ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ4329

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ4329 Rechtbank 's-Gravenhage , 20-05-2009 / 290517 / HA ZA 07-2072, 290518 / HA ZA 07-2073 EN 290519 / 07-2074

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2009-05-20

Zaaknummer: 290517 / HA ZA 07-2072, 290518 / HA ZA 07-2073 EN 290519 / 07-2074

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ4329

---

Het betreft de onteigening ten behoeve van de bouw van een woontoren in de Haagse binnenstad. Het meest verstrekkende verweer van gedaagde gericht tegen de onafhankelijkheid van de door de rechtbankdeskundigen ingeschakelde derde-deskundige treft doel. Dit leidt tot het opnieuw begroten van de bouwkosten door een onafhankelijke derde.

vonnis 
       RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
       zaak- / rolnummers: 290517 / HA ZA 07-2072, 290518 / HA ZA 07-2073 en  
       290519 / 07-2074 
     
     
     Vonnis van 20 mei 2009 
       
     
     in de zaak (07-2072) van: 
     
     
       DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE, 
       zetelende te 's-Gravenhage, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. E.J. Snijders- Storm, 
     
     
     tegen 
     
     
       [A1], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie (voorheen mr. I.J.M.I. Souren) 
     
     
     en tegen 
     
     
       [B], 
       wonende te [woonplaats], 
       interveniënt, 
       advocaat: mr. A.P. van Delden 
     
     
     
     en in de zaak (07-2073) van:  
     
     
       DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE, 
       zetelende te 's-Gravenhage, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. E.J. Snijders- Storm, 
     
     
     tegen 
     
     
       [A2], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie (voorheen mr. I.J.M.I. Souren) 
     
     
     
     
     
     en tegen 
     
     
       [A3] 
       wonende te [woonplaats], 
       interveniënt, 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie (voorheen mr. I.J.M.I. Souren) 
     
     
     en tegen 
     
     
       [A4], 
       gevestigd te [woonplaats], 
       interveniënt, 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie (voorheen mr. I.J.M.I. Souren) 
     
     
     
     en in de zaak (07-2074) van: 
     
     
       DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE, 
       zetelende te 's-Gravenhage, 
       eiseres, 
       advocaat: mr. E.J. Snijders- Storm, 
     
     
     tegen  
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [A5] VASTGOED B.V., 
       gevestigd te [woonplaats], 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. H.J.M. van Schie (voorheen mr. I.J.M.I. Souren). 
     
       
     
     Eiseres wordt hierna de gemeente genoemd.  
     
     Gedaagden worden hierna ieder afzonderlijk [A1], [A2] en [A5] Vastgoed B.V. dan wel tezamen in enkelvoud [A] genoemd. 
     
     De interveniënten worden hierna [B], [A3] en [A4] genoemd. 
     
     De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens het pleidooi van 23 maart 2009, waarin mr. Snijders-Storm heeft gepleit voor de gemeente en mr. Van Schie voor [A]. Bij brief van 16 april 2009 heeft mr. Van Schie een concept jaarrekening over het jaar 2008 van [A5] Vastgoed B.V. overgelegd. De  gemeente heeft hierop gereageerd bij brief van 6 mei 2009.  
     
     Gelet op de samenhang van de zaken verdient gelijktijdige afdoening de voorkeur. Derhalve zullen in overeenstemming met het door partijen op de rolzitting van 11 maart 2009 gedane verzoek de zaken (op de rol) worden gevoegd en zal één vonnis worden gewezen.   
     
     
     RECHTSOVERWEGINGEN 
     
     1. Bij vonnissen van 14 november 2007 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van de gemeente van de navolgende onroerende zaken: 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [1], ter grootte van 00.02.80 hectare (grondplannummer 1), plaatselijk bekend als [adres 1] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [2], ter grootte van 00.00.52 hectare (grondplannummer 2), plaatselijk bekend als [adres 2] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [3], ter grootte van 00.00.44 hectare (grondplannummer 3), plaatselijk bekend als [adres 3] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [4], ter grootte van 00.00.94 hectare (grondplannummer 4), plaatselijk bekend als [adres 4] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [5], ter grootte van 00.00.45 hectare (grondplannummer 5), plaatselijk bekend als [adres 5] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [6], ter grootte van 00.00.50 hectare (grondplannummer 6), plaatselijk bekend als [adres 6] te Den Haag; 
     
     - het perceel kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie G, nr. [7], ter grootte van 00.00.60 hectare (grondplannummer 7), plaatselijk bekend als [adres 7] te Den Haag. 
     
     2. Bij voormelde vonnissen is het voorschot op de schadeloosstelling voor [A] bepaald op (€ 110.700,-- (07-2072) + € 351.000,-- (07-2073) + € 42.300,-- (07-2074) =) € 504.000,--.   
     
     3. De vonnissen zijn op 7 mei 2008 ingeschreven in de openbare registers. 
     
     4. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 onteigeningswet (Ow) heeft op 20 maart 2008 plaatsgevonden. 
     
     5. Het onteigende bestaat – kort samengevat – uit een aantal bedrijfsruimten op de begane grond, met daarboven deels woon-/(atelier)ruimte. Een ander gedeelte van het onteigende is in gebruik als garage c.q. werkplaats en opslagruimte.  
       
     6. Met instemming van partijen hebben de deskundigen één advies uitgebracht als waren alle onroerende zaken gezamenlijk in eigendom bij [A]. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 25 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [A] als volgt begroot: 
     
     
       Waarde 					€ 1.266.200,-- 
       Bijkomende schade				nihil 
       Belastingschade					p.m. 
       					_____________                              
     
     
     Totaal, behoudens de p.m.-post		€ 1.266.200,-- + p.m. 
     
     7. Zowel de gemeente als [A] hebben tegen deze begroting bezwaren aangevoerd, die hierna zullen worden besproken.  
     
     					 
     De waarde 
     
     
       8. De deskundigen hebben het onteigende gewaardeerd aan de hand van een fictief bouwplan op basis van de toegelaten bouwmogelijkheden, door toepassing van een residuele grondwaardeberekening. Voor de begroting van de bouwkosten hebben de deskundigen advies ingewonnen bij IGG Bouwkostenadviseur te Wassenaar (IGG). Het rapport van IGG is als bijlage 1 aan het deskundigenrapport gehecht.  
       Uitgaande van een eigendomsverhouding tussen [A] en de gemeente van 45,6%-54,5% van het bestemmingsoppervlak, taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op (45,6% van de totaalwaarde (opbrengsten € 31.929.188,87 minus kosten € 29.152.435,-- =) € 2.776.753,87 =) € 1.266.200,-- (afgerond). 
     
     
     
       algemeen 
       9. [A] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met artikel 21 Burgerlijke rechtsvordering door de door haar ontvangen prijsbiedingen niet kenbaar te maken en verzocht hieraan een bepaalde gevolgtrekking te verbinden. De rechtbank gaat aan dit betoog voorbij. Het is immers aan de rechtbank na het advies van de deskundigen om het onteigende te waarderen. Niet gebleken is dat voornoemde informatie daarvoor noodzakelijk is en ten onrechte bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten is. 
     
     
     10. Voorts heeft [A] in algemene zin kritiek op de door de deskundigen begrote totaalwaarde van € 2.776.753,--. [A] vindt deze waardering te laag. Onder verwijzing naar biedingen van derden uit 2005 en 2007 en naar een berekening van Strabag uit 2002 stelt [A] dat de residuele grondwaarde voor het geheel hoger geraamd dient te worden en wel op het door de partijdeskundige Rigo Research en Advies te Amsterdam (hierna Rigo) begrote bedrag van € 12.600.000,--.  
     
     De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de eerdere berekeningen en biedingen geen basis kunnen vormen voor de bepaling van de grondwaarde. Zij dateren in de eerste plaats van ruim voor de peildatum van 7 mei 2008. De biedingen betreffen bovendien kale cijfers, die zonder verdere toelichting niet vergelijkbaar zijn. Voor wat betreft de door [A] opgevoerde grondquoteberekening sluit de rechtbank zich aan bij de door de deskundigen ter zitting gegeven uiteenzetting dat hieraan geen conclusies verbonden kunnen worden. De grondquote betreft immers een andere waarderingsmethodiek die niet past in de door de deskundigen gekozen methodiek, waarmee partijen hebben ingestemd. 
     
     
       verdeling 
       11. [A] stelt zich primair op het standpunt dat voor de waardeverdeling uitgegaan dient te worden van een eigendomsverhouding van 50%-50%. Subsidiair stelt [A] dat, uitgaande van de oppervlakteberekening in het deskundigenrapport, een eigendomsverhouding tussen [A] en de gemeente van 46%-54% passend is.  
       De gemeente komt de oppervlaktemeting en de door de deskundigen gehanteerde eigendomsverhouding van 45,6%-54,5% correct voor. Wat betreft de afronding van de percentages refereert de gemeente zich aan het oordeel van de rechtbank. 
     
     
     
       De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.  
       Uit de processtukken blijkt dat een waardeverdeling van 50%-50% tijdens de onderhandelingfase onderwerp van gesprek is geweest. Een en ander had echter betrekking op de mogelijkheid dat de gemeente en [A] gezamenlijk tot ontwikkeling zouden overgaan. Voornoemde verdeling doet echter geen recht aan de werkelijke situatie. Voor de waardebepaling bij onteigening dient als uitgangspunt genomen te worden de eigendomsverhouding van het bestemmingsoppervlak. De deskundigen en de gemeente hebben, anders dan [A] die zich baseert op een digitale meting, de eigendomsverhouding bepaald door van het gemeten bestemmingsoppervlak de in het kadaster vermelde oppervlakte van het onteigende af te trekken. De rechtbank merkt op dat bij digitale meting een onverklaarbaar, gering oppervlakteverschil ten gunste van [A] blijkt. De rechtbank is daarom van oordeel dat afronding van de eigendomsverhouding in de rede ligt, ook omdat het advies van de deskundigen een benadering en geen exacte berekening is. Ook gezien het feit dat de verkoopwaarde niet meer dan een getaxeerde waarde is, mag worden aangenomen dat twee gezamenlijke verkopende partijen elkaar zullen vinden in een afronding. De rechtbank zal dan ook uitgaan van een eigendomsverhouding van 46% voor [A] en 54% voor de gemeente. 
     
     
     
       programmakeuze 
       12. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het fictieve bouwplan, voor zover dit ziet op de realisatie van 62 woningen, in strijd is met de Wet geluidhinder. Daartoe stelt zij dat in een eerder bouwplan (de gemeente/ Strabag) slechts hogere (geluids)waarden zijn verleend voor maximaal 55 woningen. De deskundigen zijn van mening dat daarmee niet is gegeven dat een hogere geluidswaarde niet verleend zou kunnen worden voor een groter aantal woningen. Aan de ontheffing voor het ene bouwplan kunnen immers niet zondermeer normen ontleend worden voor een ander bouwplan. Zij achten 62 woningen dan ook een haalbare optie. 
     
     
     De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat op basis van de toegelaten bouwmogelijkheden voor het fictieve bouwplan geen ontheffing zou worden verkregen. Uit de processtukken volgt slechts dat op de locatie voor 55 woningen ontheffing is aangevraagd en verleend. Daaruit volgt niet dat maximaal 55 woningen kunnen worden gerealiseerd, te meer ook omdat het bestemmingsplan geen maximaal toelaatbaar aantal woningen noemt. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog van de gemeente en volgt de deskundigen op dit punt. 
     
     13. [A] stelt zich op het standpunt dat de deskundigen niet het meest rendabele plan als uitgangspunt hebben genomen. Het advies van Rigo voorziet, binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden, ondermeer in het realiseren van een extra parkeer- en/of commerciële dan wel woonlaag. Het fictieve bouwplan benut deze mogelijkheden niet. Door planaanpassing kan een belangrijke opbrengstverbetering worden gerealiseerd. Voorts dient bij de kostenbegroting  rekening gehouden te worden met de substantiële gemeentelijke bijdrage van € 1.000.000,--. 
     
     14. De deskundigen rapporteren in dit verband dat het knelpunt wordt gevormd door de parkeernorm, die meer woningen c.q. commerciële ruimtes slechts mogelijk maakt indien een derde ondergrondse parkeerlaag wordt toegevoegd. Anders dan [A] stelt, is deze mogelijkheid door de deskundigen wel degelijk onderzocht. De deskundigen hebben op dit punt nader advies ingewonnen bij Constructiebureau Broersma (hierna: Broersma). Op grond daarvan achten de deskundigen een parkeergarage van twee ondergrondse lagen optimaal. 
     
