ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:2066

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:2066 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 08-07-2014 / HD 200.077.421_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-07-08

Zaaknummer: HD 200.077.421_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:2066

---

Vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte op de voet van artikel 7:303 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs van het gehuurde lager is dan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurder voert aan dat de nader vastgestelde huurprijs pas op een later moment moet ingaan omdat volgens de huurder sprake is van achterstallig onderhoud. Het hof beslist dat er in dit geval onvoldoende aanleiding is om de nader vastgestelde huurprijs pas op een later moment te laten ingaan. Zie in een verwante zaak in dezelfde zin: hof  
         ’s-Hertogenbosch 14-1-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.077.421/01 
     
     
     
       
         arrest van 8 juli 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [Group] Group B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als JHG, 
       advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [Exploitatie] Exploitatie B.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als JHE, 
       advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 30 september 2010 ingeleide hoger beroep van: 
     
     
       
         het tussenvonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, van 1 juli 2009, gewezen tussen JHG als eiseres en JHE als gedaagde; 
       
       
         het eindvonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, van 30 juni 2010, gewezen tussen JHG als eiseres en JHE als gedaagde, zoals op de voet van artikel 31 Rv verbeterd en op de voet van artikel 32 Rv aangevuld bij herstelvonnis van 25 augustus 2010. 
       
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  327107 CV EXPL 09-1217) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep; 
     - de memorie van grieven; 
     - de memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           De heren [eigenaar 1] en [eigenaar 2] zijn gezamenlijk eigenaar van het pand (hotel/café/restaurant met bedrijfswoonruimte)  aan de [perceel] te [vestigingsplaats]. Zij hebben dit pand met ingang van 1 januari 1985 verhuurd aan Bierbrouwerij [bierbrouwerij] B.V. (hierna: [bierbrouwerij]). De huurovereenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 1.  
         
         
           Artikel 5 van huurovereenkomst 1 luidt als volgt: “Alle reparaties en alle onderhoud aan het gehuurde pand zijn voor rekening van de huurster”. 
         
         
           
            [bierbrouwerij] heeft het pand verhuurd aan JHG. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 2. 
         
         
           JHG heeft het pand verhuurd aan haar dochteronderneming JHE, zijnde de appellante in de onderhavige procedure. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 3. 
         
         
           JHE heeft het pand op haar beurt verhuurd aan de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten], de feitelijke exploitanten van het in het gehuurde gevestigde bedrijf. Het hof zal deze huurovereenkomst hierna aanduiden als huurovereenkomst 4. 
         
         
           Artikel c.4 van de tussen JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] geldende huurovereenkomst luidt als volgt: 
         
       
       
         “Geringe en dagelijkse reparaties aan het gehuurde zijn voor rekening van de huurders. Daartoe behoren onder meer: (…) voorts dienen de huurders zelf te verrichten, c.q. voor rekening te doen verrichten (…) alle herstellingen voorzover hiervoor nog niet genoemd, welke het gevolg zijn van nalatigheid, slordigheid, onreinheid of ruwe bewoning en het onderhoud en elke twee jaar bijwerken c.q. vernieuwen van het gehele buitenverfwerk.” 
       
       
          Volgens punt 2 van de inleidende dagvaarding bedroegen de huurprijzen die golden in de huurverhoudingen 1, 2, 3 en 4 begin 2009 (omstreeks) € 1.995,91 per maand. 
          In opdracht van de heren [eigenaren] heeft het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg, in de persoon van [bedrijfshuuradviseur], op 22 augustus 2005 een advies uitgebracht over de per 1 mei 2005 juist te achten huurprijs voor het pand. Dit advies komt uit op een bedrag van € 34.394,55 exclusief btw per jaar (€ 2.911,21 exclusief btw per maand). Alle betrokken partijen hebben hierover overleg gevoerd, maar geen overeenstemming bereikt. 
          Bij verzoekschrift van 22 december 2005 hebben de heren [eigenaren] de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW verzocht een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijsvaststelling van het gehuurde. Eenzelfde verzoek is op 3 januari 2006 jegens haar huurder gedaan door [bierbrouwerij] en op 6 januari 2006 jegens hun respectieve huurders door JHG en JHE. De kantonrechter heeft de vier verzoeken gelijktijdig behandeld en bij beschikking van 2 februari 2006 in alle zaken de heer S. Vanhijfte tot deskundige benoemd.  
          Op 28 september 2006 heeft Vanhijfte het gehuurde bezocht. Alle betrokken partijen waren daarbij vertegenwoordigd. Daarna hebben onderhandelingen plaatsgevonden die niet tot overeenstemming over de te hanteren huurprijs hebben geleid.  
          Omdat partijen niet tot overeenstemming kwamen, hebben de heren [eigenaren] Vanhijfte verzocht om zijn deskundigenbericht te voltooien. Vanhijfte heeft daarop in de definitieve versie van zijn deskundigenbericht van 10 september 2008 per 1 mei 2005 een huurwaarde geadviseerd van € 31.000,= per jaar. 
          De heren [eigenaren] hebben op basis daarvan bij dagvaarding van 26 februari 2009  een procedure tot huurprijsvaststelling geëntameerd tegen [bierbrouwerij]. Vergelijkbare procedures zijn aanhangig gemaakt tussen [bierbrouwerij] en JHG, tussen JHG en JHE en tussen JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten]. Het onderhavige hoger beroep heeft betrekking op de procedure tussen JHG en JHE. 
          Naar aanleiding van overleg tussen [bierbrouwerij], JHG/JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] hebben drie bouwkundigen in de loop van 2010 een inventarisatie gemaakt van werkzaamheden die zouden moeten worden uitgevoerd in het gehuurde. 
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde JHG in eerste aanleg, kort weergegeven: 
         
           
             nadere vaststelling van de tussen JHG en JHE geldende huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW op een bedrag van € 32.167,51 exclusief btw per jaar althans op een bedrag van € 31.000,- exclusief btw per jaar met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006; 
           
           
             veroordeling van de JHE om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHG het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs, vermeerderd met wettelijke rente; 
           
         
         met veroordeling van JHE in de proceskosten en de door JHG betaalde kosten van het deskundigenbericht.  
         
       
       
         3.2.2. 
         JHE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.1. 
         In het tussenvonnis van 1 juli 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Ook in de drie andere zaken heeft de kantonrechter een comparitie gelast. 
         
       
       
         3.3.2. 
         De comparitie van partijen is gecombineerd met een plaatsopneming en bezichtiging van het gehuurde en heeft op 24 november 2009 in de vier zaken gelijktijdig plaatsgevonden. Na afloop van de comparitie heeft de kantonrechter de zaak tussen [eigenaren] en [bierbrouwerij], de zaak tussen [bierbrouwerij] en JHG, de zaak tussen JHG en JHE en de zaak in conventie tussen JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] naar de rol verwezen voor vonnis.  
         
       
       
         3.3.3. 
         
           De kantonrechter heeft vervolgens op 30 juni 2010 een eindvonnis gewezen in de zaak tussen [eigenaren] en [bierbrouwerij], de zaak tussen [bierbrouwerij] en JHG, de zaak tussen JHG en JHE en de zaak in conventie tussen JHE en de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten]. 
           In dat vonnis, zoals hersteld en aangevuld bij vonnis van 25 augustus 2010, heeft de kantonrechter in de zaak tussen JHG en JHE (met betrekking tot huurovereenkomst 3): 
         
         
           
             geoordeeld dat de huurprijs nader moet worden vastgesteld op het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar; 
           
           
             geoordeeld dat gelet op de kennelijk deplorabele staat van onderhoud van het gehuurde de nieuwe huurprijs pas in moet gaan nadat op zijn minst een begin is gemaakt met het verrichten van (het niet voor rekening van de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] komende) groot onderhoud en grote reparaties aan het gehuurde; 
           
           
             beslist dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2011 wordt vastgesteld op € 31.000,-- exclusief btw per jaar.  
           
         
         JHG en JHE, die onderdeel uitmaken van een concern en in dit hoger beroep dezelfde advocaat hebben, hebben in hun memorie van grieven en in hun memorie van antwoord gesteld dat de kantonrechter de huurprijs heeft vastgesteld op € 32.167,15 exclusief btw per jaar. JHG en JHE (althans hun advocaat) zien daarbij over het hoofd dat de kantonrechter dat bedrag in het herstelvonnis heeft gewijzigd in € 31.000,-- exclusief btw per jaar. 
         
       
       
         3.4.1. 
         JHG heeft haar hoger beroep mede gericht tegen het tussenvonnis van 1 juli 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Tegen dat vonnis heeft JHG echter geen grieven gericht. Het hof zal JHG daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dat vonnis. 
         
       
       
         3.4.2. 
         JHG heeft haar appeldagvaarding mede gericht tegen een in de procedure in eerste aanleg door de rechtbank gewezen vonnis van 30 augustus 2010. Aan het slot van haar appeldagvaarding en aan het slot van haar memorie van grieven concludeert JHG tot vernietiging van dat vonnis van 30 augustus 2010. Uit het dossier blijkt echter niet dat een tussen partijen gewezen vonnis van die datum bestaat. Het hof gaat er vanuit dat de appeldagvaarding en de memorie van grieven op dit punt een kennelijke verschrijving bevatten. 
         
       
       
         3.4.3. 
         JHG heeft op blz. 1 van haar memorie van grieven melding gemaakt van een door de kantonrechter tussen partijen gewezen vonnis van 29 september 2010. Ook een vonnis van die datum is in de procedure tussen JHG en JHE niet gewezen. In het door JHG overgelegde procesdossier zit wel een vonnis van die datum dat gewezen is tussen Bierbrouwerij [bierbrouwerij] en JHG. Ook op dit punt bevat de memorie van grieven dus een kennelijke fout. 
         
       
       
         3.5.1. 
         JHG heeft één grief gericht tegen het vonnis van 30 juni 2010. Die grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de nader vastgestelde huurprijs in huurovereenkomst 3 pas met ingang van 1 januari 2011 te laten ingaan. Volgens JHG had de kantonrechter de nader vastgestelde huurprijs moeten laten ingaan op 22 december 2005, zijnde de datum waarop de heren [eigenaren] de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW hebben verzocht een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijsvaststelling van het gehuurde, althans op 6 januari 2006, zijnde de datum waarop in de zaak tussen JHG en JHE eenzelfde verzoek is gedaan. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Geen van partijen is opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs het door de deskundige Vanhijfte geadviseerde bedrag van € 31.000,-- exclusief btw per jaar tot uitgangspunt strekt. Ook voor het hof dient dus tot uitgangspunt dat die huurprijs in beginsel passend is voor het gehuurde. In geschil is in dit hoger beroep slechts de vraag of die nader vastgestelde huurprijs van € 31.000,-- exclusief btw ten aanzien van huurovereenkomst 3 moet ingaan op 22 december 2005 althans 6 januari 2006 (standpunt van JHG), of op 1 januari 2011 (oordeel kantonrechter en standpunt JHE). 
         
       
       
         3.5.3. 
         
           Volledigheidshalve overweegt het hof dat tegen het vonnis van 30 juni 2010, zoals verbeterd en aangevuld bij vonnis van 25 augustus 2010, ook hoger beroep is ingesteld door [eigenaren] (met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling ten aanzien van huurovereenkomst 1), door [bierbrouwerij] (met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling ten aanzien van huurovereenkomst 2) en door JHE (met betrekking tot de nadere huurprijsvaststelling ten aanzien van huurovereenkomst 4.  
           In de appelzaken over de huurovereenkomsten 1 en 2 heeft dit hof bij eindarrest van 21 februari 2012 het eindvonnis van 30 juni 2010, zoals hersteld bij vonnis van 25 augustus 2010, vernietigd voor zover bij dat vonnis de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs ten aanzien van de huurovereenkomsten 1 en 2 is bepaald op 1 januari 2011 en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs bepaald op 22 december 2005 ten aanzien van huurovereenkomst 1 (zaaknummer hof: HD 200.076.793) en op 3 januari 2006 ten aanzien van huurovereenkomst 2 (zaaknummer HD 200.077.673).  
           In de appelzaak over huurovereenkomst 4 heeft dit hof bij eindarrest van 14 januari 2014 het eindvonnis van 30 juni 2010, zoals hersteld bij vonnis van 25 augustus 2010, vernietigd voor zover bij dat vonnis de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs ten aanzien van huurovereenkomsten 4 is bepaald op 1 januari 2011 en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs voor huurovereenkomst 4 bepaald op 6 januari 2006 (zaaknummer hof: HD 200.076.793). 
           De advocaat van JHG en van JHE was als advocaat ook betrokken bij de appelprocedures over de huurovereenkomsten 2 en 4. Het gaat overigens om zelfstandige procedures zodat de beslissingen over de huurovereenkomsten 1, 2 en 4 niet noodzakelijk meebrengen dat in de onderhavige zaak op dezelfde wijze moet worden beslist. 
         
         
       
       
         3.6.1. 
         
           Naar aanleiding van de vraag die partijen verdeeld houdt – met ingang van welke datum moet de nader vastgestelde huurprijs ingaan – overweegt het hof het volgende. Met betrekking tot deze vraag bepaalt artikel 7:303 lid 4 BW voor zover hier van belang het volgende: 
           
             “Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt.” 
           
           Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien de rechter is verzocht een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de huurprijs, de dag van dat verzoek geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingediend. Uit dit samenstel van bepalingen volgt dat in het onderhavige geval in beginsel 6 januari 2006 heeft te gelden als de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs moet ingaan. Dat is immers de datum waarop JHG de rechter heeft verzocht om een deskundige te benoemen om te adviseren over de hoogte van de bij huurovereenkomst 3 te hanteren huurprijs.  
         
         
       
       
         3.6.2. 
         Het hof ziet geen aanleiding om de datum, zoals door JHG bepleit, op een eerder moment, te weten 22 december 2005 te leggen. De enkele omstandigheid dat de nader vastgestelde huur bij hantering van de hoofdregel in huurovereenkomst 3 enkele dagen later ingaat dan in de huurovereenkomsten 1 (22 december 2005) en 2 (3 januari 2006), levert naar het oordeel van het hof geen bijzondere omstandigheid op zoals bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW. 
         
       
       
         3.6.3. 
         Naar aanleiding van het standpunt van JHE dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs aanzienlijk later moet worden gelegd dan 6 januari 2006, stelt het hof het volgende voorop. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:303 lid 4 BW blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. In de Memorie van Toelichting bij het wetsartikel wordt als voorbeeld van bijzondere omstandigheden genoemd de lange duur van een procedure, die mede aan de verhuurder is te wijten, waardoor de na te betalen huur te hoog zou oplopen. (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9). Daarnaast wordt in de Nota naar aanleiding van het Verslag als voorbeeld genoemd de situatie waarin de verhuurder in gebreke blijft achterstallig onderhoud te verrichten. Het feit dat de huurder de nakoming van de onderhoudsverplichtingen kan afdwingen doet niet af aan de bevoegdheid van de rechter om de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vanwege achterstallig onderhoud te verschuiven (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14). Tevens blijkt uit de wettekst en de parlementaire geschiedenis echter dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5).  
         
       
       
         3.6.4. 
         Verder acht het hof in dit kader van belang dat een huurder in situaties waarin de verhuurder te kort schiet in zijn verplichting om onderhoud aan het gehuurde te verrichten en gebreken te herstellen, meerdere rechtsmaatregelen tot zijn beschikking heeft. Dat betreft niet alleen mogelijkheden om de verhuurder tot nakoming van zijn verplichtingen te dwingen, zoals een vordering tot herstel op straffe van verbeurte van een dwangsom. De huurder beschikt ook over de in artikel 7:207 lid 1 BW neergelegde mogelijkheid om, in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een dergelijke vordering hebben de heer en mevrouw [feitelijke exploitanten] in reconventie ingesteld in de procedure over huurovereenkomst 4.  
         
       
       
         3.6.5. 
         Verder overweegt het hof dat aan het volgen van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 7:303 lid 4 BW over het algemeen praktische bezwaren verbonden zijn, onder meer omdat bij aanpassing van de ingangsdatum wegens bijzondere omstandigheden als bedoeld in dat artikel, ook de in artikel 7:303 lid 2 bedoelde referentieperiode moet worden aangepast (zie HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988). Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Vanwege de verschillende hierboven genoemde redenen moet naar het oordeel van het hof niet te snel worden aangenomen dat achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde bijzondere omstandigheden opleveren die in dit geval een aanpassing van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigen. 
         
       
       
         3.7.1. 
         Tegen deze achtergrond zal het hof onderzoeken of er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die zo bijzonder zijn dat op grond daarvan de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs moet worden verplaatst van 6 januari 2006 naar 1 januari 2011, althans naar enige datum gelegen in de periode van 6 januari 2006 tot 1 januari 2011. JHE heeft daartoe naar de kern genomen aangevoerd dat de onderhoudstoestand van het pand te wensen overlaat. JHG heeft dat betwist en gesteld dat de gebreken die er zijn in hoofdzaak zijn veroorzaakt doordat de exploitant [feitelijke exploitanten] (huurder in huurovereenkomst 4) het contractueel voor zijn rekening komende schilderwerk van de kozijnen niet goed heeft bijgehouden. 
         
       
       
         3.7.2. 
         Het hof stelt bij de beoordeling van deze stellingen en verweren het volgende voorop. Bij het volgen van de in artikel 7:303 lid 4 neergelegde hoofdregel zou de nader vastgestelde huurprijs moeten ingaan op 6 januari 2006. Voor zover in de staat van onderhoud van het gehuurde al aanleiding gevonden zou kunnen worden om de ingang van de nader vastgestelde huurprijs uit te stellen, zou naar het oordeel van het hof de staat van het gehuurde op of omstreeks 6 januari 2006 voor dat uitstel aanleiding moeten geven. Met andere woorden: indien de staat van het gehuurde omstreeks de tot uitgangspunt te nemen peildatum van 6 januari 2006 niet van dien aard was dat de ingang van de nader vastgestelde huurprijs zou moeten worden uitgesteld, kan die nader vastgestelde huurprijs in beginsel gewoon ingaan. Dat wordt naar het oordeel van het hof niet anders als op een moment dat aanzienlijk later gelegen is, bijvoorbeeld in het voorjaar van 2009, de staat van het gehuurde is verslechterd en die staat dan een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dat laat dan immers onverlet dat er op de peildatum 6 januari 2006 geen aanleiding was om de nader vastgestelde huurprijs niet te laten ingaan. 
         
       
       
         3.7.3. 
         Dat omstreeks 6 januari 2006 (of in de loop van 2006, 2007 of 2008) sprake was van ernstig achterstallig onderhoud is naar het oordeel van het hof in het onderhavige geding tussen JHG en JHE niet komen vast te staan. JHG heeft het gemotiveerd betwist en JHE heeft op dit punt, ook in eerste aanleg, geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. 
         
       
       
         3.7.4. 
         Het hof komt om bovenstaande redenen tot het oordeel dat er in het onderhavige hoger beroep met betrekking tot de eerste jaren na 6 januari 2006 geen bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW zijn komen vast te staan op grond waarvan de nader vastgestelde huurprijs niet per 6 januari 2006 zou mogen ingaan. De grief van JHG is dus terecht voorgedragen. 
         
       
       
         3.7.5. 
         Het hof merkt nog op dat JHE in eerste aanleg (alinea 24 conclusie van antwoord) het standpunt heeft ingenomen dat de huurverhoging in de relatie JHG – JHE moet ingaan op het tijdstip waarop de huurverhoging in de relatie JHE – [feitelijke exploitanten] ingaat. Ook in hoger beroep heeft JHE gesteld dat het begrijpelijk en verdedigbaar is om in de vier huurverhoudingen dezelfde huuringangsdatum te hanteren (blz 6, midden, van de memorie van antwoord). Dit resultaat, dat zowel JHG als JHE wenselijk vinden, wordt thans bereikt. Het hof verwijst naar rov. 3.5.3 van dit arrest waarin is weergegeven hoe in hoger beroep over de bij de andere huurverhoudingen te hanteren ingangsdatum is beslist. 
         
       
       
         3.8.1. 
         Uit het bovenstaande volgt dat het tussen JHG en JHE gewezen eindvonnis van 30 juni 2010 moet worden vernietigd voor zover bij dat vonnis is bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs zal ingaan op 1 januari 2011 en voor zover bij dat vonnis de kosten van het geding tussen JHG en JHE zijn gecompenseerd. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs ten aanzien van huurovereenkomst 3 stellen op 6 januari 2006 en JHE veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg, waaronder begrepen de in punt 15 van de inleidende dagvaarding genoemde kosten van het door Vanhijfte uitgebrachte deskundigenbericht. Deze kostenveroordeling wordt, zoals door JHG gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
         
       
       
         3.8.2. 
         JHG heeft aan het slot van haar memorie van grieven niet geconcludeerd tot veroordeling van JHE om met ingang van 22 december 2005 althans 6 januari 2006 aan JHG het verschil te betalen tussen de nader vastgestelde huurprijs en de feitelijk betaalde huurprijs. Een dergelijke veroordeling zal het hof daarom achterwege laten. 
         
       
       
         3.8.3. 
         Het hof zal JHE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Het hof zal ook deze proceskostenveroordeling, zoals door JHG gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart JHE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, tussen partijen gewezen tussenvonnis van 1 juli 2009; 
     
     
     
       vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, tussen partijen in conventie gewezen eindvonnis van 30 juni 2010, zoals verbeterd en aangevuld bij herstelvonnis van 25 augustus 2010, voor zover aangevochten, dat wil zeggen voor zover bij dat vonnis de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs in de huurverhouding tussen JHG en JHE is bepaald op 1 januari 2011 en voor zover bij dat vonnis de kosten van het geding in eerste aanleg tussen JHG en JHE zijn gecompenseerd; 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende:  
     
     
       
         stelt de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs in de huurverhouding tussen JHG en JHE vast op 6 januari 2006; 
       
       
         veroordeelt JHE in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van JHG tot op heden begroot op € 72,25 aan dagvaardingskosten, € 297,-- aan vast recht, € 603,33 aan kosten van het deskundigenbericht en € 300,-- aan salaris gemachtigde en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
     
       veroordeelt JHE in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van JHG tot op heden begroot op € 73,89 aan dagvaardingskosten, € 640,-- aan vast recht en € 984,-- aan salaris advocaat en verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 juli 2014.