ECLI: ECLI:NL:PHR:2001:AB2740

Titel: ECLI:NL:PHR:2001:AB2740 Parket bij de Hoge Raad , 28-09-2001 / C99/351HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2001-09-28

Zaaknummer: C99/351HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2001:AB2740

---

-

Rolnr. C99/351HR 
       Zitting 11 mei 2001 
     
     
     
       Conclusie mr Spier inzake 
       Stichting Amsterdamse Algemene Leveranciers Privé Labels & Andere Autonome Tapes (h.o.d.n. Staalplaat)(1) 
       (hierna: Staalplaat) 
       tegen 
       Stichting Fort van Sjakoo (hierna: Sjakoo) 
     
     
     Edelhoogachtbaar College, 
     
     1. Feiten 
     
     1.1 De Rechtbank heeft in rov. 2 van het in cassatie bestreden vonnis de navolgende feiten vastgesteld. Daarvan kan ook in cassatie worden uitgegaan. 
     
     1.2 Sjakoo verhuurt sinds 1 januari 1988 aan Staalplaat het souterrain van de door haar van de gemeente Amsterdam gehuurde bedrijfsruimte aan de Jodenbreestraat 24 te Amsterdam, zulks met de bestemming: winkel in geluidsdragers (platen, c.d.'s en cassettes). 
     
     1.3 Sjakoo presenteert zich als een gespecialiseerde boekhandel in boeken en tijdschriften; deze trachten het zelfstandig denken te bevorderen. Haar boekwinkel wordt, naar haar zeggen, in de wandeling aangeduid als links of alternatief.  
     
     1.4 Staalplaat presenteert zich als een stichting die zich bezig houdt met de productie, inkoop en verkoop van audiovisuele producten die experimenteel van aard zijn; deze zijn niet in een gewone muziekhandel verkrijgbaar. Zij noemt zich avantgarde. 
     
     1.5 In 1994 is tussen partijen een geschil ontstaan naar aanleiding van de wijze waarop Sjakoo was omgegaan met door Staalplaat in de door haar medegebruikte etalage uitgestalde platenhoezen. Deze hoezen zijn door Sjakoo uit de etalage verwijderd omdat Sjakoo ze aanstootgevend vond in de zin van racistisch, sexistisch, fascistisch. 
     
     1.6 Bij vonnis van de President van de Rechtbank te Amsterdam van 31 maart 1994 is de eis van Staalplaat jegens Sjakoo om zich te onthouden van iedere bemoeienis met de wijze waarop Staalplaat de etalage gebruikte, afgewezen. Tevens is de eis van Sjakoo jegens Staalplaat afgewezen om het etalagemateriaal aan goedkeuring van Sjakoo te onderwerpen. 
     
     1.7 Bij aangetekende brief van 28 augustus 1995 is door Sjakoo aan Staalplaat de huur opgezegd en is ontruiming aangezegd tegen 31 december 1997. 
     
     1.8 Omstreeks 1 december 1995 heeft Staalplaat een verhuisbericht doen uitgaan. Hierop staat aan de voorzijde onder meer:(2) 
     
     
       "STAALPLAAT 
       [een soort plattegrond/tekening] 
       AS OF DECEMBER 1ST 1995 
       NIEUW ADRES 
       STAALKADE 6 
       1011 JN AMSTERDAM 
       THE NETHERLANDS" 
     
     
     1.9 Staalplaat heeft, volgens eigen opgave, in februari 1996 feitelijk het souterrain verlaten. Staalplaat heeft vanaf dat moment het souterrain niet meer als winkel gebruikt. 
     
     1.10 Staalplaat heeft bij brief van 27 september 1995 aan Sjakoo meegedeeld niet in te stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst; zij heeft ook nadien de huur doorbetaald. 
     
     2. Procesverloop 
     
     2.1 Bij exploit van 26 februari 1998 heeft Sjakoo Staalplaat gedagvaard en gevorderd dat de Kantonrechter a) de huurovereenkomst per 1 januari 1998, althans een in goede justitie vast te stellen datum zal ontbinden c.q. beëindigen en b) het tijdstip zal vaststellen waarop het gehuurde ontruimd zal dienen te zijn; aan de vordering onder b) heeft zij enkele nevenvorderingen verbonden. 
     
     2.2 Sjakoo heeft in de dagvaarding uiteengezet dat tussen de medewerkers/vrijwilligers van Sjakoo en Staalplaat in de loop der jaren wrijvingen zijn ontstaan. Dit is tot een uitbarsting gekomen toen Staalplaat in de (al dan niet gemeenschappelijke) etalage van de winkel een platenhoes legde van de groep The Grey Wolves met de tekst "The general public are not taught Hitler's achievements"; de naam Grey Wolves is ontleend aan een Turkse terreurgroep van rechtse signatuur. Sjakoo zet zich in "voor het tegenovergestelde", namelijk een wereld zonder fascisme, racisme en vreemdelingenhaat. Daarna is het nooit meer goed gekomen tussen de medewerkers van beide stichtingen; Staalplaat heeft vervolgens "vrouwvijandelijke hoezen" in de etalage neergelegd (dagvaarding onder 3). 
     
     2.3 Na voornoemd kort geding heeft Sjakoo bij aangetekende brief van 28 augustus 1995 aan Staalplaat de huur opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 december 1997. De beëindigingsgrond was het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. Staalplaat heeft niet ingestemd met de opzegging en heeft aangegeven niet te zullen ontruimen.  
     
     2.4 Zij heeft de kelder omtrent 3 februari 1996 verlaten en haar bedrijfsactiviteiten op een ander adres voortgezet. Staalplaat heeft de huur - ondanks het feit dat het souterrain leeg is - doorbetaald. Sjakoo legt zowel de strijdigheid met goed huurderschap als de leegstand aan de vordering ten grondslag (dagvaarding onder 7). 
     
     2.5.1 Staalplaat heeft bij cva aangevoerd dat zij een radioprogramma heeft bij een "kraakzender", dat zij onder haar vrijwilligers "vrouwen, homosexuelen, een Nederlander van Surinaamse afkomst (.... en) een Joodse componist" heeft. Zij zou een "vrijdenkende culturele instelling" zijn. Zij wil niets te maken hebben met zaken die van doen hebben met racisme, fascisme of sexisme. Volgens haar is Sjakoo in de loop der jaren is "geradicaliseerd" en is iedere vorm van discussie onmogelijk. Vanaf het begin van de escalatie over de platenhoes is Staalplaat geconfronteerd met een ruzieachtige bejegening en pesterijen. Omdat de druk ondragelijk werd en ter afkoeling heeft Staalplaat de activiteiten tijdelijk verplaatst.  
     
     2.5.2 Staalplaat heeft - voorzover thans van belang - in reconventie van Sjakoo gevorderd dat zij het souterrain vrij en ongestoord ter beschikking stelt. Deze vordering is in cassatie niet meer van belang.(3) 
     
     2.6 Bij dupliek heeft Staalplaat betoogd dat zij de gehuurde ruimte nog gebruikt voor opslag. Aan de conclusie is een verklaring van zekere Helyx Helyx gehecht; daarin zegt hij "volunteer for Staalplaat" te zijn. 
     
     2.7 De Kantonrechter heeft in zijn vonnis van 13 oktober 1998 de vordering afgewezen. Ten aanzien van de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft hij voorop gesteld dat Sjakoo hieraan een dubbel feitencomplex ten grondslag heeft gelegd: de "hoezenkwestie" en het gestaakte gebruik (rov. 3). 
     
     2.8 Ten aanzien van de "hoezenkwestie" heeft de Kantonrechter - kort gezegd - overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat Staalplaat zich na het kort geding in 1994 niet heeft gehouden aan de door de President aan haar voorgehouden gedragslijn. Een in 1998 gevorderde ontbinding kan niet slagen op grond van een "beweerdelijke wanprestatie" uit 1994 (rov. 4). 
     
     2.9 De Kantonrechter heeft met betrekking tot de door Sjakoo aangevoerde leegstand overwogen dat zij de stelling van Staalplaat, dat Sjakoo Staalplaat en haar medewerkers onvriendelijk (om niet te zeggen vijandige) bejegent, onvoldoende heeft weersproken. Onder dergelijke omstandigheden kan het (tijdelijk) staken van het gebruik niet snel als een voor ontbinding en ontruiming voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting het gehuurde te gebruiken worden beschouwd, temeer niet nu de financiële belangen van Staalplaat aanmerkelijk zijn. De Kantonrechter wijst er nog op dat Staalplaat de huur telkens tijdig betaalt (rov. 5). 
     
     2.10 De Kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding afgewezen. Ten aanzien van de reconventionele vordering acht hij zich niet bevoegd; hij verwijst de zaak naar de Rechtbank. 
     
     2.11 Sjakoo heeft tegen het vonnis van de Kantonrechter hoger beroep ingesteld. Ik geef de inhoud van de grieven weer voorzover deze voor de bespreking van het cassatiemiddel van belang zijn. 
     
     2.12.1 Sjakoo heeft betoogd dat Staalplaat na het kort geding hoezen in de etalage heeft gelegd die "getuigden van vrouwonvriendelijkheid" (mvg onder 3). Op de datum waartegen de huurovereenkomst werd opgezegd stond het souterrain al twee jaar leeg; op die datum werd het gehuurde, aldus nog steeds Sjakoo, niet leeg opgeleverd (onder 4). 
     
     2.12.2 Zij heeft een grief (III) gericht tegen rov. 6 van het vonnis van de Kantonrechter waarin wordt overwogen dat Sjakoo onvoldoende heeft gesteld om een ingrijpende maatregel als de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Dienaangaande heeft Sjakoo betoogd dat "de hoezenkwestie" de relatie tussen partijen geheel vertroebeld heeft en dat nadien nog vele kwesties tussen partijen hebben gespeeld. Voorts heeft Sjakoo aangevoerd dat Staalplaat al in 1994 op zoek was naar een andere winkelruimte en deze in 1995 gevonden heeft. Sjakoo heeft in dit verband geciteerd uit een door haar overgelegd artikel uit Vrij Nederland van 22 januari 1994 waarin Hobijn namens Staalplaat wordt geïnterviewd: 
     
     "Natuurlijk zijn we op zoek naar een andere bedrijfsruimte, maar eerst willen we naar de rechter om te horen of er via die weg een einde aan dit soort intimidatie valt te maken." 
     
     2.12.3 Grief IV is gericht tegen de overweging (rov. 5) van de Kantonrechter waarin hij er vanuit is gegaan dat Staalplaat het gebruik van het souterrain gestaakt heeft op grond van onvriendelijke althans vijandige bejegening door medewerkers van Sjakoo. Ter toelichting heeft Sjakoo onder meer verwezen naar het hiervoor weergegeven citaat uit Vrij Nederland. Volgens Sjakoo gingen de zaken van Staalplaat goed en was zij het souterrain ontgroeid; daarom zou Staalplaat zijn verhuisd. Inmiddels willen andere groepen gebruik van de ruimte maken, maar Staalplaat wil daarvoor geen ruimte maken. 
     
     2.13 Staalplaat heeft bij mva opnieuw aangevoerd dat het hoezenincident eenmalig is geweest en geen grond voor ontbinding en ontruiming was. Ook het niet gebruiken van het souterrain kan hiertoe geen grond zijn omdat dit veroorzaakt is door de onvriendelijke/vijandige houding van Sjakoo (onder 13/16). 
     
     2.14 Bij pleidooi hebben partijen hun hiervoor besproken stellingen nader uiteengezet. Staalplaat heeft met betrekking tot de leegstand opgemerkt dat een van haar medewerkers, Helyx Helyx genaamd, de winkel namens Staalplaat wilde gaan exploiteren, maar dat het souterrain niet in gebruik is genomen omdat Helyx Helyx door Sjakoo vijandig werd bejegend (pleit-notities mr Knol blz. 6). 
     
     2.15 Blijkens het audiëntieblad van de mondelinge behandeling heeft Van Jaarsveld (namens Staalplaat) verklaard dat Helyx Helyx geen medewerker "bij Staalplaat" is. 
     
     2.16 Bij vonnis van 28 juli 1999 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de huurovereenkomst ontbonden. Zij heeft voorts Staalplaat veroordeeld tot ontruiming en afgifte van de sleutels. 
     
     2.17 De Rechtbank heeft in rov. 6 van haar vonnis het oordeel van de Kantonrechter dat de eenmalige "hoezenkwestie" uit 1994 niet meer kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst onderschreven. De Rechtbank vervolgt: 
     
     "Met betrekking tot de leegstand komt de rechtbank echter tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Staalplaat heeft erkend dat zij vanaf februari 1996 het gehuurde niet meer als winkel gebruikt. Het valt, mede gezien de hierboven in rechtsoverweging 2.g weergegeven adreswijziging, waaruit blijkt dat zij haar winkel op de Staalkade heeft voortgezet, in redelijkheid niet (langer) vol te houden dat sprake is van leegstand van tijdelijke aard. Staalplaat heeft weliswaar gesteld, ook in eerste aanleg, plannen te hebben het gehuurde opnieuw als winkel te gaan gebruiken, maar heeft dergelijke plannen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het staken van het gebruik als winkel duurt inmiddels al 41 maanden voort en van concrete initiatieven van Staalplaat om het gehuurde weer overeenkomstig de bestemming in gebruik te nemen, is de rechtbank niet (voldoende) gebleken. Plannen van Helyx Helyx, die (naar ter zitting in hoger beroep is gebleken) als vrijwilliger van Staalplaat werkzaamheden verricht, of andere individuele medewerkers van Staalplaat om een winkel in het souterrain te gaan exploiteren doen niet ter zake, omdat Sjakoo daarmee niet behoefde in te stemmen. Gezien het voorafgaande is er sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staalplaat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Derhalve slagen de voorgestelde grieven op dit punt." 
     
     2.18 Staalplaat heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Tegen Sjakoo is verstek verleend.  
     
     3. Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     3.1 Onderdeel I verwijt de Rechtbank dat zij een essentiële stelling van Staalplaat over het hoofd heeft gezien door niet - althans onvoldoende - in te gaan op het verweer van Staalplaat dat de vijandige houding van Sjakoo het onmogelijk maakte om het gehuurde te gebruiken. 
     
     3.2 Op zich is juist dat de Rechtbank op de door het onderdeel genoemde stelling niet expliciet heeft gerespondeerd. Dat was in haar benadering ook niet nodig. Aan het verweer komt immers, naar de Rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk van oordeel was, eerst betekenis toe wanneer voldoende aannemelijk is dat Staalplaat inderdaad - zoals zij heeft betoogd - voornemens was wederom in het gehuurde te trekken. 
     
     3.3 Zulks brengt mee dat de klacht slechts kan slagen wanneer het oordeel van de Rechtbank dat Staalplaat onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij plannen had het gehuurde opnieuw als winkel te gaan gebruiken met vrucht wordt bestreden. 
     
     3.4 Onderdeel II bevat drie klachten. Subonderdeel a verwijt de Rechtbank te hebben miskend dat Staalplaat te berde heeft gebracht dat bedoelde Helyx Helyx als haar medewerker de winkel "namens haar" wilde exploiteren. Deze stelling betekende, volgens het onderdeel, "dat Staalplaat zelf (in de persoon van namens haar handelende medewerkers) het gehuurde in gebruik wilde gaan nemen."  
     
