ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:8000

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:8000 Rechtbank Rotterdam , 11-10-2019 / 8009218 / VV EXPL 19-377

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-10-11

Zaaknummer: 8009218 / VV EXPL 19-377

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:8000

---

“Gevorderde ontruiming in kort geding afgewezen. Geen buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mogelijk bij burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b, lid 1 aanhef en onder b Opiumwet. Onvoldoende grond voor oordeel dat sprake is van een tekortkoming vanwege activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet. Klachten overlast onvoldoende concreet.”

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8009218 / VV EXPL 19-377 
     
     
     
       uitspraak: 11 oktober 2019 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding ex artikel 254 Rv van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Amvest RCF Custodian B.V.,  
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres bij exploot van dagvaarding van 11 september 2019, 
       gemachtigde: mr. E.E.W. Danen te Rosmalen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , 
       
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. N. Claassen te Schiedam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als Amvest respectievelijk [gedaagde] . 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding, met producties, ter griffie ontvangen op 16 september 2019; 
         
         
           de akte van de zijde van [gedaagde] d.d. 12 september 2019 houdende een reconventionele vordering, met producties; 
         
         
           de van de zijde van [gedaagde] bij faxbericht d.d. 24 september 2019 overgelegde aanvullende productie. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 24 september 2019. Aan de zijde van Amvest zijn verschenen mevr. [naam 1] , assistent accountmanager, bijgestaan door de gemachtigde mevr. mr. E.E. Danen. Daarnaast is verschenen mevr. [naam 2] , accountmanager. Voorts is [gedaagde] in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde de heer mr. N. Claassen. Tevens was aanwezig de zuster van [gedaagde] . Partijen hebben ieder het eigen standpunt nader toegelicht aan de hand van pleitnota’s. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier. 
       
     
     
       1.3 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 
     
     
       2.1 
       
        [gedaagde] huurt sinds 2005 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagde] heeft de huurovereenkomst getekend op 14 augustus 2005 en namens Amvest is deze ondertekend op 15 september 2005. De maandelijkse huur bedraagt thans € 663,15. 
       
     
     
       2.2 
       Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing. 
       
       
         Artikel 13.3 sub c en artikel 13.6 van de algemene bepalingen luiden als volgt: 
       
       
       
         
           “Bescherming woonklimaat 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.3 
       
         
           Het is huurder niet toegestaan: 
         
         
           (…) 
         
         
           c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteiten te verrichten die op grond van opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijk termijn rechtvaardigt. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       13.6 
       
         Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.” 
       
       
     
     
       2.3 
       
        [gedaagde] woont met haar jongste zoon [naam kind 1] (geboren [geboortedatum kind 1] ) in de woning. Haar oudste zoon [naam kind 2] (geboren [geboortedatum kind 2] ) staat volgens de GBA geregistreerd als “registratie niet ingezetene”. [naam kind 2] verblijft met regelmaat in de woning. 
       
     
     
       2.4 
       Op 12 april 2019 heeft bij op het politiebureau een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden waarbij een aantal bewoners met de politie heeft gesproken over overlast vanuit de woning.  
       
     
     
       2.5 
       Van 29 maart tot en met 26 april 2019 was [gedaagde] met vakantie en verbleef zij niet in de woning. Op 16 april 2019 is de politie naar aanleiding van een aangifte van diefstal dan wel onenigheid met de buren naar het gehuurde gegaan. [naam kind 2] is daarbij aangehouden wegens bedreiging en belediging. In de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage d.d. 24 april 2019 staat hierover onder meer vermeld: 
       
       
         
           “… Ter plaatse werd de wijkagente door een zoon van de bewoonster, welke daar permanent verblijft maar niet ingeschreven staat bedreigd en beledigd. Hierop is de zoon van de hoofdbewoonster aangehouden voor de voornoemde bedreiging en belediging. Tijdens de aanhouding werd geconstateerd dat er een sterke chemische lucht uit de woning kwam, Tevens werd er geconstateerd dat er (elektrische) kabels vanuit het toilet door de gang naar de bovenverdieping liepen. Ook hebben meerdere buurtbewoners meldingen gemaakt dat zij in de nachtelijke uren veel aanloop zagen bij de woning, waarbij ook gesproken werd over (chemische) tonnen c.q. vaten die de woning in werden gebracht. Verder gaven diverse buurtbewoners ook aan de afgelopen periode een sterke chemische lucht uit de woning te ruiken en te zien dat de zonen van de bewoonster veelvuldig alles schoon maakten met chloor. Zelfs de voortuin. 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Aangetroffen middelen c.q. benodigdheden voor het vervaardigen van softdrugs 
         
         
           Tijdens het onderzoek in de woning en de daarbij behorende (afgesloten) schuur zijn onder andere de navolgende goederen ten behoeve van vervaardiging van softdrugs aangetroffen en inbeslaggenomen: 
         
       
       
         
           
             8 armaturen; 
           
         
         
           
             22 assimilatielampen; 
           
         
         
           
             1 schakelbord; 
           
         
         
           
             1 transformator 
           
         
         
           
             2 luchtafzuigers; 
           
         
         
           
             1 slakkenhuis; 
           
         
         
           
             1 water/dompelpomp; 
           
         
         
           
             6 groeimiddelen; 
           
         
         
           
             2 hygro meters; 
           
         
         
           
             1 weegschaal. 
           
         
       
       
       
         
           Overige aangetroffen voorwerpen: 
         
       
       
         
           
             1 gasmasker, welke in de woonkamer lag. 
           
         
         
           
             1 Nepvuurwapen, welke niet van een echt automatisch wapen van het type” Kalasjnikov AK47 te onderscheiden is. Deze werd in een slaapkamer op de tweede verdieping aangetroffen. 
           
         
       
       
         (…)” 
       
       
     
     
       2.6 
       Op 24 april 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Lansingerland een voornemen tot sluiting van de woning aangekondigd. Nadat partijen in de gelegenheid zijn gesteld om hun zienswijzen naar voren te brengen, heeft de burgemeester vervolgens bij besluit van 24 mei 2019 de sluiting van de woning bevolen op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b, van de Opiumwet voor de duur van drie maanden, te weten van 29 mei 2019 tot 29 augustus 2019, en aangegeven dat belanghebbenden tot zes weken nadien in bezwaar konden gaan tegen dit besluit.  
       
     
     
       2.7 
       
        [gedaagde] heeft tijdig een bezwaarschrift ingediend bij de burgemeester en tegelijkertijd een verzoek ingediend tot het treffen van een voorlopige voorziening  bij de bestuursrechter van de rechtbank Rotterdam. Aan de bestuursrechter lag de vraag voor of het besluit tot sluiting naar verwachting stand kon houden of dat gelet op twijfel daarover aanleiding bestond voor het treffen van een voorlopige voorziening. Bij uitspraak van 27 juni 2019 is de verzochte voorziening door de bestuursrechter afgewezen (zaaknummer: ROT 19/2725). 
       
     
     
       2.8 
       Bij e-mail d.d. 8 augustus 2019 is namens Amvest de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW juncto artikel 6:267 BW.  
       
     
     
       2.9 
       
        [gedaagde] heeft zich op enig moment, nadat de sluiting van de woning op 29 augustus 2019 was opgeheven zelf toegang verschaft tot de woning; zij heeft de achterdeur laten openbreken.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1 
       
         Amvest heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de woning geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking van Amvest te stellen met machtiging van Amvest om, wanneer [gedaagde] daarmee binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zo nodig met behulp van politie en/of justitie, en 
         II. [gedaagde] te veroordelen om aan Amvest te betalen een bedrag van € 1.328,50 en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 oktober 2019 tot de ontruiming een bedrag van  € 663,15 (nog te verhogen met eventuele indexeringen), en 
         III. [gedaagde] te veroordelen om aan Amvest te betalen de wettelijke rente over de gebruikersvergoeding vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de algehele vordering zal zijn voldaan, en 
         IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Amvest.  
       
     
     
       3.2 
       
         Aan haar vordering heeft Amvest – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. In het gehuurde zijn goederen en middelen aangetroffen ten behoeve van de vervaardiging van softdrugs. Hiermee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de Opiumwet, waarna de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten. Amvest heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden. De huurovereenkomst is daarmee tot een einde gekomen en [gedaagde] werkt niet mee aan oplevering van de woning. Gezien de beëindiging van de sluiting op 29 augustus 2019 kan een bodemprocedure niet worden afgewacht. Het belang van Amvest bij ontruiming van de woning zodat zij haar eigendomsrecht kan uitoefenen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij gebruikmaking van de woning.  
         Voor zover de buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure geen stand houdt, geldt dat [gedaagde] op meerdere punten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Allereerst wijst Amvest op het feit dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de algemene bepalingen, gelet op de in de woning aangetroffen attributen waarmee softdrugs kan worden vervaardigd. Hiermee heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen. Daarnaast is er al langere tijd sprake is van ernstige overlast vanuit de woning, waartoe zelfs een bewonersbijeenkomst door de politie is georganiseerd. Buurtbewoners klagen onder meer over een chemische lucht en zien dat er met tonnen/vaten gesleept wordt en er is veel aanloop in de nachtelijke uren. Voorts is [gedaagde] nalatig gebleven in het tijdig betalen van de gebruikersvergoeding over de maanden augustus en september 2019, zodat ook in zoverre sprake is van een tekortkoming, en tot slot is van belang dat [gedaagde] zich – nadat de burgemeesterssluiting was opgeheven – wederrechtelijk toegang heeft verschaft tot de woning.  
       
       
     
     
       3.3 
       Het gevorderde bedrag van € 1.328,50 heeft betrekking op het bedrag aan openstaande gebruikersvergoeding (de maanden augustus en september 2019). 
       
     
     
       3.4 
       
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Amvest. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat het besluit van de burgemeester nog niet onherroepelijk is. [gedaagde] heeft er alle vertrouwen in dat dit besluit in de bezwaarprocedure gelet op de door haar aangevoerde gronden zal worden vernietigd waardoor Amvest met terugwerkende kracht geen beroep toekomt op artikel 7:231, tweede lid, BW.  In dat verband heeft [gedaagde] betoogd dat er geen sprake is van een strafbaar feit, nu er volgens het Openbaar Ministerie niet voldoende ligt voor een strafrechtelijke veroordeling. Voor zover het burgemeestersbesluit stand zou houden, is de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De goederen en middelen, waarvan niet vaststaat dat zij zijn bedoeld om softdrugs te vervaardigen, zijn aangetroffen in de woning tijdens de afwezigheid van [gedaagde] ; zij verbleef op dat moment gedurende vier weken in Suriname en was hiervan niet op de hoogte. [naam kind 2] was tegen de gemaakte afspraken in aanwezig in de woning. [gedaagde] valt derhalve geen persoonlijk verwijt te maken. [gedaagde] heeft de door Amvest gestelde overlast betwist en erop gewezen dat de overlast niet in de dagvaarding aan de gestelde tekortkoming ten grondslag is gelegd. Bovendien zijn de klachten grotendeels anoniem en zonder details zodat zij zich daar niet tegen kan verweren. Verder is van belang dat [gedaagde] zich altijd heeft gedragen als een goed huurder en dat zij de woning al lange tijd bewoont. Het gevorderde bedrag aan gebruikersvergoeding wordt betwist. Ter ondersteuning van deze stelling heeft [gedaagde] een kopie van een afschrift van haar bankrekening overgelegd, waaruit blijkt dat er niet langer sprake is van achterstallige betalingen. [gedaagde] heeft tot slot betwist dat sprake is van tekortkomingen die in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen.  
       
     
     
       3.5 
       
         
          [gedaagde] heeft onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd een reconventionele vordering ingediend. Zij heeft, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd: 
         I. Amvest te veroordelen om het gehuurde per ommegaande weer aan haar te beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per gehele of gedeeltelijke overtreding van dit gebod en € 500,- per dag of dagdeel dat deze gehele of gedeeltelijke overtreding van het gebod voortduurt, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom; 
         II. subsidiair in reconventie een vonnis uit te spreken dat de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren; 
         III. Amvest te veroordelen in de proceskosten van een door de kantonrechter te wijzen vonnis in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
         IV. Amvest te veroordelen in de nakosten van een door de kantonrechter te wijzen vonnis in reconventie, begroot op € 100,- voor salaris gemachtigde, te vermeerderen met een bedrag ad € 68,-, onder de voorwaarde dat Amvest niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1 
       Gelet op hetgeen door Amvest is aangevoerd is voldoende gebleken dat Amvest een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Amvest is in zoverre ontvankelijk in haar vordering. 
       
     
     
       4.2 
       In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Amvest in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
       
     
     
       4.3 
       Amvest heeft de ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft daartoe een tweetal grondslagen aangevoerd, te weten primair de buitengerechtelijke ontbinding die op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW heeft plaatsgevonden en ten gevolge waarvan [gedaagde] zonder rechten of titel in de woning verblijft dan wel weer wil gaan verblijven, dan wel subsidiair dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.4 
       
         Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:231, tweede lid, BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet door de burgemeester is gesloten. Dit betreft dan een sluiting door de burgemeester op grond van artikel 13b, eerste lid, aanhef en onder a Opiumwet.  
         Per 1 januari 2019 is de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester van drugspanden in de Opiumwet verruimd in die zin dat op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet ook panden gesloten kunnen worden in geval van strafbare voorbereidingshandelingen voor drugshandel (strijd met artikel 10a en 11a Opiumwet). De wetgever heeft evenwel geen koppeling gemaakt tussen dat artikel en artikel 7:231, tweede lid BW. Laatstgenoemd artikel is niet gewijzigd. Bij een sluiting van een woning door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen, kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 7:231, tweede lid BW.  
         Nu in dit geval sprake is van een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet heeft Amvest de huurovereenkomst met [gedaagde] niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW. Dit betekent dat er geen grondslag was voor de buitengerechtelijke ontbinding van 8 augustus 2019, zodat deze geen rechtsgevolg heeft gekregen en de huurovereenkomst in stand is gebleven. De gevorderde ontruiming kan dan ook niet worden toegewezen op deze grond. De kantonrechter gaat voorbij aan hetgeen partijen verder op dit punt nog over en weer hebben aangevoerd.  
       
       
     
     
       4.5 
       Ten aanzien van de subsidiaire grondslag heeft Amvest aangevoerd dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de bepalingen in de wet en de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 13.3 sub c en artikel 13.6 van de algemene bepalingen doordat goederen waarmee softdrugs kunnen worden vervaardigd in de woning zijn aangetroffen. Aldus is volgens Amvest sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontruiming rechtvaardigt.  
       
     
     
       4.6 
       Ingevolge artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.7 
       
         De vraag die voorligt is of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Vast staat dat geen sprake was van het telen van hennep en dat evenmin verdovende middelen zijn aangetroffen of daarin handel werd gedreven. De kantonrechter begrijpt daaruit dat Amvest met name een beroep doet op het laatste deel van het bepaalde in artikel 13.3 aanhef en sub c van de algemene bepalingen. Het is de huurder op grond daarvan niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.  
         Uit de bestuurlijke rapportage d.d. 24 april 2019 volgt dat de politie op 16 april 2019 heeft aangetroffen: 8 armaturen, 22 assimilatielampen, 1 schakelbord, 2 luchtafzuigers, 1 slakkenhuis, 1 transformator, 1 water/dompelpomp, 6 groeimiddelen en 2 hygrometers. De enkele mogelijkheid dat met deze goederen een hennepkwekerij zou kunnen worden opgezet is echter onvoldoende om voorshands te concluderen dat sprake was van strafbare voorbereidingshandelingen in de zin van de Opiumwet en als bedoeld in voornoemd artikel 13.3 aanhef en sub c van de algemene bepalingen. Daarvoor is het volgende redengevend. De rapportage vermeldt niet waar de goederen zijn aangetroffen. Uit een door [gedaagde] overgelegde schriftelijke verklaring van [naam kind 2] blijkt dat deze goederen waren opgeslagen in de schuur. Amvest heeft dat niet betwist. In de rapportage staat voorts dat de politie heeft geconstateerd dat een (elektrische) kabel vanuit het toilet door de gang naar de bovenverdieping liep en een zilverkleurige elektrakabel vanuit de meterkast via de hal naar de bovenverdieping. Uit de rapportage blijkt echter niet om wat voor kabels het gaat, waar deze naartoe gingen en waar deze voor gebruikt werden. In dat verband heeft [gedaagde] er op gewezen dat laatstgenoemde zilverkleurige kabel een ethernetkabel is en Amvest heeft dat niet betwist. De aanwezigheid van de betreffende kabels in de woning en de aanwezigheid van de goederen in de schuur duidt dan ook niet per se op het treffen van voorbereidingshandelingen voor een hennepkwekerij. Daarbij speelt ook mee dat [naam kind 2] heeft verklaard dat de goederen slechts tijdelijk in de schuur waren opgeslagen en zouden worden weggehaald voor de terugkomst van [gedaagde] . Overige aanwijzingen dat in de schuur dan wel in de woning voorbereidingshandelingen werden getroffen om aldaar een hennepkwekerij op te zetten ontbreken. [gedaagde] heeft bovendien terecht betoogd dat niet vast staat dat sprake is van strafbare feiten, omdat de goederen die zijn opgeslagen ook gebruikt kunnen worden voor anderen activiteiten. Ook staat niet vast dat [naam kind 2] strafrechtelijk is of wordt vervolgd voor de aanwezigheid van de goederen. Tot slot is van belang dat de politie weliswaar een chemische lucht heeft geroken en dat buurtbewoners hebben verklaard dat ze hebben gezien dat er (chemische) vaten de woning in zijn gebracht, maar de politie heeft geen (chemische) vaten of andere zaken aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van (synthetische) drugs.  
       
       
     
     
       4.8 
       Gegeven het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zoals door Amvest is bepleit. Daarbij komt dat vast staat dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de goederen in de woning en dat het [naam kind 2] was die daarvoor verantwoordelijk was. Weliswaar is [gedaagde] als goed huurder gehouden om goed toezicht te houden op de woning en heeft zij dat mogelijk onvoldoende gedaan, maar dat is in het licht van het voorgaande onvoldoende om voorshands te oordelen dat sprake is van een tekortkoming die haar kan worden aangerekend.  
       
     
     
       4.9 
       Voor zover Amvest ter zitting nog heeft aangevoerd dat tevens sprake is van een tekortkoming omdat vanuit de woning overlast wordt veroorzaakt en [gedaagde] zich op die grond niet als goed huurder heeft gedragen, heeft [gedaagde] terecht betoogd dat dit standpunt onvoldoende is onderbouwd. Vast staat dat Amvest in juli en oktober 2018 overlastklachten heeft ontvangen over de woning en dat er naar aanleiding van klachten van buurtbewoners over (drugs)overlast bij Amvest en de politie op 12 april 2019 een bijeenkomst is geweest. Volgens Amvest zijn daar door bewoners van zeven woningen voornamelijk anoniem klachten geuit over overlast vanuit de woning en over [gedaagde] . Door die bewoners is volgens Amvest onder meer verklaard dat zij hebben gezien dat (chemische) tonnen en vaten de woning binnengebracht werden, dat een sterke chemische lucht uit de woning werd geroken en dat er veel aanloop bij de woning was midden in de nacht. Details van deze klachten ontbreken, evenals schriftelijke verklaringen of andere nadere onderbouwing van de gestelde overlast. Bij gebreke daarvan en in combinatie met het feit dat de politie geen (chemische) tonnen en vaten heeft aangetroffen, zijn deze klachten onvoldoende concreet om op basis daarvan in kort geding te kunnen concluderen dat sprake is van zodanige overlast dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen.  
       
     
     
       4.10 
       Het voorgaande tezamen en in onderling verband bezien, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat geen sprake is van tekortkomingen die ontbinding en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.11 
       Het enkele feit dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden augustus en september 2019 niet tijdig heeft voldaan maakt dat niet anders. [gedaagde] heeft betalingsbewijzen overgelegd waaruit zou blijken dat zij de betalingsachterstand inmiddels heeft ingelopen. Wat daar verder ook van zij, ook de enkele niet tijdige betaling van de huurpenningen over voornoemde maanden, terwijl gesteld noch gebleken is dat eerder sprake is geweest van een huurachterstand, is onvoldoende voor het oordeel in kort geding dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat die, vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming rechtvaardigt.   
       
     
     
       4.12 
       Het feit dat [gedaagde] zichzelf toegang tot de woning heeft verschaft nadat de sluiting was opgeheven, kan haar evenmin worden tegengeworpen. Zoals in r.o. 4.4 is overwogen, heeft de buitengerechtelijke ontbinding immers geen rechtsgevolg gehad en is de huurovereenkomst in stand gebleven. [gedaagde] was dan ook gerechtig om toegang tot de woning te verkrijgen. 
       
     
     
       4.13 
       Bij de huidige stand van zaken is dan ook voorshands niet aannemelijk dat de vordering van Amvest in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Daarbij is tevens van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat zij in elk geval gedurende 13 jaar zonder klachten in de woning heeft gewoond en zich als een goed huurder heeft gedragen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       4.14 
       De gevorderde veroordeling tot betaling van € 1.328,50 aan achterstallige huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding zal worden toegewezen voor zover [gedaagde] deze nog niet heeft voldaan.  
       
     
     
       4.15 
       De kantonrechter wijst [gedaagde] er wel op dat zij gehouden is om zich als een goed huurder te gedragen en dat zij verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt, ook in haar afwezigheid.      
       
     
     
       4.16. 
       Amvest zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van [gedaagde] die worden begroot op € 721,- voor het salaris.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.15 
       In conventie is in r.o. 4.4 overwogen dat de huurovereenkomst in stand is gebleven. Dat betekent dat [gedaagde] gerechtigd is om toegang te krijgen tot het gehuurde. De vordering zal dan ook worden toegewezen in die zin dat Amvest zal worden geboden de woning weer aan [gedaagde] ter beschikking te stellen. De dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als volgt.    
       
     
     
       4.16 
       Amvest wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in reconventie. In reconventie zullen de kosten van [gedaagde] echter worden gesteld op nihil. De vordering in reconventie heeft een zodanige samenhang met de vordering in conventie, dat [gedaagde] hiervoor geen extra kosten heeft hoeven maken.  
       
     
     
       4.17 
       De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.   
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter,  
     
     
       rechtdoende in kort geding, 
     
     
     
       
         in conventie : 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan Amvest te betalen een bedrag van € 1.328,50, waarop eventuele verrichte betalingen nog in mindering dienen te worden gebracht; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan Amvest te voldoen de wettelijke rente over € 1.328,50 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt Amvest in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 721,- aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in reconventie : 
     
     
     
       gebiedt Amvest om de woning binnen 24 uur na betekening van dit vonnis weer aan [gedaagde] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van        € 300,- per dag dat Amvest niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van € 9.000,-; 
     
     
     
       veroordeelt Amvest in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Amvest begroot op nihil,  
       en indien Amvest niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.  
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.M. Kruithof en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       935