ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2288

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2288 Gerechtshof Den Haag , 28-11-2023 / 200.302.349/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-11-28

Zaaknummer: 200.302.349/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2288

---

wooncomplex van coöperatieve vereniging die de appartementen aan haar leden verhuurt; de coöperatieve vereniging mag haar contributie (fors) verhogen voor haar leden-huurders.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof:             200.302.349/01 
       Zaaknummers rechtbank: 8921733/RL EXPL 20-23146 en 8921752/RL EXPL 20-23147 
     
     
     
     
       
         Arrest van 28 november 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante 1]
         , 
       en 
       
         
          [appellante 2]
         , 
       beiden wonend in [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. E.M. Prins, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Coöperatieve Vereniging voor Woningexploitatie “Segbroekhof” B.A. , 
       gevestigd in Den Haag, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J.J.P.M. van Reisen, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellante 1] en [appellante 2] en Segbroekhof. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Segbroekhof is een coöperatieve vereniging die een wooncomplex in eigendom heeft en exploiteert waarvan zij de appartementen aan haar leden verhuurt. Deze zaak gaat over de vraag of Segbroekhof in haar hoedanigheid van coöperatieve vereniging de ledencontributie zo veel mag verhogen, dat de leden-huurders van haar (sociale) huurwoningen € 600,- in plaats van € 15,- per jaar contributie moeten gaan betalen. 
     
     
       1.2 
       De kantonrechter oordeelde dat dit mocht. Het hof bekrachtigt dat in dit arrest. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 11 oktober 2021 waarmee [appellante 1] en [appellante 2] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 juli 2021; 
         
         
           het arrest van dit hof van 15 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 september 2022; 
         
         
           de memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis van [appellante 1] en [appellante 2], met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van Segbroekhof, met bijlage; 
         
         
           de akte indienen processtuk met bijlage die [appellante 1] en [appellante 2] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling hebben overgelegd; 
         
         
           de door het hof voorafgaand aan die mondelinge behandeling (als ontbrekend stuk) opgevraagde huurovereenkomst, met daarbij de Algemene huurvoorwaarden en het huishoudelijk reglement van Segbroekhof. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 5 oktober 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Prins aan de hand van –overgelegde– pleitaantekeningen. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Segbroekhof is een in 1953 opgerichte coöperatieve vereniging met als doel om in huisvesting van haar leden te voorzien. Daartoe beheert zij een wooncomplex met 160 appartementen die zij aan haar leden verhuurt. Segbroekhof heeft leden huurders en ook leden niet-huurders, die op een wachtlijst staan. De kale huurprijzen van de appartementen lagen rond 2021 tussen ongeveer € 481,- en € 634,- per maand, dus onder de liberalisatiegrens. 
     
     
       3.2 
       
         In de statuten van Segbroekhof (hierna: de Statuten) staat: 
         
           Artikel 2. 
         
         
           De coöperatie stelt zich ten doel in het belang van de huisvesting van haar leden werkzaam te zijn in de gemeente ’s-Gravenhage. 
         
       
       
       
         
           Artikel 3. 
         
         
           De coöperatie tracht haar doel te bereiken door: 
         
         a.  het complex Segbroekhof te beheren en te exploiteren, onder meer door het verhuren van woningen, garages en bergruimten aan haar leden; 
         b.  alle andere wettige middelen.  
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 8 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       8.2 
       
         
           Ieder lid betaalt jaarlijks per één januari een door de algemene vergadering vastgestelde of later gewijzigde contributie. 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 20 
         
       
       
     
     
       20.1 
       
         
           In de algemene vergaderingen wordt over zaken mondeling, over personen schriftelijk door middel van ongetekende briefjes, gestemd. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       20.4 
       
         Staken de stemmen bij stemming over zaken, dan wordt het voorstel geacht te zijn verworpen. 
       
