ECLI: ECLI:NL:GHARL:2025:4599

Titel: ECLI:NL:GHARL:2025:4599 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-07-2025 / 23/1459 t/m 23/1461

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2025-07-22

Zaaknummer: 23/1459 t/m 23/1461

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2025:4599

---

Wet Woz. Waardevaststelling woningen en woon-/winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       nummers BK-ARN 23/1459 t/m 23/1461 
       uitspraakdatum: 22 juli 2025 
     
     
     
       
         Uitspraak van de veertiende enkelvoudige kamer 
         
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 6 april 2023, nummers LEE 22/1137 t/m 22/1139, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde, per waardepeildatum 1 januari 2020, alsmede de daarmee samenhangende aanslagen onroerendezaakbelasting, voor de volgende te [plaats1] gelegen onroerende zaken vastgesteld:  
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Zaaknummer Hof 
                 
               
               
                 
                   Zaaknummer Rechtbank 
                 
               
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Beschikte waarde 
                 
               
             
             
               
                 23/1459 
               
               
                 22/1137 
               
               
                 
                  [adres1] 49 
               
               
                 € 146.000 
               
             
             
               
                 23/1460 
               
               
                 22/1138 
               
               
                 
                  [adres2] 7 
               
               
                 € 161.000 
               
             
             
               
                 23/1461 
               
               
                 22/1139 
               
               
                 
                  [adres2] 9 
               
               
                 € 115.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is bij afzonderlijke beroepschriften in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft in één uitspraak de beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard en aanleiding gezien om aan belanghebbende een vergoeding van proceskosten van € 80,20 en griffierecht voor de zaken 22/1138 en 22/1139 van € 100 (2 * € 50) toe te kennen.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
       
       
     
     
       1.6. 
       Op 1 maart 2024 heeft het onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Op verzoek van partijen heeft het Hof de zitting geschorst en een nieuwe zittingsdatum bepaald. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is verstrekt.  
       
     
     
       1.7. 
       Partijen hebben voorafgaand aan de nadere zitting, nadere stukken ingediend.  
       
     
     
       1.8. 
       De voor 14 augustus 2024 geplande nadere zitting is uitgesteld wegens ziekte van belanghebbende. 
       
     
     
       1.9. 
       De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar.  
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de drie onderstaande onroerende zaken te [plaats1] . 
       
     
     
       2.2. 
       
        [adres1] 49 is een in 1921 gebouwde vrijstaande woning, met een wooninhoud van 382 m³ en een grondkavel van 1.514 m². Het heeft een garage van 38 m², een carport van  45 m², een carport van 30 m² en een aanbouw van 14 m².  
       
     
     
       2.3. 
       
        [adres2] 7 is een in 1931 gebouwde vrijstaande woning, met een wooninhoud van 444 m³ en een kavel van 220 m². Verder beschikt deze woning over een dakkapel van 1 m². 
       
     
     
       2.4. 
       
        [adres2] 9 is een in 1935 gebouwd woon-/winkelpand. De winkelruimte heeft een gebruiksoppervlak van 280 m². Boven de winkelruimte bevindt zich het woondeel, dat een inhoud van 351 m³ heeft. Het woondeel is enkel bereikbaar via de winkelruimte en beschikt niet over zelfstandige aansluiting op nutsvoorzieningen, zoals gas, water en elektriciteit. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil: 
       
         
           of de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, 
         
         
           of de heffingsambtenaar ten onrechte heeft nagelaten om alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, 
         
         
           of het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel en artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ in de bezwaarfase zijn geschonden. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit voor [adres1] 49 een waarde van € 130.000, voor [adres2] 7 € 131.000 en voor [adres2] 9 (afgerond) primair € 49.000 en subsidiair € 98.000. Voorts stelt belanghebbende dat aan hem een aanvullende vergoeding van door de Rechtbank geheven griffierecht van € 50 (in zaak 22/1137) en voor proceskosten van € 5 voor de beroepsfase dient te worden toegekend. De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen over de waardegeschillen ontkennend. Uit coulance stemt de heffingsambtenaar in met een aanvullende vergoeding van € 5 voor de in eerste aanleg gemaakte proceskosten als het Hof van oordeel is dat het hoger beroep slaagt op een andere grond.  
         4.  Beoordeling van het geschil 
       
       
       
         
           Beoordelingskader 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.  Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.  
       
     
     
       4.3. 
       Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.4. 
       Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.  Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
       
         
           
            [adres1] 49 – 23/1459 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op een in beroep overgelegd taxatierapport met matrix, opgesteld op 25 augustus 2022 door  [naam2] (taxateur). In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 194.000. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen ( [adres3] 52, [adres1] 27 en [adres4] 1) voldoende geschikt voor de onderbouwing van de gezochte waarde. De woning [adres3] 52 beschikt over een vergelijkbare wooninhoud (398 m³ versus  382 m³) en een vergelijkbaar kaveloppervlak (1.355 m² versus 1.514 m²), is afkomstig uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar (1925 versus 1921) en is van hetzelfde woningtype (beide vrijstaand) als de onroerende zaak. Ook beschikt deze woning – evenals de onroerende zaak – over een aantal bijgebouwen. De referentiewoning [adres4] 1 is eveneens voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, gezien de vergelijkbare wooninhoud (332 m³ versus 382 m³), het woningtype (beide vrijstaand) en de ligging op korte afstand van de onroerende zaak (ongeveer 350 meter). Ook het object [adres1] 27 is voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, gezien het bouwjaar (1925 versus 1921), het aantal bijgebouwen, het woningtype (beide vrijstaand) en de ligging op korte afstand van de onroerende zaak (ongeveer 250 meter). In de matrix zijn de onderlinge verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken vermeld tezamen met de resulterende waardering van de onderscheiden onderdelen, transactieprijs en -datum en taxatiewaarde. Op grond hiervan acht het Hof alle drie de referentiewoningen bruikbaar voor de beoordeling van de gezochte waarde. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende stelt dat in de taxatiematrix van een te hoge liggingsscore – te weten een ‘goede ligging’ (4) – is uitgegaan voor de onroerende zaak. Volgens belanghebbende zijn er meerdere omstandigheden die maken dat de ligging als ‘matig’ (2) dient te worden aangemerkt, zoals de direct achter de onroerende zaak gelegen middelbare school (de RSG) waarbij belanghebbende met name wijst op verkeersdrukte van fietsende scholieren, de (slecht onderhouden) bomen bij de onroerende zaak die zorgen voor schaduwwerking, bladafval en vallende takken en de verminderde doelmatigheid van het perceel door de hoogte en vorm daarvan. Bij de vergelijkingsobjecten is geen soortgelijke overlast aanwezig, aldus belanghebbende.  
       
