ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:1830

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:1830 Gerechtshof Den Haag , 03-07-2019 / 18/00635

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-07-03

Zaaknummer: 18/00635

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:1830

---

Belanghebbende is een woningcorporatie en komt op tegen het haar voor het jaar 2015 op aangifte voldane bedrag aan verhuurderheffing. Het Hof is van oordeel dat de verhuurderheffing geen ongeoorloofde inbreuk vormt op het ongestoorde genot van eigendom in de zin van artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Op regelgevend niveau is sprake van een “fair balance” tussen het doel van de heffing en de rechten van de aan die heffing onderworpen belastingplichtigen. Belanghebbende heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat zich ten aanzien van haar bijzondere, niet voor alle verhuurders geldende feiten en omstandigheden voordoen die een buitensporige last voor haar teweegbrengen. De verhuurderheffing leidt evenmin tot schending van het bepaalde in de artikelen 2 en 8 EVRM. Het beroep is desondanks gegrond. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende geen verhuurderheffing verschuldigd is voor leegstaande woningen die op 1 januari 2015 te koop worden aangeboden. Deze woningen zijn immers niet (meer) voor verhuur bestemd zoals bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, sub e, van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Over de teruggaaf van verhuurderheffing is de Inspecteur gehouden wettelijke rente te voldoen.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-18/00635 
     
     
     
     Uitspraak van 3 juli 2019 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [A] ) 
     
     
       en 
     
     
     de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Doetinchem, de Inspecteur, 
     (vertegenwoordigers: [B] en [C] ) 
     
     
       inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 maart 2018, nummer SGR 17/5143. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Belanghebbende heeft voor het jaar 2015 op 28 september 2015 een bedrag van € 10.107.256 aan verhuurderheffing op aangifte voldaan. 
       
     
     
       1.2. 
       De Inspecteur heeft het tegen de voldoening op aangifte ingediende bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake is een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 508. De Inspecteur heeft op 12 juli 2018 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 30 oktober 2018, ontvangen door het Hof op diezelfde datum, nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2018. Partijen zijn verschenen. Ter zitting hebben beide partijen elk een pleitnotitie overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       1.6. 
       Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen haar stelling dat sprake is van een individuele en buitensporige last, nader te onderbouwen en daartoe nog een aantal stukken in het geding te brengen. Belanghebbende heeft een brief, gedagtekend 12 december 2018, met bijlagen, aan het Hof gezonden en de Inspecteur heeft daarop gereageerd per brief van 22 januari 2019, door het Hof ontvangen op 24 januari 2019. 
       
     
     
       1.7. 
       Vervolgens heeft een tweede mondelinge behandeling van de zaak plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 april 2019. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnotitie overgelegd met als bijlage een kostenoverzicht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Het Hof gaat in hoger beroep uit van de door de Rechtbank vastgestelde, in hoger beroep niet betwiste, feit: 
       
       
         "Op 1 januari 2015 was [belanghebbende] eigenaar van 20.724 huurwoningen in de zin van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: Wmw). Van deze huurwoningen waren er op genoemde datum 1.027 bestemd voor de verkoop. Hiervan stonden 32 woningen op 1 januari 2015 daadwerkelijk leeg (leegstaande woningen).” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Het Hof voegt daaraan de volgende feiten toe. 
       
     
     
       2.3. 
       De totale WOZ waarde van de huurwoningen voor het jaar 2015 bedraagt € 2.252.146.000. De totale WOZ-waarde van de leegstaande woningen voor het jaar 2015 bedraagt € 3.997.000. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij haar brief van 12 december 2018 heeft belanghebbende een overzicht, aangeduid als "Genormaliseerd meerjaren resultatenoverzicht 2015-2026" (bijlage 1 – tabblad 2/2), gevoegd. Daarin is onder meer het volgende vermeld. 
       
       
         
           
         
       
       
       
       
       
       
       
     
     
       2.5. 
       Bij haar brief van 12 december 2018 heeft belanghebbende een overzicht, aangeduid als "Resultaat Haag Wonen (DAEB en niet-DAEB) x € 1.000" (bijlage 1 – tabblad 1/2), gevoegd. Daarin is onder meer vermeld dat de operationele kasstromen berekend op basis van de Verantwoordingsinformatie (dVi) het volgende bedragen: € 21.169.000 (2012), € 19.727.000 (2013), € 18.919.000 (2014) en € 30.641.000 (2015). 
       
       
       
       
       
       
       
       
         Verder vermeldt het overzicht de volgende genormaliseerde, commerciële en fiscale resultaten (na belastingen) van belanghebbende over de jaren 2012 tot en met 2015: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Genormaliseerd resultaat o.b.v. dVi kasstroom 
               
               
                 Geconsolideerde jaarrekening (Commercieel resultaat) 
               
               
                 Aangifte Vpb fiscale eenheid (Fiscaal resultaat) 
               
             
             
               
                 2012 
               
               
                 -23.895.000 
               
               
                 -54.107.000 
               
               
                 -1.296.000 
               
             
             
               
                 2013 
               
               
                 -11.358.000 
               
               
                 -23.779.000 
               
               
                 -34.975.000 
               
             
             
               
                 2014 
               
               
                 -18.500.000 
               
               
                 -6.371.000 
               
               
                 -578.000 
               
             
             
               
                 2015 
               
               
                 -6.868.000 
               
               
                 9.450.000 
               
               
                 17.532.000 
               
             
           
         
       
       
       
       
     
     
       2.6. 
       In de brief van belanghebbende van 12 december 2018 is onder meer het volgende vermeld over het genormaliseerde resultaat: 
       
       
         " Genormaliseerd resultaat 
          Zowel het genormaliseerd resultaat over de jaren 2012 tot en met 2014 – als ook voor de jaren daarna (2015 tot en met 2026) – is gebaseerd op " de Verantwoordingsinformatie (dVi)  en " de Prognose-informatie (dPi) ". De dVi's en de dPi's zijn de officiële verantwoordingsdocumenten welke een woningcorporatie verplicht is jaarlijks aan de toezichthouder van de sector te verstrekken. Voorheen was de toezichthouder het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en vanaf 2016 de Autoriteit Wonen (AW). (…) De dVi's zien op het verslagjaar dat is geweest, de dPi's zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting van de woningcorporatie." 
       
       
     
     
       2.7. 
       Belanghebbende heeft de jaarrekening 2015 overgelegd. De jaarrekening bevat onder meer de geconsolideerde balans per 31 december 2015. De balans vermeldt belanghebbendes langlopende en kortlopende schulden. 
       
       
         
           
         
       
       
       
       
       
     
     
       2.8. 
       Bij zijn brief van 22 januari 2019 heeft de Inspecteur een brief van de Autoriteit woningcorporaties gevoegd. De brief is gedagtekend op 18 november 2016 en betreft een Oordeelsbrief 2016. De brief verwijst naar de verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2015 en vermeldt onder meer: 
       
       
         "Op grond van artikel 61 lid 3 van de Woningwet 2015 beoordeelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) jaarlijks integraal uw corporatie. De Aw maakt hierbij gebruik van uw verantwoordingsinformatie (dVi) en prognose-informatie (dPi), uw jaarverslag (inclusief het volkshuisvestingsverslag), jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. 
         (…) 
       
       
       
         In deze oordeelsbrief treft u de resultaten van het onderzoek en de deelactiviteiten van uw corporatie aan. 
         (…) 
       
       
       
         
           Bescherming van het maatschappelijk vermogen 
         
         Het onderzoek richt zich op drie toezichtvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) die van invloed kunnen zijn op het beschermen van het maatschappelijk vermogen van een corporatie. De beoordeling van uw corporatie geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen." 
       
       
     
     
       2.9. 
       In de aangifte verhuurderheffing voor het jaar 2015 zijn de volgende gegevens vermeld: 
       
       
         
           
         
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen. 
     
     
       
         Verhuurderheffing 
       
     
     7. Op grond van artikel 1.1, in samenhang met artikel 1.4, van de Wmw wordt [de verhuurderheffing] geheven van degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien huurwoningen. 
     
     8. Op grond van artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw wordt onder een huurwoning verstaan een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt en waarvan de huurprijs niet hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning voor een korte periode verblijf houden. 
     
     9. Volgens artikel 1.5, in samenhang met artikel 1.6, van de Wmw wordt de [verhuurderheffing] geheven naar het belastbare bedrag, zijnde de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen van de belastingplichtige, verminderd met tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Volgens artikel 1.7 van de Wmw bedraagt de heffing in 2015 0,449% van het belastbare bedrag. 
     
     10. De rechtbank stelt voorop dat het de rechter ingevolge artikel 11 van de Wet  
     algemene bepalingen niet is toegestaan de innerlijke waarde of billijkheid van een wet te beoordelen. Dit brengt mee dat het de rechtbank niet is toegestaan de Wmw als zodanig te toetsen, behoudens voor zover deze in strijd zou zijn met eenieder verbindende verdragsbepalingen.  
     
     11. Voor wat betreft de beoordeling van de vraag of sprake is van strijd met artikel 1 
     van het Eerste Protocol EVRM ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan de Hoge Raad in zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:109) en het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 12 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5500). De rechtbank verwijst naar de in de genoemde jurisprudentie opgenomen overwegingen en concludeert dat van een dergelijke strijd geen sprake is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] voorts niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een individuele buitensporige last.  
     
     12. Voor wat betreft de vraag of de 32 leegstaande woningen kwalificeren als ‘voor de  
     verhuur bestemde woning’ in de zin van artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw overweegt de rechtbank als volgt. 
     
     13. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of  
     al dan niet sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning'. Er is dan sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning' als het betreffende object op de peildatum feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. Het doel dat de eigenaar van de desbetreffende woningen heeft met het eigendom en de verhuur van de woningen doet niet ter zake en het gegeven dat er sprake is van beoogde verkoop doet aan dit oordeel evenmin af.  
     
     14. De rechtbank stelt voorop dat de taak van [belanghebbende] is te voorzien in de  
     woningbehoefte van de minder draagkrachtige huishoudens. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat alle aan [belanghebbende] in eigendom toebehorende woningen in beginsel ‘voor verhuur bestemd’ zijn als bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, van de Wmw, ook als ze tijdelijk leegstaan. 
     
     15. Op de peildatum 1 januari 2015 stonden 32 van de voor verkoop bestemde woningen leeg. Volgens het begunstigende beleid van de Belastingdienst (op de website van de Belastingdienst gepubliceerd onder de ‘Vragen en antwoorden Verhuurderheffing’) tellen op de peildatum onverhuurde woningen die te koop worden aangeboden of eventueel te koop aangeboden gaan worden, mee in de heffingsgrondslag van de verhuurderheffing. Dit geldt echter niet voor woningen die op de peildatum onverhuurd (en onbewoond) zijn en waarvoor uiterlijk op 31 augustus van dat jaar een (voorlopige) koopovereenkomst is gesloten met een koper die de woning zelf gaat bewonen. Nu [belanghebbende] heeft erkend dat de 32 woningen niet vóór 31 augustus 2015 zijn verkocht (al dan niet op grond van een voorlopige koopovereenkomst), heeft [de Inspecteur] dus niet gehandeld in strijd met door hem gewekte verwachtingen of gevoerd beleid. Bij een jaarlijkse heffing op basis van een peildatum aan het begin van het jaar is het voorts naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk een voornemen dat niet binnen 8 maanden na die peildatum is uitgevoerd, buiten beschouwing te laten. Met verwijzing naar het in 14 overwogene behoren de 32 woningen daarom tot de heffingsgrondslag van de [verhuurderheffing] voor 2015. 
     
     16.	[ Belanghebbende] is daarom de [verhuurderheffing] overeenkomstig haar aangifte verschuldigd. Het beroep is in zoverre ongegrond. 
     
     
       
         Motivering uitspraak op bezwaar 
       
     
     17. Voor zover [belanghebbende] met haar standpunt dat de uitspraak op bezwaar niet voldoet aan de minimale vereisten van motivering een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel, is hiervan naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Onder het kopje ‘6 - Beoordeling van uw bezwaar’ heeft [de Inspecteur] de ongegrondverklaring van het bezwaar uitgebreid uitgelegd en is [de Inspecteur] voldoende ingegaan op de geschilpunten. Het beroep is ook in zoverre ongegrond. 
     
     
       (…) 
     
     
     20. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard."  
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de onderhavige verhuurderheffing een ongeoorloofde inbreuk vormt op het ongestoorde genot van eigendom in de zin van artikel 1 Eerste Protocol (EP) van het Europese Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Verder is in geschil of de verhuurderheffing in strijd is met het bepaalde in de artikelen 2 en 8 EVRM. Indien deze vragen ontkennend worden beantwoord is in geschil of belanghebbende terecht de verhuurderheffing heeft voldaan voor de 32 leegstaande woningen.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert: 
       
         
           primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot volledige restitutie van het op aangifte voldane bedrag van € 10.107.256 aan verhuurderheffing; 
         
         
           subsidiair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en verlaging van de heffingsgrondslag van de verhuurderheffing met een bedrag van € 3.997.000, zijnde de totale WOZ-waarde van de 32 leegstaande woningen, en tot restitutie van het op aangifte voldane bedrag aan verhuurderheffing voor die woningen. 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Vooraf: tardief standpunt Inspecteur in diens brief van 22 januari 2019? 
       
     
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft zich ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat het gestelde onder ‘Ten vijfde’ in de brief van de Inspecteur van 22 januari 2019 als tardief buiten beschouwing moet blijven. Dit onderdeel van de brief bevat, aldus belanghebbende, een nieuw standpunt waarop zij onvoldoende heeft kunnen reageren.  
       
       
         5.2.1. 
         Het Hof verwerpt deze stelling. Hierbij stelt het Hof voorop dat het de Inspecteur in beginsel vrijstaat om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht (vgl. HR 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72).  
         
       
       
         5.2.2. 
         In zijn brief van 22 januari 2019 geeft de Inspecteur een reactie op de door belanghebbende in haar brief van 12 december 2018 aangevoerde onderbouwing van haar standpunt dat de onderhavige verhuurderheffing een individuele en buitensporige last vormt. Verder geeft de Inspecteur in deze brief een nadere onderbouwing van zijn, al eerder in de procedure ingenomen, juridische standpunt dat bij de beoordeling of sprake is van een individuele en buitensporige last de (waarde van de) eigendom van belanghebbende betrokken dient te worden. De in het onderdeel ‘Ten vijfde’ genoemde brief van de Autoriteit woningcorporaties was al bekend bij belanghebbende - het betreft immers een aan belanghebbende gerichte brief - en bovendien heeft zij de brief van de Inspecteur ook geruime tijd voor de zitting van 10 april 2019 ontvangen. Verder heeft zij ter zitting ook adequaat op de brief gereageerd. Een en ander brengt mee dat belanghebbende geenszins is geschaad in haar processuele positie. 
         
         
           
             Vormt de verhuurderheffing een ongeoorloofde inbreuk op het ongestoorde genot van eigendom in de zin van artikel 1 EP EVRM? 
           
         
         
       
     
     
       5.3. 
       Artikel 1 EP EVRM beschermt het recht op het ongestoord genot van eigendom. Belastingheffing vormt in beginsel een inbreuk op het door artikel 1 EP EVRM gegarandeerde ongestoorde genot van eigendom. Deze inbreuk is in het algemeen gerechtvaardigd nu de slotzin van het artikel uitdrukkelijk voorziet in een uitzondering om de betaling van belastingen te verzekeren (zie EHRM 29 april 2008, nr. 13378/05, Burden and Burden tegen het Verenigd Koninkrijk, ECLI:CE:ECHR: 2008:0429JUD001337805, NJ 2008/306, onderdeel 59). Dit neemt niet weg dat belastingheffing, de inbreuk, slechts dan is gerechtvaardigd indien: 
       
         
           de inbreuk door de Staat op het ongestoorde genot van eigendom in overeenstemming is met het nationale recht ("lawful"); 
         
         
           de inbreuk een legitiem doel in het algemeen belang nastreeft ("legitimate aim"); 
         
         
           een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de daartoe in het algemeen belang gebruikte middelen en het legitieme doel dat daarmee wordt nagestreefd. Dit vereist het bestaan van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten ("fair balance"). Van een dergelijke redelijke verhouding is geen sprake indien een individuele belastingplichtige door de onderhavige belastingheffing zou worden getroffen door een individuele en buitensporige last. Bij de keus van de middelen om het algemeen belang te dienen, komt aan de wetgever een ruime beoordelingsmarge toe (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219). De eis dat sprake is van een fair balance kan op twee niveaus getoetst worden, te weten op het niveau van de regelgeving en op het niveau van de individuele belastingplichtige. 
         
       
       
       
         
           lawful 
         
       
     
     
       5.4. 
       De eis dat de inbreuk 'lawful' is, veronderstelt dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de uitoefening is. Aan dit vereiste is voldaan nu de verhuurderheffing een basis heeft in het nationale recht - de Wet verhuurderheffing - en deze wet voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar is in de uitoefening. Daarnaast biedt de wet procedurele garanties die de betrokkene een redelijke mogelijkheid bieden tot effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de inbreuk.  
       
       
         
           legitimate aim 
         
       
       
         5.5.1. 
         Het Hof stelt voorop dat in de slotzin van artikel 1 EP EVRM ligt besloten dat het heffen van belastingen in het algemeen belang in beginsel voldoet aan het vereiste van een legitiem doel. Bij de beoordeling of een maatregel in het algemeen belang is, komt op fiscaal gebied een ruime beoordelingsvrijheid toe aan de wetgever. Daarbij dient het oordeel van de wetgever te worden geëerbiedigd, tenzij dat oordeel evident van redelijke grond is ontbloot (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219, r.o. 4.3.2). 
         
       
       
         5.5.2. 
         In de parlementaire geschiedenis is als primaire doelstelling van de verhuurderheffing het genereren van inkomsten genoemd. De Wet Verhuurderheffing is daarom meegenomen in het Stabiliteitsprogramma dat op 27 april 2012 aan de Tweede Kamer is gezonden met het oog op het terugdringen van het begrotingstekort tot 3% van het bruto binnenlands product. Verder vormt de verhuurderheffing volgens de wetgever een belangrijk element van een pakket aan maatregelen die zijn gericht op een betere werking van de woningmarkt (zie MvT, Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 407, nr. 3, p. 2). 
         
       
       
         5.5.3. 
         Dat aan de verhuurderheffing primair een budgettair belang ten grondslag ligt, leidt niet tot de conclusie dat de verhuurderheffing geen legitiem doel in algemeen belang vormt (vgl. Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:124, BNB 2016/164). Een budgettair doel - het financieren van de collectieve uitgaven van een staat - is immers bij uitstek eigen aan belastingheffing. Evenmin kan geoordeeld worden dat de keuze van de wetgever voor een verhuurderheffing evident van redelijke grond is ontbloot.  
         
         
           
             fair balance op het niveau van de regelgeving 
           
         
       
       
         5.6.1. 
         De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is het genereren van inkomsten. De wetgever heeft hierbij getracht de uitvoeringskosten en administratieve lasten zo laag mogelijk te houden (Kamerstukken 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 2 en 3). Ten aanzien van de effecten van de verhuurderheffing heeft de wetgever het volgende vermeld: 
         
         
           "De gevolgen voor de huursector zijn bij de voorbereidingen in 2011 van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing (met een opbrengst van 760 mln bij een heffing voor zowel de gereguleerde als de ongereguleerde sector) in beeld gebracht.  
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           Voor de corporatiesector zijn berekeningen uitgevoerd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) inzake de gevolgen van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing. Hierin is uitgegaan van een heffing in de gehele huursector. Uit die analyse blijkt dat gemiddeld genomen de effecten van de heffing gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid, maar dat ook waar dat niet volledig het geval is de financiële lasten van de heffing goed zijn op te vangen. Deze conclusie geldt voor alle drie door het CFV onderscheiden regio-typen (met veel, beperkt en weinig marktpotentieel). De rentedekkingsgraad in 2019 (het eerste jaar na de introductie van een verhuurderheffing dat door het CFV is onderzocht), als uitdrukking van de liquiditeit van de exploi-tatie, zakt door de heffing van 1,34 naar 1,19, maar stijgt weer naar 1,35 als ook rekening wordt gehouden met de wijzigingen in het huurbeleid. Het beeld bij de solvabiliteit is vergelijkbaar. Daarnaast zijn verdere verbeteringen van de liquiditeit en solvabiliteit mogelijk door besparingen op beheerslasten en aanpassingen in de (des)investeringen. Door de hogere heffing en de beperking tot het gereguleerde gebied zullen sommige verhuurders zwaardere lasten ondervinden dan in deze berekeningen verondersteld. Daar staat tegenover dat de ruimte voor extra huurverhogingen verder toeneemt door de niet in het CFV-onderzoek meegenomen mogelijkheid van de 1%-verhoging voor huurders met een inkomen van € 33 000 tot € 43 000 en door de maatregel inzake 50 extra punten voor woningen in beschermde stads- en dorpsgezichten. Voorts is van belang dat de verhuurders ook in de jaren na de in het onderzoek beschouwde tijdshorizon elk jaar weer de hogere huurstijgingen kunnen blijven effectueren. Uiteraard is van belang dat woningcorporaties hun belangrijke maatschappelijke functie kunnen blijven vervullen. Daarom zullen de gevolgen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties via de reguliere rapportages (CFV) worden gemonitord."  
           (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3-4) 
         
         
         
           en  
         
         
         
           "Het CFV geeft wel aan dat de ruimte voor investeringen onder druk komt te staan. Ik constateer echter dat het geraamde eigen vermogen nog voldoende ruimte biedt om het huidige niveau van investeringen de komende jaren voort te zetten. In de periode 2009–2011 is door corporaties jaarlijks € 9 à € 10 miljard aan nieuwe investeringen gepleegd (exclusief circa € 3,5 miljard aan onderhoud). Aangezien de gemiddelde solvabiliteit nog ruim boven het door het CFV vereiste minimale niveau van 15% blijft, kan de sector als geheel een vergelijkbaar niveau aan investeringen tenminste handhaven. Daarnaast merk ik op dat in de doorrekeningen van het CFV nog geen rekening is gehouden met de mogelijkheden die corporaties hebben om het niveau van hun bedrijfslasten te doen dalen. Ook dit kan een significant positief effect hebben op de solvabiliteit (en de kasstromen) van corporaties en daarmee op hun investeringsmogelijkheden. Daarnaast zijn er in het op 13 februari aan uw Kamer voorgelegde pakket aan maatregelen enkele stimulerende maatregelen opgenomen. Woningcorporaties zullen voordeel hebben van het op te richten Energiebesparingsfonds. Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van € 150 miljoen, aan te vullen met middelen vanuit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van 600 miljoen wordt bereikt. Ongeveer de helft van dit revolverende fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving komt ten goede aan de verhuurders. Ook de tijdelijke verlaging van de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw zal een positief effect op de investeringen hebben." 
           (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 7).  
         
         
       
       
         5.6.2. 
         Uit het voorgaande volgt dat de wetgever rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de effecten van de verhuurderheffing gemiddeld genomen gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid. Hierbij stond de wetgever voor ogen dat de verhuurderheffing niet noodzakelijk volledig uit huurverhoging zou worden opgebracht; verhuurders hebben ook de mogelijkheid om op andere manieren de heffing in te vullen dan door middel van het maximaliseren van de huuropbrengsten, zoals de verkoop van woningen en efficiencyverbetering (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 5-6). 
         
       
       
         5.6.3. 
         De verhuurderheffing is verder gebaseerd op de gedachte dat de overheid de markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur heeft gecreëerd en de werking van die markt bevordert. Tegen deze achtergrond heeft de wetgever het redelijk geacht dat de verhuurders die profijt hebben van de aldus bevorderde stabiliteit van de markt en daarmee van gewaarborgde inkomsten, ook op die grond daaraan een financiële bijdrage leveren (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3). 
         
       
     
     
       5.7. 
       Uit hetgeen hiervoor onder 5.6.1 tot en met 5.6.3 is overwogen, volgt dat de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van de mogelijke gevolgen van de verhuurderheffing en de te verwachten effecten voor verhuurders (binnen de corporatiesector). Het Hof is van oordeel dat de wetgever op het niveau van de regelgeving binnen de hem toekomende ruime beoordelingsmarge is gebleven bij de beoordeling of sprake is van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang dat met de verhuurderheffing wordt nagestreefd, en de bescherming van individuele rechten van verhuurders (binnen de corporatiesector). Op het niveau van regelgeving is derhalve geen sprake van een schending van artikel 1 EP EVRM. 
       
       
         
           fair balance op individueel niveau 
         
       
     
     
       5.8. 
       De verhuurderheffing kan voor een belastingplichtige alleen dan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in diens geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Dat kan zich bij belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders in de corporatiesector geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen (vgl. onder meer HR 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:442, BNB 2017/115, en HR 6 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:511, BNB 2018/137). De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op belanghebbende. 
       
       
         5.9.1. 
         Belanghebbende heeft gesteld dat zij wordt getroffen door een individuele en buitensporige last omdat de verhuurderheffing voor haar leidt tot een structureel verliesgevende situatie. Zij heeft naar het oordeel van het Hof evenwel niet aannemelijk gemaakt dat dit laatste het geval is. Zo volgt uit het door belanghebbende overgelegde overzicht (zie 2.4) dat reeds in de jaren 2012, 2013 en 2014 haar resultaat vóór de verhuurderheffing negatief was. Hoewel het positieve resultaat over 2015 teniet wordt gedaan door de verhuurderheffing, volgt uit dit overzicht ook dat sprake is van een stijgende lijn in de door belanghebbende behaalde resultaten. Daarbij komt dat blijkens het genormaliseerde resultatenoverzicht (zie 2.5) haar operationele kasstroom, na aftrek van de verhuurderheffing, in het onderhavige jaar € 30.641.000 bedraagt en zich in de loop der jaren positief ontwikkeld heeft. 
         