     3.5 De klacht loopt stuk op hetgeen in het audiëntieblad van de zitting bij de Rechtbank omtrent het bovenstaande is opgenomen. Ik citeer: 
     
     "Van Jaarsveld [woordvoerder van Staalplaat, JS] deelt mede dat Helyx Helyx geen medewerker is bij Staalplaat, maar vrijwilligerswerkzaamheden verricht. Het was de bedoeling dat hij een winkel in het souterrain zou gaan exploiteren. Sjakoo heeft daarvoor geen toestemming gegeven." (Onderstrepingen toegevoegd). 
     
     3.6 Op grond hiervan kon de Rechtbank aannemen dat het de bedoeling was dat Helyx Helyx zelf een winkel zou gaan exploiteren. Onvoldoende was immers gesteld of gebleken dat Helyx Helyx, die geen medewerker bij Staalplaat was,(4) of anderen het gehuurde namens Staalplaat in gebruik wilden nemen.  
     
     3.7 Met name heeft de Rechtbank de stellingen van Staalplaat niet zo behoeven te begrijpen dat een niet medewerker "namens haar" de winkel wilde gaan exploiteren. Ik laat nog daar dat niet geheel duidelijk is wat nauwkeurig met deze stelling wordt bedoeld (exploitatie in naam van Staalplaat of exploitatie in plaats van Staalplaat). 
     
     3.8 Subonderdeel b klaagt over het oordeel van de Rechtbank dat Sjakoo niet behoefde in te stemmen "met de namens Staalplaat ter hand te nemen exploitatie". Het strekt ten betoge dat aldus wordt miskend dat de betrokken medewerkers zulks "uitdrukkelijk namens Staalplaat" wilden doen.  
     
     3.9 Ook deze klacht gaat ervan uit dat medewerkers van Staalplaat het gehuurde namens Staalplaat in gebruik wilden nemen. Het subonderdeel laat na aan te geven waar Staalplaat deze stelling heeft betrokken.(5) Het is door haar slechts expliciet gesteld met betrekking tot Helyx, welke stelling de Rechtbank heeft verworpen en waartegen door het vorige subonderdeel vergeefs is opgekomen. Subonderdeel b moet het lot daarvan delen. 
     
     3.10 Subonderdeel c bouwt voort op de voorafgaande subonderdelen en bevat in essentie niets nieuws. Het verliest wederom uit het oog dat de vraag of Sjakoo het weer in gebruik nemen van de winkel al dan niet onmogelijk heeft gemaakt eerst aan de orde komt wanneer voldoende aannemelijk is dat Staalplaat dat voornemen had. 
     
     3.11 Het falen van onderdeel II brengt tevens mee dat onderdeel I tevergeefs wordt voorgedragen. 
     
     3.12 Onderdeel III kant zich tegen de overweging van de Rechtbank dat de leegstand van het gehuurde een tekortkoming van Staalplaat oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
     
     3.13.1 De subonderdelen a en b verwijten de Rechtbank een onjuiste rechtsopvatting omtrent het bepaalde in art. 7A:1636 lid 1 en 7A:1596 BW aangezien de overweging gebaseerd is op de onjuiste aanname dat een huurder zijn verplichtingen niet nakomt indien hij het door hem gehuurde bedrijfspand niet gebruikt. Volgens subonderdeel a bestaat geen (algemene) gebruiksplicht, behoudens bijzondere omstandigheden waarvan onvoldoende is gebleken. Van een tekortkoming in verband met niet-gebruiken is eerst sprake - aldus nog steeds het subonderdeel - indien de verhuurder daardoor schade lijdt, doch dat is niet gesteld of door de Rechtbank vastgesteld.  
     
