ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1826

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1826 Gerechtshof Amsterdam , 15-07-2025 / 200.345.606/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-07-15

Zaaknummer: 200.345.606/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1826

---

Huur woning in sociale sector. Richtlijn 93/13/EG (oneerlijke bedingen). Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding (ECLI:NL:HR:2024:1780)? Oneerlijk proceskostenbeding (ECLI:NL:HR:2025:1081)?

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.345.606/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10458563 CV EXPL 23-5599 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         WONINGSTICHTING ROCHDALE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [plaats 1] , 
       geïntimeerde, 
       niet verschenen. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [geïntimeerde] huurt een sociale huurwoning van Rochdale. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst uit 1999 is een beding opgenomen, dat door de kantonrechter als een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is gekwalificeerd. Het beding is - als oneerlijk - door de kantonrechter vernietigd, zodat teruggevallen werd op de aanvangshuurprijs. Omdat daarmee geen sprake was van een huurachterstand zijn de vorderingen van Rochdale afgewezen. Het hof oordeelt dat geen sprake is van een huurprijswijzigingsbeding omdat het beding niet in een wijziging van de huurprijs voorziet maar slechts verwijst naar de wettelijke regels omtrent huurprijsverhoging. Daarmee hoeft het niet te worden getoetst op oneerlijkheid. Wel acht het hof een eveneens in de algemene voorwaarden opgenomen proceskostenbeding oneerlijk.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Rochdale is bij dagvaarding van 4 juli 2024 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van  9 januari 2024en 30 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.  
     
     
     
       Tegen [geïntimeerde] is in hoger beroep verstek verleend.  
     
     
     
       Rochdale heeft een memorie van grieven ingediend en een akte uitlating na de beantwoording door de Hoge Raad van prejudiciële vragen.  
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en het in eerste aanleg gevorderde alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.  
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in 1.1 tot en met 1.5 van het bestreden tussenvonnis van 9 januari 2024 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Het komt neer op het volgende.  
     
     
     
       3.1. 
       
         Met ingang van 1 juni 1999 heeft wijlen de echtgenoot van [geïntimeerde] , [naam] (hierna: [naam] ), de woning aan [straat 1] te [plaats 2] (hierna: de  
         woning of het gehuurde) van de rechtsvoorgangster van Rochdale gehuurd tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde kale huurprijs van fl. 708,97 per maand. De woning is een woning in de gereguleerde (sociale) sector, ook wel een sociale huurwoning genoemd.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn ‘Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte’ van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). Daarin zijn onder meer de volgende bedingen opgenomen:  ‘(…) 2.1	De huurprijs kan worden gewijzigd overeenkomstig de daarvoor geldende regels. 
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.1 
       
         Indien huurder in gebreke blijft met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of deze overeenkomst op hen rust en daardoor door de corporatie gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten, vermeerderd met de wettelijke rente, voor rekening van de huurder. (…)’   
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [geïntimeerde] is op 23 mei 2018 gehuwd met [naam] en is op 29 maart 2021 in het gehuurde komen wonen. Op 26 september 2021 is [naam] overleden.  
       
     
     
       3.4. 
       Bij brief van 3 oktober 2022 heeft Rochdale [geïntimeerde] bericht dat de huurovereenkomst met ingang van 26 september 2021 op haar naam zal worden gezet.  
       
     
     
       3.5. 
       Vanaf juni 2022 is er volgens Rochdale een huurachterstand ontstaan, die bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (tot en met maart 2023) € 8.560,45 bedroeg. 
       
     
     
       3.6. 
       Rochdale heeft in eerste aanleg een specificatie overgelegd, waaruit blijkt dat volgens haar de huurachterstand per 1 september 2023 € 6.259,46 bedroeg.  
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       Rochdale heeft in eerste aanleg - uitvoerbaar bij voorraad - ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en ontruiming van het gehuurde, alsmede veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Rochdale van € 8.560,45 aan huurachterstand, vermeerderd met rente, van € 733,32 aan buitengerechtelijke incassokosten en van een bedrag gelijk aan de huurprijs voor iedere maand na 1 april 2023 tot aan de ontruiming, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.  
       
