ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2007:BA9326

Titel: ECLI:NL:GHSGR:2007:BA9326 Gerechtshof 's-Gravenhage , 15-03-2007 / BK-07/00138

Gerecht: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2007-03-15

Zaaknummer: BK-07/00138

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSGR:2007:BA9326

---

Eén van de 44 gesplitste zaken BK-07/00138 t/m BK-07/00181 in vervolg op de tussenuitspraak van 29 december 2006 inzake BK-03/01867 (LJN: BA9323) betreffende WOZ-waardering van 1923 woningen uit het bestand van stichting Duwo (Delft).  
       
       
         Het beroep betreffende negen onroerende zaken is gegrond. Het betreft studentenetageflatwoningen met een aantal studentenkamers met gezamenlijk gebruik van een woonkamer met open keuken en een badkamer.  
         De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de onderscheidene woningen, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hetzelfde geldt op overeenkomstige gronden voor de door belanghebbende verdedigde waarde van de onderscheidene woningen. 
         Ter beslechting van het geschil stelt het Hof de waarde in goede justitie vast. Daarbij volgt het in hoofdlijnen de benadering van het taxatierapport van belanghebbende, maar gaat het uit  van een hogere waarde per kubieke meter bouwvolume en houdt rekening met een - in vergelijking met zelfstandige studentenwoningen - in mindere staat verkerende gezamenlijke keuken en badkamer. Het hof houdt, anders dan belanghebbende wil, geen rekening met de kosten van een fictieve verbouwing van het object tot een woning. De aldus becijferde waarde (€ 221.625) is hoger dan de door belanghebbende, maar lager dan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE 
       derde meervoudige belastingkamer  
       15 maart 2007 
       nummer BK-07/00138 
     
     
     
     
     UITSPRAAK 
     
     op het beroep van de stichting Stichting Duwo, statutair gevestigd te Delft, tegen de uitspraken van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente Delft, betreffende na te noemen beschikkingen. 
     
     
     1.		Tussenuitspraak en splitsing 
     
     1.1	Het Hof verwijst naar hetgeen is vastgesteld, overwogen en beslist in zijn tussenuitspraak van 29 december 2006 in de zaak met het kenmerk BK-03/01867 (hierna: de tussenuitspraak).  
     
     1.2	Voor het procesverloop verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen daaromtrent is vermeld onder 1 tot en met 3.2 van de tussenuitspraak.  
     
     1.3	Na de tussenuitspraak is die zaak gesplitst in 44 zaken, waaronder deze, in welke zaken heden uitspraak wordt gedaan. Ook wordt heden in de zaak met het kenmerk BK-03/01867 de (eind)uitspraak gedaan. 
     
     1.4	Het onderhavige beroep is gericht tegen de uitspraken van de Inspecteur op het bezwaar tegen zeventien beschikkingen, waarbij de Inspecteur het bezwaar in vijftien gevallen gegrond heeft verklaard en de waarde van de desbetreffende onroerende zaken heeft verminderd en het bezwaar in de andere gevallen ongegrond heeft verklaard. Die beschikkingen en uitspraken hebben betrekking op de volgende negen onroerende zaken: 
     
     
       Object  Waarde bij beschikking  [...]  Waarde bij uitspraak op bezwaar 
       [...]   [...]                          [...] 
     
     
     
     2.		Geschil en standpunten van partijen 
     
     2.1	Voor het geschil en de standpunten van partijen verwijst het Hof in de eerste plaats naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 4 is vermeld. Wat het subsidiaire standpunt van belanghebbende en de bestrijding daarvan door de Inspecteur betreft, is voorts het volgende van belang. 
     
     2.2	Partijen hebben ieder voor zich de woningen, die in Delft bij belanghebbende in eigendom zijn, gegroepeerd, zoveel mogelijk voor elk van die groepen een - al dan niet tot die groep behorende - representatieve woning aangewezen (referentiewoning) en de waarde hiervan getaxeerd. Vervolgens hebben partijen - wederom ieder voor zich - de waarde van de woningen in elk van de groepen afgeleid van de getaxeerde waarde van de desbetreffende referentiewoning. Ter schraging van de waarde van die referentiewoning zijn objecten genoemd die werkelijk zijn verkocht, met vermelding van enkele kenmerkende gegevens van zowel de referentiewoning als de verkochte objecten, zoals verkoopprijs- en datum, bouwvolume, perceel- of tuinoppervlakte, woningtype, bouwjaar en wijknummer, terwijl ook een of meer foto's zijn bijgevoegd. 
     
     2.3	Partijen hebben de (referentie-)woningen volgens verschillende methoden getaxeerd. De Inspecteur heeft gebruik gemaakt van een taxatiemodel van Kafi, volgens welk de waarde is samengesteld uit een aantal elementen en waarbij bedragen zijn toegekend aan het bouwvolume, de perceel- of tuinoppervlakte, aanhorigheden en dakkapellen. In beroep heeft de Inspecteur dezelfde methode gehanteerd om de waarde van door hem of belanghebbende gekozen referentiewoningen te schatten. Belanghebbende heeft in beroep voor de door haar gekozen referentiewoningen vergelijkbare objecten genoemd en de verkoopprijzen daarvan gedeeld door het bouwvolume om met het gemiddelde daarvan en ook rekening houdend met belangrijke verschillen, de waarde van de referentiewoning te schatten.  
     
     2.4	Een en ander heeft ertoe geleid dat belanghebbende de woningen anders heeft gegroepeerd dan de Inspecteur, dat voor de te waarderen woningen in de meeste gevallen door partijen is gerefereerd aan verschillende referentiewoningen en dat zij voor specifieke woningen op verschillende resultaten zijn uitgekomen.  
     
     2.5	Het Hof heeft partijen gevraagd of zij het eens kunnen worden over de groepsindeling en de daarbij behorende referentiewoningen. 
     
     
       2.6	Hierop heeft de Inspecteur het volgende te kennen gegeven. 
       2.6.1	Voor de waardering van de woningen kan worden uitgegaan van de representativiteit van de referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 1, 8, 9, 18, 25, 27, 39, 51, 53, 65, 66, 78, 86, 96, 103 en 128 heeft gebruikt, met de aantekening dat deze referentiewoningen door de taxateur van belanghebbende te laag zijn gewaardeerd en dat zou moeten worden uitgegaan van de bij de desbetreffende WOZ-beschikkingen voor die referentiewoningen vastgestelde waarden. 
       2.6.2	De referentiewoningen die belanghebbende onderscheidenlijk voor haar groepen 6, 17, 20, 21, 68, 73, 81 en 118 heeft gebruikt, zijn niet representatief en dus niet bruikbaar voor de waardering van de woningen in die groepen. De Inspecteur heeft voor vijf van de referentiewoningen van belanghebbende alternatieven genoemd die hij wel representatief acht.  
     
     
     2.7	Belanghebbende heeft te kennen gegeven te volharden in haar standpunt dat de onder 2.6.2 bedoelde referentiewoningen van belanghebbende representatief zijn en dat de Inspecteur het tegendeel niet met feiten en dragende argumenten heeft gestaafd. Voorts blijft belanghebbende bij haar standpunt dat haar taxateur de waarde van al haar referentiewoningen niet te laag heeft geschat.  
     
     2.8	Hetgeen hiervoor onder 2.6 en 2.7 is vermeld, is in de onderstaande tabel concreter weergegeven. 
     
     
       Groep 
        Referentiewoning belanghebbende 
        Waarde volgens belanghebbende 
        Waarde volgens Inspecteur 
        Alternatieve referentiewoning Inspecteur 
        Waarde volgens Inspecteur 
        Waarde volgens belanghebbende 
     
     
     
       1 
       Van Hasseltlaan 80 
       € 160.000 
       € 230.324  
     
     
     
       6 
       Van der Heimstraat 18 
       € 114.500 
       € 150.201  
     
     
     
       8 
       Watersnipstraat 36 
       €  98.000 
       € 110.269  
     
     
     
       9 
       Oranjestraat 46 
       €  90.500 
       € 108.185  
     
     
     
       17 
       Valkenlaan 49 
       €  92.000 
       € 101.647  
     
     
     
       18 
       Derde Werelddreef 203 
       €  73.500 
       €  79.412  
     
     
     
       20 
       Balthasar v.d. Polweg 32 
       €  74.500 
       €  87.580  
       Balthasar v.d. Polweg 4 
       €  83.949 
       €  71.200 
     
     
     
       21 
       Spiekmanstraat 16 
       €  89.000 
       € 114.393  
       Van Stolbergstraat 14 
       € 114.643 
       €  89.250 
     
     
     
       25 
       Chirurgijnstraat 77 
       €  52.500 
       €  72.605  
     
     
     
       27 
       Brasserskade 197 
       €  93.000 
       € 105.277  
     
     
     
       39 
       Israëllaan 18 
       € 134.500 
       € 147.033  
     
     
     
       51 
       Multatuliweg 11 
       € 100.000 
       € 124.336  
     
     
     
       53 
       Roland Holstlaan 43 
       €  25.000 
       €  35.395  
     
     
     
       65 
       Prof. Henketstraat 13 
       €  91.500 
       € 115.260  
     
     
     
       66 
       Korvezeestraat 63 
       €  34.500 
       €  52.185  
     
     
     
       68 
       Verlengde Singelstraat 38 
       € 101.000 
       € 118.890  
       Van der Spiegelstraat 45 
       € 123.428 
       € 105.000 
     
     
     
       73 
       Uilensingel 17 
       € 114.000 
       € 123.428  
       Arendlaan 4 
       € 124.789 
       € 115.500 
     
     
     
       78 
       Oudraadtweg 3 
       € 190.000 
       € 311.958  
     
     
     
       81 
       Aan 't Verlaat 18 
       € 124.500 
       € 140.672  
     
     
     
       86 
       Jacoba v. Beiderenlaan 17 
       € 220.000 
       € 302.760  
     
     
     
       96 
       Roland Holstlaan 597 
       €  43.500 
       €  63.075  
     
     
     
       103 
       Korvezeestraat 71 - 79 
       € 220.000 
       € 291.911  
     
     
     
       118 
       Mouterpad 6 
       €  68.500 
       €  88.941  
       Tingieterpad 9 
       €  72.604 
       €  54.700 
     
     
     
       128 
       Prof. Evertslaan 138 
       € 215.000 
       € 300.563  
     
     
     2.9	De Inspecteur heeft verder onder meer gesteld dat met betrekking tot een aantal verkochte woningen, die in de taxatierapportages van belanghebbende zijn vermeld, de taxateur is uitgegaan van een onjuist bouwvolume. Belanghebbende heeft hieromtrent ter zitting te kennen gegeven dat de door de Inspecteur genoemde bouwvolumes voor juist moeten worden gehouden.  
     
     2.10	Partijen bestrijden elkaars taxatiemethoden en stellen dat bij een taxatie met de eigen methode de waarde van de woningen beter kan worden benaderd. Voor de argumenten die partijen daarbij bezigen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken. 
     
     
     3.		Vaststaande feiten 
     
     Het Hof merkt het in de tussenuitspraak onder 1 en 3 vermelde als vaststaand aan. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is verder, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 
     
     3.1	De onderhavige woningen zijn studentenetageflatwoningen, gelegen in wijk 25. Een van de woningen heeft een bouwvolume van 816 m3 en de acht andere woningen hebben een bouwvolume van 811 m3. De woning heeft een aantal studentenkamers met gezamenlijk gebruik van een woonkamer met open keuken en een badkamer. De kamers hebben elk een eigen douche en toilet. De Inspecteur heeft de woningen niet ingedeeld in een groep, terwijl belanghebbende de woningen heeft ingedeeld in groep 1 met als referentiewoning de op de begane grond gelegen studentenflatwoning aan de Van Hasseltlaan 80-89. Deze referentiewoning heeft een bouwvolume van 811 m3 en een woonoppervlakte van 280 m2. 
     
     3.2	De Inspecteur heeft zich, blijkens hetgeen hiervoor onder 2.6 tot en met 2.8 is vermeld, in beroep aangesloten bij de indeling die belanghebbende voor de te waarderen woningen hanteert. Hij schat echter de waarde van de referentiewoning van belanghebbende op € 230.324, terwijl de taxateur van belanghebbende de waarde daarvan heeft geschat op € 160.000.  
     
     
       3.3	De taxateur van belanghebbende heeft - naar valt op te maken uit het taxatierapport - de waarde van de referentiewoning woning globaal als volgt becijferd: 
       - 811 m3 x € 307/m3 =					€ 249.000 
       - 'staffel' bouwvolume 15% van € 249.000 =	€  37.350 -/- 
       -  								€ 211.650 
       - 50% vaste kosten fictieve verbouwing		€  21.450 -/- 
       - variabele kosten fictieve verbouwing 
       811 x € 40/m3						€  32.440 -/- 
       -  								€ 157.760. 
       De vorengenoemde fictieve verbouwing strekt enerzijds tot verbetering van de staat van de keuken en badkamer en overigens tot wijziging van de onroerende zaak van een conglomeraat onzelfstandige studentenkamers met gedeeltelijk gemeenschappelijke voorzieningen in een zelfstandige woning, een en ander met het doel om, uitgaande van de verkoopcijfers tot een zo realistisch mogelijke waardebepaling te komen. 
       Voor verdere details omtrent de grondslagen van belanghebbendes taxatie verwijst het Hof naar het desbetreffende rapport. 
     