       
       
         Daarnaast is in de Statuten onder meer bepaald dat elk lid-huurder verplicht is bij het aangaan van de huurovereenkomst een aandeel in de coöperatie te nemen voor een bedrag van zes maanden huur (artikel 10.3), dat de aandelen niet kunnen worden overgedragen, verpand of anderszins bezwaard (artikel 10.6) en dat een lid-huurder zijn lidmaatschap van Segbroekhof alleen kan opzeggen met gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst (artikel 14.3). 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] zijn leden van Segbroekhof. [appellante 2] huurt sinds 1 januari 2000 en [appellante 1] sinds 1 september 2010 een woning van Segbroekhof. Beiden zijn dus lid-huurder. Zij betalen de huur, servicekosten en contributie aan Segbroekhof. 
     
     
       3.4 
       In 2014 besloot Segbroekhof om de (toen door de belastingwetgever ingevoerde) verhuurdersheffing te verdisconteren in een huurverhoging. Bij vonnis van 16 januari 2019 van de kantonrechter in Den Haag kwam vast te staan dat dat niet mocht wegens strijd met de huurprijsregelgeving voor sociale huurwoningen. Daarna ging Segbroekhof de onterecht in rekening gebrachte huurverhogingen terugbetalen. Dit, een structureel beleid van zo laag mogelijke huren, de dalende huuropbrengsten en de stijgende kosten voor onderhoud en renovatie hebben op enig moment geleid tot het risico op een (op te vullen) gat in de begroting. 
     
     
       3.5 
       Bij brief van 20 november 2019 heeft het bestuur van Segbroekhof aan de leden huurders het voorstel gedaan om de contributie voor leden huurders vast te stellen op € 50,00 per maand, dus € 600,- per jaar, per woning. De contributie was tot dan toe € 15,- per jaar per woning.  
     
     
       3.6 
       Op 14 december 2019 is het voorstel in de Algemene Ledenvergadering (hierna: de ALV) besproken en in stemming gebracht. Daarop heeft de ALV het voorstel met 66 stemmen vóór en 33 stemmen tegen, aangenomen. Vanaf 1 maart 2020 is maandelijks € 50,- contributie in rekening gebracht. 
     
     
       3.7 
       
        [appellante 1] heeft Segbroekhof verzocht het besluit van 14 december 2019 te herroepen. Dit heeft Segbroekhof niet gedaan. Daarna hebben [appellante 1] en [appellante 2] een “ Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging - zelfstandige woonruimte ” bij de Huurcommissie ingediend. Daarop heeft de Huurcommissie zich onbevoegd verklaard om zich over de contributieverhoging uit te laten. Vervolgens heeft Segbroekhof aan [appellante 1] en [appellante 2] verzocht om de achterstallige verhoogde contributie alsnog te betalen. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter 
     
       4.1 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] hebben Segbroekhof gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter het besluit van Segbroekhof tot verhoging van de contributie van € 15,- naar € 600,- per jaar, zoals vastgesteld op de ALV van 14 december 2019, vernietigt op grond van artikel 2:15 j° 2:8 BW en Segbroekhof veroordeelt in de proceskosten. Segbroekhof heeft verweer gevoerd. 
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellante 1] en [appellante 2] veroordeeld in de proceskosten. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] zijn in hoger beroep gekomen. Zij hebben meerdere grieven tegen het vonnis aangevoerd en hun eis aangevuld. Zij vorderen in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter en daarnaast dat het hof voor recht verklaart dat: 
       
         
           de methodiek in de Statuten over de verhoging van contributie, althans de mogelijkheid de contributie aan te laten passen zonder enige restrictie, voorbehoud of differentiatie, althans met een gewone meerderheid in de ALV, nietig is en dat 
         
         
           het besluit van Segbroekhof over de verhoging van de contributie, zoals vastgesteld op de ALV van 14 december 2019, nietig is. 
         
