ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:884

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:884 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-03-2020 / 200.236.360_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-03-10

Zaaknummer: 200.236.360_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:884

---

Geen medehuurderschap ex art. 7:267 BW; vordering tot voortzetting van de huur na overlijden van de huurder is te laat ingesteld; het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2  BW is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zie HR 21 maart 2003 en 14 november 2003 ECLI:NL:HR:2003:AF2683 
         ECLI:NL:HR:2003:AK8321

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.236.360/01 
     
     
     
       
         arrest van 10 maart 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Gemeente Eindhoven , 
       zetelende te Eindhoven, 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als de gemeente, 
       advocaat: mr. H.J.D. de Boer te Breda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te Eindhoven, 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te Eindhoven, 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en gezamenlijk als [geintimeerden] , 
       advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 9 maart 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 december 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen de gemeente als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie en [geintimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5825671 / 17-2902) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 20 juli 2017 waarmee een comparitie van partijen is gelast.  
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met twee producties (‘productie’ 8 is een processtuk); 
       
       
         de memorie van antwoord met een productie (de ‘producties’ 23 en 24 zijn processtukken); 
       
       
         het op 22 januari 2020 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd. 
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     3. 	De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1. 
         De gemeente is eigenaar van een woning (met ondergrond, erf en overige aanhorigheden), aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De gemeente heeft de woning met ingang van 1 maart 1972 verhuurd aan [de vader van geintimeerden] (hierna: vader). Hij woonde daar samen met zijn echtgenote en zijn zeven kinderen, waaronder [geïntimeerde 1] (geboren op [geboortedatum] 1951) en [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 1] heeft een verstandelijke beperking. Zij is altijd bij haar ouders blijven wonen. De andere kinderen, waaronder [geïntimeerde 2] , hebben in de loop der tijd de woning verlaten. In 1996 is de echtgenote / moeder overleden.  
         
       
       
         3.1.2. 
         In 2013 is [geïntimeerde 2] na relatieproblemen teruggekeerd naar de woning. Hij is samen met [geïntimeerde 1] naar het gemeentehuis gegaan om zich in te schrijven in de basisadministratie. Met een brief van 19 maart 2013 heeft de gemeente aan [geïntimeerde 2] een bevestiging gestuurd van zijn inschrijving op het adres van de woning. Thans verblijft hij nog af en toe in de woning.  
         
       
       
         3.1.3. 
         Op 27 november 2014 is vader overleden. [geïntimeerde 1] was toen 63 jaar oud en woonde daar toen al 42 jaar. [geïntimeerde 1] is in de woning blijven wonen. Zij is de huur gaan betalen.  
         
       
       
         3.1.4. 
         
           Op 14 april 2016 hebben medewerkers van de gemeente een bezoek gebracht aan [geintimeerden] . Zij hebben [geintimeerden] medegedeeld dat zij geen huurders zijn en dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. [geïntimeerde 2] heeft toen gereageerd met de mededeling dat [geïntimeerde 1] wel een huurovereenkomst heeft met de gemeente.  
           Bij brief van 26 april 2016 heeft de gemeente [geintimeerden] verzocht om bewijs te verstrekken van het standpunt dat er een huurovereenkomst is gesloten met de gemeente. [geintimeerden] hebben geen bewijsstukken verstrekt, waarna op 24 juni 2016 opnieuw een bespreking heeft plaatsgevonden. Bij brief van 30 juni 2016 heeft de gemeente [geintimeerden] verzocht en gesommeerd de woning uiterlijk 30 september 2016 te verlaten. Aan die sommatie hebben [geintimeerden] geen gehoor gegeven.  
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
         In eerste aanleg heeft de gemeente gevorderd, kort samengevat, [geintimeerden] te veroordelen de woning te verlaten en te ontruimen en hen hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.291,11 per maand of gedeelte daarvan, dat zij de woning vanaf 1 juni 2015 in gebruik hebben, tot het moment van ontruiming, met hun veroordeling in de proceskosten. Daartoe heeft de gemeente (samengevat) aangevoerd dat alleen met vader een huurovereenkomst was gesloten, dat voorafgaand aan het overlijden van vader geen verzoek is gedaan tot verkrijging van toestemming tot medehuurderschap in de zin van artikel 7:267 BW en dat na zijn overlijden geen verzoek is gedaan strekkende tot voortzetting van de huur in de zin van artikel 7:268 BW. Volgens de gemeente verblijven [geintimeerden] dus zonder recht of titel in de woning.  
         
