ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:4486

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:4486 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 30-10-2014 / 13-00998, 13-00999, 13-01066 en 13-01067

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-10-30

Zaaknummer: 13-00998, 13-00999, 13-01066 en 13-01067

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:4486

---

WOZ waarden van bedrijfsruimte en bedrijfswoning waarop conservatoir beslag is gelegd ex artikel 94 van het Wetboek van Strafvordering en de bedrijfsruimte bovendien op last van de burgemeester is gesloten met toepassing van artikel 13b van de Opiumwet. Ondanks het beslag en de sluiting moet de WOZ waarde worden bepaald met inachtneming van de ficties van artikel 17 van de WOZ. Geen beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase. Vergoeding van immateriële schade in de bezwaarfase, overschrijding van de redelijke termijn van 6 maanden ondanks de ruimere termijn voor afdoening van het bezwaar op grond van artikel 30, lid 9, van de Wet WOZ.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     
     
       Kenmerk: 13/00998, 13/00999, 13/01066 en 13/01067      
     
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende],  
       
       wonende te [woonplaats], 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       
         en het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar van de Gemeente 's-Hertogenbosch,  
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de  Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 10 september 2013, nummer SHE 11/4281 en SHE 12/2277, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar, 
       
     
     
     
       betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gegeven beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] 14 te [A] (de bedrijfsruimte) en [adres 1] 14A te [A] (de bedrijfswoning) (hierna: de onroerende zaken) per de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) zijn vastgesteld op € 250.000 respectievelijk € 198.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikkingen) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor dat tijdvak (hierna: de aanslagen ozb).  
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       Bij beschikkingen in het kader van de Wet WOZ zijn per de waardepeildatum voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 de waarde van de bedrijfsruimte vastgesteld op een bedrag van € 250.000 en de waarde voor de bedrijfswoning vastgesteld op een bedrag van € 198.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen ozb vervat. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van de bedrijfsruimte verminderd tot € 167.000, de waarde voor de bedrijfswoning verminderd tot € 158.000, de aanslagen ozb dienovereenkomstig verminderd en het verzoek tot vergoeding van de kosten van de bezwaarfase afgewezen. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. 
         De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard voor zover het is gericht tegen de afwijzing van het verzoek tot kostenvergoeding voor de bezwaarfase en het beroep voor het overige ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.3. 
       Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. Het hoger beroep is bij het Hof geregistreerd onder kenmerk nummers 13/01066 en 13/01067. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.4. 
       Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar eveneens hoger beroep ingesteld bij het Hof, geregistreerd onder kenmerk nummers 13/00998 en 13/00999. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Bij brief van 27 augustus 2014 heeft belanghebbende het Hof verzocht deze stukken niet tot de gedingstukken te rekenen. 
       
     
     
       1.6. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 4 september 2014 te ‘s-Hertogenbosch. 
         Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde de heer [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D]. 
       
       
     
     
       1.7. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen. De door de Heffingsambtenaar bij die pleitnota gevoegde bijlage is door het Hof niet tot de gedingstukken gerekend. 
       
     
     
       1.8. 
       Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.9. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting de volgende feiten en omstandigheden vast: 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn gelegen op twee kadastrale percelen die samen 796 m² groot zijn. Aan de bedrijfsruimte is een perceelgrootte toegekend van 688 m². De bedrijfsruimte bestaat uit een vrijstaand bedrijfsgebouw met daarin een werkplaats en een balie/receptie op de begane grond en een opslagruimte op de eerste verdieping, en een totaal bruto vloeroppervlakte van 643 m². Het bouwjaar van de bedrijfsruimte is 1957. De bedrijfswoning is een vrijstaande woning met berging, gelegen naast en op hetzelfde perceel als de bedrijfsruimte. De woning heeft een inhoud van ongeveer 367 m³ en de berging van ongeveer 30 m3. Het perceel heeft een (toegekende) oppervlakte van ongeveer 108 m². Het bouwjaar van de bedrijfswoning is 1952. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Op 26 maart 2010 is op grond van artikel 94 van het Wetboek van Strafvordering, conservatoir beslag gelegd op de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning. Dit beslag duurde in het jaar 2011 voort. Bij besluit van 28 juni 2010 heeft de burgemeester van de gemeente ’s-Hertogenbosch op grond van artikel 13b van de Opiumwet de sluiting bevolen van de bedrijfsruimte. De sluiting is geëffectueerd op 28 september 2010 en opgeheven op 28 juni 2011.  
       
       
     
     
       2.3. 
       Tot de gedingstukken behoren twee taxatierapporten van 2 april 2012 die [D] in opdracht van de Heffingsambtenaar heeft opgesteld. Blijkens het taxatierapport voor de bedrijfsruimte is die bedrijfsruimte op de waardepeildatum getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 200.000. Bij dat taxatierapport behoort een overzicht “onderbouwende marktgegevens” met analyses van de huurprijzen en de kapitalisatiefactoren. Het rapport is verder voorzien van beeldmateriaal van zowel de bedrijfsruimte als van de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] 50, [adres 3] 10 en [adres 2] 34 (voor de analyse van de huurprijzen) en de [adres 4] 5, De [adres 5] 22 en De [adres 5] 15 (voor de analyse van kapitalisatiefactoren).  
       
     
     
       2.4. 
       Blijkens het taxatierapport voor de bedrijfswoning is die bedrijfswoning op de waardepeildatum getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 160.000. De door taxateur [D] getaxeerde waarde voor de bedrijfswoning wordt ondersteund door de opbrengst behaald bij verkoop van de volgende vergelijkingsobjecten:  
       
       
         Vergelijkingsobject	verkoopdatum		-prijs		m³/m² 
         
          [adres 6] 21  		19-4-2010 		€ 450.000	800m³/850m² 
         
          [adres 7] 87	  5-1-2010		€ 363.000	517m³/502m² 
         
          [adres 2] 59	18-10-2010 		€ 352.500	460m³/252m² 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In beide taxatierapporten is het volgende vermeld: 
         ‘De waarde en de toestand van de onroerende zaak is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2010 (…).’ 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Tot de gedingstukken behoort een e-mail van 27 oktober 2011 van mevrouw [E] makelaars te [F]. Blijkens die e-mail concludeert mevrouw [E] tot een waarde voor bedrijfsruimte van € 120.000 en de bedrijfswoning van € 150.000. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Het bezwaarschrift van 1 april 2011 is namens belanghebbende ingediend door [G]. Bij e-mail van 9 november 2011, gericht aan het e-mailadres dat op het bezwaarschrift stond vermeld, heeft de Heffingsambtenaar verzocht om toezending van een kostennota. Belanghebbende noch haar gemachtigde [G] heeft hierop gereageerd. De uitspraak op bezwaar van 18 november 2011 is gezonden naar [G]. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Het eerste onderzoek ter zitting bij de Rechtbank heeft plaatsgehad op 26 februari 2013. 
         Het onderzoek ter zitting is geschorst om belanghebbende in de gelegenheid te stellen een factuur ter zake van de gemaakte kosten in de bezwaarfase aan de Rechtbank te doen toekomen. Belanghebbende heeft bij schrijven van 8 maart 2013 een factuur van [H] d.d.  14 januari 2013 overgelegd. 
       
       
       
         Op de factuur is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
       
         ‘Omschrijving							Bedrag (EUR) 
       
       
       
         Inzake honorarium SHE 11 / 4281 WOZ V35 
         bezwaar- zowel als de beroepsfase, bij moderatie				500,00 
       
       
       
         Inzake honorarium SHE 12 / 2277 WOZ V35 
         bezwaar- zowel als de beroepsfase, bij moderatie				500,00 
         								_____________ 
         					Totaal excl. BTW      	           1.000,00 
         						BTW (21%)	 	210,00 
         					Totaal incl. BTW         	           1.210,00 
       
       
       
         Verder is op de factuur vermeld: “[internetadres]” en ”[emailadres]” en “[naam]”.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       
         Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen: 
         A) Heeft de Heffingsambtenaar de waarde ingevolge de Wet WOZ voor de onroerende zaken per waardepeildatum te hoog vastgesteld?; 
         B) Heeft de Rechtbank terecht aan belanghebbende een vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase toegekend?; 
         C) Heeft de Rechtbank terecht aan belanghebbende een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toegekend?; en 
         D) Heeft belanghebbende recht op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn?  
         Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de WOZ-waarden tot, naar het Hof begrijpt, nihil, dan wel € 270.000 voor de onroerende zaken tezamen, vernietiging, respectievelijk dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen ozb, vergoeding van de kosten van de bezwaarfase, vergoeding van de proceskosten in beroep en hoger beroep en vergoeding van immateriële schade. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover die betreft de toekenning van een vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase en de toekenning van een proceskostenvergoeding in de beroepsfase en bevestiging van die uitspraak voor het overige. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Vooraf (met betrekking tot de gedingstukken en de omvang van het geschil) 
       
     
     
     
       4.1.1. 
       De stukken die de Heffingsambtenaar voor de zitting heeft toegestuurd (zie 1.5) zijn tijdig ingediend, namelijk binnen tien dagen voor de zitting. Deze stukken zijn op 25 augustus 2014 doorgestuurd naar belanghebbende. Belanghebbende heeft op die stukken kunnen reageren ter zitting van het Hof. Het Hof rekent die stukken tot de gedingstukken. 
       
     
     
       4.1.2. 
       De bijlage bij de pleitnota van de Heffingsambtenaar rekent het Hof niet tot de gedingtukken, omdat dat stuk te laat in het geding is gebracht.  
       
     
     
       4.1.3. 
       Het Hof stelt verder voorop dat belanghebbende in haar hoger beroepschrift een groot aantal grieven aanvoert die betrekking hebben op het conservatoir beslag op de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning en de sluiting ex artikel 13b van de Opiumwet van de bedrijfsruimte. Deze grieven kunnen niet door de belastingrechter worden beoordeeld en blijven in het navolgende dan ook onbesproken.  
       
       
         
           Ten aanzien van vraag A 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie).  
       
     
     
       4.3. 
       
         Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).  
         Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van voormelde Uitvoeringsregeling wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode. 
       
       
       
         4.4.1. 
         In de beroepsfase was niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald per waardepeildatum 1 januari 2010 naar de staat waarin de onroerende zaken verkeerden op 1 januari 2011, ten tijde dat het conservatoir beslag op de onroerende zaken rustte en de sluiting van de bedrijfsruimte was geëffectueerd. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich nader op het standpunt gesteld dat de toestandsdatum ten onrechte op 1 januari 2011 is gesteld. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar niet in dat standpunt en overweegt daartoe het volgende. 
         
       
       
         4.4.2. 
         Artikel 18 van de Wet WOZ bevat de regels met betrekking tot de waardepeildatum.  Voor zover hier relevant, luidt artikel 18 van de Wet WOZ, als volgt: 
         
         
           ‘1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.  
         
         2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. 
         3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: 
         (…) 
         c.	een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.’ 
         
       
       
         4.4.3. 
         Blijkens het aanslagbiljet is de Heffingsambtenaar van de toestandsdatum 1 januari 2011 uitgegaan. 
         
       
       
         4.4.4. 
         De vermelding op het aanslagbiljet van de toestandsdatum 1 januari 2011 komt niet overeen met de vermelding in de taxatierapporten die door de Heffingsambtenaar zijn ingebracht, aangezien deze taxatierapporten uitgaan van de waardepeildata en toestandsdata 1 januari 2010 (zie 2.5). Naar het oordeel van het Hof moet vermelding van de toestandsdatum 1 januari 2010 in de taxatierapporten op een verschrijving berusten aangezien de taxateur wel degelijk bij de waardering rekening heeft gehouden met de toestand van de onroerende zaken per 1 januari 2011. De taxateur heeft immers een correctie toegepast wegens imagoschade (verweerschrift bij de Rechtbank, punt 4.3.5). Ter zitting voor het Hof heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat de taxateur de aftrek voor imagoschade heeft verdisconteerd in de correctie ligging. Uit het voorgaande leidt het Hof af dat de taxateur rekening heeft gehouden met een specifiek voor de onroerende zaken geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, hetgeen het Hof ook juist acht. 
         
