ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:6479

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:6479 Rechtbank Noord-Holland , 13-07-2022 / C/15/323157 / HA ZA 21-655

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-07-13

Zaaknummer: C/15/323157 / HA ZA 21-655

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:6479

---

Aansprakelijkheid aankoopmakelaar. 7:401 BW. Schending zorgplicht door kopers niet te wijzen op de risico's die waren verbonden aan opname van een vergaande vrijwaring in de koopovereenkomst. Schatting schade ex 6:97 BW.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/323157 / HA ZA 21-655 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 juli 2022 (bij vervroeging) 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] , 
     
       2.	 [eiser 2] , 
       beiden wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,  
       eisers, 
       advocaat mr. M.L. Dingemans te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde] MAKELAARS B.V. , 
       statutair gevestigd te Haarlemmermeer, kantoorhoudend te [plaats 2] , gemeente Haarlemmermeer,  
       gedaagde, 
       advocaat mr. N. van Baren-Elderman te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser 1] c.s. en [gedaagde] .  
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort  
     
       
        [eiser 1] c.s. hebben zich bij de aankoop van hun nieuwe woning laten bijstaan door makelaar [gedaagde] . In de uiteindelijke koopovereenkomst is een artikel opgenomen met een verregaande vrijwaring voor aansprakelijkheden inzake de mededelingsplicht voor de verkoper en de bouwkundige staat van de woning. Na levering van de woning is volgens [eiser 1] c.s. gebleken dat deze behept is met diverse gebreken. In een eerdere bodemprocedure voor deze rechtbank waarin zij de verkoper van de woning hebben aangesproken, zijn de vorderingen van [eiser 1] c.s. afgewezen omdat de verkoper zich daarin met succes op genoemde vrijwaring heeft beroepen. In deze procedure spreken [eiser 1] c.s. [gedaagde] aan, omdat zij volgens [eiser 1] c.s. beroepsfouten heeft gemaakt/haar zorgplicht heeft geschonden en daarom schadeplichtig is jegens [eiser 1] c.s. [gedaagde] betwist dat zij niet heeft voldaan aan haar zorgplicht. Bovendien ontbreekt volgens haar het causaal verband en hebben [eiser 1] c.s. hun schadebeperkingsplicht geschonden. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] haar zorgplicht heeft geschonden door [eiser 1] c.s. niet te wijzen op de risico’s die waren verbonden aan de opname van het gewraakte vrijwaringsartikel in de koopovereenkomst. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [eiser 1] c.s.  
       
         2.	De procedure 
       
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 30 maart 2022,  
         
         
           de akte overlegging producties van [eiser 1] c.s., waarmee zij de producties 42 tot en met 45 in het geding hebben gebracht,  
         
         
           de e-mail van de zijde van [gedaagde] van 25 mei 2022, waarmee productie 8 in het geding is gebracht,  
         
         
           de mondelinge behandeling op 7 juni 2022,  
         
         
           de pleitnota van [eiser 1] c.s. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 7 juni 2022 zijn verschenen: 
       
         
           
            [eiser 1] c.s., bijgestaan door mr. Dingemans voornoemd,  
         
         
           namens [gedaagde] : dhr. [betrokkene 1] , bijgestaan door mr. Van Baren-Elderman voornoemd.  
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Na afloop van de mondelinge behandeling op 7 juni 2022 is de zaak twee weken aangehouden om te bezien of partijen alsnog tot overeenstemming zouden kunnen komen. Partijen hebben de rechtbank tegen de roldatum van 22 juni 2022 bericht dat zij beiden alsnog vonnis wensen. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Op 28 oktober 2019 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde] opdracht gegeven tot de verkoop van hun voormalige woning in Zaandam en de bemiddeling inzake de voorgenomen aankoop van een nieuwe gezinswoning met achtertuin in een kindvriendelijke buurt in de regio [plaats 1] waar zij genoeg ruimte zouden hebben voor het starten van een gezin en de exploitatie van hun bedrijf. [gedaagde] heeft een externe makelaar, [betrokkene 5], ingeschakeld om [eiser 1] c.s. namens [gedaagde] te begeleiden in het kader van deze voorgenomen aankoop. Ook [betrokkene 5] zal in het hierna volgende worden aangeduid als [gedaagde] .  
       
     
     
       3.2. 
       In april 2020 is de woning aan de [adres] [plaats 1] (hierna: ‘de woning’) bij [eiser 1] c.s. in het vizier gekomen. Nadat [eiser 1] c.s. de woning tweemaal hebben bezichtigd, de laatste keer in het bijzijn van [gedaagde] , zijn zij met de verkoper overeengekomen om de woning voor een bedrag van € 383.000,- aan te kopen.  
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] heeft [eiser 1] c.s. op 30 april 2020 een concept van de koopovereenkomst toegezonden en heeft [eiser 1] c.s. in haar e-mail van dezelfde datum als volgt bericht: 
         “ (..) 
         Zie bijlage voor concept koopakte en overige bescheiden. Ik heb deze doorgenomen, zie geen vreemde zaken. Lees het even door, dan kan ik akkoord geven dat verkoper kan tekenen zodat wij de getekende retour krijgen en ook kunnen tekenen. (..)” 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         De op 2 mei 2020 door [eiser 1] c.s. en de verkoper ondertekende koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:  
         “(..) 
         
           Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
         
         (..) 
         6.3 
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper. 
         Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         (..) 
         
           Artikel 25 Ouderdomsclausule 
         
         Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van deze woning en de bijgebouwen. De eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden liggen aanzienlijk lager dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. aanwezigheid van ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerd te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. 
         (..) 
         
           Artikel 27 Koper bekend 
         
         Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het water uit de douche loopt in de badkamer. (..) 
         
           Artikel 29 Koper heeft laten keuren 
         
         Koper heeft de onroerende zaak laten keuren door Gewoon Koen en is op de hoogte van de bouwkundige staat. Koper vrijwaart verkoper voor verdere aansprakelijkheden inzake de meldingsplicht en de bouwkundige staat van de woning. 
         (..) 
         
           Artikel 31 Courtage aankopend makelaar 
         
         Deze overeenkomst van verkoop en koop is mede tot stand gekomen door bemiddeling van [gedaagde] Makelaars optredende voor koper (..)” 
       
       
     
     
       3.5. 
       
         
          [eiser 1] c.s. hebben op 6 mei 2020, de laatste dag van de (bedenk)tijd waarbinnen de koopovereenkomst nog ontbonden kon worden, een bouwtechnische keuring van de woning laten uitvoeren door de heer [betrokkene 2] van GewoonKoen. Het keuringsrapport van diezelfde datum houdt onder meer het volgende in: 
         “(..)  
         “ Samenvatting begrootte kosten 
         A – Interieur € 540,- 
         B – Exterieur € 400,- 
         C – Installaties € 530,- 
         TOTAAL € 1.470,- 
         De kosten zijn in de rapportage vernoemd bij de verschillende bouwdelen. 
         Bovengenoemde kosten zijn voor herstel/preventief onderhoud ten behoeve van de huidige staat van het geïnspecteerde object. In deze rapportage zijn geen kosten opgenomen voor modernisering en of verbouwingen. 
         (..) 
         Houdt rekening met kostenverhogende factoren na uitvoeren van de specialistische onderzoeken. 
         Deze kosten zijn niet meegenomen in deze rapportage. 
         (..) 
         
           Rapportage exterieur 
         
         
           (…) 
         
       
       
         09. Fundering 
       
       
         Geen inspectie mogelijk. 
         De woning is op palen gefundeerd. 
         Er zijn in de woning geen aanwijzingen die duiden op een actieve zetting. 
         Het was bij inspectie niet bekend of de uitbouw aan de achterzijde is voorzien van een paalfundatie. 
         (..) 
       
       
         10. Aanbouw/erker/balkon 
       
       
         Betreft een aanbouw aan de achterzijde. 
         De uitbouw is als houten skelet neergezet. 
         Meer dan gebruikelijke vering in het dakbeschot bij belopen van het bitumen dakvlak, nader onderzoek is aan te raden (destructief onderzoek) ! n.b. 
         De kunststof geveldelen zijn niet ventilerend aangebracht, herstellen. 
         Risico m.b.t. mogelijk aangetaste achterliggende delen door verstikking. ! n.b. 
         Het dakbeschot hangt lichtelijk door aan de tuinzijde, herstel bij het aanbrengen van de geplande nieuwe achterpui. n.b. 
         (..)” 
       
       
     
     
       3.6. 
       De woning is op 2 juni 2020 aan [eiser 1] c.s. geleverd.  
       
     
     
       3.7. 
       
         
          [eiser 1] c.s. hebben op 7 juni 2020 en 22 juni 2020 een inspectie laten uitvoeren door ing. [betrokkene 3] , constructeur. In zijn inspectierapport gedateerd 20 juli 2020 heeft [betrokkene 3] daaromtrent het volgende verklaard: 
         “(..) 
         “ Aan de hand van mijn bevindingen, ter plaatse, concludeer ik in willekeurige volgorde dat: 
       
       
         
           de constructieve opzet, van deze fundering loze uitbouw, heel ver beneden de maat is. 
         
         
           het dakoppervlak weke delen heeft die duidelijk veroorzaakt zijn door dak lekkages. 
         
         
           er totaal geen rekening is gehouden met de bodemgesteldheid ter plaatse. 
         
         
           de onbelemmerde kruipruimte ventilatie, van het oorspronkelijke pand, danig verstoord is door het plaatsen van de uitbouw. 
         
         
           er geen adequate maatregelen tegen optrekkend grondwater, naar de vloer van de uitbouw toe, getroffen zijn. 
         
         
           de gezondheid van bewoners, door geconstateerde zwamgroei op de dekvloer, in het geding is. Dat betreft het inademen van daar aanwezige zwamsporen. 
         
         
           deze uitbouw niet bestand zal zijn tegen de schadelijke gevolgen van opvriezen. 
         
         
           het hoogteverschil tussen de bovenkant van de vloer en het maaiveld (3 cm) te gering is om regenwater buiten de deur te houden. 
         
         
           de levensduur van deze uitbouw, naar mijn verwachting, < 5 jaar zal zijn. 
         
         
           deze deplorabele aanbouw alleen nog maar slooprijp is en ongeschikt is voor bewoning. 
         
       
       
         (..) 
         Mijn bevindingen t.a.v. de uitbouw zijn als volgt:  (..) 
         
           Dak 
         
         (..) Dit geheel overziend geeft mij een slecht gevoel. Immers dit knullig gedetailleerde dak draagt enerzijds op de onderheide oorspronkelijke gevel en anderzijds op de niet gefundeerde uitbouw. Het is zeer twijfelachtig of deze dakbedekking tegen opwaaien bestand zal zijn. (..)  
         
           Vloer 
         
         (..) Het hoogteverschil tussen de bovenkant vloer en het maaiveld is 3 cm. Het gevolg hiervan is dat het houten skelet direct in contact kan komen met hemelwater (..)  
         Op 7 juni 2020 trof ik onder de folie en op de dekvloer (t.p.v. het zijlicht van de tuindeur) een grote vochtplek aan. Daar had zich een zwam ontwikkeld. Dunne schimmeldraden (hyphen) waren duidelijk zichtbaar. Er hing in de ruimte een muffe lucht en dat is kenmerkend voor zwammen. (..) 
         Na reiniging van de vloer was de muffe lucht verdwenen! Zonder enige twijfel zal de zwamvorming, in de constellatie als nu, op korte termijn terugkeren. 
         Tot zover mijn bevindingen ter plaatse. 
         Naar aanleiding van het bovenstaande heb ik uit zorgvuldigheidsoverwegingen: 
       
       
         
           Digitaal archief onderzoek gedaan naar de constructieve gegevens van het pand zelf. 
         
         
           Navraag gedaan bij beide buren naar hun ervaringen inzake het plaatsen van de aanbouw in 2018. 
         
       
       
         (..) 
         
           Vloer 
         
         (..) 
         De vloer van de uitbouw is niettemin op staal gefundeerd. De 3 cm dikke afwerkvloer is op de bestaande tuintegels (ook 3 cm dik) aangebracht. Deze afwerkvloer is constructief gezien van geen enkele betekenis. De lijnlasten t.g.v. de puien kunnen door deze afwerkvloer niet op een constructief verantwoorde manier naar de grondslag worden afgedragen. 
         Opm.: mij is bekend dat er in de Haarlemmermeerse bodem veenlagen en veensporen aanwezig zijn. In vroeger jaren is er in de Haarlemmermeer veen gestoken en opgebaggerd. Het gevolg daarvan is dat op staal funderen i.v.m. met langjarige nazettingen van de grond uit den boze is. Door het aanbrengen van deze aanbouw met bijbehorende veranderlijke vloerbelasting is de bestaande grondbalans verstoord. Dat zal gefaseerd leiden tot verzakkingen met gevolgschaden aan de uitbouw. 
         (..) 
         Deze uitbouw is geen lang leven beschoren en ik zie als enige mogelijkheid de boel laten slopen en onderheid weer van voren af aan beginnen. (..)” 
       
       
     
     
       3.8. 
       Bij brief van hun (toenmalige) advocaat van 10 juni 2020 hebben [eiser 1] c.s. aan de verkoper meegedeeld dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en deze non-conform is. [eiser 1] c.s. hebben de verkoper vervolgens aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade als gevolg van haar tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en de verkoper in de gelegenheid gesteld de koopovereenkomst alsnog deugdelijk na te komen. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Op 24 juni 2020 heeft een inspectie van de woning plaatsgevonden door ing. [betrokkene 4] van De Verbouwregisseur. Daarbij waren [eiser 1] c.s. en de verkoper beide aanwezig. De Haan heeft in zijn inspectierapport van 21 juli 2020 onder meer het volgende vermeld: 
         “ (..) 
         “  Uitbouw woning. 
         (..) Voor een aanbouw geldt dat in het bouwbesluit staat dat het bouwwerk voldoende bestand moet zijn tegen de daarop werkende krachten. De informatie hierover staat opgesteld in artikel 2.1 en 2.2 van het Bouwbesluit. Je leest hier onder andere dat de constructie moet voldoen aan de gestelde NEN-EN 1990 normen. 
       
       
       
         Kort houdt dit in dat een uitbouw niet gefundeerd worden op een terras. 
       
       
       
         De opbouw van wanden en dak voldoen op een aantal punten niet aan de juiste detailleringen wat betreft vocht en ventilatie voorzieningen. 
       
       
       
         Enige mogelijkheid om een duurzaam gefundeerde uitbouw te realiseren is deze opnieuw op te bouwen op een fundering die voldoet aan de eisen van de constructeur. (..)” 
       
       
     
     
       3.10. 
       In een brief van 1 juli 2020 heeft de advocaat van de verkoper de aansprakelijkstelling door [eiser 1] c.s. (3.8) van de hand gewezen. 
       
     
     
       3.11. 
       
         
          [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde] op 5 augustus 2020 als volgt bericht:  
         “Zoals u bekend, heeft [gedaagde] Makelaars B.V. ons onlangs bijgestaan bij de aankoop van de woning aan de [adres] te [plaats 1] . Hierbij heeft [gedaagde] Makelaars (NVM-lid) op enig moment [betrokkene 5] (niet NVM-lid) ingeschakeld als onder-opdrachtneemster. 
       
       
       
         Na de levering van voornoemde woning is gebleken dat deze behept is met diverse gebreken waarvan met name één gebrek zeer ernstig is, te weten het ontbreken van enige fundering of constructieve vloer onder de aanbouw .  
         (..)  
         Wij hebben juist [gedaagde] makelaars ingeschakeld om ons met deskundige raad en daad bij te staan. Wij constateren echter dat [betrokkene 5] op verschillende punten niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar als makelaar mocht worden verwacht, waardoor zij tekort is geschoten in haar verplichtingen. Voor de door haar tekortkoming veroorzaakte schade stellen wij [gedaagde] makelaars reed nu aansprakelijk. Deze schade bedraagt vooralsnog in elk geval € 78.921,78 en zal in het kader van de lopende procedure nader worden vastgesteld. Wij verzoeken en sommeren [gedaagde] makelaars hierbij om binnen tien dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat zij aansprakelijkheid aanvaardt.  
         (..) 
         Wij vernemen graag en behouden ons uiteraard alle rechten en weren voor. (..)” 
       
       
     
     
       3.12. 
       
         
          [betrokkene 6], werkzaam als senior schadebehandelaar Beroeps- en bestuurdersaansprakelijkheid bij Markel Nederland, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde] , heeft [eiser 1] c.s. naar aanleiding van de onder 3.10 opgenomen e-mail in zijn e-mail van 10 september 2020 onder andere het volgende bericht:  
         “(..) 
         Wij kunnen uw standpunt niet delen en u vindt ons dan ook niet bereid aansprakelijkheid te erkennen. 
         (..) 
         Uit het voorgaande volgt dat van de door u gestelde onzorgvuldigheid niet is gebleken. Niet alleen bent u tijdens de bezichtiging door verkopend makelaar en verzekerde geïnformeerd over de uitbouw, tevens heeft verzekerde u geadviseerd tijdig een BTK te laten doen hetgeen ook is gebeurd. De keurder heeft vervolgens zijn oordeel over de uitbouw gegeven waaruit precies de staat hiervan is gebleken. Dit alles was voor u echter geen reden om gebruik te maken van de drie dagen bedenktijd die u volgens de koopovereenkomst had. Dat later de kosten voor het aanleggen van een nieuwe uitbouw of het laten opknappen van de bestaande uitbouw u zijn tegengevallen kan goed zijn maar hiervoor behoeft verzekerde niet op te komen. (..)”  
       
       
     
     
       3.13. 
       
         Op 24 november 2020 zijn [eiser 1] c.s. een klachtprocedure tegen ([betrokkene 5] en) [gedaagde] begonnen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. In de uitspraak van de Raad van Toezicht Amsterdam NVM van 18 juni 2021 staat onder andere het volgende opgenomen:  
         “(..) 
         
           DE BEOORDELING  
         
         (..) 
         
           Klachtonderdeel b 
         
         (..) 
         Klagers beklagen zich erover dat in artikel 29 van de koopovereenkomst voor verkoopster een vrijwaring van aansprakelijkheid terzake van de mededelingsplicht en de bouwkundige staat van de woning is opgenomen. Beklaagde heeft de mogelijk grote juridische impact van een dergelijk artikel niet met klagers besproken. Beklaagde liet juist in haar e-mail van 30 april 2020 aan klagers weten dat zij geen vreemde zaken in de concept-koopakte had aangetroffen en zij verzocht klagers de akte alleen even door te lezen. Klagers zijn echter niet deskundig op het gebied van koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed. Van beklaagde wordt een dergelijke deskundigheid echter wel verwacht. Omdat de situatie rond de fundering van de uitbouw onzeker was en omdat uit de vragenlijst is gebleken dat verkoopster een deel van de verbouwing van de woning zelf had verricht, had beklaagde er op bedacht moeten zijn dat er later mogelijk toch gebreken aan de woning aan het licht zouden kunnen komen. Door klagers niet te adviseren artikel 29 uit de koopovereenkomst te laten verwijderen dan wel dit te vervangen door een voor klagers minder belastend artikel heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.  
       
       
       
         Dit klachtonderdeel is  gegrond . (..) 
       
       
       
         Nu klachtonderdeel b gegrond is verklaard, is de Raad van oordeel dat in dit geval een tuchtrechtelijke maatregel gepast is. De Raad legt aan beklaagde dan ook een maatregel op in de vorm van een  berisping . (..)” 
       
       
     
     
       3.14. 
       
        [eiser 1] c.s. hebben de woning in maart/april 2021 verkocht en geleverd aan de  opvolgend kopers van de woning.  
       
     
     
       3.15. 
       
         Parallel aan de tuchtprocedure hebben [eiser 1] c.s. de verkoper gedagvaard in een bodemprocedure voor deze rechtbank. In deze procedure vorderden zij, kort gezegd, dat de verkoper op grond van wanprestatie c.q. dwaling van [eiser 1] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst, diende te worden veroordeeld tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag aan schadevergoeding van – primair - € 81.344,73. In het vonnis van 7 juli 2021 overweegt de rechtbank daaromtrent onder meer het volgende.  
         “(..)  
         De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. niet in hun stelling dat artikel 29 een standaard contractsbepaling is waarover tussen partijen niet expliciet is onderhandeld. [eiser 1] c.s. zijn bij de koop bijgestaan door een aankoopmakelaar, zoals ook blijkt uit artikel 31 van de koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de koopovereenkomst mede tot stand is gekomen  door bemiddeling van deze aankoopmakelaar . De bepaling is daarnaast opgenomen direct aansluitend aan specifieke bepalingen over de woning. Verder blijkt uit de inhoud van artikel 29 dat tussen partijen en/of hun wederzijdse makelaars in ieder geval is besproken dat [eiser 1] c.s. een bouwtechnische keuring van de woning zouden laten verrichten door GewoonKoen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser 1] c.s. voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst nadere uitleg hebben gevraagd over artikel 29 of tegen het opnemen van deze bepaling hebben geprotesteerd. Door het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben zij ingestemd met deze bepaling in de koopovereenkomst. Voor zover [eiser 1] c.s. van mening zijn dat artikel 29 niet opgenomen had mogen worden in de koopovereenkomst, dienen zij zich daarover dan ook te beklagen bij hun aankoopmakelaar. 
         (..)  
         Tussen partijen is niet in geschil dat de in artikel 29 vermelde bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden binnen de bedenktijd. (..) [eiser 1] c.s. hebben niet verzocht om extra tijd voor het laten uitvoeren van nader onderzoek en er voor gekozen de koopovereenkomst niet te ontbinden. Hiermee hebben [eiser 1] c.s. met de kennis die zij op dat moment bezaten, bewust het risico van eventuele (verdere) gebreken die het normale gebruik belemmeren aanvaard en kunnen zij Walters, gelet op het bepaalde in artikel 29, daarvoor niet meer aanspreken.  
         (..) 
         Nu er geen grond bestaat om artikel 29 buiten werking te stellen, staat de in dit artikel opgenomen vrijwaring van Walters door [eiser 1] c.s. in de weg aan toewijzing van de vordering van [eiser 1] c.s. tot schadevergoeding op grond van het niet nakomen van de koopovereenkomst. In het midden kan daarom blijven of daadwerkelijk sprake is van de gestelde gebreken aan de woning.  
         (..) 
         De rechtbank (..) wijst het gevorderde af (..)” 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering 
     
       4.1. 
       
         
          [eiser 1] c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I) 	voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser 1] c.s. aansprakelijk is op grond van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de op hem uit hoofde van de overeenkomst van opdracht met [eiser 1] c.s. rustende verplichting c.q. wegens (een of meerdere) beroepsfouten;  
         II)	[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] c.s., tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 111.628,53, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data waarop de bedragen zijn betaald, althans de dag van dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening;  
         III)	[gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 2.288,45 (inclusief BTW), althans een in goede justitie te bepalen bedrag;  
         IV)	[gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen salaris advocaat en de nakosten, onder de bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald.  
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser 1] c.s. leggen hieraan ten grondslag dat [gedaagde] haar uit artikel 7:401 BW voortvloeiende zorgplicht op twee wijzen heeft geschonden. Enerzijds stellen [eiser 1] c.s. dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt door niet te waarschuwen en/of te adviseren om artikel 29 uit de koopovereenkomst te (laten) halen. Door niet tegen de opname van dit artikel te ageren, heeft [gedaagde] het (zich ook daadwerkelijk verwezenlijkte) risico gecreëerd dat de woning behept was met verborgen gebreken en dat de verkoopster met een beroep op de letter van de overeenkomst het standpunt zou kunnen innemen dat artikel 29 eraan in de weg staat dat [eiser 1] c.s. schadevergoeding van haar konden vorderen. De tweede schending van de zorgplicht behelst het verzuim van [gedaagde] om [eiser 1] c.s. (en GewoonKoen) te informeren over de leeftijd van de uitbouw, de ongeschiktheid daarvan als woonkamer en het feit dat de uitbouw geen fundatie had. Omdat [gedaagde] [eiser 1] c.s. op die punten onvoldoende heeft voorgelicht hebben [eiser 1] c.s. de woning op basis van onjuiste en onvolledige informatie gekocht, hetgeen [eiser 1] c.s. niet zouden hebben gedaan als zij juist waren geïnformeerd: ze wilden namelijk geen 'klushuis’, aldus nog steeds [eiser 1] c.s.  
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Zij voert aan dat de vorderingen van  
         
          [eiser 1] c.s. moeten worden afgewezen omdat [gedaagde] wel degelijk aan haar  
         zorgplicht jegens [eiser 1] c.s. heeft voldaan. Indien de rechtbank zou oordelen dat  
         
          [gedaagde] haar zorgplicht wel heeft geschonden c.q. er een beroepsfout is gemaakt, heeft te  
         gelden dat het causaal verband ontbreekt en dat [eiser 1] c.s. hun schadebeperkingsplicht  
         hebben geschonden, aldus [gedaagde] .   
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     beoordelingskader  
     
     
       5.1. 
       Artikel 7:401 BW van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat [gedaagde] als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een ‘goed opdrachtnemer’ in acht moet nemen. Dat betekent dat [gedaagde] diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Wat hieronder wordt verstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en de ernst van de betrokken belangen. De zorgplicht van [gedaagde] wordt verder ingevuld door de eigen omschrijving van haar diensten, namelijk: “ Bij aankoop doen wij onder meer het volgende voor u: Bezichtigen, Gedegen waardebepaling, Advies over bouwkundige inspectie, Voeren van onderhandelingen, Juridische begeleiding, Doornemen van de koopakte, Inspectie op de dag van overdracht en begeleiding bij de notaris bij de levering.”  Omdat [eiser 1] c.s. zich op (een) schending(en) van de zorgplicht door [gedaagde] beroepen, dragen zij de bewijslast van deze stelling(en). 	 
       
       
         
           heeft [gedaagde] gehandeld als ‘goed opdrachtnemer’?  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] in de gegeven omstandigheden niet gehandeld zoals van een goed opdrachtnemer mocht worden verwacht. Het had namelijk, zoals [gedaagde] zelf ook expliciet erkent, op haar weg gelegen om artikel 29 van de koopovereenkomst met [eiser 1] c.s. te bespreken. Een bepaling als deze is allesbehalve gebruikelijk en staat niet standaard opgenomen in koopovereenkomsten als de onderhavige, die zijn opgesteld op basis van het NVM-format. De e-mail van [gedaagde] aan [eiser 1] c.s. (3.3) waarin [gedaagde] schrijft dat zij na lezing van de overeenkomst ‘geen vreemde zaken zag’ is in dit licht dan ook opmerkelijk, mede gezien het feit dat [gedaagde] haar diensten aan de man brengt door te adverteren met onder andere het verlenen van juridische begeleiding aan aspirant-kopers en het ten behoeve van hen doornemen van de koopakte. Van [gedaagde] had onder deze omstandigheden dan ook mogen worden verwacht dat zij [eiser 1] c.s. had gewaarschuwd voor de (mogelijke gevolgen van) de ongebruikelijke en vergaande vrijwaring van artikel 29 van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       5.3. 
       Daarnaast hadden ook de resultaten van het onderzoek door GewoonKoen bij [gedaagde] aanleiding moeten geven (nogmaals) te waarschuwen voor de gevolgen van de (blijvende) opname van artikel 29 in de koopovereenkomst. In het rapport wordt immers onder meer bevolen om nader – destructief – onderzoek te verrichten naar het dakbeschot, terwijl enige aansprakelijkheid van de verkoper voor (eventuele) gebreken was uitgesloten als gevolg van artikel 29. Het opstellen van een deugdelijke koopovereenkomst behoort bij uitstek tot de taak en expertise van de makelaar. [gedaagde] kan dan ook aan [eiser 1] c.s. niet tegenwerpen dat zij eventuele juridische fouten of risico’s in de koopovereenkomst zelf hadden behoren te ontdekken.   
       
     
     
       5.4. 
       De stelling van [gedaagde] dat de opname van artikel 29 in de overeenkomst in lijn was met de door [eiser 1] c.s. gekozen strategie wordt, gezien de gemotiveerde betwisting door [eiser 1] c.s. dat er überhaupt sprake was van enige gekozen strategie, gepasseerd. Ook los daarvan valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, overigens sowieso niet in te zien hoe de door [gedaagde] beschreven strategie afbreuk zou doen aan de op haar rustende waarschuwingsplicht. De schending van de zorgplicht kan [gedaagde] dan ook worden toegerekend, waardoor zij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk is.   
       
       
         
           causaal verband en schade 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       
         De volgende vraag die beantwoord dient te worden is de vraag of [eiser 1] c.s. schade hebben geleden door de schending van voornoemde zorgplicht door [gedaagde] . Bij de vaststelling van schade is het uitgangspunt dat [eiser 1] c.s. zo veel mogelijk in de situatie moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd als [gedaagde] haar zorgplicht niet zou hebben geschonden. Daarvoor moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan – waarin [gedaagde] [eiser 1] c.s. niet heeft gewezen op de risico’s die waren verbonden aan opname van artikel 29 in de koopovereenkomst – en de hypothetische situatie dat [gedaagde] dit wel zou hebben gedaan.  
         Aan de stellingen van [eiser 1] c.s. over het causaal verband en de hoogte van de schade kunnen in dat verband geen al te hoge eisen worden gesteld, aangezien het aan de onzorgvuldigheid van [gedaagde] te wijten is dat die situatie zich feitelijk niet voordoet. [eiser 1] c.s. dienen te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, hoe zij zouden hebben gehandeld indien [gedaagde] hen wel uitdrukkelijk op deze risico’s hadden gewezen en hoe dit tot een betere vermogenspositie had geleid.  
       
       
     
     
       5.6. 
       Hoewel andere scenario’s denkbaar zijn, acht de rechtbank, de schending van de zorgplicht door [gedaagde] wegdenkend en de tuchtuitspraak in acht nemend (3.13), het volgende scenario het meest waarschijnlijk: ofwel artikel 29 was na onderhandeling door [gedaagde] met de verkoopmakelaar uit de koopovereenkomst verwijderd, ofwel dit artikel was vervangen door een voor [eiser 1] c.s. minder belastend artikel. De procedure tegen de verkoper zou in dit geval eveneens hebben plaatsgevonden, gezien het feit dat de meeste door [eiser 1] c.s. genoemde gebreken pas na levering bij hen bekend zijn geworden en zij hiertegen meteen hebben geageerd bij de verkoper, zonder dat deze voornemens was aansprakelijkheid te erkennen. In deze hypothetische situatie zou de procedure in dit geval hebben plaatsgevonden zónder dat [eiser 1] c.s. de vergaande vrijwaring van artikel 29 tegengeworpen kregen.  
       
     
     
       5.7. 
       De rechtbank acht aannemelijk dat [eiser 1] c.s. de procedure tegen de verkoper onder de hierboven geschetste omstandigheden (deels) zouden hebben gewonnen. Voor zover het de uitbouw betreft, is het naar het oordeel van de rechtbank namelijk duidelijk dat de aan de uitbouw klevende gebrek(en) en met name het gebrek aan een fundering daarvan (zie daarover de deskundigenrapporten onder 3.7 en 3.9) aan een normaal gebruik daarvan in de weg stonden. De rechtbank beschouwt de uitbouw in dat verband als onderdeel van de woning, aangezien deze bij de verkoop is gepresenteerd als woonkamer en [eiser 1] c.s. zelf ook onbetwist voornemens waren de uitbouw als woonkamer te gebruiken. Bovendien is uitbouw ook meegeteld voor het gepresenteerde aantal vierkante meters aan woonoppervlak waar [eiser 1] c.s. voor hebben betaald. De overige gebreken waarover in de deskundigenrapporten wordt gerept zijn overigens van een zodanig(e) (ondergeschikte) aard dat zij wat de rechtbank betreft niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden en dus niet tot schadeplichtigheid van de verkopers hadden geleid.  
       
       
       
       
       
         
           begroting van de schade  
         
       
       
     
     
       5.8. 
       De rechtbank moet tot slot vaststellen wat de hoogte is van de door [eiser 1] c.s. geleden schade. Artikel 6:97 BW bepaalt daaromtrent dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt zij geschat. Bij de schatting van de omvang van de schade beschikt de rechter over een zekere mate van vrijheid.  
       
     
     
       5.9. 
       De rechtbank schat de schade die voor [eiser 1] c.s. gepaard was gegaan met de (vervanging van) de uitbouw op het door hen genoemde bedrag van € 39.771,00, dat is gebaseerd op de daaromtrent door De Verbouwregisseur geraamde kosten plus bijkomende kosten en btw. Daarnaast bestaat de geleden schade uit de kostenveroordeling die [eiser 1] c.s. hebben moeten betalen omdat zij de procedure tegen de verkoper hebben verloren, te weten een bedrag van € 2.311,00. Daar komen de (advocaat)kosten die [eiser 1] c.s. zelf hebben moeten maken in deze procedure bij; indien zij de procedure hadden gewonnen, had de verkoper deze kosten immers aan hén moeten betalen. De rechtbank schat deze kosten in op hetzelfde (forfaitaire) bedrag als [eiser 1] c.s. aan de verkoper hebben moeten betalen in voornoemde procedure. Voor toewijzing van andere dan de genoemde schade ziet de rechtbank geen grond. De totale schade van [eiser 1] c.s. komt daarmee uit op een bedrag van € 44.393,00. 
       
     
     
       5.10. 
       De rechtbank laat de tweede grondslag, namelijk de vermeende schending van de zorgplicht door [gedaagde] vanwege – kort gezegd – het [eiser 1] c.s. op onjuiste informeren over (de staat van) de uitbouw, buiten beschouwing, omdat bij toewijzing daarvan uit zou moeten worden gegaan van het hypothetische scenario dat [eiser 1] c.s. de woning  níet  zouden hebben gekocht. De begroting van de schade zou in dat geval een vergelijking met teveel onbekende variabelen opleveren om deze te kunnen schatten.   
       
       
         
           de kosten  
         
       
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] c.s. worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	125,09 
       - griffierecht		2.277,00 
       - salaris advocaat	 	3.540,00  (2,0 punten × tarief € 1.770,00) 
       Totaal	€ 	5.942,09 
       
     
     
       5.12. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       6.1. 
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van  
         € 44.393,00 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, 
       
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot op heden begroot op € 5.942,09 (vijfduizendnegenhonderdtweeënveertig euro en negen cent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022. 
       
     
   
   
     type: 1467 
     coll: