ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:83

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:83 Gerechtshof Amsterdam , 13-01-2015 / 200.108.757-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-01-13

Zaaknummer: 200.108.757-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:83

---

Het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde, dat snackbar/lunchroom als contractuele bestemming heeft, levert in beginsel een gebrek op aan het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. In het concrete geval is huurder daardoor echter niet op enige wijze belet of beperkt in het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. Vast staat dat het gehuurde lang vóórdat onderhavige huurder verscheen, gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) in gebruik was als snackbar/lunchroom, hetgeen nimmer op bezwaren is gestuit. Weliswaar is huurder door het Stadsdeel aangeschreven het gebruik van het gehuurde te staken en gestaakt te houden; deze aanschrijvingen berustten echter niet op planologische overwegingen maar op het ontbreken van een exploitatievergunning. Deze is ook nimmer aangevraagd door huurder.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.108.757/01 
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam 	: 1231567 CV 11-7970 
     
     
     
     
       
         Arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 januari 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. V. Platteeuw te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
       
         
          [X] B.V., 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       niet verschenen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.  
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 4 juni 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter) van 2 maart 2012, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie.  
     
     
     
       Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft een memorie van grieven genomen, met producties. 
     
     
     
       Vervolgens is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof - bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest - het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde] haar vorderingen zal ontzeggen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 een aantal feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.  
       Aangevuld met een aantal feiten die overigens zijn komen vast te staan - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist -, stelt het hof de feiten als volgt vast. 
     
     
     
       2.1 
       
        [geïntimeerde] is eigenares van de bedrijfsruimte gelegen aan de Van Woustraat 34 H en 36 H te Amsterdam. In de bedrijfsruimte wordt sinds lange tijd (in ieder geval sedert 40 jaar) een horecabedrijf (snackbar/lunchroom) uitgeoefend. 
       
     
     
       2.2 
       
         
          [geïntimeerde] heeft bij schriftelijke 'huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW' d.d. 10 maart 2010 met ingang van  
         1 april 2010 de bedrijfsruimte verhuurd aan [appellant] (hierna: het gehuurde). Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van de bedrijfsruimte 'snackbar/lunchroom'. Volgens artikel 1 lid 4 van de huurovereenkomst is het [appellant] niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming van [geïntimeerde] een andere bestemming te geven aan het gehuurde. Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende: 
       
       
         1.	Huurder zal de jaarlijkse risico-opslag van de opstalverzekering met  		betrekking tot het gehuurde voor zijn rekening nemen en voor betaling 		zorgdragen na afgifte van de polis door de verzekeringsmaatschappij. 
       
       
         2. 	Partijen zullen in nader overleg bepalen of de aanwezige roerende  		zaken in het gehuurde zullen worden gehuurd of gekocht door huurder. 		Hiervan zal separaat een overeenkomst door partijen worden 			opgesteld." 
       
       
     
     
       2.3 
       
         In artikel 5 van de op de huurovereenkomst toepasselijk verklaarde algemene bepalingen is het volgende bepaald: 
         
           "(Overheids)voorschriften en vergunningen 
         
       
     
     
       5.1 
       
         
           Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van de vereiste ontheffingen en vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte zoals genoemd in artikel 1.1 huurovereenkomst, ongeacht de door huurder aan het gehuurde te geven of gegeven bestemming. 
         
         
           (...)" 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
         In de huurovereenkomst d.d. 10 maart 2010 is een huurprijs vermeld van  
         € 72.000,-- per jaar, te vermeerderen met btw. Vervolgens zijn partijen een huurprijs overeengekomen van € 1.650,-- inclusief btw per week.  
       
       
     
     
       2.5 
       
        [appellant] heeft de huur betaald over de periode van 6 maart 2010 tot en met week 41 van 2010, zij het vanaf week 18 van 2010 meerdere malen te laat. Daarna is in het geheel geen huur meer betaald. 
       
     
     
       2.6 
       Op zeker moment heeft de partner van [appellant], [echtgenote], de besloten vennootschap Lunchroom [X] B.V. i.o. met verstigingsdatum 18 maart 2010 ingeschreven in het handelsregister. 
       
     
     
       2.7 
       
         Ter plaatse van het gehuurde geldt het bestemmingsplan 'De Pijp', dat in werking is getreden op 12 juli 2006. De percelen Van Woustraat 34 H en 36 H hebben volgens het bestemmingsplan de bestemming 'Gemengde Doeleinden'. Volgens artikel 4 van de bij het plan behorende voorschriften is op deze bestemming onder meer horeca in de categorieën I, II, III en IV toegestaan, voor zover het adres van het perceel is vermeld op de bij de voorschriften behoren lijst 'Toegestane horeca'. Blijkens de begripsomschrijvingen in de voorschriften valt een snackbar in de categorie 'horeca I' en een lunchroom in de categorie 'horeca IV'.  
         Op de genoemde lijst 'Toegestane horeca' zijn de percelen Van Woustraat 34 H en 36 H niet vermeld. Artikel 4 lid 9 van de voorschriften geeft het dagelijks bestuur van het Stadsdeel de mogelijkheid vrijstelling te verlenen. 
       
       
     
     
       2.8 
       In bijlage 6 bij de door Stadsdeel Oud-Zuid op 25 november 2009 vastgestelde beleidsnota Horecabeleid Oud-Zuid 2009 is Van Woustraat 36 H (de snackbar) opgenomen in de lijst van vergunde horeca. 
       
     
     
       2.9 
       Bij brief van 15 december 2010 heeft Stadsdeel Zuid Lunchroom [X] B.V. i.o. (t.a.v. [echtgenote]) geïnformeerd dat geconstateerd is dat aangeschrevene op 18 maart 2010 eigenaar is geworden van lunchroom [X], gevestigd aan de Van Woustsraat 36. Voorts is geconstateerd dat aangeschrevene heeft nagelaten om de voor de horeca-exploitatie vereiste vergunning bij het stadsdeel aan te vragen. Daarmee is sprake van strijd met artikel 3.8, lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening van Amsterdam 2008 (hierna: de APV) Aangekondigd is dat indien niet binnen twee weken na de brief de benodigde exploitatievergunning is aangevraagd, een aanzegging bestuursdwang zal plaatsvinden. 
       
     
     
       2.10 
       
         Op 27 juni 2011 heeft het Stadsdeel Zuid een 'Vooraankondiging opleggen last onder bestuursdwang, Van Woustraat 34-36' gezonden aan Lunchroom [X] B.V. i.o. In de bijgevoegde concept-beschikking is vermeld:  
         
           "(...) 
           
           Ik stel thans vast dat u hebt nagelaten om de voor horeca-exploitatie benodigde vergunning aan te vragen." 
         
       
       
     
     
       2.11 
       
         In een mailbericht van 16 november 2011, verzonden door [Y], werkzaam bij Stadsdeel Zuid en gericht aan [appellant], is het volgende vermeld: 
         
           "Zoals zojuist telefonisch besproken zend ik het aan u in maart 2011 toegezonden emailbericht toe. Hieruit blijkt dat u in maart 2011 reeds bezig was met het indienen van de voor uw horecabedrijf benodigde vergunningen. Tenslotte bevestig  ik u mijn collega's van Vergunningen te hebben bericht dat u gerechtigd bent tot het indienen van een aanvraag om exploitatievergunning voor uw bedrijf. Dit staat los van de door de pandeigenaar ingediende adviesaanvraag in het kader van vermeend strijdig gebruik van het bestemmingsplan." 
         
       
     
     
       2.12 
       
         Op 20 december 2011 heeft het Stadsdeel Zuid opnieuw een 'Vooraankondiging opleggen last onder bestuursdwang, Van Woustraat 34-36' gezonden aan Lunchroom [X] B.V. i.o. In de bijgevoegde concept-beschikking is vermeld:  
         
           "(...) Op 16 november 2011 heeft de heer [appellant] aan het stadsdeel bericht nog steeds voornemens te zijn om een vergunningaanvraag in te dienen. Ik stel thans vast dat is nagelaten om de voor horeca-exploitatie vereiste vergunning bij het stadsdeel aan te vragen. (...) In onderhavige situatie dient te worden vastgesteld dat de horeca-exploitatie op het adres Van Woustraat 34/36 voor uw rekening en risico is. De inschrijving van uw besloten vennootschap i.o. met vestigingsadres aan de Van Woustraat 36 in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel ondersteunt ons standpunt hierin. 
         
         
           Dit betekent dat uw besloten vennootschap i.o. dient te worden aangemerkt als exploitant van een horecabedrijf waarvoor nog geen exploitatievergunning is afgegeven. 
           
           Overtreding  
           
           U handelt hiermee in strijd met artikel 3.8 lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening van Amsterdam 2008. Dit artikel luidt als volgt: "Het is verboden, zonder vergunning van de Burgemeester een horecabedrijf te exploiteren." 
         
       
       
     
     
       2.13 
       
         Bij besluit van 2 februari 2012 heeft Stadsdeel Zuid aan Lunchroom Barabarella B.V. i.o een  'Last onder bestuursdwang inzake exploitatie lunchroom en snackbar "[X]" zonder vergunning, Van Woustraat 34 en 36'  opgelegd. Het besluit houdt in dat aangeschrevene gelast wordt binnen een termijn van één week na verzenddatum van het besluit, de exploitatie van het horecabedrijf 'Lunchroom en snackbar [X]' in de percelen Van Woustraat 34 en 36 te staken en gestaakt te houden. De last onder dwangsom wordt opgelegd, zo blijkt uit het besluit, omdat zonder vergunning een horecabedrijf wordt geëxploiteerd, hetgeen in strijd is met artikel 3.8, lid 1 van de APV.  In de motivering van het besluit is onder meer het volgende vermeld: 
         
           "(...) In reactie op deze brief  [de onder 2.10 genoemde brief van 27 juni 2011 - hof]  hebt u op 11 juli 2011 een samenvatting van een op de website van de gemeente Amsterdam (Horeca1) gegenereerde vergunningsaanvraag overlegd aan de heer [Y] van de afdeling Handhaving en Veiligheid van het stadsdeel. 
         
           U bent tijdens dit gesprek erop gewezen dat met deze geprinte samenvatting geen aanvraag om exploitatievergunning bij het stadsdeel kan worden ingediend." 
         
       
       
     
     
       2.14 
       Op 14 december 2012 heeft [Z], bestuurder van [X], een omgevingsvergunning verzocht voor het legaliseren van het gebruik als horeca IV op de begane grond van Van Woustraat 34. Op 26 februari 2013 is een aangepaste aanvraag gedaan. 
       
     
     
       2.15 
       
         Bij besluit van 4 maart 2013 heeft Stadsdeel Zuid de omgevingsvergunning voor het legaliseren van het gebruik van de begane grond van Van Woustraat 34 als horeca IV gehonoreerd. In de motivering van het besluit is onder meer het volgende vermeld: 
         
           "(...) In bijlage 6 van het 'Horecabeleid Oud-Zuid 2009', staat [X] 2 aangegeven als vergunde alcoholvrije zelfstandige horeca op de locatie Van Woustraat 36. Nummer 34 is dus niet opgenomen in de lijst van toegestane horeca. Uit het archiefonderzoek is gebleken dat het stadsdeel met het verlenen van de doorbraak tussen de twee panden heeft bedoeld dat het als een totale vestiging moet worden gezien. Hiermee is dus al voor het bestemmingsplan 2005 een recht ontstaan wat normaliter in het 'nieuwe' bestemmingsplan De Pijp 2005 had moeten worden opgenomen. Dat is niet gebeurd maar kan nu nog wel via een afwijking op het huidige bestemmingsplan. Hoewel de straatwand al voor meer dan 25% is gevuld met horecafuncties is deze horecazaak al zeer lange tijd aanwezig op deze locatie. De uitstraling is ook al vele jaren hetzelfde. Met het vergunnen van de situatie wordt in feite een bestaande vergunde situatie planologisch gelegaliseerd. (...)" 
         
       
       
     
     
       2.16 
       Op 30 mei 2013 heeft Stadsdeel Zuid een exploitatievergunning verleend aan [geïntimeerde] voor het exploiteren van een eetcafé/lunchroom op het perceel Van Woustraat 34-H. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         
          [geïntimeerde] heeft in de onderhavige procedure gevorderd dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden vanwege de ernstige wanbetaling door [appellant] en dat [appellant] zal worden veroordeeld tot (1) ontruiming van het gehuurde en (2) betaling van € 29.700,-- aan huurachterstand en € 3.772,-- aan vergoeding voor opstalverzekeringspremie, alsmede € 1.650,-- per week tot de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, met toewijzing van wettelijke rente en proceskosten. In reconventie heeft [appellant] schadevergoeding gevorderd, omdat hij de onderneming niet kon verkopen, zoals hij van plan was, doordat het perceel geen horecabestemming had. 
         De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en de reconventionele vorderingen van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van [appellant]. 
       
       
       
         
           Huurprijs 
         
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] stelt bij grief 1 aan de orde het oordeel van de kantonrechter, dat niet juist lijkt het standpunt van [appellant], dat in de huurprijs van € 1.650,-- per week ook een bedrag voor de overname van roerende zaken in het gehuurde begrepen was. Volgens hem was dit wel het geval. 
       
     
     
       3.3 
       
         Het hof constateert dat de in artikel 8 lid 2 van de huurovereenkomst genoemde separate overeenkomst met betrekking tot de overname van roerende zaken door [appellant] kennelijk niet is opgesteld. Ook is er geen lijst met over te nemen roerende zaken. [appellant] beroept zich kennelijk op een mondelinge afspraak met [geïntimeerde], maar hij heeft in het geheel niet geconcretiseerd wat deze mondelinge afspraak behelsde of wanneer die afspraak zou zijn gemaakt. Evenmin heeft [appellant] geconcretiseerd welke roerende zaken precies zouden zijn overgenomen.  
         Het verschil tussen de aanvankelijk overeengekomen prijs van € 85.680,-- per jaar incl. btw (12 x € 6.000,-- excl. btw) en het later overeengekomen bedrag van  € 85.800,-- per jaar (12 x € 1.650,-- incl. btw) is zodanig gering, dat daarin geen aanwijzing kan worden gezien dat (extra) betaald zou zijn voor de overname van roerende zaken. Ook overigens heeft het hof geen aanwijzing voor de juistheid van het standpunt van [appellant] aangetroffen. De aangifte van [geïntimeerde] tegen [appellant] wegens verduistering van acht snackautomaten op 21 september 2011 uit het gehuurde, is daarentegen een contra-indicatie. Een contra-indicatie is bovendien dat [appellant] in de berekening van zijn schade wegens het gestelde niet doorgaan van de verkoop van zijn onderneming in het gehuurde, een bedrag in mindering brengt van € 30.000,-- voor overname inventaris van verhuurder (conclusie van antwoord in conventie, voorwaardelijke eis in reconventie punt 39). 
         
          [appellant] heeft geen op dit punt toegespitst bewijsaanbod gedaan. Het hof houdt het er derhalve voor dat geen sprake is geweest van overname van roerende zaken. Overigens deelt het hof het oordeel van de kantonrechter, dat zelfs indien er wel een gering bedrag voor gebruik van overname of gebruik van roerende zaken in de huurprijs begrepen was, hoe dan ook sprake is van een grote huurachterstand die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De grief faalt. 
         
           Gebrek aan het gehuurde 
         
       
     
     
       3.4 
       
         Het standpunt van [appellant] komt er in de kern op neer dat hij zich ter zake van de betaling van de huur op een opschortingsrecht kon beroepen, omdat er een gebrek kleefde aan het gehuurde. Het vigerende bestemmingsplan stond een gebruik van het gehuurde volgens de contractuele bestemming 'snackbar/lunchroom' namelijk niet toe.  
         De kantonrechter heeft dit verweer van [appellant] verworpen. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen zijn de grieven 2, 3, 4, 5, 6 en 7 gericht. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         Het hof overweegt als volgt. Op zichzelf staat tussen partijen vast dat op het gehuurde, in ieder geval voor wat betreft het perceel Van Woustraat 34 H, ten tijde van de huurovereenkomst met [appellant] geen horecabestemming rustte. Dit volgt uit het hiervoor vermelde onder punt 2.7 en 2.15; pas met het besluit van 4 maart 2013 is het gebruik gelegaliseerd. [geïntimeerde] heeft ook erkend dat er geen horecabestemming op het gehuurde rustte (conclusie van antwoord in reconventie punt 9). Het ontbreken van een horecabestemming op het gehuurde - dat snackbar/lunchroom als contractuele bestemming heeft - levert in beginsel een gebrek op aan het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Echter, in het onderhavige geval is er geen enkele aanwijzing dat het ontbreken van een horecabestemming [appellant] op enige wijze daadwerkelijk heeft belet of beperkt in het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom. In dit verband is het volgende van belang. Vast staat dat het gehuurde lang vóórdat [appellant] als huurder verscheen, gedurende lange tijd (in ieder geval 40 jaar) in gebruik was als snackbar/lunchroom. Niet gebleken is dat dit op enig moment op (planologische) problemen met het stadsdeel of derden is gestuit. Evenmin is gesteld of gebleken dat het gebruik van het gehuurde als snackbar/lunchroom door [appellant] op enig  planologisch  beletsel is gestuit. Weliswaar is [appellant] door Stadsdeel Zuid aangeschreven het gebruik van het gehuurde te staken en gestaakt te houden. De betreffende brieven en besluiten van het stadsdeel van 15 december 2010 (r.o. 2.9), 27 juni 2011 (r.o. 2.10), 20 december 2011 (r.o. 2.12) en 2 februari 2012 (r.o. 2.13) laten echter geen andere conclusie toe dan dat [appellant] (althans [X] B.V. i.o.) is aangeschreven omdat hij niet beschikte over een voor de uitoefening van een horecabedrijf in het gehuurde benodigde  exploitatievergunning . De aanschrijving heeft derhalve niet plaatsgevonden vanwege het ontbreken van een omgevingsvergunning c.q. het ontbreken van een vrijstellingsbesluit voor het gehuurde c.q. strijd met het bestemmingsplan.  [appellant] stelt dat hij vanwege strijd met het bestemmingsplan geen exploitatievergunning kon krijgen (memorie van grieven punt 5.15). Die stelling is in zoverre juist, dat een met het bestemmingsplan strijdige situatie een weigeringsgrond  oplevert voor het verlenen van een exploitatievergunning. Nu uit de genoemde brieven en besluiten van het Stadsdeel naar voren komt dat [appellant] de benodigde exploitatievergunning nimmer heeft  aangevraagd , op welk verzuim hij herhaaldelijk is gewezen door Stadsdeel Zuid, kan er echter niet vanuit worden gegaan dat de exploitatievergunning, indien gevraagd, niet verleend zou zijn, met name nu - zoals [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld (akte 23 december 2011, punt 3) - voorgangers van [appellant] steeds wél een exploitatievergunning hebben verkregen voor het gebruik van het gehuurde voor horecadoeleinden. Bovendien is Van Woustraat 36 (de snackbar) vermeld op de lijst van  vergunde  horeca in de notitie Horecabeleid Oud Zuid 2009. Daarbij komt dat uit de mail van [Y] van Stadsdeel Zuid van 16 november 2011 (r.o. 2.11) blijkt dat [appellant] op zich zelf gerechtigd was een exploitatievergunning aan te vragen, los van de door [geïntimeerde] ingediende adviesaanvraag in het kader van vermeend strijd gebruik met het bestemmingsplan. 
         Dat [appellant], zoals hij stelt (memorie van grieven punt 4.2) meerdere malen zou zijn weggestuurd door ambtenaren op de afdeling APV, wordt niet ondersteund door enig bewijsstuk. Integendeel, uit het schrijven van Stadsdeel Zuid van 2 februari 2012 (r.o. 2.13) blijkt dat [appellant] ontvangen is door ambtenaren van het stadsdeel en dat hij in een gesprek erop is gewezen, zo begrijpt het hof, dat hij een formele aanvraag behoort in te dienen.  
         Het voorgaande leidt het hof tot het oordeel dat in de specifieke omstandigheden van dit geval - waarin zich al 40 jaar een snackbar/lunchroom in het gehuurde bevindt,  er geen enkele aanwijzing is voor handhavend optreden door het bevoegd orgaan vanwege strijd met het bestemmingsplan noch van enige daadwerkelijke beperking in het feitelijk gebruik van het gehuurde, en aanschrijving van de huurder heeft plaatsgevonden wegens het ontbreken van een (niet aangevraagde) exploitatievergunning - er geen aanleiding is om het ontbreken van een horecabestemming voor (een deel van) het gehuurde als een gebrek aan te merken.  
         Dit leidt het hof tot de conclusie dat er geen sprake was van een gebrek aan het gehuurde en dat [appellant] niet gerechtigd was de betaling van de huurpenningen op te schorten. De kantonrechter heeft derhalve terecht de huurovereenkomst ontbonden. Hiermee falen de grieven 2, 3, 4, 5, 6 en 7. 
       
       
       
       
         
           Opstalpremie 
         
       
     
     
       3.6 
       Grief 8 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] verplicht is de opstalpremie te betalen, omdat het ervoor gehouden moet worden dat hij deze, na overlegging door [geïntimeerde] van het polisblad, niet langer betwist. Volgens [appellant] heeft hij de gehoudenheid tot betaling wel betwist en blijkt uit de processtukken niet dat [geïntimeerde] daadwerkelijk opstalpremie is verschuldigd. 
       
     
     
       3.7 
       
         Het hof overweegt het volgende. Artikel 8 lid 1 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurder gehouden is de jaarlijkse risico-opslag van de opstalverzekering met betrekking tot het gehuurde voor zijn rekening te nemen en voor betaling zorg te dragen na afgifte van de polis door de verzekeringsmaatschappij.  Aanvankelijk heeft [appellant] gesteld dat niet is aangetoond dat de premie daadwerkelijk bij verhuurder in rekening is gebracht, en dat hij nimmer een polisblad heeft ontvangen. Bovendien heeft [appellant] gesteld dat het bedrag hem nogal hoog voorkomt (conclusie van antwoord punt 24). Hierop heeft [geïntimeerde] het polisblad overgelegd alsmede een mailbericht waarin is vermeld dat de verzekerde som  € 1.123,174,-- bedraagt. [appellant] is vervolgens niet teruggekomen op dit punt. Ook in hoger beroep heeft hij geen verdere argumenten aangevoerd waarom hij niet gehouden zou zijn, in weerwil van het bepaalde in artikel 8 lid 1 van de huurovereenkomst, de risico-opslag te betalen. 
         Bij gebreke aan een gemotiveerd standpunt kan het hof het verweer van [appellant] niet volgen. 
         De grief faalt. 
       
       
       
         
           Schadevordering 
         
       
     
     
       3.8 
       
         Grief 9 is gericht tegen de afwijzing van de reconventionele vordering door de kantonrechter. 
         In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat er een gebrek aan het gehuurde kleefde. Daardoor is zij aansprakelijk voor de door hem geleden schade. 
       
       
     
     
       3.9 
       
         Met verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen, stelt het hof vast dat geen sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde en dat [appellant] niet gerechtigd was betaling van de huurpenningen op te schorten. [geïntimeerde] is derhalve niet tekort geschoten jegens hem. Reeds hierop stuit de schadevordering van [appellant] af. 
         Los hiervan geldt dat [appellant] volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een koper had voor de onderneming, en dat die transactie is afgestuit op het feit dat het bestemmingsplan geen horeca toestond in het gehuurde. 
         Ook hierop stuit de schadevordering af. 
         De grief faalt. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       3.10 
       
         Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, inclusief de kostenveroordeling van [appellant]. Daarmee faalt ook slotgrief 10.  [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, welke worden begroot op nihil. 
         
           4.	Beslissing 
         
       
       
       
         Het hof: 
       
       
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 2 maart 2012; 
       
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.