ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:2484

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:2484 Gerechtshof Amsterdam , 12-09-2023 / 200.303.807/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-09-12

Zaaknummer: 200.303.807/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:2484

---

Van wie is de doorlopende kelderruimte onder de tuinen van een aantal buurpanden? Horizontale of verticale natrekking. Verkeersopvatting. Fysiek criterium. Verjaring te goeder en niet te goeder trouw.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.303.807/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/666959/ HA ZA 19-566 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 september 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. W.M. van Agt te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde] , 
     
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. P.G. Bekkers te Tiel; 
       2.  VERENIGING VAN EIGENAARS VAN APPARTEMENTEN [straatnaam 1] 10 TE [plaats] ,  
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       niet verschenen. 
     
     
     
     
       De partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde] en de VvE genoemd.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 13 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] en de VvE als gedaagden.  
     
     
     
       Tegen de VvE is verstek verleend.  
     
     
     
       De verschenen partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte uitlating producties, tevens overlegging producties; 
     - akte uitlating producties van [geïntimeerde] . 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. 
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met rente.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de door de rechtbank in die overwegingen vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil. Ook het hof gaat dus daarvan uit. Wel heeft [appellant] in grief I onder meer betoogd dat de rechtbank meer feiten had moeten vaststellen. De door [appellant] aangevoerde feiten zullen bij de beoordeling van het geschil worden betrokken.  
       Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn de feiten in deze zaak de volgende.  
     
     
     
       2.1 
       In 1976 zijn (onder meer) de percelen op de adressen [straatnaam 2] 1, 3, 5 en 7 en de [straatnaam 1] 10 horizontaal gesplitst in appartementsrechten. Daarbij werd voor ieder genoemd perceel “de woning op de begane grond, met tuin en de afzonderlijke kelder” als één appartementsrecht vastgesteld (hierna: [straatnaam 2] 1hs, 3hs, 5hs, 7hs en [straatnaam 1] 10hs). Op de splitsingstekeningen zijn de kelders ingetekend onder de woningen. Onder de tuinen van [straatnaam 2] 1hs, 3hs en 5hs en [straatnaam 1] 10hs bevinden zich echter ook kelders.  
       
     
     
       2.2 
       De situatie ter plaatse wordt weergegeven in onderstaande afbeelding. Het groen omrande kelderdeel B1 is gelegen onder de tuin van [straatnaam 2] 1hs en 3hs en het geel omrande) kelderdeel B2 onder de tuin van [straatnaam 1] 10hs. De kelderdelen B1 en B2 hebben een oppervlakte van 15 m² respectievelijk 17 m². Het roodomrande kelderdeel A bevindt zich onder [straatnaam 2] 1hs en 3hs. 
       
         
           
         
       
     
     
       2.3 
       
        [geïntimeerde] is (in ieder geval) sinds 1996 eigenaar van het appartementsrecht [straatnaam 1] 10hs. Daarnaast was [geïntimeerde] vanaf 1993 eigenaar van de appartementsrechten [straatnaam 2] 5hs en 7hs. Deze appartementsrechten behoren sinds 2000 ( [straatnaam 2] 7hs) respectievelijk 2008 ( [straatnaam 2] 5hs) toe aan [naam 1] en [naam 2] (hierna samen: [naam 1&2] ). 
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant] is sinds 2016 eigenaar van de appartementsrechten [straatnaam 2] 1hs en 3hs.  
       
     
     
       2.5 
       De VvE is de vereniging van alle eigenaren van de appartementsrechten van het complex aan de [straatnaam 1] 10. 
       
     
     
       2.6 
       
         Omdat de kelderruimtes onder de woningen en de tuinen van [straatnaam 2] 1hs, 3hs en 5hs aanvankelijk alleen te bereiken waren via een trap vanuit [straatnaam 2] 7hs, huurde [geïntimeerde] vanaf februari 2000 als toenmalig eigenaar van de appartementsrechten [straatnaam 2] 5hs en 7hs (in ieder geval) de kelderruimtes onder de woningen aan de [straatnaam 2] 1 en 3 van de toenmalige eigenaar van de appartementsrechten [straatnaam 2] 1hs en 3hs, [naam 3] (hierna: [naam 3] ). In het kader van de hierna onder 2.10 genoemde procedure heeft [geïntimeerde] daarover als volgt verklaard: 
         
           (…) In het verleden was ik eigenaar van de woningen [straatnaam 2] 5hs en 7hs te [plaats] . (…) Destijds heb ik de naastgelegen kelders gehuurd van de eigenaren van [straatnaam 2] 1 en 3. (…) 
         
       
       
     
     
       2.7 
       
         Naar aanleiding van de voorgenomen verkoop van het appartementsrecht [straatnaam 2] 7hs aan [naam 1&2] hebben [naam 1&2] , [naam 3] en [geïntimeerde] in 2000 een overeenkomst gesloten, waarbij werd vastgelegd dat het gebruik van de kelders onder de percelen [straatnaam 2] 1, 3 en 5 net als in het verleden zou toekomen aan de eigenaren van [straatnaam 2] 7hs. Deze overeenkomst houdt onder meer in: 
         
           in aanmerking nemende 
           : (…) 
         
       
       
         - dat de kelders gelegen onder de percelen [straatnaam 2] 1, 3 en 5 (hierna aangeduid als  kelders” ) in gebruik zijn (al dan niet op grond van een huurovereenkomst) bij de eigena(a)r(en) van het appartementsrecht [straatnaam 2] 7-huis [op dat moment [geïntimeerde] , toevoeging hof], zodat derhalve dit gebruiksrecht toekomt aan de ondergetekenden sub 1 [ [naam 1&2] , toevoeging hof] zolang zij eigenaar zijn van gemeld appartementsrecht danwel zolang deze huurovereenkomst voortduurt; 
       
         - dat de kelders alleen toegankelijk zijn via de kelder behorende bij het appartementsrecht [straatnaam 2] 7-huis; (…).  
       
       
     
     
       2.8 
       In de leveringsakte van 11 april 2000 van het appartementsrecht [straatnaam 2] 7hs aan [naam 1&2] heeft [geïntimeerde] ten behoeve van het appartementsrecht [straatnaam 2] 7hs een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van [straatnaam 2] 5hs op grond waarvan het gebruik van de kelder onder appartementsrecht [straatnaam 2] 5hs toekwam aan de eigenaar van het appartementsrecht [straatnaam 2] 7hs.  
       
     
     
       2.9 
       Omstreeks juli 2017 hebben de Verenigingen van Eigenaars van de gebouwen [straatnaam 2] 1 en [straatnaam 2] 3 besluiten buiten vergadering genomen dat de kelders van [straatnaam 2] 1 en [straatnaam 2] 3 behoren tot het exclusieve gebruiksrecht van (het appartementsrecht van) [appellant] . In die besluiten is tevens opgenomen dat de kelder in werkelijkheid groter is dan zoals deze is weergegeven op de splitsingstekening bij de splitsingsakte uit 1976 en is [appellant] gevolmachtigd de onderhavige procedure te voeren.  
       
     
     
       2.10 
       Naar aanleiding van een geschil tussen [appellant] en [naam 1&2] over de eigendom van de kelderdelen B1 en B2 heeft [appellant] bij de rechtbank Amsterdam een procedure aanhangig gemaakt. [geïntimeerde] was niet in deze procedure betrokken. Bij vonnis van 16 januari 2019 is - kort gezegd - geoordeeld dat kelderdeel B1 als gevolg van verticale natrekking behoort tot de appartementsrechten [straatnaam 2] 1hs en 3hs en daarmee tot het exclusieve gebruiksrecht van [appellant] . Ten aanzien van de vordering betreffende kelderdeel B2 is [appellant] niet-ontvankelijk verklaard omdat [geïntimeerde] niet in het geding was betrokken. Het beroep van [naam 1&2] op verkrijgende verjaring is verworpen op grond van de overweging dat [naam 1&2] op grond van de onder 2.7 genoemde overeenkomst als houder en niet als bezitter was aan te merken.  
       
     
     
       2.11 
       Op of omstreeks 2 maart 2019 heeft [geïntimeerde] een gat gemaakt in de (mandelige) keldermuur onder de achtergevel van haar appartement en een scheidingswand geplaatst tussen de kelderdelen B1 en B2. [appellant] heeft vervolgens in kort geding herstel in de oude staat gevorderd, welke vordering bij vonnis van 18 april 2019 is toegewezen. 
       
     
     
       2.12 
       Naar aanleiding van het kortgedingvonnis van 18 april 2019 heeft [geïntimeerde] de genoemde scheidingswand verwijderd en heeft zij de keldermuur onder de achtergevel van haar appartement hersteld met gebruikmaking van zogeheten Ytong-betonblokken. 
       
     
     
       2.13 
       Bij arrest van 22 december 2020 heeft dit hof het vonnis van 16 januari 2019 bekrachtigd. Met betrekking tot de horizontale en verticale natrekking heeft het hof ongeveer de redenering van de rechtbank gevolgd, maar het beroep van [naam 1&2] op verkrijgende verjaring na tien jaar is door het hof afgewezen op grond van het ontbreken van goede trouw en het beroep op verkrijgende verjaring niet te goeder trouw op de grond dat [naam 1&2] niet had duidelijk gemaakt welk gebruik zijn rechtsvoorgangers in het verleden van B1 hadden gemaakt.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       
        [appellant] heeft gevorderd, samengevat,  
       - een verklaring voor recht dat de kelder onder de tuin van [straatnaam 1] 10hs (te weten: kelderdeel B2), behoort tot [straatnaam 2] 1 en/of [straatnaam 2] 3; 
       - een verklaring voor recht dat voornoemde kelder behoort tot de appartementsrecht(en) [straatnaam 2] 1hs en/of [straatnaam 2] 3hs, en daarmee tot het exclusieve gebruiksrecht van [appellant] ; 
       - hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] en de VvE om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis de door [geïntimeerde] toegebrachte schade aan de (mandelige) keldermuur duurzaam te (laten) herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft, samengevat, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. [appellant] heeft door horizontale natrekking de eigendom verkregen van kelderdeel B2, omdat dit kelderdeel naar verkeersopvattingen beschouwd moet worden als een bestanddeel van de kelderruimte van [appellant] . Dit volgt uit het feit dat kelderdeel B2 slechts 17 m² groot is, terwijl het overgrote deel van de kelder (die 110 m² groot is) is gelegen onder de tuin en de woning van [appellant] . In het vonnis van 16 januari 2019 is geoordeeld dat kelderdelen A, B1 en B2 gezamenlijk een zelfstandige gebruikswaarde hebben. Bovendien is kelderdeel B2 alleen toegankelijk via de kelderruimte van [appellant] . Daarnaast is [geïntimeerde] zelf altijd ervan uitgegaan dat kelderdeel B2 in bezit was van [appellant] respectievelijk [naam 3] . De gebruiksovereenkomst en de daaraan voorafgegane huurovereenkomst (zie 2.6 en 2.7) gaven immers onder meer recht op het gebruik van kelderdeel B2; die overeenkomsten waren niet nodig geweest wanneer [geïntimeerde] in de veronderstelling was geweest dat zij als eigenaar van [straatnaam 1] 10hs tevens eigenaar was van kelderdeel B2. Om die reden kan [geïntimeerde] ook niet op grond van verkrijgende verjaring te goeder trouw of niet te goeder trouw aanspraak maken op kelderdeel B2. Het zijn juist [appellant] en zijn rechtsvoorgangers die vanaf de jaren dertig van de vorige eeuw de feitelijke macht hebben uitgeoefend over kelderdeel B2. Deze feitelijke machtsuitoefening volgt uit het feit dat [naam 3] in 2000 een gebruiksrecht heeft verstrekt aan [geïntimeerde] voor het gebruik van de kelderruimtes waaronder kelderdeel B2, welk gebruiksrecht [geïntimeerde] weer heeft overgedragen aan [naam 1&2] . Daarmee staat vast dat [appellant] en zijn rechtsvoorganger zich meer dan twintig jaar als bedoeld in artikel 3:105 BW of meer dan tien jaar als bedoeld in artikel 3:99 BW, als bezitter hebben gedragen. De (mandelige) keldermuur dient duurzaam te worden hersteld, omdat de door [geïntimeerde] gebruikte Ytong-betonblokken niet voldoen, aldus nog steeds [appellant] . 
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen. Zij is tot het oordeel gekomen dat kelderdeel B2 verticaal is nagetrokken door het perceel [straatnaam 1] 10 en dat [appellant] daarop ook niet op grond van verjaring aanspraak kan maken, omdat goede trouw ontbreekt en van een onafgebroken bezit van twintig jaar niet is gebleken. Omdat [appellant] geen aanspraak kan maken op kelderdeel B2 heeft zijn vordering tot herstel betrekking op een keldermuur die niet grenst aan zijn kelderdelen. Om die reden is ook de vordering tot herstel niet toewijsbaar.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd.  Grief I  houdt in dat de rechtbank onjuiste feiten aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd. Het hof zal met hetgeen [appellant] in de toelichting op deze grief naar voren heeft gebracht rekening houden bij de beoordeling van de overige grieven.  Grief II  behelst de klacht dat de rechtbank [appellant] ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld op nieuwe stellingen in de laatste akte van [geïntimeerde] te reageren. Deze klacht kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, omdat dit - gestelde - verzuim in ieder geval in hoger beroep is hersteld. Hetgeen [appellant] in het kader van  grief III  naar voren heeft gebracht over de inhoud van de gebruiksovereenkomst uit 2000 zal het hof zo nodig betrekken bij de beoordeling van de grieven die gaan over de natrekking en de verjaring.  
       
       
         
           Verticale of horizontale natrekking 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Vastgesteld moet worden dat de kelders onder de bebouwing en tuinen van [straatnaam 2] 1 tot en met 7 en [straatnaam 1] 10 in feite van oudsher één grote in elkaar overlopende ruimte vormden zonder (volledige) tussenmuren, waarvan de delen onder de bebouwing onbetwist in eigendom toebehoorden aan de eigenaren van die bebouwing. Alle andere delen behoren volgens het uitgangspunt van artikel 5:20 BW tot de percelen waaronder ze zijn gelegen, maar zouden in principe horizontaal kunnen zijn nagetrokken door elk van de delen onder de bebouwing waarmee zij in rechtstreekse verbinding stonden/staan. De verkeersopvatting is leidend bij de beantwoording van de vraag of dat ook is gebeurd (artikel 3:4 lid 1 BW).  
       
     
     
       3.6 
       Totdat ter uitvoering van het vonnis van 16 januari 2019 een scheidingswand werd aangebracht tussen de kelder van [naam 1&2] onder de tuin van [straatnaam 2] 5hs enerzijds en de kelderdelen B1 en B2 anderzijds, is kelderdeel B2 altijd bereikbaar geweest via de kelder van [naam 1&2] . De kelder onder de tuin van [straatnaam 2] 5hs liep over in de kelderdelen B1 en B2. Verderop liepen/lopen de kelderdelen B1 en B2 over in de kelders onder de woningen [straatnaam 2] 1 hs en 3hs. Verder staat vast dat vanaf de bouw van de huizen aan de [straatnaam 2] 1 tot en met 7 tot 2016, toen [appellant] eigenaar werd, de kelders van [straatnaam 2] 1hs en 3hs, net als alle kelders eromheen, uitsluitend te bereiken waren via een trap in [straatnaam 2] 7hs en dat [appellant] na 2016 een luik heeft moeten maken in zijn woning om bij kelderdeel A en vervolgens kelderdeel B te kunnen komen. Van een speciale band tussen juist kelderdelen A (de kelders onder de woningen [straatnaam 2] 1hs en [straatnaam 2] 3hs) en kelderdeel B1 enerzijds en kelderdeel B2 anderzijds kan onder die omstandigheden niet worden gesproken.  
       
     
     
       3.7 
       In dit verband is verder nog van belang dat de kelder onder [straatnaam 2] 1hs tot een ander in appartementen gesplitst gebouw behoort dan de kelder onder [straatnaam 2] 3hs, zodat het onjuist is om, zoals [appellant] meermalen doet, te spreken over één aan hem toebehorende kelderruimte A + B1, die kelderdeel B2 zou hebben nagetrokken. Kelderdeel B1 behoort voor het grootste gedeelte bij [straatnaam 2] 3 en voor een klein gedeelte tot [straatnaam 2] 1. Dat tussen de twee te onderscheiden delen van A en/of tussen de twee te onderscheiden delen van B1 natrekking heeft plaatsgevonden is gesteld noch gebleken ( [appellant] is ook door  beide  VvE’s waarvan hij lid is, gemachtigd tot het voeren van deze procedure). Dit maakt de stelling dat B2 is nagetrokken ingewikkelder dan die op het eerste oog lijkt, omdat dan eerst de vraag zou moeten worden beantwoord door welk eigendom van [appellant] ( [straatnaam 2] 3hs inclusief helft kelder A en groot deel kelder B1 of [straatnaam 2] 1hs inclusief helft kelder A en klein deel kelder B1) B2 zou zijn nagetrokken. Hoe dat laatste ook zij, uit hetgeen [geïntimeerde] onweersproken in haar laatste akte in eerste aanleg onder 37 heeft gesteld leidt het hof af dat de kelders onder de woningen [straatnaam 2] 1hs en 3hs elk 39 m² groot zijn. Dit betekent dat [straatnaam 2] 3hs een kelder heeft van in totaal ongeveer (13+39=) 52 m² en [straatnaam 2] 1hs een kelder van in totaal ongeveer (2+39=) 41 m². Vast staat dat kelderdeel B2 17 m² groot is. Het argument van [appellant] dat kelderdeel B2 bestanddeel is geworden van zijn kelder omdat kelderdeel B2 “vele malen kleiner” is dan zijn kelder, verliest daarmee veel aan kracht.  
       
     
     
       3.8 
       Door [appellant] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het aan hem toebehorende kelderdeel na de afsplitsing van kelderdeel B2 als incompleet moet worden beschouwd en niet aan zijn economische en/of maatschappelijke bestemming kan beantwoorden.  
       
     
     
       3.9 
       
        [appellant] heeft zich erop beroepen dat de rechtbank in het vonnis van 16 januari 2019 heeft overwogen: “De kelders onder de tuinen van [straatnaam 2] 1 en 3 en [straatnaam 1] 10 (…) hebben - na het realiseren van eigen ingangen - samen met de kelder onder de woningen van [straatnaam 2] 1 en 3 een zelfstandige gebruikswaarde”, welke overweging het hof volgens hem in het arrest van 22 december 2020 zou hebben overgenomen. Hij meent dat het oordeel van de rechtbank, dat de geciteerde overweging niet uitsluit dat de kelderdelen A, B1 en B2, na het realiseren van een eigen ingang, ook afzonderlijk een zelfstandige gebruikswaarde kunnen hebben, onjuist is, omdat de rechtbank in het eerdere vonnis en het hof nu juist geoordeeld zouden hebben dat de kelderdelen  samen  een zelfstandige gebruikswaarde hebben. Nog daargelaten dat de rechtbank en het hof in dit geding niet gebonden zijn aan oordelen in uitspraken tussen (deels) andere partijen, faalt het betoog van [appellant] omdat ook het hof van oordeel is dat de geciteerde overweging inderdaad niet uitsluit dat ook B2 afzonderlijk een zelfstandige gebruikswaarde heeft.  
       
     
     
       3.10 
       Inhoudelijk geldt dat ook het hof van oordeel is dat kelderdeel B2 als (door verticale natrekking) deel van [straatnaam 1] 10 na het realiseren van een eigen toegang een zelfstandige gebruikswaarde heeft, ook al ontbreekt een afscheiding ten opzichte van kelderdeel B1. Dat ontbreken van afscheidingen is nu eenmaal in dit bouwblok van oudsher bij verscheidene kelderdelen het geval geweest en hoeft daarom in dit geval naar verkeersopvattingen niet tot de conclusie te leiden dat B1 en B2 bij elkaar horen. De eigen toegang is betrekkelijk eenvoudig te realiseren, zoals is gebleken, ook als juist zou zijn dat daarvoor een dragende muur moet worden doorbroken.  
       
     
     
       3.11 
       Het argument dat de gehele kelderruimte in het verleden is gebouwd ten behoeve van de bebouwing aan de [straatnaam 2] en dus niet ten behoeve van bebouwing aan de [straatnaam 1] , gaat - wat daarvan overigens ook zij - alleen al niet op omdat uit de door [geïntimeerde] bij haar memorie overgelegde oude kadastrale tekening blijkt dat op de plaats van het oude gebouw aan de [straatnaam 2] later in ieder geval meerdere panden aan de [straatnaam 1] zijn gebouwd. Daaruit blijkt dat de straatnaam van de latere bebouwing in dit verband een te willekeurig gekozen criterium is.  
       
     
     
       3.12 
       Ter ondersteuning van zijn beroep op het eerste lid van artikel 3:4 BW heeft [appellant] ten slotte nog aangevoerd dat de gebruiksovereenkomst uit 2000 ook betrekking had op kelderdeel B2 en dat daaruit blijkt dat de toenmalige eigenares van [straatnaam 2] 1hs en 3hs zichzelf ook beschouwde als rechthebbende op kelderdeel B2. Of deze stelling juist is kan in het midden blijven. Ook als [naam 3] zichzelf heeft beschouwd als rechthebbende op kelderdeel B2, is die omstandigheid, afgezet tegen al hetgeen hiervoor werd overwogen, onvoldoende om de balans in het voordeel van [appellant] te doen doorslaan. Voor horizontale natrekking op grond van de verkeersopvatting zijn alles bijeen genomen onvoldoende gronden aanwezig.  
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant] heeft als laatste nog een beroep gedaan op het bepaalde in lid 2 van artikel 3:4 BW, het fysieke criterium. Om kelderdeel B2 te kunnen afscheiden van kelderdeel B1 (en/of kelderdeel A) zal beschadiging aan de originele kelder moeten worden toegebracht, omdat een (mandelige) scheidingsmuur met constructieve waarde moet worden ‘gesloopt’, aldus [appellant] . Hij verwart aldus de mogelijkheid om een eigen toegang te maken met de mogelijkheid tot fysieke afscheiding. Doordat alle kelderdelen onderling zijn verbonden en in feite één grote doorlopende ruimte vormen, is de fysieke verbondenheid hier geen bruikbaar criterium, zoals dat bijvoorbeeld ook bij rijtjeshuizen het geval is. In een dergelijk geval wordt het antwoord op de vraag of horizontale natrekking heeft plaatsgevonden geheel bepaald door de verkeersopvatting.  
       
     
     
       3.14 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat kelderdeel B2 volgens het uitgangspunt van artikel 5:20 BW verticaal is nagetrokken door perceel [straatnaam 1] 10 en dus aan [geïntimeerde] toebehoort.  Grief IV  heeft geen succes.  
       
       
         
           Verjaring te goeder trouw 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Met  grief V  beroept [appellant] zich op verkrijgende verjaring te goeder trouw na tien jaar (artikel 3:99 BW). De rechtbank heeft dit beroep afgewezen met de overweging dat een bezitter van een registergoed zich in beginsel slechts als rechthebbende mag beschouwen indien de akte waaruit dat bezit blijkt is ingeschreven in de openbare registers. [appellant] voert hiertegen aan dat uit artikel 3:23 BW slechts volgt dat goede trouw niet wordt aanvaard indien uit de openbare registers het tegendeel blijkt. Dat laatste is hier niet het geval omdat kelderdeel B2 in geen enkele splitsingsakte is ingetekend. In 2000 heeft zijn rechtsvoorgangster [naam 3] aan [geïntimeerde] een gebruiksrecht verstrekt met betrekking tot onder meer kelderdeel B2 en sindsdien hebben [appellant] en zijn rechtsvoorgangers te goeder trouw bezit gehad van kelderdeel B2, omdat ze geen reden hadden of behoefden te hebben om aan hun recht te twijfelen, aldus nog steeds [appellant] .  
       
     
     
       3.16 
       Of [naam 3] in 2000 ook kelderdeel B2 in gebruik heeft verstrekt aan [geïntimeerde] , kan in het midden blijven. Ten aanzien van [appellant] geldt hetzelfde als het hof in het arrest van 22 december 2020 heeft overwogen ten aanzien van [naam 1&2] - die door de aanwezigheid van de enige toegang op zijn perceel zelfs iets meer reden had dan [appellant] om te denken dat hij rechthebbende was. Die overweging komt  mutatis mutandis  op het volgende neer. Het feit dat het exclusieve gebruiksrecht met betrekking tot de kelder onder de tuin van [straatnaam 1] 10 in de splitsingsakte niet is toebedeeld aan een van de appartementseigenaren, laat onverlet dat op grond van verticale natrekking die kelder in beginsel toebehoort aan de appartementseigenaren van [straatnaam 1] 10 gezamenlijk. Op grond van artikel 5:24 BW kan bovendien een onroerende zaak niet zonder eigenaar zijn. Zoals hiervoor werd overwogen is die kelder ook niet horizontaal nagetrokken door [straatnaam 2] 1 en/of 3. Dit alles hadden [appellant] en zijn rechtsvoorgangers kunnen of in ieder geval behoren te weten of te vermoeden. Op deze overweging stuit het beroep van [appellant] op goede trouw af. Grief V faalt. 	 
       
       
         
           Verjaring niet te goeder trouw 
         
       
       
     
     
       3.17 
       Ook het beroep van [appellant] op verkrijgende verjaring niet te goeder trouw na twintig jaar (artikel 3:105 BW) wordt verworpen. Vast staat dat in ieder geval tot het moment dat [appellant] in zijn woning een luik aanbracht, in 2016/2017, de kelderdelen A en B1 en B2 voor de appartementseigenaren van [straatnaam 2] 1hs en 3hs niet te bereiken waren. In het licht van dat gegeven ligt het op de weg van [appellant] om zijn stelling dat hij en zijn rechtsvoorgangers (desalniettemin) gedurende twintig jaar of meer het bezit van kelderdeel B2 hebben gehad, van een stevige motivering te voorzien. Als concrete bezitshandeling heeft [appellant] echter ook in hoger beroep alleen het sluiten van de gestelde gebruiksovereenkomst met betrekking tot kelderdeel B2 in 2000 genoemd. Met die (rechts)handeling wordt de periode van twintig jaar evident niet gehaald. De rechtbank heeft het beroep op artikel 3:105 BW dan ook terecht als onvoldoende gemotiveerd afgewezen. Daarop strandt  grief VI .  
       
       
         
           Herstel van de keldermuur 
         
       
       
     
     
       3.18 
       Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat [appellant] geen aanspraak kan maken op kelderdeel B2. Dit betekent dat de door [geïntimeerde] doorgebroken keldermuur, anders dan [appellant] betoogt, niet een scheidingsmuur is tussen het perceel van [appellant] en dat van [geïntimeerde] . Het doorbreken daarvan stond [geïntimeerde] vrij, omdat zij de rechthebbende is. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de vordering tot herstel van de keldermuur reeds op deze omstandigheid afstuit. Dit betekent dat ook  grief VII  tevergeefs is voorgedragen.  
       
       
         
           Slotsom en kosten  
         
       
       
     
     
       3.19 
       De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op nihil en aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,= aan verschotten en € 1.183,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.