ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:7054

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:7054 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 08-09-2020 / 200.269.485/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-09-08

Zaaknummer: 200.269.485/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:7054

---

Huurder van perceel met recreatiebestemming bouwt vakantiehuis grotendeels op naastliggend kavel. Is door verjaring recht van opstal ontstaan? Levert vordering tot afbraak misbruik van recht op?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.269.485/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 186403) 
     
     
     
     
       
         arrest van 8 september 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. E. van Wolde, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] , 
     
       wonende te [B] , 
       hierna:  [geïntimeerde1] , 
       
         2. [geïntimeerde2] , 
       
       wonende te [B] , 
       hierna:  [geïntimeerde2] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, 
       appellanten in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [geïntimeerden] c.s. ,  
       advocaat: mr. A.C. Winter, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van  
       10 oktober 2018 en 31 juli 2019 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 30 oktober 2019, gericht tegen het eindvonnis; 
       - de memorie van grieven (met producties) van 24 december 2019; 
       - de memorie van antwoord/tevens van incidenteel hoger beroep van 3 maart 2020; 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (met producties) van 14 april 2020; 
       - het comparitiearrest van 21 juli 2020; 
       - het proces-verbaal van de enkelvoudige comparitie ter plaatse van 3 augustus 2020; voorafgaand aan deze comparitie heeft [appellant] op 15 juli 2020 nog producties toegezonden. 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op het comparitiedossier, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie en de door [appellant] toegezonden producties.  
       
       
     
   
   
     
       3 Waar het in dit hoger beroep over gaat 
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerden] c.s. huren een perceel grond van de gemeente, gelegen naast een volkstuincomplex met het recht om daarop een vakantiehuis te bouwen (en de plicht om het bij einde huur weer af te breken). Hun voorgangers hebben een groot vakantiehuis gebouwd, dat [geïntimeerden] c.s. hebben overgekocht. Dit vakantiehuis - dat in matige staat verkeert  - staat echter voor een heel groot deel op het naastliggende perceel dat van [appellant] is. [appellant] wil dat [geïntimeerden] c.s. het op zijn perceel gebouwde deel afbreken.  
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerden] c.s. beroepen zich op door verjaring verkregen rechten. Dat verweer haalt het niet. Verder beroepen zij zich op misbruik van recht van [appellant] omdat hun belang bij behoud van het vakantiehuis groter is dan het belang van [appellant] bij afbraak. [appellant] wil hun het perceelsgedeelte waarop het vakantiehuis staat wel verhuren, maar tegen een volgens [geïntimeerden] c.s. veel te hoge prijs en zonder hun zekerheid te bieden over de duur van de huur. Het hof verwerpt dit verweer grotendeels.   
       
       
     
   
   
     
       4 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat uit van de volgende feiten 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft van Koninklijke Coöperatie Cosun O.A. (Suiker Unie) een perceel grond gelegen aan de [a-straat] te [A] , kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [Y] , nummer [0000] (hierna te noemen perceel [0000] ), gekocht. De koopsom bedroeg € 13.000,- en de levering vond plaats op  4 november 2011. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 1.680 m2. [appellant] is eigenaar van meerdere percelen aan de [a-straat] en verhuurt deze grond deels aan derden, waaronder een aantal kavels die gevormd zijn uit perceel [0000] . Zelf woont hij ook op één van de percelen. 
       
     
     
       4.2 
       Toen [appellant] eigenaar werd van perceel [0000] werd het ernaast gelegen perceel, kadastraal bekend als gemeente Groningen, sectie [Y] nummer [0001] (verder: perceel [0001] ) door de heer en mevrouw [C] gehuurd van de gemeente Groningen. Op perceel [0001] , dat ongeveer 500 m2 groot is, is door de rechtsvoorgangers van [C] met toestemming dan wel instemming van de gemeente Groningen een vakantiehuis gebouwd. Dat vakantiehuis is op 4 juni 1993 door het echtpaar [C] gekocht voor € 15.000,-. Voor de levering ervan is geen notariële akte opgemaakt en heeft dus ook geen inschrijving daarvan in de openbare registers plaatsgevonden.  
       
       
     
     
       4.3 
       De familie [C] heeft het vakantiehuis in de loop der tijd uitgebreid. De totale oppervlakte van het vakantiehuis (woonkamer, keuken, 2 slaapkamers, 2 douches en meerdere schuren/bergingen) bedraagt ongeveer 206 m2. Het vakantiehuis bevindt zich voor een aanzienlijk deel niet op perceel [0001] , maar deels op perceel [0002] (ook eigendom van de gemeente) en deels op perceel [0000] . De overbouw op perceel [0000] bedraagt tenminste 77,5 m2.. Het verloop van de kadastrale perceelgrenzen is grillig. De kadastrale grens loopt dwars door een groot aantal van de vertrekken van het vakantiehuis. 
       
     
     
       4.4 
       De genoemde kadastrale percelen hebben alle de bestemming recreatiegebied/volkstuinen. Zij grenzen aan een volkstuincomplex en liggen dicht bij de A7. 
       
     
     
       4.5 
       De familie [C] heeft ruim drieëntwintig jaar gebruik gemaakt van het vakantiehuis. Zij hebben met [appellant] onderhandeld over de verkoop van het vakantiehuis, waarbij zij overeenstemming hebben bereikt onder de ontbindende voorwaarde dat [appellant] perceel [0001] kon huren. Omdat de gemeente Groningen het perceel niet aan [appellant] wilde verhuren, althans niet onder voorwaarden waaraan [appellant] wilde voldoen, heeft [appellant] de koopovereenkomst met de heer en mevrouw [C] ontbonden. 
       
     
     
       4.6 
       Daarna kwam [geïntimeerden] , een broer van een huurder van [appellant] , in beeld als koper voor het vakantiehuis. Op 22 januari 2017 is tussen de familie [C] en [geïntimeerden] c.s. een overeenkomst tot stand gekomen waarin het volgende is bepaald: 
       
       
         “Hierbij komen verkopers aangeduid als Familie [C] en de kopers aangeduid als [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] overeen voor de overname van een vakantie huisje inclusief aanpandige schuren en bijgebouwen, inclusief hekwerk en inventaris, op kadastraal bekend staand perceel [0001] , gesitueerd t.o.v. [a-straat] 8 te [A] , voor het bedrag van € 25.000 (vijfentwintig duizend). 
         Verkopers verklaren hierbij het bovenstaande beschreven onroerend goed, in huidige staat, meer dan 23 jaar in hun bezit hebben gehad, met daarnaast een huuroverkomst met gemeente Groningen voor gebruik van perceel [0001] . 
         Verdere afspraken over gebruik van grond of andere zaken met de eigenaren (of voormalige eigenaren) van de aangrenzende percelen zijn er niet gemaakt. 
         Recentelijk zijn de verkopers er op attent gemaakt door de heer [appellant] , dat bovenstaande onroerend goederen gedeeltelijk op het perceel [0000] (sinds ongeveer 3 jaar eigendom van de heer [appellant] , voorheen eigendom van de Suikerunie) gebouwd zijn. 
         Verkopers verklaren hierbij niet bekend zijn geweest dat bovengenoemd onroerend goed op andere percelen dan perceel [0001] te zijn gebouwd en dat er ook nooit afspraken zijn gemaakt met de eigenaren van deze percelen over het gebruik van deze eigendommen.” 
       
       
     
     
       4.7 
       Voor de levering van het vakantiehuis aan [geïntimeerden] c.s. is geen notariële akte opgemaakt en heeft dus ook geen inschrijving daarvan in de openbare registers plaatsgevonden.  
       
     
     
       4.8 
       
        [geïntimeerde1] heeft een huurovereenkomst met de gemeente Groningen gesloten die loopt tot 1 januari 2021, de oorspronkelijke einddatum van het contract van de familie [C] . Daarna is het de bedoeling dat een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst wordt gesloten. De huur bedroeg in 2019 € 191,50 per jaar. De huurovereenkomst bevat in artikel 17 de volgende bepaling: 
       
       
       
         “17.1 Bij het einde van deze overeenkomst is de huurder gehouden het gehuurde vrij van bouwwerken op te leveren”. 
       
       
     
     
       4.9 
       Op 11 januari 2018 heeft (de advocaat van) [appellant] [geïntimeerden] c.s. gesommeerd het op perceel [0000] overgebouwde deel van het vakantiehuis te verwijderen.  
       
     
     
       4.10 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben voorgesteld de grond waarop is overgebouwd van [appellant] te kopen. [appellant] heeft dat geweigerd. Hij heeft [geïntimeerden] c.s. een huurovereenkomst aangeboden voor de ondergrond waarop is overgebouwd voor een huurprijs van € 1.800,- per jaar. Partijen zijn het daarover niet eens geworden. 
       
     
     
       4.11 
       
        [geïntimeerden] c.s. wonen in de zomermaanden in het vakantiehuis. In de winter willen zij in hun camper wonen. Hun huis in [B] is verkocht. 
       
       
     
   
   
     
       5 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       5.1 
       
         
          [appellant] heeft in eerste aanleg kort gezegd gevorderd: 
         I. een verklaring voor recht dat het perceel [0000] volledig en onbezwaard behoort tot zijn eigendom en dat [geïntimeerden] c.s. zonder recht of titel gebruik maken van dit perceel; 
         II. de veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot ontruiming van het overbouwde deel van perceel [0000] binnen 14 dagen na betekening, op straffe van verbeurte van een dwangsom van  
         € 250,- per dag, met een maximum van € 20.000,-; 
         III. de veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot het verlenen van medewerking aan het Kadaster om de kadastrale erfgrens te bepalen en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen voor een gelijk deel mee te delen in de kosten hiervan. 
         Daarnaast is nog een proceskostenveroordeling gevorderd. 
       
       
     
     
       5.2 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben als verweer zich beroepen op een door verjaring verkregen recht van opstal. De rechtbank heeft dit verweer verworpen, omdat niet is gebleken van het uitoefenen van de feitelijke macht over het vakantiehuis door [geïntimeerden] c.s. of hun rechtsvoorgangers met de pretentie dat zij dit op grond van een opstalrecht deden. 
       
     
     
       5.3 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben verder aangevoerd dat [appellant] zich schuldig maakt aan misbruik van recht. Dit verweer heeft de rechtbank wel laten slagen. De rechtbank heeft daartoe van belang geacht dat [appellant] het perceel kocht terwijl er toen al sprake was van een overbouw en dat die overbouw er grotendeels al vanaf 1993 stond en dat de overbouw, in relatie tot de grootte van perceel [0000] beperkt is, namelijk ongeveer 4%. Het belang van [appellant] bij verwijdering van de overbouw is beperkt. Zijn plannen om daar wat te bouwen zijn weinig concreet en hij heeft aangeboden om het perceelsgedeelte te verhuren aan [geïntimeerden] c.s. maar voor een te  hoge prijs in relatie tot de huurprijs die gemeente Groningen vraagt. Het belang van [geïntimeerden] bij belang van hun vakantiehuis is daarentegen erg groot. 
       
     
     
       5.4 
       De rechtbank heeft de vordering onder II afgewezen. Bij de vordering onder III had [appellant] volgens de rechtbank onvoldoende belang omdat partijen niet van mening verschillen over de huidige kadastrale grens. De rechtbank heeft de vordering onder I aldus toegewezen dat voor recht is verklaard dat op perceel [0000] geen recht van opstal van [geïntimeerden] c.s. rust en dat [geïntimeerden] c.s. niet op basis van een recht van opstal inbreuk maken op het eigendomsrecht van [appellant] . De proceskosten zijn gecompenseerd. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van de vorderingen en de grieven in hoger beroep 
     
     
       6.1 
       
        [appellant] vordert in principaal appel dat het hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en de vorderingen van [appellant] alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       6.2 
       
        [appellant] heeft drie grieven opgeworpen.  Grief 1  heeft betrekking op de feitenvaststelling door de rechtbank. Deze grief hoeft geen verdere behandeling omdat het hof de feiten hiervoor zelfstandig heeft vastgesteld.  Grief 2  ziet op de afwijzing van de vordering tot verwijdering van de overbouw en  grief 3  op de afwijzing van de vordering tot reconstructie van de kadastrale grens. Tegen de wijze waarop de rechtbank de vordering onder I heeft toegewezen is geen grief gericht, zodat het hof ervan uitgaat dat [appellant] zich daarmee kan verenigen. 
       
     
     
       6.3 
       In incidenteel appel keren [geïntimeerden] c.s. zich, onder aanvoering van drie grieven, tegen de toewijzing van de vordering onder I (de verklaring van recht). Hun vierde grief heeft betrekking op de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg. 
       
       
         Het hof ziet aanleiding om eerst het incidentele appel te behandelen. 
       
       
       
         
           De beoordeling van het incidentele appel 
           
         
       
     
     
       6.4 
       De meest vergaande stelling die [geïntimeerden] c.s. betrekken (in de toelichting op  grief II ) is dat het gedeelte van perceel [0000] waarop hun overbouw staat door verjaring eigendom is geworden van de gemeente Groningen. Deze stelling gaat niet op. De gemeente Groningen is geen partij in deze procedure. Ook nadat de rechtbank [geïntimeerden] c.s. op de mogelijkheid had gewezen om de gemeente Groningen met toepassing van artikel 118 Rv in de rechtsstrijd te betrekken, hebben [geïntimeerden] c.s. daartoe geen aanleiding gezien. [appellant] heeft wel een brief van de gemeente Groningen van 19 december 2017 overgelegd waarin het Afdelingshoofd Stadsonderhoud schrijft dat de gemeente zich niet als eigenaar van de opstallen op haar grond (perceel [0002] en [0001] ) beschouwt. Uit niets blijkt dat de gemeente zich op een door verjaring verkregen eigendomsrecht beroept van de strook grond in kwestie. Verjaring werkt niet van rechtswege en - wat er verder ook van dat beroep zij - [geïntimeerden] c.s. zijn niet bevoegd om namens de gemeente Groningen de verjaring in te roepen. Grief II in incidenteel appel gaat niet op. 
       
     
     
       6.5 
       In de  grieven I en III  in incidenteel appel keren [geïntimeerden] c.s. zich tegen het oordeel van de rechtbank dat zij niet door verjaring een recht van opstal hebben verkregen. Het hof onderschrijft wat de rechtbank op dit punt heeft geoordeeld. Het echtpaar [C] was huurder van de gemeente. Uit niets blijkt dat zij zich tegenover de gemeente op een recht van opstal hebben beroepen dat zij mettertijd door verjaring zouden hebben verkregen. Zij hebben ook geen opstalrecht aan [geïntimeerden] c.s. geleverd (van een notariële akte, vereist voor de overdracht van een beperkt recht op grond van de artikelen 3:98 en 3:89 BW is immers geen sprake), terwijl [geïntimeerde1] een huurovereenkomst met de gemeente heeft gesloten waarin hij zich verplicht tot verwijdering van de daarop staande bouwwerken. Dit verdraagt zich niet met een gepretendeerd opstalrecht. Het arrest van het hof Leeuwarden van 25 oktober 2011 (GHLEE:2011:BU1899) waarop [geïntimeerden] c.s. zich beroepen zag op een andere situatie, namelijk een geschil tussen huurder en verhuurder waarin in het huurcontract een overnamemogelijkheid voor de verhuurder van de op het verhuurde aanwezige opstallen was opgenomen en onduidelijk was wat rechtens was als verhuurder die  niet wilde overnemen. Daarvan is hier geen sprake, nog daargelaten dat het in deze procedure niet gaat om een geschil tussen huurder en verhuurder. Zowel het echtpaar [C] als [geïntimeerden] c.s. waren/zijn huurders van de gemeente en mochten/mogen op basis van het huurcontract een vakantiehuis op perceel [0001] houden. Juridisch is de gemeente op grond van artikel 5:20 BW eigenaar van het vakantiehuis, zij het dat zij zich gelet op de brief van 19 december 2017 niet als eigenaar beschouwt en [geïntimeerde1] verplicht is om het vakantiehuis na afloop van het huurcontract af te breken (klaarblijkelijk tenzij de opvolgend huurder het wil overnemen, zoals in de relatie [C] -  [geïntimeerde1] het geval was). [geïntimeerden] c.s. zijn in juridische zin aan te merken als houder van de gemeente Groningen en niet als bezitter van het vakantiehuis. Voor de delen van het vakantiehuis die op perceel [0000] zijn gesitueerd is dit niet anders. Het hof verwijst naar artikel 5:3 BW.  
       
     
     
       6.6 
       De grieven I en III falen. Datzelfde geldt daarmee voor grief IV omdat de rechtbank terecht de verklaring voor recht heeft toegewezen dat [geïntimeerden] c.s. geen opstalrecht hebben voor de overbouw op perceel [0000] en daarmee kon oordelen dat reden was voor compensatie van kosten. 
       
       
         
           Misbruik van bevoegdheid (grief II in principaal appel) 
         
       
     
     
       6.7 
       De rechtbank heeft het juiste beoordelingskader aangegeven, namelijk dat uit artikel 5:1 BW volgt dat wanneer een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een andere eigenaar is gebouwd, deze laatste in beginsel wegneming van het overgebouwde kan vorderen. Onder bijzondere omstandigheden - wanneer sprake is van disproportionaliteit -kan een vordering tot verwijdering (amotie) van de eigenaar van het overbouwde erf misbruik van bevoegdheid opleveren (artikel 3:13 BW). De belangen van de rechthebbende en die van degene die door de uitoefening van een aan het recht te ontlenen bevoegdheid wordt geschaad, mogen niet op voet van gelijkheid worden afgewogen. In de toetsingsmaatstaf: ‘naar redelijkheid niet tot uitoefening van die bevoegdheid had kunnen komen’, ligt besloten dat hierbij niet een subjectieve maatstaf, maar een objectieve maatstaf geldt. Het gevolg is dat slechts in uitzonderlijke gevallen misbruik van bevoegdheid zal kunnen worden aangenomen.  
       
     
     
       6.8 
       
        [appellant] heeft betoogd dat [geïntimeerden] c.s. welbewust er voor gekozen hebben niet de weg van artikel 5:54 BW te bewandelen, wat tot gevolg zou moeten hebben dat hun beroep op artikel 3:13 niet kan worden toegewezen. Deze stelling van [appellant] gaat niet op, omdat een beroep op dit artikel 5:54 BW - dat onder meer bepaalt dat de eigenaar van een gebouw dat op het erf van een ander is gebouwd en die onevenredig zwaarder benadeeld wordt door een vordering tot afbraak van die ander, kan vorderen dat tegen betaling van een vergoeding aan die ander, het gebouw toch mag blijven staan - niet voor [geïntimeerden] c.s. openstond. Zoals het hof hiervoor heeft uitgelegd zijn [geïntimeerden] c.s. in juridische zin immers geen eigenaar van het zomerhuis, maar houders. Artikel 5:54 BW kan dan ook hoogstens overeenkomstig worden toegepast. Daarnaast geldt dat artikel 5:54 BW geen lex specialis is ten opzichte van artikel 3:13 BW. 
       
     
     
       6.9 
       De grief keert zich tegen de motivering van de rechtbank waarom hier sprake is van misbruik van bevoegdheid.  
       
     
     
       6.10 
       Het hof acht van belang dat [geïntimeerden] c.s. toen zij het vakantiehuis kochten, wisten dat sprake was van overbouw op het perceel van [appellant] en dat daarover geen afspraken met [appellant] waren gemaakt. [appellant] had de overbouw aangetroffen toen hij perceel [0000] verwierf en is zelf niet debet aan het voortbestaan van deze situatie. De overbouw op zijn perceel is met tenminste 77,5 m2 fors van omvang. [appellant] wil ook van dit deel van zijn perceel profijt trekken. Zijn bouwplannen ter plaatse zijn niet geconcretiseerd (van toestemming van de gemeente blijkt al helemaal niet) en verdragen zich ook niet goed met zijn bereidheid om het perceelsgedeelte op jaarbasis aan [geïntimeerden] c.s. te verhuren. [appellant] heeft de vordering tot verwijdering ingesteld omdat hij het niet met [geïntimeerden] c.s. eens kon worden over de huurvoorwaarden, namelijk de huurprijs en de duur van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       6.11 
       
        [geïntimeerden] c.s. verkeren in een dwangpositie; de door [appellant] gemaakte vergelijking met zijn overige huurders die vrijwillig met hem een huurovereenkomst zijn aangegaan, gaat daarmee niet op. Voor [geïntimeerden] c.s. is de afweging niet al dan niet een perceeltje huren, maar al dan niet bijna hun halve vakantiehuis af te breken. Het bedrag dat [appellant] aan huur van [geïntimeerde1] vraagt is heel fors, zoals ook de rechtbank terecht heeft overwogen. De motivering van [appellant] dat hij aansluiting heeft gezocht bij tarieven die campings voor jaarstandplaatsen hanteren overtuigt het hof niet; de situatie ter plaatse van de overbouw is niet te vergelijken met een goed geoutilleerde camping. De door [appellant] overgelegde voorbeelden zien vaak op een standplaats inclusief kosten van nutsvoorzieningen en gebruik van de campingfaciliteiten; daarvan is in dit geval geen sprake. Het onder druk van gedwongen afbraak vragen van een huurprijs die naar objectieve maatstaven te hoog is kan misbruik van bevoegdheid  opleveren. 
       
     
     
       6.12 
       
        [appellant] heeft wel gelijk dat de huurprijs die gemeente van [geïntimeerde1] vraagt evenmin maatgevend is. Ter zitting van het hof is gebleken dat de door [appellant] voorgestelde huurprijs wel onderhandelbaar is, maar dat hij vasthoudt aan zijn eis dat hij alleen een huurovereenkomst voor één jaar wil sluiten, zonder afspraken over verlenging. Dit is voor [geïntimeerden] c.s. onoverkomelijk, omdat het zomerhuis onderhoud behoeft en zij alleen willen investeren als zij meer zekerheid hebben en daarom de duur van de huurovereenkomst met [appellant] gekoppeld willen zien aan de huurovereenkomst met de gemeente. [appellant] is echter niet gebonden aan die huurovereenkomst en hoeft zich niet aan die termijn te conformeren. [geïntimeerden] c.s. kunnen geen aanspraak maken op een gerenoveerd vakantiehuis op het perceel van [appellant] zonder zijn toestemming. Dat [appellant] daaraan niet zonder meer medewerking wil verlenen levert naar het oordeel van het hof geen misbruik van bevoegdheid op. 
       
     
     
       6.13 
       
         Het hof acht, alles afwegende, de vordering van [appellant] slechts onder voorwaarden toewijsbaar. Zonder die voorwaarden zouden de vorderingen van [appellant] misbruik van bevoegdheid opleveren. [geïntimeerde1] moeten, indien niet alsnog andere afspraken tussen partijen gemaakt kunnen worden, voldoende tijd hebben om het zomerhuis aan te passen aan de kadastrale grens en al dan niet te herbouwen op het door hen gehuurde perceel, wat een ingrijpende verbouwing impliceert.  Het hof zal hen enige tijd geven om zich hierover te beraden en voorbereidingen te treffen. Het hof zal daarom hen veroordelen om binnen 
         24 maanden na betekening van dit arrest de overbouw op het perceel [0000] te verwijderen. [geïntimeerden] c.s. moeten dan wel zolang zij de overbouw niet hebben afgebroken  een gebruiksvergoeding te voldoen aan [appellant] , die het hof zal stellen op € 20,-  per maand  
         (€ 240,-  per jaar).  
       
       
     
     
       6.14 
       Grief 2 slaagt in zoverre. 
       
       
       
       
         
           De grensreconstructie 
         
       
     
     
       6.15 
       Het komt het hof geraden voor dat, indien het vakantiehuis daadwerkelijk afgebroken wordt, alsdan het kadaster het exacte verloop van de grens aangeeft om nieuwe problemen te voorkomen. De kosten van die grensreconstructie komen in dat geval voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft. [appellant] heeft er geen belang bij dat dit nu al gebeurt. Grief 3 is terecht voorgedragen. 
       
       
         
           De slotsom 
         
       
     
     
       6.16 
       De grieven in principaal appel slagen deels zodat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover daarbij onder 5.3 de vorderingen van [appellant] voor het overige zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende, [geïntimeerden] c.s. zal veroordelen om binnen 24 maanden na betekening van dit arrest de overbouw op het perceel [0000] te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per maand met een maximum van € 10.000,- en met de verplichting van [geïntimeerden] c.s. om tot het moment van de verwijdering, gedurende de eerste 24 maanden na de betekening, € 20,- per maand aan [appellant] te betalen. Daarnaast worden [geïntimeerden] c.s. veroordeeld om hun medewerking te verlenen aan een grensreconstructie door het kadaster, rond het tijdstip van de feitelijke verwijdering, en daarvan de helft van de kosten te dragen.  
       
     
     
       6.17 
       Het hof zal, gelet op deze uitkomst waarbij de vordering van [appellant] niet volledig is toegewezen, de kosten deels compenseren, in die zin dat de kostencompensatie in eerste aanleg in stand blijft en [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het principaal appel worden veroordeeld, aan de zijde van [appellant] te begroten op het geheven griffierecht en een deel van het salaris voor de advocaat (1 punt naar tarief II van het liquidatietarief). Ook voor het incidenteel appel zal het hof per saldo (2 punten maal 0,5) 1 punt naar tarief II toekennen voor salaris van de advocaat. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord- Nederland, locatie Groningen van 31 juli 2019 behoudens de onder 5.1 en 5.2 van het dictum van dat vonnis gegeven beslissingen,  bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] c.s. het perceel aan de [a-straat] in [A] dat eigendom is van [appellant] , kadastraal bekend als sectie [Y] nummer [0000] , te ontruimen en ontruimd te houden door de overbouwing te verwijderen en verwijderd te houden;  
     
     
     
       bepaalt dat deze veroordeling eerst ingaat 24 maanden na betekening van dit arrest, op voorwaarde dat [geïntimeerden] c.s. vanaf de betekening tot het moment van de feitelijke verwijdering € 20,- per maand als gebruiksvergoeding (bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand te voldoen) aan [appellant] betalen, bij gebreke waarvan [appellant] deze veroordeling  
       14 dagen na (hernieuwde) betekening direct ten uitvoer kan leggen;  
     
     
     
       verbindt aan die veroordeling een dwangsom van € 250,- per maand of gedeelte van een maand, met een maximum van € 10.000,-; 
     
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] c.s. om hun medewerking te verlenen aan een grensreconstructie door het kadaster, te plannen rond het tijdstip van de feitelijke verwijdering en om de helft van de kosten daarvan te dragen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] c.s.  in een deel van de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op €  voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, I.F Clement en J. Smit en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       8 september 2020. 
     
     
   
   
      HR 15 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8194.