ECLI: ECLI:NL:GHARL:2017:9013

Titel: ECLI:NL:GHARL:2017:9013 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-10-2017 / 200.201.623/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2017-10-17

Zaaknummer: 200.201.623/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2017:9013

---

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst woonruimte. Hennepteelt.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
     
     
       locatie Leeuwarden	 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.201.623/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4996953 / CV EXPL 16-5857) 
     
     
     
     
       
         arrest van 17 oktober 2017  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. F.M. Meis, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         Stichting Nijestee, 
       
       gevestigd te Groningen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  Nijestee , 
       advocaat: mr. C.E. van der Wijk, kantoorhoudend te Groningen.      
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg   
     
       1.1 
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van de rechtbank Noord Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen respectievelijk Assen (hierna: de kantonrechter) van 1 juni en 27 september 2016. 
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: -	de appeldagvaarding van 11 oktober 2016, die tevens de grieven bevat; -	de conclusie van eis; -	de memorie van antwoord. 
     
     
       2.2 
       Vervolgens heeft Nijestee de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
     
     
       2.3 
       De vordering van [appellant] strekt ertoe dat het vonnis van 27 september 2016 wordt vernietigd en dat de vorderingen van Nijestee alsnog worden afgewezen, een en ander met veroordeling van Nijestee in de proceskosten. 
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
       3.1 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft een op 23 april 2008 schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst met Nijestee gesloten op grond waarvan hij sinds die dag de woning aan de [a-straat] 57 te [A]  (hierna: de woning) van Nijestee huurt. 
     
     
       3.3 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de door Nijestee gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden d.d. 10 april 2007 van toepassing. In die algemene voorwaarden is onder meer bepaald: 
         "6.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.  (…) 6.5 Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. (…) 6.7. Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.  
         Bij overtreding van dit punt is Nijestee gerechtigd: 
       
       a. de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden; 
       b. de kosten van herstel van het gehuurde en eventuele verhuiskosten op huurder te verhalen." 
     
     
       3.4 
       
         Op 16 januari 2016 heeft Nijestee tijdens de storingsdienst een lekkagemelding 
         ontvangen van de bewoonster van de [a-straat] 53. De medewerker van de storingsdienst, de 
         heer [B] , is naar de woning van de meldster gegaan, waar hij constateerde dat de lekkage 
         vermoedelijk haar oorsprong vond in de douche van de woning aan de [a-straat] 57. De 
         medewerker van de storingsdienst heeft daar aangebeld, maar niemand deed open. Een 
         andere medewerker van Nijestee heeft geprobeerd [appellant] telefonisch te bereiken, maar 
         
          [appellant] was niet te bereiken. 
       
     
     
       3.5 
       
         Omdat het inmiddels niet meer lekte in de woning van de bewoonster van de 
         
          [a-straat] 53, is besloten verder af te wachten. Op 17 januari 2016 heeft de bewoonster van 
         de [a-straat] 53 met Nijestee gebeld met de mededeling dat [appellant] thuis zou zijn. De 
         medewerker is naar de woning van [appellant] gegaan en heeft, nadat hij was binnengelaten 
         door [appellant] , geconstateerd dat er aanwijzingen waren voor de aanwezigheid van een 
         hennepkwekerij. De medewerker heeft vervolgens de politie ingeschakeld, die een onderzoek heeft verricht in de woning 
       
     
     
