ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:3380

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:3380 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-09-2014 / HD 200.100.072_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-09-02

Zaaknummer: HD 200.100.072_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:3380

---

mondelinge huuropzegging

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.100.072/01 
     
     
     
       
         arrest van 2 september 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [de vrouw]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante], 
       advocaat: mr. J. Wouters te Middelburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Woningbouwvereniging Schuddebeurs, 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Schuddebeurs, 
       advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 3 januari 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen van 5 oktober 2011, gewezen tussen [appellante] als eiseres in oppositie, tevens eiseres in voorwaardelijke reconventie, en Schuddebeurs als gedaagde in oppositie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  222003/11-1229) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. Dat vonnis is gewezen in een verzetprocedure. Aan die verzetprocedure is een verstekprocedure voorafgegaan waarin de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen onder zaaknummer 218167/11-622 een verstekvonnis van 27 april 2011 heeft gewezen. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep; 
     - de memorie van grieven met producties; 
     - de memorie van antwoord met producties. 
     
     
       De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Schuddebeurs heeft aan [mede-huurder] (hierna: [mede-huurder]) en [appellante] met ingang van 1 juni 2008 de woonruimte aan de [pand 1] te [plaats] verhuurd tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs. De kale huurprijs bedroeg bij het aangaan van de huur € 366,95 en het voorschot servicekosten bedroeg € 210,--, zodat de totale prijs per maand per 1 juni 2008 € 576,95 bedroeg. 
         
         
           Met ingang van 1 juli 2008, 1 juli 2009 en 1 juli 2010 hebben aanpassingen plaatsgevonden in de maandelijks te betalen huurprijs en voorschot servicekosten. 
         
         
           
            [mede-huurder] en [appellante] hebben een huurachterstand laten ontstaan. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         Het onderhavige hoger beroep is gericht tegen het vonnis van 5 oktober 2011. Dat vonnis is gewezen in een verzetprocedure. Aan die verzetprocedure is een verstekprocedure voorafgegaan. In die verstekprocedure heeft Schuddebeurs gevorderd, kort gezegd: 
         
           
             ontbinding van de huurovereenkomst; 
           
           
             veroordeling van [mede-huurder] en [appellante] tot ontruiming van het gehuurde; 
           
           
             hoofdelijke veroordeling van [mede-huurder] en [appellante] tot betaling van een hoofdsom van € 2.626,06 aan tot en met december 2010 bestaande huurachterstand, te vermeerderen met rente en kosten zoals in de dagvaarding aangegeven; 
           
           
             veroordeling van [mede-huurder] en [appellante] tot betaling van € 651,34 per maand als huur of gebruiksvergoeding met ingang van 1 januari 2011 tot aan het tijdstip van de ontruiming; 
           
         
         
           met veroordeling van [mede-huurder] en [appellante] in de proceskosten. 
           Aan deze vordering heeft Schuddebeurs ten grondslag gelegd dat [mede-huurder] en [appellante] over de periode tot en met december 2010 een huurachterstand hebben laten ontstaan van € 2.626,06 en dat de huurovereenkomst vanwege deze tekortkoming ontbonden moet worden. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [mede-huurder] en [appellante] zijn in de verstekprocedure niet verschenen. De kantonrechter heeft vervolgens in het onder zaaknummer 218167/11-622 gewezen verstekvonnis van 27 april 2011 overwogen dat de vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Op grond daarvan heeft de kantonrechter, kort weergegeven: 
         
           
             de huurovereenkomst ontbonden; 
           
           
             
              [mede-huurder] en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde; 
           
           
             
              [mede-huurder] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld om aan [appellante] € 3.006,58 te betalen (een hoofdsom van € 2.626,06, vermeerderd met € 23,53 aan tot 10 december 2010 vervallen rente en met € 357,-- aan buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.626,06 vanaf 10 december 2010; 
           
           
             
              [mede-huurder] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld om aan Schuddebeurs als huur of gebruiksvergoeding met ingang van 1 januari 2011 tot aan het tijdstip van de ontruiming  € 651,34 per maand te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata; 
           
         
         met veroordeling van [mede-huurder] en [appellante] in de proceskosten. 
         
       
       
         3.3.1. 
         Het vonnis is op 9 mei 2011 aan [appellante] betekend, waarna [appellante] tijdig in verzet gekomen is. In de verzetdagvaarding heeft zij enkele verweren gevoerd en een eis in voorwaardelijke reconventie ingesteld. De verweren en die eis in voorwaardelijke reconventie zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.3. 
         In het verzetvonnis van 5 oktober 2011 heeft de kantonrechter in conventie de door [appellante] gevoerde verweren verworpen en het verzet ongegrond verklaard. De kantonrechter heeft voorts de vordering van [appellante] in voorwaardelijke reconventie afgewezen. Tot slot heeft de kantonrechter [appellante] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie veroordeeld. 
         
         
           
             Tegen welk vonnis is het hoger beroep gericht? 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         
          [appellante] heeft gesteld dat zij in hoger beroep komt van het verstekvonnis van 27 april 2011 en van het verzetvonnis van 5 oktober 2011. [appellante] kan echter niet in hoger beroep komen van het verstekvonnis van 27 april 2011. Tegen dat vonnis stond het rechtsmiddel van verzet open en dat rechtsmiddel heeft [appellante] ook benut.  
         
       
       
         3.4.2. 
         Het hof zal het door [appellante] ingestelde hoger beroep aldus opvatten dat dit alleen gericht is tegen het verzetvonnis van 5 oktober 2011. Met dat hoger beroep wil [appellante] kennelijk bewerkstelligen dat het hof het verzetvonnis van 5 oktober 2011 zal vernietigen en dat het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende (doende wat de rechter in de verzetprocedure volgens [appellante] had moeten doen): 
         
            alsnog het verstekvonnis van 27 april 2011 zal vernietigen; 
            de vorderingen van Schuddebeurs in conventie alsnog zal afwijzen; 
            voor het geval de vorderingen van Schuddebeurs in conventie niet worden afgewezen, de eis van [appellante] in voorwaardelijke reconventie zal toewijzen; 
            Schuddebeurs in de kosten van de verstekprocedure en verzetprocedure zal veroordelen.   
         
         Uit de memorie van antwoord blijkt dat Schuddebeurs het hoger beroep van [appellante] ook op deze wijze heeft opgevat. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
          [appellante] heeft vier grieven aangevoerd. Die grieven moeten geacht worden gericht te zijn tegen het verzetvonnis van 5 oktober 2011. De grieven zijn indirect ook gericht tegen het verstekvonnis van 27 april 2011 omdat de kantonrechter in het verzetvonnis de oordelen uit het verstekvonnis in stand heeft gelaten. 
         
         
           
             Naar aanleiding van grief I 
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         De kantonrechter heeft in rov. 2 van het verstekvonnis van 27 april 2011 als feit vastgesteld dat [mede-huurder] en [appellante] van Schuddebeurs de woning aan de [pand 2] te [plaats] hebben gehuurd voor een huurprijs van “thans” (ten tijde van het vonnis) € 651,34 per maand. Omdat de kantonrechter in het verzetvonnis van 5 oktober 2011 het verzet ongegrond heeft verklaard, kan deze overweging geacht worden te zijn bevestigd in het verzetvonnis van 5 oktober 2011. 
         
       
       
         3.5.2. 
         
          [appellante] is met haar eerste grief tegen deze feitenvaststelling opgekomen. In de toelichting op de grief voert zij aan dat in het huurcontract is overeengekomen dat een woonruimte wordt verhuurd aan de [pand 4] (dus niet aan de [pand 2]).  
         
       
       
         3.5.3. 
         Dit onderdeel van de grief is deels terecht voorgedragen. Uit de huurovereenkomst, de stellingen van [appellante] in haar verzetdagvaarding, de stellingen van Schuddebeurs in de conclusie van antwoord in oppositie en in de memorie van antwoord en uit de tekst van de opzeggingsbrief die [appellante] beweert te hebben verzonden (prod. 8 bij de memorie van grieven) blijkt dat beide partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst betrekking had op de woonruimte aan de [pand 1]. In het verstekvonnis staat dus ten onrechte nr. [pand 2] als huisnummer van het gehuurde. Het hof gaat er verder vanuit dat de vermelding van het huisnummer [pand 4] in de toelichting op grief I op een kennelijke vergissing berust. Uit de huurovereenkomst blijkt dat dat niet het huisnummer van het gehuurde is, maar het huisnummer van de verhuurder. 
         
       
       
         3.5.4. 
         Voor zover [appellante] met grief I heeft willen stellen dat aan haar geen woning maar een woonruimte is verhuurd, zal het hof die kwestie, voor zover relevant, hierna in het kader van grief III bespreken. 
         
       
       
         3.5.5. 
         In de toelichting op grief I voert [appellante] verder aan dat de huurprijs inclusief servicekosten met ingang van 1 juli 2010 niet € 651,34 bedraagt maar € 631,34. [appellante] heeft ter onderbouwing van die stelling verwezen naar een overzicht dat afkomstig is van Schuddebeurs (prod. 7 bij de memorie van grieven). 
         
       
       
         3.5.6. 
         Schuddebeurs heeft in haar reactie op grief I uiteengezet dat de huurprijs inclusief servicekosten met ingang van 1 juli 2010 inderdaad niet € 651,34 bedraagt. Volgens Schuddebeurs ligt de huurprijs inclusief servicekosten € 25,-- per maand lager en is het aanvankelijk hanteren van een onjuist bedrag veroorzaakt door het feit dat de servicekosten per 1 juli 2010 met € 25,-- per maand verlaagd zijn en dat daarmee aanvankelijk abusievelijk geen rekening is gehouden. Schuddebeurs heeft erop gewezen dat in verband daarmee op het overzicht bij november 2010 een creditering van € 125,-- is doorgevoerd (5 keer € 25,--, namelijk over de maanden juli tot en met november 2010). Volgens Schuddebeurs bedraagt de huur inclusief servicekosten dus sinds 1 juli 2010 € 626,34 per maand. Het hof zal verder van dit bedrag uitgaan omdat de juistheid van dat bedrag onomstotelijk volgt uit het overzicht dat [appellante] als prod. 7 bij de memorie van grieven heeft overgelegd (en waarover [appellante] zich dus reeds heeft kunnen uitlaten). Op dat overzicht staat linksboven voor de periode vanaf 1 juli 2010 een kale huur van € 386,34 en een bedrag aan servicekosten van € 240,-- genoemd. Dit voert tot een totaal verschuldigd bedrag van € 626,34 per maand. Daarmee is ook de creditering van € 125,-- verklaard.  
         
       
       
         3.5.7. 
         Schuddebeurs heeft in haar reactie op grief 1 verder uiteengezet dat het voorgaande meebrengt dat de achterstallige huur over de periode tot en met december 2010 niet € 2.626,05 bedraagt maar € 1.892,25. Ook dat bedrag is naar het oordeel van het hof duidelijk af te leiden uit de door [appellante] als prod. 7 bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzicht (dat weliswaar uitkomst op € 1.897,25 maar waarin de huur over de maand december 2010 abusievelijk € 5,-- te hoog is gesteld). Dat dit bedrag aanzienlijk lager is dan het in eerste aanleg door Schuddebeurs gevorderde bedrag komt verder doordat op dit overzicht de restitutie servicekosten over de periode 1 juli 2009 tot en met 30 juni 2010 is meegenomen. Dit alles heeft [appellante] reeds bij het nemen van de memorie van grieven redelijkerwijs duidelijk moeten zijn.  
         
       
       
         3.5.8. 
         Het bovenstaande brengt mee dat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling die in rov 3.2.2. sub 3 van dit arrest is weergegeven, niet in stand kan blijven. In plaats daarvan zal [appellante] in conventie in beginsel (behoudens het in het kader van grief III nog te behandelen beroep op verrekening) moeten worden veroordeeld om aan Schuddebeurs te betalen: 
         
            € 1.892,25 € 1.892,25 aan huurachterstand over de periode tot en met december 2010, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 10 december 2010; 
            € 1.892,25 € 357,-- aan buitengerechtelijke kosten (tegen welke veroordeling [appellante] geen grief heeft gericht). 
         
         Het bedrag van  € 23,53 aan tot 10 december 2010 vervallen rente is niet langer toewijsbaar omdat dit op onjuiste hoofdsommen is gebaseerd. Omdat Schuddebeurs haar vordering op dit punt niet heeft aangepast zal het hof dit onderdeel van de vordering afwijzen. 
         
       
       
         3.5.9. 
         Ook de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling die in rov. 3.2.2. sub 4 van dit arrest is weergegeven kan niet in stand blijven. Het daar genoemde bedrag van € 651,34 per maand moet immers in elk geval worden verlaagd tot € 626,34 per maand. Daarnaast wordt deze veroordeling nog verder ter discussie gesteld door de hierna gezamenlijk te behandelen grieven II en IV. 
         
       
       
         3.5.10. 
         Grief I heeft dus in belangrijke mate doel getroffen. 
         
         
           
             Naar aanleiding van grief III 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         
           
            [appellante] heeft in eerste aanleg als verweer tegen de vorderingen van Schuddebeurs onder meer aangevoerd dat het adres [pand 1] feitelijk niet bestaat en dat die omstandigheid eraan in de weg heeft gestaan dat zij met succes huursubsidie kon aanvragen. Volgens [appellante] heeft zij hierover gedwaald en zou zij, als zij geweten zou hebben dat voor de woonruimte geen huursubsidie kon worden verkregen, de huurovereenkomst niet althans niet op dezelfde voorwaarden zijn aangegaan. Volgens [appellante] heeft zij hierdoor een schade geleden van € 140,-- per maand en moet die schade voor rekening van Schuddebeurs komen. 
           
            [appellante] heeft zich in conventie beroepen op verrekening van de vordering van Schuddebeurs met de tegenvordering tot schadevergoeding die [appellante] uit hoofde van deze dwaling stelt te hebben. Voor het geval het beroep op verrekening niet wordt gehonoreerd vordert [appellante] in voorwaardelijke reconventie wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomst door de rechter op de voet van artikel 6:230 BW ter opheffing van het door [appellante] geleden nadeel (naar het hof begrijpt: door de verschuldigde huur met terugwerkende kracht te verlagen met € 140,-- per maand). 
         
         
       
       
         3.6.2. 
         Schuddebeurs heeft bij conclusie van antwoord in oppositie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, gemotiveerd betwist dat het niet mogelijk was om voor de woonruimte aan de [pand 1] huurtoeslag aan te vragen. Schuddebeurs heeft daartoe de voorwaarden voor het verkrijgen van huurtoeslag overgelegd en gesteld dat de aan [appellante] en [mede-huurder] verhuurde woonruimte een eigen toegang en eigen voorzieningen heeft. Verder heeft Schuddebeurs een voorschotbeschikking van de belastingdienst overgelegd waaruit blijkt dat in 2011 aan de bewoner van het adres [pand 3] huurtoeslag is toegekend. Volgens Schuddebeurs zijn de woonruimtes aan de [pand 3] en [pand 1] vrijwel identiek en hebben ook de vorige bewoners van de woning aan de [pand 1], als zij aan de inkomensvoorwaarden voldeden, huursubsidie kunnen ontvangen. 
         
       
       
         3.6.3. 
         De kantonrechter heeft in het verzetvonnis het beroep van [appellante] op dwaling verworpen en mede om die reden de veroordelingen uit het verstekvonnis in stand gelaten en de vordering in voorwaardelijke reconventie niet toewijsbaar geacht. [appellante] is daartegen opgekomen met grief III. 
         
       
       
         3.6.4. 
         In de toelichting op deze grief voert [appellante] allereerst aan dat zij de huur tot en met december 2010 volledig heeft betaald en biedt zij aan om daarvan nader bewijs over te leggen. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] in de gelegenheid te stellen nadere bewijsstukken van betalingen over te leggen. Als [appellante] zich daadwerkelijk had willen beroepen om bewijsstukken van betalingen had zij die uiterlijk bij de memorie van grieven over moeten leggen. 
         
       
       
         3.6.5. 
         In de toelichting op de grief herhaalt [appellante] verder haar betoog over het niet kunnen verkrijgen van huursubsidie voor de woonruimte op het adres [pand 1]. Het hof verwerpt dat betoog. Schuddebeurs heeft immers reeds in eerste aanleg onder overlegging van producties gemotiveerd betoogd dat het wel degelijk mogelijk was om voor de betreffende woonruimte huurtoeslag te verkrijgen, mits uiteraard werd voldaan aan onder meer de geldende inkomensvoorwaarden. [appellante] heeft als reactie op dat verweer haar betoog onvoldoende onderbouwd. Zij heeft niet betwist dat de door haar gehuurde woonruimte een eigen toegang en eigen voorzieningen had en dat in zoverre aan de voorwaarden voor het verkrijgen van huurtoeslag werd voldaan. Zij heeft geen huursubsidieaanvraag en evenmin een afwijzende beschikking overgelegd. Ook heeft zij op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [appellante] vanwege de aard van het gehuurde geen huurtoeslag kon krijgen. Het hof verwerpt dus evenals de kantonrechter het beroep dat [appellante] in conventie heeft gedaan op verrekening. Ook acht het hof, evenals de kantonrechter, de vordering van [appellante] in voorwaardelijke reconventie niet toewijsbaar. 
         
       
       
         3.6.6. 
         Tot slot heeft [appellante] in de toelichting op grief III gesteld dat de servicekosten in 2009 en 2010 gestegen zijn ten opzichte van 2008, dat deze stijging vooral is veroorzaakt door medebewoners en dat het niet redelijk is die stijging gelijkelijk mede af te wentelen op [appellante]. Het hof verwerpt ook dit onderdeel van de grief. Het hof acht de mate waarin de maandelijks te betalen voorschotten op de servicekosten zijn gestegen niet buitensporig. Bovendien blijkt uit de door [appellante] bij memorie van grieven overgelegde productie 7 dat zij naar aanleiding van de eindafrekening servicekosten over het seizoen 2009/2010 een aanzienlijk bedrag aan servicekosten heeft terugontvangen. In elk geval bieden de stellingen van [appellante] onvoldoende aanknopingspunten om een gelijkelijke verdeling van de servicekosten over de huurders onredelijk te achten. 
         
       
       
         3.6.7. 
         Grief III wordt dus verworpen. 
         
         
           
             Naar aanleiding van de grieven II en IV 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Het hof zal de grieven II en IV gezamenlijk behandelen. Met deze grieven komt [appellante] op tegen de in het verzetvonnis van 5 oktober 2010 bekrachtigde beslissing uit het verstekvonnis van 27 april 2010 om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden per de datum van dat vonnis.  
         
       
       
         3.7.2. 
         In de toelichting op deze grieven voert [appellante] allereerst aan dat zij de huurovereenkomst medio november 2010 schriftelijk heeft opgezegd per 1 januari 2011. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [appellante] als productie 8 bij de memorie van grieven een kopie overgelegd van de volgens haar verzonden schriftelijke huuropzegging. [appellante] concludeert dat de huur door deze opzegging per 1 januari 2011 is geëindigd, zodat de kantonrechter de huur ten onrechte heeft ontbonden per 27 april 2011 en [appellante] ten onrechte heeft  veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs over de periode vanaf 1 januari 2011 tot aan de datum van de ontruiming. 
         
       
       
         3.7.3. 
         Het hof verwerpt dit onderdeel van de grieven. Schuddebeurs heeft uitdrukkelijk betwist dat de huur schriftelijk is opgezegd. [appellante] heeft niet aangeboden de verzending van de schriftelijke huuropzegging te bewijzen. Daarom staat in dit hoger beroep niet vast dat de opzegging daadwerkelijk is verzonden. 
         
       
       
         3.7.4. 
         In de toelichting op de grieven voert [appellante] verder aan dat zij de huur mondeling heeft opgezegd aan Schuddebeurs in de aanwezigheid van drie getuigen, te weten [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3]. Schuddebeurs heeft als reactie op deze grief niet aangevoerd dat een mondelinge opzegging van de huur niet rechtsgeldig zou zijn. Voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat, als [appellante] de huur inderdaad medio november 2010 mondeling heeft opgezegd per 1 januari 2011, de huur dan daardoor per 1 januari 2011 is geëindigd. 
         
       
       
         3.7.5. 
         Dat [appellante] de huur medio november 2010 mondeling heeft opgezegd per 1 januari 2011 staat echter niet vast. Schuddebeurs heeft uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de huur mondeling is opgezegd door [appellante]. Bovendien stelt het hof vast dat de stelling van [appellante] in de memorie van grieven, dat zij bij het mondeling opzeggen van de huur in aanwezigheid van drie getuigen de sleutel van het gehuurde aan Schuddebeurs heeft overhandigd, niet goed te verenigen is met de stelling van [appellante] in de verzetdagvaarding dat zij de woning in december 2010 heeft verlaten en dat [mede-huurder] daarin is achtergebleven. Ook in de opzeggingsbrief die [appellante] beweert te hebben verzonden staat dat [appellante] vertrekt maar dat [mede-huurder] niet vertrekt en in het gehuurde blijft wonen. Het gestelde achterblijven van [mede-huurder] in het gehuurde doet afbreuk aan de stelling van [appellante] dat zij de sleutel heeft ingeleverd bij gelegenheid van het beweerdelijke opzeggen van de huur, en dat doet weer afbreuk aan de stelling van [appellante] dat zij de huur medio november 2010 mondeling heeft opgezegd. 
         
       
       
         3.7.6. 
         Omdat [appellante] bij haar betoog over een mondelinge opzegging van de huur uitdrukkelijk melding maakt van drie met name genoemde getuigen, neemt het hof aan dat [appellante] in de gelegenheid wil worden gesteld om de beweerdelijke mondelinge opzegging van de huur door getuigenverhoren te bewijzen. Het hof zal [appellante] tot die bewijslevering in de gelegenheid stellen. Het hof stelt wel vast dat het financieel belang van deze bewijslevering slechts van relatief beperkte omvang is. Het gaat om de huurprijs van – zoals hiervoor bij de bespreking van grief I is vastgesteld – € 626,34 per maand en dit over de periode van 1 januari 2011 tot en met de datum van de ontruiming. Deze ontruiming heeft volgens de stellingen van Schuddebeurs in de memorie van antwoord op 24 mei 2011 plaatsgevonden, zodat het belang van de bewijslevering beperkt is tot de huur over een periode van een kleine vijf maanden. Wellicht kunnen de partijen daar onderling een regeling over treffen waardoor de kosten van de getuigenverhoren voorkomen kunnen worden. 
         
       
       
         3.7.7. 
         Het hof zal elk verder oordeel over de grieven II en IV aanhouden. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellante] toe te bewijzen dat zij de huur van de woonruimte aan de [pand 1] te [plaats] medio november 2010 mondeling heeft opgezegd aan Schuddebeurs per 1 januari 2011; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. P.P.M. Rousseau als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 16 september 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaat van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, P.P.M. Rousseau en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 september 2014.