ECLI: ECLI:NL:RBROT:2015:3525

Titel: ECLI:NL:RBROT:2015:3525 Rechtbank Rotterdam , 17-04-2015 / 3533123 CV EXPL-51140

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2015-04-17

Zaaknummer: 3533123 CV EXPL-51140

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2015:3525

---

Twee maal overeenkomst voor bepaalde tijd. Daarna stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst. In de gegeven omstandigheden is het beroep op huurbescherming in strijd met redelijkheid en billijkheid huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 3533123 CV EXPL 14-51140 
     
     
     
       uitspraak: 17 april 2015 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Woonstad Rotterdam , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [huurder]
         , 
       wonende te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. R. Scheltes, advocaat te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “de huurder”. Bij de laatste aanduiding wordt geen rekening gehouden met het daadwerkelijke geslacht van de huurder.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
       - het inleidend exploot van dagvaarding van 10 oktober 2014 met 6 producties; 
       - de conclusie van antwoord met 2 producties; 
       - het tussenvonnis van 27 november 2014 waarin een comparitie van partijen is gelast. 
       
     
     
       1.2. 
       De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 28 januari 2015 in aanwezigheid van mevrouw [M.] namens Woonstad, de huurder en de gemachtigden. De comparitie van partijen is voortgezet op 19 februari 2015 met dezelfde partijen. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde. 
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft nader bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.  
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast: 
     
     
       2.1. 
       De huurder huurt sinds oktober 2007 van Woonstad de woonruimte aan de [adres]te Rotterdam. De huurprijs is € 50,-- per maand en werd sinds 2007 niet verhoogd. 
       
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van een jaar en uit de overeenkomst blijkt dat partijen vaststellen dat het gaat om een huurovereenkomst welke naar zijn aard voor korte duur is aangegaan, zodat op grond van artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk wetboek (BW) de artikelen 7:232-282 BW niet van toepassing zijn op de overeenkomst. Uit de overeenkomst blijkt voorts dat het gehuurde niet meer regulier wordt verhuurd omdat de woningen binnen afzienbare tijd worden gesloopt of gerenoveerd. In de huurovereenkomst wordt verder overwogen dat de verhuurder voor deze woningen nog uitsluitend kortlopende huurcontracten wenst aan te gaan met personen die aantoonbaar een huisvestingsprobleem hebben.  
       
     
     
       2.3. 
       Na een jaar is een nieuwe, gelijkluidende overeenkomst aangegaan, opnieuw voor een jaar. Vervolgens is niet opnieuw een overeenkomst aangegaan, maar is het gebruik van het gehuurde stilzwijgend voortgezet.  
       
     
     
       2.4. 
       De huurder heeft voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst het gehuurde, althans een pand in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde, gekraakt, samen met een groep andere krakers. Een deel van de krakers, in totaal 8 personen, is in aanmerking gekomen voor gelijkluidende huurovereenkomsten. 
       
     
     
       2.5. 
       Woonstad heeft het voornemen om het complex waarom het gaat, bestaande uit 19 woningen, te verkopen. Daarbij is de koper gehouden om het complex op te knappen in die zin dat in elk geval de fundering, het dak en de gevels moeten worden vernieuwd.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 8 juli 2014 heeft Woonstad aan de huurder meegedeeld dat de huur zal eindigen en de huurder in de gelegenheid gesteld voor een andere woonruimte in aanmerking te komen. Op 4 augustus 2014 is de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2015. In de opzegging wordt gesproken over de voorgenomen verkoop en over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst. Op 27 augustus 2014 heeft de gemachtigde van de huurder laten weten dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst en dat niet wordt ingestemd met de opzegging.  
       
     
     
       2.7. 
       Naast dit geding tegen de huurder worden tegelijkertijd nog vijf andere, maar identieke, zaken tegen andere huurders gevoerd. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering en de standpunten van partijen 
     
       3.1. 
       Woonstad vordert kort samengevat: 
       1. te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een gebruiksovereenkomst waardoor de opgezegde overeenkomst per 1 januari 2015 eindigt; 
       2. de huurder te veroordelen tot ontruiming; 
       3. de huurder te veroordelen de door hem zonder recht of titel in gebruik genomen ruimten te ontruimen. 
       
         Subsidiair worden dezelfde vorderingen ingesteld waarbij de verklaring voor recht ziet op een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. 
         Meer subsidiair worden dezelfde vorderingen gebaseerd op een gewone huurovereenkomst, maar dan moet worden verklaard dat de huurder geen beroep kan doen op huurbescherming. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Aan de vorderingen legt Woonstad – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag.  
         Het complex was gekraakt. Woonstad heeft met diverse krakers een overeenkomst gesloten om zo te voorkomen dat opnieuw gekraakt zou worden. Dit was nodig om de leefbaarheid van de woonomgeving te bevorderen. De huurprijs is symbolisch en het was de bedoeling om de huurder, die op dat moment niet in aanmerking kwam voor een reguliere woning, in staat te stellen alsnog op zijn gemak een reguliere huurwoning te zoeken. 
         Het complex verkeert in een slechte staat en moet hoognodig worden gerenoveerd. Door de veranderde financiële situatie voor woningcorporaties is Woonstad niet meer in staat deze renovatie zelf ter hand te nemen. Zij verkoopt het complex en verplicht de koper de renovatie uit te voeren om zo toch het complex voor de stad Rotterdam te kunnen opknappen en behouden. 
         De woonruimte moet worden gewaardeerd op 86 punten en daarmee correspondeert een huurprijs van € 397,--. De vergoeding van € 50,-- is daarmee niet een reële tegenprestatie voor het gebruik. Er is derhalve geen sprake van een huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst omdat niet wordt voldaan aan de definitie van artikel 7:201 lid 1 BW.  Subsidiair is sprake van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur omdat het voor partijen duidelijk was dat slechts tijdelijk kon worden gehuurd met het oog op de voorgenomen sloop of renovatie. Meer subsidiair stelt Woonstad dat een beroep op huurbescherming misbruik van recht zou opleveren, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn. Woonstad stelt dat het de huurder te doen is om een verhuiskostenvergoeding van € 5.799,-- te verkrijgen, terwijl hij sedert 2007 slechts             € 4.200,-- huur heeft betaald. De huurder heeft voorts, ook zonder toestemming van Woonstad, andere ruimtes in het complex in gebruik genomen. 
       
       
     
     
       3.3. 
       De huurder voert een inhoudelijk verweer. Er is sprake van een huurovereenkomst. De huurder heeft zich ook verbonden om het gehuurde te onderhouden, zodat de huurprijs de facto hoger is dan het in rekening gebrachte bedrag. Het onderhoud is ook uitgevoerd door de huurder. Er kan geen sprake zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Met een beroep op jurisprudentie betoogt de huurder dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd. Na twee jaar is de overeenkomst stilzwijgend voortgezet en vervolgens is er vijf jaar niets gebeurd. Bovendien wenst Woonstad nu te verkopen en niet te renoveren. Er is met andere woorden geen sprake meer van de situatie die aanvankelijk reden was om voor een tijdelijke huurovereenkomst te kiezen. De huurder betwist niet dat funderingsherstel nodig is, maar hij meent dat dit ook kan worden uitgevoerd met in stand houding van de huurovereenkomst. De huurder is bereid aan herstel mee te werken.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling van het geschil  
     
       4.1. 
       De kantonrechter zal allereerst beoordelen hoe de overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd. Daarbij zal hij acht slaan op de tekst van de beide overeenkomsten, de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en ook zal hij rekening houden met alle andere omstandigheden van het geval, waaronder de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik en de gang van zaken in de afgelopen jaren. 
       
     
     
       4.2. 
       Kenmerkend voor deze zaak is dat twee maal een huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden werd aangegaan en dat deze overeenkomst na het beëindigen van de tweede overeenkomst stilzwijgend werd verlengd. In de beide huurovereenkomsten wordt verwezen naar de voorgenomen sloop of renovatie en het voornemen van Woonstad om deze overeenkomsten alleen nog voor korte tijd aan te gaan met personen die moeite hebben met het vinden van passende huisvesting. De tekst van de overeenkomst is in beginsel duidelijk. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Tijdens de gehouden comparitie van partijen hebben de huurders verklaard dat het complex niet meer werd verhuurd en dat de inmiddels leeggekomen woningen waren gekraakt. Verschillende woningen werden op dat moment nog wel regulier verhuurd. Een deel van de krakers zorgde voor ernstige overlast in de buurt. Deze krakers zijn ontruimd en op initiatief van Woonstad zijn enkele van de krakers die geen overlast veroorzaakten uitgenodigd om de woningen tijdelijk te gaan huren. Deze ‘goede’ krakers mochten ook derden uitnodigen om te huren. Op die wijze werd voorkomen dat de leegstaande woningen opnieuw zouden worden gekraakt. De mensen die zijn gaan huren, waaronder de huurder, hebben de deels gestripte woningen opgeknapt en bewoonbaar gemaakt. Zij hebben bijgedragen aan de leefbaarheid van de buurt. Het was bij aanvang van de huur wel bekend dat de huur tijdelijk werd aangegaan met het oog op het voornemen te gaan slopen of renoveren. 
         Tijdens de voortgezette comparitie van partijen is de medewerkster van Woonstad gehoord die betrokken is geweest bij het aangaan van de huurcontracten. Deze medewerkster, mevrouw [B.], heeft verklaard dat de woningen door krakers in gebruik waren genomen en dat sprake was van een vreselijke overlast. De krakers werden ontruimd en mevrouw [B.] is toen langsgegaan bij de overblijvende krakers en heeft ze uitgenodigd om op kantoor van het toenmalige WBR te komen praten. Met deze krakers zijn diverse gesprekken gevoerd met het doel de overlast beëindigd te houden en terugkeer van overlast veroorzakende krakers te voorkomen. Er is afgesproken dat de krakers de kans zouden krijgen te bewijzen dat er ook leuke en vrolijke krakers bestaan. Mevrouw [B.] heeft verklaard dat sommige woningen van binnen volledig waren gesloopt. Zij verklaart verder dat Woonstad niets aan het onderhoud zou doen en dat de woningen in slechte staat verkeerden maar soms gedeeltelijk bewoonbaar waren. Met een aantal mensen zijn toen tijdelijke contracten gesloten. Op dat moment was er een gezamenlijk belang om de veiligheid en de leefbaarheid van de buurt te waarborgen, maar het was volgens mevrouw [B.] ook duidelijk dat de contracten tijdelijk waren omdat er plannen waren voor de panden. Het was duidelijk dat de huurders weer moesten vertrekken als die plannen uitgevoerd zouden gaan worden. Mevrouw [B.] verklaart dat zij na een jaar een nieuw contract heeft gesloten, maar dat zij daarna niet meer in de buurt werkzaam was, omdat zij, in het kader van de fusie van WBR en De Nieuwe Unie tot Woonstad elders in de stad is gaan werken. Het bedrag van € 50,-- was een symbolisch bedrag dat ook wel werd gebruikt bij om niet contracten. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Op grond van HR 11 februari 2011, NJ 2012,73 is voor het aannemen van een huurovereenkomst niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan  op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Gelet op de tekst van de beide overeenkomsten en de hiervoor weergegeven bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst is evident dat partijen de bedoeling hadden een huurovereenkomst aan te gaan. Weliswaar bedoelden zij slechts tijdelijk te contracteren, maar dat betekent niet dat zij geen huur beoogden. Ook de tegenprestatie, een huurprijs van slechts € 50,--, maakt dat niet anders. In de gegeven omstandigheden had Woonstad er immers belang bij om woningen die op afzienbare termijn gesloopt zouden worden en voor een deel al waren gesloopt aan de binnenkant, toch te verhuren met het doel de leefbaarheid van de straat te bevorderen. Dat in deze omstandigheden een zeer lage prijs werd overeengekomen, is niet ongebruikelijk en wordt mede verklaard door het feit dat Woonstad het weer enigszins bewoonbaar maken van de woningen aan de huurders overliet. 
         De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst en niet van een gebruiksovereenkomst. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Dat de huurovereenkomst tijdelijk werd aangegaan blijkt uit de beide huurcontracten en ook hebben beide partijen verklaard dat het aanvankelijk de bedoeling was tijdelijk te contracteren. Na het sluiten van de tweede overeenkomst is de huur stilzwijgend voortgezet. Op grond van artikel 7: 230 BW wordt de huurovereenkomst vervolgens geacht voor onbepaalde tijd te zijn verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Over een andere bedoeling is niets gesteld of gebleken. Mevrouw [B.] heeft verklaard dat zij na het aangaan van de tweede overeenkomst, maar voor de expiratie daarvan, elders is gaan werken. Kennelijk is de verdere verlenging van de overeenkomst daardoor aan de aandacht van Woonstad ontsnapt. De kantonrechter stelt vast dat, aannemende dat de eerste overeenkomsten conform de tekst van de overeenkomsten, naar zijn aard voor korte duur zijn aangegaan, na de tweede verlenging sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het verlengen van de overeenkomst voor onbepaalde tijd is niet te verenigen met de huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Daarom moet worden aangenomen dat thans sprake is van een (gewone) huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 
       
     
     
       4.6. 
       
         Ook wanneer de huurovereenkomst wel jaarlijks zou zijn verlengd zou de kantonrechter tot het oordeel zijn gekomen dat de huurovereenkomst niet naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Het bepaalde in artikel 7:232 lid 2 BW moet immers zeer restrictief worden uitgelegd. Alleen wanneer voor een ieder duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming kan het artikel toepassing vinden. Dat is duidelijk bij een wisselwoning of een recreatiewoning, maar niet, zoals in dit geval, wanneer het gaat om een gewone woning die nog steeds geschikt is om te worden bewoond. De omstandigheid dat de woning gesloopt of gerenoveerd zal gaan worden maakt dat niet anders. Voor een recent voorbeeld in de jurisprudentie verwijst de kantonrechter naar Hof Arnhem-Leeuwarden 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:525). De kantonrechter is zich bewust van andersluidende jurisprudentie waarin ook wel een gebruik naar zijn aard voor korte duur werd aangenomen. Deze jurisprudentie doet evenwel niet af aan het zeer bijzondere karakter van de verhuur welke naar zijn aard voor korte duur is aangegaan.  
         De kantonrechter oordeelt dat in dit geval geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. 
       
       
     
     
       4.7. 
       
         Meer subsidiair stelt Woonstad dat sprake is van misbruik van recht dan wel meent zij dat huurder ten onrechte een beroep doet op de huurbescherming, omdat het hem alleen te doen zou zijn om het verkrijgen van een verhuiskostenvergoeding. 
         Er zijn omstandigheden denkbaar waarin het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter neemt aan dat Woonstad hierop doelt. 
         In de gegeven situatie moet worden vastgesteld dat alle partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad tijdelijk te huren in afwachting van de ontruiming van het gehuurde om te gaan slopen of renoveren. In deze zaak is dat des te meer evident omdat de woningen in het complex niet meer werden verhuurd als zij na een huuropzegging werden ontruimd, met het oog op de sloop of renovatie. De leeggekomen woningen bleken te worden gekraakt en dat leverde overlast op voor de achtergebleven huurders en de andere bewoners in de straat. Na het ontruimen van de krakers zijn er afspraken gemaakt met een deel van de ‘goede’ krakers over de bewoning van de woningen. Woonstad had daarbij belang om opnieuw kraken te voorkomen en de leefbaarheid in de straat in stand te houden. De mensen die een huurcontract kregen hadden daarbij belang omdat het gehuurde zich op een zeer goede locatie pal naast het stadscentrum bevindt en omdat de huurprijs zeer laag zou zijn. Ook is duidelijk geworden dat de huurders in die zin een bijzondere groep vormen dat zij bereid zijn geweest de woningen zelf bewoonbaar te maken en te houden. Het ging om jonge mensen met een creatieve achtergrond die heel goed in staat en bereid waren om op deze wijze hun huisvesting vorm te geven.  
         Dat het de bedoeling was om tijdelijk te huren en dat het de bedoeling was om weer naar elders te verhuizen wanneer de sloop of renovatie zou beginnen was bij aanvang van de overeenkomst eveneens duidelijk, gelet op hetgeen partijen hebben verklaard tijdens de gehouden comparitie van partijen. 
         Na twee jaar is geen nieuwe overeenkomst voor bepaalde tijd aangegaan en de vraag is of dat iets wijzigt aan de bedoeling die partijen hadden bij het aangaan van de overeenkomst. De kantonrechter meent dat er geen reden is om dat aan te nemen. Het is immers niet gesteld of gebleken dat de plannen om te slopen of renoveren zijn gewijzigd. Niet is gesteld dat daarover iets is meegedeeld. Het is met andere woorden steeds duidelijk gebleven dat de huur tijdelijk was in afwachting van de sloop of renovatie. Er is althans geen enkele reden om aan te nemen dat in die verwachting iets is gewijzigd. Daarbij komt dat de huurders onder zeer bijzondere omstandigheden een huurovereenkomst aangeboden hebben gekregen. Allereerst is een bijzonder lage huurprijs afgesproken. Aannemelijk is dat de huurders zelf voor onderhoud hebben zorg moeten dragen, maar dat neemt niet weg dat de huurprijs zeer laag is te noemen. Dit wijst niet op een duurzame huurrelatie. Dat de woningen in een slechte staat verkeren is evident en niet betwist door de huurders. Dat Woonstad beoogt de renovatie van het complex nu op korte termijn te doen realiseren is eveneens duidelijk geworden. Dat deze renovatie niet bepaald op een traditionele wijze vorm wordt gegeven maakt dat niet anders. 
         Gelet op deze omstandigheden komt de kantonrechter tot het oordeel dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
         Dit betekent dat de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen op de meer subsidiaire grond. Bij het toewijzen van de verklaring voor recht heeft Woonstad geen belang. Dat de rechter de beëindiging toestaat omdat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is vormt weliswaar de grond voor de genomen beslissing, maar niet is in te zien welk belang Woonstad heeft om dat in een verklaring voor recht te willen zien vastgelegd.  
       
       
     
     
       4.8. 
       
         Zeer summier is in dit geding iets gesteld over de vermeende bedoeling van de huurder om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding, dan wel passende vervangende woonruimte. Woonstad stelt dat het beroep op deze voorzieningen naar maatstaven ven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, omdat de betaalde huur zelfs lager is dan de verhuiskostenvergoeding. De huurder stelt dat de wet hem deze rechten geeft en dat bij bepalen van een verhuiskostenvergoeding het niet gaat om de geïnvesteerde huur maar om de te maken kosten.  
         Op grond van artikel 7:275 BW kan de kantonrechter als hij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c en e BW  (dringend eigen gebruik en verwezenlijking bestemmingsplan) ook een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting. Deze discretionaire bevoegdheid komt de kantonrechter niet toe wanneer de huurovereenkomst op andere gronden tot een einde komt. In dit geval is geen sprake van een toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 274 BW, zodat de kantonrechter niet bevoegd is een verhuiskostenvergoeding toe te wijzen. Op deze grond kan de huurder dan ook geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding.  
         Ook op andere gronden komt de kantonrechter tot het oordeel dat de huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. Wanneer het beroep doen op huurbescherming als onaanvaardbaar wordt beoordeeld dan ziet dat oordeel tevens op de aan de huurbescherming ontleende rechten zoals het recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is immers bedoeld als een tegemoetkoming voor die huurder die, ondanks de hem toekomende huurbescherming, toch wordt geconfronteerd met een huurbeëindiging wegens sloop of renovatie. De vergoeding helpt dan om de schade die ontstaat te verzachten. 
         Wanneer van huurbescherming geen sprake kan zijn is er ook geen reden om de huurder tegemoet te komen in de eventueel geleden schade, Toegespitst op deze zaak komt het er op neer dat de huurder altijd rekening moet en zal hebben gehouden met de mogelijkheid van een ontruiming  wegens de sloop of renovatie. Het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is daarmee niet te rijmen en daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
         Grosso modo geldt hetzelfde voor de aan het sociaal statuur te ontlenen rechten op voorrang bij de woningtoewijzing. 
       
       
     
     
       4.9. 
       De medegevorderde ontruiming van de zonder toestemming in gebruik genomen ruimten wordt toegewezen. De huurder heeft betwist dat hij deze ruimten zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. Hij heeft daartoe een door de verhuurde getekend contract in het geding gebracht waarin een huurprijs van nihil wordt genoemd. De kantonrechter oordeelt dat in casu niet van belang is of de ruimte wel of niet zonder toestemming in gebruik is genomen. Het heeft er alle schijn van dat een en ander wel rechtmatig is gebeurd. De vraag is verder niet van belang omdat de huurder ook deze ruimte zal hebben te verlaten op dezelfde gronden als waarop hij de door hem gehuurde bedrijfsruimte moet verlaten. De huurder heeft geen belang bij het behoud van de ruimte nu hij de gehuurde woonruimte zal moeten verlaten. 
       
     
     
       4.10. 
       De kantonrechter zal de datum waarop de huurovereenkomst(en) eindigt vaststellen op 1 juni 2015. Het vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard nu dit niet is gevorderd. Hoewel de toewijzing van de vordering op grond van artikel 7:273 BW tevens als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip geldt zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming voor alle duidelijkheid toewijzen. 
       
     
     
       4.11. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij wordt de huurder belast met de kosten van het geding. De kosten van het salaris van de gemachtigde van Woonstad worden beperkt. Het gaat in deze om vijf identieke procedures (één van de procedures heeft een andere wending genomen) waardoor het niet gerechtvaardigd is vijf keer het gemachtigdensalaris toe te wijzen.   
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter, 
     
     
     
       stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de Eendrachtsstraat 127 B te Rotterdam met ingang van 1 juni 2015 ten einde komt door opzegging; 
     
     
     
       veroordeelt de huurder om het gehuurde aan [adres] en de door hem in gebruik genomen, dan wel gehuurde, ruimten in het complex aan de [straatnaam] te Rotterdam waaronder de souterrains en de woning aan de [straatnaam] te Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonstad en ter vrije en algehele beschikking te stellen van Woonstad, uiterlijk op 1 juni 2015; 
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurder geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding dan wel passende vervangende woonruimte; 
     
     
     
       veroordeelt de huurder tot het betalen van de kosten van het geding tot het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op € 93,80 voor de dagvaarding, op € 115,-- voor het griffierecht en op € 120,-- (3 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Woonstad;  
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       401