ECLI: ECLI:NL:GHARL:2018:6329

Titel: ECLI:NL:GHARL:2018:6329 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 10-07-2018 / 200.178.526/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2018-07-10

Zaaknummer: 200.178.526/01

Proceduretype: Tussenuitspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2018:6329

---

Is een huurovereenkomst tot stand gekomen? Ondertekend stuk ontbeert dwingende bewijskracht ex art. 157 lid 2 Rv. Volgt bewijsopdracht aan beweerdelijke verhuurder.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.178.526/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 3137623 MC EXPL 14-6815 BmR/842) 
     
     
     
     
       
         arrest van 10 juli 2018  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellante] , 
       advocaat: mr. D.Y. Li, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam  in rechte vertegenwoordigd door  Leyten Bouwplanontwikkeling B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  SOR , 
       advocaat: mr. F.H.J. van Schoonhoven, kantoorhoudend te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 10 december 2014 en 24 juni 2015 die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 september 2015, 
       - de memorie van grieven d.d. 22 november 2016 (met grieven), 
       
       - de memorie van antwoord tevens van incidenteel hoger beroep d.d. 31 januari 2017  
       (met  producties), 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep d.d. 14 maart 2017, 
       - het tussenarrest van 23 januari 2018, houdende de bepaling van een comparitie van partijen, 
       - het proces-verbaal van de op 20 juni 2018 gehouden comparitie van partijen. 
       
     
     
       2.2 
       Na afloop van de comparitie heeft het hof arrest bepaald op de voorafgaand aan de comparitie overgelegde stukken en op het proces-verbaal van de comparitie. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellante] vordert in het principaal hoger beroep - samengevat - de vernietiging van de vonnissen van 10 december 2014 en 24 juni 2015 en alsnog de afwijzing van de vordering van SOR, onder veroordeling van SOR in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       2.3 
       SOR vordert in het incidenteel hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 24 juni 2015, voor zover [appellante] is veroordeeld tot betaling van € 106.009,80 [het hof verstaat: € 106.008,86], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en voor zover [appellante] is veroordeeld voor het overige schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgen de wet, en alsnog toe te wijzen de vordering van [appellante] tot betaling van een schadevergoeding van € 424.035,46, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 10 december 2014. De in rechtsoverweging 2.12 van dat vonnis weergegeven feitelijkheden heeft het hof hieronder in 3.13 opnieuw vastgesteld, waarmee aan  grief IV  van [appellante] in zoverre haar belang is ontvallen. Daarmee, en met wat verder in hoger beroep onbestreden is gebleven, staat het volgende vast. 
     
     
       3.1 
       SOR is een woningcorporatie die woningen verhuurt. Leyten Bouwplanontwikkeling B.V. (hierna Leyten) is een vastgoedontwikkelaar en belegger gespecialiseerd in multifunctionele centrumprojecten met daarin winkels, woningen en maatschappelijke dienstverlening. Leyten heeft te Hoogvliet aan het  [a-plein] 11 een winkelcentrum met woningen ontwikkeld. Het winkelcentrum is verkocht aan de SOR, terwijl Leyten beheerder is van het winkelcentrum en volmacht heeft ten behoeve van de SOR huurovereenkomsten te sluiten. 
       
     
     
       3.2 
       
         In maart 2013 ontvangt Leyten via haar (Chinese) makelaar [B] een (wat betreft de inhoud van de bieding handgeschreven) bieding voor een ruimte van 865 m2 in het winkelcentrum van [appellante] met de volgende inhoud: 
         
           "Bij deze doen doen een bieding op het project lage ban te Hoogvliet-Rotterdam unit 4 met een metrage van ca. 865 m2 BG voor het realiseren van een wereldkeuken concept. 
         
         
           Jaarlijkse huursom ex BTW:       € 180.000  → 865m2  → € 208,09/m 
         
         
           Huurvrij maanden:                      6 maanden  → € 185.975,- (+/- € 15.500. mna) 
         
         
           Afbouwvergoeding:                     € 400 000,- ex BTW" 
         
         Op deze bieding staat de handtekening van [appellante] . 
       
       
     
     
       3.3 
       
         De bieding resulteert in een bespreking op 26 maart 2013 tussen partijen in het op dat moment door (de echtgenoot van) [appellante] in [A] gedreven Chinees restaurant en in de ondertekening van een document "Huuraanbieding voor winkelunit 2-4 in Lage Ban (Buitenban) te Hoogvliet". In dit document zijn (onder meer) de volgende bepalingen opgenomen: 
         
           “(…) 
         
       
       
         3. Verhuurder:				Leyten Bouwplanontwikkeling BV of nader te noemen meester 
       
       
         4. Huurder:		Familie [C] , vertegenwoordigd door  
         
          [appellante] , geboren op 3/8/1961 danwel nader op te richten besloten vennootschap, gevestigd te [A] 
       
       
         5. Gehuurde:		Winkelunit 2-4 ter grootte van 865 m2 BVO, plaatselijk bekend [a-plein] te Hoogvliet 
       
       
         6.  Huurtermijn + verlenging:		10 jaar en vervolgens na 5 jaar automatische verlenging, behoudens opzegging huurder/verhuurder. 
       
       
         7. Opzegtermijn:		 	12 maanden voor einde huurtermijn 
       
       
         8. Huurovereenkomst ingangsdatum: 	 
         1 juni 
          2013 of zoveel eerder als partijen overeenkomen 
       
       
         9. Huurprijs:		€  
         186.000,=  
         per jaar exclusief btw en servicekosten, te voldoen door middel van vooruitbetaling bij automatische incasso per maand  
       
       
         11. Huurvrije periode:		huurder ontvangt van verhuurder éénmalig een huurvrije periode van  
         6 
          maanden, ingaande op  
         1 juni 2013 
          2013 en lopend tot 30  
         november 2013 (…) 
       
       
         12. Afbouwvergoeding:		huurder ontvangt van verhuurder éénmalig een bijdrage in de afbouwkosten ter grootte van € 350.000,- exclusief omzetbelasting.... 
       
       
         24. Voorbehoud verhuurder	a. (…) 
       
       
         
                 totstandkoming huur-	b. (…) 
         
         
                 overeenkomst	c. het verkrijgen van goedkeuring van de gemeente Rotterdam (deelgemeente Hoogvliet) voor het invullen van de gehele unit met horeca-bestemming. 
         
         
           	d. acceptatie door huurder van deze aanbieding vóór 1 april 2013. 
         
         
           e. technisch moet verbouwing mogelijk zijn. 
         
       
       
         25. Tekst huurovereenkomst:		standaard huurovereenkomst van verhuurder op basis van ROZ- model 7:290 BW winkelruimte (2008) met enkele project gerelateerde afwijkingen, uitgaande van de voorwaarden zoals vermeld in de aanbieding 
       
       
         26. Overige bepalingen:	 
         	voor rekening van verhuurder komen de volgende voorzieningen: 	 
       
       
         -  zandcementvloer 
         -  vloerverwarming 
         -  afvoer tav ventilatie keuken 1 m 
         -  gas, water, elektra aansluiting tot in de meterkast 
         -  vetopvangput 
         
           tot een maximaal bedrag van € 100.000,— (...) 
           " 
         
         De onderstreepte gedeelten uit de huuraanbieding zijn handgeschreven en ingevuld in de ruimte die in de gedrukte tekst was opengelaten.  
       
     
     
       3.4 
       
         Tussen partijen vindt op meerdere momenten overleg plaats over de realisatie van de  
         vestiging van het restaurant en de daarvoor noodzakelijke bouwwerkzaamheden. Bij 
         e-mailbericht van [B] wordt op 26 april 2013 verzocht om een afspraak: 
         
           "Is het mogelijk om een korte afspraak in te plannen op verzoek van de huurders om duidelijkheid te krijgen: 
         
       
       
         	l.   Wat is de status van de vereisten, 
       
       2  	2   Inzicht wanneer huurcontract tekenen 
       3.  	3.  De punten op de i zetten mbt alle afspraken. 
       
