ECLI: ECLI:NL:RVS:2017:3305

Titel: ECLI:NL:RVS:2017:3305 Raad van State , 06-12-2017 / 201606093/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2017-12-06

Zaaknummer: 201606093/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2017:3305

---

Bij besluit van 3 juni 2014 heeft het college het verzoek van DSM om een tegemoetkoming in planschade toegewezen in de vorm van (geheel of gedeeltelijk) herstel van bouw- en gebruiksmogelijkheden op de percelen van DSM, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie B nummers 3159, 3160, 3161 en 3162 (alle gedeeltelijk). Daarnaast heeft het college een vergoeding voor deskundigenkosten toegekend van € 7500,00.

201606093/1/A2. 
     Datum uitspraak: 6 december 2017 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak op de hoger beroepen van: 
     
     1.    DSM Delft B.V., gevestigd te Delft, 
     2.    het college van burgemeester en wethouders van Delft, 
     appellanten, 
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2016 in zaak nr. 14/6161 in het geding tussen: 
     
     DSM 
     
     en 
     
     het college. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 3 juni 2014 heeft het college het verzoek van DSM om een tegemoetkoming in planschade toegewezen in de vorm van (geheel of gedeeltelijk) herstel van bouw- en gebruiksmogelijkheden op de percelen van DSM, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie B nummers 3159, 3160, 3161 en 3162 (alle gedeeltelijk). Daarnaast heeft het college een vergoeding voor deskundigenkosten toegekend van € 7500,00. 
     
     DSM heeft tegen het besluit van 3 juni 2014 beroep ingesteld. 
     
     Bij uitspraak van 12 juli 2016 heeft de rechtbank het door DSM tegen het besluit van 3 juni 2014 ingestelde beroep gegrond verklaard, omdat het besluit geen getaxeerd schadebedrag bevat, en het besluit in zoverre vernietigd. De rechtbank heeft bepaald dat de planschade wordt vastgesteld op € 1.370.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verzoek om tegemoetkoming in de planschade, 22 april 2013. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan wordt vastgesteld of de planschade volledig is gecompenseerd en wordt het eventuele restantbedrag uitgekeerd. De uitspraak treedt in zoverre in de plaats van het vernietigde onderdeel van het besluit van 3 juni 2014. De rechtbank heeft het verzoek om schadevergoeding van DSM afgewezen. 
     Deze uitspraak is aangehecht. 
     
     Tegen deze uitspraak hebben DSM en het college hoger beroep ingesteld. 
     
     DSM en het college hebben schriftelijke uiteenzettingen ingediend. 
     
     DSM en het college hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 november 2017, waar DSM, vertegenwoordigd door mr. C.N.J. Kortmann en mr. S.F.A. van Ravels, beiden advocaat te Amsterdam, mr. M.G.I.A. van Haastert en mr. ing. T. van Eyck, en het college, vertegenwoordigd door mr. W.J.E. van der Werf, advocaat te Den Haag, en mr. D.J.T. van Rees, zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     Inleiding 
     
     1.    DSM heeft op 22 april 2013 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die zij lijdt als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Spoorzone op 19 december 2006. Het bestemmingsplan Spoorzone voorziet in de verdubbeling van de bestaande tweesporige lijn door het centrum van Delft en in de bouw van een spoortunnel over een lengte van 2.300 meter. De raad van de gemeente Delft heeft het plan op 13 februari 2006 vastgesteld. Het plan is onherroepelijk geworden op 23 april 2008. DSM stelt dat de schade is veroorzaakt door het verlies aan bouw- en gebruiksmogelijkheden ten behoeve van industrie, die bestonden onder het voorheen geldende Uitbreidingsplan van Delft uit 1932. De aanvraag ziet op gronden die naast het spoor liggen in de zuidoostelijke punt van het bedrijfsterrein van DSM, het zogenoemde Bacinolterrein, dat zijn naam ontleent aan het Bacinolgebouw dat daar was gevestigd. 
     
     2.     In het bestemmingsplan Spoorzone hebben de gronden drie bestemmingen: Spoorwegdoeleinden, Groenvoorzieningen en Verkeersdoeleinden. De bestemmingen Spoorwegdoeleinden en Groenvoorzieningen rusten op de locatie van het voormalige Bacinolgebouw en de oostelijk aangrenzende gronden. Op de gronden met de bestemming Groenvoorzieningen is een wijzigingsbevoegdheid van toepassing ten behoeve van kantoren. De bestemming Verkeersdoeleinden ziet op de aan de Wateringsevest gelegen strook grond. 
     
     3.    Ter onderbouwing van de aanvraag heeft DSM een rapport overgelegd van De Lorijn Raadgevers o.g. (hierna: De Lorijn) van 9 april 2013. De waardevermindering van de onroerende zaken binnen het plangebied van het bestemmingsplan Spoorzone is getaxeerd op € 1.760.000,00. Naast directe planschade, veroorzaakt door het verlies van bouw- en gebruiksmogelijkheden, stelt DSM schade te hebben geleden in de vorm van waardedaling van de gronden ten noorden van het bestemmingsplan Spoorzone. Deze waardedaling is volgens DSM het gevolg van de beperking van bedrijfsmatig gebruik door het vervallen van bouwmogelijkheden op het Bacinolterrein. De waardevermindering van de onroerende zaken buiten het plangebied van het bestemmingsplan Spoorzone is niet getaxeerd. 
     
     Voorgeschiedenis 
     
     4.    Van 15 november 2001 tot 15 november 2009 is het Bacinolgebouw, dat deels uit drie en deels uit zeven lagen bestond, met bijbehorend terrein verhuurd aan de gemeente. 
     
     5.    Op 2 juli 2003 hebben DSM en ProRail een Verklaring van Uitgangspunten ondertekend. De aanleiding daarvoor was dat ProRail bepaalde gronden van DSM nodig zou hebben voor de aanleg van de spoortunnel. 
     
     6.    Bij Koninklijk Besluit van 29 april 2008 is een besluit tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening ingevolge artikel 72a van de onteigeningswet genomen ten aanzien van de gronden die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van het spoorproject. Uiteindelijk zijn de gronden minnelijk verworven. 
     
     7.     Op 25 november 2008 hebben DSM en ProRail een samenwerkingsovereenkomst gesloten. DSM heeft gronden die ProRail tijdelijk nodig had voor de periode van 25 november 2008 tot en met 13 januari 2016 verhuurd aan ProRail. 
     
     8.    DSM heeft een deel (1.524 m²) van het Bacinolterrein bij overeenkomst van 14 oktober 2011 aan ProRail verkocht en in eigendom geleverd. Het hoge deel van het Bacinolgebouw lag op de aan ProRail verkochte gronden. 
     
