ECLI: ECLI:NL:RVS:2024:5463

Titel: ECLI:NL:RVS:2024:5463 Raad van State , 31-12-2024 / 202202389/1/R2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2024-12-31

Zaaknummer: 202202389/1/R2

Proceduretype: Tussenuitspraak bestuurlijke lus

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2024:5463

---

Bij besluit van 22 februari 2022 heeft de raad van de gemeente Oosterhout het bestemmingsplan "Buitengebied 2013 (inclusief Lint Oosteind), herziening 21 (Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.)" vastgesteld. Met het plan wordt beoogd de twee intensieve veehouderijen aan de Berkenstraat 12 en 13 te Oosteind te saneren in het kader van de provinciale ruimte-voor-ruimte regeling. De akkerbouwtak blijft bestaan inclusief een bijbehorende bedrijfswoning. De bedrijfswoning op Berkenstraat 12, een cultuurhistorisch waardevolle boerderij, wordt gesplitst en omgezet in twee burgerwoningen. Aangrenzend is één ruimte-voor-ruimtewoning voorzien. De drie woningen worden landschappelijk ingepast. Initiatiefnemer heeft er in zijn nader stuk en op de zitting op gewezen dat het college van burgemeester en wethouders van Oosterhout op 13 januari 2023 een omgevingsvergunning heeft verleend die voorziet in de bouw van de ruimte-voor-ruimtewoning. Van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen deze vergunning is geen gebruik gemaakt.

202202389/1/R2. 
     Datum uitspraak: 31 december 2024 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen: 
     Milieuvereniging Oosterhout, gevestigd te Oosterhout, 
     appellante, 
     en 
     de raad van de gemeente Oosterhout, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 22 februari 2022 heeft de raad het bestemmingsplan "Buitengebied 2013 (inclusief Lint Oosteind), herziening 21 ([locatie 1], [locatie 2], 15 en ong.)" vastgesteld. 
     Tegen dit besluit heeft de milieuvereniging beroep ingesteld. 
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     [partij] en de milieuvereniging hebben een nader stuk ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 3 december 2024, waar de milieuvereniging, vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en de raad, vertegenwoordigd door C. Jeeninga, zijn verschenen. Voorts zijn [partij] en [gemachtigde B] ter zitting gehoord. 
     Overwegingen 
     Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet. 
     1.       Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. 
     Het ontwerpplan is op 29 november 2021 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft. 
     Inleiding. 
     2.       Met het plan wordt beoogd de twee intensieve veehouderijen aan de [locatie 1] en 13 te Oosteind te saneren in het kader van de provinciale ruimte-voor-ruimte regeling. De akkerbouwtak blijft bestaan inclusief een bijbehorende bedrijfswoning. De bedrijfswoning op [locatie 1], een cultuurhistorisch waardevolle boerderij, wordt gesplitst en omgezet in twee burgerwoningen. Aangrenzend is één ruimte-voor-ruimtewoning voorzien. De drie woningen worden landschappelijk ingepast. 
     3.       Initiatiefnemer heeft er in zijn nader stuk en op de zitting op gewezen dat het college van burgemeester en wethouders van Oosterhout op 13 januari 2023 een omgevingsvergunning heeft verleend die voorziet in de bouw van de ruimte-voor-ruimtewoning. Van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen deze vergunning is geen gebruik gemaakt. De omgevingsvergunning is onherroepelijk. De betreffende woning is in aanbouw. Initiatiefnemer heeft er voorts op gewezen dat de intensieve veehouderijen reeds enige tijd geleden zijn gestaakt en dat de vergunningen zijn ingeleverd. De te slopen stallen zijn inmiddels gesloopt. 
     Toetsingskader 
     4.       Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. 
     5.       De toepasselijke bepalingen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (de IOV), waarvan de tekst luidde ten tijde van de planvaststelling op 22 februari 2022 en de relevante artikelen van het bestemmingsplan zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak die hiervan deel uitmaakt. 
     De beroepsgronden 
     6.       De milieuvereniging betoogt vooreerst dat er twee sloopregelingen door elkaar lopen en dat de raad daaraan geen uitleg heeft gegeven, waarbij de milieuvereniging ervan uitgaat dat de agrarische bestemming volledig wordt omgezet in een woonbestemming. Daarnaast betoogt de milieuvereniging dat ten onrechte toepassing is gegeven aan artikel 3.80 van de IOV omdat de ruimte-voor-ruimte kavel niet op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt als bedoeld in artikel 1.1 van de IOV gelezen in samenhang met artikel 3.80 eerste lid, aanhef en onder b van de IOV. Er is sprake van een solitaire locatie. Op de derde plaats betoogt de milieuvereniging dat de raad ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardevermeerdering van de woningen in de boerderij als gevolg van de splitsing van de bestaande bedrijfswoning en de omzetting in twee burgerwoningen. En dat als gevolg daarvan niet dan wel c.q. niet voldoende is geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering van het landschap. Op de vierde plaats betoogt de milieuvereniging dat de landschappelijke inpassing van de woningen onvoldoende in de planregels is geborgd. Tenslotte meent de milieuvereniging dat de quickscan flora en fauna die als bijlage bij de toelichting bij het bestemmingsplan is gevoegd verouderde informatie bevat. 
     7.       De raad heeft tegen elk van de vijf beroepsgronden verweer gevoerd. In het hiernavolgende zal waar nodig telkens bij de aan het bestreden besluit gegeven motivering en dat verweer worden stilgestaan. 
     8.1     Op de zitting van de Afdeling heeft de milieuvereniging desgevraagd toegelicht dat zij met de twee sloopregelingen zowel doelt op de sloop van opstallen in de ruimte-voor-ruimteregeling in de IOV als op de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 3.7.2 van de planregels. De raad heeft er echter terecht op gewezen dat het college van burgemeester en wethouders van deze laatste sloopregeling geen gebruik heeft gemaakt. Van het gebruik maken van twee sloopregelingen bij de vaststelling van het bestemmingsplan is geen sprake geweest. Het betoog faalt. 
     8.2     In de tweede beroepsgrond staat centraal de vraag of de ruimte-voor-ruimtekavel is gelegen in een bebouwingsconcentratie als bedoeld in artikel 1.1. van de IOV. Een bebouwingsconcentratie wordt in dat artikel gedefinieerd als een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster.  Bij de toelichting van het bestemmingsplan is als bijlage 1 gevoegd de "Notitie bebouwingsconcentratie Berkenhoeve" van Crijns Rentmeesters B.V. uit mei 2021 (hierna: de Notitie bebouwingsconcentratie). Het doel van de notitie is om inzicht te verkrijgen in de ligging van het plangebied binnen de bebouwingsconcentratie "Berkenhoeve" en de begrenzing van de bebouwingsconcentratie en binnen het Landelijk Gebied. In de notitie is onder andere beschreven dat de bebouwingsconcentratie Berkenhoeve bestaat uit gebouwclusters in de knik van de Berkenstraat. De Berkenhoeve vormt hiervan zowel visueel als geografisch het middelpunt. De Berkenhoeve is overigens nog in originele -weliswaar uitgebouwde- staat, zowel [locatie 1] als [locatie 2] betreffen vervangende nieuwbouw min of meer ter plaatse van een ouder gebouw. Tegenover Berkenstraat 27 stond ooit een gebouw dat inmiddels is verdwenen. Dat de bebouwing aan de Berkenstraat sterk is veranderd wordt volgens de notitie ook wel duidelijk uit de niet doorlopende nummering van de huidige adressen. In de notitie wordt geconcludeerd dat sprake is van een bebouwingsconcentratie rond de Berkenhoeve. De begrenzing van de bebouwingsconcentratie is aan de noordzijde gelegen aan het Kerkepad en aan de zuidzijde voorbij de bocht ten westen van [locatie 2], aldus de notitie. In het beroepschrift heeft de milieuvereniging de notitie bestreden door te wijzen op een historische kaart met de situatie in 1900. Die kaart is echter ook opgenomen in de Notitie bebouwingsconcentratie, samen met de kaarten die de situatie uit 1937, 1970 en 2015 weergeven en in de analyse betrokken. De milieuvereniging heeft afgezien van een verwijzing naar het volgens haar open landschap rond de Berkenhoeve geen informatie aangedragen waaruit zou moeten volgen dat hier geen sprake is van een bebouwingscluster en daarmee van een bebouwingsconcentratie. Het betoog faalt. 
     8.3     Voor de beoordeling van de derde beroepsgrond van de milieuvereniging dient onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds de voorziene ruimte-voor-ruimtewoning en anderzijds de omzetting van de voormalige bedrijfswoning in twee burgerwoningen. 
     8.3.1  Voor de ruimte-voor-ruimte woning en de landschappelijke kwaliteitsverbetering geldt het volgende. Artikel 3.9 van de IOV bepaalt dat wanneer een bestemmingsplan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied, die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.  Uit artikel 3.77 van de IOV volgt echter dat als toepassing wordt gegeven aan, kort gezegd, de ruimte-voor-ruimte regels zoals opgenomen in artikel 3.80 van de IOV aan de verplichting van artikel 3.9 van de IOV is voldaan.  Artikel 3.80 van de IOV bevat een aantal zelfstandige en specifieke voorwaarden waaraan moet worden voldaan wil een bestemmingsplan kunnen voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels. Tot die specifieke voorwaarden hoort de voorwaarde dat sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. De raad heeft er in de plantoelichting, in het verweerschrift en op de zitting naar het oordeel van de Afdeling terecht op gewezen dat in dit geval sprake is van zo’n aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. Twee intensieve varkenshouderijen zijn immers gesaneerd, de (niet monumentale) opstallen zijn gesloopt en de milieurechten zijn doorgehaald. Het betoog faalt. 
     8.3.2.  Voor de omzetting van de voormalige bedrijfswoning in twee burgerwoningen is artikel 3.9 van de IOV wél van toepassing. Die omzetting moet eveneens gepaard gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. In artikel 3.9 tweede lid van de IOV wordt daartoe onder meer als voorwaarde gesteld dat de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Die afspraken zijn opgenomen in het document "Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant" uit oktober 2013 (hierna: de notitie Kwaliteitsverbetering) welke notitie is opgenomen als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan. De omzetting van de voormalige bedrijfswoning in twee burgerwoningen is door de raad en door de provincie aangemerkt als een ruimtelijke ontwikkeling van categorie 2. Daaronder vallen onder meer ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn verbonden. Een dergelijke ontwikkeling kan worden toegestaan indien sprake is van landschappelijke inpassing, op perceels- of clusterniveau. In paragraaf 3.4.5 van de toelichting bij het bestemmingsplan is de landschappelijke inpassing nader toegelicht. De Afdeling is van oordeel dat de raad in het onderhavige geval in beginsel toepassing heeft mogen geven aan artikel 3.9 van de IOV en de notitie Kwaliteitsverbetering door te voorzien in de beoogde landschappelijke inpassing van de drie woningen. Het betoog faalt in zoverre. 
     8.4     De vierde beroepsgrond van de milieuvereniging heeft betrekking op de nadere invulling van de landschappelijke inpassing. Deze is beschreven in paragraaf 3.4.5 van de plantoelichting. De landschappelijke inpassing ondersteunt de open opzet van het bebouwingscluster langs de Berkenstraat en laat lange zichtlijnen tussen de bestaande en nieuwe bebouwing toe. De boombeplanting langs het smalle pad aan de zuidzijde wordt doorgezet tot aan de aansluiting op de Berkenstraat en bestaat uit zomereik. De woningen aan deze zijde van de Berkenstraat worden ingepast middels een brede houtsingel aan de boven- en achterzijde. De houtsingel bestaat uit minimaal vier rijen struikvormers. De overige inpassing van de woningen vindt plaats middels geschoren hagen aan de voorzijde en tussen de percelen. Een en ander is nader geregeld in artikel 4.1.2, aanhef en onder b van de planregels en in artikel 4.4.2 onder a, b en c van de planregels. De laatste planregel bevat in onderdelen a en b telkens de voorwaardelijke verplichting waarin is geregeld dat het gebruik van het bestemmingsvlak conform de bestemming uitsluitend is toegestaan indien de landschappelijke inpassing van de woningen [locatie 1] en 15 en de ruimte-voor-ruimtewoning, zoals weergegeven in bijlage 3 Landschappelijke inpassing binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan is aangelegd. Als bijlage 3 bij de planregels is een schetsontwerp van de landschappelijke inpassing gevoegd. Bijlage 4 bevat een beplantingslijst. 
     8.4.1  De milieuvereniging heeft in haar beroepschrift en in haar nader stuk gewezen op verschillende tekortkomingen die betrekking hebben op dit samenstel van planregels en bijlagen. Met de milieuvereniging is de Afdeling van oordeel dat er inderdaad sprake is van een aantal tekortkomingen. Het zijn de volgende: 
     a.       Op de zitting van de Afdeling kon niet met zekerheid worden vastgesteld dat de gronden waarop de doorzetting van de bomenrij aan het smalle pad aan de zuidzijde van het plangebied is voorzien, het Maaierspad, in eigendom toebehoort aan initiatiefnemer dan wel aan de gemeente Oosterhout. Als gevolg daarvan is niet duidelijk of  is geborgd dat die in bijlage 3 ingetekende bomenrij als onderdeel van de kennelijk beoogde landschappelijke inpassing inderdaad kan worden doorgezet. 
     b.       Daarnaast is, mede door het schetsmatig karakter van bijlage 3 bij de planregels onduidelijk of er aan de zijde van het plangebied ter hoogte van het Maaierspad wel of geen geschoren haag is voorzien. Dat lijkt het geval en ter plaatse geldt voor een strook met een breedte van twee meter ook de aanduiding "Overige zone-landschappelijke inpassing". In paragraaf 3.4.5 van de plantoelichting wordt overigens slechts gesproken over hagen aan de voorzijde en tussen de percelen. 
     c.       En voorts ontbreekt in artikel 4.4.2 van de planregels een verwijzing naar bijlage 4 bij de planregels, de beplantingslijst. 
     In zoverre slaagt het betoog van de milieuvereniging. Het bestemmingsplan is op dit punt niet zorgvuldig voorbereid. 
     8.4.2. De Afdeling volgt de milieuvereniging niet in haar betoog dat de uitwerking van de landschappelijke inpassing van de woningen aan de achterzijde van de woningen onvoldoende is. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is daar, conform de Landschappelijke inpassing een strook van circa 8 meter breed te zien waaraan de aanduiding "Overige zone-landschappelijke inpassing is voorzien". De raad heeft een strook van een dergelijke omvang aanvaardbaar kunnen achten, met dien verstande dat ook ten aanzien van die strook in de planregels een verwijzing naar bijlage 4 bij de planregels ontbreekt. Dat betoog slaagt niet. 
     8.5.    De vijfde beroepsgrond van de milieuvereniging heeft betrekking op de "Quickscan flora en fauna" van Tritium advies van 7 maart 2019 (hierna: de Quickscan) die als bijlage 6 bij de plantoelichting is gevoegd. De quickscan dateert uit de periode voorafgaand aan de voorziene sanering van de intensieve veehouderij en de sloop van de stallen. De milieuvereniging heeft volstaan met een verwijzing naar het tijdverloop tussen de datum van de Quickscan en 22 februari 2022 en niet nader onderbouwd waarom de raad zijn besluit niet op de Quickscan had mogen baseren. Het betoog faalt. 
     Conclusie en bestuurlijke lus. 
     9.       Gelet op wat de Afdeling onder 8.4.1 heeft overwogen is het besluit van de raad van 22 februari 2022 in strijd met artikel 3:2 van de Awb vastgesteld. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad op voet van artikel 8:51d van de Awb opdragen binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak alsnog: 
     -in artikel 4.4.2 van de planregels te verwijzen naar bijlage 4 bij de planregels 
     -onderzoek te doen naar de twee overige hierboven onder 8.4.1 gesignaleerde tekortkomingen met betrekking tot de landschappelijke inpassing en te bezien in hoeverre het besluit van de raad van 22 februari 2022 in het licht van de uitkomsten van dit onderzoek in stand kan blijven. De Afdeling wijst er voor een goed begrip op dat op het door de raad te nemen besluit het vóór 1 januari 2024 geldende recht van toepassing is. Dat brengt met zich dat in voorkomend geval getoetst zal moeten worden aan de IOV zoals deze laatstelijk voor 1 januari 2024 heeft gegolden. 
     10.     Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast. De raad moet de Afdeling, de milieuvereniging en derde partij de uitkomst meedelen en het gewijzigde besluit op de voorgeschreven wijze bekendmaken en meedelen. 
     11.     Vanwege datgene wat de Afdeling onder 8.4.1 heeft overwogen ziet de Afdeling geen aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. 
     Proceskosten 
     12.     In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het betaalde griffierecht. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     Draagt de raad van de gemeente Oosterhout op om: 
     -         binnen 16 weken na verzending van deze uitspraak de gebreken in het besluit van 22 februari 2022 te herstellen; 
     -         de Afdeling, de milieuvereniging en derde partij de uitkomst mee te delen en het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mee te delen. 
     Aldus vastgesteld door mr. E.A. Minderhoud, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van M.T. Grijmans, griffier. 
     w.g. Minderhoud 
     lid van de enkelvoudige kamer 
     w.g. Grijmans 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 31 december 2024 
     BIJLAGE 
     IOV (tekst geldend op 20 februari 2022). 
     Artikel 1.1. Begripsbepaling: 
     (..) 
     Bebouwingscluster; vlakvormige verzameling van bebouwing, gelegen buiten Stedelijk Gebied; 
     bebouwingsconcentratie: kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster; 
     Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap 
     Lid 1 Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 
     Lid 2 Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: 
     a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of 
     b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. 
     Lid 3 
     Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: 
     a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; 
     b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; 
     c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; 
     d. het wegnemen van verharding; 
     e. het slopen van bebouwing; 
     f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; 
     g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. 
     Artikel 3.77 Toepassing van kwaliteitsverbetering landschap 
     Als toepassing wordt gegeven aan de bepalingen van deze paragraaf, is voldaan aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap. 
     Artikel 3.80 Ruimte-voor-ruimte 
     Lid 1 
     Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: 
     a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; 
     b. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; 
     c. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd; 
     d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. 
     Lid 2 
     Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per ruimte-voor-ruimtekavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: 
     a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beëindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; 
     b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; 
     c. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; 
     d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; 
     e. de ten behoeve van de onder a. bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is; 
     f. de rechten, bedoeld onder e. moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beëindigd; 
     g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a. bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; 
     h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a. bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; 
     i. in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij. 
     Lid 3 
     In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een ruimte-voor-ruimtekavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. 
     Lid 4 
     Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er in totaal 3500 ruimte voor ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld. 
     De relevante planregels: 
     4.1.2 Nadere detaillering van de bestemming 
     In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 4.1.1: 
     a Aan huis verbonden beroep en/of bedrijf 
     Voor aan huis verbonden beroep en/of bedrijf gelden de volgende bepalingen: 
     1.       er moet sprake zijn van een bouwvlak, waarop minimaal één woning is toegestaan; 
     2.       de activiteit bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing, tot een maximum van 50 m²; 
     3.       het betreft een activiteit behorend tot milieucategorie 1 of 2, als opgenomen in Bijlage 1 Staat van bedrijven of een qua milieuhinder en ruimtelijke uitstraling vergelijkbare activiteit; 
     4.       buitenopslag ten dienste van de nevenactiviteit is niet toegestaan; 
     5.       horeca en detailhandel (w.o. showroom en/of afhaalpunt c.q. logistieke functie, al dan niet t.b.v. internethandel) zijn niet toegestaan; 
     6.       de activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door een bewoner van de woning; 
     7.       er dient op eigen terrein, binnen het bestemmingsvlak, te worden voorzien in de parkeerbehoefte; 
     8.       de activiteit is stedenbouwkundig, landschappelijk, verkeerskundig (w.o. afwikkeling verkeer) en milieukundig (w.o. geur) aanvaardbaar; 
     9.       de activiteit leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende bedrijven, voortvloeiende uit milieuregelgeving, waaronder voor het aspect geur. 
     b Landschappelijke inpassing 
     De gronden, welke nader zijn aangeduid met de gebiedsaanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing' mogen alleen worden gebruikt als landschappelijke inpassing, ten behoeve van de inpassing van de op het bestemmingsvlak toegestane bouwwerken en voorzieningen. 
     4.4.2 Landschappelijke inpassing en hemelwaterinfiltratie 
     a.       het gebruik van het bestemmingsvlak conform de bestemming is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing van de woningen [locatie 1] en 15, zoals weergegeven in Bijlage 3 Landschappelijke inpassing binnen 2 jaar na onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan, is aangelegd; 
     b.       het gebruik van het bestemmingsvlak conform de bestemming is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing van de Ruimte voor Ruimte kavels, zoals weergegeven in Bijlage 3 Landschappelijke inpassing is aangelegd na het eerste plantseizoen (november tot en met februari) na gereed melding van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen als bedoeld in lid 4.2.2; 
     c.       De landschappelijke inpassing zoals weergegeven in Bijlage 3 Landschappelijke inpassing dient na aanleg duurzaam in stand te worden gehouden. 
     d.       Het gebruik van het bestemmingsvlak conform de bestemming is uitsluitend toegestaan, indien op eigen terrein wordt voorzien in een berging- of infiltratievoorziening van voldoende grootte, waarin het hemelwater van het verhard oppervlak wordt gebergd dan wel geïnfiltreerd. De berging/ infiltratievoorziening dient een capaciteit te hebben van ten minste 7m3 respectievelijk 4m3 per 100 m2 verhard oppervlak