ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:6129

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:6129 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-06-2021 / 200.264.225

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-22

Zaaknummer: 200.264.225

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:6129

---

Ontbinding van huurovereenkomst op grond van diverse beweerdelijke tekortkomingen en beëindiging wegens dringend eigen gebruik.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof: 200.264.225 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 7141487 ) 
     
     
     
       
         arrest van 22 juni 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       hierna: [appellant] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.P.H. Jacobs, 
     
     
     
       tegen: 
     
     1.  [geïntimeerde1] , 
     2.  [geïntimeerde2] , 
     
       beiden wonende te [A] , 
       hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , 
       geïntimeerden, 
       in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie, 
       gemachtigde: mr. D. Pranjic. 
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 8 december 2020 hier over. 
     
     
       1.2. 
       Het verdere verloop blijkt uit: 
       - de akte houdende overlegging nadere producties d.d. 15 februari 2021 van [appellant] , 
       - de akte houdende overlegging nadere producties d.d. 15 februari 2021 van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , 
       - het proces-verbaal van de zitting van 15 februari 2021. 
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
     
     
     
       2.1. 
       
        [appellant] is eigenaar van onder andere een boerderij gelegen aan het adres [a-straat] 113 in [A] (hierna: de boerderij). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] huren deze boerderij van [appellant] . 
       
     
     
       2.2. 
       
         Wijlen mevrouw [B] (hierna: [B] ) was in 1970 eigenaar van een perceel grond van ongeveer 17 ha. met opstallen, waaronder de boerderij, gelegen aan de 
         
          [a-straat] in [A] . Zij heeft daar samen met haar broer een agrarisch bedrijf uitgeoefend. Na het overlijden van haar broer heeft zij het bedrijf gestaakt en heeft zij aan de 
         
          [a-straat] , zo’n 200 meter van de boerderij vandaan, een bungalow laten bouwen waar ze is gaan wonen. Het land en de opstallen heeft zij verhuurd. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         In 1970 heeft [B] het woongedeelte van de boerderij, gelegen op het adres 
         
          [a-straat] 113 in [A] , verhuurd aan de ouders van [geïntimeerde1] . [geïntimeerde1] was op dat moment 1 jaar oud. De huurovereenkomst is mondeling gesloten. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         In 1995 is [geïntimeerde1] het bakhuis, behorende bij de boerderij, van [B] gaan huren. 
         De huurovereenkomst is in augustus 1995 op schrift gesteld. Nadien is [geïntimeerde2] bij [geïntimeerde1] ingetrokken. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Vanwege gezinsuitbreiding kregen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in 1999 behoefte aan meer woonoppervlakte. Het woongedeelte van de boerderij werd op dat moment bewoond door alleen de moeder van [geïntimeerde1] en zijn jongste zus. [geïntimeerde1] en zijn moeder hebben aan [B] voorgesteld van woning te ruilen. Nadat [B] daarmee niet wilde instemmen hebben 
         
          [geïntimeerde1] en zijn moeder [B] in rechte betrokken. Ter zitting van de kantonrechter te 
         Utrecht gehouden op 11 juli 2002 zijn partijen een minnelijke regeling overeengekomen, die in het proces-verbaal van de zitting is vastgelegd. Die regeling luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
         "Ter beëindiging van hun geschil komen partijen het volgende overeen: 
         (...) 
       
       4. Het hek rond het gehuurde is of wordt, met het oog op de aanwezigheid van de hond, op een hoogte van ten minste 1 meter gebracht en gehouden en de huurders spannen zich tevens in om het toegangshek gesloten te houden, dan wel op het moment dat dit geopend moet worden te zorgen dat de hond niet ontsnapt. 
       (...) 
       8. De huurders zorgen ervoor dat eigen auto ‘s en auto 's van het bezoek op het gehuurde worden geparkeerd, waartoe een gedeelte van het weiland naast de bestaande parkeerplaats met de breedte van 1 auto wordt uitgebreid en verhard op kosten van huurders. Een uitzondering wordt gemaakt voor de grootmoeder van huurder [geïntimeerde1] , aan wie het blijft toegestaan om direct aan de overzijde van het gehuurde te parkeren. Voorts spreken partijen af dat bij bijzondere gelegenheden, zoals een feest, huurders partij [B] tevoren informeren en het bezoek laten parkeren op het achtererf. 
       Dit onderdeel van de regeling zal uiterlijk 1 februari 2003 ten volle effectief worden. 
       9. De van de zijde van de huurders voorgestelde woningruil wordt geëffectueerd per 1 oktober 2002, in die zin dat partij [B] instemt met een aldus gewijzigde huurovereenkomst met beide huurders, onder handhaving van de bestemming woonruimte. 
       (...)" 
       
     
     
       2.6. 
       
        [geïntimeerde1] huurt aldus sinds 1 oktober 2002 het woongedeelte van de boerderij. [geïntimeerde2] is medehuurder op grond van de wet. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betalen momenteel een huurprijs van € 325,42 per maand. Het bakhuis wordt inmiddels bewoond door een derde. 
       
     
     
       2.7. 
       Medio 2010 heeft [B] een groot deel van haar grond verkocht aan de boer die de grond van haar huurde. Medio maart 2011 heeft zij de rest van de grond met opstallen, waaronder ook de boerderij, aan [appellant] verkocht. [appellant] heeft in 2016 ook de eerder door [B] bewoonde bungalow gekocht en hij heeft deze doorverkocht aan een derde. 
       
     
     
       2.8. 
       
        [appellant] heeft getracht op de gekochte percelen een poloveld met bijgebouwen en parkeerplaatsen te realiseren. Veel bewoners van [A] , onder wie ook [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , hebben geprotesteerd tegen de aanleg van een polocentrum op die locatie. De gemeente heeft het plan van [appellant] uiteindelijk afgewezen. 
       
     
     
       2.9. 
       
        [appellant] heeft een manege gevestigd op de gekochte percelen. De percelen zijn op verzoek van [appellant] aangemerkt als een landgoed in de zin van artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928 en gedeeltelijk als natuurterrein (hierna: de NSW-status). 
       
     
     
       2.10. 
       
        [appellant] heeft op 31 mei 2018 een brief laten betekenen aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] waarin hij de huur heeft opgezegd tegen 1 december 2018 op grond van dringend eigen gebruik en slecht huurderschap. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben niet ingestemd met het einde van de huur. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie – samengevat – gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] te veroordelen de woning te ontruimen. Subsidiair heeft [appellant] gevraagd om een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik. Verder heeft [appellant] op straffe van een dwangsom gevorderd [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] te veroordelen om (i) de schuur en hooiberg te ontruimen en te staken en gestaakt te houden het gebruik van het terrein dat niet tot het gehuurde behoort, (ii) te stoppen met het voeren van een bedrijf vanuit het gehuurde en (iii) te stoppen met auto’s, fietsen en andere voertuigen te (laten) parkeren op andere plaatsen bij het gehuurde dan op parkeerplaats 2 of 3. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde1] c.s. hebben in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie – samengevat – gevorderd, voor het geval de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomst moet eindigen, [appellant] te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van tenminste € 5.993,00 en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt te bepalen op een termijn van tenminste zes maanden te rekenen vanaf de datum van het vonnis. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 mei 2019 de vorderingen van [appellant] afgewezen omdat er geen sprake is van slecht huurderschap of enig tekortschieten door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en heeft geoordeeld dat het beroep van [appellant] op dringend eigen gebruik niet slaagt. De kantonrechter is daarom niet toegekomen aan de voorwaardelijke reconventionele vordering van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . 
       
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] is onder aanvoering van tien grieven in hoger beroep gekomen. Hij vordert in hoger beroep - samengevat – dat het hof het vonnis in conventie zal vernietigen en, opnieuw recht doende, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen. 
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is in geschil welke huurovereenkomst van toepassing is en of de huurovereenkomst door [appellant] mag worden ontbonden wegens slecht huurderschap en/ of mag worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. 
       
       
       
         
           Toepasselijke huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat tussen [appellant] en [geïntimeerde1] een mondelinge huurovereenkomst van toepassing is. [appellant] stelt dat de (schriftelijke) huurovereenkomst voor het bakhuis is blijven gelden, ook nadat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn verhuisd naar de boerderij. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] stellen dat de (mondelinge) huuroverkomst voor het bakhuis na de woningwissel is gaan gelden.  
       
     
     
       4.4. 
       Het staat vast dat oorspronkelijk voor de boerderij met de ouders van [geïntimeerde1] een mondelinge huurovereenkomst is aangegaan en dat voor het bakhuis een schriftelijke huurovereenkomst met [geïntimeerde1] is aangegaan. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en de moeder van [geïntimeerde1] hebben in 2002 aan [B] gevraagd of zij van woning konden ruilen. Toen [B] hier niet akkoord mee ging, zijn [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] en de moeder van [geïntimeerde1] een procedure gestart waarin een indeplaatsstelling in de zin van artikel 7A:1623L OBW (nu: 7:270 BW) werd gevorderd. Een indeplaatsstelling houdt in dat de huurders de bestaande huurrelatie volledig van elkaar overnemen. Partijen hebben tijdens de zitting in deze procedure een schikking bereikt die in een proces-verbaal is neergelegd. Onder punt 9 van het proces-verbaal is afgesproken dat  “De van de zijde van de huurders voorgestelde woningruil wordt geëffectueerd per 1 oktober 2002, in die zin dat partij [B] instemt met een aldus gewijzigde huurovereenkomst met beide huurders, onder handhaving van de bestemming woonruimte” . Nu wordt getwist over de uitleg van deze schikking, dient deze schikking te worden uitgelegd volgens het criterium opgenomen in het zogenoemde Haviltex-arrest. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan op grond van genoemd arrest niet worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij kan tevens van belang zijn hoe partijen zich na het sluiten van die overeenkomst hebben gedragen. 
       
     
     
       4.5. 
       Het hof is van oordeel dat de schikking als volgt moet worden uitgelegd. Nu deze regeling is getroffen in een procedure waarin [geïntimeerde1] en zijn moeder hebben gevorderd dat [B] zal meewerken aan de indeplaatsstelling en uit niets blijkt dat partijen iets anders hebben bedoeld dan een indeplaatsstelling kan de hiervoor genoemde regeling niet anders worden uitgelegd dan dat partijen zijn overeengekomen dat de huurrelatie volledig van elkaar wordt overgenomen. Met de vastlegging van deze regeling mocht [geïntimeerde1] er vanuit gaan dat hij voortaan huurder van de boerderij was. Er zijn ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot een andere - overigens bepaald niet voor de hand liggende - uitleg zouden kunnen leiden. Dit betekent dat vanaf 2002 de mondelinge huurovereenkomst voor de boerderij is gaan gelden voor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] .  
       
     
     
       4.6. 
       Het betoog van [appellant] dat de schriftelijke huurovereenkomst voor het bakhuis is blijven gelden voor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] legt tegenover de duidelijke regeling onvoldoende gewicht in de schaal. Zo voert [appellant] aan dat uit de omstandigheid dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de huurprijs van het bakhuis zijn blijven betalen, moet worden afgeleid dat de schriftelijke huurovereenkomst voor het bakhuis voor hen is blijven gelden. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betwisten dit en stellen dat zij vanaf de woningruil de huur van de boerderij hebben betaald. Uit een door [appellant] overgelegde bankafschrift blijkt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij het overmaken van de huur de beschrijving “huur boerderij” vermeldden. [appellant] heeft daartegenover niet gesteld wat de oorspronkelijke huurprijs van de boerderij was en heeft niet inzichtelijk gemaakt welke huurprijzen in 2002 voor de boerderij en het bakhuis golden en wie wat betaalde voor en na de woningruil. De blote stelling van [appellant] dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in 2011 de geïndexeerde huur van het bakhuis betaalden is ook niet nader geconcretiseerd of inzichtelijk gemaakt. Hiermee heeft [appellant] zijn stellingen onvoldoende feitelijk onderbouwd waardoor niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de huur van het bakhuis zijn blijven betalen. De onderbouwing van het standpunt van [appellant] moet worden verworpen. Maar ook als zou komen vast te staan dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet exact dezelfde huursom hebben betaald als de vorige huurder van het bakhuis, dan doet dit niet af aan de hiervoor onder 4.6 weergegeven uitleg van de minnelijke regeling. 
       
       
         
           Ontbinding van huurovereenkomst vanwege tekortkomingen en slecht huurderschap 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [appellant] stelt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen onder de huurovereenkomst en dat zij zich niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW. [appellant] vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       4.8. 
       Voorop wordt gesteld dat op grond van artikel 7:213 BW de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. De huurder heeft een zorgplicht ten aanzien van het gehuurde. Wat in dit verband van de huurder mag worden verlangd hangt af van de omstandigheden van het geval. Nu [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst vordert geldt als uitgangspunt dat op hem de last rust de feiten te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat er sprake is van een tekortkoming of slechts huurderschap van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . Daaromtrent wordt als volgt geoordeeld. 
       
       
         
           Omvang gehuurde 
         
       
       
       
         4.8.1. 
         Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld waaruit zou blijken dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zonder toestemming van [B] het gehuurde hebben uitgebreid door illegaal terrein bij het gehuurde te betrekken, met een hek te omheinen en daarop opstallen te plaatsen. Dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zonder toestemming een deel van de tuin hebben uitgebreid, zou volgens [appellant] blijken uit de omstandigheid dat het hek rondom het erf naar aanleiding van de schikking in 2002 is verhoogd, behalve het gedeelte dat onrechtmatig is toegeëigend. Daarnaast blijkt dit uit de omstandigheid dat de scheidingslijn niet langer recht loopt maar dat hier een stuk is bijgetrokken. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betwisten dat zij een omringend terrein illegaal bij het gehuurde hebben getrokken. De tuin bij de boerderij behoort al tientallen jaren tot het gehuurde en de schuur is met toestemming van [B] door de vader van [geïntimeerde1] geplaatst. Begin jaren tachtig kregen de ouders van [geïntimeerde1] , tegen een kleine huurverhoging, een uitbreiding van het gehuurde met een klein stukje weiland, waarop zij met toestemming van [B] een hooiberg hebben gebouwd. Daar is toen, ook met toestemming van [B] , een omheining omheen gebouwd. De laatste uitbreiding van het gehuurde (het door [appellant] op zijn luchtfoto gearceerde grasveldje) was rond 1980, toen de ouders van [geïntimeerde1] nog in de boerderij woonden, en was met instemming van [B] , aldus [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . 
         
       
       
         4.8.2. 
         
          [appellant] heeft de door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] geschetste gang van zaken niet gemotiveerd weersproken. [appellant] heeft ook niet gesteld waaruit het gehuurde oorspronkelijk bestond en wanneer en op welke wijze [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] het gehuurde zouden hebben uitgebreid. Daarnaast leidt het hof uit de stellingen van [appellant] af dat de gestelde uitbreidingen voor eenieder zichtbaar zouden moeten zijn en geruime tijd geleden zouden moeten zijn uitgevoerd, kennelijk toen [B] nog de verhuurder was. [appellant] heeft in ieder geval niet gesteld dat het gehuurde is uitgebreid in de periode dat hij eigenaar was van het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat [B] hiertegen ooit heeft geprotesteerd. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat het gehuurde is uitgebreid zonder toestemming onvoldoende feitelijk heeft toegelicht. Grief 2 wordt verworpen.  
         
         
           
             Overlast 
           
         
         
       
       
         4.8.3. 
         Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de door hem gestelde overlast onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] stelt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] overlast geven door het geven van feestjes, het gedrag van hun hond, rotzooi in de tuin, het kappen van bomen en de aanwezigheid van een composthoop. [appellant] heeft in dit verband concreet gesteld dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een feest hebben gegeven waarbij op camerabeelden te zien zou zijn dat de bezoekers zich tussen de paardenstallen van [appellant] verschansen met drank en sigaretten en dat zij wildplassen op het terrein van [appellant] . Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] dit feest hebben aangekondigd. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betwisten dat het feest tot overlast heeft geleid. [appellant] heeft de camerabeelden niet in het geding gebracht zodat de stellingen van [appellant] in dit verband niet zijn onderbouwd. [appellant] heeft verder niet concreet gesteld wanneer er nog meer overlast gevende feesten zouden zijn gegeven zodat in dit verband niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van overlast. [appellant] stelt verder dat hij regelmatig klachten krijgt van manegebezoekers over de hond van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . De hond zou naar paarden happen, kippen doden en andere honden bijten. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] erkennen dat er twee incidenten hebben plaatsgevonden. Zij stellen dat dit is opgelost met de betreffende eigenaren van de dieren. [appellant] heeft dit laatste niet betwist en heeft ook niet concreet aangegeven welke andere incidenten zouden hebben plaatsgevonden met de hond. [appellant] heeft wel verwezen naar verschillende producties (productie 6 bij memorie van grieven en producties 11 en 23 bij conclusie van antwoord) maar daaruit blijkt, anders dan de door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] genoemde incidenten, niet van overlast gevend gedrag van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] of hun hond. Hierdoor kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van structurele overlast van de hond van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . Voor de rotzooi in de tuin en de aanwezigheid van de composthoop geldt dat tussen partijen vaststaat dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hiertegen maatregelen hebben genomen. Bovendien geldt dat de boerderij is gesitueerd in een landelijke omgeving zodat de aanwezigheid van enige rotzooi in de tuin en een beperkte composthoop niet betekent dat er sprake is van structurele overlast, laat staan dat dit rechtvaardigt dat op grond daarvan de al jaren lopende huurovereenkomst zou moeten worden ontbonden. Daarnaast heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bomen hebben gekapt zonder toestemming. Hiervoor geldt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] onweersproken hebben gesteld dat zij deze bomen zelf hebben geplant en hebben gekapt toen deze bomen dood waren, hetgeen door [appellant] niet is weerlegd. Bovendien geldt dat tussen partijen vaststaat dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] voor het onderhoud van het gehuurde moesten zorgen zodat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] met het kappen van de dode bomen juist aan hun verplichtingen onder de huurovereenkomst hebben voldaan. Uit het voorgaande dient geconcludeerd te worden dat niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van (een zodanige mate van) structurele overlast van de zijde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] dat gezegd kan worden dat zij zich niet als goed huurders hebben gedragen en de huurovereenkomst op die grond zou moeten worden ontbonden.  
         
         
           
             Bedrijfsmatig gebruik 
           
         
         
       
       
         4.8.4. 
         Grief 4 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het bedrijfsmatige gebruik van het gehuurde door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet strijdig is met de huurovereenkomst. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de schriftelijke huurovereenkomst voor het bakhuis van toepassing is waarin is bepaald dat de woning niet bedrijfsmatig gebruikt mag worden. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] handelen volgens [appellant] in strijd met deze bepaling doordat het dakdekkersbedrijf van [geïntimeerde1] is gevestigd bij de woning en er bedrijfsmatige handelingen plaatsvinden. Hiervoor is geoordeeld dat [geïntimeerde1] in de plaats is gesteld van de positie van de vorige huurder van de boerderij. De verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voor het bakhuis zijn derhalve zonder nadere toelichting, die ontbreekt, al sinds 2002 niet meer van toepassing, zodat voorbij wordt gegaan aan de stellingen van [appellant] voor zover deze zijn gebaseerd op de schriftelijke huurovereenkomst voor het bakhuis. [appellant] heeft niet gesteld dat onder de mondelinge huurovereenkomst voor de boerderij afspraken zijn gemaakt over het al dan niet bedrijfsmatig gebruik maken van het gehuurde. [appellant] heeft ook niet gesteld dat sprake is van zodanige overlast dat de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. Hierop stuit de grief af.  
         
         
           
             Parkeerplaatsen 
           
         
         
       
       
         4.8.5. 
         Grief 5 van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het parkeergedrag van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet in strijd is met de huurafspraken of anderszins is gebleken van onbehoorlijk gedrag van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in dit verband.  
         
       
       
         4.8.6. 
         Tijdens de eerdergenoemde procedure in 2002 over de indeplaatsstelling zijn er tussen [B] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ook afspraken gemaakt over het parkeren. Daarbij is afgesproken en in het proces-verbaal opgenomen: “ De huurders zorgen ervoor dat eigen auto ‘s en auto 's van het bezoek op het gehuurde worden geparkeerd, waartoe een gedeelte van het weiland naast de bestaande parkeerplaats met de breedte van 1 auto wordt uitgebreid en verhard op kosten van huurders. Een uitzondering wordt gemaakt voor de grootmoeder van huurder [geïntimeerde1] , aan wie het blijft toegestaan om direct aan de overzijde van het gehuurde te parkeren.” .  
         
       
     
     
       4.9. 
       
        [appellant] stelt dat hiermee werd afgesproken dat de huurder van het bakhuis op één van de parkeerplaatsen in het weiland aan de voorzijde van de boerderij moet parkeren. Nu [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] verhinderen dat de huidige huurder van het bakhuis op één van deze parkeerplekken kan parkeren, handelen [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in strijd met de huurovereenkomst. 
       
     
     
       4.10. 
       Uit het hiervoor geciteerde proces-verbaal en de door partijen gegeven toelichting kan het hof echter niet eenduidig herleiden waar precies door wie moest worden geparkeerd. Klaarblijkelijk was het voor de toenmalig betrokken partijen wel duidelijk waar moest worden geparkeerd. Immers, gesteld, nog gebleken is dat tussen [B] en de huurders na de schikking onenigheid is ontstaan over de wijze van parkeren. Ook is gesteld, nog gebleken dat de parkeerwijze is gewijzigd sinds 2002. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, heeft [appellant] onvoldoende feitelijk toegelicht waarom [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de afspraken over het parkeren niet juist naleven.  
       
       
         4.10.1. 
         
          [appellant] heeft daarnaast gesteld dat de huidige bewoonster van het bakhuis in haar huurgenot wordt aangetast omdat zij op imponerende wijze onder druk is gezet haar auto op een andere plek te zetten. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betwisten dit en stellen dat zij slechts éénmaal de huurster van het bakhuis vriendelijk hebben gevraagd niet meer op hun parkeerplek te parkeren. [appellant] heeft daarop zijn stelling niet nader toegelicht of geconcretiseerd zodat niet kan worden vastgesteld dat de bewoonster van het bakhuis op zodanig wijze is bejegend door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] dat daarmee haar huurgenot is aangetast of dat zij op enige mate last van heeft dat zij niet kan parkeren op de plaats waarvan [appellant] vindt dat zij dient te parkeren. Grief 5 slaagt niet.  
         
         
           
             	Wijzigingen aan het gehuurde 
           
         
         
       
       
         4.10.2. 
         Verder heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door de ouders van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aangebrachte veranderingen aan het gehuurde geen grond opleveren voor beëindiging van de huurovereenkomst (grief 6). Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] verschillende werkzaamheden hebben uitgevoerd aan de boerderij. Tussen partijen is wel in geschil of hiervoor toestemming is gegeven door [B] . Niet gesteld of gebleken is dat [B] ooit geprotesteerd heeft tegen wijzigingen die [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben aangebracht. [appellant] heeft ook niet concreet gesteld waaruit blijkt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld. Hij stelt alleen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet hebben bewezen dat [B] toestemming heeft verleend voor die wijzigingen. Nu [appellant] aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag legt dat de huurders in strijd met de huurovereenkomst allerlei veranderingen aan het gehuurde hebben aangebracht en de huurders dit betwisten stellende dat daarvoor door wijlen [B] toestemming is verleend, dient [appellant] op zijn minst op dit verweer voldoende gemotiveerd te responderen. De enkele betwisting van [appellant] dat [B] toestemming heeft verleend voor de wijzigingen is onvoldoende, temeer omdat gesteld noch gebleken is dat hierover in al die jaren een conflict is geweest tussen [B] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] heeft daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de wijzigingen met toestemming van [B] zijn uitgevoerd zodat ook in dit verband geen grond is voor ontbinding. Grief 6 slaagt daarom niet. 
         
         
           
             Gebruik schuur en hooiberg 
           
         
         
       
       
         4.10.3. 
         Grief 7 is gericht zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de schuur en hooiberg geen situatie opleveren waardoor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in strijd handelen met de huurovereenkomst. 
         
       
       
         4.10.4. 
         De betreffende schuur staat al jaren op het terrein van het gehuurde en is daar geplaatst door de ouders van [geïntimeerde1] in de periode dat zij de boerderij huurden. Feiten en omstandigheden die erop kunnen duiden dat [B] daartegen ooit bezwaar heeft gemaakt en geen toestemming heeft verleend aan de ouders van [geïntimeerde1] zijn door [appellant] niet gesteld. Het moet er daarom bij gebreke van andersluidende door [appellant] gestelde feiten en omstandigheden voor worden gehouden dat de schuur van het gehuurde deel uitmaakte op het moment dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de boerderij zijn gaan huren. 
         
       
       
         4.10.5. 
         Dat de schuur een bouwval is en dat het noodzakelijk is dat deze wordt gesloopt is onvoldoende onderbouwd door [appellant] naar voren gebracht. Dit blijkt in elk geval niet uit de door [appellant] overgelegde foto’s. Bovendien hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] onweersproken gesteld dat zij deze schuur in overleg wilden gaan verbouwen maar dat [appellant] hierop niet is ingegaan en slechts heeft gesommeerd om de schuur af te breken. Onder deze omstandigheden kan een vordering tot afbraak van de schuur niet worden toegewezen. 
         
       
       
         4.10.6. 
         Daarnaast heeft [appellant] gesteld dat de schuur moet worden gesloopt vanwege de NSW-status. Ter onderbouwing verwijst [appellant] naar een beschikking waarin deze status wordt toegekend. Hieruit blijkt echter niet van een verplichting tot sloop van de schuur. Onder de overweging staat slechts dat een aantal opstallen worden gesloopt. Dat wellicht moest worden toegezegd dat de schuur zou worden gesloopt om de NSW-status te verkrijgen, kan niet aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden toegeworpen omdat de aanvraag van de NSW-status een eigen keuze is van [appellant] . Grief 7 wordt verworpen.  
         
         
           
             Aangifte 
           
         
         
       
       
         4.10.7. 
         Onder grief 8 stelt [appellant] dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] door een valse aangifte tegen [appellant] wegens illegale asbestverwijdering te doen. Tijdens de comparitie bij de rechtbank zou [geïntimeerde1] hebben toegegeven dat hij dit heeft gedaan enkel omdat hij boos was op [appellant] . [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] betwisten dat [geïntimeerde1] dit tijdens de comparitie zou hebben gezegd. Het hof stelt vast dat hierover niets is opgenomen in het proces-verbaal van de zitting. Gelet hierop heeft [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aldus onrechtmatig hebben gehandeld, onvoldoende onderbouwd.  Grief 8 slaagt niet.  
         
         
           
             Dringend eigen gebruik 
           
         
         
       
     
     
       4.11. 
       Grieven 9 en 10 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik waardoor opzegging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. [appellant] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij zelf in de woning wil wonen omdat zijn huidige woning - die inmiddels is verkocht - te groot en te duur voor hem is en hij graag in het midden van zijn landgoed wil wonen. Daarnaast stelt [appellant] dat er sprake is van dringend eigen gebruik omdat de boerderij gerenoveerd moet worden en bovendien sprake is van een wanverhouding tussen de opbrengsten uit de huur en de kosten van het in stand houden van het gehuurde. 
       
     
     
       4.12. 
       Het volgende wordt vooropgesteld. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW volgt, dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Het moet hierbij gaan om een noodzakelijke renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben betwist dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Zij hebben daarbij erop gewezen dat [appellant] in één van zijn andere huizen kan wonen die hij in het verleden of recent heeft aangekocht waarvan er één naast het gehuurde is gelegen en dat [appellant] de mogelijkheid heeft om iets nieuws te kopen. [appellant] heeft hierop slechts gereageerd door te stellen dat hij graag midden op zijn landgoed wil wonen om toezicht te houden en dat alternatieve woningen hier niet aan voldoen. [appellant] heeft hiermee onvoldoende toegelicht waarom hij dringend op zijn landgoed moet wonen en niet in een andere nabijgelegen woning zou kunnen wonen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [appellant] niet vanuit andere woningen op het terrein of elders voldoende toezicht kan houden op zijn landgoed. Dat [appellant] de wens heeft om midden op zijn landgoed te wonen levert geen grond op voor dringend eigen gebruik. Dit geldt te meer als het belang van [appellant] bij beëindiging wordt afgewogen tegenover het belang van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De familie van [geïntimeerde1] woont al 50 jaar in de boerderij, [geïntimeerde1] woont nagenoeg zijn hele leven al op het terrein en de kinderen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn er opgegroeid. [geïntimeerde1] en zijn familie hebben de woning gedurende jaren verbouwd en hebben hierin veel geïnvesteerd. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben daarnaast onweersproken gesteld dat zij hierdoor een sterke emotionele band hebben met de woning hebben, hetgeen bekend moet worden geacht bij [appellant] toen hij de boerderij kocht. Daarbij geldt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] onweersproken hebben gesteld dat zij een modaal inkomen hebben en dat zij lastig een andere, vergelijkbare, woning kunnen vinden.  
       
     
     
       4.14. 
       De stelling van [appellant] dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd vanwege de renovatie van de boerderij heeft hij onderbouwd met verwijzing naar het rapport van Monumentenwacht Utrecht. Het hof kan echter niet inzien waarom de werkzaamheden die in dit rapport worden genoemd tot gevolg moet hebben dat de huurovereenkomst zou moeten worden beëindigd. [appellant] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat er meer werkzaamheden moeten worden uitgevoerd dan in het rapport van Monumentenwacht Utrecht wordt genoemd. De boerderij moet volgens [appellant] volledig gestript worden en opnieuw opgebouwd. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zouden tijdens deze werkzaamheden niet in de woning kunnen verblijven. Al aangenomen dat dit juist is, dan nog heeft [appellant]  niet toegelicht waarom de huurovereenkomst dan zou moeten eindigen en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet tijdelijk ergens anders zouden kunnen wonen, waartoe [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zich ook bereid hebben verklaard. Reeds hierom kan niet worden geoordeeld dat de huurovereenkomst op deze grondslag moet worden beëindigd.  
       
     
     
       4.15. 
       Ook de gestelde beweerdelijke wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten van het gehuurde leveren onvoldoende grond op voor het dringend eigen gebruik. Hierbij geldt dat de door [appellant] opgevoerde kosten niet voldoende deugdelijk zijn onderbouwd terwijl deze gemotiveerd worden betwist door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . Bovendien zijn de in hoger beroep opgevoerde exploitatiekosten gedeeltelijk substantieel hoger dan wel lager dan de bij de kantonrechter opgevoerde kosten. Zo is de opgevoerde onroerendezaakbelasting ("OZB") van € 347,- per jaar gestegen naar € 634,- per jaar en de opstalverzekering van € 153,39 per maand naar € 110,92 per maand. [appellant] heeft hiervoor geen verklaring gegeven. Uit het polisblad voor de opstalverzekering blijkt bovendien dat het achterhuis, dat geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde, ook is meeverzekerd. Daarnaast worden door [appellant] de kosten voor rattenbestrijding voor een bedrag van € 117,42 per maand aan exploitatiekosten berekend. [appellant] heeft niet toegelicht dat en waarom dit jaarlijks terugkerende kosten zouden zijn. Verder heeft [appellant] van de grootste post van de exploitatiekosten, de hypotheeklasten, geen onderliggende stukken overgelegd zodat niet kan worden vastgesteld dat deze kloppen. Bovendien bestaat voor [appellant] de mogelijkheid om na de renovatie een huurverhoging te vragen. [appellant] heeft dit niet meegenomen in zijn overzicht van de exploitatie. De conclusie is dan ook dat niet kan worden vastgesteld dat er een wanverhouding is tussen de kosten en de opbrengsten en dat er bij deze stand van zaken vooralsnog geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst. 
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1. 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.  
       
     
     
       5.2. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zullen worden vastgesteld op: 
       - griffierecht		€    324,00 
       - salaris advocaat		 € 2.118,00  (2 punten x tarief II á € 1.114,00) 
       Totaal		€ 2.442,00 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       6.1. 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 1 mei 2019, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vastgesteld op € 2.442,00,  
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordeling tot betaling van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
       6.4 
       wijst af wat meer of anders is gevorderd. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, P.P.M. Rousseau en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021. 
       
     
   
   
      HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 
   
   
      HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683