ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:1674

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:1674 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 18-03-2025 / 200.336.763/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-03-18

Zaaknummer: 200.336.763/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1674

---

Hoger beroep van ECLI:NL:RBNNE:2023:3293. Gebreken aan woning. Onder meer bruinrot. Ouderdomsclausule. Kenbaarheid en schending mededelingsplicht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.336.763/01 
       zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 183438 
     
     
     
       
         arrest van 18 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       die woont in [woonplaats1] , 
       
         2. [appellante]  , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die hoger beroep hebben ingesteld, 
       en bij de rechtbank optraden als eisers, 
       hierna samen:  [appellanten]  en ieder afzonderlijk  [appellant]  en  [appellante] , 
       advocaat: mr. M.C.J. Freijters te Koekange, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] , 
     
       die woont in [woonplaats2] , 
       
         2. [geïntimeerde2] , 
       die woont in [woonplaats2] , 
       die ook hoger beroep hebben ingesteld, 
       en bij de rechtbank optraden als gedaagden, 
       hierna samen:  [geïntimeerden]  en ieder afzonderlijk  [geïntimeerde1]  en  [geïntimeerde2] , 
       advocaat: mr. S. Madjidi te Drachten. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure bij het hof 
     
     
       Naar aanleiding van het arrest van 3 september 2024 heeft op 17 januari 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna heeft het hof een datum voor arrest bepaald. 
     
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerden] als verkopers zijn tekortgeschoten in de verplichtingen uit de met [appellanten] gesloten koopovereenkomst betreffende een woning door de  woning met (ernstige) gebreken (zwam en bruinrot in tot de constructie behorende balken) te leveren.  
       
     
     
       2.2 
       
        [appellanten] hebben (na vermeerdering van eis) bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerden] veroordeeld worden tot betaling van ruim € 62.000,-, vermeerderd met rente en kosten primair op grond van wanprestatie, subsidiair vanwege dwaling (waarbij de koopovereenkomst wordt gewijzigd door de koopsom te verlagen).  
       
     
     
       2.3 
       
         De rechtbank  heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Daarnaast hebben [appellanten] hun vorderingen vermeerderd. Zij vorderen nu dat [geïntimeerden] op dezelfde primaire en subsidiaire grondslag worden veroordeeld tot betaling aan hen van € 250.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. 2.4	Het hof zal oordelen dat de vorderingen van [appellanten] gedeeltelijk toewijsbaar zijn. Het hof kan de hoogte van het bedrag dat toewijsbaar is nog niet vaststellen. Daarvoor is meer informatie nodig, die partijen moeten aanleveren. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.  3.	De relevante feiten 3.1	Omstreeks 1918 is aan de [adres] in [woonplaats1] een school gebouwd met daarnaast een woning voor de bovenmeester. Het schoolgebouw is al geruime tijd niet meer in gebruik als school. In het bestemmingsplan [woonplaats1] uit 2008 had het een bedrijfsbestemming ten behoeve van ‘doeleinden van opslag’, in 2012 heeft het een woonbestemming gekregen.  3.2	Het schoolgebouw is op enig moment - waarschijnlijk aan het begin van deze eeuw -  door middel van een inpandige verbouwing geschikt gemaakt als woning.  Bij deze verbouwing zijn aan de voorzijde van het gebouw woonruimtes (woonkamer, slaapkamers, etc.) gerealiseerd. Bij die gelegenheid is ook in het woongedeelte boven de bestaande kapbalken een verdiepingsvloer aangelegd, waarboven slaapkamers zijn gemaakt. De achterzijde van het gebouw is een opslagruimte. Daar is geen verdiepingsvloer. Tussen het plafond van de begane grond van het woongedeelte en de vloer van de eerste verdieping bevindt zich een tussenzolder. Die zolder is open naar de opslagruimte en vanaf daar met een ladder bereikbaar.  3.3	In 2018 hebben [geïntimeerden] het gebouw (hierna verder: de woning) gekocht. [geïntimeerden] hebben de woning op 10 augustus 2018 door Homekeur B.V. (hierna te noemen: Homekeur) bouwkundig laten onderzoeken. In het door de heer [naam1] van Homekeur opgestelde bouwkundig rapport staat vermeld, voor zover van belang: 
         ‘ In de kapconstructie zijn sporen aangetroffen van houtworm. Het lijkt erop dat deze niet meer actief zijn en mogelijk in het verleden reeds zijn bestreden. Het is ook mogelijk dat door veranderde omstandigheden in de ruimte de houtworm 'vanzelf' is vertrokken. De aantasting is beperkt, verdere behandeling of verbeteringen aan de balken zijn zeker niet noodzakelijk .’ 
       
       
     
     
       3.4 
       
         De heer [naam1] heeft in een e-mail van 5 mei 2024 aan [geïntimeerde1] enkele vragen van [geïntimeerde1] beantwoord. Hij heeft in dat verband onder meer geschreven:  ‘ Ik ben inderdaad ter plaatse geweest op de tussenzolder voor het nemen van diverse foto’s. Ik heb daar geen andere gebreken waargenomen anders vermeld dan in de door u ontvangen  rapportage. (…) 
         
           Er zijn door mij destijds visueel geen tekenen van zwam of andere schimmelsoorten waargenomen. Anders hadden deze absoluut vermeld geweest in de rapportage. 
           
           (…) 
           
           De keuring is inmiddels ruim 5 jaar geleden en uiteraard kan ik me niet elke woning meer voor de geest halen, ook ben ik niet meer werkzaam bij het bedrijf welke destijds de keuring voor u heeft uitgevoerd (Homekeur), ik kan dan ook niet meer in hun systemen om eventueel meerdere notitie’s en/of foto’s te raadplegen. 
         
         
           Desalniettemin hoop ik u hiermee een beetje geholpen te hebben .’ [naam1] schrijft verder, desgevraagd, dat het altijd lastig is om een inschatting te maken van de leeftijd van de kapbalken, maar dat deze naar zijn inschatting zeer gedateerd waren ‘ en dus vermoedelijk de originele balken of in ieder geval zeer oud .’  
       
       
     
     
       3.5 
       Op 5 januari 2019 heeft in de woning een schoorsteenbrand gewoed. In opdracht van verzekeraar Centraal Beheer/Achmea heeft bouwbedrijf Friso Sneek de brandschade hersteld. Na de herstelwerkzaamheden heeft zich een rookprobleem in de woning voorgedaan, omdat de aannemer de houtkachel niet goed had aangesloten. Nadien zijn er opnieuw herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Over de brand heeft een aanwezige brandweerman op verzoek van [appellanten] de volgende schriftelijke verklaring opgesteld: ‘ [naam2] werd in de avond van 5-1-2019 opgeroepen voor een woningbrand aan de [adres] te [woonplaats1] . Bij aankomst stond de woning al vol rook en sloegen er vlammen uit tussen plafond en bovenkant van de schouw. De brand bevond zich achter en boven de schouw, buiten het rookkanaal. Delen van de schouw en het kanaal op de tussenzolder moesten opengebroken worden om daar te kunnen blussen met water. Daarbij is opgevallen dat de houtkachel met een  flexibele buis aangesloten was op het gemetselde kanaal. “Dat was houtje touwtje aangesloten”. Deze overgang zat net boven het woonkamerplafond (=tussenzolder). Rond de overgang van de flexibele buis naar het gemetseld kanaal was isolatiemateriaal aangebracht dat was gaan branden. Gloeiende deeltjes konden in het gemetselde kanaal terug vallen naast de flexibele buis en zo kon brand ontstaan. ’ 
       
     
     
       3.6 
       
         De verzekeraar heeft een aantal vragen van [geïntimeerde2] over de werkzaamheden na de brand aan Friso voorgelegd en de antwoorden van Friso in een e-mail van 16 april 2024 aan [geïntimeerde2] doorgegeven. De vragen en antwoorden luiden als volgt:  ‘ 1. Is de schoorsteen (die er zat tijdens de brand) dragend geweest? 
         
           Naar de mening van Friso Bouw was deze niet dragend. Echter bij aankomst januari 2019 was de schoorsteen al grotendeels gesloopt en afgevoerd door derden. 
         
       
       
         2. Wat heeft Friso exact gedaan ? 
       
       
         
           In hoofdlijnen zijn de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd: 
         
         
           • Friso Bouw heeft klein timmerwerk gedaan als omschreven in de opname van de schade op 08-01-2019. Dit verslag vindt u in bijlage 1. Voor het timmerwerk is aan herstel uren 12 uur incl. reistijd besteed. 
         
         
           • De ingeschakelde schilder [naam3] heeft sauswerk uitgevoerd aan wanden/plafonds in woonkamer, keuken, 2x hal en op verdieping overloop, kantoor, kleine en grote slaapkamer. 
         
         
           • De firma [naam4] heeft de parketvloer hersteld door schuren en lakken. 
         
         
           • Installateur [naam5] heeft storingen aan de cv-installatie hersteld evenals enkele lekkages van de cvinstallatie. 
         
         
           • Door [naam6] is de schouw herbouwd en rookkanalen aangebracht overeenkomstig de richtlijnen en voorschriften van 2019. In bijlage 2 vindt u de factuur van 23 maart 2019 met een omschrijving van de uitgevoerde werkzaamheden. In 2020 zijn er nog aanvullende werkzaamheden uitgevoerd naar aanleiding van de aanschaf kachel van de kachel door verzekerde eind 2019. De kachel is door verzekerde zelf geleverd. In bijlage 3 vindt u de factuur van 17 februari 2020 met daarin een omschrijving van de uitgevoerde werkzaamheden in 2020. 
         
       
       
         3. Is er zwam-aantasting door Friso geconstateerd en zo niet, wat is daarvan de reden? 
       
       
         
           Onze collega's hebben zich bij de opname alleen geconcentreerd op de schade welke ontstaan was door de brand en hebben alleen datgene visueel bekeken en genoteerd wat brand gerelateerd was. Er is door de medewerkers geen waarneming van zwamvorming gedaan. Logischerwijs is er, nu er door de medewerkers niets over zwamvorming is waargenomen, over zwamvorming ook niets besproken met de familie [geïntimeerde2] . Eerder hebben de 
         
         
           medewerkers hierover in november 2022 al verklaard. Deze verklaringen vindt u in bijlage 4 tot en met 6. 
         
       
       
         4. Is de schoorsteen volgens Friso conform de geldende voorschriften gebouwd? 
       
       
         
           Friso Bouw geeft aan dat de betimmering van de schouw is hersteld en dat er nieuwe rookkanalen zijn geplaatst en daar waar de omtimmering verwijderd was, werd er weer opnieuw brandwerend omtimmerd. De rookkanalen zijn geplaatst overeenkomstig de voorschriften zoals deze golden in 2019. Zie ook de facturen van [naam6] die bij vraag 2 zijn vermeld. Friso Bouw leidt uit de opname foto's af dat de nieuwe rookkanalen op dezelfde positie zijn geplaatst als de bestaande en dat deze eindigen in de bestaande gemetselde schoorsteen. 
         
         
           Het 3m1 vrijstaande rookkanaal als benoemd door het Stokertje is zonder nadere foto's niet te duiden voor Friso Bouw. Als Friso Bouw de foto's beoordeelt, zien zij een bestaande vrijstaand gemetselde schoorsteen welke ca 3ml hoog is en net wel/ niet boven de nok komt. Dit is de bestaande situatie van voor de brand en is tijdens de uitgevoerde herstelwerkzaamheden niet gewijzigd. ’ 
         De verklaringen van de medewerkers [naam7] en [naam8] van Friso waarnaar in de e-mail van Achmea wordt verwezen, luiden als volgt: ‘ Ik, [naam7] , heb op 30 Januari 2019 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] 
         
           bezocht. 
         
         
           Ik moest daar zijn voor het uitvoeren van werkzaamheden. Ik kreeg toegang tot de woning door de schilders die daar op dat moment aan het werk waren. Ik heb op verzoek van de schilder alleen timmerwerk aan het plafond op de begane grond uitgevoerd, zodat de schilder verder kon met zijn werkzaamheden. Daarbij is mij over zwamvorming niets opgevallen. ’ En: ‘ Ik, [naam8] , heb samen met mijn collega [naam9] , op 8 januari 2019 de woning aan de [adres] te [woonplaats1] bezocht. Reden voor het bezoek was de brand die zich enkele dagen eerder in de woning had voorgedaan. 
         
           Wij zijn door de verzekeraar van de familie [geïntimeerde2] , Centraal Beheer, ingeschakeld om de 
         
         
           brandschade te herstellen. Tijdens deze eerste opname hebben wij beoordeeld wat de schade 
         
         
           was die door de brand aan de woning was ontstaan. De bedoeling van zo'n opname is om te 
         
         
           beoordelen welke werkzaamheden er nodig zijn om de gevolgen van de brandschade te 
         
         
           herstellen. 
         
         
           Bij deze opname hebben wij ons alleen beperkt tot de vaststelling van de opgetreden 
         
         
           brandschade. Er is door ons geen onderzoek gedaan naar de dragende constructies van de 
         
         
           woning of onderdelen hiervan omdat deze door de brand niet waren aangetast. Bij het 
         
         
           doorlopen van de woning, alleen daar waar de brandschade was, hebben mijn collega en ik 
         
         
           visueel geen afwijkingen voor wat betreft zwamvorming vastgesteld. Mijn collega en ik hebben hierover dan ook niet met mevrouw [geïntimeerde2] gesproken. 
         
         
           Op 14 november 2019 heb ik voor de 2e opname nogmaals de woning bezocht. Dit om de 
         
         
           uitgevoerde herstelwerkzaamheden als gevolg van de brand te beoordelen. Ook bij die opname heb ik geen zwamvorming gezien .’ 
       
       
     
     
       3.7 
       
         Omstreeks mei 2020 heeft [geïntimeerden] de woning te koop aangeboden, waarbij de heer [naam10] (hierna te noemen: [naam10] ), werkzaam bij Lamberink Makelaars Friesland, als verkoopmakelaar is opgetreden. [geïntimeerden] hebben een vragenlijst ingevuld, waarin onder meer het volgende is vermeld: ‘(5)b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op vloeren/plafonds en/of wanden?     Nee (…) (7)g. In welk jaar zijn voor het laatst de aanwezige             2019 bovenste dubbelwandige  schoorsteenkanalen/rookgasafvoeren geveegd/gereinigd?  deel nieuw aangelegd  2020 het onderste enkelwandige  							deel (…) (9)h. Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam? 	 Nee 
         
           Is deze aantasting al eens behandeld? 							 
           Ja 
         
         
           Zo ja, wanneer? 		:  
           Vorige bewoners hebben de kap preventief laten 
         
         
              	   behandelen tegen houtworm in 2004. 
         
         
           Zo ja, door welk bedrijf? 	:  
           Onbekend 
         
         
           (…) 
           
           (9)j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of 		 
           Nee 
           
           rondom de woning? 									 
           
           (…) 
         
         
           (9)k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder 			          
           Ja/Nee 
           
           omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) ’							        
       
     
     
       3.8 
       
        [appellanten] hadden interesse in de woning. Zij hebben de woning bezichtigd (onder meer met een bouwkundige, [naam11] ) en een bod uitgebracht op de woning, dat door [geïntimeerden] is geaccepteerd. Op 3 juli 2020 is tussen [geïntimeerden] en [appellanten] een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning. [appellanten] heeft de woning gekocht voor € 351.000,-. De woning is op 30 december 2020 aan [appellanten] geleverd.  
     
     
       3.9 
       
         Over zijn onderzoek heeft [naam11] in een e-mail van 13 november 2023 aan [appellanten] onder meer verklaard dat hij de opdracht had om een opname ter plekke en archiefonderzoek te doen en de fundering te controleren en daarover te rapporteren en te adviseren. Verder heeft hij onder meer geschreven: ‘ Op 3 juli [toevoeging hof: 2020] ben ik ter plaatse geweest. Hierbij zijn we kort binnen geweest, om de kopers en de makelaar te begroeten. Vervolgens hebben we buiten de fundering geïnspecteerd. 
         
           Bij de inspectie ontstond het vermoeden dat de scheurvorming niet alleen uit de fundering is ontstaan, maar ook door werking van de kapconstructie en bij de schoorsteen evt. door de brand. Om dit beeld te verifiëren zijn we weer naar binnen gegaan en hebben we op de verdieping van de woning enkele spantconstructies bekeken. Ook zijn we in de inpandige loods geweest. E.e.a. zoals uit de fotobijlage blijkt. (Het is me niet mogelijk om nu zoveel jaar na dato elk vertrek exact te benoemen). Hierbij is vooral gekeken naar de effecten van de kapconstructie op het metselwerk. In dit kader is gekeken naar de aansluiting (voorzover zichtbaar) van de balkkoppen in de gevels. Het onderzoek was ook vnl. gericht op de fundering. M.n. het interieur van de loods gaf geen 'schone' indruk en lag de zolder bezaaid met diverse spullen. Dit maakte verdere inspectie en daarmee het zicht op evt. onvolkomenheden, zoals de zwam die geconstateerd is, niet makkelijker. 
         
         
           Omdat de vraag van de koper vooral gericht was op de staat van de fundering en dit goed leek, hebben we ons beperkt tot mondeling advies ter plaatse, omdat de koper dit voldoende achtte voor het tekenen van de koop. Daarbij is toen ook besproken dat verder schriftelijk advies, zoals al gevraagd in de mail van 26-6-2023, niet nodig was .’ 
       
       
     
     
       3.10 
       
         In de door [naam10] opgestelde koopovereenkomst, conform het NVM-model, In koopovereenkomst staat onder meer vermeld: 
         
           ‘ 
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis. 
         
         
           (…) 
         
         
           artikel 20 Ouderdomsclausule 
         
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor electriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van de koper. ’ 
         Bij de koopovereenkomst is onder meer de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst gevoegd.  
       
     
     
       3.11 
       
         Naar aanleiding van een door [appellanten] geconstateerd gebrek aan de woning hebben [appellanten] het bedrijf [naam12] Bedrijfshygiëne geconsulteerd, een specialist op het gebied van zwam. Over de zwamaantasting heeft de heer [naam12] (hierna te noemen: [naam12] ) van [naam12] Bedrijfshygiëne in een brief van 18 maart 2021 aan [appellanten] onder meer geschreven: 
         ‘ De aantasting die wij hebben aangetroffen is dermate ernstig dat hier eerst constructief naar moet worden gekeken door een aannemer voordat wij tot een bestrijding over kunnen gaan. Gezien de mate van aantasting kunnen wij wel constateren dat de aantasting al enkele jaren actief is. 
         
           Tevens hebben wij op diverse plaatsen in de kapconstructie aantasting van houtworm geconstateerd . Mijn advies is om eerst in overleg te gaan met een aannemer om de constructie te beoordelen .’ 
       
       
     
     
       3.12 
       
         In een e-mail van 19 maart 2021 hebben [appellanten] [geïntimeerden] op de hoogte gebracht van het geconstateerde gebrek. Volgens [appellanten] is sprake van ernstige constructieve gebreken. Ten aanzien van de zwam hebben [appellanten] in de e-mail van 19 maart 2021 onder meer geschreven: 
         ‘ Hij [hof: [naam12] ] constateerde dat de zwam zich in een soort rustige modus bevindt omdat er niet direct (meer) een vocht toevoer bestaat. Daarnaast waren de vruchtlichamen al verwijderd omdat de latten die tegen de balken aan bevestigd waren gedeeltelijk verwijderd waren. ’ 
       
     
     
       3.13 
       
         In een brief van 7 april 2021 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld en [geïntimeerden] de gelegenheid geboden om de herstelkosten te vergoeden dan wel de schade professioneel te laten herstellen binnen een termijn van vijf maanden. Ook heeft [appellanten] in de brief opgemerkt: 
         ‘ De aard van de gebreken gaan binnen afzienbare tijd het normaal gebruik van de woning in de weg staan. (…). ’ 
       
     
     
       3.14 
       De advocaat van [geïntimeerden] heeft namens [geïntimeerden] de aansprakelijkheid afgewezen, waarna de (toenmalige) advocaat van [appellanten] in een brief van 18 november 2021 aanspraak heeft gemaakt op vervangende schadevergoeding. 
       
     
     
       3.15 
       
         
          [appellanten] hebben vervolgens een inspectierapport laten opstellen door Bouwbedrijf Kemper. In het betreffende inspectierapport van 27 oktober 2021 staat onder meer vermeld: 
         ‘ ⁎ De aantasting zit in de verdiepingsbalklaag. Er zijn van de 10 balken enkele al zo ernstig aangetast dat die geen voldoende draagvermogen meer hebben. De situatie is ernstig. 
         
           ⁎ De aantasting door zwam (schimmels) gaat verder. Door verdere aantasting zal geen enkele balk nog voldoende draagvermogen hebben met als gevolg instorting van de gehele verdiepingsvloer waar een verblijfsruimte aanwezig is. 
         
         
           ⁎ Zwam leeft van de voeding in het hout, dit heeft tot gevolg dat het hout heel broos wordt. De zwam gedijt goed bij temperatuur van 18 tot 24 gr. en vochtigheid tussen 50 en 70 procent. 
         
         
           ⁎ De spanten van de kapconstructie staan op de aangetaste balklaag. De gehele kap constructie moet vanaf de begane grond (oa woonkamer) gestempeld en geschoord worden om de spatkracht van de kap op te vangen. 
         
         
           ⁎ De bestaande verdiepingsbalken zijn ingemetseld en vangen hierdoor ook een deel van de spatkracht op. Het is een complex gebeuren om deze balken te vervangen .’ 
       
       
     
     
       3.16 
       In een e-mail van 18 november 2021 aan de advocaat van [geïntimeerden] heeft de advocaat van [appellanten] de aansprakelijkstelling nogmaals herhaald en toegelicht dat [geïntimeerden] reeds in verzuim is komen te verkeren omdat de gestelde termijn ongebruikt is verstreken en omdat de aansprakelijkheid direct is afgewezen. Ook wordt namens [appellanten] aanspraak gemaakt op een vergoeding van (vervangende) schadevergoeding van € 58.677,98. 
       
     
     
       3.17 
       
         In een brief van 21 december 2023 aan [appellant] heeft [naam12] Bedrijfshygiëne (zie 3.10) onder meer geschreven: ‘ Naar aanleiding van ons gesprek betreffende de vraag of dat de zwam al langdurig voor de 
         
           verkoop van het huis in het houtaanwezig was, hebben wij het volgende onderzocht. 
         
         
           • De foto die is genomen op 15 maart 2021 (img 1176) is duidelijk te zien dat de gipsplaat is 
         
         
           aangesmeerd met een mortel en dit is ook aangebracht op de balk die duidelijk is 
         
         
           aangetast door zwam. Dit geeft aan dat tijdens de herstelwerkzaamheden de zwam 
         
         
           aanwezig was. 
         
         
           • Foto met img 1170 datum 1 maart 2021 en foto img 1172 van dezelfde datum is duidelijk 
         
         
           zichtbaar dat er in de regels zwamaantasting aanwezig is. 
         
         
           • Ook zijn de constructiebalken ,waar het glaswol tussen zit, aangetast door zwam. Gezien 
         
         
           de hoeveelheid aantasting en verspreiding kunnen wij vaststellen dat deze aantasting ook 
         
         
           in 2019 aanwezig was. 
         
         
           • In het onderzoeksrapport van Home Keur van 10 augustus 2018 wordt gesproken over 
         
         
           lekkage bij de schoorsteen, dit kan een oorzaak zijn van de zwamaantasting. 
         
       
       
       
         
           Betreffende het rapport van Friso dat er geen zwam aanwezig lees ik tussen de regels door dat er niet specifiek op is gecontroleerd en alleen op vruchtlichamen is geïnspecteerd. 
         
         
           Dat kan het verklaren dat er visueel geen aantasting is waargenomen maar het wel dusdanig is aangetast. 
         
         
           Naar mijn inzien en het pand weer geïnspecteerd op 21 september 2023 en de foto’s, verslagen hebben gelezen kom ik weer tot de conclusie dat de aantasting in 2019 ook aanwezig was .’ 
       
       
     
     
       3.18 
       
         In een brief van 28 februari 2024 aan [appellant] heeft de heer [naam13] van ’t Stokertje Kachelparadijs B.V. onder meer het volgende geschreven: ‘ In navolging van mijn bezoek d.d. 20-02-2024 het volgende: 
         
           Uw huidige rookkanaal en dan voornamelijk de wijze waarop deze gemonteerd is voldoet niet aan het bouwbesluit, mbt de uitmondig alsmede de hoogte en opstelling tav het dakvlak. 
         
         
           Vanuit het dakvlak gezien is het dubbelwandige rookkanaal ca 3 ml rechtstandig opgebouwd, zonder tuien en/of schoren. Eveneens komt het rookkanaal niet boven de nok uit zoals bepaald in het bouwbesluit. 
         
         
           Nadelige gevolgen hiervan kunnen zich uiten in rookterugslag in de haard/opstellingsruimte, geen of weinig trek, rookoverlast bij belendende panden en het gevaar van omwaaien van het rookkanaal. 
         
         
           Tijdens een rondgang in uw woning en vnl op zolder, is gebleken dat de verplichte brandvrije omkokering voldoet aan de normen. 
         
         
           Wat mij wel opviel is dat de constructieve houten kapbalk, welke van origine verwerkt zat in de oude gemetselde schoorsteen, is afgezaagd teneinde de schoorsteen te kunnen slopen, het dubbelwandig rookkanaal te kunnen opbouwen, en de brandwerende omkokering te realiseren, geen verdere verankering heeft of is ondervangen. 
         
         
           Wellicht is het verstandig deze non-constructie te laten checken/berekenen door een aannemer teneinde uw veiligheid te waarborgen en/of schade te voorkomen. ’ 
       
       
     
     
       3.19 
       
         
          [appellanten] hebben Hanzebouw B.V. in Zwolle gevraagd een raming te maken voor het vervangen van acht kapbalken. Hanzebouw heeft deze kosten in een begroting van  1 maart 2024 begroot op € 165.000,- ex btw. In een toelichting op deze begroting heeft ing.  [naam14] van Hanzebouw onder meer geschreven:  ‘ Bijgaand doe ik jullie de raming toekomen voor het vervangen van acht stuks constructieve kapbalken die door zwam en houtworm dusdanig zijn aangetast dat zij constructief vervangen dienen te worden. Het gaat om acht opeenvolgende balken in de achterste van de drie voormalige klaslokalen, gerekend vanaf de eerste strijkbalk langs de achtergevel (westgevel) richting de voorgevel (oostgevel). Let op: de kosten in de raming zijn exclusief 21 % btw. 
         
           Zoals jullie zelf aangeven, is de toedracht hoogstwaarschijnlijk een (herhaaldelijke) lekkage geweest van een voormalige schoorsteen. Deze schoorsteen is enkele jaren geleden al vervangen. Ten gevolge van deze lekkage zijn (onder de daartoe ideale omstandigheden: relatief warm, vochtig en met minimale ventilatie, want binnensituatie) schimmelsporen in de eerste strijkbalk terechtgekomen. Deze schimmel heeft zich gedurende de jaren ontwikkeld en heeft zich naar de naastgelegen balken kunnen verspreiden over de grenen plafondrachels die haaks op deze balken gespijkerd zijn (plafondconstructie). Aan de 
         
         
           verkleuring en schimmellichamen (en -draden) is duidelijk te zien tot waar deze schimmel zich heeft verspreid. De schimmel heeft een zestal balken dermate ver aangetast dat deze zacht zijn geworden en niet langer een acceptabele constructieve draagkracht meer bezitten. Zonder de noodvoorzieningen die zijn getroffen in de vorm van schroefstempels op diverse plekken, zouden de balken gaan doorhangen en is er kans op instorting van een deel van de constructie aldaar. Het verhelpen van dit constructieve probleem is daarom op korte termijn essentieel. 
         
         
           Zoals in het advies van gediplomeerd specialist ongediertebestrijding [naam12] Bedrijfshygiene (op basis van hun opname op locatie d.d. 18 maart 2021) te lezen is, is het essentieel om alle door zwam aangetaste houten onderdelen te verwijderen om ie 
         
         
           voorkomen dat de zwam zich in de toekomst, ook na vervanging van een deel van het hout, terug zou kunnen keren en opnieuw schade zou kunnen aanrichten. Omdat de zevende balk deels is aangetast en voor de zekerheid altijd alle hout tot ruim een meter voorbij de zichtbare zwamaantasting wordt verwijderd, worden in totaal acht kapbalken vervangen. 
         
         
           De lengte van de balken, het feit dat de balken onderdeel zijn van de actieve draagconstructie van het pand en de beperkte bereikbaarheid, maakt dat het vervangen van oe acht balken een zeer ingewikkelde, maar vooral ook zeer arbeidsgedragen ingreep is.  
           
           (…) 
           
           Ik ga ervan uit dat bijgaande raming en bovenstaande beknopte omschrijving afdoende duidelijk maakt wat de oorzaak van de constructieve schade is, wat de noodzaak is om deze te herstellen en dat de herstelwerkzaamheden gecompliceerd en zeer arbeidsgedragen is .’ 
         Bij de brief was een offerte gevoegd voor het aanpassen van het rookkanaal. De offerte sloot op een bedrag van € 6.303,-.  
       
     
     
       3.20 
       
         Op 2 maart 2024 heeft [naam15] van Home Profs een bouwkundig inspectierapport betreffende de woning uitgebracht. [naam15] heeft in dit rapport onder meer geschreven: ‘ Constateringen: 
         
           Nieuwe tussenvloer + bestaande dakconstructie met horizontale kapbalken zijn voorzien van stempels i.v.m. onveilige constructieve situatie. Tevens zijn er stempels geplaatst in de 
         
         
           woonkamer om e.e.a. door te kunnen stempelen. 
         
         
           In 2019/2020 is de constructieve gemetselde schoorsteen aan de achterzijde van het pand verwijderd en vervangen door een niet constructie dubbelwandige metalen schoorsteen door 
         
         
           Bouwbedrijf Friso. Deze constructieve wijziging is doorgevoerd zonder dat hier een 
         
         
           berekening door een constructeur van is gemaakt. Er is toen geen constructieve aanpassing 
         
         
           m.b.t. de bestaande dakconstructie met horizontale kapbalken uitgevoerd welke door een constructeur bepaalt had moeten worden. Zie tevens de email van de Gemeente 
         
         
           Weststellingwerf d.d. 19-1-2024 hierover. 
         
       
       
         1 Conclusie is dat het besluit bouwwerken leefomgeving hierbij is geschonden omdat 
       
       
         het draagvermogen van de kapbalk is gereduceerd tot niks nu er geen schoorsteen muur meer staat om in verankerd te zijn. 
       
       
         2 het was vergunning plichtig, en dat is nagelaten door de eigenaar. 
       
       
         
           Waarschijnlijk is de bruinrot zwam al actief geweest tijdens de uitgevoerde bouwtechnische keuring in 2018 door Homekeur gezien de hoeveelheid zichtbare sporen en aangetast hout. 
         
         
           Tijdens het uitgevoerde schoorsteenherstel in 2019/2020 had Bouwbedrijf Friso dit tevens visueel kunnen waarnemen en melden aan de toenmalige bewoners. 
         
         
           Maatregel: 
         
         
           Het vervangen van de bestaande dakconstructie met 8 stuks horizontale kapbalken met c.q. 16 stuks dak sparingen t.p.v. kreupele stijl spanten conform berekening constructeur. Zie kostenraming Hanze Bouw d.d. 1-3-2024 voor meer gespecificeerde informatie. 
           
           Constateringen: 
         
         
           De bestaande kapbalk van de dakconstructie is niet constructief verankerd of voorzien van voldoende oplegging t.p.v. oude positie constructieve gemetselde schoorsteen. 
         
         
           Het gietijzeren anker hangt los en is niet bevestigd aan de achtergevel. 
         
         
           De kapbalk rust nu provisorisch op de aangebrachte vezelplaten. 
         
         
           Er is geen deugdelijk berekende constructieve verankering van de 1e verdieping balklaag met de gemetselde achtergevel aanwezig. 
         
         
           Maatregel: 
         
         
           Het vervangen van de bestaande dakconstructie met 8 stuks horizontale kapbalken met bijbehorende c.q. 16 stuks dak sparingen t.p.v. kreupele stijl spanten conform berekening constructeur. 
         
         
           Zie kostenraming Hanze Bouw d.d. 1-3-2024 voor meer gespecificeerde informatie. 
         
         
           Constateringen: 
         
         
           Het metalen dubbelwandige rookkanaal voldoet niet aan de gestelde eisen conform Bouwbesluit met name op de onder genoemde onderdelen: 
         
         
           * uitmondig van het rookkanaal is onvoldoende met circa 3m1. 
         
         
           * het rookkanaal is niet voorzien van benodigde schoor lijnen om mogelijke 
         
         
           stormschade te voorkomen. 
         
         
           * er is geen trek in het rookkanaal waardoor er rookterugslag in de woning ontstaat. 
         
         
           * zwarte verf laat los aan de buitenzijde van het rookkanaal. 
         
         
           Zie tevens schrijven ’t Stokertje d.d. 20-2-2024 m.b.t. de boven genoemde punten. 
         
         
           Maatregel: 
         
         
           Herstellen van boven genoemde punten door een gespecialiseerd bedrijf zodat 
         
         
           e.e.a. voldoet aan de gestelde eisen in het Bouwbesluit .’ 
       
       
     
     
       3.21 
       
        [naam16] , constructeur bij ingenieursbureau Noordwolde, heeft in een in opdracht van [appellanten] geschreven memo van 3 juli 2024 de vraag beantwoord of het rookkanaal in de woning een dragende functie had. De conclusie van het memo is: ‘ Door het weghalen van de het rookkanaal (in feite ventilatiekanaal) is ook de oplegging van balk verdwenen en hangt de balk aan een spijker. De uitbouw van het ventilatiekanaal was de oplegging waar de belasting in het metselwerk van het ventilatiekanaal werd ingeleid en afgedragen. Het ventilatiekanaal was dragend voor de balk en voor de gemetselde schoorsteen die erop stond .’ 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Vermeerdering van eis 
       
     
     
       4.1 
       
        [appellanten] hebben , zoals hiervoor is vermeld, hun eis vermeerderd. Zij hebben dat in de memorie van grieven gedaan. Dat is tijdig. [geïntimeerden] hebben ook geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Het hof ziet geen reden de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing	 te laten en zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.  
       
       
         
           De reikwijdte van het hoger beroep van [appellanten] 
           4.2	In hun memorie van grieven hebben [appellanten] geschreven dat zij het geschil in volle omvang aan het hof willen voorleggen. Dat betekent niet dat het hof het geschil ook volledig opnieuw kan beoordelen. Het hof dient uit te gaan van de beslissingen van de rechtbank waartegen door [appellanten] geen bezwaar is gemaakt (geen grief tegen is gericht). 
       
     
     
       4.3 
       Volgens Van Opdop c.s. heeft de rechtbank de feiten niet volledig vastgesteld. Het hof heeft in hoofdstuk 3 van dit arrest de feiten zelfstandig vastgesteld en heeft daarbij de kritiek van [appellanten] op de feitenvaststelling door de rechtbank betrokken. Het hof merkt daarbij wel op dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt. 
       
     
     
       4.4 
       Volgens [appellanten] is er tweemaal brand geweest in het rookkanaal. [geïntimeerden] hebben dat gemotiveerd bestreden. De tweede keer, na herstel van de brandschade, was er volgens hen alleen sprake van rookoverlast. [appellanten] hebben in het licht van dit verweer onvoldoende onderbouwd dat tweemaal sprake is geweest van brand. Het hof heeft in 3.5 dan ook vastgesteld dat er eenmaal brand is geweest en eenmaal rookoverlast. 
       
       
         
           Juridisch kader 
         
       
     
     
       4.5 
       
        [appellanten] baseren hun vordering primair op non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Volgens hen bezat de woning bij de levering niet de feitelijke eigenschappen die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. [geïntimeerden] hebben dat bestreden. Bovendien hebben zij aangevoerd dat de gebreken waarop [appellanten] zich nu beroepen voor hen kenbaar waren en hebben zij gewezen op de ouderdomsclausule van art. 20 van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.6 
       Partijen hebben in artikel 6 van de koopovereenkomst een risicoregeling afgesproken. Uitgangspunt is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [appellanten] is (art. 6.1 van de koopovereenkomst). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als woonhuis belemmeren (art. 6.3). De uitzondering daarop is dan weer dat [appellanten] die gebreken kenden of deze kenbaar voor hen waren. In dat geval komen die gebreken weer voor hun rekening en risico. 
       
     
     
       4.7 
       Omdat het bij artikel 6.1 en artikel 6.3 om voorgedrukte (standaard)bepalingen gaat waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij de uitleg van deze bepalingen aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen.  Daarbij dienen deze bepalingen te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst,  in het bijzonder ook in samenhang met de ouderdomsclausule en de vragenlijst. Verder moeten alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen. 
       
     
     
       4.8 
       
         De rechtbank heeft, (terecht) niet bestreden door [appellanten] , over het vereiste van normaal gebruik en de kenbaarheid van gebreken het volgende overwogen: ‘ Het vereiste dat de woning geschikt dient te zijn voor normaal gebruik houdt in dat 
         
           mate van duurzaamheid. Bij de koop van een woning maakt niet elke onvolkomenheid aan 
         
         
           die woning dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7:17 
         
         
           BW (…). Ook de ouderdom van een woning speelt een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud . (…) Uitgangspunt is dat [geïntimeerden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar 
         
           objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek 
         
         
           dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van 
         
         
           
            [appellanten] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de 
         
         
           totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij 
         
         
           had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn "kenbaar". 
         
         
           Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten 
         
         
           stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. 
         
         
           Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper - voor zover deze kennis heeft 
         
         
           van de gebreken - de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te 
         
         
           weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet 
         
         
           kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht 
         
         
           niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk. ’ 
       
       
     
     
       4.9 
       Over de ouderdomsclausule heeft de rechtbank verder overwogen: ‘ Voorts komt een gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat in het onderhavige geval ook voor rekening van [appellanten] als het valt onder de onderdelen waarvoor hij [geïntimeerden] heeft geëxonereerd in artikel 20 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule). Partijen hebben hiermee de werking van artikel 6.3 ingeperkt .’  [appellanten] hebben geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de ouderdomsclausule als een exoneratie moet worden gezien. Wel hebben zij aangevoerd dat het bereik van de clausule beperkt is: de clausule betreft alleen gebreken aan vloeren, leidingen en vochtproblemen en die gebreken moeten bovendien het gevolg zijn van ouderdom.  
       
     
     
       4.10 
       Het hof is het met [appellanten] eens dat [appellanten] de laatste zin van artikel 20 in de context van de eerste zin, die uitdrukkelijk spreekt over de bouwkwaliteit van de woning (gelet op de leeftijd van de woning), redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen dat de garantie van art. 6.3 alleen wordt uitgesloten voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Een ruimere interpretatie zou leiden tot een uitholling van art. 6.3, die [appellanten] niet hoefden te verwachten.  Het hof volgt [appellanten] echter niet in het betoog dat de ouderdomsclausule alleen ziet op de in de tweede zin van die bepaling uitdrukkelijk genoemde onderdelen. In de derde zin wordt immers niet naar de in de tweede zin genoemde onderdelen (of gebreken) van de woning verwezen, wat wel verwacht mocht worden als de derde zin tot deze onderdelen en gebreken beperkt zou zijn, zoals [appellanten] (tevergeefs) bepleiten. Het is aan [geïntimeerden] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de ouderdomsclausule in een concreet geval aan aansprakelijkheid in de weg staat. Indien sprake is van een gebrek dat op zichzelf aan normaal gebruik in de weg staat (en tot hun aansprakelijkheid zou leiden), dienen zij te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het desbetreffende gebrek het gevolg is van de ouderdom van de woning.   
       
     
     
       4.11 
       Los van de vraag of de ouderdomsclausule een exoneratieclausule is en wat het bereik van de exoneratie is, geldt dat de bepaling de op van [appellanten] rustende onderzoeksverplichting accentueerde. Alleen al de benaming van de bepaling attendeerde hen erop dat zij een oude woning (althans een woning dat deel uitmaakte van een oud gebouw) kochten en dat zij bedacht moesten zijn op gebreken die samenhingen met de ouderdom van de woning (het gebouw waarin de woning zich bevindt). 
       
     
     
       4.12 
       Het hof is het met de rechtbank eens dat aan de beantwoording van vragen in de vragenlijst door [geïntimeerden] niet de betekenis toekomt van een aanvullende garantie. De vragenlijst beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt in beginsel niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem omtrent gebreken aan de woning bekend is. Als de verkoper op de informatie lijst invult dat een bepaald gebrek niet aanwezig is, betekent dat daarom nog niet zonder meer dat hij ook instaat voor de afwezigheid van dat gebrek (en dat de koper daar dus geen onderzoek naar zal hoeven te doen). Dat vloeit ook niet voort uit de omstandigheid dat de vragenlijst vermeldt dat bij een niet juiste of volledige invulling de koper de mogelijkheid heeft om schadevergoeding te claimen; uit die formulering vloeit nog niet rechtstreeks een contractuele verplichting tot schadevergoeding voort. 
       
     
     
       4.13 
       Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellanten] tot schadevergoeding pas toewijsbaar is, indien: - ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning; - het geen gebreken zijn waarvan de aansprakelijkheid door de ouderdomsclausule wordt uitgesloten; - de gebreken niet kenbaar waren voor [appellanten] , of - de gebreken op zichzelf wel kenbaar waren, maar [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in hun mededelingsplicht.  Voor zover de vordering van [appellanten] op dwaling is gebaseerd, geldt in grote lijnen hetzelfde. In grote lijnen, omdat in de situatie dat geen sprake was van voor [appellanten] kenbare gebreken èn [geïntimeerden] hun mededelingsplicht niet hebben geschonden, nog wel sprake kan zijn wederzijdse dwaling.  
       
     
     
       4.14 
       
         Het hof zal hierna nagaan of aan deze vereisten is voldaan. Het stelt daarbij voorop dat [appellanten] hun vorderingen baseren op drie gebreken: 
         a. De aanwezigheid van huiszwam/bruinrot in zes kapbalken, waardoor deze balken zo zijn aangetast dat deze (en de twee naastliggende balken) moeten worden vervangen; b. Het losliggen van één kapbalk, doordat het ventilatiekanaal waarop de balk rustte is weggehaald; c. De aanwezigheid van een schoorsteenkanaal dat niet voldoet aan de technische voorschriften die daarvoor gelden. Het hof zal ten aanzien van elk van deze drie gebreken beoordelen of aan de hiervoor vermelde vereisten is voldaan.  
       
       
       
         
           Normaal gebruik 
           4.15	Tussen partijen staat niet ter discussie dat de zes kapbalken aan de voorzijde van de woning (boven de woonkamer) ernstig zijn aangetast door huiszwam/bruinrot. [appellanten] hebben hun stelling dat dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat overtuigend onderbouwd met de hiervoor aangehaalde rapporten van Bouwbedrijf Kemper (3.15), Hanzebouw B.V. (3.19) en Home Profs (3.20). Uit deze rapporten blijkt dat sprake is van een zodanig ernstige aantasting dat de balken vervangen moeten worden. De balken zijn essentieel voor de constructie van de verdiepingsvloer en het dak.  [geïntimeerden] hebben deze stelling niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof daarvan uit zal gaan. Gelet op de aard en de ernst van het gebrek, kan er ook vanuit worden gegaan dat het gebrek aan normaal gebruik in de weg staat. Het hof wijst er in dit verband op dat uit het rapport van Bouwbedrijf Kemper volgt dat de constructie door het gebrek onvoldoende draagvermogen heeft, waardoor er gevaar voor instorting van de verdiepingsvloer is (waar een slaapkamer aanwezig is).  
       
       
     
     
       4.16 
       
        [geïntimeerden] hebben bestreden dat de huiszwam/bruinrot al ten tijde van de levering van de woning aanwezig was. Het hof volgt hen daarin niet en is van oordeel dat [geïntimeerden] de stelling van [appellanten] dat dit gebrek al aanwezig was ten tijde van de levering van de woning onvoldoende hebben weersproken. Daarbij is van belang dat de aanwezigheid van de zwam medio maart 2021, dus minder dan drie maanden na de levering, door [naam12] Bedrijfshygiëne is vastgesteld (3.11). In dat licht bezien is alleszins aannemelijk dat de zwam ook ten tijde van de levering al aanwezig was. Bovendien heeft [naam12] Bedrijfshygiëne aangegeven (3.17) dat zij op basis van de hoeveelheid aantasting en verspreiding van de zwam kan vaststellen dat de zwam er al ruim voor de levering ( [naam12] Bedrijfshygiëne noemt het jaar 2019) aanwezig moet zijn geweest. [geïntimeerden] brengen daar slechts tegen in dat Homekeur (3.3 en 3.4) bij de keuring in 2018 geen zwam heeft vastgesteld en dat de zwam in 2019 ook niet is gezien door de brandweer (3.5) en de medewerkers van Friso Bouw (3.6). Zelfs als de zwam toen inderdaad nog niet aanwezig was, betekent dat niet dat de zwam ruim een jaar tot twee jaar later niet aanwezig was. 
       
     
     
       4.17 
       Dat een van de kapbalken los ligt, hebben [geïntimeerden] niet gemotiveerd weersproken. [appellanten] hebben met het rapport van Home Profs (3.20) overtuigend onderbouwd dat het losliggen van de balk een constructief gebrek is. Ook uit het memo van ingenieursbureau Noordwolde (3.21) volgt dat de balk zijn constructieve functie verloren heeft. Dat deze situatie ten tijde van de levering bestond, bestrijden [geïntimeerden] niet. Gelet op de aard en ernst van dit gebrek - het gaat om een gebrek in de constructie van de woning - is voldoende aannemelijk dat het gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. 
       
     
     
       4.18 
       Met het rapport van ’t Stokertje (3.18) hebben [appellanten] voldoende onderbouwd dat het rookkanaal niet voldoet aan de eisen van het bouwbesluit op het punt van de uitmonding en de hoogteopstelling. [geïntimeerden] hebben de bevindingen van ’t Stokertje wel weersproken, maar zij hebben die weerspreking niet gebaseerd op een rapport van een deskundige. Het hof kent daarom meer gewicht toe aan de door een deskundige ondersteunde stellingen van [appellanten] op dit punt. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat ten aanzien van het rookkanaal sprake is van een gebrek. Dat dit gebrek ook al ten tijde van de levering bestond, staat niet ter discussie en evenmin dat het gebrek aan normaal gebruik  in de weg staat. Het hof gaat daar dan ook vanuit.  
       
     
     
       4.19 
       De tussenconclusie is dan ook dat de door [appellanten] vermelde gebreken ten tijde van de levering van de woning aanwezig waren en aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan.  
       
       
         
           Sluit de ouderdomsclausule aansprakelijkheid voor de gebreken uit? 
         
       
     
     
       4.20 
       Zoals hiervoor (4.10) is overwogen, sluit de ouderdomsgarantie de garantie van artikel 6.3 (het normale gebruik) alleen uit voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Het enkele feit dat een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik zich voordoet aan een oud element van de woning (oude balken, muren of funderingen) betekent dus nog niet dat de verkoper niet voor dat gebrek aansprakelijk is. [geïntimeerden] dienen te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het desbetreffende gebrek het gevolg is van de ouderdom van de woning.  
       
