ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:2312

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:2312 Gerechtshof Den Haag , 11-08-2015 / 200.139.453/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-08-11

Zaaknummer: 200.139.453/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:2312

---

onbetaalde huur

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer: 200.139.453/01 
       Zaak-rolnummer rechtbank: 2004733 CV EXPL 13-8016 
     
     
   
   
     Arrest d.d. 11 augustus 2015  
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [naam], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,  
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     de stichting STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM, 
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Woonstad, 
       advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam. 
     
     
   
   
     Het verdere geding 
     
     
       Het hof verwijst naar het tussenarrest van 15 april 2014. Bij dit arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft niet plaatsgehad. [appellant] heeft bij memorie van grieven tegen het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, in conventie en in reconventie gewezen vonnis van 18 oktober 2013 grieven aangevoerd en daarbij producties overgelegd. Daarbij heeft [appellant] tevens zijn eis in reconventie gewijzigd. Woonstad heeft, eveneens onder overlegging van producties, daarop de grieven van [appellant] bestreden en voorts verweer gevoerd tegen de wijziging van eis in reconventie. Daarna hebben zowel [appellant] als Woonstad schriftelijk gepleit. Tot slot hebben partijen stukken overgelegd voor arrest. 
     
     
   
   
     De beoordeling van het hoger beroep 
     
     1. In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan.  
     
     a. 	[appellant] huurt vanaf 1 augustus 1998 van Woonstad de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) . De – bij vooruitbetaling verschuldigde – huur bedroeg per 1 juli 2012 € 347,85 en per 1 juli 2013 € 362,07 per maand.  
     
     
       	b.	[appellant] is bij brief van 4 juni 2012 namens Woonstad gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 607,95 binnen acht dagen vanaf 4 juni 2012. In deze brief is onder meer het volgende vermeld: 
       
         Wij hebben wederom geconstateerd dat de lopende huur niet wordt voldaan.  
       
       […] 
       
         Op grond van artikel 6:119 BW en de van toepassing zijnde voorwaarden bent u thans de navolgende bedragen verschuldigd. 
       
       
         	Hoofdsom (mei en juni 2012)				€ 607,95  
       
     
     
     
       	c. 	Tussen [appellant] en Woonstad is gecorrespondeerd over klachten van [appellant] over onder meer het onderhoud van de woning en door Woonstad volgens [appellant] in de woning te verrichten herstelwerkzaamheden.  
     
     
     
       	d.	Bij brief van 30 januari 2013 is namens [appellant] aanspraak gemaakt op een vermindering van de verschuldigde huursom per 1 januari 2012 wegens verminderd huurgenot en is Woonstad voorts gesommeerd binnen één week na 30 januari 2013 “voornoemde gebreken” te herstellen.  
     
     
     2. Het hof acht de wijziging van eis in reconventie door [appellant] in hoger beroep niet zodanig in strijd met de eisen van een goede procesorde dat [appellant] niet het recht kan toekomen partiële en temporele ontbinding van de huurovereenkomst en een verklaring voor recht te vorderen, ook al voert Woonstad terecht aan dat [appellant] daarmee zijn oorspronkelijke eis niet zozeer anders heeft ingekleed, maar heeft vermeerderd.  
     
     3. In conventie en in reconventie gaat het met name om de vraag of er op en na 4 juni 2012, de dag waarop [appellant] namens Woonstad werd gesommeerd tot voldoening van een bedrag van € 607,95, sprake was van een opeisbare huurachterstand.  
     
     4. In dat kader bespreekt het hof allereerst de stelling van [appellant] dat hij vanaf  
     	1 augustus 2012, een volgens [appellant] coulancehalve vastgestelde datum, aanspraak kon maken op een huurvermindering van € 100,= per maand wegens verminderd huurgenot op grond van verschillende gebreken aan de woning die velerlei problemen veroorzaakten, zoals een scheef lopende vloer in de keuken, kieren, klemmende deuren en een niet sluitende toegangsdeur tot de badkamer, tot de datum waarop de gestelde gebreken definitief waren hersteld. 
     
