ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:6709

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:6709 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 02-10-2024 / 11010148 \ CV EXPL  24-1546 (E)

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-10-02

Zaaknummer: 11010148 \ CV EXPL  24-1546 (E)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:6709

---

Verhuurder wil de huurovereenkomst met huurder ontbinden, omdat er drugs in de woning zijn gevonden. Huurder stelt echter dat zij op dat moment voor een half jaar in Turkije was en niks wist van de drugs. Bovendien had zij haar broer gevraagd om af en toe de post op te halen, zodat er toezicht was. De rol van de broer in dit toezicht en bij de drugs wordt tijdens deze procedure niet duidelijk. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat huurder inderdaad een lange tijd in Turkije was, maar oordeelt dat huurder juist daarom wel beter toezicht had moeten houden. Er is daarom sprake van een tekortkoming. Vanwege de bijzondere omstandigheden van huurder, vindt de kantonrechter de ontbinding echter niet gerechtvaardigd. artikel 6:265 lid 1 BW

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Tilburg 
     
     
     
       Zaaknummer: 11010148 \ CV EXPL  24-1546 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 oktober 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         STICHTING WONENBREBURG ,  
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te 5041 AB Tilburg, Joannes van Oisterwijkstraat 35, 
       eiseres, 
       hierna te noemen: WonenBreburg 
       gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] ,  
       
       wonende te [woonadres] ,  
       gedaagde, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. E. Baldan, advocaat te Deventer. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 5 juni 2024 
       - de mondelinge behandeling van 1 juli 2024  - de akte van [gedaagde] ,  - de akte van WonenBreburg. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     WonenBreburg wil de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbinden, omdat er drugs in de woning zijn gevonden. [gedaagde] stelt echter dat zij op dat moment voor een half jaar in Turkije was en niks wist van de drugs. Bovendien had zij haar broer gevraagd om af en toe de post op te halen, zodat er toezicht was. De rol van de broer in dit toezicht en bij de drugs wordt tijdens deze procedure niet duidelijk. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat [gedaagde] inderdaad een lange tijd in Turkije was, maar oordeelt dat [gedaagde] juist daarom wel beter toezicht had moeten houden. Er is daarom sprake van een tekortkoming. Vanwege de bijzondere omstandigheden van [gedaagde] , vindt de kantonrechter de ontbinding echter niet gerechtvaardigd. 
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten: 
       - Wonen Breburg heeft met ingang van 4 maart 2009 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de huur van de sociale huurwoning aan [woonadres] (verder: de woning). In deze overeenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen: 
       
         Artikel 2  
         De bestemming van het gehuurde 
       
     
     
       2.1 
       
         Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, enkel voor huurder en de leden van zijn huishouden. 
       
       
       
         - Op deze overeenkomst zijn de algemene voorwaarden woonruimte (verder: AVW) van toepassing verklaard. Daarin zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: 
       
       
       
         6.2.1 
         
           Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele ‘spelregels’ die door de verhuurder zijn opgesteld. […] 
         
         
       
       
         6.2.2 
         
           
             Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. […] 
           
           
             Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een 
           
           
             deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending 
           
           
             van voornoemd gebod. 
           
         
         
       
       
         6.6.1 
         
           Het is huurder uitdrukkelijk verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven tenzij verhuurder, na daartoe te zijn verzocht, schriftelijk zijn toestemming heeft gegeven […] 
         
         
       
       
         6.7.1 
         
           Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, (huis)dieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
         
         
       
       
         6.7.2 
         
           Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. 
         
         
       
       
         6.7.3 
         
           Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. 
         
         
         - Op 15 augustus 2023 is de politie binnengetreden in de woning naar aanleiding van een vecht- en steekpartij daar, waarbij de heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 2] , de broer van [gedaagde] betrokken waren. De politie heeft daar volgens de bestuurlijke rapportage het volgende aangetroffen: 
         
         
           
             WOONKAMER 
           
           
             Een plastic tas van de Food Locker met hierin een zwarte seal bag en henneprestanten op de vloer. 
           
           
             Negen flessen lachgas van het merk Fastgas met een inhoud van 2000 gram per fles. 
           
           
             Totaal nettogewicht hennep: 1158 gram 
           
           
             BADKAMER 
           
           
             Henneptoppen in en rondom de toiletpot. 
           
           
             Zes blokken hasj in een gele boodschappentas. 
           
           
             Totaal nettogewicht hennep: 938 gram 
           
           
             Totaal nettogewicht hasj: 1100 gram 
           
           
             VOORTUIN, VOOR DE VOORDEUR 
           
           
             Twee zakken met hennep. 
           
           
             Totaal nettogewicht: 1044 gram 
           
           
             OPEL CORSA, VOORZIEN VAN KENTEKEN […] 
           
           
             Zes verpakkingen met hennep en hasj in de kofferbak. 
           
           
             Totaal nettogewicht hennep: 2444 gram 
           
           
             Totaal nettogewicht hasj: 398 gram 
           
         
         
         
           
             Het geld en de TOTO formulieren werden bij de verdachte in zijn kleding aangetroffen. 
           
         
         
         - De broer van [gedaagde] was slachtoffer van de vechtpartij. Hij is daarnaast in verband met de aangetroffen softdrugs als verdachte van overtreding van de Opiumwet aangemerkt. 
         
         - Wonen Breburg heeft hierover tevergeefs geprobeerd contact te krijgen met [gedaagde] .  
         
         - In september 2023 heeft de zus van [gedaagde] contact opgenomen met Wonen Breburg en onder andere meegedeeld dat [gedaagde] tot half oktober 2023 in Turkije zou verblijven. Ook heeft zij aangegeven dat de moeder van [gedaagde] doorgaans bij [gedaagde] woont en een toelichting gegeven op de aanwezigheid van hun broer in de woning. 
         
         - Na dit telefoongesprek heeft Wonen Breburg op basis van de BRP vastgesteld dat de moeder van [gedaagde] , mevrouw [naam 3] , sinds 2016 in de woning bij [gedaagde] woont. 
         
         - Op 18 september 2023 heeft Wonen Breburg per e-mail [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek over signalen van de politie en de woonomgeving over haar woning. Dit gesprek heeft op 24 oktober 2023 plaatsgevonden. 
         
         - Op 3 januari 2024 heeft de burgemeester van Tilburg aan Wonen Breburg een brief gestuurd. Daarin heeft hij aangegeven dat hij voornemens is om de woning te sluiten voor de duur van één maand, gezien de aangetroffen grote handelshoeveelheid softdrugs en het feit dat de woning zich bevindt in een door drugscriminaliteit kwetsbaar gebied. 
         
         - Op 22 januari 2023 heeft Wonen Breburg een brief gestuurd aan [gedaagde] , waarin zij [gedaagde] in de gelegenheid heeft gesteld een ontbindings- en ontruimingsprocedure te voorkomen door vóór 29 januari 2024 de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. [gedaagde] heeft daarop de huur niet beëindigd. 
         
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       WonenBreburg vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen 8 dagen na betekening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.  
       
       
         Wonen Breburg voert daarvoor aan dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder. Ten eerste is in de woning een grote handelshoeveelheid drugs aangetroffen. Dat is in strijd met de Opiumwet en is daarnaast een wijziging van de bestemming van de woning. Bovendien is het volgens haar zeer aannemelijk dat in het gehuurde dan wel in de directe omgeving daarvan hennep en/of andere softdrugs is verhandeld dan wel in groepsverband is gebruikt. Overigens hoeft Wonen Breburg de grote hoeveelheid softdrugs op zich ook niet te dulden en heeft [gedaagde] in verband daarmee gehandeld in strijd met het alom bekende zerotolerancebeleid van woningcorporaties zoals WonenBreburg. Ook heeft [gedaagde] de woning zonder toestemming aan een derde in gebruik gegeven en de omstandigheden in het leven geroepen dat een derde overlast veroorzaakt vanuit het gehuurde. Door deze tekortkomingen heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen. Het belang van Wonen Breburg om als toegelaten instelling (artikel 19 Woningwet) voor de leefbaarheid in de wijk te waken en in verband daarmee consequent op te treden tegen drugsgerelateerde activiteiten van haar huurders weegt zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] .   
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, althans tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten. Voor het geval de vorderingen worden toegewezen, vraagt [gedaagde] om haar een redelijke termijn voor de ontruiming te geven.  
       
       
         
          [gedaagde] betwist dat sprake is van een tekortkoming. Zij voert daarbij aan dat zij niet wist van de aanwezigheid van derden in de woning of de aangetroffen drugs. Ook was volgens [gedaagde] geen sprake van een drugspand en overlast. Zij heeft geen toestemming gegeven en ook niet een situatie laten ontstaan waardoor een derde haar woning tijdelijk kon betrekken. Zij had een kennis gevraagd om een reservesleutel van haar woning te bewaren voor noodgevallen. Haar broer heeft de sleutel daar opgehaald om de planten water te geven en de post bij te houden. Tot slot weegt gezien haar medische situatie het belang van [gedaagde] om een dak boven haar hoofd te hebben zwaarder dan het belang van Wonen Breburg. 
       
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Wonen Breburg vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Uit dat artikel volgt dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als [gedaagde] als huurder tekort is geschoten in de nakoming van één van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als [gedaagde] zich wil beroepen op de uitzondering van de ‘tenzij-bepaling’, moet zij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van [gedaagde] als huurder. 
       
       
         
          [gedaagde] beroept zich op deze uitzondering, zodat de kantonrechter eerst beoordeelt of sprake is van een tekortkoming en daarna of ontbinding gerechtvaardigd is. 
       
       
       
         
           Beoordeling of sprake is van een tekortkoming 
         
       
     
     
       5.2. 
       Wonen Breburg heeft haar vordering ten eerste gebaseerd op de stelling dat sprake was van een handelshoeveelheid drugs in de woning en strijd met artikel 6.7.2 en 6.7.3 van de AVW, waarin drugsactiviteiten zijn verboden. Daardoor is ook sprake van strijd met artikel 6.6.1 van de AVW waarin het verboden is de bestemming te wijzigen. Wonen Breburg hanteert ten aanzien van drugs een zerotolerancebeleid. 
       
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in een woning een ernstig feit is. WonenBreburg heeft dan ook belang bij het hanteren van een zerotolerancebeleid.  
       
     
     
       5.4. 
       De enkele aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs betekent echter niet automatisch dat sprake is van een tekortkoming van de huurder. Daarvoor is allereerst van belang wat in verband daarmee in de overeenkomst en algemene voorwaarden is bepaald. Daarnaast kan sprake zijn van een tekortkoming als blijkt dat de huurder ten aanzien van de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in de woning zich niet als goed huurder heeft gedragen, bijvoorbeeld, omdat hij wist van de drugs. 
       
       
         
           Geen strijd met artikel 6.7.2 en 6.7.3 van de AVW 
         
       
     
     
       5.5. 
       De kantonrechter beoordeelt daarom eerst of in strijd met de overeenkomst en bijbehorende AVW - samengevat - de in de woning aangetroffen softdrugs werden gekweekt, verhandeld of gebruikt. 
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de softdrugs vanuit de woning werden verhandeld. In het rapport van bevindingen staat niets dat duidt op drugshandel. Zo blijkt bijvoorbeeld niet van gripzakjes, weegschalen, lege verpakkingen en dergelijke zaken die gebruikt worden bij het verhandelen van drugs. Ook is naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende gebleken van toeloop naar de woning. Er is weliswaar een MMA-melding (Meld Misdaad Anoniem) gedaan waarin staat dat in de nachtelijke uren mannen gezien zijn, maar dit betreft maar één melding die bovendien anoniem is. Daaruit volgt dan ook niet zondermeer dat sprake is van het kweken, verhandelen of gebruiken van drugs in de woning. Nu overigens geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die dit nader onderbouwen, is de kantonrechter van oordeel dat Wonen Breburg onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van strijd met artikel 6.7.2 en 6.7.3 van de AVW. Op dit punt blijkt daarom niet van een tekortkoming van [gedaagde] . 
       
       
       
         
           Geen wijziging van de bestemming  
         
       
     
     
       5.7. 
       De enkele aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs biedt ook onvoldoende feitelijke grondslag voor het oordeel dat de woning in strijd met de bestemming (woonruimte) is gebruikt. Nu hiervoor is overwogen dat niet is gebleken van handel, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van wijziging van de bestemming. Dit levert daarom ook geen tekortkoming van [gedaagde] op. 
       
       
         
           
            [gedaagde] heeft zich niet als goed huurder conform 6.2.1 AVW gedragen 
         
       
     
     
       5.8. 
       Daarmee komt de kantonrechter toe aan de beoordeling of [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen doordat er drugs in de woning waren, zij de woning aan een derde in gebruik heeft gegeven en de omstandigheden in het leven heeft geroepen dat een derde overlast veroorzaakt vanuit het gehuurde. De kantonrechter komt op grond van de volgende overwegingen tot de conclusie dat [gedaagde] zich inderdaad niet als goed huurder heeft gedragen. 
       
     
     
       5.9. 
       
        [gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat de softdrugs niet van haar waren en dat zij bij de aanwezigheid van de drugs ook niet betrokken was of hiervan wist. [gedaagde] heeft haar broer gevraagd om de post en de planten bij te houden. De heer [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1] ) was zonder haar medeweten en toestemming in haar woning. Op dat moment was zij vanwege een uitgebreid onderzoek naar haar medische situatie in Turkije. Bovendien is zij een kwetsbare vrouw met meerdere verstandelijke beperkingen, zodat het ook niet aannemelijk is dat zij deelneemt aan het criminele verkeer. Door de zorg en het toezicht van haar familie vanwege haar medische beperkingen is zij geen gemakkelijk doelwit voor criminelen. Ook betwist [gedaagde] dat sprake was van overlast en is dit volgens haar niet onderbouwd. Tot slot heeft de voorzieningenrechter de door [gedaagde] gevraagde voorlopige voorziening om de woning niet te sluiten toegewezen en is niet aannemelijk dat de gemeente de woning alsnog zal sluiten.  
       
     
     
       5.10. 
       
        [gedaagde] heeft desgevraagd na de mondelinge behandeling bij akte alsnog nader onderbouwd dat zij van 11 april tot en met 12 oktober 2023 met haar moeder in Turkije was vanwege haar medische situatie.  
       
     
     
       5.11. 
       Hoewel niet, althans onvoldoende is gebleken van een medische noodzaak, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter wel voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk in de aangegeven periode, dus ook ruim vóór het aantreffen van de drugs, in Turkije was. Dat volgt onder meer uit de overgelegde vliegtickets met de genoemde data, boardingpassen, de verklaring van het reisbureau, de stempels in de paspoorten van [gedaagde] en haar moeder en de verklaring van de Turkse fysiotherapeut over behandelingen in de maanden mei tot en met september 2023. Ook in de MMA-melding wordt gemeld dat de woning langere tijd niet bewoond wordt door het gezin dat daar thuishoort. Wonen Breburg heeft verder geen feiten of omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat [gedaagde] kennis moest hebben van of betrokken was bij de geconstateerde drugs. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] hiervan geen wetenschap had. 
       
     
     
       5.12. 
       Dat neemt niet weg dat van [gedaagde] als huurder verwacht mag worden dat ze al het redelijke doet om te voorkomen wat er nu is gebeurd. Dat betekent dat zij de zorgplicht heeft om voldoende toezicht te houden als ze langere tijd niet in haar woning is, zeker als het gaat om een verblijf van een half jaar in het buitenland.  
       
       
         
          [gedaagde] heeft gesteld dat haar broer wekelijks langs de woning ging en zo toezicht kon houden. Volgens [gedaagde] was de woning steeds leeg, is [betrokkene 1] zonder toestemming van haar of haar broer in de woning gegaan en is hij de persoon die verantwoordelijk is voor de drugs. Wonen Breburg heeft dit echter betwist.  
       
       
       
         De rol van de broer van [gedaagde] en ook van [betrokkene 1] is onduidelijk, mede omdat er tegenstrijdige verklaringen zijn gegeven. In haar conclusie van antwoord schrijft [gedaagde] dat haar broer aan [betrokkene 1] opdracht had gegeven de woning te schilderen. In verband daarmee had hij de sleutel van de woning aan [betrokkene 1] gegeven en weer van hem teruggekregen. TBV schrijft echter in haar dagvaarding dat in het gesprek op 24 oktober 2023 tussen TBV en [gedaagde] , haar moeder en haar broer, is verklaard dat [betrokkene 1] nog over de sleutel zou beschikken en daarmee zonder toestemming de woning had gebruikt, één week of iets langer en feesten zou hebben gehouden, drugs gebruikt en/of verhandeld. In de bestuurlijke rapportage staat dat de broer van [gedaagde] op 15 augustus 2023 ook tegenover de politie heeft verklaard dat de andere bij de vechtpartij betrokken persoon, [betrokkene 1] , eventjes in de woning verbleef. In verband met de drugs beriep de broer van [gedaagde] zich op zijn zwijgrecht. In de namens [gedaagde] ingediende zienswijze tegen de bestuurlijke sluiting staat weer dat de broer van [gedaagde] [betrokkene 1] toestemming heeft gegeven om in de woning te verblijven. Tijdens de mondelinge behandeling was de broer van [gedaagde] als toehoorder aanwezig. Hij heeft toen verteld dat hij zich later niet meer op zijn zwijgrecht heeft beroepen en dat hij van de verdenking van betrokkenheid bij de drugs is vrijgesproken.   
       
       
       
         Doordat Wonen Breburg de stellingen van [gedaagde] heeft betwist, was het aan [gedaagde] om haar stellingen nader te onderbouwen. Zij heeft verzocht dat te mogen doen, daarvoor ook de mogelijkheid gekregen, maar daarvan geen gebruik gemaakt. Zij heeft wel een proces-verbaal in de strafzaak tegen haar broer overgelegd van het verhoor van [betrokkene 1] door de rechter-commissaris, maar [betrokkene 1] heeft zich daarin voornamelijk op zijn zwijgrecht beroepen. [gedaagde] heeft verder geen (proces-)stukken overgelegd waarin haar broer een nadere verklaring heeft afgegeven over de gang van zaken of stukken waaruit een sepot, vrijspraak of ontslag van rechtsvervolging blijkt. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] aangifte heeft gedaan tegen [betrokkene 1] van het zonder toestemming binnengaan en gebruiken van haar woning, zoals namens haar wel tijdens de mondelinge behandeling is gesteld. Al met al heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat haar broer geen verwijt treft ten aanzien van de aangetroffen drugs en het incident op 15 augustus 2023. 
       
       
       
         Tot slot is evenmin gebleken dat [gedaagde] nog op een andere manier toezicht heeft gehouden, bijvoorbeeld door regelmatig contact op te nemen met haar broer of anderen om navraag te doen naar haar woning. Ook heeft zij vooraf niet met Wonen Breburg contact gehad over haar langere afwezigheid. 
       
       
     
     
       5.13. 
       De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] te weinig heeft gedaan om toezicht te houden op haar woning. Dat betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om zich op grond van de AVW en de wet als goed huurder te gedragen. Het gevolg is dat de kantonrechter de overeenkomst in beginsel moet ontbinden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is. 
       
       
         
           De afweging van omstandigheden en belangen 
         
       
     
     
       5.14. 
       
        [gedaagde] heeft zich beroepen op deze ‘tenzij-bepaling’, zodat de kantonrechter een afweging van de omstandigheden en belangen moet maken. Deze afweging valt naar het oordeel van de kantonrechter uit in het voordeel van [gedaagde] . 
       
     
     
       5.15. 
       Wonen Breburg moet als toegelaten instelling van sociale huurwoningen zorgen voor de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving van haar huurders. Druggerelateerde activiteiten kunnen negatieve invloed (overlast) op de woonomgeving hebben en nadelige gevolgen als onrust en onveiligheid bij omwonenden. Wonen Breburg heeft dan ook een zwaarwegend belang om daar tegen op te treden.  
       
     
     
       5.16. 
       Daar staat tegenover dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van haar woning. Daarbij overweegt de kantonrechter dat weliswaar vast staat dat er een grote hoeveelheid drugs in de woning aanwezig was, maar dat niet is gebleken dat [gedaagde] daarvan wist of daarbij betrokken was. Evenmin is gebleken dat drugshandel vanuit de woning heeft plaatsgevonden en dat omwonenden daarvan overlast hebben ondervonden of dat hun veiligheid in het geding is geweest. [gedaagde] heeft bovendien aangevoerd dat zij hulpbehoevend is en emotionele instabiliteit heeft, zodat het voor haar erg belangrijk is dat zij geen grote veranderingen gaat doormaken. Als onderbouwing hiervan, heeft zij een rapport overgelegd van een psychologisch onderzoek door de dienst medische psychologie van Kempenhaeghe. In dat rapport staat onder meer dat [gedaagde] snel overvraagd en overprikkeld is. Zij functioneert op het niveau van een matig verstandelijke beperking. Ook vermeldt het rapport dat zij zaken niet altijd goed overziet, begrijpt of zelf tot een oplossend vermogen komt. Ze zal baat hebben bij rust, nabijheid, structuur, duidelijkheid, dagritme, routine en voorspelbaarheid vanuit de omgeving om haar heen. Haar zelfredzaamheid is nog erg beperkt, waardoor ze ondersteuning en aansturing nodig heeft. Dat is ook de reden dat moeder bij haar inwoont, aldus [gedaagde] . Tot slot is er volgens haar geen recidive gevaar. Wonen Breburg heeft weliswaar betwijfeld of de woning überhaupt voor haar geschikt is, maar dit belang niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Hoewel uit het rapport niet direct blijkt dat een verhuizing onoverkomelijk is voor [gedaagde] , is naar het oordeel van de kantonrechter wel aannemelijk dat een verhuizing voor [gedaagde] meer dan gemiddeld ingrijpend is gezien haar medische omstandigheid. 
       
     
     
       5.17. 
       De kantonrechter is gezien de onder 5.16 aangegeven bijzondere omstandigheden van oordeel dat het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen zwaarder weegt dan de belangen van Wonen Breburg, zodat de vordering tot ontbinding wordt afgewezen. De daaraan gekoppelde vorderingen worden daarom ook afgewezen. De kantonrechter merkt daarbij op dat in deze belangenafweging heeft meegewogen dat naast dit (ernstige) incident niet eerder sprake is geweest van een tekortkoming van [gedaagde] . In zoverre is dit ook een waarschuwing aan [gedaagde] , omdat in een volgend geval een belangenafweging anders kan uitpakken. 
       
     
     
       5.18. 
       WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 542,00 
               
               
                 (2 punten × € 271,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 677,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.19. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van WonenBreburg af, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.