     
     3.4	In het taxatierapport van belanghebbende betreffende haar referentiewoning zijn gegevens omtrent de verkoop van acht objecten vermeld waarop de taxatie berust. Van twee van die objecten is de inhoud onjuist vermeld. Het betreft de woningen aan de Jacoba van Beierenlaan 105 en 135, van welke woningen het bouwvolume elk 157 m3 bedraagt in plaats van 218 m3.  
     
     3.5	Met betrekking tot de woningen heeft de Inspecteur gegevens omtrent de verkoop van drie objecten vermeld waarop zijn standpunt berust, dat de waarde van de woningen € 284 per kubieke meter bouwvolume bedraagt. 
     
     
     4.		Beoordeling van het beroep 
     
     Vorm en wijze van bekendmaking van de beschikkingen 
     
     4.1	Wat betreft de vorm en wijze van bekendmaking van de onderwerpelijke beschikkingen verwijst het Hof naar hetgeen in de tussenuitspraak onder 5.4 en 5.5 is overwogen en geoordeeld. 
     
     De waarde van de onroerende zaken 
     
     4.2	De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
     
     4.3	De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de inspecteur. Indien de inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
     
     4.4	De Inspecteur heeft de door hem verdedigde waarde van de onderscheidene woningen als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, hoewel op zichzelf geloofwaardig geschraagd, tegenover de evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hetzelfde geldt op overeenkomstige gronden voor de door belanghebbende verdedigde waarde van de onderscheidene woningen. 
     
     4.5	Ter beslechting van het geschil schat het Hof zelf, zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van elk van de woningen in goede justitie. Het Hof heeft in dit verband geen aanleiding gevonden een deskundigenbericht in te winnen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht. Bij zijn schatting houdt het Hof rekening met de hiervoor onder 3.1 tot en met 3.5 vermelde gegevens en gaat het, hoofdzakelijk de benadering van het taxatierapport van belanghebbende volgend, met uitzondering van de fictieve verbouwing, uit van een waarde per kubieke meter bouwvolume van ongeveer € 336 (in plaats van € 307) en rekening houdend met een - in vergelijking met andere dan onzelfstandige studentenwoningen - in mindere staat verkerende gezamenlijke keuken en badkamer, hetgeen neerkomt op het volgende:  
     
     
       - 811 m3 x € 336/m3 =					€ 272.500 
       - 'staffel' bouwvolume 15% van € 272.500 =	€  40.875 -/- 
       -  								€ 231.625 
       - compensatie mindere staat gezamenlijke 
         keuken en badkamer					€  10.000 -/- 
       - kosten fictieve verbouwing				€   nihil 
       								€ 221.625. 
     
     
     Aanwijzingen dat aan de woning van 816 m3 een hogere waarde moet worden toegekend zijn er niet. 
     
     4.6	Het vorenoverwogene betekent dat de bestreden uitspraken niet in stand kunnen blijven en dat de waarde van elk van de woningen moet worden vastgesteld op het hierna vermelde bedrag. 
     
     
     5.		Proceskosten 
     
     5.1	Nu het beroep gegrond is, heeft te gelden wat het Hof in de tussenuitspraak onder 6 heeft overwogen. 
     
     5.2	Mitsdien komt aan belanghebbende een proceskostenvergoeding van (9 x € 6,85 is) € 61,65 en een schadevergoeding van (9 x € 8,45 is) € 76,05 toe. 
     
     
     6.		Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof 
       - verklaart het beroep gegrond, 
       - vernietigt de zeventien bestreden uitspraken van de Inspecteur, 
       - wijzigt de beschikkingen aldus, dat de waarde van de onroerende zaken elk nader wordt vastgesteld op € 221.625, 
       - veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 61,65, en wijst de gemeente Delft aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en 
       - veroordeelt de gemeente Delft tot vergoeding van de door belanghebbende geleden schade, vastgesteld op € 76,05. 
     
     
     
     Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 15 maart 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier. 
     
     
     
     
     
     (Otto) (Vierhout) 
     
     Deze uitspraak is ondertekend door mr. Vierhout omdat de voorzitter daartoe verhinderd was. 
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
       Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           - de naam en het adres van de indiener; 
           - de dagtekening; 
           - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is 
             gericht; 
           - de gronden van het beroep in cassatie. 
       Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.