ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:3749

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:3749 Gerechtshof Amsterdam , 15-10-2019 / 200.252.489/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-10-15

Zaaknummer: 200.252.489/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:3749

---

Einde huurovereenkomst. Herstel van gehuurde in oude staat. Met herstelwerkzaamheden gemoeide kosten. Schadevergoeding.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
     
       zaaknummer: 200.252.489/01 
     
     
     
     
       zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6465913 / CV EXPL 17-8299 
     
     
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2019 
       
     
     
     
     
     
       inzake 
     
     
     
     
     
       
         
          [appellant sub 1]
         , 
       
         
          [appellante sub 2]
         , 
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. A.J.J. van de Heiden te Den Helder, 
     
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.W. Hoogland te Den Helder. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn  bij dagvaarding van 21 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 17 oktober 2018, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met een productie.	 
     
     
       Vervolgens is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de primaire vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en subsidiair, kort gezegd, zal bepalen dat bepaalde (nader omschreven) werkzaamheden zullen worden uitgevoerd op kosten van [appellanten] 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met – uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg en veroordeling van de volledige proceskosten van het geding in hoger beroep, met nakosten. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 30 mei 2018 onder 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld die de kantonrechter tot uitgangspunt hebben gediend. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen samengevat op het volgende neer.  
     
     
     
       2.1 
       
         
          [geïntimeerde] is eigenaar van het pand [adres] , bestaande uit een opslagruimte met bovenwoning.  Per 1 januari 2006 is een deel van de opslagruimte verhuurd aan [appellanten] en per 1 mei 2009 is ook de bovenwoning aan hen verhuurd. In januari 2010 zijn [appellanten] begonnen met verbouwingswerkzaamheden in de woning en de opslagruimte met het oog op een mogelijke aankoop daarvan door [appellanten] Omdat zij daar later van af zagen,  hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2015. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 februari 2016. In een brief van 30 januari 2016 heeft [geïntimeerde] deze afspraak bevestigd. In die brief heeft zij voorts geschreven dat het gehuurde in een dermate onveilige en gebrekkige staat verkeert dat de woning niet verhuurbaar is. Zij heeft [appellanten] gesommeerd om het gehuurde in de oude staat terug te brengen. Die sommatie heeft zij bij brief van 3 februari 2016 herhaald. In een rapportage van een door [geïntimeerde] ingeschakeld bouwkundig adviesbureau van 10 mei 2016 staat onder meer dat (i) de huurder een groot aantal bouwkundige wijzigingen en verbouwingen aan het gehuurde heeft aangebracht, waarbij de uitvoering matig tot slecht is, (ii) huurder weinig tot geen van de uitgevoerde werkzaamheden tot een afronding heeft gebracht en (iii) de schade € 43.047 bedraagt om een en ander te herstellen en af te ronden. 
         Partijen hebben vervolgens gezamenlijk aannemer [X] ingeschakeld voor het maken van een voorstel van herstel van het gehuurde in de oude staat, althans in een voor [geïntimeerde] aanvaarbare staat, op kosten van [appellanten] Op 25 juli 2016 heeft [X] een voorstel gedaan en daarbij een lijst opgesteld van te verrichten werkzaamheden aan de bovenwoning en aan de loods (hierna: de lijst). 
       
       
     
     
       2.2 
       Op 26 november 2016 hebben [appellanten] hun eigendommen uit het gehuurde verwijderd. 
       
     
     
       2.2 
       Partijen zijn het er over eens dat de op de lijst vermelde  werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het gehuurde in originele staat terug te brengen.  
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 133.804,91, welk bedrag in de kern is gebaseerd op huurachterstand, misgelopen huurinkomsten en schadevergoeding. Subsidiair heeft zij gevorderd dat de kantonrechter een in goede justitie te bepalen voorziening treft. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder meer overwogen dat [appellanten] te kort zijn geschoten in hun verplichting het pand in de afgesproken staat terug te brengen en dat het verzuim  op 1 oktober 2016 is ingetreden. Voorts heeft hij overwogen dat [appellanten] gehouden zijn de schade aan [geïntimeerde] te vergoeden, welke schade overeenkomt met de (redelijke) kosten die nodig zijn om de op de lijst vermelde werkzaamheden uit te voeren. Omdat partijen het niet eens zijn over de hoogte van de met die werkzaamheden gemoeide kosten, heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter zijn oordeel over de schadevergoeding gebaseerd op een door [appellant sub 1] in het geding gebrachte offerte van M.V.D. Dakwerken waarin een laag tarief is opgenomen voor de afzonderlijk te verrichten werkzaamheden van € 10.285 en een hoog tarief van € 25.047 (beide bedragen inclusief btw). De kantonrechter heeft – naast een bedrag van € 1.025,47 aan buitengerechtelijke kosten – dit laatste bedrag  aan schadevergoeding toegekend, te vermeerderen met rente vanaf 1 oktober 2016, en daarbij  overwogen dat het hoge tarief een reële inschatting is van de totale herstelkosten. Tegen dit oordeel keert zich het hoger beroep.  
       
