ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:979

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:979 Gerechtshof Amsterdam , 18-04-2023 / 200.288.972/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-04-18

Zaaknummer: 200.288.972/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:979

---

Huurzaak. Sociale huurwoning. 
         Verplichting hoofdverblijf in de woning te hebben. 
         Huurder  is tevens eigenaar koopwoning. Gebruikt gehuurde als werkruimte. 
         Verhuurder bewijst na herhaald onderzoek dat huurder geen hoofdverblijf in de woning heeft.    
         Ontbinding en ontruiming in hoger beroep toegewezen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.288.972/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8393600 CV EXPL 20-4901 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 april 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         WONINGSTICHTING EIGEN HAARD , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. R.W. Nederveen te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. F.L.J. van Dijk-Braun te Amstelveen. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Eigen Haard is bij dagvaarding van 19 januari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 oktober 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte van Eigen Haard, met producties 
     - antwoordakte van [geïntimeerde] . 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar bij memorie van grieven opnieuw geformuleerde en vermeerderde vordering (alsnog) zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Eigen Haard de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Eigen Haard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.20 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Eigen Haard is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet. Zij is eigenaresse van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] . [geïntimeerde] huurt deze woning (hierna: de woning of het gehuurde) sinds 1 augustus 2001 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) van Stadsherstel Amsterdam N.V. (verder: Stadsherstel), de rechtsvoorganger van Eigen Haard. 
       
     
     
       2.2 
       De woning is circa 53 m2 groot en bestaat uit een keuken en een leefruimte zonder aparte af te sluiten slaapkamer. De huidige huurprijs voor de woning bedraagt € 458,41 per maand. De woning is een sociale huurwoning en is op grond van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. Daarin staat onder meer dat de huurder van de woning (dus [geïntimeerde] ) de woning gedurende de hele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken volgens de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. 
       
     
     
       2.3 
       
        [geïntimeerde] is samen met zijn echtgenote [naam 1] (hierna: [naam 1] ) sinds 2013 eigenaar van de woning aan het adres [adres 2] in [plaats 2] . [geïntimeerde] heeft met [naam 1] een zoon [naam zoon] (hierna: [zoon] ). [naam 1] heeft uit een eerdere relatie nog twee kinderen. De kinderen van [geïntimeerde] en [naam 1] gaan in [plaats 1] naar school. 
       
     
     
       2.4 
       
        [geïntimeerde] , [naam 1] (sinds 2019) en [zoon] (sinds 2016) staan ingeschreven op het adres van de woning. Ook het eigen bedrijf van [geïntimeerde] ‘Overexposure’ staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. 
       
     
     
       2.5 
       Naar aanleiding van een melding bij de gemeente Amsterdam dat [geïntimeerde] niet meer zou wonen in het gehuurde, heeft Eigen Haard een onderzoek naar de bewoning gestart. Eigen Haard heeft in dat kader op 14 juni 2018 om 18.50 uur en op 23 juli 2018 om 20.40 uur een huisbezoek afgelegd aan de woning. Zij troffen [geïntimeerde] toen niet thuis. 
       
     
     
       2.6 
       
         Op 30 juli 2018 heeft op uitnodiging van Eigen Haard op haar kantoor een gesprek met [geïntimeerde] plaatsgevonden. Van dat gesprek is een gespreksverslag opgemaakt waarin onder meer is vermeld: 
         
           “ [geïntimeerde]  
            vertelt dat hij in 2013 de woning heeft gekocht en in 2015 is hij de woning gaan verbouwen dus zaten ze met zijn allen in de [adres 1] en dat was geen succes. Hij vraagt of hij de [adres 1] niet kan kopen? (…) De ex-partner van mevrouw wil niet dat zijn kinderen naar [plaats 2] op school gaan want de kinderen zijn ook de helft bij van de tijd bij hem. Dus zij gaan ook in [plaats 1] naar school. Het is niet te doen om 1 kind in [plaats 2] naar school te laten gaan en de andere twee in [plaats 1] vertelt [geïntimeerde] en dat is de reden waarom zijn zoon op de [adres 1] staat ingeschreven. Je moet nl staan ingeschreven in [plaats 1] als je kinderen daar naar school gaan vertelt [geïntimeerde] . (…) [naam 2]  [hof: medewerker Eigen Haard]  vertelt dat je een koopwoning mag kopen (…) maar niet als je er wel gaat wonen en je sociale huurwoning ernaast houdt zodat je kinderen op school in [plaats 1] kunnen vanwege co-ouderschap die je vrouw heeft met haar ex-partner. [geïntimeerde] vertelt dat hij zijn bedrijfje gevestigd heeft op de [adres 1] en dat gebruikt als kantoor. Wij vertellen hem dat het een woning is en geen bedrijfsruimte. [geïntimeerde] zegt dat dit wel mag en dat het nergens staat en hij wel kantoor aan huis mag hebben. (…) hij zegt dat hij momenteel ook veel meer op de [adres 2] in [plaats 2] zit dan op de [adres 1] . (…) Zijn tweede voorstel is dat hij nu wilt proef samenwonen / huisbewaring wil aanvragen voor een jaar om te kijken hoe het gaat. (…) Wij zeggen dat dit nu niet meer een mogelijkheid is omdat hij er nu al niet meer woont. [geïntimeerde] : ik kan er ook weer gaan wonen, dat kan natuurlijk ook en dan is er niets aan de hand! [naam 2] : je hebt er nu al geen hoofdverblijf en we hebben genoeg om dat aan te tonen. (…) [naam 3]  [hof: medewerker Eigen haard] : Er hebben toch enige tijd mensen op jouw woning gezeten? [geïntimeerde] : Ja dat klopt, de woonboot van een vriend van de buurman was gezonken. Toen is er gevraagd of ik wilde helpen en dat heb ik gedaan. Ze vroegen wat het ging kosten. Ik heb de huurprijs doorgegeven en dat hebben ze betaald en ik verbleef in [plaats 2] . Het zou een paar weken zijn maar het heeft maanden geduurd. Ze zijn er meer dan drie maanden in geweest. Met zulke situaties help je toch gewoon. [naam 2] (…) Dat is doorverhuur. En zo te zien lukt het samenwonen wel. [geïntimeerde] : maar als het voor langere termijn is geeft dat gedonder. (…) [naam 2] : Je kan jouw probleem niet het onze maken. Laten we heel helder zijn. Maar dit kan niet met onze woning. [geïntimeerde] : Het gaat dus om dat ik mijn hoofdverblijf heb op de woning. Laatste tijd ben wel vaak op [adres 2] in [plaats 2] . Maar als het niet gaat kan ik naar de [adres 1] . [naam 2] : zo te horen heb je de woning aangehouden als een soort escape. Als er iets is. [geïntimeerde] : ja dat klopt. [naam 2] : dure escape want de huur moet ook betaald worden. [geïntimeerde] : Nee want heb geen hypotheek. (…) [geïntimeerde] blijft terug komen op zijn bedrijf dat daar gevestigd is. (…)SHI: je zou ook een kantoorruimte kunnen huren via Eigen Haard. Daar hebben wij een afdeling voor. (…).” 
         Dit gespreksverslag is per e-mail aan [geïntimeerde] toegestuurd. Eigen Haard heeft [geïntimeerde] in overweging gegeven de huurovereenkomst op te zeggen. 
       
       
     
     
       2.7 
       
         Bij e-mail van 20 augustus 2018 heeft [geïntimeerde] medegedeeld dat hij de huur niet zal opzeggen. [geïntimeerde] heeft betwist dat hij in het gesprek heeft gezegd dat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning. Dat heeft hij wel. Hij heeft erkend dat hij daar niet altijd aanwezig is in verband met zijn werk als cameraman, zijn vakantiehuisje in Bakkum en het huis in [plaats 2] , waar zijn vrouw woont. Voorts somt hij de navolgende feiten op waaruit zou blijken dat zijn hoofdverblijf in het gehuurde is: 
         
           “# Hij en zijn zoon staan ingeschreven in [plaats 1] ; 
         
         
           # Zijn (stief)kinderen zitten in [plaats 1] op school; 
         
         
           # Hij doet al zijn boodschappen in [plaats 1] ; 
         
         
           # Huisarts en tandarts zitten in [plaats 1] ; 
         
         
           # Hij parkeert vrijwel dagelijks in [plaats 1] en heeft een parkeervergunning; 
         
         
           # Er is een co-ouderschapsplan waarin staat dat hij niet buiten 7 km van de [wijk] mag wonen. De stiefkinderen staan bij hun vader ingeschreven; 
         
         
           # Alle vriendjes en vriendinnetjes van de kinderen wonen in [plaats 1] ; 
         
         
           # De kinderen sporten in [plaats 1] ; 
         
         
           # Hij heeft nooit samen gewoond met [naam 1] , dat werkt voor hun niet; 
         
         
           # Hij werkt vaak vanuit het gehuurde. Daar monteert hij en spreekt af met regisseurs. Het internet is er beter dan in [plaats 2] . In zijn huurovereenkomst staat ook niet dat dat niet zou mogen; 
         
