ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:780

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:780 Rechtbank Rotterdam , 01-02-2019 / 7081159 \ CV EXPL 18-30116

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-02-01

Zaaknummer: 7081159 \ CV EXPL 18-30116

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:780

---

Huur bedrijfsruimte, huurachterstand in dit geval geen ontbinding rechtvaardigende wanprestatie.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 7081159 / CV EXPL 18-30116 
     
     
     
       uitspraak: 1 februari 2018 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te Rotterdam, 
       eisers bij exploot van dagvaarding van 17 juli 2018, 
       gedaagde in reconventie, 
       gemachtigde: mr. R. Sekeris, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [gedaagde 1] , gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.W. van Hattum, 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] ’. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           de dagvaarding, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties; 
         
         
           het vonnis van de kantonrechter van 27 september 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
         
         
           de ter griffie op 21 november 2018 ingekomen brief van de gemachtigde van [gedaagde 1] van 19 november 2018, met productie;  
         
         
           de akte houdende wijziging eis aan de zijde van [eiser] ; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 28 november 2018 gehouden comparitie van partijen. 
         
         
           de ter zitting door de gemachtigde van [gedaagde 1] overgelegde pleitnota, met producties.  
         
       
       
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. 
     
     
       2.1 
       Partijen hebben op 29 augustus 2017 een huurovereenkomst ex 7:290 BW gesloten ingaande per 1 september 2017 voor een periode van vijf jaar met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.517,06. 
       
     
     
       2.2 
       In de huurovereenkomst is onder meer het navolgende vastgelegd:  
       
       
         
           Het gehuurde, bestemming, gebruik  
         
         (…) 
       
     
     
       1.2 
       
         Het gehuurde heeft als bestemming een exploitatie van een restaurant en cateringbedrijf alsmede aanverwante activiteiten.  
         (…) 
         
           Bijzondere bepalingen: 
         
       
     
     
       6.1 
       
         Huurder huurt de ruimte in de huidige staat eventuele aanpassingen zijn voor rekening huurder. 
         (…)  
       
     
     
       6.3 
       Partijen zijn overeengekomen dat bij de realisatie van een souterrain de huurprijs dienovereenkomstig wordt aangepast.  
       
     
     
       2.3 
       In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ 2003), verder ‘de algemene bepalingen’ is onder meer het volgende bepaald: 
       
       
         ( Overheids)voorschriften en vergunningen 
       
       
         6.8.1 
         Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor (…) de vereiste (…) vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder.  
       
       
         6.8.2 
         
            Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. Indien op grond van overheidsvoorschriften (…) aan het gehuurde wijzigingen of voorzieningen nodig zijn in verband met de bestemming die huurder aan het gehuurde wil geven of heeft gegeven, dient huurder die wijzigingen of voorzieningen op zijn kosten uit te voeren (…).  
           (…) 
           
             Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen 
           
           (…) 
         
       
     
     
       13.3 
       
          Voor rekening van de verhuurder zijn de kosten van:  
         a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen (…) 
         (…) 
         
           Betalingen 
         
       
     
     
       18.1 
       De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek op verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft op meent te hebben - geschieden (…). Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…) 
     
     
       18.2 
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van het bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand. 
       
     
     
       2.4. 
       Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst huurde [naam 1] , een van de twee feitelijk bestuurders van [gedaagde 1] , de bedrijfsruimte. Hij exploiteerde aldaar een Chinese bakkerij.  
       
     
     
       2.5 
       In april 2017 hebben partijen besproken dat [gedaagde 1] in de bedrijfsruimte een restaurant wilde beginnen. [gedaagde 1] heeft daarbij aangegeven dat zij minimaal 6 maanden nodig zou hebben voor het indienen van een vergunningsaanvraag. [eiser] ging hiermee akkoord en zou op zijn beurt voorbereidingen treffen voor de verbouwing van het souterrain en de funderingswerkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] geen huurpenningen verschuldigd zou zijn over de periode dat de funderings- en verbouwingswerkzaamheden zouden plaatsvinden.  
       