     5. Het hof acht niet beslissend of het door [appellant] gestelde – en op zichzelf niet door Woonstad betwiste – verzakken van de woning is aan te merken als een gebrek dat in beginsel aanspraak kan geven op huurvermindering. Ook indien dit het geval is, kan dit niet leiden tot de conclusie dat de vordering van [appellant] tot vermindering van de huursom vanaf 1 augustus 2012 met een bedrag van € 100,= toewijsbaar is. Tegenover de stelling van [appellant] dat door een scheeflopende vloer in de keuken het keukenblok ontzet was, de koelkast lekte, de eettafel schuin stond, de radiator niet goed warm werd, er steeds openingen ontstonden en het gebruik van de keuken slechts zeer beperkt mogelijk was, heeft Woonstad aangevoerd dat zij de keukenvloer en de gang recht heeft gemaakt en de kieren heeft dichtgemaakt, hetgeen zij al in juli 2012 had kunnen doen indien [appellant] had meegewerkt. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg is namens [appellant] erkend dat de vloer was geëgaliseerd, de radiatoren recht waren gehangen en dat over een passende drempel bij de overgang van de keuken naar de gang reeds een afspraak was gemaakt, terwijl omtrent het plaatsen van een stofdorpel ter comparitie in eerste aanleg een afspraak is gemaakt. Deze stofdorpel is in hoger beroep niet meer aan de orde, althans niet meer expliciet door [appellant] aan de orde gesteld.  
     
     6. Nu als erkend door [appellant] vast staat dat Woonstad deze door [appellant] gestelde gebreken als gevolg van de “scheve keuken” heeft hersteld, lag het op de weg van [appellant] om – voor zover er sprake was van resterende gebreken – voldoende duidelijk te stellen welke overige gebreken die ten grondslag lagen aan de vordering van [appellant] tot huurvermindering vanaf 1 augustus 2012, na herstel van de woningtoegangsdeur op 21 juli 2012 nog zouden resteren. Op grond van de brieven van Woonstad waarop [appellant] zich heeft beroepen, kan niet worden vastgesteld dat eventuele overige gebreken in de zin van artikel 7:207 BW hetzij niet vóór 1 augustus 2012 waren hersteld, hetzij als gevolg van aan Woonstad toe te rekenen omstandigheden niet vóór deze datum zijn hersteld. [appellant] heeft ook in hoger beroep zijn stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. De vordering tot vaststelling dat de maandelijks geldende kale huurprijs wordt verminderd met een bedrag van € 100,= per maand vanaf 1 augustus 2012, is derhalve niet toewijsbaar.  
     
     7. [appellant] heeft voorts aanspraak gemaakt op vermindering van de huursom wegens verminderd huurgenot met een bedrag van € 5,= per dag of dagdeel waarop werkzaamheden werden en worden verricht tot de dag waarop alle werkzaamheden volledig zijn afgerond en de woning door Woonstad correct en in goede orde wordt opgeleverd.  
     
     8. Woonstad voert terecht aan dat er in geval van het verrichten van werkzaamheden niet reeds bij enige overlast grond bestaat voor toekenning van een huurprijsvermindering. Het was dus aan [appellant] om zijn vordering op dit punt met voldoende feiten en omstandigheden te onderbouwen. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn beroep op huurvermindering enkel verwezen naar de tijd die aan het herstel door Woonstad zou zijn besteed, volgens [appellant] in totaal zeven dagen, vier dagen wegens werkzaamheden in de keuken en drie dagen wegens rook- en cameraonderzoek. Het  
     	– door [appellant] gestelde – tijdsbeslag is echter niet zonder meer bepalend voor de ernst en omvang van door [appellant] ervaren overlast. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat het ongemak dat [appellant] door het verrichten van herstelwerkzaamheden door Woonstad heeft ondervonden dan wel zal ondervinden, hetgeen een huurder redelijkerwijs te dulden heeft, overschrijdt. De vordering van [appellant] tot toekenning van een huurprijsvermindering van € 5,= per dag of dagdeel is derhalve niet toewijsbaar.  
     
     9. Tot slot is aan de orde de vordering van [appellant] tot partiële en temporele ontbinding van de huurovereenkomst, althans tot huurprijsvermindering, zodanig dat de huursom vanaf 1 januari 2012 met een bedrag van € 20,= per dag wordt verminderd wegens gemis van een ligbad na een renovatie van de badkamer door Woonstad. Op dit punt stelt [appellant] het volgende. Door voormeld scheef zakken van de woning ontstonden in de badkamer forse scheuren die onder andere vocht- en schimmeloverlast veroorzaakten. Volgens Woonstad vormden niet deze klachten de grond voor een renovatie van de badkamer, maar een – op zichzelf door [appellant] niet betwiste – klacht over lekkage in de zomer van 2011. Vast staat tussen partijen dat in het kader van de renovatie het ligbad is verwijderd, een douche en een toilet in de badkamer zijn geplaatst en de betegeling alsmede de wastafel is vernieuwd.  
     
     10. Volgens [appellant] echter heeft Woonstad zonder enige noodzaak het gedaante van het gehuurde gewijzigd zonder voorafgaande toestemming door [appellant] op grond van een schriftelijk en redelijk voorstel van Woonstad door het ligbad in de badkamer te verwijderen. Dit betekent, zo stelt [appellant], dat Woonstad gehouden is in de badkamer een aan de ruimte aangepast zit- of ligbad te plaatsen dan wel de badkamer in de oude staat – echter zonder gebreken – terug te brengen. 
     
     11. Op dit punt overweegt het hof als volgt. Nu [appellant] heeft erkend dat door de renovatie in 2011 de gebreken in de badkamer zijn verholpen met uitzondering van de toegangsdeur tot de badkamer die volgens [appellant] niet goed sluit – hetgeen niet de oorzaak kan zijn van de klachten die de reden vormden voor de renovatie – passeert het hof de stelling van [appellant] dat Woonstad de badkamer zonder noodzaak heeft gerenoveerd. Het gaat derhalve om de vraag of Woonstad in het kader van deze renovatie het ligbad heeft mogen verwijderen en in plaats daarvan een douche heeft mogen aanbrengen.   
     
     12. Woonstad heeft op dit punt aangevoerd dat het ligbad niet behoorde tot het gehuurde, maar door de vorige huurder in het gehuurde is geplaatst en achtergelaten. Woonstad stelt zich op het standpunt dat tussen [appellant] en Woonstad bij de aanvaarding van de woning is overeengekomen dat [appellant] bij het einde van de huurovereenkomst niet verplicht was om het bad te verwijderen, maar dat dit niet wil zeggen dat Woonstad het ligbad in het kader van het opknappen van de badkamer niet heeft mogen verwijderen en de badkamer in overeenstemming heeft mogen brengen met de andere door haar verhuurde woningen die evenmin over een ligbad beschikken. Woonstad heeft verwezen naar een door haar overgelegde opnamestaat bij aanvang van de huur door [appellant]. [appellant] heeft betwist dat het ligbad door de vorige huurder is geplaatst en, indien dit anders mocht zijn, acht [appellant] deze omstandigheid niet van belang. 
     
     13. Het hof overweegt als volgt. Op de opnamestaat is onder meer vermeld: “Ligbad in de douche sanitair is blauw [….] huidige bewoner is bij het verlaten van de woning hier niet aansprakelijk voor. wel het sanitair heel achterlaten”. Op grond van deze aantekening moet het hof het ervoor houden dat [appellant] de aanwezigheid van het ligbad – en de kleur van het bad – bij het begin van de huurovereenkomst heeft geaccepteerd en niet verplicht was om de badkamer bij het einde van de huurovereenkomst terug te brengen in de oude staat, dus de staat voordat het ligbad was geplaatst, maar dat [appellant] er niet op mocht rekenen dat Woonstad onder alle omstandigheden de aanwezigheid van het bad zou blijven gedogen. Het hof verwerpt derhalve de stelling van [appellant] dat hij een woning met ligbad heeft gehuurd, zodat op Woonstad reeds hierom de verplichting rustte het ligbad in stand te laten dan wel gehouden is een ligbad te herplaatsen.  
     
     14. Tussen partijen staat vast dat aan de renovatie van de badkamer en in dat kader aan de verwijdering van het bad geen schriftelijk voorstel van Woonstad ten grondslag ligt. Het gaat derhalve om de vraag of Woonstad op die grond verplicht was alsnog een bad aan te brengen, zoals [appellant] stelt. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Nu als uitgangspunt moet dienen dat Woonstad in het kader van noodzakelijke herstelwerkzaamheden heeft mogen besluiten en haar in dat kader niet het recht kon worden ontzegd een ligbad dat door haar aanvankelijk werd gedoogd, alsnog te verwijderen, is niet beslissend dat Woonstad geen schriftelijk voorstel tot renovatie heeft gedaan. Onder de concrete omstandigheden van het geval staan de eisen van de redelijkheid en billijkheid aan een geslaagd beroep op ontbreken van een schriftelijk voorstel in de weg, zodat het beroep van [appellant] op dit punt niet kan slagen. 
     
     15. Nu uit het vorenstaande volgt dat de vordering van [appellant] tot herstel van de badkamer in de oude staat niet toewijsbaar is en evenmin de vordering tot plaatsing van een nieuw, gelijksoortig bad waardoor het toilet weer verwijderd zou moeten worden doordat de badkamer na het aanbrengen van het toilet niet groot genoeg is voor een ligbad, is niet beslissend of [appellant] aan Woonstad daartoe de door Woonstad gestelde en door [appellant] betwiste toestemming heeft gegeven tot de door Woonstad uitgevoerde renovatie. Het hof kan de – door [appellant] betwiste – stelling van Woonstad dat de te verrichten werkzaamheden vooraf mondeling met [appellant] zijn besproken en dat partijen nadien nog overleg hebben gepleegd over een door Woonstad te betalen en te plaatsen en door [appellant] volgens zijn wensen uit te zoeken douchescherm,  derhalve onbesproken laten.  
     
     16. Dit wordt niet anders indien [appellant] in de periode na de renovatie van de badkamer in 2011 heeft geklaagd over het verwijderen van het ligbad. Het hof ziet derhalve geen grond te voldoen aan het verzoek van [appellant], Woonstad te bevelen een volledig overzicht van het huurdersdossier met alle meldingen en werkzaamheden in de periode 2007 tot en met 2011 over te leggen. Ook indien [appellant] (vóór of kort) na de renovatie geklaagd zou hebben, kan dit immers niet leiden tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek van de woning alleen omdat een ligbad is vervangen door een douche. Op dit punt gaat het hof derhalve aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij. Ook het bewijsaanbod van [appellant] inzake zijn stelling dat er (zit)baden verkrijgbaar zijn met een omvang van 1.10 x 1 meter, is niet ter zake doende en zal dus worden gepasseerd. 
     
     17. De slotsom moet luiden dat zowel de vordering van [appellant] tot partiële en temporele ontbinding van de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2012 en derhalve tot partiële bevrijding van zijn betalingsverplichting met een bedrag van ten minste € 20,= per maand, althans de vordering tot huurprijsvermindering met een bedrag van € 20,= per maand vanaf voormelde datum, als ook de vordering tot veroordeling van Woonstad tot ongedaanmaking van de wijziging van het gedaante van het gehuurde en daarmee de vordering tot het opleggen van een dwangsom, niet toewijsbaar zijn. 
     
     18. Nu derhalve ook de vordering van [appellant] tot veroordeling van Woonstad tot betaling van wegens huurvermindering onverschuldigd betaalde bedragen niet toewijsbaar is, betekent het vorenstaande dat het beroep van [appellant] op verrekening met een vordering van [appellant] op Woonstad, vermeerderd met wettelijke rente, geen bespreking behoeft en [appellant] vanaf 1 januari 2012 in beginsel gehouden was bij vooruitbetaling een huur te betalen van € 340,17, vanaf 1 juli 2012 van € 347,85 en vanaf 1 juli 2013 van € 362,07 per maand.  
     
     19. Het hof bespreekt vervolgens het beroep van [appellant] op opschorting. [appellant] heeft in dit verband het volgende gesteld. Op de dag van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding – 11 februari 2013 – kan geen sprake zijn geweest van een opeisbare vordering van Woonstad op [appellant], reeds omdat [appellant] zich terecht op opschorting had beroepen op de grond dat Woonstad al op 4 juli 2012, althans op  
     
       	16 juli 2012, in verzuim verkeerde doordat Woonstad op 4 juli 2012 en uiterlijk op  
       	16 juli 2012 toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van een verbintenis tot het verrichten van herstelwerkzaamheden wegens gebreken in en aan de woning. 
     
     
     20. [appellant] stelt in dit verband dat de door hem ondervonden gebreken alle dezelfde oorzaak hebben, namelijk het scheefzakken van de woning. Door het verzakken van de muren van de woning in de keuken en de gang is een verloop ontstaan van ten minste vijf cm over drie meter. Daardoor ontstonden volgens [appellant] verschillende problemen. [appellant] heeft hierover op 21 maart 2012 bij Woonstad geklaagd. [appellant] heeft op 9 juli 2012 bij Woonstad opnieuw geklaagd, nadat gebleken was dat vloerbedekking van [appellant] niet verwijderd was waardoor volgens Woonstad herstel- werkzaamheden in de keuken niet konden worden verricht. Door de weigering van Woonstad op 4 juli 2012 de vloerbedekking in de keuken, een laminaatvloer, te verwijderen is zij, zo stelt [appellant], ter zake haar verplichting tot het verrichten van herstel op 4 juli 2012, althans uiterlijk op 16 juli 2012 in verzuim geraakt.  
     
     21. Volgens [appellant] heeft hij derhalve, ook indien de “scheve keuken en gang” geen gebrek zouden vormen of geen aanleiding zouden geven tot huurvermindering, zijn verplichting tot betaling van de huur mogen opschorten, doordat Woonstad niet tijdig heeft voldaan aan haar verplichting tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. Voorts is Woonstad volgens [appellant] in verzuim geraakt doordat zij geen voorstel tot huurvermindering heeft gedaan. 
     
     22. Het hof overweegt als volgt. Uit het hiervoor overwogene volgt dat Woonstad niet in verzuim kan zijn geraakt doordat zij geen voorstel tot huurvermindering heeft gedaan. Tot een huurvermindering was Woonstad immers niet gehouden. Ook indien [appellant] terecht stelt dat Woonstad op 4 juli 2012 niet bereid was de laminaatvloer terug te leggen en daardoor niet aan haar herstelverplichting voldeed, kan dit niet zonder meer leiden tot de conclusie dat [appellant] zijn betalingsverplichting heeft mogen opschorten.  
     
     23. Volgens Woonstad kon zij immers op 4 juli 2012 door een niet voor haar rekening komende omstandigheid de herstelwerkzaamheden niet verrichten en heeft [appellant] een nadien vastgestelde afspraak op 16 juli 2012 afgezegd, waarna Woonstad lange tijd niets meer van [appellant] heeft gehoord.  
     
     24. Het hof stelt voorop dat [appellant] eerst dan de nakoming van zijn verbintenis tot maandelijkse betaling van de huur heeft kunnen opschorten indien Woonstad jegens [appellant] niet voldeed aan een opeisbare verbintenis tot het verrichten van herstelwerkzaamheden en voor zover [appellant] niet zelf in verzuim verkeerde.  
     
     25. Tegenover het verweer van Woonstad, inhoudende dat alle haar bekende gebreken zijn hersteld zodra [appellant] haar hiertoe in de gelegenheid had gesteld, heeft [appellant] gesteld dat Woonstad de gebreken aanvankelijk niet heeft kunnen herstellen doordat Woonstad de woningtoegangsdeur niet had hersteld – Woonstad zou dit pas op 21 juli 2012 hebben gedaan – en ook haar afspraak om het laminaat terug te leggen, aanvankelijk niet is nagekomen waardoor Woonstad de werkzaamheden in de keuken niet kon afronden. De werkzaamheden aan de keuken zijn volgens [appellant] pas op 19 februari 2013 gestart en waren op 25 februari 2013 nog niet afgerond. Woonstad had toen het laminaat nog niet teruggelegd, de radiator nog niet recht gehangen, de deuren waren wel opgehoogd, maar niet goed gehangen en ditzelfde gold voor de badkamerdeur. Uiteindelijk heeft Woonstad het laminaat pas eind mei 2014 teruggelegd en kon [appellant] eerst eind mei 2014 de keuken weer normaal gebruiken. Pas toen is de bevoegdheid tot opschorting door [appellant] op deze grond geëindigd, aldus [appellant]. De gang loopt volgens [appellant] nog steeds scheef en tussen de gang en de keuken is op de vloer een ongemakkelijke scherpe verhoging ontstaan.  
     
     26. Voorts acht [appellant] op dit punt van belang dat Woonstad haar toezegging om de vloer van de gang op gelijke hoogte te brengen met het begin van de trap, niet is nagekomen, waarmee zou vaststaan dat Woonstad op meerdere punten in gebreke is gebleven waaruit volgens [appellant] tevens zou volgen dat de opschorting door [appellant] terecht en proportioneel was.  
     
     27. Het hof overweegt als volgt. [appellant] heeft erkend dat Woonstad de toegangsdeur op 21 juli 2012 heeft gerepareerd. In zoverre is niet gebleken dat Woonstad jegens [appellant] niet voldeed aan een opeisbare verbintenis. Ten aanzien van de laminaatvloer – volgens [appellant] was het niet mogelijk de werkzaamheden in de keuken af te ronden zolang deze vloer niet was teruggelegd – is niet komen vast te staan dat Woonstad jegens [appellant] gehouden was deze vloer terug te leggen. Woonstad heeft op dit punt verweer gevoerd. Volgens Woonstad is de laminaatvloer aanvankelijk, in overleg met [appellant], niet teruggeplaatst en was Woonstad, toen [appellant] alsnog wenste dat de vloer zou worden teruggeplaatst, bereid dit te doen, doch heeft zij dit door toedoen van [appellant] niet kunnen realiseren. Volgens Woonstad heeft zij steeds de klachten van [appellant] adequaat opgelost, zodra zij daartoe door [appellant] in de gelegenheid werd gesteld.    
     
     28. Op grond van de door Woonstad betwiste en vervolgens door [appellant] onvoldoende concreet onderbouwde stellingen van [appellant] kan het hof niet tot de conclusie komen dat Woonstad niet voldeed aan een opeisbare verbintenis en evenmin dat [appellant] tijdig, dat wil zeggen voordat hij in gebreke bleef met de nakoming van de opeisbare verbintenis tot betaling van de maandelijkse huur, een beroep heeft gedaan op opschorting van zijn betalingsverplichting. Woonstad heeft dit betwist en op dit punt aangevoerd dat [appellant] pas tijdens het geding in eerste aanleg een beroep heeft gedaan op opschorting. [appellant] erkent op zichzelf zich niet eerder uitdrukkelijk op opschorting te hebben beroepen, doch stelt dat in de betaling van een bedrag van  
     	€ 500,= onder protest een zodanig duidelijk beroep op opschorting te lezen was dat [appellant] daarop in rechte bij wijze van verweermiddel een beroep kan doen. Het hof volgt [appellant] hierin niet, reeds omdat dit bedrag volgens [appellant] op 15 juni 2012 is betaald en [appellant] reeds toen met de betaling van de huurpenningen in verzuim was geraakt. Dit volgt uit de sommatiebrief namens Woonstad van 4 juni 2012.  
     
     29. Zelfs indien dit anders mocht zijn en Woonstad na haar brief van 12 juli 2012 geen afspraak heeft gemaakt voor het uitvoeren van werkzaamheden, zoals [appellant] heeft gesteld en Woonstad heeft betwist, kan Woonstad ter zake niet in verzuim zijn geraakt doordat gesteld noch gebleken is dat haar een laatste termijn is gegund voor de voldoening van een verplichting tot het verrichten van herstel. Dit was immers een vereiste voor het intreden van verzuim, daar op grond van de stellingen van [appellant] niet kan worden vastgesteld dat de datum van 4 juli 2012 als een fatale termijn had te gelden.  
     
