ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2020:7154

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2020:7154 Rechtbank Amsterdam , 20-11-2020 / 8804308

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-11-20

Zaaknummer: 8804308

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:7154

---

geen opschorting verschaffing huurgenot mogelijk. Nu huurder in essentie is weggelopen voordat winkelruimte in gebruik is genomen geen tekortschieten verhuurder in verplichting om huurgenot en sleutel ter beschikking te stellen.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8804308  KK EXPL 20-645 
       vonnis van:  20 november 2020 
       func.:  743 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechterkort geding 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de besloten vennootschap CBRE DRET Custodian I B.V. 
     
       gevestigd te Schiphol 
       eiseres in conventie en gedaagde in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen: CBRE 
       gemachtigde: mr. M. van Schie 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. [gedaagde 1] 
     
       wonende te [woonplaats] 
       nader te noemen: [gedaagde 1] 
       gemachtigde: mr. R. Raddahi 
     
     2. de besloten vennootschap F&B Plein 40/45 B.V. 
     
       gevestigd te Den Haag 
       nader te noemen: F&B 
       gemachtigde: mr. R.Raddahi 
       gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie 
       gezamenlijk te noemen: F&B Plein 40/45 c.s.  
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       Bij dagvaarding van 13 oktober 2020 heeft CBRE een voorziening gevorderd. 
     
     
     
       Ter zitting van 6 november 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens CBRE is verschenen de heer [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, mede namens F&B, vergezeld door de gemachtigde. F&B Plein 40/45 c.s. heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Tevens is door F&B Plein 40/45 c.s. een voorwaardelijke reconventionele vordering ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Uitgangspunten 
     
     
       1. Als uitgangspunt geldt het volgende. 
     
     
       1.1. 
       In de zomer van 2019 hebben partijen een Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gesloten inzake de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] , gelegen in het winkelcentrum Plein ‘40-’45, voor de duur van 15 jaar. Deze huurovereenkomst is door CBRE en [gedaagde 1] ondertekend op 18 juli 2019 respectievelijk 9 augustus 2019. De aanvangshuurprijs bedraagt € 125.000,-- exclusief BTW per jaar.  
     
     
       1.2. 
       F&B Plein 40/45 c.s. is voornemens in het gehuurde een horecavestiging volgens de Mado-formule te exploiteren.  
     
     
       1.3. 
       Op 2 juli 2019 schrijft [gedaagde 1] aan makelaar [naam 2] in antwoord op de hem toegestuurde concept huurovereenkomst:  “Het is akkoord. […] Huurder wordt F&B plein 40/45 BV IO”.  
     
     
       1.4. 
       Op 19 juli 2019 stuurt [gedaagde 1] via Whatsapp aan [naam 2] een notariële akte inzake de oprichting van F&B. 
     
     
       1.5. 
       Als verhuurder is in de huurovereenkomst CBRE genoemd. Verder staat [gedaagde 1] als huurder genoemd en is verder opgenomen:  “Huurder is voornemens een besloten vennootschap op te richten, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [gedaagde 1] […] Tot de datum van oprichting van de besloten vennootschap is de heer [gedaagde 1] voor 100% aansprakelijk voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Deze besloten vennootschap dient maximaal binnen 3 maanden na de huuringangsdatum te zijn opgericht.  De exacte entiteit van huurder zal worden vastgelegd in een separate allonge, welke als onverbrekelijk geheel deel uit zal maken van deze huurovereenkomst.  
       
     
   
   
     Hierna te noemen: ‘huurder’”.  
     
       1.6. 
       In artikel 3.1. van de huurovereenkomst staat:  “Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 15 (vijftien) jaar ingaande op 1 september 2019 of zoveel eerder of later als de gemeente haar onherroepelijke goedkeuring heeft gegeven tot het voeren van een Mado concept […]. De datum van het verkrijgen van de onherroepelijke goedkeuring gemeente zal gelden als definitieve datum, zijnde ingangsdatum van het aangaan van de huurovereenkomst”. 
     
     
       1.7. 
       Artikel  14.14.1 van de huurovereenkomst luidt:  “Nadat verhuurder in het bezit is van deze getekende huurovereenkomst, ontvangst door verhuurder van de eerste volledige betalingsverplichting als bedoeld in artikel 4.9 en de bankgarantie krijgt huurder beschikking over het gehuurde.”  
     
