ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:121

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:121 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-01-2017 / 200.181.143_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-01-17

Zaaknummer: 200.181.143_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:121

---

aansprakelijkheid woningmakelaar

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     
     
       Afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer 200.181.143/01 
     
     
     
       
         arrest van 17 januari 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. K. van Overloop te Goes, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [makelaars] Makelaars B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     
       2.  [geintimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna gezamenlijk aan te duiden als [makelaars] Makelaars c.s. of afzonderlijk als achtereenvolgens [makelaars] Makelaars en [geintimeerde 2] , 
       advocaat: mr. A.J. Flipse te Breda, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 31 mei 2016 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder zaaknummer C/02/291956 HA ZA 14-921 gewezen vonnis van 18 augustus 2015. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       5.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenarrest van 31 mei 2016 waarbij het hof een comparitie heeft gelast; 
       - de akte van [appellant] van 21 september 2016 houdende overlegging producties; 
       - het proces-verbaal van comparitie van 21 september 2016. 
       
     
     
       5.2. 
       Het hof merkt op dat met instemming van partijen de ter comparitie afgelegde verklaringen van partijen niet zijn opgemaakt in hun bijzijn en dan ook niet door hen zijn ondertekend, maar een weergave zijn van hetgeen de raadsheer-commissaris en de griffier hebben waargenomen. Met partijen is afgesproken dat zij zich schriftelijk mogen uitlaten over de vraag of hun eigen verklaring juist is en dat, indien zij daarvan binnen twee weken na verzending van het proces-verbaal gebruik maken, hun schriftelijk verklaring aan het proces-verbaal zal worden gehecht. 
       
         5.2.1. 
         Mr. Flipse heeft bij brief van 10 oktober 2016 opmerkingen gemaakt en verzocht zijn brief aan het proces-verbaal te hechten. Aangezien voormelde opmerkingen inhoudelijk niet van het proces-verbaal afwijken, wordt aan voormeld verzoek voldaan en wordt voormelde brief geacht aan het proces-verbaal te zijn gehecht. 
       
       
         5.2.2. 
         Mr. van Overloop heeft in zijn brief van 11 oktober 2016 geschreven dat zijn cliënt nog enige aanvullende opmerkingen heeft als het over het proces-verbaal gaat, dat in een bijlage cliënt zijn opmerkingen heeft vermeld en dat hij verzoekt daar kennis van te nemen en indien nodig het proces-verbaal aan te vullen of te corrigeren dan wel de brief met bijlage aan het proces-verbaal te hechten. Voormeld verzoek wordt geweigerd omdat in voormelde bijlage passages voorkomen die niet herkend worden als te zijn gezegd tijdens de comparitie. Genoemde bijlage wordt dus niet als een gedingstuk aangemerkt. Overigens merkt het hof op dat hetgeen in die bijlage is opgemerkt, niet tot een andere beslissing dan hierna vermeld zou hebben geleid. 
       
       
         5.2.3. 
         Mr. Flipse heeft een brief, gedateerd 12 oktober 2016, aan het hof gestuurd, waarin hij bezwaar maakt tegen de hiervoor bedoelde bijlage. Voormelde brief is aan mr. Flipse geretourneerd omdat hij voor de indiening daarvan geen toestemming had. Deze brief is dus geen gedingstuk. 
         
       
     
     
       5.3. 
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       In dit hoger beroep kan, gelet op hetgeen hierna terzake van grief 1 wordt overwogen, worden uitgegaan van de navolgende door de rechtbank vastgestelde feiten, welke vaststelling op enkele plaatsen door het hof is aangevuld: 
       
       a. 	[makelaars] Makelaars is een makelaarskantoor op het gebied van de bemiddeling bij de verkoop van woonhuizen. 
       b. 	Eind augustus 2009 is [makelaars] Makelaars benaderd door de heer [verkoper] (hierna “ [verkoper] ”) die zijn woning wenste te verkopen, welke is gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: “de woning”). Daartoe heeft begin september 2009 een bespreking in de woning plaatsgevonden en is de woning opgenomen. Deze woning betrof een geschakelde uitgebouwde woning met (onder meer) een verhoogde (uitgebouwde) dakopbouw. 
       c. 	[makelaars] Makelaars heeft vervolgens een verkoopbrochure opgesteld, waarin op de voorpagina onder meer staat vermeld:  “U dient wel met diverse modernisering rekening te houden”.  De vraagprijs bedroeg € 239.000,- k.k. 
       d. 	Op of omstreeks 2 april 2010 heeft [appellant] – die niet een eigen makelaar in de arm had genomen - de woning bezichtigd. 
       e. 	Bij email van 6 april 2010 heeft [appellant] aan [makelaars] Makelaars onder meer geschreven:  “Afgelopen vrijdag heb ik bovengenoemde woning bezocht, en bekeken. 
       
         Ik was direct enthousiast en heb van het weekend nog even met andere experts gekeken naar de onderhoudstoestand van de woning. (…) Ik heb direct kenbaar gemaakt dat ik mij ernstige zorgen maak om de kapconstructie en dit blijft voor mij een heel groot risico. (…). De genoemde prijs € 239K is voor de woning met zo’n kapconstructie te risicovol.(…).” 
       
       f. 	In een latere email op eveneens 6 april 2010 heeft [appellant] aan [makelaars] Makelaars onder meer geschreven:  
       
         
           “(…). Zie hier mijn berekening. 
         
         
           Dakkapelrenovaties € 15k 
         
         
           Dakreconstructie € 45K (aanname compleet nieuw dak wegens te veel open zaken in dak zoals lood, ontbreken van pannen, kapotte goot en ook veel zand in goot en dakkapel). Vermoedelijk slecht 
         
         
           Totaal € 60K Alle risico neem ik dan over. 
         
         
           Mijn bod is € 179.000 kosten koper. 
         
         
           Het grootste risico is en blijft de kapconstructie. De overige zaken is veel werk maar daar heb ik minder moeite mee. (…).” 
         
       
       g. 	Op suggestie van [makelaars] Makelaars heeft Bouwtechnisch Adviesbureau [het bouwtechnisch adviesbureau] (hierna: “het bouwtechnisch bureau”) in opdracht van [verkoper] op 15 april 2015 de woning geïnspecteerd en daarvan een bouwtechnisch inspectierapport opgesteld (hierna: “het bouwkundig rapport”). In dit rapport staat - voor zover thans relevant - in § 1.1. “Dak exterieur” vermeld: 
       
         
           -“(…) Het oorspronkelijke pand verkeert bouwtechnisch gezien in goede staat. De aan/opbouwen en overige wijzigingen welke later zijn aangebracht zijn niet vakkundig uitgevoerd (geen/onvoldoende waterkerende slabben bij aansluitingen, gordingen niet juist verwerkt, bouwfysisch niet goed geïsoleerd, twijfels over de constructie opbouwen algemeen, daken/dakafwerkingen niet vakkundig uitgevoerd enz.). Om tot een duurzame bouwtechnische staat te komen dienen de aan/opbouwen en wijzigingen ongedaan gemaakt te worden waarbij de bestaande materialen wel prima hergebruikt kunnen worden. Als stelpost voor het verwijderen er opnieuw opbouwen van de later aangebrachte wijzigingen dient men te rekenen op en stelpost van ± € 55.000,- (exclusief eventuele noodzakelijke wijzigingen aan installaties, riolering e.d.). De serre kan eventueel gehandhaafd worden waarbij deze dan niet als gebruiksruimte beschouwd behoort te worden. (…).” 
         
         Voorts wordt in voornoemd rapport ten aanzien van de aan/opbouwen nog vermeld: 
         - “Het metselwerk van de aan/opbouwen is niet vakkundig uitgevoerd; geen waterkerende slabben verwerkt, geen scheiding binnen/buiten waardoor sprake is van vocht/koudebruggen e.d. (vochtdoorslag in serre zichtbaar).”  (pagina 11).  
         - “Het voegwerk van de aan/opbouwen is niet vakkundig uitgevoerd.”  en  “De houten delen van de aan/opbouwen zijn niet vakkundig uitgevoerd.”  (pagina 12). 
         - “De kapconstructie van de opbouw op de tweede verdieping behoeft aanpassing (e.e.a. uitvoeren in combinatie met het opnieuw aanbrengen van de opbouw).”  (pagina 14). 
         - “Doordat een aanbouw aan de woning is aangebracht zijn de ventilatie-openingen t.b.v. de ruimte onder de vloer aan de achterzijde van het pand niet meer aanwezig. Daardoor is de ventilatie onder de constructievloer belangrijk beperkt.”  en  “De houten vloer boven de garage was voorheen een plat dak. De belasting op de balklaag is door het creëren van een gebruiksruimte verhoogd. Laat een erkend constructeur e.e.a. controleren.”  (pagina 18). 
         - “Voor alle eigenhandige afwerkingen geldt dat deze niet vakkundig zijn aangebracht en daarom aangepast dienen te worden.”  (pagina 21). 
         - “Door de aan/opbouwen zijn de ventilatiemogelijkheden in de ruimten welke grenzen aan de op/aanbouwen beperkt. Onduidelijk of de mechanische ventilatie functioneert.”  (pagina 26). 
       
       h. 	Bij email van 21 april 2010 heeft [appellant] aan [makelaars] Makelaars onder meer geschreven:  
       
         “(…). Mijn vermoeden is helaas bevestigd door de onafhankelijke inspectie. (…). Ik heb nog steeds interesse.” 
       
       i. 	Bij email van 26 april 2010 heeft [appellant] aan [makelaars] Makelaars onder meer geschreven:  
       
         
           “(…). Heb het bouwtechnisch inspectie rapport grondig gelezen. De kosten zijn exclusief eenmalige kosten, algemene Kosten, winst en risico en BTW# 
         
         
           eenmalige kosten 5% 
         
         
           Algemene Kosten 12% (was 8% cijfers EIB) 
         
         
           Winst en Risico 5% 
         
         
           BTW 19%  
         
         
           Ofwel een toeslag van 47% ==> 25.800 van 550000 ==> totaal 80.500,-- aanbouwkundige constructieve onvolkomenheden waarbij nogal een paar risicoposten worden genoemd. 
         
         
           (…). Ik was geschrokken van de staat toen ik binnen was (…). Ik bied € 190.k voor [adres] te [plaats] . 
         
         
           (…).” 
         
       
       j. 	Na onderhandelingen is er overeenstemming bereikt tussen [verkoper] en [appellant] over een kooprijs van € 210.000,- k.k.. De schriftelijke koopovereenkomst is op 5 mei 2010 ondertekend. De juridische levering van de woning heeft plaatsgevonden op 9 juli 2010.  
       k. 	Bij brief van 28 januari 2013 heeft [appellant] [makelaars] Makelaars c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die verband houdt met de door hem geconstateerde gebreken aan de woning.  
       
       
         6.2.1. 
         In de onderhavige procedure vordert [appellant] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         a. voor recht te verklaren dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming dan wel 
         onrechtmatige daad op basis waarvan [makelaars] Makelaars c.s. hoofdelijk aansprakelijk is; 
         b. [makelaars] Makelaars c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen een bedrag ad € 184.563,70, zijnde de schade, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; 
         c. [makelaars] Makelaars c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen een bedrag ad € 10.130,58, zijnde de wettelijke rente over het onder sub b gevorderde, vanaf 11 februari 2013 tot en met de dag der dagvaarding, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake de rente;  
         d. [makelaars] Makelaars c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen, ter zake de buitengerechtelijke kosten, primair een bedrag ad € 3.170,97, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake de (buitengerechtelijke) kosten ex art. 6:96 BW; 
         e. [makelaars] Makelaars c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van betekening van het in dezen te wijzen vonnis tot aan die der algehele voldoening, alsmede in de nakosten die worden begroot op € 131,00, verhoogd met € 68,00 aan betekeningskosten in het geval dat betekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over de nakosten vanaf veertien dagen na aanzegging van de nakosten aan [makelaars] Makelaars c.s. tot aan de dag der voldoening. 
         
       
       
         6.2.2. 
         
           Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, primair ten grondslag gelegd 
           dat [makelaars] Makelaars c.s. met hem in een contractuele relatie is komen te staan en toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de daaruit voortvloeiende verbintenissen en subsidiair dat [makelaars] Makelaars c.s. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.  
           Hij stelt daartoe dat [geintimeerde 2] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht omdat hij niet de vereiste zorgvuldigheid heeft betracht bij het verstrekken van informatie over de woning.  
           Volgens [appellant] heeft [geintimeerde 2] nagelaten hem deugdelijk voor te lichten over de gebreken aan de woning, heeft hij geen informatie over de woning opgevraagd bij de gemeente, is er een onjuiste tekening opgenomen in de verkoopbrochure van de woning en voldoet het bouwkundig rapport niet aan de daaraan te stellen eisen. [appellant] stelt dat hij vanwege de door hem geconstateerde verborgen gebreken schade heeft geleden ten bedrage van  
           € 184.563,70. In de visie van [appellant] is [makelaars] Makelaar c.s. hoofdelijk aansprakelijk voor deze schade, nu de gedragingen van [geintimeerde 2] als bestuurder van [makelaars] Makelaars, tevens als gedragingen van deze vennootschap moeten worden beschouwd, zodat beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn.  
         
         
       
       
         6.2.3. 
         
          [makelaars] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
     
     
       6.3. 
       In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. 
       
     
     
       6.4. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.  
       
