ECLI: ECLI:NL:GHARL:2014:4320

Titel: ECLI:NL:GHARL:2014:4320 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-06-2014 / 13/00831

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2014-06-03

Zaaknummer: 13/00831

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2014:4320

---

Wet WOZ. Waardevaststelling vrijstaande woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Arnhem 
     
     
       Nummer 13/00831 
       uitspraakdatum:  3 juni 2014 
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       en het incidentele hoger beroep van  
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Beuningen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juni 2013, nummer AWB 12/5994, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z], gemeente Beuningen (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 415.000. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 juni 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot € 410.000. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en gelijktijdig een incidenteel hogerberoepschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar beantwoord. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend. 
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur. 
     
     
       1.7 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Deze zaak is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning bedraagt 565 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 468 m². De woning is gebouwd in het jaar 2000. 
     
     
       2.2 
       De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een op 11 januari 2013 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C], als WOZ-taxateur werkzaam bij de gemeente Beuningen. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 418.000. 
     
     
       2.3 
       Ter onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopcijfers van drie verkochte objecten opgenomen, welke objecten naar het oordeel van taxateur [C] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. In het rapport zijn de volgende objecten met verkoopgegevens vermeld: 
       
         
           
            [b-straat] 39 te [L] is een vrijstaande woning met een garage en een carport. Dit object heeft een inhoud van circa 538 m³ en een perceeloppervlakte van 665 m². Het bouwjaar van de woning is 1993. Dit object is op 6 april 2010 voor  € 555.000 verkocht. 
         
         
           
            [c-straat] 54 te [L] is een vrijstaande woning met dakkapel en een garage. Dit object heeft een inhoud van circa 490 m³ en een perceeloppervlakte van 587 m². Het bouwjaar van de woning is 1995. Dit object is op 3 oktober 2011 voor € 480.000 verkocht. 
         
         
           
            [d-straat] 6 te [M] is een vrijstaande woning met een dakkapel en een garage. Dit object heeft een inhoud van circa 778 m³ en een perceeloppervlakte van 670 m². De woning is gebouwd in 1996. Dit object is op 4 april 2011 voor € 520.000. verkocht. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011. 
     
     
       3.2 
       Belanghebbende wijst er op dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte drie referentieobjecten niet in [Z] maar in [L] en [M], op flinke afstand van de onroerende zaak, zijn gelegen. Hij stelt dat het voorzieningenniveau in [Z] minder is dan in de plaatsen [L] en [M]. Daarbij stelt hij voorts dat het prijsniveau van de in [Z] gelegen woningen lager is dan dat in de genoemde plaatsen. In dat verband wijst hij er op dat de in [L] gelegen referentieobjecten van de heffingsambtenaar aantrekkelijk dicht bij Nijmegen zijn gelegen. Van de drie referentieobjecten die zijn opgenomen in het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport acht hij alleen het object [d-straat] 6 te [M], dat ook hij heeft opgenomen in de door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatiematrix, bruikbaar als referentieobject. Op grond van deze en de in hoger beroep ingebrachte nieuwe taxatiekaart neemt belanghebbende in hoger beroep, evenals in eerste aanleg, het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 niet hoger kan zijn dan € 367.000. 
     
     
       3.3 
       De heffingsambtenaar neemt in incidenteel hoger beroep het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport. Naar zijn inzicht houdt de geringe waardevermindering door de Rechtbank, die in haar uitspraak de vastgestelde waarde heeft verminderd van € 415.000 tot € 410.000, een bevestiging in van de door hem vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de verkoopcijfers in [L] niet of nauwelijks afwijken van de verkoopcijfers in [Z]. Voorts stelt hij dat uit de in eerste aanleg overgelegde grondstaffel van de gemeente [L], die is opgesteld aan de hand van verkooptransacties in de gemeente, blijkt dat de grondwaarde in [Z] niet veel lager is dan die in [L] en in ieder geval hoger is dan de grondwaarde in [M]. 
     
     
       3.4 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
     
     
       3.5 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
     
     
       3.6 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 367.000. 
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van het object  worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
     
     
       4.2 
       De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht. 
     
     
       4.3 
       De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 11 januari 2013. Met de in het rapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar echter, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is.  
     
     
       4.4 
       De heffingsambtenaar die in eerste aanleg een grondstaffel heeft overgelegd, stelt dat de grondwaarden per staffel in de gemeente Beuningen zijn gebaseerd op verkooptransacties die in 2011 in de gemeente hebben plaatsgevonden. Hij heeft echter niet inzichtelijk gemaakt hoe die verkoopcijfers hebben geleid tot de verschillen tussen de gehanteerde grondwaarden per staffel van de door hem ingebrachte referentieobjecten en de onroerende zaak. De enkele verwijzing, eerst ter zitting van het Hof, door de heffingsambtenaar naar één enkele in november 2011 tot stand gekomen verkooptransactie van een stuk bouwgrond is daartoe een onvoldoende onderbouwing, te meer nu – naar [C] ter zitting heeft verklaard – uit de grondstaffel voor dat stuk bouwgrond een lagere prijs per m² volgt dan de prijs per m² die volgt uit die transactie. De heffingsambtenaar heeft overigens geen gegevens ter zake van deze verkooptransactie overgelegd. 
       
     
     
       4.5 
       De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aanvullend nog transactiegegevens en kenmerken vermeld van de objecten [e-straat] 4 te [Z], een in 1965 gebouwde, vrijstaande woning die op 7 maart 2011 is verkocht voor € 425.000 en [f-straat] 5 te [Z], een in 1986 gebouwde twee-onder-één- kap-woning die op 14 januari 2011 is verkocht voor € 310.000. Het object [e-straat] 4 is verkocht aan een familielid, waarna de economische eigendom daarvan is doorverkocht. De heffingsambtenaar heeft ter zake van deze gang van zaken geen nader onderzoek verricht. Het object [f-straat] 5 is, anders dan de onderhavige, vrijstaande, onroerende zaak een twee-onder-één-kap-woning. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe met het verschil in objectkenmerken tussen dit object en de onroerende zaak bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden. Onder deze omstandigheden bieden de verkoopcijfers van de beide objecten geen steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaak. 
       
     
     
       4.6 
       De heffingsambtenaar heeft in het incidentele hogerberoepschrift, ter ondersteuning van zijn stelling dat er niet of nauwelijks verschil is tussen de huizenprijzen in de plaatsen [Z] en [L], transactiegegevens van de objecten [a-straat] 19 te [Z] en [g-straat] 101 te [L] opgenomen. Deze twee-onder-één-kap-woningen zijn op 30 november 2007 respectievelijk 2 januari 2008 elk voor een bedrag van € 350.000 verkocht. De objecten zijn, naar de heffingsambtenaar stelt, in dezelfde bouwstijl gebouwd en qua uitstraling, bouwjaar inhoud en oppervlakte vrijwel gelijk aan elkaar. 
     
     
       4.7 
       Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met deze gegevens zijn stelling niet aannemelijk. Voor zover al op grond van deze gegevens ervan uitgegaan kan worden dat het prijspeil eind 2007/begin 2008 ook voor vrijstaande woningen in de wijken waarin de genoemde objecten zijn gelegen gelijk was, dan volgt daaruit niet dat deze situatie ook gold in de overige wijken van beide plaatsen. Evenmin volgt daaruit dat de door de heffingsambtenaar gestelde omstandigheden, mede in aanmerking nemende dat de woningmarkt sindsdien sterk is veranderd, ten tijde van de onderhavige waardepeildatum, nog steeds gelijk waren. 
     
     
       4.8 
       Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 415.000 niet te hoog is. 
     
     
       4.9 
       De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van € 367.000 aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. De door belanghebbendes gemachtigde ingeschakelde taxateurs zijn bij het opstellen van de taxatiekaarten uitgegaan van de genormeerde bouwkosten van de opstal en hebben vervolgens de resterende waarde toegekend aan de grond. De prijzen per m² en m³ van de onroerende zaak die zijn vermeld in de in eerste aanleg overgelegde taxatiekaart bedragen € 235 respectievelijk € 565. De taxatiekaart die in hoger beroep is overgelegd vermeldt prijzen per m² en per m³ van € 301 respectievelijk  € 362. Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting van het Hof deze verschillen, die naar hij ter zitting heeft toegegeven zich (in beginsel) niet kunnen voordoen in de toegepaste waarderingsmethode, niet voldoende kunnen verklaren. Voorts constateert het Hof dat de taxateur die de in eerste aanleg overgelegde taxatiekaart heeft opgesteld is afgeweken van de gehanteerde bouwprijsbenadering door bij de waardering van het referentieobject [d-straat] 6 te [M] niet die (aangepaste) bouwprijs maar de in de uitspraak op bezwaar vermelde m³-prijs te hanteren. Belanghebbendes gemachtigde heeft voor de in 1972 gebouwde referentieobjecten [h-straat] 4 en [i-straat] 16 F te [Z] voor het bouwjaar een correctie van 10 percent toegepast. Hij heeft de door de heffingsambtenaar betwiste hoogte van de correctie echter niet onderbouwd. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende de door de heffingsambtenaar gestelde waardedrukkende factoren ten tijde van de verkoop van deze beide referentieobjecten, niet betwist. Niet aannemelijk is geworden dat deze factoren bij het opstellen van de taxatiekaart zijn meegenomen. Hetgeen belanghebbendes gemachtigde overigens heeft aangevoerd, is niet voldoende voor de conclusie dat de door hem bepleite waarde van € 367.00 aannemelijk is. 
     
     
       4.10 
       Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. 
       
     
     
       4.11 
       Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 390.000. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       In overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht berekent het Hof de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken op 2,5 punten (1 punt voor hogerberoepschrift, 0,5 voor de conclusie van repliek en de reactie op het incidentele hoger beroep en 1 punt voor verschijnen ter zitting)  wegingsfactor 1  € 487 = € 1.217,50 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
       In het licht van de kritische overwegingen in de uitspraak van de Rechtbank ter zake van de in eerste aanleg door partijen ingebrachte vergelijkingsobjecten die geen van alle in de plaats [Z] zijn gelegen, acht het Hof het redelijk dat belanghebbendes gemachtigde in hoger beroep een aanvullende taxatiekaart heeft ingebracht. Het Hof berekent de te vergoeden kosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 121 (€ 50 verhoogd met 21% BTW x 2 uur). 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van de proceskosten en het griffierecht, 
       – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 390.000, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.338,50, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 118 vergoedt. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op  3 juni 2014  in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               (J.L.M. Egberts) 
             
             
               (J.P.M. Kooijmans) 
             
           
         
       
     
     
     
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juni 2014 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.