ECLI: ECLI:NL:RBROT:2008:BE0040

Titel: ECLI:NL:RBROT:2008:BE0040 Rechtbank Rotterdam , 13-08-2008 / 268131 / HA ZA 06-2451

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2008-08-13

Zaaknummer: 268131 / HA ZA 06-2451

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2008:BE0040

---

Schending mededelingsplicht: verkoper van een winkelcentrum heeft koper vóór het sluiten van de koopovereenkomst ten onrechte niet gemeld dat een van de huurders eerder een schadeclaim bij verkoper had ingediend. Verkoper kan in dit geval geen beroep doen op onderzoeksplicht koper. Toepasselijkheid artikel 7:226 lid 1 BW (overgang van huur bij overdracht van de zaak). Beroep verkoper op artikel 7:23 lid 1 BW (klachtplicht koper) faalt. Koper heeft verkoper binnen bekwame tijd van de klachten van de huurder in kennis gesteld. Ook beroep verkoper op artikel 7:23 lid 2 BW (verjaring vordering koper) faalt. Verjaring tijdig door koper gestuit. Omstandigheden in dit geval brengen mee dat geen zware eisen kunnen worden gesteld aan bewijs van de redelijkheid van de schadeafwikkeling.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     Sector civiel recht 
     
     Zaak-/rolnummer: 268131 / HA ZA 06-2451 
     
     Uitspraak: 13 augustus 2008 
     
     VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van: 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       ABF & PARTNERS B.V., 
       gevestigd te Lelystad, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       procureur mr. Ph.Ch.M. van Swaaij, 
       advocaat mr. Ch.P.A.Th. van Goethem te Amsterdam, 
     
     
     - tegen - 
     
     
       de naamloze vennootschap  
       VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL N.V., 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       procureur mr. A.P. van Elswijk, 
       advocaat mr. E.D. Drok te Den Haag. 
     
     
     
     Partijen worden hierna aangeduid als "ABF" respectievelijk "Vastned". 
     
     
     
       1	Het verloop van het geding 
       De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
       -	dagvaarding d.d. 21 augustus 2006 en de door ABF overgelegde producties; 
       -	conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; 
       -	tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 6 december 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
       -	conclusie van antwoord in reconventie; 
       -	de namens ABF overgelegde brief d.d. 20 februari 2007, met productie; 
       -	proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 7 maart 2007; 
       -	de ter gelegenheid van de comparitie van partijen zijdens ABF overgelegde pleitnotities met uitzondering van de niet voorgedragen, door de griffier doorgehaalde, passages; 
       -	conclusie van repliek in conventie, tevens houdende akte wijziging eis, met producties; 
       -	conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie, met productie; 
       -	conclusie van dupliek in reconventie; 
       -	de stukken van de op 7 september 2006 ten verzoeke van ABF en ten laste van Vastned gelegde conservatoire derdenbeslagen. 
     
     
     
       2	De vaststaande feiten in conventie en in reconventie 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast: 
     
     
     2.1 Bij brief d.d. 20 februari 2001 heeft [persoon1] namens [persoon2], handelend onder de naam Hong Kong City (hierna: "HKC"), voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht: 
     
     "Zonder enig overleg met cliënt is overgegaan tot het realiseren van bouwwerken rond het bedrijf van cliënt.  
     
     […]  
     
     Uw handelwijze is jegens mijn cliënt onrechtmatig; u bent aansprakelijk voor de schade, die hieruit ontstaat. Voorts verzoek ik u, zo nodig sommeer u, om de aangebrachte muren te verwijderen en al datgene te doen, waardoor de oorspronkelijke situatie weer wordt hersteld." 
     
     
       2.2 Op 7 oktober 2002 heeft Vastned aan ABF verkocht het winkelcentrum met parkeergarage en bijbehorende eigen grond, staande en gelegen te Almelo aan het Vincent van Goghplein, de Windmolenbroeksweg en de Rembrandtlaan (hierna: "het winkelcentrum"), voor een koopsom van € 7.605.996,-- exclusief BTW. 
       In de koopakte is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen: 
     
     
     
       "artikel 3 Eigendomsoverdracht 
       3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden vóór of uiterlijk op 24 december 2002 […] 
       artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik  
       […] 
       5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. […] 
       Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: beleggingsobject bestemd voor de verhuur als winkelruimten, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.  
       […] 
       artikel 16 Geheimhoudingsplicht 
       Koper en verkoper verklaren geen enkele mededeling aan derden, met uitzondering van taxateur, notaris en financierders, te doen over de inhoud van deze koopovereenkomst; eventuele mededelingen worden gedaan na schriftelijke toestemming van de andere contractspartij. Eerst pas op het moment van notariële overdracht worden partijen ontslagen van deze geheimhoudingsplicht. Bij overtreding van deze bepaling verbeurt de overtredende partij een direct opeisbare, niet voor vermindering vatbare boete van € 500.000,00, […]." 
     
     
     2.3 In artikel 4 van de akte van levering d.d. 24 december 2002 met betrekking tot het winkelcentrum is bepaald dat ten opzichte van de huurder(s) geen andere verplichtingen bestaan dan die welke zijn vermeld in de huurovereenkomst(en). 
     
     2.4 Bij brief van 16 mei 2003 heeft (de raadsman van) HKC, voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht: 
     
     "In bovengenoemde zaak heb ik diverse contacten gehad met Vastned naar aanleiding van problemen die met Vastned zijn ontstaan.  
     
     Zonder enig overleg is Vastned overgegaan tot het realiseren van bouwwerken rond het bedrijf van mijn cliënt. Zo is onder andere het uitzicht vanuit het restaurant naar buiten geblokkeerd door een aangebrachte blinde muur. Hierdoor is mijn cliënt verstoken van lichtinval. Daarnaast zijn er nog diverse andere punten die jegens mijn cliënt onrechtmatig zijn.  
     
     […] Vastned heeft aangegeven bereid te zijn om medewerking te verlenen aan het verhuizen van het bedrijf naar de hoek. […]  
     
     Ik heb Vastned herhaaldelijk aangeschreven met betrekking tot de verhuiskosten en de uit te voeren werkzaamheden, doch enige reactie is niet meer verkregen. 
     
     Thans heb ik begrepen, bent u de nieuwe eigenaar geworden. […] 
     
     Ook de kosten van een eventuele verhuizing “naar de hoek” wil ik nader met u bespreken." 
     
     2.5 ABF heeft bij brief d.d. 27 juni 2003, voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht:  
     
     
       "Vooruitlopend op de bespreking […] doe ik je hierbij een aantal punten toekomen, die we o.a. zullen bespreken. 
       […] 
       2. Almelo, van Goghplein 
       […] 
       • problemen met chinees afhaalrestaurant" 
     
     
     2.6 Bij – op dit punt gelijkluidende – brieven van 24 november 2003 en 28 januari 2004 heeft ABF, voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht: 
     
     
       "In het kader van de gesprekken over de afronding van de diverse zaken rondom het Van Goghplein […]. 
       […] 
       Hong Kong City, […]: beloften gedaan door Vastned. Niet nagekomen, advocaat gaat een eis indienen voor verplaatsing naar Rembrandtlaan 173. Kosten voor verplaatsing  
       € 160.000,-- excl. BTW. […] Verder is er een claim van huurkorting, waarvan we de uitslag nog niet weten." 
     
     
     2.7 Bij brief van 1 april 2004 heeft (de raadsvrouwe van) ABF, voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht: 
     
     
       "Winkelcentrum Van Goghplein te Almelo" 
       […] 
       Daarnaast heeft Hong Kong City een vordering uit schade aangekondigd groot € 160.000,00 ter zake van verbouwingszaken rondom haar pand. Daarbij baseert deze huurder zich op toezeggingen uit het verleden zijdens Vastned en op verbouwingswerkzaamheden in opdracht van Vastned die de huurder in het huurgenot hebben gestoord. 
       […] 
       Uit het voorgaande volgt dat de opgaven van Vastned, in strijd met de waarheid, ertoe hebben geleid dat Vastned haar mededelingsplicht heeft geschonden met betrekking tot hetgeen zij aan cliënten had behoren mede te delen over hetgeen bij haar bekend was danwel bekend behoorde te zijn. Zulks maakt dat cliënten deze koopovereenkomsten niet danwel niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten. Cliënten hebben aldus gedwaald bij het aangaan van deze koopovereenkomsten.  
       […] 
       Dit leidt ertoe dat uw vennootschap aansprakelijk is voor het geheel der ontdekkingen en de schade die cliënten als gevolg hiervan lijden. Ik dien uw vennootschap voor deze schade onverkort aansprakelijk te houden.  
       […] 
       Ik ga er van uit dat u zich realiseert dat zulks maakt dat cliënten zich zullen wensen te beroepen op dwaling en daarmee aanpassing van de koopsom van de overeenkomsten zullen eisen dan wel – mogelijk zelfs – ontbinding hiervan, indien ter zake geen bevredigende oplossing kan worden gevonden voor haar schade." 
     
     
     2.8 Namens ABF heeft mr. Van Goethem bij brief van 28 oktober 2004, voor zover hier van belang, het volgende aan Vastned bericht: 
     
     "Nogmaals, het betreft hier wellicht een vordering die zich in de toekomst niet zal voordoen, maar cliënte handhaaft eventuele verhaalsmogelijkheden op Vastned voor het geval Hongkong City zich alsnog zou melden." 
     
     2.9 Bij brief van 23 december 2004 heeft Vastned, voor zover hier van belang, het volgende aan (de raadsvrouwe van) ABF bericht: 
     
     "hebben Vastned […] en uw cliënten […] elkaar finale kwijting verleend terzake de overdracht van het winkelcentrum […]. Eén vordering is buiten deze finale kwijting gebleven. Dit betreft de beweerdelijke vordering van Hong Kong City zoals verwoord in uw brief van 1 april 2004." 
     
     2.10 Op 29 december 2004 is het winkelcentrum verkocht aan Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen (hierna: "MeesPierson"). In punt 12 van de betreffende koopakte is bepaald dat geen eisen, verzoeken of claims in verband met de uitvoering van enige reparatie of onderhoud bij de verkoper zijn ingediend, met uitzondering van het conflict met huurder HKC. ABF is aansprakelijk gebleven voor de schade die huurder HKC stelt te hebben geleden als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden. 
     
     
     
       3	De vordering in conventie 
       De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Vastned te veroordelen tot betaling van € 87.859,17, althans een bedrag dat de rechtbank redelijk acht, binnen 7 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, met rente en kosten, waaronder de beslagkosten en buitengerechtelijke incassokosten.  
     
     
     Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft ABF aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd: 
     
     3.1 Vastned is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en heeft ABF bij de totstandkoming daarvan in dwaling doen verkeren. Gelet op de in 2001 aan Vastned kenbaar gemaakte klachten van huurder HKC en de mededeling van Vastned dat ten opzichte van de huurders geen andere verplichtingen bestaan dan die welke in de huurovereenkomsten zijn vermeld, had Vastned vóór de verkoop van het winkelcentrum melding moeten maken van de door HKC geuite klachten. Door dat niet te doen, heeft Vastned haar mededelingsplicht geschonden en een onjuiste en/of onvolledige voorstelling van zaken gegeven. Als gevolg hiervan heeft ABF bij het aangaan van de koopovereenkomst gedwaald en is sprake van non-conformiteit. Door de tekortkoming van Vastned heeft ABF schade geleden, bestaande uit een bedrag van € 21.000,-- dat in het kader van een schikking met HKC aan de raadsman van HKC betaald is, en een bedrag van € 63.359,17 inclusief BTW ter zake van door ABF aan MeesPierson verstrekte huurgaranties. Verder maakt ABF aanspraak op door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 3.500,--.  
     
     
     
       4	Het verweer in conventie 
       Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van ABF in de kosten van het geding. 
     
     
     Vastned heeft daartoe het volgende aangevoerd: 
     
     
       4.1 Er is geen sprake van wanprestatie, non-conformiteit of dwaling aangezien de kwestie met HKC al voor de eigendomsoverdracht van het winkelcentrum was afgehandeld. Derhalve hoefde Vastned ABF daarvan niet in kennis te stellen en heeft zij geen onjuiste mededeling gedaan door te stellen dat ten opzichte van de huurders geen andere verplichtingen bestaan dan die welke in de huurovereenkomst zijn vastgelegd. Aangezien Vastned geen mededelingsplicht had, prevaleert de onderzoeksplicht van ABF. Het in de koopakte genoemde geheimhoudingsbeding stond hieraan niet in de weg.  
       Daarnaast had HKC geen vordering aangezien HKC als gevolg van de door Vastned in 2000/2001 uitgevoerde renovatiewerkzaamheden geen schade heeft geleden. Voor zover HKC wel een vordering zou hebben gehad, is die vordering, gelet op artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: "BW"), niet op ABF overgegaan zodat ABF onverschuldigd aan HKC heeft betaald.  
     
     
     
       4.2 ABF heeft niet binnen bekwame tijd nadat zij met de gepretendeerde vordering van HKC bekend was, Vastned daarvan in kennis gesteld. Indien wordt geoordeeld dat ABF dat wel gedaan heeft, dan is haar vordering ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW verjaard.  
       Voor zover wordt geoordeeld dat sprake is van wanprestatie van Vastned, dan is Vastned niet tot schadevergoeding verplicht aangezien zij door ABF nimmer in gebreke is gesteld en derhalve niet in verzuim is. 
     
     
     4.3 De door ABF gestelde (omvang van de) schade wordt betwist. Het causaal verband tussen de gestelde schade en de tekortkomingen van Vastned ontbreekt. Er bestaat geen verplichting tot schadevergoeding omdat de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals ABF die heeft geleden. Indien hierover anders wordt geoordeeld, beroept Vastned zich op artikel 6:101 BW juncto artikel 6:109 BW. De schade in verband met de door ABF verstrekte huurgaranties komt niet voor rekening van Vastned. Bovendien valt deze schade onder de finale kwijting die ABF in verband met de overdracht van het winkelcentrum aan Vastned heeft verleend. De buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente worden betwist. 
     
     
       5	De vordering in reconventie 
       De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de door ABF ten laste van Vastned gelegde derdenbeslagen onder Fortis Bank N.V. en de Hollandsche Bank-Unie N.V. op te heffen en ABF in de proceskosten te veroordelen. 
     
     
     Aan deze vordering heeft Vastned hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd ten grondslag gelegd. Omdat de door ABF gelegde derdenbeslagen feitelijke grondslag missen en als vexatoir dienen te worden beschouwd, dienen de gelegde beslagen te worden doorgehaald.  
     
     
     
       6	Het verweer in reconventie 
       Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Vastned in de kosten van het geding. ABF heeft daartoe aangevoerd dat de gevorderde opheffing in strijd is met artikel 704 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. 
     
     
     
     
       7	De beoordeling 
       in conventie 
     
     
     7.1 Vastned heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging door ABF, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 
     
     7.2 Ter beoordeling staat de vraag of Vastned het door ABF gevorderde bedrag moet betalen. Daartoe moet onder meer worden vastgesteld of Vastned jegens ABF toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Beoordeeld dient te worden of het aan ABF geleverde winkelcentrum aan de koopovereenkomst beantwoordde, dat wil zeggen of het de eigen¬schappen bezat die ABF, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van Vastned, op grond van de overeenkomst mocht verwachten.  
     
     7.3 Vaststaat dat Vastned bij brief van 20 februari 2001 door HKC aansprakelijk is gesteld voor de schade die HKC stelde te hebben geleden in verband met de in opdracht van Vastned uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Vastned heeft deze aansprakelijkheidstelling en de naar aanleiding daarvan gevoerde gesprekken en correspondentie tussen HKC en Vastned vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet aan ABF gemeld. Voorts heeft Vastned bij de levering van het winkelcentrum op 24 december 2002 meegedeeld dat ten opzichte van de huurders geen andere verplichtingen bestonden dan die welke in de huurovereenkomst waren vastgelegd. Volgens Vastned levert een en ander geen toereken¬bare tekortkoming op, aangezien zij bij de verkoop te goeder trouw in de veronderstelling verkeerde dat de kwestie met HKC was afgehandeld. De terecht geuite klachten waren immers in 2001 naar tevredenheid opgelost en ten aanzien van de overige klachten had Vastned aan HKC meegedeeld dat zij daarvoor niet aansprakelijk was. Aangezien Vastned daarna niet meer van (de raadsman van) HKC heeft vernomen, is zij er vanuit gegaan dat HKC zich bij het standpunt van Vastned had neergelegd, zijn claim had laten vallen, en de kwestie daarmee was afgehandeld. Om die reden heeft Vastned bij de eigendoms¬overdracht verklaard dat ten opzichte van de huurders geen andere verplichtingen bestaan dan die in de huurovereenkomst zijn vastgelegd, aldus nog steeds Vastned. 
     
     
       7.4 De rechtbank overweegt het volgende. Zo het al zo zou zijn dat Vastned niets meer van (de raadsman van) HKC had gehoord na de brief van 17 april 2001 en na kenbaar te hebben gemaakt dat zij geen aansprakelijkheid erkende, dan kon en mocht daaruit niet zonder meer worden afgeleid dat HKC zijn claim had laten vallen en de kwestie was afgehandeld. Vastned had ABF dan ook vóór het sluiten van de koopovereenkomst melding moeten maken van de problemen met HKC. 
       Vastned voert als verweer aan dat ABF niets met de – gestelde – vordering van HKC van doen had omdat deze ingevolge artikel 7:226 lid 1 BW niet op ABF is overgegaan, aan¬gezien de beweerdelijke vordering van HKC al voor de eigendoms¬overdracht van het winkelcentrum opeisbaar was. Artikel 7:226 lid 1 BW bepaalt dat overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereen¬komst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereen¬komst, die daarna opeisbaar worden, doen overgaan op de verkrijger. Uit de sub 2.1 weergegeven brief namens HKC leidt de rechtbank af dat HKC Vastned aansprakelijk hield voor de aan het door HKC gehuurde bedrijfspand toegebrachte schade en herstel daarvan eiste. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Deze voortdurende (opeisbare) verplichting jegens HKC rustte ook op ABF vanaf het moment dat zij verhuurster werd. Als gevolg van de door Vastned uitgevoerde renovatie werd HKC immers (aanhoudend) in zijn huurgenot gestoord.  
       Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat indien op Vastned de verplichting rustte de gebreken aan het gehuurde te herstellen, deze (voortdurende) verplichting op ABF als verkrijger van het winkelcentrum is overgegaan. Het terzake door Vastned gevoerde verweer faalt derhalve.  
     
     
     7.5 De rechtbank verwerpt het verweer van Vastned dat ABF haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Indien de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, kan hij geen beroep doen op schending van de onderzoeksplicht van de koper. ABF mocht op de onjuiste/onvolledige mededeling van Vastned vertrouwen, temeer nu Vastned bij de eigendomsoverdracht heeft meegedeeld dat ten opzichte van de huurders geen andere verplichtingen bestonden dan die welke in de huurovereenkomst waren vastgelegd. 
     
     
       7.6 Vastned heeft aangevoerd dat ABF zich niet meer op non-conformiteit kan beroepen, aangezien ABF niet binnen bekwame tijd nadat zij met de vordering van HKC bekend was, daarover bij Vastned geklaagd heeft. De rechtbank overweegt het volgende.  
       Tussen partijen is niet in geschil dat ABF eerst door de brief namens HKC van 16 mei 2003 bekend werd met de klachten die HKC had in verband met de in 2001 in opdracht van Vastned uitgevoerde renovatie¬werkzaamheden. Anders dan Vastned stelt, heeft ABF niet eerst bij brief van 1 april 2004 Vastned in kennis gesteld van de problemen met HKC. ABF maakt immers in haar brief van 27 juni 2003 aan Vastned, derhalve anderhalve maand na voornoemde brief van 16 mei 2003, melding van de problemen met HKC. Bij brieven van 24 november 2003 en 28 januari 2004 heeft ABF die melding herhaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ABF daarmee Vastned binnen bekwame tijd van de problemen met HKC in kennis gesteld.  
     
     
     
       7.7 Met betrekking tot het verweer van Vastned dat de vordering van ABF op grond van artikel 7:23 lid 2 BW is verjaard, overweegt de rechtbank het volgende. 
       Ingevolge dit artikel verjaren de vorderingen van de koper twee jaren na de kennisgeving van de klacht. Toegepast in het onderhavige geval betekent dit dat de vorderingen van ABF twee jaren na de hiervoor genoemde brief van 27 juni 2003, derhalve op 27 juni 2005, zouden verjaren, tenzij die verjaring is gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin ABF zich ondubbelzinnig haar recht op nakoming voorbehoudt. ABF heeft bij brief van 1 april 2004 Vastned aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van de tekortkomingen van Vastned. Vervolgens heeft ABF bij brief van 28 oktober 2004 aangegeven dat zij eventuele verhaalsmogelijkheden op Vastned handhaaft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ABF daarmee de verjaring van haar vordering op Vastned tijdig gestuit. Het beroep op verjaring faalt derhalve. 
     
     
     7.8 Het vorenoverwogene brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat Vastned jegens ABF toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat ABF aanspraak heeft op vergoeding van de als gevolg daarvan door haar geleden schade.  
     
     7.9 Het causaal verband tussen de door ABF gestelde schade en de tekortkomingen van Vastned staat naar het oordeel van de rechtbank vast. Vastned heeft het causaal verband betwist maar die betwisting onvoldoende feitelijk onderbouwd. Derhalve passeert de rechtbank dit verweer. Het beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW juncto artikel 6:109 BW) slaagt evenmin nu Vastned daartoe onvoldoende heeft gesteld.  
     
     7.10 De rechtbank komt thans toe aan de beoordeling van de door ABF gevorderde schade. 
     
     Schikking met HKC ad € 21.000,-- 
     
     
       7.11 ABF stelt dat de vordering van HKC is gebaseerd op schade in verband met gebreken aan het gehuurde die het huurgenot van HKC verminderden als gevolg van de in opdracht van Vastned in 2000/2001 uitgevoerde renovatie. Vastned betwist de door HKC gestelde schade. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de aard van de gestelde gebreken, het huurgenot door voornoemde renovatie is verminderd zodat sprake is van schade als gevolg van de in opdracht van Vastned uitgevoerde bouwwerkzaamheden, welke schade HKC op haar opeenvolgende verhuurders, te weten Vastned en ABF, kon verhalen. Door het niet mededelen van Vastned en het – ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – niet  willen afwikkelen van de schade met HKC, werd ABF geconfronteerd met de claim van HKC. Onder deze omstandigheden kunnen geen zware eisen gesteld worden aan bewijs van de redelijkheid van de schadeafwikkeling door ABF. Vastned kan ABF evenmin in redelijkheid tegenwerpen dat zij het niet op een procedure met HKC heeft willen laten aankomen.  
       Het bedrag waarvoor ABF met HKC het geschil heeft geschikt, komt de rechtbank, gelet ook op het feit dat HKC aanvankelijk een bedrag van € 160.000,-- vorderde, niet onredelijk voor.  
       Gelet op het vorenoverwogene acht de rechtbank het gevorderde bedrag van € 21.000,-- toewijsbaar.  
     
     
     Huurgaranties ad € 63.359,17 inclusief BTW  
     
     
       7.12 ABF heeft gesteld dat vanwege mogelijke bouwkundige voorzieningen aan het pand van HKC door haar aan MeesPierson huurgaranties zijn verstrekt voor de aan het pand van HKC grenzende units. Volgens ABF houden de door haar verstrekte huurgaranties verband met de door HKC gestelde schade en gederfd huurgenot en de onmogelijkheid om tot verhuur van deze aangrenzende units over te gaan, zolang geen regeling met HKC was getroffen.  
       Volgens Vastned zijn de bouwkundige voorzieningen nooit aangebracht aangezien voor een bedrag van € 21.000,-- is geschikt. ABF geeft aan dat zij een huurgarantie heeft afgegeven voor de duur van twee jaar, maar in de door haar overgelegde stukken wordt melding gemaakt van een huurgarantie van vijf jaar, tot 2009. Indien al betalingen hebben plaatsgevonden, hetgeen Vastned betwist, zouden die moeten zijn gestaakt nadat ABF voornoemd bedrag aan HKC had betaald, in juni 2006, aldus nog steeds Vastned.  
       Voorts heeft Vastned bij conclusie van dupliek in conventie aangevoerd dat de in verband met de aan MeesPierson verstrekte huurgaranties gevorderde schade onder de tussen partijen overeengekomen finale kwijting valt. Aangezien ABF nog niet in de gelegenheid is geweest om zich hierover uit te laten, zal de rechtbank ABF daartoe alsnog bij akte in de gelegenheid stellen. Bij deze gelegenheid zal ABF tevens de achtergrond en de gestelde noodzaak van de gegeven huurgaranties alsmede de duur waarvoor deze zijn verstrekt dienen aan te geven, gezien ook het ter zake door Vastned gevoerde verweer. Vastned kan hierop vervolgens bij antwoordakte reageren.  
     
     
     in conventie en in reconventie 
     
     7.13 De rechtbank houdt iedere (verdere) beslissing aan. 
     
     
     
       8	De beslissing  
       De rechtbank, 
     
     
     in conventie 
     
     verwijst de zaak naar de rol van 10 september 2008 voor het nemen van een akte, eerst aan de zijde van ABF als hiervoor onder 7.12 bedoeld; 
     
     in conventie en in reconventie 
     
     houdt iedere (verdere) beslissing aan. 
     
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. E. Mentink. 
     
     
     
     
     
     
       Uitgesproken in het openbaar. 
       1990/1581