ECLI: ECLI:NL:RVS:2019:944

Titel: ECLI:NL:RVS:2019:944 Raad van State , 27-03-2019 / 201801843/1/A1

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2019-03-27

Zaaknummer: 201801843/1/A1

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2019:944

---

Bij besluit van 28 juni 2016 heeft het college aan [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik van een eengezinswoning aan het [locatie] te Eindhoven (hierna: de woning) voor kamergewijze verhuur (hierna: de omgevingsvergunning voor afwijken).

201801843/1/A1. 
     Datum uitspraak: 27 maart 2019 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     [appellant], wonend te Eindhoven, 
     tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 24 januari 2018 in zaken nrs. 16/3213 en 16/3566 in het geding tussen: 
     1.    [partij sub 1], wonend te Eindhoven, 
     2.    [partij sub 2], wonend te Eindhoven, en anderen, 
     en 
     het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven. 
     Procesverloop 
     Primaire besluiten en besluit op bezwaar 
     Bij besluit van 28 juni 2016 heeft het college aan [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik van een eengezinswoning aan het [locatie] te Eindhoven (hierna: de woning) voor kamergewijze verhuur (hierna: de omgevingsvergunning voor afwijken). 
     Bij besluit van 28 juni 2016 heeft het college aan [appellant] ook een vergunning verleend op grond van de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2016 voor het omzetten van de woning naar zes onzelfstandige woonruimten (hierna: de omzettingsvergunning). 
     Bij besluit van 12 oktober 2016 heeft het college de door [partij sub 1] en [partij sub 2] en anderen tegen de besluiten van 28 juni 2016 gemaakte bezwaren gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard. 
     Bij uitspraak van 24 januari 2018 heeft de rechtbank de door [partij sub 1] en [partij sub 2] en anderen daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, het besluit van 12 oktober 2016 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van de uitspraak. Deze uitspraak is aangehecht. 
     Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. 
     Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. 
     Nieuw besluit op bezwaar 
     Bij besluit van 27 maart 2018 heeft het college de door [partij sub 1] en [partij sub 2] en anderen tegen de besluiten van 28 juni 2016 gemaakte bezwaren gegrond verklaard en de gevraagde vergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan en voor het omzetten van een eengezinswoning naar zes onzelfstandige woonruimten geweigerd. 
     [appellant] heeft gronden ingediend tegen het besluit van 27 maart 2018. 
     Nadere stukken en zitting 
     [appellant] en [partij sub 2] en anderen hebben nadere stukken ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 november 2018, waar het college, vertegenwoordigd door mr. J.N.H. van de Waerdt, is verschenen. Voorts zijn ter zitting [partij sub 1], bijgestaan door mr. R. Bormans, rechtsbijstandverlener te Leusden, en [partij sub 2] en anderen, vertegenwoordigd door [partij sub 2], gehoord. 
     Overwegingen 
     Incidenteel hoger beroep van het college 
     1.    Bij brief van 16 mei 2018 heeft het college incidenteel hoger beroep ingesteld. Ter zitting heeft het college verklaard dat met de brief slechts is beoogd om aan te sluiten bij het hoger beroep van [appellant] en dat het college hiermee wil bereiken dat het hoger beroep van [appellant] slaagt. Daarom heeft het college ter zitting verzocht de brief van 16 mei 2018 niet langer aan te merken als een incidenteel hogerberoepschrift in de zin van artikel 8:110, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), maar om dit te beschouwen als een nadere reactie. Dit verzoek is ingewilligd. Gelet hierop zal de Afdeling de desbetreffende brief in deze procedure betrekken als een schriftelijke uiteenzetting, in reactie op het hoger beroepschrift van [appellant]. 
     Inleiding op het geschil 
     2.    [appellant] heeft op 11 mei 2016 een omgevingsvergunning gevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de kamergewijze verhuur van de woning. 
     Verder heeft [appellant] op 28 april 2016 een vergunning gevraagd voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Daarbij is vermeld dat het gaat om de verhuur van zes kamers in de woning aan zes verschillende huurders, waarbij meerdere kamers aan één persoon worden verhuurd en waarbij verhuur plaatsvindt aan studenten, niet op basis van een campuscontract. 
     3.    Het college heeft de gevraagde vergunningen bij afzonderlijke besluiten van 28 juni 2016 verleend. 
     Bij de verlening van de omgevingsvergunning voor afwijken heeft het college toepassing gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, onder 2º, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo), bezien in samenhang met artikel 4, aanhef en onder 9, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor). De aanvraag is daarbij getoetst aan de Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht van januari 2012 (hierna: de Beleidsregels). Het college stelt zich op het standpunt dat de aanvraag niet in strijd is met artikel 4.9 van de Beleidsregels. 
     Bij de verlening van de omzettingsvergunning heeft het college overwogen dat niet is gebleken dat zich één van de weigeringsgronden voordoet als bedoeld in artikel 23 van de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2016, zoals die verordening luidde ten tijde van belang (hierna: de Huisvestingsverordening). 
     De bovengenoemde besluiten zijn gehandhaafd en aangevuld in het besluit op bezwaar van 12 oktober 2016. Daarbij heeft het college overwogen dat de vergunningen hadden moeten worden aangevraagd door Magis Architecten, in haar hoedanigheid van eigenaar van de woning, en dat de vergunningen aan haar hadden moeten worden verleend. In het besluit op bezwaar heeft het college daarom bepaald dat de vergunningen zijn verleend aan Magis Architecten. Verder heeft het college bij het besluit van bezwaar van 12 oktober 2016 twee voorschriften verbonden aan de omgevingsvergunning voor afwijken. 
     4.    [partij sub 1] en [partij sub 2] en anderen wonen in de omgeving van de woning. Zij stellen dat zij overlast ondervinden van kamerbewoners in het pand. Verder achten zij de woning te klein voor de verhuur aan zes personen. Ook zijn er in de omgeving al te veel panden waar kamers worden verhuurd. Het karakter van de straat is hierdoor ingrijpend veranderd, zo stellen zij. 
     Aangevallen uitspraak 
     5.    De rechtbank heeft geoordeeld dat de verlening van de omgevingsvergunning voor afwijken in strijd is met artikel 4.9 van de Beleidsregels, omdat twee kamers een oppervlakte hebben van minder dan 10 m2. Volgens de rechtbank kan het college niet worden gevolgd in zijn standpunt dat deze kamers gezamenlijk kunnen worden verhuurd aan één persoon en dat - bij de beantwoording van de vraag of aan de Beleidsregels is voldaan - de beide oppervlakten bij elkaar kunnen worden opgeteld. 
     Verder heeft de rechtbank het college gevolgd in zijn opvatting dat door de nieuwe woonsituatie geen toename van de parkeerbehoefte ontstaat. 
     Wat betreft de omzettingsvergunning heeft de rechtbank geoordeeld dat het besluit op bezwaar in strijd is met artikel 3:2 van de Awb omdat het college de gevraagde vergunningen daarbij heeft verleend aan een ander dan de aanvrager. 
     Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat het college onvoldoende heeft onderzocht of sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woning als bedoeld in artikel 23, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening. 
     Relevante regelgeving en bestemmingsplan 
     6.    De relevante bepalingen van de Wabo, het Bor en de Huisvestingswet 2014 zijn opgenomen in een bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak. 
     7.    Ten tijde van de besluitvorming door het college gold voor het perceel het bestemmingsplan "Oude Gracht 2006". Tussen partijen is niet in geschil dat het gebruik van de woning voor kamergewijze verhuur in strijd is met dit bestemmingsplan. 
     Beoordeling van het hoger beroep van [appellant] 
     Het oppervlak van de kamers 2A en 2B 
     8.    [appellant] betoogt dat het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning voor afwijken niet in strijd is met artikel 4.9 van de Beleidsregels. Hij voert daartoe aan dat de oppervlaktemaat van 10 m2 is gesteld om te waarborgen dat een huurder in elk geval het exclusieve recht heeft op deze ruimte. Aan dat vereiste is in dit geval voldaan omdat de kamers 2A en 2B samen kunnen worden aangemerkt als één kamer, die slechts aan één persoon zal worden verhuurd. Dat het minimaal vereiste oppervlak over meer dan één kamer mag worden verdeeld, betreft een vaste lijn die het college ook in andere zaken heeft gevolgd. De rechtbank heeft dit miskend, aldus [appellant]. 
     8.1.    Voor de beoordeling van aanvragen om met toepassing van artikel 4 van bijlage II bij het Bor van het bestemmingsplan af te wijken, heeft het college de Beleidsregels vastgesteld. Uit hoofdstuk 2 van de Beleidsregels blijkt dat het hier in beginsel om een uitputtende regeling gaat en dat als uitgangspunt geldt dat niet zal worden meegewerkt aan plannen die niet passen in deze Beleidsregels. 
     In de nu voorliggende situatie heeft het college de aanvraag getoetst aan artikel 4.9 van de Beleidsregels. Dit artikel luidt als volgt: 
     "Burgemeester en wethouders kunnen medewerking verlenen aan het omzetten van een woning in een onzelfstandige kamergewijs verhuurde woning mits: 
     a. de kamers een netto gebruiksoppervlakte van minimaal 10 m2 hebben indien er wel toereikende gezamenlijke voorzieningen zijn; […]". 
     8.2.    In de Beleidsregels is geen toelichting opgenomen op de minimaal vereiste oppervlakte van 10 m2 die is gesteld in onderdeel a van artikel 4.9. 
     Het college heeft in hoger beroep toegelicht dat deze minimaal vereiste oppervlaktemaat is gesteld om de woonkwaliteit te waarborgen en dat dit de leefbaarheid ten goede komt. De Afdeling acht deze benadering van het college niet onredelijk. 
     8.3.    Het college stelt zich - met [appellant] - op het standpunt dat de oppervlakten van de kamers 2A en 2B in dit geval bij elkaar kunnen worden opgeteld en dat daarmee in dit geval wordt voldaan aan de minimaal vereiste oppervlaktemaat van 10 m2. 
     Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank het college hierin terecht niet gevolgd. Daarbij is van belang dat, zoals de rechtbank heeft vastgesteld, deze situatie niet is geregeld in de Beleidsregels. Dat het optellen van de oppervlakten mogelijk zou zijn, valt evenmin af te leiden uit de toelichting op de Beleidsregels. Verder neemt de Afdeling hierbij in aanmerking dat het, zoals ter zitting is gebleken, in dit geval om twee kamers gaat die op verschillende verdiepingen in het pand liggen. De desbetreffende kamers zijn op zichzelf bezien zo klein dat ze feitelijk niet leefbaar zijn, waarbij het plafond van een van de twee kamer bovendien schuin afloopt. Verder is de gezamenlijke verhuur van beide kamers in dit geval niet verplicht voorgeschreven in de vergunningvoorschriften. 
     Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de verlening van de omgevingsvergunning voor afwijken in strijd is met artikel 4.9 van de Beleidsregels. Het betoog faalt. 
     Vergunningverlening aan [appellant] of Magis Architecten 
     9.    [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het besluit op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid omdat de vergunning bij dit besluit is verleend aan een ander dan de aanvrager. [appellant] stelt dat het een administratieve vergissing was dat hij de vergunning op eigen naam heeft aangevraagd. Deze vergissing kon volgens hem in bezwaar worden hersteld, mede omdat de vergunning blijkens artikel 2.25 van de Wabo verbonden blijft aan de woning, ook bij overgang van de eigendom. 
     9.1.    Uit artikel 23 van de Huisvestingswet 2014 volgt dat een omzettingsvergunning slechts kan worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. 
     Uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling (Kamerstukken II 2009-2010, 32 271, nr. 3, p. 52) blijkt dat dit vereiste is gesteld om zeker te stellen dat de eigenaar van de betrokken woonruimte respectievelijk het gebouw instemt met de voorgenomen activiteiten en dat daarmee ook duidelijk is dat die eigenaar kan worden aangesproken op de activiteiten. 
     Daarnaast kunnen gegevens over de aanvrager van belang zijn voor de toepassing van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, zo blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 25, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 (Kamerstukken II 2011-2012, 32 676, nr. 12, p. 4-5). 
     9.2.    De Afdeling stelt voorop dat artikel 2.25 van de Wabo, dat betrekking heeft op de overdraagbaarheid van een omgevingsvergunning, niet van toepassing is op een omzettingsvergunning als hier aan de orde. Daartoe is van belang dat de vergunningplicht voor het omzetten rechtstreeks voortvloeit uit artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Een dergelijke omzetting is niet aangewezen als een project als bedoeld in artikel 2.1 van de Wabo. Evenmin gaat het hier om project als bedoeld in artikel 2.2, eerste of tweede lid, van die wet waarvoor een omgevingsvergunning is vereist op grond van een gemeentelijke verordening. Gelet hierop faalt het betoog van [appellant] dat de omzettingsvergunning zaaksgebonden is als bedoeld in artikel 2.25 van de Wabo. 
     9.3.    [appellant] heeft op het aanvraagformulier verklaard dat hij eigenaar is van de woning. Zoals de rechtbank heeft vastgesteld en tussen partijen niet in geschil is, is deze verklaring niet juist, omdat [appellant] de woning nooit in eigendom heeft gehad. Dit betekent dat de aanvraag is gedaan in strijd met artikel 23 van de Huisvestingswet 2014 en dat het college de omzettingsvergunning in het besluit van 28 juni 2016 ten onrechte aan [appellant] heeft verleend. 
     [appellant] betoogt vergeefs dat het college dit gebrek in de beslissing op bezwaar op de juiste wijze heeft hersteld door de vergunning alsnog op naam te zetten van Magis Architecten. Hiertoe is van belang dat de woning, zoals tussen partijen niet in geschil is, op 1 juni 2016 eigendom is geworden van [belanghebbenden]. Dit betekent dat Magis Architecten ten tijde van de besluitvorming door het college al geen eigenaar meer was van de woning en dat deze dus ook niet meer als eigenaar kon worden aangesproken op activiteiten in de woning. Het college was van de eigendomsoverdracht aan [belanghebbenden] op de hoogte, zo blijkt uit de overwegingen van het besluit op bezwaar, maar heeft deze omstandigheid niet in zijn afweging betrokken. 
     Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college, door de omzettingsvergunning aan Magis Architecten te verlenen, heeft gehandeld in strijd met artikel 3:2 van de Awb. Het betoog faalt. 
     Leefbaarheid 
     10.    [appellant] voert aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de verlening van de omzettingsvergunning op het punt van de leefbaarheidstoets niet deugdelijk is voorbereid en genomen. Volgens [appellant] ligt de woning niet in een buurt waarvan op voorhand vaststaat dat sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefklimaat. Verder is in dit geval een op het pand toegesneden leefbaarheidstoets uitgevoerd, waarbij is geconcludeerd dat de straat een prima score heeft en dat er geen signalen van overlast bekend zijn in de omgeving van het pand. De rechtbank had hieraan een grotere waarde moeten hechten dan zij heeft gedaan, zo stelt [appellant]. 
     10.1.    Artikel 23 van de Huisvestingsverordening luidt: 
     "Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als: 
     a. […]; 
     b. redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het verlenen van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; 
     c. […]." 
     10.2.    Uit het besluit op bezwaar van 12 oktober 2016 blijkt dat het college een leefbaarheidstoets aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft gelegd, waarbij - zoals gebruikelijk is in de gemeente Eindhoven - een grote waarde is gehecht aan het advies van de gebiedscoördinator van de wijk. 
     Op 17 maart 2016 heeft een beoordeling plaatsgevonden door deze gebiedscoördinator, waarbij deze een positief advies heeft uitgebracht, zo heeft het college overwogen. 
     Het positieve advies van de gebiedscoördinator maakt geen onderdeel uit van de bij het besluit behorende documenten. Het college heeft de conclusie van dit advies slechts omschreven in het besluit op bezwaar. 
     Naar aanleiding van de bezwaren die omwonenden hebben ingediend tegen de verlening van de omzettingsvergunning, heeft het college echter vastgesteld dat de informatie waarop de gebiedcoördinator zich bij het maken van beoordeling heeft gebaseerd niet juist was en dat in de straat, die bestaat uit slechts 16 woningen, al meer panden aanwezig zijn waar kamerverhuur plaatsvindt. Blijkens de overwegingen van het besluit op bezwaar is deze nieuwe informatie voorgelegd aan de gebiedscoördinator en is dit voor de betrokkene geen reden geweest om het positieve advies te wijzigen. De gebiedscoördinator is dan ook bij de conclusie gebleven dat de leefbaarheid in de buurt door de vergunningverlening niet alsnog onevenredig zwaar onder druk komt te staan. 
     Uit het besluit blijkt echter niet welke overwegingen de gebiedscoördinator aan deze conclusie ten grondslag heeft gelegd. Zoals het college ter zitting bij de Afdeling heeft vermeld, is op dit punt geen schriftelijke, geobjectiveerde reactie van de gebiedscoördinator gevraagd en verkregen, maar is dit slechts mondeling teruggekoppeld. Bovendien blijkt uit het besluit op bezwaar niet waarom het college zich bij de ongewijzigde conclusie van de gebiedscoördinator heeft aangesloten. 
     10.3.    Verder is in het besluit op bezwaar overwogen dat uit foto's blijkt dat sprake is van fietsen in de voortuin en afval op het trottoir en dat omwonenden hebben aangegeven dat sprake is van geluidhinder. Het college heeft hieruit weliswaar afgeleid dat het woon- en leefklimaat door de vestiging van een studentenhuis in de woning meer onder druk is komen te staan, maar volgens het college leidt de studentenbewoning in dit geval niet tot een onevenredige schending van het woon- en leefklimaat in de omgeving. 
     Uit het besluit op bezwaar blijkt niet waarop het college deze conclusie baseert. Zoals het college ter zitting bij de Afdeling heeft vermeld, hanteert het college op dit punt geen geobjectiveerd beleidskader, maar vindt per geval een casuïstische beoordeling van de leefbaarheid plaats. 
     Evenmin blijkt uit het besluit op welke wijze het college bij zijn besluitvorming rekening heeft gehouden met de verslagen van buurtoverleggen waarin de overlast in de wijk is besproken. 
     10.4.    Uit het vorenstaande volgt dat het college op dit punt onvoldoende onderzoek heeft verricht naar de relevante feiten en de af te wegen belangen. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het besluit op bezwaar onvoldoende deugdelijk is voorbereid en genomen. 
     Het betoog faalt. 
     Nieuw besluit op bezwaar 
     11.    Bij besluit van 27 maart 2018 heeft het college de door [partij sub 1] en [partij sub 2] en anderen tegen de besluiten van 28 juni 2016 gemaakte bezwaren gegrond verklaard en de gevraagde vergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan en voor het omzetten van een eengezinswoning naar zes onzelfstandige woonruimten alsnog geweigerd. Voor de motivering van dit besluit heeft het college verwezen naar de overwegingen uit de aangevallen uitspraak. 
     Dit besluit wordt, gelet op artikel 6:24 van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 6:19, eerste lid, van die wet, van rechtswege geacht onderwerp te zijn van dit geding. Dit betekent dat voor [appellant] van rechtswege een beroep tegen dit besluit is ontstaan. 
     11.1.    De Afdeling heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld om te reageren op het nieuwe besluit op bezwaar. 
     [appellant] heeft bij brief van 26 april 2018 te kennen gegeven dat hij het niet eens is met dit besluit, zonder dat hij daarbij nieuwe of aanvullende beroepsgronden heeft aangevoerd. De Afdeling leidt hieruit af dat [appellant] tegen het nieuwe besluit op bezwaar dezelfde gronden aanvoert als de gronden die hij heeft aangevoerd tegen de aangevallen uitspraak. 
     Zoals uit de overwegingen 8 tot en met 10.4 van deze uitspraak blijkt, zijn de desbetreffende gronden vergeefs aangevoerd en is het hoger beroep ongegrond. Gelet hierop is het van rechtswege ontstane beroep eveneens ongegrond. 
     Conclusie en slotoverwegingen 
     12.    Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd. 
     13.    Het beroep dat van rechtswege is ontstaan tegen het nieuwe besluit op bezwaar van 27 maart 2018 is eveneens ongegrond. 
     14.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Het verzoek van [partij sub 2] en anderen om [appellant] te veroordelen in hun proceskosten wordt afgewezen. Ingevolge artikel 8:75, eerste lid, van de Awb kan een natuurlijk persoon slechts in de kosten worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Deze situatie doet zich hier niet voor. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     I.    bevestigt de aangevallen uitspraak; 
     II.    verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 27 maart 2018 ongegrond. 
     Aldus vastgesteld door mr. D.A.C. Slump, voorzitter, en mr. F.D. van Heijningen en mr. A.J.C. de Moor-van Vugt, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.I. Breunese-van Goor, griffier. 
     w.g. Slump    w.g. Breunese-van Goor 
     voorzitter    griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2019 
     208. 
     Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 
     Artikel 2.1 
     1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: 
     a. het bouwen van een bouwwerk, 
     b. het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald, 
     c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, […]. 
     3. Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat met betrekking tot daarbij aangewezen activiteiten als bedoeld in het eerste lid in daarbij aangegeven categorieën gevallen, het in dat lid gestelde verbod niet geldt. 
     Artikel 2.2 
     1 Voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist om: 
     a.  [Red: vervallen,] 
     b. een monument als bedoeld in een zodanige verordening: 
     1°. te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen of 
     2°. te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht, 
     c. een bouwwerk te slopen in een krachtens een zodanige verordening aangewezen stads- of dorpsgezicht, 
     d. een weg aan te leggen of verandering te brengen in de wijze van aanleg van een weg, voor zover daarvoor tevens een verbod geldt als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, 
     e. een uitweg te maken, te hebben of te veranderen of het gebruik daarvan te veranderen, 
     f. in, op of aan een onroerende zaak een alarminstallatie te hebben die een voor de omgeving opvallend geluid of lichtsignaal kan produceren, 
     g. houtopstand te vellen of te doen vellen, 
     h. op of aan een onroerende zaak handelsreclame te maken of te voeren met behulp van een opschrift, aankondiging of afbeelding in welke vorm dan ook, die zichtbaar is vanaf een voor het publiek toegankelijke plaats, 
     i. als eigenaar, beperkt zakelijk gerechtigde of gebruiker van een onroerende zaak toe te staan of te gedogen dat op of aan die onroerende zaak handelsreclame wordt gemaakt of gevoerd met behulp van een opschrift, aankondiging of afbeelding in welke vorm dan ook, die zichtbaar is vanaf een voor het publiek toegankelijke plaats, 
     j. in een daarbij aangewezen gedeelte van de provincie of de gemeente roerende zaken op te slaan of 
     k. als eigenaar, beperkt zakelijk gerechtigde of gebruiker van een onroerende zaak in een daarbij aangewezen gedeelte van de provincie of de gemeente toe te staan of te gedogen dat daar roerende zaken worden opgeslagen, 
     geldt een zodanige bepaling als een verbod om een project voor zover dat geheel of gedeeltelijk uit die activiteiten bestaat, uit te voeren zonder omgevingsvergunning. 
     2. Bij provinciale, gemeentelijke of waterschapsverordening kan worden bepaald dat het in daarbij aangewezen categorieën gevallen verboden is projecten die geheel of gedeeltelijk bestaan uit andere activiteiten die behoren tot een daarbij aangewezen categorie activiteiten die van invloed kunnen zijn op de fysieke leefomgeving, uit te voeren zonder omgevingsvergunning. 
     Artikel 2.12 
     1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en: 
     a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 
     1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 
     2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 
     3°. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. 
     Artikel 2.25 
     1. Een omgevingsvergunning geldt voor eenieder die het project uitvoert waarop zij betrekking heeft. De vergunninghouder draagt ervoor zorg dat de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften worden nageleefd. 
     2. Indien een omgevingsvergunning zal gaan gelden voor een ander dan de aanvrager of de vergunninghouder, meldt de aanvrager, onderscheidenlijk de vergunninghouder dat ten minste een maand voordien aan het bevoegd gezag, onder vermelding van de bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gegevens. 
     3. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën gevallen worden aangewezen, waarin de omgevingsvergunning slechts geldt voor degene aan wie zij is verleend. Daarbij kan tevens worden bepaald dat in daarbij aangewezen categorieën gevallen: 
     a. de omgevingsvergunning nog gedurende een daarbij aangegeven termijn blijft gelden voor rechtsopvolgers van degene aan wie zij is verleend; 
     b. de omgevingsvergunning ook geldt voor een rechtspersoon aan wie zij is overgedragen door een andere rechtspersoon, indien daarvoor door het bevoegd gezag toestemming is verleend. 
     Besluit omgevingsrecht 
     Bijlage II, artikel 4 
     Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking: 
     […] 
     9. het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen; 
     […]. 
     Huisvestingswet 2014 
     Artikel 21 
     Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
     b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
     c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; 
     d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     Artikel 22 
     1. Het is verboden om een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie gebouwen zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 
     2. Op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon is het eerste lid van overeenkomstige toepassing. 
     Artikel 23 
     Een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kan slechts worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. 
     Artikel 24 
     De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen. 
     Artikel 25 
     1. De vergunning, bedoeld in artikel 21 of 22, kan worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. 
     2. Voordat toepassing wordt gegeven aan het eerste lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd. 
     3. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. 
     4. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het derde lid, eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken. Zij maken hun besluit daartoe bekend binnen de termijn, bedoeld in het derde lid. 
     5. Paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.