ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:10875

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:10875 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-12-2019 / 200.243.726

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-12-17

Zaaknummer: 200.243.726

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:10875

---

Huurovereenkomst

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.243.726/01 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 6385894 \ CV EXPL 17-12953) 
     
     
     
       
         arrest van 17 december 2019  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] ,  
       appellant, 
       hierna aan te duiden als:  [appellant] , 
       advocaat: mr. C.A. Hage, kantoorhoudend te Ede, Gelderland, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting CAV ,  
       in haar hoedanigheid van (opvolgend) bewindvoerder over de goederen van  
       
         
          [geïntimeerde]  
       
       (voorheen:  [voormalig bewindvoerder] , handelende onder de naam  Hessel Bewindvoering ,  
       in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van  [geïntimeerde] ), 
       gevestigd te Zoetermeer,  
       geïntimeerde, 
       zowel  Stichting CAV  als  [voormalig bewindvoerder]  hierna aan te duiden als:  de bewindvoerder , 
       advocaat: mr. R.E.F. Bergwerf Bok, kantoorhoudend te Arnhem. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 4 september 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald, hier over. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Het verdere verloop blijkt uit:  
         - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 16 oktober 2018; 
         - de memorie van grieven, met (deels al ter comparitie overgelegde) producties; 
         - de memorie van antwoord, met producties. 
       
       
     
     
       1.3. 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       
         
          [appellant] is eigenaar van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de  
         woning). Bij de woning staat een bijgebouw (hierna: het bijgebouw of het bakhuis(je)). 
       
       
     
     
       2.2. 
       Per 1 januari 2012 heeft [appellant] de woning verhuurd aan mevrouw [huurder 1] en mevrouw [huurder 2] (hierna: [huurder 1] en [huurder 2] ) voor een huurprijs van € 1.000,00 per maand. De huurovereenkomst is opgesplitst in twee huurovereenkomsten, met voor iedere huurder een huurprijs van € 500,00 per maand. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [huurder 2] is in mei 2013 vertrokken. 
       
     
     
       2.4. 
       
         De toenmalige bewindvoerder over de goederen van de heer [geïntimeerde] (hierna: [geïntimeerde] ), Melse Wassink B.V., (c.q. een medewerker van de toenmalige bewindvoerder) heeft op 25 november 2013 een huurovereenkomst getekend.  
         In deze overeenkomst staat [appellant] vermeld als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder.  
         In artikel 1 van deze overeenkomst staat, voor zover thans relevant, vermeld:  
         
           “ 
           Het gehuurde, bestemming 
         
       
     
     
       1.1. 
       
         Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend:  
       
     
     
       1.2. 
       
         
           Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.” 
         
         De huurovereenkomst is niet getekend door [appellant] . 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 3 december 2014 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer medegedeeld: 
         
           “(...) Cliënt heeft van u per 1 december 2013 gehuurd de woning aan [adres] te (…) [plaats] , waarbij (…) maandelijks een huursom wordt betaald van € 500,-, terwijl cliënt (…) eveneens een voorschot heeft betaald van € 500,- (…). (…) 
         
         
           Cliënt is van oordeel dat de door hem betaalde huursom aan u niet correct is, c.q. te hoog is (…). 
         
         
           Cliënt gaf mij aan dat hij momenteel noch zijn toilet noch zijn douche kan gebruiken, nu de afvoer geen afdoende aansluiting heeft op het riool, waardoor vervuild water (…) naar boven komt in zijn woning. Ook geeft cliënt aan dat zijn verwarming onvoldoende functioneert, terwijl de ruit in zijn voordeur bij het betrekken van zijn woning kapot was, waarbij hem toegezegd is dat deze ruit vervangen zou worden, terwijl dit tot op heden niet is gebeurd. 
         
         
           De woning is verder erg vochtig. (…) Cliënt verzoekt u de oorzaak hiervan aan te pakken. 
         
         
           Daarnaast zou cliënt graag (…) met u in overleg treden over de wijze waarop u de huurprijs heeft berekend (…). (…)  
         
         
           Vernemen wij (…) niet nader van u, dan ziet cliënt zich genoodzaakt de huurcommissie te benaderen (…). (…)”. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij brief van 26 januari 2015 heeft Omgevingsdienst De Vallei (hierna: ODV), namens burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] , aan [geïntimeerde] , kort gezegd, te kennen gegeven dat hij  “Op het perceel [adres] in [plaats] (…) een bijgebouw in strijd met het bestemmingsplan”  gebruikt voor bewoning en dat ODV voornemens is hem een last onder dwangsom op te leggen, inhoudende dat hij de bewoning van het bijgebouw moet beëindigen en beëindigd moet houden, onder oplegging van een dwangsom van € 20.000,00. 
         Bij brief van 4 februari 2015 heeft OVD aan [geïntimeerde] aangekondigd dat hij binnenkort een  
         besluit zal ontvangen, waarin zal staan dat hij vóór 15 mei 2015 het strijdige gebruik van het  
         bijgebouw voorgoed moet stoppen. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij brief van 21 april 2015 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer  bericht: 
         
           “(…) Op mijn brief van 3 december jl. (...) mocht ik van u geen enkele reactie vernemen. 
         
         
           Blijkens bijgaande huurovereenkomst heeft u tegen betaling van een huurprijs van € 500,- “woonruimte” met ingang van l december 2013 aan cliënt ter beschikking gesteld (...). 
         
         
           Deze “woonruimte” (...) betreft feitelijk een (…) ‘bakhuisje’. Dit bakhuisje mist o.a. riolering en deugdelijke vuilwater afvoer. 
         
         
           Cliënt is door de omgevingsdienst (…) gelast het gebruik van het bakhuisje voor bewoning te staken (…). (…) 
         
         
           U heeft, althans behoort als verhuurder en eigenaar van het bakhuisje, er wetenschap van te hebben dat (…) een deugdelijke vuil water afvoer ontbreekt alsook afwezigheid van riolering, terwijl het bijgebouw evenmin aan andere criteria voor bewoning volgens het bouwbesluit (…) voldoet. 
         
         
           Desalniettemin hebt u (…) blijkens het huurcontract de betrokken ruimte voor een prijs van € 500,- ex. service kosten, aan cliënt verhuurd. 
         
         
           Vanaf november 2013 tot heden is door cliënt maandelijks € 500,- aan u betaalbaar gesteld, alsook een borgsom voldaan van € 500,-. (…)”. 
         
         Verder heeft de advocaat van [geïntimeerde] bij die brief [appellant] verzocht en gesommeerd de huurovereenkomst per 15 mei 2015 te ontbinden en aan [geïntimeerde] € 7.368,00 aan schadevergoeding, kosten voor juridische bijstand en verhuiskosten te betalen. Daarbij heeft de advocaat van [geïntimeerde] reeds op voorhand [appellant] in gebreke gesteld en hem een gerechtelijke procedure aangezegd. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
        [geïntimeerde] heeft op 15 mei 2015 het bijgebouw verlaten. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg  
     
     
       3.1. 
       De bewindvoerder heeft, kort gezegd, gevorderd voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst ten aanzien van het bijgebouw aan [adres] te [plaats] , zoals deze op of omstreeks op 1 december 2013 tussen [appellant] en [geïntimeerde] tot stand is gekomen,  “deze overeenkomst op grond van het (…) bestemmingsplan (…) nietig te verklaren, althans te vernietigen”,  althans deze overeenkomst per 1 december 2013 wegens aan [appellant] toerekenbare gebreken te ontbinden, onder toekenning aan de bewindvoerder van een bedrag aan schadevergoeding groot € 8.500,00, althans € 7.225,00, en € 500,00 voor de waarborgsom, te vermeerderen met wettelijke rente. Een en ander met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd, er zeer in het kort op neerkomende dat [geïntimeerde] na het vertrek van [huurder 2] in haar plaats medehuurder is geworden van de woning met bijgebouw. [geïntimeerde] is gaan wonen in het bijgebouw dat echter niet voor bewoning bestemd en geschikt is. [appellant] stelt van zijn kant een vordering op [geïntimeerde] te hebben wegens te weinig betaalde huur en aan het bijgebouw toegebrachte schade. [appellant] beroept zich op verrekening met de vordering van de bewindvoerder. 
       
     
     
       3.3. 
       Bij tussenvonnis van 20 december 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 20 maart 2018 is gehouden.  
       
     
     
       3.4. 
       Bij het bestreden eindvonnis van 23 mei 2018 heeft de kantonrechter de vordering van de bewindvoerder grotendeels toegewezen. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld om aan de bewindvoerder te betalen een bedrag van € 6.125,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten. 
       
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep - onder aanvoering van één grief -  gevorderd het eindvonnis van 23 mei 2018 te vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van de bewindvoerder alsnog af te wijzen. Ook heeft [appellant] gevorderd de bewindvoerder te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op basis van het bestreden vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente. Een en ander met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       4.2. 
       De bewindvoerder heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd. Hij heeft geconcludeerd het bestreden vonnis te bekrachtigen. Kosten rechtens. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [appellant] heeft de in hoger beroep ingestelde vordering tot terugbetaling van al wat hij ter voldoening aan het bestreden vonnis aan de bewindvoerder heeft voldaan, gepresenteerd als een vermeerdering van eis, kennelijk omdat deze vordering niet was opgenomen in de vordering zoals deze in de dagvaarding in hoger beroep was geformuleerd. Anders dan de bewindvoerder meent, gaat het niet om een vordering in reconventie, dus om een tegenvordering van [appellant] , die niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. De vordering strekt er slechts toe de gevolgen van een onjuist bevonden veroordeling die bij het aangevochten vonnis werd uitgesproken, aanstonds ongedaan te maken. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [appellant] handhaaft in hoger beroep zijn standpunt dat [geïntimeerde] contractueel medehuurder is geweest van de woning en het bijgebouw en dat [geïntimeerde] in zijn verhouding tot [huurder 1] zelf afstand heeft gedaan van zijn medegebruiksrecht van de voorzieningen in de woning. Ook volhardt hij in zijn standpunt dat [geïntimeerde] zelf in samenspraak met [huurder 1] zonder toestemming van [appellant] volstrekt ondeugdelijke voorzieningen in het bijgebouw heeft laten aanleggen.  
       
     
     
       4.5. 
       
         
          [appellant] voert in dat verband aan dat [huurder 1] en [huurder 2] als medehuurders van de woning afspraken hadden gemaakt over het gebruik van de woning. De feitelijke verdeling die zij hadden gemaakt in het gebruiksrecht van de woning, hield in dat [huurder 2] het bijgebouw als slaapkamer gebruikte en dat [huurder 1] in de woning sliep. Woonkamer, keuken en badkamer met toilet werden gemeenschappelijk gebruikt.  
         Na het vertrek van [huurder 2] heeft [appellant] het verhuren van de woning overgelaten aan [huurder 1] . In lijn van de afspraak tussen [appellant] en [huurder 1] ligt dat [geïntimeerde] als medehuurder dezelfde positie zou gaan innemen als [huurder 2] en derhalve dezelfde rechten heeft verkregen ten aanzien van de woning als [huurder 1] . [geïntimeerde] heeft aanvankelijk ook het gebruik gehad van de voorzieningen in de woning, maar heeft zelf afstand van het gebruiksrecht van die voorzieningen gedaan. [appellant] verwijst ter onderbouwing van die stellingen naar het door zijn advocaat opgemaakte verslag van 23 juli 2018 van een telefoongesprek tussen (een medewerker van) de toenmalige bewindvoerder van [geïntimeerde] en de advocaat van [appellant] op 11 juli 2018 (productie 5 bij memorie van grieven). Hij verwijst ook naar de schriftelijke reactie op dit verslag van (deze medewerker van) de toenmalige bewindvoerder van 18 september 2018 (productie 6 bij memorie van grieven). In het verslag staat onder meer vermeld:  “(…) Bij aanvang van de huurovereenkomst had [geïntimeerde] ook het gebruik van de voorzieningen in de woning (keuken/ badkamer/toilet). Er is daarna conflict ontstaan tussen [geïntimeerde] en (…) [huurder 1] . (…) Toen hebben [huurder 1] en [geïntimeerde] afgesproken dat [geïntimeerde] alleen nog het bakhuis zou gebruiken. De vader van [huurder 1] heeft toen toilet aangelegd in bakhuis. (…)”.  In de schriftelijke reactie op het verslag is dit niet weersproken. 
         Volgens [appellant] was het gehuurde dat [geïntimeerde] krachtens de huurovereenkomst toekwam, geschikt voor bewoning. Van een tekortkoming zijnerzijds is dan ook geen sprake. 
       
       
     
     
       4.6. 
       De bewindvoerder stelt dat [geïntimeerde] (op grond van een schriftelijke huurovereenkomst, zie onder 2.4) de beschikking heeft gekregen over het apert niet voor bewoning geschikte bijgebouw. Weliswaar heeft [geïntimeerde] aanvankelijk ook het gebruik gekregen van de sanitaire voorzieningen in de woning, maar dit gebruik is hem later ontnomen, waarna [huurder 1] ondeugdelijke voorzieningen in het bijgebouw heeft laten aanbrengen. Een vergoeding van € 75,00 per maand voor het gebruik van het bijgebouw vindt de bewindvoerder passend. 
       
     
     
       4.7. 
       
         De in eerste aanleg ingestelde vorderingen vinden enkel hun grondslag in een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] met betrekking tot (uitsluitend) het bijgebouw. Deze grondslag van de vorderingen is niet gewijzigd.  
         Op grond van artikel 150 Rv rust op de bewindvoerder de stelplicht en bewijslast van het bestaan van deze huurovereenkomst. De stellingen van de bewindvoerder in deze zijn door [appellant] , mede aan de hand van het verslag van zijn advocaat van 23 juli 2018 en de reactie daarop van de zijde van de toenmalige bewindvoerder van 18 september 2018, gemotiveerd betwist. Het had gelet op deze betwisting op de weg van de bewindvoerder gelegen zijn stellingen nader te onderbouwen. Dit te meer nu in de huurovereenkomst waarop de bewindvoerder zich in eerste aanleg heeft beroepen geen adres of andere omschrijving van  “het gehuurde”  is vermeld, anders dan dat  “de woonruimte”  verhuurd wordt. De stellingen van de bewindvoerder zijn daarmee ontoereikend om het oordeel te kunnen dragen dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] de gestelde huurovereenkomst met betrekking tot het bijgebouw tot stand is gekomen.  
         De bewindvoerder heeft in hoger beroep op dit punt geen bewijsaanbod gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om ambtshalve bewijs op te dragen.  
       
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1. 
       De slotsom is dat niet is komen vast te staan dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst uitsluitend betreffende het bijgebouw tot stand is gekomen, zodat de daarop gebaseerde vorderingen van de bewindvoerder reeds hierom afgewezen dienen te worden.  
       
     
     
       5.2. 
       Dit betekent dat het hoger beroep slaagt. Bij verdere bespreking van de grief heeft [appellant] geen belang meer. Aan het beroep van [appellant] op verrekening wordt niet toegekomen. Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en het hof zal, opnieuw recht doende, de vorderingen van de bewindvoerder alsnog afwijzen. 
       
     
     
       5.3. 
       
         
          [appellant] heeft voorts terugbetaling gevorderd van al wat hij ter voldoening aan het bestreden vonnis aan de bewindvoerder heeft voldaan.  
         Deze vordering is toewijsbaar, nu deze slechts ertoe strekt de gevolgen van de thans onjuist bevonden veroordeling die bij het bestreden vonnis werd uitgesproken, aanstonds ongedaan te maken. Het hof zal de bewindvoerder dan ook veroordelen tot betaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van dat vonnis aan de bewindvoerder heeft voldaan, door [appellant] onweersproken becijferd op een bedrag groot € 7.770,18, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling (te weten: 9 juli 2018, zoals door [appellant] onweersproken gesteld) tot aan de dag van algehele voldoening.  
       
       
     
     
       5.4. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de bewindvoerder in de proceskosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 500,00 voor salaris gemachtigde volgens het oude liquidatietarief (2 punten à € 250,00 per punt). De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 98,01 aan explootkosten, € 726,00 aan griffierecht en € 1.518,00 voor salaris advocaat volgens het liquidatietarief (2 punten, tarief I in hoger beroep à € 759,00 per punt).  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 23 mei 2018 
     
     
     
       en, opnieuw recht doende: 
     
     
     
       wijst de vorderingen van de bewindvoerder alsnog af, 
     
     
     
       veroordeelt de bewindvoerder tot terugbetaling van het bedrag van € 7.770,18 dat [appellant] uit hoofde van het bestreden vonnis aan de bewindvoerder heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 juli 2018 tot aan de dag van algehele voldoening, 
     
     
     
       veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van beide instanties, tot aan het bestreden vonnis  aan de zijde van [appellant] voor de eerste aanleg vastgesteld op € 500,00 voor salaris gemachtigde, en tot aan deze uitspraak voor het hoger beroep vastgesteld op € 98,01 aan explootkosten, € 726,00 aan griffierecht en op € 1.518,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, 
     
     
     
       verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.