ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2013:3345

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2013:3345 Rechtbank Overijssel , 27-11-2013 / C/08/126053 HA  ZA 12-18

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2013-11-27

Zaaknummer: C/08/126053 HA  ZA 12-18

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2013:3345

---

Onteigening. Schadeloosstelling.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       zaaknummer: C/08/126053 HA  ZA 12-18  
       datum uitspraak vonnis: 27 november 2013  
     
     
     
       
         Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van: 
       
     
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon  
       
         GEMEENTE HENGELO (O) , 
       waarvan de zetel gevestigd is te Hengelo (O), 
       eiseres, 
       verder te noemen de gemeente , 
       advocaat: mr. G.H.H. Kerkhof te Almelo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         TER STEEGE VASTGOED RIJSSEN B.V., 
       
       gevestigd te Holten, 
       gedaagde, 
       verder te noemen Ter Steege , 
       advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1 
       
         Bij verzoekschrift van 9 december 2011 heeft de gemeente verzocht een rechter-commissaris en deskundigen te benoemen voor de opneming van de ligging en de gesteldheid van te onteigenen percelen, als bedoeld in artikel 54a e.v. Onteigeningswet (hierna: OW).  
         Bij beschikking van 21 december 2011 zijn een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd en is een plaatsopneming bepaald. 
         Als rechter-commissaris is benoemd: mr. H. Bottenberg – van Ommeren. Als deskundigen zijn benoemd: mr. J.G. de Vries Robbé te Den Haag, mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum te Woudenberg en de heer H.C. Pullen te Markelo.  
       
       
     
     
       1.2 
       Op 9 januari 2012 heeft de gemeente Ter Steege gedagvaard en de vervroegde onteigening gevorderd van het volgende: van het perceel kadastraal bekend gemeente Hengelo, sectie N, nummer 662, groot 3.96.30 ha, een gedeelte groot 2.91.47 ha. 
       
       
         Bij vonnis van 28 maart 2012 is de vervroegde onteigening van het door de gemeente genoemde perceelsgedeelte uitgesproken. Het door de gemeente te betalen voorschot is bepaald op € 1.346.350,00.  
       
       
       
         Tegen dit vonnis heeft Ter Steege beroep in cassatie ingesteld. Dit beroep is op 30 november 2012 ingetrokken. Ten tijde van de inschrijving was het perceel belast met één hypotheek, welke hypotheek met de inschrijving van de vervroegde onteigening is vervallen.  
       
       
     
     
       1.3 
       Blijkens het proces-verbaal van 9 maart 2012 heeft opneming op de bij de wet voorgeschreven wijze plaatsgehad. Ten behoeve van de plaatsopneming is door de gemeente een “nota voor de deskundigen” met zes producties overgelegd, waaronder twee taxatierapporten. Door Ter Steege is eveneens een “nota voor de deskundigen” met twee producties in het geding gebracht, waaronder een taxatierapport van Overwater Grondbeleid Adviesbureau BV te Strijen (hierna: Overwater).  
       
     
     
       1.4 
       De deskundigen hebben op 6 september 2012 een concept-rapport opgemaakt. Nadat partijen daarop hebben kunnen reageren, is het definitieve deskundigenrapport d.d. 24 december 2012, gedeponeerd ter griffie. 
       
     
     
       1.5 
       Op 9 oktober 2013 heeft het pleidooi plaatsgevonden. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd.  
       
     
     
       1.6 
       Vonnis is daarna bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       2 feiten 
     
     
       2.1 
       Het onteigende perceelsgedeelte maakt deel uit van het perceel kadastraal bekend gemeente Hengelo, sectie N, nummer 662. De totale grootte is 3.96.30 ha. Onteigend is een gedeelte groot 2.91.47 ha. Het perceelsgedeelte is ter onteigening aangewezen bij  Koninklijk Besluit van 27 december 2010 (gepubliceerd in de Nederlandse Staatcourant van 7 januari 2011, nummer 181).  
       
