ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:7522

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:7522 Rechtbank Rotterdam , 13-07-2022 / C/10/629518 / HA ZA 21-1023

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-07-13

Zaaknummer: C/10/629518 / HA ZA 21-1023

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:7522

---

Verkoopmakelaar en verkoper aansprakelijk voor vermelden onjuiste woonoppervlakte in verkoopbrochure. Beroep op exoneraties uit koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 6 BW gaat niet op. Schade is berekend door vergelijking feitelijke met hypothetische situatie.

vonnis
 
 
RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
Team handel en haven
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/10/629518 / HA ZA 21-1023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 13 juli 2022
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
 
1.
 
[eiser01] ,
 
 
 
2.
 
[eiser02]
 
,
 
 
beiden wonende te [woonplaats01] ,
 
 
eisers,
 
 
advocaat mr. T. Steenbeek te Tilburg,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
 
1.
 
GW MAKELAARS B.V.,
 
 
gevestigd te Vlaardingen,
 
 
2.
 
[gedaagde01]
 
,
 
 
[woonplaats02],
 
 
3.
 
[gedaagde02]
 
,
 
 
 
wonende te [woonplaats03] ,
 
 
gedaagden,
 
 
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam.
 
 
 
 
 
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers01] genoemd worden.
 
 
Gedaagden zullen hierna gezamenlijk GW Makelaars c.s. genoemd worden en afzonderlijk GW Makelaars, [gedaagde01] en [gedaagde02] .
 
 
 
 
 
 
 
 
1.
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure blijkt uit:
 
 
 
 
de dagvaarding van 18 november 2021, met zestien producties;
 
 
 
 
de conclusie van antwoord, met vier producties;
 
 
 
 
de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 25 mei 2022.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
 
 
 
 
 
 
2.
 
De feiten
 
 
 
2.1.
 
 
[eisers01] hebben op 5 januari 2017 voor € 500.000,00 een appartement gelegen aan het [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] gekocht van [gedaagde01] en [gedaagde02] (hierna: het appartement). GW Makelaars is een VBO-makelaar en een aan haar verbonden makelaar trad op als verkoopmakelaar. [gedaagde01] is directeur van GW Makelaars.
 
 
 
 
2.2.
 
 
In de door GW Makelaars opgestelde verkoopbrochure en in de advertentie op Funda (hierna samen: de verkoopinformatie) werd het appartement als volgt aangeboden:
 
 
 
 
“(…)
 
 
Wonen op een van de mooiste en tevens veiligste plekken van Schiedam. In een prachtig appartement van 180 m2, met terras gelegen op de 1e verdieping en 2 eigen parkeerplaatsen in de afgesloten parkeerkelder.
 
 
 
 
 
 
Vraagprijs € 520.000,00 k.k.
 
 
 
(…)
 
 
De riante living (ca. 11.55 x 5.53 m.) (…). Het balkon (ca. 4.17 x 2.40 m.) is gesitueerd op het zuidwesten (…).
 
 
De riante master bedroom (ca. 3.55 x 4.97 m. (…) De 2 overige slaapkamers (resp. 4.97 x 2.95 & 3.10 x 4.09 m. (…). De luxe badkamer (ca. 3.13 x 2.72 m.) (…).
 
 
 
 
 
 
Woonoppervlakte:
 
 
 
Ca. 180 m²
 
 
 
 
 
 
Inhoud:
 
 
 
Ca. 503 m³
 
 
(…)
 
 
 
 
 
Aan deze gegevens kunnen geen rechten worden ontleend. De gegevens zijn met de grootste mogelijke zorgvuldigheid samengesteld aan de hand van de ons verstrekte informatie.”
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
 
 
 
 
“(…)
 
 
 
artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
 
 
 
 
 
 
6.1
 
 
 
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
 
 
(…)
 
 
 
 
 
6.11.
 
 
. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. (…)”
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Om een hypotheek te kunnen verkrijgen, hebben [eisers01] in 2017 een taxatie laten uitvoeren. Uit het taxatierapport volgt dat deze taxateur is uitgegaan van een woonoppervlak van 180 m² en het appartement op € 510.000,00 heeft gewaardeerd.
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
[eisers01] hebben eind 2019 besloten het appartement te verkopen en hebben het daarom opnieuw laten taxeren. Uit het taxatierapport van 16 januari 2020 blijkt dat de taxateur een gebruiksoppervlakte wonen heeft gemeten van 163 m².
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
Bij brieven van 30 september 2020 aan GW Makelaars c.s. hebben [eisers01] zich op het standpunt gesteld dat de woonoppervlakte van het appartement niet 180 maar 163 m² is, dat zij schade hebben geleden door de vermelding van een onjuiste oppervlakte in de verkoopinformatie en dat zij GW Makelaars c.s. daarvoor aansprakelijk stellen. GW Makelaars c.s. hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
[eisers01] hebben het appartement op 21 oktober 2020 verkocht voor een prijs van € 709.000,00.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op verzoek van [eisers01] heeft NVM-makelaar Plek Makelaardij het appartement getaxeerd met peildatum 5 januari 2017. In het rapport van Plek Makelaardij van 22 februari 2021 staat dat een gebruiksoppervlakte wonen is gemeten van 163 m² op basis van een op de NEN 2580-norm gebaseerde meetinstructie (hierna ook: de meetinstructie). De marktwaarde per peildatum wordt gewaardeerd op € 450.000,00.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Bij brieven van 7 mei 2021 hebben [eisers01] GW Makelaars c.s. opnieuw aangeschreven en de wettelijke rente over hun schade aangezegd. Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
 
 
 
 
 
 
 
 
3.
 
Het geschil
 
 
 
3.1.
 
 
[eisers01] vorderen dat de rechtbank GW Makelaars c.s. bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
 
 
 
 
€ 50.000,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 april 2017;
 
 
 
 
€ 695,00 aan taxatiekosten ter vaststelling van de schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 november 2021 (datum dagvaarding);
 
 
 
 
€ 1.275,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 november 2021;
 
 
 
 
de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
Ten opzichte van GW Makelaars leggen [eisers01] aan vordering 1 onrechtmatige daad ten grondslag. Zij stellen daartoe dat GW Makelaars de meetinstructie niet heeft gehanteerd en onjuiste informatie over de woonoppervlakte van het appartement heeft verstrekt. Daarmee heeft GW Makelaars in strijd gehandeld met de op haar rustende zorgplicht en onrechtmatig jegens [eisers01] gehandeld, waardoor zij aansprakelijk is voor de geleden schade, aldus [eisers01] Als [eisers01] hadden geweten dat de woonoppervlakte slechts 163 m² bedroeg, zouden zij het appartement niet hebben bezichtigd en niet voor € 500.000,00 hebben gekocht, omdat zij op zoek waren naar een appartement met een woonoppervlakte van minimaal 180 m² en omdat de marktwaarde (volgens het taxatierapport van 2021) destijds € 450.000,00 was. De schade die [eisers01] door toedoen van GW Makelaars c.s. hebben geleden wordt begroot op (€ 500.000,00 – € 450.000,00 =) € 50.000,00. [eisers01] houden GW Makelaars hiervoor aansprakelijk.
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
Aan vordering 1 leggen [eisers01] jegens [gedaagde01] en [gedaagde02] primair wanprestatie, subsidiair dwaling of bedrog en meer subsidiair onrechtmatige daad ten grondslag. Zij stellen daartoe dat [gedaagde01] en [gedaagde02] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Het appartement is volgens [eisers01] non-conform, omdat het 17 m² kleiner is dan [eisers01] mochten verwachten. Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering voeren zij aan dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hun mededelingsplicht hebben geschonden en/of onjuiste informatie hebben verstrekt. De koopovereenkomst is daardoor gesloten op grond van een onjuiste voorstelling van zaken. Tot slot stellen [eisers01] dat [gedaagde01] en [gedaagde02] onrechtmatig hebben gehandeld door in de verkoopinformatie melding te maken van een onjuiste woonoppervlakte. Dit is in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, ook omdat [gedaagde01] lid is van de Vereniging VBO Makelaars en derhalve eerlijk en integer dient te handelen, ook als privépersoon. Het onrechtmatig handelen kan [gedaagde01] en [gedaagde02] worden toegerekend en zij zijn daarom aansprakelijk voor de schade die [eisers01] hebben geleden.
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
Aan vordering 2 leggen [eisers01] ten grondslag dat zij taxatiekosten hebben moeten maken om de hoogte van de schade te kunnen bepalen en op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW aanspraak kunnen maken op vergoeding van die kosten.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
GW Makelaars c.s. voeren verweer. [gedaagde01] en [gedaagde02] stellen met verwijzing naar artikel 7:23 BW dat [eisers01] hun klachtplicht hebben geschonden. GW Makelaars c.s. betwisten dat de verstrekte informatie over de oppervlakte onjuist was, dat [eisers01] als gevolg daarvan schade hebben geleden en dat zij daarvoor aansprakelijk kunnen worden gehouden. GW Makelaars c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers01] in hun vorderingen althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers01] in de kosten van de procedure, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
 
 
 
 
 
 
 
 
4.
 
De beoordeling
 
 
Schending klachtplicht?
 
 
 
4.1.
 
 
Aan hun beroep op schending van de klachtplicht leggen [gedaagde01] en [gedaagde02] ten grondslag dat zij in hun verdedigingsbelang zijn geschaad doordat [eisers01] pas negen maanden nadat zij op de hoogte raakten van de vermeende fout [gedaagde01] en [gedaagde02] aansprakelijk hebben gesteld en de transactie toen al drie jaar eerder had plaatsgevonden.
 
 
 
 
 
4.2.
 
 
Naar het oordeel van de rechtbank is schending van de klachtplicht niet aan de orde. Bij aankoop heeft een VBO-makelaar [eisers01] medegedeeld dat de oppervlakte 180 m² was en [eisers01] hoefden daar niet aan te twijfelen. Nadat hun andere informatie bekend werd door de taxatie in januari 2020, hebben zij binnen bekwame tijd geklaagd. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben niet onderbouwd hoe zij door het tijdverloop tussen 16 januari en 30 september 2020 in hun verdediging zouden zijn geschaad. Gelet op het voorgaande wordt het beroep van [gedaagde01] en [gedaagde02] op schending van de klachtplicht verworpen.
 
 
 
 
 
De woonoppervlakte van het appartement
 
 
 
 
 
 
4.3.
 
 
Voordat kan worden beoordeeld of, zoals [eisers01] stellen, in de verkoopinformatie onjuiste of misleidende informatie heeft gestaan, moet komen vast te staan wat de woonoppervlakte van het appartement is.
 
 
 
 
 
4.4.
 
 
[eisers01] stellen dat de woonoppervlakte 163 m² is. Zij onderbouwen deze stelling met de taxatierapporten van 16 januari 2020 en 22 februari 2021. GW Makelaars c.s. betwisten dat deze taxateurs volgens de meetinstructie hebben gemeten. Zij onderbouwen deze betwisting echter niet, waardoor de rechtbank aan deze betwisting voorbij zal gaan.
 
 
 
 
 
4.5.
 
 
GW Makelaars c.s. hebben de stelling van [eisers01] dat de woonoppervlakte van het appartement 163 m² is onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij verwijzen in dit verband enkel naar het taxatierapport dat in 2017 voor [eisers01] werd opgesteld en brengen naar voren dat dit rapport de juistheid van de verkoopinformatie onderstreept, omdat deze taxateur conform de meetinstructie moet hebben gemeten en is uitgegaan van 180 m². De rechtbank acht het met [eisers01] aannemelijker dat deze taxateur het appartement niet heeft opgemeten, maar is uitgegaan van de verkoopinformatie. Uit het rapport uit 2017 blijkt immers niet dat de betreffende taxateur de woonoppervlakte zelf heeft gemeten en daarbij de meetinstructie in acht heeft genomen. De rechtbank zal de vaststelling van de woonoppervlakte daarom niet (mede) baseren op dit rapport.
 
 
 
 
 
4.6.
 
 
Volgens de meetinstructie mogen gebouwgebonden buitenruimtes (zoals balkons) en externe bergruimtes niet meegerekend worden bij het berekenen van de woonoppervlakte van een appartement. GW Makelaars c.s. hebben gesteld dat de totale oppervlakte van het appartement 180 m² bedraagt, inclusief het balkon (10 m²) en de externe bergruimte (7 m²). Ter zitting heeft [gedaagde02] in lijn hiermee verklaard dat de buitenmuren van het appartement 12 bij 15 meter zijn, wat eveneens resulteert in een totale oppervlakte van 180 m². Naar het oordeel van de rechtbank staat daarmee tussen partijen vast dat het appartement een woonoppervlakte van (180 m² – 10 m² – 7 m² =) 163 m² heeft. De rechtbank zal daarom bij de verdere beoordeling uitgaan van deze oppervlakte.
 
 
 
 
 
Aansprakelijkheid - GW Makelaars
 
 
 
 
 
 
4.7.
 
 
GW Makelaars erkent dat zij als VBO-makelaar gehouden was om de woonoppervlakte volgens de meetinstructie te meten. Zij betwist dat zij niet aan deze verplichting voldaan zou hebben, maar kan geen meetrapport overleggen ter onderbouwing van die betwisting. De rechtbank gaat er daarom van uit dat GW Makelaars geen meting conform de meetinstructie heeft verricht.
 
 
 
 
 
4.8.
 
 
GW Makelaars betwist daarnaast dat zij onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld door een onjuiste voorstelling van zaken te geven in de verkoopinformatie. Zij heeft daarin immers vermeld dat het gaat om een appartement met terras met een totale oppervlakte van 180 m² en heeft daarbij ook de oppervlaktes van de afzonderlijke ruimtes van het appartement vermeld. [eisers01] hadden uit de verstrekte informatie en de uitgebreide bezichtigingen kunnen en moeten opmaken dat met 180 m² de
 
totale
 
oppervlakte van het appartement werd bedoeld, inclusief het balkon en de externe bergruimte. Dat hadden [eisers01] ook kunnen afleiden uit het in 2017 opgestelde taxatierapport, waarin een woonoppervlakte van 180 m² is vermeld en is opgenomen dat er geen gebouwgebonden buitenruimte of externe bergruimte zou zijn, terwijl dit wel het geval is. De vermelde oppervlakte betreft volgens GW Makelaars bovendien slechts een indicatie en geen garantie dat de opgegeven oppervlakte juist is. Tot slot beroept GW Makelaars zich op het voorbehoud dat zij in de verkoopbrochure heeft gemaakt ten aanzien van de juistheid van het vermelde aantal vierkante meters. Op grond van deze omstandigheden, in samenhang bezien, mochten [eisers01] niet ervan uitgaan dat de in de verkoopinformatie genoemde woonoppervlakte was gegeven op basis van de meetinstructie, aldus GW Makelaars.
 
 
 
 
 
4.9.
 
 
De rechtbank stelt het volgende voorop. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).
 
 
 
 
 
4.10.
 
 
De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de kopers. Zij bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door VBO-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het woonoppervlak van de woning.
 
 
 
 
 
4.11.
 
 
Op grond hiervan stelt de rechtbank vast dat GW Makelaars niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar had mogen worden verwacht. De woonoppervlakte van het appartement bedraagt immers 163 m² en wijkt in daarmee meer dan geringe mate af van de opgegeven oppervlakte van 180 m². [eisers01] hadden niet, zoals GW Makelaars stelt, kunnen en moeten begrijpen dat de oppervlakte van 180 m² niet de woonoppervlakte, maar de totale oppervlakte van het appartement was. [eisers01] hoefden hiernaar geen onderzoek te doen, want zij mochten erop vertrouwen dat de door GW Makelaars opgegeven oppervlakte gemeten was in overeenstemming was met de meetinstructie en hooguit in geringe mate zou afwijken van de daadwerkelijke oppervlakte. Dat [eisers01] het appartement meermaals uitgebreid hebben bezichtigd, maakt dit oordeel niet anders. Ook de stelling van GW Makelaars dat de gemeten woonoppervlakte indicatief is en niet als een garantie kan worden gezien, stuit op het voorgaande af. [eisers01] mochten er dus in beginsel van uitgaan dat de woonoppervlakte van de woning 180 m² bedroeg, zoals in de verkoopinformatie werd vermeld. Overigens is het onjuist dat [eisers01] zelf de netto woonoppervlakte hadden kunnen berekenen door de oppervlaktes vermeld in de verkoopinformatie bij elkaar op te tellen. Een optelsom daarvan resulteert in een woonoppervlakte van nog geen 120 m², omdat niet de oppervlakte van alle ruimtes van het appartement is vermeld.
 
 
 
 
 
4.12.
 
 
Het beroep van GW Makelaars op het voorbehoud in de verkoopinformatie slaagt niet. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een VBO-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen. Voor zover GW Makelaars ook een beroep doet op de exoneratie die in de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper is overeengekomen ten aanzien van een eventuele afwijkende oppervlakte, slaagt dit beroep evenmin. Een dergelijke, tussen koper en verkoper geldende exoneratie geldt niet zonder meer tussen de koper en de verkoopmakelaar en doet er bovendien niet aan af dat de koper ervan mag uitgaan dat de aan de meetinstructie gebonden verkoopmakelaar volgens die meetinstructie heeft gemeten en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de brochure heeft vermeld (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).
 
 
 
 
 
4.13.
 
 
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat GW Makelaars onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade die [eisers01] daardoor hebben geleden.
 
 
 
 
 
Aansprakelijkheid - [gedaagde01] en [gedaagde02]
 
 
 
 
 
 
4.14.
 
 
[eisers01] stellen zich primair op het standpunt dat [gedaagde01] en [gedaagde02] aansprakelijk zijn voor de geleden schade omdat het appartement niet voldoet aan de koopovereenkomst, althans niet aan de verwachtingen die [eisers01] op grond daarvan van het appartement mochten hebben. Het appartement is 17 m² kleiner dan [eisers01] werd medegedeeld. Daarmee is volgens [eisers01] sprake van nonconformiteit en schieten [gedaagde01] en [gedaagde02] tekort in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben hun mededelingsplicht geschonden door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden en kunnen zich daarom niet succesvol beroepen op de exoneraties in de koopovereenkomst (zie 2.3.). De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid staat hieraan in de weg.
 
 
 
 
 
4.15.
 
 
[gedaagde01] en [gedaagde02] betwisten hun aansprakelijkheid en stellen dat het appartement de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het beoogde doel, namelijk gebruik als woning. Er is derhalve geen sprake van non-conformiteit. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben voor de verkoop een makelaar ingeschakeld en hebben erop vertrouwd dat de verkoopinformatie de correcte informatie bevatten. Zij betwisten dat zij wisten dat de woonoppervlakte conform de meetinstructie gemeten had moeten zijn en/of dat zij wisten dat het vermelde woonoppervlak niet overeenkomstig de meetinstructie is weergegeven in de verkoopinformatie. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich er volgens [gedaagde01] en [gedaagde02] niet tegen dat zij een beroep doen op de exoneraties uit de koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 6 BW. [gedaagde01] en [gedaagde02] concluderen dat zij niet toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en niet aansprakelijk zijn voor de door [eisers01] gestelde schade.
 
 
 
 
 
4.16.
 
 
De rechtbank is, in lijn met de stellingen van [eisers01] , van oordeel dat het appartement niet beantwoordt aan de verwachtingen die [eisers01] redelijkerwijs mochten hebben op grond van de koopovereenkomst. De daadwerkelijke oppervlakte wijkt in meer dan geringe mate af van de aan [eisers01] medegedeelde oppervlakte, die voor hen (net als voor de gemiddelde koper) van belang was. Er is daarmee sprake van non-conformiteit als gevolg waarvan [gedaagde01] en [gedaagde02] aansprakelijk zijn voor de veroorzaakte schade, tenzij zij een beroep kunnen doen op de exoneraties in de koopovereenkomst.
 
 
 
 
 
4.17.
 
 
 
Naar het oordeel van de rechtbank verzetten de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hun aansprakelijkheid kunnen beperken met een beroep op de exoneraties uit de koopovereenkomst. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang.
 
 
Allereerst kan het vermelden van een onjuiste woonoppervlakte door de VBOmakelaar van de verkopers in beginsel ook aan de verkopers worden toegerekend. Dit kan zeker als één van de verkopers zelf makelaar is, zoals hier het geval is. Dat [gedaagde01] enkel als privépersoon betrokken was bij deze transactie en als professional uitsluitend werkzaamheden verricht ter zake bedrijfsvastgoed doet daar niet aan af. Het feit dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een makelaar hadden ingeschakeld en daarop vertrouwden, maakt dus niet dat zij niet aansprakelijk gehouden kunnen worden.
 
 
Ten tweede is de woonoppervlakte van het appartement 17 m² kleiner dan aan [eisers01] medegedeeld is. Dit is een wezenlijk verschil in oppervlakte, dat mogelijk tot een schade van aanzienlijke omvang kan leiden.
 
 
Ten derde is sprake van ongelijkwaardige partijen. De koopovereenkomst is eenzijdig opgesteld door GW Makelaars voor [gedaagde01] en [gedaagde02] . GW Makelaars is een professionele en commerciële partij die ongetwijfeld vaker koopovereenkomsten opstelt. [eisers01] zijn consumenten, bezitten die deskundigheid niet en werden niet bijgestaan door een aankoopmakelaar. [gedaagde01] is makelaar en moet daarom geacht worden aanzienlijk deskundiger te zijn wat betreft de aan- en verkoop van onroerend goed dan [eisers01] als gemiddelde consumenten. Nu [gedaagde01] als directeur van een makelaardij bovendien een verkoopmakelaar van zijn eigen kantoor heeft ingeschakeld en die makelaar bij het bepalen van de woonoppervlakte niet de meetinstructie in acht heeft genomen, moet deze nalatigheid van de verkoopmakelaar aan [gedaagde01] worden toegerekend, wat ook in de risicosfeer van [gedaagde02] als medeverkoper ligt.
 
 
 
 
 
 
4.18.
 
 
Het beroep van [gedaagde01] en [gedaagde02] op artikel 7:17 lid 6 BW, waarin is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden, kan hen evenmin baten. Dit wettelijke vermoeden is hier niet doorslaggevend, omdat [eisers01] redelijkerwijs mochten verwachten dat het woonoppervlak was berekend aan de hand van de meetinstructie en dat de verkoopinformatie over de woonoppervlakte juist was.
 
 
 
 
 
4.19.
 
 
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] en [gedaagde02] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en op grond daarvan aansprakelijk zijn voor de schade die [eisers01] daardoor hebben geleden.
 
 
 
 
 
Schade
 
 
 
 
 
 
4.20.
 
 
Vast is komen te staan dat GW Makelaars c.s. aansprakelijk zijn voor de door [eisers01] geleden schade en dat zij deze dienen te vergoeden.
 
 
 
 
 
4.21.
 
 
[eisers01] stellen zich op basis van het taxatierapport van 22 februari 2021 op het standpunt dat de marktwaarde van het appartement ten tijde van de aankoop € 450.000,00 was en niet de door hen betaalde koopprijs van € 500.000,00. Dit betekent dat [eisers01] door toedoen van GW Makelaars c.s. te veel hebben betaald en een schade van (€ 500.000,00 – € 450.000,00 =) € 50.000,00 hebben geleden. [eisers01] stellen zich op het standpunt dat zij bij juiste vermelding van de woonoppervlakte het appartement van 163 m² niet hadden gevonden in hun zoekacties op Funda en (dus) ook niet zouden hebben gekocht, zeker niet voor € 500,000,00. Zij stellen dat zij dan een appartement in hetzelfde complex zouden hebben gekocht dat toen ook te koop stond, [adres02] , omdat dat een woonoppervlakte van 194 m² heeft. Zij hebben beide appartementen meermaals bezichtigd en uiteindelijk voor [adres01] gekozen omdat dat appartement direct bewoonbaar was en [adres02] eerst nog van een vloer en keuken voorzien moest worden.
 
 
 
 
 
4.22.
 
 
GW Makelaars c.s. betwisten dat [eisers01] , indien GW Makelaars c.s. de juiste informatie hadden verstrekt, anders zouden hebben gehandeld dan zij in werkelijkheid hebben gedaan. GW Makelaars c.s. voeren daartoe aan dat het aantal vierkante meters geen rol van betekenis heeft gespeeld in de aankoopbeslissing van [eisers01] Bepalend was hoe het appartement, dat zij meermaals uitgebreid hebben bezichtigd, er daadwerkelijk uit zag. [adres02] zouden [eisers01] niet gekocht hebben, omdat dat appartement volledig casco was. Zij zouden het appartement [adres01] evengoed gekocht hebben voor de overeengekomen koopprijs. Bovendien waren [gedaagde01] en [gedaagde02] niet bereid geweest om het appartement voor een lager bedrag dan € 500.000,00 te verkopen. GW Makelaars c.s. stellen zich op het standpunt dat [eisers01] een marktconforme prijs hebben betaald, wat wordt bevestigd door het taxatierapport dat [eisers01] lieten opstellen in 2017 ten behoeve van het verkrijgen van een hypotheek. Daarin werd de marktwaarde per 5 februari 2017 geschat op € 510.000,00. GW Makelaars c.s. concluderen dat [eisers01] geen schade hebben geleden als gevolg van hun handelswijze, nu de marktwaarde € 10.000,00 hoger lag dan de koopprijs die [eisers01] hebben betaald. Daar komt bij dat [eisers01] het appartement voor € 709.000,00 hebben verkocht en daarmee meer dan € 200.000,00 winst hebben gemaakt, zodat van schade geen sprake kan zijn.
 
 
 
 
 
4.23.
 
 
De vragen of [eisers01] schade hebben geleden en zo ja, wat de omvang daarvan is, moeten worden beantwoord door de feitelijk bestaande situatie te vergelijken met de hypothetische situatie waarin GW Makelaars geen onrechtmatige daad had gepleegd en [gedaagde01] en [gedaagde02] geen wanprestatie hadden gepleegd. Het is aan [eisers01] om te stellen en te onderbouwen wat er in de hypothetische situatie was gebeurd. Aan die onderbouwing mogen geen al te hoge eisen worden gesteld, omdat GW Makelaars het door haar onrechtmatig handelen en [gedaagde01] en [gedaagde02] door hun wanprestatie voor [eisers01] onmogelijk hebben gemaakt om te bewijzen wat er zonder dat onrechtmatig handelen en die wanprestatie was gebeurd.
 
 
 
 
 
4.24.
 
 
 
De feitelijke situatie is als volgt. [eisers01] waren op zoek naar een huis van minstens 180 m² en hebben voldoende gemotiveerd gesteld dat de woonoppervlakte voor hen van belang was bij de aankoop. [eisers01] hebben, op basis van het onder 2.8. vermelde taxatierapport van 22 februari 2021, gemotiveerd gesteld dat het appartement op 5 februari 2017 een marktwaarde van € 450.000,00 had. GW Makelaars c.s. betwisten dit en voeren daartoe aan dat uit het taxatierapport van 2017 volgt dat de marktwaarde € 510.000,00 was. Volgens GW Makelaars c.s. hebben [eisers01] hebben dus een marktconforme prijs betaald en geen schade geleden. GW Makelaars c.s. zal in dit standpunt niet worden gevolgd. De taxateur die de woning in 2017 heeft getaxeerd, is immers uitgegaan van de onjuiste netto woonoppervlakte van 180 m². Reeds om die reden kan het taxatierapport van 2017 niet dienen als onderbouwing voor de waarde van het pand ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. GW Makelaars c.s. hebben daarnaast nog aangevoerd dat ook uit een vergelijking met andere woningen volgt dat [eisers01] een marktconforme prijs hebben betaald. De rechtbank acht de door GW Makelaars c.s. gegeven onderbouwing voor dit standpunt niet voldoende om te kunnen concluderen dat [eisers01] een marktconforme prijs hebben betaald voor het appartement. Nu GW Makelaars c.s. geen taxatierapport hebben ingebracht waaruit een andere marktwaarde blijkt en de deugdelijkheid van het rapport 22 februari 2021 ook overigens niet gemotiveerd hebben betwist, zal de rechtbank uitgaan van een marktwaarde van € 450.000,00.
 
 
[eisers01] hebben het appartement gekocht voor € 500.000,00 terwijl de marktwaarde destijds € 450.000,00 was. Daarmee hebben zij bij aankoop van het appartement een verlies van € 50.000,00 geleden. Vervolgens hebben zij het appartement voor € 709.000,00 verkocht en daarmee een verkoopwinst van (€ 709.000,00 – € 500.000,00 =) € 209.000,00 behaald. Afgezien van de gemaakte (verbouwings)kosten en andere kosten die normaal gesproken zijn gemoeid met de aan- of verkoop van een woning, hebben [eisers01] in de feitelijke situatie een winst gerealiseerd van (€ 209.000,00 – € 50.000,00 =) € 159.000,00.
 
 
 
 
 
 
4.25.
 
 
De vraag is vervolgens wat [eisers01] zouden hebben gedaan in de hypothetische situatie waarin GW Makelaars c.s. wel de juiste informatie hadden verschaft. [eisers01] stellen dat zij het appartement niet hadden gezien op Funda en (dus) ook niet hadden gekocht als zij hadden geweten dat het woonoppervlak 163 m² is. Zij hadden dan [adres02] gekocht. [gedaagde01] en [gedaagde02] voeren op hun beurt aan dat zij met een lagere prijs niet akkoord hadden kunnen gaan. Gelet hierop acht de rechtbank het aannemelijk dat in de hypothetische situatie geen koopovereenkomst tot stand was gekomen met [gedaagde01] en [gedaagde02] en dat [eisers01] dan [adres02] of een andere woning met een woonoppervlakte van minstens 180 m² hadden gekocht. In de hypothetische situatie hadden [eisers01] niet te veel betaald door de vermelding van een onjuiste woonoppervlakte en dus geen schade geleden bij aankoop van de andere woning. Gelet op de gemiddelde stijging van de huizenprijzen acht de rechtbank het plausibel dat [eisers01] in de hypothetische situatie bij verkoop van die andere woning een verkoopwinst hadden gerealiseerd die minstens zo groot is als de verkoopwinst die zij feitelijk hebben gerealiseerd. Dat dit niet met zekerheid kan worden vastgesteld, staat er gezien de laatste volzin van 4.23 niet aan in de weg om dit aan te nemen.
 
 
 
 
 
4.26.
 
 
Het voorgaande betekent dat [eisers01] bij de aankoop van het appartement een schade van € 50.000,00 hebben geleden die zij in de hypothetische situatie niet zouden hebben geleden en dat [eisers01] de gerealiseerde verkoopwinst van € 209.000,00 ook in de hypothetische situatie zouden hebben gerealiseerd. De conclusie is dat [eisers01] door het onrechtmatig handelen van GW Makelaars en de wanprestatie van [gedaagde01] en [gedaagde02] een schade van € 50.000,00 hebben geleden.
 
 
 
 
 
Conclusie
 
 
 
 
 
 
4.27.
 
 
De slotsom is dat het gevorderde schadebedrag van € 50.000,00 toewijsbaar is, evenals de gevorderde en niet op afzonderlijke gronden betwiste wettelijke rente over deze schade. Het taxatierapport van 22 februari 2021 was van wezenlijk belang bij de vaststelling van de schade. Om die reden komen de kosten daarvan voor vergoeding in aanmerking en dienen GW Makelaars € 695,00 aan [eisers01] te betalen en de daarover gevorderde en niet op afzonderlijke gronden betwiste wettelijke rente.
 
 
 
 
 
4.28.
 
 
[eisers01] maken aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu aan alle eisen van artikel 6:96 lid 6 BW is voldaan, komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking. Voor de hoogte van het te betalen bedrag zal aansluiting worden gezocht bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en zal een bedrag van € 1.275,00 worden toegewezen, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente.
 
 
 
 
 
4.29.
 
 
GW Makelaars c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers01] worden begroot op:
 
 
- dagvaarding € 123,60
 
 
- griffierecht € 952,00
 
 
- salaris advocaat
 
€ 2.228,00
 
(2,0 punten × tarief € 1.114,00)
 
 
Totaal € 3.303,60
 
 
 
 
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
 
 
 
5.
 
De beslissing
 
 
 
De rechtbank
 
 
 
 
 
5.1.
 
 
veroordeelt GW Makelaars c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover één van hen betaalt ook de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers01] van een schadevergoeding van € 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 14 april 2017 tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.2.
 
 
veroordeelt GW Makelaars c.s. hoofdelijk tot betaling van € 695,00 (zeshonderdvijfennegentig euro) aan kosten ter vaststelling van schade, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.3.
 
 
veroordeelt GW Makelaars c.s. hoofdelijk tot betaling van € 1.275,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
 
 
 
 
 
5.4.
 
 
veroordeelt GW Makelaars c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers01] tot op heden begroot op € 3.303,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
 
 
 
 
 
5.5.
 
 
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
 
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. N.M. Ketelaar. Het is ondertekend door de rolrechter en uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2022.
 
 
 
 
 
3569/3194