ECLI: ECLI:NL:RBROT:2011:BP6081

Titel: ECLI:NL:RBROT:2011:BP6081 Rechtbank Rotterdam , 26-01-2011 / 349668 / HA ZA 10-713

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2011-01-26

Zaaknummer: 349668 / HA ZA 10-713

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2011:BP6081

---

Vraag of huurbemiddelaar toerekenbaar in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst tekort is geschoten door opdrachtgever (verhuurder) niet te wijzen op de (on)mogelijkheden van tijdelijke verhuur van woonruimte, het risico dat de huurders zich tot de Huurcommissie zouden kunnen wenden teneinde een lagere huurprijs te laten vaststellen en de risico’s van een all-inhuurprijs. Geleden schade.

vonnis 
       RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 349668 / HA ZA 10-713 
     
     Vonnis van 26 januari 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       1. de maatschap naar burgerlijk recht 
       BLIJVEND GOED, 
       gevestigd te Rotterdam, 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       BLIJVEND GOED B.V., 
       gevestigd te Rotterdam, 
       eiseressen, 
       advocaat mr. H.T. Kernkamp, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       CONFORM VASTGOED B.V., tevens h.o.d.n. CONFORM MAKELAARS, 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. W.H. Klein Meuleman. 
     
     
     
     Eiseressen zullen hierna gezamenlijk “Blijvend Goed c.s.” worden genoemd en gedaagde zal “Conform Vastgoed” worden genoemd. 
       
     
     
       1.	De procedure 
       1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	dagvaarding d.d. 19 februari 2010 en de door Blijvend Goed c.s. overgelegde producties; 
       -	conclusie van antwoord, met producties; 
       -	tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 7 juli 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
       -	proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 26 oktober 2010. 
     
     
     1.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
     
     
       2.	De feiten 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weer¬sproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast: 
     
     
     2.1 Blijvend Goed c.s. hebben in 2008 de eigendom verworven van het pand gelegen aan de [het pand] te [plaats] (hierna: het pand). Het pand is onderverdeeld in drie appartementsrechten.  
     
     2.2 In oktober 2008 hebben Blijvend Goed c.s. contact opgenomen met Conform Vastgoed in het kader van de mogelijke verhuur van het pand. Op 13 oktober 2008 hebben medewerkers van Blijvend Goed c.s. en Conform Vastgoed gezamenlijk het pand bezichtigd.  
     
     2.3 Bij e-mail van 13 oktober 2008 heeft [persoon 1] van Conform Vastgoed aan Blijvend Goed c.s., voor zover van belang, als volgt bericht:  
     
     “Naar aanleiding van onze afspraak vanmiddag hierbij ons advies: 
     
     De huurprijs voor beide appartementen tussen de 1050 / 1150,- per maand exclusief gas, water en elektra. (…) 
     
     Als bijlage treft u de bemiddelingsvoorwaarden, welke wij graag getekend retour ontvangen op het moment dat de woningen via ons kantoor worden aangeboden.”   
     
     2.4 Bij e-mail van 5 maart 2009 heeft [persoon 1] aan [persoon 2] van Blijvend Goed c.s., voor zover van belang, als volgt bericht: 
     
     “Wij denken dat beide woningen gestoffeerd aangeboden kunnen worden voor 995,--/ 1050,-- excl. gas, water en elektra.”  
     
     2.5 Bij brief van 6 maart 2009 heeft [persoon 1] aan Blijvend Goed B.V., ter attentie van [persoon 2], een opdrachtbevestiging gezonden die [persoon 2] op 9 maart 2009 voor akkoord heeft getekend. De opdrachtbevestiging luidt, voor zover van belang, als volgt: 
     
     “Onder dankzegging voor uw opdracht tot verhuur, bevestigen wij u het volgende: 
     
     
       De gestoffeerde appartementen plaatselijk bekend: 
       [appartement 1] 
       [appartement 2] 
     
     
     Wij zullen uw aanbod plaatsen op de Conform Makelaars internetsite en andere ondersteunende websites zoals Pararius. 
     
     
       Zoals met u is afgesproken bedraagt de courtage 4% over de 1ste jaarhuur exclusief 19% B.T.W. Mocht de woning voor een kortere periode verhuurd worden betaal[t] u courtage na[ar] rato met een minimum van 6 maanden.”  
       2.6 Bij e-mail van 11 maart 2009 heeft [persoon 1] aan [persoon 2], voor zover van belang, als volgt bericht: 
     
     
     
       “Bijgaand de kandidaat huurders voor de [appartement 1] (hoek appartement). 
       Gewenst ingangsdatum 15 april 2009. 
       Minimale huurperiode 6 maanden 
       Borgsom 995,- 
       Huurprijs 995,- 
       (…)  
       Graag vernemen wij zo spoedig mogelijk van u zodat ik de contracten kan opmaken en kan zorgdragen voor de betalingen.”  
     
     
     Hierop heeft [persoon 2] bij e-mail van gelijke datum, voor zover van belang, als volgt geantwoord: 
     
     “Ziet er goed uit. Wat heb jij gecommuniceerd aan de huurder inzake de keuken.” 
     
     2.7 Op 17 april 2009 is via de bemiddeling door Conform Vastgoed een huurovereenkomst met betrekking tot het [appartement 2] tot stand gekomen. De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:  
     
     “2.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor minimaal 6 maanden en 16 dagen ingaande op 15 april 2009 en lopende tot en met 31 oktober 2009. 
     
     
       2.2 Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. 
       (…) 
       2.4 Indien in 2.1 een bepaling voor bepaalde tijd is opgenomen en deze verstrijkt zonder opzegging (uiterlijk 30-09-2009) loopt de overeenkomst op maandelijkse basis door tot uiterlijk 31-03-2012. 
       2.5 Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen.  
       (…) 
       3.4 Per betaalperiode van 1 maand bedraagt:	 
       -huurprijs				€ 895,--”    
     
     
     2.8 Bij aangetekende brief d.d. 23 juli 2009 hebben Blijvend Goed c.s. aan de huurders van [appartement 2] meegedeeld dat de huurovereenkomst na 31 oktober 2009 niet verlengd zal worden. Bij brief d.d. 13 augustus 2009 hebben de huurders aan Blijvend Goed c.s. meegedeeld dat zij niet akkoord gaan met de opzegging.  
     
     2.9 De huurders hebben zich tot de Huurcommissie gewend om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te laten toetsen.  
     
     2.10 Bij brieven d.d. 19 oktober 2009 en 11 november 2009 hebben Blijvend Goed c.s. Conform Vastgoed aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van de vermeendelijk onjuiste advisering door Conform Vastgoed.   
     
     
     
       3.	De vordering 
       De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       primair: 
       - voor recht te verklaren dat Conform Vastgoed wanprestatie heeft gepleegd, althans onrechtmatig tegenover Blijvend Goed c.s. heeft gehandeld, althans anderszins beroepsfouten heeft gemaakt door Blijvend Goed c.s. te bewegen een huurovereenkomst aan te gaan voor het appartementsrecht aan de [appartement 2] te [plaats] zonder Blijvend Goed c.s. te wijzen op de (on)mogelijkheden om de overeenkomst na zes maanden (althans, op enig gewenst moment) te beëindigen; 
       - Conform Vastgoed te veroordelen tot vergoeding van alle schade die Blijvend Goed c.s. daardoor hebben geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
       subsidiair: 
       - Conform Vastgoed te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de door haar vastgestelde huur ad € 895,= per maand en de uiteindelijk door de Huurcommissie vast te stellen maandelijkse huurprijs ter zake van het [appartement 2] te [plaats], welk verschil wordt vermenigvuldigd met het aantal maanden dat de huurovereenkomst voortduurt vanaf de aanvang van de overeenkomst, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vervallen van de respectieve huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening; 
       primair en subsidiair: 
       - Conform Vastgoed te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het eindvonnis en met de nakosten. 
     
     
     Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben Blijvend Goed c.s. – verkort weergegeven – de volgende stellingen aan hun vordering ten grondslag gelegd. 
     
     3.1 Blijvend Goed c.s. hebben Conform Vastgoed de opdracht gegeven om zorg te dragen voor de tijdelijke verhuur van het pand aan de [het pand], wat erin geresulteerd heeft dat Blijvend Goed c.s. een huurovereenkomst zijn aangegaan met [persoon 3] en [persoon 4] met betrekking tot het [appartement 2].   
     
     
       3.2 Conform Vastgoed heeft Blijvend Goed c.s. in dit kader niet gewaarschuwd voor:  
       1. de (on)mogelijkheden van tijdelijke verhuur van woonruimte; 
       2. het risico dat de huurders zich tot de Huurcommissie zouden kunnen wenden teneinde een lagere huurprijs te laten vaststellen; 
       3. de risico’s van een all-inhuurprijs, in het bijzonder het risico dat als de all-inhuurprijs niet na verzoek van de huurders wordt uitgesplitst, dit door de Huurcommissie wordt gedaan op een voor de verhuurder nadelige wijze.  
     
     
     3.3 De huurders van het pand [appartement 2] weigeren in te stemmen met de huurbeëindiging per 1 november 2009, waardoor de huurovereenkomst thans nog voor onbepaalde tijd doorloopt. 
     
     3.4 De huurders van het [appartement 2] hebben zich tot de Huurcommissie gewend om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te laten toetsen.  
     
     
       3.5 Als gevolg van de tekortschietende voorlichting door Conform Vastgoed lijden Blijvend Goed c.s. schade, waarvoor Conform Vastgoed aansprakelijk is.   
       4.	Het verweer 
       Het verweer van Conform Vastgoed strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Blijvend Goed c.s. in de kosten van het geding. Conform Vastgoed heeft daartoe – verkort weergegeven – het volgende aangevoerd. 
     
     
     4.1 Conform Vastgoed heeft enkel met Blijvend Goed B.V. een overeenkomst (tot bemiddeling in de zin van artikel 7:425 Burgerlijk Wetboek) gesloten. Met de maatschap Blijvend Goed heeft Conform Vastgoed geen rechtsverhouding.  
     
     4.2 Blijvend Goed c.s. presenteren zich naar buiten toe als een professionele handelaar in en uitbater van onroerende zaken. Blijvend Goed c.s. hebben ook nooit aangegeven niet deskundig te zijn op het gebied van het huurrecht. Conform Vastgoed heeft derhalve aangenomen dat Blijvend Goed c.s. op de hoogte waren van de regels van het huurrecht.  
     
     4.3 Blijvend Goed c.s. hebben nooit aangegeven dat zij het pand [het pand] slechts tijdelijk wensten te verhuren.  
     
     4.4 Conform Vastgoed heeft de huurprijs niet zelfstandig vastgesteld, maar daarover Blijvend Goed c.s. slechts geadviseerd.  
     
     4.5 Het behoort tot het normale bedrijfsrisico van een verhuurder dat huurders zich wenden tot de Huurcommissie. Het dient voor rekening en risico van Blijvend Goed c.s. te blijven dat zij van deze mogelijkheid niet op de hoogte waren.  
     
     4.6 Blijvend Goed c.s. lijden geen schade vanwege het feit dat het appartement voor onbepaalde duur is verhuurd. De berekening die Blijvend Goed c.s. van hun schade hebben gemaakt is niet deugdelijk onderbouwd.  
     
     
     
       5.	De beoordeling 
       5.1 Blijvend Goed c.s. hebben aan Conform Vastgoed verzocht om haar te assisteren bij het verhuren van de appartementen aan de [het pand]. De afspraken hieromtrent zijn vastgelegd in de opdrachtbevestiging d.d. 6 maart 2009. Deze rechtsverhouding dient als een overeenkomst tot bemiddeling te worden gekwalificeerd in de zin van artikel 7:425 BW. Conform Vastgoed voert in dit verband aan dat zij slechts met Blijvend Goed B.V. heeft gecontracteerd en niet met de maatschap Blijvend Goed. Blijvend Goed c.s. hebben dit niet weersproken, zodat de rechtbank hiervan uit zal gaan. Dit betekent dat, bij gebrek aan een deugdelijke grondslag, de vordering voor zover deze is ingesteld door de maatschap Blijvend Goed zal worden afgewezen. De rechtbank ziet in het procesverloop aanleiding om ten aanzien van de maatschap Blijvend Goed geen proceskostenveroordeling uit te spreken.  
     
     
     5.2 Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of Conform Vastgoed in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst jegens Blijvend Goed B.V. toerekenbaar tekort is geschoten. Bij de beoordeling van deze vraag neemt de rechtbank het volgende tot uitgangspunt. Volgens vaste jurisprudentie zal de redelijk bekwaam en redelijk handelend bemiddelaar bij de bemiddeling passende zorg voor de belangen van de opdrachtgever moeten betrachten. Zonodig zal hij navraag moeten doen naar hetgeen de opdrachtgever precies voor ogen heeft met de beoogde transactie. Hij zal de opdrachtgever op de hoogte moeten houden van zijn inspanningen en waarschuwen voor eventuele risico’s bij de voorgenomen transactie en gebreken in het voorwerp van de transactie. Hoever de waarschuwings- en informatieplicht van de bemiddelaar zich uitstrekt, hangt af van de omstandigheden van het geval.  
       
     
       Tijdelijke huur 
       5.3 Blijvend Goed B.V. verwijt Conform Vastgoed ten eerste dat zij er niet op gewezen heeft dat het niet mogelijk is om woonruimte tijdelijk, in casu voor zes maanden, te verhuren. Conform Vastgoed betwist niet dat de door Blijvend Goed B.V. aangegane huurovereenkomst niet door de enkele opzegging na bepaalde tijd eindigt. Conform Vastgoed betwist wel dat zij gehouden was Blijvend Goed B.V. hieromtrent voor te lichten, omdat zij ervan uitging dat Blijvend Goed B.V. als professional op het gebied van onroerend goed op de hoogte was van de regels van het huurrecht.  
     
     
     
       5.4 Met partijen gaat de rechtbank ervan uit dat de door Blijvend Goed B.V. aangegane huurovereenkomst niet door de enkele opzegging na bepaalde tijd eindigt.  
       De eigen deskundigheid van degene die de opdracht tot bemiddeling geeft, kan een omstandigheid zijn die de zorgplicht van de bemiddelaar in omvang beperkt. Conform Vastgoed miskent met het ter zake door haar gevoerde verweer echter dat er in het onderhavige geval voor haar geen gegronde reden was om uit te gaan van de deskundigheid van Blijvend Goed B.V. op het gebied van het huurrecht. Zoals Conform Vastgoed immers zelf stelt, heeft zij deze deskundigheid aangenomen op basis van informatie die zij zelf op eigen initiatief heeft vergaard door het raadplegen van de website van Blijvend Goed B.V. en enkele andere websites. Deze gang van zaken rechtvaardigt niet de conclusie dat Blijvend Goed B.V. zich in de onderhavige rechtsverhouding jegens Conform Vastgoed heeft gepresenteerd als deskundige op het gebied van huurrecht. Dat laatste heeft Conform Vastgoed ook niet gesteld. Blijvend Goed B.V. heeft gemotiveerd betwist ter zake deskundig te zijn en geeft aan zich nu juist tot Conform Vastgoed te hebben gewend om expertise op het gebied van huurrecht in te huren. Dat Blijvend Goed B.V. zich toelegt op vastgoedontwikkeling rechtvaardigt op zich zelf overigens ook niet de conclusie dat Blijvend Goed B.V. ook kennis heeft van het huurrecht, zoals Conform Vastgoed betoogt. Dit alles betekent dat op Conform Vastgoed de zorgplicht in volle omvang rust in vorenbedoelde zin.  
     
     
     5.5 Deze zorgplicht houdt onder meer in, zoals onder 5.2 overwogen, dat de bemiddelaar zonodig navraag zal moeten doen naar hetgeen de opdrachtgever precies voor ogen heeft met de beoogde transactie en moet waarschuwen voor eventuele risico’s bij de voorgenomen transactie. Gelet hierop was Conform Vastgoed gehouden om Blijvend Goed B.V. voor te lichten omtrent het op woonruimte van toepassing zijnde huurregime. Kennis van de (on)mogelijkheid binnen dit regime om tot tijdelijke huur over te gaan is vitaal voor de keuze van de eigenaar van een onroerende zaak om al dan niet te gaan verhuren. De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking dat Conform Vastgoed dergelijke voorlichting bij niet-professionals tot haar taak vindt behoren.  
     
     5.6 Gezien het vooroverwogene kan in het midden blijven of Blijvend Goed B.V. wel of niet aan Conform Vastgoed heeft meegedeeld of zij slechts voor een periode van zes maanden wenste te verhuren. Zelfs namelijk indien Blijvend Goed B.V. dit niet heeft meegedeeld, geldt dat de nalatigheid van Conform Vastgoed om Blijvend Goed B.V. voor te lichten omtrent het toepasselijke huurregime het risico met zich mee brengt dat niet aan het licht komt voor welke duur Blijvend Goed B.V. wenst te verhuren. Gelet op de informatie- en waarschuwingsplicht van Conform Vastgoed dient dit voor haar rekening te blijven. Daarbij komt dat op basis van hetgeen in de artikelen 2.1, 2.2 en 2.4 van de huurovereenkomst staat bepaald de indruk ontstaat dat het een overeenkomst van bepaalde tijd betrof. Een leek op het gebied van huurrecht hoeft er niet op bedacht te zijn dat de in de huurovereenkomst opgenomen mogelijkheid van tussentijdse huuropzegging juridisch niet afdwingbaar is. Het ligt op de weg van Conform Vastgoed als opsteller van deze overeenkomst en bemiddelaar bij de totstandkoming van de overeenkomst om haar cliënte, in dit geval Blijvend Goed B.V., op deze tegenstrijdigheid te wijzen.  
        
     5.7 Conform Vastgoed is dus toerekenbaar jegens Blijvend Vastgoed B.V. tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde de bemiddelingsovereenkomst om Blijvend Goed B.V. te wijzen op de (on)mogelijkheden van tijdelijke verhuur. 
     
     
       Rol Huurcommissie 
       5.8 Blijvend Goed B.V. verwijt Conform Vastgoed voorts dat zij Blijvend Goed B.V. niet heeft gewaarschuwd voor:  
       (a) het risico dat de huurders zich tot de Huurcommissie wenden teneinde een lagere huurprijs te laten vaststellen, en  
       (b) de risico’s van een all-inhuurprijs, in het bijzonder het risico dat als de all-inhuurprijs niet na verzoek van de huurders wordt uitgesplitst, dit door de Huurcommissie wordt gedaan op een voor de verhuurder nadelige wijze.  
       Naast het verweer dat Conform Vastgoed ervan uitging dat Blijvend Goed B.V. hiervan als professioneel handelaar op de hoogte was, heeft Conform Vastgoed het volgende aangevoerd. Conform Vastgoed heeft de huurprijs niet zelfstandig vastgesteld, maar daarover slechts geadviseerd. Het hoort tot het normale bedrijfsrisico dat huurders zich wenden tot de Huurcommissie. Het dient voor rekening en risico van Blijvend Goed c.s. te blijven dat zij van deze mogelijkheid niet op de hoogte was, aldus Conform Vastgoed.  
     
     
     5.9 De rechtbank oordeelt als volgt. Zoals onder 5.4 overwogen had Conform Vastgoed er niet van mogen uitgaan dat Blijvend Goed B.V. een professionele partij op het gebied van verhuur was en geldt derhalve voor Conform Vastgoed de zorgplicht in volledige omvang. Nu deze zorgplicht onder meer inhoudt, zoals onder 5.2 overwogen, dat de bemiddelaar moet waarschuwen voor eventuele risico’s bij de voorgenomen transactie, was Conform Vastgoed naar het oordeel van de rechtbank gehouden om Blijvend Goed B.V. te wijzen op de taken en bevoegdheden van de Huurcommissie, nu ook de hoogte van de te ontvangen huur vitaal is voor de keuze van de eigenaar van een onroerende zaak om al dan niet te gaan verhuren. Ook hier neemt de rechtbank in aanmerking dat Conform Vastgoed ter comparitie van partijen bij monde van [persoon 1] heeft verklaard dat Conform Vastgoed tot haar taken rekent aan particulieren, derhalve niet deskundigen op het gebied van het huurrecht,  aan te geven wat de taken en de bevoegdheden van de Huurcommissie zijn.  
     
     5.10 Conform Vastgoed dient als redelijk handelend en redelijk bekwaam bemiddelaar op het gebied van huurrechttransacties haar opdrachtgevers te wijzen op mogelijkheid dat de huurders de redelijkheid van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen, alsmede de implicaties daarvan. Vast staat dat Conform Vastgoed dit heeft nagelaten. Op de vorenbedoelde informatie- en waarschuwingsplicht stuit ook af het verweer van Conform Vastgoed dat het tot het normale bedrijfsrisico hoort dat huurders zich wenden tot de Huurcommissie. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat weliswaar het bestaan van de Huurcommissie redelijk algemeen bekend is, maar niet wat precies de taken en de bevoegdheden van de Huurcommissie zijn. Deze informatie- en waarschuwingsplicht omvat eveneens voorlichting omtrent de risico’s van een all-inhuurprijs, nu toetsing daarvan ook tot de bevoegdheden van de Huurcommissie hoort. 
     
     5.11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Conform Vastgoed is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit hoofde de bemiddelingsovereenkomst om Blijvend Goed B.V. te wijzen op de taken en bevoegdheden van de Huurcommissie en de risico’s die dit voor de verhuurder met zich meebrengt. Zij is aansprakelijk voor de dientengevolge door Blijvend Goed B.V. geleden schade. Dit betekent desondanks niet dat de vordering van Blijvend Goed B.V. volledig zal worden toegewezen om hierna te overwegen redenen. 
     
     
       Schade 
       5.12 Blijvend Goed B.V. vordert primair om Conform Vastgoed te veroordelen tot vergoeding van alle schade, nader op te maken bij staat, die Blijvend Goed B.V. lijdt als gevolg van de wanprestatie van Conform Vastgoed, bestaande daaruit dat Blijvend Goed B.V. een huurovereenkomst is aangegaan voor het [appartement 2] zonder gewezen te zijn op de (on)mogelijkheden om de overeenkomst na zes maanden (althans, op enig gewenst moment) te beëindigen. Blijvend Goed B.V. stelt dat als zij op een deugdelijke manier was geïnformeerd over de mogelijkheden van tijdelijke verhuur, zij geen huurovereenkomst met betrekking tot het appartement zou hebben gesloten. Zij zou het appartementsrecht dan vrij van huur hebben kunnen verkopen. Conform Vastgoed heeft hiertegenover aangevoerd dat Blijvend Goed B.V. geen schade lijdt, omdat het appartement in verhuurde staat (in tegenstelling tot een leegstaand appartement) in ieder geval inkomsten genereert en omdat twijfelachtig is of Blijvend Goed B.V. het appartement gezien de huidige staat van de onroerend goedmarkt met winst zal kunnen verkopen.  
     
     
     5.13 De rechtbank acht de primair door Blijvend Goed B.V. gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is ten aanzien van de schade voldoende dat aannemelijk is dat mogelijk schade is geleden. Dat er mogelijk sprake is van schade is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk, aangezien in zijn algemeenheid een pand vrij van huur een hogere verkoopwaarde heeft dan een (deels) verhuurd pand. Omdat thans niet duidelijk is wanneer de huur eindigt, kan ook nog niet vastgesteld worden wat de schade van Blijvend Goed B.V. is of zal zijn. Of Blijvend Goed B.V. daadwerkelijk geleden schade heeft, kan pas worden vastgesteld als zij haar schade in de schadestaatprocedure onderbouwt. Het ter zake door Conform Vastgoed gevoerde verweer staat derhalve niet aan toewijzing van deze vordering in de weg.  
     
     5.14 Subsidiair vordert Blijvend Goed B.V. – kort gezegd – om Conform Vastgoed te veroordelen tot betaling van het maandelijkse verschil tussen de contractuele huurprijs en de door de Huurcommissie vast te stellen huurprijs. Nu de primaire vordering wordt toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het navolgende. Bij het vaststellen van haar schade neemt Blijvend Goed B.V. tot uitgangspunt dat zij bij deugdelijke voorlichting door Conform Vastgoed de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten en het appartement vrij van huur zou hebben kunnen verkopen. Blijvend Goed B.V. had echter in dat geval ook geen inkomsten uit deze huur gehad. Zou Blijvend Goed B.V. ondanks de deugdelijke voorlichting van Conform Vastgoed een huurovereenkomst zijn aangegaan, dan zou zij nooit meer huurinkomsten hebben kunnen genereren dan de maandelijkse huur zoals vastgesteld door de Huurcommissie, nu immers ook in dat geval de huurders zich tot de Huurcommissie hadden gewend om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen, dan wel Blijvend Goed B.V. meteen de aanvangshuurprijs had vastgesteld met inachtneming van de door de Huurcommissie gehanteerde normen. Het verschil in huurprijs waar Blijvend Goed B.V. (subsidiair) aanspraak op maakt, zou zij dus evenmin hebben ontvangen als Conform Vastgoed de op haar rustende informatie- en waarschuwingsplicht zou zijn nagekomen. Ditzelfde geldt voor de splitsing van de all-inhuurprijs.  
     
     
       Conclusie 
       5.15 De vordering van Blijvend Goed c.s. is toewijsbaar op de wijze als hiervoor overwogen. Conform Vastgoed zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen als hierna vermeld.  
     
     
     
     
       6.	De beslissing 
       De rechtbank, 
     
     
     wijst af de vordering voorzover ingesteld door de maatschap Blijvend Goed; 
     
     verklaart voor recht dat Conform Vastgoed jegens Blijvend Goed B.V. toerekenbaar tekort is geschoten door Blijvend Goed B.V. te bewegen de onder r.o. 2.7 bedoelde huurovereenkomst aan te gaan voor het appartementsrecht staande en gelegen aan de [appartement 2] te [plaats] zonder Blijvend Goed B.V. te wijzen op de (on)mogelijkheden om de overeenkomst na zes maanden (althans op enig gewenst moment) te beëindigen; 
     
     veroordeelt Conform Vastgoed tot vergoeding van de schade die Blijvend Goed B.V.  daardoor heeft geleden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
     
     
       veroordeelt Conform Vastgoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Blijvend Goed B.V. bepaald op € 263,= aan vast recht, € 73,89 aan overige verschotten en  
       € 904,= aan salaris voor de advocaat; 
     
     
     bepaalt dat Conform Vastgoed de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Wetboek verschuldigd is over de proceskosten vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der voldoening; 
     
     veroordeelt Conform Vastgoed tot betaling van € 131,= aan nakosten, verhoogd met € 68,= aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Wetboek daarover vanaf de datum van de betekening tot aan de dag der voldoening; 
     
     verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E. Mentink en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.? 
       2111/1581