ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2022:3578

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2022:3578 Rechtbank Noord-Nederland , 23-09-2022 / 9812845 / VZ VERZ 22-8

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2022-09-23

Zaaknummer: 9812845 / VZ VERZ 22-8

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2022:3578

---

Art. 96 Rv.; Art. 7:228 BW; Verhuur onbebouwde onroerende zaak; pipowagen vervangen door zelf gebouwd tiny house; verkleuring huurovereenkomst?; vereisten voor opzegging 
         Verzoekster vraagt veroordeling tot ontruiming. In 2015 stelde verzoekster een stukje grond op haar terrein ter beschikking voor het plaatsen van een pipowagen. Verweerders zijn daar gaan wonen. Als tegenprestatie dienden verweerders werkzaamheden verrichten voor verzoekster. Medio 2017 wordt met medeweten en instemming van verzoekster de pipowagen vervangen door een door verweerders zelf gebouwd tiny house. Dit is aard- en nagelvast verbonden met de grond en door bestemming onroerend, aldus de kantonrechter. Er is sprake van huur, maar verzoekster heeft geen nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het tiny house. Verweerders hebben geen recht op huurbescherming dus opzegging kan. Toch wordt het verzoek afgewezen omdat voor opzegging geen voldoende zwaarwegende grond aanwezig is.

Uitspraak 
     RECHTBANK NOORD-NEDERLAND  
     Afdeling Privaatrecht 
     Locatie Assen 
     Zaak-/rekestnummer: 9812845 / VZ VERZ 22-8 
     Beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022 
     in de zaak van 
     
       [verzoekster]  wonende te [woonplaats] ,  
     verzoekster, hierna te noemen:  [verzoekster] ,  
     gemachtigde: mr. G.P. Wempe te Drachten, 
     tegen 
     
       [verweerder 1]  en 
     
       [verweerder 2]  , beiden wonende te [woonplaats] ,  
     verweerders, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud:  [verweerders] ,  
     gemachtigde: mr. M. Withaar te Hoogeveen. 
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
       1.1. 
       
         Op 13 april 2022 is ter griffie binnengekomen het verzoek van [verzoekster] om op de voet van artikel 96 Rv het geschil tussen partijen, met instemming van [verweerders] , aan de kantonrechter voor te leggen en te bepalen op welke wijze verder wordt geprocedeerd. Aangegeven wordt daarin dat partijen zich hoger beroep voorbehouden. 
         Aan het verzoekschrift is gehecht een concept-dagvaarding waarin [verzoekster] vordert dat de kantonrechter [verweerders] veroordeelt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het terrein aan de [adres] te verlaten en te ontruimen en dit verlaten en ontruimd te houden met veroordeling van [verweerders] tot dwangsommen van € 10,00 per dag voor iedere dag dat zij met het volledige verlaten en ontruimen achterstallig zijn en met kosten rechtens. 
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter heeft vervolgens [verweerders] in de gelegenheid gesteld om een verweerschrift in te dienen en heeft na opgave van verhinderdata door partijen een mondelinge behandeling bepaald. 
     
     
       1.3. 
       Op 20 juni 2022 zijn ter griffie binnengekomen een aantal nadere producties van de zijde van [verzoekster] . 
     
     
       1.4. 
       Op 22 juni 2022 is het verweerschrift van [verweerders] ter griffie binnengekomen. 
     
     
       1.5. 
       Op 27 juni 2022 is de mondelinge behandeling gehouden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
     
     
       1.6. 
       Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat hij uitspraak zal doen. 
     
   
   
     
       2 De overwegingen 
     Het verzoek 
     
       2.1. 
       
         De kantonrechter overweegt dat de omvang van het geschil van partijen blijkt uit de overgelegde concept-dagvaarding, het verweerschrift en het verhandelde ter terechtzitting. De kantonrechter heeft op de voet van artikel 96 Rv van onderhavige procedure een verzoekschriftprocedure gemaakt, zodat een beschikking gegeven zal worden in plaats van het door [verzoekster] gevorderde vonnis. De kantonrechter verstaat het verzoek aldus, dat [verzoekster] - kort gezegd een veroordeling van [verweerders] verzoekt tot ontruiming van het terrein aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: het terrein), waar [verweerders] sinds 2015 met toestemming van [verzoekster] woont, eerst in zijn eigen ‘pipowagen’, die hij met toestemming van [verzoekster] daar heeft neergezet, en vanaf enig moment in 2017 in het door hemzelf op het terrein gemaakte bouwwerk dat partijen als een 'tiny house' aanduiden. 
         
           De grondslag van het verzoek en het verweer 
         
       
     
     
       2.2. 
       
         Volgens [verzoekster] is tussen partijen aangaande het terrein slechts sprake van een gebruiksovereenkomst die zij vanwege een verstoorde verhouding tussen partijen op 19 juli 2021, 30 augustus 2021 dan wel in ieder geval op 31 december 2021 heeft opgezegd, telkens met toepassing van een ontruimingstermijn. [verweerders] verblijft volgens haar thans dan ook zonder recht of titel op het terrein, zodat [verzoekster] het terrein om die reden opeist. 
         [verweerders] daarentegen stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst van partijen als een huurovereenkomst ter zake woonruimte kwalificeert en dat deze niet rechtsgeldig door 
         [verzoekster] is opgezegd. [verweerders] doet daartoe een beroep op de huur-bescherming, meer in het bijzonder de wettelijke opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW die volgens [verweerders] door [verzoekster] niet in acht zijn genomen. [verweerders] concludeert dus tot afwijzing van het verzoek met veroordeling van [verzoekster] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente. 
         
           Het oordeel van de kantonrechter en de motivering daarvan 
         
       
     
     
       2.3. 
       De te beantwoorden vraag in deze zaak is hoe de overeenkomst die partijen met betrekking tot het gebruik van een deel van het terrein van [verzoekster] hebben gesloten, moet worden uitgelegd en hoe deze moet worden gekwalificeerd (vgl. Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034). In het geval dat aan [verweerders] huurbescherming ter zake van de woonruimte toekomt, zal het verzoek dienen te worden afgewezen omdat [verzoekster] haar opzegging niet op een van de wettelijke opzeggingsgronden gebaseerd heeft en deze dus gelet op artikel 7:271, vierde lid, BW niet rechtsgeldig is. Dat onderkent [verzoekster] ook. 
     
     
       2.4. 
       
         De overeenkomst van bruiklening wordt in de wet gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere partij een zaak  om niet  in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze na het gebruik daarvan of na een bepaalde tijd teruggeeft (artikel 7A:1777 BW). 
         De overeenkomst van huur wordt in de wet gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich  verbindt tot een tegenprestatie  (artikel 7:201 BW). 
         Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is dus dat bij de laatste sprake moet zijn van een bedongen tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de zaak. 
       
     
     
       2.5. 
       De kantonrechter overweegt dat de beantwoording van de vraag welke rechten en verplichtingen partijen over en weer zijn overeengekomen dient te geschieden aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Bij de uitleg van de overeenkomst - en dus ook van de elementen ‘gebruik’ en ‘tegenprestatie’ - komt het niet aan op de letterlijke omschrijving (of kwalificatie) van het gebruik in de overeenkomst, maar op de zin die partijen gegeven de omstandigheden aan de desbetreffende bepalingen omtrent het ‘gebruik’ of de ‘tegenprestatie’ redelijkerwijs mochten toekennen (vgl. Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Daarbij is ook relevant hoe partijen uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven. 
     
     
       2.6. 
       De kantonrechter overweegt dat tussen partijen als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken vaststaat dat: 
       a. zij in 2015, na elkaar reeds te hebben ontmoet en na een bezichtiging door [verweerders] vanhet terrein, met elkaar via e-mailberichten hebben gecommuniceerd. Op 1 juli 2015 heeft [verweerders] aan [verzoekster] per e-mailbericht, voor zover hier relevant, geschreven: 
       
         
           "(…)Wij zouden graag vanaf rond 30 juli komen. (…) 
         
         
           We huren de plek naast de eik voor 25 euro per maand en werken daarbij vier uur per maand op de boerderij. Als wij de behoefte hebben om langer te werken dan die vier uur is dat puur vrijwilligerswerk. De werkzaamheden worden in overleg bepaald. 
         
         
           Het enige wat wij afnemen is drinkwater. Verder zijn wij zelfvoorzienend. 
         
         
           Mocht het zo zijn dat we alsnog stroom te kort hebben omdat onze zonnepanelen te weinig leveren zouden we graag 25 euro per maand bovenop de al 25 euro sta geld gebruik willen maken van het vaste net. Wij zorgen dat op een verantwoorde manier de stroom bij de wagen komt. 
         
         
           Volgens ons hebben wij dit besproken. 
         
         
           We horen graag van je of we dit zo goed begrepen hebben.(…)" ; 
       
       
          met de in voormeld e-mailbericht genoemde "plek" bedoeld wordt de plek op het terrein waar[verweerders] zijn pipowagen mocht plaatsen. Naar eigen zeggen was het voor [verzoekster] duidelijk dat [verweerders] daar in zijn pipowagen ging wonen; 
          [verzoekster] in haar reactie op voormeld e-mailbericht aan [verweerders] schrijft, voor zoverhier relevant: 
       
       
         
           "(…)Op de plek die jullie uitgekozen hebben mag, zoals ik al had gezegd, eigenlijk niets staan. Ik vind het prima als jullie daar staan, maar het kan zijn dat de gemeente op een dag langs komt en je moet verkassen naar de camping. (…) 
         
         
           € 25 per maand en 4 uur werk is prima. Als je wilt kan ook niets betalen bijvoorbeeld 8 uur werken. (…) 
         
         
           Als je stroom nodig hebt dan kan dat vanaf de camping. Er zijn aansluitingen voor caravans en je kan met een speciale stekker en een verlengsnoer makkelijk stroom aansluiten. 
         
         
           € 25 per maand lijkt me ruim voldoende.(…)" ; 
       
       partijen op enig moment de destijds tussen hen gemaakte afspraken, dan wel een deeldaarvan, in een document hebben vastgelegd waarin, voor zover hier relevant, het volgende staat: 
       
         
           "(…)Vergoeding voor het gebruik van gas, water en licht van € 35 per maand. 
         
         
           Werk: gemiddeld halve dag per week samen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor de beëindiging van het verblijf hier is er een opzegtermijn van 2 maanden. 
         
         
           (…) 
         
         
           Begin van de week overleg: 
         
       
       
         - welke klussen gedaan gaan worden(…)" ; 
       [verweerders] in zijn pipowagen op het terrein is gaan wonen en daarvoor een wc/doucheruimeen een werkschuur met machines tot zijn beschikking heeft, 
       [verweerders] water kan tappen en een elektrische aansluiting heeft, alsmede dat [verweerders] op enig moment ook bij de gemeente aldaar ingeschreven staat in de woonadministratie; 
       
          partijen geen uitvoering hebben gegeven aan de afspraak dat [verweerders] maandelijks eenbedrag ter zake huur of ter vergoeding van gas, water of licht aan [verzoekster] betaalt; 
          [verweerders] wel uitvoering heeft gegeven aan de afspraak om vier uur (samen acht uur), zoniet meer, per week werkzaamheden te verrichten, en deze werkzaamheden ook naar tevredenheid van [verzoekster] zijn verricht; 
          [verweerders] in 2017 zonder bezwaar - en volgens [verweerders] zelfs met toestemming - van[verzoekster] zelf het tiny house op het terrein heeft gebouwd en daarin is gaan wonen in plaats van in de pipowagen; 
          [verzoekster] de bouw van het tiny house op de voet heeft kunnen volgen en daartegen tentijde van de bouw en ook daarna geen bezwaar heeft gemaakt; 
          [verzoekster] tijdens en ook na de oprichting van het tiny house aanspraak is blijven maken opde overeengekomen door [verweerders] te werken uren en [verweerders] daar ook uitvoering aan heeft gegeven, zij het in de optiek van [verzoekster] (anders dan die van [verweerders] ) in de laatste jaren niet altijd in voldoende mate; 
          [verzoekster] op enig moment nadat de verhoudingen tussen partijen verslechterd waren medio2021 een voorstel op papier heeft gedaan - dat door [verweerders] is geweigerd - waarin, voor zover hier relevant, het volgende staat: 
       
       
         
           "1. Wat de woning betreft, aangezien die illegaal is, zal hij moet worden afgebroken wanneer de gemeente dat eist. Vanwege deze onzekere situatie wordt voor het wonen en gebruik van de plek geen huur berekend. 
         
         
           In plaats daarvan doen [verweerder 1] en [verweerder 2] 1 dag in de maand (dwz 16 uur samen) een klus of klussen voor Vanda  [lees: [verzoekster] , toevoeging kantonrechter] . (…) 
       
       2.  De huur voor de schuur wordt €300. Dit is inclusief het gebruik van alle machines van [verzoekster] , en houdt in dat voor de machines het onderhoud wordt verzorgd (voor zover mogelijk). 
       
         Brandstof voor de machines wordt op afspraak door beide partijen ingekocht. 
       
       3.  Inbegrepen in deze overeenkomst zijn gas, water, elektra, hout voor de houtkachel en alle anderevaste lasten van dit terrein. (…)" 
       [verzoekster] op 30 juni 2021 per e-mailbericht aan [verweerders] , voor zover hier relevant,heeft geschreven: 
       
         
           "(…) Jullie wonen hier nu al 6 jaar gratis met als enige vergoeding dat je 4 uur per week (samen) dus zeg maar 1 dag per maand iets voor mij doet. 
         
         
           Daarbij hebben jullie niet alleen de mogelijkheid gehad zelf een huis te bouwen (wat daar illegaal staat) maar ook om meerdere bouwsels te bouwen (die er soms ineens stonden). 
         
         
           (…) 
         
         
           Inbegrepen is gas, water, elektra, hout voor de houtkachel, WOZ, waterschapslasten en 
         
         
           afvalstoffenheffing. En ja, jullie gebruiken misschien niet veel elektra enz maar het feit dát je hier kan wonen betekent dat ik ervoor zorg dat er gas, water, elektra enz enz is! (…) 
         
         
           Ik merk echter dat die 4 uur blijkbaar te veel is. Ja er zijn grote klussen gedaan in 2018 en 2019 en daar was ik ook erg blij mee natuurlijk. (…) 
         
         
           Maar verder merk ik dat het vaak lastig is iets gedaan te krijgen binnen een redelijke tijd.(…)". 
         
       
       m. de huidige bestemming op het terrein met zich brengt dat permanente bewoning daar publiekrechtelijk niet is toegestaan. 
     
     
       2.7. 
       
         Uit zowel de feitelijke gedragingen als uit wat partijen naar elkaar hebben gecommuniceerd, zoals hiervoor weergegeven, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat partijen afgesproken hebben dat [verweerders] gebruik zou maken van een deel van het terrein, onder meer door daar te gaan wonen en dat daartegenover een tegenprestatie is bedongen, bestaande uit het verrichten van werkzaamheden. Weliswaar bestond er voor 
         [verweerders] geen verplichting om voor het gebruik van de grond enig geldbedrag te betalen, althans hebben partijen daarvan kennelijk afgezien, maar de te verrichten werkzaamheden betreffen een tegenprestatie in natura die voldoende bepaalbaar is en die tot meer strekt dan een eventuele verplichting tot onderhoud van de gebruikte zaak zoals bedoeld in artikel 7A:1781 BW. Daargelaten de vraag waar het genoemde onderhoud uit zou moeten bestaan, staat tussen partijen wel vast dat [verweerders] in het kader van de overeengekomen werkzaamheden meer heeft verricht dan enkel nodig is voor het gebruik van het terrein om daar te wonen. Dat [verweerders] verbeteringen heeft aangebracht aan bouwwerken waar hij ook gebruik van mocht maken maakt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet anders, nu immers het verblijf van [verweerders] op het terrein hoofdzakelijk is ingegeven om daar te wonen. De stelling van [verzoekster] dat de te verrichten werkzaamheden maandelijks te waarderen zijn voor een maximale bedrag van € 320,00 en dat dit geen reële tegenprestatie betreft gelet op het gebruik dat [verweerders] heeft gehad, volgt de kantonrechter niet. De kantonrechter overweegt dat [verweerders] met eerst de pipowagen en later met het tiny house zelf heeft zorggedragen voor een plek om in te kunnen verblijven en overnachten en dat [verweerders] zeer weinig gebruik van de nutsvoorzieningen maakt. Aldus heeft [verzoekster] feitelijk niet veel meer hoeven te verstrekken dan enkel de terbeschikkingstelling van een stuk grond. Ook gelet op de correspondentie, waarin partijen aanvankelijk voor het gebruik van de nutsvoorzieningen een extra maandelijks bedrag van € 25,00 overeen zijn gekomen, kan de kantonrechter het argument van [verzoekster] niet volgen dat de werkzaamheden als een vergoeding voor enkel het gebruik van de nutsvoorzieningen gezien kunnen worden. Het hiervoor (onder l.) geciteerde voorstel van [verzoekster] getuigt er bovendien eerder van dat is afgezien van enige verplichting tot het betalen van een geldsom omdat [verweerders] het risico loopt door ingrijpen van de gemeente het terrein te moeten verlaten. Overigens betreft dat een publiekrechtelijke omstandigheid die als zodanig niet meeweegt in de hier te beantwoorden civielrechtelijke vragen. Gelet op al het voorgaande kwalificeert de overeenkomst tussen partijen als een huurovereenkomst zoals in artikel 7:201 BW is omschreven. 
       
     
     
       2.8. 
       
         De volgende te beantwoorden vraag is of de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte zoals bedoeld artikel 7:233 BW. Dat is volgens artikel 7:231, eerste lid, BW, vereist om op de huurbescherming van huur van woonruimte een beroep te kunnen doen. Volgens artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen, een standplaats of een ligplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. In dit verband is van belang dat, zoals hierover uit punt 2.6., a., b. en c. volgt, [verzoekster] aan 
         [verweerders] een plek op haar terrein heeft verhuurd zonder bebouwing en dat voor deze plek geen nutsvoorzieningen aanwezig waren als bedoeld in art. 7:236 BW, zoals water, elektriciteit, gas of een rioolaansluiting. Water werd door [verweerders] gehaald bij een waterpunt elders op het terrein en elektriciteit werd - zo nodig - via een eigen elektriciteitssnoer gehaald bij een naastgelegen camping. Aldus is een onbebouwd stuk terrein verhuurd dat niet kwalificeert als standplaats. Dit impliceert dat de pipowagen niet kwalificeert als woonwagen in de zin van art. 7:235 BW. Aan [verweerders] is dan verhuurd een onbebouwde onroerende zaak waarop hij zijn eigen pipowagen heeft geplaatst. De wilsovereenstemming van partijen was daar ook op gericht. Op deze huurovereenkomst zijn, naast wat partijen zijn overeengekomen, de artikelen 7:201 tot en met 7:230 BW van toepassing. 
       
     
     
       2.9. 
       Voor wat betreft het in 2017 gebouwde tiny house is dan vervolgens de vraag of de huurovereenkomst is ‘verkleurd’ en dat de huurbeschermingsbepalingen van art. 7:232 e.v. BW van toepassing zijn. Volgens vaste jurisprudentie is daarvoor niet voldoende het enkele feit dat de huurder met toestemming van de verhuurder een bouwwerk heeft geplaatst op het gehuurde (o.a. HR 16 juni 1995, NJ 1995/705, m.nt. P.A. Stein (Shell/Van Esta Tjallingii c.s.). Dat de verhuurder door natrekking eigenaar wordt van de bebouwing, betekent ook niet dat het huurregime verandert (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172 (De Haan/Gemeente Rotterdam)). Het huurobject is en blijft enkel de ondergrond, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Pas als een nieuwe zelfstandige huur-overeenkomst wordt gesloten betreffende de grond en de bebouwing, is sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak (o.a. Hoge Raad 4 mei 1979, NJ 1979, 509, met noot PAS (Gemeente Utrecht/Heijdeman)). Alleen een afwijkende partijbedoeling kan daarin dus verandering brengen. Alle omstandigheden van het geval spelen daarbij een rol. Dat bovengenoemde jurisprudentie betrekking heeft op bedrijfsruimte geeft de kantonrechter geen aanleiding om deze niet ook toe te passen op woonruimte. In beide gevallen gaat het om het al dan niet toepasselijk zijn van huurbescherming. 
     
     
       2.10. 
       
         In dat verband overweegt de kantonrechter dat [verzoekster] weliswaar bestrijdt dat zij toestemming heeft gegeven voor de bouw van het tiny house zoals dat er thans is, maar dat zij wel te kennen heeft gegeven toestemming te hebben gegeven voor de bouw van een verplaatsbaar klein huisje op een slee waar de kinderen uit een vorig huwelijk van 
         [verweerders] tijdens weekeinden en vakanties in ontvangen zouden kunnen worden. Wat daar ook van zij ( [verweerders] betwist het een en ander), [verzoekster] heeft niet weersproken dat zij de bouw van het tiny house op de voet heeft kunnen volgen en nimmer, zowel ten tijde van de bouw als in de jaren daarna, heeft geprotesteerd tegen de vorm die het tiny house heeft gekregen, alsmede tegen het feit dat [verweerders] daarin is gaan wonen. [verzoekster] is ook daarna aanspraak blijven maken op de door Van der Grift c.s . te verrichten werkzaamheden. Dat [verzoekster] , zoals zij stelt, te makkelijk over zich heen laat lopen en de confrontatie uit de weg gaat moge zo zijn, maar dat komt voor haar eigen risico. 
         [verweerders] heeft gelet op deze gang van zaken erop mogen vertrouwen dat [verzoekster] toestemming gaf dat het gebruik van [verweerders] zou gaan bestaan uit het bewonen van dit tiny house. 
       
     
     
       2.11. 
       Overigens is de kantonrechter wel van oordeel dat het tiny house onroerend is. Volgens artikel 3:3, eerste lid, BW zijn onroerend de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. De vraag of de vereniging duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beoordeeld. Het gaat erom of het bouwsel naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Ook de omvang en constructie spelen daarbij een rol. Niet van belang is dat de technische mogelijkheid bestaat de zaak te verplaatsen (vgl. het arrest van de Hoge Raad 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813). De verkeersopvattingen kunnen - anders dan voor de vraag of iets bestanddeel is van een zaak in de zin van art. 3:4 BW - geen zelfstandige maatstaf zijn bij beantwoording van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen bij de vraag of een object duurzaam met de grond is verenigd (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, NJ 1998/97 (Portacabin)). 
     
     
       2.12. [ 
       
         verweerders] heeft in dat verband aangevoerd dat het tiny house gefundeerd is op circa 32 palen die ongeveer 2 meter diep de grond in zijn aangebracht, dat het de bedoeling was om hier langdurig in te wonen en dat dit aan [verzoekster] kenbaar was. Nu vaststaat dat [verzoekster] de bouw van het tiny house heeft kunnen volgen, kan zij naar het oordeel van de kantonrechter niet volstaan met de blote betwisting van de stelling dat het tiny house gefundeerd is. Zij betwist dat, maar licht daarbij toe het eigenlijk niet te weten omdat zij het tiny house niet heeft gemaakt. Als onvoldoende gemotiveerd weersproken houdt de kantonrechter het ervoor dat het tiny house is gefundeerd en daarmee niet te verplaatsen is. Blijkens overgelegde foto's blijkt bovendien dat [verweerders] om het tiny house bouwwerken en schuttingen heeft geplaatst, zodat een afgebakende tuin is ontstaan. Gelet op wat hier boven staat, heeft [verzoekster] eveneens onvoldoende tegengesproken dat de bedoeling van [verweerders] om daar langdurig te wonen aan haar duidelijk is (geweest). Die bedoeling hoeft immers niet voorafgaand aan de bouw te blijken maar kan ook blijken uit hoe uiteindelijk uitvoering is gegeven aan het bouwwerk. Hieraan doet, anders dan [verzoekster] aanvoert, niet af dat het tiny house thans geen aansluiting heeft op gas, water en riolering, te minder omdat [verweerders] op het terrein wel water en een wc/doucheruimte tot zijn beschikking heeft en tussen partijen vaststaat dat [verweerders] stookt met hout dat hij met toestemming van [verzoekster] uit het bos op het terrein haalt. Bovendien heeft [verzoekster] te kennen gegeven dat [verweerders] wel om aansluitingen heeft verzocht, maar dat zij daar om financiële redenen niet in is meegegaan. Aldus betreft het tiny house naar het oordeel van de kantonrechter een onroerende zaak. Terecht voert 
         [verweerders] aan dat het tiny house door natrekking ex artikel 5:20 BW eigendom is van [verzoekster] . 
       
     
     
       2.13. 
       
         Moet de toestemming van [verzoekster] worden uitgelegd als het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met [verweerders] met betrekking tot het tiny house? Daarvoor heeft de kantonrechter geen aanwijzingen. Om te beginnen heeft [verweerders] dat niet gesteld. Sterker nog, [verweerders] stelt in r.n. 36 van het verweerschrift dat partijen hebben nagelaten de juridische gevolgen van het bouwen van het tiny house goed te doordenken. En in r.n. 12: ”(…) partijen hebben sinds 2015 nimmer meer gesproken over de voorwaarden waaronder 
         [verweerders] op het terrein van [verzoekster] mocht wonen”. Eens temeer kan dan niet worden aangenomen dat [verzoekster] met betrekking tot het tiny house welbewust een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten. Hierboven in r.n. 2.9. heeft de kantonrechter al overwogen dat natrekking niet meebrengt dat het huurregime verandert. Gesteld noch gebleken is verder dat de tegenprestatie van [verweerders] door de bouw van het tiny house is veranderd, c.q. hoger is geworden. Pas veel later, toen de relatie onder druk was komen te staan, is er discussie geweest over de tegenprestatie, maar partijen zijn toen niet tot afspraken kunnen komen. [verzoekster] heeft toen volhard in haar standpunt dat [verweerders] haar terrein moest verlaten. In haar voorstel (productie 6 verweerschrift) herhaalt zij dat ‘de woning’ illegaal is en zal moeten worden afgebroken wanneer de gemeente dat eist. En: “ Vanwege deze onzekere situatie wordt voor het wonen en gebruik van de plek geen huur berekend ”. Ook dit is een aanwijzing dat [verzoekster] niet de intentie heeft gehad een huurovereenkomst te sluiten voor het tiny house. De slotsom is dat [verzoekster] met betrekking tot het tiny house geen zelfstandige huurovereenkomst heeft gesloten. Dat betekent dat [verweerders] geen huurbescherming toekomt. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Op grond van art. 7:228 BW kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvan hier sprake is, eindigen door opzegging. Tussen partijen is een opzegtermijn van twee maanden overeengekomen (zie r.n. 6 sub e. van deze beschikking). Uitgangspunt is dan ook dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden. Bij brief van 31 december 2021 van de gemachtigde van [verzoekster] is de huur dan wel het gebruik opgezegd tegen 1 maart 2022 (zie de bijlage bij de brief van [verzoekster] van 20 juni 2022). Echter, het feit dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd, betekent niet dat de opzegging ook effect sorteert. Of dat het geval is, hangt af van eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst; de omstandigheden van het geval kunnen op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden (aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid; o.a. ECLI:NL:HR:2011:BQ9854 
         (De Ronde Venen/Stedin)). Zo kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat een partij in afwijking van de opzegtermijn van art. 7:228 lid 2 BW een langere opzegtermijn in acht dient te nemen. Voorts kan een beroep op de opzeggingsregeling op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid). 
       
     
     
       2.15. 
       De kantonrechter overweegt het volgende. In dit geval gaat het om woonruimte van twee kwetsbare personen. Zij zijn beiden onder behandeling bij GGZ en wonen nu zo’n zeven jaar op het terrein. De rust en de omgeving van het terrein doen hen goed, deze plek is belangrijk om op adem te komen en te herstellen, zo valt te lezen in de brief van GGZ Drenthe van 1 september 2021 (productie 5 verweerschrift). [verweerders] is afhankelijk van een bijstandsuitkering en zal niet eenvoudig andere huisvesting kunnen vinden die geschikt is. Het woonrecht is een belangrijke primaire levensbehoefte. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval, gelet op de aard en inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval, mee dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (o.a. Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2021:5669). 
     
     
       2.16. 
       
         In de opzeggingsbrieven van of namens [verzoekster] wordt eigenlijk geen opzeggingsgrond genoemd, behalve dat er geen huurbescherming is. Dat is op zichzelf uiteraard onvoldoende, gelet op bovenvermelde jurisprudentie. Voor zover [verzoekster] zich beroept op het feit dat permanente bewoning niet is toegestaan, gaat dit argument niet op. Het einde van het gebruik is 
         door [verzoekster] telkens gekoppeld aan handhaving door de gemeente. Uit de brief van 27 mei 2022 van de gemeente Westerveld (zie de bijlage bij de brief van 22 juni 2022) blijkt echter dat de gemeente op de hoogte is van de situatie, maar dat zij geen aanleiding ziet om te handhaven. Daarin kan dus geen omstandigheid van [verzoekster] zijn gelegen om tot opzegging over te gaan. 
         Voor zover [verzoekster] zich beroept op het feit dat zij de huidige situatie met een tiny house en de andere bouwsels van de hand van [verweerders] , en ook de opslag van spullen nooit heeft gewild, merkt de kantonrechter op dat [verzoekster] daar tot de zomer van 2021 nooit een punt van heeft gemaakt (zie hierboven 2.6. onder l.). Weliswaar wil zij in die periode grenzen aan het gebruik stellen, maar de situatie was voor haar toen geen reden om het gebruik op te zeggen. Wel heeft [verzoekster] een aanscherping van de afspraken willen maken door regelingen voor te stellen en huur voor de schuur te vragen, wat een wijziging van de voorwaarden voor het gebruik tot dan toe oplevert. Partijen zijn het na enkele gesprekken over het een ander niet eens geworden. Dit, en de discussie over de uren die [verweerders] zou moeten werken als tegenprestatie voor het gebruik, hebben geleid tot een verstoring van de verhoudingen. 
         [verweerders] erkent dat er toen enkele vervelende mailtjes zijn verstuurd wat niet had gemogen, maar het was een overreactie als gevolg van de spanningsklachten die door de gesprekken werden veroorzaakt, aldus [verweerders] Daarvoor is excuus aangeboden. 
       
     
     
       2.17. 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter leveren deze omstandigheden op dit moment geen voldoende zwaarwegende grond op voor opzegging. Hij overweegt daartoe dat de nadere regelingen over het gebruik eenzijdig door [verzoekster] werden voorgesteld, dat deze een aanscherping van de afspraken tot dan toe inhielden en dat een huur voor de schuur werd gevraagd die [verweerders] niet van hun bijstandsuitkering kunnen betalen. Het is de vraag of [verzoekster] deze voorwaarden eenzijdig mocht stellen, gelet op de jarenlange afspraken die tussen partijen hadden gegolden. Daarnaast is de discussie over de al dan niet gewerkte uren niet goed afgerond. [verweerders] heeft in het verweerschrift onderbouwd dat naar zijn mening veel meer uren zijn gewerkt dan [verzoekster] wil aannemen en dat heeft geleid tot de discussie waar partijen niet goed uit zijn gekomen. Dat [verweerders] op dit punt tekort is geschoten, is evenwel niet komen vast te staan. Tot slot zijn de verhoudingen weliswaar vertroebeld, maar het terrein van [verzoekster] is groot en zo ook de afstand tussen de woning van [verzoekster] en het tiny house. Verder is ter zitting aannemelijk geworden dat de situatie al geruime tijd rustig is, ook al kunnen partijen elkaar niet altijd ontwijken. 
         [verweerders] heeft ter zitting nogmaals aangeboden dat hij er graag wil uitkomen met [verzoekster] . Gelet op al het voorgaande meent de kantonrechter dat [verzoekster] een eigen aandeel heeft in de verstoring van de verhoudingen en mag ook van [verzoekster] worden verwacht dat zij zich inspant om de relatie weer te verbeteren. De kantonrechter kan zich voorstellen dat de bewoning door [verweerders] in zekere zin belastend is voor [verzoekster] , maar zij heeft daar zelf mee ingestemd en ter zitting ook aangegeven dat het jarenlang ook heel goed is gegaan. Al met al ziet de kantonrechter geen voldoende zwaarwegende grond om tot opzegging over te gaan. Voor zover [verzoekster] een beroep doet op de wettelijke of contractuele bevoegdheid om op te zeggen, stuit dit af op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 6:248 lid 2 BW. 
       
     
     
       2.18. 
       
         Wel kan de kantonrechter begrip opbrengen voor het feit dat [verzoekster] onderhand paal en perk wil stellen aan het gebruik van haar terrein door [verweerders] [verzoekster] heeft in 2015 uit welwillendheid bewoning toegestaan (ook al had zij er ook voordeel bij), maar geconcludeerd kan worden dat de situatie ‘uit de hand is gelopen’. [verweerders] heeft een groter beslag op het terrein gelegd, het tiny house is inmiddels omheind en er is een tuin gemaakt, er zijn diverse andere bouwsels op het terrein gekomen, er worden spullen opgeslagen, zoals bouwmaterialen en een boot en het geheel heeft weinig meer van doen met de eenvoudige pipowagen waar het ooit mee begon. [verzoekster] heeft daar nooit echt tegen geprotesteerd, naar haar zeggen omdat zij moeilijk grenzen kan stellen, maar dat het punt van grenzen stellen nu is bereikt kan de kantonrechter zich goed voorstellen. [verweerders] dient zich dit te realiseren en de kantonrechter geeft partijen in overweging hierover met elkaar het gesprek aan te gaan en - tegen deze 
         achtergrond - afspraken te maken over het vervolg. 
       
     
     
       2.19. 
       De slotsom van al het voorgaande is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] zal afwijzen. 
     
     
       2.20. 
       Omdat [verzoekster] ongelijk krijgt, wordt zij veroordeeld in de proceskosten, zoals hierna bij de beslissing is vermeld. 
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
       3.1. 
       wijst het verzoek van [verzoekster] af; 
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [verzoekster] tot betaling van de proces- en nakosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] vastgesteld op € 460,00 respectievelijk voor na deze uitspraak begroot op € 124,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag na vandaag indien deze kosten dan nog niet door [verzoekster] zijn voldaan; 3.3. verklaart de veroordeling van deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       3.4. 
       
         wijst - voor zover nodig - het meer of anders verzochte af. 
         Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2022.