ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:531

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:531 Rechtbank Rotterdam , 26-01-2022 / C/10/622815 / HA ZA 21-671

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-01-26

Zaaknummer: C/10/622815 / HA ZA 21-671

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:531

---

Non-conformiteit woning. Schending garantie 6.3 koopovereenkomst. Met het risico van vallende betondelen is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. Geen aanleiding voor onderzoeksplicht. Verkopers aansprakelijk voor nader te onderbouwen herstelkosten

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/622815 / HA ZA 21-671 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 januari 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1.  [eiser 1] , 
     
       
         2. 	 [eiser 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats eisers] , 
       eisers, 
       advocaat mr. H. Romeijn te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  [gedaagde 1] , 
     
       
         2. 	 [gedaagde 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats gedaagden] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. L.A.A. Steehouwer te Rijswijk. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 20 juli 2021, met producties 1 tot en met 25; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties I tot en met VI; 
         
         
           de aanvullende producties 26 tot en met 32 van [eiser 1] en [eiser 2] ; 
         
         
           de notitie van [eiser 1] en [eiser 2] ; 
         
         
           de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de mondelinge behandeling op 20 december 2021, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2. De feiten 
     
       2.1. 
       In januari 2018 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun woning aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: de woning) te koop gezet. In verband daarmee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aantal vragen in een vragenlijst als volgt beantwoord: 
       
       
         “ 11.  Onderhoud (…) Wanneer is de dakbedekking van de platte daken voor het laatst vernieuwd of gerepareerd en is dit geheel of gedeeltelijk gebeurd? deels 2017 (…) 
       
       
     
   
   
     
       12 Gebreken, bezwaren 
     
       (…) 
       Is er voor zover bekend sprake van chloridenschade/betonrot?		☐Ja	☒Nee 
       (…) 
       Is het pand voor zover u bekend aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? 							☐Ja	☒Nee 
       (…) 
       Heeft u lekkages aan daken?					 ☒Nee	☐Ja, namelijk: 
     
     
     
       Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren?		☒Ja	☐Nee 
       Zo ja, waar en wanneer? 
       2003 en 2017” 
     
     
     
       2.2. 
       Op 5 maart 2018 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond met de woning (hierna: de koopovereenkomst of de overeenkomst). De koopsom is € 380.300,-. De koopovereenkomst vermeldt, voor zover van belang: 
       
       
         “ 6.1.  De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). 
         (…) 
       
     
     
       6.3. 
       
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  woning . 
         (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.  Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 25 juni 2018 is de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] geleverd.  
       
     
     
       2.4. 
       Per e-mail van 10 april 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] het volgende aan de verkoopmakelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bericht: 
       
       
         “Wij hebben een lekkage in de garage ontdekt afgelopen vrijdag 05/04/2019, naar aanleiding van de lekkage hebben wij een dakinspectie laten uitvoeren. 
         Helaas blijken er mankementen met het dak te zijn en moeten wij nu een reparatie laten uitvoeren van € 9.873,60. 
       
       
       
         In de bijlage de offerte die we hebben gehad. Onze vraag is valt dit onder verborgen gebreke[n] of zijn wij hier nu te laat mee.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Per e-mail van 25 april 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] het volgende aan de verkoopmakelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bericht: 
       
       
         “Wij zijn net gebeld dat dit dus niet meer onder verborgen gebreken valt en dat wij anders juridische stappen moeten gaan ondernemen.  Hier zitten wij inderdaad sterk aan te denken omdat wij toch de informatie hebben gekregen dat de verkopende partij wel degelijk problemen met het dak had en dat is nog niet alles, ze hadden ook last van zwarte schimmel die ze dus overgeschilderd hebben volgens de getuige. 
       
       
       
         Wij zijn nu aan het breken en vinden inderdaad zwarte schimmel, zie bijlage. Dit is nog maar 1 kamer en wij zijn toch erg bang dat er verder door het hele huis zwarte schimmel zit. 
       
       
       
         Wij zouden graag met de verkopende partij dit netjes willen oplossen zonder juridische stappen te moeten ondernemen, wil de verkopende partij dit niet dan zijn wij toch echt genoodzaakt om verdere stappen te ondernemen.”  
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 28 april 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] het volgende appbericht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestuurd: 
       
       
         “wij hebben een aantal vragen over het dak en constructie. Wij hebben nu al voor 19.000 euro het dak moeten repareren en we zijn nog niet klaar. Wat weten jullie over vochtproblemen? Wij zijn nu het hok aan het uitbreken en we denken dat we schimmels zijn tegengekomen onder het verlaagde plafond en dat laten we deze week onderzoeken. Van een aantal buren hebben wij gehoord dat jullie zelf ook al veel problemen met het dak hadden en ook vochtproblemen. Waarom zijn wij hierover niet geïnformeerd? We hebben jullie makelaar ook al op de hoogte gebracht. Hoe gaan we dit oplossen want dit gaat ons aardig wat geld kosten. Wij hopen dat we een reactie krijgen want wij vinden dit een verborgen gebreken. Wij zijn van plan om toch juridische stappen te gaan ondernemen.”   
       
       
     
     
       2.7. 
       In opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] heeft Strooming B.V. (hierna: Strooming) op 6 mei 2019 onderzoek verricht in de woning. Het rapport van 16 mei 2019 van Strooming vermeldt onder meer het volgende: 
       
       
         “ 
       
        Vochtgehalte gemeten door gebruik van vochtmeter in alle ruimtes van de woning. Resultaat van dit onderzoek: de muren in de gehele woning zijn niet vochtig (slaapkamers, woonkamer, badkamer etc.) Dit houd[t] in dat hier geen vochtproblematiek is geconstateerd. Op de plekken waar het plafond open ligt (slaapkamer, opslagkamer en kamer rechts) is een hogere concentratie vocht gemeten op de houten balken, de massieve balken en het beton: respectievelijk rond de 112, 75 en 65 (ter vergelijking: op de meter is t/m de 40 droog). Dit betekent dat er duidelijk vochtproblematiek aanwezig is of aanwezig is geweest. 
       
         (…) 
         
           VISUELE INSPECTIE 
         
       
       
       
         De woning is naar aanleiding van de zichtbare problematiek visueel geïnspecteerd. Hierbij zijn de ruimtes bekeken, met inbegrip van de plafonds en de dakconstructie (betonnen dakplaten, stalen draagconstructies en houten balk constructies). Hier is het volgende uit naar voren gekomen: 
       
       
       
         
           Het ziet er naar uit dat de dakconstructie bestaat uit betonnen dakplaten die geplaatst zijn op een stalen draagconstructie. Deze is op verschillende plekken te zien. Hierop is aanslag aangetroffen dat een resultaat is van langdurige vochtproblematiek van het dak. De stalen balken zijn op verschillende plekken geroest en bevatten her en der schimmelplekken. Hetzelfde geldt voor de betonnen dakplaten (zie foto’s).  
         
         
           De houten balk constructies zijn op verschillende plekken aangetast door langdurige vochtproblematiek in de vorm van lichte houtrot en verkleuringen (zie foto’s). 
         
         
           In de berging is aanslag/donkere- en witte plekken geconstateerd. Dit zijn, gezien het schimmelonderzoek en bouwkundige expertise, geen schimmelplekken maar o.a. calcium carbonaat. De rode plekken op de muur zijn roestplekken (zie foto’s).  
         
       
       
       
         
           CONCLUSIE BINNENMILIEU 
         
       
       
       
         Op basis van dit onderzoek kan worden gesteld dat het binnenmilieu goed is. Er zijn geen waardes gemeten die een gevaar opleveren voor de gezondheid.  
       
       
       
         Na een visuele inspectie, aangevuld met monstername, is op verschillende plaatsen lichte vorm van houtrot, schimmelvorming, roest en calciumcarbonaat geconstateerd. Dit is een gevolg van een langdurig (wellicht reeds verholpen) vochtprobleem. Omdat dit hoofdzakelijk de plafonds en de dakconstructie betreft, heeft de vochtproblematiek te maken met het dak. Lekkages van het dak zorgen voor de vorming van al bovenstaande problematiek. 
       
       
       
         Momenteel is dit naar ons inziens (…) een niet-constructief probleem, wat inhoudt dat dit op het moment geen gevaar oplevert en/of afbreuk doet wat betreft de constructie van het huis. Wel is het ten zeerste aan te raden om de problematiek met het dak op te lossen en aangetroffen bovenstaande te herstellen.  
       
       
       
         
           ADVIES 
         
       
       
       
         
           Het verhelpen van de bron van de problematiek. In dit geval is dat het dak (reeds gedeeltelijk gedaan). 
         
         
           Wanneer bovenstaande gedaan is, het plafond in de gehele woning open halen om een goed en compleet beeld te krijgen van de actuele problematiek. 
         
         
           De aanwezige schimmel plekken (laten) aanpakken door deze schoon te maken/ te verwijderen. Dit kunt u laten doen door een professioneel bedrijf of zelf aan de slag gaan met schimmelverwijderaar.  
         
         
           De geroeste stalen balken van de constructie ontroesten en over schilderen. 
         
         
           De plekken in de berging aanpakken door deze af te steken en de ondergrond te reinigen.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Per brief van 21 mei 2019 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] onder meer het volgende aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bericht: 
       
       
         “ De door u verkochte woning vertoont gebreken 
         (…) In maart 2019 hebben cliënten last gekregen van lekkage in de woning. Gebleken is dat sprake is van problemen met het dak. Herstel heeft ondertussen al plaatsgevonden. Het een en ander is ook door cliënten gemeld aan uw makelaar.  
       
       
       
         Onderzoek heeft verder uitgewezen dat sprake is van schimmel en vochtproblemen in de woning. Tevens hebben cliënten gegronde aanleiding om te vermoeden dat sprake is van betonrot in de woning. Op dit punt zal nader onderzoek worden uitgevoerd waarbij u ook wordt uitgenodigd.  
       
       
       
         
           In verband met deze gebreken stel ik u nu reeds in gebreke (…) Nadat aanvullend onderzoek door een bouwkundige heeft plaats gevonden neem ik opnieuw contact met u op. Echter u wordt reeds op voorhand in gebreke gesteld.”  
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aansprakelijkheid per brief van 18 juni 2019 van de hand gewezen.  
       
     
     
       2.10. 
       In opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] heeft ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) nader onderzoek verricht. In haar rapport van 1 juli 2019 is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         “ CONCLUSIE 
       
       
       
         Ter plaatse is er in een tweetal slaapkamers schade aan de betonnen dakvloer geconstateerd ten gevolge van langdurige lekkages. De lekkages moeten ruim voor de notariële overdracht aanwezig zijn geweest, gezien het aangetroffen schadebeeld. Eveneens ontbreekt er een deugdelijke ventilatie vanuit de buitengevels om de ruimte tussen de verlaagde plafonds en betonnen dakvloer te ventileren. Hierdoor is er schimmelvorming en een verhoogd vochtpercentage ontstaan boven de plafonds in de woning.  
       
       
       
         Of de gehele betonnen dakvloer door betonrot is aangetast, is momenteel niet bekend. Hiervoor dient een destructief onderzoek te worden uitgevoerd, waardoor de plafonds op de begane grond zullen worden beschadigd. Indien de betonnen dakvloer geheel dient te worden hersteld, dienen de plafonds uit de woning te worden verwijderd. 
       
       
       
         Herstel van de gewapende betonnen dakvloeren dient door een gespecialiseerd bedrijf, na grondige inspectie, te worden uitgevoerd. De kosten van herstel inclusief de gevolgschade aan wanden en plafonds is momenteel (nog) niet te ramen.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 16 oktober 2019 heeft Solid Services B.V. (hierna: Solid Services) in opdracht van [eiser 1] en [eiser 2] de woning geïnspecteerd. Het rapport van 29 oktober 2019 van Solid Services (hierna ook: het eerste rapport) vermeldt onder meer het volgende: 
       
       
         “ 6	CONCLUSIE 
       
       
       
         Ter plaatse van de onderzijde van de betonnen kanaalplaten zijn diverse schademechanismen aangetroffen. Met name zijn de schades zichtbaar in ‘slaapkamer 13m²’ en ‘slaapkamer 18,5 m²’. In ‘dartkamer’ is de schade minder in omvang en in ernst. ‘Slaapkamer 15 m²’ vertoont nagenoeg geen schade. 
         Nabij de plaatnaden én in het midden van de platen is bij een aanzienlijke hoeveelheid platen scheurvorming aanwezig (voor de exacte hoeveelheid wordt verwezen naar de inspectietekening in bijlage 2). 
         Non-destructieve metingen evenals de waargenomen schade tonen aan dat de scheurvorming zich bevindt ter hoogte van wapeningsstaven. De aanwezige wapening is gecorrodeerd. Vermoedelijk drukt de gecorrodeerde wapening het beton van de onderzijde van de kanaalplaten waardoor scheurvorming ontstaat. Dit vermoeden wordt ondersteund door het op sommige locaties losliggende beton waarbij tevens gecorrodeerde wapening zichtbaar is aan het oppervlak. 
         Ter plaatse van diverse platen zijn vochtplekken en is schimmelvorming op het betonnen oppervlak aangetroffen. 
       
       
       
         (…) 
         
           Vanwege de aard van de vraagstelling wordt dieper ingegaan in de ontwikkeling van het schadebeeld. 
         Het conceptueel model door Tuutti (1982) wordt frequent gebruikt als basis voor de beoordeling van het verlies van bruikbaarheid van gewapend beton gedurende zijn levensduur. Het model bestaat uit twee fases; de initiatie- en de propagatiefase. In de initiatiefase dringen schadelijke stoffen door de betondekking en in de propagatiefase vindt de-passivering van het staal plaats en is er actieve corrosie aanwezig. (…) Figuur 3: Conceptueel verouderingsmodel door Tuutti (1982) 
       
       
       
         Door corrosie zal de sterkte van het wapeningsstaal niet achteruitgaan, maar door het reactieproduct ontstaan er spanningen in het beton en zal het beton gaan scheuren (cracking). De hechting tussen het beton en de wapening verzwakt hierdoor, wat de bruikbaarheid en sterkte van de betonnen elementen in de constructie negatief beïnvloedt. Het corrosieproduct van staal is bovendien van een groter volume dan ongecorrodeerd staal wat leidt tot scheuren en afdrukken van het beton (spalling). De hoeveelheid corrosie die nodig is om tot scheuren te leiden is afhankelijk van de kwaliteit van de betondekking en de ratio tussen betondekking en wapeningsdiameter. De scheurvorming die zichtbaar is, geeft een visuele indicatie van wapeningscorrosie en is geruime periode zichtbaar voordat daadwerkelijk betonnen delen loskomen. 
         De snelheid van de corrosie wordt om praktische redenen in dit geval als μm per jaar genoemd. Gemiddelde corrosiesnelheden bij actieve corrosie bedragen volgens Gulikers [bronvermelding; opmerking rechtbank] (2002) circa 12 μm – 35 μm per jaar. Zelden worden door hem (…) waarden van hoger dan 116 μm per jaar aangetroffen. 
         Om te bepalen wanneer het corrosieproces is begonnen wordt de volgende aanname gedaan. 
         Indien er sprake is van uniforme corrosie (geheel rondom) zou de aangetroffen staaf met diameter 2,6 mm bij een originele staafdikte van ø6 / ø8 een diameterafname hebben van respectievelijk 3,4 / 5,4 mm of 3400 μm / 5400 μm. De straal zou dan 1700 μm / 2700 μm zijn afgenomen. Zelfs met deze corrosiesnelheden zouden er diverse jaren (15-23 jaar) in de meest corrosieve omstandigheden aan vooraf moeten gaan. 
       
       
       
         Concluderend kunnen wij het volgende zeggen over de ontwikkeling van het schadeproces in de tijd: Dit schadeproces is begonnen in de jaren dat de ruimten dienden als onderdeel van de bakkerij. De schade die zichtbaar is aan de onderzijde van de platen in de vorm van scheurvorming en afgedrukte betonnen delen ontstaat gedurende een lange periode door een combinatie van de huidige en vroegere omstandigheden (op basis van de gevonden / ontvangen informatie). Hiermee worden de vochtige en warme omstandigheden bedoel[d] die in de vroegere bakkerij aanwezig zijn geweest en de vermoedelijke condensvorming tegen de onderzijde van de betonnen dakplaten. 
         De zichtbare scheurvorming is een van de eerste signalen geweest van corroderende wapening. Op locaties waar afgedrukt beton zichtbaar is, is het corrosieproces verder gevorderd. Een aantal platen lijkt op basis van de visuele inspectie het moment te hebben bereikt (treshold level) waarbij de constructieve waarde van het object / element niet meer te garanderen is.  
       
       
     
   
   
     
       7. AANBEVELINGEN 
     
     
       Het verkregen beeld tijdens de visuele inspectie is vrij ernstig. De betonnen platen zijn in slechte conditie en het risico op letsels door vallende betonnen delen is zeer aanwezig.  
     
     
     
       Vanwege dit risico wordt geadviseerd om voorlopig ruimten ‘slaapkamer 13m²’ en ‘slaapkamer 18,5 m²’(…) afgesloten te houden tot er een duidelijk herstelplan aanwezig is. Het betreden van het platte dak wordt ook afgeraden. Deze aanbeveling is ter plaatse aan de huidige bewoners gegeven.  
     