         
           # Er is heel goed contact met de buurtbewoners. Ze spreken regelmatig af, drinken koffie en eten samen.” 
         
       
       
     
     
       2.8 
       Eigen Haard heeft [bedrijf 1] (hierna te noemen: [bedrijf 1] ) onderzoek laten doen naar de bewoning van het gehuurde. Het onderzoek is in maart 2019 aangevangen en heeft geduurd tot eind september 2019. Van het onderzoek is een rapportage opgesteld gedateerd op 18 oktober 2019. Voor dit onderzoek zijn onder meer omwonenden van de woning in [plaats 2] ondervraagd, is een camera opgehangen met zicht op de voordeur van het gehuurde en zijn er diverse observaties gedaan bij zowel de woning in [plaats 2] als bij het gehuurde. Verschillende omwonenden in [plaats 2] hebben in gesprek met [bedrijf 1] - kort samengevat - gezegd dat zij [geïntimeerde] door de week veel zien en dat hij nagenoeg dagelijks in de woning is. 
       
     
     
       2.9 
       
         Onderzoekers van [bedrijf 1] hebben op 25 september 2019 met [geïntimeerde] een gesprek gevoerd bij de woning in [plaats 2] . Tijdens dat gesprek heeft [geïntimeerde] onder meer gezegd dat hij veel in het gehuurde verblijft, maar ook dat hij sinds 2016 meer in de woning in [plaats 2] aanwezig is en dat hij daar meer slaapt dan in het gehuurde. In de rapportage is hierover het volgende opgenomen: ( [naam 4] en [naam 5] = onderzoekers [bedrijf 1] en [geïntimeerde] = [geïntimeerde] ) 
         
           “ [geïntimeerde] : wat heb ik niet eerlijk gezegd dan? 
         
         
           
            [naam 4] : het feit dat je zegt dat je veelvuldig bij het huuradres bent en dat klopt niet 
         
         
           
            [geïntimeerde] : Het is maar net wat je vaak vindt, ik ben daar elke dag en ja slapen doe ik vaker hier dan daar. Maar dat is ook omdat je bij je kinderen wilt zijn. 
         
         
           
            [naam 4] : Ja en dat is dus het punt meneer, het af en toe daar komen is geen hoofdverblijf en dan begrijp ik Eigen Haard wel dat zij het lastig vinden. Je komt daar wel maar je slaapt er niet. 
         
         
           
            [geïntimeerde] : Ik slaap er wel eens, alleen vaker hier dan daar. 
         
         
           
            [naam 5] : Het gaat om structurele bewoning. 
         
         
           
            [geïntimeerde] : Als je vraagt hoe is de verhouding, dan is de verhouding groter hier dan daar dat klopt.” 
         
       
       
     
     
       2.10 
       Op 7 november 2019 heeft naar aanleiding van de rapportage van [bedrijf 1] op kantoor van Eigen Haard met [geïntimeerde] een gesprek plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft in dat gesprek gezegd dat hij van mening is dat hij de woning overeenkomstig de huurovereenkomst gebruikt en dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen. Na het gesprek heeft Eigen Haard de rapportage van [bedrijf 1] aan [geïntimeerde] toegestuurd. 
       
     
     
       2.11 
       Per e-mail van 8 november 2019 heeft [geïntimeerde] aan Stadsherstel verzocht te bevestigen dat zij toestemming heeft gegeven voor de aankoop van de woning in [plaats 2] , zolang [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde zou houden. Stadsherstel heeft daarop per e-mail van gelijke datum aan [geïntimeerde] geschreven dat zij dit ten aanzien van specifiek [geïntimeerde] niet meer kunnen achterhalen, maar dat in zijn algemeenheid geldt dat Stadsherstel die toestemming onder die voorwaarden zou kunnen hebben verleend. 
       
     
     
       2.12 
       Eigen Haard heeft bij dagvaarding van 30 december 2019 [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen. Bij vonnis van 28 januari 2020 is de vordering van Eigen Haard afgewezen op de grond dat thans nog onvoldoende zeker dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft en daartoe nader onderzoek is vereist, waarop niet vooruit kan worden gelopen. 
       
     
     
       2.13 
       Diverse omwonenden van de woning hebben op verzoek van [geïntimeerde] een verklaring afgegeven. Zij hebben onder meer verklaard – kort samengevat – bijna dagelijks in de ochtend het espresso-apparaat in de woning te horen, meermaals per week met [geïntimeerde] koffie of een biertje te drinken, dat ze veelvuldig en gezellig contact hebben en dat zij elkaar vrijwel iedere dag zien of horen, dat de kinderen vaak samen spelen en dat [geïntimeerde] in [plaats 1] woont. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         Eigen Haard heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, de huurovereenkomst betreffende de woning te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 10.355,18 aan schadevergoeding, zijnde de kosten van het onderzoek door [bedrijf 1] , te vermeerderen met wettelijke rente. 
         Eigen Haard legde daaraan ten grondslag dat [geïntimeerde] zich niet gedraagt als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW omdat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. [geïntimeerde] woont feitelijk in zijn koopwoning in [plaats 2] . De woning wordt niet gebruikt om in te slapen maar als kantoor- en werkruimte. Door zijn sociale huurwoning aan te houden terwijl hij daar niet zijn hoofdverblijf heeft, belemmert hij de doorstroming. Eigen Haard maakt ook aanspraak op de kosten die zij heeft moeten maken voor het onderzoek van [bedrijf 1] . [geïntimeerde] voert aan dat hij niet de verplichting heeft om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en dat hij zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft. 
       
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de vordering van Eigen Haard afgewezen en haar in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. De kantonrechter overwoog daartoe het volgende. Hoewel in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning dient te hebben, kan het niet hebben van hoofdverblijf in een sociale huurwoning onder omstandigheden worden aangemerkt als handelen in strijd met goed huurderschap. Stadsherstel heeft [geïntimeerde] toestemming voor de koop van een woning gegeven onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde zou houden. [geïntimeerde] was zich er dan ook van bewust dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde moest hebben. Een huurder heeft zijn hoofdverblijf in een woning indien zijn leven zich in hoofzaak in en vanuit die woning afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Op Eigen Haard rust in beginsel de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Eigen Haard heeft haar stellingen vooral onderbouwd met het gespreksverslag van 30 juli 2018 (2.6) en het rapport van [bedrijf 1] (2.9). Door het onderzoek van [bedrijf 1] is onvoldoende duidelijk geworden dat [geïntimeerde] nauwelijks in het gehuurde slaapt.  Niet is vast komen te staan dat het gebruik van de woning zodanig beperkt is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft verloren. Dat hij de woning enkel gebruikt om te werken is daarmee evenmin komen vast te staan, zo overweegt de kantonrechter ten slotte.   
       
     
     
       3.3 
       Het hof zal eerst bezien of [geïntimeerde] de verplichting had en heeft om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. In de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen is daarover niets uitdrukkelijk geregeld. Wel is in de huurovereenkomst opgenomen dat [geïntimeerde] de woning daadwerkelijk zelf dient te gebruiken, overeenkomstig de bestemming als woonruimte. Dat betekent onder meer dat, voor zover [geïntimeerde] de woning als werkruimte gebruikt, dit niet kan bijdragen aan het antwoord op de vraag of hij aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. In dit verband verdient ook nog vermelding dat [geïntimeerde] , voordat hij samen met zijn echtgenote [naam 1] de woning in [plaats 2] kocht, aan Stadsherstel heeft gevraagd of dit wel kon gelet op het feit dat hij een sociale huurwoning bewoonde. Dat kon volgens Stadsherstel zolang hij zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning had, daar ingeschreven stond en er daadwerkelijk verbleef, aldus [geïntimeerde] .  Stadsherstel heeft bevestigd dat zij dit zo kan hebben gezegd. [geïntimeerde] ging er dan ook, met Stadsherstel, van uit dat de huurovereenkomst zo diende te worden begrepen dat hij weliswaar samen met zijn echtgenote een woning kon kopen maar dat hij zijn hoofdverblijf dan wel in de gehuurde woning diende te hebben. Het hof leidt daaruit af dat de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden de verplichting inhoudt dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. 
       
     
     
       3.4 
       De grieven 1 en 2 betreffen de overwegingen van de kantonrechter die hebben geleid tot de conclusie dat niet is vast komen te staan dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft verloren. Eigen Haard betoogt bij deze grieven dat het patroon van de gedragingen van [geïntimeerde] , dat uit zijn verklaringen en het onderzoek van [bedrijf 1] reeds bleek, te meer blijkt uit het onderzoeksrapport van [bedrijf 2] (verder: het rapport [bedrijf 2] ) dat Eigen Haard na het wijzen van het bestreden vonnis heeft op laten maken en bij haar memorie van grieven heeft overgelegd. Dat patroon bestaat eruit, kort gezegd, dat [geïntimeerde] alleen overdag in de woning verblijft, en dat hoofdzakelijk om daar te werken. Daaruit kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, aldus Eigen Haard. De grieven slagen op grond van het volgende. 
       
     
     
       3.5 
       Volgens Eigen Haard blijkt uit de diverse observaties en de verklaringen van [geïntimeerde] het volgende leefpatroon van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] slaapt in de woning te [plaats 2] en gaat in de ochtend vanuit die woning met zijn zoon en de kinderen van [naam 1] naar [plaats 1] . Hij brengt eerst de kinderen naar hun school in [plaats 1] en gaat vervolgens naar het gehuurde. Daar verblijft hij om te werken. Soms doet hij een boodschap in de buurt. De kinderen gaan na school naar de woning, en spelen daar soms met vriendjes van school. [geïntimeerde] gaat in de vroege avond weer met de kinderen naar de woning in [plaats 2] . [geïntimeerde] slaapt niet of nauwelijks in de gehuurde woning. [bedrijf 1] heeft in de avonden niet of nauwelijks licht in de woning waargenomen. Dat wijst erop dat er in de avond niemand was, omdat de woning een éénkamer woning is, zodat het ook vanaf de straatzijde waarneembaar zou moeten zijn als er iemand in de avond was. [geïntimeerde] verblijftop de hiervoor beschreven wijze, alleen overdag op doordeweekse dagen, in de woning, aldus Eigen Haard. 
       
     
     
       3.6 
       In het rapport van [bedrijf 1] worden vijf observaties beschreven waarbij [geïntimeerde] op doordeweekse dagen omstreeks 7:30 uur in de ochtend in de woning te [plaats 2] is gezien. Driemaal wordt gezien dat hij omstreeks 8:00 uur, al dan niet met [naam 1] , in zijn auto wegrijdt. Daarbij is twee keer gezien dat ook kinderen in de auto zijn gestapt, Eenmaal rijdt [geïntimeerde] met [naam 1] omstreeks 8:50 uur weg; maar volgens [geïntimeerde] moet dit eerder zijn geweest omdat [naam 1] om 8:00 uur en de kinderen om 8:25 uur op school moeten zijn. Twee maal wordt gezien dat [geïntimeerde] na zijn vertrek uit [plaats 2] omstreeks 9:00 uur bij of in de buurt van de woning is, waarbij eenmaal wordt gezien dat hij alleen post ophaalt en gelijk weer weggaat. [geïntimeerde] heeft het resultaat van deze observaties niet concreet en onderbouwd betwist. Integendeel, hij erkent uitdrukkelijk dat hij op twee van de observatiedagen de kinderen in de ochtend vanuit [plaats 2] naar hun school in [plaats 1] heeft gebracht. 
       
     
     
       3.7 
       Het rapport van [bedrijf 1] bevat verder een verslag van videobeelden, gemaakt van de portiekdeur die de woning met drie andere woningen deelt, van de ramen van de woning aan de voorzijde van het pand, en ook van de voordeur van de buren op nummer 99.  Op die beelden, die zijn gemaakt van dinsdag 12 maart tot en met vrijdag 15 maart 2019, is [geïntimeerde] slechts eenmaal te zien en wel als hij op 12 maart 2019 omstreeks 19:30 uur de woning binnengaat, enkele minuten later weer naar buiten gaat en bij buren naar binnen gaat. [naam 1] is enkele malen overdag te zien, en mogelijk een van de kinderen. Op beelden, gemaakt vanaf vrijdag 17 mei vanaf omstreeks 17:00 uur tot en met de nacht van maandag 20 op dinsdag 21 mei 2019 is noch [geïntimeerde] noch een van zijn gezinsleden te zien. De gordijnen van de woning bleven in deze periode gesloten, aldus het videoverslag dat als bijlage bij het rapport van [bedrijf 1]  is gevoegd.   
       
     
     
       3.8 
       Volgens [geïntimeerde] heeft hij op 12 maart 2019 samen met [naam 1] in de woning een diner voorbereid dat bij zijn buren op nummer 99 werd genuttigd. Daarna heeft hij in de woning geslapen en de volgende ochtend heeft hij samen met [naam 1] de kinderen naar school gebracht. Zij hebben die ochtend de woning verlaten via de tuin aan de achterzijde van de woning. Dat hij op de videobeelden slechts één keer is waar te nemen, komt volgens [geïntimeerde] omdat alleen aan de voorzijde is gefilmd terwijl hij naar zijn zeggen zijn auto meestal aan de achterzijde van de woning parkeert en de woning doorgaans via de achteringang in een uit gaat. Het hof gaat in zoverre met [geïntimeerde] mee dat niet is uit te sluiten dat hij in de nacht van 12 op 13 maart 2019 in de woning heeft geslapen. [geïntimeerde] heeft daarnaast aangevoerd dat hij ook in de nacht van 19 op 20 mei 2019 in de woning heeft geslapen. Hij heeft dit slechts onderbouwd met foto’s waaruit dat niet zonder meer blijkt. De foto’s overtuigen niet, tegenover het resultaat van de videobeelden, zodat het hof [geïntimeerde] hierin niet volgt. 
       
     
     
       3.9 
       Eigen Haard heeft na het wijzen van het vonnis opnieuw onderzoek laten verrichten naar de bewoning van het gehuurde. Dat heeft geresulteerd in het rapport [bedrijf 2] . In dat rapport wordt beschreven dat het gehuurde wederom met camera’s is geobserveerd, maar nu met een camera op de voordeur en één op de poort aan de achterzijde van de woning. De camera’s hebben er gehangen in de periode van dinsdag 1 december om 12:00 uur tot en met zaterdag 5 december 2020 om 18:00 uur, waarbij de beelden vanwege het licht alleen bruikbaar waren vanaf 7:00 uur tot 18:00 uur. Ook is de woning te [plaats 2] in deze periode een aantal malen voor korte duur geobserveerd, en is [geïntimeerde] op enkele plekken in [plaats 1] geobserveerd. [geïntimeerde] is in deze periode alleen op vrijdag 4 december 2020 bij het gehuurde gezien. Omstreeks 8:00 uur die ochtend is gezien dat de auto van [geïntimeerde] vanaf de woning te [plaats 2] wegreed. Zijn auto wordt om 8:31 uur achter het gehuurde geparkeerd, terwijl een minuut later wordt gezien dat [geïntimeerde] door de poort naar het gehuurde loopt. Hij loopt enkele minuten daarna de voordeur weer uit. Een uur later is [geïntimeerde] wederom de woning ingegaan en er gelijk weer uitgegaan waarna hij in zijn auto is weggereden. De auto van [geïntimeerde] is verder bij alle observaties van de woning te [plaats 2] aldaar gezien. Dat was op 1 december 2020 omstreeks 7:45 uur, omstreeks 8:08 uur en omstreeks 22:30 uur, op 2 december 2020 omstreeks 7:45 uur, 8:07 uur en 22:30 uur. Op 3 december 2020 wordt de auto aldaar omstreeks 7:47 uur gezien, waarna de auto om 8:06 uur wegrijdt, en vervolgens wordt gezien dat een aantal kinderen in [plaats 1] met schooltassen uitstapt. Op die dag werd de auto om 22:15 uur weer gezien in [plaats 2] . 
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerde] voert over de week waarin deze observaties hebben plaatsgevonden het volgende aan. Hij is naar zijn zeggen op 1 december 2020 omstreeks 00:00 uur met de motorfiets naar het gehuurde gereden. Hij bedoelt kennelijk dat hij die nacht in de woning heeft geslapen. Op 2 december 2020 zou hij met zijn kinderen en een vriendje in het gehuurde hebben verbleven. Een en ander verklaart echter niet waarom hij op 2 december 2020 in het geheel niet bij het gehuurde is gezien. [geïntimeerde] legt ook niet uit waarom hij die dag niet is te zien op de camerabeelden. De foto die zou moeten bewijzen dat hij die dag in het gehuurde was, overtuigt overigens evenmin dat dit zo was. [geïntimeerde] stelt verder dat hij ook op 3 december 2020 in [plaats 1] was. Op 4 december is hij met een vriend gaan mountainbiken waarna hij de nacht in het gehuurde heeft doorgebracht. [geïntimeerde] laat hierbij na om uit te leggen waarom hij op de camerabeelden van 3 december 2020 niet is te zien. Hij maakt zelfs niet duidelijk wanneer hij precies in de woning heeft verbleven en op welke tijden, en op welke wijze, hij daar is gekomen of is weggegaan. Hij doet evenmin moeite om uit te leggen waarom hij op 4 december 2020 juist is te zien als hij in de ochtend om 8:32 uur de woning betreedt, een minuut nadat zijn auto achter het gehuurde is geparkeerd, hetgeen precies past in het patroon van zijn leefwijze zoals door Eigen Haard geschetst. Zijn verweer overtuigt dan ook niet. Het whatsappbericht aan een buurman te [plaats 2] dat [geïntimeerde] ten bewijze van zijn verblijf in de woning in de nacht van 4 op 5 december 2020 heeft overgelegd, is evenmin overtuigend. Uit de tekst daarvan is immers niet af te leiden, anders dan [geïntimeerde] kennelijk meent, dat hij die nacht in het gehuurde heeft verbleven. Dat het [naam 1] is geweest die op 3 en op 4 december 2020 de kinderen, kennelijk met de auto van [geïntimeerde] , naar school heeft gebracht, heeft [geïntimeerde] evenmin verder toegelicht of onderbouwd. [geïntimeerde] voert verder nog aan dat hij op 5 december 2020 met familie en vrienden Sinterklaas heeft gevierd in de woning te [plaats 2] . Dit maakt zijn stelling dat hij in de nacht van 4 op 5 december 2020 in het gehuurde heeft geslapen des te minder geloofwaardig. Ook op de camerabeelden van 5 december 2020 is [geïntimeerde] immers niet te zien. [geïntimeerde] legt niet uit waarom dit zo is. Op welk tijdstip hij het gehuurde heeft verlaten om naar [plaats 2] te gaan blijft onduidelijk. Met een en ander is voldoende vast komen te staan dat [geïntimeerde] gedurende de onderzoeksperiode van [bedrijf 2] niet in de woning heeft overnacht. [geïntimeerde] heeft dat niet weten te weerleggen.  
       
     
     
       3.11 
       Het voorgaande betekent dat zowel het rapport [bedrijf 1] als ook, en des te meer, het rapport [bedrijf 2] het standpunt van Eigen Haard ondersteunen. De onderzoeksrapporten bevatten in ruime mate aanwijzingen voor het leefpatroon van [geïntimeerde] zoals door Eigen Haard geschetst. Weliswaar is niet uit te sluiten dat [geïntimeerde] in de nacht van 19 op 20 maart wel in de woning heeft geslapen, maar dit is gelet op de overige bevindingen niet meer dan een incidentele overnachting en daarmee onvoldoende om te concluderen dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. 
       
     
     
       3.12 
       
        [geïntimeerde] voert nog een aantal feitelijkheden aan die volgens hem aantonen dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Geen van deze feitelijkheden ondersteunt echter dat [geïntimeerde] met regelmaat in het gehuurde overnacht. Al deze feitelijkheden passen evengoed bij de stelling van Eigen Haard dat [geïntimeerde] het gehuurde met name gebruikt om, nadat hij de kinderen naar school heeft gebracht, in de woning te werken. Het gaat dan om het daadwerkelijk verbruik van nutsvoorzieningen, het ontvangen van post, een telefoonabonnement, een parkeervergunning, het halen van brood bij de bakker en dergelijke. Dat [geïntimeerde] een huisarts en tandarts te [plaats 1] heeft, is in dit verband eveneens van onvoldoende betekenis. Dat [geïntimeerde] met enige regelmaat boodschappen doet in [plaats 1] past ook bij zijn door Eigen Haard gestelde reisbewegingen tussen het gehuurde en de woning te [plaats 2] .  
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog een aantal schriftelijke verklaringen van omwonenden overgelegd die erop zouden wijzen dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Eigen Haard heeft erop gewezen dat de verklaringen dateren van rond het voeren van het kort geding en dat [geïntimeerde] juist in die periode, wegens een verbouwing van de woning in [plaats 2] , enige tijd met zijn gezin in het gehuurde heeft verbleven. Ook zouden de verklaringen te algemeen van aard zijn, en mogelijk onbetrouwbaar omdat buren belang zouden hebben bij een voor [geïntimeerde] gunstige verklaring, aldus Eigen Haard.  
       
     
     
       3.14 
       
        [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat de verklaringen dateren van eind 2019 en begin 2020 en dat hij toen enige tijd wegens verbouwing van de woning te [plaats 2] met zijn gezin in het gehuurde heeft verbleven. [geïntimeerde] heeft geen meer recente verklaringen in het geding gebracht. Alleen al daarom zijn de door hem ingebrachte schriftelijke verklaringen van onvoldoende gewicht. De verklaringen zijn bovendien niet heel specifiek over overnachtingen door [geïntimeerde] in het gehuurde, laat staan dat daaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] meer dan incidenteel in het gehuurde overnacht.  
       
     
     
       3.15 
       Met grief 3 klaagt Eigen Haard erover dat de kantonrechter haar bewijsaanbod ten onrechte heeft gepasseerd. Zij biedt in de toelichting op haar grief opnieuw bewijs aan. Eigen Haard heeft gelet op het slagen van de grieven 1 en 2 geen belang meer bij bespreking van deze grief. 
       
     
     
       3.16 
       
        [geïntimeerde] bepleit in zijn reactie op grief 3 dat het bewijsaanbod van Eigen Haard dient te worden afgewezen. Voor het geval dat dit bewijsaanbod van Eigen Haard wordt gehonoreerd, verzoekt [geïntimeerde] om van zijn zijde de door hem genoemde omwonenden van het gehuurde als getuigen te horen. Nu niet wordt toegekomen aan nadere bewijslevering door Eigen Haard, is er geen aanleiding op dit verzoek in te gaan. Het verzoek is immers slechts voorwaardelijk gedaan terwijl deze voorwaarde niet is vervuld. [geïntimeerde] heeft bovendien niet toegelicht dat en hoe gemelde getuigen meer kunnen verklaren dan zij reeds schriftelijk hebben gedaan. 
       
     
     
       3.17 
       Grief 4 betreft de proceskosten van de eerste aanleg. Eigen Haard bepleit dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in die proceskosten. Gelet op het voorgaande slaagt ook deze grief.  
       
     
     
       3.18 
       Grief 5 heeft naast het voorgaande geen zelfstandige betekenis. 
       
     
     
       3.19 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog bepleit dat het rapport [bedrijf 1] op onrechtmatige wijze tot stand is gekomen, omdat er door het ophangen van de camera ernstige inbreuk is gemaakt op de privésfeer en die van zijn buren. Ook zouden de ondervragers zich niet correct hebben gelegitimeerd en zouden verklaringen onder druk zijn afgelegd. [geïntimeerde] heeft echter niet voldoende toegelicht waarom een en ander zou moeten leiden tot het uitsluiten van door het onderzoek verkregen bewijs dan wel tot een andere waardering daarvan. Bovendien hebben de resultaten van de door [geïntimeerde] gewraakte handelingen slechts ten dele bijgedragen aan het bewijs dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.  
       
     
     
       3.20 
       
        [geïntimeerde] heeft in verband met de vermeerderde eis nog kort aangestipt dat Eigen Haard niet aantoont dat de door haar gevorderde onderzoekskosten noodzakelijk waren en dat er geen andere mogelijkheden waren om onderzoek te doen. Het hof oordeelt dat de onderzoeken noodzakelijk waren. Er waren serieus te nemen aanwijzingen dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf meer in de woning had. [geïntimeerde] heeft daarover geen of onvoldoende openheid van zaken gegeven. Geconfronteerd met onderzoeksresultaten heeft hij ontkend dat hij niet meer zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Waar [geïntimeerde] de tekortkoming betwistte en de betrouwbaarheid van het verkregen bewijs bestreed, valt goed te begrijpen dat Eigen Haard de opdrachten tot uitvoerig(er) onderzoek, waaronder observatie, heeft gegeven. Na het afwijzende oordeel in het bestreden vonnis en de ongewijzigde houding van [geïntimeerde] was het ook noodzakelijk om opnieuw onderzoek door middel van observaties te laten uitvoeren. . De kosten van de onderzoeken dienen dan ook voor rekening van [geïntimeerde] te komen.  
       
     
     
       3.21 
       
        [geïntimeerde] heeft al langere tijd niet meer zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Hij gebruikt deze sociale huurwoning niet overeenkomstig zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Het is algemeen bekend dat sociale huurwoningen schaars zijn en dat de wachttijd voor deze woningen lang is. [geïntimeerde] , die elders een dak boven zijn hoofd heeft, dient de gehuurde woning te ontruimen, opdat Eigen Haard de woning conform haar wettelijke taak kan verhuren aan personen die daarvoor in aanmerking komen. 
       
     
     
       3.22 
       De grieven slagen dan wel behoeven niet nader te worden besproken. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van Eigen Haard zal worden toegewezen als na te melden. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep, 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       ontbindt de huurovereenkomst tussen Eigen haard en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 1] ; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] de woning binnen tien dagen na betekening van dit arrest met de daarin vanwege hem aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Eigen Haard van de sleutels, en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om de lopende maandelijkse huurpenningen te betalen tot de dag van de ontruiming; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] de kosten van het onderzoek van [bedrijf 1] , te weten € 10.355,18 aan Eigen Haard te vergoeden, te vermeerderen met  de wettelijke rente vanaf 10 maart 2020 tot de dag van voldoening;    
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] de kosten van het onderzoek van [bedrijf 2] , te weten € 6.855,50 aan Eigen Haard te vergoeden, te vermeerderen met  de wettelijke rente vanaf 12 april 2021 tot de dag van voldoening;    
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 697,02 aan verschotten en € 360,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 2.209,68 aan verschotten en € 1.114,- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs.  M.A. Wabeke, D. Kingma en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023.