ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:2477

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:2477 Rechtbank Midden-Nederland , 28-05-2025 / 11495736

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-05-28

Zaaknummer: 11495736

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:2477

---

Gedaagde huurde een woning van eiseres. Eiseres vordert in deze procedure betaling van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met rente en kosten. Volgens gedaagde heeft zij nog een vordering op eiseres, omdat er tijdens de huurperiode van gedaagde problemen waren met de waterpomp. Door deze problemen stelt gedaagde een te hoge energierekening te hebben gehad. Deze kosten wil gedaagde verrekenen met de vordering van eiseres op haar. De kantonrechter wijst de vordering van eiseres toe en de vordering van gedaagde af, omdat zij haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.

RECHTBANK  
       MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Amersfoort 
     
     
     
       Zaaknummer: 11495736 \ AC EXPL  25-176 BJvd/61169 
     
     
     
       
         Vonnis van 28 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]  
       
       
          U.A. ,  
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       eisende partij in conventie, 
       gedaagde partij in reconventie,  
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       gemachtigde: Janssen & Janssen c.s., 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       wonend in [woonplaats] , 2.  [gedaagde sub 2] ,  
       wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde sub 2] c.s., 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met producties 1 t/m 3, 
       - het proces-verbaal van de rolzitting van 19 februari 2025 waarop [gedaagde sub 2] c.s. voor mondeling antwoord in persoon is verschenen,  - de conclusie van antwoord met producties A t/m G van [gedaagde sub 2] c.s. waarbij de eis in reconventie is ingediend, 
       - de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] met producties 1 t/m 3, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - de mondelinge behandeling van 30 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.  
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde sub 2] c.s. huurde een woning van [eiseres] . [eiseres] vordert in deze procedure betaling van achterstallige huurpenningen, vermeerderd met rente en kosten. Volgens [gedaagde sub 2] c.s. heeft zij nog een vordering op [eiseres] , omdat er tijdens de huurperiode van [gedaagde sub 2] c.s. problemen waren met de waterpomp. Door deze problemen stelt [gedaagde sub 2] c.s. een te hoge energierekening te hebben gehad. Deze kosten wil [gedaagde sub 2] c.s. verrekenen met de vordering van [eiseres] op haar. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] toe en de vordering van [gedaagde sub 2] c.s. af, omdat zij haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling in conventie en reconventie 
     
     
       
         
          [gedaagde sub 2] c.s. heeft de vordering van [eiseres] erkend  
       
     
     
     
       3.1. 
       Op 5 september 2022 heeft [gedaagde sub 2] c.s. met [eiseres] een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te [plaats] . De huurprijs bedroeg aan het einde van de huurovereenkomst € 1.644,37 per maand. Per 1 juni 2024 is de huurovereenkomst geëindigd.  
       
     
     
       3.2. 
       Volgens [eiseres] heeft [gedaagde sub 2] c.s. de huurtermijnen van december 2023 t/m mei 2024 niet betaald. Na verrekening met de door [gedaagde sub 2] c.s. betaalde waarborgsom en een tussentijds gedane betaling van [gedaagde sub 2] c.s. in februari 2024 blijft er volgens [eiseres] nog een huurschuld open staan. [gedaagde sub 2] c.s. heeft de vordering van [eiseres] erkend en tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de hoogte van de vordering klopt. Het uitgangspunt is daarom dat [gedaagde sub 2] c.s. de vordering van [eiseres] moet betalen.  
       
       
         
           Volgens [gedaagde sub 2] c.s. waren er problemen met de warmtepomp en heeft zij daardoor te hoge energierekeningen gehad  
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Volgens [gedaagde sub 2] c.s. waren er vanaf het begin van de huurovereenkomst problemen met de waterpomp in de woning. Het water werd na tien minuten douchen koud en de woning werd niet goed verwarmd of was juist te warm. De warmtepomp heeft ook meerdere storingen en lekkages gehad. Door deze lekkages draaide de warmtepomp soms harder dan bij goed functioneren het geval zou zijn geweest. [gedaagde sub 2] c.s. stelt dat er niet of niet adequaat werd gereageerd op meldingen, waardoor het lang duurde voordat er iemand kwam kijken als er iets mis was met de warmtepomp. Uiteindelijk heeft [gedaagde sub 2] c.s. telkens rechtstreeks contact opgenomen met [organisatie 1] (het bedrijf dat de monteurs stuurde) bij storingen of lekkages aan de warmtepomp.  
       
     
     
       3.4. 
       Op 9 december 2023 kreeg [gedaagde sub 2] c.s. van Vattenfall een eindafrekening van de energiekosten met een bedrag van € 2.540,51. Dit bedrag moest worden bijbetaald bij de maandelijkse energiekosten van € 328,12, wat volgens [gedaagde sub 2] c.s. al een fors bedrag is.  
       
