ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:9199

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:9199 Rechtbank Rotterdam , 09-10-2020 / 8442201 CV EXPL 20-11241

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-10-09

Zaaknummer: 8442201 CV EXPL 20-11241

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9199

---

Huur, ontbinding, schadevergoeding gederfde huurinkomsten na burgemeestersluiting

RECHTBANK ROTTERDAM 
               
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       zaaknummer: 8442201 \ CV EXPL  20-11241 
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               uitspraak: 9 oktober 2020 
             
             
               
             
           
         
       
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de stichting 
       
       
         Stichting Woonbron , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres bij exploot van dagvaarding van 17 maart 2020,  
       gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Over de Vest (H.A.M. Over de Vest) te Zoetermeer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. C.S. Winter te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna verder worden aangeduid als “Woonbron” en “ [gedaagde] ”.  
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het procesverloop volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen: 
       
         
           de dagvaarding, met productie; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           de conclusie van repliek, tevens houdende akte tot wijziging van eis, met producties; 
         
         
           de conclusie van dupliek.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     De kantonrechter gaat in deze procedure uit van de volgende feiten.  
     
     
       2.1. 
       Woonbron heeft aan [gedaagde] verhuurd de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van laatstelijk € 551,90 per maand.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden 2017 van toepassing. Hierin is – voor zover van belang- het volgende opgenomen: 
         
           “(…) 
         
         
           Artikel 11 (…) 
         
       
       
         2. Huurder zal in, vanuit of in de nabijheid van het gehuurde geen misdrijven of overtredingen plegen of aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid.  
       
       
         3. Het is huurder niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in drugs in en in de nabijheid van de woning is niet toegestaan. (…)” 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Woonbron heeft op 12 december 2019 een brief verzonden aan [gedaagde] met -voor zover van belang- de volgende inhoud: 
         
           “(…)  
         
         
           Woonbron verhuurt aan u de woning aan de [adres] . Er is op 31 oktober 2019 door de politie in uw woning een handelshoeveelheid drugs aangetroffen. De burgemeester van Rotterdam is voornemens de door u gehuurde woning voor een bepaalde periode te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek heeft Woonbron de mogelijkheid om de huurovereenkomst met u buitengerechtelijk te ontbinden zodra de woning gesloten is  
         
         
           Indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester gesloten wordt, zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbind ik reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en Woonbron met betrekking tot de woning aan de [adres] . 
         
         
           U dient, indien deze buitengerechtelijke ontbinding werking krijgt, dat wil zeggen indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester wordt gesloten, de woning leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Woonbron. De gemeente is in de regel bereid om u in de gelegenheid te stellen om tot ontruiming over te gaan tijdens de periode van sluiting.  
         
         
           Mitsdien verzoek ik u, voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe, de woning binnen een week na de daadwerkelijke sluiting, leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen. Mocht u aan deze sommatie geen gehoor geven dan zal de zaak aan de rechter worden voorgelegd teneinde tot ontruiming van de woning te komen. De gederfde huursom tijdens de sluitingsperiode zal vanwege uw tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op u worden verhaald.  
         
         
           (…)”.  
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Het gehuurde is bij besluit van 18 december 2019 op last van de burgemeester gesloten op grond van overtreding van de Opiumwet.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] heeft per mail van 31 december 2019 de huur van gehuurde per direct opgezegd.  
       
       
     
   
   
     
       3.  De vordering 
     
       3.1. 
       Woonbron vordert bij dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  
       1. te ontbinden althans ontbonden te verklaren de tussen partijen bestaande huur- en verhuurovereenkomst betreffende de woonruimte, staande en gelegen te Rotterdam aan het adres [adres] . 
       2. [gedaagde] te veroordelen het voormelde gehuurde, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen 
       3. [gedaagde] te veroordelen aan Woonbron tegen kwijting te betalen: 
       a. een bedrag van € 1.856,04; 
       b. als schadevergoeding een bedrag van € 551,90 voor elke ingegane maand vanaf 1 april 2020 tot de ontruiming; 
       c. de wettelijke rente over een bedrag van € 1.103,80 vanaf 1 januari 2020 tot de dag der algehele voldoening; 
       d. de kosten van de procedure.  
       
       
         3.1.1. 
         
           Woonbron heeft haar eis gewijzigd in die zin dat zij thans vordert: 
           
             Primair  
           
           Naast betaling van het bedrag van € 4.063,64 [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde aan het adres [adres] te Rotterdam, met al wie en al wat zich daarin aan de zijde van [gedaagde] mocht, bevinden te ontruimen en te verlaten, met overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen.  
         
         
         
           
             Subsidiair  
           
           Alleen in het geval de huurovereenkomst niet als beëindigd wordt beschouwd naast betaling van het bedrag van € 4.063,64, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde aan het adres [adres] te Rotterdam, met al wie en al wat zich daarin aan de zijde van [gedaagde] mocht, bevinden te ontruimen en te verlaten, met overgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen.  
         
         
         
           
             Primair en subsidiair 
           
           
            [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 juli 2020 maandelijks een schadevergoeding te betalen van € 551,90 tot de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.  
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
         Aan haar gewijzigde vordering legt Woonbron – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat de huurovereenkomst per 31 december 2019 door opzegging van [gedaagde] is geëindigd. [gedaagde] is daarom huurpenningen verschuldigd tot en met december 2019. Op grond van artikel 7:225 BW is Woonbron gerechtigd van [gedaagde] een vergoeding te vorderen die gelijk is aan de maandelijkse huurprijs, zolang [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft. Subsidiair legt Woonbron artikel 6:74 BW aan haar vordering ten grondslag en vordert zij de maandelijkse huurpenningen bij wijze van schadevergoeding voor zolang [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd. Dat de woning door de burgemeester is gesloten komt voor rekening en risico van [gedaagde] omdat dit te wijten is aan zijn eigen gedragingen. Het lag verder op de weg van [gedaagde] om de sluiting aan te vechten.  
         
          [gedaagde] was over de periode van december 2019 tot en met maart 2020 één maand huur verschuldigd en 3 maanden schadevergoeding vanaf 1 januari 2020. Na ontvangst van een betaling van € 551,90 in februari 2020 resteert tot en met maart een bedrag van € 1.655,70 
         Woonbron heeft haar vordering ter incasso uit handen moeten geven en zij heeft buitengerechtelijke kosten moeten maken van € 200,34 die, evenals de wettelijke rente, op grond van de wet voor rekening van [gedaagde] moeten komen. Woonbron vordert derhalve in eerste instantie een bedrag van € 1.655,70 + € 200,34 = € 1.856,04.  
         Na dagvaarding zijn de maanden april, mei, juni en juli 2020 komen te vervallen, zodat Woonbron haar vordering verhoogt met deze 4 vervallen maandtermijnen (€ 2.207,60) tot  € 4.063,64.  
       
       
     
   
   
     
       4.  Het verweer 
     
       
        [gedaagde] heeft niet ontvankelijkheid van Woonbron in haar vordering bepleit dan wel de afwijzing van de vorderingen. Gelet op de brief van 12 december 2019 is de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden door Woonbron per 18 december 2019, de datum van de daadwerkelijke sluiting. De huurovereenkomst is in ieder geval per direct geëindigd met de opzegging van [gedaagde] op 31 december 2019.  
       Dat [gedaagde] na opzegging van de huuroverkomst het gehuurde niet heeft ontruimd komt omdat de gemeente geen gehoor geeft aan de verzoeken die namens [gedaagde] zijn gedaan om toegang tot de afgesloten woning te verkrijgen om deze leeg te kunnen halen. Woonbron heeft ten onrechte nagelaten om in deze een rol te spelen en op verzoek van [gedaagde] ook contact op te nemen met de gemeente. Woonbron heeft zelf ook onvoldoende actie ondernomen om haar eventuele schade te beperken na de datum van beëindiging van de huurovereenkomst.  
       Pas in juni 2020 heeft de zus van [gedaagde] toegang tot het gehuurde kunnen krijgen en is er tot ontruiming overgegaan. De sleutels van het gehuurde zijn op 8 juli 2020 ingeleverd.  
     
     
   
   
     
       5.  De beoordeling van de vordering 
     
       5.1. 
       
         Woonbron heeft per brief van 12 december 2018 gemeld dat zij de huurovereenkomst buitenrechtelijk zal ontbinden op het moment dat het gehuurde daadwerkelijk door de burgemeester gesloten zal worden. Na sluiting van het gehuurde door de burgemeester op  18 december 2018 is de huurovereenkomst tussen partijen dus in principe ontbonden.  
         Nu Woonbron voorafgaand en met het oog op de aankomende sluiting aan [gedaagde] de mogelijkheid heeft geboden de huurovereenkomst op te zeggen, [gedaagde] alsnog van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt op 31 december 2019 en Woonbron deze opzegging heeft geaccepteerd, gaat de kantonrechter er van uit dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 december 2019 is geëindigd.  
       
       
     
     
       5.2. 
       Gelet op het gestelde in de repliek vordert Woonbron schadevergoeding gelijk aan de huurprijs vanaf 1 januari 2020. De huurachterstand van december 2019 is, zo begrijpt de kantonrechter, voldaan met de betaling van € 551,90 in februari 2020, zodat alle termijnen tot en met eind december zijn voldaan. Ter beoordeling ligt dan alleen nog voor de vergoeding per maand voor de periode na de beëindiging van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       5.3. 
       
         Na het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht om het gehuurde (onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon) op grond van artikel 7:224 BW weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Vaststaat dat [gedaagde] dit in ieder geval tot het indienen van de conclusie van repliek van 1 juli 2020 heeft nagelaten.  
         
          [gedaagde] schiet hiermee tekort in de verplichting om de woning op te leveren en is op die grondslag een schadevergoeding verschuldigd, tenzij de tekortkoming niet toerekenbaar is.  
       
       
     
     
       5.4. 
       
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat niet (volledig) aan hem kan worden tegengeworpen dat hij niet tot ontruiming is overgegaan. Als gevolg van de burgemeestersluiting had hij immers geen vrije toegang tot de woning. Het had op de weg gelegen van Woonbron om mee te werken aan de ontruiming en [gedaagde] te helpen toegang tot de woning te verkrijgen. Dit verweer van [gedaagde] slaagt niet en de kantonrechter overweegt daartoe als volgt.  
       
     
     
       5.5. 
       
         De omstandigheid dat [gedaagde] geen vrije toegang tot de woning had is het direct gevolg van de sluiting van het gehuurde door de burgemeester. Deze sluiting is gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet en het feit dat in het gehuurde harddrugs zijn aangetroffen. Met het aanwezig hebben van harddrugs in de woning heeft [gedaagde] artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden 2017 overtreden en is hij in die zin ook te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevolgen hiervan komen voor rekening en risico van [gedaagde] en kunnen niet aan Woonbron worden tegengeworpen. Kort gezegd heeft [gedaagde] het aan zijn eigen handelen te danken dat hij het gehuurde niet meer in kan en is de tekortkoming dus ook aan hem toe te rekenen.  
         
          [gedaagde] stelt dat hij meerdere malen aan Woonbron heeft verzocht om de woning te kunnen betreden maar hij laat na om dit feitelijk te onderbouwen. Behoudens de mail van  31 december 2019 van [gedaagde] aan Woonbron zijn er geen stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] alles in het werk heeft gesteld om tot ontruiming over te kunnen gaan. [gedaagde] heeft op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan en aan nadere bewijslevering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen.  
       
       
     
     
       5.6. 
       Het verweer van [gedaagde] dat erop neerkomt dat Woonbron niet voldaan heeft aan haar schadebeperkingsplicht, wordt eveneens verworpen. In een zaak als deze gaat het in zijn algemeenheid te ver om van een verhuurder te verlangen dat zij in het bestuursrechtelijke traject verweer voert (met alle daarbij gepaard gaande kosten en inspanningen) om -met een zéér geringe kans op succes- te trachten haar schade te beperken. Overigens blijkt uit de stukken dat Woonbron per brief van 3 januari 2020 wel degelijk heeft getracht vrij direct na de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] de burgemeester te bewegen tot het schrappen dan wel verkorten van de termijn van sluiting.  
       
     
     
       5.7. 
       Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde schadevergoeding, gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW toewijsbaar is vanaf  1 januari 2020 tot de datum van ontruiming. Deze is tot en met juli 2020 berekend op  € 3.863,30.   
       
     
     
       5.8. 
       Woonbron heeft niet kunnen reageren op de laatst stelling van [gedaagde] dat de woning inmiddels is ontruimd. Naar het oordeel van de kantonrechter wordt Woonbron hierdoor niet in haar belangen geschaad omdat de verplichting tot betaling zal worden opgelegd tot aan het moment van ontruiming, zonder dat hierbij een specifieke datum genoemd zal worden. Als de woning daadwerkelijk 8 juli ontruimd is met afgifte van de sleutels dan zal alsdan de betalingsverplichting stoppen, zo niet dan zal deze nog langer doorlopen.  
       
     
     
       5.9. 
       Woonbron maakt aanspraak op een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente. Het door Woonbron gevorderde bedrag van € 200,34 is conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en deze kosten zijn correct aangezegd in de brief van 15 januari 2020, zodat dit gedeelte van de vordering ook wordt toegewezen.  
       
     
     
       5.10. 
       De gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen op de wijze als hierna vermeld.  
       
     
     
       5.11. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 601,95 aan verschotten  (€ 102,95 aan explootkosten en € 499,00 aan griffierecht) en € 180,00 (1 punt à € 180,00). Gelet op het feit dat Woonbron niet direct bij dagvaarding de juiste grondslag van haar vordering heeft opgenomen en daarin niets heeft gesteld ten aanzien van burgemeestersluiting, ziet de kantonrechter aanleiding het salaris voor de gemachtigde tot één punt te beperken.  
       
       
     
   
   
     
       6.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonbron te betalen een bedrag van € 4.063,64  ter zake van hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.103,80 vanaf 1 januari 2020 tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen € 551,90 per maand met ingang van de maand augustus 2020 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 601,95 aan verschotten en € 180,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.   
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       32107