ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2015:6672

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2015:6672 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 07-10-2015 / C/02/277581 / HA ZA 14-136

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2015-10-07

Zaaknummer: C/02/277581 / HA ZA 14-136

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2015:6672

---

Gedaagde is in een eerder vonnis veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan eiseres. Het onrechtmatig handelen bestond er uit dat gedaagde als indirect bestuurder van een vennootschap, die vennootschap een koopovereenkomst heeft laten sluiten waarvan hij wist dat die vennootschap die niet na zou kunnen komen. De vordering tot betalen van de overeengekomen boete wordt afgewezen omdat gedaagde daaraan niet in privé gebonden was. Gedaagde moet wel het prijsverschil betalen tussen de overeengekomen koopprijs en de prijs die eiseres van een andere koper heeft weten te bedingen.

vonnis 
     RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
       Handelsrecht 
     
     
     
       Middelburg 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/02/277581 / HA ZA 14-136 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 oktober 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         GEBROEDERS COSTER VASTGOED B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. H.E. Eelkman Rooda te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaten: mrs. J.P. Koets en J. den Hoed te Haarlem, 
       procesadvocaat: mr. C.J. IJdema te Middelburg, 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Gebrs. Coster en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding, met producties 1 t/m 29; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met productie 1 t/m 4; 
         
         
           de conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis, met producties 30 t/m 33; 
         
         
           de conclusie van dupliek, met producties 1 t/m 15; 
         
         
           de akte uitlating producties. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Gebrs. Coster was eigenares van het pand [adres] , hierna te noemen: het pand. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Tussen (vertegenwoordigers van) partijen is gesproken over de (ver-)koop van het pand. Bij e-mail van 25 augustus is namens (één van de bedrijven van) [gedaagde] aan  
         D. van den Broek, werkzaam voor de aan Gebrs. Coster gelieerde vennootschap Nieuw  
         Holland Projectontwikkeling B.V. (hierna respectievelijk: Van den Broek en NHP) het akkoord op de koopprijs van € 725.000,-- bevestigd. In antwoord hierop bericht Van den Broek: 
         
           “Verkoper gaat akkoord met de geboden prijs van € 725.000,- KK onder de volgende voorwaarden: 
         
       
       
         
           
             Geen voorbehouden 
           
         
         
           
             Transport voor 1 oktober 2008” 
           
         
       
       
         Desgevraagd wordt namens (één van de bedrijven van) [gedaagde] op 15 september 2008 schriftelijk aan Van den Broek meegedeeld dat als koper zal optreden: 
         
           “Bos Projectontwikkeling bv (of nader te noemen meester) noot: er wordt nog een nieuwe entiteit opgericht welke het og gaat houden”. 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In een op 20 oktober 2008 tussen notarissen verzonden e-mail (ook verzonden aan [gedaagde] en Van den Broek) wordt gemeld dat de koper zal zijn Lange Haven II B.V. (hierna te noemen: Lange Haven). 
       
     
     
       2.4. 
       Bij koopakte van 20 oktober 2008, ondertekend door Lange Haven en Gebrs. Coster op respectievelijk 20 en 30 oktober 2008, verklaren Gebrs. Coster en Lange Haven dat zij overeengekomen zijn dat laatstgenoemde op 25 augustus 2008 voornoemd pand van Gebrs. Coster heeft gekocht voor een koopprijs van € 725.000,--, vermeerderd met 6% rente per jaar vanaf 1 oktober 2008 tot en met de datum van levering. In art. 8 van deze akte is bepaald dat de leveringsakte zal worden verleden op 15 november 2008 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.  
       
     
     
       2.5. 
       
         In de algemene bepalingen, behorende bij voornoemde akte, is voorts bepaald:   
         “Artikel VI 1.  Bij niet of niet-tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 
       
       2. Indien één van de partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende vijf werkdagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de keus tussen: 
       a.  uitvoering van de overeenkomst te verlangen in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van de termijn van vijf werkdagen voor elke dag tot en met de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs; of 
       b.  de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. 
       3. (…) 4. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 
       5. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen, tenzij de nalatige partij deze geheel in aftrek kan brengen.”   
       
     
     
       2.6. 
       Lange Haven heeft - na ingebrekestelling namens Gebrs. Coster op 14 november 2008, waarbij als uiterste datum van nakoming 21 november 2008 is genoemd - het pand niet afgenomen en de koopprijs niet betaald. Ook op later overeengekomen momenten is Lange Haven niet nagekomen, omdat zij niet in staat was de koopprijs te betalen. Bij vonnis in kort geding van 2 juli 2009 van de rechtbank Rotterdam is Lange Haven veroordeeld tot nakoming, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 25.000,-- per dag dat zij daarmee in gebreke zou blijven; Lange Haven heeft aan dat vonnis niet voldaan.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij vonnis van 23 februari 2011 van de (toenmalige) rechtbank Middelburg is voor recht verklaard dat [gedaagde] in zijn hoedanigheid van (indirect) bestuurder van Lange Haven onrechtmatig jegens Gebrs. Coster heeft gehandeld en mitsdien aansprakelijk is voor als gevolg van dat onrechtmatig handelen door Gebrs. Coster geleden schade, nader op te maken bij staat. Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft dit vonnis bij arrest van 15 mei 20012 bekrachtigd; beroep in cassatie, ingesteld door [gedaagde] , is bij arrest van 12 juli 2013 door de Hoge Raad verworpen. 
       
     
     
       2.8. 
       Het in voormeld vonnis bedoelde onrechtmatig handelen van [gedaagde] bestond, kort gezegd, hierin dat hij als (indirect) bestuurder van Lange Haven deze vennootschap verplichtingen (de aankoop van het pand voor de prijs van € 725.000,--) heeft laten aangaan, terwijl hij wist, althans redelijkerwijs moest begrijpen dat deze vennootschap die verplichtingen niet zou kunnen nakomen en voorts aan Gebrs. Coster geen verhaal zou bieden.  
       
     
     
       2.9. 
       
         Gebrs. Coster heeft de overeenkomst met Lange Haven per 11 november 2010 - middels een schriftelijke verklaring van haar advocaat aan die van Lange Haven/ [gedaagde] - buitengerechtelijk ontbonden. Gebrs. Coster heeft het pand vervolgens verkocht en op  
         5 april 2011 geleverd aan de Gemeente Schiedam (hierna: de Gemeente) voor een bedrag van € 600.000,--.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
       3.1. 
       
         Gebrs. Coster vordert (na eiswijziging) om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I.  primair:  [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.579.050,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag; 
         II.  subsidiair:  [gedaagde] te veroordelen tot betaling van: 
       
       a. een bedrag van € 155.123,--, te vermeerderen met de contractuele rente ad 6%, 
       althans de wettelijke rente, over dit bedrag vanaf 5 april 2011 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       de contractuele rente ad 6%, althans de wettelijke rente, over een bedrag van  
       € 725.000,-- vanaf 15 november 2008 tot 5 april 2011, zijnde € 114.154,50, respectievelijk € 76.759,95; 
       
          een bedrag van € 8.864,--, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens per (verval)jaar; 
          een bedrag van € 1.448,25, te vermeerderen met de wettelijke rente per 2 juli 2009; 
          een bedrag van € 85.511,16, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
          een bedrag van € 631,29, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
          een bedrag van € 947.212,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, bij wijze van voorschot hangende de definitieve vaststelling van de schadebedragen; 
       
       III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen, indien betaling van deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, met de wettelijke rente vanaf genoemde veertien dagen, alsmede met de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
         Gebrs. Coster baseert haar primaire vordering op art. VI lid 2a van de algemene bepalingen die behoren bij voornoemde koopakte. Zij vordert de daar genoemde boete vanaf de overeengekomen (fatale) leveringsdatum van 15 november 2008 tot en met de dag van ontbinding van de overeenkomst, zijnde 11 november 2011 (726 dagen x € 2.175,-- =  
         € 1.579.050,--).   
       
     
     
       3.3. 
       
         Subsidiair vordert Gebrs. Coster de werkelijk door haar geleden schade. Die schade bestaat uit: 
         
           1) de schade koopsom 
         
         Deze schade betreft het verschil tussen de door Lange Haven geboden koopprijs (ad   
         € 725.000,--) en de van de Gemeente ontvangen netto koopprijs (€ 569.877,--), zijnde  
         € 155.123,--, te vermeerderen met de contractuele rente ad 6%, althans de wettelijke rente, vanaf 5 april 2011 (de datum van levering van het pand aan de Gemeente). De netto koopprijs berekent Gebrs. Coster door de kosten ad € 30.123,--, die zij heeft moeten maken om het pand asbest vrij te maken, in mindering te brengen op de van de Gemeente ontvangen (bruto) koopprijs van € 600.000,--. 
       
       
       
         
           2) de gederfde rente  
         
         De rentederving ziet (primair) op de contractuele rente van 6% over de overeengekomen koopsom ad € 725.000,-- vanaf 15 november 2008 tot de levering aan de Gemeente op  
         5 april 2011, zijnde € 114.154,50, althans (subsidiair) op de wettelijke rente over genoemd bedrag voor genoemde periode (belopend € 76.759,95).  
       
       
       
         
           3) de eigenaarslasten  
         
         Deze lasten hebben betrekking op de belastingen en overige exploitatiekosten die Gebrs. Coster in de periode vanaf 15 november 2008 tot 5 april 2011 heeft moeten dragen en die zij bij tijdig afnemen door Lange Haven niet zou hebben gehad. Deze lasten bedragen 
         € 8.864,--, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
       
       
         
           4) de gerechtelijke kosten 
         
         Gebrs. Coster heeft aanvankelijk Lange Haven in rechte betrokken en nakoming van de overeenkomst gevorderd. Lange Haven kon door onrechtmatig handelen van [gedaagde] niet nakomen. Lange Haven is in de proceskosten veroordeeld; Gebrs. Coster houdt [gedaagde] voor die kosten ad € 1.448,24 aansprakelijk. 
       
       
       
         
           5) de advies- en administratiekosten 
         
         Gebrs. Coster heeft advies- en administratiekosten moeten maken in verband met de omstandigheid dat Lange Haven het pand niet afnam. NHP heeft voor haar onderzocht of het pand kon worden verhuurd en hoe het na verhuur weer voor verkoop in aanmerking kon komen. Daartoe is onderzoek gedaan, overleg gevoerd en zijn beheer- en antikraakwerkzaamheden verricht. Voor deze werkzaamheden heeft NHP een bedrag van € 4.492,25 in rekening gebracht.  
         Daarnaast heeft NHP (voor een stelpost van € 25.000,--) vanaf 2008 t/m 2013 het dossierbeheer in de zaak tegen [gedaagde] op zich genomen en heeft zij diverse acties onderno-men in verband met de mogelijke herontwikkeling, de verkoop en het rendabel maken van het pand, waarvoor zij een factuur ad € 29.750,-- heeft verstuurd. Dit alles heeft geleid tot uiteindelijke verkoop van het pand aan de Gemeente en is aldus schadebeperkend geweest.  
         Gebrs. Coster heeft voorts zelf de nodige bureau- en administratiekosten (totaal) ad  
         € 25.000,-- moeten maken. Zij heeft daarnaast notariskosten ad € 622,74 en € 646,17 gemaakt voor het opstellen van de koopakte en in verband met de overdracht van het pand aan Lange Haven, terwijl Lange Haven niet heeft afgenomen. Voor de totale kosten van  
         € 85.511,16 – houdt Gebrs. Coster [gedaagde] aansprakelijk. 
       
       
       
         
           6) de beslagkosten 
         
         Gebrs. Coster heeft ter verzekering van haar rechten diverse conservatoire beslagen gelegd. [gedaagde] dient de kosten daarvan ad € 631,29 te dragen.  
       
       
     
     
       3.4. 
       Gebrs. Coster stelt dat zij al jaren doende is om betaling te krijgen, maar dat zij alleen maar kosten maakt. Zij vordert daarom dat de helft van het bedrag in hoofdsom bij wijze van voorschot aan haar wordt uitbetaald.   
       
     
     
       3.5. 
       
         
          [gedaagde] voert verweer.  
         Ten aanzien van de primaire vordering stelt [gedaagde] dat het boetebeding (art. VI lid 2a) waarop Gebrs. Coster zich baseert met Lange Haven is overeengekomen, en niet met hem. Bovendien ziet het boetebeding op een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en is het Lange Haven, en niet [gedaagde] , die toerekenbaar jegens Gebrs. Coster is tekortgeschoten in de nakoming. De vordering is volgens [gedaagde] al om die reden niet toewijsbaar. Daarnaast staat het Gebrs. Coster niet (meer) vrij deze boete te vorderen, nu deze boete aan een vordering tot nakoming is verbonden en Gebrs. Coster de overeenkomst inmiddels per 11 november 2010 heeft ontbonden.  
         Mocht toch een boete worden toegewezen, dan bepleit [gedaagde] matiging ex art. 6:94 BW; de boete staat in geen verhouding tot de overeengekomen koopprijs van € 725.000,-- en de werkelijke waarde van het pand (destijds getaxeerd op € 220.000,--). Er is voorts sprake van een evidente wanverhouding tot de aan de onrechtmatige daad van Van de Bos toe te rekenen werkelijke schade. Toewijzing van de vordering zal voorts leiden tot een persoonlijk faillissement van [gedaagde] . [gedaagde] wijst er verder op dat de door Lange Haven geboden prijs - en ook de prijs die de Gemeente heeft betaald - voor Gebrs. Coster zeer voor-delig was en ver boven de werkelijke waarde van het pand lag. Voorts acht hij van belang dat Lange Haven destijds op aandringen van Gebrs. Coster het financieringsvoorbehoud heeft laten vallen en het ook voor [gedaagde] niet te voorzien was dat de (bij Gebrs. Coster bekende) financieringsconstructie door terugtrekking van de financier onmogelijk werd. Hoewel Gebrs. Coster al direct na de laatst geplande leverdatum wist dat Lange Haven niet zou kunnen nakomen (en ze al met boetes dreigde), is ze toch lang op nakoming blijven aandringen. Gebrs. Coster had veel eerder (ter beperking van haar schade) actief naar een andere koper moeten zoeken. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om jegens hem een beroep te doen op de boetebepaling in art. VI. lid 2a van voornoemde algemene bepalingen, aldus [gedaagde] . 
       
       
     
     
       3.6. 
       Ten aanzien van de subsidiaire vordering stelt [gedaagde] dat voor de situatie na ontbinding het boetebeding als opgenomen in art.VI lid 2b van de algemene bepalingen leidend is. In dit kader voert hij aan dat art. 6:92 lid 2 BW (waarvan in de overeenkomst niet expliciet is afgeweken) bepaalt dat hetgeen op grond van dat boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de verplichting tot schadevergoeding; het staat Gebrs. Coster niet vrij in plaats van de verbeurde boete de daadwerkelijk geleden schade te vorderen.  
       
       
         3.7.1. 
         Mocht Gebrs. Coster daar wel recht op hebben, dan stelt [gedaagde] dat de daadwerkelijk geleden schade lager is dan Gebrs. Coster stelt. Daartoe stelt zij het navolgende:  
         
         
           
             1) de schade koopsom 
           
           
            [gedaagde] stelt dat Gebrs. Coster wist van de noodzaak voor [gedaagde] om het pand aan te kopen (om in aanmerking te kunnen komen voor gunning van het project waarvan het pand onderdeel uitmaakte). Zij heeft daardoor een ver boven de taxatie- en marktwaarde gelegen verkoopprijs weten af te dwingen. Daarnaast heeft Gebrs. Coster het pand naar de mening van [gedaagde] voor een te laag bedrag aan de Gemeente verkocht; voor zover het verschil met de door Lange Haven geboden prijs meer dan 5% is, dient dat voor rekening van Gebrs. Coster te blijven. [gedaagde] stelt voorts dat Gebrs. Coster ook bij verkoop aan de Gemeente, gelet op de marktwaarde van het pand, een behoorlijke winst heeft geboekt; ook om die reden is onaanvaardbaar dat [gedaagde] het gehele prijsverschil zou moeten vergoeden en is matiging op zijn plaats.  
           Naar de mening van [gedaagde] leidt het feit dat Gebrs. Coster ermee akkoord is gegaan de kosten van asbestsanering te dragen (terwijl het voor de hand had gelegen dat de Gemeente die kosten droeg) er voorts niet toe dat [gedaagde] die kosten dient te dragen. Deze kosten - ten algemene nutte gemaakt - zijn niet het gevolg van de onrechtmatige daad van [gedaagde] . Bovendien zijn ze onvoldoende onderbouwd.  
         
         
         
           
             2) de gederfde rente 
           
           
            [gedaagde] betwist de gevorderde contractuele rente; deze rente geldt niet bij onrecht- 
           matige daad, is niet bedongen voor het verschil tussen de overeengekomen en verkregen koopprijs en kan slechts lopen tot de datum van ontbinding van de overeenkomst. Gebrs. Coster kan hooguit aanspraak maken op wettelijke rente over het verschil tussen de koopprijzen. Daarbij geldt dat van Gebrs. Coster verwacht mocht worden dat zij het pand sneller had verkocht.  
         
         
         
           
             3) de eigenaarslasten 
           
           Deze lasten worden door [gedaagde] bij gebreke van onderbouwende stukken voor wat betreft de verzekeringspremies betwist. De gemeentelijke belastingen en heffingen en de waterschapslasten zijn zijns inziens voorts op een te hoog bedrag vastgesteld, omdat daarbij van een te hoge WOZ-waarde (in 2008, 2009 en 2010) is uitgaan. In dit verband stelt hij zich op het standpunt dat Gebrs. Coster bezwaar tegen de vaststelling van die waarde, alsmede tegen de aanslag van het Hoogheemraadschap Delfland, had dienen te maken. Nu Gebrs. Coster bovendien te veel tijd heeft genomen om alsnog te verkopen, staan de eigenaarslasten van 2010 en 2011 in een te ver verwijderd verband tot de onrechtmatige daad.  
         
         
         
           
             5) de advies- en administratiekosten 
           
           Deze kosten zijn volgens [gedaagde] disproportioneel hoog, niet (afdoende) onderbouwd en grotendeels niet gerelateerd aan de onrechtmatige daad. Daarbij gaat het volgens [gedaagde] om kosten ter beperking van schade ex art. 6:96 lid 2a BW. In casu voldoen deze kosten echter, zoals hij aanvoert, niet aan de daaraan te stellen dubbele redelijkheidstoets. De notariskosten had Gebrs. Coster bovendien ook zonder onrechtmatige daad van [gedaagde] gehad. Deze kosten komen naar zijn mening dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.  
         
         
         
           
             6) de beslagkosten 
           
           
            [gedaagde] acht deze kosten onvoldoende gespecificeerd.  
         
         
       
       
         3.7.2. 
         
           
            [gedaagde] beroept zich tenslotte op matiging van de schadevergoeding en wijst daarbij op de feiten en omstandigheden die hiervoor in r.o. 3.5. staan beschreven.  
           Nu Gebrs. Coster voorts niet alles heeft gedaan om een zo hoog mogelijk kooprijs te realiseren, dient een deel van de schade op grond van art. 6:101 BW voor haar rekening te blijven.    
         
         
       
       
         3.7.3. 
         Overigens ziet [gedaagde] geen reden een voorschot toe te kennen. Gebrs. Coster heeft geen spoedeisend belang gesteld en vraagt een voorschot dat ruimschoots uitstijgt boven het bedrag waarop zij aanspraak kan maken.  
         
         
         
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       
         primaire vordering 
       
     
     
       4.1. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank kan Gebrs. Coster in casu jegens [gedaagde] geen beroep doen op de het boetebeding in art. VI lid 2a van de algemene bepalingen, behorende bij de koopakte van 20 oktober 2008. In dit verband geldt dat de betreffende koopakte, waarvan het boetebeding onderdeel uitmaakt, is opgemaakt tussen Gebrs. Coster als verkopende partij en Lange Haven als kopende partij. Vast staat dat [gedaagde] deze koopakte namens Lange Haven heeft ondertekend, waarbij niet in geschil is dat [gedaagde] daartoe bevoegd was. Aldus heeft [gedaagde] deze rechtshandeling in naam van Lange Haven verricht, waardoor niet hij, maar Lange Haven, (door ondertekening van de koopakte) aan het genoemde boetebeding in deze koopakte is gebonden. Het feit dat Lange  
         Haven pas op 20 oktober 2008 is opgericht, doet hier niet aan af. Daarbij overweegt de rechtbank dat Gebrs. Coster haar stelling dat het boetebeding in eerste instantie met [gedaagde] is overeengekomen niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft onderbouwd.  
         Gebrs. Coster verwijst in dit verband immers slechts naar de (schriftelijke) koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) die [gedaagde] op 25 augustus 2008 met Gebrs. Coster is aangegaan. Indien en voor zover er al vanuit zou moeten worden uitgegaan dat [gedaagde] deze overeenkomst op eigen naam (en niet namens Lange Haven) heeft gesloten, geldt dat blijkens de inhoud van deze overeenkomst slechts overeenstemming is bereikt over de koopprijs van het pand, de (aanvankelijke) leveringsdatum en de (niet-)toepasselijkheid van voorbehouden. Een boetebeding, zoals geformuleerd in art. VI lid 2a van de algemene bepalingen, is daarin niet opgenomen. Anders dan Gebrs. Coster meent, kan op basis van de (schriftelijke) koopovereenkomst van 25 augustus 2008 dan ook niet worden aangenomen dat het boetebeding tussen Gebrs. Coster en [gedaagde] is overeengekomen. Nu voorts niet (voldoende concreet) gesteld, noch gebleken, is dat [gedaagde] en Gebrs. Coster het boetebeding op enig ander moment (mondeling, dan wel schriftelijk) zijn overeengekomen, wordt de stelling van Gebrs. Coster dat [gedaagde] aan dit boetebeding gebonden is, verworpen. Dit betekent dat de primaire vordering van Gebrs. Coster wordt afgewezen. 
       
       
       
         
           subsidiaire vordering 
         
       
     
     
       4.2. 
       
         In het licht van hetgeen hiervoor in r.o. 4.1. is overwogen, verwerpt de rechtbank het standpunt van [gedaagde] dat, gelet op de ontbinding van de koopovereenkomst op  
         11 november 2010, het boetebeding ex art.VI lid 2b van de algemene bepalingen tussen partijen geldt. Ook dit boetebeding is, om redenen zoals hiervoor genoemd, (slechts) overeengekomen tussen Gebrs. Coster en Lange Haven en kan derhalve niet door [gedaagde] bij wijze van verweer jegens Gebrs. Coster in stelling worden gebracht. Aan het verweer van [gedaagde] dat dit boetebeding in de plaats treedt van het recht op schadevergoeding en dat de subsidiaire vordering van Gebrs. Coster tot vergoeding van de door haar werkelijk geleden schade om die reden moet worden afgewezen, wordt dan ook voorbij gegaan. 
       
       
     
     
       4.3. 
       Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van de door Gebrs. Coster gestelde daadwerkelijk geleden (vermogens)schade. De rechtbank zal hierna de gestelde schadeposten afzonderlijk behandelen teneinde tot vaststelling van de schade ex art. 6:97 BW te komen. Hierbij oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de schade die Gebrs. Coster heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Lange Haven in de nakoming van de koopovereenkomst. Het betreft derhalve schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie. 
       
       
       
     
     
       4.4. 
       
         ad 1) de schade koopsom  
       
       
         4.4.1. 
         Als uitgangspunt bij de vaststelling van de omvang van deze schade geldt dat Gebrs. Coster zoveel mogelijk in de toestand dient te worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Er dient dus een vergelijking te worden gemaakt tussen de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Bij de vaststelling van de schade dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het concrete geval. 
         
       
       
         4.4.2. 
         Gelet op voornoemd uitgangspunt dient de schade als gevolg van het feit dat Gebrs. Coster het pand voor een lager bedrag aan de Gemeente heeft verkocht in beginsel te worden vastgesteld op een bedrag van € 125.000,-- (€ 725.000,-- -/- € 600.000,--). Beoordeeld dient dan te worden of de door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden aanleiding vormen om het schadebedrag ter zake de koopsom op grond van art. 6:109 lid 1 BW te matigen en of de door Gebrs. Coster gemaakte asbestkosten ad € 30.123,33 als schade ten laste van [gedaagde] kunnen worden gebracht. 
         
       
       
         4.4.3 
         
           Ingevolge art. 6:109 BW kan de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding matigen indien toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden.  
           Naar het oordeel van de rechtbank doen zich in casu geen feiten en omstandigheden die dienen te leiden tot matiging. Anders dan [gedaagde] is de rechtbank in dit verband van oordeel dat de gestelde (slechte) onderhandelingspositie van [gedaagde] bij de aankoop van het pand, waardoor zij een ruim boven de (gestelde) taxatiewaarde van € 220.000,-- gelegen koopsom van € 750.000,-- heeft geboden, geen omstandigheid is (die via matiging van de hoogte van de schade) op Gebrs. Coster kan worden afgewenteld. Het stond Gebrs. Coster naar haar oordeel in het kader van vraag en aanbod immers vrij om te trachten een zo hoog mogelijk verkoopprijs te realiseren. Indien en voor zover zij de verkoopprijs mogelijk zou hebben opgedreven, kan dit haar dan ook als commerciële partij niet worden tegengeworpen. Aan de andere kant stond het [gedaagde] ook vrij om de onderhandelingen te staken indien en zodra hij van mening was dat zijn slechte positie in de onderhandelingen en het mogelijk opdrijven van de verkoopprijs door Gebr. Coster hem (te veel) zou benadelen. 
         
         
       
       
         4.4.4. 
         
           Daarbij is de rechtbank van oordeel dat Gebrs. Coster het pand niet voor een te laag bedrag aan de Gemeente heeft verkocht. In dit kader staat als onweersproken vast dat zich, naast [gedaagde] , (in 2010) maar één potentiële (later afgehaakte) koper heeft aangediend die een bod van € 450.000,-- heeft uitgebracht en dat zich verder geen gegadigden voor het (leegstaande) pand hebben gemeld. De kans om het pand op korte termijn voor dezelfde of slechts beperkt lagere prijs dan met [gedaagde] was overeengekomen aan een derde te verkopen deed zich dan ook niet voor. Daarnaast geldt dat [gedaagde] , ingegeven door (voor zijn rekening komende) bijzondere omstandigheden, met een (uitzonderlijk) hoge koopprijs voor het pand is akkoord gegaan. Het (aanmerkelijke) verschil tussen de koopprijs van € 750.000,-- en de uiteindelijke koopsom van € 600.000,-- is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voornamelijk daarin gelegen. Het feit dat [gedaagde] met een (uitzonderlijk) hoge koopprijs akkoord is gegaan, maakt namelijk nog niet dat de door de Gemeen-te betaalde koopsom per definitie als (onredelijk) laag moet worden beschouwd. Ter zake is van belang dat, naar Gebrs. Coster onweersproken heeft gesteld, de Gemeente het pand voor aankoop heeft laten taxeren door Schaub & Partners te Rotterdam. Aannemelijk is dat, zoals Gebrs. Coster stelt, deze taxatieprijs niet aanzienlijk afwijkt van het bedrag waarvoor de Gemeente het pand heeft gekocht.  
           Daarbij komt nog dat [gedaagde] de stelling van Gebrs. Coster dat de gemeente niet bereid was om een hogere koopprijs te betalen onvoldoende onderbouwd heeft betwist. De enkele stelling van [gedaagde] dat niet valt in te zien dat de Gemeente niet bereid zou zijn geweest om ook tenminste € 750.000,-- te betalen, omdat zij het pand grondig wilde renoveren in verband met het straataanzicht, is daartoe onvoldoende. Het feit dat de Gemeente belang had bij aankoop van het pand maakt immers niet dat zij zonder meer bereid moest worden geacht om meer dan € 600.000,-- te betalen voor het pand. Voorts wordt de stelling van [gedaagde] , dat Gebrs. Coster zich onvoldoende heeft ingespannen om een hogere verkoopprijs te realiseren, als niet, althans onvoldoende, onderbouwd, gepasseerd. De gestelde eigen schuld van Gebrs. Coster ex art. 6:101 lid 1 BW wordt op dit punt dan ook niet aangenomen. 
         
         
       
       
         4.4.5. 
         
           Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding om het prijsverschil tussen de oorspronkelijke koopprijs van € 750.000,-- en de uiteindelijke koopsom van € 600.000,--, voor zover deze meer dan 5% bedraagt, voor rekening van Gebrs. Coster te laten komen. Ten overvloede overweegt de rechtbank in dit verband dat [gedaagde] het kennelijk redelijk acht dat 5% van het prijsverschil tussen € 750.000,-- en € 600.000,-- door haar als schade wordt vergoed. [gedaagde] baseert het percentage van 5% echter op de prijsdaling van (koop)woningen met 4,8% in de regio (zie productie 3 bij conclusie van antwoord) als gevolg van de crisis in de vastgoedmarkt die vanaf de tweede helft van 2008 is ingetreden. Deze prijsdaling heeft echter betrekking op woningen, terwijl in het onderhavige geval een oude pastorie onderwerp van geschil is. 
           Voornoemd bedrag van € 125.000,-- dient dan ook door [gedaagde] als schade te worden vergoed. De door Gebrs. Coster gevorderde rente over dit bedrag vanaf 5 april 2011 zal hierna onder ‘gederfde rente’ aan de orde komen. 
         
         
       
       
         4.4.6. 
         
           Op basis van het in r.o. 4.4.1. geformuleerde uitgangspunt dienen ook de door Gebrs. Coster gemaakte asbestkosten door [gedaagde] als schade te worden vergoed. Ter zake staat als door [gedaagde] niet, althans onvoldoende, weersproken vast dat de Gemeente bij de aankoop van het pand als voorwaarde heeft bedongen dat Gebrs. Coster de met de noodzakelijke asbestsanering gepaard gaande kosten op zich zou nemen en dat de koop geen doorgang zou hebben gevonden indien Gebrs. Coster niet aan deze voorwaarde zou hebben voldaan. In het licht hiervan oordeelt de rechtbank dat de keuze van de Gebrs. Coster om tot een (gegarandeerde) verkoop tegen een relatief hoge koopsom over te gaan en daarbij de (relatief lage) asbestkosten op zich te nemen - onder de omstandigheden van het geval - gerechtvaardigd is. Bij gebreke van andere gegadigden voor het pand heeft zij de door [gedaagde] te vergoeden schade hierdoor mogelijk ook beperkt. Dat, zoals [gedaagde] stelt, een koper de asbestkosten op zich behoort te nemen, is naar het oordeel van de rechtbank geen algemene regel. Het staat partijen, gelet op de contractsvrijheid, vrij om daarover andersluidende afspraken te maken. Het feit dat de Gemeente, zoals [gedaagde] aangeeft, het pand (in het algemeen belang) heeft aangekocht om het grondig te renoveren in verband met door haar gestelde (gebieds)eisen maakt dan ook niet dat zij deze kosten per definitie voor haar rekening had dienen te nemen. 
           De stelling van [gedaagde] dat de (ten algemene nutte) gemaakte asbestkosten niet toerekenbaar zijn aan zijn onrechtmatig handelen, wordt verworpen. Nu [gedaagde] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de schade die Gebrs. Coster heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Lange Haven in de nakoming van de koop-overeenkomst, dient immers slechts beoordeeld te worden of de asbestkosten in zodanig verband staan met de wanprestatie zijdens Lange Haven dat deze aan die wanprestatie kun-nen worden toegerekend. Aangezien dit vereiste causale verband naar het oordeel van de rechtbank aanwezig is, gaat het beroep van [gedaagde] op niet-toerekenbaarheid niet op.  
         
         
       
       
         4.4.7. 
         
           Met overlegging van de producties 7, 8, 9 en 10 bij dagvaarding, alsmede productie 31 en 32 bij conclusie van repliek, heeft Gebrs. Coster de gestelde asbestkosten naar het oordeel van de rechtbank deugdelijk onderbouwd, zodat deze kosten ad € 30.123,33 door [gedaagde] als schade dienen te worden vergoed. De door Gebrs. Coster (primair) gevorderde contractuele rente ad 6% per jaar over dit bedrag (vanaf 5 april 2011) wordt afgewezen. Op grond van art. VI lid 1 van de algemene bepalingen, behorende bij de koopakte van 20 oktober 2008, is Lange Haven bij wanprestatie immers (door [gedaagde] te vergoeden) wettelijke rente ex art. 6:119 lid 1 BW jo. art. 6:83 sub b BW verschuldigd.  
           De overeengekomen contractuele rente van 6% per jaar (in de koopakte van 20 oktober 2008) heeft ook slechts betrekking op de vertraging in de betaling van de koopsom van  
           € 750.000,--, omdat levering aanvankelijk was voorzien op 1 oktober 2008 en later is uitgesteld naar 15 november 2008. 
           Nu gesteld noch gebleken is wanneer Gebrs. Coster de door haar overgelegde facturen ter zake de asbestkosten heeft voldaan, zal de (subsidiair) gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 30.123,33 worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der voldoening (en niet vanaf 5 april 2011). 
         
         
       
     
     
       4.5. 
       
         ad 2) de gederfde rente 
       
       
         4.5.1. 
         Zoals hierover onder r.o. 4.4.7 is overwogen, is [gedaagde] in het kader van de schadeloosstelling gehouden tot betaling van wettelijke rente. Bij een deugdelijke nakoming door Lange Haven zou Gebrs. Coster op 15 november 2008 een bedrag van € 725.000,-- hebben ontvangen en daarover rente hebben genoten. Op 5 april 2011 heeft Gebrs. Coster in plaats van € 750.000,-- een bedrag van € 600.000,-- ontvangen, zodat zij vanaf 5 april 2011 over een bedrag van € 125.000,-- rente is misgelopen. [gedaagde] zou dan ook in beginsel gehouden zijn om, naast de hoofdsom van € 125.000,--, de wettelijke rente te betalen over het bedrag van € 725.000,-- vanaf 15 november 2008 tot 5 april 2011, alsmede de wettelijke rente over het bedrag van € 125.000,-- vanaf 5 april 2011 tot aan de dag der algehele voldoening. 
         
       
       
         4.5.2. 
         In haar conclusie van repliek heeft Gebrs. Coster onder punt 9 echter aangegeven dat de Gemeente reeds in 2010 bereid was om een bedrag van € 600.000,-- te betalen voor het pand. Op het verweer van [gedaagde] bij conclusie van antwoord dat Gebrs. Coster het pand al eerder (voor hetzelfde bedrag) aan de Gemeente had kunnen verkopen, is Gebrs. Coster niet meer (gemotiveerd) ingegaan, zodat de rechtbank dit als vaststaand aanneemt. Door het wachten met, althans het niet bevorderen van, een (snelle) verkoop van het pand aan de Gemeente heeft Gebrs. Coster naar het oordeel van de rechtbank derhalve ook zelf bijgedragen aan het ontstaan van schade. Aldus is sprake van een situatie waarbij de derving van rente mede het gevolg is van een omstandigheid die op grond van art. 6:101 lid 1 BW aan Gebrs. Coster kan worden toegerekend. Omdat [gedaagde] geen concrete datum stelt waarop verkoop en levering van het pand aan de Gemeente in 2010 voor een bedrag van      € 600.000,-- zijn beslag zou kunnen hebben gehad, neemt de rechtbank bij de vermindering van de vergoedingsplicht van [gedaagde] de datum van 31 december 2010 als uitgangspunt. Daarbij zal zij de schade wegens gederfde rente naar evenredigheid aldus verdelen, dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van wettelijke rente over het bedrag van    € 750.000,-- vanaf 15 november 2008 tot 31 december 2010, alsmede tot betaling van wettelijke rente over het bedrag van € 125.000,-- vanaf 1 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening.       
         
         
         
       
     
     
       4.6. 
       
         ad 3) de eigenaarslasten 
       
       
         4.6.1. 
         
           De vordering van Gebrs. Coster ter zake de eigenaarslasten wordt ten aanzien van de betaalde verzekeringspremies (2008: € 1.211,-- (naar rato 15 november 2008 t/m 31 december 2008): € 152,62) (2009: € 1.274,--) (2010: € 1.097,--) (2011: € 567,-- (naar rato  
           1 januari 2011 tot 5 april 2011): € 146,02), derhalve voor een bedrag van € 2.669,64, afgewezen, nu Gebrs. Coster na daarop betrekking hebbend verweer van [gedaagde] geen stukken ter onderbouwing van deze kosten heeft overgelegd. Gebrs. Coster heeft immers slechts aangegeven dat de betaalde verzekeringspremies in een verzamelrekening zijn opgenomen, maar zij heeft verzuimd om deze rekening over te leggen, terwijl zulks op haar weg lag.  
         
         
       
       
         4.6.2. 
         
           De vordering van Gebrs. Coster ter zake de eigenaarslasten (onroerende zaakbelasting en rioolheffing, alsmede de energierekening) over het jaar 2011 (1 januari 2011 t/m  
           5 april 2011) wordt eveneens (op grond van art. 6:101 lid 1 BW) voor een bedrag van  
           € 577,44 afgewezen, nu deze kosten niet zouden zijn gemaakt indien Gebrs. Coster het pand reeds in 2010 aan de Gemeente zou hebben verkocht.  
         
         
       
       
         4.6.3. 
         
           De vordering van Gebrs. Coster ter zake de eigenaarslasten is voor het overige (dus voor een bedrag van € 5.617,39) toewijsbaar.  
           Hierbij constateert de rechtbank dat de Gemeente en het Hoogheemraadschap Delfland bij respectievelijk de aanslagen/heffingen en de waterschapslasten zijn uitgegaan van een WOZ-waarde van het pand van € 572.000,-- in 2008, € 551.000,-- in 2009 en € 541.000,-- in 2010. Gelet op de hiervoor in r.o. 4.4.4. genoemde (door [gedaagde] niet bestreden) taxatiewaarde van (ongeveer) € 600.000,-- in 2010 is de rechtbank van oordeel dat Gebrs. Coster niet verweten kan worden dat zij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de (op voornoemde WOZ-waarden gebaseerde) heffingen van de Gemeente en het Hoogheemraadschap. Het verweer van [gedaagde] treft op dit punt dan ook geen doel. 
           Ook het verweer van [gedaagde] dat Gebrs. Coster de kosten had kunnen drukken door (tot aan verkoop) tot exploitatie van het pand over te gaan, houdt geen stand. Zoals [gedaagde] in punt 6.31 van de conclusie van antwoord immers (zelf) stelt, had het (leegstaande) pand geen verhuurpotentie. Naar de rechtbank voorts aanneemt, had het pand vanwege het feit dat het een oude pastorie betreft, ook weinig exploitatiemogelijkheden. 
         
         
       
       
         4.6.4. 
         
           Nu gesteld noch gebleken is wanneer Gebrs. Coster de betreffende aanslagen/heffingen waterschapslasten heeft voldaan, is de gevorderde wettelijke rente over het bedrag van  
           € 5.617,39 toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der voldoening (en niet per (verval) jaar). 
         
         
       
     
     
       4.7. 
       
         ad 4) de gerechtelijke kosten 
       
       
         4.7.1. 
         De vordering van Gebr. Coster ter zake de gerechtelijke kosten is, bij gebreke van verweer, toewijsbaar. [gedaagde] dient aldus een bedrag van € 1.448,25 te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2009, zijnde de datum waarop Lange Haven bij vonnis in deze proceskosten is veroordeeld, tot aan de dag der algehele voldoening. 		 
       
     
     
       4.8. 
       
         ad 5) de advies- en administratiekosten 
       
       
         4.8.1. 
         Op grond van art. 6:96 lid 2a BW komen redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking. Vereist (en voldoende) is dat de kosten op het voorkomen of beperken van schade gericht waren en dat zij ‘redelijk’ waren. De redelijkheidseis ziet zowel op het nemen van de maatregel op zichzelf als op de daaraan verbonden kosten (de zgn. dubbele redelijkheidstoets). 
         
       
       
         4.8.2. 
         De rechtbank acht de door Gebrs. Coster gevorderde vergoeding van kosten met betrekking tot de werkzaamheden van NHP, die bij factuur van 12 maart 2010 voor een bedrag van € 4.492,25 (excl. BTW) in rekening zijn gebracht, in beide (voornoemde) opzichten redelijk. Deze werkzaamheden, die bij productie 24 en in het als productie 29 bij dagvaarding overgelegde overzicht nader zijn gespecificeerd en onderbouwd, zien immers onder meer op het beheer en antikraak van het pand en het (tijdelijk) verhuurbaar maken van het pand en hebben derhalve de strekking om schade aan het pand te voorkomen, alsmede om de schade in verband met het niet doorgaan van de koop te beperken. Daarbij overweegt de rechtbank dat, gelet op de inhoud van de bij productie 24 overgelegde mail van D. van den Broek van NHP d.d. 6 augustus 2009, NHP kennelijk een uurtarief van € 85,-- heeft gehanteerd, zodat in de periode van 6 augustus 2009 tot 12 maart 2010 ongeveer 44 uur aan deze werkzaamheden is besteed. Naar het oordeel van de rechtbank is het door NHP gehanteerde uurtarief, alsmede de tijdsbesteding, redelijk te noemen. Daarbij geldt dat [gedaagde] (bij conclusie van antwoord) niet, althans onvoldoende, gemotiveerd heeft gesteld dat deze kosten de dubbele redelijkheidstoets niet kunnen doorstaan. De rechtbank acht [gedaagde] derhalve (op grond van onrechtmatige daad) aansprakelijk voor deze kosten, welke kosten ook (direct) verband houden met de wanprestatie zijdens Lange Haven. De vordering van Gebrs. Coster ad € 4.492, 25 is dan ook toewijsbaar en dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.    
         
       
       
         4.8.3. 
         Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat Gebrs. Coster haar vordering ten aanzien van het dossierbeheer door NHP over de jaren 2008 t/m 2013 niet (voldoende) heeft onderbouwd. Ter zake is een stelpost van € 25.000,-- opgenomen en gesteld noch gebleken is welke feitelijke werkzaamheden van NHP aan deze stelpost ten grondslag liggen. Ook in het door Gebrs. Coster als productie 29 bij dagvaarding overgelegde overzicht is slechts de algemene omschrijving ‘begeleiding NH’ opgenomen, hetgeen niet als een deugdelijke onderbouwing van deze post kan gelden. Aldus heeft Gebrs. Coster niet aan haar stelplicht voldaan en wordt niet toegekomen aan (de aangeboden) bewijslevering. De vordering van Gebrs. Coster ter zake ad € 25.000,-- wordt afgewezen. 
         
       
       
         4.8.4. 
         
           De rechtbank is voorts van oordeel dat de kosten van Gebrs. Coster die verband houden met het (opnieuw) verkopen van het pand (aan de Gemeente) door [gedaagde] (op grond van onrechtmatige daad) dienen te worden vergoed, nu deze kosten vallen onder art. 6:96 lid 2a BW en samenhangen met de wanprestatie aan de zijde van Lange Haven. De rechtbank acht de door Gebrs. Coster ter zake gevorderde kosten, bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing, echter onredelijk hoog en overweegt daartoe het volgende. 
           Gebrs. Coster vordert vergoeding van de (courtage)kosten van NHP ad € 29.750,-- incl. BTW. Deze kosten hebben betrekking op de door NHP verrichte werkzaamheden, zoals hiervoor in r.o. 3.3. onder punt 5 genoemd en in het als productie 29 bij dagvaarding overgelegde overzicht nader beschreven. Dit komt neer op een courtage van 4,1% indien wordt uitgegaan van de door de Gemeente betaalde koopsom van € 600.000,--.   
           
            [gedaagde] heeft niet betwist dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar stelt dat het grotendeels eenvoudige werkzaamheden betrof, die ook door een makelaar tegen een courtage van 1 à 1,75% uitgevoerd hadden kunnen worden. Gebrs. Coster heeft hierop haar stelling dat NHP verkoop- en begeleidingswerkzaamheden heeft verricht en onderzoek heeft gedaan naar de haalbaarheid van de plannen voor de herontwikkeling van het pand herhaald en aangevoerd dat deze werkzaamheden uitgebreider zijn dan de ‘gewone’ makelaarswerkzaamheden. Gebrs. Coster heeft echter nagelaten om haar stelling, dat het in casu om ‘bijzondere’ werkzaamheden gaat die een hogere dan gebruikelijke courtage rechtvaardigen, (met stukken) te onderbouwen. Zo had Gebrs. Coster onder meer gespreksverslagen van gesprekken met de Gemeente, consultants en overige derden in verband met de herontwikkeling, alsmede schetsen en tekeningen met betrekking tot de verkoop en het rendabel maken van het pand, dienen over te leggen ter onderbouwing van de uitzonderlijk inzet en tijdsbesteding van NHP. Gebrs. Coster heeft daarentegen slechts volstaan met een beschrijving van de werkzaamheden van NHP. Aldus heeft Gebrs. Coster haar stelling dat de gevorderde (hoge) vergoeding in het gegeven geval als een redelijke vergoeding heeft te gelden niet, althans onvoldoende, gemotiveerd onderbouwd. De gevorderde vergoeding komt derhalve niet voor volledige vergoeding in aanmerking. De rechtbank zal de door [gedaagde] te betalen vergoeding voor de (courtage)kosten van NHP dan ook naar redelijkheid vaststellen op een bedrag van € 9.000,-- excl. BTW, daarbij uitgaande van het (ook door [gedaagde] gebruikelijk geachte) (makelaars)courtage van 1,5% en de door de Gemeente betaalde koopsom van € 600.000,--. De vordering van Gebrs. Coster is dan ook voor een bedrag van € 9.000,-- toewijsbaar. Dit bedrag dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 
         
         
       
       
         4.8.5. 
         
           De door Gebrs. Coster gevorderde vergoeding met betrekking tot de (interne) administratiekosten ad € 7.500,-- wordt afgewezen. Deze kosten zien volgens Gebrs. Coster op de werkzaamheden die Gebrs. Coster B.V. (tegen een opslag van 4,5%) heeft verricht met betrekking tot het verzorgen van de administratie van Gebrs. Coster. Gesteld noch gebleken is echter dat Gebrs. Coster B.V. deze kosten bij Gebrs. Coster in rekening heeft gebracht en dat Gebrs. Coster het bedrag van € 7.500,-- ook daadwerkelijk heeft voldaan. Derhalve is niet komen vast te staan dat Gebrs. Coster feitelijk voor een bedrag van € 7.500,-- schade heeft geleden, zodat dit bedrag niet voor vergoeding in aanmerking komt. 
           Voorts wordt de door Gebrs. Coster gevorderde vergoeding ter zake de (interne) buro-/administratiekosten ad € 17.500,-- afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Gebrs. Coster geen, althans onvoldoende, inzicht gegeven in de wijze waarop deze kosten zijn berekend en heeft zij de werkzaamheden die daaraan ten grondslag liggen niet, althans onvoldoende, concreet gespecificeerd. 
         
         
       
       
         4.8.6. 
         
           De door Gebrs. Coster gevorderde vergoeding ter zake de notariskosten totaal ad  
           € 1.268,91 wordt eveneens afgewezen. Deze kosten staan immers niet in verband met de wanprestatie zijdens Lange Haven en zouden bij een deugdelijke nakoming door Lange Haven ook zijn gemaakt. Daar waar Gebrs. Coster in haar conclusie van repliek nog aangeeft dat een deel van de notariskosten betrekking heeft op advieskosten, geldt dat dit advies (blijkens de inhoud van de als productie 33 overgelegde e-mail van D. van den Broek d.d. 26 september 2008) is ingewonnen en verstrekt voorafgaand aan genoemde wanprestatie. Ook deze kosten, die niet op een concreet bedrag zijn vastgesteld, hangen derhalve niet samen met de wanprestatie van Lange Haven.   	   
         
         
       
     
     
       4.9. 
       
         ad 6) de beslagkosten 
       
       
         4.9.1. 
         De door Gebrs. Coster gevorderde beslagkosten ad € 631,29, die naar het oordeel van de rechtbank (met productie 28 van de dagvaarding) deugdelijk zijn gespecificeerd en onderbouwd, dienen door [gedaagde] als schade te worden vergoed. Genoemd bedrag dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 
         
         
           
             (algemene) matiging 
           
         
       
     
     
       4.10. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door [gedaagde] gestelde (in r.o. 3.5 weergegeven) feiten en omstandigheden, die onder punt 23 t/m 40 van de conclusie van repliek nader zijn uitgelicht, geen feiten en omstandigheden die van belang zijn bij een eventuele (algemene) matiging van de volledige schadevergoeding op grond van art.  
         6:109 BW. Slechts het door [gedaagde] gestelde persoonlijke faillissement zou daarbij een rol kunnen spelen. [gedaagde] heeft zijn stelling dat toekenning van (enige) schadevergoeding tot zijn persoonlijk faillissement zal leiden echter niet cijfermatig onderbouwd. Enige (algemene) matiging op grond van art. 6:109 BW is dan ook niet aan de orde. 
       
       
     
     
       4.11. 
       Gelet op het voorgaande zal [gedaagde] op na te melden wijze worden veroordeeld tot vergoeding van de door Gebrs. Coster geleden schade. Aangezien de veroordeling van [gedaagde] in een eindvonnis wordt neergelegd, bestaat geen aanleiding om een voorschot op de schadevergoeding toe te kennen.   
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op het feit dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       De rechtbank:  
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om - steeds tegen behoorlijk bewijs van kwijting - aan Gebrs. Coster te betalen  
       - een bedrag van € 125.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 750.000,-- vanaf 15 november 2008 tot 31 december 2010, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 125.000,-- vanaf 1 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;  
       - een bedrag van € 30.123,33, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - een bedrag van € 5.617,39, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - een bedrag van € 1.448,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;  
       - een bedrag van € 13.492,25 (€ 4.492,25 + € 9.000,--), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - een bedrag van € 631,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 
         7 oktober 2015.