     
     
       2.2 
       
         Het perceel is bekend als het “Vitens terrein”. Sinds de negentiende eeuw was dit terrein een waterwingebied, met een pompstation, bedrijfswoning, watertoren en cisternen (waterreservoirs).  
         De waterwinning is gestopt in 2003.  
       
       
     
     
       2.3 
       
         De bestemming van het Vitens terrein werd destijds bepaald door het bestemmingsplan “Berflo Es”, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hengelo op 13 maart 1958.  
         De gronden hadden grotendeels de bestemming “industrie”, deels de bestemming “openbaar groen of plantsoen” en deels de bestemming “weg”.  
       
       
       
         Op de gronden met de bestemming “industrie” mochten, blijkens de bestemmingsplan-voorschriften, uitsluitend worden opgericht fabrieken, werkplaatsen, pakhuizen, opslagplaatsen, bedrijfsgarages en dergelijke, al dan niet met bijbehorende kantoren, laboratoria, enzovoorts. Het terrein moest voor ten minste 30% van de totale oppervlakte van de voor industrie bestemde grond van het perceel, onbebouwd en onoverdekt worden gelaten.  
       
       
     
     
       2.4 
       In mei 2003 heeft de gemeente de Nota van Uitgangspunten en Programma van Eisen “Zuidelijke spoorzone” opgesteld. In deze nota is de mogelijkheid geopend voor woningbouw op het Vitens terrein.  
       
       
     
     
       2.5 
       In 2005 heeft Ter Steege het terrein gekocht van Vitens NV. De gebouwen zijn gesloopt, met uitzondering van de monumenten (watertoren uit 1896, elektrisch gemaal en bedrijfswoning) en twee cisternen. Ter Steege heeft met de gemeente overleg gevoerd over de ontwikkeling van woningbouw op het Vitens terrein.  
       
     
     
       2.6 
       In het voorjaar van 2008 heeft de gemeente een concept-Nota van Uitgangspunten Veldwijk Noord Plus opgesteld. Deze heeft in de periode van 9 april tot en met 20 mei 2008 ter visie gelegen. In deze Nota van Uitgangspunten wordt niet langer uitgegaan van woningbouw op het Vitens terrein, maar is sprake van een maatschappelijke functie (onder meer de bouw van een school). 
       
       
         De gemeenteraad heeft op 10 november 2009 het bestemmingsplan “Waterpark Veldwijk Noord” vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 4 februari 2010 in werking getreden en is op 15 juni 2011 onherroepelijk geworden, na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.  
       
       
     
     
       2.7 
       
         Op het deel van het Vitens terrein dat van Ter Steege is onteigend (29.147 m²), geldt op grond van dit bestemmingsplan thans deels de bestemming “Maatschappelijk” (12.850 m²) en deels de bestemming “Groen” (16.297 m²).  
         Blijkens de bestemminsplanvoorschriften zijn de voor “Maatschappelijk” aangewezen gronden bestemd voor: maatschappelijke dienstverlening. Daaraan ondergeschikt zijn bestemmingen als ondersteunende horecavoorzieningen, verhardingen (wegen, parkeerplaatsen), groenvoorzieningen, waterberging en watergangen en voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater, toegestaan, alsmede de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken.  
       
       
       
         Binnen de bestemming “Maatschappelijk” wil de gemeente een brede school en een multifunctionele accommodatie (MFA) realiseren.  
       
       
       
         Ten behoeve van de bebouwing binnen de bestemming “Maatschappelijk”, is op de plankaart een bouwvlak aangegeven.  
         Uit de plankaart volgt tevens dat de maximale hoogte van de bebouwing 15 meter is, en het maximale bebouwingspercentage 50.  
       
