ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:6021

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:6021 Rechtbank Noord-Holland , 29-05-2024 / 10795501 \ CV EXPL  23-7370

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-05-29

Zaaknummer: 10795501 \ CV EXPL  23-7370

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:6021

---

vordering tot schadevergoeding wegens niet nakomen zorgplicht door hypotheekadviseur deels toegewezen

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 10795501 \ CV EXPL  23-7370  (HB) 
       Uitspraakdatum: 29 mei 2024 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [plaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. M.A. Woudenberg (DAS) 
     
     
     
       tegen  
     
     
     1. de vennootschap onder firma  [gedaagde 1] V.O.F. , ook handelend onder de naam  De Hypotheekshop ,  en haar vennoten : 
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde 2] B.V. 
     3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde 3] B.V. 
     4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde 4] B.V. 
     5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde 5] B.V. 
     
       alle gevestigd te [plaats] 
       gedaagden  
       samen verder te noemen: De Hypotheekshop 
       gemachtigden: mr. N. Asrish en mr. P.S.T. Awater (Stibbe) 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       In deze zaak vordert [eiser] veroordeling van De Hypotheekshop tot betaling van diverse schadeposten. Hij stelt hiertoe dat De Hypotheekshop haar zorgplicht niet is nagekomen doordat zij bij de hypotheekadvisering geen rekening heeft gehouden met zijn wens om een kamer in de aan te kopen woning te verhuren.  
       De Hypotheekshop erkent dat zij - nadat was gebleken dat verhuur van die kamer niet nodig was ter financiering van de woning - aan [eiser] had moeten vragen of hij nog steeds een kamer in die woning wilde verhuren. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat De Hypotheekshop op dat punt haar zorgplicht heeft geschonden. 
       De Hypotheekshop betwist dat [eiser] door de schending van de zorgplicht schade heeft geleden die voor vergoeding in aanmerking komt.  
       De kantonrechter acht van de gevorderde schadeposten alleen de gemiste huurinkomsten en een vergoeding wegens rentewijziging toewijsbaar. De kantonrechter wijst ook de deskundigenkosten en de buitengerechtelijke incassokosten toe en veroordeelt de Hypotheekshop in de proceskosten en in de nakosten.  
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 3 november 2023 (met 20 producties) een vordering tegen De Hypotheekshop ingesteld. De Hypotheekshop heeft schriftelijk geantwoord (onder overlegging van 6 producties). 
     
     
       1.2. 
       Op 15 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 8 april 2024 nog aanvullende producties (21 tot en met 26) toegezonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.   
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       In of omstreeks januari 2020 heeft [eiser] aan De Hypotheekshop opdracht gegeven tot advisering en bemiddeling ter financiering van de aankoop van de woning aan de [adres] te [plaats] . 
       
     
     
       2.2. 
       Op 22 januari 2020 hebben partijen hierover een eerste gesprek gevoerd. Tijdens dat gesprek is de mogelijkheid van kamerverhuur besproken en heeft [eiser] aan De Hypotheekshop een e-mail van 21 januari 2020 laten zien, waarin [betrokkene 1] verklaart voornemens te zijn in die door [eiser] aan te kopen woning een kamer te huren voor € 450,- per maand als de woonbezichtiging bevalt. [eiser] heeft tijdens het gesprek op 22 januari 2020 verder te kennen gegeven dat hij huurinkomsten heeft uit twee panden in Zuid-Limburg.   
       
     
     
       2.3. 
       Naar aanleiding van de met [eiser] gevoerde gesprekken heeft De Hypotheekshop op 6 maart 2020 een financieel adviesrapport opgesteld. In dat rapport staat (op bladzijde 40) vermeld, dat het de eerste prioriteit van [eiser] is een woning te kopen met een koopsom van € 352.500,-. Als vierde prioriteit staat vermeld:  ‘woning o.a. financieren met huuropbrengsten naast mijn reguliere inkomen’.  In een toelichting staat:  ‘Mijn inkomen wordt aangevuld met huurinkomsten vanwege verhuur van een appartement en garagebox.’ 
       
