ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:661

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:661 Rechtbank Midden-Nederland , 13-02-2025 / UTR 24/2731

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-02-13

Zaaknummer: UTR 24/2731

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:661

---

WOZ ongegrond, afwijzing ISV.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
   
   
     Zittingsplaats Utrecht 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: UTR 24/2731 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser] , uit [plaats] , eiser 
     (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder  
       (gemachtigde: D. Koopmans). 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1.1. 
       In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op  € 1.951.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.  
       
     
     
       1.2. 
       Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van  28 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.  
       
     
     
       1.4. 
       De zaak is behandeld op de digitale zitting van 20 januari 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.  
       
     
   
   
     Beoordeling van de rechtbank  
     
     2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 
     
     3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 22 juli 2024 en doorgezonden op 23 juli 2024 met het verzoek om reactie) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.  
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     4. De woning is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 23 m² en drie dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 350 m2  en een kavel van 3.805 m².  
     
     
       
         Geschil 
       
     
     
     5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum  1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde van maximaal € 1.499.000,-.De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.951.000,-. 
     
     
       
         Beoordelingskader  
       
     
     
     6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 
     7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.  
     8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:  
     - [adres 2] , verkocht op 21 september 2022 voor € 2.350.000,-; 
     - [adres 3] , verkocht op 22 januari 2022 voor € 1.825.000,-; 
     - [adres 4] , verkocht op 16 januari 2022 voor € 1.455.000,-. 
     
     
       
         Beoordeling van het geschil  
       
     
     
     9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de  referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging, uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.  
     
     10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.  
     
     
       
         De aktes 
       
     
     11. Eiser voert aan dat hij de aktes van levering niet heeft kunnen vinden in het Kadaster. Hij heeft verzocht aan de heffingsambtenaar om deze over te leggen maar dat is niet gebeurd. Eiser wijst hierbij op zijn pinpointbrief. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep (op het motiveringsbeginsel) gezien de algemene strekking van de pinpointbrieven van eiser. Het enkele feit dat daarin, tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ook ergens staat dat hij de aktes wil ontvangen maakt nog niet dat de pinpointbrieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren. Daarnaast zijn de aktes openbare gegevens en is de heffingsambtenaar alleen daarom al niet verplicht om deze over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.  
     
     
       
         De bijgebouwen/extra’s 
       
     
     12. Eiser voert aan dat de woning alleen een garage en een dakkapel heeft terwijl de referenties meer bijgebouwen/extra’s hebben. Eiser is van mening dat de bijgebouwen/extra’s ondergewaardeerd zijn. De bedragen zijn niet reëel waardoor de m²-prijzen van de referentiewoningen omlaag gaat. 
     
     
       12.1 
       Eiser heeft deze grond pas op de zitting aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft hier desondanks nog op gereageerd. Hij heeft toegelicht dat de eindwaarde in geding is en niet de waarde van de bijgebouwen/extra’s. Deze worden allemaal op dezelfde manier gewaardeerd en de gebruikte waardes komen uit de marktanalyse. In het licht van de omstandigheid dat de beroepsgrond pas op de zitting is aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting voldoende onderbouwd dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.  
       
       
         
           De gebruiksoppervlaktes  
         
       
       13. Eiser heeft aangevoerd dat de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen niet kloppen, onder andere in vergelijking met de gebruiksoppervlaktes in de BAG. Eiser heeft deze grond pas op de zitting aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft hier desondanks nog op gereageerd. Hij heeft toegelicht dat in de BAG ook de oppervlakte van afzonderlijke objectonderdelen, zoals een kelder of een te lage zolder, worden meegeteld. In het licht van de omstandigheid dat deze beroepsgrond pas op de zitting is aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen voldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.  
       
       
         
           Proceskosten van de heffingsambtenaar 
         
       
       14. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om de gemachtigde van eiser in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen 2x € 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Artikel 8:75 van de Awb maakt het mogelijk om een partij in de proceskosten van de andere partij te veroordelen. Dit artikel biedt geen basis voor een veroordeling van een gemachtigde in de proceskosten van een partij. De rechtbank wijst dit verzoek af. 
       
       
         
           Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade 
         
       
       15. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt. 
       
       16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 29 maart 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     17. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.  
     
     18. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.  
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     - verklaart het beroep ongegrond 
     - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.  
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van  P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 februari 2025. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
     
     
     
       Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
     
     
   
   
      In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.