ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:4072

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:4072 Gerechtshof Amsterdam , 18-11-2021 / BKDH-21/00867

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-11-18

Zaaknummer: BKDH-21/00867

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:4072

---

Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; erfpachtcorrectie; beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur; vergoeding van immateriële schade.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Zittingsplaats Den Haag 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BKDH-21/00867 
     
     
     
     Uitspraak van 18 november 2021 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker) 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 4 april 2019, nummer AMS 18/1780. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 400.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Amsterdam (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt: 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op het bezwaar; 
       - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven; 
       - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden; 
       - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.278,‑.” 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 30 september 2021 een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 7 oktober 2021. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ingebeld en via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00852, BKDH-21/00855, BKDH-21/00856, BKDH-21/00857, BKDH-21/00859, BKDH-21/00863, BKDH-21/00864, BKDH-21/00865, BKDH-21/00878 en BKDH-21/00896, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning die staat op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het gaat om een benedenwoning uit 1936. 
       
       
         2.2.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 400.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen: 
         
         
           
             
             
             
             
             
             
             
             
               
                 
                   Adres 
                 
                 
                   Woning-deel m2 
                 
                 
                   Transactie- datum 
                 
                 
                   Koopsom  
                 
                 
                   Erfpacht- correctie 
                 
                 
                   Gecorrigeerde transactieprijs 
                 
                 
                   Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2016 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 1]
                   
                 
                 
                   90 m2 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
                   80 m2 
                 
                 
                   14-10-2016 
                 
                 
                   € 440.000 
                 
                 
                   € 84 
                 
                 
                   € 440.084 
                 
                 
                   € 400.500 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
                   70 m2 
                 
                 
                   22-11-2016 
                 
                 
                   € 360.000 
                 
                 
                   € 23.965 
                 
                 
                   € 383.965 
                 
                 
                   € 339.000 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
                 
                   83 m2 
                 
                 
                   02-01-2015 
                 
                 
                   € 370.000 
                 
                 
                   € 363 
                 
                 
                   € 370.363 
                 
                 
                   € 450.000 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.2.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft verder voor elk vergelijkingsobject waarvoor dit van toepassing is een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen bedragen aan “Erfpacht Correctie”. 
         
       
     
     
       2.3. 
       De woning is op 22 januari 2019 verkocht voor € 515.000 en op 1 maart 2019 aan de koper geleverd. 
       
       
         2.4.1. 
         De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: 
         
         
           “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. 
         
         
         
           Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) 
         
         
         
           
             Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) 
           
           Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 
         
         
       
       
         2.4.2. 
         Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: 
         
       
     
   
   
     Antwoord op vragen 1, 2 en 3: 
     “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. 
     
     
       Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. 
       Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. 
     
     
     
       De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. 
     
     
     
       Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. 
     
     
     
       Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. 
     
     
     
       Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. 
       De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” 
     
     
   
   
     Antwoord op vraag 4: 
     “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. 
     
     
       Gevolgen voor de Overstapregeling 
       Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden,  Hof ]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. 
     
     
     
       Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 
     
     
     
       2.5. 
       Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: 
     
     
       “ Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 
     
     7. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 320.000. 
     
     8. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 400.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 
     
     9. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".3 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     2 Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
     3 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
     
     10. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 
     
       
         Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres? 
       
       
         Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 
       
     
     
     
       
         Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 
       
     
     11. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 
     
     12. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat als de woning gelegen, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Eiseres heeft dat ook niet betwist. 
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
       
     
     13. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van verkeerde oppervlaktegegevens van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten. Zij wijst op de meetgegevens uit andere bronnen, die enigszins andere oppervlaktematen vermelden. 
     
     14. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woningen vanaf de bouwtekeningen worden ingemeten. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen. 
     
     15. Eiseres heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelt dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning. De (enkele) verwijzing van eiseres naar de oppervlaktegegevens in de stamkaarten is daarvoor onvoldoende. Deze bron vermeldt weliswaar een enigermate andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen. 
     
     16. Eiseres heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen (slecht en oud houtwerk aan de achterzijde, enkel glas, gedateerde keuken, roestvorming scheuren in de muur door roestende ankers), maar op de ter zitting getoonde foto's is de gestelde verminderde onderhoudsstaat van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet gebleken. De rechtbank acht dit ook niet aannemelijk nu onweersproken is dat de woning in 2014 is gerenoveerd. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar, voor zover al sprake zou zijn van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, hiermee voldoende rekening heeft gehouden in de vierkantemeterprijs. De getaxeerde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning van eiseres (€ 4.446,-) is immers lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 5.058,-). 
     
     
       
         De erfpachtcorrectie 
       
     
     17. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. 
     
     18. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. 
     
     19. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 84,-, € 23.965,- en € 363,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 116,- per m2-woningdeel. Maar dat is minder dan het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.058,-) en die van de woning van eiseres (€ 4.446,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend. 
     
     20. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport, in combinatie met de daarop ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen daartegen overigens is aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 
     
     
       
         Modelmatige berekening en andere vergelijkingsobjecten in beroep dan in de bezwaarfase 
       
     
     21. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2. Het komt er volgens eiseres op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiseres wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.4 
     4 Eiseres baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316 [ Hof ]. 
     
     22. Dit betoog van eiseres slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.5 De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. 
     5 Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 
     
     
       
         Eenmalige verlaging 2019 
       
     
     23. Verder stelt eiseres dat de WOZ-waarde van de woning 2% lager moet uitvallen omdat haar woning op erfpachtgrond staan. Zij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.6 
     6 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018. 
     
     24. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 
     
     25. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig - vóór 28 februari 2019 - te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 - waar eiseres op wijst - gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet. 
     
     26. Onder rechtsoverweging 5. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       
         Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op  
         € 364.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade. 
       
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
       5.1. 
       Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
       
         5.3.1. 
         Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 400.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
         
       
       
         5.3.2. 
         Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten, die in dezelfde straat liggen, zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit, ligging en aanwezigheid van een berging is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. In zoverre kunnen de gegevens in de matrix als uitgangspunt dienen. Het Hof neemt daarbij wel in aanmerking, gelijk de Heffingsambtenaar gesteld heeft, dat het pand [adres 2] van deze drie vergelijkingsobjecten het best vergelijkbare object is. Dat object ligt direct naast de woning en betreft ook een benedenwoning. De erfpacht van dat object is voor het grootste deel van de in aanmerking te nemen periode afgekocht, waardoor sprake is van een geringe erfpachtcorrectie. Het object is op 14 oktober 2016 gepasseerd voor een verkoopsom van € 440.000. Het woningdeel betreft 80 m2 en het object heeft – in tegenstelling totde woning – een berging.  
         
       
       
         5.3.3. 
         Belanghebbende heeft aangevoerd dat het eigen verkoopcijfer boven de vergelijkingsmethode dient te prevaleren. De Heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het eigen verkoopcijfer, aldus belanghebbende. De woning is op 22 januari 2019 verkocht voor € 515.000. Indien de verkoopprijs wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum volgt hieruit volgens belanghebbende een waarde van (afgerond) € 364.000. Belanghebbende verwijst hierbij naar het door haar overgelegde ‘Rapport prijsontwikkelingen woningen’ van [A] waarbij voor terugrekening van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum rekening is gehouden met een index per transactiedatum voor de stad [woonplaats] van 151,5. Ook verwijst belanghebbende naar de uitspraken van Hof Den Haag van 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12, r.o. 5.5 en van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103, r.o. 6.6.  
         
       
       
         5.3.4. 
         Hoewel het uitgangspunt, dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, juist is, is het Hof van oordeel dat in de onderhavige situatie de transactiedatum te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst van € 515.000 doorslaggevend gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum. Het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum bedraagt drie jaar en twee maanden. Daar komt bij dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende gebruikte indexeringspercentage gemotiveerd heeft betwist. Het Hof volgt belanghebbende daarom niet in haar berekening van de waarde van de woning per de waardepeildatum. Het Hof heeft hierbij verder nog in aanmerking genomen dat de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat voor de terugrekening naar de waardepeildatum niet een algemeen indexeringspercentage voor de gehele stad [woonplaats] moet worden toegepast, maar een meer verfijnd percentage, waarbij verkoopcijfers over een periode van tien jaar in aanmerking worden genomen naar categorie woningen per buurt/wijk. Op deze wijze heeft de Heffingsambtenaar ook de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend naar de waardepeildatum. Uitgaande van de verkoopsom van € 515.000 zou de waarde van de woning per de waardepeildatum, na toepassing van de erfpachtcorrectie en de indexering, € 415.000 bedragen, zodat de waarde, ook als wordt uitgegaan van het eigen verkoopcijfer, niet te hoog is vastgesteld, aldus de Heffingsambtenaar. 
         
       
       
         5.3.5. 
         Belanghebbende heeft, mede ter illustratie van de representativiteit van de het eigen verkoopcijfer, verder nog gewezen op de verkooptransactie van het object [adres 5] te [woonplaats] , gelegen in een zijstraat van de [straat] , dat op 1 augustus 2016 is gepasseerd voor een bedrag van € 405.000. Met toepassing van de index voor de stad [woonplaats] volgt hieruit volgens belanghebbende voor dat object een waarde op de waardepeildatum van (afgerond) € 374.000. Het Hof ziet geen aanleiding de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aan te vullen met het door belanghebbende aangedragen object aan de [adres 5] te [woonplaats] , omdat hier drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat beschikbaar zijn, de liggingsaspecten derhalve in de daarvan beschikbare verkoopcijfers zijn verdisconteerd, en de Heffingsambtenaar het door belanghebbende toegepaste (meer generieke) indexeringscijfer dat hij heeft ontleend aan informatie van [A] gemotiveerd en om juiste redenen heeft betwist.  
         
       
       
         5.3.6. 
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. 
         
         
           
             Erfpachtcorrecties 
           
         
       
       
         5.4.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 
         
       
       
         5.4.2. 
         Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [naam] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door haar overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.5). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Immers ook als de erfpachtcorrectie van gemiddeld € 116 per m2-woningdeel buiten beschouwing wordt gelaten, is de m2-prijs van het woningdeel van de woning ad € 4.446 nog steeds lager dan de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten ad € 5.058. Dit geldt ook als alleen wordt vergeleken met het best vergelijkbare object [adres 2] , waarvan de m2-prijs van het woningdeel € 4.962 bedraagt en als de erfpachtcorrectie buiten beschouwing wordt gelaten, € 4.878. Dit geldt evenzeer indien het Hof in aanmerking neemt dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 3] abusievelijk een erfpachtcorrectie van € 23.965 in aanmerking is genomen in plaats van de volgens de Heffingsambtenaar juiste erfpachtcorrectie van € 528. 
         
       
       
         5.4.4. 
         Met betrekking tot het beroep op de methode [naam] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 
         
       
       
         5.4.5. 
         Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 
         
       
       
         5.4.6. 
         Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken). 
         
       
       
         5.4.7. 
         De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten voor elk vergelijkingsobject een berekening van de erfpachtcorrectie over te leggen, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag (zie 2.2.2).  
         
         
           
             Toepassing 2%-korting 
           
         
       
       
         5.5.1. 
         Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerderbedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.4.1 en 2.4.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 
         
       
       
         5.5.2. 
         Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: 
         
         
           “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 
         
       
       
         5.3.2. 
         Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 
       
       
         5.3.3. 
         
           Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 
           Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. 
           Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 
         
         
       
       
         5.5.3. 
         Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2017 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. 
         
         
           
             Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 
           
         
       
       
         5.6.1. 
         Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 
         
       
       
         5.6.2. 
         Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). 
         
         
           
             Gelijkheidsbeginsel 
           
         
       
       
         5.7.1. 
         Belanghebbende heeft ter zitting een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en betoogd dat gelet op de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten per waardepeildatum een lagere waarde voor de woning moet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft daarbij verwezen naar de uitspraak van Hof Den Haag van 25 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840. 
         
       
       
         5.7.2. 
         Het Hof is van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt. Aan het gelijkheidsbeginsel moet doorslaggevende betekenis worden toegekend wanneer in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:BH8123, BNB 1992/295). Het Hof vat het beroep van belanghebbende in eerste instantie op als een beroep op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt dan op de weg van belanghebbende woningen aan te wijzen die naar zijn oordeel identiek zijn aan de woning, maar anders (lager) zijn gewaardeerd en belanghebbende heeft daartoe de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aangevoerd. Van vrijwel identieke gevallen is geen sprake. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt immers niet dat de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten vrijwel identiek aan de woning zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De woonoppervlakte verschilt en sommige vergelijkingsobjecten hebben een berging en de woning niet. Belanghebbende heeft daarmee niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan aannemelijk te maken dat sprake is van ten minste twee identieke objecten die lager zijn gewaardeerd. De meerderheidsregel is dan ook niet geschonden. Belanghebbende heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een door de Heffingsambtenaar gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. 
         
         
           
             Overige beginselen van behoorlijk bestuur 
           
         
       
       
         5.7.3. 
         Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur. 
         
         
           
             Conclusie 
           
         
       
       
         5.8.1. 
         Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering en in het bijzonder tot de behaalde verkoopprijs van het naastgelegen vergelijkingsobject aan de [adres 2] . De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld. 
         
       
       
         5.8.2. 
         Het hoger beroep is mitsdien ongegrond. 
         
         
           
             Vergoeding van immateriële schade 
           
         
       
     
     
       6.1. 
       Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof.  
       
     
     
       6.2. 
       De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       6.3. 
       In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 
       
       
         6.4.1. 
         Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 18 april 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 18 november 2021, vier jaar en zeven maanden zijn verstreken. 
         
       
       
         6.4.2. 
         De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 
         
       
     
     
       6.5. 
       Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak met drie maanden is overschreden. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Dit brengt mee dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500. 
       
     
     
       6.6. 
       Gelet op de ontvangst van het bezwaarschrift op 18 april 2017 en de uitspraak door de Rechtbank op 4 april 2019, derhalve binnen de voor bezwaar en beroep geldende termijn van twee jaar, de ontvangst van het hogerberoepschrift op 15 mei 2019 en de uitspraak van het Hof op 18 november 2021, zal de totale overschrijding van drie maanden geheel aan het Hof worden toegerekend. De Staat (de minister voor Rechtsbescherming) zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een immateriëleschadevergoeding van € 500. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       7.1. 
       Omdat een immateriëleschadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).  
       
     
     
       7.2. 
       De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend). Deze vergoeding komt volledig voor rekening van de Minister voor Rechtsbescherming (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.14.2). 
       
     
     
       7.3. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan belanghebbende van € 500; 
       
       
         veroordeelt de Minister voor Rechtsbescherming in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 534, en 
       
       
         gelast de Minister voor Rechtsbescherming aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 128 te vergoeden. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 18 november 2021 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  
         www.hogeraad.nl 
         .  
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  
         www.hogeraad.nl 
         ).  
       
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
         	a. de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         	b. de dagtekening; 
       
       
         	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
          	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.