     
     
       4.21 
       Wat de huiszwam/bruinrot betreft hebben [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat die het gevolg is van ouderdom van de woning. Het enkele feit dat de huiszwam/bruinrot oude balken heeft aangetast, is onvoldoende. Bovendien hebben [geïntimeerden] erop gewezen dat de huiszwam/bruinrot niet is vastgesteld door Homekeur (in 2018) en door de brandweer en Friso Bouw (in 2019). Dat wijst erop dat de huiszwam/bruinrot na die tijd is ontstaan, of zich nadien heeft gemanifesteerd. Dat sluit aan bij de uitgebreide analyse van [appellanten] over het ontstaan van de bruinrot/huiszwam. [appellanten] leggen een verband met het (betrekkelijk recente) gebruik van het ventilatiekanaal als ventilatiekanaal, waardoor volgens hen de laatste jaren condensatievocht kon vrijkomen in de buurt van de aangetaste balken. Daarnaast hebben [appellanten] erop gewezen dat sprake is geweest van een (recente) lekkage van de cv en van onvoldoende droging van bluswater (na de brand in 2019). Dat de huiszwam/bruinrot het gevolg is van de ouderdom van de balken, is dan ook onvoldoende aannemelijk. De ouderdomsclausule staat daarom niet in de weg aan een (eventuele) aansprakelijkheid van [geïntimeerden] voor dit gebrek. 
       
     
     
       4.22 
       Voor de losliggende kapbalk geldt hetzelfde. In het licht van de uitvoerige analyse van [appellanten] over de oorzaak van het losliggen van de kapbalk (doordat in 2019 het ventilatiekanaal is verwijderd, waarop de kapbalk oorspronkelijk rustte, is de balk los komen te liggen), hebben [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat de kapbalk door de ouderdom los is komen te liggen.  
       
     
     
       4.23 
       Ook het gebrek aan het rookkanaal is niet veroorzaakt door ouderdom. Gelet op de door [appellanten] gemaakte analyse over het gebruik van het voormalige ventilatiekanaal 1 van het schoolgebouw voor de afvoer van rook van de houtkachel in de woonkamer, hebben [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat het rookkanaal eerder dan in 2004 is aangebracht. Ze hebben dan ook onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan het rookkanaal het gevolg is van de ouderdom van dat kanaal.  
       
       
         
           Waren de gebreken kenbaar voor [appellanten] ? 
           4.24	De rechtbank heeft geconcludeerd dat [appellanten] onvoldoende invulling hebben gegeven aan de op hen rustende onderzoeksplicht door de tussenzolder niet te (laten) betreden en niet nader te inspecteren. Daardoor hebben zij het risico genomen dat de woning gebreken had die zij niet kenden, maar die zij wel hadden moeten ontdekken als zij zorgvuldig te werk waren gegaan. Daarmee heeft de rechtbank tot uitdrukking gebracht dat de gebreken kenbaar waren voor [appellanten] Zoals hiervoor (4.6) is overwogen, komen gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik toch voor rekening en risico van [appellanten] als deze kenbaar waren.  
       
       
     
     
       4.25 
       Uit de eigen stellingen van [appellanten] volgt dat wanneer zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de tussenzolder geïnspecteerd zouden hebben, of zouden hebben laten inspecteren, zij de aantasting van de balken door zwam/bruinrot vastgesteld zouden hebben. Volgens [appellanten] is de aantasting gemakkelijk zichtbaar. Uit de door hen overgelegde foto’s en filmbeelden volgt ook dat wanneer de balken goed worden bekeken zwam en bruinrot zichtbaar is. De vraag die partijen verdeeld houdt is of van [appellanten] redelijkerwijs verwacht mocht worden dat zij de tussenzolder (meer in het bijzonder de balken op de tussenzolder) aan een nadere inspectie zouden onderwerpen.  
       
     
     
       4.26 
       Het hof is het met de rechtbank eens dat in redelijkheid van [appellanten] verwacht mocht worden dat zij ook de tussenzolder zouden (laten) inspecteren. Daarbij is het volgende van belang: 
       - Allereerst betreft het een woning in een gebouw van meer dan 100 jaar oud. Wie zo’n woning koopt, moet bedacht zijn op gebreken. De ouderdomsclausule brengt dat, zoals gezegd, ook tot uitdrukking. Dat [appellanten] zich dat realiseerden, volgt uit het feit dat zij bouwkundige [naam11] hebben ingeschakeld.,. - Vervolgens blijkt uit de verklaring van [naam11] (zie 3.9) dat onder meer door de werking van de kapconstructie scheurvorming was ontstaan. Dat was een reden om de kapconstructie te inspecteren. Niet valt in te zien waarom in dat verband  geen verder onderzoek is gedaan naar de kapconstructie en balken, die volgens de eigen stellingen van [appellanten] verbonden zijn met de kapconstructie. - Hiermee samenhangend: dat sprake was van houten balken en dat deze balken een belangrijke constructieve rol speelden, kon [appellanten] , mede gezien het verrichte archiefonderzoek en de wel verrichte inspectie door [naam11] , bekend zijn.. Gelet op de ouderdom van de nog oorspronkelijke houten balken , hadden [appellanten]  bedacht moeten zijn op mogelijke aantasting daarvan door de tand des tijds. Daar komt bij dat het [appellanten] bekend was dat bij de schoorsteen (het voormalige ventilatiekanaal) brand had gewoed, zodat [appellanten] bedacht hadden moeten zijn op mogelijke gevolgen van die brand en  de bluswerkzaamheden die hadden plaatsgevonden.  Gelet hierop hadden [appellanten] alle reden om de houten balken boven de tussenzolder te (laten) inspecteren. De redenen die [appellanten] hebben aangevoerd om deze inspectie achterwege te laten, overtuigen niet: 
       - Anders dan [appellanten] aanvoeren is het op zichzelf goed mogelijk om de tussenzolder te inspecteren. De tussenzolder is half open en is vanaf de loods bereikbaar met een ladder of trap. [appellanten] hebben de tussenzolder na de levering ook geïnspecteerd en hebben er uitgebreide fotoseries en filmopnames gemaakt. De door hen ingeschakelde deskundigen zijn ook op de tussenzolder geweest.  - De door [appellanten] overgelegde foto’s van de tussenzolder vanaf de loods wekken naar het oordeel van het hof ook niet de indruk dat het moeilijk, of zelfs gevaarlijk, is om de tussenzolder te betreden. - Partijen verschillen van mening over de vraag of op de tussenzolder veel spullen stonden ( [appellanten] ) of dat er alleen aan het begin wat spullen stonden ( [geïntimeerden] ) en of er een ladder tegen de tussenzolder aan stond ( [geïntimeerden] ) of niet. Wel was  er in de loods een ladder aanwezig waarmee [appellanten] en/of [naam11] op de zolder hadden kunnen komen als zij dat zouden hebben gewild. [naam11] heeft ook niet verklaard dat het onmogelijk of zeer moeilijk was om de zolder te inspecteren, maar slechts dat de (volgens hem) vele spullen inspectie ‘niet makkelijker’ maakte. - Al met al was het wellicht niet gemakkelijk om de tussenzolder te inspecteren, maar het was zeker niet onmogelijk.  - Zoals hiervoor is overwogen, kan in het antwoord op de vragenlijst over de aanwezigheid van zwam geen garantie worden gelezen. Dit antwoord vormt dan ook geen rechtvaardiging om af te zien van inspectie van de balken op de tussenzolder.  
     
     
       4.27 
       De conclusie is dat de zwam/bruinrot in de balken kenbaar was voor [appellanten]  hadden de zwam/bruinrot kunnen ontdekken indien zij (of de door hen ingeschakelde deskundige [naam11] ) het onderzoek zou hebben verricht dat van hen gelet op de ouderdom van de woning en de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden redelijkerwijze had mogen worden verwacht. 
       
     
     
       4.28 
       Voor de losliggende kapbalk en het rookkanaal ligt dat anders, omdat voldoende aannemelijk is geworden dat deze gebreken niet zonder destructief onderzoek vastgesteld konden worden. Deze gebreken waren dan ook niet kenbaar.  
       
       
         
           Hebben [geïntimeerden] hun mededelingsplicht geschonden? 
           4.29	 De vraag of [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden, is alleen relevant voor de zwam/houtrot. Ten aanzien van de andere gebreken staat immers vast dat die voor [appellanten] niet kenbaar waren en dat de aansprakelijkheid van [geïntimeerden] voor die gebreken ook niet is uitgesloten op grond van de ouderdomsclausule. Of [geïntimeerden] ten aanzien van deze gebreken hun mededelingsplicht heeft geschonden, kan daarom niet toe- of afdoen aan hun aansprakelijkheid voor deze gebreken.  
       
       
     
     
       4.30 
       
        [geïntimeerden] hebben hun mededelingsplicht geschonden indien zij wel bekend waren met de aanwezigheid van zwam/bruinrot aan de balken, maar [appellanten] daarvan niet in kennis hebben gesteld. Het is aan [appellanten] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden.  
       
     
     
       4.31 
       
         
          [geïntimeerden] hebben gemotiveerd weersproken dat zij op de hoogte waren van het feit dat de balken waren aangetast door zwam/bruinrot. Zij hebben er in dat verband onder meer op gewezen dat: 
         - in het bouwkundig rapport van Homekeur uit 2018 (zie 3.3) geen melding wordt gemaakt van aantasting van de balken door zwam/bruinrot. Anders dan [appellanten] suggereren, is voldoende aannemelijk dat de rapporteur in het kader van zijn onderzoek de tussenzolder wel heeft geïnspecteerd (zie 3.4); - door de medewerkers van Friso Bouw, die na de brand begin 2019 werkzaamheden hebben verricht op de tussenzolder, geen melding is gemaakt van zwam/bruinrot. Indien deze medewerkers de aantasting wel zouden  hebben vastgesteld, maar die hebben gemaskeerd, zoals [appellanten] stellen, kan de wetenschap van die medewerkers niet aan [geïntimeerden] worden toegerekend, alleen al omdat Friso Bouw niet in hun opdracht maar in opdracht van de verzekeraar heeft gewerkt; - [geïntimeerden] hebben erop gewezen dat zij met hun baby op de zolderverdieping sliepen. Uit de overgelegde foto’s is op de verdieping ook een slaapkamer met babybed zichtbaar. [appellanten] hebben dat weliswaar in twijfel getrokken, maar zij hebben die twijfels niet onderbouwd, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stelling van [geïntimeerden] op dit punt. Dat wijst erop dat [geïntimeerden] geen serieuze twijfels hadden over de veiligheid van de (balken) constructie, waarop de verdiepingsvloer rustte.  
       
       
     
     
       4.32 
       In het licht van het voorgaande hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] wel op de hoogte waren van de aantasting van de balken door zwam/bruinrot. De omstandigheden die [appellanten] daarvoor aanvoeren leggen onvoldoende gewicht in de schaal. Dat de aantasting op zichzelf zichtbaar is bij een inspectie van de tussenzolder betekent niet dat de aantasting ook gezien wordt bij ieder bezoek aan de tussenzolder. Dat [geïntimeerden] na de brand nog op de tussenzolder zijn geweest, betekent dan ook niet dat zij de aantasting wel gezien moeten hebben. Wanneer zij niet ‘gefocust’ waren op de balken, maar bijvoorbeeld op het herstelwerk aan de schoorsteen door Friso Bouw of op de spullen die zij op de tussenzolder hebben gezet of ervan hebben afgehaald, is alleszins voorstelbaar dat zij de aantasting (als daarvan op dat moment al sprake was) niet hebben gezien.  Dat het vat bestrijdingsmiddel dat in de loods is aangetroffen van [geïntimeerden] was en niet van hun rechtsvoorganger, hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd, net als hun stelling dat het bestrijdingsmiddel bestemd was voor de strijd tegen zwam op de balken (en niet voor de houten boten van de vorige eigenaar). 
       
     
     
       4.33 
       De conclusie is dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. 
       
       
         
           Tussenconclusie 
           4.34   De conclusie is dat [geïntimeerde1] ten aanzien van de aantasting van de balken door zwam/bruinrot niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst met [appellanten] Van (wederzijdse) dwaling is evenmin sprake, omdat [appellanten] in hun onderzoeksverplichting zijn tekortgeschoten. 
       
       
     
     
       4.35 
       Voor het gebrek betreffende de losliggende balk en het rookkanaal ligt dat anders. Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] in zoverre zijn tekortgeschoten in hun verplichting om een woning te leveren die bij levering de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik van de woning. Omdat zij de aanwezigheid van die eigenschappen wel hebben gegarandeerd, is de afwezigheid ervan ook aan hen toerekenbaar. Zij dienen de schade die [appellanten] daardoor hebben geleden dan ook te vergoeden.  
       
       
         
           Schadeplichtigheid 
           4.36	[appellanten] hebben de schade voor herstel van het rookkanaal onderbouwd met de offerte van ’t Stokertje. [geïntimeerden] hebben deze offerte onvoldoende onderbouwd weersproken. Zij hebben geen rapport of schadebegroting van een andere deskundige overgelegd. Dat had wel op hun weg gelegen. Het hof gaat dan ook uit van het door ’t Stokertje begrote bedrag van € 6.303,-. [geïntimeerden] dienen ook de kosten van het door ’t Stokertje verrichte onderzoek van € 75,- te vergoeden (vgl. artikel 6:96 lid 2 onder b BW). 
       
       
     
     
       4.37 
       Een afzonderlijke begroting van herstel van het losliggen van de balk ontbreekt. Dat is ook wel verklaarbaar, omdat in de visie van [appellanten] het herstel van de losliggende balk deel uitmaakt van herstel van alle aangetaste balken. Het hof zal [appellanten] daarom in de gelegenheid stellen om de kosten van herstel van alleen het losliggen van de balk (dus niet van de aantasting van de balk) te onderbouwen.  
       
     
     
       4.38 
       
         Uit de overgelegde stukken volgt dat het gebrek het gevolg is van het feit dat de balk aanvankelijk rustte op een gemetselde schoorsteen (ventilatiekanaal) die doorliep tot de begane grondvloer  en dat die schoorsteen is vervangen door plaatwerk, waardoor de balk is gaan zweven. Daaruit volgt dat herstel zou dienen te bestaan uit het herstellen van de oorspronkelijke constructie, of het aanbrengen van een vergelijkbare constructie, waardoor de balk niet meer losligt. [appellanten] dienen een begroting van deze kosten in het geding te brengen.  4.39	De andere gevorderde schadebedragen zien op het gebrek aan de balken zelf en de kapconstructie. Dat geldt ook voor de onderzoeksrapporten en voor de kosten van de stempels. Deze schadeposten zijn dan ook niet toewijsbaar.  
         
           Conclusies 
           4.40	Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om [appellanten] in de gelegenheid te stellen een akte te nemen over (alleen) de kosten van herstel van het losliggen van de balk. [geïntimeerden] kunnen op deze akte reageren.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       5.1 
       verwijst de zaak naar de rol van  15 april 2025  voor akte aan de zijde van [appellanten] als bedoeld in 4.37 - 4.38 en 4.40.  
       
     
     
       5.2 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, R.E. Weening en A.L. Goederee, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
         18 maart 2025. 
       
     
   
   
      Rb Noord-Nederland 2 augustus 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3293. 
   
   
      Gezien het voorgaande faalt grief I van [appellanten] deels en hebben zij voor het overige geen belang bij deze grief. 
   
   
      Zie HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). 
   
   
      Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:912.  
   
   
      Grief IX van [appellanten] faalt. 
   
   
      Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682. Grief II van [appellanten] faalt. 
   
   
      Grief I van [geïntimeerden] faalt dus. 
   
   
      De grieven IV tot en met VI van [appellanten] falen. 
   
   
      Grief XI van [appellanten] faalt. 
   
   
      Grief VII van [appellanten] faalt. 
   
   
      Grief IX en X van [appellanten] falen.