ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2019:5944

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2019:5944 Rechtbank Noord-Nederland , 06-08-2019 / 7275866 CV EXPL 18-6086

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2019-08-06

Zaaknummer: 7275866 CV EXPL 18-6086

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2019:5944

---

Eisers hebben een woning gekocht van de Stichting Eelder Woningbouw. Na aankoop worden er scheuren ontdekt en blijkt dat er sprake is van een constructiefout van het dak. Eisers spreken de Stichting aan tot vergoeding van hun schade. De Stichting voert aan dat de scheuren kenbaar waren en dat zij onderzoek hadden moeten doen. Daarnaast beroept de Stichting zich op de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule. De kantonrechter passeert deze verweren en wijst een gematigde schadevergoeding toe.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Locatie Assen 
     
     
       zaak-/rolnummer: 7275866 \ CV EXPL  18-6086 
     
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 6 augustus 2019 
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser] en [eiseres] , 
       beiden wonende te [plaats] , 
       eisers,  
       gemachtigde: mr. C.T. Klepper, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         De stichting Stichting Eelder Woningbouw , 
       gevestigd te Groningen,  
       gedaagde partij, hierna:  De Stichting , 
       gemachtigde: mr. P.W. Huitema. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
       
       - het tussenvonnis van 9 oktober 2018; 
       - de akte vermeerdering van eis en overlegging producties van eisers; 
       - het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 23 april 2019; 
       
     
     
       1.2. 
       Vonnis is bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de niet of onvoldoende weersproken inhoud van de overgelegde producties. 
       
     
     
       2.2. 
       Eisers hebben op 4 oktober 2016 een koopovereenkomst met de Stichting gesloten met betrekking tot het woonhuis met onder- en bijgelegen grond en verdere aanhorigheden, gelegen te [plaats] (hierna: de woning). De woning is gebouwd in 1951 en is vanaf die tijd verhuurd. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 14 november 2016. Partijen zijn een koopsom overeengekomen van € 210.014,-.  
       
       
     
     
       2.3. 
       In de tussen partijen geldende NVM-koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2014) is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:  
       
       
         
           Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik:  
         
       
     
     
       6.1 
       
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
       
       
     
     
       6.3 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.  
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           Artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding. 
         
       
     
     
       11.1 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
       
     
     
       11.3 
       
          Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal 
       
       
       
         
           Artikel 21. Bouwjaar: 
         
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak circa 65 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anders liggen dan bij nieuwe woningen. Koper heeft de mogelijkheid gehad het geheel van binnen en van buiten te inspecteren. Koper verklaart zich een voldoende beeld te hebben gevormd van het verkochte. De gerealiseerde koopsom is het resultaat van de onderhandelingen tussen partijen waarbij met het bovenstaande rekening is gehouden. 
         
       
       
       
         
           Artikel 22. Verkoper geen bewoner: 
         
         
           Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen. Het verkocht betreft een voormalige huurwoning. Verkoper is geen eigenaar van door (oud-)huurder aangebrachte wijzigingen c.q. achtergelaten zaken. Verkoper is hiervoor op geen enkele wijze aansprakelijk. 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Na de aankoop van de woning, bij het verwijderen van het behang, ontdekten eisers  scheuren in de muren van de woning. Vervolgens hebben eisers op 25 november 2016 onderzoek naar de scheuren laten uitvoeren door [adviesburo] , hierna: [adviesburo] . [adviesburo] heeft op 18 mei 2017 zijn rapport uitgebracht. Bij brief van  
         19 december 2016 hebben eisers de Stichting in kennis gesteld van de bevinding van [adviesburo] dat er sprake is van een constructiefout van het dak. De Stichting is door eisers aansprakelijk gesteld en een termijn van 8 dagen gegund om onderzoek te doen en over te gaan tot het herstellen van het gebrek. De Stichting heeft hierop gereageerd bij brief van  
         23 december 2016 en de aansprakelijkheid afgewezen. [adviesburo] heeft zijn rapport op  
         22 mei 2018 aangevuld.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer 
     
     
       3.1. 
       
         Eisers vorderen - na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  
         
           primair :  
            I. voor recht verklaart dat de Stichting aansprakelijk is voor de schade die eisers hebben geleden ten gevolge van de non-conformiteit van de woning; 
            II. de Stichting veroordeelt tot betaling aan eisers van het bedrag van € 21.001,14 ter zake de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         
           subsidiair : 
            III. de Stichting veroordeelt tot betaling aan eisers van het bedrag van € 12.601,- inclusief BTW ter zake herstelkosten van de ondeugdelijke kapconstructie en de daardoor ontstane scheurvorming, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
            IV. de Stichting veroordeelt tot betaling van de kosten van het deskundigenrapport ad  
         € 544,50 inclusief BTW aan eisers, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 juli 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. 
            V. de Stichting veroordeelt tot betaling van de kosten voor opslag die eisers hebben moeten maken en nog zal maken vanaf 1 januari 2017 tot aan de dag waarop het herstel van de woning heeft plaatsgevonden, welke kosten tot en met de maand maart 2019 bestaan uit het bedrag van € 1.951,50. 
         
           zowel primair als subsidiair : 
            VI. de Stichting veroordeelt tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder de volledige proceskosten zijdens eisers, welke kosten voorafgaand aan de comparitie van partijen door eisers bekend zullen worden gemaakt. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat de Stichting niet heeft voldaan aan haar verplichting in de zin van artikel 7:17 BW. De woning bezat niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis omdat de kapconstructie ondeugdelijk is. Hierdoor staan de dragende muren onder spanning en kunnen ze bezwijken. Daarnaast wist de Stichting van de scheuren. Eisers hebben stucgaas aangetroffen, wat wijst op een eerder herstel door de Stichting. Ook de buurman van eisers, [naam 1] , verklaart dat de Stichting wist van de scheurvorming en wel eens heeft hersteld. Op grond van het voorgaande is de Stichting de contractuele boete verschuldigd van 10% van de koopsom, althans is zij op grond van artikel 6:74 BW gehouden de daadwerkelijke herstelkosten te vergoeden. De herstelkosten bedragen volgens eisers € 12.601,- inclusief BTW. Eisers hebben de aard en omvang van de gebreken en schade vast laten stellen door [adviesburo] en de kosten van diens rapport, € 544,50, dient de Stichting te vergoeden. Ook de kosten van de opslag van de goederen die normaliter op de eerste etage en zolder zouden staan, dienen [door eisers vergoed] te worden. Deze bedragen € 1.951,50. Tot slot is de Stichting een volledige proceskostenvergoeding verschuldigd op grond van artikel 11.2 en 11.3 van de koopovereenkomst. De proceskosten bedragen € 8.342,64.   
       
     
     
       3.3. 
       De Stichting voert gemotiveerd verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.	 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter stelt voorop dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.  
       
     
     
       4.2. 
       
         Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de (voorgedrukte) hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In (het eveneens bijna geheel voorgedrukte) artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “ woonhuis ”. Met artikel 6.3 staat de Stichting in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staat de Stichting echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan eisers kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.  
         Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom en het gebruik van de woning een rol. In het onderhavige geval is dit expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in (de in de onderhavige koopovereenkomst speciaal toegevoegde) artikelen 21 (de ouderdomsclausule) en 22 (de niet-zelfbewoningsclausule). 
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Vastgesteld zal moeten worden of de woning ten tijde van de levering niet de feitelijke eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. Onder 'normaal gebruik' van een woning wordt in het algemeen verstaan gebruik waarbij de veiligheid van en in de woning in voldoende mate gewaarborgd is, waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2916 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7355).  
         De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het rapport van [adviesburo] volgt dat hij scheurvorming heeft waargenomen op de eerste verdieping. Volgens [adviesburo] moet de oorzaak van de scheurvorming worden gezocht in de positie van de muurplaat ten opzichte van de hoger gelegen vliering en het krachtenspel dat daardoor ontstaat. Hierdoor zijn schuifspanningen ontstaan loodrecht op het metselwerk van de voor- en achtergevel die uiteindelijk tot scheurvorming hebben geleid. [adviesburo] adviseert om een deugdelijke verankering aan te brengen in de vorm van drie trekstangen van voor naar achter zodat de muurplaat in de voor- en achtergevel onderling gekoppeld zijn zodat de spatkracht geen spanningen meer veroorzaakt in het metselwerk. Door de scheurvorming is de gevel niet meer waterdicht waardoor lekkages kunnen ontstaan en het metselwerk uiteindelijk instabiel kan worden en veiligheidsrisico ontstaat. De huidige gebreken moeten verholpen worden daar ze anders een normaal en veilig gebruik van de woning in de weg staan, aldus [adviesburo] .  
         De kantonrechter overweegt dat de Stichting zelf geen deskundige heeft ingeschakeld om de oorzaak van de scheuren te onderzoeken. De Stichting betwist ook niet dat er sprake is van scheurvorming en dat deze scheuren worden veroorzaakt door hetgeen [adviesburo] heeft geconcludeerd. De kantonrechter neemt daarom in het hiernavolgende hetgeen [adviesburo] rapporteert over de scheurvorming en de oorzaak en het herstel daarvan tot uitgangspunt bij zijn verdere beoordeling.  
       
       
     
     
       4.4. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat de scheurvorming, en daarmee de oorzaak van de scheurvorming reeds aanwezig was bij de eigendomsoverdracht van de Stichting aan eisers en dat dit een gebrek oplevert. Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of dit gebrek een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. De Stichting betwist dit. In de eerste plaats omdat deze conclusie niet in het rapport van [adviesburo] van 2017 stond, maar pas in diens rapport van 2018. Ook uit het feit dat eisers al die jaren gewoon in de woning zijn blijven wonen blijkt dat de woning wel degelijk als woonhuis gebruikt kan worden.  
         Eisers hebben toegelicht dat zij [adviesburo] pas in een later stadium hebben verzocht om een oordeel te geven over de geschiktheid voor normaal gebruik. Daarop heeft [adviesburo] zijn rapport van 2017 aangevuld met zijn oordeel daaromtrent in het rapport van 2018. De kantonrechter stelt vast dat de muurplaat ten opzichte van de hoger gelegen vliering onvoldoende is verankerd. Daardoor staan de muren onder dusdanige spanning dat er scheurvorming optreedt in het metselwerk waardoor lekkages kunnen ontstaan en het metselwerk instabiel kan worden. Dit brengt met zich mee dat de integriteit van de woning in gevaar is. De kantonrechter is, met [adviesburo] en eisers, van oordeel dat, gelet op de omvang, aard en ernst van het gebrek, de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit omdat de gebreken in de weg staan aan een veilig gebruik waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Het enkele feit dat eisers de afgelopen jaren in de woning hebben kunnen wonen zonder dat er lekkages zijn ontstaan of zonder dat metselwerk instabiel is geworden, maakt niet dat de integriteit van de woning niet in gevaar is. De conclusie is dat de Stichting aansprakelijk is voor de door eisers als gevolg van dit gebrek geleden schade, tenzij zou komen vast te staan dat voor eisers ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar was dat de constructie van de woning zodanig gebrekkig was dat dit het normaal gebruik als woning belemmerde. Onder kenbare gebreken moeten in dit verband ook gebreken worden verstaan die eisers niet kenden maar die zij wel zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd.  
       
       
     
     
       4.5. 
       Door de Stichting is aangevoerd dat bij de bezichtigingen door eisers al scheuren zichtbaar waren. Ook op een foto geplaatst op Funda was een scheur waarneembaar. Toch hebben eisers een onvoorwaardelijk bod op de woning gedaan en ervoor gekozen om geen bouwkundige keuring uit te laten voeren. Eisers hebben ten onrechte uit het taxatierapport afgeleid dat de bouwkundige staat goed was. Omdat er scheuren zichtbaar waren, hadden eisers onderzoek moeten doen naar de aard van deze scheuren. Hierdoor hebben eisers niet aan hun onderzoeksplicht voldaan, aldus nog steeds de Stichting. De kantonrechter overweegt dat de onderzoeksplicht niet zo ver reikt dat van een koper verwacht wordt dat hij een destructief onderzoek verricht. Dat is alleen zo indien de koper daartoe aanleiding wordt gegeven. Dat kan enerzijds door de eigen visuele waarneming van de koper en anderzijds kan een mededeling van de verkoper hiertoe aanleiding geven. Als vuistregel geldt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. De kantonrechter volgt eisers niet in hun stelling dat de Stichting wist van het gebrek. Het enkele aantreffen van een stuk stucgaas houdt niet in dat de Stichting wist dat er scheurvorming was ontstaan naar aanleiding van een gebrekkige constructie. Uit het door de Stichting overgelegde logboek blijkt dat er in ieder geval vanaf juni 2002 (het systeem gaat niet verder terug) geen meldingen door de huurder zijn gedaan over scheurvorming. De initiële verklaring van [adviesburo] schuift de kantonrechter terzijde nu hij deze in een later stadium heeft ontkracht. Nu niet kan worden vastgesteld dat de Stichting wist van de scheurvorming, gold er geen mededelingsplicht aan haar zijde. Naar het oordeel van de kantonrechter was er evenmin aanleiding voor eisers om nader onderzoek te verrichten. Het is een feit van algemene bekendheid dat in ieder huis wel enkele scheuren zichtbaar zijn. Dit zijn vaak krimpscheuren zonder ernstige onderliggende oorzaak. Het zien van enkele scheuren vormt dan ook in zijn algemeenheid geen aanleiding om nader onderzoek te laten verrichten. Een louter visueel onderzoek zou de aanwezigheid van de gebrekkige constructie ook niet aan het licht hebben gebracht. Vast staat dat in deze zaak het merendeel van de scheuren pas zichtbaar was nadat eisers het behang verwijderden. De omvang en ernst van de scheuren die toen zichtbaar werden, vormden voor eisers aanleiding om nader onderzoek te laten verrichten. Hieruit volgt dat het gebrek pas bij een destructief onderzoek zichtbaar is geworden, maar er bestond ten tijde van de koop geen aanleiding voor eisers om dit destructieve onderzoek uit te laten voeren. Er kan niet toe worden geconcludeerd dat de gebrekkige constructie eisers of de Stichting kenbaar was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       4.6. 
       Daarnaast heeft de Stichting een ouderdomsclausule en een niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst (artikel 21 respectievelijk artikel 22). De Stichting exonereert zich in artikel 21 in verband met de ouderdom van de woning voor de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld worden. Artikel 22 bevat een exoneratie voor eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan de Stichting op de hoogte zou zijn geweest als zij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. De Stichting beroept zich ter afwering van de vordering op beide exoneraties. De kantonrechter stelt voorop dat, teneinde de precieze reikwijdte van de artikelen 21 en 22 in relatie tot artikel 6.3 te kunnen duiden - evenals bij de uitleg van de artikelen 6.1 en 6.3, afzonderlijk en in onderling verband - heeft te gelden dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). 
       
     
     
       4.7. 
       In beginsel is het zo dat de artikelen 6.3 en 21 en 22 van de koopovereenkomst, in onderling samenhang bezien, redelijkerwijs zo moeten worden gelezen dat de algemene verplichting om “ in te staan ” van artikel 6.3 niet geldt voor zover het geconstateerde gebrek valt onder de gebreken waarvoor geëxonereerd wordt in de artikelen 21 en 22. Anderzijds is het zo dat een koper van bedingen die zien op de ouderdom en het feit dat de verkoper de woning nooit zelf heeft bewoond, in de regel zal (mogen) verwachten dat het enkel tot een risicoverschuiving in zijn nadeel strekt voor zover het gaat om gebreken die daadwerkelijk het gevolg zijn van de ouderdom van de woning en van gebreken die kenbaar zouden zijn bij daadwerkelijke bewoning door de verkoper. Dat is in casu des te meer het geval, nu de artikelen 21 en 22 zeer algemeen zijn geformuleerd. Daarom kan over de onderlinge “rangorde” tussen deze artikelen niet in zijn algemeenheid een oordeel worden gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter valt onderhavig gebrek in de woning zuiver taalkundig niet onder de noemer 'eisen aan de bouwkwaliteit', aangezien het een constructiefout betreft. Voor zover dit gebrek al onder deze noemer zou kunnen worden gebracht of voor zover de Stichting daadwerkelijk bekend was geworden met de constructiefout indien zij het pand feitelijk had bewoond, geldt dat de Stichting aan het bepaalde in beide clausules van de koopovereenkomst redelijkerwijs niet die zin heeft mogen toekennen, althans dat zij redelijkerwijs niet heeft mogen verwachten dat zij zich ook in deze situatie, waarin de woning niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, op deze exoneraties zou mogen beroepen. 
       
     
     
       4.8. 
       Nu de woning bij levering aan eisers ongeschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en de Stichting geen beroep toekomt op de artikelen 21 en 22 van de koopovereenkomst, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koop-overeenkomst door de Stichting. Deze tekortkoming kan aan de Stichting worden toegerekend. Hierbij doet niet ter zake of de Stichting ook daadwerkelijk op de hoogte was van de gebreken. De Stichting is op grond van artikel 6:74 lid 1 BW verplicht de schade van eisers die het gevolg is van haar tekortkoming te vergoeden. De primaire vordering, een verklaring voor recht dat de Stichting aansprakelijk is voor de door eisers geleden schade, zal dan ook worden toegewezen. 
       
     
     
       4.9. 
       
         Eisers vorderen primair betaling van de contractuele dagboete ingevolge artikel 11.3 van de koopovereenkomst. De Stichting voert aan dat deze bepaling niet van toepassing is op onderhavige vordering nu eisers geen nakoming vorderen. Daarnaast is deze bepaling ook niet met het oog hierop geschreven.  
         De kantonrechter overweegt dat eisers de Stichting op 19 december 2016 een schriftelijke ingebrekestelling heeft gestuurd, waarin zij de Stichting sommeren om binnen acht dagen tot herstel van de gebreken over te gaan. De Stichting heeft hieraan geen gevolg gegeven, waardoor diens verzuim op 28 december 2016 is ingetreden. Het verzuim van de Stichting duurt voort totdat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. De Stichting heeft als gevolg van haar tekortkoming (bestaande uit non-conformiteit) gedurende haar verzuim elke dag een boete van € 660,- verbeurd (3‰ van de koopprijs). Het maximum van 10% van de koopprijs is al geruime tijd bereikt, zodat De Stichting in beginsel de boete van  
         € 21.001,40 verschuldigd is. De Stichting voert aan dat de contractuele boete, indien deze verschuldigd is, gematigd dient te worden tot de daadwerkelijke schade omdat deze veel lager is. De kantonrechter overweegt als volgt. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf noopt dus tot terughoudendheid. Hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen (HR 11-02-2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA4779 (Kok/Schoor)), zal de rechter ook rekening moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Aangezien de door eisers gevorderde herstelkosten beduidend lager zijn dan de contractuele boete en de Stichting ook de hoogte van die herstelkosten gemotiveerd betwist, ziet de kantonrechter aanleiding de contractuele boete te matigen tot de daadwerkelijk door eisers te maken herstelkosten. In de offerte van [naam 2] zijn, zoals de Stichting terecht stelt, diverse andere werkzaamheden opgenomen aan het dak die niet voortvloeien uit het gebrek, zoals isoleren en asbest saneren. Aangezien de offerte een totaalbedrag behelst en niet gespecificeerd is, schat de kantonrechter het bedrag dat gemoeid is met het plaatsen van drie trekstangen op € 3.000,-. De offerte van [naam 2] die ziet op het herstellen van de scheuren ad € 2.214.- komt naar het oordeel van de kantonrechter voor vergoeding in aanmerking omdat, anders dan de Stichting meent, de scheuren een direct gevolg zijn van de constructiefout. Ook de kosten van het rapport van [adviesburo] ad € 544,50 komen voor vergoeding in aanmerking omdat deze gemaakt moesten worden om de omvang van de schade vast te stellen. De kosten van de opslag niet, omdat eisers niet hebben gespecificeerd welke goederen zij moesten opslaan en waarom deze niet elders in huis geplaatst konden worden. De kantonrechter schat de schade van eisers derhalve op  
         € 5.758,50 en matigt de contractuele boete tot dit bedrag. 
       
       
     
     
       4.11. 
       Artikel 11.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de boete verschuldigd is, onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. De Stichting heeft voldoende gemotiveerd betwist dat eisers hiervoor kosten hebben moeten maken, nu zij een rechtsbijstandsverzekering hebben afgesloten en de kosten van verhaal voor rekening van hun verzekeraar komen. Eisers hebben ter zitting erkend dat zij nog geen facturen van hun advocaat hebben voldaan omdat deze door hun verzekeraar vergoed zullen worden bij een toewijzend vonnis. De integrale proceskostenveroordeling wordt daarom afgewezen.  
       
     
     
       4.12. 
       De wettelijke rente over het verschuldigde bedrag wordt ook toegewezen vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.  
       
     
     
       4.13. 
       Bij deze uitkomst van de procedure wordt de Stichting als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] en [eiseres] worden vastgesteld op: 
       
       - dagvaarding		€      98,01	 
       - griffierecht		€    476,00	 
       - salaris gemachtigde	€     960,00  (2 punten × € 480,-) 
       Totaal			€ 1.534,01 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de Stichting aansprakelijk is voor de schade die eisers hebben geleden ten gevolge van de non-conformiteit van de woning; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt de Stichting om aan [eisers] te betalen € 5.758,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 1.534,01; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.R. de Locht en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2019. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         typ/conc: 36330/TG 
         coll: