ECLI: ECLI:NL:RVS:2018:3272

Titel: ECLI:NL:RVS:2018:3272 Raad van State , 10-10-2018 / 201702278/1/A2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2018-10-10

Zaaknummer: 201702278/1/A2

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2018:3272

---

Bij besluit van 11 juni 2015 heeft het college aan [eigenaar woning] een tegemoetkoming in planschade van € 12.200,00, exclusief wettelijke rente, toegekend.

201702278/1/A2. 
     Datum uitspraak: 10 oktober 2018 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak op het hoger beroep van: 
     
     Gemzelaar Vastgoed CV (hierna: Gemzelaar), gevestigd te Veghel, gemeente Meierijstad, 
     appellante, 
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 27 januari 2017 in zaak nr. 16/540 in het geding tussen: 
     
     Gemzelaar 
     
     en 
     
     het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 11 juni 2015 heeft het college aan [eigenaar woning] een tegemoetkoming in planschade van € 12.200,00, exclusief wettelijke rente, toegekend. 
     
     Bij besluit van 12 januari 2016 heeft het college het door Gemzelaar daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
     
     Bij tussenuitspraak van 15 augustus 2016 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, het college opgedragen om binnen tien weken de door haar in het besluit van 12 januari 2016 geconstateerde gebreken te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht. 
     
     Bij besluit van 30 september 2016 heeft het college de conclusies uit het besluit van 12 januari 2016 met een nadere motivering gehandhaafd. 
     
     Bij uitspraak van 27 januari 2017 heeft de rechtbank het door Gemzelaar daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 12 januari 2016 vernietigd en het beroep tegen het besluit van 30 september 2016 ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht. 
     
     Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak heeft Gemzelaar hoger beroep ingesteld. 
     
     Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 augustus 2018, waar Gemzelaar, vertegenwoordigd door mr. I.C.M. Janssen, advocaat te Veghel, en vergezeld door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door H.W. van den Reek, en vergezeld door mr. A.A.M. Bruggeman, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     Inleiding 
     
     1.    Op 4 juli 2013 heeft het college aan Gemzelaar een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex (hierna: het appartementencomplex), bestaande uit 30 appartementen, en de aanleg van 33 parkeerplaatsen op de locatie Europalaan 3-9 te Eindhoven (hierna: het perceel). De omgevingsvergunning is op 21 augustus 2013 in werking getreden. 
     
     2.    De gemeente heeft met Gemzelaar een planschadeovereenkomst gesloten, op basis waarvan zij, voor zover hier van belang, de kosten van onherroepelijk vastgestelde planschade als gevolg van de omgevingsvergunning voor haar rekening neemt. 
     
     3.    Op 26 augustus 2014 heeft [eigenaar woning] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de aan Gemzelaar verleende omgevingsvergunning. Volgens [eigenaar woning] is haar woning aan [locatie] te Eindhoven (hierna: de woning), waar zij sinds 23 december 2008 eigenaar van is, hierdoor minder waard geworden. De woning, die op de derde etage is gelegen van een appartementencomplex, ligt direct ten oosten van het perceel. 
     
     Besluitvorming 
     
     4.    Het college heeft over het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft in een advies van 9 juni 2015 uiteengezet dat op grond van het bestemmingsplan "Woensel buiten de Ring II 2006" (hierna: de oude situatie) het perceel de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’ had. Deze bestemming stond op een afstand van circa 5 meter ten westen van de woning van [eigenaar woning] gebouwen toe, bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, zijnde educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen voor sport en sportieve recreatie, wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen en daarbij behorende voorzieningen. Daarbij behoren ook horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven voor zover ten dienste van maatschappelijke voorzieningen, alsmede wegen en paden, parkeer-, groen-, speel- en nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, water en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De toegestane bouwhoogte bedroeg circa 7,3 meter, met een gedeeltelijke opbouw tot een bouwhoogte van 9,7 meter. De omgevingsvergunning heeft de bouw van het appartementencomplex, bestaande uit 30 appartementen en 33 parkeerplaatsen, op het perceel mogelijk gemaakt (hierna ook: de nieuwe situatie). De frontbreedte van het complex bedraagt circa 33 meter, het complex bestaat aan de straatzijde uit vier bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 13 meter en aan de zuidzijde uit drie bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Bovenop de derde bouwlaag aan de Europalaan wordt een dakopbouw in de vorm van een transparante overkapping gerealiseerd voor de lichtinval in het centrale gedeelte (atrium) van het appartementencomplex. 
     
         Volgens de SAOZ heeft de omgevingsvergunning geleid tot een voor [eigenaar woning] planologisch nadeliger situatie. De woning van [eigenaar woning] heeft alleen aan de westelijke kant, in de richting van het perceel, ramen. Recht tegenover haar woning wordt een appartementencomplex opgericht dat bestaat uit vier bouwlagen, met een bouwhoogte van 13 meter, terwijl in de oude situatie een bouwhoogte van 7,3 meter met een gedeeltelijke ophoging tot 9,7 meter was toegestaan. Doordat het nieuwe appartementencomplex een grotere hoogte en bebouwingsmassa heeft en bezien vanuit de woning van [eigenaar woning] prominent en volledig in het zicht staat, verslechtert het uitzicht en is sprake van zonlichtvermindering dan wel schaduwwerking door de nieuwbouw. Voorts is meer inkijk vanuit het appartementencomplex in de woning mogelijk en levert de nieuwe situatie een intensiever en meer permanent gebruik van het perceel op. De toegenomen gebruiksintensiteit zal in vergelijking tot de oude situatie leiden tot een grotere belasting voor de directe omgeving als gevolg van extra aantasting van privacy in de woning en andere vormen van hinder, zoals geluid- en lichthinder. 
     
         De SAOZ heeft de waarde van de woning in de oude situatie begroot op € 140.000,00 en in de nieuwe situatie op € 125.000,00, zodat de schade € 15.000,00 bedraagt. Na aftrek van het normaal maatschappelijk risico, dat de SAOZ op het wettelijk minimumforfait van 2% heeft gesteld, resteert een schadebedrag van € 12.200,00 dat volgens de SAOZ voor vergoeding in aanmerking komt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag van [eigenaar woning].      
     
         Het college heeft dit advies aan het besluit van 11 juni 2015 ten grondslag gelegd. 
     
     5.    In de bezwaarfase heeft het college, mede naar aanleiding van een door Gemzelaar overgelegde contra-expertise van Kendes Rentmeesters & Adviseurs (hierna: Kendes) d.d. 24 juli 2015, de SAOZ om aanvullend advies gevraagd. Het bezwaar heeft het college vervolgens, onder verwijzing naar dit aanvullende advies d.d. 24 september 2015, bij besluit van 12 januari 2016 ongegrond verklaard. 
     
     Tussenuitspraak 
     
     6.    In de tussenuitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat voor zover Gemzelaar in beroep heeft aangevoerd dat de SAOZ in het kader van de planvergelijking er ten onrechte van uit is gegaan dat de afstand tussen de woning van [eigenaar woning] en het appartementencomplex 8 meter bedraagt, dit betoog faalt. Volgens de rechtbank betreft dit een standpuntwijziging, nu Kendes in het advies van 24 juli 2015 ook is uitgegaan van een afstand van 8 meter en Gemzelaar dit advies aan haar bezwaar ten grondslag heeft gelegd. Artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) staat aan een dergelijke standpuntwijziging in de weg, nu dit artikel ook geldt voor de situatie dat een beroepsgrond wordt aangevoerd over een onderwerp waarop het bezwaar geen betrekking heeft, aldus de rechtbank. Hetzelfde geldt voor het betoog van Gemzelaar dat de SAOZ bij de taxatie van de woning van [eigenaar woning] zou zijn uitgegaan van een onjuist oppervlak. Omdat Kendes in de contra-expertise van 24 juli 2015 van eenzelfde oppervlak is uitgegaan, is de rechtbank ook aan deze stelling voorbijgegaan. Volgens de rechtbank kleven er evenwel gebreken aan de adviezen van de SAOZ voor zover het gaat om de taxatie. Zo is niet duidelijk of de SAOZ bij de taxatie van de woning de juiste gegevens heeft gebruikt om de waarde van referentieobjecten te vertalen in de door haar gehanteerde waarde per m2. Voorts is niet aannemelijk gemaakt dat de door de SAOZ genoemde waardeverhogende aspecten aan de woning daadwerkelijk tot een hogere waarde van de woning hebben geleid. Gelet hierop heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld deze gebreken binnen tien weken te herstellen. Daarbij heeft zij overwogen dat de gronden die Gemzelaar heeft aangevoerd tegen de door de SAOZ vastgestelde hoogte van het normaal maatschappelijk risico pas in de einduitspraak zullen worden besproken. 
     
     7.    Bij besluit van 30 september 2016 heeft het college, onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 27 september 2016, de conclusies van het besluit van 12 januari 2016 gehandhaafd. 
     
     Einduitspraak 
     
     8.    In de einduitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat het college de door haar geconstateerde gebreken heeft hersteld. Over het normaal maatschappelijk risico heeft de rechtbank verder geoordeeld dat de SAOZ bij de beoordeling van de omvang daarvan het juiste toetsingskader heeft gehanteerd, en dat het college, in navolging van de SAOZ, terecht, gelet op de mate van inbreuk, geen aanleiding heeft gezien om een ander percentage dan 2% als normaal maatschappelijk risico te hanteren. 
     
     Hoger beroep 
     
     9.    Gemzelaar kan zich met zowel de tussen- als de einduitspraak niet verenigen en heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. 
     
     10.    Tussen partijen is alleen in geschil of de door de SAOZ gemaakte planvergelijking juist is en of de omvang van het normaal maatschappelijk risico juist is vastgesteld. 
     
     -    Planvergelijking 
     
     11.    Gemzelaar betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat haar betoog dat de afstand tussen de bebouwing is vergroot in de nieuwe situatie en de SAOZ met dit planologische voordeel ten onrechte geen rekening heeft gehouden een nieuw standpunt betreft dat op grond van artikel 6:13 van de Awb buiten beschouwing diende te blijven. Reeds in bezwaar heeft zij, onder verwijzing naar het advies van Kendes van 24 juli 2015, gesteld dat het college in de planvergelijking onvoldoende rekening heeft gehouden met de planologische voordelen van de omgevingsvergunning. Anders dan de rechtbank heeft aangenomen betreft dit daarom geen nieuwe beroepsgrond, maar een nieuw argument van een reeds in bezwaar aangevoerde grond, aldus Gemzelaar. 
     
     11.1.    Uit artikel 6:13 van de Awb volgt dat een belanghebbende geen beroep kan instellen tegen onderdelen van een besluit waartegen hij geen bezwaar heeft gemaakt, tenzij dit hem redelijkerwijs niet kan worden verweten. Anders dan waar de rechtbank kennelijk van uit is gegaan is een planvergelijking niet een afzonderlijk besluitonderdeel. Dit betekent dat artikel 6:13 van de Awb er niet aan in de weg staat dat de juistheid van de planvergelijking eerst in beroep aan de orde wordt gesteld. Het betoog slaagt. 
     
     12.    Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank ten onrechte het betoog van Gemzelaar over de planvergelijking buiten beschouwing heeft gelaten. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling dit betoog hierna alsnog inhoudelijk beoordelen. 
     
     13.    Gemzelaar heeft betoogd dat de SAOZ ten onrechte de planologische voordelen van de nieuwe situatie niet in de planvergelijking heeft betrokken. Daarbij heeft zij erop gewezen dat in de nieuwe situatie de afstand tussen beide gebouwen is toegenomen en het toegestane gebruik van het nieuw gerealiseerde gebouw is afgenomen naar uitsluitend wonen. 
     
     13.1.    De SAOZ heeft in het kader van de planvergelijking uiteengezet dat de afstand tussen de woning en het appartementencomplex in de oude situatie 5 meter bedroeg en in de nieuwe situatie 8 meter. Ter zitting heeft de SAOZ toegelicht dat daarbij is uitgegaan van de afstand tussen de twee dichtst bij elkaar gelegen gevels van beide gebouwen, maar dat als wordt gekeken naar de afstand tussen de woning, die in een inham is gelegen, en de gevel van het appartementencomplex, de afstand in de oude situatie 8 meter bedroeg en in de nieuwe situatie 13 meter. 
     
     13.2.    Voor zover Gemzelaar daarmee heeft aangevoerd dat de SAOZ in haar advies voor de nieuwe planologische situatie van een onjuiste, te kleine afstand is uitgegaan, wordt zij hierin gevolgd. Dit betekent echter, anders dan Gemzelaar heeft betoogd, niet dat de SAOZ het planologische voordeel van de grotere afstand tussen beide gebouwen onder het nieuwe planologische regime niet in de planvergelijking heeft betrokken. De SAOZ is immers in het advies ook al uitgegaan van een vergroting van de afstand tussen beide gebouwen, maar heeft zich op het standpunt gesteld dat wat betreft de bebouwingsmogelijkheden per saldo sprake is van een planologische verslechtering. Gelet op de aanzienlijke toename van de bouwhoogte en bouwmassa onder het nieuwe planologische regime, is de SAOZ terecht tot deze conclusie gekomen. 
     
         In zoverre faalt het betoog. 
     
     13.3.    De SAOZ heeft verder in het kader van de planvergelijking uiteengezet dat wat betreft het gebruik zowel in de oude als de nieuwe situatie aan de overzijde van de woning de functie ten behoeve van het wonen in gestapelde woningen mogelijk was. Volgens de SAOZ is in de nieuwe situatie evenwel sprake van intensiever en meer permanent gebruik van de gronden, en dus van een planologisch nadeel, omdat in de nieuwe situatie ook sprake is van inkijk vanuit hoger gelegen bouwlagen. 
     
         De SAOZ is er hiermee aan voorbijgegaan dat onder het oude planologische regime niet alleen wooneenheden voor beschermd en/of verzorgd wonen waren toegestaan, maar ook maatschappelijke voorzieningen, zijnde educatieve, medische, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen voor sport en sportieve recreatie, waarbij ook horecavoorzieningen, detailhandelsvoorzieningen en dienstverlenende bedrijven behoren, voor zover ten dienste van maatschappelijke voorzieningen. Dit betekent dat onder het oude planologische regime bijvoorbeeld een sport- of muziekschool (zijnde milieucategorie 2-bedrijven) met horecavoorziening, met bijbehorende (geluids)overlast tot (laat) in de avond, toegestaan was. De enkele omstandigheid dat dit gebruik niet op ooghoogte van de woning kon plaatsvinden, omdat het gebouw ter hoogte van de woning een bouwhoogte van maximaal 7,3 meter mocht hebben, is onvoldoende om aan te nemen dat in de nieuwe situatie sprake is van een intensivering en meer permanent gebruik van het perceel. 
     
     13.4.    Het voorgaande betekent dat de SAOZ bij de planvergelijking wat betreft de gebruiksmogelijkheden in de oude situatie niet is uitgegaan van de meest nadelige invulling van het planologische regime en ten onrechte heeft aangenomen dat de gebruiksmogelijkheden onder het nieuwe planologische regime zijn toegenomen. 
     
     -    Normaal maatschappelijk risico 
     
     14.    Gemzelaar betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het college zich in navolging van de SAOZ ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat geen aanleiding bestaat het normaal maatschappelijk risico op een hoger percentage vast te stellen dan het wettelijk minimumforfait van 2%. Daartoe voert zij allereerst aan dat de rechtbank er ook hier ten onrechte van uit is gegaan dat de afstand tussen de bebouwing in de nieuwe situatie is verkleind. Voorts voert zij aan dat de rechtbank heeft miskend dat uit vaste jurisprudentie volgt dat een waardevermindering tot 5% als gevolg van realisatie van de in de lijn van de verwachting liggende woningbouw op een inbreidingslocatie tot het normaal maatschappelijk risico behoort. Alleen al daarom is het gehanteerde percentage van 2% te laag. Verder is relevant dat [eigenaar woning] een grotere kans op schade heeft aanvaard door in een torenflat van 15 verdiepingen, die niet grenst aan openbaar gebied, een appartement op de eerste woonlaag te kopen. Tot slot voert Gemzelaar aan dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan haar betoog dat het college bij de vier andere planschadeverzoeken van eigenaren van appartementen in woontoren [locatie] is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 3% en aldus in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door in dit geval uit te gaan van een normaal maatschappelijk risico van 2%. 
     
     14.1.    Artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) luidt: 
     
     "Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager." 
     
         Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro luidt: 
     
     "In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: 
     
     a. […]; 
     
     b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, (…):" 
     
     14.2.    De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.9 en 5.10. 
     
     14.3.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 
     
     14.4.    Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Zie voormelde uitspraak van 28 september 2016, onder 5.14. 
     
     14.5.    De SAOZ heeft in het advies van 9 juni 2015 uiteengezet dat de aard van de ontwikkeling, te weten inbreiding van gestapelde woningen in de bebouwde kom, in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee [eigenaar woning] in abstracto rekening had kunnen houden. Gelet op de structuur van de omgeving (een stedelijk woongebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid en ook meerdere hoge gebouwen) kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse volgens de SAOZ in redelijkheid als passend worden aangemerkt. Verder moet, nu de planologische ontwikkeling mogelijk is gemaakt, de ontwikkeling in zoverre als passend in het gevoerde ruimtelijk beleid worden beschouwd. Ook past de ontwikkeling volgens de SAOZ binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid, waaronder de gemeentelijke Hoogbouwvisie. De SAOZ heeft verder uiteengezet dat de afstand van de woning tot de nieuwe ontwikkeling zodanig klein is dat de gevolgen hiervan voor het woon- en leefklimaat in zeer grote mate merkbaar zullen zijn en dat de door de ontwikkeling ontstane schade voor [eigenaar woning] per saldo als groot moet worden aangemerkt. Daarbij heeft de SAOZ, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 13 november 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1895), betrokken dat bij een waardedaling van 5% of meer minder snel aanleiding is om een verhoogd normaal maatschappelijk risico aan te nemen. Gelet op het voorgaande is er volgens de SAOZ geen aanleiding om van het in artikel 6.2, tweede lid, van de Wro neergelegde minimumforfait van 2% af te wijken. 
     
     14.6.    Gelet op deze uiteenzetting heeft de SAOZ bij de vaststelling van het normaal maatschappelijk risico doorslaggevende betekenis gehecht aan de geringe afstand van de woning tot de nieuwe ontwikkeling en de omvang van de schade. Aan een korte afstand komt evenwel, daargelaten dat deze bij een inbreidingslocatie als het plangebied niet ongebruikelijk is, geen zelfstandige betekenis toe, omdat de omvang van de waardevermindering van de woning mede wordt bepaald door de afstand van de woning tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden. Het dient er, gelet hierop, voor te worden gehouden dat de korte afstand reeds in de waardevermindering van de woning is verdisconteerd (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:530). Dat volgens de SAOZ sprake is van bovenmatige planschade (10,7%) en de schade dus relatief hoog is, is evenmin een reden om geen verhoogd normaal maatschappelijk risico aan te nemen. Ook hier geldt immers dat de omvang van het planologische nadeel zich uit in de hoogte van het schadebedrag, zodat voor een extra correctie in de vorm van het achterwege laten van een verhoging van het normaal maatschappelijk risico bij een hoog schadebedrag geen aanleiding is. 
     
     14.7.    Zoals uit hetgeen onder 14.4 is vermeld volgt, is bij een waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting lag een normaal maatschappelijk risico van 5% weliswaar substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Zoals ook door de SAOZ uiteen is gezet, betreft het hier een normale maatschappelijke ontwikkeling, te weten woningbouw op een inbreidingslocatie. Nu het college geen bijzondere omstandigheden heeft gesteld die rechtvaardigen dat in dit geval een uitzondering op het uitgangspunt moet worden gemaakt dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak tot het normaal maatschappelijk risico van de aanvrager behoort, heeft de rechtbank niet onderkend dat het college, in navolging van de SAOZ, het normaal maatschappelijk risico te laag, namelijk op 2% in plaats van 5%, heeft vastgesteld.   
     
     14.8.    Het betoog slaagt. 
     
     15.    Het hoger beroep is gegrond. De tussenuitspraak van 15 augustus 2016 en de einduitspraak van 27 januari 2017 van de rechtbank dienen te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen zowel het besluit van 12 januari 2016 als,  vanwege de nauwe samenhang met dit besluit, het besluit van 30 september 2016 van het college alsnog gegrond verklaren. Beide besluiten komt wegens strijd met de artikelen 6.1 en 6.2 van de Wro voor vernietiging in aanmerking. Het college dient met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen opnieuw op het door Gemzelaar gemaakte bezwaar te beslissen. Dit betekent dat, gelet op hetgeen is overwogen onder 13.3 en 13.4, bij de planvergelijking ervan uitgegaan dient te worden dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel in de nieuwe situatie zijn afgenomen. Het college dient vervolgens inzichtelijk te maken of, en zo ja, welke invloed dit heeft op de omvang van de geleden schade. Wat betreft de vergoedbaarheid van de geleden schade dient het college een normaal maatschappelijk risico van 5% van de waarde van de woning op de peildatum in de oude situatie te hanteren. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het door het college te nemen nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld. 
     
     16.    Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. Nu de uitspraak van de rechtbank is vernietigd, betreft het hier niet alleen de kosten van hoger beroep, maar ook die van beroep, zoals die reeds door de rechtbank zijn vastgesteld, waarbij voor de tarieven aansluiting wordt gezocht bij de tarieven zoals die gelden in 2018. 
     
         Wat betreft de kosten van Kendes heeft de rechtbank geoordeeld dat 6,5 uur voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvoor geldt, gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in samenhang gelezen met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb en artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (hierna: het Besluit), een tarief van ten hoogste € 121,95 per uur. Dit betekent dat een bedrag van (6,5 uur x € 121,95=) € 792,68 door het college vergoed dient te worden. Dit bedrag wordt vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting. In hoger beroep is niet gebleken van gemaakte deskundigenkosten. 
     
         Wat betreft de kosten van de beroepsmatig verleende rechtsbijstand, betreft het in beroep 2,5 punt en in hoger beroep 2 punten, te weten voor het indienen van het hoger beroepschrift en het verschijnen ter zitting. Uitgaande van een waarde per punt van € 501,00, komt dit neer op een bedrag van € 2.254,50. De reiskosten die Gemzelaar ten slotte voor het bijwonen van de zitting bij de Afdeling heeft gemaakt bedragen € 41,57. 
     
         Het voorgaande betekent dat het college zal worden veroordeeld tot vergoeding van € 3.088,75 aan proceskosten, waarbij een bedrag van € 792,68 dient te worden vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I.    verklaart het hoger beroep gegrond; 
     
     II.    vernietigt de uitspraken van de rechtbank Oost-Brabant van 15 augustus 2016 en 27 januari 2017 in zaak nr. 16/540; 
     
     III.    verklaart de bij de rechtbank ingestelde beroepen gegrond; 
     
     IV.    vernietigt de besluiten van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 12 januari 2016, met kenmerk BZ-15-0910-001 en van 30 september 2016, met kenmerk BA-16-0041-001; 
     
     V.    bepaalt dat tegen het door college van burgemeester en wethouders van Eindhoven te nemen nieuwe besluit op het bezwaar van Gemzelaar Vastgoed CV slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld; 
     
     VI.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven tot vergoeding van bij Gemzelaar Vastgoed CV in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.088,75 (zegge: drieduizend achtentachtig euro en vijfenzeventig cent), waarvan € 2.254,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en waarvan € 792,68 kosten van deskundigen betreft; dit laatste bedrag moet worden vermeerderd met de daarover verschuldigde omzetbelasting; 
     
     VII.    gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven aan Gemzelaar Vastgoed CV het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 835,00 (zegge: achthonderdvijfendertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier. 
     
     w.g. Van der Beek-Gillessen    w.g. Ouwehand 
     voorzitter    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 10 oktober 2018 
     
     752.