ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:538

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:538 Gerechtshof Amsterdam , 02-03-2023 / 22/00327

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-03-02

Zaaknummer: 22/00327

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:538

---

WOZ-waarde woning. Anders dan de rechtbank oordeelt het Hof dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof stelt de proceskostenvergoeding voor de procedure in eerste aanleg opnieuw vast. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten, waaronder de kosten van een taxatierapport, bestaat geen aanleiding, reeds omdat de uitspraak op bezwaar volledig in stand blijft.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/00327 
     
     
       2 maart 2023 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland ,  de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 8 april 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5770 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
         , wonende te [woonplaats] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: G. Gieben) 
     
     
     
       en 
     
     
     
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2020 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 218.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 aan belanghebbende bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2020 afgewezen. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 8 april 2022 als volgt op het beroep beslist (waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       
         
           verklaart het beroep gegrond; 
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         
         
           verminderd de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 216.400; 
         
         
           vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot één berekend naar een waarde van     € 216.400; 
         
         
           bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op 
         
         
           bezwaar; 
         
         
           veroordeelt verweerder tot het vergoeden van de door eiser geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26; en 
         
         
           draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 mei 2022 en bij brief van 14 juni 2022 door de heffingsambtenaar aangevuld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
       
       
         “ Feiten 
         1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning. De inhoud van de woning is 200 m3 en de oppervlakte van het perceel is 129 m2. De woning heeft een dakkapel en een aanbouw van 39 m3.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is tussen partijen in geschil of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en of de rechtbank de heffingsambtenaar terecht heeft veroordeeld tot een vergoeding van de kosten van het door belanghebbende ingediende taxatierapport. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Beoordeling 
       
         De waarde van de woning 
       
     
     6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
     
     7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
     
     9. De in het door verweerder overgelegde waarde-overzicht genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is met partijen van oordeel dat het object [adres 1] minder goed geschikt is om de waarde van de woning te onderbouwen omdat het een transactie in familieverband betreft. De rechtbank laat dit object bij de beoordeling dan ook buiten beschouwing. De verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
     
     10. Het in het door eiser overgelegde taxatierapport naar voren gebrachte object [adres 2] is in een andere tijd gebouwd en is van een ander type. Het andere object dat in het door eiser overgelegde taxatierapport is genoemd, wordt ook in het waarde-overzicht van verweerder genoemd. Gelet hierop vormt het door verweerder overgelegde waardeoverzicht naar het oordeel van de rechtbank een betere onderbouwing van de waarde van de woning dan het door eiser overgelegde taxatierapport. 
     
     11. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van de aanbouw en de dakkapel, voldoende rekening is gehouden. 
     
     12. De stelling van eiser, dat onvoldoende rekening is gehouden met de door hem gestelde gedateerde voorzieningen, wordt niet door de rechtbank gevolgd. Verweerders taxateur heeft (anders dan eisers taxateur) de woning inpandig opgenomen en vastgesteld dat de woning in goede staat verkeert. Eisers blote stelling die hij niet heeft onderbouwd, leidt niet tot een ander oordeel. Eisers stelling dat de getoonde objecten ten tijde van de verkoop in luxe staat verkeerden, heeft verweerder gemotiveerd betwist. Verweerder gaat bij de bepaling van de staat van de objecten uit van de gegevens die eigenaren aanleveren na aankoop van een object. Eisers blote stelling, die hij niet heeft onderbouwd, leidt niet tot een ander oordeel. 
     
     13. De rechtbank overweegt dat verweerder in het verweerschrift inzichtelijk heeft gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de objecten is gecorrigeerd. Ieder punt verschil van de waardebepalende factoren leidt tot een aanpassing van de kubieke meterprijs van € 50. 
     Ook is inzichtelijk gemaakt hoe verweerder het effect van het afnemend grensnut (eerste wet van Gossen) heeft verwerkt bij de waardevaststelling van de woning. Verweerder heeft het afnemend grensnut verwerkt door bij toename van de inhoud van een object per kubieke meter rekening te houden met een verlaging van de waarde per kubieke meter van € 0,25. 
     
     14. Voorts heeft verweerder met de nagezonden stukken inzichtelijk gemaakt hoe en met welk percentage de verkoopprijzen van de objecten naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Deze stukken zijn in afschrift aan eiser doorgezonden. Eiser heeft er vervolgens mee ingestemd dat de rechtbank uitspraak doet zonder nadere zitting. De rechtbank leidt hieruit af dat, ook naar de mening van eiser, verweerder afdoende inzicht heeft verschaft over de wijze van indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. Eisers grief hierover treft dan ook geel doel. 
     
     15. Eiser heeft gesteld dat de woning door verzakking naar voren helt en verweerder met dit waardeverminderende effect geen rekening heeft gehouden. 
     Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het aannemelijk is dat de gestelde verzakking bij alle in de straat gelegen objecten het geval is omdat uit het waarde-overzicht blijkt dat die alle in dezelfde bouwstroom zijn opgericht. Dit betekent dat dit aspect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten die alle in de straat van eiser zijn gelegen. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening gehouden met het gestelde waarde drukkende effect van genoemde omstandigheid. 
     
     16. Wel volgt de rechtbank eisers standpunt dat indien wordt uitgegaan van het rekenkundig gemiddelde van de kubiekemeterprijs van de getoonde objecten de waarde van de woning € 1.600 te hoog is vastgesteld. Immers ligt de gemiddelde kubiekemeterprijs € 8 onder de waarde die verweerder aan de kubiekemeterwaarde voor de woning heeft toegekend. Omdat de opstal 200 m3 meet, leidt dit tot de conclusie dat de waarde die verweerder aan de woning heeft toegekend te hoog is. 
     
     17. Omdat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank zal de waarde van de woning in goede justitie per waardepeildatum 1 januari 2019 vaststellen op € 216.400. Daarom is het beroep gegrond en zal de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. 
     
     
       
         Overschrijding van de redelijke termijn 
       
     
     18. Omdat de redelijke termijn is verstreken tijdens de periode tussen de zitting en de uitspraak van de rechtbank heeft eiser aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat van overschrijding van de redelijke termijn sprake is als tussen het indienen van het bezwaarschrift en de uitspraak van de rechtbank meer dan twee jaren zijn verstreken. Bij overschrijding daarvan bestaat recht op een schadevergoeding van € 500 per half jaar. Bij toerekening van de termijnoverschrijding aan de bezwaarfase en de beroepsfase geldt voor de bezwaarfase een termijn van een half jaar en voor de beroepsfase een termijn van anderhalf jaar. Het bezwaarschrift is ontvangen op 3 februari 2020. Omdat de rechtbank uitspraak doet op 8 april 2022 is dus sprake van een totale overschrijding van afgerond drie maanden. Feiten en omstandigheden op grond waarvan een langere of kortere termijn zou moeten worden aangehouden, zijn gesteld noch gebleken. Eiser heeft dus recht op een schadevergoeding van € 500. De uitspraak op het bezwaar is gedaan op 27 oktober 2020, daarmee heeft de behandeling van het bezwaar afgerond negen maanden en daarmee dus drie maanden te lang geduurd. De schadevergoeding komt daarom geheel voor rekening van verweerder.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       De heffingsambtenaar betoogt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende onderschrijft de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken. Bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen voor andere, vergelijkbare objecten). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
       
     
     
       5.3. 
       Blijkens de stukken van het geding is het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 3] (gelegen tegenover de woning) zeer goed vergelijkbaar met de woning: zelfde bouwjaar, inhoud en uiterlijk, aanbouw met vrijwel gelijke oppervlakte, ook voorzien van een dakkapel, etc. Dit pand is op 21 december 2018 verkocht voor € 225.000. Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar deze transactie, welke zeer kort (11 dagen) voor de waardepeildatum (1 januari 2019) plaatsvond, voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde van de woning (€ 218.000) niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het hoger beroep slaagt derhalve. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.4. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
       Wel dient de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding opnieuw te worden vastgesteld, nu de vergoeding voor de procedure in eerste aanleg enkel nog haar grond vindt in de toekenning van een vergoeding van immateriële schade door de rechtbank.  
     
     
     
       Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten, waaronder de kosten van een taxatierapport, bestaat geen aanleiding, reeds omdat de uitspraak op bezwaar volledig in stand blijft (vgl. Hoge Raad 20 maart 2015, 14/01332, ECLI:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.1). De in beroep gemaakte proceskosten stelt het Hof als volgt vast:  
       2 (beroepschrift + zitting rechtbank) x 0,5 x € 837 = € 837. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof:  
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen inzake de vergoeding van immateriële schade en griffierecht;  
       
       
         verklaart het beroep ongegrond;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het beroep in eerste aanleg tot een bedrag van € 837. 
       
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 maart 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
       
       
         (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.