ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2021:6323

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2021:6323 Rechtbank Amsterdam , 05-11-2021 / 9063729 CV  EXPL 21-3583

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-11-05

Zaaknummer: 9063729 CV  EXPL 21-3583

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2021:6323

---

Huur bedrijfsruimte (hotel). Corona. Huurprijsaanpassing? Onvoorziene omstandigheden (art 6:258 BW). Tussen partijen gemaakte afspraken. Aanspraak huurprijsvermindering bepaald adhv formule Hof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9063729  CV EXPL 21-3585 
       vonnis van:  5 november 2021 
       fno.:  560 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Swissôtel Amsterdam B.V. 
     
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie 
       nader te noemen: Swissôtel 
       gemachtigde: mr. B.E.P. Klootwijk 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dam Square B.V. 
     
       gevestigd te Amsterdam 
       gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen: Dam Square 
       gemachtigde: mr. E.C.A. Brand 
     
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: 
       - dagvaarding van19 februari 2021, met producties; - antwoord met producties; - instructievonnis; - dagbepaling mondelinge behandeling. 
     
     
     
       Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Dam Square verzocht om de zaak meervoudig te behandelen. Dat verzoek is afgewezen. 
     
     
     
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 september 2021. Voor Swissôtel is de gemachtigde verschenen, alsmede mr. D.A.W. van Dijk. Voor Dam Square is namens de beheerder [naam] verschenen, vergezeld door mr. T.H.G. Steenmetser als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis nader bepaald op vandaag. 
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
   
   
     In conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 
     
     
       1.1. 
       Swissôtel huurt sinds 1997 van (thans) Dam Square een bedrijfsruimte aan het Damrak en de Nieuwendijk in Amsterdam. Het gehuurde is in artikel 1.1 van de huurovereenkomst omschreven als: “[e]en gedeelte van de percelen met aan- en toebehoren staande en gelegen te (…), een en ander zoals aangegeven op de (…) tekeningen en omschrijving van het gehuurde, zoals opgenomen in de (…) rapportage (…).” 
       
     
     
       1.2. 
       Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als “first class business hotel” met bijbehorende restauratieve voorzieningen. Swissôtel exploiteert in het gehuurde een hotel met 114 kamers. Onderdeel van de bedrijfsruimte is een restaurant dat Swissôtel met toestemming van Dam Square onderverhuurt aan haar zustervennootschap Azure F&B Services B.V. (hierna: Azure F&B). De huurprijs van het restaurant bedraagt € 18.665,00 exclusief btw per maand. 
       
     
     
       1.3. 
       De geldende huurovereenkomst loopt tot en met 29 februari 2032. De huidige huurprijs bedraagt € 87.481,00 (exclusief btw) per maand. De huur moet per kwartaal worden voldaan. In verband met de coronacrisis hebben partijen afgesproken dat Swissôtel de huur per maand mag voldoen. 
       
     
     
       1.4. 
       Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen (ROZ model 1994) van toepassing.  
       
     
     
       1.5. 
       In artikel 2.6.1 van de Algemene Bepalingen is geregeld dat de huurder verplicht is te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde is bestemd, vereiste vergunningen en/of ontheffingen. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige verder actie tegen verhuurder. 
       
     
     
       1.6. 
       In verband met de coronacrisis is het restaurant op last van de overheid gesloten geweest van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020. Vanwege wegvallende omzet heeft Swissôtel ook het hotel gesloten gehouden van 25 maart 2020 tot en met 31 mei 2020. Op 14 oktober 2020 is het restaurant op last van de overheid opnieuw gesloten. Op 15 december 2020 zijn ook de voor de hotelgasten bestemde eet- en drinkgelegenheden in het hotel op last van de overheid gesloten. Deze maatregelen zijn van kracht gebleven tot 5 juni 2021. 
       
     
     
       1.7. 
       Partijen hebben met elkaar overlegd over een regeling om de nadelige financiële gevolgen van de coronacrisis voor Swissôtel te verlichten. In dat kader heeft Swissôtel een aantal voorstellen gedaan, onder meer bij brief van haar advocaat van 12 oktober 2020, waarin zij voorstelt de huurbetaling met 50% op te schorten en wel met terugwerkende kracht vanaf maart 2020. Dam Square heeft een aantal tegenvoorstellen gedaan. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt. 
       
     
   
   
     Vordering en verweer 
     
   
   
     In conventie 
     
     
       2. Swissôtel vordert, kort samengevat en zakelijk weergegeven, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
     
     
       2.1. 
       primair voor recht te verklaren dat er sprake is van een gebrek en dat Swissôtel recht heeft op huurprijsvermindering, subsidiair te verklaren voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan de huurovereenkomst tijdelijk dient te worden gewijzigd en meer subsidiair te verklaren voor recht dat in de onderhavige situatie, meer subsidiair te verklaren voor recht dat de coronacrisis een onverkort beroep van Dam Square op volledige betaling van de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; 
     
     
       2.2. 
       primair (als er sprake is van een gebrek) en subsidiair (op grond van onvoorziene omstandigheden) en meer subsidiair (op grond van de redelijkheid en billijkheid) over de periode dat er aan de zijde van Swissôtel sprake is van een vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek dan wel over de periode dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid dan wel over de periode dat een onverkort beroep op betaling van de huur onaanvaardbaar is, de huurprijs te verminderen met een aan de vermindering van het huurgenot evenredig bedrag, zijnde 100% van de huurprijs, dan wel een in redelijkheid te bepalen percentage of subsidiair de huurovereenkomst te wijzigen op basis van het share the pain principe, conform de formule huurprijs x % winstdaling ten opzichte van dezelfde periode in 2019 x 50%, althans conform de formule huurprijs x % omzetdaling ten opzichte van dezelfde periode in 2019 x 50%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, dan wel de huurbetalingsverplichting in de huurovereenkomst in goede justitie neerwaarts aan te passen zodat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt hersteld; 
     
     
       2.3. 
       primair, subsidiair en meer subsidiair, Dam Square te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, een in goede justitie te bepalen termijn, na het vonnis, indien Dam Square deze kosten niet daarvoor heeft voldaan, alsmede Dam Square te veroordelen in de nakosten.  
       3. Aan deze vordering legt Swissôtel ten grondslag, kort samengevat, dat de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen een gebrek aan het gehuurde opleveren, op grond waarvan de huurprijs in de huurovereenkomst moet worden verminderd. Voorts is sprake van onvoorziene omstandigheden waardoor de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven. Ook de redelijkheid en billijkheid staat aan ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst in de weg. 
       4. Dam Square voert verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde zal komen.  
       
     
   
   
     In voorwaardelijke reconventie 
     
     5. Dam Square vordert, als de vorderingen van Swissôtel worden toegewezen, kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van het bedrag dat Swissôtel na het vonnis van 21 januari 2021 te weinig aan Dam Square heeft betaald, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis. 
     
     6. Swissôtel voert verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde zal komen. 
   
   
     Beoordeling 
     
   
   
     in conventie 
     
   
   
     Wijziging van de huurovereenkomst?  
     7. De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of de huurprijs die op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst thans geldt moet worden aangepast vanwege een gebrek, onvoorziene omstandigheden of op grond van de redelijkheid en billijkheid en zo ja, tot welk bedrag. 
     
     8. Dam Square betwist dat de (maatregelen in verband met) de coronacrisis een gebrek opleveren. Het antwoord op de vraag of van een gebrek sprake is, kan echter in het midden blijven. Ter toelichting dient het volgende. 
     
     9. Partijen zijn het erover eens dat de coronapandemie en de als gevolg daarvan getroffen overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden zijn als bedoeld in artikel 6:258 BW. De coronacrisis heeft wereldwijd tot vergaand overheidsingrijpen geleid en heeft langdurige verstrekkende (internationale) gevolgen. De maatregelen zijn er steeds op gericht geweest om het verplaatsen van mensen tot het minimum te beperken en zo verspreiding van het virus te voorkomen. In eerdere uitspraken is ook aangenomen dat (maatregelen in verband met) de coronapandemie onvoorziene omstandigheden zijn. 
     
     10. In artikel 6:258 BW is dwingendrechtelijk bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of wanneer de exploitatie door de overheidsmaatregelen indirect is beperkt, waardoor de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans zijn geraakt. 
     
     11. Dam Square heeft onder verwijzing naar lid 2 van artikel 6:258 BW aangevoerd dat de onvoorziene omstandigheden krachtens de in het verkeer geldende opvattingen, voor rekening komen van Swissôtel. Dam Square heeft gewezen op het arrest Amicitia (HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB8098) en heeft betoogd dat op grond van dat arrest tegenvallende bezoekersaantallen naar verkeersopvattingen voor rekening van de huurder komen. 
     
     12. De kantonrechter volgt Dam Square hierin niet. Het antwoord op de vraag voor wiens rekening een tegenvallende bezoekersstroom komt is blijkens het arrest, zoals ook Swissôtel heeft betoogd, (mede) afhankelijk van de oorzaak die tot de verminderde bezoekersaantallen heeft geleid. In het Amicitia-arrest was de ligging van het gehuurde daar debet aan. De maatregelen die de overheid heeft ingesteld om contacten tussen personen zoveel mogelijk te vermijden ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus en een daardoor verminderde bezoekersstroom zijn daarmee niet te vergelijken. Uit het Amicitia-arrest kan dan ook in zijn algemeenheid niet worden afgeleid dat iedere tegenvallende bezoekersstroom voor rekening van de huurder komt.  
     
     13. Dam Square heeft onder verwijzing naar de artikelen 1.1 en 1.2 in de huurovereenkomst in combinatie met artikel 2.1, 2.2 en 2.6.1. van de algemene bepalingen bepleit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte en de huurder alle verantwoordelijkheid draagt en de risico’s dat de huurder het gehuurde kan en mag gebruiken conform de bestemming. Daarmee is het risico van het al dan niet exploiteren van het gehuurde als hotel contractueel bij de huurder gelegd, aldus Dam Square. 
     
     14. Dat betoog slaagt niet. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was er nog geen sprake van de coronapandemie. Uit niets blijkt dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst en specifiek deze bepalingen een pandemie als de onderhavige, die niet alleen Nederland maar ook de rest van de wereld zwaar heeft getroffen, voor ogen hebben gehad. Partijen zijn het er overigens ook over eens dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is. Om deze reden al kan niet worden geoordeeld dat het risico van het niet kunnen exploiteren van het gehuurde door de coronapandemie contractueel volledig bij huurder ligt. 
     
     15. De kantonrechter is van oordeel dat de coronacrisis naar verkeersopvattingen niet (volledig) voor risico van de huurder komt en vormt daarmee geen omstandigheid die aan de huurder kan worden toegerekend. Het beroep van Dam Square op het bepaalde in artikel 6:258 lid 2 BW is dan ook tevergeefs. 
     
     16. Het is aan Swissôtel om omzetcijfers te verschaffen die zodanig zijn, dat toepassing van artikel 6:258 BW op zijn plaats is. Bijzondere omstandigheden die ertoe zouden moeten leiden dat toepassing van artikel 6:258 BW niet op zijn plaats is, moeten worden gesteld door Dam Square.  
     
     
     
       
         Formule berekening huurkorting 
       
     
     
     17. Als Swissôtel voldoende heeft onderbouwd dat toepassing van artikel 6:258 BW op zijn plaats is en er geen sprake is van bijzondere omstandigheden die daartegen in de weg staan, zal de huurprijsvermindering in beginsel worden vastgesteld volgens de 50%-formule. In die formule wordt de verminderde huurprijs bepaald aan de hand van het procentuele omzetverlies over de periode waarin de maatregelen van de overheid golden ten opzichte van dezelfde periode in het jaar 2019. In de berekening worden geen winstcijfers betrokken, zoals Swissôtel heeft bepleit. Winstcijfers zijn immers van vele factoren afhankelijk, ook factoren die niet samenhangen met de (gevolgen van de) pandemie, terwijl de onvoorziene omstandigheid is gelegen in het niet of beperkt kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van de vanwege de pandemie genomen maatregelen. De (beperking in) exploitatie van het gehuurde komt het best tot uiting in omzetcijfers. Voorts wordt rekening gehouden met de ontvangen tegemoetkomingen van de overheid, die zijn gerelateerd aan het gehuurde (TVL en TOGS), voor zover deze zijn toegekend over een periode dat huurprijsaanpassing mogelijk is (zie hierna punt 21 ev). De formule waarmee de huurprijsvermindering wordt bepaalt luidt: huurkorting = (werkelijke vaste lasten – aanspraak TVL) x % huurdeel van Vaste Lasten x % omzetdaling x 50% (zie hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Deze wijze van berekening van de huurkorting wordt inmiddels ook onderschreven door de Procureur-Generaal van de Hoge Raad in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PG:2021:902). De kantonrechter sluit zich aldus aan bij de lijn die het hof in voornoemd arrest heeft uitgezet. De kantonrechter realiseert zich dat bedoelde uitspraak en conclusie zijn gewezen na het houden van de mondelinge behandeling. De kantonrechter ziet daarin geen aanleiding om partijen hierover eerst nog te laten uitlaten nu het debat tussen partijen ten aan van de wijze waarop huurkorting zou moeten worden berekend reeds in volle omvang heeft plaats gevonden. Damsquare heeft in haar processtukken uitvoerig bepleit dat de tot voor kort toegepaste “Amsterdamse methode” aanpassing behoeft ten aanzien de verwerking van de TVL in 50%-formule. Swissôtel heeft daarop kunnen reageren. 
     
     
       
         Toepassing artikel 6:258 BW? 
       
     
     
     18. Swissôtel heeft gesteld dat zij zeer afhankelijk is van buitenlands toerisme en het is algemeen bekend dat de toeristenstroom vanaf maart 2020 nagenoeg is opgedroogd. Door alle maatregelen, ook internationaal, zijn de reisbewegingen naar en binnen Nederland tot het uiterste beperkt. Uit de gegevens die Swissôtel in het geding heeft gebracht, wordt dit ondersteund en is voldoende duidelijk geworden dat zij zodanig in haar exploitatiemogelijkheden is geraakt, dat in beginsel toepassing van artikel 6:258 BW op zijn plaats is. Dam Square heeft gewezen op bijzondere omstandigheden en bepleit dat van toepassing zou moeten worden afgezien, althans bijzondere omstandigheden benoemd die bij de toepassing van artikel 6:258 BW moeten worden betrokken. Daarover wordt het volgende overwogen. 
     
     19. Volgens Dam Square is er in de eerste plaats geen reden om artikel 6:258 BW toe te passen omdat Swissôtel onderdeel is van een vermogende hotelgroep en vermogende familie. Die enkele omstandigheid, indien juist, is daartoe echter niet voldoende. Het gaat er immers om of de vermogenspositie van Dam Square zoveel slechter is als die van Swissôtel, dat die omstandigheid bij de toepassing van artikel 6:258 BW moet worden meegewogen. Dam Square heeft dat echter niet gesteld, noch is dit anderszins gebleken. Dit betoog faalt daarom. 
     
     20. In de tweede plaats heeft Dam Square betoogd dat er sprake is van een lage huurprijs, die onder de marktwaarde ligt en dat die omstandigheid moet worden betrokken bij de vraag of er reden is om de huurovereenkomst aan te passen. De kantonrechter is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat sprake is van  huurprijs die lager ligt dan de markthuur - voor zover al juist, Swissôtel heeft dat betwist - op zichzelf onvoldoende reden is om in de gegeven omstandigheden niet tot huurprijsaanpassing over te gaan. Er kunnen allerlei redenen ten grondslag liggen aan de huurprijs zoals partijen die zijn overeengekomen. Swissôtel heeft er in dit verband op gewezen dat Dam Square het hotel heeft gekocht middels een sale-and lease back constructie, waarbij onderhandeld is over de koop- en huurprijs. Voldoende is gebleken dat de huidige huurprijs tot stand is gekomen na onderhandelingen tussen twee volwaardig zakelijke partijen. Slechts indien sprake is van een extreem lage huur door andere omstandigheden dan corona (bijvoorbeeld een forse verlaging van de huurprijs door onderhoudsgebreken) kan dat van invloed zijn op  de toepassing van artikel 6:258 BW. Er zijn geen aanknopingspunten om aan te nemen dat een dergelijke situatie zich voordoet. Gelet op het voorgaande leidt het betoog over de lage huurprijs niet tot het beoogde resultaat.  
     
     
       
         Periode waarover de huurovereenkomst eventueel gewijzigd kan worden 
       
     
     
     21. De volgende vraag die moet worden beantwoord is over welke periode een aanpassing van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW is aangewezen. Swissôtel heeft betoogd dat de huurovereenkomst per 15 maart 2020 moet worden gewijzigd. Dam Square heeft bepleit dat een eventuele aanpassing van de huurovereenkomst pas kan ingaan op 12 oktober 2020, omdat partijen in maart 2020 een regeling hebben getroffen en Swissôtel Dam Square pas op 12 oktober 2020 heeft aangeschreven om tot aanpassing van de huurprijs te komen.   
     
     22. Op dit punt wordt het volgende overwogen. Op zichzelf verzet de wet zich er niet tegen dat een huurovereenkomst met terugwerkende kracht wordt aangepast. Maar bij de vraag vanaf welk moment aanpassing van de huurovereenkomst zou moeten plaatsvinden, moet de afspraak die partijen bij het begin van de coronapandemie in Nederland in maart 2020 hebben gemaakt, inhoudende dat de huur per maand mag worden betaald, worden betrokken. Huurprijsaanpassing was geen onderdeel van die afspraak en Swissôtel heeft daarop geen aanspraak gemaakt. Ook in daarop volgende correspondentie op 5 augustus 2020 (reactie van Dam Square op een brief van Swissôtel) en 22 september 2020 (reactie van Swissôtel op de e-mail van 5 augustus 2020, productie 27 bij conclusie van antwoord) is niet te lezen dat Swissôtel een beroep op huurprijsvermindering heeft gedaan. Pas in een brief van 12 oktober 2020 (productie 27 bij conclusie van antwoord) van de gemachtigde van Swissôtel aan Dam Square heeft Swissôtel een specifiek beroep op aanpassing van de huur gedaan. Onder deze omstandigheden kan eventuele aanpassing van de huurprijs eerst plaatsvinden per 1 november 2020. 
     
     
     
       
         Bepalen aanpassen van de huur / huurkorting 
       
     
     
     23. Thans zal aan de hand van de in punt 15. bedoelde formule worden beoordeeld of en zo ja tot welk bedrag Swissôtel met ingang van 1 november 2020 aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Hieronder wordt nader uiteengezet hoe de verschillende posten waarover partijen van mening verschillen, daarin worden betrokken. 
     
     
       
         Onderhuur 
       
     
     
     24. Partijen verschillen van mening over wijze waarop de onderhuurprijs voor het restaurant in de berekening moet worden betrokken. Azure F&B heeft vanaf maart 2020 geen huur aan Swissôtel betaald. Volgens Swissôtel waren er ernstige belemmeringen om het restaurant te exploiteren en heeft Azure F&B daarom de huur niet betaald. Swissôtel heeft de stelling van Dam Square dat Swissôtel ermee heeft ingestemd dat Azure F&B de huurpenningen voor het restaurant niet betaalt, niet weersproken en Swissôtel heeft evenmin gesteld dat en zo ja welke afspraken zij daarover met Azure F&B heeft gemaakt. 
     
     25. De kantonrechter is van oordeel dat het niet betalen van de huur door Azure F&B niet zonder meer voor rekening van Dam Square moet komen. De (gemiste) onderhuur behoort te worden opgeteld bij de omzet van Swissôtel. Weliswaar kan in geval van onderhuur ook het principe van verdeling van de pijn worden toegepast, maar Swissôtel heeft niet aannemelijk gemaakt dat een volledige kwijtschelding van de onderhuur in dit geval redelijk is en dat ook Dam Square in die pijn moet delen. Dit geldt temeer omdat Azure F&B wel een tegemoetkoming in de vaste lasten heeft ontvangen zo is door Swissôtel verklaard. Swissôtel heeft geen informatie verschaft over de omzetten en door de overheid ontvangen subsidies door Azure F&B. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding om minder dan 100%  van de huurprijs die Azure F&B aan Swissôtel verschuldigd was, op te tellen bij de omzet van Swissôtel. Dam Square heeft nog betoogd dat de onderhuur in mindering moet strekken op de vaste lasten, maar dat betoog wordt niet gevolgd. Uit de jaarstukken blijkt immers dat de onderhuurinkomsten deel uitmaken van de omzet. Daarom wordt de volledige onderhuurprijs bij de omzet opgeteld. 
     
     26. Bij het bepalen van de huurkorting wordt uitgegaan van de cijfers die door Swissôtel in het geding zijn gebracht. Die cijfers zijn ter zitting toegelicht en gebaseerd op een door een accountant opgestelde jaarrekening. De kantonrechter heeft geen reden om aan de juistheid van die cijfers te twijfelen. De cijfers zijn ook tot uitgangspunt genomen door de accountant die Dam Square heeft geraadpleegd in verband met de bepaling van de huurkorting. De kantonrechter zal daarom ook van die cijfers uitgaan. 
     
     
       
         Huurkorting maanden november en december 2020 
       
     
     
     27. Op grond van de niet weersproken cijfers in de overgelegde stukken en de stellingen van partijen wordt van de volgende bedragen uitgegaan: 
     
     
       november 2020: omzet 2020: € 22.307 + € 18.665 = €40.972  (omzet 2019: € 572.564) omzetverlies: 92,8% 
     
     
     
       december 2020: omzet 2020: € 15.296 + € 18.665 = €33.961 (omzet 2019: € 523.929) omzetverlies: 93,5% 
     
     
     
       november en december 2020: TVL: € 30.000 per maand Totale vaste lasten:  € 141.107 per maand 
     
     
     
     28. Op basis van de hiervoor vermelde gegevens wordt de huurkorting en de nieuwe huurprijs als volgt vastgesteld: 
     
       
         
       
     
     
     
       De huurkorting in november 2020 wordt vastgesteld op afgerond € 31.977 en de nieuwe huurprijs op € 55.504,00. De huurkorting over december 2020 wordt vastgesteld op           € 32.209 en de nieuwe huurprijs op afgerond € 55.272,00. 
       
         
         Huurkorting vanaf januari 2021? 
         
       
     
     29. Dam Square heeft gesteld dat de tegemoetkoming in de vaste lasten die Swissôtel heeft ontvangen in 2021 hoger is dan de vaste lasten van Swissôtel in 2021. Dit heeft Swissôtel niet bestreden en volgt ook uit de overgelegde stukken. Daarom is er geen aanleiding om de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden aan te passen met ingang van 1 januari 2021. 
     
     
       
         Overige grondslagen en proceskosten. 
         
       
     
     
       30. De overige grondslagen die Swissôtel naar voren heeft gebracht leiden niet tot een ander oordeel. 
       30. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
     
     
   
   
     In (voorwaardelijke) reconventie 
     
     32. Omdat de huurovereenkomst gedeeltelijk wordt gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld vervuld. De vordering zal daarom worden behandeld. 
     
     33. Aan de gevorderde ontbinding en ontruiming is ten grondslag gelegd dat als de huurovereenkomst wordt gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden, er redelijke gronden zijn om tot ontbinding over te gaan. Dam Square heeft een belang bij beëindiging van de huurovereenkomst, omdat zij het pand dan kan verhuren voor de marktwaarde, die vele malen hoger ligt dan de huurprijs die Swissôtel betaalt, aldus Dam Square.  
     
     34. Een wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden is geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden. De bepaling strekt er juist toe om in bijzondere gevallen de huurrelatie (tijdelijk) te wijzigen, waarbij de belangen van de verhuurder ook worden betrokken. Voor zover Dam Square heeft betoogd dat als er wordt geoordeeld dat sprake is van onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst in zijn geheel moet worden ontbonden dan is de vordering evenmin toewijsbaar. In conventie is immers al op grond van de omstandigheden van het geval bepaald op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd wordt. 
     
     35. Dam Square heeft gesteld dat zij heeft geconstateerd dat Swissôtel over de periode 1 november 2020 tot en met 31 mei 2021 te weinig huur heeft betaald en dat zij daarom betaling vordert van hetgeen Swissôtel naar aanleiding van het oordeel van de kantonrechter in reconventie alsnog moet betalen. De vordering wordt daarom zo begrepen, dat betaling wordt gevorderd van hetgeen over voormelde periode te weinig is betaald. In conventie is bepaald op welke wijze de huurovereenkomst wordt gewijzigd. Partijen kunnen daaruit afleiden wat de betalingsverplichting van Swissôtel is. Mocht Swissôtel te weinig hebben betaald, dan dient zij alsnog tot betaling van het verschuldigde over te gaan. Hieruit vloeit voort dat de vordering toewijsbaar is als hierna te melden.  
     
     36. De proceskosten worden gecompenseerd.     
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
       
         
         In conventie 
       
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd in die zin, dat de huur over de maanden november en december 2020 wordt aangepast als onder II. bepaald; 
       
       
     
     
       bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Swissôtel en Dam Square in die zin wordt gewijzigd, dat de huur over de maand november 2020 € 55.504,00 en de huur over de maand december 2020 € 55.272,00 bedraagt; 
     
     
       compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
       
         
           In (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       veroordeelt Swissôtel tot betaling aan Dam Square van al hetgeen zij over de periode 1 november 2020 – 31 mei 2021 te weinig aan huur heeft betaald; 
       
     
     
       compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
       
         
           In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar  
         uitgesproken op 5 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.