ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2021:2154

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2021:2154 Rechtbank Amsterdam , 07-05-2021 / 8901060  CV EXPL 20-21408

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-05-07

Zaaknummer: 8901060  CV EXPL 20-21408

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2021:2154

---

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na sluiting door Burgemeester proportioneel

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8901060  CV EXPL 20-21408 
       vonnis van:  7 mei 2021 
       fno.:  534 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de stichting Woningstichting Eigen Haard 
     
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       nader te noemen: Eigen Haard 
       gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. [gedaagde 1] 
     2. [gedaagde 2] 
     
       beiden wonende te [woonplaats] 
       gedaagden 
       ook te noemen: [gedaagden]  
       gemachtigde: mr. A. Oass 
     
     
     HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende processtukken bevinden zich in het dossier: - de dagvaarding van 19 november 2020, met producties; - de conclusie van antwoord, met producties; 
     
     - het instructievonnis waarin een comparitie is gelast; 
     - dagbepaling comparitie. 
     
     
       Ter terechtzitting van 8 april 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Eigen Haard zijn verschenen: [naam 1] (van zorg en overlast), [naam 2] (van de afdeling woonfraude), [naam 3] (wijkagent) en de gemachtigde. Van de zijde van [gedaagde 1] zijn verschenen: gedaagden in persoon alsmede hun kinderen [naam kind 2] en [naam kind 1] en namens de gemachtigde mr. M.T. Eckhart.  Voorafgaand aan de zitting is namens [gedaagde 1] nog een productie overgelegd.  Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van ter zitting overgelegde pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis bepaald. 
     
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
     
       1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 
     
     
       1.1. 
       
        [gedaagden] zijn gehuwd en huren sinds 1992 van Eigen Haard de woning aan het adres [adres] , hierna: het gehuurde. Het gehuurde is een sociale huurwoning. Naast [gedaagden] wonen in het gehuurde ook hun kinderen [naam kind 1] en [naam kind 3] die nog minderjarig is. Hun zoon [naam kind 4] staat sinds 3 december 2018 niet meer op het adres van het gehuurde ingeschreven en verblijft sinds 29 oktober 2020 in het [locatie] . Hun dochter [naam kind 2] woont eveneens elders. 
     
     
       1.2. 
       Op of omstreeks 5 oktober 2019 is het gehuurde meermaals beschoten vanaf de openbare weg, waarbij een kogel is ingeslagen inde gevel van een bovengelegen woning. Toen de politie na de beschieting een bezoek bracht in het gehuurde verklaarde [naam kind 1] volgens een proces-verbaal van bevindingen, opgemaakt op 3 november 2020: “dit zijn gewoon moeilijke tijden voor ons! Jullie weten verder helemaal niks en maken het alleen maar erger door hier aanwezig te zijn. Mensen zullen nu politie in de straat zien en dat maakt alles erger. Meer ga ik niet zeggen en laat alles met rust en vergeet het gewoon want dat probeer ik ook!”.  
     
     
       1.3. 
       De politie is vervolgens een onderzoek gestart naar [naam kind 4] , die al vaker met justitie in aanraking was gekomen. In het eerder genoemde proces-verbaal van bevindingen van 3 november 2020 is hierover opgenomen dat [naam kind 4] op 28 april 2020 het gehuurde met een sleutel is binnengetreden, waaruit het vermoeden is ontstaan dat [naam kind 4] in het gehuurde verblijft. [naam kind 4] heeft volgens het proces-verbaal tijdens een verhoor ook verklaard dat hij wel vaker in (de slaapkamer van [naam kind 1] in) het gehuurde slaapt. 
     
     
       1.4. 
       De politie is het gehuurde binnengetreden in de ochtend van 7 mei 2020 waarbij [naam kind 4] en [naam kind 1] , die een tas van [naam kind 4] naar buiten gooide, zijn aangehouden. In het op 15 juni 2020 gedateerde proces-verbaal dat hiervan is opgemaakt, staat, voor zover relevant: “Uit een (lopend) onderzoek werd bij de woning op de locatie [adres] het volgende geconstateerd (…) Ik zag dat er in de woning sprake was van een: - drugshandel (…) OP zaterdag 5 oktober 2019, is er geschoten op een portiek pand aan de [pand] , en [adres] zin gaten aangetroffen van vermoedelijk vuurwapens. Uit een lopend onderzoek genaamd [onderzoeksnaam] kwam er informatie dat er een vuurwapen in bezit zou zijn van een bewoner van de [adres] . Binnengetreden in de woning geen vuurwapen aangetroffen wel een hoeveelheid aan drugs die uit het raam werden gegooid van huisnummer [adres] bij aankomst van de woning. Hierna werd overgegaan tot een doorzoeking met de Rechter Commissaris Hierbij werd her en der in de woning wiet en hasj aangetroffen in kleding cocaïne. In het portiek onder de trapopgang was een luik naar de kruipruimte, waar leidingen lopen. Hierin lag een sealbag met een sok daarin. In deze sok zaten ook verschillende pakjes/zakjes met coke. Verder lagen er verschillende sokken in de ze ruimte en een plastic zak met allerlei sterke drank. (…)” 
     
     
       1.5. 
       Uit het proces-verbaal van 3 november 2020 opsomming onderzoeksfeiten omtrent het voorhanden hebben en dealen van harddrugs vanuit perceel [adres] volgt verder dat [gedaagde 1] en [naam kind 1] zich in eerste instantie tegen de huiszoeking op 7 mei 2020 hebben verzet. Volgens het proces-verbaal was sprake van intimiderend, agressief, ondermijnend en respectloos gedrag van [gedaagde 1] . Het proces-verbaal vermeldt voorts dat in de slaapkamer van [naam kind 1]  harddrugs en een weegschaal met sporen van cocaïne zijn gevonden. In een bij deze gelegenheid in beslaggenomen telefoon van [naam kind 4] werden whatsappberichten aangetroffen tussen hem en iemand met de bijnaam [bijnaam] , een bij de politie bekende drugsverslaafde. In die berichten (van onder meer 18 en 23 april 2020) wordt door [naam kind 4] gerefereerd aan ‘zijn broertje’, die dan drugs naar beneden zal brengen en op het balkon zou staan en waarover [bijnaam] appt “ [tekst app] ” en vraagt of hij 12 jaar is, waarop [naam kind 4] ja antwoordt.  
     
     
       1.6. 
       Op 1 juli 2020 heeft Eigen Haard van de politie een bestuurlijke rapportage ontvangen. Hieruit volgt onder meer dat tijdens de inval op 7 mei 2020 zijn aangetroffen: - 226,85 gram cocaïne crack (naar buiten gegooid); - zakje cocaïne met 5,91 gram (naar buiten gegooid); - heroïne, hasj en wiet van respectievelijk 6,4 gram, 37,5 gram en 5,5 gram (in kleding van [naam kind 4] en in de keuken): - hennep in hoeveelheden van 1,4 gram, 5,9 gram en 4,1 gram (aangetroffen in de woning); - zak met 60 gram MDMA kristallen (in de jas van [naam kind 4] in de slaapkamer); - blok hasj van 24,4 gram (in de box van het gehuurde); - cocaïne crack van 1,5 gram en 2,29 gram en 2 zakjes met wit poeder (in de kruipruimte); - diverse brokjes hasj (in een jas in de hal van de woning); - boterhamzakje met wit poeder cocaïne/crack (in jaszak). 
       
     
     
       1.7. 
       Op 15 juli 2020 is het gehuurde op last van de burgemeester, ter handhaving van de openbare orde, op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten voor drie maanden. [gedaagden] zijn hiertegen niet in beroep gekomen, zodat dit besluit onherroepelijk is geworden. 
     
     
       1.8. 
       Bij brieven van 15 juli 2020 en 3 augustus 2020 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk ontbonden. 
       
     
     
       1.9. 
       
        [gedaagden] hebben zich tegen de ontbinding en ontruiming verzet. Hierop heeft Eigen Haard laten weten dat zij haar besluit niet zal herzien, zij een zerotolerance beleid ten aanzien van drugs voert en zij het onaannemelijk vindt dat [gedaagden] niets van de drugs zouden hebben geweten, temeer nu die op meerdere plaatsen in het gehuurde zijn aangetroffen.  
       
     
     
       1.10. 
       Op 27 juli 2020 heeft Eigen Haard een petitie ontvangen die zich richt tegen een uithuiszetting van de familie [gedaagde 1] , die door meer dan 40 buurtbewoners is getekend. 
       
     
     
       1.11. 
       Bij kortgedingvonnis van 1 oktober 2020 is een vordering tot ontruiming van [gedaagden] afgewezen. 
       
     
     
       1.12. 
       
        [naam kind 4] is naar aanleiding van de gebeurtenissen veroordeeld voor drugshandel en heeft zijn straf inmiddels uitgezeten. [naam kind 1] is in afwachting van hoger beroep tegen zijn veroordeling naar aanleiding van het uit het raam gooien van de tas van [naam kind 4] op 7 mei 2020. 
       
     
   
   
     Vordering en verweer 
     2. Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: - primair om [gedaagden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen nu de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7: 231 lid 2 BW jo. 13b Opiumwet; - en subsidiair de huurovereenkomst met [gedaagden] te ontbinden vanwege een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, alsmede [gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; - en zowel primair als subsidiair [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten. 
     
     3. Eigen Haard stelt daartoe - kort gezegd - dat zij gebruik heeft mogen maken van haar bevoegdheid uit hoofde van artikel 7: 231 lid 2 BW om de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk te ontbinden, nu de woning op grond van de Opiumwet door de burgemeester is gesloten. Dit zou slechts anders zijn indien zou blijken dat ontruiming van het gehuurde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel sprake is van misbruik van recht, of de ontruiming disproportioneel zou zijn. Daarvan is in het onderhavige geval echter geen sprake.  
     
     4. [gedaagden] verweren zich tegen de vorderingen van Eigen Haard. Zij wijzen erop dat zij in de 28 jaar dat zij in het gehuurde wonen nimmer enige overlast hebben veroorzaakt, altijd de huur hebben betaald, goed contact hebben met de buren en dat hun sociale en arbeidsleven zich rond het gehuurde afspelen. Bovendien hebben zij een minderjarig kind dat in de buurt naar school gaat. [naam kind 4] hebben zij in 2018 al uit huis gezet omdat hij meermaals met de politie in aanraking was gekomen en zij wilden voorkomen dat hij een slechte invloed had op [naam kind 3] . [naam kind 4] werd soms wel eens toegelaten om een paar uur te slapen. Belangrijk is dat [naam kind 4] momenteel over eigen woonruimte beschikt en dat [gedaagden] nauwelijks nog contact met hem hebben. Van de harddrugs in het gehuurde waren [gedaagden] niet op de hoogte. De meeste harddrugs zijn ook in de tas en jas van [naam kind 4] zijn aangetroffen, alsmede in de kruipruimte. De softdrugs die werden aangetroffen, nota bene op aanwijzing van [gedaagde 1] zelf, waren voor eigen gebruik. De suggestie dat de hele familie betrokken was bij drugshandel is onjuist en volgt ook niet uit whatsapp berichten op de telefoon van [naam kind 4] . De term ‘broertje’ is straattaal en wordt niet alleen voor familiaire banden gebezigd. [naam kind 3] , noch [naam kind 1] en [gedaagden] zelf zijn ooit betrokken geweest bij drugshandel en vanuit de woning heeft zich dat ook niet voorgedaan. 
     
     5.  [gedaagden] menen dat het beëindigen van de huur daarom niet in verhouding staat tot hetgeen zich heeft voorgedaan en als disproportioneel moet worden aangemerkt. Subsidiair voeren zij aan dat van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding daarvan rechtvaardigt, geen sprake is. Er moet naar alle omstandigheden van het geval worden gekeken, waaronder het belang van [gedaagden] het gehuurde als woning te kunnen behouden en hun recht op een familie- en gezinsleven ex artikel 8 EVRM dat door een ontruiming en een mogelijke plaatsing van [naam kind 3] in een pleeggezin dreigt te worden verstoord. Een waarschuwing of minder ingrijpende alternatieve maatregel is dan ook op zijn plaats. Voor het geval de vorderingen van Eigen Haard worden toegewezen, verzoeken [gedaagden] de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
     
   
   
     Beoordeling 
     6. Op grond van artikel 7: 231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, indien door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 van de Opiumwet en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Nu van dergelijke gedragingen in het onderhavige geval voldoende is gebleken, komt Eigen Haard deze bevoegdheid ook toe. 
     7. Vervolgens moet worden getoetst of gebruikmaking van deze bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel misbruik van bevoegdheid oplevert, en moet worden beoordeeld of een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde de belangen van [gedaagden] op voortgezette bewoning en familieleven niet onevenredig aantasten (proportioneel is).  
     
     8. Gesteld noch gebleken is dat Eigen Haard haar bevoegdheid zou hebben misbruikt, zodat deze grond onbesproken kan blijven. 
     9. [gedaagden] hebben aangevoerd dat zij geen weet hadden van de handelsvoorraad harddrugs die door [naam kind 4] in het gehuurde was meegebracht en dat de softdrugs voor eigen gebruik waren. Dat laatste acht de kantonrechter overigens niet aannemelijk gelet op de grote hoeveelheid hasj en wiet die werd aangetroffen en de niet sluitende verklaring van [gedaagde 1] dat hij hiervan een voorraad had aangelegd vanwege het sluiten van de coffeeshops in verband met de coronacrisis. De coffeeshops zijn in het afgelopen jaar immers niet, althans maar 24 uur, gesloten geweest. Als uitganspunt geldt daarom dat ook de aangetroffen softdrugs voor de handel bestemd waren en dat [gedaagden] van de aanwezigheid van deze drugsvoorraad op de hoogte waren. 
     
     10. Of [gedaagden] ook van de aanwezigheid van harddrugs in hun woning op de hoogte waren en of er mogelijk meerdere gezinsleden bij de handel daarin betrokken waren (waarvoor in de proces-verbalen van politie aanwijzingen kunnen worden gevonden), kan in beginsel in het midden blijven. Gelet op het feit dat [gedaagden] ermee bekend zijn dat [naam kind 4] meerdere keren met justitie in aanraking is geweest en het gehuurde in oktober 2019 zelfs is beschoten, had van [gedaagden] juist mogen worden verwacht dat zij er streng op zouden toezien dat vanuit het gehuurde niet in drugs werd gehandeld, en hadden zij moeten controleren dat er geen drugs werden opgeslagen of zelfs maar door [naam kind 4] werden meegebracht. Dat toezicht, zo blijkt ook uit hun verweer, hebben zij niet gehouden, zij hebben [naam kind 4] laten begaan.  
     
     11. Deze conclusie vindt steun in de inhoud van de onbetwiste Whatsapp gesprekken waaruit blijkt dat [naam kind 4] al in april 2020 drugs vanuit de woning van [gedaagden] heeft verhandeld, en daarbij zijn minderjarige broertje [naam kind 3] inschakelde. Dat de op 7 mei 2020 aangetroffen voorraad drugs een incident betrof wordt daarom niet gevolgd. Ook het schietincident in oktober 2019 wijst erop dat de woning op een eerder moment betrokken is (geweest) bij criminele activiteiten.  
     
     12. Het verweer dat de aanduiding van broer in de Whatsappgesprekken straattaal is, en dat daarmee niet het minderjarige broertje van [naam kind 4] is bedoeld acht de kantonrechter niet aannemelijk. Daarvoor zijn de specifieke passages redengevend waarin [naam kind 4] zegt dat zijn broertje naar beneden komt om het te brengen, en dat [naam kind 4] op de vraag of hij 12 jaar is, ja antwoordt. Uit het proces-verbaal van 30 november 2020 blijkt dat in de slaapkamer van de meerderjarige broer [naam kind 1] , waar [naam kind 4] volgens de verklaring van [naam kind 1] ook slaapt is een weegschaaltje aangetroffen met daarop sporen van cocaïne.  
     
     13. Het gebrek aan toezicht op de gedragingen van hun kind(eren) en hetgeen zich in het gehuurde afspeelde, kan [gedaagden] persoonlijk worden verweten en zij hadden, ook zonder vooraf door Eigen Haard te zijn gewaarschuwd, moeten begrijpen dat zij hiermee, naast strafrechtelijke consequenties, ook het verlies van hun woning riskeerden. Het is dan ook niet gerechtvaardigd de verantwoordelijkheid voor alle gebeurtenissen alleen bij [naam kind 4] te leggen.  
     
     14. Dat de beëindiging van de huurovereenkomst grote gevolgen heeft voor [gedaagden] , is evident en extra schrijnend omdat er ook een minderjarige bij betrokken is, wiens belangen overigens primair door de ouders hadden moeten worden gediend en waaraan bij de tenuitvoerlegging van de ontruiming ook bijzondere aandacht zal moeten worden besteed. Dat [gedaagden] door een ontruiming in zodanige problemen zullen komen dat deze niet kan worden toegestaan, hebben zij, afgezien van de stelling dat er lange wachtlijsten zijn voor huurwoningen, hulpverlening en opvang, niet geconcretiseerd en onderbouwd. Datzelfde geldt voor hun verweer dat het gezin uit elkaar zal vallen omdat [naam kind 3] in een pleeggezin zal worden ondergebracht en dan naar een andere school zal moeten.  
     
     15. Los van de vraag of dat daadwerkelijk zal gebeuren, is een vertrek uit de wijk wellicht wel beter voor [naam kind 3] . Volgens de wijkagent zijn er in de wijk veel kinderen en jongeren en zelfs hele families bij drugshandel betrokken. Ook de bevindingen van de betrokken buurtregiseur in het proces-verbaal van 3 november 2020 wijst erop dat sprake is van een zorgwekkende situatie op het gebied van drughandel. Daarbij betrekkende het zwaarwegende belang van Eigen Haard bij een zerotolerancebeleid op grond waarvan zij streng optreedt tegen drugs(handel) in en vanuit de door haar verhuurde woningen, alsmede haar maatschappelijke rol bij het leefbaar houden van de buurt, wordt het beëindigen van de huur en de ontruiming van [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar of disproportioneel aangemerkt. De omstandigheid dat [gedaagden] er al 28 jaar wonen, de huur altijd op tijd hebben betaald en zich verder ook als goed huurder hebben gedragen (zoals blijkt uit de steunbetuigingen van omwonenden), maakt dat oordeel niet anders. 
     
     16. Geconcludeerd wordt dat Eigen Haard op goede gronden heeft kunnen overgaan tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Daarbij is er in het licht van al het voorgaande onvoldoende aanleiding het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Aan de ontruiming wordt, met het oog op de belangen van [naam kind 3] , wel de voorwaarde verbonden dat de ontruiming niet eerder mag plaatsvinden dan na het eindigen van zijn huidige schooljaar.  
     
     17. Bij deze uitkomst van de procedure worden [gedaagden] veroordeeld in de proceskosten. 
     
     
     
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagden] het gehuurde aan het adres [adres] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis en niet eerder dan 10 juli 2021 leeg aan Eigen Haard op te leveren, onder afgifte van de sleutels en met al het zijne en al de zijnen die zich daarin bevinden te verlaten, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligt met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv; 
     
     
       veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding aan de zijde van Eigen Haard gevallen, tot op heden begroot op:  
       
         
           
           
           
           
             
               
                 - voor verschuldigd griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 124,00     
               
             
             
               
                 - voor het exploot van dagvaarding 
                 - voor salaris van de gemachtigde 
               
               
                 € 
                 € 
               
               
                 105,03 
                 374,00 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 In totaal: 
               
               
                 € 
               
               
                 603,03 
               
             
           
         
       
       één en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW; 
     
     
       veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 52,- aan nasalaris, te verhogen met  € 68,- onder de voorwaarde dat dit vonnis wordt betekend en zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis voldoen, een en ander voor zover van toepassing inclusief BTW; 
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       V.   wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 De griffier 
               
               
                 De kantonrechter