ECLI: ECLI:NL:PHR:2003:AJ3209

Titel: ECLI:NL:PHR:2003:AJ3209 Parket bij de Hoge Raad , 31-10-2003 / C02/155HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2003-10-31

Zaaknummer: C02/155HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2003:AJ3209

---

31 oktober 2003 Eerste Kamer Nr. C02/155HR JMH/AT Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiser], wonende te [woonplaats], EISER tot cassatie, advocaat: mr. F.A.M. van Bree, t e g e n [Verweerder], wonende te [woonplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. K.T.B. Salomons. 1. Het geding in feitelijke instanties...

Rolnummer C02/155HR  
       mr. De Vries Lentsch-Kostense 
       Zitting 5 september 2003  
     
     
     Conclusie inzake 
     
     [Eiser] 
     
     tegen 
     
     [Verweerder] 
     
     Inleiding 
     
     1. In de onderhavige zaak gaat het in cassatie, evenals in appel, nog om twee vragen: om de vraag waar de erfafscheiding loopt tussen de percelen van thans verweerder in cassatie, verder: [verweerder], en thans eiser tot cassatie, verder: [eiser], voor wat betreft de door [verweerder] aan [eiser] op 30 december 1975 overgedragen strook grond en voorts om de vraag of de "massale steeg" tussen de percelen van [verweerder] en [eiser] partijen in mede-eigendom toebehoort dan wel dat 2/3 van de steeg in eigendom is bij [eiser] en 1/3 bij [verweerder]. 
     
     
       2. Tussen partijen staat, onder meer, het volgende vast: 
       i) [Verweerder] is sinds 1964 eigenaar van het woon/winkelpand met het bijbehorende erf, gelegen aan de [a-straat2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A [001]. Hij verhuurt het pand aan [betrokkene 1]. 
       ii) [Eiser] is sinds 1973 eigenaar van het woon/winkelpand met het bijbehorende erf, gelegen aan de [a-straat1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A [002]. 
       iii) De erven 14 en 16 grenzen aan elkaar; erf 14 bevindt zich noordoostelijk ten opzichte van erf 16. Beide erven grenzen aan de voorzijde aan de [a-straat]. 
       iv) Tussen de woon/winkelpanden die zich op voormelde erven bevinden loopt een steeg met een breedte van circa 2 meter en 40 centimeter. Omtrent deze steeg meldt het koopcontract van [verweerder] met betrekking tot perceel [a-straat2] dat op 17 juli 1964 in het hypotheekregister te Leeuwarden is ingeschreven: 
       "de steeg ten noordoosten is massaal in eigendom en onderhoud met de naastligger aldaar en is bezwaard met recht van weg ten behoeve van het achterstaande (voormalig) koetshuis (...)" 
       v) Bij akte van 20 maart 1972 verkreeg [verweerder] enige percelen grond gelegen achter de erven [a-straat1] en [2]. 
       vi) Naar blijkt uit een op 30 december 1975 verleden transportakte (overgelegd bij conclusie van repliek in conventie en van antwoord in conventie) heeft [verweerder] aan [eiser] verkocht en in eigendom overgedragen: 
       "een strook grond, gelegen nabij de van [a-straat] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, en uitmakend van het nummer [003] een kennelijk ter plaatse afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer twee are, zulks voor de prijs van tweeduizend gulden (f.2.000,-)". 
       De transportakte bepaalt voorts onder kop "bedingen": 
       "Verschil tussen de werkelijke- en de opgegeven grootte (...) zal (...) worden verrekend naar tien gulden,f.10,-- per centiare." 
       De strook grond bevond zich aan de toenmalige achterzijde van het woon/winkelpand van [eiser]. 
     
