ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:12306

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:12306 Rechtbank Den Haag , 26-04-2023 / AWB - 22 _ 163

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-04-26

Zaaknummer: AWB - 22 _ 163

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:12306

---

WOZ 31 objecten. Verweerder maakt waarde aannemelijk. inpandige opname niet noodzakelijk. Geen schending motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. Geen ISV.

Rechtbank DEN HAAG 
   
   
     Team belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: SGR 22/163 tot en met SGR 22/166, SGR 22/168, SGR 22/169, SGR 22/171, SGR 22/173, SGR 22/176 tot en met SGR 22/179, SGR 22/181, SGR 22/182, SGR 22/184, SGR 22/189, SGR 22/190, SGR 22/192, SGR 22/194, SGR 22/196, SGR 22/197, SGR 22/200 tot en met SGR 22/202, SGR 22/205, SGR 22/207, SGR 22/209, SGR 22/211, SGR 22/220, SGR 22/223, SGR 22/224 en SGR 22/226 
   
   
     
       proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2023 in de zaken tussen 
     
   
   
     
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: G. Gieben), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder. 
     
     
   
   
     De bestreden uitspraak op bezwaar  
     De uitspraak van verweerder van 1 december 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen. 
     
   
   
     Zitting  
     
       De zaken zijn gevoegd behandeld ter zitting van 12 april 2023.  
       Namens eiseres is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3] . 
     
     
   
   
     Beslissing 
     De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 12 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van 32 verschillende objecten – 31 woningen en één parkeerplaats -  allen te Den Haag (de onroerende zaken) vastgesteld voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslagen). Verweerder heeft de waarden van de hieronder genoemde onroerende zaken als volgt vastgesteld: 
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Nr. 
               
             
             
               
                 Onroerende zaak 
               
             
             
               
                 Zaaknummer 
               
             
             
               
                 Beschikte waarde 
               
             
           
           
             
               1 
             
             
               
                [adres 1] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/163 
             
             
               € 231.000 
             
           
           
             
               2 
             
             
               
                [adres 1] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/164 
             
             
               € 218.000 
             
           
           
             
               3 
             
             
               
                [adres 2] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/165 
             
             
               € 140.000 
             
           
           
             
               4 
             
             
               
                [adres 2] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/166 
             
             
               € 181.000 
             
           
           
             
               5 
             
             
               
                [adres 3] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/168 
             
             
               € 294.000 
             
           
           
             
               6 
             
             
               
                [adres 4] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/169 
             
             
               € 153.000 
             
           
           
             
               7 
             
             
               
                [adres 5] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/171 
             
             
               € 202.000 
             
           
           
             
               8 
             
             
               
                [adres 5] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/173 
             
             
               € 321.000 
             
           
           
             
               9 
             
             
               
                [adres 6] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/176 
             
             
               € 155.000 
             
           
           
             
               10 
             
             
               
                [adres 7] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/177 
             
             
               € 162.000 
             
           
           
             
               11 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/178 
             
             
               € 194.000 
             
           
           
             
               12 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/179 
             
             
               € 181.000 
             
           
           
             
               13 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/181 
             
             
               € 218.000 
             
           
           
             
               14 
             
             
               
                [adres 9] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/182 
             
             
               € 298.000 
             
           
           
             
               15 
             
             
               
                [adres 9] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/184 
             
             
               € 228.000 
             
           
           
             
               16 
             
             
               
                [adres 10] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/189 
             
             
               € 221.000 
             
           
           
             
               17 
             
             
               
                [adres 11] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/190 
             
             
               € 247.000 
             
           
           
             
               18 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/192 
             
             
               € 146.000 
             
           
           
             
               19 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/194 
             
             
               € 139.000 
             
           
           
             
               20 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/196 
             
             
               € 212.000 
             
           
           
             
               21 
             
             
               
                [adres 13] [X] 
             
             
               SGR 22/197 
             
             
               € 12.000 
             
           
           
             
               22 
             
             
               
                [adres 14] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/200 
             
             
               € 211.000 
             
           
           
             
               23 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/201 
             
             
               € 279.000 
             
           
           
             
               24 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/202 
             
             
               € 278.000 
             
           
           
             
               25 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/205 
             
             
               € 146.000 
             
           
           
             
               26 
             
             
               
                [adres 16] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/207 
             
             
               € 165.000 
             
           
           
             
               27 
             
             
               
                [adres 16] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/209 
             
             
               € 240.000 
             
           
           
             
               28 
             
             
               
                [adres 17] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/211 
             
             
               € 196.000 
             
           
           
             
               29 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/220 
             
             
               € 140.000 
             
           
           
             
               30 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/223 
             
             
               € 134.000 
             
           
           
             
               31 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/224 
             
             
               € 139.000 
             
           
           
             
               32 
             
             
               
                [adres 19] [huisnummer] 
             
             
               SGR 22/226 
             
             
               € 134.000 
             
           
         
       
     
     
     2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen. 
     
     3. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken. 
     
     4. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum.  
     
     5. Eiseres bepleit een lagere waarde en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaken en de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. Verder stelt eiseres dat verweerder, ondanks een verzoek daartoe, ten onrechte geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaarten met KOUDV- en liggingsfactoren heeft toegezonden en daarmee de waardering van de onroerende zaken niet inzichtelijk gemaakt. Ook heeft verweerder volgens eiseres de indexering van de transactiecijfers, correcties in verband met de onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaren (de VvE-reserve) en correcties vanwege het afnemend grensnut niet inzichtelijk gemaakt. Tot slot stelt eiseres dat sprake is van schending van het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. 
     
     6. Verweerder stelt zich in  dertien afzonderlijke verweerschriften – telkens voor één of drie panden – op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder diverse taxatiematrices (de matrices) overgelegd. In deze matrices zijn de waarden van de onroerende zaken bepaald zoals hierboven vermeld. Naast gegevens van de onroerende zaken, bevatten de matrices gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. 
     
     
       
         Toezending van de stukken 
       
     
     7. Eiseres heeft aangevoerd dat hij verweerder heeft verzocht om op grond van artikel 40 van de Wet WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning over te leggen en dat dit ten onrechte niet is gebeurd. Ook heeft eiseres aangevoerd dat verweerder de (onderbouwing van de) indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt.  
     Verweerder heeft hiertegenover gesteld dat hij niet beschikt over die stukken, aangezien de gemeente Den Haag niet werkt met een grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren, maar dat de gemeente waardeert naar de totaalwaarde van het betreffende pand op basis van de vergelijkingsmethode met objecten die in dezelfde wijk zijn gelegen. Over de indexering heeft verweerder verklaard dat hij geen gebruik maakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de peildatum. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat (de gegevens die ten grondslag liggen aan) de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en indexeringspercentages verweerder niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.  Aangezien verweerder de hem ter beschikking staande stukken, te weten het taxatieverslag en de matrix, heeft overgelegd, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan zijn verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen. 
     
     
       
         Waarden van de onroerende zaken 
       
     
     8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank stelt daarbij voorop dat het verweerder vrij staat in de beroepsfase de vastgestelde waarde anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan.  Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen, matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrices, is de waarde van de onroerende zaken bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit heeft geresulteerd in de onderstaande eenheidsprijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte (GO). In de tabel is tevens de gemiddelde prijs per vierkante meter GO van de vergelijkingsobjecten opgenomen, alsook de laagste prijs per vierkante meter van de gebruikte vergelijkingsobjecten.  
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Nr. 
               
             
             
               
                 Onroerende zaak 
               
             
             
               
                 Zaak- nummer 
               
             
             
               
                 Prijs per m² GO  
               
             
             
               
                 Prijs per m² GO 
               
               
                 vergelijkingsobjecten 
               
             
           
           
             
               
             
             
               
                 Laagste  
               
             
             
               
                 Gemiddeld 
               
             
           
           
             
               1 
             
             
               
                [adres 1] [huisnummer] 
             
             
               22/163 
             
             
               € 3.300 
             
             
               € 3.365  
             
             
               € 3.463 
             
           
           
             
               2 
             
             
               
                [adres 1] [huisnummer] 
             
             
               22/164 
             
             
               € 3.354 
             
             
               € 3.365  
             
             
               € 3.463 
             
           
           
             
               3 
             
             
               
                [adres 2] [huisnummer] 
             
             
               22/165 
             
             
               € 2.692 
             
             
               € 2.666 
             
             
               € 2.918 
             
           
           
             
               4 
             
             
               
                [adres 2] [huisnummer] 
             
             
               22/166 
             
             
               € 2.011 
             
             
               € 2.129 
             
             
               € 2.141 
             
           
           
             
               5 
             
             
               
                [adres 20] [huisnummer] 
             
             
               22/168 
             
             
               € 3.769 
             
             
               € 3.732 
             
             
               € 3.943 
             
           
           
             
               6 
             
             
               
                [adres 4] [huisnummer] 
             
             
               22/169 
             
             
               € 2.391 
             
             
               € 2.433 
             
             
               € 2.618 
             
           
           
             
               7 
             
             
               
                [adres 5] [huisnummer] 
             
             
               22/171 
             
             
               € 2.693 
             
             
               € 2.859 
             
             
               € 3.274 
             
           
           
             
               8 
             
             
               
                [adres 5] [huisnummer] 
             
             
               22/173 
             
             
               € 2.610 
             
             
               € 3.082 
             
             
               € 3.212 
             
           
           
             
               9 
             
             
               
                [adres 6] [huisnummer] 
             
             
               22/176 
             
             
               € 2.500 
             
             
               € 2.377 
             
             
               € 2.546 
             
           
           
             
               10 
             
             
               
                [adres 7] [huisnummer] 
             
             
               22/177 
             
             
               € 2.132 
               
             
             
               € 2.434 (eigen verkoop) 
             
           
           
             
               € 2.176 
             
             
               € 2.261 
             
           
           
             
               11 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               22/178 
             
             
               € 2.456 
             
             
               € 2.463 
             
             
               € 2.646 
             
           
           
             
               12 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               22/179 
             
             
               € 2.742 
             
             
               € 2.814 
             
             
               € 3.006 
             
           
           
             
               13 
             
             
               
                [adres 8] [huisnummer] 
             
             
               22/181 
             
             
               € 2.725 
             
             
               € 2.889 
             
             
               € 3.008 
             
           
           
             
               14 
             
             
               
                [adres 9] [huisnummer] 
             
             
               22/182 
             
             
               € 3.870 
             
             
               € 3.977 
             
             
               € 4.351 
             
           
           
             
               15 
             
             
               
                [adres 9] [huisnummer] 
             
             
               22/184 
             
             
               € 2.257 
             
             
               € 2.500 
             
             
               € 2.991 
             
           
           
             
               16 
             
             
               
                [adres 10] [huisnummer] 
             
             
               22/189 
             
             
               € 2.125 
             
             
               € 2.692 (eigen verkoop) 
             
           
           
             
               € 2.060 
             
             
               2.245 
             
           
           
             
               17 
             
             
               
                [adres 21] [huisnummer] 
             
             
               22/190 
             
             
               € 3.921 
             
             
               € 4.231 
             
             
               € 4.397 
             
           
           
             
               18 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               22/192 
             
             
               € 2.517 
             
             
               € 3.020 
             
             
               € 3.067 
             
           
           
             
               19 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               22/194 
             
             
               € 2.780 
             
             
               € 3.020 
             
             
               € 3.067 
             
           
           
             
               20 
             
             
               
                [adres 12] [huisnummer] 
             
             
               22/196 
             
             
               € 2.465 
             
             
               € 2.889 
             
             
               € 3.061 
             
           
           
             
               21 
             
             
               
                [adres 13]  
               (parkeerplaats) 
             
             
               22/197 
             
             
               € 800 
             
             
               € 750 
             
             
               € 1.063 
             
           
           
             
               22 
             
             
               
                [adres 14] [huisnummer] 
             
             
               22/200 
             
             
               € 3.149 
             
             
               € 3.065 
             
             
               € 3.372 
             
           
           
             
               23 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               22/201 
             
             
               € 3.532 
             
             
               € 4.029 
             
             
               € 4.448 
             
           
           
             
               24 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               22/202 
             
             
               € 3.861 
             
             
               € 4.029 
             
             
               € 4.448 
             
           
           
             
               25 
             
             
               
                [adres 15] [huisnummer] 
             
             
               22/205 
             
             
               € 3.244 
             
             
               € 4.330 
             
             
               € 4.549 
             
           
           
             
               26 
             
             
               
                [adres 16] [huisnummer] 
             
             
               22/207 
             
             
               € 2.324 
             
             
               € 2.671 
             
             
               € 3.233 
             
           
           
             
               27 
             
             
               
                [adres 16] [huisnummer] 
             
             
               22/209 
             
             
               € 2.637 
             
             
               € 3.055 
             
             
               € 3.264 
             
           
           
             
               28 
             
             
               
                [adres 17] [huisnummer] 
             
             
               22/211 
             
             
               € 3.063 
             
             
               € 3.711 (eigen verkoop) 
             
           
           
             
               € 3.067 
             
             
               € 3.260 
             
           
           
             
               29 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               22/220 
             
             
               € 1.892 
             
             
               € 2.654 
             
             
               € 2.707 
             
           
           
             
               30 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               22/223 
             
             
               € 2.030 
             
             
               € 2.086 
             
             
               € 2.377 
             
           
           
             
               31 
             
             
               
                [adres 18] [huisnummer] 
             
             
               22/224 
             
             
               € 2.014 
             
             
               € 2.086 
             
             
               € 2.377 
             
           
           
             
               32 
             
             
               
                [adres 19] [huisnummer] 
             
             
               22/226 
             
             
               € 1.942 
             
             
               € 2.319 (eigen verkoop) 
             
           
           
             
               € 1.934 
             
             
               € 2.219 
             
           
         
       
     
     
       Verweerder heeft desgevraagd ter zitting toegelicht dat hij voor de vergelijkingsobjecten aansluiting heeft gezocht bij objecten uit dezelfde buurt, zoals ook volgt uit de matrices. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het verweerder vrij staat om die vergelijkingsobjecten te hanteren, die hij het meest geschikt acht. De onroerende zaken zijn door verweerder allemaal gewaardeerd naar een gemiddelde staat, met uitzondering van [adres 17] [huisnummer] (gerenoveerde staat). Van de drie vergelijkingsobjecten bij elk van de onroerende zaken verkeren ook telkens minimaal twee van de drie vergelijkingsobjecten in dezelfde staat als de betreffende onroerende zaak.  
       Voorgaande is slechts anders bij de woningen gelegen aan de [adres 3] [huisnummer] , de [adres 8] [huisnummer] , de [adres 9] [huisnummer] en de [adres 12] [huisnummer] , waarbij slechts één vergelijkingsobject in dezelfde staat als de onroerende zaak verkeert. Voor [adres 3] [huisnummer] en [adres 12] [huisnummer] geldt dat de twee andere vergelijkingsobjecten in een betere staat of gerenoveerde staat verkeren, maar dat deze objecten ook een aanzienlijk hogere (gecorrigeerde) eenheidsprijs hebben. Voor [adres 8] [huisnummer] en [adres 9] [huisnummer] verkeren respectievelijk twee en één vergelijkingsobject(en) in eenvoudige staat, maar is de eenheidsprijs van deze onroerende zaken nog altijd lager dan de eenheidsprijs van die vergelijkingsobjecten.  
     
     
     10. De door eiseres ingenomen stelling dat de onroerende zaken in een mindere staat van onderhoud verkeren omdat sprake is van verhuur, treft evenmin doel. Nog los van het feit dat slechts voor vijf gevallen opgaat dat voor de onroerende zaak niet is uitgegaan van de laagste eenheidsprijs – en waarbij de gehanteerde eenheidsprijs nog ruim onder het gemiddelde ligt – gaat op dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van een veronderstelde verkoop aan de meest biedende gegadigde, die het object koopt en dat object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Het is daarom niet relevant of de woningen op de waardepeildatum al dan niet verhuurd zijn.  Verweerder heeft ter zitting verklaard dat bij de waardering van een woning wordt uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning, tenzij verweerder bekend is of raakt met informatie die aanleiding geeft tot aanpassingen. De bewijslast dat sprake is van een slechtere staat van onderhoud als gevolg van verhuur en dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat, rust op eiseres. Nu zij dat niet met stukken aannemelijk heeft gemaakt, mocht verweerder uitgaan van een gemiddelde staat van de woning.  
     
     
       
         Indexering 
       
     
     11. Ten aanzien van de indexering heeft verweerder desgevraagd verklaard dat daar geen aanleiding toe is omdat de transacties van de vergelijkingsobjecten ofwel vóór of zodanig dicht bij de waardepeildatum zijn gelegen dat een indexering niet is voorgeschreven en dat de stijgende markt juist in het voordeel van eiseres werkt. De rechtbank stelt vast dat, gelet op het feit dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in de meeste gevallen vóór en in een enkel geval ten hoogste twee-en-een-halve maand ná de waardepeildatum zijn gerealiseerd, inderdaad nauwelijks sprake is van indexering. Gezien dit uitgangspunt van verweerder en het feit dat er sprake was van een stijgende woningmarkt, hetgeen door eiseres niet wordt betwist, kan het voorgaande niet leiden tot het oordeel dat de waarden van de onroerende zaken door verweerder te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
       
         Onderhoudsreserve Vereniging van Eigenaren 
       
     
     12. In het bezwaarschrift heeft eiseres gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van een VvE-reserve . Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar volstaan met de opmerking dat bij de marktanalyse de hoogte van de VvE-reserves rond de waardepeildatum in beeld wordt gebracht en de invloed daarvan wordt gecorrigeerd en de onroerende zaken op grond van die gecorrigeerde verkoopcijfers worden gewaardeerd. Gelet op het verzoek van eiseres heeft verweerder zijn uitspraak op bezwaar op dit punt voldoende gemotiveerd. Nu verweerder in de beroepsfase door middel van de matrices nader inzicht heeft gegeven in de VvE-correcties en daarmee inderdaad voldoende rekening is gehouden, ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld of te constateren dat sprake is van een motiveringsgebrek.  
     
     13. Met de matrices en wat hij verder heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaken toegekende waarden uit de in de matrices genoemde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten en dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     
       
         Inpandige opname 
       
     
     14. Dat de onroerende zaken niet inpandig zijn opgenomen, maakt niet dat de waarde onvoldoende is onderbouwd. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door verweerder vastgestelde waarde in bezwaar en beroep wordt betwist. Eiseres is uitgenodigd voor een inpandige opname in de beroepsfase, maar eiseres heeft daar zelf van afgezien. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat, nu eiseres zich op het standpunt heeft gesteld dat zij in de beroepsfase niet meer gehouden was mee te werken aan een inpandige opname, er zelf voor heeft gekozen de herwaardering te bemoeilijken en zichzelf de mogelijkheid heeft ontnomen om inhoudelijk tot een juiste waardering te komen. Deze proceshouding is overigens in tegenspraak met de stelling in het aanvullend beroepschrift, dat eiseres uit coulance inhoudelijk wil reageren op het verweerschrift. De verwijzing naar de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 20 augustus 2019   kan niet leiden tot een andere conclusie nu in die zaak, anders dan bij eiseres, wel sprake was van een inpandige opname. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat volgens verweerder een omkering van de bewijslast geldt, merkt de rechtbank op dat overigens zowel uit de stukken als de toelichting ter zitting niet valt op te maken dat verweerder een dergelijk standpunt heeft ingenomen. Deze beroepsgrond faalt. 
     
     
       
         Uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en ongemotiveerd 
       
     
     15. Eiseres heeft gesteld dat verweerder, door in de bezwaarfase niet de op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken en een gebrekkige uitspraak op bezwaar te doen, haar het recht heeft ontnomen op een volledige rechtsgang. De rechtbank merkt hierover op dat eiseres pro forma bezwaar heeft gemaakt per brief van 26 maart 2021. In het pro forma bezwaar heeft eiseres voor elk pand slechts een lagere WOZ-waarde bepleit, zonder deze nader te onderbouwen. Op 2 juni 2021 heeft verweerder de aanvullende gronden ontvangen. Het betreft een schrijven van dertig pagina’s, waarin per onroerende zaak telkens vijf gelijkluidende grieven zijn opgesomd. Deze gronden betreffen – kort gezegd – de aanwezigheid van een VvE-reserve, het onvoldoende rekening houden met specifieke – overigens niet nader gespecificeerde – omstandigheden, het niet rekening houden met de verkoop van een – ook niet nader niet gespecificeerd –  vergelijkbaar pand in de directe omgeving en een voorbehoud om een taxatierapport in te dienen. De rechtbank merkt op dat door eiseres de parkeerplaats daarbij als woning, onderscheidenlijk, huurwoning wordt aangemerkt.  
     
     16. De uitspraak op bezwaar is door verweerder  met dagtekening 1 december 2021 gedaan. De uitspraak is vervat in een geschrift van drie pagina’s, waarin op elk van de grieven van eiseres wordt ingegaan. Ten aanzien van de klacht van eiseres dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, oordeelt de rechtbank als volgt. Aangezien eiseres in bezwaar slechts heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met mogelijke VvE-reserves en de specifieke omstandigheden van de betreffende onroerende zaak, zonder dit verder te onderbouwen, heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar kunnen en mogen volstaan met (een korte toelichting op) de vaststelling dat er wel rekening is gehouden met die omstandigheden en dat er geen aanleiding is om de vastgestelde waarden te verlagen. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar voorts ook verklaard dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en  is kort ingegaan op hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Ter zitting heeft verweerder daaraan toegevoegd, dat hij voor deze peildatum over die gegevens ook niet beschikte. Verweerder kan dan, ook in het licht van deze grief, ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens (in de bezwaarfase) niet heeft verstrekt. 
     
     17. Ten aanzien van de klacht dat de uitspraak onzorgvuldig zou zijn gedaan, overweegt de rechtbank nogmaals dat verweerder vrij staat in de beroepsfase de vastgestelde waarde anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Het feit dat verweerder dit in beroep heeft gedaan – in dit geval door de waarde uitgebreider te motiveren – betekent niet dat verweerder reeds daarom in bezwaar het zorgvuldigheidsbeginsel zou hebben geschonden. Een en ander geldt te meer, nu eiseres in bezwaar slechts algemene en gelijkluidende stellingen heeft ingenomen. Het beroep op de schending van het zorgvuldigheidsbeginsel wordt verworpen. 
     
     
       
         Vergoeding van immateriële schade 
       
     
     18. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.  In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.  Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaak is het (pro forma) bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 26 maart 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van 26 april 2023. Daarmee is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met één maand en één dag. 
     
     19. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat al haar “ bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 4:17, 7:15 en 8:75 Awb ” waarbij gemachtigde is opgetreden overdraagt aan gemachtigde en dat zij akkoord gaat met de algemene voorwaarden van gemachtigde. In de algemene voorwaarden is over schadevergoeding het volgende opgenomen: “ de toegekende schadevergoeding komt geheel toe aan [gemachtigde] ”. Voor zover deze bedragen toch naar eiseres worden overgemaakt, is zij uit hoofde van de machtiging verplicht de vergoeding over te maken naar gemachtigde. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging en de algemene voorwaarden brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich, dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. Ter zitting heeft de gemachtigde voorts verklaard dat hij de exacte tekst van de machtiging en de geldende algemene voorwaarden weliswaar niet paraat heeft, maar dat deze hoogstwaarschijnlijk wel aan hem toekomen. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.  
     
     20. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard. 
     
     21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       griffier						rechter 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     
       Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,  
       2500 EH Den Haag. 
     
     
     
       Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
     
     1. bij het hoger beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2. het hoger beroepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. de datum van verzending; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
     d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). 
     
   
   
      Vgl. Gerechtshof Den Haag 18 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:53, overweging 5.1. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
   
   
      Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78, overweging 4.9. 
   
   
      Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44. 
   
   
      ECLI:NL:RBMNE:2019:4444 
   
   
      Vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. 
   
   
      Hoge Raad 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006. 
   
   
      Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.