ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833

Titel: ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 18-01-2013 / 200.092.191t

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2013-01-18

Zaaknummer: 200.092.191t

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2013:BY8833

---

Koop woning; dwaling; aanpassing overeenkomst (koopprijs); nadeel

GERECHTSHOF ARNHEM 
     
     Sector civiel recht 
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.092.191 
       (zaaknummer rechtbank 113770) 
     
     
     arrest van de derde kamer van 18 december 2012 
     
     in de zaak van 
     
     
       1. [appellant sub 1], 
       2. [appellant sub 2], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       appellanten in het principaal hoger beroep, 
       verweerders in het incidenteel hoger beroep, 
       hierna: [appellanten], 
       advocaat: mr. R.H.A. Vennegoor, 
     
     
     tegen: 
     
     
       1. [geïntimeerde sub 1], 
       2. [geïntimeerde sub 2],  
       beiden wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       hierna: [geïntimeerden], 
       advocaat: mr. M. Douwenga. 
     
     
     
     1.	Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van  
       1 december 2010 en 23 maart 2011 die de rechtbank Almelo tussen principaal appellanten als gedaagden en principaal geïntimeerden als eisers heeft gewezen.  
     
     
     2.	Het geding in hoger beroep 
     
     2.1	[appellanten] heeft bij exploot van 6 juni 2011 [geïntimeerden] aangezegd van het vonnis van 23 maart 2011 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof. 
     
     
       2.2	Bij memorie van grieven heeft [appellanten] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht.  
       Hij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen dan wel hen in hun vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren,  
     
     
       
     met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten van beide instanties, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten indien en voor zover betaling van de proceskostenveroordeling niet binnen twee dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest heeft plaatsgevonden.  
     
     2.3	Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] verweer gevoerd, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, [appellanten] in hun beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het door hen ingestelde beroep ongegrond zal verklaren, met hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de kosten van beide instanties, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd.  
     
     
       2.4	Bij dezelfde memorie heeft [geïntimeerden] incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Almelo van 23 maart 2011 en heeft hij daartegen vijf grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Voorts heeft hij zijn eis vermeerderd.  
       [geïntimeerden] heeft gevorderd dat het hof dat vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:  
       - [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 3.805,62 vermeerderd met de hypotheekrente zoals gespecificeerd in punt 80 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep vanaf 1 januari 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 2.447,00 ter zake van de kosten van de deskundige; 
       - [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen in de kosten van beide instanties; 
       - het vonnis van de rechtbank Almelo van 23 maart 2011voor het overige, al dan niet met verbetering van gronden, zal bekrachtigen. 
     
     
     
       2.5	Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft [appellanten]  
       verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, [geïntimeerden] in hun incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het door hen ingestelde hoger beroep ongegrond zal verklaren, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, vermeerderd met de wettelijke rente over die proceskosten indien en voor zover betaling van de proceskostenveroordeling niet binnen twee dagen na betekening van het ten deze te wijzen arrest heeft plaatsgevonden.  
     
     
     
       2.6	Op de roldatum 3 april 2012 hebben beide partijen een akte genomen.  
       [appellanten] heeft bij zijn akte producties overgelegd.  
     
     
     2.7	Vervolgens heeft [geïntimeerden] nog een akte uitlating producties genomen.  
     
     
     2.8	Ten slotte zijn de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald. 
     
     
     3.	De vaststaande feiten 
     
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis.  
     
     
     4.	De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1	Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       [geïntimeerden] en [appellanten] hebben op 18 april 2008 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellanten] aan [geïntimeerden] heeft verkocht het woonhuis met aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De koopsom was € 360.000,00. 
       Voorafgaande aan de koop heeft [appellanten] een informatiestaat ingevuld.  
       Hij heeft vraag 3 “Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving, bijvoorbeeld geluidsoverlast of stankoverlast?” en vraag 4 “Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die voor een koper van belang zijn om te weten, bijvoorbeeld mogelijke bestemmingsplanwijzigingen, wijzigingen in uitzicht of verkeerssituaties?” ontkennend beantwoord. De informatiestaat is door beide partijen ondertekend. 
       De woning is op 1 juli 2008 aan [geïntimeerden] geleverd. 
       Bij brief van 26 september 2008 heeft [geïntimeerden] [appellanten] aansprakelijk gesteld voor het door hem te lijden nadeel als gevolg van het feit dat, naar hij inmiddels van de buren had vernomen, Woningcorporatie Domijn het appartementencomplex aan de Hengelosestraat 104 zou gaan verhuren aan 24 cliënten van verslavingsinstelling Tactus. 
       [appellanten] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.  
       Bij beschikking van 22 juli 2009 heeft de rechtbank Almelo op verzoek van [geïntimeerden] een voorlopig deskundigenonderzoek gelast. De deskundige, de heer [deskundige] van Ten Hag Makelaars Groep, komt in zijn rapport tot de conclusie dat niet exact is aan te geven of sprake is van waardevermindering van de woning. 
       Bij inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerden] hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot betaling aan [geïntimeerden] van € 52.467,50, vermeerderd met rente en kosten, gevorderd.  
       [appellanten] heeft tegen de vorderingen van [geïntimeerden] verweer gevoerd. 
       De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] op de primaire grondslag (dwaling) gedeeltelijk toegewezen. Zij heeft op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de koopovereenkomst in die zin gewijzigd dat [appellanten] wordt veroordeeld om ter opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] heeft geleden ex aequo et bono een bedrag van  
       € 10.000,00 aan [geïntimeerden] te betalen. De door [geïntimeerden] gevorderde vergoeding van de door hem extra betaalde hypotheekrente en 6% overdrachtsbelasting heeft de rechtbank afgewezen.  
       De grieven in het principaal hoger beroep leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en zullen om die reden gezamenlijk worden behandeld. 
       De grieven in het incidenteel hoger beroep richten zich tegen de door de rechtbank gemaakte schatting van de omvang van de waardevermindering van de woning alsmede tegen afwijzing van de gevorderde extra hypotheekkosten en overdrachtsbelasting en de proceskostenveroordeling. 
     
     
     
       4.2	[geïntimeerden] vordert thans, na vermeerdering van eis, in (incidenteel) hoger beroep hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot betaling aan [geïntimeerden] van: 
       - € 20.000,00 aan waardevermindering van de woning, vermeerderd met de wettelijke rente; 
       - € 3.805,62 aan hypotheekrente en overdrachtsbelasting, vermeerderd met de hypotheekrente vanaf 1 januari 2012 alsmede vermeerderd met de wettelijke rente; 
       - € 2.447,00 ter zake van de kosten van de ingeschakelde deskundigen. 
     
     
     
       4.3	 	Het hof overweegt als volgt. 
       [geïntimeerden] heeft aan zijn vorderingen de stelling ten grondslag gelegd dat hij door toedoen van [appellanten] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad, op grond waarvan de koopovereenkomst uiteindelijk tot stand is gekomen. Hij stelt dat hij, als hij had geweten dat er in het appartementencomplex aan de Hengelosestraat 104 verslaafden zouden worden gehuisvest, de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gekocht. Volgens [geïntimeerden] was [appellanten] bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van de huisvesting van verslaafden en had hij [geïntimeerden] daarover moeten inlichten, hetgeen hij niet heeft gedaan. 
     
     
     4.4	Ingevolge artikel 6:228 eerste lid, aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek (BW) is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.  
     
     onjuiste voorstelling van zaken 
     
     
       4.5	Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerden] destijds bij het aangaan van de koopovereenkomst uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken met betrekking tot de woonomgeving.  
       Onbestreden is dat [geïntimeerden] er niet van op de hoogte was dat er in de directe omgeving van de woning, in het appartementencomplex aan de Hengelosestraat 104, 24 verslaafden zouden worden gehuisvest. 
       [appellanten] heeft betwist dat er een onjuiste voorstelling van zaken bestond, omdat bij [geïntimeerden] bekend was dat er vijf, althans één unit(s) was/waren verhuurd aan (een) verslaafde(n).  
       Ook indien zou komen vast te staan dat er op het moment van aankoop al vijf verslaafden in het complex waren gehuisvest en [geïntimeerden] daarvan wist, hetgeen door [geïntimeerden] is bestreden, dan staat daarmee naar het oordeel van het hof nog niet vast dat [geïntimeerden] bekend was met de toekomstige huisvesting van 24 verslaafden. [appellanten] biedt (zo lijkt het) in de toelichting bij grief II bewijs aan van zijn stelling dat er ten tijde van de koop 5 verslaafden woonden, maar niet van de betwiste stelling dat [geïntimeerden] dat wist, laat staan dat [geïntimeerden] wist van de komst van 24 verslaafden. Ook weerspreekt [appellanten] onvoldoende dat [geïntimeerden] dat niet wist. Het bewijsaanbod van [appellanten] is derhalve om meerdere redenen niet ter zake dienend. 
     
     
     causaal verband 
     
     4.6	Zelfs als er ten tijde van de koop al 5 verslaafden woonden en [geïntimeerden] dat wist, betekent dat niet dat hij ook voor deze prijs had willen kopen als hij zou hebben geweten dat het om 24 verslaafden ging. 
     
     
       Het hof acht het aannemelijk dat [geïntimeerden] de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, als hij van de plannen met betrekking tot de huisvesting van een groot aantal verslaafden op de hoogte zou zijn geweest. Het hof stelt in dat kader voorop dat bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang zijn, maar ook factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De woning wordt daardoor ook minder aantrekkelijk voor eventuele toekomstige kopers. Een en ander is van invloed op de beslissing om een woning te kopen en tegen welke prijs. Het is een algemene ervaringsregel dat door de voorgenomen huisvesting van 24 verslaafden in de nabije omgeving van de woning de kans op overlast en daarmee de kans op aantasting van het woongenot wordt vergroot.  
       [appellanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] wist dat er studenten in het appartementencomplex waren gehuisvest en dat de woning bovendien aan een doorgaande weg in de richting en nabijheid van het centrum en tegenover een meubelboulevard is gelegen, terwijl eventuele daarmee gepaard gaande overlast voor [geïntimeerden] geen reden is geweest om van de koop af te zien. Anders dan door [appellanten] wordt betoogd, is het hof van oordeel dat huisvesting van verslaafden van een andere orde is dan huisvesting van bejaarden of studenten. Van de eerstgenoemde groep bewoners valt eerder overlast te verwachten, welke overlast ook van andere aard kan zijn.  
       Enige geluidsoverlast zal [geïntimeerden], gezien de situering van de woning aan een doorgaande weg in de binnenstad en de daartegenover gelegen meubelboulevard, hebben verwacht. Van de huisvesting van 24 verslaafden in de nabijheid van de woning is echter een ander soort overlast te verwachten dan van de drukte en bedrijvigheid rondom de meubelboulevard.  
       Ook het door [appellanten] gevoerde verweer dat [geïntimeerden] tijdens de comparitie heeft meegedeeld dat een bevriende makelaar hem te kennen had gegeven dat er wel eens geluidsoverlast was, gaat om dezelfde reden niet op.  
     
     
     kenbaarheid 
     
     
       4.7	Voorts is het hof van oordeel dat [appellanten] wist of behoorde te weten dat de omstandigheid dat er in de nabijheid van de woning 24 verslaafden zouden worden gehuisvest voor [geïntimeerden] essentieel was. 
       Uit het e-mailbericht van mevrouw Exterkate van verhuurder Domijn, dat als productie 3 aan de inleidende dagvaarding is gehecht, maakt het hof op dat er in januari en februari 2008 persoonlijke gesprekken tussen een medewerker van Tactus Instelling voor Verslavingszorg en Domijn enerzijds en de direct omwonenden, waaronder [appellanten], anderzijds hebben plaatsgevonden alsmede dat tijdens die gesprekken uitleg is gegeven over de voorgenomen huisvesting van maximaal 24 verslaafde dak- en thuislozen in het appartementencomplex aan de Hengelosestraat 104. Bovendien wordt in dat bericht melding gemaakt van het feit dat er een begeleidersgroep is opgericht met omwonenden en omliggende bedrijven, waarin onder meer (zo blijkt uit de stukken) overlastproblematiek wordt besproken. Aan [appellanten] is de geplande huisvesting dus persoonlijk meegedeeld, juist in zijn hoedanigheid van bewoner van het betreffende pand.  
       Dit had [appellanten] ervan moeten doordringen dat dit een voor een (toekomstige) bewoner van het pand belangrijke, de woonomgeving betreffende, kwestie was en dat wetenschap van de vestiging van 24 verslaafden van invloed zou zijn op de vraag of, althans de prijs waartegen potentiële kopers zijn huis zouden willen kopen.  
       Daarnaast had [appellanten] uit het feit dat op de informatiestaat expliciet een vraag over de woonomgeving werd gesteld, kunnen en moeten afleiden dat de toekomstige huisvesting van verslaafden een voor kopers belangrijk punt is of zou kunnen zijn.  
       Overigens is het, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.6 reeds overwogen, een algemeen ervaringsfeit dat de huisvesting van 24 verslaafden het risico op overlast in de nabije omgeving vergroot en daarmee de kans oplevert dat huizen in die omgeving in waarde dalen, zodat voor [appellanten] ook om die reden kenbaar was dat de betreffende informatie van essentieel belang was voor [geïntimeerden] bij zijn beslissing of hij zou kopen en zo ja, voor welke prijs. 
     
     
     schending mededelingsplicht 
     
     
       4.8	Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] ermee bekend was dat er in het appartementencomplex 24 verslaafden zouden worden gehuisvest.  
       Gezien deze wetenschap en het onder 4.7 overwogene, had [appellanten] [geïntimeerden] hierover moeten inlichten. Door dit niet te doen heeft [appellanten] zijn mededelingsplicht geschonden.  
     
     
     dwaling (niet) voor rekening dwalende 
     
     
       4.9	[appellanten] heeft verder betoogd dat de gestelde dwaling voor rekening van [geïntimeerden] moet komen. Hij heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] zelf beter onderzoek had moeten doen en dat hij bovendien werd bijgestaan door een deskundige, wiens kennis en kunde aan [geïntimeerden] moet worden toegerekend en ertoe leidt dat een eventuele op [appellanten] rustende mededelingsplicht tot nihil wordt gereduceerd.  
       Het hof stelt onder verwijzing naar de vaste jurisprudentie voorop dat, wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had moeten geven om te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de desbetreffende punten een onjuiste voorstelling van zaken zou  maken, de goede trouw/de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. Naar het oordeel van het hof dient ook in dit geval de hiervoor aangenomen op [appellanten] rustende mededelingsplicht te prevaleren.  
       Bovendien staat als onbestreden vast dat [geïntimeerden] bij de gemeente heeft geïnformeerd of er planologische wijzigingen op komst waren en dat men hem heeft meegedeeld dat dit niet het geval was. Voorts gaven de omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat de huisvesting van verslaafden niet publiekelijk bekend was, naar het oordeel van het hof geen aanleiding om nader onderzoek naar de woonomgeving te doen.  
       Het hof is verder van oordeel dat het enkele feit dat [geïntimeerden] bij de bezichtiging is begeleid door een bevriende makelaar er -gezien de omstandigheden van het geval- niet toe kan leiden dat [appellanten] daardoor van zijn mededelingsplicht wordt ontheven.  
       Ook hier geldt immers dat de toekomstige vestiging van de verslaafdenopvang (nog) niet publiekelijk bekend was en dus ook bij de makelaar niet bekend behoefde te zijn. 
       Dat [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat hij voorafgaande aan de koop heeft rondgekeken in de buurt, maakt nog niet dat hij ook bekend had kunnen zijn met de op handen zijnde huisvesting van 24 verslaafden in het appartementencomplex.  
     
     
     4.10	Het hof is, gezien het voorgaande, van oordeel dat [geïntimeerden] met vrucht een beroep op dwaling kan doen.  
     
     4.11	Aangezien [geïntimeerden] heeft gevorderd dat de rechter in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel wijzigt, zal moeten worden bezien in hoeverre [geïntimeerden] nadeel heeft geleden.  
     
     
       4.12	Voor het wijzigen van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat [geïntimeerden] lijdt, neemt het hof tot uitgangspunt het nadeel dat [geïntimeerden] als gevolg van het sluiten van de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft geleden, voor zover opheffing van dat nadeel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is aangewezen.  
       Allereerst acht het hof een vermindering van de koopprijs mogelijk. In dat verband zal moeten worden bezien wat een redelijk handelend koper in april 2008 bereid zou zijn geweest voor de woning te betalen: 
       (a) in de situatie dat niet bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex  
       24 verslaafden zouden worden gehuisvest, respectievelijk 
       (b) in de situatie dat bekend was dat in het nabijgelegen appartementencomplex  
       24 verslaafden zouden worden gehuisvest.  
     
     
     
       4.13	Uitgaande van een verminderde waarde van de woning stelt [geïntimeerden] dat het door hem geleden nadeel ook de over de teveel betaalde koopsom verschuldigde hypotheekrente en overdrachtsbelasting omvat. Verder maakt hij in hoger beroep aanspraak op de door hem gemaakte kosten van deskundigenonderzoek.  
       Nu het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [appellanten] de op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, komen ook deze posten - mits komt vast te staan dat er sprake is van een verminderde waarde- en mits bewezen voor toewijzing in aanmerking.  
       Wat de hypotheekrente betreft, geldt dat deze in dat geval toewijsbaar zal zijn vanaf 1 juli 2008 tot op het moment dat het teveel betaalde aan [geïntimeerden] is terugbetaald. 
     
     
     
       4.14	Volgens de hoofdregel van het bewijsrecht (art. 150 Rv) rusten de stelplicht en de bewijslast van het geleden nadeel op [geïntimeerden]  
       Hij zal moeten stellen, en zo nodig bewijzen, dat het aannemelijk is dat de door hem van [appellanten] gekochte woning bij publiekelijke bekendheid van de plannen van Tactus ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst minder waard zou zijn geweest dan de destijds betaalde aankoopsom. Voorts zal hij (de omvang van) de door hem gevorderde hypotheekrente en overdrachtsbelasting en de kosten van het deskundigenonderzoek moeten bewijzen. 
     
     
     
       4.15 	[appellanten] heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is van geleden nadeel, althans van waardevermindering van de woning. Mede gezien deze betwisting leveren de door [geïntimeerden] overgelegde stukken naar het oordeel van het hof vooralsnog onvoldoende bewijs van de gestelde waardevermindering van de woning op. De in opdracht van [geïntimeerden] door Ter Braak en Vredegoor opgestelde rapporten kunnen onvoldoende dienen ter onderbouwing van de gestelde waardevermindering. Allereerst zijn beide rapporten tot stand gekomen zonder dat [appellanten] daarbij is betrokken. Verder is het hof voor wat betreft het rapport van Ter Braak van oordeel dat daarin onvoldoende is onderbouwd op welke wijze Ter Braak tot de vastgestelde waardevermindering is gekomen. Het enkel noemen van een bedrag is te summier.  
       De rapportage van Vredegoor is beter onderbouwd en het hof heeft geen reden om te twijfelen aan zijn deskundigheid. Ten aanzien van dit rapport deelt het hof evenwel de kritiek van [appellanten] dat de vraagstelling aan de deskundige de vooronderstelling dat sprake is van een waardevermindering inhoudt. 
     
     
     
       Het in het kader van het voorlopig deskundigenonderzoek door Höften uitgebrachte rapport geeft geen uitsluitsel over de waardevermindering. Höften geeft aan dat het aantal geïnteresseerden voor koop van de woning zal afnemen, maar dat het de vraag blijft of dit ook in een lagere verkoopopbrengst zal resulteren. Verder is Höften naar het oordeel van het hof bij de beantwoording van vraag 2 ten onrechte uitgegaan van de vooronderstelling dat [geïntimeerden] wetenschap hadden of hadden moeten hebben van de toekomstige huisvesting van verslaafden aan de Hengelosestraat 104. Verder lijkt Höften er bij de beantwoording van vraag 4 ten onrechte vanuit te gaan dat de waarde ten tijde van de taxatie in plaats van de waarde ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst als uitgangspunt moest worden genomen. 
       Het hof acht een deskundigenonderzoek noodzakelijk. In dat verband zal (onder meer) aan de deskundige worden gevraagd wat destijds de onderhandse verkoopwaarde zou zijn geweest met en zonder de bekendheid van de omstandigheid dat er in het nabijgelegen appartementencomplex 24 verslaafden zouden worden gehuisvest. Is die waarde lager dan de destijds door [geïntimeerden] betaalde koopsom, dan is er sprake van nadeel in de zin van artikel 6:230 BW. 
       Ingevolge artikel 195 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal het aan de deskundige te betalen voorschot ten laste van [geïntimeerden] komen.  
     
     
     
       4.16	Alvorens tot een deskundigenbenoeming over te gaan, zal het hof een comparitie van partijen gelasten. Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen. Voorts zal partijen tijdens de comparitie de gelegenheid worden geboden om zich, bij voorkeur eensluidend, uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Daarbij kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.  
       Ter bevordering van een efficiënte gang van zaken dienen partijen uiterlijk twee weken voor de comparitie een schriftelijk voorstel over de te benoemen deskundige(n) en de te stellen vragen aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij te doen toekomen. 
       De comparitie zal tevens dienen om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen.  
     
     
     
     5.	De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     bepaalt dat partijen samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.F.J.N. van Osch, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 4.16 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden; 
     
     bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen; 
     
     bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden februari, maart en april 2013 zullen opgeven op de roldatum 15 januari 2013,  waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; 
     
     
     bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken voor de comparitie een schriftelijk voorstel over de te benoemen deskundige(n) en de te stellen vragen aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij zullen doen toekomen; 
     
     bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; 
     
     houdt verder iedere beslissing aan. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. M.F.J.N. van Osch, B.J. Lenselink en H.M. Wattendorff, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2012.