ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:5372

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:5372 Rechtbank Noord-Holland , 22-07-2020 / C/15/293785 / HA ZA 19-605

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-07-22

Zaaknummer: C/15/293785 / HA ZA 19-605

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:5372

---

Is een overeenkomst van opdracht aan een makelaar  in verband met de verkoop van vakantiewoningen tot stand gekomen? Geen overeenstemming over de courtage. De rechtbank stelt het redelijk loon vast.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/293785 / HA ZA 19-605 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 juli 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         CALLINGHE AAN- EN VERKOOP B.V. , 
       gevestigd te Callantsoog, 
       eiseres, 
       advocaat mr. M.M. Kroone te Alkmaar, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         DE WIELEN RECREATIE B.V. , 
       gevestigd te Sint Maarten, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. P.J.M. Ros te Schagen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Callinghe en De Wielen genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 16 september 2019 met de producties 1 t/m 22; 
         
         
           de conclusie van antwoord met de producties 1 t/m 11; 
         
         
           het tussenvonnis van 20 november 2019; 
         
         
           de producties 23 t/m 34F van Callinghe, toegezonden bij brief van 27 december 2019; 
         
         
           de akte vermeerdering eis van Callinghe van 14 januari 2020 met productie 35; 
         
         
           de antwoordakte van De Wielen van 21 januari 2020 met de producties 12 t/m 20; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 26 mei 2020, welke comparitie via ´Skype voor bedrijven´ heeft plaatsgevonden, en de daarin genoemde spreekaantekeningen van Callinghe; 
         
         
           de brief van De Wielen van 24 juni 2020 met aanvullingen op het proces-verbaal van comparitie; 
         
         
           het bericht van Callinghe van 25 juni 2020 met bezwaar tegen de brief van De Wielen van 24 juni 2020; 
         
         
           het bericht van De Wielen van 29 juni 2020 met een reactie op het bezwaar van De Wielen van 25 juni 2020.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De rechtbank merkt over de brief van De Wielen van 24 juni 2020 op dat van belang is dat in het proces-verbaal van comparitie wordt vastgelegd wat voor het verdere verloop van de procedure en voor de beoordeling door de rechter relevant is. De aanvullingen van De Wielen op het proces-verbaal zijn grotendeels herhaling van eerder ingenomen stellingen, en voor zover die een nadere toelichting of nieuwe standpunten omvatten zijn die naar het oordeel van de rechtbank niet relevant voor de beslissing. De rechtbank verbindt daarom geen gevolgen aan de aanvullingen van De Wielen, de opmerkingen van Callinghe daarop en vervolgens de reactie van De Wielen. 
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         Callinghe exploiteert een onderneming in Callantsoog, die zich bezig houdt met onder meer makelaarsactiviteiten in onroerend goed, waaronder met name vakantie- en recreatiewoningen. Ook houdt Callinghe zich bezig met beheer van vakantie- en recreatiewoningen en de bemiddeling van verhuur van dergelijke woningen. 
         Indirect enig bestuurder en meerderheidsaandeelhouder van Callinghe is [naam bestuurder 1] .  
       
       
     
     
       2.2. 
       De Wielen exploiteert een camping, tevens bungalowpark in Sint Maarten (gemeente Schagen). Enig bestuurder en aandeelhouder van De Wielen is [naam bestuurder 2] De Wielen laat sinds een aantal jaren vakantiewoningen bouwen op het gedeelte van haar terrein waarop toercaravans stonden. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij e-mail van 30 december 2015 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] onder meer het volgende: 
         “Onlangs hebben wij elkaar gesproken in de Foyer in Callantsoog mbt de bungalows zoals ze er nu staan op Bungalowpark De Wielen. 
         Ik ben bezig het toercaravangedeelte om te zetten naar bungalows (…). Ik geef je binnenkort de bouwtekeningen van de huidige huisjes (…).  
         Ook geef ik je hierbij het bestemmingsplan Recreatieterreinen Harenkarspel van 6 november 2012 (…). 
         Er kunnen ongeveer 25 huisjes komen. 
         De prijs voor dit gedeelte is € 950.000,00 KK.  (…) 
       
       
       
         Voorbehouden:  
       
       
         
           goedkeuring van de bank. 
         
         
           Onze onderhandelingen zijn steeds indicatief en geheel vrijblijvend, telkens onder voorbehoud van alle rechten, totdat de koopovereenkomst bij de notaris door partijen is ondertekend. Een partij bij deze overeenkomst is nimmer aansprakelijk voor kosten van de ander door het – onverwacht – afbreken van de onderhandelingen, wie dat ook doet. Van enige precontractuele aansprakelijkheid van een partij kan dus nooit sprake zijn. Anders gezegd, er kan alleen maar een geldige koopovereenkomst tussen ons ontstaan door het plaatsen van een handtekening van ons beiden onder de koopakte bij de notaris. Onderlinge correspondentie en andere communicatie over de koop maken dat niet anders. Het lijkt mij goed om dit voor beide partijen vooraf overeen te komen, zodat er geen misverstanden ontstaan.”  
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 4 januari 2016 scheef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] bij e-mail onder meer als volgt: 
         “Ik heb een bestemmingsplan voor je en bouwtekeningen van de woningen die er al staan. (…) 
         Ik ben bereid te kijken naar kavel verkoop per (aantal) kavels. (…) 
         Wat is volgens jou een gangbare vierkante meterprijs per m2 waarbij ik geen deel uit maak van de opbrengst per huisje? (…) 
         Ik verneem graag van je en daarna maar om tafel. (…)” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij e-mail van 1 februari 2017 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] onder meer het volgende: 
         “Ik weet niet of je, na ons gesprek, nog met [naam 1] heb gesproken! Je zou mij een voorstel doen over de makelaarsvergoeding en hoe het in de markt te zetten.  (…) 
         Wat kan jij betekenen ivm met verhuur van de woningen! Ook voor de bestaande 50 woningen. Volgens mij kunnen wij daar in samenwerken. (…)” 
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mail van 2 februari 2017 schreef [naam bestuurder 1] aan [naam bestuurder 2] onder meer het volgende: 
         “De makelaars vergoeding betreft € 1.500,- ex btw per woning en ik begreep dat die vergoeding door [voornaam 1] (bouwbedrijf) betaald wordt. 
         Tevens heeft de bouwer een bedrag voor acquisitie ingecalculeerd, vooralsnog begreep ik van [voornaam 1] dat eerst jullie afspraken gedefinieerd dienen te worden.  
         Zodra dat definitief is dan worden er presentaties gemaakt en gaan we eerst proberen vanaf tekening te verkopen. De mogelijkheid voor de bouw van een modelwoning is ook besproken.  
         (…) 
         M.b.t. de verhuur, daar willen we graag over spreken dus….. wanneer kom je? (…)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van 2 februari 2017 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] onder meer het volgende: 
       
       
         “Dank voor je mail. 
         De verhuur gaan we zeker bepreken. 
         Je geeft aan met [voornaam 1] gesproken te hebben over een modelwoning. Wat is daarvan de uitkomst?” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mail van 24 maart 2017 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] onder meer het volgende: 
         “Ik heb gister een gesprek gehad met [naam 1] ( [naam 3] ) mbt de samenwerkingsoverenkomst voor de bouw van minimaal 20 bungalows. 
       
       
       
         Het gesprek was zeer positief en we zijn weer en grote stap verder. 
         Afgesproken is oa. Dat we jouw willen betrekken in de verkoop van de kavels/woningen. Het zal straks zo zijn dat ik de kavel lever en BW de woning. (…) 
         Ik heb al een lijst van 8 geïnteresseerde. 
         Wij moeten het hebben over:  
         Presentie / promotie 
         Taakverdeling 
         Verhuurmogelijkheden via Callinghe 
         Zullen we volgende week wat afspreken? (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij e-mail van 7 april 2017 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] :  
         “Met betrekking tot de verkoop van de bungalows het volgende: 
         Kijk hier even naar of ik dit goed omschreven heb, 
       
       
       
         Taken Callinghe: 
         Advertentie maken. 
         Vertaling duits maken. 
         Foto’s maken. 
         Reclame ruimte vrijmaken in de etalage. 
         Verkoopdocumentatie maken. 
         Ondersteuning advisering en begeleiding op fiscaal / juridisch gebied, ook in het duits. 
         Er komen twee koopovereenkomsten  
       
       
       
         Taken De Wielen: 
         (…) 
         Samen doen: 
         Verslaglegging over en weer van onze werkzaamheden. (tijdspad?) 
         Inhoud site en advertentie 
         Regelmatig bij elkaar komen 
         (…) 
         Wat mist er nog volgens jou? (…)” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Bij e-mail van 6 juni 2017 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] : 
         “Je hebt al het eea in de etalage hangen heb ik van gasten vernomen. Daar staat meer op aangegeven als we gaan bebouwen en ook meer aantallen. Kan je dat aanpassen aub, het geeft verwarring op het park en mijn gasten moet ik nog informeren” 
       
       
     
     
       2.11. 
       In een verslag van een bespreking op 14 juli 2017 op het kantoor van GEO-architecten in Schagen met onder meer de architect en de aannemer, waarbij onder anderen [naam bestuurder 2] en [naam bestuurder 1] aanwezig waren, staat onder meer het volgende: 
       
       
         “(…). 4. Verkoop:     a. Lijst van belangstellenden wordt bijgehouden				[voornaam 2]     b. Bepaling mogelijke opbrengst diverse typen woningen (zonder en met         uitbreiding). Basisprijs hanteren met optiepakketten voor uitbreiding en         afbouw							[voornaam 2] (…)” 
       
       
     
     
       2.12. 
       In een verslag van een bespreking op 29 augustus 2017 staat onder meer het volgende: 
       
       
         “(…) 4. Verkoop:     a. Lijst van belangstellenden wordt bijgehouden				[voornaam 2] (…) 6. Planning:     (…)     c. Start verkoop: medio/eind oktober (?)					[voornaam 2] (…)” 
       
       
     
     
       2.13. 
       In een verslag van een bespreking op 19 september 2017 staat onder meer het volgende: 
       
       
         “(…) 4. Verkoop:     a. Lijst van belangstellenden wordt bijgehouden				[voornaam 2]     b. Op basis van de laatste tekeningen en afwerkingsniveau zal door [voornaam 2] een         specifieke opgave worden opgezet van verkoopopbrengsten.			[voornaam 2]         (…) 6. Planning:     (…)     c. Start verkoop: medio/eind oktober (?)					[voornaam 2] (…)” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij e-mail van 20 december 2018 schreef een medewerkster van Callinghe aan [naam bestuurder 2] onder meer het volgende: 
       
       
         “(…) Nu (…) de toeristen stroom heel langzaam weer op gang komt, krijgen we ook weer meer aanvragen binnen voor de Wielen. Er worden best alweer wat brochures opgevraagd en specifieke informatie voor wat betreft de verschillende huizentypes.  Zodra we rond kerst weer naar voren verhuizen zullen we de etalage aan gaan passen. 
       
       
       
         Onze vraag aan jou: Hoe staat het ervoor bij jullie? Gaat de bouw starten in januari? Zijn er nog nieuwe ontwikkelingen? Zijn er nog meer huizen verkocht? (…)” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Bij e-mail van 30 december 2018 antwoordde [naam bestuurder 2] als volgt. 
       
       
         “(…). De eerste 6 woningen zijn verkocht en de bouw start begin 2019. (…). Ik heb jullie een map met adressen gegeven begin oktober. Jullie zouden ze nabellen en verder informeren. Wat is daarmee gedaan en zijn daar ontwikkelingen? Heb je van mij een lijst met mensen die info hebben aangevraagd? (…)” 
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Op 10 januari 2019 schreef [naam bestuurder 2] per e-mail aan de medewerkster van Callinghe:  
         “De koperslijst klopt niet. (…) 
         Ik maak me zorgen dat er vanuit Callinghe geen mensen zijn geweest die ook daadwerkelijk hebben gekocht. Ook verneem ik dat niet iedereen van de lijst die ik jullie 1 oktober heb gegeven is gebeld ivm de stand van zaken of dat ze nog meer info nodig hebben. Dat zouden jullie op kantoor toch doen! 
         Waar dat in zit weet ik niet maar stemt mij niet vrolijk. Op welke wijze denken jullie dat Callinghe de juiste bijdrage kan leveren? Daar wil ik wel met jullie over in gesprek.   
       
       
     
     
       2.17. 
       
         Bij e-mail van 5 februari 2019 schreef [naam bestuurder 1] aan [naam bestuurder 2] onder meer als volgt: 
         “Als 1e willen we duidelijkheid over de verkoopopdracht. Deze is ons inziens niet duidelijk genoeg en laat ruimte voor twijfel. Aan de ene kant wil je Callinghe graag als verkopend makelaar inzetten, opnemen in de brochure, etc. Aan de andere kant wordt “Bungalowpark De Wielen” echter exclusief aangeboden op o.a. de website van [naam 2] en Great. 
       
       
       
         We begrijpen dat je het park zo breed mogelijk wilt aanbieden, maar realiseer je dat dit veel ruis geeft. Want wie heeft welke koper nu aangeleverd? (…). Om ruis te voorkomen, stellen we voor ons als enige verkooppunt te gebruiken.  (…). Vervolgens de courtage: 
         Indien wij een klant aanbrengen ontvangen we € 1.500,- ex. btw. Wij doen daarvoor de ook afwikkeling. Als een andere makelaar (!!!) een klant aanbrengt, dan ontvangen we € 750,- ex. btw en mogen de afwikkeling doen. Als jij zelf een woning verkoopt ontvangen wij evenzo € 750,- ex btw. 
         (…) 
         
           Gebaseerd op het bovenstaande hieronder het voorstel van Callinghe 
         
         Openheid over de namen van de huidige kopers, zodat wij kunnen bekijken welke kopers via ons zijn aangebracht. Als duidelijk is dat zij bij ons vandaan gekomen zijn is de courtage € 1.500 ex BTW. Zo niet, dan worden de huidige 6 verkochte kavels verrekend op basis van € 750,- ex btw. 
         (…) 
         als jij je niet kunt vinden in bovenstaande dan zullen we de samenwerking die we reeds hebben niet kunnen voortzetten waarbij Callinghe voor de reeds gedane arbeid de kosten van minstens 6 x € 750,- ex. btw in rekening zal brengen.” 
       
       
     
     
       2.18. 
       Bij e-mail van 7 februari 2019 schreef [naam bestuurder 1] aan [naam bestuurder 2] : 
       
       
         “Daar zijn wij het echt niet mee eens. (…). Daarbij is er in de verschillende vergaderingen gesproken over een makelaar vergoeding van € 1.500,- ex. btw. (hier zijn stukken van). Er is ons altijd beloofd dat wij de verkoop zouden doen. Wij hebben in een later gesprek afgesproken dat degene die jij aanbrengt in het voortraject verrekend worden op basis van € 750,- ex. BTW, er is nooit gesproken over andere makelaars en vergoeding hiervan. Ik ben werkelijk van mening dat de zaken nu anders lopen dan wij ze hebben afgesproken. (…).” 
       
       
     
     
       2.19. 
       
         Bij e-mail van 15 februari 2019 schreef [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] onder meer het volgende: 
         “Daarom zit er op dit moment niets anders op dan afscheid van elkaar te nemen en de samenwerking te beëindigen. Ik zal vanaf nu dan ook via andere wegen de vakantiewoningen gaan verkopen.” 
       
       
     
     
       2.20. 
       Bij factuur van 10 maart 2019 heeft Callinghe een bedrag van € 32.866,63 incl. btw bij De Wielen in rekening gebracht voor 105 uren ‘ [voornaam 2] [naam bestuurder 1] ’, 250 uren ‘kantoorpersoneel’ en 6% kantoorkosten.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Callinghe vordert – samengevat en na eisvermeerdering - veroordeling van De Wielen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
         I 	tot betaling aan Callinghe van een bedrag van € 52.635,00, althans € 32.866,63, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 juli 2019 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         II	tot betaling aan Callinghe van een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 1.301,35, althans € 1.103,66; 
         III	primair: in de volledige proceskosten, vooralsnog begroot op € 11.904,34, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
         	subsidiair: de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
         IV	in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
       
     
     
       3.2. 
       De Wielen voert verweer en vordert, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Callinghe niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen en Callinghe te veroordelen primair tot betaling aan De Wielen van de volledige proceskosten, vooralsnog begroot op € 11.650,82, te vermeerderen met de wettelijke rente, en subsidiair in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Callinghe heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat tussen De Wielen en haar een overeenkomst van opdracht is ontstaan. Partijen zijn een loon overeengekomen van € 1.500,00 exclusief btw per woning (totaal €52.635,00 inclusief BTW), althans is De Wielen een redelijk loon verschuldigd (€ 32.866,63). De Wielen betwist het bestaan van een (volledige) overeenkomst. Als meest vergaand verweer heeft De Wielen aangevoerd dat Callinghe niet-ontvankelijk is in haar vordering. Op dat verweer wordt eerst ingegaan, waarna de inhoudelijk beoordeling volgt.  
       
       
         
           ontvankelijkheid 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De Wielen stelt zich op het standpunt dat Callinghe niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. Tijdens de onderhandelingen is de naam Callinghe Aan- en Verkoop B.V. niet genoemd; uitsluitend “Callinghe” en “Callinghe B.V.”. Callinghe B.V. blijkt een in Hilversum gevestigde instelling die studiebegeleiding en opleidingen verzorgt. [naam bestuurder 1] is niet bevoegd deze vennootschap te vertegenwoordigen.  
       
     
     
       4.3. 
       
         De rechtbank is met Callinghe van oordeel dat het De Wielen steeds duidelijk moet zijn geweest dat hij van doen had met [naam bestuurder 1] en diens makelaarsbedrijf, door partijen aangeduid als “Callinghe” en dat eventuele overeenkomsten zouden worden aangegaan door dat makelaarsbedrijf. De volledige naam van de rechtspersoon waarin dat makelaarsbedrijf wordt uitgeoefend is “Callinghe Aan- en Verkoop B.V.”. Volgens de gegevens van de Kamer van Koophandel is “Callinghe” de handelsnaam. Dat een enkele maal “Callinghe B.V.” is gebruikt in plaats van “Callinghe Aan- en Verkoop B.V.” kan in redelijkheid niet tot verwarring bij De Wielen met de onderwijsinstelling uit Hilversum hebben geleid. De Wielen heeft ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit die verwarring blijkt.  
         Callinghe Aan- en Verkoop B.V. is daarom ontvankelijk in haar vordering. 
       
       
       
         
           Overeenkomst 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Callinghe stelt zich op het standpunt dat met De Wielen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen met betrekking tot advisering, begeleiding en verkoopbemiddeling van de vakantiewoningen. Dat blijkt uit de e-mail- en whatsappwisseling van partijen en hun feitelijk handelen, aldus Callinghe. Zij heeft in opdracht van De Wielen een groot aantal werkzaamheden verricht. 
       
     
     
       4.5. 
       De Wielen betwist dat een overeenkomst tussen partijen is ontstaan. Weliswaar hebben zij enkele jaren over een mogelijke overeenkomst onderhandeld, maar tot (volledige) overeenstemming is het niet gekomen. Hooguit bestond deelovereenstemming over een vergoeding voor Callinghe van € 1.500,00 per woning, verkocht aan een daadwerkelijk door haar aangebrachte koper. Bovendien diende een dergelijke overeenkomst schriftelijk te zijn vastgelegd en door beide partijen te zijn ondertekend, conform het beding in de e-mail van [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] van 30 december 2015. Dat is niet gebeurd, zodat reeds daaruit al blijkt dat van een overeenkomst geen sprake kan zijn. De werkzaamheden die Callinghe heeft uitgevoerd hebben uitsluitend op haar initiatief plaatsgevonden, in het kader van acquisitie.  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank zal eerst beoordelen of sprake is van  overeenstemming tussen partijen over de uitvoering van werkzaamheden door Callinghe in opdracht van De Wielen. Daarna komt het door De Wielen gestelde schriftelijkheidsvereiste aan de orde.  
       
     
     
       4.7. 
       De rechtbank stelt vast dat uit de e-mailwisseling van partijen in de periode van februari tot en met april 2017 geen uitdrukkelijke overeenstemming volgt over een overeenkomst van opdracht van De Wielen aan Callinghe. Die e-mails wijzen op onderhandelingen tussen partijen. Uit latere e-mails van [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] en/of medewerkers van Callinghe en de gespreksverslagen van de bijeenkomsten van De Wielen met de architect, de aannemer en de procesbegeleider, waarbij [naam bestuurder 1] blijkens die verslagen als ‘recreatiemakelaar’ steeds aanwezig was, volgt echter dat De Wielen Callinghe actief bij het project heeft betrokken. 
       
     
     
       4.8. 
       Zo blijkt uit de gespreksverslagen dat [naam bestuurder 1] , naast [naam bestuurder 2] , een lijst van belangstellenden bijhield, een opgave ging opstellen van verkoopopbrengsten en dat hij vanaf oktober 2017 zou starten met de verkoop. Dat [naam bestuurder 1] slechts op eigen initiatief in het kader van acquisitie van de verkoopopdracht, en niet op uitnodiging van [naam bestuurder 2] en/of de andere betrokken partijen, bij de overleggen aanwezig was, zoals De Wielen heeft gesteld, blijkt nergens uit. De gesprekverslagen bieden evenmin grond voor de conclusie dat de inbreng van [naam bestuurder 1] bij die overleggen volstrekt overbodig was, zoals De Wielen verder heeft gesteld. In de actielijst zijn immers ook - zonder enig voorbehoud - taken aan [naam bestuurder 1] toebedeeld.    
       
     
     
       4.9. 
       Daarnaast blijkt uit de e-mail van 6 juni 2017 dat [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] vraagt om de aantallen vakantiewoningen in zijn etalage aan te passen en uit de e-mail van 20 december 2018 van een medewerkster van Callinghe aan [naam bestuurder 2] dat geïnteresseerden informatie hebben opgevraagd over de vakantiewoningen en dat Callinghe de etalage zal aanpassen.  Verder schrijft [naam bestuurder 2] bijvoorbeeld in de ter comparitie besproken e-mails van 2 juni 2017, 21 en 24 juli 2017 en 10 augustus 2017 (productie 28A van Callinghe) aan [naam bestuurder 1] het leuk te vinden als hij bij het tekenen van de overeenkomst met [naam 3] zal zijn, vraagt hij [naam bestuurder 1] de opgestelde (model) koopovereenkomst door te lezen, vraagt hij de aan [naam bestuurder 1] gezonden tekeningen van de nieuw te bouwen huisjes voor het raam te hangen in plaats van de foto van een bestaande bungalow en vraagt hij [naam bestuurder 1] advies over het ophangen van modellen/tekeningen op het park. De verklaring die hiervoor namens De Wielen tijdens de comparitie is gegeven, namelijk dat deze e-mails louter uit welwillendheid zijn verstuurd en op verzoek van Callinghe, acht de rechtbank ongeloofwaardig. Uit de e-mailberichten blijkt immers dat [naam bestuurder 2] uit eigen initiatief om advies vraagt en opdrachten geeft. Daaruit komt geen beeld naar voren, zoals door De Wielen geschetst, dat Callinghe zich heeft ‘opgedrongen’ of dat sprake was van zich ‘ertussen wurmen’. Bovendien volgt uit de e-mail van [naam bestuurder 2] van 10 januari 2019 dat hij ontevreden is over de werkzaamheden van Callinghe, waarbij hij refereert aan een kennelijke afspraak tussen partijen dat Callinghe belangstellenden op een door De Wielen gegeven lijst zou bellen. Ook staat tussen partijen vast dat Callinghe in aanwezigheid van De Wielen op 15 juli 2018 bij een open dag op het vakantiepark is geweest en informatie heeft verstrekt aan mogelijk geïnteresseerde kopers. Uit een en ander, in samenhang, volgt naar het oordeel van de rechtbank dat tussen Callinghe en De Wielen overeenstemming bestond over de uitvoering van werkzaamheden door Callinghe in opdracht van De Wielen, in ieder geval wat betreft de verkoop van de woningen en advisering in verband daarmee.  
       
     
     
       4.10. 
       De Wielen heeft nog aangevoerd dat alleen sprake kan zijn van een geldige overeenkomst, als deze op schrift is gesteld en door beide partijen is ondertekend. Zij verwijst in dat verband naar de laatste alinea van de e-mail van [naam bestuurder 2] aan [naam bestuurder 1] van 30 december 2015 (hiervoor geciteerd onder 2.3). Nog afgezien van de vraag of hierover overeenstemming tussen partijen bestond (van uitdrukkelijke instemming door Callinghe hiermee is niet gebleken), komt De Wielen hoe dan ook geen beroep op deze bepaling meer toe, omdat aan de tussen partijen ontstane overeenkomst uitvoering is gegeven.  
       
       
         
           Loon 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Volgens Callinghe hebben partijen afgesproken dat de vergoeding voor de werkzaamheden € 1.500,00 per woning zou zijn, ongeacht of de woning door toedoen van Callinghe zou zijn verkocht. Dat zou blijken uit de e-mailwisseling van partijen op 2 februari 2017 (hiervoor geciteerd onder 2.6 en 2.7). De overeenstemming over de makelaarsvergoeding is volgens Callinghe bovendien nogmaals bevestigd bij e-mail van [naam bestuurder 2] van 24 maart 2017 waarin hij meedeelt met [naam 3] te hebben afgesproken Callinghe te willen betrekken bij de verkoop. Niet is afgesproken dat de vergoeding slechts verschuldigd zou zijn per woning waarvan de koper door Callinghe was aangebracht. De bewijslast op dat punt rust volgens Callinghe op De Wielen.  
       
     
     
       4.12. 
       
         De Wielen stelt zich op het standpunt dat slechts sprake was van deelovereenstemming over de betaling op no-cure-no-pay-basis. Zij verwijst in dat verband naar een e-mail namens Callinghe van 5 februari 2019 (hiervoor ook geciteerd onder 2.17) waarin zij onder meer het volgende voorstelt: 
         “Openheid over de namen van de huidige kopers, zodat wij kunnen bekijken welke kopers via ons zijn aangebracht. Als duidelijk is dat ze bij ons vandaan gekomen zijn is de courtage € 1.500 ex BTW. Zo niet, dan worden de huidige 6 verkochte kavels verrekend op basis van € 750,- ex btw. (…) 
         Voor de overige 23 geldt dat er voor elke klant die Callinghe aanbrengt een vergoeding tegenover staat van € 1.500,- ex btw (…)” 
       
       
       
         De Wielen stelt daarop te hebben gereageerd met ‘ geheel mee eens ’ (productie 12 van De Wielen). 
       
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank is van oordeel dat uit de e-mailwisseling van 2 februari 2017 niet blijkt dat partijen overeenstemming hadden over een vergoeding van € 1.500,00 exclusief BTW per woning. De Wielen heeft daarmee niet uitdrukkelijk ingestemd. Bovendien is uit de e-mail van [naam bestuurder 1] van 2 februari 2017 onvoldoende duidelijk of die vergoeding ook verschuldigd was als de koper niet door Callinghe was aangebracht, zoals Callinghe stelt. Aangezien het om een makelaarsvergoeding gaat, spreekt dat niet vanzelf. De bijkomende omstandigheden die Callinghe stelt – het zou niet alleen om verkoop gaan, maar ook om advisering en begeleiding wat betreft de ontwikkeling van de woningen – blijken niet uit die e-mail. Nu Callinghe zich met haar (primaire) vordering baseert op de rechtsgevolgen van deze gestelde feiten, rust op haar de stelplicht en zo nodig de bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij in dit verband echter onvoldoende gesteld om tot dit bewijs te worden toegelaten.  
     
     
       4.14. 
       Evenmin is komen vast te staan dat - zoals De Wielen stelt - is afgesproken dat De Wielen (uitsluitend) € 1.500,00 per woning aan Callinghe verschuldigd was, in geval de woning werd verkocht aan een door Callinghe aangeleverde koper. De e-mail van Callinghe van 5 februari 2019, waarnaar De Wielen in dat verband verwijst, bevat een (later) voorstel dat uit verschillende onderdelen bestaat, waarvan deze voorgestelde afspraak er slechts één is. De Wielen heeft dit voorstel niet als geheel aanvaard. Uit het antwoord van Callinghe van 7 februari 2019 blijkt vervolgens dat zij niet instemt met de tegenvoorstellen van De Wielen, met name de wens van De Wielen om ook andere makelaars in te schakelen. Daarmee hebben partijen dus niet (alsnog) overeenstemming bereikt over de vergoeding. Sterker nog, Callinghe had in haar e-mail van 5 februari 2019 aangekondigd de overeenkomst te zullen beëindigen als De Wielen niet zou instemmen met haar voorstel. Bij e-mail van 15 februari 2019 heeft De Wielen die beëindiging vervolgens bevestigd.  
       
     
     
       4.15. 
       De hoogte van het loon is dus niet overeengekomen. In dat geval is De Wielen als opdrachtgever op grond van artikel 7:405, tweede lid BW het op de gebruikelijke wijze berekende loon, of bij gebreke daarvan, een redelijk loon verschuldigd. Callinghe heeft in dat kader een bedrag van € 32.866,63 gevorderd, dat is gebaseerd op een geschat aantal uren van 105 van [naam bestuurder 1] à € 125,00 per uur exclusief btw en een geschat aantal uren van 250 voor twee medewerksters van Callinghe à € 50,00. De rechtsbank acht het aantal bestede uren onvoldoende gespecificeerd, zodat reeds daarom dit bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt.  
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank zal daarom het te betalen loon zelf schatten. Aangezien partijen bij e-mail van Callinghe van 5 februari 2019 en e-mail van De Wielen van 15 februari 2019 hebben besloten de overeenkomst te beëindigen en Callinghe nadien geen werkzaamheden meer heeft verricht voor De Wielen, zal de rechtbank het loon bepalen op basis van de zes woningen die verkocht waren toen de overeenkomst werd beëindigd. Tussen partijen is niet in geschil dat de kopers van die zes woningen niet door Callinghe zijn aangebracht. Zoals onder 4.13 en 4.14 aan de orde kwam, is niet komen vast te staan dat is afgesproken loon te betalen indien een koper niet door Callinghe is aangebracht, maar is evenmin komen vast te staan dat is afgesproken dat De Wielen aan Callinghe geen enkel loon is verschuldigd indien een koper niet door Callinghe is aangebracht. Wel is komen vast te staan, zoals overwogen onder 4.9, dat Callinghe in opdracht van De Wielen ook werkzaamheden heeft uitgevoerd die niet direct kunnen worden gerelateerd aan de verkoop van de zes woningen, zoals algemene promotie, begeleiding en advisering voor het project. Voor die werkzaamheden is De Wielen een redelijk loon verschuldigd.  
       
