ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113 Gerechtshof Amsterdam , 14-05-2013 / 200.103.514

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-05-14

Zaaknummer: 200.103.514

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

---

Huur woonruimte/bemiddelingsovereenkomst. Verhuur van woning met het oog op doorverhuur/onderverhuur. Schade aan woning na einde hoofdhuur-/bemiddelingsovereenkomst niet op huurder/bemiddelaar te verhalen op grond van 7:219 BW, want geen beginstaat en eindstaat opgemaakt. Vermoeden van 7:224 BW niet weten te ontkrachten. Op grond van bemiddelingsovereenkomst wel schadeplichtigheid, omdat de woning in strijd met de overeenkomst is verhuurd aan een groep jongvolwassenen in plaats van aan één huishouden. Schade die is toe te rekenen aan  te hoge bewoningsgraad versus normale slijtage.

arrest 
       ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
     GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     zaaknummer:		200.103.514/01 
     
     kenmerk rechtbank Amsterdam:	CV 11-3893 (Amsterdam) 
     
     arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 mei 2013 
     
     inzake 
     
     
       [ APPELLANT ], 
       zonder vaste woon- of verblijfplaats, 
       appellant, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     tegen: 
     
     
       [ GEÏNTIMEERDE ], 
       wonend te Bussum, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. G.H. Schoorl te Amsterdam. 
     
     
     
     1.	 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     Partijen worden hierna [ appellant ]en [ geïntimeerde ] genoemd. 
     
     In deze zaak heeft het hof op 18 december 2012 een incidenteel arrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Het hof heeft bij dat arrest beslist dat deze zaak wordt gevoegd met de zaak met zaaknummer 200.103.040/01, die betrekking heeft op het appel tegen de vonnissen van 11 maart 2011 en 17 november 2011 van de andere in eerste aanleg door [ geïntimeerde ] gedaagde partij, [ X ] (hierna: [ X ]).   
     
     Partijen hebben de zaak op 28 maart 2013 laten bepleiten, [ appellant ]door mr. M.H.J. van Riessen, advocaat te Amsterdam en [ geïntimeerde ] door mr. Schoorl voornoemd. Mr. van Riessen heeft zich bediend van een aan het hof overgelegde pleitnota. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt. 
     
     Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
       [ appellant ]heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen voor zover in conventie gewezen zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [ geïntimeerde ] alsnog zal afwijzen en  [ geïntimeerde ] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [ appellant ]op grond van de aangevochten veroordeling heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [ geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties.    
       [ geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [ appellant ]– uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente en met nakosten.  
     
     
     Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     In de zaak met zaaknummer 200.103.040/01 wordt heden eveneens uitspraak gedaan. 
     
     
     2.	Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 11 maart 2011 (hierna: het vonnis in het incident) onder 1.1 tot en met 1.7 feiten vastgesteld die hij in het incident tot uitgangspunt heeft genomen. In het bestreden vonnis van 17 november 2011 (hierna: het eindvonnis) heeft de kantonrechter onder 1.1 overwogen dat ook in de hoofdzaak wordt uitgegaan van voornoemde feiten en onder 1.2 en 1.3 nog enige feiten vastgesteld.  
       Met grief 1 heeft [ appellant ](onder meer) bezwaar gemaakt tegen de in 1.2 van het vonnis in het incident door de kantonrechter voor de rol van [ appellant ]gebezigde benaming. Het hof zal met dat bezwaar hierna rekening houden. De overige door de kantonrechter tot uitgangspunt genomen feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
     
     
     
     3.	Beoordeling 
     
     3.1	[ geïntimeerde ] is mede-eigenaar van de woning [ adres ]. In 2008 wenste zij deze woning te verhuren, omdat zij in het buitenland woonde. Zij heeft daartoe [ appellant ]benaderd, die een bemiddelingsbureau exploiteerde. [ appellant ]heeft een huurovereenkomst opgesteld waarin [ geïntimeerde ] als verhuurder was opgenomen en hijzelf als huurder. In de begeleidende e-mail van 6 februari 2009 schreef hij, voor zover relevant: “In het attachment een standaard huurovereenkomst dat ik van jou huur om door te verhuren. Dit omdat jij en ik anders E 18500 boete krijgen van de Dienst Wonen vanwege woonfraude”. Bij e-mail van 30 november 2009 heeft [ geïntimeerde ] de overeenkomst met [ appellant ]op grond van dringend eigen gebruik opgezegd. Bij brief van 22 februari 2010, voorafgegaan door een e-mail van 18 februari 2010, heeft [ appellant ]aan [ geïntimeerde ] medegedeeld dat hij zich terugtrok, dat [ X ] huurder van de woning was en dat hij deze had geïnformeerd dat de huur voortaan rechtstreeks aan [ geïntimeerde ] moest worden voldaan.  
     
     3.2	Bij exploot van 26 januari 2011 heeft [ geïntimeerde ] de procedure in eerste aanleg tegen [ appellant ]en [ X ] ingeleid. In het kader daarvan heeft op 28 februari 2011 een comparitie plaatsgevonden. Diezelfde dag heeft de toenmalige bewoonster, [ Y ], de woning verlaten, hetgeen in het bijzijn van [ appellant ]is geconstateerd door de advocaat van [ geïntimeerde ], aan wie de sleutels zijn afgegeven. . 
     
     3.3	Voor zover in het onderhavige hoger beroep van belang heeft [ geïntimeerde ], na wijziging van eis, in eerste aanleg gevorderd dat [ appellant ](naast [ X ]) zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.407,50 ter zake van schade aan de woning. Bij het eindvonnis in conventie heeft de kantonrechter deze vordering toegewezen en [ appellant ]en [ X ] veroordeeld in de gedingkosten. De kantonrechter heeft hiertoe, voor zover hier van belang, als volgt overwogen. [ appellant ]heeft niet voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde per februari 2010 op een zorgvuldige wijze aan [ geïntimeerde ] op te leveren, althans om de staat van dat moment grondig te beschrijven. Het lag op zijn weg om dat te doen, omdat hij het gehuurde aan wisselende huurders had onderverhuurd, hij als beroepsmatig beheerder optrad en [ geïntimeerde ] in Zuid-Afrika verbleef. Het feit dat hij het gehuurde per februari 2010 niet op de hiervoor omschreven wijze heeft opgeleverd moet in beginsel ertoe leiden dat hij – naast huurder [ X ] – aansprakelijk is voor de opleveringsschade. De overhandiging van de sleutels op 28 februari 2011 is niet te beschouwen als een eindoplevering. [ appellant ]heeft, hoewel hij daartoe op 15 juni 2011 in de gelegenheid was gesteld, niet gereageerd op het in opdracht van [ geïntimeerde ] vervaardigde rapport van Amstede van 11 april 2011. Aangenomen mag worden dat [ appellant ]als professionele beheerder bij het verkrijgen van de opdracht c.q. het aangaan van de eerste huurovereenkomst opmerkingen had gemaakt als het gehuurde vies en beschadigd was en de vloeren ernstige krassen vertoonden, zoals Amstede heeft vermeld. Daarvan is echter niets gebleken. Bovendien had het op zijn weg als beheerder gelegen om de aanvangsstaat te beschrijven, hetgeen hij heeft nagelaten. [ appellant ]heeft, evenals [ X ], de juistheid van het rapport van Amstede onvoldoende weersproken. De daarin opgenomen schadeberekening wordt dan ook gevolgd, aldus de kantonrechter.  
     
     3.4	Met zijn eerste grief maakt [ appellant ]er bezwaar tegen dat de kantonrechter hem in zijn relatie tot [ geïntimeerde ] heeft aangemerkt als beheerder. In de toelichting op de grief voert [ appellant ]aan dat hij slechts huurder was met het recht van onderverhuur. Uitsluitend ten behoeve van zijn huurders verrichtte hij  beheerswerkzaamheden (full service), waarvoor hij van hen een vergoeding van € 260,= per maand ontving, terwijl het financiële risico van leegstand voor hem was. Dat hij optrad als beheerder blijkt ook niet uit de tussen door partijen gesloten huurovereenkomst, aldus [ appellant ]. 
     
     3.5	Het hof wijst erop dat [ appellant ]zelf zowel in zijn antwoord in eerste aanleg als in zijn brief aan de kantonrechter van 1 maart 2011 de overeenkomst tussen hem en  [ geïntimeerde ] consequent heeft aangeduid als een beheerovereenkomst. Ook is de door [ geïntimeerde ] weersproken stelling van [ appellant ]dat het risico van leegstand bij hem lag, onvoldoende gemotiveerd in het licht van de mededeling in zijn e-mail van 26 december 2008: “Mijn short stay huurders zijn altijd nette mensen dus maak je niet ongerust. In ieder geval toch beter om even verhuurd te hebben dan leeg te staan. (…) Ik zal de woning voor E 2000 pm aanbieden voor langere tijd en tussendoor proberen op te vullen zolang het leeg is zodat je in ieder geval iets verdient. Voor korte huur reken(…) ik maandhuur per nacht voor jou. Dit ivm hoge kosten voor korte verhuur ivm belastingen en schoonmaak, commissies etc.”.  Ook afgezien van de kwestie van de betaling geeft deze e-mail blijk van een taakopvatting die meer die is van een beheerder dan die van (slechts) een huurder met recht van onderverhuur. Al met al acht het hof het in hoger beroep door [ appellant ]betrokken standpunt dat hij niet meer was dan een huurder onvoldoende gemotiveerd. Om deze reden faalt de eerste grief. 
     
     3.6	De tweede grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [ appellant ]niet heeft voldaan aan zijn verplichting het gehuurde per februari 2010 zorgvuldig op te leveren, doordat hij op dat moment geen opnamestaat heeft gemaakt. [ appellant ]voert aan dat de schade die [ geïntimeerde ] opvoert moet worden aangemerkt als slijtage en meent dat het juist [ geïntimeerde ] als verhuurder moet worden verweten dat zij niet, zoals in de wereld van huur en verhuur van woonruimte de regel is, bij de aanvang van de huurovereenkomst met [ appellant ]een aanvangsstaat heeft opgemaakt en in februari 2010 een eindstaat. Zij had immers haar ouders in Nederland als haar zaakwaarnemers. Om deze reden dient [ geïntimeerde ] volgens [ appellant ]te bewijzen dat er ten opzichte van de situatie ten tijde van de aanvang van het huurcontract met hem door [ appellant ]schade is veroorzaakt aan de woning. Het rapport van 11 april 2011 kan [ geïntimeerde ] niet baten, omdat er tussen februari 2010 en dat moment al verscheidene huurders in de woning hadden gezeten, aldus [ appellant ]. 
     
     3.7	[ appellant ]stond in relatie tot [ geïntimeerde ] in twee hoedanigheden: huurder en beheerder. Als huurder is hij op grond van 7:219 BW zonder meer aansprakelijk voor de schade die zijn onderhuurders zouden hebben veroorzaakt. Als beheerder is hij dat niet zonder meer; voor die aansprakelijkheid zijn bijkomende omstandigheden vereist die de conclusie rechtvaardigen dat [ appellant ]is tekortgeschoten als beheerder. 
     
     3.8	Als [ geïntimeerde ] de aansprakelijkheid van [ appellant ]wil baseren op 7:219 BW zal zij tegen zich hebben te laten gelden dat zij als verhuurder een beginstaat en een eindstaat diende op te maken en dat bij gebreke van een beginstaat het gehuurde aan het eind (februari 2010) wordt vermoed te zijn opgeleverd in de staat waarin het zich bij de aanvang bevond (7:224 lid 2 BW). Tegen dit vermoeden heeft [ geïntimeerde ] onvoldoende kunnen aanvoeren, aangezien zij zich niet van de toestand per februari 2010 op de hoogte heeft gesteld. Als huurder kan [ appellant ]dan ook niet succesvol tot schadevergoeding worden aangesproken. 
     
     3.9	Daarmee komt de vraag aan de orde of [ appellant ]als beheerder is tekortgeschoten. [ geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg gesteld dat [ appellant ]wanprestatie heeft gepleegd door in strijd met de met hem gesloten (huur)overeenkomst toe te staan dat het gehuurde werd bewoond door vier volwassenen in plaats van één huishouding.  De kantonrechter heeft deze grondslag van de vordering onbesproken gelaten, maar heeft geoordeeld dat het niet opmaken van begin- en eindstaten tot aansprakelijkheid van [ appellant ]leidt, welk standpunt in ieder geval in hoger beroep ook door [ geïntimeerde ] is ingenomen.  
     
     3.10	 Om met dat laatste te beginnen: het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [ appellant ]als behoorlijk beheerder de verplichting had bij iedere verhuring een begin- en een eindstaat op te maken, omdat het nalaten daarvan het verhaal van schade op de (onder)huurders die deze hebben veroorzaakt, nodeloos bemoeilijkt. In het geval van [ X ] had dat ertoe geleid dat dan tenminste een beschrijving beschikbaar zou zijn geweest van de staat waarin de woning zich bevond bij de aanvang van de huur door [ X ], waarmee de situatie op 28 februari 2011 kon worden vergeleken. Tot het opmaken van een eindstaat per die datum was [ appellant ]door de tussentijdse beëindiging van de overeenkomst tussen hem en [ geïntimeerde ] uiteraard niet meer gehouden. Door echter ook geen aanvangsstaat op te maken heeft [ appellant ]de belangen van [ geïntimeerde ] verwaarloosd. 
     
     3.11	Het hiervoor omschreven nalaten van [ appellant ]als beheerder kan echter alleen worden geacht tot schade te hebben geleid, als moet worden vastgesteld dat de schade aan het gehuurde niet op [ X ] kan worden verhaald als gevolg van dat ontbreken van een beginstaat. Dat die situatie zich voordoet is door [ geïntimeerde ] niet gesteld en is ook niet gebleken. Ten overvloede overweegt het hof in dit verband dat bij arrest van heden het tegen [ X ] gewezen veroordelende vonnis ondanks het ontbreken van die beginstaat is bekrachtigd.  
       
     3.12 [ appellant ]heeft niet betwist dat naast [ Y ] nog drie andere volwassenen in het gehuurde hebben gewoond. Hij heeft in zijn antwoord in eerste aanleg wel doen voorkomen dat het zich aan zijn zicht onttrok met hoeveel personen in het gehuurde werd gewoond, maar die houding valt niet te verenigen met het feit dat hij een stuk heeft overgelegd, waarvan hij stelt dat het de huurovereenkomst tussen hem en [ Y ] is, waarin met zoveel woorden toestemming is verleend om de woning te bewonen “met een maximum van totaal 4 volwassenen, conform de uitspraak van de afdeling bestuursrecht van de Raad van State dd. 29 juli 2009”. De genoemde uitspraak van de Raad van State handelt over de vraag wanneer een gebouwde onroerende zaak geacht kan worden als hotel of pension in gebruik te zijn. Uit die uitspraak blijkt dat het maximum van vier volwassen niet geldt bij gebruik van de onroerende zaak door leden van één huishouding, omdat in dat geval kwalificering als hotel of pension in het geheel niet aan de orde is. Het feit dat [ appellant ]het nodig heeft gevonden op het maximum uit de genoemde uitspraak te wijzen toont aan dat hij wist, of ten minste serieus rekening hield met de mogelijkheid dat meerdere volwassenen die niet één huishouding vormden het gehuurde zouden gaan betrekken. Dat in diezelfde huurovereenkomst ook staat vermeld dat de woning alleen was bestemd om te worden bewoond door [ Y ] “en haar huishouden” kan [ appellant ]dan niet baten, omdat die vermelding kennelijk samenhangt met de uiterst ruime betekenis die [ appellant ]aan de term “huishouden” wenst te geven, die ook de situatie omvat dat meerdere kennelijk niet aan elkaar verwante twintigers samen onder één dak wonen, zoals hier het geval is geweest blijkens de overgelegde en onvoldoende weersproken brief met bijlage van Amstede van 8 december 2010, inhoudende een overzicht van personen die op dat moment in het GBA ingeschreven stonden op het adres van het gehuurde en van recente mutaties (uitschrijvingen). Naar het oordeel van het hof heeft [ geïntimeerde ] toen zij de huurovereenkomst met [ appellant ]sloot die hem het recht gaf de woning onder te verhuren als “woonruimte voor een huishouding”, niet te verwachten dat onder “een huishouding” ook een dergelijke woonvorm zou worden begrepen. Dan zou het woord “huishouding” immers ieder onderscheidend vermogen missen. [ geïntimeerde ] hoefde dit niet te verwachten, zelfs als de beperking tot één huishouden op instigatie van [ appellant ]zelf in de huurovereenkomst zou zijn opgenomen. Ook aan wat [ appellant ]spontaan belooft te zullen doen mag [ geïntimeerde ] immers verwachtingen ontlenen, zodra de overeenkomst is gesloten.        
       
     3.13	Door toe te laten dat de woning werd bewoond door vier volwassenen heeft [ appellant ]dus gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de overeenkomst met [ geïntimeerde ]. Het – door [ geïntimeerde ] weersproken – argument van [ appellant ]dat zij in het geheel niet geïnteresseerd was in de vraag wie de woning bewoonde wordt weerlegd door zijn eigen hierboven vermelde e-mail van 26 december 2008, waarin hij de door [ geïntimeerde ] uitgesproken zorgen heeft trachten weg te nemen. Slechts kan worden vastgesteld dat, zolang de overeenkomst met [ appellant ]duurde, [ geïntimeerde ] niet geïnteresseerd was in de exacte identiteit van de onderhuurder(s). Het argument dat [ geïntimeerde ] wel wist van de wijze waarop de woning werd bewoond omdat zij in haar opzeggingsbrief van 28 oktober 2009 heeft gerept van “de onderhuurders” snijdt geen hout, al was het alleen maar omdat evident is dat [ geïntimeerde ] op die plaats het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub c BW citeerde. Toen [ X ] haar in maart 2010 meldde dat [ Y ] met andere volwassenen in de woning woonde heeft [ geïntimeerde ] daartegen geen protest aangetekend, maar dat zou ook zinloos zijn geweest omdat zij als hoofdverhuurder gebonden was aan de huurovereenkomst zoals die door [ appellant ]was gesloten – en [ appellant ]was van mening dat de situatie in orde was.  
     
     3.14	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [ appellant ]aansprakelijk is voor eventuele schade die [ geïntimeerde ] heeft geleden doordat de woning in plaats van door een huishouden, is bewoond geweest door een groep van vier jongvolwassenen. In zoverre faalt de tweede grief.  
     
     3.15	Met de derde grief bestrijdt [ appellant ]het oordeel van de kantonrechter dat de overhandiging van de sleutels aan de advocaat van [ geïntimeerde ] op 28 februari 2011 niet is te beschouwen als een eindoplevering. De grief faalt, omdat hetgeen de kantonrechter daaromtrent heeft overwogen juist is; niet alleen was [ X ] afwezig, maar bovendien had die bijeenkomst tot doel [ geïntimeerde ] weer in het gebruik van het gehuurde te stellen en procedures op dat punt kort te sluiten. Weliswaar heeft [ geïntimeerde ] in de conclusie van repliek doen stellen dat de woning op 28 februari 2011 is “opgeleverd”, maar daaruit volgt niet dat het ook een “eindoplevering” zou zijn geweest in die zin dat [ geïntimeerde ] akkoord zou zijn gegaan met de staat waarin het gehuurde zich bij die oplevering bevond. Aan het feit dat de advocaat van [ geïntimeerde ] ter gelegenheid van controle op het vertrek van [ Y ] geen opmerkingen heeft gemaakt over de staat waarin het gehuurde zich op dat moment bevond, mocht [ appellant ]niet het vertrouwen ontlenen dat [ geïntimeerde ], die toen niet aanwezig was en haar advocaat op dat punt dus niet kon instrueren, met de staat van het gehuurde akkoord was. Deze grief is dus tevergeefs voorgedragen. 
     
     3.16	De vierde grief strekt ten betoge dat [ appellant ], anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk in zijn belangen is geschaad doordat hij pas in juni 2011 in de gelegenheid is gesteld te reageren op het rapport van Amstede van 11 april 2011 door het opstellen van een contra-expertise. In de toelichting op de grief voert [ appellant ]aan dat het geen zin had om in juni 2011 een contra-expertise te maken tegen een rapport over de stand van zaken per 16 maart 2011, omdat er “na het vertrek van [ appellant ](…) mogelijk nieuwe en/of andere huurders in de woning [hebben] gezeten”. Dit betoog snijdt geen hout, omdat [ appellant ], zoals hiervoor is overwogen, aansprakelijk is voor de omstandigheid dat de woning door vier jongvolwassenen is bewoond. Daaraan doet niet af dat zijn overeenkomst met [ H ] op 1 februari 2010 is geëindigd. Bovendien is het rapport al bij conclusie van repliek van 28 april 2011 door [ geïntimeerde ] in het geding is gebracht, in welke conclusie [ geïntimeerde ] ook in niet mis te verstane bewoordingen heeft duidelijk gemaakt dat zij [ appellant ]aansprakelijk achtte voor het gebruik van de woning door vier volwassenen in strijd met de hoofdhuurovereenkomst, zodat hem duidelijk moest zijn dat ook de staat van de woning per 28 februari 2011 relevant was. Niet valt in te zin waarom [ appellant ]niet op dat moment al kon proberen het rapport van Amstede door middel van een contra-expertise te ontkrachten, ook zonder daartoe uitdrukkelijk te zijn uitgenodigd. Dat dat is gebeurd is niet gesteld of gebleken. De bewering dat tussen 28 februari 2011 en 16 maart 2011 mogelijk nieuwe en/of andere huurders in de woning hebben verbleven is onvoldoende onderbouwd. Ook deze grief faalt. 
     
     
       3.17	Met de vijfde grief bestrijdt [ appellant ]de overweging van de kantonrechter dat moet worden aangenomen dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [ appellant ]en [ geïntimeerde ] niet vies en beschadigd was en dat de vloeren geen ernstige krassen vertoonden, zoals het rapport van Amstede meldt, omdat [ appellant ]als professionele beheerder daarover dan wel opmerkingen zou hebben gemaakt en dat het op zijn weg lag, omdat hij een professionele beheerder was, om een beginstaat op te maken. Deze grief berust op het hiervoor al onjuist bevonden uitgangspunt dat [ appellant ]niet als beheerder zou zijn opgetreden. Dat [ appellant ]in een professionele hoedanigheid handelde heeft hij niet betwist; terecht gelet op het feit dat hij heeft gehandeld op naam van zijn eenmanszaak, die in het handelsregister is ingeschreven.  
       De grief moet op die gronden worden verworpen; met de kantonrechter neemt het hof aan dat de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst met [ appellant ]schoon en onbeschadigd was. 
     
     
     3.18	De laatste grief behelst een weerspreking van de bevindingen van Amstede in haar rapport van 11 april 2011, die door de kantonrechter zijn gevolgd. [ appellant ]betwist dat de woning nadat het huurcontract tussen [ X ] en [ geïntimeerde ] was geëindigd, op onderdelen vies en beschadigd was. 	Hij heeft zich voorts beroepen op een rapport van [ Q ]van 7 februari 2012, dat concludeert dat de door Amstede genoemde schade is onder te verdelen in waterschade en normale slijtage, die allebei voor rekening van de eigenaar zijn.  
     
     3.19	In haar rapport heeft Amstede met betrekking tot de hygiënische toestand van de woning opgemerkt dat de woning er zeer vies en niet frequent onderhouden uitziet. In het bijzonder wordt vermeld dat alle apparaten zeer vies zijn. Deze bevinding is door [ appellant ]met de betwisting dat de woning op onderdelen vies was onvoldoende weersproken. Uit de door [ appellant ]op 28 februari 2011 gemaakte foto’s blijkt ook niet dat de bevinding van Amstede onjuist is. Het niet goed schoonhouden van de apparaten is precies het soort “schade” dat kan worden verwacht als een woning door verschillende jongvolwassenen samen wordt bewoond en [ appellant ]kan tot vergoeding daarvan worden aangesproken. 
     
     3.20	Ook is het plaatsen van een nieuw slot (€ 150,=) een redelijke maatregel geweest vanwege de constatering dat de woning door een grotere groep personen was bewoond geweest, van wie moet worden aangenomen dat zij allen over een eigen voordeursleutel hebben beschikt.  
     
     3.21	Het standpunt van [ Q ]dat de schade aan de houten vloer in het souterrain is veroorzaakt door een lekkage van de centrale verwarming is door [ geïntimeerde ] in haar memorie gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat de schade aan de houten vloer zich op een andere plaats bevindt dan waar de lekkage heeft plaatsgehad. Dit betoog is ten pleidooie niet door [ appellant ]weerlegd, zodat het hof moet aannemen dat het juist is.  
       
     3.22	In het rapport van [ Q ]wordt aan de woning zelf in wezen dezelfde schade vastgesteld als die ook door Amstede is vastgesteld, alleen wordt die, afgezien van de kwestie van de waterschade, aangemerkt als normale slijtage. Ten pleidooie is door de ouders van [ geïntimeerde ], die haar zaken destijds hebben waargenomen, uitgelegd dat de door Amstede geconstateerde schade aan het plafond samenhing met de eveneens geconstateerde krassen in de houten vloer, en duidelijk het gevolg was van het plaatsen van tussenwanden om aparte ruimtes te creëren voor de vier volwassen bewoners. Dit betoog is van de zijde van [ appellant ]niet (voldoende) gemotiveerd weersproken, zodat het hof moet aannemen dat het juist is. Voor de schade aan het plafond en aan de houten vloer is [ appellant ]dus aansprakelijk, omdat die het gevolg is van de verboden wijze van verhuur. Uit het rapport van [ Q ] blijkt echter dat de vloer door [ geïntimeerde ] niet is vervangen, zodat het schadebedrag daarvoor niet kan worden gesteld op de kosten van vervanging, maar moet worden bepaald op de waardevermindering, die door het hof moet worden geschat.  
     
     3.23	Wat betreft de overige schade aan de woning en aan roerende zaken kan, gegeven de betwisting door [ appellant ]niet worden uitgesloten dat die al dan niet ten dele het gevolg is van slijtage. Het is echter een feit van algemene bekendheid dat roerende en onroerende zaken bij een gebruik door vier jongvolwassenen harder slijten dan wanneer zij worden gebruikt door leden van één huishouding. Voor deze extra slijtage is [ appellant ]aansprakelijk.  
     
     3.24	Hetgeen hiervoor onder 3.19 tot en met 3.23 is overwogen leidt tot de slotsom dat [ appellant ]voor een deel van de door Amstede geconstateerde schade aansprakelijk is, namelijk dat deel dat samenhangt met de te hoge bewoningsgraad, waaronder de volledige schade door krassen op de houten vloer en beschadiging van het plafond. De omvang van die schade is niet nauwkeurig vast te stellen, maar wordt door het hof geschat op € 7.000,=. Omdat [ X ] op grond van zijn eigen rechtsverhouding met [ geïntimeerde ] ook tot vergoeding van dezelfde schade is veroordeeld en op deze de primaire verantwoordelijkheid rust, zal in de veroordeling van [ appellant ]worden bepaald dat al hetgeen [ X ] ter vergoeding van de schade meer heeft betaald dan het deel dat [ appellant ]niet aangaat (€ 6.407,50) op de door [ appellant ]te betalen schadevergoeding in mindering strekt. Een door [ X ] gedane betaling zal overigens als eerste geacht moeten worden in mindering te strekken op de huurachterstand.  
     
     
       3.25	De laatste grief heeft blijkens het voorgaande gedeeltelijk succes. Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd, voor zover [ appellant ]daarbij is veroordeeld tot betaling van meer dan € 7.000,=. Omdat partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd.  
       Het bestreden vonnis in het incident zal worden bekrachtigd, omdat de daarin opgenomen vaststaande feiten door het hof juist zijn bevonden.  
     
     
     
     4.	Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het door de rechtbank Amsterdam tussen partijen onder zaaknummer CV 11-3893 in conventie gewezen vonnis van 11 maart 2011; 
     
     vernietigt het door de rechtbank Amsterdam tussen partijen onder zaaknummer CV 11-3893 in conventie gewezen vonnis van 17 november 2011, behalve waar het betreft de proceskostenveroordeling; 
     
     in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     veroordeelt [ appellant ]tot betaling aan [ geïntimeerde ] van een bedrag van € 7.000,= (ZEVENDUIZEND EURO), waarop in mindering strekt hetgeen door [ X ] op grond van het tegen hem op 17 november 2011 gewezen vonnis, bij arrest van heden door het hof bekrachtigd, terzake van dezelfde schade aan [ geïntimeerde ] meer heeft betaald dan € 6.407,50; 
     
     wijst af het door [ geïntimeerde ] meer of anders gevorderde; 
     
     bekrachtigt laatstgenoemd vonnis voor het overige; 
     
     compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2013.