ECLI: ECLI:NL:RBSHE:2006:AY6919

Titel: ECLI:NL:RBSHE:2006:AY6919 Rechtbank 's-Hertogenbosch , 16-08-2006 / HA ZA 05-602

Gerecht: Rechtbank 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2006-08-16

Zaaknummer: HA ZA 05-602

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSHE:2006:AY6919

---

Botsende suboptierechten.

vonnis 
       RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 123536 / HA ZA 05-602 
     
     Vonnis van 16 augustus 2006 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiser], 
       wonende te [woonplaats], 
       eiser, 
       verweerder tegen de eis in tussenkomst, 
       procureur mr. H.A. Pasveer, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.  [de erven, gedaagden sub 1], 
       domicilie kiezende te Oosterhout, 
       gedaagden, 
       verweerders tegen de eis in tussenkomst, 
       procureur mr. J.P.F.W. van Eijck, 
       advocaat mr. E.S. Chel, 
     
     
     
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       HEINEKEN NEDERLAND B.V., 
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde, 
       verweerder tegen de eis in tussenkomst, 
       procureur mr. J.P.F.W. van Eijck, 
       advocaat mr. S.M. van der Zwan, 
     
     
     
       3. de vennootschap onder firma 
       V.O.F. STADSHERBERG WILHELMINA, 
       gevestigd te Oss, 
       4.	[gedaagde sub 4], 
       wonende te [woonplaats], 
       5.	[gedaagde sub 5], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       tussengekomen partijen, 
       procureur mr. G.J.W. Verschuur. 
     
     
     Partijen zullen hierna [eiser], [de erven, gedaagden sub 1], Heineken en Wilhelmina genoemd worden. Met de enkelvoudsvorm Wilhelmina wordt tevens gedoeld op de vennoten, die waar nodig afzonderlijk [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] worden genoemd.  
       
     1. De procedure 
     
     
        1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 4 januari 2006 
       - het proces-verbaal van comparitie van 16 februari 2006.  
     
     
      1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.  Het geschil 
       2.1. Aan de orde is het recht op levering van het horecapand aan de [adres] te Oss, dat bij het begin van deze procedure eigendom was van [de erven, gedaagden sub 1]. Het pand was verhuurd aan Heineken, die het had onderverhuurd aan Wilhelmina. [eiser] en Wilhelmina stellen allebei dat zij een koopoptie op dit pand hebben verkregen van Heineken, die op haar beurt van [erflaatster] een koopoptie had verkregen.  
     
     
     
       2.2. [eiser] vordert - samengevat - na wijziging van eis: 
       - primair te verklaren voor recht dat Wilhelmina geen koopoptie heeft verkregen dan wel de koopoptie van [eiser] voor moet gaan, [de erven, gedaagden sub 1] te veroordelen het pand aan Heineken te leveren, Heineken te veroordelen het pand aan [eiser] te leveren en Wilhelmina te veroordelen dit te gehengen en te gedogen 
       - subsidiair Wilhelmina te veroordelen om het pand aan [eiser] te leveren 
       - meer subsidiair te verklaren voor recht dat Heineken toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst van 4 mei 1995 en Heineken te veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat, en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van EUR 375.000 
       - gedaagden hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen. 
     
     
     2.3. [de erven, gedaagden sub 1], Heineken en Wilhelmina voeren verweer tegen de vorderingen van [eiser]. 
     
     
       2.4. Wilhelmina vordert als tussengekomen partij - samengevat - : 
       - primair voor recht te verklaren dat Wilhelmina eigenaar is van het pand en eiser, [de erven, gedaagden sub 1] en Heineken te veroordelen dat te gehengen en te gedogen 
       -  subsidiair [erven, gedaagde sub 1] te veroordelen tot verkoop en levering aan Heineken, Heineken te veroordelen tot verkoop en levering aan Wilhelmina en [eiser] te veroordelen dat te gehengen en te gedogen 
       - meer subsidiair Heineken te veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat, en tot betaling van een voorschot van EUR 100.000 of een ander redelijk bedrag. 
     
     
     2.5 Eisers, [gedaagden sub 1]en Heineken voeren verweer tegen de vorderingen van Wilhelmina. 
     
     2.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
     
     3. De feiten 
      	 
     3.1. Het horecapand aan de [adres] te Oss, kadastraal bekend gemeente Oss [nummer], werd sinds 1972 door [erflaatster] verhuurd aan Heineken, die het aan diverse exploitanten onderverhuurde. Sinds 1982 verhuurde Heineken het pand aan [H.F.] en diens echtgenote [M.F.] (hierna gezamenlijk met het enkelvoud [F] aan te duiden). [F] exploiteerde in het pand een café/café-restaurant onder de naam [X]. In 1984 had hij al een voorkeursrecht van koop op het café verkregen in verband met door hem gepleegde en nog te plegen investeringen (prod. 1 antw. [eiser]). [F] ondernam ter plaatse nog meer activiteiten. In 1984 kocht hij van een derde de aan de achterkant van het café gelegen oude bioscoop (de percelen Oss sectie [nummer]), die hij als zalencentrum onder de naam 't Oude Theater ging exploiteren. In 1986 kocht [F] ook nog een stuk grond naast de oude bioscoop (het perceel sectie [nummer]), waarop hij een omvangrijke serre bouwde die hij onder de naam De Wintertuin exploiteerde. Daarbij nam [F] met toestemming van [erflaatster] voor De Wintertuin een strook grond in gebruik die eigendom was van [erflaatster] (de zgn. "plaagstrook", die aan de achterkant van het café ongeveer tussen het zalencentrum en De Wintertuin ligt). Daar stond tegenover dat [F] voor de bouw van een trappenhuis en een koelcel ten behoeve van het café gebruik maakte van grond die aan hem in eigendom toebehoorde. 
     
     3.2. Bij brief van 22 november 1993 (prod. 2 antw. Heineken) maakte prof.mr. [S] aan Heineken kenbaar dat zijn tante [erflaatster] een verhoging van de huursom voor het café wilde omdat de netto-opbrengst door de zware onderhoudslasten te gering was. In deze brief werden ook andere oplossingen voorgesteld. Bij brief van 15 december 1993 (prod. 3 antw. Heineken) noemde Heineken nog twee andere oplossingen.  
     
     
       3.3. Op 22 juni 1994 ondertekenden [erflaatster] en [F] een handgeschreven overeenkomst (prod. 4 antw. Heineken), inhoudende: 
       1) dat [erflaatster] en [F] zich inspannen om een huurovereenkomst tussen [erflaatster] en Heineken tot stand te brengen, waarbij het café voor NLG 50.000 per jaar wordt verhuurd en waarbij wordt bepaald dat [erflaatster] van het onderhoud alleen het buitenschilderwerk voor haar rekening hoeft te nemen 
       2) dat [erflaatster] aan [F] privé een optie verleent om het café na haar dood te kopen voor NLG 450.000 met indexering. 
       Er werd ook nog een getypte versie van deze overeenkomst uitgewerkt (prod.5 antw. [eiser]), waarop prof.mr. [S] aantekende dat hij de zaak op korte termijn met Heineken zou regelen. 
     
     
     
       3.4. Op of omstreeks 12 december 1994 sloten [erflaatster] en Heineken ter vervanging van de oude huurovereenkomst een nieuwe overeenkomst (overgelegd op de comparitie als bijlage bij een brief van 10 januari 2006), waarbij [erflaatster] het café voor NLG 50.000 per jaar verhuurde aan Heineken. In de artikelen 12 e.v. zijn bepalingen over het onderhoud van het pand opgenomen. In artikel 23 is het volgende opgenomen: 
       "Heineken heeft na het overlijden van de verhuurder, [erflaatser] met uitsluiting van ieder ander het recht het hierbij gehuurde te kopen voor een bedrag, dat berekend wordt als volgt:  
       f 450.000,-- (VIERHONDERD VIJFTIGDUIZEND GULDEN), na ommekomst van een periode van telkens vijf jaren zo voor het eerst op 1 januari 2000, vermenigvuldigd met een breuk, (…). 
       Indien Heineken van genoemd recht van koop gebruik wil maken, dient zij de wens tot aankoop per aangetekende brief aan de verhuurder kenbaar te maken, onder vermelding van de notaris ten overstaan van wie het transport zal plaatsvinden." 
     
     
     
       3.5. Op 19 december 1994 sloten Heineken en [F] ter vervanging van de oude onderhuurovereenkomst een overeenkomst (prod. 2 dagvaarding), waarbij Heineken het café voor NLG 50.000 per jaar onderverhuurde aan [F]. In de artikelen 15 e.v. zijn bepalingen over het onderhoud van het pand opgenomen. In de artikelen 25 e.v. zijn verplichtingen in verband met afname van dranken van Heineken opgenomen. In artikel 32 is het volgende opgenomen: 
       "Lid 1. Het is de huurder bekend, dat in artikel 23 van de huurovereenkomst, waarbij Heineken het hierbij verhuurde zelf huurt van de eigenaar, aan Heineken het recht van koop van dit door Heineken gehuurde pand is gegeven en dat voormeld artikel 23 voorzover ten deze van belang, aldus luidt: (...) 
       Lid 2. De huurder is gedurende het bestaan van deze huurovereenkomst, inclusief optietijd en eventuele verlenging, gerechtigd, indien hij voortdurend alle voor hem uit deze huurovereenkomst en uit enige anderen hoofde jegens Heineken voortvloeiende verplichtingen stipt is nagekomen en blijft nakomen, en indien Heineken in de gelegenheid wordt gesteld van haar recht van koop van het gehuurde gebruik te maken, per aangetekende brief, doch in ieder geval binnen één maand na de van Heineken ontvangen mededeling dat tot aankoop van het gehuurde kan worden overgegaan, Heineken te verzoeken van haar in lid 1 bedoelde kooprecht gebruik te maken en, als Heineken aldus het verhuurde heeft gekocht en in eigendom verworven, aan hem, huurder, te verkopen en in eigendom over te dragen, in de staat waarin het zich bevindt, voor dezelfde koopprijs die Heineken aan de verkoper moet betalen. Alsdan is Heineken verplicht om, indien en nadat zij door de uitoefening van haar vorenbedoelde recht van koop eigenares van het verhuurde is geworden, het verhuurde op dezelfde dag als waarop het transport tussen verkoper en Heineken heeft plaatsgevonden, aan de huurder te verkopen en in eigendom over te dragen, gelijk de huurder verplicht is het gehuurde op diezelfde dag van Heineken te kopen en in eigendom te aanvaarden in de staat waarin het zich dan bevindt, met alle lusten en lasten, tegen contante betaling zonder korting of compensatie tegen dezelfde koopprijs waarvoor Heineken het verhuurde van de verkoper heeft gekocht. 
       (...) 
       Lid 5: Heineken is gerechtigd in de transportakte tussen haar en de huurder (…) bepalingen op te nemen als vermeld in het kettingbeding, waarvan een door de huurder voor akkoord getekend exemplaar aan deze overeenkomst is gehecht.  
       Lid 6: Heineken is niet aansprakelijk voor enige schade geleden door de huurder, indien het gehuurde deels of geheel teniet gaat vóór de eventuele eigendomsoverdracht door Heineken aan de huurder, of indien Heineken, om welke reden dan ook, niet in staat is van haar recht van koop van het gehuurde gebruik te maken. 
       (...)" 
     
     
     
       3.6. Bij overeenkomst van 3 april 1995 (prod. 6 antw. [eiser]) verkocht [F] (de rechten op) het café, het zalencentrum 't Oude Theater en De Wintertuin aan [eiser] voor een koopprijs van NLG 500.000. In artikel 10 verplichtte [F] zich om de bij akte van 22 juni 1994 aan hem toegekende optie tot koop van café-restaurant [X] aan [eiser] over te dragen. Het zalencentrum en De Wintertuin werden op 4 mei 1995 geleverd (prod. 7 antw. [eiser]), maar de koopoptie op het café werd niet overgedragen. In plaats daarvan werd op 27 april 1995 door ABAB een concept driepartijenovereenkomst tussen [erflaatster], [F] en [eiser] opgesteld (prod. 8 antw. Heineken), waarin [F] afstand deed van het op 22 juni 1994 aan hem verleende optierecht en [erflaatster] aan [eiser] een nieuw optierecht verleende. Deze overeenkomst werd echter niet ondertekend. In plaats daarvan werd op 4 mei 1995 een driepartijenovereenkomst ondertekend tussen Heineken, [F] en [eiser] (prod. 3 dagvaarding), waarin onder meer is opgenomen: 
       "in aanmerking nemende: 
       (…) 
       d. dat [eiser] wenst het recht van koop van het gehuurde jegens Heineken uit te oefenen en dat [F] bereid is afstand te doen van het door Heineken aan hem verleende recht van koop; 
       e. dat Heineken bereid is hieraan haar medewerking te verlenen; 
       (…) 
       verklaren te zijn overeengekomen als volgt: 
       A. [F] doet bij deze jegens Heineken afstand van zijn recht tot koop als sub c. omschreven, welke afstanddoening bij deze door Heineken wordt aanvaard. 
       B. Heineken verleent bij deze aan [eiser] het navolgende recht van koop; 
       1.  [eiser] is gerechtigd om, indien Heineken in de gelegenheid wordt gesteld van haar recht van koop van het gehuurde gebruik te maken, per aangetekende brief, doch in ieder geval binnen één maand na de van Heineken ontvangen mededeling dat tot aankoop van het gehuurde kan worden overgegaan, Heineken te verzoeken van haar sub b. bedoelde kooprecht gebruik te maken en, als Heineken aldus het gehuurde heeft gekocht en in eigendom verworven, aan hem, [eiser], te verkopen en in eigendom over te dragen, in de staat waarin het zich bevindt, voor dezelfde koopprijs die Heineken aan de verkoper moet betalen. 
       Alsdan is Heineken verplicht om, indien en nadat zij door de uitoefening van haar vorenbedoeld recht van koop eigenares van het gehuurde is geworden, het gehuurde op dezelfde dag als waarop de levering tussen de verkoper en Heineken heeft plaatsgevonden, aan [eiser] te verkopen en in eigendom over te dragen, gelijk [eiser] verplicht is het gehuurde op diezelfde dag van Heineken te kopen en in eigendom te aanvaarden, in de staat waarin het zich dan bevindt, met alle lusten en lasten, tegen contante betaling zonder korting of compensatie tegen dezelfde koopprijs waarvoor Heineken het gehuurde van de verkoper heeft gekocht. 
       (...) 
       4. Heineken is niet aansprakelijk voor enige schade geleden door [eiser], indien het gehuurde deels of geheel teniet gaat vóór de eventuele eigendomsoverdracht door Heineken aan [eiser], of indien Heineken, om welke reden dan ook, niet in staat is van haar recht van koop van het gehuurde gebruik te maken." 
     
     
     3.7. [eiser] verkocht het zalencentrum en De Wintertuin later aan een projectontwikkelaar, die ter plaatse woningen wil bouwen. [eiser] verplichtte zich daarbij de plaagstrook aan de projectontwikkelaar te leveren zodra [eiser] zelf de eigendom daarvan had verkregen. 
     
     3.8. Na de verkoop aan [eiser] bleef [F] het zalencentrum exploiteren en hij exploiteert dat nog steeds. De exploitatie van het café droeg [F] in 1995 over aan v.o.f. Eetcafé [X] met als vennoten [D. van S.] en zijn echtgenote [N.van L.], die het café aanvankelijk voor een jaar van [F] huurde en daarna de positie van [F] als onderhuurder overnam bij akte van indeplaatsstelling van 30 december 1996 tussen Heineken, [F] en v.o.f. Eetcafé [X] (prod. 11 antw. [eiser]). Uit een schriftelijke verklaring van [D.van.S.] (prod. 12 antw. [eiser]) blijkt dat voor hem duidelijk was dat hij het optierecht als vermeld in de tussen Heineken en [F] gesloten onderhuurovereenkomst, niet verkreeg. 
     
     
       3.9. In 1998 werd het café-restaurant overgenomen door Wilhelmina, die het nog steeds exploiteert onder de naam "Stadsherberg Wilhelmina". Haar vennoten [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] wonen met hun gezin op de bovenverdieping. Op 24 december 1998 werd door Heineken, v.o.f. Eetcafé [X] en Wilhelmina een "akte van indeplaatsstelling" ondertekend (prod. 3 eis tussenkomst), waarin is overeengekomen: 
       "Artikel I - Indeplaatsstelling. 
       1. Heineken verklaart met ingang van 1 januari 1900 negenennegentig de huurder (Wilhelmina; rb) te stellen in de plaats van de ondergetekende sub 2 (v.o.f. Eetcafé [X]; rb) in de huurovereenkomst, waarvan een door partijen gewaarmerkte fotokopie aan deze akte is gehecht. De ondergetekende sub 2 en de huurder verklaren de indeplaatsstelling te aanvaarden. 
       (…) 
       Artikel II - Overige bepalingen. 
       1. Voorzover daarvan in deze overeenkomst niet is afgeweken, blijven alle bepalingen van de huurovereenkomst onverminderd van kracht. 
       (…)" 
       Aan deze overeenkomst werd de in december 1994 tussen Heineken en [F] gesloten onderhuurovereenkomst gehecht.  
     
     
     3.10. Op 30 augustus 2003 overleed [erflaatster]. Op 1 september 2003 deelde Wilhelmina schriftelijk aan Heineken mede dat zij gebruik wilde maken van haar recht op koop. Begin 2004 deelde ook [eiser] aan Heineken mede dat hij gebruik wilde maken van zijn recht op koop. Heineken wilde het pand niet van [de erven, gedaagden sub 1] afnemen zolang niet duidelijk was aan wie zij het pand moest doorleveren. De erven waren niet bereid mee te werken aan levering van het café aan Heineken, zolang niet vast stond dat Heineken het pand overeenkomstig de bedoeling van [erflaatster] aan Wilhelmina als zittende huurder zou doorleveren en niet aan [eiser]. 
     
     3.11. [eiser] liet op 27 december 2004 conservatoir beslag leggen op het pand (prod. 5 dagv.).  
     
     3.12. [eiser] vorderde in kort geding dat het pand aan hem zou worden geleverd. Wilhelmina vorderde in dat kort geding als tussenkomende partij dat het pand aan haar zou worden geleverd. Alle partijen hebben aan de voorzieningenrechter uitdrukkelijk verzocht om een uitspraak te doen over de vraag aan wie het pand zou moeten worden geleverd. Bij vonnis van 17 maart 2005 (prod. 2 eis tussenkomst) wees de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering van [eiser] af en de vordering van Wilhelmina toe, zodat het door [eiser] gelegde beslag werd opgeheven, [de erven, gedaagden sub 1] werden veroordeeld het pand aan Heineken te leveren, Heineken werd veroordeeld het pand door te leveren aan Wilhelmina, en [eiser] werd veroordeeld dat te gehengen en te gedogen. Tegen dit vonnis werd geen hoger beroep ingesteld. Op 30 juni 2005 (prod. 2 antw. [gedaagden sub 1]) werd het pand met toestemming van Heineken door [gedaagden sub 1] rechtstreeks aan Wilhelmina geleverd tegen betaling van een koopprijs van EUR 268.338,04 (het geïndexeerde bedrag van NLG 450.000 verhoogd met ca. EUR 10.000 in verband met door [erflaatster] betaald onderhoud dat contractueel niet voor haar rekening kwam). 
     
