ECLI: ECLI:NL:RVS:2022:1306

Titel: ECLI:NL:RVS:2022:1306 Raad van State , 04-05-2022 / 202105072/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2022-05-04

Zaaknummer: 202105072/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2022:1306

---

Bij besluit van 30 januari 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Renkum een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.  [appellant] is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [locatie 1] te Wolfheze. Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 21 december 2017 in werking getreden bestemmingsplan "Wolfheze 2017" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat dit plan uitbreiding van de bebouwing en het gebruik op het naastgelegen agrarische perceel [locatie 2] mogelijk maakt. Volgens [appellant] is de waarde van zijn perceel hierdoor gedaald, waardoor hij schade lijdt. In zijn reactie op het conceptadvies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken heeft [appellant] vermeld dat hij tevens schade lijdt van drie verleende omgevingsvergunningen.

202105072/1/A2. 
     Datum uitspraak: 4 mei 2022 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     [appellant], wonend te Wolfheze, gemeente Renkum, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juni 2021 in zaak nr. 20/6232 in het geding tussen: 
     [appellant] 
     en 
     het college van burgemeester en wethouders van Renkum. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 30 januari 2020 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. 
     Bij besluit van 16 oktober 2020 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     Bij uitspraak van 25 juni 2021 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 16 oktober 2020 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van dat besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht. 
     Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. 
     Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend. 
     [appellant] heeft nadere stukken ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 februari 2022, waar [appellant], bijgestaan door mr. C. Lubben, advocaat te Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door ing. A. de Ruiter, vergezeld van mr. J.H.J. van Erk, zijn verschenen. 
     Overwegingen 
     Voorgeschiedenis 
     1.       [appellant] is eigenaar van het perceel plaatselijk bekend [locatie 1] te Wolfheze. Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 21 december 2017 in werking getreden bestemmingsplan "Wolfheze 2017" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat dit plan uitbreiding van de bebouwing en het gebruik op het naastgelegen agrarische perceel [locatie 2] mogelijk maakt. Volgens [appellant] is de waarde van zijn perceel hierdoor gedaald, waardoor hij schade lijdt. In zijn reactie op het conceptadvies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) heeft [appellant] vermeld dat hij tevens schade lijdt van drie verleende omgevingsvergunningen. 
     2.       Het college heeft aan het besluit van 30 januari 2020 een door de  SAOZ opgesteld advies van december 2019 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft in dat advies het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met het op 27 september 2008 vastgestelde bestemmingsplan "Wolfheze 2007" (hierna: het oude bestemmingsplan). Volgens het SAOZ-advies leidt het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] zowel tot planologisch nadeel als planologisch voordeel. Het planologisch voordeel van het nieuwe bestemmingsplan bestaat eruit dat op het naastgelegen perceel het houden van dieren niet langer is toegestaan en dat op het eigen perceel van [appellant] de bouwmogelijkheden zijn verruimd. Het planologisch nadeel van het nieuwe bestemmingsplan bestaat uit verlies van uitzicht, enig verlies van lichttoetreding, een afname van de situeringswaarde van zijn perceel en enige toename van de gebruiksintensiteit op het naastgelegen perceel. De SAOZ heeft het planologisch nadeel bepaald op € 30.000,00 en het planologisch voordeel op € 10.000,00, zodat [appellant] per saldo van het nieuwe bestemmingsplan een planologisch nadeel van € 20.000,00 lijdt. De SAOZ is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 4% van de waarde van het perceel van [appellant] voor het ontstaan van de schade, zijnde een bedrag van € 30.200,00. De SAOZ heeft geadviseerd de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade af te wijzen, omdat het planologisch nadeel van € 20.000,00 geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. 
     Het college heeft aan het besluit van 16 oktober 2020 mede een nader advies van de SAOZ van 26 mei 2020 ten grondslag gelegd. Volgens dat advies lijdt [appellant] geen planologisch nadeel van de door hem aangewezen omgevingsvergunningen. Het college heeft bij het besluit van 16 oktober 2020 het besluit van 30 januari 2020 onder aanvulling van de motivering, gehandhaafd. 
     3.       De rechtbank heeft geoordeeld dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat bij de omgevingsvergunning van 30 mei 2017 niet is afgeweken van het geldende bestemmingsplan, zodat deze vergunning geen schadeoorzaak is als bedoeld in artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). De rechtbank heeft geoordeeld dat het college ten onrechte de omgevingsvergunningen van 19 februari 2018 en 22 mei 2018 niet bij zijn beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming heeft betrokken. De rechtbank heeft op grond hiervan het besluit van 16 oktober 2020 vernietigd, maar de rechtsgevolgen van het besluit in stand gelaten, omdat de SAOZ in haar advies van 26 mei 2020 deugdelijk heeft gemotiveerd dat deze omgevingsvergunningen niet leiden tot planologisch nadeel. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het college mocht afgaan op de planvergelijking, de beoordeling van de schadefactoren en de taxatie in het SAOZ-advies van december 2019 en de omvang van het normaal maatschappelijk risico terecht op 4% van de waarde van de woning voor het ontstaan van de schade heeft vastgesteld. 
     Het hoger beroep 
     4.       Op de zitting is gebleken dat in hoger beroep alleen nog de hoogte van het planologisch nadeel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan en de hoogte van het normaal maatschappelijk risico in geschil zijn. 
     5.       De Afdeling zal hierna ingaan op de gronden van [appellant] over de planvergelijking en de schadefactoren uitzicht, privacy, lichthinder en situeringswaarde, de taxatie van de waarde van zijn perceel en de hoogte van het normaal maatschappelijk risico. Daarbij zal de Afdeling de door [appellant] ingediende reacties van adviesbureau Kraan & De Jong van 25 augustus 2021 en 20 januari 2022 op de uitspraak van de rechtbank onderscheidenlijk de schriftelijke uiteenzetting van het college betrekken. 
     Maatstaf 
     6.       Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 
     Planologische vergelijking en schadefactoren 
     Uitzicht 
     7.       [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat hij van het bestemmingsplan "Wolfheze 2017" meer aantasting van zijn uitzicht kan ondervinden dan waarvan het college op basis van het SAOZ-advies van december 2019 is uitgegaan. 
     [appellant] voert aan dat in het nieuwe bestemmingsplan het bouwvlak op het naastgelegen perceel [locatie 2] is vergroot van 4.450 m2 naar 5.600 m2, waardoor daar meer bebouwing is toegestaan. De ter plaatse toegestane bedrijfsbebouwing mag bovendien een meter hoger zijn dan onder het oude bestemmingsplan was toegestaan. De extra bebouwing beperkt het vrije uitzicht vanaf zijn perceel op het agrarisch gebied. Ook de nieuwe mogelijkheid om direct langs zijn westelijke perceelgrens een agrarisch bijgebouw van maximaal 25 m lang en 6 m hoog te realiseren, beperkt het uitzicht vanaf zijn perceel. 
     [appellant] voert verder aan dat volgens het nieuwe bestemmingsplan tussen het uitgebreide bouwvlak en zijn perceel een rol- of tunnelkas op palen is toegestaan, die het uitzicht vanaf zijn perceel eveneens kan beperken. Dit is in de uitspraak van de rechtbank ook erkend, maar de rechtbank heeft daaraan ten onrechte geen gevolgen verbonden. De rechtbank is er verder ten onrechte, op basis van de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3051, vanuit gegaan dat de kas slechts drie weken per jaar bij regen buiten het bouwvlak zal worden geplaatst. Dat staat volgens [appellant] niet in die uitspraak van de Afdeling. 
     7.1.    Volgens het SAOZ-advies van december 2019 is het bouwvlak op het naastgelegen perceel door de uitbreiding van het zuidelijke gedeelte daarvan in oostelijke richting niet dichterbij het perceel van [appellant] komen te liggen. Gezien de grote afstand van ongeveer 100 m tussen het perceel van [appellant] en de zuidoostelijke uitbreiding van het bouwvlak, de ligging en oriëntering van dat perceel en de afschermende werking van het agrarisch bijgebouw vlakbij de zuidwestelijke perceelgrens, leiden de ruimere bouwmogelijkheden op het naastgelegen perceel volgens de SAOZ niet tot een relevante verslechtering van het uitzicht vanaf het perceel van [appellant]. 
     Volgens het SAOZ-advies leidt de mogelijkheid in het nieuwe bestemmingsplan om op ongeveer 1 m afstand langs de zuidwestelijke grens van het perceel van [appellant] een agrarisch bijgebouw van ongeveer 22 m bij 8 m en maximaal 6 m hoog te realiseren tot vermindering van uitzicht vanuit de achtertuin van [appellant]. 
     In het SAOZ-advies is verder vermeld dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan buiten het bouwvlak van het naastgelegen perceel bouwwerken geen gebouwen zijnde van 2 m hoog en één gebouw voor schuilgelegenheden van 20 m2 en 2,5 hoog zijn toegestaan, terwijl daar voorheen alleen erf- en terreinafscheidingen van 1 m hoog waren toegestaan. Voor zover dit gaat om open erf- en terreinafscheidingen en palen, leidt dit niet tot extra aantasting van het uitzicht. De toegelaten schuil- of opslagmogelijkheid kan echter wel het uitzicht van het perceel van [appellant] extra beperken, omdat dit bouwwerk ook ten zuiden van zijn perceel kan worden gerealiseerd. 
     7.2.    In het nieuwe bestemmingsplan is het zuidelijke gedeelte van het voorheen bestaande bouwvlak voor het naastgelegen perceel in oostelijke richting uitgebreid. Hoewel dit betekent dat nabij het perceel van [appellant] meer bebouwing is toegestaan, is in het SAOZ-advies terecht vermeld dat het uitzicht van [appellant] hierdoor niet in relevante mate wordt beperkt. Door de situering van het perceel van [appellant] ten opzichte van de zuidelijke uitbreiding van het bouwvlak en de aanwezigheid van het agrarisch bijgebouw heeft [appellant] namelijk vanaf zijn perceel nauwelijks zicht op bebouwing die binnen deze uitbreiding van het bouwvlak kan worden gerealiseerd. De uitbreiding van het bouwvlak leidt daarom niet door verminderd uitzicht tot een planologische verslechtering waardoor [appellant] schade lijdt in de vorm van waardedaling van zijn perceel. 
     7.3.    Voorheen stond langs de zuidwestelijke grens van het perceel van [appellant] al een vergund agrarisch bijgebouw. Dit bijgebouw viel onder het overgangsrecht van het oude bestemmingsplan en is in het nieuwe bestemmingsplan positief bestemd. De SAOZ heeft er in haar advies rekening mee gehouden dat het uitzicht vanaf het perceel van [appellant] hierdoor in planologisch opzicht is verslechterd. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de SAOZ deze verslechtering van het uitzicht vanaf zijn perceel heeft onderschat. 
     7.4.    Uit de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2019 volgt dat wanneer de tunnelkas alleen op de buiten het bouwvlak aanwezige palen wordt geplaatst tijdens in de uitspraak aangeduide incidentele werkzaamheden, dit verplaatsen van de tunnelkas niet als een bouwen van een bouwwerk kan worden aangemerkt. Dit verplaatsen valt daarmee niet onder het verbod behoudens vergunning van artikel 2, artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo). Wanneer het verplaatsen van de tunnelkas niet kan worden aangemerkt als het plaatsen gedurende incidentele werkzaamheden, dan moet dit plaatsen worden aangemerkt als bouwen van een bouwwerk en zal de daarvoor vereiste omgevingsvergunning, op grond van artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo in beginsel moeten worden geweigerd. De rechtbank is er dus terecht van uitgegaan dat het bestemmingsplan "Wolfheze 2017" niet toelaat dat de verrijdbare kas, onder de werking van dit bestemmingsplan, anders dan tijdens incidentele werkzaamheden buiten het bouwvlak verplaatst zal mogen worden. Daarvan uitgaande mocht het college zich op het standpunt stellen dat hiermee slechts sprake is van een beperkte tijdelijke uitzichtbelemmering die geen planologische verslechtering tot gevolg heeft als gevolg waarvan [appellant] schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak lijdt. De rechtbank is tot dezelfde conclusie gekomen. 
     7.5.    Het betoog slaagt niet. 
     Licht- en geluidhinder 
     8.       [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat hij van het nieuwe bestemmingsplan meer geluid- en lichthinder kan ondervinden dan hij kon ondervinden van het oude bestemmingsplan. 
     Hij voert aan dat door de uitbreiding van het bouwvlak de reguliere verlichting op het naastgelegen terrein is uitgebreid, waarvan hij extra lichthinder kan ondervinden. 
     Hij voert verder aan dat in de verrijdbare kas assimilatieverlichting kan worden gebruikt, waarvan hij lichthinder kan ondervinden. Voorts voert hij aan dat hij geluidhinder kan ondervinden bij het verrijden van de verrijdbare kas. 
     8.1.    Volgens het SAOZ-advies van december 2019 kan de verruiming van de bouwmogelijkheden op het naastgelegen perceel tot een iets intensiever gebruik van het perceel leiden, waarvan iets meer hinder kan worden ondervonden. Daar staat tegenover dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan, anders dan het oude bestemmingsplan, het houden van dieren op het naastgelegen perceel niet is toegestaan. [appellant] kan van het nieuwe plan dan ook minder geurhinder verwachten dan van het oude plan. Gelet hierop en gezien de ruime afstand tussen de bebouwing op het naastgelegen perceel en het perceel van [appellant] valt niet te verwachten dat hij van het nieuwe bestemmingsplan meer hinder zal ondervinden. 
     [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het SAOZ-advies op dit punt onjuist of onvolledig is. De enkele, niet gemotiveerde, stelling van [appellant] dat hij mogelijk geluidhinder kan ondervinden van het verplaatsen van de tunnelkas is onvoldoende voor een ander oordeel. 
     8.2.    De SAOZ heeft in haar advies van 26 mei 2020 vermeld dat onder het oude bestemmingsplan op het naastgelegen perceel kweekbakken waren toegestaan waarin assimilatieverlichting kon worden aangebracht. [appellant] kon volgens de SAOZ dan ook onder het oude plan al met assimilatieverlichting op het naastgelegen perceel worden geconfronteerd. De SAOZ heeft er verder op gewezen dat op grond van het Activiteitenbesluit zowel onder het oude als onder het nieuwe plan beperkingen gelden voor het uitstralen van licht van assimilatieverlichting. Al met al lijdt [appellant] volgens de SAOZ op dit punt van het nieuwe bestemmingsplan geen planologisch nadeel. 
     8.3.    Zoals hiervoor onder 7.4 is overwogen, mag de tunnelkas op grond van het bestemmingsplan "Wolfheze 2017" slechts voor incidentele werkzaamheden buiten het bouwvlak worden geplaatst. Daarbij gaat het erom bij droogteproeven teelt te beschermen tegen regen. Onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan is het gebruik van assimilatieverlichting in de verrijdbare kas dan ook niet toegestaan. 
     De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college mocht afgaan op de conclusie van de SAOZ dat [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan geen planologisch nadeel lijdt door toegenomen hinder van assimilatiebelichting. 
     8.4.    Het betoog slaagt niet. 
     Privacy 
     9.       [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college op basis van de SAOZ-adviezen het planologisch nadeel door extra aantasting van zijn privacy heeft onderschat. Hij voert aan dat de in het nieuwe bestemmingsplan toegestane schuil- en opslaggelegenheid, het naastgelegen agrarische bijgebouw en de plaatsing van de rolkas buiten het bouwvlak tot op zijn perceelgrens tot meer aanwezigheid van mensen nabij zijn perceel zal leiden, dan op grond van het oude bestemmingsplan mogelijk was. 
     9.1.    Volgens het SAOZ-advies van december 2019 leidt het beperkt toegenomen gebruik binnen het bouwvlak op het naastgelegen perceel niet tot extra aantasting van de privacy, gezien de ruime afstand tussen dat bouwvlak en het perceel van [appellant]. De buiten dat bouwvlak toegelaten schuil- en opslaggelegenheid en het naastgelegen agrarische bijgebouw leiden evenmin tot extra aantasting van de privacy, omdat daarin geen agrarische bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Daarbij heeft de SAOZ in aanmerking genomen dat het naastgelegen perceel onder het oude bestemmingsplan al kon worden gebruikt voor het bewerken van gronden, het verzorgen van gewassen en het binnenhalen van de oogst. 
     9.2.    [appellant] heeft zijn betoog dat de SAOZ de schadefactor privacy heeft onderschat niet deugdelijk gemotiveerd. De SAOZ heeft de nieuwe schuil- en opslaggelegenheid en het agrarisch bijgebouw bij haar advisering betrokken. De enkele stelling van [appellant] dat zijn privacy extra wordt aangetast omdat de nieuwe bouwmogelijkheden tot beperkt intensiever gebruik van het naastgelegen perceel leiden, is onvoldoende om op dit punt aan de juistheid en volledigheid van het SAOZ-advies te twijfelen. [appellant] heeft evenmin deugdelijk gemotiveerd, waarom plaatsing van de tunnelkas buiten het bouwvlak voor incidentele werkzaamheden een zodanige extra aantasting van zijn privacy betekent dat dit leidt tot waardevermindering van zijn perceel. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat [appellant] op dit punt geen concrete aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het SAOZ-advies. 
     9.3.    Het betoog slaagt niet. 
     Situeringswaarde 
     10.     [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college op grond van de SAOZ-adviezen het planologisch nadeel door aantasting van de situeringswaarde van zijn perceel heeft onderschat. Hij voert aan dat hiervoor niet alleen het agrarische bijgebouw en het nieuwe hulpgebouw relevant zijn. Volgens [appellant] is de omgeving ook nadelig gewijzigd door de toegenomen bebouwing binnen het vergrote bouwvlak op het naastgelegen perceel. Door de extra bebouwing is de verstening van het omliggende gebied toegenomen, het gebruik van het naastgelegen gebied geïntensiveerd en rijdt er langs zijn woning meer verkeer van en naar het naastgelegen bedrijf. Het toegenomen verkeer is volgens [appellant] mede een gevolg van de wijziging van het karakter van het bedrijf op het naastgelegen perceel van een traditioneel agrarisch bedrijf naar een researchbedrijf. Hij voert verder aan dat de SAOZ het toegenomen verkeer van en naar het agrarische bedrijfsgebouw ten onrechte niet bij deze schadefactor heeft betrokken. 
     10.1.  [appellant] heeft zijn betoog dat de SAOZ de schadefactor situeringswaarde heeft onderschat evenmin deugdelijk gemotiveerd. De SAOZ heeft zich in haar advies terecht op het standpunt gesteld dat het naastgelegen perceel in het oude en het nieuwe bestemmingsplan voor agrarische doeleinden is bestemd. In het nieuwe bestemmingplan is aan het naastgelegen perceel dus geen andere planologische functie toegekend op grond waarvan ter plaatse een ander soort bedrijf mag worden geëxploiteerd dan onder het oude bestemmingsplan was toegestaan. 
     Op grond van het nieuwe bestemmingsplan heeft het naastgelegen perceel een bouwvlak van 5.600 m2. Daarbinnen mag maximaal 2.000 m2 worden bebouwd met (tunnel)kassen voor de agrarische bedrijfsvoering, niet zijnde een glastuinbedrijf. Op grond van het oude bestemmingsplan had het naastgelegen perceel een bouwvlak van 4.450 m2. De SAOZ heeft er bij haar advisering rekening mee gehouden dat door de toegenomen bouwmogelijkheden de gebruiksintensiteit van het perceel enigszins kan toenemen en aangenomen dat [appellant] daarvan enig planologisch nadeel kan ondervinden. Gezien de afstand van het bouwvlak tot het perceel van [appellant], leidt deze toename volgens de SAOZ echter niet tot aantasting van de situeringswaarde. [appellant] heeft niet gemotiveerd waarom dit onjuist is. 
     Vergroting van de planologische bouwmogelijkheden op een perceel hoeft niet te leiden tot een toename van verkeer van en naar een bedrijf op dat perceel. De SAOZ heeft niet aangenomen dat de extra bouwmogelijkheden, naast enige intensivering van het gebruik ter plaatse, ook tot een verkeerstoename zal leiden. [appellant] heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom dit onjuist is. 
     Volgens het SAOZ-advies is het planologisch positief bestemmen van het agrarische bijgebouw en het nieuwe hulpgebouw voor schuil- en opslagdoeleinden nadelig voor de situeringswaarde, omdat het perceel van [appellant] hierdoor visueel meer ingesloten komt te liggen. Het agrarische bijgebouw was voorheen vergund en aanwezig. Het bijgebouw viel in het oude bestemmingsplan onder het overgangsrecht en is in het nieuwe bestemmingsplan positief bestemd. De Afdeling acht niet aannemelijk dat alleen door de positieve bestemming de hoeveelheid verkeer van en naar het agrarische bijgebouw is toegenomen. [appellant] heeft niet aangegeven waardoor volgens hem de gestelde verkeerstoename wordt veroorzaakt. 
     10.2.  De rechtbank heeft terecht overwogen dat de SAOZ en [appellant] van opvatting zijn dat er planologisch nadeel is door aantasting van de situeringswaarde en dat alleen de omvang van dit planologisch nadeel in geschil is. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat [appellant] geen concrete aanknopingspunten heeft gegeven voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het SAOZ-advies op dit punt. 
     10.3.  Het betoog slaagt niet. 
     Tussenconclusie planologische vergelijking en schadefactoren 
     11.     De conclusie is dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het college voor de planologische vergelijking van het bestemmingsplan "Wolfheze 2017" met het voorheen geldende bestemmingsplan "Wolfheze 2007" en de waardering van de schadefactoren mocht afgaan op de adviezen van de SAOZ. 
     Taxatie 
     12.     [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de taxatie van de waarde van zijn perceel niet inzichtelijk is en niet deugdelijk is gemotiveerd. Volgens [appellant] is het SAOZ-advies in zoverre in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hij voert aan dat volgens het taxatierapport de comparatieve methode is gebruikt en dat het dan opmerkelijk is dat in dat rapport geen vergelijkingsobjecten zijn vermeld. 
     12.1.  De SAOZ heeft in haar advies van december 2019 bij de taxatie geen referentieobjecten vermeld. Dit maakt op zichzelf niet dat het college het advies van de SAOZ niet aan zijn besluiten ten grondslag mocht leggen. Een onroerende zaak wordt namelijk niet alleen op basis van een vergelijking met andere objecten getaxeerd, maar ook op basis van de kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd is de taxatie niet in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb tot stand gekomen. [appellant] heeft naar het oordeel van de Afdeling niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie van de SAOZ onjuist is. Vergelijk de uitspraken van de Afdeling van 13 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3020, 14 januari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:18, en 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:380. 
     12.2.  Het betoog slaagt niet. 
     Het normaal maatschappelijk risico 
     13.     [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college in deze zaak een te hoog normaal maatschappelijk risico van 4% heeft aangehouden. [appellant] voert aan dat in het SAOZ-advies ten onrechte is vermeld dat de nieuwe planologische ontwikkeling past binnen het over meerdere jaren door de gemeente gevoerde beleid. In het SAOZ-advies van december 2019 staat expliciet dat er geen beleid is over de uitbreiding van bebouwing op het naastgelegen perceel. Hij voert ook aan dat de nieuwe planologische ontwikkeling niet volledig past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Volgens [appellant] lag de nieuwe ontwikkeling dan niet volledig in de lijn der verwachtingen. 
     Volgens de door [appellant] ingediende reactie van Kraan & De Jong is de uitbreiding van het bouwvlak op het naastgelegen perceel met 25%, waarbinnen hogere bebouwing is toegestaan, en wijziging van de aard van de bebouwing, aangezien daar nu kassen zijn toegestaan, geen normale maatschappelijke ontwikkeling. Volgens Kraan & De Jong hoefde [appellant] ook geen rekening te houden met de positieve bestemming voor het agrarische hulpgebouw, omdat het gebouw in slechte staat verkeerde en in het oude bestemmingsplan onder het overgangsrecht viel. De nieuwe planologische ontwikkeling past ook niet geheel binnen de structuur van de omgeving, aangezien in het nieuwe bestemmingsplan voor het eerst op het naastgelegen perceel kassen zijn toegestaan. 
     13.1.  In het SAOZ-advies van december 2019 is vermeld dat de verruiming van de bouwmogelijkheden op het naastgelegen agrarische bedrijf als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken. Voor het agrarische hulpgebouw is van belang dat dit gebouw al geruime tijd ter plaatse aanwezig was. Gelet op de structuur van de omgeving, een voor agrarische doeleinden bestemd perceel met bouwvlak en een bestaand vergund bedrijfsgebouw, is de nieuwe ontwikkeling naar zijn aard en omvang volgens de SAOZ passend in de ruimtelijke structuur van de omgeving. In dat SAOZ-advies is verder vermeld dat specifiek langjarig beleid waarin uitbreiding van het bedrijf op deze locatie voorgestaan werd, weliswaar ontbreekt, maar van kenbaar beleid waaruit het tegendeel blijkt is evenmin sprake. 
     In het SAOZ-advies van 10 september 2020 is vermeld dat de nieuwe planologische ontwikkeling in algemene zin past binnen de Strategische visie 2040 uit 2010 en de Ruimtelijke visie 2025 uit 2011. In deze beleidsstukken is vermeld dat de gemeente goede bedrijfslocaties wil koesteren, verbeteren en zo mogelijk intensiever gebruiken en dat zij streeft naar behoud en intensivering van arbeidsplaatsen voor bestaande werklocaties, waarbij zoveel mogelijk geprobeerd wordt in te spelen op maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Volgens de SAOZ heeft zij een normaal maatschappelijk risico van 4% in plaats van 5% aangenomen, omdat er geen specifiek beleid is voor het naastgelegen perceel. 
     13.2.  Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, komt slechts schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd voor tegemoetkoming in aanmerking. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de aanvrager. Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro heeft zelfstandige betekenis. Niet mag worden volstaan met een beoordeling of bijzondere omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan een groter deel dan twee procent van de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro voor rekening van de aanvrager blijft. 
     De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. 
     Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 5, 5.1, 5.6, 5.9 en 5.10, ECLI:NL:RVS:2016:2582. 
     13.3.  In de aanvullende overzichtsuitspraak van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, heeft de Afdeling onder 7.15, de volgende handvatten gegeven voor het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. 
     13.4.  De vergroting van bouwmogelijkheden op een bestaand agrarisch bedrijf komt geregeld voor in Nederland en valt dan ook te beschouwen als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan, anders dan voorheen, op het naastgelegen perceel een verrijdbare tunnelkas is toegestaan leidt niet tot een ander oordeel, omdat daarmee de aard van het naastgelegen bedrijf niet is veranderd. Op het naastgelegen perceel is immers zowel op grond van het nieuwe als het oude bestemmingsplan geen glastuinbouwbedrijf toegestaan. Van een planologische functiewijziging is dan ook geen sprake. De SAOZ is er verder terecht vanuit gegaan dat de uitbreiding van de bouwmogelijkheden op het naastgelegen perceel naar aard en omvang binnen de structuur van de omgeving past. Daarbij is van belang dat de uitbreiding slechts 25% bedraagt en de bouwhoogten slechts beperkt zijn vergroot. 
     In dit geval kan in het midden worden gelaten of de nieuwe planologische ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Zoals hiervoor is overwogen, past de nieuwe planologische ontwikkeling naar aard en omvang geheel binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Als zou worden aangenomen dat de nieuwe planologische ontwikkeling in het geheel niet past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde planologisch beleid dan is, op grond van de hiervoor onder 13.3 vermelde handvatten, een normaal maatschappelijk risico van 3% aangewezen. Dat komt in deze zaak neer op een bedrag van € 22.650,00, terwijl de planschade € 20.000,00 bedraagt. Ook bij een normaal maatschappelijk risico van 3% valt het planologisch nadeel dat [appellant] van het nieuwe bestemmingsplan lijdt dus geheel binnen het normaal maatschappelijk risico. 
     13.5.  Het betoog slaagt niet. 
     14.     Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     bevestigt de aangevallen uitspraak. 
     Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. B. Meijer en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier. 
     w.g. Van Altena 
     voorzitter       
     w.g. Oranje 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 4 mei 2022 
     507