     3.13.2 Subonderdeel b werkt deze klacht nader uit. De Rechtbank had acht moeten slaan op op alle omstandigheden van het geval en zich de vraag moeten stellen of deze voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Met name heeft de Rechtbank geen aandacht besteed aan de omstandigheid dat Staalplaat de huur steeds is blijven voldoen en dat Sjakoo het gebruik van het gehuurde onmogelijk heeft gemaakt. 
     
     3.14 Bij de bespreking van deze klachten zij vooropgesteld dat de ontbinding van een overeenkomst (ook met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte) in beginsel door wanprestatie wordt gerechtvaardigd. Dat kan anders zijn ingeval de wanprestatie weinig ernstig van aard of betekenis is; dan kan de rechter een vordering tot ontbinding afwijzen. Degene jegens wie ontbinding wordt gevorderd zal op die uitzondering beroep moeten doen.(6) Het komt dus primair aan op de vraag of wanprestatie is gepleegd. Wanprestatie die de Rechtbank heeft gezocht in het gedurende 41 maanden niet gebruiken van het gehuurde (rov. 6). 
     
     3.15.1 De wet geeft geen expliciet antwoord op de vraag of de huurder verplicht is het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Deze verplichting zou kunnen worden afgeleid uit art. 7A:1596 aanhef en onder 1o BW dat bepaalt dat de huurder gehouden is het gehuurde als een goed huurder te gebruiken.  
     
     3.15.2 Dat twijfel mogelijk is over de betekenis van de tekst van deze wettelijke bepaling spruit hieruit voort dat wordt gesproken van - kort gezegd - gebruik overeenkomstig de bestemming. Het is aldus zeer wel mogelijk dat het in de tekst genoemde gebruik geen zelfstandige betekenis heeft; dat de wetgever slechts tot uitdrukking heeft willen brengen dat een eventueel gebruik conform de bestemming moet geschieden. 
     
     3.15.3 De onder 3.15.2 genoemde interpretatie leidt in het algemeen ook tot een redelijke uitkomst. Uitzonderingen daargelaten valt moeilijk in te zien waarom de huurder van bijvoorbeeld een auto of een kluis gehouden zou zijn deze te gebruiken.(7) Het is bij huur niet anders dan bij bijvoorbeeld bruikleen (art. 7A:1777 BW).  
     
     3.16.1 De onder 3.15.2 en 3.15.3 verwoorde opvatting strookt met de meer gangbare voor huur in het algemeen.(8)  
     
     3.16.2 In het bijzonder voor verhuur van bedrijfsruimte wordt door een aantal schrijvers als hoofdregel aangenomen dat een verplichting tot feitelijk gebruik bestaat.(9) Een afwijking van de "hoofdregel" wordt met name voorgestaan voor gevallen waarin de verhuurder schade ondervindt als gevolg van het niet gebruiken door de huurder. Schade die zich bijvoorbeeld kan manifesteren in de vorm van verlies aan goodwill.(10) Niet-gebruiken kan volgens Dozy/Jacobs wanprestatie opleveren.(11) 
     
     3.17 De onder 3.16.2 besproken opvatting vindt ook steun in de lagere rechtspraak.(12) 
     
     3.18 Ook het wetsvoorstel van 2 juli 1998 "Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek"(13) is met de onder 3.16.2 vermelde benadering in overeenstemming. Het bevat in art. 213 (7.4.3.1) de verplichting voor de huurder ten aanzien van "het gebruik van de gehuurde zaak" zich als een goed huurder te gedragen. In de Memorie van toelichting bij dit artikel is vermeld dat de huurder in het algemeen niet gehouden is van zijn rechten gebruik te maken. Een verplichting tot gebruik kan uit art. 213 voortvloeien, in het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet gebruik achteruit gaat; daarbij wordt als voorbeeld de huur van een winkel genoemd.(14) 
     
