ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:7953

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:7953 Rechtbank Noord-Holland , 09-07-2025 / 11286859 \ CV EXPL 24-6013

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-07-09

Zaaknummer: 11286859 \ CV EXPL 24-6013

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:7953

---

De kantonrechter is van oordeel dat {gedaagde} verhuurder is van de woning en acht het niet aannemelijk dat {gedaagde} geen beheerder was van de woning en inspanningen heeft verricht bij de totstandkoming van deze huurovereenkomsten. De bij {Eisers} in rekening gebrachte bemiddelingskosten moet dan ook als niet redelijk voordeel worden beschouwd, zodat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald, zodat de vordering tot betaling van € 3.240,60 aan {Eisers} is toewijsbaar. Daarnaast heeft {gedaagde} onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat {Eisers} het gehuurde niet correct heeft opgeleverd en dat sprake is van schade aan de woning. De waarborgsommen van in totaal € 3.150,00 moet {gedaagde} dan ook aan {Eisers} terugbetalen.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 11286859 \ CV EXPL 24-6013 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       te [plaats 1] , 2.  [eiser 2] ,  
       te [plaats 2] , 3.  [eiser 3] ,  
       te [plaats 2] , 4.  [eiser 4] ,  
       te [plaats 1] , 5.  [eiser 5] ,  
       te Addis [plaats 3] (Ethiopië), 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] , 
       gemachtigde: [gemachtigde] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats 4] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. S. van Buuren. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
       De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] verhuurder is van de woning. Dit volgt onder meer uit de huurovereenkomsten die hij met [eisers] heeft gesloten.  Verder acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat [gedaagde] geen beheerder was van de woning en inspanningen heeft verricht bij de totstandkoming van deze huurovereenkomsten. De bij [eisers] in rekening gebrachte bemiddelingskosten moet dan ook als niet redelijk voordeel worden beschouwd, zodat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. De vordering tot betaling van € 3.240,60 aan [eisers] is toewijsbaar.  
       Daarnaast heeft [gedaagde] onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat [eisers] het gehuurde  niet  correct heeft opgeleverd en dat sprake is van schade aan de woning. De waarborgsommen van in totaal € 3.150,00 moet [gedaagde] dan ook aan [eisers] terugbetalen.  
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 22 augustus 2024 
       - de conclusie van antwoord van 16 oktober 2024 - de aanvullende productie zijdens [eisers] - het tussenvonnis van 30 oktober 2024 
       - de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die tijdens de mondelinge behandeling van 5 februari 2025 door [eisers] zijn overgelegd en voorgedragen  - de akte van [gedaagde] van 19 maart 2025 - de akte van [eisers] van 16 april 2025. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] heeft een eenmanszaak genaamd ‘ [bedrijf] ’. 
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [eiser 1] heeft van 1 april 2023 tot 28 maart 2024 een kamer gehuurd in de woning aan de [adres] te [plaats 2] , (hierna: de woning). In de huurovereenkomst met [eiser 1] staat:  “ ONDERGETEKENDEN: Naam 		: [gedaagde]  (…) hierna te noemen ‘Verhuurder’ 
         
           EN  
         
         
           Naam: [eiser 1] 
           (…) hierna te noemen: “Huurder 1”; (…) 3. De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer (…) ten name van [bedrijf] onder vermelding van het adres en de maand. ”  
       
       
     
     
       2.3. 
       
         
          [eiser 2] heeft van 8 april 2023 tot 1 april 2024 een kamer gehuurd in de woning. In de huurovereenkomst met [eiser 2] staat:  “Ondergetekenden;  naam verhuurder  	[gedaagde] ( [bedrijf] ) (…) en 
         
           Naam huurder(s): [eiser 2] 
           (…) 4. Verhuurder is zelf huurder van de woning, Naam eigenaar indien verhuurder woning huurt: naam: [betrokkene] (…) Artikel 5 De huurprijs wordt maandelijks vóór de 1e van de betreffende maand voldaan.  (…)  Betaling vindt plaats: door storting op bankrekening  (…)  ten name van: [bedrijf] . ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [eiser 3] huurt per 8 april 2024 een kamer in de woning. In de huurovereenkomst met [eiser 3] staat:  “ ONDERGETEKENDEN: Naam 		: [gedaagde]  (…) hierna te noemen ‘Verhuurder’ 
         
           EN  
         
         
           Naam: Gadji [eiser 3] 
           (…) hierna te noemen: “Huurder 1”; (…) 3. De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer (…) ten name van [bedrijf] onder vermelding van het adres en de maand. ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser 4] heeft van 21 maart 2023 tot 29 februari 2024 een kamer gehuurd in de woning. In de huurovereenkomst met [eiser 4] staat:  “ 3. De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer (…) ten name van [bedrijf] onder vermelding van het adres en de maand. (…) Aldus opgemaakt en ondertekend in 2 voud (…) huurder: [eiser 4] 				verhuurder: [gedaagde] ”.  
       
     
     
       2.6. 
       
         
          [eiser 5] heeft van 15 maart 2023 tot 31 maart 2024 een kamer gehuurd in de woning. In de huurovereenkomst met [eiser 5] staat:  “ Ondergetekenden;  naam verhuurder  	[gedaagde] ( [bedrijf] ) (…) en 
         
           Naam huurder(s): [eiser 5] 
           (…) 4. Verhuurder is zelf huurder van de woning, Naam eigenaar indien verhuurder woning huurt: naam: [betrokkene] (…) Artikel 5 De huurprijs wordt maandelijks vóór de 1e van de betreffende maand voldaan.  (…)  Betaling vindt plaats: door storting op bankrekening  (…)  ten name van: [bedrijf] .” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op de huurovereenkomsten zijn de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’ van 20 maart 2017, (hierna: de algemene voorwaarden) van overeenkomstige toepassing verklaard.  
       
     
     
       2.8. 
       
        [eisers] hebben bemiddelingskosten van in totaal € 3.240,06 aan [bedrijf] betaald. [eisers] hebben [gedaagde] gesommeerd tot terugbetaling over te gaan. [gedaagde] heeft niet betaald.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eisers] hebben waarborgsommen aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft (een deel van) de waarborgsommen van [eiser 1] (voor een bedrag van € 925,00), [eiser 4] (voor een bedrag van € 875,00) en [eiser 5] (voor een bedrag van € 1.350,00) ingehouden. [eisers] hebben [gedaagde] gesommeerd deze (delen van de) waarborgsommen terug te betalen. [gedaagde] heeft niet betaald.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 6.425,10, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisers] hebben tussen maart 2023 en april 2024 verschillende kamers in de woning gehuurd van [gedaagde] . [eisers] hebben deze woning gevonden na bemiddeling van [gedaagde] . De bemiddelingskosten die [eisers] aan [gedaagde] hebben voldaan, worden daarom teruggevorderd . Het gaat daarbij om een totaalbedrag van € 3.240,60. Verder hebben [eiser 1] , [eiser 4] en [eiser 5] na het eindigen van de huur niet de volledige waarborgsom teruggekregen. Voor zover [gedaagde] aanvoert dat een deel van de waarborgsommen (van in totaal € 3.150,00) is ingehouden in verband met het herstel van verschillende gebreken, stellen [eisers] zich op het standpunt dat [gedaagde] de schade niet heeft aangetoond, deze gebreken bij aanvang van de huur al aanwezig waren dan wel dat er geen eind-inspectie heeft plaatsgevonden op grond waarvan herstel van deze gebreken op de waarborgsommen kunnen worden ingehouden. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat (1) hij niet de verhuurder is en verschillende bemiddelingswerkzaamheden heeft uitgevoerd waarvoor hij correct is betaald en (2) de door [eisers] veroorzaakte schade aan de woning is verrekend met de waarborgsommen van [eiser 1] , [eiser 4] en [eiser 5] . [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       
       
        [gedaagde] wordt aangemerkt als de verhuurder  
       
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] voert aan dat [betrokkene] eigenaar is van de woning en eveneens als verhuurder moet worden aangemerkt. De waarborgsommen en de huurtermijnen die [eisers] aan [gedaagde] hebben voldaan, zijn door [gedaagde] aan [betrokkene] doorgestort.  
     
     
       4.2. 
       Uit de overgelegde huurovereenkomsten van [eiser 1] , [eiser 3] en [eiser 4] volgt dat [gedaagde] (al dan niet in zijn hoedanigheid als eigenaar van [bedrijf] ) als verhuurder wordt genoemd. Uit die huurovereenkomsten volgt ook dat de maandelijkse huurprijs en de servicekosten aan [bedrijf] moeten worden overgemaakt. Ook in de huurovereenkomsten met [eiser 2] en [eiser 5] staat [gedaagde] als verhuurder genoemd en staat dat de maandelijkse huurprijs en servicekosten aan [bedrijf] moeten worden overgemaakt. Verder staat in artikel 1.4 van de huurovereenkomsten met [eiser 2] en [eiser 5] : “ Verhuurder is zelf huurder van de woning.  Naam eigenaar indien verhuurder woning huurt: Naam: mrs [betrokkene]  (…)”.  
       
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter acht het gelet op alle omstandigheden van het geval aannemelijk dat [gedaagde] als verhuurder van de woning moet worden aangemerkt. Tegenover de betwisting daarvan door [eisers] heeft [gedaagde] evenmin gemotiveerd onderbouwd dat [betrokkene] als verhuurder moet worden aangemerkt. Dit had wel op zijn weg gelegen. Dat [bedrijf] in een aantal huurovereenkomsten eveneens als beheerder wordt genoemd, leidt verder niet tot een ander oordeel.  
       
       
         
           
            [gedaagde] moet de in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugbetalen 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, waarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.  De kantonrechter begrijpt de stellingen van [eisers] aldus dat wordt gesteld dat de bemiddelingskosten destijds zonder rechtsgrond betaald zijn omdat de afspraak op basis waarvan de bemiddelingskosten zijn betaald van rechtswege nietig is, want het levert een niet-redelijk voordeel voor [gedaagde] op. Daardoor is op het moment van betaling van de bemiddelingskosten direct een vordering uit onverschuldigde betaling ontstaan.  
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] heeft bij akte aangevoerd dat hij voordat de huurovereenkomst met [eiser 5] tot stand is gekomen, met [betrokkene] in contact stond en ervoor heeft gekozen om persoonlijk twee maanden huur vooruit te betalen. Verder heeft [gedaagde] nadat de huurovereenkomst met [eiser 5] tot stand was gekomen, actief gezocht naar nieuwe huurders voor de woning. Dat [gedaagde] ten tijde van het vinden van geschikte woonruimte voor [eisers] en het uiteindelijk sluiten van verschillende huurovereenkomsten met hen geen beheerder van de woning was, acht de kantonrechter daarom niet aannemelijk.  
       
     
     
       4.6. 
       Dat [gedaagde] daarnaast kosten, bestaande uit reiskosten voor bezichtigingen en parkeerkosten heeft moeten maken, alsook vele andere ijverige inspanningen heeft verricht, heeft hij – tegenover de betwisting daarvan door [eisers] – niet onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. De in rekening gebrachte bemiddelingskosten moeten dan ook als niet redelijk voordeel worden beschouwd, zodat het beding die daarop ziet nietig is.  De door [eisers] gedane betalingen in dit kader zijn daarom onverschuldigd betaald, zodat de vordering tot betaling van € 3.240,60 aan [eisers] toewijsbaar is.  
       
       
         
           
            [gedaagde] moet (het restant van) de waarborgsommen aan [eisers] betalen  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       De huurder moet de woning aan het einde van de huur weer ter beschikking stellen aan de verhuurder. Als tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, is de huurder verplicht de zaak in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] voert aan dat hij de woning aan het einde van de huurovereenkomst met [eiser 1] , [eiser 4] en [eiser 5] in een andere staat heeft ontvangen dan bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarom heeft hij hun waarborgsommen (al dan niet gedeeltelijk) ingehouden. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] per USB verschillende foto’s en video’s overgelegd. Volgens [gedaagde] is een aantal van deze foto’s gemaakt vóór het aangaan van de huurovereenkomsten en een aantal foto’s en video’s is gemaakt ten tijde van de oplevering.  
       
     
     
       4.9. 
       Uit de stellingen van [gedaagde] en de door hem in het geding gebrachte (aanvullende) stukken ter onderbouwing van de beweerdelijke schade bij het einde van de huur is naar het oordeel van de kantonrechter niet steeds op te maken dat er sprake zou zijn van schade of bijvoorbeeld gebruikelijke slijtage, mede gelet op de ouderdom van de woning en de daarin staande goederen, laat staan dat deze schade is veroorzaakt door [eiser 1] , [eiser 4] en/of [eiser 5] . 
       
     
     
       4.10. 
       
         De overgelegde stukken kunnen evenmin iets aantonen over de toestand bij aanvang van de huur. In dat geval geldt dat [eisers] , behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld de woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.  In dat licht heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisers] , onvoldoende aangevoerd om te concluderen dat [eisers] het gehuurde  niet  correct heeft opgeleverd en dat sprake is van schade aan de woning. Aan bewijslevering komt de kantonrechter daarom niet toe. Slotsom is dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van de woning bij oplevering ánders was dan bij aanvang van de huur. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] de waarborgsommen van [eiser 1] , [eiser 4] en [eiser 5] onterecht heeft ingehouden. De waarborgsommen van in totaal € 3.150,00 moet [gedaagde] dan ook aan [eisers] terugbetalen.  
         
           
            [gedaagde] moet de rente en kosten aan [eisers] voldoen   
           
         
       
     
     
       4.11. 
       De gevorderde rente  over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 696,26 worden toegewezen. De gevorderde rente  over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen. 
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 136,72 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 248,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 847,50 
               
               
                 (2,5 punten × € 339,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.367,22 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De gevorderde wettelijke rente  over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 6.390,60, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 696,26 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.367,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. 
       
     
   
   
      Op grond van artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).  
   
   
      Waarbij [eisers] een beroep doen op artikel 7:224 lid 2 BW.  
   
   
      Artikel 7:264 BW.  
   
   
     Als bedoeld in artikel 7:264 BW. 
   
   
     Artikel 7:224 BW. 
   
   
     Artikel 7:224 lid 2 BW. 
   
   
      Als bedoeld in artikel 6:119 BW. 
   
   
      Als bedoeld in artikel 6:119 BW. 
   
   
      Als bedoeld in artikel 6:119 BW.