     3.13. Heineken liet het pand taxeren door Vissers & Partners Bedrijfsmakelaars, die op 2 maart 2004 de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat stelde op EUR 475.000 (prod. 12 antw. Heineken). [eiser] liet het pand taxeren door Taxatie en adviesbureau Meander B.V., die op 5 oktober 2004 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op EUR 700.000 stelde en de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat op EUR 624.000 (prod. 4 dagv). 
     
     4. De beoordeling 
     
     Het optierecht van [eiser] 
      	 
     4.1. Vastgesteld moet worden dat [F] twee keer een optierecht heeft verkregen: eerst rechtstreeks van [erflaatster] in de handgeschreven overeenkomst van 22 juni 1994 en daarna ook nog via Heineken in de onderhuurovereenkomst van 19 december 1994. Partijen zijn niet ingegaan op hetgeen daarover in de tweede helft van 1994 is besproken tussen Heineken, (de vertegenwoordigers van) [erflaatster] en [F]. Gelet op de inhoud van de onderhuurovereenkomst gaat de rechtbank er vanuit dat Heineken niet heeft willen meewerken aan de door [erflaatster] en [F] gewenste wijziging van de huurovereenkomst, indien het optierecht rechtstreeks aan [F] werd verleend en niet via Heineken. Heineken heeft immers haar eigen belangen veilig gesteld door zelf een optierecht te verkrijgen en het vervolgens door haar aan [F] verleende suboptierecht te koppelen aan de huurovereenkomst, de drankafnameverplichting van [F] en het kettingbeding genoemd in art. 32 lid 5. Omdat [erflaatster] en [F] daaraan hebben meegewerkt, gaat de rechtbank er vanuit dat het op 22 juni 1994 door [erflaatster] rechtstreeks aan [F] verleende optierecht ingevolge al dan niet stilzwijgende nadere afspraak in december 1994 is vervallen. In feite gaan partijen daar ook zelf vanuit met stellingen zoals de opmerking dat het op 22 juni 1994 verleende optierecht is “verwerkt” in de huurovereenkomst tussen [erflaatster] en Heineken en de onderhuurovereenkomst tussen Heineken en [F]. 
     
     4.2. De overeenkomst van 22 juni 1994 heeft later voor verwarring gezorgd toen [F] in 1995 zijn optierecht aan [eiser] "verkocht". De koopovereenkomst van 3 april 1995 ging ten onrechte nog uit van een op 22 juni 1994 rechtstreeks door [erflaatster] aan [F] verleend optierecht, dat door [F] aan [eiser] zou worden overgedragen. Ook de op 27 april 1995 door ABAB opgestelde concept-overeenkomst, waarin [F] afstand zou doen van zijn optierecht ten gunste van [eiser], ging ten onrechte nog uit van een op 22 juni 1994 rechtstreeks door [erflaatster] verleend optierecht.  Deze overeenkomst zou daarom in strijd zijn geweest met het in december 1994 door [erflaatster] aan Heineken verleende optierecht. Uiteindelijk zijn [F] en [eiser] terecht gekomen bij de juiste partij Heineken, die bij overeenkomst van 4 mei 1997 heeft meegewerkt aan de verkrijging van het optierecht door [eiser].  
     
     4.3. Vastgesteld moet worden dat [eiser] bij de overeenkomst van 4 mei 1995 van Heineken een ruimer optierecht heeft gekregen dan [F] tevoren had. Het optierecht van [eiser] was blijkens de bewoordingen van die overeenkomst immers niet meer zoals dat van [F] gekoppeld aan het voortduren van de onderhuurovereenkomst en de nakoming van de verplichtingen uit die onderhuurovereenkomst. Heineken stelt zich nu op het standpunt dat feitelijk sprake was van overdracht van het optierecht van [F], zodat het aan [eiser] overgedragen recht is vervallen toen het huurderschap van [F] in 1996 eindigde. Dat standpunt is echter niet in overeenstemming met de tekst van de overeenkomst van 4 mei 1995. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op de tekst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het ligt voor de hand dat [eiser] een optierecht wilde dat niet zou vervallen zodra de onderhuurovereenkomst tussen Heineken en [F] zou eindigen of [F] zijn verplichtingen uit die onderhuurovereenkomst niet zou nakomen. Uit de eerste pagina van de koopovereenkomst van 3 april 1995 volgt dat [eiser] een deel van de koopprijs van NLG 500.000 heeft betaald voor de verkrijging van het optierecht op het café (dat hij heeft verkregen op de datum waarop ook de eigendom van het zalencentrum en De Wintertuin aan hem is geleverd). Die investering zou voor [eiser] weinig waarde hebben indien het door hem verkregen optierecht elk moment weer zou kunnen vervallen. Daartegenover stond het belang van Heineken bij nakoming van de verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst en met name de drankafnameverplichting, maar Heineken heeft niet gesteld dat zij vanwege dat belang alleen wilde meewerken aan een optierecht dat afhankelijk was van de onderhuurovereenkomst met [F], laat staan dat zij dat aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt dan wel dat [eiser] dit om andere redenen in redelijkheid had moeten begrijpen. Heineken verwijst alleen naar de omstandigheid, dat in artikel 10 van de koopovereenkomst tussen [F] en [eiser] melding is gemaakt van overdracht van het optierecht. In dat artikel werd echter nog verwezen naar het optierecht dat was verleend in de overeenkomst tussen [erflaatster] en [F] van 22 juni 1994. In die overeenkomst was het optierecht van [F] niet uitdrukkelijk gekoppeld aan zijn huurderschap, zodat dit Heineken geen soelaas biedt. Bovendien werd in de overeenkomst van 22 juni 1994 gesproken over een optierecht van [F] "privé", zodat het voor de hand lag de oorspronkelijk bedoelde overdracht van dat optierecht ter voorkoming van problemen met de vervreemdbaarheid later te vervangen door een afstand van recht gevolgd door verlening van een nieuw recht, zoals ook al in de concept-overeenkomst van 17 april 1995 was gebeurd. Dat het [eiser] uiteindelijk niet om een overdracht te doen was, volgt ook uit het feit dat [F] en [eiser] de medewerking van Heineken hebben gevraagd, terwijl zij voor een overdracht hadden kunnen volstaan met een akte van cessie en enkele mededeling daarvan aan Heineken. De op zich duidelijke tekst van de overeenkomst - door wie dan ook opgesteld - is daarom doorslaggevend. [eiser] heeft op 4 mei 1995 van Heineken een optierecht verkregen dat niet is vervallen door de beëindiging van het huurderschap van [F].  
     