     
     
       3.5. 
       Op 22 januari heeft [gedaagde sub 2] c.s. een klacht ingediend bij [organisatie 2] , de beheerder van [eiseres] , waarin zij aangeeft de huur niet meer over te maken als de warmtepomp niet wordt gerepareerd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] c.s. toegelicht dat het niet-betalen van de huur een wanhoopsdaad was omdat [eiseres] niet of niet snel genoeg op de meldingen over de warmtepomp reageerde. Naar aanleiding van deze melding is op of kort na14 februari 2024 het bedieningspaneel van de warmtepomp vervangen. Later heeft [gedaagde sub 2] c.s. weer contact opgenomen met [organisatie 1] waarna bleek dat de waterpomp moest worden bijgevuld. Volgens de monteur kan dit een reden zijn geweest waarom het bedieningspaneel steeds een storing had en de warmtepomp harder moest werken. [organisatie 1] heeft ook de printplaat van de warmtepomp vervangen.  
       
     
     
       3.6. 
       De mankementen aan de warmtepomp zijn volgens [gedaagde sub 2] c.s. de oorzaak van de hoge eindafrekening van de energiekosten en een (zo stelt [gedaagde sub 2] c.s.) te hoog maandbedrag aan energiekosten. [gedaagde sub 2] c.s. stelt dat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (tekortschieten als goed verhuurder door gebreken niet voortvarend op te lossen waardoor [gedaagde sub 2] c.s. verminderd huurgenot heeft ontvangen) en vordert in reconventie een tegemoetkoming van [eiseres] in de maandelijkse energiekosten omdat zij daardoor schade heeft geleden. Na april 2024 kwamen de maandelijkse energiekosten op een bedrag van € 110,- uit. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] c.s. toegelicht dat zij van mening is dat [eiseres] haar een bedrag verschuldigd is van € 2.975,-. Het bedrag is een schatting. [gedaagde sub 2] c.s. heeft daartoe gestelde redelijke kosten van het verbruik over de periode van november 2023 tot april 2024, namelijk € 150,- per maand, afgetrokken van het door haar verschuldigde maandbedrag aan energiekosten van € 328,12, wat uitkomt op een bedrag van € 170,-. [gedaagde sub 2] c.s. heeft dit vervolgens vermenigvuldigd met 17,5, de duur van de huurovereenkomst.-. Daarnaast vordert [gedaagde sub 2] c.s. in reconventie de veroordeling van [eiseres] tot betaling van de eindafrekening van de energiekosten van € 2.540,51.  
       
     
     
       3.7. 
       Volgens [eiseres] is het hoge verbruik van [gedaagde sub 2] c.s. niet te wijten aan de storingen van de warmtepomp. [eiseres] stelt altijd op meldingen te hebben gereageerd en de storingen of andere klachten te hebben verholpen.  
       
       
         
           Het wettelijke stelsel van stellen en onderbouwen  
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Uit de wet volgt dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten, van die feiten of rechten de bewijslast draagt.  Dat betekent dat de partij die op grond van bepaalde feiten en omstandigheden een vordering instelt, die feiten en omstandigheden moet onderbouwen en zo nodig bewijzen.  
       
     
     
       3.9. 
       In deze zaak staat voorop dat [eiseres] onderbouwd heeft gesteld dat [gedaagde sub 2] c.s. haar nog een bedrag aan achterstallige huur verschuldigd is. Dit is door [gedaagde sub 2] c.s. ook niet betwist. [gedaagde sub 2] c.s. stelt dat zij nog een vordering op [eiseres] heeft. Het is aan [gedaagde sub 2] c.s. om de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan die vordering voldoende te onderbouwen. Dat heeft [gedaagde sub 2] c.s. onvoldoende gedaan. De kantonrechter licht dat hieronder toe.  
       
       
       
       
       
         
           
            [gedaagde sub 2] c.s. heeft haar stellingen onvoldoende onderbouwd  
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Uit de stukken die [gedaagde sub 2] c.s. heeft overgelegd blijkt dat er vaak is gemaild en vaak is gevraagd aan [eiseres] om actie te ondernemen om de problemen met de warmtepomp te verhelpen. Hoewel het erop lijkt dat [eiseres] soms wel sneller actie had kunnen (en wellicht moeten) ondernemen kan daarmee nog niet gezegd worden dat sprake is van tekortschieten door [eiseres] als gevolg waarvan [gedaagde sub 2] c.s. schade heeft geleden. Het ontbreekt aan een onderbouwing waaruit volgt welke storing in welke periode en in welke mate het gevolg heeft gehad dat de energiekosten hoger lagen dan verwacht mocht worden. Gelet op de onderbouwde betwisting door [eiseres] had die onderbouwing wel van [gedaagde sub 2] c.s. verwacht mogen worden.  
       
     
     
       3.11. 
       Zo is er geen eindnota of voorschotnota overgelegd en is er geen inzage gegeven in het lagere voorschot na april 2024. [gedaagde sub 2] c.s. stelt dat installateurs verklaarden dat het verbruik van de warmtepomp zo hoog was dat het te vergelijken was met het verbruik van een bedrijf in plaats van een woning en dat het niet anders kan dan dat te weinig water in de warmtepomp zorgt voor een hoger verbruik, maar [gedaagde sub 2] c.s. heeft geen verklaringen van de installateurs overgelegd waaruit dit blijkt. Ook stukken waaruit blijkt hoeveel hoger het verbruik is geworden ten opzichte van ‘normaal gebruik’ bij een warmtepomp zonder mankementen of storingen ontbreken. Daarmee heeft de kantonrechter ook geen enkel handvat om de door [gedaagde sub 2] c.s. gestelde schade te kunnen begroten of te schatten. Bovendien is niet gebleken uit stukken dat er een hoger verbruik is geweest op dagen of momenten dat de warmtepomp storingen of lekkages had.  
       
     
     
       3.12. 
       In de whatsapp-berichten die [gedaagde sub 2] c.s. tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd is te lezen dat andere bewoners ook geklaagd hebben over de warmtepomp en problemen met de warmtepomp hebben gehad. Hoewel hieruit lijkt te volgen dat meer bewoners kampten met problemen met de warmtepompen, geven ook deze whatsapp-berichten geen duidelijkheid ten aanzien van de hiervoor in 3.11 genoemde punten.  
       
     
     
       3.13. 
       Daartegenover staat dat [eiseres] onderzoek heeft laten doen aan de warmtepomp, en stukken heeft overgelegd waaruit volgt dat het verbruik met name in de avonduren hoog zou zijn, wat niet lijkt te rijmen met hoger verbruik door een storing van de warmtepomp. Verder is volgens [eiseres] niet uit het verbruik af te lezen dat dit hoger is geweest op dagen waarop er een storing is geweest of dat het verbruik lager was op dagen nadat de storing was verholpen.  
       
       
         
           De vorderingen van [eiseres] zullen worden toegewezen  
         
       
       
     
     
       3.14. 
       Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde sub 2] c.s. haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd en daarom niet is komen vast te staan dat zij een tegenvordering heeft op [eiseres] . Daarom kan [gedaagde sub 2] c.s. zich niet op verrekening of opschorting beroepen en worden de vorderingen van [gedaagde sub 2] c.s. afgewezen. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] toewijzen. Dat betekent dat het bedrag aan huurachterstand wordt toegewezen.  
       
       
       
       
       
         
           
            [gedaagde sub 2] c.s. moet de wettelijke rente betalen  
         
       
       
     
     
       3.15. 
       De kantonrechter zal de door [eiseres] gevorderde wettelijke rente toewijzen. [gedaagde sub 2] c.s. had voor tijdige betaling van de facturen zorg moeten dragen en heeft dat niet gedaan. [gedaagde sub 2] c.s. is dus in verzuim met betaling van de facturen. Volgens [eiseres] bedraagt de wettelijke rente tot 27 december 2024 € 287,18 en [gedaagde sub 2] c.s. heeft hier geen verweer tegen gevoerd. De gevorderde wettelijke rente vanaf 27 december 2024 wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing wordt vermeld.  
       
       
         
           
            [gedaagde sub 2] c.s. moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen  
         
       
       
     
     
       3.16. 
       
        [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 2] c.s. een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 leden 5 en 6 BW). De overeenkomst bevat een incassokostenbeding in artikel 25.2 van de algemene bepalingen bij de overeenkomst. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagde sub 2] c.s. een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. Wel moet beoordeeld worden of aan het beding (en daarmee ten minste aan de eisen van de wet), is voldaan.  
       
       
         
          [eiseres] heeft aan [gedaagde sub 2] c.s. een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.  [eiseres] heeft ook vergoeding gevorderd van de btw over het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten. Omdat [eiseres] een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 851,68 worden toegewezen. 
       
       
       
     
     
       3.17. 
       Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - huurtermijnen t/m 31 mei 2024  
               
               
                 € 
               
               
                 8.221,85 
               
               
                 + 
               
             
             
               
                 - wettelijke rente tot 27 december 2024 
               
               
                 €  
               
               
                 287,18 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - buitengerechtelijke incassokosten  
               
               
                 €  
               
               
                 851,68 
               
               
                 
               
             
             
               
                 totaal  
               
               
                 € 
               
               
                 9.360,71 
               
               
                 
                 
               
             
             
               
                 - af: borg  
               
               
                 € 
               
               
                 4.740,00 
               
               
                 -/- 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 4.620,71 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
       
       
         
           
            [gedaagde sub 2] c.s. moet de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       
        [gedaagde sub 2] c.s.is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 145,89 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 514,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 542,00 
               
               
                 (2 punten × € 271,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.336,89 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       3.19. 
       
        [gedaagde sub 2] c.s. zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze zullen op nihil worden gesteld, omdat het partijdebat in reconventie samen is gevallen met dat in conventie.  
       
     
     
       3.20. 
       De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
         
           Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard 
         
       
       
     
     
       3.21. 
       Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.620,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 3.481,85, met ingang van 27 december 2024, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.336,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
         
           in reconventie:  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       wijst de vorderingen van [gedaagde sub 2] c.s.af, 
       
     
     
       4.5. 
       veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op nihil. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.