     
     
       2.6 
       Op 8 januari 2018 heeft wederom een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Op dat moment was er een huurachterstand van drie maanden. Kort na het gesprek heeft [gedaagde 1] deze huurachterstand voldaan. Tijdens het gesprek op 8 januari 2018 is telefonisch contact opgenomen met een ambtenaar van de gemeente in verband met de horecavergunning. Deze ambtenaar heeft toen bevestigd dat een horecavergunning zou worden verleend onder het voorbehoud dat de ruimte aan de bouwkundige eisen zou voldoen.   
       
     
     
       2.7 
       Bij brief van 12 april 2018 heeft [gedaagde 1] onder meer aan [eiser] bericht de huurbetalingen per februari 2018 te hebben opgeschort. 
       
     
     
       2.8 
       
        [eiser] heeft hierop per e-mail van 25 april 2018 aan [gedaagde 1] onder meer bericht met deze opschorting niet akkoord te gaan.  
       
     
     
       2.9 
       Op 29 juni 2018 is door de gemeente Rotterdam aan [eiser] een vergunning afgegeven voor het herstel van de fundering van het pand door middel van het aanbrengen van een nieuwe funderingsconstructie.  
       
     
     
       2.10 
       
        [gedaagde 1] heeft in november 2017 de bedrijfsvoering in het gehuurde gestaakt. Sinds februari 2018 betaalt zij geen huurpenningen meer.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       in conventie 
       3.1 [eiser] vordert - verkort weergegeven en na wijziging eis - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde 1] te veroordelen het gehuurde te ontruimen alsmede om aan [eiser] te betalen € 7.688,22 aan achterstallige huur, berekend tot en met juni 2018, € 11.700,- aan verbeurde boetes, € 919,55 aan buitengerechtelijke incassokosten, en € 1.517,06 per maand als schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het einde van de huurovereenkomst dan wel voor iedere maand dat [gedaagde 1] het gehuurde na de ontbinding in gebruik houdt, met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten. 
     
     
       3.2 
       
         Aan die vordering heeft [eiser] naast de vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. 
         
          [gedaagde 1] is tekortgeschoten in haar betalingsverplichting door sinds februari 2018 de huurbetalingen achterwege te laten. Over januari 2018 is bovendien een bedrag van  
         € 113,92 onbetaald gelaten. Ondanks sommatie heeft [gedaagde 1] de huurbetalingen niet voldaan. [eiser] heeft tevens recht op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en de verbeurde contractuele boetes. Ook overigens heeft [gedaagde 1] zich niet als goed huurder gedragen. Alleen al de (forse) betalingsachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.  
       
       
     
     
       3.3 
       
        [gedaagde 1] heeft de huurachterstand niet betwist maar geeft aan dat [eiser] ten onrechte geen aanvang maakte met de funderings- en verbouwingswerkzaamheden. [gedaagde 1] heeft op die grond haar betalingsverplichtingen rechtsgeldig opgeschort, zodat de vorderingen van [eiser] ter zake van de achterstallige huur niet opeisbaar zijn en er geen  grond is voor de gevorderde ontbinding en ontruiming. De gevorderde contractuele boete dient derhalve tevens te worden afgewezen. Bovendien is de gevorderde boete buitensporig, zodat deze (subsidiair) dient te worden gematigd.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4 
       
        [eiseres] vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.125,-, zijnde de kosten van de vergunningsaanvraag, te vermeerderen met wettelijke rente en een bedrag van € 5.000,- per maand vanaf januari 2018 tot aan de weder ingebruikname van het gehuurde, ter zake van gemiste inkomsten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten.    
       
     
     
       3.5 
       Aan die vordering heeft [eiseres] - verkort weergegeven - ten grondslag gelegd dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld dan wel is tekortgeschoten door niet zijn afspraken na te komen over de uit te voeren werkzaamheden ondanks dat hij hierop meermalen is aangesproken door [eiseres] . Doordat er sprake is van een onveilige situatie is de exploitatie van het gehuurde niet mogelijk. [eiseres] loopt hierdoor inkomsten mis, berekend op het salaris van € 2.500,- per aandeelhouder van [eiseres] per maand. Tevens moet [eiseres] extra kosten maken in het vergunningstraject doordat de werkzaamheden te lang op zich hebben laten wachten. De vergunningsaanvraag moest hierdoor opnieuw worden ingediend.   
       
     
     
       3.6 
       
         
          [gedaagde 2] betwist de vordering en voert daartoe onder meer het navolgende aan. 
         De gevorderde kosten van de vergunningsaanvraag dienen te worden afgewezen. Uit geen van de overgelegde stukken blijkt dat de gemeente de horecavergunning niet verstrekt vanwege de bouwkundige staat van het verhuurde. Dit is ook niet aannemelijk want de bouwkundige staat was niet slecht. Bovendien hebben [gedaagde 2] en [eiseres] afgesproken dat het souterrain pas gerealiseerd zou worden en de funderingswerkzaamheden pas gestart zouden worden als de horecavergunning zou zijn verstrekt of dat duidelijk zou zijn dat deze verstrekt zou gaan worden. [eiseres] hebben jegens [gedaagde 2] nooit geklaagd over de bouwkundige staat van het gehuurde, laat staan dat dit de verstrekking van de vergunning in de weg zou staan. [eiseres] was zelf verantwoordelijk voor de horecavergunning en de noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde om de horecavergunning te verkrijgen, zoals het aanpassen van de toiletten. Dit volgt duidelijk uit artikel 6.8 van de algemene bepalingen. [gedaagde 2] heeft nimmer toegezegd dat zij de toiletten voor haar rekening zou nemen.  
         De vordering tot betaling van schadevergoeding vanwege gederfde inkomsten is evenmin toewijsbaar. [gedaagde 2] is niet tekortgeschoten, daarnaast verkeerde zij niet in verzuim en bovendien is er geen causaal verband tussen het staken van de exploitatie door [eiseres] en de bouwkundige staat van het gehuurde. Voorts vordert [eiseres] kennelijk schadevergoeding omdat aan Buzzcocks B.V. en Golden Harvest Holding B.V. geen management fee meer zou worden betaald. Dit volgt niet uit de overgelegde stukken en kwalificeert bovendien niet als schade van [eiseres] . Integendeel [eiseres] spaart hiermee slechts kosten uit.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     in conventie 
     
       4.1 
       
         De door [eiser] berekende huurachterstand staat als onweersproken tussen partijen vast. Dit betekent dat [gedaagde 1] ruim zes maanden huur onbetaald heeft gelaten, te weten een gedeelte van de huur over januari 2018 en de huur over de maanden februari 2018 tot en met juli 2018. Vanaf augustus 2018 maakt [eiser] geen aanspraak op betaling van de huurpenningen omdat zij vanaf dat moment de verbouwings- en funderingswerkzaamheden is aangevangen en partijen zijn overeengekomen dat in de maanden van deze werkzaamheden geen huur verschuldigd is. In beginsel betekent dit dat [gedaagde 1] jegens [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar betalingsverplichting. Dit geldt temeer nu [gedaagde 1] ook reeds daarvoor een betalingsachterstand van 3 maanden had laten ontstaan die zij eerst in januari 2018 heeft ingelopen.  
         Van een tekortkoming is echter geen sprake indien [gedaagde 1] , zoals zij betoogt, een gerechtvaardigd beroep op opschorting heeft gedaan.  
       
       
       
         
           Beroep op opschorting 
         
       
     
     
       4.2 
       
         
          [gedaagde 1] heeft ter zake het navolgende aangevoerd. Op 12 januari 2018 heeft een inspecteur van de gemeente gewezen op de veiligheidsrisico’s in het gehuurde en het vereiste van de aanwezigheid van toiletten met een voorportaal voor het verkrijgen van een vergunning. Dit was aanleiding voor [gedaagde 1] om in januari 2018 het gebruik van het gehuurde - ongewild - te staken en om over te gaan tot opschorting van de huurbetalingen. [gedaagde 1] heeft vervolgens een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren (het rapport van WX Vastgoed Expertise B.V. van 27 maart 2018) waaruit blijkt dat de funderingswerkzaamheden noodzakelijk zijn en dat er sprake is van een onveilige situatie waardoor de vloer niet belast mag worden. Het gehuurde is dan ook geheel niet bruikbaar, aldus [gedaagde 1] .   
         Ter zitting heeft [gedaagde 1] vervolgens - in afwijking van haar eerder ingenomen standpunt - aangegeven de exploitatie van het gehuurde reeds in november 2017 te hebben gestaakt omdat het allemaal langer duurde dan gepland en tevens omdat het gehuurde niet meer geschikt was vanwege rioleringsproblemen en kieren in de vloer. Ter zitting betoogde [gedaagde 1] voorts al tijdens de bespreking op 8 januari 2018 aan [eiser] te kennen te hebben gegeven de huurbetalingen te zullen opschorten.  
       
       
     
     
       4.3 
       
         
          [eiser] heeft betwist dat aan [gedaagde 1] een beroep om opschorting toekomt. Hij wijst op het bepaalde in de algemene bepalingen, waarin een opschortingsverbod is opgenomen.  
         
          [eiser] betwist voorts dat er enige grond zou zijn voor opschorting. Uit de publicaties in de media blijkt dat [gedaagde 1] toen zij in november 2017 de exploitatie van het gehuurde stopte zich tijdelijk op andere zaken ging richten, zoals een locatie in de Markthal. Dit heeft derhalve niets van doen met de bouwkundige staat van het gehuurde.  
         Het was [gedaagde 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend dat het gehuurde enigszins verouderd was en dat op enig moment funderingsherstel moest plaatsvinden. Zij heeft dit bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvaard.  
         Toen tijdens het gesprek op 8 januari 2018 duidelijk werd dat de horecavergunning bijna rond was heeft [eiser] Bresser B.V. opdracht gegeven voor het funderingsherstel. Bresser heeft op 23 januari 2018 een offerte uitgebracht aan [eiser] . Vervolgens heeft [eiser] een aanbetaling gedaan en is gestart met de voorbereidende werkzaamheden, zoals de aanvraag van een bouwvergunning. Zij is derhalve wel degelijk voortvarend te werk gegaan.   
         Tevens betwist [eiser] dat [gedaagde 1] voorafgaand aan de brief van 12 april 2018 een beroep op opschorting heeft gedaan. Tijdens het gesprek van 8 januari 2018 is hier niet over gesproken. Integendeel, gesproken werd over de op dat moment bestaande huurachterstand van drie maanden, welke achterstand [gedaagde 1] na dit gesprek heeft ingelost. Toen [gedaagde 1] in januari 2018 stopte met betalen van de huurpenningen heeft [eiser] diverse malen aangemaand tot betaling. Al die tijd heeft [gedaagde 1] nimmer het verweer gevoerd of aangekondigd niet te betalen.  
       
       
     
     
       4.4 
       De vraag is aan de orde of [gedaagde 1] zich op opschorting van haar betalingsverplichting kon beroepen. Partijen hebben de mogelijkheid van opschorting in artikel 18.1 van de algemene bepalingen uitgesloten. Deze bepaling houdt in dat als de huurder in strijd handelt met een contactueel opschortingsverbod sprake is van een tekortkoming van de huurder. Dit geldt ongeacht de vraag of de verhuurder in gebreke is gebleven in de nakoming van een verplichting jegens de huurder. De huurder is in dat geval naast de huurpenningen ook de wettelijke rente of contractuele (boete) rente over de niet betaalde huur verschuldigd. Dit is alleen anders als een uitsluiting van de opschortingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, bijvoorbeeld als de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken ten aanzien waarvan de huurder wil opschorten kende of indien de verhuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan of het niet verhelpen van de gebreken. Uitgangspunt is dus de tussen partijen geldende contractsvrijheid. Die beoordeling moet mede in het licht worden gezien van hetgeen verder in artikel 18.1 van de algemene bepalingen is overeengekomen. Daarin is, in overeenstemming met artikel 7:206 lid 3 BW, immers de bevoegdheid aan de huurder gegeven om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. Nu partijen in artikel 18.1 van de algemene bepalingen de werkwijze met betrekking tot gebreken hebben geregeld, had het op de weg van [gedaagde 1] gelegen om bij het uitblijven van het verhelpen van het door haar gestelde (en overigens niet nader onderbouwde en door [eiser] betwiste) gebreken aan de riolering en de vloer, deze weg te volgen en de werkzaamheden zelf te doen uitvoeren onder verrekening van de kosten daarvan met de huurpenningen.  
       
     
     
       4.5 
       
         
          [gedaagde 1] voert tevens aan dat [eiser] te lang heeft gewacht met het uitvoeren de funderings- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, waardoor het verkrijgen van een definitieve horecavergunning vertraging opliep. Vast staat dat het voor [eiser] in elk geval tijdens de bespreking op 8 januari 2018 duidelijk werd dat een horecavergunning zou worden afgegeven onder het voorbehoud dat het gehuurde aan de bouwkundige eisen zou voldoen. [eiser] heeft, mede aan de hand van de overgelegde stukken, gemotiveerd onderbouwd - en dit wordt ook niet door [gedaagde 1] betwist - vervolgens opdracht te hebben gegeven aan de firma Bresser om een offerte uit te brengen voor de werkzaamheden, kort daarop een eerste aanbetaling te hebben gedaan en een vergunningsaanvraag te hebben ingediend. Dat het vervolgens tot augustus 2018 heeft geduurd voordat de werkzaamheden een aanvang namen vormt geen rechtvaardiging voor de opschorting van de huurpenningen per februari 2018. Wel is het een omstandigheid die een rol speelt bij de afweging of een ontbinding van de overeenkomst op zijn plaats is. De kanontrechter komt daarop hieronder nader terug.  
         Voornoemde omstandigheden in ogenschouw nemend kan niet worden geconcludeerd dat de contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
       
     
     
       4.6 
       De kantonrechter overweegt nog ten overvloede dat bij een geslaagd beroep op het opschortingsrecht de huurder niet wordt bevrijd van haar betalingsverplichtingen. Het opschortingsrecht heeft naar haar aard slechts een tijdelijke functie gericht op - in dit geval - nakoming. Inmiddels worden de werkzaamheden uitgevoerd (of zijn inmiddels zelfs afgerond), dus ook bij een gerechtvaardigd beroep op opschorting zou inmiddels de betalingsverplichting voor [gedaagde 1] over voornoemde periode herleven.  
     
     
       4.7 
       
         De kantonrechter is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat [gedaagde 1] vanwege de contractuele uitsluiting ten onrechte een beroep heeft gedaan op opschorting van haar betalingsverplichting van de huurpenningen. Dit betekent dat [gedaagde 1] in verzuim is geraakt en gehouden is de huurpenningen vanaf februari 2018 (en een gedeelte ad € 113,92 over januari 2018) tot en met juli 2018 te voldoen. De vordering ter zake van de huurpenningen ad € 7.688,22 - die [eiser] beperkt heeft tot naast (deels) januari 2018 en maanden februari tot en met juni 2018 - zal derhalve worden toegewezen.  
         Per augustus 2018, zo staat tussen partijen vast, was [gedaagde 1] geen huur verschuldigd, omdat vanaf dat moment de funderings- en herstelwerkzaamheden zijn aangevangen en partijen overeengekomen zijn dat tijdens deze werkzaamheden geen huur verschuldigd zou zijn.  
       
       
       
         
           boetebeding 
         
       
     
     
       4.8 
       Het gevolg van voornoemd tekortschieten is tevens dat [gedaagde 1] ook de contractuele boete van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,- per maand verschuldigd is, zoals bepaald in artikel 18.2 van de algemene bepalingen. [eiser] vordert op grond van deze bepaling een bedrag van € 11.700,- aan contractuele boetes over de maanden januari tot en met juni 2018. [eiser] heeft de boetes gecumuleerd. Bij iedere nieuwe vervaltermijn heeft hij gekeken naar het aantal achterstallige maanden en vervolgens heeft hij over al deze openstaande maanden wederom een boete berekend. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat voor zover [eiser] een beroep toekomt op de boeteclausule het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat zou leiden die niet te rijmen is met de redelijkheid en billijkheid.  
       
     
     
       4.9 
       Het boetebeding sterkt tot vergoeding van de schade wegens vertraging in de betaling. Gesteld noch gebleken is dat deze schade meer bedraagt dan de 2% van de maandelijkse huurprijs, door [eiser] afgerond op het volgens het boetebeding geldende minimum bedrag van € 300,- per maand. Het zou dan ook niet redelijk zijn dat een huurder de boete over een bepaalde maand, elke navolgende maand weer zou moeten betalen totdat de huur over die desbetreffende maand is voldaan, zoals door [eiser] wordt gevorderd. De kantonrechter ziet geen aanleiding gelet op de aard van het beding, dat vooral tot doel heeft een prikkel te vormen om de huurder tot tijdige betaling te bewegen, [eiser] hierin te volgen. Nu [gedaagde 1] zes maanden huur te laat heeft voldaan (uitgaande van de vordering, te weten de maanden januari tot en met juni 2018), is zij de overeengekomen boete verschuldigd van 6 x € 300,-, derhalve een bedrag van € 1.800,-. Het meer gevorderde zal worden afgewezen. Mede gezien het aanzienlijk lagere bedrag dat aan boete wordt toegekend, verwerpt de kantonrechter het beroep op matiging van deze boete in de zin van artikel 6:94 BW.  
       
       
         
           Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding? 
         
       
     
     
       4.10 
       Vervolgens is de vraag aan de orde of voornoemde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als bepaald in artikel 6:265 lid 1 BW geeft een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo geformuleerd dat de hoofdregel en tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht bezien in het licht van alle omstandigheden van het geval recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Niet iedere tekortkoming geeft dus zonder meer het recht op ontbinding van de overeenkomst. 
       
     
     
       4.11 
       
         In dit geval bestaat het tekortschieten van [gedaagde 1] , althans waarop (zo verklaarde hij desgevraagd ter zitting) [eiser] zijn vordering tot ontbinding baseert, uit het onbetaald laten van de huurpenningen. Zoals hiervoor reeds vastgesteld was [gedaagde 1] ten onrechte de mening toegedaan dat het haar vrijstond om de huurpenningen op te schorten. Dit laat echter onverlet dat het onbetaald laten van de huurpenningen door [gedaagde 1] (minst genomen mede) verband hield met de impasse die tussen partijen was ontstaan ten aanzien van het enerzijds door [gedaagde 1] aanvragen van de horecavergunning en het anderzijds door [eiser] moeten uitvoeren van funderings- en herstelwerkzaamheden die uiteindelijk  noodzakelijk waren voor het verkrijgen van een definitieve  horecavergunning. Waarbij overigens voor de goede orde wordt opgemerkt dat uit de algemene bepalingen voortvloeit dat in beginsel de werkzaamheden en aanpassingen die nodig zijn voor het verkrijgen van een vergunning voor rekening van de huurder komen. Volgens [eiser] valt daar in elk geval ook de wijzigingen ten aanzien van de toiletten onder. Tenzij partijen ter zake anders zijn overeengekomen, hetgeen op basis van het thans aangevoerde niet is gebleken, zullen deze kosten derhalve voor rekening van [gedaagde 1] dienen te komen. 
         Wat daar verder van zij, uit de feiten en omstandigheden zoals hiervoor reeds uitvoerig aan gekomen volgt veeleer een situatie waarin [gedaagde 1] als huurder ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat zij de huurbetaling mocht opschorten en daarmee wilde bewerkstelligen dat [eiser] in actie zou komen, dan dat sprake was van pure onwil om de huurpenningen te betalen. Evenmin is gebleken dat [gedaagde 1] niet financieel in staat was (en is) om de huurpenningen te voldoen. Zoals hiervoor reeds uiteengezet heeft [eiser] in januari 2018 een start gemaakt met het in gang zeten van de funderings- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Onduidelijk is echter waarom het vervolgens tot augustus 2018 heeft moeten duren voordat een start werd gemaakt met de uitvoering van deze werkzaamheden.  
       
       
     
     
       4.12 
       
         In het licht van al deze omstandigheden is de tekortkoming van [gedaagde 1] niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, dit geldt temeer gezien de verstrekkende gevolgen die dit zou hebben voor de bedrijfsplannen van [gedaagde 1] .   
         
          [eiser] heeft nog gewezen op de eerdere huurachterstand van [gedaagde 1] . Dit leidt thans niet tot een ander oordeel. Dit laat echter onverlet dat als [gedaagde 1] in de toekomst wederom een betalingsachterstand laat ontstaan het bepaald niet denkbeeldig is dat in een dan te entameren procedure voldoende grond wordt gezien om de huurovereenkomst te ontbinden, mede ook gezien het eerdere betalingsgedrag van [gedaagde 1] . 
       
       
     
     
       4.13 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde eveneens zal worden afgewezen alsmede de gevraagde schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       4.14 
       
        [eiser] maakt voorts aanspraak op de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 919,55. Deze kosten, die de in dit geval maximaal toe te kennen vergoeding niet overschrijden, zijn niet betwist en op de wet gegrond en komen derhalve voor vergoeding in aanmerking.  
       
     
     
       4.15 
       Nu partijen elk deels in het ongelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       4.16 
       
         In reconventie vordert [eiseres] vergoeding van de schade ad € 5.125,- die zij stelt te hebben geleden doordat zij extra kosten heeft moeten maken in verband met het doen van een tweede vergunningsaanvraag. Dit zou volgens [eiseres] toe te rekenen zijn aan [gedaagde 2] die naar haar oordeel te lang heeft gewacht met het uitvoeren van de funderings- en herstelwerkzaamheden, waardoor de eerste vergunningsaanvraag was verlopen.  
         
          [gedaagde 2] heeft deze vordering gemotiveerd weersproken.  
       
       
     
     
       4.17 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat zij een tweede vergunningsaanvraag heeft moeten doen, dat en waarom deze gestelde omstandigheid is toe te rekenen aan [gedaagde 2] en dat daarmee de kosten gemoeid zijn zoals deze thans door haar worden geclaimd. De stukken die [eiseres] ter zake heeft overgelegd bieden geen steun aan voornoemd standpunt van [eiseres] . Deze onderbouwing had gezien de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 2] wel op haar weg gelegen.  Gelet hierop zal deze vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.  
       
     
     
       4.18 
       
        [eiseres] vordert voorts een bedrag van € 5.000,- per maand, vanaf januari 2018 tot aan de weder ingebruikname van het gehuurde, ter zake van gemiste inkomsten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Volgens [eiseres] is er door het tekortschieten door [gedaagde 2] een onveilige situatie ontstaan waardoor de exploitatie van het gehuurde niet meer mogelijk was. [eiseres] loopt hierdoor inkomsten mis, berekend op het salaris van € 2.500,- per aandeelhouder, aldus [eiseres] . [gedaagde 2] heeft deze vordering gemotiveerd weersproken.  
       
     
     
       4.19 
       
         Deze vordering stuit reeds hierom af dat de schade van haar aandeelhouders, Buzzcocks B.V. en Golden Harvest Holding B.V., door het mislopen van management fee niet is aan te merken als schade van [eiseres] zelf. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien op grond waarvan [eiseres] deze schade van [gedaagde 2] kan claimen. Daarnaast is, zoals hiervoor reeds vastgesteld, [eiseres] al in november 2017 gestopt met de exploitatie in het gehuurde. Uit de door [gedaagde 2] overgelegde krantenartikelen blijkt dat de heren [naam 2] en [naam 1] (de feitelijk bestuurders van [eiseres] ) elders werkzaamheden zijn gaan verrichten, onder meer vanuit de Markthal. Het ligt in de rede dat daarbij inkomsten zijn vergaard die in mindering zouden moeten worden gebracht op de geclaimde schade. Wat daar verder van zij, het stoppen met de exploitatie is niet te relateren aan het later gestelde gevaar bij gebruik van het gehuurde. Dit is immers pas eind maart 2018 vastgesteld, waarbij zij opgemerkt dat uit het terzake door [eiseres] overgelegde onderzoeksrapport niet blijkt van enig gevaar zolang de ruimte niet door 100 personen gelijktijdig wordt betreden. Voor de exploitatie van een bakkerswinkel lijkt er op dat moment derhalve geen gevaar te zijn.  
         Kortom, deze vordering zal worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.20 
       
        [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten in reconventie, met de gevorderde wettelijke rente op na te melden wijze.  
       
     
     
       4.21 
       De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 10.407,77;  
     
     
     
       compenseert de proceskosten aldus dat partijen elk de eigen kosten dragen; 
     
     
     
       verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
     
     
     
       wijst de vordering af; 
     
     
     
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 2] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;  
       en indien gedaagde niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 75,- aan nasalaris, te verhogen met € 68,- aan betekeningskosten, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;  
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       33179