ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:8586

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:8586 Rechtbank Rotterdam , 28-07-2021 / C/10/609059 / HA ZA 20-1162

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-07-28

Zaaknummer: C/10/609059 / HA ZA 20-1162

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:8586

---

Opzegging erfpacht wegens ernstig tekortschieten erfpachter in verband met schending zelfbewoningsplicht en verhuurverbod. Beëindiging voortgezette huurovereenkomst. Belangenafweging valt uit in voordeel van erfverpachter (woningcorporatie).

RECHTBANK ROTTERDAM 
     Team handel en haven 
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/609059 / HA ZA 20-1162 
     
     
     
       
         vonnis van 28 juli 2021, 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Woonstad Rotterdam, 
       
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. E.J. Lichtenveldt,  
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  
      [naam gedaagde 1], 
     
       wonende te [woonplaats gedaagde 1],  
       
         2. [naam gedaagde 2], 
       
       wonende te [woonplaats gedaagde 2],  
       gedaagden in conventie, 
       advocaat mr. A.H.G. Katz, 
     
     
   
   
     
       3.  
      [naam gedaagde 3], 
     
       wonende te [woonplaats gedaagde 3], 
       
         4. [naam gedaagde 4], 
       
       wonende te [woonplaats gedaagde 4], 
       gedaagden in conventie,  
       eisers in reconventie, 
       advocaat mr. P.J. de Bruin. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna Woonstad, [naam gedaagde 1], [naam gedaagde 2], [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] worden genoemd. [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] zullen gezamenlijk als [gedaagden 1] worden aangeduid. [naam gedaagde 3] en [naam gedaagde 4] zullen gezamenlijk [gedaagden 2] worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 26 november 2020, met producties 1 tot en met 7; 
       - de conclusie van antwoord van [gedaagden 1], met producties 1 tot en met 3; 
       - de oproepingsbrief van de rechtbank van 1 april 2021; 
       - de aanvullende producties 8 tot en met 13 van Woonstad; 
       - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagden 2], met  
       producties 1 en 2; 
       - de aantekening dat de mondelinge behandeling, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt, heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       Bij in de openbare registers ingeschreven notariële akte van 1 december 2004 heeft (de rechtsvoorganger van) Woonstad ten behoeve van [gedaagden 1] een recht van erfpacht verleend op het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 2. Het appartementsrecht omvat het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en eerste, tweede en derde verdieping met tuin en berging en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] en het 46/982ste onderverdeeld aandeel in de gemeenschap (hierna: de woning).  
       
     
     
       2.2. 
       
         In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:  
         
           “ 
           BESCHERMDE KOOPBEPALINGEN (…) 
         
         
           Artikel 1 
         
         
           Omschrijvingen 
         
       
       
         a.  
         Beschermde Koop 
       
       
           hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheersvorm voor woningen waarbij: 
       
       
         - woningen voor zelfbewoning aan particulieren worden verkocht; 
       
       
         - de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woningen worden gewaarborgd; en  
       
       
         - een verplichte terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij de vorming en opbouw van de    
       
       
         
             terugkoopprijs vooraf is vastgelegd; 
         
         
           (…) 	 
         
         
           Artikel 2 
         
         
           Zelfbewoningsplicht 
         
         
           De Eigenaar is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag de Woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan. 
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 9 
         
         
           Boetebeding 
         
         
           Indien de Eigenaar na bij aangetekend schrijven door de woningcorporatie/instelling in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van de woningcorporatie/instelling een door het bestuur van de woningcorporatie/instelling vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal tweehonderd procent (200%) van de op het moment van overtreding of niet-nakoming geldende Beschermde Koop-prijs.” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [naam gedaagde 1] verhuurt met ingang van 1 maart 2010 een deel van de woning aan [naam gedaagde 3] krachtens een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd d.d. 28 februari 2010. [naam gedaagde 4] is de echtgenote van [naam gedaagde 3] en uit dien hoofde van rechtswege medehuurder. 
       
     
     
       2.4. 
       Medio augustus 2018 heeft [gedaagden 1] de woning op grond van de beschermde koopbepalingen in de leveringsakte aan Woonstad te koop aangeboden. Ter gelegenheid van de taxatie van de woning is het Woonstad gebleken dat de woning voor een deel werd verhuurd aan [naam gedaagde 3]. Ook is haar gebleken dat [gedaagden 1] van Woonstad een woning in de vrije sector huurde en bewoonde aan de [adres 2]. 
       
     
     
       2.5. 
       Woonstad heeft [gedaagden 1] bij aangetekend verzonden brief van 14 september 2018 erop gewezen dat hij op grond van de koopovereenkomst verplicht is de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en dat het hem niet is toegestaan de woning te verhuren. Woonstad heeft [gedaagden 1] gesommeerd om binnen 30 dagen na ontvangst van de brief een einde te maken aan de schending van de betreffende verplichtingen. Daarbij heeft Woonstad [gedaagden 1] een boete van € 25.000,- aangezegd indien [gedaagden 1] niet aan de sommatie voldoet, te vermeerderen met € 700,- voor iedere maand dat de overtreding voortduurt. Op verzoek van [gedaagden 1] heeft Woonstad de termijn van 30 dagen met twee maanden verlengd.  
       
     
     
       2.6. 
       
        [naam gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst meerdere malen opgezegd, laatstelijk per 1 januari 2020, op grond van dringend eigen gebruik. [naam gedaagde 3] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 28 oktober 2019 is [gedaagden 1] namens Woonstad erop gewezen dat hij per 15 december 2018 in verzuim is en is [gedaagden 1] gesommeerd om binnen 14 dagen een boete van € 32.000,- aan Woonstad te voldoen. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Woonstad heeft de erfpacht bij op 7 oktober 2020 aan [gedaagden 1] betekende brief van 30 september 2020 opgezegd met ingang van 1 december 2020. Daarbij heeft Woonstad aanspraak gemaakt op de integrale boete. Tevens heeft Woonstad aangeboden de boete te beperken tot  
         € 15.000,-, indien [gedaagden 1] de woning uiterlijk 1 december 2020 zou ontruimen.  
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [naam gedaagde 1] heeft in kort geding ontbinding van de huurovereenkomst met [naam gedaagde 3] op grond van dringend eigen gebruik en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 21 december 2020 is de vordering van [naam gedaagde 1] afgewezen. 
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       3.1. 
       Woonstad vordert, verkort weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       a. voor recht te bepalen dat het door Woonstad aan [gedaagden 1] verleende recht van erfpacht met betrekking tot het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 2, door opzegging is geëindigd per 1 december 2020; 
       b. voor recht te verklaren dat de inschrijving in het Kadaster van het door Woonstad aan [gedaagden 1] verleende recht van erfpacht waardeloos is, met bepaling dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW, met machtiging van Woonstad om dit vonnis als zodanig – zo nodig met tussenkomst van een notaris – ter inschrijving aan de Dienst van het Kadaster en Openbare Registers aan te bieden; 
       c. [gedaagden 1] te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis de woning met toebehoren aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen; 
       d. [gedaagden 1] hoofdelijk te veroordelen om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 39.125,- ter zake van verbeurde boete tot en met 14 november 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
       e. [gedaagden 1] hoofdelijk te veroordelen om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 700,- per maand te rekenen vanaf 15 november 2020, voor iedere maand dat [gedaagden 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en/of de woning, al dan niet gedeeltelijk, verhuurt; 
       f. [gedaagden 1] hoofdelijk te veroordelen om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 1.086,- ter zake van buitengerechtelijke kosten; 
       
       
         
           Voorwaardelijk, indien de vordering onder a. ten aanzien van [gedaagden 1] wordt toegewezen: 
         
       
       g. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagden 2] met betrekking tot de [adres 1] eindigt met ingang van de datum van dit vonnis, althans met ingang van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; 
       h. [gedaagden 2] te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis de woning met toebehoren aan de [adres 1] te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen; 
       
       
         
           Voorwaardelijk en onvoorwaardelijk 
         
       
       j. met veroordeling van [gedaagden 1] en [gedaagden 2] in de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Woonstad legt aan haar (onvoorwaardelijke) vordering jegens [gedaagden 1], verkort weergegeven, ten grondslag dat [gedaagden 1] de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot verhuur zoals omschreven in artikel 2 van de (beschermde koopbepalingen in de) leveringsakte heeft geschonden. Mede gezien de achterliggende gedachte van het systeem van de beschermde koopbepalingen, dat tot doel heeft de bevordering van het eigenwoningbezit van mensen met beperkte financiële middelen en het bevorderen van de leefbaarheid in de omgeving, schiet [gedaagden 1] ernstig tekort in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Woonstad, zodat Woonstad bevoegd was om de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW op te zeggen. Op grond van artikel 9 van de (beschermde koopbepalingen in de) leveringsakte is [gedaagden 1] een boete verschuldigd van € 41.000,- berekend tot en met november 2020. Onder aftrek van een reeds door [gedaagden 1] betaald bedrag van € 1.975,- resteert een boete van € 39.125,- (rekenfout aan zijde Woonstad, rb), te vermeerderen met een bedrag van € 700,- per maand dat de overtredingen voortduren. Subsidiair maakt Woonstad aanspraak op de boetebedragen op grond van artikel 6:104 BW. Woonstad acht het aannemelijk dat [gedaagden 1] uit de verhuur winst geniet. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten. Het verweer van [gedaagden 1] zal, voor zover van belang, bij de beoordeling worden weergegeven. 
       
     
     
       3.4. 
       Woonstad legt aan haar voorwaardelijke vordering jegens [gedaagden 2] strekkende tot beëindiging van de huur artikel 5:94 lid 4 BW in verbinding met artikel 7:269 lid 2 onder c BW ten grondslag. Woonstad stelt, kort gezegd, dat haar belangen als sociale verhuurder/verpachter om de woning weer tot haar beschikking te krijgen zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden 2] om in het gehuurde te blijven. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagden 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Woonstad, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. Het verweer van [gedaagden 2] zal, voor zover van belang, bij de beoordeling worden weergegeven. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.6. 
       
        [naam eisers] vordert in reconventie dat Woonstad bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld primair tot voortzetting voor onbepaalde tijd van de huurovereenkomst die [naam eisers] in 2010 met [naam gedaagde 1] is aangegaan, subsidiair tot voortzetting van de huurovereenkomst tot [naam eisers] een andere geschikte woning in Rotterdam-Zuid heeft gevonden met bepaling dat Woonstad hem behulpzaam dient te zijn bij zijn zoektocht naar een andere passende woning, met veroordeling van Woonstad, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       3.7. 
       Woonstad heeft tijdens de mondelinge behandeling verweer gevoerd. Het verweer van Woonstad zal, voor zover van belang, bij de beoordeling worden weergegeven. 
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling  
     
     
       
         in conventie jegens [gedaagden 1] 
       
     
     
       4.1. 
       Op grond van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 BW kan de erfpacht door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. 
       
     
     
       4.2. 
       In de beschermde koopbepalingen in de leveringsakte zijn een zelfbewoningsplicht en een verhuurverbod opgenomen. De rechtbank beschouwt dit als twee kernbepalingen van de erfpacht. Tussen partijen (Woonstad en [gedaagden 1]) is niet in geschil dat [gedaagden 1] de zelfbewoningsplicht en het verhuurverbod heeft geschonden door de woning jarenlang niet zelf te bewonen en deze aan een derde te verhuren. Daarmee is [gedaagden 1] naar het oordeel van de rechtbank ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als erfpachter en rechtvaardigt die tekortkoming ook dat de erfpacht door Woonstad is opgezegd. [gedaagden 1] heeft aangevoerd dat hij niet wist dat er sprake was van een verhuurverbod en een zelfbewoningsplicht. [gedaagden 1] had dit echter kunnen en moeten weten, omdat de zelfbewoningsplicht en het verhuurverbod uitdrukkelijk en in duidelijke bewoordingen in de leveringsakte van het erfpachtrecht staan vermeld, welke leveringsakte bij de notaris met [gedaagden 1] is doorgenomen. [gedaagden 1] heeft voorts aangevoerd dat de tekortkoming de opzegging van de erfpacht en haar gevolgen niet rechtvaardigt en dat [naam gedaagde 1] sinds mei 2020 weer wel aan de zelfbewoningsplicht voldoet. De omstandigheid dat [naam gedaagde 1] sinds mei 2020 weer aan de zelfbewoningsplicht voldoet maakt de eerdere schending van de zelfbewoningsplicht echter niet ongedaan. Bovendien is de woning nog altijd verhuurd. Voor zover [gedaagden 1] zich erop beroept dat de tekortkomingen hem niet mogen worden toegerekend omdat hij zich heeft ingespannen om de huur met [naam gedaagde 3] te beëindigen maar dat dit niet is gelukt, geldt dat artikel 5:87 lid 2 BW niet vereist dat de erfpachter  toerekenbaar  tekortschiet. Voorts geldt dat [gedaagden 1] zichzelf in deze positie heeft gebracht door de woning aan [naam gedaagde 3] te verhuren. 
       
     
     
       4.3. 
       Bij brief van 30 september 2020 heeft Woonstad de erfpacht in verband met de schending door [gedaagden 1] van de zelfbewoningsplicht en het verhuurverbod tegen 1 december 2020 opgezegd. Deze brief is aan [gedaagden 1] betekend op 7 oktober 2020. Nu Woonstad gerechtigd was de erfpacht op grond van artikel 5:87 lid 2 BW op te zeggen zal worden bepaald dat het recht van erfpacht door opzegging is geëindigd per 1 december 2020. Gelet op het voorgaande zal voorts voor recht worden verklaard dat de inschrijving in het Kadaster van het recht van erfpacht waardeloos is en zal worden bepaald dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een verklaring van waardeloosheid in de zin van artikel 3:28 BW. Woonstad zal worden gemachtigd om dit vonnis als zodanig ter inschrijving aan te bieden aan het Kadaster. 
       
     
     
       4.4. 
       Ook de vordering jegens [gedaagden 1] om de woning te ontruimen zal worden toegewezen. Ter zitting heeft [naam gedaagde 1] gevraagd of zijn ontruimingsdatum gelijkgetrokken zou mogen worden met die van [gedaagden 2] voor het geval geoordeeld zou worden dat ook [gedaagden 2] de woning moet ontruimen. Zoals hierna nog zal blijken zal ook [gedaagden 2] de woning dienen te ontruimen. De gemachtigde van Woonstad heeft desgevraagd aangegeven dat er geen praktisch bezwaar is als [gedaagden 1] dezelfde termijn krijgt om te ontruimen als [gedaagden 2] Dit betekent dat de ontruiming jegens [gedaagden 1] wordt toegewezen maar dat deze zal worden gekoppeld aan de ontruimingstermijn zoals deze zal gelden voor [gedaagden 2] 
       
     
     
       4.5. 
       Woonstad maakt aanspraak op een bedrag van € 39.125,- aan verbeurde boete berekend tot en met 14 november 2020. [gedaagden 1] heeft een beroep op matiging van de boete gedaan. Ingevolge artikel 6:94 BW geldt dat voor matiging van een bedongen boete slechts dan plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Zoals hierboven is overwogen staat vast dat [gedaagden 1] twee kernbepalingen heeft overtreden. Dit rechtvaardigt een forse boete. Woonstad heeft de boete eerder willen beperken tot € 15.000, te weten op 30 september 2020 mits de woning per 1 december 2020 leeg en ontruimd ter beschikking zou worden gesteld. Gelet daarop en op de latere datum van ontruiming ziet de rechtbank aanleiding de boete te matigen tot een bedrag van € 25.000,-. Niet in geschil is dat [gedaagden 1] een bedrag van € 1.975,- in mindering op de boete heeft betaald, zodat aan verbeurde boete tot en met 31 juli 2021 een bedrag van € 23.025,- wordt toegewezen. De gevorderde aanvullende boete van € 700,- per maand zal niet worden toegewezen. Zoals hierna onder 4.12 nog zal blijken, wordt de huurovereenkomst eerst beëindigd op een termijn van zes maanden. Hiermee strookt niet dat [naam gedaagde 1] voor die zes maanden nog een aanvullende boete zou moeten betalen van in totaal € 4.200,-. Overigens is van verboden verhuur door [naam gedaagde 1] aan [naam gedaagde 3] formeel gezien niet langer sprake omdat met het eindigen van de erfpacht de huurovereenkomst met [naam gedaagde 3] is voortgezet door Woonstad. Ook de zelfbewoningsplicht is geëindigd omdat de erfpacht tot een einde is gekomen.  
       
     
     
       4.6. 
       Woonstad vordert € 1.086,- aan buitengerechtelijke kosten gebaseerd op het Rapport BGK-integraal en uitgaande van een hoofdvordering van onbepaalde waarde. Deze kosten zullen als onbetwist worden toegewezen. 
       
       
         
           in conventie jegens [gedaagden 2] en in reconventie 
         
       
     
     
       4.7. 
       Nu de vordering om voor recht te bepalen dat het door Woonstad aan [gedaagden 1] verleende recht van erfpacht door opzegging is geëindigd per 1 december 2020 is toegewezen, is de voorwaarde waaronder de vordering in conventie jegens [gedaagden 2] is ingesteld vervuld, zodat aan de beoordeling daarvan wordt toegekomen. 
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie jegens [gedaagden 2] en de vordering in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagden 2] huurt sinds 28 februari 2010 van [naam gedaagde 1] de eerste, tweede en derde verdieping van de woning en heeft daar zijn hoofdverblijf. Vast staat dat [naam gedaagde 1] de woonruimte onbevoegd aan [gedaagden 2] heeft verhuurd. Op grond van artikel 5:94 lid 4 BW moet de erfverpachter na beëindiging van het recht van erfpacht een onbevoegd gesloten huurovereenkomst voortzetten, wanneer het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 7:271 tot en met 7:277 BW van toepassing zijn, behoudens het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 BW. Voor het eerst ter zitting heeft Woonstad zich op het standpunt gesteld dat het gedeelte dat [gedaagden 2] huurt een onzelfstandige woning is, waardoor [gedaagden 2] volgens Woonstad geen huurbescherming toekomt. Woonstad wordt hierin niet gevolgd. Voor zover moet worden aangenomen dat lid 4 van artikel 5:94 BW overeenkomstig het eerste lid van artikel 7:269 BW alleen een uitzondering maakt voor de verhuur van een zelfstandige woning, geldt dat [naam gedaagde 3] ter zitting gemotiveerd heeft betwist dat de woning onzelfstandig is. [naam gedaagde 3] heeft verklaard dat het gedeelte dat hij huurt een eigen toegang en een eigen keuken en badkamer heeft en dat alleen de gas- en elektriciteitsvoorziening gemeenschappelijk met de benedenverdieping zijn. [naam gedaagde 1] heeft dit ter zitting bevestigd. Woonstad heeft verklaard in een taxatierapport van de woning te hebben gezien dat de indeling is zoals [naam gedaagde 3] heeft gesteld. Dit leidt tot het oordeel dat sprake is van huur van een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW. Dit brengt mee dat ingevolge artikel 5:94 lid 4 BW de huurovereenkomst na de beëindiging van het recht van erfpacht door Woonstad is voortgezet.  
       
     
     
       4.10. 
       Woonstad heeft binnen zes maanden na de beëindiging van het recht van erfpacht per 1 december 2020 gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen op grond van de belangenafweging in artikel 7:269 lid 2 onder c BW. Volgens Woonstad kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar worden gevergd dat zij de huur met [gedaagden 2] voortzet. Woonstad heeft in dit verband aangevoerd dat de onderhavige woning is bedoeld als sociale koopwoning, om een bepaalde groep van personen die financieel niet in staat is om een woning te kopen toch die mogelijkheid te bieden. Volgens Woonstad is haar belang als sociale verhuurder/verpachter erin gelegen dat de woning weer geheel vrij aan haar ter beschikking wordt gesteld, zodat de woning behouden blijft voor de categorie woningzoekenden waarvoor de woning is bedoeld. Woonstad heeft erop gewezen dat [gedaagden 2] niet tot die categorie behoort, aangezien het inkomen van [gedaagden 2] naar [naam gedaagde 3] ter zitting heeft gesteld op bijstandsniveau zit en [gedaagden 2] reeds om die reden niet in staat zal zijn om de woning aan te kopen. Daarnaast heeft Woonstad er nog op gewezen dat de onderhavige woning indien hij zou worden verhuurd een vrije sectorhuurwoning zou worden, waarvoor [gedaagden 2] evenmin in aanmerking komt. Woonstad heeft voorts aangevoerd dat [gedaagden 2] wist althans door raadpleging van de registers had kunnen weten dat [naam gedaagde 1] niet bevoegd was tot verhuur van de woning. Volgens Woonstad vloeit uit het arrest van de Hoge Raad van 7 juni 1991, NJ 1992, 262 voort dat ook de huurder van een registergoed vooraf de registers behoort te raadplegen aangaande de beschikkingsbevoegdheid van de verhuurder. Ten slotte heeft Woonstad aangevoerd dat zij geen huurovereenkomst wenst over te nemen waarvan zij het contract niet zelf heeft opgesteld, aangezien haar organisatie is ingericht op het werken met eigen modellen, eigen algemene voorwaarden, leveringen en diensten en afgestemde huurprijzen. 
       
     
     
       4.11. 
       Hiertegenover heeft [gedaagden 2] aangevoerd dat hij de woning al tien jaar huurt en dat hij de woning graag wil blijven bewonen, omdat de woning groot genoeg is voor zijn gezin met drie inwonende kinderen. De woning ligt in Rotterdam-Zuid, waar het sociale leven van [gedaagden 2] zich al meer dan dertig jaar afspeelt en waar de kinderen naar school gaan. Volgens [gedaagden 2] is het hem de afgelopen drie jaar niet gelukt om een woning te vinden in Rotterdam-Zuid met ten minste drie slaapkamers. [gedaagden 2] heeft voorts aangevoerd dat hij de woning te goeder trouw heeft gehuurd. Omdat de benedenverdieping van de woning bij aanvang van de huur reeds verhuurd was, had [gedaagden 2] geen enkele aanleiding om eraan te twijfelen dat de woning verhuurd mocht worden. 
       
     
     
       4.12. 
       Het belang van [gedaagden 2] bij het behoud van de woonruimte spreekt voor zich. Niet is betwist dat [gedaagden 2] niet wist dat [naam gedaagde 1] de woning niet mocht verhuren. De rechtbank is van oordeel dat aan [gedaagden 2] in de omstandigheden van het geval, waarin de benedenverdieping van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 3] reeds aan een derde verhuurd was, in redelijkheid niet kan worden tegengeworpen dat hij de registers niet heeft geraadpleegd. Daar staat tegenover dat het belang zoals aangevoerd door Woonstad in de rechtspraak doorgaans als zwaarwegend wordt aangemerkt. Het gaat er immers om dat de desbetreffende woning beschikbaar blijft voor de categorie personen waarvoor deze bedoeld is en dat het beperkte aanbod van woningen voor deze doelgroep op een eerlijke wijze wordt verdeeld. In dit geval gaat het om een sociale koopwoning, bedoeld om het eigenwoningbezit van mensen met beperkte financiële middelen en tevens de leefbaarheid in de omgeving te bevorderen. Niet staat ter discussie dat [gedaagden 2] met zijn huidige inkomenspositie niet in staat zal zijn deze woning aan te kopen, nog daargelaten dat in dat geval de wachtlijst voor een sociale koopwoning zou worden omzeild. Alles afwegende is de rechtbank van oordeel dat het belang van Woonstad moet prevaleren. Dat betekent dat de vordering in conventie om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt, toewijsbaar is. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om de huurovereenkomst niet, zoals gevorderd, onmiddellijk te beëindigen, maar pas na een termijn van zes maanden.  
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en mede gelet op het ter zitting door Woonstad gevoerde verweer dat er een tekort aan woningen is en dat van haar niet kan worden gevergd [gedaagden 2] in weerwil van haar woningtoewijzingssysteem met voorrang aan een woning te helpen, is de rechtbank van oordeel dat de vorderingen in reconventie niet voor toewijzing in aanmerking komen.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
       
         
           in conventie 
         
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagden 1] en [gedaagden 2] zullen als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonstad worden tot op heden begroot op: 
       - dagvaarding € 109,17 
       - griffierecht € 2.042,- 
       - salaris advocaat € 1.442,- ( 2 punten x tarief € 721,-) 
       Totaal € 3.593,17  
       
     
     
       4.15. 
       De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       4.16. 
       
        [naam eisers] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van Woonstad bepaald op nihil aan salaris voor de advocaat. 
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De rechtbank : 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       bepaalt dat het door Woonstad aan [gedaagden 1] verleende recht van erfpacht met betrekking tot het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 2, door opzegging is geëindigd per 1 december 2020; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart voor recht dat de inschrijving in het Kadaster van het door Woonstad aan [gedaagden 1] verleende recht van erfpacht met betrekking tot het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 2 waardeloos is; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid als bedoeld in artikel 3:28 BW; 
       
     
     
       5.4. 
       machtigt Woonstad om dit vonnis als zodanig – zo nodig met tussenkomst van een notaris – ter inschrijving aan de Dienst van het Kadaster en Openbare Registers aan te bieden; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagden 1] om per 1 februari 2022 de woning met tuin en berging en verder toebehoren aan de [adres 1] te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [gedaagden 1] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 23.025,-  ter zake van verbeurde boete, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 26 november 2020 tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [gedaagden 1] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Woonstad te betalen een bedrag van € 1.086,- ter zake van buitengerechtelijke kosten; 
       
     
     
       5.8. 
       beëindigt de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagden 2] met ingang van 1 februari 2022; 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt [gedaagden 2] om per 1 februari 2022 de woning aan de [adres 1] te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen; 
       
     
     
       5.10. 
       veroordeelt [gedaagden 1] en [gedaagden 2] in de proceskosten in conventie, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 3.593,17; 
       
     
     
       5.11. 
       
         veroordeelt [gedaagden 1] en [gedaagden 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op  
         € 163,- aan salaris advocaat, te verhogen met € 85,- in geval van betekening van het vonnis; 
       
       
     
     
       5.12. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.13. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.14. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       5.15. 
       veroordeelt [naam eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op nihil. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021. 
         2440