ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:1258

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:1258 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 06-05-2025 / 200.339.681_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-05-06

Zaaknummer: 200.339.681_01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:1258

---

kort geding; huurder dient dringende werkzaamheden aan het gehuurde te dulden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.339.681/01	 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 6 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,	 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: aanvankelijk mr. B.C.A. Reijnders te Venlo (heeft zich onttrokken, waarna geen advocaat zich meer heeft gesteld)	 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
       appellanten in incidenteel hoger beroep, 
       hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] , en afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , 
       advocaat: mr. L.H.W. Golsteijn te Venlo, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 26 maart 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 februari 2024, door de kantonrechter (als voorzieningenrechter) van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10901989 / CV EXPL 24-466) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met vier grieven en producties 1 tot en met 4; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en eiswijziging met producties 13 tot en met 16; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met productie 5; 
       
       
         een schriftelijk bericht van Mr. Reijnders van 23 juli 2024, waarbij zij meedeelt zich te onttrekken als advocaat van [appellant] . Nadien heeft zich geen advocaat meer gesteld voor [appellant] ; 
       
       
         de op 27 januari 2025 mondelinge behandeling, waarbij:  - [appellant] nog een mondelinge toelichting heeft gegeven conform de door hem uitgetikte aantekeningen die het hof in ontvangst heeft genomen; - mr. Golsteijn namens [geïntimeerden] het woord heeft gevoerd en ook [geïntimeerde sub 1] door het hof is gehoord. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       
         Kern van de zaak 
       
     
     
     
       3.1. 
       In deze zaak staat de vraag centraal of dringende werkzaamheden moeten worden verricht in het appartement van huurder [appellant] . Verhuurder [geïntimeerden] stelt zich daarbij op het standpunt dat (tijdelijke) ontruiming noodzakelijk is om de werkzaamheden te verrichten. [appellant] betwist dat dringende werkzaamheden noodzakelijk zijn behalve vervanging of verbetering van een rot kozijn en dat daarbij tijdelijke ontruiming van het gehuurde niet nodig is.  
       
       
         
           De feiten 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       - [appellant] heeft ingaande 1 mei 1995 van [XX] Vastgoed B.V. gehuurd het appartement aan [adres A] . Het appartement maakt deel uit van een appartementencomplex. 
       - [geïntimeerden] is op 20 april 2022 eigenaar geworden van dit 
       appartementencomplex, waardoor [geïntimeerden] heeft te gelden als opvolgend verhuurder van het door [appellant] gehuurde appartement. 
       - Bij exploot van 1 mei 2023 is door [geïntimeerden] aan [appellant] een brief van 24 april 2023 met bijlagen betekend, waarin aan [appellant] wordt verzocht 
       
         medewerking te verlenen aan de uitvoering van een aantal in die brief vermelde dringende 
         onderhoudswerkzaamheden, welke werkzaamheden ook zijn vermeld in de aan [appellant] 
          op 31 januari 2024 voor dit kort geding betekende dagvaarding. 
       
       - [appellant] verleent geen vrijwillige medewerking voor de uitvoering van die 
       werkzaamheden. 
       
       
         
           De vorderingen van [geïntimeerden] bij de voorzieningenrechter 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       In deze procedure hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg gevorderd om, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. [appellant] te gebieden alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de 
       
         uitvoering van de dringende werkzaamheden als genoemd in de dagvaarding onder 6, te weten: 
         • het vervangen van de huidige kozijnen. Deze zullen vervangen worden door nieuwe (antraciet kleur) kozijnen met triple glas. Tevens worden in de nieuwe kozijnen ventilatieroosters geplaatst die zorgen voor de wettelijk verplichte ventilatie; verder dient er een mechanische afzuiging aangebracht te worden; 
         • Controle en zo nodig reparatie/vervanging van de E- en W-installatie in het kader van verplichte keuringen en brandveiligheid en eisen van de verzekeraar. 
         • Het verplaatsen, en zo nodig vervangen, van de CV ketel. 
         • Het aanpakken van de badkamer. De huidige vloer zal opnieuw gemaakt worden. Het 
         verouderde bad zal vervangen worden door een douche met douchewanden.  
         Het gehele appartement zal gereinigd moeten worden wegens stankoverlast. De vloerbedekking zal intensief chemisch worden gereinigd of indien dat niet mogelijk is vervangen worden. 
         • Alle vocht- en schimmelplekken in het appartement zullen aangepakt worden. Waar nodig zal loszittend stucwerk worden afgekapt en opnieuw worden aangebracht. 
         • De keuken zal vervangen worden. Op zijn minst zal het aanrechtblok vervangen worden. Verder zal het gasfornuis en de gasaansluiting aangepast worden in het kader van de brandveiligheid; 
         waarbij  [appellant] 
       
       i. 	het gehuurde opschoont en opgeschoond dient te houden, 
       
         ii. 	het gehuurde tijdelijk ontruimt voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de dringende werkzaamheden, dit uitsluitend ter beoordeling van [geïntimeerde sub 1] en  
         iii.	[geïntimeerde sub 1] c.q. de door hem ingeschakelde derden toegang geeft tot het gehuurde voor de duur van de uitvoering van de dringende werkzaamheden,  
       
       2. te bepalen dat wanneer [appellant] in strijd handelt met het onder 1. gevorderde hij een dwangsom verbeurt van € 250,00 voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen)  dat [appellant] met de nakoming daarvan in gebreke blijft, zulks tot een maximum van € 2.500,00, 
       3. indien [appellant] de hierboven onder 1 gevorderde gedragsaanwijzing niet (tijdig) nakomt en deswege het maximum aan dwangsommen heeft verbeurd, [appellant] te veroordelen de woning aan [adres A] tijdelijk en gedeeltelijk, voor de duur van de dringende werkzaamheden te ontruimen en ontruimd te houden, althans een voor deze dringende werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo 556 lid 1 jo, 557 Rv, onder veroordeling van [appellant] in de kosten van deze gedeeltelijke en tijdelijke ontruiming, 
       4. [appellant] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis bij niet voldoening binnen die termijn. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd. 
       
       
         
           De uitspraak van de voorzieningenrechter 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter, kort gezegd, [appellant] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de hiervoor in 3.3. onder 1. genoemde werkzaamheden, de woning indien dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden te ontruimen en om [geïntimeerde sub 1] c.q. de door hem ingeschakelde derden toegang te geven tot het gehuurde voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden. Voor het geval [appellant] hier niet aan voldoet is [appellant] veroordeeld tot het ontruimen en ontruimd houden van de woning totdat bedoelde werkzaamheden volledig zijn uitgevoerd en voor zover dat nodig is om [geïntimeerde sub 1] in staat te stellen de werkzaamheden in tijdelijke afwezigheid van [appellant] uit te voeren. Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 7 maart 2024 is het bestreden vonnis aan [appellant] betekend. Bij email-bericht van 15 maart 2024 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellant] verzocht om op de voet van het bestreden vonnis medewerking te verlenen met betrekking tot de volgende door [geïntimeerden] uit te voeren werkzaamheden:  “1. Inmeten kozijnen 19-03-2024 om 9.30u. 
       
         2. Verwijderen oude kozijnen en leveren en plaatsen nieuwe kozijnen 13-05-2024 tm 17-05-2024 
       
       
         3. Bijwerken rondom kozijnen van loszittend stucwerk etc. 20-05-2024 tm 24-05-2024 
       
       
         4. Sloopwerkzaamheden badkamer en keuken 20-05-2024 tm 24-05-2024 
       
       
         5. Werkzaamheden loodgieter en elektricien 27-05-2024 tm 31-05-2024 
       
       
         6. Stucwerk en tegelwerken 03-06-2024 tm 07-06-2024 
       
       
         7. Afmonteren keuken en badkamer loodgieter en elektricien 10-06-2024 tm 14-06-2024 
       
       
         8. Schilderwerk nieuwe stucwerk als stucwerk droog is, ca 6 weken later. 
       
       
         9. Reinigen en indien niet mogelijk leveren en plaatsen nieuwe vloerbedekking 17-06-2024 tm 21-06-2024. 
       
       
       
         Daaraan is toegevoegd: 
         
           “Om een vlotte voortgang van de werkzaamheden te bewerkstelligen zou het daarbij behulpzaam zijn als uw cliënt - bij uitvoering van werkzaamheden - tussen 7:30 uur en 17:00 uur zelf niet aanwezig is in het gehuurde. Mocht uw cliënt wel in het gehuurde willen verblijven tijdens de uitvoering van werkzaamheden, dan mag hij deze in elk geval op geen enkele wijze frustreren. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellant] heeft geweigerd medewerking te verlenen aan deze werkzaamheden. 
       
       
         
           Het hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft, zakelijk weergegeven, geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.  
       
     
     
       3.9. 
       
         
          [geïntimeerden] heeft op zijn beurt incidenteel geappelleerd. Hij heeft zijn vordering vermeerderd en vordert: 
         
           primair: 
           1. [appellant] te veroordelen om de woning staande en gelegen aan [adres A] binnen veertien dagen na betekening van het arrest, dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [geïntimeerden] te stellen; 
         2. [appellant] te veroordelen tot betaling van de huur en servicekosten tot en met de dag van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde als genoemd onder 1, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende huurtermijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening; subsidiair: 3. [appellant] te veroordelen om de woning staande en gelegen aan [adres A] binnen veertien dagen na betekening van het arrest, dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, met al het zijne en de zijnen tijdelijk - voor een (minimale) duur van vijf maanden althans zo lang nodig is ter uitvoering van de dringende werkzaamheden als genoemd in de dagvaarding in eerste aanleg onder randnummer 6 en eventueel andere noodzakelijk te achten dringende werkzaamheden die tijdens de uitvoering daarvan naar voren zouden komen - te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [geïntimeerden] te stellen; meer subsidiair  handhaaft [geïntimeerden] zijn vorderingen zoals ingesteld bij dagvaarding in eerste aanleg. [geïntimeerden] vorderen zowel primair, subsidiair als meer subsidiair de veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep en in eerste aanleg. 
       
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Met grief 1 in principaal hoger beroep komt [appellant] kennelijk ook op tegen het door de voorzieningenrechter aanwezig geachte spoedeisend belang. 
       
     
     
       3.11. 
       Zoals hierna uit de beoordeling van de grieven volgt, staat voldoende vast dat sprake is van een aantal uit te voeren dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. Ook [appellant] erkent dat jarenlang geen onderhoud is uitgevoerd en in elk geval één kozijn rot is en vervangen moet worden. [geïntimeerden] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een spoedeisend belang. Grief 1 faalt in zoverre. 
       
       
         
           Is sprake van door de verhuurder uit te voeren dringende werkzaamheden? 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       Met de grieven 1 tot en met 4 komt [appellant] op tegen de overwegingen van de voorzieningenrechter dat sprake is van dringende door de verhuurder uit te voeren werkzaamheden, die [appellant] moet gedogen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, Hierna zal het hof toelichten waarom de grieven (deels) falen. 
       
     
     
       3.13. 
       
         Het hof stelt het volgende voorop. Art. 7:220 lid 1 BW bepaalt:  ‘Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd (…), moet de huurder daartoe gelegenheid geven (…)’ .  
         
          [geïntimeerden] dient te stellen en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen dat sprake is van dergelijke door verhuurder uit te voeren dringende werkzaamheden. In het kader van dit kort geding is voor nadere bewijslevering geen plaats. In kort geding is deze vordering toewijsbaar als in voldoende mate aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen en het risico van afwijzing in een bodemprocedure, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
       
       
     
     
       3.14. 
       
         
          [geïntimeerden] heeft onder andere een proces-verbaal van constateringen van gerechtsdeurwaarder [--] van 11 april 2024 overgelegd. Deze maakt onder andere melding van het volgende:  “(…) daarnaast heb ik geconstateerd dat nagenoeg alle kozijnen in zeer slechte staat zijn (houtrot, afgebladderde verf), muren en plafond vol zitten met schimmel, behang en stucwerk zijn deels afgebladderd/gescheurd; de vloerbedekking is vervuild, met plaatsen totaal versleten en deels verdwenen en kan derhalve niet meer worden gereinigd ; 
         
           de kitranden in de badkamer zijn beschimmeld; de kastjes in het aanrechtblok zijn kapot en het aanrechtblad is deels verroest; de lichtschakelaars en stopcontacten zijn gedateerd, een stopcontact heeft zichtbare schade; de geuroverlast is ernstig, met name in de buurt van het toilet; 
         
         
           Dit heb ik eveneens vastgelegd door het maken van 57 digitale opnamen, welke op de aan dit proces- 
         
         
           verbaal gehechte, daarvan integraal deel uitmakende en door mij op de achterzijde daarvan gewaarmerkte 29 bijlagen zijn afgedrukt en waarnaar uitdrukkelijk wordt verwezen. De digitale opnamen worden separaat bewaard op een externe beveiligde server.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.15. 
       Ten aanzien van de door [geïntimeerden] gestelde te verrichten dringende werkzaamheden overweegt het hof het volgende. 
       
       
         
           Op basis van de overgelegde foto’s en constateringen van de gerechtsdeurwaarder staat voldoende vast dat de kozijnen en het stucwerk rondom de kozijnen aan vervanging/herstel toe zijn en dat aldus sprake is van dringende werkzaamheden waaraan [appellant] zijn medewerking dient te verlenen. [appellant] voert nog aan dat slechts één kozijn rot is, maar het hof acht de bevindingen van de gerechtsdeurwaarder en de overgelegde foto’s voldoende overtuigend voor de constatering dat de houten kozijnen vervangen dienen te worden. [geïntimeerden] dient daaraan medewerking te verlenen. 
         
         
           Hetzelfde geldt voor het vervangen van de kitranden in de badkamer.  [geïntimeerden] willen echter ook de badkamer aanpakken. De huidige vloer zal opnieuw gemaakt dienen te worden in verband met de eerdere lekkages naar het onderliggende appartement. Het verouderde bad zal vervangen worden door een douche met douchewanden. Dit ook omdat er staand in bad gedoucht wordt met alle gevolgen van dien (wateroverlast), aldus [geïntimeerden] .  Het hof overweegt dat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is. Dat sprake is van een eventuele lekkage aan het bad/de badkamer die verholpen dient te worden is tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellant] (onder overlegging van een foto) niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van dringende werkzaamheden is daarmee onvoldoende aannemelijk gemaakt. In feite zijn de door [geïntimeerden] voorgestelde werkzaamheden in de badkamer (vernieuwing vloer en vervanging bad door een nieuwe douchecel) te beschouwen als renovatiewerkzaamheden. Voor die werkzaamheden had [geïntimeerden] een redelijk renovatievoorstel moeten doen en andere waarborgen voor de huurder in acht moeten nemen (zie art. 7:220 lid 5 BW). Die weg is niet gevolgd. Het hof volgt [geïntimeerden] dan ook niet in zijn stelling dat in de verzoeken van [geïntimeerden] om dringende werkzaamheden te dulden tevens een redelijk renovatievoorstel besloten ligt, waarop [appellant] niet zou zijn ingegaan. Dit deel van de vordering van [geïntimeerden] wordt afgewezen. 
         
         
           (sloop)werkzaamheden keuken. [geïntimeerden] stelt dat het aanrechtblad en keukenblok vervangen dient te worden. [appellant] voert onder overlegging van een foto aan dat geen sprake is van corrosie of vervuiling van het aanrechtblad en keukenblok. Het hof overweegt als volgt. De gerechtsdeurwaarder heeft uitdrukkelijk geconstateerd dat de kastjes in het aanrechtblok kapot zijn en het aanrechtblad deels verroest is. Steun voor de juistheid van die constatering vindt het hof ook in de door [geïntimeerden] overgelegde foto’s van de keuken, met name de bij productie 13 bij Memorie van Antwoord, tevens Grieven in incidenteel appel overgelegde kleurenfoto. Het hof heeft geen aanleiding om aan de constatering van de gerechtsdeurwaarder te twijfelen. Dat betekent dat de hierop betrekking hebbende grief van [appellant] faalt. [appellant] dient te dulden dat aan het keukenblok en aanrechtblad dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, bestaande uit vervanging van het keukenblok en aanrechtblad. Hetzelfde geldt voor de controle van de aansluiting van de gaspitten in de keuken. [geïntimeerden] heeft daarbij voldoende belang. Het hof verwijst naar hetgeen hierna wordt overwogen ten aanzien van de E- en W-installatie. [appellant] heeft weliswaar ontkend dat sprake is van een gas fornuis , maar uit de overgelegde foto’s blijkt zonder meer dat er sprake is van een gas kookplaat of -stel  in de keuken, naar [appellant] ter zitting van het hof ook heeft erkend.  
         
         
           Aanpakken van alle vocht- en schimmelplekken. De gerechtsdeurwaarder heeft geconstateerd dat de muren en plafond vol zitten met schimmel, behang en stucwerk zijn deels afgebladderd en gescheurd. Dat sprake is van vocht- en schimmelplekken, afbladderend stucwerk en behang blijkt genoegzaam uit de door [geïntimeerden] als productie 15 overgelegde foto’s. [appellant] heeft nog aangevoerd dat de als productie 15 overgelegde foto’s geen reëel beeld geven van de staat van de woning. Hij voert aan dat de meeste foto’s intensief bewerkt zijn met donker en zwart. Hij vergelijkt ze met de als productie 13 overgelegde foto’s. Het hof constateert dat ook uit de als producties 13 overgelegde foto’s blijkt dat sprake is van een slechte staat van diverse muren en plafonds met vocht- en schimmelplekken en afbladderend behang en stucwerk (met name rond de kozijnen). Indien daaraan geen werkzaamheden worden verricht, leidt dat zonder meer tot verdere schade aan de verhuurde woning. Er is derhalve sprake van te verrichten dringende werkzaamheden, te weten herstel van vocht- en schimmelplekken aan muren en plafond en herstel van afbladderend stucwerk. 
         
         
           Controle en zo nodig reparatie/vervanging van de E- en W-installatie in het kader van verplichte keuringen en brandveiligheid en eisen van de verzekeraar.  [appellant] voert aan dat de meterkast onlangs door Enexis is vervangen en dat de E- en W-installatie voldoet. [geïntimeerden] brengt daartegen in dat slechts de meterkast op de begane grond is vervangen en dat Enexis zich niet bemoeit met de verdere bekabeling in de appartementen. Voorts wijst [geïntimeerden] op de brandschade aan stopcontacten ter onderstreping van haar stelling dat controle van de E en W installatie nodig is. [appellant] voert op zijn beurt aan dat slechts één stopcontact brandschade vertoont. Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat sprake is van een oude elektra-installatie en dat sprake is van in elk geval één stopcontact met brand/roetschade. [geïntimeerden] heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij dringend belang heeft bij controle daarvan en bij te blijken noodzaak aanpassing of vervanging van de E- en W-installatie.  
         
         
           Reiniging van het hele appartement, chemische reiniging of vervanging van de vloerbedekking wegens stankoverlast.  [geïntimeerden] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een zodanige stankoverlast en verloedering dat  dringende werkzaamheden noodzakelijk zijn wegens stankoverlast of wegens het ontstaan van verdere schade aan het appartement. Dat sprake is van stankoverlast vanuit het appartement van [appellant] voor overige bewoners en bezoekers van het appartementengebouw is onvoldoende met bewijsstukken onderbouwd. Dat sprake is van (enige) stank in het appartement zelf, hetgeen door [appellant] overigens wordt betwist, is op zichzelf onvoldoende om in het kader van deze voorlopige voorziening over te gaan tot reiniging van het appartement en/of chemische reiniging of vervanging van vloerbedekkingen. Voor nadere bewijslevering acht het hof geen plaats in het kader van dit kort geding. Overigens dient [appellant] zich te realiseren dat hij zich  als goed huurder dient te gedragen en dat in een bodemprocedure nader onderzoek kan worden gedaan naar de staat van het appartement. Het ligt op zijn weg om stankoverlast aan te pakken en te voorkomen.   
         
       
       
     
     
       3.16. 
       
         De slotsom is dat [appellant] in elk geval de volgende werkzaamheden dient te dulden: - vervanging van de kozijnen en herstel stucwerk rondom de kozijnen; - vervanging van de kitranden in de badkamer; 
         - vervanging keukenblok en keukenblad; - controle en bij noodzaak aanpassing/ herstel van de gaspitten in de keuken; - herstel van vocht- en schimmelplekken aan muren en plafond en herstel van afbladderend stucwerk; - controle en zo nodig vervanging E- en W-installatie. 
       
       
     
     
       3.17. 
       Voor zover [appellant] met de grieven anders betoogt, falen deze grieven, gelet op het hiervoor overwogene. 
       
     
     
       3.18. 
       
         In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerden] primair permanente ontruiming van de woning door [appellant] . [geïntimeerden] voert daartoe feitelijk het volgende aan:  
         De situatie in het gehuurde is simpelweg niet langer houdbaar noch leefbaar en zelfs gevaarlijk. [geïntimeerden] stelt dat zwaar verwaarloosde toestand in het gehuurde te wijten is aan de handel- en leefwijze van [appellant] . De staat van de binnenzijde van het gehuurde is dusdanig slecht dat dit schade oplevert aan (het casco van) het gehuurde en het complex. Het gehuurde is zwaar vervuild waarbij de deurwaarder ook melding maakt van wijdverbreide schimmelvorming. Daarnaast komt door deze slechte staat van het gehuurde de verzekerbaarheid in gevaar alsook de (brand)veiligheid van [appellant] en diens 
         medehuurders in het complex (zie onder andere de foto van het stopcontact met brandschade). Aldus schiet [appellant] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van art. 7 van de huurovereenkomst en art. 7:217 BW.  
       
       
     
     
       3.19. 
       
         Het hof heeft hiervoor onder 3.15 gemotiveerd geoordeeld over de te verrichten dringende werkzaamheden. Het hof verwijst daarnaar en ziet onvoldoende aanleiding om reeds nu vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure een dergelijke verstrekkende beslissing tot permanente of tijdelijke ontruiming te geven.  
         In het licht van de voorshands te verrichten dringende werkzaamheden is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] gedurende een aaneengesloten periode de woning dient te verlaten. 
         
          [appellant] dient wel volledige medewerking te geven aan [geïntimeerden] met betrekking tot de te verrichten werkzaamheden. Gelet op de weinig coöperatieve houding van [appellant] tot op heden, acht het hof het nodig om de veroordeling met een dwangsom te versterken. 
         Met partijen is ten slotte ter zitting in hoger beroep gesproken over de periode waarin de werkzaamheden zouden kunnen worden verricht. [appellant] heeft er belang bij dat de werkzaamheden zoveel mogelijk aaneengesloten worden uitgevoerd. [geïntimeerden] hebben meegedeeld de werkzaamheden dan bij voorkeur in september/oktober 2025 uit te voeren. Het hof zal daarmee rekening houden in de beslissing. 
       
       
     
     
       3.20. 
       
        [appellant] is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en in eerste aanleg terecht in de proceskosten van [geïntimeerden] veroordeeld. Het hof zal omwille van de duidelijkheid het bestreden vonnis, met uitzondering van die proceskostenveroordeling, vernietigen en opnieuw beslissen als na te melden. 
       
     
     
       3.21. 
       
         Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 
         Die kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen vastgesteld worden op: 
       
       
         
           Griffierechten		€   349,-- 
         
         
           Salaris advocaat		€ 2.428,--	(2 punten x tarief II) 
         
         
           Nakosten			 €    178,--  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)  Totaal			€ 2.955,-- 
         
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep: 
       
     
     
     
       vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 28 februari 2024, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - gebiedt [appellant] na betekening van dit vonnis alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de uitvoering van de volgende dringende werkzaamheden in het door hem van [geïntimeerden] gehuurde appartement: - vervanging van de kozijnen en herstel stucwerk rondom de kozijnen; - vervanging van de kitranden in de badkamer; 
     - vervanging van keukenblok en keukenblad; - controle en bij noodzaak aanpassing/ herstel van de gaspitten in de keuken; - herstel van vocht- en schimmelplekken aan muren en plafond en herstel van afbladderend stucwerk; - controle en zo nodig vervanging E- en W-installatie. 
     Daaronder begrepen dat [appellant] [geïntimeerden] c.q. de door hem ingeschakelde derden in elk geval in de maanden september en oktober 2025 telkens toegang geeft tot het gehuurde voor de duur van de uitvoering van de dringende werkzaamheden een en ander zoals hiervoor vermeldt op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- (vijfhonderd euro) voor iedere dag of iedere keer dat gedaagde nalaat na behoorlijk verzocht te zijn om zijn medewerking te verlenen deze medewerking weigert en bepaalt dat boven de som van € 50.000,-- geen dwangsom meer wordt verbeurd; 
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep van € 2.955,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau,  J.W. van Rijkom en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 mei 2025. 
     
     
     
     
     
                 griffier					rolraadsheer