ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:1359

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:1359 Gerechtshof Den Haag , 04-08-2020 / 200.261.311-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-08-04

Zaaknummer: 200.261.311-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:1359

---

Huur bedrijfsruimte. Geldvorderingen in kort geding. Verrekenverbod.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     
       Afdeling Civiel recht 
       
         Zaaknummer		: 200.261.311/01 
       Zaak-, rolnummer rechtbank	: 7744679\RL EXPL 19-10846 
     
     
     
   
   Arrest in kort geding van 4 augustus 2020 
   
     in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van: 
     
     
   
   
     Advanz Netherlands B.V., 
     
       gevestigd te Den Haag,  appellante,  
       nader te noemen: Advanz, 
       advocaat: mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam, 
     
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
   
   
     
      [geïntimeerde] , 
     
       wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ), 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. B. van der Eijk te Capelle aan den IJssel. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken, waarvan het hof kennis heeft genomen: 
     
       
         het procesdossier van eerste aanleg, waaronder het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 juni 2019 (hierna: het bestreden vonnis); 
       
       
         de dagvaarding in hoger beroep van 18 juni 2019; 
       
       
         het tussenarrest van 23 juli 2019, waarbij een comparitie van partijen werd gelast  [hof: deze comparitie is niet doorgegaan]; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de memorie van antwoord (met producties); 
       
       
         de akte uitlating producties (met producties) van Advanz; 
       
       
         de antwoordakte (met één productie) van [geïntimeerde] . 
       
     
     
     
       Hierna is arrest bepaald.  
     
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
       De feiten  
       
     
     
       
         Het hof gaat in deze kort geding procedure, samengevat, uit van de volgende feiten: (1.1)	[verhuurster] (als verhuurster) heeft op 10 januari 2013 bedrijfsruimte aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] te [plaatsnaam] verhuurd aan Golden Ship Restaurant B.V. voor de duur van 10 jaar. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (versie 2008) van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). In de Algemene Bepalingen is onder meer een verbod tot opschorting en verrekening opgenomen. (1.2)	Door middel van indeplaatsstelling is Advanz in augustus 2014 (onder dezelfde condities) huurster geworden. Verhuurster heeft blijkens de schriftelijke vaststellingsovereenkomst ermee ingestemd dat Advanz de bedrijfsruimte (hierna ook: het gehuurde) onderverhuurde aan haar dochterbedrijf Patten Hotel B.V. (hierna: Patten), die in het gehuurde een hotel exploiteerde. (1.3)	[geïntimeerde] is na aankoop van de bedrijfsruimte in 2016 de verhuurder geworden. (1.4)	De huur bedroeg laatstelijk € 30.250,-- (inclusief btw) per maand. Advanz heeft de huur over de maanden januari  2019 tot en met mei 2019 niet volledig voldaan, zodat de huurachterstand toen € 76.450,-- bedroeg. (1.5)	Het gehuurde is op grond van het hier bestreden vonnis, op 10 juli 2019 ontruimd. (1.6)	[geïntimeerde] is na het kort geding in eerste aanleg, een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst begonnen tegen Advanz. Advanz heeft daarbij twee reconventionele vorderingen ingesteld, een en ander zoals hierna in ro. 3 kort aangegeven. Bij comparitie van 22 november 2019 in die zaak zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden per 31 juli 2019 alsook dat de huurachterstand tot en met juli 2019 € 136.950,- bedraagt en de boete € 10.230,-.Voor een beslissing over de rest van de vorderingen is de zaak naar de rol verwezen (memorie van antwoord 11 en 12, + productie H3) .   Het geschil in eerste aanleg  
       
       
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, voor zover thans in hoger beroep van belang, wegens herhaalde betalingsachterstand, samengevat, gevorderd:  (i) de ontruiming door Advanz van het gehuurde, met al diegenen die zich in het gehuurde bevinden, Patten daaronder begrepen,  en veroordeling van Advanz tot betaling van:  (ii) 	genoemde huurachterstand van € 76.450,-- vermeerderd met een bedrag aan huur van € 30.250,-- per maand tot ontbinding van de huurovereenkomst,  (iii) een boete van € 5.415,-- op grond van de Algemene Bepalingen,  (iv)	 buitengerechtelijke incassokosten van € 1.539,50, (v)	 de proceskosten. 
       
       
         Advanz heeft de in (ii) genoemde huurachterstand op zich niet betwist, maar zich beroepen op verrekening met twee forse tegenvorderingen, respectievelijk wegens onterechte huur voor inventaris en wegens door haar gemaakte kosten die [geïntimeerde] als verhuurder had moeten voldoen. 
       
       
         De kantonrechter heeft geoordeeld dat een verrekening door Advanz afstuit op het verbod dat is opgenomen in de Algemene Bepalingen (rov. 5.4) en dat de procedure in kort geding zich niet leent om de gegrondheid van de tegenvorderingen van Advanz te beoordelen (rov. 5.11). Vervolgens heeft de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, bij het thans bestreden vonnis de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met dien verstande dat de nadere huurtermijnen vanaf september 2019 zijn afgewezen. Het geschil in hoger beroep  
       
       
         De grieven van Advanz komen in de kern neer op klachten over het niet laten meewegen van de tegenvorderingen van Advanz (grieven 2, 4 en 5) waardoor niet gezegd kan worden dat Advanz de huurachterstand van € 76.450,-- heeft erkend. Grief 1 gaat over de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst, terwijl in grief 3 wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft vermeld dat Advanz vaak met [geïntimeerde] in overleg is getreden over de (volgens Advanz) te hoge huur, waardoor de exploitatie van het hotel moeilijk was.  
       
       
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en onder meer betoogd dat het spoedeisend belang, gelet op schikking van 22 november 2019 (zie ro. 1.6) inmiddels is komen te vervallen. Verdere beoordeling van het hoger beroep 
       
       
         Nu de huurovereenkomst is geëindigd en ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden ontbreekt in zoverre het belang bij de beoordeling van de daarop gerichte vordering en het daartegen gevoerde verweer. Resteert de huurachterstand en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. 
       
       
         Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de tegenvorderingen van Advanz zich niet lenen voor behandeling in kort geding. Het is onduidelijk wat de bodemrechter hierover zal beslissen. Dit betekent dat hierop in kort geding niet vooruit kan worden gelopen. Het gevolg hiervan is dat de tegenvorderingen bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering tot betaling van de huurachterstand, reeds hierom niet in verrekening gebracht kunnen worden, zodat de niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken huurachterstand in 2019 (becijferd in de inleidende dagvaarding onder 23) van € 76.450,-- blijft staan. Daarom falen de grieven 2, 4 en 5. Ze hoeven althans niet verder te worden besproken.  
       
       
         Bij bespreking van grief 1 heeft Advanz geen belang. Los van het feit dat het voor het hof niet geheel duidelijk is wat Advanz hiermee in dit kort geding wil betogen, acht het hof voldoende aannemelijk dat tussen partijen een contractuele relatie bestond zoals hiervóór bij de feiten weergegeven, op basis waarvan partijen over en weer verplichtingen zijn aangegaan. 
       
       
         Bij bespreking van grief 3 heeft Advanz evenmin belang.  De kwestie van de volgens Advanz te hoge huur, zoals vermeld in de brief van 22 maart 2019 (prod 17 akte vermeerdering van eis in eerste aanleg) waar Advanz naar verwijst, leent zich evenmin voor beoordeling in kort geding. Niet voor niets wordt in die brief gevraagd om alvast na  denken over de keuze van deskundigen (in verband met de huurprijswijzigingsprocedure ex artikel 20.3 Algemene Bepalingen). Een dergelijk geschil dient in een bodemprocedure beoordeeld te worden. Slotsom  
       
       
         De slotsom is dat de grieven falen en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aan bewijslevering wordt in dit kort geding niet toegekomen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Advanz worden veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
   
   
     Beslissing 
     
   
   
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen bestreden vonnis; 
       
       
         veroordeelt Advanz in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde]  tot op heden begroot op € 1.684,-- aan griffierecht en € 2.938,50 aan salaris advocaat; 
       
       
         verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs.  M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en  R.F. Groos, en is uitgesproken door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers, ter openbare terechtzitting van 4 augustus 2020 in aanwezigheid van de griffier.