ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:3100

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:3100 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-04-2019 / 18/00295

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-04-09

Zaaknummer: 18/00295

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:3100

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 18/00295 
     uitspraakdatum: 9 april 2019 
     
     
       
         Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       en het incidentele hoger beroep van 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de gemeente Heerde  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 april 2018, nummer AWB 17/5891, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 328.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 520,54. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 317.500 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.   
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een geschakelde woning uit 1998 met een inhoud van 524 m³, een vrijstaande garage van 236 m³, een carport, een overkapping en een kelder van 29 m³. Het perceel is 640 m². De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied.  
       
     
     
       2.2. 
       De Rechtbank heeft geoordeeld dat partijen de door hen bepleite waarden van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt en heeft de waarde in goede justitie vastgesteld op € 317.500. Daarbij is de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van bezwaar en beroep. Deze kosten zijn door de Rechtbank vastgesteld op € 1.251, te weten 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde van € 249 en voorts 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501. De Rechtbank heeft geoordeeld dat van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet is gebleken. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de Rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding voor het hoorgesprek in de bezwaarfase heeft toegekend. De heffingsambtenaar is dienaangaande van mening dat het in beginsel juist is dat een vergoeding voor het hoorgesprek had moeten toegekend, maar dat een omissie van de Rechtbank niet aan hem kan worden toegerekend. Hij vindt gelet daarop dat hij niet in de proceskosten kan worden veroordeeld.  
         Belanghebbende heeft zich in hoger beroep voorts op het standpunt gesteld dat de hoorplicht is geschonden omdat de heffingsambtenaar tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase onvoldoende was voorbereid en zich heeft beperkt tot het aanhoren van de bezwaargronden van belanghebbende. Belanghebbende heeft daarom om terugwijzing naar de heffingsambtenaar verzocht. Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat sprake is van schending van het motiveringsbeginsel omdat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, en dat alleen al daarom een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. 
       
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in incidenteel hoger beroep gesteld dat de Rechtbank ten onrechte de beschikte waarde van de onroerende zaak heeft verminderd. Gelet op dat standpunt is een proceskostenvergoeding volgens de heffingsambtenaar in beginsel in het geheel niet aan de orde. Belanghebbende is het daarmee niet eens en onderschrijft de door de Rechtbank nader vastgestelde waarde van € 317.500.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Terugwijzen 
       
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stelt een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord voordat op het bezwaar wordt beslist. Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar omdat tijdens het horen in zijn visie onvoldoende een uitwisseling van standpunten heeft plaatsgevonden en er daarom onvoldoende zorgvuldig is gehoord. Het Hof wijst dit verzoek af. In het midden kan blijven of de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehoord, omdat ook een onzorgvuldig uitgevoerd hoorgesprek moet worden aangemerkt als een hoorgesprek in de zin van artikel 7:2 Awb (vgl. HR 26 januari 2018, nr. 17/03083, ECLI:NL:HR:2018:96). Er is daarom geen grond de zaak terug te wijzen. 
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       4.2. 
       Vanuit het oogpunt van proceseconomie zal het Hof als eerste de gronden van het incidentele hoger beroep behandelen.  
       
     
     
       4.3. 
       Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       
     
     
       4.4. 
       De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van 2 augustus 2018 van [A] , gecertificeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 333.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij vijf panden als vergelijkingsobject gebruikt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Inhoud 
                 (m³) 
               
               
                 Waarde 
                 per m³ 
                 (€) 
               
               
                 Waarde inhoud 
                 (€) 
               
               
                 Perceel 
                 
                 (m²) 
               
               
                 Waarde 
                 per m² (€) 
               
               
                 Waarde perceel 
                 (€) 
               
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Waarde  
                 (afgerond) 
                 (€) 
               
               
                 Koopsom en datum 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 10, [Z] 
               
               
                 1998 
               
               
                 524 
               
               
                 315 
               
               
                 165.060 
               
               
                 640 
               
               
                 210 
               
               
                 134.400 
               
               
                 Garage vrijstaand  
                 236m³x€89  € 21.004 
                 Carport  
                 17m² x € 150  € 2.550 
                 Overkapping 
                 19m²x€150  € 2.850 
                 Kelder 
                 29m³x€250   € 7.250 
               
               
                 333.000 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 11, [B] 
               
               
                 2005 
               
               
                 370 
               
               
                 370 
               
               
                 136.900 
               
               
                 2.044 
               
               
                 82 
               
               
                 167.608 
               
               
                 Garage vrijstaand 105m³x€83 € 8.715 
                 Dakkapel   
                 € 1.500 
                 
               
               
                 314.000 
               
               
                 320.000 
                 (15-03-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 11a, [B] 
               
               
                 2005 
               
               
                 370 
               
               
                 370 
               
               
                 136.900 
               
               
                 1.995 
               
               
                 90 
               
               
                 179.550 
               
               
                 Dierenverblijf 
                 16m²x€150  € 2.400 
                 Garage vrijstaand  
                 262m³x€57 € 14.934  
                 Overkapping € 2.500 
                 Dakkapel € 1.500 
                 
               
               
                 337.000 
               
               
                 340.000 
                 (31-05-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 7, [Z] 
               
               
                 2006 
               
               
                 585 
               
               
                 375 
               
               
                 219.375 
               
               
                 327 
               
               
                 234 
               
               
                 76.518 
               
               
                 Garage aangebouwd 
                 54m³x€108  €5.832 
                 Carport 
                 15m²x€150  € 2.250 
               
               
                 303.000 
               
               
                 305.000 
                 (22-02-2016) 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat] 30, [B] 
               
               
                 2007 
               
               
                 606 
               
               
                 370 
               
               
                 224.220 
               
               
                 431 
               
               
                 225 
               
               
                 96.975 
               
               
                 Garage vrijstaand 
                 63m³x € 116  € 7.308 
               
               
                 328.000 
               
               
                 327.500 
                 (18-09-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 17, [Z] 
               
               
                 1959 
               
               
                 306 
               
               
                 290 
               
               
                 88.740 
               
               
                 500 
               
               
                 219 
               
               
                 109.500 
               
               
                 Garage vrijstaand 
                 75m³x€80  € 6.000 
               
               
                 204.000 
               
               
                 210.000 
                 (15-12-2016) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende stelt dat genoemde vergelijkingsobjecten in beginsel kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, maar dat de heffingsambtenaar daarbij onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Belanghebbende is de mening toegedaan dat de heffingsambtenaar de woning en garage van de onroerende zaak op de onderdelen kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid, ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, te hoog heeft gewaardeerd. Voorts vindt hij dat de heffingsambtenaar de waarde van het perceel van de onroerende zaak niet heeft onderbouwd.  Belanghebbende klaagt voorts erover dat de heffingsambtenaar in hoger beroep een matrix heeft overgelegd waarin - ten opzichte van de procedure in eerste aanleg - nieuwe gegevens zijn opgenomen om de waarde te onderbouwen.  
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrijstaat in iedere stand van het geding, mits niet in strijd met de goede procesorde, een nieuwe onderbouwing van de in geschil zijnde waarde aan te dragen. Aangezien vorenstaande matrix en bijgevoegde grafiek reeds op 10 augustus 2018 zijn ingebracht, heeft belanghebbende ruim voldoende tijd gehad erop te reageren, hetgeen hij in het verweerschrift van 24 september 2018 heeft gedaan. Het Hof zal daarom aan de hand van deze matrix en grafiek beoordelen of de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof merkt daarbij op dat het aanbod van de heffingsambtenaar ter zitting, zijn standpunten nader met foto’s te onderbouwen, heeft geweigerd. In het onderhavige geval heeft het Hof door middel van de uitnodiging voor de zitting de heffingsambtenaar gewezen op de mogelijkheid tot tien dagen voor de zitting nadere stukken in te dienen (artikel 8:58 Awb). In het algemeen voldoet een uitnodiging met een zodanige mededeling aan de hiervoor bedoelde eis dat gelegenheid wordt geboden tot uitvoering van een bewijsaanbod (vgl. HR 11 januari 2019, nr. 17/02108, ECLI:NL:HR:2019:29). De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat geen sprake is van omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat aan hem in redelijkheid niet kan worden tegengeworpen dat hij de door hem aangeboden foto’s niet eerder heeft overgelegd. Het Hof is daarom voorbij gegaan aan het door de heffingsambtenaar gedane bewijsaanbod ter zitting. 
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de door hem gebezigde grondwaarden slaagt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de grondwaarden gewezen op een door hem bijgevoegde grafiek, waarin de door de heffingsambtenaar uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gedistilleerde vierkante meterprijzen, grafisch zijn weergegeven. Belanghebbende heeft terecht erop gewezen dat behalve [a-straat] 17, de ligging van de onroerende zaak substantieel afwijkt van de vergelijkingsobjecten, omdat de vergelijkingsobjecten in of nabij dorpskernen zijn gelegen, terwijl de onroerende zaak in het buitengebied is gelegen. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre bij het berekenen van de grondwaarden rekening is gehouden met de verschillen in ligging. Evenmin is voldoende duidelijk geworden hoe de grootte van de percelen doorwerkt naar de gehanteerde vierkante meterprijzen. De ligging van het object [a-straat] 17 te [Z] is weliswaar vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak, maar het Hof acht deze transactie onvoldoende richtinggevend aangezien deze bijna een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en bovendien de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom aan de woning van dit object zeer lage scores voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid zijn toegekend. Omdat naar het oordeel van het Hof niet inzichtelijk is hoe de waarde van de woning van het object is berekend, biedt de door de heffingsambtenaar uit de verkoopsom herleide grondwaarde van het object onvoldoende grondslag voor de door hem berekende waarde van de ondergrond van de onroerende zaak. De waarde van de ondergrond van de onroerende zaak is daarom niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       4.8. 
       Voorts heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd waarom aan de garage van de onroerende zaak, in vergelijking met de garages van een aantal vergelijkingsobjecten, een aanzienlijk hogere waarde per kubieke meter moet worden toegekend. Met name valt niet in te zien waarom aan de qua bouwperiode, bouwmaterialen en grootte met de garage van de onroerende zaak goed vergelijkbare garage aan de [b-straat] 11a te [B] , een (veel) lagere kubieke meterprijs is toegekend. Aan deze garage wordt door de heffingsambtenaar een lagere score voor kwaliteit en onderhoud toegekend, terwijl die garage zeven jaren later is gebouwd dan de garage van de onroerende zaak en onvoldoende is onderbouwd waaruit de verschillen in kwaliteit en onderhoud bestaan. Ook kent de garage een lagere score ter zake van doelmatigheid, terwijl daarvoor evenmin een afdoende verklaring is gegeven door de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       4.9. 
       De heffingsambtenaar heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft voor dat geval de door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van € 317.500 bepleit. Het Hof komt in goede justitie tot dezelfde waarde als de Rechtbank. Het incidentele hoger beroep is ongegrond.   
       
     
     
       4.10. 
       De Rechtbank heeft bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding ten onrechte geen punt voor het hoorgesprek toegekend. Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat de Rechtbank in de proceskosten van het hoger beroep moet worden veroordeeld, aangezien de wet daarin niet voorziet. Op grond van artikel 8:75 Awb kan alleen een partij in de proceskosten van de wederpartij worden veroordeeld. Het Hof merkt daarbij op dat aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat hij bij de Rechtbank niet heeft bepleit dat zelfs bij een gegrond beroep geen proceskostenvergoeding voor de in verband met het hoorgesprek gemaakte kosten moet worden toegekend. Aan de andere kant lijkt de heffingsambtenaar te miskennen dat de uitspraak van de Rechtbank meebrengt dat het bezwaar gegrond had dienen te worden verklaard, dat om die reden reeds bij uitspraak op bezwaar een vergoeding voor de in verband met het hoorgesprek gemaakte kosten had moeten worden toegekend en dat de heffingsambtenaar zulks ten onrechte achterwege heeft gelaten. In die zin is het achterwege laten van een vergoeding van de in verband met het hoorgesprek gemaakte kosten evenzeer aan de heffingsambtenaar aan te rekenen. De heffingsambtenaar zal in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, waarbij tevens een proceskostenvergoeding voor het verweer tegen het incidentele hoger beroep wordt toegekend.  
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken.  
     
     
     
       De proceskostenvergoeding komt daarmee op € 508 voor de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift, hoorgesprek) x € 254), € 1.024 voor beroep (2 punten (beroepschrift, zitting) x € 512) en € 1.536 voor hoger beroep (3 punten (hogerberoepschrift, verweerschrift, zitting) x € 512).  
     
     
     
       De totale proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep komt daarmee op € 3.068.  
     
     
     
       Voorts dient de heffingsambtenaar het griffierecht voor het hoger beroep van € 126 aan belanghebbende te vergoeden. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het betreft de beslissing omtrent de proceskostenvergoeding, 
       – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.068, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 9 april 2019 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
       (J.H. Riethorst)	(R.A.V. Boxem) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 april 2019. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  DEN HAAG.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.