ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2021:823

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2021:823 Gerechtshof Den Haag , 04-05-2021 / 200.276.717/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2021-05-04

Zaaknummer: 200.276.717/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2021:823

---

Vraag of (mondeling) overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot verkoop percelen.

GERECHTSHOF DEN HAAG    
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.276.717/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: C/09/559624/HA ZA 18-968  
     
     
   
   
     arrest van 4 mei 2021 
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
      [onderneming] B.V., 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante] , 
       advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart te Alphen aan den Rijn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. [geïntimeerde 1] , 
     2. [geïntimeerde 2] , 
     
       beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       geïntimeerden, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , en samen [geïntimeerde 1] c.s., 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie te Haarlem. 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
     
     
       
         het procesdossier in eerste aanleg; 
       
       
         de appeldagvaarding van 3 februari 2020; 
       
       
         de memorie van grieven, tevens akte wijziging van eis (met producties)  
       
       
         de memorie van antwoord (met producties). 
       
     
     
     
       Vervolgens heeft [geïntimeerde 1] c.s. de stukken overgelegd en is arrest gevraagd. 
     
     
   
   
     De feiten 
     
     
       1.1 
       
         
          [geïntimeerde 1] is eigenaar van een perceel met daarop een erf en een 
         bedrijfsgebouw gelegen in de [adres 1] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente 
         
          [gemeente] , sectie [kadasternummer] ). De aangrenzende percelen met daarop een 
         woonhuis respectievelijk bedrijfsgebouw, gelegen in de [adres 2] (kadastraal bekend 
         gemeente [gemeente] , [kadasternummer] ) respectievelijk [adres 3] 
         (kadastraal bekend [gemeente] , [kadasternummer] ), behoren in 
         eigendom toe aan [geïntimeerde 2] . In deze bedrijfsgebouwen exploiteert [geïntimeerde 1] c.s. 
         een interieurwinkel. 
       
       
     
     
       1.2 
       
         Met ingang van 1 april 2015 wordt een gedeelte van het bedrijfsgebouw in de 
         
          [adres 1] door [geïntimeerde 1] verhuurd. 
       
       
     
     
       1.3 
       
         
          [geïntimeerde 1] c.s. is zich vanwege zijn leeftijd gaan oriënteren op de beëindiging van 
         zijn bedrijf en de mogelijkheden van verkoop van zijn percelen in de [adres] met een 
         woonbestemming. [geïntimeerde 1] is sinds 2014 bij een neuroloog onder behandeling 
         wegens de ziekte van Parkinson. 
       
       
     
     
       1.4 
       
         Op 1 december 2015 heeft [geïntimeerde 1] een overeenkomst met Rhynleve 
         Bouw en Advies B.V. (hierna: Rhynleve) gesloten voor de herontwikkeling van het perceel 
         in de [adres 2] . Afgesproken is dat Rhynleve zich zou beperken tot het uitvoeren van 
         de in de overeenkomst omgeschreven werkzaamheden in de eerste fase van de 
         planontwikkeling (de initiatieffase), met als doel inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de 
         plannen voor de herontwikkeling (de realisatie van een appartementengebouw) en de 
         opbrengst van de grond. Aan Rhynleve is een eerste recht van koop van het perceel in de 
         
          [adres 2] verleend dat zou eindigen na afronding van de initiatieffase op 30 maart 
         2016. Deze datum is later door [geïntimeerde 1] nog verlengd met één jaar. Vanwege het 
         uitblijven van een haalbaar plan binnen dit tijdsbestek is de overeenkomst inmiddels 
         geëindigd. 
       
       
     
     
       1.5 
       
         Op enig moment in 2016 heeft [geïntimeerde 1] gesproken met [eigenaar appellante] die 
         op dat moment aan het werk was elders in de [adres] in [plaats] . [eigenaar appellante] 
         is eigenaar van [appellante] , een aannemingsbedrijf en tevens ontwikkelaar. 
       
       
     
     
       1.6 
       
         Op 12 december 2017 heeft [medewerker Rhynleve] van Rhynleve aan [eigenaar appellante] 
          toegezonden een tekening van vijf te bouwen woningen op de percelen in de 
         
          [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] en op de naastgelegen brandweerpost. 
       
       
     
     
       1.7 
       
         Op 23 december 2017 heeft [geïntimeerde 1] c.s. op initiatief van en in aanwezigheid van 
         
          [medewerker Rhynleve] gesproken met [eigenaar appellante] , die vergezeld was van zijn 
         werknemer [werknemer appellante] , over de verkoop van de percelen in de [adres 1] en [adres 3] 
         in [plaats] door [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellante] . 
       
       
     
     
       1.8 
       
         Op 27 december 2017 heeft [medewerker Rhynleve] per e-mail, in kopie aan 
         
          [geïntimeerde 1] c.s., aan [eigenaar appellante] het volgende medegedeeld: 
       
       
       
         
           “Hierbij in het kort de afspraken zoals gemaakt jl. zaterdag 23 dec. met [geïntimeerde 1] . 
         
         
           • Koopsom € 300.000,- K.K. van de percelen l t/m 5 conform bijgaande tekening. 
         
         
           • Alles in huidige staat, in geval de saneringskosten van de grond hoger zijn dan 
         
         
           € 20.000,- (excl. BTW) dan komen de meerkosten voor rekening van verkoper. 
         
         
           • Verkoper werkt mee aan de bouwplannen zoals voorgesteld. 
         
         
           • De koop is gebaseerd op het verkrijgen van de bouwvergunning, komt er geen 
         
         
           bruikbare vergunning gaat de koop niet door.” 
         
       
       
     
     
       1.9 
       
         
          [geïntimeerde 1] heeft hierop per e-mail van 27 december 2017 gereageerd 
         richting [medewerker Rhynleve] : 
       
       
       
         
           “Ten eerste moet ik je bedanken voor je inzet om ons onroerend goed te verkopen. De 
         
         
           rekensom die is gemaakt om tot een vraagprijs te komen is niet volgens mijn gedachten. Ik 
         
         
           heb altijd het idee gehad dat ik nogmaals de verkoopprijs van de […] in 1998 van 
         
         
           1000 gulden per m2 zou kunnen vangen. Dat was een netto prijs, zonder aftrek van sloop en 
         
         
           andere kosten. Doordat er over de vraagprijs naar onze mening niet voldoende vooraf 
         
         
           tussen ons beide is gecommuniceerd zijn wij nu in een situatie gekomen waarbij [geïntimeerde 2] 
         
         
           en ik onze twijfel hebben of de beste prijs is bereikt. Was het niet beter geweest om het te verkopen onroerend goed te omschrijven waarna [eigenaar appellante] een biedprijs had kunnen ventileren? Kortom willen wij contact over de gang van zaken zoals het is gelopen is het naar ons inziens iets te snel en gehaast verlopen. Tevens willen wij je op de hoogte stellen dat er  nog een andere ontwikkeling gaande is nl afgelopen zondag de 17e sprak ik een bekende die aangaf in ons onroerend goed geïnteresseerd te zijn dus incl woonhuis en opslag. Deze mogelijkheid willen wij onderzoeken. Natuurlijk kan [eigenaar appellante] hier ook als gegadigde eventueel in mee gaan. Op dit moment is de bovengenoemde gegadigde met vakantie na de jaarwisseling zullen wij verder kontakt hebben.” 
         
       
       
     
     
       1.10 
       
         Op vrijdag 29 december 2017 heeft [medewerker Rhynleve] aan [geïntimeerde 1] c.s. een 
         e-mail voorgelegd die hij aan [appellante] wilde versturen. Diezelfde dag heeft [geïntimeerde 1] c.s. op 
         die concept e-mail gereageerd met een aantal roodgedrukte (en hierna door het hof  
         onderstreepte) wijzigingen: 
       
       
       
         
           “Gisteravond heb ik uitgebreid met [geïntimeerden] gesproken. Tijdens 
         
         
           de kerstdagen  
           hebben zij mede naar aanleiding van een gesprek met een zakenrelatie nog 
         
         
           eens nagedacht over het gesprek van zaterdagmiddag 23 dec. jl. Deze zaken relatie gaf aan 
         
         
           wel interesse te hebben in het gehele onroerend goed. Door dit gesprek zijn zij gaan 
         
         
           overwegen of dit een optie is. 
         
         
           Daarom 
            willen zij hierop terugkomen en zo mogelijk het gehele complex verkopen, dus 
         
         
           inclusief de woning. Koper kan hierdoor vrij de nieuwe plannen verder uitwerken en 
         
         
           realiseren. 
         
