ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:2615

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:2615 Gerechtshof Den Haag , 10-12-2024 / BK-23/1159

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-12-10

Zaaknummer: BK-23/1159

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:2615

---

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-23/1159 
     
     
     
     Uitspraak van 10 december 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 september 2023, nummer SGR 22/7391. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 544.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 21 augustus 2024 verzocht om een voorlopige voorziening, inhoudende schorsing van de invordering van de in de aanslag vastgestelde verschuldigde belasting. Bij brief van 26 augustus 2024 is belanghebbende door het Hof geïnformeerd dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof. Bij brief van 4 september 2024 heeft belanghebbende opnieuw verzocht om het (voorwaardelijk) treffen van een voorlopige voorziening. Bij brief van 11 september 2024 heeft het Hof belanghebbende nogmaals meegedeeld dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof. 
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak BK-23/794 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd, wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een stuk aangeduid als ‘Reactie op Verweerschrift inzake hoger beroep WOZ-beschikking 2021 nr. […] ’ overgelegd. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis met bouwjaar 1901 en heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 237 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix overgelegd. De matrix vermeldt twee, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] en [adres 3] , beide gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. De gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix kunnen als volgt worden samengevat: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 1]  (de woning) 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
             
             
               
                 Objectsoort 
               
               
                 Tussen-Herenhuis 
               
               
                 Tussen-Herenhuis 
               
               
                 Tussen-Herenhuis 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1901 
               
               
                 1899 
               
               
                 1903 
               
             
             
               
                 Kadastrale oppervlakte 
               
               
                 157 m2 
               
               
                 140 m2 
               
               
                 155 m2 
               
             
             
               
                 Gebruiksoppervlakte (GO) 
               
               
                 237 m2 
               
               
                 222 m2 
               
               
                 220 m2 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 2022 
               
               
                 € 544.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 851.000 
               
               
                 € 1.100.000 
               
             
             
               
                 Transportdatum 
               
               
                 
               
               
                 13-01-2022 
               
               
                 21-04-2022 
               
             
             
               
                 Prijs per m2 (GO) 
               
               
                 € 2.295 
               
               
                 € 3.833 
               
               
                 € 5.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde prijs  per m2 (GO) 
               
               
                 
               
               
                 € 3.182 Correctie van 17%  naar waardepeildatum 
               
               
                 € 4.150 
                 Correctie van 17%  naar waardepeildatum 
               
             
             
               
                 Opmerking 
               
               
                 Woning in mindere staat. 
               
               
                 Zeer goed vergelijkbare woning qua type, grootte en bouwjaar. Woning in zeer oude staat. Zie iWOZ rapport voor staat t.t.v. verkoop 
               
               
                 Zeer goed vergelijkbare woning qua type, grootte en bouwjaar. Woning in zeer gemiddelde staat. Zie iWOZ rapport voor staat t.t.v. verkoop. 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 13 januari 2022 met transactieprijs € 851.000) en [adres 3] (verkocht op 21 april 2022 met transactieprijs € 1.100.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de gebruiksoppervlakten, bouwjaar, de ligging in dezelfde straat en de objectkenmerken voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de mindere staat van de woning door op te nemen dat de vergelijkingsobjecten in “zeer oude staat” ( [adres 2] ) en “zeer gemiddelde staat” ( [adres 3] ) verkeren. Verweerder heeft daarbij voor beide objecten verwezen naar het Vastgoedrapport Woningen van iWOZ (de iWOZ-rapportage). De foto’s van de iWOZ-rapportages ondersteunen dit oordeel. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat [adres 2] in zeer gedateerde staat verkeert, niet beschikt over centrale verwarming en isolatie, maar toch is verkocht voor een bedrag dat circa € 300.000 hoger ligt dan het bedrag waarop de woning is gewaardeerd. Uit de matrix volgt verder dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar de waardepeildatum. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien gecorrigeerde vierkante meterprijzen voort van € 3.182 ( [adres 2] ) en € 4.150 ( [adres 3] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 2.295 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. 
     
     10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eisers stelling dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze in een veel betere staat verkeren, slaagt niet. Zoals hiervoor overwogen heeft verweerder rekening gehouden met de verminderde staat van de woning. Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met deze omstandigheid dan wel dat dit een grotere waardevermindering van de woning rechtvaardigt. Verder geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Verder staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen, in dit geval door juist vergelijkingsobjecten te gebruiken die in dezelfde straat als de woning zijn gelegen. Voorgaande betekent niet dat de onderbouwing in eerste instantie onzorgvuldig was of ondeugdelijk gemotiveerd. 
     Dat de woning niet inpandig is opgenomen, maakt evenmin dat de waarde onvoldoende is onderbouwd. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door verweerder vastgestelde waarde in bezwaar en beroep wordt betwist. Eiser is uitgenodigd voor een inpandige opname, maar hij heeft daar zelf van afgezien. De rechtbank ziet geen aanleiding om eiser alsnog een taxatie te laten uitvoeren. Het had op de weg van eiser gelegen om dit eerder te doen. 
     
     11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.  
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Beroep op betalingsonmacht 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende heeft bij brief van 15 juli 2024 een beroep op betalingsonmacht gedaan. Bij brief van 31 juli 2024 heeft de griffier belanghebbende verzocht gegevens over zijn inkomen en vermogen te verstrekken. Op 8 augustus 2024 heeft belanghebbende zijn beroep op betalingsonmacht onderbouwd met een ingevuld formulier en een bankafschrift. De griffier heeft bij brief van 19 augustus 2024 het beroep op betalingsonmacht voorlopig toegewezen. 
       
     
     
       5.1.2. 
       Een beroep op betalingsonmacht wordt gehonoreerd indien de rechtzoekende, zijnde een natuurlijk persoon, aannemelijk maakt dat – op de datum waarop het griffierecht uiterlijk op de rekening van het gerecht moet zijn bijgeschreven dan wel ter griffie moet zijn gestort – het netto-inkomen waarover hij maandelijks kan beschikken minder bedraagt dan 95 percent van de voor een alleenstaande geldende (maximale) bijstandsnorm, en dat hij voorts niet beschikt over vermogen waaruit het verschuldigde griffierecht kan worden betaald. 
     
     
       5.1.3. 
       Dit moet in dit geval worden beoordeeld over de periode 15 juni 2024 tot 12 augustus 2024. Dit is de periode die aanvangt nadat de griffier voor de eerste maal op de verschuldigdheid van het griffierecht heeft gewezen en eindigt met de datum waarop het griffierecht uiterlijk moest zijn gestort. 
       
     
     
       5.1.4. 
       Met hetgeen belanghebbende heeft overgelegd is aannemelijk dat hij een maandelijks netto-inkomen heeft van minder dan 95 percent van de voor een alleenstaande geldende maximale bijstandsnorm en voorts niet over vermogen beschikt om het voor het hoger beroep verschuldigde griffierecht te voldoen, zodat het beroep op betalingsonmacht wordt toegewezen. Het hoger beroep is daarom ontvankelijk. 
       
       
         
           Waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 
       
     
     
       5.3. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.  
       
       
         5.4.1. 
         Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix (zie 2.2) volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op  € 544.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.  
         
       
       
         5.4.2. 
         Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning, hebben een met de woning vergelijkbare gebruiks- en kadastrale oppervlakte en stammen uit een vergelijkbaar bouwjaar. Anders dan belanghebbende stelt, zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voor wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door bij de woning uit te gaan van een aanzienlijk lagere prijs per m2 van € 2.295 ten opzichte van de (gecorrigeerde) prijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] , die respectievelijk € 3.182 en € 4.150 bedragen. Gelet op het feit dat het vergelijkingsobject [adres 2] in verouderde staat verkeerde ten tijde van de verkoop, zo volgt uit het iWOZ-rapport, heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat de onderhoudstoestand van de woning dusdanig slecht is dat dit een nog lagere waarde van de woning rechtvaardigt. 
         
       
     
     
       5.5. 
       Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de gedateerde onderhoudstoestand, matige voorzieningen en matige kwaliteit van de woning. De blote stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning is, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onvoldoende om aan te nemen dat de waarde van de woning verder moet worden verlaagd. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en L.D.M.A Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 10 december 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.