       
     
     
       5.2 
       Kort gezegd betogen [appellante 1] en [appellante 2] in hoger beroep dat de contributieverhoging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en daarom vernietigbaar is. De verhoging is ook nietig, omdat zij in strijd is met bepaalde wettelijke bepalingen en de statutaire bepalingen en met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [appellante 1] en [appellante 2] is het een truc om de woonlasten te verhogen in strijd met de regels voor sociale huurwoningen betreffende (maximale) huurverhoging (grief 1). De ALV mag een dergelijk besluit niet – met een kleine meerderheid – nemen. Zij moet zich voor alle woonlasten aan de wettelijke maximale verhoging voor huurwoningen houden (grief 1). Met de inzet van de contributie schendt Segbroekhof het vertrouwen van de huurders (grief 1). Bovendien is de verhoging niet gedifferentieerd en daarom arbitrair (grief 1). Segbroekhof heeft niet voldoende onderzoek gedaan naar de andere mogelijkheden om extra inkomsten te genereren, zoals huurverhoging (grief 2). Een financiële injectie heeft Segbroekhof niet nodig, want de verhuurdersheffingen worden afgeschaft en verbeteringen aan de woningen die als renovatie kunnen worden aangemerkt, kunnen worden gefinancierd met een huurverhoging na de realisatie (grief 3). Bovendien heeft Segbroekhof een reserve en kan een bank vernieuwingen en verbeteringen financieren (grief 3). Kortom: de contributie kan niet zonder enige beperking of differentiatie of voorbehoud worden verhoogd en aangewend om de financiële huishouding van Segbroekhof sluitend te krijgen. De contributieverhoging is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Zij houdt geen rekening met het feit dat het gaat om sociale huurwoningen, huurders een minimum en laag inkomen hebben, dat er maximale huurverhogingspercentages voor sociale huurwoningen bestaan, dat Segbroekhof geen financiële noodzaak voor verhoging van de woonlasten heeft aangetoond en contributieverhoging ook niet het instrument daarvoor is, dat geen rekening is gehouden met de individuele belangen en rechten van de huurders, dat huurders met een minimum inkomen onevenredig hard worden geraakt en onder de armoedegrens kunnen geraken, dat huurders er op mochten vertrouwen dat de contributie niet kon worden ingezet als instrument om tekorten van Segbroekhof aan te vullen en dat er alternatieve maatregelen genomen kunnen worden (grieven 4 en 5). Verder is volgens [appellante 1] en [appellante 2] de contributieverhoging nietig op grond van artikel 7:264 BW (grief 6) en is de mogelijkheid om de contributie jaarlijks met een kleine meerderheid van stemmen te verhogen zonder enige restrictie of voorbehoud of differentiatie tussen huurders met grote en met kleine woningen nietig en vernietigbaar op grond van de artikelen 2:14 of 2:15 BW (grief 6). Het besluit, bij meerderheid in de ALV, om de contributie te verhogen met het oog om de financiën op orde te krijgen is ook nietig op grond van artikel 2:34a BW en artikel 2:27 lid 4 onderdeel f BW (grief 7). [appellante 1] en [appellante 2] betwisten dat Segbroekhof een financieel (Cash Flow) probleem heeft aangetoond, dat de Rabobank eisen voor verkrijgen van additionele leningen zou stellen en dat de door Segbroekhof getoonde rapportage van PEUTZ gaat over stappen voor onderhoud en renovatie, want dat gaat over energiebesparende en verduurzamende maatregelen (grief 8).  
     
     
       5.3 
       Segbroekhof heeft gemotiveerd verweer gevoerd en bekrachtiging van het bestreden vonnis gevraagd. 
     
     
       5.4 
       Met de grieven ligt het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal een en ander hierna gezamenlijk bespreken. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Rechtsverhouding tussen [appellante 1] en [appellante 2] en Segbroekhof 
     
       6.1 
       Het hof stelt voorop dat de rechtsverhouding tussen partijen niet alleen bestaat uit de huurovereenkomsten op grond waarvan [appellante 1] en [appellante 2] elk een woning van Segbroekhof huren (als huurders en verhuurder). Naast deze huurverhouding, die beheerst wordt door de dwingendrechtelijke wettelijke huurverhogingsregelgeving, hebben [appellante 1] en [appellante 2] ook een relatie met Segbroekhof doordat zij allebei leden zijn van (de coöperatieve vereniging) Segbroekhof. Zij hebben op grond van artikel 10.3 Statuten zelf aandelen (naar het hof begrijpt: lidmaatschapsrechten) in die vereniging, waarvan het actief met name bestaat uit het wooncomplex met woningen, en als onderdeel van de ledenpopulatie van Segbroekhof beheren en verhuren zij samen met de andere leden zelf de woningen, met dien verstande dat de betrokken huurovereenkomsten door het bestuur worden ondertekend.  Segbroekhof heeft onweersproken toegelicht dat door deze vorm van zelforganisatie aan de ene kant de huren laag konden blijven en ruim binnen de grenzen van de sociale verhuur en dat deze vorm van zelforganisatie aan de andere kant meebrengt dat de leden van Segbroekhof (dus ook [appellante 1] en [appellante 2]), onder aanvoering van het bestuur en met in achtneming van de Statuten en het Huishoudelijk Reglement, gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de duurzame exploitatie van het complex, inclusief de verhuurbaarheid en een sluitende begroting, met alle kosten van dien. De coöperatie Segbroekhof is immers bedoeld voor huisvesting van haar leden en tracht als vereniging dit doel te bereiken door het wooncomplex te beheren en te exploiteren, onder meer door woningverhuur (artikelen 2 en 3 van de Statuten). 
     
     
       6.2 
       
         
          [appellante 1] en [appellante 2] hebben niet bestreden dat de woningen van Segbroekhof meer dan 60 jaar oud zijn en moeten worden opgeknapt en verduurzaamd en dat daarmee forse financiële investeringen (2 à 3 miljoen euro) gemoeid zijn. Evenmin is bestreden dat Segbroekhof, naast de toekomstige investeringskosten, een jaarlijkse verhuurdersheffing moest betalen (in elk geval tot 2022). Vast staat dat als Segbroekhof haar inkomsten niet op enigerlei wijze verhoogt, er begrotingstekorten zullen ontstaan die zich zullen manifesteren bij de start van de diverse noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Dit heeft Segbroekhof aangevoerd en is door [appellante 1] en [appellante 2] onvoldoende betwist. Weliswaar hebben [appellante 1] en [appellante 2] (bij grief 3) daartegenin gebracht dat de restschuld van Segbroekhof voor de hypotheek nog slechts € 700.000,- is, dat haar kaspositie gezond zal zijn en dat niet is aangetoond en ongeloofwaardig is dat de Rabobank als huisbankier terughoudend is met het zonder een bepaalde mate van eigen vermogen financieren van vernieuwingen of verbeteringen, maar dit alles neemt niet weg dat extra investeringen kosten met zich brengen (rechtstreeks of via leningen) die door extra inkomsten gedekt moeten worden. Een van de mogelijkheden voor een vereniging om meer inkomsten te genereren is in beginsel het verhogen van de contributie van haar leden. [appellante 1] en [appellante 2] hebben onvoldoende betwist dat Segbroekhof de renovatie in ieder geval deels door middel van een lening moet betalen en dat zij bij het onderhandelen over die leningen over een betere onderhandelingspositie beschikt als zij een zo groot mogelijk deel van de renovatiekosten uit eigen vermogen kan financieren.  
         
           Geen strijd met de Statuten van Segbroekhof 
         
       
     
     
       6.3 
       De Statuten van Segbroekhof bepalen dat ieder lid jaarlijks een “ door de ALV vastgestelde of later gewijzigde ” contributie betaalt (artikel 8.2). De Statuten verbieden (het bestuur of de leden van) Segbroekhof niet om de contributie te wijzigen teneinde meer financiële armslag te krijgen. De Statuten bepalen dat Segbroekhof het wooncomplex beheert en exploiteert, maar de Statuten schrijven niet voor dat zij de investeringen daarvoor alleen uit huren of bancaire leningen mag betalen en niet (mede) uit contributies. Artikel 3 van de Statuten bepaalt dat de coöperatie haar huisvestingsdoel tracht te bereiken door het complex te beheren en te exploiteren, “ onder meer  door het verhuren van woningen” aan haar leden. De term ‘onder meer’ maakt duidelijk dat beheer en exploitatie ook uit andere middelen dan uit verhuur mag komen. Het is dus niet in strijd met de regels om (ook) contributie te verhogen teneinde de toekomstige begroting sluitend te krijgen. 
     
     
       6.4 
       In de Statuten (of het Huishoudelijk Reglement of enig ander overgelegd stuk) staat ook niet dat contributie “een  inschrijvingsfee ” is of “een soort  administratieve contributie ” zoals [appellante 1] en [appellante 2] het noemen. De Statuten noemen geen specifieke doelbesteding voor de contributie. Dat de contributie altijd een klein bedrag van € 15,- betrof, oormerkt haar niet. De Statuten bepalen ook niet hoe hoog de contributie maximaal mag (of minimaal moet) zijn. In beginsel is Segbroekhof daar dus vrij in. Dat de contributie tot 2019 slechts € 15,- per jaar bedroeg, verplicht Segbroekhof niet om de contributie binnen dezelfde orde van grootte te houden. Dit betekent dat er geen grond is om er gerechtvaardigd op te kunnen vertrouwen dat de contributie niet (fors) verhoogd zal worden om daarmee exploitatiekosten te dekken. 
     
     
       6.5 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] hebben aangevoerd dat Segbroekhof het contributieverhogingsbesluit niet rechtsgeldig bij meerderheid van stemmen, met overrulen van de minderheid, in de ALV mocht nemen. Ook dit is onjuist. De Statuten noemen een “ door de ALV vastgestelde of later gewijzigde ” contributie. Dit wijst er op dat de ALV de contributie vaststelt en dat de contributie gewijzigd mag worden. De Statuten regelen dat de termijn van oproeping tot een ALV tenminste twintig dagen bedraagt. Deze termijn is in acht genomen. Er is niets specifiek bepaald over hoe de ALV contributie vaststelt of wijzigt. Met artikel 20 van de Statuten is slechts in het algemeen geregeld dat “ over zaken ” mondeling wordt gestemd en dat bij staken van stemmen het voorstel is verworpen (zie § 3.2 van dit arrest). [appellante 1] en [appellante 2] hebben niet weersproken dat het bij Segbroekhof altijd gebruikelijk was om besluiten met een meerderheid van stemmen te nemen. Bij gebrek aan een andere besluitvormingsprocedure acht het hof het redelijk om bij meerderheid van stemmen in de ALV over de hoogte van contributie te beslissen. Bijzondere omstandigheden die verplichten om de besluitvorming voor de onderhavige contributiewijziging anders te doen, zijn niet naar voren gekomen (zie ook hierna onder 6.10 e.v.). 
     
     
       6.6 
       Het hof concludeert dat met het besluit van 14 december 2019 geen regels van de Statuten of het Huishoudelijk Reglement zijn geschonden. Het hof oordeelt daarom dat het besluit niet nietig of vernietigbaar is wegens handelen in strijd met de Statuten of het Huishoudelijk Reglement. 
       
       
         
           Geen strijd met een wettelijke bepaling 
         
       
     
     
       6.7 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] voeren aan dat de contributieverhoging een verkapte huurprijsverhoging is en daarom in strijd is met het dwingendrechtelijk stelsel van huurprijsverhogingsbescherming van artikel 7:248 e.v. BW. Het hof overweegt dat contributiebetaling door leden aan hun vereniging geen huurbetaling is. Contributie wordt ook geen huur doordat de vereniging woningen aan de leden verhuurt en dus behalve contributie ook huurprijzen int. Zoals het hof onder 6.1 al heeft overwogen, hebben de bewoners enerzijds lagere huren (als huurders) en dragen zij anderzijds gezamenlijk de lasten van beheer en exploitatie (als leden van de exploitant). Dat zij als huurders bescherming hebben door het wettelijke stelsel van de maximale huurverhoging in de sociale woningsector, betekent niet dat zij als (leden van de) exploitant-verhuurder diezelfde wettelijke bescherming kunnen inroepen als het gaat om hun contributie. 
     
     
       6.8 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] betogen daarnaast in hoger beroep dat het contributieverhogingsbesluit nietig is op grond van de artikel 2:27 lid 4 f j° artikel 2:34a BW. Deze grond faalt. Artikel 2:27 lid 4 f BW ziet op de bestemming of de wijze van vaststelling van de bestemming van een batig saldo  bij ontbinding  van de vereniging; ontbinding van Segbroekhof is niet aan de orde. Artikel 2:34a BW bepaalt dat verbintenissen alleen bij of krachtens de statuten aan het lidmaatschap kunnen worden verbonden; de verbintenis om de vastgestelde of gewijzigde contributie te betalen, is uitdrukkelijk bij de Statuten aan het lidmaatschap van Segbroekhof verbonden (in artikel 8.2). 
     
     
       6.9 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] hebben aangevoerd dat de contributieverhoging in strijd is met artikel 7:264 BW. Ook dit gaat niet op. Artikel 7:264 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding dat niet de huurprijs betreft, nietig is, voorzover daarbij ten behoeve van één van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Het besluit van 14 december 2019 tot contributieverhoging is geen beding in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst betreffende woonruimte van [appellante 1] of van [appellante 2] (of van een andere huurder); zij zijn de huurovereenkomsten voor hun woningen al veel eerder aangegaan. De contributieverhoging vloeit voort uit hun lidmaatschap van de coöperatie. Reeds hierom komt het besluit ook niet in strijd met dat wetsartikel. 
     
     
       6.10 
       
         Kortom: het door [appellante 1] en [appellante 2] bestreden ALV-besluit is niet in strijd met een concrete wettelijke bepaling. 
         
           Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid 
         
       
     
     
       6.11 
       
        [appellante 1] en [appellante 2] voeren daarnaast aan dat de contributieverhoging van € 15,- naar € 600,- per jaar in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zij stellen dat de woonrechten van de bewoners van Segbroekhof worden uitgehold als de ALV de contributie bij meerderheid van stemmen mag verhogen zonder enige restrictie, differentiatie en aansluiting bij de wettelijke regels voor sociale woningbouw. Segbroekhof exploiteert namelijk sociale huurwoningen, haar huurders hebben minimum- en lage inkomens en de contributieverhoging is feitelijk een verhoging van de woonlasten  boven  de wettelijke gemaximaliseerde huurprijsverhoging. Daar komt bij dat de contributie niet wordt meegenomen in aanvragen van huurtoeslag, zodat het de huurders die op die toeslag zijn aangewezen harder raakt. Daarnaast achten [appellante 1] en [appellante 2] de contributieverhoging arbitrair omdat zij geen rekening houdt met oppervlakten van de gehuurde woningen. Segbroekhof kon en moest andere maatregelen nemen om meer financiële middelen te verwerven, zoals bijvoorbeeld jaarlijkse toepassen van de (wettelijke) maximale huurprijsverhoging, zo betogen [appellante 1] en [appellante 2]. (Zie ook onder 5.2.) 
     
     
       6.12 
       Hiervóór heeft het hof al overwogen dat de wet en Statuten toelaten dat de ALV tot contributieverhoging beslist, zoals zij dat op 14 december 2019 heeft gedaan – Segbroekhof was statutair gerechtigd om de contributie te wijzigen, dus ook te verhogen, om meer van haar kosten te dekken en financiële tekorten op te lossen. Hieraan doet niet af dat Segbroekhof telkens weer met een kleine meerderheid zou kunnen kiezen om de contributie aan te passen. Dat er alternatieven waren of zijn zoals [appellante 1] en [appellante 2] stellen (en het hof verder in het midden laat), betekent niet dat Segbroekhof op grond van de redelijkheid en billijkheid  verplicht  was om voor zo’n alternatief te kiezen. Segbroekhof (de ALV) mag zelf bepalen of een contributieverhoging noodzakelijk is (en zo ja, hoeveel) of dat andere beschikbare middelen voldoende zijn. Overigens valt voor het hof niet zonder meer in te zien hoe het feit dat Segbroekhof er vanaf 2016 voor had kunnen kiezen met de maximale toegestane huurverhoging eenzelfde financiële opbrengst te realiseren, zoals [appellante 1] en [appellante 2] aanvoeren (in grief 2), af kan doen aan de werkelijkheid in 2019 dat daarvoor  niet  al vanaf 2016 was gekozen. 
     
