ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:7160

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:7160 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-08-2022 / 200.301.750

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-08-16

Zaaknummer: 200.301.750

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:7160

---

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens overlast, na ‘laatste kans’.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.301.750 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8875841) 
     
     
     
       
         arrest van 16 augustus 2022 	 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Budget Consulaat B.V. , q.q. bewindvoerder van  [naam1] , 
       gevestigd te Zaltbommel, 
       appellante, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: Budget Consulaat en [naam1] zelf zal worden aangeduid als [naam1] , 
       advocaat: mr. G.W. Boogaard, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Bazalt Wonen , voorheen procederend onder de naam  Stichting Woonlinie , 
       gevestigd te Zaltbommel, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: Bazalt Wonen, 
       advocaat: mr. B.F.J. Bollen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof verwijst naar het tussenarrest van 7 december 2021. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het proces-verbaal van de zitting van 20 december 2021, met de daarbij op voorhand door Bazalt Wonen toegezonden producties 1-8; 
       - de memorie van grieven; 
       - de memorie van antwoord, met producties 9 en 10. 
       
     
     
       1.2. 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       
        [naam1] huurt sinds 2 juni 2016 een woning van Bazalt Wonen. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder artikel 10 is bepaald dat de huurder geen overlast mag veroorzaken aan de omwonenden. Naast de huurovereenkomst is ook een zorgbepaling ondertekend. Daarin staat onder meer dat [naam1] verplicht is begeleiding door Buurtteam Zaltbommel te accepteren, hulp te accepteren op financieel gebied en de woning open te stellen voor zorg. [naam1] heeft in elk geval vanaf mei 2017 tot november 2018 overlast veroorzaakt, die onder meer bestond uit schreeuwen, ruzies, geluidsoverlast door bezoek, muziek en derden in de woning. Op 12 november 2018 is een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen Bazalt Wonen en [naam1] . De overeenkomst is mede ondertekend door de gezinscoach en de wijkagent. Daarin is afgesproken dat [naam1] alle overlast aan omwonenden staakt en bij overtreding een boete verschuldigd is. [naam1] heeft daarbij verklaard: 
       1. dat zij zich realiseert dat verhuurder, gelet op het voorgaande onder strikte voorwaarden aan huurder eenmalig de kans biedt om van haar de woning te (blijven) huren; 
       2. dat huurder zich realiseert dat dit inhoudt dat verhuurder de huurovereenkomst met 
       
         huurder onmiddellijk eindigt/zal eindigen als huurder zich niet aan de afspraken in deze 
         overeenkomst houdt.  
         Nadien is de overlast niet gestopt. Op 30 oktober 2019 heeft Bazalt Wonen aanspraak gemaakt op de boete, die [naam1] heeft betaald. Op 23 juni 2020 is aan [naam1] bericht dat er nog steeds sprake is van overlast en wordt haar een (tweede) ‘laatste kans’ geboden. Nadien (tot en met 24 juni 2021) zijn meer overlastmeldingen van verschillende buren bij Bazalt Wonen binnengekomen, onder meer met betrekking tot een tikkend/bonkend geluid vanuit de woning van [naam1] . Tijdens een inspectie door inspecteurs van Bazalt Wonen is geen technische oorzaak voor het tikkende geluid gevonden. Wel is geconstateerd dat door het stoten tegen/met een bed een vergelijkbaar geluid kon worden geproduceerd.  
         Op 6 oktober 2021 heeft de kantonrechter vonnis gewezen (zie hierna 2.3).  Ook op 16 oktober 2021 was volgens verhuurder sprake van overlast door [naam1] waarvoor de politie is ingeschakeld. Op 4 november 2021 is sprake geweest van zodanige ernstige overlast afkomstig van het gehuurde dat daarvoor opnieuw de politie is ingeschakeld. Bij die gelegenheid is het gehuurde door de (voormalige) vriend van [naam1] beschadigd. Hij is daarbij aangehouden. Op 9 november 2021 is de woning ontruimd. 
       
       
     
     
       2.2 
       Bazalt Wonen heeft bij de kantonrechter gevorderd kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning 14 dagen na de uitspraak, met kostenveroordeling. 
     
     
       2.3 
       De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. 
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Samenvatting beslissing hof 
       
     
     
     
       3.1 
       Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter dat [naam1] de woning moet ontruimen. Het hof vindt voldoende vast staan dat [naam1] onaanvaardbare overlast heeft veroorzaakt. Dat is in strijd met de huurovereenkomst en de wet (artikel 10 van de algemene huurvoorwaarden en met artikel 7:213 BW) en leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. De uitspraak van de kantonrechter wordt daarom bekrachtigd. Het hof zal hierna de beslissing motiveren en toelichten. 
       
       
         
           Tekortkoming van [naam1] ?  
         
       
       
     
     
       3.2 
       
        [naam1] is het om een aantal redenen niet eens met het vonnis van de kantonrechter. Zij betwist in hoger beroep dat zij overlast heeft veroorzaakt door een tikkend/bonkend geluid te veroorzaken vanuit de woning (grieven 1-4). Volgens [naam1] gedraagt zij zich als een goed huurder en is van de gestelde overlast geen sprake (meer) (grief 5). Ten onrechte heeft de kantonrechter waarde toegekend aan klachten van niet-huurders van Bazalt Wonen (grief 6) en is de belangenafweging in haar nadeel uitgevallen (grief 7).  
       
     
     
       3.3 
       Het hof stelt voorop dat [naam1] zonder aankondiging of mededeling niet is verschenen ter zitting van dit hof op 20 december 2021, waardoor zij niet kon worden bevraagd over de situatie, de klachten en haar belangen/positie. In de memorie van grieven ontbreekt daarvoor ook een verklaring. Zij heeft volstaan met het in grote lijnen herhalen van haar stellingen uit de eerste aanleg. Zij heeft ook niet gereageerd op de mails die door Bazalt Wonen als producties 1-8 in hoger beroep bij de zitting  in het geding zijn gebracht.   
       
       
         
           Overlast  
         
       
       
     
     
       3.4 
       Het hof stelt verder voorop dat [naam1] in hoger beroep de door haar in het verleden veroorzaakte, en deels eerder erkende, overlast (bestaande uit schreeuwen, ruzies, geluidsoverlast door bezoek, muziek en derden in de woning) niet langer heeft bestreden. Geen grief is gericht tegen de vaststellingen in de rechtsoverwegingen 3.4 – 3.7 en de oordelen in de rechtsoverwegingen 5.3 en (deels) 5.4. van het bestreden vonnis, die daarover gaan. De gedane overlast meldingen zijn talrijk en concreet en ook de overgelegde geluidsfragmenten geven een duidelijke indruk van de geluidsoverlast. Daarbij is naar het oordeel van het hof, de grens van wat normaal is aan geluid en overlast in de woonomgeving overschreden. [naam1] heeft ook de overlast op 16 oktober en 4 november 2021 niet bestreden (zie producties 2-5 van Bazalt Wonen in appel). Hoewel deze heeft plaatsgevonden nádat de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst heeft bepaald, vond dat wél plaats voordat [naam1] de woning heeft ontruimd. Ook deze extra klachten, die vaststaan omdat ze dus niet zijn betwist, illustreren dat geen sprake is geweest van incidenten, maar van een doorgaand patroon van het veroorzaken van overlast. Nu het hof beslist met inachtneming van alle feiten en omstandigheden die zich uiterlijk op de datum van de uitspraak van het hof hebben voorgedaan (ex nunc), kan het hof deze omstandigheden ook in zijn beoordeling betrekken. Dat is zeker het geval als sprake is van onrechtmatige gedragingen. Dit alles bij elkaar is naar het oordeel van het hof zo ernstig dat die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. 
       
       
         
           Tikkende/bonkende geluiden. 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
         De kwestie van de tikkende/bonkende geluiden heeft veel aandacht gekregen in de procedure bij de kantonrechter. Na een comparitiezitting, waarbij daarover uitvoerig is gesproken en waarbij geluidsfragmenten ten gehore zijn gebracht, heeft in overleg onderzoek plaatsgevonden naar deze geluiden door Bazalt Wonen. De kantonrechter heeft overwogen dat  op grond van het inspectieverslag van 9 juni 2021 in redelijkheid valt uit te sluiten dat dit een mechanisch veroorzaakt geluid is, bijvoorbeeld door een waterleiding, de cv-installatie of elektra. Dat is in hoger beroep onvoldoende bestreden. Als er geen andere oorzaak van het geluid kan worden gevonden, betekent dat nog niet dat [naam1] daarvan dus de oorzaak is, maar [naam1] had haar betwisting nader moeten onderbouwen. Dat heeft zij onvoldoende gedaan. Namens [naam1] is in eerste aanleg het verslag van de inspectie bekritiseerd - met name de conclusies over het bed op zolder - en zij heeft benadrukt dat zij geen overlast veroorzaakt. Haar buren kunnen bovendien geluidsopnames hebben gemanipuleerd. [naam1] kan nu eenmaal niks goed doen bij de klagende buren, zo voert zij aan. Zij heeft er ook nog op gewezen - en dit ook onderbouwd met verklaringen - dat er ook buren zijn die geen last hadden van [naam1] .  
         Wat dat laatste betreft, merkt het hof op dat dat niet uitsluit dat andere omwonenden wel last van haar hadden, zoals Bazalt Wonen heeft gesteld.  
       
       
     
     
       3.6 
       
         In hoger beroep heeft [naam1] weliswaar een aantal grieven aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de bonkende geluiden uit de woning van [naam1] komen en overlast veroorzaken, maar zij heeft dit standpunt in hoger beroep niet nader onderbouwd, hetgeen in het licht van hetgeen in eerste aanleg was komen vast te staan, op haar weg had gelegen. Zij heeft, zoals hiervoor is overwogen, in feite volstaan met herhaling van haar eerdere verweren, die erop neerkomen dat zij mogelijk andere verklaringen suggereert. Maar dat werkt zij verder niet uit. Het hof wijst erop dat de buren, [adres1] nummer 22 (de directe buur) en [adres1] nummer 21 (een deur verder) hebben geklaagd over een tikkend/bonkend geluid, afkomstig vanuit het gehuurde. Dat het dan toch van elders zou komen, zoals [naam1] heeft gesuggereerd, is onvoldoende door haar onderbouwd. De verklaring van de buurvrouw van nr. 19 dat ook de erachter gelegen woningen ( [adres2] ) het geluid zouden horen en het dus van ergens anders zou moeten komen is daarvoor onvoldoende. Bazalt Wonen heeft overigens gesteld dat zij nooit meldingen van deze woningen heeft ontvangen, terwijl deze woningen ook door haar verhuurd worden. 
         Bazalt Wonen heeft bovendien gesteld dat de overlast na de ontruiming van de woning is geëindigd (zie bijvoorbeeld de verklaring van de buren op het adres [adres1] 22, productie 7 in hoger beroep). Een reactie daarop mocht van [naam1] verwacht worden, bijvoorbeeld door verklaringen van derden dat de overlast door een tikkend geluid nog ongewijzigd voortduurt. Omdat [naam1] niet is ingegaan op de producties die al bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep in het geding zijn gebracht, zal het hof het daarin gestelde voor juist moeten aannemen. Dat een van de inspecteurs ( [naam2] ) met betrekking tot de vraag of het bed op zolder overlast of hinder voor de buren zou veroorzaken, bij het huisbezoek op 25 augustus 2021 tegen [naam1] zou hebben gezegd dat hij na de geluidstest op 9 juni 2021 had doorgegeven: " never nooit dat dat kon ", zoals [naam1] nog heeft aangevoerd, kan ook niet aangemerkt worden als een voldoende betwisting. Daarmee staat immers nog niet vast dat het geluid niet desondanks op andere wijze of vanuit een andere bron (dan het bed) uit de woning van [naam1] is gekomen.  
       
       
     
     
       3.7 
       Het hof oordeelt dus dat voldoende is komen vast te staan dat er sprake is geweest van het veroorzaken van overlast door [naam1] , dat de bonkende geluiden uit de woning van [naam1] kwamen en dat een en ander ontoelaatbare hinder opleverde voor de omwonenden. Na het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst, die - zoals Bazalt Wonen naar het oordeel van het hof terecht opmerkt moet worden aangemerkt als een ‘eenmalige kans’ - is de overlast niet gestopt. Bazalt Wonen heeft uiteindelijk [naam1] nog een tweede ‘laatste kans’ gegeven, maar ook dat heeft er niet toe geleid dat de overlast tot een einde is gekomen. Dat was pas het geval na haar vertrek. Daarmee falen de grieven 1 tot en met 5. En dat de melders van klachten niet alleen huurders van Bazalt Wonen behoeven te zijn, ligt besloten in de wettelijke bepaling en de algemene voorwaarden, die spreken over omwonenden. Als het dan ook nog huurders van Bazalt Wonen betreft, zoals zij heeft aangevoerd, rust op haar een extra zorgplicht om hun rustig genot te waarborgen. Ook grief 6 gaat daarmee niet op. 
       
       
         
           Belangenafweging 
         
       
       
     
     
       3.8 
       Het hof verenigt zich voorts met de door de kantonrechter gepleegde belangenafweging en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep heeft [naam1] niets naders aangevoerd over haar belangen en haar huidige positie dat een ander licht op de kwestie zou kunnen werpen. 
       
       
         
           Ernstige tekortkoming/ ontbinding van de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Gelet op het bovenstaande staat vast dat [naam1] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van artikel 10 van de algemene bepalingen en artikel 7:213 BW, waaruit volgt dat [naam1] zich als een goed huurder moet gedragen en geen overlast voor buren mag veroorzaken. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [naam1] dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
       
     
     
       3.10 
       
        [naam1] heeft nog aangeboden om [naam2] en [naam3] te doen horen over hun constateringen met betrekking tot de herkomst van bonkende geluiden uit de woning van [naam1] . Aan bewijslevering wordt echter niet toegekomen nu zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan. 
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Dat betekent dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden en Bazalt Wonen de woning mocht ontruimen.  
       
     
     
       3.12 
       Het hof zal [naam1] , als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Bazalt Wonen zullen worden vastgesteld op € 772 aan griffierecht en € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van  6 oktober 2021;  
     
     
     
       veroordeelt [naam1] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bazalt Wonen vastgesteld op € 772 voor griffierecht, op € 2.228 voor salaris en op € 163 aan nakosten overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest;   
     
     
     
       veroordeelt [naam1] tot betaling van € 85,- aan extra nakosten als de kosten niet binnen  
       14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan Bazalt Wonen zijn betaald;  
     
     
     
       bepaalt dat indien en voor zover [naam1] binnen 14 dagen na betekening van het arrest niet overgaat tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten van het arrest, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.J. de Kerpel-van de Poel en M.F.J.N. van Osch en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022.