ECLI: ECLI:NL:RBROT:2025:4038

Titel: ECLI:NL:RBROT:2025:4038 Rechtbank Rotterdam , 14-03-2025 / 10953264 CV EXPL 24-5604

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2025-03-14

Zaaknummer: 10953264 CV EXPL 24-5604

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2025:4038

---

Huur, herstel gebreken, huurprijsvermindering, teveel betaalde huur, verzetprocedure

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 10953264 CV EXPL 24-5604 
     
     
     
       datum uitspraak: 14 maart 2025 
     
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1], 
     
       woonplaats: Rotterdam, 
       
         2. [eiser 2] , 
       woonplaats: Rotterdam, 
       eisers in conventie,  
       verweerders in reconventie, 
       gemachtigde: mr. S.G.G. Post, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Havensteder , 
       vestigingsplaats: Rotterdam, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. E. de Ruiter. 
     
     
     
       De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘Havensteder’ genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 2 januari 2024, met bijlagen; 
         
         
           het verstekvonnis van deze rechtbank van 8 februari 2024 met zaaknummer 10868357 CV EXPL 24-718; 
         
         
           de verzetdagvaarding van 15 februari 2024 met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen; 
         
         
           de brief van 26 maart 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           het antwoord in reconventie, met bijlagen; 
         
         
           de akte van [eisers], met bijlagen; 
         
         
           de akte van Havensteder, met bijlagen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 26 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren [eisers] aanwezig, bijgestaan door mr. S.G.G. Post. Namens Havensteder was aanwezig [naam] (onderhoudsinspecteur), bijgestaan door mr. E. de Ruiter. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     
     
       
         Wat is de kern van de zaak? 
       
     
     
     
       2.1. 
       
        [eisers] huren van Havensteder de woning aan het [adres]. In de periode van februari tot en met juli 2018 is de woning van [eisers], als onderdeel van een grootschaliger renovatieproject, in opdracht van Havensteder gerenoveerd. [eisers] zeggen sindsdien last te hebben van ernstige vochtproblemen in hun woning. Daarom hebben zij een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend. In haar uitspraak van 21 september 2021 heeft de Huurcommissie de huur vanaf 1 juni 2020 tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs omdat sprake is van ernstige gebreken in de woning (vochtplekken en/of schimmelplekken op verschillende plaatsen in de wanden van de woning). Hoewel Havensteder in zowel mei 2021 als in april 2022 herstelwerkzaamheden heeft verricht, zijn de gebreken daarmee niet verholpen. Havensteder heeft in juli 2023 een plan van aanpak voorgesteld, maar daar zijn [eisers] het niet mee eens. [eisers] hebben daarom ZNEB Expertise en Taxatie B.V. ingeschakeld, die een uitgebreider herstelplan heeft geadviseerd. Havensteder heeft vanaf oktober 2023 weer de volledige huur bij [eisers] in rekening gebracht.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eisers] hebben Havensteder gedagvaard en hebben geëist dat Havensteder de gebreken in hun woning binnen drie maanden na het vonnis moet herstellen conform het advies van ZNEB en dat Havensteder de kosten van ZNEB vergoedt. Ook hebben zij geëist dat Havensteder wordt veroordeeld de door [eisers] te veel betaalde huur vanaf oktober 2023 tot aan het moment dat de gebreken zijn hersteld terug te betalen, met rente en buitengerechtelijke kosten, en dat Havensteder wordt veroordeeld de verlaagde huurprijs van € 225,79 per maand te incasseren tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter heeft de eisen in het verstekvonnis van 8 februari 2024 toegewezen. 
       
     
     
       2.3. 
       Havensteder is in verzet gegaan tegen het verstekvonnis en eist dat de oorspronkelijke eisen van [eisers] worden afgewezen. Havensteder voert aan dat [eisers] niet de noodzakelijke medewerking verlenen aan het herstel van de gebreken door Havensteder. Volgens Havensteder stellen [eisers] ten onrechte voorwaarden aan hun medewerking aan het herstel, omdat een huurder onvoorwaardelijk verplicht is om mee te werken aan dringende werkzaamheden door de verhuurder. Havensteder stelt dat [eisers] om die reden geen beroep (meer) kan doen op huurprijsvermindering, dat [eisers] daarom de volledige maandelijkse huurprijs moeten betalen en de al betaalde huur niet als onverschuldigd betaald terug kunnen vorderen. Havensteder betwist de door ZNEB genoemde wijze van herstel van de gebreken en wil dat [eisers] meewerken aan de noodzakelijke dringende werkzaamheden die volgens haar noodzakelijk zijn. Daarom eist Havensteder zelf dat [eisers] worden veroordeeld de woning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen voor zover noodzakelijk voor het aanbrengen van een waterdichte of vochtwerende laag op de binnenwanden van de woning. 
       
     
     
       2.4. 
       De kantonrechter veroordeelt Havensteder de te veel betaalde huur over de periode vanaf oktober 2023 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld, terug te betalen aan [eisers], vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. Ook moet Havensteder € 2.393,38 aan expertisekosten betalen. De kantonrechter wijst ook de tegeneis van Havensteder toe. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.   
       
       
       
         
           Havensteder moet de te veel betaalde huur vanaf oktober 2023 aan [eisers] terugbetalen 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       In deze procedure staat vast dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 21 september 2021 heeft geoordeeld dat er op verschillende plaatsen in de wanden van de woning vochtplekken en/of schimmelplekken zichtbaar zijn, dat dit als een gebrek moet worden aangemerkt en dat daarom de huur tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Het staat ook niet ter discussie dat geen van partijen binnen acht weken na verzending van een afschrift van die uitspraak, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Dat betekent dat de verhuurder en huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld (artikel 7:262 lid 1 BW). Partijen zijn daardoor dus aan de uitspraak gebonden. 
       
     
     
       2.6. 
       Op grond van de uitspraak van de Huurcommissie geldt de verlaging van de huurprijs totdat het gebrek is hersteld. Partijen zijn het er over eens dat het gebrek op dit moment nog niet volledig is hersteld, in die zin dat er nog steeds sprake is van vochtproblemen in de woning.  
       
     
     
       2.7. 
       Havensteder stelt zich op het standpunt dat [eisers] desondanks vanaf oktober 2023 geen beroep (meer) kunnen doen op huurprijsverlaging, omdat zij niet de noodzakelijke medewerking verlenen aan de herstelwerkzaamheden. Havensteder baseert dat op het feit dat zij met haar brief van 11 juli 2023 een plan van aanpak aan [eisers] heeft toegestuurd, maar dat [eisers] dat plan van aanpak niet hebben ondertekend en geen medewerking hebben verleend aan de uitvoering daarvan. De kantonrechter volgt Havensteder niet in haar stelling dat [eisers] daarom geen beroep op huurverlaging meer toekomt. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
       
     
     
       2.8. 
       In de periode van februari tot en met juli 2018 is de woning van [eisers] door Havensteder gerenoveerd. Uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt - en door Havensteder is ook niet betwist - dat al binnen enkele dagen nadat [eisers] in juli 2018 zijn terugverhuisd naar hun woning de eerste signalen van vocht en schimmels zijn waargenomen en dat binnen enkele maanden er daadwerkelijk op meerdere plaatsen in de woning sprake bleek van vochtplekken en schimmelvorming. Havensteder heeft vervolgens diverse pogingen ondernomen om dit gebrek te herstellen. Zo staat vast dat in 2021 de wanden zijn geïnjecteerd tegen optrekkend vocht en dat in 2022 de isolatie van de spouwmuren is vervangen. Deze werkzaamheden hebben er echter niet toe geleid dat de vochtproblemen zijn verholpen, waarna Havensteder in juli 2023 haar plan van aanpak heeft gepresenteerd.  
       
     
     
       2.9. 
       Omdat de vochtproblemen vrijwel direct na de renovatiewerkzaamheden zijn ontstaan is de kantonrechter van oordeel dat de herstelwerkzaamheden als uitloop van de renovatiewerkzaamheden moeten worden beschouwd. Dat betekent dat Havensteder, alvorens zij tot die werkzaamheden kan overgaan, daartoe eerst schriftelijk een redelijk voorstel aan [eisers] moet doen (artikel 7:220 lid 2 BW). Het plan van aanpak van juli 2023 kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet als een redelijk voorstel in de zin van dat artikel worden beschouwd. Het plan van aanpak is daarvoor te summier en te onduidelijk en er is onvoldoende rekening gehouden met de belangen van [eisers] Zo worden in het plan van aanpak slechts maatregelen genoemd ten aanzien van een tweetal wanden (de binnenmuur van de voorgevel en de tussenmuur met [huisnummer 1]) terwijl de vochtproblemen zich blijkens de uitspraak van de Huurcommissie ook voordoen in de achtergevel en de tussenmuur met [huisnummer 2]. Hoewel voor de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk is dat [eisers] de woning tijdelijk verlaten, is in het plan van aanpak ook niet de mogelijkheid van een vervangende woning opgenomen.  
       
     
     
       2.10. 
       Naast het voorgaande is bovendien van belang dat Havensteder tijdens de zitting van 26 september 2024 heeft verklaard dat ten aanzien van diverse andere woningen in de omgeving, die met dezelfde vochtproblemen kampen, inmiddels voor een andere aanpak is gekozen en dat aldaar andere werkzaamheden worden uitgevoerd dan die zijn genoemd in het plan van aanpak uit juli 2023. Daarbij heeft Havensteder aangegeven dat naar aanleiding van de ervaringen bij de andere woningen ook voor de woning van [eisers] een nieuw passend plan van aanpak moet worden gemaakt en heeft zij bevestigd dat het plan van aanpak uit juli 2023 van de baan is.  
       
     
     
       2.11. 
       Gelet op het feit dat het plan van aanpak uit juli 2023 niet als redelijk voorstel kan worden beschouwd én Havensteder ook zelf heeft besloten af te zien van het uitvoeren daarvan, kan [eisers] onder de gegeven omstandigheden niet verweten worden dat zij geen medewerking aan dat plan van aanpak hebben willen verlenen. Dat betekent dat [eisers] ten aanzien van hun verplichting om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden niet in verzuim zijn geraakt en zij ook na oktober 2023 een beroep konden blijven doen op de door de Huurcommissie bepaalde huurprijsverlaging.  
       
     
     
       2.12. 
       De huurprijs is door de Huurcommissie verlaagd tot € 216,89 per maand. [eisers] hebben onbetwist gesteld dat Havensteder vanaf oktober 2023 maandelijks weer de volledige huurprijs van € 578,63 heeft geïncasseerd en dat [eisers] daardoor over de maanden oktober tot en met december 2023 in totaal € 977,52 te veel - dus onverschuldigd -hebben betaald. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen moet Havensteder die te veel betaalde huur terugbetalen. Daarom wordt Havensteder veroordeeld het bedrag van € 977,52 aan [eisers] te betalen.  
       
     
     
       2.13. 
       Omdat [eisers] voor wat betreft de periode na december 2023 het bedrag aan te veel betaalde huur niet meer hebben gespecificeerd - en daarom niet met zekerheid kan worden vastgesteld hoe hoog het concrete bedrag aan te veel betaalde huur op dit moment is - wordt Havensteder veroordeeld de te veel betaalde huur over de periode van januari 2024 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld, waarop hierna onder r.o. 2.23. nader wordt ingegaan, aan [eisers] te betalen.  
       
     
     
       2.14. 
       
        [eisers] hebben door middel van hun brief van 12 oktober 2023, direct na de eerste keer dat Havensteder ten onrechte het volledige huurbedrag had geïncasseerd, daartegen bezwaar gemaakt en Havensteder een termijn gegeven om het teveel geïncasseerde terug te storten. Omdat Havensteder heeft nagelaten om tot terugbetaling over te gaan, is zij in verzuim geraakt en is zij rente verschuldigd. De wettelijke rente over de te veel betaalde huur wordt daarom toegewezen, op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld. 
       
     
     
       2.15. 
       Daarnaast hebben [eisers] geëist dat Havensteder wordt veroordeeld (in plaats van de volledige huurprijs) maandelijks de verlaagde huurprijs van € 225,79 te incasseren tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. Dat deel van de eis van [eisers] wordt afgewezen. De huur is namelijk een brengschuld. Dat betekent dat [eisers] er te allen tijde zelf verantwoordelijk voor zijn dat de het juiste bedrag aan huur op tijd wordt betaald. Het initiatief voor betaling ligt dus bij [eisers] als huurders en niet bij Havensteder. Als [eisers] het niet eens zijn met de manier waarop Havensteder de huur incasseert, kunnen zij er voor kiezen om de incassomachtiging in te trekken en vervolgens maandelijks zelf het juiste bedrag aan huur aan Havensteder over te maken. Daarom bestaat er geen aanleiding om Havensteder te verplichten om het juiste bedrag aan huur te incasseren. 
       
       
       
       
         
           
            [eisers] moeten nu wel meewerken aan het herstel van de gebreken door Havensteder 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       De procedure is na de zitting van 26 september 2024 enkele maanden aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen afspraken te maken over het nieuwe plan van aanpak om de gebreken te herstellen en de concrete uitvoering van de werkzaamheden. Zowel [eisers] als Havensteder hebben zich vervolgens schriftelijk uitgelaten over de stand van zaken. Daaruit volgt dat Havensteder inmiddels de buitengevel heeft geïmpregneerd en diverse werkzaamheden in de achtertuin heeft uitgevoerd. Partijen zijn het er over eens dat de uitgevoerde werkzaamheden vooralsnog effect lijken te hebben, in die zin dat het vochtpercentage over het algemeen is afgenomen. Ook zijn zij het er over eens dat de werkzaamheden nog niet volledig zijn afgerond. 
       
     
     
       2.17. 
       Uit de e-mail van Havensteder van 17 januari 2025 leidt de kantonrechter af dat, ondanks dat de inmiddels uitgevoerde werkzaamheden een positieve uitwerking hebben gehad, er nog op drie plaatsen in de woning te hoge vochtwaardes zijn geconstateerd, namelijk bij de gevel van de woonkamer achterzijde rechts, de woningscheidende wand en de wand in de trapopgang ter hoogte van het toilet. Uit de e-mail volgt ook dat een aannemer zal controleren of er voor wat betreft het vocht in de wand bij het toilet sprake is van een lekkage of rioolbreuk. Daarnaast heeft Havensteder ten aanzien van de andere twee wanden voorgesteld (alsnog) het stucwerk te verwijderen en de wanden te behandelen met waterdichte mortel.  
       
     
     
       2.18. 
       In tegenstelling tot het eerdere plan van aanpak uit juli 2023 heeft Havensteder in haar e-mail van 17 januari 2025 wel een redelijk voorstel aan [eisers] gedaan. Zij geeft immers duidelijk aan welke werkzaamheden er worden uitgevoerd en om welke wanden het nog gaat. Daarnaast heeft zij een indicatie van de duur van de werkzaamheden gegeven en heeft zij voldoende rekening gehouden met de belangen van [eisers] door hen een logeerwoning aan te bieden of - als zij er voor kiezen zelf een tijdelijke verblijfplaats te regelen - een  financiële tegemoetkoming en met het aanbod zorg te dragen voor het opslaan van de spullen van [eisers] in een container. 
       
     
     
       2.19. 
       
         Uit de brief van [eisers] van 24 januari 2025 kan worden afgeleid dat [eisers] akkoord gaan met het uitvoeren van de werkzaamheden zoals door Havensteder in haar  
         e-mail van 17 januari 2025 is voorgesteld. Omdat [eisers] akkoord gaan met de door Havensteder voorgestelde werkzaamheden, hebben zij geen belang meer bij hun eis om Havensteder te veroordelen de gebreken te herstellen op de wijze zoals door ZNEB in haar expertiserapport is voorgesteld. Dat deel van de eis van [eisers] wordt daarom afgewezen. 
       
       
     
     
       2.20. 
       
        [eisers] hebben aangegeven hun medewerking te willen verlenen aan de door Havensteder voorgestelde werkzaamheden maar - alvorens daartoe over te gaan - nog wel aanvullende afspraken te willen maken. Zo willen zij dat er een nulmeting in de woning plaatsvindt voor aanvang van de werkzaamheden, dat er garanties over de veiligheid van de inboedel worden gegeven (cameratoezicht), dat er meer informatie wordt gegeven over de verhuiscontainer, het doorsturen van de post en over het vertrek uit en de terugkeer naar hun eigen woning. Daarnaast willen zij informatie over de voortgang van de werkzaamheden in de vorm van een tweewekelijkse update. Tenslotte willen zij een concrete planning van de werkzaamheden ontvangen en willen zij meer tijd om de verhuizing naar de wisselwoning te kunnen regelen. 
       
     
     
       2.21. 
       Omdat Havensteder met betrekking tot het uitvoeren van de werkzaamheden in haar e-mail van 17 januari 2025 een alleszins redelijk voorstel heeft gedaan - en [eisers] daar bovendien mee akkoord zijn gegaan -, zijn [eisers] verplicht om aan de uitvoering van die werkzaamheden mee te werken. Ter zitting heeft de kantonrechter ook al aan [eisers] medegedeeld dat zij ditmaal met het nieuwe plan van aanpak van Havensteder zullen moeten meewerken én dat het Havensteder is die in beginsel bepaalt op welke wijze daaraan uitvoering zal worden gegeven.  
       
     
     
       2.22. 
       Vanwege het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] onder de gegeven omstandigheden geen aanvullende voorwaarden aan die medewerking kunnen verbinden dan wel nadere eisen kunnen stellen. Daarbij is ook in aanmerking genomen dat de gebreken zich inmiddels al ruim zes jaar voordoen en alle partijen er bij gebaat zijn dat daar nu zo spoedig mogelijk een einde aan komt. Daarnaast volgt uit de e-mail van Havensteder van 17 januari 2025 dat Havensteder al op de belangrijkste punten, waarover [eisers] nadere afspraken willen maken, is ingegaan. Zo heeft Havensteder daarin al uiteengezet dat - en waarom - zij slechts een ruwe indicatie van de duur van de werkzaamheden kan geven. Ook heeft Havensteder in haar e-mail aangegeven dat [eisers] voor wat betreft de verhuizing naar de logeerwoning slechts hun eigen persoonlijke spullen en kleding hoeven mee te nemen en dat hun overige eigendommen door een door Havensteder in te schakelen bedrijf zullen worden opgeslagen in een container.  
       
     
     
       2.23. 
       Uit het voorgaande volgt dat [eisers] medewerking dienen te verlenen aan de wijze van herstel, zoals Havensteder in haar e-mail van 17 januari 2025 heeft uiteengezet. Hieruit volgt tevens dat, uitgaande van een startdatum van de werkzaamheden rond eind februari 2025 en de verwachte duur van herstel van 8 weken, de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat de gebreken hersteld zullen zijn op 1 mei 2025. De kantonrechter bepaalt gelet daarop dat de veroordeling van Havensteder om de te veel betaalde huur over de periode van januari 2024 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld terug te betalen, eindigt op 1 mei 2025. 
       
     
     
       2.24. 
       Gelet op het standpunt van [eisers] in hun brief van 24 januari 2025 ten aanzien van hun medewerking aan de werkzaamheden is de kantonrechter van oordeel dat Havensteder – voor het geval [eisers] alsnog weigeren hun (volledige) medewerking aan de werkzaamheden te verlenen – voldoende belang heeft bij de gevorderde veroordeling van [eisers] tot tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de woning, voor zover noodzakelijk voor de uitvoering van die werkzaamheden. De tegeneis van Havensteder wordt daarom toegewezen. 
       
       
         
           Havensteder moet de kosten van de expert van € 2.393,38 aan [eisers] vergoeden 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter komen de kosten van het onderzoek van de de door [eisers] ingeschakelde expert, ZNEB, voor rekening van Havensteder. Het is immers een feit dat partijen het, ten tijde van het inschakelen van ZNEB door [eisers], niet eens waren over de exacte oorzaak van de gebreken en de wijze waarop de gebreken zouden moeten worden verholpen. Zoals hiervoor bij r.o. 2.9. al is overwogen was het door Havensteder opgestelde plan van aanpak van juli 2023 bovendien te summier en onduidelijk, zodat [eisers] daar destijds terecht hun vraagtekens bij hebben geplaatst. Uit die feiten en omstandigheden volgt in voldoende mate dat [eisers] medio 2023 in redelijkheid tot het inroepen van de deskundige bijstand van ZNEB hebben kunnen besluiten om daarmee een onafhankelijk oordeel over de oorzaak van de gebreken en de wijze van herstel te kunnen verkrijgen. Dat partijen uiteindelijk hebben besloten geen uitvoering te geven aan de door ZNEB voorgestelde herstelwijze doet aan de redelijkheid van het inroepen van de deskundigheid van ZNEB niets af.  
       
     
     
       2.26. 
       
         Omdat Havensteder geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd over de hoogte van de kosten van ZNEB en ook de kantonrechter geen aanleiding ziet te twijfelen aan de redelijkheid daarvan, wordt Havensteder veroordeeld de kosten van de expert van  
         € 2.393,38 aan [eisers] te vergoeden.  
       
       
       
         
           Havensteder moet € 146,63 aan incassokosten betalen 
         
       
       
     
     
       2.27. 
       De door [eisers] gevorderde incassokosten van € 146,63 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). 
       
       
         
           Het verstekvonnis wordt vernietigd 
         
       
       
     
     
       2.28. 
       De beoordeling van de eisen over en weer leidt er toe dat het verstekvonnis van 8 februari 2024 niet meer in stand kan blijven. Daarom zal de kantonrechter het verstekvonnis vernietigen en opnieuw beslissen op de hierna bij de beslissing genoemde wijze. 
       
       
         
           Havensteder moet de proceskosten in conventie betalen 
         
       
       
     
     
       2.29. 
       De proceskosten in conventie komen voor rekening van Havensteder, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Havensteder aan [eisers] moet betalen op € 139,42 aan dagvaardingskosten, € 496,- aan griffierecht, € 476,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.230,42. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis door [eisers] wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. 
       
       
         
           
            [eisers] moeten de proceskosten in reconventie betalen 
         
       
       
     
     
       2.30. 
       In reconventie krijgen [eisers] ongelijk, zodat zij de proceskosten in reconventie moeten betalen. Omdat de tegeneis van Havensteder voortvloeit uit haar verweer in conventie en vanwege de geringe omvang van de door haar in reconventie ingediende processtukken begroot de kantonrechter de kosten die [eisers] aan Havensteder moet betalen op € 119,- aan salaris voor de gemachtigde (een half punt x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 238,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis door Havensteder wordt betekend.  
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       2.31. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       vernietigt het op 8 februari 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis onder zaaknummer 10868357 CV EXPL 24-718; 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt Havensteder om aan [eisers] te betalen € 977,52 aan te veel betaalde huur over de maanden oktober tot en met december 2023, vermeerderd met de te veel betaalde huur over de periode vanaf januari 2024 tot 1 mei 2025, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de maandelijks te veel betaalde huurbedragen vanaf de respectievelijke betaaldata van die bedragen tot de dag dat volledig is betaald; 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt Havensteder om aan [eisers] te betalen € 2.393,38 aan kosten voor de expert ZNEB;  
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt Havensteder om aan [eisers] te betalen € 146,63 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [eisers] worden begroot op € 1.230,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       veroordeelt [eisers] tot tijdelijke, gedeeltelijke ontruiming van de woning aan het [adres], uitsluitend voor de duur van de hiervoor bij r.o. 2.17. en in de e-mail van Havensteder van 17 januari 2025 genoemde werkzaamheden ten aanzien van de gevel van de woonkamer achterzijde rechts, de woningscheidende wand en de wand in de trapopgang ter hoogte van het toilet, voor zover dit noodzakelijk is om die werkzaamheden uit te voeren; 
       
     
     
       3.7. 
       veroordeelt [eisers] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden begroot op € 238,-; 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.9. 
       wijst al het andere af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken. 
         44487