     
     
       3.2 
       Het  hof overweegt als volgt. In het door M.V.D. Dakwerken geoffreerde hoger tarief wordt ervan uitgegaan dat er nog niets aan herstelwerkzaamheden was verricht. In het lagere tarief wordt uitgegaan van het werk dat volgens [appellanten] nog moest worden verricht. In de toelichting op de grief brengen [appellanten] naar voren (i) dat zij al begonnen waren om uitvoering te geven aan de werkzaamheden waarover overeenstemming bestond, (ii) dat zij delen van het pand al hadden afgebroken en puin hadden geruimd, (ii) dat zij op deugdelijke wijze delen van het pand reeds geheel of ten dele hadden hersteld, en daartoe materialen hadden aangevoerd en (iv) dat [appellanten] niet meer in staat waren om het werk af te maken omdat [geïntimeerde] de politie had ingeschakeld om [appellanten] te laten verwijderen. Ten aanzien van dit laatste valt in de grief tevens een bezwaar te lezen tegen hetgeen de kantonrechter onder 5.5. van het tussenvonnis heeft overwogen. 
       
     
     
       3.3 
       Naar het oordeel van het hof is de grief onvoldoende geconcretiseerd. Mede op grond van hetgeen in het bouwkundig rapport van 10 mei 2016 naar voren is gebracht, moet er van worden uitgegaan dat de kwaliteit van de herstelwerkzaamheden die door [appellanten] zijn verricht, te wensen overlaat. Dat er deugdelijk werk zou zijn verricht, zoals door [appellanten] is gesteld, is op geen enkele wijze toegelicht. Enig aanknopingspunt waarom zou moeten worden uitgegaan van het lage tarief in de offerte van M.V.D Dakwerken valt in de grief ook overigens niet te lezen. [appellanten] hebben gewezen op posten in de offerte die zien op het verwijderen van rommel  (hoog tarief, € 560 en laag tarief € 350) en het nalopen van elektra (hoog tarief € 280 en laag tarief nihil).  [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht waarom ten aanzien van deze posten in het bijzonder van de lage tarieven zou moeten worden uitgegaan. Of en in hoeverre [appellanten] reeds puin hebben verwijderd, is onduidelijk gebleven.  Met betrekking tot de post elektra overweegt het hof nog op dat de enkele omstandigheid dat [appellant sub 1] menen dat de elektra functioneert, niet meebrengt dat controle van elektra niet nodig zou zijn. De stelling dat  [appellanten] verhinderd werden herstelwerkzaamheden uit te voeren, wordt door het hof eveneens ter zijde geschoven bij gebreke van een nadere onderbouwing met concrete data en overige feiten en omstandigheden. Dit alles leidt tot de conclusie dat de grief faalt. 
       
     
     
       3.4 
       Het hof oordeelt voorts dat het subsidiair door [appellanten] gevorderde niet kan worden toegewezen. Nog daargelaten dat [geïntimeerde] de door [appellant sub 1] voorgestelde voorziening niet heeft gevorderd, kunnen [appellanten] wegens het bepaalde in artikel 353 Rv niet voor het eerst in hoger beroep een vordering in reconventie instellen. 
       
     
     
       3.5 
       Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Voor een veroordeling in de volledige proceskosten ziet het hof geen grond. De door [appellanten] in het geding gebrachte offerte van M.V.D. Dakwerken bevat een hoog en een laag tarief. Door zich in hoger beroep op het lage tarief te beroepen, hebben [appellanten] geen misbruik van procesrecht gemaakt. Met betrekking tot de door de kantonrechter uitgesproken compensatie van proceskosten overweegt het hof dat dit oordeel juist is, nu de overige vorderingen van [geïntimeerde] (zie hierboven onder 3.1) zijn afgewezen en partijen ook overigens over en weer op bepaalde punten in het ongelijk zijn gesteld.  
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde]  begroot op € 726,- aan verschotten en €  1.391,- voor salaris en op € 157,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Veldhuijzen van Zanten, Broekhuijsen-Molenaar en Van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2019.