ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2021:2788

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2021:2788 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 07-09-2021 / 200.278.882_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2021-09-07

Zaaknummer: 200.278.882_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2021:2788

---

Huur. Voor zover het hoger beroep is gericht tegen de eindbeslissingen in het tussenvonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, is huurder daarvan niet tijdig in hoger beroep gekomen. Daarmee zijn die eindbeslissingen onherroepelijk geworden en dient huurder in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard in het hoger beroep van dat tussenvonnis. Huurder heeft na renovatie van het winkelcentrum waarin de gehuurde winkelruimte is gelegen, in overleg met verhuurder zijn intrek genomen in een nieuwe winkelruimte en hij heeft deze nieuwe ruimte in gebruik genomen. Op grond van de inhoud van de vaststellingsovereenkomsten tussen huurder en verhuurder, dient huurder de huur en servicekosten op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot de oude winkelruimte te blijven betalen. Dat er geen nieuwe schriftelijke en door partijen ondertekende huurovereenkomst is gesloten, doet daar niets aan af. Huurder komt geen beroep op verlaging van de huur of opschorting van zijn betalingsverplichtingen toe. Huurder heeft de huur en servicekosten dan ook onterecht onbetaald gelaten. De toegekende schadevergoeding is op zijn plaats. De schade bestaande uit gederfde huurinkomsten is met de onherroepelijke beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst gegeven en is toerekenbaar aan huurder. Het hof ziet in de door huurder geschetste omstandigheden geen aanleiding voor een (nog) verdergaande matiging van de toegekende schadevergoeding. Het beroep van huurder op matiging van de verschuldigde contractuele boetes treft evenmin doel. De slotsom is dat de grieven falen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.278.882/01 
     
     
     
       
         arrest van 7 september 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. E. Aerts te Tilburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde sub 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde sub 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] ,  
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ,  
       advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te ’s-Hertogenbosch, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 april 2020 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 8 mei 2019 en 29 januari 2020, door de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als eisers. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7384010 CV EXPL 18-6823) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgegane vonnis van 20 februari 2019 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Feiten  
       
     
     
     
       3.1. 
       
         De kantonrechter heeft in het vonnis van 8 mei 2019 in rechtsoverweging 3.1 de feiten vastgesteld waarvan in dit geding moet worden uitgegaan. Nu deze feiten in hoger beroep niet zijn bestreden zal het hof van dezelfde feiten uitgaan als de kantonrechter. Deze feiten, aangevuld met het feit in rechtsoverweging 3.1.15. dat ook tussen partijen vaststaat, 
         luiden als volgt.  
       
       
       
         3.1.1. 
         Tussen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als verhuurders enerzijds en [appellant] als huurder anderzijds is op 18 februari 2016 met ingang van 1 maart 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte (winkelruimte) te [adres oude huurruimte] , gesloten. In de huurovereenkomst is als bestemming van het gehuurde “bedrijvigheid (detailhandel)” opgenomen. In de huurovereenkomst is huur zonder btw overeengekomen. De algemene voorwaarden van het ROZ-model (versie 2012) zijn van toepassing verklaard. 
         
       
       
         3.1.2. 
         Op 31 januari 2017 schrijft de gemachtigde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] [appellant] aan met betrekking tot het gebruik van het gehuurde. Daarnaast wordt het voorstel herhaald dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] eerder aan [appellant] hebben gedaan in verband met de renovatie van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen. Dat voorstel wordt aan [appellant] gedaan onder de voorwaarde dat [appellant] het gehuurde gaat gebruiken en blijft gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan. 
         
       
       
         3.1.3. 
         Op 4 maart 2017 hebben partijen en De Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het [Winkelcentrum] , de eigenaar van het pand waarin het winkelcentrum is gevestigd (verder te noemen: CVVE), een vaststellingsovereenkomst gesloten betreffende de renovatie van het winkelcentrum.  
         
       
       
         3.1.4. 
         
          [appellant] heeft de overeenkomst met de [gemeente] van 10 april 2017 voor het gebruik van tijdelijke winkelruimte gedurende de renovatie van het winkelcentrum niet  getekend. 
         
       
       
         3.1.5. 
         Op 2 juli 2017 is tussen partijen en CVVE een tweede vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin zijn nadere verplichtingen met betrekking tot de renovatie opgenomen.  
         
       
       
         3.1.6. 
         In het laatste kwartaal van 2017 hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een  huurovereenkomst aan [appellant] voorgelegd voor de nieuwe bedrijfsruimte (winkelruimte) na renovatie, gelegen aan het adres [adres nieuwe huurruimte] In deze overeenkomst is (onder andere) opgenomen dat omzetbelasting over de huur berekend zal worden. [appellant] heeft deze huurovereenkomst niet getekend. 
         
       
       
         3.1.7. 
         Bij e-mailbericht van 27 oktober 2017 weigert [appellant] de nieuwe bedrijfsruimte in gebruik te nemen, omdat volgens hem (onder andere) niet wordt voldaan aan de eisen in ‘de regelgeving Horeca’.  
         
       
       
         3.1.8. 
         Bij e-mailbericht van 30 oktober 2017 bericht de toenmalige gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] (onder andere) dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] alsnog een horecabestemming voor de nieuwe bedrijfsruimte dienen aan te vragen bij de gemeente.  
         
       
       
         3.1.9. 
         Op 18 december 2017 heeft [appellant] een kort geding dagvaarding uitgebracht tegen [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en CVVE. Daarin vordert hij afgifte van de sleutel van de bedrijfsruimte aan [adres nieuwe huurruimte] en het verrichten van werkzaamheden in deze ruimte, beiden op straffe van een dwangsom en de betaling van schadevergoeding en kosten. 
         
       
       
         3.1.10. 
         Op 12 januari 2018 hebben partijen en CVVE in het kader van dit kort geding een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ingebruikneming van de bedrijfsruimte aan [adres nieuwe huurruimte] door [appellant] , de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te verrichten werkzaamheden in deze ruimte en de aan [appellant] te betalen schadevergoeding. Voor de overige stellingen en weren behouden zij hun rechten voor. 
         
       
       
         3.1.11. 
         Op 1 maart 2018 berichten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan [appellant] dat hij een afspraak dient te maken voor een NEN-keuring van de elektrische installatie in de bedrijfsruimte aan [adres nieuwe huurruimte] . 
         
       
       
         3.1.12. 
         
           In antwoord daarop laat [appellant] bij e-mailbericht van 1 maart 2018 het volgende aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] weten: 
           
             “Ik plan geen afspraak met een bedrijf die jij stuur, om mijn stroom te komen saboteren. Ik 
           
           
             ben al in contact met enexis en zei komen de stroom kijken. Ik zal de rekening bij u verhalen.” 
           
         
         
       
       
         3.1.13. 
         In een e-mailbericht van 24 oktober 2018 aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] vraagt [appellant] om de opbouw van de VVE-kosten en vraagt hij waarom hij btw (over de huur) zou moeten betalen.   
         
       
       
         3.1.14. 
         Op 25 oktober 2018 berichten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan [appellant] (onder andere) dat met hem eerder is gesproken over een met btw belaste huur en dat [appellant] hiermee akkoord is gegaan. 
         
       
       
         3.1.15. 
         Bij brief van 8 februari 2019 heeft [appellant] de huurovereenkomst met betrekking tot [adres nieuwe huurruimte] opgezegd per 29 februari 2020, hetgeen door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bij brief van hun gemachtigde van 21 februari 2019 aan [appellant] is bevestigd.  
         
         
           
             Het geding in eerste aanleg  
           
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in de procedure bij de kantonrechter in de hoofdzaak, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst ter zake van [adres nieuwe huurruimte] gevorderd en gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van: 
       
         
           € 5.617,03 aan achterstallige huur tot en met november 2018;  
         
         
           de huur ad € 1.260,82 per maand vanaf 1 december 2018 tot aan de ontbinding; 
         
         
           een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur vanaf de ontbinding tot de ontruiming; 
         
         
           € 1.260,82 per maand aan schadevergoeding vanaf de maand volgend op de maand van de ontruiming tot en met 29 februari 2021, althans tot het moment waarop het gehuurde aan een opvolgend huurder in gebruik kan worden gegeven tegen een minimaal gelijke huurprijs dan wel een lagere huurprijs waarbij die huur tot en met 29 februari 2021 in mindering strekt op de betalingsverplichting van [appellant] ; 
         
         
           € 8.100,00 wegens verbeurde contractuele boetes tot en met november 2018; 
         
         
           de contractuele boete van € 300,00 vanaf 1 december 2018 per achterstallige maandhuurbetaling en voor iedere maand dat [appellant] hiermee in gebreke raakt of in gebreke blijft, telkens te rekenen vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag van de voldoening;  
         
         
           een bedrag van € 2.057,55 althans € 912,17 aan buitengerechtelijke incassokosten,  
         
       
       
         met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. 
         
          [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben ook een incidentele vordering ingesteld, inhoudende dat [appellant] als voorlopige voorziening (artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) zou worden veroordeeld tot ontruiming. 
       
       
       
         3.2.1. 
         
          [appellant] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en zowel in de hoofdzaak als in het incident geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , althans tot ontzegging van hun vorderingen als ongegrond en niet bewezen, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure. 
         
       
     
     
       3.3. 
       Bij vonnis van 20 februari 2019 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 19 maart 2019 heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Bij vonnis van 8 mei 2019 heeft de kantonrechter:  
         
           in het incident:  
         
         de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] afgewezen bij gebrek aan belang, omdat de kantonrechter in dit vonnis al een deelbeslissing geeft op de gelijkluidende vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde in de hoofdzaak. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.  
         
           in de hoofdzaak:  
         
         de huurovereenkomst aangaande [adres nieuwe huurruimte] tussen partijen ontbonden met ingang van 9 mei 2019 en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de hoofdzaak toegelaten te bewijzen dat zij in de aanloop naar de renovatie mondeling met [appellant] zijn overeengekomen dat er na de renovatie btw over de huur zal worden gerekend. In afwachting van de uitkomst van de bewijslevering heeft de kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden. 
       
       
     
     
       3.5. 
       Vervolgens hebben getuigenverhoren plaatsgevonden. In enquête is de heer [procesmanager CVVE] , als gedelegeerd procesmanager namens CVVE betrokken geweest bij de renovatie van het winkelcentrum, als getuige gehoord. In contra-enquête is de broer van [appellant] , de heer [broer van appellant] , gehoord als getuige.  
       
     
     
       3.6. 
       
         Bij eindvonnis van 29 januari 2020 heeft de kantonrechter [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet in de bewijslevering geslaagd geacht dat zij in de aanloop naar de renovatie mondeling met [appellant] zijn overeengekomen dat er na de renovatie btw over de huur zal worden gerekend.  
         De kantonrechter gaat daarom uit van een huur exclusief btw van € 850,00 per maand en  
         € 232,32 per maand aan servicekosten op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte (winkelruimte) aan het [adres oude huurruimte] te Tilburg. 
         Op grond van het voorgaande en hetgeen in het vonnis van 8 mei 2019 in de hoofdzaak reeds is overwogen en beslist, heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te betalen: 
       
       
         
           een bedrag van € 4.179,00 aan achterstallige huur en servicekosten over de periode tot en met maart 2019;  
         
         
           een bedrag van € 1.232,32 per maand aan huur en servicekosten vanaf 1 april 2019 tot en met mei 2019; 
         
         
           een bedrag van € 1.232,32 per maand ten titel van gebruiksvergoeding met ingang van juni 2019 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde; 
         
         
           een bedrag van € 1.082,32 per maand ter zake van schadevergoeding wegens huurderving tot een periode van zes maanden na de datum van ontruiming van het gehuurde of zoveel eerder als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] erin slagen het gehuurde weer te verhuren, met dien verstande dat indien het gehuurde weer wordt verhuurd, de met deze huurder overeengekomen huurprijs tot genoemde termijn van zes maanden in mindering strekt op de betalingsverplichting van [appellant] ; 
         
         
           een bedrag van € 656,91 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
         
         
           een bedrag van € 3.000,00 aan tot en met maart 2019 verschuldigde contractuele boetes, te vermeerderen met de contractuele boeterente van € 300,00 over de maanden april 2019 en/of mei 2019 voor het geval [appellant] de huurpenningen over die maanden niet uiterlijk op de vijftiende van de betreffende maand heeft voldaan,  
         
       
       met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.  
       
       
         
           Het geding in hoger beroep  
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
         
          [appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] concludeert tot vernietiging van de bestreden vonnissen in de hoofdzaak van 8 mei 2019 en 29 januari 2020 en tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in hun vorderingen, althans de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] af te wijzen, althans de door de kantonrechter toegewezen bedragen te verlagen/matigen en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen heeft betaald,  
         vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
       
     
     
       3.8. 
       
        [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in zijn grieven, althans tot afwijzing daarvan als ongegrond en onbewezen en tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. 
       
       
         
           De omvang van het geding in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Voor zover de vordering in hoger beroep van [appellant] is gericht tegen de eindbeslissingen in de hoofdzaak, neergelegd in het dictum van het tussenvonnis van 8 mei 2019, te weten ontbinding van de huurovereenkomst per 9 mei 2019 en ontruiming van het gehuurde, is [appellant] daarvan niet tijdig in hoger beroep gekomen. De appeltermijn met betrekking tot die eindbeslissingen in het dictum van het vonnis van 8 mei 2019 was op de datum van de appeldagvaarding reeds lang verstreken en daarmee zijn die eindbeslissingen onherroepelijk geworden. [appellant] dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in het hoger beroep van het vonnis van 8 mei 2019, voor zover daarbij de ontbinding en ontruiming is uitgesproken. 
       
     
     
       3.10. 
       Tegen de afwijzing van hun incidentele vordering op grond van artikel 223 Rv en tegen de afwijzing van de gevorderde btw over de huurprijs hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet (incidenteel) geappelleerd zodat deze vorderingen in hoger beroep niet aan de orde zijn. 
       
       
         
           De beoordeling van de grieven  
         
       
       
       
         
           Grief 1 – de door [appellant] in eerste aanleg aangevoerde stellingen, argumenten en verweren   
         
       
       
     
     
       3.11. 
       Met grief 1 heeft [appellant] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte geen althans onvoldoende acht heeft geslagen op hetgeen door of namens [appellant] in eerste aanleg naar voren is gebracht.  
       
     
     
       3.12. 
       
         Het hof overweegt dat het hof in hoger beroep binnen de door de grieven ontsloten kwesties recht doet op (onder meer) de stukken van de eerste aanleg. Dit betekent dat [appellant] geen belang heeft bij deze grief. Overigens heeft [appellant] het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg van 19 maart 2019 niet aan het hof verstrekt, omdat dit proces-verbaal niet in zijn bezit zou zijn. Het hof kan hetgeen daarin is opgenomen daarom niet in de beoordeling betrekken. 
         De enkele vermelding in de toelichting op deze grief, dat [appellant] met deze grief beoogt om het geschil in volle omvang voor te leggen, heeft niet dat door hem gewenste gevolg. Zoals reeds overwogen kan [appellant] geen hoger beroep meer instellen tegen de onherroepelijke beslissingen tot ontbinding en ontruiming. Bovendien kan slechts op grond van de inhoud van de grieven en overige voor de wederpartij voldoende kenbare bezwaren tot de conclusie worden gekomen dat het geschil in hoger beroep in volle omvang wordt voorgelegd. Het hof zal hierna de grieven afzonderlijk bespreken voor zover door die grieven een geschil opnieuw wordt voorgelegd. 
       
       
     
     
       3.13. 
       Het voorgaande maakt dat grief 1 faalt.  
       
       
         
           Grief 2 – huurachterstand, huur en servicekosten en gebruiksvergoeding  
         
       
       
     
     
       3.14. 
       Met grief 2 komt [appellant] op tegen zijn veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 4.179,00 over de periode vanaf 15 maart 2018 tot en met maart 2019, de huur en servicekosten vanaf april 2019 tot en met mei 2019 (de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden) en een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur en servicekosten met ingang van 1 juni 2019 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. 
       
     
     
       3.15. 
       
         Het hof overweegt dat in de eerste vaststellingsovereenkomst van 3 maart 2017 tussen partijen is overeengekomen dat vanaf de eerste dag van de ingebruikname van de nieuwe winkelruimte huurder huurpenningen aan verhuurder is verschuldigd, met dien verstande dat huurder in de eerste twee (2) maanden na ingebruikname van de nieuwe winkelruimte geen huurpenningen aan verhuurder verschuldigd is. Alle overige uitgangspunten uit de vigerende huurovereenkomst blijven ongewijzigd, zo bepaalt deze  
         overeenkomst verder. [appellant] heeft zich in de (derde) vaststellingsovereenkomst van 12 januari 2018 (zie rechtsoverweging 3.1.10), volgens welke overeenkomst hij vanaf  13 januari 2018 toegang kreeg tot [adres nieuwe huurruimte] , verbonden om vanaf 15 maart 2018  
         
           “de tussen partijen geldende huursom”  te betalen. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] het voorgaande in redelijkheid niet anders kunnen begrijpen dan dat hij de huurprijs die hij op grond van de huurovereenkomst voor [adres oude huurruimte] diende te betalen, ook diende te betalen als de huurprijs voor [adres nieuwe huurruimte] . Dat [appellant] dat ook daadwerkelijk zo heeft begrepen, blijkt uit het feit dat hij in de periode vanaf 15 maart 2018 tot en met maart 2019 de huur overeenkomstig de huurprijs van [adres oude huurruimte] heeft betaald. Dat er geen nieuwe schriftelijke en door partijen ondertekende huurovereenkomst is gesloten, doet niets af aan het voorgaande. Geen grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de huur van juli 2018 en maart 2019 niet heeft betaald en dat hij in de periode vanaf 15 maart  
         2018 tot en met maart 2019 een huurachterstand van € 4.179,00 heeft laten ontstaan.  
         Aangezien in de eerste vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat alle uitgangspunten van de vigerende huurovereenkomst, dat wil zeggen de huurovereenkomst ter zake van [adres oude huurruimte] , ongewijzigd blijven, moest [appellant] er in redelijkheid vanuit gaan dat de huurprijs en de servicekosten van [adres oude huurruimte] bleven gelden, evenals de algemene voorwaarden en daarmee het opschortingsverbod van artikel 25.1 van deze voorwaarden. [appellant] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat het beroep op dat opschortingsverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gelet op het voorgaande heeft [appellant] de huur en servicekosten onterecht onbetaald gelaten.  
       
       
     
     
       3.16. 
       
         In hoger beroep doet [appellant] een beroep op verlaging van de huur vanwege verminderd huurgenot (artikel 7:207 BW) en/of partiële ontbinding (artikel 6:230 BW) en/of schadevergoeding (wegens toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad). Er was volgens [appellant] sprake van een veel te late èn een gebrekkige oplevering van de ruimte [adres nieuwe huurruimte] . Er was sprake van non-conformiteit en daarmee wanprestatie, hetgeen tot schadeplichtigheid zijdens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] leidt, aldus nog steeds [appellant] . 
         Het hof overweegt als volgt. Artikel 7:207 BW bepaalt:  “De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen . Niet in geschil is dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de werkzaamheden aan de ruimte [adres nieuwe huurruimte] die partijen in de derde vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen, hebben uitgevoerd. Daarmee is volgens [appellant] het gehuurde in overeenstemming gebracht met zijn overeengekomen wensen (conclusie van antwoord, nr. 29, tweede alinea, laatste zin en nr. 40, derde alinea). Hierbij komt dat de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een horecabestemming volgens artikel 3 lid 5 van de eerste vaststellingsovereenkomst van 3 maart 2017 op [appellant] rust. Verder heeft [appellant] voor een beroep op partiële ontbinding en onrechtmatige daad onvoldoende gesteld. Op grond van het voorgaande komt [appellant] geen beroep op verlaging van de huur toe. Om dezelfde reden komt [appellant] geen beroep op opschorting van zijn betalingsverplichtingen toe (memorie van grieven, nr. 20, slot). [appellant] is dan ook de volledige huur verschuldigd.  
       
       
     
     
       3.17. 
       Het voorgaande maakt dat grief 2 faalt. 
       
       
         
           Grief 4 – schadevergoeding  
         
       
       
     
     
       3.18. 
       Met grief 4 komt [appellant] op tegen zijn veroordeling tot betaling van een schadevergoeding van zes maanden huur exclusief de servicekosten. 
       
     
     
       3.19. 
       Het hof overweegt als volgt. Bij tussenvonnis van 8 mei 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst per 9 mei 2019 ontbonden en [appellant] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De ontbinding en ontruiming hebben kracht van gewijsde gekregen, omdat [appellant] van dat tussenvonnis niet binnen de appeltermijn in hoger beroep is gekomen. Daarmee is de schade van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] bestaande uit gederfde huurinkomsten gegeven. Immers [appellant] hoeft de huur over de periode vanaf de ontbinding niet meer te betalen. De ontbinding van de huurovereenkomst is een gevolg van de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst. De door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geleden schade, bestaande uit gemiste huurinkomsten, is dan ook aan [appellant] toerekenbaar. 
       
     
     
       3.20. 
       De kantonrechter heeft de schadevergoeding in duur beperkt tot zes maanden en heeft geen servicekosten toegewezen. Dit dient als prikkel voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden. Met het voorgaande is naar het oordeel van het hof in voldoende mate rekening gehouden met de schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , waar [appellant] in zijn grief aan refereert. Daarnaast is bij de toewijzing van de schadevergoeding in het dictum van het eindvonnis van 29 januari 2020 rekening gehouden met de mogelijkheid dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] er al vóór ommekomst van de zes maandstermijn in zouden slagen om een nieuwe huurder te vinden. In dat geval zou de met deze huurder overeengekomen huurprijs tot genoemde termijn van zes maanden in mindering strekken op de betalingsverplichting van [appellant] . Het hof ziet in de door [appellant] geschetste omstandigheden geen aanleiding voor een (nog) verdergaande matiging van de toegekende  schadevergoeding. De toegekende schadevergoeding is ook om die reden op zijn plaats.  
       
     
     
       3.21. 
       Het voorgaande maakt dat grief 4 faalt. 
       
       
         
           Grief 3 en grief 5 – contractuele boetes  
         
       
       
     
     
       3.22. 
       Grief 3 en grief 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Daarmee komt [appellant] op tegen zijn veroordeling tot betaling van een bedrag van € 3.000,00 aan contractuele boetes tot en met maart 2019 en tot betaling van de contractuele boete van € 300,00 per maand over de maanden april 2019 en mei 2019 (de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden), voor het geval [appellant] die huurtermijnen te laat heeft betaald.  
       
     
     
       3.23. 
       
        [appellant] stelt dat deze grieven in het verlengde liggen van de voorgaande grieven. En ook:  “Indien een van die grieven slaagt, heeft dat tot gevolg dat de boete(rente) navenant gematigd, dan wel afgewezen dient te worden.”  De situatie dat één van de grieven slaagt doet zich echter niet voor. Afgezien daarvan licht [appellant] niet toe dat het slagen van één of meer van de grieven 1 tot en met 4 tot gevolg heeft dat de boete(rente) gematigd, dan wel afgewezen moet worden, zoals hij stelt. Reeds op grond van het voorgaande falen grief 3 en grief 5. 
       
     
     
       3.24. 
       Op grond van, zoals hiervoor is overwogen: toepasselijk artikel 25.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is [appellant] een boete van € 300,00 per maand verschuldigd voor iedere maand dat hij de huur te laat en/of niet volledig betaalt. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een te late huurbetaling bij betaling van de huur na de vijftiende van de maand en dat, daarvan uitgaande, alsmede van het betalingsoverzicht in de dagvaarding in eerste aanleg en de stellingen van partijen, [appellant] 10 maanden de huur te laat of niet volledig heeft betaald. Daartegen is geen grief gericht, zodat dit aan het oordeel van het hof is onttrokken. Het voorgaande brengt mee dat [appellant] een boete is verschuldigd van € 3.000,00 (10 maanden à € 300,00 per maand) en voorts een boete van € 300,00 per maand over de maanden april 2019 en mei 2019, voor het geval hij die huurtermijnen te laat heeft betaald.  
       
     
     
       3.25. 
       
        [appellant] heeft verzocht om matiging van de boete. Dit verzoek wordt beoordeeld aan de hand van de maatstaf zoals de Hoge Raad die in het arrest Intrahof/Bart Smit heeft neergelegd (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). De Hoge Raad oordeelde in dat arrest dat de rechter slechts van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De Hoge Raad vervolgde, dat bij die beoordeling niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 
       
     
     
       3.26. 
       
        [appellant] heeft naar het oordeel van het hof niet voldoende gemotiveerd waarom onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt in deze zakelijke huurverhouding. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft [appellant] zijn stelling dat de gedragingen die hij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] verwijt, aan tijdige en volledige huurbetaling in de weg hebben gestaan, onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd. [appellant] heeft zijn – door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] betwiste – stelling, dat hij vanwege financiële problemen als gevolg van een niet goed lopende onderneming de huur niet op tijd of niet volledig heeft kunnen betalen, niet nader onderbouwd. Dit verweer wordt daarom gepasseerd. 
       
     
     
       3.27. 
       Het voorgaande maakt dat grief 3 en grief 5 falen.  
       
       
         
           Grief 6 – buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten  
         
       
       
     
     
       3.28. 
       
         Met grief 6 komt [appellant] op tegen zijn veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en tegen zijn veroordeling in de proceskosten in eerste  
         aanleg. In de toelichting op deze grief stelt [appellant] onder meer:  
         
           “Deze grief ligt in het verlengde van de voorgaande grieven. Indien een of meerdere van deze grieven slagen, heeft dat tot gevolg dat de vorderingen inzake buitengerechtelijke kosten en proceskosten afgewezen, althans naar rato gematigd dienen te worden. (…)” 
         
       
       
     
     
       3.29. 
       De situatie dat een voorgaande grief slaagt doet zich niet voor. Afgezien daarvan licht [appellant] niet toe dat het slagen van één of meer van de grieven 1 tot en met 5 tot gevolg heeft dat de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten afgewezen, dan wel gematigd moeten worden, zoals hij stelt. Reeds op grond van het voorgaande faalt grief 6. 
       
     
     
       3.30. 
       Bovendien hebben door middel van de producties bij de dagvaarding in eerste aanleg [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Een kort geding tussen partijen heeft eerder geen doorgang gevonden en een tweede kort geding heeft geresulteerd in een minnelijke regeling. [appellant] kan dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat buitengerechtelijke incassokosten door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in eerdere procedures tussen partijen gevorderd hadden kunnen worden. [appellant] is dan ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. De hoogte van de toegewezen incassokosten is niet in geschil.  
     
     
       3.31. 
       Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep blijft [appellant] de in het ongelijk gestelde partij. [appellant] is in eerste aanleg dan ook terecht veroordeeld in de proceskosten. 
       
     
     
       3.32. 
       Het voorgaande maakt dat grief 6 faalt. 
       
       
         
           Bewijsaanbiedingen 
         
       
       
     
     
       3.33. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen en verweren zijn die - indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.34. 
       De slotsom is dat de grieven falen zodat het eindvonnis van 29 januari 2020 waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Zoals hiervoor is overwogen dient [appellant] niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn hoger beroep van het tussenvonnis van 8 mei 2019 voorzover daarbij de ontruiming en ontbinding in het dictum is uitgesproken. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       3.35. 
       Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen. De door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gevorderde betaling van de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen, aangezien tegen de toewijzing daarvan geen verweer is gevoerd. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het tussenvonnis van 8 mei 2019, voor zover daarbij in het dictum de ontbinding van de huurovereenkomst per 9 mei 2019 en de ontruiming is uitgesproken en bekrachtigt dat tussenvonnis voor het overige; 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep van 29 januari 2020; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op € 332,00 aan griffierecht en op € 1.114,00 aan salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       bepaalt dat de bedragen van € 332,00 en € 1.114,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 157,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 239,00 vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de bedragen van 
       € 332,00 en € 1.114,00 worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart de hiervoor vermelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
     
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, H.K.N. Vos en  K. de Blécourt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 september 2021. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer