ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2008:BC8181

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2008:BC8181 Rechtbank Utrecht , 02-04-2008 / 232989/ HA ZA 07-1244

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2008-04-02

Zaaknummer: 232989/ HA ZA 07-1244

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2008:BC8181

---

Verbod op verkoop boven door De Alliantie vastgestelde verkoopprijs overeengekomen. Overtreding van dat verbod. Verbeurde boete.

vonnis 
       RECHTBANK UTRECHT 
     
     
     Sector handels- en familierecht 
     
     zaaknummer/rolnummer: 232989/HA ZA 07-1244 
     
     Vonnis van 2 april 2008 
     
     in de zaak van 
     
     
       de stichting 
       STICHTING DE ALLIANTIE, 
       gevestigd te Amersfoort, 
       eiseres, 
       procureur: mr. M.R. de Boer, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	[gedaagde sub 1], 
       wonende te [woonplaats], 
       2.	[gedaagde sub 2], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       procureur: mr. L.A. Drenth. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna De Alliantie, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden. 
       
     1.	De procedure 
     
     
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 10 oktober 2007; 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 31 januari 2008. 
     
     
     1.2.	Tenslotte is vonnis bepaald. 
     
     2.	De feiten 
     
     2.1.	IBC Vastgoed B.V. heeft op 7 september 2000 het appartementsrecht gelegen aan de [adres] verkocht aan [gedaagde sub 1]. In de notariële akte, waarin de koopovereenkomst is vastgelegd, zijn de bepalingen uit een notariële akte van 23 mei 2000 tussen IBC Vastgoed B.V. en de Gemeente Amersfoort van overeenkomstige toepassing verklaard. In die akte is onder meer opgenomen: 
     
     
       “A. 	TERUGKOOPREGELING 
       	Artikel 1. 
       1.	Koper verbindt zich jegens de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting Woningcorporatie SCW en de te Utrecht gevestigde stichting: Stichting Genuagroep (hierna te noemen: SCW/Genua) voor wie de comparant sub 1, thans vrijwillig waarnemende haar belangen, aanvaardt, om indien koper het verkochte en de daarop te realiseren bebouwing op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst, hierna te noemen: de grond en de woning, binnen de periode van tien jaar te rekenen vanaf de juridische overdracht van het verkochte, wenst te verkopen, de grond en de woning aan SCW/GEnua te koop aan te bieden op de wijze als hierna is vermeld. Er gelden geen ontheffingsmogelijkheden voor de terugkoopverplichting. 
       2.	Ten aanzien van SCW/Genua geldt geen koopplicht. 
       Artikel 2. 
       1.	Bij de bepaling van de prijs waarvoor de grond en de woning door de koper aan SCW/Genua dient te worden aangeboden gelden de navolgende begrippen: 
       a.	de oorspronkelijke waarde: de tussen de opstalexploitant en de koper overeengekomen tegenprestatie (V.O.N.) bij de koop-/aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk -aan te tonen door middel van overlegging van een factuur- tot een maximum van TIENDUIZEND GULDEN (NLG 10.000,00) derhalve tezamen ten bedrage van een nader te bepalen waarde, alsmede met de door de koper na de levering aangebrachte verbeteringen. Na de levering aangebrachte verbeteringen worden gewaardeerd op de wijze als hierna in artikel I.2.1.e bepaald. Tot de tegenprestatie wordt tevens gerekend de rente door de koper aan de opstalexploitant voldaan tot aan de datum van juridische levering met een maximum van zes maanden rente (te vermeerderen met omzetbelasting); 
       b.	de economische waarde ten tijde van de levering: 
       	de waarde van de grond en de woning in het economische verkeer op de datum van juridische levering aan de eerste verkrijger/koper wordt vastgesteld op DRIEHONDERDVIJFENTWINTIG DUIZEND GULDEN (NLG 325.000,00); 
       	welk bedrag wordt vermeerderd met het bedrag aan meerwerk, hiervoor gemeld, alsmede met de door de koper na de levering aangebrachte verbeteringen, vastgesteld op de wijze als onder e. bedoeld, en het onder a. omschreven renteverlies; 
       c.	de economische waarde ten tijde van de aanbieding: 
       	de waarde van de grond en de woning in het economische verkeer op de datum van aanbieding door koper aan SCW/Genua, welke de koper en SCW/Genua bindend wordt vastgesteld door een makelaar of beëdigd taxateur; 
       d.	de makelaar of beëdigd taxateur: 
       	de door SCW/Genua aan te wijzen deskundige voor de waardevaststellingen als onder a., b. en c. omschreven; 
       e.	aangebrachte verbeteringen na de levering: 
       	tot verbeteringen als bedoeld onder a. en b. behoren slechts bouwkundig meerwerk voor een ligbad, extra toilet en extra slaapkamer op de bovenetage, mits de kosten van aanleg door deugdelijke rekeningen (met omschrijving van de werkzaamheden en deugdelijke tenaamstelling) van derden aan de makelaar of beëdigd taxateur zijn aangetoond, echter tot een totaal maximum van TIENDUIZEND GULDEN (NLG 10.000,00). 
       	Uitdrukkelijk worden ondermeer niet meegenomen bij de vaststelling van de aangebrachte verbeteringen na de levering: de kosten van een keuken, tuinaanleg, parket en stoffering. 
       2.	Indien koper de grond en de woning te koop aanbiedt, wordt de aanbiedingsprijs bepaald op: de oorspronkelijke waarde (sub 1.a.) vermeerderd met de helft van het verschil tussen de economische waarde ten tijde van de aanbieding (1.c.) en de economische waarde ten tijde van de levering (1.b.). 
       	Een negatieve waardeontwikkeling komt geheel voor rekening van de koper. 
       (…) 
       Artikel 7. 
       Indien koper het voornemen heeft de grond en de woning te verkopen, dient hij dit aan SCW/Genua schriftelijk mede te delen. 
       SCW/Genua dient binnen vier weken na ontvangst van voornoemd schrijven mee te delen of zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken nadat de koopsomberekening op grond van het bepaalde in artikel 2 is gemaakt. 
       SCW/Genua zal de koopsom berekenen en deze berekende koopsom schriftelijk aan de koper mededelen. 
       Koper dient vervolgens binnen twee weken na ontvangst van de mededeling van SCW/Genua aan SCW/Genua kennis te geven of hij de grond en de woning wenst te verkopen voor de berekende koopsom. In geval de koper mededeelt de grond en de woning te verkopen, zal SCW/Genua binnen vier weken na de ontvangst van het schrijven van koper schriftelijk of bij deurwaardersexploot aan de koper bevestigen dat zij de grond en de woning koopt tegen de berekende koopsom, danwel dat zij van haar recht tot koop afziet. 
       Na ontvangst door koper van deze bevestiging zal de koopovereenkomst tussen SCW/Genua en de koper tot stand zijn gekomen. 
       Indien SCW/Genua afziet van haar recht van koop, danwel niet tijdig reageert, is koper vrij de grond en de woning te verkopen aan anderen, echter niet tegen een hogere koopsom dan door SCW/Genua is berekend en/of tegen betere voorwaarden. (…) 
       Artikel 8.  
       Indien koper in strijd handelt met enige bepaling in de onderhavige terugkoopregeling of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, zal koper aan SCW/Genua verbeuren een direct opvorderbare boete van eenhonderdduizend Euro (EUR 100.000,00) onverminderd het recht van SCW/Genua om nakoming en/of de eventuele meer geleden schade te vorderen. SCW/Genua kan tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis vorderen.” 
     
     
     Deze bepalingen zullen hierna tezamen de Terugkoopregeling worden genoemd. 
     
     2.2.	Overeenkomstig de Terugkoopregeling heeft [gedaagde sub 1] bij brief van 6 mei 2004 zijn huis te koop aangeboden aan de Stichting Woningcorporatie SCW, inmiddels geheten: De Alliantie. De Alliantie heeft hierop niet binnen de onder ?2.1 geciteerde (in artikel 7) genoemde termijn van vier weken aan [gedaagde sub 1] bericht of zij van haar recht van koop gebruik wilde maken. Nadat [gedaagde sub 1] De Alliantie daarop had gewezen, heeft De Alliantie [gedaagde sub 1] bij brief van 7 september 2004 geschreven: 
     
     “Conform artikel 16 van het uittreksel akte van levering van 23 mei 2000 en gezien wij niet op tijd hebben gereageerd laten wij u bij deze weten, dat wij op basis van onze berekening en overschrijding van de reageertermijn geen gebruik maken van het terugkooprecht. U bent derhalve vrij om uw woning zelfstandig op de markt aan te bieden. U dient bij verkoop de berekening van het bedrag voor terugverkoop te respecteren zoals vermeld in de koopovereenkomst. Daarnaast dient u ons een kopie van de verkoopovereenkomst te overleggen. 
     
     De berekening van de koopsom ontvangt u hierbij.” 
     
     In de daarbij gevoegde bijlage is de volgende berekening gemaakt: 
     
     
       “Waarde A	:	oorspronkelijke waarde en bijkomende kosten volgens onderstaande berekening 
       Waarde B	:	economische waarde bij oplevering reeds bepaald op f 325.000,- 
       Waarde C	:	taxatiewaarde op dit moment 
     
     
     
       Waarde A 
       Waarde woning		: f	265.000,- 
       Meer/minderwerk	: f	7.110,- (is maximum) voor oplevering 
       Bouwrente grond / termijnen	: f	1.755,40 
       Notariskosten (hypotheek)	: f	1.342,08 
       Renteverlies		: f	21.202,90 
       	----------------- 
       Totale waarde A	: f	296.410,38 
     
     
     
       Waarde B		: f	325.000,-	(€ 147.478,-) 
       Waarde C		: f	396.667,80	(€ 180.000,-) 
     
     
     
       Koopsom definitief	: f 296.410,38 + f 35.833,90 = f 332.244,28 (€ 150.765,88)” 
       		========== 
     
     
     2.3.	Op 23 mei 2005 heeft [gedaagde sub 1] het appartement aan de [adres] verkocht. De koopprijs bedroeg EUR 175.000,00. In de akte is opgenomen dat de koopprijs bestaat uit een bedrag van EUR 150.765,88 voor de woning en een bedrag van EUR 24.234,12 voor de aankleding. 
     
     2.4.	Bij brief van 8 augustus 2005 heeft De Alliantie [gedaagde sub 1] onder meer geschreven: 
     
     “Navraag bij het Kadaster leerde ons dat u de woning heeft verkocht voor een bedrag van € 175.000,-. Het is volgens de bepaling in de koopovereenkomst niet toegestaan van de door SCW berekende prijs af te wijken. U bent hierdoor verplicht aan SCW een boete te betalen. Volgens artikel 16 (A, artikel 9) van de akte van levering bedraagt deze boete € 100.000,- (eenhonderdduizend euro). Wij verzoeken u dit bedrag binnen 30 dagen over te maken op bankrekening 23.85.23.620 o.v.v. boete [adres].” 
     
     2.5.	Na overleg met de Gemeente Amersfoort heeft De Alliantie uit coulance besloten de gevorderde boete te matigen tot een bedrag van EUR 24.234,12, zijnde het bedrag dat [gedaagde sub 1] bij de verkoop van het appartement heeft ontvangen boven het bedrag van EUR 150.765,88. 
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	De Alliantie vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van EUR 24.234,12, vermeerderd met rente en kosten. 
     
     
     3.2.	De Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden van de Terugkoopregeling en daarom op grond van deze bepalingen gehouden is de gevorderde – gematigde – boete te betalen. 
     
     
       3.3.	[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat zij in strijd met de Terugkoopregeling hebben gehandeld. Volgens hen heeft [gedaagde sub 1] geen hogere koopprijs ontvangen voor het huis dan door De Alliantie was vastgesteld, maar heeft hij naast de koopprijs ook een bedrag ontvangen voor de aankleding van het huis.  
       [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen voorts dat de hoogte van de koopprijs niet is vastgesteld door een makelaar of beëdigd taxateur, wat op grond van de onder ?2.1 geciteerde afspraken wel had gemoeten. 
       [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beroepen zich er op dat De Alliantie jegens hen handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel en daarmee met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft De Alliantie namelijk in vergelijkbare gevallen wel toegestaan dat verkopers een hogere koopprijs vroegen dan de door De Alliantie berekende koopprijs.  
       Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is artikel 2 lid 1 onder e van de Terugkoopregeling in strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Zij hebben deze bepaling daarom vernietigd en stellen zich subsidiair op het standpunt dat deze bepaling wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing moet worden gelaten. 
       Tenslotte stellen zij dat op grond van artikel 2 lid 1 onder e van de Terugkoopregeling de door hen geplaatste extra WC voor vergoeding in aanmerking komt, zodat in elk geval EUR 4.537,80 op het gevorderde bedrag in mindering moet worden gebracht.  
     
     
     
       4.	De beoordeling 
       Ten aanzien van [gedaagde sub 2] 
     
     
     4.1.	De Alliantie heeft niet aangegeven waarom zij naast [gedaagde sub 1] ook [gedaagde sub 2] in de onderhavige procedure heeft betrokken. Slechts [gedaagde sub 1] was eigenaar van het huis aan de [adres] en was partij bij de akte van levering waarin de Terugkoopregeling was opgenomen. Hij staat ook als enige als verkoper vermeld in de akte van 23 mei 2005 waarbij hij het huis heeft verkocht. Voor zover de vorderingen zich richten tegen [gedaagde sub 2] zal de rechtbank die daarom afwijzen. 
     
     Ten aanzien van [gedaagde sub 1] 
     
     
       4.2.	De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat het doel van de Terugkoopregeling is om de koopprijzen van de huizen waarop de Terugkoopregeling betrekking heeft kunstmatig laag te houden, zodat deze voor een bepaalde doelgroep betaalbaar worden. Om die reden is in de Terugkoopregeling opgenomen dat de verkoper van een dergelijk huis hier gedurende de eerste tien jaar geen hogere koopprijs voor mag vragen dan door De Alliantie is vastgesteld.  
       Naar het oordeel van de rechtbank hoeft dit er in beginsel niet aan in de weg te staan dat een verkoper met een koper overeenkomt dat deze bepaalde zaken van de verkoper overneemt. Gezien het doel van de Terugkoopregeling moet de overeenstemming over de verkoop van het huis echter onafhankelijk zijn van de – mogelijke – overeenstemming tussen een koper en een verkoper over de overname van deze andere zaken. Als een verkoper het huis slechts wil verkopen als de koper bereid is een zeker bedrag te betalen voor deze andere zaken, kan de verkoper daarmee in feite een hogere koopprijs voor het huis vragen dan het door De Alliantie vastgestelde bedrag. Dat is nu juist wat de Terugkoopregeling beoogt te voorkomen. De vraag is derhalve of de verkoop van deze andere zaken door [gedaagde sub 1] onafhankelijk was van de verkoop van het huis.  
     
     
     4.3.	 [gedaagde sub 1] heeft ter comparitie verklaard dat hij het huis te koop heeft gezet voor een vraagprijs van EUR 179.000,00, en dat daarbij reeds een vergoeding voor de andere zaken was inbegrepen. Het huis en de andere zaken zijn daarna verkocht voor een totaalbedrag van EUR 175.000,00. Het is gebruikelijk dat de vraagprijs voor een huis betrekking heeft op het huis zelf en niet op eventueel over te nemen zaken. De rechtbank is daarom van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden [gedaagde sub 1] artikel 7 van de Terugkoopregeling in beginsel heeft overtreden. Dit zou anders kunnen zijn als [gedaagde sub 1] zou stellen – en bij betwisting zou aantonen – dat de overeenstemming die hij met de koper van het huis had bereikt over de overnameprijs voor de andere zaken los stond en onafhankelijk was van de overeenstemming over de koopprijs voor het huis. Dit heeft [gedaagde sub 1] echter niet gesteld. Hij heeft er slechts op gewezen dat de koopprijs in de notariële akte is onderverdeeld in een koopprijs voor het huis en een koopprijs voor de andere zaken. Hieruit volgt echter nog niet dat de afspraken hierover tussen [gedaagde sub 1] en de koper onafhankelijk waren van de afspraken tussen partijen over de (ver)koop van het huis. Verder heeft [gedaagde sub 1] niet gesteld dat hij het huis voor de door De Alliantie vastgestelde koopprijs zou hebben verkocht als de koper niet bereid zou zijn geweest de verbeteringen voor het bedrag van EUR 24.234,12 over te nemen. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de verkoop van de andere zaken onafhankelijk was van de verkoop van het huis en dat [gedaagde sub 1] derhalve artikel 7 van de Terugkoopregeling heeft overtreden. Om die reden heeft hij in beginsel op grond van artikel 8 van de Terugkoopregeling de contractuele boete verbeurd.  
     
     4.4.	[gedaagde sub 1] stelt dat De Alliantie in vergelijkbare gevallen wel heeft toegestaan dat verkopers een hogere koopprijs vroegen en dat daarom het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn als hij de boete zou moeten betalen. Hij wijst in dit kader op de verkoop van [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. 
       
     4.4.1.	Bij de verkoop van [adres 2] is De Alliantie zelf als koper opgetreden en heeft De Alliantie de door de verkoper geplaatste luxe keuken van de verkoper gekocht. Dit feit leidt echter op zichzelf nog niet tot de conclusie dat de verkopers een hogere koopprijs hebben gevraagd en dat de Terugkoopregeling in dat geval is overtreden. 
     
     4.4.2.	Met betrekking tot [adres 4] is volgens De Alliantie door de verkoper geen hogere koopprijs in rekening gebracht dan door haar was berekend. De door De Alliantie berekende koopprijs was in dat geval EUR 154.288,56. en uit het door De Alliantie overgelegde uittreksel uit het kadaster volgt dat dit huis is verkocht voor EUR 154.000,00. Nu [gedaagde sub 1] zijn stelling dat het huis voor een hoger bedrag is verkocht niet nader heeft onderbouwd, gaat de rechtbank daaraan voorbij. 
     
     
       4.4.3.	De Alliantie heeft erkend dat bij de verkoop van [adres 3] is gehandeld in strijd met de Terugkoopregeling en dat de opgelegde boete aan de verkoper is kwijtgescholden. Volgens De Alliantie betrof dit echter een vergissing. Zij heeft in dit kader gewezen op haar brief van 18 juni 2007 aan de voormalige eigenaar van [adres 3], waarin deze er op gewezen is dat de boete ten onrechte is kwijtgescholden. [gedaagde sub 1] heeft dit niet betwist.  
       De rechtbank is van oordeel dat de gang van zaken bij de verkoop van [adres 3] niet met zich brengt dat [gedaagde sub 1] de boete niet hoeft te betalen. Een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel is immers slechts dan niet van toepassing, als dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde sub 1] heeft niet gesteld dat daarvan sprake zou zijn. Voor zover [gedaagde sub 1] bedoeld zou hebben dat te stellen, is de rechtbank van oordeel dat het enkele feit dat De Alliantie in één ander geval (abusievelijk) de boete heeft kwijtgescholden niet een dergelijke onaanvaardbaarheid met zich brengt.  
     
     
     4.4.4.	Gezien het vorenstaande ziet de rechtbank in de wijze waarop de verkoop van de huizen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] is afgehandeld geen reden om in het onderhavige geval te oordelen dat geen boete verschuldigd is. 
     
     
       4.5.	[gedaagde sub 1] heeft met betrekking tot artikel 2 lid 1 onder e van de Terugkoopregeling gesteld dat die bepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, nu hij door deze regeling geen vergoeding krijgt voor de door hem aangebrachte en betaalde verbeteringen. Voor zover [gedaagde sub 1] daarmee bedoeld heeft dat toepassing van artikel 2 lid 1 onder e in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is overweegt de rechtbank als volgt.  
       Zoals de rechtbank eerder heeft overwogen is tussen partijen niet in geschil dat het doel van de Terugkoopregeling juist is om de koopprijs van de desbetreffende huizen laag te houden. [gedaagde sub 1] wist bovendien dat in de koopovereenkomst een regeling was opgenomen, die inhield dat slechts bepaalde verbeteringen zouden worden betrokken bij een latere waardebepaling van het huis en dan nog slechts tot een maximum van EUR 4.537,80. Hij heeft er desondanks voor gekozen voor een hoger bedrag verbeteringen aan te brengen aan zijn huis. Gezien deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat hetgeen [gedaagde sub 1] aanvoert niet met zich brengt dat toepassing van artikel 2 lid 1 onder e naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
       Daarnaast heeft de rechtbank hiervoor reeds overwogen dat [gedaagde sub 1] artikel 7 van de Terugkoopregeling heeft overtreden door een hogere koopprijs voor het huis te vragen dan door De Alliantie was vastgesteld. Daardoor is hij op grond van artikel 8 van de Terugkoopregeling de boete verschuldigd. Dat zou niet anders zijn als artikel 2 lid 1 onder e vernietigd zou (kunnen) worden. Vernietiging van dat artikel zou immers hooguit tot gevolg kunnen hebben dat De Alliantie een hogere waarde zou (kunnen) vaststellen, maar niet dat [gedaagde sub 1] bevoegd zou zijn een hogere verkoopprijs te hanteren dan door De Alliantie is vastgesteld.   
     
     
     4.6.	Hetzelfde geldt voor de vraag of de kosten van de aanleg van een extra WC ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten: voor zover al zou worden uitgegaan van de juistheid van de stelling van [gedaagde sub 1] dat deze kosten bij de taxatie betrokken hadden moeten worden, had hooguit de door De Alliantie vastgestelde taxatiewaarde daardoor kunnen worden aangepast. Het had op de weg van [gedaagde sub 1] gelegen om hierover met De Alliantie in overleg te treden. Dat de aanleg van de WC niet in de vaststelling van de verkoopprijs is betrokken betekent echter niet dat [gedaagde sub 1] een andere koopprijs kon hanteren dan door De Alliantie was vastgesteld. Door dat toch te doen, heeft [gedaagde sub 1] artikel 7 van de Terugkoopregeling overtreden en dus de boete verbeurd. 
     
     
       4.7.	[gedaagde sub 1] heeft in dit verband nog gesteld dat de waarde van het huis niet is vastgesteld door een beëdigd taxateur en dat het huis niet voor de taxatie is bezichtigd. De Alliantie heeft daarop gesteld dat het huis is getaxeerd door makelaar/beëdigd taxateur Van Beek en dat bezichtiging niet nodig was omdat alle huizen aan [adres] hetzelfde zijn.  
       Ook met betrekking tot deze punten is de rechtbank van oordeel dat, zelfs als [gedaagde sub 1] gevolgd zou worden in zijn stelling dat geen deugdelijke taxatie heeft plaatsgevonden, dit nog niet leidt tot de conclusie dat hij op eigen houtje een andere koopprijs kon hanteren dan door De Alliantie was vastgesteld. Nu de boete op die grond verbeurd is, kan in het midden blijven of de makelaar de waarde van het huis kon vaststellen zonder het huis te inspecteren.  
     
     
     4.8.	Gezien het vorenstaande worden de verweren van [gedaagde sub 1] verworpen en is [gedaagde sub 1] de overeengekomen boete aan De Alliantie verschuldigd. De Alliantie heeft deze boete, die op grond van de Terugkoopregeling EUR 100.000,00 bedraagt, al fors gematigd. De rechtbank ziet in het door [gedaagde sub 1] aangevoerde geen aanleiding de boete verder te matigen.  
     
     
       4.9.	De Alliantie vordert de wettelijke rente over de boete vanaf 23 mei 2005, de dag van levering van het appartement [adres] door [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] betwist vanaf die datum in verzuim te zijn met betrekking tot het betalen van de boete. 
       In de brief van 8 augustus 2005 heeft De Alliantie [gedaagde sub 1] verzocht de boete van EUR 100.000,00 binnen 30 dagen over te maken. Nu [gedaagde sub 1] aan dit verzoek niet heeft voldaan, is hij in elk geval vanaf 7 september 2005 in verzuim met betrekking tot deze betaling. De rechtbank zal daarom de wettelijke rente over de gevorderde boete toewijzen vanaf 7 september 2005. 
     
     
     
       4.10.	[gedaagde sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Alliantie worden begroot op: 
       - dagvaarding		EUR 	84,31 
       - vast recht		585,00 
       - salaris procureur		1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00) 
       Totaal		EUR 	1.827,31 
     
     
     4.11.	De Alliantie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 2] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op nihil. 
     
     5.	De beslissing 
     
     De rechtbank 
     
     5.1.	wijst de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] af, 
     
     5.2.	veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan De Alliantie te betalen een bedrag van EUR 24.234,12 (vierentwintig duizendtweehonderdvierendertig euro en twaalf eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 7 september 2005 tot de dag van volledige betaling, 
     
     5.3.	veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van De Alliantie tot op heden begroot op EUR 1.827,31, 
     
     5.4.	veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op nihil, 
     
     5.5.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2008. 
     
     w.g. griffier				w.g. rechter