ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2014:566

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2014:566 Rechtbank Amsterdam , 03-02-2014 / 2645370 KK EXPL 13-2044

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-02-03

Zaaknummer: 2645370 KK EXPL 13-2044

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2014:566

---

Huurzaak. Onderverhuur. Eiseres vordert in kort geding ontruiming door gedaagden van een door haar aan gedaagden verhuurde sociale huurwoning en vordert veroordeling van gedaagden tot betaling van de contractuele boete en de door gedaagden genoten inkomsten uit onderverhuur als voorschot op haar schade. Gedaagden hebben daartegenover aangevoerd in de woning te verblijven, de woning niet te hebben onderverhuurd aan derden en hun eigen manier van leven hebben. De vorderingen van eiseres worden afgewezen omdat in de onderhavige procedure vooralsnog niet met voldoende zekerheid is komen vast te staan dat gedaagden in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld.

RECHTBANK AMSTERDAM 
       
     
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 2645370 KK EXPL 13-2044 
       vonnis van:  3 februari 2014 
       func.:  464 
     
     
     
     vonnis in kort geding van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD 
     
       gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, 
       eiseres, 
       nader te noemen Eigen Haard, 
       gemachtigde: mr. M. Kerkhof, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       1. 
       
         
          [gedaagde]
         
       
     
     
       2. 
       
         
           
            [gedaagde 2]
           
         
         beiden wonende te [woonplaats], 
         gedaagden, 
         nader te noemen [gedaagden gezamenlijk] 
         gemachtigde mr. P.R. Worp 
       
       
       
     
     HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       Bij dagvaarding van 2 januari 2014 heeft Eigen Haard een voorlopige voorziening gevorderd. 
     
     
     
       Voorafgaande aan de mondelinge behandeling hebben [gedaagden gezamenlijk] nog stukken ingediend. 
     
     
     
       Ter terechtzitting van 23 januari 2014 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Eigen Haard zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagden gezamenlijk] zijn in persoon verschenen vergezeld door hun gemachtigde.  
     
     
     
       Vervolgens is vonnis bepaald op heden. 
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
     
       1. 
       Als uitgangspunt dient het volgende 
       
         1.1. 
         
          [gedaagde] en Eigen Haard hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] met ingang van [datum]. Hij staat in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op dit adres sinds [datum]. 
       
       
         1.2. 
         In de algemene huurvoorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst is bepaald: Artikel 10 lid 1: “ Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte  (…)”. (…) Artikel 10 lid 2: ” huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf  (…)”. (…) Artikel 10 lid 7: ” Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-  ”. (…) Artikel 10 lid 8: ” Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik  geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft  (…).”  (…) Artikel 10 lid 10 bepaalt: “ Voor ongeoorloofde onderhuur geldt dat alle door onderhuur verkregen inkomsten als schade van verhuurder worden aangemerkt die door huurder aan verhuurder dienen te worden vergoed”. 
       
       
         1.3. 
         
          [gedaagde 2] is gehuwd met [gedaagde] en staat in de gemeentelijke basisadministratie sinds [datum] op het gehuurde ingeschreven.  
       
       
         1.4. 
         Eigen Haard heeft op 28 oktober 2013 een melding van een buurvrouw ontvangen omtrent onrechtmatige bewoning op het [adres]. De melding bevat het volgende: “ 22-10-2013 Bewoner heeft sterk het vermoeden dat er woonfraude plaatsvind op [adres]. Zij ziet constant andere bewoners op het adres (…) 28/10/2013 (…) Heeft er zelf nooit gewoond. Eerst jongeren spaans, nu een man die heeft gezegd dat hij onderhuurt. Zou tegen de € 1.000,00 betalen. Doet de deur niet open mag van HH niet met andere buren praten. Hij woont er nu ca 6 maanden (…)”.  
       
       
         1.5. 
         Tijdens een onaangekondigd huisbezoek op 4 november 2013 heeft [naam 2] van Eigen Haard niemand op het gehuurde aangetroffen.  
       
       
         1.6. 
         Bij brieven van 6 en 13 november 2013 heeft Eigen Haard [gedaagden gezamenlijk] uitgenodigd op het kantoor van Eigen Haard om een verklaring af te leggen. 
       
       
         1.7. 
         
          [naam 3], medewerker woonfraude bij Eigen Haard schrijft in een e-mail van  14 november 2013 aan [naam 2]: “ (…) Ik heb zojuist gesproken met [naam 4] (…), hij belt over het volgende: Meneer verteld op dit adres in onderhuur te zitten sinds 10 maanden. Hij heeft zojuist te horen gekregen dat hij de woning vandaag binnen 1 uur moet verlaten, omdat Eigen Haard morgen komt controleren ivm een vermoeden van woonfraude.(…) Verder vertelde hij dat hij 900 euro per maand betaald, dit doet hij contant (…). Hij heeft de woning gevonden via een Marokkaanse taxichauffeur. Toen hij de woning betrok heeft de hoofdhuurder tegen hem gezegd dat hij niemand binnen mag laten en geen contact mag hebben met de bewoners.  (…)” 
       
       
         1.8. 
         Op 15 november 2013 heeft [naam 2] telefonisch contact gehad met [naam 4]. [naam 4] heeft in dat gesprek aangegeven dat hij de woning moest verlaten omdat er vier mannen voor zijn deur stonden. [naam 4] verblijft sindsdien op een kamertje in het huis van een kennis en durft geen aangifte te doen. 
       
       
         1.9. 
         Op het kantoor van Eigen Haard heeft op 20 november 2013 een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 2] en[naam 1] van Eigen Haard en [gedaagden gezamenlijk] in aanwezigheid van [vriendin] van [gedaagden gezamenlijk].  [naam 2] heeft aansluitend op het gesprek in aanwezigheid van [gedaagden gezamenlijk] de woning geïnspecteerd. [naam 2] heeft bij die gelegenheid foto’s van de woning gemaakt. 
       
       
         1.10. 
         Buren van [gedaagden gezamenlijk] hebben de volgende verklaringen afgelegd: de bewoner van [huisnummer]: “(…)  woning verhuurd aan de officiële hoofdhuurder. Deze man, die geen Nederlands sprak of Engels heb ik toen 1x gezien. Ongeveer 2 weken later werd de woning bewoont door buitenlandse studenten (…) Na veel overlast klachten uit de buurt zijn deze mensen allemaal vertrokken na ongeveer ¾ jaar. Daarna werd de woning onderverhuurd aan een Nederlandse man die mij vertelde dat hij illegaal onderhuurder was en een ruim bedrag moest betalen (…) en zie ik sinds een aantal weken de officiële huurder voor het eerst weer in zijn aanwezigheid is een vrouw, mij onbekend. (…)” de bewoner van [huisnummer]: “(…)  ik weet alleen dat z’n voornaam [naam 4] is en ik heb dagen niet meer gezien.  (…)”  de bewoner van [huisnummer]:”(…)  In 2012 zijn de toenmalige bewoners vertrokken. Daarna kwam er een donkere man af en toe langs in de woning. Kort daarna werd de verdieping bewoond door twee meisjes uit Spanje, daarna kwamen er ook twee jongens bij (….)”. Vervolgens is de woning betrokken door een blanke man die vertelde dat hij eigenlijk in Noorwegen woonde. (…) Hij zei dat hij de woning aangeboden had gekregen via een kennis, een taxichauffeur. Als ik me het goed herinner betaalde hij ongeveer 900,00 euro per maand aan de verhuurder. (…) Elke zoveel tijd kwam er een taxi voorrijden die de man bezocht. Een aantal keren zagen we deze taxichauffeur na een bezoek in zijn auto een stapel contant geld tellen.  (…)” 
       
       
         1.11. 
         Eigen Haard heeft [gedaagden gezamenlijk] bij brief van 29 november 2013 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen bij gebreke waarvan Eigen Haard zich genoodzaakt zal zien om een juridische procedure te starten. 
       
     
   
   
     Het geschil 
     
     
       2. 
       Eigen Haard vordert als voorziening in het geschil dat hen verdeeld houdt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen en Eigen Haard te machtigen de ontruiming zelf te doen uitvoeren dan wel met behulp van de sterke arm. Tevens vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] binnen drie dagen na betekening van het vonnis tot betaling van € 5.000,- aan contractuele boete vermeerderd met de wettelijke rente vanaf dagvaarding tot aan de dag der voldoening. Voorts vordert Eigen Haard [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen binnen drie dagen na betekening van het vonnis [gedaagden gezamenlijk] als voorschot op de schade te betalen € 5.174,70 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening en [gedaagden gezamenlijk] te veroordelen in de proceskosten.  
     
     
       3. 
       Eigen Haard voert daartoe aan dat zij op grond van onder meer verklaringen van omwonenden en eigen onderzoek heeft geconstateerd dat [gedaagden gezamenlijk] de sociale huurwoning zonder toestemming aan derden hebben onderverhuurd en in de woning zelf geen hoofdverblijf houden. Na verblijf van studenten op de woning zou het laatste jaar [naam 4]  in de woning hebben gewoond. [naam 2] heeft [naam 4] ook een aantal keren telefonisch gesproken. Tijdens de inspectie van de woning zijn er geen persoonlijke spullen van [gedaagden gezamenlijk] aangetroffen. Alle kleding van [gedaagden gezamenlijk] zat in koffers en de administratie zat ongeopend in plastic tassen. In een zijkamer lagen twee matrassen terwijl in de grote slaapkamer een tweepersoons onopgemaakt bed stond. Vastgesteld is dat de thermosstaat op 21,5 graad stond en de leidingen warm waren.  Voorts stelt Eigen Haard dat [gedaagde 2] daags nadat [naam 4] naar eigen zeggen gedwongen werd de woning te verlaten, zich heeft ingeschreven op de woning. Eigen Haard stelt dat [gedaagden gezamenlijk] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen door de woning illegaal onder te verhuren aan [naam 4] en er zelf niet meer feitelijk te verblijven. Deze tekortkomingen kunnen niet meer door [gedaagden gezamenlijk] omgedaan worden gemaakt. Eigen Haard maakt daarom aanspraak op betaling van de verbeurde boete van € 5.000,-. Ook maakt Eigen Haard aanspraak op vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van illegale onderverhuur. [gedaagden gezamenlijk] hebben bij de onderverhuur een winstoogmerk gehad. Uit verklaringen van buren volgt ook dat [gedaagden gezamenlijk] maandelijks € 900,00 contant van [naam 4] hebben ontvangen wat meer is dan de reguliere huurprijs. Eigen Haard heeft als sociaal verhuurster de taak om zorg te dragen voor een rechtvaardige en eerlijke verdeling van de schaarse hoeveelheid sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Vanwege de lange wachtlijsten hanteert Eigen Haard een streng beleid in gevallen van onrechtmatige bewoning en het niet zelf bewonen van de huurwoning. Eigen Haard heeft recht en belang bij een spoedige ontruiming van de woning.  
     
     
       4. 
       
        [gedaagden gezamenlijk] hebben ter zitting gemotiveerd verweer tegen de vordering gevoerd. Zij voeren daartoe aan dat [gedaagde 2] eind september 2013 in Nederland is aangekomen en na een aantal dagen in het asielzoekerscentrum bij [gedaagde] in het gehuurde is gaan wonen. Omdat [gedaagde 2] op 14 oktober 2013 schriftelijk is bericht dat zij moest worden ingeschreven heeft zij zich op het gehuurde ingeschreven. [gedaagden gezamenlijk] betwisten de woning te hebben onderverhuurd. [gedaagden gezamenlijk] kennen [naam 4] niet en wijzen erop dat er geen verklaringen zijn over verwijdering van [naam 4], evenmin is er een verklaring van [naam 4] zelf door Eigen Haard ingebracht. De woning ziet er nog steeds hetzelfde uit als ten tijde van de bezichtiging. Eigen Haard heeft echter nagelaten de kasten te fotograferen waarin wel een gedeelte van de kleding van [gedaagden gezamenlijk] hangt. In de badkamer en bij het toilet staan wel degelijk een aantal persoonlijke spullen van [gedaagden gezamenlijk] gebruiken. Er ontbreken foto’s van de inhoud van keukenkastjes en koelkast. Omdat de verwarming niet goed werkte hebben [gedaagden gezamenlijk] de kleine kamer gebruikt als slaapkamer. Zij slapen inmiddels weer in de grote slaapkamer omdat de verwarming is gerepareerd. Het tweepersoonsbed wordt door [gedaagden gezamenlijk] ook gebruikt voor gasten en logees. Voorts voeren [gedaagden gezamenlijk] aan dat zij nog maar kort in Nederland verblijven en uit een andere maatschappij komen. In Somalië waar zij vandaan komen wordt nergens administratie van bijgehouden. Dat de administratie van [gedaagden gezamenlijk] in plastic tassen zit is hun manier om daar mee om te gaan.   hebben hun eigen manier van leven. [gedaagde] verbleef vaak bij vriend in Amsterdam Zuid Oost of ging naar kennis omdat hij niet wilde thuis zitten. Uit de betaalbewijzen volgt dat er pinopnames zijn in buurt van vrienden en ook in eigen omgeving. Nu zijn vrouw er is zal [gedaagde] vaker thuis bij zijn vrouw zijn. [gedaagden gezamenlijk] betwisten verschuldigdheid van contractuele boete en beroepen zich op nietigheid van het boetebeding in de overeenkomst.  
     
   
   
     Beoordeling 
     
       5. 
       In een kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. 
     
     
       6. 
       Eigen Haard beroept zich op verklaringen van direct omwonenden van [gedaagden gezamenlijk], de op schrift gestelde telefoongesprekken met [naam 4]  en de uitgevoerde huisinspectie. Met deze ingebrachte stukken en de nadere toelichting daarbij heeft Eigen Haard tegenover de betwisting van [gedaagden gezamenlijk]in dit kort geding echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagden gezamenlijk] de woning heeft onderverhuurd aan eerst studenten en vervolgens aan de heer [naam 4] . De verklaringen van de direct omwonenden worden allereerst niet direct ondersteund door de bevindingen van Eigen Haard zelf. Zo is niet gebleken dat Eigen Haard eerdere meldingen heeft gehad over ongeoorloofd verblijf van studenten op de woning. Noch is Eigen Haard bekend met overlastklachten, wat wel voor de hand gelegen lag gelet op de in de verklaringen (zie onder 1.10) genoemde overlast die de studenten zouden hebben veroorzaakt. Na de onder 1.4 genoemde melding heeft Eigen Haard [naam 4] niet zelf op de woning aangetroffen. Medewerkers van Eigen Haard hebben naar eigen zeggen [naam 4] twee keer telefonisch gesproken maar niet feitelijk gezien. Van [naam 4] zelf ontbreekt tevens een schriftelijke verklaring. Een tweede (onverwachts) huisbezoek door Eigen Haard heeft kennelijk niet plaatsgevonden.  
     
     
       7. 
       
         Ook volgt uit hetgeen [naam 2] van Eigen Haard tijdens de inspectie van de woning heeft waargenomen niet zonder meer dat [gedaagden gezamenlijk] niet op de woning verbleven of de woning niet gebruikten zoals zij conform de huurovereenkomst geacht worden de woning te gebruiken. De inrichting van de woning is daarvoor niet direct doorslaggevend. Ter zitting hebben [gedaagden gezamenlijk] voldoende toegelicht dat zij uit een andere maatschappij komen en een andere levenswijze hebben en niet over veel persoonlijke spullen beschikken en niet gewend zijn aan het voeren van een administratie. [gedaagden gezamenlijk] hebben daarbij erop gewezen dat er in de badkamer en toilet wel degelijk persoonlijke spullen van [gedaagden gezamenlijk] stonden zoals wat verzorgingsproducten. Dit wordt door Eigen Haard niet weersproken. Ook hebben [gedaagden gezamenlijk] onweersproken aangevoerd dat er in de kasten, die niet zijn gefotografeerd, wel een gedeelte van hun kleding hing.  
         
          [gedaagden gezamenlijk] hebben voorts naar eigen zeggen in de kleine kamer op matrassen geslapen omdat de verwarming niet goed functioneerde, doch Eigen Haard heeft uitdrukkelijk betwist dat de verwarming tijdens het huisbezoek in de slaapkamer met het tweepersoonsbed niet functioneerde. Aan de andere kant zou het aannemelijk kunnen zijn dat [gedaagde] niet vaak in het gehuurde gezien is door buren, doordat hij vaak bij vrienden verbleef zoals ter zitting aangevoerd. 
       
       
     
     
       8. 
       Aan Eigen Haard moet worden toegegeven dat de verklaringen van de buren en de van [naam 4] opgetekende verklaring in grote lijnen overeenkomen en dat, indien daar vanuit kan worden gegaan, sprake is van zodanig handelen in strijd met de huurovereenkomst dat ontbinding daarvan gerechtvaardigd zou kunnen zijn. Echter, gelet op de - met getuigenverklaringen ondersteunde - weerspreking door [gedaagden gezamenlijk] en het overige dat hiervoor is overwogen, kan zonder nader onderzoek, bijvoorbeeld door middel van getuigenverhoren, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, thans niet met de benodigde zekerheid worden vastgesteld dat hetgeen in de verklaringen van Eigen Haard staat op waarheid berust. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het voorshands onvoldoende aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat daarop met de gevorderde maatregel vooruit kan worden gelopen. 
     
     
       9. 
       De gevorderde voorlopige voorzieningen zullen dan ook worden afgewezen. 
     
     
       10. 
       Eigen Haard wordt als in de ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. 
       
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       wijst de vorderingen van Eigen Haard af; 
     
     
       veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde:  
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken door  mr. D.H. de Witte ter openbare terechtzitting van 3 februari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 De griffier 
               
               
                 De kantonrechter