ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:4320

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:4320 Rechtbank Rotterdam , 30-04-2021 / C/10/615737 / KG ZA 21-231

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-04-30

Zaaknummer: C/10/615737 / KG ZA 21-231

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:4320

---

Ontruiming bedrijfsruimte of voortzetting gebruik?

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/615737 / KG ZA 21-231 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 30 april 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         PUKA MIENT B.V. , 
       gevestigd te Capelle aan den IJssel, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. B. van der Eijk te Capelle aan den IJssel, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  
      [naam gedaagde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats gedaagde 1] , 
       2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [naam gedaagde 2]
         , 
       gevestigd te [plaatsnaam 1] en kantoorhoudende te [plaatsnaam 2] , 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie, 
       advocaat mr. M.W. Huijzer te Papendrecht. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Puka en [gedaagden] genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 6 april 2021 met producties 1 tot en met 17 
         
         
           productie 18 van Puka 
         
         
           producties 1 tot en met 23 van [gedaagden] 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met producties 24 tot en met 27 
         
         
           de mondelinge behandeling gehouden op 16 april 2021 
         
         
           de pleitnota van Puka 
         
         
           de pleitnota van [gedaagden] 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       Puka houdt zich bezig met vastgoed en projectontwikkeling. Aan Puka zijn de broers [naam 1] en [naam 2] verbonden. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [naam gedaagde 1] is, indirect, enig aandeelhouder en bestuurder van [naam gedaagde 2] , een drukkerij. 
       
     
     
       2.3. 
       Na eerst met een andere partij te hebben onderhandeld, zijn [naam gedaagde 1] en zijn toenmalige partner, [naam 3] - ieder voor zich en als voormalige vennoten en vereffenaars van [naam bedrijf] - op 7 december 2018 in gesprek geraakt met Puka. Deze partijen hebben op (kennelijk) 13 december 2018 een mondelinge koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het - uit meerdere bedrijfsunits bestaande - bedrijfspand met aan- en toebehoren aan de [adres] (hierna: de Koopovereenkomst en het Bedrijfspand). Op 19 december 2018 zijn zij vervolgens een aanvullende schriftelijke overeenkomst aangegaan waarin zij de voorwaarden waaronder de overdracht van het Bedrijfspand moest plaatsvinden meer in detail hebben uitgewerkt (hierna: de Schriftelijke Overeenkomst).  
       
     
     
       2.4. 
       Het Bedrijfspand is bij notariële leveringsakte van 3 januari 2019, niet vrij van huur, aan Puka geleverd (hierna: de Leveringsakte). Sham Autobedrijf huurde een deel van het Bedrijfspand. 
       
     
     
       2.5. 
       Puka had bij de aankoop voor ogen, en ook nu nog, om het Bedrijfspand te laten slopen en het perceel waarop het Bedrijfspand staat te her ontwikkelen. De sloop van het Bedrijfspand is tot op heden nog niet aangevangen en wordt thans voor begin 2022 voorzien. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [naam gedaagde 1] is, ook na het notariële transport, de bedrijfsunit in het Bedrijfspand waarin hij [naam gedaagde 2] vóór dit transport al sinds 2002 exploiteerde (hierna: de Bedrijfsruimte), feitelijk, om niet, blijven gebruiken. 
       
     
     
       2.7. 
       Puka heeft in januari 2020 aan [gedaagden] aangekondigd en vervolgens hem ook verzocht en gesommeerd de Bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten en aan verschillende achterstallige betalingsverplichtingen richting (o.a.) Puka te voldoen. [naam gedaagde 1] weigert, ondanks herhaald verzoek daartoe, hieraan (geheel) te voldoen.  
       
     
     
       2.8 
       Puka heeft op 14 februari 2020 aan [gedaagden] gemaild: “Bij wijze van coulance heeft u na de levering van [adres] (het Bedrijfspand, opm. vzr) aan Puka Mient BV onbezoldigd gebruik mogen maken van het pand. Bij deze deel ik u mede dat deze periode tot een einde is gekomen. Wij verzoeken u het door u gebruikte deel van dit pand per 1 april 202 leeg op te leveren [e]n al uw sleutels in te leveren.”’. 
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil in conventie 
     
     
       3.1. 
       Puka vordert (zakelijk weergegeven) om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen: 
       
         
           om de Bedrijfsruimte binnen zeven dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, met al diegenen die en al wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagden] bevinden/bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en de Bedrijfsruimte onder afgifte van de sleutels aan Puka ter beschikking te stellen en leeg op te leveren. alsmede de Bedrijfsruimte vervolgens verlaten en ontruimd te houden; 
         
         
           om met onmiddellijke ingang het gebruik van de dieselgenerator te staken en gestaakt te houden en deze uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door [uw rechtbank, de voorzieningenrechter leest dit als] de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom per dag of dagdeel dat [gedaagden] in gebreke blijft daaraan te voldoen; 
         
         
           om aan Puka ter zake de door [gedaagden] geïnde penningen van Sham Autobedrijf op grond van ongerechtvaardigde verrijking, althans onrechtmatig handelen, te voldoen een bedrag van € 4.800,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
         
           om aan Puka te voldoen een bedrag van € 605,00 aan buitengerechtelijke kosten conform de wet normering buitengerechtelijke incassokosten, 
         
       
       met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding. te vermeerderen met de wettelijke handelsrente te berekenen vanaf 14 dagen na betekening van het te dezer zake te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4.  Het geschil in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Puka te veroordelen om [eisers] op basis van de gemaakte afspraken (of "de gebruiksovereenkomst'') kosteloos het ongestoorde genot van de Bedrijfsruimte te verschaffen tot ofwel ( primair ) het moment van daadwerkelijke sloop van het Bedrijfspand waarin zich deze ruimte bevindt ofwel ( subsidiair ) het moment waarop in de aangekondigde door Puka binnen 30 dagen na de uitspraak in kort geding op te starten bodemprocedure anders wordt beslist, en [eisers] in dat gebruik niet (verder) te belemmeren, zulks op straffe van een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare dwangsom van € 25.000,00 (of een door de voorzieningenrechter. te bepalen ander passend bedrag) voor iedere overtreding en € 2.500,00 (of een door de voorzieningenrechter te bepalen ander passend bedrag) voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt, met veroordeling van Puka in de kosten van dit kort geding. 
       
     
     
       4.2. 
       Puka voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.  .  
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
       5.1. 
       Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandeld. 
       
     
     
       5.2. 
       Vooropgesteld wordt dat het Bedrijfspand is onderverdeeld in meerdere units, waaronder de Bedrijfsruimte. Puka heeft het Bedrijfspand gekocht en geleverd gekregen van [naam gedaagde 1] en zijn toenmalige partner, [naam 3] - ieder voor zich en als voormalige vennoten en vereffenaars van [naam bedrijf]. Daartoe zijn de Koopovereenkomst, de Schriftelijke Overeenkomst en de Leveringsakte getekend. Vast staat dat in elk geval tot aan dit kort geding [gedaagden] feitelijk gebruik maakte van de Bedrijfsruimte en daarvoor geen enkele vergoeding voldeed. Vast staat voorts dat partijen hadden voorzien dat [gedaagden] , na de sloop en herontwikkeling, in het ter plekke nieuw te bouwen gebouw, tegen een gunstige prijs een bedrijfsruimte zou mogen kopen, ter voortzetting van de onderneming van [naam gedaagde 2] . 
       
     
     
       5.3. 
       De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of voldoende aannemelijk is dat tussen partijen, in aanvulling op de afspraken neergelegd in de Koopovereenkomst, de Schriftelijke Overeenkomst en de Leveringsakte, meer afspraken zijn gemaakt met betrekking tot het gebruik van [gedaagden] van de Bedrijfsruimte.  
       
     
     
       5.4. 
       
        [gedaagden] stelt dat partijen hebben afgesproken dat hij zijn bedrijf, ook nadat de eigendom van het Bedrijfspand op Puka was overgegaan, kosteloos mocht blijven exploiteren in de Bedrijfsruimte, totdat de sloop van het Bedrijfspand een feit was. Verder stelt [gedaagden] dat partijen hebben afgesproken dat alle kosten van het Bedrijfspand (inclusief de (gebruiks- en energie-) kosten die ten behoeve van [gedaagden] zijn of worden gemaakt) tot aan de sloop voor rekening en risico van Puka zouden blijven en dat [naam gedaagde 1] de door de huurders van het Bedrijfspand  (thans nog Sham Autobedrijf) te betalen vergoedingen mocht blijven innen en behouden. Volgens [gedaagden] is de redelijkheid van deze constructie onder meer gelegen in het samenstel van de afspraken, waaronder de voorziene voortzetting van het bedrijf van [naam gedaagde 2] na herontwikkeling, de overbrugging tot dat moment, de hoogte van de koopprijs die Puka voor het Bedrijfspand heeft betaald en het door Puka te verwachten rendement na herontwikkeling. 
       
       
         Puka ontkent het bestaan van dergelijke afspraken. Puka stelt in dat verband dat zij [gedaagden] na de eigendomsoverdracht enkel uit coulance nog een tijd gebruik heeft laten maken van de Bedrijfsruimte, zulks voor de opslag van bedrijfsinventaris. De aard van het gebruik van de Bedrijfsruimte is tegen de zin in van Puka gaandeweg veranderd in de exploitatie van [naam gedaagde 2] , aldus Puka. Volgens Puka brengt de exploitatie van de drukkerij een hoog verbruik van energie en bijbehorende kosten met zich die [gedaagden] onterecht voor rekening van Puka laat. Puka heeft daarom op 14 februari 2020 aangekondigd dat [gedaagden] de Bedrijfsruimte moest verlaten per 1 april 2020 en de gebruiksovereenkomst opgezegd. Daarna heeft zij [gedaagden] meermaals aangezegd dat hij het Bedrijfspand diende te verlaten. Aangezien [gedaagden] hieraan niet heeft voldaan, is Puka de mening toegedaan dat [gedaagden] sindsdien zonder recht of titel in de Bedrijfsruimte verblijft. Ook heeft Puka aan [gedaagden] te kennen gegeven dat hij aan verschillende betalingsverplichtingen richting Puka niet heeft voldaan.  
       
       
       
         
           Vordering in conventie onder 3.1 sub 1 (ontruiming) en de vordering in reconventie onder 4.1 (voortzetting gebruik) 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       De voorzieningenrechter overweegt als volgt.  
       
       
         5.5.1 
         Uit de schriftelijk vastgelegde afspraken in de in dit kort geding overgelegde stukken blijkt vooralsnog niet dat sprake is van een afspraak die [gedaagden] (al dan niet als uitvloeisel van de voorgenomen afspraken tussen [gedaagden] en de eerdere potentiële koper van het Bedrijfspand ) het recht geeft om de Bedrijfsruimte kosteloos te blijven gebruiken totdat het Bedrijfspand gesloopt wordt. Een dergelijke afspraak lijkt, ook tegen de door [gedaagden] geschetste achtergrond, zakelijk niet voor de hand te liggen, met name niet wat betreft het element  kosteloos . 
         
       
       
         5.5.2 
         Daar tegenover staat dat [gedaagden] geruime tijd in het Bedrijfspand is gebleven, zonder dat Puka daartegen aanvankelijk bezwaar heeft gemaakt, terwijl de door Puka gestelde verzoeken om coulance door [gedaagden] worden betwist en niet nader zijn onderbouwd. Puka spreekt zelf in de mail van 14 februari 2020 van een gebruiksovereenkomst. Ook staat vast dat Puka [gedaagden] behulpzaam is geweest bij het aanvragen van een vergunning voor een door [gedaagden] te benutten zeecontainer en dat afspraken zijn gemaakt over een door [gedaagden] na herontwikkeling te kopen bedrijfsunit. Aannemelijk is dan ook dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de bedrijfsvoering van [naam gedaagde 2] te zijner tijd ter plaatse zou worden voortgezet en dat afspraken zijn gemaakt over de periode tussen de verkoop van het Bedrijfspand en de uiteindelijke afronding van de herontwikkeling. Voorts  ligt er van de zijde van [gedaagden] de als productie 23 door hem overgelegde schriftelijke verklaring van 16 maart 2021 van zijn ex-partner [naam 3] die mede-eigenaar was van het Bedrijfspand en daarom bij de onderhandelingen met Puka betrokken was. Die verklaring ondersteunt het betoog van [gedaagden]  
         
       
       
         5.5.3 
         In deze situatie valt niet zonder meer uit te sluiten dat in een bodemprocedure, waarin plaats is voor uitgebreide bewijslevering in de vorm van getuigenverhoren, alsnog zal komen vast te staan dat de door [gedaagden] gestelde afspraken omtrent de overbruggingsperiode tussen partijen zijn gemaakt.  
         
       
       
         5.5.4 
         Daar komt bij dat [naam 1] en [naam 2] ter zitting hebben aangegeven dat de sloopvergunning nog moet worden aangevraagd en dat de planning op dit moment is dat de sloop in het eerste kwartaal van 2022 plaatsvindt. Afgezien van het uitoefenen van het eigendomsrecht hebben zij voor en namens Puka niet gesteld dat Puka het Bedrijfspand binnen afzienbare tijd nodig heeft. Integendeel, namens Puka is aangegeven dat met het Bedrijfspand ook tot aan de sloop begin 2022 niets wordt gedaan.  
         
         
           Gegeven is verder dat [naam broers] , voor en namens Puka, de situatie omtrent het feitelijk gebruik van de Bedrijfsruimte door [gedaagden] zelf geruime tijd hebben laten voortduren en dat zij door het uitoefenen van eigenrichting (o.a. het in juli 2020 op eigen initiatief afsluiten van de energietoevoer van [gedaagden] en het op 26 januari 2021 blokkeren van de ingang van de Bedrijfsruimte met drie betonnen putten van 1.400 kg per stuk) er zelf aan hebben bijgedragen dat de situatie is geëscaleerd en dat dit [gedaagden] heeft uitgelokt om te reageren (o.a. met het plaatsen van een dieselaggregaat in/bij het Bedrijfspand om te kunnen voorzien in de energiebehoefte van [naam gedaagde 2] ).  
         
         
       
       
         5.5.5. 
         Gelet op dit alles dient het aannemelijke en spoedeisend te oordelen belang van [gedaagden] bij het in gebruik houden van de Bedrijfsruimte tot aan de sloop, zodat de bedrijfsvoering van [naam gedaagde 2] niet in gevaar komt, te prevaleren boven dat van Puka. 
         
         
           De geschetste belangenafweging leidt ertoe dat het [gedaagden] wordt toegestaan de Bedrijfsruimte tegen betaling van een beperkte vergoeding te blijven gebruiken, tot uiterlijk 1 maart 2022 ofwel tot aan een eerder moment dat Puka een concrete datum heeft voor de aanvang van de sloopwerkzaamheden. Partijen hebben op deze manier beiden belang bij een voortvarende houding in de te voeren bodemprocedure.  
           Puka zal [gedaagden] niet mogen hinderen in het gebruik van de Bedrijfsruimte, dat wil onder meer  zeggen dat [naam gedaagde 1] de toegang niet mag worden belet, dat Puka of haar werknemers niet onaangekondigd in de bij [gedaagden] in gebruik zijnde ruimte mogen komen en dat geen obstakels mogen worden geplaatst. Vanzelfsprekend mogen [naam broers] [naam gedaagde 1] ook niet intimideren of bedreigen. Zij zullen echter wel op het terrein en in het Bedrijfspand mogen komen, omdat Puka eigenaresse is. 
         
         
       
       
         5.5.6 
         Dit betekent dat de in conventie gevorderde ontruiming wordt afgewezen en de in reconventie gevorderde voortzetting van het gebruik van de Bedrijfsruimte wordt toegewezen, doch niet kosteloos. Nu immers vooralsnog niet voldoende aannemelijk is dat [gedaagden] kosteloos van de Bedrijfsruimte gebruik mag (blijven) maken, zal aan de veroordeling in reconventie de voorwaarde worden gekoppeld dat hij een bedrag van € 1.000,00 per maand betaalt als vergoeding voor het gebruik van die ruimte. Dat bedrag dient voor de eerste van elke maand, (voor de maand mei 2021 voor de 10e) aan Puka te zijn betaald. Als [gedaagden] niet betaalt dient hij de Bedrijfsruimte met ingang van de tweede dag van de maand waarvoor de vergoeding niet is betaald te ontruimen. 
         
         
           De voorzieningenrechter acht op dit moment het opleggen van een dwangsom niet aangewezen, in verband met te vrezen executiegeschillen.   
         
         
         
           
             Vordering in conventie onder 3.1 sub 2 (dieselgenerator) 
           
         
         
       
     
     
       5.6. 
       De vordering onder 3.1 sub 2 wordt afgewezen. Puka heeft het immers zelf in de hand gewerkt dat [gedaagden] de dieselgenerator heeft geplaatst, door de stroomvoorziening voor [gedaagden] af te sluiten. Niet gebleken is dat de generator onveilig is. [naam gedaagde 1] heeft ter zitting gesteld dat de generator is aangelegd door een gecertificeerd bedrijf, wat door Puka verder niet is weersproken.  
       
     
     
       5.7. 
       In het kader van het toegestane voortgezet gebruik van de Bedrijfsruimte overweegt de voorzieningenrechter nog wel dat het voor de hand ligt dat Puka de stroomvoorziening herstelt, op haar kosten., omdat het immers [naam broers] zijn geweest die de voorziening hebben afgesloten. Voor de hand ligt in dat geval dan ook, en alleen dan, dat [gedaagden] de kosten van de door hem via die herstelde voorziening te verbruiken energie zelf voldoet. 
       
       
         
           Vorderingen in conventie onder 3.1 sub 3 en 4 (geldvordering en bgk) 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.  
       
     
     
       5.9. 
       Puka heeft ter onderbouwing van haar spoedeisend belang bij de vordering onder 3.1 sub 3 niets aangevoerd, met name niet dat zij het van [gedaagden] gevorderde totaalbedrag van € 4.800,00 (4x de maandelijkse huur te ontvangen van Sham Autobedrijf) op korte termijn nodig heeft. Niet geoordeeld kan dus worden dat er met onverwijlde spoed een voorziening moet worden getroffen. Vanwege het ontbreken van spoedeisend belang wordt de vordering onder 3.1 sub 3 afgewezen, zodat aan materiele beoordeling (die samen zou hangen met bedoelde nadere bewijslevering omtrent de tussen partijen gemaakte afspraken) niet wordt toegekomen. Eenzelfde lot treft de vordering tot vergoeding van incassokosten (3.1 sub 4). 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Puka wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	667,00 
       - salaris advocaat		 1.016,00 
       Totaal	€ 	1.683,00 
       
     
     
       5.11. 
       Puka wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 508,00 (factor 0,5 × tarief € 1.016,00) aan salaris advocaat. 
       
       
     
   
   
     
       6.  De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt Puka in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.683,00, 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt Puka om [eisers] ,met onmiddelijke ingang na betekening van dit vonnis, het voortgezette gebruik van de Bedrijfsruimte te verschaffen tot uiterlijk 1 maart 2022 dan wel, indien eerder wordt aangevangen met daadwerkelijke sloop van het Bedrijfspand, tot twee weken voor dat eerdere moment, dan wel, indien dat eerder is, tot het moment dat vonnis wordt gewezen in de aan te spannen bodemprocedure, zulks tegen betaling door [eisers] aan Puka van een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 per maand, te voldoen voor de 1e van iedere maand; 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt Puka [eisers] in dat gebruik niet te belemmeren, 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt Puka in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 508,00, 
       
     
     
       6.7. 
       verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2021.1734/106