     3.19 In het licht van het voorafgaande kan, naar ik meen, de hoofdregel voor huur van bedrijfsruimte als volgt worden geformuleerd: in beginsel bestaat voor de huurder een verplichting het gehuurde te gebruiken. Zulks omdat het in de rede ligt te veronderstellen dat het gehuurde in waarde daalt door leegstand; zeker wanneer deze leegstand van lange duur is.(15) Deze regel kan uitzondering lijden. Het ligt dan op de weg van de huurder om feiten en omstandigheden aan te dragen die haar rechtvaardigen.(16)  
     
     3.20 De Rechtbank heeft derhalve terecht de onder 3.19 geformuleerde hoofdregel als uitgangspunt genomen. Kennelijk en niet onbegrijpelijk is zij er in dat verband van uitgegaan dat de waarde van het gehuurde door langdurige leegstand achteruitgaat. Dit laatste valt met name af te leiden uit de nadruk die de Rechtbank legt op de wel zeer lange duur van de leegstand. De kernklacht van onderdeel a, waarin een tegengestelde opvatting wordt gepropageerd, faalt dus. 
     
     3.21 Ook onderdeel b loopt in het voorafgaande vast. Daarbij verdient nog het volgende opmerking. 
     
     3.22 In de eerste plaats brengt de enkele omstandigheid dat een huurder de huur blijft doorbetalen niet mee dat de negatieve invloed van de leegstand wordt weggenomen. Hierbij valt te bedenken dat derden niet weten of de huur al dan niet wordt betaald. Zij zien slechts de leegstand. 
     
     3.23 Ik kom dan nogmaals op de rode draad die door het middel loopt: de verhuurder zou het weder in gebruik nemen hebben verhinderd. Als gezegd heeft de Rechtbank klaarblijkelijk geoordeeld dat deze stelling niet ter zake doet nu Staalplaat niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij zelf het gehuurde weer wilde gaan gebruiken; zij heeft er in dat verband mede op gewezen dat Staalplaat een ander onderkomen heeft gevonden. Om de bij de bespreking van onderdeel I genoemde reden kan het betoog op deze plaats worden gepasseerd. 
     
     3.24 Volledigheidshalve stip ik nog aan dat Staalplaat de stelling van Sjakoo dat Staalplaat in 1994 al op zoek was naar andere bedrijfsruimte, maar wilde horen of er via de rechter een einde aan "dit soort intimidatie valt te maken" (het citaat uit Vrij Nederland)(17) niet heeft weersproken. Deze uiteenzetting - hoe begrijpelijk op zich mogelijk ook - doet m.i. uitkomen dat het Staalplaat niet werkelijk erom begonnen is om het pand opnieuw te betrekken. Daarop wijst ook dat zij slechts Helyx Helyx als nieuwe "huurder" naar voren schuift en dat zij verwoede pogingen doet om - in afwijking van hetgeen bij de mondelinge behandeling in appèl en door deze Helyx zelf (in zijn onder 2.6 genoemde verklaring) is meegedeeld - de indruk te wekken dat deze Helyx een werknemer is. 
     
     Ten slotte 
     
     3.25 Het middel acht ik op grond van het voorafgaande ongegrond. Ik wil evenwel niet verhelen voor het standpunt van Staalplaat (de "hoezenkwestie" uitdrukkelijk latend voor wat deze is) wel enig begrip te hebben. Alles wijst er op dat de verhouding tussen huurder en verhuurder ondragelijk is geworden. Het is zeer wel mogelijk dat de verhuurder de huurder het leven erg zuur heeft gemaakt. Het is eveneens goed denkbaar (de stukken bevatten daarvoor de nodige aanwijzingen) dat dit de reden is geweest waarom Staalplaat niet serieus over terugkeer heeft nagedacht. Benadert men het probleem aldus, dan is de uitkomst waartoe de Rechtbank is gekomen niet terstond bevredigend. 
     
     3.26 Naast de hiervoor besproken redenen voel ik mij desondanks niet geroepen tot vernietiging te concluderen. De Rechtbank heeft alle betrokkenen gehoord en gezien. Aan haar oordeel - dat sowieso in essentie van feitelijke aard is - komt alleen al daarom grote betekenis toe. 
     
     3.27 Hier komt nog bij dat vernietiging slechts zin zou hebben wanneer de verwijzingsrechter de ontbindingsvordering af zou kunnen (moeten) wijzen. De consequentie daarvan zou zijn dat Sjakoo en Staalplaat samen verder moeten in één (blijkbaar niet geheel in gescheiden ruimtes verdeeld) pand. Gezien de uitzonderlijk slechte verhouding tussen beide lijkt dat niet erg zinvol. Het resultaat waartoe de Rechtbank is gekomen, geeft ten minste rust en bespaart beide partijen verdere ergernis (en verdere procedures). Het is daarmee - ook maatschappelijk gezien - wellicht de minst slechte uitkomst. 
     
     Conclusie 
     
     Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     Advocaat-Generaal 
     
     
       1 In het bestreden vonnis komt de toevoeging "h.o.d.n." niet voor. Het belang ervan is nihil. 
       2 De Rechtbank heeft in haar vonnis kennelijk een copie van de voor- en de achterzijde afgedrukt.  
       3 De Kantonrechter heeft zich t.a.v. de vordering in reconventie onbevoegd verklaard en deze ter verdere berechting naar de Rechtbank Amsterdam verwezen. 
       4 In de pleitnota van Staalplaat is op blz. 6 - zulks gezien de opmerking van Van Jaarsveld ter zitting kennelijk abusievelijk - opgenomen dat Helyx Helyx medewerker van Staalplaat was. Deze opmerking is ook strijdig met de onder 2.6 genoemde verklaring van Helyx. 
       5 De inleiding suggereert dat zulks is te lezen in de mva onder 7 en 17. Mogelijk had de Rechtbank daaruit kunnen afleiden hetgeen het subonderdeel poneert. Het betoog dwingt daartoe zeker niet, zo het er al staat. 
       6 HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 rov. 3.7; zie voorts HR 9 februari 2001, rolnr. C 98/356, JOL 2001, 108. 
       7 Vgl. TK, zitting 1997-1998, nr 3 blz. 23. 
       8 R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrrecht (1999) blz. 99; Asser-Abas 5-II (supplement 2001) blz. 65 e.v. alwaar ook een bespreking van de oudere opvattingen in de doctrine (vooral in nr 47); vgl. Handboek Huurrecht (De Waal) art. 1596 aant. 16. 
       9 Asser-Abas 5-II (supplement 2001) nr 47; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999) blz. 99; in Handboek huurrecht (De Waal) art. 1596 aant. 16a wordt betoogd dat "over het algemeen wordt aangenomen" dat een verplichting bestaat tot gebruik omdat niet-gebruik in het algemeen zal leiden tot waardedaling van het niet gebruikte verhuurde object. 
       10 Asser-Abas, a.w. blz. 66. 
       11 Dozy/Jacobs, a.w., blz. 99. 
       12 Ktr. 's-Gravenhage 12 september 1992, Prg 1992, 3756; Pres. Rb. Zutphen 5 november 1996, WR 1997, 37; Ktr. Utrecht 4 juni 1997, WR 1998, 17; vgl. Hof Amsterdam 19 november 1995, Prg 1997, 4846 en Pres. Rb. Asmterdam 9 oktober 1986, KG 1986, 469. Voorzichtiger (doch moeilijk te beoordelen omdat het vonnis slechts sterk verkort is afgedrukt) Pres. Rb. Haarlem 1 september 1989, KG 1989, 1180. 
       13 TK, zitting 1997-1998, 26 089 nr 1-2. 
       14 Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 23. 
       15 In vergelijkbare zin de MvT op art. 7:213 t.a.p. 
       16 Dit is in overeenstemming met de onder 3.14 genoemde rechtspraak van Uw Raad. 
       17 Het knipsel is bij mvg overgelegd.