ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2024:1423

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2024:1423 Rechtbank Amsterdam , 19-03-2024 / 10694348 \ CV EXPL 23-12334

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-03-19

Zaaknummer: 10694348 \ CV EXPL 23-12334

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:1423

---

Huurrecht. Ontbinding en ontruiming vanwege overlast, in gebruik geven van de woning en commercieel gebruik van de woning. Ambtshalve toetsing van boetebedingen en incassokostenbeding op oneerlijkheid. De bedingen zijn oneerlijk en daarom zijn geen boetes en incassokosten verschuldigd.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 10694348 \ CV EXPL  23-12334 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats 1] (Portugal), 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. H. Warendorp Torringa, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het instructievonnis van 21 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - het bericht van 27 december 2023, met productie(s) van [eiser]  - de mondelinge behandeling van 17 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is eigenaar van het appartement aan het adres [adres] (hierna: de woning). [eiser] heeft de woning met ingang van 10 juni 2020 verhuurd aan [gedaagde] krachtens een schriftelijke huurovereenkomst, waarop algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard. Namens [eiser] treedt De BeheerCompagnie (hierna: de beheerder) op als beheerder van de woning.  
       
     
     
       2.2. 
       Sinds januari 2021 hebben meerdere bewoners, met name onderbuurvrouw [naam] (hierna: de onderbuurvrouw), bij de beheerder geklaagd over overlast veroorzaakt vanuit de woning.  De overlastklachten zien op harde muziek die ’s-avonds en ’s-nachts wordt gedraaid, feesten met veel personen tot diep in de nacht, luide (keuken)geluiden, gebonk, gestamp, geschreeuw en overlast van bezoekers in het trapportaal, die [gedaagde] deelt met de onderbuurvrouw.  
       
     
     
       2.3. 
       De onderbuurvrouw heeft tot circa juni 2022 een uitgebreid logboek bijgehouden, waarin de overlast is beschreven. 
       
     
     
       2.4. 
       Door de gemachtigde van [eiser] en de beheerder zijn in verband met de ingekomen overlastklachten op 1 november 2021, 7 december 2021, 21 december 2021, 21 januari 2022, 24 februari 2022, 7 maart 2022 en op 2 juni 2022 brieven aan [gedaagde] gestuurd. Ook namens de onderbuurvrouw zijn brieven gestuurd op 27 oktober 2021 en 21 februari 2022. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 21 juni 2022 is [eiser] een kortgedingprocedure gestart tegen [gedaagde] , waarin [eiser] vorderde dat [gedaagde] zich aan bepaalde gedragsaanwijzingen zou houden, bij gebreke waarvan de woning kon worden ontruimd. Deze vordering is door de voorzieningenrechter bij vonnis van 20 juli 2022 afgewezen, omdat, kort gezegd, [gedaagde] de vordering gemotiveerd betwistte en een kort geding zich niet leende voor bewijslevering. In het vonnis is het volgende opgenomen:  “Dat laat onverlet dat [gedaagde] c.s. contractueel en wettelijk verplicht zijn om zich te onthouden van het veroorzaken van overlast en zich de belangen van hun onderbuurvrouw dienen aan te trekken. Enig burengerucht dient bij wonen in de stad te worden geduld, maar [gedaagde] c.s. dienen zich te onthouden van het maken van buitensporig lawaai van het type zoals beluisterd op het geluidsfragment van 25 juli jl. [gedaagde] c.s. dienen zich bovendien te realiseren dat na bewijslevering in een eventuele bodemprocedure tot een ander oordeel kan worden gekomen en dat mogelijke toekomstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst wel degelijk kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst (en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde in een kort geding). In zoverre kunnen zij zich deze procedure als waarschuwing aantrekken.” 
       
     
     
       2.6. 
       In januari 2023 heeft [eiser] de gehele vloer van de woning laten isoleren door het aanbrengen van Fermacell isolatieplaten van 30mm waarvan 10mm houtvezelplaat en 20mm Fermacell gipsgebonden platen. Hierdoor is de vloer goed (akoestisch) geïsoleerd. 
       
     
     
       2.7. 
       Ondanks de kortgedingprocedure en de isolatie van de vloer van de woning, bleven omwonenden, vooral de onderbuurvrouw, overlast ervaren.  
       
     
     
       2.8. 
       Vanwege een melding bij Meldpunt Zorg en Woonoverlast bij de gemeente, is [eiser] op 12 april 2023 door de gemeente aangeschreven over een onderzoek dat is gestart. In de brief staat onder meer: “Uit informatie van het meldpunt blijkt dat zij sinds 26 april 2022 regelmatig overlastmeldingen hebben ontvangen. Het meldpunt heeft daarom een onderzoek gestart en ook volgens de informatie van de wijkagent is gebleken dat er in een periode van ruim anderhalf jaar meerdere meldingen zijn binnengekomen over zowel geluidsoverlast door dakterrasfeesten; intimiderend gedrag naar omwonenden, en het opzettelijk blokkeren van de centrale toegangsdeur. (…) Graag wijs ik erop dat u als verhuurder verplicht bent om op te treden tegen onrechtmatige overlast die uw huurder veroorzaakt.” 
       
     
     
       2.9. 
       
         In de periode januari 2023 tot en met mei 2023 zijn bij de beheerder tenminste 13 meldingen van overlast binnengekomen. De meldingen zijn voorzien van een verklaring en foto’s ter onderbouwing. De meldingen zien voornamelijk op geluidsoverlast en het maken van vijandige gebaren richting (de voordeur van) de onderbuurvrouw. Op 29 april 2023 is  
         de politie aan de deur gekomen, waarna de personen die [gedaagde] op bezoek had om 3.40 uur uit de woning zijn vertrokken. 
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 2 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] wederom aangeschreven in verband met de overlastklachten. [eiser] maakt aanspraak op een boete van € 1.300,00 op grond van artikel 11.1 sub a van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       2.11. 
       Bij e-mail van 29 juni 2023 meldt [gedaagde] onder meer dat hij voor zes weken gasten in de woning heeft laten verblijven, die toen ook over een sleutel beschikten. Hij schrijft ook dat hij vrienden en een Oekraïense vluchteling enkele weken in de woning heeft laten verblijven.  
       
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] heeft vanuit de woning meerdere commerciële (oefen-)‘dinner-party’s’ gehouden. [gedaagde] heeft op 1 maart 2023 op het adres van de woning een eenmanszaak ‘ [bedrijf] ’ ingeschreven. Blijkens het handelsregister houdt de onderneming zich bezig met het organiseren van culturele evenementen. [gedaagde] had ook een website, waarop staat dat hij vanuit de woning een huiskamerrestaurant exploiteert onder de naam ‘ [naam restaurant] ’.  
       
     
     
       2.13. 
       De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] op 21 juli 2023 aangeschreven over het gebruik van de woning in strijd met de huurovereenkomst. Daarna is door de onderbuurvrouw weer veel overlast ontstaan, die zij heeft beschreven in een uitgebreide e-mail aan [eiser] van 6 augustus 2023. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert, kort gezegd: 
         - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, 
         - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een contractuele boete van € 18.200,00, van een schadevergoeding, althans winstafdracht van € 8.600,00, buitengerechtelijke kosten van € 1.262,03 en wettelijke rente, 
         - veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde] ernstig toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Onder meer veroorzaakt hij al gedurende een lange periode stelselmatig (geluids)overlast, gedraagt hij zich niet als goed huurder, verhuurt hij de woning zonder toestemming onder aan derden en drijft hij vanuit de woning een onderneming. De tekortkomingen zijn op zichzelf, maar ook in samenhang voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [gedaagde] is daarnaast een contractuele boete en winstafdracht verschuldigd.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert aan dat de dagvaarding een verkeerd beeld geeft van de feiten. De klachten zijn overdreven, gekleurd, ongefundeerd en niet geverifieerd. Ze worden betwist. Een normaal gesprek wordt door de onderbuurvrouw al omschreven als een wild feest of een grote bijeenkomst. De onderbuurvrouw heeft een racistisch vooroordeel tegen [gedaagde] en heeft ten opzichte van hem een ongezonde obsessie ontwikkeld. [gedaagde] erkent dat enige tijd vrienden en familie als gasten in de woning hebben gelogeerd. De duur van die verblijven varieerde van een nacht tot enkele weken. Soms betaalden de logés een deel van de vaste lasten van [gedaagde] . Met betrekking tot de dinner-party’s voert [gedaagde] aan dat niet meer dan drie testevenementen in de woning hebben plaatsgevonden. Dat was om feedback te krijgen en te zien wat er allemaal bij kwam kijken, om vervolgens op commerciële wijze dergelijke evenementen op andere locaties te organiseren. Voor het overige heeft het uitnodigen van vrienden om te komen eten voor [gedaagde] te gelden als een normale sociale activiteit. [gedaagde] geniet van een gezond sociaal leven met regelmatig mensen over de vloer en mag zijn leven inrichten zoals hij dat wil, zeker tegenover de hoge huur van € 2.670,00 per maand die hij betaalt.   
       
     
     
       3.4. 
       De (overige) standpunten van partijen komen, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling aan de orde. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] legt in essentie aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich schuldig maakt aan de volgende tekortkomingen: het veroorzaken van onrechtmatige overlast, het onderverhuren c.q. in gebruik geven van de woning aan derden en het in afwijking van de bestemming gebruiken van de woning voor bedrijfsmatige activiteiten.  
       
       
         
           Overlast 
           
         
       
     
     
       4.2. 
       Vaststaat dat de meldingen van overlast dateren vanaf januari 2021. Ook staat vast dat er veel overlastmeldingen zijn. Weliswaar kan niet worden uitgesloten dat de overlastklachten van de onderbuurvrouw mogelijk wat overdreven zijn, maar dat doet niet af aan het feit dat deze onophoudend zijn blijven binnenkomen, gedetailleerd zijn en waar mogelijk ook zijn onderbouwd. Ondanks de vele aanschrijvingen en sommaties die [gedaagde] van [eiser] en de beheerder heeft ontvangen, de getroffen isolatiemaatregelen én de kort geding procedure waarbij [gedaagde] in dit verband ook al door de voorzieningenrechter is gewaarschuwd (zie 2.5), zijn de meldingen van overlast niet opgehouden of verminderd. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij een sociaal leven leidt, waarbij hij vaak familie en vrienden over de vloer heeft. Dit betekent niet dat hij de belangen van omwonenden uit het oog mag verliezen. [eiser] heeft bij de kantonrechter een omvangrijk dossier in het geding gebracht waaruit genoegzaam volgt dat vanaf januari 2021 vrijwel aanhoudend sprake is van overlast. Anders dan als verweer te voeren dat het wel meevalt en de onderbuurvrouw erg overdrijft, heeft [gedaagde] tegenover de gestelde en voldoende onderbouwde overlastklachten onvoldoende stukken ingebracht die dat verweer concreet ondersteunen. De verklaringen van vrienden die [gedaagde] heeft overgelegd bevestigen hooguit dat de bovenbuurvrouw volgens [gedaagde] een nieuwsgierig en moeilijk persoon is en snel geluidsoverlast ervaart, maar ze tonen niet aan dat geen sprake is van overlast.  
       
     
     
       4.3. 
       Dat sprake is van onrechtmatige overlast is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op het omvangrijke dossier, voldoende komen vast te staan.  
       
       
         
           Onderverhuur c.q. in gebruik geven van de woning 
           
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] erkent dat hij mensen bij hem heeft laten verblijven voor periodes variërend van een of enkele nachten tot meerdere weken. Daarmee staat vast dat hij de woning zonder toestemming (mede) aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat [gedaagde] hiervoor vergoedingen heeft gevraagd is echter niet vast komen te staan. Dat enkele keren vrijwillig is bijgedragen aan enkele lasten van [gedaagde] (niet zijnde de huur) maakt niet dat sprake is van onderverhuur. De stellingen van [eiser] op dit punt bestaan uit aannames, die niet uit onderliggende stukken blijken en door [gedaagde] voldoende gemotiveerd zijn betwist.  
       
       
         
           Gebruiken van woning voor bedrijfsmatige activiteiten 
           
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] erkent ook, althans betwist onvoldoende, dat hij de woning in ieder geval drie keer heeft gebruikt om op commerciële wijze zogenaamde (oefen-)dinner-party’s te houden. Mede gelet op de overige omstandigheden in dat verband, zoals het actief adverteren hiervoor, het inschrijven van een handelsnaam op het adres van de woning, het creëren van een website en een online aanmeldingssysteem, is sprake van bedrijfsmatig gebruik van de woning en dat is in strijd met de overeengekomen bestemming. Dat het volgens [gedaagde] slechts ging enkele om test-evenementen en dat het volgens hem bij deze drie keren is gebleven, doet daar onvoldoende aan af. Ook dit is een tekortkoming.  
       
     
     
       4.6. 
       In beginsel geeft iedere tekortkoming het recht een overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen. Uit het voorgaande volgt dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] structureel onrechtmatige overlast (heeft) veroorzaakt, hij de woning regelmatig zonder toestemming aan derden in gebruik heeft gegeven en hij vanuit de woning bedrijfsmatige activiteiten heeft verricht. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat laatstgenoemde twee tekortkomingen, mede vanwege hun beperkte omvang en periode, van onvoldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, zijn die tekortkomingen in samenhang met de structurele overlast wel voldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.  
       
     
     
       4.7. 
       De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt daarom toegewezen.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] vordert een contractuele boete en winstafdracht op grond van twee boetebedingen in de huurovereenkomst. [eiser] wordt als handelaar aangemerkt, omdat hij zijn woning professioneel verhuurt c.q. laat verhuren en er geen aanwijzingen zijn dat [eiser] niet als handelaar is aan te merken. Daarom moet – ook ambtshalve – worden getoetst of de bedingen die in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staan waarop een beroep is of kan worden gedaan oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de richtlijn).  
       
     
     
       4.9. 
       Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. 
       
     
     
       4.10. 
       De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd laten weten dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de boetebedingen niet oneerlijk zijn. De boetebedingen staan volgens [eiser] niet in de algemene voorwaarden maar in de huurovereenkomst zelf, dus daar is separaat over onderhandeld. [gedaagde] wist waar hij zijn handtekening onder zette. Ook zijn de boetes gemaximeerd, dus niet onevenredig hoog. Daarom zijn de boetes toewijsbaar, aldus steeds [eiser] .  
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] vordert de boetes op grond van artikel 11.1. sub a en sub d van de huurovereenkomst. Daarnaast vordert hij op grond van die artikelen, dan wel op grond van de wet winstafdracht vanwege handelen in strijd met artikel 2.1 van de algemene voorwaarden (onderverhuur) en artikel 1 van de huurovereenkomst (bestemming). 
       
     
     
       4.12. 
       De hiervoor genoemde boetebedingen luiden als volgt: 
       
       
         
           Boetebepaling 
         
       
     
     
       11.1 
       
          Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: 
       
       
         a. een boete van € 100,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 5.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; 
       
       
         (…) 
       
       
         d. een boete van € 500,- per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 250 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 ((tijdelijke) onderhuur) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 15.000 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod; 
       
       
     
     
       4.13. 
       Dat de boetebedingen staan vermeld in de huurovereenkomst, betekent op zichzelf niet dat er dus ook over is onderhandeld. Van onderhandeling hierover is niet gebleken. Nu de boetebedingen zijn opgesteld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt, terwijl ze niet de kern van de prestatie aangeven, volgt uit artikel 6:231 sub a BW dat ze om die reden als algemene voorwaarden zijn aan te merken. Hier doet dus niet aan af dat ze in de huurovereenkomst staan.  
       
     
     
       4.14. 
       Volgens artikel 3, lid 1 van de richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Op grond van de bijlage bij deze richtlijn kan een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, als oneerlijk beding worden aangemerkt (artikel 1, onder e, van de bijlage in samenhang met artikel 3, lid 3, van de richtlijn). 
       
       
         
           Boetebeding in artikel 11.1 onder a  
         
       
     
     
       4.15. 
       Gelet op het beoordelingskader zoals uiteengezet in overwegingen 4.9 en 4.14, wordt het volgende overwogen. Hoewel het [eiser] in beginsel vrijstaat om een bepaalde financiële prikkel tot naleving te stellen ten aanzien van bepaalde verplichtingen, mag dat geen onevenredig hoge schadevergoeding zijn. In dit geval kan [eiser] voor verschillende gedragingen van [gedaagde] , kennelijk ter vrije beoordeling van [eiser] , een boete van € 100,00 per dag bij [gedaagde] in rekening brengen. Dat is een hoog bedrag en kan op dagelijkse basis snel oplopen. Uit het beding volgt ook dat [eiser] het recht heeft om (aanvullende) schadevergoeding te eisen van [gedaagde] , naast de boete. [eiser] kan zichzelf dus schadeloos stellen én in aanvulling daarop nog een schadevergoeding in de vorm van een boete in rekening brengen. De kantonrechter is van oordeel dat ondanks de maximering de boete als onevenredig hoog is aan te merken. Daarbij is van belang dat in de huurovereenkomst uitsluitend boetes zijn gesteld op gedragingen (nalaten daaronder begrepen) van de huurder en niet op gedragingen (of nalaten) van de verhuurder. Bovendien hangt [gedaagde] bij tekortkomingen van voldoende gewicht ook al op grond van de wet ontbinding van de huurovereenkomst boven het hoofd, wat al een prikkel tot naleving van de huurovereenkomst oplevert. Tot slot is van belang dat het beding zo kan worden uitgelegd dat per tekortkoming de maximale boete van € 5.000,00 bij de huurder in rekening kan worden gebracht, waardoor de boete kan oplopen tot € 35.000,00 (aangezien er zeven tekortkomingen in het beding worden benoemd). Dat [eiser] het beding ook daadwerkelijk zo uitlegt, blijkt wel uit het feit dat hij op grond van dit beding meer dan € 5.000,00 aan boete van [gedaagde] vordert, plus aanvullende schadevergoeding. De kantonrechter is gelet op dit alles van oordeel dat het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomsten voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort en daarom als oneerlijk moet worden aangemerkt. 
       
       
         
           Boetebeding in artikel 11.1 onder d 
         
       
     
     
       4.16. 
       In de tekst van het boetebeding wordt uitsluitend onder(ver)huur benoemd. Het aan derden in gebruik geven van de woning wordt hierin niet genoemd, terwijl alleen die tekortkoming in deze procedure is komen vast te staan. Dat de boete ook is gesteld op het door de huurder in gebruik geven van de woning zonder dat de huurder daarvoor een tegenprestatie ontvangt, valt in het boetebeding niet duidelijk te lezen. Dat geldt temeer nu in de verdere tekst van het boetebeding een verband wordt gelegd met een verplichting tot afdracht van de winst die de huurder heeft genoten door het handelen in strijd met het verbod. Dit brengt met zich dat in de tekst van het boetebeding onvoldoende duidelijk tot uitdrukking komt dat de boete ook is gesteld op het in gebruik geven van de woning zonder daarvoor een tegemoetkoming te ontvangen.  
       
     
     
       4.17. 
       Als zou moeten worden aangenomen dat de boete ook is gesteld op het enkele in gebruik geven van de woning zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, wordt het beding als oneerlijk aangemerkt. Onder het boetebeding valt namelijk élke vorm van in gebruik geven, dus bijvoorbeeld ook het tijdelijk verlenen van onderdak in een deel van de woning in noodsituaties, zoals bijvoorbeeld in het kader van een echtscheiding, zonder dat daar een vergoeding voor wordt verlangd. Als een huurder in een dergelijke situatie, waarin hij geen enkel voordeel geniet van het in gebruik geven van een deel van de woning, de gestelde boete verschuldigd zou zijn, levert dat naar het oordeel van de kantonrechter een aanzienlijke verstoring van het evenwicht op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, ook vergeleken met wat zou volgen uit de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling zouden hebben getroffen. Geoordeeld wordt dat [eiser] er redelijkerwijs niet vanuit mocht gaan dat [gedaagde] het boetebeding, als het die ruime strekking zou hebben, zou hebben aanvaard als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.  
       
     
     
       4.18. 
       Gevolg van wat hiervoor is overwogen over de (oneerlijkheid van de) boetebedingen, is dat deze ambtshalve moeten worden vernietigd, zodat [eiser] zich daarop niet kan beroepen. Evenmin kan [eiser] zich beroepen op het aanvullende nationale recht dat van toepassing zou zijn als de bedingen niet in de huurovereenkomst zouden staan. Dat is inmiddels vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. [gedaagde] is daarom geen boete aan [eiser] verschuldigd. Evenmin moet hij schadevergoeding, dan wel winstafdracht aan [eiser] betalen, voor zover al sprake zou zijn van door [gedaagde] gemaakte winst. 
       
     
     
       4.19. 
       In de algemene voorwaarden staat tot slot nog een beding (artikel 25.2) op grond waarvan buitengerechtelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Ook dit beding moet ambtshalve worden getoetst op oneerlijkheid, ook al vordert [eiser] buitengerechtelijke kosten op grond van de wet.  
       
     
     
       4.20. 
       De kantonrechter is van oordeel dat artikel 25.2 van de algemene voorwaarden als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] is als consument slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 BW. Op grond van het Hoge Raad arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Artikel 25.2 verwijst weliswaar naar die wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] op grond van dat artikel in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door [eiser] gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van [gedaagde] komen, althans de redactie van artikel 25.2 van de algemene voorwaarden maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan [gedaagde] op grond van de wet in rekening mag worden gebracht.  
       
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter zal daarom ook het hiervoor genoemde beding op grond waarvan incassokosten kunnen worden gevorderd ambtshalve vernietigingen vanwege het oneerlijke karakter. Gevolg hiervan is dat geen recht bestaat op incassokosten, ook niet op grond van de wet. De gevorderde incassokosten worden dan ook afgewezen. 
       
     
     
       4.22. 
       Resumerend is op grond van het voorgaande uitsluitend de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar. Het meer gevorderde wordt afgewezen.  
       
     
     
       4.23. 
       Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren. Partijen dragen ieder hun eigen kosten.   
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] , 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om voornoemde woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter algehele vrije beschikking van [eiser] , althans de beheerder, te stellen, 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten en bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten dragen, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in aanwezigheid van  mr. S. Homringhausen, griffier, in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024. 
       
       
       
       
       
       
         991