ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:748

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:748 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 12-02-2025 / C/02/423384 / HA ZA 24-310 (E)

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-02-12

Zaaknummer: C/02/423384 / HA ZA 24-310 (E)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:748

---

Ontbinding van een koopovereenkomst betreffende een onroerende zaak is terecht. De gevorderde schadevergoeding wordt toegewezen. gedaagde doet een beroep op dwaling omdat bij het aangaan van de overeenkomst althans voor het aflopen van de ontbindende voorwaarde onjuiste informatie gegeven zou zijn respectievelijk informatie zou zijn achtergehouden. Het beroep op dwaling wordt afgewezen.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Middelburg 
     
     
     
       Zaaknummer: C/02/423384 / HA ZA 24-310 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         RAVENSBERG VASTGOED B.V. ,  
       te Reeuwijk, 
       eisende partij in verzet en in reconventie, 
       hierna te noemen: Ravensberg, 
       advocaat: mr. R.W. Lagerwaard, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats] , 
       gedaagde partij in verzet en in reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. Y.H.M. van Mierlo. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 26 juni 2024 
       - het bericht van 6 november 2024 met productie(s) van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 12 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt 
       - de akte na mondelinge behandeling van de zijde van [gedaagde] waarin zij, zoals ter zitting aangekondigd, een petitum formuleert waarin de vermeerdering van eis is verwerkt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Op 19 augustus 2022 is een schriftelijke overeenkomst tot stand gekomen waarbij [gedaagde] en haar wijlen echtgenoot hun “ woonboerderij met campingterrein met parkeerterrein, oude boerenschuur, moderne bedrijfsloods, terrein, woonhuis met aanhorigheden, ondergrond, tuin en terrein dat momenteel wordt gebruikt voor buitensport ” aan [adres] (hierna: het verkochte) aan Ravensberg verkopen voor een prijs van € 2.000.000,00. Deze overeenkomst wordt door partijen aangeduid als ‘ aanbieding tot koop ’.  In deze overeenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: 
         “ Ontbindende voorwaarden:	Koper behoud zich het recht om informatie over de toekomstige mogelijkheden te verkrijgen en zijn onderzoek te doen als koper en kan ontbinden tot uiterlijk 01 oktober 2022. Indien ergeen medewerking van de gemeente Sluis zou zijn voor realisatie van 62 recreatie/ vakantie woningen/ chalets. (…) Koper laat op zijn kosten naar de haalbaarheid van deze 62 chalets onderzoek uitvoeren, de uitslag moet voor koper dermate zijn dat de gemeente medewerking verleend en bereid is toestemming hiervoor te verlenen en de bestemming te willen aanpassen ( positieve grondhouding- intentie tot medewerking) 
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Financiering:		Koper koopt en heeft geen financieringsvoorbehoud nodig hetgeen aangeeft dat koper zonder ontbindende of opschortende voorwaarde verkrijging financiering aankoopt. ” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Ravensberg heeft de ontbindende voorwaarde niet ingeroepen. Partijen hebben op 27 oktober 2022 nog een koopovereenkomst getekend die betrekking heeft op hetzelfde object. In deze overeenkomst is voor zover hier relevant, het volgende overeengekomen: 
       
       
         “ (…) 
         
           Datum juridische levering 
         
         
           De datum waarop de Akte van levering wordt gepasseerd, zijnde uiterlijk  
           31 december 2022 
           , of zoveel eerder of later als tussen Partijen wordt overeengekomen; 
         
         
           (…) 
         
         
           Conformiteit 
         
         
           Artikel 7 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4. Koper is voornemens het Registergoed te gebruiken voor de realisatie van recreatiewoningen of chalets. Hiervoor is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Of dit gebruik haalbaar of mogelijk is komt geheel voor rekening en risico van Koper. Koper vrijwaart Verkoper hiervoor. 
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 
         
         
           Artikel 15 
         
         
           (…) 
         
       
       
         3. Wanneer een partij ingevolge het vorige lid van dit artikel in verzuim is heeft de wederpartij – ongeacht of er sprake is van overmacht of niet – de al dan niet subsidiaire keuze tussen: 
       
       
         a. uitvoering van de Overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag dat het verzuim van de schuldenaar eindigt aan de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille (3‰ van de Koopprijs; of 
       
       
         b. de Overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijke opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de Koopprijs. 
       
       
         
           Ingeval een partij, nadat hij conform het hiervoor lid a vermelde uitvoering van de Overeenkomst heeft verlangd, alsnog vanwege het niet-nakomen door de wederpartij de Overeenkomst conform het lid b bepaalde ontbindt, is de wederpartij in totaal een boete verschuldigd op de lid a bedoelde wijze, echter met een maximum van tien procent (10%) van de Koopprijs. 
         
         
           (…) 
         
       
       
         5. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. ” 
       
     
     
       2.3. 
       Mede wegens het overlijden van de echtgenoot van [gedaagde] , van wie zij de rechtsopvolger is, zijn partijen middels een addendum overeengekomen dat de levering wordt uitgesteld tot 1 juni 2023, waarbij zij zijn overeengekomen dat [gedaagde] in het woonhuis mag blijven wonen tot 8 oktober 2023 en dat zij de camping voor het seizoen 2023 uit zal baten.  
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 30 mei 2023 stuurt Ravensberg per e-mail het volgende:  
         “ Morgen is het 1 juni en dan zou de overdracht van de camping dienen plaats te vinden.  
         
           Ik ben met de financiering bezig en rond, echter de gemeente Sluis zou mij nog een bevestiging moeten sturen. Dit gaat over het bouwen, ontwikkeling van de vakantiewoningen. Ik heb dat nog niet ontvangen. Het zou kunnen zijn dat dit er met een paar dagen wel is, dan kunnen we op korte termijn de overdracht laten plaatsvinden. 
         
         
           Het zou in het slechtste geval maximaal 4 tot 6 kunnen gaan duren. Dit stuk van de Gemeente komt er zeker aan, het is wel essentieel voor mijn financiering. Als ik dit heb, is alles rond. Ik vind het heel vervelend voor u dat ik het nu nog niet heb geregeld. 
         
         
           Kunt u er mee akkoord gaan, dat de overdracht maximaal 4 tot 6 weken uitgesteld wordt, met dien verstande dat als het mij eerder lukt dan zullen we ook gelijk gaan transporteren. ” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] is met dit verzoek niet akkoord gegaan. Op 8 juni 2023 stelt zij Ravensberg in gebreke en sommeert zij Ravensberg om alsnog binnen 8 dagen de koopovereenkomst na te komen. Na telefonisch contact verleent zij Ravensberg alsnog uitstel voor de juridische levering tot 3 juli 2023. In overleg met de notaris is vervolgens de levering gepland op 5 juli 2023. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 3 juli 2023 stuurt de notaris de concept akte naar partijen en vraagt hen om hierop akkoord te geven. Ravensberg heeft hierop niet gereageerd. De levering vindt niet plaats. Bij e-mail van 6 juli 2023 sommeert [gedaagde] Ravensberg om zo spoedig mogelijk na te komen en kondigt zij aan dat de contractuele boete gaat lopen. In reactie daarop vraagt Ravensberg een nader uitstel tot uiterlijk 14 juli 2023. [gedaagde] gaat hiermee niet akkoord. 
       
     
     
       2.7. 
       Per e-mail van donderdag 20 juli 2023 bericht Ravensberg, nadat [gedaagde] meermaals heeft verzocht duidelijkheid te geven over de stand van zaken, dat de financiering nagenoeg rond is. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Op 25 juli 2023 schrijft Ravensberg het volgende: 
         “ Ik heb beloofd u op de hoogte te houden van het gesprek wat ik maandagmiddag heb gehad met de financier. Hij is bereidt om het object te financieren voor mij, echter hij heeft de gelden beschikbaar rond 15 augustus a.s. (…) 
         
           Uiterlijk 18 augustus kan er dan getransporteerd worden. ” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         
          [gedaagde] , althans haar raadsvrouw, reageert op 1 augustus 2023 met: 
         “ (…) 
         
           Zoals eerder aangegeven, is cliënte  
           niet 
            akkoord met nog een uitstel en u verkeert reeds al geruime tijd in verzuim. Cliënte verzoekt u dan ook om in ieder geval een bedrag in depot te storten bij de notaris zodat cliënte enige zekerheid heeft dat de koop uiteindelijk zijn doorgang zal vinden. Dit zal een significant bedrag dienen te zijn. 
         
       
       
       
         
           Mocht u hiertoe niet overgaan, dan resteert cliënte niets anders dan het ontbinden van de koopovereenkomst.  (…) 
         
       
       
       
         
           Het is voor cliënte belangrijk dat zij duidelijkheid heeft voor haarzelf en haar gasten/relaties. (…) Hieromtrent resteert cliënte niet anders dan de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als er niet wordt geleverd, waarbij logischerwijs de overeengekomen boete en schadevergoeding zullen worden gevorderd.  
         
       
       
       
         
           Cliënte is bereid om de koopovereenkomst niet vóór 18 augustus 2023 te ontbinden, indien u schriftelijk  
           binnen 24 uur na dagtekening dezes 
            bevestigt dat de schade wordt betaald.  
         
         
           Deze schade ziet op dit moment in ieder geval op de juridische kosten. (…) ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Diezelfde dag schrijft Ravensberg het volgende terug: 
         “ Ik kan u bevestigen dat ik de juridische kosten zal vergoeden, voorts hou ik u op de hoogte inzake financiering. Ik ben er zeer druk mee bezig. ” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 17 augustus 2023 vraagt Ravensberg nogmaals om tijd, ditmaal omdat zijn financier onverwacht een laatste voorwaarde heeft gesteld namelijk “ De Gemeente Sluis heeft mij een brief gestuurd gedateerd op 27 september 2022, wat de mogelijkheden van de camping zijn. Deze brief is inmiddels 11 maanden oud, en mijn financier wil dat de Gemeente Sluis een brief naar mij stuur, waarin hun schrijven dat de mogelijkheden vernoemd in deze genoemde brief onveranderd blijft en gehandhaafd wordt. ” 
       
     
     
       2.12. 
       
         Op 6 september 2023 is er telefonisch contact tussen partijen. Naar aanleiding daarvan schrijft de advocaat van [gedaagde] onder meer het volgende: 
         “ Zoals besproken, is het voor cliënte enkel mogelijk om nader uitstel te verlenen onder de bevestiging van de volgende afspraken: 
       
       
       
         
           
             Voor vrijdag aanstaande storten van €200.000,00 in depot notaris (hierbij gaf u aan dit na te kijken); 
           
         
         
           
             Vergoeding van de tot nu toe gemaakte juridische kosten á €1.672,83 op de rekening van cliënte. (…) 
           
         
         
           
             (…) ” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
         Ravensberg schrijft het volgende terug: 
         “ Wat ik al aangaf lukt het mij niet om € 200.000,- vrijdag te storten bij de notaris. Waarschijnlijk lukt het volgende week vrijdag, maar is nog niet zeker. Ik zal mijn best hiervoor doen. 
         
           Vergoeding van de nu toegemaakte kosten á € 1.672,83 is voor mij akkoord (…) ” 
       
       
     
     
       2.14. 
       In de periode tot 1 december 2023 stuurt [gedaagde] , althans haar advocaat, meerdere e-mails waarin zij sommeert tot nakoming dan wel Ravensberg verzoekt duidelijkheid te verschaffen over de stand van zaken.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 13 december 2023 zegt Ravensberg opnieuw toe dat er uiterlijk 15 dan wel 18 december 2023 een aanbetaling gedaan zal worden en dat er in januari 2024 geleverd kan worden. De aanbetaling wordt niet gedaan. 
       
     
     
       2.16. 
       Op 8 januari 2024 bericht Ravensberg dat hij de volgende dag samen met zijn financier een afspraak heeft bij de Gemeente Sluis. Hij zegt toe te laten weten hoe dat is verlopen. Op 10 januari 2024 herinnert de advocaat van [gedaagde] hem eraan dat hij niets heeft laten weten en sommeert zij nogmaals tot nakoming. Op 24 januari 2024 bericht zij dat Ravensberg opnieuw niets heeft laten weten en dat Ravensberg binnen 24 uur duidelijkheid dient te geven of zij nog af gaat nemen bij gebreke waarvan [gedaagde] de koopovereenkomst zal ontbinden. 
       
     
     
       2.17. 
       
         Op 25 januari 2024 schrijft Ravensberg het volgende: 
         “ Op 9 januari jl. heft er een bespreking plaatsgevonden met [naam] van de Gemeente Sluis. Vandaag heb ik pas het bespreking verslag van haar mogen ontvangen. 
         
           In de koopovereenkomst welke ik gesloten heb staat dat er 62 chalets gebouwd zouden mogen worden op de [camping] na omzetting van Landschapscamping naar regulier recreatieterrein. In het besprekingsverslag staat: in dit dossier geeft ruimte om de standplaatsen voor ongeveer 30% in te vullen met permanente bebouwing en 70% met toeristisch kamperen.  
         
         
           Dat betekent dat er maar ca. 20 chalets gebouw mogen worden en de rest toeristisch kamperen. Ik ben destijds met Bureau de Rijn naar de gemeente Sluis geweest om naar de mogelijkheden te informeren. Afspraak was minimaal 62 chalets te kunnen bouwen op de camping. Ik heb toen per brief bevestigd gekregen dat: 
         
         
           Na een kwaliteitsslag kunnen er maximaal 63 standplaatsen voor kampeermiddelen en bouwwerken voor recreatief nachtverblijf op het terrein van [camping] aanwezig zijn, mits dit passend is binnen de hiervoor genoemde kaders. (…) 
         
       
       
       
         
           Nu blijkt dat tenminste 62 chalets niet geplaatst zouden mogen worden, maar volgens mevrouw [naam] van de gemeente maar 20 stuks. (…) ” 
         Ravensberg vraagt om tijd om het alsnog met de gemeente te regelen.  
       
       
     
     
       2.18. 
       Bij brief van 30 januari 2024 ontbindt [gedaagde] de overeenkomst en stelt zij Ravensberg aansprakelijk voor de schade als gevolg van de ontbinding.  
       
     
     
       2.19. 
       Bij brief van 27 mei 2024 schrijft Ravensberg dat zij de koopovereenkomst vernietigt wegens dwaling. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       In de verstekzaak, waarvan Ravensberg in deze procedure in verzet is gekomen, vordert [gedaagde] , na wijziging van eis, – samengevat – voor recht te verklaren dat de overeenkomst tussen [gedaagde] en Ravensberg is ontbonden en Ravensberg te veroordelen tot betaling van € 287.095,71, vermeerderd met wettelijke rente en veroordeling van Ravensberg tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, de beslagkosten en de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Ter gelegenheid van de vermeerdering van eis heeft [gedaagde] haar petitum opnieuw geformuleerd. De rechtbank merkt hierbij op dat [gedaagde] de beslagkosten niet in dit petitum heeft opgenomen. De rechtbank begrijpt echter dat [gedaagde] niet heeft bedoeld de gevorderde beslagkosten te laten vallen nu zij haar eis heeft vermeerderd en niet verminderd.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat Ravensberg de overeenkomst tussen partijen niet is nagekomen. Op grond van artikel 15 van de op 27 oktober 2022 getekende koopovereenkomst is zij aansprakelijk voor alle daaruit ontstane schade. Ravensberg is de contractuele boete van 10% van de koopsom en dus van € 200.000,- verschuldigd. De schade overstijgt echter dit bedrag. De schade bestaat uit: 
       
         
           juridische kosten ad € 1.609,31,  
         
         
           extra kosten voor de accountant van € 3.517,16,  
         
         
           kosten voor de volmacht bij de notaris van € 99,-,  
         
         
           kosten voor het leeg ruimen van het verkochte ad € 2.080,87,  
         
         
           gemiste horeca inkomsten over seizoen 2023 van € 37.180,-,  
         
         
           gemiste inkomsten uit outdoorsport van € 42.412,- 
         
         
           waardedaling van het verkochte van € 200.000,- en 
         
         
           vermeerdering van de beslagkosten van € 197,37. 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Ravensberg verweert zich in haar verzetdagvaarding tegen de vordering van [gedaagde] en voert aan dat de koopovereenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken tot stand is gekomen. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       In reconventie vordert Ravensberg – samengevat – het volgende: 
       
         
           verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is vernietigd op grond van dwaling; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van eventueel door Ravensberg betaalde bedragen vermeerderd met wettelijke rente; 
         
         
           
            [gedaagde] te veroordelen tot opheffing van de door haar gelegde beslagen; 
         
         
           veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en 
         
         
           te verklaren dat Ravensberg zich de mogelijkheid voorbehoudt om later nog nadere vorderingen in te stellen, indien mocht blijken dat zij meer schade heeft geleden als gevolg van de dwaling dan zij thans kan overzien.  
         
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Ravensberg legt aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. Partijen zijn overeengekomen als ontbindende voorwaarde dat er minimaal 62 chalets op de camping te realiseren zijn. Na het aflopen van de ontbindende voorwaarde stuurde de makelaar een kopie van een plan waaruit bleek dat er maar 55 standplaatsen zijn, al dan niet voor chalets. In januari 2024 is Ravensberg gebleken dat de gemeente slechts wilde meewerken aan het plaatsen van maximaal 20 chalets. Ravensberg heeft de overeenkomst gesloten in de veronderstelling dat er overeenstemming en toestemming is, ook van de Gemeente Sluis, voor het plaatsen van minimaal 62 chalets op het betreffende kampeerterrein. Zij zou de overeenkomst niet hebben gesloten als zij wist dat dit er slechts 55 of, zoals later bleek, 20 zouden zijn. Het aantal van 62 chalets was nodig om het terrein rendabel te kunnen exploiteren.  
         
          [gedaagde] heeft onterecht beslag gelegd ten laste van Ravensberg en is aansprakelijk voor de schade als gevolg daarvan.  
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [gedaagde] voert verweer tegen de stellingen van Ravensberg. Zij voert aan dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst Ravensberg van alle beschikbare informatie heeft voorzien. Ravensberg zou zelf onderzoek doen naar de mogelijkheden van het verkochte en heeft [gedaagde] hiervoor gevrijwaard.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           De ontbinding 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Met het ondertekenen van de aanbieding tot koop is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. De inhoud van deze overeenkomst en de op 27 oktober 2022 getekende koopovereenkomst is tussen partijen niet in geschil. Dat Ravensberg deze overeenkomsten niet is nagekomen, dat zij in verzuim is komen te verkeren en dat [gedaagde] de overeenkomst(en) buitengerechtelijk heeft ontbonden is evenmin in geschil. De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht is dus in beginsel toewijsbaar.  
       
       
         
           Het beroep op dwaling 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Ravensberg stelt zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst heeft vernietigd wegens dwaling. Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst bij de brief van 30 januari 2024 door [gedaagde] is ontbonden en dat partijen daardoor dus van hun verbintenissen tegenover elkaar zijn bevrijd. Het beroep op dwaling is in zoverre relevant dat een geslaagd beroep hierop de rechtsgrond voor de vordering van [gedaagde] tot schadevergoeding als gevolg van de ontbinding teniet doet gaan.  
       
     
     
       4.4. 
       Uit de in de aanbieding tot koop opgenomen ontbindende voorwaarden zoals geciteerd in 2.1  volgt dat het voor partijen nog niet duidelijk was of het plan van Ravensberg om 62 chalets op het verkochte te plaatsen haalbaar was. Uit de overeenkomst volgt dus dat Ravensberg deze niet is aangegaan onder de veronderstelling dat dit wel het geval was. Zij zou dit nog onderzoeken. In dat geval kan er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake zijn van dwaling. Nu de inhoud van de door partijen getekende overeenkomst dwingend bewijs oplevert tussen partijen, kan Ravensberg slechts hebben gedwaald als vast komt te staan dat partijen de overeenkomst zijn aangegaan met als basis dat er toestemming was van de gemeente om minimaal 62 chalets te plaatsen zodat nader onderzoek – ondanks de tekst in de overeenkomst - niet meer nodig was. Ravensberg dient dit aan te tonen.  
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank is van oordeel dat Ravensberg daar niet in is geslaagd. De rechtbank legt hierna uit waarom.  
       
       
         
           Inlichting [gedaagde] ? 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Ravensberg stelt zonder enige onderbouwing dat [gedaagde] , dan wel haar makelaar, haar zou hebben medegedeeld dat 62 chalets te realiseren zouden zijn. [gedaagde] heeft dit betwist. Het door Ravensberg eveneens zonder enige onderbouwing aangevulde standpunt ter zitting ter zake, acht de rechtbank te laat. Nu Ravensberg niet heeft voldaan aan haar stelplicht ter zake wordt zij niet toegelaten tot het leveren van bewijs. De rechtbank is van oordeel dat enige inlichting door [gedaagde] waaruit volgt dat 62 chalets waren te realiseren niet vast is komen te staan. Op basis hiervan kan dus niet worden vastgesteld dat de toestemming voor het plaatsen van 62 chalets de basis is geweest voor de overeenkomst.  
       
       
         
           Onderzoeksplicht Ravensberg 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Ravensberg heeft ter zitting toegelicht dat zij uitvoering heeft gegeven aan haar onderzoeksplicht naar de mogelijkheden van het verkochte doordat zij op 15 september 2022, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, met haar architect een gesprek heeft gehad bij de gemeente. Hiermee is gegeven dat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 19 augustus 2022 geen duidelijkheid hadden over de plaatsing van 62 chalets, Ravensberg was immers nog aan het onderzoeken.  
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft Ravensberg ook anderszins niet aangetoond dat partijen de overeenkomst zijn aangegaan met als basis toestemming van de gemeente om minimaal 62 chalets te plaatsen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de tussen partijen overeengekomen inhoud van de aanbieding tot koop, de juiste is. Van dwaling ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst is, onder verwijzing naar 4.4., dus geen sprake. 
       
       
         
           Achtergehouden informatie na sluiten overeenkomst? 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Ravensberg heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de makelaar van [gedaagde] wist dat het standpunt van de gemeente tussen 15 september en 1 oktober 2022 is gewijzigd en haar daarvan op de hoogte had moeten brengen. Voor zover Ravensburg zich hiermee op het standpunt stelt dat [gedaagde] , door het gewijzigde standpunt niet te melden, na het sluiten van de overeenkomst heeft bewerkstelligd dat de ontbindende voorwaarde niet is ingetreden, het volgende. Nu dit standpunt voor het eerst (op inconsistente wijze) ter zitting is ingenomen is dit naar het oordeel van de rechtbank te laat naar voren gebracht en verder in het geheel niet onderbouwd. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij. Daarbij komt dat als het al zo zou zijn dat de gemeente na het gesprek van standpunt is gewijzigd -Ravensberg heeft dit geenszins onderbouwd - dit voor rekening van Ravensberg dient te blijven. Het had immers op de weg van Ravensberg gelegen, en niet die van [gedaagde] , om voor het aflopen van de termijn van de ontbindende voorwaarde ervoor te zorgen dat zij helder en schriftelijk bevestigd had gekregen dat haar plannen doorgang konden vinden, dit zijn partijen immers overeengekomen. Dat de gemeente tijdens het gesprek op 15 september 2022 ondubbelzinnig heeft toegezegd dat zij zal meewerken aan de plannen van Ravensberg heeft Ravensberg overigens ook niet gesteld en uit haar e-mail van 25 januari 2024, zoals geciteerd in 2.17, blijkt ook dat zij die ondubbelzinnige toezegging niet heeft gekregen. Ondanks dat heeft Ravensberg de termijn van de ontbindende voorwaarde af laten lopen en heeft zij op 27 oktober 2022 de koopovereenkomst getekend waarin zij [gedaagde] vrijwaart voor de haalbaarheid van haar plannen. Voor zover Ravensberg die duidelijkheid niet voor 1 oktober 2022 kon verkrijgen had het op haar weg gelegen om verlenging van de termijn voor de ontbindende voorwaarde te vragen. 
       
       
         
           De schade van [gedaagde] 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de overeenkomst terecht heeft ontbonden. Ravensberg is aansprakelijk voor de als gevolg van die ontbinding geleden schade. Tegen de gevorderde schadevergoeding wordt door Ravensberg geen inhoudelijk verweer gevoerd. De schade komt de rechtbank ook niet onredelijk voor en is bovendien onderbouwd met stukken zodat de rechtbank de schade zal begroten op het door [gedaagde] gevorderde bedrag. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] vordert toewijzing van de wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf de dag dat Ravensberg in verzuim is met de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] vordert echter geen nakoming van de koopovereenkomst maar schadevergoeding als gevolg van de ontbinding van die overeenkomst. De rechtbank zal de rente dan ook toewijzen vanaf het aflopen van de in de ontbindingsbrief gegeven termijn voor voldoening van de schade.  
       
       
         
           De vorderingen van Ravensberg 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [gedaagde] terecht is. Het door haar gelegde beslag is dus terecht gelegd. De vorderingen van Ravensberg die zien op de opheffing van het beslag en de als gevolg daarvan geleden schade zullen dus worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt ook dat de overige vorderingen van Ravensberg voor afwijzing gereed liggen. 
       
       
         
           De beslagkosten 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] vordert vergoeding van de gemaakte beslagkosten van € 4.277,61. Op grond van artikel 706 Rv zijn deze kosten toewijsbaar tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Uit het voorgaande volgt dat de beslagen rechtmatig zijn gelegd en van nietigheid of onnodigheid van de beslagen is evenmin gebleken. Deze vordering van [gedaagde] is dus toewijsbaar. De hoogte van de gevorderde vergoeding is naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd en Ravensberg heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Het gevorderde zal worden toegewezen. 
       
       
       
       
         
           De buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is aan dit vereiste voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.  
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Ravensberg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en in reconventie betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 140,08 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.626,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 5.428,00 
               
               
                 (2 punten × € 2.714,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 139,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 8.333,08. 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 614,00 
               
               
                 (2 punten × factor 0,5 × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 139,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 753,00. 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen [gedaagde] en Ravensberg geheel is ontbonden, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Ravensberg om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 287.095,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, vanaf 4 februari 2024 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Ravensberg om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 4.277,61, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Ravensberg om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.210,48,  
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Ravensberg in de proceskosten van € 8.333,08,  
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt Ravensberg tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen tien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst de vorderingen van Ravensberg af, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt Ravensberg in de proceskosten van € 753,00, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt Ravensberg tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,  
       
     
     
       5.10. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.6, 5.8 en 5.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2024.