ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:1208

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:1208 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 07-04-2020 / 200.236.917_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-04-07

Zaaknummer: 200.236.917_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1208

---

Wateroverlast in souterrain van woning verkocht met niet-zelf-bewonen-clausule.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.236.917/01 
     
     
     
       
         arrest van 7 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     
       2.  [appellante 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       verder in mannelijk enkelvoud: [appellant 1] , 
       advocaat: mr. A.L. van den Bergh te Maastricht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
     3.  [geïntimeerde 3] , wonende te [woonplaats] , 
     4.  [geïntimeerde 4] , 
     wonende te [woonplaats] (België), 
     5.  de gezamenlijke erfgenamen van [de erflaatster] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       verder in vrouwelijk enkelvoud: [geïntimeerde 1] , 
       advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert, 
     
     
     
       als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 20 november 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer/rolnummer C/03/230415 / HA ZA 17-26 tussen partijen gewezen vonnis van 20 december 2017. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 20 november 2018; 
       
       
         het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 9 mei 2019, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt; 
       
       
         de memorie van grieven van [appellant 1] van 25 juni 2019; 
       
       
         de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] van 3 september 2019 met producties; 
       
       
         
          [appellant 1] heeft pleidooi gevraagd en daar vervolgens van afgezien. 
       
     
     Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 20 november 2018 en de stukken van de eerste aanleg. 
     6. 	De verdere beoordeling 
     
     
       6.1 
       In overweging 2 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van de relevante feiten. 
       
         
           
            [appellant 1] heeft op 5 november 2014 de woning aan de [adres] te [plaats] voor € 203.500,= van [geïntimeerde 1] gekocht. Het bouwjaar van de woning is 1978. De woning heeft een souterrain met daarin een praktijkruimte/kantoor met aanbouwkeuken (aangeduid als de grote kelder) en een berging/archiefruimte (aangeduid als de kleine kelder). Op 18 december 2014 is de woning geleverd.  
         
         
           
            [geïntimeerde 1] heeft de woning niet zelf bewoond. Zij is erfgenaam van haar overleden zuster, mevrouw [de overleden zuster van geintimeerde 1] , die eigenaar van de woning was.  
         
         
           Tijdens de bezichtigingen op 13 en 17 oktober 2014 was in de kleine kelder een vochtplek op de muur aanwezig, terwijl in de grote kelder de plinten kierden en krom stonden en er een klein plasje water op de grond stond. 
         
         
           Bij het sluiten van de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte, waarin onder meer is bepaald dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1.), dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en ook niet voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst (artikel 6.3.).  
         
         
           Artikel 20 van de koopakte bevat nadere afspraken. Lid 2 van dit artikel luidt als volgt: 
         
       
     
     
       20.2. 
       
         Koper is ervan op de hoogte dat verkoper de onroerende zaak nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en derhalve heeft de verkoper de koper niet volledig kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. gebreken aan de woning waarvan de verkoper op de hoogte zou zijn geweest als verkoper de woning zelf zou hebben gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van de koper komen.  
       
       
          Naar aanleiding van e-mailberichten van [appellant 1] in december 2015 over lekkages en waterschade in de kelder heeft verkopend makelaar [de verkopend makelaar] hem bij e-mail van 23 december 2015 laten weten dat [geïntimeerde 1] daarvoor niet aansprakelijk gesteld kan worden.    
          In opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellant 1] heeft Bureau voor Bouwpathologie BB op 29 februari 2016 een onderzoek uitgevoerd naar lekkage in de kelder van de woning. In een rapport van 29 april 2016 is onder meer vermeld dat in de kelder van de woning sprake is van lekkage doordat de kelder niet waterdicht is geconstrueerd door het gebruik van poreus steenachtig materiaal en dat de kosten van het realiseren van een waterdichte kelderbak in de bestaande kelder worden geschat op tussen € 30.000,= en € 43.000,=.  
          Bij brief van 17 mei 2016 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [appellant 1] [geïntimeerde 1] verzocht/gesommeerd overeenkomstig het rapport van Bureau voor Bouwpathologie BB voor herstel van de kelder zorg te dragen. [geïntimeerde 1] heeft daarop laten weten geen aansprakelijkheid te aanvaarden. 
       
       
     
     
       6.2 
       Bij dagvaarding van 13 december 2016 heeft [appellant 1] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde 1] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellant 1] dat na de levering van de woning is gebleken dat de kelder van de woning heeft te kampen met ernstige vochtproblematiek, waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Volgens [appellant 1] stond op 23 december 2014 na een hevige regenbui de kleine kelder door water dat via de buitenmuur binnen was gekomen volledig blank en is via de binnenmuur van die kelder ook de gehele vloer van de grote kelder onder water komen te staan. Ook daarna heeft zich op die wijze wateroverlast voorgedaan. De kelder van de woning moet alsnog waterdicht worden gemaakt en de kosten daarvan dienen voor rekening van [geïntimeerde 1] te komen, aldus [appellant 1] . Op grond hiervan vordert [appellant 1] , samengevat: 
       
         
           een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in haar inlichtingenverplichting, meer in het bijzonder in haar verplichting om [appellant 1] te wijzen op het feit dat sprake was van lekkages in de kleine kelder via de buitenmuur/zijmuur daarvan die via de muur tussen de kleine kelder naar de grote kelder liepen; 
         
         
           veroordeling van [geïntimeerde 1] tot vergoeding van de door [appellant 1] geleden schade ten bedrage van € 43.000,=; 
         
         
           veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van € 1.305,= aan buitengerechtelijke kosten, € 1.748,45 aan kosten van Bureau voor Bouwpathologie BB en van de proceskosten met nakosten. 
         
       
       
        [geïntimeerde 1] heeft de vorderingen van [appellant 1] bestreden. Volgens haar is voor de vordering van [appellant 1] , of deze nu ziet op dwaling dan wel op wanprestatie, geen grond aanwezig. [geïntimeerde 1] heeft de woning niet zelf bewoond en is daarom niet bekend met de gestelde poreusheid van de muur, terwijl [appellant 1] zelf bij de bezichtiging vocht in de kleine kelder heeft opgemerkt en naar aanleiding daarvan geen verder onderzoek heeft gedaan. In de koopovereenkomst is volgens [geïntimeerde 1] duidelijk opgenomen dat eventuele gebreken voor risico van de koper zouden komen. Aan het normale gebruik van de woning staat de gestelde wateroverlast niet in de weg, aldus [geïntimeerde 1] .  
       
     
     
       6.3 
       
         De rechtbank heeft een comparitie van partijen bepaald, die op 12 september 2017 heeft plaatsgevonden.  
         Bij vonnis van 20 december 2017 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant 1] afgewezen met veroordeling van [appellant 1] in de proceskosten met nakosten. De rechtbank heeft daartoe onder meer de toepasselijkheid van artikel 20.2. tot uitgangspunt genomen (r.o. 4.2). Naar het oordeel van de rechtbank heeft [appellant 1] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de vochtproblematiek in de kelder in de weg staat aan een normaal gebruik van het verkochte als woning (r.o. 4.4). De rechtbank heeft hierbij ten overvloede nog opgemerkt dat zelfs als dat anders zou zijn, dan nog geen sprake zou zijn van non-conformiteit, omdat dit gebrek voor [appellant 1] - gezien de leksporen bij de bezichtigingen op 13 en 17 oktober 2014 - kenbaar was (r.o. 4.5). 
       
       
     
     
       6.4 
       
         
          [appellant 1] heeft tegen het vonnis van 20 december 2017 vier grieven aangevoerd. De eerste twee grieven betreffen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 over het normaal gebruik van het verkochte als woning, grief III betreft het oordeel over non-conformiteit in rechtsoverweging 4.5 en grief IV het oordeel in rechtsoverweging 4.2 over de wetenschap bij [geïntimeerde 1] over de vochtproblematiek. 
         
          [geïntimeerde 1] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met veroordeling van Sproken in de proceskosten met nakosten.  
       
       
     
     
       6.5 
       Met betrekking tot de laatste grief van [appellant 1] overweegt het hof het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat artikel 20.2. van de koopakte een beperking inhoudt van de garantie die is opgenomen in artikel 6.3. van de koopakte. [appellant 1] onderkent dat artikel 20.2. van de koopakte aan zijn vordering over de gestelde wateroverlast in de weg staat, tenzij - aldus [appellant 1] - wetenschap daarvan bij [geïntimeerde 1] wordt bewezen. In zijn toelichting op deze grief merkt [appellant 1] op dat de vier omstandigheden die hij in de dagvaarding in eerste aanleg heeft vermeld (mogelijk) onvoldoende zijn om wetenschap van de gestelde gebreken bij [geïntimeerde 1] aan te nemen. Dit betreft de stellingen dat naar de mening van ingeschakelde deskundigen het euvel al langer aanwezig is, dat omwonenden er ook mee te kampen hebben en dat omwonenden hebben gezien dat ter plaatse van het gestelde gebrek werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Vervolgens betoogt [appellant 1] dat de wetenschap van [geïntimeerde 1] bewezen kan worden door het als getuigen doen horen van de heer [getuige 1] , die van 1 mei 2000 tot 5 juni 2002 met erflaatster in de woning heeft gewoond, de heer [getuige 2] , die van 28 mei 2004 tot 13 oktober 2004 met erflaatster in de woning heeft gewoond, en de heer [getuige 3] aan wie [geïntimeerde 1] de woning van 2 mei 2013 tot 1 februari 2014 heeft verhuurd. Volgens [appellant 1] hebben deze heren niet gereageerd op een verzoek om te laten weten of zij destijds wateroverlast gehad hebben en of erflaatster en [geïntimeerde 1] daarvan op de hoogte waren. Die wetenschap blijkt volgens [appellant 1] ook uit de omstandigheden dat [geïntimeerde 1] in haar conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft erkend dat zij wist van de vochtplek in de kleine kelder, dat Math [geïntimeerde 1] bij gelegenheid van het onderzoek van Bureau voor Bouwpathologie BB een lekkage in de kleine kelder heeft erkend en dat Helena [geïntimeerde 1] in een e-mail van 9 juni 2016 heeft erkend dat er in juni 2014 twee keer water in de kleine kelder stond en dat zij, naar zij dacht, de oorzaak toen heeft verholpen.  
       
     
     
       6.6 
       Naar aanleiding hiervan heeft [geïntimeerde 1] onder meer aangevoerd dat de vier omstandigheden die [appellant 1] in eerste aanleg heeft aangevoerd inderdaad geen voldoende onderbouwing voor het gestelde gebrek bieden en in ieder geval niet voor wetenschap daarvan bij [geïntimeerde 1] . De opmerkingen over water in de kleine kelder betrof het aantreffen na een extreme regenbui van water in de kleine kelder bij de afvoer van de wasmachine die niet meer werd gebruikt. De oorzaak van het water in de kleine kelder wisten zij niet, maar voor de zekerheid is de afvoer afgedicht. Dat de drie door [appellant 1] genoemde personen iets relevants zouden kunnen verklaren acht [geïntimeerde 1] niet aannemelijk gemaakt. De heren [getuige 1] en [getuige 2] hebben lang geleden korte tijd in de woning verbleven en huurder [getuige 3] was zodanig tevreden over de bouwkundige staat van de woning dat hij heeft overwogen de woning te kopen. Zelfs al zouden zij iets over vocht gerelateerde problematiek in het verleden kunnen verklaren, dan zegt dat nog niets over de wetenschap van [geïntimeerde 1] daarover, aldus [geïntimeerde 1] . Over het vocht dat zij twee maal in de kleine kelder heeft aangetroffen, heeft [geïntimeerde 1] gemeld dat zij de oorzaak daarvan niet kende, maar veronderstelde dat dit na hevige regenval via de afvoer in de kelder terecht was gekomen en dat daarom de afvoer is afgedicht.      
       
     
     
       6.7 
       Grief IV wordt verworpen, aangezien het door [appellant 1] bestreden oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde 1] hem niet heeft kunnen informeren over gebreken juist is. Uit de door [appellant 1] in eerste aanleg vermelde omstandigheden en uit de mededelingen van [geïntimeerde 1] binnen en buiten de procedure kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van een structurele vochtproblematiek (en/of dat de kelder niet waterdicht is geconstrueerd) als door [appellant 1] aan zijn vorderingen ten grondslag is gelegd. De desbetreffende stellingen van [appellant 1] zijn door [geïntimeerde 1] overtuigend weerlegd. Dat de heren [getuige 1] , [getuige 2] en/of [getuige 3] destijds van een dergelijke problematiek op de hoogte waren en dat zij [geïntimeerde 1] daarvan op enig moment in kennis hebben gesteld is door [appellant 1] in algemene zin verondersteld maar niet met enig feitelijk gegeven onderbouwd. Voor bewijslevering als door [appellant 1] aangeboden is bij deze stand van zaken bij gebreke van concrete te bewijzen feiten geen grond aanwezig. Aan artikel 20.2. van de koopakte kan de werking niet worden ontzegd.   
       
     
     
       6.8 
       Het voorgaande brengt mee dat ervan uitgegaan dient te worden dat [geïntimeerde 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van het door [appellant 1] gestelde structurele gebrek. De vraag die met grief III aan de orde wordt gesteld, is of op [geïntimeerde 1] een mededelingsplicht rustte in verband met het twee maal aantreffen van water in de kelder dan wel dat op [appellant 1] eerder een onderzoekplicht rustte vanwege de aanwezigheid bij de bezichtigingen van een vochtplek op de muur in de kleine kelder en van een klein plasje water op de grond en kierende en krom staande plinten in de grote kelder. Naar het oordeel van het hof prevaleert hier de onderzoekplicht van [appellant 1] boven de mededelingsplicht van [geïntimeerde 1] . Het hof neemt hierbij met name de volgende omstandigheden in aanmerking: 
       
         
           niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] op de hoogte was van een structurele vochtproblematiek (zie r.o. 6.7), zodat zij daarover niets kon meedelen; 
         
         
           
            [appellant 1] heeft bij de bezichtigingen aanwijzingen voor (een zekere mate van) vochtproblematiek waargenomen; 
         
         
           
            [geïntimeerde 1] heeft aan [appellant 1] te kennen gegeven niet te weten wat de oorzaak was van de verschijnselen die bij de bezichtigingen werden aangetroffen; 
         
         
           als nadere afspraak werd artikel 20.2. in de koopovereenkomst opgenomen die de aansprakelijkheid van [geïntimeerde 1] voor de aanwezigheid van gebreken beperkte.  
         
       
       Gesteld noch gebleken is dat [appellant 1] voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst enig onderzoek naar de oorzaak van de vochtverschijnselen heeft uitgevoerd of laten uitvoeren. Dat dient voor zijn risico te komen. Grief III wordt daarom verworpen. 
       
     
     
       6.9 
       Op de verwerping van de grieven III en IV strandt reeds de vordering van [appellant 1] die immers is gestoeld op de stelling dat [geïntimeerde 1] niet heeft voldaan aan een op haar rustende informatieverplichting. Dit betekent dat de grieven I en II, over de vraag of de kelder van de woning te kampen heeft met ernstige vochtproblematiek waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, geen bespreking behoeven. Ook indien deze grieven zouden slagen, zou de vordering van [appellant 1] stranden op artikel 20.2. van de koopakte.  
       
     
     
       6.10 
       Een en ander leidt tot de slotsom dat het vonnis van 20 december 2017 zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant 1] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep. 
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 20 december 2017, waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 726,= aan griffierecht en op € 1.959,= aan salaris advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dit arrest, en aan nakosten op € 131,= te vermeerderen met € 68,= aan explootkosten indien betekening van het arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. S.M.A.M Venhuizen, D.A.E.M. Hulskes en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 april 2020. 
     
     
     
       			griffier						rolraadsheer