         
           In ons telefoongesprek van donderdag jl. heb ik al iets in die richting genoemd en je gaf aan 
         
         
           daar ook wel interesse voor te hebben. 
         
         
           Bij deze dus de vraag om de uitwerking op “hold” te zetten en een bod uit te brengen op het 
         
         
           geheel.” 
         
       
       
     
     
       1.11 
       
         Zeven maanden later, op 6 augustus 2018, heeft [eigenaar appellante] , onder verwijzing 
         naar het e-mailbericht van [medewerker Rhynleve] van 27 december 2017, het volgende 
         medegedeeld aan [medewerker Rhynleve] en [geïntimeerde 1] : 
         
           "Ja akkoord. Dit is inderdaad wat we hebben afgesproken ” 
         
       
       
     
     
       1.12 
       
         In reactie hierop heeft [geïntimeerde 2] diezelfde dag [eigenaar appellante] per e-mail 
         laten weten dat onduidelijk is waarom hij zijn e-mailbericht naar [geïntimeerde 1] c.s. heeft 
         gestuurd nu geen sprake is van een definitieve deal en dit voor [geïntimeerde 1] c.s. zeker nog niet 
         akkoord is. 
       
       
     
     
       1.13 
       
         Op 15 augustus 2018 heeft [appellante] ten laste van [geïntimeerde 1] c.s. conservatoir beslag 
         laten leggen op de percelen in de [adres 1] en [adres 3] in [plaats] . 
       
       
       
     
   
   
     De vorderingen in eerste aanleg en het oordeel van de rechtbank 
     
     2. [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, na eiswijziging, samengevat: 
     a. een verklaring voor recht dat partijen een koopovereenkomst gesloten hebben ten aanzien van de percelen in de [adres 1] en [adres 3] in [plaats] , op grond waarvan deze percelen aan [appellante] zijn verkocht voor een bedrag van € 300.000 en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening van [geïntimeerde 1] c.s. zijn voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000 (exclusief BTW); 
     b. veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot het verlenen van medewerking aan de levering van de percelen in de [adres 1] en [adres 3] in [plaats] , vrij van hypotheek en beslagen, 
     middels het ondertekenen van de leveringsakte en middels het verrichten en/of nalaten van alle handelingen die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag waarin [geïntimeerde 1] c.s. hiermee in gebreke blijft; 
     c. bepaling dat de uitspraak zo nodig in de plaats treedt van (de handtekeningen onder) alle noodzakelijke akten (zoals de akte van levering) als bedoeld in artikel 3:300 BW indien [geïntimeerde 1] c.s. niet verschijnt bij de notaris en de notaris het bericht heeft ontvangen dat het gekochte vrij is van hypotheken en beslagen; 
     d. een bevel aan [geïntimeerde 1] c.s. om de percelen in de [adres 1] en [adres 3] in [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag dat niet aan dit gebod wordt voldaan en met machtiging om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm; 
     e. een hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot betaling van € 4.200,- per maand over de periode van 28 augustus 2018 tot de datum waarop de levering van de percelen in de [adres 1] en [adres 3] in [plaats] aan [appellante] heeft plaatsgevonden uit hoofde van schadevergoeding wegens misgelopen huuropbrengsten; 
     f. een hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. om aan [appellante] de schade te vergoeden wegens gestegen bouwkosten, nader op te maken bij staat; 
     g. veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten, met inbegrip van de beslagkosten, vermeerderd met rente. 
     
     
       2.2 
       Aan haar vorderingen heeft [appellante] het volgende ten grondslag gelegd. Op 23 december 2017 is mondeling een perfecte overeenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [appellante] de percelen in de [adres 1] en [adres 3] van [geïntimeerde 1] c.s. heeft gekocht voor een bedrag van € 300.000,- en de saneringskosten voor rekening van [geïntimeerde 1] c.s. zijn voor zover deze meer dan € 20.000,- (exclusief BTW) bedragen. Deze overeenkomst is door de adviseur van [geïntimeerde 1] c.s., [medewerker Rhynleve] , vastgelegd in zijn e-mail van 27 december 2017. [geïntimeerde 1] c.s. is gehouden de overeenkomst na te komen en de percelen aan de [adres 1] en [adres 3] te leveren aan [appellante] . 
       
       3. Bij tussenvonnis van 3 april 2019 heeft de rechtbank [appellante] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat op 23 december 2017 tussen haar en [geïntimeerde 1] c.s. een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.  
       
       4. Na bewijslevering door middel van het horen van getuigen heeft de rechtbank bij eindvonnis van 15 januari 2020 geoordeeld dat [appellante] niet is geslaagd in de bewijsopdracht. De vorderingen van [appellante] zijn afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
       
     
   
   
     De vorderingen in hoger beroep 
     
     5. In hoger beroep heeft [appellante] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende: 
     
     
       Primair: 
     
     
     
       Voor recht te verklaren dat partijen een koopovereenkomst gesloten hebben ten aanzien van de percelen aan de [adres 1] en [adres 3] te [plaats] , kadastraal bekend als sectie [kadasternummer] , (hierna: de percelen), op grond waarvan de percelen aan [appellante] zijn verkocht voor een bedrag van € 300.000,- en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening zijn van [geïntimeerde 1] c.s., voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000,- exclusief BTW; 
     
     
     
       Subsidiair: 
     
     
     
       Voor recht te verklaren dat [medewerker Rhynleve] gevolmachtigd was om namens [geïntimeerde 1] c.s. een koopovereenkomst te sluiten ten aanzien van de percelen en dat [medewerker Rhynleve] in dat kader namens [geïntimeerde 1] c.s. met [appellante] een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan de percelen zijn verkocht voor een bedrag van € 300.000,- en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening zijn van [geïntimeerde 1] c.s., voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000,- exclusief BTW; 
     
     
     
       Meer subsidiair: 
     
     
     
       Voor recht te verklaren dat [medewerker Rhynleve] namens [geïntimeerde 1] c.s. en in aanwezigheid van [geïntimeerde 1] c.s. een koopovereenkomst heeft gesloten met [appellante] ten aanzien van de percelen op grond waarvan deze zijn verkocht voor een bedrag van € 300.000,- en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening zijn van [geïntimeerde 1] c.s., voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000,- exclusief BTW en dat [appellante] op grond van de gedragingen van [geïntimeerden] redelijkerwijs mocht aannemen dat door [geïntimeerde 1] c.s. aan [medewerker Rhynleve] een toereikende volmacht was verleend voor het sluiten van deze overeenkomst; 
     
     
     
       Meer subsidiair: 
     
     
     
       Voor recht te verklaren dat [medewerker Rhynleve] namens [geïntimeerde 1] c.s. per e-mail een aanbod heeft gedaan aan [appellante] tot het sluiten van een koopovereenkomst ten aanzien van de percelen voor een bedrag van € 300.000,- en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening zijn van [geïntimeerde 1] c.s., voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000,- exclusief BTW en dat [appellante] op grond van de gedragingen van [geïntimeerde 1] c.s. redelijkerwijs mocht aannemen dat door [geïntimeerde 1] c.s. aan [medewerker Rhynleve] een toereikende volmacht was verleend voor het sluiten van deze overeenkomst en dat [appellante] dit aanbod per e-mail heeft aanvaard, waarna de koopovereenkomst tot stand is gekomen; 
     
     
     
       Meer subsidiair: 
     
     
     a. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld aangezien zij onderhandelingen hebben afgebroken terwijl [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen ten aanzien van de percelen op grond waarvan deze zijn verkocht voor een bedrag van € 300.000,- en waarin is opgenomen dat de saneringskosten voor rekening zijn van [geïntimeerde 1] c.s., voor zover de saneringskosten hoger zijn dan € 20.000,- exclusief BTW; 
     
     b. [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen de schade van [appellante] te vergoeden in natura middels levering van de percelen, danwel middels vergoeding van de schade nader op te maken bij staat, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot het voldoen van een voorschot ad € 100.000,- of een ander in goede justitie te bepalen bedrag; 
     
     
       Primair en (meer) subsidiair: 
     
     
     a. [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de levering van de percelen, vrij van hypotheek en beslagen, middels het ondertekenen van de leveringsakte en middels het verrichten en/of nalaten van alle handelingen die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag waarin [geïntimeerde 1] c.s. hiermee in gebreke blijft; 
     b. te bepalen dat de uitspraak zo nodig in de plaats treedt van (de handtekeningen onder) alle noodzakelijke akten (zoals de akte van levering) als bedoeld in artikel 3:300 BW indien [geïntimeerde 1] c.s. niet verschijnt bij de notaris en de notaris het bericht heeft ontvangen dat het gekochte vrij is van hypotheken en beslagen; 
     c. [geïntimeerde 1] c.s. te bevelen om de percelen te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag dat niet aan dit gebod wordt voldaan en met machtiging om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm; 
     d. [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [appellante] een bedrag te voldoen van € 4.200,- per maand over de periode van 28 augustus 2018 tot de datum waarop de levering van het perceel aan [appellante] heeft plaatsgevonden uit hoofde van schadevergoeding wegens misgelopen huuropbrengsten; 
     e. [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [appellante] de schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. tot het voldoen van een voorschot ad € 100.000,- of een ander in goede justitie te bepalen bedrag; 
     f. [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, alsmede in de beslagkosten en de nakosten.  
     
     6. [geïntimeerde 1] c.s. heeft verzocht het hoger beroep af te wijzen en [appellante] te veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
     
     
   
   
     De beoordeling in hoger beroep 
     
     7. In de  eerste  grief wordt geklaagd dat de rechtbank heeft verzuimd om de e-mail van de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellante] waarin de afspraken zijn bevestigd (voldoende) als bewijsmiddel mee te wegen. De  tweede  grief ziet op de bewijswaardering van de getuigenverklaringen. Volgens de  derde  grief is de rechtbank ten onrechte tot het oordeel gekomen dat er tussen partijen nog geen overeenkomst tot stand is gekomen. De  vierde  grief bevat een klacht over de bewijslastverdeling. Volgens de  vijfde  grief heeft de rechtbank ten onrechte onvoldoende waarde toegekend aan de e-mail van 27 december 2017 en ten onrechte het Haviltex-criterium niet toegepast. In de  zesde  grief wordt aan de orde gesteld of [medewerker Rhynleve] bevoegd was om [geïntimeerde 1] c.s. te vertegenwoordigen althans of [appellante] daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen.  Grief 8  (grief 7 ontbreekt) klaagt dat de rechtbank is voorbij gegaan aan de stelling van [appellante] dat de e-mail van [medewerker Rhynleve] van 27 december 2017 een aanbod betrof dat op 6 augustus 2018 door [appellante] is aanvaard. Volgens  grief 9  is het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig geweest omdat [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen.  
     
     8. In de kern ziet dit geschil op de vraag of tussen partijen een (mondelinge) koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen aan de [adres 1] en [adres 3] . Bij ontkennende beantwoording van die vraag staat voorts ter beoordeling of [geïntimeerde 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Het hof zal eerst de grieven 1 tot en met 8 gezamenlijk bespreken. Daarbij dient als uitgangspunt dat op [appellante] de bewijslast rust van de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen partijen.  
     
     
       
         Totstandkoming (mondelinge) overeenkomst? 
       
     
     
     9. Volgens [appellante] is er tijdens het gesprek op 23 december 2017 tussen partijen overeenstemming bereikt en is er mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de percelen. De afspraken zijn enkele dagen later door [medewerker Rhynleve] per e-mail bevestigd aan [appellante] met [geïntimeerde 1] c.s. in de c.c. Voorzover die e-mail pas het (schriftelijke) aanbod van [geïntimeerde 1] betrof, geldt dat [appellante] dit aanbod heeft aanvaard door per e-mail te antwoorden: “Akkoord. Dit hebben wij inderdaad zo afgesproken.” De afspraken waren voldoende bepaalbaar omdat er naast de kernbepalingen omtrent het object en de prijs zelfs overeenstemming was over randzaken zoals de saneringskosten. 
     
     10. [geïntimeerde 1] c.s. heeft aangevoerd dat noch door [geïntimeerde 1] noch door [geïntimeerde 2] een aanbod is gedaan. Het gesprek was slechts oriënterend. Bovendien ontbreekt er overeenstemming over essentiële onderdelen zoals het tijdstip van levering, de begrenzing van het terrein en de deadline voor het moment van indienen van een aanvraag omgevingsvergunning door de ontwikkelaar. Ook uit de houding van [appellante] na het kennismakingsgesprek kan worden afgeleid dat [appellante] er niet vanuit ging dat een overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen.  
     
     11. Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Voorts is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat reeds gebonden zouden zijn. Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414, NJ 2004, 460). 
     
     12. Vast staat dat partijen op 23 december 2017 voor het eerst met elkaar hebben gesproken, dat (in elk geval) [geïntimeerde 1] c.s. dit zag als een oriënterend gesprek en dat het gesprek slechts ongeveer een uur duurde. Het hof is van oordeel dat, ook als de e-mail van [medewerker Rhynleve] moet worden beschouwd als een bevestiging dat partijen op 23 december 2017 overeenstemming hadden bereikt over de prijs en de saneringskosten van de percelen, nog niet gezegd kan worden dat daarmee reeds een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Het gaat hier immers niet om een eenvoudige koopovereenkomst maar om de verkoop van twee percelen met de bestemming bedrijfsactiviteiten als grond voor woningbouw met een serieus financieel belang. Bij een dergelijke transactie spelen naar het oordeel van het hof niet alleen de prijs en het object een essentiële rol maar ook andere factoren, zoals de datum van levering. Vast staat dat daarover tussen partijen (nog) geen overeenstemming bestond. Een dergelijke leemte kan ook niet op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid worden ingevuld. Nu op dit essentiële onderwerp (nog) geen overeenstemming was bereikt, is er naar het oordeel van het hof op 23 december 2017 geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen. 
     
     13. Daarbij komt dat ook de houding van [appellante] na 23 december 2017 niet erop wijst dat zij er vanuit ging dat een perfecte overeenkomst tot stand was gekomen. Zo is na 23 december 2017 slechts eenmaal telefonisch contact geweest met [medewerker Rhynleve] en is in januari 2018 voor de laatste keer gesproken met [geïntimeerde 1] c.s. Ook heeft [appellante] het vergunningentraject niet (verder) in gang gezet en moest de tekenaar stoppen met het maken van de bouwtekeningen in het kader van een bouwvergunning. Pas op 6 augustus 2018 is er een reactie gekomen van [appellante] op de e-mail van [medewerker Rhynleve] van 27 december 2017. [geïntimeerde 1] c.s. heeft in reactie op de mail van 6 augustus 2018 onmiddellijk aan [appellante] laten weten dat er geen definitieve deal was.  
     
     14. Of er sprake was van (schijn van) vertegenwoordigingsbevoegdheid is gelet op het voorgaande niet meer relevant. In zoverre behoeft grief 6 geen verdere bespreking. Verder merkt het hof nog op dat ook als de mail van [appellante] van 6 augustus 2018 moet worden gezien als een aanvaarding van een aanbod, nog steeds geldt dat daarmee geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Daarnaast kan een aanvaarding in augustus 2018 van een (beweerd) aanbod van eind 2017 niet worden beschouwd als te zijn gedaan binnen redelijke termijn. Grief 8 kan dus niet slagen.  
     
     
       
         Afgebroken onderhandelingen?  
       
     
     
     15.	In  grief 9  heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat, indien tot de conclusie moet worden gekomen dat er nog geen volledige overeenkomst tot stand is gekomen, [geïntimeerde 1] c.s. jegens [appellante] wel de schijn heeft gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen is daarom onrechtmatig geweest aangezien [appellante] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen.  
     
     16. Uitgangspunt is dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. [appellante] heeft echter, in het licht van hetgeen het hof onder 13 heeft overwogen, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij er toch gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst met [geïntimeerde 1] c.s. tot stand zou komen en dat [geïntimeerde 1] c.s. aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Hierbij is van belang dat de stellingen van [appellante] onder 10 memorie van grieven, dat hij [geïntimeerde 1] c.s. heeft gebeld om een afspraak met de notaris te maken, dat [geïntimeerde 1] c.s. aangaf tijd nodig te hebben vanwege de gezondheidstoestand van [geïntimeerde 1] en dat [appellante] hierop nader bericht afwachtte, door [geïntimeerde 1] c.s. is betwist (punt 1.4 memorie van antwoord), en dat [appellante] daarvoor – hoewel dat op zijn weg lag – geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan, zodat die stellingen onbewezen zijn gebleven. Grief 9 faalt dus. 
     
     17. Ook voor het overige geldt dat het bewijsaanbod van [appellante] te algemeen is en daarom niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld.  
     
     18. Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden en dat de vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar zijn. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 januari 2020; 
     
     - veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.727,-  aan griffierecht en € 4.064,- aan salaris advocaat; 
     
     - wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.Y. Bonneur en B.R. ter Haar en is uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers ter openbare terechtzitting van 4 mei 2021 in aanwezigheid van de griffier.