     4.4. [gedaagden sub 1] hebben gesteld dat [erflaatster] het optierecht uitdrukkelijk alleen had bedoeld voor de zittende huurder, omdat die zittende huurder als tegenprestatie het onderhoud van het café voor zijn rekening nam en zij geen willekeurige derde wilde verrijken ten koste van haar erfgenamen. [erflaatster] wilde volgens haar erven niet dat het optierecht zou worden afgesplitst van de huurverhouding, omdat een toekomstige exploitant van het café dan bezwaar zou kunnen maken tegen de onderhoudsclausule of in verband daarmee een aanzienlijke verlaging van de huurprijs zou kunnen verlangen ten koste van [erflaatster]. [gedaagden sub 1] stellen dat [eiser] meermalen tevergeefs heeft geprobeerd rechtstreeks van [erflaatster] een optierecht te verkrijgen en dat [erflaatster] ook heeft geweigerd de door [eiser] toegestuurde concept-overeenkomst te ondertekenen omdat zij niet wilde dat [eiser] het optierecht zou verkrijgen. [gedaagden sub 1] menen dat [eiser] ongerechtvaardigd zou worden verrijkt indien hij tegen de wil van [erflaatster] en haar erven zou profiteren van de medewerking van [F] en de onoplettendheid van Heineken ten koste van de inspanningen en investeringen die Wilhelmina als exploitant in verband met het onderhoud heeft verricht. [gedaagden sub 1] stellen zich op het standpunt dat [F] noch Heineken het recht van koop aan een willekeurige derde konden overdragen, omdat vervreemding van het optierecht van [F] in strijd was met de geest van de gevoerde onderhandelingen en met de oorspronkelijke bedoeling van partijen. Zij menen dat zij niet hoeven mee te werken aan levering van het pand aan [eiser], omdat zij een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in art. 6:258 BW.  
     
     4.5. Heineken stelt dat zij pas achteraf heeft ontdekt dat [eiser] meermalen had geprobeerd om rechtstreeks van [erflaatster] een optierecht te verkrijgen en dat [erflaatster] had geweigerd de concept-overeenkomst van 27 april 1995 te ondertekenen omdat zij wilde dat alleen de zittende huurder een optierecht had. Heineken verwijt [F] en [eiser] dat die hebben gezwegen waar spreken plicht was. Heineken stelt dat zij, als zij dit zou hebben geweten, niet aan de overeenkomst van 4 mei 1995 zou hebben meegewerkt. Zij beroept zich op dwaling en misbruik van omstandigheden, op grond waarvan zij de overeenkomst van 4 mei 1995 heeft vernietigd. Subsidiair meent Heineken dat aan [eiser] in redelijkheid geen beroep toekomt op zijn optierecht, omdat Heineken zonder eigen belang en zonder enige tegenprestatie heeft meegewerkt aan datgene wat [eiser] en [F] haar voorhielden. Meer subsidiair beroept Heineken zich op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in art. 6:258 BW.  
     
     4.6. [eiser] betwist dat hij ooit [erflaatster] zou hebben benaderd en met name ook dat hij haar heeft gevraagd de concept-overeenkomst te ondertekenen. Hij neemt aan dat ABAB zelfstandig [erflaatster] heeft benaderd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagden sub 1] hoe dan ook geen eisen mogen stellen over de persoon aan wie Heineken het pand doorlevert, omdat in de huurovereenkomst tussen [erflaatster] en Heineken geen voorbehoud is opgenomen dat Heineken alleen aan de onderhuurder zou mogen verkopen. 
     
     4.7. Op grond van de diverse overgelegde stukken wil de rechtbank wel aannemen dat [erflaatster] het optierecht alleen gunde aan de zittende huurder en niet aan derden zoals [eiser]. [erflaatster] heeft echter geen enkele voorwaarde verbonden aan het optierecht dat zij in de hoofdhuurovereenkomst aan Heineken heeft verleend. Heineken heeft het door haar aan [F] verleende suboptierecht in de onderhuurovereenkomst wel gekoppeld aan het huurderschap van [F], maar daarop kunnen [gedaagden sub 1] zich niet beroepen omdat die voorwaarden alleen golden in de verhouding tussen Heineken en [F] en dienden ter verdediging van de belangen van Heineken. Heineken kan zich niet op deze voorwaarden beroepen omdat zij de koppeling met de huurovereenkomst zelf heeft prijs gegeven toen zij het optierecht in de overeenkomst van 4 mei 1995 aan [eiser] verleende. Volgens de tekst van de hoofdhuurovereenkomst stond het Heineken ook vrij het suboptierecht onvoorwaardelijk aan een derde als [eiser] te verlenen. Het is niet uit te sluiten dat [erflaatster] desondanks redelijkerwijs van Heineken mocht verwachten dat Heineken alleen aan zittende huurders een suboptierecht zou verlenen, maar [gedaagden sub 1] noch Heineken zijn ingegaan op hetgeen tijdens de onderhandelingen in de tweede helft van 1994 is besproken, laat staan dat zij feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit dit zou kunnen worden afgeleid. Bovendien, zelfs al zou dit anders zijn, dan nog kunnen [gedaagden sub 1] en Heineken zich daarop niet beroepen jegens [eiser], die als derde mocht afgaan op de inhoud van het zonder enige voorwaarde aan Heineken verleende optierecht zoals dat in de onderhuurovereenkomst was beschreven. 
     
     4.8. [gedaagden sub 1] kunnen achteraf geen voorwaarden stellen die [erflaatster] destijds zelf in de huurovereenkomst met Heineken niet heeft gesteld, ook al was het in strijd met de wensen van [erflaatster] dat het optierecht bij [eiser] terecht zou komen en ook al voelen [gedaagden sub 1] zich verontwaardigd doordat [eiser] de wensen van [erflaatster] heeft kunnen omzeilen door rechtstreeks met Heineken te contracteren. Dat valt niet aan te merken als onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. Het door [gedaagden sub 1] gestelde belang van [erflaatster] bij het voorkomen van splitsing van het onderhoudsbeding en het optierecht is evenmin reden om de huurovereenkomst tussen [erflaatster] en Heineken te wijzigen, omdat dit belang feitelijk niet heeft bestaan. [gedaagden sub 1] miskennen dat niet de onderhuurder maar Heineken zich jegens [erflaatster] had verplicht tot het verrichten van onderhoud in ruil voor (onder meer) het optierecht. De splitsing van de onderhoudsverplichting en het optierecht had alleen gevolgen voor de verhouding tussen Heineken en de onderhuurder. Indien een nieuwe onderhuurder na die splitsing bij Heineken bezwaar zou maken tegen de onderhoudsverplichting, dan zou Heineken die onderhuurder tegemoet moeten komen en de onderhoudsverplichting moeten laten vervallen of de huurprijs moeten verlagen. Heineken zou die tegemoetkoming echter niet kunnen doorschuiven naar [erflaatster], omdat die zich nog steeds kon beroepen op het aan Heineken verleende optierecht als tegenprestatie voor de onderhoudsverplichting. Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van [eiser) jegens [gedaagden sub 1],  alleen al omdat [erflaatster] er bewust voor heeft gekozen het optierecht te verlenen in ruil voor de overdracht van haar onderhoudsverplichtingen (die bedoeling blijkt uit de brief van prof.mr. [S], al had het optierecht voor [F] het bijkomende voordeel dat het probleem van de vermengde eigendomsverhoudingen eenvoudig zou worden opgelost). Aan [gedaagden sub 1] komt geen beroep toe op eventuele ongerechtvaardigde verrijking van [eiser] ten koste van Wilhelmina.  
     
     4.9. Heineken kan zich jegens [eiser] niet beroepen op het nadeel bij splitsing van de onderhoudsverplichting en het optierecht, omdat Heineken vrijwillig heeft meegewerkt aan de overeenkomst van 4 mei 1995 en zich daarmee dit nadeel zelf op de hals heeft gehaald. Bovendien heeft het nadeel zich in de praktijk niet gerealiseerd. Ook in de verhouding tussen Heineken en [eiser] leveren de wensen van [erflaatster] geen onvoorziene omstandigheden op in de zin van art. 6:258 BW. Het door Heineken gedane beroep op dwaling, op misbruik van omstandigheden en op de redelijkheid en billijkheid moet worden verworpen. Zelfs indien het juist is dat [eiser] meerdere malen - onder meer door toezending van de concept-overeenkomst van 27 april 1995 - tevergeefs heeft geprobeerd een optierecht van [erflaatster] te verkrijgen (dat zou gelet op de betwisting door [eiser] alleen na bewijslevering kunnen worden vastgesteld), dan nog is dat geen reden voor vernietiging van de overeenkomst van 4 mei 1995 tussen Heineken, [F] en [eiser]. Heineken was op grond van de hoofdhuurovereenkomst van december 1994 niet verplicht bij de verlening van het optierecht rekening te houden met de wensen van [erflaatster]. Uit niets blijkt dat Heineken dat feitelijk wel heeft gedaan of heeft willen doen. Heineken heeft niet gesteld dat zij destijds in de veronderstelling verkeerde dat de verkrijging van het optierecht door [eiser] in overeenstemming was met de wensen van [erflaatster], laat staan waarom zij in die onjuiste veronderstelling verkeerde. Zij heeft niet gesteld dat [F] en [eiser] een dergelijke indruk bij haar hebben gewekt. Heineken heeft zich alleen beroepen op het zwijgen van [F] en [eiser]. Spreken was echter voor [F] en [eiser] alleen plicht indien voor hen duidelijk moest zijn dat Heineken alleen zou meewerken indien [erflaatster] het eens was met de verlening van het optierecht aan [eiser]. Dat hoefden [F] en [eiser] niet uit de onderhuurovereenkomst af te leiden, omdat daaruit juist volgde dat [erflaatster] geen enkele zeggenschap had over de persoon aan wie Heineken een suboptierecht zou verlenen. Heineken heeft niet gesteld dat zij aan [F] en [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat de wensen van [erflaatster] voor haar van groot belang waren. Indien Heineken derhalve feitelijk al heeft gedwaald, is die dwaling niet verschoonbaar. De omstandigheid dat Heineken zelf geen belang had bij de overeenkomst van 4 mei 1995, doet er niet aan af dat zij vrijwillig aan die overeenkomst heeft meegewerkt en daarom de gevolgen daarvan moet dragen. 
     
     4.10. Heineken kan zich evenmin beroepen op het exoneratiebeding als vervat in artikel 4 van de overeenkomst van 4 mei 1995. Dat exoneratiebeding is alleen bedoeld voor het geval het voor Heineken om welke reden dan ook onmogelijk blijkt de eigendom van het cafe van [gedaagden sub 1] te verkrijgen. Van een dergelijke onmogelijkheid is geen sprake. Weliswaar hebben [gedaagden sub 1] geweigerd om aan Heineken te leveren zolang Heineken niet toezegde dat zij het café aan Wilhelmina en niet aan [eiser] zou doorleveren, maar die weigering levert geen onmogelijkheid op in de zin van het exoneratiebeding. De levering door [gedaagden sub 1] aan Heineken is inmiddels afgedwongen. Ook Heineken zelf had die levering kunnen afdwingen omdat [gedaagden sub 1] op grond van de huurovereenkomst tussen [erflaatster] en Heineken niet het recht hadden de voorwaarden te stellen die zij achteraf stelden. Het exoneratiebeding is niet bedoeld voor het geval Heineken het café niet aan [eiser] kan leveren omdat Heineken later ook aan een ander een optierecht heeft verstrekt.  
     
     4.11. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat [eiser] zich (nog steeds) kan beroepen op het op 4 mei 1995 door Heineken aan hem verleende optierecht. 
     
     Het optierecht van Wilhelmina 
     
     4.1.2. Wilhelmina stelt zich op het standpunt dat zij bij de akte van indeplaatsstelling van 24 december 1998 een optierecht van Heineken heeft verkregen, omdat daarin is vermeld dat alle bepalingen van de huurovereenkomst en derhalve ook het optierecht onverminderd van kracht blijven. Heineken en [eiser] menen dat de verwijzing naar de oude huurovereenkomst teniet gegane aanspraken uit die oude huurovereenkomst niet heeft doen herleven.  
     
     4.13. Bij de uitleg van de tekst van de akte van indeplaatsstelling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de omstreden bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Wilhelmina stelt in dat verband dat haar vennoot [gedaagde sub 4] voorafgaande aan de ondertekening van de akte van indeplaatsstelling met de heer [Y] van Heineken heeft gesproken over het in artikel 32 van die overeenkomst opgenomen optierecht, dat [gedaagde sub 4] daarbij te kennen heeft gegeven dat dit optierecht voor hem van groot belang was, en dat [Y] het optierecht van [eiser] niet heeft gemeld maar integendeel heeft bevestigd dat Wilhelmina het optierecht zou verkrijgen. Heineken erkent dit en stelt dat [Y] het optierecht van [eiser] niet kende omdat de overeenkomst van 4 mei 1995 niet in het dossier zat en die overeenkomst niet door hem maar door de heer [O] van Heineken was ondertekend. [eiser] betwist een en ander omdat [D.van.S.] in zijn verklaring heeft vermeld dat [Y] in 1996 tegen hem heeft gezegd dat het eerste recht van koop niet aan [D.van.S.] kon worden toegekend omdat het al door [F] aan [eiser] was verleend. De rechtbank verwerpt die betwisting als onvoldoende gemotiveerd, omdat niet relevant is wat [Y] in 1996 tegen [D.van.S.] heeft gezegd. Doorslaggevend is alleen wat [Y] in 1998 aan [gedaagde sub 4] heeft medegedeeld en daaromtrent heeft [D.van.S.] geen wetenschap. Voor dit geding is evenmin van belang waarom [Y] in 1998 zijn achteraf onjuist gebleken mededelingen heeft gedaan; het gaat er alleen om dát ze zijn gedaan en dat Wilhelmina op de juistheid van die mededelingen mocht vertrouwen. De rechtbank ziet geen reden om aan de versie van [Y] te twijfelen, omdat [Y] zich daarbij niet heeft laten leiden door het standpunt van zijn werkgever Heineken, die nog steeds volhoudt dat aan Wilhelmina geen optierecht is verleend. Op de valreep heeft [eiser] nog gesteld dat [D.van.S.] aan Wilhelmina zou hebben medegedeeld dat [D.van.S.] geen koopoptie had, maar zelfs al zou dat juist zijn ([D.van.S.] heeft het niet nodig gevonden daarover iets in zijn schriftelijke verklaring op te nemen), dan nog zegt dat niets over hetgeen [Y] aan [gedaagde sub 4] omtrent het optierecht heeft medegedeeld.  
     
     4.14. Gelet op de tekst van de akte van indeplaatsstelling, de tekst van de aangehechte onderhuurovereenkomst met daarin de suboptie, en de uitlatingen van [Y] mocht Wilhelmina redelijkerwijs aan de omstreden bepaling de zin toekennen, dat zij tegelijk met de overname van het onderhuurcontract ook een recht tot koop verkreeg zoals [F] dat eerder van Heineken had verkregen. Omdat het in de huurovereenkomst van december 1994 verleende optierecht feitelijk niet meer bestond omdat [F] daarvan afstand had gedaan, heeft Heineken daarmee een nieuw suboptierecht aan Wilhelmina verleend.  
     
     4.15. De rechtbank verwerpt het standpunt van [eiser], dat aan Wilhelmina geen beroep op de vertrouwensleer toekomt, omdat zij niet betaald heeft voor de koopoptie maar alleen voor de goodwill en inventaris. Alleen na bewijslevering zou kunnen worden vastgesteld of Wilhelmina, zoals zij stelt maar [eiser] betwist, meer voor goodwill en inventaris heeft betaald dan zij zonder het optierecht zou hebben gedaan. De rechtbank acht dit echter van minder belang, omdat Wilhelmina hoe dan ook een tegenprestatie voor het optierecht heeft geleverd, door als onderhuurder het onderhoud voor haar rekening te nemen. 
     
     4.16. De rechtbank gaat er vanuit dat [eiser] zijn standpunt, dat Heineken geen tweede optierecht aan Wilhelmina kon verlenen omdat zij al aan [eiser] een optierecht had verleend, niet handhaaft. Voor het geval dat niet de bedoeling van [eiser] is, verwijst de rechtbank kortheidshalve naar hetgeen de voorzieningenrechter omtrent het goederenrechtelijk aspect heeft overwogen.  
     
     Botsende rechten 
     
     4.17. [eiser] en Wilhelmina claimen allebei een persoonlijk recht van dezelfde aard, zodat hun onderlinge verhouding moet worden geregeld door toepassing van art. 3:298 BW. Een optierecht geeft op zich geen recht op levering, maar valt aan te merken als een onherroepelijk aanbod. Pas door de aanvaarding van dat aanbod komt een koopovereenkomst tot stand en ontstaat het recht op levering. (Het bepaalde in art. 7:2 e.v. BW is niet van invloed, onder meer omdat het hier gaat om een pand dat voornamelijk als horecapand is bestemd.) Het recht op levering van Wilhelmina is daarom strikt genomen het oudste recht, omdat Wilhelmina het optierecht al twee dagen na het overlijden van [erflaatster] heeft ingeroepen, terwijl [eiser] daarmee tot begin 2004 heeft gewacht. Gelet op de aard van een optierecht en gelet op de bedoelingen van de wetgever moet echter meer betekenis worden toegekend aan het tijdstip van verlening van het optierecht, hetgeen zou betekenen dat [eiser] het beste recht zou hebben.  
     
     4.18. Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid vloeit echter in het onderhavige geval voort dat het recht op levering van Wilhelmina moet voorgaan. Er is hier sprake van het klassieke voorbeeld, waarin de ene partij ([eiser]) het pand als speculatie-object wil verkrijgen, terwijl de andere partij (Wilhelmina en haar vennoten) het pand nodig heeft voor zowel broodwinning als onderdak. Weliswaar heeft [eiser] ook een bijzonder belang bij verkrijging van de plaagstrook, maar dat weegt niet op tegen het belang van Wilhelmina, mede omdat Wilhelmina heeft toegezegd die plaagstrook aan [eiser] te willen verkopen. De rechtbank gaat er vanuit dat Wilhelmina, die ook zelf belang heeft bij een oplossing voor de kwestie van de trappenhal en de koelcel op de grond van [eiser], die toezegging gestand zal doen.  
     
     4.19. De rechtbank verwerpt het standpunt van [eiser], dat juist zijn recht op grond van de redelijkheid en billijkheid zou moeten prevaleren omdat hij betaald heeft voor zijn recht terwijl Wilhelmina haar recht om niet heeft verkregen. Hiervoor is al overwogen dat Wilhelmina in ieder geval een tegenprestatie voor haar recht heeft geleverd door gedurende een aantal jaren het onderhoud van het café voor haar rekening te nemen.  
     
     Conclusies 
     
     4.20. Conclusie uit het voorgaande is dat Wilhelmina met haar sterkere recht rechtsgeldig de eigendom van het café heeft verkregen. Haar eerste primaire vordering tot verklaring voor recht dat zij eigenaar is, kan daarom worden toegewezen. Haar tweede primaire vordering zal worden afgewezen, omdat er door eiser, [gedaagden sub 1] en Heineken niets te gehengen en te gedogen valt.  
     
     4.21. De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen, omdat het recht van Wilhelmina sterker is gebleken dan dat van [eiser]. In het midden kan daarom blijven of de levering aan Wilhelmina na het kort geding vonnis nog wel ongedaan gemaakt had kunnen worden. Ook in het midden kan blijven of [eiser] de medewerking van (gedaagden sub 1], met wie hij geen contractuele relatie had, rechtstreeks had kunnen afdwingen. En tenslotte kan in het midden blijven of Wilhelmina, indien zij een zwakker recht zou hebben gehad, vanwege bijkomende omstandigheden onrechtmatig jegens [eiser] zou hebben gehandeld door in het kort geding levering van het café af te dwingen en daarom het pand aan [eiser] zou moeten doorleveren bij wijze van schadevergoeding in natura.  
     
     4.22. De meer subsidiaire vorderingen van [eiser] zijn wel toewijsbaar, nu Heineken toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 4 mei 1995, waarbij zij aan [eiser] een recht op koop heeft verleend dat zij niet waar heeft kunnen maken. Heineken dient daarom de als gevolg daarvan door [eiser] geleden en nog te lijden schade te vergoeden.  
     
     4.23. Heineken stelt zich op het standpunt dat [eiser] in het geheel geen schade lijdt omdat, indien Heineken het pand aan hem zou hebben geleverd, [eiser] alle verplichtingen uit de huurovereenkomst waaronder het optierecht van Wilhelmina tegen zich had moeten laten gelden en het café daarom op de dag van zijn verkrijging aan Wilhelmina had moeten doorleveren. De rechtbank verwerpt dat standpunt. In het midden kan blijven of Wilhelmina haar optierecht ook jegens [eiser] zou kunnen inroepen, omdat het daaraan verbonden nadeel voor [eiser] hoe dan ook het gevolg zou zijn van de wanprestatie van Heineken en daarom door Heineken zou moeten worden vergoed. Indien Heineken de overeenkomst van 4 mei 1995 naar behoren zou zijn nagekomen, zou zij immers geen tweede optierecht aan Wilhelmina hebben verleend.  
     
     4.24. De rechtbank ziet geen reden om de begroting van de schade van [eiser] naar de schadestaatprocedure te verwijzen, nu niet valt in te zien waarom die schade niet direct in deze procedure kan worden begroot. De rechtbank zal de zaak daarom naar de rol verwijzen, opdat [eiser] zijn schade specificeert en met bewijsstukken onderbouwt. 
     
     4.25. Het is waarschijnlijk dat in het kader van de schadebegroting een deskundigenrapport door een of meer taxateurs nodig zal zijn. De rechtbank zal partijen daarom al direct in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. In verband met de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen moeten partijen zich in het bijzonder uitlaten over de uitgangspunten voor de taxatie en over de bij de waardering te hanteren peildatum.    
     
     4.26. Op het ook nog door Heineken gedane beroep op matiging zal pas worden beslist nadat de omvang van de schade duidelijk is geworden. 
     
     4.27. Dit vonnis is deels een eindvonnis en deels een tussenvonnis. Om redenen van proceseconomische aard zal de rechtbank tussentijds hoger beroep toestaan van dit vonnis voor zover het een tussenvonnis betreft, zodat eventueel hoger beroep tegelijk kan worden behandeld met eventueel hoger beroep tegen het eindvonnis. De geuite bezwaren tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis, zijn niet aan de orde omdat de rechtbank niet anders heeft beslist dan de voorzieningenrechter. De verklaringen voor recht kunnen echter naar hun aard niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kostenveroordelingen zullen wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.  
     
     De proceskosten 
      	 
     4.28. De kosten van [gedaagden sub 1] moeten voor hun eigen rekening blijven. In hun verhouding met Wilhelmina geldt dat de erven steeds bereid zijn geweest het café aan Heineken te leveren indien Heineken het café aan Wilhelmina zou doorleveren. In de verhouding met [eiser] geldt dat [gedaagden sub 1] ten onrechte hebben geweigerd het pand aan Heineken te leveren, waardoor zij het aan zichzelf te wijten hebben dat zij partij in deze procedure zijn geworden.  
     
     
       4.29. In de verhouding tussen [eiser] en Wilhelmina geldt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij, zodat hij moet worden veroordeeld in de proceskosten van Wilhelmina.  
       In de verhouding tussen Wilhelmina en Heineken geldt Heineken als de in het ongelijk gestelde partij, zodat Heineken zal worden veroordeeld in de proceskosten van Wilhelmina. De rechtbank zal de verdeling van de proceskosten praktisch oplossen door [eiser] te veroordelen in de kosten die Wilhelmina heeft gemaakt om zich tegen de vordering van [eiser] te verweren en Heineken in de kosten die Wilhelmina als tussenkomende partij heeft moeten maken. De rechtbank verwerpt het standpunt van Heineken, dat Wilhelmina deze kosten nodeloos heeft gemaakt omdat zij na het kort geding vonnis had kunnen volstaan met het voeren van verweer tegen de vorderingen van [eiser]. Het ook in deze bodemzaak instellen van een vordering als tussenkomende partij was in het belang van Wilhelmina, die haar belangen in de verhouding met haar medegedaagden Heineken en de erven zonder tussenkomst niet veilig had kunnen stellen.  
     
     
     
       4.30. De kosten aan de zijde van Wilhelmina als gedaagde worden begroot op: 
       - vast recht		4.584,00 
       - salaris procureur	4.000,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.000,00) 
       Totaal	EUR 	8.584,00 
     
     
     
       4.31. De kosten aan de zijde van Wilhelmina als tussengekomen partij worden inclusief de kosten van het incident begroot op: 
       - salaris procureur		4.000,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.000,00) 
       Totaal	EUR 	4.000,00 
     
     
     4.32. In de verhouding tussen [eiser] en Heineken geldt Heineken als de (tot op heden) in het ongelijk gestelde partij, zodat Heineken moet worden veroordeeld in de kosten die [eiser] tot nu toe heeft gemaakt in het kader van zijn eigen vorderingen. De feitelijke kostenveroordeling houdt de rechtbank echter aan tot het eindvonnis, zodat tegelijk ook over de proceskosten in verband met de schadebegroting kan worden beslist.  
       
     5. De beslissing 
     
     De rechtbank 
     
     op de vorderingen van [eiser] 
     
     wijst de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiser] af, 
     
     veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Wilhelmina tot op heden begroot op EUR 8.584,00,  
     
     verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     compenseert de proceskosten tussen (eiser) en( gedaagden sub 1], 
     
     verklaart voor recht dat Heineken toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 4 mei 1995,  
     
     bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 september 2006 voor het nemen van een akte waarin [eiser] zijn schade specificeert en met bewijsstukken onderbouwt, en voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage, 
     
     bepaalt dat van dit vonnis voor zover dit een tussenvonnis betreft, hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen, 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan, 
     
     op de vorderingen van Wilhelmina als tussengekomen partij  
     
     verklaart voor recht dat Wilhelmina eigenaar is van het pand [adres] te Oss, 
     
     veroordeelt Heineken in de proceskosten, aan de zijde van Wilhelmina tot op heden begroot op EUR 4.000,00,  
     
     verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     compenseert de proceskosten voor het overige,  
     
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. S. Riemens en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2006.