ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:1257

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:1257 Gerechtshof Amsterdam , 26-04-2022 / 200.275.302/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-04-26

Zaaknummer: 200.275.302/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1257

---

Huur woonruimte. Wijze van oplevering bij einde huur. Fatale termijn. Nicotineaanslag is geen gewone slijtage. Schoonmaak- en schilderkosten toewijsbaar. Kosten van tuinherstel niet toewijsbaar omdat bij de vooroplevering daarover niets is gezegd en huurster heeft mogen aannemen dat de tuin in orde was bevonden. Geen veroordeling in werkelijk gemaakt gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten. 
       
        Zie ECLI:NL:GHAMS:2020:1814. 
       
       Wetsartikelen: 7:224 BW, 6:2 BW, 242 Rv

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.275.302/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 7660763 \ CV EXPL 19-2617 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. M. Heimensem te Hoorn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.J.S. van der Vorst te Amsterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 3 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 18 december 2019, verbeterd op 22 april 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Op 9 november 2020 heeft een mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgehad. Partijen hebben geen schikking bereikt. Het van die zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties.  
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 maart 2022 mondeling toegelicht, [appellant] door mr. Heimensem voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Van der Vorst voornoemd en mr. N. Stoke , advocaat te Amsterdam. Mr. Heimensem heeft zich bediend van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Door, respectievelijk namens partijen zijn vragen van het hof beantwoord.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en die van [appellant] zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, verhoogd met rente, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en verhoogd met rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten. 
     
     
       
         
       
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.22 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 komt [appellant] op tegen de vaststelling onder 2.5, dat [appellant] begin januari 2018 aan [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt dat hij de huurperiode wilde bekorten om zo nodig zelf over het gehuurde te kunnen beschikken. [appellant] bestrijdt dit te hebben gezegd. Wat hiervan zij, de desbetreffende overweging is niet relevant voor het oordeel van de kantonrechter of die van het hof, zodat het hof die niet zal overnemen. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
         
          [appellant] is eigenaar van een recreatiewoning in [plaats] (verder: de woning). De woning mag permanent worden bewoond. [appellant] heeft de woning gemeubileerd aan [geïntimeerde] verhuurd met ingang van 27 januari 2013. Partijen hebben die dag een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend, waarin is bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2013. Bij aanvang van de huur is 
         geen beschrijving van de woning gemaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellant] een waarborgsom betaald van € 950,=. 
       
       
     
     
       2.2 
       
         Na 1 januari 2014 hebben partijen jaarlijks opnieuw een schriftelijke 
         huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot het desbetreffende kalenderjaar. Deze huurovereenkomsten zijn gelijkluidend, met uitzondering van de huurperiode en huurprijs. 
       
       
     
     
       2.3 
       Begin 2018 heeft [geïntimeerde] tegenover [appellant] een beroep op huurbescherming gedaan.  [appellant] heeft niet betwist dat aan [geïntimeerde] huurbescherming toekwam en is met haar  op 12 mei 2018 in gesprek gegaan. De samenvatting die [appellant] van dit gesprek heeft gemaakt, vermeldt - voor zover relevant - het volgende: 
       
       
         
           Op de vraag wie het tuinonderhoud nu doet, nogmaals aangegeven dat alle werkzaamheden die tot heden door ons zijn uitgevoerd vallen onder kleine reparaties en onderhoud, maar dat dit de verplichting van mevr. [geïntimeerde] is en dat zij dit voortaan moet (laten) uitvoeren.  
         
       
       
     
     
       2.4 
       Op maandagavond 16 juli 2018 heeft [appellant] [geïntimeerde] bezocht in de woning, onder meer om de handleiding van een nieuwe wasmachine op te halen. Daarbij heeft [appellant] [geïntimeerde] aangesproken op achterstallig tuinonderhoud (met name de hoogte van de coniferen en onkruid op de walkant) en haar een termijn gegeven om het tuinonderhoud uit te voeren. 
       
     
     
       2.5 
       
         In reactie hierop heeft een schoonzoon van [geïntimeerde] in een brief van 
         17 juli 2018 aan [appellant] geschreven:  
       
       
       
         
           (...) Terug komend op u bezoek van 16-07-2018 waarin u de dreigende woorden heeft gesproken dat als zij het niet oplost binnen 14 dagen u een hovenier zal inschakelen. Mevrouw [geïntimeerde] zal er alles aan doen om een goede huurder te zijn en wanneer er vragen zijn zal zij de beantwoorden en eventueel zo snel mogelijk oplossen wat binnen haar macht ligt. Mocht u toch vinden dat u een hovenier moet inschakelen zal dit voor u eigen kosten zijn. (...) 
         