         
           Ik. weet dat je denkt dat ik dat ook kan melden, maar het zijn Chinese ondernemers. En dwz dat ze  
         
         
           ontzettend betrokken zijn met alles wat er nu met die locatie te maken heeft. Het persoonlijk  
         
         
           contact met de verhuurder vinden ze erg belangrijk." 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Op 14 mei 2013 vindt een bespreking plaats waarbij aanwezig zijn [B] (makelaar), [appellante] en haar partner de heer [D] , de aannemer van de familie [D] en [E] (hoofd vastgoedexploitatie Leyten, hierna: [E] ), waarbij verschillende onderwerpen worden besproken.  
       
     
     
       3.6 
       Bij brief van 8 juni 2013 bevestigt Leyten een bespreking van 3 juni 2013 met [F] , de zoon van [appellante] , en de partner van [appellante] en een derde onder vermelding van de gewijzigde ingangsdatum van de huur gelijk aan de datum dat de gemeente Rotterdam akkoord is met de bestemmingswijziging van een groter horecaoppervlak van 400 m2 naar 865 m2. De huurovereenkomst wordt meegezonden met het verzoek om een nieuwe afspraak. 
       
     
     
       3.7 
       
         Op 18 juni 2013 vindt een verdere bespreking tussen partijen plaats. Het door [E] opgemaakte gespreksverslag daarvan vermeldt onder meer: 
         
           "Op 26 maart 2013 is de huuraanbieding definitief getekend, na afloop van diverse gesprekken. Uitgangspunt hierin is altijd geweest dat er per 1 juni 2013 duidelijkheid zou komen over de bouwkundige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de vestiging van een wereldrestaurant, alsmede het verkrijgen van (informele) goedkeuring op het wijzigen naar een horeca-ruimte ter grootte van ca 865 m2. 
         
         
           Begin juni 2013 is de heer [D] met zijn vrouw en zoon op kantoor Leyten geweest voor nadere uitleg. Hierin is aangegeven dat de ingangsdatum van 1 juni 2013 zal worden verschoven totdat wijziging van het bestemmingsplan definitief is vastgesteld……. 
         
         
           Als de bestemmingswijziging definitief is vastgesteld, zal de huurder zijn zaken verder in gang brengen, waaronder het laten maken van een inrichtingstekening. Deze is onder meer nodig voor de omgevingsvergunning, die huurder dient in te dienen……. 
         
         
           Huurder zal nog de definitieve gegevens van de entiteit aanreiken die de uiteindelijke  
         
         
           huurovereenkomst zal tekenen. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid een (besloten vennootschap) worden, oprichting zal ca 3 werkdagen duren volgens huurder. Tot die tijd houdt verhuurder de huidige huuraanbieding aan als partij. Huurder zat de gegevens van de definitieve huurder nog aanreiken aan verhuurder, alsmede uittreksel Kamer van Koophandel. 
         
         
           Concept huurovereenkomst is wel door huurder ontvangen, maar nog niet intern beoordeeld. 
         
       
       
       
         
           Verhuurder legt nog éénmaal de procedure uit tut vaststelling van de bestemmingswijziging: 
         
         
           >  verhuurder zal huurder dan een brief sturen met de definitieve ingangsdatum   
         
         
           huurovereenkomst; 
         
         
           > verhuurder zal huurder uitnodigen voor oplevering van de gehuurde ruimte; 
         
         
           > afbouwwerkzaamheden van beide partijen zullen in overleg worden uitgevoerd; 
         
         
           > waarborgsom of bankgarantie dient  voor de oplevering  in het bezit te zijn van de huurder;  
         
         
           > de huurovereenkomst  moet getekend zijn voor de  oplevering aan huurder." 
         
       
     
     
       3.8 
       
         Op 6 juli 2013 deelt [B] (makelaar) aan [E] mede: 
         
           "Ik heb zojuist gesproken met die Chinese adviseur inzake hoogvliet. Hij heeft hun uitgebreid gesproken over de gang van zaken. Laat ik allereerst voorop stellen dat ik zeker aan de kant van Leyten sta, aangezien ik betaald krijg van Leyten bij tekenen huurovereenkomst. En dat is ook mijn doelstelling. 
         
       
       
       
         
           Ik heb hieronder een paar vragen inzake de afspraken: 
         
         1.  Wat was er met de datum 1 juni 2013 oplevering? Ik wist dat die datum genoemd was en ook in de LOI verwerkt was. Is het zo dat wanneer Leyten niet voor 1 juni oplevert, de deal off is??? Ik mag toch hopen van niet??!? 
         2.  (…) De partij van [A] had gedacht dat de sleutel voor 1 juni was overgedragen en zij aan de beurt waren. De situatie is volgens hun zo, dat het nog steeds onduidelijk is of Leyten het voor elkaar kan krijgen of niet.  
         3.  Zij hebben niet gezegd, dat ze het niet gaan doen, maar er werd gezegd dat wanneer de vloer erin ligt dan hebben ze extra kosten etc. Daarop werd wel gezegd dat de unit niet voor 1 juni is opgeleverd, hierover heb ik wel info van je nodig wat dat in deze deal betekent. 
         4.  Zij hebben gesteld dat door de vertraging door bestemmingsplan, de afspraken niet meer gelden zoals afgesproken, omdat men met de timing zit etc (…) Zij willen nogmaals om de tafel wanneer er duidelijk is wanneer de bestemming in orde is, en ga er maar van uit dat zij bijv. de containerruimte willen als extra willen hebben en vertraging van het project doorgeschoven moet gaan worden. (…).  
         5.  Ik zie dit verhaal als volgt: de deals is niet off, maar neigt af te glijden. Bij een zachte landing moet men denken aan weer om de tafel om de punten op de i te zetten een krabbel om het nieuwe 1 huurcontract, bij een harde landing is een juridische procedure waarbij 1 partij opgeknoopt gaat worden (mits LOI waterdicht) Ik denk dat jij ook denkt dat de 1e de voorkeur moet hebben." 
       
       
     
     
       3.9 
       
         Op 12 augustus 2013 vindt een telefonisch onderhoud plaats tussen [E] en [G] , zus van [F] en dochter van [appellante] , over de concept huurovereenkomst. In de telefoonnotitie van [E] staat het volgende vermeld: 
         
           "Zij had concept huurovereenkomst doorgenomen en hierop enkele opmerkingen. Tevens stelde zij dat de huuraanbieding verlopen was door verloop van de datum 1/6/2013 (datum huuraanbieding). Ik heb aangegeven dat dit absoluut niet waar is en dat erin samenspraak met de heer en mevrouw [D] (haar ouders) overeenstemming was om de datum te verzetten van 1/6/2013 naar datum definitieve bestemmingswijziging (verwachting begin september) Er schijnen een aantal financiers weggelopen te zijn, waardoor het erg moeilijk zou zijn om dit voor elkaar te krijgen. Aangegeven dat dit ook niet als voorbehoud was opgenomen door mevrouw Hu en dat dit vervelend is, maar geen grond voor ontbinding van het contract. [G] gaf aan dat zij niet aanwezig was geweest bij alle gesprekken en door haar ouders was verteld dat het contract onder druk ondertekend is Ook dit heb ik weerlegd en uitgelegd dat wij heel lang hebben onderhandeld totdat er overeenstemming was (vandaar de handgeschreven opmerkingen op de huuraanbieding) Elk artikel is separaat doorgenomen en uitgelegd wat de impact is hier van was. Zij gaf aan dat [B] (onze makelaar) vaak erg dwingend de boel had uitgelegd, maar dat kan ik uiteraard niet weten aangezien dit in het Chinees plaatsvond. Ook uitgelegd aan haar dat ik dit heel vervelend vond voor haar en haar ouders, maar dat het contract nog steeds geldig is dat wij schadevergoeding zullen eisen als zij dit niet nakomen (in ieder geval de huurpenningen komende 10 jaar). Zij zal dit gaan bespreken met haar ouders. 
         
         
           Zij gaf aan de opmerkingen op de huurovereenkomst per email aan mij toe te sturen " 
         
       
     
     
       3.10 
       
         Bij brief van 6 september 2013 reageert [G] namens [appellante] en haar 
         partner: 
         
           "Naar aanleiding van ons telefoongesprek en meerdere e-mail, treft u bijgaand een uitwerking van onze opmerkingen m.b.t. de huurovereenkomst. Zoals eerder aangegeven, hebben mijn ouders mevrouw [appellante] en haar partner de inhoud van de huurovereenkomst evenals de huuraanbieding met hun zeer gebrekkig Nederlands niet helemaal kunnen begrijpen. Hopelijk geeft de uitwerking van dit verslag u een idee, wat nog besproken moet worden, indien de bestemmingswijziging van uit de gemeente op vrijdag 6 september 2013 is goedgekeurd en afgegeven. Tevens eerder aangegeven, gezien de meerdere keren uitstel van de oplevering van de horecaruimte hebben er essentiële veranderingen in de situatie plaatsgevonden dat betrekking heeft op de huurovereenkomst. 
         
         
           Opmerkingen m.b.t. tot de huurovereenkomst winkelruimte (…). 
         
         
           Indien de oprichting van de BV niet zal plaatsvinden, dan zal de huurovereenkomst geacht worden niet tot stand te zijn gekomen. Elke aansprakelijkheid zijdens de huurder is te dezer zake uitgesloten (…) 
         
       
     
     
       3.1 
       
         
           De duur van de overeenkomst dient te worden ingekort van 10 jaar naar 5 jaar. De ingangsdatum zal niet de datum zijn van bouwkundige oplevering, maar de dag waarop we bepalen wanneer het huurovereenkomst dient in te gaan. 
         
         
           6	Onder voorbehoud dat wij een lening ter hoogte van EUR 57.573,32 van de bank kunnen krijgen. Indien de huurder niet de lening kan krijgen van de bank, dan zal de huurovereenkomst geacht worden niet tot stand te zijn gekomen. Elke aansprakelijkheid zijdens huurder is te dezer zaken uitgesloten. 
         
       
       
       
         De overige opmerkingen zien op zaken als de bestemming, de openingstijden, de overige 
         diensten, het opleveringsniveau, een extra inpandige ruimte voor de vuilcontainer en de afbouwvergoeding. 
       
       
     
     
       3.11 
       
         Bij brief van 10 september 2013 deelt Leyten mede vast te houden aan de eerder 
         gemaakte afspraken met het verzoek over te gaan tot tekening van de bijgesloten 
         huurovereenkomst onder opgave van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en 
         toezending van de inrichtingstekening. 
       
       
     
     
       3.12 
       De gemeente Rotterdam heeft op 11 september 2013 een vergunning verleend tot het in gebruik nemen van het "gehuurde" als horecavestiging met een oppervlakte van circa 830 m2. 
       
     
     
       3.13 
       
        [appellante] is door Leyten uitgenodigd voor een oplevering op 16 september 203. De zoon van [appellante] , [F] , heeft per mailbericht van 12 september 2016 geantwoord dat die oplevering wegens ziekte niet kan doorgegaan. Vervolgens is brief van 25 september 2013 een nieuwe datum voor de oplevering meegedeeld op 30 september 2013, welke afspraak is bevestigd door [F] bij mail van 27 september 2013. Bij die oplevering is [appellante] niet verschenen. 
       
     
     
       3.14 
       Door en namens Leyten is [appellante] vervolgens vergeefs gesommeerd de huurovereenkomst te ondertekenen en het gehuurde af te nemen. 
       
     
     
       3.15 
       In december 2013 heeft [appellante] ingestemd met een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover deze (nog) bestaat. 
       
     
     
       3.16 
       Leyten heeft de unit 2-4 met ingang van 1 april 2014 voor de duur van 10 jaren aan een derde verhuurd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       
         Leyten heeft in eerste aanleg - na wijziging van eis - samengevat gevorderd primair te verklaren voor recht dat er een huurovereenkomst tussen SOR en [appellante] tot stand is gekomen, dat het op artikel 1:88 BW gebaseerde beroep op vernietiging van de huurover-eenkomst niet rechtsgeldig is en dat [appellante] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, en voorts [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 424.035,46, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, subsidiair te verklaren voor recht dat [appellante] de onderhandelingen met SOR onrechtmatig heeft afgebroken en dat [appellante] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, onder veroordeling van [appellante] tot betaling van een bedrag van € 424.035,46, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, en - zowel primair als subsidiair - met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. 
         
          [appellante] heeft daartegen verweer gevoerd. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 juni 2015 de primair gevorderde verklaringen voor recht toegewezen en [appellante] - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld tot betaling van € 106.008,86, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, alsmede tot vergoeding van de overige schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, onder veroordeling van [appellante] in de proceskosten, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen.  
         De kantonrechter heeft daartoe in het tussenvonnis van 10 december 2014 samengevat overwogen dat de door [appellante] op 26 maart 2013 ondertekende huuraanbieding alle essentialia bevat voor een huurovereenkomst, dat daarin geen voorbehoud is opgenomen en dat daaraan redelijkerwijs slechts de zin mochten worden toegekend dat tussen hen een bindende huurovereenkomst tot stand was gekomen. Daarbij is verworpen het standpunt van [appellante] dat een heleboel zaken in de huurovereenkomst niet zijn geregeld die wel tot de essentialia daarvan behoren. Voorts is verworpen het standpunt van [appellante] dat de huurovereenkomst onder invloed van dwaling of bedrog tot stand is gekomen alsmede haar standpunt dat haar echtgenoot Hu vanwege het ontbreken van zijn toestemming voor die huurovereenkomst op basis van artikel 1:88 BW de vernietiging van die overeenkomst heeft kunnen inroepen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [appellante] , door het gehuurde niet in gebruik te nemen, schadeplichtig is. In het eindvonnis van 24 juni 2015 heeft de kantonrechter overwogen dat de schade overeenkomstig de daartoe nader overgelegde berekening van Leyten op € 424.035,46 dient te worden gesteld. Omdat het volgens de kantonrechter voornamelijk gaat om ‘toekomstige’ schade over een zeer lange periode en onvoldoende zekerheid bestaat dat de nieuwe huurovereenkomst voor de resterende periode van de oorspronkelijke huurovereenkomst in stand zal blijven, heeft hij de schade begroot op basis van een periode van 2,5 jaar en daarmee tot 25% van de vordering, onder verwijzing van de overige schade naar de schadestaatprocedure. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vordering 
     
     
       
         in het principaal hoger beroep 
       
     
     
     
       5.1 
       De  grieven I tot en met III, IV (voor zover nog van belang) en V  richten zich in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [appellante] op 26 maart 2013 ondertekende huuraanbieding als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Deze grieven en de daarop gegeven toelichting nemen in de eerste plaats tot uitgangspunt dat [appellante] in maart 2013 slechts nog belangstelling had voor de bedrijfsruimte, dat de bijeenkomst van 26 maart 2013 bedoeld was als toelichting van SOR op wat zij kon betekenen voor een eventueel (via een nog op te richten besloten vennootschap) te starten onderneming in het betreffende ruimte, dat [appellante] de Nederlandse taal nauwelijks beheerst en het document niet goed begreep, dat zij slechts een intentie wilde uitspreken en dat de door Leyten ingeschakelde (Chinese) makelaar [B] tegen [appellante] heeft gezegd dat de huuraanbieding slechts een formaliteit was en dat uit dat document nog geen verplichtingen zouden volgen. [appellante] , zo begrijpt het hof, stelt zich derhalve op het standpunt dat zij met de ondertekening van de “huuraanbieding” niet haar wil tot uitdrukking heeft willen brengen om een huurovereenkomst aan te gaan.  
       
     
     
       5.2 
       Wat het al dan niet bestaan van een huurovereenkomst betreft, stelt het hof vast dat in de huuraanbieding waar Leyten zich op beroept, een duidelijke verklaring dat partijen door ondertekening overgaan tot verhuur en huur van de bedrijfsruimte ontbreekt. In ieder geval behoefde dat stuk nog nadere uitwerking, in die zin dat er ingevolge punt 25 van de huuraanbieding nog een schriftelijke huurovereenkomst conform het ROZ-model moest worden opgesteld en bevatte het enkele voorbehouden, waaronder het voorbehoud dat de huuraanbieding nog door [appellante] moest worden geaccepteerd. Die acceptatie was kennelijk met de ondertekening door [appellante] van het stuk nog niet gegeven. Daarom kan aan dit stuk - een onderhandse akte in de zin van artikel 157 lid 2 Rv - niet met dwingende bewijskracht de conclusie worden verbonden dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen (vgl. Hoge Raad 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3263).  
       
     
     
       5.3 
       
         Het op 26 maart 2013 ondertekende stuk, al dan niet in samenhang bezien met de andere overgelegde stukken, is naar het oordeel van het hof op dit moment evenmin toereikend om te kunnen concluderen dat het van Leyten gevergde bewijs, behoudens tegenbewijs, voorshands is geleverd of dat het vermoeden gerechtvaardigd is dat op  
         26 maart 2013 een huurovereenkomst als gesteld tot stand is gekomen. De in de huuraanbieding opgegeven opsomming van de voor een huurovereenkomst relevante aspecten passen immers ook bij het door [appellante] gegeven scenario, te weten dat partijen niet meer dan hun intentie hebben vastgelegd en dat er verder onderhandeld zou worden. Voor dat scenario kan vooralsnog steun worden gevonden in de huuraanbieding zelf. Op  
         26 maart 2013 was er immers nog geen goedkeuring van de deelgemeente Hoogvliet voor het geheel vullen van de unit 2-4 met een horecaonderneming en voorts is gesteld noch gebleken dat op die datum al vaststond dat de verbouwing van de bedrijfsruimte daartoe technisch mogelijk was, welke beide aspecten in punt 24 van de huuraanbieding als een voorbehoud van Leyten waren  opgenomen, terwijl het stuk, zoals overwogen, er melding van maakt dat er nog een huurovereenkomst moet worden opgesteld. Voorts geldt, zoals hiervoor is overwogen, dat het in de huuraanbieding in punt 24 sub d. genoemde voorbehoud van ‘acceptatie door huurder van deze aanbieding vóór 1 april 2013’ niet is doorgehaald, wat steun geeft aan het verweer van [appellante] dat zij op 26 maart 2013 die huuraanbieding niet heeft geaccepteerd in de zin dat daarmee een huurovereenkomst tot stand kwam. Er is daarom geen aanleiding het bewijs voorshands geleverd te achten dan wel uit te gaan van het vermoeden dat sprake was van het door partijen op 26 maart 2013 aangaan van en huurovereenkomst. 
       
       
       
     
     
       5.4 
       Nu SOR heeft gesteld dat zij middels Leyten op 26 maart 2013 met [appellante] een huurovereenkomst heeft gesloten en [appellante] dat gemotiveerd heeft betwist, rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van haar stelling op SOR. Van een bijzondere regel waaruit een andere bewijslastverdeling voortvloeit, is geen sprake terwijl de eisen van redelijkheid en billijkheid daartoe evenmin aanleiding geven. 
       
     
     
       5.5 
       SOR heeft in hoger beroep uitdrukkelijk en specifiek bewijs van haar stellingen aangeboden door middel van getuigen. Zij zal daarom tot bewijslevering worden toegelaten. 
       
     
     
       5.6 
       In afwachting van de resultaten van die bewijslevering wordt iedere verdere beslissing, zowel in het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep, aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       laat SOR toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat op 26 maart 2013 tussen haar (middels Leyten) en [appellante] een huurovereenkomst tot stand is gekomen; 
     
     
     
       bepaalt dat, indien SOR dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W.F. Boele, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;  
     
     
     
       bepaalt dat partijen ( [appellante] in persoon / SOR vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld; 
     
     
     
       bepaalt dat SOR het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van  beide  partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal/zullen opgeven op de  roldatum  
       
         31 juli 2018,  waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; 
     
     
     
       bepaalt dat SOR overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven; 
     
     
     
       bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; 
     
     
     
       houdt verder zowel in het principaal als het incidenteel hoger beroep iedere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, H. de Hek en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       17 juli 2018.