     30. Ten aanzien van de door [appellant] gestelde stankoverlast stelt het hof tot slot het volgende vast. Volgens [appellant] is de stank eind 2013 sterk verergerd doordat Woonstad de verkeerde maatregelen had getroffen en werd de stank vanaf eind 2013 tot  
     	4 juli 2014 onverdraaglijk. Woonstad heeft betwist dat er tot 4 juli 2014 sprake was van stankoverlast. Volgens Woonstad heeft [appellant] op 13 oktober 2011 over enige stank geklaagd, waarna Woonstad direct actie heeft ondernomen door aan Riool Reiniging Service op te dragen een onderzoek in te stellen en het gebrek te herstellen. Woonstad zou na het herstel sinds 2011 geen melding of klacht over opkomend rioolwater of stank meer hebben ontvangen.  
     
     31. Nu dit namens [appellant] in eerste aanleg ter gelegenheid van de comparitie van partijen is bevestigd, de stelling in hoger beroep dat nog steeds “af en toe” rioolwater opkomt als te onbepaald moet worden gepasseerd en de e-mail waarop [appellant] zich nader beroept, eerst dateert van 19 januari 2014, passeert het hof het bewijsaanbod van [appellant] inzake zijn stelling dat er sprake was van stankoverlast als niet ter zake dienende. 
     
     32. Uit het vorenstaande volgt dat [appellant] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat hij ten onrechte is gedagvaard daar Woonstad reeds vóór 11 februari 2013 in schuldeisersverzuim verkeerde waardoor [appellant] niet in verzuim kan zijn geraakt, waarmee [appellant], naar het hof begrijpt, het standpunt heeft ingenomen dat hij als gevolg van een aan Woonstad toerekenbaar beletsel niet heeft kunnen voldoen aan de nakoming van zijn verplichting tot tijdig betaling van de huurpenningen. Daarbij gaat [appellant] er echter aan voorbij dat hij, zoals hiervoor is vastgesteld, ter zake deze verplichting in verzuim is komen te verkeren voordat hij zijnerzijds de nakoming van deze verbintenis heeft opgeschort en heeft kunnen opschorten. Het hof passeert derhalve de stelling van [appellant] dat hij vanaf mei 2012 zijn verbintenis jegens Woonstad op grond van schuldeisersverzuim van Woonstad heeft mogen opschorten.  
     
     33. In conventie gaat het dan nog om de vraag of de huurachterstand van [appellant] in eerste aanleg terecht is vastgesteld op een bedrag van € 345,94. Woonstad heeft voorafgaande aan de comparitie van partijen in eerste aanleg een herziene berekening van de volgens haar openstaande huurbedragen in het geding gebracht. In deze berekening is rekening gehouden met het op 15 juni 2012 door [appellant] betaalde, maar door Woonstad aanvankelijk op een eerder ontstane huurachterstand afgeboekte bedrag van € 500,= en met twee op 25 januari 2013 betaalde bedragen wegens over januari en februari 2013 verschuldigde huur – van € 347,85 en € 107, 95 – waarna de huurachterstand volgens Woonstad tot en met februari 2013 een bedrag beliep van  
     	€ 24,84 en tot en met augustus 2013 een bedrag van € 345,94, rekening houdende met de door [appellant] tot en met 28 juni 2013 verrichte betalingen en de tot die datum verschuldigde huurpenningen.  
     
     34. [appellant] stelt zich op standpunt dat de hoogte van de toegewezen huurachterstand onjuist is, dat [appellant] er op grond van een brief van de deurwaarder van 4 juni 2012 op mocht vertrouwen dat op 1 februari 2013 slechts de huur voor januari 2013 open stond, daar op het door de deurwaarder in de brief van 4 juni 2012 vermelde bedrag van € 607,95 het bedrag van € 500,= en het op 25 januari 2013 betaalde bedrag van € 107, 95 in mindering dienden te worden gebracht. Nu in de periode tot en met juni 2012 geen huurachterstand bestond en [appellant] de huur over januari 2013 tezamen met de huur over februari 2013 per pinbetaling aan de balie op 11 februari 2013 had voldaan, bestond op de dag van het uitbrengen van de dagvaarding geen huurachterstand, aldus [appellant].  
     
     35. Voor zover [appellant] daarmee heeft aangevoerd dat hij door Woonstad ten onrechte is gedagvaard, volgt het hof [appellant] hierin niet. Niet alleen heeft [appellant] de huur over januari 2013 en februari 2013 te laat betaald, maar ook is van belang dat de vordering tot betaling van huurpenningen in de inleidende dagvaarding is gebaseerd op een tot 1 februari 2013 berekende achterstand, vermeerderd met het huurbedrag per maand voor iedere maand dat [appellant] – kort gezegd – de huur niet zou voldoen. Aan Woonstad kan [appellant] bovendien niet met succes tegenwerpen dat zij – slechts – voor een bedrag van € 24,84 heeft gedagvaard doordat het door [appellant] betaalde bedrag van € 500,= niet direct is afgeboekt op de ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bestaande huurschuld, nu [appellant] zowel het bedrag van € 107,95 als ook de huur over de maanden januari en februari 2013 te laat heeft betaald.  
     
     36. Indien [appellant] heeft bedoeld te stellen dat hij in eerste aanleg ten onrechte is veroordeeld tot betaling van € 345,94 met uitsluitend een beroep op voormelde brief van de deurwaarder van 4 juni 2012 en het daarin, naar achteraf onjuist gebleken, vermelde bedrag van € 607,95, gaat het hof daaraan voorbij. Voor de vaststelling van de per 1 augustus 2013 bestaande huurachterstand acht het hof een onjuist door de gemachtigde van Woonstad vermeld bedrag in voormelde sommatiebrief niet beslissend. Bepalend is hetgeen aan vaststaande bedragen was verschuldigd en hetgeen daarvan daadwerkelijk is betaald. [appellant] heeft na ontvangst van de brief namens Woonstad van 4 juni 2012 er weliswaar vanuit mogen gaan dat de huurschuld tot en met juni 2012 € 607,95 bedroeg, maar dat betekent niet dat [appellant] erop heeft mogen vertrouwen dat er op de dag van de inleidende dagvaarding – 11 februari 2013 – geen sprake was van een huurachterstand.  
     
     37. Nu [appellant] zich niet met succes heeft kunnen beroepen op een bevoegdheid zijn verplichting tot betaling van huurpenningen op te schorten, is [appellant] in eerste aanleg op goede gronden veroordeeld tot betaling van € 345,94 wegens huurachterstand tot en met augustus 2013, vermeerderd met wettelijke rente. Ook op dit punt komt het hof derhalve niet tot een ander oordeel van de rechtbank. 
     
     38. De grieven 2 tot en met 6 falen. Met grief 1 heeft [appellant] geklaagd over door de rechtbank onjuist of onvolledig in het vonnis vastgestelde feiten. Voorts heeft [appellant] er in deze grief over geklaagd dat door hem betwiste brieven van Woonstad onder de feiten zijn geciteerd, waarmee gesuggereerd zou zijn dat die inhoud ook vaststaat en dat anderzijds erkenningen door Woonstad van uit de brieven blijkende feiten niet onder de feiten zijn opgenomen. Grief 1 kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het gaat bij de vaststelling van de feiten om een schets van de feitelijke achtergrond van het geschil. Door hiervoor in de feiten in het algemeen op te nemen dat tussen partijen over door [appellant] geuite klachten is gecorrespondeerd, is voorts in zoverre aan het bezwaar van [appellant] tegemoet gekomen.  
     
     39. Voor zover het bewijsaanbod van [appellant] niet reeds hiervoor is gepasseerd, gaat het hof ook overigens aan dit bewijsaanbod voorbij, nu dit geen betrekking heeft op concrete, zich voor bewijslevering lenende feiten of omstandigheden.  
     
     40. Het vonnis van 18 oktober 2013 zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Woonstad worden veroordeeld.  
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van  
       18 oktober 2013 en wijst het bij eisvermeerdering in reconventie gevorderde af;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak op € 683,= aan vast recht en op € 1.264,= salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, M.C.M. van Dijk en C.J.J.C. van Nispen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 augustus 2015 in aanwezigheid van de griffier.