ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:5754

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:5754 Rechtbank Rotterdam , 17-05-2024 / 10946501 cv expl 24-5040

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-05-17

Zaaknummer: 10946501 cv expl 24-5040

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:5754

---

Huurovereenkomst, uitspraak voorzitter Huurcommissie, de overschrijding van de acht weken termijn van artikel 7:262 lid 1 BW is verschoonbaar omdat niet gebleken is dat op uitdrukkelijk verzoek van Verhuurder het adres waar de post naar toe moet worden gestuurd is gewijzigd naar zijn privé adres.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       locatie Rotterdam 
     
     
     
       zaaknummer: 10946501 CV EXPL 24-5040 
     
     
     
       datum uitspraak: 17 mei 2024 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [persoon A]
         , 
       wonende te Naaldwijk, 
       eiser in conventie, 
       verweerder in reconventie,  
       gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld, advocaat te Rijswijk (ZH), 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  [persoon B] , 
     
       en 
       
         2. [persoon C] , 
       beiden wonende te Den Haag, 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie, 
       gemachtigde: mr. E.M. Prins, advocaat te Den Haag. 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’, ‘ [persoon B] ’ en ‘ [persoon C] ’ genoemd. [persoon B] en [persoon C] zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als ‘ [persoon B] c.s.’  
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 30 augustus 2023, met producties; 
         
         
           het antwoord met eis in reconventie, met producties; 
         
         
           het vonnis van 23 januari 2024 van de kantonrechter te Den Haag, waarin de zaak is verwezen naar de rechtbank Rotterdam (team kanton) in verband met het feit dat [persoon C] een Masterclass volgt bij de rechtbank Den Haag; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
         
         
           de akte vermeerdering van eis in reconventie, met producties; 
         
         
           de pleitaantekeningen van mr. Prins. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Op 12 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [persoon A] met mr. Kleingeld en [persoon C] met mr. Prins. 
       
     
   
   
     
       2. Waar gaat de zaak over?  
     
     
       2.1. 
       
        [persoon A] verhuurt sinds 1 augustus 2022 aan [persoon B] c.s. de woonruimte aan de [adres 1] te Den Haag (hierna ook te noemen: de woning) tegen een huurprijs van € 870,- per maand. [persoon B] c.s. hebben de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen en hebben melding gemaakt van gebreken. Op 9 maart 2023 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan. [persoon A] is het deels niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie en vordert in deze procedure dat de kantonrechter een uitspraak doet over het punt, waarover [persoon B] c.s. de Huurcommissie om een uitspraak hebben verzocht. Volgens [persoon B] c.s. is [persoon A] niet-ontvankelijk in zijn vordering en zij hebben een tegenvordering ingesteld, waaronder het terugbetalen van de teveel betaalde huur en herstel van gebreken onder verbeurte van een dwangsom.   
       
     
     
       2.2. 
       De kantonrechter oordeelt dat [persoon A] wel ontvankelijk is in zijn vordering. [persoon A] moet een deel van de huur aan [persoon B] c.s. terugbetalen. De kantonrechter stelt het terug te betalen bedrag aan huur echter vast op een lager bedrag dan [persoon B] c.s. vorderen. Dit komt omdat de kantonrechter tot een ander oordeel komt dan de voorzitter van de Huurcommissie. Voorts moet [persoon A] de gebreken aan de keuken herstellen. Hierna zullen deze beslissingen worden toegelicht. 
       
     
   
   
     
       3. De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       
         Verschoonbare termijnoverschrijding 
       
     
     
     
       3.1. 
       De kantonrechter oordeelt dat de termijnoverschrijding van [persoon A] verschoonbaar is. [persoon A] is daarom ontvankelijk in zijn vordering. 
       
     
     
       3.2. 
       De overschrijding van de acht weken termijn van artikel 7:262 lid 1 BW is verschoonbaar omdat niet gebleken is dat op uitdrukkelijk verzoek van [persoon A] het adres waar de post naar toe moet worden gestuurd is gewijzigd naar zijn privé adres. Uit het verloop van de procedure bij de Huurcommissie (zie hierna onder 3.3. t/m 3.8) blijkt niet dat [persoon A] , dan wel de beheerder Delta Vastgoed B.V. (hierna: Delta Vastgoed) om een wijziging van het aanvankelijk door de Huurcommissie gebruikte correspondentieadres hebben gevraagd. De enkele correctie die op 29 december 2022 aan de Huurcommissie is gestuurd met de melding dat [persoon A] verhuurder is, is daarvoor onvoldoende. Dit geldt te meer omdat in de huurovereenkomst duidelijk is opgenomen dat [persoon A] wonende is te “p/a Den Haag, [adres 2] ” en Delta Vastgoed in de huurovereenkomst als beheerder en gemachtigde is aangesteld (zie artikel 18 en 49 van de huurovereenkomst) met adres [adres 2] , [postcode 1] Den Haag. Aangezien de eerste brieven van de Huurcommissie gericht zijn aan Delta Vastgoed op het adres [adres 2] , heeft [persoon A] er op mogen vertrouwen dat ook de verdere correspondentie naar dit adres zou worden gestuurd. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [persoon B] c.s. hebben op 14 december 2022 een verzoek bij de Huurcommissie ingediend. Bij het invullen van het formulier toetsing aanvangshuurprijs zijn door [persoon B] c.s., voor zover van belang, de volgende gegevens ingevuld: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Gegevens verhuurder 
         
         
           Bedrijfsnaam 
         
         
           KVK nummer 
         
         
           Naam					[persoon A] 
         
         
           Adres 					[adres 2] 
         
         
           Postcode en plaats			[postcode 1] [plaats] 
         
         
           Telefoon					[telefoonnummer 1] 
         
       
       
       
         
           Gegevens beheerder 
         
         
           Is er een beheerder bekend?		ja 
         
       
       
       
         
           Bedrijfsnaam				Delta Vastgoed B.V. 
         
         
           KVK nummer				[KVK-nummer] 
         
         
           Naam					[persoon D] 
         
         
           Adres 					[adres 2] 
         
         
           Postcode en plaats			[postcode 1] [plaats] 
         
         
           Telefoon					[telefoonnummer 2] 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       De Huurcommissie heeft per brief van 19 december 2022 aan Delta Vastgoed (met adres [adres 2] ) te kennen gegeven dat [persoon B] c.s. een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs hebben ingediend, daarvan een kopie toegestuurd en verzocht om een reactie. Voorts heeft de Huurcommissie in deze brief, voor zover van belang, opgenomen: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Als u niet de verhuurder bent 
         
         
           Volgens onze informatie bent u de verhuurder. Klopt dit niet of bent u de beheerder? Laat ons dit dan uiterlijk binnen 4 weken weten (…)” 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       De Huurcommissie heeft per brief van 22 december 2022 eveneens gericht aan Delta Vastgoed (met adres [adres 2] ) te kennen gegeven dat zij de woning willen onderzoeken en dat dit onderzoek op 3 januari 2023 zal plaatsvinden.  
       
     
     
       3.6. 
       Op 29 december 2022 is de Huurcommissie geïnformeerd dat [persoon A] verhuurders is in plaats van Delta Vastgoed. Daarnaast is de reactie van [persoon A] op het verzoek van [persoon B] aan de Huurcommissie gestuurd. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [persoon A] is op 3 januari 2023 bij het onderzoek in de woning geweest.  
       
     
     
       3.8. 
       De Huurcommissie heeft op 20 februari 2023 het rapport van onderzoek aan [persoon A] gestuurd en daarbij gebruik gemaakt van het adres [adres 3] te Naaldwijk. Ook de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 9 maart 2023 is naar het voornoemd adres in Naaldwijk gestuurd.  
       
     
     
       3.9. 
       Hoewel [persoon A] op het adres te Naaldwijk staat ingeschreven, heeft hij gesteld dat hij daar zelden is omdat hij veelal in het buitenland verblijft. [persoon A] heeft daarom Delta Vastgoed als beheerder en gemachtigde aangesteld. De vraag of [persoon A] in de betreffende periode ook daadwerkelijk niet op het adres in Naaldwijk was, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven. Met het aanstellen van Delta Vastgoed als beheerder en gemachtigde en ook aan te geven dat zijn adres gelijk is aan het adres van Delta Vastgoed heeft [persoon A] erop mogen vertrouwen dat de post naar Delta Vastgoed zou worden gestuurd. Dit geldt te meer omdat [persoon A] ook heeft verklaard veel meer woningen te verhuren, ook in het buitenland en voor al die woning gebruik maakt van beheerders.  
       
     
     
       3.10. 
       Juist is dat [persoon A] ook digitaal kennis had kunnen nemen van het onderzoeksrapport en de uitspraak, echter heeft dit niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat [persoon A] te laat is met de onderhavige vordering. De procedure bij de Huurcommissie is immers niet uitsluitend digitaal en [persoon A] mocht erop vertrouwen dat het onderzoeksrapport en de uitspraak, zoals dat bij aanvang van de procedure is gegaan, aan zijn beheerder en gemachtigde Delta Vastgoed zou worden gestuurd. Dat brengt ook mee dat niet van [persoon A] verwacht kan worden dat hij zelf na verloop van de gebruikelijke termijnen contact gaat opnemen met de Huurcommissie om na te vragen of er al een onderzoeksrapport en /of uitspraak is.  
       
     
     
       3.11. 
       Het verweer dat [persoon A] eerst in verzet had moeten gaan bij de Huurcommissie heeft evenmin tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat [persoon A] niet ontvankelijk moet worden verklaard. Een huurder of verhuurder kan zich na een uitsprak van de voorzitter van de Huurcommissie rechtstreeks tot de kantonrechter wenden. Het is niet vereist eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie. 
       
     
     
       3.12. 
       Omdat [persoon A] door de hiervoor beschreven omstandigheden, niet eerder dan na ontvangst van de brief van [persoon B] op 10 juli 2023 heeft kennisgenomen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is de termijnoverschrijding van acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak verschoonbaar.  
       
       
         
           Maximaal redelijke huurprijs niet in geschil 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       
        [persoon A] heeft zich niet verzet tegen de door de voorzitter van de Huurcommissie vastgestelde maximaal redelijke huurprijs van € 564,40 per maand met ingang van 1 augustus 2022.  
       
     
     
       3.14. 
       De kantonrechter zal daarom bepalen dat de maximaal redelijke huurprijs voor de woning met ingang van 1 augustus 2022 € 564,40 per maand is.  
       
     
     
       3.15. 
       
         Omdat de huurprijs wordt verlaagd, hebben [persoon B] c.s. vanaf 1 augustus 2022 een bedrag van € 305,60 (€ 870,00 – 564,40) per maand te veel aan huur betaald. 
         
          [persoon B] c.s. hebben daarom aanspraak op terugbetaling van de teveel betaalde huur. Over de periode vanaf 1 augustus 2022 tot en met maart 2023 gaat het om een bedrag van € 5.806,40 (€ 305,60 x 19). 
       
       
       
         
           
            [persoon B] c.s. hebben melding gemaakt van gebreken en verzocht om herstel 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       De kantonrechter oordeelt dat [persoon B] c.s. met de e-mail van 3 augustus 2022 melding hebben gemaakt van gebreken en tevens om reparatie daarvan hebben verzocht. In het e-mailbericht is, voor zover van belang het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “(…) meld ik bij deze schriftelijk een aantal gebreken die ons zijn opgevallen tijdens de verhuizing: 
         
       
       
         
           
             de keuken heeft geen deur, en is daarom een privéruimte die niet afsluitbaar is van de gemeenschappelijke ruimte. We zouden daarom graag hebben dat er een deur geplaatst wordt in de keuken, of dat we deze ruimte op een andere manier kunnen afsluiten. 
           
