ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2017:2228

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2017:2228 Rechtbank Midden-Nederland , 10-05-2017 / 5452508 AC EXPL  16-4324

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2017-05-10

Zaaknummer: 5452508 AC EXPL  16-4324

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:2228

---

Huurrecht. Bedrijfsruimte; vermindering huurprijs wegens gebreken (7:207 lid 1 BW).

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
       locatie Amersfoort 
     
     
     
       zaaknummer: 5452508 AC EXPL  16-4324 nig/1449 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 mei 2017 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [eiser]
         , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [eiser] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. W.J.M. Sprangers, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde ] ,  
       
       handelend onder de naam [gedaagde ] , 
       wonend en zaakdoend in [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [gedaagde ] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. M.E. Berends-de Weerd (ARAG Rechtsbijstand). 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
         
           het tussenvonnis van 28 december 2016, waarin een comparitie is bepaald; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, met wijziging van de eis in conventie en overlegging van producties; 
         
         
           de reactie daarop van [gedaagde ] ; 
         
         
           de brief met producties van [gedaagde ] van 7 april 2017. 
         
       
     
     
       1.2. 
       De zaak is behandeld op de zitting van 10 april 2017. Namens [eiser] is verschenen [A] , eigenaar van [eiser] , met debiteurenbeheerder [B] en mr. Sprangers. [gedaagde ] is in persoon verschenen, samen met mr. Berends-de Weerd. 
     
     
       1.3. 
       Op de zitting hebben partijen nog een week gekregen om te proberen een regeling te treffen. Op 19 april 2017 heeft mr. Sprangers de rechtbank bericht dat dit niet gelukt is.  
     
     
       1.4. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
   
   
     
       2 De beoordeling 
     
       2.1. 
       Deze zaak gaat over het pand [adres] in de binnenstad van [vestigingsplaats] , dat eigendom is van [C] . [eiser] huurt het van [C] en heeft het onderverhuurd aan [gedaagde ] voor gebruik als horecaruimte (een wijnbar). De huurprijs bedroeg begin 2016 € 2.932,00 per maand, en is met ingang van april 2016 verlaagd tot € 2.459,49 per maand. Partijen hadden bovendien een overeenkomst voor de levering van dranken. 
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] vordert nu ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het pand en betaling van achterstallige huur, met bijkomende vorderingen. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand is per 1 maart 2017, na wijziging van eis, € 16.434,43, met € 1.015,05 aan vertragingsrente, € 2.722,80 aan boete en € 1.840,28 aan buitengerechtelijke incassokosten, in totaal dus € 22.012,56 met verdere rente en kosten.  
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde ] voert verweer. Zij erkent dat zij een achterstand heeft (gehad), maar volgens haar heeft zij die deels betaald en kan zij de rest verrekenen met andere posten. In reconventie vordert zij vergoeding van 42 maanden huurverlaging ad € 472,51, in totaal € 19.845,42, omdat zij de bovenverdieping van het pand niet kan gebruiken.  
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] heeft de hoogte van de huurachterstand verantwoord in twee overzichten. Het eerste, productie 2 bij de dagvaarding, vermeldt de verschuldigde huurtermijnen en de betalingen daarop; volgens dit overzicht bedroeg de achterstand € 9.062,75 tot 1 oktober 2016. Het tweede, productie 5 bij de conclusie van antwoord in reconventie, vermeldt de niet volledig betaalde huurtermijnen, de creditfacturen en één betaling. Het saldo daarvan is € 16.434,43.  
     
     
       2.5. 
       
         Volgens [gedaagde ] heeft zij in juni tot en met augustus 2016 in totaal € 4.500 afgelost, en heeft [eiser] de emballagefacturen (vergoedingen voor retour ontvangen emballage) niet aan haar uitbetaald. De betalingen zijn te zien op het eerste overzicht, maar niet op het tweede; de emballagefacturen alleen op het tweede. Dat is niet een overzichtelijke manier van presenteren. Het is echter wel zo dat het geschil gaat over de betalingen. Over de hoogte van de huur is geen verschil van mening (afgezien van wat hierna besproken zal worden); in elk geval was dit voor [gedaagde ] niet onduidelijk. Van haar betalingen heeft [gedaagde ] de bewijslast, op grond van de hoofdregel van bewijslastverdeling in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering:  
         De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, draagt de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. 
         Zij is degene die zich erop beroept dat haar betalingsverplichting teniet gegaan is door die betalingen, en zij moet dat dus aantonen. Dat begint met stellen, en in dit geval specificeren wat zij betaald heeft, en met name wat zij betaald heeft meer dan [eiser] in de berekening heeft meegenomen. De overzichten van [eiser] zijn voldoende om haar in staat te stellen zelf een totaaloverzicht te maken en zelf te controleren of alle betalingen en creditfacturen daarin verwerkt zijn.  
       
     
     
       2.6. 
       De kantonrechter neemt aan dat de emballagefacturen correct in het overzicht verwerkt zijn, omdat [gedaagde ] geen creditfacturen noemt die er niet in verwerkt zouden zijn. Voor de betaling van € 4.500 ligt dat iets anders. In het tweede overzicht is een bedrag opgenomen van € 3.094,60. Volgens [eiser] is dat de betaling van € 4.500, na aftrek van kosten; die kosten bedroegen kennelijk € 1.405,40. Hier heeft [eiser] de bewijslast en de stelplicht: het was aan haar om die kosten te specificeren en om toe te lichten op grond waarvan [gedaagde ] die kosten verschuldigd was. Dat is niet gebeurd, zodat ze ook niet te controleren zijn. Daarom kan dat bedrag niet worden toegewezen. Het bedrag van de kosten zal niet van de betaling worden afgetrokken, maar in mindering worden gebracht op de hoofdsom.  
     
     
       2.7. 
       
         
          [gedaagde ] voert verder aan dat zij over 2016 recht heeft op een korting op afgenomen producten van tussen € 1.500 en € 2.000. [eiser] betwist dat. Op de zitting heeft zij gewezen op de bepalingen daarover in de leveringsovereenkomst van januari 2013:  
         Bij nakoming van alle gemaakte (betalings)afspraken en bij afname over een volledig kalenderjaar, zal de uitbetaling van de kortingen door [eiser] jaarlijks achteraf in het eerste kwartaal van het volgende kalenderjaar plaatsvinden. 
         En: 
         Bij betalingsachterstanden op door [eiser] gestuurde facturen betreffende leverantie, huur, bepaalde diensten of andere zaken, behoudt [eiser] zich het recht voor om de tussen u en [eiser] geldende kortingsafspraken in te trekken, dan wel met het kortingsbedrag te verrekenen.  
         Voor zover nog nodig heeft [eiser] de kortingsafspraken op de zitting ingetrokken. [gedaagde ] vindt dat onredelijk. Die mogelijkheid staat echter wel in de overeenkomst, en [gedaagde ] heeft niet onderbouwd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om haar daaraan te houden, zoals bepaald in artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit argument gaat daarom niet op.  
       
     
     
       2.8. 
       
        [gedaagde ] voert ook aan dat zij ieder jaar recht heeft op een korting van de firma [D] op de door haar afgenomen fusten bier, en dat zij die korting heeft gecedeerd aan [eiser] . Zij licht dit echter verder niet toe en specificeert niet om welke bedragen het zou gaan. Daar kan de kantonrechter dus niets mee.  
     
     
       2.9. 
       Het belangrijkste argument van [gedaagde ] is dat zij recht had op huurverlaging, omdat de bovenverdieping voor haar niet te gebruiken is. Daarop is ook haar eis in reconventie gebaseerd. Haar standpunt hierover komt neer op het volgende. Zij huurt het hele pand, met beneden- en bovenverdieping, voor gebruik als horecaruimte. In september 2015 is het pand in opdracht van [C] getaxeerd. De taxateur heeft geconstateerd dat de bovenverdieping van het pand niet geschikt is voor horeca en deze getaxeerd als opslagruimte. Ook bij een taxatie in 2012 was dat al zo gedaan. [gedaagde ] heeft daarom gevraagd om huurverlaging. Dat is ook gebeurd met ingang van april 2016. [gedaagde ] vindt dat zij recht heeft op huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf 2012.  
     
     
       2.10. 
       
         De maatstaf voor de beoordeling van zo’n argument is te vinden in artikel 7:207 lid 1 BW: 
         De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. 
         Het gaat er dus in de eerste plaats om of het pand een gebrek vertoont, en of het huurgenot van [gedaagde ] daardoor verminderd is. Een gebrek is in artikel 7:204 lid 2 BW gedefinieerd als: 
         (…) een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
         Dat komt erop neer dat onderhoudstekorten altijd een gebrek vormen, als ze het huurgenot schaden. Andere omstandigheden vormen een gebrek als zij het huurgenot schaden dat de huurder bij het sluiten van de overeenkomst mocht verwachten. De omstandigheid dat bijvoorbeeld een gehuurd pand aan de kleine kant is, een steile trap heeft of een onhandige indeling, kan het huurgenot wel schaden, maar is geen gebrek, omdat men mag aannemen dat de huurder dat wist bij het sluiten van de overeenkomst, zodat hij niet het huurgenot mocht verwachten van een ruim pand, een makkelijke trap of een optimale indeling.  
       
     
     
       2.11. 
       In dit geval gaat het om het feit dat de bovenverdieping niet of minder geschikt is voor gebruik als horecaruimte. [gedaagde ] stelt niet dat dat veroorzaakt is door een onderhoudstekort. Zij stelt ook niet dat de situatie (nu) anders is dan zij mocht verwachten toen zij de overeenkomst sloot. Daarom is het niet te beschouwen als een gebrek in de zin van de wet.  
     
     
       2.12. 
       Dat wordt niet anders door het oordeel van de taxateur. Het huurgenot wordt niet geschaad door uitspraken van een taxateur, maar alleen door de feitelijke situatie. Die kende [gedaagde ] al voor de taxatie, en die is daardoor ook niet veranderd. Bovendien vond de taxateur de ruimte wel geschikt voor opslag, en opslag van horecavoorraden of -inventaris is ook te beschouwen als horecagebruik. Ook uitspraken of toezeggingen van [C] maken de zaak niet anders. [gedaagde ] huurt niet van [C] maar van [eiser] , en [eiser] is aan toezeggingen van [C] niet gebonden. Dat [C] nu met huurverlaging heeft ingestemd, en dat [eiser] die verlaging heeft doorberekend aan [gedaagde ] , is mooi, maar ook dat betekent niet dat zij daarop recht had, laat staan dat zij daarop nu recht heeft ook voor het verleden.  
     
     
       2.13. 
       De vordering in reconventie moet daarom worden afgewezen. In conventie is de achterstand van € 16.434,43 in zijn geheel toewijsbaar, met uitzondering van de aftrek van € 1.405,40 (zie 2.6), per saldo dus € 15.029,03. De contractuele vertragingsrente van 2% per maand kan ook worden toegewezen, omdat [gedaagde ] hiertegen geen afzonderlijk verweer voert.  
     
     
       2.14. 
       De omvang van de huurachterstand is zodanig dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. De kantonrechter ziet geen aanleiding een terme de grâce te verlenen, omdat [gedaagde ] niet heeft gesteld dat zij in staat is om de achterstand op korte termijn af te lossen. De achterstand is de afgelopen maanden zelfs alleen maar toegenomen. 
     
     
       2.15. 
       
         
          [eiser] vordert (na vermeerdering van eis) € 2.722,80 aan boete op grond van artikel 14.2 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte: 
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volk maand geldt. 
         
          [eiser] berekent dit bedrag op basis van de periode juni 2016 tot maart 2017 op 24 termijnen à € 113,45 per maand = € 2.722,80. Ook hiertegen voert [gedaagde ] geen afzonderlijk verweer, zodat ook dit onderdeel kan worden toegewezen.  
       
     
     
       2.16. 
       
        [eiser] vordert € 2.459,49 per maand als huur tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst, en vanaf de ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming als schadevergoeding. Dit zal worden toegewezen vanaf 1 april 2017, omdat (naar [eiser] niet heeft weersproken) de huur van maart 2017 wel betaald is.  
     
     
       2.17. 
       
        [eiser] vordert € 1.840,28 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij beroept zich daarvoor op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van 2012. Het gevorderde bedrag is echter hoger dan het tarief in dat Besluit, en als zodanig niet voldoende onderbouwd. De vordering zal worden toegewezen tot het wettelijke tarief; op basis van de hoofdsom en de meegevorderde rente in de dagvaarding is dat € 884,97.  
     
     
       2.18. 
       
        [gedaagde ] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden (in conventie en in reconventie samen) begroot op: 
       - dagvaarding	€	90,38 
       - griffierecht	€	941,00 
       - salaris gemachtigde	€  	900,00 	(3 punten x tarief € 300,00) 
       
         Totaal	€	1.931,38 
         Daarbij worden de informatiekosten gematigd, omdat niet is toegelicht waarom [eiser] tweemaal BRP in rekening brengt.  
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
       De kantonrechter: 
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor het pand [adres] in [vestigingsplaats] ; 
       veroordeelt [gedaagde ] om dit pand binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om het met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen; 
       veroordeelt [gedaagde ] om aan [eiser] te betalen: 
       € 15.029,03 aan achterstallige huur tot 1 maart 2017, met € 1.015,05 aan rente tot 1 maart 2017 en met de contractuele rente van 2% per maand vanaf 1 maart 2017 tot de dag van voldoening; 
       € 2.722,80 aan boete; 
       € 884,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
       € 2.459,49 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 april 2017 en de daadwerkelijke ontruiming; 
       veroordeelt [gedaagde ] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.931,38, waarin begrepen € 900,00 aan salaris gemachtigde; 
       veroordeelt [gedaagde ] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening, en als het vonnis betekend is met de explootkosten en de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening; 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2017.