     
     
       2.4. 
       Ter verkrijging van de financiering heeft De Hypotheekshop uiteindelijk, naast inkomen uit loon, alleen de huurinkomsten uit de twee panden in Zuid-Limburg meegenomen. Het bleek niet nodig daarin ook huurinkomsten uit de aan te kopen woning mee te nemen.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft de woning aan de [adres] op 7 februari 2020 gekocht. De levering stond gepland voor en heeft plaatsgevonden op 30 juli 2020. 
       
     
     
       2.6. 
       De Hypotheekshop heeft op 21 februari 2020 voor [eiser] een aanvraag voor financiering bij Nationale Nederlanden ingediend voor een bedrag van € 299.606,-.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 10 maart 2020 heeft De Hypotheekshop de vervolgens door Nationale Nederlanden uitgebrachte offerte met [eiser] doorgenomen. De door [eiser] getekende offerte is op 18 maart 2020 door De Hypotheekshop verzonden aan Nationale Nederlanden.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij factuur van 1 april 2020 heeft De Hypotheekshop € 2.500,- aan advies- en bemiddelingskosten aan [eiser] in rekening gebracht. [eiser] heeft die factuur betaald. 
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 22 juli 2020 heeft de notaris aan [eiser] (onder andere) de concept-hypotheekakte van Nationale Nederlanden toegestuurd. Hierin staat:  
         
           ‘(…) 
         
         
           RENTEHERZIENING NA RENTEVASTE PERIODE 
         
         
           De rente van het leningdeel, nummer [nummer 1] staat vast (met uitzondering van de risico-opslag) tot en zal met ingang van een juli tweeduizend veertig worden herzien. 
         
         
           De rente van het leningdeel, nummer [nummer 2] staat vast tot en met het einde van de looptijd van de lening. 
         
         
           (…) 
         
         
           BEPALINGEN ALGEMENE VOORWAARDEN 
         
         
           De Algemene Voorwaarden bevatten de volgende daar nader omschreven bepalingen: 
         
         
           (…) 
         
         
           3. Zonder voorafgaande toestemming van de schuldeiseres mag het onderpand noch geheel, noch gedeeltelijk worden verhuurd. Indien de schuldeiseres toestemming heeft gegeven voor een huurovereenkomst, mag deze overeenkomst zonder haar voorafgaande toestemming niet worden vernieuwd, gewijzigd of verlengd. Evenmin is vervreemding, verpanding, afstand of vooruitbetaling van huurpenningen of beschikking daarover op andere wijze toegestaan. 
         
         
           (...)’ 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Bij e-mail van 27 juli 2020 heeft [eiser] De Hypotheekshop er op gewezen dat hij  ‘zoals aangegeven’  een kamer wil verhuren in de nieuwe woning, maar dat in de concept-hypotheekakte staat dat hiervoor toestemming nodig is. In die e-mail heeft hij aan De Hypotheekshop gevraagd die toestemming te regelen. 
         De Hypotheekshop heeft hier bij e-mail van dezelfde datum als volgt op gereageerd:  ‘Ik heb aangegeven dat een woning in principe niet verhuurd mag worden tenzij de geldverstrekker een dergelijk verzoek individueel beoordeeld. (…) Mocht de situatie zich voordoen dat je, tijdelijk, wilt gaan verhuren zullen we dat verzoek pas op dat moment kunnen doen, niet eerdre. Ik kan dus nu geen toestemming regelen. (…)’ 
         Diezelfde dag heeft [eiser] hierop bij e-mail aan De Hypotheekshop meegedeeld:  ‘Ik had begrepen dat net zoals er geen aangifte gedaan moet worden over inkomsten van eigenwoningforfait indien je voldoet aan de kamerverhuurvrijstelling dat dit ook niet nodig is voor de hypotheek verstrekker. (…) Er is een foto over kamerverhuurvrijstelling en de kamerverhuur geupload. In eerste instantie was het idee dat kamerverhuur meegenomen zou worden om het leenbaar bedrag te vergroten. Achteraf bleek dit niet nodig. Maar de wil om te verhuren is gebleven. Het is mij nu heel vreemd dat ik afhankelijk ben van een 3de party met verhuur. Ik zou daar dus ook graag een oplossing voor zien.’  
       
       
     
     
       2.11. 
       Op advies van De Hypotheekshop heeft [eiser] - in verband met de overdracht van de woning op 30 juli 2020 - de hypotheekakte van Nationale Nederlanden toch getekend, waarbij De Hypotheekshop heeft toegezegd dat daarna naar een oplossing gezocht zou worden.  
       
     
     
       2.12. 
       Na de overdracht van de woning heeft De Hypotheekshop namens [eiser] alsnog een formeel verzoek ingediend bij Nationale Nederlanden om een kamer te mogen verhuren in de nieuwe woning. Bij e-mail van 10 december 2020 heeft Nationale Nederlanden dat verzoek afgewezen. Bij e-mail van 13 januari 2021 heeft De Hypotheekshop [eiser] van de beslissing van Nationale Nederlanden op de hoogte gesteld.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij e-mail van 10 februari 2021 van zijn gemachtigde heeft [eiser] De Hypotheekshop aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade (ontstaan doordat De Hypotheekshop bij de hypotheekaanvraag geen rekening heeft gehouden met zijn wens een kamer te verhuren) en heeft hij De Hypotheekshop verzocht om op zoek te gaan naar een hypotheekproduct waarbij kamerverhuur wel is toegestaan.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mail van 3 maart 2021 heeft De Hypotheekshop haar aansprakelijkheid afgewezen, maar heeft zij wel aangeboden op zoek te gaan naar een passende oplossing. [eiser] is daar bij e-mail van zijn gemachtigde van 4 maart 2021 - ter beperking van zijn schade - mee akkoord gegaan, maar heeft zich het recht voorbehouden om op een later moment op de schade terug te komen. 
       
     
     
       2.15. 
       Uiteindelijk heeft De Hypotheekshop de hypotheek van [eiser] op 20 juli 2021 omgezet naar een hypotheek bij de Rabobank waarbij kamerverhuur wel is toegestaan.   
       
     
     
       2.16. 
       Bij e-mail van 13 augustus 2021 heeft De Hypotheekshop aangeboden (als schadevergoeding) de taxatiekosten, notariskosten, advieskosten en administratiekosten van de Rabobank voor haar rekening te nemen. Bij e-mail van 23 augustus 2021 heeft [eiser] - kort gezegd - laten weten dat hij daarmee niet tevreden is, omdat hij een schade van in totaal € 18.050,- heeft geleden. Hij heeft De Hypotheekshop bij die brief verzocht dat bedrag binnen veertien dagen aan hem over maken. 
       
     
     
       2.17. 
       De Hypotheekshop heeft dat niet gedaan, omdat zij het met het door [eiser] gestelde schadebedrag niet eens was. Wel heeft zij bij e-mail van 8 oktober 2021 aangeboden om ook misgelopen huurinkomsten (€ 6.072,81) en een bedrag in verband met een gemist restant bouwdepot (€ 1.959,17) aan [eiser] te vergoeden. [eiser] is met dat aanbod niet akkoord gegaan.  
       
     
     
       2.18. 
       Vervolgens heeft De Hypotheekshop in december 2021 haar aansprakelijkheidsverzekeraar (HDI Global Specialty SE, hierna: HDI) ingeschakeld. Na diverse sommaties zijdens de gemachtigde van [eiser] heeft HDI bij e-mail van 19 juli 2022 (onder meer) meegedeeld dat De Hypotheekshop er bij het uitzoeken van een hypotheek voor [eiser] rekening mee had moeten houden dat [eiser] de wens had een kamer te verhuren en dat De Hypotheekshop op dat punt een verwijt valt te maken. Zij stelt zich echter niet te kunnen vinden in de door [eiser] geleden schade. HDI heeft in die e-mail een voorstel ter finale kwijting gedaan van € 9.637,20 (bestaande uit € 92,- netto renteverschil, € 3.656,39 netto boeterente vervroegd aflossen en € 6.072,81 gemiste huurinkomsten). 
       
     
     
       2.19. 
       
        [eiser] is met dat voorstel niet akkoord gegaan en heeft zelf een financieel deskundige ingeschakeld. Die deskundige heeft op 19 december 2022 een schadeberekening van in totaal € 14.329,91 gemaakt, te vermeerderen met de aan De Hypotheekshop betaalde advies- en bemiddelingskosten (rekening houdend met een belastingteruggave) van € 1.566,- netto. 
       
     
     
       2.20. 
       Bij e-mail van 10 januari 2023 aan HDI heeft (de gemachtigde van) [eiser] de schade conform die berekening van De Hypotheekshop gevorderd. Daarnaast heeft [eiser] bij die e-mail aanspraak gemaakt op een bedrag van € 1.420,- aan gespendeerde eigen tijd en op een vergoeding van immateriële schade van € 2.684,-. [eiser] heeft het totaal gevorderde bedrag in deze mail afgerond op € 20.000,-.  
       
     
     
       2.21. 
       Bij e-mail van 9 februari 2023 heeft HDI dat schadebedrag betwist en heeft zij een voorstel ter finale kwijting gedaan van € 10.191,20 (bestaande uit € 3.656,39 netto boeterente vervroegd aflossen, € 6.072,81 gemiste huurinkomsten, € 1.566,00 advies- en bemiddelingskosten, minus netto renteverschil van € 1.104,00). [eiser] heeft dat voorstel niet geaccepteerd. 
       
     
     
       2.22. 
       De Hypotheekshop is niet tot betaling overgegaan. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter (bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad) De Hypotheekshop veroordeelt, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van: 
       a. een hoofdsom van € 18.395,91 netto, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2020; 
       b. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.160,34; 
       c. de gemaakte deskundigenkosten van € 1.398,83; 
       d. de proceskosten; 
       e. (voor het geval niet binnen tien dagen aan het te wijzen vonnis wordt voldaan:) de nakosten van € 65,50 indien geen betekening plaatsvindt of € 99,50 indien wel betekening plaatsvindt; 
       f. de wettelijke rente over de onder b, c, d en e genoemde posten vanaf 10 dagen na de uitspraakdatum van het vonnis. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt – kort weergegeven – aan zijn vordering ten grondslag dat De Hypotheekshop toerekenbaar is tekortgeschoten in haar dienstverlening aan [eiser] en de op haar rustende zorgplicht, dan wel onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door schending van die zorgplicht. Zij heeft namelijk niet voldaan aan haar inspanningsverbintenis om de belangen van [eiser] zo goed en voortvarend mogelijk te behartigen. Bij ontvangst van de concept-hypotheekakte op 22 juli 2020 is gebleken dat De Hypotheekshop bij Nationale Nederlanden een hypotheekproduct had aangevraagd dat niet paste bij de door [eiser] aangegeven wens om een kamer in zijn nieuwe woning te verhuren. Hierdoor heeft [eiser] schade geleden. Weliswaar is de hypothecaire geldlening uiteindelijk omgezet naar een financiering bij de Rabobank waarbij verhuur wel is toegestaan, maar dit is een andere geldlening met andere voorwaarden. De Hypotheekshop moet de door [eiser] geleden schade vergoeden. Dit heeft zij ondanks sommaties niet gedaan.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Voor de schadeberekening heeft de deskundige volgens [eiser] een vergelijking  gemaakt tussen de financiële situatie waarin [eiser] zich bevindt vanwege de zorgplichtschending door De Hypotheekshop en de financiële situatie van [eiser] zonder de zorgplichtschending. Mede op basis daarvan bedraagt de totale schade volgens [eiser] : 
         Negatieve kostprijs:                               €  6.935,00;  
         Bijbetaling notaris:                                €  1.443,93; 
         Gemist bouwdepot:                               €  1.959,17; 
         Gemiste huurinkomsten:                       €  6.072,81;  
         Rentewijziging:                                     €       75,00; 
         Netto advies- en bemiddelingskosten:  €  1.566,00; 
         Verloren tijd:                                         €  2.500,00; 
         
           Subtotaa l:                                              €  20.551,91; 
         -/- Belastingteruggave oversluitboete: - €  2.156,00; 
         
           Totale schade:                                       € 18.395,91 .  
       
     
     
       3.4. 
       Bij de berekening van de schade heeft de deskundige van [eiser] blijkens haar toelichting - kort weergegeven - de volgende uitgangspunten gehanteerd: 
       - WOZ peildatum 1 januari 2020: € 322.000; 
       - marktwaarde woning conform de oorspronkelijke taxatie: € 360.000,-; 
       - hypotheekrente op basis van de risicoklasse uitgaande van de marktwaarde van € 360.000,-; 
       - een fictieve hypotheekrente, na afloop van de 20 jaar rentevaste periode, voor de resterende periode van 10 jaar van 5,5% in zowel de berekening van Nationale Nederlanden als de Rabobank; 
       - voor de eenvoud is voor 20 jaar een rente van 1,76% gehanteerd bij leningdelen 3 en 4 (in werkelijkheid is er 2 maanden 1,41% betaald voordat de rente voor 20 jaar is vastgezet). 
       
     
     
       3.5. 
       Op het standpunt van [eiser] zal - voor zover nodig – bij de beoordeling meer specifiek worden ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       De Hypotheekshop betwist de vordering. Zij voert hiertoe aan - kort samengevat - dat [eiser] , nadat al snel na het eerste adviesgesprek was gebleken dat verhuur van een kamer niet nodig was voor de financiering de woning, niet meer met De Hypotheekshop heeft gesproken over zijn wens om een kamer te verhuren, tot zijn e-mail van 27 juli 2020 ruim 7 maanden later. Wel begrijpt De Hypotheekshop dat zij had moeten nagaan of [eiser] nog steeds een kamer wilde verhuren. 
       
     
     
       4.2. 
       De Hypotheekshop betwist echter dat [eiser] schade heeft geleden die voor vergoeding in aanmerking komt. [eiser] heeft het causaal verband tussen het door hem aan De Hypotheekshop verweten handelen en de gestelde schade namelijk niet gesteld of bewezen. Hij heeft immers nagelaten te stellen wat volgens hem de hypothetische situatie was geweest als De Hypotheekshop had gehandeld zoals zij had moeten doen. 
       
     
     
       4.3. 
       Ook betwist De Hypotheekshop de juistheid van de schadeberekening. 
       
     
     
       4.4. 
       De deskundigenkosten en buitengerechtelijke incassokosten komen volgens De Hypotheekshop ook niet voor haar rekening. 
       
     
     
       4.5. 
       Op het verweer van De Hypotheekshop zal - voor zover nodig - bij de beoordeling meer specifiek worden ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Aansprakelijkheid van De Hypotheekshop 
       
     
     
     
       5.1. 
       Tussen partijen staat vast dat [eiser] tijdens het eerste gesprek op 22 januari 2020 te kennen heeft gegeven dat hij een kamer in de nieuwe woning wilde verhuren. De Hypotheekshop heeft erkend dat zij - nadat was gebleken dat de verhuur van die kamer niet nodig was ter financiering van de woning - aan [eiser] had moeten vragen of hij nog steeds de wens had om een kamer in die woning te verhuren. Ook de aansprakelijkheidsverzekeraar van De Hypotheekshop heeft erkend dat De Hypotheekshop op dat punt een verwijt valt te maken. Hieruit volgt dat De Hypotheekshop op dat punt haar zorgplicht heeft geschonden. 
       
     
     
       5.2. 
       
         Voor zover [eiser] door die zorgplichtschending schade heeft geleden, is De Hypotheekshop voor die schade aansprakelijk en moet zij die schade dus vergoeden.   
         
           Causaal verband  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Voor zover [eiser] in de huidige situatie meer kosten heeft moeten maken dan wanneer hij direct een hypothecaire geldlening had afgesloten waarbij kamerverhuur wel was toegestaan, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van het vereiste causaal verband.  
       
     
     
       5.4. 
       In het kader van de op De Hypotheekshop in haar hoedanigheid van adviseur rustende verzwaarde stelplicht kan zij er als verweer niet mee volstaan te betogen dat [eiser] niet direct een geldlening bij de Rabobank had kunnen afsluiten in 2020, omdat bij de Rabobank - anders dan bij Nationale Nederlanden - de huurinkomsten niet mogen worden meegenomen als inkomensbestanddeel en [eiser] overigens te weinig inkomsten had. Zij had daartoe voldoende onderbouwd moeten stellen dat het niet mogelijk zou zijn geweest bij enige andere hypotheekverstrekker een hypotheek te krijgen die kamerverhuur toestond. De enkele daartoe strekkende verklaring van [betrokkene 2] ter zitting acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende.  
     
     
       5.5. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is [eiser] geslaagd in het bewijs dat hij direct een hypothecaire geldlening had kunnen afsluiten die kamerverhuur toestaat indien De Hypotheekshop haar zorgplicht niet had geschonden. In zoverre is het vereiste causaal verband gegeven. Vervolgens is de vraag aan de orde in hoeverre de schadeposten die [eiser] opvoert voor vergoeding in aanmerking komen. De stelplicht en bewijslast ter zake rusten onverkort op [eiser] .  
       
       
         
           Negatieve kostprijs  
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter volgt De Hypotheekshop in haar betoog dat [eiser] er bij de berekening van de negatieve kostprijs ten onrechte vanuit is gegaan dat hij gedurende de gehele looptijd een hypotheek bij Nationale Nederlanden zou hebben gehad. Vaststaat immers dat bij die hypotheek kamerverhuur niet was toegestaan. Als basis van de schadeberekening is deze benadering daarom niet houdbaar. Dat leidt ertoe dat de hele schadepost moet worden afgewezen. 
       
       
         
           Gemist bouwdepot en bijbetaling notaris 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Vaststaat dat het resterende bouwdepot van € 1.959,17 niet is meegenomen bij de omzetting van de hypotheek van Nationale Nederlanden naar de Rabobank. [eiser] vordert dit bedrag als schadepost. Volgens [eiser] had De Hypotheekshop aangegeven dat dit depot zou worden uitgekeerd via de notarisrekening, maar is tijdens het passeren van de hypotheekakte bij de notaris gebleken dat het totaal van de hypotheek te laag was afgesloten, waardoor [eiser] zelf € 1.800,99 heeft moeten bijbetalen. Het verschil tussen laatstgenoemde bedrag en de hypotheekrente over juli van € 357,- vormt het door [eiser] gevorderde schadebedrag van € 1.443,93. 
       
     
     
       5.8. 
       In reactie hierop heeft De Hypotheekshop (onvoldoende weersproken) aangevoerd dat het bouwdepot een bedrag van de lening betreft dat niet bij Nationale Nederlanden is opgenomen en met de oversluiting niet is meegenomen naar de Rabobank, zodat [eiser] daarover ook geen rente en aflossing meer hoeft te betalen. Het bedrag van het bouwdepot vormt volgens De Hypotheekshop daarom geen schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Dat standpunt is naar het oordeel van de kantonrechter juist. Het gevorderde bedrag van € 1.959,17 zal daarom worden afgewezen. [eiser] heeft het betoog van De Hypotheekshop dat de bijbetaling bij de notaris van € 1.443,93 een dubbeltelling betreft omdat deze zijn oorsprong vindt in het bouwdepot onvoldoende weersproken. Reeds daarom zal deze post worden afgewezen.  
       
       
         
           Gemiste huurinkomsten 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       De Hypotheekshop heeft aangevoerd dat er geen sprake kan zijn van gemiste huurinkomsten, omdat [eiser] niet direct in 2020 een hypotheek had kunnen afsluiten waarbij kamerverhuur in de nieuwe woning mogelijk was. De kantonrechter verwerpt dit verweer onder verwijzing naar wat hij hiervoor onder 5.3. tot en met 5.5. heeft overwogen.  
       
     
     
       5.10. 
       Verder heeft De Hypotheekshop aangevoerd dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk huurinkomsten had of heeft kunnen krijgen. Dat verweer slaagt niet. [eiser] heeft een intentieverklaring (genoemd onder 2.2. van de feiten) van een potentiële huurder overgelegd, waaruit valt af te leiden dat er in ieder geval belangstelling was voor het huren van een kamer in de nieuwe woning. Voorts heeft De Hypotheekshop ter zitting niet, althans onvoldoende, weersproken dat de vraag naar kamers in [plaats] groot is.  
       
     
     
       5.11. 
       Ten slotte heeft De Hypotheekshop het bedrag aan gemiste huurinkomsten als zodanig niet weersproken. Wel heeft zij aangevoerd dat er geen rekening is gehouden met extra kosten voor gas, water en licht en dat het risico op leegstand niet is verdisconteerd, maar zij heeft naar het oordeel van de kantonrechter met dit niet nader onderbouwde/becijferde verweer de door [eiser] gemaakte berekening onvoldoende weersproken. Daarom is het door [eiser] gevorderde bedrag aan gemiste huurinkomsten van € 6.072,81 toewijsbaar.  
       
       
         
           Rentewijziging 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Het gevorderde bedrag van € 75,00 wegens rentewijziging is als niet betwist toewijsbaar. 
       
       
         
           Netto advies- en bemiddelingskosten 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       De gevorderde advies- en bemiddelingskosten vallen naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als gevolgschade van het tekortschieten van De Hypotheekshop in haar adviseringsplicht. Zoals De Hypotheekshop terecht heeft aangevoerd, had [eiser] die kosten ook moeten maken in de hypothetische situatie waarin geen sprake zou zijn geweest van tekortschieten van De Hypotheekshop. Hierom zal deze post worden afgewezen. 
       
       
         
           Verloren tijd 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
        [eiser] heeft aan zijn vordering van het bedrag van € 2.500,00 wegens verloren tijd ten grondslag gelegd – kort gezegd - dat hij in het hele traject buitensporig veel extra tijd kwijt is geweest als gevolg van het tekortschieten van De Hypotheekshop. De Hypotheekshop heeft dat betwist en betwist ook de omvang van het gevorderde bedrag. De kantonrechter zal de betreffende schadepost afwijzen, omdat [eiser] de betreffende schade onvoldoende heeft onderbouwd. Gesteld noch gebleken is immers dat [eiser] , voor zover hij extra tijd kwijt zou zijn geweest, in de bestede uren alternatieve inkomsten zou hebben verworven. Voor zover [eiser] heeft bedoeld een immateriële schadevergoeding te vorderen, bestaat voor het toekennen daarvan onvoldoende aanleiding. 
       
       
         
           Belastingteruggave oversluitboete in mindering 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       De belastingteruggave oversluitboete moet op de hiervoor toegewezen posten (de gemiste huurinkomsten en rentewijziging) in mindering strekken, overeenkomstig de vordering van [eiser] . Dit betekent dat de gevorderde hoofdsom toewijsbaar is tot een bedrag van (€ 6.072,81 + € 75,- -/- € 2.156,00 =) € 3.991,81. 
       
       
         
           Wettelijke rente over de hoofdsom 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       De wettelijke rente over de toegewezen hoofdsom zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd waarom het verzuim op 22 juli 2020 is ingetreden. De toegewezen hoofdsom betreft immers gemiste huurpenningen en rente nadeel. [eiser] heeft niet duidelijk gemaakt wanneer die schade is ontstaan.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen conform het tarief van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten op basis van de toegewezen hoofdsom, dus tot een bedrag van € 634,26 (inclusief btw). Gelet op de door [eiser] als producties 6, 8 en 12 bij dagvaarding overgelegde correspondentie heeft de gemachtigde van [eiser] voldoende buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht om toekenning van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te rechtvaardigen.  
       
       
         
           Deskundigenkosten  
         
       
       
     
     
       5.18. 
       
        [eiser] heeft ter vaststelling van zijn schade op zichzelf terecht een deskundige ingeschakeld. Weliswaar heeft De Hypotheekshop aangevoerd dat de deskundige bij de schadeberekening geen juiste vergelijking heeft gemaakt en dat de berekening daarom niet bijdraagt aan het vaststellen van de schade, maar dat standpunt is wat betreft de toegewezen schadeposten in ieder geval onjuist. De Hypotheekshop heeft de door de deskundige in rekening gebrachte kosten op zichzelf niet betwist en die kosten komen de kantonrechter ook niet onredelijk voor. Daarom zal het aan deskundigenkosten gevorderde bedrag van € 1.398,83 worden toegewezen. 
       
       
         
           Wettelijke rente over buitengerechtelijke incassokosten en deskundigenkosten 
         
       
       
     
     
       5.19. 
       De wettelijke rente over de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten en deskundigenkosten is toewijsbaar vanaf tien dagen na de uitspraakdatum van dit vonnis zoals gevorderd. 
       
       
         
           Proceskosten en nakosten  
         
       
       
     
     
       5.20. 
       Omdat [eiser] deze procedure heeft moeten voeren om zijn schade vergoed te krijgen, zal De Hypotheekshop in de proceskosten worden veroordeeld (op basis van het toegewezen bedrag). Het door [eiser] verschuldigde griffierecht van € 693,00 zal tot een bedrag van € 244,00 voor rekening van De Hypotheekshop worden gebracht (overeenkomstig het griffierechttarief voor vorderingen met een beloop van meer dan           € 5.000,- en niet meer dan € 12.500,-). De nakosten zijn toewijsbaar zoals hierna vermeld. 
       
       
         
           Wettelijke rente over proceskosten en nakosten 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       De wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis (voor zover die kosten niet voordien zijn voldaan). 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt De Hypotheekshop (des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd) tot betaling aan [eiser] van: 
       
         
           een hoofdsom van € 3.991,81, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 3 november 2023 tot aan de dag van betaling; 
         
         
           een bedrag van € 634,26 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf tien dagen na de uitspraakdatum van dit vonnis tot de dag van betaling;   
         
         
           een bedrag van € 1.398,83 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf tien dagen na de uitspraakdatum van dit vonnis tot de dag van betaling;   
         
       
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt De Hypotheekshop (des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd) tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] (wat De Hypotheekshop betreft) tot en met vandaag vaststelt op: 
         dagvaarding	€	145,54 
         griffierecht	€	244,00 
         salaris gemachtigde	€	678,00	 
         te vermeerderen met de wettelijke rente over die proceskosten vanaf veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van betaling (voor zover de proceskosten niet voordien zijn voldaan); 
       
       
     
     
       6.3. 
       
         voor het geval niet binnen tien dagen aan het te wijzen vonnis wordt voldaan: veroordeelt De Hypotheekshop (des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd) tot betaling van € 65,50 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis (maar niet meer dan € 99,50), 
         te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde nakosten vanaf veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van betaling (voor zover de nakosten niet voordien zijn voldaan); 
       
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter