ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:4701

Titel: ECLI:NL:GHARL:2013:4701 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 02-07-2013 / CD 200.084.921-01 2-7-2013

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2013-07-02

Zaaknummer: CD 200.084.921-01 2-7-2013

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2013:4701

---

De eigenaar van een evenementenbedrijf (hierna: A) ontvangt een goed bod op zijn bedrijfspand. Hij overweegt tot verkoop over te gaan, maar dan moet hij op korte termijn een ander pand zien te vinden. Een kennis (hierna: B) hoort hiervan en biedt haar kantoorpand met bovenwoning in de dorpskom te koop aan voor circa één miljoen Euro. Het pand zou wel verbouwd moeten worden en er is een exploitatievergunning nodig. De bestemming van het pand staat in beginsel aan de uitoefening van het evenementenbedrijf in de weg. A is wel geïnteresseerd in het pand van B. Partijen spreken er nogmaals over en een week na het eerste gesprek bekijkt A het pand samen met zijn architect en accountant. De notaris heeft een voorlopig koopcontract opgesteld. Tot levering van het pand komt het echter niet. Inmiddels heeft B een andere woning gekocht en A een ander bedrijfspand. 
         
       B spreekt A aan tot nakoming, stellende dat de koop al in het eerste gesprek gesloten is. De rechtbank heeft de vordering van B, na getuigen te hebben gehoord, toegewezen. Volgens de rechtbank heeft B bewezen dat er een koopovereenkomst is gesloten zonder dat A het voorbehoud heeft gemaakt dat eventuele exploitatie- en andere vergunningen door de gemeente zouden worden verleend. 
         
       Het hof wijst de vorderingen van B alsnog af. Volgens het hof is de rechtbank ten onrechte voorbij gegaan aan het verweer van A dat er slechts sprake was van een aanbod van B om in onderhandeling te treden over de aankoop van haar pand. Dit verweer slaagt. Volgens het hof kon B, gelet op de omstandigheden van dit geval, de door A getoonde interesse voor haar pand niet opvatten als de aanvaarding van haar aanbod. B wist dat het pand eerst verbouwd zou moeten worden en dat er vergunningen verleend moesten worden die nog de nodige tijd zouden vergen, terwijl A tijdens de eerste bespreking het pand nog niet eens had beoordeeld op haar geschiktheid voor het evenementenbedrijf en er maar weinig tijd was voor de bedrijfsverplaatsing. Daar komt bij dat het initiatief voor de eerste bespreking van B uitging omdat zij daarbij een eigen belang had. Hieraan doet niet af dat B kennelijk dacht dat de koop al rond was omdat het eerste gesprek in een vriendschappelijke sfeer verliep en er over de prijs van het pand niet is onderhandeld. 
         
       De subsidiaire vordering van B (schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen) is door het hof eveneens afgewezen. In de gegeven omstandigheden ziet het hof niet in op grond waarvan A verplicht zou zijn om in te gaan op het aanbod van B om in onderhandeling te treden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.084.921/01 
       (zaaknummer rechtbank Leeuwarden 94669 \ HA ZA 09-124) 
     
     
     
       
         arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken van 2 juli 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. F. van der Hoef, kantoorhoudende te Burgum, die ook heeft gepleit, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [geïntimeerde 1], 
     
       	wonende te [woonplaats], 
       	hierna:  [geïntimeerde 1] , 
       2.	 [geïntimeerde 2] , 
       	wonende te [woonplaats], 
       	hierna:  [geïntimeerde 2] , 
       geïntimeerden, in eerste aanleg: eisers, 
       hierna gezamenlijk te noemen:  [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. M.D. Kalmijn, kantoorhoudende te Leeuwarden, die ook heeft gepleit. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste instantie 
     
     
       1.1 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 2 september 2009 en 24 november 2010, gewezen door de rechtbank Leeuwarden, sector civiel recht (hierna: de rechtbank). 
       
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Bij exploot van 22 februari 2011 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van voormelde vonnissen. De conclusie van de appeldagvaarding luidt: 
       
       
         "(…) dat het Gerechtshof te Leeuwarden bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen door de rechtbank te Leeuwarden op 2 september 2009 en 24 november 2010 (…) gewezen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van geïntimeerden (…) alsnog zal afwijzen en geïntimeerden zal veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten (…), zulks met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het in deze te wijzen arrest." 
       
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] heeft een memorie van grieven (met acht producties) in het geding gebracht waarin, zo begrijpt het hof, wordt geconcludeerd conform de appeldagvaarding. 
       
     
     
       2.3 
       Op de rol van 26 februari 2013 dienden [geïntimeerden] van antwoord te dienen, ambtshalve peremptoir. [geïntimeerden] hebben op die datum geen memorie van antwoord genomen. 
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant] heeft verval van instantie gevraagd, maar dit later weer ingetrokken. Vervolgens hebben [geïntimeerden] verval van instantie gevraagd, maar dat is door de rolraadsheer geweigerd onder verwijzing naar art. 2.21 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven. 
       
     
     
       2.5 
       
        [geïntimeerden] hebben ter rolle van 12 maart 2013 een memorie van antwoord ingediend, welke door de rolraadsheer is geweigerd. Het subsidiaire pleidooiverzoek van [geïntimeerden]is toegewezen. 
       
     
     
       2.6 
       Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben de advocaten van [appellant] en van [geïntimeerden] een pleitnotitie overgelegd. Partijen hebben arrest gevraagd, te wijzen op het pleitdossier, aangevuld met de pleitnotities. 
       
     
     
       2.7 
       
         Gelet op art. CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart ( Stb . 2012, 313) wordt in deze vóór 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof  
         Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden. 
       
       
     
   
   
     
       3 De omvang van het geschil 
     
     
       3.1 
       Tegen de weigering van hun memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] ten pleidooie geen bezwaar gemaakt. [geïntimeerden] hebben hun recht op pleidooi (met verlengde spreektijd) te baat genomen om hun advocaat een pleitnota van 37 pagina's te laten voordragen, welk recht hun niet kan worden ontzegd. Echter, de in de jurisprudentie van de Hoge Raad ontwikkelde "in beginsel strakke regel" houdt in dat in appel nieuwe standpunten met een zelfstandige betekenis uiterlijk bij (eerste) memorie moeten worden aangevoerd en anders in beginsel buiten beschouwing moeten blijven. Uitzonderingen op die regel kunnen worden aangenomen indien de wederpartij ondubbelzinnig instemt met het later poneren van betrokken nova, wanneer de aard van het geschil erom vraagt, indien aanpassing aan eerst na de conclusie voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden geïndiceerd is of het verlate novum in het verlengde ligt van de reeds door partijen gevoerde rechtsstrijd in appel. 
     
     
       
         3.2	Uitzonderingen zoals aangeduid in het slot van de vorige rechtsoverweging, doen zich in dit geval niet voor. De omstandigheid dat [geïntimeerden] niet van antwoord hebben gediend, brengt in dit geval dan ook mee dat de inhoud van de door mr. Kalmijn voorgedragen pleitnota door het hof buiten beschouwing zal worden gelaten op die onderdelen die verder strekken dan het uitdiepen van reeds in eerste aanleg ingenomen stellingen en/of het responderen op de door [appellant] geformuleerde grieven. [geïntimeerden] zijn hier voorafgaand aan en tijdens het pleidooi op gewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De feiten 
     
     
       4.1 
       Tegen de feitenvaststelling door de rechtbank zijn geen grieven opgeworpen en ook overigens is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat het hof van die vaststelling zal uitgaan. Deze feiten komen, samen met hetgeen overigens over de feiten is komen vast te staan, in het kort op het volgende neer. 
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] is directeur van Sulis B.V. (hierna: Sulis). Vanuit een bedrijfspand op het adres Koevorderhuis 2 te [woonplaats] (hierna: de Waterherberg) organiseert Sulis evenementen op en aan het water in combinatie met horecavoorzieningen. Een bedrijfspand voor Sulis dient geschikt te zijn voor de ontvangst van grote(re) gezelschappen (van 8-200 personen) en dient te beschikken over een eigen keuken, bar en overige restaurantvoorzieningen, alsmede (een) eigen steiger(s). 
       
     
     
       4.3 
       In november 2007 heeft [appellant] een hem welgevallig bod gekregen op de Waterherberg. Bij acceptatie van dat bod moest [appellant] binnen afzienbare tijd een ander bedrijfspand voor Sulis zien te betrekken. 
       
     
     
       4.4 
       
         
          [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 2] zijn met elkaar gehuwd. Zij hebben gezamenlijk in eigendom het kantoorpand met bovenwoning, garage, erf, tuin en verdere toebehoren aan [adres] 
          te [woonplaats] (hierna: het pand). In het geldende bestemmingsplan rust op het pand de bestemming "centrumdoeleinden". 
         De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met winkels, dienstverlenende instellingen en een aantal nader in een bijlage bij het bestemmingsplan omschreven bedrijven. In het bestemmingsplan is onder strijdig gebruik in ieder geval verstaan het gebruik van de gronden en gebouwen als horeca- of aanverwant bedrijf. De kom van [woonplaats], waarbinnen het pand is gelegen, is aangewezen als beschermd dorpsgezicht ingevolge art. 20 van de Monumentenwet. 
         
          [geïntimeerde 2] is lid van de gemeenteraad van [gemeente], waar het dorp [woonplaats] deel van uitmaakt. 
       
       
     
     
       4.5 
       
        [geïntimeerde 2] wist van het bod dat [appellant] op de Waterherberg had ontvangen en wist ook dat [appellant], wanneer hij het bod zou accepteren, op korte termijn een ander bedrijfspand zou moeten betrekken. Met een gezamenlijke kennis van [geïntimeerden] en [appellant], de heer[Betrokkene] (hierna: [Betrokkene]), heeft [geïntimeerde 2] haar idee besproken dat het pand mogelijk geschikt zou zijn als nieuw bedrijfspand voor [appellant]. Zonder (ingrijpende) verbouwing was het pand hiervoor niet geschikt. 
       
     
     
       4.6 
       Op initiatief van [geïntimeerde 2] hebben [geïntimeerde 2] en [Betrokkene] op 9 november 2007 een bezoek gebracht aan [appellant] in de Waterherberg en aldaar met hem gesproken. [geïntimeerde 2] was van dit gesprek onwetend. 
       
     
     
       4.7 
       
         Op 11 november 2007 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden in de Waterherberg waarbij [geïntimeerde 2], [appellant], [Betrokkene] en [Betrokkene 4]  
         (hierna: mevrouw [Betrokkene]) aanwezig waren. Inmiddels had [geïntimeerde 2] ingestemd met de eventuele verkoop van het pand aan [appellant]. 
       
       
     
     
       4.8 
       
        [geïntimeerde 2] heeft opdracht gegeven aan notaris mr. J.F. Harmsma te Joure om een (concept voor een) koopovereenkomst op te stellen. De koopovereenkomst houdt - kort gezegd - in dat [geïntimeerden] het pand aan [appellant] verkopen voor € 1.075.000,- en dat levering zal plaatsvinden op 1 februari 2008. In de koopovereenkomst is ten behoeve van [appellant] opgenomen (samengevat) dat de koop niet doorgaat indien [appellant] hiervoor geen financiering kan krijgen en dat de koop eerst onvoorwaardelijk is wanneer de verkoop van de Waterherberg onvoorwaardelijk is geworden. De koopovereenkomst is nimmer ondertekend. 
       
     
     
       4.9 
       
        [appellant] heeft het pand op 16 november 2007 in gezelschap van zijn architect en zijn accountant in ogenschouw genomen. 
       
     
     
       4.10 
       
        [geïntimeerde 2] heeft met de burgemeester van [gemeente] gesproken over de mogelijkheid dat [appellant] een exploitatievergunning zou kunnen krijgen indien Sulis haar bedrijfsactiviteiten zou uitvoeren vanuit het pand. Het advies van de burgemeester dat [appellant] een adviseur in de arm zou moeten nemen, heeft [geïntimeerde 2] overgebracht aan [appellant]. 
       
     
     
       4.11 
       
         De toenmalige advocaat van [appellant], mr. M. Russchen van Dommerholt Advocaten te Heerenveen, heeft op 28 november 2007 (productie 4 bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg vermeldt het jaartal 2006, maar het hof begrijpt dat dit een tikfout is) aan burgemeester en wethouders van [gemeente] een brief gezonden waarin namens [appellant], in verband met de verkoop van de Waterherberg en de zoektocht naar een vervangende locatie, wordt verzocht om informeel overleg over: 
          "Mogelijke aanvraag benodigde bouwvergunningen op nieuwe locatie; 
          Mogelijke wijziging bestemmingsplan; 
          Verkrijging benodigde vergunningen op nieuwe locatie; 
          Tijdelijk afmeren van schepen langs de gemeentelijke aanlegsteiger; 
          Afspraken omtrent communicatie tussen [appellant] en de gemeente; 
          Parkeerbeleid; 
          Overige relevante zaken." 
         Een concreet adres van de mogelijke nieuwe locatie wordt in de brief niet genoemd. 
       
       
     
     
       4.12 
       
        [geïntimeerden] hebben een andere woning gekocht. [appellant] heeft een ander bedrijfspand gekocht. 
       
     
     
       4.13 
       Op 30 december 2007 heeft [geïntimeerde 2] een e-mail verzonden aan [appellant] met de navolgende inhoud: 
       
       
         "Beste [appellant], 
       
       
       
         Onderstaand bericht (hof: een korte e-mail van 27 november 2007 van [appellant] aan [geïntimeerde 2] waarin de brief van mr. Russchen wordt aangekondigd) is het laatste bericht dat ik tot nu toe van je heb gekregen rond de aankoop door jou van ons pand. 
       
       
       
         Zoals wij in ons laatste gesprek hebben afgesproken zou jij mij op de hoogte houden van de ontwikkelingen. Helaas hoor ik van velen iets hieromtrent, maar niets van jou. 
       
       
       
         Ik neem aan dat er in tussenliggende tijd best wel het een en ander is gebeurd, en ik zou graag weten op welke termijn wij het contract definitief kunnen tekenen. Temeer daar wij op jouw aandringen heel actief en resultaatgericht te werk zijn gegaan en inmiddels belangrijke stappen hebben genomen gericht op een spoedige verkoop [adres], waarbij wat ons betreft de door jouw genoemde datum van 1 februari (hof: 2008) nog steeds gerealiseerd kan worden. 
       
       
       
         Zoals wij eerder hebben besproken heb ik met Bert Kuiper (hof: de burgemeester van [gemeente]) uitgebreid en vertrouwelijk gesproken over de verkoop van de waterherberg  
         en de aankoop door jou van ons pand. 
       
       
       
         Bert heeft aangegeven dat het college graag wil weten wat exact de bedoeling is, welke voorzieningen jij wilt realiseren en hoe jij dingen denkt op te lossen op de nieuwe locatie. 
       
       
       
         Zijn advies was om duidelijk en concreet te zijn richting college en tevens het advies van hem aan jou om hiervoor een adviseur in te schakelen. 
       
       
       
         Ik heb dit destijds met jou uitgebreid besproken en we hebben afgesproken dat alles doorgang zou vinden als er een positieve grondhouding van het college is. Bij jou was in ieder geval die positieve grondhouding aanwezig en jou zou er alles aan doen om die positieve grondhouding bij het college te bevorderen. 
         Vervolgens heb jij de heer Russchen een brief laten sturen. Bert heeft hierna contact met mij gezocht, omdat in de brief kennelijk geen locatie werd genoemd. Ik heb geprobeerd jou hierover te consulteren, maar dat is niet gelukt. [Betrokkene 2] zou jou vragen mij terug te bellen, maar ik heb helaas niets vernomen. Vervolgens heb ik bij Bert aangegeven dat hij de locatie [adres] wel mag noemen in het college, omdat het anders lastig was de brief te bespreken. Vervolgens heb ik niets meer gehoord over de verdere gang van zaken. Ik heb destijds met jou besproken dat ik toch wel binnen enkele weken uitsluitsel wil hebben. Jij had hier overigens ook alle belang bij. 
       
       
       
         Ik hoop dat de interventie van Dommerholt tot het door jou en ons gewenste resultaat, namelijk een nieuwe "waterherberg" op [adres], zal leiden en ik zou het erg prettig vinden op de hoogte te worden gesteld van de huidige stand van zaken. 1 februari komt steeds dichter bij en ik neem aan dat het contract binnen nu en enkele dagen wel getekend kan worden. Want uiteindelijk zal ook voor jou gelden: een man een man, een woord een woord. 
       
       
       
         Ik hoor graag van je. 
         (...)" 
       
       
     
     
       4.14 
       
        [appellant] heeft gereageerd met een e-mailbericht van 31 december 2007: 
       
       
         "Dag [geïntimeerde 1], 
       
       
       
         Jouw bericht van gisteren vat ik niet, ik heb vanaf het begin bij jou de beperking van de 
         locatie met betrekking tot de samenwerking met de overheid ontbindend aan de orde 
         gesteld. Ik gaf onder meer aan met ‘mijn bedrijf niet in een zwart gat te kunnen en willen 
         stappen, in dat geval zou ik beter naar het Casino kunnen gaan...’. 
         Met redenen was en ben ik het ook niet eens met de inhoud van de door jou aangereikte 
         voorlopige koopovereenkomst. 
         In een dergelijke (voorlopige) overeenkomst horen ontbindende voorwaarden te worden 
         opgenomen, maar eveneens andere spelregels die van belang zijn. Denk aan het wettelijk kader van kopersbescherming (een termijn van drie keer 24 uur (werkdagen) om een handtekening op een (voorlopige) overeenkomst te kunnen annuleren, ingaande op 0.00 uur volgend op de dag van tekening. In ons geval is, zoals je bekend trouwens niet getekend. 
         Ik ben er inmiddels stellig van overtuigd dat het perspectief van het adres [adres] voor mij 
         als ondernemer geen haalbaarheid heeft: ik kan, wil en ga er niet mee verder. Dat lijkt me helder. 
         (...)" 
       
       
       
       
       
       
     
     
       4.15 
       Nog dezelfde dag heeft [geïntimeerde 2] geantwoord: 
       
       
         "[appellant], 
       
       
       
         Je antwoord is duidelijk. We wisten het al. Maar dat jij geloof en waarde hecht aan deze mail van jou, karakteriseert je als persoon.  Je vat het niet , zeg je. Ik had je veel intelligenter verwacht. Als jij niet begrijpt dat afspraken, zoals het ons op de hoogte houden van de voortgang, terwijl je ons erg onder druk zette in verband met de snelheid en vervolgens zelf 4 weken lang niets van je laat horen, dan heb je een arme geest. 
       
       
       
         Want je weet heel goed dat de issue van deze zaak een mondelinge afspraak was. En je bijdehante opmerking over contracten en de juridische gevolgen daarvan, hoef je mij niet te vertellen, want dat weet ik ook wel. Ik kan heel veel punten aangeven waar je je niet aan gehouden hebt, maar ik wil er verder geen energie meer aan verspillen. 
       
       
       
         Maar vooral van een man die in het verleden zo vaak een helpende hand heeft gevraagd aan zijn vrienden, ben jij des temeer een grote teleurstelling voor velen ons. 
         Geluk met je nieuwe aankoop in [Plaats]. Mijn netwerk heeft mij beter op de hoogte gehouden. 
         (…)" 
       
       
     
     
       4.16 
       
         Nadien heeft de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] mr. A.E. Koster te  
         Den Helder, [appellant] bij brief van 27 maart 2008 gesommeerd om alsnog mee te werken aan de uitvoering van de koopovereenkomst met betrekking tot het pand, bij gebreke waarvan [appellant] in rechte zal worden betrokken en aansprakelijk zal worden gesteld voor de schade die [geïntimeerden] zullen lijden. 
       
       
     
   
   
     
       5 Het geschil en de procedure in eerste aanleg 
     
     
       5.1 
       
         
          [geïntimeerden] hebben (samengevat) het navolgende gevorderd: 
         
           Primair : primair, dat het uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dezelfde kracht heeft als een akte van levering van het pand tegen een koopprijs van € 1.075.000,- en, subsidiair, een veroordeling van [appellant] tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Voorts is gevorderd om [appellant], zowel primair als subsidiair, te veroordelen tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] lijden door het toerekenbaar niet nakomen zijdens [appellant], nader op te maken bij staat.  
         
           Subsidiair : een veroordeling tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] lijden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door [appellant]. 
         
           Primair en subsidiair : veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
     
     
       5.2 
       In het tussenvonnis van 2 september 2009 heeft de rechtbank [geïntimeerden] opgedragen te bewijzen dat [appellant] tijdens de eerste dan wel tweede bespreking het aanbod van [geïntimeerden] heeft aanvaard en daarbij niet het voorbehoud heeft gemaakt dat eventuele exploitatie- en andere vergunningen door de gemeente zouden worden verleend. 
       
     
     
       5.3 
       In enquête en contra-enquête zijn als getuigen gehoord: [Betrokkene], mevrouw [Betrokkene], [geïntimeerde 2], [geïntimeerde 2], [Betrokkene 3] (slager en leverancier van [appellant]),[dochter van appellant] (gastvrouw in het bedrijf van haar vader), [appellant] en [accountant] (accountant van [appellant]). Bij rolbeschikking van 21 april 2010 heeft de rechtbank het verzoek van [geïntimeerden] om de enquête te heropenen, afgewezen. 
       
     
     
       5.4 
       In het eindvonnis van 24 november 2010 heeft de rechtbank geoordeeld dat het bewijs geleverd is en dat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen zonder dat door [appellant] het voorbehoud is gemaakt dat eventuele exploitatie- en andere vergunningen door de gemeente zouden worden verleend. De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld om binnen acht weken na betekening van het vonnis de tussen partijen gesloten koopovereenkomst na te leven en te verschijnen ten overstaan van notaris mr. J.F. Harmsma of mr. P. Nijenhuis op een door deze te bepalen dag en uur teneinde mee te werken aan het opmaken van de vereiste akte van levering tegen gelijktijdige betaling van de koopprijs, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tevens is [appellant] veroordeeld om de schade te vergoeden die [geïntimeerden] hebben geleden en nog zullen lijden, op te maken bij staat. Ten slotte is [appellant] in de proceskosten verwezen. 
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling van de grieven 
     
     
       6.1 
       
        [appellant] heeft zes grieven voorgedragen.  Grief I  richt zich de overweging van de rechtbank dat wanneer door [appellant] tijdens de besprekingen op 9 en 11 november 2007 niet het voorbehoud is gemaakt dat eventuele exploitatie- en andere vergunningen door de gemeente zouden worden verleend, [geïntimeerden] de verklaringen van [appellant] aldus hebben mogen begrijpen dat er dan een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ook de aan [geïntimeerden] gegeven bewijsopdracht kan volgens deze grief geen stand houden, omdat de vereiste medewerking van de gemeente volgens [appellant] een opschortende en niet een ontbindende voorwaarde is. Volgens  grief II  heeft de rechtbank miskend dat in de stellingen van [appellant] een beroep op non-conformiteit besloten ligt.  Grief III  klaagt er over dat de rechtbank [geïntimeerden] ten onrechte geslaagd heeft geacht in het opgedragen bewijs. Met  grief IV  wil [appellant] ingang doen vinden dat de rechtbank heeft miskend dat [geïntimeerden] afstand hebben gedaan van hun recht op nakoming c.q. dat recht hebben verwerkt.  Grief V  komt op tegen de aan de veroordeling verbonden dwangsom en  grief VI  is gericht tegen de door de rechtbank ten laste van [appellant] uitgesproken proceskostenveroordeling. 
       
     
     
       6.2 
       Bij de beoordeling van grief I staat voorop dat het voor de beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen steeds aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981,  NJ  1981, 635). Terecht heeft voorts de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk plaats hoeven te vinden, maar in elke vorm kunnen geschieden en besloten kunnen liggen in één of meer gedragingen. 
       
     
     
       6.3 
       Het hof volgt de rechtbank echter niet in haar overweging (5.2 van het vonnis van 2 september 2009) dat tussen partijen niet in geschil is dat tijdens het eerste gesprek tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] (in aanwezigheid van [Betrokkene]) op 9 november 2007 overeenstemming is bereikt over zowel de leveringsdatum als de prijs van het pand. Door [appellant] wordt er terecht over geklaagd dat de rechtbank aldus voorbij is gegaan aan zijn reeds in de conclusie van antwoord in eerste aanleg vervatte verweer dat tijdens de bespreking op 9 november 2007 door [geïntimeerde 2] en [Betrokkene] de  suggestie  is gedaan om het pand van [geïntimeerden] te kopen teneinde aldaar zijn bedrijf voort te zetten ingeval de verkoop van de Waterherberg doorgang zou vinden. Aldus heeft [appellant] ten verwere aangevoerd dat hij weliswaar geïnteresseerd was in het pand van [geïntimeerden] maar dat op 9 november 2007 nog slechts sprake was van een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Dit verweer is reeds in eerste aanleg zodanig gemotiveerd, dat de rechtbank hieraan niet voorbij mocht gaan. Ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv. rust op [geïntimeerden] de last om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat er zijdens [geïntimeerden] een als definitief en volledig te beschouwen aanbod (vgl. HR 11 juli 2008,  LJN : BD2406) is gedaan en dat dit aanbod door [appellant] is aanvaard. De door de rechtbank gegeven bewijsopdracht heeft echter slechts betrekking op de aanvaarding door [appellant] en/of een door hem al dan niet gemaakt voorbehoud, en is gebaseerd op de onjuiste premisse van de rechtbank dat indien de stelling van [geïntimeerden] juist mocht zijn dat [appellant] tijdens de eerste danwel tweede bespreking niet het voorbehoud heeft gemaakt dat eventuele exploitatie- en andere vergunningen door de gemeente zouden worden verleend, [geïntimeerden] de verklaringen van [appellant] aldus hebben mogen begrijpen dat hij het aanbod van [geïntimeerden] aanvaardde, in welk geval - aldus nog steeds de rechtbank - dient te worden geconcludeerd dat tijdens de eerste dan wel de tweede bespreking een koopovereenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       6.4 
       Reeds hierom slaagt grief I voor zover deze de onjuistheid van de door de rechtbank aan het slot van haar tussenvonnis van 2 september 2009 geformuleerde bewijsopdracht aan de orde stelt. 
       
     
     
       6.5 
       De devolutieve werking van het hoger beroep brengt vervolgens mee dat het in eerste aanleg door [appellant] aan de orde gestelde, maar buiten behandeling gebleven verweer dat slechts sprake was van een uitnodiging om in onderhandeling te treden, alsnog ambtshalve door het hof moet worden behandeld. Hiertoe wordt overwogen als volgt. 
       
     
     
       6.6 
       Partijen zijn het erover eens dat tijdens de tweede bespreking op 11 november 2007 en ook daarna niet (verder) is onderhandeld over de eventuele aankoop van het pand door [appellant] . De zaak spitst zich daarom toe op hetgeen over en weer gesteld is over wat zich tussen partijen heeft afgespeeld tijdens de eerste bespreking op 9 november 2007. Aangezien [geïntimeerde 2] onwetend was van de eerste bespreking op 9 november 2007, komt het ten aanzien van [geïntimeerden] erop aan welke betekenis [geïntimeerde 2] en [appellant] over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
       
     
     
       6.7 
       
        [geïntimeerde 2] wist dat [appellant] op 9 november 2007 nog slechts een bod had gekregen op de Waterherberg. Het was weliswaar een goed bod (€ 1.825.000,-, terwijl [appellant] de Waterherberg in 2002 van [Betrokkene] had gekocht voor € 825.000,-) dat [appellant] - zo heeft [Betrokkene] verteld aan [geïntimeerde 2] - serieus in overweging nam, maar [appellant] had het nog niet geaccepteerd en [geïntimeerde 2] wist dat ook. [geïntimeerde 2] wist verder dat [appellant], indien de verkoop van de Waterherberg door zou gaan, op zoek zou moeten naar een ander bedrijfspand voor Sulis. [geïntimeerde 2] heeft vervolgens het initiatief genomen om met [appellant] in gesprek te gaan over de mogelijke verkoop van het pand van [geïntimeerden] aan [appellant] omdat zij daar zélf belang bij had. Door [appellant] is immers onweersproken gesteld dat [geïntimeerde 2] het pand wilde verkopen in verband met haar sollicitatie naar het burgemeestersambt van de gemeente Lemsterland. [geïntimeerde 2] meende goede kans te maken op die benoeming, waardoor zij zou dienen te verhuizen naar Lemsterland. 
       
     
     
       6.8 
       
        [geïntimeerde 2] wist eveneens - de betwisting ten pleidooie door [geïntimeerden] van dit oordeel van de rechtbank stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen in 3.1 en 3.2 - dat een bedrijfspand voor [appellant] geschikt dient te zijn voor de ontvangst van grote(re) gezelschappen (van 8-200 personen) en dient te beschikken over een eigen keuken, bar en overige restaurantvoorzieningen, alsmede (een) eigen steiger(s). Dat het pand van [geïntimeerden] - dat niet beschikt over voor dergelijke gezelschappen uitgeruste horecavoorzieningen, noch over een steiger - hieraan pas zou kunnen voldoen na een (ingrijpende) verbouwing, wist [geïntimeerde 2] ook. 
       
     
     
       6.9 
       Bovendien betekent de op het pand rustende bestemming "centrumdoeleinden" dat het pand, zelfs indien dit niet verbouwd zou hoeven te worden, niet zonder meer gebruikt zou kunnen (lees: mogen) worden voor de door [appellant] (dan wel Sulis) georganiseerde evenementen op en aan het water in combinatie met horecavoorzieningen. Het gebruik van het pand als horeca- of aanverwant bedrijf is in het bestemmingsplan immers uitdrukkelijk als strijdig gebruik aangemerkt. [geïntimeerde 2] wist dit, althans behoorde dit te weten als mede-eigenaar van het pand. 
       
     
     
       6.10 
       Door [geïntimeerde 2] is gesteld dat [appellant] het pand van [geïntimeerden] kende en dus wist wat hij kocht. [appellant] heeft dit weersproken, stellende dat hij het pand weliswaar kende, maar het nog nooit had bekeken met het idee om daar zijn bedrijf uit te oefenen. Daarvoor heeft hij het pand eerst op 16 november 2007 samen met zijn architect bezocht, aldus [appellant]. Door [appellant] is voorts in eerste aanleg onweersproken gesteld dat voor het gebruik van het pand voor de bedrijfsactiviteiten van Sulis bouwvergunningen, al dan niet gecombineerd met vrijstelling(en) van het bestemmingsplan, alsmede een exploitatievergunning voor de nieuwe locatie waren vereist. Gelet op haar functie als lid van de gemeenteraad moet [geïntimeerde 2] hebben beseft dat het volgen van de vereiste procedures de nodige tijd zou vergen. Of de stelling van [appellant] juist is dat deze procedures al gauw zes maanden tot twee jaren in beslag zouden kunnen nemen, kan in het midden blijven. Waar het om gaat is dat het in de omstandigheden van dit geval voor [geïntimeerde 2] duidelijk moet zijn geweest dat de periode tussen 9 november 2007 en 1 februari 2008, zijnde de datum waarvan [geïntimeerden] stellen dat het de door beide partijen beoogde uiterste leveringsdatum was, voor het doorlopen van deze procedures bepaald kort was. Het hof gaat er aan voorbij dat [geïntimeerde 2], in antwoord op de vraag hoe lang procedures rond bouwvergunningen, vrijstellingen van het bestemmingsplan en/of exploitatievergunningen duren, ten pleidooie heeft aangegeven dat zij dat niet weet maar dat het volgens haar " vrij snel " kan, bijvoorbeeld binnen " zes weken ". Het hof acht deze uitlatingen zonder voorbehoud ongeloofwaardig, reeds omdat het van algemene bekendheid mag worden verondersteld, gelijk in de pleitnota van [geïntimeerde 2] wordt erkend, dat dergelijke procedures - zeker indien tegen de door de gemeente ten faveure van [appellant] gegeven beschikkingen bezwaar en/of beroep wordt ingesteld - slechts in uitzonderlijke gevallen korter duren dan de genoemde zes weken. Dat [geïntimeerde 2] begreep dat het voor het doorgaan van de verkoop van het pand van belang was dat er bij de gemeente een positieve grondhouding bestond, blijkt niet alleen uit het feit dat zij meer dan eens bij de burgemeester onder de aandacht heeft gebracht dat [appellant] zijn bedrijf mogelijk zou willen verplaatsen naar het pand, maar ook uit haar in 4.13 aangehaalde e-mail dat is " afgesproken dat alles doorgang zou vinden als er een positieve grondhouding van het college is ". 
       
     
     
       6.11 
       Gelet op het gemotiveerde verweer van [appellant] tegen de stelling dat hij wist wat hij kocht, lag het op de weg van [geïntimeerden] bewijs aan te bieden. Zij hebben echter geen bewijsaanbod gedaan dat ter zake doend en voldoende specifiek is. Nog daargelaten of er op 9 november 2007 van de zijde van [geïntimeerden] een als volledig en definitief te beschouwen aanbod lag, de vraag of [geïntimeerde 2] aan de door [appellant] getoonde interesse in het pand van [geïntimeerden] de betekenis mocht ontlenen dat hij hun pand zonder meer kocht, beantwoordt het hof ontkennend, gegeven de bij [geïntimeerde 2] aanwezige wetenschap dat het pand (a) niet dan na een (ingrijpende) verbouwing geschikt was, waarvoor (b) de nodige vergunningen en procedures nodig waren die (c) een aanmerkelijke tijd in beslag zouden gaan nemen, terwijl (d) [appellant] het pand op dat moment niet eens op haar geschiktheid had onderzocht en (e) [appellant], indien de verkoop van de Waterherberg door zou gaan, op korte termijn een ander bedrijfspand diende te betrekken. In de concrete omstandigheden van dit geval speelt daarbij ook een rol dat (f) het initiatief voor de bespreking op 9 november 2007 van [geïntimeerde 2] is uitgegaan, omdat zij daarbij (g) een eigen belang had. Hieraan doet niet af (h) dat [geïntimeerde 2] door de vriendschappelijke sfeer waarin het gesprek op 9 november 2007 is verlopen en waarin - ook volgens de stellingen van [geïntimeerden] - over de prijs van het pand feitelijk niet is onderhandeld, bij [geïntimeerde 2] kennelijk de mening had postgevat dat de koop al gesloten was. 
       
     
     
       6.12 
       Het verweer van [appellant] dat de suggestie van [geïntimeerde 2] op 9 november 2007 om, indien hij de Waterherberg zou verkopen, zijn bedrijf eventueel voort te zetten in het pand van [geïntimeerden] in de gegeven omstandigheden moet worden beschouwd als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, slaagt. Mitsdien komt de stelling van [geïntimeerden] dat [appellant] het pand van [geïntimeerden] zou hebben gekocht, niet vast te staan. Hierop stuiten de in 5.1 onder  Primair  opgesomde vorderingen af. 
       
     
     
       6.13 
       Ten aanzien van de vordering als genoemd in 5.1 onder  Subsidiair , overweegt het hof als volgt. 
       
     
     
       6.14 
       Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005,  LJN : AT7337). 
       
     
     
       6.15 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in 6.1 t/m 6.12 is er naar het oordeel van het hof geen sprake van dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er tussen hen en [appellant] een overeenkomst tot stand zou komen, wetende dat er voor de verplaatsing van het bedrijf van [appellant] naar hun pand diverse vergunningen nodig zouden zijn waarvoor formele en mogelijk tijdrovende procedures moesten worden doorlopen, terwijl de beschikbare tijd tussen 9 november 2007 en 1 februari 2008 zeer beperkt was. Getuige de inspanningen van [geïntimeerde 2] om bij de gemeente een "positieve grondhouding" te bewerkstelligen, hebben [geïntimeerden] - mede gelet op de in 4.13 aangehaalde e-mail van [geïntimeerde 2] aan [appellant] - daar ook niet op vertrouwd. Het hof ziet niet in op grond waarvan [appellant] in de gegeven omstandigheden verplicht zou zijn in te gaan op het aanbod van [geïntimeerden] om in onderhandeling te treden. De vorderingen als genoemd in 5.1 onder  Subsidiair  dienen daarom te worden afgewezen. 
       
     
   
   
     
       7 De slotsom 
     
     
       7.1 
       Grief I slaagt en in het verlengde daarvan grief VI. Gelet hierop heeft [appellant] geen  belang meer bij bespreking van de overige grieven. Op grond van vorenstaande overwegingen zullen de bestreden vonnissen van 2 september 2009 en 24 november 2010 worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerden] zullen alsnog worden afgewezen. 
       
     
     
       7.2 
       
         
          [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. De proceskosten van de eerste aanleg zullen worden vastgesteld op € 282,- aan verschotten (waarvan € 20,- getuigenkosten) en op € 2.034,-  
         aan geliquideerd salaris van de advocaat (4½ punt à € 452,-). In hoger beroep zullen de proceskosten worden vastgesteld op € 388,81 aan verschotten en op € 2.682,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (3 punten in tarief II). 
       
       
       
       
         
           De beslissing: 
         
       
       
       
         Het gerechtshof: 
       
       
       
         vernietigt de bestreden vonnissen van de rechtbank van 2 september 2009 en 24 november 2010, 
       
       
       
         en opnieuw rechtdoende: 
       
       
       
         wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af; 
       
       
       
         veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en stelt deze kosten aan de zijde van [appellant] vast op: 
       
       
         
           aan verschotten, 
         
         
           aan geliquideerd salaris van de advocaat; 
         
       
       
       
         veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en stelt deze kosten aan de zijde van [appellant] vast op: 
       
       
         
           aan verschotten, 
         
         
           aan geliquideerd salaris van de advocaat, 
         
         
           voor nasalaris van de advocaat, 
         
         
           voor nasalaris van de advocaat indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
         
       
       
       
         veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskostenveroordelingen vanaf 14 dagen na betekening van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.  
       
       
       
         Aldus gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, A.M. Koene en R.A. Zuidema en uitgesproken ter openbare terechtzitting dinsdag 2 juli 2013 in bijzijn van de griffier.