ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:2443

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:2443 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-07-2022 / 200.294.957_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-07-19

Zaaknummer: 200.294.957_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:2443

---

Ontbinding koopovereenkomst woning. Contractuele boete en aanvullende schadevergoeding. Was ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst sprake van een geestelijke stoornis of dwaling? Matiging boete?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH       
   
   Team Handelsrecht 
   
     zaaknummer 200.294.957/01 
   
   
     
       arrest van 19 juli 2022 
     
   
   
     in de zaak van  
   
   
     
       
        [appellante]
       , 
     wonende te [woonplaats] , 
     appellante in principaal hoger beroep, 
     geïntimeerden in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, 
     hierna aan te duiden als [appellante] , 
     advocaat: mr. P.H. de Bruin te Bleiswijk, 
   
   
     tegen 
   
   
     
       
        [geïntimeerde] w.v. [persoon A] , 
     
     wonende te [woonplaats] , 
     geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
     appellante in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, 
     hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
     advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk Zh, 
   
   
     als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 augustus 2021 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C/02/368327 / HA ZA 20-63 gewezen vonnis van 17 februari 2021. 
   
   
     
       5 Het verdere verloop van de procedure 
     
     
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 3 augustus 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 31 augustus 2021; 
       
     
     
       
         de memorie van grieven met producties 13 tot en met 19; 
       
       
         de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens houdende voorwaardelijke memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep, met akte vermeerdering van eis, met producties A en B; 
       
       
         de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep, met producties 21 en 22. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling in principaal en (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep 
     
     
       
         De kern van het geschil 
       
     
     
     
       6.1. 
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [appellante] heeft een woning met bijbehorende gronden gekocht van [geïntimeerde] . Zij heeft de woning echter niet afgenomen. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst om die reden ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Die vorderingen zijn door de rechtbank toegewezen. [appellante] stelt zich in dit hoger beroep op het standpunt dat zij de koop nooit gewild heeft. De overeenkomst moet volgens [appellante] worden vernietigd omdat zij leed aan een geestelijke stoornis, dan wel op grond van (wederzijdse) dwaling. Aan het hof is door [appellante] verder de vraag voorgelegd of er gronden zijn om de boete geheel of gedeeltelijk te matigen. [geïntimeerde] is het met die stellingen niet eens en heeft in het incidenteel hoger beroep verzocht de aanvullende schadevergoeding in dit hoger beroep vast te stellen. Het hoger beroep van [appellante] faalt. Het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt. Het hof licht dat hierna toe. 
       
       
         
           De feiten 
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Onder r.o. 2.1. tot en met 2.10. van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Ook in hoger beroep kan van deze feitenvaststelling worden uitgegaan, nu de grieven van partijen daartegen niet zijn gericht. Het hof zal de feiten voor zover die betrekking hebben op het geschil tussen [geïntimeerde] en [appellante] hierna weergeven. Het hof heeft de feiten aangevuld in r.o. 6.2.5., 6.2.11 en 6.2.12. 
       
       
         6.2.1. 
         Op 11 oktober 2019 sluiten [appellante] en haar toenmalige partner [persoon B] (hierna aan te duiden als [persoon B] ) als kopers en [geïntimeerde] als verkoper een koopovereenkomst voor de woning met verdere aanhorigheden gelegen te [plaats] aan de [adres] ( [postcode] ), kadastraal bekend [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] + [sectienummer 2] , verder te noemen ‘de woning’. Partijen komen een koopprijs overeen van € 1.225.000,00. 
         
       
       
         6.2.2. 
         
           In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
           
             “(…) 
           
           
             Artikel 16: Bedenktijd 
           
           
             De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze overeenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende overeenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is. (…)” 
           
         
         
       
       
         6.2.3. 
         
           Op 15 oktober 2019 stuurt [appellante] de makelaar van [geïntimeerde] achter elkaar drie e-mails waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
           22:54 uur:  “Dank u voor de informatie  
           
             Echter alles gaat via mij  
           
           
             Dus via mail en betalingen en niet door mijn vriend [persoon B] , die betaalt niks  
           
           
             Dit heeft te maken met het feit dat ik het huis financier door mijn erfenis  
           
           
             Ik zal de betalingen doen maar graag eind oktober 
           
           
             Dit komt door dat ik mijn erfenis moet regelen 
           
           
             Geen zorgen want alles gaat door 
           
           
             En ik ben blij dat we zaken doen 
           
           
             Mocht u vragen hebben, dan graag via mij (…)” 
           
           22:55 uur:  “Mocht het niet lukken  
           
             Wat ik jammer zou vinden  
           
           
             Dan gaat de koop niet door  
           
           
             Dus bijdeze heb ik meer tijd nodig ivm mijn erfenis 
           
           
             Kan dat niet!? Zeg ik bij deze dat ik geen interesse heb en dat het contract niet doorgaat  
           
           
             Wat jammer is  
           
           
             Dit zijn mijn voorwaardes 
           
           
             Tevens moet er een nieuw contract opgesteld worden omdat ik alles op mijn naam wil 
           
           
             
              [persoon B] is mijn vriend maar wil hem niet op het contract hebben 
           
           
             Veel over nagedacht ; maar het is mijn erfenis 
           
           
             Bij deze gaat het niet door als er geen nieuw contract opgesteld wordt 
           
           
             Betaal ook niks en het stopt bij deze ons contract. Geen interesse meer 
           
           
             Dank u.” 
           
           22:57 uur:  “Het gaat niet door.” 
         
         
       
       
         6.2.4. 
         
           Op 19 oktober 2019 sluit [appellante] alleen een nieuwe koopovereenkomst met [geïntimeerde] voor dezelfde woning voor dezelfde koopprijs van € 1.225.000,00. [persoon B] is geen partij meer in de overeenkomst. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
           
             “(…) 
           
           
             Artikel 5: Bankgarantie, Waarborgsom 
           
         
       
     
     
       
       
         
           Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 01 november 2019 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 122.500,--, zegge  
           honderd tweeëntwintig duizend vijfhonderd 
            euro. (…) 
         
       
     
     
       
       
         
           In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. 
         
         
           De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel  
           5.1 
            genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…) 
         
         
           artikel 11: Ingebrekestelling, Ontbinding 
         
       
     
     
       
       
         
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
         
       
     
     
       
       
         
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 
         
       
       
       
         6.2.5. 
         
           In de koopovereenkomst is verder ten aanzien van het gebruik en de bestemming onder meer bepaald: 
           
             “(…) 
           
           
             Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik 
           
           
             (…) 
           
           
             6.3 
           
           
             De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als  
             Agrarisch bestemd object met agrarische bedrijfswoning 
             .  
           
           
             (…) 
           
         
       
     
     
       20.8 
       
         
           Bestemming 
         
         
           Koper is ermee bekend dat op het object een agrarische bestemming rust. Voor wijzigingen zal naar waarschijnlijkheid een bestemmingsplanherziening benodigd zijn. Koper accepteert deze huidige bestemming en verklaart dat dit nimmer aanleiding zal vormen tot ontbinding van de onderhavige overeenkomst en/of schadeloosstelling door verkoper. Alle hieraan verbonden (financiële)risico’s en gevolgen zullen voor rekening van koper komen, bij de vaststelling van de koopsom is hiermee rekening gehouden. (…)” 
         
       
       
       
         6.2.6. 
         
          [appellante] heeft niet voor of op 1 november 2019 een bankgarantie doen stellen of de waarborgsom gestort. Op 8 november 2019 stuurt de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] een schriftelijke ingebrekestelling aan [appellante] en sommeert haar om binnen 8 dagen na dagtekening van de brief de waarborgsom van € 122.500,00 te storten op de derdenrekening van de notaris. [appellante] heeft geen gevolg gegeven aan deze sommatie. 
         
       
       
         6.2.7. 
         
           Op 27 december 2019 stuurt [appellante] een e-mail naar [geïntimeerde] waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
           
             “(…) Zoals bij u bekend, ziet mijn dagelijkse leven er even anders uit op dit moment, dit had ik totaal niet aan zien komen. Er is veel gebeurd waardoor ik helemaal uit balans raakte, een poging tot zelfmoord om rust in mijn hoofd te krijgen vervolgens een opname IC en afdeling psychiatrie in het ziekenhuis.  
           
           
             Verder een opname in [plaats] bij het GGZ/Breburg waar veel is gebeurd aan mijn psychische gesteldheid. Tijdens deze opname is het dagelijks leven voor mij even voorbij gegaan en had geen tijd, behoefte of ruimte om te reageren op wat ook belangrijk was op dat moment.  
           
           
             Ik heb nog een lange weg nodig om te herstellen, hierbij heb ik de juiste hulp van mijn psychiater, GGZ/Breburg en huisarts.  
           
           
             Er is een koopcontract getekend wat achteraf gezien niet het juiste is geweest om te doen, gezien dat ik al enige tijd aan het struikelen ben met mijn gezondheid en gebeurtenissen uit mijn verleden en heb me hierin ook mee laten slepen in het enthousiasme van mijn vriend [persoon B] . 
           
           
             Heb in een bericht van 24 nov 2019 laten weten dat de koop niet door zal gaan om de hierboven genoemde reden. (…)”   
           
         
         
       
       
         6.2.8. 
         
           Op 31 december 2019 stuurt de advocaat van [geïntimeerde] een brief aan [appellante] waarin hij haar sommeert om binnen 8 dagen na dagtekening van de brief de koopovereenkomst van de woning na te komen. Verder is in de brief het volgende opgenomen: 
           
             “(…) Mocht u niet bereid en daarmee in gebreke blijven om aan uw verplichtingen te voldoen dan bent (en blijft) u in verzuim. In dat geval ontbind ik namens cliënte reeds nu voor alsdan de koopovereenkomst en maak ik namens haar (nogmaals) nadrukkelijk aanspraak op de verbeurde contractuele boete ter grootte van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de verbeurde boete en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)” 
           
         
         
       
       
         6.2.9. 
         
           In het behandelplan van 25 februari 2020 van [appellante] is onder meer het volgende opgenomen: 
           
             “(…) Beschrijvende diagnose: 
           
           
             Cliënte is een 42-jarige vrouw, bekend met PTSS, somberheid en ernstige angstklachten en het vermoeden van een persoonlijkheidsstoornis. (…)  
           
           
             In december 2018 heeft zij een hartinfarct en herstelperiode gehad. Zij is hiervan redelijk goed van hersteld, maar moet eigenlijk werken aan revalidatie en gaat dit uit de weg. Ze voelt momenteel met name veel lichamelijke sensaties: afgevallen in gewicht en duizeligheid. Hiervoor is cliënte werkzaam geweest als verpleegkundige op een MPU. Zij zit nu in de ziektewet. Zij is in november 2019 in contact gekomen met de crisisdienst vanwege suïcidaliteit. Stemmingsklachten waren toen al langere periode aanwezig, intrusieve gedachten omtrent suïcide. Ook had zij ernstige slaapklachten. Cliënte is kort opgenomen op CVS. (…) 
           
           
             Diagnoses (4) 
           
           
             Ongespecificeerde depressieve-stemmingsstoornis (H) 
           
           
             Posttraumatische stressstoornis (incl. de posttraumatische stressstoornis bij kinderen van 6 jaar en jonger) met uitges 
           
           
             Ouder-kindrelatieprobleem 
           
           
             Ongespecificeerde persoonlijkheidsstoornis (…)” 
           
         
         
       
       
         6.2.10. 
         In februari 2020 is de woning door [geïntimeerde] verkocht aan een derde partij voor een bedrag van € 1.050.000,00. 
         
       
       
         6.2.11. 
         
           In het door psycholoog i.o.t. GZ-Psycholoog [persoon C] (GGz Breburg) opgestelde psychodiagnostisch rapport van 22 juni 2020 staat onder meer het volgende: 
           
             “ 
             Conclusie en advies 
           
           
             Op basis van de verkregen informatie kan worden geconcludeerd dat er bij cliënte sprake is van een persoonlijkheidsstoornis. Classificerend kan worden gesproken van een ander gespecificeerde persoonlijkheidsstoornis met trekken van de vermijdende- en borderline persoonlijkheidsstoornis. 
           
           
             Vermoedelijk komen de gerapporteerde trekken van een borderline persoonlijkheidsstoornis in relaties meer op de voorgrond en worden deze overdekt door de hierboven beschreven patronen. 
           
           
             Hoewel cliënte forse dissociatieve klachten heeft en deze ook worden bevestigd in het onderzoek, kunnen deze beter worden begrepen vanuit een reactie op de trauma’s en niet zo zeer vanuit een dissociatieve stoornis in de engere zin. Indien de dissociaties niet verminderen na een traumabehandeling, is het te overwegen om een uitgebreid diagnostisch onderzoek in te zetten gericht op een dissociatieve stoornis. 
           
           
             Gezien de gerapporteerde patronen van wantrouwen en anderen op afstand houden van cliënte is het advies om in eerste instantie te investeren in de therapeutische relatie, waarin transparantie en bespreking van de overdracht helpend kan zijn in het opbouwen van een vertrouwensband. Cliënte kan baat hebben bij herstellende en ondersteunende therapieën gecombineerd met een empathisch begrip voor ervaringen uit de vroege kinderjaren van misbruik of verwaarlozing. Ook kan er gedacht worden aan een traumatherapie, bijvoorbeeld EMDR. Het is echter van belang dat er voldoende commitment en een goede werkrelatie tot stand is gekomen voor de start van deze behandeling. Daarnaast kan cliënte baat hebben bij een VERS training vooral gericht op het voorkomen van sociale aanpassing. (…)” 
           
         
         
       
       
         6.2.12. 
         
           In de e-mail van 18 oktober 2021 is namens GGz Breburg het volgende aan de raadsman van [appellante] medegedeeld: 
           
             “(…) Op grond van de voor ons geldende beroepscodes en richtlijnen verstrekken onze behandelaren geen (medische) verklaringen over hun eigen cliënten. Indien cliënte een verklaring wenst omtrent de beoordeling van haar wilsbekwaamheid/ toerekeningsvatbaarheid ten tijde van de behandeling bij GGz Breburg, dan kan zij een kopie van haar dossier opvragen en deze verklaring laten opstellen door een onafhankelijk medisch deskundige (bijvoorbeeld een psychiater of een psycholoog). (…)” 
           
         
         
         
           
             De vorderingen van [geïntimeerde] en de beslissingen van de rechtbank 
           
         
         
       
       
         6.3.1. 
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg zowel [appellante] als [persoon B] gedagvaard en samengevat gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
         1. voor recht verklaart dat [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; 
         2. voor recht verklaart dat [persoon B] onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld; 
         3. [appellante] en [persoon B] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 122.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, en, voor zover de schade het bedrag van de verbeurde boete overschrijdt, tot vergoeding van de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat; 
         4. subsidiair jegens [persoon B] : [persoon B] veroordeelt tot vergoeding van de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade ten gevolge van het onrechtmatig handelen, nader op te maken bij staat; 
         5. met hoofdelijke veroordeling van [appellante] en [persoon B] in de kosten van de procedure. 
         
       
       
         6.3.2. 
         Op hetgeen [geïntimeerde] aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd en op de door [appellante] gevoerde verweren zal het hof, voor zover in hoger beroep van belang, hierna ingaan. [persoon B] is in eerste aanleg niet verschenen, zodat tegen hem verstek is verleend. 
         
       
       
         6.3.3. 
         In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] jegens [appellante] en [persoon B] toegewezen, met dien verstande dat alleen de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard en geen hoofdelijke veroordeling in de proceskosten is uitgesproken. [appellante] en [persoon B] zijn ieder afzonderlijk in de proceskosten veroordeeld. 
         
         
           
             Het geschil in hoger beroep 
           
         
         
       
       
         6.4.1. 
         
          [appellante] heeft in principaal hoger beroep een aantal niet genummerde grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] . 
         
       
       
         6.4.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft de grieven in principaal hoger beroep bestreden. [geïntimeerde] heeft één voorwaardelijke grief aangevoerd in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep. [geïntimeerde] heeft het hof gevraagd de schade zelf te begroten. Voor zover het hof geen gronden aanwezig acht om de schade in dit geding zelf te begroten, heeft [geïntimeerde] een grief gericht tegen de bij het vonnis waarvan beroep toegewezen vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure en heeft zij haar vordering vermeerderd. De hiervoor in r.o. 6.3.1. sub 3 weergegeven vordering is gewijzigd in die zin dat [geïntimeerde] primair veroordeling van [appellante] vordert om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 175.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2020 over een bedrag van € 1.225.000,00 tot 31 juli 2020 en met de wettelijke rente over een bedrag van € 175.000,00 vanaf 31 juli 2020. Subsidiair wordt betaling gevorderd van een bedrag van € 122.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg, en, voor zover de schade het bedrag van de verbeurde boete overschrijdt, tot vergoeding van de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat. 
         
       
       
         6.4.3. 
         
          [appellante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [geïntimeerde] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 
         
       
       
         6.4.4. 
         
          [appellante] heeft de grief in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep bestreden. 
         
         
           
             De grieven van [appellante] in principaal hoger beroep 
           
         
         
       
       
         6.5.1. 
         
          [appellante] heeft in de inleiding op het hoger beroep aangegeven dat zij tegen het gehele vonnis in beroep gaat omdat zowel procedureel als inhoudelijk geen recht is gedaan en dat zij haar in eerste aanleg genomen standpunten handhaaft. Een dergelijke verwijzing is echter in beginsel onvoldoende om alles wat bij de rechtbank is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep te betrekken. Uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk zijn (zowel voor het hof als voor [geïntimeerde] ) tegen welke beslissingen en oordelen van de rechtbank het hoger beroep is gericht en wat de bedoeling is van het hoger beroep.  
         
       
       
         6.5.2. 
         
          [appellante] heeft geen genummerde grieven naar voren gebracht. Het hof heeft op basis van een uitleg van de memorie van grieven de volgende grieven onderscheiden. [appellante] heeft in hoger beroep de totstandkoming van de koopovereenkomst aan de orde gesteld en een beroep gedaan op vernietiging van die overeenkomst wegens het bestaan van een geestelijke stoornis, dan wel op grond van dwaling. Zij heeft verder gesteld dat zij niet in gebreke gesteld is c.q. gesommeerd is tot nakoming en tot slot heeft zij betoogd dat de boete moet worden gematigd. Meer of andere behoorlijke grieven heeft het hof niet uit de stellingen kunnen afleiden.  
         
       
       
         6.5.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat geen duidelijke grieven zijn aangetroffen in de memorie van grieven zodat zij niet goed kan vaststellen op welke onderdelen [appellante] nu precies meent dat het vonnis niet in stand kan blijven. [geïntimeerde] is echter wel inhoudelijk ingegaan op de door het hof hiervoor onderscheiden grieven. Dat brengt het hof tot het oordeel dat ook voor [geïntimeerde] voldoende kenbaar is wat [appellante] heeft beoogd in hoger beroep aan de orde te stellen.  
         
         
           
             Totstandkoming van de koopovereenkomst: partijen 
           
         
         
       
       
         6.6.1. 
         
          [geïntimeerde] heeft haar vorderingen gegrond op de koopovereenkomst van 19 oktober 2019. [appellante] heeft niet betwist dat zij de koopovereenkomst heeft getekend. [appellante] heeft in hoger beroep echter aangevoerd dat haar handtekening op de koopovereenkomst niet de juiste contractspartij weergeeft, zodat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer gedwaald hebben en [appellante] daarom gebruik maakt van de bevoegdheid tot vernietiging. Duidelijk was dat [persoon B] koper wilde zijn van het landgoed en [geïntimeerde] had de vertegenwoordiging moeten checken. De handtekening en de bepalingen van de koopovereenkomst kunnen niet aan [appellante] worden toegerekend, zo stelt [appellante] .  
         
       
       
         6.6.2. 
         Het in dit verband gevoerde betoog (randnummers 38 tot en met 49 van de memorie van grieven) is echter niet helder en eenduidig en kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden geplaatst in enig juridisch kader. Nu [appellante] heeft nagelaten een deugdelijke feitelijke en juridische grondslag te stellen en te onderbouwen, gaat het hof aan dit verweer voorbij.  
         
       
       
         6.6.3. 
         De grief slaagt niet. 
         
         
           
             Totstandkoming overeenkomst: geestelijke stoornis 
           
         
         
       
       
         6.7.1. 
         
          [geïntimeerde] kan haar vordering volgens [appellante] echter niet baseren op de koopovereenkomst, omdat haar daarin vastgelegde wil ontbrak vanwege een geestelijke stoornis. Het handelen kan door die geestelijke stoornis niet aan haar worden toegerekend. De overeenkomst dient daarom vernietigd te worden, aldus steeds [appellante] . 
         
       
       
         6.7.2. 
         Met betrekking tot vernietiging van een rechtshandeling op grond van een geestelijke stoornis is in artikel 3:34 lid 1 BW bepaald dat in het geval dat iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets heeft verklaard, een met de verklaring overeenstemmende wil wordt geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien. 
         
       
       
         6.7.3. 
         Om de overeenkomst tussen partijen op grond van deze bepaling te kunnen vernietigen dient [appellante] te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen, dat sprake was van een geestelijke stoornis aan haar zijde op het moment dat de overeenkomst met [geïntimeerde] tot stand kwam, en dat zij, in verband daarmee, niet de wil had om de overeenkomst tot stand te laten komen. De vermoedens van artikel 3:34 lid 1 BW verkrijgen, gelet op het bepaalde hierover in de parlementaire geschiedenis (Parl. Gesch. Boek 3, TM, blz. 165) pas werking als [appellante] weet aan te tonen dat op het moment van de rechtshandeling haar geestelijke vermogens waren gestoord. 
         
       
       
         6.7.4. 
         Allereerst is dan ook de vraag of [appellante] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat bij haar een geestelijke stoornis in de zin van artikel 3:34 lid 1 BW aanwezig was bij het aangaan van de koopovereenkomst. [appellante] heeft aangevoerd dat zij gedurende de gehele periode van de koop in een afhankelijke positie verkeerde van [persoon B] . Zij had huis en haard verlaten om te kunnen herstellen van een hartoperatie. Daarbij verkeerde zij in psychische nood als gevolg van eerdere trauma’s, zoals de verstoting, de vechtscheiding en het verlies van het contact met haar kinderen. Zij was een gebroken persoon die niet in staat was om haar wil te bepalen, aldus [appellante] . Ter onderbouwing van haar stelling dat daarvan sprake is geweest heeft [appellante] in aanvulling op de in eerste aanleg overgelegde stukken in hoger beroep een psychodiagnostisch rapport van 22 juni 2020 van de psycholoog die haar heeft onderzocht overgelegd. In dat rapport wordt geconcludeerd dat sprake is van een persoonlijkheidsstoornis en worden verschillende behandelmethoden voorgesteld. 
         
       
       
         6.7.5. 
         Het hof overweegt hierover het volgende. Het begrip geestelijke stoornis is in de wet niet nader omschreven. Van een zodanige geestesstoornis is sprake in alle gevallen waarin de handelende persoon niet over een normale wil beschikt en zich geen rekenschap kan geven van wat hij doet of van de strekking van de handeling. In navolging van het arrest van dit hof van 1 juni 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1614, sluit het hof aan bij de omschrijving in de literatuur en neemt deze tot uitgangspunt: “Onder geestelijke gestoordheid kan men voor dit onderwerp mede verstaan de toestand van dronkenschap, narcose, hypnose, verstrooidheid, hevige opwinding, kortom alle gevallen waarin de handelende persoon niet over een normale wil beschikt en zich geen rekenschap kan geven van wat hij doet of van de strekking van zijn handeling.” (Asser/Sieburgh 6-III 2018/142). 
         
       
       
         6.7.6. 
         Ten aanzien van de gestelde psychische nood stelt het hof vast dat uit de overlegde verklaringen niet kan worden afgeleid dat [appellante] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst leed aan een (tijdelijke) stoornis van haar geestvermogens als hiervoor tot uitgangspunt is genomen. Het staat niet in de rapporten en het is er ook niet uit af te leiden. De behandelaar (GGz Breburg) heeft er ook uitdrukkelijk op gewezen dat [appellante] zich voor een nadere medische verklaring omtrent haar wilsbekwaamheid dient te wenden tot een onafhankelijke medische deskundige. [appellante] heeft aangegeven dat dit aanvullend bewijs nog zal worden geleverd, maar heeft nagelaten dat daadwerkelijk te doen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] in dit stadium van de procedure ambtshalve in de gelegenheid te stellen bedoelde verklaringen in het geding te brengen, zoals zij heeft aangeboden. [appellante] had dat uit eigen beweging kunnen en dienen te doen. Voor het leveren van schriftelijk bewijs is immers geen opdracht van de rechter vereist. Anders dan in de zaak die heeft geleid tot HR 9 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2047, is in deze zaak geen medische verklaring in het geding gebracht die de onderhavige stelling van [appellante] ondersteunt. 
         
       
       
         6.7.7. 
         
          [appellante] heeft ook overigens onvoldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat ten tijde van de koop van de woning bij haar sprake was van een geestelijke stoornis als bedoeld in artikel 3:34 lid 1 BW. Dat zij op dat moment in een afhankelijke positie van [persoon B] zou hebben verkeerd en druk zou hebben gevoeld, is daartoe onvoldoende. Aan bewijslevering behoeft zodoende niet te worden toegekomen, nog daargelaten dat een ter zake doend bewijsaanbod ontbreekt. 
         
       
       
         6.7.8. 
         Nu [appellante] wat betreft het bestaan van de geestelijke stoornis niet aan haar stelplicht heeft voldaan, komt het hof niet toe aan de vermoedens van artikel 3:34 lid 1 BW. De grief slaagt niet. 
         
         
           
             Totstandkoming overeenkomst: dwaling 
           
         
         
       
       
         6.8.1. 
         
          [appellante] heeft met deze grief betoogd dat zij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst, omdat zij door [geïntimeerde] in de waan is gelaten dat op het verkochte perceel een distilleerderij zou kunnen worden opgericht. Verkocht is echter een agrarisch object met agrarische bedrijfsvoering. In het bestemmingsplan, waar in de koopovereenkomst ook naar wordt verwezen, is geen enkele ruimte voor het starten van een distilleerbedrijf voor whisky. Omdat [geïntimeerde] en de makelaar op de hoogte waren van het beoogde gebruik, had hierover uitdrukkelijk gecommuniceerd moeten worden, aldus steeds [appellante] . 
         
       
       
         6.8.2. 
         Op grond van artikel 6:228 lid 1 en sub b BW is een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 
         
       
       
         6.8.3. 
         Niet in geschil is dat door [geïntimeerde] geen garanties zijn gegeven omtrent het beoogde gebruik. Verder blijkt onmiskenbaar uit de koopovereenkomst dat op het perceel een agrarische bestemming rust. Het gaat om een koopovereenkomst “agrarisch object”, het agrarische gebruik is benoemd als het normale gebruik in artikel 6.3 en ook in artikel 20.8 is er nog eens uitdrukkelijk op gewezen dat op het object een agrarische bestemming rust. Daarbij is ook aangegeven dat voor wijzigingen naar waarschijnlijkheid een bestemmingsplanherziening benodigd zal zijn. In het licht daarvan kan niet worden staande gehouden dat (het kunnen voortbestaan van) de door [appellante] gestelde onjuiste voorstelling van zaken te wijten is aan een schending van de inlichtingenplicht door [geïntimeerde] . Er is geen spreekplicht geschonden.  
         
       
       
         6.8.4. 
         De grief faalt. 
         
         
           
             De ontbinding van de overeenkomst: ingebrekestelling dan wel sommatie tot nakoming 
           
         
         
       
       
         6.9.1. 
         
          [appellante] heeft aangevoerd dat de ingebrekestelling van 8 november 2019 haar nooit heeft bereikt, zodat van een ingebrekestelling dan wel sommatie tot nakoming geen sprake is. Daarmee is niet aan de voorwaarden van artikel 11.1 voldaan en de verwijzing naar artikel 11.3 is onjuist, zo stelt [appellante] .  
         
       
       
         6.9.2. 
         Wat er ook zij van de ontvangst van de brief van 8 november 2019, het hof stelt vast dat [appellante] bij brief van 31 december 2019 is gesommeerd de woning binnen acht dagen af te nemen tegen betaling van de koopsom. Voor het geval zij daaraan niet zou voldoen, is in die brief tevens de buitengerechtelijke ontbinding uitgesproken. [appellante] heeft aan die sommatie geen gevolg gegeven. Daarmee is aan de voorwaarden van artikel 11.1 en 11.2 voldaan en is de koopovereenkomst ontbonden, zoals [appellante] overigens ook met zoveel woorden erkent. Dat is ook de grondslag van de vorderingen van [geïntimeerde] in deze procedure. Dat brengt het hof tot het oordeel dat [appellante] geen belang heeft bij de bespreking van deze grief. 
         
       
       
         6.9.3. 
         De grief slaagt niet. 
         
         
           
             Matiging van de boete 
           
         
         
       
       
         6.10.1. 
         Uit het voorgaande volgt dat vast staat dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en dat deze is ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [appellante] derhalve in beginsel de contractuele boete van 10% verschuldigd.  
         
       
       
         6.10.2. 
         
          [appellante] stelt zich met deze grief op het standpunt dat matiging van de boete billijk is. Als corrigerende facturen noemt zij de omvang van de schade en de eigen schuld. Beide omstandigheden zouden moeten resulteren in een matiging van elk 50%, zodat de boete op nihil gesteld moet worden, zo stelt [appellante] .  
         
       
       
         6.10.3. 
         Het hof stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (HR) de in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, r.o. 3.4.1). In een geval als het onderhavige, waarin het gaat om een koop en verkoop van een woning tussen particulieren, hoeft de rechter niet minder terughoudend te zijn (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). 
         
       
       
         6.10.4. 
         Matiging mag echter niet verder gaan dan tot het bedrag dat [appellante] verschuldigd is op grond van de wet, dat wil zeggen tot het bedrag dat zij op grond van artikel 6:74 BW en de artikelen 6:95 e.v. BW aan [geïntimeerde] is verschuldigd. De achtergrond hiervan is dat anders het uitgangspunt van volledige schadevergoeding geweld zou worden gedaan. [appellante] heeft in dit verband aangevoerd dat over de werkelijke geleden schade niets bekend is. Zij leidt uit de informatie in het kadaster af dat [geïntimeerde] de percelen heeft gesplitst en heeft verkocht voor een hoger bedrag, zodat zij op basis van die informatie het standpunt inneemt dat [geïntimeerde] geen schade heeft geleden. 
         
       
       
         6.10.5. 
         Dat standpunt faalt. [geïntimeerde] heeft toegelicht dat er inderdaad een splitsing heeft plaatsgevonden, in die zin dat het perceel [sectieletter] [sectienummer 1] is gesplitst in de percelen [sectieletter] [sectienummer 3] en [sectieletter] [sectienummer 4] , en het perceel [sectieletter] [sectienummer 2] is gesplitst in de percelen [sectieletter] [sectienummer 5] en [sectieletter] [sectienummer 6] . Voor de percelen [sectieletter] [sectienummer 4] en [sectieletter] [sectienummer 5] is een bedrag van € 595.000,00 ontvangen en voor de percelen [sectieletter] [sectienummer 3] en [sectieletter] [sectienummer 6] heeft [geïntimeerde] € 455.000,00 gehad. Ter onderbouwing hiervan heeft [geïntimeerde] als bijlage A bij de memorie van antwoord de nota van afrekening van 31 juli 2020 van de notaris overgelegd en als bijlage B de akte van levering. Uit deze stukken blijkt genoegzaam dat de verkoop aan [persoon D] betrekking heeft op dezelfde woning en de bijbehorende gronden zoals die aan [appellante] waren verkocht en voorts dat deze zijn verkocht voor een bedrag van in totaal € 1.050.000,00. Anders dan waar [appellante] vanuit lijkt te gaan, volgt uit de onderhavige kadastrale wijzigingen niet dat het gaat om een ander object. 
         
       
       
         6.10.6. 
         
          [appellante] heeft voorts een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde] . Zij heeft gesteld dat de makelaar bij de totstandkoming van de overeenkomst met [appellante] expliciete signalen heeft genegeerd, zoals de gebrekkige samenwerking tussen [persoon B] en [appellante] en de zekerheidsstelling bij een nalatenschap. De makelaar had de juiste koper moeten selecteren en dit behoort tot de risicosfeer van [geïntimeerde] als verkoper van de woning. De door [appellante] gestelde vergaande onderzoeksplicht van de verkopend makelaar naar de persoon en de (financiële) omstandigheden van de aspirant kopers, kan in het algemeen echter niet worden aangenomen. Om welke reden en op welke grondslag dat hier anders zou zijn en om welke reden het eventuele schenden van die verplichting door de makelaar zou moeten leiden tot een vermindering van de vergoedingsplicht van [appellante] , is niet (voldoende) feitelijk toegelicht. Het is niet aan de verkopend makelaar om [appellante] tegen zichzelf in bescherming te nemen, zoals [appellante] lijkt te betogen. Al daarom komt het hof tot het oordeel dat [appellante] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld om de conclusie te kunnen dragen dat de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van [geïntimeerde] dient te blijven zoals bedoeld in artikel 6:101 BW.  
         
       
       
         6.10.7. 
         Dat betekent dat de werkelijke door [geïntimeerde] geleden schade, die bestaat uit het verschil tussen de met [appellante] overeengekomen koopsom en de daadwerkelijk gerealiseerde koopsom, dient te worden becijferd op een bedrag van € 175.000,00. Omdat de boete lager is dan dit bedrag, is geen plaats voor matiging. 
         
       
       
         6.10.8. 
         De grief slaagt niet. 
         
         
           
             De grief van [geïntimeerde] in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep 
           
         
         
       
       
         6.11.1. 
         Omdat [geïntimeerde] blijkens haar stellingen een wijziging van de dictum van het vonnis waarvan beroep nastreeft, komt het hof toe aan een beoordeling van de grief in het incidenteel hoger beroep. De omvang van het incidenteel hoger beroep beperkt zich tot de veroordelingen van de rechtbank in r.o. 5.3. en 5.4. in het vonnis waarvan beroep. 
         
       
       
         6.12.2. 
         Zoals het hof hiervoor in r.o. 6.10.7. al heeft geconcludeerd, bedraagt de werkelijke schade het verschil tussen oorspronkelijke koopsom en de gerealiseerde koopsom, te weten een bedrag van € 175.000,00. [geïntimeerde] heeft gesteld ook nog schade te hebben geleden als gevolg van de vertraagde overdracht van woning, maar het hof begrijpt dat zij hier geen aanspraak meer op maakt. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de als gevolg van de toerekenbare tekortkoming door [appellante] geleden aanvullende schade (naast de verbeurde boete ten bedrage van € 122.500,00) aldus kan worden begroot op een bedrag van € 52.500,00. Dat bedrag kan in dit hoger beroep naast de boete worden toegewezen, zodat verwijzing naar de schadestaatprocedure niet hoeft plaats te vinden, aldus [geïntimeerde] . Om die reden maakt [geïntimeerde] aanspraak op betaling van een totaalbedrag van € 175.000,00, bestaande uit de boete en de aanvullende schadevergoeding. [appellante] heeft geen beroep gedaan op matiging van de schadevergoeding op grond van artikel 6:109 BW. Het hof ziet daarvoor, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in r.o. 6.10.4 tot en met 6.10.7, ook geen aanleiding. 
         
       
       
         6.12.3. 
         Een schadestaatprocedure is alleen aan de orde, indien een begroting van de schade niet mogelijk is (zie artikel 612 Rv). Het hof is, evenals [geïntimeerde] , van oordeel dat de schade in deze procedure kan worden begroot, mede gezien de schadebegroting die [geïntimeerde] in hoger beroep heeft ingediend. Een verwijzing naar een schadestaatprocedure is daarom niet (meer) nodig. Het hof zal de vordering beslissend op de gewijzigde eis daarom toewijzen. De wettelijke rente over de hoofdsom van € 175.00,00 is niet weersproken en toewijsbaar zoals gevorderd vanaf 31 juli 2020. [geïntimeerde] heeft ook wettelijke rente gevorderd over een bedrag van € 1.225.000,00 vanaf 1 januari 2020 tot en met 31 juli 2020, doch deze vordering is vanwege het ontbreken van een feitelijke toelichting niet toewijsbaar.  
         
       
       
         6.12.4. 
         De grief slaagt. 
         
         
           
             Slotsom in principaal en incidenteel hoger beroep 
           
         
         
       
     
     
       6.13. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het principaal hoger beroep niet slaagt. Het incidenteel hoger beroep slaagt wel. Dat betekent dat het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen dient te worden vernietigd. Voor het overige zal het worden bekrachtigd. 
       
     
     
       6.14. 
       
         Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op een bedrag van € 6.673,00 (€ 1.756,00 aan griffierecht en  
         € 4.917,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief V (1½  punt x  
         € 3.278,00)). Het hof ziet geen aanleiding voor het incidenteel hoger beroep afzonderlijk proceskosten te liquideren, gelet op de samenhang met het principaal hoger beroep. 
       
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal en incidenteel hoger beroep: 
       
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit in het incidenteel hoger beroep aan het oordeel van het hof is onderworpen (de in r.o. 5.3. en 5.4. jegens [appellante] uitgesproken hoofdelijke veroordelingen); 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen het bedrag van € 175.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 31 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 6.637,00; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.J.M. van Lanen en J.M.W. Werker en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 juli 2022. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer