ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2012:BW7143

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2012:BW7143 Gerechtshof Leeuwarden , 29-05-2012 / 200.087.563/01

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2012-05-29

Zaaknummer: 200.087.563/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2012:BW7143

---

Terugvordering teveel betaalde huur in na uitspraak huuradviescommissie.

Arrest d.d. 29 mei 2012 
       Zaaknummer 200.087.563/01 
       (zaaknummer rechtbank 465075 CV 10-13084) 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. R. Skála, kantoorhoudende te Haren, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       1.	[geïntimeerde 1], 
       	wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [geïntimeerde 1], 
       2.	[geïntimeerde 2], 
       	wonende te [woonplaats], 
       hierna te noemen: [geïntimeerde 2], 
       	geïntimeerden, 
       	in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie, 
       	hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
       	advocaat: mr. M.H. Elshof, kantoorhoudende te Leeuwarden. 
     
     
     De inhoud van het tussenarrest d.d. 2 augustus 2011 wordt hier overgenomen. 
     
     
       Het verdere procesverloop 
       De in genoemd arrest van 2 augustus 2011 bevolen persoonlijke verschijning van partijen heeft op 29 september 2011 plaats gevonden. Van de zitting is  
       proces-verbaal opgemaakt. Nadat de zaak naar de rol was verwezen, heeft [appellant] een memorie van grieven genomen waarvan de conclusie luidt: 
     
     
     (…) het vonnis van de rechtbank [woonplaats], sector kanton, locatie [woonplaats], van 16 februari 2011 (…) gewezen tussen appellant als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en de geïntimeerden als eisers in conventie, gedaagden in reconventie, te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van de oorspronkelijk eisers in conventie af te wijzen en die van eiser in reconventie toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. 
     
     [geïntimeerden] hebben een memorie van antwoord genomen waarvan de conclusie luidt: 
     
     (…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank [woonplaats], sector kanton, locatie [woonplaats], d.d. 16 februari 2011 tussen partijen gewezen, zo nodig onder aanvulling en verbetering van de gronden, te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. 
     
     Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellant] heeft zes grieven opgeworpen. 
     
     
     
       De verdere beoordeling 
       Ten aanzien van de feiten 
       1.	Er is geen grief gericht tegen de door de kantonrechter in r.o. 1 van het beroepen vonnis vastgestelde feiten, zodat deze tussen partijen als vaststaand hebben te gelden. Het hof zal deze feiten hierna herhalen aangevuld met enige feiten die tevens als vaststaand hebben te gelden. Het hof zal daarbij rekening houden met hetgeen door [appellant] in grief II is aangevoerd. 
       1.1.	[appellant] heeft aan [geïntimeerden] met ingang van 18 maart 2008 de woning aan [adres] te [woonplaats] verhuurd voor het bedrag van € 650,00 per maand. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd. De algemene bepalingen huurovereenkomst zelfstandige woonruimte maken deel uit van de overeenkomst. De onderhavige woning was oorspronkelijk aangeboden als twee afzonderlijke kamers met medegebruik van keuken, toilet en douchecel à € 350,00 per maand per kamer. 
       1.2.	Artikel 2 van de hiervoor genoemde algemene bepalingen handelt over de huurprijs en de bijkomende kosten. In lid 6 van dit artikel is het volgende bepaald: 
       "Alle in het gehuurde aanwezige goederen, waarvoor in de huurovereenkomst geen vergoeding is overeengekomen, worden verondersteld “om niet” ter gebruik te zijn gesteld." 
     
     
     
       1.3.	[geïntimeerden] hebben bij de huurcommissie een verzoekschrift ingediend tot vaststelling van de aanvangshuurprijs. Nadat beide partijen waren gehoord, heeft de huurcommissie bij uitspraak van 2 december 2008 de aanvangshuurprijs van  
       € 650,00 per maand niet maar een huurprijs van € 345,11 per maand wel redelijk geacht.  
       1.4.	[geïntimeerden] hebben bij brief van 23 maart 2009 [appellant] verzocht het teveel door hen betaalde bedrag van € 3.786,53 voor 10 april 2009 terug te storten. 
       1.5.	Nadat partijen op 13 oktober 2009 telefonisch contact hadden gehad, zijn zij blijkens een door hen op 15 november 2009 respectievelijk 3 december 2009 ondertekend contract overeengekomen dat [appellant] het bedrag van € 3.786,53 in termijnen zou voldoen. 
       1.6.	Omdat [appellant] de overeengekomen betalingsregeling niet nakwam, heeft de advocaat van [geïntimeerden] bij brief van 28 mei 2010 onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:  
       "(…) Cliënten bieden u thans nog eenmaal de mogelijkheid deze regeling na te komen, hetgeen inhoudt dat u binnen één week na heden het thans verschuldigde bedrag van € 2.100,00 ineens voldoet op rekeningnummer (…). Daarnaast dient u vanaf heden conform afspraak uw schulden af te betalen. 
       In het geval u aan deze sommatie geen gevolg geeft, ontbind ik reeds nu en voor alsdan de tussen partijen gesloten betalingsregeling, en zal cliënt na het verstrijken van deze termijn, afgezien van het verschuldigde bedrag, verhoogd met de wettelijke rente, ook de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten vorderen." 
     
     
     
       1.7.	[geïntimeerden] hebben [appellant] bij exploot van 15 juni 2010 gedagvaard voor de zitting van de kantonrechter te [woonplaats] van 21 juli 2010. 
       1.8.	[appellant] heeft op 17 juni 2010 een bedrag van € 2.100,00 aan [geïntimeerden] betaald en op 19 juli 2011 een bedrag van € 1.686,53.  
       Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
       2.	[geïntimeerden] hebben gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de te veel door hen betaalde huur ad € 3.786,53 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 maart 2009 en een bedrag van € 714,00 aan  
       buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. Nadat [appellant] in totaal het bedrag van € 3.786,53 had betaald, hebben [geïntimeerden] hun vordering verminderd en hebben zij betaling gevorderd van het bedrag van € 181,14, zijnde de vanaf 15 april 2009 tot  
       17 juni 2010 verschenen rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 juli 2010 en de buitengerechtelijke kosten ad € 714,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. 
       2.1.	[appellant] heeft in conventie de vordering betwist en in reconventie gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.805,60 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat de conclusie werd genomen, zijnde 25 augustus 2010. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] voor de door hen gebruikte kachels een vergoeding moeten betalen. Omdat [geïntimeerden] de tuin niet hebben onderhouden, heeft [appellant] aanmerkelijke kosten moeten maken om deze op te knappen. Ook hebben [geïntimeerden] een oude koelkast in de tuin achtergelaten die door [appellant] moest worden afgevoerd. [appellant] acht een vergoeding van € 50,00 per kamer, in totaal € 100,00 per maand, aan servicekosten voor het gebruik van de kachels, geiser, onderhoud tuin etc. reëel. 
       2.2.	[geïntimeerden] hebben de vordering in reconventie betwist. 
       2.3.	De kantonrechter heeft bij vonnis van 16 februari 2011 [appellant] in conventie veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 181,14 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2010. De vordering in conventie ter zake van de incassokosten is afgewezen evenals de vordering van [appellant] in reconventie. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. 
       De behandeling van de grieven 
       3.	[appellant] is in grief I opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerden] op 4 juni 2010 gemachtigd waren de betalingsregeling (buiten- 
       gerechtelijk) te ontbinden. [appellant] voert aan dat dit niet is gebeurd. De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft bij brief van 28 mei 2010 immers geschreven dat zij, de gemachtigde, de overeenkomst ontbindt. De gemachtigde had niet voor zich, maar in haar kwaliteit van vertegenwoordiger van [geïntimeerden] moeten ontbinden. Op 11 juni 2011 wist de gemachtigde dat op 16 juni 2011 € 2.100,00 en op of omstreeks 15 juli 2011 een bedrag van € 1.686,53 zou worden gestort. In haar brief van 14 juni 2011 eiste de gemachtigde: "Ik zal, indien u per omgaande bevestigt dat uw cliënt naast het restant van de hoofdsom, de wettelijke rente vanaf 23 maart 2009 ad € 191,08 als ook de incassokosten conform het liquidatietarief ad € 714,00 voldoet, voor 15 juli a.s., de deurwaarder instrueren niet tot betekening over te gaan." De in deze brief gevorderde incassokosten zijn blijkens het vonnis ten onrechte gevorderd. Door de "nieuwe" betalingsregeling was [appellant] niet meer vanaf 23 maart 2009 in verzuim, noch vanaf 15 april 2009. De rentevordering had dus moeten worden afgewezen. 
     
     
     4.	[geïntimeerden] hebben de grief bestreden en aangevoerd dat na de ontbinding van de overeenkomst de tussen partijen getroffen regeling niet meer bestond. Van een nieuwe regeling is hen niets bekend. 
     
     
       5.	Uit de brief van de gemachtigde van [geïntimeerden] van 28 mei 2010 (r.o. 1.6.) blijkt duidelijk dat zij niet uit eigen hoofde maar namens [geïntimeerden] de ontbinding van de overeenkomst heeft aangezegd in het geval [appellant] het bedrag van € 2.100,00 niet binnen één week na datum brief zou voldoen. Als gevolg van het feit dat [appellant] genoemd bedrag niet tijdig heeft betaald, is de eind november/begin december 2009 overeengekomen betalingsregeling derhalve ontbonden. Het stond [geïntimeerden] dus vrij [appellant] tot betaling van de hoofdsom en eventuele nevenvorderingen te dagvaarden. Het stond [geïntimeerden] eveneens vrij te bedingen dat de dagvaarding alleen dan niet zou worden aangebracht, indien [appellant] niet alleen de hoofdsom zou voldoen, maar ook de door [geïntimeerden] gemaakte kosten, door hen op de gebruikelijke wijze begroot op 1 punt van het geldende liquidatietarief, aan hen zou vergoeden. Nu [appellant] niet bereid was voor de door [geïntimeerden] gemaakte kosten een vergoeding te betalen, waren [geïntimeerden] gerechtigd het geschil aan de kantonrechter voor te leggen en dus om de dagvaarding ter griffie aan te brengen. Het enkele feit dat de kantonrechter de vordering ter zake van de incassokosten heeft afgewezen, maakt niet dat  
       [geïntimeerden] voorafgaand aan de procedure onredelijk hebben gehandeld door een vergoeding voor door hen gemaakte kosten te eisen. [appellant] heeft kennelijk eerst na betekening van de dagvaarding betaling van het door hem verschuldigde bedrag toegezegd, maar dat maakt nog niet dat partijen een nieuwe betalingsregeling zijn overeengekomen.  
       Grief I faalt derhalve. 
     
     
     
       6.	[appellant] beklaagt zich er in grief II over dat de kantonrechter op de  
       verzendbewijzen acht heeft geslagen. De stukken zijn eerst bij conclusie van dupliek in reconventie in het geding gebracht en toen was het debat in conventie, waarop de stukken betrekking hebben, reeds gesloten. Daarnaast heeft [appellant] zich over de verzendbewijzen niet kunnen uitlaten. Ook heeft de kantonrechter niet tot het oordeel kunnen en mogen komen dat het niet aannemelijk is dat [appellant] de verzonden brieven nimmer heeft ontvangen. Het eerste verzendbewijs dateert van 20 april 2009 en het tweede van 16 september 2009 terwijl de brieven geschreven zijn op 15 april 2009 en 14 september 2009. Dat betekent dat niet met zekerheid is vast te stellen dat de betreffende brieven zijn verstuurd. Nu [appellant] ze niet heeft ontvangen, moeten zij bij [geïntimeerden] zijn terugbezorgd, aldus [appellant].  
     
     
     
       7.	[appellant] heeft op goede gronden aangevoerd dat de verzendbewijzen te laat in het geding zijn gebracht en ook dat de kantonrechter hem in de gelegenheid had moeten stellen op de door [geïntimeerden] bij conclusie van dupliek in reconventie overgelegde verzendbewijzen te reageren. [appellant] heeft echter in het geding in hoger beroep zich alsnog over de verzendbewijzen kunnen uitlaten, zodat [appellant] in zoverre bij zijn grief geen belang heeft. [appellant] heeft ook in hoger beroep volstaan met het ontkennen dat hij aanmaningen van [geïntimeerden] heeft ontvangen, maar het hof constateert dat hij niet apart heeft gegriefd tegen de vaststelling door de kantonrechter dat [geïntimeerden] hem herhaalde malen hebben aangemaand. Het enkele feit dat de verzendbewijzen een datum hebben die enige dagen ligt na die van de brieven van [geïntimeerden], betekent niet dat de verzendbewijzen niet bij de door [geïntimeerden] overgelegde brieven (kunnen) behoren. Mede gelet op het feit dat [appellant] niet heeft toegelicht wat de reden is geweest dat partijen op  
       13 oktober 2009 telefonisch contact met elkaar hebben gehad, moet er redelijkerwijs van worden uitgegaan dat zulks is gebeurd naar aanleiding van de herhaalde verzoeken tot betaling van [geïntimeerden], waarvan de laatste dateert van 14 september 2009, om de teveel betaalde huur aan hen te voldoen. Feiten en/of omstandigheden die tot een andersluidend oordeel zouden moeten luiden, zijn gesteld noch gebleken. 
       Grief II faalt derhalve. 
     
     
     8.	[appellant] komt in grief III op tegen de toewijzing van de door [geïntimeerden] gevorderde rente. [appellant] verwijst ter onderbouwing van deze grief naar hetgeen hij hiervoor heeft aangevoerd.  
     
     
       9.	Hiervoor is reeds overwogen, dat de eind 2009 door partijen overeengekomen betalingsregeling is ontbonden. Nu [appellant] niet op andere gronden heeft weersproken dat hij op 15 april 2009 met de betaling van de hoofdsom in verzuim was, is hij de door [geïntimeerden] met ingang van die datum gevorderde wettelijke rente verschuldigd.  
       Grief 3 faalt. 
     
     
     
       10.	[appellant] komt in grief IV op tegen de afwijzing van zijn vordering ter zake van de gebruiksvergoeding. Nu de huurcommissie de gevelkachels expliciet uitsluit bij de bepaling van de redelijke huur, had de kantonrechter het bedrag voor dit gebruik moeten bepalen. Het is niet redelijk [geïntimeerden] wel een huurprijsverlaging toe te kennen maar hen geen verplichting op te leggen tot het vergoeden van het gebruik van gevelkachels. Daarbij moet worden bedacht dat [geïntimeerden] [appellant] een onjuiste voorstelling hebben gegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zij hebben opzettelijk de wijziging van de huurprijs ingecalculeerd waardoor zij aanmerkelijke schade aan [appellant] hebben toegebracht. [appellant] vordert alsnog toewijzing van zijn vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding van  
       € 100,00 per maand door [geïntimeerden] 
     
     
     
       11.	Het hof constateert dat partijen hun rechtsverhouding schriftelijk hebben vastgelegd. Het enkele feit dat [geïntimeerden] na het sluiten van de overeenkomst gebruik hebben gemaakt van het hun toekomende recht aan de huurcommissie voor te leggen of de overeengekomen aanvangshuur redelijk is, maakt niet dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven en aldus opzettelijk schade aan [appellant] hebben toegebracht. Het hof constateert dat [appellant] geen vernietiging van de overeenkomst heeft gevorderd. Nu alleen de aanvangshuur is gewijzigd, maar de overeenkomst voor het overige in stand is gebleven, is [appellant] gebonden aan artikel 2 lid 6 van de algemene bepalingen (r.o.1.2.). Feiten en/of omstandigheden die maken dat deze regel niet meer van toepassing is, omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248  
       lid 2 BW), zijn gesteld noch gebleken. 
       Grief IV treft geen doel. 
     
     
     12.	[appellant] is in grief V opgekomen tegen zijn veroordeling in de proceskosten. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, dat deze grief faalt. 
     
     13.	Nu grief VI geen zelfstandige betekenis heeft, faalt ook deze grief. 
     
     14.	[appellant] heeft in hoger beroep in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van zijn stellingen. Het hof gaat aan dat bewijsaanbod voorbij, nu dat aanbod te vaag en niet ter zake dienend is. 
     
     
       De slotsom. 
       15.	Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. Het geliquideerd salaris van de advocaat van [geïntimeerden] zal worden begroot op twee punten naar tariefgroep I. 
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 284,00 aan verschotten en € 1.264,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat. 
     
     	verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     	Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, M.C.D. Boon-Niks en E.C. Smits en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 29 mei 2012 in bijzijn van de griffier.