ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:9749

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:9749 Rechtbank Noord-Holland , 03-11-2021 / C/15/312012 / HA ZA 21-25

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-11-03

Zaaknummer: C/15/312012 / HA ZA 21-25

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:9749

---

Non-conformiteit woning vanwege ontbreken splitsingsvergunning en administratief huisnummer. Rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Koper en verkoper moeten hun prestaties ongedaan maken. Verkoper moet ook schadevergoeding aan koper betalen. In vrijwaringszaak: makelaar is niet gehouden schadevergoeding aan verkoper te betalen vanwege schending van de schadebeperkingsplicht.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 november 2021 
       
     
     
     
       in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/312012 / HA ZA 21-25 van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eiser, 
       advocaat mr. D. Mohammadi te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] , 
     
       wonende te [woonplaats 2] ( [land] ), 
       gedaagde, 
       advocaat mr. T. Teke te Amsterdam, 2.	[gedaagde 2] , 
       laatstelijk wonende te [woonplaats 2] ( [land] ), 
       gedaagden, 
       niet verschenen, 
     
     
     
       en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/315415 / HA ZA 21-214 van 
     
     
     
       
         
          [eiseres in vrijwaring]
         , 
       wonende te [woonplaats 2] ( [land] ), 
       eiseres, 
       advocaat mr. T. Teke te Amsterdam, 
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1 in vrijwaring] [gedaagde 1 in vrijwaring] ., gevestigd te [plaats 1] 
     2. 	[gedaagde 2 in vrijwaring] , wonende te [woonplaats 3] , 
     3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, OUDE DOELEN BEHEER B.V., 
     
       gevestigd te Enkhuizen , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. M.D. Meerkerk-van den Boogaard te Rotterdam. 
       
         Eiser in de hoofdzaak zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagde sub 1 in de hoofdzaak / eiseres in de vrijwaringszaak zal hierna [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] genoemd worden en gedaagden sub 2 in de hoofdzaak de [erfgenamen] . Gedaagden in de vrijwaringszaak zullen verder genoemd worden [gedaagde 1 in vrijwaring] , [gedaagde 2 in vrijwaring] en Oude Doelen Beheer. Gezamenlijk worden zij aangeduid als [gedaagden in vrijwaring] 
     
     
     
       
         De zaken in het kort 
         De hoofdzaak gaat over de vraag of de koper van een woning de koopovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden, omdat de woning vanwege het ontbreken van een administratief huisnummer en een splitsingsvergunning niet de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. Partijen moeten daarom hun prestaties ongedaan maken; de koper moet de woning terugleveren en de verkoper moet de koopprijs vermeerderd met kosten terugbetalen. Daarnaast moet de verkoper de schade vergoeden die de koper heeft geleden door de wanprestatie van de verkoper en de ontbinding. In de vrijwaringszaak oordeelt de rechtbank dat de makelaar die door de verkoper aansprakelijk wordt geacht voor zijn schade, niet gehouden is deze schade te vergoeden. De verkoper heeft namelijk niet aan zijn schadebeperkingsplicht voldaan. 
     
   
   
     
       1 De procedure in de hoofdzaak  
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 20 december 2020 met producties 1-17; - de akte strekkende tot het in geding brengen van producties 18-22; 
       - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring;  - de incidentele conclusie van antwoord;  - het vonnis in incident van 24 maart 2021, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat [gedaagden in vrijwaring] door [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in vrijwaring wordt gedagvaard en de beslissing omtrent de kosten van het incident heeft aangehouden; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1-60; 
       - de akte houdende overlegging producties tevens wijziging van eis met productie 23; 
       - het tussenvonnis van 26 mei 2021; 
       - de antwoordakte van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] naar aanleiding van de wijziging van eis met productie 61; 
       - de brief van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] van 9 juli 2021 met producties 62-64; 
       - de mondelinge behandeling op 23 september 2021, waar zijn verschenen [eiser] , vergezeld van zijn partner [xxx] en mrs. D. Mohammadi en W.Th. Post, en namens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] haar kinderen de heer [kind 1] en mevrouw [kind 2] , vergezeld van mr. V. Gensch en een tolk in de Duitse taal. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure in de vrijwaringszaak  
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       - de dagvaarding van 13 april 2021 met producties 1-18; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1-11; 
       - het tussenvonnis van 23 juni 2021; 
       - de brief van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] van 24 juni 2021 met producties 19 en 20; - de brief van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] van 9 juli 2021 met productie 21; 
       - de antwoordakte van [gedaagden in vrijwaring] van 7 september 2021 met productie 12, 
       - de mondelinge behandeling op 23 september 2021, waar zijn verschenen namens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] haar kinderen de heer [kind 1] en mevrouw [kind 2] , vergezeld van mr. V. Gensch en een tolk in de Duitse taal, en namens [gedaagde 1 in vrijwaring] en Oude Doelen Beheer de heer [yyy] en mevrouw [gedaagde 2 in vrijwaring] , vergezeld van mrs. Meerkerk-van den Boogaard en T.M. Munnik. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       
         in de hoofdzaak en in de vrijwaring 
       
     
     
       3.1. 
       Op 1 augustus 2005 heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] met haar inmiddels overleden echtgenoot [echtgenoot] (hierna: haar echtgenoot) een woning aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 1] , in eigendom verkregen.  
       
     
     
       3.2. 
       Op 2 juli 2007 heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] met haar echtgenoot de naastgelegen woning aan de [adres 2] ( [postcode] ) te [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] , in eigendom verkregen.  
       
     
     
       3.3. 
       Ten behoeve van het realiseren van een doorgang tussen beide woningen heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats 1] (hierna: het college) bij besluit van 14 augustus 2007 een lichte bouwvergunning verleend.  
       
     
     
       3.4. 
       Na realisering van de doorgang zijn de samengevoegde woningen door [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en haar echtgenoot als één woning bewoond. De oplevering van de bouwwerkzaamheden is niet bij het college gemeld. 
       
     
     
       3.5. 
       Na een administratieve controle en een bezoek ter plaatse in 2011 door een medewerker van de gemeente werd voor het college duidelijk dat de werkzaamheden gereed waren en dat kon worden overgegaan tot intrekking van huisnummering [adres 2] . 
       
     
     
       3.6. 
       Op 8 mei 2018 heeft het college besloten tot intrekking van de huisnummering ‘ [adres 2] [plaats 1] ’. In dit besluit is vermeld dat de nummeraanduiding niet meer actueel is vanwege een ‘voormalige’ samenvoeging van twee woningen. 
     
     
       3.7. 
       Medio 2017 hebben [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en haar echtgenoot opdracht verstrekt aan [gedaagde 1 in vrijwaring] tot het verlenen van diensten bij de verkoop van hun samengevoegde woning aan de [adres 1 en adres 2] . [gedaagde 1 in vrijwaring] heeft deze woning vervolgens te koop aangeboden. 
       
     
     
       3.8. 
       
        [gedaagde 2 in vrijwaring] en Oude Doelen Beheer zijn de vennoten van [gedaagde 1 in vrijwaring] . 
       
     
     
       3.9. 
       Op 1 september 2017 zijn [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en haar echtgenoot verhuisd naar Duitsland. 
       
     
     
       3.10. 
       Vanwege het uitblijven van interesse voor de samengevoegde woningen hebben [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en haar echtgenoot besloten de woningen (weer) te splitsen. In april 2018 is de doorgang tussen de woningen dichtgemaakt. Tegen de nieuwe muur is in de woning met nummer [nummer adres 2] een keukenblok geplaatst. 
       
     
     
       3.11. 
       De woningen zijn vervolgens op 24 mei 2018 los van elkaar door [gedaagde 1 in vrijwaring] te koop aangeboden. 
     
     
       3.12. 
       Op 5 november 2018 heeft [eiser] een koopovereenkomst met [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en haar echtgenoot gesloten voor de woning aan de [adres 2] (hierna: de koopovereenkomst).  
       
     
     
       3.13. 
       Kort daarna heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] een energielabel voor deze woning aangevraagd. Op 12 november 2018 heeft de Helpdesk Energielabel de aanvraag afgewezen, omdat het adres [adres 2] volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen niet meer bestaat als zelfstandig adres. 
     
     
       3.14. 
       Bij notariële akte van levering van 28 november 2018 is de woning (zonder energielabel) geleverd aan [eiser] . 
     
     
       3.15. 
       
        [eiser] is er vervolgens achter gekomen dat de gekochte woning vanwege het ontbreken van een huisnummer bestuursrechtelijk door verschillende instanties wordt beschouwd als één samengevoegde woning met [adres 1] . 
       
     
     
       3.16. 
       
        [eiser] heeft hierover diverse keren contact gezocht met de gemeente.  Bij e-mail van 28 mei 2020 heeft een medewerker van de gemeente [eiser] bericht dat er in overleg met [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] wordt onderzocht of voor de zonder vergunning gesplitste woning aan de [adres 1] alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend.  
     
     
       3.17. 
       Op 16 juli 2020 heeft het college een principeverzoek van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] om medewerking te verlenen aan het splitsen van de woning afgewezen. Volgens het college is het (bouw)plan in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan Binnenstad en Havens, het Parapluplan [plaats 1] en het Voorbereidingsbesluit en parkeerbeleid Binnenstad en Havens (hierna: het bestemmingsplan, het parapluplan respectievelijk het voorbereidingsbesluit). Het meest recente voorbereidingsbesluit is van toepassing tot en met 27 januari 2022. Het college heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] verzocht de ontstane (met de regels strijdige) situatie ongedaan te maken. 
       
     
     
       3.18. 
       Op 2 oktober 2020 heeft [eiser] [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in gebreke gesteld, omdat hij zijn woning vanwege het ontbreken van de benodigde besluiten van de gemeente niet kan gebruiken als een normale woning. [eiser] heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gesommeerd de tekortkoming uiterlijk 16 oktober 2020 te herstellen. 
       
     
     
       3.19. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft bij brief van 9 oktober 2020 [eiser] verzocht om uitstel met als reden dat zij er alles aan doet en heeft gedaan om het gebrek te herstellen, waaronder het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning voor het splitsen van de woning aan de [adres 1] . 
       
     
     
       3.20. 
       
        [eiser] is niet akkoord gegaan met dit uitstelverzoek. [eiser] heeft bij brief van zijn advocaat van 3 november 2020 de koopovereenkomst en de leveringsakte buitengerechtelijk ontbonden. Op 6 november 2020 heeft [eiser] conservatoir beslag laten leggen op een tweetal aan [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] toebehorende registergoederen. 
       
     
     
       3.21. 
       Bij brief van 5 februari 2021 heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] het college verzocht aan de onroerende zaak, kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] , huisnummer [nummer adres 2] toe te kennen.  
       
     
     
       3.22. 
       Op 28 april 2021 heeft het college de beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aangehouden op grond van het Voorbereidingsbesluit parkeerbeleid Binnenstad en Havens van 28 januari 2021. Het college heeft aangekondigd uiterlijk 24 maart 2022 een besluit te nemen op de aanvraag.  
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
       in de hoofdzaak 
       4.1.	[eiser] vordert - samengevat en na eiswijziging - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair : 
     a. voor recht verklaart dat [eiser] de koopovereenkomst bij brief van 3 november2020 buitengerechtelijk heeft ontbonden, althans de koopovereenkomst alsnog ontbindt; 
     b. gedaagden veroordeelt mee te werken aan de teruglevering van het gekochte, te weten: 
     
       • het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen te ( [postcode] ) [plaats 1] , [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] ;  
       • het recht van eigendom met betrekking tot een wal, gelegen nabij ( [postcode] ) [plaats 1] , [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 3] ; 
     
     c. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom plus belastingen en kosten, ofwel gedaagden hoofdelijk veroordeelt aan [eiser] een bedrag van € 269.456,00 te voldoen; 
     d. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ter grootte van € 82.796,00, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
     
       
       subsidiair , voor het geval de vordering met betrekking tot de ontbinding niet toewijsbaar is: 
     a. voor recht verklaart dat hetgeen gedaagden hebben geleverd niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat gedaagden toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen als verkopers uit hoofde van de koopovereenkomst; 
     b. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ter grootte van € 1.250,00 per maand, althans € 672,50 per maand, vanaf 28 november 2018 tot aan de datum van het vonnis; 
     
     
     
       
         
         primair en subsidiair: 
       
     
     c. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van € 3.472,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente; d. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de beslag- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag.  De aan [eiser] geleverde woning beantwoordt niet aan de overeenkomst.  De woning bezit namelijk niet - vanwege het ontbreken van een administratief huisnummmer en een splitsingsvergunning - de eigenschappen die voor het normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Deze tekortkoming van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst rechtvaardigt volledige ontbinding van de koopovereenkomst. Ontbinding leidt tot ongedaanmakingsverplichtingen , wat inhoudt dat [eiser] de woning moet terugleveren en dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] de koopprijs (€ 260.000) plus belastingen (€ 5.200) en kosten (notaris € 1.497 en hypotheek € 2.759) aan [eiser] moet terugbetalen. [eiser] maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en de ontbinding. Hij begroot deze schade op een totaalbedrag van € 82.796. 
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voert verweer. Zij betwist dat de gestelde tekortkoming grond geeft voor ontbinding van de koopovereenkomst. Er is volgens haar zicht op een oplossing. De tekortkoming zal namelijk worden hersteld. De benodigde splitsingsvergunning en huisnummerbeschikking zijn bij het college aangevraagd. De verwachting is dat het college na het vervallen van het voorbereidingsbesluit positief beslist, omdat het (bouw)plan betrekking heeft op het terugbrengen van de woningen naar de oorspronkelijke toestand, aldus [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
           4.5.	[gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert  samengevat - veroordeling van [gedaagden in vrijwaring] tot al datgene waartoe [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld en veroordeling van [gedaagden in vrijwaring] in de proceskosten in de hoofd- en vrijwaringszaak. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] legt aan haar vordering, samengevat, ten grondslag dat [gedaagde 1 in vrijwaring] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, omdat zij heeft nagelaten [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] voorafgaand aan de verkoop van de woningen te informeren over de noodzaak van het aanvragen van een splitsingsvergunning en van een huisnummerbesluit. Volgens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is [gedaagden in vrijwaring] aansprakelijk voor de schade die zij lijdt, als de koper van de woning - zoals hier het geval - problemen met de gemeente krijgt. 
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagden in vrijwaring] voert verweer. [gedaagden in vrijwaring] stelt de ontvankelijkheid van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aan de orde en voert verder inhoudelijke verweren met betrekking tot de door [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en de vermeende schade aan de zijde van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] .  
       
     
     
       4.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     in de hoofdzaak en in de vrijwaring 
     
     
       
         rechtsmacht en toepasselijk recht 
         5.1.	De rechtbank moet ambtshalve onderzoeken of zij rechtsmacht heeft in de hoofd- en vrijwaringszaak, omdat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en de niet verschenen [erfgenamen] woonachtig zijn in Duitsland en de vorderingen zodoende een internationaal karakter dragen. Verder moet de rechtbank onderzoeken welk recht op het geschil in de hoofd- en vrijwaringszaak van toepassing is. 
     
     
     
       5.2. 
       De vraag naar de rechtsmacht van de Nederlandse rechter moet worden beoordeeld aan de hand van de herschikte EEX-Verordening.  De herschikte EEX-Verordening is van toepassing op rechtsvorderingen die vanaf 10 januari 2015 zijn ingeleid, zoals hier het geval is.  
       
     
     
       5.3. 
       In beginsel moeten gedaagden worden opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waar zij woonplaats hebben . Partijen zijn echter blijkens de akte van levering van 28 november 2018 een forumkeuze overeengekomen voor de rechter van de plaats waar de verkochte woning is gelegen. Dat is de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. Niet in geschil is dat de gesloten overeenkomst en daarmee ook de forumkeuze geldig is. Deze rechtbank is daardoor bevoegd om van het geschil in de hoofdzaak kennis te nemen. 
     
     
       5.4. 
       Met betrekking tot de vraag welk recht op de vordering in de hoofdzaak van toepassing is, overweegt de rechtbank als volgt. In dit geval is sprake van een procedure die ziet op een verbintenis uit een overeenkomst. De bepaling van het toepasselijke recht moet daarom plaatsvinden aan de hand van de Rome I-Verordening . Blijkens eerdergenoemde akte van levering zijn partijen overeengekomen dat Nederlands recht op de koopovereenkomst van toepassing is. Dit is een rechtskeuze zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de Rome I-Verordening, zodat de rechtsverhouding tussen partijen wordt beheerst door Nederlands recht.  
     
     
       5.5. 
       Met betrekking tot de vordering in vrijwaring geldt dat gedaagden hun vestigings- en woonplaats hebben in Nederland. Op grond van artikel 4 lid 1 van de herschikte EEX-Verordening moeten zij worden opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin zij woonplaats hebben. Dat betekent dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Gelet op de vestigings- en woonplaats van gedaagden is deze rechtbank bevoegd van de vordering in vrijwaring kennis te nemen. 
     
     
       5.6. 
       
         De vraag naar het toepasselijk recht moet ook in de vrijwaringszaak worden beantwoord aan de hand van de Rome I-Verordening. Op grond van artikel 4 van deze verordening is het recht van toepassing van het land waar de partij die de kenmerkende prestatie van de overeenkomst moet verrichten, haar gewone verblijfplaats heeft. De meest kenmerkende prestatie is de dienstverlening door [gedaagde 1 in vrijwaring] ten behoeve van de verkoop van een woning in Nederland. [gedaagde 1 in vrijwaring] heeft haar gewone verblijfplaats in Nederland. Daarom is Nederlands recht van toepassing. 
         
           
           in de hoofdzaak 
           
         
       
     
     
       5.7. 
       
         Aan de niet verschenen [erfgenamen] is verstek verleend. Omdat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] echter in rechte is verschenen, zal op grond van artikel 140 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.  
         De vordering jegens de [erfgenamen] wordt in beginsel toegewezen, tenzij de rechtbank deze onrechtmatig of ongegrond acht. De verweren van de wel verschenen partij werken niet in het voordeel van de niet verschenen gedaagden, tenzij het gaat om een rechtsbetrekking tussen partijen die verplicht tot een voor alle partijen gelijke beslissing . Van dit laatste is in dit geval sprake, omdat onder meer beoordeeld moet worden of de koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden. De rechtbank zal daarom per onderdeel eerst de vordering jegens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] beoordelen. 
       
       
     
     
       5.8. 
       Kern van het geschil is - kort gezegd - de vraag of [eiser] met een beroep op non-conformiteit  de koopovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij licht dit oordeel als volgt toe. 5.9.	Vast staat dat [eiser] een zelfstandige woning heeft gekocht, maar een bouwkundig gesplitste woning geleverd heeft gekregen, zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend en een huisnummerbesluit is afgegeven. Zolang de woning aan de [adres 1] niet is gesplitst in bestuursrechtelijke zin, blijft [eiser] eigenaar van een onzelfstandige woning. De advocaat van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft ter zitting erkend dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] daarmee tekortgeschoten is in de nakoming van haar conformiteitsverplichting uit de koopovereenkomst, zodat ook de rechtbank daarvan uitgaat.  
       
     
     
       5.10. 
       Na ingebrekestelling bij brief van 2 oktober 2020 is [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in verzuim komen te verkeren, waarna een ontbinding van de koopovereenkomst op 3 november 2020 in beginsel gerechtvaardigd was. 
       
     
     
       5.11. 
       Het verweer van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] dat de tekortkoming echter niet zodanig van betekenis is om ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, gaat niet op. Er is sprake van een wezenlijke tekortkoming, omdat [eiser] als koper niet behoefde te verwachten dat het door hem gekochte woonhuis zonder de daarvoor benodigde omgevingsvergunning gesplitst bleek te zijn van de aangrenzende woning aan de [adres 1] . Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat van hem niet kan worden gevergd dat hij wacht totdat het college heeft beslist op de aanvragen om omgevingsvergunning en huisnummerbesluit die [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] inmiddels heeft ingediend.  
       
       
         5.11.1. 
         
          [eiser] zit immers al geruime tijd in onzekerheid en is geconfronteerd geraakt met fiscale problemen, omdat beide woningen als één afzonderlijk object voor de WOZ en andere belastingaanslagen worden aangemerkt. Ook heeft hij - niet dan wel onvoldoende weersproken - gesteld dat hij vanwege de intrekking van huisnummer [nummer adres 2] geen parkeervergunning op dat adres kan krijgen en dat er moeilijkheden zijn opgetreden bij het aanvragen van aansluitingen bij nutsbedrijven en KPN. De onzekerheid en belemmeringen voor [eiser] zullen nog enige tijd voortduren, omdat op dit moment de verwachting is dat de benodigde besluiten niet vóór eind februari 2022 door het college zullen worden genomen als gevolg van het geldende voorbereidingsbesluit. 
         
       
       
         5.11.2. 
         Dat met deze besluiten de tekortkoming zal worden hersteld, zoals [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] veronderstelt, staat bovendien niet vast. Volgens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zijn er geen indicaties dat het college negatief zal beslissen, maar daarin volgt de rechtbank haar niet. Het tegendeel is het geval. Vastgesteld kan namelijk worden dat door de feitelijke splitsing van de woning [adres 1] in de visie van de gemeente sprake is van twee wooneenheden ter plaatse, wat strijdig is met het bestemmingsplan en het parapluplan. Het college is in principe niet bereid, zo blijkt uit zijn besluit van 16 juli 2020, medewerking te verlenen aan het verzoek tot splitsing wegens strijd met de ruimtelijke beleidskaders. Ter opheffing van die strijdige situatie zou het college met gebruikmaking van haar discretionaire bevoegdheid mogelijk alsnog kunnen besluiten tot afwijking van het planologisch regime, maar deze uitkomst is nog uiterst onzeker. Dat er concreet zicht op legalisatie bestaat, is dus niet komen vast te staan. Voor nu bestaat nog altijd het risico voor [eiser] dat het college handhavend gaat optreden op het moment dat hij de gesplitste woning gaat gebruiken. Hiervoor is [eiser] al meermalen door de gemeente gewaarschuwd. 
       
       
         5.11.3. 
         Het argument van de advocaat van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] tijdens de mondelinge behandeling dat [eiser] het gekochte pand ‘gewoon’ kan betrekken, omdat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet meer woonachtig is op nummer [nummer adres 1] en deze ruimte ook niet door anderen wordt bewoond, slaagt niet. Terecht heeft [eiser] gesteld dat hij geen zeggenschap heeft over de naastgelegen woning en er dus ook geen invloed op heeft wat er daar gebeurt. [eiser] behoefde er op grond van de koopovereenkomst ook niet van uit te gaan dat hij (al dan niet tijdelijk) publiekrechtelijk beperkt is in het gebruik van het door hem gekochte pand als woonhuis.  
         
       
       
         5.11.4. 
         Naar het oordeel van de rechtbank is sprake is van een ernstig gebrek dat heeft geleid tot ingrijpende gevolgen (namelijk het ontbreken van woongenot) en aanzienlijke hinder. Het kan niet binnen een redelijke termijn (en mogelijk geheel niet) worden hersteld. Het gebrek rechtvaardigt daarom volledige ontbinding van de koopovereenkomst. Voor het overige heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen omstandigheden aangevoerd die bij een afweging van alle omstandigheden van het geval tot het oordeel zouden moeten leiden dat in dit geval volledige ontbinding niet zou zijn gerechtvaardigd.  
         
       
     
     
       5.12. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft niet betwist dat de wijze van ontbinding zoals gedaan door [eiser] op zich correct is. De rechtbank neemt dan ook aan dat [eiser] bij brief van 3 november 2020 de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. 
       
     
     
       5.13. 
       De primair gevorderde verklaring voor recht is in zoverre dus toewijsbaar jegens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] . Gezien dat oordeel is de vordering jegens de [erfgenamen] eveneens toewijsbaar. 
       
       
         
           Ongedaanmakingsverplichtingen 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
         Ontbinding van de koopovereenkomst leidt tot ongedaanmakingsverplichtingen. Dit betekent dat [eiser] de woning moet terugleveren en dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en de [erfgenamen] gehouden zijn tot terugbetaling van de koopsom. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en de [erfgenamen] , zoals primair gevorderd onder b, zullen worden veroordeeld om mee te werken aan de teruglevering van het door [eiser] gekochte. Daarnaast zal de vordering tot terugbetaling van € 260.000,00 en tot vergoeding van de bijkomende kosten (belastingen, notaris, hypotheek) van in totaal € 9.456,00 worden toegewezen, aangezien die vorderingen niet zijn weersproken. [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] heeft evenmin verweer gevoerd tegen de gevorderde hoofdelijkheid. De vordering zal ook op dit punt worden toegewezen, ook jegens de [erfgenamen] . 
         
           Schade 
           5.15.	[eiser] vordert verder een schadebedrag van in totaal € 82.796,00. Dit bedrag bestaat uit de volgende schadeposten:  - onderhoudskosten (€ 2.175); 
         - gederfd/verminderd woongenot (€ 10.000); - gemiste waardestijging van de woning (€ 70.000) en - kosten van het taxatierapport (€ 621). 
       
       
     
     
       5.16. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] stelt zich op het standpunt dat er voor [eiser] geen schade is ontstaan, omdat de tekortkoming kan worden hersteld met de door het college te nemen besluiten en [eiser] in afwachting daarvan gebruik kan maken van de gekochte woning. 
       
     
     
       5.17. 
       Dit verweer slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen verzetten publiekrechtelijke voorschriften zich ertegen dat [eiser] het gekochte als woonhuis gebruikt, zolang de woning aan de [adres 1] niet is gesplitst in bestuursrechtelijke zin. Splitsing van de woning in bestuursrechtelijke zin kan pas plaatsvinden na het verkrijgen van een omgevingsvergunning die dat toelaat dan wel nadat het bestemmingsplan op dat punt is gewijzigd. Dat een dergelijk positief besluit zal worden genomen en het gebrek daarmee wordt hersteld, is - zoals gezegd - te onzeker om [eiser] daarop te laten wachten. Anders dan [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] meent, kan [eiser] op dit moment de gekochte woning niet (laten) bewonen, omdat hij nu eenmaal niet rechtens de beschikking heeft over een zelfstandige woning aan de [straatnaam] . De rechtbank gaat er daarom van uit dat [eiser] door de tekortkoming schade heeft geleden. 
       
     
     
       5.18. 
       
         Tegen de (hoogte van de) schadeposten heeft [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen afzonderlijk inhoudelijk verweer gevoerd. Daarnaar ter zitting gevraagd heeft de advocaat van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aangegeven dat het voeren van een dergelijk verweer niet nodig is, omdat er geen grond is voor schade. Dat standpunt volgt de rechtbank gezien het voorgaande niet. Dit leidt ertoe dat het door [eiser] gevorderde schadebedrag van in totaal € 82.796,00 als onweersproken zal worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde hoofdelijkheid en voor de over de schade gevorderde wettelijke rente. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum van dagvaarding, zijnde 20 november 2020, nu voor een eerdere verzuimdatum onvoldoende is gesteld. 
         Ook jegens de [erfgenamen] wordt de vordering op deze manier toegewezen. 
       
     
     
       5.19. 
       
         Het voorgaande leidt ertoe dat het subsidiair gevorderde geen bespreking meer behoeft.  
         
           
           Buitengerechtelijke incassokosten 
           5.20.	[eiser] vordert verder gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 3.472,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.  
       
       
     
     
       5.21. 
       De rechtbank stelt vast dat zich niet één van de situaties voordoet waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.  
       
     
     
       5.22. 
       Gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal zal de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zowel jegens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] als jegens de [erfgenamen] worden afgewezen. [eiser] heeft immers niet gesteld (en onderbouwd) dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. 
       
       
         
           Beslagkosten 
           
         
       
     
     
       5.23. 
       
        [eiser] vordert verder gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar, jegens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] en de [erfgenamen] . [eiser] heeft beslagstukken in het geding gebracht ter staving van zijn vordering. Hiertegen is door [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen afzonderlijk verweer gevoerd. De beslagkosten worden begroot op € 2.934,90 voor verschotten (€ 2.630,90 aan exploten en € 304,00 aan griffierecht) en € 2.491,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 2.491,00), in totaal op een bedrag van € 5.425,90. 
       
     
     
       5.24. 
       De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.  
       
       
       
       
       
         
           Proceskosten 
           
         
       
     
     
       5.25. 
       Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de kosten van het incident, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: 
       - dagvaarding				€      100,89 - kosten vertaling en betekening in Duitsland 	€   1.568,26 
       - griffierecht				€   1.362,00 (het betaalde griffierecht voor het beslagrekest is in mindering gebracht) 
       - salaris advocaat				 €   7.473,00 (3 punten × € 2.491,00) 
       Totaal				€ 10.504,15 
       
       
         De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als na te melden.  
         De rechtbank zal de kostenveroordeling vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente, die toewijsbaar is met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 
         De gevorderde hoofdelijkheid zal als onweersproken ook worden toegewezen.  
       
       
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       5.26. 
       Omdat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak zal worden veroordeeld als hierna te melden, komt de rechtbank toe aan de behandeling van de vordering in vrijwaring.  
       
     
     
       5.27. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] vordert, kort gezegd, veroordeling van [gedaagden in vrijwaring] tot al datgeen waartoe [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de hoofdzaak wordt veroordeeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] toegelicht dat bedoeld is te vorderen dat het schadebedrag waartoe zij in de hoofdzaak veroordeeld wordt, voor rekening komt van [gedaagden in vrijwaring] Het meer gevorderde zal de rechtbank daarom afwijzen. 
       
       
         
           Klachtplicht 
           5.28.	[gedaagden in vrijwaring] voert als meest verstrekkend verweer dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in strijd met artikel 6:89 BW niet tijdig heeft geklaagd, waarop de sanctie verval van alle rechten van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] is.  
       
       
     
     
       5.29. 
       Dit verweer slaagt niet. In de rechtspraak is duidelijk gemaakt dat bij de beantwoording van de vraag of is voldaan aan de klachtplicht mede van belang is de mate waarin de debiteur door het tijdsverloop is benadeeld . Dat en zo ja in welke zin [gedaagden in vrijwaring] nadeel heeft ondervonden doordat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te laat heeft geklaagd, heeft [gedaagden in vrijwaring] onvoldoende gesteld. Niet valt in te zien dat [gedaagden in vrijwaring] met behulp van haar connecties van alles had kunnen regelen als er eerder bij haar was geklaagd en dat zij op die manier de gevolgen van de tekortkoming en haar nadeel had kunnen beperken, zoals zij ter zitting naar voren heeft gebracht. Ook [gedaagden in vrijwaring] kon immers de aanhoudingsplicht voor de aanvraag om een omgevingsvergunning niet wegnemen en daarmee het gebrek niet (deels) eerder oplossen. 
       
       
         
           Schadebeperkingsplicht 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       De advocaat van [gedaagden in vrijwaring] heeft ter zitting aangevoerd dat [gedaagden in vrijwaring] zich geconfronteerd ziet met een eisende partij die in de hoofdzaak (bewust) geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de afzonderlijke schadeposten, terwijl dit wel van haar had mogen worden verlangd. Dat is [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te verwijten. [gedaagden in vrijwaring] betwist dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] naar eigen zeggen alles heeft gedaan om de gevolgen van het gebrek beperkt te houden.  
     
     
       5.31. 
       De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op schending van de schadebeperkingsplicht. De rechtbank zal eerst ingaan op dit verweer. Immers, indien [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] niet aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan, is [gedaagden in vrijwaring] niet gehouden het gevorderde schadebedrag te vergoeden en hoeft geen verder onderzoek plaats te vinden naar het vermeende nalaten van de makelaar om [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] te informeren over de noodzaak van een aanvraag om een omgevingsvergunning en huisnummerbesluit. In het hierna volgende zal dus veronderstellenderwijs worden uitgegaan van de door [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] gestelde aansprakelijkheid van [gedaagden in vrijwaring] voor de schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. 
     
     
       5.32. 
       
         De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat een benadeelde binnen redelijke grenzen gehouden is tot het nemen van maatregelen ter beperking van zijn schade. Deze schadebeperkingsplicht valt onder het bereik van het leerstuk van de ‘eigen schuld’. 
         Van ‘eigen schuld’ is sprake wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. 
       
       
     
     
       5.33. 
       Bij de beantwoording van de vraag of de benadeelde zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden is bepalend of van de benadeelde in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon worden gevergd dat hij schadebeperkende maatregelen zou treffen. 
       
     
     
       5.34. 
       Die situatie doet zich in dit geval voor. Vast staat dat [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de diverse gestelde schadeposten in de hoofdzaak. Zij heeft in de hoofdzaak volstaan met de stelling dat er geen schade is aan de zijde van [eiser] , omdat de tekortkoming kan worden hersteld en er in de tussentijd mogelijkheden zijn om het door [eiser] gekochte pand te (laten) bewonen. Uitdrukkelijk is op een vraag van de rechtbank ter zitting namens [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] aangegeven dat het vanwege haar betwisting van het bestaan van schade niet nodig is om (tevens) verweer te voeren tegen de hoogte van de schade.  
       
     
     
       5.35. 
       Met [gedaagden in vrijwaring] is de rechtbank van oordeel dat van Zander-Waltz in redelijkheid had mogen worden verwacht dat zij als schadebeperkende maatregel niet alleen het bestaan van de schade, maar ook de afzonderlijke schadeposten van [eiser] gemotiveerd had weersproken in de hoofdzaak. [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] kon er immers niet zonder meer van uitgaan dat de rechtbank haar verweer dat geen rechtsgeldige ontbinding heeft plaatsgevonden zou volgen. Zij moest in het kader van haar schadebeperkingsplicht rekening houden met de mogelijkheid dat de rechtbank het bestaan van schade zou aannemen. Die mogelijkheid is met de uitspraak in de hoofdzaak ook werkelijkheid geworden. Het nalaten van het voeren van inhoudelijk verweer tegen het door [eiser] gevorderde schadebedrag klemt te meer, nu [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] [gedaagden in vrijwaring] in vrijwaring heeft opgeroepen om op haar direct de schade te verhalen. [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] was bovendien bekend met de diverse inhoudelijke argumenten die [gedaagden in vrijwaring] tegen de afzonderlijke schadeposten heeft aangevoerd. Zij heeft hierop in de vrijwaringszaak niet gereageerd. Evenmin heeft zij de argumenten van [gedaagden in vrijwaring] als eigen bezwaren tegen de hoogte van de schade in de hoofdzaak ingebracht, terwijl hiervoor ruimschoots de gelegenheid bestond. Dit kon in de gegeven omstandigheden ter beperking van haar schade redelijkerwijs wel van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] worden gevergd. 
       
     
     
       5.36. 
       Geconcludeerd kan worden dat het achterwege laten van het treffen van schadebeperkende maatregelen aan [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] moet worden toegerekend. De schade is een gevolg van aan [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] toe te rekenen omstandigheden en moet volledig voor haar eigen rekening blijven. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat op grond van een causale verdeling en billijkheidscorrectie anders geoordeeld moet worden.  
       
     
     
       5.37. 
       
         De vordering van [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zal daarom wegens schending van de schadebeperkingsplicht worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagden in vrijwaring] behoeven geen bespreking meer. 
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       5.38. 
       
        [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden in vrijwaring] worden begroot op: 
       - griffierecht		€ 4.200,00 
       - salaris advocaat	 	€ 4.982,00  (2 punten × tarief € 2.491,00) 
       Totaal		€ 9.182,00 
       
       
         De rechtbank zal deze kostenveroordeling vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente, die toewijsbaar is met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 
         De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als na te melden.  
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak  
         
       
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat [eiser] de koopovereenkomst bij brief van 3 november 2020 buitengerechtelijk heeft ontbonden, 
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt gedaagden mee te werken aan de teruglevering van het gekochte, te weten: 
         • het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen te ( [postcode] ) [plaats 1] , [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 2] ;  
         • het recht van eigendom met betrekking tot een wal, gelegen nabij ( [postcode] ) [plaats 1] , [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale gegevens 3] , 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot terugbetaling van de koopsom plus belastingen en kosten, in totaal € 269.456,00,  
     
     
       6.4. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van schadevergoeding ter grootte van € 82.796,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 20 november 2020 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 5.425,90, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 10.504,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,  
       
     
     
       6.8. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in de vrijwaringzaak  
           6.10.	wijst de vordering af, 
       
     
     
       6.11. 
       veroordeelt [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in vrijwaring] tot op heden begroot op € 9.182,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.12. 
       veroordeelt [gedaagde hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
     
     
       6.13. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de punten 6.11 en 6.12 uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2021. 
       
     
   
   
     artikel 7:17 BW 
   
   
     artikel 6:271 BW 
   
   
     Verordening (EU) Nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken 
   
   
      artikel 4 lid 1 van de herschikte EEX-Verordening 
   
   
      op grond van artikel 25 van de herschikte EEX-Verordening 
   
   
      Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst 
   
   
     Hoge Raad 28 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2911 
   
   
     artikel 7:17 BW 
   
   
     artikel 6:265 BW 
   
   
      Hoge Raad 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600 
   
   
     Artikel 6:101 BW 
   
   
      Conclusie A-G Hoge Raad, 8 mei 2020, ECLI:NL:PHR:2020:453  
   
   
     type: ST  
     coll: SA