ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2014:6547

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2014:6547 Rechtbank Midden-Nederland , 17-12-2014 / C-16-360602 - HA ZA 14-50

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2014-12-17

Zaaknummer: C-16-360602 - HA ZA 14-50

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:6547

---

Vordering bij vonnis om voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is ontbonden, of deze te ontbinden.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/360602 / HA ZA 14-50 
     
     
     
       
         Vonnis van 17 december 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         KESER HOLDING B.V. , 
       gevestigd te 's-Hertogenbosch, 
       eiseres, 
       advocaat mr. J.W. Weehuizen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ALDI VASTGOED B.V. , 
       gevestigd te Culemborg, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. L. Paulus. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Keser Holding en Aldi Vastgoed genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 16 april 2014 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2014. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Keser Holding is eigenaar van een onroerend goed, te weten winkelruimtes met bergingen aan de Van Ruusbroecstraat 63 en 65-67 in het winkelcentrum Zuiderpassage te ’s-Hertogenbosch (hierna: ‘het onroerend goed’), alwaar voorheen door Keser Holding een onderneming gedreven werd. Keser Holding is geen projectontwikkelaar of vastgoedonderneming. Na de verkoop van de door haar gedreven onderneming, heeft Keser Holding het onroerend goed te koop aangeboden. 
       
     
     
       2.2. 
       Aldi Vastgoed wilde in het winkelcentrum Zuiderpassage een Aldi supermarkt realiseren. Hiervoor moest een herontwikkeling van deze passage plaatsvinden, waarbij meerdere partijen betrokken waren. Op 9 september 2010 heeft Aldi Vastgoed met een aantal betrokken partijen, waaronder niet Keser Holding, een samenwerkingsovereenkomst gesloten in verband met de beoogde herontwikkeling van de Zuiderpassage.  
       
     
     
       2.3. 
       Om de realisatie van de supermarkt mogelijk te maken, wilde Aldi Vastgoed het onroerend goed in eigendom van Keser Holding verwerven als ook een perceel grond van de Gemeente Den Bosch.    
       
     
     
       2.4. 
       Op 29 juni 2011 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij Keser Holding optrad als verkoper en Aldi Vastgoed als koper. In de koopovereenkomst zijn de tussen partijen geldende afspraken opgenomen betreffende de verkoop en levering door Keser Holding van het onroerend goed (in het koopovereenkomst genoemd: ‘het Registergoed’) aan Aldi Vastgoed, voor een koopsom van € 670.000,00, hierna: ‘de koopovereenkomst’.  
       
     
     
       2.5. 
       
         In de considerans van de koopovereenkomst is onder meer onder B opgenomen:  
         “ Partijen zijn genoegzaam bekend met het feit dat voor de realisering van de uitbreidingsplannen van Koper eveneens een aangrenzend perceelsgedeelte, dat in eigendom toebehoort aan de gemeente ’s-Hertogenbosch, door Koper in eigendom verworven dient te worden en de splitsingsakte (met bijbehorende tekening) gewijzigd moet worden, waarvoor instemming van de eigenaren in het complex en de beperkt gerechtigden vereist is. Op 9 september tweeduizend tien is een samenwerkingsovereenkomst getekend door Koper, het bestuur van Vereniging van Eigenaren van het complex waarvan het registergoed onderdeel uitmaakt alsmede de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Zayaz Projecten B.V. (…) met het oog op de herontwikkelingsmogelijkheden van de noord- en zuidkop van de Zuiderpassage te ’s-Hertegenbosch, waarvan het Registergoed onderdeel uitmaakt. Een kopie van deze samenwerkingsovereenkomst zal aan deze overeenkomst worden gehecht. ” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In artikel 17 van de koopovereenkomst zijn de volgende ontbindende voorwaarden opgenomen:  
         
           “17.1	Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:  
         
       
       
         
           
             ls aan Koper niet binnen vijf (5) jaar na ondertekening van de koopovereenkomst een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen voor de realisering (uitbreiding/herontwikkeling) van een ALDI-Markt, conform de voor Koper gebruikelijke specificaties. Koper zal ter verkrijging van deze vergunning al het hem mogelijke verrichten, waarbij Verkoper zoveel als mogelijk is behulpzaam zal zijn;  
           
         
         
           
             als Koper niet vóór eenendertig december tweeduizend elf de vereiste goedkeuring van Aldi Holding B.V. heeft verkregen voor de onderhavige koopovereenkomst en de daarmee samenhangende rechtshandelingen; 
           
         
         
           
             als Koper niet binnen vijf jaar na ondertekening van de koopovereenkomst privaatrechtelijke overeenkomst heeft bereikt met de gemeente ’s-Hertogenbosch met betrekking tot de verwerving door Koper van een nabij het Verkochte gelegen aan de gemeente toebehorend perceelsgedeelte, vereist voor de gemelde uitbreiding/herontwikkeling;  
           
         
         
           
             als de Vereniging van Eigenaars van het complex waarvan het Verkochte onderdeel uitmaakt niet binnen vijf (5) jaar na ondertekening van de koopovereenkomst heeft ingestemd met de vereiste wijziging van de splitsingsakte en de bijbehorende tekening en de beperkt gerechtigden hiertoe toestemming hebben verleend. 
           
         
       
       
     
     
       17.2 
       
         
           De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld Registergoed een aanwijzing op grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 van de wet is geschied, tenzij: (…) 
         
         
           (..)  
         
       
     
     
       17.3 
       
         Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts Koper zich beroepen.” 
       
       
       
     
     
       2.7. 
       
         In artikel 20.5 van de koopovereenkomst is opgenomen:  
         
           “Verkoper en koper zijn overeengekomen dat Koper aan Verkoper zal vergoeden een bedrag van achthonderd euro (€ 800,00), te vermeerderen met omzetbelasting, per maand bij wijze van reserveringsvergoeding, ingaand per een juli tweeduizend tien. Bij ontbinding van deze overeenkomst is Verkoper niet gehouden de door hem ontvangen reserveringsvergoeding te restitueren aan Koper.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         In artikel 16 van de koopovereenkomst is opgenomen:  
         
           “16.1	Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is de zin van het volgende lid.  
         
       
     
     
       16.2 
       
         Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht (8) dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:  
       
       
         
           
             de uitvoering van de overeenkomst te verlangen, (..) 
           
         
         
           
             de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopprijs.  
           
         
       
     
     
       16.3 
       
         Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij brief gedateerd op 11 september 2013 heeft Aldi Best B.V. (hierna: ‘Aldi Best’) onder meer aan Keser Holding geschreven:  
         
           “Zoals vrijdag 30 augustus 2013 telefonisch aan u is medegedeeld, hebben wij besloten om te stoppen met ons project aan de Zuiderpassage te ’s-Hertogenbosch. 
         
       
       
       
         
           Dit houdt in dat we per 1 september 2013 geen gebruik zullen maken van (een mogelijke aankoop van) uw pand en ons pand te koop zullen zetten. Tevens voegen wij hierbij de van u ontvangen tekeningen bij.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Vanaf september 2013 is door Aldi Vastgoed geen reserveringsvergoeding ex artikel 20.5 van de koopovereenkomst meer betaald aan Keser Holding.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 7 november 2013 heeft Keser Holding Aldi Vastgoed bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld, waarbij Aldi Vastgoed is gesommeerd binnen negen dagen na betekening de koopovereenkomst alsnog na te komen en haar de reserveringsvergoeding te betalen, bij gebreke waarvan de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 9 december 2013 heeft de advocaat van Keser Holding aan Aldi Vastgoed geschreven dat de koopovereenkomst inmiddels ontbonden is en aanspraak gemaakt op betaling door Aldi Vastgoed aan Keser Holding van € 97.000,00, onder verwijzing naar de bijgesloten concept dagvaarding. Aldi Vastgoed is gesommeerd dit bedrag binnen veertien dagen na dagtekening brief te voldoen.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief gedateerd op 16 december 2013, heeft de advocaat van Aldi Vastgoed de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen omdat Aldi Holding B.V. (hierna: ‘Aldi Holding’) niet voor 31 december 2011 de vereiste goedkeuring heeft gegeven, als bedoeld in artikel 17 lid 1 aanhef en sub b van de koopovereenkomst.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         Keser Holding vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans deze te ontbinden, onder veroordeling van Aldi Vastgoed tot betaling aan Keser Holding van € 67.000,00 en  
         € 30.000,00, te vermeerderen met rente vanaf 14 januari 2014, onder veroordeling van Aldi Vastgoed in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Volgens Keser Holding bevat de brief van 11 september 2013 van Aldi Best geen rechtsgeldige grond voor een beëindiging door Aldi Vastgoed van de koopovereenkomst. Reden waarom zij bij deurwaarderexploot van 5 november 2013 Aldi Vastgoed gesommeerd heeft de koopovereenkomst binnen negen dagen na betekening alsnog na te komen, waaronder de maandelijkse betaling aan Keser Holding van de in artikel 20.5 van de koopovereenkomst opgenomen reserveringsvergoeding te hervatten, bij gebreke waarvan de ontbinding van de overeenkomst na ommekomst van deze termijn is ingeroepen. Omdat de ingebrekestelling en sommatie zonder gevolg is gebleven, is de koopovereenkomst volgens Keser Holding ontbonden en maakt zij aanspraak op betaling van de contractuele boete ex artikel 16.2 onder b van de koopovereenkomst ad 10% van de koopsom van € 670.000,00, te weten een bedrag van € 67.000,00. Verder maakt Keser Holding aanspraak op vergoeding door Keser Holding van de door haar geleden schade ex artikel 16.1 van de koopovereenkomst omdat het pand dat zij aan Aldi Vastgoed had verkocht thans voor een koopprijs van € 505.000,00 te koop staat maar tegen welke koopprijs nog geen koper bereid is gevonden het onroerend goed te kopen. Haar schade begroot Keser Holding dan ook op een bedrag van minimaal € 97.000,00. Conform het bepaalde in artikel 16.3 strekt de schadepost in mindering op de contractuele boete, zodat Keser Holding als schadevergoeding een bedrag vordert van € 30.000,00 (€ 97.000,00 -/- € 67.000,00).   
       
     
     
       3.3. 
       Aldi Vastgoed heeft verweer gevoerd met als conclusie dat de vorderingen van Keser Holding moeten worden afgewezen, onder veroordeling van Keser Holding in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       
         Volgens Aldi Vastgoed is er vóór 31 december 2011 door Aldi Holding geen goedkeuring verleend aan de transactie omdat het bestuur van de Holding de onzekerheden en risico’s te groot vond. Hierdoor is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden ex artikel 17.1 onder b van de koopovereenkomst, zonder dat hiervoor een nadere  
         (rechts-)handeling vereist is. Desalniettemin zijn er door Aldi Vastgoed ook na 31 december 2011 nog inspanningen verricht om het project te realiseren, maar de crisis in het vastgoed verdiepte zich en de betrokken ontwikkelaar trok zich medio 2013 terug. Keser Holding is hiervan mondeling in kennis gesteld. Er is door Aldi Vastgoed gezocht naar een andere ontwikkelaar, maar die is niet gevonden, waarop Keser Holding bij brief van 11 september 2013 in kennis is gesteld dat het projectontwikkeling geen doorgang vindt, onder verwijzing naar de eerder gedane mondelinge mededeling hiervan. Voor zover nodig is de ontbindende voorwaarde alsnog bij brief aan Keser Holding van 16 december 2013 ingeroepen. De in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden, bevatten geen bepaling over de wijze waarop en/of de termijn waarbinnen zij moeten worden ingeroepen. Zij konden dan ook tot de uiterlijk overeengekomen leveringsdatum van 29 juni 2016 door Aldi Vastgoed worden ingeroepen. Van verzuim voor deze datum aan de zijde van Aldi Vastgoed kan dan ook geen sprake zijn. Daarbij heeft de koopovereenkomst de vorm van een optieovereenkomst gelet op de onzekerheid van slagen van de projectontwikkeling. Uit de inhoud van de brief van 11 september 2013 blijkt ook dat Aldi Vastgoed de overeenkomst zo heeft opgevat. Aldi Vastgoed betwist de gestelde schadevermindering en bovendien dient Keser Holding ex artikel 6:92 lid 2 BW een keuze te maken tussen aanspraak maken op het boetebeding of een schadevergoeding.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Allereerst zal de rechtbank ingaan op het verweer van Aldi Vastgoed dat inhoudt dat volgens haar tussen partijen een optieovereenkomst is gesloten en geen koopovereenkomst in de zin van artikel 7:1 BW, op grond van welke overeenkomst Aldi Vastgoed niet verplicht kan worden het onroerend goed te kopen.   
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank volgt Aldi Vastgoed niet in dit verweer. Aldi Vastgoed heeft kennelijk, zoals zijzelf ook aanvoert, gevolg gegeven aan de wens van Keser Holding de tussen partijen gemaakte afspraken vast te leggen in een koopovereenkomst in plaats van een door Aldi Vastgoed initieel gewenste optieovereenkomst, met een meer vrijblijvend karakter. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst heeft niet het karakter van een optieovereenkomst, in tegendeel: in deze overeenkomst wordt de koop en levering (inclusief een uiterste leveringsdatum, te weten 29 juni 2016) van het onroerend goed uitgewerkt tegen betaling van een koopprijs. Daarmee is voldaan aan de omschrijving die in artikel 7:1 BW is opgenomen, op grond waarvan het bestaan van een koopovereenkomst wordt beoordeeld. Dat er ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst staan vermeld en in verband met de uitgestelde levering een maandelijkse vergoeding door Aldi Vastgoed verschuldigd is aan Keser Holding, doet hier niets aan af.   
       