       
     
     
       4.5. 
       Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de beslaglegging noch de sluiting ex artikel 13b van de Opiumwet omstandigheden zijn die bij de waardebepaling van betekenis zijn. De overdrachtsfictie houdt in dat alle rechten op een onroerende zaak, zoals eigendom, bezit, beperkte rechten en persoonlijke rechten, worden geacht in één hand te zijn en ook in één fictieve koop betrokken te zijn en daardoor de waardebepaling niet beïnvloeden. De verkrijgingsfictie houdt in dat wordt uitgegaan van een onroerende zaak die onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Daarom komt geen betekenis toe aan beperkingen in de beschikkingsbevoegdheid van - en in de overdraagbaarheid van het object door - de huidige rechthebbende.  
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbendes klachten komen er op neer dat een (belastingheffing naar een) vastgestelde waarde die op ficties is gebaseerd, in strijd is met artikel 1 van het Eerste protocol van het EVRM. Deze grief faalt gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2013, nr. 13/01046, ECLI:NL:HR:2013:796 en het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 15 januari 2013, nr. 12/00516, ECLI:NL:GHARL:2013:BY9438. 
       
     
     
       4.7. 
       Ten aanzien van de waardebepaling van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning heeft de Rechtbank het volgende overwogen: 
       
       
         
                   “met betrekking tot de bedrijfsruimte 
         
       
       
       
         12. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Verweerder heeft de waarde van de bedrijfsruimte bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode houdt in dat de waarde wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Deze huurwaarde en kapitalisatiefactor worden afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. De discounted-cash-flow methode wordt toegepast voor objecten die wel een duidelijke economische waarde hebben, maar waarbij geen verkoop- of verhuurtransacties aanwezig zijn om mee te vergelijken. In het onderhavige geval zijn er voldoende huur- en verkoopcijfers voorhanden om de WOZ-waarde te bepalen. Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank mogen kiezen voor de huurwaardekapitalisatiemethode. 
       
       
       
                   13. De stelling van eiseres dat een vergelijking met omliggende panden op voorhand mank gaat vanwege het beslag en gebruiksverbod, kan gelet op wat eerder is geoordeeld over de waarderingsficties, niet worden gevolgd. 
       
       
       
                   14. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een huurprijs voor de bedrijfsruimte van € 1.500 per maand. Volgens eiseres heeft de huurder een bedrag van € 1.600 per maand betaald voor de woning en de bedrijfsruimte samen. 
       
       
       
                   15. De rechtbank acht de door eiseres genoemde huurprijs van € 1.600 per maand voor de woning en de bedrijfsruimte niet bruikbaar voor het bepalen van de waarde per 1 januari 2010. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de door eiseres genoemde huurprijs in 2004 tot stand is gekomen. Gelet hierop is deze huurprijs tot stand gekomen op een datum die te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Verweerder heeft de huurwaarde van het object gedestilleerd uit huurtransacties van vergelijkbare objecten. In het taxatierapport van [D] is voldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot een huurwaarde van € 21.132,45 per jaar is gekomen. Ook de kapitalisatiefactor van 9,5 is voldoende inzichtelijk gemaakt. 
       
       
       
                   16. Het door eiseres overgelegde e-mailbericht van een makelaar, leidt niet tot twijfel aan de juistheid van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze e-mail geen taxatierapport bevat dat voldoet aan de eisen die de Wet WOZ daaraan stelt. In de e-mail zijn geen verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten vermeld. Evenmin is een kapitalisatiefactor vermeld. Ook is niet duidelijk of is uitgegaan van de bruto of de netto huur. Daarbij komt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat, gelet op de in de e-mail vermelde oppervlakte, de opslag op de eerste verdieping niet is meegenomen in de waardering. 
       
       
       
                   17. De rechtbank concludeert dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder voor de bedrijfsruimte per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgestelde waarde van € 167.000 niet te hoog is. Wat eiseres verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het beroep tegen dit onderdeel van de bestreden uitspraak op bezwaar is ongegrond. 
       
       
       
         
           met betrekking tot de bedrijfswoning  
         
       
       
       
                   18. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar het (tweede) taxatierapport van [D] van 2 april 2012. In dit rapport, waarin de waarde van de bedrijfswoning is getaxeerd op € 160.000, is gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingsobjecten die volgens verweerder qua type en ligging vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, te weten: [adres 6] 21, [adres 7] 87 en [adres 2] 59, alle te [A]. In het verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vermelde referentieobjecten minder vergelijkbaar waren, omdat het geen bedrijfswoningen betrof. Gebleken is echter dat rond de waardepeildatum slechts één bedrijfswoning is verkocht: [adres 6] 21, zodat daarnaast twee in de omgeving gelegen vergelijkbare woningen ter vergelijking zijn gebruikt. In verband met de bestemming van de bedrijfswoning is een lagere grondprijs gehanteerd, tevens is er rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud ten opzichte van de referentiepanden.  
       
       
       
                   19. Eiseres voert aan dat het gebruik van de bedrijfsruimte voor burgerbewoning in strijd is met de bestemmingsplanvoorschriften. Op grond van deze voorschriften is burgerbewoning van de bedrijfswoning volgens eiseres alleen toegestaan als burgemeester en wethouders daarvoor vrijstelling verlenen. Voorts voert eiseres aan dat waar geen bedrijf is toegestaan zonder gemeentelijke toestemming, geen sprake kan zijn van een bedrijfswoning.  
       
       
       
                   20. De rechtbank overweegt dat de bestemming van de objecten “Kleine bedrijven – bebouwd” is. Verweerder heeft de woning conform het bestemmingsplan gewaardeerd als bedrijfswoning. In het taxatierapport is immers een verkoopcijfer van een bedrijfswoning gebruikt. Daarbij komt dat een lagere grondprijs is gehanteerd. De rechtbank kan eiseres niet volgen in de stelling dat bij het ontbreken van een bedrijf geen sprake kan zijn van een bedrijfswoning. In de bedrijfsruimte kan immers een bedrijf worden uitgeoefend. Zoals de rechtbank hiervoor al heeft overwogen, dient de sluiting van de bedrijfsruimte in het kader van de waardering buiten beschouwing te blijven. De stelling van eiseres dat (ook) voor de bedrijfswoning een vergelijking met omliggende panden op voorhand mank gaat vanwege het beslag en gebruiksverbod, kan gelet op wat eerder is geoordeeld over de waarderingsficties, evenmin worden gevolgd.  
       
       
       
                   21. Het door eiseres overgelegde e-mailbericht van een makelaar leidt niet tot twijfel aan de juistheid van de door verweerder bepaalde waarde van de bedrijfswoning. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze e-mail geen taxatierapport bevat dat voldoet aan de eisen die de Wet WOZ daaraan stelt. In dit e-mailbericht zijn immers geen vergelijkingsobjecten genoemd. Er is geen toepassing gegeven aan één van de in de Wet WOZ voorgeschreven methodes en er is slechts uitgegaan van aannames en verwachtingen. Ook de stelling van eiseres dat een koper bereid was de objecten te kopen voor een koopprijs van € 275.000, kan niet worden aangemerkt als een voldoende onderbouwing van de stelling van eiseres dat de waarde van de bedrijfswoning door verweerder te hoog is vastgesteld. 
       
       
       
                   22. De rechtbank concludeert dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder voor de bedrijfswoning per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgestelde waarde van € 158.000 niet te hoog is. Wat eiseres verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het beroep tegen dit onderdeel van de bestreden uitspraak op bezwaar is ongegrond.” 
         Het Hof sluit aan bij deze overwegingen en maakt die tot de zijne.  
       
       
     
     
       4.8. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat de referentiepanden niet als vergelijkingsobject kunnen dienen overweegt het Hof nog dat de referentiepanden weliswaar verschillen van de onroerende zaken maar dat de Heffingsambtenaar die verschillen voldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de taxatierapporten. Bovendien heeft taxateur [D] een korting toegepast in verband met de imagoschade. 
       
     
     
       4.9. 
       
         
           . 9 .  Belanghebbende heeft een beroep gedaan op de uitspraak van het EHRM van 27 september 2011, Hrdalo vs. Kroatië, nr. 23272/07.  
         Genoemde uitspraak is hier niet van betekenis. Belanghebbende is geen verdachte in een strafrechtelijke procedure geweest, en in deze bestuursrechtelijke procedure van belanghebbende heeft geen vaststelling plaatsgevonden omtrent haar schuld aan enig strafbaar feit. 
       
       
     
     
       4.10. 
       Het Hof concludeert, gelet op het hiervoor overwogene, dat vraag A ontkennend moet worden beantwoord. Al hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Ten aanzien van vraag B 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Awb, worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. 
       
     
     
       4.12. 
       In het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) zijn nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking heeft en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld. 
       
     
     
       4.13. 
       Op grond van artikel 1 van het Besluit kan een vergoeding van de kosten zoals bedoeld in artikel 7:15 van de Awb uitsluitend betrekking hebben op kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
       
     
     
       4.14. 
       Voor het beroepsmatig karakter is het voldoende dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening (Hoge Raad 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI:NL:HR:2012:BY2770, BNB 2013/41).  
       
     
     
       4.15. 
       
         Het Hof is van oordeel dat uit de gedingstukken noch het verhandelde ter zitting aannemelijk is geworden dat [G] beroepsmatig rechtsbijstand verleende in de hiervoor bedoelde zin. De door belanghebbende overgelegde factuur (zie onder 2.8) is uitgegaan van [H], een lichaam dat op een latere datum dan de uitspraak op bezwaar, namelijk 12 oktober 2012, is opgericht en bovendien bevat de overgelegde factuur als factuurdatum 14 januari 2013. Met dit geschrift is naar ’s Hofs oordeel niet het bewijs geleverd van beroepsmatig verleende rechtsbijstand door [G]. 
         Belanghebbende, op wie de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat het verlenen van rechtsbijstand tot een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening van [G] behoort. De Rechtbank heeft daarom ten onrechte de Heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van de bezwaarfase. Gelet hierop is de uitspraak van de Rechtbank in zoverre niet juist.  
       
       
     
     
       4.16. 
       Vraag B moet ontkennend worden beantwoord. 
       
     
     
       4.17. 
       Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond.  
       
       
         
           Ten aanzien van vraag C 
         
       
       
       
         Om proceseconomische redenen zal het Hof eerst vraag D behandelen. 
       
       
       
         
           Ten aanzien van vraag D 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Het bezwaarschrift is ingediend op 4 april 2011 en de uitspraak op bezwaar is met dagtekening 18 november 2011 verzonden. Het beroepschrift is bij de Rechtbank ingediend op 28 december 2011. De Rechtbank heeft op 10 september 2013 uitspraak gedaan. 
       
     
     
       4.19. 
       Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, wordt aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37 984, ECLI:NL:HR:2005:AO9006, BNB 2005/337. Als uitgangspunt geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de rechtbank uitspraak doet binnen twee jaar nadat de inspecteur het bezwaar heeft ontvangen. In gevallen, waarin de bezwaar- en de beroepsfase samen zo lang hebben geduurd, dat de redelijke termijn daardoor is overschreden, dient de rechter met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade, die door dat tijdsverloop is ontstaan, te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. In belastingzaken heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt (Hoge Raad 22 maart 2013, nr. 11/04270, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152). Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof, behoudens bijzondere omstandigheden, uitspraak doet binnen twee jaar nadat het rechtsmiddel van hoger beroep is aangewend. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. 
       
     
     
       4.20. 
       Het Hof stelt vast dat na de indiening van het bezwaarschrift door belanghebbende op 4 april 2011 tot de datum van de uitspraak van de Rechtbank twee jaren, vijf maanden en zes dagen zijn verstreken. Voorts stelt het Hof vast dat tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 4 april 2011 en de uitspraak op bezwaar van 18 november 2011 zeven maanden en 14 dagen zijn voorbijgegaan. De overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase dient te worden gesteld op (zeven maanden en 14 dagen -/- zes maanden=) één maand en 14 dagen. 
       
     
     
       4.21. 
       De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de redelijke termijn in de bezwaarfase niet is overschreden gelet op de wettelijke termijn die geldt voor de bezwaarfase zoals vermeld in artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet en artikel 30, negende lid (achtste lid, oud) van de Wet WOZ.  
       
     
     
       4.22. 
       In artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet en artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de gemeenteambtenaar op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Awb, uitspraak doet in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. 
       
     
     
       4.23. 
       De Hoge Raad heeft in het arrest van 9 augustus 2013, nr. 12/06009, ECLI:NL:HR:2013:199, het volgende overwogen: 
       
       
         “4.3. Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 22 maart 2013, nr. 11/04270, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152, heeft in belastingzaken waarin de bezwaar- en beroepsfase tezamen onredelijk veel tijd in beslag hebben genomen als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. Dat heeft ook te gelden in een geval als het onderhavige, waarin de inspecteur op grond van artikel 25, lid 1, AWR (tekst tot 2008) verplicht was om binnen een jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak daarop te doen. 
         Deze regel geldt behoudens bijzondere omstandigheden. Daarbij moet met name worden gedacht aan bijzondere omstandigheden als bedoeld in onderdeel 4.5 van het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37984, ECLI:NL:HR:2005:AO9006, BNB 2005/337.”  
       
       
     
     
       4.24. 
       Van bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan een half jaar voor het doen van uitspraak op bezwaar rechtvaardigen is in het onderhavige geval niet gebleken. Gelet op het in 4.23 genoemde arrest van de Hoge Raad is er geen reden tot verlenging van de redelijke termijn van zes maanden voor de bezwaarfase. Het andersluidende standpunt van de Heffingsambtenaar kan niet worden gevolgd. Wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase dient een vergoeding van € 500, te betalen door de Heffingsambtenaar, te worden toegekend. 
       
     
     
       4.25. 
       De totale duur van beroepsprocedure bedroeg, - gerekend vanaf de datum van de uitspraak op bezwaar - 22 maanden. De Rechtbank heeft de zaak ter zitting van 26 februari 2013 aangehouden om belanghebbende gelegenheid te geven een factuur over te leggen ter zake van de kosten van rechtsbijstandsverlening. Hierom had de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase al uitdrukkelijk verzocht en ook in de beroepsfase was dit onderwerp van het geschil. Naar het oordeel van het Hof dient de vertraging van vier maanden in verband met het aanhouden van de zaak door de Rechtbank belanghebbende te worden aangerekend. Dit betekent dat de redelijke termijn in de beroepsfase niet is overschreden (22 maanden minus 4 maanden = 18 maanden).   
       
     
     
       4.26. 
       
         Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft in beginsel als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het rechtsmiddel is ingesteld. 
         Het hoger beroepschrift van belanghebbende is bij het Hof ingediend op 22 oktober 2013. 
         Gelet op de uitspraak van heden is de redelijke termijn voor het hoger beroep bij het Hof niet overschreden.  
       
       
     
     
       4.27. 
       Vraag D dient bevestigend te worden beantwoord. Aan belanghebbende dient een vergoeding voor immateriële schade te worden toegekend van € 500. 
       
     
     
       4.28. 
       Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.  
       
       
         
           Ten aanzien van vraag C en de proceskosten in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is (zie 4.28), acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.30. 
       Het Hof stelt in dit verband voorop dat die tegemoetkoming in de proceskosten enkel verband houdt met het antwoord op vraag D, zie onder 4.18 tot en met 4.28. De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat kosten voor rechtsbijstand niet voor vergoeding in aanmerking komen aangezien geen sprake is van – kort gezegd – zakelijke verhoudingen tussen belanghebbende en haar gemachtigde in de beroeps- en hoger beroepsfase, de heer [B], en niet aannemelijk is dat de kosten van rechtsbijstand op belanghebbende drukken.  
       
     
     
       4.31. 
       
         Evenals de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de door [B] verleende rechtsbijstand aangemerkt kan worden als beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Tot de gedingstukken behoort een aantal producties (nummers 6, 7 en 8, in het Rechtbankdossier onder A8 opgenomen) waaruit blijkt dat [B] als rechtsbijstandsverlener is opgetreden. Verder staan familieverhoudingen niet in de weg aan het toekennen van een proceskostenvergoeding en is er te veel twijfel of belanghebbende en gemachtigde [B] tot hetzelfde huishouden behoren. Ten slotte is in de beroeps- noch de hoger beroepsfase aannemelijk geworden dat de kosten van rechtsbijstand, verleend door [B] in de beroeps- en hoger beroepsfase, niet op belanghebbende zouden drukken (vgl. Hoge Raad 19 oktober 2012, nr. 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, BNB 2012/317).  
       
       
     
     
       4.32. 
       Het Hof gaat voorbij aan de stelling van de Heffingsambtenaar dat belanghebbende door eigen toedoen de proceskosten in de beroepsfase over zich heeft afgeroepen door niet in een eerder stadium de factuur van de kosten voor de beweerdelijke rechtskundige bijstand in de bezwaarfase over te leggen. Zoals onder 4.30 overwogen houdt de proceskostenvergoeding uitsluitend verband met de toekenning van de vergoeding wegens immateriële schade en is de vraag of door belanghebbendes toedoen kosten zijn opgeroepen niet (meer) van betekenis.  
       
     
     
       4.33. 
       Hoewel het Hof op andere gronden dan de Rechtbank tot toekenning van de proceskostenvergoeding concludeert, zal het Hof de berekening van de Rechtbank volgen. De Rechtbank heeft met toepassing van artikel 2, derde lid, van het Besluit de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase gematigd tot € 590 en belanghebbende heeft niet geklaagd over de hoogte van de proceskostenvergoeding. Anders dan de Heffingsambtenaar betoogt acht het Hof juist dat de Rechtbank 0,5 punt heeft toegekend voor het verstrekken van nadere schriftelijke inlichtingen (onder 2.8). Bij het toekennen van punten per proceshandeling wordt geabstraheerd van de achtergrond of de noodzaak van die proceshandeling. 
       
     
     
       4.34. 
       Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten voor het geding bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op (1 punt voor het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting=) 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974. 
       
     
     
       4.35. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt. 
       
     
     
       4.36. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet vraag C bevestigend worden beantwoord, zij het op andere dan door de Rechtbank gebezigde gronden. Samengevat wordt een proceskostenvergoeding toegekend voor de beroepsfase van € 590 en voor het geding bij het Hof van € 974, in totaal derhalve € 1.564. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.37. 
       De slotsom is dat zowel het hoger beroep van belanghebbende als dat van de Heffingsambtenaar gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank kan niet in stand blijven. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen zal het Hof het beroep ongegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar bevestigen en een vergoeding wegens immateriële schade ten bedrage van € 500 toekennen ten laste van de Heffingsambtenaar. Tevens zal het Hof aan belanghebbende een vergoeding toekennen voor de proceskosten in de beroeps- en hoger beroepsfase ten laste van de Heffingsambtenaar. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.38. 
       Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 118 te vergoeden. 
       
     
     
       4.39. 
       Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de gemeente ’s-Hertogenbosch inzake het hoger beroep van de Heffingsambtenaar geen plaats. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep van belanghebbende gegrond; 
       
       
         verklaart het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;  
       
       
         bevestigt de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar;  
       
       
         veroordeelt de gemeente ‘s-Hertogenbosch tot vergoeding van de immateriële schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;   
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.564, en 
       
       
         gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van - in totaal - € 159 vergoedt. 
       
     
     
     
       Aldus gedaan op 30 oktober 2014 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, T.A. Gladpootjes en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.