ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2022:7870

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2022:7870 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 21-12-2022 / 396666_E21122022

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2022-12-21

Zaaknummer: 396666_E21122022

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2022:7870

---

Koop van een woning met gebreken. Heeft koper recht op schadevergoeding?

vonnis 
     RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
       Cluster II Handelszaken 
     
     
     
       Breda 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/02/396666 / HA ZA 22-182 
     
     
     
       
         Vonnis van 21 december 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eiser, 
       advocaat mr. J. van den Dolder te Oud-Beijerland, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 2] , 
       2.	 [gedaagde 2] , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. C.J.I.F. van Beek te Goes. 
     
     
     
     
       Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [gedaagden] worden genoemd en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 22 juni 2022 en de daarin genoemde stukken, 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 november 2022 en de daarin genoemde stukken. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is na de zitting opgemaakt. Partijen hebben opmerkingen over feitelijke onjuistheden of onvolledigheden in het proces-verbaal per brief naar de rechtbank kunnen sturen. Partijen hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [gedaagden] is eigenaar van de woning gelegen aan het [adres] . [gedaagden] heeft de woning in 2012 gekocht. De woning is een tussenwoning uit circa 1889.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde 1] is werkzaam in de bouw als kozijnenzetter. [gedaagden] heeft na de koop de woning zelf opgeknapt. [gedaagden] heeft in 2012 de badkamer geplaatst en ook de twee dakkapellen aan de voorzijde van de woning.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagden] heeft onder begeleiding van zijn verkoopmakelaar de woning te koop gezet.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] heeft de woning bezichtigd en naar aanleiding daarvan Seivda advies de opdracht gegeven om de woning bouwkundig te keuren. Op 17 augustus 2020 heeft de bouwkundige keuring aan de woning plaatsgevonden. Dit betrof een visuele inspectie van de woning.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 24 augustus 2020 is tussen [eiser] en [gedaagden] een koopovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [gedaagden] de woning heeft verkocht aan [eiser] voor een prijs van in totaal € 332.000,00.  
       
     
     
       2.6. 
       
         In de koopovereenkomst (die is gebaseerd op het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning van 2018) is voor zover relevant het volgende opgenomen: 
         
           ‘(…) 
         
         
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       6.3. 
       
         
           . De onroerende zaak zal hij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woning 
           . 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
         
           (…) 
         
         
           artikel 22 Ouderdomsclausule 
         
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 131 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet- beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. 
           ’ 
         
       
     
     
       2.7. 
       
         De koopovereenkomst bevat als bijlage de NVM-vragenlijst. In de vragenlijst, die [gedaagden] heeft ingevuld en ondertekend, heeft [gedaagden] op onderstaande vragen de volgende antwoorden gegeven: 
         
           ‘ 
           3. Dak(en) 
         
         
           (...) 
         
       
       
         b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? Nee 
       
       
         (...) 
       
       
         f. Zijn de regenwaterafvoeren in orde? Ja 
       
       
         g. Zijn de dakgoten in orde? (bijvoorbeeld lekkage) Ja 
       
       
         (…) 
       
       
         5. Vloeren, plafonds en wanden 
       
       
         a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of 
       
       
         wanden? Nee 
       
       
         b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op vloeren, plafonds en/of 
       
       
         wenden? Nee (…)’ 
       
       
     
     
       2.8. 
       De notariële levering van de woning heeft op 17 november 2020 plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.9. 
       Nadat [eiser] de woning heeft betrokken, heeft hij op 14 december 2020 water op de vloer aangetroffen in de voorkamer op de begane grond. Boven de voorkamer bevindt zich op de eerste verdieping de badkamer. [eiser] heeft [gedaagden] hierover ingelicht via whatsapp en ook foto’s bijgevoegd. [eiser] vraagt aan [gedaagde 2] in zijn whatsappbericht of de leiding van de wc van de badkamer in de ensuitekast van de voorkamer naar beneden loopt. [gedaagde 2] bevestigt dat daar de afvoer van het toilet en de douche zit.  
       
     
     
       2.10. 
       De volgende dag heeft [eiser] via whatsapp foto’s gestuurd waarop te zien is dat de ensuitekast en het plafond is weggehaald. [eiser] schrijft dat hij denkt dat de lekkage wordt veroorzaakt door de stortbak van de wc. Hij schrijft dat hij lekkagevlekken aan de binnenkant van de kast heeft aangetroffen. Ook heeft [eiser] een filmpje gestuurd. Op het eerste beeld van het filmpje zijn schimmelvlekken te zien bij een afvoerbuis die uit het plafond komt.   
       
     
     
       2.11. 
       Eind december 2020 heeft een acute lekkage plaatsgevonden waardoor er water in de meterkast terecht is gekomen. Hierdoor heeft kortsluiting plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.12. 
       
         Naar aanleiding hiervan heeft [eiser] LekkageRadar BV ingeschakeld die op 27 december 2020 de woning heeft bezocht. In het lekdetectierapport staat voor zover relevant vermeld: 
         
           ‘(…) Vochtschade: 
         
         
           * Water in de meterkast (kortsluiting) 
         
         
           * Stuc en sauswerk van het plafond en wand van de slaapkamer op de eerste verdieping. 
         
         
           Oorzaak: diverse dakmankementen 
         
         
           Beschrijving: 
         
         
           Tijdens de inspectie is er een actieve lekkage geconstateerd in de meterkast wat heeft geleidt tot een kortsluiting. Tevens is het stuc en sauswerk in de slaapkamer volledig losgekomen door de lekkage. De lekkage is ten gevolge van diverse gebreken aan het dak. 
         
         
           De hoofdoorzaak van de lekkage zijn diverse gebroken dakpannen op het dak en openingen tussen de dakpannen (slecht geplaatste dakpannen). Via diverse kieren kan regenwater de constructie indekken naar de woning toe. Daarnaast is het loodwerk (loodvervanger) onder het raamkozijn van het dakkapel te kort. Hierdoor sluit de loodvervanger niet goed aan op de dakpannen en kan regenwater op een makkelijke manier onder het lood geslagen worden. Tot slot is het dakgoot in verleden proberen te herstellen (zie foto). Dit is wederom lek, hierdoor lek de dakgoot.(…)’ 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Bij e-mail van 27 december 2020 heeft [eiser] [gedaagden] bericht over de lekkage vanaf de wc boven naar beneden en de lekkage in de meterkast.  
       
     
     
       2.14. 
       Naar aanleiding van de problemen heeft [gedaagden] op 28 december 2020 de woning van [eiser] bezocht.  
       
     
     
       2.15. 
       
         Bij e-mail van 26 januari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagden] geschreven met [gedaagden] in gesprek te willen gaan over het bespreken van een concrete oplossing voor de ontstane lekkages. [eiser] licht de lekkages als volgt toe: 
         
           ‘(…) 
           1. Lekkage achter en onder het toilet boven in de badkamer. 
         
         
           Zodra er water in het reservoir bevindt zal deze lekken tussen de afvoer van het waterreservoir naar 
         
         
           de toiletpot. 
         
         
           Ook is onder de wc de wand niet goed dicht getegeld, zodra je doucht en water onder het toilet 
         
         
           komt, zal dit via de tussenwand naar beneden stromen, hier bevindt zich geen waterdichte 
         
         
           afdichting. Een mogelijke oorzaak hiervan is, dat het toilet heel laag boven de grond is gemonteerd 
         
         
           (minder dan 2cm speling met de vloer), waardoor het niet mogelijk was hierbij te komen, dat andere 
         
         
           is een montagefout. Met als gevolg dat het water langs onder andere één van de draagbalken, door 
         
         
           de vloer, in de ingebouwde kastenwand naar beneden loopt en terecht komt in de voorkamer. 
         
         
           2. Lekkage in de meterkast. 
         
         
           Regenwater komt binnen via de dakgoot/dak/dakkapel, via de schuine (buiten)wand van de voorste slaapkamer, door de vloer achter de wand en loopt zo de meterkast in. Op ons verzoek is LekkageRadar BV. direct komen kijken en heeft zijn constateringen gerapporteerd. Dit rapport aan iedereen doorgemaild. 
         
         
           De deskundige van LekkageRadar B.V. verwees ons door naar een loodgieter. Op 4 januari 2021 heeft [bedrijf] de lekkages onderzocht en heeft daarbij het volgende 
         
         
           geconstateerd en naar ons gecommuniceerd, dat: 
         
         
           • De panlatten verrot zijn vanwege langdurige lekkage (er groeien schimmels en paddenstoelen op), meerdere gebroken dakpannen, het lood zit niet goed, dakgoot ontbreekt bij beide dakkapellen waardoor het water niet weg kan. 
         
         
           • De muur van de bovenste voorkamer is helemaal doorgerot, evenals de vloer (plafond meterkast) die daar achter zit. De loodgieter gaf (net als de aannemer) aan dat de lekkages al geruime tijd aanwezig moeten zijn en met de tijd alleen maar erger zullen worden.(…)’ 
         
         
          [eiser] heeft in bovengenoemde e-mail een opsomming gegeven van de gebeurtenissen sinds 14 december 2020 en de acties die hij naar aanleiding van de lekkageproblemen heeft ondernomen. [eiser] geeft aan dat hij meerdere aannemers een offerte heeft laten opmaken om de herstelkosten als gevolg van de lekkages te begroten. [eiser] vermeldt daarbij de bedragen. [eiser] stelt voor dat [gedaagden] als verkoper van de woning een aantal van deze kostenposten voor zijn rekening neemt.  
       
       
     
     
       2.16. 
       In reactie hierop heeft [gedaagden] bij e-mail van 23 februari 2021 laten weten [eiser] voor een deel in de herstelkosten tegemoet te willen komen. 
       
     
     
       2.17. 
       
         Bij brief van 21 mei 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] (Arag) [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] lijdt als gevolg van gebreken aan de woning en [gedaagden] gesommeerd om over te gaan tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van een bedrag van € 37.159,09. Arag wijst op de navolgende gebreken: 
         ‘(…)  Cliënt heeft kort na overdracht van de woning meerdere gebreken ontdekt. Het betreft: 
       
       
         - Lekkage aan het dak en de dakkapel. De daklatten zijn verrot, het lood ontbreekt danwel is verkeerd gemonteerd, de boeiborden en de dakopstand zijn te laag, de verholen goten zijn ondeugdelijk, de afvoer en opstand ontbreekt en de aansluiting naar de kunststoframen is ondeugdelijk; 
       
       
         - In beide dakkapellen is er vocht aanwezig in de binnenwand, door bovenstaande genoemde gebreken en doordat er geen dampdichte laag/folie is geplaatst om condensvorming achter de wand te voorkomen; 
       
       
         - Beide dakkapellen zijn niet volgens de norm gemaakt, dit is door drie bedrijven geconstateerd; 
       
       
         - Lekkage door en langs de meterkast vanuit de dakkapel; 
       
       
         - Drie lekkages vanuit de badkamer; 
       
       
         (…) 
       
       
         - Het dak van de houten aanbouw buiten lekt; 
       
       
         - De toevoerkraan van de CV-ketel lekt, waardoor er water onder de CV-ketel, langs de wand en langs het trappengat naar beneden op de trap loopt;(…)’ 
       
       
     
     
       2.18. 
       De voormalig advocaat van [gedaagden] heeft bij brief van 25 juni 2021 aansprakelijkheid voor de gestelde gebreken afgewezen.  
       
     
     
       2.19. 
       
        [eiser] heeft zich tot zijn advocaat gewend. Deze heeft bij brief van 2 september 2021 [gedaagden] gesommeerd om tot betaling van de herstelkosten over te gaan.  
       
     
     
       2.20. 
       
         Op 5 januari 2022 heeft Top Expertise in opdracht van [eiser] onderzoek verricht naar gebreken aan de woning. De bevindingen zijn neergelegd in het rapport van 7 maart 2022. Top Expertise begroot de kosten van herstel van de gebreken op een bedrag van € 28.277,92 incl. btw. Het betreft de kosten van herstel van gebreken in de badkamer, het dak en de dakkappelen, de elektrische installatie, de cv-installatie, de overkapping bij de achtergevel en de overkapping in de tuin. Top Expertise schrijft onder meer: 
         
           ‘(…) Wij zijn van mening dat gelet op onze bevindingen de woning op meerdere vlakken niet voldoet en een normaal gebruik in de weg staat. 
         
       
       
         1. Er is sprake van een zeer gevaarlijke situatie vanwege de aanwezigheid van schimmels in en rondom de slaapkamers, 
       
       
         2. De badkamer kan niet worden gebruikt door ondeskundige installatie. 
       
       
         3. Daarnaast is er sprake van een gevaarlijke situatie vanwege de gebrekkige elektrische installatie. 
       
       
         Wij zijn van mening dat de wijze waarop de bouwkundige werkzaamheden door de verkoper zijn uitgevoerd hebben geleid tot de gebreken die wij hebben geconstateerd.(…)’ 
       
       
     
     
       2.21. 
       Bij dagvaarding van 1 april 2022 heeft [eiser] de procedure ingeleid. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           Primair 
         
         voor recht verklaart dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en gedaagden (hoofdelijk) veroordeelt tot betaling van de door [eiser] geleden schade van € 35.300,81; 
         
           Subsidiair  
         
         de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de door [eiser] geleden schade van € 35.300,81, en gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot (terug)betaling van dit bedrag; 
         
           Meer subsidiair 
         
         voor recht verklaart dat [eiser] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald en de gevolgen van die overeenkomst wijzigt in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met de door [eiser] geleden schade van € 35.300,81 en gedaagden hoofdelijk veroordeelt van tot (terug) betaling van dit bedrag; 
         
           Primair en (meer) subsidiair 
         
         gedaagden veroordeelt tot betaling van wettelijke rente over het bedrag van € 35.300,81 vanaf het moment dat gedaagden met hun betalingsverplichting in verzuim zijn tot aan de dag van algehele voldoening; 
         gedaagden veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 1.180,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Aan de primaire en subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagden] jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten wegens het niet nakomen van de op [gedaagden] rustende verplichting van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De woning is volgens [eiser] non-conform. [eiser] heeft van [gedaagden] een woning met verborgen gebreken geleverd gekregen. Na de levering is [eiser] geconfronteerd met ernstige lekkages, ondeugdelijke constructies, gebrekkige technische installaties en schimmelvorming op meerdere plekken in de woning. De gebreken verhinderen het normaal gebruik van de woning. Artikel 6.3 behelst een garantie. [gedaagden] is daarom op grond van de koopovereenkomst aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade. [eiser] heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan. De gebreken aan de woning waren voor [eiser] niet bekend of kenbaar.  
         Meer subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling. [gedaagden] heeft hem onjuist geïnformeerd. [gedaagden] heeft namelijk in de vragenlijst aangegeven dat hij geen last heeft gehad van lekkages, vochtdoorslag, schimmelvorming, gebreken aan riolering terwijl hier wel sprake van was. [gedaagden] heeft niet medegedeeld dat er al eerder lekkages zijn geweest bij de dakgoot en de meterkast.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
         
          [gedaagden] betwist dat hij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De gebreken zijn niet verborgen, staan niet aan normaal gebruik van de woning in de weg, zijn het gevolg van ouderdom en bestonden ten tijde van de levering nog niet. Ook verweert [gedaagden] zich met de stelling dat verzuim aan de zijde van [gedaagden] ontbreekt. Daarnaast heeft [gedaagden] niet verwijtbaar gehandeld. Hij heeft naar beste kunnen de verbouwingen aan zijn woning uitgevoerd.    
         
          [gedaagden] betwist een mededelingsplicht te hebben geschonden. Met de antwoorden in de vragenlijst is geen garantie afgegeven. Bij de bouwkundige keuring is geconstateerd dat de dakgoot diende te worden aangepast. [gedaagden] betwist dat de schade verband houdt met de dakgoot. Daarnaast is het rapport van Top Expertise partijdig en onzorgvuldig opgesteld. Het kan daarom niet als bewijs dienen.   
       
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Vordering tot betaling van schadevergoeding  
     
     
       
         De schadevergoeding 
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert primair betaling van een bedrag van € 35.300,81 aan schadevergoeding. Het bedrag is als volgt opgebouwd: 
       
         
           herstelkosten volgens Top Expertise	€ 28.277,92 
         
         
           materiaalkosten [eiser]		€      663,13 
         
         
           kosten vaststellen en beperken schade	€   3.139,76 
         
         
           
             geleden ongemak			€   3.220,00 
           
         
       
       Totaal					€ 35.300,81 
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [eiser] legt aan zijn vordering tot betaling van schadevergoeding ten grondslag dat dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht verschillende gebreken bevatte die het normale gebruik van de woning belemmerden. Hierdoor trad op meerdere plekken in de woning lekkage en schimmelvorming op. De woning kan door deze gebreken niet op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid bewoond worden, terwijl deze gebreken ook het woongenot aantasten.  
         Ter onderbouwing van zijn stelling dat de woning gebreken bevat verwijst [eiser] naar het deskundigenrapport van Top Expertise. Het gaat, kort samengevat, om: 
       
       
         
           gebreken aan de badkamer			€ 10.400,00  
         
         
           gebreken aan het dak en de dakkapellen		€ 10.250,00 
         
         
           gebreken aan de elektrische installatie		€   2.977,92 
         
         
           gebreken aan de cv-installatie			€      325,00 
         
         
           gebreken aan de overkapping achtergevel	€      425,00 
         
         
           
             gebreken aan de overkapping in de tuin		€   3.900,00 
           
         
       
       Totaal incl. btw					€ 28.277,92  
       
       
         
           Is [gedaagden] in verzuim? 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De gevorderde schadevergoeding bestaat uit een bedrag van € 28.277,92 aan vervangende schadevergoeding voor het herstel van de gebreken door een derde. Vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is schadevergoeding die in de plaats treedt van de prestatie die oorspronkelijk door [gedaagden] verschuldigd was.  
       
     
     
       4.4. 
       Voor de toewijsbaarheid van vervangende schadevergoeding is vereist dat [gedaagden] in verzuim is, tenzij nakoming van de verbintenis blijvend onmogelijk is (artikel 6:74 lid 2 BW en 6:87 BW). Tussen partijen is in geschil of, zoals [eiser] stelt, [gedaagden] in verzuim is ten aanzien van de op hem rustende verplichting tot herstel van de gebreken die staan vermeld in het rapport van Top Expertise.  
       
       
         4.4.1. 
         
          [eiser] stelt zich op het standpunt dat verzuim is ingetreden op grond van artikel 6:83c BW, omdat [gedaagden] hem heeft meegedeeld niet te zullen nakomen. Subsidiair stelt [eiser] dat van [eiser] in de gegeven omstandigheden van het geval niet in redelijkheid gevergd kan worden dat hij [gedaagden] alsnog een ingebrekestelling stuurt om tot herstel over te gaan.  
       
       
         4.4.2. 
         
          [gedaagden] betwist dat voldaan is aan dit vereiste. [eiser] heeft [gedaagden] niet schriftelijk in de gelegenheid gesteld om de koopovereenkomst na te komen, terwijl nakoming nog mogelijk was. [eiser] heeft direct aanspraak gemaakt op schadevergoeding. Het verzuim is ook niet op andere wijze ingetreden. Tevens voert [gedaagden] aan dat verzuim ontbreekt ten aanzien van het gebrek dat de elektrische installatie niet zou voldoen aan de NEN-norm en de gebreken aan de overkapping in het midden van de tuin. [gedaagden] is hiermee voor het eerst pas bij dagvaarding geconfronteerd.  
         
       
     
     
       4.5. 
       Op grond van de wet kan verzuim intreden door een ingebrekestelling (artikel 6:82 lid 1 BW). De functie van een ingebrekestelling is om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is. Verzuim kan ook zonder ingebrekestelling intreden. Artikel 6:83 BW noemt drie gevallen waarin het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt, waaronder het geval (onder c) dat uit een mededeling van de schuldenaar blijkt dat hij zal tekortschieten. Artikel 6:83 BW bevat geen limitatieve opsomming. De Hoge Raad heeft in het arrest Fraanje/Alukon van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1581) herhaald dat het – in verband met de hanteerbaarheid van de wettelijke regels in de praktijk –  bij het wettelijk stelsel van verzuim niet gaat om strakke regels. Onder omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of kan worden aangenomen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling achterwege kan blijven en de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt.  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] in verzuim verkeert ten aanzien van de gebreken die in de brief van 21 mei 2021 zijn genoemd. De rechtbank licht dit oordeel als volgt toe. 
       
       
         4.6.1. 
         Zoals [gedaagden] terecht aanvoert voldoet de brief van de voormalig gemachtigde van [eiser] van 21 mei 2021 niet aan de vereisten van een ingebrekestelling in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW. De brief stelt [gedaagden] aansprakelijk voor de schade die [eiser] lijdt, maar het bevat geen sommatie om tot herstel van de in de brief genoemde gebreken over te gaan.  
         
       
       
         4.6.2. 
         
           Wel is het verzuim ingetreden op grond van artikel 6:83c BW. Voor dit oordeel acht de rechtbank het navolgende relevant.  
           Uit de overgelegde whatsappberichten van 14 en 15 december 2020 en de e-mails van 27 december 2020 en 26 januari 2021 volgt dat [eiser] uitgebreid heeft gecommuniceerd met [gedaagden] over de gebreken waarmee hij na intrek in de woning is geconfronteerd. Ook staat vast dat partijen bij elkaar zijn gekomen om te praten over een oplossing voor de lekkageproblemen waarmee [eiser] werd geconfronteerd. Bij brief van 21 mei 2021 heeft Arag van [gedaagden] betaling gevorderd van de schade die [eiser] lijdt als gevolg van de in de brief genoemde gebreken.  
           
            [gedaagden] heeft in reactie op de berichten van [eiser] in zijn e-mail van 23 februari 2021 het aanbod gedaan om een klein deel van de schade terug te betalen. In deze e-mail geeft [gedaagden] niet aan dat hij zelf tot herstel van de gebreken wil overgaan. Uit de e-mail blijkt ook niet dat hij van plan is na te komen. Uit deze mededeling van [gedaagden] mocht [eiser] afleiden dat [gedaagden] in de nakoming van zijn verplichting om de gebreken zelf te (laten) herstellen zou tekortschieten. Ook de brief van de voormalig advocaat van [gedaagden] van 25 juni 2021 – waarbij wordt gereageerd op de brief van [eiser] van 21 mei 2021 – blijkt niet dat [gedaagden] nog de bereidheid had om zijn herstelverplichting na te komen. In de brief ontkent [gedaagden] aansprakelijkheid voor de gebreken en handhaaft, volgens [gedaagden] uit blijk van goede wil, zijn aanbod om een bedrag van € 1.524,76 aan [eiser] te betalen.  
         
         
       
     
     
       4.7. 
       Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagden] in verzuim is ten aanzien van de gebreken die zijn weergegeven in de brief van 21 mei 2021. Vast staat dat het rapport van Top Expertise ook nieuwe gebreken noemt. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] het rapport van Top Expertise, na ontvangst daarvan, aan [gedaagden] heeft toegezonden met daarbij de schriftelijke sommatie om tot herstel van de gebreken over te gaan die daarin worden genoemd. De rechtbank volgt dan ook [gedaagden] in zijn stelling dat [gedaagden] niet in verzuim verkeert ten aanzien van de gebreken met betrekking tot de overkapping in het midden van de tuin en het gebrek dat de elektrische installatie niet voldoet aan de daarvoor geldende NEN-norm.  
       
     
     
       4.8. 
       Samenvattend spitst de beoordeling zich toe op de vraag of [eiser] recht heeft op schadevergoeding van de door Top Expertise begrote kosten van herstel ten aanzien van de gebreken die Top Expertise heeft geconstateerd in de badkamer, aan het dak en de dakkapellen, aan de elektrische installatie, de cv-installatie en aan de overkapping aan de achtergevel. 
       
       
         
           Is [gedaagden] tekortgeschoten? 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Voor de toewijsbaarheid van de gevorderde schade is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze beoordeling geschiedt op basis van het navolgende juridische kader.  
       
       
         4.9.1. 
         
           Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens lid 2 van dat artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.  
           Deze wetsbepalingen zijn van regelend recht. Het staat de partijen vrij om daarvan af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het  NVM-model van 2018. Deze koopovereenkomst bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling. Artikel 6.1 bevat de hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3 staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Dit geldt volgens dit artikel niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van de koper. Dit komt erop neer dat ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht, kenbaar zijn.   
         
         
       
       
         4.9.2. 
         
           Uitgangspunt voor de uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van, in dit geval, een woonhuis. Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.  
           Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt onder meer de ouderdom van de woning een rol (vgl. ECLI:NL:HR:2005:AU2414, De Rooij/Van Olphen). In het onderhavige geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in het door partijen toegevoegde artikel 22 (de ouderdomsclausule).  
           Partijen hebben niet onderhandeld over (de tekst van) van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Daarom komt bij de uitleg van dit artikel veel belang toe aan de letterlijke tekst hiervan, bezien in het licht van de overige omstandigheden.  
         
         
         
           
             Het rapport van Top Expertise 
           
         
         
       
     
     
       4.10. 
       
         Voordat de rechtbank toekomt aan beantwoording van de vraag of [gedaagden] is tekortgeschoten, wordt eerst stilgestaan bij de opmerkingen die [gedaagden] heeft gemaakt over de bruikbaarheid van het rapport van Top Expertise.  
         
          [gedaagden] betwist niet alleen de bevindingen van het rapport van Top Expertise, maar meent ook dat het rapport onvoldoende duidelijk, onafhankelijk, kundig en terzake doend is. Er is sprake van een partijdig rapport omdat [gedaagden] niet bij het onderzoek was betrokken. Ook bevat het rapport volgens [gedaagden] discrepanties die afbreuk doen aan de betrouwbaarheid van het rapport. Tevens ontbreekt het aan objectieve eigen bevindingen.  
       
       
     
     
       4.11. 
       De rechtbank ziet in het door [gedaagden] gestelde onvoldoende aanknopingspunten om de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de conclusies van Top Expertise in twijfel te trekken. De tekstuele foutjes in het rapport doen geen afbreuk aan de conclusies van Top Expertise, nu die door haar voldoende deugdelijk zijn onderbouwd. Dat [gedaagden] niet was uitgenodigd om het onderzoek bij te wonen, maakt niet dat het rapport om die reden onbruikbaar is. De deskundigheid van Top Expertise staat naar het oordeel van de rechtbank niet ter discussie en uit de inhoud van het rapport blijkt niet dat Top Expertise zich heeft laten leiden door het belang van [eiser] . Top Expertise heeft de situatie ter plaatse onderzocht en heeft voor haar eigen oordeel, waar nodig, gebruik gemaakt van de foto’s die [eiser] heeft aangeleverd. Het betreft foto’s van de situatie in de woning na ontdekking van de lekkages en die foto’s heeft [eiser] ook al met [gedaagden] heeft gedeeld, zodat de inhoud hiervan geen verrassing voor [gedaagden] kan zijn. Top Expertise heeft in het rapport ook gemeld dat zij haar onderzoek hier mede op heeft gebaseerd.   
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank acht daarnaast de betwisting van [gedaagden] van de bevindingen van Top Expertise over de aanwezigheid van gebreken in de woning onvoldoende gemotiveerd. [gedaagden] heeft ter ondersteuning van zijn standpunt geen (tegen)rapport in het geding heeft gebracht. De rechtbank neemt gelet op het voorgaande dan ook de door Top Expertise geconstateerde gebreken in de woning als vaststaand aan.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank kom toe aan de vraag of de gebreken al ten tijde van de eigendomsoverdracht aanwezig waren en of de gebreken het normaal gebruik van de woning verhinderden, te beginnen met de gebreken in de badkamer.  
       
       
         1)  Gebreken in de badkamer 
       
       
       
         
           Schending van artikel 6.3 van de koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
         
          [eiser] stelt dat hij de badkamer niet op een normale wijze kan gebruiken omdat bij gebruik ervan lekkages en/of vochtproblemen optreden. Het gaat om drie lekkages in de badkamer, namelijk ter hoogte van de wc, de douche en het bad. De douche en de wc bevinden zich direct naast elkaar. Het bad is gesitueerd naast de douche.  
         Ter onderbouwing van deze stelling wijst hij op de door hem overgelegde foto’s en de bevindingen uit het rapport van Top Expertise en het latere addendum van Top Expertise van 7 oktober 2022. Hieruit blijkt dat er een gebrek is aan de afvoerpijp van het toilet. Daarnaast is naast de afvoerdrain van de douche een sleuf aanwezig in de tegels onder het toilet als gevolg waarvan water via de sleuf in de constructie van de vloer terecht kwam en het hout heeft aangetast. Ook is de afvoerdrain op een onjuiste wijze geplaatst en niet goed aangewerkt waardoor lekkage kon ontstaan. Tot slot heeft Top Expertise geconstateerd dat bij het belasten van de overloop van het bad er water onder het bad op het plafond van de woonkamer druppelt.  
       
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagden] betwist dat de gebreken de lekkages hebben veroorzaakt. [eiser] kan de schade ook zelf hebben veroorzaakt door sloopwerkzaamheden. Ook betwist [gedaagden] dat de gebreken al bestonden ten tijde van de levering en dat zij een normaal gebruik van de woning verhinderen. 
       
     
     
       4.16. 
       
         Tussen partijen staat vast dat [eiser] op 14 december 2020 water in de voorkamer op de benedenverdieping heeft geconstateerd. Volgens [eiser] is het water afkomstig van de badkamer. [eiser] stelt ook dat ter hoogte van de plek waar de afvoer van de wc en douche in de badkamer naar beneden loopt, vochtschade aanwezig bleek te zijn. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze stelling foto’s van de vochtplekken en het schimmel op het plafond bij de afvoerbuis in het geding gebracht. Ook voert [eiser] aan dat gebleken is dat de muur van de slaapkamer waartegen het bad is gelegen vochtschade vertoonde.   
         
          [gedaagden] heeft deze stellingen van [eiser] niet (gemotiveerd) betwist. Daarmee staat tussen partijen vast dat bij gebruik van de wc en douche lekkage en/of vochtschade is ontstaan. Ook staat daarmee vast dat als gevolg van het gebruik van het bad de daaraan gelegen tussenwand vochtschade heeft opgelopen.  
         Top Expertise wijst op verschillende gebreken aan de wc, douche en bad die de lekkages kunnen hebben veroorzaakt. Ter betwisting van het causaal verband voert [gedaagden] aan dat de lekkage als gevolg van de toilet wellicht door de sloopwerkzaamheden van [gedaagden] Deze stelling wordt verworpen. [eiser] heeft ter zitting gemotiveerd toegelicht dat hij de oorzaak van de lekkage die hij op 14 december 2020 aantrof wilde achterhalen. Vanwege zijn vermoeden dat het te maken met de wc in de badkamer heeft [eiser] de ensuitekast en het plafond weggehaald waardoor schimmelplekken zichtbaar werden. Ook heeft hij de vloer van de badkamer opengebroken en vochtschade aangetroffen. De tekst en foto’s van [eiser] in zijn whatsappberichten van 14 en 15 december 2020 en ook zijn verslag in zijn e-mail van 26 januari 2021 bieden voldoende steun voor zijn stelling dat hij pas na aantreffen van water op de vloer in de voorkamer sloopwerkzaamheden in huis heeft verricht.  
       
       
     
     
       4.17. 
       Top Expertise heeft geconcludeerd dat de gebreken die zij heeft geconstateerd veroorzaakt zijn door de bouwkundige werkzaamheden van de verkoper. Kortom, uit de aard van de gebreken volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de gebreken in de badkamer al langere tijd aanwezig moeten zijn geweest. Ook de mate van aantasting van de vloer en wanden als gevolg van vocht bevestigt dit beeld.  
       
     
     
       4.18. 
       Top Expertise heeft in haar rapport geconcludeerd dat de badkamer – gelet op de aanwezige gebreken – niet meer kan worden gebruikt zonder dat er problemen ontstaan. De rechtbank is van oordeel dat het hebben van lekkages en/of vochtschade als gevolg van het gebruiken van de badkamer een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiser] mocht er bij de koop van de woning op vertrouwen dat hij de badkamer kon gebruiken zonder dat sprake zou zijn van vochtproblemen of lekkages. [gedaagden] heeft geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan dit vertrouwen niet gerechtvaardigd zou zijn. Weliswaar is in het bouwkundig rapport van Seivda Advies opgenomen dat de spoeling van de wc in de badkamer defect was, maar zoals [gedaagden] ook tijdens de zitting heeft verklaard, was er met de wc zelf niets mis. [eiser] hoefde gelet op deze mededeling daarom geen rekening te houden met het optreden van schade als gevolg van het gebruik van de wc.   
       
     
     
       4.19. 
       De slotsom van het voorgaande is dat ten aanzien van de badkamer de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet over de feitelijke eigenschappen beschikte die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning.  
       
     
     
       4.20. 
       
         Dat betekent dat [eiser] op grond van de koopovereenkomst in beginsel is gehouden de herstelkosten van in totaal € 10.400,= te vergoeden. Dit geldt niet indien [eiser] bekend was met de gebreken in de badkamer of dat deze voor hem kenbaar waren. 
         
          [gedaagden] beroept zich op deze uitzondering en verweert zich met de stelling dat het gebrek bij de sleuf in de tegels bij de wc kenbaar was voor [eiser] ten tijde van de koop. De sleuf was met het blote oog zichtbaar, aldus [gedaagden]  
         De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dit standpunt. Seivda Advies heeft in opdracht van [eiser] een visuele bouwkundige keuring uitgevoerd. Onderdeel daarvan was een inspectie van de badkamer. Daarbij is dit gebrek niet opgemerkt. De stelling dat [eiser] zijn onderzoeksplicht op dit punt heeft verzaakt gaat daarom niet op.   
       
       
     
     
       4.21. 
       De herstelkosten van de gebreken komen ook voor rekening van [eiser] indien [gedaagden] een geslaagd beroep kan doen op de overeengekomen ouderdomsclausule van artikel 22. [gedaagden] heeft wat betreft de gebreken in de badkamer op dit artikel geen gemotiveerd beroep gedaan. Dit artikel behoeft daarom hier geen bespreking.   
       
       
         
           Omvang van de herstelkosten 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
         De herstelkosten van de badkamer van € 10.400,= zien op het verrichten van sloopwerkzaamheden, het aanbrengen van lewisplaten op de vloer en een drain, het leveren en plaatsen van een inbouwreservoir met wc-pot en een bad, overige installatiewerkzaamheden, de aanschaf van kranen en douchegarnituur, tegels, het afkitten van het tegelwerk en het afvoeren van puin.   
         Bij het vaststellen van de herstelkosten moet volgens de koopovereenkomst rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [gedaagden] heeft op dit verweer een beroep gedaan. [gedaagden] stelt dat [eiser] geen recht heeft op vergoeding van een volledig nieuwe badkamer.  
       
       
     
     
       4.23. 
       
         In het bedrag van € 10.400,= is geen rekening gehouden met voornoemde aftrek. Top Expertise heeft zelf een berekening gemaakt en gaat uit van een aftrek van een bedrag van € 2.500,=.  
         Anders dan [eiser] aanvoert acht de rechtbank het in de gegeven omstandigheden redelijk om een aftrek toe te passen. [eiser] geniet een voordeel bij het verkrijgen van een volledige nieuwe badkamer. De badkamer is gebouwd in 2012. Dat betekent dat de badkamer ten tijde van de eigendomsoverdracht bijna 10 jaar oud was. Gelet op het feit dat een badkamer een gemiddelde levensduur van ongeveer 20 jaar heeft, acht de rechtbank het redelijk om een correctie ter hoogte van de helft van de herstelkosten (€ 5.200,=) toe te passen.  
       
       
     
     
       4.24. 
       Kortom, de vordering van [eiser] tot betaling van schadevergoeding voor het herstel van de gebreken in de badkamer is voor een bedrag van € 5.200,= toewijsbaar.  
       
       
         2)  Gebreken aan het dak en de dakkapellen 
       
       
       
         
           Schending van artikel 6.3 van de koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       De rechtbank komt toe aan de vraag of het dak en de dakkapellen tijde van de eigendomsoverdracht gebreken bevatten die het normale gebruik van de woning verhinderden.  
       
       
         4.25.1. 
         
          [eiser] stelt onder verwijzing naar het rapport van Top Expertise en het latere addendum van Top Expertise van 7 oktober 2022 dat [gedaagden] de dakkapellen op een ondeugdelijke wijze heeft gemaakt. Hierdoor is langdurige lekkage aan de binnenzijde van de woning opgetreden. De houten vloer is aangetast en er is sprake van schimmelgroei, hetgeen een gevaar voor de gezondheid oplevert. De woning is als gevolg van deze gebreken niet geschikt voor normaal gebruik.  
         
       
       
         4.25.2. 
         
          [gedaagden] betwist dat de dakkappellen ondeugdelijk zijn aangebracht. [gedaagden] betwist ook dat de gebreken aan het dak en dakkapellen en de schade als gevolg daarvan al bestonden ten tijde van de levering. Verder is volgens [gedaagden] onvoldoende onderbouwd dat de schimmelvorming een gevaar oplevert voor de gezondheid.  
         
       
     
     
       4.26. 
       Zoals reeds is geoordeeld heeft [gedaagden] het bestaan van de door Top Expertise geconstateerde gebreken onvoldoende bestreden zodat de rechtbank als vaststaand feit aanneemt dat het dak en de dakkapellen deze gebreken bevatten. Zo is de dakbedekking van beide dakkapellen onjuist aangebracht waardoor er water op meerdere manieren naar binnen kan komen. Ook heeft Top Expertise een kierende aansluiting bij de zijwang van het linkerddakkapel geconstateerd waardoor water naar binnen kan sijpelen.  
       
     
     
       4.27. 
       Als onvoldoende betwist staat vast dat als gevolg van de gebreken aan de dakkapellen schimmelgroei ter hoogte van de dakkapellen en aantasting van het hout van de constructieve etagevloer is ontstaan. Partijen twisten over de vraag of de schimmelvorming en de aantasting van de houten vloer als gevolg van de gebreken al aanwezig waren ten tijde van de levering. Dit volgt volgens [gedaagden] onvoldoende uit de bevindingen van Top Expertise omdat volgens Top Expertise de lekkage ‘reeds maanden zo niet enkele jaren’ aanwezig was. Dat duidt niet op langdurig, aldus [gedaagden] 
       
     
     
       4.28. 
       
         De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dit betoog en motiveert dit oordeel als volgt.  
         Tussen partijen staat vast dat [eiser] al kort na de eigendomsoverdracht bij [gedaagden] bij brief van 26 januari 2021 melding heeft gemaakt van verrotte panlatten onder het dak als gevolg van langdurige lekkage, schimmelgroei en vocht aan de binnenwanden ter hoogte van de dakkapellen. [eiser] liet [gedaagden] weten dat de loodgieter, die wegens de lekkage in de meterkast het dak op moest, hem van deze situatie op de hoogte heeft gebracht.   
         Ook Top Expertise geeft aan dat hij tijdens zijn inspectie begin 2022 schimmelgroei op de wanden bij het dakkapel en aantasting van het hout op de eerste verdieping ter hoogte van de dakkapellen heeft geconstateerd. Top Expertise heeft geoordeeld dat als gevolg van de ondeugdelijke wijze waarop [gedaagden] de dakkapellen heeft gebouwd, water de woning kon binnendringen. Volgens Top Expertise is duidelijk dat deze onjuiste bekleding zich al voordoet sinds de bekleding is aangebracht. Vast staat dat [gedaagden] in 2012 de dakkapellen heeft geplaatst. Ook uit de vergaande mate van aantasting van de vloer leidt Top Expertise af dat de lekkage langdurig is.  
         In het licht van deze gemotiveerde onderbouwing van [eiser] valt niet in te zien dat de schade haar oorzaak vindt in gebreken die pas na de levering zijn ontstaan. De stelling van  
         
          [gedaagden] dat de schade aan de houten vloer en de schimmelgroei ook kan zijn ontstaan na de eigendomsoverdracht, wordt dan ook verworpen.  
       
       
     
     
       4.29. 
       Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat de gebreken aan de twee dakkapellen gelet op de daardoor ontstane schade een normaal gebruik van de woning verhinderen. De dakkapellen zijn op meerdere plaatsen niet goed bestand tegen inkomend water als gevolg waarvan de wanden en vloeren naar verloop van tijd verzadigd zijn geraakt en schimmelvorming is ontstaan. Hierdoor wordt het woongenot van [eiser] aanzienlijk aangetast.  
       
     
     
       4.30. 
       
         De stelling van [gedaagden] dat [eiser] geen recht heeft op vergoeding van deze kosten omdat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden treft geen doel. 
         Onderzoek aan de dakkapellen aan de buitenzijde viel buiten het bereik van de visuele bouwkundige keuring van Seidva Advies. Er waren geen omstandigheden aanwezig op grond waarvan [eiser] gehouden was om verdergaand onderzoek te verrichten. De schade aan de vloer en de wanden aan de binnenzijde van de woning was immers niet zichtbaar. 
       
       
     
     
       4.31. 
       De slotsom van het voorgaande is [eiser] recht heeft op vergoeding van de kosten voor herstel van de dakkapellen.  
       
       
         
           Omvang van de herstelkosten 
         
       
       
     
     
       4.32. 
       Ter zitting is gebleken dat [eiser] al is overgegaan tot plaatsing van nieuwe dakkapellen. [eiser] vordert wel de kosten zoals deze door Top Expertise zijn begroot. In totaal betreft het een bedrag van € 10.250,=.  
       
     
     
       4.33. 
       
        [gedaagden] doet een beroep op de contractuele grond voor aftrek wegens ‘nieuw voor oud’. Top Expertise heeft de aftrek begroot op een bedrag van € 2.500,= omdat het dak wordt voorzien van dampopen folie en verholen goten en [eiser] daardoor een voordeel geniet. De rechtbank acht dit bedrag redelijk. [gedaagden] heeft tegen de hoogte van dit bedrag ook geen bezwaar gemaakt. De vordering op dit punt is daarom voor een bedrag van € 7.750,= toewijsbaar.   
       
     
     
       4.34. 
       
        [eiser] vordert tot slot ook herstel van de dakgoot. Uit het rapport van Top Expertise blijkt niet (voldoende) dat dit gebrek schade heeft veroorzaakt. Daarnaast licht [eiser] onvoldoende toe dat de aanwezigheid van dit gebrek een normaal gebruik van de woning verhindert. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank constateert dat Top Expertise in haar rapport de kosten voor de reparatie van de dakgoot niet heeft begroot. Dat betekent dat deze kosten ook niet in mindering hoeven te worden gebracht op het bedrag van € 10.250,--.  
       
       
         3)  Gebreken aan de elektrische installatie 
       
       
     
     
       4.35. 
       De gevorderde kosten voor herstel van de elektrische installatie hebben hoofdzakelijk betrekking op het vervangen van de groepenkast in de meterkast. De vergoeding van deze kosten wordt afgewezen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.  
       
       
         4.35.1. 
         
           De elektrische installatie in de meterkast is als gevolg van een acute lekkage eind december 2020 nat geworden. Dit is twee keer gebeurd en deze lekkages hebben, zoals [eiser] ook aangeeft, plaatsgevonden bij slecht weer.  
           Uit het rapport van LekkageRadar BV volgt dat de hoofdoorzaak van de lekkage oude dakpannen betrof die scheef lagen en/of gebroken waren. Na het uitvoeren van de spoedreparatie heeft de lekkage zich niet meer voorgedaan en er is geen water meer in de meterkast gekomen.  
           
            [gedaagden] voert terecht aan dat dit gebrek, voor zover het al zou zijn ontstaan vóór de eigendomsoverdracht, ziet op de ouderdom van de woning. De dakpannen zijn monumentaal en dateren uit 1889. Het beroep van [gedaagden] op de ouderdomsclausule slaagt dan ook in dit geval.   
         
         
       
     
     
       4.36. 
       Zoals al is geoordeeld wordt de vergoeding van de kosten voor het voldoen van de installatie aan de geldende NEN-norm wegens het ontbreken van verzuim afgewezen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eiser] ook heeft nagelaten op dit punt concreet toe te lichten waarom dit gebrek het normaal gebruik van de woning verhinderde.  
       
       
         4)  Overige gebreken 
       
     
     
       4.37. 
       
        [eiser] vordert tot slot ook betaling van de herstelkosten ten aanzien van de gebreken aan de cv-installatie (€ 325,=) en de gebreken aan de overkapping aan de achtergevel (€ 425,=).  
       
     
     
       4.38. 
       
         
          [eiser] heeft geen recht op vergoeding van deze schadeposten. [eiser] laat na concreet toe te lichten waarom deze gebreken een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst verhinderen. Deze gebreken komen daarom op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor risico van [eiser] .  
         
           Tussenconclusie  
         
       
       
     
     
       4.39. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] jegens [eiser] vanwege de gebreken in de badkamer, het dak en de dakkappellen gehouden is de herstelkosten te vergoeden tot een bedrag van in totaal € 12.950,= (€ 5.200,= en € 7.750,=).  
       
     
     
       4.40. 
       Gezien het bovenstaande wordt de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst voor wat betreft deze gebreken toegewezen. 
       
       
         
           Aanvullende schadeposten 
         
       
       
     
     
       4.41. 
       
         
          [eiser] vordert ook aanvullende schade. Het betreft ten eerste de kosten voor het vaststellen en beperken van de schade van in totaal € 3.139,76 incl. btw. Dit bedrag bestaat uit de factuurbedragen van Top Expertise van € 1.815,=, van LekkageRadar van € 453,75, van [bedrijf] van € 321,01, en tot slot van de factuur van [naam] B.V. van € 550,=.  
         Daarnaast vordert [eiser] een bedrag van € 3.220,00 aan geleden ongemak (bestaande uit 92 uren aan eigen arbeid x € 35,= per uur) en een bedrag van € 663,13 aan materiaalkosten van [eiser] . 
       
       
     
     
       4.42. 
       De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst bepaalt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.  
       
       
         4.42.1. 
         Gelet hierop komen naar het oordeel van de rechtbank ten eerste de kosten van het rapport van Top Expertise van € 1.815,= voor vergoeding in aanmerking. De gebreken waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is zijn het gevolg van de wijze waarop [gedaagden] de badkamer en de dakkappellen heeft geplaatst. Daarmee staat ten aanzien van deze gebreken de verwijtbaarheid van [gedaagden] vast. Ten tweede wordt het factuurbedrag van [bedrijf] van € 321,01 toegewezen, nu uit de omschrijving van de factuur blijkt dat de kosten betrekking hebben op herstelwerkzaamheden aan de dakkapellen.   
         
       
       
         4.42.2. 
         
           
            [gedaagden] is niet aansprakelijk voor de schade die is ontstaan in de meterkast, omdat deze schade het gevolg was van scheefliggende of gebroken dakpannen op het dak.  
           De factuur van LekkageRadar houdt voornamelijk verband met dit gebrek en komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Wat betreft de factuur van [naam] B.V., is door [eiser] niet duidelijk gemaakt of deze herstelwerkzaamheden te maken hebben gehad met de gebreken aan de dakkapellen, zodat vergoeding van dit bedrag wordt afgewezen.  
         
         
       
       
         4.42.3. 
         Het bedrag van € 3.220,= wordt afgewezen omdat [eiser] niet goed uitlegt dat dit bedrag schade is in de zin van artikel 6:95 BW, die op grond van de wet vergoedbaar is.  
         
       
       
         4.42.4. 
         Wat betreft de gevorderde materiaalkosten maakt [eiser] niet inzichtelijk dat deze kosten verband houden met de tekortkomingen waarvoor [gedaagden] aansprakelijk is. 
         
       
     
     
       4.43. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat een bedrag van in totaal € 2.136,01 aan aanvullende schade toewijsbaar is. 
       
       
         
           Wettelijke rente 
         
       
       
     
     
       4.44. 
       De gevorderde wettelijke rente over het bedrag aan schadevergoeding zal, zoals subsidiair gevorderd,  worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, nu de brief van 21 mei 2021 niet als een ingebrekestelling kan worden aangemerkt.   
       
       
         
           Vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.45. 
       
        [eiser] vordert subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Hierboven is geoordeeld dat [eiser] ten aanzien van een aantal gebreken geen recht heeft op schadevergoeding. Dat betekent dat ten aanzien van die gebreken de rechtbank toekomt aan de subsidiaire of meer subsidiaire vordering. Omdat niet voldaan is aan de vereisten van verzuim en/of een tekortkoming slaagt de subsidiaire vordering evenmin. 
       
       
         
           Vordering tot wijziging van de koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.46. 
       Meer subsidiair vordert [eiser] op grond van dwaling opheffing van het nadeel dat hij lijdt bij instandhouding van de koopovereenkomst. De dwaling is volgens [eiser] veroorzaakt door onjuiste inlichtingen van [gedaagden] , dan wel wegens schending van de op [gedaagden] rustende mededelingsplicht. [gedaagden] voert in dat verband aan dat [gedaagden] in de vragenlijst bij de koopovereenkomst heeft aangegeven dat hij geen last heeft gehad van lekkages, vochtdoorslag, schimmelvorming, en gebreken aan riolering terwijl hier wel sprake van was/is. [eiser] stelt dat hij de koopovereenkomst niet op deze voorwaarden zou hebben gesloten indien hij wist van de gebreken. 
       
     
     
       4.47. 
       Het gaat hier om de gebreken ten aanzien waarvan is geoordeeld dat zij geen tekortkoming opleveren alsmede de gebreken waarbij niet voldaan is aan het vereiste van verzuim. Het gaat dan om de gebreken met betrekking tot de overkapping in het midden van de tuin, het gebrek dat de elektrische installatie niet voldoet aan de daarvoor geldende NEN-norm, het gebrek aan de dakgoot, de scheefliggende dakpannen, de gebreken aan de cv-installatie en de gebreken aan de overkapping aan de achtergevel.  
       
     
     
       4.48. 
       Als de rechtbank [eiser] goed begrijpt stelt hij zich op het standpunt dat hij geen juiste voorstelling had over de dakgoot omdat hij als gevolg van de onjuiste mededeling van [gedaagden] in de vragenlijst hierover heeft gedwaald. Ten aanzien van de gebrekkige dakgoot heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. In het licht hiervan en gelet op de betwisting van [gedaagden] laat [eiser] na concreet te maken waarom hij als gevolg van deze dwaling de koopovereenkomst op andere voorwaarden zou hebben gesloten.  
       
     
     
       4.49. 
       Ten aanzien van de overige gebreken, wordt het beroep op dwaling wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing, verworpen.  
       
       
         
           Vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.50. 
       
        [eiser] vordert op grond van artikel 6:96 BW een vergoeding van € 1.180,47 voor buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] betwist deze kosten verschuldigd te zijn, omdat deze kosten niet door middel van een 14-dagenbrief zijn aangezegd.  
       
     
     
       4.51. 
       De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. [eiser] heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.52. 
       
        [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij ambtshalve worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] , waarbij voor wat betreft het salaris advocaat het ten aanzien van het toegewezen bedrag toepasselijke liquiditatietarief wordt gehanteerd. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op: 
       
         
           dagvaarding 		€    129,82 
         
         
           griffierecht 		€ 1.301,00 
         
         
           
             salaris advocaat 	€ 1.126,00  (2 punten x tarief € 563,00) 
         
       
       Totaal 			€ 2.556,82 
       
     
     
       4.53. 
       De door [eiser] gevorderde hoofdelijke veroordeling ten aanzien van de primaire vordering wordt als niet weersproken toegewezen. Het vonnis wordt voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, nu [eiser] daar om heeft verzocht en [gedaagden] dit niet heeft weersproken. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat gedaagden jegens [eiser] tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op deze wijze zoals in het vonnis is vermeld, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 12.950,00 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf de datum van dagvaarding, 1 april 2022, tot en met de dag van algehele voldoening,  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.136,01 aan aanvullende schade, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf de datum van dagvaarding, 1 april 2022, tot en met de dag van algehele voldoening, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.556,82, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af.   
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.