ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:2445

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:2445 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-04-2025 / 200.334.984

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-04-22

Zaaknummer: 200.334.984

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:2445

---

Uitleg koopovereenkomst perceel. BUS-melding. Verwijdering van asbesthoudende grond. Geen tekortkoming, geen causaal verband.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.334.984 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10278695) 
     
     
     
       
         arrest van 22 april 2025   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de kantonrechter optrad als eiser 
       hierna: [de koper] 
       advocaat: mr. M.A. Schuring 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 Maatschap Lebolt 
     
       die is gevestigd in Ambt Delden, gemeente Hof van Twente 
       en haar maten: 
     
     2. Spelt Beheer B.V. 
     die is gevestigd in Hengelo (O) 
     3. Jada Holding B.V. 
     die is gevestigd in Enschede 
     4. Mastenbroek Holding B.V. 
     die is gevestigd in Zwolle 
     5. [geïntimeerde5] Beheer B.V. 
     die is gevestigd in Rijssen 
     6. ALB Beheer B.V. 
     
       die is gevestigd in Enter 
       die bij de kantonrechter optraden als gedaagden 
       hierna gezamenlijk: Lebolt 
       advocaat: mr. P.F.M. Verstegen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Kern van de zaak en de uitkomst 
     
     
       1.1 
       
         
          [de koper] heeft een stuk grond gekocht van Lebolt om daarop een huis te bouwen. In die 
         grond is asbest aangetroffen. Daarom zijn [de koper] en Lebolt overeengekomen dat Lebolt de asbestverontreiniging zal saneren middels een zogeheten BUS-melding, waarbij is gekozen voor ‘volledige verwijdering’. Ook is afgesproken dat de grond na de sanering zal voldoen aan de beoogde woonbestemming. Er is grond afgegraven, die niet allemaal is afgevoerd maar grotendeels is hergebruikt. De grond bevat nu nog steeds asbestdeeltjes, maar dat is zo weinig dat de grond desondanks voldoet aan de beoogde woonbestemming. [de koper] vraagt schadevergoeding van Lebolt, omdat de afspraak van ‘volledige verwijdering’ niet is nagekomen.  
       
     
     
       1.2 
       
         Het hof oordeelt dat Lebolt geen schadevergoeding hoeft te betalen aan [de koper] . Hoe het 
         hof tot dat oordeel is gekomen wordt hieronder uitgelegd.  
       
       
     
   
   
     
       2 De procedure bij het hof 
     
     
       2.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 2 januari 2024 hier over. Naar aanleiding van dat arrest heeft op 26 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden bij een raadsheer-commissaris. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
       
       
         •	de memorie van grieven met drie bijlagen (producties) 
         •	de memorie van antwoord met vijf producties. 
       
       
       
         Bij bericht van 27 september 2024 is een mondelinge behandeling bij het hof bepaald, die op 2 april 2025 heeft plaatsgevonden. Van de mondelinge behandeling is ook een proces-verbaal gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.  
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [de koper] heeft bij de kantonrechter (kort gezegd) gevraagd om betaling door Lebolt van een bedrag van € 20.617,19 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Lebolt in de proceskosten. De kantonrechter heeft de vorderingen van [de koper] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep van [de koper] is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van Lebolt ook in de proceskosten van hoger beroep.   
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       
         Wat is er gebeurd? 
         
       
     
     
       3.1 
       Partijen hebben op 26 oktober 2017 een koopovereenkomst met elkaar gesloten onder meer met betrekking tot een perceel grond (kavel 5) in het bouwplan ‘De Hoght’ in Oldenzaal, gelegen aan de Schipleidelaan / Oude Almeloseweg.  
       
     
     
       3.2 
       In de koopovereenkomst staat onder meer: 
       
       
         
           “ 
           Artikel 7 
           
           […] 
           
           3. Koper is voornemens het verkochte – na realisering van de nieuwbouw door koper – als woning met toe- en aanbehoren ten behoeve van eigen bewoning te gebruiken. 
           
           […] 
         
         
           Verklaringen van verkoper inzake verontreiniging 
         
         
           Artikel 13 
         
         
           Verkoper verklaart dat de kwaliteit van de grond geschikt zal zijn volgens de algemeen in Nederland geldende normen en maatstaven. 
         
         
           Verkoper is verplicht uiterlijk op het moment van de juridische levering van de grond ten overstaan van de notaris aan koper een schone grondverklaring te overhandigen.” 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Op 30 oktober 2017 is voor saneringslocatie De Hogt aan de Schipleidelaan / Oude Almeloseweg in Oldenzaal een melding gedaan aan het bevoegd gezag op basis van het Besluit Uniforme Saneringen (hierna: de BUS-melding). De BUS-melding is gedaan door de begeleider van de asbestsanering Greenhouse Advies. Lebolt was eigenaar van het perceel.  
       
