ECLI: ECLI:NL:RBROT:2018:1877

Titel: ECLI:NL:RBROT:2018:1877 Rechtbank Rotterdam , 07-03-2018 / C/10/524654 / HA ZA 17-353

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2018-03-07

Zaaknummer: C/10/524654 / HA ZA 17-353

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2018:1877

---

Geschil over de hoogte van de canon van een recht van erfpacht alsmede over de herzieningsperiode.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/524654 / HA ZA 17-353 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 maart 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [eiseres]
         , 
       gevestigd te Vlaardingen, 
       eiseres, 
       advocaat mr. A.W.M. Roozeboom te Vlaardingen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE SCHIEDAM , 
       zetelend te Schiedam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.C.G. Franken te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en Gemeente Schiedam genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding, met producties 1 tot en met 6; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties 7 en 8; 
         
         
           de oproepbrief van de rechtbank van 23 augustus 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           de brief van de rechtbank van 1 november 2017 met een zittingsagenda; 
         
         
           het schrijven van mr. Roozeboom van 28 december 2017 met productie 10 en 11; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 12 januari 2018; 
         
         
           het B16-formulier van mr. Franken, waarin staat vermeld dat tussen partijen geen regeling tot stand is gekomen.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseres] drijft een onderneming die zich bezig houdt met de handel in onroerend goed.  
     
     
       2.2. 
       In september 2005 heeft [eiseres] van Northwood Bouwprojecten B.V. (hierna: Northwood) het recht van erfpacht gekocht van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Schiedam, [sectie en nummer] , in totaal groot ongeveer 66 are (hierna: het recht van erfpacht).  
       
     
     
       2.3. 
       Gemeente Schiedam is erfverpachter van het recht van erfpacht. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief van 27 oktober 2005 heeft Gemeente Schiedam toestemming verleend aan de voorgenomen overdracht van het recht van erfpacht. In deze brief staat, voor zover rechtens relevant, vermeld: 
         ‘ 2.	de eerstvolgende betaling van de erfpachtcanon, na het passeren van de akte van overdracht, dient te geschieden door de nieuwe erfpacht(st)er(s) zodanig dat de gemeente buiten elke verrekening blijft. In dit verband delen wij u mee dat de erfpachtcanon halfjaarlijks achteraf in rekening wordt gebracht. Aangezien de hierbij verwoorde toestemming betrekking heeft op de overdracht van een gedeelte van het erfpachtrecht, ten gevolge waarvan het bestaande recht wordt opgedeeld in twee afzonderlijke rechten, wordt de op het moment van de overdacht toepasselijke canon opgedeeld in twee afzonderlijke canons, waarvan de respectieve bedragen worden berekend naar rato van de oppervlakten van de desbetreffende perceelsgedeelten. Aangezien de overdracht betrekking heeft op een gedeelte van het oorspronkelijke erfpachtperceel dat nog niet kadastraal is uitgemeten, is de betreffende naar-rato-berekening uitgevoerd met de opgegeven geraamde oppervlakte. De aldus bepaalde (deel-)canon staat daarmee vast tot het eerstvolgende moment van de reguliere herziening en wordt derhalve niet tussentijds aangepast op grond van het kadastraal vastgesteld worden van de desbetreffende oppervlakte. ’  
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Door de inschrijving van de akte verleden op 18 november 2005 heeft [eiseres] het recht van erfpacht verkregen.  
         In voormelde akte van levering wordt onder meer verwezen naar de akte van verkoop en koop, onder voorbehoud van de zakelijke rechten van erfpacht en opstal van 11 juli 1984 waarin – voor zover relevant – het navolgende staat vermeld: 
         ‘ Artikel 4 
         
           (…) 
         
         
           4. Telkens na twintig jaar te rekenen vanaf de datum van ingang van het erfpachtsrecht en bij verlenging van het erfpachtsrecht zal de canon worden herzien en worden bepaald door toepassing van het op dat moment bij de berekening van de erfpachtscanon voor nieuw uit te geven terreinen te hanteren rentepercentage – vast te stellen door burgemeester en wethouders op basis van de rente-ontwikkeling van langlopende leningen aangeboden door de Bank van Nederlandse Gemeenten – op de waarde welke de grond op dat moment heeft, met dien verstande dat bij de bepaling van deze waarde geen rekening wordt gehouden met opstallen, werken en andere door de erfpachter aangebrachte of veroorzaakte waarde-beïnvloedende faktoren, waaronder mede begrepen de uitkomsten van een eventueel op het erfpachtsterrein uitgeoefende beroep of bedrijf. (…) ’  
       
       
     
     
       2.6. 
       Na kadastrale uitmeting wordt het perceel gedeelte waar het recht van erfpacht op rust, kadastraal aangeduid als gemeente Schiedam, [sectie en nummer] , plaatselijk bekend [adres] , groot 27 are en 25 centiare.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           ‘- een verklaring voor recht dat de Gemeente Schiedam de erfpacht onjuist heeft berekend; 
         
       
       
