ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5077

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5077 Rechtbank Amsterdam , 16-08-2011 / 497089 / KG ZA 11-1262 HB/CGvB

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2011-08-16

Zaaknummer: 497089 / KG ZA 11-1262 HB/CGvB

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:BR5077

---

Kort geding. Ontruiming. Vaststaat dat Fenomeen zich thans zonder recht of titel in het complex van De Binnenpret bevindt. Hiermee handelt Fenomen onrechtmatig jegens De Binnenpret, waardoor zij in beginsel gehouden is het complex te verlaten. De bodemrechter heeft reeds geoordeeld dat een afweging van belangen meebrengt dat Fenomeen het complex per 1 augustus 2011 moet verlaten ten behoeve van de door De Binnenpret uit te voeren onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. De voorzieningenrechter dient zich naar het oordeel van de bodemrechter te richten. Hiermee is tevens het spoedeisend belang bij de ontruiming van het complex een gegeven. Dat de voorzieningenrechter gelet op het unieke karakter van de zaak – zoals door Fenomeen aangevoerd – tot een ander oordeel zou moeten komen is niet aannemelijk geworden. De vordering van De Binnenpret tot ontruiming van het complex wordt dan ook toegewezen.

vonnis 
       RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
     Sector civiel recht, voorzieningenrechter 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 497089 / KG ZA 11-1262 HB/CGvB 
     
     Vonnis in kort geding van 16 augustus 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging 
       VERENIGING DE BINNENPRET, 
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres bij dagvaarding 9 augustus 2011, 
       advocaat mr. E. Swart te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging 
       FENOMEEN, 
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. D.R. van Lijf te Amsterdam. 
     
     
     
     
       1.	De procedure 
       Ter terechtzitting van 10 augustus 2011 heeft eiseres, hierna De Binnenpret, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, hierna Fenomeen, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnotities in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren, voor zover hier van belang, aanwezig:  
       Aan de zijde van De Binnenpret: [persoon 1] en [persoon 2] met mr. Swart. 
       Aan de zijde van Fenomeen: [persoon 3] en [persoon 4] met mr. Van Lijf. 
     
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	De Binnenpret is opgericht in 1985 en heeft tot doel de exploitatie zonder winstoogmerk van een in 1984 gekraakt complex van gebouwen met woningen en bedrijfsruimten. Leden van De Binnenpret kunnen zijn natuurlijke rechtspersonen of rechtspersonen die in het complex woon- en/of bedrijfsruimte huren. In het kader van een legalisatie is De Binnenpret in 1994 erfpachter geworden. 
       2.2.	Fenomeen bestaat sinds 21 juni 1990 en is huurster van een ruimte in het complex, waarin zij een sauna exploiteert. Leden van Fenomeen zijn vrijwilligers die in de sauna werken. 
     
     
     2.3.	De Binnenpret heeft op 12 december 2004, nadat haar algemene ledenvergadering daartoe op 7 december 2004 had besloten, aan Fenomeen de huur opgezegd van het gedeelte in een complex aan de eerste Schinkelstraat te Amsterdam waarin Fenomeen een sauna exploiteert. Een daarop volgend door Fenomeen aangespannen geding tot vernietiging van voornoemd besluit om de huurovereenkomst op te zeggen, is geëindigd in een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 31 juli 2008. In dit arrest heeft het gerechtshof overwogen dat De Binnenpret de huurovereenkomst met Fenomeen niet had mogen opzeggen zonder ten minste enige vorm van financiële compensatie te bieden. Door dit na te laten heeft De Binnenpret gehandeld in strijd met artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dit leidde tot het oordeel van het gerechtshof dat de rechtbank het besluit van De Binnenpret van 7 december 2004 terecht heeft vernietigd.  
     
     2.4.	De Binnenpret heeft vervolgens bij brief van 29 september 2008, nadat haar algemene ledenvergadering daartoe op 18 september 2008 had besloten, opnieuw de huurovereenkomst met Fenomeen opgezegd per 1 januari 2009, onder de aanbieding van een vergoeding van (uiteindelijk) € 12.842,34. 
     
     2.5.	Een daarop volgend door Fenomeen aangespannen geding tot vernietiging van voornoemd besluit om de huurovereenkomst opnieuw op te zeggen, is geëindigd in een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 11 januari 2011. In dit arrest heeft het gerechtshof de beslissing van de kantonrechter, dat de huuropzegging per 1 januari 2009 niet ongeldig was, bekrachtigd. Fenomeen is inmiddels in cassatie gegaan van dit arrest. De procedure bij de kantonrechter over de hoogte van de ontruimingsvergoeding loopt op dit moment nog en staat op 29 augustus a.s. voor uitspraak. In januari 2011 heeft de deskundige die is benoemd in die procedure gerapporteerd dat hij de door De Binnenpret aangeboden vergoeding redelijk acht. 
     
     2.6.	Fenomeen heeft ondertussen in januari 2010 en augustus 2010 tweemaal een verzoek ingediend bij de kantonrechter van deze rechtbank dat strekt tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW met één jaar. Deze verzoeken tot verlening van de ontruimingstermijn zijn door de kantonrechter toegewezen. 
     
     2.7.	Op 31 januari 2011 heeft Fenomeen voor de derde maal bij de kantonrechter een verzoek ingediend dat strekt tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW met één jaar. Bij beschikking van 22 april 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam het verzoek gedeeltelijk toegewezen. Deze beschikking, luidt voor zover hier van belang, als volgt: 
     
     
       	“(…) 
       7. Ten aanzien van de belangenafweging wordt als volgt geoordeeld. De kantonrechter heeft ambtshalve kennisgenomen van het procesverloop in de bodemprocedure (…). Daaruit blijkt dat partijen een conclusie na het deskundigenbericht in januari 2011 hebben genomen, De Binnenpret op 28 februari 2011 en Fenomeen op 28 maart 2011. De Binnenpret heeft vervolgens de gelegenheid gekregen tot 2 mei 2011 voor een akte uitlating producties naar aanleiding van de door Fenomeen overgelegde stukken. Dit betekent dat in die zaak het processueel debat tussen partijen in een vergevorderd stadium verkeert maar er nog geen vonnis is gewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Fenomeen onvoldoende concrete omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat Fenomeen nog steeds – in dit stadium van de genoemde procedure (…) – een redelijk belang heeft om het gebruik van het gehuurde voort te zetten in afwachting van een definitieve beslissing met betrekking tot de door De Binnenpret aangeboden vergoeding. Dit geldt des te meer waar het hof in het arrest van 11 januari 2011 heeft geoordeeld dat het besluit dat is voorafgegaan aan de onderhavige opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 januari 2009 niet ongeldig is, dat de huurrechtelijke aspecten dienen te prevaleren en dat de beslissing over de hoogte van een financiële tegemoetkoming  (…) thuishoort in de bodemprocedure (…). Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat er behoudens bijzondere omstandigheden, die niet zijn gesteld noch gebleken, geen reden is om de voortzetting van het gehuurde afhankelijk te stellen van een definitieve beslissing in de bodemprocedure (…) zoals Fenomeen betoogt. Het moment is dan ook gekomen dat betekenis wordt toegekend aan het feit dat reeds in 2005 omtrent een eerder ingediend verlengingsverzoek is geoordeeld – na onderzoek door een onafhankelijke deskundige – dat de toestand niet ideaal was en niet lang meer moest voortduren. Ook de kantonrechter die de twee verlengingsbeschikkingen van 4 januari en 11 augustus 2010 heeft gegeven, heeft in de laatste beschikking geoordeeld dat Fenomeen er rekening mee moet houden dat het gebruik van het gehuurde eindig is. Dat Fenomeen, zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, eerst de arresten van het hof heeft afgewacht alvorens op zoek te gaan naar een nieuwe huurruimte dient dan ook voor haar rekening te blijven. Gelet op het voorgaande dient het belang van De Binnenpret om over te kunnen gaan tot onderhoud en renovatie te prevaleren. De kantonrechter ziet in alle omstandigheden nog wel aanleiding om Fenomeen tot 1 augustus 2011 de gelegenheid te bieden om haar zaken af te wikkelen en het gehuurde op te leveren. Het verlengingverzoek wordt derhalve toegewezen tot die datum. 
     
     
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
       I. 	verlengt de ontruimingstermijn met betrekking tot het gehuurde object als hiervoor omschreven tot 1 augustus 2011; 
     
     
     II. 	bepaalt dat iedere der partijen de eigen de proceskosten draagt; 
     
     
       III. 	wijst het meer of anders verzochte af. 
       	(…)” 
     
     
     2.8.	In opdracht van De Binnenpret heeft de deurwaarder bij exploot van 30 juni 2011 de grosse van de beschikking van 22 april 2011 aan Fenomeen betekend en – voor zover voor deze zaak van belang – bevel gedaan om vóór 1 augustus 2011 de bedrijfsruimte te ontruimen, met de aanzegging dat bij niet-tijdige en/of niet behoorlijke voldoening aan dit bevel tot gerechtelijke ontruiming zal worden overgegaan. Fenomeen heeft niet aan het bevel tot ontruiming voldaan.  
     
     2.9.	Fenomeen heeft over de periode van mei 2011 tot en met augustus 2011 de verschuldigde gebruikersvergoeding van € 3.382,17 per maand, in totaal € 13.528,68, niet voldaan.  
     
     2.10.	Bij proces-verbaal van 6 augustus 2011 heeft de door De Binnenpret ingeschakelde deurwaarder de voorzieningenrechter verzocht om – op grond van artikel 438 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) – te beslissen of de beschikking van 22 april 2011 een ontruimingstitel oplevert. In het vonnis van 8 augustus 2011 heeft de voorzieningenrechter, voor zover hier van belang, het volgende overwogen: 
     
     
       	“(…) 
       4.3. Aan executant (De Binnenpret, vzr.) kan worden toegegeven dat hoogst aannemelijk is dat de kantonrechter met haar zorgvuldig gemotiveerde beschikking heeft beoogd dat de ontruimingsbescherming eindigde op 1 augustus 2011 en dat geëxecuteerde voordien tot ontruiming diende over te gaan. Echter, ook indien ervan wordt uitgegaan dat de kantonrechter tevens heeft bedoeld dat haar beschikking bovendien had te gelden als een afwijzing als bedoeld in het zevende lid van die bepaling, levert de wijze waarop zij haar beslissing heeft gegeven, niet de titel op die aan art. 7:230a BW bij een afwijzing van een verzoek tot verlenging kan worden verleend, omdat zij niet met zoveel woorden het tijdstip van de ontruiming heeft vastgesteld. 
       De wetgever verlangt dat de kantonrechter in haar beschikking een ontruimingstijdstip vaststelt en daarbij past niet dat dit tijdstip door de deurwaarder moet worden vastgesteld door de beschikking uit te leggen in die zin dat het door de wetgever beoogde tijdstip impliciet door de kantonrechter is vastgesteld door beperking van de ontruimingstermijn op een periode korter dan een jaar. Het tijdstip van ontruiming dient in de beschikking te worden genoemd, ook al kan het onder omstandigheden samenvallen met de datum van beëindiging van de ontruimingsbescherming. 
       De beschikking van 22 april 2011 levert daarom geen ontruimingstitel op. 
       Wel kan worden vastgesteld dat geëxecuteerde thans zonder recht of titel gebruik maakt van de ruimte waarvoor de ontruimingstermijn op 1 augustus 2011 is beëindigd en die ruimte behoort te ontruimen.  
       (…) 
       3. De beslissing 
       (…) 
       Verbiedt de ontruiming van de bedrijfsruimte aan het adres Eerste Schinkelstraat 14-16 te Amsterdam op basis van de beschikking van de kantonrechter van 22 april 2011. 
       	(…)” 
     
     
     3.	Het geschil 
     
     
       3.1.	De Binnenpret vordert kort gezegd: 
       I.	veroordeling van Fenomeen om het gebouwencomplex ‘De Binnenpret’ aan het adres Schinkelstraat 14-16 te Amsterdam te ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm, 
       II.	veroordeling van Fenomeen tot betaling van € 13.528,68, alsmede tot betaling van € 3.382,17 per maand zolang het gebruik van het complex ‘De Binnenpret’ door of vanwege Fenomeen na 31 augustus 2011 mocht voortduren, 
       III.	veroordeling van Fenomeen in de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
     
     
     3.2.	Ter toelichting op de vordering heeft De Binnenpret het volgende gesteld. Omdat de voorzieningenrechter in zijn vonnis van 8 augustus 2011 heeft bepaald dat de beschikking van 22 april 2011 geen ontruimingstitel bevat, vordert De Binnenpret in deze procedure alsnog de ontruiming van Fenomeen. Uit de beschikking van 22 april 2011 volgt dat een ontruimingstitel zonder meer kan worden verstrekt. Fenomeen heeft op dit moment alle juridische mogelijkheden om een verdere verlening van de ontruimingstermijn te bewerkstelligen uitgeput en er staat geen hoger beroep tegen de beschikking van 22 april 2011 open. Ook het gerechtshof heeft in zijn arrest van 11 januari 2011 beslist dat de huuropzegging per 1 januari 2009 niet ongeldig was. Er bestaat derhalve geen mogelijkheid voor Fenomeen om na 1 augustus 2011 een titel te verkrijgen om van de ruimtes gebruik te blijven maken. Dat Fenomeen thans zonder recht of titel in het gebouwencomplex ‘De Binnenpret’ verblijft, blijkt ten slotte ook uit hetgeen in het kort gedingvonnis van 8 augustus 2011 is overwogen.  
     
     3.2.1.	De Binnenpret heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat Fenomeen de gebruiksvergoeding al enkele maanden niet meer betaald, Fenomeen geluidsoverlast veroorzaakte waarvoor de politie langs heeft moeten komen en er verdere escalaties dreigen tussen de leden van De Binnenpret en Fenomeen. De Binnenpret betwist ten slotte dat zij kan wachten op het vonnis van de kantonrechter dat voor 29 augustus 2011 op de rol staat, nu niet zeker is dat er een eindvonnis zal worden gewezen, aldus nog steeds De Binnenpret. 
     
     
       3.3.	Fenomeen voert verweer. Zij voert aan dat het spoedeisend belang in deze zaak ontbreekt. De Binnenpret had alleen al om proceseconomische redenen het vonnis van kantonrechter dienen af te wachten, nu het in deze zaak te wijzen vonnis slechts enkele dagen voor de uitspraak van de kantonrechter gelegen zal zijn. Voorts is er geen betalingsachterstand aan de zijde van Fenomeen. Fenomeen heeft de gebruiksvergoeding die zij in de periode van mei 2011 tot en met augustus 2011 moest betalen verrekend met de nog openstaande opeisbare vordering uit hoofde van een lening die zij in het verleden aan De Binnenpret heeft verstrekt. Voor zover het hiervoor gedane beroep op verrekening niet opgaat, stelt Fenomeen zich op het standpunt dat een beroep op verrekening met betrekking tot de door De Binnenpret aangeboden ontruimingsvergoeding van € 12.842,34 mogelijk is.  
       3.3.1.	Fenomeen betwist voorts de door De Binnenpret in haar dagvaarding gestelde geluidsoverlast, nu een onderbouwing daarvan in het geheel ontbreekt. Dat de politie twee keer langs is geweest om einde aan de overlast te maken, is volgens Fenomeen zwaar overdreven. Hetzelfde heeft te gelden voor de door De Binnenpret gevreesde escalatie. Leden van De Binnenpret provoceren leden van Fenomeen om een spoedeisend belang te creëren. Dit kan evenwel in deze procedure niet leiden tot de conclusie dat een spoedeisend belang aanwezig is.  
     
     
     3.3.2.	Een afweging van belangen dient volgens Fenomeen in haar voordeel uit te vallen. Op dit moment loopt er nog een cassatieprocedure en de procedure bij de kantonrechter. De voorvraag of er sprake is van een rechtsgeldige opzegging en de vraag of de ontruimingsvergoeding redelijk is, dient nog steeds te worden beantwoord. Ofschoon de mogelijkheden om de schorsing van een ontruiming te bewerkstelligen zijn uitgeput, geldt dat De Binnenpret misbruik van recht zou maken als zij desondanks tot ontruiming zou overgaan. Dit geldt te meer, nu De Binnenpret nog geen partij heeft gevonden die invulling aan het gebruik van haar ruimtes zal geven en Fenomeen zich op haar retentierecht beroept. Bovendien ligt een voortzetting van de sauna meer voor de hand. Ten slotte voert Fenomeen aan dat De Binnenpret haar verzoek aan de gemeente tot verticale splitsing van het recht van erfpacht dient af te wachten. 
     
     3.3.3.	Indien ondanks al hetgeen hiervoor door Fenomeen is gesteld wordt overgegaan tot ontruiming van het complex verzoekt Fenomeen de voorzieningenrechter hieraan de voorwaarde te verbinden dat de bestemming van het complex niet mag worden aangepast totdat het cassatieberoep is afgerond, alsmede de voorwaarde dat De Binnenpret een bankgarantie voor een bedrag van € 100.000,-- dient te stellen. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.  
     
     
     4.2.	Uitgangspunt is dat een ontruimingsvordering in kort geding eerst toewijsbaar is, indien de eigenaar danwel erfpachter van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.  
     
     4.3.	De voorzieningenrechter dient er – gelet op het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 11 januari 2011, waarin het vonnis van de kantonrechter is bekrachtigd – vanuit te gaan dat De Binnenpret de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Voorts staat vast dat Fenomeen in juridisch opzicht alle mogelijkheden om de ontruimingstermijn te verlengen heeft uitgeput. Bij beschikking van 22 april 2011 heeft de kantonrechter een laatste verlenging van de ontruimingstermijn toegewezen. Er moet – gelet op de in de voornoemde beschikking genoemde datum van 1 augustus 2011 – van worden uitgegaan dat Fenomeen zich thans zonder recht of titel in het complex ‘De Binnenpret’ bevindt, waarmee zij onrechtmatig handelt jegens De Binnenpret. Dat Fenomeen zich zonder recht of titel in het complex ‘De Binnenpret’ bevindt, is ook bevestigd in het vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 8 augustus 2011. 
     
     4.4.	In de beschikking van 22 april 2011 heeft de kantonrechter de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen en op basis daarvan geconcludeerd dat het belang van De Binnenpret om over te kunnen gaan tot onderhoud en renovatie van het complex ‘De Binnenpret’ per 1 augustus 2011 dient te prevaleren boven de belangen van Fenomeen. De voorzieningenrechter dient zich naar dit oordeel van de bodemrechter te richten en daarmee is tevens het spoedeisend belang in dit kort geding gegeven. Voorts staat op grond van het voorgaande vast dat er geen sprake is van een ongerechtvaardigde leegstand van het complex ‘De Binnenpret’. Daarbij komt dat gelet op hetgeen de voorzieningenrechter ter zitting ter ore is gekomen dat het niet raadzaam is dat partijen nog langer aan elkaar verbonden blijven. Uit de omstandigheid dat leden van Fenomeen in de afgelopen periode in de sauna bleven overnachten om een eigenhandige ontruiming van de leden van De Binnenpret te voorkomen – zoals door Fenomeen gemeld – moet worden afgeleid dat escalaties in de nabije toekomst niet zonder meer kunnen worden uitgesloten. 
     
     4.5.	Het betoog van Fenomeen dat een afweging van belangen gelet op het unieke karakter van deze zaak tot een ander oordeel zou moeten leiden, wordt niet gevolgd. Van De Binnenpret kan niet worden verwacht dat zij het cassatieberoep ter zake de rechtsgeldigheid van de opzegging per 1 januari 2009 afwacht. Dit geldt te meer, nu in dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat het cassatieberoep van Fenomeen enige kans van slagen heeft. Hetzelfde heeft te gelden voor de hoogte van de nog vast te stellen ontruimingsvergoeding bij de kantonrechter. Fenomeen heeft in dit kort geding weliswaar gesteld dat zij een hogere ontruimingsvergoeding zal verkrijgen (namelijk € 73.343,41) dan het door De Binnenpret reeds aangeboden bedrag van € 12.842,34, maar dit is zonder nadere toelichting niet aannemelijk geworden. Daarbij speelt tevens een rol dat in het rapport van de door de kantonrechter aangewezen deskundige wordt vermeld dat een vergoeding van € 12.640,00 realistisch is en Fenomeen niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke punten het rapport van deze deskundige onjuist is. Bovendien staat de procedure over de hoogte van de door De Binnenpret aangeboden vergoeding los van de procedure over de ongeldigheid van het besluit tot opzegging van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter verwijst daartoe naar hetgeen door het hof in de beschikking van 11 januari 2011 en hetgeen door de kantonrechter in de beschikking van 22 april 2011 is overwogen en sluit zich daarbij aan. Ook het door Fenomeen aan de gemeente Amsterdam gerichte verzoek om tot een verticale splitsing van het recht van erfpacht over te gaan, legt onvoldoende gewicht in de schaal om De Binnenpret te verplichten de uitkomst van deze procedure af te wachten. 
     
     4.6.	Ten slotte is evenmin gebleken dat Fenomeen een beroep op een retentierecht toekomt uit hoofde van een nog niet (volledig) terugbetaalde geldlening uit 1998. Ter zitting is gebleken dat de door Fenomeen aan De Binnenpret verstrekte lening inmiddels is terugbetaald. De verwarring sproot voort uit het feit dat lening in guldens is verstrekt en in euro’s is terugbetaald, hetgeen een aannemelijke verklaring vormt gelet op de omstandigheid dat De Binnenpret nimmer door Fenomeen is gesommeerd om het nog resterende deel van de lening terug te betalen. 
     
     4.7.	Uit hetgeen hiervoor onder 4.2 tot en met 4.6 is overwogen volgt dat Fenomeen gehouden is het complex ‘De Binnenpret’ te ontruimen. Daarbij komt de na te melden ontruimingstermijn redelijk voor. De voorzieningenrechter ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding om De Binnenpret te verplichten een bankgarantie te stellen of de voorwaarde op te leggen dat de bestemming van de sauna hangende het cassatieberoep niet mag worden gewijzigd. 
     
     4.8.	De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat De Binnenpret in ieder geval voor 1 september 2011 tot ontruiming zal overgaan. De vordering van De Binnenpret tot het betalen van een gebruiksvergoeding door Fenomeen vanaf 1 september 2011 zal daarom – vanwege een gebrek aan belang – worden afgewezen. Aangezien De Binnenpret geen dwangsom heeft gevorderd, is de gevorderde machtiging van De Binnenpret om dit vonnis ten uitvoer te doen leggen met behulp van de sterke arm noodzakelijk om de voldoening van dit vonnis af te dwingen. Deze vordering zal derhalve eveneens worden toegewezen.  
     
     4.9.	De gevorderde voorziening strekt verder mede tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.  
     
     
       4.10.	De Binnenpret heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 13.528,68 als gebruiksvergoeding over de periode van mei 2011 tot en met augustus 2011. Fenomeen heeft deze vordering niet bestreden, maar zich beroepen op verrekening met de ontruimingsvergoeding die De Binnenpret aan Fenomeen verschuldigd is.  
       Aannemelijk is dat De Binnenpret in elk geval het reeds aangeboden bedrag van € 12.842,34 aan Fenomeen zal moeten voldoen. Voor het overige is het beroep van Fenomeen op verrekening met haar reconventionele vordering in de bodemzaak ter hoogte van € 73.343,41 – mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5 is overwogen – processueel niet liquide als bedoeld in artikel 6:136 BW. Deze vorderingen dienen dan ook verder buiten beschouwing te blijven. Fenomeen is derhalve gehouden een bedrag van € 686,34 aan De Binnenpret te voldoen.  
     
     
     4.11.	Het bedrag tot voldoening waarvan Fenomeen zal worden veroordeeld, geldt als voor¬schot op en ter nadere verrekening met hetgeen zij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn. 
     
     
       4.12.	Sauna Fenomeen zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Binnenpret worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	 76,31 
       - griffierecht		560,00 
       - salaris advocaat		816,00 
       Totaal	€ 	1.452,31 
     
       
     4.13.	De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.  
     
     
       5.	De beslissing 
       De voorzieningenrechter 
     
     
     5.1.	veroordeelt Fenomeen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de ruimtes in het gebouwencomplex ‘De Binnenpret’ aan het adres Schinkelstraat 14-16 te Amsterdam met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van De Binnenpret te stellen, met machtiging, voor zover vereist, van De Binnenpret, zo Fenomeen mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,  
     
     5.2.	veroordeelt Fenomeen om aan De Binnenpret te betalen een bedrag van € 686,34, 
     
     5.3.	veroordeelt Fenomeen in de proceskosten, aan de zijde van De Binnenpret tot op heden begroot op € 1.452,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
     
     
       5.4.	veroordeelt Fenomeen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
       - € 131,00 aan salaris advocaat, 
       - te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,  
     
     
     5.5.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     5.6.	wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. H.N. Brouwer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. C.G. van Blaaderen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2011.