ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:2098

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:2098 Rechtbank Amsterdam , 14-03-2025 / 11246643

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-14

Zaaknummer: 11246643

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:2098

---

Huurovereenkomst woonruimte, verrekening waarborgsom, geen schadevergoeding

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11246643 \ CV EXPL  24-10172 
     
     
     
       
         Vonnis van 14 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. S. Kaouass, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       wonende te [woonplaats 2] ,  
       gemachtigde: [gemachtigde] , 
     
   
   
     
       2  [gedaagde 2] ,  
     
       wonende te [woonplaats 1] , 
       niet verschenen.  
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen hierna ook gezamenlijk gedaagden worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 6 mei 2024 met bijlagen,  
         
         
           de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] van 15 november 2024,  
         
         
           het tussenvonnis van 29 november 2024 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,  
         
         
           de dagbepaling mondelinge behandeling.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Aanwezig waren [eiser] bijgestaan door haar gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde 1] . [gedaagde 2] is niet verschenen. Partijen hebben over en weer gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden voor een minnelijke regeling. Bij brief van 14 februari 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] om uitstel gevraagd, hiertegen heeft de gemachtigde van [eiser] op 17 februari 2025 bewaar gemaakt en heeft om vonnis gevraagd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 14 januari 2022 is tussen [eiser] als verhuurder en gedaagden als huurders een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De maandelijkse all-in huurprijs bedroeg € 2.200,00. Bij aanvang van de huurovereenkomst is geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt.  
     
     
       2.2. 
       
         De algemene bepalingen ROZ woonruimte, versie 2017 (hierna: algemene bepalingen) zijn in de huurovereenkomst van toepassing verklaard. Hierin staat, voor zover hier van belang, het volgende: 
         
           “ 19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.  
         
       
     
     
       19.2 
       
         Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       22.1 
       
         Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen…” 
       
     
     
       2.3. 
       Gedaagden hebben een waarborgsom van € 2.200,00 betaald aan [eiser] .  
     
     
       2.4. 
       Sinds maart 2023 hebben gedaagden een huurachterstand laten ontstaan.  
     
     
       2.5. 
       De huurovereenkomst is per 10 oktober 2023 beëindigd en gedaagden hebben de woning ontruimd en sleutels ingeleverd bij de echtgenoot van [eiser] . Er heeft geen eindinspectie plaats gevonden.  
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat - hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 5.400,00, vermeerderd met de wettelijke rente, betaling van een schadevergoeding van € 300,00 en de proceskosten. Zij stelt daartoe dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Voor de schadevergoeding stelt [eiser] dat zij de kosten voor het vervangen van de sloten van de woning, het schoonmaken van de keuken, opruimen van de spullen en het verven van de woning heeft verrekend met de betaalde waarborgsom van € 2.200,00 en vordert verder het restant bedrag als schadevergoeding omdat de totale kosten € 2.500,00 bedroegen.   
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde 1] erkent dat er een betalingsachterstand is ontstaan maar beroept zich op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning. Daarnaast voert hij aan dat de woning netjes is opgeleverd bij het einde van de huur.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Van de gedaagden is alleen [gedaagde 1] in deze procedure verschenen. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. Het vonnis zal ten aanzien van alle partijen als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd. 
       
       
         
           Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
         
       
     
     
       4.2. 
       De huurovereenkomst is gesloten met een verhuurder die handelt in haar hoedanigheid als handelaar en een consument en daarom moet er een ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: Richtlijn oneerlijke bedingen). 
       
     
     
       4.3. 
       De huurprijsbedingen in de huurovereenkomst zijn transparant, zodat ingevolge artikel 4 lid 2 van de Richtlijn oneerlijke bedingen aan toetsing op oneerlijkheid niet wordt toegekomen. 
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
     
     
       4.4. 
       De huurachterstand zoals gevorderd door [eiser] is niet gemotiveerd betwist door [gedaagde 1] . Uit de algemene bepalingen vloeit voort dat gedaagden ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het betalen van de gehele huur. Dit houdt in dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder voor het betalen van de gehele huur van de woning verantwoordelijk zijn.  
       
       
         
           Geen sprake van huurprijsvermindering 
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde 1] heeft in zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat er sprake is van vermindering van het huurgenot vanwege gebreken in de woning. Nu hij deze stelling niet verder heeft toegelicht, kan tegenover de betwisting niet vastgesteld worden dat de woning gebreken vertoonde die enige huurkorting rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.6. 
       De vordering van [eiser] om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot het betaling van € 5.400,00 is dan ook in beginsel toewijsbaar. 
       
       
         
           Geen schadevergoeding 
         
       
     
     
       4.7. 
       Vast is komen te staan dat er geen proces-verbaal van oplevering bij aanvang en bij het einde van de huur is opgemaakt. Op grond van de algemene bepalingen wordt in dat geval aangenomen dat gedaagden de woning hebben ontvangen in staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens blijkt onvoldoende dat gedaagden zelf in de gelegenheid zijn gesteld om de gebreken aan de woning te herstellen. Onder deze omstandigheden kan de vordering tot betaling van het (restant) bedrag aan schadevergoeding niet worden toegewezen.  
       
       
         
           Verrekening waarborgsom 
         
       
     
     
       4.8. 
       Tijdens de zitting heeft [gedaagde 1] nog aangevoerd dat de betaalde waarborgsom verrekend dient te worden met de huurachterstand. Nu hierboven is geoordeeld dat vanwege de oplevering geen schadevergoeding toewijsbaar is en de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd, is verrekening van de huurachterstand met de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom, eenvoudig vast te stellen, zodat dit verrekeningsverweer slaagt.  
     
     
       4.9. 
       Conclusie van het bovenstaande is dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is tot een bedrag van ( € 5.400,- - € 2.200,- =) € 3.200,- 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 288,77 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 248,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 678,00 
               
               
                 (2 punten × € 339,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.282,27 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
         
           Hoofdelijke veroordeling 
         
       
     
     
       4.12. 
       De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter:  
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 3.200,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de vervaldatum tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.282,27, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,  
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025. 
       
       
       
       
         61291 
       
     
   
   
      Artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.