     
     
       4.2. 
       Rochdale heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [geïntimeerde] heeft erkend dat er een huurachterstand is ontstaan maar de hoogte daarvan betwist. [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat zij een betalingsregeling wil treffen. 
       
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis - ambtshalve toetsend - geoordeeld dat het in artikel 2.1 van de algemene bepalingen opgenomen huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EG  (richtlijn oneerlijke bedingen). Daartoe heeft zij overwogen dat het beding niet transparant is en dat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Consequentie van het oneerlijk zijn van het beding is dat het voor vernietiging in aanmerking komt, dat het volledig buiten toepassing moet worden gelaten en dat niet kan worden teruggevallen op aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet was opgenomen. Dat betekent dat de huurprijs vanaf aanvang huurovereenkomst niet kon worden gewijzigd en dat de huurprijs gelijk is aan de aanvangshuurprijs (€ 321,72). Omdat er als gevolg daarvan sprake is van een huurachterstand (integendeel, van een ‘huurvoorstand’) en de vorderingen van Rochdale zijn gebaseerd op het bestaan van een huurachterstand, heeft de kantonrechter de vorderingen van Rochdale bij het bestreden eindvonnis afgewezen. Rochdale is in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Rochdale komt in hoger beroep op tegen deze beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. [geïntimeerde] heeft geen verweer gevoerd.  
       
     
     
       5.2. 
       
         Met  grief 1  betoogt Rochdale dat Richtlijn 93/13/EG (richtlijn oneerlijke bedingen)  
         en de daarop gebaseerde jurisprudentie met betrekking tot de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen niet ziet op sociale huurwoningen en het onderhavige huurprijswijzigingsbeding (artikel 2.1 van de algemene voorwaarden).  Grief 2  is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat dit beding oneerlijk is.   
       
       
     
     
       5.3. 
       De eerste grief faalt. De plicht om in consumentenovereenkomsten, zoals de onderhavige, bedingen ambtshalve te toetsen op oneerlijkheid geldt ongeacht het toepasselijke huurregime. Daaraan doet niet af dat de Hoge Raad zich in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) uitsluitend heeft uitgelaten over huurprijswijzigingsbedingen in de geliberaliseerde huursector.  
       
     
     
       5.4. 
       Voor sociale huurwoningen geldt ingevolge artikel 7:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dat de huurprijs kan worden verhoogd volgens hetzij een beding in de huurovereenkomst dat in die wijziging voorziet, hetzij de wettelijke regeling van de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW. Artikel 2.1 van de algemene voorwaarden vermeldt uitsluitend dat de huurprijs kan worden gewijzigd ‘overeenkomstig de daarvoor geldende regels’. In het beding wordt geen maandindexcijfer (zoals bijvoorbeeld volgens het CPI) noch een opslagpercentage genoemd. Het beding voorziet derhalve niet in een wijziging van de huurprijs. Dit zou anders kunnen zijn, indien elders in de algemene voorwaarden of in de huurovereenkomst regels zouden zijn opgenomen die daarin wel voorzien, maar dat is niet het geval. Het hof is dan ook van oordeel dat met de zojuist geciteerde woorden niet anders bedoeld kan zijn dan te verwijzen naar de wettelijke regels. Kennelijk heeft Rochdale - die de huurprijs ook altijd alleen volgens de wettelijke regeling heeft verhoogd - de verwijzing voor de volledigheid opgenomen. Daarmee is naar het oordeel van het hof geen sprake van een huurprijswijzigingsbeding. Het beding is betekenisloos; ook zonder het beding zou de wettelijke regeling gelden. De tweede grief slaagt. 
       
     
     
       5.5. 
       Het voorgaande brengt met zich dat artikel 2.1 van de algemene voorwaarden niet op oneerlijkheid hoeft te worden getoetst. Dat betekent eveneens dat het beding ten onrechte door de kantonrechter is vernietigd en dat de huurverhogingen die Rochdale sinds het begin van de huurovereenkomst heeft doorgevoerd van kracht zijn gebleven. De grieven slagen, als gezegd, in zoverre. Hieruit volgt dat ook  grief 3 , die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het bestreden eindvonnis dat er geen huurachterstand bestaat (uiteraard ten tijde van dat vonnis), gegrond is.  
       
     
     
       5.6. 
       Rochdale zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte - onderbouwd met een specificatie - uit te laten over de actuele huurachterstand en een toelichting te geven op de vraag in hoeverre deze in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.  
       
     
     
       5.7. 
       Het hof stelt vast dat artikel 13.1 van de algemene voorwaarden een proceskostenbeding betreft, waarvan ambtshalve de (on)eerlijkheid dient te worden onderzocht. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) van 8 december 2022, C-625/21,   Gupfinger  (ECLI:EU:C:20222:971) volgt dat dit ook moet gebeuren indien geen beroep op het beding is gedaan.  
       
     
     
       5.8. 
       In zijn uitspraak van 23 mei 2025 (ECLI:NL:HR:2025:820) heeft de Hoge Raad - in antwoord op door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam gestelde prejudiciële vragen - geoordeeld dat een beding in een overeenkomst tussen een verkoper (zoals een verhuurder) en een consument (in die zaak de huurder) dat ertoe strekt dat de consument die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen alle gerechtelijke kosten van zijn wederpartij moet betalen, in het algemeen moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding (rov. 3.1.6). Verder heeft de Hoge Raad het voornemen geuit om het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) de volgende prejudiciële vraag te stellen:  Moeten de art. 6 lid 1, 7 lid 1 en 8ter van Richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat zij zich ertegen verzetten dat, in het geval de verkoper een oneerlijk proceskostenbeding in een overeenkomst hanteert en de overeenkomst na schrapping van het proceskostenbeding kan voorbestaan, de consument die in een gerechtelijke procedure in het ongelijk wordt gesteld, wordt veroordeeld in de proceskosten van de verkoper, overeenkomstig het nationale procesrecht, waarvan het oneerlijke proceskostenbeding ten nadele van de consument afweek?  (rov. 3.2.6). Bij uitspraak van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) heeft de Hoge Raad deze vraag daadwerkelijk aan het HvJEU gesteld.  
       
     
     
       5.9. 
       
         In lijn hiermee is het hof voornemens het onderhavige proceskostenbeding,  
         dat vergelijkbaar is met het aan de Hoge Raad voorgelegde beding, te vernietigen omdat dit oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 1 van de richtlijn oneerlijke bedingen. Het proceskostenbeding tast immers de positie waarin [geïntimeerde] zonder dat beding verkeert aan doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), terwijl niet gezegd kan worden dat Rochdale redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat [geïntimeerde] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. De ambtshalve matigingsbevoegdheid van artikel 242 lid 1 Rv doet hieraan niet af, omdat het in aanmerking nemen daarvan strijdig is met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en dit beding niet kan herzien en dat het beding bovendien ook effect kan sorteren buiten het kader van een gerechtelijke procedure (rov. 3.1.4-3.1.5 van beide voormelde uitspraken van de Hoge Raad).  
       
       
     
     
       5.10. 
       Wat het gevolg van een eventuele vernietiging van het proceskostenbeding is, is gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde prejudiciële vraag nog niet duidelijk. Rochdale zal in een later stadium van dit geding, als de Hoge Raad naar aanleiding van de uitspraak van het HvJEU nader heeft beslist, in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het voornemen van het hof om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van die vernietiging.  
       
     
     
       5.11. 
       Op de overige punten (de gevorderde veroordeling tot betaling van de huurachterstand en de vordering tot ontbinding en ontruiming) zal bij een volgend arrest worden beslist na het verkrijgen van de onder 5.6 bedoelde informatie.  
       
     
     
       5.12. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van  29 juli 2025  voor het nemen van de onder 5.6 bedoelde akte aan de zijde van Rochdale;  
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan.    
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, R.J.M. Smit en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.