     
       15. De rechtbank stelt voorop dat bij de waardebepaling en daarmee bij de beoordeling van het fictieve bouwplan als uitgangspunt genomen dient te worden de keuze van een redelijk handelend koper, in dit geval een projectontwikkelaar. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan het op de expertise van Broersma gestoelde advies. Zij volgt dan ook de deskundigen in hun oordeel dat de realisatie van een drie-laagse ondergrondse parkeergarage op onderhavige – qua oppervlakte zeer beperkte en uit veengrond bestaande – centrumlocatie een risicovol project is, dat alleen tegen onaanvaardbaar hoge kosten is te realiseren. Niet aannemelijk is derhalve dat een projectontwikkelaar voor deze variant kiest. Een redelijk handelend projectontwikkelaar zal niet geneigd zijn te opteren voor een bouwmogelijkheid met een groot uitvoeringsrisico. Evenmin mag verwacht worden dat hij € 1.000.000,-- zal investeren om de onrendabele top, die de realisatie van drie ondergrondse parkeerlagen met zich meebrengt, aan te vullen. Op een gemeentelijke bijdrage ter hoogte van de onrendable top kon in ieder geval niet zonder meer worden gerekend. Met deze gemeentelijke bijdrage is door de deskundigen dan ook terecht geen rekening gehouden.  
       Het feit dat de gemeente zich in het verleden op het standpunt heeft gesteld dat drie ondergrondse parkeerlagen haalbaar en wenselijk zijn, doet aan het voorgaande niet af. Juist is dat elders in Den Haag wel parkeergarages met meer dan twee ondergrondse lagen zijn gebouwd. Anders dan het onderhavige geval beslaan die locaties echter een beduidend groter bouwoppervlak, met bovendien een andere ondergrond; zandgrond, in plaats van veengrond. 
     
     	 
     Geconcludeerd dient te worden dat – uitgaande van een redelijk handelend projectontwikkelaar – twee lagen als maximale ondergrondse bebouwingsmogelijkheid is te beschouwen. Hierop stuit de realisatie van een extra commerciële of woonlaag af. Het bouwplan dat door de deskundigen tot uitgangspunt is genomen moet dan ook worden geacht de toegelaten bouwmogelijkheden optimaal te benutten. Dit betekent dat waarde van het onteigende zal worden bepaald op basis van de te verwachten opbrengsten en kosten van uitvoering van dit bouwplan.     
     
     
       opbrengsten 
       16.De deskundigen hebben de commerciële waarde van het bouwplan bepaald aan de hand van vergelijkingstransacties, die als bijlage aan het definitieve rapport zijn gehecht. Mede naar aanleiding van de reactie van [A] op het conceptrapport met betrekking tot de opbrengst van de woningen, hebben de deskundigen opnieuw woningtransacties op vergelijkbare centrumlocaties rond de peildatum beoordeeld. Dit geactualiseerd onderzoek heeft de deskundigen ertoe gebracht in hun definitieve rapport de prijs per vierkante meter van de woningen met € 100,-- te verhogen.  
     
     
     [A] acht het deskundigenrapport op dit punt onvoldoende gemotiveerd.  
     
     
       17. Ter zitting hebben de deskundigen de prijsbepaling nader toegelicht. Door weging van passende referenties, te weten woningen in luxe / goede uitvoering, hebben zij een zorgvuldige, op hun kennis en ervaring gebaseerde schatting van de prijs per vierkante meter gemaakt. Van een gemiddelde prijs is geen sprake. Onjuist is dan ook de stelling van de gemeente en [A] dat de begrote prijzen niet correct zijn doordat objecten met lagere en hogere marktwaarden zijn gemixt. Evenmin zijn de deskundigen bij de prijsbepaling afgegaan op het door [A] genoemde Raadsvoorstel inzake Agenda voor de Haagse Verdichting, Haagse Appartementengebouw Bijlage 2 (RIS 159469).  
       De in dit verband door Rigo genoemde prijzen achten de deskundigen niet maatgevend omdat dit vraagprijzen zijn. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode dienen transactieprijzen als uitgangspunt genomen te worden. 
       De kritiek op de vergelijkingsobjecten, inhoudende dat deze niet representatief zijn, delen de deskundigen niet. Partijen gaan eraan voorbij dat vergelijkbaar niet hetzelfde is als gelijk. De gebruikte objecten zijn, alhoewel niet gelijk, volgens de 	deskundigen wel degelijk vergelijkbaar.  
     
     
     18. Door de deskundigen is in hun rapport alsmede ter zitting genoegzaam uiteengezet op welke wijze de opbrengstenbegroting tot stand is gekomen. Zij hebben zich hierin laten leiden door hun eigen ervaring en inzicht. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de ter zake begrote bedragen. De rechtbank zal daarom overeenkomstig de begroting uitgaan van een opbrengst van € 31.929.188,87.  
     
     
       kosten  
       19. De gemeente heeft ter zitting verzocht, in aanvulling op de kosten van ontruiming van [B], tevens de kosten die zij heeft gemaakt om huurders in het gedeelte van de projectlocatie dat in erfpacht was bij Hoedekoele B.V. uit te plaatsen, in de berekening op te nemen. Deze kosten bedragen in totaal € 21.534,--. De deskundigen zijn van mening dat deze kosten inderdaad opgenomen dienen te worden bij de post ontruimingskosten. [A] heeft dit niet weersproken. De rechtbank zal derhalve dienovereenkomstig beslissen.  
     
     
     20. Niet (langer) in geschil is dat volstaan kan worden met een kostenbegroting op niveau 3 van de NEN 2634. Ter zitting is immers gebleken dat door de afwezigheid van een concreet bouwplan een begroting op niveau 4 geen reële mogelijkheid is. Hiervoor zijn meer gedetailleerde gegevens nodig, die ontbreken bij een fictief bouwplan als hier aan de orde.  
     
     21. Het meest verstrekkende verweer van [A] ten aanzien van de kostenbegroting ziet op de onafhankelijkheid van IGG. Gebleken is dat IGG een adviseur van de gemeente is. In dit verband wijst [A] ondermeer op de rol van IGG in de gemeentelijke projecten “De Caballero Innovatiefabriek” en “Het Strijkijzer”. Een en ander brengt mee dat haar kostenbegroting niet voor de residuele grondwaardeberekening gebruikt behoort te worden. 
     
     De gemeente heeft in dit verband opgemerkt dat de afdeling Verwerving nimmer contact met IGG heeft gehad. Mede gelet op de goede onderbouwing van de kostenbegroting, ziet de gemeente geen aanleiding voor de conclusie dat de inschakeling van IGG in haar voordeel zou zijn. 
     
     De deskundigen twijfelen niet aan de onafhankelijkheid en professionaliteit van IGG. Zij hebben IGG aanbevolen gekregen als een zeer ter zake kundig bureau. Anders dan [A] betoogt, is IGG geen vaste deskundige van de gemeente. Weliswaar voorziet zij een andere afdeling van de gemeente incidenteel van advies. Dit doet echter niet af aan de objectiviteit van haar rapportage in deze zaak. 
     
     
       22. Ten aanzien van dit bezwaarpunt overweegt de rechtbank als volgt.  
       Ter zitting heeft [C], bouwkostenadviseur van IGG, verklaard dat IGG de gemeente regelmatig adviseert. Sprake is van een constante stroom van advieswerkzaamheden voor de afdeling Bouwleges. Voor het overige schakelt de gemeente IGG 1 tot 2 keer paar jaar in. Naar het oordeel van de rechtbank vormt de bestaande relatie tussen IGG en de gemeente een beperking van de onafhankelijkheid van IGG. Nu het advies van de deskundigen voor wat betreft de taxatie van de bouwkosten voor een belangrijk onderdeel op het advies van IGG is gebaseerd, is daarmee indirect de onpartijdigheid van het deskundigenadvies in het geding. Derhalve dienen de bouwkosten door de deskundigen opnieuw begroot te worden, voorzover nodig met behulp van een onafhankelijke adviseur, uitgaande van het fictieve bouwplan zoals de deskundigen zich dat voorstellen en de overige in het vonnis bepaalde uitgangspunten.  
       Aan een inhoudelijke behandeling van de diverse kostenposten komt de rechtbank vooralsnog niet toe. Dit betekent dat de beslissing over de waarde van het onteigende moet worden aangehouden. 
     
     
     
     Bijkomende schade 
     
     
       exploitatieschade 
       23. [A] heeft voorts aanspraak gemaakt op vergoeding van exploitatieschade. Naar de mening van de deskundigen is in dit geval voor een dergelijke vergoeding geen plaats.  
       Volgens vaste jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 1 november 2002, NJ 2003, 536) geldt dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet meer kan realiseren, indien aannemelijk is dat de onteigende de desbetreffende, ten tijde van de onteigening niet bestaande, bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat in dit geval niet de onteigening aan zelfrealisatie in de weg staat, maar het feit dat [A] zou zijn aangewezen op de (vrijwillige) medewerking van de gemeente, die immers meer dan de helft van de voor het bouwplan benodigde grond in eigendom heeft. Evenmin is [A] een ter zake kundig projectontwikkelaar. [A] is daarom naar het oordeel van de rechtbank niet gerechtigd tot exploitatieschade.  
     
     
     
       belastingschade 
       24. Wat betreft de belastingschade heeft [A] advies ingewonnen bij belastingadviseur BDO. BDO heeft gerapporteerd dat alleen [A5] Vastgoed B.V. ten gevolge van de onteigening belastingschade zal lijden.  
       De gemeente heeft ter zitting aangeboden om de belastingsschade van [A5] Vastgoed B.V., voor zover die zich in de toekomst als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening zal voordoen, na vaststelling door de SAOZ te vergoeden. [A] heeft dit aanbod niet aanvaard aangezien hij de voorkeur geeft aan een onmiddellijke vaststelling. Om hiertoe over te gaan, behoeft de rechtbank nader advies. Zij verzoekt de deskundigen dan ook zich wat betreft [A5] Vastgoed B.V. alsnog over het aspect van de belastingschade uit te laten, aan de hand van de nader door mr. Van Schie verstrekte en eventueel nog te verstrekken gegevens. Voorts is een en ander afhankelijk van de nader naar rato van de eigendomspositie van [A5] Vastgoed B.V. te bepalen schadeloosstelling. Derhalve wordt de beslissing omtrent de belastingschade aangehouden.  
     
     
     
     Schaden van derde-belanghebbenden  
     
     
       25. De rechtbank is van oordeel dat van de in het deskundigenrapport genoemde derde-belanghebbenden slechts [B], de op peildatum nog aanwezige huurder van voor de eerste tervisielegging, gerechtigd is tot een schadeloosstelling. Bij brief van 12 januari 2009 heeft mr. Snijders-Storm namens de gemeente medegedeeld dat met [B] een regeling in der minne is getroffen zodat voor hem geen schadeloosstelling behoeft te worden vastgesteld.  
       De overige huurders c.q. gebruikers, waaronder de tussengekomen [A3] en [A4], hebben de respectievelijke ruimten in het onteigende na tervisielegging betrokken dan wel vrijwillig voor de peildatum verlaten. Derhalve zijn zij geen gerechtigden in deze procedure. 
     
     
     26. In afwachting van de nadere rapportage, bedoeld in rechtsoverwegingen 22 en 24, zal de beslissing over de schadeloosstelling voor [A], alsmede over rente en kosten, worden aangehouden.  
     
     
     BESLISSING 
     
     
     De rechtbank: 
       
     I draagt de deskundigen op haar nader te rapporteren op de wijze als bedoeld in rechtsoverweging 22 en 24; 
     
     II bepaalt dat de deskundigen hun nadere conceptrapport uiterlijk 1 oktober 2009 aan partijen en de rechtbank doen toekomen; 
     	 
     III bepaalt dat de partijen tot uiterlijk 1 november 2009 in de gelegenheid worden gesteld daarop schriftelijk te reageren;  
     	 
     IV bepaalt dat de deskundigen uiterlijk 1 december 2009 het nadere definitieve rapport ter griffie van de rechtbank neerleggen;  
     
     V houdt iedere verdere beslissing aan.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel-van Walbeek, mr. G.H.I.J. Hage en  
       mr. J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2009.