ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2001:AD3405

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2001:AD3405 Gerechtshof Amsterdam , 24-08-2001 / 00/02911

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2001-08-24

Zaaknummer: 00/02911

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2001:AD3405

---

Ten tijde van de verkoop bestond, objectief bezien, een redelijke kans dat het verkochte perceel binnen zes jaar geheel of gedeeltelijk aan zijn agrarische bestemming zou worden onttrokken.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
     
     Tweede Meervoudige Belastingkamer 
     
     UITSPRAAK 
     
     
     op het beroep van X te Z, be-langhebbende, 
     
     tegen 
     
     een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst te P, de inspecteur.  
     
     
     1. Loop van het geding 
     
     
       Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 10 augustus 2000, ingediend door A te Q als gemachtigde en aangevuld bij brief van 12 september 2000.  
       Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 4 juli 2000, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1996. 
       De aanslag is opgelegd naar een belastbaar inkomen van f 332.655.  
       Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 11.071. 
     
     
     De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend waarin hij concludeert tot ongegrond verklaren van het beroep. 
     
     Met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden. 
     
     Ter zitting van 21 mei 2001 zijn verschenen B als gemachtigde, tot bijstand vergezeld van belanghebbende, C, D, E en F, alsmede de inspecteur. Bij die gelegenheid is door de gemachtigde een pleitnota overgelegd en voorgedragen. 
     
     
     2. Tussen partijen vaststaande feiten 
     
     2.1. Belanghebbende is geboren in 1945 en ongehuwd. In het verband van een vennootschap onder firma oefende belanghebbende tezamen met zijn broer C een tuindersbedrijf uit. Tot belanghebbendes buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen behoorde de onverdeelde helft van 4.13.20 hectare grond alsmede een tuinderschuur aan de a-weg te Z. 
     
     
       2.2. In het 'Structuurplan Z Op weg naar 2015' is onder meer het volgende bepaald: 
       "Het gemeentelijk beleid is uitgewerkt in voorstellen voor de toekomstige ruimtelijke structuur (zie plankaart). Daarbij worden de toekomstige woonlocaties (...) in beeld gebracht. De uitwerking geeft de volgende resultaten. 
       De woningbouw in het dorp Z is in 1995 afgerond in het plan Q. De gemeente beschikt niet meer over bouwgrond zodat er op korte termijn een nieuwe uitbreidingsrichting gekozen moet worden. Bij de keuze en het bepalen van de omvang van die uitbreidingsrichting moet er rekening mee worden gehouden dat tot 2015 een ruimteclaim nodig kan zijn van 30-35 ha (periode 20 jaar; bouwprogramma 35-40 woningen per jaar; dichtheid 20-25). 
       Voor uitbreidingsrichting komen drie mogelijkheden in aanmerking (...) 
       A. Locatie R sluit aan op de bestaande uitbreiding, het woongebied dat aangeduid kan worden als de omgeving van b-straat, c-straat en S. De uitbreiding kan in eerste instantie worden beperkt tot het gebied tussen de a-weg en X, maar een verdere uitbreiding tussen X en c-weg behoort tot de mogelijkheden. Voorlopig betreft het een (grotendeels agrarisch) gebied met een oppervlakte van zo'n 24 ha bruto. 
       (...) 
       Als de argumenten voor en tegen de uitbreidingsrichtingen op de weegschaal worden gelegd, dan kan uiteindelijk de conclusie getrokken worden dat er vanuit planologisch oogpunt een voorkeur bestaat voor de uitbreiding R. Een belangrijk argument voor de locatie R is, dat het hier om een uitstekende oplossing gaat, die goed in het landschap past.  
       Deze locatie heeft bovendien een aantal aantrekkelijke elementen (water en bosjes), die gebruikt kunnen worden voor een kwalitatief hoogwaardig en heel aantrekkelijk woongebied. Vooral de mogelijkheid om het water te integreren in het gebied zal betekenen dat Z beter kan inspelen op de wensen van de (toekomstige) woonmarkt. Bovendien kan de ecologische verbindingszone, geprojecteerd tussen T en U, aansluitend gemaakt worden op het Relijke woongebied, hetgeen eveneens waarde toevoegt aan deze locatie. 
       De plaats komt tegemoet aan de gewenste ontwikkelingen van de dorpen Z en V. Er bestaat bovendien een goede relatie met het dorpscentrum en de voorzieningen en er kan goed worden aangesloten op het regionale wegennet. 
       Elke locatie kent de nodige beperkingen. Die voor R worden niet onoverkomelijk geacht.  
       Er zal hier niet meteen voldoende ruimte zijn voor de periode tot 2015, er kunnen hogere kosten nodig zijn om dit gebied bouwrijp te maken en tevens kan de bolkplaats de mogelijkheden van wonen aan het water beperken. Toch wegen de bezwaren niet zodanig zwaar, dat daardoor de weegschaal doorslaat in het voordeel van één van de overige locaties. Voor zowel Zuid als Zuidoost gelden vrij grote landschappelijke bezwaren, terwijl ze niet tegemoet komen aan de gezamenlijke ontwikkeling met V. De dorpsopbouw zou minder evenwichtig zijn, terwijl voor Zuidoost bovendien een aantal bedrijven aanmerkelijke beperkingen aan het woongebied stelt. 
       De mogelijkheden tot grondverwerving zijn in de locaties R en Zuidoost onderzocht. Daaruit is gebleken dat in beide locaties grondverwerving mogelijk is tegen aanvaardbare kosten. 
     
     
     
       (...) 
       Op grond van de overwegingen die hiervoor aan de orde zijn gekomen is er een voorkeur uitgesproken voor het benutten van de locatie R voor de woningbouw.  
       (...) 
       Kortom, alle factoren op een rij zettend en tegen elkaar afwegend, is de keuze gevallen op de locatie R. De locatiekeuze is op 6 juli 1995 voorgelegd aan de Commissie Wonen en Groen.". 
     
     
     
       2.3. Op 12 september 1994 is het Streekplan W door de Provinciale Staten van Noord-Holland vastgesteld, waarin onder meer het volgende is opgenomen: 
       "Z: Voor nieuwe woningen komt allereerst de hoofdkern Z in aanmerking. Het woongebied Q en een locatie ten westen van het centrum van Z kunnen in de nieuwbouwbehoefte voorzien.".  
     
     
     
       2.4. In een samenvattend verslag van de informatie-/ inspraakavond gehouden op 26 september 1995 over de structuurvisie Z "op weg naar 2015", onderdeel plaatskeuze-analyse nieuw woongebied Z-kern, is onder meer het volgende vermeld:  
       "Alles tegen elkaar afwegend hebben Burgemeester en Wethouders uiteindelijk de voorkeur uitgesproken voor de lokatie R.". 
     
     
     2.5. Bij onderhandse akte van 11 december 1995 (hierna: de koopovereenkomst) heeft belanghebbende tezamen met zijn broer C de onder 2.1. vermelde cultuurgrond met bijbehorende tuinderschuur verkocht aan de gemeente Z. De totale koopsom bedroeg f 1.000.000. Uit de koopovereenkomst blijkt dat die reeds op 31 augustus 1995 mondeling is gesloten.  
     
     
       2.6. In de koopovereenkomst waarin belanghebbende tezamen met zijn broer C als 'verkopers' zijn aangeduid en de gemeente Z als 'koper', werd voorts onder meer het volgende bepaald: 
       "artikel 2 Betaling 
       De betaling van de koopsom en van de overige rechten, kosten en belastingen vindt plaats bij het passeren van de akte van eigendomsoverdracht. 
       (...) 
       artikel 3 Eigendomsoverdracht.    
       De akte van eigendomsoverdracht zal gepasseerd worden op 15 januari 1996 of zoveel later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van (...) notaris G  
       (...) 
       artikel 5 Staat van het onroerend goed, gebruik 
       5.1. Het onroerend goed zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende 
       rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.  
       (...) 
       5.3. Het onroerend goed zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Verkoper heeft het onroerend goed gebruikt als : tuindersbedrijf. 
       artikel 6 Feitelijke levering, roerende zaken, overdracht aanspraken 
       6.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de dag der juridische levering - geheel vrij van huur 
       6.1.A.: indien verkoper dit wenst hebben zij voortgezet gebruik "om niet" tot aan de dag dat de Gemeente het gekochte nodig heeft" 
       (...) 
       artikel 14 
       De gemeente van Z zal voor haar kosten t.a.v. het gekochte een bodemonderzoek laten uitvoeren t.b.v. woningbouw. 
       artikel 15 
       In aansluiting op de voor-overeenkomst, waarop is bepaald dat de overdracht zou plaatsvinden per 1 december 1995, welke datum wordt gewijzigd in 15 januari 1996, is koper gehouden over deze periode een rente te vergoeden ad 7% op jaarbasis over de koopsom. 
       Artikel 16 
       Deze koop en verkoop is van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden indien 
       A.: een eventuele vervuiling wordt geconstateerd, die de voor de woningbouw gestelde normen overschrijdt; 
       B.: indien de Raad van de gemeente Z haar goedkeuring onthoudt aan deze overeenkomst in haar Raadsvergadering van december 1995. 
       De koper zal zich omtrent het gestelde in artikel 16 sub A + B verklaren vóór of uiterlijk op 15 januari 1996 per aangetekend schrijven aan notaris G 
       (...)". 
     
     
     
       2.7. In de agenda voor de raadsvergadering van 14 december 1995 van de gemeente Z is onder punt 23 onder meer vermeld: 
       "Voorstel (no. 114) inzake het vaststellen van het Structuurplan Z 2015: "Op weg naar 2015", onderdeel plaatskeuze woningbouwlocatie Z." 
       In de toelichting op dit voorstel wordt resumerend aan de gemeenteraad van Z voorgesteld:    
       "1.  Over te gaan tot vaststelling van het Ontwerp-Structuurplan Z: Op weg naar 2015, onderdeel plaatskeuze woningbouwlokatie Z, zoals het plan bij de raadstukken ligt. 
       2. Het bezwaar van het Hoogheemraadschap H ongegrond te verklaren. 
       3. De bezwaren van de heren I, J en K niet ontvankelijk te verklaren. 
       4. Over te gaan tot aankoop van  
       - 2.57.10 ha grond van L B.V.; 
       - 4.07.00 ha grond van de heren C en belanghebbende; 
       - 4.47.40 ha grond van de Fa. M; 
       - 5.85.00 ha grond van de heer N. 
       Overeenkomstig de koopovereenkomsten die bij de raadstukken ter inzage liggen. 
       Inclusief de 2.82.10 ha grond van het zg. "eilandje" komt de totale oppervlakte van de lokatie R op 19.49.80 ha.". 
     
     
     
       2.8. In de notulen van de raadsvergadering van de gemeente Z van 14 december 1995 is onder meer het volgende vermeld: 
       "Als eerste brengt de voorzitter het totale voorstel van het college in stemming. Met negen stemmen tegen en vier voor (...) wordt het voorstel afgewezen. Vervolgens wordt het voorstel van de fracties van O, P en Q in stemming gebracht, inhoudende de eerste drie punten van het collegevoorstel en de volgende aanpassing van het vierde punt: 'over te gaan tot aankoop van de grond van L BV en de grond van de heren C en belanghebbende en deze gronden en de grond van het zogenaamde 'eilandje' te bestemmen voor woningbouw. (...) Met tien stemmen voor en drie stemmen tegen (...) wordt overeenkomstig het tweede voorstel besloten.".  
     
     
     
       2.9. Bij notariële akte van 15 januari 1996 hebben belanghebbende en zijn broer, in de akte aangeduid als 'verkopers', aan de gemeente Z, in de akte aangeduid als 'koopster en/of gemeente', de juridische eigendom van de onder 2.1. opgenomen cultuurgrond met bijbehorende tuinderschuur geleverd. 
       Uit de akte blijkt voorts dat de koopsom is voldaan en dat de feitelijke levering op deze datum heeft plaatsgevonden. Artikel 6 van deze akte bepaalt het volgende: 
       "Indien verkopers dit wensen, hebben zij het voortgezet gebruik om niet tot aan de dag dat de gemeente het bij deze akte verkochte nodig heeft.". 
     
     
     2.10. De waarde in het economische verkeer bij voortgezette agrarische bestemming (WEVAB) van de verkochte percelen is blijkens een taxatierapport van de Belastingdienst afdeling Registratie & Successie van 21 april 1999 getaxeerd op f 250.000. De waarde van de tuinderschuur is bij minnelijke waardering gesteld op f 65.000.  
     
     2.11. Uiteindelijk heeft de inspecteur de bestemmingswijzigingswinst ter zake van de verkochte percelen gesteld op f 685.000, zijnde het verschil tussen de verkoopprijs voor de percelen (exclusief de tuinderschuur) van f 935.000 en de WEVAB ad f 250.000. Van dit bedrag rekent hij de helft ofwel f 342.500 toe aan belanghebbende.    
     
     
     3. Geschil 
     
     
       In geschil is of het bij de onder 2.5. vermelde transactie behaalde voordeel ter zake van 4.13.20 hectare landbouwgrond onder de landbouwvrijstelling valt.  
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het gehele voordeel in het onderhavige jaar in aanmerking moet worden genomen en geheel onder de landbouwvrijstelling valt.  
       De inspecteur stelt zich op het standpunt dat het gehele voordeel ter zake van de verkoop van evenvermelde 4.13.20 hectare in het onderhavige jaar als belaste bestemmingswinst in het belastbare inkomen dient te worden begrepen. 
     
     
     
     4. Standpunten van partijen 
     
     4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en de onder 1. opgenomen pleitnota. 
     
     4.2. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan het volgende toegevoegd: 
     
     
       De gemachtigde: 
       Reden voor de gemeente Z tot aankoop van de gronden over te gaan is geweest om op die gronden te gaan bouwen; echter hier is in geschil de termijn van zes jaar.  
       In de raadsvergadering van de gemeente Z van 14 december 1995 is niet beslist dat de bestemming van belanghebbendes grond zal worden gewijzigd. Of de hoop van de gemeente Z om te kunnen bouwen op de gronden reëel was blijft gissen. Op het moment van de verkoop waren reeds beperkingen op het bouwvolume door de Provincie Noord-Holland te verwachten; ter zake hadden vergaderingen plaatsgevonden. Over de termijn van de bouw blijkt verder niets. De gemeente had destijds een overschot aan grond en heeft belanghebbendes grond deels gebruikt als gronddepot.  
     
     
     
       Belanghebbende: 
       Ik had in december 1995 om gezondheidsredenen het voornemen met mijn werkzaamheden te stoppen. Omdat wij de tuinderschuur zelf niet meer gebruikten, hebben wij het gebruik daarvan op verzoek aan de gemeente overgelaten; de gemeente wendt de tuinderschuur aan als opslagruimte voor onder andere strooizand. 
     
     
     
       C:  
       Ik kan het bedrijf onmogelijk zonder mijn broer voortzetten en wenste dan ook in navolging van mijn broer op te houden. Er zijn geen opvolgers aanwezig die het bedrijf kunnen voortzetten. De verkoopprijs van f 1.000.000 voor het verkochte is voldoende geweest. 
       Kort na de levering heeft de gemeente een halve hectare van de grond gebruikt als gronddepot; hierbij kwam er één meter grond bovenop; ik ben langzaam van de grond verdreven. 
     
     
     
       F:  
       Op het moment van de verkoop was de gangbare prijs voor de grond f 90.000 per hectare. Dat is ongeveer 2½ keer de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming. De intentie van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Z was de grond van belanghebbende aan te kopen teneinde ongewenste ontwikkelingen met betrekking tot de gronden tegen te gaan; de gemeente Z had destijds een onjuiste voorstelling van zaken en ging ervan uit met de oude contingenten door te kunnen gaan; de gemeenteraad van Z is derhalve verkeerd geïnformeerd door het college van Burgemeester en Wethouders; terzake is geen documentatie aanwezig. De gemeenteraad had moeten begrijpen dat er op provinciaal niveau weerstand tegen de bouwplannen bestond. Nadat de Provincie Noord-Holland in 1997 de bouwaantallen heeft bijgesteld, heeft de gemeenteraad van Z alle hoop op woningbouw in R laten varen. Om grond als gronddepot te gebruiken is normaliter een wijziging van het bestemmingsplan nodig, hetgeen in het onderhavige geval niet is gebeurd; de als gronddepot aangewende gronden van belanghebbende bleven geschikt voor agrarische toepassingen, zij het een meter hoger. Belanghebbendes grond wordt op dit moment verpacht en wordt agrarisch gebruikt. 
     
     
     
       De inspecteur: 
       Ten tijde van de koop was de intentie van de gemeente Z op de onderhavige gronden woningen te gaan bouwen. Onder verwijzing naar het taxatieverslag van de Belastingdienst afdeling Registratie & Successie had de grond destijds een waarde van f 250.000 en derhalve is een waarde ten tijde van de verkoop van f 90.000 per hectare onjuist. Op 11 december 1995 was nog niet bekend dat binnen de gemeente Z slechts beperkte woningbouwaantallen konden worden gerealiseerd in verband met de te verwachten beperkte toezeggingen door de Provincie Noord-Holland. Eerst in juli 1996 zijn door de Regionale Volkshuisvestings Commissie de daadwerkelijke aantallen te bouwen woningen vastgesteld. In de koopovereenkomst is geen termijn van zes jaar voortgezet agrarisch gebruik door belanghebbende overeengekomen, hetgeen erop duidt dat de grond binnen korte termijn zou worden aangewend buiten de agrarische sfeer. 
     
     
     
     5. Beoordeling van het geschil 
     
     5.1. Ingevolge artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (de Wet), voor zover hier van belang, behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden, behoudens voor zover de waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan of verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf zal worden aangewend.  
     
     
       5.2. Blijkens de wetsgeschiedenis is de gekozen terminologie 'waarschijnlijk binnenkort' bewust ontleend aan artikel 31, derde lid, van de Wet, inzake vervreemding van aandelen in een vennootschap welke in liquidatie is getreden of waarschijnlijk binnenkort zal treden (Memorie van Toelichting, TK 1984-1985, 18915, nr. 3, blz. 8). 
       Met de term 'waarschijnlijk' is beoogd duidelijk te maken dat het niet alleen gaat om situaties waarbij op het moment van vervreemding van de grond door een agrariër al vaststaat dat deze binnenkort een andere bestemming zal krijgen, maar ook om situaties waarbij dat niet absoluut vaststaat, maar er wel een redelijke kans op is (Memorie van Antwoord, EK 1985-1986, 18915, nr. 82b, blz. 4). 
     
     
     
       5.3. In de Mededeling van de staatssecretaris van Financiën van 21 juni 1990, nr. DB89/821, onder meer gepubliceerd in V-N 1990, blz. 3628, is op vragen inzake de (gewijzigde) landbouwvrijstelling onder meer het volgende geantwoord: 
       "Antwoord 2. Het begrip 'waarschijnlijk binnenkort' heeft dezelfde inhoud als in art. 31, derde lid, Wet IB 1964 ... voorzover niet uit de aard van de bepaling een andere betekenis voortvloeit (...) 
       Antwoord 6. Uit de rechtspraak over art. 31, lid 3, van de wet blijkt dat de periode om nog van waarschijnlijk binnenkort te kunnen spreken korter dan zes jaren moet zijn. Voor de onderhavige vrijstelling betekent dit dat als de grond wordt vervreemd (bijv. aan een gemeente) en naar objectieve verwachtingen nog meer dan zes jaar in het kader van de onderneming van de verkoper wordt gebruikt de landbouwvrijstelling in beginsel van toepassing is, ook als op het moment van verkoop definitief vaststaat dat de grond over zes jaar een bestemmingswijziging zal ondergaan." 
     
     
     5.4. Nu in de stellingen van belanghebbende kennelijk een beroep ligt besloten op de in evenvermelde Mededeling genoemde termijn van zes jaar, komt het er, gelet op het hiervoor in 5.1. tot en met 5.3. overwogene, bij de beoordeling van de primaire stelling van belanghebbende op aan of de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat op het moment van verkoop, dat wil zeggen op 11 december 1995, een redelijke kans bestond dat de verkochte 4.13.20 hectare binnen zes jaar buiten de agrarische sfeer zou worden aangewend. Het Hof overweegt hieromtrent het volgende. 
     
     
       5.5. Uit het onder 2.2. opgenomen Structuurplan Z  blijkt dat de gemeente Z in ieder geval op - doch waarschijnlijk reeds vóór -  6 juli 1995 de voorkeur heeft gegeven aan het bouwen van woningen op de locatie R. Uit de motivering voor deze keuze blijkt voorts dat de woningbouw in de gemeente Z in 1995 zou zijn afgerond in het plan Q en dat tot 2015 circa 30-35 hectare grond nodig is bij een bouwprogramma van 35-40 woningen per jaar en een gemiddelde woningdichtheid van 20-25 woningen per hectare. Het Hof leidt hieruit af dat de gemeente Z ervan uitging dat begin 1996 met de woningbouw in de nieuwe woningbouwlocatie diende te worden begonnen teneinde de continuïteit te behouden. Indien wordt uitgegaan van de voorgenomen woningbouw in de gemeente Z van gemiddeld 35-40 woningen per jaar zou bij een gemiddelde bezetting van 20-25 woningen per hectare, ongeveer 1,5 hectare grond per jaar voor woningbouw worden gebruikt. Uitgaande van het voorgaande en met inachtneming van de onder 2.7. vermelde feiten lag het klaarblijkelijk in de bedoeling van de gemeente dat de door belanghebbende verkochte grond van 4.13.20 hectare in elk geval binnen zes jaar na de verkoop zou zijn volgebouwd.   
       Dit oordeel vindt steun in de omstandigheid dat de uitbreiding van de woningbouw in eerste instantie zou worden beperkt tot het gebied tussen de a-weg en X. Hieruit valt immers af te leiden dat de grond van belanghebbende als eerste in aanmerking kwam voor woningbouw in de op te zetten nieuwe wijk.  
     
       
     5.6. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk dat op het moment van de transactie reeds was te voorzien dat het regionale bouwvolume dusdanig door de Provincie Noord-Holland naar beneden zou worden bijgesteld dat de gemeente Z het voorgenomen aantal woningen niet zou kunnen bouwen, althans dat het verkochte perceel niet binnen zes jaar zou zijn bebouwd. Hierbij kan in het midden blijven de vraag of de Provincie Noord-Holland op het moment van de transactie reeds het voornemen had om het bouwvolume voor de toekomst dwingend naar beneden bij te stellen, nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat destijds reeds voldoende vaststond dat evenbedoeld voornemen van de Provincie Noord-Holland ook op korte termijn in een besluit zou worden omgezet en dat op grond van dat besluit de bouw van woningen op de onderhavige grond vooralsnog onmogelijk zou zijn. 
     
     
       5.7. Uit het onder 5.5. en 5.6. overwogene volgt naar het oordeel van het Hof dat ten tijde van de verkoop, objectief bezien, een redelijke kans bestond dat het verkochte perceel van 4.13.20 hectare binnen zes jaar geheel of gedeeltelijk aan zijn agrarische bestemming zou worden onttrokken. 
       In dit verband merkt het Hof nog op dat in de koopovereenkomst het in soortgelijke situaties gangbare beding om het verkochte nog tenminste zes jaren in de onderneming te mogen gebruiken, ontbreekt. 
     
     
     5.8. Uit al het vorenoverwogene volgt dat het beroep van belanghebbende ongegrond is. 
       
     
     6. Proceskosten 
     
     Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
     
     
     7. Beslissing 
     
     Het Hof verklaart het beroep ongegrond. 
     
     
     De uitspraak is vastgesteld op 24 augustus 2001 door mrs. Bijl, voorzitter, Vrouwenvelder en Zwemmer, leden, in tegenwoordigheid van mr. Trippert als griffier. De uitspraak is op die datum uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. 
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). 
       2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. 
       3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenminste: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in 
        cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. 
       Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.