ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:6808

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:6808 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 05-11-2024 / 200.314.125

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-11-05

Zaaknummer: 200.314.125

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6808

---

Huurrecht bedrijfsruimte. Afspraak over beëindiging huurovereenkomst is niet komen vast te staan.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem ,  afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.314.125 
       zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 7882059 
     
     
     
     
       
         arrest van 5 november 2024  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         
          [appellant] , h.o.d.n. [naam1] 
       
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde 
       hierna: [appellant] 
       advocaat: mr. J.G. Galama 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         
       
       die woont in [woonplaats2] 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres 
       hierna: [geïntimeerde] 
       advocaat: mr. J. van Andel 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       	Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 mei 2023 hier over. In dit  tussenarrest (hierna: het tussenarrest) is een bewijsopdracht gegeven aan [appellant] . [appellant] heeft te kennen gegeven drie getuigen te willen horen, waaronder hijzelf. Daarna heeft hij het hof bericht dat hij twee getuigen niet wilde laten horen maar getuige [naam2] nog wel. Op 24 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden waarop getuige [naam2] , die in Bulgarije woont, digitaal zou worden gehoord. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) opgesteld. De verbinding is toen niet tot stand gekomen en er is een nieuwe zitting bepaald. Voorafgaande aan die zitting deelde [appellant] mede dat hij ook afziet van het horen van [naam2] . [geïntimeerde] heeft het hof daarna bericht af te zien van contra-enquête. Hierna heeft het hof arrest bepaald.   
     
     
     
     
     
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       2.1. 
       
         Het hof verwijst naar wat in het tussenarrest is overwogen en beslist. Samengevat gaat het nu nog om de kwestie van de achterstallige huurpenningen die [geïntimeerde] van [appellant] vordert en het verrekeningsverweer van [appellant] inhoudende dat [geïntimeerde] aan hem nog  
         € 15.000,- is verschuldigd wegens uitkoop. De kantonrechter heeft aan [appellant] een bewijsopdracht gegeven en na het horen van getuigen geoordeeld dat [appellant] niet in het leveren van het aan hem opgedragen bewijs is geslaagd. In die beoordeling heeft de kantonrechter de schriftelijke onderhandse verklaring van [naam2] betrokken. In hoger beroep heeft [appellant] gevraagd om hem toe te staan (aanvullend) te bewijzen dat hij in mei 2018 zonder voorbehoud met [naam3] (hierna [naam3] ) heeft afgesproken dat de huur van het pand aan de [adres] in [woonplaats1] zou eindigen per 1 juni 2018, zoals de bewijsopdracht luidde die de kantonrechter hem heeft gegeven. Het ging [appellant] er vooral om dat hij [naam2] als getuige door de rechter zou kunnen laten horen. Dat verzoek heeft het hof toegestaan en in het tussenarrest heeft het hof [appellant]  dezelfde bewijsopdracht gegeven. 
       
       
       
         
           De bewijsbeoordeling 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu [appellant] in hoger beroep uiteindelijk geen getuigen heeft voorgebracht, moet het hof, gelet op de bezwaren (grieven) die hij tegen het vonnis formuleert, beoordelen of [appellant] al dan niet in het hem opgedragen bewijs is geslaagd. Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit niet het geval is. Dat wordt als volgt uitgelegd. [appellant] heeft [naam3] en zichzelf als getuigen door de kantonrechter laten horen. [geïntimeerde] heeft [naam4] (de dochter van [naam3] en [geïntimeerde] ) als getuige gehoord. [naam3] heeft verklaard in mei 2018 met [appellant] te hebben gesproken over het einde van de huur. Deze zou pas eindigen als er een coffeeshopvergunning zou komen. Dan zou [appellant] € 15.000,- ontvangen en dat heeft hij op een envelop geschreven waarvan [appellant] in de procedure slechts een gedeelte heeft overgelegd. Het andere gedeelte waarop deze afspraken staan is door [appellant] niet in het geding gebracht. De vergunning is nooit afgekomen zodat de huur nooit is geëindigd en [appellant] geen recht heeft op de € 15.000,-.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [appellant] heeft verklaard met [naam3] in mei 2018 te hebben gesproken. [naam3] wilde  “de zaak (…) terugnemen”  en bood aan daarvoor € 15.000,- te betalen aan [appellant] . De huur zou per direct eindigen en die afspraak heeft [naam3] op een hele grote envelop geschreven waarvan hij de tekst volledig in het geding heeft gebracht; volgens [appellant] stond er verder niets op de envelop geschreven. [appellant] heeft verder verklaard niets te weten van een coffeeshop; er was sprake van een afspraak dat de huur zou eindigen die gelijk inging. Met [naam3] heeft [appellant] niet besproken wanneer hij de € 15.000,- zou ontvangen. De sleutels van het pand werden opgehaald maar later weer aan hem teruggegeven. Hij ontmoette [naam3] nog een keer in het ziekenhuis maar toen is er niet over geld of huur gesproken. Aan [geïntimeerde] heeft [appellant] te kennen gegeven dat de huur was geëindigd en hij wilde haar de envelop laten zien maar ze kwam niet opdagen.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [naam4] heeft verklaard contact te hebben gehad met [appellant] over de huurachterstand. [appellant] zei toen dat hij nog een andere kroeg had die was afgebrand. Daar zou hij verzekeringspenningen voor krijgen en die zou hij dan gebruiken om de huurschuld af te lossen. Zij heeft een afspraak gemaakt met [appellant] om te praten over de huurachterstand en is naar [appellant] toegegaan maar hij was toen niet thuis. 
       
     
     
       2.5. 
       De achterzijde van de envelop, zoals die door [appellant] bij de rechtbank is gedeponeerd, kent de volgende handgeschreven teksten:  
       
       
         
           "Bij uitkoop beur ik E 15.000,- [appellant] 
         
         
           zegge vijftienduizend van [geïntimeerde] 
         
         
            " 
         
       
       
       
         en: 
       
       
       
         
           "Kenmerk 
         
         
           7882059UE EXPL 
         
         
           19.6899" 
         
       
       
       
         en: 
       
       
       
         “ Bijlage 2 ” 
       
       
       
         Deze twee laatstgenoemde teksten zijn ter gelegenheid van de procedure bij de kantonrechter toegevoegd.  
       
       
       
         Op de voorzijde van de envelop staan logo, naam en adres van een waardetransportbedrijf. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Het hof is van oordeel dat niet is vast komen te staan dat de huurovereenkomst in mei 2018 is geëindigd. Alleen uit de verklaring van [appellant] volgt dat de huur in mei 2018 direct zou eindigen. Uit zijn gedragingen, daaronder begrepen stilzitten, volgt dit echter niet. Weliswaar heeft hij de sleutels afgegeven, maar uit zijn getuigenverklaring volgt dat hij de sleutels later weer terug heeft gekregen zonder dat hij daarvoor een uitleg geeft. Het opnieuw ontvangen en behouden van de sleutels ligt, zonder verdere uitleg die ontbreekt, niet voor de hand als de huurovereenkomst al eerder is geëindigd. Evenmin volgt uit zijn verklaring dat hij ooit om uitbetaling van de € 15.000,- heeft gevraagd terwijl hij vindt dat hij daar gelijk recht op had omdat de huur per 1 juni 2018 zou zijn beëindigd na betaling van deze som. Duidelijk is verder dat door [geïntimeerde] , anders dan [appellant] aanvoert, meerdere aanmaningen over de daarna almaar oplopende huurachterstand aan [appellant] zijn gezonden, waaronder een sommatie-exploit (zie r.ov 2.10 van het eindvonnis en zie de als productie 3 bij akte d.d. 10 februari 2020 overgelegde aanmaningsbrieven waarvan [appellant] de ontvangst betwist maar die volgens [geïntimeerde] wel zijn verzonden). Een brief is naar het adres van het gehuurde gestuurd en twee brieven zijn naar het huisadres van [appellant] gestuurd en er is ook een sommatie in persoon aan [appellant] betekend. Het hof is van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat hij deze brieven niet heeft ontvangen, gelet op de overgelegde brieven, onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] heeft vervolgens niet gereageerd met de mededeling dat de huur al was geëindigd en evenmin heeft hij aanspraak gemaakt op de € 15.000,00; [appellant] heeft al deze aanmaningen stilzwijgend laten passeren. De verklaring van [naam3] houdt zonder meer in dat gesproken is over beëindiging van de huurovereenkomst maar onder de voorwaarde dat er een coffeeshopvergunning zou worden verleend. Het hof overweegt dat dit kan stroken met de tekst op de envelop “ Bij uitkoop ”, temeer nu [naam3] het bedrag eigener beweging niet heeft betaald en [appellant] er nooit om heeft gevraagd, wat weer overeenstemt met de omstandigheid dat de vergunning niet is afgegeven. [naam4] heeft verklaard niets te weten van de beëindiging van de huurovereenkomst in mei 2018 terwijl zij wel heeft verklaard dat [appellant] haar in de zomer van 2017 of 2018 heeft opgebeld en heeft gezegd de verzekeringspenningen te willen gebruiken om de huurachterstand te betalen. Ook de onderhandse verklaring van [naam2] , de aangezegde getuige die uiteindelijk niet onder ede is gehoord, helpt [appellant] niet. Hij heeft schriftelijk verklaard dat [naam3] medio 2018 tegen hem zou hebben gezegd dat de huurovereenkomst met [appellant] inmiddels was geëindigd en dat [appellant] al uit het gehuurde was. Dat is onvoldoende om tegenwicht te bieden aan de wel beëdigde getuigenverklaringen van vader en dochter [naam3] en de hierboven genoemde gedragingen, waaronder stilzitten, van [appellant] . De bewijslevering door [appellant] schiet temeer tekort, omdat zijn verklaring een partij-getuigenverklaring is in de zin van artikel 164 lid 2 Rv. Zijn verklaring kan enkel bewijs in zijn voordeel opleveren als deze strekt tot aanvulling van onvolledig bewijs. Dergelijk bewijs is echter niet voorhanden; zoals hiervoor overwogen kan de tekst op de envelop namelijk ook worden gelezen als voorwaardelijk en niet als onvoorwaardelijk zoals [appellant] voorstaat. Tot slot geldt ook nog dat [appellant] , zoals de kantonrechter in rov 2.13. aanhaalt en waar [appellant] in hoger beroep niet tegen op is gekomen, na mei 2018 is doorgegaan met de betaling van € 50,- per maand aan Stedin omdat er geen energiecontract meer was en dat hij daarover nooit een punt van heeft gemaakt richting [geïntimeerde] . [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat hij dit moest betalen voor de aansluiting. Het blijven betalen van een bedrag voor een aansluiting verhoudt zich naar het oordeel van het hof niet met zijn stelling dat de huurovereenkomst is geëindigd in mei 2018. Omdat [appellant] niet slaagt in de bewijsopdracht is de vordering van de achterstallige huur toewijsbaar. De grieven van [appellant] tegen de bewijsbeoordeling door de kantonrechter gaan dus niet op.  
       
     
     
       2.7. 
       Het hof moet nog oordelen over het verrekeningsverweer. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de huurovereenkomst niet per 1 juni 2018 met wederzijds goedvinden is geëindigd omdat [appellant] dit niet heeft kunnen bewijzen. Evenmin is de voorwaarde van de coffeeshopvergunning vervuld nu duidelijk is dat deze niet door de gemeente is verleend. De huurovereenkomst is dus na mei 2018 doorgelopen en is met onderling goedvinden pas geëindigd op 17 februari 2020 omdat partijen dat bij de kantonrechter zijn overeengekomen tijdens de comparitie van partijen op 10 februari 2020. Dat betekent dan ook dat [appellant] niet gerechtigd is de € 15.000,00 te verrekenen met de huurachterstand.  
       
     
     
       2.8. 
       Door [appellant] worden nog andere bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. Bij deze grieven heeft [appellant] geen belang omdat hij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de bewijsopdracht die de kantonrechter heeft opgelegd en waarvan het hof in het tussenarrest heeft overwogen dat die door hem juist wordt geacht. Uiteindelijk komt het erop neer dat [appellant] een huurovereenkomst is aangegaan waarvoor hij huurpenningen is verschuldigd die hij niet heeft betaald. Zijn argumenten zoals de onderhuur aan een werknemer, het belang van [geïntimeerde] en [naam3] bij de coffeeshopvergunning, zijn wankele gezondheid en wat dies meer zij doen hier niet aan af.  
       
     
     
       2.9. 
       Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dus bekrachtigen. [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Door [geïntimeerde] wordt in de correspondentie met het hof over het niet doorgaan van de laatst geagendeerde zitting een verzoek gedaan om “de onnodige kosten” voor rekening van [appellant] te brengen. Het hof zal 3 punten op grond van het liquidatietarief toekennen (mondelinge behandeling, memorie van antwoord, niet doorgegaan getuigenverhoor op 24 april 2024). Voor een hogere proceskostenveroordeling ziet het hof geen aanleiding. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. 
       
     
     
       2.10. 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       3.1. 
       bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 25 november 2020 en 1 december 2021, 
       
     
     
       3.2. 
       
         veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
         €    783,- aan griffierecht 
         € 4.713,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x appeltarief III) 
       
       
     
     
       3.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, L.A. de Vrey en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 november 2024.  
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.