ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:4375

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:4375 Rechtbank Amsterdam , 19-06-2025 / 11052594 \ CV EXPL  24-3849

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-06-19

Zaaknummer: 11052594 \ CV EXPL  24-3849

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:4375

---

Huurrecht / toetsing huurverhogingsbeding (Richtlijn 93/13/EEG) / tussenvonnis / Beding is te splitsen in een indexatie- en een opslagbeding. Het indexatiebeding is eerlijk, het opslagbeding met een mogelijkheid van 4% daarbovenop is oneerlijk. Terugvordering wegens onverschuldigd betaald is alleen mogelijk voor het deel dat aan deze verhuurder is betaald, want de terugbetaling is een verbintenis uit de wet en niet uit de huurovereenkomst. Omdat de huur is aangegaan met een vorige verhuurder, moet een herberekening gemaakt worden wat de start huurprijs is op het moment dat de huidige verhuurder eigenaar werd. Huurprijsverlaging deels toegewezen vanwege tocht.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11052594 \ CV EXPL  24-3849 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. S.W. van Zijll, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V. ,  
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Vesteda, 
       gemachtigde: mr. R. Benneker. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 10 april 2024 met producties 1 tot en met 11,  
       - de conclusie van antwoord, tevens verzoek om aanhouding (ex artikel 392 lid 6 Rv), met producties 1 tot en met 7, 
       - de rolbeslissing van 25 juli 2024, waarin is bepaald dat de zaak wordt aangehouden in afwachting van de beantwoording van prejudiciële vragen,  
       - de akte met verzoek om nadere aanhouding van Vesteda van 8 oktober 2024; 
       - de akte uitlaten na prejudiciële beslissing van Vesteda met productie 8, 
       - de antwoordakte en tevens eiswijziging van [eiser] met producties 12 tot en met 14, 
       - de brief van 20 december 2024 waarbij verhinderdagen zijn opgevraagd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op 19 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor de zitting zijn aan de kant van Vesteda nog producties ingediend. Mevrouw [eiser] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigden: mr. S.W. van Zijll, mr. A.M. Abed en mr. J. Lievense. Namens Vesteda is mevrouw [naam] (medewerker team customer en legal affairs) verschenen, bijgestaan door gemachtigde mr. R. Benneker. Partijen en hun advocaten hebben vragen beantwoord en de standpunten nader toegelicht. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Als onweersproken of onvoldoende betwist staat het volgende vast.  
       
     
     
       2.2. 
       Op 27 maart 2008 hebben [eiser] en Delta Lloyd Vastgoed Woningen B.V. (Delta Lloyd), de rechtsvoorganger van Vesteda, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2008 met een aanvangshuur van € 850,00 per maand. Het betreft geliberaliseerde huur. 
       
     
     
       2.3. 
       In de huurovereenkomst zijn onder de kop “Bijzondere bepalingen” met volgnummer 10. enige nadere bepalingen opgenomen. Die bepalingen zijn artikelwijs genummerd. Onder meer is daar in artikel 4 een huurprijswijzigingsbeding (het wijzigingsbeding) opgenomen, dat luidt:  
       
       
         
           “ 
           Art. 4 
         
         
           1. De verwijzing onder 5.2 van deze overeenkomst voor de berekening van de huurprijswijziging naar het gestelde onder artikel 18 van de algemene bepalingen is niet van toepassing.  
         
         
           2. In plaats hiervan vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer van de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens (2006=100), op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).  
         
         
           3. De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule:  
           de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand februari voorafgaande aan de maand juli waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor.  
         
         
           4. Indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, wordt de laatstgeldende huurprijs niet gewijzigd. De laatstgeldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de maand februari, die ligt voor de maand juli waarin de laatste huurprijs aanpassing heeft plaatsgevonden hoger is dan het indexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor.  
         
         
           Alsdan worden bij die huurprijswijzigingen de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde maanden gehanteerd.  
         
         
           (…) 
         
         
           8. Wanneer partijen binnen zes weken na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld  [in lid 6 en 7, ktr.]  niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en in de huurovereenkomst. 
         
           9. De verhuurder behoudt zich het recht voor om jaarlijks de huurprijs, naast de aanpassing overeenkomstig de vermelde indexclausule, daarboven te verhogen met maximaal 4%.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 28 juni 2018 is Vesteda eigenaar en verhuurder van de woning geworden.  
       
     
     
       2.5. 
       
         
          [eiser] heeft op 8 november 2021 een brief gestuurd aan Vesteda waarin staat:  
         
           “(…) Het is een jaren ‘30 woning, sinds 2008 is er geen onderhoud meer verricht wat betreft het energiezuinig maken van deze woning en de wind waait door alle kieren en gaten naast ramen en deuren. Wij worden hierdoor in de koude maanden ernstig beperkt in ons woongenot. 
         
         
           En ondanks dat wij zuinig aan proberen te doen met energie bedraagt mijn energierekening al jaren maandelijks 220 Euro en met de huidige gestegen energieprijzen zullen deze maandelijkse kosten alleen nog maar hoger worden. Bij deze vraag ik u om deze kieren en gaten naast de ramen en deuren binnen 6 weken te herstellen.” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 22 maart 2023 heeft een deskundige van Dekra Experts (de deskundige) de woning bekeken op gebreken. De bevindingen van de deskundige zijn in de rapportage van 5 oktober 2023 vastgelegd. Vesteda was hiervoor ook uitgenodigd, maar heeft daar geen gebruik van gemaakt. 
       
     
     
       2.7. 
       In 2024 heeft Vesteda groot onderhoud uitgevoerd aan het woonblok waar de woning deel van uitmaakt. Met de oplevering op 9 oktober 2024 heeft [eiser] verklaard dat de gebreken aan haar woning verholpen zijn.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – samengevat – na eis wijziging om Vesteda te veroordelen om:  
       
         
           het wijzigingsbeding in artikel 4 van de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst te vernietigen;  
         
         
           haar het onverschuldigd betaalde bedrag aan huursommen van primair € 56.696,56, althans subsidiair € 28.421,16, te betalen; 
         
         
           de huurprijs te verminderen met 20%, althans een redelijk bedrag, vanaf 8 november 2021, de datum waarop de gebreken aan Vesteda bekend zijn gemaakt tot aan 1 januari 2025, de datum dat de gebreken waren hersteld; 
         
         
           Vesteda te veroordelen in de kosten van de ingeschakelde deskundige van €3.220,11; 
         
         
           de kosten van het geding; 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Volgens [eiser] is het wijzigingsbeding oneerlijk en valt het onder de Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn). Daarom moet het in zijn geheel vernietigd worden, maar als dat niet zo is, in ieder geval de 4% opslag uit lid 9 van het wijzigingsbeding. Zij vordert daarom alle huurverhogingen vanaf het aangaan van de huur terug. Verder vordert [eiser] een huurprijsvermindering vanwege gebreken aan de woning. Zij heeft die op 8 november 2021 gemeld, maar Vesteda heeft daar volgens haar lange tijd niet adequaat op gereageerd, waardoor haar huurgenot ernstig is beperkt. Om de gebreken vast te laten stellen zijn er deskundigenkosten gemaakt. Volgens [eiser] zijn de gebreken op 1 december 2024 hersteld. 
       
     
     
       3.3. 
       Vesteda betwist de vorderingen en concludeert tot afwijzing. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling  
     
     
       
         Valt het huurprijswijzigingsbeding onder de richtlijn oneerlijke bedingen ? 
       
     
     
     
       4.1. 
       De kantonrechter oordeelt allereerst dat het wijzigingsbeding onder de werkingssfeer van de Richtlijn valt.  
       
     
     
       4.2. 
       De stelling van Vesteda dat het wijzigingsbeding moet worden aangemerkt als kernbeding en dat daarom de Richtlijn niet van toepassing is, is onjuist. De kernbedingen in een huurovereenkomst zijn namelijk het in gebruik verstrekken van een zaak – hier de woning – en de tegenprestatie daarvan. De tegenprestatie is hier het maandelijks betalen van de overeengekomen huurprijs. Uit het wijzigingsbeding volgt dat in deze zaak die huurprijs jaarlijks aangepast kan worden vanwege bepaalde factoren. Die wijziging is daarmee een afgeleide van huurbetaling zelf en is dus niet de kern van de overeenkomst.  
       
     
     
       4.3. 
       Verder heeft Vesteda niet genoeg gesteld dat [eiser] en Delta Lloyd – de toenmalige verhuurder – hebben onderhandeld over het wijzigingsbeding. Volgens Vesteda staat het wijzigingsbeding onder de bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst en staat in dat wijzigingsbeding ook vermeld dat de gebruikelijke standaardartikelen over huurprijswijzigingen niet van toepassing zijn. Hieruit kan worden opgemaakt dat in dit geval Delta Lloyd en [eiser] daar afzonderlijk over hebben onderhandeld, aldus Vesteda. Op de zitting heeft [eiser] daarentegen gedetailleerd verklaard hoe de overeenkomst tot stand kwam. Samengevat komt die verklaring er op neer dat [eiser] in der tijd op het kantoor van Delta Lloyd bij het Amstelstation moest komen. Daar lag de huurovereenkomst klaar en die heeft ze zonder nadere toelichting of onderhandeling moeten ondertekenen om de sleutel te krijgen. Deze gang van zaken is als zodanig ook niet weersproken, zodat de kantonrechter hier als vaststaand aanneemt dat niet over dit wijzigingsbeding onderhandeld is. Hierbij is ook van belang dat [eiser] zich als consument in een ondergeschikte positie bevindt, zowel wat de mogelijkheden tot onderhandelen betreft, als met betrekking tot de informatie waarover zij beschikt. Dit leidt ertoe dat zij met de door Delta Lloyd opgestelde voorwaarden heeft ingestemd zonder op de inhoud daarvan invloed uit te oefenen.   
       
       
         
           Is het wijzigingsbeding splitsbaar in een indexatiebeding en een opslagbeding ? 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Vervolgens is de vraag of het wijzigingsbeding één ondeelbaar beding is dat als zodanig moet worden beoordeeld of het kan worden opgedeeld. Volgens [eiser] is er sprake van één beding en kan deze niet gesplitst worden. Volgens Vesteda kan het beding gesplitst worden en moeten de afzonderlijke delen afzonderlijk getoetst worden.    
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter oordeelt dat de bepalingen in het wijzigingsbeding kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Allereerst staan de bedingen tekstueel los van elkaar in de huurovereenkomst. De indexatie staat uitgewerkt in de leden 2 tot en met 4. De opslag staat in lid 9. Beide staan weliswaar in hetzelfde artikel 4, maar kunnen als aparte bedingen gelezen worden. Daarnaast heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat deze bedingen ook op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn. Een indexatiebeding en een opslagbeding hebben namelijk verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning, aldus het oordeel van de Hoge Raad.  
       
     
     
       4.6. 
       De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk. Het volgt namelijk de consumentenprijsindexatie van het CBS. Dat betekent dat hier enkel de geldontwaarding wordt gecompenseerd. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.  
       
     
     
       4.7. 
       Dat ligt anders voor het opslagbeding.  
       
       
         
           Het opslagbeding van 4% is oneerlijk. 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Volgens [eiser] is het opslagbeding van 4% oneerlijk. Het opslagbeding is namelijk niet transparant en er is geen feitelijke mogelijkheid om op te zeggen bij toepassing van het opslagbeding. Vesteda meent dat het opslagbeding als eerlijk moet worden aangemerkt.  
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter is van oordeel dat het indexatiebeding van 4% oneerlijk is. Op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst was voor [eiser] namelijk niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden de verhuurder – eerst Delta Lloyd, daarna Vesteda – toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van [eiser] komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor [eiser] binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft weliswaar in zijn hiervoor genoemde arrest van 29 november 2024 geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 
       
     
     
       4.10. 
       Dat Vesteda de huur te allen tijde met 4% kan verhogen, zorgt ervoor dat de financiële gevolgen niet voorzienbaar zijn voor [eiser] , omdat de frequentie van de huurprijswijziging en de berekening van de huurprijsverhoging niet vaststaan. De gevolgen van het beding zijn dan ook niet voorzienbaar voor [eiser] . Vesteda heeft uitgebreid aangevoerd dat het opslagpercentage van 4% nodig is om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling. Dit is echter slechts onderbouwd met berekeningen en rapportages die achteraf zijn opgemaakt. Er is door Vesteda niet gesteld of onderbouwd dat er in dit individuele geval bij het aangaan van de huurovereenkomst goede reden was om een opslagpercentage van 4% te hanteren. Vesteda heeft verder weliswaar aangevoerd dat zij bovenop de verhogingen met de CPI de huurprijs maar beperkt heeft verhoogd in de jaren dat zij verhuurder was. Maar of Vesteda daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurprijs overeenkomstig het opslagbeding te verhogen, is niet van belang. Het gaat erom dat zij – of haar rechtsvoorganger – die mogelijkheid had. Ook het feit dat Vesteda een aantal keer een huurstijging heeft doorgevoerd die lager was dan de CPI is niet relevant. Relevant is immers dat bij het aangaan van de overeenkomst voorzienbaar was hoe het beding voor de huurder zou uitwerken. Vesteda voert ten slotte aan dat [eiser] de huurovereenkomst kon opzeggen. Nog daargelaten dat het beding waaruit volgt dat [eiser] de overeenkomst mag opzeggen – lid 8 van het wijzigingsbeding – niet lijkt te slaan op het opslagbeding in lid 9, heft die mogelijkheid tot opzeggen het oneerlijke karakter van het opslagbeding niet op.  
       
     
     
       4.11. 
       Het voorgaande betekent dat de kantonrechter bij eindvonnis het opslagbeding van 4% zal vernietigen, meer precies artikel 4 lid 9 van de bijzondere voorwaarden in de huurovereenkomst.  
       
       
         
           Wat krijgt [eiser] aan teveel betaalde huur terug ? 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De kantonrechter stelt met partijen vast dat zowel in de periode waarin Delta Lloyd verhuurder was – 1 april 2008 tot en met 27 juni 2018 – en in de periode dat Vesteda verhuurder was – 28 juni 2018 tot heden – er jaren zijn geweest waarin ook het opslagbeding is toegepast bij huurverhogingen.  
       
     
     
       4.13. 
       In artikel 6:203 lid 1 BW is bepaald dat diegene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen.  
       
     
     
       4.14. 
       Door vernietiging van het opslagbeding is de rechtsgrond met terugwerkende kracht komen te vervallen. Dit betekent dat Vesteda en haar rechtsvoorganger jaarlijks de huurprijs alleen mocht verhogen met het indexatiebeding, dus met de CPI. Iedere huurprijsverhoging die [eiser] heeft betaald op basis van het opslagbeding is daarom onverschuldigd betaald.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiser] vordert dat bedrag over de hele huurperiode. Volgens [eiser] komt dit neer op een bedrag van € 28.421,16. Vesteda betwist dat [eiser] ook de huurverhogingen uit de periode dat Delta Lloyd verhuurder was op haar kan terugvorderen. Vesteda wijst hierbij op een uitspraak van de rechtbank Amsterdam en een van het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:RBAMS:2020:1753 en ECLI:NL:GHARL:2023:2668). Volgens [eiser] kan dat wel. Zij onderbouwt dit door te stellen dat Vesteda door eigendomsoverdracht de verplichtingen van Delta Lloyd uit de huurovereenkomst heeft overgenomen.  
       
     
     
       4.16. 
       Artikel 7:226 BW bepaalt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na een eigendomsoverdracht van de verhuurde zaak opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger van de verhuurde zaak. Hiervoor is onder 4.13 geoordeeld dat huurprijsverhoging op basis van het opslagbeding door vernietiging onverschuldigd is betaald. Terugvordering van een onverschuldigde betaling is geregeld in artikel 6:203 BW en is daardoor een verbintenis die uit de wet volgt. Het is dus geen verbintenis die voortvloeit uit de huurovereenkomst, zodat het bepaalde in artikel 7:226 BW op dit geval niet van toepassing is. Op grond van artikel 6:203 lid 1 BW kan het bedrag dat onverschuldigd is betaald, alleen van de ontvanger van het bedrag teruggevorderd worden. Dit betekent dat [eiser] van Vesteda alleen de onverschuldigde bedragen aan huur vanaf 28 juni 2018 terug kan vorderen.  
       
     
     
       4.17. 
       Weliswaar heeft Vesteda al diverse huurberekeningen gemaakt met diverse scenario’s, waaronder het weglaten van het opslagbeding. Maar al die berekeningen gaan uit van de huur die [eiser] betaalde toen Vesteda eigenaar werd. Dat startbedrag aan huur is onjuist, omdat het beding sinds de aanvang van de huurovereenkomst nooit heeft bestaan. Daarom zal allereerst een herberekening moeten worden gemaakt over de hele huurperiode om inzicht te krijgen wat de huur had moeten zijn toen Vesteda eigenaar werd en vervolgens hoe die huur zich heeft ontwikkeld met de door Vesteda doorgevoerde huurverhogingen.  
       
       
         
           Partijen mogen zich uitlaten over het bedrag dat onverschuldigd is betaald. 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Vooralsnog is het dus niet duidelijk welk bedrag [eiser] te veel aan huur heeft betaald over de periode dat Vesteda eigenaar van de woning was. Daarom moet Vesteda bij akte een overzicht te verstrekken van wat de huur gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst – van 1 april 2008 tot en met heden – had mogen zijn op basis van alleen het indexatiebeding, voor zover die daadwerkelijk in rekening zijn gebracht. Daarnaast moet Vesteda – voor zover zij dat nog niet heeft gedaan – een overzicht overleggen van de feitelijke betaalde huur van de periode 28 juni 2018 tot en met heden.  
       
     
     
       4.19. 
       Partijen hebben ter zitting verklaard dat voor de periode dat Vesteda de verhuurder was, het overzicht met de uitgesplitste huurverhogingspercentages uit randnummer 50 van de conclusie van antwoord van Vesteda klopt met uitzondering van het jaar 2018. In dat jaar was er een huurverhoging van 2%, bestaande uit 1,2% CPI en 0,8% opslag.  
       
     
     
       4.20. 
       Voor jaren waarin de huur met minder dan de CPI is gestegen blijft dat lagere indexeringsbedrag gelden. Het is dus niet zo dat er met terugwerkende kracht hogere indexeringen mogen worden toegepast.  
       
     
     
       4.21. 
       Zodra Vesteda het overzicht heeft overgelegd, mag [eiser] hierop bij akte reageren. 
       
       
         
           De vordering tot huurprijsvermindering. 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Volgens [eiser] had het de woning gebreken, waarbij ze verwijst naar het rapport van de deskundige van Dekra van 5 oktober 2023. Zij vordert daarom een huurprijsvermindering van 20% over de periode van 8 november 2021 tot 1 december 2024 en terugbetaling van te veel betaalde huur. De gebreken in de woning heeft [eiser] op 8 november 2021 gemeld, waar Vesteda volgens [eiser] lange tijd niet adequaat op heeft gereageerd, zodat haar huurgenot ernstig is beperkt. Om de gebreken vast te laten stellen zijn er deskundigenkosten gemaakt en ook deze kosten worden gevorderd.  
       
     
     
       4.23. 
       Vesteda betwist dat er sprake is van gebreken in de woning. Als er al gebreken waren, zijn dit alleen technische gebreken die het huurgenot niet beperken. Verder heeft [eiser] volgens Vesteda slechts één van de vijf gebreken uit het deskundigenrapport gemeld op 8 november 2021. De overige gebreken zijn pas bij dagvaarding bekend geworden, omdat toen pas het rapport is overgelegd. Een huurprijsvermindering daarvoor is dus niet aan de orde. De deskundigenkosten waren volgens Vesteda evenmin nodig, omdat [eiser] ook zelf foto’s had kunnen maken en geen kostbaar onderzoek had hoeven laten uitvoeren. Verder wijst Vesteda erop dat [eiser] op 9 oktober 2024 de oplevering van het groot onderhoud voor akkoord heeft getekend. Niet 1 december 2024 maar 9 oktober 2024 behoort de einddatum van het gebrek te zijn, aldus Vesteda.  
       
     
     
       4.24. 
       Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. 
       
       
         
           Niet alle gebreken zijn behoorlijk gemeld. 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       Volgens [eiser] waren er vijf gebreken aan de woning. Dit zijn: (1) tocht, kou en stank vanuit de kruipruimte, (2) tocht op de zolder, (3) slecht functionerend draairaam in de badkamer, (4) onvoldoende ventilatie in de toiletruimte en (5) kieren bij de ramen en buitendeuren. Deze gebreken zijn door de deskundige bij het onderzoek geconstateerd en vastgelegd in het rapport van Dekra van 5 oktober 2023.  
       
     
     
       4.26. 
       De kantonrechter stelt vast dat de in de brief van 8 november 2021 van [eiser] alleen de kieren bij de ramen en buitendeuren genoemd, dus gebrek (5) uit het rapport. Op de zitting heeft [eiser] ook verklaard dat zij pas na het onderzoek van de deskundige bekend was met de andere gebreken. Verder is door [eiser] niet weersproken dat het rapport van de deskundige voor het eerst pas bij de dagvaarding bekend is geworden bij Vesteda. Dit betekent dat de gebreken (1) tot en met (4) niet behoorlijk zijn gemeld. Het enkele feit dat Vesteda wist dat er een deskundigenonderzoek werd uitgevoerd, maakt niet dat Vesteda wist, althans behoorde te weten, van overige gebreken.  
       
     
     
       4.27. 
       Het voorgaande betekent dat [eiser] ten aanzien van de gebreken (1) tot en met (4) uit de rapport niet heeft voldaan aan de voorwaarden voor huurprijsvermindering, waardoor de vordering ten aanzien van deze gebreken zal worden afgewezen. Opgemerkt wordt dat de beoordeling of dit daadwerkelijk gebreken zijn, daarom niet meer besproken hoeft te worden.   
       
       
         
           De kieren bij de ramen en buitendeuren zijn een gebrek die het huurgenot verminderen. 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       In het deskundigenrapport is geconcludeerd dat er kieren bij ramen en buitendeuren zijn die tocht veroorzaken en dat de ramen en deuren daarom niet aan de daartoe bestemde kwaliteitseisen voldoen. De deskundige heeft vastgesteld dat de kieren 6-12 mm zijn en dat dit maximaal 2,5-3 mm mag zijn. Vesteda betwist dit en volgens haar waren de kieren minimaal. Dat wordt echter op geen enkele manier onderbouwd, terwijl dat tegenover het deskundigenrapport wel van Vesteda mocht worden verwacht. Daarbij heeft Vesteda ook op de zitting erkend dat na de melding van [eiser] zij geen contact heeft opgenomen om over het gemelde gebrek te spreken of langs te gaan om de melding te beoordelen. Er is alleen een brief gestuurd dat groot onderhoud zal worden gepleegd, wat blijkbaar in 2024, dus enige jaren later, heeft plaatsgevonden. Er wordt daarom van de juistheid van gebrek (5) uit het deskundigenrapport uitgegaan.  
       
     
     
       4.29. 
       Vesteda voert aan dat het aan [eiser] zelf is om tochtwerende voorzieningen aan te brengen. Dit zijn kleine herstellingen die de huurder zelf moet uitvoeren. Omdat Vesteda na de melding niet het gemelde gebrek heeft bekeken, kan niet meer vastgesteld worden of het een kleine herstelling was of niet. Dit kan ook niet meer vastgesteld worden, omdat inmiddels groot onderhoud aan de woning is uitgevoerd. Het komt daarom voor risico van Vesteda dat niet meer vast te stellen is of het aan de huurder was om tochtwerende maatregelen te nemen. Overeenkomstig de conclusie uit het deskundigenrapport, oordeelt de kantonrechter dan ook dat een kier van dat formaat een zodanig gebrek oplevert dat de verhuurder dit moet herstellen. Ook zijn de gevolgen van dit gebrek – de tocht – zodanig dat dit gebrek een vermindering van het huurgenot oplevert, iets wat [eiser] in haar melding ook heeft aangekaart.  
       
     
     
       4.30. 
       
        [eiser] heeft gezien het voorgaande recht op vermindering van de huurprijs ten aanzien van het gebrek ‘kieren bij ramen en buitendeuren’.  
       
       
         
           De huur wordt over de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024 met 5% verminderd. 
         
       
       
     
     
       4.31. 
       Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra het gebrek volledig is verholpen. Vesteda heeft in 2024 groot onderhoud uitgevoerd aan de woning van [eiser] . Tussen partijen is niet in geschil dat de het gebrek inmiddels is verholpen. Op de zitting heeft [eiser] bevestigd dat zij het opleverrapport van het groot onderhoud heeft ondertekend op 9 oktober 2024, zodat dit de einddatum van het gebrek is.   
       
     
     
       4.32. 
       De kantonrechter zal daarom bij eindvonnis oordelen dat het recht op huurprijsvermindering wegens tochtoverlast door kieren bij ramen en deuren geldt van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024. De kantonrechter acht over die periode in verband met het gebrek ‘kieren bij ramen en buitendeuren’ een huurprijsvermindering van 5% reëel, mede gelet op staat van de woning zoals die volgt uit het deskundigenrapport.  
       
     
     
       4.33. 
       Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de vordering van [eiser] bij eindvonnis gedeeltelijk zal toewijzen. Omdat nog niet duidelijk is wat de huurprijs was in de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024, moet Vesteda de vermindering van de huurprijs in de akte met de berekening van de juiste huurprijs verwerken.  
       
       
         
           Vesteda moet de deskundigenkosten vergoeden. 
         
       
       
     
     
       4.34. 
       
        [eiser] vordert vergoeding van deskundigenkosten van € 3.220,11. Volgens Vesteda zijn deze kosten niet in redelijkheid gemaakt, omdat Vesteda al groot onderhoudswerkzaamheden had gepland en dat de hoogte van de kosten niet in verhouding staan tot het belang van [eiser] .  
       
     
     
       4.35. 
       
        [eiser] heeft in ieder geval één gebrek gemeld en daarop is door Vesteda niet adequaat op is gereageerd; het groot onderhoud is inderdaad uitgevoerd, maar wel enige jaren na melding. Dat [eiser] daarom tussentijds het rapport heeft laten opstellen ter vaststelling van het gebrek, komt daarom voor risico van Vesteda. Vesteda moet daarom de deskundigenkosten vergoeden. Deze vordering zal bij eindvonnis worden toegewezen.  
       
       
         
           Ten slotte. 
         
       
       
     
     
       4.36. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       bepaalt dat Vesteda op de rolzitting van  donderdag 17 juli 2025  bij akte een overzicht moet overleggen van (i) de betaalde huur van de periode 28 juni 2018 tot en met heden en (ii) een overzicht van wat de huur gedurende de looptijd van de gehele huurovereenkomst had mogen zijn op basis van de verhogingen met de CPI, voor zover die is gevolgd, waarbij in de periode van 8 november 2021 tot en met 9 oktober 2024 een huurprijsvermindering van 5% geldt, waarna [eiser] op de rolzitting van  donderdag 31 juli 2025  een antwoordakte kan nemen, 
       
     
     
       5.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025. 
       
       
       
         761