ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2007:BB6261

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2007:BB6261 Rechtbank Utrecht , 23-09-2007 / 323778 CU EXPL 03-2863

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2007-09-23

Zaaknummer: 323778 CU EXPL 03-2863

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2007:BB6261

---

Huurovereenkomst woonruimte, verrekening, gevolgen van schending verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren voor proceskostenveroordeling. Art. 21 Rv.

RECHTBANK UTRECHT 
       SECTOR KANTON, LOCATIE UTRECHT 
     
     
     
     Vonnis in de zaak van: 
     
     
     
       de vereniging 
       VERENIGING HENDRICK DE KEYSER, 
       gevestigd te Amsterdam, 
       verder te noemen: Hendrick de Keyser, 
       eisende partij in conventie, 
       gedaagde partij in reconventie, 
       gemachtigde: deurwaarderskantoor 
       Pruijn & Van den Bergh te Rotterdam, 
     
     
     
     - t e g e n - 
     
     
     
       [gedaagde], 
       wonende te [woonplaats], 
       verder te noemen: [gedaagde], 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. W.B. Janssens  
       te Oudewater. 
     
     
     
     
       1. 
       Het verloop van de procedure 
     
     
     in conventie 
     
     
       Hendrick de Keyser heeft een vordering ingesteld. 
       [gedaagde] heeft geantwoord op de vordering. 
       Hendrick de Keyser heeft voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd. 
       Hierna is uitspraak bepaald. 
     
     
     in reconventie 
     
     
       [gedaagde] heeft een tegeneis ingediend.  
       Hendrick de Keyser heeft geantwoord op de tegeneis.  
       [gedaagde] heeft voor repliek en Hendrick de Keyser heeft voor dupliek geconcludeerd.  
       Hierna is uitspraak bepaald. 
     
     
     
     
       2. 
       De feiten 
     
     
     in conventie en reconventie 
     
     
       2.1  
       Op 6 oktober 1980 hebben Hendrick de Keyser als verhuurster en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst gesloten, verder te noemen: de eerste huurovereenkomst, met betrekking tot de woonruimte met kantoor aan de [adres], verder te noemen: het gehuurde.  
     
     
     
       2.2  
       Op 1 november 1990 hebben Hendrick de Keyser en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten, verder te noemen: de tweede huurovereenkomst, met betrekking tot het gehuurde voor een periode van 5 jaar, ingaande op 1 november 1999 en eindigende 31 oktober 2004 met een optie van verlenging. De huursom bedroeg op het moment van sluiten van deze overeenkomst f 1.500,-- (€ 680,67 euro). 
       In artikel 8 van de overeenkomst is - voor zover relevant - het volgende bepaald: 
       “Huurder zal, zonder schriftelijke toestemming van verhuurster,  zowel aan de gevels als aan het interieur niets mogen veranderen of doen veranderen, aanbrengen of doen aanbrengen, schilderen of doen schilderen. (…)”. 
     
     
     
       2.3 
       Vanaf halverwege de maand maart 2002 tot en met oktober 2002 zijn in het gehuurde in opdracht van Hendrick de Keyser werkzaamheden verricht. Gedurende deze periode heeft [gedaagde] in een vervangende woonruimte verbleven.  
     
     
     
     
       3.  
       Het geschil en de beoordeling daarvan 
     
     
     in conventie 
     
     
     Vordering van Hendrick de Keyser 
     
     
       3.1 
       Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vordering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in: 
       a. dat de rechtbank voor recht verklaart dat de tweede huurovereenkomst ontbonden is; 
       b. dat [gedaagde] veroordeeld wordt het gehuurde te ontruimen; 
       c. dat [gedaagde] veroordeeld wordt aan Hendrick de Keyser een bedrag te betalen van € 3.376,84, te vermeerderen met wettelijke rente en voorts te vermeerderen met een bedrag van € 771,20 per maand bij wege van schadevergoeding voor elke maand gelegen tussen oktober 2003 en de maand van ontruiming.  
     
     
     
       3.2 
       Het verweer van [gedaagde] komt in het volgende voor zoveel nodig aan de orde. 
     
     
     
       3.3 
       Aan haar vorderingen heeft Hendrick de Keyser onder meer ten grondslag gelegd dat [gedaagde] een huurachterstand heeft opgebouwd van 5 maanden (november en december 2002, en januari, maart en september 2003) tot een totaalbedrag van € 3.376,84.  
     
     
     
       3.4 
       [gedaagde] heeft erkend dat hij de huurpenningen over de maanden vanaf november 2002 tot en met februari 2003 niet heeft betaald. Hij heeft aangevoerd dat hij de over deze periode verschuldigde huurpenningen heeft verrekend met zijn vordering op Hendrick de Keyser tot vergoeding van de schade die hij heeft geleden tengevolge van de bouwwerkzaamheden die Hendrick de Keyser in het gehuurde heeft laten verrichten in de periode van maart 2002 tot en met oktober 2002. 
       [gedaagde] heeft voorts betwist dat hij de huur over de maanden maart en september 2003 niet heeft voldaan.  
     
     
     
       3.5 
       De kantonrechter leidt uit het door Hendrick de Keyser bij conclusie van dupliek in reconventie overgelegde huur- en betalingsoverzicht af dat Hendrick de Keyser de betaling van 28 februari 2003 door [gedaagde] heeft beschouwd als een betaling van de huurpenningen voor de maand februari 2003. Blijkens het door [gedaagde] als productie 34 overgelegde grootboekkaartenoverzicht heeft hij echter bij deze betaling aangegeven dat deze betrekking had op de maand maart 2003. Voorts heeft [gedaagde] bij brief van 29 januari 2003 (productie 20 van [gedaagde]) aangegeven dat hij de door hem beweerdelijk geleden schade zou verrekenen met (onder meer) de huur over de maand februari 2003. Nu partijen tenslotte zijn overeengekomen dat de huurpenningen bij vooruitbetaling dienden te worden voldaan, heeft Hendrick de Keyser de huurbetaling van [gedaagde] op 28 februari 2003 moeten beschouwen als een betaling van de huurpenningen voor de maand maart 2003.  
     
     
     
       3.6 
       Uit het bij conclusie van dupliek in reconventie overgelegde huur- en betalingsoverzicht blijkt voorts dat [gedaagde] weliswaar in september 2003 geen huurbetaling heeft gedaan, doch dat hij dit in oktober 2003 heeft ingelopen door, weliswaar te laat, twee maal de verschuldigde huur te voldoen (op 2 oktober 2003 en 29 oktober 2003). Geconcludeerd dient dan ook te worden dat [gedaagde] de huur over de maand september 2003 wél aan Hendrick de Keyser heeft voldaan. 
     
     
     
       3.7 
       Uit vorenbedoelde overzicht blijkt echter tevens dat [gedaagde] de huur over de maand januari 2004 niet heeft voldaan. Nu Hendrick de Keyser bij dagvaarding eveneens de (op dat moment) toekomstige huurtermijnen als schade heeft gevorderd, zal de achterstallige huurbetaling over de maand januari 2004 bij de berekening van de vordering van Hendrick de Keyser worden meegenomen.  
     
     
     
       3.8 
       Uit het voorgaande volgt dat de gestelde huurachterstand van [gedaagde] thans de volgende bedragen omvat:  
       1.	de huur over (een gedeelte van) de maand november 2002		€ 372,92 
       2.	de huur over de maand december 2002 			€ 745,84 
       3.	de huur over de maand januari 2003 			€ 771.20 
       4.	de huur over de maand februari 2003  			€ 771,20 
       5.	de huur over de maand januari 2004 			€ 787,40								======== 
       TOTAAL:					                           € 3.448,56 
     
     
     De vordering van Hendrick de Keyser tot betaling van de huurachterstand is dan ook in beginsel tot dit bedrag toewijsbaar. 
     
     
     Beroep op verrekening 
     
     
       3.9 
       Zoals hiervoor reeds is vermeld, beroept [gedaagde] zich op verrekening van de achterstallige huur over de maanden november 2002 tot en met februari 2003 met zijn vordering tot vergoeding van de schade die hij ten gevolge van de in opdracht van Hendrick de Keyser verrichte werkzaamheden aan het gehuurde heeft geleden.  
     
     
     
       3.10 
       Ingevolge art. 6:127 lid 2 BW heeft de schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering.  
     
     
     
       3.11 
       In het navolgende zal de kantonrechter beoordelen of [gedaagde] bij brieven van 22 november 2002 (productie 18 van [gedaagde]) en 29 januari 2003 (productie 20 van [gedaagde]) terecht de in deze brieven vermelde schadeposten heeft verrekend met de huurpenningen over de maanden november 2002 tot en met februari 2003. Uitgangspunt daarbij is dat de schade die het gevolg is van het missen van woongenot door het (in opdracht van de verhuurder) uitvoeren van werkzaamheden aan het gehuurde en de eventuele bij de uitvoering van deze werkzaamheden door de opdrachtnemer van de verhuurder veroorzaakte schade aan het gehuurde voor rekening van de verhuurder komen. 
     
     
     
       3.12 
       Uit voormelde brieven leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] de verrekening heeft ingeroepen in verband met de volgende schadeposten: 
       a.	De extra kosten van het huren van een vervangende woonruimte ten opzichte van de van Hendrick de Keyser gehuurde woning over de periode vanaf 1 oktober tot en met 15 november 2002:	 € 788,25 
       b.	De huur van vervangende woonruimte over de periode half februari tot begin maart 2002:  € 350,00 
       c.	De opslagkosten van de inboedel van [gedaagde] over de periode 1 oktober tot 15 november 2002: € 240,00 
       d.	De kosten in verband met de extra verhuizing van de kantoorinboedel: € 252,65 
       e.	De schoonmaakkosten van de vloer van het gehuurde na voltooiing van de werkzaamheden: € 429,30 
       f.	De kosten van herstel van de beschadiging van de telefooncentrale: € 645,30 
       g.	De kosten van herstel van de beschadigingen in de parketvloer:	€ 714,00 
     
     
     
       3.13 
       De kantonrechter overweegt als volgt. 
     
     
     
       Ad a. 
       Hendrick de Keyser heeft bij brief van 21 maart 2003 (productie 25 van [gedaagde]) toegezegd deze kosten voor haar rekening te nemen, zodat in zoverre aan [gedaagde] een vordering op Hendrick de Keyser toekomt.  
     
     
     
       Ad b. 
       De kantonrechter leidt uit de brief van [gedaagde] aan Hendrick de Keyser van 8 juli 2002 (productie 10 van [gedaagde]) af dat [gedaagde] de vervangende woonruimte twee weken eerder dan de voorgenomen start van de in opdracht van Hendrick de Keyser te verrichten werkzaamheden heeft moeten huren om deze woning bewoonbaar te maken. Hendrick de Keyser heeft erkend dat zij aansprakelijk is voor de extra kosten die [gedaagde] heeft moeten maken voor het bewonen van vervangende woonruimte in de periode dat hij het gehuurde niet zou kunnen bewonen. Nu [gedaagde] door de planning van de aanvang van de werkzaamheden op 1 maart 2002 gedwongen was de van Hendrick de Keyser gehuurde woning per 1 maart 2002 leeg op te leveren en aan de vervangende woonruimte nog werkzaamheden te dienden te worden verricht om deze bewoonbaar te maken, komen de kosten daarvoor naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening van Hendrick de Keyser. 
     
     
     
       Ad c. 
       Vaststaat tussen partijen dat [gedaagde] door de uitvoering van de werkzaamheden aan het gehuurde genoodzaakt was een deel van zijn inboedel op te slaan gedurende deze periode. Hendrick de Keyser heeft de verschuldigdheid van deze kosten erkend voor de periode maart tot september 2002. Vaststaat echter tevens dat de werkzaamheden ten gevolge van omstandigheden die niet voor rekening van [gedaagde] komen, zijn uitgelopen, zodat [gedaagde] pas vanaf half november 2002 het woongenot van het gehuurde heeft gehad. In het licht van deze omstandigheden valt niet in te zien waarom de kosten voor het van begin oktober tot 15 november 2002 in opslag houden van een deel van de inboedel niet voor rekening van Hendrick de Keyser zouden moeten komen.  
     
     
     
       Ad d. 
       Vaststaat tussen partijen dat Hendrick de Keyser aan [gedaagde] in verband met de noodzakelijke twee verhuizingen (van het gehuurde naar de vervangende woonruimte en vice versa) een vergoeding heeft betaald van tweemaal € 1.750,00 (in totaal € 3.500,00). Niet gesteld of gebleken is dat de totale verhuiskosten van [gedaagde] inclusief de thans gestelde kosten van de extra verhuizing van de kantoorinventaris hoger zijn geweest dan deze reeds betaalde vergoeding. Voorts heeft [gedaagde] bij brief d.d. 8 juli 2002 (productie 10 van [gedaagde]) en 14 september 2002 (productie 15 van [gedaagde]) aangegeven dat hij de extra verhuiskosten van het zakelijk gedeelte voor zijn rekening zou nemen. Op deze toezegging kan hij thans niet meer terugkomen. Deze kosten kan [gedaagde] dan ook niet in verrekening met de huur brengen.  
     
     
     
       Ad e. en f. 
       Uit hetgeen partijen in de conclusie van antwoord in conventie (pagina 13), conclusie van repliek in conventie (onder punt 7) en conclusie van dupliek in conventie (onder punt 10) hebben gesteld leidt de kantonrechter af dat partijen één dag vóór de betekening van de inleidende dagvaarding, derhalve op 6 oktober 2003, een regeling met betrekking tot de kosten van het schoonmaken van de vloer en het herstel van de telefooncentrale hebben getroffen. Hiermee komt - achteraf - de grondslag aan de verrekening van deze kosten met de huur te ontvallen, doch dit betekent niet dat [gedaagde] deze kosten destijds onterecht met de huur in verrekening heeft gebracht. 
     
     
     
       Ad g. 
       Hendrick de Keyser heeft in haar conclusie van repliek in conventie gesteld dat de hiervoor bedoelde regeling ook betrekking had op de parketvloer. [gedaagde] heeft echter betwist dat buiten de onder 3.12 sub e en f bedoelde posten een regeling is getroffen.  
       Blijkens productie 33 van [gedaagde] heeft laatstgenoemde nog op 15 oktober 2003, derhalve enkele dagen nadat de beweerdelijk regeling over de parketvloer zou zijn getroffen, een offerte laten uitbrengen ten aanzien van het herstellen van de parketvloer, alsmede dat [gedaagde] deze kosten in zijn berekening van 16 oktober 2003 (eveneens als productie 33 overgelegd) heeft meegenomen bij de berekening van de schadeposten die hij thans in verrekening met de vordering van Hendrick de Keyser wenst te brengen. Voorts staat vast dat Hendrick de Keyser alsmede de door Hendrick de Keyser ingeschakelde aannemer in de overgelegde correspondentie alle aansprakelijkheid van schade aan de parketvloer heeft afgewezen. In het licht van het voorgaande valt zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet in te zien waarom zou moeten worden aangenomen dat de regeling van 6 oktober 2003 tevens betrekking had op de kosten van het herstel van de parketvloer. Voor zover Hendrick de Keyser - in navolging van de aannemer - heeft betoogd dat de beschadigingen van de parketvloer reeds vóór de uitvoering van de werkzaamheden aanwezig waren en niet door de werkzaamheden zijn veroorzaakt, wordt dit betoog als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Immers, [gedaagde] heeft voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, bij brief van 31 januari 2002 (overgelegd door [gedaagde] als productie 9), Hendrick de Keyser nog gewaarschuwd voor het risico van beschadiging van de parketvloer door de uitvoering van de werkzaamheden. In het licht hiervan lag het op de weg van Hendrick de Keyser om - ter voorkoming van aansprakelijkstelling voor eventuele reeds bestaande schade aan de parketvloer - voorafgaand aan de uitvoering van werkzaamheden een rapport op te maken, dan wel op andere wijze bewijsstukken te verzamelen over eventuele reeds bestaande beschadigingen van de parketvloer. Niet gesteld of gebleken is dat Hendrick de Keyser dat heeft gedaan. Uit het voorgaande volgt dat als vaststaand dient te worden aangenomen dat de parketvloer door de uitvoering van de werkzaamheden door de door Hendrick de Keyser ingeschakelde aannemer is beschadigd. Hendrick de Keyser is als verhuurster van [gedaagde] en opdrachtgeefster van voormelde aannemer voor deze schade jegens haar huurder aansprakelijk.  
     
     
     
       3.14 
       Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de door hem gestelde schadeposten - met uitzondering van de schadepost onder 3.12 sub d - terecht in verrekening heeft gebracht.  
       Door deze verrekening is de door Hendrick de Keyser gestelde huurachterstand in overwegende mate tenietgegaan, zodat deze huurachterstand geen rechtvaardiging vormt voor de door Hendrick de Keyser gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
     
     
     
       3.15 
       De overige aan de vordering tot ontruiming en ontbinding ten grondslag gelegde omstandigheden kunnen deze vorderingen evenmin dragen. Hendrick de Keyser heeft haar stelling dat [gedaagde] ook in het verleden met regelmaat huurachterstanden heeft gehad, onvoldoende onderbouwd, nu zij daarbij niet heeft aangegeven in welke periode dit zou zijn voorgekomen, wat de hoogte van deze huurachterstand is en evenmin is aangegeven wanneer deze huurachterstand uiteindelijk is ingelopen. Voor zover de huurachterstand betrekking heeft op de periode aan het begin van de eerste huurovereenkomst, welke huurachterstand door [gedaagde] is erkend, kan deze geen rechtvaardiging vormen voor het 23 jaar later vorderen van ontbinding van de nadien aangegane tweede huurovereenkomst.  
       Evenmin valt uit de door Hendrick de Keyser overgelegde producties af te leiden dat [gedaagde] jarenlang heeft geweigerd mee te werken aan het uitvoeren van groot onderhoud aan het gehuurde. De omstandigheid dat [gedaagde] vragen heeft gesteld over de beoogde bouwwerkzaamheden, kan niet aangemerkt worden als een weigering om mee te werken aan groot onderhoud. Integendeel, uit deze producties en de door [gedaagde] overgelegde producties blijkt dat [gedaagde] juist jarenlang heeft aangedrongen op het verrichten door Hendrick de Keyser van groot onderhoud aan het gehuurde.  
       Bovendien laat Hendrick de Keyser na om op enige wijze haar stelling te onderbouwen dat [gedaagde] veelvuldig zou hebben geweigerd te reageren op brieven van Hendrick de Keyser. Voor zover dit al een grond voor ontbinding zou kunnen opleveren, blijkt uit de overgelegde correspondentie dat partijen uitvoerig met elkaar over diverse onderwerpen met betrekking tot het onderhoud van het gehuurde hebben gecorrespondeerd. Voor zover de reactie van [gedaagde] op brieven van Hendrick de Keyser was verlaat, heeft hij daarvoor diverse keren excuses aangeboden onder mededeling van de reden daarvan (behandeling van ernstige gezondheidsproblemen).  
       Voor zover Hendrick de Keyser haar beroep op schending door [gedaagde] van artikel 8 van de huurovereenkomst, inhoudende een verbod om zonder toestemming wijzigingen aan het pand aan te brengen, ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, wordt dit afgewezen. Immers, blijkens de als productie 3 door [gedaagde] overgelegde brief van 28 augustus 1984 aan Hendrick de Keyser heeft hij Hendrick de Keyser reeds 20 jaar geleden, tijdens de looptijd van de eerste huurovereenkomst, van het uitvoeren van diverse werkzaamheden aan het pand op de hoogte gesteld. Niet gesteld of gebleken is dat Hendrick de Keyser daarop destijds afkeurend heeft gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter komt onder deze omstandigheden aan Hendrick de Keyser geen beroep toe op de omstandigheid dat zij voor het uitvoeren van deze werkzaamheden geen schriftelijke toestemming aan [gedaagde] heeft verleend.  
     
     
     
       3.16 
       De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming tot het gehuurde zullen dan ook worden afgewezen. Hiermee is ook de grondslag aan de vordering tot vergoeding van schade over de periode vanaf oktober 2003 tot de maand van ontruiming) komen te ontvallen. 
     
     
     
       3.17 
       Ter beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering tot betaling van de bestaande huurachterstand dienen niet alleen de hiervoor onder 3.12 genoemde, terecht verrekende schadeposten te worden betrokken, maar ook de schadeposten op de verrekening waarvan [gedaagde] zich in deze procedure beroept. Deze laatste categorie betreft - blijkens hetgeen is opgenomen onder punt 14 van de conclusie van antwoord in conventie van [gedaagde] - een bedrag van € 3.088,37, dat is opgebouwd uit de volgende, in productie 33 van [gedaagde] opgenomen, schadeposten:  
       h. Kosten van het verhuizen en het opslaan van de kantoorinventaris: € 773,50   
       i. 	Kosten van het repareren en schuren van de parketvloer: € 893,00 
       j. 	Kosten van het installeren van een computerlijn: € 193,97 
       k. 	Kosten van het vervangen van de door lekkage beschadigde vloerbedekking op de eerste verdieping:  
       € 734,75 
       l. 	Meerkosten van de verhuizing van de kantoorinventaris: € 252,65 
       m. Compensatie voor de opslag tussen 1 oktober en 15 november 2002: € 240,00. 
     
     
     
       3.18 
       De kantonrechter overweegt als volgt. 
     
     
     
       Ad h. 
       De kantonrechter leidt uit productie 33 af dat deze post (verhuizing en opslag van de kantoorinventaris) samenhangt met het vrijmaken van de parketvloer ten behoeve van het repareren en schuren daarvan. Zoals onder 3.13 ad g reeds is overwogen, is verhuurster voor de schade aan de parketvloer aansprakelijk, en daarmee tevens voor de kosten voor het vrijmaken van deze vloer ten behoeve van het herstellen van deze schade.  
     
     
     
       Ad i.  
       Zoals hiervoor reeds is overwogen, is Hendrick de Keyser voor de kosten van het herstel van de parketvloer aansprakelijk. Deze kosten zijn echter, middels verrekening van een bedrag van € 714,00 met de huur over de maanden november 2002 tot en met februari 2003 (vide onder 3.13 sub g), tot een bedrag van € 714,00 vergoed. Blijkens de overgelegde offerte van Gladzo Parket zijn de werkelijke kosten van herstel van de parketvloer echter hoger (€ 893,00). Hendrick de Keyser heeft de juistheid van deze offerte niet betwist, zodat zij het meerdere (€ 893,00 - €714,00 = € 179,00) eveneens aan [gedaagde] verschuldigd is.  
     
     
     
       Ad j. 
       Bij brieven van 8 juli 2002 en 14 september 2002 (producties 10 en 15 van [gedaagde]) heeft [gedaagde] toegezegd dat hij de kosten van het installeren van de computerlijn voor zijn rekening zou nemen. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, kan uit die brieven niet worden afgeleid dat deze toezegging alleen betrekking had op de installatie van een computerlijn in de vervangende woonruimte. Ook overigens is de kantonrechter van oordeel dat deze kosten in beginsel voor rekening van de huurder dienen komen, aangezien deze betrekking hebben op de inrichting van de woning.  
     
     
     
       Ad k.  
       Hendrick de Keyser heeft niet betwist dat de vloerbedekking op de overloop van de eerste verdieping van het gehuurde is beschadigd ten gevolge van een lekkage vanuit de badkamer die verband hield met uitvoering van de in opdracht van Hendrick de Keyser gegeven werkzaamheden. Voor deze kosten is Hendrick de Keyser als verhuurster (en opdrachtgeefster van de werkzaamheden) aansprakelijk jegens de huurder. 
     
     
     
       Ad l. 
       Zoals onder 3.13 ad d reeds is overwogen, komen deze kosten voor rekening  van [gedaagde] en derhalve niet voor verrekening in aanmerking.  
     
     
     
       Ad m.  
       Deze kosten zijn reeds - blijkens het overwogene onder 3.13 sub c - in verrekening gebracht met de huurpenningen, zodat deze kosten niet nogmaals voor verrekening is aanmerking komen.  
     
     
     
       3.19 
       Het voorgaande leidt tot de volgende berekening.  
     
     
     Vordering huurachterstand Hendrick de Keyser (vide overweging 3.8):	          € 3448,56  
     
     
       Af: reeds in verrekening gebrachte schadeposten  
            (overwegingen 3.12 en 3.13 ad a,b,c en g)			        -  € 2.092,25  
       					         ========== 
       SUBTOTAAL:					            € 1.356,31  
     
     
     
       Af: thans in verrekening te brengen 
           (overwegingen 3.17 en 3.18 ad h,i (gedeeltelijk) en k) 		          - € 1.687,28  
       					         ========== 
       TOTAAL:					          - €    330,94 
     
     
     
       3.20 
       Uit deze berekening blijkt dat Hendrick de Keyser geen vordering op [gedaagde] heeft uit hoofde van de huurachterstand. Deze vordering zal dan ook - evenals de daarmee verband houdende nevenvorderingen - worden afgewezen. 
     
     
     
       3.21 
       Hendrick de Keyser zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.  
     
     
     
     in reconventie 
     
     
       3.22 
       In reconventie vordert [gedaagde] een bedrag van € 482,73 bij wijze van schadevergoeding, een bedrag van € 500,00 aan buitengerechtelijke kosten en een bedrag van € 2.053,77 aan kosten van rechtsbijstand. 
     
     
     
     
     
       3.23 
       Ter onderbouwing van zijn reconventionele vorderingen heeft [gedaagde] onder meer aangevoerd dat hij na verrekening van zijn vordering tot vergoeding van schade die hij heeft geleden ten gevolge van de in opdracht van Hendrick de Keyser verrichte werkzaamheden aan het gehuurde met de niet betaalde huurpenningen een vordering op Hendrick de Keyser heeft van € 482,73. 
     
     
     
       3.24 
       Uit de onder punt 3.19 ten aanzien van het geschil in conventie gemaakte berekening blijkt dat de vordering van [gedaagde] op Hendrick de Keyser geen € 482,73, maar € 330,94 bedraagt. De reconventionele vordering is dan in zoverre toewijsbaar.  
     
     
     
       3.25 
       De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door de kantonrechter gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II -  worden afgewezen. Niet gesteld of gebleken is immers dat [gedaagde] kosten heeft gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.  
     
     
     
       3.26 
       [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om - naast de in conventie en reconventie uit te spreken proceskostenveroordeling van Hendrick de Keyser - Hendrick de Keyser tevens te veroordelen in een deel van de daadwerkelijk door [gedaagde] gemaakte kosten van rechstbijstand. In haar inleidende dagvaarding heeft Hendrick de Keyser in strijd met de waarheid vermeld dat haar geen inhoudelijk verweer van [gedaagde] op haar vordering bekend was, terwijl het haar uit de door [gedaagde] aan Hendrick de Keyser toegezonden brieven duidelijk moet zijn geweest dat [gedaagde] zich ten aanzien van de huurachterstand beriep op verrekening van de huurachterstand met een vordering strekkende tot vergoeding van door hem ten gevolge van de verrichte werkzaamheden in de woning geleden schade. Voorts zijn zowel de dagvaarding als de overige conclusies van Hendrick de Keyser - in het licht van de door [gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden - dermate summier dat de kantonrechter van oordeel is dat Hendrick de Keyser niet heeft voldaan aan haar verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren in de zin van artikel 21 Rv. De kantonrechter acht aannemelijk dat [gedaagde] dientengevolge meer kosten voor rechtsbijstand heeft moeten maken dan door middel van een proceskostenveroordeling voor vergoeding in aanmerking komen. De kantonrechter zal de reconventionele vordering van [gedaagde] tot vergoeding van deze daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand toewijzen tot een bedrag van € 500,00.  
     
     
     
     
       4.  
       De beslissing 
     
     
     De kantonrechter: 
     
     in conventie 
     
     
       4.1 
       wijst de vorderingen af; 
     
     
     
     
       4.2 
       veroordeelt Hendrick de Keyser tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 450,00 aan salaris gemachtigde; 
     
     
     
     in reconventie 
     
     
       4.3 
       veroordeelt Hendrick de Keyser om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 830,94, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 november 2003 tot de dag van voldoening; 
     
     
     
       4.4 
       veroordeelt Hendrick de Keyser tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 225,00 aan salaris gemachtigde; 
     
     
     
       4.5 
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, kantonrechter-plaatsvervanger, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op woensdag 15 september 2004.  
     
     
     w.g. griffier							w.g. rechter