ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:2553

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:2553 Gerechtshof Den Haag , 21-12-2021 / 200.276.171/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-12-21

Zaaknummer: 200.276.171/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:2553

---

Hoarding.Tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming gehuurde wegens niet-nakoming door huurder van verplichting om dringende werkzaamheden toe te staan (7:220 BW). Afwijzing ontbinding ogv bz omstandigheden, waaronder leeftijd huurder en duur huurovk.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     
     
       Afdeling Civiel recht 
     
     
     
       Zaaknummer hof: 		200.276.171/01   
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank: 	7855113 / CV EXPL 19-27607  
     
     
     
       
         Arrest van 21 december 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van:  
     
     
     
       
         Whitestork B.V., 
       
       gevestigd in Amsterdam, 
       appellante, 
       hierna te noemen: Whitestork, 
       advocaat: mr. S. Velthuizen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend in [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1 
       
        [geïntimeerde] huurt een woning van Whitestork. Hij heeft wanprestatie gepleegd omdat hij zoveel spullen in de woning heeft opgeslagen dat Whitestork de gas- en elektra-aansluitingen niet heeft kunnen laten controleren. De vraag is of de huurovereenkomst daarom moet worden ontbonden en of [geïntimeerde] de woning moet verlaten.  
       
     
     
       1.2 
       Het hof oordeelt in dit arrest, net zoals de kantonrechter, dat Whitestork de woning tijdelijk en gedeeltelijk door een deurwaarder kan laten ontruimen om de controle van de aansluitingen uit te laten voeren. De wanprestatie van [geïntimeerde] is niet zo ernstig dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [geïntimeerde] definitief uit zijn woning moet worden gezet.  
       
     
   
   
     
       2 Procesverloop 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:  
       - het dossier van de procedure in eerste aanleg, waaronder het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 januari 2020 (hierna ook: het bestreden vonnis); 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 17 maart 2020; 
       - de memorie van grieven (met producties); 
       - de memorie van antwoord (met productie); 
       - de akte van Whitestork; 
       - de antwoordakte van [geïntimeerde] . 
       
     
     
       2.2 
       Partijen hebben arrest gevraagd. 
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staat onder meer het volgende vast:  
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] huurt de woning gelegen op de eerste en de halve derde etage aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De woning werd aanvankelijk verhuurd door Accresco Vastgoed VII B.V. Whitestork heeft het complex waarvan de woning deel uitmaakt in 2017 gekocht en is nu de verhuurder.  
       
     
     
       3.3 
       Bij brief van 29 januari 2018 heeft de door Whitestork aangestelde beheerder van de woning [geïntimeerde] verzocht mee te werken aan een gaskeuring en een elektrakeuring. [geïntimeerde] heeft de beheerder schriftelijk laten weten dat er het jaar ervoor al inspecties waren uitgevoerd. De beheerder heeft [geïntimeerde] in reactie daarop bericht dat er volgens de vorige beheerder geen werkzaamheden in de woning waren uitgevoerd en dat installaties in andere woningen in het complex zijn afgekeurd. De beheerder heeft [geïntimeerde] verzocht een afspraak te maken voor de keuringen en vervolgens diverse rappelbrieven gestuurd. [geïntimeerde] heeft daar niet op gereageerd. 
       
     
     
       3.4 
       Whitestork heeft [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en medewerking van [geïntimeerde] aan de inspecties van de gas- en elektra-installatie gevorderd, op straffe van een dwangsom. Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 23 mei 2018 hebben partijen een regeling getroffen, inhoudende dat een loodgieter en een elektricien de installatie in de woning zouden komen keuren, dat de beheerder niet mee zou gaan met die keuring, dat er alleen foto’s van de installatie zouden worden gemaakt en dat de installatie voldoende toegankelijk moest zijn voor de loodgieter en de elektricien. 
       
     
     
       3.5 
       Op 29 juni 2018 om 13:00 uur heeft een inspectie van de gas- en elektra-installaties in de woning plaatsgevonden. De beheerder ontving hierover de volgende e-mails: 
       
       - e-mail van 4 juli 2018 van de elektricien: 
       
       
         
           “(…) Bewoner is een verzamelaar. Het hele huis staat vol met rommel en is onoverzichtelijk. Ik kan amper lopen zo vol staat het. Hij heeft keurig de meterkast toegankelijk gemaakt. Maar ik heb onmogelijk alles kunnen controleren. (…)”. 
         