     
     
       4.7. 
       De heffingsambtenaar stelt dat terecht van een goede ligging (4) is uitgegaan, nu de onroerende zaak in een van de groenste en rustigste delen van [plaats1] is gelegen. Volgens de heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak aan de achterzijde een vrije ligging, leidt de naastgelegen RSG niet tot meer dan beperkte overlast, is belanghebbendes grief ten aanzien van het slecht onderhouden groen subjectief en maakt de hoogte van het perceel dat de onroerende zaak juist een positieve uitstraling heeft. De beperkte overlast die bij de onroerende zaak wordt ondervonden van de RSG is verdisconteerd in het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres1] 27, aldus de heffingsambtenaar.   
       
     
     
       4.8. 
       Naar het oordeel van het Hof is het aannemelijk dat voor zover er enige overlast uitgaat van de aanwezigheid van de nabijgelegen RSG, deze overlast in vergelijkbare mate bij het vergelijkingsobject [adres1] 27 – dat op 250 meter afstand van de onroerende zaak en  170 meter van de RSG gelegen is – wordt ondervonden, nu ook langs die woning een fietsroute richting de RSG loopt. De onroerende zaak ligt weliswaar dichter bij de RSG (ongeveer  60 meter) en grenst aan de achterzijde aan een fietspad (hetgeen volgens belanghebbende voor meer overlast zou zorgen), maar direct grenzend aan het perceel van de [adres1] 27 is – zo heeft de heffingsambtenaar toegelicht – de gemeenteopslag gelegen. Belanghebbendes stelling dat er geen overlast van deze gemeenteopslag uitgaat omdat deze slechts beperkt wordt gebruikt, acht het Hof zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet aannemelijk. In de niet meer dan beperkte overlast van de RSG voor de onroerende zaak ziet het Hof onvoldoende aanleiding voor een lagere liggingsscore dan een ’goede ligging’ (4) zoals die is toegekend aan de [adres1] 27, zodat een eventuele waardedruk als gevolg hiervan voldoende is verdisconteerd in de onderlinge waardeverhouding. Het Hof is derhalve van oordeel dat de heffingsambtenaar de betere ligging van de woning in de matrix heeft onderbouwd met het vergelijkingsobject [adres1] 27. 
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbendes stellingen met betrekking tot de bomen en de doelmatigheid van het perceel leiden evenmin tot het oordeel dat van een lagere liggingsscore dient te worden uitgegaan, aangezien belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat van deze omstandigheden in het onderhavig geval enige waardedruk uitgaat.   
       
     
     
       4.10. 
       Verder stelt belanghebbende dat in de taxatiematrix ten onrechte van een ‘matige’ (2) kwaliteits-, onderhouds- en doelmatigheidsscore is uitgegaan. De onroerende zaak bevindt zich volgens belanghebbende namelijk in slechte staat, zodat van de laagste score (‘slecht’ (1)) dient te worden uitgegaan. Hiertoe wijst belanghebbende erop dat: 
       
         
           de buitenmuur enkelsteens is, 
         
         
           de bovenverdieping een geringe hoogte heeft en maar gedeeltelijk als vliering kan worden gebruikt, 
         
         
           er water in de kruipruimte is, 
         
         
           de zijgevel bol loopt, 
         
         
           het kozijn van de – in de garage gelegen – slaapkamer verrot is, 
         
         
           de badkamer oud is en in slechte staat (slecht kitwerk en losliggende tegelvloer) verkeert, 
         
         
           de hemelwaterafvoer bij de achterdeur lekt, 
         
         
           de carport/ overkapping en schuur zich in slechte staat bevinden, 
         
         
           de schuren asbest dakbedekking hebben. 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De heffingsambtenaar betwist niet dat de onroerende zaak zich in matige (2) toestand bevindt, maar stelt dat voor een verdere verlaging van de gehanteerde secundaire objectkenmerken geen aanleiding bestaat. Een object wordt pas als slecht (1) aangemerkt als er sprake is van een ‘slooppand’, hetgeen de onroerende zaak niet is. Daarnaast wordt de onroerende zaak volgens de heffingsambtenaar vergeleken met panden uit een vergelijkbare bouwstroom, zodat de mindere staat van de onroerende zaak in de onderlinge waardeverhouding is verdisconteerd.   
       
     
     
       4.12. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening met de door belanghebbende aangedragen omstandigheden is gehouden, door voor de woning van een matige (2) toestand uit te gaan. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de toestand als slecht (1) dient te worden aangemerkt heeft belanghebbende gewezen op een in bezwaar overgelegd Inlichtingen Formulier Secondaire Objectkenmerken (hierna: IFSO). Het Hof ziet in dit IFSO onvoldoende aanleiding om belanghebbende in zijn standpunt te volgen, nu het (slechts) antwoorden van belanghebbende op vragen van de heffingsambtenaar bevat en belanghebbende daarin bovendien – als antwoord op de vraag wat de algehele toestand van de onroerende zaak is – heeft omcirkeld dat deze ‘minder dan gemiddeld’ is, terwijl als alternatief kon worden vermeld dat de toestand ‘slecht’ is. Hierbij merkt het Hof op dat belanghebbende zijn standpunt bijvoorbeeld met foto’s had kunnen onderbouwen, maar hij dat niet heeft gedaan. 
       
     
     
       4.13. 
       Bij herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten valt een gemiddelde eenheidsprijs van € 298/m³ te berekenen, terwijl bij de onroerende zaak een eenheidsprijs van € 155/m³ is gehanteerd. Uit de gehanteerde eenheidsprijs valt een taxatiewaarde van € 194.000 voor de onroerende zaak te berekenen, terwijl de vastgestelde waarde € 146.000 is. Rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat met dit verschil van € 143/m³ ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en vervolgens het verschil van € 48.000 tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde, aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit volgt overigens eveneens uit een directe vergelijking met het vergelijkingsobject  [adres3] 52, waarbij met een zeer vergelijkbare wooninhoud en gelijke scores voor secundaire objectkenmerken met een nagenoeg gelijk eenheidsprijs van € 150/m³ is gerekend. Hetgeen belanghebbende overigens aanvoert doet aan het vorenstaande niet af.  
       
       
         
           
            [adres2] 7 – 23/1460 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Belanghebbende stelt dat bij de waardering ten onrechte is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum (1 januari 2020). Volgens belanghebbende dient van de toestandsdatum 1 januari 2021 te worden uitgegaan, omdat er door de bouw van de elf nieuwbouwwoningen tegenover de onroerende zaak in de loop van 2020 sprake is van verlies van uitzicht, een beperking van de parkeergelegenheid en een toename van het aantal verkeersbewegingen. Dit heeft een verandering van de waarde van de onroerende zaak tot gevolg, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       4.15. 
       De heffingsambtenaar stelt dat terecht is uitgegaan van de waardepeildatum, aangezien de groenstrook waarop de bouw plaatsvindt reeds eerder bebouwd is geweest en geen sprake is geweest van een andere bestemming dan het opnieuw bebouwen van die strook, zodat het verlenen van een vergunning in lijn met deze bestemming geen invloed op de waarde heeft. Ook levert de bouw geen waardeverminderend verlies van parkeergelegenheid op, aldus de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.16. 
       Op grond van artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens lid 2 ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (in het voorliggende geval is het kalenderjaar 2021, zodat van waardepeildatum 1 januari 2020 wordt uitgegaan). Uit artikel 18, lid 3, aanhef en onder c, van de Wet WOZ volgt dat indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor dit object geldende omstandigheid, dat dan – in afwijking van hetgeen in lid 1 is bepaald – de waarde wordt bepaald naar de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt aan het begin van het kalenderjaar.  
       
     
     
       4.17. 
       Naar het oordeel van het Hof dient bij de waardering van de toestand op waardepeildatum (1 januari 2020) te worden uitgegaan, aangezien belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bebouwing van de groenstrook een waardeverandering van de onroerende zaak tot gevolg heeft. Zo merkt het Hof ten aanzien van belanghebbendes stelling, dat door de bouw sprake zou zijn van verlies van uitzicht, op, dat uitzicht op andere woningen in een woonwijk als normaal te omschrijven is. Nu de ligging door de heffingsambtenaar als gemiddeld (3) is aangemerkt en de vergelijkingsobjecten – waarbij ook van een gemiddelde ligging (3) is uitgegaan – een soortgelijke ligging hebben (eveneens in een woonwijk of met uitzicht op het kanaal, maar aan een drukkere weg gelegen), acht het Hof niet aannemelijk dat het verlies van uitzicht een waardeverandering tot gevolg heeft. Of tot de vergunningsaanvraag voor de bouw al dan niet bekend was dat op deze plek woningen gebouwd zouden worden, doet aan het voorgaande niet af. 
       
     
     
       4.18. 
       Evenmin acht het Hof aannemelijk dat door het verlies van parkeergelegenheid een waardeverandering plaatsvindt. Uit een door de heffingsambtenaar ingebrachte passage uit de omgevingsvergunning blijkt dat het openbare parkeerterrein tegenover de woning over 49 parkeerplekken beschikt en dat parkeerbehoefte van de nieuwbouwwoningen 25 plekken behelst (uitgaande van 2,2 plekken per woning, dus 11 x 2,2), welke parkeerbehoefte is gebaseerd op een publicatie van het CROW . Voorts volgt uit de omgevingsvergunning dat de gemiddelde bezettingsgraad van het parkeerterrein op de drukste dag 18% was (gemiddeld 9 auto’s) en dat er op het drukste moment 13 auto’s aanwezig waren. Het voorgaande brengt met zich dat er in elk geval steeds 24 parkeerplaatsen (49 -/- 25) beschikbaar blijven. Bovendien merkt het Hof op dat de onroerende zaak over een eigen parkeerplaats beschikt, zodat ook daarom geen sprake is van een omstandigheid die een waardeverandering van de onroerende zaak tot gevolg heeft.  
       
     
     
       4.19. 
       Naar ’s Hofs oordeel is ook niet aannemelijk dat de bouw van elf woningen in aanzienlijke mate invloed heeft op het aantal verkeersbewegingen die rond de onroerende zaak plaatsvinden, zodat ook deze stelling zonder nadere toelichting – die belanghebbende niet heeft gegeven – niet kan slagen. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding om de toestandsdatum te verleggen. 
       
     
     
       4.20. 
        Het vorenstaande brengt met zich dat Hof bij de beoordeling uitgaat van de toestand op de waardepeildatum (1 januari 2020).  
       
     
     
       4.21. 
       Ter onderbouwing van vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op een in beroep overgelegd taxatierapport met matrix, opgesteld op 25 augustus 2022 door  [naam2] (taxateur). In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 192.000. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde referenties ( [adres5] 19, [adres6] 53 en [adres4] 1) geschikt om als vergelijking te dienen. [adres5] 19 heeft een voldoende vergelijkbaar bouwjaar (1954 versus 1931), [adres6] 53 is afkomstig uit een goed vergelijkbaar bouwjaar (1939 versus 1931) en [adres4] 1 is op korte afstand van de onroerende zaak gelegen (ongeveer 270 meter), terwijl de verschillen in woninginhoud  (332 m³ tot 540 m³) bruikbaar zijn voor de bepaling van de opstalwaarde van de woning. Daarnaast zijn de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten alle van hetzelfde woningtype (vrijstaand). In de matrix zijn de onderlinge verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken vermeld tezamen met de resulterende waardering van de onderscheiden onderdelen, transactieprijs en -datum en taxatiewaarde. Op grond hiervan acht het Hof alle drie de referentiewoningen bruikbaar voor de beoordeling van de gezochte waarde. 
       
     
     
       4.22. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met bodemverontreiniging van de – aan de onroerende zaak grenzende – percelen  [adres7] 30-B en [adres2] 2-4. Volgens belanghebbende gaat er van deze bodemvervuiling imagoschade uit, hetgeen een negatieve invloed op de waarde heeft. 
       
     
     
       4.23. 
       Volgens de heffingsambtenaar is de aanwezigheid van bodemverontreiniging op de naastgelegen percelen van de onroerende zaak geen waardedrukkende omstandigheid. Bovendien zou de bodemvervuiling van [adres7] 30-B niet zodanig zijn dat daar een saneringsplicht voor geldt, aldus de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       4.24. 
       Ter zitting van het Hof is (na gezamenlijke raadpleging van de website ‘PDOK viewer’) tussen partijen vast komen te staan dat het perceel van de onroerende zaak niet vervuild is, dat het perceel van [adres2] 2-4 op de waardepeildatum enigszins vervuild was maar inmiddels gesaneerd is en dat op het perceel [adres7] 30-B sprake is van bodemverontreiniging die niet is gesaneerd. 
       
     
     
       4.25. 
       Ten aanzien van het perceel [adres2] 2-4 merkt het Hof op dat uit het dossier, de ter zitting van het Hof met partijen geraadpleegde website ‘PDOK-viewer’ en de door de heffingsambtenaar aangehaalde website ‘bodemloket’ volgt dat dit perceel in 2012 grotendeels gesaneerd is en dat in 2020 slechts een ‘restsanering’ heeft plaatsgevonden. Voorts volgt uit de door belanghebbende overgelegde milieurapporten van de firma ‘ [naam3] ’ en de mailwisselingen tussen de gemeente Westerwolde en de omgevingsdienst Groningen, dat deze restsanering vóór de waardepeildatum (namelijk in 2019) gepland stond. Naar het oordeel van het Hof volgt hieruit dat niet aannemelijk is gemaakt dat een denkbeeldige koper als bedoeld onder 4.1. na de beste voorbereiding – wetende dat het perceel van de onroerende zaak niet vervuild is – rekening zal houden met enige vervuiling van het aan de andere zijde van de [adres2] gelegen perceel, waarvan reeds bekend is dat deze grotendeels gesaneerd is in 2012 en waarvan op korte termijn een restsanering zal plaatsvinden. 
       
     
     
       4.26. 
       Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de aanwezigheid van de verontreiniging op het perceel [adres7] 30-B gewezen op een uit 2010 afkomstig ‘verkennend milieukundig bodemonderzoek’. Daarin wordt weliswaar vastgesteld dat er sprake is van een verhoogd gehalte polycyclische aromatische koolwaterstoffen – welke vervuiling ter zitting vast is komen te staan (zie 4.24) – maar vervolgens wordt enkel geconcludeerd tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Of dat nadere onderzoek heeft plaatsgevonden, en zo ja, tot welke uitkomsten dit heeft geleid, heeft belanghebbende evenwel niet toegelicht, zodat naar s’ Hofs oordeel niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een zodanige vervuiling dat een eventuele koper hier rekening mee zal houden. Daarbij wijst het Hof erop dat de vervuiling op de waardepeildatum inmiddels meer dan tien jaar aanwezig was zonder het perceel van de onroerende zaak te hebben besmet, zodat het Hof het ook daarom niet aannemelijk acht dat een eventuele koper rekening zal houden met de aanwezigheid van deze vervuiling. Voor zover belanghebbende heeft willen betogen dat er nog enig andere vorm van (imago)schade uitgaat van de vervuiling van de naastgelegen percelen, heeft hij daar onvoldoende voor gesteld. 
       
     
     
       4.27. 
       Verder stelt belanghebbende dat in de taxatiematrix ten onrechte van een  ‘voldoende’ (3) kwaliteits-, onderhouds- en doelmatigheidsscore is uitgegaan. Daartoe wijst belanghebbende op de volgende – volgens hem – waardedrukkende omstandigheden: 
       - het perceel bij de onroerende zaak is gering van oppervlak en grotendeels bebouwd, 
       
         
           de toegang tot de achterzijde van het perceel is te nauw om bereikbaar te zijn met (bijvoorbeeld) een auto, 
         
         
           er is geen garage bij de onroerende zaak aanwezig, 
         
         
           er is geen dak- en muurisolatie aanwezig, 
         
         
           op de gehele onderverdieping is enkel glas aanwezig, 
         
         
           de badkamer is oud en er is sprake van ernstige schimmelvorming. 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       De heffingsambtenaar stelt dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden inherent zijn aan het bouwjaar (1931) van de onroerende zaak en in relatie tot de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking zijn gebracht in de als “voldoende” (3) aangemerkte scores voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Voor een lagere waardering ziet hij geen aanleiding. 
       
     
     
       4.29. 
       Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding hem te volgen in zijn standpunt dat de toestand van de woning te gunstig is ingeschat door de heffingsambtenaar. De verwijzing van belanghebbende naar het in bezwaar overgelegde IFSO biedt daar onvoldoende grond voor, nu het (slechts) antwoorden van belanghebbende op vragen van de heffingsambtenaar bevat en een nadere onderbouwing ontbreekt. Hierbij betrekt het Hof dat de heffingsambtenaar de toestand van de onroerende zaak heeft gerelateerd aan het bouwjaar en de goed vergelijkbare referenties. 
       
     
     
       4.30. 
       De stelling van belanghebbende dat de ligging van de onroerende zaak negatief wordt beïnvloed door het nieuwbouwproject daartegenover, acht het Hof niet aannemelijk. Voor de motivering van dit oordeel wijst het Hof op hetgeen onder rechtsoverweging 4.17. en 4.18 is geschreven.  
       
     
     
       4.31. 
       Evenmin kan de stelling van belanghebbende dat ten onrechte een dakkapel bij de onroerende zaak in aanmerking is genomen omdat deze zich boven het trapgat bevindt, tot een verlaging van de waarde leiden. Het enkele feit dat de dakkapel zich boven het trapgat bevindt maakt niet dat daar geen waarde aan kan worden toegekend, aangezien de dakkapel de inhoud van de woning verhoogt en zorgt voor meer lichtinval. 
       
     
     
       4.32. 
       Bij herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten valt een gemiddelde eenheidsprijs van € 365/m³ te berekenen, terwijl voor de onroerende zaak met een eenheidsprijs van € 370/m³ is gerekend. Uit deze eenheidsprijs valt een getaxeerde waarde voor de onroerende zaak te berekenen van € 192.000, terwijl de waarde van de onroerende zaak op € 161.000 is vastgesteld. Rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is het Hof van oordeel dat met de nagenoeg gelijke eenheidsprijs ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en vervolgens het verschil van € 31.000 tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde, aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Wat belanghebbende verder aanvoert doet aan het voorgaande niet af.  
       
       
         
           
            [adres2] 9 – 23/1461 
         
       
       
     
     
       4.33. 
       Belanghebbende stelt – evenals in de zaak 23/1460 over [adres2] 7 – dat op grond van artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ vanwege de bouw van woningen ook bij de waardering van deze onroerende zaak van de toestandsdatum (1 januari 2021) dient te worden uitgegaan. In aanvulling op het voorgaande stelt belanghebbende dat het verleggen van de toestandsdatum ook dient plaats te vinden vanwege de op 1 januari 2021 geldende coronamaatregelen.  
       
     
     
       4.34. 
       Naar het oordeel van het Hof dient bij de beoordeling van de waarde uit te worden gegaan van de toestand op waardepeildatum 1 januari 2020. Anders dan belanghebbende betoogt zijn de coronamaatregelen geen specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. Uit de parlementaire behandeling van artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ volgt dat sprake is van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, indien deze omstandigheid geldt voor een groep ‘nauwkeurig aan te wijzen objecten’.  Aangezien er sprake was van algemene geldende, landelijke maatregelen – en het Hof verder niet is gebleken van andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende maatregelen – is er om deze reden geen aanleiding om de toestandsdatum naar 1 januari 2021 te verleggen. Evenmin geeft de bouw van woningen tegenover de onroerende zaak daar aanleiding toe. Voor de motivering van dit oordeel wijst het Hof op rechtsoverwegingen 4.17. en 4.18., waarbij het opmerkt dat het feit dat de onroerende zaak een woon-/winkelpand is niet tot een andersluidend oordeel leidt.  
       
     
     
       4.35. 
       Voorts stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ten onrechte voor het gehele pand de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: de HWK-methode) heeft toegepast. Volgens belanghebbende schrijft de wet voor dat het woningdeel met behulp van de vergelijkingsmethode dient te worden gewaardeerd.  
       
     
     
       4.36. 
       Het Hof begrijpt uit de stelling van belanghebbende dat hij een beroep doet op hetgeen is bepaald in artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Uit deze bepaling volgt dat de waarde voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking (hierna: de vergelijkingsmethode) en niet-woningen door middel van de HWK-methode, de vergelijkingsmethode of de discounted-cash-flow methode wordt bepaald.  
       
     
     
       4.37. 
       Deze in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling zijn echter slechts hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip – als neergelegd in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ – wordt gehanteerd. Toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals omschreven in voornoemd artikel 17, lid 2, welke waarde ook op andere manieren kan worden bepaald.  Dit brengt met zich dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de waarde van zowel het winkel- als het woondeel aan de hand van de HWK-methode te bepalen. Het Hof merkt overigens nog op dat de heffingsambtenaar de waarde van het woon- en winkeldeel tevens aan de hand van de vergelijkingsmethode heeft onderbouwd, zodat de stelling van belanghebbende ook daarom niet slaagt. 
       
     
     
       4.38. 
       Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op een in beroep overgelegd taxatierapport met matrix, opgesteld op 25 augustus 2022 door [naam2] (taxateur). In het taxatierapport wordt aan de hand van drie methodes (de vergelijkingsmethode, de HWK-methode top-down en de HWK-methode bottom-up) geconcludeerd tot een waarde van € 142.000 respectievelijk € 144.000. Voor de waardering aan de hand van de vergelijkingsmethode heeft de heffingsambtenaar gewezen op het verkoopcijfer van [adres7] 31, welk object is verkocht voor een bedrag van  € 200.000 (waarvan € 120.000 voor het zelfstandige woondeel en € 80.000 voor het zelfstandige winkeldeel). Belanghebbende heeft weliswaar terecht gewezen op het feit dat het woon- en winkeldeel bij dit vergelijkingsobject (anders dan bij de onroerende zaak) afzonderlijk van elkaar te gebruiken zijn, maar dit maakt naar ’s Hofs oordeel niet dat dit object in het voorliggende geval niet bruikbaar is om als vergelijking te dienen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof geloofwaardig toegelicht dat er in [plaats1] rond de waardepeildatum geen woon-/winkelpanden verkocht zijn, waarbij het woon- en winkeldeel onzelfstandige onderdelen zijn. Nu [adres7] 31 wat betreft het bouwjaar (beide 1935), de inhoud van het woondeel (280 m³ versus 351 m³) en de oppervlakte van het winkeldeel (155 m² versus 280 m²) voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, kon de heffingsambtenaar dit vergelijkingsobject in de waardering betrekken.  
       
     
     
       4.39. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak, vanwege de op 1 januari 2021 geldende coronamaatregelen. Het Hof heeft evenwel reeds geoordeeld geen aanleiding te zien om de toestandsdatum naar 1 januari 2021 te verleggen, zodat er bij de waardering geen rekening hoeft te worden gehouden met de eventuele waardedruk die uitgaat van de op die datum geldende coronamaatregelen. Aangezien pas halverwege januari 2020 de eerste coronabesmettingen in Europa plaatsvonden – nog daargelaten of daar enige waardedruk vanuit gaat – is er naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat op 1 januari 2020 sprake is van enige waardedruk in verband met corona(maatregelen). 
       
     
     
       4.40. 
       Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak een slechte ligging heeft vanwege de aanwezigheid van bodemverontreiniging op de percelen [adres7] 30-B en  [adres2] 2-4, alsmede vanwege de bouw van elf nieuwbouwwoningen tegenover de onroerende zaak. Onder 4.17. en 4.18 (ten aanzien van de nieuwbouwwoningen), alsmede 4.23. en 4.24. (ten aanzien van de bodemverontreiniging) heeft het Hof reeds geoordeeld dat het niet aannemelijk acht dat van deze omstandigheden waardedruk uitgaat. Temeer nu de onroerende zaak verder van de betreffende locaties is gelegen en in de taxatiematrix een slechtere liggingsscore voor de onroerende zaak dan voor de vergelijkingsobjecten is gehanteerd (C versus B1 bij de vergelijkingsobjecten), komt het Hof tot hetzelfde oordeel. Dat de onroerende zaak deels in gebruik is als winkel, maakt dit oordeel niet anders. 
       
     
     
       4.41. 
       Bij herleiding van eenheidsprijzen uit het verkoopcijfer van [adres7] 31 volgt een prijs per eenheid van € 435/m³ voor het woondeel en € 544,50/m² voor het winkeldeel. Voor de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 150/m³ (€ 52.650 / 351 m³) voor het woondeel en € 320/m² (€ 89.600 / 280 m²) voor het winkeldeel. Met dit verschil van € 285/m³ respectievelijk € 224,50/m² heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject – waaronder het verschil dat de het woon- en winkeldeel van de onroerende zaak niet afzonderlijk bruikbaar zijn – temeer nu de vastgestelde waarde € 27.000 lager is dan de getaxeerde waarde (€ 142.000 -/- € 115.000). Nu het Hof de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode heeft kunnen vaststellen, komt het niet meer toe aan de beoordeling van de waardering met behulp van de HWK-methode. 
       
     
     
       4.42. 
       Al het overige dat belanghebbende – al dan niet in het kader van de HWK-methode – heeft aangevoerd, maakt niet dat het Hof tot een ander oordeel komt.  
       
       
         
           Schending artikel 8:42 van de Awb 
         
       
       
     
     
       4.43. 
       Op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Awb is de heffingsambtenaar gehouden om binnen vier weken nadat de gronden van het (hoger)beroep zijn ingediend, de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen.  
       
     
     
       4.44. 
       Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren alle stukken die de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, ongeacht of deze daadwerkelijk zijn gebruikt bij de besluitvorming.  Dit dient aldus te worden uitgelegd dat – behoudens gevallen van gerechtvaardigde weigering op grond van artikel 8:29 van de Awb en uitzonderingsgevallen zoals misbruik van procesrecht – tegemoet dient te worden gekomen aan een gemotiveerd verzoek van belanghebbende om een stuk, dat aan de voorwaarden van de eerste volzin van deze overweging voldoet, over te leggen.  Geen doorslaggevende betekenis komt toe aan de stelling van de heffingsambtenaar dat een bepaald stuk geen op de zaak betrekkende gegevens bevat, aangezien voor de toetsing van de juistheid van deze stelling kennis van de inhoud van het onderhavige stuk nodig is.  
       
     
     
       4.45. 
       Belanghebbende stelt ten aanzien van de waardering van [adres2] 9 (23/1461), dat niet inzichtelijk is hoe van de gehanteerde huur- en verkoopreferenties tot de waarde van die onroerende zaak is gekomen. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar inzage moeten geven in de manier waarop de bij de referentiepanden gehanteerde kerngetallen zijn afgeleid en hoe dit voorts is toegepast bij de waardering van [adres2] 9.  
       
     
     
       4.46. 
       Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat bij de waardering gebruik is gemaakt van huurovereenkomsten en verkoopaktes, waaruit onder meer volgt welk huur- of verkoopbedrag voor de referentiepanden is betaald en welk deel van dat bedrag aan welk onderdeel van het pand toe te schrijven is. Aangezien met het gebruik van de stukken vaststaat dat deze aan de heffingsambtenaar ter beschikking hebben gestaan en de waarde door belanghebbende is betwist – zodat deze stukken nog relevant waren voor de beslechting van het geschil – was de heffingsambtenaar gehouden om deze stukken over te leggen. De stelling van de heffingsambtenaar dat hij deze stukken niet over mag leggen omdat deze (concurrentie)gevoelige informatie bevatten, maakt het vorenstaande niet anders. Indien de heffingsambtenaar van mening is dat een bepaald stuk geheime informatie bevat, dan ligt het op zijn weg om een verzoek tot beperkte kennisneming of geheimhouding te doen (artikel 8:29 van de Awb). Het staat hem evenwel niet vrij om deze informatie voor belanghebbende en de rechter achter te houden. Het vorenstaande brengt met zich dat het beroep op de schending van artikel 8:42, lid 1, van de Awb slaagt. Het is het Hof niet gebleken dat er andere stukken aan het dossier ontbreken. Het Hof ziet in deze schending geen aanleiding het onderzoek te heropenen om de ontbrekende stukken aan te zuiveren, nu, naar het Hof begrijpt, de grief van belanghebbende met name stukken betreft die van belang zijn in het kader van de HWK-methode, terwijl het Hof kan volstaan met een beoordeling van de waardering op basis van de vergelijkingsmethode. Hierbij verdient opmerking dat het Hof geen aanleiding heeft te twijfelen aan de juistheid van de in het voor de [adres2] 9 uitgebrachte taxatierapport en de bijbehorende matrix vermelde verkoopcijfers van [adres7] 31. 
       
     
     
       4.47. 
       Nu het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden, zal het op grond van artikel 8:31 van de Awb de gevolgen aan deze schending verbinden die het geraden voorkomt. Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende voor het hoger beroep gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht.  
       
       
         
           Schending van het motiveringsbeginsel en artikel 40 wet WOZ 
         
       
       
     
     
       4.48. 
       Belanghebbende stelt dat het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, omdat voor de onderbouwing van de waarde van [adres1] 49 (23/1459) in de uitspraak op bezwaar andere referentieobjecten zijn gehanteerd dan de in beroep overgelegde taxatiematrix. Daarmee staat volgens belanghebbende vast dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk gemotiveerd was en onzorgvuldig tot stand is gekomen. Volgens belanghebbende dient ook in deze zaak het griffierecht dat hij bij de Rechtbank heeft voldaan te worden gerestitueerd.  
       
     
     
       4.49. 
       Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet een besluit berusten op een deugdelijke motivering en op grond van artikel 7:12, lid 1, van de Awb, moet de beslissing op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Artikel 3:2 van de Awb bepaalt dat een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen vergaart.  
       
     
     
       4.50. 
       In dit geval heeft de heffingsambtenaar zijn uitspraken op bezwaar gemotiveerd door daarin te wijzen op drie – in de uitspraak op bezwaar opgenomen – vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardering. Uit bestendige jurisprudentie volgt dat partijen hun onderbouwing van de respectievelijk door hen voorgestane waarden gedurende de procedure mogen wijzigen.  Dat de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd dan in de uitspraak op bezwaar, maakt derhalve niet dat de laatste daarmee onvoldoende gemotiveerd is of onzorgvuldig tot stand is gekomen. Het Hof merkt nog op dat er in de stukken van het geding geen aanknopingspunten te vinden zijn voor een andersluidend oordeel.  
       
     
     
       4.51. 
       Belanghebbende heeft voorts in het kader van de schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel erop gewezen dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft nagelaten om inzicht te bieden in de eenheidsprijzen en de kwaliteits-, onderhouds-, doelmatigheids- en liggingsscore van de [adres1] 49 (23/1459) en de gehanteerde vergelijkingsobjecten.  
       
     
     
       4.52. 
       Het Hof begrijpt – met toepassing van artikel 8:69, lid 2, van de Awb – dat belanghebbende hiermee stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden. Uit voornoemd artikel 40, lid 2 volgt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen de stukken dient over te leggen die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde, mits voldoende specifiek om een bepaald stuk is verzocht. Dit verzoek hoeft zich niet te beperken tot de gegevens die zijn opgenomen in het modeltaxatieverslag in de zin van artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ, maar kan ook zien op niet in dat verslag opgenomen waardegegevens van de onroerende zaak of de gehanteerde vergelijkingsobjecten.  Indien het voornoemde verzoek in de bezwaarfase wordt gedaan, dient de heffingsambtenaar uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar aan dit verzoek tegemoet te komen. 
       
     
     
       4.53. 
       Blijkens het door de heffingsambtenaar opgestelde verslag van de hoorzitting van 27 december 2021 heeft belanghebbende tijdens de hoorzitting (en dus in de bezwaarfase) verzocht om inzicht in de gehanteerde secundaire objectkenmerken en eenheidsprijzen van de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde kwaliteits-, onderhouds- en liggingsscore van de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar weergegeven, zodat tijdig aan dit verzoek tegemoet is gekomen. Dat geen inzicht is geboden in de doelmatigheidsscore doet aan het voorgaande niet af, alleen al niet omdat de heffingsambtenaar niet gehouden is om de doelmatigheid van een onroerende zaak in een aparte score tot uiting te brengen.  
       
     
     
       4.54. 
       Uit het dossier volgt dat in de bezwaarfase echter geen inzicht is gegeven in de gehanteerde eenheidsprijzen. Pas in de beroepsfase – te weten in de bij het verweerschrift aangeleverde taxatiematrix – zijn deze gegevens overgelegd. Nu belanghebbende in de bezwaarfase specifiek om de gehanteerde eenheidsprijzen heeft verzocht en deze ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling,  is het Hof van oordeel dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is geschonden.  
       
     
     
       4.55. 
       Het Hof ziet aanleiding om deze schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 jo. 6:24 van de Awb, te passeren. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende namelijk niet benadeeld door de schending, aangezien de heffingsambtenaar zonder deze schending niet tot een ander oordeel zou zijn gekomen.  Wel zal het Hof aan deze schending het door belanghebbende voorgestane gevolg verbinden, dat de heffingsambtenaar het door de Rechtbank in de zaak 22/1137 (zaaknummer Hof: 23/1459) geheven griffierecht dient te restitueren. Een vergoeding van proceskosten voor het beroep heeft de Rechtbank reeds toegekend.  
       
       
         
           Proceskostenvergoeding in beroep 
         
       
       
     
     
       4.56. 
       Belanghebbende klaagt dat de Rechtbank een lager bedrag aan proceskostenvergoeding ter compensatie van de redelijkerwijs door hem gemaakte kosten heeft toegekend dan waar door hem om is verzocht. Volgens belanghebbende is ten onrechte een bedrag van € 10,00 voor lunchkosten vergoed, terwijl hij aantoonbaar voor € 15,00 heeft geluncht. Het door de Rechtbank toegekende bedrag ter vergoeding van reiskosten (€ 70,20) is niet in geschil.  
       
     
     
       4.57. 
       Ter zitting van het Hof van 1 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar aangegeven akkoord te zijn met de (aanvullende) vergoeding van de door belanghebbende gevraagde € 5, indien het Hof het hoger beroep op een andere grond slaagt. Gelet op het oordeel dat artikel 8:42 van de Awb is geschonden (zie 4.45.) verzet de heffingsambtenaar zich niet tegen een veroordeling tot betaling van een bedrag van € 5 aan aanvullende proceskosten voor de beroepsfase.  
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.58. 
       In zijn arrest van 19 februari 2016 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het rechtszekerheidsbeginsel – als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat mede aan artikel 6 van het Europese Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden ten grondslag ligt – met zich brengt dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht.  De in hoger beroep in aanmerking te nemen redelijke termijn bedraagt in beginsel twee jaar, vanaf het moment dat het hogerberoepschrift ter griffie van het Hof is ontvangen. 
       
     
     
       4.59. 
       Bij overschrijding van deze redelijke termijn dient volgens de Hoge Raad – behoudens bijzondere omstandigheden – te worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Daarvoor dient aan belanghebbende – in beginsel op diens verzoek – een vergoeding van immateriële schade te worden toegekend, waarbij als uitgangspunt een tarief van € 500 per half jaar waarmee de termijn is overschreden te gelden heeft.   
       
     
     
       4.60. 
       De hoofdregel dat een vergoeding van immateriële schade enkel wordt toegekend op verzoek van belanghebbende lijdt uitzondering, indien de redelijke termijn eerst verstrijkt na afloop van de termijn van zes weken voor het doen van uitspraak.  In die gevallen dient het Hof ambtshalve te beoordelen of de redelijke termijn is overschreden en ambtshalve een vergoeding van immateriële schade toe te kennen.  
       
     
     
       4.61. 
       Het Hof stelt voorop dat belanghebbende niet heeft verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade. Aangezien het hogerberoepschrift op 22 mei 2023 ter griffie is ontvangen – zodat de redelijke termijn in hoger beroep op 22 mei 2025 is verstreken – en de zitting op 20 maart 2025 heeft plaatsgevonden, is de redelijke termijn echter pas voor het eerst verstreken ná het aflopen van de wettelijke termijn van zes weken voor het doen van uitspraak (artikel 8:66, lid 1, van de Awb). Gelet op overweging 4.59 dient het Hof derhalve ambtshalve te beoordelen of de redelijke termijn is overschreden en of daarvoor een vergoeding van immateriële schade dient te worden toegekend.   
       
     
     
       4.62. 
        Gezien de ontvangstdatum van het hogerberoepschrift en de datum van de uitspraak van het Hof, is de redelijke termijn met twee maanden overschreden. Nu het Hof verder geen aanknopingspunten ziet voor het oordeel dat een deel van deze overschrijding aan belanghebbende te wijten is of dat hij vanwege bijzondere omstandigheden geen spanning en frustratie heeft geleden, kent het Hof vanwege deze overschrijding van de redelijke termijn ambtshalve een vergoeding van € 500 aan belanghebbende toe. Deze vergoeding komt geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat). Gelet op de Beleidsregel van  8 juli 2014, nr. 436935, St 20.210, ziet het Hof ervan af de Staat in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten  
     
     
       Als voormeld veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar voor de beroepsfase tot betaling van een aanvullende proceskostenvergoeding van € 5 en, naast de door de Rechtbank uitgesproken veroordeling tot restitutie van het griffierecht in de zaken 22/1138 en 22/1139 (tezamen € 100), tot restitutie van het door belanghebbende in eerste aanleg in de zaak 22/1137 betaalde griffierecht van € 50.  
     
     
     
       Voorts veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar op grond van het voorgaande in de door belanghebbende voor het hoger beroep gemaakte proceskosten van € 172,67, te weten € 83,28 voor de zitting van 1 maart 2024 (€ 67,78 reiskosten en € 15,50 verblijfkosten) en € 89,39 voor de zitting van 20 maart 2025 (€ 70,94 reiskosten en € 18,45 verblijfkosten). Daarnaast dient de heffingsambtenaar het voor het hoger beroep geheven griffierecht van € 136 aan belanghebbende te vergoeden. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover deze ziet op de toegekende vergoeding van proceskosten en griffierecht, 
     - veroordeelt de Staat tot vergoeding van de aan de hogerberoepsfase toerekenbare immateriële schade van € 500, 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het beroep tot een bedrag van € 85,20 en hoger beroep tot een bedrag van € 172,67, dus tezamen € 257,87, 
     - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door de Rechtbank in de zaken 22/1137, 22/1138 en 22/1139 geheven griffierecht van in totaal € 150 en het in hoger beroep geheven griffierecht van € 136, dus tezamen € 286 vergoedt.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van  mr. J. Hollander als griffier. 
     
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025. 
     
     
     
     
     
       De griffier,	De raadsheer, 
     
     
     
     
     
     
     
     
       J. Hollander	J.W. Keuning 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op  
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Voorheen tweeëntwintigste enkelvoudige kamer 
   
   
     Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. 
   
   
      Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2. 
   
   
      Staat voor: Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in Grond-, Water en wegenbouw en de verkeerstechniek. 
   
   
     
       Handelingen II  1993/94, nr. 83, p. 5638. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.  
   
   
      Vlg. Hoge Raad 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, r.o. 3.4.2. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BA3823, 3.5.2. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.    
   
   
      Vlg. Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.2. 
   
   
      Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.11. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.4.2.  
   
   
      Vlg. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      Vlg. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.13.2.