          [geintimeerden] hebben in voorwaardelijke reconventie gevorderd (samengevat en klaarblijkelijk als volgt bedoeld:) dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de gemeente de huurovereenkomst moet voortzetten met [geintimeerden] , althans met [geïntimeerde 1] , met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. 
         Partijen hebben verweer gevoerd tegen elkaars (voorwaardelijke) vorderingen. 
         De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis de vorderingen van de gemeente in conventie afgewezen en [geïntimeerde 2] niet-ontvankelijk verklaard in zijn voorwaardelijke vordering in reconventie. Omdat de voorwaarde voor het instellen van de vordering in reconventie niet was vervuld, heeft de kantonrechter verder niet geoordeeld in reconventie. 
       
     
     
       3.3. 
       
         De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis onder meer het volgende overwogen: 
         
           “4.1. Op de comparitie heeft de gemeente erkend, dat iemand alleen op een bepaald adres in het Bevolkingsregister kan worden ingeschreven als de hoofdbewoner, huurder of eigenaar, daarmee instemt. Voorts dat de ambtenaar van dat register zich altijd aan die regel houdt.  
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
         De kantonrechter ziet het feit dat de inschrijving van [geïntimeerde 2] werd geaccepteerd omdat [geïntimeerde 1] als huurster werd beschouwd, als een erkenning van het huurrecht van [geïntimeerde 1] .  
       
       
     
     
       4.3. 
       
         De gemeente voert wel aan, dat de ambtenaar van het bevolkingsregister niet bevoegd is de gemeente te vertegenwoordigen ter zake binding of gebondenheid aan een huurcontract, maar dat verweer verwerpt de kantonrechter: van de gemiddelde burger kan niet verwacht worden dat hij op de hoogte is van de interne scheiding van afdelingen. De gemeente is de gemeente, voor de gemiddelde burger. 
       
       
     
     
       4.4. 
       
         
          [geïntimeerde 1] moet dus als huurster van de woning [adres] in [plaats] worden beschouwd.”.  
       
       
     
     
       3.4. 
       De grieven 1 tot en met 5 zijn gericht tegen dit oordeel. Die grieven slagen. Daartoe overweegt het hof het volgende. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn zij samen naar het gemeentehuis gegaan en heeft de gemeenteambtenaar gezegd dat de inschrijving van [geïntimeerde 2] alleen mogelijk was door een huurder of medehuurder. De gemeenteambtenaar is vervolgens weggegaan om dit te controleren en zou bij terugkomst hebben bevestigd dat [geïntimeerde 1] medehuurster was. De kantonrechter is er ten onrechte van uit gegaan dat vast staat dat de gemeenteambtenaar dit aan [geintimeerden] heeft medegedeeld en dat met de inschrijving van [geïntimeerde 2] in de basisadministratie het huurrecht van [geïntimeerde 1] door de Gemeente werd erkend. De gemeente had en heeft dat standpunt van [geintimeerden] en de door hen gestelde mededeling van de gemeenteambtenaar betwist zodat deze niet vast staan. Het hof is verder van oordeel dat, zelfs als de gemeenteambtenaar zich daadwerkelijk in deze zin heeft uitgelaten, daaruit niet volgt dat er dús een huurovereenkomst is tussen de gemeente en [geïntimeerde 1] . Indien [geïntimeerde 1] geen medehuurder was ten tijde van de inschrijving van [geïntimeerde 2] in de basisadministratie kon op deze wijze geen huurovereenkomst ontstaan. De mededeling door de gemeenteambtenaar is gedaan in het kader van de registratie in de basisadministratie. Het hof is niet bekend met wat de gemeenteambtenaar bij navraag heeft gecontroleerd en op grond waarvan hij heeft geconcludeerd dat een huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] bestond. Gelet op de betwisting van deze mededeling door de gemeente staat daarom niet vast wat [geintimeerden] hieromtrent hebben gesteld. Maar los daarvan: de mededeling is gedaan in het kader van een registratie in de basisadministratie en was niet gericht op de totstandkoming van een huurovereenkomst en ook niet op een bevestiging dat er een huurovereenkomst bestond. Kortom, als al een dergelijke uitlating is gedaan, dan mochten [geintimeerden] er niet op vertrouwen dat die uitlating meer inhield dan dat [geïntimeerde 2] op het adres [adres] kon worden ingeschreven. [geintimeerden] konden er niet van uit gaan dat de gemeente door die uitlating is of werd verbonden tot een huurovereenkomst met [geintimeerden] of met [geïntimeerde 1] .  
       
