ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:1503

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:1503 Gerechtshof Den Haag , 28-08-2024 / bK-23/869

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-08-28

Zaaknummer: bK-23/869

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1503

---

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Art. 18, lid 3, Wet WOZ. Waarde woning 2022. Waardepeildatum 1 januari 2021. Toestandsdatum 1 januari 2022. Heffingsambtenaar heeft terecht rekening gehouden met nieuwe cv-ketel, dakbedekking, verbouwing tweede verdieping, keuken en tuinaanleg in 2021. Het eerste taxatierapport van belanghebbende dateert van ruim een jaar voor waardepeildatum. Het tweede taxatierapport ondersteunt de door de Heffingsambtenaar beschikte waarde. De eigen aankoopprijs uit 2019 is niet bruikbaar. Redelijke termijn niet overschreden. Art. 10:3 Awb is niet geschonden.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-23/869 
     
     
     Uitspraak van 28 augustus 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 25 juli 2023, nummer SGR 22/2952. 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 438.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen in de lokale belastingen van de [gemeente] voor het jaar 2022, waaronder de voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ongegrond verklaard en het verzoek om proceskosten afgewezen. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van € 11,40 aan proceskosten en € 50 aan griffierecht. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 17 januari 2024 een nader stuk ingediend en de Heffingsambtenaar op 24 februari 2024.  
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juli 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is in 2022 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hoekwoning gebouwd in 1988 met een aanbouw van de woonruimte van 11 m2. Er is een vrijstaande berging en de woning heeft twee dakkapellen van 2 m2 en 4 m2. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 118 m2 . De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 160 m2. Aan de achterkant ligt de woning aan water en heeft een ruim uitzicht. Aan de zijkant grenst de woning aan een groenstrook.  
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende heeft de woning op 15 maart 2019 gekocht voor € 355.000. Hij heeft vervolgens isolatievoorzieningen zoals HR++-glas, spouwmuurisolatie en vloerisolatie laten aanbrengen en zonnepanelen laten plaatsen. In 2021 zijn de keuken en de CV-installatie vervangen en is de tuin opnieuw aangelegd. Voorts is de tweede verdieping gerenoveerd en is een groen dak geplaatst. 
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in beroep een waarderapport met een matrix van 24 mei 2022 overgelegd. In het rapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 455.000. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object en vergelijkingsobjecten 
               
               
                 De woning: [adres 1] 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 Hoekwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
               
                 Rijwoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1988 
               
               
                 1988 
               
               
                 1986 
               
               
                 1987 
               
             
             
               
                 Oppervlakte zonder bijgebouwen 
               
               
                 107 m2 
               
               
                 107 m2 
               
               
                 94 m2 
               
               
                 94 m2 
               
             
             
               
                 Bijgebouwen 
               
               
                 Berging vrijstaand 
                 Aanbouw 
                 Dakkapel 2x  
               
               
                 Berging vrijstaand 
                 Dakkapel 
               
               
                 Berging vrijstaand 
                 Aanbouw 
                 Dakkapel 
                 Overkapping 
               
               
                 Berging aangebouwd Aanbouw  
                 Dakkapel 
                 Tuinhuis 
               
             
             
               
                 Perceel oppervlakte 
               
               
                 160 m2 
               
               
                 164 m2 
               
               
                 123 m2 
               
               
                 121 m2 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 
               
               
                 02-09-2021 
               
               
                 28-04-2021 
               
               
                 31-03-2021 
               
             
             
               
                 Transactieprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 455.500 
               
               
                 € 377.500 
               
               
                 € 366.000 
               
             
             
               
                 Corr. naar wpd 
               
               
                 
               
               
                 € 413.988 
               
               
                 € 372.438 
               
               
                 € 366.000 
               
             
             
               
                 PPE 
               
               
                 € 2.070,30 
               
               
                 € 2.070,30 
               
               
                 € 2.070,30 
               
               
                 € 2.134,69 
               
             
             
               
                 KOUDVL-factoren 
                 - Kwaliteit/Luxe 
                 - Onderhoudstoestand 
                 - Uitstraling 
                 - Doelmatigheid 
                 - Voorzieningen 
                 -Ligging 
               
               
                 
                 3 
                 4 
                 3 
                 3 
                 3 
                 4 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 4 
               
               
                 
                 3 
                 4 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
             
             
               
                 Totale waarde 1-1-2021 
               
               
                 € 455.000 
               
               
                 € 413.000 
               
               
                 € 372.000 
               
               
                 € 366.000 
               
             
           
         
       
       
       
         De Heffingsambtenaar heeft in het waarderapport de waarde van de woning bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2022 waarbij hij rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat in 2021 in de woning een nieuwe keuken en een nieuwe CV-installatie is geplaatst en dat de tuin opnieuw is ingericht. De factor onderhoud heeft hij op 4 gezet. Vanwege de ligging aan de achterzijde aan water heeft hij daarvoor een factor 4 toegekend. 
       
       
       
         2.4.1. 
         Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [taxateur 1] van 30 oktober 2020 waarbij de marktwaarde van de woning is getaxeerd per 27 oktober 2020 na in- en uitpandige opname op € 400.000.  
         
       
       
         2.4.2. 
         Bij de taxatie van [taxateur 1] is gebruik gemaakt van de methode van objectvergelijking waarbij de volgende vergelijkingsverkopen zijn gebruikt: 
         
           
             
               
                [adres 5]
                verkocht op 24 april 2019 voor €368.000; gecorrigeerd naar datum taxatie € 397.500. 
           
           
             
               
                [adres 6]
                verkocht op 20 mei 2020 voor € 441.777; gecorrigeerd naar datum taxatie € 445.000.  
           
           
             
               
                [adres 7]
               , verkocht op 16 januari 2020 voor € 430.000; gecorrigeerd naar datum taxatie € 445.000. 
           
           
             
               
                [adres 8] ,  verkocht op 20 mei 2020 voor € 387.500; gecorrigeerd naar datum taxatie € 404.000. 
           
           
             
               
                [adres 9]
               , verkocht op 6 juli 2020 voor € 350.000; gecorrigeerd naar datum taxatie € 355.000.  
           
         
         
       
     
     
       2.5. 
       
         Belanghebbende heeft tevens een taxatierapport overgelegd van [taxateur 2] van 22 maart 2022 waarbij de woning is getaxeerd op € 479.000 per 28 februari 2022 na in- en uitpandige opname. Vermeld is dat in 2020 nieuwe zonnepanelen zijn geplaatst, de nieuwe keuken is geplaatst in 2021; een nieuwe C.V.-ketel is geplaatst in 2021 en de zolder geheel opnieuw is afgewerkt in 2020. De tuin is opnieuw ingericht inclusief een vlonder boven het water in 2021.  
         Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de methode van objectvergelijking waarbij de volgende vergelijkingsverkopen zijn gebruikt. 
       
       
         
           
             
              [adres 2]
             , op 10 mei 2021 voor € 455.500; gecorrigeerd naar taxatiedatum 28 februari 2022 € 509.518.  
         
         
           
             
              [adres 10]
             , op 4 mei 2021 voor € 435.000; gecorrigeerd naar taxatiedatum 28 februari 2022 € 488.118. 
         
         
           
             
              [adres 11]
              op 4 oktober 2021 voor € 400.000; gecorrigeerd naar taxatiedatum 28 februari 2022 € 416.485).  
         
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:   
     
     
       “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1 
     
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 september 2021 voor € 455.500), het [adres 4] (verkocht op 31 maart 2021 voor € 366.000) en de [adres 3] (verkocht op 28 april 2021 voor € 377.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in oppervlakte, ligging en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix. 
     
     7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. 
     Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte met één vergelijkingsobject rekening heeft gehouden kan de rechtbank, gelet op het bovenstaande, niet volgen. Het is weliswaar mogelijk dat eiser in een telefoongesprek met de taxateur van de gemeente de indruk heeft gekregen dat aan de verkoop van het object [adres 2] doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar uit de gedingstukken blijkt dat er met drie objecten is vergeleken. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de aan de woning toegekende waarde, niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals in 5 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor verschillende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. De door eiser overgelegde taxatierapporten geven geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. In de eerste plaats niet, omdat de taxatierapporten voor andere doeleinden zijn opgemaakt. Daar komt bij dat, anders dan in de matrix van verweerder, in de taxatierapporten van eiser geen m² en m³-prijzen op basis van de behaalde verkoopprijzen zijn herleid. Ook is niet duidelijk hoe verschillen in de ligging en het bouwjaar zijn verdisconteerd. Eiser heeft met de taxatierapporten dan ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een waarde voor de woning tussen de € 380.000 en € 390.000 valt te herleiden. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met de verbeteringen aan de woning na de waardepeildatum, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft in eerste instantie helemaal geen rekening gehouden met deze verbeteringen, maar eiser heeft deze onder de aandacht gebracht om daarmee zijn stelling te onderbouwen dat de waarde te hoog was vastgesteld. In het kader van de WOZ-waardebepaling geldt het volgende. De verbeteringen waar eiser op wijst hebben niet allemaal in gelijke mate invloed op de WOZ-waarde en zeker niet in die zin dat elke euro die eiser daaraan heeft besteed leidt tot een waardeverhoging van 1 euro. Voor de verbeteringen die wel invloed hebben op de WOZ-waarde geldt dat deze kunnen worden aangemerkt als verbeteringen van de woning als bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. Hierdoor moet op grond van artikel 18 van de Wet WOZ worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2022, zodat bij de waardering rekening gehouden wordt met de waarde-invloed van deze verbeteringen. In de door verweerder overgelegde matrix is dit ook aangegeven, al ontbreekt een duidelijke toelichting daarop. Tot slot geldt anders dan eiser veronderstelt in het kader van de WOZ-waardebepaling geen verplichting om de woning door een taxateur te laten bezoeken, al verdient dat in een aantal gevallen wel aanbeveling. 
     
     8. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de uitspraak op bezwaar volgt niet voldoende duidelijk hoe verweerder tot de beschikte waarde is gekomen. Verweerder heeft daarmee het motiveringsbeginsel geschonden. De rechtbank is van oordeel dat eiser uiteindelijk niet in zijn belang is geschaad en zal op grond van artikel 6:22 van de Awb hieraan voorbijgaan. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan eiser het griffierecht moet worden vergoed en de door eiser gemaakte proceskosten, nu eiser eerst beroep moest instellen om het gemotiveerde standpunt van verweerder te vernemen. 
     
     9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 
     € 11,40, aan reiskosten voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank is van oordeel dat het opstellen van de taxatierapporten, zoals eiser ter zitting heeft verklaard, in het kader van de hypotheekverstrekking heeft plaatsgevonden en niet in het kader van de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ. De rechtbank is van oordeel dat de taxatierapporten dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen.  
     
     
       [1] Kamerstukken II 1992 93, 22 885, nr. 3, blz. 44.” 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 390.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten, waaronder een vergoeding voor de taxatiekosten alsmede schadevergoeding. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         De waarde van de woning 
       
     
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de woning onder meer een waarderapport van de woning en een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.  
       
     
     
       5.3. 
       
         De Heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. Tussen partijen is niet in geschil dat in 2021 de CV-installatie is vernieuwd, de verbouwing aan de keuken goeddeels was afgerond, de tuin opnieuw is aangelegd, de tweede verdieping is gerenoveerd, de dakbedekking is vernieuwd en een groen dak is geplaatst. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat al eerder in 2019 en 2020 duurzaamheidsmaatregelen zijn genomen, zoals het plaatsen van zonnepanelen, HR++-glas, spouwmuurisolatie en bodemisolatie. De Heffingsambtenaar heeft met al deze omstandigheden rekening gehouden door voor onderhoud aan de woning factor 4 (goed) toe te kennen. Met de verbouwingen in 2021 heeft de Heffingsambtenaar voorts rekening gehouden door bij de waardering uit te gaan van toestandsdatum 1 januari 2022, met toepassing van artikel 18, lid 3, Wet WOZ. 
         Ingevolge artikel 18, lid 3, Wet WOZ dient als de waarde van de woning in de loop van het jaar wijzigt als gevolg van onder meer bouw, verbouw of verbetering deze gewijzigde toestand in aanmerking te worden genomen. Het Hof is van oordeel dat de hiervoor genoemde werkzaamheden in 2021, mede gelet op de toelichtingen door partijen, het hanteren van de latere toestandsdatum rechtvaardigen. Gelet hierop is het juist dat de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde voor het jaar 2022 rekening heeft gehouden met de toestand van de woning op 1 januari 2022 en die waarde heeft teruggerekend naar het waardepeil op 1 januari 2021. Verder is de Heffingsambtenaar bij nadere beschouwing gebleken dat de woning een goede ligging heeft en heeft hij daarvoor factor 4 toegekend. Hiermee brengt de Heffingsambtenaar tot uitdrukking dat de ligging vergelijkbaar is met de ligging van [adres 2] (goed) en beter dan de ligging van de overige referentiewoningen (gemiddeld). De goede ligging acht het Hof voldoende aannemelijk genaakt. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde luchtfoto en de door belanghebbende bij zijn taxatierapporten overgelegde foto’s blijkt dat de woning een goede ligging heeft omdat deze zowel aan de zijkant als aan de achterkant een ligging aan water heeft alsmede dat de woning aan de voorkant ligt aan het eind van een (doodlopend) straatje met alleen een voetgangers/fietsbruggetje. Dat alleen een ligging aan open water een factor 4 rechtvaardigt heeft belanghebbende weliswaar betoogd, maar verder niet onderbouwd.  
         Met de overeenkomsten en verschillen in ligging en onderhoudstoestand tussen de woning en de referentiewoningen heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de waardering voldoende rekening gehouden door middel van de toegekende factoren. 
       
       
     
     
       5.4. 
       Zowel in het verweerschrift in beroep als het door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde waarderapport is duidelijk vermeld dat en waarom met de in 5.3 genoemde omstandigheden bij de waardebepaling rekening is gehouden. Voor zover belanghebbende stelt dat dit voor hem niet duidelijk is, kan het Hof dit standpunt niet volgen.  
       
     
     
       5.5. 
       Overigens oordeelt het Hof over de matrix van de Heffingsambtenaar als volgt. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak De vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak vertonen weliswaar verschillen voor wat betreft de ligging, de oppervlakte van de grond, de inhoud, de staat van onderhoud en de kwaliteit alsmede de aanwezigheid van dakkapel(len), berging/schuur en aanbouw, maar de Heffingsambtenaar heeft met behulp van de uitspraak op bezwaar, het verweerschrift in beroep en hoger beroep, de gegevens in de matrix alsmede de toelichting ter zitting van het Hof aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
     
     
       5.6. 
       Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en de waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       5.7. 
       Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van € 438.000 te hoog is, doet daar niet aan af. 
       
       
         5.8.1. 
         Belanghebbende heeft twee taxatierapporten overgelegd (zie 2.3 en 2.4 hiervoor). In het taxatierapport van [taxateur 1] is de waarde van de woning bepaald op 27 oktober 2020 op € 400.000. Dat is al hoger dan de door belanghebbende voorgestane waarde op waardepeildatum 1 januari 2021. Bovendien is hierbij geen rekening gehouden met de vernieuwing van keuken, tweede verdieping, dakbedekking, CV-installatie en nieuwe tuin welke omstandigheden in aanmerking moeten worden genomen bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2022 (zie rechtsoverweging 5.3 hiervoor). Voorts is niet duidelijk welke indexering de taxateur heeft toegepast en heeft de makelaar niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden, bijvoorbeeld door middel van het toepassen van KOUDVL-factoren. 
         
       
       
         5.8.2. 
         In het tweede door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [taxateur 2] zijn de verbouwingen uit 2021 wel in de waardebepaling betrokken. De waarde van € 479.000 die in het rapport is bepaald naar de datum 28 februari 2022 ondersteunt echter juist de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 438.000 en niet de door belanghebbende voorgestane waarde van € 390.000. Voorts geldt dat ook in dit rapport niet duidelijk is hoe de makelaar de verkoopgegevens indexeert en is eveneens niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden bij de waardering. 
         
       
       
         5.8.3. 
         Het Hof verwijst verder naar de motivering van de Rechtbank in onderdeel 7 van de uitspraak, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel. 
         
       
     
     
       5.9. 
       Al het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te hoge waarde.  
       
     
     
       5.10. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat de bezwaarbehandelaar niet dezelfde persoon mag zijn als de opsteller van het taxatieverslag en het waarderapport en ook niet als verweerder in beroep of hoger beroep mag optreden, geldt dat geen wettelijke bepaling zich daartegen verzet. Niet blijkt dat de bezwaarbehandelaar dezelfde is geweest als degene die de WOZ-beschikking heeft vastgesteld en de aanslag heeft opgelegd. Van strijd met het bepaalde van artikel 10:3, van de Algemene wet bestuursrecht is dan ook geen sprake. 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Belanghebbende heeft op 1 maart 2022 het bezwaarschrift ingediend en de Rechtbank heeft op 25 juli 2023 uitspraak op het beroep gedaan. Het hogerberoepschrift is ingediend op 6 september 2023 en het Hof doet uitspraak op 28 augustus 2024. In de bezwaarfase, de beroepsfase en de hogerberoepsfase is de redelijke termijn voor behandeling van de zaak niet overschreden. Voor zover belanghebbende stelt dat hij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, verwerpt het Hof die stelling. Voor zover belanghebbende overigens aanleiding ziet enige schade vergoed te zien als gevolg van handelen in strijd met het motiveringsbeginsel, heeft hij daarvoor geen begin van een onderbouwing verstrekt, zodat het Hof daaraan voorbijgaat. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, W.M.G. Visser en A.P. Bliek-Monsma in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 28 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is bij afwezigheid van mr. De Hek ondertekend door mr. Visser.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
     
     
     
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag 
         . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
         	a. de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         	b. de dagtekening; 
       
       
         	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
          	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.