ECLI: ECLI:NL:PHR:2025:358

Titel: ECLI:NL:PHR:2025:358 Parket bij de Hoge Raad , 21-03-2025 / 24/02939

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2025-03-21

Zaaknummer: 24/02939

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2025:358

---

Huur van woonwagen op erf van verhuurder. Gezag van gewijsde. Beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 24/02939 
       
         Zitting  21 maart 2025 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       1.	[huurder 1] 
       2.	[huurder 2] 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
        [verhuurder]
       
     
     
     
     
       Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als [huurders] en afzonderlijk als [huurder 1] en [huurder 2] . Verweerder wordt hierna aangeduid als [verhuurder] . 
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       Deze zaak betreft de verhuur van een stacaravan op het woonerf van de verhuurder. In een eerder geding tussen partijen is de huur gekwalificeerd als huur van woonruimte en is geoordeeld dat aan de huurder huurbescherming toekomt. In dit geding heeft het hof geoordeeld dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens het hof staat daaraan de beslissing in het eerdere geding niet in de weg. 
     
     
       1.2 
       Mijns inziens slaagt geen van de klachten van het cassatiemiddel. Enige twijfel kan eventueel bestaan over het ontbreken van een uitdrukkelijke overweging van het hof naar aanleiding van een stelling van [huurders] over de mogelijke positie van [huurder 2] in het geval van een eventueel vooroverlijden van [huurder 1] (zie hierna 3.19). Per saldo meen ik dat ook zonder zo’n uitdrukkelijke overweging voldoende begrijpelijk is dat de bedoelde stellingen niet kunnen afdoen aan ’s hofs oordeel dat het beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Is uw Raad dat met mij eens, dan kan de zaak met toepassing van art. 81 RO worden afgedaan. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) [huurder 1] is met [verhuurder] in contact gekomen op een moment dat hij financiële problemen had. [verhuurder] heeft [huurder 1] willen helpen en daarom een investering van [huurder 1] in een bedrijf (Floresteca) overgenomen. Partijen hebben daarvoor in oktober 2010 en januari 2011 twee overeenkomsten gesloten, waaruit onder meer valt af te leiden dat [verhuurder] daartoe een bedrag van € 91.080 aan [huurder 1] heeft geleend. Daarbij is bepaald dat als op 1 mei 2015 de opbrengst van de investering lager zou zijn dan het geleende bedrag, [huurder 1] het verschil tussen opbrengst en leenbedrag, vermeerderd met de samengestelde rente van € 25.164 aan [verhuurder] zou betalen. 
         (ii) Vanaf 2011 heeft [huurder 1] een stacaravan gehuurd van [verhuurder] . Deze stacaravan staat op het woonperceel van [verhuurder] , op enige afstand van de door [verhuurder] bewoonde woning in [plaats] aan de [a-straat 1] . De nutsvoorzieningen voor de caravan worden betrokken uit de woning van [verhuurder] . Op enig moment zijn tussenmeters geplaatst. [huurder 2] is in de loop van de tijd bij [huurder 1] ingetrokken, maar was tot december 2022 geen medehuurder. De huur bedroeg aanvankelijk € 175 per maand, vermeerderd met € 75 voor de kosten van energie en water. 
         (iii) In 2015 is de gemeentelijke kredietbank Drenthe (hierna: GKB) in Assen het beheer over de financiën van [huurder 1] gaan voeren. In dat verband hebben [verhuurder] en [huurder 1] een huurovereenkomst op schrift vastgelegd. Daarin is vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en dat een huur geldt van € 300 per maand, vermeerderd met € 100 aan voorschot op de kosten van energie en water. De GKB heeft daarop maandelijks € 400 aan [verhuurder] betaald, van welk bedrag [verhuurder] maandelijks een gedeelte van € 150 contant aan [huurder 1] heeft terugbetaald. Inmiddels bedraagt de huurprijs € 416 per maand. 
         (iv) [verhuurder] heeft in 2020 het maandelijks terugbetalen van € 150 gestaakt. Hij heeft eind 2020 aan [huurder 1] verzocht het uitgeleende geldbedrag uit 2011 terug te betalen. [huurder 1] heeft de verschuldigdheid van het geleende bedrag betwist en bovendien een beroep op verjaring van [verhuurder] ’ vordering gedaan. 
         (v) In reactie daarop heeft [verhuurder] schriftelijk de vriendschap met [huurder 1] beëindigd en heeft de door hem ingeschakelde advocaat met een brief van 20 april 2021 de huur van de stacaravan per 22 oktober 2021 opgezegd. Aangezien [huurder 1] geen gehoor gaf aan de opzegging, heeft [verhuurder] een ontruimingsprocedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter in Groningen, onder meer op de grond dat de stacaravan geen woonruimte is in de zin van art. 7:233 BW en dat [huurder 1] geen huurbescherming toekomt. 
         (vi) In haar vonnis van 3 mei 2022  heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stacaravan een gebouwde onroerende zaak betreft in de zin van art. 7:233 BW, dat [huurder 1] huurbescherming toekomt en dat [verhuurder] om die reden de huurovereenkomst alleen kan opzeggen op de limitatieve gronden van art. 7:274 lid 1 BW. De ontruimingsvordering van [verhuurder] is daarop afgewezen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 
         (vii) Met een brief van 28 juni 2022 heeft [verhuurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2023 op grond van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder a (‘geen goed huurder’) en f (‘hospita-situatie’) van het BW. 
         (viii) Op 6 december 2022 zijn [huurder 1] en [huurder 2] met elkaar getrouwd. 
         (ix) [huurders] hebben niet ingestemd met de opzegging en eveneens geen gehoor gegeven aan de opzeggingsbrief van [verhuurder] . 
       
     
     
       2.2 
       Bij inleidende dagvaardingen  van 15 augustus 2022 en van 25 januari 2023 heeft [verhuurder] onder meer gevorderd beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Bij eindvonnis van 18 april 2023 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, in zowel de zaak tegen [huurder 1] als tegen [huurder 2] de vorderingen van [verhuurder] afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten.  
     
     
       2.3 
       
         In het daartegen door [verhuurder] ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, bij eindarrest van 30 april 2024 het eindvonnis van de kantonrechter vernietigd, de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de stacaravan vastgesteld op 1 november 2024, met veroordeling van [huurders] in de proceskosten. Alleen de veroordeling in de proceskosten is door het hof uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De dragende overwegingen van het arrest van het hof kunnen als volgt worden samengevat.  
         
           Beëindigingsgronden en systematiek daarvan 
         
         a. Het hof stelt voorop dat uit de tekst van art. 7:274 BW en de wetsgeschiedenis  daarvan volgt dat beëindiging van een huurovereenkomst – in de vorm van een opzegging daarvan tegen de wil van de huurder – alleen op een limitatief en beperkt omschreven aantal gronden bereikt kan worden. Een ruime opvatting en/of toepassing van de gronden voor opzegging past niet bij de tekst en het door de wetgever beoogde systeem. Bescherming van de huurder staat voorop. Dat staat er echter niet aan in de weg dat een beroep op huurbescherming ook vergeefs is als dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en onbillijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt zoals bedoeld in lid 2 van art. 6:248 BW, hetgeen met terughoudendheid moet worden beoordeeld. Slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan een beroep op art. 6:248 lid 2 BW worden aanvaard. (onder 3.14) 
       
       
       
         
           De feitelijke grondslag van de vordering van [verhuurder] 
         
         b. [verhuurder] heeft samengevat aangevoerd dat het niet terugbetalen van de geldlening de (voorheen vriendschappelijke) verhouding met [huurders] volkomen heeft verstoord. [huurder 1] heeft hem bedrogen en ernstig (financieel) misbruik van hem gemaakt. [verhuurder] stelt dat hij niet kan berusten in de voortdurende en nabije aanwezigheid van [huurders] bij zijn woning en op zijn erf en hen niet meer kan verdragen. Er is daardoor naar zijn zeggen sprake van een uitermate gespannen situatie waarin een normale communicatie niet meer mogelijk is. (onder 3.15) 
       
       
       
         
           Geen slecht huurderschap 
         
         c. Een opzeggingsgrond als slecht huurderschap in de zin van lid 1 aanhef en sub a van art. 7:274 BW gaat om handelen en nalaten dat in een voldoende direct verband staat met de huurovereenkomst en de daaruit voor de huurder volgende verplichtingen, zoals bijvoorbeeld correcte huurbetaling en correct woongedrag. Daartoe behoort, anders dan [verhuurder] meent, niet het nakomen van een betalingsverplichting uit een andere overeenkomst die losstaat van de huurovereenkomst. De opzegging van de huurovereenkomst op deze grond faalt. (onder 3.16) 
       
       
       
         
           Geen hospita-verhuur 
         
         d. Van een situatie van hospita-verhuur is volgens de tekst van lid 1 sub f van art. 7:274 BW alleen sprake bij verhuur van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Die situatie is hier niet aan de orde. Er is geen reden de hier aan de orde zijnde feitelijke situatie ‘per analogie’, zoals [verhuurder] bepleit, onder het bereik van deze opzeggingsgrond te brengen. Ook in zoverre heeft de opzegging geen effect. (onder 3.17) 
       
       
       
         
           Uitzonderlijke omstandigheden 
         
         e. Dit geval kenmerkt zich door omstandigheden waaruit volgt dat [verhuurder] en [huurder 1] in en na 2011 in meerdere opzichten met elkaar verbonden zijn geraakt, waarbij de handelwijze van [verhuurder] ten opzichte van [huurder 1] op diverse momenten als weinig baatzuchtig heeft te gelden. (onder 3.18) 
         f. In 2017 is [huurder 1] het pensioen(bedrag) gaan ontvangen waarop hij recht had en daardoor is een oorzaak van zijn financiële problemen weggenomen. [verhuurder] heeft eind 2020 de geldlening bij [huurder 1] aan de orde gesteld en gevraagd daarop te gaan terugbetalen. [huurder 1] heeft daarvan niet willen weten en heeft de verschuldigdheid van enig bedrag betwist en in dat verband ook een beroep op verjaring gedaan. (onder 3.19-3.20) 
         g. Uit wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd blijkt dat de verhoudingen tussen [verhuurder] en [huurders] diepgaand verstoord zijn geraakt. Het is zeer aannemelijk dat [verhuurder] , zoals hij stelt, erg gebukt gaat onder de ontstane situatie en dat zijn woongenot ernstig is verstoord. Bij dit alles speelt mee dat zowel [verhuurder] als [huurder 1] op hoge leeftijd zijn en dat zij beiden, ook in hun gezondheid, kennelijk nogal kwetsbaar zijn. (onder 3.21) 
         h. [verhuurder] heeft verder aangevoerd dat [huurders] financieel in staat zijn om elders andere woonruimte te betrekken en dat in de omgeving van [plaats] ook diverse passende woningen beschikbaar zijn. [huurders] hebben dit niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat zij in staat moet worden geacht zonder bijzondere moeite een passende woning te vinden. (onder 3.22) 
         i. Al met al is sprake van een huurovereenkomst die van begin af aan is ingebed in en deel uitmaakt van de bijzondere, persoonlijke verhouding tussen [verhuurder] en [huurder 1] . Voortzetting van de huurovereenkomst van partijen houdt tussen hen de spanningsvolle situatie in stand, met alle mogelijke voorstelbare nadelige gevolgen voor zowel [huurders] als [verhuurder] . Alles afwegende komt het hof tot de slotsom dat het belang van [verhuurder] op een ongestoorde leefomgeving in eigen huis en tuin en daarmee zijn (geestelijk) welzijn aanmerkelijk zwaarder weegt dan het belang van [huurders] om hun woonruimte in de stacaravan te behouden. (onder 3.23) 
         j. De conclusie is dat [verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er zodanig bijzondere omstandigheden aan de orde zijn dat een beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat in het vonnis van 3 mei 2022 is geoordeeld dat aan [huurder 1] de rechtsbescherming toekomt van art. 7:274 BW doet aan een en ander niet af. (onder 3.24) 
         k. Gezien de bijzondere omstandigheden en de kennelijk kwetsbare gezondheidstoestand van [huurder 1] en zijn huidige afhankelijkheid van [huurder 2] , zal de datum voor beëindiging en ontruiming (art. 7:273 lid 3 BW) bepaald worden op 1 november 2024. (onder 3.25) 
         l. De door [verhuurder] gevorderde machtiging om de ontruiming te laten uitvoeren door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie, wordt afgewezen. (onder 3.26) 
       
       
       
         
           De conclusie 
         
         m. Het hoger beroep slaagt. [huurders] zullen worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter, daaronder begrepen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover (onder 3.27) 
         n. De toe te wijzen uitvoerbaarheid bij voorraad zal beperkt blijven tot de proceskostenveroordeling. (onder 3.28) 
       
       
     
     
       2.4 
       Bij procesinleiding van 29 juli 2024 hebben [huurders] tijdig cassatieberoep ingesteld. [verhuurder] heeft verweer gevoerd en zijn standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna [huurders] hebben gerepliceerd. 
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen, waarvan het laatste onderdeel enkel een voortbouwklacht bevat. 
     
     
       3.2 
       
         Het  eerste onderdeel  richt zich tegen de laatste volzin uit rechtsoverweging 3.24 van het bestreden arrest:  
         ‘De conclusie is dat [verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er zodanig bijzondere omstandigheden aan de orde zijn dat een beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de bezwaren van [verhuurder] slagen. Dat in het vonnis van 3 mei 2022 is geoordeeld dat aan [huurder 1] de rechtsbescherming toekomt van artikel 7:274 BW doet aan een en ander niet af. Nog daargelaten dat [huurders] geen beroep hebben gedaan op het gezag van gewijsde van dat vonnis, zoals artikel 236 lid 3 Rv wel eist, geldt dat het eerder beslechte geschil vooral ging om de kwalificatie van de overeenkomst van partijen en de wettelijke gevolgen van die kwalificatie, zonder dat aan de orde was een specifieke opzeggingsgrond en/of het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.’ 
       
     
     
       3.3 
       
         Volgens  subonderdeel 1.1  is onbegrijpelijk het oordeel van het hof dat [huurders] geen beroep op het gezag van gewijsde van het vonnis van de kantonrechter van 3 mei 2022 hebben gedaan. De steller van het middel verwijst naar de conclusie van antwoord van [huurders] onder 13, maar citeert die alinea onvolledig. Ik citeer hierna wel volledig en cursiveer het gedeelte dat in de procesinleiding in cassatie wordt aangehaald: 
         ‘13. Omdat de eerder opgestarte procedure niet het gewenste resultaat heeft gehad, probeert hij het tot verbazing van [huurder 1] nogmaals. [verhuurder] benoemt in zijn dagvaarding wederom waarom het chalet volgens hem niet als woonruimte gelezen kan worden en [huurder 1] geen recht op huurbescherming toekwam.  De kantonrechter heeft in het vonnis (zie productie 19 dagvaarding) duidelijk geoordeeld dat [huurder 1] wel degelijk een beroep op huurbescherming toekomt. [huurder 1] onderschrijft de overwegingen van de kantonrechter en verwijst daarnaar . Beide partijen hebben zich in dit vonnis berust zodat verdere bespreking hierover achterwege gelaten kan worden. [huurder 1] zal hierna daarom ingaan op de door [verhuurder] aan zijn vordering ten grondslag gelegde opzeggingsgronden.’ 
       
     
     
       3.4 
       
        [huurders] hebben bij de klacht van het subonderdeel geen belang. Indien we met de steller van het middel in alinea 13 van de conclusie van antwoord al een beroep op het gezag van gewijsde lezen, geldt dat in die alinea in ieder geval niet meer valt te lezen dan een beroep op het gezag van gewijsde met betrekking tot de kwalificatie van de overeenkomst tussen partijen als huur van woonruimte, met als gevolg dat [huurders]  in beginsel  huurbescherming genieten. Welnu, ook het hof is ervan uitgegaan dat sprake is van huur van woonruimte en dat [huurders] daarom in beginsel huurbescherming genieten. Zie rechtsoverweging 3.14, waar het hof zijn vertrekpunt neemt in art. 7:274 BW. Reeds daarom faalt het subonderdeel. 
     
     
       3.5 
       Volgens  subonderdeel 1.2  is onbegrijpelijk het oordeel van het hof dat in het eerdere geding voor de kantonrechter niet ‘een specifieke opzeggingsgrond’ aan de orde was. De steller van het middel wijst erop dat in rechtsoverweging 3.10 van het vonnis van de kantonrechter van 3 mei 2022 de opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder f BW wordt behandeld.  
     
     
       3.6 
       Ook bij de klachten van dit subonderdeel hebben [huurders] geen belang, en wel om verschillende redenen. In de eerste plaats is in het vonnis van 3 mei 2022 de opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 aanhef en onder f BW niet inhoudelijk behandeld. In plaats daarvan is in dat vonnis geoordeeld dat de opzeggingsgrond in strijd met art. 7:271 lid 4 BW niet in de opzeggingsbrief van 20 april 2021 was vermeld.  De vordering zoals die bij het hof voorlag, was niet op dezelfde opzegging gegrond, maar in plaats daarvan op een nieuwe opzegging, bij brief van 28 juni 2022 gedaan (hiervoor 2.1 onder vii). De rechtsbetrekking in geschil in het geding voor het hof was dus een andere dan die waarover in het vonnis van 3 mei 2022 is beslist. Van gezag van gewijsde kan daarom geen sprake zijn. Last but not least:  het hof heeft het beroep van [verhuurder] op art. 7:274 lid 1 aanhef en onder f BW verworpen. De (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen van [verhuurder] rust op een andere grond, namelijk dat zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen op grond waarvan het beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     
       3.7 
       Voor zover in het subonderdeel mede moet worden gelezen dat, omdat de vordering die leidde tot het vonnis van 3 mei 2022 is ingesteld nadat de relatie tussen partijen begin 2021 was verslechterd, het gezag van gewijsde van dat vonnis zich ook uitstrekt tot de vraag of het beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gaat dat niet op. Terecht voert de steller van het middel niet aan dat de vorderingen van [verhuurder] die in het vonnis van 3 mei 2022 zijn afgewezen, mede berustten op de grondslag dat het beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Die vorderingen berustten namelijk uitsluitend op (primair) het standpunt van [verhuurder] dat de stacaravan geen woonruimte in de zin van art. 7:233 BW is en (subsidiair) een beroep van [verhuurder] op art. 7:274 lid 1 onder f BW.  Welnu, het gezag van gewijsde staat er niet aan in de weg dat in een ander geding dezelfde of een soortgelijke vordering wordt ingesteld op basis van een andere grondslag, waarover de rechter zich nog niet heeft uitgelaten, en wel ongeacht of deze andere grondslag ook reeds in de eerdere procedure aangevoerd had kunnen worden. 
     
     
       3.8 
       
         Het  tweede onderdeel  richt zich tegen rechtsoverwegingen 3.23 en 3.24 van het bestreden arrest, en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen 3.18 tot en met 3.22. Ik citeer deze overwegingen met weglating van voetnoten en onderstreep de passages waartegen een klacht is gericht. 
         ‘ Uitzonderlijke omstandigheden  
       
       
     
     
       3.18 
       
         Dit geval kenmerkt zich allereerst door het volgende:  
         – De stacaravan bevindt zich op het erf van de woning van [verhuurder] en is vanaf de openbare weg alleen bereikbaar via een deels verhard pad dat langs en achter de woning loopt. De stacaravan staat onmiddellijk naast de door [verhuurder] gebruikte moestuin.  
         – De stacaravan is voorheen door [verhuurder] zelf gebruikt en werd daarna door kennissen en vrienden van hem gebruikt.  
         
           –  
           
            [verhuurder] is [huurder 1] in zijn financiële problemen te hulp geschoten door hem eind 2010 / begin 2011 een groot bedrag te lenen waarmee [huurder 1] een investeringsverplichting kon nakomen. Zij hebben afgesproken dat rente en aflossing pas na verloop van jaren – en niet eerder dan in mei 2015 – aan de orde zou komen.  
         
         – [verhuurder] is [huurder 1] daarna opnieuw te hulp gekomen bij diens huisvesting. [huurder 1] had naar eigen zeggen de bewoning van zijn woning in Spanje moeten beëindigen en zocht dringend woonruimte in Nederland. [verhuurder] heeft, zo is voldoende aannemelijk geworden, uit vriendschappelijke overwegingen in maart 2011 de stacaravan aan [huurder 1] ter beschikking gesteld. De overeengekomen vergoeding voor gebruik van de stacaravan van € 175,– per maand moet als laag worden aangemerkt.  
         – Tussen [verhuurder] en [huurder 1] is vervolgens een goede vriendschap ontstaan, die zich onder meer uitte in dagelijkse gezamenlijke wandelingen en – naar zeggen van [huurder 1] – het vaak aan [verhuurder] bieden van ondersteuning bij diens mentale problemen.  
         – [huurder 1] heeft vanwege aanhoudende financiële problemen vanaf 2015 hulp en begeleiding gehad van de GKB in Assen. [verhuurder] is daarbij [huurder 1] in zoverre (opnieuw) te hulp geschoten door aan hem maandelijks € 150,– ‘terug’ te betalen van de € 400,– die [verhuurder] namens [huurder 1] van de GKB als huur ontving. Door deze handelwijze – waartoe hij niet verplicht was – heeft [verhuurder] jarenlang [huurders] in de positie gebracht dat zij maandelijks over meer leefgeld konden beschikken dan de GKB aan hen ter beschikking stelde. Het is mede daarom voldoende aannemelijk dat [verhuurder] vanwege de bemoeienis van de GKB met de financiën van [huurder 1] eventuele terugbetalingen op de geldlening van 2011 heeft laten rusten.  
         Uit een en ander volgt dat [verhuurder] en [huurder 1] in en na 2011 in meerdere opzichten met elkaar verbonden zijn geraakt, waarbij de handelwijze van [verhuurder] ten opzichte van [huurder 1] op diverse momenten als weinig baatzuchtig heeft te gelden.  
       
       
     
     
       3.19 
       In 2017 is [huurder 1] het pensioen(bedrag) gaan ontvangen waarop hij recht had en daardoor is een oorzaak van zijn financiële problemen weggenomen. In de loop van 2020 heeft de GKB zijn hulp aan en begeleiding van [huurders] beëindigd. [huurders] hebben niet weersproken dat het inkomen van [huurder 1] uit pensioen en AOW in 2020 meer dan € 4.000,– netto per maand bedroeg. Zij hebben ook niet tegengesproken dat zowel de inkomensverbetering als het eindigen van de bemoeienis van de GKB als zodanig niet door hen aan [verhuurder] is meegedeeld. Dat de GKB zijn inzet had beëindigd, heeft [verhuurder] afgeleid, zo heeft hij onbetwist gesteld, uit het feit dat [huurders] omstreeks september 2020 de huur zelf aan hem zijn gaan betalen.  
       
     
     
       3.20 
       
         
          [verhuurder] heeft vervolgens eind 2020 de geldlening bij [huurder 1] aan de orde gesteld en gevraagd daarop te gaan terugbetalen. [huurder 1] heeft daarvan niet willen weten en heeft de verschuldigdheid van enig bedrag betwist en in dat verband ook een beroep op verjaring gedaan.  [verhuurder] heeft daarop [huurder 1] geantwoord dat zijn vertrouwen in [huurder 1] ’ integriteit ernstig is geschaad en dat zijn gevoel van vriendschap met hem “met een harde dreun is stukgevallen”, waarna [verhuurder] de vriendschap en de dagelijkse wandelingen heeft beëindigd.  
       
     
     
       3.21 
       Uit wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd blijkt dat de verhoudingen tussen [verhuurder] en [huurders] diepgaand verstoord zijn geraakt.   zijn onder geen enkele voorwaarde bereid om iets aan [verhuurder] terug te betalen  en menen dat [verhuurder] zich schuldig maakt aan treiterijen in hun richting.  Een discussie over een door [verhuurder] gevraagde maar door [huurders] geweigerde hogere bijdrage voor de sterk gestegen energieprijzen heeft tot een kortdurende afsluiting van gas en elektriciteit geleid. [huurders] trachten [verhuurder] zoveel mogelijk te vermijden.  Zij parkeren sinds het ontstaan van hun conflict hun auto niet meer op het erf maar aan de openbare weg, op zo’n kleine 200 meter afstand van de stacaravan. [huurders] hebben in dat verband aangevoerd dat zij ook bij voorkeur niet meer langs de woning van [verhuurder] en via het verharde pad naar de openbare weg lopen, maar via het aanliggend akkerland van de buurman van [verhuurder] . Daar waar [huurders] aanvoeren dat [huurder 1] – mede via hun wandelingen – [verhuurder] hulp bood bij zijn mentale problemen, is zeer aannemelijk dat [verhuurder] erg gebukt gaat onder de ontstane situatie, zoals hij stelt.   heeft in dat verband ook aangevoerd dat hij de aanwezigheid van [huurders] niet meer kan verdragen en de mogelijke aanblik op hen tracht te voorkomen door zijn gordijnen gesloten te houden, dat het zijn kwaliteit van leven ernstig aantast, hij vreest voor psychische schade en de situatie voor hem onhoudbaar is. In dit opzicht is het woongenot van [verhuurder] ernstig verstoord. Bij dit alles speelt dat zowel [verhuurder] (op dit moment 76 jaar oud) als [huurder 1] (op dit moment 84 jaar oud) op hoge leeftijd zijn en dat zij beiden, ook in hun gezondheid, kennelijk nogal kwetsbaar zijn. De raadsheer-commissaris heeft dat ter zitting ook waargenomen bij [huurder 1] . 
       
     
     
       3.22 
       
        [verhuurder] heeft verder aangevoerd dat [huurders] financieel in staat zijn om elders andere woonruimte te betrekken en dat in de omgeving van [plaats] ook diverse passende woningen beschikbaar zijn. [huurders] hebben dit niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat zij in staat moet worden geacht zonder bijzondere moeite een passende woning te vinden. Dat [huurders] door het uitzicht en de ter plaatse ervaren rust veel woonplezier hebben, is geen belang dat alleen gediend kan worden bij voortzetting van de bewoning van de stacaravan op het erf van [verhuurder] .  
       
     
     
       3.23 
       Al met al is sprake van een huurovereenkomst die van begin af aan is ingebed in en deel uitmaakt van de  bijzondere, persoonlijke verhouding tussen [verhuurder] en [huurder 1] , welke verhouding inmiddels diepgaand en onherstelbaar verstoord is geraakt. Aan de basis van die verstoorde verhouding liggen in belangrijke mate de gedragingen van [huurders] ten grondslag. Voldoende aannemelijk is dat die verstoorde verhouding in ieder geval voor [verhuurder] tot een zeer ernstige verstoring van zijn woongenot leidt.  Voortzetting van de huurovereenkomst van partijen houdt tussen hen de spanningsvolle situatie in stand, met alle mogelijke voorstelbare nadelige gevolgen voor zowel [huurders] als [verhuurder] . [huurder 1] verkeert, anders dan in 2011, echter inmiddels niet meer in een financiële situatie waarin hij voor woonruimte moet steunen op [verhuurder] ; aangenomen moet worden dat hij, mede gelet op zijn inkomen, zonder bijzondere moeite een passende woonruimte kan vinden, ook als dat gelijkvloers zou moeten zijn, zoals [huurders] aanvoeren. Alles afwegende komt het hof dan ook tot de slotsom dat het belang van [verhuurder] op een ongestoorde leefomgeving in eigen huis en tuin en daarmee zijn (geestelijk) welzijn aanmerkelijk zwaarder weegt dan het belang van [huurders] om hun woonruimte in de stacaravan te behouden.  
       
     
     
       3.24 
       De conclusie is dat [verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er zodanig bijzondere omstandigheden aan de orde zijn dat een beroep van [huurders] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat betekent dat de bezwaren van [verhuurder] slagen. Dat in het vonnis van 3 mei 2022 is geoordeeld dat aan [huurder 1] de rechtsbescherming toekomt van artikel 7:274 BW doet aan een en ander niet af. Nog daargelaten dat [huurders] geen beroep hebben gedaan op het gezag van gewijsde van dat vonnis, zoals artikel 236 lid 3 Rv wel eist, geldt dat het eerder beslechte geschil vooral ging om de kwalificatie van de overeenkomst van partijen en de wettelijke gevolgen van die kwalificatie, zonder dat aan de orde was een specifieke opzeggingsgrond en/of het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.’ 
     
     
       3.9 
       De overwegingen zijn volgens de steller van het middel onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd en zouden zonder nadere motivering noch afzonderlijk noch in onderlinge samenhang het oordeel kunnen dragen dat het beroep op huurbescherming in de gegeven omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een en ander werkt de steller van het middel uit in negen subonderdelen.  
     
     
       3.10 
       Volgens  subonderdeel 2.1  heeft het hof niet kunnen oordelen dat een terugbetalingsverplichting van [huurders] jegens [verhuurder] bestaat, en al helemaal niet wat betreft [huurder 2] . Ook ten aanzien van [huurder 1] is de vaststelling onbegrijpelijk, onder meer vanwege de verjaring van de rechtsvordering. 
     
     
       3.11 
       De klachten van het subonderdeel berusten op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Het hof heeft geen oordeel gegeven over het bestaan van een rechtens afdwingbare verplichting voor [huurder 1] om terug te betalen hetgeen hij eind 2010/begin 2011 van [verhuurder] ten leen heeft ontvangen. In de overwegingen van het hof lees ik niet meer dan dat [huurder 1] niet tot terugbetaling bereid is, wat hij in cassatie niet bestrijdt. Dat het hof zegt dat ‘ [huurders] ’ niet bereid zijn tot terugbetaling, zegt verder niet iets over [huurder 2] afzonderlijk, maar slechts over hun gezamenlijke positie in het dispuut met [verhuurder] . 
     
     
       3.12 
       
         De  subonderdelen 2.2 tot en met 2.6  betreffen diverse door het hof in ogenschouw genomen feitelijke omstandigheden, namelijk met betrekking tot: 
         ‒ de verjaarde lening (subonderdeel 2.2); 
         ‒ de afsluiting van gas en elektriciteit (subonderdeel 2.3);  
         ‒ het door [huurders] zoveel mogelijk vermijden van [verhuurder] (subonderdeel 2.4); 
         ‒ de hoge leeftijd van [huurder 1] en [verhuurder] en de bij [huurder 1] waargenomen kwetsbaarheid (subonderdeel 2.5);  
         ‒ de subjectieve en niet verifieerbare en door [huurders] weersproken stellingen die ertoe zouden leiden dat het woongenot van [verhuurder] ernstig is verstoord (subonderdeel 2.6). 
       
     
     
       3.13 
       De steller van het middel doet alsof cassatie een derde feitelijke instantie is en vraagt van ons een herwaardering van de feiten. Dat gaat uiteraard niet op. Voor de vraag of een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zijn potentieel alle omstandigheden van het geval relevant. Daarom mocht het hof, naast andere omstandigheden, ook letten op: de niet terugbetaalde lening, ook al zou die verjaard zijn; op de afsluiting van gas en elektriciteit, ook al betreft dit een eenzijdig door [verhuurder] als verhuurder genomen maatregel; het mijden van [huurders] van [verhuurder] in relatie tot hun eerdere onderlinge verstandhouding, ook als [verhuurder] daardoor vanuit een meer  objectief  gezichtspunt niet wordt geraakt; de leeftijd en kwetsbaarheid van partijen, ook al heeft die leeftijd en kwetsbaarheid een keerzijde, in de zin dat de beëindiging van de huur voor [huurders] extra ingrijpend is; alsook de beleving bij [verhuurder] volgens de feitelijke inschatting van het hof, ook al is die beleving subjectief van aard.  
     
     
       3.14 
       
         Subonderdeel 2.7  bouwt vergeefs op de voorgaande klachten voort en deelt in hun lot.  
     
     
       3.15 
       
         Subonderdeel 2.8  richt zich op de positie van [huurder 2] afzonderlijk. Volgens de klacht van het subonderdeel heeft het hof geen relevante gedragingen van de zijde van [huurder 2] benoemd die het oordeel van het hof kunnen dragen. Ook  subonderdeel 2.9  richt zich op de positie van [huurder 2] afzonderlijk. De strekking van de klachten van het subonderdeel is dat niet alle door het hof vastgestelde omstandigheden ook [huurder 2] aangaan (in het bijzondere het geschil omtrent de geldlening), [huurder 2] reeds sinds 2011 ter plekke woont en zij in geval van overlijden van [huurder 1] niet in staat zal zijn de huur van een andere huurwoning te betalen omdat zij geen eigen inkomen heeft door ziekte. 
     
     
       3.16 
       Voor zover de strekking van deze klachten zou zijn dat het hof de positie van [huurder 2] ook (geheel) afzonderlijk diende te beoordelen, gaat dat niet op. Het hof is er klaarblijkelijk van uitgegaan dat [huurder 1] en [huurder 2] , inmiddels met elkaar gehuwd (hiervoor 2.1 onder viii), alleen samen in de stacaravan willen blijven wonen. De steller van het middel vermeldt niet een vindplaats in het dossier waarvan de strekking is dat [huurder 2] zo nodig ook alleen in de stacaravan wil verblijven. In plaats daarvan spreekt hij ook zelf van een ondeelbare rechtsverhouding waarin [huurder 2] medehuurder is naast [huurder 1] . Dat betekent dat in het gedrag en de invloedssfeer van [huurder 1] gelegen redenen waarom (volgens de met bijzondere terughoudendheid toe te passen maatstaf van zware eisen) in de verhouding tot [verhuurder] de huur dient te eindigen, ook [huurder 2] aangaan, onverschillig of ook [huurder 2] iets te verwijten valt. Alleen de positie van [huurder 1] en [huurder 2]  gezamenlijk  staat ter beoordeling.  
     
     
       3.17 
       Intussen is niet juist dat het hof geen relevante gedragingen van de zijde van [huurder 2] heeft benoemd. De verzwijging van de aanzienlijke inkomensverbetering bij [huurder 1] en het eindigen van de bemoeienis van de GKB volgens rechtsoverweging 3.19, rekent het hof ook [huurder 2] aan (‘niet door  hen  aan [verhuurder] meegedeeld’). Dat geldt ook voor de verstoorde verhoudingen tussen partijen zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.21, onder meer voor zover het betreft de weigering door [huurders] om bij te dragen in de sterk gestegen energieprijzen, het mijden van [verhuurder] , het parkeren van de auto van [huurders] op afstand en het bij voorkeur omlopen via aanliggend akkerland van de buurman.  
     
     
       3.18 
       Dan de klachten met betrekking tot niet uitdrukkelijk door het hof besproken stellingen over [huurder 2] , namelijk dat zij reeds sinds 2011 ter plekke woont en zij in geval van overlijden van [huurder 1] niet in staat zal zijn de huur van een andere huurwoning te betalen omdat zij geen eigen inkomen heeft door ziekte. Het hof heeft uitvoerige overwegingen gewijd aan, samengevat, de eerdere persoonlijke verbondenheid tussen [huurder 1] en [verhuurder] en de ‘weinig baatzuchtige’ handelwijze van [verhuurder] (rechtsoverweging 3.18), de zeer aanzienlijke inkomensverbetering bij [huurder 1] en de verzwijging daarvan voor [verhuurder] (rechtsoverweging 3.19), de weigering om de geldlening terug te betalen en de gevolgen hiervan voor de onderlinge verstandhouding tussen partijen (rechtsoverweging 3.20), de dagelijkse tekenen van de verstoorde verhouding en een ernstige verstoring van het woongenot voor [verhuurder] (rechtsoverweging 3.21), alsook de gezondheid en kwetsbaarheid van beide partijen (rechtsoverweging 3.22) en de beschikbaarheid van alternatieve woonruimte uitgaande van de huidige financiële positie van [huurder 1] (rechtsoverweging 3.23). In die overwegingen ligt voldoende duidelijk besloten dat hetgeen overigens nog door [huurders] was aangevoerd niet kan afdoen aan ’s hofs oordeel dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
     
     
       3.19 
       Dit laatste spreekt mijns inziens vanzelf wat betreft de omstandigheid dat [huurder 2] reeds sinds 2011 ter plekke woont. Die vanzelfsprekendheid voel ik zo niet wat betreft de positie van [huurder 2] in het geval van een eventueel vooroverlijden van [huurder 1] . Mijn aanvankelijke aarzeling op dat punt heb ik echter vervolgens overwonnen. [huurders] geven hun stelling zelf aldus weer dat [huurder 2] bij een overlijden van [huurder 1] een andere huurwoning  mogelijk  niet kan betalen.  Hoewel het gelukkiger zou zijn geweest indien het hof aan die stelling een uitdrukkelijke overweging had gewijd, meen ik uiteindelijk dat het te ver gaat om haar als essentieel te kwalificeren (dus in de zin dat het ontbreken van een erop toegespitste motivering het oordeel van het hof onbegrijpelijk maakt). De door het hof aangeduide omstandigheden zoals die nu dagelijks pregnant in het leven van [verhuurder] als verhuurder aanwezig zijn en op zijn welbevinden ernstige impact hebben en die [huurders] gezamenlijk aangaan, en trouwens óók [huurder 2] individueel (hiervoor 3.17), heeft het hof niet onbegrijpelijk zwaarder laten wegen dan wat  mogelijk  ten aanzien van [huurder 2] het geval zal zijn indien [huurder 1] eerder dan zij komt te overlijden. 
     
     
       3.20 
       
         Onderdeel 3  bevat een voortbouwklacht, die deelt in het lot van de klachten van de voorgaande onderdelen.  
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
     
     
     
   
   
      	Vergelijk het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 30 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2975, onder 3.1-3.9. 
   
   
      	Oorspronkelijke voetnoot: ‘Dat vonnis is niet gepubliceerd.’ 
   
   
     Na de mondelinge behandeling is de gemachtigde van [verhuurder] , in overleg met partijen en uit proceseconomische overwegingen, in de gelegenheid gesteld [huurder 2] te dagvaarden, zo blijkt uit rechtsoverweging 1.2 van het eindvonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 18 april 2023 (niet gepubliceerd). 
   
   
      	ECLI:NL:GHARL:2024:2975. 
   
   
      	Oorspronkelijke voetnoot: ‘Zie o.m. Kamerstukken II 1978-1979,14.249, nrs. 11 en 12, p. 1-3, en Kamerstukken II 1999-2000, 26.089, nr. 6, p. 51.’ 
   
   
     Het (door [huurders] gefourneerde) A-dossier en (door [verhuurder] gefourneerde) B-dossier zijn niet gelijk. Het A-dossier bevat niet de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [verhuurder] en [verhuurder] zelf, die wel in het B-dossier zitten. In beide dossiers ontbreekt het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg (d.d. 12 januari 2023). Het A-dossier bevat spreekaantekeningen in hoger beroep, die in het B-dossier ontbreken. Ook bevat het B-dossier producties 27 t/m 31, in tegenstelling tot het A-dossier.  
   
   
      	Zie productie 19 bij inleidende dagvaarding, onder 3.10. 
   
   
      	Vergelijk met betrekking tot opzegging in het geval van huur van bedrijfsruimte: HR 17 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC7004,  NJ  1981/297 m.nt. P.A. Stein. 
   
   
      	Zie productie 19 bij inleidende dagvaarding, onder 3.3 en 3.10.  
   
   
      	HR 18 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2099,  NJ  2022/129 m.nt. H.J. Snijders, onder 3.1.4. 
   
   
      	Voetnoot 18 van de procesinleiding in cassatie, met vermelding van vindplaatsen.