ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:204

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:204 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 16-01-2025 / BRE 23/11971

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-16

Zaaknummer: BRE 23/11971

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:204

---

WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/11971 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde 1] ), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland  (gemeente Borsele), de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 224.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Borsele opgelegd.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde 2] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .  
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak aangehouden en partijen in de gelegenheid gesteld om aanvullende informatie aan te leveren. De rechtbank heeft op 20 december 2024 een nader stuk van de heffingsambtenaar ontvangen en vervolgens belanghebbende in de gelegenheid gesteld hierop de reageren. Dit heeft belanghebbende niet gedaan.  
       
     
     
       1.6. 
       De rechtbank heeft op 9 januari 2025 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken uitspraak te doen.  
       
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1884) met een woonoppervlakte van 88 m² gelegen op een perceel van 590 m².  
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 194.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 224.000. 
     
     
     
       3.1. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB.  Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.  
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.  Artikel 40 Wet WOZ 
       
       
         4. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
       
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om de liggingsfactor van de vergelijkingsobjecten en de onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       4.2. 
       De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat het beroep op artikel 40 Wet WOZ onvoldoende specifiek is, dat het taxatieverslag volstaat en dat van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij op basis van het taxatieverslag de WOZ-waarde kan beoordelen.  
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank komt tot het oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding wegens schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover dat artikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, is de rechtbank namelijk van oordeel dat belanghebbende door die schending niet is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft – onweersproken – gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase is verstrekt. Voor zover er nog gegevens zouden ontbreken heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase die schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, voor zover een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geconstateerd zou kunnen worden, niet langer benadeeld door die schending. Daarnaast staat belanghebbende een waarde voor van € 194.000. Het verschil met de beschikte waarde is dermate groot dat het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat het instellen van beroep tegen de uitspraak op bezwaar alleen noodzakelijk was om het gebrek aan de informatieverstrekking te herstellen. De rechtbank ziet daarom in de feiten en omstandigheden van het geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de procedure heeft moeten maken vanwege een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 1 juli 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 
       
     
     
       5.4. 
       In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 227.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] en de [adres 4] te [plaats 2] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [adres 4] niet ter onderbouwing kan dienen van de vastgestelde waarde van de woning, omdat de heffingsambtenaar geen nadere uitleg of inzicht heeft gegeven over de waardering van de KOUDV-factoren van deze referentiewoning. De heffingsambtenaar heeft hierdoor niet aannemelijk gemaakt dat deze referentiewoning, ondanks de bezwaren van belanghebbende, bruikbaar is om als onderbouwing te dienen. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] gelet op type, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning onder gemiddeld (factor 2) gewaardeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar de uitstraling en de voorzieningen van de referentiewoning [adres 2] boven gemiddeld (factor 4) gewaardeerd en zijn de voorzieningen van [adres 3] boven gemiddeld (factor 4) gewaardeerd. De heffingsambtenaar is daarmee naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate tegemoetgekomen aan de bezwaren van belanghebbende met betrekking tot de verminderde staat van de woning en de betere staat van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft de juistheid van de gehanteerde KOUDV-factoren onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook de overgelegde foto’s geven de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. Verder acht de rechtbank de waarde van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk en controleerbaar. Uit de matrix volgt zowel de verkoopprijs als de gecorrigeerde verkoopprijs van de referentiewoningen. Op basis van deze twee gegevens mag van een professionele gemachtigde worden verwacht dat hij de hoogte van de correctie kan vaststellen. De rechtbank ziet ook geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctiepercentages die nopen tot een andere waardering.   
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende stelt dat een stuk van het perceel, kadastraal bekend als [perceel 1] , alleen toegankelijk is via de buren. Belanghebbende stelt zich hierom primair op het standpunt dat dit stuk perceel een apart WOZ-object betreft en subsidiair dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden in de waardering.  
       
     
     
       5.8. 
       Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde, of ongebouwde, eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.  De heffingsambtenaar heeft in dat kader gemotiveerd gesteld dat het perceel bij de woning hoort en ook zo is verkocht. De akte van levering omschrijft het verkochte als een woonhuis met aangebouwde berging/garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanbehoren dat kadastraal bekend staat als [perceel 2] en [perceel 1] . De blote stelling van belanghebbende dat het perceel [perceel 1] slechts bereikbaar is via de buren is van onvoldoende gewicht. Temeer omdat belanghebbende – hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld – geen nadere informatie heeft verstrekt over de (feitelijke) situatie. Van een onjuiste objectafbakening is de rechtbank dus niet gebleken. Ook het subsidiaire standpunt van belanghebbende slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de onhandige ligging van het perceel door een neerwaartse correctie toe te passen van € 30.932 op de grondwaarde.  
     
     
       5.9. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten . 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 16 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
     
   
   
      Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
      Artikel 16, sub d, van de Wet WOZ.