ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:3372

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:3372 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 05-10-2022 / 21/00480, 21/00481 en 21/00924

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-10-05

Zaaknummer: 21/00480, 21/00481 en 21/00924

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:3372

---

WOZ. Waardering woning, eigen aankoopcijfer kan in dit geval ook in latere jaren steun bieden ter onderbouwing van de WOZ-waarde

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Nummers: 21/00480, 21/00481 en 21/00924 
     
     
       
         Uitspraak op de hoger beroepen van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende 1] , 
       
       wonend in [woonplaats] , 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         
          [belanghebbende 2]
         , 
       wonend in [woonplaats] , 
       hierna samen: belanghebbenden,  
     
     
     
       tegen de uitspraken van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 8 februari 2021, nummers AWB 20/366 en AWB 20/781, en 18 juni 2021, nummer ROE 20/3068, in het geding tussen belanghebbenden en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg, 
       
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) drie beschikkingen gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2017, respectievelijk 1 januari 2018 en 1 januari 2019. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de jaren 2018, 2019 en 2020 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbenden hebben tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.  
         De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben, al dan niet desgevraagd, vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 
       
     
     
       1.6. 
       De zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbenden en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . 
     
     
       1.7. 
       Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.8. 
       
         De griffier heeft in de brief van 18 augustus 2022 partijen ervan in kennis gesteld dat een of meerdere raadsheren die bij de zaken van belanghebbenden betrokken zijn, niet op de juiste manier zijn beëdigd, dat de desbetreffende raadshe(e)r(en) inmiddels opnieuw is/zijn beëdigd en dat het hof van oordeel is dat het in het geval van belanghebbenden niet nodig is om in hun zaken een nieuwe zitting te houden, omdat de gesignaleerde onvolkomenheid niets afdoet aan de deskundige en zorgvuldige wijze waarop hun zaken (inhoudelijk) zijn behandeld. 
         Vervolgens heeft geen van partijen - na navraag door het hof - verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Een nadere zitting is daarom achterwege gebleven. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbenden zijn eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met bouwjaar 1962 gelegen aan de [adres 1] in [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat uit een woongedeelte, een kelder en een inpandige garage. Het perceel heeft een oppervlakte van 2.735 m² en is voorzien van een buitenzwembad. 
       
     
     
       2.2. 
       De onroerende zaak is op 30 oktober 2015 door belanghebbenden gekocht voor € 860.000. 
       
     
     
       2.3. 
       De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 897.000, per de waardepeildatum 1 januari 2018 op € 950.000 en per de waardepeildatum 1 januari 2019 op € 1.037.000. 
       
       
         2.4.1. 
         De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde per de waardepeildatum 1 januari 2017 naar een taxatierapport van 4 september 2020. Dit taxatierapport is opgesteld door [heffingsambtenaar] , WOZ-taxateur (hierna: het rapport van 4 september). Het rapport van 4 september is voorzien van een taxatiematrix. Uit het rapport van 4 september volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017 van € 898.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 2] (op 5 juli 2017 verkocht voor € 615.000), [adres 3] (op 26 maart 2018 verkocht voor € 359.000) en [adres 4] (op 22 november 2018 verkocht voor € 475.000), allen gelegen in [woonplaats] . Het rapport van 4 september bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten. 
         
       
       
         2.4.2. 
         De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde per de waardepeildatum 1 januari 2018 naar een taxatierapport van 30 juni 2020. Dit taxatierapport is opgesteld door [heffingsambtenaar] , WOZ-taxateur (hierna: het rapport van 30 juni). Het rapport van 30 juni is voorzien van een taxatiematrix. Uit het rapport van 30 juni volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2018 van € 955.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 2] (op 5 juli 2017 verkocht voor € 615.000), [adres 5] (op 1 oktober 2018 verkocht voor € 650.000) en [adres 6] (op 29 maart 2019 verkocht voor € 639.000), allen gelegen in [woonplaats] . Het rapport van 30 juni bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten. 
         
       
       
         2.4.3. 
         De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde per de waardepeildatum 1 januari 2019 naar een taxatierapport van 15 januari 2021. Dit taxatierapport is opgesteld door [heffingsambtenaar] , WOZ-taxateur (hierna: het rapport van 15 januari). Het rapport van 15 januari is voorzien van een taxatiematrix. Uit het rapport van 15 januari volgt een waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2019 van € 1.037.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 7] in [plaats] (op 15 november 2019 verkocht voor € 1.175.000), [adres 8] (op 5 juni 2019 verkocht voor € 510.000) en [adres 6] (op 29 maart 2019 verkocht voor € 639.000), beiden gelegen in [woonplaats] . Het rapport van 15 januari bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten. 
         
       
     
     
       2.5. 
       Belanghebbenden verwijzen ter onderbouwing van de door hen bepleite WOZ-waarden van € 835.000 per de waardepeildatum 1 januari 2017, € 878.000 per de waardepeildatum 1 januari 2018 respectievelijk € 911.000 per de waardepeildatum 1 januari 2019 naar de taxatierapporten van 17 juni 2022, opgesteld door [A] . [A] gebruikt in zijn taxatierapporten dezelfde referentieobjecten als de heffingsambtenaar en hij hanteert ook dezelfde grondstaffel en indexatiecijfers. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaak en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildata 1 januari 2017, 1 januari 2018 respectievelijk 1 januari 2019 niet naar een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbenden concluderen tot een WOZ-waarde van € 835.000 per de waardepeildatum 1 januari 2017, € 878.000 per de waardepeildatum 1 januari 2018 en € 911.000 per de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. 
       
       
         
           2018 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Partijen verwijzen ter onderbouwing van hun standpunten naar de verkooptransacties van de drie referentieobjecten die zijn genoemd in 2.4.1 van deze uitspraak. De verkoopprijzen van twee van die referentieobjecten zijn verder van de waardepeildatum gerealiseerd dan het eigen aankoopcijfer. Bovendien verschillen de referentieobjecten van partijen ten opzichte van de onroerende zaak fors qua inhoud en perceeloppervlakte. Dat komt ook tot uiting in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten die fors afwijken van de beschikte waarde en de WOZ-waarde die belanghebbenden voorstaan. Beide partijen hebben verklaard dat het lastig is om geschikte referentieobjecten te vinden, omdat de onroerende zaak een vrij uniek object is. Het hof is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden het eigen aankoopcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2017. Gelet op de stijgende prijsontwikkelingen in de huizenmarkt in de periode tussen de aankoop van de onroerende zaak en de waardepeildatum is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde per de waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018, niet naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld, te weten € 897.000 tegenover een eigen aankoopcijfer van € 860.000 dat is gerealiseerd veertien maanden voor de waardepeildatum. 
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbenden betogen dat het eigen aankoopcijfer niet gebruikt kan worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat geen sprake is van een marktconforme transactie. Zo heeft de verkoop van de onroerende zaak niet plaatsgevonden door aanbieding door een erkend makelaar, is er evenmin bemiddeld door een erkend makelaar en is er geen biedingsproces geweest met meerdere gegadigden.  
       
     
     
       4.6. 
       Het hof stelt voorop dat niet is gesteld dat de verkooptransactie van de onroerende zaak geen transactie tussen derden is geweest. In dat wat belanghebbenden aanvoeren ziet het hof geen enkele aanleiding om ook maar te veronderstellen dat van een marktconforme transactie geen sprake is. Dat belanghebbenden achteraf vinden dat zij een te hoge prijs hebben betaald voor de onroerende zaak, doet er niet aan af dat dit aankoopcijfer geschikt is voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Zoals verwoord in 4.1 van deze uitspraak is daarvoor relevant welke prijs de meestbiedende gegadigde bereid is om te betalen voor de onroerende zaak. Dat zijn in dit geval juist belanghebbenden, ook al vinden zij dit bedrag kennelijk achteraf te hoog. 
       
       
         
           2019 en 2020 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Het hof ziet aanleiding om eerst in te gaan op de omvang van het geschil voor deze jaren. Nadat belanghebbenden in de stukken aanvankelijk diverse grieven naar voren brachten over de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, grondstaffels en indexeringscijfers, zijn belanghebbenden in de door hen overgelegde taxatierapporten van [A] uitgegaan van dezelfde gegevens als de heffingsambtenaar. Gelet op de door belanghebbenden overgelegde taxatierapporten is het geschil tussen partijen beperkt tot de inhoud van de onroerende zaak en de prijs per m³. 
       
     
     
       4.8. 
       De taxateurs van partijen zijn in hun rapporten van dezelfde referentieobjecten uitgegaan. Die referentieobjecten verschillen qua inhoud, perceel, ligging en staat van onderhoud van de onroerende zaak, maar kennelijk zijn de taxateurs van mening dat dit de best vergelijkbare referentieobjecten zijn waarvan relevante marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof is gelet op die verschillen en de eenparige aanvaarding daarvan van oordeel dat de WOZ-waarden voor de jaren 2019 en 2020 weliswaar niet meer uitsluitend op het eigen aankoopcijfer kunnen worden gebaseerd, maar dat desalniettemin dat eigen aankoopcijfer steun kan bieden aan – en daarmee bij kan dragen aan de onderbouwing van – de vastgestelde waarde voor de Wet WOZ. 
       
     
     
       4.9. 
       De heffingsambtenaar is bij de waardebepaling uitgegaan van een inhoud van 1.492 m³. Daarbij heeft de heffingsambtenaar zich gebaseerd op de bouwtekeningen van de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat een ruimte van 21 m³ onder het balkon ten onrechte door de heffingsambtenaar als opstalruimte in aanmerking genomen. Tegenover het standpunt van de heffingsambtenaar voeren belanghebbenden slechts aan dat zij in de kelder niet kunnen staan. De stellingname over de kelder is in het geheel niet onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens zoals bijvoorbeeld foto’s. Ook hebben belanghebbenden een inhoudsberekening overgelegd. Een aansluiting tussen die inhoudsberekening en andere gegevens, zoals de plattegronden en foto’s van de onroerende zaak, is niet te maken. In de taxatierapporten van [A] staat slechts een inhoud genoemd van de onroerende zaak zonder enige toelichting zoals een meetstaat. Tegenover de berekening van de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekeningen zaaien belanghebbenden met wat zij aanvoeren onvoldoende twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud, behoudens het niet meer in geschil zijnde verschil van 21 m³.  
       
     
     
       4.10. 
       Ten aanzien van de prijs per m³ is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde rapporten, meer in bijzonder de daarin opgenomen matrices, inzichtelijk heeft gemaakt hoe de door hem gehanteerde prijs per m³ tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft daarbij rekening gehouden met de verschillen qua inhoud tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde correctiepercentages in voldoende mate rekening heeft gehouden met deze verschillen. Het hof heeft de gemachtigde van belanghebbenden tijdens de zitting gevraagd om een toelichting op de prijzen per m³ die in de rapporten van [A] worden gebruikt. De gemachtigde was niet in staat om enige toelichting te geven. Aangezien de prijzen per m³ in de rapporten van [A] zonder nadere toelichting niet verklaarbaar zijn, worden deze door het hof verworpen.  
       
     
     
       4.11. 
       
         Hoewel de heffingsambtenaar bij de waardebepaling is uitgegaan van een opstal van 1.492 m³ in plaats van 1.471 m³ is het hof van oordeel dat dit – gelet op de geringe afwijking en het feit dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is – niet tot gevolg heeft dat de WOZ-waarden naar een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Gelet op het eigen aankoopcijfer en de stijgende prijsontwikkelingen op de huizenmarkt in de periode tussen de aankoop van de onroerende zaak en de waardepeildata ziet het hof onder verwijzing naar het overwogene in 4.8 geen aanleiding om te oordelen dat beschikte WOZ-waarden per de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 te hoog zijn. 
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat de hoger beroepen ongegrond zijn. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         verklaart de hoger beroepen ongegrond; 
       
       
         bevestigt de uitspraken van de rechtbank. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, P.C. van der Vegt en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, als griffier.  
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
     
     
     
       De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen. 
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
       E.J.M. Bohnen	M.J.C. Pieterse 
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.