     
     
       Voor de plafonds in ruimten ‘slaapkamer 13m²’ en ‘slaapkamer 18,5 m²’ geldt het volgende advies: Door het vergevorderd schadeproces lijkt het vervangen van de platen technisch de beste oplossing. Reparatie van de platen is zeer complex en kostbaar vanwege de geringe plaatdikte en kwaliteit / conditie van de betonnen delen / wapening.  
     
     
     
       Voor de plafonds in ruimte ‘slaapkamer 18,5 m²’ en ‘dartkamer’ geldt dat deze in betere conditie verkeren. Hier is het schadeproces minder ver gevorderd; er is wél scheurvorming zichtbaar, maar de scheurwijdte is gering. Vermoedelijk is de wapening maar licht aangetast.  
     
     
     
       Wij adviseren om onderzoek uit te voeren naar de dakplaten in de overige ruimten alvorens herstel. De kans bestaat dat de platen zich hier in dezelfde, slechte conditie bevinden. Daarbij kan tevens worden beoordeeld of herstel überhaupt economisch wel haalbaar is en of moet overwogen worden om de volledige dakvloer te vervangen. Wanneer een totaalbeeld is verkregen kan een weloverwogen besluit genomen worden of herstel mogelijk is en of het (kostentechnisch) opweegt tegen totale vervanging van de dakconstructie. 
       Over het algemeen geldt dat de ruimtes over deugdelijke ventilatie dienen te beschikken, in ieder geval om condensvorming tegen de onderzijde van de betonnen platen te voorkomen. Een bouwfysisch onderzoek dient aan te tonen welke eventuele verdere maatregelen zoals bijvoorbeeld isolatie, damp remmende lagen etc. benodigd zijn.  
     
     
     
       Voor aanvang van het renovatie proces is het aan te bevelen de mogelijke herstelmethodes en – systemen nader te (laten) beoordelen om aldus tot het zowel technisch als esthetisch gewenste eindresultaat te komen.  Tevens verdient het aanbeveling om de genoemde werkzaamheden onder begeleiding van een onafhankelijk en ter zake kundig adviesbureau te laten uitvoeren. Gezien de vele factoren die van invloed kunnen zijn op de eindkwaliteit is het zaak dat in iedere fase van de uitvoering de juiste zorg aan de uit te voeren werkzaamheden wordt besteed. Onafhankelijke controle en advisering kunnen een belangrijke bijdrage vormen aan het realiseren van een zowel technisch, esthetisch als economisch zo hoog mogelijk resultaat.”   
     
     
     
       2.12. 
       Per brief van 12 november 2019 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] het volgende aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bericht: 
       
       
         “ De door u verkochte woning vertoont ernstige gebreken (…) 
         Onderzoek heeft verder uitgewezen dat sprake is van ernstige gebreken in de woning. Er blijkt inderdaad sprake van betonrot in de woning. Het onderzoeksrapport zoals opgemaakt door Solid Services Engineering zend ik u bijgaand toe. Uit dit rapport blijkt duidelijk dat de betonnen platen in slechte conditie zijn en dat het risico op letsel door vallende betondelen zeer aanwezig is. Tevens wordt voor 2 slaapkamers geadviseerd om deze afgesloten te houden tot een duidelijk herstelplan aanwezig is. Aannemelijk is dat de betonrot ook op andere plekken in de woning aanwezig is. Hiervoor zal nog aanvullend onderzoek nodig zijn.  
       
       
       
         
           In verband met deze gebreken stel ik u nu reeds in gebreke (…) Graag verneem ik van u of u bereid bent om over te gaan tot het uitvoeren van het benodigde herstel binnen een redelijke termijn. Gelet op de aard en de ernst van de gebreken verneem ik graag voor 21 november van u of u bereid bent om over te gaan tot herstel. Cliënten zijn in dat geval bereid om met u in overleg te gaan over de wijze en de termijn van uitvoeren voor het herstel. Bij het uitblijven dan wel een afwijzende reactie uwerzijds binnen de daarvoor gestelde termijn geraakt u zonder nadere mededeling in verzuim. Op dat moment zal niet langer herstel maar vervangende schadevergoeding worden gevorderd. Ook zullen in dat geval alle gemaakte expertisekosten bij u in rekening worden gebracht.”  
       
       
     
     
       2.13. 
       Op 12 juli 2019 heeft mevrouw [persoon A] , die op de [adres 2] in Rotterdam – naast [eiser 1] en [eiser 2] – woont, de volgende schriftelijke verklaring afgelegd: 
       
       
         “Wij weten dat de vorige bewoners (…) veel last van lekkages hebben gehad en vochtproblemen. (…) 
       
       
       
         Voor zover wij ons kunnen herinneren was er in 2003 in het pand geen sprake van vochtproblemen. Vanuit ons slaapkamerraam en badkamerraam aan de achterkant kijken wij uit op het dak van onze buren.  
         In het begin, de eerste 2 a 3 jaar stonden er maar 3 luchtventilators op het dak. Deze hebben de vorige bewoners ook nog dichtgemaakt/dichtgepurd, vanwege de kou. Ik heb dat gezien. Ook de schoorsteen hebben ze kleiner en toen ook dichtgemaakt. (…) 
       
       
       
         Het dak is zeker 3 a 4 keer gemaakt, kleine stukjes en 1x opnieuw beplakt. Dit is uitgevoerd door de vorige bewoners zelf samen met een vriend van h[e]n [persoon B] . Hierbij werd[en] steeds stukjes dakleer over de rest geplakt.  
       
       
       
         Plafonds in de slaapkamers aan de achterzijde zijn vervangen zomer 2017. Door een lekkage waren de plafondplaten naar beneden gekomen van vocht. Via de verzekering hebben de vorige bewoners daar nog een vergoeding voor gekregen. Dat hebben wij gehoord van de man die de vorige bewoners toen heeft geholpen met de nieuwe plafonds. Pas toen zijn er ook nieuwe ventilatiepijpen bijgezet op het dak.  
       
       
       
         In de loods aan de achterkant van hun woning in een kast tegen de gang aan zat een gat in het beton van het plafond en daar hingen de vochtdruppels aan. Mijn man gebruikte die loods en heeft dat dus gezien.  
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
          [voornaam eiser 1] en [voornaam eiser 2] [ [eiser 1] en [eiser 2] ; opmerking rechtbank] hebben ons verteld dat de ramen aan de achterkant bij h[e]n echt rot zijn en ze hebben ook nieuwe ramen besteld. Wij vinden dit erg raar aangezien wij de ramen en kozijnen gezamenlijk met de vorige bewoners hebben gekocht en in dezelfde tijd hebben geplaatst en wij nergens last van hebben. De ramen en kozijnen zijn van hetzelfde materiaal en wij hebben ze nog nooit geverfd. Dat is voor ons een teken dat de vorige bewoners last hebben gehad van vochtproblemen.”  
       
       
     
     
       2.14. 
       Op 12 juli 2019 heeft mevrouw [persoon C] , achterbuurvrouw van [eiser 1] en [eiser 2] , schriftelijk het volgende verklaard: 
       
       
         “April 2018 [mevrouw [persoon C] heeft dit jaartal op 29 november 2019 gewijzigd naar 2019; opmerking rechtbank] zagen wij dat zij lekkage hadden in de garage. We hebben een praatje gemaakt met [voornaam eiser 1] en [voornaam eiser 2] over de staat van het dak. Wij weten namelijk dat de vorige bewoners veel ellende met hun dak hebben gehad de laatste jaren en ook schimmels in het huis hebben gehad.  
       
       
       
         De vorige bewoners hebben vanaf het begin dat ze hier zijn komen wonen weinig ontluchting op het dak gehad. Op den duur hebben ze zelfs de ventilatiegaten dichtgemaakt omdat ze last hadden van kou in huis dus toen was er helemaal geen ventilatie meer. Dat heb ik gezien omdat ik vanuit mijn tuin uitkijk op hun woning en gehoord van de bewoners zelf. Mij viel ook op dat ze altijd de achterdeur open hadden staan. Ik denk nu dat dit was om te luchten en de stank van schimmel uit huis te krijgen.  
       
       
       
         De laatste 4 jaar dat de vorige bewoners er woonden zijn ze veel op het dak bezig geweest. Door een vriend en door [voornaam gedaagde 1] zelf hebben ze de dakbedekking hier en daar laten vervangen om de lekkages te stoppen. Uit mijn hoofd moeten ze zeker wel 4 tot 5 keer op het dak bezig zijn geweest.  
       
       
       
         In 2017 hebben ze een lekkage aan de achterkant van hun huis gehad waardoor de plafonds in beide slaapkamers zijn vervangen. Dit moet in de zomerperiode zijn geweest, want tijdens een tuinfeest bij een van onze buren vertelde [voornaam gedaagde 1] zelf wat een ellende hij steeds had met zijn da[k], hij werd er gek van zei hij. Hij vertelde dat de plafonds naar beneden waren gekomen in de slaapkamers en dat ze schimmels hadden in de slaapkamer.  
       
       
       
         Ik heb ze toen ook zien lopen met natte plafondplaten en nat isolatiemateriaal en dat achter in hun schuur zien leggen. Ik heb ze ook een andere keer vóór 2017 zien lopen met natte plafonds en isolatiemateriaal.”  
       
       
     
     
       2.15. 
       Per e-mail van 6 december 2019 heeft ZNEB het volgende aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] bericht: 
       
       
         “De casus heb ik uitgebreid besproken met (…), constructeur van HMT Bouwtechniek bv.  De schade aan de betonnen dakplaten is dusdanig omvangrijk dat herstel geen nut heeft. Uit veiligheid- en kostenoverwegingen is het advies de betonnen dakvloer geheel te vervangen. Ik verwijs u naar de bijlage waarin e.e.a. beschreven staat.” 
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 11 mei 2020 heeft Solid Services onderzoek gedaan naar de betonelementen die tijdens haar eerdere inspectie op 16 oktober 2019 niet zichtbaar waren. In haar rapport van 14 mei 2020 (hierna ook: het tweede rapport) schrijft Solid Services onder meer het volgende: 
       
       
         “ 4.4 Toelichting visuele waarnemingen tijdens inspectie d.d. 11 mei 2020 
       
       
       
         De volgende visuele waarnemingen (al dan niet met optische hulpmiddelen) zijn gedaan tijdens de inspectie: 
         • op basis van visuele waarnemingen lijkt een variëteit aan schimmels aanwezig aan de onderzijde van de betonnen plaat. (…) Of het daadwerkelijk schimmels betreft en in hoeverre deze schadelijk zijn voor de gezondheid is zonder laboratoriumtests niet te zeggen. Met name de roze aanslag is in tegenstelling tot de eerder geïnspecteerde locaties in zeer grote omvang aanwezig; 
         • bij vrijwel alle onderzoeklocaties waar het de prefab, lichtgewicht betonplaten betreft zijn (indicaties van) scheurvorming aangetroffen. De locatie van de scheuren is voornamelijk in het midden van de plaat en aan de zijkanten van de plaat (allen in de overspanningsrichting van de plaat). Deze scheuren zijn, zoals uit het initiële onderzoek is gebleken, het gevolg van corrosie van de wapening waardoor het beton scheurt en uiteindelijk zal worden afgedrukt. Het schademechanisme bevindt zich in deze ruimtes (gang nabij de slaapkamers) in een gevorderd stadium. In slechts enkele situaties heeft dit al geleid tot afgedrukte betonnen delen. Uit de initiële inspectie is gebleken dat in 'slaapkamer 15 m²' en 'dartkamer 17m²' dit hier ook het geval is; 
         • bij een groot deel van de onderzoeklocaties zijn betonnen delen afgedrukt ten gevolg van corrosie van de wapening. Met name in de 'woonkamer', 'gang' (bij entree) en 'berging' bevindt dit schademechanisme zich in een vergevorderd stadium. Uit de initiële inspectie is gebleken dat in 'slaapkamer 18,5 m²' en 'slaapkamer 13 m²' dit hier ook het geval is; 
         • in de keuken is een ander type plafond aangetroffen. Het lijkt een gladde betonplaat te betreffen. Ter plaatse van de keuken is met name afbladderende coating en schimmelvorming aangetroffen op de onderzijde van de platen. Daarnaast zijn op diverse locaties coatingdelen en vermoedelijk delen van een spachtellaag aangetroffen op de isolatielaag; 
         • in een deel van de woning is een 'verlaagd plafond' in de vorm van betongewelven aangetroffen. Vermoedelijk bevinden zich hierboven de lichtgewicht betonplaten, aangezien het een volledig plat dak betreft. De huidige staat van de lichtgewicht betonplaten is niet bepaald. Wél is vastgesteld dat scheurvorming en holklinkende delen zijn waargenomen (op het te bereiken deel) ter plaatse van de betonnen gewelven. Daarnaast zijn er indicaties van schimmelvorming op het betonoppervlak en aangroei van (korst)mos; 
         • ter plaatse van de 'opslag' zijn de betonnen platen voorzien van schilderwerk. Bij een groot aantal platen zijn reparaties waargenomen achter het schilderwerk; reparaties zijn afwisselend vast- en holklinkend. Bovendien zijn er op meerdere plaatsen blootliggende (gecorrodeerde) wapeningsstaven te zien; hier is in het verleden beton afgedrukt. In veel gevallen zijn de blootliggende staven (locaties waar beton is afgedrukt door corrosie van de wapening) en de scheuren overschilderd. Op diverse plaatsen zijn 'nieuwe' scheuren en holklinkende delen in de platen aangetroffen. Dat wil zeggen, scheuren die zijn ontstaan nadat het schilderwerk is aangebracht. Op diverse plaatsen zijn vochtvlekken gezien aan de onderzijde van de betonnen platen. 
       
       
     
   
   
     
       7 AANBEVELINGEN 
     
     
       Het verkregen beeld tijdens beide(…) inspecties is ernstig. De betonnen platen zijn in slechte conditie en het risico op letsel door vallende betonnen delen is zeer aanwezig. Daarnaast is er mogelijk een risico voor de gezondheid door de aanwezigheid van schimmels. Om vast te stellen of en hoeveel schadelijke schimmels aanwezig zijn dienen monsters genomen te worden en laboratorium onderzoek uitgevoerd te worden. 
     
     
     
       Vanwege dit risico wordt geadviseerd om voorlopig ruimten 'slaapkamer 13m²' en 'slaapkamer 18,5 m²' afgesloten te houden tot er een duidelijk herstelplan aanwezig is. In de overige ruimten waar geen verlaagd plafond aanwezig is, wordt aangeraden de ruimten beperkt te betreden om de blootstelling aan schimmels te beperken. Het betreden van het platte dak wordt ook afgeraden, vanwege de beperkte constructieve waarde van sommige platen. Deze aanbeveling is ter plaatse besproken met de huidige bewoners. 
     
     
     
       Op basis van het nader onderzoek is een totaalbeeld verkregen met als doel een weloverwogen besluit te nemen of dat herstel mogelijk is en of het kostentechnisch opweegt tegen totale vervanging van de dakconstructie. Om antwoord te geven om de vraag of herstel haalbaar is of om te overwegen of de volledige dakvloer vervangen dient te worden is het volgende antwoord geformuleerd: 
     
     
     
       In bijna 50% van het plafond is een ernstig tot zeer ernstig schadebeeld aangetroffen, waarbij vervanging van de platen door het vergevorderde schadeproces technisch de beste oplossing is. Over het algemeen zijn grote delen beton afgedrukt en is gecorrodeerde en in diameter verminderde wapening zichtbaar. Reparatie van de platen is zeer complex en kostbaar vanwege de geringe plaatdikte en kwaliteit / conditie van de betonnen delen / wapening. Bovendien is de levensduur van een dergelijke reparatie twijfelachtig. 
     
     
     
       In circa 30% van het plafond is een serieus tot ernstig schadebeeld aangetroffen, waarbij alsnog vervanging van de platen door een gevorderd schadeproces (technisch) de beste oplossing is. In de ruimtes waar dit schadebeeld over het algemeen is aangetroffen is lokaal een ernstige schade zichtbaar, maar de totale omvang is kleiner. Over het algemeen heeft lichte corrosie geleid tot scheurvorming en holklinkende delen. Reparatie van de platen is zeer complex en kostbaar vanwege de geringe plaatdikte en kwaliteit / conditie van de betonnen delen / wapening. Bovendien is de levensduur van een dergelijke reparatie twijfelachtig. 
     
     
     
       Bij circa 5% van het plafond is een gering schadebeeld aangetroffen, waarbij lichte scheurvorming is aangetroffen en indien het corrosieproces wordt gestopt er weinig tot geen schade zal ontstaan. 
     
     
     
       Bij circa 15% is een ander type plafond aangetroffen, waar in het geval van de betonnen gewelven tevens betonschade in de vorm van scheurvorming en holklinkende delen zichtbaar is. Ter plaatse van de keuken is afbladderende coating en een mogelijk (deels) losliggende spachtellaag aanwezig. 
     
     
     
       Verspreid over de ruimtes is op basis van visuele waarnemingen een grote diversiteit aan schimmelvorming aangetroffen. Wij raden ten zeerste aan om deze te verwijderen en onderzoek uit te laten voeren naar de eventuele gevolgen voor de gezondheid indien de dakplaten niet integraal verwijderd worden. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       Concluderend kunnen we stellen dat op basis van de genoemde punten betreft veiligheid, constructieve integriteit en gezondheid het wordt aangeraden om het volledige dak inclusief dakafwerking te verwijderen. Vervolgens dienen dakspanten ontroest en geconserveerd te worden waarna nieuwe lichtgewicht betonelementen terug kunnen worden geplaatst. Ten slotte dient een nieuwe dakafwerking te worden aangebracht. Een ander[e] optie is het verwijderen van het volledige dak inclusief dakafwerking en stalen spanten. Vervolgens kan middels een houten balklaag inclusief de bouwfysisch benodigde lagen een nieuw dak worden gerealiseerd. Ten slotte dient een nieuwe dakafwerking te worden aangebracht.” 
     
     
     
       2.17. 
       Bij brief van 23 juli 2020 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder meer het volgende bericht: 
       
       
         “Uit het voorgaande volgt dat de woning niet geschikt was en is voor normaal gebruik als woonhuis en dat u dit wist, althans redelijkerwijs kon weten. Voorafgaand aan de verkoop aan cliënten had u mededeling moeten doen over de gebreken aan de woning die aan dit normaal gebruik in de weg stonden.  
       
       
       
         De schade wordt thans begroot op minimaal € 82.000,-, maar hierbij is nog geen rekening gehouden met kosten voor opslag inboedel en verblijf elders voor cliënten voor de periode dat het dak vervangen wordt en zij niet in de woning kunnen verblijven. Daarnaast zijn kosten gemaakt voor het vaststellen van de schade(oorzaak) en deze bedragen thans ongeveer € 5.000,-.  Cliënten verlangen vergoeding door u van deze schade.”  
       
       
     
     
       2.18. 
       Een op 10 juni 2021 gedateerde budgetraming van Solid Services vermeldt een bedrag van € 184.929,- aan kosten, inclusief risico-opslag, voor werkzaamheden aan de woning van [eiser 1] en [eiser 2] .   
       
     
     
       2.19. 
       Aan [eiser 1] en [eiser 2] zijn door diverse instanties kosten in rekening gebracht voor verricht onderzoek naar de staat van hun woning. 
       
     
     
       2.20. 
       Op 21 juli 2021 heeft de heer [persoon D] schriftelijk onder meer als volgt verklaard: 
       
       
         “Vanaf het moment van aankoop van het huis van [voornaam gedaagde 1] en [voornaam gedaagde 2] in 2003, heb ik veel meegeholpen aan de opbouw van het huis. (voorheen bakkerij). Buiten mijzelf hebben ook diverse andere(…) mensen meegeholpen waaronder de aannemer [persoon E] .  
       
       
       
         Zelf ben ik ook timmerman / metselaar geweest en heb door mijn vakkennis best veel inzicht op constructies van beton, staal en metselwerk. Bij de opbouw hebben [voornaam gedaagde 1] en ik ook de staalconstructie helemaal geconserveerd (met zwarte teerverf). Alles (inclusief plafond) was in goede staat.  
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Ik kwam wekelijks bij [voornaam gedaagde 1] langs. Ik heb [voornaam gedaagde 1] wel eens horen zeggen dat er lekkage was, maar dit heeft hij gelijk laten repareren. (…) 
       
       
       
         Enkele jaren later hebben zij een dart-kamer gemaakt van de binnen-berging. Ik heb het plafond gezien en deze was in goede staat.  
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Ongeveer in 2017 heeft [voornaam gedaagde 1] 2 plafonds laten vernieuwen, in de slaapkamers door een bedrijf. En daarna was het in orde.” 
       
       
     
     
       2.21. 
       Op 23 juli 2021 heeft de heer [persoon F] schriftelijk onder meer verklaard: 
       
       
         “ongeveer in 2005 ontstond er lek[k]age , een kleine plek in de woonkamer dit is toen direct gerepareerd en het is ook niet meer terug gekomen. 
         In 2006 is er een metale[n] rand geplaatst op het dak (daktrim) 
         ongeveer in 2011 zijn er ventilatie buizen geplaatst , de buren vertellen dat deze zijn dicht gespoten voor de kou alleen dit klopt voor geen meter want wie plaatst nou ventilatie buizen om ze vervolgens dicht te spuiten. (de heer [persoon E] heeft zelf de pijp van de loods dicht gemaakt met pur omdat daar een 380 stroomkabel door liep naar zijn woning) 
         In 2016 ontstond er een kleine lek[k]age in de slaapkamers tussen 2 gipsplaten in, deze [lekkage] is gerepareerd vervolgens hebben de bewoners dit [e]en jaar laten drogen voor er nieuwe plafondplaten in gingen. (…) 
         de buren vertellen dat ik gezien ben met natte gipsplaten alleen natte gipsplaten vallen uit elkaar dus ook dit klopt niet . 
         vervolgens word er gesproken over betonrot & Schimmels alleen tijdens mijn werkzaamheden heb ik dit nooit geconstateerd.” 
       
       
     
     
       2.22. 
       
         Op 27 augustus 2021 heeft de dochter van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schriftelijk onder meer het volgende verklaard: 
         “Ik heb tot april 2013 in de woning gewoond en ben daarna ook nog regelmatig in de woning aanwezig geweest. (…) 
       
       
       
         Ik ben zelf aanwezig geweest tijdens het open huis die door de makelaar was georganiseerd toen mijn ouders besloten de woning te verkopen. De foto[’]s die de makelaar op de site had gezet komen overeen met hoe de woning er toen uitzag. (…) Uiteraard zaten in de woning zelf de plafondplaten e.d. erin maar in de loods niet. Zo konden mensen ook een indruk krijgen van wat er achter de platen zat. (…) Het betreft een oud pand dus mijn ouders hebben in het verleden last gehad van een lekkage. Dit probleem hebben zij toen zij dit constateerde[n] verholpen. En bij de verkoop is er ook gewoon aangegeven dat er in het verleden lekkage is geweest. Daar is niets over achterwege gelaten dit is gewoon gemeld. Ten tijde dat mijn ouders de lekkage hadden geconstateerd hebben mijn ouders aan dhr. [persoon E] gevraagd of hij ook in de loods problemen met lekkages ondervond. Mijn ouders hebben zelf namelijk in de tijd dat zij er gewoond hebben nooit zelf gebruik gemaakt van de loods. (…) Volgens dhr. [persoon E] was er in de loods geen sprake van lekkage of iets dergelijks. Het is dan ook verbazingwekkend dat er nu over vochtdruppels op de muur wordt gesproken. (…) 
       
       
       
         Daarnaast heb ik zelf zowel in de slaapkamer die aan de loods grenst geslapen als in de ‘middelste’ slaapkamer. Bij beide kamers heb ik geen last gehad van vocht, schimmels of lekkages. Bovendien heb ik zelf last van astma. (…) Vochtige ruimtes e.d. zijn triggers voor mijn astma. In de jaren dat ik er gewoond heb heb ik zelden last gehad van een aanval en zelfs mijn medicijngebruik is geminderd tot het punt dat ik deze ook niet meer dagelijks hoef te gebruiken.” 
       
       
     
     
       2.23. 
       Op 30 augustus 2021 heeft Bouwkans de woning geïnspecteerd. Van deze inspectie en van haar analyse van de aan [eiser 1] en [eiser 2] uitgebrachte rapportages heeft Bouwkans op 28 september 2021 rapport uitgebracht. Het rapport van Bouwkans vermeldt onder meer: 
       
       
         
           “6 Onderzoeken Solid Services 
         
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Gezien de langzame ontwikkelingssnelheid (zie ook hierna) van de schades in het betonnen dak, is evident dat ook tijdens de aankoop van de woning in juni 2018 (één jaar en 4 maanden eerder dan het onderzoek van Solid Services) eenzelfde schadebeeld waarneembaar was. Een eventueel door de koper ingeschakelde bouwkundige had bij een aankoopkeuring (dus bij een representatieve steekproef van 21% van de dakoppervlakte) eenvoudig visueel en zonder verdere hulpmiddelen alle relevante schademechanismen en diverse reparaties kunnen waarnemen. Dit had vervolgens moeten leiden tot een advies voor het laten uitvoeren van een nader technisch onderzoek, bijvoorbeeld naar de toen niet zichtbare gedeelten van het betonnen dak. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Classificatie van de schade 
         
         Solid Services noemt in hoofdstuk "7 Aanbevelingen" percentages voor de diverse niveaus van schade, deze wijken af van de in de figuur aangegeven kleurcodes. 
       
