ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2016:5954

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2016:5954 Rechtbank Midden-Nederland , 16-11-2016 / 5006777

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2016-11-16

Zaaknummer: 5006777

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2016:5954

---

Huurovereenkomst, huurachterstand, contractuele boete, wettelijke (handels)rente, gebruiksvergoeding, verrekening, afgebroken onderhandelingen, wanprestatie, onrechtmatige daad, conservatoir derdenbeslag.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 5006777 UC EXPL  16-6385 MEH/1029 
     
     
     
       
         Vonnis van 16 november 2016 
       
     
     
     
       in de zaak tussen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         Universiteit Utrecht, meer in het bijzonder [...] , 
       gevestigd te Utrecht, 
       verder te noemen: de UU, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       gemachtigde: mr. A.M. van Heest, advocaat te Rotterdam, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [gedaagde] bv , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       procederend bij haar interim-directeur [A] . 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het vonnis van 8 juni 2016; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering eis; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 18 oktober 2016 met producties ten behoeve van de comparitie; 
         
         
           de comparitie van 26 oktober 2016, waarvan aantekening is gehouden. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] is een  startup  die, kort gezegd, de groei van bacteriën meet. Aan [gedaagde] zijn personen betrokken die voortkomen uit of betrokken zijn geweest bij de UU. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Op 29 oktober 2010 is tussen de UU als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen. Op 30 januari 2015 is tussen partijen met terugwerkende kracht een geactualiseerde huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het per 1 januari 2014 twee kantoorruimtes en twee laboratoria in het [naam gebouw] . De overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaren en eindigt op 31 december 2015. In de overeenkomst is bepaald dat de huur stilzwijgend wordt voortgezet voor de duur van telkens een kwartaal. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste drie maanden. De per kwartaal vooruit te betalen huurprijs bedraagt € 13.046,- (excl. btw). 
         Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing verklaard. 
       
       
     
     
       2.3. 
       In verband met betalingsachterstand zijn partijen op 14 november 2014 onder meer overeengekomen dat [gedaagde] de achterstallige huur over de eerste twee kwartalen van 2014 voor het einde 2014 betaalt en die over laatste kwartalen van 2014 voor het einde van het eerste kwartaal van 2015. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief van 15 juni 2015 aan [gedaagde] schrijft de UU, voor zover van belang: 
         “Naar aanleiding van de geconstateerde huurachterstand van ruim een jaar deel ik u het volgende mede. 
       
       
       
         U geeft aan dat [gedaagde] cashflowproblemen heeft en dat u op subsidiegelden wacht. Deze interne problemen behoren echter niet de problemen van Universiteit Utrecht te zijn, maar van [gedaagde] of haar eigenaar [naam] . 
       
       
       
         Met u zijn diverse gesprekken gevoerd m.b.t. de huur en de betaling ervan. Hierbij zijn over en weer afspraken gemaakt (…). Tot op heden zijn deze niet nagekomen. (…) 
       
       
       
         Wij kunnen u een laatste keer tegemoet komen door mee te gaan in uw voorstel per mail van 1 juni jl. (…), echter onder de volgende strikte voorwaarden: 
       
       
       
          [...] en [...] van 2015 worden per direct betaald (…). 
          De betalingen op de openstaande facturen van 2014 dienen respectievelijk in september en november 2015 op onze bankrekening te zijn bijgeschreven. 
          Nieuwe facturen zullen binnen de normale termijn stipt worden voldaan. 
          (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In haar brief van 28 september 2015 aan [gedaagde] beëindigt de UU de overeenkomst per 31 december 2015. Vermeld wordt onder andere: 
         “Universiteit Utrecht heeft ten behoeve van noodzakelijke werkzaamheden de beschikking nodig over de door u gehuurde ruimten in het [naam gebouw] . Uw huurcontract is afgestemd op de planning van deze werkzaamheden. 
         Conform afspraak heeft Universiteit Utrecht zich ingespannen waardoor u de mogelijkheid heeft gehad om zich te vestigen in de nieuw gebouwde [...] . U heeft hiervoor met [naam stichting] gesproken. De mogelijkheid is door het uitblijven van uw reactie inmiddels achterhaald. U kunt met ons in gesprek om eventuele andere opties te bekijken. Wel dient u het gehuurde te verlaten. 
       
       
       
         Conform art. 3 van de huurovereenkomst zeg ik hierbij de huur op en zeg ik u ontruiming aan per 31-12-2015 zodat de UU vanaf 1-1-2016 de vrijelijke beschikking heeft over de ruimten.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In haar brief van 9 november 2015 aan de UU schrijft [gedaagde] onder meer: 
         “ [gedaagde] heeft uw huuropzegging in goede orde ontvangen. Dit betekent dat wij vanaf 1 januari 2016 geen huurder meer zijn van de bij ons in gebruik zijnde laboratorium- en kantoorruimten in het [naam gebouw] . 
         (…) 
       
       
       
         Ons probleem zit in de huidige aflopende proefopstellingen in de laboratoriumruimten en een van de kantoorruimtes ( [...] ) waar onze lab-medewerkers hun testen voorbereiden en uitwerken. 
       
       
       
         Hiervoor hebben we de labs en de kantoorruimte [...] nog nodig tot uiterlijk 15 maart 2016. 
         Wij verzoeken u uit coulance overwegingen ons de mogelijkheid te geven om de huidige laboratoriumruimten tot uiterlijk 15 maart 2016 te gebruiken tegen een gebruiksvergoeding gelijk aan de huidige huurprijs. 
         Indien dit eenmalig verleende gebruik mogelijk is zullen wij de laboratoriumruimten en de kantoorruimte [...] voor 31 maart 2016 ontruimen en opleveren conform de contractuele afspraken hierover.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In haar brief van 17 november 2015 verklaart de UU zich akkoord met het gebruiken van de laboratoriumruimten en een kantoorruimte in de periode van 1 januari 2015 tot 15 maart 2015 tegen gebruik van een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 24 maart 2016 sommeert de door de UU ingeschakelde deurwaarder [gedaagde] uiterlijk 29 maart 2016 een bedrag van € 26.196,81 (te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten) te voldoen. [gedaagde] heeft dit bedrag niet betaald. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 31 maart 2016 heeft de UU verlof gekregen voor het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gedaagde] onder de Rabobank. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] de bij haar in gebruik zijnde ruimtes ontruimd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     In conventie 
     
     
       3.1. 
       
         De UU vordert na verschillende vermeerderingen en verminderingen van eis veroordeling van [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis te betalen: 
         - een bedrag van € 46.697,92 ter zake van achterstallige huurpenningen tot en met 31 december 2015 en vertragingsboete, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand, subsidiair de wettelijke handelsrente en meer subsidiair de wettelijke rente over € 39.347,40 vanaf 1 oktober 2016 tot de dag van algehele voldoening; 
         - een bedrag van € 22.168,68 ter zake van achterstallige gebruiksvergoeding tot en met 31 december 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 21.917,65 vanaf 3 september 2016 tot de dag van algehele voldoening; 
         - een bedrag van € 1.254,73 aan buitengerechtelijke kosten; 
         - de (na)kosten en de beslagkosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] doet een beroep op verrekening met de door haar geleden schade van € 50.000,- die zij in reconventie vordert. Verder concludeert zij tot afwijzing van de vordering tot betaling van de “huurfacturen” over de periode vanaf 16 maart 2016, omdat die periode gebruikt moest worden om de ruimten veilig te kunnen ontruimen. Ook voert zij aan dat de proceskosten afgewezen moeten worden, omdat deze disproportioneel zijn en geen rechtsgrond hebben. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat zij niet gehouden is rente te betalen, omdat de UU heeft ingestemd met uitstel van betaling. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] vordert betaling door de UU van een bedrag van € 50.000,-, bestaande uit onnodige, aanvullende kosten en misgelopen opbrengsten. 
       
     
     
       3.5. 
       
         De UU concludeert tot afwijzing van de reconventionele vorderingen met veroordeling van [gedaagde] in de kosten. Daartoe voert zij aan dat de grondslag voor schadevergoeding ontbreekt, zodat zij zich daartegen niet behoorlijk kan verweren. Zij betwist in elk geval tekort te zijn geschoten dan wel onrechtmatig jegens [gedaagde] te hebben gehandeld. 
         Voorts betwist zij dat [gedaagde] schade heeft geleden en stelt zij als verweer dat deze schade in elk geval wegens eigen schuld voor rekening van [gedaagde] dient te blijven. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     In conventie 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand van € 39.347,40 heeft. Reeds hierom zullen de vorderingen van de UU in zoverre worden toegewezen. 
       
     
     
       4.2. 
       
         De rente die de UU vordert, betreft de contractuele boete van 2% over het openstaande bedrag. Tot en met 1 september 2016 bedraagt de boete € 7.350,52. Deze boete is gebaseerd op artikel 18 lid 2 van de algemene voorwaarden. 
         Volgens [gedaagde] is zij niet gehouden rente te betalen, omdat de UU steeds heeft ingestemd met uitstel van betaling. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] aldus dat dit verweer ook betrekking heeft op de contractuele boete. 
       
       
     
     
       4.3. 
       Het enkele feit dat de UU nadere afspraken met [gedaagde] heeft gemaakt om betaling van de huurpenningen te verkrijgen, brengt naar het oordeel van de kantonrechter in zijn algemeenheid niet mee dat de UU daarom geen aanspraak kan maken op betaling van de wettelijke rente of de contractuele boete. Dit geldt temeer omdat uit de brief van 15 juni 2015 blijkt dat de UU geen nieuw uitstel van betaling meer duldde (zie r.o. 2.4.). De contractuele boete is evenwel slechts in beginsel verschuldigd over de periode dat de huurovereenkomst voortduurde. Na beëindiging van de huurovereenkomst is er voor contractuele boete geen grondslag meer (in haar conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging eis in conventie lijkt de UU dat standpunt ook in te nemen). Omdat gesteld noch gebleken is dat partijen de contractuele boete ook van toepassing hebben verklaard op de gebruiksovereenkomst per 1 januari 2016, is er voor toewijzing van de vordering tot betaling van deze boete vanaf deze datum geen grond. 
       
     
     
       4.4. 
       
         Hoewel de UU niet heeft toegelicht hoe het gevorderde boetebedrag is berekend, lijkt zij zich op het standpunt te stellen dat bij het berekenen van de boete per maand ook de boete over de achterstand van de aan de betreffende maand voorafgaande maanden berekend moet worden. 
         De kantonrechter is van oordeel dat artikel 18 lid 3 zo dient te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 2% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat er per maand een bedrag van € 300,- verschuldigd is aan boeterente als de voormelde berekening lager uit zou vallen dan € 300,-. 
       
       
     
     
       4.5. 
       
         De UU heeft evenmin uitgelegd wanneer de contractuele boetes volgens haar zijn gaan lopen. Vaststaat dat [gedaagde] bepaalde kwartaaltermijnen niet heeft betaald, maar niet duidelijk is welke termijnen dat zijn. In haar dagvaarding stelt de UU dat [gedaagde] heel 2014 en de eerste twee kwartalen van 2015 niet heeft betaald. Dit is niet te rijmen met de in de dagvaarding gevorderde hoofdsom aan huurpenningen van € 26.196,81. In haar akte vermeerdering eis vordert de UU tevens betaling van de huur over het laatste kwartaal van 2015, hetgeen impliceert dat [gedaagde] het derde kwartaal van 2015 wel heeft betaald. Tijdens de zitting is evenwel namens de UU verklaard dat [gedaagde] heel 2015 niet heeft betaald. 
         Vanwege deze onduidelijkheid is de kantonrechter van oordeel dat de UU haar vordering tot betaling van de contractuele boete onvoldoende heeft onderbouwd. Dit leidt ertoe dat in plaats van de boete de subsidiair gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, zijnde 6 april 2016. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         De UU vordert ook een bedrag van € 21.917,65 aan achterstallige gebruiksvergoeding. Dit bedrag is opgebouwd uit € 13.150,59 aan gebruiksvergoeding over de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 maart 2016 en een bedrag naar rato van € 8.767,06 over de periode van 1 april 2016 tot en met 31 mei 2016 (dat is de periode dat [gedaagde] het gehuurde langer dan overeengekomen in gebruik heeft gehouden). 
         
          [gedaagde] betwist niet dat zij dit bedrag onbetaald heeft gelaten. Zij voert evenwel aan dat zij niet gehouden is een gebruiksvergoeding te betalen over de periode van 16 maart 2016 tot en met 31 mei 2016 (de datum waarop zij het gehuurde heeft verlaten), omdat deze periode gebruikt moest worden om het gehuurde veilig te kunnen ontruimen. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Niet is in te zien waarom [gedaagde] de gebruiksvergoeding niet zou hoeven te betalen over de periode waarin zij het gehuurde ontruimde. Het ontruimen, dat nota bene plaatsvond in de periode waarin zij van het gehuurde geen gebruik meer mocht maken, is onlosmakelijk verbonden met het gebruik, waarvoor [gedaagde] een gebruiksvergoeding aan de UU moest betalen. Het verweer slaagt dan ook niet. Dit leidt ertoe dat de vordering tot betaling van € 21.917,65 ter zake van gebruiksvergoedingen zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Door de verschillende eiswijzigingen is niet bepaald duidelijk op welk bedrag aan wettelijke rente over de gebruiksvergoeding de UU aanspraak maakt. Begrijpt de kantonrechter de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering eis in conventie goed, dan vordert de UU over het bedrag van € 13.150,59 de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2016 en over het bedrag van € 8.767,06 vanaf 1 april 2016. 
         
          [gedaagde] heeft tegen deze berekening geen verweer gevoerd. Hierom – en mede omdat de gebruiksvergoeding ook per kwartaal vooraf verschuldigd was en de ingangsdata van de rente de kantonrechter juist voorkomen – zal de wettelijke rente over de gebruiksvergoeding op de in het dictum vermelde wijze worden toegewezen. 
       
       
     
     
       4.9. 
       De UU maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit) van toepassing is, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De UU heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 1.254,73 is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.10. 
       De UU vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is, gelet op het bepaalde in artikel 706 van het Wetboek van Rechtsvordering, toewijsbaar. Bij de begroting van de beslagkosten kan geen rekening worden gehouden met explootkosten, omdat de UU heeft nagelaten de beslagstukken (met uitzondering van het verleende verlof) in het geding te brengen. Voor het overige worden de beslagkosten begroot op € 619,- aan griffierecht en € 400,- voor salaris gemachtigde (1 rekest x € 400,-). 
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de UU worden begroot op: 
       - dagvaarding	€	94,08 
       - vast recht	€	322,00	(€ 941,00 - € 619,00) 
       - beslagkosten	€ 	1.019,00 
       - salaris gemachtigde	€  	1.400,00 	(3,5 punt x tarief € 400,00) 
       Totaal	€	2.835,08 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde] vordert betaling van € 50.000,- door de UU ter zake van onnodige, aanvullende kosten en misgelopen opbrengsten. In haar processtukken licht zij niet, althans niet begrijpelijk, toe waarop deze vordering is gebaseerd. Gelet op de toelichting tijdens de zitting begrijpt de kantonrechter de stellingen van [gedaagde] inmiddels aldus dat de UU wanprestatie heeft gepleegd, althans onrechtmatig heeft gehandeld door beslag te leggen en [gedaagde] niet de gelegenheid te bieden te verhuizen naar nieuwbouw op het universiteitsterrein. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] heeft niet onderbouwd van welke toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de UU in haar ogen sprake is, zodat haar vordering, voor zover deze gebaseerd is op wanprestatie, zal worden afgewezen. 
       
     
     
       4.14. 
       
         Tijdens de zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat de UU in haar brief van 28 september 2015 (zie r.o. 2.5.) heeft gedaan alsof de huurovereenkomst vanwege eigen gebruik van het [naam gebouw] beëindigd moest worden, terwijl inmiddels is gebleken dat delen van dat gebouw nog steeds verhuurd worden aan ondernemingen die in dezelfde situatie verkeren als [gedaagde] . 
         Volgens [gedaagde] heeft de UU haar ook voorgehouden dat zij na beëindiging van de huur andere ruimte zou kunnen huren in de nieuwbouw. Toen puntje bij paaltje kwam, was er echter geen ruimte in dat nieuwe gebouw meer voorhanden, aldus [gedaagde] . Als zij dat had geweten, dan had zij zich tegen de beëindiging verzet. In verband met dit laatste stelt [gedaagde] dat de brief van 9 november 2015 (zie r.o. 2.6) door medewerkers van de UU is opgesteld en dat zij “gedwongen” was die brief te ondertekenen. 
       
       
     
     
       4.15. 
       De UU heeft toegelicht dat de beëindiging van de huurovereenkomst voortvloeide uit de noodzaak het [naam gebouw] te renoveren. Volgens haar moest het gebouw op last van de brandweer gerenoveerd worden, waarbij tevens asbest verwijderd dient te worden. Het is nooit de bedoeling geweest dat het gehele [naam gebouw] leeg zou komen te staan en dit heeft zij [gedaagde] ook nooit gezegd, aldus de UU, waarbij zij verwijst naar de tekst van de opzeggingsbrief. Weliswaar is tussen partijen gesproken over de mogelijkheid ruimte te huren in de nieuwbouw, maar die besprekingen hebben door stilzitten van [gedaagde] niet geleid tot overeenstemming. De UU heeft ook aangevoerd dat de kans dat [gedaagde] een nieuwe verhuurder zou vinden vrij gering is, omdat zij stelselmatig de huur niet betaalt. 
       
     
     
       4.16. 
       Voor zover [gedaagde] bedoelt te zeggen dat de UU onzorgvuldig heeft gehandeld door de huurovereenkomst op oneigenlijke gronden te beëindigen, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. De UU heeft voldoende toegelicht dat delen van het [naam gebouw] ontruimd moesten worden vanwege de renovatie en dat de huurovereenkomst met [gedaagde] (en ook met andere partijen) daarom beëindigd diende te worden. Hierbij zij opgemerkt dat de UU de overeengekomen opzegtermijn in acht heeft genomen. 
       
     
     
       4.17. 
       De stelling van [gedaagde] dat de brief van 9 november 2015 door de UU is opgesteld, maakt voornoemd oordeel niet anders. Mede gelet op het verweer van de UU op dit punt, had het op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen welke medewerkers van de UU deze brief hebben opgesteld, hoe zij het voor elkaar gekregen hebben daarvoor het briefpapier van [gedaagde] te gebruiken en waarom [gedaagde] deze brief desondanks heeft ondertekend en aan de UU ter beschikking heeft gesteld. Dit alles heeft zij nagelaten. 
       
     
     
       4.18. 
       
         Voor zover [gedaagde] met haar stelling dat zij erop mocht vertrouwen dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen, bedoelt te zeggen dat het de UU niet vrij stond de onderhandelingen af te breken, overweegt de kantonrechter als volgt. 
         Als strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. 
         Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daarover ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. 
       
       
     
     
       4.19. 
       In het licht van de hierboven maatstaf is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat het de UU niet vrij stond de onderhandelingen of besprekingen met [gedaagde] over vervangende huurruimte af te breken. Uit niets is gebleken dat de besprekingen in een zodanig stadium waren gekomen dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat enigerlei overeenkomst in elk geval uit die onderhandelingen zou voortkomen. Vast is slechts komen te staan dat partijen met elkaar hebben gesproken (hoe vaak en tussen wie die besprekingen hebben plaatsgehad is niet duidelijk geworden) over mogelijkheden nieuwbouw te huren. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. 
       
     
     
       4.20. 
       
         Tot slot stelt [gedaagde] dat het laten leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van haar onrechtmatig is. Daartoe voert zij aan dat zij vier dagen daarvoor nog met de UU in overleg was over de huurachterstand en dat namens de UU met geen woord over beslaglegging is gesproken. 
         De kantonrechter is van oordeel dat het enkele feit dat partijen met elkaar praten over een huurachterstand niet zonder meer meebrengt dat het doen leggen van conservatoir derdenbeslag door de verhuurder onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig is. Dat de UU tijdens het gesprek mogelijk al van plan was beslag te laten leggen, althans de mogelijkheid daartoe openhield en dit niet aan [gedaagde] heeft meegedeeld, maakt dit niet anders, omdat het in zijn algemeenheid niet aan te raden is een beslagdebiteur in kennis te stellen van een aankomend beslag. 
       
       
     
     
       4.21. 
       Op grond van al het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering tot vergoeding van de schade – wat er verder van de gestelde schadeomvang zij – af. 
       
     
     
       4.22. 
       In reconventie zal [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de UU worden begroot op € 400,- (2 punten x tarief € 400,00 x correctiefactor 0,5) aan salaris gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] aan de UU te betalen een bedrag van € 39.347,40 ter zake van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW daarover vanaf 6 april 2016 tot de dag van algehele voldoening, 
       
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt [gedaagde] aan de UU te betalen een bedrag van € 21.917,65 ter zake van achterstallige gebruiksvergoedingen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van: 
         - € 13.150,59 vanaf 1 januari 2016 tot de dag van algehele voldoening, alsmede 
         - € 8.767,06 vanaf 1 april 2016 tot de dag van algehele voldoening, 
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.254,73, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de UU, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.835,08, waarin begrepen € 1.400,- aan salaris gemachtigde en € 1.019,- aan beslagkosten, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de UU, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde, 
       
     
     
       5.9. 
       verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 16 november 2016.