ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:1259

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:1259 Gerechtshof Amsterdam , 31-03-2015 / 200.156.461-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-03-31

Zaaknummer: 200.156.461-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:1259

---

Huur woonruimte; in gebruik geven aan derde zonder toestemming verhuurder; verboden onderhuur; laten uitoefenen van prostitutie in gehuurde; ontruiming in kort geding toegewezen.

________________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM                                                    
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II                                                       
     
     
     
       zaaknummer                                                 : 200.156.461/01                                                                                 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/213798 / KG ZA 14-225  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 maart 2015 (bij vervroeging)  
       
     
     
     
       inzake   
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant sub 1], 
     
       2.  [appellant sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats],  
       appellanten, 
       advocaat: mr. J. Ruijs te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting  
       
         STICHTING PARTEON , 
       gevestigd te Wormerveer,                  
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] (appellanten afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellant sub 2]) en Parteon genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 18 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 25 augustus 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen hen als gedaagden en Parteon als eiseres (hierna: het vonnis).  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:  
     
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en de vordering van Parteon alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Parteon heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, inclusief  de nakosten.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
       2.1 
       De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende. 
       
       
         2.1.1 
         
           Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en verhuurt in dat kader de woning op het adres [adres] te [plaats] 
           (hierna: de woning). 
         
         
       
       
         2.1.2 
         
           Parteon heeft de woning per 31 augustus 2011 verhuurd aan [appellant sub 1]. Partijen hebben hiertoe een huurovereenkomst ondertekend. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Parteon van toepassing verklaard. Deze voorwaarden houden - voor zover hier van belang - het volgende in: 
           “ Artikel 6 
           6.1 
           Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door de verhuurder aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn van die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd. (…) 
           6.5 
           Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de overeengekomen bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 
           6.7 
           Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het 
           gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 
           6.10 
           Het is huurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren. 
           (…) ” 
         
         
       
       
         2.1.3 
         In december 2012 heeft [appellant sub 1] aan Parteon toestemming gevraagd om de tenaamstelling van het huurcontract te wijzigen teneinde zijn broer [appellant sub 2] in de woning te laten wonen. Parteon heeft hiervoor geen schriftelijke toestemming gegeven. 
         
       
       
         2.1.4 
         Medio maart 2013 heeft Parteon een melding ontvangen waarin is gezegd dat [appellant sub 1] niet meer in de woning zou wonen. Hij zou bij zijn vriendin in de Verenigde Staten verblijven. Volgens de melder woonden er andere mensen in de woning. 
         
       
       
         2.1.5 
         Bij brief van 14 november2013 heeft [X], consulent Sociaal Beheer bij Parteon aan [appellant sub 1] geschreven dat medewerkers van Parteon de door [appellant sub 1] gehuurde woning in het afgelopen jaar meerdere malen hebben bezocht omdat zij onrechtmatige bewoning vermoedden. Parteon schrijft voorts dat daarbij onomstotelijk is komen vast te staan dat [appellant sub 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dat hij de woning heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Daarom sommeert Parteon [appellant sub 1] (onder meer) om  
         
         
           binnen tien dagen de huur van de woning op te zeggen, nu [appellant sub 1] in strijd met het verbod heeft onderverhuurd, dan wel de woning in gebruik heeft gegeven aan derden. [appellant sub 1] heeft niet aan deze sommatie voldaan. 
         
         
       
       
         2.1.6 
         Bij brief van 29 april 2014 heeft de advocaat van Parteon [appellant sub 1] nogmaals gesommeerd de woning binnen 14 dagen te ontruimen. [appellant sub 1] heeft niet aan deze sommatie voldaan. 
         
       
       
         2.1.7 
         
           Bij brief van 3 juni 2014 heeft de afdeling Gebruikstoezicht van de gemeente Zaanstad aan [appellanten] - voor zover hier van belang - het volgende geschreven: 
           “ Op donderdag 27 februari 2014 heeft het prostitutieteam van politie eenheid Noord-Holland een controle uitgevoerd bij het [adres] te [plaats]. Tijdens de controle is gebleken dat er een seksinrichting wordt geëxploiteerd zonder daartoe strekkende vergunning. Blijkens onze gegevens bent u bewoner van het pand aan het [adres] te [plaats]. 
           
             Constateringen 
           
           Deze controle vond plaats naar aanleiding van een advertentie op de website Kinky.nl. Daar adverteerde een dame, genaamd Blondie, die haar diensten aanbood op het [adres] te [plaats]. Het prostitutieteam heeft vervolgens telefonisch een afspraak gemaakt met deze dame en is ter plaatse gegaan. Zij troffen daar en dame aan die zich identificeerde als [Z]. 
           Desgevraagd verklaarde zij aan het prostitutieteam onder meer dat: 
         
         - zij verbleef op het adres [adres] te [plaats]. 
         - zij € 300,-- per maand betaalde voor de huur en het eten. 
         - zij samen met haar vriend de kamer bewoond. 
         (…) 
         - zij sedert 3 maanden in de prostitutie zit. 
         - zij dit 3 a 4 dagen per week doet. 
         - zij voor een half uur € 90,- vraagt en voor een heel uur € 150,- 
         - zij adverteert op Kinky.nl en Sexjobs.nl 
         - haar vriend haar profiel heeft bedacht en gemaakt. 
         
           (…) 
           Gelet op het voorgaande is er in het door u bewoonde pand sprake van een seksinrichting. 
           
             Wetgeving 
           
           Wij willen u er op wijzen dat het exploiteren van een seksinrichting of escortbureau zonder daartoe strekkende vergunning een overtreding is van artikel 3:4 van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Zaanstad (hierna: APV). U bent niet in het bezit van een vergunning. 
           (…)” 
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling  
     
       3.1 
       Bij het bestreden vonnis heeft de  voorzieningenrechter de vordering van Parteon  toegewezen en [appellanten] – kort gezegd en uitvoerbaar bij voorraad – veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, met veroordeling in de proceskosten. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat gelet op de aard en de ernst van de tekortkomingen aan de zijde van [appellant sub 1], bestaande in – samengevat – het zonder schriftelijke toestemming van Parteon aan derden in gebruik geven of onderverhuren van de woning en het daarin laten uitoefenen van prostitutie, met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl niet is gebleken van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat het persoonlijk belang van [appellant sub 1] om in de woning te blijven opweegt tegen het verhuurdersbelang van Parteon bij onverwijlde ontruiming.   
       
     
     
       3.2 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Hoewel [appellanten] stellen dat het hoger beroep zich tevens richt tegen de veroordeling tot betaling van achterstallige huur, hebben zij daartegen geen grief geformuleerd of anderszins hun bezwaren kenbaar gemaakt. Derhalve zal het vonnis op dit onderdeel in ieder geval in stand worden gelaten.     
       
     
     
       3.3 
       
         Grief 1  is gericht tegen rechtsoverweging 4.5 waarin de voorzieningenrechter overweegt dat kan worden vastgesteld dat [appellant sub 1] de woning (gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan [appellant sub 2]. [appellanten] betogen dat [appellant sub 2] als broer van [appellant sub 1] wel eens in de woning verbleef maar dat [appellant sub 1] de woning nooit aan [appellant sub 2] in gebruik heeft gegeven. Het enkele feit dat medewerkers van Parteon [appellant sub 2] wel eens in de woning hebben gezien, kan niet de conclusie dragen dat [appellant sub 2] in de woning woont en deze in gebruik heeft. 
       
       
         3.3.1 
         Hetgeen [appellanten] in hoger beroep hebben aangevoerd valt zonder nadere toelichting niet te rijmen met het standpunt dat zij in eerste aanleg hebben ingenomen, dat erop neer kwam dat zij erkenden dat [appellant sub 2] bij [appellant sub 1] inwoonde maar meenden dat Parteon daarvoor  – stilzwijgende –  toestemming had gegeven en voorts dat [appellant sub 1] zelf het gehuurde nooit metterwoon heeft verlaten. Het niet nader gemotiveerde betoog in hoger beroep dat [appellant sub 2] niet bij [appellant sub 1] inwoonde acht het hof ontoereikend. De grief faalt.   
         
       
     
     
       3.4 
       Met  grief 2  komen [appellanten] op tegen rechtsoverweging 4.6 waarin de voorzieningenrechter overweegt dat het aannemelijk is dat [appellant sub 1] de woning gedeeltelijk heeft onderverhuurd. De drie gedane betalingen door [Y] rechtvaardigen deze conclusie niet, temeer daar [Y] heeft verklaard zes maanden in de woning te hebben verbleven, terwijl er maar drie betalingen bekend zijn, aldus [appellanten] Voorts bestrijden [appellanten] de juistheid en authenticiteit van de door [Y] afgelegde verklaring. 
       
       
         3.4.1 
         Het hof stelt vast dat [appellanten] niet betwisten dat [Y] (tenminste) drie maal een bedrag van € 300,-- naar [appellant sub 1] heeft overgemaakt. Nu [appellanten] voor deze betalingen ook in beroep geen verklaring hebben gegeven en [Y] – naar Parteon stelt en [appellanten] niet betwisten  – op 10 mei 2013 en 5 juni 2013 tegenover  medewerkers van Parteon heeft verklaard dat hij een kamer in het gehuurde bewoont/bewoonde, acht het hof aannemelijk dat [appellant sub 1] de woning aan [Y] gedurende een aantal maanden heeft onderverhuurd. Het niet onderbouwde verweer van [appellanten] dat zij de juistheid en authenticiteit van de door [Y] afgelegde schriftelijke verklaring betwisten, brengt het hof niet tot een ander oordeel. De grief heeft geen succes. 
         
       
     
     
       3.5 
       In rechtsoverweging 4.7 overweegt de voorzieningenrechter dat Parteon aannemelijk heeft gemaakt dat in de woning prostitutie werd uitgeoefend. Hiertegen is  grief 3  gericht. Ter adstructie van die grief leggen [appellanten] een verklaring over van [Z], de persoon die door de politie in de woning is aangetroffen. Volgens [appellanten] blijkt uit deze verklaring dat [Z] tegen de politie heeft gelogen.  
       
       
         3.5.1 
         
           De in beroep overgelegde verklaring van [Z] van 24 augustus 2014 legt onvoldoende gewicht in de schaal om het hof anders te laten oordelen dan de voorzieningenrechter. [Z] verklaart immers (slechts) niet in de woning te  wonen  maar bij haar moeder, wat de mogelijkheid openlaat dat zij in de woning als prostituee heeft  
           
             gewerkt . Aldus  is deze verklaring niet in tegenspraak met hetgeen [Z] op 27 februari 2014 tegenover het prostitutieteam van de politie heeft verklaard (zie 2.1.7).   
         
       
     
     
       3.6 
       
         Grief 4  is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 4.8 dat niet is gebleken van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat het persoonlijk belang van [appellant sub 1] om in de woning te blijven opweegt tegen het verhuurdersbelang van Parteon. Volgens [appellanten] heeft [appellant sub 1] wel degelijk groot belang bij behoud van zijn woning; hij heeft een partner, een kind en een pasgeboren baby in de Verenigde Staten die hij voornemens is op korte termijn naar Nederland te laten komen via een procedure tot verblijf,  waarvoor een vereiste is dat de aanvrager beschikt over een eigen woning. 
       
       
         3.6.1 
         Het hof acht voornoemd door [appellant sub 1] aangevoerd belang onvoldoende onderbouwd om dit zwaarder te laten wegen dan het verhuurdersbelang van Parteon. [appellant sub 1] voert slechts aan dan dat hij  voornemens  is zijn gezin naar Nederland te laten komen, zonder op enigerlei wijze de noodzaak tot immigratie aannemelijk te maken. Daartegenover staat het belang van Parteon bij ontruiming, nu sociale huurwoningen als de onderhavige schaars zijn, de wachttijd voor woningzoekenden lang is en Parteon verplicht is deze sociale woningen evenredig te verdelen. De grief kan niet slagen.  
         
       
     
     
       3.7 
       Naast de hiervoor vermelde vier (genummerde) grieven hebben [appellanten] een grief gericht tegen het door de voorzieningenrechter aangenomen spoedeisend belang van Parteon (zie alinea’s 3 en 4 MvG). Volgens hen doet zich geen zodanig ernstige of acute situatie voor dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De door Parteon gestelde problemen spelen al sinds december 2012, aldus [appellanten]  
       
       
         3.7.1 
         Deze grief faalt eveneens. Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant sub 1] in meerderlei opzicht is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is daarom in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. Met hun betoog dat de problemen al sinds 2012 spelen, gaan [appellanten] eraan voorbij dat de uitoefening van prostitutie in de woning eerst in 2014 is geconstateerd. De voorzieningenrechter heeft de ontruiming derhalve terecht en op goede gronden toegewezen.  
         
       
     
     
       3.8 
       De slotsom is dat de grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Parteon begroot op € 704,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris en op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- in geval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en H.J. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2015.