meer heeft betaald. De huurachterstand van drie maanden en de ernstige overlast zijn ieder voor zich, maar zeker in combinatie met elkaar, voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.  
       
     
     
       4.7 
       Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter, de door [gedaagde] gestelde persoonlijke omstandigheden mede in acht nemend, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd. Dit betekent dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Nu is gebleken dat [gedaagde] op 21 oktober 2020 een bedrag van € 1.300,00 aan Woningbouwvereniging HvH heeft betaald, is de gevorderde huurachterstand van                         € 1.291,37 berekend tot en met juli 2020 niet meer toewijsbaar. Op dit punt zal het verstekvonnis worden vernietigd. De overige onderdelen van de vordering zullen worden bekrachtigd.  
       
     
     
       4.8 
       Het voorgaande betekent dat het verzet gedeeltelijk gegrond is. 
       
     
     
       4.9 
       
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.  
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       verklaart het verzet grotendeels ongegrond; 
     
     
     
       vernietigt het verstekvonnis, tussen partijen gewezen op 17 september 2020 door de kantonrechter te Rotterdam, met zaaknummer 8676764 CV EXPL 20-26331, voor wat betreft de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.291,37 aan huurachterstand berekend tot en met juli 2020 en bekrachtigt het vonnis voor wat betreft de overige onderdelen; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze verzetprocedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woningbouwvereniging HvH vastgesteld op € 187,00 aan salaris voor de gemachtigde van Woningbouwvereniging HvH;   
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       821