         
         
           
             Er is alleen een bord voor nummer 192, maar niet voor 192A. Wij zouden het prettig vinden om een eigen nummerbord te hebben, zodat er geen verwarring kan ontstaan over wat onze voordeur is. 
           
         
         
           
             Er zit een scheur in het bovenste raam van de keuken (…) 
           
         
         
           
             (…) 
           
         
         
           
             Er zitten diverse scheuren in de kastjes onder het aanrecht. Dit leidt momenteel niet tot problemen, maar we vinden het wel belangrijk om dit pro-actief te melden. (…) 
           
         
       
       
         We zouden dus graag willen vragen of jullie deze gebreken kunnen verhelpen. (…)” 
       
       
     
     
       3.17. 
       Het verweer van [persoon A] dat [persoon B] c.s. bij aanvang van de huur de woning hebben geaccepteerd in de staat waarin het pand toen verkeerde en voorts in artikel 3 van de huurovereenkomst hebben verklaard dat zij de woning in goede staat van onderhoud hebben aanvaard, heeft niet tot gevolg dat moet worden geoordeeld dat [persoon B] c.s. ten onrechte klagen. Bij een eerste bezichtiging van een woning zijn dit geen punten die direct opvallen of waar de huurder expliciet op let. Het betreft juist punten die kort na het betrekken van de woning pas opvallen. Omdat [persoon B] c.s. direct na het betrekken van de woning hun klachten hebben gemeld is het niet redelijk om hen hetgeen in artikel 3 is opgenomen tegen te werpen.  
       
     
     
       3.18. 
       Hieronder zullen de door [persoon B] c.s. genoemde en voor zover van belang de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken worden besproken en beoordeeld of de gebreken aanleiding geven tot een korting op de huurprijs. 
       
       
         
           Ontbreken van een afsluitbare keukendeur 
         
       
       
     
     
       3.19. 
       De kantonrechter oordeelt dat het ontbreken van een afsluitbare keukendeur een gebrek is en dit een huurkorting van 15% rechtvaardigt.  
       
     
     
       3.20. 
       
        [persoon A] heeft onder verwijzing naar artikel 51 van de huurovereenkomst gesteld dat sprake is van een ‘onzelfstandige woning’ en daarom, zo begrijpt de kantonrechter, het missen van een afsluitbare keukendeur geen gebrek is. De vraag of al dan niet sprake is van onzelfstandige woonruimte of zelfstandige woonruimte kan naar het oordeel van de kantonrechter buiten beschouwing blijven. In het Besluit Gebreken is onder Categorie A, zeer ernstige gebreken aan en tekortkoming ten aanzien van de woonruimte onder sub 7 opgenomen:  
       
       
         
           “De toegang tot de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, of de toegang van een op de gemeenschappelijke ruimte uitkomend vertrek van woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, is niet afsluitbaar.” 
         
       
       
     
     
       3.21. 
       Het gaat dus om het niet afsluitbaar zijn van de woonruimte of van een vertrek dat uitkomt op de gemeenschappelijke ruimte. In dit geval gaat het om de keuken die niet afsluitbaar is. In het geval de woonruimte onzelfstandig is, geldt dat de keuken, die uitkomt op de gemeenschappelijke hal niet afsluitbaar is. In het geval de woonruimte zelfstandig is, moet de toegang tot de woonruimte afsluitbaar zijn. Daarvan is geen sprake omdat de woning die [persoon B] c.s. huren geen eigen voordeur heeft, maar een gedeelde voordeur. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [persoon B] c.s. namelijk toegelicht dat zij na het openen van de voordeur, via een trap in de hal komen van de eerste verdieping waar hun onderburen wonen, en dat zij vervolgens via een trap uitkomen op de tweede verdieping in de hal van hun eigen woning. De onderburen op de eerste etage kunnen dus via de trap naar de tweede etage komen en zich toegang verschaffen tot de ruimtes die niet kunnen worden afgesloten, in dit geval de keuken. [persoon A] heeft de stellingen van [persoon B] c.s. ten aanzien van de indeling van de woning onweersproken gelaten, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. 
       
     
     
       3.22. 
       Op grond van artikel 6 lid 1 sub a van het Besluit huurprijzen woonruimte mag bij een categorie A gebrek de huur worden verlaagd tot 20% van de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat het in dit geval redelijk is de huurprijs te verlagen tot 85%. [persoon B] c.s. hebben daarom aanspraak op een huurkorting van 15%. Het niet kunnen afsluiten van de keuken levert ongemak op, maar dat ongemak is niet zo ernstig dat daarvoor een hoge korting op de huurprijs gerechtvaardigd is. Daarbij komt dat [persoon B] c.s. te kennen hebben gegeven dat zij het exclusief gebruik hebben van de ruimtes die zich op de tweede etage bevinden en de onderburen daarvan geen gebruik maken, zodat ook niet aannemelijk is dat de onderburen op de etage van [persoon B] c.s. komen. 
     
     
       3.23. 
       
        [persoon A] heeft in februari 2024 een afsluitbare keukendeur laten plaatsen. [persoon B] c.s. hebben dus geen belang meer bij de gevorderde veroordeling van [persoon A] tot het plaatsen van een afsluitbare keukendeur, zodat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.  
       
     
     
       3.24. 
       Over de periode augustus 2022 tot en met februari 2024 hebben [persoon B] c.s. daarom aanspraak op een huurkorting van 15%. Over deze periode zijn [persoon B] c.s. een huurprijs van € 479,74 per maand verschuldigd. [persoon B] c.s. hebben daarom over deze periode aanspraak op terugbetaling van € 1.523,88  (18 x (15%x € 564,40)).   
       
       
         
           Scheuren in keukenkastjes en geen waterdichte aansluiting van aanrechtblad 
         
       
       
     
     
       3.25. 
       De kantonrechter oordeelt dat de scheuren in de keukenkastjes en de niet waterdichte aansluiting van het aanrechtblad een gebrek vormen en in dit geval een huurkorting van 5% rechtvaardigt. 
       
     
     
       3.26. 
       Weliswaar hebben [persoon B] c.s. ten aanzien van de scheuren in de keukenkastjes in het e-mailbericht van 3 augustus 2022 aangegeven: ‘ Dit leidt momenteel niet tot problemen ’, echter kan deze mededeling niet de conclusie rechtvaardigen dat [persoon B] c.s. daarvan geen herstel hebben willen vragen. In het e-mailbericht wordt duidelijk verzocht om de genoemde gebreken te herstellen. De kantonrechter begrijpt de melding ‘ Dit leidt momenteel niet tot problemen ’ aldus dat [persoon B] c.s. hiermee hebben willen aangeven dat er geen acuut probleem is en herstel niet direct nodig is.  
       
     
     
       3.27. 
       Op grond van artikel 6 lid 1 sub c van het besluit huurprijzen woonruimte mag bij een categorie C gebrek de huur worden verlaagd tot 40% van de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat het in dit geval redelijk is de huurprijs te verlagen tot 95%. [persoon B] c.s. hebben daarom aanspraak op een huurkorting van 5%. Voor een hogere huurkorting is onvoldoende grond. Na de eerste melding op 3 augustus 2022 hebben [persoon B] c.s. ten aanzien van de keuken niet meer uitdrukkelijk geklaagd en/of verzocht om herstel. Verder is ook niet gebleken dat [persoon B] c.s. de keuken niet hebben kunnen gebruiken. Daar staat tegenover dat keukenkastjes en lades die niet meer goed sluiten of te gebruiken zijn leiden tot ongemak en een niet waterdichte aansluiting van het aanrechtblad lekkage tot gevolg kan hebben. Daarom is er reden om een huurkorting toe te kennen.  
       
     
     
       3.28. 
       
        [persoon A] zal worden veroordeeld om het keukenblok en het aanrechtblad te herstellen. Aan deze veroordeling zal geen dwangsom worden verbonden. Daarvoor ziet de kantonrechter onvoldoende grond, omdat [persoon B] c.s. al aanspraak hebben op een huurkorting.  
       
     
     
       3.29. 
       De huurkorting van 5% valt onder de al toegekende 15% huurkorting wegens het ontbreken van een afsluitbare keukendeur en heeft daarom niet tot gevolg dat er vanaf augustus 2022 een extra korting geldt. Evenals de Huurcommissie past de kantonrechter één kortingspercentage toe. Omdat de afsluitbare keukendeur in februari 2024 is geplaatst hebben [persoon B] c.s. vanaf maart 2024 nog aanspraak op een huurkorting van 5%. Vanaf maart 2024 bedraagt de huurprijs daarom € 536,18 per maand. Deze huurprijs geldt tot en met de maand waarin [persoon A] het keukenblok en het aanrechtblad heeft hersteld.  
       
         
       
       
         
           Ontbreken bord met huisnummer 
         
       
       
     
     
       3.30. 
       De kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van een bord met huisnummer niet als gebrek kan worden aangemerkt. [persoon A] is echter wel gehouden om een bord met huisnummer te (laten) plaatsen, zoals hierna wordt toegelicht. 
       
     
     
       3.31. 
       Het plaatsen van een huisnummer valt in de categorie die wordt genoemd onder sub k van de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen. Dit betreft daarom een herstelling die door de huurder moeten worden verricht. Partijen hebben echter in de huurovereenkomst in artikel 19, voor zover van belang, bepaald: 
       
       
         
           “Onderhoud en reparatie aan het gehuurde, welke normaliter voor rekening van de huurder komen, zullen door de verhuurder uitgevoerd worden. De kosten hiervan zullen door verhuurder aan huurder doorberekend worden op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Daartoe behoren ondermeer: herstellingen aan of vernieuwingen van schellen, grendels, sloten, krukken, kranen, raamkoorden, ruiten enz. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.32. 
       Op grond van artikel 19 is [persoon A] daarom gehouden tot het plaatsen van het bord met huisnummer. [persoon A] is daar aanvankelijk ook vanuit gegaan omdat hij in zijn reactie naar de Huurcommissie heeft vermeld dat er een huisnummer zal worden geplaatst. [persoon A] is die toezegging echter niet nagekomen. [persoon A] zal daarom worden veroordeeld om aslnog een bord met huisnummer te (laten) plaatsen. 
       
     
     
       3.33. 
       Voor het bepalen van een dwangsom, zoals door [persoon B] c.s. gevorderd, ziet de kantonrechter geen aanleiding.   
       
       
         
           Scheur/barst in keukenraam 
         
       
       
     
     
       3.34. 
       De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de scheur/barst in het keukenraam geen gebrek is en dat er op dit moment geen noodzaak is om het keukenraam te laten vervangen. 
       
     
     
       3.35. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat het raam waar het hier om gaat zeer lastig te bereiken is en dat met het vervangen aanzienlijke kosten gemoeid zullen zijn. Het vervangen van het keukenraam is daarmee niet eenvoudig en valt daarmee niet onder het Besluit kleine herstellingen, zodat de verhuurder verantwoordelijk is voor de vervanging van die ruit. Omdat niet gebleken is dat de scheur/barst in het raam tocht tot gevolg heeft of anderszins een gevaarlijke situatie oplevert, is er op dit moment geen noodzaak om [persoon A] te veroordelen om de ruit te vervangen. 
       
       
         
           Aanpassen periodieke incasso 
         
       
       
     
     
       3.36. 
       
        [persoon A] heeft te kennen gegeven dat hij na het vonnis van de kantonrechter zijn medewerking zal verlenen aan het aanpassen van de periodieke incasso. Voor toewijzing van de gevorderde veroordeling van [persoon A] tot aanpassing van de periodieke incasso bestaat dan ook geen grond, nog daargelaten dat [persoon B] c.s. die automatische incasso ook zelf kunnen (laten) aanpassen door hun eigen bank.  
       
       
         
           Incassokosten worden afgewezen 
         
       
       
     
     
       3.37. 
       De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [persoon B] c.s. hebben niet gesteld dat er meer werkzaamheden zijn verricht dan het enkel versturen van de door hen zelf opgestelde aanmaningsbrieven van 13 juli 2023 en 7 augustus 2023. Het versturen van één of meer aanmaningen zonder bijzondere inhoud is niet genoeg (ECLI:NL:HR:2019:590). 
       
       
         
           De rente wordt toegewezen vanaf datum vonnis 
         
       
       
     
     
       3.38. 
       
        [persoon A] is over de door [persoon B] c.s. te veel betaalde huur wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Voor toekenning vanaf een eerder tijdstip is geen grond.  Aan de ene kant geldt dat het niet redelijk zou zijn aan [persoon B] c.s. al vanaf een eerdere datum wettelijke rente toe te kennen, omdat [persoon B] c.s. ook zelf er voor hadden kunnen kiezen om de huur te gaan betalen die volgens de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie verschuldigd was. Aan de andere kant geldt nog dat [persoon A] , nadat hij bekend geworden was met de uitspraak van de Huurcommissie zich tegen die uitspraak heeft verzet en pas in dit vonnis is de huurbetalingsverplichting van [persoon B] c.s. vastgesteld, zodat ook pas vanaf dit moment exact berekend kan worden welk bedrag door [persoon A] terugbetaald moet worden.  
       
       
         
           De proceskosten worden gecompenseerd 
         
       
       
     
     
       3.39. 
       De proceskosten in conventie en reconventie worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer in het gelijk en ongelijk worden gesteld. 
       
       
         
           Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       3.40. 
       Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat beide partijen daarom hebben verzocht.  
       
     
   
   
     
       4. De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie en reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       bepaalt dat voor de woning aan de [adres 1] te ( [postcode 2] ) Den Haag vanaf 1 augustus 2022 € 564,40 per maand een redelijke huurprijs is; 
       
     
     
       4.2. 
       bepaalt dat de huurprijs vanaf 1 augustus 2022 tot en met februari 2024 tijdelijk is verlaagd tot € 479,74 per maand; 
       
     
     
       4.3. 
       bepaalt dat de huurprijs vanaf maart 2024 tijdelijk is verlaagd tot € 536,18 per maand tot en met de maand waarin [persoon A] het keukenblok en aanrechtblad heeft hersteld; 
       
     
     
       4.4. 
       veroordeelt [persoon A] om aan [persoon B] c.s. te betalen € 5.806,40 aan te veel betaalde huur over de periode augustus 2022 tot en met maart 2024 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf vandaag tot de dag dat volledig is betaald; 
       
     
     
       4.5. 
       veroordeelt [persoon A] om aan [persoon B] c.s. te betalen € 1.523,88 aan huurkorting over de periode augustus 2022 tot en met februari 2024 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf vandaag tot de dag dat volledig is betaald; 
       
     
     
       4.6. 
       veroordeelt [persoon A] om in de woning het keukenblok en het aanrechtblad te herstellen; 
       
     
     
       4.7. 
       veroordeelt [persoon A] om bij de (gedeelde) voordeur van de woning een bord met huisnummer te (laten) plaatsen; 
       
     
     
       4.8. 
       compenseert de proceskosten in conventie en reconventie, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;  
       
     
     
       4.9. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.10. 
       wijst al het andere af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. W.W.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken. 
         754 
       
     
   
   
     HR 19 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:53