ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2020:2928

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2020:2928 Rechtbank Gelderland , 14-02-2020 / 8000773 \ CV EXPL  19-3598

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2020-02-14

Zaaknummer: 8000773 \ CV EXPL  19-3598

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2020:2928

---

Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand, gebreken, opschorting, ontbinding, ontruiming, schade, ingebrekestelling.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Nijmegen 
     
     
     
       zaakgegevens	8000773 \ CV EXPL  19-3598 \ 25115 \ 636 
       uitspraak van 
     
     
     
       
         vonnis   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonende te [woonplaats] 
       
         eisende partij in conventie 
       
       
         verwerende partij in reconventie  
       
       gemachtigde G.J. van Velzen Gerechtsdeurwaarders 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         1. 
       
       
         de besloten vennootschap Seap Isaan B.V. 
       
       gevestigd te Deest  
       gemachtigde de heer [gedaagde] 
       
         2. 
       
       
         
          [gedaagde]
         
       
       wonende te [woonplaats] 
       procederend in persoon 
       
         gedaagde partijen in conventie 
       
       
         eisende partijen in reconventie 
       
     
     
     
       Eisende partij wordt hierna [eiser] genoemd. Gedaagde partijen zullen gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud worden aangeduid als Seap Isaan c.s. Ieder afzonderlijk zullen zij worden aangeduid als Seap Isaan en [gedaagde] . 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenvonnis van 30 augustus 2019 en de daarin genoemde processtukken (waarbij abusievelijk de eis in reconventie niet is vermeld) 
     - de comparitie van partijen van 17 januari 2020 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] en Seap Isaan zijn op 9 oktober 2018 overeengekomen dat [eiser] met ingang van 1 december 2018 aan Seap Isaan verhuurt de horecaruimte aan de [adres] . Het betreft de begane grond van het pand inclusief de koelcel, als nader aangegeven in de bijlage bij de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, dus tot en met 30 november 2020. De huurprijs bedraagt € 2.117,50 inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand. De huurovereenkomst is namens Seap Isaan ondertekend door mevrouw [naam 1] , eigenaresse van Seap Isaan.  
       
     
     
       2.2. 
       In artikel 19 van de huurovereenkomst staat verder het volgende: “De heer [gedaagde] , paspoortnr. (…) en wonende te [woonplaats] , aan de (…) tekent in privé mee voor alleen de eerst komende 2 (twee) jaar inzake deze huurovereenkomst tot en 30 november 2020.”. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst ook ondertekend (‘mede ondertekend namens mevrouw [naam 1] ). 
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). Daarin is onder meer bepaald: 
       
       
         Betalingen  
       
     
     
       25.1 
       De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.  
       
     
     
       2.4. 
       Seap Isaan heeft op 9 februari 2019 voor het eerst huur aan [eiser] betaald, te weten een bedrag van € 4.435,00 met als omschrijving: ‘Huur december 2018 en januari 2019 Extra kosten 200 euro’. Daarna heeft Seap Isaan opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 10 april 2019 is het Thais restaurant Seap Isaan, na een verbouwing, open gegaan. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 20 mei 2019 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven: 
       
       
         (…) Naar aanleiding van het diverse keren uitvallen van de elektriciteit in de keuken hebben wij door Artman-Networks (zie bijlage) de boel laten nakijken en uit dat onderzoek is naar voren gekomen, dat het NOODZAKELIJK is dat de huidige meterkast moet worden vervangen. De huidige situatie is naar hun oordeel zeer brandgevaarlijk en vanwege blootliggende koperen draden zelfs levensbedreigend te noemen. Ook onze verzekeraar Nationaal Nederland heeft ons zoals ik je al eerder heb meegedeeld daarop gewezen. 
       
       
       
         Aangezien de meterkast onder de verantwoordelijkheid van de pandeigenaar valt, verzoek ik je met Artman-Networks contact op te nemen. Wanneer er nu vanuit de meterkast brand uitbreekt, dan wordt er niks vergoed.(…) 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 30 juli 2019 heeft Horecamakelaardij [naam 2] namens Seap Isaan onder meer het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: 
       
       
         (…) Verhuurder wijst op zijn contractuele rechten, maar komt zelf zijn verplichtingen als verhuurder niet na. 
       
       
       
         1.	Vanwege een oude waterschade is slechts het voorste gedeelte van de vloer in het restaurant pas medio januari 2019 opnieuw gelegd, terwijl duidelijk was afgesproken, dat de gehele vloer opnieuw zou worden gelegd. Antwoord verhuurder: dat viel niet onder de verzekeringsdekking, dat laat ik dus ook niet maken. Afspraak is afspraak, wat hebben de huurders daarmee van doen? 
         2.	De meterkast is door een erkende installateur en door de verzekeraar (Nat. Ned.) als brandgevaarlijk omschreven en volledig afgekeurd. Er zijn te weinig groepen, waardoor ook de stroom in de keuken regelmatig uitvalt. Wanneer er nu brand uitbreekt dan wordt erdoor de verzekeraar niks vergoed en er slapen nota bene mensen boven ! 
         3.	De oven in de keuken was verkeerd geplaatst en moest door de verhuurder opnieuw worden geplaatst (brandgevaarlijk vast onder een trap) en dat gebeurde pas in februari 2019. De afbouw van de wanden en het vervangen c.q. wegwerken van de vele losse elektriciteit bedradingen bleven echter achterwege. Dat heeft huurder maar laten doen, want anders hadden zij nu nog niet open kunnen gaan. 
         4.	Raam achterdeur die er los inhing is pas in april 2019 vervangen. 
         (…) 
         Huurders hebben zich altijd bereidt verklaart de huurachterstand ook over de periode 1 december 2018 t/m 9 april 2019 middels een betalingsregeling te willen voldoen. Echter, telkenmale wanneer hierover overeenstemming was bereikt veranderde verhuurder na enkele dagen weer van gedachte. (…) 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Tot 21 augustus 2019, de datum van dagvaarding, heeft Seap Isaan in het totaal een bedrag van € 9.177,00 aan [eiser] betaald: (na de op 9 februari betaalde € 4.435,00) € 1.000,00 op 3 mei 2019, € 1.114,00 op 11 juni 2019, € 514,00 op 1 juli 2019 en € 2.114,00 op  
         6 augustus 2019. De resterende huurpenningen heeft Seap Isaan, ondanks sommaties, onbetaald gelaten. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer in conventie 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       a. a)	hoofdelijke veroordeling van Seap Isaan c.s. om aan hem te betalen de huurachterstand tot aan de dagvaarding vermeerderd met de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke kosten, in totaal € 15.793,42, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening en al hetgeen [eiser] uit hoofde van de onderhavige huurovereenkomst nog te vorderen zal krijgen, waaronder € 2.117,50 per maand tot het tijdstip van ontruiming ten titel van huur of gebruiksvergoeding en na ontruiming ten titel van schadevergoeding tot het moment van verhuur aan een derde onder gelijke voorwaarden uiterlijk tot en met 30 november 2020 met, voor zover van toepassing, verhoging van voornoemd bedrag met een vast te stellen percentage in het kader van de jaarlijkse indexering; 
       b)	de ontbinding van de huurovereenkomst; 
       c)	hoofdelijke veroordeling van Seap Isaan c.s. om het gehuurde binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen; 
       d)	voor het geval Seap Isaan c.s. niet binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis ontruimt en [eiser] de ontruiming zelf moet bewerkstelligen, Seap Isaan c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van ontruiming inclusief verschotten; 
       e)	Seap Isaan c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief nasalaris en nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat Seap Isaan tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten het betalen van de maandelijkse huur en het betalen van een waarborgsom van 2 maanden huur. Hij stelt dat [gedaagde] zich hoofdelijk heeft verbonden voor nakoming van de verplichtingen van Seap Isaan voor de eerste twee jaren en daarom aansprakelijk is. Het bedrag van € 15.793,42 heeft [eiser] opgebouwd uit de door de deurwaarder gevorderde hoofdsom van € 16.940,00 (niet betaalde huur en waarborgsom), de wettelijke handelsrente daarover ad € 557,08 tot 20 augustus 2019, de buitengerechtelijke incassokosten over de hoofdsom van € 918,08, min de betalingen door Seap Isaan op 1 juli en 6 augustus 2019.  
       
     
     
       3.3. 
       Seap Isaan c.s. betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. Zij voert – samengevat – aan dat sprake is van diverse gebreken aan het gehuurde en dat zij de betaling van de huur heeft mogen opschorten totdat de gebreken zijn verholpen. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering en het verweer in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
         Seap Isaan c.s. vordert dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling aan haar van  
         € 22.375,40, zijnde de schade die zij heeft geleden door gederfde omzet en kosten, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Ook vordert zij, voor het geval dat de overeenkomst wordt ontbonden, dat zij in de gelegenheid wordt gesteld om de inventaris aan een nieuwe huurder te verkopen of [eiser] te verplichten met een indeplaatsstelling akkoord te gaan. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Seap Isaan c.s. legt daaraan ten grondslag dat Seap Isaan tussen 1 december 2018 en 10 april 2019 geen omzet heeft kunnen maken omdat [eiser] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verhuurder. [eiser] heeft nagelaten om ervoor te zorgen dat het gehuurde, behalve het decoratieve gedeelte, op 1 december 2018 gebruiksklaar was, waardoor zij schade heeft geleden. Met het tweede deel van haar vordering beoogt zij een deel van haar investering terug te kunnen verdienen. 
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van het geschil in conventie  
     
     
       
         Hoofdelijkheid 
       
     
     
       5.1. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde] zich hoofdelijk verbonden heeft aan alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De kantonrechter stelt echter vast dat [gedaagde] niet heeft ondertekend als (mede)huurder. De formulering in artikel 19 van de huurovereenkomst, zoals hiervoor onder 2.2. geciteerd, leidt naar het oordeel van de kantonrechter niet automatisch tot ‘hoofdelijke verbondenheid voor gelijke delen’ als bedoeld in artikel 6:6 BW, zodat hij niet hoofdelijk aansprakelijk is. De formulering van artikel 19 van de huurovereenkomst heeft veeleer weg van een borgtocht. Voor zover [eiser] [gedaagde] als borg heeft willen aanspreken, heeft te gelden dat de borgtocht niet geldig is. Er is sprake van een borgtocht aangegaan door een natuurlijk persoon buiten beroep of bedrijf, als bedoeld in artikel 7:857 BW. Dat brengt mee dat partijen een in geld uitgedrukt maximumbedrag moeten zijn overeengekomen als bedoeld in artikel 7:858 BW. Daarvan is geen sprake nu het bedrag van de verbintenis van de hoofdschuldenaar, Seap Isaan, op het tijdstip van het aangaan van de borgtocht niet vast stond. De vorderingen van [eiser] zullen daarom, voor zover deze betrekking hebben op [gedaagde] , worden afgewezen. 
       
       
         
           Tekortkoming 
         
       
     
     
       5.2. 
       In het onderhavige geval staat vast dat Seap Isaan een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Seap Isaan voert aan dat zij de betaling van de huurpenningen (gedeeltelijk) heeft mogen opschorten wegens gebreken aan het gehuurde. Dat sprake is van gebreken blijkt volgens Seap Isaan uit de door haar overgelegde brief van 20 mei 2019 van [gedaagde] aan [eiser] over de gebrekkige en brandgevaarlijke meterkast en de brief van 30 juli 2019 van Horecamakelaardij [naam 2]. Ter zitting heeft Seap Isaan een filmpje getoond waarop is te zien dat er in de keuken een lekkage in het plafond is, waarbij water vanuit het plafond naar beneden drupt, onder meer langs elektriciteitskabels. 
       
     
     
       5.3. 
       
         De kantonrechter stelt voorop dat het aanwezig zijn van gebreken aan het gehuurde, de huurder niet zonder meer ontslaat van zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen. Onder bepaalde voorwaarden komt een huurder het recht toe om de betaling van huurpenningen op te schorten, maar in dit geval is, zoals ter zitting ook is besproken, de opschorting van de betaling van de huur in artikel 25.1 van de algemene bepalingen uitgesloten. Seap Isaan had de betaling van huurpenningen dus niet mogen opschorten. 
         Daarmee staat vast dat Seap Isaan is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op haar rusten.  
       
       
       
         
           Ontbinding en ontruiming 
         
       
     
     
       5.4. 
       Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.  
       
     
     
       5.5. 
       Tot aan de dagvaarding zou Seap Isaan in het totaal een bedrag van € 19.057,50 aan huurpenningen hebben moeten betalen (9 maanden x € 2.117,50). Omdat Seap Isaan op dat moment in het totaal € 9.177,00 aan [eiser] had betaald, bedroeg de huurachterstand op dat moment € 9.880,50 (19.057,50 – 9.880,50), hetgeen neerkomt op een achterstand van ruim 4,5 maanden. Daarnaast had Seap Isaan op dat moment ook niet de overeengekomen bankgarantie ter hoogte van twee maanden huur gesteld, dan wel een waarborgsom ter hoogte van dat bedrag betaald. Na de dagvaarding heeft Seap Isaan in het geheel geen huur meer betaald, zodat de huurachterstand op het moment van de comparitie van partijen van in totaal € 20.468,00 bedroeg (5 maanden x € 2.117,50 + € 9.880,50).  
       
     
     
       5.6. 
       Seap Isaan voert nog aan dat de huurachterstand lager is, omdat zij over de eerste 4,5 maand geen huur is verschuldigd. De opening van haar restaurant was vertraagd vanwege gebreken aan het gehuurde en [eiser] heeft haar die maanden geen huurgenot verschaft. Dit verweer gaat echter niet op. Seap Isaan heeft niet gesteld en er is ook niet gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat Seap Isaan nog geen huur hoefde te betalen zolang het gehuurde nog niet gebruiksklaar was en zij haar restaurant nog niet kon gaan exploiteren. Daarnaast was het haar, zoals hiervoor al overwogen, niet toegestaan om de betaling van de huurpenningen op te schorten. Ten slotte heeft zij ook geen tegenvordering ingesteld ten aanzien van de volgens haar ten onrechte betaalde huur over deze maanden. 
       
     
     
       5.7. 
       Een dergelijk grote huurachterstand is niet van geringe betekenis en rechtvaardigt in beginsel dat de vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Dit is alleen anders indien deze tekortkoming van onvoldoende gewicht is ten opzichte van het belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst. Daarvan is niet gebleken. Seap Isaan heeft weliswaar aangevoerd dat zij de huurovereenkomst graag wil laten voortduren omdat ze verwacht dat het restaurant meer winst gaat maken en zij dan wel in staat zal zijn om de achterstallige huur, voor zover verschuldigd, te voldoen. Dit belang weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen de ernst van de tekortkoming. Een horecaonderneming dient bij de start van de onderneming in te calculeren dat de omzet en winst de eerste maanden nog niet optimaal is, terwijl zij wel aan haar huurbetalingsverplichtingen moet voldoen. 
       
     
     
       5.8. 
       Het voorgaande betekent dat de omvang van de huurachterstand naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden toegewezen. Aan Seap Isaan zal een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan. Indien Seap Isaan niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zal hebben ontruimd, en [eiser] die ontruiming zelf moet bewerkstelligen, zal zij, zoals gevorderd, de kosten van die ontruiming aan [eiser] moeten betalen. 
       
     
     
       5.9. 
       Dit laat onverlet dat de gemachtigde van [eiser] ter zitting heeft verklaard dat [eiser] bereid is de op het filmpje getoonde daklekkage te verhelpen. Ook heeft deze gemachtigde verklaard tussen partijen te willen bemiddelen in het oplossen van andere technische problemen aan het gehuurde en het treffen van een betalingsregeling. Ten slotte heeft hij namens [eiser] toegezegd het vonnis niet ten uitvoer te leggen indien een nader te treffen betalingsregeling zal worden nagekomen. 
       
       
         
           Betaling huurachterstand en waarborgsom 
         
       
     
     
       5.10. 
       Hiervoor onder 5.4 is al vastgesteld dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding € 9.880,50 bedroeg. Daarbij dient de gevorderde waarborgsom van 2 maanden huur ad € 4.235,00 te worden opgeteld, die Seap Isaan ook moet betalen omdat Seap Isaan bij ondertekening van de huurovereenkomst géén bankgarantie heeft afgegeven, zoals wel is overeengekomen in artikel 7.1 van de huurovereenkomst en in artikel 26.1 van de algemene bepalingen. In artikel 26.1 van de algemene bepalingen staat namelijk dat de huurder als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen bij de ondertekening van de huurovereenkomst een bankgarantie aan de verhuurder zal afgeven ter grootte van het in de huurovereenkomst aangegeven bedrag (in dit geval € 4.235,00) dan wel een waarborgsom zal storten op de door de verhuurder aangegeven rekening.  Deze waarborgsom dient Seap Isaan dan weer terug te krijgen bij oplevering van het gehuurde, voor zover [eiser] dan geen beroep op verrekening toekomt. 
     
     
       5.11. 
       
         Het voorgaande betekent dat de gevorderde betaling van achterstallige huur ter hoogte van € 9.880,50 en waarborgsom ter hoogte van € 4.235,00 zal worden toegewezen, inclusief de daarover gevorderde wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening. Het gevorderde rentebedrag van € 557,08 tot 20 augustus 2019 is niet toewijsbaar omdat deze is berekend over een onjuist gebleken hoofdsom. De rente tot 20 augustus 2019 is toewijsbaar op na te melden wijze. Daarnaast zal Seap Isaan worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van de huur van € 2.117,50 per maand vanaf september 2019 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en, bij wijze van gebruiksvergoeding, een bedrag van € 2.117,50 per maand vanaf de datum van ontbinding tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. [eiser] vordert bij wijze van schadevergoeding wegens de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst betaling van de resterende huurtermijnen tot het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst (30 november 2020). Deze vordering wordt toegewezen tot een bedrag gelijk aan 3 maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen 3 maanden. Voor het overige wordt Seap Isaan veroordeeld tot vergoeding van de verdere - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf 3 maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden tot uiterlijk de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Verhoging in het kader van indexering zal niet worden toegewezen omdat deze blijkens de overeenkomst pas is voorzien met ingang van 1 december 2021.   
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       5.12. 
       De hoogte van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en die geacht worden redelijk te zijn. Ook dit deel van de vordering is daarom toewijsbaar. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       5.13. 
       Seap Isaan wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie dragen. De kosten van de dagvaarding van [gedaagde] zullen echter voor rekening van [eiser] blijven. De door [eiser] gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 120,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 120,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van het geschil in reconventie  
     
     
       6.1. 
       Seap Isaan c.s. stelt dat zij vanaf 1 december 2018 omzet heeft gederfd als gevolg van het feit dat zij pas op 10 april 2019 haar restaurant kon openen. [eiser] heeft volgens haar toegezegd dat enkele gebreken, zoals loshangende elektriciteitskabels en stopcontacten, de vloer met waterschade in het restaurant, de verkeerd geplaatste oven in de keuken en een loshangend raam van de achterdeur, vóór ingebruikname 1 december 2018 zouden zijn verholpen. Dat bleek niet of pas eind maart 2019 het geval. Zij baseert de berekening van haar schade aan de hand van haar omzetcijfers over het tweede kwartaal van 2019 met daarbij € 500,00 aan gemaakte kosten die [eiser] volgens haar had moeten betalen. 
       
     
     
       6.2. 
       
        [eiser] betwist de hiervoor gestelde gebreken en stelt dat hij ten aanzien daarvan niet in gebreke is gesteld. Hij stelt dat hij het gehuurde casco heeft verhuurd en dat Seap Isaan wist dat het gehuurde nog niet gebruiksklaar was. 
       
     
     
       6.3. 
       Ook in reconventie geldt dat de vordering van [gedaagde] moet worden afgewezen omdat daarvoor elke contractuele grondslag ontbreekt; hij heeft weliswaar de huurovereenkomst mede-ondertekend maar is geen medehuurder. Ten aanzien van de vordering van Seap Isaan wordt het volgende overwogen. Met betrekking tot de tot het moment van de opening van het restaurant aanwezige gebreken (vloer met waterschade, ondeugdelijke meterkast, loshangende elektriciteitsdraden, oven op een brandgevaarlijke plek geplaatste en een los raam in de achterdeur) is uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken niet gebleken dat Seap Isaan [eiser] tijdig schriftelijk in gebreke heeft gesteld door een schriftelijke aanmaning waarbij aan [eiser] een redelijke termijn voor de nakoming is gesteld (artikel 6:81 en 6:82 BW). Dit betekent dat [eiser] niet in verzuim is geraakt en dus ook niet schadeplichtig is, nog afgezien van het feit dat Seap Isaan de omvang van deze schade onvoldoende heeft onderbouwd, bijvoorbeeld omdat de schade die zij eventueel heeft geleden enkel kan bestaan uit de gederfde winst en niet de gederfde omzet.   
       
     
     
       6.4. 
       De vordering van Seap Isaan tot betaling van de door haar gevorderde schadevergoeding zal daarom eveneens worden afgewezen.  
       
     
     
       6.5. 
       Hetgeen Seap Isaan ten aanzien van haar inventaris vordert kan niet worden toegewezen omdat daarvoor geen grondslag aanwezig is. Dit geldt ook voor de gevorderde indeplaatsstelling. 
       
     
     
       6.6. 
       Seap Isaan c.s. wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] in reconventie dragen. Deze worden echter op nihil gesteld omdat [eiser] geen extra kosten heeft gemaakt voor de reconventie. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       7.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af voor zover deze betrekking hebben op [gedaagde] ; 
       
     
     
       7.2. 
       veroordeelt Seap Isaan om aan [eiser] te betalen: 
       - een bedrag van € 9.880,50 aan achterstallige huur en een bedrag van € 4.235,00 aan waarborgsom, met de wettelijke handelsrente over de onbetaald gebleven huurtermijnen, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele betaling; 
       - de huur van € 2.117,50 per maand vanaf september 2019 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en, bij wijze van gebruiksvergoeding, bedragen ter hoogte van  
       € 2.117,50 per maand vanaf de datum van ontbinding tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, maar uiterlijk tot 30 november 2020; 
       - een schadevergoeding van € 2.117,50 per maand vanaf de ontruiming tot het moment van verhuur aan een derde onder gelijke voorwaarden, voor maximaal 3 maanden en uiterlijk tot en met 30 november 2020, en niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen 3 maanden; 
       - een vergoeding van de verdere - daadwerkelijk geleden - schade over de periode lopende vanaf 3 maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden tot uiterlijk de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;  
       - een bedrag van € 918,08 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       
     
     
       7.3. 
       ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en Seap Isaan met betrekking tot de horecaruimte aan de Van Heemstraweg 9 te Deest; 
       
     
     
       7.4. 
       veroordeelt Seap Isaan om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, met alle daarin aanwezige personen en zaken, met uitzondering van die zaken die [eiser] in eigendom toebehoren, en het gehuurde verlaten en ontruimd te houden en ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen door afgifte van de sleutels aan [eiser] ; 
       
     
     
       7.5. 
       veroordeelt Seap Isaan, voor het geval zij niet voldoet aan de veroordeling onder 7.3. en [eiser] zelf de ontruiming moet bewerkstelligen, in de kosten van die ontruiming; 
       
     
     
       7.6. 
       veroordeelt Seap Isaan in de proceskosten in conventie, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 86,39 (€ 81,83 en 5 4,56) aan dagvaardingskosten, € 486,00 aan griffierecht, € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis en € 120,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan; 
       
     
     
       7.7. 
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       7.9. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       7.10. 
       veroordeelt Seap Isaan c.s. hoofdelijk in de proceskosten in reconventie, die aan de zijde van [eiser] op € 0,00 worden gesteld. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op