ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:8086

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:8086 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 06-10-2020 / 200.253.441/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-10-06

Zaaknummer: 200.253.441/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:8086

---

Huurzaak. Vordering tot beëindiging huurachterstand woonruimte o.m. gegrond op verwaarlozing van de tuin en het niet behoorlijk kennis geven van gebreken. Een en ander zal ter plaatse worden bekeken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.253.441/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6906885) 
     
     
     
     
       
         arrest van 6 oktober 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , 
     
       
         2. [appellante] , 
       beiden wonende te [A] doch verblijvende te Spanje, 
       appellanten, 
       in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [appellanten] c.s. ,  
       advocaat: mr. N. Bouwman, kantoorhoudend te Staphorst, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde1] , 
     
       hierna te noemen:  [geïntimeerde1] , 
       
         2. [geïntimeerde2] , 
       beiden wonende te [A] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [geïntimeerden] c.s. ,  
       advocaat: mr. E.D. Kruidhof-Dijk, kantoorhoudend te Emmen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van  23 oktober 2018 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 16 januari 2019, 
       - de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis van 12 maart 2019  
       (met producties); 
       - de memorie van antwoord van 14 januari 2020 (met producties); 
       - de akte uitlating producties van [appellanten] c.s. van 11 februari 2020.  
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben beide partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
       3.1 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.  
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerden] c.s. huren met ingang van 1 februari 2014 van [appellanten] c.s. woonruimte aan de [a-straat 1] te [A] . Het gehuurde is een chalet op een recreatiepark, waarin permanent mag worden gewoond. Op de huurovereenkomst zijn de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte" van 2003 (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.  
       
     
     
       3.3 
       
         In artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen is - onder meer - het volgende bepaald:  
         " Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…) " 
       
       
     
     
       3.4 
       De huur bedraagt € 600,- per maand en moet volgens de huurovereenkomst vooruit worden betaald. Daarnaast is een voorschot voor gas, water en licht verschuldigd van € 175,- per maand.  
       
     
     
       3.5 
       Op 26 oktober 2015 hebben [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. gemaild dat zij een bedrag van € 1.000,39 moeten bijbetalen voor gas, water en licht.  
       
     
     
       3.6 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben [appellanten] c.s. op 31 december 2015 gemaild dat [geïntimeerde1] (naar het hof begrijpt: [geïntimeerden] ) zonder opgaaf van redenen ontslag had gekregen, dat zij financieel zeer ernstig zijn benadeeld en niet in staat zijn om de huur voor januari 2016 over te maken. [appellanten] c.s. hebben geantwoord dat zij daardoor maandelijks € 1.025,- tekort komen en hebben om een oplossing gevraagd. [geïntimeerden] c.s. hebben daarop in hun e-mail van 25 januari 2016 laten weten dat [geïntimeerde1] weer werk had en dat hij voor het eerst in maart weer loon zou ontvangen en hebben [appellanten] c.s. om geduld gevraagd.  
       
     
     
       3.7 
       Op 30 januari 2016 hebben [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. een e-mail met een financieel overzicht en afspraken gestuurd. [appellanten] c.s. delen mee dat [geïntimeerden] c.s. in het chalet mogen blijven wonen tot eind maart 2016 mits minimaal € 300,- als voorschot op de kosten wordt betaald en dat vanaf 1 april 2016 het normale tarief weer geldt en bovendien een begin wordt gemaakt met het aflossen van de opgebouwde schuld. De totale schuld per eind maart 2016 bedraagt € 2.518,56 en is opgebouwd uit een nog openstaande schuld per  26 oktober 2015 van € 1.039,56 en de resterende huur over januari, februari en maart 2016 van € 475,- per maand.  
       
     
     
       3.8 
       De makelaar en zaakwaarnemer van [appellanten] c.s., de heer [B] (hierna: [B] ), heeft [geïntimeerden] c.s. begin juni 2016 laten weten dat de achterstand op dat moment  € 2.650,39 bedroeg. Omdat er in 2015 ongeveer € 1.000,- aan energiekosten moest worden bijbetaald, heeft hij voorgesteld om de huur inclusief voorschot voor gas, water en licht te verhogen naar € 810,- per maand, zodat [geïntimeerden] c.s. waarschijnlijk geen grotere achterstanden zouden laten ontstaan.  
     
     
       3.9 
       
        [appellanten] c.s. hebben op 3 november 2017 een e-mail van het bestuur van de VvE van het recreatiepark ontvangen waarin hun wordt meegedeeld dat zij in gebreke blijven met het onderhoud van de tuin, dat zij twee weken krijgen om dit op te heffen en dat als daaraan geen gehoor wordt gegeven het bestuur de firma Booijmans opdracht zal geven om dit op kosten van [appellanten] c.s. voor een bedrag van € 435,- uit te voeren. [appellanten] c.s. hebben de e-mail op 5 november 2017 doorgestuurd naar [geïntimeerden] c.s. met de mededeling dat zij denken dat het bestuur gelijk heeft, dat de tuin opgeknapt moet worden naar de staat waarin deze verkeerde toen [geïntimeerden] c.s. er kwamen wonen en dat wanneer dat niet gebeurt, de kosten voor hun rekening zijn. Verder hebben zij [geïntimeerden] c.s. gevraagd om een foto te maken van een probleem met de vloer van de veranda die "ergens stuk aan het gaan is", omdat het misschien wel "een verzekeringgevalletje" is.  
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben naar aanleiding van het verzoek om de foto aan [appellanten] c.s. in een e-mail van 7 november 2017 gevraagd wie volgens hen aansprakelijk is voor de schade aan de veranda en aangegeven dat zij menen dat sprake is van normale veroudering en slijtage. Verder schrijven zij onder meer dat ze tot op heden nog geen geschikte timmerman hebben kunnen vinden die de veranda wil repareren en tevens niemand willen blootstellen aan de negatieve straling van de buren. Bij deze e-mail is een brief aan het bestuur van de VvE gevoegd waarin [geïntimeerden] c.s. (kort samengevat) aangeven dat zij toestemming hebben van [appellanten] c.s. om biologisch te tuinieren, zich beklagen over de buurvrouw op nummer  7-307 die sinds haar komst met zwarte krachten hun tuin en woongenot heeft verwoest en opmerken dat er een aantal tuinen zijn die er veel erger uitzien en dat het desastreus is om in die tijd van het jaar te gaan snoeien.  
       
     
     
       3.11 
       
         De huur is per e-mail van 9 februari 2018 door [appellanten] c.s. opgezegd. Zij schrijven:  
         " Gezien wat er de laatste tijd allemaal gebeurd en de beschuldigingen die ik naar mijn hoofd geslingerd krijg en het niet willen doen wat wel behoort te gebeuren zal ik helaas de huur stop moeten zetten en jullie moeten verzoeken zo snel mogelijk een andere woning te moeten zoeken. Daar ik weer verder ga met de verkoop van mijn woning die zoals jullie weten ook al in de verkoop stond toen jullie gingen huren dus jullie waren reeds bekend met het feit dat jullie hier niet voor altijd konden blijven wonen. (…) " 
       
       
     
     
       3.12 
       
        [geïntimeerden] c.s. zijn op 27 maart 2018 naar het gemeentehuis in Coevorden gegaan om zich in te laten schrijven op het adres [a-straat 1] 7-309. Nadat de gemeente dit aanvankelijk had geweigerd omdat [appellanten] c.s. daar ingeschreven stonden, heeft zij [geïntimeerden] c.s. op 6 augustus 2018 alsnog op dat adres geregistreerd.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       
        [appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg (in conventie) het volgende gevorderd:  
       1. ontbinding van de huurovereenkomst; 
       2. veroordeling van [geïntimeerden] c.s. om het gehuurde binnen vijf dagen te ontruimen; 
       3. machtiging om deze zelf op kosten van [geïntimeerden] c.s. te doen bewerkstelligen door een deurwaarder indien zij daarmee in gebreke blijven; 
       4. veroordeling van [geïntimeerden] c.s. om aan [appellanten] c.s. te voldoen: 
       - € 3.288,56 vanwege huurachterstand en voorschot gas/water/licht tot en met mei 2018; 
       - driemaal een boete van € 25,- voor niet tijdige huurbetaling, niet plegen van onderhoud    
           aan de tuin en het weigeren van derden voor onderhoud; 
       - wettelijke rente over het totaal van € 3.363,56 vanaf de dag der dagvaarding; 
       
       5. € 600,- per maand plus een voorschot gas/water/licht van € 175,- per maand voor iedere maand vanaf 1 juni 2018 dat [geïntimeerden] c.s. het gehuurde in hun bezit houden, een ingegane maand voor een volle gerekend; 
       6. betaling van de boete ingevolge artikel 20.6 van de Algemene bepalingen van driemaal  € 25,- per kalenderdag vanaf 3 mei 2018 tot de datum van ontbinding, dan wel de dag dat de verplichtingen aangaande het uit laten voeren van herstelwerk en onderhoud aan de woonruimte worden nagekomen; 
       7. de kosten van de procedure; 
       8. nakosten.  
       
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd: 
       1. als gevolg van inkomensderving, vermeerderd met 8% vakantietoeslag en loonsverhoging over de afgelopen periode betreffende de functie van vrachtwagenchauffeur; 
       2. de incassokosten van:  
       - de ANWB van € 49,21 in 2017 en € 279,19 in 2018, met rente;     - de tandarts van € 151,85; 
       3. het restant van de nota van: 
       - ' t Hooft Advocaten van € 2.254,-; 
       - Greenchoice van € 903,03; 
       4. eventuele tekorten uit het pensioenfonds van het ABP en de Nederlandsche Bank; 
       5. € 5.400,-, met rente, te weten het bedrag dat [geïntimeerden] c.s. van hun zoon hebben geleend om zo in hun onderhoud te voorzien; 
       6. de verzekeringspremie en de belasting van hun auto over de afgelopen vier jaren; 
       7. eventuele boetes, opgelegd door de zorgverzekering en de gemeente Coevorden die [geïntimeerden] c.s. zouden kunnen krijgen. 
       8. finale kwijting van al hetgeen [appellanten] c.s. van hen vordert.  
       
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 23 oktober 2018 de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen. Ten aanzien van de vorderingen van [appellanten] c.s. heeft de kantonrechter - kort gezegd - geoordeeld dat [appellanten] c.s. hun vordering(en) onvoldoende hebben onderbouwd. De tegenvorderingen van [geïntimeerden] c.s. heeft de kantonrechter afgewezen, nu het niet-ingeschreven staan op een adres (en de daaruit voortvloeiende schade) voor rekening en risico van [geïntimeerden] c.s. dient te blijven.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vordering 
     
     
       5.1 
       
         
          [appellanten] c.s. vorderen in hun memorie van grieven, na wijziging eis, - kort gezegd - de vernietiging van het vonnis van 23 oktober 2018, en dat het hof: 
         primair:  
       
       - de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. zal ontbinden en [geïntimeerden] c.s. zal veroordelen het gehuurde te ontruimen en behoorlijk te verlaten, zulks met machtiging aan [appellanten] c.s. om bij gebreke hieraan te voldoen deze verlating en ontruiming zelf te bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerden] c.s.; 
       subsidiair:  
       - het tijdstip vast zal stellen waarop de huurovereenkomst tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. zal eindigen en [geïntimeerde1] voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip het gehuurde zal ontruimen en behoorlijk zal verlaten, zulks met machtiging aan [appellanten] c.s. om bij gebreke hiervan deze verlating en ontruiming zelf te bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerden] c.s. 
       - [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk zal veroordelen de tuin behorende bij het gehuurde in goede staat van onderhoud te herstellen en goed te blijven onderhouden, op straffe van een dwangsom. 
       primair en subsidiair:  
       - [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 1.285,07, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       - [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een reeds verbeurde boete over de periode van 1 maart 2019 ad € 8.400,- en een boete van € 25,- per kalenderdag vanaf  
       1 maart 2019 voor elke verplichting uit de huurovereenkomst die [geïntimeerden] c.s. niet nakomen of overtreden; 
       - [geïntimeerden] c.s. in alle gevallen hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, alsmede tot veroordeling tot betaling van de nakosten.  
       
     
     
       5.2 
       
        [appellanten] c.s. hebben tegen het bestreden vonnis zes grieven opgeworpen.  Grieven I, II en III  richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden toegewezen.  Grieven IV, V en VI  zien op de door de kantonrechter afgewezen gevorderde geldbedragen ter zake van de betalingsachterstanden in de huur en voorschotten, de gevorderde boetes en de veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten in eerste aanleg.  
       
       
         
           Grieven I, II, III en IV - ontbinding van de huurovereenkomst en vordering achterstallige huur 
         
       
     
     
       5.3 
       
        [appellanten] c.s. stellen zich op het standpunt dat er sprake is van structurele wanbetaling ten aanzien van de betaling van de huur en de voorschotten voor gas, water en licht. Daarnaast blijven [geïntimeerden] c.s. in gebreke met het onderhouden van de tuin als gevolg waarvan de tuin flink is verwilderd. Ook geven [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. niet de gelegenheid om eventuele gebreken aan het gehuurde te herstellen. [appellanten] c.s. krijgen al sinds november 2017 geen rechtstreeks contact met [geïntimeerden] c.s. waardoor [geïntimeerden] c.s. zich niet als een goed huurder gedragen. Al het voorgaande levert volgens [appellanten] c.s. (afzonderlijk) een substantiële tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [geïntimeerden] c.s. betwisten - kort gezegd - dat er sprake is van tekortkomingen in de nakoming van een of meer de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.  
       
     
     
       5.4 
       Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW zal de rechter die op grond van artikel 7:231 lid 1 BW heeft te oordelen over een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst aangaande woonruimte, bij iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de vordering toewijzen, tenzij de tekortkoming vanwege zijn bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.  
       
       
         
           - ten aanzien van de huurpenningen en voorschotten 
         
       
     
     
       5.5 
       
         
          [appellanten] c.s. hebben een door hun makelaar opgesteld overzicht (tot en met  
         februari 2019) overgelegd, waarin de door [geïntimeerden] c.s. gedane betalingen zijn opgenomen en wat [geïntimeerden] c.s. aan huur en de kosten voor gas, water en licht verschuldigd zijn. Hieruit blijkt  - aldus [appellanten] c.s. - dat [geïntimeerden] c.s. meerdere keren betalingsachterstanden in de huur en de voorschotten hebben laten ontstaan en dat deze achterstand nog altijd niet volledig is afgelost. 
       
       
     
     
       5.6 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben dit betoog van [appellanten] c.s. gemotiveerd weersproken. Zij ontkennen dat er op dit moment nog een achterstand bestaat. De ontstane achterstand in 2016 hebben zij met [appellanten] c.s. besproken en in overleg met [appellanten] c.s. afgelost. Zij hebben de in 2018 ontstane achterstand in oktober 2018 in één keer ingelopen en hebben vanaf  
       
       
         december 2018 per saldo elke maand de afgesproken huurprijs inclusief voorschotten van  € 775,- betaald. [geïntimeerden] c.s. stellen ook dat zij nooit akkoord zijn gegaan met verhoging van het voorschot naar € 210,-.  
       
       
     
     
       5.7 
       
         Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerden] c.s. hebben toen in 2016 een betalingsachter-stand dreigde te ontstaan hiervan direct melding gemaakt bij [appellanten] c.s. Zij hebben vervolgens samen met [appellanten] c.s. afspraken gemaakt over het inlossen van deze achterstand en hebben zich aan deze afspraken gehouden. Uit de stellingen en berekeningen van zowel [appellanten] c.s. als [geïntimeerden] c.s. is voldoende gebleken dat [geïntimeerden] c.s. deze achterstand hebben ingelopen. Het hof is dan ook van oordeel dat het laten ontstaan van deze achterstand geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook niet in combinatie met eventuele andere tekortkomingen van [geïntimeerden] c.s. 
         Verder blijkt uit het door [appellanten] c.s. overgelegde overzicht dat [geïntimeerden] c.s. vanaf april 2018 tot en met september 2018 geen betalingen hebben gedaan om vervolgens in oktober 2018 in één keer € 6.200,- over te maken. In de maand november 2018 hebben zij geen betaling gedaan. Vanaf december 2018 tot en met februari 2019 is door [geïntimeerden] c.s. steeds € 775,- betaald. In het overzicht van [appellanten] c.s. zijn ook de jaarlijkse eindafrekeningen voor gas, water en licht van 2017, 2018 en 2019 meegenomen in de berekening van de achterstanden. Deze eindafrekeningen zijn in het overzicht omgerekend naar maandelijkse bedragen, die vervolgens als van maand tot maand verschuldigde (en opeisbare) bedragen in aanmerking worden genomen.  
       
     
     
       5.8 
       Anders dan [appellanten] c.s. menen, kan uit het door hen overgelegde overzicht niet ondubbelzinnig worden afgeleid dat er op enig moment na 2016 een langdurige betalingsachterstand is geweest, dan wel dat een ontstane achterstand tot ontbinding van de huurovereenkomst zou moeten leiden. Het hof overweegt daartoe het volgende.  
       
     
     
       5.9 
       
        [geïntimeerden] c.s. hebben in een periode waarin zij al een conflict hadden met [appellanten] c.s. vijf maanden geen betalingen gedaan. Het conflict behelsde - onder meer - het al dan niet bestaan van een betalingsachterstand en het onderhoud aan de tuin en het chalet. Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. in oktober 2018 in één keer een bedrag van € 6.200,- overgemaakt door - zo stellen [geïntimeerden] c.s. - het pensioen van [geïntimeerde2] daarvoor aan te wenden. De verwerking van de, achteraf opgestelde, eindafrekeningen per kalenderjaar, doet geen recht aan de werkelijkheid. Het met de eindafrekening verschuldigde bedrag is niet verschuldigd (geweest) vóór het moment dat de afrekening is opgesteld en naar [geïntimeerden] c.s. is verstuurd. Het is echter onduidelijk wanneer de eindafrekeningen over de jaren 2017 - 2019 zijn opgesteld en naar [geïntimeerden] c.s. zijn verstuurd. Daarmee kan niet worden vastgesteld wanneer deze vorderingen opeisbaar zijn geworden én dus meegenomen kunnen worden in de berekeningen ten aanzien van de gestelde betalingsachterstand. Omdat niet duidelijk is geworden wanneer de eindafrekeningen aan [geïntimeerden] c.s. zijn toegezonden en zij dus opeisbaar zijn geworden, is het mogelijk dat [geïntimeerden] c.s., zoals zij stellen, gedurende geruime tijd zelfs hebben voorgelopen op de verschuldigde betalingen - en dus voorstand hebben gehad in plaats van achterstand in wat zij zijn verschuldigd.  
       
     
     
       5.10 
       Gelet op het voorgaande is onvoldoende komen vast te staan dat [geïntimeerden] c.s. tot en met februari 2019 een langdurige achterstand hebben laten ontstaan. Omdat deze tekortkoming niet kan worden vastgesteld, kan de gevorderde ontbinding niet op deze achterstand worden gebaseerd. Omdat niet kan worden vastgesteld dat er tot het moment van het indienen van de memorie van grieven, op 12 maart 2019, sprake was van een betalingsachterstand, kan het hof evenmin overgaan tot het veroordelen van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van deze achterstand. Gelet op wat hiervoor is overwogen, faalt grief IV, die zich keert tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot betaling van de huurachterstand. Ook de vordering tot betaling van huurachterstand is op basis van de tot nu beoordeelde stand van zaken dan ook niet toewijsbaar. 
       
       
         
           - ten aanzien van het onderhoud aan de tuin en het chalet 
         
       
     
     
       5.11 
       
        [appellanten] c.s. stellen zich - onder verwijzing naar de Algemene bepalingen - op het standpunt dat [geïntimeerden] c.s. de tuin als goed huurder zijnde hebben te onderhouden, maar dat zij dit niet doen. [appellanten] c.s. hebben als producties 9 en 10 bij de memorie van grieven een aantal foto's in het geding gebracht van de tuin bij de aanvang van de huur en de staat van de tuin in augustus 2018. Uit deze foto's blijkt volgens [appellanten] c.s. voldoende dat de tuin op bepaalde plekken is verwaarloosd. Hierop zijn [geïntimeerden] c.s. meerdere keren aangesproken. Daarnaast krijgen [appellanten] c.s. vanaf november 2017 geen rechtstreeks contact meer met [geïntimeerden] c.s., waardoor [appellanten] c.s. niet in staat zijn om de door [geïntimeerden] c.s. gestelde gebreken aan het chalet te onderzoeken en - waar nodig - te herstellen. Ook op dit moment voldoen [geïntimeerden] c.s. op dit punt niet aan hun verplichtingen, dit alles naar stelling van [appellanten] c.s.  
       
     
     
       5.12 
       
        [geïntimeerden] c.s. betwisten dit en stellen dat zij - met toestemming van [appellanten] c.s. - biologisch tuinieren. Daarbij voeren [geïntimeerden] c.s. aan dat zij op dit moment niet in de tuin aan het werk kunnen, omdat dit niet in het belang van de tuin is. Zij zullen de tuin niet elimineren of renoveren, nu dat niet hun taak is. Van verwildering en verwaarlozing is echter geen sprake. Daarnaast stellen [geïntimeerden] c.s. zich ten aanzien van het door [appellanten] c.s. te plegen onderhoud aan het chalet op het standpunt dat [geïntimeerden] c.s. niet verplicht zijn om [appellanten] c.s. foto’s van gebreken te sturen, nu het initiatief tot herstel van gebreken bij [appellanten] c.s. moet liggen.  
       
     
     
       5.13 
       Het hof stelt ten aanzien van de door [geïntimeerden] c.s. gestelde gebreken aan het chalet voorop dat op de huurder op grond van artikel 7:207 BW een verplichting rust om de verhuurder van een gebrek aan het gehuurde behoorlijk in kennis te stellen. Het is in het onderhavige geval dan ook geen onredelijk verzoek van [appellanten] c.s. - mede omdat zij in Spanje verblijven - dat [geïntimeerden] c.s. hen foto’s van de gestelde gebreken te sturen opdat [appellanten] c.s. de aard en omvang daarvan kunnen beoordelen en eventuele, nodige maatregelen kunnen (laten) nemen. 
       
     
     
       5.14 
       Het hof is op basis van de stukken in het dossier niet in staat zich op dit moment een oordeel te vormen over de staat van de tuin en het chalet en kan dan ook niet beoordelen of deze gestelde tekortkomingen al dan niet ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaar-digen. De foto’s zijn - onder meer - genomen in verschillende jaargetijden en geven niet een voldoende duidelijk beeld van de situatie ter plaatse. Om die reden zal het hof een comparitie van partijen ter plaatse te [A] gelasten. Het hof zal vooralsnog een enkelvoudige comparitie van partijen gelasten. Vooralsnog, omdat indien partijen (of een van hen) aangeven (aangeeft) een meervoudige comparitie te wensen, een meervoudige comparitie zal plaatsvinden. Gelet op de locatie van het chalet en de tuin (aldus buiten) dienen [appellanten] c.s. (tevens) zorg te dragen voor een ruimte nabij het chalet en de tuin waar de comparitie binnen kan worden voortgezet. Partijen dienen er op voorbereid te zijn dat een comparitie ter plaatse in geval van een sneeuwdek ter plaatse (als ook bij extreme weersomstandigheden) geen nut heeft en dat een geplande comparitie in dat geval geen doorgang zal kunnen vinden. Om die reden zal bij de planning van de comparitie ter plaatse gelijk een alternatieve datum worden gepland, waarnaar eventueel kan worden uitgeweken. 
     
     
       5.15 
       Daarbij heeft het hof behoefte aan meer informatie van [appellanten] c.s. In hun akte van 11 februari 2020 hebben [appellanten] c.s. opgemerkt dat de stelling van [geïntimeerden] c.s. dat de achterstand volledig is ingelopen, onjuist is. Het hof stelt [appellanten] c.s. in de gelegenheid om een akte te nemen en hierin aan te geven wat de actuele stand van zaken is ten aanzien van de betaling van de huur en voorschotten, in welk verband zij een overzicht hebben te verstrekken van de verschuldigde bedragen (aan te geven per datum) en de van [geïntimeerden] c.s. ontvangen betalingen (eveneens aan te geven per datum). Ook dienen [appellanten] c.s. antwoord te geven op de vraag op welke datum de eindafrekening over het jaar 2019 is verzonden aan [geïntimeerden] c.s.  
       
       
         
           Grief V - contractuele boete 
         
       
     
     
       5.16 
       Ten slotte neemt het hof een voorschot op de beoordeling van de vordering van [appellanten] c.s. ten aanzien van de contractuele boete uit de Algemene bepalingen. [appellanten] c.s. stellen dat [geïntimeerden] c.s. deze boete verschuldigd zijn omdat zij een betalingsachterstand hebben en de tuin en het chalet niet (laten) onderhouden. [geïntimeerden] c.s. stellen daartegenover - kort gezegd - dat dit boetebeding in strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG), onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 onder a BW, dan wel gematigd dient te worden op grond van artikel 6:94 BW. 
       
     
     
       5.17 
       Gelet op vaste jurisprudentie, onder meer van dit hof, biedt deze specifieke boetebepaling uit de Algemene bepalingen van 2003 ruimte tot matiging omdat er - onder meer - geen maximum aan de verschuldigde boete is gesteld. Dit zou meebrengen dat [geïntimeerden] c.s. elke maand aan boete ongeveer 100% van de geldende huurprijs (per gestelde tekortkoming) verschuldigd zijn. Het hof vindt dit - vooruitlopend op het oordeel of er daadwerkelijk sprake is van een of meer tekortkomingen aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. - buitensporig. Een boete met een omvang als gevorderd is om die reden al niet toewijsbaar. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bepaalt dat [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. in persoon of deugdelijk vertegenwoordigd, samen met hun advocaten, zullen verschijnen voor een zitting van het hof; 
     
     
     
       bepaalt dat deze zitting zal plaatsvinden voor het lid van dit hof mr. W.F. Boele, die daartoe tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, tenzij (een van) partijen laat weten tegen de enkelvoudigheid van de zitting bezwaar tegen te hebben, in welk geval de zitting zal worden gehouden van een meervoudige kamer van het hof; 
     
     
     
       bepaalt dat de zitting zal worden gehouden ter plaatse aan de [a-straat 1] 7-309 te [A] op een nader te bepalen dag en tijdstip; 
     
     
     
       bepaalt dat [appellanten] c.s. er voor zorgdragen dat in de nabijheid van het chalet en de tuin de zitting binnen in een ruimte kan worden voortgezet; 
     
     
     
       bepaalt dat [appellanten] c.s. de hiervoor onder r.o. 5.15 bedoelde akte en dat beide partijen eventuele overige producties uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting aan zowel het hof als de wederpartij sturen; 
     
     
     
     
       bepaalt dat advocaten bij deze comparitie elk gedurende maximaal 10 minuten, aan de hand van maximaal 2 A4’tjes spreeknotities, het standpunt van partijen mogen toelichten; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van  dinsdag 27 oktober 2020  voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en van hun raadslieden voor de periode december 2020 t/m mei 2021, waarna dag en uur van de verschijning zal worden vastgesteld; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. H. de Hek en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  6 oktober 2020.