ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2022:453

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2022:453 Rechtbank Amsterdam , 10-02-2022 / 9226354  CV EXPL 21-7334

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-02-10

Zaaknummer: 9226354  CV EXPL 21-7334

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2022:453

---

Een verhuurster moet werkzaamheden aan een woning om onder meer tocht te verhelpen uiterlijk op 1 april 2022 (hebben laten) afronden.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9226354  CV EXPL 21-7334 
       vonnis van:  10 februari 2022 
     
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     1. [eiser 1] 
     2. [eiser 2] 
     
       beiden wonende te [woonplaats] 
       eisers 
       nader te noemen: [eiser 1] c.s. 
       gemachtigde: mr E.M. Oskam 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
      [gedaagde]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde 
       nader te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr G.H. Schoorl  
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     - dagvaarding, waarin een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening, van 27     april 2021 met producties; - antwoord met producties; - instructievonnis; - dagbepaling mondelinge behandeling; 
     - akte wijziging van eis met producties ingediend op 4 januari 2022; 
     - reactie van [gedaagde] bij brief van 10 januari 2022. 
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 januari 2022. [eiser 1] en [gedaagde] zijn in persoon verschenen, ieder met hun gemachtigde. [gedaagde] was in het gezelschap van haar bouwkundig adviseur [naam 1] , directeur van  dba  Advies B.V. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     Feiten 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser 1] c.s. huren sinds 11 juli 2016 de woning aan de [adres] van [gedaagde] . De kale huur bedraagt thans € 3.189,97 per maand.  
     
     
       1.2. 
       Bij e-mail van 17 april 2017 stelt [eiser 1] c.s. [gedaagde] op de hoogte van onder meer de volgende gebreken: - lekkage van de wc op de begane grond; - de openslaande deuren naar de tuin sluiten vanaf het begin van de huurperiode niet        goed; - de afvoerpomp naar de riolering in het souterrain maakt steeds meer kabaal. 
     
     
       1.3. 
       In 2018, 2019 en 2020 wisselen partijen enkele e-mails over ‘achterstallig onderhoud’ en het opheffen van gebreken.  
     
     
       1.4. 
       De gemachtigde van [eiser 1] c.s. stuurt op 12 maart 2021 een rapport over de bouwkundige staat van het gehuurde, op 19 februari 2021 opgemaakt door SJM Bouwadvies, aan [gedaagde] . Daarin staat voor zover thans nog relevant: - Er zit een gat van ongeveer 1 cm² in het kozijn van de openslaande deuren nabij de bovenkant van het espagnolet. De tochtstrips zijn niet netjes aangebracht. De kozijnen verkeren in zeer slechte staat; - De hemelwaterafvoer aan de achterzijde van het balkon op de 2e verdieping vertoont gebreken Het betreft een lekkagestraal die erg veel lawaai veroorzaakt bij regenval.    Hij sommeert [gedaagde] de gebreken binnen 4 weken op te heffen, bij gebreke waarvan [eiser 1] c.s. haar in rechte zullen betrekken. Daarnaast sommeert hij [gedaagde] om binnen 14 dagen in te stemmen met een huurverlaging met 25% totdat de gebreken zijn verholpen. 
     
     
       1.5. 
       De gemachtigde van [gedaagde] antwoordt bij brief van 25 maart 2021 dat huurkorting voorbarig voorkomt. Een deel van de klachten betreft kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. Er zal een inspectie worden gedaan, waarna een inhoudelijke reactie zal volgen. Daartoe schakelt [gedaagde]  dba  Advies B.V. in. Haar directeur [naam 1] voornoemd voert op 16 april 2021 een inspectie uit en rapporteert op 10 mei 2021 een aantal gebreken, die inmiddels deels zijn hersteld. 
     
     
       1.6. 
       Bij e-mail van 30 juni 2021 bevestigt [gedaagde] een overeengekomen korting van 10% op de kale huurprijs aan [eiser 1] c.s. Voor de periode van 1 januari 2020 tot 1 augustus 2021 komt dat neer op € 5.935,60. Dat bedrag heeft [gedaagde] dezelfde dag betaald. [eiser 1] c.s. hebben de vordering tot vaststelling van een voorlopige voorziening daarop ingetrokken. 
     
     
       1.7. 
       Naar aanleiding van klachten van [eiser 1] c.s. over lekkage in het souterrain, waar de slaapkamers zijn, e-mailt [gedaagde] op 10 december 2021 aan [eiser 1] c.s.  (..) uitgebreid onderzoek gedaan naar de lekkage in het souterrain, en is duidelijk geworden dat dit probleem op de juiste manier aangepakt moet worden en dat dit helaas niet binnen een week of twee opgelost zal zijn. (…) Uiteraard vind ik deze situatie heel erg vervelend voor jullie en daarom bied ik jullie een huurkorting aan van € 1.000,- per maand voor de eerstvolgende drie maanden.  
     
     
       1.8. 
       In een e-mail van 20 december 2021 aan [naam 2] , de beheerder van het gehuurde, maken [eiser 1] c.s. melding van nieuwe vochtplekken in de slaapkamer van hun dochter. De beheerder antwoordt dezelfde avond dat een plan is gemaakt om de oorzaak te achter-halen. Het lukt deze week niet meer om de werkzaamheden in te plannen, daarover zal de volgende dag verder worden gesproken. 
     
     
       1.9. 
       In de reactie van [naam 2] wordt ook melding gemaakt van problemen met de pomp die afvalwater uit het souterrain (badkamer en wc) naar het riool moet pompen. De monteur heeft bij werkzaamheden ‘een paar steentjes’ gevonden. [naam 2] zal de volgende dag contact met de monteur opnemen.   
     
   
   
     Het geschil 
     
     2. [eiser 1] c.s. vorderen na wijziging van eis dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  I. [gedaagde] zal veroordelen om, nadat het vonnis aan haar is betekend,  * de werkzaamheden, omschreven in het als productie 1 bij de conclusie van antwoord gevoegde proces-verbaal van constateringen, voor 1 april 2022 af te ronden; ** de nieuwe gebreken en de daaruit voortvloeiende schade door lekkage  in de slaapkamer op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag; II. De huurprijs voor het gehuurde zal verminderen met € 314,- per maand over de periode van 1 augustus 2021 tot en met december 2021; III. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten. 
     3. Daartoe stellen zij dat de werkzaamheden die zijn genoemd in het hiervoor onder 1.5 bedoelde rapport niet allemaal zijn uitgevoerd. De regenpijp aan de voorzijde van de woning, die is vernieuwd, moet correct op het riool worden aangesloten. De regenpijp van het balkon op de tweede verdieping aan de achterzijde blijft lekken, het water stroomt dan in de badkamer langs de muur naar beneden. Bij flinke regenval stroomt de dakgoot over, wat leidt tot een straal water, die hard neerkomt op het platte dak waaronder zich de slaapkamer van [eiser 1] c.s. bevindt. Zij hebben daar veel last van.  
     4. Ook sluiten de openslaande deuren nog steeds niet goed en moeten oude boorgaten in de wc boven nog altijd worden dichtgemaakt.  
     5. Daarnaast zijn nieuwe problemen ontstaan. Recent is gebleken dat de kelderbak lekt, waardoor vochtige plekken ontstaan in een slaapkamermuur in het souterrain.  
     6. [eiser 1] c.s. voeren aan dat [gedaagde] in de loop van de tijd vele toezeggingen heeft gedaan, maar dat er niets of te weinig gebeurt om de gerechtvaardigde klachten te verhelpen. Daarom vorderen zij nu een veroordeling op straffe van een dwangsom.  
     7. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering. [naam 1] voornoemd heeft de woning op 10 januari 2022 opnieuw geïnspecteerd. Zij heeft opdracht gegeven om een reeds bestaand onderhoudsplan uit te voeren, maar als gevolg van de coronapandemie zijn geen aannemers te vinden die het werk kunnen uitvoeren. De regenpijp aan de voor-zijde zal binnenkort op het riool worden aangesloten. Er heeft verschil van inzicht bestaan tussen de gemeente Amsterdam en Waternet over de vraag wie dat werk moest uitvoeren. [gedaagde] wacht daar niet langer op en gaat het probleem oplossen, samen met de eigenaar/bewoonster van het naburige huis op nummer [nummer] .  
     8. De problemen met de afvoer van hemelwater aan de achterzijde van de woning worden veroorzaakt door een gebrek aan de goot van het balkon op de tweede verdieping. Die zal in de zomer van 2022 worden vervangen, wanneer er een steiger wordt geplaatst voor het geplande schilderwerk. Zij betwist ook dat dit gebrek leidt tot schade voor [eiser 1] c.s.  
     9. De beheerder heeft de openslaande deuren wind- en waterdicht gemaakt door daarin op deugdelijke wijze tochtstrips aan te brengen. De ramen aan de achterzijde van de woning zijn voorzien van enkel glas en de onderhoudsverplichting van [gedaagde] houdt niet in dat zij daarin dubbel glas moet laten aanbrengen, zoals [eiser 1] c.s. wensen. De boorgaten zullen zeer binnenkort worden gedicht. 
     10. Ten aanzien van de recenter gebleken lekkage in de kelderbak voert [gedaagde] aan dat de kelderbak is aangebracht onder drie naburige panden, waaronder het betreffende pand, en wel deels onder het grondwaterniveau. [naam 1] adviseert dat de aansluiting van een funderingspaal onder de kelderbak niet goed is afgedicht, waardoor opwellend grondwater het souterrain binnendringt. In de derde week van januari 2022 zal een vochtdetectie-onderzoek worden uitgevoerd. [gedaagde] heeft het bedrijf dat de kelderbak heeft aangebracht, aangesproken. Zij heeft in dit verband een huurkorting met [eiser 1] c.s. afgesproken van € 1.000,- per maand voor januari, februari en maart 2022, in de verwachting dat de lekkage voor 1 april 2022 zal zijn verholpen.  
   
   
     Beoordeling 
     In april 2021 bestaande gebreken  
     
       11. Ten aanzien van de regenpijp aan de voorzijde erkent [gedaagde] dat het op juiste  wijze doen aansluiten van de regenpijp op het stadsriool voor haar rekening komt. Zij zal dan ook worden veroordeeld om dat werk voor 1 april 2022 te (doen) verrichten.  
       11. [gedaagde] erkent ook dat het hemelwater aan de achterzijde niet goed wordt afgevoerd en dat dit gebrek leidt tot waterschade in de badkamer van [eiser 1] c.s. Dat gebrek moet voor rekening van [gedaagde] hersteld worden. Niet valt in te zien waarom [eiser 1] c.s. daarop tot de zomer van 2022 moeten wachten, te meer daar [gedaagde] in ieder geval sinds 25 maart 2021 (zie hiervoor onder 1.5) op de hoogte is van het overstromen van de goot van het balkon op de tweede verdieping. Zij zal worden veroordeeld om de afvoer van het regenwater aan de achterzijde van het pand zodanig te laten herstellen, dat het water niet meer in de badkamer van [eiser 1] c.s. binnendringt en geen geluidshinder in de slaapkamer van [eiser 1] c.s. veroorzaakt. Als dat betekent dat [gedaagde] in 2022 tweemaal een steiger moet laten plaatsen, komt dat voor haar risico.  
       11. Ter zitting heeft [gedaagde] , gesteund door [naam 1] , betoogd dat de openslaande deuren nu goed sluiten en weer en wind buitenhouden. Nadat [eiser 1] een foto heeft getoond waarop te zien is dat een potlood tussen de twee deuren kan worden gestoken heeft zij erkend dat dit toch niet het geval is. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de openslaande deuren voor 1 april 2022 zo te herstellen dat deze tochtvrij sluiten.  
       11. Anders dan [gedaagde] en [naam 1] ter zitting hebben gesteld bleek bij navraag dat de beheerder de boorgaten op 11 januari 2022 nog niet had dichtgemaakt. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de boorgaten voor 1 april 2022 behoorlijk te hebben laten dichten.  
       11. [gedaagde] erkent dat het verhelpen van de lekkage in de kelderbak voor haar rekening komt. Zij zal daartoe dan ook worden veroordeeld 
       11. Ten aanzien van de gevorderde dwangsom van € 100,- per dag als de werkzaamheden niet voor 1 april 2022 zijn afgerond, is de kantonrechter van oordeel dat deze voor de hiervoor onder 11. tot en met 15. bedoelde veroordelingen op zijn plaats is, gezien de weinig actieve opstelling die [gedaagde] tot aan de zitting heeft gekozen. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] ter zake van deze gebreken 10% huurkorting heeft verleend in de periode van januari 2020 tot augustus 2021 en een huurkorting met [eiser 1] c.s. heeft afgesproken van € 1.000,- per maand voor de maanden januari tot en met maart 2022. [gedaagde] heeft haar stelling dat het niet gemakkelijk is om bedrijven te vinden die de werkzaamheden kunnen uitvoeren niet onderbouwd, zodat daaraan zal worden voorbijgegaan. Aan de dwangsom zal telkens een maximum worden verbonden.  
       11. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de hiervoor onder 2.II. gevorderde huurprijsvermindering van € 314,- per maand, zodat deze zal worden toegewezen. 
       11. [gedaagde] zal als overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om nadat het vonnis aan haar is betekend,  1.  de werkzaamheden, omschreven in het als productie 1 bij de conclusie van antwoord gevoegde proces-verbaal van constateringen, voor 1 april 2022 af te ronden op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van 15.000,-; 2.  de lekkage in de kelderbak en de daaruit voortvloeiende schade door lekkage in de slaapkamer op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 15.000,-; 
     
     
       vermindert de huurprijs voor het gehuurde met € 314,- per maand over de periode van 1 augustus 2021 tot en met december 2021; 
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] c.s. begroot op 
       
       
         €      85,-  aan griffierecht; €    103,83 aan explootkosten; 
         € 1.500,-  aan salaris gemachtigde;  
                       ------------		 
         € 1.688,83 in totaal 
                      één en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW; 
       
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde voor zover van toepassing inclusief btw,  
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr E.D. Bonga - Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.