ECLI: ECLI:NL:GHARN:2010:BN8112

Titel: ECLI:NL:GHARN:2010:BN8112 Gerechtshof Arnhem , 28-09-2010 / 200.053.264

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2010-09-28

Zaaknummer: 200.053.264

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2010:BN8112

---

Vereist goed huurderschap gebruik of exploitatie?

GERECHTSHOF ARNHEM 
       Sector civiel recht	 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.053.264 
       (zaaknummer rechtbank 189126) 
     
     
     arrest in kort geding van de vijfde civiele kamer van 28 september 2010 
     
     inzake 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. G.J.G. Olijslager, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de naamloze vennootschap 
       InBev Nederland N.V., 
       gevestigd te Breda, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. F.A.M. Knüppe. 
     
     
     
     1.	Het geding in eerste aanleg en in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het vonnis in kort geding van 23 november 2009 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem, van welk bestreden vonnis een fotokopie aan dit arrest is gehecht, 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 18 december 2009 tevens houdende de memorie van grieven, 
       - de memorie van eis van 12 januari 2010, 
       - de memorie van antwoord van 23 maart 2010 met producties, 
       - de pleidooien ter zitting van 23 juli 2010 overeenkomstig de pleitnotities, bij welke gelegenheid het hof aan appellant (hierna: [appellant]) respectievelijk geïntimeerde (hierna: InBev) - nadat zij ieder hadden verklaard daartegen geen bezwaar te hebben - akte heeft verleend van het in het geding brengen van de voorafgaand aan de zitting aan de wederpartij en het hof gezonden producties 1 respectievelijk 3 en 4. 
     
     
     
     2.	De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     2.1	Er zijn geen grieven aangevoerd tegen de in het bestreden vonnis vastgestelde feiten. Kort samengevat brengt dit mee dat in hoger beroep tussen partijen de navolgende feiten vast staan. 
     
     2.1.1	Op grond van een huurovereenkomst huurt InBev van [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de horecabedrijfsruimte) tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandhuur. Het daarvan opgemaakte huurcontract is op [datum] door InBev ondertekend.  
     
     
       2.1.2	Het huurcontract bepaalt: 
       (..) 1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als horecabedrijfsruimte.  
       (...) 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (...). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. 
       2.2 De in 2.1 bedoelde bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van de horecabedrijfsruimte niet mogelijk is. 
       (...) 
       3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van VIJF (5) jaar, ingaande op 1 januari 2003 en lopende tot en met 31 december 2007. 
       3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 in genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van VIJF (5) jaar, derhalve tot en met 31 december 2012. (...) 
       7. Bijzondere bepalingen 
       (…) 7b  In afwijking van de algemene bepalingen komen partijen het volgende overeen: 
       	- Huurder heeft het recht om het gehuurde aan derden onder te verhuren (artikel 3.1 algemene bepalingen). (...) 
       	- Huurder zal het gehuurde zelf niet gebruiken (artikel 2.1 algemene bepalingen). (...) 
     
     
     
       2.1.3	De ingevolge het huurcontract toepasselijke algemene bepalingen bepalen: 
       (…) 2.1 Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken (...) 
       2.4 Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen (...) 
     
     
     2.1.4	InBev is een landelijk opererende brouwerij die onder meer panden huurt en deze dan vervolgens met een zogenoemd drankafnamebeding, onderverhuurt aan horeca-exploitanten. Zo heeft zij ook de horecabedrijfsruimte steeds onderverhuurd aan horeca-exploitanten, laatstelijk aan [bedrijf X] (hierna: [bedrijf X]). [bedrijf X] is de horecabedrijfsruimte ingrijpend gaan verbouwen. Voordat de verbouwing was voltooid en [bedrijf X] de horecabedrijfsruimte in gebruik had genomen, is de onderhuurovereenkomst tussen InBev en [bedrijf X] in 2008 ontbonden. Sindsdien staat de horecabedrijfsruimte leeg. 
     
     
       2.1.5	Bij brief van 22 april 2009 schreef [appellant] aan InBev: 
       (...) Hierbij moge ik u verzoeken, voor zover nodig sommeer ik InBev Nederland BV hierbij ervoor zorg te dragen dat de door u gehuurde lokatie aan de [adres] binnen zes weken na dagtekening dezes, derhalve op of omstreeks 1 juni a.s. heropend is. (...) Omdat het horecabedrijf al gedurende plm anderhalf jaar niet werd uitgeoefend, heeft het pand een aanmerkelijke waardedaling ondergaan. (...) Het is derhalve van groot belang dat de horecagelegenheid zo spoedig mogelijk wordt heropend. Na de problemen die u heeft gehad met de vorige onderhuurder (...) heb ik nog enkele maanden afgewacht om te bezien of u erin geslaagd bent een andere onderhuurder te vinden. Inmiddels zijn we bijna zeven maanden verder. Het lijkt mij redelijk dat ik nu geen afwachtende houding meer aanneem en toch van u vorder dat u uiteindelijk 1 juli a.s. de horecagelegenheid weer heeft geopend. (...) 
     
     
     2.2	In eerste aanleg heeft [appellant] - zakelijk weergegeven - als voorlopige voorziening gevorderd dat InBev bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis op straffe van een dwangsom zal worden veroordeeld om de horecabedrijfsruimte in zijn geheel als horecabedrijfsruimte in gebruik te nemen en te houden dan wel door een derde in gebruik te doen nemen en te doen houden totdat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd, met veroordeling van InBev in de proceskosten. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter die vorderingen afgewezen en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten van InBev. In hoger beroep vordert [appellant] dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw recht doende (zakelijk weergegeven) bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest zijn inleidende vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van InBev in de kosten van beide instanties. 
     
     2.3	Het hof ziet zich als rechter in kort geding gesteld voor de vraag of de door [appellant] in eerste aanleg gevorderde voorzieningen (alsnog) moeten worden toegewezen. Daarbij dient het hof op basis van een afweging van de beide actuele partijbelangen te beoordelen of [appellant] als oorspronkelijk eiser (nog) voldoende spoedeisend belang bij die voorzieningen heeft. Daar [appellant] bescherming verlangt tegen een doen of nalaten in strijd met voortdurende huurdersverplichtingen welke hem doorlopend schade berokkent, heeft hij een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen. Het hof passeert het door InBev gevoerde betoog dat de zaak niet geschikt is om in kort geding te worden beslist. De daartoe door InBev ingeroepen omstandigheden dat de gevorderde voorzieningen feitelijk onomkeerbare gevolgen hebben en toewijzing daarvan voor brouwerijen in het algemeen tot verstrekkende gevolgen kan leiden, kunnen leiden tot behoedzaamheid bij een eventuele toewijzing van dergelijke voorzieningen maar kunnen niet leiden tot het afwezig achten van spoedeisend belang. Die omstandigheden vormen op zichzelf ook geen grond om de gevorderde voorzieningen ongeschikt te achten voor een beslissing in kort geding.  
     
     2.4	[appellant] baseert zijn vorderingen op de huurovereenkomst en hij verwijt InBev een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van de horecabedrijfsruimte als een goed huurder te gedragen en de horecabedrijfsruimte overeenkomstig de contractuele bestemming te exploiteren dan wel te doen exploiteren. Met zijn grieven 1 tot en met 5 richt [appellant] zich tegen de in het bestreden vonnis vervatte beslissing dat de huurovereenkomst InBev niet verplicht om de horecabedrijfsruimte zelf te exploiteren of door een onderhuurder te doen exploiteren. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en het hof overweegt voorshands als volgt. 
     
     
       2.5	Dat InBev ingevolge artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van de horecabedrijfsruimte als een goed huurder te gedragen, roept niet zonder meer een exploitatieverplichting in het leven. De wettelijke bedrijfsruimtebepalingen verplichten ook niet tot exploitatie van de horecabedrijfsruimte. Wel kunnen de aard en de bestemming van de horecabedrijfsruimte een verplichting tot exploitatie meebrengen om de belangen van [appellant] te dienen. Als belangen van [appellant] kunnen genoemd worden: het voorkomen van kraak bij leegstand wegens een gebrek aan toezicht of een (dreigend) verlies van goodwill, van (markt)waarde of van verhuurbaarheid. Dat in dit geval op deze grond sprake is van een op InBev rustende verplichting die verder strekt dan tot een verplichting om zich in te spannen dat de horecabedrijfsruimte wordt ge-exploiteerd, staat voor het hof voorshands echter onvoldoende vast. [appellant] stelt dat tijdens de leegstand al vernielingen aan de buitenzijde van de horecabedrijfsruimte zijn aangebracht en op 30 juli 2008 zelfs al een poging tot inbraak is gedaan. Ook wijst hij ter onderbouwing van de gestelde verpaupering op de van de gemeente Nijmegen ontvangen brief van  
       5 augustus 2009, waarin namens burgemeester en wethouders is gewezen op “achterstallig onderhoud” en op de volgens de architect “deplorabele toestand” van het pand. InBev betoogt evenwel dat op haar zelf geen exploitatieververplichting rust en dat het ondanks haar inspanningen - waaronder aanbiedingen voor onderhuur tegen een aanzienlijk lagere prijs dan zij zelf aan huur aan [appellant] betaalt - tot op heden nog niet is gelukt een geschikte nieuwe onderhuurder te vinden, terwijl inmiddels op haar kosten wel de buitenzijde van de horecabedrijfsruimte enigszins is opgeknapt en sprake is van een anti-kraak-bewoning. Daartegenover onderbouwt en concretiseert [appellant] in hoger beroep het gestelde (dreigende) verlies van goodwill, van (markt)waarde of van verhuurbaarheid verder niet. 
     
     
     2.6	Gelet op het voorgaande is het hof voorshands van oordeel dat de beoordeling in kort geding zich in het bijzonder toespitst op de vraag of in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zelf een exploitatieverplichting besloten ligt. Nu die grond volgens [appellant] is gelegen in de krachtens het huurcontract toepasselijke algemene bepalingen 2.1 en 2.4, spitst het geschil zich meer in het bijzonder toe op de uitleg van deze bepalingen in relatie tot het als bijzondere bepaling overeengekomen artikel 7.b van het huurcontract. Naar het voorlopig oordeel van het hof volgt uit de bewoordingen van artikel 7.b van het huurcontract dat deze bepaling afwijkingen regelt van hetgeen in de algemene bepalingen is neergelegd en dat deze bijzondere bepaling voorrang heeft boven de algemene bepalingen. Dat de algemene bepaling 2.4 daarin niet afzonderlijk is genoemd, maakt dit naar het voorlopig oordeel van het hof niet anders. Uit de bewoordingen van artikel 7.b van het huurcontract volgt verder dat InBev de horecabedrijfsruimte in ieder geval niet zelf zal exploiteren. Artikel 7.b van het huurcontract verwoordt voorts wel de bevoegdheid van InBev tot onderverhuur, maar niet de verplichting daartoe. Alhoewel de inhoud van de overeenkomst niet alleen moet worden beoordeeld naar de taalkundige uitleg van de gebruikte bewoordingen maar ook naar de zin die partijen over en weer uit elkaars verklaringen of gedragingen daaruit mochten afleiden en te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, staat voor het hof de door [appellant] voorgestane uitleg voorshands onvoldoende vast. [appellant] beroept zich immers ook zelf vooral op de bewoordingen van de onderhavige bepalingen en stelt geen nadere feiten die na bewijsvoering - waartoe de onderhavige kort geding procedure zich overigens niet leent maar die in een eventuele bodemprocedure aan de orde kan komen - tot een andere uitleg zouden kunnen leiden. Verder nog in aanmerking nemend dat [appellant] zelf aanvoert dat over de (relatie tussen de) voornoemde bepalingen destijds niet of nauwelijks is gesproken en niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat partijen met betrekking tot de onderverhuurbevoegdheid een resultaatsverplichting voor InBev hebben beoogd, is het hof voorshands niet kunnen blijken van omstandigheden die er toe leiden dat op InBev een verplichting rust die verder strekt dan tot een verplichting om zich in te spannen dat de horecabedrijfsruimte door een onderhuurder wordt ge-exploiteerd. Daarom oordeelt (ook) het hof de door [appellant] op een exploitatieverplichting gebaseerde gevorderde voorzieningen, niet toewijsbaar. 
     
     
       Slotsom 
       2.7	Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven 1 tot en met 5 falen. Grief 6 ligt in het verlengde van de grieven 1 tot en met 5 en faalt eveneens. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als in het ongelijkgestelde partij zal [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof zal de verlangde nakosten toewijzen als hierna te melden. 
     
     
     
     
     3.	De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep: 
     
     bekrachtigt het vonnis in kort geding van 23 november 2009 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem; 
     
     veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van InBev begroot op € 2.682,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 313,-- voor griffierecht; 
     
     veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 131,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.P. Fokker en W. Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 september 2010.