ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:3106

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:3106 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 20-05-2025 / 23/2716

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-05-20

Zaaknummer: 23/2716

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:3106

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 23/2716 
       uitspraakdatum: 20 mei 2025 
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 23 augustus 2023, nummer ZWO 23/335, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 679.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de woning verlaagd naar € 650.000. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] . 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning. bouwjaar 1975, met een gebruiksoppervlakte van 272 m2 en een kavelgrootte van 720 m2. Bij de onroerende zaak horen twee dakkapellen, een carport, een overkapping, een tuinhuis en een garage. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 435.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 650.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Waarde 
       
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
       
       
         
           Bewijslast 
         
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.  Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
       
     
     
       4.3. 
       Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.4. 
       Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen. 
       
       
         
           Taxatiematrix  
         
       
     
     
       4.5. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 699.000. In deze taxatiematrix zijn drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Woning 
                 
               
               
                 
                   Perceel 
                 
               
               
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                    Per m2 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                    Per m2 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 33 
               
               
                 1975 
               
               
                 272 m2  
               
               
                 € 1.513 
               
               
                 € 411.641 
               
               
                 720 m2  
               
               
                 € 366   
               
               
                 € 263.246 
               
               
                 Garage € 10.000 
                 Carport € 2.100 
                 Dakkapel € 9.080 
                 Overkap € 1.400 
                 Tuinhuis € 2.400 
               
               
                 € 699.000 
                 (01-01-21) 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                      Koopsom 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 79 
               
               
                 1979 
               
               
                 275 m2 
               
               
                 € 1.605 
               
               
                 € 441.501 
               
               
                 1.040 m2 
               
               
                 € 264 
               
               
                 € 274.799 
               
               
                 Garage € 7.500 
                 Tuinhuis € 1.200 
                 
               
               
                 € 725.000 
                 (23-12-2020) 
                 
                   Gecorr.: 
                 
                 
                   € 725.000   
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 136c 
               
               
                 1976 
               
               
                 304 m2 
               
               
                 € 1.252 
               
               
                 € 380.647 
               
               
                 4.170 m2 
               
               
                 € 41 
               
               
                 € 170.678 
               
               
                 Garage € 11.201 
                 Zwembad € 27.500 
                 Carport € 4.500 
                 Berging € 12.238 
                 Dakkapel € 8.764 
                 
               
               
                 € 582.500 
                 (7-9-2020) 
                 
                   Gecorr.: 
                 
                 
                   € 615.528   
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 8 
               
               
                 1998 
               
               
                 215 m2 
               
               
                 € 1.980 
               
               
                 € 425.790 
               
               
                 1.207 m2 
               
               
                 € 231  
               
               
                 € 279.179 
               
               
                 Garage € 13.601 
                 Berging € 5.850 
                 Kelder € 9.900 
                 
               
               
                 € 800.000 
                 (29-7-2021) 
                 
                   Gecorr.: 
                 
                 
                   € 734.320   
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 725.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 79. Het bouwjaar (1975 versus 1979), de woonoppervlakte (272 m2 versus 275 m2), de ligging (3), kwaliteit (3), onderhoud (3), uitstraling (3), doelmatigheid (3) en voorzieningen (3) goed vergelijkbaar. Met het verschil in perceeloppervlakte (720 m2 versus 1.040 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden.  
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende betoogt dat een stijging van 83% ten opzichte van het voorgaande jaar niet reëel kan zijn. Belanghebbende vindt dat een burger een bestendige gedragslijn mag verwachten. Dit betoog kan niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant . 
       
     
     
       4.8. 
       Ook stelt belanghebbende dat de onderhoudstoestand van de woning slecht is. De onderhoudstoestand is slecht omdat het Nehobo plafond in de woonkamer doorzakt, het pannendak is doorgezakt, in de gevel scheurvorming te zien is, de regengoot is doorgezakt en de kozijnen zijn aan vervanging toe door houtrot. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, door onderhoud op gemiddeld vast te stellen, voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand minder dan gemiddeld is.   
       
     
     
       4.9. 
       Tot slot stelt belanghebbende dat de asbest in de schuur van de buren een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. Het Hof acht het niet aannemelijk dat dit een waardedrukkend effect heeft op de woning.  
       
     
     
       4.10. 
       Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       5.1. 
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
     - wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier. 
     
     
     
     
       De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
     
     
     
       (P.W.L. van den Bersselaar)	(R.A.V. Boxem) 
     
     
     
       Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44. 
   
   
      HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
   
   
      HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. 
   
   
      HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Hof Arnhem-Leeuwarden 28 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9176.