ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2017:981

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2017:981 Rechtbank Midden-Nederland , 08-03-2017 / 4463035

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2017-03-08

Zaaknummer: 4463035

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:981

---

Huur ongebouwde onroerende zaak (modeltuin met paviljoen). Huurovereenkomst steeds voor 10 jaar. Opzegging huurovereenkomst. Uitleg huurovereenkomst: is aanbieden vervangende locatie alsmede schadevergoeding altijd verschuldigd, of alleen bij tussentijdse opzegging binnen de tienjaarstermijn? Bewijslevering: geen recht op andere locatie/schadevergoeding want geen tussentijdse opzegging. Opzegging evenmin misbruik van recht/onaanvaardbaar. Opstalrecht eindigt tegelijkertijd met de huur. Huurder heeft recht op vergoeding waarde opstallen op grond van de opstalakte.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 4463035 UC EXPL  15-14551 PK/1097 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 maart 2017 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [eiseres] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [eiseres] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. J.J. Paalman, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Wellant , 
       gevestigd te Houten, 
       verder ook te noemen Wellant, 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. S.G. van der  Galiën. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van de procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 23 maart 2016 waarbij aan [eiseres] een bewijsopdracht is gegeven; 
         
         
           de akte van [eiseres] van 6 april 2016; 
         
         
           het proces-verbaal van het getuigenverhoor aan de zijde van [eiseres] van 22 juni 2016; 
         
         
           het proces-verbaal van de voortzetting van het getuigenverhoor aan de zijde van [eiseres] van 10 januari 2017; 
         
         
           de brief van mr. Van der Galiën van 20 januari 2017. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Hierna is uitspraak bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
     
       
         De opzegging van de huurovereenkomst en de eventuele verplichting van Wellant een andere locatie aan te bieden en de schade te vergoeden 
       
     
     
     
       2.1. 
       Bij het tussenvonnis is aan [eiseres] opgedragen te bewijzen feiten en omstandigheden die de conclusie wettigen dat: 
       
         
           het de partijbedoeling was dat de huurovereenkomst telkens voor huurperioden van 10 jaar zou doorlopen, met dien verstande dat - voor zover het opzegging door Wellant betreft - Wellant de huurovereenkomst tegen het einde van een lopende huurperiode van 10 jaar alleen zou kunnen beëindigen wegens concrete, serieus gemeende en uitvoerbare plannen voor eigen gebruik of verkoop; 
         
         
           Wellant dan de in artikel 1.2.6 van de huurovereenkomst onder a, b en c genoemde voorwaarden in acht diende te nemen; 
         
         
           artikel 1.2.6 niet (althans niet alleen) in geval van tussentijdse beëindiging, dat wil zeggen bij beëindiging binnen de looptijd van een huurperiode van 10 jaar, geldt, maar bij (althans ook bij) opzegging tegen het einde van een periode van 10 jaar. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Met betrekking tot de inhoud van de huurovereenkomst is in het tussenvonnis van 23 maart 2016 opgenomen: 
         
           "1.2 Duur, verlenging en opzegging 
         
       
       
         1.2.1 
         
           A  ( [eiseres] , kantonrechter)  en B  (Wellant, kantonrechter)  zijn overeengekomen dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 01.04.1998 en lopende tot en met 31.03.2008. 
       
       
         1.2.2 
         
           Na het verstrijken van de in artikel 1.2.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar, derhalve tot en met 31.03.2018. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 10 jaar. 
         
       
       
         1.2.3 
         
           Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 jaar. 
         
       
       
         1.2.4 
         
           Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. 
         
       
       
         1.2.5 
         
           
             Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst door B is mogelijk indien A: 
           
           a.  de door haar verschuldigde bedragen niet op de gestelde tijdstippen voldoet na aanmaning; 
           b.  zijn bedrijf in het gehuurde geheel of voor een belangrijk deel staakt; 
           c.  in staat van faillissement wordt verklaard; 
           d.  een akkoord buiten faillissement aanbiedt. 
         
       
       
         1.2.6 
         
           
             B heeft het recht de overeenkomst te beëindigen indien B het gehuurde zelf wil gebruiken of het verhuurde wil verkopen. In deze omstandigheid dient B: 
           
           a.  een opzeggingstermijn van 3 jaar aan te houden; 
           b.  aan A een alternatieve locatie aan te bieden die als minimaal gelijkwaardig geldt aan het gehuurde en als zodanig ook door A wordt geaccepteerd; 
           c.  aan A alle schade, kosten en interesten als gevolg van de in dit artikel bedoelde omstandigheid te vergoeden. Schadeloosstelling bij opzegging van deze overeenkomst door B heeft ook betrekking op de door A verloren investeringen en door A misgelopen inkomsten tot het einde van de contracttijd tegen de op dat moment geldende waarden op 'going concern'-basis". 
         
         
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiseres] heeft als getuigen doen horen: 
       
         
           mevrouw [getuige 1] , mede-eigenaar; 
         
         
           mevrouw [getuige 2] , mede-eigenaar; 
         
         
           de heer [getuige 3] ; 
         
         
           de heer [getuige 4] ; 
         
         
           de heer [getuige 5] ; 
         
         
           de heer [getuige 6] . 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Voor zover van belang voor de bewijsopdracht hebben de getuigen zakelijk weergegeven het volgende verklaard. 
       
     
     
       2.5. 
       
         
           Mevrouw [getuige 1] 
         
         Wellant mocht ook opzeggen als wij bijvoorbeeld failliet zouden gaan. Ik kan me niet goed herinneren of ook is besproken dat Wellant mocht opzeggen op andere gronden dan verkoop of eigen gebruik. Mij staat bij dat als er werd opgezegd wij een vergoeding zouden krijgen. Volgens mij zijn de twee eerder genoemde redenen van verkoop en eigen gebruik de enige opzeggingsgronden geweest die besproken zijn, maar dat weet ik niet zeker. Ik weet wel zeker dat er niet besproken is dat er ook situaties waren waarin wij geen vergoeding zouden krijgen bij beëindiging. De schadevergoeding en de nieuwe locatie golden zowel voor een tussentijdse opzegging als voor een gewone opzegging aan het einde van een tienjaarstermijn. Dat is ook logisch want anders zouden wij bij een gewone opzegging met lege handen staan. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         
           Mevrouw [getuige 2] 
         
         Wat de opzeggingsgronden betreft is besproken dat Wellant in ieder geval zou kunnen opzeggen als zij de grond kon verkopen, dat was een van de belangrijkste gronden, en eventueel ook als zij de grond zelf voor de school nodig zouden hebben. Duidelijk was wel dat ook in deze beide situaties schadevergoeding betaald zou moeten worden en een alternatieve locatie moest worden aangeboden. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         
           De heer [getuige 3] 
         
         Ik ben betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Ik assisteerde destijds [eiseres] bij de totstandkoming als bedrijf. De inhoud van de overeenkomst is in diverse gesprekken gezamenlijk tot stand gebracht. Ik heb de concepten gemaakt en steeds gewijzigd. Ik ben geen jurist maar bestuurskundige. Dat er andere opzeggingsgronden zouden zijn is niet besproken. Andersom is niet uitdrukkelijk besproken dat alleen verkoop en eigen gebruik een opzeggingsgrond zouden kunnen opleveren. In mijn beleving gelden alleen de uitdrukkelijk genoemde opzeggingsgronden in een overeenkomst. Ik ben ervan overtuigd dat schadevergoeding moest worden betaald en een andere locatie moest worden aangeboden bij iedere soort opzegging. Dit vind ik ook logisch. AOC vond het ook logisch en ik weet 100% zeker dat dit concreet zo is afgesproken. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         
           De heer [getuige 4] 
         
         Ik was medeopsteller van de huurovereenkomst. Het eerste concept is opgesteld door de heer [getuige 3] en mij. Besproken is dat de schadevergoedingsregeling van toepassing was bij een tussentijdse beëindiging, maar niet bij een reguliere beëindiging (waarbij de overeenkomst met een opzegtermijn van drie jaar tegen het einde van een tienjaarstermijn kon worden opgezegd). De schadevergoedingsregeling is opgenomen omdat [eiseres] een probleem zou hebben bij een tussentijdse opzegging. Bij een tussentijdse beëindiging geldt ook een opzegtermijn van drie jaar, maar je kunt je voorstellen dat [eiseres] zakelijke plannen maakte voor de duur van tien jaar, en dat zij in de problemen zou komen als er tussentijds werd opgezegd. Dit gold niet voor de beëindiging tegen het einde van een tienjaarstermijn, omdat [eiseres] een opzegtermijn van drie jaar lang genoeg vond. De verplichting een alternatieve locatie aan te bieden gold dan ook alleen bij een tussentijdse beëindiging. 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         
           De heer [getuige 5] 
         
         Ik ben destijds bij de overlegvergaderingen over de huurovereenkomst geweest als vertegenwoordiger van de school. Ik was de voorzitter van de directie. Op dit moment zou ik uit mijn hoofd niet meer weten wat er in huurovereenkomst staat. Ik heb inmiddels die overeenkomst opnieuw gelezen en toen kwam bij mij weer naar boven dat het een belangrijk punt was dat de huurovereenkomst niet als een pachtovereenkomst kon worden uitgelegd, omdat wij dan veel moeilijker van [eiseres] af zouden kunnen komen. De mogelijkheid om de huur op te zeggen was open, dus er hoefde niet een bepaalde reden te worden opgegeven. Dus Wellant kon altijd van de huurovereenkomst af, mits zij zich aan de termijnen hield. Er is expliciet besproken dat de verplichting om een alternatieve locatie aan te bieden en de schade te vergoeden alleen gold bij tussentijdse opzegging. Als dit ook zou gelden bij een normale opzegging dan zou er een artikel bij hebben gestaan waarin werd geregeld dat [eiseres] ons inzicht zou moeten geven in haar investeringen en daarvoor zelfs toestemming zou moeten vragen. Anders wist Wellant niet waar zij aan begon. 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         
           De heer [getuige 6] 
         
         Ik was in die tijd vestigingsdirecteur van de vestiging in [vestigingsplaats] . Ik ben niet betrokken geweest bij het opstellen van de huurovereenkomst. Ik weet dus niet wat er besproken is over de opzeggingsmogelijkheden en schadevergoedingsverplichting en dat soort dingen. Mij staat er niets van bij dat er in die tijd gesproken is bijvoorbeeld over de verplichting van Wellant om aan [eiseres] een schadevergoeding te betalen. 
       
       
     
     
       2.11. 
       
         De kantonrechter overweegt het volgende. 
         In de overeenkomst is een algemene opzeggingsmogelijkheid opgenomen (artikel 1.2.3) en twee bijzondere opzeggingsmogelijkheden (tussentijdse beëindiging bij wanbetaling (artikel 1.2.5) en een opzeggingsmogelijkheid in het geval van eigen gebruik of verkoop (artikel 1.2.6). De plaatsing van de laatste opzeggingsmogelijkheid ná de algemene opzeggingsmogelijkheid en de bijzondere opzeggingsmogelijkheid bij wanbetaling is naar het oordeel van de kantonrechter een aanwijzing dat deze laatste opzeggingsmogelijkheid een uitzondering is op de algemene opzeggingsmogelijkheid. Bij deze uitleg gaat het dan om een opzeggingsmogelijkheid die niet samenvalt met het einde van een tienjaarsperiode. Dit zou dan meebrengen dat slechts bij een tussentijdse beëindiging, en wel wegens eigen gebruik of verkoop, Wellant gehouden is een alternatieve locatie aan te bieden en de schade te vergoeden. 
       
     
     
       2.12. 
       Noopt de tekst van de overeenkomst dus niet tot de door [eiseres] bepleite uitleg van dit samenstel van bepalingen, de tekst sluit deze uitleg echter evenmin uit. Om deze reden heeft de kantonrechter [eiseres] tot bewijslevering toegelaten. Nu zij zich op de door haar bepleite uitleg van de overeenkomst beroept, de tekst van de overeenkomst niet aan die uitleg in de weg staat maar ook niet tot die uitleg noopt, berust de bewijslast bij haar. Dit betekent dat de verklaringen van mevrouw [getuige 1] en [getuige 2] , beiden mede-eigenaar van [eiseres] , als verklaringen van een partijgetuige moeten worden aangemerkt. Hun verklaringen kunnen dus slechts bewijs in het voordeel van [eiseres] opleveren indien deze strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs (artikel 164 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Daarvan is volgens vaste jurisprudentie alleen sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken. 
       
     
     
       2.13. 
       Uit de hiervoor weergegeven getuigenverklaringen blijkt dat afgezien van de verklaringen van de partijgetuigen alleen de getuige [getuige 3] verklaart dat de verplichting om een alternatieve locatie aan te bieden en de schade te vergoeden in alle situaties geldt, dus ook bij een gewone opzegging tegen het einde van een tienjaarstermijn. Zijn verklaring is echter algemeen van aard en concrete details over de wijze waarop dit aan de orde is geweest heeft hij niet gegeven. Evenmin heeft hij er een verklaring voor gegeven waarom een dergelijke verplichting van Wellant niet expliciet in de huurovereenkomst is vermeld. Hij verklaart weliswaar dat het logisch is dat bij iedere beëindiging schadevergoeding moet worden betaald, maar dit is een opvatting en geen verklaring omtrent een eigen waarneming. Bovendien kunnen bij die opvatting grote vraagtekens worden gezet. De getuige [getuige 5] heeft hier ook op gewezen: bij een dergelijke verplichting had het voor de hand gelegen dat Wellant [eiseres] zou hebben verplicht Wellant te kennen in beslissingen met betrekking tot investeringen, omdat Wellant anders niet wist waar zij aan begon. Dit argument komt de kantonrechter redelijk en logisch voor. [eiseres] heeft hierover vervolgens geen opmerkingen gemaakt: zij heeft afgezien van het nemen van een conclusie na enquête. 
       
     
     
       2.14. 
       Ook de verklaringen van de andere getuigen bevatten geen aanwijzingen voor de door [eiseres] bepleite uitleg van de huurovereenkomst. Zo verklaart ook de getuige [getuige 4] , die de huurovereenkomst mede heeft opgesteld, dat de schadevergoedingsverplichting alleen gold bij tussentijdse beëindiging. 
       
     
     
       2.15. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit het voorgaande dat er geen zodanig sterke aanwijzingen zijn die de verklaringen van de partijgetuigen [getuige 1] en [getuige 2] kunnen ondersteunen, dat sprake is van aanvulling van onvolledig bewijs. De conclusie moet daarom zijn dat [eiseres] in geen van de onderdelen van haar bewijsopdracht is geslaagd, en dat de overeenkomst aldus moet worden uitgelegd dat alleen bij een tussentijdse opzegging gedurende een tienjaarstermijn een verplichting voor Wellant bestond om een alternatieve locatie aan te bieden en schadevergoeding te betalen. 
       
       
         
           Misbruik van bevoegdheid of strijd met aanvullende/beperkende werking van redelijkheid en billijkheid?  
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
        [eiseres] legt verder aan haar vordering ten grondslag dat Wellant in redelijkheid niet tot haar opzegging heeft kunnen komen, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het door Wellant gestelde maar door [eiseres] betwiste belang van Wellant en het belang van [eiseres] bij voortzetting van de huurovereenkomst. [eiseres] beroept zich in dit verband op misbruik van bevoegdheid door Wellant althans op de aanvullende/beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW. [eiseres] biedt getuigenbewijs aan van het ontbreken bij Wellant van concrete, serieus gemeende, uitvoerbare herontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde. 
       
     
     
       2.17. 
       Wellant voert hiertegen aan dat er wel degelijk plannen zijn, maar dat nog niet vaststaat wanneer deze verwezenlijkt zullen worden, waarschijnlijk in 2020 of 2021. Zij betwist dat sprake is van misbruik van bevoegdheid en/of de aanvullende of beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Er is een tussen professionele partijen tot stand gekomen overeenkomst. 
       
     
     
       2.18. 
       
         De kantonrechter overweegt het volgende. 
         Op grond van hetgeen in het voorgaande is overwogen met betrekking tot de bewijslevering door [eiseres] volgt dat uitgangspunt van de huurovereenkomst is dat deze met een opzegtermijn van drie jaar tegen het einde van een tienjaarstermijn kan worden opgezegd, zonder dat sprake hoeft te zijn van een specifieke opzeggingsgrond. 
       
       
     
     
       2.19. 
       Op grond van artikel 3:13 BW kan sprake zijn van misbruik van bevoegdheid door een bevoegdheid uit te oefenen met geen ander doel dan het ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. [eiseres] heeft niet gesteld dat deze situaties zich voordoen. 
       
     
     
       2.20. 
       Er kan tevens sprake zijn van misbruik van bevoegdheid indien Wellant naar redelijkheid niet tot opzegging had kunnen komen, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang van Wellant bij de opzegging en het belang van [eiseres] bij voortzetting van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       2.21. 
       
        [eiseres] heeft op zichzelf niet betwist dat Wellant bezig is met ontwikkelingsplannen voor het gehuurde maar dat het onduidelijk is hoe ver die plannen gevorderd zijn, zodat evenmin gezegd kan worden of er wanneer Wellant de grond zelf nodig heeft voor de bouw van een schoolgebouw. Dit is wellicht niet eerder dan 2020. Uit de omstandigheid dat [eiseres] heeft aangeboden te bewijzen dat geen sprake is van concrete, serieus gemeende en uitvoerbare ontwikkelingsplannen leidt de kantonrechter af dat volgens [eiseres] slechts dergelijke plannen zouden kunnen rechtvaardigen dat Wellant de huurovereenkomst opzegt. Naar het oordeel van de kantonrechter legt [eiseres] hier een te strenge maatstaf aan. Zij heeft op zichzelf niet bestreden dát er plannen zijn, maar zij meent kennelijk dat die plannen niet concreet genoeg zijn. Die maatstaf is naar het oordeel van de kantonrechter ook daarom te streng, omdat in het geval de plannen eerst in 2020 tot uitvoering komen Wellant de huurovereenkomst (toch) eerst per 1 april 2028 (zonder een verplichting tot schadevergoeding) zou moeten opzeggen, terwijl zij bij een eerdere opzegging met een opzegtermijn van drie jaar een alternatieve locatie moet aanbieden en schadevergoeding moet betalen. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat Wellant er terecht op wijst dat de overeenkomst is aangegaan tussen twee professionele partijen. 
       
     
     
       2.22. 
       
         Met betrekking tot het beroep op de redelijkheid en billijkheid overweegt de kantonrechter dat Wellant [eiseres] niet aan de opzegging van de huurovereenkomst mag houden voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, ook al heeft Wellant zich aan de opzeggingsbepalingen in de huurovereenkomst gehouden. 
         Naar het oordeel van de kantonrechter is van onaanvaardbaarheid van de opzegging geen sprake:  
       
       
         
           Wellant heeft een ruime opzegtermijn in acht genomen (drieënhalf jaar in plaats van drie jaar),  
         
         
           zij heeft (conclusie van antwoord onder 3) aangeboden dat [eiseres] eventueel nog tot 2020 zou kunnen blijven huren (op welk aanbod [eiseres] niet is ingegaan), 
         
         
           
            [eiseres] had zich behoren te realiseren dat de huurovereenkomst opzegbaar was,  
         
         
           de huurovereenkomst heeft uiteindelijk 20 jaar geduurd, zodat aangenomen mag worden dat [eiseres] de door haar gedane investeringen inmiddels heeft kunnen terugverdienen, 
         
         
           
            [eiseres] heeft recht op vergoeding door Wellant van de waarde van de opstallen bij het eindigen van het recht van opstal (zie hierna). 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] moeten daarom worden afgewezen.  
       
       
         
           Het recht van opstal 
         
       
       
     
     
       2.24. 
       
        [eiseres] heeft (meer subsidiair) gevorderd voor recht te verklaren dat het recht van opstal ten gevolge van de opzegging van de huurovereenkomst niet eindigt per 31 maart of 1 april 2018 maar dat dit recht tenminste doorloopt tot 4 maart 2029 (de in de akte van vestiging opstalrecht genoemde einddatum). 
       
     
     
       2.25. 
       Wellant stelt bij conclusie van antwoord dat deze vordering moet worden afgewezen omdat sprake is van een afhankelijk recht van opstal en niet van een zelfstandig recht van opstal. Dit blijkt uit de akte van vestiging opstalrecht in samenhang met de huurovereenkomst. 
       
     
     
       2.26. 
       
         
          [eiseres] is hierop in haar akte van 3 februari 2016 niet nader ingegaan, om welke reden dit verweer doel treft. Ook overigens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst in samenhang met die van de akte van vestiging opstalrecht dat het standpunt van Wellant juist is. De akte van vestiging opstalrecht van 4 maart 1999 vermeldt immers: 
         
           "Blijkens een aan deze akte gehechte kopie van een huurovereenkomst gedateerd (30 juni 1998) heeft de eigenaar voornoemd  (Wellant, kantonrechter)  (…) verhuurd aan voormelde vennootschap [eiseres] B.V, die heeft gehuurd, enkele percelen grond (…) te [vestigingsplaats] . In het kader van deze overeenkomst zijn de eigenaar en [eiseres] B.V (hierna verder te noemen: de opstalhouder) overeengekomen dat door de eigenaar recht van opstal op een gedeelte van voormelde percelen grond wordt verleend aan de opstalhouder, die zulks zal aanvaarden, ten behoeve van de vestiging van een - nog te bouwen - paviljoen. (…)  
         
           Ter uitvoering van voormelde overeenkomst verleent en vestigt de eigenaar hierbij aan en ten behoeve van de opstalhouder, die aanvaardt, het zakelijk recht van opstal tot het stellen en in eigendom hebben van opstallen, waaronder begrepen een paviljoen, op het navolgende perceel: (…). 
         
         
           De vestiging van het opstalrecht vloeit voort uit eerdergemelde huurovereenkomst; voor de vestiging van het opstalrecht als zodanig is dan ook door de eigenaar geen tegenprestatie bedongen. (…) 
         
         
           Artikel 6 
         
         a.  Het recht van opstal wordt verleend voor de duur van dertig jaar, ingaande    heden. 
         
           (…) 
         
         e.  Bij het eindigen van het recht van opstal treedt de eigenaar van rechtswege in de eigendom van de opstallen met aanbehoren, onder de verplichting voor haar om binnen een maand daarna aan de alsdan gewezen opstalhouder te betalen een bedrag gelijk aan de waarde van de opstallen op dat moment. De waarde zal alsdan in onderling overleg tussen de eigenaar en de gewezen opstalhouder worden overeengekomen en bij gebreke van overeenstemming door drie taxateurs, waarvan één taxateur zal worden aangewezen door de eigenaar, één taxateur door de gewezen opstalhouder en één taxateur door beide taxateurs gezamenlijk". 
         En de huurovereenkomst vermeldt: 
       
       
         1.8.1. (…) 
         
           Na beëindiging van de huur zal A het paviljoen verwijderen, tenzij binnen 2 maanden anders tussen A en B wordt overeengekomen". 
         
         
       
     
     
       2.27. 
       
        [eiseres] heeft verder gevorderd voor recht te verklaren dat Wellant zich bij het beëindigen van het opstalrecht dient te houden aan artikel 6 sub e van de akte van vestiging opstalrecht, althans ter zake de beslissingen te nemen die de kantonrechter in goede justitie meent te moeten nemen. 
       
     
     
       2.28. 
       Wellant brengt hiertegen in dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat het paviljoen na het einde van de huur zal worden verwijderd door [eiseres] , tenzij binnen twee maanden anders wordt overeengekomen. Omdat op basis van de huurovereenkomst tussen partijen al een verwijderingsverplichting is opgenomen wordt niet toegekomen aan het door [eiseres] ingeroepen artikel 6 sub e van de eerdergenoemde akte. Volgens [eiseres] is dit standpunt onjuist, omdat het hier toepasselijke artikel 5:99 BW van dwingend recht is, tenzij hiervan in de akte van vestiging is afgeweken, terwijl artikel 6 sub e van de akte aan de opstaller, [eiseres] , juist expliciet een vergoedingsrecht toekent.  
       
     
     
       2.29. 
       Wellant volhardt in haar verweer op dit punt: volgens haar gaat de bepaling in de huurovereenkomst vóór. 
       
     
     
       2.30. 
       Dit verweer van Wellant faalt. De bepaling in de akte van vestiging opstalrecht is van latere datum dan de huurovereenkomst en bovendien van dwingend recht. 
       
     
     
       2.31. 
       Voor recht zal daarom worden verklaard dat Wellant zich bij het eindigen van het opstalrecht per 1 april 2018 dient te houden aan artikel 6 sub e van eerdergenoemde akte. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       2.32. 
       De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. De meer subsidiaire vordering wordt toegewezen. Nu beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
       3.1. 
       verklaart voor recht dat Wellant zich bij het eindigen van het opstalrecht per 1 april 2018 dient te houden aan artikel 6 sub e van de akte van vestiging opstalrecht van 4 maart 1999;  
     
     
       3.2. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
     
     
       3.3. 
       compenseert de proceskosten aldus, dat elk van partijen de eigen kosten draagt. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2017.