     
       1.8. 
       Artikel 25.3 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst luidt als volgt:  “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. […]” 
     
     
       1.9. 
       Artikel 30.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst luidt als volgt:  “In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. […]”. 
     
     
       1.10. 
       F&B is op 22 juli 2019 opgericht.  
     
     
       1.11. 
       Op 1 oktober 2019 is door [naam 1] (commercieel manager bij CBRE) een brief gestuurd ter attentie van [gedaagde 1] waarin staat:  “Naar aanleiding van uw afspraak met de heer [naam 2] van makelaarskantoor KroesePaternotte van 20 september jl. brengen wij middels dit schrijven het volgende bij u onder de aandacht.  
       
       
         
           Conform artikel 3.1 van de vigerende huurovereenkomst tussen CBRE Dutch Retail Fund Management B.V. en u (de heer [gedaagde 1] ) is de definitieve ingangsdatum ongewijzigd vastgesteld op 1 september 2019 […] De huurvrije periode conform artikel 14.20 van de vigerende huurovereenkomst ziet dan ook toe op de periode september 2019 tot en met november 2019. 
         
       
       
       
         
           Besproken is tevens dat er in plaats van een bankgarantie een waarborgsom door u wordt gestort.” 
         
       
     
     
       1.12. 
       CBRE heeft op 23 september 2019 een factuur voor de waarborgsom en de facturen voor september en oktober 2019 ter zake de servicekosten en de promotiekosten door [naam 2] aan [gedaagde 1] laten sturen. In november 2019 is [gedaagde 1] gewezen op een betalingsachterstand van € 89.851,43 waarvoor ook betalingsherinneringen zijn verstuurd. 
     
     
       1.13. 
       Op 7 januari 2020 heeft [gedaagde 1] een bedrag van € 45.716,07 betaald.  
     
     
       1.14. 
       
        [gedaagde 1] is meerdere malen aangemaand tot betalingen van voornoemde facturen en de maandelijkse huurverplichtingen. Door F&B Plein 40/45 c.s. zijn geen verdere betalingen verricht.   
     
     
       1.15. 
       F&B Plein 40/45 c.s. heeft geen omgevingsvergunning of exploitatievergunning bij de gemeente aangevraagd. 
     
     
       1.16. 
       CBRE heeft het gehuurde niet opgeleverd.  
       
     
   
   
     Vordering in conventie 
     
     
       2. CBRE vordert, na vermindering van eis , dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
       I. 	de verplichting van CBRE om het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] , [naar de kantonrechter begrijpt: ter beschikking te stellen] aan [gedaagde 1] , althans F&B, opschort totdat de huurovereenkomst is geëindigd; 
     
     
       II. 	[gedaagde 1] , althans F&B veroordeelt om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van € 200.480,53 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; 
     
     
       III. 	[gedaagde 1] , althans F&B veroordeelt om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van € 4.200,- aan verbeurde contractuele boetes ten aanzien van het gehuurde, gerekend vanaf september 2019 tot en met de maand oktober 2020, te vermeerderen met een bedrag van  € 300,- per maand voor iedere separate huurbetaling per 1 november 2020 die [gedaagde 1] , althans F&B, op basis van de huurovereenkomst nog verschuldigd zal worden en die niet en/of niet tijdig en/of niet volledig is voldaan aan CBRE; 
     
     
       IV. 	[gedaagde 1] , althans F&B veroordeelt tot betaling van de huurpenningen ad €14.340,58 inclusief btw, voorschot servicekosten en de promotiekosten per maand, die steeds vanaf november 2020 verschuldigd worden per de eerste dag van de daarop volgende maand, zolang de huurovereenkomst voortduurt, indien en voor zover deze betalingsverplichting niet wordt voldaan door [gedaagde 1] , althans F&B met dien verstande dat voornoemd bedrag jaarlijks per september dient te worden geïndexeerd conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst; 
     
     
       V. 	[gedaagde 1] , althans F&B veroordeelt om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van €15.000,-- aan buitengerechtelijke werkzaamheden, en [gedaagde 1] , althans F&B veroordeelt om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan CBRE te voldoen de kosten van dit geding, na zeven dagen na het wijzen van het vonnis te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 100,-- en te vermeerderen met een bedrag van € 68,-- indien in deze te wijzen vonnis moet worden betekend, onder bepaling dat indien de voornoemde kosten niet binnen genoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is. 
       