     
     
       4.3. 
       Dat Aldi Best, die zich voor Aldi Vastgoed bezighield met de projectontwikkeling, wellicht onvoldoende op de hoogte was van de (aard van de) afspraken die tussen Aldi Vastgoed en Keser Holding zijn gemaakt en er vanuit ging dat een meer vrijblijvende optieovereenkomst was gesloten, zoals kennelijk te doen gebruikelijk is binnen het Aldi concern, komt voor risico van Aldi Vastgoed. Keser Holding heeft immers geen invloed of bemoeienis gehad op of met de inschakeling door Aldi Vastgoed van Aldi Best. 
       
     
     
       4.4. 
       Dat Aldi Vastgoed een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten, die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, waarin Aldi Vastgoed met de partijen bij die overeenkomst is overeengekomen dat Aldi Vastgoed afkon zien van de ontwikkeling omdat er zoveel onzekerheden waren, is onvoldoende om de koopovereenkomst als een meer vrijblijvende optieovereenkomst te beschouwen. Keser Holding is geen partij geweest bij de samenwerkingsovereenkomst. In de koopovereenkomst is in artikel 17.1 een aantal ontbindende voorwaarden uitgewerkt op grond waarvan Aldi Vastgoed de koopovereenkomst kan ontbinden. Het lag op de weg van Aldi Vastgoed, als ervaren onderneming op het gebied van de (ontwikkeling) van vastgoed, om de onzekerheden van het project, voldoende uit te werken in de koopovereenkomst. Dat zij in de koopovereenkomst mogelijk minder vergaande mogelijkheden tot ontbinding of opzegging heeft ingebouwd, dan in de samenwerkingsovereenkomst, dient dan ook voor haar risico te blijven. De rechtbank stelt dan ook vast dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en dat geen sprake is van een optieovereenkomst.  
       
     
     
       4.5. 
       Volgens Aldi Vastgoed is de goedkeuring door Aldi Holding voor het aangaan van de koopovereenkomst niet vóór 31 december 2011 gegeven zodat de koopovereenkomst is ontbonden wegens het van rechtswege intreden van de ontbindende voorwaarde genoemd in artikel 17.1 onder b van de koopovereenkomst. De rechtbank volgt dit verweer niet. Nog daargelaten de vraag of de ontbindende voorwaarde van rechtswege intreedt, zoals Aldi Vastgoed aanvoert, geldt het volgende.  
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank overweegt dat op Aldi Vastgoed op grond van de overeengekomen ontbindende voorwaarde een inspanningsverplichting rustte om de vereiste goedkeuring van Aldi Holding vóór 31 december 2011 te verkrijgen. De hierover in de conclusie van antwoord ingenomen stellingen zijn tegenstrijdig met hetgeen op dit punt ter comparitie namens Aldi Vastgoed is verklaard. In de conclusie van antwoord is aangevoerd dat het bestuur van Aldi Holding vóór 31 december 2011 geen goedkeuring heeft gegeven voor het aangaan van de transactie omdat het bestuur van de holding de onzekerheden en de risico’s te groot vond. Uit de ter zitting namens Aldi Vastgoed afgelegde verklaring blijkt echter dat de toestemming nooit aan het begin van een traject wordt gegeven maar pas als de projectontwikkeling is afgerond, in die zin dat het hele plaatje compleet is. De vraag om goedkeuring staat al die tijd wel uit, maar een antwoord wordt pas aan het einde van de projectontwikkeling verwacht, in dit geval op een datum gelegen ná 31 december 2011. Verklaard is ook dat men zich niet bewust was dat deze datum in de koopovereenkomst is opgenomen. Gelet op deze verklaring, is door Aldi Vastgoed onvoldoende onderbouwd dat zij zich heeft ingespannen de goedkeuring vóór 31 december 2011 te krijgen.   
       
     
     
       4.7. 
       Evenmin volgt de rechtbank Aldi Vastgoed in haar verweer dat zij het recht had om tot 29 juni 2016 van de koopovereenkomst af te zien, als het project geen doorgang vond. De door Aldi Vastgoed aangevoerde reden waarom het project niet is doorgegaan, is dat de ontwikkelaar zich in april/mei 2013 terugtrok. Vervolgens bleek in augustus 2013 dat er geen andere ontwikkelaar op het project wilde instappen. Daarmee was het project niet meer te financieren en heeft Aldi Vastgoed besloten te stoppen met het project. Anders dan Aldi Vastgoed aanvoert, biedt de koopovereenkomst geen mogelijkheid tot beëindiging daarvan in het geval de ontwikkelaar zich terugtrekt en de financiering van het project niet rondkomt. In geen van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden wordt in deze situatie voorzien en evenmin in enig ander artikel van de koopovereenkomst, noch biedt de wet hiervoor een grondslag, zodat deze omstandigheid voor risico van Aldi Vastgoed blijft. Of en in hoeverre Keser Holding al dan niet in mei 2013 moest begrijpen dat het project geen doorgang zou vinden, is dan ook niet relevant en kan buiten beschouwing blijven.  
       
     
     
       4.8. 
       Door Aldi Vastgoed is aangevoerd dat zij tot de uiterste overeengekomen leveringsdatum, te weten tot 29 juni 2016, het recht had zich op een van de overeengekomen ontbindende voorwaarden te beroepen, zodat zij tot die datum niet in verzuim kan verkeren. Aldi Vastgoed verliest hierbij uit het oog dat zij zelf bij brief van 11 september 2013 aan Keser Holding heeft medegedeeld dat zij stopt met het project en afziet van de koop van het onroerend goed. Daarmee heeft Aldi Vastgoed kenbaar gemaakt dat zij niet langer haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zal nakomen. Hetgeen ook blijkt uit het feit dat zij vanaf de maand september 2013 niet langer haar maandelijkse verplichting tot betaling van de reserveringsvergoeding is nagekomen. Vast staat dat de koopovereenkomst noch de wet haar een rechtsgeldige mogelijkheid biedt om de koop op de door haar aangevoerde grond geen doorgang te laten vinden. De ingebrekestelling die bij deurwaardersexploot op 7 november 2013 is uitgebracht en waarbij Aldi Vastgoed onder meer is gesommeerd om binnen negen dagen de mededeling gedaan bij brief van 11 september 2013 in te trekken, heeft de opstelling van Aldi Vastgoed niet veranderd. Op grond van artikel 16.2 van de koopovereenkomst, is Aldi Vastgoed dan ook in de nakoming van haar verplichting tot koop van het onroerend goed in verzuim komen te verkeren.  
       
     
     
       4.9. 
       Tussen partijen is voorts niet in geschil dat Aldi Vastgoed de reserveringsvergoeding vanaf september 2013 niet meer heeft betaald, ook niet na de ingebrekestelling die bij deurwaardersexploot op 7 november 2013 is uitgebracht. Op grond van artikel 16.2 van de koopovereenkomst, is Aldi Vastgoed ook ten aanzien van deze verplichting in verzuim komen te verkeren.  
       
     
     
       4.10. 
       Artikel 16.2 onder b van de koopovereenkomst geeft Keser Holding vervolgens het recht de overeenkomst door een schriftelijke verklaring ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopprijs te vorderen.  
       
     
     
       4.11. 
       De ontbinding is aangezegd bij brief van 31 oktober 2013, die is meebetekend bij het genoemde deurwaardersexploot. De rechtbank stelt dan ook vast dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden door Keser Holding, nadat Aldi Vastgoed zowel ten aanzien van haar verplichting tot de koop van het onroerend goed als ten aanzien van haar verplichting tot betaling van de reserveringsvergoeding aan Keser Holding, in verzuim is komen te verkeren.  
       
     
     
       4.12. 
       Op grond van artikel 16.2 onder b van de koopovereenkomst is Aldi Vastgoed verplicht een contractuele boete van € 67.000,00 aan Keser Holding te betalen.  
       
     
     
       4.13. 
       
         Keser Holding stelt schade te hebben geleden omdat de waarde van het onroerend goed inmiddels aanzienlijk is gedaald. Als grondslag voor deze schadevergoeding stelt Keser Holding de niet-nakoming van de verplichtingen door Keser Holding uit hoofde van de koopovereenkomst. Zij begroot haar schade op een bedrag van minimaal € 97.000,00, wegens waardevermindering van het onroerend goed dat nu te koop staat voor een bedrag van € 505.000,00 en waarbij zij veiligheidshalve rekent met een huidige waarde van  
         € 573.000,00. Op grond van artikel 16.3 van de koopovereenkomst, brengt zij de contractuele boete op dit schadebedrag in mindering, zodat een gevorderd schadebedrag van € 30.000,00 resteert.  
       
       
     
     
       4.14. 
       
         De rechtbank overweegt dat Keser Holding zoveel mogelijk geplaatst dient te worden in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien Aldi Vastgoed haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst wel was nagekomen. Door Keser Holding is geen onderbouwing van haar schade gegeven, anders dan dat zij (onbetwist) heeft gesteld dat het thans te koop staat voor een bedrag van € 505.000,00 en zij zelf in haar berekening uitgaat van een waardevermindering van het onroerend goed van (minimaal)  
         € 97.000,00 ten opzichte van de in de koopovereenkomst overeengekomen koopprijs van  
         € 670.000,00.  
       
       
     
     
       4.15. 
       
         De rechtbank overweegt ten aanzien van de omvang van de schade het volgende.  Door Aldi Vastgoed is niet betwist dat het onroerend goed te koop staat voor een bedrag van  
         € 505.000,00 en dat er nog geen koper bereid is gevonden deze prijs te betalen. Indien deze verkoopprijs wordt aangehouden en afgezet wordt tegen de tussen partijen overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst, is het verschil tussen beide bedragen een bedrag van  
         € 165.000,00 (€ 670.000,00 -/- € 505.000,00). Gelet op dit bedrag, komt het schadebedrag waarmee door Keser Holding wordt gerekend, te weten een bedrag van € 97.000,00, de rechtbank niet onjuist voor, zodat zij dit bedrag volgt. De waardevermindering van het onroerend goed wordt dan ook op een bedrag van € 97.000,00 vastgesteld.  
       
     
     
       4.16. 
       
         Op dit bedrag dient de contractuele boete, conform het bepaalde in artikel 16.3 van de koopovereenkomst, in mindering te worden gebracht zodat een schadebedrag van  
         € 30.000,00 resteert (te weten: € 97.000,00 -/- € 67.000,00). Aldi Vastgoed zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld.   
       
       
     
     
       4.17. 
       In totaal dient Aldi Vastgoed dan ook een bedrag te betalen aan Keser Holding van € 97.000,00 (te weten: € 67.000,00 aan contractuele boete +/+ € 30.000,00), te vermeerderen met rente vanaf 1 januari 2014 (conform gevorderd) omdat zij met de betaling van dit bedrag in elk geval vanaf deze datum in verzuim is komen te verkeren.  
       
     
     
       4.18. 
       Aldi Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Keser Holding op:  
       - dagvaarding	€ 	76,71	 
       - vast recht		1.892,00 
       - salaris procureur	 	1.788,00  (2,0 punten × factor 1,0 × tarief € 894,00) 
       Totaal	€ 	3.756,71 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden;  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Aldi Vastgoed om aan Keser Holding te betalen een bedrag van € 97.000,00 (zevenennegentigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 1 januari 2014 tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Aldi Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van Keser Holding tot op heden begroot op € 3.756,71; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.K.  Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2014. 
       
     
   
   
     type: AK5261 
     coll: SG4371