ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:1689

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:1689 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 18-04-2017 / 200.185.318_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-04-18

Zaaknummer: 200.185.318_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:1689

---

Huur bedrijfsruimte.  
         Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst verkoopt de verhuurder het bedrijfspand onder voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning. Wie is opzeggingsbevoegd, de zakelijk gerechtigde, de bloot eigenaar of gezamenlijk? 
         Hoe moeten de opzeggingsgronden worden beoordeeld als de verhuurder ‘slechts’ zakelijk gerechtigde is?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.185.318/01 
     
     
     
       
         arrest van 18 april 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [Bierbrouwerij] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , 
     
       hierna aan te duiden als [Bierbrouwerij] , 
       advocaat: mr. J.A.M.G. Vogels te Maastricht, 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
       2 v.o.f. [V.O.F.] , zaakdoende te [zaaksplaats] , 
     en haar vennoten 
     a.	 [vennoot 1] , 
     b.	 [vennoot 2] , 
     
       	beiden wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden/ tussenkomende partijen, 
       hierna aan te duiden als [geintimeerden/tussenkomende partijen] , 
       advocaat: mr. S.E.G.N. Schnabel te Maastricht, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 november 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 3423939 CV EXPL 14-10022 gewezen vonnis van 10 juni 2015. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 29 november 2016; 
     - de akte van [appellant] van 27 december 2016. 
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       6.1. 
       Het hof volhardt bij hetgeen werd overwogen en beslist in het tussenarrest van 29 november 2016. 
       
     
     
       6.2. 
       
         In deze zaak gaat het om de opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW (café met bovenwoning) met betrekking tot het pand [adres] te [vestigingsplaats] op 1 juli 1983 gesloten tussen [appellant] (toentertijd eigenaar) en (de rechtsvoorganger van) [Bierbrouwerij] . De overeenkomst geldt sinds 30 november 1997 als voor onbepaalde tijd aangegaan (punt 2 inl. dagv.). Het pand wordt van meet af aan onderverhuurd aan [geintimeerden/tussenkomende partijen] .  
         
          [appellant] vordert, voor zover in hoger beroep nog van belang en kort samengevat, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruiming van het pand. 
       
       
     
     
       6.3. 
       
         Bij notariële akte van 30 juni 2000 (prod. 6 mvg) heeft [appellant] het pand verkocht  ‘onder voorbehoud van het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten behoeve van zichzelf en zijn echtgenote’  aan zijn zoon [zoon van appellant]  .  In artikel 9 van de akte wordt het zakelijk recht van gebruik en bewoning gevestigd, aldus geformuleerd: 
         
           Ten behoeve van verkoper hierna te ook te noemen: “de gebruiker”, wordt verleend en gevestigd, gelijk door hem - wordt aangenomen, het zakelijk recht van gebruik en bewoning van het verkochte, strekkende tot gebruik casu quo bewoning van het gehele registergoed hierna kortweg - aan te duiden als: “het recht”. 
         
         
           Voormelde overeenkomst en vestiging is aangegaan onder de navolgende bepalingen: 
         
         
           1. Het recht is gevestigd ten behoeve van verkoper en zijn na te noemen, te dezen mede-verschenen echtgenote.  
         
         
           2. Het recht gaat in op heden en eindigt op de dag dat de langstlevende van gebruiker en zijn echtgenote is overleden of afstand doet van het recht, ofwel het registergoed blijvend en metterwoon verlaat danwel een hypothecair crediteur tot executie overgaat.  
         
         
           3. De gebruiker is ontheven van de verplichting tot het stellen van zekerheid. 
         
         
           4. De gebruiker mag als goed gebruiker het verkochte bewonen gedurende de duur van het recht en wel uitsluitend voor zich en zijn gezin.  
         
         
           5. Gebruiker is bevoegd tot alle handelingen die tot een goed beheer van het verkochte dienstig kunnen zijn. Tot alle overige handelingen zijn koper en gebruiker slechts tezamen bevoegd. 
         
         
           6. De gebruiker is verplicht het verkochte ten behoeve van koper te verzekeren tegen brand en overigens tegen de gevaren waartegen het gebruikelijk is een verzekering te sluiten. De verzekeringspremies zijn voor rekening van gebruiker. 
         
         
           De gebruiker is op eerste verzoek van koper verplicht van de betaling van die verzekeringspremies te doen blijken. 
         
         
           7. De gebruiker is verplicht de gewone lasten en herstellingen voor zijn rekening te nemen en te verrichten. Koper is overigens gehouden het verkochte in een zodanige staat te onderhouden, dat de gebruiker een redelijk woongenot wordt verschaft. Aan koper wordt gelegenheid verschaft tot het doen van deze herstellingen 
         
         
           8. Indien de gebruiker afstand van het recht wil doen in verband met de aan dit recht verbonden lasten en verplichtingen, is koper gehouden hieraan mee te werken. 
         
         
          [appellant] (en zijn echtgenote) hebben geen gebruik gemaakt van dit recht van gebruik en bewoning. 
       
       
     
     
       6.4. 
       De ontvankelijkheid van [appellant] in zijn vordering tot vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen. 
       
       
         6.4.1. 
         
           Het hof stelt zich vooraf de vraag of het recht van gebruik en bewoning wel gevestigd had kunnen worden nu het pand niet ter beschikking stond van [appellant] , zodat aan de essentie van dit recht gebruik en bewoning niet werd voldaan. Het hof beantwoordt deze vraag negatief. 
           Dit neemt niet weg dat het recht van gebruik en bewoning wel feitelijk is gevestigd, niet van rechtswege nietig is, noch in rechte nietig is verklaard of anderszins is vastgesteld dat het is komen te vervallen. Partijen hebben zich in er deze procedure naar gedragen alsof het rechtsgeldig is gevestigd, zodat het hof daarvan uit dient te gaan. 
           Wel is denkbaar dat recht van gebruik en bewoning in de verhouding tussen [appellant] en [Bierbrouwerij] voor niet gevestigd moet worden gehouden. In dat geval moet de zoon van [appellant] voor vol eigenaar worden gehouden en komt aan [appellant] niet (meer) het recht toe de huurovereenkomst op te zeggen, althans de onderhavige procedure te voeren. 
           
            [Bierbrouwerij] (en dat geldt ook voor [geintimeerden/tussenkomende partijen] ) heeft evenwel in dit geding zich niet beroepen op de nietigheid van het recht van gebruik en bewoning of het niet-bestaan van dat recht of een andere grond om dat recht buiten beschouwing te laten, zodat het hof buiten de rechtsstrijd zou treden als de vorderingen van [appellant] reeds om deze reden zou worden afgewezen.  
           Voor ambtshalve aanvullen van de rechtsgronden is geen plaats omdat [Bierbrouwerij] expliciet het recht van gebruik en bewoning erkent. Zo heeft [Bierbrouwerij] aangevoerd dat, zolang zij het pand huurt, [appellant] zijn recht van gebruik en bewoning niet kan uitoefenen. Voorts wijst [Bierbrouwerij] erop dat zij in een latere tussen partijen gesloten hypotheekacte bedongen dat [appellant] en zijn echtgenote afstand zullen doen van hun recht van gebruik en bewoning onder opschortende voorwaarde van executie door [Bierbrouwerij] ex artikel 3:286 BW (punt 13 mva). 
         
         
       
       
         6.4.2. 
         
          [Bierbrouwerij] heeft – onder meer in de memorie van antwoord randnummers 10-37 - kort gezegd gesteld dat bij de verkoop van het pand en de vestiging van het zakelijk recht van gebruik de huur(overeenkomst) ex artikel 7:226 lid 1 BW (‘koop breekt geen huur’) is overgegaan van [appellant] op zijn zoon [zoon van appellant] , zodat [appellant] thans meer niet bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen en hij derhalve niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [geintimeerden/tussenkomende partijen] heeft zich bij dit verweer aangesloten. [appellant] heeft hierop bij akte gereageerd. Dienaangaande overweegt het hof als volgt. 
         
       
       
         6.4.3. 
         
           Artikel 7:226 lid 1 BW luidt: 
           
             Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.  
           
           In deze bepaling wordt het zakelijk recht van gebruik en bewoning niet genoemd. Dit spreekt haast vanzelf. Vestiging van het recht van gebruik en bewoning gaat niet samen met het verhuurd zijn van het object waarop het zakelijk recht is gevestigd. Nu dit toch is gebeurd, dient te worden bezien hoe deze bepaling dan moet worden uitgelegd. 
           Het hof zal aansluiten bij artikel 3:226 lid 1 BW dat bepaalt dat de regels van vruchtgebruik van overeenkomstige toepassing zijn.  
           Artikel 7:227 BW luidt: 
         
         
         
           
             In geval van vestiging of overdracht van een beperkt recht op de verhuurde zaak, dat niet onder artikel 7:226 lid 1 is begrepen, is de gerechtigde jegens de huurder verplicht zich te onthouden van een uitoefening van dat recht, die het gebruik door de huurder belemmert. 
           
           Het hof is van oordeel dat artikel 7:226 lid 1 BW dan ook toepassing kan vinden in het zich hier voordoende geval van verkoop door de eigenaar/verhuurder onder voorbehoud/vestiging van het zakelijk recht van gebruik en bewoning. 
           Artikel 7:227 BW heeft betrekking op erfdienstbaarheden, pand en hypotheek, die hier niet aan de orde zijn. 
         
         
       
       
         6.4.4. 
         
           Blijkens de parlementaire geschiedenis (26 089, nr. 6 Nota n.a.v. het Verslag, 4 september 2000, ad art. 226, onder c; zie ook R. Westrik, ‘Koop breekt geen huur’ en het huurbeding, proefschrift 2001, p. 179 e.v.) moet in het zich voordoende geval de beperkt zakelijk gerechtigde (hier dus [appellant] ) als verhuurder worden aangemerkt, zowel in het geval de huurovereenkomst al bestond ten tijde van de vestiging van het beperkte recht, als wanneer de huurovereenkomst wordt gesloten ná de vestiging (zie p. 180 bovenaan: ‘het kort gezegd steeds alleen de beperkt gerechtigde is die verhuurder wordt’).  
           Het hof vindt in hetgeen door partijen is aangevoerd geen aanleiding voor een andersluidend oordeel, noch om te oordelen dat na de vestiging van het beperkt recht alleen de zoon verhuurder is, noch dat [appellant] tezamen met zijn zoon verhuurder is (wat door hem ook niet wordt aangevoerd). 
         
         
       
       
         6.4.5. 
         De huurovereenkomst is aan [Bierbrouwerij] bij brief van 23 mei 2013 opgezegd door de advocaat namens zowel de zoon als vader (prod. 2 bij inl. dagv.: ‘Daartoe zeg ik u namens de heren [appellant] de huur (…) op (…)). Daarin ligt besloten dat [appellant] de huurovereenkomst ook voor zichzelf heeft opgezegd. De huurovereenkomst is mitsdien in zoverre rechtsgeldig opgezegd. 
         
       
       
         6.4.6. 
         
          [Bierbrouwerij] voert voorts aan dat [appellant] vanwege de verhuur zijn recht van gebruik en bewoning niet kan uitoefenen, zodat hij aan dit beperkte recht ook geen rechten kan ontlenen (17 mva). Het hof deelt dit standpunt niet. Ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW, en de huurovereenkomst, heeft [appellant] de hoedanigheid van verhuurder, zodat hij ook de daaraan verbonden rechten moet kunnen uitoefenen. Daaraan doet niet af dat hij zijn rechten uit hoofde van het zakelijk recht van gebruik en bewoning (nog) niet kan uitoefenen. Daaraan kan ook niet afdoen, zoals [Bierbrouwerij] stelt (23 mva) dat het zakelijk recht van gebruik en bewoning een hoogstpersoonlijk recht is dat de gerechtigde niet de bevoegdheid geeft te verhuren (lid 4 van artikel 3:226 BW). De huurovereenkomst was immers aangegaan vóórdat het zakelijk recht van gebruik en bewoning werd gevestigd, en is derhalve bevoegd aangegaan.  
         
       
       
         6.4.7. 
         Tenslotte heeft [Bierbrouwerij] aangevoerd dat niet is gebleken dat [appellant] als gevolmachtigde voor zijn zoon handelt. In de akte van 27 december 2016, noch elders, heeft [appellant] ook niet gesteld dat hij in rechte optreedt voor of namens zijn zoon, zodat het hof ervan uitgaat dat hij alleen zijn eigen belangen dient (als beperkt zakelijk gerechtigde) en niet de belangen van zijn zoon (als bloot eigenaar). Gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen is [appellant] bevoegd en gerechtigd zijn belangen als zakelijk gerechtigde en verhuurder na te streven.  
         
       
       
         6.4.8. 
         In de akte van 27 december 2016 maakt [appellant] , onder verwijzing naar de leden 2 en 3 van artikel 3:226 BW, onderscheid tussen ‘een recht van gebruik’ en een ‘recht van bewoning’. Dat sprake is van ‘enkel’ het recht van gebruik of ‘enkel’ het recht van bewoning blijkt niet uit de akte van vestiging en wordt ook niet onderbouwd door [appellant] . Het hof gaat derhalve er vanuit dat [appellant] optreedt in zijn hoedanigheid van zakelijk gerechtigde tot gebruik en bewoning als bedoeld in lid 1 en lid 4 (naast de hoedanigheid van verbintenis gerechtigde verhuurder). 
         
       
       
         6.4.9. 
         In hun memorie van antwoord (14-18) hebben [geintimeerden/tussenkomende partijen] zich aangesloten bij de standpunten van [Bierbrouwerij] en geen nieuwe standpunten naar voren gebracht. Ten aanzien van geldt dan hetzelfde. 
         
       
       
         6.4.10. 
         Het niet-ontvankelijkheidsverweer wordt verworpen. [appellant] is ontvankelijk in zijn vordering. 
         
       
     
     
       6.5. 
       De opzeggingsgronden 
       
       
         6.5.1. 
         
           
            [appellant] heeft de huur op de volgende gronden opgezegd: 
           
             a. de bedrijfsvoering is niet, en niet geweest, zoals een goed huurder betaamt; de exploitatie leidt tot waardevermindering van het pand; 
           
           
             b. [appellant] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik in de zin dat hij het wil verkopen ter verkrijging van een zodanig ouderdomspensioen dat hij menswaardiger kan leven, dan wel in de zin dat hij de exploitatie van het pand met meerwaarde door zijn zoon ter hand kan laten nemen; 
           
           
             c. van [appellant] kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet; 
           
           
            [Bierbrouwerij] (en [geintimeerden/tussenkomende partijen] ) heeft niet met het einde van de huurovereenkomst ingestemd.  
           Het hof overweegt dienaangaande het volgende. 
         
         
       
     
     
       6.6. 
       De opzeggingsgrond onder a: de bedrijfsvoering. 
       
       
         6.6.1. 
         De opzegging voldoet ten aanzien van deze grond niet aan de eisen die aan een opzegging moeten worden gesteld. Op basis van de in de opzeggingsbrief genoemde gronden moet de huurder zich immers een oordeel kunnen vormen over zijn proceskansen. De huurder kan zich dit oordeel niet vormen op basis van een niet uitgewerkt citaat van de wettekst. Gesteld noch gebleken is (bijvoorbeeld uit eerdere correspondentie tussen partijen) dat [Bierbrouwerij] (en [geintimeerden/tussenkomende partijen] ) op de hoogte waren van de andere opzeggingsgrond ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. Overigens correspondeert deze opzeggingsgrond niet met de wel in de opzeggingsgrond genoemde reden: ‘Cliënt is van mening dat het na een dertig jaar durende huurrelatie tijd wordt voor beëindiging van de huurovereenkomst’. 
         
       
       
         6.6.2. 
         
           In punt 6 van de inleidende dagvaarding wordt deze opzeggingsgrond nader uitgewerkt.  
           
             In de verschijningsvorm van het gehuurde, als café gericht op de verkoop van speciaalbieren, met name Belgische speciaalbieren, genereert de onderhuurder nauwelijks omzet, althans niet een omzet op een niveau waarbij een (redelijk) inkomen wordt verdiend. Zulks tast de waarde van het pand aan, waardoor eiser als eigenaar ernstig wordt benadeeld. De onderhuurders voeren bovendien naast de café-exploitatie een brouwerij/groothandel in genoemde speciaalbieren onder de naam “De Sier Den”, (…), en naar verwachting dragen deze activiteiten in meerdere mate bij aan de omzet van de onderneming en wellicht ook aan 
           
           
             extra inkomen. 
           
           Zo deze nadere invulling toelaatbaar zou zijn, overweegt het hof als volgt. 
         
         
       
       
         6.6.3. 
         Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. [geintimeerden/tussenkomende partijen] exploiteert het café al ruim dertig jaar en genereert kennelijk een voor hem toereikend inkomen. Dat de wijze van exploitatie de waarde van het pand vermindert wordt evenmin onderbouwd (bijvoorbeeld met een taxatie van een makelaar).  
         
       
       
         6.6.4. 
         Daarbij komt dat [appellant] als zakelijk gerechtigde tot gebruik en bewoning (van welk recht geen gebruik wordt gemaakt) geen belang heeft bij een waarde van de onroerende zaak. Zijn zakelijk recht vertegenwoordigt in het economisch verkeer geen waarde en is ook overigens niet afhankelijk van de waarde van het pand. 
         
       
       
         6.6.5. 
         
          [geintimeerden/tussenkomende partijen] heeft betwist een brouwerij/ groothandel te exploiteren. Maar zelfs als die activiteit plaatsvindt in en vanuit het gehuurde, dan nog levert dit geen slechte bedrijfsvoering op. Zoals [appellant] zelf stelt leidt deze activiteit tot extra omzet en inkomen, en daarmee wordt de waarde van het pand dan ook niet benadeeld. 
         
       
       
         6.6.6. 
         In hoger beroep heeft [appellant] nadere invulling gegeven aan deze opzeggingsgrond. Ook dit is te laat. Weliswaar mag de verhuurder zijn gronden in enige mate aanpassen, bijvoorbeeld als gevolg van gewijzigde omstandigheden, maar dan zal de feitelijke grondslag nog wel voldoende verband moeten houden met de eerder genoemde feitelijke grondslag (hof Amsterdam 10 december 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4899 onder aanhaling van HR LJN BC6116 (dat is een uitspraak met een andere datum dan door dat hof genoemd, namelijk HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116).  
         
       
       
         6.6.7. 
         Ten aanzien van het verwijt aan [geintimeerden/tussenkomende partijen] dat hij een te lage omzet zou maken heeft [appellant] overlegging van de jaarstukken verlangd. [geintimeerden/tussenkomende partijen] heeft dat geweigerd. Naar het oordeel van het bestaat er geen feitelijke grondslag voor de stelling dat sprake is van een te lage omzet en is opvragen van de omzetcijfers louter een ‘fishing expedition’. 
         
       
       
         6.6.8. 
         Als nieuwe verwijten, die het hof buiten beschouwing laat, worden door [appellant] genoemd het niet investeren en het niet innoveren of renoveren van het gehuurde en het niet bewonen van de bovenwoning door de familie [geintimeerden/tussenkomende partijen] . Beide feiten duiden overigens niet, althans niet zonder andere toelichting die niet, althans onvoldoende wordt gegeven, tot een slechte bedrijfsvoering. 
         
       
       
         6.6.9. 
         De vordering van [appellant] op grond van opzeggingsgrond a wordt afgewezen. 
         
       
     
     
       6.7. 
       Opzeggingsgrond b, dringend nodig hebben voor eigen gebruik 
       
       
         6.7.1. 
         In de opzeggingsbrief wordt aangevoerd dat [appellant] het gehuurde wil verkopen, ter verkrijging van een ouderdomspensioen (dat hij daarmee menswaardiger kan leven dan thans het geval), dan wel om zijn zoon de exploitatie met meerwaarde ter hand te kunnen laten nemen.  
         
       
       
         6.7.2. 
         
           Het hof is van oordeel dat [appellant] geen belang heeft bij zijn vordering op grond van opzeggingsgrond b.  
           
            [appellant] treedt immers in rechte (alleen) op in zijn hoedanigheid van zakelijk gerechtigde tot gebruik en bewoning, dus een gebruik en bewoning voor zich zelf. De opzegging moet daarom dit gebruik en deze bewoning voor [appellant] en zijn echtgenote tot inzet hebben. Daarvan kan geen sprake zijn omdat in het gehuurde een café wordt geëxploiteerd en de bovenwoning kwalificeert als een onzelfstandige woning (mvg pagina 7 midden). Dit zakelijk recht geeft de gerechtigde niet de bevoegdheid om de woning aan een derde te verhuren of anderszins in gebruik te geven. Verhuur door [appellant] aan zijn zoon kan dus niet in aanmerking worden genomen. Blijkens opzeggingsgrond b wordt dit eigen gebruik van het gehele gehuurde voor bewoning overigens niet nagestreefd. 
         
         
       
       
         6.7.3. 
         
          [appellant] voert aan dat hij wil overgaan tot verkoop, ten einde uit de opbrengst een oudedagsvoorziening te verwerven. Dit standpunt gaat niet op omdat [appellant] niet bevoegd is tot verkoop, noch van zijn zakelijk recht, noch van het pand (daartoe is de bloot eigenaar bevoegd). [appellant] deelt ook niet in de verkoopopbrengst. 
         
       
       
         6.7.4. 
         Verder heeft [appellant] aangevoerd dat zijn zoon bereid en in staat is het pand, althans het café, te exploiteren. Wat daar ook van zij – [Bierbrouwerij] en [geintimeerden/tussenkomende partijen] betwisten dit – [appellant] heeft als zakelijk gerechtigde niet de bevoegdheid zijn zoon het pand te laten exploiteren, artikel 3:226 lid 4 BW.  
         
       
       
         6.7.5. 
         De stelling van [appellant] dat hij het woongedeelte zelf in gebruik wil nemen (p. 9 mvg), die kennelijk gekoppeld is aan de exploitatie van het cafégedeelte door zijn zoon, acht het hof niet te verenigen met het (persoonlijk) recht van gebruik en bewoning.  
         
       
       
         6.7.6. 
         De vordering van [appellant] op grond van opzeggingsgrond b wordt afgewezen. 
         
       
     
     
       6.8. 
       Opzeggingsgrond c, de belangafweging 
       
       
         6.8.1. 
         Ook deze grond is in de opzeggingsbrief niet nader geadstrueerd of het moet zijn met het onder opzeggingsgrond b genoemde pensioenbelang (de verkoopopbrengst) en de bereidheid van zijn zoon om het café te exploiteren tegen een aanmerkelijk hogere opbrengst.  
         
       
       
         6.8.2. 
         Ware [appellant] eigenaar geweest van het verhuurde pand, dan had deze grond, naar het oordeel van het hof, wellicht kans van slagen gehad. [appellant] is evenwel geen eigenaar meer; zijn zoon is de (bloot) eigenaar. Bij verkoop is niet [appellant] gerechtigd tot de verkoopopbrengst maar zijn zoon. Het zakelijk recht kan niet worden vervreemd en heeft in het economisch verkeer geen waarde. Bovendien heeft [appellant] geen inzicht gegeven in de mogelijke verkoopopbrengst. Ook heeft hij niet gesteld dat hij jegens zijn zoon aanspraak kan maken op (een deel van) de verkoopopbrengst.  
         
       
       
         6.8.3. 
         
          [appellant] heeft verder als belang aangevoerd dat zijn zoon het pand kan exploiteren met een aanmerkelijk hogere opbrengst uit de exploitatie. In het midden kan blijven of deze stelling juist is. Gesteld noch gebleken is dat deze hogere opbrengst dan ten goede van [appellant] zal komen. 
         
       
       
         6.8.4. 
         Tegen voormelde achtergrond wegen met name het financiële en het aan de drankafnameverplichting ontleende commerciële belang bij [Bierbrouwerij] en [geintimeerden/tussenkomende partijen] bij voortzetting van de exploitatie zwaarder dan de belangen van [appellant] als zakelijk gerechtigde (die van dat recht gebruik maakt). De vordering van [appellant] op grond van opzeggingsgrond c wordt afgewezen. 
         
       
     
     
       6.9. 
       Het hof ziet geen aanleiding toepassing te geven aan het bepaalde in artikel 7:300 lid 4, slotzin BW.	 
       
     
     
       6.10. 
       
        [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. 
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [Bierbrouwerij] op € 711,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerden/tussenkomende partijen] op € 718,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en T.J. Mellema-Kranenburg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 april 2017. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer