ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:702

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:702 Gerechtshof Amsterdam , 11-03-2014 / 200.129.279

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-03-11

Zaaknummer: 200.129.279

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:702

---

huurovereenkomst; huurder tekent een huurovereenkomst met de stichting als verhuurder waarvan hij bestuurder is; huurovereenkomst in strijd met een erfpachtovereenkomst; huurder is niet gehouden om verhuurder hierover in te lichten; bijzondere positie huurder als bestuurder maakt dit ook in hoger beroep niet anders; geen tekortkoming in de nakoming huurder op grond van de huurovereenkomst.

arrest 
     ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM                                                                     
       
     
     
     
       afdeling civiel en belastingrecht, team II                                                      
     
     
     
       zaaknummer                                                 : 200.129.279/01                             
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 407932 \ CV EXPL 12-3478                                
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 maart 2014  
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         de stichting STICHTING RBOC , 
       gevestigd te Graft-De Rijp, 
       appellante, 
       advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [GEÏNTIMEERDE SUB 1], 
     
       
         2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2] , 
       beiden wonende te Markenbinnen, gemeente Graft-De Rijp, 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. F.P. Klaver te Alkmaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Appellante wordt hierna de Stichting en geïntimeerden gezamenlijk [geïntimeerde]  (enkelvoud) genoemd. 
     
     
     
       De Stichting is bij dagvaarding van 26 maart 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, afdeling privaatrecht, sectie kanton, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 23 januari 2013, gewezen tussen de Stichting als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:  
     
     
       - memorie van grieven, met producties; 
     
       -  memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       De Stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen en de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.  
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 januari 2014 doen bepleiten, de Stichting  door mr. F.L.J. van Dijk, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerde] door mr. Klaver voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Tevens hebben partijen bij die gelegenheid producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.19, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.  
       
     
     
       2.2 
       
         Grief I  van de Stichting is gericht tegen 1.8 van het vonnis, inhoudende dat de kantonrechter met de daarin genoemde vaststelling dat de huurovereenkomst in 2003 op papier is gezet de onjuiste indruk wekt als zou de bestaande overeenkomst zijn gecodificeerd. Volgens de Stichting is in 2003 een nieuwe huurovereenkomst onder nieuwe omstandigheden aangegaan.  
       
       
         2.2.1 
         Het hof vermag niet in te zien wat de relevantie van deze grief is, temeer daar de Stichting zelf als vaststaand feit aanvoert dat [geïntimeerde] de woning tussen 1996 en 2003 reeds huurde (alinea 4, MvG). De grief leidt dan ook niet tot succes. 
         
       
     
     
       2.3 
       Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       
         3.1.1 
         De Stichting richt zich op het bevorderen c.q. leveren van een bijdrage aan het bevorderen van de natuurwaarden en de onderdelen van de Stelling van Amsterdam in en om het cultuurgoed Fort Markenbinnen (hierna: het fort).  
         
       
       
         3.1.2 
         Op het terrein van het fort bevinden zich onder andere een woning (hierna: de woning) en een opleidingscentrum waar onder meer trainingen en cursussen aan de brandweer en bedrijfshulpverleners worden gegeven (hierna: het RBOC). 
         
       
       
         3.1.3 
         De Stichting is in 2003 ontstaan na privatisering van het ‘Samenwerkingsverband Noord-Kennemerland’(hierna: het SNK). Tevens is in dat jaar het RBOC opgericht.  
         
       
       
         3.1.4 
         Tot 2003 huurde SNK het fort, de omgeving en de woning van Staatbosbeheer. Op grond van de erfpachtovereenkomst van 11 september 2003 heeft de Stichting het fort, de omgeving en de woning in erfpacht van Staatsbosbeheer. Deze overeenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende:    
         
         
           “  Artikel 2 Bestemming, gebruik, onderhoud  
         
         1. De erfpachter mag de erfpachtzaak uitsluitend gebruiken als: oefencomplex voor de brandweer; als cursusruimte voor bedrijfshulpverlening en als woning voor de beheerder van het fort. 
         
         
           
             Artikel 13 Bevoegdheidsbeperkingen 
           
           1.Het is de erfpachter zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer verboden: 
           (…)     
         
         c. de erfpacht alsmede de erfpachtzaak dan wel de daartoe behorende zaken, te verhuren, te verpachten of onder welke titel ook geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik of genot af te staan; (…). 
         
         
           
             Artikel 23 Boetebeding 
           
           Bij overtreding casu quo niet nakoming van het bepaalde in artikel 12, 13 en 15 verbeurt de erfpachter, zonder dat enige ingebrekestelling noodzakelijk is en onverminderd het recht tot het vorderen van schadevergoeding en tot het opzeggen van de erfpacht, een onmiddellijk opeisbare boete ter grootte van vijfentwintig keer het bedrag van de op dat moment geldende erfpachtcanon, onverminderd het recht van Staatsbosbeheer om ter zake nakoming casu quo ontbinding en/of aanvullende schadevergoeding te vorderen. ” 
         
         
       
       
         3.1.5 
         Tot 2003 was [geïntimeerde] in dienst van het SNK. Op 1 januari 2003 is [geïntimeerde] bij de Stichting in dienst getreden in de functie van directeur van het RBOC. 
         
       
       
         3.1.6 
         Per 1 december 1996 huurt en bewoont [geïntimeerde] de woning, thans van de Stichting.  In 2003 is de huurovereenkomst op papier gezet. De ongedateerde huurovereenkomst is namens de Stichting ondertekend door [X] en [Y] en luidt, voor zover relevant: 
         
         
           “  Huurovereenkomst voor de Fortwachterswoning van “Fort Markenbinnen”  
            De ondergetekenden: 
         
         1. De Algemene vergadering van de Stichting RBOC “Fort Markenbinnen”, vertegenwoordigd door haar bestuurders:  
         
                                Voorzitter:           Mw. Drs. [X] 
                                    Bestuurder A:      Dhr. [Y] 
                                    Bestuurder B:      Dhr. [geïntimeerde] 
           In de hoedanigheid van erfpachter, van het door Staatsbosbeheer in erfpacht, voor de periode 2003-2033, uitgegeven cultuurgoed met opstallen “Fort Markenbinnen” en hierna te noemen  de verhuurder ,  
         
         2. [geïntimeerde], wonende sinds november 1996 op het adres [adres] en hierna te noemen  de huurder , 
         Verklaren de navolgende overeenkomst te hebben gesloten: 
         
         
           Art. 1. 
         
         1. De verhuurder verhuurt, zolang als dat door het eerder genoemde erfpacht mogelijk is en door huurder gewenst, de als “Fortwachterswoning” bekend staande woning, met erf en schuur (…). 
         2. De huurder verbindt zich met zijn gezin in het lid 1 genoemde pand te wonen. Gedurende zijn dienstverband met RBOC “Fort Markenbinnen” B.V. of een andere rechtsvorm die toegerekend kan worden aan de verhuurder, alsook na het betreffende dienstverband indien de beëindiging daarvan het gevolg is van (vervroegde) pensionering of arbeidsongeschiktheid. 
         3. De huurder verbindt zich om, zonder vergoeding, toezicht uit te oefenen op het cultuurgoed, de natuurwaarden daarvan en alle aanwezige opstallen.  
         
           (…) 
           Als bijlage is hierbij gevoegd een kaartje met de erfgrens van het gehuurde” 
         
         
       
       
         3.1.7 
         In 2004 is tussen de Stichting als opdrachtgever en het RBOC als opdrachtnemer een managementovereenkomst gesloten, waarbij het RBOC door de Stichting is belast met het beheer van het fort en de omgeving. 
         
       
       
         3.1.8 
         Op 26 januari 2010 is [geïntimeerde] ontslagen als bestuurder van de Stichting en op 24 februari 2010 als commissaris van het RBOC.  
         
       
       
         3.1.9 
         
          [Z] is als nieuwe directeur van het RBOC benoemd. Zij heeft bij brief van 3 februari 2010 [geïntimeerde] verzocht om afgifte van de stukken c.q. administratie met betrekking tot de Stichting. 
         
       
       
         3.1.10 
         Het ontslag van [geïntimeerde] heeft geleid tot een kort geding procedure tussen de Stichting, het RBOC en [geïntimeerde]. Op de zitting van 7 april 2010 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten die, voor zover relevant, als volgt luidt: 
         
         
           “ 1. Gedaagden trekken in de beide ontslagbesluiten jegens [geïntimeerde] als bestuurder B in de stichting en commissaris van de BV per heden. 
         
         
         2. [geïntimeerde] biedt zijn ontslag aan in die beide functies respectievelijk 26 januari 2010 en 24 februari 2010, welk ontslag door gedaagden hierbij wordt aanvaard. [geïntimeerde] accepteert de rechtsgeldigheid van de door hem in dit geding bestreden besluiten.    
         
         3. Gedaagden respecteren de huurovereenkomst (productie 15 eiser) van [geïntimeerde] als huurder en de stichting als verhuurder met betrekking tot de woning (…) met inbegrip van de daarbij behorende huurprijs inclusief de contractuele indexering en zullen niet streven naar een tussentijdse beëindiging op basis van de nu bekende feiten. 
         (…) 
         6. [geïntimeerde] zal binnen veertien dagen na heden aan gedaagden afgeven alle beschikbare notulen, besluiten, aktes en contracten die betrekking hebben op zijn functies als hierboven.”  
         
       
       
         3.1.11 
         Op 20 en 22 april 2010 heeft [geïntimeerde] de administratie overgedragen. 
         
       
       
         3.1.12 
         Bij brief van 25 november 2011 heeft de Stichting aan [geïntimeerde] een voorstel gedaan om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per 1 februari 2012, welk voorstel [geïntimeerde] bij brief van 30 november 2011 heeft afgewezen.   
         
       
       
         3.1.13 
         Een e-mail van 16 augustus 2012 van [Y] aan [geïntimeerde] vermeldt het volgende:   
         
         
           “ Hierbij stuur ik je het ondertekende huurcontract met erfgrenstekening.  
           Dit als bijlage toegevoegde document is op de vergadering van 9 september 2003 als punt 23 van de agenda voorgelegd aan het stichtingsbestuur en de Raad van commissarissen. 
           Tijdens de vergadering van 14 oktober 2003 is over het huurcontract (punt 5) uitvoerig gesproken en is de vergadering akkoord gegaan met de inhoud.” 
         
         
       
     
     
       3.2 
       
         De Stichting heeft in eerste aanleg in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [geïntimeerde] gevorderd alsmede (na eisvermeerdering bij comparitie) een bedrag van € 48.000,-- voor te weinig betaalde huurpenningen.  
         In reconventie heeft [geïntimeerde] nakoming van de huurovereenkomst en van artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst gevorderd evenals, op straffe van een dwangsom,  verwijdering van de in de tuin van [geïntimeerde] gedeponeerde stenen en ontruiming van de drie parkeerplaatsen aan de westzijde van de inrit van het gehuurde.  
         De kantonrechter heeft de vorderingen van De Stichting afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt De Stichting op met veertien grieven. 
       
     
     
       3.3 
       
         Grief III  is gericht tegen de afwijzing van haar vordering tot betaling van                  € 48.000,--. Nu de Stichting in het petitum van haar appeldagvaarding haar vorderingen heeft geformuleerd maar daarin geen betaling van dit bedrag heeft gevorderd, neemt het hof aan dat zij deze vordering niet heeft bedoeld te handhaven. Dat geldt temeer nu de Stichting in het petitum wel verklaring voor recht heeft gevorderd dat “ geïntimeerden gehouden zijn tot voldoening van de huurpenningen vanaf april 2008 (…) gebaseerd op een marktconforme huurprijs van een woonhuis met een perceel van 1520 m2” . In haar tussenconclusie na grief XII (zie alinea 53, MvG ) en bij gelegenheid van het pleidooi (zie pleitnota onder 27) heeft de Stichting toegelicht dat het niet gaat om huurverhoging maar om betaling voor het gedeelte van het gehuurde dat volgens de Stichting door [geïntimeerde] in gebruik is genomen maar niet bij de huurovereenkomst hoort. Deze vordering hangt dus samen met de grieven XI, XII en XIV over de omvang van het gehuurde en zal in samenhang daarmee worden besproken. Bij behandeling van grief III bestaat verder geen belang meer.     
       
     
     
       3.4 
       De grieven  IV tot en met VIII  lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Daarin wordt – samengevat – [geïntimeerde] verweten dat hij heeft verzuimd de Stichting erop te wijzen dat de huurovereenkomst in strijd is met de erfpachtovereenkomst en dat hij aldus zijn informatieplicht heeft verzaakt. [geïntimeerde] was degene die over alle informatie beschikte en hij heeft de huurovereenkomst opgesteld en ondertekend, aldus de Stichting. Volgens de erfpachtovereenkomst is de woning bestemd voor de beheerder van het fort, terwijl [geïntimeerde] sinds 2003 geen beheerder meer is en dus niet in de woning mag wonen. [geïntimeerde] heeft dit in de visie van de Stichting trachten te verhullen door in de huurovereenkomst de (in haar woorden) vage verplichting op zich te nemen “ toezicht uit te oefenen op het cultuurgoed, de natuurwaarden daarvan en alle aanwezige opstallen” , hetgeen zijn handelwijze temeer laakbaar maakt.  Uit de stelling van [geïntimeerde] dat de beheerderstaak niet veel omvat, kan worden afgeleid dat hij aan de wel op hem rustende toezichthoudende taak als bovenvermeld geen uitvoering geeft. Ook op die grond schiet [geïntimeerde] tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, aldus nog steeds de Stichting.   
       
       
         3.4.1 
         Het hof oordeelt als volgt. Ter beoordeling ligt voor de vraag of [geïntimeerde] als huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of de Stichting als verhuurder terecht ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming heeft gevorderd. Het betreft derhalve een  huur geschil en niet, zoals in de stellingen en de verwijten van de Stichting aan het adres van [geïntimeerde] besloten lijkt te liggen, een  bestuurders geschil. Als huurder rust op [geïntimeerde] geen plicht de Stichting als verhuurder te informeren over mogelijke strijd tussen de huurovereenkomst en de erfpachtovereenkomst. De bijzondere positie die [geïntimeerde] als bestuurder van de Stichting had, maakt niet dat daarover anders moet worden geoordeeld. De stelling van de Stichting dat [geïntimeerde] geen uitvoering geeft aan zijn verplichting uit de huurovereenkomst om toezicht uit te oefenen acht het hof onvoldoende onderbouwd, temeer nu [geïntimeerde] gemotiveerd heeft aangevoerd dat de Stichting van zijn diensten geen gebruik meer maakt en hem op uitoefening van zijn toezichthoudende taak nooit heeft aangesproken. De grieven falen. 
         
       
     
     
       3.5 
       Met de grieven  IX en X  voert de Stichting aan dat de kantonrechter niet is ingegaan op haar stelling dat [geïntimeerde] zich intimiderend jegens Luitjes heeft gedragen en overlast heeft veroorzaakt voor de directeur en het personeel van het RBOC en zich dus ook om die redenen niet als goed huurder heeft gedragen.  
       
       
         3.5.1 
         Hoewel op zich juist is dat de kantonrechter aan bovengenoemde stelling is voorbijgegaan en de grieven in zoverre slagen, leidt dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] heeft de Stichting haar verwijten aan [geïntimeerde] over intimiderend gedrag en overlast onvoldoende onderbouwd. Uit hetgeen de Stichting heeft aangevoerd valt niet af te leiden dat [geïntimeerde] zich op dit punt niet als goed huurder heeft gedragen, laat staan dat op grond hiervan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn. Voor bewijslevering, zoals aangeboden, is reeds daarom geen plaats.  
         
       
     
     
       3.6 
       De grieven  II, XI, XII en XIV  betreffen de omvang van het gehuurde en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens de Stichting heeft [geïntimeerde] zich de drie parkeerplaatsen aan de westzijde van de inrit van het gehuurde toegeëigend evenals de plaats waar de moestuin is aangelegd, terwijl deze niet tot het gehuurde behoren. Aldus is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.  
       
       
         3.6.1 
         Deze grieven kunnen niet slagen. [geïntimeerde] heeft de stelling van de Stichting dat hij zich meer grond heeft toegeëigend dan tot het gehuurde behoort, gemotiveerd betwist. Daartoe heeft hij verwezen naar de door hem in het geding gebrachte tekening bij de huurovereenkomst  (productie 4, CvA),  waarop de maten van het gehuurde staan vermeld alsmede naar de inhoud van de e-mail van [Y] (zie 3.1.13), destijds medebestuurslid van de Stichting. De Stichting heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze tekening onderdeel vormde van de huurovereenkomst. Zij heeft slechts gewezen op het bestaan van andere tekeningen, maar het betoog van [geïntimeerde] omtrent de achtergrond van die andere tekeningen niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist. Aan bewijslevering als door de Stichting aangeboden wordt daarom niet toegekomen. Het hof gaat er derhalve van uit dat de tekening als bijlage deel uitmaakt van de (door het toen bevoegde bestuur goedgekeurde) huurovereenkomst. Volgens die tekening behoren de drie parkeerplaatsen en de plek van de moestuin tot het gehuurde. Aldus kan niet worden volgehouden dat [geïntimeerde] als huurder meer grond in gebruik heeft genomen dan hem volgens de huurovereenkomst toekwam. Daar komt bij dat volgens de vaststellingsovereenkomst (zie 3.1.10) de Stichting en [geïntimeerde] zijn overeengekomen dat de Stichting de huurovereenkomst en de bijbehorende huurprijs zal respecteren. De vordering van de Stichting onder 3 van de appeldagvaarding zal daarom als ongegrond worden afgewezen. 
         
       
     
     
       3.7 
       De kantonrechter heeft in reconventie de Stichting veroordeeld de in de tuin van [geïntimeerde] gedeponeerde stenen te verwijderen. Hiertegen is grief  XIII  gericht. Volgens de Stichting maakt het deel waar de stenen zijn gestort geen onderdeel uit van het gehuurde. Voorts betwist de Stichting de stenen te hebben gestort zodat van haar niet kan worden verlangd deze te verwijderen. 
       
       
         3.7.1 
         Onder verwijzing naar hetgeen onder 3.6.1 is overwogen over de omvang van het gehuurde is het hof van oordeel dat de kantonrechter de Stichting terecht heeft veroordeeld de in de tuin van [geïntimeerde] gestorte stenen te verwijderen. Als verhuurder heeft de Stichting de verplichting [geïntimeerde] als huurder het ongestoord huurgenot van zijn tuin te verschaffen, zodat het niet relevant is of de Stichting of een derde die stenen in de tuin van [geïntimeerde] heeft gestort. De grief faalt.   
         
       
     
     
       3.8 
       De conclusie is dat de grieven geen succes hebben en het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Het bewijsaanbod van de Stichting – voor zover niet reeds besproken –  zal als onvoldoende gesubstantieerd en/of niet ter zake dienende worden gepasseerd. De Stichting heeft als in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2014.