ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:1923

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:1923 Rechtbank Noord-Holland , 02-03-2022 / 9411704 \ CV EXPL 21-4346

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-03-02

Zaaknummer: 9411704 \ CV EXPL 21-4346

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:1923

---

Koop woning. Daklekkage. NVM koopakte. Bouwkundig gebrek dat al bestond bij levering en normaal gebruik woning verhindert. Gebrek niet kenbaar voor kopers, geen schending onderzoeksplicht. Geen geslaagd beroep op ouderdomsclausule. Aftrek nieuw voor oud.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9411704 \ CV EXPL  21-4346 BL 
       Uitspraakdatum: 2 maart 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1  [eiseres] 
     
       2.  [eiser] 
       beiden wonende te [woonplaats 1] 
       eisers 
       verder te noemen: kopers 
       gemachtigde: mr. D. Hwang 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] 
     
       2.  [gedaagde 2]  
       beiden wonende te [woonplaats 2]  
       gedaagden   
       verder te noemen: verkopers 
       gemachtigde: mr. M.E. Boerwinkel 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Het gaat in deze zaak om het dak van een woning, dat 20 maanden na levering lek bleek te zijn. Kopers vorderen de kosten voor herstel van het dak. Verkopers vinden dat de woning aan de overeenkomst voldoet, en dat kopers hun onderzoeks- en klachtplicht hebben geschonden. De kantonrechter geeft kopers gelijk, en oordeelt dat sprake is van een bouwkundig gebrek van het dak, dat al bestond bij de levering, en verhindert dat de woning normaal gebruikt kan worden. Omdat de verkopers het dak kort voor de verkoop hadden laten vernieuwen, hoefden kopers niet te twijfelen aan de kwaliteit van het dak en hoefden zij daarnaar geen onderzoek te (laten) doen. Het gebrek kwam aan het licht door de lekkage, die direct aan verkopers is gemeld, zodat kopers aan hun klachtplicht hebben voldaan. Verkopers kunnen geen geslaagd beroep doen op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, omdat deze niet ziet op het in 2018 vernieuwde dak. Dit betekent dat de vordering van kopers wordt toegewezen, met aftrek van 10% voor ‘nieuw voor oud’.  
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Kopers hebben bij dagvaarding van 20 augustus 2021 een vordering tegen verkopers ingesteld. Verkopers hebben schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 20 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Kopers en verkopers hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben kopers en verkopers bij brieven van 10 en 19 januari 2022 nog stukken toegezonden. 
     
     
       1.3. 
       Naar aanleiding van de zitting hebben verkopers bij akte nog stukken overgelegd, waarop kopers bij antwoordakte hebben gereageerd. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Kopers hebben van verkopers gekocht de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), voor een koopprijs van € 250.000,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst (model 2018), die door hen is ondertekend op 21 januari 2019. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten behoeve van de verkoop hebben verkopers een ‘vragenlijst voor de verkoop van de woning’ ingevuld. Deze maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen partijen. In deze vragenlijst hebben verkopers met betrekking tot de platte daken vermeld dat deze dateren uit 2011 en 2018, dat op de tweede verdieping sprake is geweest van daklekkage, en dat het bitumen dak volledig is vernieuwd. Ook mondeling hebben verkopers voorafgaand aan de koop aan kopers meegedeeld dat sprake is geweest van lekkage en waterschade op de tweede verdieping, naar aanleiding waarvan het platte dak in 2018 volledig vernieuwd is. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 1 mei 2019 is de woning in eigendom overgedragen aan kopers. 
     
     
       2.4. 
       Op 30 december 2020 constateerden kopers vochtplekken en lekkages in alle ruimtes op de tweede verdieping. Kopers hebben de lekkages vrijwel direct gemeld bij verkopers. 
     
     
       2.5. 
       In januari 2021 is het dak in opdracht van kopers geïnspecteerd door [xxx] (via [yyy] ). 
     
     
       2.6. 
       Ook hebben kopers de waterschade gemeld bij hun opstalverzekeraar (Allianz Direct). In opdracht van Allianz Direct heeft Dekra Experts de woning bezocht op 20 januari 2021. In het schaderapport van Allianz Direct is onder ‘Toedracht’ vermeld:  “De dakbedekking is over de dakbedekking geplaatst. Hierbij is het dak niet geïsoleerd waardoor er vocht ontstaat tussen het plafond en het dak. Dit kan niet weg doordat het nieuwe dak erover heen was geplaatst. Als gevolg hiervan is lekkage ontstaan.” 
     
     
       2.7. 
       In een e-mail van 27 januari 2021 heeft Allianz Direct aan kopers meegedeeld dat zij niet verzekerd zijn voor de schade, omdat – voor zover in deze zaak relevant – uit het expertiserapport is gebleken dat er water het woonhuis is binnengedrongen doordat het dak op een verkeerde wijze is aangelegd, en de oorzaak al aanwezig was voor de ingangsdatum van de opstalverzekering van kopers. 
     
     
       2.8. 
       Vervolgens hebben kopers in een brief van 28 januari 2021 aan verkopers meegedeeld dat uit onderzoek is gebleken dat de lekkage is ontstaan doordat de dakbedekking onoordeelkundig is aangebracht toen de woning nog hun eigendom was. Daarbij hebben zij verkopers aansprakelijk gesteld voor de kosten van herstel van het dak.  
     
     
       2.9. 
       De gemachtigde van verkopers heeft in een brief van 11 februari 2021 meegedeeld dat verkopers geen aansprakelijkheid aanvaarden, omdat – samengevat – sprake is van een verborgen gebrek waarvoor in de koopovereenkomst aansprakelijkheid is uitgesloten. 
     
     
       2.10. 
       In reactie daarop schrijft mr. Scheffer, de vorige gemachtigde van kopers, in een e-mail van 22 februari 2021 dat sprake is van non-conformiteit die is toe te rekenen aan verkopers. Kopers stellen zich op het standpunt dat door de wijze van aanbrengen van de dakbedekking het zal blijven lekken, en zonder vervanging het hele dak zal gaan rotten, waardoor de woning niet normaal gebruikt kan worden. Verder waren verkopers volgens kopers op de hoogte van het feit dat het dak door een niet vakkundige dakdekker onoordeelkundig is aangebracht, zodat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden door kopers hierover niet te informeren. Verkopers zijn door kopers in de gelegenheid gesteld om het gebrek te verhelpen. 
     
     
       2.11. 
       Verkopers zijn vervolgens niet overgegaan tot herstel van het dak, en hebben hun standpunt gehandhaafd dat de gemelde gebreken voor rekening en risico van kopers komen. Volgens verkopers is geen sprake van non-conformiteit omdat er geen sprake is van belemmering van het normale gebruik van de woning. Verder zeggen verkopers dat zij alle informatie over het dak hebben gegeven waarover zij beschikten, en daarmee geen garanties hebben gegeven over de deugdelijkheid van het dak. 
     
     
       2.12. 
       Kopers hebben het dak laten herstellen door [yyy] . Bij factuur van 4 maart 2021 heeft [yyy] een bedrag van € 6.513,30 aan kopers in rekening gebracht. 
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       Kopers vorderen dat de kantonrechter verkopers veroordeelt tot betaling van de kosten voor herstel van het dak van € 6.513,50, de wettelijke rente daarover vanaf 8 maart 2021 en een bedrag van € 847,82 voor buitengerechtelijke incassokosten. Zij leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, en verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden. 
     
     
       3.2. 
       Verkopers betwisten de vordering, en voeren aan – samengevat – dat (primair) geen sprake is van non-conformiteit, en dat (subsidiair) kopers hebben gehandeld in strijd met hun onderzoeks- en klachtplicht. 
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
         Het gaat in deze zaak om het platte dak op de tweede verdieping van de woning. Partijen zijn het erover eens dat verkopers dit dak voorafgaand aan de verkoop, in verband met lekkages, in 2018 hebben laten vernieuwen. Ook staat vast dat kopers, voordat zij de woning kochten, hiervan op de hoogte zijn gesteld door verkopers. Verder is tussen partijen niet in geschil dat vanaf 30 december 2020 (20 maanden na levering van de woning) toch weer sprake was van lekkages op de tweede verdieping. Kopers hebben het dak laten herstellen, en vorderen € 6.513,50 als vergoeding van de herstelkosten. 
         
           Het toetsingskader 
         
       
     
     
       4.2. 
       Kopers baseren hun vordering op artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daarin is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak gedaan heeft, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Deze bepaling is van regelend recht. Het staat partijen vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. Dat hebben partijen in dit geval gedaan. Zij hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM, waarin een regeling is opgenomen die afwijkt van artikel 7:17 BW. De kantonrechter toetst de door kopers gestelde non-conformiteit daarom aan de door partijen overeengekomen bepalingen, en passeert het beroep op artikel 7:17 BW. 
     
     
       4.3. 
       In de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan kopers in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt.  Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij kopers gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is.  
     
     
       4.4. 
       Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt, door de bepaling dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.  Hiermee staan verkopers wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan.  Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Het uitgangspunt is dus dat verkopers alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. 
     
     
       4.5. 
       Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van kopers als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was , of als verkopers een geslaagd beroep kunnen doen op de overeengekomen ouderdomsclausule. 
     
     
       4.6. 
       
         Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.  
         
           Het dak was gebrekkig ten tijde van de levering 
         
       
     
     
       4.7. 
       Kopers stellen dat de lekkages in december 2020 het gevolg zijn van de ondeugdelijke manier waarop het platte dak in 2018 is vernieuwd. Zij verwijzen daarvoor naar de onder de feiten geciteerde passage uit het rapport van Dekra, naar foto’s van het dak en naar een schriftelijke verklaring van [xxx] , waarin hij verslag doet van zijn bevindingen bij inspectie van het dak in januari 2021. [xxx] verklaart dat hij constateerde dat het dak doordrenkt was met water, dat de randen niet goed waren afgewerkt en dat er geen isolatie was aangebracht tussen het oude en nieuwe bitumen, waardoor condens tussen de lagen was ontstaan, met lekkage tot gevolg. Volgens [xxx] zou het dak door deze foute aanleg steeds meer vocht gaan opnemen en zonder reparatie uiteindelijk kunnen instorten. Ook de expert van Dekra benoemt het ontbreken van isolatie tussen de oude en nieuw aangebrachte dakbedekking als oorzaak van de lekkage.  
     
     
       4.8. 
       Verkopers betwisten niet dat in 2018 de nieuwe laag bitumen direct op de oude dakbedekking is aangebracht, zonder tussenliggende isolatie. Volgens verkopers is het ontbreken van isolatie echter geen gebrek, maar is het aanbrengen van een nieuwe laag bitumen direct op de oude laag juist een gebruikelijke werkwijze, die in de branche de voorkeur heeft. Zij verwijzen daarvoor naar een productie 4B, maar die is (abusievelijk) niet overgelegd. Op de zitting heeft de kantonrechter verkopers in de gelegenheid gesteld om de juiste productie 4B alsnog over te leggen, op voorwaarde dat daaruit blijkt dat deze al geprint was op het moment van indienen van de conclusie van antwoord. Hoewel de gemachtigde van verkopers op de zitting verklaarde over een dergelijke print te beschikken, heeft zij bij akte meegedeeld dat dit toch niet zo is. Wel zijn bij die akte overgelegd een artikel van Eigenhuis met de titel ‘Wanneer moet dakbedekking op een plat dak vervangen worden?’, en informatie over ‘Nieuwe dakbedekking over oude’ op de website van Homedeal. Omdat niet is voldaan aan de voorwaarde die is gesteld aan het alsnog toelaten van productie 4B, zal de kantonrechter de bij akte overgelegde nieuwe stukken buiten beschouwing laten, en dus ook de reactie daarop van de zijde van kopers. Daarbij komt dat aan algemene informatie op internet over diverse soorten dakbedekking geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, alleen al omdat specifieke informatie over het dak waar het in deze zaak om gaat ontbreekt. 
     
     
       4.9. 
       Ook de schriftelijke verklaring van [zzz] , die verkopers daags voor de zitting hebben overgelegd, is geen gemotiveerde betwisting van de stelling dat het dak gebrekkig is vernieuwd. [zzz] verklaart slechts dat hij het dak omstreeks einde zomer 2018 volledig heeft voorzien van een nieuwe bitumen bedekking, dat hij een vriend van de moeder van [gedaagde 2] is, en dat hij al meer dan 40 jaar als dakdekker werkt. [zzz] heeft geen enkele toelichting gegeven op de door hem gebruikte werkwijze en het weglaten van isolatie. 
     
     
       4.10. 
       Kopers hebben met het rapport van Dekra en de verklaring van [xxx] voldoende onderbouwd hun stelling dat sprake is van een bouwkundig gebrek aan het dak, bestaande uit (met name) het ontbreken van isolatie tussen de oude en de in 2018 aangebrachte nieuwe laag bitumen, en (in mindere mate) een slordige (rand)afwerking, met lekkage op termijn tot gevolg. Verkopers hebben daartegenover hun verweer onvoldoende concreet gemaakt en onderbouwd, zodat de stelling van kopers als juist wordt aangenomen.  
     
     
       4.11. 
       Omdat als vaststaand wordt aangenomen dat het ontbreken van isolatie bij het in 2018 vernieuwde dak een bouwkundig gebrek oplevert, staat ook vast dat het gebrek zich al voordeed op het moment van levering van de woning aan kopers op 1 mei 2019.  
     
     
       4.12. 
       Voor zover verkopers zich erop beroepen dat de lekkages in december 2020 niet het gevolg zijn van het ontbreken van isolatie, maar van scheurtjes in de dakbedekking die zijn ontstaan door (extreme) weersinvloeden en/of verbouwingswerkzaamheden van kopers na de levering, dan slaagt dit verweer niet. Volgens het rapport van Dekra en de verklaring van [xxx] is de lekkage het gevolg van het ontbreken van isolatie en een slordige (rand)afwerking in 2018. Scheurtjes in de dakbedekking zijn door Dekra en [xxx] niet als oorzaak genoemd. Verkopers hebben hier onvoldoende tegenover gesteld. 
       
       
       
         
           Het gebrek aan het dak verhindert het normaal gebruik als woning 
         
       
     
     
       4.13. 
       Volgens de onder het toetsingskader weergegeven hoofdregel ligt het risico van gebreken bij kopers, tenzij het gaat om een gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert. Die uitzondering doet zich in dit geval voor.  
     
     
       4.14. 
       Kopers stellen, onder verwijzing naar foto’s, dat vanaf 30 december 2020 in alle kamers op de tweede verdieping vochtplekken zichtbaar werden ter grootte van 15cm tot 20cm, en dat er op verschillende plekken water uit het plafond naar beneden druppelde.  Ter nadere toelichting van de feitelijke situatie hebben kopers op de zitting verklaard dat het steeds erger werd, dat ze emmers hebben moeten neerzetten om het water op te vangen, dat ze vanwege de wateroverlast hebben overwogen om elders te logeren, en dat ze bij herhaling de dakdekker hebben gebeld om te vragen of hun opdracht tot herstel van het dak in de planning naar voren gehaald kon worden. Twee maanden later is het dak hersteld, en sindsdien hebben zich geen lekkages meer voorgedaan, aldus kopers. Verkopers hebben een en ander niet betwist, en in dit licht bezien hebben zij hun verweer dat het gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik als woning onvoldoende geconcretiseerd. Het enkele feit dat kopers gedurende 20 maanden na levering de woning normaal hebben kunnen bewonen is daarvoor niet genoeg, gelet op de aard van het gebrek en de gevolgen daarvan die zich pas op termijn openbaarden. 
     
     
       4.15. 
       
         Dit alles maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een gebrek dat meebrengt dat de woning onvoldoende duurzaam gebruikt kan worden en het woongenot zodanig wezenlijk aantast, dat het een normaal gebruik als woning verhindert. 
         
           Kopers hebben hun onderzoeksplicht niet geschonden 
         
       
     
     
       4.16. 
       Volgens verkopers komt het gebrek aan het dak voor risico van kopers, omdat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Dit verweer slaagt niet. Vast staat dat verkopers voorafgaand aan de koop aan kopers hebben meegedeeld dat eerdere daklekkage is verholpen door volledige vernieuwing van het dak in 2018. Daaraan hebben kopers op de zitting nog toegevoegd dat verkopers in het verkoopproces het recent vernieuwde dak als pluspunt hebben benoemd, en dat dit in de verkoopprijs is verdisconteerd, hetgeen verkopers niet betwisten. Dit maakt dat kopers gaan aanleiding hadden te twijfelen aan de staat van het dak. Daarbij komt dat verkopers zelf stellen dat het dak is vernieuwd door een zeer ervaren dakdekker, zodat zij geen aanleiding hebben gehad te twijfelen aan de kwaliteit van de uitgevoerde dakrenovatie. Verkopers kunnen kopers dan niet verwijten dat zij geen onderzoek naar het dak hebben laten verrichten. Ook het enkele feit dat geen bouwkundige aankoopkeuring is verricht maakt niet dat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden. De omstandigheid dat de woning 110 jaar oud is maakt dit niet anders, omdat het in deze zaak gaat om een bouwkundig gebrek van het recent vernieuwde dak. 
     
     
       4.17. 
       
         Dit betekent dat verkopers geen beroep kunnen doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, omdat geen sprake is van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor kopers. De stelling van kopers dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden kan daarmee verder onbesproken blijven. 
         
           Kopers hebben niet gehandeld in strijd met hun klachtplicht 
         
       
     
     
       4.18. 
       Verkopers verwijten kopers dat zij pas 20 maanden na levering van de woning hebben geklaagd over de wijze waarop de dakrenovatie in 2018 is uitgevoerd. Volgens verkopers is dit te laat, omdat kopers het dak voor, tijdens en na de levering ruimschoots hadden kunnen inspecteren.  
     
     
       4.19. 
       
         Ook dit verweer treft geen doel. Zoals hiervoor is geoordeeld hoefden kopers ten tijde van de koop en levering niet te twijfelen aan de staat van het recent vernieuwde dak. Pas door de lekkages eind december 2020 werden kopers bekend met het bouwkundige gebrek van het dak. Eerder hadden kopers dit redelijkerwijs niet behoren te ontdekken. Vast staat dat verkopers vervolgens vrijwel direct door kopers op de hoogte zijn gesteld van de lekkages, en dat kopers op 28 januari 2021 schriftelijk aan verkopers hebben meegedeeld dat de lekkage het gevolg is van onoordeelkundig aangebrachte dakbedekking. Daarmee hebben kopers tijdig geklaagd. 
         
           Verkopers kunnen geen geslaagd beroep doen op de ouderdomsclausule 
         
       
     
     
       4.20. 
       Verkopers doen een beroep op de vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid in de ouderdomsclausule, op basis waarvan volgens verkopers het gebrek aan het dak voor risico van kopers komt. Volgens kopers heeft de ouderdomsclausule alleen betrekking op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning (meer dan 110 jaar), en dus niet op een bouwkundig gebrek van het in 2018 vernieuwde dak.  
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter geeft kopers op dit punt gelijk. Weliswaar formuleert de ouderdomsclausule een afwijking van artikel 6.3. van de koopakte, in die zin dat het ontbreken van eigenschappen voor normaal voor rekening en risico van kopers komt, maar de reikwijdte van deze afwijking wordt bepaald door de eerste zin van de ouderdomsclausule. Daarin staat dat het kopers bekend is dat de woning meer dan 110 jaar oud is, en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Hieruit mogen kopers redelijkerwijs begrijpen dat de ouderdomsclausule niet bedoeld is voor bouwkundige gebreken van het in 2018 vernieuwde dak. Daarop zijn de in 2018 geldende kwaliteitseisen van toepassing. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat op de zitting is gebleken dat partijen niet hebben onderhandeld over de ouderdomsclausule, zodat bij de uitleg daarvan veel belang toekomt aan de tekst. 
     
     
       4.22. 
       
         Verkopers voeren in dit verband nog aan dat het dak op een oud huis ligt, dat ‘werkt’. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – kan dit niet leiden tot een geslaagd beroep op de ouderdomsclausule. Verkopers hebben daarvoor onvoldoende gesteld. 
         
           De omvang van de gevorderde herstelkosten 
         
       
     
     
       4.23. 
       Kopers vorderen een bedrag van € 6.513,30 voor herstelkosten. Dit is het bedrag van de factuur van [yyy] van 4 maart 2021. Verkopers hebben verweer gevoerd tegen de hoogte van de vordering. Zij voeren daarvoor aan dat het rapport van Dekra een veel lager schadebedrag vermeldt (€ 1.034,80). Deze door Dekra vastgestelde herstelkosten zien echter op schade aan schilderwerk in de woning, die het gevolg is van de daklekkage. De kosten voor herstel van schilderwerk maken geen onderdeel uit van de vordering, die ziet op vervanging van het dak.  
     
     
       4.24. 
       Wel beroepen verkopers zich er terecht op dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening gehouden moet worden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Dit staat ook uitdrukkelijk in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. De aftrek ‘nieuw voor oud’ laat zich echter lastig concretiseren. Verkopers hebben hier geen concreet bedrag voor genoemd, en kopers hebben in reactie op dit verweer alleen aangevoerd dat het schadebedrag gelijk is aan het gespecificeerde factuurbedrag. Vastgesteld kan worden dat kopers na herstel van het dak beschikken over een dak dat drie jaar nieuwer is, en voorzien is van een isolatielaag. Het herstel van het gebrek zal dus in ieder geval enig voordeel opleveren voor kopers. De kantonrechter ziet aanleiding de aftrek ‘nieuw voor oud’ schattenderwijs en in redelijkheid te begroten op 10%, dus € 651,33.  
     
     
       4.25. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de door kopers gevorderde hoofdsom zal toewijzen tot een bedrag van € 5.861,97. 
         
           De wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       4.26. 
       De door kopers gevorderde wettelijke rente, waartegen verkopers geen verweer hebben gevoerd, zal worden toegewezen over het toewijsbaar geoordeelde gedeelte van de hoofdsom, vanaf 3 augustus 2021, de datum waarop verkopers in verzuim zijn geraakt, gelet op de ingebrekestelling van 16 juli 2021. 
     
     
       4.27. 
       
         Verder vorderen kopers een bedrag van € 847,82 voor buitengerechtelijke incassokosten. Kopers hebben aan verkopers een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, zijnde € 808,40. 
         
           De proceskosten en nakosten 
         
       
     
     
       4.28. 
       De proceskosten komen voor rekening van verkopers, omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. Daarbij worden verkopers partij ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door kopers worden gemaakt. 
     
   
   
     
       5 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt verkopers tot betaling aan kopers van € 6.670,37, te vermeerderen met de wettelijke rente over  € 5.861,97 vanaf 3 augustus 2021 tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       5.2. 
       
         veroordeelt verkopers tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van kopers tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	123,57 
         griffierecht	€	240,00 
         salaris gemachtigde	€	777,50	, 
         en veroordeelt verkopers tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door kopers worden gemaakt;  
       
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       5.4. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.W.S. Kiliç en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
     
   
   
      Artikel 6.1. van de koopovereenkomst 
   
   
      Artikel 6.3. van de koopovereenkomst 
   
   
      Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414 
   
   
      Artikel 6.3. van de koopovereenkomst 
   
   
      Artikel 20 van de koopovereenkomst (ouderdomsclausule)