       
       
         5.9.2. 
         De stelling van belanghebbende dat zij de verhuurderheffing eigenlijk alleen kan betalen door meer vreemd vermogen aan te trekken, heeft zij met de door haar overgelegde stukken evenmin aannemelijk gemaakt. Zo volgt uit de overgelegde jaarrekening 2015 (zie 2.7) dat het bedrag van de langlopende en kortlopende schulden in 2015 lager is dan in 2014. Daarnaast volgt uit het overgelegde resultatenoverzicht dat de rentelasten vanaf 2012 dalen. 
         
       
       
         5.9.3. 
         Ook voor het overige heeft belanghebbende geen bijzondere, niet voor alle verhuurders geldende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat zij wordt getroffen door een buitensporige last. Uit de door de Inspecteur overgelegde brief van de Autoriteit woningcorporaties, waarbij o.a. het "omvalrisico" van belanghebbende is afgezet tegen dat van de corporatiesector als geheel, volgt bovendien dat de Autoriteit woningcorporaties van oordeel is dat de beoordeling van belanghebbende op dit punt geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen (zie 2.8). 
         
       
     
     
       5.10. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat geen sprake van is van een individuele buitensporige last in de zin van artikel 1 EP EVRM.  
       
       
         
           Is de verhuurderheffing in strijd met het bepaalde in de artikelen 2 en 8 EVRM? 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Het Hof ziet niet in hoe de verhuurderheffing een inbreuk kan opleveren op artikel 2 (recht op leven) of op artikel 8 EVRM (recht op respect voor privéleven en de woning). Ook deze stelling faalt derhalve. 
       
       
         
           Heeft belanghebbende terecht op aangifte verhuurderheffing voldaan voor de leegstaande woningen? 
         
       
       
       
         5.12.1. 
         Ingevolge artikel 1.1 in samenhang met artikel 1.4 van de Wet Maatregelen Woningmarkt II (Wmw) wordt vanaf 1 januari 2014 een verhuurderheffing geheven van degene die op 1 januari van dat kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien (vanaf 1 januari 2017: 50) huurwoningen. Ingevolge artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, Wmw wordt onder het begrip huurwoning verstaan - kort gezegd en voor zover hier van belang - de "in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning".  
         
       
       
         5.12.2. 
         Het begrip ‘voor verhuur bestemd’ is tijdens de parlementaire behandeling van de Wet verhuurderheffing  niet nader omschreven. Wel blijkt uit de systematiek en de parlementaire geschiedenis van de Wet verhuurderheffing en zijn opvolger, de Wmw, dat eenvoud en uitvoerbaarheid bij de vormgeving van de verhuurderheffing een grote rol hebben gespeeld en dat is beoogd in elk geval bij de bepaling van de belastinggrondslag zoveel mogelijk te abstraheren van het gedrag en de keuzes van de belastingplichtige (vgl. Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 2 en 5, en Kamerstukken I 2012/13, 32 847, E, p. 5). In dit verband volgt uit de parlementaire behandeling tevens dat niet alleen op de peildatum daadwerkelijk verhuurde woningen behoren tot de categorie woningen die ‘voor verhuur [zijn] bestemd’. Daartoe behoren ook woningen die op de peildatum leegstaan maar wel (voor een bepaald bedrag) te huur worden aangeboden (vgl. Kamerstukken II 2012/13, 33 402, nr. 14, p. 45).  
         
       
       
         5.13.1. 
         Het Hof is, gelet op de bewoordingen ‘voor verhuur bestemd’ en de aangehaalde parlementaire geschiedenis, van oordeel dat woningen die op de peildatum leeg staan en niet (meer) te huur worden aangeboden, niet (meer) kwalificeren als huurwoning zoals bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, Wmw.  
         
       
       
         5.13.2. 
         Tussen partijen is niet in geschil dat op 1 januari 2015 (de peildatum) sprake was van 32 leegstaande woningen die voor verkoop waren bestemd (zie 2.1) en, door belanghebbende onweersproken gesteld, uitsluitend te koop werden aangeboden. Hiervan uitgaande kwalificeren deze leegstaande woningen niet meer als woningen die ‘voor verhuur [zijn] bestemd’ zoals bedoeld in artikel 1.2, eerste lid, onderdeel e, Wmw, zodat de verhuurderheffing voor deze woningen ten onrechte is voldaan.  
         
       
     
     
       5.14. 
       
         Gelet hierop dient de totale WOZ-waarde van de huurwoningen te worden verminderd met een bedrag van € 3.997.000, zodat de som van de WOZ-waarde van de in de heffing te betrekken woningen € 2.248.149.000 (€ 2.252.146.000 -/- € 3.997.000) bedraagt en 20.692 (20.724 -/- 32) huurwoningen in de heffing moeten worden betrokken.  
         Hiervan uitgaande bedraagt het belastbare bedrag voor de verhuurderheffing € 2.247.062.518 (2.248.149.000 -/- 1.086.482 (2.248.149.000 / 20.692 *10)). 
         De verhuurderheffing bedraagt dan € 10.089.310 (2.247.062.518 * 0,449%), zodat aan belanghebbende een bedrag van € 17.946 (€ 10.107.256 -/- € 10.089.310) gerestitueerd dient te worden. 
       
       
     
     
       5.15. 
       
         Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van wettelijke rente over het door de Inspecteur naar aanleiding van deze uitspraak terug te betalen bedrag van € 17.946.  
         Bij de beoordeling van dat verzoek wordt het volgende vooropgesteld. Volgens vaste jurisprudentie is met de vernietiging van een besluit van een bestuursorgaan door de rechter de onrechtmatigheid van dat besluit gegeven, en in beginsel ook de schuld van het bestuursorgaan. Hetzelfde heeft te gelden indien op grond van een rechterlijke beslissing wordt overgegaan tot teruggave van belasting naar aanleiding van een beroep met betrekking tot de voldoening of afdracht op aangifte van die belasting. Omdat bij een teruggaaf van verhuurderheffing niet een wettelijke regeling tot vergoeding van invorderingsrente en/of heffingsrente van toepassing is, moet worden aangenomen dat schade in de vorm van rentenadeel is geleden waarop de regeling van de wettelijke rente (artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek) van toepassing is. Vgl. HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV0264, BNB 2013/2. Gelet op het voorgaande komt het Hof aan het verzoek van belanghebbende tegemoet. 
       
       
       
         
           Is het motiveringsbeginsel geschonden? 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       De stelling dat het motiveringsbeginsel is geschonden wijst het Hof af, omdat uit de uitspraak op bezwaar van 14 juni 2017 en het verweerschrift in eerste aanleg geenszins blijkt dat de Inspecteur deze stukken niet naar behoren heeft gemotiveerd. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.16. 
       Gelet op hetgeen onder 5.12.1 tot en met 5.14 is overwogen, is het hoger beroep gegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1.1. 
       Het Hof ziet reden de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten. Het Hof ziet geen reden af te wijken van de forfaitaire bedragen als genoemd in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor een toekenning van een proceskostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een (de) daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (HR 13 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA2802, BNB 2007/260). Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. Anders dan belanghebbende ter zitting heeft gesteld, geeft de omstandigheid dat voor de beslechting van het geschil getoetst moet worden aan bepalingen van internationaal recht geen aanleiding tot een ander oordeel. 
       
     
     
       6.1.2. 
       Het Hof stelt de proceskosten vast op in totaal € 2.560 wegens beroepsmatig verleende bijstand: 2 punten à € 512 in beroep (beroepschrift: 1, verschijnen zitting: 1) en 3 punten à € 512 in hoger beroep (hogerberoepschrift: 1, verschijnen zitting: 1, nadere inlichtingen: 0,5 en nadere zitting: 0,5) met toepassing van gewichtsfactor 1.  
       
     
     
       6.2. 
       De Inspecteur dient de voor de procedure bij de Rechtbank en het Hof gestorte griffierechten van in totaal € 841 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         gelast de Inspecteur een bedrag van € 17.946 aan verhuurderheffing aan belanghebbende terug te geven, te vermeerderen met het op de voet van artikel 6:119 en 6:120 BW over dit bedrag met ingang van 28 september 2015 te berekenen bedrag aan wettelijke rente; 
       
       
         veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende van € 2.560; en 
       
       
         draagt de Inspecteur op het betaalde griffierecht van € 841 aan belanghebbende te vergoeden. 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Obbink-Reijngoud en F.G.F. Peters, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 3 juli 2019 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
     2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
     -      - de naam en het adres van de indiener; 
     -      - de dagtekening; 
     -      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     -      - de gronden van het beroep in cassatie. 
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.