       
       
       - e-mail van 3 september 2018 van de loodgieter: 
       
       
         
           “(…) Wij zijn op 29-06-2018 op de [adres 1] geweest i.v.m. met een keuring t.b.v. van de gasinstallatie. Echter hebben we hier geen goede kering uit kunnen voeren omdat het huis helemaal vol staat met spullen. Er is een klein gangpad van 30 cm breed vanaf de ingang van het huis tot aan de keuken achter in het huis voor de rest staat het tot aan het plafond vol met spullen. Hierdoor is de gasinstallatie niet goed te controleren. (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.6 
       De beheerder heeft [geïntimeerde] vervolgens diverse keren schriftelijk verzocht het aantal goederen in de woning terug te brengen en een vervolgafspraak te maken voor de keuring van de aansluitingen. Aangezien [geïntimeerde] daaraan geen gevolg heeft gegeven heeft Whitestork alsnog vonnis gevraagd in het kort geding.  
       
     
     
       3.7 
       Bij vonnis in kort geding van 28 november 2018 is [geïntimeerde] veroordeeld om op straffe van een dwangsom medewerking te verlenen aan de inspectie van de gas- en elektra-installaties. Op 19 december 2018 is dit vonnis aan [geïntimeerde] betekend. 
       
     
     
       3.8 
       Whitestork heeft op 29 maart 2019 een inspectie van de gas- en elektra-installatie ingepland en dit aan [geïntimeerde] medegedeeld, maar [geïntimeerde] heeft niet aan die inspectie meegewerkt. 
       
     
     
       3.9 
       Whitestork heeft [geïntimeerde] de gelegenheid geboden om mee te werken aan een inspectie op 14 mei 2019 om 08:00 uur. Naar aanleiding van die inspectie heeft [geïntimeerde] bij brief van 14 mei 2019 het volgende aan de beheerder bericht: 
       
       
         
           “Hierbij deel ik u mede dat op 14-5-2019 om 08.05 uur een man verscheen die mij geen legitimatie kon tonen van saveur electrotechniek te zijn, om 08.10 uur verscheen een man die geen legitimatie kon tonen van rnr installaties, deze man wilde niet constateren dat er geen gaskachel is aangesloten, maar wilde een complete gaskeuring uitvoeren, hierna is hij naar de tweede verdieping gegaan. 
         
       
       
       
         
           Wilt u er zorg voor dragen dat uw personeel voortaan op tijd op een afspraak komt en zich kan legitimeren.” 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Op 15 mei 2019 heeft de beheerder de volgende e-mail van de elektricien ontvangen: 
       
       
         
           “(…) Meneer [geïntimeerde] stond al beneden te wachten. Ik wilde hem een hand geven maar hij trok zijn hand terug en vroeg om mijn legitimatie. Nadat ik mijn rijbewijs had laten zien en mijn visite kaartje en mijn kleding met bedrijfslogo wilde meneer [geïntimeerde] me niet binnen laten. Ik heb dus wederom weer geen keuring kunnen uitvoeren. (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Bij brief van 20 mei 2019 heeft de beheerder [geïntimeerde] geschreven: 
       
       
         
           “(…) Wij hebben geconstateerd dat u het dak van uw buren gebruikt als opslag voor uw goederen. Wij verwijzen u naar hierbij naar bijgevoegde foto. Het is absoluut niet toegestaan om daken te gebruiken als opslagruimte en hierdoor kan dit betreffende dak nu niet vervangen worden. 
         
       
       
       
         
           Wij verzoeken c.q. sommeren u in dit verband het dak onmiddellijk, uiterlijk binnen 3 dagen na dagtekening, leeg te halen en ons hiervan een bevestiging te sturen. 
         
       
       
       
         
           Eerder hebben we u bericht over uw goederen in de gezamenlijke hang op de 3e etage. Helaas hebben we wederom geconstateerd dat u hier goederen heeft geplaatst. Wij verzoeken u deze eveneens per ommegaande te verwijderen. (…)”. 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Op 22 juli 2019 heeft een keuring van de gas- en elektra-installaties in de woning plaatsgevonden. In zijn rapport van 29 juli 2019 heeft de elektricien opgemerkt (p. 9):  
       
       
         
           “De woning staat verschrikkelijk vol met spullen en materialen waardoor niet alles is te controleren.”  
         
       
       
       
         De loodgieter heeft naar aanleiding van de gaskeuring in zijn rapport opgemerkt: 
       
       
       
         
           “De geiser is niet in werking. De ruimte waar de geiser en het kooktoestel staan is onvoldoende geventileerd conform de normen. Leidingwerk onvoldoende gebeugeld.” 
         
       
       
     
   
   
     
       4 Vorderingen en beslissing van de kantonrechter 
     
     
       4.1 
       Whitestork heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd, samengevat: 
       
       - de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans voor recht te verklaren dat die huurovereenkomst is ontbonden;  
       - [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat [geïntimeerde] nalaat om de woning deels of geheel te ontruimen; 
       - [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de ontruimingskosten, en   
       - in de proceskosten en de nakosten. 
       
     
     
       4.2 
       Whitestork heeft in eerste aanleg aan haar vordering ten grondslag gelegd (samengevat weergegeven) dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen op grond van artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en 7:220 BW (het toestaan van dringende werkzaamheden) niet is nagekomen en dat Whitestork er belang bij heeft de gas- en elektra-aansluitingen van de woning te controleren. Ook is er volgens Whitestork sprake van overlast en/of vervuiling in de woning.  
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst en algehele ontruiming van de woning is volgens de kantonrechter echter niet gerechtvaardigd. [geïntimeerde] is wel veroordeeld tot een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning, namelijk een ontruiming: 
       - voor de duur van de uitvoering van de keuring van de elektra- en gas-aansluiting en eventuele herstelwerkzaamheden en 
       - voor wat betreft de delen van de woning waar de keuring en eventuele herstelwerkzaamheden dienen plaats te vinden.  
       De kantonrechter heeft [geïntimeerde] een termijn van twee weken na de betekening van het vonnis gegeven om de woning gereed te maken voor de controle en het eventuele herstel van de aansluiting. De gevorderde dwangsom is afgewezen omdat naleving van het vonnis met behulp van de deurwaarder kan worden afgedwongen. De proceskosten in conventie zijn gecompenseerd. Voor het overige is de vordering afgewezen. 
       
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 
     
     
       5.1 
       
         Whitestork is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het bestreden vonnis. Zij heeft vier grieven (bezwaren) aangevoerd en vordert in hoger beroep hetzelfde als zij bij de kantonrechter heeft gevorderd. 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
         De grieven zullen hierna samengevat worden weergegeven en vervolgens worden beoordeeld, met inachtneming van het verweer van [geïntimeerde] .  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 Oordeel van het hof 
     
     
       
         Grief 1: feitenweergave in het bestreden vonnis 
       
     
     
     
       6.1 
       Grief 1 is gericht tegen de feiten zoals die in het bestreden vonnis zijn vastgesteld voor zover die afwijken van de door Whitestork aangevoerde feiten. Het hof verwerpt deze grief omdat Whitestork niet concreet heeft gemaakt welke vastgestelde feiten volgens haar onjuist zijn. Verder is de rechter niet gehouden alle door partijen naar voren gebrachte feiten in de uitspraak op te nemen. Voor zover Whitestork feiten aanvoert, die zich na het bestreden vonnis hebben voorgedaan, zullen deze hierna bij de beoordeling van de overige grieven worden meegewogen. 
       
       
         
           Grief 2: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning? 
         
       
       
     
     
       6.2 
       Grief 2 richt zich tegen de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de afwijzing van de (permanente en algehele) ontruiming van de woning. Volgens Whitestork zijn er diverse tekortkomingen van [geïntimeerde] . Zij wijst in dit verband op het volgende (memorie van grieven onder 9): 
       a. Het gehuurde wordt niet schoongemaakt en niet onderhouden door [geïntimeerde] ; 
       b. [geïntimeerde] voldoet niet aan zijn verplichtingen uit het Besluit kleine herstellingen; 
       c. [geïntimeerde] heeft gezorgd voor een brandgevaarlijke situatie en weigert deze situatie op te lossen/aan te pakken; 
       d. [geïntimeerde] weigert om mee te werken aan noodzakelijke werkzaamheden en inspecties door de verhuurder; 
       e. [geïntimeerde] ventileert het gehuurde niet en zijn wijze van bewonen zorgt voor een verhoogde kans op schimmel- en zwamvorming en andere schade aan de woning; 
       f. [geïntimeerde] zorgt voor overbelasting van de vloeren en muren; 
       g. De wijze van bewoning leidt in zijn algemeenheid tot schade aan de woning (het afplakken van ramen, het vervuilen van de woning etc.); 
       h. [geïntimeerde] zorgt voor een brandgevaarlijke en onhygiënische situatie en zorgt daarmee voor een aanzienlijk gevaar (op schade, letsel en doden) voor Whitestork en omwonenden; 
       i. [geïntimeerde] veroorzaakt overlast, onder meer door ook andere gedeelten van het gebouw te bevuilen en neer te zetten met spullen; 
       j. [geïntimeerde] gebruikt het gehuurde niet (meer) of slechts voor een verwaarloosbaar deel als woning. Hij gebruikt het met name - in strijd met de bestemming en functie - als opslagplaats, dan wel als vuilnisbelt. 
       