       
     
   
   
     
       3 standpunten van partijen 
     
     
       3.1 
       De gemeente heeft Ter Steege een bedrag van € 1.346.650,00 aangeboden. Dit aanbod is gebaseerd op de taxatie van ing. W.B.A. Kooiker te Oldenzaal van april 2009. Kooiker heeft de schadeloosstelling berekend op basis van de oude bestemming “industrie”. De grond is volgens Kooiker, in aanmerking nemende een uitgiftepercentage van 60, € 50,00 per m² waard.  
       
       
         Het bedrag is als volgt opgebouwd: 
         	Te verwerven oppervlakte 2.91.47 ha x € 50,00 /m²  €  1.457.350,00 
         Kosten terugsaneren naar industrie                              €     111.000,00 - 
         Totaal:                                                                         €  1.346.350,00 
       
       
     
     
       3.2 
       
         In 2012 heeft de gemeente een tweede taxatie laten uitvoeren door  mr. H.J.A. van Hoogmoed. Hij is uitgegaan van de nieuwe bestemming en neemt als uitgangspunt dat het perceel niet als één complex kan worden beschouwd, maar moet worden gesplitst in de bestemming “Maatschappelijk” en de bestemming “Groen”. 
         De grond met bestemming “Maatschappelijk” (12.000 m²) wordt gewaardeerd op  
         € 180,00/m². 
         Het resterende gedeelte “Groen” (17.147 m²) wordt gewaardeerd op € 10,00/m². 
       
       
       
         Van Hoogmoed komt tot de volgende berekening: 
         12.000 m² x € 100,00 =   € 1.200.000,00 
         17.147 m² x € 10,00 =     €    171.470,00 + 
         Saneringskosten               €    129.000,00 - 
         Totaal                              € 1.242.470,00 
       
       
       
         Waardevermindering van het overblijvende doet zich niet voor.  
         Voor het plaatsen van een nieuwe grensafscheiding kan € 9.500,00 worden toegekend. De totale schadeloosstelling wordt aldus becijferd op € 1.251.970,00. Dit is lager dan het aanbod.  
       
       
     
     
       3.3 
       Ter Steege heeft de waarde laten berekenen door Overwater. Zij taxeert de waarde als volgt.  
       
       
         Bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b, lid 2 OW, waarop een correctie plaatsvindt als bedoeld in artikel  
         40e OW. De nieuwe bestemming is voor Ter Steege nadeliger. Aangezien het nadeel van een nieuwe bestemming kan worden gewaardeerd op het verschil tussen de waarde van het onteigende op basis van het oude bestemmingsplan en de waarde op basis van het nieuwe bestemmingsplan, brengt de toepassing van artikel 40e OW met zich mee dat het onteigende wordt gewaardeerd op basis van de “oude” bestemming.  
       
       
       
         Bij de waardering op grond van de oude bestemming worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 
       
       
         
           totale oppervlakte van 29.147 m² 
         
         
           een niet-rendabele oppervlakte voor verkeer/groen/water van 5.300 m² 
         
         
           een uitgiftepercentage van 80 
         
         
           een prijs per m² van € 125,00 
         
         
           een correctie kosten koper van 6,3%.  
         
       
       Overwater komt aldus tot een waardering van 19.078 m² x € 125,00 = € 2.384.700, minus € 141.332 (6,3% kosten koper) = (afgerond) € 2.250.000,00.  
       
       
         De waardermindering van het overblijvende wordt getaxeerd op € 514.000,00. 
       
       
       
         De kosten voor wederbelegging worden getaxeerd op € 201.903,00. 
       
       
       
         Daarnaast is er overige schade in de vorm van kosten van aanpassing/doorhaling hypotheek, belastingschade, kosten van deskundige en kosten van rechtsbijstand. De totale schade wordt begroot op € 3.020.000,00 + tweemaal PM. 
       
       
     
     
       3.4 
       Naar aanleiding van het deskundigenrapport, heeft Overwater een nieuwe berekening gemaakt. Daarbij wordt het onteigende perceel onderverdeeld in het deel met de bestemming “Maatschappelijk” en het deel met de bestemming “Groen”.  
       
       
       
         Voor het deel “Maatschappelijk” wordt aangesloten bij het nieuwe bestemmingsplan. De oppervlakte wordt gesteld op 13.492 m², en er wordt uitgegaan van een uitgiftepercentage van 75%. De waarde daarvan is volgens Overwater € 200,00/m². Voor de overige 25% is de waarde € 100,00/m². Onder aftrek van de exploitatiebijdrage van € 750.000,00 komt het totaal op € 1.850.000,00. 
       
       
       
         Voor het deel dat de bestemming “Groen” heeft, wordt aangesloten bij de oude bestemming. Dit is planschade, die op grond van artikel 40 e OW voor vergoeding in aanmerking komt. 10.355 m² wordt gewaardeerd op € 125,00 en 5.300 m² wordt gewaardeerd op € 10,00. Het totaal komt op € 1.350.000,00. 
       
       
       
         Daarnaast wordt met 9% wederbeleggingskosten gerekend en 2% kosten voor deskundigen. Het totaal komt uit op € 3.560.000,00.  
       
       
     
   
   
     
       4 Deskundigenrapport  
     
     
       In het definitieve rapport komen de door de rechtbank benoemde deskundigen tot de volgende taxatie.  
     
     
     
       
         A. 	Werkelijke waarde. 
       
       Het onteigende wordt gesplitst in een deel “Maatschappelijk” en een deel “Groen”. Voor het deel “Maatschappelijk” gelden de volgende uitgangspunten: 
     
     
       
         oppervlakte is 12.850 m² 
       
       
         gemiddelde prijs is € 140,00 
       
       
         uitgifte percentage van 50 
       
     
     
       Afgerond komt de waarde op € 1.800.000,00. 
       Hiervan moet worden afgetrokken een exploitatiebijdrage van € 750.000,00, zodat het totaal uitkomt op € 1.050.000,00.  
     
     
     
       Het deel “Groen” wordt als volgt gewaardeerd: 
     
     
       
         10.000 m² nabij de bouwkavel als buurmans grond à € 20,00/m² 
       
       
         6.297 m² als overig groen à € 10,00/m² 
       
     
     Afgerond komt de waarde op € 265.000,00.  
     
     
       In totaal is de werkelijke waarde dan € 1.315.000,00. 
     
     
     
       De deskundigen merken nog op dat de waarde naar de oude bestemming lager zou uitkomen. Volgens hen is de waarde voor de bestemming “industrie” te stellen op € 50,00/m². Er is dus geen grondslag voor toepassing van artikel 40e OW.  
     
     
     
       
         B. 	Waardevermindering overblijvende . 
       Volgens de deskundige is er geen waardevermindering van het overblijvende.  
     
     
     
       
         C. 	Overige schade . 
       Er is geen sprake van een duurzame belegging, maar wel van een bedrijfsmiddel dat Ter Steege indertijd heeft aangekocht. Derhalve dienen de kosten voor de aankoop van een vervangend bedrijfsmiddel te worden vergoed. Deze kosten worden gesteld op 9%, derhalve € 120.000,00.  
     
     
     
     
       
         D. 	Belastingschade. 
       
       Voor zover sprake is van boekwinst, kan die worden gereserveerd op de voet van artikel 3:54 Wet inkomstenbelasting 2011 (herinvesteringsreserve). 
     
     
     
       
         E. 	Rente. 
       
       Het verschil tussen het voorschot van € 1.346.350,00 en de taxatie van € 1.435.000,00 is € 88.650,00. De (samengestelde) wettelijke rente over dit verschil dient te worden vergoed.  
     
     
   
   
     
       5 beoordeling  
     
     
       5.1 
       De rechtbank overweegt allereerst dat zij het door haar bevolen deskundigenbericht overneemt en tot het hare maakt. Het deskundigenbericht is op de door de wet voorgeschreven wijze tot stand gekomen. De conclusies volgen uit de overwegingen en zijn naar het oordeel van de rechtbank afdoende gemotiveerd.  
       
     
     
       5.2 
       Op grond van artikel 40b OW moet de werkelijke waarde van het onteigende perceel worden vergoed. De rechtbank kan de deskundigen volgen waar zij daarbij onderscheid maken tussen een deel “Maatschappelijk” en een deel “Groen”. Er is geen sprake van een complex.  
       
       
         De deskundigen waarderen de grond binnen de bestemming “Maatschappelijk” op  
         € 140,00/m². De rechtbank neemt deze waarde over. Weliswaar zijn er in de gemeente Hengelo in het verleden percelen met de bestemming “Maatschappelijk” verkocht voor hogere prijzen en is de vraagprijs op andere percelen hoger, maar er wordt rekening mee gehouden dat de gemeente nog vele percelen met deze bestemming te koop heeft, bijvoorbeeld op het “gezondheidspark”. Dat is een waardeverminderende factor. Daarnaast is dit een grote kavel, die over het algemeen per m² minder opbrengt dan een kleine kavel.  
       
       
       
         De gemeente heeft aangevoerd dat de deskundigen zich niet hebben uitgelaten over de saneringskosten. De rechtbank overweegt hierover dat deze kosten zijn verdisconteerd in de exploitatiebijdrage, die de deskundigen hebben gesteld op € 750.000,00 (zie pagina 12/16).  
       
       
     
     
       5.3 
       De deskundigen zijn uitgegaan van een uitgiftepercentage van 50. Dit is gebaseerd op het bestemmingsplan, waarin is voorgeschreven dat maximaal 50% van de grond die de bestemming “Maatschappelijk” heeft, bebouwd mag worden.  
       
       
         In het concept-rapport hadden de deskundigen dit aldus vormgegeven dat 50% van de grond met bestemming “Maatschappelijk” werd gewaardeerd op € 200,00/m² en de andere 50% op € 100,00/m².  
         In het definitieve rapport hebben de deskundigen dit in zoverre aangepast dat met een grotere oppervlakte rekening is gehouden, maar dat, naar aanleiding van opmerkingen van de gemeente, met een gemiddelde prijs van € 140,00/m² is gerekend.  
       
       
       
         De rechtbank is van oordeel dat een uitgiftepercentage van 50 niet voor onjuist kan worden gehouden. De grond die daadwerkelijk bebouwd mag worden, is voor toekomstige eigenaren het meest interessant en het meest waard. Dat kan nooit meer dan 50% zijn, alleen maar minder. Toekomstige eigenaren zullen ook grond nodig hebben voor bijvoorbeeld parkeren, maar daar zullen zij minder voor willen betalen. Een deel van de grond zou Ter Steege in het geheel niet hebben kunnen verkopen omdat daar infrastructuur op aangelegd moet worden. Omdat het overige deel van het bestemmingsplan de bestemming “Groen” heeft gekregen, zal er niet veel behoefte zijn aan groen binnen de bestemming “Maatschappelijk”, maar dat er helemaal geen groen zou worden aangelegd, komt de rechtbank niet waarschijnlijk voor. Een  gemiddelde  prijs van € 140,00/m² acht de rechtbank in dit licht juist.  
       
       
     
     
       5.4 
       Een exploitatiebijdrage van € 750.000,00 is door partijen niet betwist en komt de rechtbank ook juist voor.  
       
     
     
       5.5 
       Voor de gronden met de bestemming “Groen” hebben de deskundigen gerekend met een prijs van € 20,00/m² voor een oppervlakte van 10.000 m² vanwege “buurmans grond” en met een prijs van € 10,00/m² voor de resterende 6.297 m². De rechtbank neemt dat over. 10.000 m² is wellicht ruim genomen, maar de rechtbank acht voldoende aannemelijk dat voor toekomstige eigenaren van de bouwwerken, deze oppervlakte € 20,00/ m² waard zou zijn.  
       
     
     
       5.6 
       Ter Steege heeft aangevoerd dat de waarde van het onteigende onder het oude bestemmingsplan groter zou zijn. Ter Steege zou recht hebben op planschadevergoeding vanwege de (voor haar nadelige) wijziging van het bestemmingsplan. Op grond van artikel 40e OW komt ook dat meerdere voor vergoeding in aanmerking. 
       
     
     
       5.7 
       De gemeente heeft aangevoerd dat Ter Steege geen recht zou hebben gehad op planschadevergoeding, omdat een aantal drempels niet zouden kunnen worden genomen. Volgens de gemeente is er sprake van een normaal maatschappelijk risico, actieve risico-aanvaarding en passieve risico-aanvaarding.  
       
     
     
       5.8 
       De rechtbank overweegt hierover ten eerste dat naar haar oordeel de regels uit het planschadevergoedingsrecht, ook van toepassing zijn op de toepassing van artikel 40e OW. Verwezen wordt naar de conclusie van de AG bij HR 21 november 2008, LJN: BF 0415. 
       
     
     
       5.9 
       De stelling dat er sprake is van een normaal maatschappelijk risico, volgt de rechtbank niet. Dat de bestemming van “industrie” zou wijzigen, valt onder normaal maatschappelijk risico, maar niet dat het zou wijzigen in “Maatschappelijk” en “Groen”. Toen Ter Steege de grond kocht, was het de intentie van de gemeente immers om de industriebestemming te wijzigen in een woonbestemming. Naar het oordeel van de rechtbank valt het niet onder “normaal maatschappelijk risico" dat de gemeente haar plannen, op redelijk korte termijn zo ingrijpend wijzigt.  
       
       
         Ook is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van actieve risico-aanvaarding.  Ter Steege kocht de grond juist met het oog op de voorgenomen nieuwe bestemming die woningbouw mogelijk maakte. Een voor Ter Steege gunstige bestemmingswijziging, die gelet op de woonomgeving, ook in de rede lag. Niet gezegd kan worden dat Ter Steege daarbij het risico aanvaardde dat die bestemming juist ongunstiger zou wijzigen.  
       
       
       
         Wel komt de rechtbank tot de conclusie dat een planschadevergoedingsprocedure zou sneuvelen op het leerstuk van passieve risico-aanvaarding. In elk geval in het voorjaar van 2008, toen de concept-Nota van Uitgangspunten ter inzage werd gelegd, moet het Ter Steege duidelijk zijn geweest dat de gemeente haar plannen had gewijzigd. Het bestemmingsplan is op 10 november 2009 vastgesteld. In het begin van die tussenliggende periode, had Ter Steege de oude bestemming van “industrie” nog kunnen realiseren, of daar in elk geval een bouwvergunning voor kunnen aanvragen, die gelet op het destijds geldende artikel 44, juncto artikel 50 van de Woningwet, niet geweigerd had kunnen worden. De rechtbank verwijst nog naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 25 april 2012 (LJN: BW3837) in een vergelijkbare kwestie.  
       
       
     
     
       5.10 
       De rechtbank overweegt voorts dat, indien planschadevergoeding wel aan de orde zou zijn, het bedrag daarvan niet hoger zou liggen dan de nu te vergoeden bedragen wegens onteigening.  
       
       
         De rechtbank overweegt daartoe het volgende. De deskundigen hebben gerekend met een prijs van € 50,00/m² voor deze percelen met de bestemming “industrie”. Daarbij is ook hier rekening gehouden met een uitgiftepercentage van 50 (eigenlijk is de prijs dus € 100,00/m²  x 50%). Weliswaar wordt elders in de gemeente Hengelo industriegrond voor hogere prijzen verkocht, maar de deskundigen hebben bij de taxatie rekening gehouden met het feit dat het Vitens-terrein voor de bestemming industrie bepaald niet gunstig ligt. Het is niet heel goed ontsloten: het ligt op enige afstand van de snelweg en om het te bereiken moet een aantal kleinere wegen worden gebruikt. Daarnaast ligt het terrein tegen een woonwijk aan. Dat levert beperkingen op voor de mogelijke vormen van industrie. Met name is echter van belang dat op geringe afstand van het Vitens-terrein, het industrieterrein “Twentekanaal Zuid” ligt, waar goede percelen te koop zijn voor vele vormen van industrie, welk industrieterrein bovendien aan de afslag van de A35 ligt en aan het Twentekanaal. Voor potentiële kopers is dit vele malen aantrekkelijker. Op het ter zitting door de deskundigen overgelegde kaartje, is een en ander inzichtelijk gemaakt. Een prijs van € 50,00/m² is naar het oordeel van de rechtbank niet bezijden de realiteit.  
       
       
       
         Daarbij merkt de rechtbank nog het volgende op. Het onteigende perceel had niet voor het geheel de bestemming “industrie”. De bestemming “industrie” besloeg 23.847 m² en de bestemming groen besloeg 5.300 m² (dit is ruim 22%).  
         Overwater rekent in haar eerste rapport voor deze 5.300 m² een prijs van 0. Bovendien past ze een correctie toe van 6,3% voor kosten koper.  
         Als daarvan uit wordt gegaan, kan de prijs per m² en/of het uitgiftepercentage nog aanzienlijk hoger worden gesteld, voordat de uitkomst hoger is dan de onteigeningswaarde.  
         Bij wijze van bijvoorbeeld: als een uitgiftepercentage van 75% wordt gehanteerd bij een prijs van € 75,00/m² is de uitkomst € 1.341.393,00. Als een uitgiftepercentage van 60% wordt gehanteerd bij een prijs van € 100,00/m² is de uitkomst € 1.430.020,00. Dit nog afgezien van 6,3% kosten koper. 
         De door Overwater gehanteerde prijs van € 125,00 met een uitgiftepercentage van 80, is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op hetgeen in de vorige alinea is overwogen, echter niet reëel te noemen.  
       
       
     
     
       5.11 
       Er is geen waardevermindering van het overblijvende.  
       
     
     
       5.12 
       Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het door Ter Steege aangekochte perceel, moet worden aangemerkt als een bedrijfsmiddel. Ter Steege heeft het perceel gekocht, niet om het met winst te verkopen, maar om het zelf te bebouwen. Ter Steege moet in staat worden gesteld een vergelijkbaar bedrijfsmiddel aan te kopen. Het door de deskundigen gehanteerde percentage van 9, neemt de rechtbank over. Het is in het deskundigenrapport en ter zitting voldoende toegelicht.  
       
     
     
       5.13 
       Over de elementen belastingschade en rente, bestaat tussen partijen geen verschil van mening. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over.  
       
     
     
       5.14 
       De conclusie luidt dat de schadeloosstelling, conform het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen, als volgt wordt bepaald: 
       
         
           werkelijke waarde 	€ 1.315.000,00 
         
         
           bijkomende schade 	€    120.000,00 
         
         
           rente 			 	     PM + 
         
       
       Totaal 			€ 1.435.000,00 + PM. 
       
     
     
       5.15 
       
         Bij brief van 16 oktober 2013 heeft (de raadsman van) Ter Steege, conform afspraak, de rechtbank een overzicht van zijn kosten en van de door Ter Steege in de arm genomen deskundige doen toekomen.  
         De kosten voor rechtsbijstand komen op € 45.418,03. De kosten van Overwater bedragen € 36.048,85. Beide bedragen zijn onderbouwd met declaraties, vergezeld van specificaties.  
       
       
       
         Bij brief van 12 november 2013 heeft de raadsvrouw van de gemeente gereageerd op de door Ter Steege opgevoerde kosten. Zij zet vraagtekens bij de voor deskundigen geclaimde kosten.  
       
       
     
     
       5.16 
       De rechtbank overweegt ten aanzien van de kosten voor rechtsbijstand dat het inroepen van juridische bijstand redelijk is en dat de redelijkheid van de gemaakte kosten niet is betwist. Voor toewijzing komt derhalve in aanmerking € 45.418,03.  
       
     
     
       5.17 
       
         Ten aanzien van de kosten van de door Ter Steege ingeschakelde deskundige overweegt de rechtbank het volgende. Het inroepen van deze deskundige bijstand is redelijk te noemen. De hoogte van de gevorderde kosten acht de rechtbank echter niet redelijk. Bij bestudering van de specificaties valt op dat Overwater (mevrouw C.A.C. Frikkee en de heer J.R. van der Kooij) buitengewoon veel uren heeft gedeclareerd tegen een behoorlijk hoog uurtarief (mevrouw Frikkee € 215,00 per uur, en de heer Van der Kooij € 195,00 per uur, beiden exclusief BTW en kantoorkosten). Overwater heeft op 7 maart 2012 een taxatierapport opgemaakt. Hoewel de rechtbank de inhoud niet heeft overgenomen, was het niet onredelijk om een dergelijk rapport op te maken en waren de aannamen niet onverdedigbaar. Daarna zijn echter nog vele uren gedeclareerd onder de noemer “opstellen/advies/rapport/ overeenkomst/overig”. Zo is op 2 augustus 2012 6,25 uur gedeclareerd onder deze noemer, terwijl de kwestie toen bij de deskundigen lag. De notitie van 26 november 2012, naar aanleiding van het concept-advies van de rechtbankdeskundigen, was onbruikbaar omdat het niet in overeenstemming met de regels voor het berekenen van schadeloosstelling is opgemaakt. Een deel van de grond is daarin immers getaxeerd naar de nieuwe bestemming en een deel naar de oude bestemming. Dat is zonder meer onjuist. Ook valt op dat vele uren zijn gedeclareerd voor besprekingen, soms tot meer dan zes uur op één dag. Voor de descente op 9 maart 2012 zijn 7 uren gerekend en voor het pleidooi op 9 oktober 2013 8,5 uren.  
         De rechtbank acht in elk geval een-derde van de gedeclareerde kosten (afgerond op € 12.000,00) niet voldoen aan de tweede redelijkheidstoets. De kosten van de door Ter Steege ingeroepen deskundige worden naar goede justitie bepaald op € 24.000,00.  
       
       
       
       
       
         
           De beslissing 
         
       
       
       
         De rechtbank: 
       
       
       
         I.	Bepaalt de door de gemeente Hengelo (O) ter zake van voormelde onteigening te betalen schadeloosstelling aan Ter Steege op € 1.435.000,00 (zegge: één miljoen vierhonderdvijfendertigduizend euro), één en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over € 88.650,00 vanaf de dag van de betaling van het door de rechtbank bij vonnis van 28 maart 2012 bepaalde voorschot, tot aan de dag der algehele voldoening.  
       
       
       
         II.	Veroordeelt de gemeente Hengelo (O) in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ter Steege, gevallen. Deze kosten bedragen: 
       
       
         
           € 45.418,03 + € 24.000,00 aan proceskosten respectievelijk kosten van deskundigen aan de zijde van Ter Steege, 
         
         
           € 33.073,25 aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen. 
         
       
       
       
         III.	Wijst af het meer of anders gevorderde of verzochte. 
       
       
       
         IV.	Wijst de te Hengelo (O) verspreid wordende editie van dagblad  “De Twentsche Courant-Tubantia” aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij wege van uittreksel zal plaatsen binnen acht dagen nadat het kracht van gewijsde heeft gekregen. 
       
       
       
       
         Aldus gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg – van Ommeren, Cornelissen en Alers en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 27 november 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.