ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:3351

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:3351 Rechtbank Amsterdam , 20-05-2025 / 11369486

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-05-20

Zaaknummer: 11369486

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:3351

---

Te veel betaalde huur na uitspraak Huurcommissie moet worden terugbetaald. Artikel 7:262 BW. Verweren verhuurder slagen niet.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11369486 \ CV EXPL  24-13578 
     
     
     
       
         Vonnis van 20 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. R.S. Damsma (SJ Legal Consultancy), 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: [gemachtigde] . 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 30 juli 2024, met producties; 
       - de conclusie van antwoord, met producties; 
       - het instructievonnis van 14 januari 2025; 
       - de dagbepaling mondelinge behandeling.  
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 april 2025. [eiser] is aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [gedaagde] is de gemachtigde verschenen. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] aanvullende producties ingediend. [gedaagde] heeft deze echter niet ontvangen. Hierom heeft de kantonrechter de zitting enkele minuten geschorst, zodat de gemachtigde van [gedaagde] dit met hem kon bespreken. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft met ingang van 1 augustus 2021 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst een kamer gehuurd in de woning aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de bepaalde duur van een jaar. Na afloop daarvan is de huurovereenkomst verlengd en deze is vervolgens geëindigd op 30 juni 2023. De overeengekomen huurprijs was € 770,00 per maand. 
       
     
     
       2.2. 
       Van de schriftelijke huurovereenkomst zijn twee getekende versies in omloop, een versie van 3/4 augustus 2021 en een versie 30 augustus 2021. Het verschil daartussen is, voor zover hier van belang, dat in de versie van 3/4 augustus 2021 Stichting Hacienda Beheer en in de versie van 30 augustus 2021 [gedaagde] als verhuurder staat vermeld. [gedaagde] is eigenaar van het gehuurde. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser] heeft op 13 december 2022 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.  
       
     
     
       2.4. 
       De huurcommissie heeft op 12 mei 2023 uitspraak gedaan. In de uitspraak is het gehuurde aangeduid als [adres 2] . De kern van de uitspraak is dat de voor het gehuurde overeengekomen huurprijs niet en een huurprijs van € 182,97 per maand wel redelijk is. De uitspraak vermeldt verder onder meer dat:  
       - de huurcommissie op 30 januari 2023 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde heeft laten uitvoeren en dat van dat onderzoek een rapport is opgesteld dat de huurcommissie aan de huurder en de verhuurder heeft opgestuurd, en 
       - de zitting op 17 april 2023 heeft plaatsgevonden en verhuurder, hoewel behoorlijk (schriftelijk) uitgenodigd, daarbij niet is verschenen. 
       
     
     
       2.5. 
       De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 11 oktober 2023 verzocht om binnen 15 dagen € 13.501,69 aan onverschuldigd betaalde huur terug te betalen. [gedaagde] heeft niet aan dat verzoek voldaan.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 13.501,69, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering kort gezegd ten grondslag dat hij dat bedrag – als gevolg van de aanpassing van de huurprijs door de huurcommissie – onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Huurovereenkomst 30 augustus 2021 geldt tussen partijen 
       
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst van 3/4 augustus 2021 de tussen partijen geldende huurovereenkomst is. De huurovereenkomst van 30 augustus 2021 is hem onbekend en de daarop namens verhuurder geplaatste handtekening is niet van hem. Stichting Hacienda Beheer – een stichting die ooit door [gedaagde] is opgericht – is daarom verhuurder van het gehuurde, zodat de vordering jegens [gedaagde] moet worden afgewezen. [eiser] heeft daartegen echter ingebracht dat op 30 augustus 2021 een wijziging van de tenaamstelling van verhuurder in de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, zodat hij zich op het adres van het gehuurde kon laten inschrijven. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling erkend, zodat zijn stelling dat de overeenkomst van 30 augustus 2021 hem onbekend is niet aannemelijk is. [eiser] heeft in dit verband bovendien een verhuurdersverklaring (ook gedateerd 30 augustus 2021) in het geding gebracht die eveneens op naam van [gedaagde] is gesteld en die namens hem door Refam vastgoedbeheer is ondertekend. De handtekening op de verhuurdersverklaring is dezelfde als de handtekening die namens [gedaagde] onder de huurovereenkomst van 30 augustus 2021 – en namens Stichting Hacienda Beheer op de huurovereenkomst van 3/4 augustus 2021 – is geplaatst. Tegen die achtergrond valt niet in te zien wat de relevantie is van het door [gedaagde] ingenomen standpunt dat het niet zijn handtekening is op de huurovereenkomst van 30 augustus 2021. [eiser] mocht er immers op vertrouwen dat [gedaagde] in dit verband werd vertegenwoordigd door Refam vastgoedbeheer. [eiser] heeft verder onweersproken gesteld dat in 2022 met [gedaagde] nog een addendum op de huurovereenkomst is overeengekomen. Op grond van een en ander in onderling verband bezien, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat op 30 augustus 2021 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen met [gedaagde] als verhuurder. Daarvan wordt bij de verdere beoordeling dan ook uitgegaan. 
       
       
         
           Uitspraak huurcommissie geldt tussen partijen 
         
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak is verzocht. [gedaagde] heeft het geschil over de huurprijs niet aan de rechter voorgelegd. Desalniettemin acht hij zich niet gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Volgens [gedaagde] heeft hij (noch Stichting Hacienda Beheer) ooit een oproep gehad voor de mondelinge behandeling bij de huurcommissie. Voor zover dat al juist zou zijn – in de uitspraak van de huurcommissie staat immers vermeld dat de verhuurder is uitgenodigd voor de zitting en [eiser] heeft onbetwist aangevoerd dat [gedaagde] een foto van de oproepbrief in een WhatsApp-bericht aan hem heeft gestuurd met de vraag of hij daarvan iets afwist – is van belang dat de termijn van artikel 7:262 BW is gekoppeld aan het moment van verzending van de uitspraak. [gedaagde] had de kwestie na ontvangst van de uitspraak van de huurcommissie dus alsnog kunnen voorleggen aan de rechter waardoor de uitspraak van de huurcommissie zou zijn vervallen. In de conclusie van antwoord heeft [gedaagde] de ontvangst van de uitspraak van de huurcommissie niet bestreden, en ook tijdens de mondelinge behandeling heeft hij dat niet onomwonden gedaan. Verder is onbetwist gebleven dat [gedaagde] de uitspraak van de huurcommissie in ieder geval op 17 oktober 2023 heeft ontvangen. Ook toen heeft [gedaagde] nagelaten om de kwestie alsnog aan de rechter voor te leggen. Gelet op de termijn van acht weken is [gedaagde] daarmee thans te laat, zodat hij in beginsel gebonden is aan de uitspraak van de huurcommissie.  
       
     
     
       4.3. 
       Het verweer van [gedaagde] dat de uitspraak van de huurcommissie geen betrekking heeft op het gehuurde wordt eveneens gepasseerd en maakt dat dus niet anders. In de uitspraak van de huurcommissie wordt het gehuurde weliswaar aangeduid als woonruimte aan de [adres 2] (in plaats van [adres 1] ), maar dit valt te verklaren uit het feit dat dit in de huurovereenkomst ook zo staat vermeld. Dat is gebeurd omdat [eiser] zich op [adres 1] niet kon inschrijven, maar tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van de [adres 1] en dat is ook de enige ruimte waarvan [eiser] een sleutel had. [eiser] heeft de rapporteur van de huurcommissie dan ook uitsluitend toegang kunnen verschaffen tot de woonruimte aan de [adres 1] , zodat aangenomen kan worden dat de rapporteur deze ruimte heeft bezocht en dat de rapportage/uitspraak van de huurcommissie op het daadwerkelijk gehuurde betrekking hebben. 
       
     
     
       4.4. 
       Nu [gedaagde] gebonden is aan de uitspraak van de huurcommissie, is de conclusie dat de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 182,97 per maand met ingang van 1 augustus 2021 redelijk is. [eiser] heeft over de periode van 1 augustus 2021 tot en met 30 juni 2023 (de looptijd van de huurovereenkomst) onbetwist € 13.501,69 teveel aan huur betaald, zodat de vordering tot terugbetaling daarvan toewijsbaar is. Dat geldt ook voor de per 27 oktober 2023 gevorderde wettelijke rente.  
       
       
         
           Kosten 
         
       
     
     
       4.4. 
       
        [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. In dit verband wordt een bedrag van € 910,02 toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen per datum dagvaarding, aangezien [eiser] niets heeft gesteld over de datum van betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 137,39 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 706,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 812,00 
               
               
                 (2 punten × € 406,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.722,89 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 13.501,69, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 27 oktober 2023, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 910,02 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.722,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025