ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2013:4074

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2013:4074 Gerechtshof Den Haag , 22-04-2013 / BK-12/00202

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2013-04-22

Zaaknummer: BK-12/00202

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2013:4074

---

Wet WOZ. Waarde woning met € 898.000 niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-12/00202 
   
   
     Uitspraak van 22 april 2013 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z], belanghebbende, 
     
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam , de Inspecteur, 
     
     
     
       op het hoger beroep van de belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 8 december 2011, nummer AWB 11/675 WOZ-T2, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 898.000 per 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010. 
     
     
     
       1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2010, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam naar een heffingsmaatstaf van € 898.000 opgelegd. 
     
     
     
       1.3. Het biljet waaruit van de beschikking en de aanslag blijkt, is gedagtekend 19 februari 2010. 
     
     
     
       1.4. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Bij in één geschrift, gedagtekend 1 februari 2011, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen. 
     
     
     
       1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband met samenhang met de zaak BK12-00024 is geen griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende in de zaak met kenmerk BK-12/00024. Voor zover in die zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. 
     
     
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 
     
     
     
       3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.  
     
     
     
       3.2. De woning betreft twee aanvankelijk zelfstandige objecten ([a-straat 1] en [a-straat 2]) die zijn samengevoegd tot één vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 408 m2, gelegen op een perceel van 1325 m2 in de wijk [Q], gemeente Rotterdam. Het bouwjaar is 1921. 
     
     
     
       3.3. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd dat op 7 maart 2011 is opgemaakt door [A], registertaxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam (het taxatierapport). De taxateur heeft bij de bepaling van die waarde de volgende vergelijkingsobjecten gehanteerd: 
       Vrijstaande woningen: 
       . [b-straat 1]. Dit object is gebouwd in 1951, heeft een woonoppervlakte van 240 m2,, een perceeloppervlakte van 282 m2 en is op 2 oktober 2008 verkocht voor € 545.000. 
       . [c-straat 1]. Dit object is gebouwd in 1875, heeft een woonoppervlakte van 296 m2, een perceeloppervlakte van 1188 m2 en is op 17 november 2008 verkocht voor € 850.000. 
       . [a-straat 3]. Dit object is gebouwd in 1936, heeft een woonoppervlakte van 228 m2, een perceeloppervlakte van 554 m2 en is op 9 februari 2009 verkocht voor € 700.700. 
       2/1-kapwoningen: 
       . [b-straat 2]. Dit object is gebouwd in 1929, heeft een woonoppervlakte van 201 m2, een perceeloppervlakte van 273 m2en is op 11 februari 2008 verkocht voor € 610.000.  
       . [a-straat 4]. Dit object is gebouwd in 1928, heeft een woonoppervlakte van 167 m2, een perceeloppervlakte van 447 m2 is op 3 maart 2009 verkocht voor € 754.000. 
       . [a-straat 5]. Dit object is gebouwd in 1921, heeft een woonoppervlakte van 130 m2, een perceeloppervlakte van 515 m2en is op 30 juni 2009 verkocht voor € 575.000. 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     
       4.1. In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. 
     
     
     
       4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de rechtbank in haar uitspraak heeft overwogen dat de onroerende zaak waarvan de waarde in discussie is, gelegen is aan de [d-straat]. Het gaat echter om een woning aan de [a-straat], hetgeen een groot verschil maakt. Alle overwegingen van de rechtbank zijn hiermee kwestieus en ongeldig, aldus belanghebbende. Belanghebbende stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat aan het door hem overgelegde taxatierapport geen bewijskracht kan worden toegekend. Belanghebbende stelt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat geen rechtsregel zich verzet tegen het eerst in beroep overleggen van een taxatierapport door de Inspecteur. Hij is van mening dat door deze handelwijze een zorgvuldige behandeling in bezwaarfase wordt gefrustreerd. Aan dit taxatierapport komt volgens belanghebbende geen bewijskracht toe, nu het is opgemaakt door een ambtenaar in dienst van de gemeente, waardoor sprake is van belangenverstrengeling. Voorts heeft de rechtbank volgens belanghebbende ten onrechte geoordeeld dat er overigens onvoldoende aanknopingspunten zijn om te kunnen oordelen dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Een adequate individuele beoordeling van de onderhavige zaak in bezwaar heeft niet plaatsgevonden. Dat blijkt uit het gebruik van standaardformuleringen in de uitspraak op bezwaar en uit het feit dat de Inspecteur pas in beroep een taxatieverslag heeft overgelegd, aldus belanghebbende. Daarnaast stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de woning ligt in een Vogelaarwijk, met alle problemen die met een dergelijke wijk samenhangen, waardoor de waarde negatief wordt beïnvloed. Ten slotte voert belanghebbende aan dat de rechtbank een onjuiste interpretatie van de Wet WOZ hanteert, althans de systematiek van de Wet WOZ onjuist toepast. Als de waardeontwikkeling van onroerend goed in het algemeen wordt gevolgd, moet worden uitgegaan van een lagere waarde. De waarderingsmethode die de Inspecteur toepast acht belanghebbende ondoorzichtig. 
     
     
     
       4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de rechtbank in haar uitspraak met juistheid heeft beslist dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot het door belanghebbende ingebrachte taxatieverslag van makelaar [B] heeft de Inspecteur opgemerkt dat dit geen WOZ-conform taxatierapport is en ook onbruikbaar is in de onderhavige procedure. Voorts stelt de Inspecteur zich op het standpunt dat: 
     
     - ten aanzien van het adres van de woning sprake is van een kennelijke vergissing, 
     - het gebruik van standaard tekstblokken in de uitspraak op bezwaar niet betekent dat geen sprake is geweest van een individuele beoordeling, 
     - het hem vrijstaat in beroep nieuwe referenties aan te voeren, 
     - de [a-straat] een zeer exclusief gedeelte van de wijk [Q] betreft, en 
     - de waardebepaling is geschied op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet onroerende zaken. 
     
     
       4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop de standpunten steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken. 
     
     
     
   
   
     Conclusies van partijen 
     
     
       5.1. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vaststelling van de waarde van de woning op € 775.000. 
     
     
     
       5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     
       6. 
       De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid: 
       
       
         ”(…) 
       
       
         2.4 
         Ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (hierna: HR; arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). 
       
       
         2.5 
         In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. 
       
       
         2.6 
         Het door eiser na de schorsing van het onderzoek ter zitting overgelegde “taxatierapport”, betreft slechts een verklaring van de ingeschakelde taxateur omtrent de waarde van de woning. Deze verklaring biedt geen inzicht in de wijze waarop tot de daarin geconcludeerde waarde van € 775,000,--, noch een waarde van € 865.000,- is gekomen, zoals door eiser bepleit. Om die reden komt naar het oordeel van de rechtbank aan deze waardeverklaring geen bewijskracht toe. 
       
       
         2.7 
         Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat verweerder, zoals in dit geval, pas in beroep een taxatierapport opmaakt. Een dergelijke handelwijze is ingegeven door de zogenoemde verfijningslag die gaandeweg de procedure wordt gemaakt. Deze houdt in dat verweerder eerst ten behoeve van de bij beschikking vast te stellen waarde globaal de voorhanden gegevens toetst, vervolgens naar aanleiding van het bezwaar een nadere toetsing uitvoert en ten slotte in beroep meer specifiek aan de hand van op dat moment voorhanden verkoopcijfers de waarde bepaalt Nu eiser voorts voldoende in de gelegenheid is gesteld om op het taxatierapport van verweerder te reageren en daarop heeft gereageerd, valt niet in te zien dat hij door de handelwijze van verweerder in zijn processuele belangen is geschaad. 
       
       
         2.8 
         Evenzo staat niets eraan in de weg dat verweerder ter ondersteuning van zijn standpunt aansluiting zoekt bij de hoogst gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Een partij kan immers al hetgeen hij ter onderbouwing van zijn standpunt dienstig acht aanvoeren. Indien eiser een lagere waarde voor de woning voorstaat dan staat het hem vrij en ligt het op zijn weg lager gerealiseerde verkooptransacties aan te voeren. De andersluidende opvatting van eiser wordt verworpen. 
       
       
         2.9 
         De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder aan de hand van de aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. Bij de vorming van dit oordeel is het volgende in aanmerking genomen. 
       
       
         2.10 
         Verweerder heeft in beroep gegevens en verkoopcijfers van onder meer de vrijstaande woningen [b-straat 1], [a-straat 3], alsmede van de twee-onder-een-kapwoningen [b-straat 2], [a-straat 4] en [a-straat 5] aangevoerd. De vergelijkingsobjecten zijn, wat betreft ligging alsmede bouwjaar, grondoppervlakte en oppervlakte van de opstal vergelijkbaar met eisers woning. Derhalve heeft verweerder de gegevens en verkoopcijfers van die objecten tot uitgangspunt kunnen nemen. Ook het object [c-straat 1] is geschikt als referentiepand, bij vergelijking van de waarde per m2 voor zowel de opstal als de grond. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, met name verschillen in grondoppervlakte en oppervlakte van de opstal tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De voor de woning gehanteerde vierkante meterprijzen liggen, gelet op de zo-even genoemde verschillen, in lijn met die van de vergelijkingsobjecten. 
       
       
         2.11 
         De stelling van eiser, dat de thans voor de woning vastgestelde waarde ten opzichte van de in juni 2010 door een taxateur in dienst van verweerder vastgestelde waarde van € 865.000,-- leidt tot een waardestijging van 4%, wordt verworpen. Indien eiser doelt op de bij beschikking van 16 juli 2010 voor de woning vastgestelde waarde van € 875.000,-- dan kan dit hem niet baten, aangezien die beschikking ziet op de waarde per 1 januari 2008. De waarde per de waardepeildatum 1 januari 2009 moet zelfstandig worden bepaald. Daarbij is de per een eerdere waardepeildaturn vastgestelde waarde niet relevant. Bovendien ondersteunen de verkoopcijfers van de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten de door eiser geconstateerde waardeontwikkeling. 
       
       
         2.12 
         Aan het voorgaande doet niet af de algemene stelling van eiser, dat de woningmarkt zich kenmerkt door een algemene negatieve waardeontwikkeling, omdat dit geenszins hoeft te betekenen dat deze waardeontwikkeling ook geldt voor de woning van eiser. 
       
       
         2.13 
         De stelling van eiser dat zijn woning is gelegen in een zogeheten Vogelaarwijk en hij om die reden te maken heeft met agressie, vernielingen en criminaliteit, is door verweerder voldoende gemotiveerd betwist. Nu eiser zijn stelling niet nader heeft onderbouwd wordt deze verworpen. 
       
       
         2.14 
         Dit geldt tevens voor de stelling van eiser dat verweerde bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Tegenover de gemotiveerde betwisting van deze stelling door verweerder biedt de niet gedocumenteerde mededeling van eiser ter zitting dat hij hoge energierekeningen ontvangt onvoldoende grond voor zijn stelling. 
       
       
         2.15 
         Anders dan eiser, acht de rechtbank de omstandigheid dat de uitspraak op bezwaar niet was voorzien van een deugdelijke motivering, niet een zodanige schending van de fiscale procesregels op dat zij op zichzelf een vernietiging van die uitspraak van verweerder rechtvaardigt. Indien een uitspraak op bezwaar, zoals hier het geval is. in beroep juist wordt bevonden, is het aan de rechter om eventuele motiveringsgebreken te herstellen. Zodanig herstel noopt niet steeds tot gegrondverklaring van het beroep (vgl. Gerechtshof ’s‑Gravenhage 22 april 2008, LJN: BD0354). 
       
       
         2.16 
         Alles overziend heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de vastgestelde waarde te hoog is. Nu uit hetgeen eiser overigens naar voren heeft gebracht evenmin volgt dat de uitspraak op bezwaar in rechte geen stand kan houden, bestaat er geen grond voor vernietiging daarvan. Het beroep is ongegrond. 
       
       
         2.17 
         De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.” 
         
         
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     
     
     
       7.2. De rechtbank heeft met juistheid beslist dat de omtrent de woning voorhanden zijnde gegevens meebrengen dat de waarde van de woning met € 898.000 niet te hoog is vastgesteld. Met al hetgeen de Inspecteur in beroep en in hoger beroep over de woning en de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd en aan stukken, in het bijzonder het taxatierapport, heeft ingebracht, mede ter weerlegging van de door belanghebbende in stelling gebrachte argumenten, is de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, erin geslaagd voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk te maken, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, die in redelijkheid de conclusie rechtvaardigen, zulks met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dat aan de woning op de waardepeildatum niet een lagere waarde dan € 898.000 is toe te kennen. 
     
     
     
       7.3. Meer specifiek heeft de Inspecteur aannemelijk gemaakt, ook tegen de achtergrond van de waardering door de door belanghebbende ingeschakelde makelaar [B], dat met betrekking tot de waardevaststelling in ruimschoots voldoende mate rekening is gehouden met alle relevante factoren betreffende de woning, waaronder alle door belanghebbende opgesomde specifieke aspecten, zowel als zodanig als ten opzichte van de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten ten tijde van de respectieve verkoopdata. Daarbij dienen in het bijzonder de door de Inspecteur in het verweerschrift in eerste aanleg gegeven uiteenzetting en de ter zitting in hoger beroep gegeven toelichting in aanmerking te worden genomen. Een vergelijking van de woning met de vergelijkingsobjecten levert onder de gegeven omstandigheden een waarde voor de woning op van ten minste € 898.000 op de waardepeildatum. 
     
     
     
       7.4. Dat het taxatierapport eerst in beroep door de Inspecteur is overgelegd doet aan deze conclusie niet af. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen is er geen rechtsregel die zich ertegen verzet dat de Inspecteur in beroep of in hoger beroep de waardebepaling nader onderbouwt. Belanghebbende heeft niet geconcretiseerd hoe hij hierdoor in zijn belangen is geschaad en dat hiervan sprake is blijkt ook niet. 
     
     
     
       7.5. Bij het oordeel dat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld is in aanmerking genomen dat geen reden bestaat te twijfelen aan de onafhankelijkheid en deskundigheid van de door de Inspecteur ingeschakelde taxateur. 
     
     
     
       7.6. Toetsing van de waarde van de woning aan de waardeontwikkeling van de woningmarkt in Nederland, zoals belanghebbende voorstaat, past niet in het systeem van de Wet WOZ, omdat de waarde volgens dat systeem voor elk jaar afzonderlijk dient te worden vastgesteld. Bovendien biedt die ontwikkeling ook overigens onvoldoende houvast om tot een ander oordeel omtrent de waarde te komen 
     
     
     
       7.7. Belanghebbende heeft met hetgeen hij in beroep en in hoger beroep overigens heeft aangevoerd onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen of, tegenover de betwisting ervan door de betwisting van de Inspecteur, aannemelijk gemaakt waaruit in redelijkheid een beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het handhaven van de waarde op € 898.000. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd. 
     
     
     
       7.8. Op grond van het vorenoverwogene dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
     
     
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, M.C.M. van Dijk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 22 april 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       1. 
       
         Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       
     
     
       2. 
       
         Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
       
       -      - de naam en het adres van de indiener; 
       -      - de dagtekening; 
       -      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       -      - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
         Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
       
         
           De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.