     
     
       3. Tussen partijen is onenigheid gerezen over de omvang van de door [verweerder] aan [eiser] geleverde strook grond. Nadat [eiser] in de zomer van 1994 twee schuttingen had geplaatst - waarvan één dwars in de steeg tussen beide erven welke schutting hij in 1995 verder naar voren heeft geplaatst - heeft [verweerder] bij dit geding inleidende dagvaarding van 21 november 1995 onder meer gevorderd te verklaren voor recht waar de erfgrens tussen de percelen [a-straat1] en [2] zich thans bevindt; hij heeft voorts gevorderd [eiser] te veroordelen de door hem aangebrachte afscheidingen te verwijderen indien de gevorderde grensvaststelling heeft plaatsgevonden en [eiser] alsdan blijkt inbreuk te hebben gepleegd op de rechten van [verweerder], en verder te bepalen dat [eiser] zich dient te onthouden van elke handeling die inbreuk maakt op de uitoefening van het eigendomsrecht van [verweerder]. [Eiser] heeft een reconventionele vordering ingesteld: betogend dat [verweerder] de op zijn perceel gebouwde losstaande garage ten dele grensoverschrijdend heeft gebouwd, vorderde hij voor dat deel amotie. 
       [Verweerder] heeft zich met betrekking tot de erfgrens voor wat betreft de door [verweerder] aan [eiser] op 30 december 1975 overgedragen strook grond op het standpunt gesteld dat de in de transportakte opgenomen omschrijving van het over te dragen perceel groter is dan partijen voor ogen stond bij de mondelinge koopovereenkomst die aan de transportovereenkomst ten grondslag lag, en dat door partijen van te voren was afgesproken dat de door de overdracht te vormen nieuwe grens tussen hun erven zou liggen in het verlengde van het midden van de steeg. [Eiser] heeft deze stellingen weersproken; hij heeft - onder verwijzing naar de transportakte - betoogd dat aan hem twee are grond is geleverd, hetgeen volgens hem betekent dat zijn grond zich uitstrekt - bezien vanaf zijn erf - tot een meter voorbij het verlengde van de buitenmuur van [verweerder] die aan de steeg grenst. 
     
     
     4. De Rechtbank heeft bij eindvonnis van 26 november 1997 [verweerder] in het gelijk gesteld; zij heeft - kort gezegd - de bij haar oordeel passende veroordelingen en verklaringen voor recht uitgesproken en de reconventionele vordering van [eiser] afgewezen. Zij overwoog onder meer dat de betekenis van de onduidelijke transportakte moet worden vastgesteld aan de hand van de leveringstitel en dat de uitleg van deze titel - in het licht van door beide partijen geschetste motief voor de overdracht, te weten het bij wijze van tegemoetkoming aan [eiser] ter beschikking stellen van de grond achter zijn pand - aldus moet worden uitgelegd dat de titel gericht was op de overdacht van zoveel grond dat de nieuwe grens in het verlengde van het midden van de steeg lag, zoals [verweerder] stelt, en niet op overdracht van zoveel grond dat [verweerder] recht achter zijn toenmalige woning uitzicht op het erf van zijn buurman zou krijgen, zoals [eiser] betoogt. 
     
     
       5. Het Gerechtshof heeft in zijn tussenarrest van 11 juli 2001 het volgende vooropgesteld: indien - zoals [verweerder] betoogt - de in de transportakte opgenomen omschrijving van het over te dragen perceel groter is dan partijen voor ogen stond bij de mondelinge koopovereenkomst die aan de transportovereenkomst ten grondslag lag, dan is het meerdere niet op [eiser] overgegaan omdat daaraan geen geldige titel ten grondslag lag. Het Hof heeft voorts overwogen dat het aldus aankomt op een redelijke uitleg van de aan de overdracht ten grondslag liggende titel. Het Hof heeft vervolgens - onder aanhouding van iedere nadere beslissing - [eiser] in de gelegenheid gesteld een deugdelijke situatieschets in het geding te brengen. 
       Bij eindarrest van 6 februari 2002 heeft het Hof het beroepen eindvonnis van de Rechtbank bekrachtigd. Het heeft daartoe in rechtsoverweging 5 en 6 de in zijn tussenarrest opgenomen vooropstelling herhaald en voorts nog het volgende overwogen. De transportakte houdt weliswaar een - niet doorslaggevende - indicatie van de omvang van het perceel in, doch deze indicatie betreft in de visie van [verweerder] een groter oppervlak dan waartoe de titel verplichtte. Dit betekent dat indien [verweerder] slaagt in het bewijs van zijn stelling dat partijen bij het sluiten van hun koopovereenkomst de overdracht van een geringer perceel op het oog hadden, voor het meerdere een geldige titel ontbreekt. Vervolgens heeft het Hof - in rechtsoverweging 7 - de feiten en omstandigheden opgesomd die [verweerder] ten bewijze van zijn stelling heeft aangevoerd. In dat verband heeft het Hof onder meer gewezen op de stelling van [verweerder] dat hij op eigen initiatief, geheel vrijwillig en uit behulpzaamheid aan [eiser] een strook grond achter diens pand te koop heeft aangeboden om aldus de bereikbaarheid naar de achter dat pand gelegen werkplaats te bevorderen, dat tussen partijen is afgesproken dat dit stuk grond vanaf de helft van de steeg tot aan het eind zou lopen, dat de grens toen niet is gemeten doch berustte op een schatting door [eiser] die de verkoop verder met de notaris zou regelen, dat hij na de levering aan [eiser] heeft laten weten dat de erfgrens precies in het midden van de steeg was gelegen en dat het duidelijk is, ook uit de inhoud van de akte en wel door de "f. 10,-- clausule" en door het gebruik van het woord "kennelijk" dat er geen sprake is geweest van een exacte maatvoering. In rechtsoverweging 9 heeft het Hof overwogen van oordeel te zijn dat [verweerder] op grond van de genoemde, door [eiser] niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, weersproken feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien, tezamen met het feit dat [verweerder] niet aanwezig is geweest bij het opmaken van de notarile transportakte, genoegzaam heeft aangetoond dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de verkoop van een minder groot perceel voor ogen heeft gestaan dan volgens de transportakte is overgedragen. Het Hof overwoog in dat verband voorbij te gaan aan de hieraan tegengestelde stelling van [eiser] dat partijen beoogd hebben exact 2 are over te dragen nu [eiser] deze stelling onvoldoende heeft geadstrueerd en verder ook geen bewijs heeft aangeboden. 
       Het Hof wees af de in hoger beroep gewijzigde reconventionele vordering van [eiser] te verklaren voor recht dat de massale steeg voor 2/3 in eigendom toebehoort aan [eiser] en voor 1/3 in eigendom aan [verweerder]. Het overwoog daartoe in rechtsoverweging 10-12 als volgt. [eiser] heeft twee bladzijden van een op 26 juli 1926 geregistreerde akte in het geding gebracht waarin valt te lezen: "de steeg ten noordoosten is massaal in gebruik en onderhoud met de naastligger aldaar en is bezwaard met een recht van weg ten behoeve van het achterstaande koetshuis [...]". In de door [verweerder] overgelegde akte van 16 juli 1964 is onder meer bepaald: "de steeg ten noordoosten is massaal in eigendom en onderhoud met de naastligger aldaar en [...]." De vermelding "massaal in gebruik en onderhoud" en "massaal in eigendom en onderhoud" betekent naar het oordeel van het Hof uitsluitend dat de steeg in mede-eigendom en gemeenschappelijk onderhoud bij de naastligger is, derhalve bij [verweerder] en [eiser]. Het Hof ziet geen grond voor een eigendomsverhouding van de steeg van 2/3:1/3, welke verhouding slechts is gebaseerd op een kadastertekening uit 1920 en een ongedateerde tekening waarop temidden van vele nummers ook de perceelnummers [004] en [005] zijn te lezen, welke tekening volgens [eiser] afkomstig is van het kadaster en zou dateren van 20 december 1952. 
     
     
     6. [Eiser] heeft - tijdig - cassatieberoep ingesteld tegen het tussenarrest en tegen het eindarrest van het Hof. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht. 
     
     Het cassatiemiddel 
     
     7. De middelonderdelen 1-3 komen op tegen 's Hofs oordeel omtrent de omvang van het door [verweerder] aan [eiser] overgedragen perceel; middelonderdeel 4 bestrijdt 's Hof oordeel omtrent de eigendomsverhouding in de steeg. 
     
     
       8. Middelonderdeel 1 betuigt zijn instemming met 's Hofs vooropstelling dat indien de in de transportakte opgenomen omschrijving van het over te dragen perceel groter is dan partijen voor ogen stond bij de mondelinge koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag, het meerdere niet op [eiser] is overgegaan omdat daaraan geen geldige titel ten grondslag lag; het middelonderdeel stelt voorts vast dat het Hof tevens vooropstelt dat een en ander betekent dat indien [verweerder] erin slaagt te bewijzen dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst een kleiner perceel op het oog hadden dan het in de transportakte omschreven perceel, voor het meerdere een geldige titel ontbreekt. 
       Beide vooropstellingen zijn juist. Zie in dit verband met name Uw arrest van 22 april 1994, NJ 1995, 560, m.nt. WMK, waarin het - evenals in casu - ging om een geval waarin een partij bij de overdracht van een onroerende zaak stelt dat die zaak volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte groter is dan partijen voor ogen stond bij de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag, en waarin partijen - evenals in casu - in de tot levering bestemde akte de titel van overdracht hebben vermeld, zoals voor het huidige recht is voorgeschreven in art. 3:89 lid 2 BW. Uw Raad overwoog dat indien bedoelde stelling juist blijkt te zijn, de eigendom van het meerdere niet zal zijn overgegaan omdat voor overdracht van het meerdere een geldige titel ontbreekt. Uw Raad overwoog voorts dat de notariële transportakte naar haar aard dwingend bewijs oplevert dat partijen hebben verklaard te hebben verkocht, respectievelijk gekocht, het in die akte omschreven perceel en dat deze omschrijving tot uitgangspunt moet worden genomen met dien verstande dat daartegen in beginsel tegenbewijs openstaat. De uitleg van de tot levering bestemde akte dient te geschieden naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan, terwijl het bij de uitleg van de onderhandse koopakte of de mondelinge koopovereenkomst erom gaat wat de verkoper en de koper over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden mochten toekennen, hebben afgeleid. Uw Raad overwoog dat het Hof het laatste niet heeft miskend met zijn oordeel dat de koper ervan mocht uitgaan dat de tekst van de akte in overeenstemming was met hetgeen de koper voor ogen stond, een oordeel dat - aldus Uw Raad - besloten lag in 's Hofs vaststelling dat de verkoper persoonlijk aanwezig is geweest bij het verlijden van de tot levering bestemde akte. Zie over discrepanties tussen de perceelsomschrijving zoals opgenomen in de notariële transportakte en de perceelsomschrijving zoals overeengekomen bij de koopovereenkomst: de noot van Kleijn onder het hiervoor besproken arrest; HR 8 december 2000, NJ 2001, 350, m.nt. WMK; Asser-Mijnssen-De Haan, 2001, nrs. 255-256 en 364-367 met verdere verwijzingen naar literatuur en jurisprudentie. Zie voor de uitleg van de notariële transportakte voorts nog HR 13 juni 2003, C01/224HR, JOL 2003, 325 (nog niet gepubliceerd in de NJ), waarin nogmaals is bevestigd dat het bij de uitleg van de notariële transportakte aankomt op de in de desbetreffende akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Zie ook Breedveld-de Voogd, "De uitleg van de akte van levering bij de overdracht van een onroerende zaak", RM Themis 2002/5, p. 244 e.v., die in een doorwrocht artikel kiest voor een eenvormige uitleg van de koop- en de goederenrechtelijke overeenkomst. 
     
     
     9. Middelonderdeel 1 klaagt dat het Hof met zijn - op zijn hiervoor besproken vooropstellingen volgende - overweging dat het aankomt op een redelijke uitleg van de aan de overdracht ten grondslag liggende titel (rechtsoverweging 4 van 's Hofs tussenarrest) en dat de transportakte een - niet doorslaggevende - indicatie van de omvang van het perceel inhoudt (rechtsoverweging 6 van het eindarrest), miskent dat de notariële akte naar haar aard dwingend bewijs oplevert van wat partijen hebben verklaard te hebben verkocht respectievelijk gekocht en dat de omschrijving in de akte om die reden dient te gelden als uitgangspunt waartegen (in beginsel) tegenbewijs openstaat. Het middelonderdeel betoogt voorts dat het Hof ook met zijn overweging dat [eiser] zijn stelling dat partijen beoogd hebben exact 2 are over te dragen, onvoldoende heeft geadstrueerd terwijl hij verder ook geen bewijs heeft aangeboden), blijk ervan heeft gegeven van oordeel te zijn dat de oppervlakte zoals aangegeven in de transportakte niet meer is dan een element in de beoordeling. 
     
     10. Dit middelonderdeel faalt omdat het uitgaat van een onjuiste lezing van 's Hofs arresten en derhalve feitelijke grondslag mist. Het Hof is ervan uitgegaan dat op [verweerder] de bewijslast rust van zijn stelling dat de omschrijving in de notariële koop/transportakte van het perceel dat door [verweerder] is verkocht en geleverd - een omschrijving die inhield dat circa 2 are is verkocht en geleverd - groter is dan partijen voor ogen stond bij de mondelinge koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag. In dat uitgangspunt ligt het oordeel besloten dat de notariële transportakte naar haar aard dwingend bewijs oplevert dat partijen hebben verklaard te hebben verkocht respectievelijk gekocht het in die akte omschreven perceel en dat deze omschrijving tot uitgangspunt moet worden genomen, met dien verstande dat daartegen in beginsel tegenbewijs openstaat. Met zijn overweging dat de transportakte slechts een "niet doorslaggevende" indicatie van de omvang van het perceel inhoudt, heeft het Hof kennelijk slechts tot uitdrukking willen brengen dat de in de notariële akte opgenomen omschrijving van hetgeen partijen hebben willen verkopen onderscheidenlijk kopen, geen doorslaggevend bewijs oplevert nu sprake is van dwingend bewijs waartegen tegenbewijs mag worden geleverd. 's Hofs overweging dat het aankomt op een redelijke uitleg van de aan de overeenkomst ten grondslag liggende titel, kan geen andere betekenis worden gehecht dan dat het Hof aldus slechts tot uitdrukking heeft gebracht dat zonder geldige titel geen sprake kan zijn van overdracht. 's Hofs overweging dat [eiser] zijn stelling dat partijen bij de mondelinge koopovereenkomst beoogd hebben exact 2 are over te dragen onvoldoende heeft geadstrueerd en dat hij verder ook geen bewijs heeft aangeboden, maakt onderdeel uit van 's Hofs motivering van zijn oordeel dat [verweerder] is geslaagd in het door deze te leveren tegenbewijs. Van een miskenning van de "dwingende bewijskracht" van de in de notarile transportakte opgenomen omschrijving is geen sprake. 
     
     11. Middelonderdeel 2 strekt ten betoge dat onbegrijpelijk is 's Hofs (in zijn eindarrest neergelegde) oordeel dat [verweerder] genoegzaam heeft aangetoond dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst een minder groot perceel voor ogen hadden dan volgens de transportakte is overgedragen aangezien uit 's Hofs overwegingen niet blijkt dat het Hof bij zijn oordeelsvorming heeft betrokken de essentiële stellingen van [eiser] zoals weergegeven in zijn conclusie van dupliek in conventie onder 3 en de memorie van grieven onder 9-16, te weten de stelling dat het stuk grond dat door [verweerder] aan hem werd verkocht was bestraat met gele stenen, dat partijen aldus wisten welk stuk grond werd verkocht en dat partijen zeer wel in staat waren een vrij nauwkeurige schatting te maken van de omvang van het stuk grond, en voorts de stelling dat de discrepantie tussen hetgeen uiteindelijk in de notarile akte is opgenomen en de omvang van hetgeen [verweerder] stelt te hebben willen verkopen, zo groot is dat de uitleg van [verweerder] onlogisch is. 
     
     12. Ook dit middelonderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het Hof heeft in rechtsoverweging 8 van zijn eindarrest vastgesteld hetgeen [eiser] in essentie heeft aangevoerd tegenover de stellingen van [verweerder]. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat [verweerder] gezien de door hem aangevoerde, door [eiser] onvoldoende weersproken, stellingen genoegzaam heeft aangetoond dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst een minder groot perceel voor ogen heeft gestaan dan volgens de transportakte is overgedragen en dat moet worden voorbijgegaan aan de stelling van [eiser] dat partijen beoogd hebben exact 2 are over te dragen nu [eiser] deze stelling onvoldoende heeft geadstrueerd. Anders dan het middel veronderstelt, heeft het Hof in rechtsoverweging 8 geen uitputtende weergave willen geven van al hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, zodat - anders dan het middel lijkt te veronderstellen - het enkele feit dat het Hof een bepaalde stelling niet expliciet in rechtsoverweging 8 heeft weergegeven, niet impliceert dat het Hof aan deze stelling heeft voorbijgezien. Het middel miskent voorts dat in de door het Hof expliciet in rechtsoverweging 8 weergegeven stelling dat drie grenzen van het over te dragen perceel bekend waren zodat de vierde gemakkelijk kon worden berekend ligt besloten de stelling dat partijen een vrij nauwkeurige schatting konden maken van de omvang van het stuk grond, zodat reeds daarom faalt de klacht dat uit 's Hofs overwegingen niet blijkt dat het Hof deze stelling bij zijn oordeelsvorming heeft betrokken. De klacht dat niet blijkt dat het Hof de in het middel bedoelde stellingen omtrent de bestrating met gele stenen in zijn beoordeling heeft betrokken, ziet eraan voorbij dat uit de door het middel aangegeven passages van de gedingstukken blijkt dat [eiser] met deze stellingen slechts heeft willen adstrueren de stelling dat drie van de vier grenzen van het over te dragen stuk grond bekend waren, zodat de vierde gemakkelijk kon worden berekend, een stelling die het Hof - zoals zojuist gememoreerd - expliciet in rechtsoverweging 8 heeft weergegeven. Uit 's Hofs overwegingen blijkt voorts voldoende duidelijk dat het Hof de stelling van [eiser] dat de door [verweerder] aan de koopovereenkomst gegeven uitleg niet als juist kan worden aanvaard gezien de onbegrijpelijke discrepantie met de in de notariële akte gegeven omschrijving van de omvang - een discrepantie die de inzet van de onderhavige procedure vormde - heeft verworpen. 
     
     13. Middelonderdeel 3 stelt voorop dat het Hof - gezien zijn oordeel in rechtsoverweging 9 van zijn eindarrest - bij zijn oordeel dat [verweerder] is geslaagd in het door hem te leveren (tegen)bewijs in aanmerking neemt dat [verweerder] niet aanwezig is geweest bij het opmaken van de notariële transportakte. Geklaagd wordt dat 's Hofs oordeel onbegrijpelijk is in het licht van de stelling van [eiser] dat een concept-transportakte aan beide partijen is toegestuurd; niet valt in te zien - aldus het middelonderdeel - hoe de omstandigheid dat [verweerder] niet aanwezig is geweest bij het opmaken van de akte kan bijdragen aan het oordeel dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de verkoop van een minder groot perceel voor ogen heeft gestaan dan volgens de transportakte is overgedragen, aangezien [verweerder] had kunnen reageren op de concept-transportakte indien hij van mening was geweest dat niet ongeveer 2 are aan [eiser] geleverd zou mogen worden. 
     
     14. Het Hof heeft inderdaad bij zijn oordeel dat [verweerder] genoegzaam heeft aangetoond dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de verkoop van een minder groot perceel voor ogen heeft gestaan dan bij de transportakte is overgedragen, meegewogen dat [verweerder] niet aanwezig is geweest bij het opmaken van de transportakte. Kennelijk heeft het Hof aldus - refererend aan het hiervoor onder 8 besproken arrest van Uw Raad van 22 april 1994 - tot uitdrukking willen brengen dat zich hier niet een geval voordeed waarin de koper uit de persoonlijke aanwezigheid van de verkoper kon afleiden dat de tekst van de akte in overeenstemming was met hetgeen de koper voor ogen stond. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. 
     
     15. Middelonderdeel 4 bestrijdt - zoals gezegd - 's Hofs oordeel (in rechtsoverweging 11 van zijn eindarrest) omtrent de eigendomsverhouding in de steeg. Opgekomen wordt tegen 's Hofs oordeel dat de vermelding in de akte van 26 juli 1926 en in de akte van 16 juli 1964 "massaal in gebruik en onderhoud" en "massaal in eigendom en onderhoud" betekent dat de steeg in mede-eigendom en gemeenschappelijk onderhoud bij de naastligger is, derhalve bij [verweerder] en [eiser] en dat het Hof geen grond ziet voor een eigendomsverhouding van de steeg van 2/3:1/3. Geklaagd wordt dat deze overweging onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen van [eiser] (in de memorie van antwoord onder 23-30) dat de erfgrens (volgens genoemde akten en) volgens de kadastrale tekeningen van 1920 en 1952 loopt op zodanige wijze dat 2/3 van de steeg toebehoort aan de [a-straat1] en 1/3 aan de [a-straat2], dat uit de koopovereenkomst van 12 oktober 1973 tussen [betrokkene 2] en [eiser] blijkt dat percelen [004] en [006] tezamen 2.66 are beslaan en dat geen akten bekend zijn waaruit blijkt dat de omvang van perceel [004] door verkoop of ruil veranderd is, dat [verweerder] eigenmachtig in de akte van levering van 17 juli 1964 heeft laten opnemen dat de steeg in massaal eigendom is, uit welke stellingen volgt dat de steeg nog steeds voor 2/3 toebehoort aan de [a-straat1] en voor 1/3 aan de [a-straat2]. 
     
     16. Dit middelonderdeel faalt reeds omdat - anders dan het middelonderdeel kennelijk veronderstelt - uit de door het middel genoemde stellingen niet kan volgen dat de litigieuze steeg (nog steeds) voor 2/3 toebehoort aan de [a-straat1] en voor 1/3 aan de [a-straat2]. Kadastrale tekeningen geven - zoals ook het Hof overwoog - geen uitsluitsel met betrekking tot de werkelijke eigendomsverhoudingen van naburige percelen, evenmin als de omschrijving van de omvang van de percelen in een koopovereenkomst met betrekking tot een van beide percelen. De stelling dat [verweerder] eigenmachtig in de akte van levering van 17 juli 1964 heeft laten opnemen dat de steeg "massaal in eigendom is", is door het Hof verworpen met zijn door het middel niet bestreden overweging omtrent de uitleg van de akten van levering van 17 juli 1964 en van 26 juli 1926. Hetzelfde geldt voor de stelling dat de grens in de steeg volgens de zojuist genoemde akten op zodanige wijze loopt dat 2/3 van de steeg toebehoort aan de [a-straat1] en 1/3 aan de [a-straat2]. 
     
     Conclusie 
     
     De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden