ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:5097

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:5097 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 02-12-2014 / HD 200.143.850_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-12-02

Zaaknummer: HD 200.143.850_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:5097

---

Huurovereenkomst. Ontbinding en ontruiming gevorderd door de verhuurder. Huurregime: artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte of artikel 7:290 (lid 2 sub a) BW-bedrijfsruimte. Tijdige en rechtsgeldige opzegging door de huurder. Geldvorderingen over en weer. Verhuurder vordert onder meer achterstallige huur, afrekening servicekosten en boete. Huurder heeft vordering op verhuurder na verrekening met de waarborgsom.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.143.850/01 
     
     
     
       
         arrest van 2 december 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant], h.o.d.n. [Klus Totaal] , 
       wonende te [woonplaats] (België), 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant], 
       advocaat: mr. R.J.G. Ensink te Breda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Altera Vastgoed N.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Altera, 
       advocaat: mr. O. Surquin te Arnhem, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 20 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, van 18 december 2013, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Altera als eiseres in conventie, verweerster in reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  760369 CV EXPL 13-770) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 17 juli 2013 en 2 oktober 2013. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep met twee bijlagen; 
     - de memorie van grieven met producties; 
     - de memorie van antwoord; 
     - het pleidooi, waarbij [appellant] pleitnotities heeft overgelegd. 
     
     
       Arrest is bij vervroeging bepaald op heden. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg, met uitzondering van – met instemming van partijen – de door de griffier gemaakte aantekeningen van de mondelinge behandeling van 10 september 2013 waarvan de kantonrechter melding maakt bij zijn weergave van het procesverloop in het tussenvonnis van 2 oktober 2012, nu het hof evenmin als partijen daarover beschikt. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot bedrijfsruimte, gelegen aan [het adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde), met [appellant] als huurder en Altera als verhuurder. 
         
         
           Voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen onderhandeld over de duur van de huurovereenkomst en de opzegtermijn. [appellant] wenste een huurovereenkomst van kortlopende duur (maximaal twee jaar, met een opzegtermijn van drie maanden). Partijen zijn de huurovereenkomst uiteindelijk aangegaan voor de duur van twee jaren, ingaande op 1 oktober 2010 en aldus eindigende op 30 september 2012, met een opzegtermijn van zes maanden, met de mogelijkheid van verlenging met vijf jaar, alsdan eindigende op 30 september 2017. De eerste twee jaar zijn bedoeld als proefperiode, waarbij als de onderneming van [appellant] zich niet goed (genoeg) zou ontplooien, de huurovereenkomst kon worden opgezegd (tegen 30 september 2012). 
         
         
           Als verhurend makelaar namens Altera is opgetreden DTZ Zadelhoff (hierna: DTZ), vertegenwoordigd door de heer [makelaar DTZ].  
         
         
           Op 28 september 2010 heeft [appellant] een huurvoorstel van DTZ voor akkoord getekend. 
         
         
           Op 1 oktober 2010 heeft [appellant] de schriftelijke huurovereenkomst voor akkoord getekend en op 6 oktober 2010 is dit namens Altera gedaan. In de kop is op deze overeenkomst vermeld: ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Tevens heeft [appellant] de aan de huurovereenkomst gehechte “Algemene Bepalingen” per bladzijde voor akkoord geparafeerd. 
         
         
           De totaal verschuldigde betalingsverplichting van [appellant] per maand op grond van de huurovereenkomst is samengesteld uit de huurprijs, de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting en het voorschot op de vergoeding voor, door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting (kort gezegd, de servicekosten). Bij aanvang van de huur was dit bedrag:  € 2.465,53. Op grond van de huurovereenkomst kan de betalingsverplichting worden verhoogd, hetgeen ook is gebeurd. 
         
         
           
            [appellant] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 7.396,59 betaald. 
         
         
           De algemene voorwaarden bevatten voor zover relevant de volgende bepalingen 
         
       
       
         
           over opschorting, aftrek en verrekening: ‘ 18.1  De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening ’; 
         
         
           over boete(rente): ‘ 18.2  Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt de huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand ’. 
         
       
       
         
           
            [appellant] heeft het gehuurde op 1 oktober 2010 in gebruik genomen. Hij heeft een winkel in laminaatvloeren in het gehuurde geëxploiteerd, onder de naam Floorland. 
         
         
           Als beheerder van het gehuurde is in de huurovereenkomst aangewezen Grontmij Vastgoedmanagement BV (hierna: Grontmij). 
         
         
           Bij brief van 12 juli 2011 heeft [appellant] zich tot Grontmij gewend ter zake het beëindigen van de huurovereenkomst wegens slechte bedrijfsresultaten. Bij brief van 22 juli 2011 heeft Grontmij daarop gereageerd. 
         
         
           In een e-mail d.d. 12 januari 2012 schrijft [appellant] aan de heer [beheerder Grondmij] van Grontmij: ‘ […] maak ik bij deze bekend dat wij per 1 oktober 2012 het pand gaan verlaten. Kun jij mij even aangeven hoe en bij wie ik dit schriftelijk kan doen ’. Bij e-mail d.d. 12 januari 2012 heeft [beheerder Grondmij] teruggeschreven: ‘ Indien je een opzegging van je contract wil doen moet je dit conform je huur overeenkomst schriftelijk en aangetekend doen, met in acht neming van je opzeg termijn. Adres ed staat ook in je huur overeenkomst ’. 
         
         
           Bij brief van 12 april 2012 aan DTZ schrijft [appellant] [makelaar DTZ]: ‘ Bij deze willen wij formeel mededelen de opzeg van onze huurovereenkomst betreffende het bovengenoemde gehuurde [pand [het adres] te [plaats], hof]. Onze opzeg hadden we al eerder mondeling aangegeven bij [beheerder Grondmij], beheerder van Grondmij ’. 
         
         
           Bij brief van 18 april 2012 schrijft [appellant] aan Altera: ‘ […] afgelopen vrijdag 13 april [heb ik] contact opgenomen met Altera Vastgoed, vanwege onduidelijkheid betreffende adresgegevens voor de opzegging. Tot mijn grote verbazing hoorde ik toen dat ik mijn opzegging had moeten bevestigen voor 1 april 2012. Hiervan was ik spijtig genoeg niet op de hoogte. Vanwege onze ernstige financiële situatie en de negatieve vooruitzichten liet ik [beheerder Grondmij] van Grondmij al eind vorige jaar mondeling weten dat we de huur zouden opzeggen. Dit heb ik een mail aan ik [beheerder Grondmij] d.d. 12 januari 2012 nogmaals bevestigd. Ik hoop dat u begrip en mededogen kunt opbrengen voor de situatie en dat we op een gunstige manier deze kwestie gezamenlijk tot een goed einde kunnen brengen. Graag verneem ik zo spoedig mogelijk of u ermee akkoord kunt gaan dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 komt te eindigen? ’. 
         
         
           Bij brief van 4 mei 2012 schrijft Grontmij aan [appellant]: ‘ Aangezien uw huuropzegging is uitgebleven vóór 1 april 2012, is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2017 .  Met inachtneming van het voorgaande beschouwen wij de van u ontvangen brief d.d. 18 april 2012 als zijnde een opzegging per 30 september 2017 .’ 
         
         
           
            [appellant] heeft het gehuurde ontruimd in september 2012. 
         
         
           
            [appellant] heeft wegens betalingsonmacht niet aan zijn betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst voor de maanden augustus en september 2012 voldaan (totaalbedrag: € 5.698,64 inclusief BTW). Ook heeft hij de afrekening van de servicekosten over 2011 (€ 461,12) onbetaald gelaten. De Braber heeft onder andere bij aangetekende brief van 28 september 2012 aan DTZ, Altera en Grontmij verzocht om de twee achterstallige maanden huur te verrekenen met de waarborgsom. 
         
         
           Altera is daar niet op ingegaan en heeft haar vordering ter fine van incasso in handen gesteld van haar incasso-gemachtigde van Altera, te weten Bureau Breij, die [appellant] heeft gesommeerd tot betaling. In de incassovoorwaarden van de incassogemachtigde is voor zover relevant opgenomen: ‘ De incassokosten bedragen in alle gevallen 15% van de in te vorderen hoofdsom indien de vordering meer bedraagt dan € 2.500,00 ’. 
         
         
           
            [appellant] heeft niet betaald, waarna Altera [appellant] in de onderhavige procedure heeft betrokken. 
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In eerste aanleg vorderde Altera in conventie, na vermeerdering van eis, – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde, de veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 30.520,71, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van           € 25.283,62, de veroordeling van [appellant] tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen (ad € 2.949,58 per maand) vanaf 1 juni 2013 tot datum ontbinding huurovereenkomst, de veroordeling van [appellant] tot betaling van schadevergoeding ad     € 2.949,58 per maand wegens huurderving tot een periode van 6 maanden na de datum van ontbinding, de veroordeling van [appellant] tot verdere schadevergoeding wegens huurderving op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft Altera, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Tussen partijen is een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW tot stand gekomen. [appellant] heeft deze huurovereenkomst niet tijdig en rechtsgeldig tegen 30 september 2012 beëindigd. Dat betekent dat de huurovereenkomst doorloopt tot 30 september 2017. [appellant] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen jegens Altera. Altera vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. Als nevenvoorziening vordert Altera ontruiming van het gehuurde. Het gevorderde bedrag van    € 30.520,71 is onder meer samengesteld uit achterstallige huur en servicekosten. Ook bestaat dit uit boeterente waartoe Altera gerechtigd stelt te zijn op grond van de algemene voorwaarden. In het gevorderde bedrag zijn ook incassokosten begrepen. Voorts maakt Altera aanspraak op de verschuldigde huurtermijnen tot datum ontbinding huurovereenkomst. Tot slot vordert Altera als schade een vergoeding terzake van het positieve contractsbelang. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.1. 
         In eerste aanleg vorderde [appellant] in reconventie – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, de veroordeling van Altera tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.236,83 (zijnde de waarborgsom van € 7.396,59 verrekend met € 5.698,64 aan achterstallige huur over augustus en september 2012 en € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011), en de veroordeling van Altera in de proceskosten. 
         
       
       
         3.3.2. 
         Aan deze vordering heeft [appellant], kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] stelt zich op het standpunt dat hij reeds op 12 januari 2012 per e-mail rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft opgezegd aan [beheerder Grondmij] met als gevolg dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 is komen te eindigen. Voorts heeft [appellant] de waarborgsom van € 7.396,59 verrekend met € 5.698,64 aan achterstallige huur over augustus en september 2012 en € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011. Gelet daarop dient Altera aan [appellant] het aldus resterende saldo van € 1.236,83 te betalen. 
         
       
       
         3.3.3. 
         Altera heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.4.1. 
         In het tussenvonnis van 17 juli 2013  heeft de kantonrechter partijen opgeroepen voor een mondelinge behandeling, welke heeft plaatsgevonden op 10 september 2013. 
         
       
       
         3.4.2. 
         In het tussenvonnis van 2 oktober 2013 heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten, en hem voor zover nodig ambtshalve opgedragen, te bewijzen: 
         a. dat tussen partijen met betrekking tot het gehuurde, ingaande 1 oktober 2010 de huur van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW is overeengekomen, en 
         b. dat hij deze huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 oktober 2012 heeft beëindigd. 
         
       
       
         3.4.3. 
         
           In het eindvonnis van 18 december 2013 heeft de kantonrechter [appellant] niet in de bewijslevering geslaagd geacht. 
           Op grond daarvan heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – 
           in conventie: de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden met ingang van de dag na dagtekening vonnis, [appellant] veroordeeld tot ontruiming, voor het geval hij zijn intrek in het gehuurde weer heeft genomen, [appellant] veroordeeld aan Altera te betalen     € 30.520,71, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 25.283,62, [appellant] veroordeeld tot het betalen aan Altera van € 2.949,58 per maand vanaf 1 juni 2013 tot datum ontbinding huurovereenkomst alsmede eventuele huurverhogingen en eventuele boeterentes bij niet (tijdige) betaling, [appellant] veroordeeld tot het betalen aan Altera van € 2.949,58 per maand wegens huurderving tot een periode van 6 maanden na de datum van ontbinding, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding aan de zijde van Altera te vermeerderen met wettelijke rente, 
           in reconventie: de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding aan de zijde van Altera te vermeerderen met wettelijke rente, 
           en het vonnis voor wat betreft voornoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
         
         
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd bij arrest zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van 18 december 2013 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Altera af te wijzen en zijn reconventionele vordering toe te wijzen, onder veroordeling van Altera in de kosten van dit geding in beide instanties, een en ander zoals reeds in de appeldagvaarding gevraagd. Blijkens het petitum van de dagvaarding in hoger beroep vordert [appellant] thans dat het bedrag van € 1.236,83 wordt vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening, aan [appellant] te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest. Voorts vordert [appellant] dat Altera in de kosten van dit geding in beide instanties wordt veroordeeld, aan [appellant] te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest. Voor het geval betaling van beide bedragen niet binnen die termijn plaatsvindt, vordert [appellant] deze te vermeerderen met wettelijke rente vanaf die termijn voor voldoening. Tot slot vordert [appellant] de nakosten als bedoeld in het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven. 
       
     
     
       3.6. 
       De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, als volgt.  
       
     
     
       3.7. 
       Tussen partijen is allereerst in geschil welke huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Volgens Altera wordt de rechtsverhouding tussen partijen beheerst door artikel 7:230a BW, en volgens [appellant] door artikel 7:290 BW jo. 7:301 BW. Feit is dat op het door partijen getekende huurcontract van 1/6 oktober 2010 in de kop is vermeld: ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Voorts stelt het hof vast dat in dat contract als bestemming van het gehuurde opgenomen dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd als ‘ bedrijfsruimte met showroom en kantoorruimte ten behoeve van bureauwerkzaamheden ’. Als bestemming in het door [appellant] voor akkoord getekende huurvoorstel van DTZ is als gebruik vermeld: ‘Het huurobject wordt gebruikt als bedrijfsruimte met showroom en kantoorruimte’. Op schrift is het gehuurde derhalve bestemd als artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Uit onder meer de verklaring van [appellant] tijdens het pleidooi komt echter naar voren dat hij van meet af de bedoeling had om een winkel te exploiteren in het gehuurde, en dat de verhurend makelaar in de persoon van [makelaar DTZ] dat ook wist. Voorts heeft [appellant] ook daadwerkelijk een winkel geëxploiteerd in het gehuurde, waarvan de beheerder Grontmij mede op grond van de inrichting van het gehuurde ook van op de hoogte moet zijn geweest. In werkelijkheid is het gehuurde derhalve gebruikt als artikel 7:290 (lid 2 sub a) BW-bedrijfsruimte. 
       
     
     
       3.8. 
       
         Aan dit geschilpunt gaat het hof verder voorbij, nu beoordeling daarvan niet van belang is omdat het hof van oordeel is  – ongeacht of het huurregime van artikel 7:230a BW of van artikel 7:290 jo. 7:301 BW van toepassing is – dat [appellant] de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd. Daarbij gaat het hof ervan uit dat er een opzegtermijn van zes maanden gold. Dat blijkt uit het door [appellant] voor akkoord getekende huurvoorstel van DTZ en het huurcontract van 1/6 oktober 2010. Het bepaalde over de opzegtermijn kan niet anders worden begrepen dan dat de opzegging in dit geval vóór 1 april 2012 diende plaats te vinden. 
         Gelet op de bewoordingen van de e-mail d.d. 12 januari 2012 (rov. 3.1 sub l) heeft [appellant] aan [beheerder Grondmij] van Grontmij daarmee voldoende duidelijk gemaakt dat de huurrelatie met Altera door [appellant] wordt beëindigd per 1 oktober 2012. Uit de e-mail d.d. 12 januari 2012 van [beheerder Grondmij] blijkt dat deze mededeling Grontmij heeft bereikt. De e-mail van [appellant] moet worden bezien tegen de achtergrond van zijn eerdere brief van 12 juli 2011 waarbij hij zich al tot Grontmij heeft gewend ter zake het beëindigen van de huurovereenkomst. Grontmij heeft daarop geageerd, en zij moet hebben begrepen dat [appellant] de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dat alles past ook in het kader van de aan Altera bekende achtergrond waartegen de huurovereenkomst tot stand is gekomen, te weten dat de eerste twee jaren van de huurovereenkomst hadden te gelden als een proefperiode, waarbij de ontwikkeling van de onderneming van [appellant] leidend was. Ook heeft [appellant] niet, althans onvoldoende weersproken gesteld dat hij [beheerder Grondmij] meermalen mondeling heeft meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 niet verlengd zou worden, onder meer in een gesprek medio december 2011. 
         Gesteld noch gebleken is dat [appellant] na de opzegging op 12 januari 2012 Altera enige aanleiding heeft gegeven te veronderstellen dat de huurrelatie alsnog zou worden voortgezet. Integendeel, [appellant] heeft de opzegging formeel nog eens bevestigd, op 12 april 2012 aan DTZ en op 18 april 2012 aan Altera. 
         De omstandigheid dat [appellant] de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in artikel 3.4 van het huurcontract, acht het hof van onvoldoende betekenis. Met die e-mail had Grontmij en daarmee Altera voldoende zekerheid dat de huurrelatie door [appellant] niet na 1 oktober 2012 zou worden voortgezet. Het voorschrift van artikel 3.4 van het huurcontract kan immers in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan aangeboden en kan worden verhuurd). Hier komt bij dat niet vast staat dat [appellant] beschikte over de tekst van het huurcontract. Volgens Altera heeft zij dit, nadat zij het op 6 oktober 2010 had getekend, geretourneerd aan [appellant]. [appellant] ontkent dit. Bewijs heeft Altera dienaangaande niet aangeboden. In zijn e-mail d.d. 12 januari 2012 informeert [appellant] nog hoe en bij wie hij de opzegging schriftelijk kan bevestigen. De reactie van [beheerder Grondmij] (rov. 3.1 sub l) geeft daarover onvoldoende concrete informatie. Bij die stand van zaken kan Altera in het licht van de met die wijze van opzegging beoogde rechtszekerheid niet houden aan de in het huurcontract voorgeschreven formaliteit over de wijze van opzegging (vgl. gerechtshof Leeuwarden, 16 februari 2010, ECLI:NL:GHLEE:BL4463; zie ook gerechtshof ’s-Gravenhage, 11 april 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AI0356).  
       
       
     
     
       3.9. 
       Op grond van het voorgaande is de in reconventie door [appellant] gevorderde verklaring voor recht, inhoudend dat de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, toewijsbaar. De vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst, die betrekking heeft op een latere datum dan 1 oktober 2012, moet bijgevolg worden afgewezen. Nu [appellant] het gehuurde reeds heeft ontruimd, moet ook de vordering in conventie tot ontruiming worden afgewezen. 
       
       
         3.10.1. 
         
           Resteert de beoordeling van de door partijen over en weer ingestelde geldvorderingen. Nu de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd, kan Altera geen aanspraak maken op de door haar gevorderde huur, servicekosten, boete, incassokosten, rente, etcetera over de periode na 1 oktober 2012. In zoverre zijn haar vorderingen niet toewijsbaar. Ook voor een vergoeding terzake van het positieve contractsbelang is geen grond meer, zodat de daartoe strekkende vordering ook moet worden afgewezen. 
           Altera is er bij de formulering van haar geldvorderingen vanuit gegaan dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2012 doorliep. Zij heeft niet subsidiair een bedrag gevorderd waarop zij aanspraak kan maken mocht het hof van oordeel zijn dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2012 is geëindigd. Het hof zal op basis van de ter beschikking staande gegevens vaststellen waarop Altera aanspraak kan maken. 
         
         
       
       
         3.10.2. 
         
           
            [appellant] erkent dat de maanden augustus en september 2012 wegens betalingsonmacht niet zijn betaald. Het gaat om een bedrag van in totaal € 5.698,64. Dit bedrag kan derhalve worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor het bedrag van € 461,12 aan onbetaald gelaten servicekosten 2011. 
           Voorts is [appellant] op grond van de algemene voorwaarden (rov. 3.1 sub h) wegens het uitblijven van de huurbetalingen een boete verschuldigd van € 300,00 per maand, dus           € 600,00. 
           Voor zover [appellant] het verweer voert dat de algemene voorwaarden niet toepasselijk zijn, wordt dit verworpen. Uit de verklaring van [appellant] tijdens het pleidooi blijkt dat de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst hem door DTZ op 1 oktober 2010 ter hand zijn gesteld. [appellant] heeft vervolgens alle bladzijden van de algemene voorwaarden geparafeerd. Aldus zijn partijen deze algemene voorwaarden overeengekomen. Dat [appellant], zoals hij ook heeft verklaard, toen niet elke bepaling gelezen heeft, doet er gelet op het bepaalde in artikel 6:232 BW niet aan af dat hij gebonden is aan de desbetreffende bepaling (artikel 18.2). Voor zover [appellant] het verweer voert dat de desbetreffende bepaling vernietigbaar is, wordt dit verweer eveneens verworpen. Gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken, moet worden aangenomen dat [appellant] een redelijke mogelijkheid heeft gehad om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Het hof acht de desbetreffende bepaling in de omstandigheden van dit geval ook niet onredelijk bezwarend, nog daargelaten dat [appellant] ten opzichte van Altera handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. 
         
         
       
       
         3.10.3. 
         Het vorenoverwogene met betrekking tot de bepaling over de boete geldt  mutatis mutandis  met betrekking tot de bepaling over opschorting, aftrek en verrekening (artikel 18.1). Hieruit volgt dat [appellant] toen hij de huur over augustus 2012, de huur over september 2010 en de afrekening servicekosten 2011 verschuldigd werd, hij deze bedragen niet mocht verrekenen met de door hem betaalde waarborgsom. Het feit dat hij bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 7.396,59 heeft betaald en er aan Altera blijk van heeft gegeven te (willen) verrekenen (rov. 3.1 sub r), kan [appellant] in dit verband dus niet baten. Altera stelt zich terecht op het standpunt dat de waarborgsom door [appellant] als huur niet kan worden opgesoupeerd met hem goeddunkende bedragen. De waarborgsom dient, blijkens het bepaalde in art. 12.1 van de algemene voorwaarden, immers ten behoeve van Altera als verhuurder als waarborg voor de juiste nakoming van de verplichtingen van de huurder uit de huurovereenkomst. 
         
       
       
         3.10.4. 
         
           Een en ander leidt tot de slotsom dat op 1 oktober 2012 [appellant] derhalve verschuldigd was aan Altera: (€ 5.698,64 + € 461,12 + € 600,00 =) € 6.759,76.  
           Voor het overige kan het hof niet – met voldoende bepaaldheid  – vaststellen op basis van de ter beschikking staande gegevens waarop Altera nog meer aanspraak kan maken uitgaande van een beëindiging van de huurovereenkomst op 1 oktober 2012 (zie over de incassokosten hierna, rov. 3.11, laatste zin), als Altera al aanspraak kan maken op meer dan € 6.759,76 zodat haar vorderingen in zoverre moeten worden afgewezen. 
         
         
       
     
     
       3.11. 
       
         De geldvordering van [appellant] is gebaseerd op het feit dat hij bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 7.396,59 heeft betaald. Dit bedrag mocht hij op grond van artikel 6:127 BW na afloop van de huurovereenkomst wel verrekenen met het uit hoofde van de huurovereenkomst door hem aan Altera verschuldigde bedrag aan € 6.759,76. Niet gebleken is dat de waarborgsom door Altera aangewend is of moest worden voor ander tekortschieten door [appellant] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals herstel van gebreken na ontruiming van het gehuurde door [appellant]. Per saldo had [appellant] op 1 oktober 2012 dan ook een vordering van € 636,83 op Altera. In zoverre is de vordering van [appellant] toewijsbaar, vermeerderd met de – door Altera onweersproken – door [appellant] gevorderde wettelijke rente vanaf 1 oktober 2012.  
         Nu het bedrag dat Altera [appellant] verschuldigd was op 1 oktober 2012 het bedrag overtrof dat [appellant] Altera verschuldigd was, heeft Altera dan ook geen recht op vergoeding van incassokosten door haar incasso-gemachtigde. 
       
       
     
     
       3.12 
       Gelet op het voorgaande treffen de grieven grotendeels doel. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Beslist zal worden zoals hiervoor is overwogen. De tot veroordeling van Altera in de nakosten strekkende vordering van [appellant] is door Altera niet betwist en kan dus eveneens worden toegewezen. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Altera worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Altera en [appellant] op 1 oktober 2012 is geëindigd; 
     
     
     
       veroordeelt Altera tot betaling aan [appellant] van € 636,83, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening, 
       en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt Altera in de proceskosten aan de zijde van [appellant], tot op heden begroot op  
     
     
       
         in eerste aanleg: € 300,00 aan salaris advocaat; 
       
       
         in hoger beroep: € 98,54 aan explootkosten, € 704,00 aan griffierecht en € 4.893,00 aan salaris advocaat; 
       
     
     en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
       veroordeelt Altera in de nakosten aan de zijde van [appellant], begroot op € 131,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,00, vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan deze proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart dit arrest wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het door [appellant] meer of anders gevorderde af; 
     
     
     
       wijst het door Altera gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Chr. M. Aarts, J.P. de Haan en M.E. Bruning en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 december 2014.