ECLI: ECLI:NL:GHARL:2015:2696

Titel: ECLI:NL:GHARL:2015:2696 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-04-2015 / 200.154.169-01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2015-04-14

Zaaknummer: 200.154.169-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2015:2696

---

Koop van een woning. De koper handelt namens “nader te noemen meester” en wil nadat ‘de meester’ zich al geruime tijd bekend heeft gemaakt, nog de contractuele vrijheid bedingen om een derde partij als koper aan te wijzen op basis van het beding dat een “nader te noemen meester” mag worden aangewezen. De rol van de bijzondere omstandigheden van het geval. 
         Verder een beroep op een financieringsvoorbehoud en de daarmee samenhangende stelplicht en bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.154.169/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland locatie Groningen, C/18/148142 KG ZA 14-142) 
     
     
     
     
       
         arrest van de eerste kamer van 14 april 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant ], 
     2.  [appellante 2], 
     3.  [appellant 3], 
     
       allen wonende te [woonplaats 1], 
       appellanten, in eerste aanleg: eisers, 
       hierna gezamenlijk aan te duiden als : [appellanten] , 
       advocaat: mr. J. Faas, kantoorhoudend te Groningen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats 2], 
       geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: T. Segers, kantoorhoudend te ‘s-Hertogenbosch. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 13 juni 2014 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de voorzieningenrechter). 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure is als volgt: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 juli 2014, 
       - de memorie van grieven, 
       - de memorie van antwoord, 
       - een akte [appellanten] (met productie), 
       - een antwoordakte van [geïntimeerde] (met productie). 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
     
       2.3 
       
         De vordering [appellanten] luidt: 
         " … gedeeltelijk te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van appellanten alsnog volledig toe te wijzen, althans hun vorderingen toe te wijzen als het Hof in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties. " 
       
       
     
     
       2.4 
       
         In incidenteel appel heeft [X] gevorderd: 
         " … te bekrachtigen, en [appellant 3] in appel niet-ontvankelijk te verklaren, althans de door [appellant 3] in appel geformuleerde grieven integraal te verwerpen, met veroordeling van [appellant 3] in de kosten van het geding. " 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       De voorzieningenrechter heeft onder 2 (2.1 t/m 2.17) van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken. Samen met hetgeen verder is gesteld en onvoldoende weersproken, staat voor zover in hoger beroep relevant, het volgende vast. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant 3] heeft voor de verkoop van zijn boerderij met bijbehorende percelen (hierna: kortheidshalve de boerderij) de heer [makelaar] van LTO Vastgoed als makelaar ingeschakeld. 
       
     
     
       3.3 
       In het najaar van 2013 heeft [appellant 3] gesproken met [Y] en [Z] van [makelaarskantoor] die een potentiële koper voor de boerderij hadden.  [Y] en [Z] hebben de boerderij bekeken. 
       
     
     
       3.4 
       Bij e-mail van 1 november 2013 en 8 november 2013 heeft [makelaar] aan [Y] bodemanalyses respectievelijk kadastrale uittreksels gezonden. Bij e-mail van 9 november 2013 heeft [Y] namens zijn opdrachtgever een bod gedaan van € 2.450.000,-. Daarbij is als voorwaarde een  “ontbinding financiering 4 weken na wederzijdse ondertekening”  genoemd. 
       
     
     
       3.5 
       In een e-mail van 14 november 2013 schrijft [Y] aan [makelaar] onder meer het volgende: “Geachte heer [makelaar], De opdrachtgever waar wij voor optreden is: Dhr. [geïntimeerde] [adres 1] [woonplaats 2] Discretie is gewenst.” 
       
       
       
     
     
       3.6 
       Bij e-mail van 18 november 2013 aan [Y] heeft [makelaar] als tegenvoorstel een koopprijs van € 2.800.000,- genoemd en als voorwaarden onder meer genoemd:  “- Object: Boerderij [adres 2] te [woonplaats 1], groot 4038.80 ha, inçl. erf, loods en verhardingen, te velde staande gewassen.  (…) ; - Koopsom 2.800.000,00 kosten koper (…)  - Ontbinding tbv koper: financiering t/m 4 weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Juridische levering en feitelijke levering: binnen 11 dagen na het vervallen van de ontbindende voorwaarden” 
       
     
     
       3.7 
       Op 19 november 2013 heeft [Y] namens [geïntimeerde] een tegenvoorstel gedaan van € 2.600.000,-, daarin is geschreven:  "Namens mij opdrachtgever de volgende opmerkingen op uw tegenbieding: - De ontbindingstermijn voor verkoper 4 maanden vindt mijn opdrachtgever aan de lange kant dit moet korter te denken aan een termijn tot 15 jan. 2014. - Leveringsdatum notaris 15 maart 2014. - Ons tegenvoorstel op uw tegenbieding is € 2.600.000,00 k.k. - Verder zijn er nog wel enkele vragen over onderstaand voorstel inzake gebruik unit, jachtrecht tijdsduur, hoeveelheid puin, welke voervoorraden, Archeologische status. - Graag wil ik een afspraak maken zodat we alles in zijn geheel door kunnen nemen en kijken of we tot overeenstemming kunnen komen of niet."  
     
     
       3.8 
       Op 22 november 2013 hebben (de makelaars van) partijen op de boerderij van [appellant 3] nogmaals onderhandeld. [Y] en [Z] hebben [appellant 3] medegedeeld dat [geïntimeerde] akkoord gaat met de koop van de boerderij voor een koopprijs van € 2.650.000,- k.k. 
       
     
     
       3.9 
       Bij e-mail van 2 december 2013 heeft [Y] namens [geïntimeerde] de akkoordbevinding bevestigd met onder meer als hoofdvoorwaarden: “Prijs van € 2.650.000,-- kk. Notariële levering 22 maart 2014. Ontbinding verkoper tot 22 febr. 2014. Ontbinding koperfinanciering tot 4 weken na ondertekening. (…)”. Deze e-mail is afgesloten met de opmerking dat [Y] graag de concept overeenkomst tegemoet ziet zodat deze met de koper kan worden doorgenomen. 
       
     
     
       3.10 
       Bij e-mail van 3 december 2013 heeft [makelaar] aan [Y] een concept akte voor de koopovereenkomst toegezonden (prod. 9 bij inleidende dagvaarding), daarin is onder 5.4. de volgende tekst opgenomen: "De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd, de bedrijfsgebouwen bezemschoon, doch met inbegrip van de te velde staande gewassen. De aanwezige balen ruwvoervoer zullen worden verwijderd of in overleg met koper worden versnipperd en over het land worden uitgereden. Het wikkelplastic en het wikkeldraad wordt afgevoerd." 
       
     
     
       3.11 
       Onder 15.2 van de concept akte voor de koopovereenkomst is de volgende tekst opgenomen: “Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen: als koper niet voor 29 december 2014 een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste  € 2 700 000,00 (zegge twee miljoen zevenhonderdduizend euro) onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen;” 
       
     
     
       3.12 
       Onder 23 van de concept akte voor de koopovereenkomst is de volgende tekst opgenomen: "De feitelijke levering van het verkocht geschiedt bezemschoon, leeg en ontruimd voor wat betreft het erf en de bedrijfsgebouwen. De landerijen worden geleverd met inbegrip van de te velde staande gewassen. De aanwezige balen ruwvoer - met inbegrip van het wikkelpiastic - worden door en voor rekening van verkoper afgevoerd."  
     
     
       3.13 
       In een e-mail van 4 december 2013 (prod. 10 bij inleidende dagvaarding) heeft  [Y] op dit concept gereageerd met onder meer de volgende tekst: “Beste [appellant 3] De opmerkingen van opdrachtgever als volgt: (…) Artikel 15.2. 4 weken na ondertekening aanhouden (…)” 
       
     
     
       3.14 
       
        [appellant 3] kon zich in die voorwaarden vinden. Verder wordt aangegeven dat de exacte gegevens van de koper nog zullen worden gemaild. 
       
     
     
       3.15 
       Bij e-mail van 14 december 2013 stuurt [Y] de NAW-gegevens van [geïntimeerde] aan [makelaar] en vermeldt dat de volgende voorwaarde aan de overeenkomst moet worden toegevoegd:  “(...) Of nader te noemen meester, het is nog niet duidelijk op welke vennootschap hij uiteindelijk moet komen binnen het bedrijf. Verder akkoord. Gaarne zie ik de aangepaste koopovereenkomst tegemoet voor een laatste beoordeling (...).“ 
       
     
     
       3.16 
       Nog voor [makelaar] de gewenste aanpassingen van de overeenkomst heeft doorgevoerd, heeft [Y] telefonisch medegedeeld dat voor [geïntimeerde] de financiering van de koop waarschijnlijk een probleem zou vormen. [makelaar] heeft daarop geantwoord dat voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud twee verklaringen van bancaire instellingen nodig zijn. 
       
     
     
       3.17 
       Bij e-mail van 16 januari 2014 hebben [Y] en [Z] aan [makelaar] medegedeeld dat de koopovereenkomst niet tot stand is gekomen, omdat de schriftelijke koopovereenkomst nog niet getekend is, en partijen nog in onderhandeling waren over de secundaire voorwaarden. [Y] en [Z] hebben daarin verder aangegeven dat de koop niet doorgaat, omdat geen financiering kon worden verkregen. 
       
     
     
       3.18 
       Bij brief van 7 februari 2014 heeft de raadsman van [appellant 3] [geïntimeerde] gesommeerd binnen zeven dagen te bevestigen dat hij de boerderij uiterlijk op 22 maart 2014 zou afnemen en dat [geïntimeerde] daartoe binnen zeven dagen een afspraak moest maken bij de notaris. 
       
       
       
     
     
       3.19 
       Op 13 februari 2014 heeft [geïntimeerde] laten weten dat hij niet zal meewerken aan de levering. 
       
     
     
       3.20 
       Op 24 april 2014 is [geïntimeerde] gesommeerd binnen acht dagen de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. [geïntimeerde] heeft aangegeven daaraan niet te zullen voldoen. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       
        [appellanten] vorderden in eerste aanleg (sterk verkort weergegeven) het volgende. 
       
     
     
       4.2 
       
         Primair 
         • Nakoming door [geïntimeerde] van de koopovereenkomst door medewerking aan levering door [appellanten] van de boerderij met ondergrond en betaling van de koopprijs; • te bepalen dat de aanwezige gewassen aan [appellanten] toebehoren en dat [geïntimeerde] zal meewerken aan het oogsten daarvan door [appellanten]; • een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. 
       
     
     
       4.3 
       
         Subsidiair 
         • Ondertekening door [geïntimeerde] van een koopovereenkomst m.b.t. de boerderij met ondergrond, welke overeenkomst inhoudelijk gelijk is met de conceptovereenkomst van 3 december 2013 (aangepast overeenkomstig de e-mails van 4 en 14 december 2013 van [Y]); • als leveringsdatum 1 augustus 2014 vast te stellen en als uiterste datum voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden 1 juli 2014;  • [geïntimeerde] te verbieden een kopende partij aan te wijzen die de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet kan nakomen; • te bepalen dat de aanwezige gewassen aan [appellanten] toebehoren en dat [geïntimeerde] medewerking moet verlenen aan het oogsten daarvan door [appellanten]; • een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
       
     
     
       4.4 
       
         
           Meer subsidiair 
           • [geïntimeerde] te gebieden om te goeder trouw (door) te onderhandelen over een koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij met ondergrond; • [geïntimeerde] te verbieden een kopende partij aan te wijzen die de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet kan nakomen; • een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom  
         
           Telkens met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       4.5 
       De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [appellanten] 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vorderingen 
     
     
       5.1 
       
        [appellanten] hebben drie grieven geformuleerd die zijn gericht tegen een deel van de rechtsoverwegingen 4.6 en 4.7 t/m 4.9 van het bestreden vonnis. De grieven I en II betreffen de vraag of het [geïntimeerde] vrijstond de besloten vennootschap [bedrijfsnaam] als zijn opdrachtgever (nader te noemen meester) aan te wijzen en of die aanwijzing tijdig is geschied. In grief III wordt betoogd dat de koper (volgens [appellanten] is dat [geïntimeerde]) geen geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. 
       
       
       
     
     
       5.2 
       In hoger beroep staat als onbestreden vast dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen (r.o. 4.3 van het vonnis) en dat onderdeel daarvan is dat [geïntimeerde] een nader te noemen meester als koper kon aanwijzen (r.o. 4.4. van het vonnis). Ten slotte staat vast dat partijen overeenstemming hadden over de inhoud van de clausule dat de koper de ontbinding van de koopovereenkomst kon inroepen tot vier weken na ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst (r.o. 4.5 van het vonnis). 
       
     
     
       5.3 
       
         Grief I en II 
       
       
       
         5.3.1 
         In grief I betogen [appellanten] dat het [geïntimeerde] niet vrij stond om op grond van de overeenkomst [bedrijfsnaam] als “nader te noemen meester” aan te wijzen.  
         
       
       
         5.3.2 
         Of de keuzemogelijkheid van [geïntimeerde] bij het aanwijzen van die derde was begrensd, is een kwestie van uitleg van de tussen partijen bestaande overeenkomst. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeengekomen bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 januari 1981, NJ 1981, 635 (Ermes/Haviltex)). 
         
       
       
         5.3.3 
         In hoger beroep staat onbestreden vast dat [geïntimeerde] de opdrachtgever van [Y] was (zie onder 3.5.). Ook de prijsonderhandelingen verliepen, voor zover voor [appellanten] kenbaar, met [geïntimeerde] die zich reeds op 14 november 2013 als de aanvankelijk onbekende opdrachtgever van [Y] bekend had gemaakt. Pas bij het bereiken van overeenstemming over de koopprijs, waarbij ook over de overige wezenlijke voorwaarden overeenstemming was bereikt, werd door [geïntimeerde] als voorwaarde ingebracht dat hij een nader te noemen meester wilde kunnen aanwijzen. 
         
       
       
         5.3.4 
         Als toelichting op deze, op het laatste moment ingebrachte, voorwaarde schrijft [Y]: “ … het is nog niet duidelijk op welke vennootschap hij uiteindelijk moet komen binnen het bedrijf”  daarmee de suggestie wekkend dat gedoeld werd op een formeel andere koper die echter een aan [geïntimeerde] toebehorende c.q. gelieerde vennootschap was. 
         
       
       
         5.3.5 
         
          [geïntimeerde] voerde de onderhandelingen voor zichzelf als beoogd koper zonder te melden dat hij namens een - voor [appellanten] onbekende - derde handelde. In tegendeel, [geïntimeerde] was zelf aanvankelijk als nader te noemen meester gepresenteerd en toen zijn naam aan  [appellanten] bekend werd gemaakt werden [appellanten] verzocht om discretie.  
         
       
       
         5.3.6 
         Pas toen partijen het na de onderhandelingen over de essentiële onderdelen eens waren, wenste [geïntimeerde] dat hij een (nader bekend te maken) derde als koper mocht aanwijzen. Deze vergaande voorwaarde hield in dat [appellanten] na afgeronde onderhandelingen met [geïntimeerde] als koper geconfronteerd konden worden met een voor hen onbekende contractuele wederpartij. [geïntimeerde] lichtte echter toe dat het ging om een aan hem gelieerde vennootschap. Dat [appellanten] akkoord zijn gegaan, kan niet worden losgezien van die relativerende toelichting. Indien [geïntimeerde] na afronding van de onderhandelingen en afwijkend van de genoemde toelichting had willen bedingen dat hij iedere  willekeurige  derde als koper kon aanwijzen, dan had hij dit expliciet aan van [appellanten] moeten meedelen. 
         
       
       
         5.3.7 
         Hoewel het oordeel van het hof als kortgedingrechter een voorlopig karakter heeft, acht hij het onaannemelijk dat de bodemrechter onder de genoemde omstandigheden oordeelt dat de clausule betreffende een nader te noemen meester een zo ruime strekking heeft dat [geïntimeerde] op grond daarvan ook een aan ander dan een aan hem gelieerde vennootschap als koper mocht aanwijzen. Vast staat dat [bedrijfsnaam] niet een tot het bedrijf van [geïntimeerde] behorende vennootschap is. Zulks volgt ook uit de door [geïntimeerde] in eerste aanleg als productie 1 overgelegde “Verklaring nader te noemen meester” van 2 december 2013. 
         
       
       
         5.3.8 
          Nu het [geïntimeerde] niet vrijstond om [bedrijfsnaam] c.s. als koper aan te wijzen en gesteld noch gebleken is dat hij wel een tot zijn bedrijf behorende vennootschap heeft aangewezen, dient [geïntimeerde] zelf als partij bij de overeenkomst te worden aangemerkt. Grief I slaagt en grief II behoeft om die reden geen afzonderlijke bespreking. 
         
       
     
     
       5.4 
       
         Grief III 
       
       
       
         5.4.1 
         In grief III betogen [appellanten] dat door [geïntimeerde] geen geldig beroep is gedaan op het tot de overeenkomst behorende financieringsvoorbehoud. [appellanten] voeren ter onderbouwing van deze grief het volgende aan. 
       
       
         5.4.2 
         
          [appellanten] betogen ten eerste dat [geïntimeerde] zich niet dan wel te laat op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. Voorts betogen zij dat het als ontbindende voorwaarde genoemde feit (de onmogelijkheid van financiering) zich niet heeft voorgedaan, althans dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat dit zich heeft voorgedaan. Ten slotte betogen zij dat [geïntimeerde] de onmogelijkheid van financiering te laat heeft onderbouwd. 
         
       
       
         5.4.3 
         Het hof overweegt dienaangaande het volgende. De stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan en vervuld zijn van een ontbindende voorwaarde berusten bij de partij die zich op (het vervuld zijn van) deze voorwaarde beroept, te weten [geïntimeerde]. Het bestaan en vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde vormen immers de grondslag van het bevrijdende verweer van [geïntimeerde] als schuldenaar dat de voorwaarde is vervuld (HR 22 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP6597, NJ 2011, 188 en HR 9 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5156, NJ 2005/468). Dat sprake is van een ontbindende voorwaarde is door de voorzieningenrechter vastgesteld en niet door een grief bestreden (zie rechtsoverweging 5.1 en 5.2). 
         
       
       
         5.4.4 
         Vanwege het ontbreken van een akte waarin de overeenkomst is vastgelegd is de inhoud van de hier bedoelde ontbindende voorwaarde slechts kenbaar uit de tussen partijen gewisselde correspondentie waaronder de concepttekst voor een akte.  
         
       
       
         5.4.5 
         In zijn e-mail van 2 december 2013 schrijft [Y] namens [geïntimeerde] aan [makelaar] dat hoofdvoorwaarde voor de overeenkomst onder meer is  “Ontbinding koper financiering tot 4 weken na ondertekening”  (zie onder 3.9). 
         
       
       
         5.4.6 
         Op 3 december 2013 zendt [makelaar] aan [Y] de concepttekst voor een overeenkomst (zie onder 3.10), die op dat moment nog niet met [appellant 3] was doorgenomen. In dat concept is het financieringsvoorbehoud als volgt geformuleerd: “de koper heeft niet voor 29 december 2014 een toezegging verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering tot een hoofdsom van tenminste € 2.700.000,- (…) onder de bij de grote geld verstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen.”  “Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen te overleggen;” 
       
       
         5.4.7 
         Op dit concept is door [Y] bij e-mail van 4 december 2013 als volgt gereageerd (zie onder 3.11): “Beste [appellant 3], De opmerkingen van opdrachtgever als volgt: (…) Artikel 15.2. 4 weken na ondertekening aanhouden (…)” 
         
       
       
         5.4.8 
         
          [geïntimeerde] had de concepttekst van onder meer de ontbindende voorwaarde kennelijk gelezen en had daarop slechts als opmerking dat de termijn vier weken diende te zijn. Dat die concepttekst niet door partijen is ondertekend en daarmee geen akte is geworden, staat er niet aan in de weg dat zij vrije bewijskracht heeft voor het vaststellen van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het hof oordeelt op grond daarvan dat voor een geldig beroep op de ontbindende voorwaarde vereist was dat ten minste twee schriftelijke afwijzingen door (kort gezegd) banken moesten worden overgelegd. 
       
       
         5.4.9 
         Nu in het vorenstaande is geoordeeld dat niet [bedrijfsnaam] maar [geïntimeerde] dient te worden aangemerkt als de kopende partij, houdt die verplichting in dat [geïntimeerde] twee afwijzingen van door hem gedane financieringsaanvragen kan overleggen. Aan die verplichting heeft [geïntimeerde] niet voldaan. Dat door hem wel twee afwijzingen van financieringsaanvragen afkomstig van [bedrijfsnaam] zijn overgelegd doet daaraan niet af. Daarmee dient te worden geoordeeld dat het beroep door [geïntimeerde] op het financieringsvoorbehoud niet heeft geleid tot de ontbinding van de overeenkomst. In het midden kan blijven of dat beroep tijdig is gedaan en of daarbij tijdig de vereiste stukken door [geïntimeerde] zijn overgelegd. 
         
       
       
         5.4.10 
          Het standpunt van [geïntimeerde] dat de termijn van vier weken na ondertekening nimmer een aanvang heeft genomen is daarmee eveneens niet relevant. Voor zover [geïntimeerde] daarmee zou bedoelen dat hij nog steeds een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen, dient ook dat standpunt te worden verworpen. Een redelijke uitleg van het tussen partijen overeengekomen beding volgens de in 5.3.2 gegeven Haviltex-norm brengt mee dat indien een beroep op de ontbindende voorwaarde niet binnen vier weken na ondertekening kon worden gedaan wegens het ontbreken van dat aanvangsmoment, dit beroep toch binnen een redelijke termijn vereist was. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] zich binnen een redelijke termijn heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud. 
         
       
       
         5.4.11 
          Het vorenstaande brengt mee dat ook grief III slaagt. 
         
       
     
     
       5.5 
       
         De te velde staande gewassen 
       
       
       
         5.5.1 
         Nu de grieven I en III slagen zal het vonnis worden vernietigd, staat vast dat [geïntimeerde] gehouden was mee te werken aan de levering van de boerderij met grond. [geïntimeerde] zal daarom alsnog worden veroordeeld tot die medewerking en betaling van de koopprijs.  
         
       
       
         5.5.2 
         Tegen de afwijzing van de vordering tot het oogsten van gewassen is geen afzonderlijke grief gericht. Hoewel die vordering uitdrukkelijk is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, hangen de daarbij gestelde verarming en verrijking dermate nauw samen met de niet (tijdige) nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde], dat het hof de grieven ruim zal opvatten in die zin dat deze ook de afwijzing van de vordering tot het oogsten van de gewassen na de verlate levering aan [geïntimeerde] raken. 
       
       
         5.5.3 
         In de inleidende dagvaarding (onder 20) onderbouwen [appellanten] dit deel van de vordering als volgt: "Aangezien bij toewijzing van de vordering op de datum van levering naar alle waarschijnlijkheid nog door [appellant 3] geplante gewassen te velde staan, die aldaar niet aanwezig zouden zijn geweest als op 22 maart 2014 zou zijn geleverd, verzoekt [appellant 3] de rechtbank te bepalen dat de te velde staande gewassen aan [appellant 3] toebehoren, en [geïntimeerde] te gebieden eisers volledige medewerking teverlenen aan het op het daarvoor meest geschikte moment oogsten van de gewassen door [appellant 3]" 
         
         
           In hun pleitnotitie (onder 13) vullen [appellanten] dit betoog als volgt aan: 
         
         
         
           
             "Het kan niet zo zijn dat [geïntimeerde] door zijn eigen wanprestatie wordt bevoordeeld. Er is sprake van ongerechtvaardigde verrijking in de zin van artikel 6:212 BW. Door de verrijking van [geïntimeerde] wordt [appellant 3] verarmd. Dit is onredelijk. [appellant 3] verzoekt de schadevergoeding op grond van artikel 6:103 in natura toe te wijzen door te bepalen dat de te velde staande gewassen aan [appellant 3] toebehoren, en [geïntimeerde] te gebieden eisers volledige medewerking te verlenen aan het op het daarvoor meest geschikte moment oogsten van de gewassen door [appellant 3]." 
           
         
         
       
       
         5.5.4 
         In hoger beroep is door [appellanten] geen nadere onderbouwing van dit deel van de vordering gegeven. Het hof overweegt aangaande deze vordering als volgt. 
         
       
       
         5.5.5 
         Op grond van de contractuele bepalingen dan wel door natrekking zou [geïntimeerde] door levering van de grond eigenaar worden van de zich daarop bevindende gewassen, die [appellanten] daarop hadden ingezaaid, kennelijk na 22 maart 2014. Blijkens de contractuele bepalingen zoals die volgen uit de correspondentie en de concept akte voor de koopovereenkomst (zie onder 3.6, 3.10 en 3.12) was het de bedoeling van in ieder geval  [appellanten] van wiens zijde de concept akte afkomstig was, dat in de door hen te leveren goederen tevens inbegrepen zouden zijn de te velde staande gewassen. 
         
       
       
         5.5.6 
         Bovendien hebben [appellanten] bij de hier bedoelde oogst die zij zouden missen kennelijk het oog op de gewassen die zij na 22 maart 2014 hebben gezaaid. Nu de levering conform dit arrest eerst dient plaats te vinden in circa juni 2015, hebben [appellanten] die gewassen zelf nog kunnen oogsten. Vervolgens opnieuw ingezaaide gewassen vallen niet alleen op grond van de door [appellanten] voorgestelde contractuele bepalingen toe aan [geïntimeerde] maar zijn bovendien het gevolg van de eigen keus van [appellanten] om opnieuw tot inzaaien over te gaan. 
         
       
       
         5.5.7 
         Voor een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking is onvoldoende gesteld, zodat deze vordering terecht is afgewezen. 
         
       
     
     
       5.6 
       
         De dwangsommen 
         De gevorderde dwangsommen zal het hof toewijzen, waarbij het ambtshalve de modaliteit daarvan zal aanpassen zoals weergegeven in het dictum. 
       
     
     
       5.7 
       
         
           De leveringstermijn 
         
         Nu [geïntimeerde] voorafgaand aan de levering de overeengekomen koopsom van € 2.650.000,- en de kosten koper ter beschikking zal moeten hebben, is naar het oordeel van het hof de gevorderde leveringstermijn van twee weken onredelijk kort. Het hof zal om die reden het mindere, te weten een termijn van twee maanden na betekening van dit arrest toewijzen.  
         6.  Slotsom Nu de grieven I en III slagen, zal het vonnis waarvan beroep worden vernietigd en zullen de primaire vorderingen van [appellanten] alsnog (deels) worden toegewezen. De vorderingen aangaande het oogsten van de gewassen zal het hof afwijzen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (1 punt, tarief II). 
       
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het gerechtshof rechtdoende: 
     
     
     
       7.1 
       vernietigt met uitzondering van de kostenveroordeling het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen en opnieuw rechtdoende 
       
     
     
       7.2 
       veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de koopovereenkomst na te komen door onvoorwaardelijk mee te werken aan de levering door [appellanten] aan [geïntimeerde] van de boerderij gelegen aan de [adres 2]) [woonplaats 1] inclusief de percelen met als kadastrale aanduiding [woonplaats 1] [percelen], bij notaris A. Kraster,. kantoorhoudende te Groningen, althans een aan diens kantoor verbonden notaris; 
       
     
     
       7.3 
       veroordeelt [geïntimeerde] voorafgaand aan de levering de overeengekomen koopprijs van € 2.650.000,- en de kosten koper aan de genoemde notaris ten behoeve van [appellanten] te betalen; 
       
     
     
       7.4 
       het een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat gedaagde niet voldoet aan de hierboven genoemde verplichtingen, met een maximum van € 75.000,-. 
       
     
     
       7.5 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en begroot die kosten voor zover gevallen aan de zijde van [appellanten] op € 377,77 voor verschotten en  € 816,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
       
     
     
       7.6 
       veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep en begroot die kosten voor zover gevallen aan de zijde van [appellanten] op € 403,77 voor verschotten en € 894,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
       
     
     
       7.7 
       verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       7.8 
       wijst af het anders of meer gevorderde 
       
       
       
         Aldus gewezen door mr. G. van Rijssen, mr. B.J.H. Hofstede en mr. I. Tubben en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag  14 april 2015 in bijzijn van de griffier.