       
         
           Feiten (grief 1). 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       
        [appellant] voert aan dat de rechtbank de feiten niet volledig en eenzijdig heeft weergegeven. Hij heeft in hoofdstuk II. van zijn memorie van grieven de volgens hem relevante feiten benoemd en producties overgelegd. [appellant] stelt zich op grond van het voorgaande op het standpunt dat het hof de relevante feiten opnieuw dient te bezien en vast te stellen. 
       
       
         6.6.1. 
         
          [appellant] heeft niet gesteld dat de door de rechtbank vermelde feiten niet als feiten in de zin van artikel 149 lid 1 Rv aangemerkt kunnen worden. Het hof zal derhalve van deze feiten uitgaan en in zover wordt deze grief dus verworpen. 
       
       
         6.6.2. 
         Wat betreft de door [appellant] in hoofdstuk II. gestelde feiten en overgelegde producties, zal het hof die bij de beoordeling betrekken voor zover dat voor de beslissing van de zaak relevant is. 
         
         
           
             Contractuele relatie (grief 2)? 
           
         
         
       
     
     
       6.7. 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte in r.o. 3.4. geoordeeld dat hij, [appellant] , heeft nagelaten zijn stelling dat hij in een contractuele relatie met [makelaars] Makelaars is komen te staan, gemotiveerd te onderbouwen. 
       
         6.8.1. 
         Het hof merkt op dat artikel 6:213 lid 1 BW een overeenkomst definieert als een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere een verbintenis aangaan. In artikel 6:217 lid 1 BW wordt bepaald dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. [appellant] heeft geen stellingen ontwikkeld die tot de conclusie kunnen leiden dat aan voormelde bepalingen is voldaan. Ook uit de hierna te noemen feiten en omstandigheden kan het bestaan van een overeenkomst niet worden afgeleid. Het moet bovendien voor [appellant] duidelijk zijn geweest dat [makelaars] als verkoopbemiddelaar voor [geintimeerde 2] optrad, en niet als zijn aankoopbemiddelaar of adviseur. 
       
       
         6.8.2. 
         
           
            [appellant] stelt dat hij veelvuldig met [geintimeerde 2] heeft gecommuniceerd en dat [geintimeerde 2] bij hem verwachtingen heeft opgewekt dat het met de herstelkosten wel mee zou vallen en dat hij bouwkundig onderlegd was. [appellant] concludeert op grond hiervan dat er een overeenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [geintimeerde 2] ervoor in stond dat de prijs was afgestemd op de toestand van de woning en dat er geen lekkages waren geweest. 
           Ter comparitie heeft [appellant] nog aangevuld dat [geintimeerde 2] alles regelde, dat hij, [appellant] , geen adviseur of aankoopmakelaar had, dat de bewoner in het buitenland verbleef en dat over hypotheken contact is geweest.  
         
       
       
         6.8.3. 
         Artikel 3:35 BW bepaalt dat tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep kan worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Hetgeen [appellant] stelt kan naar het oordeel van het hof niet tot de conclusie leiden dat [appellant] redelijkerwijze mocht menen dat [makelaars] Makelaars c.s. jegens [appellant] de verplichting op zich nam om in te staan voor een prijs afgestemd op de onderhoudstoestand en dat er geen lekkages waren.  
       
       
         6.8.3. 
         Op grond van het voorgaande faalt deze grief. 
         
         
           
             Onrechtmatige daad (grieven 3 tot en met 8)? 
           
         
         
       
     
     
       6.9. 
       
         Het hof stelt voorop dat in artikel 6:162 lid 2 BW is bepaald dat, voor zover hier relevant, als onrechtmatige daad worden aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. 
         De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. 
         Het antwoord op de vraag of – en zo ja, in hoeverre – een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat (HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). 
         
          [appellant] stelt veelvuldig dat [makelaars] heeft gezwegen waar spreken vereist was, en dat als [geintimeerde 2] aan zijn spreekplicht had voldaan hij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, althans niet tegen de prijs en de voorwaarden waaronder hij de overeenkomst met [verkoper] is aangegaan. Deze stellingen zijn kennelijk ontleend aan het dwalingsleerstuk, artikel 6:228 BW. Dit leerstuk is hier niet (rechtstreeks) van toepassing. [makelaars] Makelaars c.s. betwisten de verzwijgingen met een beroep op ontbreken van de vereiste kennis. Ten aanzien daarvan sluit het hof aan bij rov. 4.2.2 en de een-na-laatste zin van rov. 4.2.3 van HR 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424. Het is derhalve aan [appellant] om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, die de conclusie rechtvaardigt dat [geintimeerde 2] over meer bouwkundige kennis beschikte dan uit het Inspectierapport blijkt. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] daartoe onvoldoende gesteld. In het bijzonder wordt niet gesteld dat [geintimeerde 2] over meer of andere (bouwkundige) kennis beschikte dan [het bouwtechnisch adviesbureau] . 
       
       
       
         
           Grief 3: juridische status verbouwingen en bouwkundige staat aan-/opbouwen. 
         
       
     
     
       6.10. 
       
        [appellant] acht r.o. 3.6. van het beroepen vonnis onjuist. Deze overweging luidt aldus: 
       
       
         
           “ [appellant] baseert het beweerdelijk onrechtmatig handelen van [makelaars] Makelaars c.s. jegens hem, onder meer op de stelling dat zij heeft nagelaten informatie over de woning op te vragen bij de gemeente over de juridische status van de verbouwingen.  
         
         
           Anders dan [appellant] kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om uit eigener beweging de juridische status van verbouwingen aan een woning bij de gemeente te controleren, indien er geen feiten of omstandigheden zijn die tot een dergelijke controle nopen. [appellant] heeft niet gesteld, dat hij bij [makelaars] Makelaars c.s. heeft gevraagd naar de juridische status van de verbouwingen, noch heeft hij feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden geoordeeld dat hij mocht verwachten dat [makelaars] Makelaars c.s. ongevraagd onderzoek daarnaar zou doen en daarover informatie zou verstrekken. Evenmin heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld, dat [makelaars] Makelaars c.s. wist of behoorde te weten dat de juridische status van de verbouwingen niet in orde was, noch dat [makelaars] Makelaars c.s. zulks (ten onrechte) heeft verzwegen of in strijd met de waarheid aan hem heeft medegedeeld dat de juridische status van de verbouwingen in orde was. Bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een andersluidend oordeel nopen, kan niet worden geconcludeerd dat [makelaars] Makelaars c.s. jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door na te laten de betreffende informatie bij de gemeente op te vragen. Bovendien geldt, dat [appellant] onvoldoende concreet heeft aangegeven welke vergunningen precies ontbraken, terwijl voorts uit de akte overlegging producties blijkt, dat [appellant] voor een legalisatie heeft kunnen zorgdragen van hetgeen destijds illegaal was gebouwd (zie alinea 3 van deze akte), zodat in het licht hiervan onvoldoende is gebleken welke schade [appellant] heeft geleden door het aanvankelijk ontbreken van de benodigde vergunningen.”  
         