     
     
       4.17. 
       Volgens Callinghe in haar e-mail van 5 februari 2019 was zij zelf voornemens om bij beëindiging van de overeenkomst een bedrag van 6 x € 750,- exclusief BTW in rekening te brengen voor de tot dat moment gedane arbeid, waarbij zij kennelijk aansloot bij haar eerdere voorstel om, indien de overeenkomst zou worden voortgezet, de tot dat moment zes verkochte kavels te verrekenen op basis van € 750,- exclusief BTW. De rechtbank sluit daarom wat betreft de hoogte van het loon voor de verrichte arbeid tot het moment van beëindigen van de overeenkomt aan bij de eigen inschatting van Callinghe van 5 februari 2019, namelijk € 750,00 exclusief BTW per woning, in totaal € 4.500,00 exclusief BTW. Dat Callinghe in de e-mail van 5 februari 2019 haar kosten heeft begroot op ‘minstens’ dat bedrag, geeft geen reden om uit te gaan van een hoger bedrag. Dat die kosten een maand later opeens een bedrag van € 32.866,33 inclusief BTW bedroegen, zoals opgenomen in de factuur van Callinghe van 10 maart 2019, acht de rechtbank ongeloofwaardig. Callinghe heeft ook niet toegelicht waardoor haar kosten zouden zijn toegenomen ten opzichte van haar inschatting van 5 februari 2019, op basis waarvan zij toen bereid was af te rekenen bij beëindiging van de overeenkomst.  
       
     
     
       4.18. 
       Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vordering van Callinghe toewijzen tot een bedrag van € 4.500,00 exclusief BTW. 
       
       
         
           Wettelijke handelsrente over loon  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       De niet nader toegelichte, maar onbetwist gebleven vordering tot vermeerdering van het te betalen bedrag met de wettelijke handelsrente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige voldoening.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank stelt vast dat Callinghe voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De rechtbank zal de vergoeding hiervoor vaststellen op basis van de toe te wijzen hoofdsom van € 4.500,00 exclusief btw op basis van het wettelijk tarief, zijnde een bedrag van € 575,00. 
       
       
         
           (volledige) proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       
         Aangezien de vordering van Callinghe (deels) wordt toegewezen, zal De Wielen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  De gevorderde veroordeling in de daadwerkelijk gemaakte juridische kosten zal worden afgewezen. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 12 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1600, NJ 2016/380; HR 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360) bevatten de artikelen 237-240 Rv, behoudens bijzondere omstandigheden, een zowel limitatieve als exclusieve regeling van de kosten waarin de partij die bij einduitspraak in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Toekenning van een vordering tot volledige vergoeding van daadwerkelijk gemaakte proceskosten is slechts denkbaar indien sprake is van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht c.q. onrechtmatig handelen. Conform jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 en HR 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360 ) is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen (als grond voor een vergoedingsplicht ter zake van alle in verband met een procedure gemaakte kosten) eerst sprake, in het geval het een gedaagde betreft, indien het gevoerde verweer, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, gezien de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moet blijven. Dit zal zich pas voordoen als gedaagde zijn verweer baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Hierbij past terughoudendheid, omdat de verwerende partij het mede door artikel 6 EVRM gewaarborgde recht op toegang tot de rechter heeft. Dat recht omvat dat hij zich mag verdedigen.  
         Dergelijke bijzondere omstandigheden doen zich in dit geval niet voor, reeds omdat het verweer deels gegrond wordt geacht en de vordering deels wordt afgewezen. 
         Nu De Wielen en niet Callinghe in de proceskosten wordt veroordeeld, wordt de vordering van De Wielen om Callinghe in de volledige proceskosten van De Wielen te veroordelen alleen al daarom afgewezen.  
       
       
     
     
       4.22. 
       De proceskosten aan de kant van Callinghe worden begroot op (€ 1.992,00 griffierecht + € 104,54 explootkosten =) €  2.096,54 aan verschotten en (2,5 punt x tarief € 461,00 x 1 =) € 1.152,50 aan salaris advocaat, in totaal € 3.249,04. Omdat het toegewezen bedrag aanzienlijk lager is dan het gevorderde, heeft de rechtbank het tarief bepaald aan de hand van het toegewezen bedrag. De onbetwist gebleven wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.  
       
     
     
       4.23. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten in het kader van deze procedure is slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten - en de onbetwist gebleven wettelijke rente daarover - zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt De Wielen om aan Callinghe te betalen een bedrag van € 4.500,00 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt De Wielen tot betaling aan Callinghe van een bedrag van € 575,00 aan buitengerechtelijke kosten; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt De Wielen in de proceskosten, aan de kant van Callinghe begroot op € 3.249,04, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt De Wielen in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de kant van Callinghe begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Wielen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       5.6. 
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
         
           Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2020.