ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:3304

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:3304 Rechtbank Rotterdam , 19-03-2021 / 8177850 \ CV EXPL 19-50227

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-03-19

Zaaknummer: 8177850 \ CV EXPL 19-50227

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:3304

---

Huurovereenkomst tot stand gekomen? Betaling huurachterstand en boetes.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8177850 \ CV EXPL 19-50227 
     
     
     
       uitspraak: 19 maart 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         
       
       , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente 1] , 
       eiseres,  
       gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk te Rosmalen, gemeente ‘s-Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , h.o.d.n.  [handelsnaam] , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , gemeente [gemeente 2] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’. 
     
     
   
   
     
       1. Het (verdere) verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Bij tussenvonnis van 11 september 2020 is een mondelinge behandeling bepaald.  
       
     
     
       1.2. 
       
         De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 november 2020.  
         Namens [eiseres] zijn verschenen mevrouw [persoon A] en mevrouw [persoon B] , bijgestaan door mr. E.A.J.M. van den Wijngaard, gemachtigde. [gedaagde] is bij de zitting aanwezig via een videoverbinding. Zijn gemachtigde is aanwezig in de zittingszaal. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter zitting is besproken.  
       
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2. De (verdere) beoordeling 
     
     
       
         Substantiërings- en bewijsaandraagplicht 
       
     
     
       2.1. 
       Eerst is aan de orde of [eiseres] heeft voldaan aan de op haar rustende substantiërings- en bewijsaandraagplicht. 
       
     
     
       2.2. 
       Op grond van artikel 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Op grond van artikel 111 lid 3 Rv is eiser verplicht de voorafgaand aan de procedure bekende verweren en de gronden daarvoor in de dagvaarding te vermelden en ook over welke bewijsmiddelen hij kan beschikken.  
       
     
     
       2.3. 
       Hoewel [gedaagde] heeft gesteld dat [eiseres] het reeds bij haar bekende verweer niet in de dagvaarding heeft vermeld, heeft [gedaagde] niet concreet gesteld welk verweer hij heeft bedoeld. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld dat [eiseres] had moeten vermelden dat [gedaagde] als verweer heeft gevoerd dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, geldt dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om nader te concretiseren waaruit blijkt dat [eiseres] reeds bekend was met dat verweer. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. De consequentie is dat niet kan worden gezegd dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht. Voorts is onvoldoende concreet gesteld waarom [eiseres] niet heeft voldaan aan de bewijsaandraagplicht. Het verweer van [gedaagde] slaagt dan ook niet.  
       
       
         
           Huurovereenkomst 
         
       
     
     
       2.4. 
       De kern van het geschil betreft de vraag of tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte te Maassluis.  
       
     
     
       2.5. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is met het ondertekenen van het huurvoorstel van 11 februari 2019 is reeds een bindende huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.    
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiseres] heeft [gedaagde] medio augustus 2018 benaderd over het huren van twee bedrijfsruimtes in winkelcentrum Koningshoek. [gedaagde] bleek in één bedrijfsruimte interesse te hebben. Partijen hebben de betreffende bedrijfsruimte bezichtigd en partijen zijn met elkaar in gesprek gegaan. Vervolgens heeft [eiseres] een huurvoorstel d.d. 11 februari 2019 aan [gedaagde] opgestuurd. Partijen hebben op respectievelijk 13 en 19 maart 2019 het huurvoorstel ondertekend. Het huurvoorstel bevat bepalingen over onder meer de locatie van de bedrijfsruimte en de bestemming ervan, de huurperiode, de huuringangsdatum, de huurprijs per jaar, de indexeringswijze, de betalingswijze- en termijn, de leveringen en diensten en de kosten daarvan, een promotiebijdrage, de stelpost voor het afbouwen van de casco unit, een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom en de hoogte daarvan, het opleveringniveau en eventuele door huurder aan te vragen vergunningen. Ook is opgenomen dat de standaard huurovereenkomst van [eiseres] wordt gehanteerd, waarvan de ROZ algemene bepalingen 2012 deel uit maken. Aan het huurvoorstel zijn als bijlagen een plattegrond van de bedrijfsruimte, de standaard huurovereenkomst van [eiseres] inclusief de ROZ algemene bepalingen 2012, een huishoudelijk reglement, een afbouwreglement en een uitstallingsreglement bijgevoegd. Het huurvoorstel is getekend door de heer [persoon C] (directeur) namens [eiseres] en door [gedaagde] en de bijgevoegde ROZ-bepalingen zijn door [gedaagde] op elke pagina geparafeerd.  
       
     
     
       2.7. 
       Dat door het bereiken van overeenstemming over het huurvoorstel reeds een bindende huurovereenkomst is ontstaan, wordt ondersteund door de volgende gang van zaken. Op 25 mei 2019 heeft [gedaagde] een document met de titel ‘huurovereenkomst’ geparafeerd en ondertekend. Het uitgebreide document bevat uitgewerkte bepalingen over onder meer de onderwerpen die reeds in het huurvoorstel waren opgenomen. Ook de overgelegde e-mailcorrespondentie ondersteunt het oordeel dat reeds sprake is van een huurovereenkomst na ondertekening van het huurvoorstel. Uit die e-mailcorrespondentie volgt dat partijen vanaf begin juni 2019 in gesprek zijn gegaan over oplossingen voor de financiële tegenvaller van [gedaagde] , over uitstel van de ingangsdatum van de huur en over de opleveringsdatum.  
       
     
     
       2.8. 
       Dat een duidelijke verklaring dat partijen door ondertekening van het huurvoorstel overgaan tot huur en verhuur van de bedrijfsruimte ontbreekt, doet niet af aan de reeds bereikte overeenstemming. Ook de omstandigheid dat partijen nog niet volledig helder hadden hoe de bedrijfsruimte (technisch) moest worden ingedeeld, maakt niet dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De omstandigheid dat partijen de kernafspraken en andere afspraken hebben uitgewerkt in het document van 25 mei 2019 doet evenmin afbreuk aan dit oordeel. Over de essentialia was immers reeds bij het tekenen van het huurvoorstel overeenstemming bereikt en dat is voldoende om een huurovereenkomst tot stand te brengen.  
       
     
     
       2.9. 
       In tegenstelling tot de conclusie die [gedaagde] heeft verbonden aan het feit dat het huurvoorstel niet binnen de in het huurvoorstel genoemde termijnen is ondertekend, doet die latere ondertekening geen afbreuk aan de bereikte overeenstemming. Vaststaat dat [eiseres] het huurvoorstel op 19 maart 2019 heeft getekend (dus ná [gedaagde] , die op 13 maart 2019 heeft getekend), waardoor het door [gedaagde] buiten de termijn getekende huurvoorstel alsnog is bekrachtigd door [eiseres] . Daarnaast geldt dat de opschortende voorwaarde dat de directie van [eiseres] goedkeuring dient te verlenen vóór een bepaalde termijn slechts strekt ter bescherming van [eiseres] , niet ter bescherming van [gedaagde] . Door [gedaagde] kan dan ook geen beroep worden gedaan op die opschortende voorwaarde.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiseres] heeft weliswaar de ingangsdatum van de huur uitgesteld en zij heeft op 15 september 2019 een andere bedrijfsruimte in het winkelcentrum voorgesteld aan [gedaagde] , maar daaruit kan niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat [eiseres] [gedaagde] niet gebonden achtte aan het huurvoorstel en de daaropvolgende uitgewerkte huurovereenkomst van 25 mei 2019. [eiseres] heeft toegelicht dat zij de ingangsdatum van de huur heeft uitgesteld en een andere (kleinere) unit in het winkelcentrum heeft besproken met [gedaagde] om uit coulance aan [gedaagde] en zijn problemen met het (tijdig) verkrijgen van financiering tegemoet te komen. Die toelichting is niet, althans niet gemotiveerd, betwist, zodat in rechte wordt uitgegaan van de juistheid ervan. Hieruit volgt niet dat [eiseres] [gedaagde] niet (meer) gebonden achtte, maar slechts dat [eiseres] bereid was om mee te denken en te zoeken naar oplossingen. 
       
     
     
       2.11. 
       Indien het verkrijgen van financiering van cruciaal belang was voor [gedaagde] – hetgeen zo is gebleken – had het op zijn weg gelegen om zo vroeg mogelijk in de onderhandelingen met [eiseres] , maar in ieder geval vóór ondertekening van het huurvoorstel, daarin een voorbehoud op te (laten) nemen met betrekking tot het verkrijgen van financiering. Vaststaat dat [gedaagde] als ondernemer reeds ervaring heeft met het huren van bedrijfsruimte en van hem mag verwacht worden dat hij er bedacht op is dat hij niet zomaar eenzijdig van een reeds getekende huurovereenkomst kan afzien, indien hij nadien de financiering niet rond krijgt. Nu er geen voorbehouden zijn opgenomen in de huurovereenkomst, is [gedaagde] gebonden aan de huurovereenkomst.  
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
     
     
       2.12. 
       In verband met de gevorderde huurachterstand is relevant wat de ingangsdatum van de huurovereenkomst is. Partijen twisten daarover. Uit de stukken blijkt dat [eiseres] in meerdere e-mails – waaronder de e-mail van 12 juli 2019 – heeft gecommuniceerd over de opleverdatum, niet over de ingangsdatum van de huur zoals [gedaagde] heeft gesteld. Uit niets blijkt dat de ingangsdatum van de huur is gewijzigd, nadat partijen de uitgewerkte huurovereenkomst van 25 mei 2019 hebben ondertekend. In dat document is 1 juni 2019 opgenomen als ingangsdatum van de huur. In rechte wordt dan ook uitgegaan van die datum als ingangsdatum van de huur. 
       
     
     
       2.13. 
       In geschil is of [gedaagde] vanaf 1 juni 2019 huur verschuldigd is, aangezien vaststaat dat hij nooit de beschikking over het gehuurde heeft gekregen. Vooropgesteld wordt het volgende. Een kernverplichting van de verhuurder is het verschaffen van huurgenot aan de huurder door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het betreft een voortdurende verplichting die naar zijn aard niet kan worden opgeschort. Indien de huurder de toegang tot het gehuurde wordt ontzegd, komt dat in feite neer op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding, anders dan door een rechtsgeldige opzegging of een ontbinding (door de rechter) van de overeenkomst. Voor een dergelijke maatregel bestaat in beginsel geen grond (zie hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133). 
       
     
     
       2.14. 
       Vaststaat dat partijen in artikel 21 van het huurvoorstel en in artikel 11 van de uitgewerkte huurovereenkomst van 25 mei 2019 zijn overeengekomen dat [eiseres] het gehuurde pas ter beschikking stelt aan [gedaagde] als hij aan de in die artikelen genoemde voorwaarden heeft voldaan. Die voorwaarden betreffen ondertekening van de huurovereenkomst inclusief bijlagen, betaling van de waarborgsom, afgifte van een machtiging tot automatische incasso, betaling van de eerste volledige betalingstermijn en een door beide partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering. In artikel 11.2 van de uitgewerkte huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] de volledige betalingsverplichting ook verschuldigd is, indien het gehuurde niet aan hem ter beschikking is gesteld als gevolg van het niet voldoen aan een of meerdere van voornoemde voorwaarden of als gevolg van het niet verlenen van medewerking aan de oplevering door [gedaagde] . 
       
     
     
       2.15. 
       In het onderhavige geval staat vast dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de voorwaarden uit artikel 21 van het huurvoorstel en artikel 11 van de uitgewerkte huurovereenkomst. Er mist een aantal bijlagen bij de huurovereenkomst, de automatische incasso is niet afgegeven en de waarborgsom en de eerste betalingstermijn zijn niet voldaan. [eiseres] hoefde op grond van artikel 11 van de uitgewerkte huurovereenkomst dus nog niet te presteren. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] zelf nooit heeft gevraagd om beschikking te krijgen over het gehuurde. Uit de e-mail van 18 november 2019 van [gedaagde] aan [eiseres] (over nieuwe mogelijkheden om zijn winkel te verplaatsen naar de Koningshoek) kan niet worden afgeleid dat hij [eiseres] vraagt om het gehuurde alsnog ter beschikking te stellen. Dat hij nooit heeft gevraagd om beschikking te krijgen over het gehuurde houdt verband met zijn standpunt dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       2.16. 
       In deze omstandigheden kan niet worden gesproken van een daadwerkelijke ontzegging van het huurgenot door [eiseres] en ook niet van een (onterechte) opschorting van of tekortkoming in de kernverplichting van [eiseres] . Voor zover [gedaagde] met zijn verweer heeft bedoeld dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort, omdat [eiseres] niet heeft gepresteerd, geldt dat dit verweer niet slaagt. [gedaagde] is dan ook in beginsel de huur verschuldigd aan [eiseres] .  
       
     
     
       2.17. 
       In artikel 11.2 van de uitgewerkte huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] de volledige betalingsverplichting als bedoeld in artikel 4 van dat document is verschuldigd, ook indien het gehuurde niet ter beschikking is gesteld. Hoewel [gedaagde] heeft gesteld dat hij slechts gehouden kan zijn de kale huurprijs te voldoen, vloeit uit artikel 4 voort dat [gedaagde] contractueel gehouden is ook het voorschot voor leveringen en diensten en het voorschot promotiemateriaal te betalen aan [eiseres] . Die kosten maken blijkens artikel 4.13 van de uitgewerkte huurovereenkomst onderdeel uit van de volledige betalingsverplichting van [gedaagde] . Het verweer van [gedaagde] slaagt dan ook niet.  
       
     
     
       2.18. 
       
        [gedaagde] heeft nog gewezen op een schadebeperkingsplicht van [eiseres] en gesteld dat zij daar niet aan heeft voldaan. [gedaagde] heeft in november 2019 per e-mail aan [eiseres] medegedeeld dat er voor hem inmiddels wel mogelijkheden zijn om zijn huidige winkel te verplaatsen naar de Koningshoek. [eiseres] kan echter niet worden gedwongen om opnieuw in onderhandelingen te treden met [gedaagde] over bedrijfsruimte in de Koningshoek. Uit die e-mail volgt ook niet zonder meer dat [gedaagde] doelt op de specifieke bedrijfsruimte waarvoor partijen reeds een huurovereenkomst hebben gesloten. [eiseres] is ook niet verplicht om in te gaan op een schikkingsvoorstel. Op [eiseres] rust vóór beëindiging van de huurovereenkomst geen schadebeperkingsplicht, aangezien betaling van de huur een contractuele verplichting is en geen schadevergoeding. [eiseres] heeft terecht gesteld dat zij niet gehouden is om zich vóór beëindiging van de huurovereenkomst in te spannen de bedrijfsruimte aan een derde te verhuren, aangezien zij totdat de huurovereenkomst is beëindigd contractueel gebonden is aan [gedaagde] . Ook dit verweer van [gedaagde] slaagt niet.  
       
     
     
       2.19. 
       
         Als verder onweersproken staat vast dat de volledige betalingsverplichting € 6.586,94 per kwartaal bedraagt en dat [gedaagde] vanaf 1 juni 2019 geen betalingen heeft gedaan. De huurachterstand bedraagt in totaal € 15.369,53 berekend tot en met het vierde kwartaal van 2019. Dat bedrag zal worden toegewezen.  
         Dat [gedaagde] gehouden is per kwartaal te betalen volgt uit artikel 13 van het huurvoorstel en uit artikel 4 van de uitgewerkte huurovereenkomst van 25 mei 2019. 
       
       
       
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       2.20. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld zich niet te verzetten tegen de door [eiseres] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, maar doet alsdan een beroep op vernietiging ervan, omdat [eiseres] hem onder valse voorwendselen het huurvoorstel heeft laten tekenen, waartoe [gedaagde] bij volledige stand van zaken niet was overgegaan. [eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat [gedaagde] niet wist dat en welke verplichtingen hij aanging.  
       
     
     
       2.21. 
       De kantonrechter begrijpt de stelling van [gedaagde] zo, dat ook hij meent dat partijen niet (langer) aan de huurovereenkomst gebonden moeten zijn, maar in de visie van [gedaagde] is de grondslag daarvoor dwaling in plaats van ontbinding. [gedaagde] heeft zijn standpunt onvoldoende gemotiveerd en niets naar voren gebracht op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat [eiseres] [gedaagde] onjuist of ten onrechte niet heeft ingelicht over de status van het huurvoorstel en de gevolgen van ondertekening daarvan. Hierbij wordt tevens in aanmerking genomen dat als onweersproken vaststaat dat [gedaagde] als ondernemer ervaring heeft met het sluiten van huurovereenkomsten en/of het exploiteren van een onderneming. Het beroep op dwaling door [gedaagde] slaagt niet.  
       
       
         
           Ontbinding van de huurovereenkomst 
         
       
     
     
       2.22. 
       De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar, aangezien vaststaat dat [gedaagde] nooit een huurtermijn heeft betaald en [gedaagde] zich bovendien niet tegen ontbinding verzet. De huurovereenkomst zal dan ook worden ontbonden. 
       
       
         
           Huurtermijnen vanaf 1 januari 2020 
         
       
     
     
       2.23. 
       De vordering met betrekking tot de huurtermijnen vanaf 1 januari 2020 (1e kwartaal 2020) tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst ligt voor toewijzing gereed en zal worden toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing vermeld.  
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
     
     
       2.24. 
       De vordering van [eiseres] met betrekking tot schadevergoeding ter hoogte van de huurtermijnen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst totdat de bedrijfsruimte aan een derde zal zijn verhuurd is nu niet toewijsbaar zoals gevorderd, omdat de hoogte van de schade nog niet vaststaat. [eiseres] wordt voor dit onderdeel van de vordering verwezen naar de schadestaatprocedure op de wijze zoals onder de beslissing vermeld. 
       
       
         
           Boete(rente) 
         
       
     
     
       2.25. 
       
        [gedaagde] is door ondertekening van de algemene bepalingen akkoord gegaan met de algemene bepalingen. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is [gedaagde] een boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd indien een uit de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete.  
       
     
     
       2.26. 
       Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). 
       
     
     
       2.27. 
       Tussen de wettelijke schadevergoeding wegens het uitblijven van de betaling van de huurprijs (de wettelijke handelsrente) en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag bestaat in het onderhavige geval geen wanverhouding. Op basis van het boetebeding is [gedaagde] minimaal € 300,00 verschuldigd, hetgeen in percentages uitgedrukt neerkomt op ongeveer 13%. Onverkorte toepassing van het boetebeding leidt daarom niet tot een onaanvaardbaar resultaat. Er bestaat dan ook geen aanleiding om de boete te matigen. Aangezien [gedaagde] de berekening van de boete – na eiswijziging door [eiseres] – niet heeft betwist, zal het gevorderde bedrag aan boete worden toegewezen.  
       
     
     
       2.28. 
       De gevorderde boete vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening is toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing vermeld.   
       
       
         
           Boete in verband met exploitatieverplichting  
         
       
     
     
       2.29. 
       In artikel 9.7 van de algemene bepalingen is een exploitatieverplichting voor [gedaagde] vastgelegd. Op grond van artikel 31 van de algemene bepalingen verbeurt [gedaagde] bij niet-nakoming van artikel 9.7, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. [gedaagde] heeft een beroep op matiging gedaan.  
       
     
     
       2.30. 
       Vaststaat dat [gedaagde] de exploitatieverplichting niet is nagekomen. [gedaagde] heeft weliswaar nooit de beschikking gekregen over de bedrijfsruimte, maar hij heeft daar ook nooit om verzocht en evenmin heeft hij aan de voorwaarden voor het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte voldaan, terwijl [eiseres] [gedaagde] wel heeft aangemaand voornoemde verplichtingen na te komen. Dat [eiseres] [gedaagde] niet de mogelijkheid heeft geboden om de bedrijfsruimte te exploiteren is dan ook niet gebleken. [eiseres] heeft echter niet toegelicht wat en in hoeverre zij schade heeft geleden als gevolg van het niet exploiteren van de bedrijfsruimte. Bij gebreke van die toelichting, bestaat naar het oordeel van de kantonrechter een wanverhouding tussen de hoogte van de boete (€ 30.250,00) en het belang van [eiseres] bij die boete, wat leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. De boete wordt daarom gematigd tot een bedrag van € 7.500,00. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
     
     
       2.31. 
       Op basis van artikel 30.1 van de algemene bepalingen is [eiseres] gerechtigd om een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te vorderen van [gedaagde] ter hoogte van 15% van de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. In het onderhavige geval acht de kantonrechter echter termen aanwezig om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv te matigen, omdat niet gesteld en evenmin gebleken is dat de werkelijke kosten van [eiseres] hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, welke tarieven geacht worden redelijk te zijn. Bovendien is slechts van beperkte buitengerechtelijke werkzaamheden gebleken. De buitengerechtelijke kosten zullen dan ook worden toegewezen tot een bedrag van € 1.123,73 inclusief btw, conform het in voormeld Besluit bepaalde tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       2.32. 
       
        [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, bestaande uit verschotten en gemachtigdensalaris. De verschotten zijn vastgesteld op € 104,54 aan explootkosten en € 972,00 aan griffierecht. Het salaris voor de gemachtigde wordt conform het liquidatietarief begroot op € 1.494,00 (3 punten à € 498,00). 
       
     
   
   
     
       3. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Maassluis; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 25.793,26 aan achterstallige huur berekend tot en met 4e kwartaal 2019, contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 6.586,94 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor elk ingegaan kwartaal vanaf 1 januari 2020 (1e kwartaal 2020) tot de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een boete van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande huurtermijnen vanaf de vervaldata van de respectieve huurtermijnen vanaf 1 januari 2020 (1e kwartaal 2020) tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding over de periode na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het moment dat [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] te Maassluis aan een derde heeft verhuurd, echter ten laatste tot en met 31 mei 2024, op te maken bij staat; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op  € 1.076,54 aan verschotten en € 1.494,00 aan gemachtigdensalaris; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       34286