     9.    Het Bacinolgebouw is in december 2009 gesloopt ten behoeve van de aanleg van de spoortunnel. 
     
     Het besluit van 3 juni 2014 
     
     10.    De Stichting Advisering Onroerende Zaken (SAOZ) heeft op verzoek van het college in oktober 2013 een conceptadvies uitgebracht en op 14 januari 2014 een definitief advies. De SAOZ heeft geadviseerd hetzij een tegemoetkoming in geld toe te kennen van € 115.000,00, hetzij compensatie in natura toe te kennen door herstel van de bedrijfsbestemming of door gebruik te maken van de in het bestemmingsplan Spoorzone opgenomen wijzigingsbevoegdheid en zo de bouw van een hoog kantoorgebouw mogelijk te maken. 
     
     11.    Het college heeft dit advies ten dele ten grondslag gelegd aan het besluit van 3 juni 2014. Het college kan zich niet verenigen met de taxatie van de waardedaling van de gronden op € 115.000,00. Het college heeft de schade niet opnieuw laten taxeren. 
     
     12.    In het besluit van 3 juni 2014 heeft het college DSM passieve risicoaanvaarding wat betreft de gronden die bij de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Spoorzone onbebouwd waren, tegengeworpen. De planschade was voorzienbaar vanaf de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan Spoorzone op 7 december 2004. DSM heeft nagelaten een bouwvergunning aan te vragen om alsnog bouwmogelijkheden onder het Uitbreidingsplan te benutten. 
     
     13.    Volgens het college is een deel van de planschade anderszins verzekerd met de verkoop van een deel van de grond van het Bacinolterrein door DSM aan ProRail in 2011. Dit betrof onder meer de grond onder het hoge gedeelte van het Bacinolgebouw, bestaande uit zeven bouwlagen. De waarde van de grond onder het resterende, drielaagse deel van het Bacinolgebouw moet tevens worden geacht te zijn begrepen in de overeengekomen koopsom. 
     
     14.    Het college heeft in het besluit van 3 juni 2014, voor zover er planschade resteert, tegemoetkoming in de schade toegekend. De bestemming voor het Bacinolterrein zal worden gewijzigd in de bestemming Bedrijventerrein, waarop bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.2 zijn toegestaan. Een daartoe strekkend ontwerp-bestemmingsplan zal uiterlijk op 31 december 2019 ter inzage worden gelegd. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal worden vastgesteld of de planschade volledig is gecompenseerd. Een eventueel restantbedrag zal worden uitgekeerd, na inwinning van advies bij een of meer ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs. De planschade zal voorts worden gecompenseerd in geld, als het bestemmingsplan (om redenen buiten de macht van DSM of haar rechtsopvolger gelegen) niet onherroepelijk wordt of niet uiterlijk op 31 december 2020 door de raad is vastgesteld. 
     
     15.    Voor vergoeding van indirecte planschade voor gronden van DSM buiten het plangebied, ziet het college geen grond. Het gebruik van die gronden wordt bepaald door het bestemmingsplan Bedrijventerrein Delft Noord (DSM) en de vigerende omgevingsvergunning. Een eventuele beperking van die mogelijkheden volgt op een eventuele wijziging van dat plan of een aanscherping van de vergunning.  Het enkele feit dat het Bacinolterrein enkele jaren onbebouwd blijft, beperkt DSM niet in haar activiteiten buiten het plangebied. Een eventuele afschermende werking van bebouwing op de zuidpunt van het Bacinolterrein kan bovendien hersteld worden door gebruik te maken van de bebouwingsmogelijkheden die het gewijzigde bestemmingsplan Spoorzone zal bieden, aldus het college. 
     
     16.    Het college heeft een vergoeding voor deskundigenkosten toegekend van € 7.500,00. 
     
     De uitspraak van de rechtbank 
     
     17.    De rechtbank is van oordeel dat het besluit van 3 juni 2014 in strijd is met de rechtszekerheid, omdat het college compensatie in natura afhankelijk heeft gesteld van onzekere, nadere besluitvorming. Volgens de rechtbank diende het besluit van 3 juni 2014 in ieder geval een getaxeerd schadebedrag te bevatten, waar de compensatie in natura zich naar moet richten. 
     
     18.    De rechtbank heeft het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) verzocht een deskundigenbericht uit te brengen en een taxateur te benoemen voor de vaststelling van de hoogte van de schade. 
     
     19.    De StAB heeft op 21 juli 2015 een deskundigenbericht uitgebracht. Uit de in opdracht van de StAB uitgevoerde taxatie volgt dat de waardevermindering van de gronden als gevolg van het bestemmingsplan Spoorzone € 1.370.000,00 bedraagt. 
     
     20.    De rechtbank heeft overwogen dat aan DSM geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen ten aanzien van de onbebouwde gronden. 
     
     21.    De schade in de vorm van waardevermindering van de grond onder het voormalige drielaagse deel van het Bacinolgebouw is volgens de rechtbank niet anderszins verzekerd. 
     
     22.    De door DSM gestelde indirecte schade komt volgens de rechtbank niet voor een tegemoetkoming in aanmerking. Daargelaten of DSM daadwerkelijk in haar bedrijfsmatig gebruik wordt beperkt, leidt de bestemmingsplanwijziging niet tot een wijziging van de planologische gebruiksmogelijkheden van de noordelijke gronden of tot een wijziging van de milieuvergunning. 
     
     23.    Volgens de rechtbank valt de in opdracht van de StAB getaxeerde schade niet geheel of gedeeltelijk binnen het normaal maatschappelijk risico van DSM. 
     
     24.     De rechtbank is van oordeel dat de tegemoetkoming in de planschade kan bestaan uit compensatie in natura. 
     
     25.     De rechtbank heeft bepaald dat onderdeel 5 van het besluit van 3 juni 2014 als volgt komt te luiden: "De planschade wordt vastgesteld op € 1.370,000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verzoek om tegemoetkoming in de planschade, 22 april 2013. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan wordt vastgesteld of de planschade volledig is gecompenseerd en wordt het eventuele restantbedrag uitgekeerd." 
     
     26.    Tot slot heeft de rechtbank overwogen dat niet in geschil is dat de kosten voor de werkzaamheden van De Lorijn van € 1.641,06 redelijkerwijs zijn gemaakt. Nu het college in totaal een vergoeding voor deskundigenkosten heeft toegekend van € 7.500,00, volgt daaruit dat het college een vergoeding van € 5.858,94 heeft toegekend voor de kosten van deskundigenbijstand voor een reactie op het conceptadvies van de SAOZ en het ontwerpbesluit. Dat komt neer op een vergoeding voor 17,5 uur tegen een gemiddeld uurtarief van € 330,00. Dit aantal uren acht de rechtbank redelijk met inachtneming van het uurtarief. De door DSM gestelde reële proceskosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voor een vergoeding van proceskosten langs de weg van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 8:88 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) is geen plaats, aldus de rechtbank. 
     
     Hoger beroep 
     
     27.    DSM en het college hebben beide hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De hoger beroepen worden niet apart besproken. De volgende onderwerpen, waartegen gronden zijn aangevoerd, komen hierna  achtereenvolgens aan de orde: onder I indirecte planschade, onder II directe planschade en tegemoetkoming in natura, onder III omvang van de schade, onder IV vergoedbaarheid van de schade, waaronder passieve risicoaanvaarding, anderszins verzekerd en normaal maatschappelijk risico en onder V kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand en onder VI proceskosten. 
     
     I. Indirecte planschade 
     
     Betoog DSM 
     
     28.    DSM betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het als gevolg van het bestemmingsplan Spoorzone moeilijker wordt om bedrijfsactiviteiten met een hoge geluidbelasting te verrichten op gronden die vallen onder het bestemmingsplan Bedrijventerrein Delft Noord (DSM), dan wel dat daarvoor extra geluidwerende maatregelen nodig zijn, omdat de afschermende werking van bebouwing op het Bacinolterrein is verdwenen. 
     
     Beoordeling 
     
     29.    DSM heeft niet aannemelijk gemaakt dat het vervallen van bouwmogelijkheden op het Bacinolterrein tot een relevante gebruiksbeperking en daardoor tot indirecte planschade heeft geleid. Uit het eerder in opdracht van DSM uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat zelfs bij een maximale invulling van de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Delft Noord (DSM) op de gronden van DSM ten noorden van het Bacinolterrein geen geluidafschermende bebouwing of geluidschermen noodzakelijk zijn. Het realiseren van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden voor de gronden met de bestemming Industrieterrein is dus niet afhankelijk van het al dan niet kunnen realiseren van afschermende bebouwing op de gronden van DSM waarop het bestemmingsplan Spoorzone van toepassing is. Eventuele in de toekomst te lijden schade als gevolg van een beperking van uitbreidingsmogelijkheden op de gronden van DSM ten noorden van het Bacinolterrein kan in deze procedure niet aan de orde komen. 
     
     30.    Het betoog van DSM faalt derhalve. 
     
     II. Directe planschade en tegemoetkoming in natura 
     
     Betoog college 
     
     31.    Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het besluit van 3 juni 2014, voor zover daarin een tegemoetkoming in natura is toegekend, in strijd met de rechtszekerheid is. Volgens het college is er geen grond voor het oordeel dat het besluit in strijd met de jurisprudentie is en heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat nu het college de compensatie in natura afhankelijk heeft gesteld van onzekere nadere besluitvorming, het besluit in ieder geval een getaxeerd schadebedrag moet bevatten, waar de compensatie in natura zich naar moet richten. 
     
     32.    Daartoe stelt het college dat in het besluit van 3 juni 2014 is vermeld dat voor het Bacinolterrein een ontwerpbestemmingsplan wordt opgesteld waarin de bestemming van het terrein wordt gewijzigd in de bestemming Bedrijventerrein. Op het terrein worden bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.2 toegestaan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt zo spoedig mogelijk na afronding van de werkzaamheden ten behoeve van het Spoorzoneproject en oplevering van het terrein door ProRail aan DSM, maar uiterlijk op 31 december 2019, ter inzage gelegd. De gronden die nodig zijn voor het Spoorzoneproject en voor infrastructuur worden niet in het plan opgenomen en worden op de bij het plan behorende kaart aangeduid met ‘aangekocht door ProRail’ en ‘benodigd’. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan wordt vastgesteld of een tegemoetkoming in de planschade wordt uitgekeerd. Het eventuele restantbedrag wordt uitgekeerd, vermeerderd met de wettelijke rente. Indien het plan buiten de macht van DSM dan wel haar rechtsopvolger niet onherroepelijk is geworden, of niet uiterlijk op 31 december 2020 door de raad is vastgesteld, wordt aan DSM een tegemoetkoming in geld uitgekeerd, op basis van het advies van een of meer ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs. 
     
     Jurisprudentie 
     
     33.    Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen bestaan uit compensatie in natura, in welk geval schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. 
     
         Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat er om of ten tijde van de beslissing op het verzoek om tegemoetkoming in planschade die tegemoetkoming voldoende anderszins is verzekerd. 
     
         Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk. 
     
         Wanneer het, gelet op de planologische procedures die moeten worden gevoerd ten behoeve van het planologische regime dat voorziet in compensatie in natura, niet geheel zeker is of dit planologische regime in werking zal treden, betekent dit niet zonder meer dat compensatie in natura zinledig is, indien het bestuursorgaan zodanige toezeggingen heeft gedaan dat de onzekerheid over de planologische procedures voldoende is ondervangen. 
     
         Daarbij komt in voorkomende gevallen betekenis toe aan de omstandigheid of met deze toezeggingen met voldoende zekerheid vaststaat dat, mocht blijken dat compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht, de hoogte van het alsnog uit te betalen bedrag na inwinning van advies bij ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs zal worden vastgesteld en dat dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ontvangst van de aanvraag. 
     
         Compensatie in natura kan bij planschade in de vorm van waardevermindering ten gevolge van een wijziging van het planologische regime van de onroerende zaak van de aanvrager (de zogenoemde directe planschade) onder meer bestaan uit een herstel van de door een wijziging van het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven omdat de (tegemoetkoming in) schade anderszins is verzekerd. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.40 en verder. 
     
     Beoordeling 
     
     34.    Het college betoogt terecht dat uit de jurisprudentie volgt dat de onzekerheid over de uitkomst van een planologische procedure in beginsel kan worden ondervangen door in een besluit op te nemen dat financiële compensatie op een vastgestelde datum zal worden betaald, mocht het regime, waarbij compensatie wordt geboden, niet worden doorgevoerd. Dit bedrag kan dan vastgesteld worden na inwinning van advies van deskundige, onafhankelijke planschadeadviseurs. De Afdeling is echter met de rechtbank van oordeel dat in dit geval het college de vaststelling van de tegemoetkoming in planschade in de vorm van compensatie in natura in het besluit van 3 juni 2014 ten onrechte afhankelijk heeft gesteld van onzekere nadere besluitvorming over de omvang van het door DSM geleden nadeel en de vergoedbaarheid ervan. Niet acceptabel is dat wellicht tot na 31 december 2020 onzekerheid bestaat in welke mate de schade als gevolg van de vervallen bedrijfsmogelijkheden zal worden gecompenseerd. Hierbij is het volgende van belang. 
     
     35.    De SAOZ is een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en nadeelcompensatie. Een bestuursorgaan kan een deskundige inschakelen om zich te laten adviseren over de omvang van de schade, het causaal verband, of over de vraag of de schade geheel of gedeeltelijk ten laste moet blijven van de verzoeker en over de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming (artikel 6.3.1.4 van het Besluit ruimtelijke ordening). Uit artikel 3:49 van de Awb volgt dat het bestuursorgaan bij de motivering van een besluit tot toekenning of afwijzing van een tegemoetkoming in planschade kan volstaan met een verwijzing naar het advies van een deskundige, als daarin de motivering is vervat en van dat advies kennis is of zal worden gegeven. Voor een bestuursorgaan kunnen er gegronde redenen zijn om af te wijken van een advies van een deskundige. Deze redenen dient het bestuursorgaan in beginsel afzonderlijk in het besluit te vermelden (artikel 3:50 van de Awb). 
     
     36.    DSM taxeert haar schade op € 1.760.000,00 en heeft dit onderbouwd met een rapport van De Lorijn. De door het college ingeschakelde deskundige, de SAOZ, taxeert de schade op € 115.000,00. De StAB taxeert de schade vervolgens op € 1.370,000,00, welk bedrag de rechtbank heeft overgenomen. 
     
         Het college heeft in het besluit van 3 juni 2014 uiteengezet waarom de taxatie van de SAOZ niet kan worden gevolgd, maar heeft de schade niet opnieuw laten taxeren. Wel heeft het college vraagtekens geplaatst bij de omvang van het planologisch nadeel en de daaruit voortvloeiende schade. Het college heeft in het besluit van 3 juni 2014 voorts uiteengezet dat de schade, wat er ook van de omvang zij, niet geheel voor vergoeding in aanmerking komt, door te wijzen op risicoaanvaarding en het anderszins verzekerd zijn van de schade. Daarmee is het voor DSM onduidelijk in hoeverre de door haar gestelde schade voor vergoeding in aanmerking komt. Daarbij komt dat eveneens onduidelijk is in hoeverre de vervallen bedrijfsmogelijkheden volledig zullen worden gecompenseerd met de toekenning van de bestemming Bedrijventerrein met de mogelijkheid van het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.2, en welke mogelijkheden zullen vervallen. Ook het moment van inwerkingtreding van deze planologische wijziging is onzeker. Dat heeft tot gevolg dat de situatie kan ontstaan dat het DSM op 31 december 2020 niet duidelijk is in hoeverre de door haar geleden schade voor vergoeding in aanmerking komt. Onder deze omstandigheden had, zoals de rechtbank derhalve terecht heeft geoordeeld, het besluit van 3 juni 2014 een getaxeerd schadebedrag moeten bevatten. Het college had in het besluit van 3 juni 2014 moeten motiveren waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is en hoe de schade wel op juiste manier moet worden berekend. De Afdeling neemt daarbij ook in aanmerking de schadeberekening van De Lorijn en de grote verschillen tussen beide schadeberekeningen. 
     
     37.    Het betoog van het college faalt. 
     
     Compensatie in natura: Bestemmingsplanregeling voor het Bacinolterrein 
     
     Betoog DSM 
     
     38.    DSM betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het toekennen van de bestemming Bedrijventerrein met de mogelijkheid van het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën 1 tot en met 3.2 aan het Bacinolterrein te globaal en onvoldoende is voor het toekennen van compensatie in natura. Het college had een concept-plankaart aan het besluit moeten toevoegen, te meer nu een concept-plankaart tijdens besprekingen met DSM is getoond. Ook worden de vervallen bouw- en gebruiksmogelijkheden van het Uitbreidingsplan uit 1932 met de voorgestelde bestemmingsplanregeling niet afdoende gecompenseerd. In dit verband betoogt DSM dat de rechtbank niet heeft onderkend dat voor de bestemmingsplanregeling van het Bacinolterrein aansluiting bij het bestemmingsplan Bedrijventerrein Delft Noord (DSM) en daarmee bij een hogere milieucategorie (tot 5.1) een adequate vorm van compensatie in natura zou bieden voor het wegbestemmen van de oude bouw- en gebruiksmogelijkheden. 
     
     39.    De Afdeling stelt voorop, dat zij in deze procedure geen inhoudelijk oordeel kan geven over de toekomstige bestemmingsplanregeling voor het Bacinolterrein. 
     
     40.    Anders dan DSM betoogt, is compensatie in natura niet alleen mogelijk als er een uitgewerkt concept-bestemmingsplan klaar ligt. Dat tijdens besprekingen met DSM een concept-plankaart met daarin een verkenning van mogelijkheden is overgelegd, maakt dit niet anders. Voldoende is de toezegging in het besluit van 3 juni 2014 dat een ontwerpbestemmingsplan, waarin de bestemming van het terrein wordt gewijzigd in de bestemming Bedrijventerrein, uiterlijk 31 december 2019 ter inzage zal worden gelegd. Evenmin is er grond voor het oordeel dat de voorgestelde bestemmingswijziging bij voorbaat niet toereikend is. De door DSM geleden planschade kan niet uitsluitend worden gecompenseerd door herstel van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het Uitbreidingsplan uit 1932. Zowel geheel als gedeeltelijk herstel van de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden kan als compensatie in natura worden aangemerkt. 
     
     Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 19 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY6726. Daarbij komt dat de in de voorgestelde bestemmingsplanregeling milieucategorie 3.2 de hoogst mogelijke categorie is die op grond van de milieuzonering in de brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure) in deze omgeving toelaatbaar is. Gelet op de locatie van het Bacinolterrein, dichtbij de woonomgeving in het centrum van Delft, is er geen grond voor het oordeel dat het college in dit stadium een verder strekkende toezegging moet doen dan dat een ontwerpbestemmingsplan in procedure zal worden gebracht dat voorziet in een industriële bedrijfsbestemming tot en met milieucategorie 3.2. Na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan, moet worden onderzocht of de waardevermeerdering van de gronden die gepaard gaat met toekomstige bestemmingswijziging naar bedrijventerrein gelijk is aan of groter dan het deel van de planschade waarin het college tegemoet moet komen. Eventuele, in vergelijking met het vorige planologisch regime, voor DSM ongunstige bouw- en gebruiksregels kunnen ertoe leiden dat DSM aanvullend financieel moet worden gecompenseerd. 
     
     41.    Het betoog van DSM faalt. 
     
     42.    Het betoog van DSM dat het college ten onrechte de gronden met de bestemming ‘benodigd’ heeft uitgesloten van de in het ontwerpbesluit neergelegde bestemmingsplanwijziging, behoeft geen verdere bespreking. In de schriftelijke uiteenzetting van 23 december 2016 heeft het college onder 36 vermeld dat de gronden die thans een verkeersbestemming hebben ten behoeve van de aanleg van een fietspad, zullen worden betrokken bij de compensatie in natura. Dit heeft het college ter zitting desgevraagd bevestigd. 
     
     Datum terinzagelegging nieuw bestemmingsplan 
     
     Betoog DSM 
     
     43.    DSM betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat in het geval het ontwerpbestemmingsplan pas op 31 december 2019 ter inzage wordt gelegd, DSM bedrijfsschade zal lijden in de periode tussen de oplevering van het terrein en de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In die tussenliggende periode is het niet mogelijk om de bij de vaststelling van het nieuwe plan herstelde gebruiksmogelijkheden te benutten en lijdt zij derhalve schade. Het door de raad, bij wijze van compensatie in natura, vast te stellen bestemmingsplan dient van kracht te zijn op het moment van oplevering van het terrein door ProRail, aldus DSM. 
     
     44.    Het college heeft in het besluit van 3 juni 2014 vermeld het ontwerpbestemmingsplan ‘zo spoedig mogelijk na afronding van de werkzaamheden ten behoeve van het Spoorzone-project en oplevering van het terrein door ProRail aan DSM’ ter inzage te leggen. Partijen hebben in 2015 onderhandeld over de nieuw toe te kennen bestemming aan het Bacinolterrein. De onderhandelingen zijn eind 2015 stukgelopen. Het college had er vervolgens goed aan gedaan begin 2018 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen, dus twee jaar eerder dan de datum die is neergelegd in het besluit van 3 juni 2014, 31 december 2019. De Afdeling ziet echter geen aanleiding het besluit op dit onderdeel te vernietigen en het beroep in zoverre gegrond te verklaren. Daarbij betrekt zij dat eerst in hoger beroep duidelijk is geworden dat ProRail het terrein begin 2018 aan DSM zal opleveren. DSM heeft eerder in de procedure geen stukken overgelegd waaruit blijkt wanneer de gronden worden opgeleverd. Daarbij komt dat niet is gebleken dat DSM concrete initiatieven heeft ontplooid met betrekking tot de gronden van het Bacinolterrein. DSM heeft niet verzocht om toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Spoorzone voor de bouw van een kantoorgebouw om de gestelde schade voor haar bedrijfsvoering te beperken. Ter zitting heeft DSM desgevraagd bevestigd dat zij geen concreet bouwplan heeft ingediend. Verder is van belang dat in het besluit van 3 juni 2014 is vermeld dat het ontwerpbestemmingsplan zo spoedig mogelijk na afronding van de werkzaamheden en oplevering van het terrein door ProRail aan DSM ter inzage wordt gelegd, maar uiterlijk op 31 december 2019. Ter zitting in hoger beroep heeft het college bevestigd dat het ontwerpbestemmingsplan zo spoedig mogelijk ter inzage zal worden gelegd na afronding van de werkzaamheden door ProRail en oplevering van de gronden aan DSM. 
     
     45.     Het betoog van DSM slaagt derhalve niet. 
     
     III. Omvang van de schade 
     
     Bebouwing 
     
     Betoog DSM 
     
     46.    DSM betoogt dat onder het Uitbreidingsplan, ook na de herziening ervan in 1978, voor haar bedrijfsterrein geen maximale bouwhoogte was bepaald. De door de StAB ingeschakelde taxateur heeft dit miskend en heeft daardoor de schade te laag getaxeerd. 
     
     47.    Op grond van het Uitbreidingsplan mochten de gronden worden bebouwd en gebruikt ten behoeve van handel en nijverheid. In het Uitbreidingsplan van Delft uit 1932 ontbrak een maximum bouwhoogte. Op grond van artikel 9, tweede lid, van de Woningwet heeft de bouwverordening in dat geval aanvullende werking. De herziening van het Uitbreidingsplan uit 1978 verwijst naar de maatvoering in de bebouwingsverordening uit 1932. De bouwverordening, zoals deze gold op de peildatum van 19 december 2006 kende een maximum bouwhoogte van 15 meter. Uit de uitspraak van de Afdeling van 16 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1286, volgt dat een in de bouwverordening opgenomen ontheffingsmogelijkheid van bebouwingsvoorschriften bij de planvergelijking buiten beschouwing dient te worden gelaten. Dit betekent dat de mogelijkheid om ontheffing te verlenen van de maximum bouwhoogte van 15 meter niet bij de maximale invulling van het oude planologische regime dient te worden betrokken. Dat er feitelijk hogere bebouwing aanwezig was, betekent niet dat deze hogere maatvoering als maatstaf voor de planologische bouwmogelijkheden moet worden gehanteerd. 
     
     48.    Het betoog van DSM faalt. 
     
     Gronden met de bestemming water 
     
     Betoog college 
     
     49.    Het college betoogt dat de in het verslag van de StAB beschreven  planologische vergelijking en de uitgevoerde taxatie niet op een juiste grondslag zijn gebaseerd. De StAB is uitgegaan van een veel te ruim gebied, waaraan voorheen de bestemming Industrieterrein was toegekend en is er ten onrechte van uitgegaan dat onder het oude bestemmingsplan slechts een zeer klein deel van de gronden de bestemming Water had. Het college stelt zich op het standpunt dat in het Uitbreidingsplan aan een deel van de zuidpunt van het bedrijfsterrein de bestemming Water is toegekend. De kaart bij het Uitbreidingsplan biedt hierover voldoende informatie. Sinds de herziening van het Uitbreidingsplan in 1978, was op dit deel een gebruiksverbod van toepassing, aldus het college. 
     
     50.     De StAB is aan de hand van archief- en kaartmateriaal tot de conclusie gekomen dat feitelijk niet meer kan worden vastgesteld op welke gronden van het DSM-terrein voorheen de bestemming Water rustte. De StAB heeft de conclusies van de adviezen van De Lorijn en de SAOZ op dit punt vergeleken. Daarnaast heeft de StAB een uitsnede van het voorheen geldende Uitbreidingsplan vergeleken met een luchtfoto van het gehele bedrijventerrein. Op basis van het verrichte onderzoek is de StAB tot de conclusie gekomen dat de bestemming Water slechts gold voor de grond ten zuiden van het gebouw dat tegenover de watertoren ligt en waarvan de zuidoostelijke punt zich uitstrekt in de richting van de Watertorengracht. Nu het college hier alleen tegenover heeft gesteld dat alleen naar de projectie van de plankaart mag worden gekeken, heeft de rechtbank terecht geen aanleiding gezien om het verslag van de StAB op dit punt niet te volgen. 
     
     51.     Het college heeft kort voor de behandeling ter zitting van de hoger beroepen stukken overgelegd ter ondersteuning van het betoog dat gronden die thans voor industrie worden gebruikt onder het oude bestemmingsplan de bestemming Water hadden. Niet valt in te zien dat het voor het college redelijkerwijs niet mogelijk was om deze stukken eerder in te brengen. Het had in de rede gelegen de stukken in beroep over te leggen, zodat de StAB in de gelegenheid zou zijn geweest die stukken te betrekken in haar advisering dan wel in ieder geval in een eerdere fase in hoger beroep. Ter zitting in hoger beroep heeft het college desgevraagd bevestigd dat er geen goede reden was om de stukken niet in een eerdere fase over te leggen. Verder is niet in geschil dat het voor het DSM niet mogelijk was ter zitting op passende wijze op de overgelegde stukken te reageren. Onder deze omstandigheden ziet de Afdeling aanleiding voor het oordeel dat zij wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moeten worden gelaten. 
     
     52.    Het betoog van het college faalt. 
     
     Nieuw kantoorgebouw 
     
     Betoog college 
     
     53.    Het college betoogt voorts dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de in opdracht van de StAB uitgevoerde taxatie niet juist is, omdat daarin wordt uitgegaan van een zelfstandig kantoorgebouw binnen de grenzen van de inrichting. Dat is volgens het college met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten. Daarbij komt dat het aanleggen van parkeerplaatsen in de nabijheid van het gebouw feitelijk onmogelijk is. Een zelfstandig kantoor is volgens het college alleen mogelijk als de inrichting van DSM wordt verkleind en het Bacinolterrein buiten de inrichtingsgrenzen komt te liggen. Zelfs indien moet worden aangenomen dat een zelfstandig kantoorgebouw kan worden gerealiseerd binnen de inrichtingsgrenzen, gaat daarvan een potentieel sterk waardedrukkend effect uit in vergelijking met een vrij toegankelijk kantoor aan de Wateringsevest. 
     
     54.    DSM heeft toegelicht dat een kantoorgebouw dat geen relatie met DSM heeft, een eigen toegang zou krijgen. Ook in het verleden zijn op het DSM terrein gebouwen verhuurd aan derden, waaronder de gemeente. Het college heeft niet aannemelijk gemaakt dat de inrichtingsgrenzen moeten worden verlegd om de realisatie van een zelfstandig kantoorgebouw binnen de inrichtingsgrenzen mogelijk te maken. Evenmin is vast komen te staan dat de aanleg van parkeerplaatsen feitelijk onmogelijk zou zijn. Uit de in opdracht van de StAB uitgevoerde taxatie volgt voorts dat nadrukkelijk rekening is gehouden met de omstandigheid dat een zelfstandig kantoorgebouw op het industrieterrein van DSM komt te liggen. 
     
     55.    Het betoog van het college faalt. 
     
     Waardebepaling nieuw kantoorgebouw 
     
     Betoog DSM 
     
     56.    DSM heeft aangevoerd dat de waarde van een zelfstandig kantoorgebouw te laag is vastgesteld. De taxateur van de StAB is er van  uitgegaan dat bij een bouwhoogte van 15 meter een kantoorgebouw met vier bouwlagen kan worden gerealiseerd, rekening houdend met een verdiepingsvloer met een hoogte van 3,2 tot 3,5 meter om leidingen en pijpen te kunnen wegwerken. Volgens DSM is daarmee miskend dat een kantoorgebouw met 5 bouwlagen in plaats van 4 bouwlagen ook mogelijk zou zijn geweest. Dit leidt tot een bruto vloeroppervlak van 5 x 1.400m² = 7.000 m². In dit verband wijst DSM op de plafondhoogtes van het gesloopte Bacinolgebouw, dat bestond uit 7 bouwlagen bij een bouwhoogte van 21 meter. 
     
     57.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 8.12. 
     
     58.    Aan de keuze voor de in het verslag van de StAB gehanteerde bouwhoogten ligt een beoordeling van de maximale bouwmogelijkheden met de hoogste waarde naar de maatstaven van de huidige tijd, per peildatum, ten grondslag. DSM heeft niet aannemelijk gemaakt dat de mogelijkheid van het realiseren van lagere verdiepingen, zoals dat in 1948 bij de oprichting van het Bachinolgebouw werd gedaan, ook op de peildatum bij een maximale invulling van de mogelijkheden tot een kantoorgebouw van 5 bouwlagen zou hebben geleid. Voor zover DSM heeft gewezen op het rapport van De Lorijn, is van belang dat in dat advies is uitgegaan van een kantoorgebouw van 21 meter hoogte van 7 bouwlagen. Dat is onvoldoende voor het oordeel dat het verslag op dit onderdeel zodanige gebreken bevat, dat de rechtbank dit niet bij haar oordeel heeft mogen betrekken. 
     
     59.    Het betoog van DSM faalt. 
     
     IV. Vergoedbaarheid van de schade 
     
     Passieve risicoaanvaarding 
     
     Betoog college 
     
     60.    Het college betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat DSM het risico heeft aanvaard dat de bouwmogelijkheden van de onbebouwde gronden zouden komen te vervallen. DSM had in de periode van 7 december 2004 tot 13 september 2005, dat wil zeggen vanaf de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan Spoorzone tot de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan Spoorzone, een bouwvergunning kunnen aanvragen, die zij op een later tijdstip zou kunnen benutten. Niet is vereist dat een bouwplan binnen de genoemde periode zou kunnen worden gerealiseerd. 
     
     61.     Van een redelijk denkende en handelende eigenaar kan niet worden verwacht een bouwplan op te stellen en in te dienen, wetende dat de bouwvergunning, indien verleend, niet zou kunnen worden benut. DSM had voorafgaande aan de periode van 7 december 2004 tot 13 september 2005 afspraken gemaakt met ProRail over het tijdelijk gebruik van de gronden voor de aanleg van de spoortunnel. Uit de op 2 juli 2003 door DSM en ProRail ondertekende Verklaring van Uitgangspunten blijkt dat DSM de in geding zijnde gronden aan ProRail in gebruik heeft gegeven voor de duur van de uitvoering van het railtraject. In 2005 heeft ProRail verzocht om een Koninklijk Besluit tot onteigening voor de door haar benodigde gronden. DSM en ProRail hebben op 25 november 2008 en op 14 oktober 2011 in plaats daarvan overeenkomsten gesloten. Onder deze omstandigheden is er geen grond voor het oordeel dat DSM een bouwplan had moeten opstellen en indienen, in de wetenschap dat zij langdurig geen gebruik zou kunnen maken van een bouwvergunning. Voor zover het college betoogt dat de onteigening alleen op gronden voor de tunnel en het bedieningsgebouw zag, staat vast dat de beoogde onteigening toen ook zag op tijdelijk benodigde gronden voor het werkterrein. ProRail heeft vrijwel ook het gehele Bacinolterrein en een deel van de ten noorden daarvan gelegen gronden gebruikt als werkterrein voor de aanleg van de spoortunnel. 
     
     62.    Het betoog van het college faalt. 
     
     Anderszins verzekerd 
     
     Betoog college 
     
     63.    Het college betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de tegemoetkoming in de planschade ten dele reeds anderszins is verzekerd door de verkoop van gronden door DSM aan ProRail bij overeenkomst van 14 oktober 2011. Het college wijst erop dat in de Verklaring van uitgangspunten bij de koopovereenkomst en in de koopovereenkomst zelf is opgenomen dat de koopovereenkomst is aangegaan ter afwending van een onteigening en dat de door DSM te ontvangen koopprijs een schadeloosstelling is voor alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het verkochte. Volgens het college behelst de koopsom aldus een volledige vergoeding als bedoeld in artikelen 38 en 41 van de onteigeningswet. In de koopsom is niet alleen de vergoeding begrepen voor de waardevermindering van de grond onder het hoge gedeelte van het voormalige Bacinolgebouw, maar ook de vergoeding voor de waardevermindering van de grond onder het - eveneens gesloopte - lage deel van het Bacinolgebouw en voor de waardevermindering van de overgebleven, onbebouwde perceelgedeelten in de directe nabijheid. Daarbij komt dat voor de vergoeding van de waardedaling van het overblijvende alleen de eventuele verhuuropbrengsten en sloopwaarde van het Bacinolgebouw in aanmerking moeten worden genomen. Anders dan de rechtbank onder verwijzing naar het StAB-advies heeft gesteld, is het aannemelijk dat het bedrag van € 304.800,00 mede een vergoeding voor waardedaling van het overblijvende deel van het perceel en het Bacinolgebouw omvat. Er is dus geen aanleiding om opnieuw enige waardevermindering voor het overblijvende te vergoeden. Het college wijst in dit verband op de uitspraak van de Afdeling van 16 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2613. 
     
     64.    De Afdeling stelt vast dat uit de leveringsakte en de koopovereenkomst niet kan worden opgemaakt dat ProRail een vergoeding heeft toegekend voor de waardevermindering van de gronden die niet zijn verkocht aan ProRail. In de leveringsakte worden alleen de perceelgedeelten genoemd die DSM aan ProRail heeft verkocht. In de koopovereenkomst en leveringsakte is geen melding gemaakt over andere percelen die als gevolg van de verkoop in waarde zullen dalen en waarvoor een vergoeding wordt toegekend. Evenmin kan uit de ontvangen vergoeding worden afgeleid dat deze mede strekt tot compensatie van de waardevermindering van gronden die niet aan ProRail zijn verkocht. De totale oppervlakte van alle verkochte percelen tezamen bedroeg 1.524 m². De verkoopprijs was € 304.800,00. Dat betekent dat de waarde van alle verkochte gronden, die op grond van het uitwerkingsplan de bestemming Industrieterrein hadden, gemiddeld op € 200,00 per m² is gesteld. Dat bedrag is lager dan de waarde van onbebouwd bedrijfsterrein waarvan zowel De Lorijn als de SAOZ is uitgaan. De rechtbank heeft terecht, onder verwijzing naar het verslag van de StAB, overwogen dat dit bedrag geen indicatie biedt dat daarbij ook een vergoeding van de waardedaling van de overblijvende gronden ter plaatse van het Bacinolgebouw is toegekend. Daarbij komt dat de gemeente ten tijde van de koopovereenkomst reeds (gedeeltelijk) herstel van de bouwmogelijkheden op die gronden overwoog. Ook dat biedt geen aanwijzing dat ProRail bij de toegekende schadeloosstelling rekening heeft gehouden met een vergoeding van de waardedaling ter plaatse van het Bacinolgebouw. De door het college genoemde uitspraak van 16 juli 2014 leidt niet tot een ander oordeel. In die uitspraak komt de Afdeling in een niet vergelijkbare casus tot het oordeel dat niet valt uit te sluiten dat de planschadevergoedingsprocedure ten opzichte van de onteigeningsprocedure aanvullend betekenis kan hebben. 
     
     65.    Het betoog van het college faalt. 
     
     Normaal maatschappelijk risico 
     
     Betoog college 
     
     66.    Het college betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats is voorbehouden aan het bestuursorgaan. Ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat het vervallen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van gronden buiten het spoorgebied niet in de lijn der verwachtingen lag. Ook heeft de rechtbank gehandeld in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor door partijen niet in de gelegenheid te stellen zich nader uit te laten over de omvang van het normaal maatschappelijk risico. 
     
     67.    Aan het college komt bij de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico of normaal ondernemersrisico beoordelingsruimte toe (overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582 onder 8.10). Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil op grond van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 
     
     68.    De door het college ingeschakelde deskundige, de SAOZ, heeft in het advies van januari 2014 vermeld dat de door haar getaxeerde schade niet tot het normaal ondernemersrisico van DSM behoort. Uit het advies van de SAOZ blijkt dat het college geen zienswijze heeft gegeven op dit onderdeel. In het besluit van 3 juni 2014 heeft het college evenmin te kennen gegeven dat in afwijking van het advies van de SAOZ, de schade (gedeeltelijk) binnen het normaal ondernemersrisico valt en dat, in het geval compensatie in natura niet mogelijk is, op het door deskundigen vast te stellen bedrag een forfaitaire aftrek moet worden toegepast. Gelet op het bepaalde in artikel 3:50 van de Awb had het college, indien het het advies van de SAOZ op het punt van het normaal maatschappelijk risico terzijde wilde stellen, dienen te specificeren waarom het advies van de SAOZ op dat punt niet voldoet. 
     
         Het college heeft eerst in reactie op het verslag van de StAB te kennen gegeven dat in het advies ten onrechte geen aandacht is besteed aan de omvang van het normaal maatschappelijk risico bij directe planschade. Gelet op de adviesopdracht aan de StAB, is deze kritiek ten onrechte voorgedragen, omdat de rechtbank de StAB niet heeft verzocht daarover advies uit te brengen. Het college heeft in de reactie op het verslag van de StAB vervolgens niet inzichtelijk gemaakt waarom de getaxeerde schade geheel of gedeeltelijk binnen het normaal maatschappelijk risico van DSM valt. Onder die omstandigheden heeft de rechtbank zich in het kader van de definitieve geschilbeslechting een oordeel over de omvang van het normaal maatschappelijk risico kunnen vormen dat aansloot bij het advies van SAOZ op dat punt. Nu de rechtbank terecht de directe planschade op geld heeft laten waarderen, diende in het verlengde daarvan ook duidelijkheid te bestaan over de vergoedbaarheid van die schade. Anders dan het college betoogt, is er geen strijd met het beginsel van hoor en wederhoor, nu het college na het advies van de StAB in de gelegenheid is geweest zich uit te laten over de omvang van het normaal maatschappelijk risico. Uit het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank blijkt dat het college het normaal maatschappelijk risico bij die gelegenheid ook aan de orde heeft gesteld. In hoger beroep heeft het college wederom de gelegenheid gehad het oordeel van de rechtbank te bestrijden dat het niet in de lijn der verwachtingen lag dat een nieuw bestemmingsplan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van gronden buiten het spoorweggebied, zouden worden wegbestemd. Het college heeft hier niets tegenover gesteld. Onder deze omstandigheden is er geen grond voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de schade niet binnen het normaal maatschappelijk risico valt. 
     
     69.    Het betoog van het college faalt. 
     
     V. Kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand 
     
     Betoog DSM 
     
     70.     Bij besluit van 3 juni 2014 heeft het college aan DSM een vergoeding toegekend voor deskundigenkosten van in totaal € 7.500,00. 
     
     71.    In hoger beroep is de daarin begrepen vergoeding van € 1.641,06 (8,75 uur tegen een uurtarief van € 155,00) voor deskundigenkosten voor de werkzaamheden van De Lorijn in het kader van het indienen van de aanvraag niet in geschil. 
     
     72.    DSM betwist het oordeel van de rechtbank dat het college heeft kunnen volstaan met de toekenning van een bedrag van € 5.858,94 (17,75 uur tegen een uurtarief van € 330,00) voor de kosten van rechtsbijstand voor de reactie op het conceptadvies van de SAOZ en het ontwerpbesluit in de periode van 11 november 2013 tot 3 juni 2014. Zij stelt dat de werkelijke en ook redelijk gemaakte kosten € 34.118,50 bedroegen (114,8 uur tegen een gemiddeld uurtarief van € 297,20). 
     
     73.    Kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, kunnen voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn (overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 6.5). 
     
     74.    Bepalend voor de redelijkheid van de omvang van de kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn (overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 6.10) 
     
     75.    Niet in geschil is dat het inroepen van deskundige bijstand voor het opstellen van de reactie naar aanleiding van het conceptadvies van de SAOZ en het indienen van een zienswijze redelijk was. De door de deskundige gedeclareerde uren staan echter niet in verhouding tot de verrichte werkzaamheden. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de door DSM extra opgevoerde kosten van rechtsbijstand voor procesbegeleiding niet voor vergoeding in aanmerking komen en buiten de reikwijdte van artikel 6.5 van de Wro vallen. Met de rechtbank is de Afdeling voorts van oordeel dat een tijdsbesteding van 114 uur, in relatie tot de omvang en zwaarte van de zaak, onevenredig hoog is. In dit geval heeft de rechtbank echter ten onrechte geoordeeld dat een tijdsbesteding van 17,75 uur tegen het door de rechtbank aangenomen gemiddelde uurtarief van € 330,00 voor het verlenen van juridische bijstand inzake het geven van een reactie op het conceptadvies van de SAOZ en het indienen van de zienswijze op het ontwerpbesluit redelijk is. In dit geval zou een tijdsbesteding van 40 uur in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden. Dat betekent dat DSM aanspraak maakt op een vergoeding van € 13.200,00 (40 uur tegen een gemiddeld uurtarief van € 330,00) bovenop de vergoeding van € 1.641,06 voor deskundigenkosten voor de werkzaamheden van De Lorijn. 
     
     76.    Het betoog van DSM slaagt in zoverre. 
     
     VI. Proceskosten 
     
     Betoog DSM 
     
     77.    DSM betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de in de beroepsprocedure gemaakte proceskosten niet in verhouding staan tot het forfaitaire tarief, zoals opgenomen in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en ten onrechte de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft vastgesteld op € 2.232,00. De rechtbank heeft niet onderkend dat DSM in deze periode kosten heeft gemaakt die, in het geval de besluitvorming van het college correct was verlopen, op basis van artikel 6.5 van de Wro voor volledige vergoeding in aanmerking zouden zijn gekomen. 
     
     78.     De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gezien om, zoals DSM heeft verzocht, het college te veroordelen in de werkelijke gemaakte kosten van rechtsbijstand. Het in de bijlage bij het Bpb neergelegde vergoedingenstelsel heeft een forfaitair karakter. Indien zich bijzondere omstandigheden voordoen, kan op grond van artikel 2, derde lid, van het Bpb van dit forfaitaire stelsel worden afgeweken. Blijkens de nota van toelichting bij deze bepaling (Stb. 1993, 763) moet het daarbij gaan om uitzonderlijke gevallen, waarin strikte toepassing van dit forfaitaire stelsel onrechtvaardig uitpakt. Dit is bijvoorbeeld zo wanneer de burger door gebrekkige informatieverstrekking door de overheid op uitzonderlijk hoge kosten is gejaagd. DSM heeft niet aannemelijk gemaakt dat het college het besluit van 3 juni 2014 tegen beter weten in heeft genomen en dat zij door dat besluit is gedwongen tot het inroepen van rechtshulp waar een uitzonderlijke tijdsbesteding mee was gemoeid. Er is geen grond voor het oordeel dat de werkzaamheden zoals verricht niet behoren tot de reguliere werkzaamheden in een beroepsprocedure in een planschadezaak. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat zich hier bijzondere omstandigheden, als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Bpb, voordoen, zodat kan worden volstaan met het toekennen van een vergoeding met toepassing van de forfaitaire bedragen van het Bpb. 
     
     79.    Het betoog van DSM faalt. 
     
     Conclusie 
     
     80.    Het hoger beroep van het college is ongegrond. 
     
     81.    Het hoger beroep van DSM is gegrond in verband met hetgeen onder V is overwogen. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, voor zover de rechtbank daarin heeft geoordeeld dat het college in het besluit van 3 juni 2014 heeft kunnen volstaan met een vergoeding voor deskundigenkosten gebaseerd op een tijdsbesteding van 17,75 uur voor de kosten van rechtsbijstand op het conceptadvies van de SAOZ en op het ontwerpbesluit. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door DSM tegen het besluit van 3 juni 2014 ingestelde beroep in zoverre alsnog gegrond verklaren. De vernietiging ziet niet op de reeds toegekende en niet in geschil zijnde vergoeding voor de kosten van De Lorijn. De Afdeling zal op na te melden wijze in de zaak voorzien en bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Het te vergoeden bedrag voor de vermelde gemaakte deskundigenkosten bedraagt € 13.200,00. 
     
     Proceskosten in hoger beroep 
     
     82.    Het college dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld. 
     
     83.    Nu het hoger beroep van DSM alleen slaagt voor zover de rechtbank heeft nagelaten te bepalen dat het college voormelde redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand vergoedt, is er geen grond voor het oordeel dat bijzondere omstandigheden nopen tot veroordeling van het college in de werkelijk gemaakte kosten. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I.    verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Delft ongegrond; 
     
     II.    verklaart het hoger beroep van DSM Delft B.V. gegrond; 
     
     III.    vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 12 juli 2016 in zaak nr. 14/6161, voor zover de rechtbank voor de vergoeding van de redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand een tijdsbesteding van 17,75 uur redelijk heeft geacht; 
     
     IV.    vernietigt het besluit van 3 juni 2014, kenmerk 1636820, voor zover daarin een vergoeding is toegekend gebaseerd op 17.75 uur; 
     
     V.    bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Delft redelijkerwijs gemaakte kosten van deskundige bijstand voor 40 uur  ten bedrage van € 13.200,00 aan DSM Delft B.V. vergoedt; 
     
     VI.    bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
     
     VII.    bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige; 
     
     VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Delft tot vergoeding van bij DSM Delft B.V. in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 992,00 (zegge: negenhonderdtweeënnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
     
     IX.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Delft aan DSM Delft B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 503,00 (zegge: vijfhonderddrie euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt; 
     
     X.    bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Delft een griffierecht van € 503,00 (zegge: vijfhonderddrie euro) wordt geheven. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier. 
     
     w.g. Polak    w.g. Planken 
     voorzitter    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 6 december 2017 
     
     299.