ECLI: ECLI:NL:RVS:2018:903

Titel: ECLI:NL:RVS:2018:903 Raad van State , 16-03-2018 / 201410484/3/R2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2018-03-16

Zaaknummer: 201410484/3/R2

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2018:903

---

Bij besluit van 9 november 2016, nr. 16-104, (hierna: het herstelbesluit),  heeft de raad het exploitatieplan "Harselaar-Driehoek 1e herziening" gewijzigd vastgesteld.

Bij deze uitspraak is een persbericht uitgebracht. 201410484/3/R2. 
     Datum uitspraak: 16 maart 2018 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak in het geding tussen: 
     
     GA1 B.V. en BPN B.V., beide gevestigd te Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld, 
     appellanten, 
     
     en 
     
     de raad van de gemeente Barneveld, 
     verweerder. 
       
     Procesverloop 
     
     Bij tussenuitspraak van 15 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1641 (hierna: de tussenuitspraak), heeft de Afdeling de raad opgedragen om binnen 26 weken na verzending van de tussenuitspraak de daarin omschreven gebreken in het besluit van 11 november 2014 te herstellen. Deze tussenuitspraak is aangehecht. 
     
     Bij besluit van 9 november 2016, nr. 16-104, (hierna: het herstelbesluit),  heeft de raad het exploitatieplan "Harselaar-Driehoek 1e herziening" gewijzigd vastgesteld. 
     
     Partijen zijn in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen over de wijze waarop de gebreken zijn hersteld. GA1 en BPN hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. 
     
     GA1 en BPN en de raad hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak nader ter zitting behandeld op 10 april 2017 waar GA1 en BPN, vertegenwoordigd door mr. R.P. Ridderhof en mr. J. Wildschut,  bijgestaan door mr. F.J.M. Wolbers, advocaat te Amersfoort, en door [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door drs. B.W.M. van Well en ing. P.B. Hekman, bijgestaan door mr. H. Witbreuk, advocaat te Almelo, zijn verschenen. 
     
     Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. 
     
     Partijen hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak nader ter zitting behandeld op 12 september 2017 waar GA1 en BPN, vertegenwoordigd door mr. F.J.M. Wolbers, advocaat te Amersfoort, en door [gemachtigden], en de raad, vertegenwoordigd door drs. B.W.M. van Well, ing. P.B. Hekman en E. Morren, bijgestaan door mr. H. Witbreuk, advocaat te Almelo, en [gemachtigde], zijn verschenen. Met toestemming van partijen zijn op de zitting foto’s overgelegd. 
     
     Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. 
     
     De Afdeling heeft met toepassing van artikel 8:45 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) aan zes instanties, die geen partij zijn,  verzocht schriftelijke inlichtingen te verstrekken. Daartoe in de gelegenheid gesteld hebben GA1 en BPN en de raad gereageerd op het concept-verzoek. 
     
     Alle instanties  die zijn verzocht om inlichtingen te geven, hebben aan het verzoek gevolg gegeven. 
     
     Daartoe in de gelegenheid gesteld hebben GA1 en BPN en de raad gereageerd op de ontvangen inlichtingen van de instanties. 
     
     GA1 en BPN hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak nader ter zitting behandeld op 8 februari 2018 waar GA1 en BPN, vertegenwoordigd door [gemachtigde] en mr. J. Wildschut, bijgestaan door mr. F.J.M. Wolbers, advocaat te Amersfoort, en door [gemachtigden], en de raad, vertegenwoordigd door drs. B.W.M. van Well, D.A. de Jong, ing. P.B. Hekman, L.E. Morren en J.W. Drost, bijgestaan door mr. H. Witbreuk, advocaat te Almelo, en [gemachtigde], zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     Inleiding 
     
     1.    Het exploitatieplan betreft de eerste herziening op grond van artikel 6.15, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) van het op 1 maart 2011 door de raad vastgestelde, en nadien onherroepelijk geworden, exploitatieplan "Harselaar-Driehoek". Het exploitatieplan heeft betrekking op een bedrijventerrein in de driehoek tussen de A1 en de spoorlijn in Barneveld, ten oosten van het bestaande bedrijventerrein Harselaar. Op het bedrijventerrein wordt zware bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Het terrein beslaat ongeveer 20 hectare. GA1 en BPN hebben een deel van dit terrein in eigendom. BPN is voornemens haar betonfabriek hier te vestigen. 
     
         GA1 en BPN zijn het niet eens met de hoogte van de exploitatiebijdrage die zij op grond van het exploitatieplan moeten betalen voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. In dat verband is thans nog tussen partijen in geschil welk bedrag aan kosten de raad mag verhalen voor de Verlengde Mercuriusweg (kostenpost J. 100 in het exploitatieplan). De Verlengde Mercuriusweg is een zogenoemde bovenwijkse voorziening als bedoeld in artikel 6.13, zesde lid, van de Wro die buiten het exploitatiegebied is gelegen en reeds in 2008 is gerealiseerd. GA1 en BPN betogen dat de raad de grondverwervingskosten voor deze weg diende te baseren op de in 1982 door de gemeente betaalde aankoopprijs van de gronden van € 1,64 per m2 (hierna: de werkelijke kostenbenadering). De raad daarentegen betoogt dat de grondverwervingskosten ‘inbrengwaarden’ zijn in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro en heeft deze kosten daarom overeenkomstig artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro gebaseerd op het taxatierapport "Taxatieschadeloosstelling volgens de Onteigeningswet" van W. Roest, rentmeester NVR/registerataxateur van december 2007 (hierna: de taxatiebenadering). Uit dit taxatierapport (hierna: het taxatierapport) komt een prijs van € 40,00 per m2 naar voren. Hetgeen partijen voor het overige verdeeld houdt, heeft de Afdeling behandeld in haar tussenuitspraak. 
     
     Tussenuitspraak 
     
     2.    In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het financiële deel van het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met de artikelen 6.13, zesde lid, van de Wro en 3:2 van de Awb. Gelet hierop is het beroep van GA1 en BPN tegen het besluit van 11 november 2014 gegrond en dient het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan te worden vernietigd, voor zover het betreft het financiële deel van het exploitatieplan. 
     
     2.1.    In de tussenuitspraak heeft de Afdeling de raad opgedragen om een nieuw besluit te nemen met in achtneming van overwegingen 18.3, 20.2 en 35.2 van de tussenuitspraak. Deze overwegingen zien respectievelijk op kosten voor de Verlengde Mercuriusweg (J.100 in het exploitatieplan), de spoorwegovergang (J.110 in het exploitatieplan) en de wijkontsluiting (G.314 in het exploitatieplan). 
     
     2.2.    Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft de raad in het herstelbesluit een ander kostenbedrag opgenomen voor de Verlengde Mercuriusweg. Daarnaast zijn de kosten voor de spoorwegovergang en de wijkontsluiting niet langer in het exploitatieplan opgenomen. 
     
     2.3.    Het beroep van GA1 en BPN wordt op grond van artikel 6:19 van de Awb geacht mede te zijn gericht tegen het herstelbesluit. 
     
     Herstelbesluit 
     
     3.    In het herstelbesluit zijn onder meer de kosten voor de Verlengde Mercuriusweg aangepast aan de hand van de subsidiebeschikking van het college van gedeputeerde staten van Gelderland van 25 maart 2009, nr. 2008-000328. Deze subsidiebeschikking is opgenomen als bijlage bij het herstelbesluit. Concreet heeft dit tot gevolg dat de kosten in het exploitatieplan voor de Verlengde Mercuriusweg neerwaarts zijn bijgesteld van € 569.612,00 naar € 556.502,00. De kosten zijn gebaseerd op het taxatierapport. 
     
     Het beroep van GA1 en BPN 
     
     4.    GA1 en BPN kunnen zich niet verenigen met de gewijzigde vaststelling van de kosten voor de Verlengde Mercuriusweg. Zij betogen dat de definitieve, via het exploitatieplan te verhalen grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg, moeten worden gebaseerd op het bedrag dat de gemeente voor de verwerving van die gronden heeft betaald. Deze aankoopsom mag, zo stellen GA1 en BPN, worden vermeerderd met rente en beheerskosten en verminderd met afschrijving, afwaardering en beheersopbrengsten tot aan de peildatum van het exploitatieplan. Deze uitleg sluit volgens GA1 en BPN aan bij het systeem van de Wro. Daarbij wijzen zij onder meer op het uitgangspunt van afdeling 6.4 van de Wro dat eerst met ramingen wordt gewerkt die later worden vervangen door gerealiseerde kosten. Verder wijzen zij erop dat de geraamde inbrengwaarden in een exploitatieplan meerdere functies vervullen; inbrengwaarden bieden een houvast voor de tariefberekening en hebben een geobjectiveerde waarde die geldt als aftrekpost op de exploitatiebijdrage bij een omgevingsvergunning. Het is daarmee, zo stellen GA1 en BPN, niet meer dan een raming van de door de gemeente aan te kopen ondergrond van de openbare ruimte. Tegen deze achtergrond stellen GA1 en BPN zich op het standpunt dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de inbrengwaarde van uitgeefbare en die van niet-uitgeefbare gronden. Voor laatstgenoemde gronden dient te worden uitgegaan van de aankoopprijs omdat ten aanzien van deze gronden, anders dan bij de uitgeefbare gronden, geen sprake is van een fictie; de gemeente koopt deze gronden ook daadwerkelijk. In dit geval betekent dit, zo concluderen GA1 en BPN, dat de grondverwervingskosten conform artikel 186 van de Gemeentewet en overeenkomstig het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna: BBV), moeten worden afgeleid uit de gemeentelijke balans. Indien deze kosten niet hieruit kunnen worden afgeleid zijn zij niet verhaalbaar, aldus GA1 en BPN. 
     
     4.1.    De raad stelt dat hij de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg heeft gebaseerd op het taxatierapport. De raad betoogt dat het in strijd is met de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) en de hierbij behorende parlementaire stukken om de grondverwervingskosten te baseren op gerealiseerde kosten (de aankoopprijs). Daartoe stelt de raad dat uit de Wro en het Bro volgt dat voor de inbrengwaarde juist geen rekening dient te worden gehouden met de werkelijke verwervingskosten, hetgeen bezien vanuit het vraagstuk van kostenverhaal ook logisch en noodzakelijk is. Volgens de raad is artikel 6.2.3 van het Bro van toepassing, hetgeen volgens de raad betekent dat de kosten dienen te worden geraamd volgens artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Daarvoor verwijst de raad naar Kamerstukken II, 2004/05, 30 218, nr. 3, pp. 17 en 19, waaruit volgt dat het voor het kostenverhaal geen verschil maakt of voorzieningen binnen of buiten het exploitatiegebied liggen. Verder verwijst de raad naar de uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1448, waaruit zou blijken dat kosten voor bovenwijkse voorzieningen volgens artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dienen te worden geraamd. Daarbij wijst de raad erop dat volgens de Nota van Toelichting bij het Bro het verplicht is inbrengwaarden te laten taxeren door onafhankelijke deskundigen. Daaruit moet, zo betoogt de raad, worden afgeleid dat voor de inbrengwaarden als kosten van grondexploitatie dient te worden uitgegaan van een raming en dus niet van de werkelijke kosten van verwerving. Dit past bij de functie van inbrengwaarden in het exploitatieplan en voorkomt willekeur, aldus de raad. Verder stelt de raad dat de gemeente de gronden in 1982 niet heeft verworven met het oog op de realisering van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek. De in 1982 betaalde bedragen geven volgens hem ook geen inzicht in de waarde van de gronden als onderdeel van de kostenpost voor het realiseren van de Verlengde Mercuriusweg. 
     
     De relevante regelgeving 
     
     5.    De relevante regelgeving is opgenomen in bijlage I, die deel uitmaakt van deze uitspraak. 
     
     Het geschilpunt 
     
     6.    De vraag die concreet voorligt is of de raad het in het exploitatieplan als verhaalbare kosten opgenomen toegerekende evenredig deel van de waarde van de grond die nodig was ten behoeve van de aanleg van de Verlengde Mercuriusweg, diende te baseren op de in 1982 betaalde aankoopprijs, al dan niet vermeerderd met beheerskosten en rente (de werkelijke kostenbenadering), of dat de raad deze kosten op basis van een onafhankelijke taxatie diende vast te stellen (de taxatiebenadering). De beantwoording van deze vraag en van de vervolgvragen die deze vraag oproept, raakt potentieel ook vele andere exploitatieplannen dan het bestreden exploitatieplan. Het antwoord op de vraag hoe, in een geval als het onderhavige waarin de gemeente de betreffende gronden reeds voorafgaand aan de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan heeft verworven, de raad de kosten van een buiten het exploitatiegebied gelegen zogenoemde bovenwijkse voorziening dient vast te stellen, is van aanzienlijke invloed op de omvang van de mogelijkheden van kostenverhaal voor gemeenten van deze voor exploitatieplannen niet onbelangrijke kostenpost en daarmee ook op de hoogte van de exploitatiebijdrage die bouwgrondexploitanten (ontwikkelaars) ter zake verschuldigd zijn. Aldus is de te nemen beslissing voor onder meer gemeenten, ontwikkelaars en grondeigenaren van belang. Het is tegen deze achtergrond, dat de Afdeling in deze procedure schriftelijke inlichtingen heeft gevraagd  aan zes instanties die daarin geen partij zijn. 
     
     De gevraagde inlichtingen 
     
     7.    Bij brief van 15 november 2017 heeft de Afdeling op grond van artikel 8:45 van de Awb, zes instanties als zogenoemde amici curiae (ook wel genoemd ‘meedenkers’), in de gelegenheid gesteld binnen een termijn van vier weken schriftelijke inlichtingen te geven over een aantal (rechts)vragen die in deze zaak aan de orde zijn. Aangezien het doel hiervan - kort gezegd - is om inzicht te krijgen in de maatschappelijke gevolgen van een keuze voor de werkelijke kostenbenadering of de taxatiebenadering, en de beantwoording van de gestelde vragen een specifieke deskundigheid en ervaring vereist, is gekozen voor het gericht uitnodigen van zes instanties in plaats van een open internetconsultatie (zoals vooraf is gegaan aan de conclusie van staatsraad-advocaat generaal Widdershoven van 24 januari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:249) 
     
         De Afdeling heeft de vragen gesteld aan de hand van drie - deels fictieve - situaties. Deze vragen zijn opgenomen in bijlage II, die deel uitmaakt van deze uitspraak. De Afdeling heeft voor deze opzet en vraagstelling gekozen om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van het systeem van kostenverhaal van afdeling 6.4 van de Wro en de gevolgen hiervan voor de praktijk, zodat de in deze casus voorliggende rechtsvraag in het licht daarvan kan worden beantwoord. 
     
         De zes instanties, waaraan de Afdeling in deze zaak schriftelijke inlichtingen heeft gevraagd, zijn: de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: de minister), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG), het Interprovinciaal Overleg (hierna: het IPO), de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (hierna: de NEPROM), het Instituut voor Bouwrecht (hierna: het IBR) en de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers (hierna: de NVB). De keuze is op deze instanties gevallen vanwege hun specifieke deskundigheid en ervaring op het terrein van de locatie-\gebiedsontwikkeling en het ruimtelijke ordeningsrecht, in het bijzonder het grondexploitatierecht, en hangt voorts samen met de - verschillende - belangen die zij vertegenwoordigen; zowel publieke (de VNG en het IPO) als private (de NEPROM en de NVB) instanties is om inlichtingen gevraagd, zodat zowel degenen die kostenverhaal plegen als degenen die hiermee geconfronteerd worden zijn vertegenwoordigd. Naast deze partijen zijn de minister en het IBR gevraagd inlichtingen te verstrekken, met als doel het beeld te completeren. 
     
     8.    Alle instanties die gevraagd zijn om inlichtingen te geven, hebben positief gereageerd op het verzoek om inlichtingen. Zij hebben de Afdeling desgevraagd toestemming verleend voor de vermelding van hun naam en van de door hen gegeven inlichtingen in de uitspraak. 
     
     Oordeel: de taxatiebenadering of de werkelijke kostenbenadering? 
     
     9.    Op grond van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro bestaat de van een exploitatieplan deel uitmakende exploitatieopzet onder meer uit, voor zover nodig, een raming van de inbrengwaarden van de gronden en een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie. Voor eerstgenoemde categorie bepaalt artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, zo bepaalt artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Voor de laatstgenoemde categorie van andere kosten ontbreekt een dergelijke bepaling. Gelet hierop ziet de Afdeling zich eerst geconfronteerd met de vraag of grondverwervingskosten voor een buiten het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorziening, vallen onder de in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro vermelde categorie ‘inbrengwaarden’ of de daarin vermelde categorie ‘andere kosten’. In dat verband is van belang dat artikel 6.13, achtste lid van de Wro bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld over onder meer de verhaalbare kostensoorten. 
     
         In de artikelen 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro, die voor zover hier van belang zijn gebaseerd op artikel 6.13, achtste lid van de Wro, wordt uitgegaan van het onderscheid tussen de verhaalbare kosten, bedoeld in respectievelijk artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste van de Wro, en artikel  6.13, eerste lid, onder c, ten tweede van de Wro, te weten: de ramingen van de inbrengwaarden van de gronden, respectievelijk de ramingen van de andere kosten. In artikel 6.2.4, onder e, van het Bro zijn de kosten vermeld voor gronden die buiten het exploitatiegebied liggen, daarmee behoren deze kosten tot de categorie ‘andere kosten’. Vervolgens is van belang dat in artikel 6.2.4, onder e, is aangegeven dat de verhaalbare kosten hiervoor gelijk zijn aan de verhaalbare kosten die zijn genoemd voor de inbrengwaarden in artikel 6.2.3. Daaruit leidt in elk geval de raad af dat de grondverwervingskosten tot de categorie ‘inbrengwaarden’ behoren, maar daaruit zou ook slechts - gelet op het voorgaande - kunnen worden afgeleid dat de verhaalbare kosten, oftewel de kostensoorten, van gronden buiten het exploitatiegebied gelijk zijn aan de kosten voor de inbrengwaarden. Nu dit evenwel niet geheel duidelijk is en bovendien tot gevolg zou hebben dat in de Wro en het Bro niet is bepaald hoe grondverwervingskosten dienen te worden geraamd, terwijl zoals de raad terecht stelt uit de wetsgeschiedenis uitdrukkelijk volgt dat geen onderscheid moet worden gemaakt tussen gronden binnen en buiten het exploitatiegebied (hiervoor onder 4.1.), ligt het naar het oordeel van de Afdeling in de rede om de grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de categorie van ‘inbrengwaarden’ te laten vallen voor zover het betreft de hiervoor vastgelegde wijze van ramen in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro. Een dergelijke uitleg van (het systeem van) de wet sluit ook aan bij de inlichtingen van de amici. Daar komt bij dat een andere uitleg mogelijk discussies in de hand zou werken over de begrenzing van het exploitatiegebied, omdat in dat geval een relevant onderscheid wordt gemaakt tussen gronden binnen en gronden buiten een exploitatiegebied. Dit acht de Afdeling onwenselijk. 
     
     10.    Vervolgens is het de vraag hoe de raming van de waarde van deze gronden buiten het exploitatiegebied dient te geschieden, gelet op het feit dat de gemeente de betrokken gronden reeds voorafgaand aan de vaststelling van het eerste exploitatieplan heeft verworven. Uit hetgeen hiervoor is overwogen onder 9 volgt dat artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro van overeenkomstige toepassing is. Dit betekent dat, nu geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Daarbij ziet de Afdeling zich, gelet op het betoog van GA1 en BPN, voor de vraag gesteld of dit artikel, gelet op onder meer de artikelen 6.15 en 6.20 van de Wro, zo moet worden uitgelegd dat het alleen geldt voor gronden die nog niet zijn verworven door - in dit geval - de gemeente ten tijde van de vaststelling van het eerste exploitatieplan. Uit de amicus-brieven is in dit verband af te leiden dat bij beantwoording van deze vraag enerzijds van belang wordt gevonden dat de kosten objectief worden vastgesteld, hetgeen wijst in de richting van de taxatiebenadering, en anderzijds dat niet meer kosten worden verhaald dan dat worden gemaakt, hetgeen de werkelijke kostenbenadering onderbouwt. Daarbij trekt de amicus-brief van de NVB in het bijzonder de aandacht, waarin zij stelt dat de aankoopprijs van gronden niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de waarde van gronden aangezien de aankoopprijs afhankelijk kan zijn van niet op geld gewaardeerde tegenprestaties, zoals een bouwrecht op een andere locatie of een gunstige leveringsdatum. Volgens de amicus-brieven van de minister, de VNG, het IBR en de NVB moeten deze belangen leiden tot een keuze voor de taxatiebenadering. Deze amicus-brieven ondersteunen aldus het betoog van de raad. Daarvoor wordt in de amicus-brieven als belangrijkste argument gegeven dat alle partijen erbij gebaat zijn als dé inbrengwaarden - onafhankelijk van de eigendomssituatie, ligging of (toekomstige) bestemming - op objectieve wijze worden geraamd en niet afhankelijk worden gesteld van één enkele grondtransactie. Die afhankelijkheid van grondtransacties kan namelijk, zo wordt in de amicus-brieven naar voren gebracht en door de raad onderschreven, leiden tot ongewenste afwentelmechanismen en verstoring van de grondmarkt. De NEPROM stelt daartegenover dat de taxatiebenadering ertoe kan leiden dat meer kostenverhaal plaatsvindt dan dat kosten door de gemeente worden gemaakt; deze vorm van baatafroming is volgens de NEPROM, mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid, ongewenst. De NEPROM onderschrijft daarmee het betoog van GA1 en BPN. Het belangrijkste argument dat de NEPROM daarvoor naar voren brengt is dat maatschappelijk gewenste ontwikkelingen niet tot stand komen als de kosten niet in het oog worden gehouden; plannen zijn financieel anders niet haalbaar. 
     
     11.    Alles overziende beantwoordt de Afdeling de rechtsvraag aldus dat de raad de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg terecht heeft vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, derhalve de taxatiebenadering. Dit betekent dat, anders dan GA1 en BPN betogen, geen aanleiding bestaat de inbrengwaarden anders te ramen in het geval deze gronden reeds zijn verworven vóór de eerste vaststelling van het exploitatieplan, in dit geval op 1 maart 2011. Dat het hier gaat om niet-uitgeefbare gronden maakt, anders dan GA1 en BPN betogen, geen verschil. De Afdeling is van oordeel dat voor een dergelijke uitzondering op artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro - het artikel spreekt over ‘de inbrengwaarde van gronden’ - in de wet en wetgeschiedenis eenduidige aanknopingspunten zouden moeten zijn te vinden. Dergelijke aanknopingspunten zijn er evenwel niet, zo wordt in relatie tot de raming van de inbrengwaarden geen onderscheid gemaakt tussen gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente op het moment van vaststelling van het eerste exploitatieplan en gronden die nog moeten worden aangekocht gedurende de looptijd van een exploitatieplan. Integendeel, uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 30 218, nr. 3, p. 26) - alsmede de amicus-brief van de minister - kan worden afgeleid dat bij de eerste vaststelling van het exploitatieplan van de fictie wordt uitgegaan dat de grondexploitatie eerst op dat moment aanvangt en dat alle kosten op dat moment worden geraamd, ook die kosten die in feiten al zijn gemaakt. De minister stelt in dit verband: "De inbrengwaarde van alle gronden moet bij de vaststelling van het exploitatieplan worden geraamd" en "De wet schrijft daarmee uitputtend voor hoe de raming van de inbrengwaarde van gronden bij het vaststellen van het exploitatieplan geschiedt, namelijk op de twee wijzen die artikel 6.13, vijfde lid, voorschrijft". 
     
         De aanknopingspunten die er zijn voor een uitleg conform het betoog van GA1 en BPN zijn slechts indirect; uit het uitgangspunt dat niet meer kosten mogen worden verhaald dan gemaakt, zou kunnen worden afgeleid dat als inbrengwaarden voor gronden die reeds zijn aangekocht door de gemeente, de gerealiseerde kosten moeten gelden. Hoewel voor deze uitleg goede argumenten zijn te geven, gaat zij eraan voorbij dat de inbrengwaarden een bijzondere rol hebben binnen het exploitatieplan. De inbrengwaarden zijn niet alleen kosten in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro, maar zij vormen tevens een aftrekpost bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro. Daar waar het gelet op voornoemd uitgangspunt logisch is voor andere kosten dan de inbrengwaarden om deze (uiteindelijk) op gerealiseerde kosten te baseren, is dat dus niet perse het geval voor de inbrengwaarden. 
     
         De Afdeling betrekt voorts in haar interpretatie van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat een andere uitleg mogelijk de discussie zou verleggen naar de marktconformiteit van de aankoopprijs, hetgeen allerlei bewijsproblemen met zich kan brengen in situaties waarin de gronden reeds lange tijd geleden zijn verworven. Tot slot acht de Afdeling van belang dat in de van overeenkomstige toepassing verklaring van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet de garantie ligt besloten dat niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling van een of meer aangewezen bouwplan(nen). Dit kan niet met dezelfde zekerheid worden gezegd als het kostenverhaal afhankelijk wordt gesteld van de werkelijke kosten die worden betaald voor de verwerving van gronden gelet op de kostenopdrijvingen die deze benadering volgens de amici potentieel als gevolg kan hebben. Een keuze voor de taxatiebenadering vormt daarmee - mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid - een wenselijk midden tussen de objectivering van het kostenverhaal en het voorkomen van een te omvangrijk kostenverhaal. Te meer nu de inbrengwaarden niet statisch zijn, maar, zoals het IBR naar voren brengt, kunnen wijzigen als gevolg van hiervoor relevante grondtransacties en daarmee aldus een dynamisch karakter hebben. Het betoog van GA1 en BPN faalt in zoverre. 
     
     12.    Het voorgaande betekent dat bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Dit betekent vervolgens, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:2016:2582), dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden op de peildatum en niet van de op enig moment werkelijk betaalde prijs voor de gronden.  Gelet hierop zijn de voorschriften uit het BBV en de eventuele afschrijving en/of een afwaardering die op de grond heeft plaatsgevonden, anders dan GA1 en BPN betogen, niet bepalend voor de vaststelling van  de waarde van de gronden op de peildatum, met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Ook in zoverre faalt het betoog van GA1 en BPN. 
     
     Het taxatierapport 
     
     13.     GA1 en BPN voeren subsidiair aan dat de raad zich niet heeft mogen baseren op het taxatierapport. Zij betwisten dat dit rapport onafhankelijk tot stand is gekomen. Ook betwisten GA1 en BPN de objectiviteit van het taxatierapport gelet op de overeenkomstige toepassing van de onteigeningswet, in welk verband volgens hen relevant is of bijvoorbeeld de grond in particuliere eigendom is en of de grond bedoeld is voor een overheidswerk, en tot slot stellen zij dat het taxatierapport niet bruikbaar is nu dit is opgesteld met een ander doel. 
     
         Verder betogen GA1 en BPN dat de Verlengde Mercuriusweg ten onrechte tot het complex ‘Harselaar-Driehoek’ is gerekend; het gebiedsoverstijgende karakter van de Verlengde Mercuriusweg staat daar reeds aan in de weg en het staat bovendien op gespannen voet met jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens GA1 en BPN zou de grond getaxeerd moeten worden op € 1,-  omdat de grond niet ‘vrij verhandelbaar is’, zodat het principe van de waarde zoals die op de vrije markt zou gelden - een belangrijk uitgangspunt van de onteigeningswet - niet opgaat. 
     
         Ook stellen zij dat de peildatum van het taxatierapport niet deugt en dat de vergelijkingstransacties tegenstrijdigheden bevatten. Tot slot stellen zij dat dat het taxatierapport op onjuiste feiten is gebaseerd; ten onrechte is de raad uitgegaan van een totale lengte van de weg van 750 meter in plaats van 570 meter en ten onrechte is de in stand te houden groenstrook van 3.180 m2 niet van het totale oppervlakte afgetrokken. Dit laatste betekent volgens hen dat de oppervlakte van 16.102 m2 met 3.810 m2 dient te worden verminderd en dat de breedte van de weg niet 25 meter maar 19 meter bedraagt. 
     
     13.1.     De raad stelt dat hij het taxatierapport aan het exploitatieplan ten grondslag mocht leggen nu dit door een onafhankelijke deskundige tot stand is gekomen en aangezien is getaxeerd conform artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro in samenhang bezien met de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Volgens de raad is niet relevant dat het taxatierapport ook is gebruikt in het kader van de subsidiebeschikking. De raad stelt verder dat de beroepsgronden van GA1 en BPN reeds daarom falen nu zij geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht. Wat betreft de wijze van taxeren stelt de raad dat de weg met het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek één complex vormt in de zin van de onteigeningswet, nu de weg noodzakelijk is voor de ontsluiting van het bedrijventerrein. De omstandigheid dat de weg geen onderdeel uitmaakt van het exploitatiegebied, doet daaraan niet af, aldus de raad. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de raad naar de onder 4.1. vermelde uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2017 en het advies van Meander van 14 juni 2017. In dit advies is vermeld dat naar mening van Meander de door de taxateur gekozen methodiek van complexbenadering juist is. Wat betreft de breedte van de weg stelt de raad dat de kosten voor de groenstrook tot de kosten van de weg dienen te worden gerekend, nu deze strook nodig was voor de verwerving van de weg. De breedte van de weg sluit ook aan op de voorziene breedte van de verkeerskundige slinger, aldus de raad. 
     
     13.2.     Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld in de uitspraak van 18 mei 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ4922) dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. Van deze taxatie dient in een schriftelijk, gemotiveerd advies verslag te zijn gedaan en daarin dient uiteengezet te zijn op basis waarvan de inbrengwaarde is geraamd (vergelijk de uitspraak van 12 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA2862). 
     
     13.3.     Indien een bestuursorgaan zich ter onderbouwing van een besluit tot vaststelling van een exploitatieplan, of ter onderbouwing van een besluit omtrent een herziening daarvan, beroept op een advies van een onafhankelijke deskundige, ligt het op de weg van dit bestuursorgaan zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige.  Wanneer de schijn is gewekt dat de door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige niet onpartijdig is, mag het bestuursorgaan diens advies  niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen. 
     
     13.4.     GA1 en BPN hebben onvoldoende concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de deskundigheid, de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de door de raad geraadpleegde deskundige naar voren gebracht. Het taxatierapport is opgesteld door W. Roest. Roest is geen ondergeschikte van de gemeente. De enkele omstandigheid dat deze taxateur op verzoek van het betrokken bestuursorgaan een advies heeft opgesteld betekent niet zonder meer dat diens advisering niet als onafhankelijk en onpartijdig kan worden aangemerkt (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 11 oktober 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY9901). 
     
     13.5.     Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek, daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies voorts niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit omtrent vaststelling of herziening van een exploitatieplan van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn  gebracht. Op degene die een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan bestrijdt rust in beginsel de bewijslast. 
     
         De Afdeling volgt GA1 en BPN niet in hun betoog dat het taxatierapport niet met de hiervoor vereiste objectiviteit is vastgesteld of anderszins onbruikbaar is omdat het is opgesteld ter verkrijging van een subsidie voor de Verlengde Mercuriusweg. Daarbij is van belang dat GA1 en BPN niet aannemelijk hebben gemaakt dat de taxatie anders zou zijn uitgevallen als deze zou zijn opgesteld ten behoeve van de vaststelling van het exploitatieplan, nu in het taxatierapport is vermeld dat is getaxeerd overeenkomstig het bepaalde in de onteigeningswet. 
     
     13.6.    De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de waarde van het betrokken object, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de raming van de waarde van de betrokken gronden niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen. 
     
         Anders dan de raad betoogt, is voor het kunnen slagen van het betoog van GA1 en BPN over de complexwaarde niet vereist dat dit is onderbouwd met een tegenrapport. De kwalificatie van gronden als behorend tot één complex kan de Afdeling ook los daarvan beoordelen. Hetgeen GA1 en BPN hebben aangevoerd geeft evenwel geen aanleiding voor het oordeel dat de raad er niet van mocht uitgaan dat de gronden voor de Verlengde Mercuriusweg tot het complex van Harselaar-Driehoek konden worden gerekend. In het taxatierapport is vermeld dat gelet op de huidige bestemming de gronden voor de Verlengde Mercuriusweg de hoogste waarde aan de toekomstige bestemming verkeersdoeleinden ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek ontlenen. Gelet op het feit dat dit nieuw te ontwikkelen gebied niet adequaat is te ontsluiten zonder de aanleg van de Verlengde Mercuriusweg, maakt deze doortrekking in de zin van de onteigeningswet en de jurisprudentie, zo vermeldt het taxatierapport, zonder meer deel uit van het te ontwikkelen complex ‘Harselaar-Driehoek’. De raad heeft zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt mogen stellen dat er ruimtelijke, functionele en financiële samenhang is tussen de Verlengde Mercuriusweg en Harselaar-Driehoek, zodat sprake is van één complex; de weg vormt immers - zo is opnieuw ter zitting toegelicht - een belangrijke ontsluiting van dit deel van het bedrijventerrein. De door GA1 en BPN genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad (onder andere het arrest van 22 februari 2002, Van Staveren/Noord Holland, onder 3.12 en 3.13, NJ 2002/365) geeft geen aanleiding voor een ander oordeel reeds omdat in dit geval geen sprake is van een weg met een regionale functie.   
     
     13.7.    Ter zitting is vast komen te staan dat tussen partijen verder niet in geschil is dat de peildatum voor de inbrengwaarde voor de Verlengde Mercuriusweg, nu deze reeds is gerealiseerd, mocht worden bepaald op 1 december 2007. Deze datum hangt samen, zo is ter zitting naar voren gebracht, met het planologische besluit voor de Verlengde Mercuriusweg. Gelet op deze peildatum valt niet in te zien dat het taxatierapport onvoldoende actueel is of dat de in ogenschouw genomen vergelijkingstransacties verouderd of incompleet zijn. GA1 en BPN hebben voorts hun beroepsgrond dat de vergelijkingstransacties onjuist zijn gekozen - mede in het licht van de uitspraak van de Afdeling van 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:454 - niet op adequate wijze onderbouwd, zodat reeds daarom niet valt in te zien dat de raad zich niet op het taxatierapport mocht baseren. 
     
         Tot slot overweegt de Afdeling dat niet is gebleken dat het taxatierapport is gebaseerd op onjuiste feiten. Anders dan GA1 en BPN stellen mocht de raad de groenstrook van 6 meter meenemen in de totaalkosten van grondverwerving voor de Verlengde Mercuriusweg. Deze gronden dienden immers evenzeer te worden aangekocht teneinde de Verlengde Mercuriusweg te kunnen realiseren. Voorts hebben GA1 en BPN niet aannemelijk gemaakt dat de weg korter is dan waarvan in het taxatierapport is uitgegaan. Het betoog van GA1 en BPN faalt ook in zoverre. 
     
     14.    GA1 en BPN hebben, naast beroepsgronden over de Verlengde Mercuriusweg, ook andere beroepsgronden aangevoerd. Deze beroepsgronden zien evenwel niet op het herstelbesluit. Voor zover deze beroepsgronden nieuw zijn, hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat zij deze niet eerder konden aanvoeren. Voor zover deze beroepsgronden een herhaling zijn van eerder aangevoerde beroepsgronden, kan de Afdeling behoudens zeer uitzonderlijke gevallen niet terugkomen op een in de tussenuitspraak gegeven oordeel. Een zeer uitzonderlijk geval is hier niet aan de orde, zodat van het in de tussenuitspraak gegeven oordeel moet worden uitgegaan. Het betoog faalt. 
     
     15.    Gelet op het voorgaande is het beroep van GA1 en BPN tegen het herstelbesluit ongegrond. 
     
     Proceskosten 
     
     16.    De raad dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld. GA1 en BPN mochten gezien de feiten en omstandigheden zoals deze bestonden ten tijde van de inroeping van de deskundigen, ervan uitgaan dat de deskundigen een bijdrage zouden kunnen leveren aan een voor hen gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. De Afdeling stelt het aantal aan de opstelling van de afzonderlijke rapporten bestede uren lager vast dan het opgegeven urenaantal, gelet op de aard, omvang en inhoud van de rapporten. De Afdeling acht een totaal van 108,75 uren redelijk, hetgeen leidt tot een totaalbedrag van € 13.262,06 voor de deskundigenrapporten. De Afdeling ziet geen aanleiding de raad te veroordelen tot verdere vergoeding van de proceskosten, zoals de kosten voor overleg en voorbereiding van de zittingen, nu deze gedeeltelijk niet voor vergoeding in aanmerking komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en voor het overige niet zijn onderbouwd in het daarvoor bestemde proceskostenformulier. In dit verband verwijst de Afdeling naar haar uitspraak van 19 oktober 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2771. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     I.    verklaart het beroep tegen het besluit van de raad van de gemeente Barneveld van 11 november 2014, nr. 14-76, gegrond; 
     
     II.    vernietigt het besluit van de raad van de gemeente Barneveld van 11 november 2014, nr. 14-76, voor zover het betreft het financiële deel van het exploitatieplan; 
     
     III.    verklaart het beroep tegen het besluit van de raad van de gemeente Barneveld van 9 november 2016, nr. 16-104, ongegrond; 
     
     IV.    veroordeelt de raad van de gemeente Barneveld tot vergoeding van bij GA1 B.V. en BPN B.V. in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 19.491,85, waarvan € 3.006,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; 
     
     V.    gelast dat de raad van de gemeente Barneveld aan GA1 B.V. en BPN B.V. het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 328,00 (zegge: driehonderdachtentwintig euro) vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. J.C. Kranenburg, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. L.A. van Heusden, griffier. 
     
     w.g. Kranenburg w.g. Van Heusden 
     voorzitter    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 16 maart 2018 
     
     647.  Bijlage I: 
     
     Artikel 6.13 van de Wro 
     
     Een exploitatieplan bevat: 
     
     a. een kaart van het exploitatiegebied; 
     
     b. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; 
     
     c. een exploitatieopzet, bestaande uit: 
     
     1°. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 
     
     2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen; 
     
     3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen; 
     
     4°. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; 
     
     5°. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 
     
     6°. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. 
     
     (…) 
     
     4 Voor de berekening van de kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. 
     
     5 Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 
     
     6 Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 
     
     (…) 
     
     8 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld over de exploitatieopzet en de daarin op te nemen opbrengsten, en de verhaalbare kostensoorten. 
     
     9 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de beschikbaarstelling van het exploitatieplan en nadere regels worden gesteld over: 
     
     a. de kaarten, eisen en regels, bedoeld in het eerste en tweede lid; 
     
     b. de manier van opstellen en de berekeningsmethode van de exploitatieopzet, en 
     
     c. kosten, welke deel uitmaken van de exploitatieopzet. 
     
     (…) 
     
     Artikel 6.15 van de Wro 
     
     1 Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen een exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt de termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. 
     
     (…) 
     
     3 Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.14, eerste lid, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.14, tweede lid, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: 
     
     a. een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; 
     
     b. een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; 
     
     c. een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of 
     
     d. andere niet-structurele onderdelen. 
     
     Artikel 6.20 van de Wro 
     
     1 Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van dat exploitatieplan vast. 
     
     2 Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren, bedoeld in artikel 6.18, tweede en derde lid, die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. 
     
     3 Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. 
     
     4 Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld en gevolg gegeven aan het derde lid. 
     
     5 Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld. 
     
     Artikel 6.2.3 van het Bro 
     
     Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: 
     
     a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; 
     
     b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 
     
     c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 
     
     d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. 
     
     Artikel 6.2.4 van het Bro 
     
     Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: 
     
     (…) 
     
     e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; 
     
     (…) 
     
     k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; 
     
     (…) 
     
     n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. 
     
     Artikel 40d van de onteigeningswet luidt: 
     
     1. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; 
     
     b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 
     
     2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. 
     
     Bijlage II: 
     
     "I. Bovenwijkse voorziening, gronden zijn verworven vóór de vaststelling van het EP. 
     
     Het gaat om een bovenwijkse voorziening. De gemeente heeft de daarvoor benodigde gronden verworven vóór de vaststelling van het exploitatieplan. Voor één van de profijt hebbende gebieden wordt een exploitatieplan vastgesteld. Naar de mate van het profijt dat het betrokken exploitatiegebied van die bovenwijkse voorziening heeft, kan dan een bijdrage in de exploitatieopzet van het vast te stellen exploitatieplan worden opgenomen. In die bijdrage zullen onder meer de kosten van verwerving van de gronden voor de voorziening van openbaar nut zijn verdisconteerd. De vraag is nu of die verwervingskosten dienen te zijn gebaseerd op de ter zake door de gemeente werkelijk gemaakte verwervingskosten, vermeerderd met bijvoorbeeld rente en beheerskosten tot aan de peildatum van het exploitatieplan (werkelijke kostenbenadering), of op de naar de peildatum van het exploitatieplan getaxeerde verkeerswaarde van de gronden (taxatiebenadering)? Bij beantwoording van deze vraag verzoekt de Afdeling u onderscheid te maken tussen het geval, waarin de bovenwijkse voorziening binnen het betrokken exploitatiegebied ligt, en het geval waarin die daarbuiten ligt. 
     
     II. Buiten- en binnenwijkse voorziening, gronden zijn verworven vóór de vaststelling van het EP. 
     
     Waarop dient het in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op te nemen bedrag voor grondverwervingskosten te zijn gebaseerd voor een buitenwijkse voorziening (publieke voorziening die buiten het betrokken exploitatiegebied ligt en die alleen voor dat exploitatiegebied profijtelijk is), waarvan de gemeente de gronden heeft verworven voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan voor het betreffende exploitatiegebied? Gaat het dan om een - in de exploitatieopzet op te nemen - raming van deze verwervingskosten, die is gebaseerd op de getaxeerde verkeerswaarde ervan naar de peildatum van het exploitatieplan? Gaat het - in samenhang daarmee - dan om een raming van de inbrengwaarde van gronden als bedoeld in art. 6.13, eerste lid, onder c, sub 1 Wro, welke inbrengwaarde moet worden vastgesteld op de voet van art. 6.13, vijfde lid Wro? Of moet de in de exploitatieopzet van het exploitatieplan op te nemen raming van die verwervingskosten dan zijn gebaseerd op de door de gemeente werkelijk gemaakte verwervingskosten, vermeerderd met bijvoorbeeld rente en beheerskosten tot aan de peildatum van het exploitatieplan (werkelijke kostenbenadering)? In dit verband verzoekt de Afdeling u ook in te gaan op het geval, waarin het gaat om door de gemeente ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan reeds verworven binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, bestemd voor een (‘binnenwijkse’) publieke voorziening, waarvan alleen het betrokken exploitatiegebied profijt heeft. Moeten de - in de exploitatieopzet van het exploitatieplan op te nemen - grondverwervingskosten hiervan dan als inbrengwaarde als bedoeld in art. 6.13, eerste lid, onder c, sub 1 Wro worden geraamd, welke inbrengwaarde dan moet worden vastgesteld op de voet van art. 6.13, vijfde lid Wro? Of moeten dan de door de gemeente werkelijk gemaakte verwervingskosten, vermeerderd met bijvoorbeeld rente en beheerskosten tot aan de peildatum van het exploitatieplan, in de exploitatieopzet worden opgenomen (werkelijke kostenbenadering)? 
     
     III. Moet er in de situaties I en II, daar waar de gemeente de gronden in het verleden al heeft verworven en/of die (ook) voor die functie al in gebruik heeft, bij de raming van de grondverwervingskosten van de gronden als op te nemen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan, rekening worden gehouden met voorschriften uit het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de eventuele afschrijving en/of een afwaardering, die op de grond heeft plaatsgevonden? In deze casus gaat het immers om een bestaande of een al bestaand deel van de weg, dat voor de peildatum van het exploitatieplan is aangelegd/gerealiseerd door de gemeente. En hoe om te gaan met in de - daarvan te onderscheiden - situatie, van reeds door de gemeente in het verleden verworven gronden, die wel geschikt zijn voor gebruik als weg, maar waarop de weg nog niet is aangelegd én waarbij de betreffende gronden nog veelal een agrarische bestemming hebben? 
     
     IV. Gronden zijn verworven ná de vaststelling van het exploitatieplan. 
     
     En hoe zit het met bedoelde kosten(bijdrage) in de hiervoor onder I. en II. onderscheiden situaties in geval dat de betrokken gronden ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan nog niet zijn verworven en ter zake derhalve toen nog in de exploitatieopzet van het exploitatieplan met een getaxeerde verkeerswaarde ervan moest worden ‘gewerkt’, maar nadien hangende de uitvoering van het exploitatieplan door de gemeente worden verworven? Moet dan gelet op het bepaalde in art. 6.15, derde lid, Wro in de - op die verwerving volgende - herzieningen van het exploitatieplan, alsmede in het verband van de afrekening als bedoeld in art. 6.20 Wro, worden gewerkt met de door de gemeente betaalde verwervingsprijs? Of blijven de in de exploitatieopzet opgenomen verwervingskosten dan gebaseerd op de getaxeerde verkeers- (of onteigenings)waarde ervan?"