     
     
       3.5. 
       Nu het hoger beroep slaagt, zal het hof opnieuw de vorderingen van de gemeente onderzoeken. De vorderingen in hoger beroep komen op hetzelfde neer als hiervoor in 3.2 weergegeven. Zoals hiervoor al is vermeld, heeft de gemeente gesteld dat [geintimeerden] zonder recht of titel de woning gebruiken. [geintimeerden] hebben als verweer gevoerd dat [geïntimeerde 1] een huurovereenkomst heeft met de gemeente. Het hof stelt voorop dat op [geintimeerden] de stelplicht en de bewijslast rust van die stelling (HR 30 juni 2017,  ECLI:NL:HR:2017:1185 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2017:1185) ).  
       
     
     
       3.6. 
       Volgens [geintimeerden] is er een huurovereenkomst met de gemeente, omdat is voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst te weten het verstrekken van een woning en het betalen van de huur, terwijl er geen vormvoorschrift geldt voor een huurovereenkomst. De gemeente heeft [geïntimeerde 1] altijd als huurder behandeld en aangesproken. Het hof is van oordeel dat [geintimeerden] met dit standpunt over het hoofd zien dat er ook sprake moet zijn van een wil tot het hebben van een overeenkomst met de ander. Dit geldt in beginsel ook na het overlijden van een huurder van woonruimte en daaropvolgend voortgezet gebruik door derden die een gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder hadden. Van de zijde van de gemeente is die wil er niet. Die wil is er ook niet geweest, omdat de gemeente zich er niet van bewust was dat de woning tegen betaling inmiddels niet meer werd gebruikt door de overleden huurder /vader maar door [geïntimeerde 1] samen met [geïntimeerde 2] . Voor zover [geintimeerden] bedoelen dat die wil moet worden afgeleid uit door hen aangevoerde omstandigheden, verwerpt het hof dat standpunt om de navolgende redenen. 
       
     
     
       3.7. 
       
         Volgens [geintimeerden] is de woning na het overlijden van vader aan hen verstrekt en zijn de huurbetalingen zonder protest aanvaard. De woning is echter niet aan hen verstrekt. Zij zijn na het overlijden van vader de woning blijven bewonen. Het enkele stilzitten van de gemeente leidt niet tot een huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] of met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] samen. Gelet op het bepaalde in lid 2 van artikel 7:268 BW kan aan die bewoning gedurende de eerste zes maanden na het overlijden van vader geen betekenis toekomen. Daarna was dat anders, maar gelet op een grote ambtelijke organisatie als die van de gemeente kan uit het stilzitten van de gemeente in dit opzicht, weinig tot niets worden afgeleid.  
         Hetzelfde geldt voor de aan [geïntimeerde 1] gerichte aanslagbiljetten gemeentelijke belastingen. Deze zijn verschuldigd door de gebruikers van een pand, ongeacht de titel van het gebruik en ook indien een rechtsgeldige titel voor het gebruik ontbreekt. Aan het versturen van een aanslagbiljet voor gemeentelijke belastingen kan dus niet het vertrouwen worden ontleend dat de gemeente heeft ingestemd met een huurovereenkomst. 
         
          [geintimeerden] hebben er verder op gewezen dat de gemeente met hen heeft gecorrespondeerd over de verkoop van de woning. Dat is niet juist, althans niet volledig. De gemeente heeft bij brief van 24 maart 2014 aan vader de mogelijkheid geboden de woning te kopen. Vervolgens is daar met e-mails over gecorrespondeerd met [geïntimeerde 2] die wordt aangesproken met de heer [geintimeerden] . Uit die e-mails blijkt niet dat het de gemeente duidelijk is geweest dat zij niet van doen hadden met de huurder / met degene die zij hadden aangeschreven op 24 maart 2014, dus met vader. [geintimeerden] hebben ook niet aangevoerd dat zij dit toen aan de gemeente duidelijk hebben gemaakt. Hoewel [geintimeerden] hebben aangevoerd dat zij het overlijden van vader aan de gemeente hebben doorgegeven, wil dat niet zeggen dat dit ook tot alle afdelingen van de gemeente is doorgedrongen. Dat blijkt ook wel uit het feit dat de gemeente na het overlijden van vader nog een brief aan hem heeft gestuurd over de huurprijsindexering.  
       
       
     
     
       3.8. 
       
        [geintimeerden] hebben aangevoerd dat [geïntimeerde 1] medehuurster was toen vader kwam te overlijden, zodat de huur van rechtswege is voortgezet op grond van artikel 7:268 lid 1 BW. In dat geval moet het zo zijn geweest dat vader (en afhankelijk van het moment, ook moeder) en [geïntimeerde 1] een verzoek daartoe bij de gemeente hebben ingediend. Dat dit is gebeurd, hebben [geintimeerden] niet voldoende concreet aangevoerd, in die zin dat zij niet hebben gesteld wanneer zo’n verzoek is gedaan, en ook niet of de gemeente destijds heeft verklaard daarmee in te stemmen. Zij gaan slechts uit van de veronderstelling dat dit zal zijn gebeurd, omdat vader aan [geïntimeerde 1] en zijn overige kinderen heeft verteld dat hij ervoor gezorgd had dat zij bij de gemeente als medehuurster staat ingeschreven en dat [geïntimeerde 1] ook na zijn overlijden in het gehuurde zou kunnen blijven wonen. Zij zien in de hiervoor in 3.7 genoemde omstandigheden en in de in 3.4 besproken uitlating van de ambtenaar een bevestiging dat vader het medehuurderschap voor [geïntimeerde 1] had geregeld. Het hof acht dat echter te weinig om daaruit af te leiden dat sprake is geweest van een door de gemeente aanvaard medehuurderschap. Het hof passeert het bewijsaanbod van [geintimeerden] . Ook als het hof er van uit gaat dat de ambtenaar die zich bezig hield met de inschrijving van [geïntimeerde 2] in de basisadministratie zich heeft uitgelaten in de door [geintimeerden] gestelde zin, dan betekende dat nog niet dat dit feitelijk ook een correcte uitlating was in de zin dat [geïntimeerde 1] daaraan het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat zij als medehuurder geaccepteerd en geregistreerd was bij de gemeente in juridische zin.  
       
     
     
       3.9. 
       
         Het hof komt dus tot de slotsom dat het verweer van [geintimeerden] dat tussen [geïntimeerde 1] en de gemeente sprake is van een huurovereenkomst, faalt. Voor die situatie hebben [geintimeerden] in eerste aanleg een vordering in reconventie ingesteld. Zij hebben in eerste aanleg voorwaardelijk (voor het geval hun in conventie gevoerde verweer faalt) in reconventie gevorderd voor recht te verklaren, primair, dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] de huurovereenkomst tussen de gemeente en vader zullen voortzetten, en subsidiair dat [geïntimeerde 1] die huurovereenkomst zal voortzetten.  
         De kantonrechter heeft [geïntimeerde 2] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering in reconventie. [geïntimeerde 2] is daarvan niet in incidenteel hoger beroep gekomen, zodat wat hem betreft deze voorwaardelijke reconventionele vordering in hoger beroep niet aan het oordeel van het hof is onderworpen. 
         De kantonrechter is voor wat betreft [geïntimeerde 1] niet aan de beoordeling van deze voorwaardelijke reconventionele vordering toegekomen. Nu het verweer in conventie faalt, moet het hof daarover alsnog een oordeel geven. Beide partijen gaan daar ook van uit.  
       
       
     
     
       3.10. 
       De vordering van [geïntimeerde 1] is gebaseerd op artikel 7:268 BW (voortzetting van de huur na overlijden). De gemeente heeft een beroep gedaan op de vervaltermijn van lid 2 van dat artikel. Tussen partijen staat vast dat de vordering van [geïntimeerde 1] om de huur voort te zetten, te laat is ingesteld. [geïntimeerde 1] heeft daarover aangevoerd dat het beroep van de gemeente op die vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof overweegt daarover het volgende.  
       
       
         3.11.1. 
         De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 21 maart 2003 ( ECLI:NL:HR:2003:AF2683 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2003:AF2683) ) en 14 november 2003 ( ECLI:NL:HR:2003:AK8321 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2003:AK8321) ) overwogen dat het initiatief van voortzetting van de huur, ligt bij degene die de huur wil voortzetten. Het hof is van oordeel dat het voor [geïntimeerde 1] niet mogelijk was om dat initiatief te nemen. Tussen partijen staat immers vast dat [geïntimeerde 1] een verstandelijke beperking heeft. Zij heeft haar hele leven bij haar ouders gewoond. Zij kan niet lezen of schrijven. Zij kan niet in staat worden geacht te begrijpen dat een gemeenteambtenaar die zij spreekt over een inschrijving in de basisadministratie of over een overlijden van haar vader, geen (rechtsgevolg houdende) uitlatingen doet of kan doen met betrekking tot de huurovereenkomst.  
         
       
       
         3.11.2. 
         
          [geïntimeerde 1] is bij gelegenheid van het gehouden pleidooi verschenen en zij heeft het hof in eigen woorden nog eens voorgehouden wat haar belang is bij behoud van juist deze woonruimte aan de [adres] . Het hof merkt op dat haar verklaring en optreden aansluiten bij het beeld dat de advocaat van [geintimeerden] van haar heeft geschetst: een 68-jarige vrouw met beperkte verstandelijke vermogens die tot aan het overlijden van vader nooit zelfstandig heeft gewoond, wier leefwereld bestaat uit de woning aan de [adres] en de directe omgeving daarvan, waar zij zich met haar huisdieren en steun van haar familie staande kan houden en veilig voelt. Voor haar is iedereen die aan de gemeente verbonden is ook iemand die namens de gemeente spreekt. Het is de vraag is of zij begrijpt waarom zij wel of niet in de woning mag blijven wonen en of zij het besef heeft wat een huurovereenkomst inhoudt. Tekenend is het feit dat zij ter zitting ook niet of nauwelijks leek te beseffen dat de gemeente naast de ontruiming nog een geldbedrag van haar vordert waarvan de som reeds is opgelopen tot ruim € 73.000,=. Zij heeft aangegeven dat zij zich veilig voelt in  deze  woning. Zij heeft meerdere dieren. Dat is alleen mogelijk omdat achter de woning een ruim erf ligt. Er is onderzocht of zij elders kan gaan wonen, maar dan kan zij in elk geval de dieren niet meenemen. Die dieren zijn alles voor haar en het hof is er voldoende van overtuigd dat het behoud van de dieren op dit moment van wezenlijk belang is voor het welzijn van [geïntimeerde 1] . Er is mediation beproefd, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing.  
         
       
       
         3.11.3. 
         Na het overlijden van vader is [geïntimeerde 1] in de woning blijven wonen en is zij de huur blijven betalen. [geïntimeerde 1] dacht dat vader alles voor haar had geregeld. Gelet op de lange tijd dat zij na het overlijden van vader in de woning heeft gewoond zonder dat de gemeente daar een probleem van maakte, is het begrijpelijk dat zij dit dacht. Vanwege haar verstandelijke beperking kan zij niet geacht worden te begrijpen dat zij moest controleren of vader wel had geregeld dat zij na zijn overlijden in de woning kon blijven. Daartoe was ook lange tijd geen aanleiding omdat de gemeente de huurbetalingen accepteerde en omdat de gemeente brieven stuurde die op andere aspecten van wonen in die woning betrekking hadden. Kortom, [geïntimeerde 1] wist niet dat zij initiatief moest nemen en had ook geen aanleiding om te veronderstellen dat zij initiatief moest nemen. De gemeente heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan het hof kan oordelen dat haar beperkingen niet aan het tijdig instellen van een vordering tot voortzetting van de huur in de weg stonden. 
         
       
       
         3.11.4. 
         De gemeente wil niet meer als verhuurder van woningen fungeren en heeft haar woningenbestand zo veel mogelijk verkocht aan een woningbouwvereniging. De woningen waarvan zij nu nog eigenaar is, wil zij verkopen, behalve de woningen die voor haar van strategisch belang zijn. De locatie aan de [adres] is dat volgens verklaring ter zitting van de vertegenwoordiger van de gemeente niet. Het gaat de gemeente dus slechts om uitvoering van haar beleid om geen woningverhuurder meer te zijn, waarbij kennelijk gelet op de gevorderde betaling ook een rol speelt dat in haar visie de huurprijs op dit moment niet marktconform is. 
         
       
       
         3.11.5. 
         Op grond van hetgeen het hof bij gelegenheid van het gehouden pleidooi is gebleken ten aanzien van de persoon van [geïntimeerde 1] is het hof van oordeel dat zij een zeer zwaarwegend belang heeft bij behoud van haar woonruimte. Het hof is van oordeel dat gezien de zeer specifieke omstandigheden van dit geval de consequenties van het beroep van de gemeente op de vervaltermijn van artikel 7:268 lid 2 BW leiden tot een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.  
         
       
     
     
       3.12. 
       De gemeente heeft in haar conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie ook nog aangevoerd dat aan de overige voorwaarden van artikel 7:268 BW niet is voldaan. De door de gemeente aangedragen argumenten zijn zeer uitvoerig weerlegd tijdens de daarop volgende comparitie van partijen (zie pleitnotities in eerste aanleg). Daarop is niet meer gereageerd in hoger beroep, terwijl in hoger beroep wel door de gemeente onder ogen is gezien dat de voorwaardelijke reconventionele vordering weer aan de orde zou kunnen komen. Dat betekent dat de gemeente onvoldoende heeft weersproken dat [geïntimeerde 1] voldoet aan de overige voorwaarden van artikel 7:268 BW.  
       
     
     
       3.13. 
       
         Uit het voorgaande volgt dat het hof een ander oordeel heeft dan de kantonrechter over de vordering in conventie. Door het slagen van de voorwaardelijke reconventionele vordering van [geïntimeerde 1] (die het hof zal toewijzen) zijn de vorderingen van de gemeente in conventie evenwel niet toewijsbaar, zodat het dictum op dat punt in stand blijft. Gelet hierop ziet het hof aanleiding de proceskosten in conventie te compenseren. Het hof zal het in conventie gewezen vonnis dus uitsluitend vernietigen voor zover het de proceskostenveroordeling betreft. Om die reden zal het hof het verzoek van de gemeente om de proceskosten terug te betalen toewijzen.  
         Het vonnis in reconventie ligt slechts voor wat betreft de vordering van [geïntimeerde 1] aan het hof voor. Om die reden kan het hof het in reconventie gewezen vonnis niet vernietigen, maar slechts aanvullen. De vordering van [geïntimeerde 1] slaagt en die vordering zal het hof dus toewijzen. Het hof zal de gemeente veroordelen in de proceskosten van [geïntimeerde 1] in voorwaardelijke reconventie.  
         Hoewel de gemeente terecht in hoger beroep is gekomen leidt dat niet tot toewijzing van haar vorderingen. Om die reden zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren.  
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen uitsluitend voor zover het betreft de proceskostenveroordeling en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;  
     
     
     
       veroordeelt [geintimeerden] om de proceskosten (indien die inmiddels door de gemeente aan hen zijn voldaan) aan de gemeente terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,  
     
     
     
       en voorts rechtdoende in aanvulling op het bestreden vonnis in reconventie: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat [geïntimeerde 1] ( [geïntimeerde 1] ) de huurovereenkomst van de gemeente met [de vader van geintimeerden] (vader) zal voortzetten; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [geïntimeerde 1] ( [geïntimeerde 1] ) (in eerste aanleg) en begroot die kosten op € 250,- aan salaris gemachtigde en verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       en voorts rechtdoende in hoger beroep: 
       compenseert de proceskosten van het hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
     
     
     
       wijst hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, R.J.M. Cremers en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 maart 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer