ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:768

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:768 Rechtbank Amsterdam , 12-02-2025 / C/13/687431 / HA ZA 20-763

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-02-12

Zaaknummer: C/13/687431 / HA ZA 20-763

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:768

---

toewijzing schadevergoeding eisers voor herstel gebreken woningen in strijd met BB 2012 deskundigenbericht; betaling aan VvE

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/687431 / HA ZA 20-763 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     2.	 [eiser 2] , 
     3.	 [eiser 3] , 
     4.	 [eiser 4] , 
     5.	 [eiser 5] , 
     6.	 [eiser 6] , 
     7.	 [eiser 7] , 
     8.	 [eiser 8] , 
     9.	 [eiser 9] , 
     10.	 [eiser 10] , 
     11.	 [eiser 11] , 
     
       allen wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. E. Swart te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. C. Wiggers te Amsterdam. 
     
     
     
     
       De rechtbank noemt partijen hierna [eisers] en De Key. 
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure 
     
       1.1. 
       De volgende stukken zijn sinds het tussenvonnis van 9 maart 2022 (hierna:  tussenvonnis 2 ) aan het dossier van de rechtbank toegevoegd: 
       
         
           het deskundigenrapport van 3 oktober 2022, ingediend op 7 oktober 2022, 
         
         
           de conclusie na deskundigenrapport met wijziging van eis van [eisers] van 9 november 2022, met producties 40 tot en met 43, 
         
         
           de conclusie na deskundigenbericht van De Key van 7 december 2022, met producties 15 en 16, 
         
       
       de akte uitlatingen / wijziging eis van [eisers] van 28 december 2022, met producties 44 tot en met 46, 
       
         
           de akte uitlating producties van De Key van 18 januari 2023, 
         
         
           de akte uitlating schriftelijke vragen rechtbank aan deskundige van [eisers] van 5 juni 2024, 
         
         
           de akte uitlating schriftelijke vragen rechtbank aan deskundige van De Key van 5 juni 2024, 
         
         
           het aanvullend deskundigenbericht van 2 juli 2024, 
         
         
           de akte na aanvullende vragen aan deskundige van [eisers] van 17 juli 2024, 
         
         
           de akte uitlating op antwoorden deskundige van De Key van 17 juli 2024, 
         
         
           het proces-verbaal van de zitting van 13 november 2024 met de daaraan gehechte gewijzigde eis van [eisers] 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De rechtbank verwijst voor de feiten naar het tussenvonnis van 1 december 2021 (hierna:  tussenvonnis 1 ). 
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bepaald dat vandaag vonnis wordt gegeven. 
       
     
   
   
     
       2 De eisers 
     
       2.1. 
       
        [naam] , die oorspronkelijk mede-eiser was, heeft zijn vordering ingetrokken. Hij is dus geen partij meer in deze zaak. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten aanzien van mede eiser [eiser 5] heeft de rechtbank in tussenvonnis 1 geoordeeld dat zijn vordering zal worden afgewezen. Er is geen aanleiding om terug te komen van dit oordeel. Zijn vordering hoeft dus in dit eindvonnis niet meer te worden besproken. 
       
     
     
       2.3. 
       Anders dan De Key is de rechtbank van oordeel dat [eiser 10] (hierna:  [eiser 10] ) belang heeft bij haar vordering. Weliswaar heeft [eiser 10] haar woning inmiddels verkocht maar de kosten voor het herstel van de voorzijde van het pand zijn gemaakt toen [eiser 10] eigenaar was. Dit betekent dat zij schade heeft geleden. Daarom heeft zij – ook nu zij geen eigenaar meer is – nog steeds belang bij de schadevergoedingsvordering. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       In tussenvonnis 1 heeft de rechtbank delen van de oorspronkelijke vordering beoordeeld. Deze delen behoeven dus geen bespreking meer. In dit eindvonnis beoordeelt de rechtbank daarom alleen de gewijzigde eis, zoals [eisers] op de zitting van 13 november 2024 hebben ingediend. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] vorderen na de laatste wijziging van eis dat de rechtbank: 
       
       
         I. Primair 
         De Key veroordeelt om € 495.785,50 aan de Vereniging van Eigenaars VvE [locatie] (hierna:  de VvE ) te betalen, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag voor de kosten die door de VvE zijn gemaakt in het kader van de recente herstelwerkzaamheden aan de voorgevel; 
       
       
       
         I. Subsidiair 
         dat in geval directe betaling aan de VvE wordt afgewezen, het onder I vast te stellen bedrag wordt berekend aan de hand van het breukdeel van iedere eiser(es) en aan ieder van hen afzonderlijk wordt uitbetaald; 
       
       
       
         II. Primair  
         De Key veroordeelt tot het vergoeden aan de VvE van de herstelkosten die noodzakelijk zijn om de in het rapport van 2 juli 2024 van de door de rechtbank benoemde deskundige op pagina 4 en 5 vermelde gebreken ter zake de achtergevel te herstellen, tot het meewerken en het volledig vergoeden van de kosten van het financieren van het herstel van de op pagina 12 van het rapport van de deskundige genoemde nog bestaande gebreken aan de borstwering en dat De Key eraan meewerkt (als lid van de VvE) dat alle hier genoemde werkzaamheden voor 1 januari 2025 in opdracht van de VvE worden uitbesteed en uitgevoerd; 
       
       
       
         II. Subsidiair  
         dat in geval directe betaling aan de VvE wordt afgewezen, het onder II vast te stellen bedrag wordt berekend aan de hand van het breukdeel van iedere eiser(es) en aan ieder van hen afzonderlijk wordt uitbetaald; 
       
       
       
         III. Primair  
         De Key veroordeelt tot betaling aan de VvE van € 15.615,05, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake de kosten die door de VvE zijn gemaakt om te onderzoeken in welke conditie het pand werkelijk was; 
       
       
       
         III. Subsidiair 
         dat in geval directe betaling aan de VvE wordt afgewezen, het onder III vast te stellen bedrag wordt berekend aan de hand van het breukdeel van iedere eiser(es) en aan ieder van hen afzonderlijk wordt uitbetaald; 
       
       
       
         IV.  
         De Key veroordeelt in de werkelijke proceskosten van deze procedure tot en met de 
         conclusie na deskundigenonderzoek, zijnde de door eisers betaalde facturen van € 30.569,83, de dagvaardingskosten (€ 100,89) en het griffierecht, (€ 304,00) alsmede de kosten van de deskundige (€ 7.756,10); 
       
       
       
         Daarbij vorderen [eisers] dat de rechtbank beslist dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 
       
       
     
     
       3.3. 
       De Key is het niet eens met de (gewijzigde) vordering van [eisers] en voert verweer. Haar conclusie is dat de vordering grotendeels moet worden afgewezen en dat [eisers] haar proceskosten moeten betalen.  
       
     
     
       3.4. 
       Onder het kopje ‘de verdere beoordeling’ gaat de rechtbank in op de standpunten van de partijen voor zover die niet zijn besproken in de tussenvonnissen. 
       
     
   
   
     
       4 De verdere beoordeling 
     herstelwerkzaamheden 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft in 4.1 van tussenvonnis 1 het volgende overwogen:  
       
       
         
           “Daarbij geldt dat de kosten van herstel van gebreken aan de woningen door De Key moeten worden betaald, als voldaan is aan twee eisen: 
         
       
       
       
         1.	de gebreken bestonden al in 2013, en  
       
       
         2.	de gebreken zijn zó erg dat de woningen toen niet voldeden aan de kwaliteitseisen uit het bouwbesluit  Bouwbesluit 2012, hierna:  BB 2012 , rechtbank] .  
       
       
         
           Alleen als aan beide eisen is voldaan, heeft De Key inderdaad niet aan haar verplichting in de koopovereenkomsten voldaan.” 
         
       
       
       
         Dit zijn dus de criteria aan de hand waarvan de rechtbank de vordering van [eisers] moet beoordelen. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] en De Key verschillen van mening over de vraag of er naast de brandveiligheid nog andere gebreken waren in 2013 die in strijd zijn met BB 2012. In tussenvonnis 2 heeft de rechtbank daarom J. Kastelein, specialist bouwtechniek, als deskundige benoemd en aan hem onder andere de volgende vraag voorgelegd: 
       
       
         
           Waren er in 2013 gebreken in/aan het pand aan [locatie]  [hierna:  het pand ]  wat betreft de vocht-doorlatende buitenschil, de beschadigingen in het beton in de balkons, voeg- en metselwerk, de kozijnen en de trappenhuizen die in strijd zijn met  [BB 2012] ? 
       
       
     
     
       4.3. 
       De deskundige heeft hierop antwoord gegeven in zijn rapport van 7 oktober 2022 en de aanvulling daarop van 2 juli 2024. Hij komt tot de conclusie dat het pand op verschillende onderdelen in 2013 niet voldeed aan BB 2012. De rechtbank neemt zijn conclusies over en licht dat hierna per onderdeel toe.  
       
       
         
           trappenhuizen 
         
       
       
       
         4.3.1. 
         Volgens de deskundige blijkt uit het dossier dat de kruipluiken in de trappenhuizen vochtig zijn / waren. Hij acht het voldoende aannemelijk dat dit gebrek  al in 2013 aanwezig was. De trappenhuizen voldeden daarom toen niet aan BB 2012. [eisers] en De Key zijn het eens met de conclusie van de deskundige. De kosten van herstel van € 1.585,10 komen daarom in beginsel voor rekening van De Key. 
         
       
       
         4.3.2. 
         De Key voert echter aan dat deze kostenpost niet is meegenomen in de vordering en daarom niet kan worden toegewezen. Uit de conclusie na deskundigenrapport met wijziging van eis van [eisers] van 9 november 2022 (alinea’s 5-7) blijkt dat de kosten van de kruipluiken onderdeel van de vordering zijn. De rechtbank houdt daarom met deze kosten rekening. 
         
         
           
             balkons 
           
         
         
       
       
         4.3.3. 
         De deskundige constateert dat door de slechte afwerking van de balkons en niet waterdichte detaillering van de balkonplaat er water in de holle ruimte van de balkonconstructie kon komen. Dit water werd aan de onderzijde van het balkon zichtbaar. Voor zover de lekkage zich in 2013 buiten de woning uitte werden daarmee niet de leefomstandigheden in de woning beïnvloed. Maar door de slechte afwerking van het balkon en de ondeugdelijke aansluitdetails tussen de balkons en de onderdorpel van de deurkozijnen – die grenzen aan de balkons – kan (kon) het lekvocht aannemelijker wijs ook binnen de woningen komen. De lekkage uitte zich aannemelijker wijs dus in 2013 binnen de woning en beïnvloedt daarmee de leefomgeving in de woning. De conclusie van de deskundige is dat het achterliggende gebrek “slechte afwerking van de balkons en ondeugdelijke kozijndetaillering van de onderdorpel van het balkonkozijn” daarom in 2013 in strijd was met BB 2012. Dit geldt voor de balkons aan de voor- en achterzijde van het pand. 
         
       
       
         4.3.4. 
         Volgens de deskundige zijn voor herstel van dit gebrek de volgende werkzaamheden nodig: 
         - stralen / reinigen,  
         - coaten, 
         - coating borstwering,  
         - vervanging borstwering,  
         - vervanging van de aan de galerij grenzende kozijnen die aansluiten op de balkonvloer,  
         - vervanging van voegwerk en los metselwerk dat zich boven de balkon- / galerijvloer aan      de voorzijde bevindt,  
         - herstel of vervanging van cementdekvloeren / afschotlagen op de galerij- / balkonvloer,  
         Daarnaast is er door het gebrek gevolgschade ontstaan aan:  
         - vloeren en plafonds,  
         - stucwerk binnenzijde. 
         Herstel aan vloer- en vloerafwerkingen binnen de woningen ontstaan door lekkages is daarom ook nodig, aldus de deskundige.  
         
       
       
         4.3.5. 
         
          [eisers] zijn het eens met de conclusies van de deskundige.  
         
       
       
         4.3.6. 
         De Key is bereid de herstelkosten voor de reiniging en coating van de balkons aan de voorkant voor haar rekening te nemen. Zij betwist dat zij aansprakelijk is voor de overige kosten. De Key voert aan dat de lekkage niet in strijd is met BB 2012 omdat het gebrekkige bouwdeel in een buitensituatie ligt. De reparatie aan het balkon en de borstwering kan dus niet aan haar worden toegerekend omdat het buitendeel niet onder de reikwijdte van BB 2012 valt. De gevolgschade aan de woningen kunnen voor zover die een omstandigheid opleveren die in strijd is met BB 2012 wel aan haar worden toegerekend. Echter, het oplossen van dat gebrek kent vele mogelijkheden en de werkzaamheden aan het balkon staan daar dus los van. De Key had bijvoorbeeld ook met kit de aansluiting tussen het kozijn en de woning kunnen opvullen en op die manier de lekkage kunnen voorkomen. De kosten van de werkzaamheden aan het balkon dienen niet onverkort te worden toegerekend aan De Key. De kosten van het oplossen van eventueel lekvocht staat dus los van de werkzaamheden aan de balkons, omdat de lekkages op andere, eenvoudigere wijze worden verholpen volgens De Key. 
         
       
       
         4.3.7. 
         De rechtbank volgt De Key niet in haar standpunt. Het gebrek zit weliswaar aan de buitenkant, maar heeft effect op de binnenkant van het pand. Volgens de deskundige is het nodig om het gebrek op de manier op te lossen zoals [eisers] heeft laten doen aan de voorzijde, en aan de achterzijde nog zal laten doen. De Key had het gebrek eerder moeten onderkennen en herstellen maar heeft dat niet gedaan. Zij kan het nu niet aan [eisers] tegenwerpen dat [eisers] het op een andere manier hebben hersteld dan De Key zou hebben gedaan. Dat komt voor rekening van De Key. De rechtbank houdt daarom rekening met de door [eisers] opgevoerde kosten. 
         
         
           
             gevels en raamkozijnen 
           
         
         
       
       
         4.3.8. 
         De conclusie van de deskundige is dat het aannemelijk is dat de gevels en raamkozijnen aan de voorzijde regelmatig (10 tot 30%) te kampen hadden met vochtdoorslag en in 2013 niet voldeden aan BB 2012. Volgens hem is voor het herstel van dit gebrek noodzakelijk om de gehele gevel voor 100% te herstellen. Dit geldt alleen voor de voorgevel en niet voor de achtergevel. Voor wat betreft de kozijnen geldt dat wanneer  
         
         
           10 tot 30% van de kozijnen zou zijn vervangen, daarmee de lekkage aan de binnenzijde van de woning was opgelost. De kozijnen zouden daarmee voldoen aan BB 2012. De deskundige voegt hieraan toe dat de problemen dan in de loop van de jaren steeds zouden terugkomen totdat alle kozijnen vervangen zijn. De kozijnen aan de achterzijde zijn nog niet vervangen en er zijn geen tekenen dat zich hier problematische lekkages voordoen. De noodzaak om die kozijnen door een gebrek te moeten vervangen is dan ook niet aan de orde, aldus de deskundige. 
         
         
       
       
         4.3.9. 
         
          [eisers] is het eens met de conclusies van de deskundige. Ten aanzien van de kozijnen stelt zij dat deelherstel daarvan niet mogelijk zou zijn geweest omdat het pand onder gemeentelijk beschermd stadsgezicht valt. De voormalige kunststofkozijnen waren niet meer leverbaar zodat – om een vergunning te verkrijgen – alle kunststofkozijnen aan de voorzijde moesten worden vervangen. De lappendeken die door deelherstel / vervanging zou zijn ontstaan werd door de Gemeente niet toegestaan. Het was dus noodzakelijk om alle kozijnen tegelijk geheel te vervangen. De Key moet daarom 100% vergoeden. 
         
       
       
         4.3.10. 
         De Key voert aan dat ongeacht of zij slechts een deel van de gevel of de hele gevel in één keer zou moeten aanpakken, alleen de kosten van herstel van 10 tot 30% van de gevel aan haar kan worden toegerekend. Het kan volgens haar niet zo zijn dat De Key de kosten moet dragen van het deel van de gevel (70 tot 90%) dat wél voldeed aan de eisen van BB 2012. Dat geldt ook voor de kosten van het herstel van de kozijnen. De Key is het eens met de conclusie van de deskundige over de gevel aan de achterzijde van het pand en de kozijnen aan die kant. 
         
       
       
         4.3.11. 
         Uit het rapport van de deskundige en de beantwoording van de aanvullende vragen 3, 4 en 5 in het aanvullend deskundigenbericht volgt dat de gebreken aan de achterzijde van het pand zien op de balkons en niet op de gevel of de kozijnen. [eisers] hebben hun vordering II in die zin verminderd zodat zij geen vergoeding van de kosten ten aanzien van de gevel en kozijnen aan de achterzijde meer vorderen. De rechtbank hoeft daarop dus niet meer te beslissen.  
         
       
       
         4.3.12. 
         De Key moet 100% van de herstelkosten van de voorgevel vergoeden omdat het niet mogelijk is het gebrek op te lossen door een deel van de voorgevel te herstellen. Verder is het zo dat als De Key dit gebrek conform haar verplichting in de koopovereenkomst destijds zelf had hersteld, zij de gevel ook volledig had moeten herstellen, ongeacht of de gevel deels voldeed aan BB 2012.  
         
       
       
         4.3.13. 
         Dit geldt niet voor de raamkozijnen omdat de conditie van de individuele kozijnen los van elkaar staat en de kozijnen ook los van elkaar kunnen worden hersteld. De Key had dus alleen de gebrekkige kozijnen kunnen herstellen om de kozijnen te laten voldoen aan BB 2012. Voor herstel was, anders dan [eisers] stellen, niet noodzakelijk om alle kozijnen te vervangen. Omdat, zoals De Key aanvoert, de gebreken konden worden hersteld zonder de kozijnen helemaal te vervangen, was het niet noodzakelijk om alle kozijnen te vervangen. De conclusie van de deskundige is dat 10% tot 30% van de kozijnen niet voldeed aan BB 2012. Bij het bepalen van de omvang van de vergoedingsplicht van De Key, is voor de rechtbank van belang dat De Key is tekortgeschoten in haar verplichting uit de koopovereenkomst om de kozijnen te laten voldoen aan BB 2012. Daarmee heeft zij zelf de onduidelijke situatie in het leven geroepen dat nu niet precies is vast te stellen welk percentage (tussen 10% en 30%) van de kozijnen toen hersteld had moeten worden. De kans dat minder dan 30% van de kozijnen niet voldeden, komt om die reden voor rekening van De Key. De Key dient daarom 30% van de herstelkosten van de kozijnen aan de voorzijde van het pand te vergoeden. 
         
         
           
             breukdeel of totale bedrag 
           
         
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [eisers] stellen dat De Key aan haar verplichting uit de koopovereenkomst dient te voldoen. Die verplichting geldt ten aanzien van elke individuele eigenaar voor het hele pand en dus vorderen zij vergoeding van de totale schade aan de VvE. Als De Key alleen het breukdeel van eisers betaalt, blijven eisers zitten met een financieel ongezonde VvE doordat De Key weigert de totale herstelkosten voor haar rekening te nemen terwijl zij dat op basis van de koopovereenkomsten wel moet doen. 
       
     
     
       4.5. 
       De Key is het niet eens met dit standpunt. Zij voert aan dat een individuele eigenaar niet een vordering tot schadevergoeding kan instellen voor het gehele bedrag aan herstelkosten, omdat de eigenaar niet meer kan vorderen dan diens eigen nadeel. Eisers kunnen dus niet meer vorderen dan waar zij zelf recht op hebben. Bovendien heeft De Key een meerderheidsaandeel in de VvE en is zij het niet eens met de vordering tot uitbetaling aan de VvE. Dit is onverenigbaar met toewijzing van de primaire vorderingen, aldus De Key. 
       
     
     
       4.6. 
       In de individuele koopovereenkomsten van [eisers] verplicht De Key zich ertoe ervoor te zorgen dat het pand voldoet aan BB 2012, althans dat zij op haar kosten ervoor zal zorgen dat het binnen 10 jaar daaraan voldoet. Zie tussenvonnis I:  
       
       
         
           “2.3. In artikel 6 lid 2 van het convenant staat dat de corporatie zal verklaren dat de te verkopen woningen aan de in de Bijlage 1 van het Convenant gestelde kwaliteitseisen voldoen, of op grond van een investeringsplan binnen een periode van tien jaar zullen voldoen. De kwaliteitseisen komen overeen met de eisen die staan in het bouwbesluit. Verder vermeldt het convenant zeven aanvullende kwaliteitseisen over asbest, elektriciteitsvoorziening, gasvoorziening, fundering, loden waterleidingen, bescherming tegen muizen en ratten en de sterkte bij brand (brandveiligheid). 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         
           Op 18 juli 2013 is het pand gesplitst in appartementsrechten. De tien appartementsrechten zijn door De Key verkocht in de periode van 29 januari 2014 tot 7 juli 2015. In de koopovereenkomsten staat in de laatste alinea van artikel 16: 
         
         
           “(…) 
         
         
           Verkoper verklaart hierbij tevens dat het onderhavige complex, 
         
         
           waarvan het verkochte deel uitmaakt, binnen een periode van tien (10) 
         
         
           jaar na datum splitsing (…) zal voldoen aan de kwaliteitseisen, zoals bedoeld in 
         
         
           artikel 6 van het Convenant splitsen en verkoop van sociale 
         
         
           huurwoningen 2011 tot en met 2020. De uitvoering is volledig voor 
         
         
           rekening van verkoper. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Een individuele eigenaar kan daardoor op grond van zijn of haar koopovereenkomst met De Key aanspraak maken op herstel van het hele pand als deze niet voldoet aan BB 2012. Dat is een afdwingbare verplichting, die mede ten gunste komt aan de VvE omdat het om het hele pand gaat. De individuele eigenaar kan dus nakoming vragen van die verplichting, die mede ten behoeve van anderen is.  
       
     
     
       4.8. 
       Bij een tekortkoming heeft de individuele eigenaar recht op vergoeding van de daardoor geleden schade.  Het moet daarbij gaan om schade waardoor de eiser is geraakt in zijn eigen vermogen. De Key heeft gelijk dat de schade die de VvE heeft geleden als gevolg  
       
       
         van het niet nakomen van de verplichtingen van De Key ten opzichte van de individuele eisers, niet door de individuele eisers kan worden gevorderd. Die schade kan alleen door de VvE zelf worden gevorderd, en zij is geen partij in deze procedure. Maar de individuele eisers kunnen wel vorderen dat hun schadevergoeding (dus de schadevergoeding waar zij individueel recht op hebben) aan een andere (rechts)persoon, zoals de VvE, wordt betaald.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Als De Key aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomsten ten opzichte van de individuele eisers had voldaan, dan waren die herstelkosten voor rekening van De Key gekomen, en waren die herstelkosten dus niet ten laste van de VvE gebracht. Doordat de herstelkosten wel uit de reserves (plus extra bijdragen aan de VvE door de eigenaren) zijn betaald, zijn de VvE-reserves voor onderhoud verminderd. Dat levert, naast hun breukdeel, extra schade op voor de individuele eisers, omdat zij allemaal moeten bijdragen aan het onderhoud en er door het handelen van De Key minder onderhoudsreserves zijn, waardoor de individuele eisers meer (hebben) moeten bijdragen. Om de individuele eisers weer in de situatie te brengen waarin zijn zouden hebben gezeten als De Key was nagekomen, dus zónder de tekortkoming, zal De Key dan ook de herstelkosten alsnog geheel moeten dragen. Dat betekent dat de eisers recht hebben op vergoeding van de totale schade, en niet alleen op hun eigen breukdeel daarvan. De Key zal die herstelkosten moeten betalen aan de VvE, aangezien eisers dat vorderen en er niets op tegen is om de vordering op die manier toe te wijzen.   
       
       
         
           conclusie vordering I 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank zal de primaire vordering (grotendeels) toewijzen. De schade die de VvE heeft geleden bestaat uit de herstelkosten die de VvE heeft gemaakt om het pand aan de voorzijde in overeenstemming te brengen met BB 2012 zoals overwogen in 4.3. De Key dient aan de VvE een schadevergoeding te betalen ter grootte van de herstelkosten. De rechtbank stelt de herstelkosten op € 495.785,50 met aftrek van 70% van de kosten voor de kozijnen. De kosten van de kozijnen zijn in totaal € 194.350,00 + € 3.740,00 = € 198.090,00. 70% daarvan is € 138.663,00. De rechtbank houdt dus rekening met herstelkosten van € 357.122,50 en stelt de schadevergoedingsverplichting van De Key daarop vast.  
       
       
         
           conclusie vordering II 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De rechtbank zal de primaire vordering grotendeels toewijzen. Dit betekent dat De Key aan de VvE de herstelkosten dient te vergoeden die noodzakelijk zijn om de in 4.3.3 en 4.3.4 vermelde gebreken ter zake de achtergevel te herstellen en tot het meewerken en het volledig vergoeden van de kosten van het financieren van het herstel van de op pagina 12 van het rapport van de deskundige genoemde nog bestaande gebreken aan de borstwering (aan de voorzijde). Dit geldt niet voor [eiser 10] omdat zij geen eigenaar is op het moment dat deze herstelwerkzaamheden worden verricht. De rechtbank kan deze vordering van [eiser 10] dus niet toewijzen, maar voor de uitkomst maakt dat weinig uit, omdat alle eisers hetzelfde vorderen. [eisers] vorderen ook te bevelen dat De Key eraan meewerkt dat alle hier genoemde werkzaamheden voor 1 januari 2025 in opdracht van de VvE worden uitbesteed en uitgevoerd. Omdat deze datum verstreken is, zal de rechtbank bepalen dat deze werkzaamheden voor 1 september 2025 moeten zijn uitgevoerd.  
       
       
         
           kosten onderzoek (vordering III) 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
         
          [eisers] stellen dat zij kosten hebben gemaakt om onderzoek te doen naar de gebreken aan het pand die voor rekening komen van De Key. De onderzoeken waren nodig omdat het onderzoek dat De Key zelf heeft laten uitvoeren door Royal Haskoning DHV onvoldoende was om te bepalen of het pand aan BB 2012 voldeed. Daarom zijn deze kosten, in totaal € 15.615,05, voor rekening van De Key, aldus [eisers] 
         Het gaat om de volgende onderzoeken en kosten: 
       
       a. PHC Bouwmanagement, bouwkundig onderzoek 	€ 2.964,50 
       b. Het Vastgoedbureau, kostenraming trappenhuizen 	€    907,50 
       c. Bejan Betontechniek, 1e termijninspectie 		€ 6.050,00 
       d. Bejan Betontechniek, 2e termijninspectie 		€ 3.484,80 
       e. Hydro Bouw & Advies, vochtadvies 2021 		€    756,25 
       f. Het Vastgoedbureau, herijking MJOB 		€ 1.452,00 
       
     
     
       4.13. 
       De Key is het hiermee niet eens. Zij voert aan dat de onderzoeken zijn gericht op andere aspecten dan de litigieuze gebreken en dat de vordering daarom moet worden afgewezen. 
       
     
     
       4.14. 
       Het uitgangspunt is dat expertisekosten als vermogensschade voor rekening van de aansprakelijke partij kunnen worden gebracht , als voldaan is aan de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden alleen voor vergoeding in aanmerking komen als het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk was deze te verrichten én de ter zake gevorderde kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn. 
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank is met [eisers] van oordeel dat de onderzoeken redelijkerwijs noodzakelijk waren om duidelijkheid te krijgen of sprake was van gebreken waarvoor De Key aansprakelijk is. Sommige van deze onderzoeken zijn weliswaar ook gebruikt voor het opstellen van een nieuw meerjarenonderhoudsplan (MJOB) voor de VvE, maar dit was mede noodzakelijk omdat sprake was van gebreken die zagen op de normen van BB 2012. Dit blijkt ook uit het feit dat de deskundige de rapportages van deze onderzoeken heeft gebruikt bij zijn onderzoek. De Key heeft niet onderbouwd aangevoerd dat de onderzoekskosten onredelijk zijn. De rechtbank houdt het er daarom voor dat ze redelijk zijn. De rechtbank zal daarom vordering III toewijzen. 
       
       
         
           proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
         
          [eisers] vorderen een reële proceskostenveroordeling. Zij stellen dat De Key misbruik heeft gemaakt van het recht door zich jaren lang ten onrechte te beroepen op het rapport van Royal Haskoning terwijl dat geen duidelijkheid gaf over of het pand aan BB 2012 voldeed. De Key heeft ook jarenlang ten onrechte niet erkend dat er langdurig aanwezige bouwbesluitstrijdige gebreken bestonden waardoor eisers hoge kosten hebben moeten maken aan kosten voor rechtsbijstand. De Key: 
         • heeft opzettelijk informatie achtergehouden voor de kopers; 
         • deelde niet alle noodzakelijke documenten om de kopers in staat te stellen een gezonde beslissing te nemen; 
         • verstrekte een MJOB dat incompleet was en dus onrealistisch; 
         • wist, dan wel had moeten weten, van het achterstallig onderhoud dat moest worden uitgevoerd en behield die kennis voor zichzelf. 
       
       
     
     
       4.17. 
       De Key is het hiermee niet eens. Zij voert aan dat niet is voldaan aan de strenge maatstaf voor misbruik van procesbevoegdheid. 
       
     
     
       4.18. 
       
         De rechtbank kan de ene partij de werkelijke proceskosten van de andere partij laten voldoen als sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het zonder meer duidelijk is dat een vordering of verweer ongegrond is. Bijvoorbeeld als de vordering of het verweer wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden  
         waarvan de partij de onjuistheid kende of had behoren te kennen of op stellingen waarvan zij van te voren had moeten begrijpen dat ze kansloos waren. 
       
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank wijst de vordering tot veroordeling in de werkelijke proceskosten af, omdat geen sprake is van een dergelijke situatie. Gelet op de onderbouwing van de standpunten van De Key, kan de rechtbank niet vaststellen dat op voorhand duidelijk was dat het verweer van De Key ongegrond was. Ook kan niet worden vastgesteld dat De Key opzettelijk informatie heeft verzwegen. 
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank veroordeelt De Key tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan [eisers] omdat De Key op hoofdpunten ongelijk krijgt. In de eiswijziging van 9 november 2022 heeft [eisers] het toen betaalde griffierecht gevorderd (€ 304,00), maar door aanpassing van de eis is daarna griffierecht bijgeheven. Het totaalbedrag aan griffierecht wordt meegenomen in de proceskostenveroordeling. De kosten van [eisers] zijn: 
       - dagvaarding           	€      100,89 
       - griffierecht                       €   2.277,00 
       - salaris advocaat                €   8.680,50 (4,5 punten × tarief € 1.929,00) 
       
         - nakosten                           €      178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
       
       Totaal                                 	€ 11.236,39 
       
     
     
       4.21. 
       De rechtbank wijst ook gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toe. 
       
       
         
           kosten deskundige 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       De deskundige heeft voor zijn onderzoek € 7.756,10 en voor beantwoording van de aanvullende vragen € 1.306,80 in rekening gebracht. Partijen hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank stelt de kosten van de deskundige daarom vast op € 9.062,90. De kosten van de deskundige komen voor rekening van De Key omdat zij op hoofdpunten ongelijk heeft gekregen. [eisers] hebben deze kosten voorgeschoten. De rechtbank veroordeelt De Key daarom de kosten aan [eisers] te betalen. Ook hier heeft [eisers] in de eiswijziging van 9 november 2022 het toen bekende bedrag aan deskundigenkosten opgenomen (€ 7.756,10), maar op grond van artikel 237 Rv komen de totale kosten voor rekening van De Key.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser 5] af; 
       
     
     
       5.2. 
       wijst vordering II van [eiser 10] af; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt De Key € 357.122,50 te betalen aan Vereniging van Eigenaars VvE [locatie] ; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt De Key de herstelkosten aan Vereniging van Eigenaars VvE [locatie] te vergoeden die noodzakelijk zijn om de in 4.3.3 en 4.3.4 vermelde gebreken ter zake de achtergevel te herstellen, tot het meewerken en het volledig vergoeden van de kosten van het financieren van het herstel van de op pagina 12 van het rapport van de deskundige genoemde nog bestaande gebreken aan de borstwering (aan de voorzijde);	 
       
     
     
       5.5. 
       beveelt De Key mee te werken (als lid van de VvE) dat alle in 4.11 genoemde werkzaamheden in opdracht van de VvE voor 1 september 2025 worden uitbesteed en uitgevoerd; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt De Key € 15.615,05 te betalen aan Vereniging van Eigenaars VvE [locatie] voor buitengerechtelijke onderzoekskosten;	 
       
     
     
       5.7. 
       stelt de kosten van de deskundige vast op € 9.062,90; 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt De Key te betalen aan [eisers] € 9.062,90; 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt De Key in de proceskosten van [eisers] van € 11.236,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als De Key niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
       
     
     
       5.10. 
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.11. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025. 
       
       
     
   
   
      vermogensschade en andere nadeel, zie artikel 6:95 BW 
   
   
      Zie artikel 6:96 lid 2 sub b BW