     
     
       3.4 
       In de BUS-melding is opgenomen dat de grond verontreinigd is met asbest met een maximale concentratie van 394,7 mg/kg. Verder staat vermeld: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   “7 Aanleiding en type saneringsaanpak […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   7.2 Welke type saneringsaanpak is van toepassing? 
                 
               
               
                 
                   ■ ontgraving tot niveau terugsaneerwaarde (blok 8a) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                    aanbrengen van een leeflaag (blok 8b) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                    aanbrengen van een duurzame aaneengesloten afdeklaag (blok 8c) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                    ontgraving dunne stedelijke toplaag en aanbrengen van een aanvullaag (blok 8d) 
                 
               
             
             
               
                 
                   8 Saneringsaanpak […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   8a Ontgraving tot niveau terugsaneerwaarde 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   8a.3 Er wordt gesaneerd tot ten hoogste het 
                 
                 
                   niveau van: 
                 
               
               
                 
                   ■ de achtergrondwaarde van tabel 1 van bijlage B van de Regeling bodemkwaliteit […] 
                 
               
             
             
               
                 
                   8a.4 De hoeveelheid verontreinigde grond die wordt ontgraven is 
                 
               
               
                 
                   120 m3 
                 
               
             
             
               
                 
                   […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   8a.6 Vindt er opslag van verontreinigde grond in een tijdelijk depot plaats? 
                 
               
               
                 
                   ■ ja           nee 
                 
               
             
             
               
                 
                   […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   9 Saneringsuitvoering […] 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   9b Grondverzet aan- en afvoer 
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                   Kwaliteitsklasse 
                 
               
               
                 
                   Afvoeren 
                 
               
               
                 
                   […] 
                 
               
               
                 
                   Totaal ontgraven 
                 
               
             
             
               
                 
                   9b.1 De hoeveelheden grond die worden 
                 
                 
                   verzet bedragen per soort (in m3): 
                 
               
               
                 
                   > i-waarde 
                 
               
               
                 
                   60 m3 
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   60 m3 
                 
               
             
             
               
                 
                   […] 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Wonen 
                 
               
               
                 
                   60 m3 
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   60 m3 
                 
               
             
             
               
                 
                   […]” 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
     
     
       
     
     
       3.5 
       De sanering heeft plaatsgevonden tussen 11 december 2017 en 19 december 2017. 
       
     
     
       3.6 
       Op 14 december 2017 heeft de heer [de milieuadviseur van de verkoper] van Greenhouse Advies aan de heer [de vertegenwoordiger van de verkoper] , vertegenwoordiger van Lebolt, onder meer gemaild: 
       
       
         
           “Hierbij analyses van de sanering van de verdachte sloot op kavel 5.  
         
         
           In de uitkeuring van de bodem nog iets asbest (2,2 en 3,3 mg/kg ds asbest in bodem), echter ruim onder verplichte terugsaneerwaarde (100 mg/kg d.s.). Dus locatie is schoon gesaneerd en voldoet aan de bestemming Wonen. 
         
         
           Deze uitkomsten zullen wij verwerken in de BUS-evaluatie van de bodemsanering. Deze zal formeel goedgekeurd worden door de provincie Overijssel.” 
         
       
       
     
     
       3.7 
       Op 15 december 2017 heeft [de milieuadviseur van de verkoper] aan de heer [de provinciemedewerker] van de provincie Overijssel onder meer het volgende gemaild: 
       
       
         
           “Hierbij melding einddiepte sanering BUS gedempte sloopt. Zoals in onderstaande mail aangegeven worden in één putbodem en één putwand nog iets asbest aangetroffen. Echter ruim < 100 mg/kg. In de bijlage ook nog analyseresultaten van de sanering. 
         
         
           Tijdens ontgraven is ook de meest verdachte grond apart gehouden. Deze ligt nog op locatie en moet nog afgevoerd worden. Overig uitgekomen grond is schoon, echter bevat nog wel een bijmenging met grof puin. 
           
           De eigenaar van de locatie wilt nog wel de grond ontdoen van puin middels een schudbak. […] 
         
         
           	Vigerend BUS-melding: 
         
         
           Aangezien we op maaiveld nog wat puin hebben aangetroffen is mijn voorstel is om eerst het maaiveld nog te ontdoen van puin. Hierbij wordt ook het depot meegenomen. Mocht onverhoopt tijdens deze werkzaamheden toch een asbestspot worden aangetroffen dan kunnen we eventueel nog een wijziging op de BUS-melding doen. En voeren na deze werkheden het verontreinigde depot (onder folie) af. […]” 
         
       
       
     
     
       3.8 
       
         Daarop heeft [de provinciemedewerker] op 18 december 2017 aan [de milieuadviseur van de verkoper] geantwoord: 
         
           
           “Bedankt voor de info en wat mij betreft akkoord. 
         
         
           	Hierbij wel het verzoek om het depot met asbest verdachte grond zsm (week 51) van de locatie aftevoeren. 
         
         
           	Bij BUS saneringen is nl niet de werkwijze om depots met ernstig verontreinigde grond op de locatie te laten liggen voor langere tijd.” 
         
       
       
     
     
       3.9 
       
         Op 19 december 2017 heeft [de milieuadviseur van de verkoper] de e-mails van 14, 15 en 18 december 2017 aan [de koper] 
         doorgestuurd, met onder meer de volgende tekst: 
         
           
           “Hierbij ook nog mijn communicatie met bevoegd gezag. 
           
           Morgen wordt het depot afgevoerd en ook het puin verwijderd.” 
         
       
       
     
     
       3.10 
       
         Op 21 december 2017 hebben partijen een aanvullende overeenkomst gesloten, onder 
         verwijzing naar de eerdere koopovereenkomst. In de aanvullende overeenkomst is onder meer  
         het volgende opgenomen: 
         
           
           “1. Verkoper verklaart dat de kwaliteit van de grond geschikt zal worden volgens de 
         
         
           	algemeen in Nederland geldende normen en maatstaven voor bebouwing. Op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken (in het jaar tweeduizendveertien (2014) en het jaar tweeduizendzeventien (2017)) blijkt dat op het verkochte nog een gedempte sloot aanwezig is, gedeeltelijk verontreinigd met asbesthoudende materialen. Formeel is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest conform de Wet bodembescherming. De asbest verontreiniging wordt in week vijftig (50) van dit jaar gesaneerd middels een BUS-melding. Gekozen is voor een volledige verwijdering. Na het saneren van de asbestverontreiniging zal het verkochte voldoen aan de beoogde 
         
         
           bestemming, hierbij wordt verwezen naar het aan de akte van levering te hechten rapport van Greenhouse Advies en het rapport van Eurofins Analytico.[…] 
         
         
           3. Indien blijkt dat de kwaliteit van de grond niet geschikt zal zijn volgens de algemeen in Nederland geldende normen en maatstaven voor bebouwing, dan dient verkoper ervoor zorg te dragen dat de kwaliteit van de grond wel geschikt zal zijn volgens de algemeen in Nederland geldende normen en maatstaven voor bebouwing.[…]” 
           
         
       
     
     
       3.11 
       
         Op 21 december 2017 is ten overstaan van de notaris in Oldenzaal een akte verleden 
         waarbij onder andere een perceel grond (kavel 5) in het bouwplan ‘De Hoght’ door Lebolt aan 
         
          [de koper] is geleverd. In artikel 6 van deze akte is dezelfde tekst opgenomen als onder 1. van de 
         aanvullende overeenkomst. 
       
     
     
       3.12 
       
         Er is een evaluatie conform het BUS opgesteld door Greenhouse Advies en namens Lebolt op 20 januari 2018 ondertekend. Op 16 maart 2018 hebben Gedeputeerde Staten van Overijssel voor de bouwlocatie op verzoek van [de opdrachtgever van de sanering] een ‘Beschikking instemming met een evaluatie overeenkomstig het Besluit Uniforme Saneringen (BUS)’ afgegeven. In de beschikking is onder meer opgenomen: 
         
           
           “Uit het evaluatieverslag blijkt het volgende: 
         
       
       -  Bij het ontgraven van de verontreinigde grond is een scheiding gemaakt tussen visueel 
       
         
           verontreinigde grond, twijfel- en schone grond. De grond is gescheiden in depot gezet, 
         
         
           bemonsterd en geanalyseerd op asbest; 
         
       
       
         
           
             In totaal is over een oppervlakte van 140 m2 grond ontgraven tot een diepte van maximaal 1,0 meter; 
           
         
         
           
             9 ton ontgraven grond is afgevoerd naar een erkend verwerker;  
           
         
         
           
             In de grondmonsters van de putbodem en de putwanden is geen asbest boven de 
           
         
       
       
         terugsaneerwaarde aangetoond; 
       
       
         
           
             De ontgraven twijfel- en schone grond bleek niet met asbest verontreinigd en is weer in de ontgraving toegepast; 
           
         
         
           
             De ontgraving is verder tijdens de sanering niet aangevuld. 
             
           
         
       
       
         
           Conclusie 
           
           De sanering is uitgevoerd overeenkomstig het BUS en de Regeling Uniforme Sanering.” 
         
         
           Uit de BUS-evaluatie blijkt dat de 9 ton ontgraven grond die Lebolt heeft laten afvoeren een inhoud heeft van 6 m3.  
       
       
     
     
       3.13 
       
         De gemachtigde van [de koper] heeft bij brief van 19 december 2019 bij Lebolt de BUS 
         -evaluatie en de goedkeuring daarvan door de provincie opgevraagd. [de koper] heeft ernstige 
         twijfels geuit of de gronden volledig en voldoende zijn gesaneerd en wilde daarom de BUS- 
         evaluatie zorgvuldig laten controleren. [de koper] heeft de opgevraagde stukken op 22 januari 
         2020 ontvangen.  
       
       
     
     
       3.14 
       
        [de koper] heeft milieukundig adviesbureau Geofoxx opdracht gegeven om een aanvullend asbestonderzoek uit te voeren op de bouwkavel. In het rapport van 10 juni 2020 heeft Geofoxx onder meer geconcludeerd: 
       
       
         
           “Op basis van de resultaten van het asbestonderzoek wordt geconcludeerd dat binnen de kavel de interventiewaarde door asbest niet wordt overschreden.” 
         
       
       
     
     
       3.15 
       
         De heer [de milieuadviseur van de koper] , adviseur bij de Omgevingsdienst Twente heeft op 3 juli 2020 naar 
         
          [de koper] gemaild: 
         
           
           “[…] Ik heb de rapportage doorgenomen en kom tot de conclusie dat er vanuit 
         
         
           	Wbb-oogpunt geen bezwaren zijn voor het voorgenomen gebruik en dat de sanering 
         
         
           	voldoende is uitgevoerd. 
         
         
           	Bij een sanering conform de BUS geldt voor asbest een terugsaneerwaarde van 
         
         
           	100 mg/kg.ds. Deze waarde wordt in het onderzoek van Geofoxx niet overschreden 
         
         
           	Bij bouwen geldt de 100 mg/kg.ds asbest als grens waarboven beperkingen gelden 
         
         
           	en waar beneden niet. Ook hier zijn geen belemmeringen.[…]”  
           
         
       
     
     
       3.16 
       
         Op 17 juni 2020 is namens [de koper] aan Lebolt gemaild naar aanleiding van het  
         Geofoxx-rapport, onder meer: 
       
       
       
         
           “De hoeveelheid aangetroffen asbest is weliswaar lager dan de interventiewaarde, maar er had naar een waarde van nul gesaneerd dienen te worden, voor zover redelijkerwijs mogelijk. Niet valt in te zien waarom dat in dit geval niet mogelijk zou zijn. [...]” 
         
         
           Namens Lebolt is op 11 juli 2020 geantwoord dat de werkzaamheden zorgvuldig zijn uitgevoerd en ruimschoots voldoen aan de gestelde eisen. 
       
       
     
     
       3.17 
       
         Na vragen van de gemachtigde van [de koper] heeft [de milieuadviseur van de koper] bij e-mail van 4 augustus 2020  
         onder meer nog het volgende meegedeeld: 
       
       
       
         
           “In de BUS-melding is niet aangegeven wat er met de 54 m3 grond is gebeurd die niet 
         
         
           	is afgevoerd. Hergebruik op locatie is een afwijking op de BUS (de BUS voorziet 
         
         
           	daar niet in) die gemeld had moeten worden (en ook in de BUS-evaluatie 
         
         
           	opgenomen had moeten worden).[…] 
         
         
           	Aanvullend op ons telefoongesprek heb ik nagezocht waaraan een depotkeuring 
         
         
           	moet voldoen in een BUS. De conclusie die ik nu heb getrokken is dat grond die 
         
         
           	ontgraven is in het kader van de BUS afgevoerd moet worden van de locatie. Een 
         
         
           	depotkeuring is eventueel benodigd om te bepalen waarheen, niet voor hergebruik 
         
         
           	op locatie.[...]” 
         
       
       
     
     
       3.18 
       Naar aanleiding van dit bericht heeft [de koper] aan Lebolt verzocht de grond van het hele perceel tot een diepte van 1 meter af te graven. Namens Lebolt is op 1 oktober 2020 gemeld dat daartoe niet zou worden overgegaan omdat was voldaan aan de saneringsdoelstelling en dat daarmee is voldaan aan de verplichting uit de koopovereenkomst om een perceel te leveren als bouwkavel voor een woning. 
       
     
     
       3.19 
       Timmerhuis Sloop & Milieu heeft op 18 maart 2021 een offerte uitgebracht aan [de koper] voor de uitvoering van het zeefwerk aan de Oude Almeloseweg in Oldenzaal. In de offerte is onder meer opgenomen: 
       
       
         “ In bovengenoemd totaalbedrag is rekening gehouden met de afvoer van 90 ton zeefresidu […] 
         
           	De gezeefde grond wordt  
           niet 
            gekeurd(APO4) voordat deze weer wordt verwerkt op de 
         
         
           	kavel […] 
         
         
           	De werkzaamheden betreffen geen saneringswerkzaamheden er is dus geen rekening	gehouden met Projectplannen, PBM,s en filters op het in te zetten materieel.” 
           De offerte is voor akkoord ondertekend door [de koper] . 
       
       
     
     
       3.20 
       
         Timmerhuis heeft gezeefd met een sterrenzeef en heeft vervolgens drie volle vrachtwagens zeefresidu afgevoerd, voornamelijk bestaande uit puin, pvc en ander bodemvreemd materiaal van een boerderij die op het perceel had gestaan. Timmerhuis heeft op 28 april 2021 een factuur aan [de koper] gestuurd voor een bedrag van € 16.788,75 inclusief btw, met als omschrijving:  “Zeefwerkzaamheden Oude Almeloseweg” . 
         
           Het oordeel van het hof 
         
       
       
     
     
       3.21 
       
         Het hof zal de vorderingen van [de koper] afwijzen. Hij heeft zijn vorderingen erop gebaseerd dat Lebolt de afspraken uit de aanvullende overeenkomst niet is nagekomen zodat zij de daardoor geleden schade moet vergoeden. Naar het oordeel van het hof heeft Lebolt de afspraken uit de aanvullende overeenkomst niet geschonden. Bovendien zou - als wel sprake zou zijn van een niet-nakoming van de afspraken - het merendeel van de schade waarvan vergoeding wordt gevorderd niet daardoor zijn veroorzaakt. Als het hof hierna spreekt over ‘verontreiniging’ dan wordt daarmee bedoeld ‘verontreiniging met asbest boven de terugsaneerwaarde van 100 mg/kg’. 
         
           
           Juridisch kader 
         
       
     
     
       3.22 
       Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Als onduidelijk is welke verbintenissen uit een overeenkomst voortvloeien dan zal de overeenkomst moeten worden uitgelegd. Daarbij geldt dat, ook als groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  Daarbij kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg. 
     
     
       3.23 
       
         Verder geldt dat de partij die zich beroept op een rechtsgevolg van de door haar gestelde feiten volgens de hoofdregels van artikel 149 en 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) die feiten moet stellen, en zo nodig bewijzen. Dat betekent hier dat [de koper] de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast heeft van de feiten rond zowel de tekortkoming in de nakoming van de verbintenis uit de overeenkomst, als van de daardoor veroorzaakte schade. 
         
           Wat zijn partijen overeengekomen?  
         
       
     
     
       3.24 
       Partijen hebben twee overeenkomsten gesloten, waarbij [de koper] heeft gesteld dat Lebolt de tweede, aanvullende, overeenkomst niet is nagekomen. Bij de kantonrechter heeft [de koper] betoogd dat uit de aanvullende overeenkomst volgt dat Lebolt een volkomen asbestvrij perceel had moeten leveren. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [de koper] bevestigd dat dat standpunt in hoger beroep is verlaten. In hoger beroep gaat het [de koper] erom dat was afgesproken dat Lebolt alle afgegraven grond af zou (laten) voeren, wat zij niet heeft gedaan. Dat is dus de tekortkoming in de nakoming. In plaats van afvoer van de afgegraven grond heeft Lebolt een deel van de afgegraven grond (die asbestsdeeltjes bevatte) weer hergebruikt, zodat die asbestdeeltjes weer zijn teruggebracht op het perceel. [de koper] heeft niet gesteld dat uit de overeenkomst een verbintenis voortvloeide om het hergebruik van afgegraven grond na te laten. 
       
     
     
       3.25 
       In de overeenkomst noch in de aanvullende overeenkomst staat dat Lebolt verplicht is alle afgegraven grond af te (laten) voeren. Die verplichting volgt volgens [de koper] uit de verwijzing in de aanvullende overeenkomst naar de asbestsanering ‘middels een BUS-melding’ en ‘volledige verwijdering’. Daaruit volgt volgens hem dat alles wat in de BUS-melding staat onderdeel is geworden van de overeenkomst. Omdat in de BUS-melding staat ‘afvoer van 60 m3 afgegraven grond’ had Lebolt dat moeten doen. Door het gebruik van de woorden ‘volledige verwijdering’ kon Lebolt ook niet volstaan met het afvoeren van slechts 6 m3 (3.12). Lebolt betwist dat deze verwijzingen in de aanvullende overeenkomst de betekenis hebben die [de koper] daaraan geeft. Dat betekent dat het hof deze bepalingen uit de overeenkomst zal moeten uitleggen. 
       
     
     
       3.26 
       
         Bij de uitleg hanteert het hof verschillende factoren om te bepalen welke betekenis [de koper] en Lebolt in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten: 
         
           
           Hoedanigheid van partijen 
         
       
       
         
           
            [de koper] is zelf geen deskundige op het gebied van asbestsanering maar heeft op de zitting bij het hof toegelicht dat hij de aanvullende overeenkomst wel heeft laten bekijken door een bevriende makelaar. Daaruit heeft [de koper] afgeleid dat de gebruikte formulering voldoende zou moeten zijn om op terug te kunnen vallen, ondanks dat niet specifiek met de makelaar is gesproken over de term ‘volledige verwijdering’.  
         
         
           Ook van Lebolt en haar maten is niet gebleken dat zij deskundig zijn op het gebied van asbestsanering. Zij hebben gebruik gemaakt van de deskundige bijstand van Greenhouse Advies en van de notaris bij het opstellen van de overeenkomst. Totstandkoming  
         
         
           Ter zitting bij het hof heeft [de koper] toegelicht dat hij het initiatief heeft genomen om aanvullende afspraken te maken. Naar aanleiding van de e-mailwisseling van medio december 2017 (3.6-3.9) wilde hij de wijze van sanering vastleggen, namelijk middels een BUS-melding. In de eerste overeenkomst was dat niet opgenomen. 
         
         
           Op dat moment was [de koper] in het bezit van de BUS-melding. Gelet op de e-mail van [de milieuadviseur van de verkoper] van 15 december 2017 (‘ de meest verdachte grond  (is)  apart gehouden’  en  ‘Overig uitgekomen grond is schoon’ ) was [de koper] er toen ook van op de hoogte dat niet alle afgegraven grond verontreinigd was. 
         
         
           Uit deze e-mailcorrespondentie blijkt verder dat [de milieuadviseur van de verkoper] doelt op afvoer van ‘ het verontreinigde depot (onder folie)’  en [de provinciemedewerker] het heeft over de afvoer van ‘ het depot met asbest verdachte grond’.  Hieruit volgt niet dat [de milieuadviseur van de verkoper] of [de provinciemedewerker] het oog hebben op het afvoeren van alle afgegraven grond, dus ook het niet-verontreinigde deel (ook al lag wellicht alle - althans ook niet-verontreinigde - afgegraven grond onder folie).  
         
         
           Lebolt heeft de tekst van de aanvullende overeenkomst laten opstellen. Daarbij heeft [de milieuadviseur van de verkoper] input geleverd. In de eerste overeenkomst staat dat Lebolt bij de levering van het perceel een ‘schonegrondverklaring’ zal overhandigen. [de milieuadviseur van de verkoper] heeft erop gewezen dat dat begrip allang niet meer werd gebruikt en dat een dergelijke verklaring dus niet zou kúnnen worden overgelegd. In plaats van de schonegrondverklaring is daarom op zijn voorspraak in de aanvullende overeenkomst opgenomen dat verkoper verklaart dat de kwaliteit van de grond geschikt zal worden volgens de algemeen in Nederland geldende normen en maatstaven voor bebouwing en dat de aanwezige asbestverontreiniging zou worden gesaneerd middels een BUS-melding. 
         
         
           Partijen zijn het erover eens dat de BUS-melding waarover in de aanvullende overeenkomst wordt gesproken de BUS-melding van 30 oktober 2017 betreft. 
         
       
       
         
         Aannemelijkheid van de ene of de andere uitleg  
       
       
         
           Het karakter van een BUS-melding is van belang bij de beoordeling of aannemelijk is dat alle elementen die daarin staan, onderdeel van de overeenkomst zijn geworden. Volgens Lebolt is met de BUS-melding een aanpak gestart die kan worden bijgesteld, volgens [de koper] is het een verplichte werkwijze. Het Besluit Uniforme Sanering behandelt chronologisch de melding (paragraaf 2), de saneringswerkzaamheden zelf (paragraaf 3) en de evaluatie en instemming (paragraaf 4). In artikel 10 lid 1 is geregeld dat degene die saneert of de sanering feitelijk uitvoert, wijzigingen meldt ten opzichte van de gegevens die zijn verstrekt bij de melding. Daaruit volgt al dat na de BUS-melding ingespeeld kan worden op wat men bij de sanering tegenkomt. In de BUS-evaluatie moet daarvan ook rekenschap worden afgelegd bij vraag 5.9 (of er zich tijdens de sanering wijzigingen hebben voorgedaan ten opzichte van de melding) en/of bij vraag 9 (‘Bijzonderheden tijdens de sanering’), waarna het bevoegd gezag instemming moet geven. De BUS-melding heeft daarmee meer de strekking van een plan van aanpak dan van een vastlegging van vastomlijnde verplichtingen.   
         
         
           De BUS-melding zelf is opgesteld door Greenhouse Advies en ook de verwijzing naar de BUS-melding in de aanvullende overeenkomst is van haar afkomstig ( [de milieuadviseur van de verkoper] ). In de BUS-melding staan onder 7.2 vier opties genoemd, waarvan de eerste (aangekruiste) optie inhoudt het ontgraven van de grond tot de terugsaneerwaarde, een andere optie is het ontgraven van een dunne toplaag en het daarna afdekken en nog weer twee andere opties zien op het toedekken van de verontreiniging door middel van het aanbrengen van een leeflaag of een afdeklaag (3.4). In de zin in de aanvullende overeenkomst die volgt op ‘middels een BUS-melding’ staat dat ‘ gekozen is voor volledige verwijdering’ . Het ligt voor de hand dat deze verwijzing slaat op de aangekruiste eerste optie in 7.2, als meest uitgebreide verwijderingsoptie, in plaats van een van de drie andere opties. De andere uitleg die [de koper] bepleit is minder aannemelijk. In de aanvullende overeenkomst zelf wordt immers niet een ‘depot’ of ‘afgegraven grond’ genoemd die zou moeten worden verwijderd. [de koper] baseert zich bij zijn uitleg van de overeenkomst op 9b.1 van de BUS-melding: het ontgraven en afvoeren van 60 m3. Als ‘volledige verwijdering’ echter zou verwijzen naar 9b.1 van de BUS-melding dan had het woord ‘volledig’ niet in de aanvullende overeenkomst opgenomen hoeven te worden. Het zou dan immers al gaan om de totale verwijdering van 60 m3. Voor zover [de koper] zou bedoelen dat hij, hoewel hij uit de e-mailcorrespondentie wist dat niet alle afgegraven grond verontreinigd was, toch alle afgegraven grond wilde laten verwijderen, dan is dat evenmin aannemelijk. [de milieuadviseur van de verkoper] had namelijk de overige grond schoon verklaard in zijn e-mail van 14 december 2017 en zowel hij als [de provinciemedewerker] had het over de afvoer van de met asbest verdachte grond. Tegen deze achtergrond heeft [de koper] niet voldoende toegelicht dat partijen destijds hebben bedoeld dat ook de afgegraven, maar niet-verontreinigde grond moest worden verwijderd. 
         
       
       
     
     
       3.27 
       Gelet op het voorgaande leidt uitleg van de aanvullende overeenkomst er niet toe dat Lebolt 60 m3 afgegraven grond moest (laten) afvoeren. Omdat het overeengekomen doel van de sanering was te voldoen aan de bestemming wonen, en dat doel is bereikt met de afvoer van 6 m3 met asbest verontreinigde grond, is ook om die reden geen sprake van een tekortkoming van Lebolt in de nakoming.   	 
       
     
     
       3.28 
       Het hof merkt vervolgens op dat [de koper] veel aandacht schenkt aan het niet volledig volgen van het Besluit Uniforme Saneringen door Lebolt. [de milieuadviseur van de koper] heeft bijvoorbeeld opgemerkt dat in de BUS-melding niet is aangegeven wat er met de 54 m3 grond is gebeurd die niet is afgevoerd. Hergebruik is volgens hem een afwijking die gemeld had moeten worden en in de BUS-evaluatie had moeten staan. Juist is dat in de BUS-melding staat dat 60 m3 grond ontgraven en afgevoerd zou worden, terwijl in de BUS-evaluatie staat dat 6 m3 is afgevoerd. Ook staat vast dat namens Lebolt in de BUS-evaluatie bij 5.9 onterecht is geantwoord dat zich geen wijzigingen ten opzichte van de BUS-melding hebben voorgedaan. Tegelijkertijd staat in de BUS-evaluatie onder 9 ( ‘Bijzonderheden tijdens de sanering’ ) wat de bevindingen waren rond de afgegraven grond, die ertoe hebben geleid dat een groot deel daarvan, na bemonstering, is hergebruikt (3.4 en 3.12 ). Gelet op de daaropvolgende instemmende beschikking van Gedeputeerde Staten van Overijssel ziet het hof niet in dat Lebolt is tekortgeschoten in de nakoming door niet precies ‘middels een BUS-melding’, dus met naleving van niet alleen de geest, maar ook iedere letter van het BUS, te saneren. Als juist is wat [de milieuadviseur van de koper] heeft geschreven, en Lebolt dus het hergebruik als afwijking had moeten melden, dan nog waren Gedeputeerde Staten op de hoogte van het slechts gedeeltelijk afvoeren van ontgraven grond en het hergebruik van het grootste deel daarvan, en hebben zij desbewust ingestemd met deze wijze van sanering. Vast staat ook dat geen bezwaar of beroep is ingesteld tegen de beschikking zodat het hof moet uitgaan van de juistheid van die beschikking. Dat [de milieuadviseur van de koper] (nu) verklaart dat Gedeputeerde Staten destijds ‘makkelijk’ met het evaluatieverslag hebben ingestemd maakt dat niet anders. 
       
       
         
           Geen causaal verband tussen schade Timmerhuis en gestelde tekortkoming  
         
       
     
     
       3.29 
       Lebolt kan alleen tot vergoeding van schade worden verplicht als er sprake is van schade die is veroorzaakt door de tekortkoming. Zelfs als aangenomen wordt dat Lebolt de verbintenis had om alle afgegraven grond af te voeren (waarvan hiervoor is vastgesteld dat dat niet zo is), dan nog is zij niet verplicht de kosten van Timmerhuis te vergoeden. Timmerhuis heeft immers niet in opdracht van [de koper] gedaan wat Lebolt had moeten doen, maar heeft een andere dienst verricht (3.19-3.20). Zij heeft de grond van het hele perceel niet gesaneerd maar gezeefd, daaruit bodemvreemd materiaal gehaald en dat als zeefresidu afgevoerd, onder terugstorting van de resterende grond. Daarmee zijn de kosten van Timmerhuis geen schade van [de koper] die is veroorzaakt door een tekortkoming van Lebolt. 
       
       
         
           De verspreiding van de asbestdeeltjes 
         
       
     
     
       3.30 
       Als het betoog van [de koper] zo moet worden gelezen dat Lebolt onrechtmatig heeft gehandeld door niet te voorkomen dat het grootste deel van de afgegraven grond met daarin asbestdeeltjes weer is hergebruikt, dan gaat dat niet op. Uit de metingen van Geofoxx volgt dat op het gehele perceel asbestdeeltjes zijn aangetroffen, terwijl Lebolt niet heeft weersproken dat dat ook op plekken is geconstateerd die eerst schoon waren. Lebolt heeft echter betwist dat het hergebruikte deel van de afgegraven grond over het hele perceel is verspreid: het is volgens haar alleen teruggestort in de afgegraven oude sloot op het perceel. Zelfs als aangenomen zou worden dat het hergebruikte deel van de grond wel onder verantwoordelijkheid van Lebolt is verspreid over het hele perceel, dan nog is dat niet onrechtmatig. Zowel Greenhouse Advies, Geofoxx als [de milieuadviseur van de koper] bevestigen dat de aangetroffen asbestwaarde (ver) onder de grens van 100 mg/kg blijft, die voor bewoning als grens is gesteld. Ook [de provinciemedewerker] (voorheen provincie Overijssel, nu Omgevingsdienst Achterhoek) verklaart in zijn e-mail van 21 maart 2025 dat grond bij een waarde van minder dan 100 mg/kg analytisch schoon is en mag worden hergebruikt. Bovendien ontbreekt ook hier het causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en de gestelde schade van de kosten van Timmerhuis, nu Timmerhuis niet heeft gesaneerd en, blijkens de verklaring van [de milieuadviseur van de verkoper] tijdens de zitting bij de kantonrechter en nu onweersproken, de wijze van zeven er ook niet toe heeft geleid dat al het asbest als zeefresidu is afgevoerd.   
       
       
         
           De conclusie 
         
       
     
     
       3.31 
       Een en ander betekent dat het hoger beroep niet slaagt en het hof de afwijzing van de vorderingen van [de koper] zal bekrachtigen. Het hof gaat daarbij voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen. 
       
     
     
       3.32 
       Omdat [de koper] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Het hof zal die kosten begroten volgens het liquidatietarief. Onder de veroordeling vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak, ook al worden nakosten hieronder niet begroot. 
       
       
     
     
       3.33 
       De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing  
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       4.1 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel zittingsplaats Enschede van 8 augustus 2023;  
       
     
     
       4.2 
       
         veroordeelt [de koper] tot betaling van de volgende proceskosten van Lebolt: 
         	€ 2.135 aan griffierecht 
         	€ 3.142 aan salaris van de advocaat van Lebolt (2 procespunten x appeltarief III) 
       
       
     
     
       4.3 
       bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 
       
     
     
       4.4 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.5 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, H.E. de Boer en M.F.A. Evers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
      HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260 en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 ( Lundiform/Mexx ). 
   
   
      HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572. 
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.