ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:5800

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:5800 Rechtbank Rotterdam , 24-06-2024 / ROT 21/4041 en ROT 21/4243

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-06-24

Zaaknummer: ROT 21/4041 en ROT 21/4243

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:5800

---

Varia. Huisvestingsverordening. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van de studenten en de eigenaar tegen de weigering om een vergunning voor kamerbewoning af te geven. Tevens beoordeelt de rechtbank het beroep tegen de toewijzing van een handhavingsverzoek betreffende voornoemd pand. De beroepen van de studenten die er niet meer wonen worden niet inhoudelijk behandeld en zijn niet-ontvankelijk. De beroepen van de studenten die er nog wonen (en de eigenaar) zijn gegrond. Het college heeft namelijk onvoldoende gemotiveerd dat niet is voldaan aan het vereiste uit artikel 3.2.5, onder b, van de Huisvestingsverordening 2019 (positieve invloed op het woonmilieu en leefbaarheid in de buurt). Tot slot gaat de rechtbank in op een verzoek om schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij wordt de periode dat de Huisvestingsverordening 2019 onverbindend is verklaard buiten beschouwing gelaten. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn aan zowel het college als de rechtbank is toe te rekenen, moeten het college en de Staat ieder de helft van de schadevergoeding betalen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummers: ROT 21/4041 en ROT 21/4243 
     
       
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de beroepen (met zaaknummers ROT 21/4041 en ROT 21/4243) tussen 
     
   
   
     
       
      [naam 1], 
     
       
         
          [naam 2]
         , 
       
         
          [naam 3], 
       
       
         
          [naam 4], 
       
       
         
          [naam 5], 
       
       
         
          [naam 6], 
       
       
         
          [naam 7], 
       
       
         
          [naam 8], 
       
       
         
          [naam 9]
         , allen uit Rotterdam, gezamenlijk: de studenten, 
       (gemachtigde: mr. J.F.M. Verheij), 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     
      [naam bedrijf 1], uit [plaatsnaam 1], de eigenaar, 
     (gemachtigde: mr. M.P. Smal), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, het college  
     (gemachtigde: mr. A.M.H. Dellaert), 
     
     
       met in het beroep met zaaknummer 21/4041 tevens als partij  de Staat der Nederlanden (namens deze, de minister van Justitie en Veiligheid) , de Staat ; 
     
     
     
       met als belanghebbenden in beide beroepen  [naam 10]  en  [naam 11] , uit [plaatsnaam 2], de buren, 
       (gemachtigde: mr. T. van der Weijde). 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van de studenten en de eigenaar tegen de weigering om een vergunning voor kamerbewoning af te geven betreffende het pand [adres 1]. Tevens beoordeelt de rechtbank hun beroep tegen de toewijzing van een handhavingsverzoek betreffende voornoemd pand.  
     
     
     
       
         ROT 21/4041 (handhaving) 
       
     
     
       1.1. 
       Op 28 maart 2018 hebben de buren ([adres 2]) een verzoek tot handhaving ingediend ter beëindiging van bewoning door studenten van het pand aan [adres 1]. Bij besluit van 20 juni 2018 heeft het college het handhavingsverzoek van de buren afgewezen. 
       
       
         
           ROT 21/4243 (vergunning) 
         
       
     
     
       1.2. 
       Bij primair besluit van 3 december 2020 heeft het college aan de toenmalige eigenaar van het pand aan [adres 1] (het pand) een vergunning afgegeven voor kamerbewoning door hooguit 9 personen. 
       
       
         
           Beide beroepen 
         
       
     
     
       1.3. 
       Met het bestreden besluit van 24 juni 2021 heeft het college het bezwaar van de buren gericht tegen vergunningverlening voor kamerbewoning gegrond verklaard, de vergunning alsnog geweigerd en besloten handhavend te zullen gaan optreden. Tegen dit besluit hebben de studenten en de eigenaar van het pand beroep ingesteld. De buren hebben zich in beide beroepszaken gemeld als derde-belanghebbende. 
       
     
     
       1.4. 
       Op 8 oktober 2021 heeft het college, in vervolg op voornoemd bestreden besluit, een handhavingsbesluit genomen, en aan de eigenaar een last onder dwangsom opgelegd. Aan de eigenaar is gelast om binnen zes weken na de uitspraak op het beroep een einde te maken aan de illegale situatie in zijn pand. Indien de eigenaar niet volledig aan deze last voldoet, moet de eigenaar € 24.000,- betalen. Omdat dit besluit onverbrekelijk samenhangt met het bestreden besluit, maakt het handhavingsbesluit mede deel uit van het bestreden besluit. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen en de buren hebben nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het college heeft op beide beroepen gereageerd met één verweerschrift.  
       
     
     
       1.7. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 8 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 7] (samen met (voormalig) medebewoners van het pand), de gemachtigde van de studenten, [naam 12] (beheerder van het pand), [naam 13] (namens de eigenaar van het pand) en de gemachtigde van de eigenaar, de gemachtigde van het college en de buren bijgestaan door hun gemachtigde. 
       
       
     
   
   
     Nadere toelichting op de totstandkoming van de besluiten 
     
       
       ROT 21/4041 (handhaving) 
     
     2. Op 28 maart 2018 hebben de buren een verzoek bij het college ingediend om handhavend op te treden tegen het illegaal verhuren van kamers aan studenten in het pand aan [adres 1]. Dit verzoek heeft het college op 20 juni 2018 afgewezen. Daarbij heeft het college overwogen dat een inspecteur van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht op 12 juni 2018 constateerde dat sprake was van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, gelet op de indicaties die daarvoor worden gebruikt. Daarmee werd volgens het college voldaan aan de definitie van een huishouden uit de Huisvestingsverordening 2017/2.  Daarnaast overwoog het college dat het pand aan de eisen voor bestaande bouw zoals genoemd in het Bouwbesluit 2012 voldeed. Omdat geen sprake was van een overtreding, besloot het college niet handhavend te zullen optreden en werd het verzoek daartoe afgewezen. 
     
     3. Op 20 december 2018 heeft het college beslist op het bezwaar van de buren tegen voornoemd besluit, en dat bezwaar gegrond verklaard. Daarbij heeft het college overwogen alsnog handhavend op te zullen treden. Aan dit besluit heeft het college het advies ten grondslag gelegd van de algemene bezwaarschriftencommissie van 8 oktober 2018. De commissie overweegt dat sprake is van een contra-indicatie. Op het huurcontract van de huurders staat namelijk de naam van de eigenaar van het pand vermeld, terwijl het pand (bij het te huur aanbieden) werd verhuurd door [naam bedrijf 2] Dat impliceert dat de bewoners van het pand zijn gehuisvest via een tussenpersoon of uitzendbureau, en dat het initiatief om samen te wonen is uitgegaan van de verhuurder (en niet de vrienden-/woongroep). Dit levert een indicatie op dat geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Ook hebben de bewoners aangegeven elkaar van een studentenvereniging te kennen. In het geval een ouderejaars het huis verlaat, komt er een jongerejaars student voor in de plaats door middel van hospiteren. Dat laatste zou, aldus de commissie, niet nodig zijn indien een vriend in het huis komt wonen. Gelet op de contra-indicaties heeft het college geconcludeerd dat geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Legalisatie ligt bovendien niet in de rede, zo wordt overwogen, omdat sprake is van geluidsoverlast en daardoor ontbreekt een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid, waardoor geen vergunning kan worden afgegeven. De eigenaar is tegen dit besluit op 21 januari 2019 in beroep gegaan (zaaknummer 19/2951). 
     
     4. Naar aanleiding van een beroep tegen een last onder dwangsom betreffende een ander pand, te weten het pand aan [adres 3], heeft het college bij schrijven van 17 februari 2021 de beslissing op bezwaar van 20 december 2018 ingetrokken. Op 24 juni 2021 heeft het college een nieuwe beslissing op bezwaar genomen (het thans bestreden besluit), en alsnog (mede) bepaald handhavend op te zullen treden (zie rechtsoverweging 7). Daaraan heeft het college het advies van de algemene bezwaarschriftencommissie van 5 maart 2021 ten grondslag gelegd (zie hieronder rechtsoverweging 8). 
     
     
       
         ROT 21/4243 (vergunning) 
       
     
     5. Op 3 augustus 2020 heeft de toenmalige eigenaar van het pand een aanvraag ingediend voor een vergunning kamerbewoning. Vervolgens heeft het college bij primair besluit van 3 december 2020 een vergunning afgegeven voor kamerbewoning door hooguit 9 personen, en daaraan de voorwaarde verbonden dat het gebruik van de woning als studentenwoning niet mag leiden tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Als dat het geval is, kan het college de vergunning intrekken. De buren hebben bezwaar gemaakt tegen dit besluit. 
     
     6. Op 15 april 2021 is het pand van eigenaar gewisseld, sindsdien is de [naam bedrijf 1] eigenaar van het pand. 
     
     7. Op 24 juni 2021 heeft het college naar aanleiding van het bezwaar van de buren (mede) besloten de vergunning voor kamerbewoning in te trekken. Daarnaast heeft het college het voornemen geuit om een last onder dwangsom op te leggen aan de eigenaar (zie rechtsoverweging 4). Aan dit besluit (het bestreden besluit) heeft het college het advies van de algemene bezwaarschriftencommissie van 5 maart 2021 ten grondslag gelegd (zie hieronder rechtsoverweging 8). 
     
     
       
         Het advies van de algemene bezwaarschriftencommissie van 5 maart 2021 
       
     
     8. De algemene bezwaarschriftencommissie heeft het college op 5 maart 2021 geadviseerd. 
     
     9. Blijkens het advies is niet voldaan aan de voorwaarden uit artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening 2019 (de verordening die gold ten tijde van de vergunningaanvraag).  Er is volgens de bezwaarschriftencommissie sprake van illegale bewoning door studenten en van overlast, onder meer door het college erkend bij besluit van 6 mei 2019 waarin een last onder dwangsom is opgelegd vanwege overlast door deze studenten. Verder wordt er op gewezen dat de studenten feitelijk sinds 2018 illegaal in het pand verblijven en wordt er geconstateerd dat geen sprake is van een woongroep (zoals al uit het advies van 8 oktober 2018 bleek). Gelet op de overlast door de studenten, waarvoor de last onder dwangsom is opgelegd, leidt de bewoning door studenten niet tot een positieve invloed op het woon- en leefklimaat in de buurt aldus de bezwaarschriftencommissie. Daardoor mocht geen vergunning worden afgegeven voor kamerbewoning, en zonder vergunning is sprake van een illegale situatie waartegen het college handhavend moet optreden zo luidt het advies. 
     
     10. Het college heeft onder verwijzing naar dit advies het bestreden besluit genomen, de vergunning kamerbewoning geweigerd en het voornemen geuit om de eigenaar een last onder dwangsom op te leggen.  
     
     11. Op 8 oktober 2021 heeft het college het handhavingsbesluit genomen. Daarin is overwogen dat de eigenaar niet beschikt over een vergunning voor kamerbewoning terwijl het pand bewoond wordt door vier of meer personen (die geen gezamenlijk huishouden vormen). De eigenaar handelt daarmee volgens het college in strijd met de artikelen 21 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 3.2.2 van de Huisvestingsverordening 2019. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat gehandhaafd moet worden en dat er geen bijzondere omstandigheden zijn om van handhaving af te zien. Het college heeft vervolgens aan de eigenaar opgedragen om de illegale situatie uiterlijk binnen zes weken na de beslissing op het beroep (tegen het bestreden besluit) te beëindigen. Indien de eigenaar niet volledig voldoet aan de last, zal hij een dwangsom van € 24.000,- verschuldigd zijn. 
     
     
   
   
     Het beroep van de studenten 
     
     
       12. De studenten voeren - kort samengevat - aan dat het bestreden besluit niet zorgvuldig is genomen, omdat de motivering gebrekkig en de heroverweging ondeugdelijk is. Wat eerder in bezwaar door hen is aangedragen, voordat de beslissing op bezwaar van 20 december 2018 werd ingetrokken, is bij de heroverweging buiten behandeling gebleven. Er is verder ten onrechte aangenomen dat jarenlang sprake is van overlast, en dat op basis van het vertrouwensbeginsel geen vergunning voor kamerbewoning had mogen worden afgegeven. De studenten stellen verder dat zij een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben. Daarmee is volgens hen voldaan aan artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening 2019. 
     
     
     
   
   
     Het beroep van de eigenaar 
     
     
       13. De eigenaar voert - eveneens kort samengevat - aan dat de algemene bezwaarschriftencommissie in het advies van 5 maart 2021 ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat sprake is van een illegale situatie. Daarnaast heeft de algemene bezwaarschriftencommissie verwezen naar een eerder advies van 8 oktober 2018. Dat advies lag ten grondslag aan het ingetrokken besluit op bezwaar van 20 december 2018 en moet daarom buiten beschouwing worden gelaten. Ook de eigenaar stelt dat de studenten een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben. Daarmee is voldaan aan artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening 2019 en had het college een vergunning voor kamerbewoning moeten afgeven. 
     
     
     
   
   
     Het standpunt van de buren tegen het bestreden besluit 
     
     
       14. De buren zijn van mening dat uitsluitend [naam 7] beroep heeft ingesteld, maar stellen zich ten aanzien van hem op het standpunt dat hij geen belanghebbende is bij het bestreden besluit.  Ten aanzien van het bestreden besluit betogen de buren dat niet is voldaan aan artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening omdat er geen sprake is van een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Er is sprake van overlast. Dat blijkt uit klachten, aangiften, gemelde overlast en een verklaring van de wijkagent. Vanwege uitlatingen van het college mochten de buren er bovendien gerechtvaardigd op vertrouwen dat er geen vergunning voor kamerbewoning zou worden verleend. 
       Tegen het handhavingsbesluit in het bijzonder voeren de buren aan dat de last te algemeen is geformuleerd en dat daarmee niet duidelijk is welke illegale situatie moet worden beëindigd. De buren betogen verder dat de gegeven begunstigingstermijn te lang is. De buren voeren ook aan dat de opgelegde dwangsom te laag is, en dat ten onrechte is gekozen voor een dwangsom in één keer (in plaats van een dwangsom per tijdseenheid (zoals per dag of per week)). 
       De buren verzoeken tot slot om een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     15. Voor de relevante wet- en regelgeving verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak. 
     
     
       
         Ontvankelijkheid van het beroep van de studenten 
       
     
     16. De rechtbank beoordeelt allereerst de ontvankelijkheid van het beroep van de studenten. 
     
     17. Mr. J.F.M. Verheij heeft op 22 juli 2021 namens de studenten beroep ingesteld: 
     “ In onderhavige kwestie wordt namens [naam 1], wonende te [plaatsnaam 2] aan [adres 1] (en zijn medebewoners als belanghebbenden) beroep ingesteld tegen bijgevoegde beslissing op bezwaar van het college van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam (hierna het college) van 24 juni 2021, (…) ”. 
     
     18. Op 26 juli 2021 heeft de rechtbank aan mr. J.F.M. Verheij schriftelijk verzocht om de (volledige) namen en (volledige) adresgegevens van de (mede)eisers/(mede)eiseressen op te geven. Hierop heeft mr. J.F.M. Verheij schriftelijk gereageerd op 29 juli 2021: 
     “Onder verwijzing naar uw brief van 26 juli 2021 kan ik als volgt opgave doen van de namen van de medebewoners van [adres 1]: 
     1. [naam 2]; 
     2. [naam 3]; 
     3. [naam 4]; 
     4. [naam 5]; 
     5. [naam 6] 
     6. [naam 7]; 
     7. [naam 8]; 
     8. [naam 9].” 
     
       De studenten hebben deze brief medeondertekend. De rechtbank is van oordeel dat hiermee voor het einde van de beroepstermijn duidelijk was dat mr. J.F.M. Verheij namens voornoemde studenten beroep instelde (en dat hij dit niet enkel namens [naam 1] deed). De stelling van de buren dat [naam 1] en/of mr. J.F.M. Verheij niet schriftelijk gemachtigd zou zijn, kan niet leiden tot de conclusie dat niet rechtsgeldig beroep is ingesteld. Gebleken is dat mr. J.F.M. Verheij advocaat is. Ingevolge artikel 8:24 mag de bestuursrechter van advocaten niet verlangen dat zij een schriftelijke machtiging tonen van hun procesvertegenwoordigingsbevoegdheid. 
     
     19. De rechtbank beoordeelt vervolgens of de studenten belanghebbenden zijn bij het bestreden besluit, zoals bedoeld in artikel 1:2 van de Awb. 
     
     20. Op grond van artikel 6:13 van de Awb kan geen beroep worden ingesteld door de belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om bezwaar te maken. De studenten kan in dit geval niet worden verweten dat zij geen bezwaar hebben gemaakt, omdat de aan het bestreden besluit voorafgaande besluiten voor hen een gunstige uitkomst hadden.  
     
     21. Uit vaste rechtspraak volgt verder dat iemand belanghebbende is als diegene een voldoende objectief en actueel, eigen en persoonlijk belang heeft, dat hem of haar in voldoende mate onderscheidt van anderen en dat rechtstreeks wordt geraakt door een besluit. Bij een uitsluitend afgeleid belang (van iemand anders) is niet aan deze eis voldaan. Het enkele feit dat sprake is van een contractuele relatie tussen een derde en degene tot wie een besluit gericht is, zoals een huurovereenkomst, betekent niet dat het belang van die derde bij dat besluit reeds daarom als een afgeleid belang aangemerkt moet worden. Onderzocht moet worden of die derde, los van die contractuele relatie, ook een zelfstandig eigen belang heeft bij dat besluit. 
     
     22. Uit de conclusie van advocaat-generaal mr. R.J.G.M. Widdershoven over de toepassing van het leerstuk van afgeleid belang van 7 november 2018  blijkt namelijk dat aantasting van een zakelijk recht en een fundamenteel recht een eigen belang kan geven bij een besluit. Indien vast komt te staan dat sprake is van een overtreding van de Huisvestingswet, bestaat de reële mogelijkheid dat de studenten in een aan een fundamenteel recht, namelijk het recht op wonen, ontleend eigen belang worden geschaad (vuistregel 1 zoals door Widdershoven beschreven in zijn conclusie).  Dit is het geval wanneer het besluit ertoe leidt dat de studenten als huurders het pand niet langer op dezelfde wijze kunnen gebruiken. 
     
     23. Op zitting is gebleken dat [naam 4], [naam 7], [naam 8] en [naam 9] momenteel woonachtig zijn in de woning. De andere in de kop van de uitspraak vermelde studenten wonen er niet meer. Niet is gebleken van andere omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat die laatstgenoemde studenten een eigen belang hebben bij de beroepen. Dat betekent dat de beroepen van student [naam 1], [naam 2], [naam 3], [naam 5] en [naam 6] niet-ontvankelijk zijn. Gelet op de geweigerde vergunning kamerbewoning, en de in het verlengde daarvan vastgestelde overtreding van de Huisvestingswet is niet uitgesloten dat de woonsituatie van [naam 4], [naam 7], [naam 8] en [naam 9] zal worden beïnvloed door de besluitvorming van het college. In dit geval hebben laatstgenoemden daarom een van de eigenaar te onderscheiden eigen belang bij het bestreden besluit. De rechtbank is van oordeel dat zij ontvankelijk zijn in hun beroep.  
     
     
       
         Inhoudelijke beoordeling van de beroepen 
       
     
     24. De rechtbank zal eerst beoordelen of het college in het bestreden besluit op goede gronden de vergunning heeft geweigerd voor kamerbewoning door maximaal 9 personen. Daarna zal de rechtbank beoordelen of het college in het bestreden besluit op goede gronden heeft bepaald handhavend te zullen optreden, en vervolgens een last onder dwangsom mocht opleggen aan de eigenaar. 
     
     25. Ten tijde van de vergunningaanvraag (op 3 augustus 2020) gold de Huisvestingsverordening 2019 (hierna: de huisvestingsverordening). Over de juridische grondslag van hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening zijn door partijen geen gronden aangevoerd. 
     
     26. Uit de tekst van artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening volgt dat het college verplicht is de vergunning voor kamerbewoning te verlenen indien aan de in dit artikel opgenomen criteria onder a, b en c wordt voldaan. Indien aan één of meerdere criteria niet wordt voldaan, moet het college de vergunning weigeren. In geschil is of voldaan is aan artikel 3.2.5, onder b, van de Huisvestingsverordening.  
     
     27. De vergunningaanvraag van de eigenaar (voor een vergunning voor kamerbewoning) is afgewezen omdat volgens het college niet is voldaan aan het criterium van positieve invloed als bedoeld in artikel 3.2.5, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening. Bij de vraag of kamerbewoning een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zal hebben, komt het college een zekere mate van beoordelingsruimte toe. Dat neemt niet weg dat het aan het college is om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken op grond waarvan het zich al dan niet op het standpunt stelt dat aan het vereiste van ‘een positieve invloed’ is voldaan.  
     
     28. Zoals blijkt uit het advies van de bezwaarschriftencommissie en uit de toelichting van het college op de zitting van 8 februari 2024, is op 16 juli 2020 door de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit genomen gericht op het tegengaan van kamerverhuur in woningen in een aantal wijken (waaronder Middelland). Het college heeft in haar verweerschrift en op zitting toegelicht dat het voorbereidingsbesluit weliswaar is vermeld in het advies van de bezwaarschriftencommissie maar dat het niet dragend of doorslaggevend is geweest bij de besluitvorming in onderhavige zaak, omdat het voorbereidingsbesluit buiten het wettelijk kader van de vergunning in geding ligt. Het voorbereidingsbesluit is namelijk in werking getreden op 6 augustus 2020, en dat is na de vergunningaanvraag van 3 augustus 2020. Ter zitting heeft de gemachtigde van het college toegelicht dat de uiteenzetting over het voorbereidingsbesluit ten overvloede in het advies is opgenomen. Volgens het advies van de bezwaarschriftencommissie betekent het feit dat de woning in een wijk ligt die onder het voorbereidingsbesluit valt, wel dat het college indringender kan toetsen aan het criterium positieve invloed. Mede gelet op de toelichting hierop ter zitting moet deze passage naar het oordeel van de rechtbank zo worden begrepen dat uit het voorbereidingsbesluit temeer blijkt dat de overlastproblematiek in Middelland substantieel is en dat de indringendheid van de beoordeling of sprake is van positieve invloed, is toegenomen. De rechtbank is van oordeel dat dit past binnen de beoordelingsruimte die het college heeft. 
     
     29. In geschil is dus of voldaan is aan artikel 3.2.5, onder b, van de Huisvestingsverordening en of het college het bestreden besluit op dit punt voldoende zorgvuldig en deugdelijk heeft gemotiveerd. Het college heeft bij de weigering van de vergunningaanvraag - onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie - het standpunt ingenomen dat niet is voldaan aan het criterium van positieve invloed als bedoeld in voornoemd artikel, omdat sprake is van overlast door de studenten die woonachtig zijn in het betreffende pand. Er is volgens het college al jaren sprake van overlast door studenten. Dit blijkt volgens het college onder meer uit een op 6 mei 2019 opgelegde last onder dwangsom. Omdat geen sprake was van legale bewoning door studenten (vanwege het ontbreken van een vergunning daartoe), heeft het college de betreffende last onder dwangsom opgelegd. In die last is op pagina 3 tevens vermeld dat het niet mogelijk was de overtreding (de illegale bewoning) van de (toenmalige) eigenaar te legaliseren (vanwege de overlast die de studenten in het pand veroorzaakten). In het verweerschrift heeft het college uiteengezet dat sinds de bewoning van het pand (maart 2018) sprake is van een grote hoeveelheid overlastmeldingen. Uit navraag (gedaan in het kader van onderhavige procedure) bij de Veiligheidsregisseur woonoverlast is gebleken dat er in 2018 bij de gemeente 6 meldingen van geluidsoverlast zijn gedaan. Bij de politie was in 2018 sprake van in totaal 8 overlastmeldingen, waarbij in 4 gevallen de politie de overlast ook heeft geconstateerd en in 2 gevallen proces-verbaal heeft opgemaakt. In 2019 is nogmaals overlast bij de politie gemeld. Nadien zijn geen meldingen meer ontvangen door de gemeente of de politie, maar dit kan volgens het college niet in het voordeel van de studenten en/of de eigenaar worden meegewogen omdat de buren hebben verklaard uit noodzaak ervoor te hebben gekozen om na 2019 elders te verblijven.  
     Het college heeft verder onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie het standpunt ingenomen dat de buren (gelet op de toezegging in de last onder dwangsom van 6 mei 2019 alsmede gelet op een email-bericht namens de burgemeester van 22 december 2020) erop mochten vertrouwen dat op korte termijn geen vergunning zou worden afgegeven voor kamerbewoning. Dat de buren geen meldingen meer hebben gedaan van overlast, kan volgens de bezwaarschriftencommissie ook komen doordat zij erop vertrouwden dat de bewoning van het pand door de studenten zou eindigen.  
     
     30. Ten aanzien van de overlast overweegt de rechtbank het volgende. In het advies van de bezwaarschriftencommissie van 8 oktober 2018 is een verslag van een hoorzitting van dezelfde datum opgenomen. Hoewel de beslissing op bezwaar van 20 december 2018 en daarmee het advies van de bezwaarschriftencommissie werd ingetrokken, heeft het college (de inhoud van) het verslag van de hoorzitting anders dan door eisers wordt gesteld, kunnen betrekken bij de besluitvorming die in onderhavige procedure ter toetsing voorligt. Uit dit verslag blijkt dat de wijkagent heeft verklaard het betreffende pand te hebben bezocht, en een waarschuwing te hebben gegeven. Aangezegd werd dat bij een eerstvolgende overtreding een proces-verbaal zou worden opgemaakt. Dat laatste heeft uiteindelijk ook plaatsgevonden. Hiermee en gelet op de informatie die de Veiligheidsregisseur woonoverlast aan het college heeft meegedeeld staat voor de rechtbank vast dat in 2018 sprake is geweest van overlast. Het betreft de periode waarin het pand als studentenwoning in gebruik werd genomen. Nu de aanvraag van de vergunning kamerbewoning echter dateert van 3 augustus 2020 en het bestreden besluit van 24 juni 2021, is echter ook de tussenliggende periode relevant voor de beoordeling van de vraag of kamerbewoning in het betreffende pand een positieve invloed heeft op woonmilieu en leefbaarheid in de buurt. Het college heeft verklaard dat na 2019 geen overlastmeldingen meer zijn ingekomen bij de politie of de gemeente. De in beroep door de buren overgelegde overlastmeldingen zijn bij de politie of gemeente niet bekend. De rechtbank is van oordeel dat het college daarom onvoldoende heeft gemotiveerd waarom niet is voldaan aan het criterium “positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt”, als bedoeld in artikel 3.2.5, onder b, van de Huisvestingsverordening 2019. De door het college aangehaalde stelling van de bezwaarschriftencommissie dat het ontbreken van de overlastmeldingen niet in het voordeel van de studenten en/of de eigenaar kan worden meegewogen omdat het ontbreken van de meldingen gelegen is in het feit dat de buren er uit noodzaak voor hebben gekozen om na 2019 elders te verblijven, snijdt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende hout. Dat de buren door overlast elders zouden zijn gaan verblijven, betreft enkel een aanname. Verwacht mag bovendien worden dat in geval van overlast ook andere buurtbewoners hiervan overlastmeldingen zouden maken, hetgeen klaarblijkelijk niet het geval is geweest. Ten slotte is ook de redenering dat overlastmeldingen achterwege zijn gebleven omdat de buren erop vertrouwden dat de bewoning van het pand zou eindigen, onvoldoende steekhoudend. De last onder dwangsom heeft immers nog geen effect gesorteerd; de bewoning is niet beëindigd. Dat de last onder dwangsom (in de ogen van de buren) geen effect sorteerde (zij stellen immers steeds overlast te hebben ervaren), had daarom ook juist aanleiding kunnen zijn om bij het ervaren van overlast juist direct melding te doen. Bovendien hebben de buren naar eigen zeggen op 13 januari 2021 en 25 maart 2021 meldingen van overlast gemaakt (ondanks het e-mailbericht van de burgemeester van 22 december 2020 met daarin een vermeende toezegging). Het voorgaande betekent dat het bestreden besluit een motiveringsgebrek bevat. 
     
     31. Tevens is aan de orde de vraag of de buren er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat er geen vergunning voor kamerbewoning meer zou worden verleend. De buren hebben daartoe aangevoerd dat in de op 6 mei 2019 opgelegde last onder dwangsom door het college werd overwogen dat legalisatie middels vergunning voor kamerbewoning niet meer mogelijk zou zijn gezien de overlast die reeds door de studenten werd veroorzaakt. Voorts hebben de buren erop gewezen dat het college op 20 december 2020 per e-mail zou hebben erkend dat geen vergunning voor kamerbewoning had mogen worden afgegeven. 
     
     
       Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moeten ingevolge de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) drie stappen worden doorlopen. Bij de eerste stap moet betrokkene aannemelijk maken dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan dan wel gedragingen zijn verricht waaruit betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden dat het bestuursorgaan in een concreet geval een bevoegdheid op een bepaalde manier zou uitoefenen. Bij de tweede stap dient vast te komen staan dat de toezegging, uitlating of gedraging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Dat is het geval als betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de toezegging of uitlating deed, of de gedraging verrichtte, de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte. Indien is voldaan aan stap 1 en 2, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. Daarin vindt een belangenafweging plaats. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent namelijk niet dat daaraan altijd moet worden tegenmoet gekomen. Zwaarder wegende belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen daaraan in de weg staan. 
     
     
     
       Ten aanzien van hetgeen door het college is overwogen in de last onder dwangsom van 6 mei 2019 overweegt de rechtbank het volgende. De buren hebben aannemelijk gemaakt dat door het college een uitlating is gedaan waaruit zij redelijkerwijs konden en mochten afleiden dat het college  op dat moment  geen vergunning voor kamerbewoning zou verlenen. De rechtbank is evenwel van oordeel dat deze uitlating niet kan leiden tot een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel in die zin dat deze uitlating in de weg zou moeten staan aan latere vergunningverlening naar aanleiding van een op een later moment daartoe ingediende aanvraag. Bovendien is de betreffende last onder dwangsom door het college op enig moment bovendien weer ingetrokken. Ten aanzien van het e-mailbericht van 20 december 2020 waarop de buren zich in het kader van hun beroep op het vertrouwensbeginsel beroepen, stelt de rechtbank vast dat met dat bericht vanuit de gemeente enkel een reactie is gegeven op een klacht die de buren hadden ingediend tegen de burgemeester. De reactie namens de burgemeester luidde onder meer:  
       “ Allereerst betreuren wij het dat uw buurpanden al enige tijd voor een vervelende ervaring zorgen, met aan de ene kant de lang lopende procedures en aan de andere kant de overlast die u hiervan ondervindt. Daarbovenop werd u kortgeleden geconfronteerd met een vergunning voor kamerbewoning voor het pand aan [adres 1]. Wij begrijpen dat dit bij u voor onbegrip zorgt, gezien het eerder genomen besluit door het college om hier handhavend tegen op te treden en de lopende procedures hierover bij de rechtbank. Zoals telefonisch ook aangegeven, had deze procedure niet mogen worden doorkruist en had deze vergunning niet of in ieder geval nog niet mogen worden verleend . (…)” 
       De rechtbank is van oordeel dat hiermee geen sprake is van een toezegging van het college waaruit de buren in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs konden en mochten afleiden dat het college (ook uiteindelijk) geen vergunning zou verlenen. Uit de reactie volgt enkel dat de op dat moment reeds bij de rechtbank aanhangige procedure over al dan niet handhavend optreden had moet worden afgewacht alvorens te beslissen over de aanvraag tot vergunning verlening en dat de vergunning niet, of in ieder geval nog niet had mogen worden verleend. . De buren hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat vanuit de overheid een toezegging is gedaan waaruit zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs konden en mochten afleiden dat het college geen vergunning zou verlenen. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt dus niet.  
       De buren hebben er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat er uiteindelijk geen vergunning voor kamerbewoning zou worden verleend. 
     
     
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     32. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat niet is voldaan aan artikel 3.2.5, onder b, van de Huisvestingsverordening 2019. Dat betekent dat de beroepen van student [naam 4], [naam 7], [naam 8], [naam 9] en de eigenaar tegen het bestreden besluit gegrond zijn, voor zover gericht tegen de weigering verlening vergunning kamerbewoning. De rechtbank zal dit deel van het bestreden besluit dan ook vernietigen, waardoor het primaire besluit van 3 december 2020 zal herleven. Gelet hierop kan het bestreden besluit, voor zover daarin is bepaald dat het college handhavend zal optreden alsmede de last onder dwangsom evenmin stand houden. Er is feitelijk geen sprake van een overtreding ten tijde van het opleggen van de last onder dwangsom (8 oktober 2021), omdat de eigenaar met het primaire besluit van 3 december 2020 gelet op het voorgaande beschikt over een vergunning kamerbewoning.  De beroepen van student [naam 4], [naam 7], [naam 8], [naam 9] en de eigenaar tegen het bestreden besluit zijn, voor zover gericht tegen het voornemen om handhavend op te treden en de last onder dwangsom, daarom eveneens gegrond. De rechtbank zal dus het gehele bestreden besluit (te weten de afwijzing van de aanvraag kamerbewoning, het handhavingsbesluit en de last onder dwangsom) vernietigen. 
     
     33. De rechtbank zal het college opdragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen.  
     
     
       
         Vergoeding van het griffierecht en de gemaakte proceskosten 
       
     
     34. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet het college het door student [naam 4], [naam 7], [naam 8], [naam 9] en de eigenaar betaalde griffierecht vergoeden. 
     
     35. Student [naam 4], [naam 7], [naam 8], [naam 9] krijgen ook een vergoeding van de gemaakte proceskosten in beroep. De vergoeding is met toepassing van het Bpb  als volgt berekend. Voor een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting). De waarde van 1 punt bedraagt € 875,- en de wegingsfactor is 1. De vergoeding bedraagt dan dus € 1.750,-. 
     
     36. De eigenaar krijgt eveneens een vergoeding van de gemaakte proceskosten in beroep. De vergoeding is met toepassing van het Bpb als volgt berekend. Voor een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting). De waarde van 1 punt bedraagt € 875,- en de wegingsfactor is 1. De vergoeding bedraagt dan dus € 1.750,-. 
     
     
       
         Verzoek tot schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn 
       
     
     37. De buren hebben in beide zaken verzocht om schadevergoeding toe te kennen vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank stelt vast dat de buren destijds bezwaar hebben gemaakt tegen de primaire besluiten van 20 juni 2018 respectievelijk 3 december 2020 en daarmee stress, ongemak en/of onzekerheid ondervinden door de procedure. 
     
     38. De vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij zijn van betekenis de moeilijkheid van een zaak, de wijze waarop de zaak door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van de betrokkene (gedurende de gehele rechtsgang en de aard van de maatregel) en het daardoor getroffen belang van betrokkene, zoals ook uit de rechtspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens naar voren komt. 
     De redelijke termijn is voor een procedure in twee instanties (zoals hier, in bezwaar en vervolgens in beroep) in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan twee jaar heeft geduurd.  De behandeling van het bezwaar mag maximaal een half jaar en de behandeling van het beroep maximaal anderhalf jaar duren. De omstandigheden van het geval kunnen een langere behandelingsduur rechtvaardigen. Dit kunnen omstandigheden zijn zoals het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen. De Hoge Raad heeft verder overwogen dat in beginsel een vergoeding gepast is van € 500,- per half jaar (of gedeelte daarvan) waarmee de redelijke termijn is overschreden. De redelijke termijn vangt in beginsel aan op het moment dat het bestuursorgaan (in dit geval het college) een bezwaarschrift ontvangt. 
     
     
       
         ROT 21/4041 
       
     
     39. Het bezwaar van de buren in het beroep met zaaknummer ROT 21/4041 is bij het college ingekomen op 1 augustus 2018 (waarna een beslissing op bezwaar volgde op 20 december 2018, die werd ingetrokken en waarna een nieuwe beslissing op bezwaar is genomen op 24 juni 2021). In dit geval ligt er tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en het doen van uitspraak in eerste aanleg een periode van 5 jaar en 11 maanden.  
     
     40. Gelet op rechtsoverweging 38 is de redelijke termijn in beginsel dus overschreden met 3 jaar en 11 maanden. De heroverweging in bezwaar heeft in totaal 2 jaar en 10 maanden (in beginsel 2 jaar en 4 maanden te lang) geduurd. De behandeling in beroep heeft in totaal 3 jaar en 1 maand (in beginsel 1 jaar en 7 maanden te lang) geduurd.  
     
     41. Op 29 april 2020  heeft de Afdeling hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening 2017/2 onverbindend verklaard. Het college had – kort gezegd – onvoldoende onderbouwd dat sprake was van schaarste aan goedkope woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die noodzaken tot ingrijpen in de woonruimtevoorraad (en dus het vaststellen van een huisvestingsverordening). De Huisvestingsverordening 2019 (waarbij hoofdstuk 3 van die verordening gelijkluidend is aan de Huisvestingsverordening 2017/2) is daarmee ook onverbindend verklaard.  
     In een uitspraak van 3 februari 2023 heeft de Afdeling  geoordeeld dat het college de noodzaak van de vergunningplicht inmiddels voldoende heeft onderbouwd. De Huisvestingsverordening 2019 is daarmee niet (meer) in strijd met de Huisvestingswet. Gelet hierop overweegt de rechtbank dat de periode tussen 29 april 2020 en 8 februari 2023 (afgerond 2 jaar en 10 maanden) buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat de rechtbank onderhavige beroepen heeft aangehouden in afwachting van de uitspraken van de Afdeling.  De resterende overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan 13 maanden.  
     
     42. De overschrijding van 13 maanden leidt tot een bedrag van € 1.500,- (drie maal € 500,-). De veroordeling tot vergoeding van de immateriële schade moet naar evenredigheid worden berekend. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn in zowel de bezwaar- als beroepsprocedure ziet de rechtbank aanleiding om de overschrijding aan zowel het college als de rechtbank toe te rekenen (elk € 750,-). 
     
     
       
         ROT 21/4243 
       
     
     43. In het beroep met zaaknummer ROT 21/4243 is het bezwaar van de buren ingekomen op 14 januari 2021 waarna een beslissing op bezwaar is genomen op 24 juni 2021. In dit geval ligt er tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door het college en het doen van uitspraak in eerste aanleg een periode van 3 jaar en 6 maanden.  
     
     44. Gelet op rechtsoverweging 38 is de redelijke termijn in beginsel dus overschreden met 1 jaar en 6 maanden. 
     
     45. Gelet op de in rechtsoverweging 41 genoemde procedure bij de Afdeling dient ook in dit geval een periode van 2 jaar en 10 maanden buiten beschouwing te worden gelaten. Dat betekent dat in dit beroep de totale behandelduur van het bezwaar en beroep onder de 2 jaar komt, en daarmee de redelijke termijn dus niet is overschreden. 
     
     
       
         Totale schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn 
       
     
     46. De totale immateriële schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dus € 1.500,-. Daarbij wordt dus € 750,- toegerekend aan het college, en € 750,- aan de Staat. 
     
     47. Nu aan de buren een vergoeding voor immateriële schade is toegekend, is er tevens reden voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten heeft de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 418,50,- (1 punt voor het indienen van het verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank is uitgegaan van een wegingsfactor 0,5 omdat de kostenvergoeding alleen wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. 
     
     48. De buren hebben daarnaast een verzoek ingediend om verletkosten te vergoeden, bestaande uit parkeerkosten (€ 15,-) en 3 gemiste uren van beide buren (ieder dus € 375,-). Ter onderbouwing hebben de buren een factuur overgelegd. De parkeerkosten komen op grond van het Bpb niet voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de gemiste uren overweegt de rechtbank dat verletkosten (als bedoeld in artikel 1, onder e, van het Bpb) worden vastgesteld overeenkomstig een tarief dat tussen de € 7,- en € 86,- per uur bedraagt, afhankelijk van de omstandigheden. De rechtbank stelt de verletkosten voor het bijwonen van de zitting in totaal (dus voor beide buren tezamen) vast op € 344,- (uitgaande van een uurtarief van € 86,- en een zitting van 120 minuten, maal twee). 
     
     49. De proceskostenvergoeding van de buren bedraagt dus € 418,50 + € 344,- = € 762,50. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan het college als aan de rechtbank is toe te rekenen, moeten het college en de Staat ieder de helft van deze proceskosten vergoeden. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     - verklaart de beroepen van student [naam 1], [naam 2], [naam 3], [naam 5] en [naam 6] niet-ontvankelijk; 
     - verklaart de beroepen van student [naam 4], [naam 7], [naam 8] en [naam 9] en de eigenaar tegen het bestreden besluit gegrond; 
     - vernietigt het bestreden besluit (met inbegrip van het handhavingsbesluit); 
     - draagt het college op om een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen, met inachtneming van deze uitspraak; 
     - bepaalt dat het college aan student [naam 4], [naam 7], [naam 8] en [naam 9] het betaalde griffierecht (in zaak ROT 21/4041) van € 181,- vergoedt; 
     - bepaalt dat het college aan de eigenaar (in zaak ROT 21/4243) het betaalde griffierecht van € 360,- vergoedt; 
     - veroordeelt het college in de proceskosten van student [naam 4], [naam 7], [naam 8] en [naam 9] tot een bedrag van € 1.750,-; 
     - veroordeelt het college in de proceskosten van de eigenaar tot een bedrag van € 1.750,-; 
     - veroordeelt het college tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan de buren van € 750,- en de proceskosten van de buren tot een bedrag van € 381,25; 
     - veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in zaak ROT 21/4041 tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan de buren van € 750,- en de proceskosten van de buren tot een bedrag van € 381,25. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Oonincx, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Sabanovic, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2024. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       griffier						rechter 
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.   
     
   
   
     Bijlage: relevante wet- en regelgeving 
     
   
   
     Algemene wet bestuursrecht 
     Artikel 1:2 
     1. Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. 
     (…) 
     
     
       
         Artikel 5:31d 
       
       Onder last onder dwangsom wordt verstaan: de herstelsanctie, inhoudende: 
     
     a.	een last tot geheel of gedeeltelijk herstel van de overtreding, en 
     b.	de verplichting tot betaling van een geldsom indien de last niet of niet tijdig wordt uitgevoerd. 
     
     
       
         Artikel 5:32  
       
     
     1. Een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang op te leggen, kan in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleggen. 
     2. Voor een last onder dwangsom wordt niet gekozen, indien het belang dat het betrokken voorschrift beoogt te beschermen, zich daartegen verzet. 
     3. Indien de last onder dwangsom strekt ter handhaving van het bepaalde bij of krachtens een regeling die is genoemd in hoofdstuk 2, 3 of 4 van de bij deze wet behorende Bevoegdheidsregeling bestuursrechtspraak of in de bij deze wet behorende Regeling verlaagd griffierecht, wordt de last onder dwangsom voor de toepassing van de twee laatstgenoemde regelingen aangemerkt als een besluit, genomen op grond van de eerstbedoelde regeling. 
     
     
       
         Artikel 5:32a  
       
     
     1. De last onder dwangsom omschrijft de te nemen herstelmaatregelen. 
     2. Bij een last onder dwangsom die strekt tot het ongedaan maken van een overtreding of het voorkomen van verdere overtreding, wordt een termijn gesteld gedurende welke de overtreder de last kan uitvoeren zonder dat een dwangsom wordt verbeurd. 
     
     
       
         Artikel 5:32b  
       
     
     1. Het bestuursorgaan stelt de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last. 
     2. Het bestuursorgaan stelt tevens een bedrag vast waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd. 
     3. De bedragen staan in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom. 
     
     
       
         Artikel 8:24  
       
     
     1. Partijen kunnen zich laten bijstaan of door een gemachtigde laten vertegenwoordigen. 
     2. De bestuursrechter kan van een gemachtigde een schriftelijke machtiging verlangen. 
     3. Het tweede lid is niet van toepassing ten aanzien van advocaten. 
     
   
   
     Huisvestingswet 2014 
     Artikel 2  
     1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 
     2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van: 
     
       a.	de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, of 
       b.	de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving, 
       ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 
     
     
     
       
         Artikel 21  
       
     
     1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: 
     
       a.	anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; 
       b.	anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; 
       c.	van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; 
       d.	tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 
     
     2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. 
     
   
   
     Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 
     
       
         Artikel 1.1 Begripsbepalingen 
       
       In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: 
       (…) 
     
     t.	student: als leerling/student ingeschrevene aan een opleiding voor middelbaar beroepsonderwijs, hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs in Nederland; 
     (…) 
     
     
       
         Artikel 3.2.2 Vergunningvereiste vergunning voor kamerbewoning 
       
       Het is verboden om een in artikel 3.2.1 aangewezen woonruimte zonder een vergunning voor kamerbewoning van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door: 
     
     a.	vier of meer kamerbewoners, of 
     b.	één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners; 
     c.	meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat. 
     
     
       
         Artikel 3.2.5 Criteria voor verlening vergunning voor kamerbewoning 
       
       Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria: 
     
     a.	het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t, 
     b.	de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en 
     c.	in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig. 
     
     
       
         Artikel 5.2 Overgangsbepaling 
       
     
     1. Na inwerkingtreding van deze verordening blijven de onder de eerder geldende regels verstrekte huisvestingsvergunningen, onttrekkingsvergunningen, vergunningen voor kamerbewoning, vergunningen voor woningvorming en splitsingsvergunningen of daaraan gelijkgestelde vergunningen van kracht. 
     2. Na inwerkingtreding van deze verordening blijven de eerder op artikel 2.7 lid 6 van de verordening genomen besluiten van het college onverwijld van kracht. 
   
   
      Vgl. ECLI:NL:RVS:2018:2843, onder 3.1 en ECLI:NL:RVS:2021:734, onder 5.1. 
   
   
      Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2017/2 
   
   
      Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 
   
   
      ECLI:NL:CRVB:2018:3474 
   
   
      Rechtsoverweging 8.10 van de conclusie 
   
   
      Zie voor het beoordelingskader bij het vertrouwensbeginsel bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2019:1694 en ECLI:NL:RVS:2020:2606. 
   
   
      Besluit proceskosten bestuursrecht 
   
   
      ECLI:NL:RVS:2023:3846 
   
   
      ECLI:NL:RVS:2020:1155 
   
   
      ECLI:NL:RVS:2023:484 
   
   
      Zie hiervoor ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.7.6.