ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:3625

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:3625 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-11-2024 / 200.339.630_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-11-19

Zaaknummer: 200.339.630_01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:3625

---

ontruiming in kort geding wegens ernstige stankoverlast en verwaarlozing woning

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.339.630/01 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 19 november 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       
        [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. R. van der Donk te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Trudo, 
       
       gevestigd te Eindhoven, 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Trudo, 
       advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 maart 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 maart 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Trudo als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10896142 \ CV EXPL 24-531) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 1 tot en met 7; 
       
       
         de afwijzing op de rolzitting van 9 april 2024 om deze zaak als spoedappel te behandelen; 
       
       
         de memorie van antwoord van 7 mei 2024 met producties 35 tot en met 42; 
       
       
         de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd; 
       
       
         de bij brief (en H12 bericht) van 25 september 2024 door mr. Poort toegezonden productie 43, die Trudo bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; 
       
       
         de bij H12 bericht van 2 oktober 2024 door mr. Van der Donk toegezonden productie 8, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         In dit hoger beroep gaat het om het volgende.  
         
          [appellant] huurt zelfstandige woonruimte van Trudo. De woonruimte is gelegen in een appartementencomplex. Trudo heeft in kort geding gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde in verband met onder andere ernstige (stank)overlast. De vordering tot ontruiming is in eerste aanleg toegewezen. Inmiddels heeft de ontruiming plaatsgevonden. [appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en Trudo te veroordelen om [appellant] toegang te verlenen tot het gehuurde of een vervangende huurwoning. 
         Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen omdat Trudo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van ernstige stankoverlast en verwaarlozing van het gehuurde en dat in een bodemprocedure zeer waarschijnlijk een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Het hof zal die beslissing  hierna verder toelichten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Het hof gaat, met de kantonrechter, uit van de volgende feiten, overgelegde correspondentie en verklaringen. 
       
       
         3.2.1. 
         
           Trudo heeft met ingang van 9 mei 2019 een huurovereenkomst gesloten met [appellant] 
           met betrekking tot de zelfstandige woonruimte gelegen aan [adres] 
           (verder te noemen: het gehuurde danwel de woning). Op de huurovereenkomst zijn de 
           Algemene Huurvoorwaarden van Trudo van toepassing. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         
           Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex, met meerdere 
           appartementen die ook door Trudo worden verhuurd en koopappartementen.  
         
         
       
       
         3.2.3. 
         
           In de Algemene Huurvoorwaarden zijn de volgende relevante bepalingen 
           opgenomen:  
         
       
     
     
       7.1 
       
         
           Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder 
         
         
           wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, (huis)dieren of door derden die zich 
         
         
           vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Tevens 
         
         
           dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurster 
         
         
           en/of door verhuurster ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit dan wel 
         
         
           ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder die kunnen 
         
         
           leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst 
         
         
           (...) 
         
       
     
     
       7.5 
       
         
           Huurder is verplicht het gehuurde en de daarbij behorende ruimten gedurende de 
         
         
           looptijd van de overeenkomst in alle opzichten schoon te houden en regelmatig goed te 
         
         
           ventileren. Dit ter voorkoming van vervuiling en (overlast door) ongedierte. 
         
       
     
     
       7.6 
       
         
           Het houden van een of slechts enkele huisdieren is toegestaan mits het gehuurde zich 
         
         
           daarvoor leent en geen overlast aan omwonenden wordt veroorzaakt. ” 
         
       
       
       
         3.2.4. 
         
           Op 7 juli 2021 heeft Trudo een eerste huisbezoek aan [appellant] gebracht. In het 
           verslag dat door de medewerker van Trudo is opgemaakt, is opgenomen dat de lucht in het 
           appartement bij binnenkomst vochtig en bedompt was, alsof er nooit geventileerd werd. In 
           het appartement verbleven een hond en diverse pups. [appellant] gaf aan dat de pups op korte 
           termijn weg zouden gaan. Verder gaf hij aan dat het niet goed met hem ging, dat hij in het 
           verleden behandeling en medicatie via de GGzE had gehad, maar dat hij daar nu 
           uitgeschreven was. Hij kreeg wel weer nieuwe medicatie, en hij kon zich weer inschrijven 
           bij GGzE, maar [appellant] wist nog niet of hij dat wilde. 
         
         
       
       
         3.2.5. 
         
           Trudo heeft een nieuw huisbezoek aangekondigd. Nadat verschillende huisbezoeken 
           door [appellant] waren afgezegd, heeft op 20 oktober 2021 dat huisbezoek plaatsgevonden. 
         
         
       
       
         3.2.6. 
         
           Bij brief van dezelfde datum heeft Trudo de tijdens het huisbezoek gemaakte 
           afspraken aan [appellant] bevestigd. In deze brief is, onder andere, het volgende opgenomen: 
           
             “Op 20 oktober 2021 hebben wij een gesprek met elkaar gehad bij u thuis. De aanleiding 
           
           
             voor dit gesprek was uw (woon)gedrag en de overlastklachten die wij hebben ontvangen van 
           
           
             omwonenden. Omwonenden klagen over geblaf van honden en stankoverlast. 
           
           
             We hebben in dit gesprek afspraken gemaakt voor de toekomst. Wanneer u zich aan deze 
           
           
             afspraken houdt, zal de overlast worden beëindigd. Deze brief bevat een samenvatting van 
           
           
             het gesprek dat w hebben gehad en van de afspraken die we hebben gemaakt. 
           
           
             Verloop van contact en samenvatting gesprek 
           
           
             Op 7 juli 2021 zijn wij voor de eerste keer bij u op huisbezoek geweest in uw woning aan de 
           
           
             
              [adres] . De aanleiding voor dit bezoek was een melding van 
           
           
             vervuiling vanuit de Vereniging van Eigenaren. Tijdens dit huisbezoek hebben we u gewezen 
           
           
             op uw verantwoordelijkheid als huurder en heeft u toegezegd dat u de woning schoonmaakt 
           
           
             en schoonhoudt. Desondanks ontvingen wij vervolgens klachten van omwonenden en 
           
           
             hebben wij per brief d.d. 22 september 2021 opnieuw een huisbezoek aangekondigd. U heeft 
           
           
             deze afspraak en de daaropvolgende steeds geannuleerd, waardoor we pas op 20 oktober 
           
           
             2021 weer in uw woning zijn geweest. 
           
           
             Wij hebben tijdens het huisbezoek op 20 oktober 2021 geconstateerd dat uw woning 
           
           
             vervuild is. Wij hebben op diverse plekken (resten van) hondenuitwerpselen aangetroffen 
           
           
             met name in de woonkamer. Daarnaast hebben wij gezien dat uw woning niet is opgeruimd. 
           
           
             U heeft ons verteld dat u wel bezig bent met spullen wegbrengen en opruimen, maar dat het 
           
           
             u door persoonlijke omstandigheden nog niet gelukt is om uw woning schoon te maken. U 
           
           
             heeft drie honden, waarvan twee pups. U heeft aangegeven dat u de honden minimaal één 
           
           
             keer per dag uitlaat. 
           
           
             U heeft aangegeven dat u ondertussen een verwijzing naar de GGzE heeft gekregen van uw 
           
           
             huisarts en dat u zich heeft aangemeld bij WIJeindhoven. Op dit moment is er nog geen 
           
           
             hulpverlening betrokken. 
           
           
             Wij hebben u verteld dat wij de situatie onacceptabel vinden en hebben met u gesproken 
           
           
             over de inzet van de gemeente om uw woning schoon te maken. Tijdens het gesprek stond u 
           
           
             hier in eerste instantie voor open, echter heeft u uiteindelijk aangegeven dat u de woning 
           
           
             zelf wilt en gaat schoonmaken . 
           
             Afspraken 
           
           
             We hebben de volgende afspraken met elkaar gemaakt: 
           
           
             •   u zult geen overlast meer veroorzaken in welke vorm dan ook, maar specifiek geen geluidsoverlast  
           
           
             van hondengeblaf en stankoverlast; 
           
           
             •   uiterlijk 1 november 2021 heeft u uw woning opgeruimd en schoongemaakt. Wij komen op 1  
           
           
             november 202l om 9.00 uur op huisbezoek om te bezien of bovenstaande is gerealiseerd; 
           
           
             •   indien de situatie dan onveranderd is of zelfs verergerd, zullen wij alsnog de gemeente  
           
           
             inschakelen. 
           
           
             (...) 
           
           
             Mocht nu alsnog blijken dat de overlast niet afneemt, of wanneer u de afspraak op 1 
           
           
             november 2021 om 9.00 uur annuleert of niet thuis bent, dan kunnen wij overgaan tot het 
           
           
             nemen van gerechtelijke stappen. Dat zou zelfs kunnen betekenen dat de huurovereenkomst 
           
           
             die u heeft met Trudo wordt beëindigd. Wij gaan er echter vanuit dat het zo ver niet zal 
           
           
             komen." 
           
         
         
       
       
         3.2.7. 
         
           Trudo heeft ook na 20 oktober 2021 overlastmeldingen ontvangen. Op 1 december 
           2021 heeft Trudo opnieuw een huisbezoek gebracht aan [appellant] . De gemeente was hierbij 
           ook aanwezig. In een brief van 7 december 2021 heeft Trudo aan [appellant] de gemaakte 
           afspraken bevestigd. Trudo schrijft in deze brief, onder andere:  
           
             "Op woensdag 1 december 2021 heeft u een gesprek gehad met [de woonconsulent] 
           
           
              bij u thuis in de woning aan het adres [adres] . Bij dit gesprek 
           
           
             was ook aanwezig [persoon A] van [de gemeente] . De aanleiding voor dit 
           
           
             gesprek was uw (woon)gedrag en de overlastklachten die wij hebben ontvangen van 
           
           
             omwonenden. Wij hebben hierover reeds meermaals contact met u gehad. 
           
           
             Er zijn in dit gesprek afspraken met u gemaakt voor het reinigen van uw woning, met als 
           
           
             doel de overlastklachten te laten stoppen en de onderhoudswerkzaamheden aan de 
           
           
             rookgaskanalen deze maand doorgang te laten vinden. In deze brief informeren wij u over 
           
           
             de vervolgafspraken. 
           
           
             Afspraken 
           
           
             Wij hebben met u besproken dat de schoonmaakwerkzaamheden uiterlijk 21 december 2021 
           
           
             uitgevoerd zullen worden. 
           
           
             Hiervoor zullen wij aanstaande donderdag 9 december 2021 om 11.00 uur samen met een 
           
           
             medewerker van Eko Allround Service bij u op huisbezoek komen. Tijdens deze afspraak zal 
           
           
             bepaald worden hoe de werkzaamheden eruit gaan zien. 
           
           
             Dit zijn geen vrijblijvende afspraken, derhalve verzoeken wij u zeer dringend om hierin alle 
           
           
             medewerking te verlenen. " 
           
         
         
       
       
         3.2.8. 
         
           Bij brief van 10 december 2021 zijn vervolgafspraken aan [appellant] bevestigd: 
           
             "U ontvangt deze brief omdat we een aantal afspraken hebben gemaakt met betrekking tot 
           
           
             de sanering van uw woning. 
           
           
             Het volgende is afgesproken: 
             
             - Maandag 13 december om 10 uur zal er gestart worden met de sanering. U zorgt 
           
           
             dat u aanwezig bent om de medewerkers van Eko Allround toegang tot de woning te verlenen. 
             
             - De sanering kan 4 dagen gaan duren. U zorgt dat u elke dag bij start aanwezig bent 
           
           
             om de medewerkers van Eko Allround toegang tot de woning te verlenen. 
           
         
         
           - Als de sanering afgerond is zal er in overleg met u, WIJeindhoven en GGZe bepaald 
         
         
           
             worden welke ondersteuning in de thuissituatie ingezet wordt om ervoor te zorgen 
           
           
             dat de woning niet opnieuw vervuild. 
           
         
         
           - Voor het geplande onderhoud op 21 december zal er in overleg met u nog een 
         
         
           
             laatste check van de woning plaats vinden om er zeker van te zijn dat de 
           
           
             medewerkers het onderhoud in uw woning uit kunnen voeren. 
           
           
             Zoals u weet zal er een dringende renovatie van de rookgaskanalen plaats gaan vinden. 
           
           
             Deze werkzaamheden staan gepland op dinsdag 21 december 2021 van 9:00 tot 16:00 uur 
           
           
             De totale werkzaamheden aan uw gemeenschappelijk rookgaskanaal duren ongeveer 1 
           
           
             dag. 
           
         
         
       
       
         3.2.9. 
         
           De renovatie van de rookgaskanalen op 21 december 2021 heeft geen doorgang 
           gevonden. Trudo heeft op 21 december 2021 opnieuw een huisbezoek bij [appellant] afgelegd . 
           Bij brief van 23 december 2021 heeft zij hetgeen tijdens  dit bezoek is besproken, aan [appellant] bevestigd: 
           
             "Ik ben bij u op huisbezoek geweest op 21 december 2021 nadat we via de VVE te horen 
           
           
             kregen dat de geur in uw woning het onderhoud aan de rookgaskanalen wederom 
           
           
             onmogelijk zou maken. Ondanks de sanering die ingezet is medio december was de 
           
           
             geuroverlast volgens de medewerkers dusdanig dat het onderhoud aan de rookgaskanalen 
           
           
             niet uitgevoerd kon worden. U bent hier reeds van op de hoogte. 
           
           
             Naar mijn mening is er inderdaad nog steeds sprake van geuroverlast. Vermoedelijk komt 
           
           
             dit doordat de urine van uw honden in de laminaatvloer (en ondervloer) van uw woning is 
           
           
             getrokken. U geeft zelf aan 'geurblind' te zijn, maar dat u ook van de schoonmaaksters die 
           
           
             de sanering hebben gedaan gehoord heeft dat zij geuroverlast ervaren. Daarbij ben ik wel 
           
           
             van mening dat als men passende beschermingsmiddelen zou gebruiken (mondmasker met 
           
           
             luchtventiel/filter) de werkzaamheden uitgevoerd hadden kunnen worden 
           
           
             U geeft aan dat u graag de overlast op wilt lossen. Hierbij geeft u onderstaande acties aan 
           
           
             die u per direct gaat ondernemen: 
           
         
         
           - Elke dag minimaal 1 keer de woning dweilen. 
         
         
           - Eventuele 'ongelukjes’ van de honden in of naast de bench worden direct opgeruimd. 
         
         
           - U gaat de honden elke 2 uur uitlaten zodat zij de behoeften buiten doen en zindelijk 
         
         
           worden. 
         
         
           - Als het niet lukt de honden zindelijk te maken/voldoende (min. 4 keer per dag) uit te laten 
         
         
           zegt u in te zien dat u de pups dient te herplaatsen. 
         
         
           - U houdt de woning opgeruimd middels de tips die u van de schoonmaaksters heeft 
         
         
           - U heeft verteld niet 2 maar 3 pups en een moederhand in huis te hebben. U zorgt ervoor 
         
         
           
             dat de mannelijke pup bij uw ouders verblijft en niet in uw woning. 
           
           
             Afspraken 
           
           
             Wij willen voorkomen dat de woning in de toekomst opnieuw vervuild c.q. verwaarloosd 
           
           
             raakt. Daarom maken wij de volgende afspraken met u: 
           
         
         
           
             
               U zorgt ervoor dat de woning/balkon opgeruimd en schoon blijft en dat er in ieder geval geen urine e/o uitwerpselen van uw honden in de woning komen te liggen; 
             
           
           
             
               U accepteert de hulp van uw Wij Eindhoven generalist zodat de generalist u kan 
             
           
         
         
           
             helpen bij het opgeruimd en schoonhouden van de woning, bv. door inzet van 
           
           
             woonbegeleiding en huishoudelijke ondersteuning: 
           
         
         3.  U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast meer ondervinden (het geblaf) van 
         
           u(w honden) en van de staat van uw woning. 
         
         4.  Wekelijks komt een woonconsulent van Trudo bij u langs om de woning te 
         
           controleren. U geeft uw medewerking hieraan; 
         
         5.  Als medio januari blijkt dat u zich niet aan de toegezegde acties houdt of kunt 
         
           
             houden, zullen we van u vragen om mee te werken aan het herplaatsen van de jonge 
           
           
             honden. 
             
           
           
             Toekomst 
           
           
             Wij zouden graag zien dat u in de woning kunt blijven wonen. Om dat te kunnen 
           
           
             bewerkstelligen moet u wel uw steentje bijdragen. Wanneer u zich in de toekomst niet aan 
           
           
             de afspraken houdt, zullen wij uiteindelijk genoodzaakt zijn om nadere stappen te 
           
           
             ondernemen. We kunnen de situatie immers niet opnieuw laten ontstaan. Wij hopen dat het 
           
           
             zover niet hoeft te komen. Wij adviseren u om op tijd om hulp te vragen indien de situatie 
           
           
             weer verslechtert. U kunt daarvoor bij mij of bij uw generalist terecht. 
           
           
             Om de geuroverlast volledig te verhelpen is het nodig dat de laminaatvloer in uw woning 
           
           
             vervangen wordt. Hiervoor wil ik eventueel een fonds aanschrijven omdat dit financieel 
           
           
             voor u niet haalbaar is. Voordat ik dit kan doen is het nodig dat de hond(en) die u in uw 
           
           
             woning heeft volledig zindelijk zijn. Mocht dit niet lukken is het van belang dat de honden 
           
           
             herplaatst zijn voordat hierin verdere actie ondernomen kan worden.” 
           
         
         
       
       
         3.2.10. 
         
           Na een melding van een omwonende dat er mogelijk nieuwe puppy’s in het 
           gehuurde verbleven, is Trudo op 6 juli 2022 opnieuw naar het gehuurde gegaan. [appellant] was 
           niet thuis of deed de deur niet open, maar Trudo heeft door het raam naar binnen gekeken en 
           zes honden, waarvan drie pups, gezien. 
         
         
       
       
         3.2.11. 
         
           Trudo heeft [appellant] op 26 september 2022 opnieuw een brief gestuurd. Zij schrijft daarin: 
           
             Sinds 9 mei 2019 huur je een woning van Trudo aan [adres] 
           
           
              . Na veelvuldige overlastklachten vanuit omwonenden aangaande de vervuiling 
           
           
             Van jouw woning ben je opgenomen in het programma van Trudo genaamd bijzondere klanten. 
             
             Vervuiling woning 
           
           
             Ik, en [medewerker A] , hebben jou gedurende het afgelopen jaar geprobeerd 
           
           
             te helpen bij het oplossen en tegengaan van vervuiling van jouw woning en daarmee het 
           
           
             voorkomen van overlastmeldingen van omwonenden. Jouw woning raakte ernstig vervuild 
           
           
             doordat je honden en pups houdt in de woning. We hebben meerdere keren afspraken met 
           
           
             elkaar gemaakt, welke je in eerste instantie goed na kwam. Echter kom je sinds de sanering 
           
           
             van jouw woning in december 2021 de gemaakte afspraken niet meer na. Het gaat dan met 
           
           
             name om de huisbezoeken vanuit Trudo om de woonsituatie te kunnen monitoren. 
           
           
             Afsluiting programma 
           
           
             Op dit moment laatje mij (en andere instanties zoals bv. WIJeindhoven) niet meer toe in de 
           
           
             woning en weiger je structureel hierover in gesprek te gaan met mij. Ik kan daarom niets 
           
           
             meer voor je betekenen en het programma bijzondere klanten heeft dus geen toegevoegde 
           
           
             waarde meer voor jou. Je wordt overgeplaatst naar reguliere verhuur. 
           
           
             Gevolgen 
           
           
             Indien, en voor zover, je je gedraagt zoals een goed huurder betaamt, kun je in de woning 
           
           
             blijven wonen Op het moment dat je opnieuw de woning vervuilt of laat vervuilen en/of 
           
           
             omwonenden hebben hier overlast van, zal tegen jou een procedure worden gestart. Deze procedure kan als gevolg hebben dat je de woning dient te ontruimen. Trudo kan je dan niet 
           
           
             voorzien in  andere woonruimte. Ik of een andere collega van team bijzondere klanten, zal 
           
           
             jou in de toekomst ook niet meer proberen te helpen indien het opnieuw zover komt.” 
           
         
         
       
       
         3.2.12. 
         
           Op 4 oktober 2022 heeft Trudo, tijdens een onaangekondigd huisbezoek, twee 
           nieuwe puppy’s aangetroffen bij [appellant] . 
         
         
       
       
         3.2.13. 
         
           In 2023 heeft Trudo nieuwe overlastmeldingen van omwonenden ontvangen. Zo 
           meldt de bewoner van [nabij gelegen adres] een indringende en penetrante stankoverlast vanuit 
           de woning van [appellant] en overlast van vliegen, en geeft hij aan dat er permanent, 24 uur per 
           dag, sprake is van die overlast. 
         
         
       
       
         3.2.14. 
         
           Naar aanleiding van de nieuwe overlastmeldingen heeft Trudo [appellant] bij brief van 
           15 augustus 2023 opnieuw aangeschreven, met het verzoek contact op te nemen om zo in 
           gesprek te kunnen gaan. 
         
         
       
       
         3.2.15. 
         
           Op 12 september 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van WIJeindhoven. Bij dit gesprek waren Trudo, [appellant] , WIJeindhoven en de moeder van 
           
            [appellant] aanwezig. Bij brief van 18 september 2023 heeft Trudo aan [appellant] bevestigd wat in 
           dit gesprek is besproken. De conclusie van Trudo uit dit gesprek is, dat er geen afspraken 
           voor de toekomst gemaakt kunnen worden. Trudo heeft het gesprek verder samengevat en 
           schrijft, onder andere: 
           
             "We begonnen het gesprek met de agendapunten, hierbij werd vrijwel direct aangehaald dat Trudo 
           
           
              nieuwe overlastmeldingen heeft ontvangen die gaan over stankoverlast. Toen u dit hoorde vroeg u om namen van melders, ondergetekende heeft aangegeven dit niet aan u te kunnen geven. Hierop vertoonde u verbaal agressief gedrag, u sloeg met uw vuisten op de tafel en schreeuwde naar ondergetekende dat zij de ruimte moest verlaten als zij geen namen zou geven.  
           
           
             (...) [persoon B] heeft nogmaals de stankoverlast aangehaald in het gesprek, hierop gaf u aan dat 
           
           
             dit niet zou kloppen en dat uw woning schoon is. U gaf aan dat dit aan de vloer lag en dat 
           
           
             
              [de woonconsulent] u hiermee zou helpen maar dat zij u heeft laten 
           
           
             vallen en niet meer heeft geholpen. Er werd u gevraagd naar uw honden, mogelijk dat de 
           
           
             stank m de vloer door ontlasting van uw honden is. U geeft aan uw honden overdag niet uit 
           
           
             te laten omdat dit voor u niet haalbaar is. U laat ze in de nacht uit, maar u geeft hierbij aan 
           
           
             dat uw honden binnen hun ontlasting niet doen en het de gehele dag ophouden 
           
           
             Verder is er tijdens het gesprek besproken dat [persoon B] en [persoon C] merken dat u hen niet toelaat 
           
           
             en dat het moeilijk is contact met u op te zoeken (… ) 
           
           
             Advies 
           
           
             Ondergetekende wil u adviseren de hulp van o.a. [persoon C] en [persoon B] te accepteren en stappen 
           
           
             te maken in bijvoorbeeld het regelen van een nieuwe vloer. 
           
           
             Sommatie 
           
           
             Wij sommeren u iedere vorm van overlast te staken en gestaakt te houden en er in uw geval 
           
           
             voor te zorgen dat er dus geen stankoverlast is.” 
           
         
         
       
       
         3.2.16. 
         
           Op 10 oktober 2023 heeft Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer 
           72 ontvangen. De melder schrijft: 
           
             ”Het is nu bijna 2 maanden geleden dat ik je gemaild heb en ik vroeg me af wat ondertussen 
           
           
             de status is. Ze zijn vandaag onderhoud komen plegen aan het rookgaskanaal van de flat en 
           
           
             het team dat bij mijn onderbuurman naar binnen moest heeft gewoon een hazmat suit en een 
           
           
             gasmasker aan moeten trekken om daar naar binnen te kunnen. Dit was ondertussen al de 
           
           
             4e poging in 2 jaar omdat ze eerder gewoon letterlijk kotsend naar buiten liepen van de stank. 
             
             Kortom de bewoner van [huisnummer] is niet alleen een gevaar voor zijn eigen gezondheid en 
           
           
             dat van zijn honden, maar ook van dat van mij en alle andere omwonenden. " 
           
         
         
       
       
         3.2.17. 
         
           Op 10 oktober 2023 zijn er werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd De 
           werklieden hebben de werkzaamheden uitgevoerd in pakken en met maskers. 
         
         
       
       
         3.2.18. 
         
           Op 11 oktober 2023 heeft Trudo [appellant] een tweede sommatie gestuurd Trudo 
           schijft, onder andere: 
           
             “U heeft een brief ontvangen met datum 18-09-2023, hierin hebben wij u gesommeerd om 
           
           
             iedere vorm van overlast en met name stankoverlast te staken. 
           
           
             Nieuwe meldingen en renovatiewerkzaamheden 
           
           
             Trudo heeft na 18-09-2023 nieuwe meldingen ontvangen over de stankoverlast en daarbij 
           
           
             ook de zorgen over de gezondheid van u en omwonenden door de slank. Op 10-10-2023 zijn 
           
           
             bij o.a. u werkzaamheden geweest voor de rookgaskanalen. De werklui van FF 
           
           
             kanaalrenovatie hebben enkel de werkzaamheden kunnen uitvoeren in pakken en maskers, 
           
           
             zonder deze materialen konden de werkzaamheden niet uitgevoerd worden in verband niet 
           
           
             extreme stankoverlast. Gelukkig zijn de werkzaamheden uiteindelijk wel uitgevoerd! 
           
           
             Stankoverlast 
           
           
             U geeft zelf aan dat uw  woning niet vervuild is, maar dat de stank met name in uw vloer zit. 
           
           
             U zal het initiatief moeten nemen om de stankoverlast te stoppen. Mogelijk dat een nieuwe 
           
           
             vloer de enige optie is de stankoverlast te stoppen. U heeft begeleiding van Wij Eindhoven 
           
           
             én Ervaring Die Staat, beide partijen kunnen u helpen met het vinden van een andere vloer 
           
           
             Hiervoor moet u contact opnemen met hen en stappen maken. 
           
           
             Sommatie 
           
           
             Wij sommeren u per direct nogmaals iedere vorm van stankoverlast te staken en gestaakt te houden. 
           
         
         
       
       
         3.2.19. 
         
           Op 11 oktober 2023 heeft Trudo een e-mail van de VvE-manager ontvangen, waarin hij onder meer aangeeft:  
           “ Bijgaand 2 foto's van de medewerker van FF Kanaalrenovatie zoals hij gisteren de hele 
           
             dag in appartement [adres] heeft moeten werken. 
           
           
             Ook ik was ter plaatse en ben 2 keer in het appartement geweest. En ik kan best goed tegen 
           
           
             een dierenluchtje. Ik heb zelf altijd 2 katten gehad. Maar ook ik kon het na 3 minuten niet 
           
           
             meer uithouden Een zeer ongezonde situatie voor [appellant] zelf lijkt mij. Ook buiten het 
           
           
             appartement ruik je het al op enige afstand (als zijn deur openstaat). De geur kwam ik terug 
           
           
             tegen toen ik 1 uur later weer bij vb&t was. Zat dus in mijn kleren/haren of wat dan ook. 
           
           
             
              [appellant] zelf heeft bij mij aangegeven dat hij het wel bijhoudt maar dat de geur in de vloer e.d. 
           
           
             zit. Die vloer moet er helemaal uit. Trudo zou volgens [appellant] (vorig jaar) beloofd hebben 
           
           
             hem hierbij te helpen waarna die belofte ook weer is ingetrokken. 
           
           
             Mij lijkt dat hier heel snel hulp van buitenaf moet komen. Ook de omwonenden accepteren 
           
           
             de stankoverlast niet meer en wijzen steeds naar de verantwoordelijkheid van Trudo in deze 
           
           
             Ik ben over dit adres later nog met de voorzitter van het bestuur in gesprek gegaan. Wij 
           
           
             kwamen beiden tot de conclusie dat dit appartement feitelijk helemaal leeg gehaald, en dan 
           
           
             chemisch gereinigd moet worden. De urine- en ontlastingslucht van de honden zit 
           
           
             waarschijnlijk diep in de muren en vooral de vloer getrokken. Zelfs samen met deze 
           
           
             bewoner in de lift staan is voor niemand een pretje.” 
           
         
         
       
       
         3.2.20. 
         
           Op 26 oktober 2023 heeft Trudo een verklaring ontvangen van de installateur over 
           de situatie in het gehuurde ten tijde van de uitvoering van diverse werkzaamheden in het 
           gehuurde: 
           
             “Op 29-06-2021 zijn wij als installatiebedrijf voor het eerst ter plaatse geweest in de 
           
           
             woning aan [adres] . De stank en vuil in de woning was zo 
           
           
             extreem dat ik de monteurs heb teruggehaald en de werkzaamheden niet heb laten 
           
           
             uitvoeren. Op de gang ruik je het al en als je de woning binnenstapt slaat het direct op je 
           
           
             luchtwegen en ogen. 
           
           
             Eind 2022 (21-12-2022) nogmaals een poging gedaan. De woning zou zijn schoongemaakt 
           
           
             maar zelfs de huismeester die ter plaatse was zei dat het nog erger was dan daarvoor. 
           
           
             Extreme vieze lucht (schijt/pis van dieren) waardoor je niet eens kan ademhalen in de 
           
           
             woning. 
           
           
             Op 12-10-2023 nogmaals geprobeerd en met de nodige maatregelen toch de klus 
           
           
             afgemaakt. Ik heb zelf de werkzaamheden uitgevoerd maar zonder volgelaatsmasker en 
           
           
             beschermende pakken (asbestpak) was het niet mogelijk geweest de werkzaamheden uit te 
           
           
             voeren.   
           
         
         
       
       
         3.2.21. 
         
           Op 18 december 2023 ontvangt Trudo een telefonische melding van de bewoner van 
           
            [ander huisnummer] . Deze bewoner had het vermoeden dat [appellant] was overleden vanwegé een 
           lijkengeur die hij zou ruiken. 
         
         
       
       
         3.2.22. 
         
           Op 19 december 2023 ontvangt Trudo een melding van de bewoner van [nog een ander huisnummer] 
            , die aangeeft dat hij al 2,5 jaar stankoverlast ondervindt van [appellant] . 
         
         
       
       
         3.2.23. 
         
           Op 21 december 2023 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoners van 
           
            [ander huisnummer] , de bovenburen van [appellant] . Zij schrijven: 
           
             “het begon toen hij jaren geleden met  zijn pups. Die hij niet goed verzorgde. Dat binnen de 
           
           
             poep tegen de muren zit. Toen zouden we rookgaskanaal vernieuwe. Wat door hem 3 keer 
           
           
             niet door is gegaan omdat het daar zo stonk. De laatste keer hebben ze dat met gasmaskers 
           
           
             moeten doen. En als hij in de lift staat ga je over je nek. En nu het probleem dat al onze 
           
           
             woningen echt stinken waarvan je over je nek gaat komt omhoog via afzuigers. Dus we w.c. 
           
           
             douche koelkast komt de stank omhoog. Nou komt hij 1 a 2 keer per week naar huis om zijn 
           
           
             honden de (...) gooit hij op de gronden weinig water. Wal ik gehoord heb hij woont 
           
           
             tegenwoordig veel bij zijn ouders.” 
           
         
         
       
       
         3.2.24. 
         
           Op 27 december 2023 ontvangt Trudo een anonieme melding, waarin wordt . aangegeven dat het erop lijkt dat [appellant] niet in het gehuurde zijn hoofdverblijfheefi maar 
           enkel naar het gehuurde komt om zijn honden te voeren. 
         
         
       
       
         3.2.25. 
         
           Op 2 januari 2024 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer 
           72: 
           
             Datum/Tijd en Frequentie van Overlast: 
           
           
             Sinds mijn intrek in het appartement ervaar ik dagelijks stank- en geluidsoverlast. In het 
           
           
             begin heb ik lang verbouwd aan mijn appartement waardoor ik zelf niet altijd aanwezig 
           
           
             was. Vandaar dat ik voorheen minder actief gecommuniceerd heb over deze problemen 
           
           
             Deze situatie is echter niet langer houdbaar en tast mijn woongenot en gezondheid ernstig 
           
           
             aan. 
           
           
             Type en Ernst van de Overlast 
             : 
           
           
             De heer [appellant] veroorzaakt extreme stankoverlast door zijn onhygiënische 
           
           
             leefomstandigheden. Hij houdt waarvan ik het heb gezien minimaal drie honden in zijn 
           
           
             appartement die hun ontlasting binnenshuis doen. Deze honden worden nooit uitgelaten en 
           
           
             de heer [appellant] verblijft hoofdzakelijk bij zijn ouders, waardoor hij slechts sporadisch 
           
           
             langskomt om voor de dieren te zorgen. De stank van de uitwerpselen is ondraaglijk en 
           
           
             dringt mijn woning binnen via de standleiding en hei afzuigsysteem. Ondanks mijn pogingen 
           
           
             om de geur met diverse middelen te nciskeren en mijn appartement te isoleren met 
           
           
             Purschuim en kit, blijft de stank aanhouden. Ook het aanschaffen van een zwaardere 
           
           
             afzuiging mocht helaas niet baten. 
           
           
             (...) 
           
           
             Verdenking van Dierenmishandeling: 
           
           
             De situatie in het appartement van de heer [appellant] roept ernstige zorgen op over 
           
           
             dierenmishandeling. De honden worden niet uitgelaten, leven in hun eigen vuil, en lijken 
           
           
             verwaarloosd te zijn, wat duidt op een schending van hun welzijn. (...)“ 
           
         
         
       
       
         3.2.26. 
         
           Bij brief van 3 januari 2024 heeft Trudo [appellant] nogmaals gesommeerd om iedere 
           vorm van overlast te staken en gestaakt te houden. Trudo heeft voorts een huisbezoek met 
           inspectie van de woning aangekondigd voor 9 januari 2024. 
         
         
       
       
         3.2.27. 
         
           Op 4 januari 2024 ontvangt Trudo een overlastmelding van de bewoner van nummer 
           104: 
           
             “Hierbij willen wij u op de hoogte stellen van de onacceptabele leefomstandigheden die wij 
           
           
             ervaren als directe omwonenden van [huisnummer] binnen het complex. Al ruim drie 
           
           
             jaar ondervinden wij ernstige overlast, voornamelijk veroorzaakt door nalatigheid in het 
           
           
             beheer van het pand en gebrek aan adequate maatregelen. 
           
           
             De hygiënische situatie in en rondom de woning is onmenselijk sinds er illegale puppy 
           
           
             nesten waren in 2020. De penetrante stank, vooral verergerd bij warm weer en bij het 
           
           
             gebruik van de kachel bij koud weer, dringt via alle mogelijke openingen onze woning 
           
           
             binnen. Wanneer de bewoner van [huisnummer] zijn ramen opent, wordt ons balkon 
           
           
             onbruikbaar en is het onmogelijk om met open raam te slapen. De aanhoudende stank is 
           
           
             ronduit ondraaglijk. 
           
           
             Na herhaaldelijke confrontaties hebben we vastgesteld dat de ontlasting van de honden 
           
           
             onopgeruimd door de gehele woning ligt, waardoor het pand een regelrechte zwijnenstal is 
           
           
             geworden. Ondanks talloze meldingen, zowel mondeling als via de overlasttool op de 
           
           
             Trudo- website, heeft dii geen verandering teweeggebracht. (.,)“ 
           
         
         
       
       
         3.2.28. 
         
           Op 7 januari 2024 ontvangt Trudo een melding van de bewoner van [nog een ander huisnummer] : 
           
             “Ernst van de overlast is stank. Zo erg dat hij af en toe niet meer te houden is. Ik heb overal 
           
           
             geur waxine’s staan, en zelfs gaat het hier doorheen! Hij heeft 10 of 11 honden (puppy’s) 
           
           
             gehad die allemaal binnen deden, en nu nog 2 honden die binnendoen, de geur is gewoon nu 
           
           
             in de vloer (beton) zeil, wanden gaan zitten dat iedereen boven hem er last van heeft. Dit 
           
           
             duurt nu +/- 2 jaar en ik ben er klaar mee, kan echt niet meer. Wat gaan jullie hier zsm aan 
           
           
             doen? Ik heb he gekocht en niet dat hei straks overal blijft hangen die vieze geur + niet goed 
           
           
             voor de gezondheid.” 
           
         
         
       
       
         3.2.29. 
         
           Op 9 januari 2024 zijn twee medewerkers van Trudo naar het gehuurde gegaan. 
           Deze medewerkers hebben zich bedreigd gevoeld door [appellant] . De medewerkers hebben het 
           volgende verklaard: 
           
             (.,.) Bij aankomst op het parkeerterrein voor de woning, zag ik dhr. [appellant] in een 
           
           
             geparkeerde auto zitten en zwaaide naar hem. Nadat wij hem passeerden gaf hij flink gas 
           
           
             waardoor hij zeer kort, toeterend, achter ons aanreed, Even dacht ik dat hij tegen ons aan 
           
           
             zou rijden. 
           
           
             Wij parkeerden onze auto in een parkeervak en stapten uit. Ook dhr. [appellant] stapte uit en 
           
           
             liep direct op mijn collega af terwijl hij zich dreigend uitte: ‘jij kent mijn achterfamilie niet. 
           
           
             zij weten je te vinden’ of iets in die trant. Hij stond daarbij op ongeveer een halve meter 
           
           
             afstand van haar. Toen ik hem; aansprak op de bedreiging liep hij naar zijn auto om daar 
           
           
             een telefoon uit te pakken en foto’s van ons en onze auto te maken. Daarna riep hij nog iets 
           
           
             in de trant van: ‘als dit niet stopt, kom je er wel achter’. Daarna stapte hij in zijn auto en 
           
           
             reed hij met hoge snelheid weg.” 
           
           
             en 
           
           
             “(...) Bij aankomst bij de gloriantstraat stond beklaagde zoals het leek ons op te wachten in 
           
           
             zijn auto. Op het moment dat wij voorbij reden kwam hij agressief al toeterend achter ons 
           
           
             rijden, ik dacht dat hij ons van achteren zou aanrijden. Ik parkeerde de auto en beklaagde 
           
           
             stopte ook. Ongeveer tegelijkertijd stapte wij de auto uit. Beklaagde kwam direct 
           
           
             intimiderend op mij aflopen en schreeuwde iets in de trant van dat hij zijn familie op mij af 
           
           
             zou sturen. Hij kwam dichtbij mij staan, hier voelde ik me enorm bedreigd door. Chantal 
           
           
             sprak hem aan op de dreigementen, hij liep terug naar zijn auto. Pakte zijn telefoon en ging 
           
           
             foto’s maken van ons en de auto. Riep hierbij dat ik er wel achter zou komen wat er zou 
           
           
             gebeuren en dat ze mij wel zouden weten te vinden. Hierna stapte hij de auto weer in en 
           
           
             reed snel weg.” 
           
         
         
       
       
         3.2.30. 
         Bij brief van 12 januari 2024 heeft de advocaat van Trudo een brief verstuurd aan [appellant] , waarin hij nogmaals is gewezen op diens tekortkomingen, en in de gelegenheid is gesteld om vrijwillig in te stemmen met opzegging van de huurovereenkomst. 
         
       
       
         3.2.31. 
         
           Bij e-mailbericht van 14 januari 2024 heeft [appellant] gereageerd naar de advocaat van 
           Trudo. Hij schrijft dat hij zich niet kan vinden in de beschuldigingen en hij geeft aan dat hij 
           contact met Trudo zal opnemen om met hen om tafel te gaan. 
         
         
       
       
         3.2.32. 
         
           Bij e-mailbericht van 15 januari 2024 heeft de advocaat van Trudo gereageerd op 
           het bericht van [appellant] . Hij schrijft dat Trudo geen reden of aanleiding ziet nog met [appellant] 
           in gesprek te treden. Hij geeft aan dat indien [appellant] niet zelf de huurovereenkomst opzegt, 
           hij van Trudo opdracht heeft om een procedure bij de rechtbank te starten. [appellant] heeft 
           diezelfde dag gereageerd op dit e-rnailbericht. Uit zijn reactie is af te leiden dat hij niet over 
           zal gaan tot vrijwillige huuropzegging. 
         
         
       
       
         3.2.33. 
         
           Op 31 januari 2024 is Trudo gebeld door de bestuurder van de VvE, die aangaf dat 
           bij [huisnummer A] een lekkage was afkomstig van [huisnummer] , zijnde het adres van het 
           gehuurde. Trudo heeft een onderhoudsservice gebeld met de vraag om met spoed te 
           bekijken waar de lekkage zit. Een medewerker van Trudo en een medewerker van de 
           onderhoudsservice zijn direct naar het gehuurde gegaan. De onderhoudsmedewerker kon 
           niet direct aan de slag. Diezelfde avond is een ploeg gekomen, (in ieder geval) om meubels 
           en inboedel te verplaatsen. 
         
         
       
       
         3.2.34. 
         
           De onderhoudsservice is ook op 1 februari 2024 langsgekomen om de lekkage te 
           achterhalen; zij hebben aangegeven dat er een afvoer van de rookgaskanalen verstopt zat. 
           Op de vloer in de hal, voor de ruimte met de rookgaskanalen, is een vochtplek zichtbaar en 
           het vocht is in verschillende muren opgenomen. 
         
         
       
       
         3.3.1. 
         In de onderhavige procedure vordert Trudo kort gezegd en voor zover in hoger beroep relevant veroordeling van [appellant] om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden. 
         
         
           3.3.2.Aan deze vordering heeft Trudo, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.  [appellant] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de 
           huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden c.q. handelt in strijd met 
           artikel 7:213 BW, doordat hij: 
         
         
           
             structurele overlast, bestaande uit geluidsoverlast en stankoverlast, heeft veroorzaakt en nog veroorzaakt richting omwonenden; 
           
           
             het gehuurde stelselmatig niet goed onderhoudt zoals een goed huurder betaamt en 
           
         
                     vervuilt, hetgeen een gevaar voor de gezondheid van [appellant] zelf en de             woonomgeving oplevert; 
         - medewerkers in dienst van Trudo heeft bedreigd en/of geïntimideerd; 
         -           ( iedere vorm van) hulpverlening weigert en/of onmogelijk heeft gemaakt en/of zich 
                     onbegeleidbaar opstelt. 
         
       
       
         3.3.3. 
         
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.4. 
         
           In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen binnen 14 dagen na betekening van dat vonnis en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van Trudo en de wettelijke rente daarover. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
           De kantonrechter heeft daartoe onder meer het volgende overwogen: Het is in hoge mate aannemelijk geworden dat de stankoverlast in en rondom het gehuurde wordt veroorzaakt doordat de urine van de honden van [appellant] in de vloer is getrokken. Naast de overlast is gebleken van een bedreiging van twee medewerkers van Trudo door [appellant] op 9 januari 2024. Aldus is [appellant] op ernstige wijze tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent, aldus de kantonrechter dat met redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Van Trudo kan niet worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. 
         
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep - de appeldagvaarding is op 28 maart 2024 aan Trudo betekend -  7 grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot veroordeling van Trudo om per ommegaande, indien [appellant] al is ontruimd, hem toegang te verlenen tot het gehuurde of vervangende woonruimte ofwel Trudo te verbieden de ontruiming door te zetten, onder verbeurte van dwangsommen.  
       
     
     
       3.5. 
       Trudo heeft het vonnis ten uitvoer gelegd. Op 8 april 2024 heeft de eindinspectie en sleuteloverdracht plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.6. 
       Trudo heeft verweer gevoerd in hoger beroep. De inhoud daarvan komt voor zover relevant hierna aan de orde. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Met de grieven I tot en met III voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van stankoverlast als gevolg van urine en uitwerpselen van de honden. [appellant] betoogt dat de stankoverlast veroorzaakt is door een lekkage als gevolg van een verstopt rookgaskanaal. 
         Met grief IV komt [appellant] op tegen de overweging van de kantonrechter dat hij niet open staat voor begeleiding en hulp. 
         Grief V is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] twee medewerkers van Trudo heeft bedreigd. 
         Met de grieven VI en VII komt [appellant] op tegen de slotoverwegingen van de kantonrechter dat [appellant] op ernstige wijze is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat van Trudo niet gevergd kan worden de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. 
       
       
       
         3.8.. Het hof stelt voorop dat [appellant] uit de aard van de vorderingen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening.  
       
       
       
         3.9.. Tegen het door de kantonrechter gehanteerde beoordelingskader, weergegeven onder 4.1. in het bestreden vonnis, zijn terecht geen grieven aangevoerd. Dat betekent dat een ontruiming bij wijze van onmiddellijke voorziening slechts kan worden uitgesproken indien de door Trudo gestelde tekortkomingen van zodanige aard en ernst zijn dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en dat het zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. 
       
       
       
         
           Aard en oorzaak van de stankoverlast ? 
         
       
       
         3.9.1. 
         
           Het hof is van oordeel dat op grond van de hiervoor vastgestelde feiten, waarnemingen en aangehaalde verklaringen voorshands met voldoende zekerheid vaststaat dat vanaf medio 2021 tot en met de datum van de ontruiming sprake is geweest van ernstige stankoverlast en vervuiling van het gehuurde als gevolg van urine en uitwerpselen van de in het gehuurde verblijvende honden en puppy’s.  
           Het hof deelt daarbij de overwegingen van de kantonrechter zoals weergegeven onder 4.3. en 4.4. in diens vonnis en neemt die overwegingen hier over en maakt ze tot de zijne. Ze luiden als volgt: 4.3. Volgens Trudo is het gehuurde ernstig vervuild doordat [appellant] honden en pups 
           
             houdt in de woning. Dat [appellant] honden houdt in het gehuurde, is niet in geschil. Er zijn veel 
           
           
             overlastmeldingen van omwonenden die spreken over honden, ondraaglijke stankoverlast en 
           
           
             uitwerpselen. [appellant] trekt de betrouwbaarheid van de meldingen van omwonenden in 
           
           
             twijfel; volgens hem heeft geen van de omwonenden zijn woning bezocht. Dat is misschien 
           
           
             juist, maar dat impliceert niet dat de omwonenden geen stankoverlast zouden kunnen ervaren. De omwonenden spreken onder meer over een urinelucht en dat ruikt anders dan 
           
           
             vocht als gevolg van een lekkage. Naast de verklaringen van omwonenden zijn er ook 
           
           
             verklaringen van mensen die wel in de woning zijn geweest, namelijk medewerkers van 
           
           
             Trudo, de VvE-manager en onderhoudsmonteurs. Zo schrijft [medewerker A] van Trudo 
           
           
             op 20 oktober 2021: ‘Wij hebben op diverse plekken (resten van) hondenuitwerpselen 
           
           
             aangetroffen, met name in de woonkamer. Op 23 december 2021 schrijft [de woonconsulent] 
           
           
             van Trudo: ‘Naar mijn mening is er inderdaad nog steeds sprake van geuroverlast. 
           
           
             Vermoedelijk komt dit doordat de urine van uw honden in de laminaatvloer (en ondervloer) 
           
           
             van uw woning is getrokken’ De VvE-manager schrijft op 11 oktober 2023: ‘Ook ik (...) ben 
           
           
             2 keer in het appartement geweest. En ik kan best goed tegen een dierenluchtje. Ik heb zelf 
           
           
             altijd 2 katten gehad. Maar ook ik kon het na 3 minuten niet meer uithouden. (...) De urine 
           
           
             en ontlastingslucht van de honden zit waarschijnlijk diep in de muren en vooral de vloer 
           
           
             getrokken.’ 
           
           
             De installateur van de rookgaskanalen verklaart op 26 oktober 2023 dat hij eind 
           
           
             2022 in de woning was, en dat toen ‘De woning zou zijn schoongemaakt maar zelfs de 
           
           
             huismeester die ter plaatse was zei dat het nog erger was dan daarvoor extreme vieze 
           
           
             lucht (schijt/pis van dieren) waardoor je niet eens kan ademhalen in de woning.’ 
           
           
             Deze personen zijn allemaal in de woning geweest en verklaren dat de stankoverlast te 
           
           
             maken had met de aanwezigheid van de honden in het gehuurde. Dat die honden in de 
           
           
             woning verbleven staat vast. Meerdere omwonenden verklaren ook dat ze [appellant] slechts 
           
           
             sporadisch zien bij het gehuurde en dat de honden niet (vaak) uitgelaten worden. [appellant] 
           
           
             heeft zelf tijdens een huisbezoek op 20 oktober 2021 verklaard dat hij de honden minimaal 
           
           
             lx per dag uitlaat. Tijdens een gesprek op 12 september 2023 heeft hij echter aangegeven 
           
           
             dat hij de honden overdag niet uitlaat, omdat dat niet haalbaar is voor hem, maar dat hij de 
           
           
             honden ‘s nachts uitlaat. [appellant] stelt dat de honden zindelijk zijn, maar het is niet reëel 
           
           
             ervan uit te gaan dat de verschillende honden, waaronder de pups, allemaal in staat zijn hun 
           
           
             ontlasting gedurende de dag op te houden totdat zij in de nacht worden uitgelaten. Het is 
           
           
             aannemelijk dat, indien zij niet of weinig uitgelaten worden, zij hun behoefte in de woning 
           
           
             doen. Daar komt bij dat vanaf juli 2021 diverse huisbezoeken hebben plaatsgevonden en dat 
           
           
             diverse afspraken met [appellant] zijn gemaakt om de overlast te verminderen. Trudo heeft 
           
           
             steevast de gemaakte afspraken per brief aan [appellant] bevestigd en in die bevestiging is met 
           
           
             enige regelmaat benoemd dat sprake was van vervuiling en hondenuitwerpselen in het 
           
           
             gehuurde. [appellant] heeft dat nooit eerder betwist. 
             
           
         
       
     
     
       4.4. 
       
         
           Nadat in oktober 2021 is geconstateerd dat het gehuurde was vervuild en er 
         
         
           hondenuitwerpselen waren aangetroffen, is in december 2021 met [appellant] afgesproken dat 
         
         
           zijn woning door een schoonmaakbedrijf zal worden gereinigd. Uit de brief van Trudo van 
         
         
           23 december 2021 blijkt dat er zelfs na die schoonmaak nog sprake was van geuroverlast, zo 
         
         
           is door [de woonconsulent] van Trudo (verder te noemen: [de woonconsulent] ) en de schoonmakers 
         
         
           geconstateerd. Uit diezelfde brief blijkt, dat Trudo vermoedt dat de stankoverlast (onder 
         
         
           meer) wordt veroorzaakt doordat de urine van de honden in de vloer van het gehuurde is 
         
         
           getrokken. 
         
         
           
            [appellant] heeft aangevoerd dat hij in september 2023 heeft gemeld dat hij het vermoeden heeft 
         
         
           dat de stank wordt veroorzaakt door de vloer van het gehuurde. Dit vermoeden van [appellant] 
         
         
           kan juist zijn, maar zijn conclusie dat de lekkage daarvan de oorzaak is, niet. Op basis van 
         
         
           alle voormelde verklaringen en waarnemingen is in hoge mate aannemelijk geworden dat de 
         
         
           stankoverlast wordt veroorzaakt doordat de urine van de honden in de vloer is getrokken, 
         
         
           zoals Trudo in december 2021 al aangaf. 
         
       
       
       
         3.9.2. 
         
           
            [appellant] voert met grief II nog aan dat, anders dan de kantonrechter overweegt, geen van de omwonenden spreekt van urinelucht. Dat is feitelijk onjuist.  
           Het dossier bevat schriftelijke verklaringen van bewoners van respectievelijk nummer 72, hiervoor weergegeven onder 3.2.25 (productie 23 bij inleidende dagvaarding), 104 (productie 25 bij inleidende dagvaarding) en 136, (productie 26 bij inleidende dagvaarding) die in niet mis te verstane bewoordingen melding maken van ondraaglijke stank als gevolg van uitwerpselen van honden en puppy’s  in de woning van [appellant] die ook hun woningen binnendringt. Voor zover [appellant] betwist dat deze meldingen op waarheid berusten, merkt het hof op dat de overige verklaringen van personen die wél in de woning zijn geweest en dezelfde ernstige stankoverlast hebben ervaren bijdragen aan de geloofwaardigheid van de meldingen van de omwonenden. Het hof heeft op grond van die verklaringen en waarnemingen geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van de omwonenden over de ondervonden stankoverlast. 
           Ook de verklaring van de aannemer belast met de herstelwerkzaamheden na de ontruiming draagt bij aan de overtuiging van het hof dat sprake is geweest van ernstige stankoverlast als gevolg van urine en uitwerpselen van de honden in de woning van [appellant] . Zo schrijft de aannemer belast met werkzaamheden na de ontruiming van het gehuurde het volgende:  “Gehele woning is zwaar vervuild, G Cleaning heeft inmiddels een paar pogingen gedaan om de stank onder controle te krijgen. 
           
             Dit is alleen nog niet gelukt, wel minder geworden, waardoor we tot de volgende 
           
           
             werkzaamheden moeten komen: 
           
         
         
           1. Cementdekvloer uithakken, bijna gehele woning 
         
         
           2. Betonvloer laten reinigen 
         
         
           3. Nieuwe cementdekvloer aanbrengen 
         
         
           4. Alle wanden laten isolerend laten texen 
         
         
           5. Wanden in de woonkamer zijn bekleed met houten wand panelen, deze wil ik indien 
         
         
           
             mogelijk laten zitten. Anders moeten deze verwijderd worden, stucwerk herstellen en 
           
           
             ook texen. 
           
           
             Een ruwe schatting qua kosten: €15.000/€20.000.” 
           
         
         
       
       
         3.9.3. 
         
           Verder voert [appellant] aan dat de verklaringen van Meulendijks en [de woonconsulent] dateren uit 2021 toen [appellant] nog puppy’s had. De andere twee verklaringen van de VvE-manager en de rookgaskanaal-installateur dateren van 2023 toen de werkzaamheden aan het rookgaskanaal plaatsvonden, aldus [appellant] . Voor zover [appellant] daarmee betoogt dat de stankoverlast na 2021 te wijten is aan de lekkage bij het rookgaskanaal overweegt het hof het volgende.  
           Ter zitting is zijdens [appellant] erkend dat [appellant] ook na 2021 nieuwe puppy’s heeft gehad in de woning. Verder blijkt uit de door de kantonrechter aangehaalde verklaringen van de VvE-manager en installateur van het rookgaskanaal dat zij uitdrukkelijk melding maken van heftige urine- en ontlastingsstank en niet van stank als gevolg van vocht/schimmelvorming, 
           Al met al heeft het hof net als de kantonrechter geen reden om te twijfelen aan het feit dat sprake is geweest van langdurige, ernstige stankoverlast als gevolg van urine en hondenuitwerpselen in de woning en ook voor omwonenden alsmede ernstige verwaarlozing van de woning. In het licht van al het aangedragen bewijs door Stichting Trudo is het verweer van [appellant] dat de stankoverlast het gevolg is van een lekkage in verband met verstopping van het rookgaskanaal onvoldoende onderbouwd. Het hof passeert dit verweer. 
           Deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst acht het hof overigens zodanig ernstig dat deze op zichzelf de ontruiming rechtvaardigt. 
           Dit betekent dat de grieven I tot en met III falen. 
         
         
       
     
     
       3.10. 
       
         Grief IV is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] kennelijk geen gebruik heeft gemaakt van aangeboden hulp. 
         
          [appellant] voert aan dat Stichting Trudo niet heeft onderbouwd dat [appellant] hulpverlening zou weigeren. Er is aldus [appellant] geen bewijs dat hij hulpverlening zou weigeren. 
         De grief kan niet slagen omdat zij niet gericht is tegen een dragende overweging van de beslissing en dus niet kan leiden tot een andere beslissing. Overigens heeft [appellant] tegenover de stelling van Trudo dat de GGzE, WijEindhoven, Bemoeizorg en Stichting Present zijn ingeschakeld onvoldoende uiteengezet waarom er geen verdere stappen zijn gezet door hem om van die hulp gebruik te maken.. 
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Grief V is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat genoegzaam is gebleken van een recente bedreiging van twee medewerkers van Stichting Trudo door [appellant] . 
         Het hof stelt voorop dat de ernstige stankoverlast en verwaarlozing van de woning op zichzelf voldoende grond zijn voor toewijzing van de door Stichting Trudo gevorderde ontruiming. In zoverre behoeft grief V geen afzonderlijke behandeling. Het hof overweegt daarnaast het volgende: 
         Vaststaat dat Trudo een woninginspectie zou uitvoeren op 9 januari 2024. De betreffende medewerkers hebben elk over de bedreiging op die dag een schriftelijke verklaringen afgelegd, hiervoor weergegeven onder 3.2.29. Het zijn gedetailleerde verklaringen. Daartegenover staat de ontkenning van de bedreiging door [appellant] . Het hof heeft weinig reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de inhoud van de schriftelijke verklaringen van de medewerkers van Trudo, te meer omdat [appellant] kennelijk weigerde om mee te werken aan de aangekondigde woninginspectie op diezelfde dag. Het hof acht daarom aannemelijk dat de door de medewerkers geschetste versie van de gebeurtenis juist is. De grief slaagt niet, omdat ook indien de bedreiging niet zou hebben plaatsgevonden, dit niet leidt tot een andere beslissing. 
       
       
       
         3.12.. De grieven VI en VII zijn deels een herhaling van hetgeen in de eerdere grieven aan de orde is gesteld en hebben geen zelfstandige betekenis. Zij hoeven niet verder beoordeeld te worden.  
         Ter zitting heeft [appellant] nog aandacht gevraagd voor diens persoonlijke omstandigheden. Hij heeft verteld dat de opvang waarin hij nu is gehuisvest hem belemmert om een of meer honden te houden, dat hij inmiddels gehuwd is met een Filipijnse vrouw en dat hij nu niet in staat is om haar naar Nederland te laten komen, omdat hij geen vaste woonplaats heeft. Voorts geeft hij aan dat hij het leven niet meer ziet zitten als hij niet terug kan naar zijn huurwoning. Zijdens Trudo is vermeld dat in de huidige opvang beoordeeld wordt welke vorm van (begeleid) wonen passend en verantwoord is voor [appellant] .  
         Het hof stelt het volgende voorop. Het mede door art. 8 EVRM beschermde woonrecht brengt mee dat het belang van [appellant] bij (behoud) van zijn woning sterk meeweegt. De door hem veroorzaakte overlast en de verwaarlozing en aantasting van de woning zoals hiervoor beschreven en beoordeeld zijn echter van dermate aard en ernst dat van Trudo niet gevergd kan worden dat [appellant] in de woning blijft. 
       
       
     
     
       3.13. 
       De slotsom is dat het hof het bestreden kort-gedingvonnis zal bekrachtigen.  
       
     
     
       3.14. 
       
         Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van Trudo in het hoger beroep veroordelen. 
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Trudo zullen vastgesteld worden op: 
       
       
         
           Griffierecht			€   798,-- 
         
         
           Salaris advocaat		€ 2.428,-- (2 punt(en) x tarief II) 
         
         
           Nakosten			 €   178,-  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         
       
       Totaal				€ 3.404,-- 
       
     
     
       3.15. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis van 11 maart 2024; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het hoger beroep ad € 3.404,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
     
     
     
       verklaart de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, F.M.T. Quaadvliet en  H.F.P. van Gastel  en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 november 2024. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer