ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1537

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1537 Gerechtshof Den Haag , 06-08-2025 / BK-24/868

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-08-06

Zaaknummer: BK-24/868

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1537

---

Art. 8:58 Awb; nader stuk is na het verstrijken van de termijn van art. 8:58 Awb door het Hof ontvangen. Art. 17, lid 2 Wet WOZ; de Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode berekende waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-24/868 
     
     
     
     Uitspraak van 5 augustus 2025 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 september 2024, nummer SGR 23/6102. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.813.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2023 (de aanslag) opgelegd.  
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 genoemde beschikking en aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Van belanghebbende is € 356 griffierecht geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 559. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5 
       Belanghebbende heeft met dagtekening 23 oktober 2024, 6 november 2024, 2 mei 2025 en 5 juni 2025 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 2 juni 2025 een nader stuk ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       1.7. 
       Belanghebbende heeft na sluiting van het onderzoek op 18 juni 2025 berichten naar het Hof gestuurd met het verzoek die stukken in het geding te betrekken. Het Hof wijst die verzoeken af op de grond dat het Hof in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding heeft gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Het Hof zal de berichten van belanghebbende dan ook niet tot de gedingstukken rekenen en geen acht slaan op de inhoud daarvan. De berichten zullen wel aan het dossier worden toegevoegd. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van 1.466 m², bestaande uit een winkel/verkoopruimte op de begane grond van 354 m², een winkel/verkoopruimte op de begane grond van 262 m², een winkel/verkoopruimte op de eerste verdieping van 675 m² en een restaurant op de eerste verdieping van 175 m². Het bouwjaar is 1981. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 29 juli 2024 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur, waarin de onroerende zaak na uitpandige opname op 28 augustus 2023 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 1.813.000.  
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft voorts een waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Het waarderapport en de waardeopbouw bevatten onder meer de volgende gegevens, waarbij de letters K-O-U-D-V staan voor Kwaliteit/luxe, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen. 
       
       
         
           De onroerende zaak : 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   Onderdelen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerealiseerde huur*/ koop** 
                 
               
               
                 
                   Ing. dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Fact. 
                 
               
               
                 
                   Loc. 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] , [woonplaats] 
                 WOZ waarde: 
                 € 1.813.000 
                 K-O-U-D-V:  
                 3-2-2-2-2 
               
               
                 1981 
               
               
                 Winkel bg 
               
               
                 354 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 176,02 pm2 
               
               
                 10,2 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 Winkel bg 
               
               
                 262 m2 
               
               
                 € 151,91 pm2 
               
             
             
               
                 Winkel 1e vd 
               
               
                 675 m2 
               
               
                 € 106,34 pm2 
               
             
             
               
                 Kantine 1e vd 
               
               
                 175 m2 
               
               
                 € 42,53 pm2 
               
             
             
               
                 Corona-aftrek 2% 
               
               
                 
               
               
                 - € 36.240 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
       
       
       
         
           De vergelijkingsobjecten: 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   Onderdelen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerealiseerde huur*/ koop** 
                 
               
               
                 
                   Ing. dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Fact. 
                 
               
               
                 
                   Loc. 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2] , [woonplaats] 
                 WOZ waarde: 
                 € 324.000 
                 K-O-U-D-V: 
                 4-3-3-3-3 
               
               
                 1925 
               
               
                 Winkel bg 
               
               
                 40 m2 
               
               
                 € 30.000* 
               
               
                 1-9-2020 
               
               
                 € 293,70 pm2 
               
               
                 11,3 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag/magazijn/ loods begane grond 
               
               
                 164 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 106,80 pm2 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Corona-aftrek 2% 
               
               
                 
               
               
                 - € 6.460 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   Onderdelen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerealiseerde huur*/ koop** 
                 
               
               
                 
                   Ing. dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Fact. 
                 
               
               
                 
                   Loc. 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3] , [woonplaats] 
                 WOZ waarde: 
                 € 343.000 
                 K-O-U-D-V: 
                 3-3-3-3-3 
               
               
                 1914 
               
               
                 Winkel bg 
               
               
                 90 m2 
               
               
                 € 38.515* 
               
               
                 1-7-2021 
               
               
                 € 262,56 pm2 
               
               
                 11,3 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag/magazijn/ loods verdieping 
               
               
                 100 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 73,52 pm2 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Corona-aftrek 2% 
               
               
                 
               
               
                 - € 6.860 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   Onderdelen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerealiseerde huur*/ koop** 
                 
               
               
                 
                   Ing. dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Fact. 
                 
               
               
                 
                   Loc. 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4] , [woonplaats] 
                 WOZ waarde: 
                 € 1.093.000 
                 K-O-U-D-V: 
                 4-3-4-3-3 
               
               
                 1965 
               
               
                 Winkel bg 
               
               
                 313 m2 
               
               
                 € 1.235.000** 
               
               
                 24-1-2022 
               
               
                 € 303,72 pm2 
               
               
                 11,3 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 Opslag/magazijn/ loods kelder 
               
               
                 214 m2 
               
               
                 € 68,03 pm2 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 Corona-aftrek 2% 
               
               
                 
               
               
                 - € 24.300 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 4] . De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 11,3 is bij de waardebepaling in de waardeopbouw gehanteerd voor de vergelijkingsobjecten. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de taxateur een bruto kapitalisatiefactor van 10,2 gehanteerd, zoals vermeld in 2.3 hiervoor. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “4. Op verweerder rust de bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft met het door hem overgelegde waarderapport en de daarin opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is verweerder uitgegaan van huurwaarden voor de winkel/verkoopruimten van respectievelijk € 176,02 (354 m²), € 151,91 (262 m²) en € 106,34 (675 m²) en voor de ‘kantineverdieping’ van € 42,53 (175 m²), en een kapitalisatiefactor van 10,2. Naar volgt uit de in het waarderapport gegeven toelichting (zie punt 1.10 onder ‘opmerking’ alsook bijlage 4.3), is de kapitalisatiefactor ten opzichte van de groep ‘winkels op een A1-locatie’ met 10% verlaagd vanwege de mindere doelmatigheid van eiseres haar winkel. Voorts heeft verweerder een (extra) aftrek in verband met corona toegepast van 2% (€ 36.240). In de matrix is verder een herleiding opgenomen van gerealiseerde huur- en verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, welke vóór en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 
       De rechtbank overweegt daarbij tevens dat zij, gegeven de goede ligging in de winkelstraat in het centrum, het terecht vindt dat de ligging van de onroerende zaak is aangemerkt als een ‘A1-locatie’, hetgeen ook geldt voor de referentieobjecten. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de tot de gedingstukken behorende (als bijlagen bij de uitspraak op bezwaar verstrekte) bijlagen ‘Leegstand Winkels [woonplaats] en [woonplaats 2] ’ en ‘Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende [adres 5] ’, in samenhang bezien met de hiervoor bedoelde toelichting op de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak in het waarderapport, het leegstandsrisico(percentage) en de kapitalisatiefactor (daaronder begrepen de vermindering wegens de mindere doelmatigheid) voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt heeft. 
     
     
     5. Eiseres heeft ter zitting gewezen op een uitspraak van Hof Den Haag1 over de waardering van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020. In die uitspraak heeft het Hof - kort gezegd - overwogen dat door verweerder in die zaak niet inzichtelijk is gemaakt hoe de voor dat jaar berekende kapitalisatiefactor (van 9,6) voor de onroerende zaak is herleid uit de kapitalisatiefactor voor de aldaar gebruikte vergelijkingsobjecten (van 10,7). Verweerder heeft dienaangaande ter zitting toegelicht dat, anders dan in de procedure bij het Hof het geval was, in de onderhavige zaak wel degelijk een gemotiveerde toelichting is gegeven op en bij de berekening van de kapitalisatiefactor. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gegeven toelichting en onderbouwing van de kapitalisatiefactor in deze zaak voldoende is. De rechtbank verwijst daarbij naar wat hiervoor onder 4 is overwogen over de door verweerder overlegede stukken en de daarin gegeven toelichting over de leegstand, kapitalisatiefactor en de vermindering van die laatste wegens de mindere doelmatigheid. Eiser heeft verder, anders dan de enkele verwijzing naar de uitspraak van het Hof over jaar 2021 en algemene, niet nader (cijfermatig) uitgewerkte of geconcretiseerde stellingen over de omvang van de winkel en de ligging en dergelijke, ook geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, laat staan aannemelijk gemaakt, op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de kapitalisatiefactor te hoog is of het leegstandsrisicopercentage te laag zou zijn. 
     
     6. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft verder in haar beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiseres hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiseres heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering en verloedering en andere omgevingsfactoren, van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Eiseres heeft deze stelling niet voldoende onderbouwd en/of geconcretiseerd. Daar komt bij dat de eventuele gevolgen daarvan reeds zijn verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten, terwijl verweerder desondanks toch een (additionele) vermindering van 2% heeft toegepast in verband met de coronacrisis. Dat in verband met de coronacrisis een verdere vermindering zou moeten worden toegepast, is niet aannemelijk gemaakt. De stelling van eiseres dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de oorlog in Europa heeft eiseres ook niet geconcretiseerd en/of inzichtelijk gemaakt en faalt daarom eveneens. Ook overigens heeft eiseres geen (waardeverminderende) omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de waarde zoals door verweerder berekend en vastgesteld dan wel de aan de waardering ten grondslag liggende uitgangspunten (zoals de huurwaarde en kapitalisatiefactor), onjuist (te hoog) zijn. 
     
     7. Ook de stelling van eiseres dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder de vereiste stukken inmiddels heeft verstrekt, aan de rechtbank en/of aan eiseres. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door eiseres genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is verweerder niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden. 
     
     8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     9. Nu het beroep ongegrond is verklaard, ziet de rechtbank geen aanleiding, anders dan eiseres stelt, om de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. 
     
     10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
       [1] Gerechtshof Den Haag 26 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2040.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       
         In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.  
         Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 1.299.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en toekenning van een proceskostenvergoeding en, naar het Hof begrijpt, vergoeding van griffierechten. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Omvang van het geschil 
       
     
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft met dagtekening 5 juni 2025 een nader stuk ingediend (het nader stuk), waarin hij zijn hoger beroep voor het eerst met feitelijke stellingen onderbouwt. Op het nader stuk staat een stempel met de aanduiding: “INGEKOMEN 11 juni 2025 GERECHTSHOF”. Het nader stuk is na ontvangst door het Hof doorgestuurd naar de Heffingsambtenaar.  
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat het nader stuk als tardief aangemerkt moet worden, omdat hij door de late ontvangst niet voldoende gelegenheid heeft gehad om naar aanleiding van de feitelijke stellingen in het stuk nader onderzoek te doen en daar verweer tegen te voeren.  
       
     
     
       5.3. 
       Gelet op de stempel op het nader stuk moet ervan worden uitgegaan dat het op 11 juni 2025 door het Hof is ontvangen. De ontvangst op 11 juni 2025 en de zittingsdatum van 17 juni 2025 brengen mee dat het nader stuk na het verstrijken van de termijn van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is ontvangen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het stuk buiten de tiendagentermijn (vóór 7 juni 2025) bij het Hof is ingekomen. De stelling dat hij het stuk op of omstreeks 5 juni 2025 ter post heeft bezorgd, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien het tijdsverloop tussen terpostbezorging en ontvangst van een poststuk door de geadresseerde in beginsel voor rekening en risico van de verzender van het stuk komen. 
       
     
     
       5.4. 
       Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met een aantal van haar stellingen in het nader stuk uitbreiding geeft aan de rechtsstrijd zoals deze zich tot dat moment heeft ontwikkeld. Dit betreft de stellingen ten aanzien van de oppervlakten, huurwaarden, huurstijgingen en indexering van de vergelijkingsobjecten. Nu het niet stellingen betreft die het Hof ambtshalve zou hebben kunnen opwerpen en deze tot een nader onderzoek van de desbetreffende feiten en omstandigheden zouden nopen, kon van de Heffingsambtenaar redelijkerwijs niet worden verwacht dat hij zonder nadere voorbereiding zou reageren. Verder valt niet in te zien waarom belanghebbende haar stellingen niet in een eerder stadium had kunnen aanvoeren. Onder deze omstandigheden zou het in strijd komen met de goede procesorde indien die stellingen zouden worden toegelaten. In dat verband heeft het Hof het belang van belanghebbende bij een inhoudelijke behandeling van haar stellingen afgewogen tegen het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure. Ter zitting heeft het Hof daarom het oordeel uitgesproken dat deze stellingen buiten beschouwing moeten worden gelaten. 
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende heeft in het nader stuk echter ook stellingen betrokken die zij in een eerder stadium al aan de orde heeft gesteld, te weten stellingen over de ontbrekende bottom-up waardering van de onroerende zaak en de mate van waardevermindering van de onroerende zaak vanwege de coronapandemie. Deze stellingen zal het Hof wel in aanmerking nemen bij de beoordeling van het geschil. 
       
       
         
           Waardevaststelling 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       5.7. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.8. 
       Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
       
     
     
       5.9. 
       Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een waarderapport en een waardeopbouw overgelegd, waarin meerdere vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Deze vergelijkingsobjecten zijn alle winkels uit dezelfde winkelstraat als de onroerende zaak en daarmee voldoende vergelijkbaar. Uit het waarderapport en de waardeopbouw blijkt verder dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Uit de waardeopbouw volgt dat bij de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 10,2 is toegepast, terwijl voor alle vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 11,3 is toegepast (zie 2.3). De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor de onroerende zaak een lagere kapitalisatiefactor is toegepast, omdat de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ondoelmatig groot is, zoals eveneens is vermeld in het waarderapport. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar een waardevermindering van 2 procent toegepast in verband met de coronapandemie. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het vorenstaande, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
       
         5.10.1. 
         Belanghebbende stelt hiertegenover dat de Heffingsambtenaar een bottom-up berekening van waarde van de onroerende zaak had moeten opstellen. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling. Hij stelt dat van het pand zelf geen relevante transacties bekend zijn en het daardoor onmogelijk is om de huurkapitalisatiefactor op deze wijze te berekenen. Om die reden heeft hij op basis van andere gerealiseerde transacties de huurkapitalisatiefactor berekend. 
         
       
       
         5.10.2. 
         Zoals het Hof in 5.6. heeft vermeld, staat het de Heffingsambtenaar vrij om een waarderingsmethode te kiezen. Hij is dus niet verplicht een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor te gebruiken ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Om deze redenen faalt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de onroerende zaak had moeten opstellen. 
         
       
     
     
       5.11. 
       Belanghebbende stelt verder dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste vermindering van de waarde vanwege de coronapandemie onvoldoende is. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gemeente Noordwijk op aanraden van de Waarderingskamer een vermindering van 2% toepast voor winkels en 5% voor horeca. Het Hof heeft geen aanleiding eraan te twijfelen dat aldus voldoende rekening is gehouden met de invloed van de coronapandemie op de waarde van de onroerende zaak en neemt daarbij ook in ogenschouw dat die invloed reeds verdisconteerd is in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] en dat belanghebbende heeft volstaan met de enkele betwisting van het percentage.  
       
     
     
       5.12. 
       Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet afdoet aan het hiervoor in 5.7 gegeven oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierechten 
     
     
       6.1. 
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. 
       
     
     
       6.2. 
       Evenmin is er aanleiding de Heffingsambtenaar te gelasten griffierecht te vergoeden. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door E.P.A. Brakeboer, Chr.Th.P.M. Zandhuis en 
       C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers. 
     
     
     
     
       De griffier,	de voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       X. Evers	E.P.A. Brakeboer 
       
       
       
         De beslissing is op 5 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
       
       
       
       
       
         
           Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
           de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
         
         
           Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
           de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
         
         
           Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
         
       
       
       
         
           Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
         
       
       
         1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
       
       
         2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
       
       
         
                a. - de naam en het adres van de indiener; 
         
         
                b. - de dagtekening; 
         
         
                c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
         
         
                d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
         
       
       
       
         
           Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.