       3.6 
       
         In het verslag dat de politie heeft opgemaakt naar aanleiding van het onderzoek in de woning op 17 januari 2016 is onder meer het volgende vermeld:  "Wij, verbalisanten, gingen naar perceelnummer 57 en belden hier aan. Wij zagen dat een manspersoon de voordeur opende. Later bleek dit te zijn, [appellant] , geboren [in]   1978. Uit het BVIB systeem van de politie bleek dat [appellant] ingeschreven stond aan de [a-straat] 57 te [A] . Ik, verbalisant [C vroeg] aan [appellant] of wij de woning mochten betreden. Wij hoorden hem zeggen dat wij de woning mochten betreden. 
         Wij, verbalisanten liepen in de richting van de woonkamer. Wij zagen dat er planken en gipsplaten, in de voorste kamer aan de rechterzijde, lagen. Ik, verbalisant [C] , vertelde [appellant] dat hij niet tot antwoorden verplicht was op de vragen die wij hem stelden. Wij zagen allemaal boorgaten in de muren en plafond van deze kamer zitten. Wij stelden [appellant] de vraag waarom hij daar aan het klussen was en wat die boorgaten inhielden. Wij hoorden hem zeggen dat hij aan het verbouwen was en hij een bed bevestigd had aan deze gaten in de muur. Hij wist niet precies waarom er zoveel gaatjes in de muur/plafond zaten. Wij zagen een vloerkleed van 2 bij 2 meter op de grond liggen in de kamer. Wij zagen dat onder dit vloerkleed kleine hoeveelheid modder lag. Wij zagen dat er een gat in de deur van de kamer naar de badkamer zat. Wij zagen dat dit gat afgetimmerd was met twee plankjes. Wij zagen dat er allemaal nietjes in de kozijnen van deze deur zaten. Rechtsachter in de hoek van deze kamer, ter hoogte van de badkamerdeur, zag je een natte plek op de grond. Dit is dezelfde hoek als waar bij de onderbuurvrouw lekkage was. Wij hoorden [appellant] verklaren dat de water lekkage kwam vanuit de badkamer. Als hij de douche aan zette zou het water richting de betrokken kamer lopen. [appellant] verklaarde dat hij al acht jaar in deze woning woonde. Wij roken in de woning een lichte, ons ambtshalve bekende, hennepgeur. Wij stelden [appellant] de vraag waarom het naar hennep rook in zijn woning. Wij hoorden hem verklaren dat hij zo nu en dan een joint rookt in de woning. Wij zagen dat personeel van de Nijestee de deur van de meterkast opende. Wij zagen dat er een tweetal pvc buizen aan de bovenkant van de schakelkast gemonteerd was. 
         Wij zagen dat er een tweetal extra groepen gemonteerd waren op de meterkast. Wij zagen dat er stroomdraden uit de pvc buizen kwamen die opgekruld waren, in verband met de lengte van de draden. Wij zagen dat er een snoergoot op het plafond van de meterkast naar de woonkamer gemonteerd zat. 
         Wij, verbalisanten, liepen met [appellant] in de richting van zijn berging. Toen wij ons in de berging bevonden, horende bij de [a-straat] 57 te [A] , zagen wij een tweetal bekistingen op de grond aan de linkerzijde staan. 
         Wij zagen dat er in een (1) van de twee bekistingen een slakkenhuis zat. Ambtshalve is het ons bekend dat deze kisten/slakkenhuizen gebruikt worden bij een hennepkwekerij. Toen wij verder in de berging keken zagen wij een aantal vuilniszakken met grond staan, dit waren ongeveer 16 vuilniszakken. Ook zagen wij een plantenspuit; twee transformatoren, twee koolstoffilters, drie armaturen, jerrycan platen voeding, kist met daarin een slakkenhuis en een vuilniszak met isolatiemateriaal in de kasten staan. Wij zagen dat er een tweetal hele kleine, ambtshalve bekende, hennepbladeren aan de kist vastgeplakt zaten. 
         Wij hoorden [appellant] constant zeggen dat hij al acht jaar in de woning woont en dat al deze genoemde goederen al die tijd al in zijn berging stonden. Hij zou verder van niks weten. Van bovengenoemde is een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. De goederen die gebruikt worden bij een hennepkwekerij zijn vernietigd. Er is door de officier van justitie besloten om bewoner [appellant] niet te vervolgen." 
       
     
     
       3.7 
       Nijestee heeft [appellant] naar aanleiding van deze constateringen bij brief van  22 januari 2016 meegedeeld dat zij van plan is de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen bij de rechter en zij heeft [appellant] verzocht om zelf de huurovereenkomst van de woning op te zeggen. In die brief is onder meer te lezen: "1. Vanwege een lekkage bij uw onderburen zijn wij en de politie in uw woning geweest. Er is gebleken dat u de woning aan [a-straat] 57 heeft gebruikt voor het kweken van hennep. Het gebruiken van een woning op deze manier wordt door Nijestee niet toegestaan. Dit is opgenomen in de bij het huurcontract behorende Algemene Huurvoorwaarden, artikel 6 lid 7. Of wij hebben u daar op 12 juli 2005 via een brief over geïnformeerd. Bij overtreding van dit artikel mag Nijestee de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbinden en de herstelkosten op de huurder verhalen. 
       2. In uw woning en/of berging is hennepblad en zijn een aantal vuilniszakken met aarde aangetroffen, maar ook goederen die gebruikt worden voor het kweken van een plantage zoals, transformatoren, armaturen, slakkenhuizen, bekisting, elektriciteitssnoer en een plantenspuit en voeding. Door het kweken van hennep is de volgende schade aan de woning ontstaan: 
       - gaten in de plafonds en muren; 
       - groot gat in de badkamerdeur; 
       - plafond meterkast is weggebroken; 
       - grote gaten in de muren voor het ventilatie. 
       3. Wij hebben verder van omwonende vernomen dat u de woning niet als uw hoofdverblijf gebruikt. Daartoe bent u volgens artikel 6 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden wel verplicht. 
       
         Daarnaast is er aan de meterkast geknoeid, zijn er eigen leidingen gelegd en twee extra groepen aangebracht. Dit is niet door een installateur aangebracht. Hierdoor heeft u een 
         brandgevaarlijke situatie gecreëerd. Van de hiervoor geschetste situatie zijn foto's gemaakt." 
       
       
     
     
       3.8 
       
        [appellant] heeft de huurovereenkomst niet zelf opgezegd.  
     
   
   
     
       4 De vordering en de beslissing in eerste aanleg  
     
       4.1 
       Nijestee heeft [appellant] gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellant] , of iemand voor wie hij verantwoordelijk is, een gedeelte van de woning heeft gebruikt voor een professionele hennepkwekerij. Ook heeft [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de woning aan een derde in gebruik gegeven.   
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd. Nadat de kantonrechter een comparitie van partijen had gelast en deze comparitie had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter de vorderingen van Nijestee toegewezen. Volgens de kantonrechter is [appellant] , ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van zijn lezing van het gebeurde, tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens Nijestee, welke tekortkoming voldoende ernstig is om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Volgens de kantonrechter is het opbouwen van een hennepkwekerij in strijd met het bepaalde in artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden en de artikelen 7:213 en 7:214 BW.  
     
   
   
     
       5 De bespreking van de grieven 
     
       5.1 
       
         Grief I  heeft betrekking op de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Nu het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld en daarbij rekening heeft gehouden met hetgeen [appellant] bij deze grief heeft aangevoerd, heeft [appellant] geen belang meer bij afzonderlijke bespreking van de grief. 
     
     
       5.2 
       Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het opbouwen van een hennepkwekerij - het oordeel dat sprake was van een hennepkwekerij in opbouw wordt overigens niet door [appellant] bestreden, zodat daar in appel van kan worden uitgegaan - in een woning in strijd is met de in artikel 7:213 BW vastgelegde verplichting van een huurder van een woning zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. De strijdigheid met artikel 7:213 BW ontstaat, anders dan [appellant] lijkt te betogen, niet pas op het moment dat de professionele hennepkwekerij in gebruik wordt genomen. Het gebruiken van een hennepkwekerij ligt in het verlengde van het opbouwen ervan. Wie een professionele hennepkwekerij opbouwt, doet dat om er hennep in te kweken. Dat dit ook ten aanzien van de in de woning aangetroffen hennepkwekerij (minst genomen) de bedoeling was, volgt al uit het feit dat de kwekerij aangesloten was op de meterkast en dat ten behoeve van de hennepkwekerij extra groepen op de meterkast waren aangebracht.  Grief III , die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter dat het opbouwen van een hennepkwekerij een tekortkoming in de huurovereenkomst wegens strijd met artikel 7:213 BW, faalt dan ook.  
     
     
       5.3 
       Het hof stelt vast dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het opbouwen van een professionele hennepkwekerij in strijd is met de uit artikel 7:214 BW voortvloeiende verplichting van de huurder. Daar kan in hoger beroep dan ook van worden uitgegaan. Bij deze stand van zaken, waarin vaststaat dat het opbouwen van een professionele hennepkwekerij in strijd is met het bepaalde in artikel 7:213 en 214 BW, kan in het midden blijven of ook sprake is van strijd met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden. Bij de bespreking van  grief 2  heeft [appellant] dan ook geen belang meer.  
     
     
       5.4 
        [appellant] heeft aangevoerd dat niet hij, maar een kennis aan wie hij een sleutel van de woning heeft gegeven toen hij de woning niet zelf gebruikte vanwege vakantie, de hennepkwekerij heeft opgebouwd toen [appellant] op vakantie was. De kantonrechter is bij wijze van veronderstelling - “ook als uitgegaan zou worden van de juistheid van wat [appellant] aanvoert” - en dus, anders dan [appellant] lijkt te veronderstellen, niet onvoorwaardelijk uitgegaan van de juistheid van deze stelling van [appellant] . De kantonrechter heeft overwogen dat ook in dat geval [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens Nijestee, doordat hij de kennis de sleutel van de woning heeft verschaft en hem het gebruik van de woning heeft toegestaan zonder toezicht te houden op het gebruik van de woning door de kennis. Aldus heeft [appellant] het risico genomen dat de kennis de woning zou gebruiken op een wijze waarvoor de woning niet was bedoeld. 
     
     
       5.5 
       Met  grief IV  komt [appellant] tegen dit oordeel op. Volgens hem heeft hij niet het risico genomen dat de kennis een kwekerij zou starten in zijn woning doordat hij de kennis uitdrukkelijk heeft gezegd dat hij niet toestond dat de woning als kwekerij werd gebruikt en heeft hij wel voldoende toezicht gehouden. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Uit de eigen stellingen van [appellant] volgt dat [appellant] wist dat de kennis van plan was de woning te gebruiken voor de kweek van hennep. Door de kennis desalniettemin de woning ter beschikking te stellen, heeft [appellant] het risico genomen dat de kennis de woning toch, ondanks het verbod van [appellant] , zou gebruiken voor de hennepkweek. [appellant] heeft niets aangevoerd waaruit volgt dat hij erop mocht vertrouwen dat de kennis zich aan het verbod zou houden. Zo heeft hij niet aangegeven dat de kennis hem beloofd heeft geen hennep te kweken, dat hij, indien de kennis dit wel zou hebben  beloofd, ervan mocht uitgaan dat hij deze belofte ook zou houden en evenmin dat hij maatregelen heeft getroffen om gedurende zijn verblijf elders te controleren dat de kennis inderdaad geen hennepkwekerij in de woning zou beginnen. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat hij “toezicht heeft gehouden", maar waaruit dat toezicht heeft bestaan, is onduidelijk gebleven. Dat [appellant] na enige tijd terug is gekomen, betekent niet dat hij in de tussentijd toezicht heeft gehouden. De grief faalt dan ook. 
     
     
       5.6 
       Bij het oordeel dat de tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding te rechtvaardigen heeft de kantonrechter betrokken dat Nijestee heeft gesteld dat zij het vaste beleid heeft geen hennepkwekerijen in de door haar verhuurde woningen te accepteren, onder meer vanwege de veiligheidsrisico’s en de criminele activiteiten die ermee samenhangen. Volgens [appellant] was in de door hem gehuurde woning nog geen sprake van een hennepkwekerij, maar van een hennepkwekerij in opbouw. Met  grief V  betoogt [appellant] dan ook dat de kantonrechter het hiervoor omschreven vaste beleid van Nijestee dan ook ten onrechte in zijn oordeel betrokken.  
     
     
       5.7 
       Ook deze grief faalt. Zoals hiervoor is overwogen, maakt [appellant] ten onrechte een strikt onderscheid tussen hennepkwekerijen die in opbouw zijn en hennepkwekerijen die in werking zijn. Een in werking zijnde hennepkwekerij is eerst ook opgebouwd. Indien Nijestee geen hennepkwekerijen in haar woningen accepteert, impliceert dat dat zij het ook niet accepteert dat in haar woningen hennepkwekerijen worden opgebouwd. In dit verband overweegt het hof opnieuw dat ten behoeve van de opbouw al voorzieningen waren aangebracht in de meterkast, zodat de veiligheid - een van de redenen van het beleid van Nijestee - al in het geding was. De professionele kwekerij was opgebouwd om er hennep in te kweken, een criminele activiteit, zodat het verband met de criminele activiteiten die Nijestee met haar beleid wenst te weren, al aanwezig was.  
     
     
       5.8 
       De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het vonnis dan ook bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).  
     
   
   
     
       6 De beslissing Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Nijestee gevallen, op € 718,- aan verschotten en op € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
       Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
       17 oktober 2017.