       
       
         
           “In bijna 50% van het plafond is een ernstig tot zeer ernstig schadebeeld aangetroffen” 
         
         Berekening door Bouwkans van het aandeel van roodgekleurde ruimtes komt neer op 42%. 
         
           “In circa 30% van het plafond is een serieus tot ernstig schadebeeld aangetroffen” 
         
         Berekening door Bouwkans van het aandeel van oranjegekleurde ruimtes komt neer op 37%. 
       
       
     
   
   
     
       9 Resumé en conclusie (…) 
     
     
       
         Zichtbare gebreken tijdens de aankoop 
       
       Ten tijde van het aankoopproces in 2018 waren er veel gebreken — of signalen die duiden op thans bekende gebreken — eenvoudig en zonder speciale hulpmiddelen zichtbaar voor een bouwkundige inspecteur tijdens een aankoopkeuring. Een dergelijke bouwkundige keuring heeft echter niet plaatsgevonden. Een leek, maar meestal ook een makelaar of taxateur, is over het algemeen onvoldoende bouwkundig geschoold om dergelijke gebreken en signalen te ontdekken en op relevantie te schatten. 
       Het kan niet van een verkoper, als leek, verwacht worden dat hij deze gebreken waarneemt en op waarde schat. Zeker niet voor wat betreft betonrot. Het wel voor een leek herkenbare probleem van lekkage van het dak was na het laatste gedeeltelijke herstel in 2016 verholpen.  
       (…) 
     
     
     
       In ieder geval waren de volgende gebreken – of signalen die duiden op gebreken – zichtbaar ten tijde van de aankoop: 
     
     - Onderzijde van de betonnen dakelementen: roestplekken, calciumcarbonaat vlekken, oude lekkageplekken, diverse soorten van schimmelvorming, gecorrodeerde betonwapening, blootliggende betonwapening, afgedrukte betondelen, scheuren in het beton, (slechte) reparaties, betonrot. 
     - Staalconstructie: afgebladderde coating, roestvorming. 
     - Platte dak: recente reparaties van de dakbedekking, kwaliteit van de dakbedekking, onvoldoende afvoercapaciteit regenwater en noodoverstroomopeningen. 
     - Ventilatie in de woning: ontbrekende kieren of roosters bij badkamer en toilet, onvoldoende ventilatieroosters voor permanente ventilatie. 
     - Metselwerk dakranden: scheefstand dakrand, losse voegen, gescheurd metselwerk, niet waterdichte gevel. 
     
     
       
         Oorzaken van vocht bij het dak 
       
       In enkele van de door de eisende partij overlegde rapporten en documenten wordt de oorzaak van de vochtproblemen gelegd bij lekkage van de dakbedekking. Bouwkans heeft aangetoond dat dit niet de enige en/of niet de belangrijkste oorzaak is. 
       Diverse andere deels zichtbare gebreken vormen een mogelijke (mede)oorzaak van de vochtproblemen: 
     
     - Langdurige oppervlaktecondensvorming ten tijde van het vroegere gebruik als bakkerij. 
     - Oppervlaktecondensvorming na het door de huidige eigenaar openen of verwijderen van de plafonds. 
     - Overstroming van delen van het dak (bijvoorbeeld via de ventilatiepijpjes) bij zware regenval. 
     - Toetreding van water via de gescheurde metselwerk dakranden. 
     (…) 
     
     
       
         Gebruiksbeperking 
       
       De onderzoekers van Strooming, ZNEB en Bouwinspecteurs hebben geen beperkingen ten aanzien van het normale gebruik als woning vastgesteld. Strooming heeft zelfs expliciet vermeld dat er geen constructief probleem is en er geen gevaar bestaat. 
       De door Solid Services in 2020 geadviseerde gebruiksbeperkingen zoals het afgesloten houden van diverse ruimten en het niet betreden van het platte dak lijkt, gezien de ervaringen uit de praktijk, overtrokken. Een advies om het dak met regelmaat op vervormingen, onvlakheid of instabiliteit te controleren zou ook hebben kunnen volstaan.  
     
     
     
       (…) Ook tijdens het onderzoek van Bouwkans is geconstateerd dat het platte dak vlak oogt en stabiel aanvoelt.  
       Het daadwerkelijk niet gebruiken van de diverse slaapkamers ligt wellicht meer aan het feit dat in deze ruimtes de plafonds zijn verwijderd waardoor gebruik ongezond is door condens en schimmels tegen het dak. 
       Het ouderlijke bed is sinds het verwijderen van de plafonds geplaatst in de ruimte 'Berging' die al meer dan een jaar geleden van Solid Services de classificatie  "Rood: constructieve waarde van het object / element niet meer te garanderen"  heeft gekregen. 
       
         (…) 
     
     
     
       
         Kostenraming herstel 
       
       De door Solid Services opgestelde globale kostenraming bevat diverse fouten en/of verkeerde aannames: - Volledige vervanging is niet nodig. Een probleem-georiënteerde en gedifferentieerde aanpak is 	mogelijk. 
     
     - In plaats van vervanging van betonelementen zouden zelfs de ernstigste schades hersteld kunnen  
     worden door een aanvullende ondersteuningsconstructie onder het dak, eventueel in combinatie met betonherstel. 
     
       
         De gehanteerde dakoppervlakte is 40% te groot. 
       
       
         Er wordt een ongebruikelijk hoog opslagpercentage boven op de bouwkosten gehanteerd van in  
       
     
     	totaal 47%.  
     - Er wordt gerekend met het verwijderen of opnieuw aanbrengen van te veel plafonds (meerdere  
     	plafonds zijn al verwijderd of zijn er nooit geweest). 
     - Er wordt geen ‘aftrek nieuw voor oud’ toegepast.”  
     
     
       2.24. 
       
         Per e-mail van 30 november 2021 heeft Solid Services over het rapport van Bouwkans onder meer het volgende opgemerkt: “Een van de eerste punten die Bouwkans aanhaalt is de onderzijde van de dakvloer ter plaatse van de opslag. Het is correct dat deze ruimte zichtbaar was en is. Echter is het plafond netjes geschilderd en zijn de losliggende delen die aangetroffen zijn door het afkloppen van het plafond visueel niet zichtbaar. Een leek zal deze dakvloer niet als verdacht aanmerken en dus ook geen nader onderzoek naar de overige delen van de dakvloer laten instellen.  
         De bewoners hebben na het verwijderen van de overige plafonddelen pas de ernstige schade aan de dakvloer geconstateerd wat toen de aanleiding was om het nader onderzoek op te starten. 
         De situatie ter plaatse van de opslag is ook niet representatief voor het geheel. De “visuele situatie” van de dakvloer ter plaatse van de opslag is niet representatief voor de schade aan de overige delen van de dakvloer aangezien de andere delen van de dakvloer meer vochtbelast zijn geweest dan de dakvloer ter plaatse van de opslag. Daarnaast is de schade niet of nauwelijks waarneembaar voor een leek aangezien deze is “verstopt” onder het schilderwerk.  
       
       
       
         
           Dekking op de wapening 
         
         (…) 
         Belangrijker hierbij is dat het carbonatiefront ver voorbij de wapening ligt en de wapening niet meer is beschermd tegen roestvorming. De zogenaamde passiveringslaag rondom de wapening is verloren gegaan. Het proces van corroderen van de wapening zal dan zeker in een vocht belaste omgeving hard kunnen gaan. Daarnaast hebben we ook nog te maken met een zeer poreuze kwaliteit van de dakvloer waardoor het schadeproces in de genoemde omstandigheden relatief snel kan plaatsvinden.  Bovenstaande is  de  schade oorzaak aan de dakvloer. 
       
       
       
         (…) 
         
           Corrosiesnelheid 
         
         In dit deel van ons rapport hebben wij proberen aan te tonen dat de schade niet van de laatste paar jaren is maar al veel langer aanwezig is. We hebben middels metingen aangetoond dat het carbonatiefront ver voorbij de wapening ligt en dat de wapening ernstig is gaan corroderen en daarmee de betonnen plaats kapot heeft gedrukt. Met een plaatselijke constructief onveilige situatie tot gevolg. 
         Wij zijn blij dat Bouwkans bevestig[t] dat het schadeproces al jaren aan de gang moet zijn geweest en dat de schade niet van recente periode is. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Advies tot beperking van gebruik 
         
         (…) Uit de beschouwingen met betrekking tot schade aan de dakvloeren ten tijde van de inspectie kunnen wij concluderen dat de situatie constructief onveilig is en hier hebben wij dan ook op geacteerd. Dat Bouwkans op basis van "de praktijk" dit overtrokken vindt is op zijn minst bijzonder te noemen. (…) 
       
       
       
         
           Hersteladvies 
         
         Volgens Bouwkans is de technische noodzaak voor een volledige vervanging onvoldoende aangetoond. Wat Bouwkans wel aangeeft is dat een groot gedeelte een minder ernstig tot gering schadebeeld heeft.  
         Ons inziens is met name het schademechanisme zoals eerder genoemd en de enorme schades die aanwezig zijn voldoende aanleiding voor volledige vervanging van de dakvloer.” 
       
       
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom gehouden zijn de schade aan [eiser 1] en [eiser 2] te vergoeden; 
         
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de herstelkosten van € 184.929,- exclusief btw, althans een bedrag dat de rechtbank redelijk acht, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
         
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de kosten van de deskundigenonderzoeken, in totaal € 8.203,99 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
         
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.624,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling; 
         
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis; en 
         
         
           
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende verbintenis uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst, omdat de woning niet geschikt is voor een normaal gebruik als woning. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daarom recht op schadevergoeding. 
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser 1] en [eiser 2] in hun vorderingen althans tot afwijzing van deze vorderingen, met hoofdelijke veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser 1] en [eiser 2] in de proceskosten.  
         
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat [eiser 1] en [eiser 2] hun recht om een rechtsvordering in te stellen gelet op artikel 7:23 lid 2 BW hebben verwerkt. Als de rechtsvorderingen wel tijdig zijn ingesteld, betwisten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik als woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten bij levering niet van de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde gebreken aan de woning en hebben hun mededelingsplicht dan ook niet geschonden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun onderzoeksplicht geschonden door geen bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Bij dergelijk onderzoek waren de gestelde gebreken aan het licht gekomen, zodat sprake is van kenbare gebreken die niet voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel aansprakelijk zijn voor de schade, verzetten zij zich tegen de hoogte van het gevorderde, nu op grond van de koopovereenkomst uitsluitend de noodzakelijke herstelkosten voor vergoeding in aanmerking komen, met toepassing van een aftrek ‘nieuw voor oud’.   
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
         
       
     
   
   
     4. De beoordeling 
     
       
         
           Verjaring 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       
         Als meest verstrekkende verweer beroepen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op verjaring. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat een vordering op grond van non-conformiteit verjaart na verloop van twee jaren gerekend vanaf de datum waarop over de vermeende non-conformiteit is geklaagd. De verjaring kan op grond van artikel 3:317 BW worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehoudt. Op de dag na de stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen.  
         Uit vaste rechtspraak volgt dat een stuitingsmededeling een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar moet inhouden dat hij zijn gegevens en bewijsmateriaal ook na het verstrijken van de verjaringstermijn moet bewaren, opdat hij zich tegen een mogelijk alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben zich op 25 april 2019 met hun klacht over gebreken aan de woning bij de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemeld. Hiermee is de in artikel 7:23 lid 2 BW bedoelde termijn van twee jaar gaan lopen. Op 28 april 2019 hebben [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rechtstreeks benaderd en gevraagd naar een oplossing voor de gebreken. Daarbij hebben zij vermeld dat zij van plan zijn juridische stappen te ondernemen. Bij brief van 21 mei 2019 heeft de rechtsbijstandsverlener van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke gesteld en gemeld dat nader onderzoek wordt verricht. Op 23 juli 2020 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning en is namens [eiser 1] en [eiser 2] schadevergoeding gevorderd. In elk geval met deze laatste brief is de verjaring tijdig, want binnen twee jaar na 25 april 2019, gestuit en is de verjaringstermijn van twee jaar opnieuw gaan lopen. De dagvaarding is vervolgens binnen deze termijn uitgebracht. 
       
     
     
       4.3. 
       Gezien het voorgaande wijst de rechtbank het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op verjaring af en komt zij toe aan inhoudelijke beoordeling van het geschil.   
       
       
         
           Aansprakelijkheid 
         
       
       
       
         
           Was de woning bij levering geschikt voor normaal gebruik? 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning. [eiser 1] en [eiser 2] baseren deze stelling met name op de rapporten van Solid Services, waarin wordt geconcludeerd dat de betonplaten in het dak van de woning zodanig zijn aangetast dat het risico reëel is dat deze platen of onderdelen ervan naar beneden vallen. In veel betonplaten is scheurvorming zichtbaar, daarnaast is sprake van vochtplekken en schimmelvorming. Solid Services adviseert twee slaapkamers in de woning niet te gebruiken en het dak volledig te repareren. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] . Zij onderbouwen deze betwisting vooral met een rapport van Bouwkans. Bouwkans bespreekt een aantal mogelijke oorzaken van de schade en meent dat het wegbreken van de verlaagde plafonds door [eiser 1] en [eiser 2] de betonplaten verder heeft aangetast. Bouwkans acht het advies van Solid Services om twee slaapkamers niet te gebruiken overtrokken, net als de conclusie dat het hele dak gerepareerd moet worden. 
       
     
     
       4.6. 
       Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005; ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018; ECLI:NL:HGARL:2018:11063).  
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [eiser 1] en [eiser 2] hebben met verwijzing naar de rapporten van Solid Services voldoende gemotiveerd gesteld dat de betonplaten in het dak van de woning ernstig zijn aangetast en dat het risico reëel is dat deze platen of delen daarvan naar beneden vallen. Deze stellingen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank leest in het rapport van Bouwkans niet dat zij het oordeel van Solid Services over de toestand van de betonplaten weerspreekt. Wel merkt Bouwkans op dat het advies van Solid Services om twee slaapkamers niet te gebruiken overtrokken is. Deze opmerking wordt door Bouwkans niet specifiek toegelicht. De rechtbank begrijpt uit haar rapport dat Bouwkans het van belang acht dat het dak stabiel oogt en dat er zonder problemen op kan worden gelopen. Hiermee betwist Bouwkans echter onvoldoende gemotiveerd de juistheid van het oordeel van Solid Services over het risico van vallende (delen van) betonplaten. Dat dit risico reëel is, staat daarmee vast. 
         In een woning met betonnen dakplaten die zodanig zijn aangetast dat deze platen of delen ervan naar beneden kunnen vallen, kan niet op een voldoende veilige manier en met voldoende duurzaamheid worden gewoond. Ook wordt het woongenot in deze situatie wezenlijk aangetast. Dit betekent (gelet op de in 4.6 vermelde beoordelingsmaatstaf) dat de onroerende zaak niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. 
       
       
     
     
       4.8. 
       
         
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2] trekken in twijfel dat deze situatie al aan de orde was ten tijde van de levering van de woning. Deze twijfel deelt de rechtbank niet. Solid Services heeft in haar rapporten uitvoerig en op een inzichtelijke manier toegelicht dat de aantasting van de betonplaten zodanig is dat, zelfs als deze aantasting zich onafgebroken en in hoog tempo heeft voltrokken, daarmee een periode van vijftien tot drieëntwintig jaar gemoeid moet zijn geweest. Met andere woorden, de aantasting van de betonplaten is een aanzienlijk aantal jaren geleden begonnen en moet ten tijde van de levering van de woning (ook) al ernstig zijn geweest. Deze redenering is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en in het rapport van Bouwkans niet weersproken. In tegendeel, in hoofdstuk 6 van haar rapport stelt Bouwkans dat het evident is dat ten tijde van de verkoop eenzelfde schadebeeld aanwezig was als ten tijde van het (eerste) onderzoek van Solid Services. Dat lekkages een zekere rol kunnen hebben gespeeld bij de aantasting van de betonplaten leidt niet tot een andere conclusie over de toestand van het dak ten tijde van de levering, alleen al omdat hiermee wordt gedoeld op lekkages in de periode voorafgaand aan de levering. Bovendien licht Solid Services duidelijk toe dat lekkage niet de belangrijkste oorzaak van de aantasting van de betonplaten is. Dat het wegbreken van de verlaagde plafonds de toestand van de betonplaten er mogelijk niet beter op heeft gemaakt, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] benadrukken, doet niet af aan de juistheid van de redenering van Solid Services en haar door Bouwkans onderschreven conclusie dat het dak tijdens de levering ook al ernstige gebreken vertoonde.  
         De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij nooit bijzonderheden aan de betonplaten hebben waargenomen kan niet tot een andere conclusie leiden. Tussen partijen staat vast dat bij het vervangen van een deel van het dakbitumen niet zichtbaar hoeft te worden dat betonplaten (aan de onderkant) zijn aangetast. Bovendien houdt hun stelling geen gemotiveerde betwisting in van de juistheid van de conclusie van zowel Solid Services als Bouwkans dat de aantasting van de betonplaten ook ten tijde van de levering aanwezig en ernstig moet zijn geweest. 
         De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser 1] en [eiser 2] het leveren van tegenbewijs onmogelijk hebben gemaakt door het verwijderen van de verlaagde plafonds en overige werkzaamheden volgt de rechtbank evenmin. Voorop staat dat het [eiser 1] en [eiser 2] als kopers van de woning vrij stond om de woning te verbouwen en in dat kader de verlaagde plafonds te verwijderen. Bouwkans heeft de woning en het dak kunnen inspecteren en een rapport uitgebracht. Dat Bouwkans de uitvoerig gemotiveerde redenering van Solid Services over de aantasting van de betonplaten en de duur van dit proces niet heeft weersproken, betekent niet dat dit vanwege het wegbreken van de verlaagde plafonds niet (meer) mogelijk was. Bouwkans zegt ook niet dat de redenering van Solid Services onjuist of niet toetsbaar is. In tegendeel, Bouwkans onderschrijft de conclusie van Solid Services over het schadebeeld ten tijde van de verkoop van de woning. Het enige wat mogelijk niet meer precies is vast te stellen, is hoeveel slechter de situatie van het dak nu is dan tijdens de levering. Dat neemt niet weg dat, gelet op het vorenstaande, vaststaat dat de betonplaten ook ten tijde van de levering al ernstig waren aangetast, met alle risico’s van dien. 
         De conclusie is dat de onroerende zaak ook ten tijde van de levering niet geschikt was voor normaal gebruik als woning. Daarmee zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van de garantie uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. De door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar. 
       
       
       
         
           Waren de gebreken aan het dak kenbaar voor [eiser 1] en [eiser 2] ? 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Als er sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij dit gebrek ten tijde van de levering aan de koper bekend of voor hem kenbaar was (artikel 6.3 koopovereenkomst).  
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij niet aansprakelijk zijn voor de gebreken aan het dak van de woning, omdat deze gebreken kenbaar waren voor [eiser 1] en [eiser 2] . Het had namelijk op hun weg gelegen om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten en dan waren de gebreken aan het dak aan het licht gekomen. De woning was bij verkoop ruim tachtig jaar oud en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan [eiser 1] en [eiser 2] meegedeeld dat er lekkages aan het dak zijn geweest. [eiser 1] en [eiser 2] had dus duidelijk moeten zijn dat het risico bestond dat het dak niet meer in orde was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] merken verder op dat in de loods geen verlaagd plafond is aangebracht en dat daar, zeker voor een expert, zichtbaar was dat er mogelijk het nodige aan de hand was met de betonplaten. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat zij een onderzoeksplicht hebben geschonden. Zij mochten op grond van de mededelingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , bijvoorbeeld in de vragenlijst, aannemen dat er geen ernstige problemen met het dak waren. Het dak was immers twee keer gerepareerd en daarna was er blijkbaar geen lekkage meer. Uit de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde rapporten en verklaringen van de buren blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] duidelijk meer en ook ernstigere problemen met het dak hebben gehad dan zij aan [eiser 1] en [eiser 2] hebben gemeld. Hiermee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgens [eiser 1] en [eiser 2] hun mededelingsplicht geschonden.  
       
     
     
       4.12. 
       Bij het beoordelen van het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser 1] en [eiser 2] hun onderzoeksplicht hebben geschonden door geen bouwkundig onderzoek te laten verrichten, is in elk geval relevant dat voor een koper geen algemene verplichting tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring bestaat. Voor het aannemen van een dergelijke verplichting moet een voldoende concrete aanleiding bestaan. Die aanleiding, of het ontbreken daarvan, kan onder meer voortvloeien uit wat de verkopers bij verkoop van de woning hebben gemeld of hadden moeten melden.  
       
     
     
       4.13. 
       De stelplicht en bewijslast dat [eiser 1] en [eiser 2] een onderzoeksplicht hebben geschonden, rust op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Hierin zijn zij niet geslaagd. Dat de woning bij verkoop meer dan tachtig jaar oud was en dat er in de vijftien jaar voorafgaand aan de levering van de woning twee lekkages aan het dak zijn geweest, betekent dat [eiser 1] en [eiser 2] er rekening mee moesten houden dat het dak mogelijk niet meer in goede staat was en dat (bijvoorbeeld) binnen afzienbare tijd opnieuw een lekkage zou kunnen optreden die een reparatie noodzakelijk zou maken. Hiermee was er echter nog geen concrete aanleiding, laat staan een verplichting, om nader onderzoek naar de verschillende onderdelen van het dak te doen. Een koper mag er immers ook voor kiezen om redelijkerwijs te verwachten gebreken aan een (oudere) woning niet te onderzoeken, maar deze gebreken ‘op de koop toe te nemen’. Dat de betonnen dakplaten zo ernstig zijn aangetast dat ze naar beneden kunnen vallen en dat er onder de betonplaten op veel plekken sprake is van ernstige vocht- en schimmelvorming, hoefden [eiser 1] en [eiser 2] niet te verwachten op grond van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedane mededelingen, waaronder de succesvolle reparaties van de lekkages en de garantie dat de woning geschikt was voor normaal gebruik. Evenmin bestaat grond voor het oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] tijdens de bezichtiging van de woning had moeten opvallen dat er mogelijk ernstige gebreken waren aan het dak die reden waren voor onderzoek. Bouwkans stelt weliswaar dat de schade aan het dak in de loods voor een bouwkundig expert zichtbaar had moeten zijn en aanleiding had moeten zijn voor nader onderzoek, maar Bouwkans stelt ook dat een leek deze schade niet kan waarnemen. Ook Solid Services zet uiteen dat de mogelijke gebreken aan het dak voor een leek niet duidelijk (hoeven te) zijn. Of een bouwkundig expert de schade aan het dak op het spoor was gekomen, is een andere vraag dan de vraag of [eiser 1] en [eiser 2] een bouwkundige keuring hadden moeten laten verrichten. Nu de schade aan het dak (ook) in de loods voor hen als leek niet zichtbaar was, hoefden zij op grond van hun eigen bezichtiging en waarneming niet over te gaan tot een bouwkundige keuring. Dat het in zijn algemeenheid verstandig kan zijn om een oudere woning bouwkundig te laten keuren, betekent nog niet dat daartoe in dit geval een verplichting bestond of dat [eiser 1] en [eiser 2] het bestaan van de later vastgestelde ernstige gebreken aan het dak hadden moeten vermoeden. 
       
     
     
       4.14. 
       De conclusie is dat [eiser 1] en [eiser 2] geen onderzoeksplicht hebben geschonden. Dit betekent gelet op de koopovereenkomst dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. 
       
       
         
           Schade 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Bij het vaststellen van de herstelkosten moet een aftrek nieuw voor oud worden toegepast. Voor aanvullende schade zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de koopovereenkomst alleen aansprakelijk indien zij verwijtbaar hebben gehandeld. 
       
     
     
       4.16. 
       Partijen zijn het erover eens dat het debat over de schade nog onvoldoende is gevoerd. Het heeft hun voorkeur om dat debat in deze procedure te voeren.  
       
     
     
       4.17. 
       De rechtbank stelt [eiser 1] en [eiser 2] in de gelegenheid om een akte te nemen waarin zij hun schade nader onderbouwen. Het ligt in de rede dat zij in deze akte in ieder geval: 
       a. a) de herstelkosten nader toelichten en onderbouwen; 
       b) toelichten en onderbouwen hoe volgens hen de aftrek nieuw voor oud moet plaatsvinden; 
       c) reageren op het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over vordering 3 (de kosten van de deskundigenonderzoeken) en vordering 4 (de buitengerechtelijke kosten). 
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden in de gelegenheid gesteld een antwoordakte te nemen. 
       
       
         
           Slotopmerking 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Zoals tijdens de zitting met partijen is besproken, is de vaststelling van de schade niet eenvoudig. De rechtbank geeft partijen in overweging om naar aanleiding van dit tussenvonnis nog een keer met elkaar in gesprek te gaan over een regeling voor hun geschil. Een regeling geeft partijen financiële duidelijkheid en kan ieder van hen bovendien veel tijd en negatieve energie besparen. Als partijen in gesprek gaan en meer tijd nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de in 5.1 vermelde datum te verplaatsen. 
       
       
     
       
   
   
     
       5. De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van  23 februari 2022  voor het nemen van een akte door [eiser 1] en [eiser 2] over de in 4.17 vermelde onderwerpen; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat de zaak  vier weken na het nemen van de in 5.1 bedoelde akte  weer op de rol zal komen voor het nemen van een antwoordakte door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ; 
       
     
     
       5.3. 
       houdt iedere verdere beslissing aan.  
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en op 26 januari 2022 uitgesproken in het openbaar. 
       
       
       
         3268/3194/2294