     
       6.13 
       Het hof heeft geen grond om aan te nemen dat het onredelijk of onbillijk is om aan alle leden hetzelfde bedrag van € 50,- per maand te vragen als ledenbijdrage voor het beheer en de exploitatie van het wooncomplex. De Statuten kennen een differentiatie niet. Ook in de praktijk werd geen differentiatie toegepast. Uit niets volgt dat de gekozen contributieverhoging van € 15,- naar € 600,- per jaar het recht op wonen aantast. Uit geen van de in geding gebrachte stukken blijkt dat de huurders een zodanig laag inkomen hebben dat betalen van € 50,- aan contributie redelijkerwijs niet naast het betalen van de huurprijs verlangd kan worden. Evenmin is van [appellante 1] en [appellante 2] – of van een andere huurder – gebleken dat zij door de contributieverhoging in concrete betalingsproblemen zijn gekomen (waarbij het hof nog in het midden laat of dat dan tot (ver)nietig(baar)heid van de algehele contributieverhoging moet leiden). Daarnaast heeft Segbroekhof onweersproken aangevoerd dat haar beleid erop is gericht om alleen leden toe te laten die later, bij het eventueel aangaan van een huurovereenkomst, niet zijn aangewezen op de huurtoeslag. Zij erkent dat omstandigheden kunnen meebrengen dat een lid daar daarna wel voor in aanmerking komt, maar voert aan dat zij daar niet haar beleid aan hoeft aan te passen. 
     
     
       6.14 
       
         
          [appellante 1] en [appellante 2] hebben ook onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om te kunnen oordelen dat de leden van Segbroekhof hun keuze voor of tegen het contributiebesluit niet weloverwogen konden maken en met voldoende oog voor de (financiële en sociale) positie van de leden-huurders. Uit niets blijkt dat leden voorafgaand aan en op de ALV van 14 december 2019 desgewenst niet meer uitleg konden vragen of onderzoek konden laten doen of concreet uitgewerkte alternatieven konden aandragen en in stemming laten brengen of ander weerwoord bieden teneinde financiële zorgen weg te nemen of de overige leden van hun eigen standpunten te overtuigen. Het contributieverhogingsvoorstel was van te voren aangekondigd en op de ALV was ook ruimte voor discussie, zo blijkt uit het overgelegde verslag van de ALV. Bovendien staat niets er aan in de weg om de contributies op een latere ALV weer te (laten) verlagen als de meerderheid van de leden dat vanwege een ander inzicht wenst. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.15 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante 1] en [appellante 2] ongegrond is. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.  
     
     
       6.16 
       Het hof zal [appellante 1] en [appellante 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Deze kosten begroot het hof op € 772,- voor het griffierecht en € 3.519,- voor het salaris van de advocaat (3 punten, tarief II) en de nakosten zoals hierna vermeld in de beslissing. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 21 juli 2021; 
       
       
         wijst af het door [appellante 1] en Segbroek in hoger beroep bij vermeerdering van eis gevorderde; 
       
       
         veroordeelt [appellante 1] en [appellante 2] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Segbroekhof begroot op € 772,- voor het griffierecht en € 3.519,- voor het salaris van de advocaat en op € 173,- voor het nasalaris, nog te verhogen met € 90,- indien deze bedragen niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. H.M.H. Speyart van Woerden en mr. P. van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023 in aanwezigheid van de griffier.