ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:2517

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:2517 Gerechtshof Amsterdam , 26-09-2023 / 200.316.092/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-09-26

Zaaknummer: 200.316.092/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:2517

---

Huur woonruimte. Wet overleg huurders verhuurder. Jaarlijkse bijdrage overeengekomen? Verplichting tot verantwoording?

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer			: 200.316.092/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 9466898 EA VERZ 21-608  
     
     
     
       
         beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 september 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         HUURDERSVERENIGING DETROIT , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         VESTEDA INVESTMENT MANAGEMENT B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna HVD en Vesteda genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       HVD is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op  
       14 september 2022, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 28 juni 2022 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. HVD heeft in hoger beroep haar verzoek aangevuld. Zij verzoekt, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking gedeeltelijk zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren dat de door Vesteda ten behoeve van HVD jaarlijks vastgestelde voordeurbijdrage geen vergoeding is als bedoeld in artikel 7 lid 2, eerste volzin van de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV), alsmede zal beschikken dat HVD aan Vesteda slechts verantwoording behoeft af te leggen ter zake van de door Vesteda aan haar te beschikking gestelde gelden, met veroordeling van Vesteda in de kosten van de procedure in beide instanties, een en ander zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.   
     
     
     
       Op 28 november 2022 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van Vesteda ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen. 
     
     
     
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 18 juli 2023. Namens partijen hebben hun hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. HVD heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Vesteda heeft daartegen bezwaar gemaakt, waarop hierna zal worden beslist. Partijen hebben inlichtingen verschaft. 
     
     
     
       Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden. 
     
     
     
       Vesteda heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over de juistheid daarvan bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Wel heeft HVD een uitbreiding van het onder 1.4 vastgestelde bepleit. Het hof zal daarmee hieronder rekening houden. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn de vaststaande feiten de volgende. 
     
     
     a. Vesteda is een beleggingsinstelling die zich voornamelijk richt op de verhuur van woningen in het middenhuursegment. Zij verhuurt thans ongeveer 27.000 woningen in Nederland.  
     
     b. Vesteda is de verhuurder van 81 woningen en zeven bedrijfsruimten in het appartementencomplex Detroit in Amsterdam.  
     
     c. HVD is op 1 juni 2017 opgericht. Zij behartigt de belangen van de huurders van bovengenoemde 81 woningen.  
     
     d. Vesteda verstrekt jaarlijks aan 103 huurdersorganisaties en bewonerscommissies een vaste bijdrage per woning van huurders van wie de belangen worden vertegenwoordigd door de desbetreffende organisatie/commissie, de zogeheten voordeurbijdrage. De voordeurbijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd en is voor het jaar 2021 vastgesteld op € 6,50 per woning met een maximum van € 1.035,=.  
     
     e. Naast de vaste voordeurbijdrage verstrekt Vesteda aan de huurdersorganisaties ook, meestal op aanvraag, aanvullende bedragen. Tot en met 2020 heeft Vesteda aan HVD inclusief de voordeurbijdrage in totaal een bedrag in de orde van grootte van € 11.000,= betaald.   
     
     f. Tussen Vesteda en HVD bestaat al geruime tijd discussie over diverse onderwerpen, waaronder de berekening van de servicekosten.     
     
     g. In een brief van 11 december 2020 heeft Vesteda aan de orde gesteld of HVD voldoet aan de eisen die de WOHV stelt aan een huurdersorganisatie. 
     
     h. In reactie op die brief heeft HVD aan Vesteda diverse stukken doen toekomen. Bij e-mail van 3 maart 2021 heeft zij toegestuurd: een document waarin de werkwijze van HVD is beschreven, de notulen van een vergadering op 3 april 2019 en de resultaten van een enquête onder de bewoners. Bij e-mail van 25 mei 2021 heeft zij toegestuurd: een overzicht van de geldstromen tussen haar en Vesteda tot en met 2020, een overzicht van alle betalingen aan derden in relatie tot declaraties, en diverse facturen. In de begeleidende e-mail heeft de voorzitter van HVD te kennen gegeven dat de door Vesteda betaalde voordeurbijdrage voor HVD bij lange na niet voldoende is om redelijk te kunnen functioneren, dat de kosten van een vergaderruimte en van een boekhoudprogramma nog niet waren voldaan en dat nog een declaratie van een juridisch deskundige ten bedrage van € 5.590,20 open stond. Vesteda is verzocht laatstgenoemd bedrag voor 30 mei 2021 te betalen.  
     
     i. Vesteda heeft vanaf 2021 de betaling van de voordeurbijdrage opgeschort.     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       Vesteda heeft de kantonrechter verzocht, samengevat: 
       - HVD te bevelen aan Vesteda te verstrekken de jaarrekeningen over de jaren 2017 tot en met 2020, bankafschriften van alle door HVD gehouden bankrekeningen, bescheiden waaruit blijkt op welke wijze de in die stukken genoemde kostenposten tot stand zijn gekomen en een afschrift waaruit blijkt welke inkomsten HVD heeft ontvangen uit een gehouden crowdfundactie en waaraan die zijn besteed; 
       - voor recht te verklaren dat Vesteda niet gehouden is kosten waardoor de voordeurbijdragen over de jaren 2017 tot en met 2020 worden overschreden, te vergoeden zolang HVD geen volledige en adequate financiële verantwoording heeft afgelegd over de periode van 1 juni 2017 tot en met 31 december 2020, met veroordeling van HVD in de proceskosten.  
       Vesteda heeft aan deze verzoeken ten grondslag gelegd dat HVD geen volledig inzicht heeft gegeven in haar financiële situatie en dat Vesteda onder die omstandigheden op grond van het bepaalde in artikel 7 lid 2 WOHV niet kan worden verplicht een aanvullende bijdrage boven de voordeurbijdrage te voldoen. Zij heeft gewezen op een passage uit de wetsgeschiedenis waaruit volgens haar blijkt dat huurdersorganisaties geacht worden het overgrote deel van hun kosten zelf te financieren.  
       
     
     
       3.2 
       HVD heeft de verzoeken van Vesteda bestreden en in het verlengde van die betwisting van haar kant verzocht, samengevat: 
       - voor recht te verklaren dat zij een huurorganisatie is als bedoeld in de WOHV; 
       - te oordelen dat zij slechts rekening en verantwoording hoeft af te leggen aan Vesteda over de door Vesteda aan haar ter beschikking gestelde gelden;  
       - te bepalen dat Vesteda stopt met het opschorten van de standaard voordeurbijdragen, met veroordeling van Vesteda in de proceskosten.  
       Deze verzoeken zijn door Vesteda tegengesproken.  
       
     
     
       3.3 
       
         Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter als volgt overwogen.  
         Na kennisneming van de documenten die HVD op haar website heeft geplaatst, betwist Vesteda niet langer dat HVD voldoet aan de vereisten van artikel 1 lid 1 sub f WOHV. De verklaring voor recht dat HVD een huurdersorganisatie is als bedoeld in de WOHV, kan worden gegeven, omdat ook de kantonrechter op grond van de door HVD overgelegde stukken en de ter zitting gegeven toelichting van oordeel is dat HVD aan de vereisten voldoet.  
         Met betrekking tot de overige verzoeken geldt dat partijen de voordeurbijdrage hebben vastgesteld als het in artikel 7 lid 2 WOHV bedoelde “bepaald bedrag” en dat HVD op grond van de WOHV slechts verantwoording hoeft af te leggen over die betaalde bedragen en niet over haar financiën. De door haar daarover gevraagde verklaring voor recht is echter te beperkt geformuleerd om te kunnen worden gegeven. 
         Als HVD vergoeding vraagt van kosten die de voordeurbijdrage overstijgen, biedt de WOHV geen grondslag om een financiële verantwoording te verlangen, maar het ligt in de rede dat Vesteda dan van HVD toelichting verlangt waarom de reeds verstrekte voordeurbijdrage niet toereikend is en waarom HVD die kosten niet uit eigen middelen kan voldoen. Uit de samenhang van de twee leden van artikel 7 WOHV volgt namelijk dat het standpunt van HVD dat Vesteda automatisch alle kosten moet betalen, niet juist is.    
         HVD vraagt in deze procedure geen vergoeding meer van concrete kostenposten, zodat de verzoeken van Vesteda tot overlegging van bescheiden en tot verklaring voor recht niet toewijsbaar zijn. 
         Het verzoek van HVD te bepalen dat Vesteda de voordeurbijdrage niet mag opschorten is wel toewijsbaar, omdat WOHV in ieder geval de door partijen overeengekomen voordeurbijdrage moet voldoen, aangezien HVD voldoet aan de vereisten van artikel 1 lid 1 sub f WOHV. 
         De kantonrechter heeft bepaald dat beide partijen de eigen proceskosten moeten dragen.  
       
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       HVD heeft twee grieven aangevoerd. De eerste grief gaat over het rechtskarakter van de voordeurbijdrage en de verplichting tot het afleggen van verantwoording. De tweede grief gaat over de proceskosten.  
       
       
         
           De ter zitting overgelegde stukken 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Hoewel Vesteda terecht heeft aangevoerd dat HVD zich bij de overlegging zonder goede grond niet heeft gehouden aan de wettelijke indieningstermijn van tien dagen, zal het hof de stukken accepteren, omdat de aard van de stukken zodanig is dat Vesteda daarop ook binnen de gelaten termijn behoorlijk kan reageren, zoals ter zitting ook is gebleken.   
       
       
         
           Het rechtskarakter van de voordeurbijdrage  
         
       
       
     
     
       3.6 
       Artikel 7 van de WOHV luidt als volgt:  
       
         1. De verhuurder vergoedt aan de huurdersorganisatie de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken, genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b. Onder deze kosten worden in ieder geval begrepen de kosten van het uitnodigen van deskundigen en het vragen van inlichtingen en adviezen als bedoeld in artikel 5d, en de kosten van scholings- en vormingsactiviteiten als bedoeld in artikel 5e. 
       
       
       
         2. De verhuurder en de huurdersorganisatie komen overeen dat de in een kalenderjaar gemaakte kosten, bedoeld in het eerste lid, worden vastgesteld op een bepaald bedrag, dat de huurdersorganisatie naar eigen inzicht kan besteden. De huurdersorganisatie legt binnen twee maanden na afloop van het jaar, bedoeld in de eerste volzin, aan de verhuurder verantwoording af over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden. Kosten waardoor het hier bedoelde bedrag zal worden overschreden, komen slechts ten laste van de verhuurder, voorzover hij in het dragen daarvan toestemt. 
       
       
     
     
       3.7 
       HVD betwist dat de voordeurbijdrage als “bepaald bedrag” in de zin van artikel 7 lid 2 WOHV tussen partijen is overeengekomen. Volgens HVD is de voordeurbijdrage eenzijdig door Vesteda vastgesteld. Bovendien meent HVD dat de huurdersorganisatie en de verhuurder jaarlijks vooraf moeten overleggen over de door de verhuurder te betalen bijdrage en dus niet rechtsgeldig een vast en jaarlijks te indexeren bedrag kunnen afspreken. 
       
     
     
       3.8 
       Vesteda heeft hiertegen als eerste aangevoerd dat HVD zich (voor het eerst) in hoger beroep niet op het standpunt kan stellen dat de voordeurbijdrage tussen partijen niet is overeengekomen, omdat zij geen grief heeft gericht tegen de toewijzing door de kantonrechter van haar verzoek te bepalen dat Vesteda die bijdrage niet mag opschorten. Dit betoog gaat niet op. Dat HVD aanspraak maakt op uitbetaling van de voordeurbijdrage is niet per definitie in strijd met haar standpunt dat die bijdrage niet tussen partijen is overeengekomen. Zoals zij ter zitting heeft toegelicht beschouwt HVD de voordeurbijdrage als een toezegging van Vesteda om in ieder geval dat bedrag ieder jaar aan HVD te betalen. Op nakoming van die toezegging kan HVD aanspraak maken, ook als juist zou zijn dat de voordeurbijdrage niet als “bepaald bedrag” in de zin van artikel 7 lid 2 WOHV tussen partijen is overeengekomen.  
       
     
     
       3.9 
       Vesteda heeft daarnaast aangevoerd dat het standpunt van HVD dat de voordeurbijdrage niet is overeengekomen, misbruik van bevoegdheid oplevert, dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op basis van dit standpunt tracht HVD Vesteda in strijd met de systematiek van de WOHV alsnog te dwingen tot het voldoen van alle door haar gewenste kosten zonder dat zij Vesteda waarheidsgetrouw en volledig heeft ingelicht over haar financiële positie, aldus Vesteda . Ook dit verweer wordt verworpen. Als partijen in een jaar geen overeenstemming kunnen bereiken over de hoogte van het door de verhuurder ter beschikking te stellen bedrag, zal dat geschil op de voet van artikel 8 WOHV aan de huurcommissie of de kantonrechter moeten worden voorgelegd. In het kader van die procedure zal door HVD uiteraard enig inzicht moeten worden gegeven in haar financiën. Verder is de vrees van Vesteda dat HVD haar in afwijking van de systematiek van artikel 7 WOHV kan dwingen tot het voldoen van alle door haar gewenste kosten als partijen geen jaarbijdrage zijn overeengekomen, ongegrond. Ook over de vraag op welk totaalbedrag HVD in een jaar aanspraak kan maken, zullen partijen overeenstemming moeten bereiken of een oordeel van de huurcommissie of de kantonrechter moeten vragen.  
       
     
     
       3.10 
       Daarmee komt het hof toe aan de vraag of partijen kunnen worden geacht de voordeurbijdrage te zijn overeengekomen in de zin van artikel 7 lid 2 WOHV. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend voor de jaren na 2017. HVD heeft in haar aanvraag financiële vergoeding 2018-2019 erkend dat zij “[v]anwege een gebrek aan tijd” en “onder protest” akkoord is gegaan met de voordeurbijdrage over 2017. Het hof is niet gebleken dat HVD aan dat akkoord niet zou kunnen worden gehouden. Uit de processtukken van Vesteda blijkt echter niet hoe en wanneer HVD in de jaren daarna met de voordeurbijdrage akkoord zou zijn gegaan, terwijl uit productie 2b bij het beroepschrift voor 2018 en 2019 zelfs het tegendeel volgt. Ter zitting daarnaar gevraagd heeft Vesteda ook niet duidelijk kunnen maken wanneer en hoe HVD in die jaren akkoord zou zijn gegaan. Bewijs van het gestelde akkoord is niet overgelegd en ook niet (voldoende concreet) aangeboden. Het staat wel vast dat de voordeurbijdrage in het landelijke Vesteda Platform is besproken, maar ook als in dat orgaan overeenstemming zou zijn bereikt, is HVD daaraan niet gebonden. Dit alles betekent dat de door HVD gevraagde verklaring voor recht kan worden gegeven met betrekking tot de jaren vanaf 2018. In zoverre slaagt de eerste grief.           
       
       
         
           Verplichting tot verantwoording 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Partijen verschillen er niet over van mening dat HVD op grond van artikel 7 lid 2 WOHV verplicht is verantwoording af te leggen over de besteding van de gelden die Vesteda aan haar ter beschikking heeft gesteld. Vesteda vindt echter dat zij daarnaast recht heeft op volledige financiële openheid van zaken als HVD vergoeding verlangt van kosten die boven de overeengekomen jaarlijkse bijdrage uitstijgen. In reactie op de verzoeken van Vesteda tot het geven van die openheid heeft HVD gevraagd voor recht te verklaren dat zij  slechts  verantwoording behoeft af te leggen ter zake van de door Vesteda aan haar ter beschikking gestelde gelden. De kantonrechter achtte de formulering van de gevraagde verklaring voor recht te beperkt omdat Vesteda onder omstandigheden in reactie op een verzoek om een extra vergoeding boven de jaarlijkse overeengekomen bijdrage een bepaalde toelichting en dus een mate van financiële verantwoording van HVD mag vragen. 
       
     
     
       3.12 
       Terecht voert HVD in hoger beroep aan dat, aangezien artikel 7 lid 2 WOHV bepaalt dat de verhuurder extra kosten alleen hoeft te vergoeden als die vooraf zijn goedgekeurd, het vanzelf spreekt dat de verhuurder aan die goedkeuring de voorwaarde van financiële openheid mag verbinden, maar dat het mogen stellen van zo’n voorwaarde iets anders is dan het bestaan van een verplichting tot verantwoording aan de zijde van HVD. Of HVD de geëiste financiële openheid wil geven, is en blijft een eigen keuze van HVD. Dit betekent dat de gevraagde verklaring voor recht in beginsel kan worden gegeven.  
       
     
     
       3.13 
       Het hof acht de door HVD in haar verzoek gebezigde formulering echter te algemeen. Het valt niet uit te sluiten dat partijen op de een of andere manier met elkaar in een rechtsverhouding komen te verkeren die HVD verplicht tot het afleggen van (rekening en) verantwoording aan Vesteda . Aan de gevraagde verklaring voor recht zal daarom de beperking worden toegevoegd dat die alleen geldt voor de situatie die artikel 7 WOHV regelt. In zoverre slaagt de eerste grief ook.  
       
       
         
           Proceskosten eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       3.14 
       Alle verzoeken die Vesteda in eerste aanleg heeft gedaan, zijn afgewezen. In hoger beroep wordt dat niet anders. In hoger beroep is voorts gebleken dat de verzoeken van HVD alle, zij het soms in aangepaste vorm, toewijsbaar zijn. Hierbij past echter de nuancering dat de verklaring voor recht dat HVD aan de vereisten van artikel 1 lid 1 sub f WOHV voldoet, naar moet worden aangenomen mede berust op (het feit dat Vesteda haar betwisting heeft ingetrokken op grond van) de grote hoeveelheid stukken die HVD na het indienen van het inleidende verzoekschrift op internet heeft gepubliceerd. Bovendien heeft HVD in eerste aanleg twee tamelijk veelomvattende tegenverzoeken na de mondelinge behandeling ingetrokken. Dit geheel van omstandigheden leidt tot de conclusie dat HVD in eerste aanleg weliswaar de overwegend in het gelijk gestelde partij is, maar er gronden zijn om een kwart van de aan haar kant gevallen kosten voor haar eigen rekening te laten. Ook de tweede grief slaagt dus grotendeels.  
       
       
         
           Slotsom en kosten hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.15 
       De beide grieven slagen ten dele. De bestreden beschikking zal worden vernietigd wat betreft de afwijzing van de verklaring voor recht inzake de verantwoordingsplicht en wat betreft de beslissing over de proceskosten.   
       
     
     
       3.16 
       Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt Vesteda veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt de bestreden beschikking wat betreft de beslissing op het verzoek van HVD inzake de verantwoordingsplicht en wat betreft de beslissing over de proceskosten; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat in het kader van de toepassing van artikel 7 lid 2 WOHV HVD slechts verantwoording hoeft af te leggen aan Vesteda over de door Vesteda aan haar ter beschikking gestelde bedragen;   
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;  
     
     
     
       verklaart voor recht dat in de jaren vanaf 2018 de voordeurbijdrage niet een tussen partijen overeengekomen bedrag is als bedoeld in artikel 7 lid 2 WOHV;  
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus Vesteda aan HVD driekwart van de aan haar zijde gevallen kosten moet vergoeden, zijnde € 375,= voor salaris; 
     
     
     
       veroordeelt Vesteda in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van HVD gevallen, op € 783,= aan verschotten en € 2.366,= voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders verzochte. 
     
     
     
     
       Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.