         Volgens Whitestork is elk van deze tekortkomingen op zich al van voldoende gewicht om de gevorderde ontbinding en algehele ontruiming te rechtvaardigen en in ieder geval geldt dat voor de tekortkomingen gezamenlijk. Whitestork voert onder meer aan dat er drie inspecties en een kort geding vonnis nodig zijn geweest voor de keuring van de gasaansluiting en dat het ondanks die inspanningen niet is gelukt de elektrische installatie te controleren. Verder wijst zij onder meer op de door [geïntimeerde] in het leven geroepen risico’s van brand, ziekte, niet-verzekerd zijn en op zijn onwil de situatie te veranderen. 
         De door de kantonrechter toegewezen tijdelijke ontruiming leidt volgens Whitestork niet tot een duurzame verandering in de situatie en is bovendien kostbaar.  
       
       
     
     
       6.3 
       
         Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof het volgende voorop.  
         Vast staat dat [geïntimeerde] heel veel spullen in de woning heeft opgeslagen. Dit is onder meer geconstateerd door de kantonrechter die de woning tijdens een comparitie ter plaatse heeft bezocht en heeft beschreven. In het proces-verbaal staat onder meer: 
         
           “Samenvattend is er sprake van een met spullen volgestouwd overvol huis. De beperkte doorgangen / paadjes in de woning zijn zo smal, dat twee personen elkaar niet of nauwelijks kunnen passeren.”  Ook uit de opmerkingen van de loodgieter en de elektricien volgt dat de woning helemaal vol staat en dat het daardoor niet gelukt is de benodigde keuringen van de gas- en elektra-aansluiting (hierna ook: de aansluitingen) uit te voeren. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] daardoor is tekortgeschoten in zijn verplichting als huurder om Whitestork in staat te stellen dringende werkzaamheden te verrichten (artikel 7:220 BW).  
       
       
     
     
       6.4 
       De centrale vraag in dit hoger beroep is of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en of [geïntimeerde] de woning (dus) definitief moet ontruimen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dit niet het geval is en dat kan worden volstaan met de door de kantonrechter uitgesproken beperkte (tijdelijke en gedeeltelijke) ontruiming van de woning. Het hof licht dit als volgt toe. 
       
     
     
       6.5 
       Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden,  tenzij  de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze “tenzij-bepaling” brengt mee dat de rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.  
       
     
     
       6.6 
       
         Het hof neemt bij de beoordeling de volgende omstandigheden in aanmerking.  
         Zoals de kantonrechter heeft overwogen en in hoger beroep niet is bestreden, heeft de keuring van de gasaansluiting inmiddels plaatsgevonden. [geïntimeerde] schiet in zoverre niet meer tekort in zijn verplichtingen (zie r.o. 4.5 van het bestreden vonnis).  
         Verder staat vast dat (zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd en Whitestork niet heeft bestreden) [geïntimeerde] inmiddels een bedrijfsruimte heeft gehuurd ten behoeve van de opslag van zijn spullen. Hij brengt daar wekelijks spullen naartoe. [geïntimeerde] heeft dus maatregelen getroffen om een deel van zijn spullen duurzaam elders op te slaan.  
         Ook neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] op leeftijd is (76 jaar) en de woning al ongeveer 35 jaar bewoont. Een huisuitzetting zal voor hem zeer ingrijpend zijn. 
         Naar het oordeel van het hof is de ontbinding van de huurovereenkomst onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd en moet het woonbelang van de huurder zwaarder wegen dan het (veiligheids)belang van de verhuurder. Daarbij is mede relevant dat indien de controle van de elektra-aansluiting nu nog steeds niet mogelijk is (zoals Whitestork heeft aangevoerd, onder verwijzing naar een e-mail van haar advocaat van 3 maart 2020, maar [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist), Whitestork die controle kan afdwingen door het bestreden vonnis te executeren. De woning wordt dan tijdelijk en gedeeltelijk ontruimd door de deurwaarder. Daarmee wordt in dit geval in voldoende mate tegemoetgekomen aan het gerechtvaardigde (veiligheids)belang van Whitestork om de aansluitingen te controleren.  
       
       
     
     
       6.7 
       De door Whitestork aangevoerde argumenten leiden niet tot een ander oordeel, zoals het hof hierna toelicht.  
       - Het argument van Whitestork dat een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming kostbaar is, is juist maar dat geldt evengoed, en zelfs in meerdere mate, voor de door haar gewenste volledige ontruiming. Overigens kan Whitestork de (redelijke) kosten van ontruiming op [geïntimeerde] verhalen.  
       - Aan Whitestork kan worden toegegeven dat [geïntimeerde] herhaaldelijk is tekortgeschoten en ook valt niet uit te sluiten dat hij na een gedeeltelijke ontruiming de woning opnieuw vol zet met spullen. Het voert echter te ver om hier op voorhand van uit te gaan, ook omdat [geïntimeerde] een bedrijfsruimte heeft gehuurd voor de opslag van zijn spullen (zie onder 6.6).  
       - De jurisprudentie waarnaar Whitestork heeft verwezen vertoont onvoldoende gelijkenis met de onderhavige zaak. Uit de jurisprudentie valt ook niet af te leiden dat de ontbinding van de huurovereenkomst bij schending van artikel 7:220 lid 1 BW steeds gerechtvaardigd is.  
       - Het hof verwerpt het argument van Whitestork dat de woning niet adequaat kan worden  verzekerd door de wijze van bewoning door [geïntimeerde] . De door Whitestork overgelegde e-mail van de verzekeraar van 6 december 2017 heeft betrekking op de winkel onder de woning ( [adres 2] ) en de maatregelen die op dat adres nodig zijn om de brandverzekering te continueren. De stelling van Whitestork dat de woning van [geïntimeerde] ( [adres 1] ) niet kan worden verzekerd is daarmee niet onderbouwd. Whitestork heeft overigens ook geen stukken overgelegd waaruit volgt dat de verzekering ten aanzien van [adres 2] daadwerkelijk is vervallen.  
       Los hiervan geldt dat Whitestork door middel van de toegewezen gedeeltelijke en tijdelijke ontruiming, in staat is gesteld de noodzakelijke werkzaamheden te laten uitvoeren en daarmee eventuele problemen met de verzekering op te lossen.  
       
     
     
       6.8 
       
         Ten aanzien van de door Whitestork opgesomde gedragingen van [geïntimeerde] (zie onder 6.2) merkt het hof nog het volgende op.  
         Het verwijt in onderdeel d. (weigering medewerking aan noodzakelijke werkzaamheden) is hiervoor besproken en levert een tekortkoming op.  
         Naar het oordeel van het hof staat ook vast dat er een tweede tekortkoming is geweest, omdat [geïntimeerde] goederen buiten zijn woning heeft opgeslagen (op het dak van zijn buren en in de gemeenschappelijke gang). In zoverre levert ook onderdeel i. van de opsomming een tekortkoming op en heeft [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedragen. Whitestork heeft [geïntimeerde] daar op aangesproken bij brief van 20 mei 2019. Tijdens de rondgang door de woning in het bijzijn van de kantonrechter en Whitestork op 7 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] onweersproken verklaard dat die goederen zijn weggehaald (zie proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg p. 4). De tekortkoming is dus ongedaan gemaakt en van geringe betekenis. Deze rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst, ook niet bezien in samenhang met de hiervoor besproken tekortkoming om de aansluitingen te laten controleren.  
       
       
     
     
       6.9 
       
         Het hof kan niet vaststellen dat er andere tekortkomingen zijn. De opslag van een grote hoeveelheid spullen levert voor het overige geen tekortkomingen op. Dat kan anders zijn als die opslag een (brand)gevaarlijke situatie in het leven roept maar Whitestork heeft dat niet concreet gemaakt. Zij heeft slechts in algemene zin verwezen naar de mogelijkheid van “ontruiming op last van brandweer, GGZ, RIVM, gemeente e.d.”. Dat een van deze instanties daadwerkelijk risico’s ten aanzien van de woning heeft gesignaleerd of handhavend optreden heeft aangekondigd heeft Whitestork niet gesteld. Evenmin is concreet gemaakt dat sprake is van schade aan de woning door onvoldoende schoonmaak, ventilatie, schimmel- en zwamvorming of door overbelasting van de vloeren en muren. Ook blijkt niet van klachten van derden over overlast. Verder is niet gesteld dat sprake is van een bedrijfsmatige opslag of opslag van verboden goederen. Het hof kan dan ook geen andere tekortkomingen vaststellen dan de reeds besproken twee tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.  
         Het hof komt op dit onderdeel niet toe aan een bewijsopdracht, wegens onvoldoende onderbouwing van de gestelde tekortkomingen.  
       
       
     
     
       6.10 
       
         Grief 2 slaagt niet gelet op het voorgaande.  
         Het hof ziet wel aanleiding nog het volgende op te merken: 
         
          [geïntimeerde] dient er ernstig rekening mee te houden dat de herhaling van de hiervoor besproken tekortkomingen, dan wel nieuwe tekortkomingen, in de toekomst wèl tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden. Van Whitestork kan immers niet worden gevergd dat zij ten behoeve van de uitvoering van dringende werkzaamheden steeds een procedure aanhangig moet maken.   
       
       
       
         
           Grief 3: afwijzing dwangsom en kosten ontruiming 
         
       
       
     
     
       6.11 
       Grief 3 is gericht tegen de afwijzing van de door Whitestork gevorderde dwangsom en van de gevorderde kosten van ontruiming. Die grief faalt, zoals hierna wordt toegelicht.  
       
     
     
       6.12 
       Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat er geen aanleiding is voor het opleggen van een dwangsom. Indien [geïntimeerde] blijft tekortschieten, kan Whitestork door middel van een gedwongen beperkte ontruiming bewerkstelligen dat de controle van de elektriciteitsaansluiting alsnog plaatsvindt. Het vooruitzicht van een gedwongen ontruiming vormt een voldoende prikkel tot nakoming, temeer omdat de kosten van een eventuele ontruiming op [geïntimeerde] kunnen worden verhaald.  
       
     
     
       6.13 
       Hoewel de (redelijke) kosten van ontruiming op [geïntimeerde] kunnen worden verhaald,  komen deze niet op voorhand voor toewijzing in aanmerking. In de eerste plaats staat op dit moment niet vast dat gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is; [geïntimeerde] stelt dat de woning thans voldoende is leeggeruimd om volledige controle van de elektriciteitsaansluiting uit te voeren. Bovendien kan de omvang van een eventueel noodzakelijke ontruiming niet op voorhand worden begroot. Whitestork heeft door overlegging van de e-mail van [naam] gerechtsdeurwaarders weliswaar inzichtelijk gemaakt dat de kosten van de ontruiming van een gemiddelde woning volgens die deurwaarder ongeveer € 2.000,- exclusief btw bedragen, maar in dit geval gaat het slechts om een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming. Zo zijn kosten voor opslag c.q. vernietiging van goederen in beginsel niet aan de orde. Verder is de omvang van de eventuele ontruiming onduidelijk. Een redelijke kostenbegroting is daardoor niet mogelijk.  
       
       
         
           Grief 4: proceskosten in eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       6.14 
       Grief 4 is gericht tegen de compensatie van kosten in eerste aanleg. Ook deze grief faalt. Zoals hiervoor is toegelicht deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat de door Whitestork gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd en dat een volledige ontruiming van de woning niet voor toewijzing in aanmerking komt. Gelet hierop heeft de kantonrechter ook terecht overwogen dat beide partijen deels in het gelijk en het ongelijk worden gesteld en dat er aanleiding is de proceskosten te compenseren.  
       
     
     
       6.15 
       De conclusie is dat het hoger beroep van Whitestork niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Aan een bewijsopdracht komt het hof niet toe; voor zover ten aanzien van voldoende onderbouwde stellingen een specifiek bewijsaanbod is gedaan, is dat niet ter zake dienend. Whitestork zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.  
       
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het hof:  
       
       
       - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 24 januari 2020 van de rechtbank Rotterdam; 
       
       - veroordeelt Whitestork in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 332,- aan griffierecht en € 1.671,- aan salaris advocaat. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, M.P.J. Ruijpers en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2021 in aanwezigheid van de griffier.