ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2020:6996

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2020:6996 Rechtbank Gelderland , 02-12-2020 / 8162089

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2020-12-02

Zaaknummer: 8162089

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2020:6996

---

huur bedrijfsruimte (7:230a); beeindiging huurovereenkomst; achterstallige huur; afwijzing gevorderde boete o.g.v. art. 7 algemene voorwaarden (want specifieke boete in algemene voorwaarden die betrekking heeft op huurbetalingsverplichting, nl. art. 18.2)

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK GELDERLAND 
       
     
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
       zaakgegevens	8162089 \ CV EXPL  19-13874 \ 45950 
       uitspraak van 
     
     
     
       
         vonnis   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser] 
       
       gevestigd in [vestigingsplaats] 
       
         eisende partij   
       
       gemachtigde: mr. P.M. Jongeling  
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] 
       
       gevestigd in [vestigingsplaats] 
       
         gedaagde partij   
       
       gemachtigde: mr. D. Coskun.  
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 5 november 2019 met producties 1-9,  
       - de conclusie van antwoord, 
       - de brief van [eiser] van 11 maart 2020, met twee producties, 
       - de brieven van de rechtbank van 16 maart 2020 met de mededeling dat de op 20 maart 2020 geplande mondelinge behandeling niet doorgaat in verband met het coronavirus, 
       - de aantekeningen van de via Skype gehouden mondelinge behandeling op 30 juni 2020, 
       - de akte uitlaten tevens akte wijziging eis van [eiser] , met één productie,  
       - de akte overlegging producties van [eiser] , met een aantal foto’s, 
       - de akte na conclusie van [gedaagde] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.   
       
     
   
   
     
       2 De feiten   
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] verhuurde aan [gedaagde] de bedrijfsruimte (bedrijfsloods met kantoorruimte en buitenterrein) op het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde), laatstelijk tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.633,50, bij vooruitbetaling te voldoen.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 18 januari 2008 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] en [gedaagde] . De huurovereenkomst is door middel van een indeplaatsstelling, getekend op 5 december 2011, door [gedaagde] overgenomen per 1 november 2011. 
       
     
     
       2.3. 
       In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene voorwaarden) deel uitmaken van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.4. 
       
         In artikel 6.2 van de huurovereenkomst staat dat de borg is vastgesteld op € 4.050,00. Deze borg is destijds voldaan. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst staat over de borg het volgende: 
         “Borgstelling van toepassing, de borg ter waarde van €4050,= te voldoen bij eerste betaalperiode, huurder zal het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven. 
         waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering. Is dit na inspectie van verhuurder het geval dan betaald de verhuurder de borg ter waarde van €4050,= terug.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In artikel 8.3 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald: 
         “Het gehuurde wordt geacht te zijn opgeleverd in cascostaat, doch in elk geval met de volgende technische installaties en voorzieningen, welke zich alle in goede staat bevonden en welke alle zijn vastgelegd op de in de bijlage aanwezige foto’s:een centrale verwarmingsketel met radiatoren, een heater,een pantry,een elektrisch bedienbare overheaddeur,systeemplafond met inbouwverlichting in de kantine ruimte,omheining met stalen hekwerk.diverse krachtstroom aansluitpunten.volledig ingerichte toilet. (…)” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In de algemene voorwaarden is in artikel 7 onder het kopje “Boetebepaling” het volgende bepaald: 
         “Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In artikel 18.2 van de algemene voorwaarden is onder het kopje “Betalingen” het volgende bepaald: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 
       
     
     
       2.8. 
       In mei 2019 hebben partijen met elkaar gesproken over beëindiging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.9. 
       
         In een brief van 16 mei 2019 van [beheerder] , de door [eiser] ingeschakelde beheerder, aan [gedaagde] staat, voor zover relevant, het volgende: 
         “Betreft: Afspraken oplevering “ [adres] ” 
         (…) 
         Naar aanleiding van mijn bezoek met Dhr. [makelaar] makelaar die destijds het pand aan [gedaagde] heeft verhuurd, doen wij u hierbij hetgeen besproken schriftelijk toekomen.  
       
       
       
         Afgesproken is: 
         -De huur achterstand van 3 maanden zal worden bijgewerkt. 
         -Na oplevering de borg zal worden verrekend. 
         -De betonnen vloer word verwijderd en nieuwe bestrating zal worden aangebracht. 
         -Het hek rondom zal worden hersteld/vernieuwd. 
         -De koelcellen worden gedemonteerd/afgevoerd. 
         -Het rolluik zal worden hersteld. 
         -De Hoekprofielen bij de roldeur worden vervangen + hoek van het pand. 
         -Beschadigde damwand profielen worden hersteld.  
         -keuken voorzien van nieuwe keukenblok. 
         -alle aanwezige apparatuur weer werkt. (heater,CV) 
       
       
       
         Verwachte eind datum huur pand is eind juni en afgesproken is om half juni samen een vooroplevering te doen zodat alles eind juni klaar is. 
         (…)” 
       
       
     
     
       2.10. 
       In juni 2019 zijn partijen nogmaals bij elkaar gekomen bij het gehuurde. [eiser] heeft toen geweigerd de sleutels van het gehuurde van [gedaagde] in ontvangst te nemen, omdat volgens [eiser] de eerder met [gedaagde] gemaakte afspraken over herstel niet waren nagekomen door [gedaagde] . 
       
     
     
       2.11. 
       In een brief van 26 juni 2019 heeft (de incasso-gemachtigde van) [beheerder] [gedaagde] gesommeerd de huur over de maanden april, mei, juni 2019 en de rente en incassokosten te betalen. Op 4 juli 2019 is [gedaagde] nogmaals gesommeerd om te betalen.  
       
     
     
       2.12. 
       
         In een brief van 16 juli 2019 heeft [gedaagde] aan [eiser] het volgende meegedeeld: 
         “Hierbij willen wij mededelen dat wij huur voor de [adres] , [postcode] te [plaats] per direct opzeggen.  
         (…)” 
       
       
     
     
       2.13. 
       
        [gedaagde] heeft de huur tot en met april 2019 betaald.  
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiser] heeft het gehuurde per mei 2020 opnieuw verhuurd.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter, in een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, samengevat weergegeven: 
       - voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 september 2019 is geëindigd; 
       - [gedaagde] veroordeelt tot herstel op eigen kosten van het hekwerk om het gehuurde, binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;  
       - [gedaagde] veroordeelt tot betaling van: 
       
         a. € 6.534,00 aan achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente tot 11 oktober 2020 ter hoogte van een bedrag van € 132,81, en nog te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 11 oktober 2020 tot de voldoening; 
         b. € 738,38 aan buitengerechtelijke incassokosten;  
         		c. € 23.191,96 aan schadevergoeding voor herstelwerkzaamheden; 
         d. € 14.701,50 aan huurderving; 
         e. € 2.500,00 aan huurderving uit compensatie van de nieuwe huurder van het gehuurde; 
         f. € 45.750,00 aan contractuele boete; en 
       
       - [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft de huur op 16 juli 2019 opgezegd en op grond van artikel 7:228 BW geldt een opzegtermijn van één maand, zodat de huur per 1 september 2019 is geëindigd. [gedaagde] is de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet nagekomen: zij is nog de huur over de maanden mei, juni, juli en augustus 2019 verschuldigd (4 x € 1.633,50 = € 6.534,00) en de bijkomende kosten daarover. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 7 van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd, omdat [gedaagde] sinds 1 april 2019 in verzuim is met de betaling van de huur. [eiser] vordert de boete over de periode 1 april – 1 oktober 2019 (183 dagen x € 250,00) en komt zodoende uit op het gevorderde bedrag. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser] stelt verder – samengevat weergegeven – dat hij schade heeft geleden doordat [gedaagde] de door partijen in mei 2019 gemaakte afspraken over herstel van gebreken in, aan en om het gehuurde niet is nagekomen. Partijen hadden die afspraken gemaakt, zodat het gehuurde eind juni 2019 opgeleverd zou kunnen worden. [eiser] had eerst nakoming gevorderd, maar heeft de gebreken (met uitzondering van het hekwerk) uiteindelijk zelf laten herstellen. Voor de kosten van dat herstel vordert [eiser] (vervangende) schadevergoeding. Verder stelt [eiser] dat het gehuurde door het uitblijven van herstel door [gedaagde] pas vanaf mei 2020 weer verhuurd kon worden, waardoor schade is geleden in de vorm van huurderving over de periode september 2019 tot en met mei 2020 (9 x € 1.633,50 = € 14.701,50). Bovendien heeft [eiser] wegens het niet herstellen door [gedaagde] van die gebreken, haar nieuwe huurder de eerste twee maanden een huurcompensatie moeten geven van € 2.500,00. Dit is eveneens een vorm van huurderving, aldus [eiser] . 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat de huurovereenkomst per 1 september 2019 is geëindigd. Partijen hebben in mei 2019 afgesproken dat de huur per 1 juni 2019 zou eindigen. [gedaagde] wilde de sleutels in juni 2019 aan [eiser] geven maar die weigerde en toen heeft [gedaagde] de sleutels per aangetekende post opgestuurd naar [eiser] . De laatste maanden huur zouden worden verrekend met de borg. [gedaagde] betwist de gevorderde boete verschuldigd te zijn. De algemene voorwaarden zijn niet ter hand gesteld en daarom vernietigbaar. Mocht wel een boete worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] de boete te matigen.   
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] betwist verder dat in mei 2019 is afgesproken dat [gedaagde] de door [eiser] genoemde gebreken zou herstellen. De brief van 16 mei 2019 heeft [gedaagde] nooit ontvangen. Een aantal punten in die brief heeft [gedaagde] volgens haar wel (al eerder) hersteld. [gedaagde] heeft het gehuurde beter achtergelaten dan hoe het in 2008 bij aanvang van de huur werd aangetroffen. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de gevorderde schade. Een eventueel (resterend) schadebedrag dient te worden verrekend met de borg, aldus [gedaagde] .  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [eiser] . Die is volgens [gedaagde] te laat en in strijd met een goede procesorde. Op grond van artikel 130 Rv is de eisende partij bevoegd zijn eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij er sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. De kantonrechter is van oordeel de eiswijziging tijdig is en dat in dit geval geen sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. De eiswijziging is in lijn met de eerdere eis en hetgeen ter zitting is besproken. [gedaagde] is bovendien in de gelegenheid gesteld om inhoudelijk op de wijziging te reageren en heeft dat ook gedaan in haar laatste akte. De kantonrechter verwerpt het bezwaar van [gedaagde] dan ook en zal de eiswijziging meenemen in de beoordeling.   
       
       
       
       
         
           Achterstallige huur 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat het aanvankelijk de bedoeling van [eiser] was om de huurovereenkomst per eind juni 2019 te laten eindigen onder de voorwaarde dat [gedaagde] de door partijen op 16 mei 2019 geconstateerde gebreken zou hebben hersteld. Omdat in juni 2019 bleek dat [gedaagde] zich niet aan die afspraken had gehouden, is de huurovereenkomst niet per eind juni 2019 geëindigd, aldus [eiser] . De huurovereenkomst is volgens [eiser] pas geëindigd nadat [eiser] de opzegbrief van [gedaagde] van 16 juli 2019 had ontvangen en dus – met in achtneming van de wettelijke opzegtermijn – per 1 september 2019. 
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [gedaagde] betwist deze datum, maar heeft dat op geen enkele manier onderbouwd. Dat geldt voor de door [gedaagde] genoemde einddatum van 1 juni 2019 en dat geldt ook voor de stelling dat de sleutels van het gehuurde in juni 2019 per aangetekende post naar [eiser] zijn gestuurd. Overigens heeft [gedaagde] die laatste stelling pas ter zitting naar voren gebracht en daarvan bewijs aangeboden: [gedaagde] zou het verzendbewijs in haar administratie kunnen nazoeken, aldus [gedaagde] . [eiser] heeft de ontvangst van de aangetekende brief met de sleutels betwist. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] haar stelling over het opsturen van de sleutels niet eerder naar voren had kunnen brengen (in reactie op de dagvaarding) en het (verzend)bewijs niet eerder had kunnen overleggen of in ieder geval ter zitting kunnen tonen. Overigens zou uit de (nieuwe) stelling dat de sleutels in juni 2019 zijn opgestuurd volgen dat de huur op zijn vroegst per augustus 2019 is opgezegd (met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn).  
         Wat daar ook van zij, [gedaagde] heeft wel de opzegbrief van 16 juli 2020 naar [eiser] gestuurd. [gedaagde] heeft verklaard dat die brief voor de zekerheid is gestuurd en dat daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de eerder overeengekomen opzegging. In de brief staat echter geen enkel voorbehoud ten aanzien van de opzegdatum (bijvoorbeeld dat die volgens [gedaagde] 1 juni 2019 zou zijn). Dat had – gelet op de stellingen van [gedaagde] – wel in de rede gelegen én ook had in de rede gelegen dat [gedaagde] in de brief zou hebben gewezen op het feit dat zij de sleutels al aan [eiser] had gestuurd en welke consequenties zij daaraan verbond. De inhoud van de brief bestaat echter uit een enkele zin met daarin de opzegging van de huur. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de einddatum van de huurovereenkomst, waarbij de wettelijke opzegtermijn van een maand in acht moet worden genomen, 1 september 2019 is. De kantonrechter is daarom van oordeel, op grond van de brief van 16 juli 2019, dat de huurovereenkomst, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn in artikel 7:228 BW, per 1 september 2019 is geëindigd. [gedaagde] moet de huur voor de maanden mei, juni, juli en augustus 2019 dus alsnog aan [eiser] betalen en is daarvoor in beginsel het gevorderde bedrag van € 6.534,00 verschuldigd, te vermeerderen met de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] heeft nog gesteld dat de huur die zij nog verschuldigd zou zijn, verrekend dient te worden met de borg. Dat is volgens [gedaagde] afgesproken tussen partijen. [eiser] betwist niet dat er over het verrekenen van de borg een afspraak is gemaakt, maar stelt dat daaraan de voorwaarde is verbonden dat de (door [eiser] gestelde) gebreken aan het gehuurde zullen worden hersteld. Over de afspraak over die gebreken en het herstel daarvan hebben partijen nog een geschil, waarover de kantonrechter verderop zal oordelen. Afhankelijk van de uiteindelijke uitkomst van de procedure, zal worden geoordeeld of de borg al dan niet kan worden verrekend met de nog verschuldigde huur. 
       
       
         
           Boete 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       In artikel 7 van de algemene voorwaarden staat dat de huurder een boete verbeurt als de huurder zich niet houdt aan voorschriften uit de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. In dit geval gaat het om het voorschrift/de verplichting van [gedaagde] om op grond van de huurovereenkomst maandelijks de huur te betalen. In artikel 18.2 van de algemene voorwaarden is ten aanzien van die betalingsverplichting een specifieke boete opgenomen, namelijk een direct opeisbare boete van 2% van de maandelijkse huur, met een minimum van € 300,00 per maand. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter een ‘specifieke boete’ zoals bedoeld in artikel 7 van de algemene voorwaarden. [eiser] had dus niet de vrije keuze, zoals ter zitting gesteld, tussen de twee boetebepalingen. De vordering tot betaling van de boete zal dan ook worden afgewezen. Het antwoord op de vraag of de algemene voorwaarden vernietigbaar zijn in verband met de door [gedaagde] betwiste terhandstelling kan daarom in het midden blijven. Immers, ook als de algemene voorwaarden niet vernietigbaar zouden zijn, zou de gevorderde boete op de hiervoor genoemde grond worden afgewezen. 
       
       
         
           Schadevergoeding   
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
         
          [eiser] stelt dat er op of omstreeks 16 mei 2019 afspraken tussen partijen zijn gemaakt over herstel van een aantal gebreken in, aan en om het gehuurde. Het zou gaan om (herstel van) de volgende gebreken: 
         -De betonnen vloer wordt verwijderd en nieuwe bestrating zal worden aangebracht. 
         -Het hek rondom zal worden hersteld/vernieuwd. 
         -De koelcellen worden gedemonteerd/afgevoerd. 
         -Het rolluik zal worden hersteld. 
         -De hoekprofielen bij de roldeur worden vervangen + hoek van het pand. 
         -Beschadigde damwand profielen worden hersteld.  
         -De keuken wordt voorzien van nieuwe keukenblok. 
         -Alle aanwezige apparatuur werkt weer (heater, CV). 
         
          [gedaagde] zou deze gebreken herstellen voordat het gehuurde opgeleverd zou kunnen worden.  Deze afspraken zijn in de brief van 16 mei 2019 vervolgens bevestigd, aldus [eiser] . [eiser] heeft ter onderbouwing van de gemaakte afspraken een schriftelijke verklaring van makelaar Boekschoten, die volgens [eiser] bij het overleg met [gedaagde] destijds aanwezig was, overgelegd (van 28 januari 2020) die de afspraken beschrijft in lijn met de door [eiser] gestelde gebreken en met hetgeen in de brief van 16 mei 2019 staat.  
         Volgens [eiser] is de achtergrond van de afspraken dat toen partijen in mei 2019 met elkaar het gehuurde bekeken –  met het oog op beëindiging van de huurovereenkomst – is gebleken dat het gehuurde (nog) niet opgeleverd kon worden in de staat zoals die bij aanvang van de huur in 2008 was. Die aanvangsstaat is beschreven in artikel 8.3 van de huurovereenkomst als casco met een aantal voorzieningen. Om het gehuurde eind juni 2019 correct op te kunnen leveren, zijn de afspraken met [gedaagde] gemaakt, aldus [eiser] . [gedaagde] is deze afspraken echter niet nagekomen en daarom vordert [eiser] schadevergoeding en voor herstel van het hekwerk alsnog nakoming. 
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] betwist dat de door [eiser] gestelde afspraken zijn gemaakt. De brief van 16 mei 2019 heeft zij niet eerder dan bij de dagvaarding ontvangen. Concreet over de door [eiser] gestelde lijst van gebreken stelt [gedaagde] dat het rolluik in 2019 is vernieuwd en dat de koelcellen wel zijn verwijderd. De gaten in de vloer zijn volgens [gedaagde] hersteld. Het pand zag er volgens [gedaagde] bij vertrek in 2019 mooier uit dan bij aanvang van de huur in 2008. Er had een wietplantage in het gehuurde gezeten en [gedaagde] heeft het gehuurde toen zelf moeten opknappen voordat zij het kon gebruiken voor de onderneming. Er zat geen keukenblok in het gehuurde en geen werkende cv en heater. [gedaagde] heeft geen schade toegebracht aan de ketel en/of elektra. Over de damwand is bij [eiser] eerder al geklaagd, aldus [gedaagde] . 
       
     
     
       4.8. 
       
         De kantonrechter overweegt dat [eiser] haar schadevordering (en vordering tot nakoming) ten aanzien van de gebreken baseert op het bestaan van tussen haar en [gedaagde] gemaakte afspraken in mei 2019 en dat op [eiser] de bewijslast rust van het bestaan van deze afspraken. De kantonrechter acht voorshands bewezen dat partijen de afspraken in mei 2019 hebben gemaakt zoals door [eiser] gesteld en overweegt daartoe als volgt. De gebreken die [eiser] stelt en die hij hersteld wil zien, sluiten deels aan bij de in artikel 8.3 van de huurovereenkomst genoemde beginstaat van het gehuurde, namelijk casco met een aantal voorzieningen, waaronder de c.v., heater, pantry en overheaddeur. Ook staat daar een (stalen) hekwerk genoemd. De lijst van [eiser] is dus afgestemd op de oorspronkelijke staat van het gehuurde zoals vermeld in de overeenkomst. Op zich heeft [gedaagde] betwist dat deze aanvangsstaat in de huurovereenkomst klopt, maar zij (althans haar rechtsvoorganger) heeft daar destijds wel voor getekend en de stellingen van [gedaagde] over de wietplantage heeft [eiser] ter zitting gemotiveerd genuanceerd. Zo heeft [eiser] ter zitting verklaard dat er slechts in één van de werkplaatsen in het gehuurde inderdaad een hennepkwekerij zat, die meer een depot van materialen was, zoals lampen en dergelijke. De schade was miniem en die heeft [eiser] hersteld voordat [gedaagde] erin kwam. Behalve die ene werkplaats, was de rest van het pand gewoon goed, aldus [eiser] ter zitting. [gedaagde] heeft dit verder niet weersproken. Wel heeft [gedaagde] betwist dat zij de brief van 16 mei 2019, waarin [eiser] de afspraken heeft opgenomen, heeft ontvangen. Dat [gedaagde] die brief niet heeft ontvangen, betekent echter nog niet dat de afspraken niet zijn gemaakt. Bovendien ligt er de verklaring van de verhurende makelaar Boekschoten die, zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld, bij het gesprek tussen partijen in mei 2019 aanwezig was. De makelaar heeft verklaard dat er in zijn aanwezigheid op 16 mei 2019 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen [eiser] en [gedaagde] over de oplevering en de werkzaamheden die de huurder, ‘gelet op de abominabele staat van het object’, nog moest verrichten. De makelaar heeft in zijn verklaring een lijst van afspraken opgenomen, waaronder: 
         	“De – door huurder aangebrachte – betonnen vloer zou worden verwijderd en de oorspronkelijke vloer zou worden hersteld.  
         	Het hekwerk rondom het pand zou worden hersteld/vernieuwd. 
         	De koelcellen zouden worden gedemonteerd en afgevoerd, en eventuele schade zou worden hersteld. 
         	Het rolluik zou worden hersteld. 
         	De hoekprofielen bij de roldeur zouden worden vervangen. 
         	Beschadigde damwandprofielen (gevelbeplating) en hoeken zouden worden hersteld. 
         	De pantry/keuken zouden worden vervangen.  
         	Er zou voor worden gezorgd dat de aanwezige installaties (heater en c.v.) normaal werken. 
         Dit alles onder de toezegging “geen zorgen, alles komt goed”. ” 
         Medio juni 2019 zou een vervolginspectie worden gedaan, zodat alles eind juni 2019 klaar zou kunnen zijn, aldus de makelaar in zijn verklaring. De lijst van de makelaar komt vrijwel overeen met de lijst van [eiser] zoals vermeld in 4.6. en hiermee (en het feit dat de lijst dus aansluit bij hetgeen in artikel 8.3 van de huurovereenkomst is beschreven) heeft [eiser] voorshands afdoende bewezen dat de gestelde afspraken in mei 2019 zijn gemaakt en wat die afspraken inhielden. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen de voorshands (afdoende) bewezen geachte stelling van [eiser] dat er tussen partijen op of omstreeks16 mei 2019 afspraken zijn gemaakt over herstel van de gebreken in, aan en om het gehuurde, zoals beschreven op de lijst van [eiser] in 4.6 en dat deze gebreken in juni 2019, in ieder geval vóór eind juni 2019, zouden worden hersteld. Het enige punt uit de lijst waarover partijen het eens zijn, zo is ter zitting gebleken, is dat [gedaagde] de koelcellen heeft verwijderd. Het demonteren/afvoeren van de koelcellen zal daarom niet worden meegenomen in de bewijsopdracht.  
       
       
     
     
       4.9. 
       Mocht [gedaagde] erin slagen het tegenbewijs te leveren, en dus voldoende twijfel te zaaien ten aanzien van de stelling van [eiser] dat de afspraken zijn gemaakt zoals [eiser] stelt, dan ligt de bal weer bij [eiser] . Zij heeft immers de bewijslast (en het bewijsrisico) van haar stelling. Als [eiser] vervolgens in contra-enquête er niet in slaagt af te doen aan het door [gedaagde] geleverde tegenbewijs dan zal de vordering van [eiser] ten aanzien van de schade in de vorm van herstelkosten en de vordering tot nakoming met betrekking tot het hekwerk worden afgewezen. Dat geldt eveneens voor de gevorderde schade in de vorm van huurderving, omdat die volgens [eiser] een rechtstreeks gevolg is van de schade aan het gehuurde. 
       
     
     
       4.10. 
       
         Mocht [gedaagde] niet slagen in het leveren van tegenbewijs óf [eiser] (na geslaagd tegenbewijs) er in contra-enquête in slagen af te doen aan het geleverde tegenbewijs, dan staat vast dat de door [eiser] gestelde afspraken (of een deel daarvan) zijn gemaakt. Wat betreft de gestelde termijn voor nakoming geldt dat als de in de afspraken genoemde termijn van eind juni 2019, gekoppeld aan de eerder voorziene einddatum van de huurovereenkomst, vast komt te staan, dat die termijn dan wellicht als fatale termijn heeft te gelden. 
         Vervolgens zal moeten worden beoordeeld of (en in hoeverre) [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de afspraken. [gedaagde] heeft op een aantal punten uit de lijst van [eiser] gemotiveerd verweer gevoerd. Over de (deugdelijke) nakoming van de afspraken is het laatste woord nog niet gezegd en zal nadere bewijslevering nodig zijn. Iedere beslissing op dit punt zal worden aangehouden. Verder, als (een deel van) de afspraken over de gebreken en de niet (deugdelijke) nakoming daarvan vast komen te staan, zal nog de hoogte van de door [eiser] gestelde schade moeten worden beoordeeld. [gedaagde] heeft betwist dat deze schade ruim € 23.000,00 bedraagt en [eiser] heeft hiervan bewijs aangeboden. Mogelijk zal [eiser] hiervoor dus later nog een bewijsopdracht krijgen. De beslissing over de gevolgschade in de vorm van huurderving zal ook worden aangehouden, immers pas als er duidelijkheid is over de door [eiser] gestelde afspraken en de (niet-)nakoming daarvan, kan worden beoordeeld of (en tot welke hoogte) deze schadepost kan worden toegewezen. Daarbij zal wellicht een rol spelen de vraag in hoeverre het op de weg van [eiser] had gelegen om haar schade te beperken. Tot slot zal iedere beslissing over verrekening met de borg worden aangehouden. 
       
       
     
     
       4.11. 
       In afwachting van de uitkomst van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. 
       
     
     
       4.12. 
       Uit hetgeen hiervoor is overwogen, blijkt dat de procedure in deze zaak niet op korte termijn zal kunnen worden afgerond met een eindvonnis. Partijen wordt daarom in overweging gegeven – mede gelet op de energie en kosten die met de in dit vonnis gegeven bewijsopdracht en de genoemde mogelijk nog nadere bewijsopdrachten gemoeid zijn – om op basis van bovenstaande beoordeling opnieuw met elkaar in gesprek te gaan en het geschil verder in der minne op te lossen.    
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       
         laat [gedaagde] toe tegenbewijs te leveren tegen de stelling van [eiser] dat tussen partijen op of omstreeks 16 mei 2019 afspraken zijn gemaakt over herstel van de gebreken in, aan en om het gehuurde, zoals beschreven op de volgende lijst van [eiser] :  
         -De betonnen vloer wordt verwijderd en nieuwe bestrating zal worden aangebracht. 
         -Het hek rondom zal worden hersteld/vernieuwd. 
         -Het rolluik zal worden hersteld. 
         -De hoekprofielen bij de roldeur worden vervangen + hoek van het pand. 
         -Beschadigde damwand profielen worden hersteld.  
         -De keuken wordt voorzien van nieuwe keukenblok. 
         -Alle aanwezige apparatuur werkt weer (heater, CV). 
         en dat deze gebreken in juni 2019, in ieder geval vóór eind juni 2019, zouden worden hersteld; 
       
       
     
     
       5.2. 
       
         stelt [gedaagde] in de gelegenheid om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis schriftelijk opgave te doen van de wijze waarop zij bewijs wenst te leveren;  
         -indien [gedaagde] schriftelijk bewijs wenst te leveren dient zij dat bewijs bij haar schrijven te voegen; 
         -indien [gedaagde] (mede) getuigen wenst te horen dient zij dat, onder vermelding van het aantal getuigen en diens namen, mede te delen, onder opgave van de verhinderdata van beide partijen, hun gemachtigden en de getuigen, over de periode van januari tot en met maart 2021; 
       
       
     
     
       5.3. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.M. Breimer en in het openbaar uitgesproken op