       
       
     
     
       6.11. 
       Het hof merkt op dat hoewel [appellant] zich richt tegen r.o. 3.6., waarin slechts de juridische status van de verbouwingen aan de orde is, [appellant] in de toelichting op deze grief meer onderwerpen aansnijdt dan alleen de juridische status van verbouwingen. Hierna gaat het hof allereerst in op de juridische status van de verbouwingen. 
       
       
         
           Verplichting [makelaars] Makelaars c.s. tot onderzoek juridische status verbouwingen? 
         
       
     
     
       6.12. 
       
         
          [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geintimeerde 2] op de hoogte had behoren te zijn van de juridische status van de verbouwingen (memorie van grieven nr. 31.).  
         Hiertoe voert [appellant] aan dat [geintimeerde 2] aanwezig was tijdens de inspectie van de aan-/opbouwen, dat [geintimeerde 2] in het bouwkundig rapport heeft kunnen lezen dat de aan-/opbouwen niet vakkundig waren gebouwd en dat in de koopovereenkomst wordt aangegeven dat de woning de eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik en dat in artikel 5.6. wordt toegezegd dat geen verbeteringen of herstellingen door de overheid zijn aangekondigd (memorie van grieven nrs. 31. en 33.).  
         
          [appellant] concludeert op grond van het voorgaande dat van [geintimeerde 2] mocht worden verwacht ongevraagd onderzoek te doen naar de juridische status van de verbouwingen en dat [makelaars] Makelaars hiermee in gebreke is gebleven. 
       
       
       
         6.13.1. 
         
          [appellant] stelt zelf dat hij er niet mee bekend is of [geintimeerde 2] daadwerkelijk op de hoogte was van de juridische status van de verbouwingen (memorie van grieven nr. 31.). Derhalve gaat het hof ervan uit dat [geintimeerde 2] niet wist van de juridische status van de verbouwingen. 
       
       
         6.13.2. 
         Het hof is van oordeel dat het feit dat aan-/opbouwen niet vakkundig zouden zijn gebouwd, niet zonder meer meebrengt dat op grond daarvan [geintimeerde 2] had moeten bevroeden dat voor de aan-/opbouwen dan ook mogelijk geen vergunning zou zijn verleend en dat hij, [geintimeerde 2] , dus de juridisch status van de verbouwingen had moeten onderzoeken. Het is namelijk ook mogelijk dat een aan-/opbouw niet vakkundig is gebouwd, terwijl er wel een vergunning is verleend. Vgl. ook rov. 4.2.3 van laatstgenoemd arrest. 
       
       
         6.13.3. 
         Evenmin leidt de bepaling in de koopovereenkomst (artikel 5.3.), dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, namelijk wonen, tot de gevolgtrekking dat [geintimeerde 2] behoorde te weten wat de juridische status van de verbouwingen was. Deze bepaling is gericht op de feitelijke eigenschappen van de woning en gaf daarmee voor [geintimeerde 2] geen aanleiding om een onderzoek in te stellen naar de juridische status van de aan-/opbouwen. 
       
       
         6.13.4. 
         Tenslotte maakt de bepaling van artikel 5.6. van de koopovereenkomst niet dat [geintimeerde 2] zich moest vergewissen van de juridische status van de verbouwingen. Immers, door die bepaling staat verkoper er voor in dat tot op de dag van ondertekening van de overeenkomst de verkoper door de overheid geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet (naar behoren) zijn uitgevoerd. Dit is een garantie van de verkoper [verkoper] jegens [appellant] . Die garantie is kennelijk gebaseerd op de wetenschap van [verkoper] . Niet is gesteld of gebleken dat [geintimeerde 2] ten tijde van de ondertekening behoorde te twijfelen aan die garantie en zelf een onderzoek diende in te stellen.  
       
       
         6.13.5. 
         Uit het voorgaande volgt dat de stellingen van [appellant] op zich genomen en ook niet in samenhang met elkaar tot de conclusie kunnen leiden dat [geintimeerde 2] onderzoek had moeten doen naar de juridische status van de aan-/verbouwingen. 
         
         
           
             Verplichting [makelaars] Makelaars c.s. tot verder bouwkundig onderzoek aan-/opbouwen? 
           
         
       
     
     
       6.14. 
       
         
          [appellant] voert in het kader van deze grief aan dat [geintimeerde 2] naar aanleiding van de bouwkundige inspectie en van het daarvan opgemaakte rapport nadere informatie over de staat van de aan-/opbouwen had moeten vragen, aangezien dit voor een groot gedeelte de uiteindelijke koopprijs zou bepalen, althans had [geintimeerde 2] [appellant] moeten waarschuwen voor mogelijke problemen in verband met de slechte aanleg van de aan-/opbouwen. 
         
          [appellant] onderbouwt dit door zijn stelling dat de inspecteur tijdens de inspectie zijn zorgen heeft geuit over de wijze waarop de aan-/opbouwen waren aangelegd en de verkoper [verkoper] , die niet meer in de woning verbleef en niet bij de inspectie aanwezig was, daarover geen helderheid kon verschaffen (memorie van grieven nr. 30.). 
         
          [appellant] stelt voorts nog dat, zoals de NVM voorschrijft, [geintimeerde 2] de inspecteur voorafgaand aan de keuring in contact had moeten brengen met hem, [appellant] , als kandidaat-koper, zodat hij, [appellant] , vooraf specifieke punten naar voren had kunnen brengen (memorie van grieven nr. 32.). 
       
       
       
         6.15.1. 
         
           Het hof constateert dat in het hierboven aangehaalde bouwtechnisch inspectierapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] is vermeld dat de aan-/opbouwen niet vakkundig zijn uitgevoerd (geen/onvoldoende waterkerende slabben bij aansluitingen, gordingen niet juist verwerkt, bouwfysisch niet goed geïsoleerd, twijfels over de constructie opbouwen algemeen, daken/dakafwerkingen niet vakkundig uitgevoerd) en dat die ongedaan gemaakt moeten worden om tot een duurzame bouwtechnische staat te komen.  
           Specifiek is opgemerkt dat het metselwerk van de aan-/opbouwen niet vakkundig is uitgevoerd, dat er geen waterkerende slabben zijn verwerkt, dat er geen scheiding binnen/buiten is waardoor sprake is van vocht/koudebruggen en dat vochtdoorslag in de serre zichtbaar is.  
           Voorts is specifiek vermeld dat, doordat een aanbouw aan de woning is aangebracht, de ventilatie-openingen ten behoeve van de ruimte onder de vloer aan de achterzijde van het pand niet meer aanwezig zijn en dat daardoor de ventilatie onder de constructievloer belangrijk is beperkt. 
            Met betrekking tot de houten vloer boven de garage is nog nader opgemerkt dat dit voorheen een plat dak was en dat de belasting op de balklaag door het creëren van een gebruiksruimte is verhoogd.  
           Tenslotte is specifiek aangegeven dat door de aan-/opbouwende ventilatiemogelijkheden in de ruimten welke grenzen aan de op/aanbouwen beperkt is en dat onduidelijk is of de mechanische ventilatie functioneert. 
           Gelet op voormelde informatie vermeld in het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] , welke duidelijk aangeeft, kort samengevat, dat de aan-opbouwen bouwkundig zo slecht zijn dat ze moeten worden afgebroken, heeft [appellant] niet voldoende gesteld welke nadere informatie nog nodig was om tot bepaling van de koopprijs te komen. 
         
         
       
       
         6.15.2. 
         Ook de stelling van [appellant] dat [geintimeerde 2] hem, [appellant] , had moeten waarschuwen voor mogelijke problemen in verband met de slechte aanleg van de aan-/opbouwen acht het hof onvoldoende. Immers, [appellant] heeft bij mail van 21 april 2010 - zoals hierboven aangehaald - aan [geintimeerde 2] medegedeeld dat hij het rapport grondig heeft gelezen en dat hij geschrokken was van de staat toen hij binnen was. Aangezien het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] voldoende duidelijk is, namelijk dat de aan-/opbouwen moeten worden afgebroken vanwege de slechte bouwkundige staat, behoefde [geintimeerde 2] niet te verwachten dat [appellant] ook nog door hem, [geintimeerde 2] , gewaarschuwd moest worden voor mogelijke problemen met de aan-/opbouwen. 
       
       
         6.15.3. 
         Dat de verkoper, [verkoper] , over de aan-/opbouw geen verdere helderheid heeft verschaft, zoals [appellant] stelt, leidt niet tot de slotsom dat [geintimeerde 2] daarom nadere informatie had moeten vragen aangezien het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] naar het oordeel van het hof voldoende duidelijk was ter zake van de aan-/opbouwen. 
       
       
         6.15.4. 
         
           De stelling van [appellant] , dat hij vóór de keuring specifieke punten naar voren had willen brengen acht het hof onvoldoende, nu [appellant] niet heeft aangegeven welke punten hij ter zake van de aan-/opbouwen naar voren had willen brengen en welke punten daardoor niet of niet voldoende in het rapport aan de orde zijn gekomen. 
           Bovendien heeft [appellant] indertijd ook geen specifieke punten aan de orde gesteld, noch contact gezocht met [het bouwtechnisch adviesbureau] . Hij heeft mitsdien niet voldaan aan zijn eigen onderzoeksplicht, hoewel het Inspectierapport daartoe zijns inziens (althans nu) wel aanleiding gaf. In dit verband wijst het hof er nogmaals op dat [makelaars] Makelaars c.s. de belangen van [verkoper] dienden en niet die van [appellant] .   
         
       
       
         6.15.5. 
         
           Uit het voorgaande volgt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat [geintimeerde 2] verder bouwkundig onderzoek naar de aan-/opbouwen had behoren in te stellen. [geintimeerde 2] heeft niet (onrechtmatig) onbetamelijk gehandeld door af te gaan op het Inspectierapport en daarnaast geen verder onderzoek te verrichten. 
           De grief kan derhalve niet slagen. 
         
         
         
           
             Grief 4: verkoopbrochure van [makelaars] Makelaars c.s. onjuist? 
           
         
       
     
     
       6.16. 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank in 3.7. van het bestreden vonnis ten onrechte geoordeeld: 
       
       
         
           “Nog daargelaten dat het enkele feit dat een verkoopbrochure een fout bevat, op zichzelf ontoereikend is om te concluderen dat om die reden sprake is van onrechtmatig handelen, geldt dat niet valt in te zien hoe [appellant] door deze omissie in de brochure is benadeeld. Vast staat immers dat [appellant] de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst meerdere keren heeft bezichtigd, waarbij hij de aldaar aanwezige serre heeft kunnen waarnemen.” 
         
       
       
     
     
       6.17. 
       
         In zijn toelichting stelt [appellant] dat in de verkoopbrochure niet de actuele bouwtekeningen zijn opgenomen, dat een vertekend beeld van de werkelijke staat van de woning werd gegeven door de vermelding:  “U dient wel met diverse moderniseringen rekening te houden.” , dat de aan-/opbouwen werden aangeprezen terwijl die niet voldeden aan de Nederlandse normen, dat er geen klein balkon was, dat slaapkamer 2 niet als zodanig betiteld had mogen worden maar als hal en dat het extra kamertje niet dienst kan doen als inbouwkast.  
         Door deze fouten is [appellant] benadeeld omdat zijn eerste indruk is gevormd bij het kennis nemen van de verkoopbrochure, dat hij vervolgens slechts éénmaal, namelijk op 2 april 2010 de woning heeft bezichtigd en dat hij niet bij de bouwkundige inspectie is geweest. 
       
       
     
     
       6.18. 
       
         Veronderstellenderwijs uitgaande van voormelde onjuistheden van de brochure, heeft [appellant] onvoldoende gesteld om tot de slotsom te geraken dat hij daardoor is benadeeld. Immers, [appellant] heeft de woning bezichtigd op 2 april 2010 en heeft dus kunnen waarnemen wat de werkelijke staat van de woning was. Uit zijn email van 21 april 2010 blijkt dat [appellant] geschrokken was van de staat van de woning toen hij binnen was. Hieruit volgt dat [appellant] eerste indruk gebaseerd op de verkoopbrochure reeds was bijgesteld. Bovendien zijn de gestelde onjuistheden in de brochure achterhaald door het rapport van de bouwkundige inspectie op 15 april 2010. [appellant] heeft bij mail van 21 april 2010 medegedeeld dat zijn vermoeden helaas is bevestigd door de onafhankelijke inspectie en dat hij nog steeds interesse heeft. Voorts heeft [appellant] het bouwtechnisch inspectierapport grondig gelezen, zoals hij bericht per mail van 26 april 2010 om vervolgens een bod op de woning te doen. 
         Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de stellingen van [appellant] niet kunnen leiden tot de conclusie dat als gevolg van de gestelde fouten in de verkoopbrochure [appellant] schade heeft geleden. 
         Deze grief faalt. 
       
       
       
         
           Grief 5: wetenschap [appellant] van gebreken? 
         
       
     
     
       6.19. 
       
