ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:2146

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:2146 Rechtbank Midden-Nederland , 02-05-2025 / 11396395

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-05-02

Zaaknummer: 11396395

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:2146

---

Eiseres heeft als verkoopmakelaar opgetreden bij de verkoop van de woning van gedaagden. Er is een onvoorwaardelijk bindende koopovereenkomst tot stand gekomen, maar door toedoen van de kopers is het niet tot een overdracht gekomen. Uit een verstekvonnis in kort geding tussen gedaagden, de kopers en de notaris blijkt dat de kopers daardoor meer dan een half miljoen aan boetes en compensatiebetalingen aan gedaagden verschuldigd zijn geworden. Eiseres stelt dat gedaagden alsnog courtage aan haar verschuldigd zijn. Gedaagden betwisten dat, omdat volgens hen de courtage niet opeisbaar is en omdat eiseres heeft gewanpresteerd. De kantonrechter wijst de vorderingen van eiseres toe, met uitzondering van de gevorderde BGK.

RECHTBANK  
       MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht,  
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Zaaknummer: 11396395 \ UC EXPL  24-7569 WMB/61313 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser] B.V. ,  
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       2.  [gedaagde sub 2] ,  
       beiden wonend in [woonplaats] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna (samen) te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , 
       beiden procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 1 november 2024 met producties; - de brief van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , aan te merken als conclusie van antwoord, met producties; - de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; 
       - de pleitnota van [eiser] . 
       
     
     
       1.2. 
       Op de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen, vertegenwoordigd door haar directeur-grootaandeelhouder, mevrouw [A] . Zij werd bijgestaan door mrs. R.P.A. Vermeer en [B] . [gedaagde sub 1] is op de mondelinge behandeling verschenen, samen met de heer [C] , schoonbroer van [gedaagde sub 2] , die namens haar het woord heeft gevoerd tijdens de zitting.   
       
     
     
       1.3. 
       Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft opgetreden als makelaar voor de verkoop van de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en wil dat zij haar € 18.000,00 aan courtage betalen, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] weigeren dat te doen, omdat volgens hen de courtage nooit opeisbaar is geworden en omdat [eiser] onzorgvuldig is geweest bij het uitvoeren van haar werkzaamheden. De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] grotendeels toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.    
       
     
   
   
     
       3 De achtergrond 
     
     
       3.1. 
       Partijen hebben op 28 februari 2022 een bemiddelingsovereenkomst gesloten voor de verkoop van de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Op 6 december 2022 is er, onder begeleiding van [eiser] , een koopovereenkomst tot stand gekomen met een koopprijs van € 1.800.000,00, die op 10 december 2022 onvoorwaardelijk bindend is geworden. De overdracht is door toedoen van de kopers in eerste instantie meermaals uitgesteld en uiteindelijk niet doorgegaan, waardoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog steeds eigenaar zijn van de woning. 
       
     
     
       3.2. 
       Toen bleek dat overdracht niet door zou gaan op de daarvoor afgesproken datum, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met de kopers afgesproken dat zij een bedrag van € 32.524,79 per maand aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moesten betalen tot het moment dat de woning alsnog werd overgedragen. Uit het verstekvonnis in kort geding van 19 maart 2024 (met zaaknummer 570790 KG ZA 24-78) tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de kopers en de notaris blijkt dat de kopers een bedrag van € 357.772,69 verschuldigd zijn geworden aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , naast de bij de notaris gestorte waarborgsom van € 180.000,00. Daarvan is in ieder geval € 301.247,90 door de kopers betaald.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         
          [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de overeengekomen courtage aan [eiser] verschuldigd geworden 
       
     
     
     
       4.1. 
       Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de overeengekomen 1% courtage over de koopsom aan [eiser] verschuldigd zijn geworden. [eiser] stelt dat dat het geval is, omdat er een onvoorwaardelijk bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] was dat pas het geval geweest als de woning aan de kopers zou zijn overgedragen. De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de courtage verschuldigd zijn geworden.  
       
     
     
       4.2. 
       Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd, zijn de Algemene Consumentvoorwaarden Makelaardij (hierna: ACV) van NVM op de overeenkomst tussen partijen van toepassing. In de opdracht tot dienstverlening (hierna: OTD) die door [gedaagde sub 1] is ondertekend, is namelijk expliciet opgenomen dat de ACV daarop van toepassing zijn en dat die voor of tijdens het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. De OTD levert daarom dwingend bewijs op dat [gedaagde sub 1] aan de ACV gebonden is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ook [gedaagde sub 2] is aan de ACV gebonden. Partijen zijn het eens dat [eiser] mede namens [gedaagde sub 2] als makelaar heeft opgetreden en [eiser] wist daarnaast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst getrouwd waren. [eiser] heeft er daarom gerechtvaardigd op vertrouwd dat [gedaagde sub 1] de OTD mede namens [gedaagde sub 2] heeft getekend. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in augustus 2023 zijn gescheiden doet daar niet aan af, omdat er in februari 2022 nog geen sprake van was dat zij zouden gaan scheiden. 
       
     
     
       4.4. 
       De ACV bevatten een aparte bepaling die ingaat op de situatie dat de woning niet wordt overgedragen, ondanks dat er wel een onvoorwaardelijk bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Uit die bepaling volgt dat de courtage dan (alsnog) opeisbaar is geworden.  In tegenstelling tot wat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd, wordt dat niet anders doordat er een afwijkende uitleg van de ACV op de website van NVM heeft gestaan, waar zij zich pas ver na het sluiten van de overeenkomst op hebben beroepen. Die tekst maakt geen onderdeel uit van de overeenkomst tussen partijen en NVM heeft bovendien op navraag van [eiser] aangegeven dat die uitleg volgens haar onjuist is en ten onrechte op haar website stond. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de overeengekomen courtage op grond van de ACV dus aan [eiser] verschuldigd. De ACV sluiten bovendien aan bij de wettelijke regeling over de opeisbaarheid van loon bij een bemiddelingsovereenkomst.  Voor zover de ACV dus al niet van toepassing zouden zijn geweest, zouden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van de wet evengoed de courtage verschuldigd zijn geweest.  
       
       
         
           
            [eiser] is niet onzorgvuldig geweest bij het uitvoeren van haar werkzaamheden 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verder betoogd dat [eiser] op verschillende manieren onzorgvuldig is geweest bij het uitvoeren van haar werkzaamheden en zij daarom de courtage niet hoeven te betalen. Volgens hen had [eiser] de woning voor een lagere prijs in de markt moeten zetten, had zij meer onderzoek moeten doen naar de kopers, en heeft zij onterecht niet bijgedragen aan het realiseren van de compensatieregeling die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met de kopers hebben afgesproken. Dat betoog slaagt niet. 
       
     
     
       4.7. 
       Het is duidelijk dat de kopers zich niet aan de koopovereenkomst hebben gehouden vanwege problemen met hun eigen financiën en dat de notaris daarnaast geen medewerking wilde verlenen aan de overdracht, omdat hij zijn twijfels had over de herkomst van het bij hem als waarborg gestorte geld van de kopers. Op dat alles heeft [eiser] geen invloed.  
     
     
       4.8. 
       Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gesteld, ziet de kantonrechter verder niet in waarom een te hoge vraagprijs zou hebben bijgedragen aan het aantrekken van onbetrouwbare kopers. [eiser] heeft daarnaast onderbouwd dat zij aan haar wettelijke onderzoeksverplichtingen naar de kopers heeft voldaan en dat daaruit niets opmerkelijks naar voren is gekomen, waardoor het onduidelijk is welk onderzoek zij volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verder nog had moeten verrichten en wat dat volgens hen op voorhand zou hebben uitgewezen over de kopers.  
       
     
     
       4.9. 
       Ten slotte kan het [eiser] niet worden aangerekend dat zij niet heeft bijgedragen aan de compensatieregeling met de kopers. [gedaagde sub 1] heeft tijdens de zitting verklaard dat die regeling gelijk op zijn eerste voorstel is overeengekomen. Het is dan ook niet duidelijk hoe [eiser] volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daaraan nog had moeten bijdragen. [eiser] heeft er bovendien terecht op gewezen dat boetes bij de verkoop van een woning in de regel worden geacht om onder andere de kosten voor de makelaar te dekken. Aangezien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in ieder geval al € 301.247,90 van in totaal € 537.772,69 aan verschuldigde boetes en compensatiebetalingen van de kopers hebben ontvangen, had het in de rede gelegen dat zij een deel van dat bedrag hadden aangewend om [eiser] voor haar werkzaamheden te betalen.  
       
       
         
           De conclusie: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de gevorderde courtage aan [eiser] betalen 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De conclusie is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de gevorderde courtage van € 18.000,00 aan [eiser] verschuldigd zijn. De kantonrechter zal hen daarom veroordelen om een bedrag van € 19.785,23 (= € 18.000,00 + € 1.785,23 aan wettelijke rente tot 5 april 2025) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals in de beslissing vermeld. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [gedaagde sub 1] , als [gedaagde sub 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
         
           De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] consumenten zijn (natuurlijk personen die niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten bij consumenten. De gevorderde vergoeding zal worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (14-dagenbrief). [eiser] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namelijk wel per brief aangemaand, maar heeft daarbij niet de juiste termijn voor betaling gegeven. 
       
       
         
           
            [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de proceskosten van [eiser] betalen 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 273,44 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.409,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 812,00 
               
               
                 (2 punten × € 406,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.629,44 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 19.785,23, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 18.000,00, met ingang van 5 april 2025, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.629,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025. 
       
       
     
   
   
      Artikel 157 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. 
   
   
      Artikel 16 ACV. 
   
   
      Artikel 7:426 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. 
   
   
      Zie HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.