         
           
             de Gemeente Schiedam op te dragen een correcte berekening te vervaardigen aan de hand van de feitelijke bebouwde kantooroppervlakte; 
           
         
         
           
             de Gemeente Schiedam te veroordelen tot terugbetaling van het teveel betaalde aan erfpacht vanaf datum 11 juli 2004 tot de datum waarop de erfpacht opnieuw zal worden herzien; 
           
         
         
           
             de Gemeente Schiedam te veroordelen tot herziening van de erfpacht vanaf 2015; 
           
         
         
           
             de Gemeente Schiedam te veroordelen om aan eiseres te betalen de wettelijke rente over het bedrag welke [eiseres] onverschuldigd heeft betaald vanaf 11 juli 2004 althans vanaf 2015, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; en 
           
         
         
           
             de Gemeente Schiedam te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand conform Rapport Voorwerk II, althans tot betaling van een bedrag dat de rechtbank juist en billijk acht; en 
           
         
         
           
             de Gemeente Schiedam te veroordelen in de kosten van deze procedure. ’ 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Gemeente Schiedam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Partijen twisten over de vraag of Gemeente Schiedam de canon die [eiseres] ter zake van het recht van erfpacht is verschuldigd, juist heeft berekend en over de vraag wanneer de herziening van de canon dient plaats te vinden.  
       
       
         
           Hoogte canon 
         
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [eiseres] heeft betoogd dat de hoogte van de canon onjuist is berekend. Het oorspronkelijke recht van erfpacht rustte op het (gehele) perceel kadastraal bekend [sectie en nummer] . In 2005 is het recht van erfpacht op een gedeelte van dit perceel overgedragen, waardoor twee rechten van erfpacht zijn ontstaan. De canon die door Northwood, de verkoper die het resterende gedeelte van het oorspronkelijke perceel in erfpacht behield, aan Gemeente Schiedam is verschuldigd is ongeveer 20% hoger dan de canon die aan [eiseres] in rekening wordt gebracht. Echter, op het perceel gedeelte van [eiseres] is slechts een kantoorpand gevestigd terwijl het gedeelte van Northwood twee kantoorpanden zijn gelegen. [eiseres] beschikt daardoor over minder dan een derde van de totale kantooroppervlakte.  
         Gemeente Schiedam heeft volgens [eiseres] onrechtmatig gehandeld. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiseres] de erfpachtovereenkomst met Gemeente Schiedam niet hebben gesloten. Gemeente Schiedam heeft nagelaten om [eiseres] actief in te lichten over het recht van erfpacht en de herzieningsperiode van het recht van erfpacht. Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat er sprake is van bedrog. Voorts heeft Gemeente Schiedam de canon ten onrechte niet herzien in 2015, terwijl op grond van het bepaalde in artikel 4 van de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 de canon telkens na verloop van tien jaren dient te worden herzien.  
       
     
     
       4.3. 
       
         Gemeente Schiedam betwist dat zij de canon onjuist heeft berekend. De canon is  niet berekend op basis van het kantooroppervlak, maar is zoals gebruikelijk gebaseerd op het grondoppervlak. Uit de stukken blijkt dat partijen zijn overeengekomen om het recht van erfpacht van een perceel van ongeveer 2985 m2 over te dragen aan [eiseres] . Uit de brief van 27 oktober 2005 blijkt dat beide partijen uitgingen van voormelde perceel grootte en dat Gemeente Schiedam naar rato van de oppervlakten van de perceel gedeelten het toepasselijke canon heeft berekend. Volgens Gemeente Schiedam kan er geen sprake zijn van bedrog nu niet Gemeente Schiedam, maar Northwood als wederpartij bij de koopovereenkomst was betrokken. Ook is van een onrechtmatige daad geen sprake nu het een bestaand recht van erfpacht betrof. [eiseres] had zelf kunnen informeren bij de verkoper. 
         Subsidiair beroept Gemeente Schiedam zich op verjaring voor zover het betalingen betreft die dateren van meer dan vijf jaar voor de datum van de dagvaarding. De Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 zijn op het recht van erfpacht niet van toepassing, nu de koopovereenkomst van voordien dateert en in de akte waarin het recht van erfpacht is gevestigd een termijn van 20 jaren is opgenomen.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         De rechtbank overweegt als volgt. Niet in geschil is dat verkoper Northwood en koper [eiseres] bij de aankoop van het recht van erfpacht in 2005 beiden ervan uitgingen dat het verkochte (het recht van erfpacht) ongeveer 29 are en 85 centiare groot was. Dit staat immers met zoveel woorden in de leveringsakte vermeld. In de brief van 27 oktober 2005 verleent Gemeente Schiedam onder de in deze brief vermelde voorwaarden toestemming aan de overdracht van het gedeeltelijke perceel ter grootte van 29 are en 85 centiare. Voorts staat vast dat het oorspronkelijke perceel 66 are groot was. In de onder 2.4 geciteerde voorwaarde met nummer 2 is opgenomen dat op het moment van overdacht de toepasselijke canon zal worden opgedeeld in twee afzonderlijke canons, ‘ waarvan de respectieve bedragen worden berekend naar rato van de oppervlakten van de desbetreffende perceelsgedeelten ’. Ter comparitie heeft Gemeente Schiedam verklaard dat het gebruikelijk is om de canon te berekenen op basis van de perceel grootte. Voorts is in de voorwaarde uitgeschreven dat aangezien de kadastrale uitmeting op dat moment nog niet heeft plaatsgehad, ‘ de betreffende naar-rato-berekening [is] uitgevoerd met de opgegeven geraamde oppervlakte. ’ Naar het oordeel van de rechtbank kan uit voormelde passsage niet anders dan begrepen worden dat de canon zou worden berekend op grond van de door partijen opgegeven geschatte perceel grootte. Uit de aan de brief gehechte tabellen waarin de hoogte van de canon per jaar wordt berekend over de periode 11 juli 2004 tot 11 juli 2024 zowel voor het perceel van Northwood als voor het perceel van [eiseres] , blijkt dat met de geschatte perceel grootte ook daadwerkelijk is gerekend. [eiseres] heeft zijn stelling dat de canon dient te worden berekend op basis van vloeroppervlakte van de op het recht van erfpacht gelegen kantoorgebouw, onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft zijn verweer dat een medewerker van Gemeente Schiedam heeft verklaard dat erfpacht wordt berekend per vierkante meter kantoorruimte, niet met concrete feiten danwel met stukken onderbouwd. De overgelegde mail van [eiseres] waarin staat vermeld ‘ Erfpacht bij kantoren wordt verdeeld naar m2 kantoorruimte heb ik begrepen ’ is van zijn hand en niet afkomstig van Gemeente Schiedam. Uit de overgelegde mailcorrespondentie blijkt slechts, dat de medewerker van Gemeente Schiedam navraag zou doen en geen toezegging heeft gedaan. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de betreffende medewerker vertegenwoordigingsbevoegd zou zijn namens Gemeente Schiedam. Bovendien kan de vastgestelde canon niet voor de herzieningsdatum worden gewijzigd. In de brief van 27 oktober 2005 is immers de navolgende zin opgenomen: ‘ De aldus bepaalde  
         
           (deel-)canon staat daarmee vast tot het eerstvolgende moment van de reguliere herziening en wordt derhalve niet tussentijds aangepast op grond van het kadastraal vastgesteld worden van de betreffende oppervlakte. ’  
       
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank is voorts van oordeel dat er geen sprake is van een onrechtmatige daad door Gemeente Schiedam. Het is aan de verkoper, niet aan de erfverpachter, om de koper op de hoogte te stellen van alle relevante omstandigheden ten aanzien van het verkochte, zoals de voorwaarden waaronder het recht van erfpacht is uitgegeven. De erfpachter handelt niet onrechtmatig tegen een toekomstige erfpachter indien hij niet actief de erfpachter benadert over het recht van erfpacht en over de herzieningsperiode. Ter zake van het subsidiaire beroep op bedrog overweegt de rechtbank dat in de onderhavige procedure geen sprake kan zijn van een vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog door Gemeente Schiedam, nu niet Gemeente Schiedam maar Northwood de wederpartij van [eiseres] bij de overeenkomst was. 
       
     
     
       4.6. 
       Het beroep op verjaring behoeft geen verdere beoordeling, nu dit niet tot een ander oordeel zal leiden. 
       
       
         
           Datum herziening 
         
       
     
     
       4.7. 
       Partijen twisten voorts over de vraag wanneer de canon voor het eerst kan worden herzien.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiseres] verwijst daarbij naar artikel 4 van de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 waarin staat vermeld dat telkens na het verstrijken van tien jaren de erfpacht dient te worden herzien. Gemeente Schiedam heeft ten onrechte in 2015 de canon niet herzien. 
       
     
     
       4.9. 
       Gemeente Schiedam heeft betwist dat de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 van toepassing zijn op de onderhavige erfpachtovereenkomst aangezien deze overeenkomst uit 1984 dateert. De met de rechtsvoorganger van [eiseres] in 2004 overeengekomen canonherziening staat tot 2024 aan herziening in de weg. 
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank overweegt dat bij de vestiging van het recht van erfpacht in de akte verleden op 11 juli 1984 erfpachtvoorwaarden zijn overeengekomen. In deze erfpachtvoorwaarden is in artikel 4 lid 4 bepaald, dat telkens na twintig jaren de canon kan worden herzien. Uit een door Gemeente Schiedam overgelegde brief (productie 8) en verklaring van de toenmalige erfpachter (productie 9) blijkt dat de canon met ingang van 11 juli 2004 is herzien. Derhalve dient eerst op 11 juli 2024 een nieuwe canon te worden bepaald. 
       
     
     
       4.11. 
       Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen dienen te worden afgewezen. 
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Schiedam worden begroot op: 
       - griffierecht		618,00 
       - salaris advocaat	 	904,00  (2,0 punten × tarief € 452,00) 
       Totaal	€ 	1.522,00 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Schiedam tot op heden begroot op € 1.522,00. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018. 
         2053/ 39