        [appellant] voert aan dat de rechtbank ten onrechte in 3.7. (lees: 3.8.) van het vonnis waarvan beroep heeft overwogen: 
       
       
         
           “Uit het vorenstaande vloeit voort, dat [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst reeds genoegzaam op de hoogte was van de toestand van de dakconstructie ter plaatse. Zo [makelaars] Makelaars c.s. al zou hebben nagelaten [appellant] (middels de verkoopbrochure) deugdelijk voor te lichten over de gebreken aan de woning ten aanzien van de dakconstructie bij de aan-/opbouwen, geldt dat [appellant] wetenschap had van deze gebreken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en dat zulks er niet toe heeft geleid dat hij heeft afgezien van het sluiten van de koopovereenkomst, maar dit in de onderhandelingen over de koopsom heeft betrokken. Nu [appellant] reeds genoegzaam op de hoogte was van de betreffende gebreken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, ontbreekt het causaal verband tussen het beweerdelijk onrechtmatig handelen en de schade die [appellant] stelt dientengevolge geleden te hebben.”  
         
       
       
     
     
       6.20. 
       In zijn toelichting op deze grief geeft [appellant] aan dat hij niet op de hoogte was van de daadwerkelijke zorgelijke staat van de woning. Voor [appellant] was het vóór de koop wel duidelijk dat er iets aan het dak diende te gebeuren, maar dat hij niet de kennis had om een daadwerkelijke inschatting van de toestand van het dak te maken, dat hij er op basis van bevindingen van de inspecteur en de makelaar ervan uitging dat hij uitsluitend de buitenste platen van de dakkapel diende te vervangen en niet de hele dakkapel, die geheel verrot bleek te zijn, net als de balken van de badkamer.  
       
     
     
       6.21. 
       
         Het hof is van oordeel dat uit het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] duidelijk wordt dat de aan-/opbouwen niet vakkundig zijn uitgevoerd en dat zij ongedaan gemaakt moeten worden. In zijn mail van 21 april 2010 geeft [appellant] aan dat zijn vermoedens ter zake van het dak helaas bevestigd zijn door de onafhankelijke inspectie en in zijn mail van 26 april 2010 schrijft [appellant] dat hij het bouwkundig inspectierapport grondig heeft gelezen. Gelet hierop heeft [appellant] geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat hij ervan uit mocht gaan dat slechts de buitenste platen van de dakkapel vervangen moesten worden, althans dat hij, [appellant] , niet de kennis had om een daadwerkelijke inschatting van de toestand van het dak te maken. 
         Ook deze grief kan niet slagen. 
       
       
       
         
           Grief 6: verplichting [makelaars] Makelaars c.s. om verdere vragen te stellen? 
         
       
     
     
       6.22. 
       
        [appellant] is van mening dat de rechtbank ten onrechte in 3.9. heeft geoordeeld dat: 
       
       
         
           “ [appellant] stelt weliswaar dat [makelaars] Makelaars c.s. had moeten doorvragen bij de deskundige naar aanleiding van het bouwkundig rapport over de gebreken aan de dakconstructie van de bestaande bouw ter hoogte van de dakkapel en de zeeg, maar laat na gemotiveerd te onderbouwen waarom [makelaars] Makelaars c.s. daartoe gehouden zou zijn. Anders dan [appellant] kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om uit eigener beweging nadere vragen te stellen aan een deskundige over geconstateerde gebreken, tenzij er (bijzondere) feiten of omstandigheden zijn die een dergelijke verplichting toch op de verkopend makelaar doen rusten. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn door [appellant] echter niet gesteld. Bij gebreke daarvan, kan derhalve niet worden geoordeeld dat [makelaars] Makelaars c.s. nadere vragen had behoren te stellen.” 
         
       
       
     
     
       6.23. 
       Volgens [appellant] in zijn toelichting op deze grief had [makelaars] Makelaars door moeten vragen bij de inspecteur naar aanleiding van de door hem geconstateerde gebreken omdat uitsluitend [geintimeerde 2] aanwezig was bij de inspectie door [het bouwtechnisch adviesbureau] . Op grond hiervan vertegenwoordigde [geintimeerde 2] tijdens de inspectie de belangen van beide partijen. Gelet hierop had [geintimeerde 2] bij elk relevant gebrek dat de inspecteur constateerde moeten vragen met welke herstelkosten rekening gehouden moest worden. De inspectie werd immers verricht zodat partijen een goede inschatting konden maken van een redelijke prijs (memorie van grieven nrs. 54 tot en met 56). 
       
     
     
       6.24. 
       
         Voor zover deze grief herhaalt of voortbouwt op grief 3 dient deze grief het lot van die grief te delen. Het hof leest in het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] dat daarin herstelkosten worden genoemd. Voor het verwijderen en opnieuw opbouwen van de wijzigingen wordt een stelpost van € 55.000,- genoemd. Ook bij andere posten worden herstelkosten genoemd. Gelet hierop heeft [appellant] niet inzichtelijk gemaakt van welke gebreken een kostenraming ontbrak om een inschatting te hebben kunnen maken van een redelijke prijs.  
         Bovendien becijfert [appellant] in zijn mail van 26 april 2010 € 80.500,- aan bouwkundige constructieve onvolkomenheden . Hieruit begrijpt het hof dat [appellant] wel in staat was aan de hand van het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] een kostenraming te maken.  
         Tenslotte is het hof van oordeel dat indien [appellant] vond dat hij aan de hand van het rapport niet een volledige inschatting van herstelkosten kon maken, [appellant] dit kenbaar had moeten maken aan [geintimeerde 2] of aan [het bouwtechnisch adviesbureau] . [appellant] heeft niet gesteld dat hij dit heeft gedaan, zodat het hof aanneemt dat dit niet is gebeurd. Dit komt voor rekening en risico van [appellant] . 
         Het voorgaande maakt dat het door [appellant] gestelde niet tot aansprakelijkheid van [makelaars] Makelaars c.s. kan leiden. 
         Het hof deelt overigens de opvatting van [appellant] , als zou [geintimeerde 2] tijdens de inspectie mede zijn belangen hebben gediend, niet. [geintimeerde 2] diende alleen de belangen van [verkoper] . Dat [geintimeerde 2] bij die inspectie in strijd met de belangen van [appellant] heeft gehandeld, kan het hof niet vaststellen. Niet aannemelijk is geworden dat [geintimeerde 2] over meer of andere bouwkennis beschikte dan [het bouwtechnisch adviesbureau] waaruit [geintimeerde 2] dan zou kunnen putten om aanvullende vragen te stellen. [appellant] stelt ook niet dat [geintimeerde 2] niet zou mogen afgaan op de bouwkundige kennis van [het bouwtechnisch adviesbureau] . 
         De grief faalt derhalve. 
       
       
     
     
       6.25. 
       In de toelichting op deze grief stelt [appellant] ook nog andere kwesties aan de orde, namelijk dat [geintimeerde 2] aan de verkoper [verkoper] had moeten vragen naar eventuele gebreken, zoals een lekkage en de kwaliteit van de keukeninbouwapparaten, in welk geval [geintimeerde 2] hiervan op de hoogte zou zijn geweest (memorie van grieven nr. 57). 
       
         6.25.1. 
         
           Voormelde stellingen acht het hof onvoldoende.  
           Immers op suggestie van [makelaars] Makelaars c.s. heeft [het bouwtechnisch adviesbureau] de woning bouwkundig geïnspecteerd en heeft [appellant] de rapportage daarvan heeft ontvangen. [appellant] heeft niet gesteld welke vragen van [geintimeerde 2] nog meer licht op de bouwkundige staat van de woning hadden kunnen werpen. 
           Wat de inbouwapparaten in de keuken betreft heeft [appellant] niets gesteld over de kwaliteit daarvan. 
           Overigens valt niet in te zien dat [appellant] zelf niet daarnaar heeft kunnen vragen bij [verkoper] . 
         
         
       
     
     
       6.26. 
       Voorts stelt [appellant] dat [geintimeerde 2] op de hoogte moet zijn geweest van een brand in de hal, welke [geintimeerde 2] heeft verzwegen en dat hij, [appellant] hierdoor is geconfronteerd met extra herstelwerkzaamheden (memorie van grieven nr. 57). 
       
         6.26.1. 
         
          [appellant] heeft echter niet aangegeven welke extra herstelwerkzaamheden in verband staan met de gestelde brand. Voormelde stelling is dan ook naar het oordeel van het hof onvoldoende. 
         
       
     
     
       6.27. 
       
        [appellant] stelt verder dat [geintimeerde 2] verwachtingen heeft gewekt en een garantie heeft gegeven dat de vraagprijs in overeenstemming was met de toestand van de woning en dat hij, [appellant] , de door hem voorgenomen koopprijs heeft laten varen met alle nadelige financiële gevolgen van dien (memorie van grieven nr. 60 e.v.). 
       
         6.27.1. 
         
           Per mail van 6 april 2010 heeft [appellant] laten weten dat de genoemde prijs van  
           € 239.000,- voor de woning te risicovol is. In een latere mail op 6 april 2010 heeft [appellant] een bod van € 179.000,- uitgebracht. Bij mail van 27 april 2010 heeft [geintimeerde 2] in reactie op voorgaande mail van [appellant] geantwoord dat het bod veel te ver van de waarde van de woning ligt en dat tijdens de bezichtiging al is verteld dat de vraagprijs naar de toestand van de woning is. Na de uitgevoerde inspectie en de grondige lezing door [appellant] van het rapport daarvan heeft [appellant] een bod uitgebracht van € 190.000,-, zoals blijkt uit de mail van [appellant] van 26 april 2010. Uit deze mail blijkt in het geheel niet dat aan dit bod de gestelde garantie van [geintimeerde 2] ten grondslag ligt. Integendeel; uit laatstgenoemde mail blijkt namelijk dat de vraagprijs is gezakt naar € 220.000,-. Hieruit blijkt dat [appellant] een andere inschatting van de waarde heeft gemaakt dan de verkoper. Na onderhandeling is een koopprijs van  
           € 210.000,- overeengekomen.  
           Gelet op het voorgaande heeft [appellant] onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de gestelde garantie van [geintimeerde 2] heeft geleid tot de koopprijs van € 210.000,-.  
           Hierbij komt dat de overeengekomen koopprijs van € 210.000,- niet zodanig ver van het bod van [appellant] van € 190.000,- ligt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat de gestelde garantie van [geintimeerde 2] zodanig onjuist was dat die garantie onrechtmatig was en dat [appellant] hierdoor schade heeft geleden. 
           Dat [appellant] aan de door [geintimeerde 2] genoemde vraagprijs de verwachting ontleende dat deze prijs overeenstemde met de toestand van de woning leidt niet tot een ander oordeel. Aan het noemen van een vraagprijs kan deze verwachting niet worden ontleend.  
         
         
         
           
             Grief 7: Betekenis uitspraak Raad van Toezicht. 
           
         
       
     
     
       6.28. 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank in 3.10. ten onrechte overwogen: 
       
       
         
           “De stellingen van [appellant] , noch de uitspraak van de Raad Van Toezicht, zijn toereikend om in de onderhavige civiele procedure het oordeel te wettigen, dat [makelaars] Makelaars c.s. geen genoegen had behoren te nemen met het bouwkundig rapport.” 
         
       
       
       
         De Raad van Toezicht Breda van de NVM concludeerde: 
         
           “Gelet op een en ander komt het de Raad voor, dat klager geacht moet worden vóór het sluiten van de koop te hebben geweten, dat er wel het nodige mis was met het aan te kopen pan. Desalniettemin concludeert de Raad uit het voorgaande, dat de makelaar inzake deze verkoop is tekortgeschoten in de zorgvuldigheidsplicht die hij ook tegenover de (niet-opdrachtgevende) koper heeft, zeker in situaties, dat die koper niet zelf door een eigen makelaar of deskundig adviseur wordt bijgestaan.” 
         
       
       
     
     
       6.29. 
       
         
          [appellant] herhaalt in zijn toelichting op de grief dat de inspecteur meer aandacht had moeten besteden aan de toestand van het dak en de aan-/opbouwen en dat [geintimeerde 2] had moeten aandringen op nader onderzoek dienaangaande (memorie van grieven nr. 65.). 
         Bovendien bevat de rapportage van [het bouwtechnisch adviesbureau] tegenstrijdigheden (b.v. ter zake van de bitumineuze dakbedekking op blz. 5), fouten (zinken in plaats van kunststof dakgoten op blz. 7; eensteens- in plaats van tweesteensmuur, ondeugdelijke verholen goot in plaats van goot in perfecte staat blz. 15, het ontbreken van herstelbedragen) en is het onderzoek beperkt tot het oorspronkelijke pand (memorie van grieven nr. 66.) 
       
       
     
     
       6.30. 
       
         De stellingen van [appellant] met betrekking tot de aandacht voor het dak en de aan-/opbouwen en het aandringen op nader onderzoek zijn hierboven reeds onvoldoende bevonden. Naar die overwegingen wordt verwezen. 
         Uit het rapport van [het bouwtechnisch adviesbureau] blijkt niet dat het is beperkt tot het oorspronkelijk pand. Integendeel; uit het rapport blijkt dat ook de aan-/opbouwen in de bevindingen zijn betrokken. 
         
          [appellant] geeft niet aan wat hij met de tegenstrijdigheid ter zake van de bitumineuze dakbedekking bedoelt. Indien hij hiermee een fout bedoelt, dan heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt welke schade hij hierdoor heeft geleden.  
         Indien juist is dat zinken goten zijn vermeld terwijl dat kunststof goten zouden moeten zijn, dan heeft [appellant] ook ten aanzien van de goten niet voldoende aangegeven dat hij hierdoor is benadeeld. 
         De verholen goot zou ten onrechte deugdelijk zijn afgebeeld, aldus [appellant] . Nu [appellant] niet heeft aangegeven of en zo ja in welke mate hij hierdoor schade heeft geleden, is deze stelling onvoldoende. 
         Aangaande de muur wordt in het inspectierapport duidelijk aangegeven dat de garage bestaat uit halfsteens metselwerk (blz. 11). Gelet hierop heeft [appellant] onvoldoende gesteld om benadeling vanwege aanduiding van een tweesteensmuur van de garage in de verkoopbrochure aan te kunnen nemen. 
         Tenslotte heeft [appellant] niet concreet gemaakt dat en zo ja in hoever hij benadeeld is door het niet vermelden van de kosten van herstel van gebreken. 
         De stellingen van [appellant] zijn derhalve onvoldoende om de grief te kunnen doen slagen. 
         Met betrekking tot het oordeel van de Raad van Toezicht merkt het hof eerst op dat [appellant] volgens zijn eigen verklaring kennelijk wel deskundige bijstand had, rov. 6.1 onder e.  Wat er zij van de bedenkingen van die Raad, naar het oordeel van het hof hebben [makelaars] Makelaars c.s. de zorgvuldigheidsnorm uit artikel 6:162 BW niet geschonden. Dat, zoals de Raad oordeelde, het Inspectierapport [het bouwtechnisch adviesbureau] niet voldoet aan hetgeen [appellant] daarvan had mogen verwachten, kan aan [makelaars] Makelaars c.s. niet worden tegengeworpen. 
         Het hof deelt ook niet de opvatting dat [makelaars] Makelaars c.s. verweten kan worden dat zij ‘mogelijk’ hogere verwachtingen hebben gewekt dan door de staat van het pand gerechtvaardigd was. Er is over de koopprijs onderhandeld, mede met inachtneming van het rapport [het bouwtechnisch adviesbureau] . Dat [appellant] achteraf meent dat - wegens verborgen gebreken (6 inl. dagv.), dus gebreken die [geintimeerde 2] ook niet kende - de koopprijs te hoog was, kan hij niet aan [makelaars] Makelaars als onrechtmatige daad tegenwerpen. Dat is een onderhandelingsresultaat. 
         Ten slotte is tussen partijen in geschil of en in hoeverre [makelaars] Makelaars bij de opdracht aan [het bouwtechnisch adviesbureau] , mede namens [appellant] optrad. [appellant] verwijst daartoe naar een email aan hem waarin [makelaars] Makelaars c.s. opdracht geeft voor een bouwkundige rapportage. Naar het oordeel kan hieruit niet worden afgeleid dat [makelaars] Makelaars mede optrad namens [appellant] , in die zin dat [geintimeerde 2] bij de totstandkoming van het rapport mede de belangen van [appellant] diende. [makelaars] Makelaars c.s. heeft zich tot niet meer verbonden dan opdracht aan [het bouwtechnisch adviesbureau] te geven. Het bleef de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] om zijn eigen belangen na te streven. 
       
       
       
         
           Grief 8: Elektra. 
         
       
     
     
       6.31. 
       In deze grief bestrijdt [appellant] r.o. 3.11. van het bestreden vonnis, luidende: 
       
       
         
           “Gelet op de plaats waarop de ondeugdelijke elektraconstructie was aangebracht (uit het zicht achter de meterkast), had het op de weg van [appellant] gelegen om aan te geven waarom [geintimeerde 2] desalniettemin op de hoogte was of had behoren te zijn van deze constructie. Nu [appellant] dit heeft nagelaten, kan reeds om die reden niet worden geoordeeld dat er sprake is van onrechtmatig handelen zijdens [makelaars] Makelaars c.s.. Hetzelfde geldt voor de beweerdelijk ondeugdelijke riolering en doorboorde kozijnen. “ 
         
       
       
     
     
       6.32. 
       
        [appellant] licht toe dat [geintimeerde 2] op de hoogte was van de problematische aanleg van de elektriciteitsbedrading en de mogelijke gevaren daarvan en dat [geintimeerde 2] hem, [appellant] , hierop had moeten wijzen en hem, [appellant] , de mogelijkheid moeten geven om de elektriciteitsbedrading te komen bekijken (memorie van grieven nr. 68.). 
       
         6.32.1. 
         In het bouwtechnisch inspectierapport is geadviseerd een erkend installateur en eigenhandige aanleg van de elektrische installatie te laten controleren en aanpassen. Gelet hierop heeft [appellant] , die naar eigen zeggen het rapport grondig heeft gelezen, niet voldoende gesteld dat hij, omdat [geintimeerde 2] niet nog eens heeft gewezen op de elektriciteitsbedrading, is benadeeld. 
         
       
     
     
       6.33. 
       In het kader van de toelichting van deze grief stelt [appellant] ook nog dat [geintimeerde 2] hem had moeten wijzen op de staat van de kozijnen (memorie van grieven nr. 68.). 
       
         6.33.1. 
         Deze stelling is niet onderbouwd nu niet wordt vermeld op welke staat [appellant] doelt. In het rapport wordt immers over de buitenkozijnen vermeld dat die in goede staat verkeren (blz. 9). 
         
       
     
     
       6.34. 
       
        [appellant] voert verder aan dat [geintimeerde 2] had moeten weten dat de balken in de badkamer verrot waren, dat er brandschade in de hal was geweest, dat de vloer ongelijk was , dat de riolering problemen vertoonde en dat er lekkages waren bij de serre en in de berging (memorie van grieven nr. 70.). Aangezien de verkoper, die van deze gebreken op de hoogte was, had [makelaars] Makelaars c.s. van die gebreken op de hoogte behoren te zijn. 
       
         6.34.1. 
         Het hof is van oordeel dat het enkele feit dat de verkoper niet aanwezig was, niet meebrengt dat op [makelaars] Makelaars c.s. de mededelingsplicht van de verkoper komt te rusten. Voormelde stelling wordt dus reeds hierom verworpen. Bovendien blijkt uit het rapport dat de aan-/opbouwen verwijderd moesten worden en dat de riolering eigenhandig was aangelegd en door een erkend installateur gecontroleerd en aangepast moet worden, zodat [appellant] van voorgaande zaken al op de hoogte was. Tenslotte heeft [appellant] niet voldoende gesteld dat hij door een ongelijke vloer en de brandschade is benadeeld. 
         
         
           
             Bewijsaanbod. 
           
         
         
       
     
     
       6.35. 
       Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend gepasseerd. 
       
       
         
           Slotsom. 
         
       
       
     
     
       6.36. 
       Aangezien alle grieven zijn verworpen, zal het beroepen vonnis worden bekrachtigd. 
       
       
         
           Proceskosten. 
         
       
       
     
     
       6.37. 
       
         Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [makelaars] Makelaars c.s. zullen worden vastgesteld op € 5.160,- griffierecht en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief € 6.526,- (memorie van antwoord=1punt + comparitie=1 punt x tarief VI:  
         € 3.263,-). 
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [makelaars] Makelaars c.s. op € 5.160,- aan griffierecht en op € 6.526,- aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en A.J. Henzen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 januari 2017. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer