ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2810

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2810 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-04-2022 / 200.232.685/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-04-12

Zaaknummer: 200.232.685/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2810

---

Eigenaar/Verhuurder is niet aansprakelijk op grond van artikel 6:174, 6:74 of 6:162 BW voor de gevolgen van brand in het gehuurde pand. 
         Huurder kan ook geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.232.685/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5124902)  
     
     
     
     
       
         arrest van 12 april 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats1] , 
       appellant, 
       bij de kantonrechter: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,  
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. H.C. Post, die kantoor houdt te Assen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats1] , 
       geïntimeerde, 
       bij de kantonrechter: eiser in conventie en verweerder in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J. Faas, die kantoor houdt te Assen. 
     
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure bij het hof 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 18 juni 2019 hier over. 
       
     
     
       1.2 
       Op grond van dat tussenarrest heeft op 28 januari 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld: 
       - een akte overlegging producties 18 tot en met 21 van [geïntimeerde] ;  
       - de e-mail van 15 maart 2021 met bijlagen van [appellant] ; 
       - de akte overlegging aanvullende producties 22 tot en met 33 van [geïntimeerde] ; 
       - de e-mail van 24 maart 2021 met bijlage van [appellant] ; 
       - de akte overlegging aanvullende producties 34 tot en met 36 van [geïntimeerde] ; 
       - de akte na comparitie en uitlating producties tevens houdende overlegging aanvullende producties 37 tot en met 41 en wijziging van eis in reconventie van [appellant] ; 
       - de antwoordakte van [geïntimeerde] . 
     
     
       1.4 
       Daarna heeft op verzoek van [appellant] op 15 februari 2022 pleidooi plaatsgevonden. Het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt bevindt zich eveneens bij de stukken. Aan het slot van het pleidooi is op verzoek van partijen arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Wisseling van raadsheer  
     
     
       In deze procedure is op 28 januari 2021 een comparitie van partijen gehouden.                             Mr. J.L. Smeehuijzen was één van de raadsheren bij deze comparitie. Op 15 februari 2022 heeft vervolgens een pleidooi plaatsgevonden, waarbij de plaats van mr. J.L. Smeehuijzen is ingenomen door A. Elgersma. Partijen hebben er tijdens dit pleidooi mee ingestemd dat de procedure in deze andere samenstelling van het hof zal worden voortgezet in de stand waarin de procedure zich op dat moment bevond. 
     
     
     
   
   
     
       3 Waar gaat de zaak over en wat beslist het hof? 
     
     
       3.1 
       In deze zaak gaat het om de vraag of [geïntimeerde] als eigenaar op grond van artikel 6:174 en/of als verhuurder op grond van artikel 6:74 en/of artikel 6:162 BW aansprakelijk is voor de gevolgen van de brand in het door [appellant] van [geïntimeerde] gehuurde pand. Daarnaast is in geschil of [appellant] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en vernietiging van de koopovereenkomst die hij ter zake van inventaris en goodwill met [geïntimeerde] heeft gesloten wegens dwaling. 
       
     
     
       3.2 
       Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is voor de gevolgen van de brand, dat voor huurprijsvermindering geen grond bestaat en dat de koopovereenkomst niet in aanmerking komt voor vernietiging. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten. 
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan de [adres] te [woonplaats1] . In het pand bevonden zich op de begane grond een horecagedeelte en een appartement, waarin [geïntimeerde] woonachtig was (73D). Op de eerste verdieping bevonden zich twee appartementen (73B en 73C). De zolder boven de appartementen gebruikte [geïntimeerde] als privé-opslagruimte. 
     
     
       4.2 
       Het horecagedeelte werd vanaf 1 juli 2012 verhuurd aan [appellant] , die daarin samen met zijn echtgenote mevrouw [de echtgenote] een horecagelegenheid/zalencomplex exploiteerde onder de naam Zalencentrum [naam1] . 
       
     
     
       4.3 
       De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor een periode van vijf jaar, tot 1 juli 2017, tegen een huurprijs van € 2.420,- inclusief btw per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Artikel 10.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder zich bij betaling niet kan beroepen op verrekening, tenzij de rechter hem daartoe heeft gemachtigd. 
       
     
     
       4.4 
       Voordat [geïntimeerde] het pand aan [appellant] verhuurde, exploiteerde hij daarin zelf een horecagelegenheid/zalencomplex. Partijen hebben tegelijk met de huurovereenkomst een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde] voor een bedrag van € 100.000,- de inventaris en goodwill aan [appellant] heeft verkocht. Hiervan is een bedrag van € 20.000,- als lening aan [appellant] verstrekt, tegen een rentepercentage van 5% per jaar. In artikel 5 sub f van de koopovereenkomst is bepaald dat [geïntimeerde] de lening direct kan opeisen indien [appellant] zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, dat [appellant] door het enkele verloop van een termijn in verzuim is en dat elk beroep op verrekening is uitgesloten. De geldlening is achtergesteld bij vorderingen die de Rabobank op [appellant] heeft. De Rabobank heeft in verband daarmee een akte opgemaakt, die door partijen is getekend. 
       
     
     
       4.5 
       Op 4 april 2014 heeft [appellant] [geïntimeerde] , onder verwijzing naar een gesprek in                   oktober 2013, gewezen op een aantal onopgeloste punten en aangekondigd dat de huur tot nader order zal worden opgeschort. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 14 april 2014 wederom aangeschreven. Daarbij geeft [appellant] aan dat de algehele staat van onderhoud niet aan de overeenkomst voldoet, zijn de belangrijkste klachten opgesomd en is [geïntimeerde] verzocht om tot reparatie/vervanging over te gaan. Op 28 juni 2014 heeft [appellant] [geïntimeerde] nogmaals gesommeerd. 
       
     
     
       4.6 
       
        [geïntimeerde] heeft op zijn beurt [appellant] herhaaldelijk aangeschreven over onbetaald gebleven huurpenningen. Over de periode vanaf augustus 2015 tot en met maart 2016 heeft [appellant] een bedrag van € 19.630,- onbetaald gelaten. 
       
     
     
       4.7 
       
        [appellant] heeft geen rente over de geldlening betaald. [geïntimeerde] , die tot dat moment geen rente had gefactureerd, heeft [appellant] op 10 februari 2016 gesommeerd om binnen tien dagen het openstaande bedrag van de geldlening plus rente te voldoen. [appellant] heeft hieraan geen gevolg gegeven. 
       
     
     
       4.8 
       Bij brief van 5 maart 2016 heeft de gemachtigde van [appellant] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] geschreven, voor zover van belang, dat zijn cliënten niet tevreden zijn over de huur van het zalencomplex en dat de staat van het onderhoud slecht is, wat tot omzetderving leidt. 
       
     
     
       4.9 
       
        [geïntimeerde] heeft op 4 april 2016 conservatoir beslag gelegd op de auto van [appellant] en op het aan hem toekomende aandeel in een onroerende zaak. 
       
     
     
       4.10 
       Tijdens een controle in verband met de gebruiksvergunning heeft de gemeente Emmen geconstateerd dat wijzigingen in het pand zijn aangebracht. Naar aanleiding van deze wijzigingen is in mei 2015 nogmaals een controle uitgevoerd. Blijkens het rapport van                    23 juli 2015 is toen geconstateerd dat op het perceel is gebouwd zonder een vereiste vergunning, dat delen van het pand gebruikt worden op een wijze die niet in overeenstemming is met de geldende bestemming en dat de bouwtechnische staat van het pand op onderdelen niet in overeenstemming is met de eisen van het Bouwbesluit (bestaande bouw). Op 11 december 2015 en 17 februari 2016 zijn hercontroles uitgevoerd. In de daarvan opgemaakte rapporten is naast de eerder geconstateerde overtredingen vermeld dat de elektrische installatie dient te voldoen aan artikel 6.8 van het Bouwbesluit en de veiligheidsvoorschriften opgenomen in NEN 1010 waarnaar in dat artikel wordt verwezen. 
       
     
     
       4.11 
       
         Op 5 april 2016 heeft de gemeente Emmen [geïntimeerde] aangetekend aangeschreven over het pand. Met betrekking tot de bouwtechnische eisen is het volgende vermeld: 
         
           “De scheidingsconstructie tussen de ruimten van de horeca op de begane grond en de ruimten van de woningen op de eerste verdieping bestaat uit een houten vloer met een houten balklaag welke is opgelegd in stalen balken. Hieronder bevindt zich een plafond van platen waar nadien een verlaagd systeemplafond onder is aangebracht. 
         
         
           Deze toegepaste platen van de scheidingsconstructie hebben niet de vereiste weerstand tegen rookdoorgang of branddoorslag en brandoverslag van tenminste 20 minuten conform artikel 2.100 van het Bouwbesluit.  
         
         
           Op de begane grond zijn er onder andere gaten aanwezig in de verticale afscheiding tussen de hal ten behoeve van de bovenwoning en de horecaruimte waardoor de vereiste weerstand tegen rookdoorgang of branddoorslag en brandoverslag van tenminste 20 minuten niet aanwezig is. Beide hallen die toegang verschaffen tot de eerste verdieping dienen voldoende brandwerend afgescheiden te zijn van het horecagedeelte. (…) 
         
         
           In “Zaal 1” van het horecagedeelte zijn twee kolommen aanwezig van “rond 110 x 3.2 mm” met een lengte van 3,50 meter. Er zijn bij deze kolommen echter geen ankerbouten en spanmoeren aanwezig die zorg moeten dragen voor een verbinding met de fundering zodat deze voldoen aan de constructieve veiligheidseisen van artikel 2.7 van het Bouwbesluit.  
         
         
           Op basis van artikel 1b lid 2 van de Woningwet is het verboden om een bestaand bouwwerk in een staat te brengen te laten komen of te houden dat niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften van het Bouwbesluit. (…)” 
         
         
          [geïntimeerde] is, voor zover van belang, aangezegd dat hij binnen drie maanden alle vereiste brandwerende scheidingen dient te laten voldoen aan een weerstand tegen rookdoorgang of branddoorslag en brandoverslag van tenminste 20 minuten conform artikel 2.100 van het Bouwbesluit en dat hij de stalen kolommen in “Zaal 1” moet verankeren conform de eisen van artikel 2.7 Bouwbesluit. 
       
       
     
     
       4.12 
       
         Naar aanleiding van deze aanzegging heeft de gemeente op 7 juli 2016 en 28 juli 2016 controles uitgevoerd, waarover op 19 juli 2016 en 28 juli 2016 is gerapporteerd. Wat betreft de eerder geconstateerde overtredingen van het Bouwbesluit staat in het rapport van                          28 juli 2016 onder “samenvatting” vermeld: 
         
           “ 
           Constructie 
         
       
       
         - 2 kolommen in zaal 1 dienen voorzien te worden van ankerbouten (conform het Bouwbesluit art. 2.8). 
       
       
         Brandveiligheid 
       
       
         - In de brandwerende scheiding tussen de met vergunning verleende woonfunctie (1e verdieping) en bijeenkomstfunctie (begane grond) zijn ter plekke van de kolommen in het plafond en bij de trapopgang boven de deur gaten geconstateerd. 
       
       
         
           De brandwerende scheiding tussen woningen en bedrijf dient te voldoen aan een wbdbo van minimaal 20 minuten (conform het Bouwbesluit art. 2.90). 
         
         
           Het verlaagd plafond (is niet uitgevoerd) komt niet overeen met het ingediende TNO rapport. 
         
         
           de toegepaste beplating boven verlaagd plafond heeft gaten en de wbdbo van dit toegepast materiaal is geen 20 minuten. 
         
         
           Elektra 
         
         
           De voorziening voor elektriciteit dient te voldoen aan art. 6.8 van het bouwbesluit welke aangeeft dat de elektra dient te voldoen aan de veiligheidsvoorschriften aangegeven in de NEN 1010 
         
         
           Het ontvangen rapport is onvolledig en wordt aangevuld.” 
         
       
       
     
     
       4.13 
       In een brief van 4 augustus 2016 heeft de gemeente Emmen [geïntimeerde] meegedeeld dat hem tijdens een inspectie eind juli 2016 is aangegeven dat het overgelegde rapport over de voorzieningen voor elektriciteit niet compleet was en dat de uitvoering van het systeemplafond niet overeenkomt met de uitgangspunten zoals neergelegd in het rapport, dat [geïntimeerde] had aangegeven dat hij ter realisering van de vereiste brandwerendheid gipsplaten gaat aanbrengen aan de onderkant van de verdiepingsvloer en ook op de verticale delen die fungeren als brandwerende scheiding en dat hij in verband met de sluiting van het zalencentrum in de weken 31 en 32 de nodige werkzaamheden wilde realiseren en dat de gemeente in week 33 langs zal komen voor een nadere inspectie. In deze brief heeft de gemeente Emmen ook aangegeven dat de voorzieningen voor elektriciteit zullen moeten voldoen aan de NEN 1010 en dat dit ter plaatse is besproken met de elektricien van [geïntimeerde] . 
       
     
     
       4.14 
       De verzekering van [appellant] tegen brand is per 1 juli 2016 beëindigd. Partijen verschillen van mening over de reden van deze beëindiging. 
       
     
     
       4.15 
       
         Op 13 september 2016 is brand uitgebroken in het pand. Het pand is door de brand grotendeels verloren gegaan, alleen het appartement van [geïntimeerde] is behouden gebleven. [appellant] heeft daarop de huurovereenkomst bij brief van 15 september 2016 met onmiddellijke ingang ontbonden en [geïntimeerde] aansprakelijk gehouden voor alle geleden en te lijden schade. [geïntimeerde] heeft met de ontbinding ingestemd, waarbij is aangegeven dat [appellant] de tot  
         15 september 2016 verschuldigde huurpenningen en geldlening moest voldoen. 
       
       
     
     
       4.16 
       De gemeente heeft het pand na 28 juli 2016 niet meer gecontroleerd. 
       
     
     
       4.17 
       
        [geïntimeerde] heeft de brand bij zijn verzekeraar gemeld en aanspraak gemaakt op uitkering onder de polis van de brandverzekering. De verzekeraar heeft uitkering geweigerd, waarna [geïntimeerde] tot dagvaarding is overgegaan. In die procedure stond de vraag centraal of [geïntimeerde] had voldaan aan de contractuele eisen die de verzekeraar had gesteld in de brandverzekering, meer in het bijzonder of de elektrische installatie is aangelegd respectievelijk is aangepast volgens de daarvoor geldende normen (NEN 1010 en NEN 3140). Nadat de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, de vordering van [geïntimeerde] in het vonnis van 14 juni 2018 had afgewezen en [geïntimeerde] hoger beroep had ingesteld, is in hoger beroep een regeling in der minne getroffen waarbij de verzekeraar is overgegaan tot betaling van de schade aan [geïntimeerde] (op basis van verkoopwaarde). 
       
     
     
       4.18 
       
         Hangende de procedure tussen [geïntimeerde] en zijn verzekeraar bij het hof heeft op  
         20 september 2019 op verzoek van [geïntimeerde] een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarbij zijn als getuigen gehoord: technisch onderzoeker [naam2] , elektrotechnisch inspecteur [naam3] en [naam4] . 
       
       
     
     
       4.19 
       Er zijn door meerdere deskundigen onderzoeken uitgevoerd en rapportages opgesteld: 
       - Biesboer Expertise B.V. heeft in opdracht van de verzekeraar van [geïntimeerde] een technische expertise uitgevoerd naar de oorzaak en de omstandigheden van de brand, waarover op  
       4 oktober 2016 is gerapporteerd; 
       - Brand Technisch Bureau Nederland B.V. (BTB) heeft in opdracht van [geïntimeerde] een tactisch en technisch (brand)onderzoek ingesteld naar de oorzaak en het verloop van de brand, waarover op 7 augustus 2017 is gerapporteerd; 
       - OBEG heeft in opdracht van de verzekeraar van [geïntimeerde] de inhoud van de rapporten van Biesboer en BTB beoordeeld en aanvullend onderzoek uitgevoerd naar het brandverloop, waarover op 31 oktober 2017 is gerapporteerd; 
       - BTB heeft het OBEG-onderzoek beoordeeld en becommentarieerd in het aanvullend onderzoeksrapport van 12 februari 2018; 
       - C+B Advies en Expertise (C+B) heeft in opdracht van [geïntimeerde] de polisvoorwaarden van de brandverzekering geanalyseerd en beoordeeld of die polisvoorwaarden zijn geschonden, en daarover op 15 november 2020 gerapporteerd. 
       
     
   
   
     
       5 Het geschil en de beslissing in de procedure bij de kantonrechter 
     
     
       5.1 
       
        [geïntimeerde] heeft in conventie - samengevat en na eiswijziging - gevorderd de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde en de veroordeling van [appellant] tot betaling van huurpenningen en betaling van het openstaande saldo van de achtergestelde lening, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       5.2 
       
        [appellant] heeft in reconventie - samengevat en na eiswijziging - gevorderd de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terzake inventaris en goodwill te vernietigen, [geïntimeerde] te veroordelen tot (terug)betaling van € 100.000,- en tot betaling van € 242.000,- aan schadevergoeding dan wel tot een nader vast te stellen bedrag en de huurprijs per                         1 januari 2013 met 30% en per 1 mei 2016 met 100% te verminderen. 
       
     
     
       5.3 
       De kantonrechter heeft met zijn vonnis van 13 september 2016 een comparitie van partijen bepaald. In het vonnis van 23 mei 2017 heeft de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen omdat de huurovereenkomst door de brand al was  geëindigd. Daarnaast heeft de kantonrechter de gevorderde huurpenningen tot                                      13 september 2016 toegewezen en de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering en vernietiging van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens dwaling afgewezen. In afwachting van een aktewisseling heeft de kantonrechter verdere beslissingen aangehouden. In het vonnis van 15 augustus 2017 heeft de kantonrechter het beroep van [appellant] op risicoaansprakelijkheid van [geïntimeerde] op grond van artikel 6:174 BW als tardief buiten beschouwing gelaten en voor het overige besloten tot een nadere aktewisseling.  
       
     
     
       5.4 
       In eindvonnis van 24 oktober 2017 heeft de kantonrechter de in reconventie gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog en de in het verlengde daarvan gevorderde terugbetaling van de koopsom van € 100.000,- afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] in conventie tot (terug)betaling van de lening acht de kantonrechter evenmin toewijsbaar omdat niet is gesteld of gebleken van toestemming aan [appellant] van de Rabobank om rente en aflossing aan [geïntimeerde] te betalen. Van een onrechtmatige daad van [geïntimeerde] is volgens de kantonrechter ook geen sprake. [appellant] is in conventie veroordeeld tot betaling van € 19.360,- aan achterstallige huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen, € 2.420,- aan huur per maand vanaf                1 april 2016 tot 13 september 2016 en € 968,60 aan buitengerechtelijke incassokosten. Overige vorderingen in conventie zijn afgewezen, net als de vorderingen in reconventie. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld (inclusief de beslagkosten). 
       
       
     
   
   
     
       6 De vordering in hoger beroep 
     
     
       6.1 
       
        [appellant] heeft bij dagvaarding gevorderd - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 24 oktober 2017, de afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde] en de toewijzing alsnog van zijn vorderingen, met de veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties (met nakosten en wettelijke rente). 
       
     
     
       6.2 
       Bij memorie van grieven heeft [appellant] gevorderd de vernietiging van de vonnissen van 23 mei 2017, 15 augustus 2017 en 24 oktober 2017, de afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde] en de toewijzing alsnog van de vorderingen van [appellant] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties (met wettelijke rente). Daarbij heeft [appellant] zijn eis in reconventie als volgt gewijzigd. [appellant] vordert primair: 
       - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade ten gevolge van de gebreken aan het gehuurde; 
       - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden schade ten gevolge van de brand op 13 september 2016 doordat het gehuurde niet aan de veiligheidseisen voldeed die daaraan gesteld mochten worden; 
       en subsidiair: 
       - vernietiging van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens dwaling en veroordeling van [geïntimeerde] tot (terug)betaling van de betaalde koopsom ad € 80.000,-; 
       - voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld; 
       - veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van  
       € 242.000,-, althans een naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen bedrag wegens geleden (gevolg)schade, dan wel een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       - vermindering van de huurprijs met 30% vanaf 1 januari 2013 en met 50% vanaf                                              1 mei 2016, althans met een percentage en een ingangsdatum door het hof in goede justitie te bepalen. 
       
     
     
       6.3 
       Ter zitting van 28 januari 2021 is [appellant] om verduidelijking van de door hem ingestelde vorderingen gevraagd. Daarbij heeft [appellant] aangegeven dat alle vorderingen primair zijn bedoeld en dat als grondslag voor de gevorderde schadevergoeding artikel 6:174, 6:74 of 6:162 BW heeft te gelden. [geïntimeerde] heeft daar bezwaar tegen gemaakt omdat het te laat zou zijn om wijzigingen aan te brengen. Van een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat is echter geen sprake, terwijl evenmin is gebleken dat [geïntimeerde] door deze verduidelijking door [appellant] van (de grondslagen van) zijn eis onredelijk in zijn verdediging wordt bemoeilijkt en/of dat het geding er onredelijk door zal worden vertraagd. Het bezwaar van [geïntimeerde] daartegen zal worden verworpen. 
       
     
     
       6.4 
       Bij de akte die [appellant] na de zitting van 28 januari 2021 heeft genomen, heeft hij zijn eis veranderd. [appellant] vordert nu, met instandhouding van de overige vorderingen zoals weergegeven in de memorie van grieven, om [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van alle door [appellant] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente. Ter zitting van 15 februari 2022 heeft [geïntimeerde] het bij antwoordakte geuite bezwaar tegen deze eiswijzing ingetrokken omdat de wijziging een vermindering van eis inhoudt, waartoe [appellant] zolang nog geen eindarrest is gewezen te allen tijde bevoegd is. 
       
       
     
   
   
     
       7 De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep 
     
     
       7.1 
       
        [appellant] heeft  zes grieven  tegen de vonnissen opgeworpen.  Grief 1 en 2  zijn gericht tegen de feitenvaststelling in het vonnis van 23 mei 2017. Deze grieven behoeven geen nadere bespreking omdat het hof de feiten hiervoor zelf heeft vastgesteld. Wat [appellant] voor het overige met grief 1 aanvoert over de huurprijsvermindering, komt bij de bespreking van  grief 3,  gericht tegen de afwijzing van de gevorderde huurprijsvermindering en toewijzing van de gevorderde huur in het vonnis van 23 mei 2017, aan de orde.  Grief 4  is eveneens gericht tegen het vonnis van 23 mei 2017 en heeft betrekking op de afwijzing van de gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Met  grief 5  voert [appellant] aan dat het beroep op risico-aansprakelijkheid van [geïntimeerde] op grond van artikel 6:174 BW ten onrechte buiten beschouwing is gelaten in het vonnis van 15 augustus 2017. In  grief 6  beklaagt [appellant] zich dat in het vonnis van 24 oktober 2017 ten onrechte is geoordeeld dat van een onrechtmatige daad van [geïntimeerde] geen sprake is. De grieven zullen hierna onderwerpsgewijs worden besproken. 
       
       
         
           Aanspraak op schadevergoeding? 
         
       
     
     
       7.2 
       
         De vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen tot schadevergoeding is gebaseerd op de artikelen 6:174, 6:74 en 6:162 BW. Aan deze vordering heeft [appellant] het volgende ten grondslag gelegd. 
         In zijn hoedanigheid van eigenaar en bezitter van het gehuurde is [geïntimeerde] op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk voor de schade die is opgetreden als gevolg van de gebrekkige toestand van het gehuurde. Het gehuurde voldeed niet aan brand- en bouwkundige veiligheidseisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mocht stellen. Er is sprake van schendingen van artikelen uit de Woningwet en het Bouwbesluit en van voorschriften van NEN 1010 en NEN 3140. Daardoor is een brandgevaarlijke situatie ontstaan en heeft zich ook daadwerkelijk een brand verwezenlijkt. 
         Omdat het gehuurde niet voldeed aan brand- en bouwkundige veiligheidseisen, is ook sprake van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst (artikel 6:74 BW) dan wel onzorgvuldig handelen van [geïntimeerde] (artikel 6:162 BW). 
       
       
       
         
           Opstalaansprakelijkheid  
         
       
     
     
       7.3 
       Het hof zal eerst beoordelen of [geïntimeerde] op de voet van artikel 6:174 BW aansprakelijk is. Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat op [appellant] de stelplicht en de bewijslast rusten dat sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 6:174 lid 1 BW en dat het daaraan verbonden gevaar zich heeft verwezenlijkt. Dat volgt uit de hoofdregel van artikel 150 Rv. 
       
     
     
       7.4 
       In hoger beroep voert [appellant] hierover het volgende aan. Dat het gehuurde niet voldeed aan de veiligheidseisen blijkt volgens [appellant] allereerst uit de overgelegde rapporten van de gemeente waarin bouwkundige veiligheidsgebreken zijn geconstateerd. Deze  gebreken leveren volgens [appellant] een schending op van diverse artikelen uit het Bouwbesluit en daarmee van de artikelen 1a en 1b van de Woningwet. [appellant] stelt verder dat de elektrische installatie in het gehuurde gebrekkig was en niet voldeed aan de toepasselijke veiligheidseisen. Daartoe wijst [appellant] wederom naar rapporten van de gemeente, waaruit zou volgen dat de elektrische installatie niet voldeed aan het Bouwbesluit en NEN 1010. In het rapport van OBEG vindt [appellant] ook steun voor zijn standpunt. Daarin is namelijk geconcludeerd dat de elektronische installatie op het moment van de brand niet volledig was aangepast aan de eisen conform NEN 1010 en NEN 3140. Die conclusie strookt bovendien met de verklaringen van [naam3] . Daaruit valt volgens [appellant] af te leiden dat herstel aan de elektrische installatie diende plaats te vinden, dat voor de brand nog niet alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de elektrische installatie waren uitgevoerd, dat buiten [naam3] ook niet vakbekwame derden werkzaamheden aan de elektra hebben verricht en dat hij geen keuringsbewijs of NEN verklaring heeft afgegeven omdat de elektrische installatie niet voldeed. [appellant] heeft er tot slot nog op gewezen dat uit niets blijkt dat [naam3] een erkend installateur is, terwijl keuringsrapporten of NEN verklaringen ontbreken en geen installatieverantwoordelijke is aangesteld. Een en ander is in strijd met de voorschriften van NEN 1010 en NEN 3140. 
       
       
     
     
       7.5 
       
        [geïntimeerde] voert aan dat voor de brand herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd waarmee de bouwkundige gebreken zijn verholpen en aan de eisen van de gemeente is voldaan. Dit blijkt uit foto’s die in het rapport van BTB van 12 februari 2018 zijn opgenomen. Wat betreft de elektrische installatie wijst [geïntimeerde] er op dat daarop alleen NEN 1010, en dan meer in het bijzonder NEN 1010-1962, van toepassing is. Dat daaraan was voldaan, volgt uit het BTB-rapport van 12 februari 2018 en het C+B-rapport van                    15 november 2020. [naam3] is vakbekwaam en heeft zijn werkzaamheden aan de elektrische installatie uitgevoerd volgens de bepalingen van NEN 1010 en NEN 3140. Nog daargelaten dat van een verplichting tot periodieke inspecties en aanwijzing van een installatieverantwoordelijke in dit geval geen sprake was, heeft [naam3] kort voor de brand nog vastgesteld dat de elektrische installatie aan de normen voldeed en niet brandgevaarlijk was. 
       
       
         
           Bouwkundige staat 
         
       
     
     
       7.6 
       
         Het hof stelt met [appellant] vast dat de gemeente vanwege de brand zelf niet meer heeft kunnen controleren of de eerder vastgestelde bouwkundige gebreken daadwerkelijk en naar behoren zijn verholpen. [geïntimeerde] en [naam4] hebben in het kader van het voorlopig getuigenverhoor wel onder ede verklaard over de verschillende bouwkundige werkzaamheden die zij hebben uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft van deze werkzaamheden ook foto’s genomen, waarover in het rapport van BTB van 12 februari 2018 het volgende is vermeld: 
         
           “Van opdrachtgever werden fotografische opnamen ontvangen die onder meer zijn gemaakt vóór de brand en na aanpassing van het gebouw aan toepasselijke wet- en regelgeving.  
         
         
           Deze opnamen zijn van voldoende hoge resolutie en goede kwaliteit (…) 
         
         
           Feitelijk kan aan de hand hiervan worden geconcludeerd dat de werkzaamheden in overeenstemming met de eisen van de gemeente Emmen zijn uitgevoerd (…) 
         
       
       
       
         
           “Van opdrachtgever werden fotografische opnamen ontvangen gemaakt van de werkzaamheden kort voor de brand in augustus 2016 teneinde de begane grond van het gebouw te laten voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving. 
         
         
           Op deze opnamen is te zien dat het rookkanaal van de schoorsteen is opgevuld met onbrandbare minerale wol (foto 6). Vervolgens is een laag gipsplaten aangebracht en is daaronder een brandwerend systeem plafond aangebracht (foto 7). (…) 
         
         
           Uit aanvullende informatie van de heren [geïntimeerde] en [naam4] blijkt dat naast het afdichten van het schoorsteenkanaal, de verdiepingsvloer van de begane grond conform de eisen van de gemeente Emmen, in augustus 2016 is aangepast en daarmee tenminste 20 minuten brandafwerend was gemaakt. Daarnaast heeft de heer [geïntimeerde] op eigen initiatief - zonder dat de gemeente Emmen hem daartoe had verplicht - ook andere plafonds aangepast en doorgangen met behulp van brandvertragend plaatmateriaal afgedicht. Deze aanpassingen hebben er - mede - toe geleid dat zijn woning behouden bleef. De gerealiseerde aanpassingen zijn fotografisch vastgelegd, zie ter verduidelijking foto’s 8 t/m 15. (…)”. 
         
       
       
     
     
       7.7 
       
         Het hof leidt hieruit af dat [geïntimeerde] na de laatste controle van de gemeente en voordat de brand plaatsvond herstelwerkzaamheden heeft verricht, bestaande uit het opvullen en afdichten van gaten met brandwerend materiaal en het aanbrengen van brandafwerende afscheidingen. BTB heeft die werkzaamheden op basis van kwalitatief goede foto’s toereikend beoordeeld om te kunnen voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving.  
         Die constatering van BTB is niet weersproken door een andere deskundige. Uit het rapport van BTB valt verder niet op te maken of de kolommen alsnog zijn voorzien van ankerbouten, zoals bij de laatste controle verlangd door de gemeente. Gesteld echter dat dit is nagelaten door [geïntimeerde] , dan betekent dit nog niet dat daarmee sprake was van een brandgevaarlijke situatie. Op grond van het voorgaande kan het hof niet aannemen dat ten tijde van de brand sprake was van bouwkundige gebreken die tot een brandgevaarlijke situatie hebben kunnen leiden.  
       
       
       
         
           Elektrische installatie 
         
       
     
     
       7.8 
       Het hof stelt voorop dat NEN 1010 (veiligheids)voorschriften bevat voor laagspanningsinstallaties. In artikel 6.8 van het Bouwbesluit staat dat een elektriciteitsvoorziening voor laagspanning dient te voldoen aan NEN 1010. Voor bestaande bouw, zoals in dit geval, is de ondergrens het veiligheidsniveau dat in NEN 1010:1962 is vastgelegd. NEN 3140 bevat voorschriften voor de bedrijfsvoering van elektrische installaties en de uitvoering van elektrotechnische werkzaamheden. 
       
     
     
       7.9 
       
         Naar het oordeel van het hof is niet vast komen te staan dat de elektrische installatie niet voldeed aan de noodzakelijke eisen van brandveiligheid zoals vastgelegd in de toepasselijke voorschriften van de NEN. Voor dat oordeel is het volgende redengevend.  
         Het gemeentelijk toezicht was blijkens de daarvan opgestelde rapporten gericht op het bouwen zonder vergunning, het met de bestemming strijdig gebruik van het pand en het bouwen in strijd met het bouwbesluit. In een aantal rapporten is, met herhaling van gelijke teksten, vermeld dat de elektrische installatie dient te voldoen aan artikel 6.8 van het Bouwbesluit en de veiligheidsvoorschriften opgenomen in NEN 1010. Uit deze algemene opmerking volgt nog niet dat de elektrische installatie daaraan niet voldeed. Daargelaten of de controleur van de gemeente bevoegd was tot een dergelijke beoordeling, is in de rapporten niet met zoveel woorden gesteld dat de elektrische installatie niet voldeed aan de toepasselijke normen. [appellant] heeft verschillende opmerkingen uit de rapporten aangehaald, waaruit volgens hem volgt dat wel degelijk sprake was van schending van toepasselijke veiligheidsvoorschriften, maar in het rapport van C+B van 15 november 2020 is gemotiveerd weerlegd dat daarmee schendingen van de toepasselijke NEN 1010:1962 worden beschreven. Ook uit overige opmerkingen in de rapporten van de gemeente heeft C+B geen overtreding van NEN 1010:1962 kunnen opmaken. Van belang is verder dat BTB in het rapport van 12 februari 2018 op basis van de door [geïntimeerde] ter beschikking gestelde foto’s en gesprekken met [naam3] heeft vastgesteld dat de elektrische installatie was aangepast conform NEN 1010 en NEN 3140. BTB licht in het rapport toe dat en waarom deze conclusie niet in tegenspraak is met wat in rapporten van de gemeente is vastgesteld. BTB geeft bovendien aan dat uit die rapporten niet blijkt dat de elektrische installatie als brandgevaarlijk is aangemerkt en dat dit strookt met uitlatingen van [naam3] . Dat hij zijn werkzaamheden nog niet volledig had afgerond, betekent nog niet dat de elektrische installatie niet aan de daaraan te stellen eisen voldeed of sprake was van een brandgevaarlijke situatie. Het hof stelt vast dat [naam3] ook onder ede heeft verklaard dat de aanpassingen die hij heeft doorgevoerd voldeden aan NEN 1010 en dat de (ten tijde van de brand) bestaande elektrische installatie geen brandgevaarlijke situatie opleverde. 
       
       
     
     
       7.10 
       
        [appellant] verwijst nog naar de conclusie van OBEG in het rapport van 31 oktober 2017 dat de elektrische installatie op het moment van de brand niet volledig was aangepast aan de eisen conform NEN 1010 en 3140. Het hof acht die conclusie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering echter onvoldoende om de hiervoor genoemde bevindingen en conclusies van C+B en BTB te weerspreken. Daarvoor is van belang dat OBEG in haar onderzoek niet heeft betrokken dat na de laatste controle door de gemeente bouwkundige aanpassingen in het gebouw zijn doorgevoerd en de elektrische installatie is aangepast, zoals BTB in het rapport van 12 februari 2018 heeft vastgesteld. 
     
     
       7.11 
       
        [appellant] twijfelt ook aan de vakbekwaamheid van [naam3] . Naast de getuigenverklaring die [naam3] in het kader van het voorlopig getuigenverhoor heeft afgelegd, bevindt zich onder de gedingstukken een verklaring van [naam3] die op 23 januari 2017 is gedateerd. Uit die verklaring blijkt dat [naam3] een eigen installatiebedrijf had met jarenlange ervaring, dat hij de daarvoor benodigde opleidingen heeft gevolgd en beschikte over de vereiste certificaten en diploma’s en dat hij zijn werkzaamheden uitvoert volgens de eisen in NEN 1010 en 3140. In aansluiting hierop heeft BTB in het rapport van 12 februari 2018 vastgesteld dat [naam3] vakbekwaam is en dus zijn werkzaamheden conform NEN 3140 uitvoert en in staat is te beoordelen of een installatie voldoet aan NEN 1010. C+B concludeert eveneens dat [naam3] vakbekwaam is; hij heeft alle relevante opleidingen gevolgd en certificaten en diploma’s verworven zoals die staan geregistreerd in de Wet Educatie Beroepsonderwijs, inclusief de opleiding voor elektrotechnisch inspecteur, en hij beschikt over tientallen jaren ervaring als elektrotechnisch installatie. Op basis hiervan neemt het hof aan dat [naam3] vakbekwaam is. Enig aanknopingspunt om daaraan te twijfelen ontbreekt. Evenmin is het hof gebleken dat naast [naam3] andere, niet vakbekwame derden werkzaamheden aan de elektrische installatie hebben uitgevoerd en dat daardoor een gebrekkige, brandgevaarlijke situatie is ontstaan.  
       
     
     
       7.12 
       De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] op grond van toepasselijke wet- en regelgeving gehouden was om een installatieverantwoordelijke aan te wijzen, is door [geïntimeerde] - onder verwijzing naar de getuigenverklaring van [naam2] - gemotiveerd weersproken en door [appellant] niet van een nadere en toereikende onderbouwing voorzien. Een wettelijke verplichting valt uit de enkele opmerking in het opleveringsrapport NEN 1010 uit 2004 van Hummel in ieder geval niet op te maken. [appellant] heeft er verder nog op gewezen dat [geïntimeerde] verplicht was om periodieke inspecties te laten uitvoeren en in het bezit moest zijn van een geldige (dat wil zeggen volledige en actuele) NEN 1010 verklaring, waaraan het heeft ontbroken. [geïntimeerde] voert als verweer aan dat voor bestaande elektrische installaties geen verplichting tot periodieke inspecties geldt en dat, zo volgt uit het C+B rapport, in de toepasselijke NEN 1010:1962 anders dan in jongere versies van de NEN 1010 geen voorschriften staan met betrekking tot rapportages of opleveringsrapporten over laagspanningsinstallaties. In dit geval heeft [naam3] kort voor de brand nog vastgesteld dat de elektrische installatie aan de normen voldeed en niet brandgevaarlijk was. Ook naar aanleiding van dit verweer heeft [appellant] geen nadere en toereikende onderbouwing van zijn stelling gegeven. Gelet hierop, en in samenhang bezien met hetgeen hiervoor over de staat van de elektrische installatie ten tijde van de brand is opgemerkt, kan aan het eventueel ontbreken van een volledige en actuele NEN verklaring niet de betekenis worden gehecht die [appellant] daaraan gehecht wil zien. In ieder geval kan daaruit niet blijken dat in dit geval een brandgevaarlijke situatie aan de orde was. 
       
     
     
       7.13 
       Het hof concludeert dat niet is vast komen te staan dat het gehuurde ten tijde van de brand niet voldeed aan de daaraan te stellen (veiligheids)eisen en dat daardoor een brandgevaarlijke situatie is ontstaan. 
       
       
         
           Brandoorzaak 
         
       
     
     
       7.14 
       Naar het oordeel van het hof is evenmin vast komen te staan dat de brand is veroorzaakt door een bouwkundig veiligheidsgebrek en/of een gebrekkige elektrische installatie. Daartoe overweegt het hof het volgende.  
       
     
     
       7.15 
       Biesboer heeft vastgesteld dat vanwege de grote mate van destructie in technische zin geen ontstaansgebied van de brand meer geduid kan worden en dat op basis van het ter beschikking staande beeldmateriaal gesteld kan worden dat het ontstaansgebied van de brand mogelijk boven verdiepingsniveau is gesitueerd. Ook BTB wijst op de verregaande destructie als gevolg van de brand, waardoor volgens BTB alleen nog aan de hand van tactische informatie en (pers)opnamen kan worden bepaald waar de brand is ontstaan en op welke wijze deze zich heeft uitgebreid. Op basis van die bronnen constateert BTB, net als Biesboer, dat de brand zich vanuit de boven de horeca gelegen appartementen heeft uitgebreid naar de zolder en de horeca op de begane grond en voegt zij daar aan toe dat de brand is ontstaan in het appartement 73B, zeer waarschijnlijk in of in de onmiddellijke omgeving van de cv-ruimte. 
       
     
     
       7.16 
       OBEG stelt vast dat het ontstaansgebied van de brand is gelegen tussen het plafond en de verdiepingsvloer van de eerste etage ter hoogte van appartement 73B en dat de oorzaak voor het ontstaan van deze brand zeer waarschijnlijk is gelegen in het ontstaan van een elektrotechnisch mankement. BTB heeft het onderzoek en de bevindingen van OBEG (meer in het bijzonder de door OBEG aangewezen plaats waar en de wijze waarop de brand zou zijn ontstaan) echter gemotiveerd bestreden in het rapport van 12 februari 2018. Volgens BTB ondersteunt het bewijs dat beschikbaar is (waarnemingen van getuigen en brandweer, beeldmateriaal en de tijdlijn in het incidentenrapport van de brandweer) de hypothese van OBEG niet en leidt dit bewijs uitsluitend tot de conclusie dat de brand in appartement 73B is ontstaan, zeer waarschijnlijk in of in directe omgeving van de cv-ketel. Daarnaast wijst BTB er op dat OBEG tot uitgangspunt heeft genomen dat na de laatste controle van de gemeente geen bouwkundige aanpassingen in het pand zijn doorgevoerd, noch dat de elektrische installatie aan de toepasselijke NEN 1010 zou zijn aangepast, terwijl BTB heeft vastgesteld dat alle bouwkundige gebreken in augustus 2016 en derhalve voor de brand zijn verholpen en de elektrische installatie is aangepast conform NEN 1010. 
       
     
     
       7.17 
       Op grond van deze deskundigenrapportages kan het hof niet aannemen dat de brand is veroorzaakt door een bouwkundig veiligheidsgebrek en/of een gebrekkige elektrische installatie. Gelet op het feit dat het onderzoek naar de oorzaak van de brand ernstig is bemoeilijkt doordat alles door de brand is verwoest, is de enkele omstandigheid dat een duidelijk andere oorzaak voor het ontstaan van de brand niet is gebleken, onvoldoende om als vaststaand aan de te nemen dat de brand dus moet zijn ontstaan als gevolg van een elektrotechnisch mankement zoals OBEG veronderstelt. 
     
     
       7.18 
       Dit alles leidt tot het oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake was van gebreken aan het gehuurde waardoor een brandgevaarlijke situatie in het leven is geroepen en dat dit gevaar zich hier heeft verwezenlijkt in die zin dat gebreken aan het gehuurde brand hebben veroorzaakt. Voor zover in de stellingen van [appellant] een beroep op de omkeringsregel ligt besloten (op grond van schending van (brand)veiligheidsnormen), is toepassing van die regel in dit geval niet aan de orde. Immers is niet aannemelijk geworden dat specifieke normen ter voorkoming van brandgevaar zijn geschonden. Daarmee doet zich ook niet de situatie voor dat zich een risico heeft verwezenlijkt dat door onrechtmatig handelen of wanprestatie van [geïntimeerde] in het leven was geroepen.  
       
     
     
       7.19 
       Gelet op het voorgaande kan [geïntimeerde] niet op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk worden gehouden voor de gevolgen van de brand voor [appellant] . 
       
       
         
           Tekortkoming of onrechtmatige daad 
         
       
     
     
       7.20 
       
        [appellant] heeft zijn vordering tot schadevergoeding mede gebaseerd op de artikelen 6:74 en 6:162 BW. Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde] als verhuurder niet aansprakelijk is te houden wegens een tekortkoming in zijn verplichting bepaalde (brand)veiligheids-maatregelen te treffen. Dat anderszins sprake is van een tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] in dit opzicht is het hof evenmin gebleken. Voor een schadevergoedingsplicht bestaat geen grond. 
       
     
     
       7.21 
       Voor zover [appellant] op de voet van artikel 7:208 BW wegens achterstallig onderhoud vergoeding van door gebreken veroorzaakte schade vordert, gaat het hof daar hierna op in. 
       
       
         
           Huurprijsvermindering 
         
       
     
     
       7.22 
       Op grond van artikel 7:207 lid 1 kan een huurder bij de rechter huurprijsvermindering vorderen indien sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek vanaf de dag waarop hij behoorlijk kennis heeft gegeven van een gebrek, of de verhuurder in voldoende mate bekend was met het gebrek. Voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering moet sprake zijn van een gebrek dat een substantiële vermindering van het huurgenot oplevert. 
       
     
     
       7.23 
       
        [appellant] betoogt dat de bouwkundige staat van het gehuurde, de staat van de elektrische installatie, het ontbreken van een geldige NEN verklaring en het achterstallig onderhoud huurprijsvermindering rechtvaardigen. De vordering daartoe is ten onrechte door de kantonrechter afgewezen. 
       
     
     
       7.24 
       Van bouwkundige gebreken, een gebrekkige staat van de elektrische installatie en/of een gebrek wegens het ontbreken van een geldige NEN verklaring, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen sprake. [appellant] heeft verder gewezen op achterstallig onderhoud, maar heeft onvoldoende onderbouwd dat dit een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Indien van gebreken al sprake zou zijn geweest, geldt bovendien dat [appellant] niet (voldoende) heeft onderbouwd dat en in welke mate het huurgenot van [appellant] daardoor is verminderd. Daarbij is van belang dat niet elk gebrek meebrengt dat sprake is van vermindering van huurgenot en dat niet elke vermindering van huurgenot zonder meer recht geeft op huurprijsvermindering. Er moet sprake zijn van een zodanig substantiële aantasting van het huurgenot dat de huurder mag verwachten, dat huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. [appellant] heeft niet (voldoende) onderbouwd dat een zodanig geval zich hier voordoet. [appellant] heeft het gehuurde in gebruik gehad als horecagelegenheid en [appellant] heeft niet (met stukken onderbouwd) aangetoond dat hij als gevolg van de door hem gestelde gebreken het gehuurde niet als zodanig ongestoord heeft kunnen gebruiken. [appellant] wijst er op dat gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst doorlopend sprake was van storingen aan de elektrische installatie, waardoor muziek en verlichting uitviel en hij gedwongen was een (nood)aggregaat te huren om de stroomvoorziening aan zijn gasten te garanderen. Dat hier meer dan incidenteel (en derhalve substantieel) sprake van is geweest, heeft [appellant] echter niet met bewijsstukken onderbouwd. De verwijzing naar diverse voorvallen met de elektrische installatie in het interview dat mevrouw [de echtgenote] met de toedrachtonderzoeker van de verzekeraar heeft gehad volstaat in dit verband niet. Voor zover [appellant] , met het onbetaald laten van de huur onder verwijzing naar huurprijsvermindering wegens gebreken, al een beroep op verrekening heeft willen doen, stuit dat bovendien af op het verbod op verrekening zoals dat in de huurovereenkomst is opgenomen. 
       
     
     
       7.25 
       Reeds omdat van een gebrek in de zin van artikel 7:204 niet is gebleken, bestaat geen grond voor een verplichting tot vergoeding van schade door [geïntimeerde] op grond van artikel 7:208 BW.  
       
       
         
           Dwaling 
         
       
     
     
       7.26 
       
        [appellant] heeft zich er op beroepen dat de met [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst ter zake van de inventaris en de goodwill tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Blijkens de in de memorie van grieven gegeven toelichting meent [appellant] dat [geïntimeerde] hem er over had moeten inlichten dat het gehuurde niet brandveilig was en een geldige NEN verklaring ontbrak, nu [geïntimeerde] daarmee bekend was, althans had behoren te zijn. [appellant] doelt klaarblijkelijk op het bepaalde in artikel 6:228, aanhef en onder b, BW, dat ziet op het geval dat de wederpartij de dwalende niet heeft ingelicht, hoewel hij dat in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten wel had moeten doen.  
       
     
     
       7.27 
       Bij de toepassing van deze bepaling is van belang of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in 2012 sprake was van een brandonveilige situatie en/of het niet voldoen aan geldende NEN voorschriften. [appellant] heeft daartoe onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. Wat betreft de NEN verklaring verwijst het hof naar hetgeen onder 7.12 is overwogen. Voor het bestaan van een brandonveilige situatie heeft [appellant] verder verwezen naar een controle van de brandweer in 2012, maar het hof acht dit onvoldoende concreet om aan te kunnen nemen dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake was van een brandonveilige situatie in het gehuurde. Daarbij acht het hof mede van belang dat C+B in het rapport van 15 november 2020 heeft vastgesteld dat de aanleg en aanpassing van de elektrische installatie in 1990 is gedaan door een erkende elektrotechnische installateur. Vervolgens heeft [geïntimeerde] in 2004 twee onderverdeelinrichtingen laten plaatsen in het zalencentrum, die vervolgens blijkens het opleveringsrapport van Hummel Installatietechniek conform NEN 1010 zijn geïnspecteerd. In de periode vanaf 2012 heeft [naam3] elektrotechnische werkzaamheden verricht. Dat [naam3] die werkzaamheden niet conform geldende NEN voorschriften heeft uitgevoerd, en als gevolg daarvan ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst een brandgevaarlijke situatie in het gehuurde bestond, is niet gebleken. Het beroep op dwaling van [appellant] slaagt dus niet. 
       
       
         
           Bewijs 
         
       
     
     
       7.28 
       Nu [appellant] zijn stellingen tegenover de gemotiveerde en onderbouwde betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende heeft gestaafd, heeft hij niet voldaan aan zijn stelplicht en wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Aanvullend wordt daarbij opgemerkt dat het bewijsaanbod ook onvoldoende duidelijk maakt van welke specifieke stellingen bewijs wordt aangeboden en op welke wijze [appellant] van die stellingen dat bewijs wil leveren. Daarmee voldoet het bewijsaanbod ook niet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen.   
       
       
     
   
   
     
       8 De slotsom 
     
     
       8.1 
       De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. 
       
     
     
       8.2 
       
        [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 726,- voor griffierecht en € 11.473,- voor salaris advocaat (3,5 punten x tarief V à € 3.278,-). 
       
       
       
       
     
   
   
     
       9 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 23 mei 2017, 15 augustus 2017 en 24 oktober 2017; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 726,- voor verschotten en op € 11.473,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, O.E. Mulder en A. Elgersma en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       12 april 2022.