       
         3. F&B Plein 40/45 c.s. verweert zich hiertegen.  
       
       
     
   
   
     Vordering in voorwaardelijke reconventie 
     
     4. F&B en, alleen in het geval dat [gedaagde 1] als (mede)huurder wordt aangemerkt, [gedaagde 1] , vordert, onder de voorwaarde dat F&B Plein 40/45 c.s. (een gedeelte van) de gevorderde huurachterstand verschuldigd is, bij wijze van voorlopige voorziening een huurprijsvermindering van 50% voor de maanden september 2019 tot en met december 2020, althans een in goede justitie te bepalen percentage en/of periode. 
     
     5. CBRE verweert zich hiertegen.  
     
   
   
     Beoordeling in conventie 
     
     6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van CBRE in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
     
     
       
         Spoedeisendheid 
       
     
     
     7. Door F&B Plein 40/45 c.s. wordt betwist dat sprake is van spoedeisendheid. De vraag of CBRE voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening  dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor toewijzing van een geldsom in kort geding is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Anders dan door F&B Plein 40/45 c.s. is aangevoerd acht de kantonrechter, zoals hieronder nader zal worden toegelicht, het bestaan van de vorderingen op F&B Plein 40/45 c.s. voldoende aannemelijk. Verder gaat het hier om een significante huurachterstand waarvan aangenomen moet worden dat dit aanzienlijke gevolgen heeft voor de verhuurder. Dat in het kader van een schikkingsonderhandeling door F&B Plein 40/45 c.s., onder bepaalde voorwaarden, is aangeboden een deel van het bedrag te betalen maakt dit niet anders. Dat sprake zou zijn van een risico van onmogelijkheid van terugbetaling is afgezet tegen de onweersproken stelling van CBRE dat zij solvabel is, onvoldoende onderbouwd.  
     
     
       
         Huurder 
       
     
     
     8. Partijen zijn verdeeld over de vraag wie als huurder kan worden aangemerkt.  
     
     9. CBRE stelt zich op het standpunt dat nu zij nooit is geïnformeerd over de oprichting van F&B en niet in een allonge is vastgelegd dat F&B de huurder is geworden, [gedaagde 1] nog steeds als huurder moet worden aangemerkt.  
     
     10. F&B Plein 40/45 c.s. verweert zich en voert aan dat uitsluitend F&B de huurder is. F&B is op 22 juli 2019 opgericht. Met makelaar [naam 2] , met wie F&B Plein 40/45 c.s. contact had inzake de huurovereenkomst, wordt al geruime tijd zaken gedaan en dat gebeurt in goed vertrouwen. [naam 2] is op 2 juli 2019 geïnformeerd over de oprichting en inschrijving van F&B. Daarmee is verhuurder op de hoogte gesteld. Op 19 juli 2019 is [naam 2] hierover verder geïnformeerd, aldus F&B Plein 40/45 c.s..  
     
     11. De kantonrechter overweegt dat door CBRE niet wordt betwist dat het de bedoeling van partijen was dat een besloten vennootschap uiteindelijk de huurder zou worden. Uit de tekst van de overeenkomst volgt ook uitdrukkelijk dat dit partijen voor ogen stond. F&B is opgericht binnen de daartoe gestelde termijn. Uit de overgelegde berichten van 2 en 19 juli 2020 moet voorshands worden aangenomen dat [naam 2] , die namens verhuurder in deze handelde, hierover is geïnformeerd. Dat geen allonge hiertoe is opgemaakt kan F&B Plein 40/45 c.s. niet worden tegengeworpen nu CBRE de partij is welke de overeenkomst heeft opgesteld en het er daarom voor moet worden gehouden dat zij verantwoordelijk is voor het opstellen van een aanvulling op deze huurovereenkomst. Nu voorshands uitsluitend F&B als huurder kan worden aangemerkt worden alle vorderingen jegens [gedaagde 1] afgewezen. 
     
     
       
         Ingangsdatum huurovereenkomst 
       
     
     
     12. Het volgende te bespreken geschilpunt betreft de ingangsdatum van de huurovereenkomst.  
     
     13. CBRE stelt onder verwijzing naar de brief van 1 oktober 2019 dat 1 september 2019 de overeengekomen ingangsdatum betreft.  
     
     14.  F&B stelt zich onder verwijzing naar artikel 3.1. van de huurovereenkomst op het standpunt dat de datum van het verkrijgen van de onherroepelijke goedkeuring van de gemeente tot het voeren van een Mado-concept heeft te gelden als ingangsdatum van de huurovereenkomst. De definitieve ingangsdatum is ook niet in een allonge vastgelegd. De brief van 1 oktober 2019 heeft F&B niet ontvangen, aldus F&B. 
     
     15. De kantonrechter overweegt dat door F&B niet, althans onvoldoende concreet, wordt betwist dat zij via [naam 2] met CBRE is overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 september 2019 aanvangt. De vraag of de brief van 1 oktober 2019 [gedaagde 1] heeft bereikt is hiertoe niet van doorslaggevend belang. Dat [gedaagde 1] niet van de brief op de hoogte was, althans kon zijn, omdat deze verstuurd is met een foute postcode kan overigens niet worden aangenomen. Ter terechtzitting is immers óók een e-mail getoond welke is verzonden vanuit CBRE en welke is gericht aan het door [gedaagde 1] gebruikte emailadres met daarbij deze brief als bijlage. Ook is door F&B in januari 2020 een betaling gedaan in het kader van de huurovereenkomst en is daarmee uitvoering gegeven aan de huurovereenkomst. Verder wordt F&B al geruime tijd aangemaand om onder meer facturen betreffende de maandelijkse huurpenningen te betalen. Door F&B zijn ook voorstellen gedaan met betrekking tot de betaling hiervan. Tot de zitting is daarbij nog nooit het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst niet is aangevangen. Voorshands moet het er daarom voor worden gehouden dat partijen op een nader moment overeen zijn gekomen dat de huurovereenkomst op 1 september 2019 in zou gaan.  
     
     
       
         De opschorting (vordering I) 
       
     
     
     16. Vordering I kan niet worden toegewezen. Dit wordt als volgt toegelicht. Het verschaffen van het huurgenot betreft een kernverplichting van de verhuurder die in beginsel niet kan worden opgeschort. De bijzondere aard van het huurrecht brengt mee dat het algemene opschortingsrecht (artikel 6:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) niet geldt voor de verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot. Deze bijzondere aard houdt verband met het stelsel van bepalingen dat de huurder van dergelijke zaken beschermt tegen beëindiging door de verhuurder, waaronder de bepaling dat dergelijke huurovereenkomsten (op een enkele hier niet relevante uitzondering na) alleen door de rechter kunnen worden ontbonden. Hiermee is in beginsel niet verenigbaar dat de verhuurder in geval van niet-nakoming door de huurder van zijn (betalings)verplichtingen onder de huurovereenkomst, wél zonder meer bevoegd zou zijn zijn eigen verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot op te schorten (zie ook gerechtshof Den Haag 9 oktober 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2638). Dat een opschorting in dit geval waar het gehuurde nog niet in gebruik is genomen vergelijkbaar is met een vordering tot ontruiming, zoals door CBRE is aangevoerd, kan niet worden aangenomen. Een ontruiming kan immers in kort geding worden uitgesproken vooruitlopend op een te verwachten beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter. Dit terwijl een opschorting een rechtsmaatregel betreft die ook ingezet wordt om nakoming af te dwingen en dus niet noodzakelijkerwijs opgevolgd hoeft te worden door beëindiging van de overeenkomst. 
     
     
       
         Huurpenningen (vordering II) 
       
     
     
     17. F&B verweert zich inzake de vordering tot betaling van huur op een opschortingsrecht. Daartoe stelt zij dat F&B nog niet de beschikking heeft gekregen over de winkelruimte. CBRE heeft daarmee niet voldaan aan haar verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen. Het beroep dat CBRE doet op artikel 14.14.1 van de huurovereenkomst en het feit dat F&B tekort is geschoten in een (tijdige) voldoening van de waarborgsom en de eerste betalingsverplichting, maken niet dat verhuurder mocht nalaten het gehuurde ter beschikking te stellen. CBRE is dus toerekenbaar tekort geschoten in haar verplichting de sleutel en daarmee het huurgenot te verschaffen. Hoewel opschorting op zichzelf niet leidt tot verval van de eigen verplichting van de schuldenaar is F&B in de gegeven situatie, waarin nakoming van de prestatie van de verhuurder voor de periode vanaf september 2019 tot en met oktober 2020 blijvend onmogelijk is, niet gehouden om alsnog de huur over deze periode te voldoen. Aldus F&B. 
     
     18. De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vast staat dat het pand niet in gebruik is genomen door F&B. Gesteld noch gebleken is dat F&B heeft verzocht om verschaffing van de sleutel. Van een daadwerkelijke ontzegging van het huurgenot door CBRE is dan ook niet gebleken. Onweersproken heeft CBRE gesteld dat contact met F&B niet goed mogelijk bleek. Verder is vast komen te staan dat F&B niet heeft voldaan aan haar betalingsverplichtingen inzake de waarborgsom en de eerste facturen. Evenmin zijn de opvolgende maandelijks huurbetalingen verricht en staat inmiddels vast dat er een betalingsachterstand bestaat van € 200.480,53. Verder heeft F&B geen omgevingsvergunning of exploitatievergunning aangevraagd waardoor momenteel geen mogelijkheid bestaat om de door haar gewenste Mado-formule uit te baten in het gehuurde. Onder deze bijzondere omstandigheden, waarbij F&B in essentie is weggelopen van de bedrijfsruimte en haar verplichtingen nog voordat zij de bedrijfsruimte in gebruik heeft genomen, en daarbij partijen overeengekomen zijn dat verhuurder pas na ontvangst van de eerste volledige betalingsverplichting en een waarborgsom de huurder de beschikking verschaft over het gehuurde (artikel 14.14.1 van de huurovereenkomst), kan niet worden aangenomen dat CBRE tekortschiet in haar verplichting om het huurgenot ter beschikking te stellen. Dit wordt niet anders als, zoals door F&B wordt aangevoerd, aangenomen wordt dat artikel 14.14.1 van de huurovereenkomst in algemene zin strijdig is met het uitgangspunt dat opschorting van het huurgenot door de verhuurder niet mogelijk is en dit artikel dus nietig of vernietigbaar is.    
     
     19. Uit het voorgaande volgt dat F&B niet gerechtigd is om de betaling van huur op te schorten. Ter terechtzitting is door F&B aangegeven dat wat betreft de omvang van de achterstand uitgegaan kan worden van de door CBRE (na vermindering van eis) gestelde achterstand in betalingen. Dit betekent dat vordering II voor toewijzing in aanmerking komt.  
     
     
       
         Contractuele boete (vordering III) 
       
     
     
     20. Door CBRE wordt onder verwijzing naar artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een contractuele boete van € 300,- gevorderd per maand dat F&B nalaat tijdig en volledig te betalen.  
     
     21. Dat het in dit verband gevorderde bedrag van € 4.200,- moet worden afgewezen of gematigd omdat dit tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat leidt, zoals door F&B wordt aangevoerd, kan niet worden aangenomen. Dat de coronacrisis van doorslaggevende betekenis is geweest in de keuze om vanaf het begin van de huurovereenkomst niet te voldoen aan betalingsverplichtingen is onvoldoende onderbouwd. De betalingsverplichtingen dateren uit eind 2019. Dit is voordat de gevolgen van de coronacrisis Nederland bereikte. Dat F&B op één lijn moet worden gesteld met de Mado-organisatie, althans moet worden beschouwd als een internationaal opererend bedrijf dat reeds toen de gevolgen van de coronacrisis voelde, kan voorshands niet worden aangenomen. Evenmin is voldoende onderbouwd dat de coronacrisis op een later moment betalingsonmacht ten gevolge heeft gehad. Nu verder aangenomen kan worden dat de boete zich passend verhoudt tot het bedrag van de werkelijk geleden schade ten gevolge van de te late betalingen wordt geen aanleiding gezien de boete af te wijzen of te matigen.  
     
     22. Het verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten slaagt ten dele. In het feit dat voorshands aangenomen moet worden dat de gemaakte incassowerkzaamheden zeer beperkt van aard zijn geweest en daarmee de gevorderde incassokosten buitenproportioneel van aard zijn, wordt aanleiding gezien de buitengerechtelijke incassokosten te matigen tot € 3.000,-. 
     
     
       
         Proceskosten  
       
     
     
     23. F&B wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden aan de zijde van CBRE begroot op € 1.559,38 (vastrecht € 996,-, kosten gemachtigde € 480,- en explootkosten € 83,38). De nakosten worden begroot op de hieronder genoemde wijze.  
     
   
   
     Beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie 
     
     24. F&B vordert een huurprijsvermindering van 50% omdat van F&B niet verwacht kan worden dat zij de huurbetalingsverplichting volledig nakomt gelet op de gevolgen van de coronacrisis voor ondernemers in horecagelegenheden. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW welke niet is verdisconteerd in de huurovereenkomst, dan wel als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, aldus F&B.  
     
     25. De kantonrechter overweegt dat aan de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke reconventie is ingesteld is voldaan. Verder wordt als volgt overwogen. F&B beschikt niet over een vergunning om het gehuurde te exploiteren omdat F&B om haar moverende redenen er voor heeft gekozen deze nooit aan te vragen. Verder is het gehuurde niet in gebruik genomen. Voorshands moet het er daarom voor worden gehouden dat F&B in de exploitatie van de beoogde horecagelegenheid niet wordt geraakt door de coronacrisis. F&B is immers nooit begonnen met de exploitatie hiervan en van een omzetverlaging ten gevolge van de coronacrisis is dan ook geen sprake. Van onvoorziene omstandigheden of een gebrek die een huurprijsvermindering rechtvaardigt is daarom tot op heden geen sprake. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.  
     
     26. F&B wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten welke worden begroot op € 480,- (kosten gemachtigde).  
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
   
   
     In conventie 
     
     
       wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1] af; 
     
     
       veroordeelt F&B om binnen zeven dagen na wijzen van dit vonnis aan CBRE een bedrag te betalen van € 200.480,53 inclusief btw; 
     
     
       veroordeelt F&B om binnen zeven dagen na wijzen van dit vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van € 4.200,- aan verbeurde contractuele boetes ten aanzien van het gehuurde, gerekend vanaf september 2019 tot en met de maand oktober 2020, te vermeerderen met een bedrag van € 300,- per maand voor iedere separate huurbetaling per 1 november 2020 die F&B, op basis van de huurovereenkomst nog verschuldigd zal worden en die niet en/of niet tijdig en/of niet volledig is voldaan aan CBRE; 
     
     
       III. 	veroordeelt F&B tot betaling van de huurpenningen ad € 14.340,58 inclusief btw, voorschot servicekosten en de promotiekosten per maand, die steeds vanaf november 2020 verschuldigd worden per de eerste dag van de daar op volgende maand, zolang de huurovereenkomst voortduurt, indien en voor zover deze betalingsverplichting niet wordt voldaan door F&B en met dien verstande dat voornoemd bedrag jaarlijks per september dient te worden geïndexeerd conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst; 
     
     
       IV. 	veroordeelt F&B om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van € 3.000,- aan buitengerechtelijke werkzaamheden,  
     
     
       V.	veroordeelt F&B in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van CBRE begroot op € € 1.559,38, te vermeerderen met de wettelijke rente in het geval deze kosten niet zijn betaald binnen acht dagen na het wijzen van dit vonnis; 
     
     
       VI. 	veroordeelt F&B in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat F&B niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente in het geval deze kosten niet zijn betaald acht dagen na het wijzen van dit vonnis; 
     
     
       
         VII.	verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
         VIIII. 	wijst af het anders of meer gevorderde.  
       
       
     
   
   
     In reconventie 
     
     
       IX. 	wijst de vorderingen af; 
     
     
       X.	veroordeelt F&B in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van CBRE begroot op € 480,-. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.