       
       
     
     
       2.6 
       Vervolgens heeft de advocaat van [appellant] in een brief van 28 augustus 2018 het volgende aan [geïntimeerde] geschreven: 
       
       
         
           (...) Tot op heden heeft mijn cliënt altijd coulancehalve en onverplicht het tuinonderhoud voor u verricht, echter heeft hij aan u aangegeven dat hij hiermee is gestaakt. Thans wordt er van u verwacht dat er vanaf heden aan het onderstaande wordt voldaan. Mocht u hier niet adequaat aan voldoen, dan levert dat slecht huurderschap op, hetgeen de nodige consequenties voor u kan hebben. 
         
         
           Voor de goede orde behoren onderstaande zaken tot de verantwoordelijkheid van de 
         
         
           huurder: 
         
       
       
         - Regelmatig maaien van het gras. 
       
       
         - Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, 
       
       
         toegangspaden, en terrassen. 
       
       
         - Vervangen van gebroken tegels. 
       
       
         - Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. 
       
       
         - Vervangen van dode beplanting. 
       
       
         - Vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. 
       
       
         - Rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. 
       
       
         - Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen. 
       
       
         Gelet op het feit dat de huidige huurovereenkomst niet meer voldoet aan de huidige feiten en omstandigheden, stelt cliënt een nieuwe huurovereenkomst voor. Cliënt heeft daartoe reeds aan u een aanbod gedaan. (...) 
       
       
     
     
       2.7 
       Na een in opdracht van [appellant] aan [geïntimeerde] betekend voorstel tot - kort gezegd - huurverhoging per 1 januari 2019, heeft [geïntimeerde] de huur van de woning opgezegd. Zij heeft voorgesteld om op 17 november 2018 de vooroplevering te doen en de definitieve oplevering op 1 december 2018, zodat de borg voor 31 december 2018 kon worden teruggestort. 
       
     
     
       2.8 
       
         De voorinspectie heeft plaatsgevonden op 17 november 2018. Naar aanleiding daarvan heeft [appellant] in een mutatieformulier opgave gedaan van door hem geconstateerde gebreken. Het ging met name om vuil en nicotineaanslag in de gehele 
         woning. Ten aanzien van de tuin is in het mutatieformulier niets vermeld. 
       
       
     
     
       2.9 
       Het genoemde mutatieformulier is op 21 november 2018 aan [geïntimeerde] gezonden als bijlage bij een brief van de advocaat van [appellant] , waarin staat: 
       
       
         
           (…) Het staat buiten kijf dat er afgelopen jaren is gerookt in de woning en dat er daardoor sprake is van nicotine aanslag. (...) In uw geval is het dan ook nodig om de geelbruine nicotine aanslag in de woning te verwijderen. Plafonds, kozijnen, deuren, muren, vloeren, meubilair, witgoed etc. moeten vetvrij gemaakt worden. Dat zal een grondige schoonmaak vergen en geen gebruikelijke reguliere schoonmaak. Wanneer dit niet voldoende is gebeurd, of schoonmaak niet afdoende is geweest om de aanslag te verwijderen, zal cliënt de schoonmaakkosten in rekening brengen. Het schoonmaken van nicotineaanslag, inclusief aanbrengen isolerende laag kost gemiddeld € 12 à € 15 per m2. 
         
       
       
     
     
       2.10 
       Zijdens [geïntimeerde] is hierop bij brief van 25 november 2018 als volgt gereageerd: 
       
       
         
           In het huurcontract van mevrouw [geïntimeerde] wordt niet beschreven dat er niet gerookt mag worden in de woning, dus kan de heer [appellant] ook niet achteraf eisen dat in de woning een isolerende laag moet worden aangebracht. Wij gaan dus ook niet akkoord met de door hem voor gestelde kosten van het schoonmaken en aanbrengen van een isolerende laag. Wanneer hij dit toch laat uitroeren zal dit geheel voor zijn eigen kosten zijn. 
         
         
           Verder wil ik er nogmaals op wijzen dat er geen opnamestaat is bij de woning en dus de woning wordt opgeleverd zoals deze is. (...) Dus doen wij zo als afgesproken de gebruikelijke eind schoonmaak. (...) 
         
       
       
     
     
       2.11 
       Op verzoek van [appellant] heeft gerechtsdeurwaarder [X] op 6 december 2018 een proces-verbaal van constateringen opgemaakt betreffende de staat van de woning en tuin, met foto’s. 
       
     
     
       2.12 
       Per e-mail van 6 december 2018 heeft [appellant] [geïntimeerde] medegedeeld dat hij offertes zou opvragen bij een schoonmaakbedrijf en een schildersbedrijf voor herstel van de woning in de oude staat. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft per e-mail van 9 december 2018 te kennen gegeven dat [geïntimeerde] niet zou meebetalen aan kosten om de woning op te knappen.  
       
     
     
       2.13 
       
         Per e-mail van 2 januari 2019 is [appellant] gesommeerd binnen veertien de 
         waarborgsom aan [geïntimeerde] terug te betalen. 
       
       
     
     
       2.14 
       
         Bij brief van 29 januari 2019 is [geïntimeerde] door [appellant] aansprakelijk gesteld voor 
         schade aan de woning, en gesommeerd tot betaling van de daaruit voortvloeiende 
         herstelkosten met een totaalbedrag van € 12.654,56, betreffende - kort gezegd - 
         schoonmaakwerkzaamheden, achterstallig tuinonderhoud, schilderwerk en gederfde huur. Daarbij heeft [appellant] een beroep gedaan op verrekening met de waarborgsom. 
       
       
     
     
       2.15 
       Met ingang van 1 april 2019 heeft [appellant] de woning aan een derde verhuurd voor een periode van 23 maanden. In deze huurovereenkomst is een rookverbod opgenomen, waarbij is bepaald dat eventuele rookschade niet valt onder normale slijtage en voor rekening van huurder komt. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       Bij de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van de waarborgsom, met rente. [appellant] heeft aangevoerd dat de waarborgsom is verrekend met zijn tegenvordering. In reconventie heeft [appellant] betaling gevorderd van € 13.941,81 te vermeerderen met rente en kosten. De hoofdsom bestaat uit € 9.609,56 aan mutatieschade, € 4.060,= aan gederfde huur (vier maanden) en € 272,25 aan kosten van het proces-verbaal van constatering van de gerechtsdeurwaarder.  
       
     
     
       3.2 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de woning niet regelmatig werd schoongemaakt en de overgelegde foto’s wekken niet de indruk van een totaal verwaarloosde woning. Nu roken in de woning niet was verboden, is de nicotineaanslag te beschouwen als slijtage door normaal gebruik van de woning, zodat de kosten van verwijdering daarvan niet als schade op de huurster kunnen worden verhaald. Daargelaten of het tuinonderhoud onder de verplichtingen van [geïntimeerde] als huurster valt, heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de tuin zo slecht was onderhouden dat herstel in goede staat € 2.905,36 moet gaan kosten, nu hij zelf tot mei 2018 het tuinonderhoud heeft gedaan, de hovenier van het recreatiepark heeft geoffreerd het gehele tuinonderhoud te doen voor € 1.000,= per jaar en als onbestreden vast staat dat de schoonzoon van [geïntimeerde] de heg heeft gesnoeid en wekelijks het gras heeft gemaaid. Bovendien is in de mutatieformulieren van de vooropname en de oplevering en in de brief van de advocaat van [appellant] van 21 november 2018 niets vermeld over de staat van de tuin.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] komt [appellant] in hoger beroep op met zes grieven. De eerste grief is hierboven al besproken. De overige vijf grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           Verzuim  
         
       
       
     
     
       3.4 
       
        [geïntimeerde] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat zij niet schadeplichtig is, omdat zij niet in verzuim is geraakt, doordat [appellant] tot herstel van de door hem gestelde schade is overgegaan, zonder haar in de gelegenheid te stellen zelf voor herstel zorg te dragen. Dit verweer gaat niet op. [geïntimeerde] diende de woning op 1 december 2018 op te leveren in de staat die [appellant] mocht verwachten op grond van de wet en de huurovereenkomst. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. 1 december 2018 was dus een fatale termijn, die het verzuim zonder ingebrekestelling deed intreden. In overeenstemming met artikel 15 lid 2 van de huurovereenkomst had bovendien al op 17 november 2018 een vooroplevering plaatsgevonden, waarna [appellant] had duidelijk gemaakt welke werkzaamheden hij nog van [geïntimeerde] verwachtte. Wat betreft de nicotineaanslag geldt overigens dat de gemachtigde van [geïntimeerde] in de brief van 25 november 2018 er geen misverstand over heeft laten bestaan dat [geïntimeerde] de nicotineaanslag niet zou verwijderen. Dit is te beschouwen als een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 onder c BW die ingebrekestelling onnodig maakt.  
       
       
         
           De schoonmaakkosten 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft door middel van getuigenverklaringen aangetoond dat de woning bij aanvang van de huur schoon en zonder nicotineaanslag aan [geïntimeerde] ter beschikking is gesteld. [geïntimeerde] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld.  
       
     
     
       3.6 
       Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat roken in de woning niet was verboden, [geïntimeerde] niet ontsloeg van haar verplichting de woning aan het einde van de huur in dezelfde schone staat op te leveren. Ook de eventuele sporen van andere toegestane activiteiten, bijvoorbeeld eten en drinken, moeten immers worden verwijderd. Voorts komt het bijhouden van het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder. Als dat sterk is verkleurd als gevolg van het rookgedrag door de jaren heen en/of als de rookgeur in de verf is getrokken, is het dus aan de huurde om ervoor te zorgen dat het schilderwerk weer schoon en fris wordt. Wel zal het hof op deze post een aftrek van 50% toepassen, omdat moet worden aangenomen dat [appellant] door deze schilderwerkzaamheden heeft kunnen besparen op de  opknapbeurt die de binnenzijde van een verhuurde woning eens in de zoveel tijd tussen twee verhuren in op kosten van de verhuurder moet ondergaan.   
       
     
     
       3.7 
       Ook de kosten van het reinigen van de vitrages en de gordijnen zijn toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft wel gesteld de vitrages te hebben opgeborgen en niet te hebben gebruikt, maar het concreet toegelichte betoog van [appellant] dat de vitrages in de slaapkamers boven en beneden wel degelijk zijn gebruikt, heeft zij onvoldoende weersproken. De overgelegde foto’s van het wassen van de vitrages spreken bovendien boekdelen. Dat de vitrages ontbraken in het mutatierapport, doet aan de verplichtingen van [geïntimeerde] niet af, omdat zij ook zonder die vermelding wel had moeten begrijpen dat zij de vitrages niet in vervuilde staat kon teruggeven.  
       
     
     
       3.8 
       Uit de foto’s van de staat van de woning bij de oplevering blijkt dat deze ook afgezien van de nicotineaanslag niet vrij van stof en vuil is opgeleverd, zoals [appellant] mocht verwachten. Niet valt in te zien waarom het feit dat [geïntimeerde] een oudere dame is die het schoonmaakwerk niet allemaal meer zelf kon verrichten, met zich zou brengen dat [appellant] als verhuurder die werkzaamheden of de kosten daarvan maar voor zijn rekening moest nemen. Gelet op de aard van de vervuiling acht het hof ook het inschakelen van een professioneel schoonmaakbedrijf gerechtvaardigd. Het voorgaande betekent dat de schoonmaak- en reinigingskosten en de helft van de schilderkosten toewijsbaar zijn, inclusief de kosten van het aanbrengen van een isolerende laag, die moet voorkomen dat de nicotine door de verf heen blijft komen.  
       
       
         
           De kosten van herstel van de tuin 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Hoewel de opleveringsverplichting aan een fatale termijn was gebonden, kon [geïntimeerde] op grond van artikel 15 lid 2 van de huurovereenkomst wel aanspraak maken op een vooroplevering, waarna haar duidelijk zou worden gemaakt welke werkzaamheden zij nog moest verrichten om aan de opleveringsverplichting te voldoen. Die vooroplevering heeft plaatsgevonden, maar in het aan de [appellant] daarvan opgemaakte mutatieformulier is van gebreken aan de tuin geen enkele melding gemaakt. Het ontbreken van deze vermelding klemt te meer, omdat een tuin uit levend materiaal bestaat, zodat oplevering in “dezelfde staat” als bij aanvang van de huur in letterlijke zin niet mogelijk is. De beoordeling of de staat van (onderhoud van) de tuin gelijkwaardig is aan die bij oplevering bevat dan ook een aanzienlijk subjectief element. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] aan het ontbreken van de tuin in het mutatierapport het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de staat waarin de tuin zich op 17 november 2018 bevond, toereikend was.  
       
     
     
       3.10 
       Dat vertrouwen zou niet gerechtvaardigd zijn, als de staat van de tuin bij oplevering blijk gaf van grote onachtzaamheid of verwaarlozing van de kant van [geïntimeerde] . Dat is naar het oordeel van het hof echter niet het geval.  
       
     
     
       3.11 
       Al met al moet de conclusie zijn dat [appellant] geen aanspraak kan maken op de kosten van herstel van de tuin. Het antwoord op de vraag of het tuinonderhoud in mei 2018 rechtsgeldig door [appellant] aan [geïntimeerde] is opgedragen, kan dan ook in het midden blijven.  
       
       
         
           De huurderving 
         
       
       
     
     
       3.12 
       Met ingang van 1 april 2019 heeft [appellant] de woning aan een nieuwe huurder verhuurd. Hij maakt aanspraak op schadevergoeding wegens huurderving over vier maanden (december 2018 tot en met maart 2019) gebaseerd op de door [geïntimeerde] betaalde huurprijs, in totaal een bedrag van € 4.060,=. Hij stelt dat door de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden de woning niet meteen kon worden verhuurd.  
       
     
     
       3.13 
       
        [geïntimeerde] heeft deze schadepost bestreden. Zij voert aan dat een periode van vier maanden veel te lang is voor de werkzaamheden die [appellant] heeft laten uitvoeren, dat een periode van leegstand tussen twee verhuringen voor opknapwerkzaamheden niet meer dan normaal is en dat niet blijkt dat op 1 december 2018 al een nieuwe huurder beschikbaar was om de woning te betrekken. 
       
     
     
       3.14 
       De aan de woning te verrichten werkzaamheden waren omvangrijker dan normaal en dan [appellant] had mogen verwachten. Een periode van vier maanden om die te verrichten acht het hof echter te lang. De opleveringsstaat van de woning was al op 6 december 2018 door de gerechtsdeurwaarder vastgelegd. Al op 8 december 2018 was duidelijk dat [appellant] zelf zou moeten zorgen voor het schoonmaken en schilderen van de woning. Niets stond dus eraan in de weg om de woning weer snel gereed te maken voor verhuur. Naar het oordeel van het hof hadden de werkzaamheden redelijkerwijs kunnen zijn afgerond voor 1 februari 2019. Van [appellant] mocht worden verlangd dat hij bedrijven zou aanzoeken die dat voor elkaar konden krijgen. Omdat de woning gedurende redelijkerwijs twee maanden onverhuurbaar is geweest kan [appellant] aanspraak maken op huurderving over die maanden. De niet toegelichte betwisting dat [appellant] eerder had kunnen verhuren dan per 1 april 2019 wordt gepasseerd. Toewijsbaar is een bedrag van € 2.030,=.  
       
       
         
           De kosten van het proces-verbaal van bevindingen 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen over de wijze waarop het gehuurde is opgeleverd, zijn de kosten van het door de gerechtsdeurwaarder opgemaakte proces-verbaal van bevindingen toewijsbaar als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW).  
       
       
         
           Waarborgsom 
         
       
       
     
     
       3.16 
       Uit hetgeen hiervoor werd overwogen vloeit voort dat [appellant] een vordering heeft tot vergoeding van schade ten bedrage van € 6.447,60 in hoofdsom. [appellant] heeft deze willen en mogen verrekenen met de door [geïntimeerde] betaalde waarborgsom van € 950,=. De kantonrechter heeft [appellant] dan ook ten onrechte veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met rente. Die vordering zal alsnog worden afgewezen.  
       
       
         
           De buitengerechtelijke kosten  
         
       
       
     
     
       3.17 
       Bij brief van 29 januari 2019 heeft [appellant] aanspraak gemaakt op betaling van een schadevergoeding van (toen nog) € 12.654,56 en buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 901,55. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is hier van toepassing, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Het beding in de huurovereenkomst dat [appellant] aanspraak geeft op vergoeding van de werkelijke buitengerechtelijke kosten is dan ook ongeldig. Op grond van de toepasselijke staffel geeft de (na de door [appellant] toegepaste verrekening) toewijsbare hoofdsom van € 5.497,60 aanspraak op een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 649,88. 	  
       
       
         
           Slotsom en kosten hoger beroep  
         
       
       
     
     
       3.18 
       De grieven slagen ten dele. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerde] is [appellant] een schadevergoeding van € 6.447.60 verschuldigd. Gelet op de verrekening door [appellant] van de waarborgsom van € 950,= resteert dan een bedrag door [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen van € 5.497,60. Zij zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met € 649,88 aan buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met wettelijke rente zoals gevorderd en op zichzelf niet bestreden. Het meerdere wordt afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg (conventie en reconventie) en hoger beroep. Voor toewijzing van de werkelijke proceskosten, zoals op grond van de huurovereenkomst gevorderd, ziet het hof geen reden, zodat de kosten zullen worden gematigd tot het liquidatietarief.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het besteden vonnis;  
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst af de vordering van [geïntimeerde] ; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 6.147,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.497,60 vanaf 13 februari 2019 tot de voldoening;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg (conventie en reconventie) aan de zijde van [appellant] begroot op € 600,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 432,89 aan verschotten en € 2.361,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] haar ter voldoening aan het bestreden vonnis heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de betaling tot de terugbetaling; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en M.A. Wabeke door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022.