ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2018:5726

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2018:5726 Rechtbank Gelderland , 17-10-2018 / C/05/319054 / HZ ZA 17-209

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2018-10-17

Zaaknummer: C/05/319054 / HZ ZA 17-209

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2018:5726

---

Onteigening. Schadeloosstelling. Complexwaarde. Complex Waalfront Nijmegen. Taxatie op basis van huurprijskapitalisatiemethode. Wederbeleggingskosten? Artikel 36a Ow. Te laat aangevoerde nieuwe stelling.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       Zittingsplaats Zutphen 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/05/319054 / HZ ZA 17-209 
     
     
     
       
         Vonnis van 17 oktober 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE NIJMEGEN , 
       zetelend te Nijmegen, 
       eiseres, 
       advocaat mr. H. Zeilmaker te Nijmegen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         MR. DOMINICUS MATTHEUS HENRICUS MARIA VAN DIJK , in zijn hoedanigheid van derde ex artikel 20 Onteigeningswet voor de erven  
       van de heer [naam erflater], 
       wonende te Arnhem, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en mr. Van Dijk genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 1.1.	 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 5 juli 2017 - de brief van 6 juli 2017 van de gemeente  - de brief van 14 november 2017 van de gemeente met bijlagen - het deskundigenrapport van 10 april 2018 - de brief van de gemeente van 16 augustus 2018 met bijlagen - de brief van 26 augustus 2018 van [naam 1] - de op 30 augustus 2018 gehouden pleidooien - het e-mailbericht van mr. Dijk van 5 september 2018 - het e-mailbericht van mr. Zeilmaker van 5 september 2018 - de brief van de deskundigen van 7 september 2018. 
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 2.1.	De rechtbank heeft bij vonnis van 5 juli 2017 vervroegd en ten name van de gemeente de onteigening uitgesproken van de onroerende zaak: kadastraal bekend: [kadastrale gegevens], ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Nijmegen Waalfront – 2 (Brugkwartier)”van de gemeente (hierna ook: het onteigende). Hierbij is het voorschot op de te betalen schadeloosstelling vastgesteld op een bedrag van € 350.000,00. 
     
     
       2.2. 
       De rechtbank dient thans de hoogte van de schadeloosstelling vast te stellen. Peildatum is 15 september 2017, de dag waarop het vonnis van 5 juli 2017 in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow). 
       
     
     
       2.3. 
       Bij het rapport van 10 april 2018 hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling begroot op een bedrag van € 385.000,00. Dit betreft het bedrag waarop de waarde van het onteigende is begroot. Van wederbeleggingskosten is volgens de deskundigen geen sprake. De schade die mr. Van Dijk heeft geleden door het gemis van het verschil tussen de schadeloosstelling en het voorschot taxeren de deskundigen op jaarbasis op 1,5% samengestelde rente, althans op de wettelijke rente over € 35.000,00 vanaf 15 september 2017 tot de dag van het te wijzen vonnis.  
       
     
     
       2.4. 
       Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hierna zal worden ingegaan op hetgeen door partijen is aangevoerd. 
       
       
         
           Uitgangspunten bij de waardering 
           2.5.	Uitgangspunt is dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding is voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Ow).  
       
       
       
         
           De waarde van het onteigende 
           2.6.	Het onteigende is plaatselijk bekend als [adres 1] en bestaat uit een bedrijfshal met ondergrond en erf. Het was in gebruik als garage.  De onteigening heeft plaatsgevonden ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Nijmegen Waalfront-2 (Brugkwartier) (hierna: bestemmingsplan Brugkwartier), vastgesteld op 17 september 2014. Dit plan is onherroepelijk. Het bestemmingsplan Brugkwartier voorziet in de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met bijbehorende voorzieningen, waaronder groen, wegen en parkeervoorzieningen. In totaal zullen er circa 500 woningen worden gebouwd. Het onteigende ligt in dit plan in een bestemmingsvlak met de enkelbestemming Woongebied en de dubbelbestemming Waarde-archeologie. Het betreft in het bijzonder het zogenoemde blok 8, waarop tussen de 45 en 50 woningen mogen worden gebouwd. 
       
       
       
         
           Complexwaarde? 
           2.7.	De deskundigen hebben bij de waardering van het onteigende tot uitgangspunt genomen dat het plangebied van bestemmingsplan Brugkwartier - waarvan het onteigende deel uitmaakt - behoort tot het complex Waalfront, dat bestaat uit de gronden die vallen onder de plannen die zijn voorzien in het bestemmingsplan Waalfront 2008 (hierna: het gebied Waalfront). Het gebied Waalfront wordt blijkens de bij dit bestemmingsplan behorende plankaart begrensd door de Waal, de spoordijk aan de centrumzijde, in het zuiden de Weurtseweg en in het westen de nieuwe Stadsbrug. Het gebied is ruim 32 hectare groot en was tot 2008 voor het overgrote deel in gebruik als industrieterrein. Er is volgens de deskundigen sprake van een complex vanwege een functionele, geografische en financiële samenhang.  Ter toelichting op de functionele samenhang hebben de deskundigen erop gewezen dat het bij het gebied Waalfront 2008 gaat om een geheel dat in (her)ontwikkeling wordt gebracht en dat het gebied Brugkwartier integraal onderdeel uitmaakt van dit complex. Uit de toelichting en de inhoud van bestemmingsplan Brugkwartier leiden zij af dat het bij dit bestemmingsplan materieel gaat om een wijziging en uitwerking van het plan Waalfront 2008, geheel passend binnen een langlopende ontwikkeling zoals die bij Waalfront te verwachten en ook wenselijk is. Daarbij is onder meer overwogen dat ontwikkeling van het plan Brugkwartier niet geslaagd zou zijn zonder de ontwikkeling van complementaire functies in andere delen van het gebied Waalfront en niet mogelijk zou zijn zonder verwerving van grote bedrijven buiten het gebied Brugkwartier doch binnen het plangebied Waalfront 2008.  Er is volgens de deskundigen ook sprake van een geografische samenhang omdat de gronden binnen het gebied Waalfront een duidelijk afgebakend geheel vormen, overeenkomstig de plankaart van het bestemmingsplan zoals hiervoor in overweging 2.7 omschreven. Tot slot hebben de deskundigen geoordeeld dat sprake is van een financiële samenhang in de vorm van de exploitatie van Waalfront 2008 die wordt gevoerd door en voor rekening van het samenwerkingsverband dat de gemeente is aangegaan. Daarbij is opgemerkt dat volgens een mededeling van de gemeente, ondersteund door de toelichting op het bestemmingsplan Brugkwartier, geen aparte financiële exploitatie voor het plan Brugkwartier wordt gevoerd. In het deskundigenrapport is - naar de rechtbank begrijpt mede ter ondersteuning van het standpunt van de deskundigen dat sprake is van een complex - geciteerd uit de toelichting op het bestemmingsplan Brugkwartier en het bestemmingsplan Waalfront. Uit het bestemmingsplan Brugkwartier is het volgende aangehaald: “De gemeente Nijmegen wil het huidige Waalfront transformeren van een industriegebied naar een gebied met woningbouw en voorzieningen. De basisdoelstelling voor het Waalfront is de ontwikkeling van een inspirerend woon- en werkgebied langs de Waal: wonen aan het water staat centraal met verschillende combinatiemogelijkheden voor werken. Om deze doelstelling te verwezenlijken is in 2008 een Masterplan vastgesteld voor dit gebied. Dit Masterplan is vervolgens vertaald in het bestemmingsplan Waalfront.  Gelet op de economische recessie zijn de planning en de uitvoering van de ontwikkeling echter aangepast. Er wordt niet meer gewerkt met een blauwdruk voor het hele gebied maar er komt steeds, per onderdeel van het gebied, een nieuwe invulling, gebaseerd op de ontwikkelingen in de markt. Hierdoor is het mogelijk om de ontwikkeling te realiseren door middel van een meer kleinschalige, organische groei. Dit voorjaar is gestart met de bouw van de Handelskade, het meest oostelijk gelegen deel van het Waalfront. Na de bouw van de Handelskade, gaat de woningbouw verder in het westen, het Brugkwartier. Het middelste gedeelte van het gebied komt als laatste aan bod.  Om de gewenste invulling van het Brugkwartier te realiseren is een nieuw bestemmingsplan nodig.” Ter toelichting op de bestaande ruimtelijke situatie en het project Waalfront hebben de deskundigen uit het bestemmingsplan Waalfront 2008 de volgende overwegingen aangehaald: - “Het plangebied bestaat voor een groot deel uit bedrijventerrein waarvan de ontwikkeling in de 19e eeuw is gestart. De bedrijvigheid in het plangebied bestaat voornamelijk uit industrie, transport, distributie en kantoren. Voorbeelden van aanwezige bedrijven zijn De Gelderlander (kantoor en drukkerij), Heinz (levensmiddelen), [naam 2] (slachthuis), Latenstein (levensmiddelen). Ongeveer anderhalve eeuw nadat de eerste bedrijven zich in het plangebied vestigden, is het industriegebied aan de Waal onsamenhangend, sterk gedateerd en in sommige gevallen ook sterk verwaarloosd. Binnen het plangebied ligt verder wat kleinschalige industrie, een kleine woonwijk ten zuiden van de Lijnbaanstraat en de Waalhaven. Ten zuiden van het Waalfront ligt een omvangrijk woongebied: Het Waterkwartier, De Biezen, Wolfskuil etc. Ten oosten, voorbij de Hezelpoort ligt het centrum van Nijmegen. In het westen loopt het bedrijventerrein langs de Waal door tot aan het Maas-Waal kanaal en vandaar langs het kanaal verder naar het zuiden. Het gebied is voor het verkeer ontsloten via de Weurtseweg en de Winselingseweg. Ook is het bereikbaar via de Waal en via het in onbruik geraakte goederenspoorlijntje (NS stamlijn). De Weurtseweg heeft ook een belangrijke functie als doorgaande weg.” alsmede: - “In dit project wordt het huidige industrieterrein langs de Waal omgevormd in een woon- en werkgebied met een groen parkscheg in het midden. Er wordt een relatie met Park West gelegd zodat het groene gebied uiteindelijk tot aan de Waal doorloopt. De relatie tussen Waterkwartier en de Waal wordt hersteld door groene opgangen naar de dijk te maken. Zo krijgen bewoners van het Waterkwartier niet alleen de mogelijkheid om naar de Waal te gaan, maar ook om te recreëren in het groen van het Waalfront.” De deskundigen hebben er verder op gewezen dat blijkens de toelichting op het bestemmingsplan Waalfront 2008 in het gebied Waalfront geen ruimte bestaat voor grootschalige bedrijfsactiviteiten en dat gekozen is voor een globaal eindplan met afgepaalde plangebieden en een aantal meer gedetailleerde bestemmingen, met name omdat het plan wordt gemaakt bij de aanvang van een langdurige ontwikkelingsperiode. Naar aanleiding van opmerkingen van mr. Van Dijk bij het concept-deskundigenrapport is hieraan toegevoegd - samengevat - dat de deskundigen niet kunnen inzien dat door en met  vaststelling van het bestemmingsplan Brugkwartier een aanvang is gemaakt met een exploitatie waarbij percelen in het plangebied van dat bestemmingsplan uit het complex Waalfront 2008 zouden zijn getild, dat bij een grootschalige ontwikkeling is te verwachten dat plannen worden gewijzigd en dat de deskundigen niet kunnen inzien dat het complex Brugkwartier zelfstandig in ontwikkeling zou zijn gebracht, zonder noodzakelijk gebruik te maken van de infrastructuur die in overige delen van Waalfront 2008 in ontwikkeling wordt gebracht en zonder te profiteren van sanering van milieuhinderlijke bedrijven die in andere delen van Waalfront 2008 heeft plaatsgevonden en nog plaatsvindt. Het plan Waalfront 2008 moet volgens de deskundigen worden beoordeeld zoals het er na wijzigingen ter plaatse van Brugkwartier en andere invullingen op de peildatum uitziet, met inbegrip van de in bestemmingsplannen uitgewerkte onderdelen die formeel wellicht niet meer tot het bestemmingsplan Waalfront 2008 behoren, maar onverminderd deel uitmaken van het complex Waalfront. 
       
       
     
     
       2.8. 
       De gemeente heeft zich aangesloten bij het oordeel van de deskundigen dat sprake is van één complex Waalfront waartoe het onteigende behoort.  Mr. Van Dijk is het niet eens met dit standpunt. Volgens hem kan niet gesproken worden van een complex Waalfront omdat een functionele, geografische en financiële samenhang ontbreekt. Hij heeft betoogd dat bestemmingsplan Waalfront 2008 geheel is verlaten en dat gekozen is voor afgebakende deelgebieden met afzonderlijke bestemmingsplannen, waarbij bestemmingen volstrekt anders of nog niet zijn ingevuld. Hij heeft erop gewezen dat het aantal te realiseren woningen flink naar beneden is bijgesteld en dat de kosten en opbrengsten van het oude en het nieuwe plan aanzienlijk verschillen. Tevens is aangevoerd dat het onteigende in bestemmingsplan Waalfront 2008 een groenbestemming had, terwijl het gehele terrein van Brugkwartier in bestemmingsplan Brugkwartier tot woongebied is bestemd en voorts dat het plangebied Waalfront is verkleind van 32 hectare naar 24 hectare, zodat het Waalfront al niet meer als zodanig kan worden uitgevoerd. Over de precieze invulling van het Honig-terrein moet nog een beslissing worden genomen. Uit het voorgaande volgt volgens mr. Van Dijk dat ook niet kan worden gesproken van een geografische samenhang. Hij heeft betoogd dat het gebied van het bestemmingsplan Brugkwartier een afgebakend gebied is en volledig afwijkt van hetgeen bestemd was in bestemmingsplan Waalfront 2008. Of dit laatste plan ook geografisch als een afgebakend geheel zal worden gerealiseerd, is nog steeds onduidelijk, aldus mr. Van Dijk. Een financiële samenhang kan volgens mr. Van Dijk niet worden vastgesteld omdat hiervoor onvoldoende gegevens zijn verstrekt. De exploitatiecijfers van de nieuwe GREX zijn geheim en dus niet bekend gemaakt.  Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft mr. Van Dijk verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 27 januari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:94; Van Vuuren/gemeente Utrecht) en de daarbij behorende  conclusie van de advocaat-generaal. Hieruit blijkt volgens mr. Van Dijk dat de gefaseerde en door middel van (gedeeltelijke) uitwerkingsplannen gerealiseerde uitvoering van een bestemmingsplan een aanwijzing kan opleveren dat de gezamenlijke gronden in het bestemmingsplan niet als één geheel in exploitatie worden gebracht. Dat geldt volgens mr. Van Dijk in het onderhavige geval te meer omdat sprake is van een afgebakend bestemmingsplan Brugkwartier. Het onteigende is apart te ontwikkelen, aldus mr. Van Dijk. 
       
     
     
       2.9. 
       Hieromtrent wordt het volgende overwogen.  Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b leden 1 en 2 Ow). Het kan gaan om de gebruikswaarde of om de potentiële waarde (gelet op de bestemming) van het onteigende; de hoogste van beide dient te worden vergoed.  Indien het onteigende deel uitmaakt van één complex - dit is de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken - dient bij de waardering rekening gehouden te worden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d Ow). Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan.  Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex toevallig het ene stuk grond een andere bestemming heeft dan het andere. Aanknopingspunten kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken. 
       
     
     
       2.10. 
       Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een functionele samenhang in het te ontwikkelen gebied Waalfront. De plannen die gelden voor de gronden binnen Waalfront (waaronder het onteigende) vinden hun oorsprong in bestemmingsplan Waalfront 2008. Uit de in overweging 2.7 aangehaalde passages uit de toelichting op dit bestemmingsplan, alsook uit de toelichting op bestemmingsplan Brugkwartier blijkt dat het de bedoeling was en is het gehele gebied Waalfront te ontwikkelen en te transformeren van (hoofdzakelijk) industriegebied naar een (samenhangend) woon- en werkgebied met publieke voorzieningen. Vanwege de economische crisis in de jaren na 2008 is bestemmingsplan Waalfront 2008 verlaten en is gekozen voor een gefaseerde, marktgerichte invulling door middel van afzonderlijke bestemmingsplannen voor deelgebieden van het gebied Waalfront. Een van die bestemmingsplannen is bestemmingsplan Brugkwartier, waarin is voorzien in (met name) woningbouw. De omstandigheid dat bestemmingsplan Waalfront is verlaten laat onverlet dat doelstelling is gebleven het gebied Waalfront te (her)ontwikkelen tot woon- en werkgebied. Zoals de deskundigen terecht hebben opgemerkt, is bij een grootschalige ontwikkeling te verwachten dat mettertijd wijzigingen worden aangebracht in de bestemmingsplannen. Ook de gefaseerde aanpak is in het onderhavige geval geen beletsel om van een functionele samenhang te spreken en het gebied Waalfront aan te merken als een complex, nu de grootschalige ontwikkeling vanaf 2008 is ingezet en voortgezet. Dat, zoals mr. Van Dijk heeft aangevoerd, over de precieze invulling van het Honig-terrein nog besluitvorming moet volgen, doet niet  af aan de functionele samenhang in het gebied Waalfront. Van belang is verder dat, zoals ook de deskundigen hebben meegewogen, woningbouw in het gebied Waalfront (en dus ook het Brugkwartier) niet mogelijk zou zijn zonder de aankoop en verplaatsing van een aantal grote, hinder veroorzakende bedrijven die in het plangebied Waalfront (maar buiten het Brugkwartier) zijn gelegen.   Gelet op het voorgaande en de in overweging 2.7, eerste alinea, gegeven omschrijving van de omvang van het gebied Waalfront, is bovendien sprake van een duidelijke geografische afbakening van het gebied Waalfront. De omstandigheid dat ten opzichte van het bestemmingsplan Waalfront 2008 minder hectaren worden ontwikkeld dan oorspronkelijk is beoogd, doet hier niet aan af.  Het feit dat geen exploitatiegegevens zijn overgelegd, vormt in het onderhavige geval geen beletsel voor de beantwoording van de vraag of ook sprake is van een financiële samenhang. De exploitatie werd en wordt gevoerd door en voor rekening van een samenwerkingsverband dat de gemeente is aangegaan. Bovendien blijkt uit het door de gemeente overgelegde besluit van de gemeenteraad tot bekrachtiging van de geheimhouding van de GREX Waalfront 2017 dat sprake is van één grondexploitatie voor het gebied Waalfront.  Het beroep op het arrest van de Hoge Raad van 27 januari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:94; Van Vuuren/gemeente Utrecht) en de daarbij behorende conclusie kan mr. Van Dijk niet baten. De Hoge Raad heeft in dit arrest immers geen oordeel gegeven over de cassatiemiddelen met betrekking tot de complexwaarde. Afgezien hiervan is van belang dat de advocaat-generaal in zijn conclusie heeft weergegeven dat de omstandigheid dat gekozen is voor een bestemmingsplan dat gefaseerd moet worden uitgevoerd door middel van uitwerkingsplannen een aanwijzing  kan  opleveren voor de conclusie dat de gronden binnen het plan één complex vormen. Zoals de AG - terecht - opmerkt zijn het slechts aanwijzingen, die niet de doorslag behoeven te geven bij de beantwoording van de vraag of bepaalde gronden al dan niet als één geheel in exploitatie worden gebracht. Er zijn geen aanknopingspunten voorhanden om aan te nemen dat met het gebied Brugkwartier een separate ontwikkeling - los van de rest van het gebied Waalfront - is beoogd.  Ter gelegenheid van de pleidooien is nog aangevoerd dat blok 8 - dat deel uitmaakt van het gebied Brugkwartier en waarin het onteigende is gelegen - aangemerkt dient te worden als complex. De hiertoe aangevoerde stelling dat het gehele terrein bouwterrein is, is echter onvoldoende om uit te gaan van een complex in de zin van artikel 40d Ow.  Dat het onteigende apart te ontwikkelen zou zijn, zoals mr. Van Dijk tardief heeft aangevoerd, moge zo zijn, maar staat aan voorgaande conclusie niet in de weg; het geldt immers ongetwijfeld ook voor andere onderdelen in het gebied. Bovendien is deze stelling stellig tegengesproken aan de hand van de kaders en de ligging van het onteigende.  2.11.	Op grond van het voorgaande volgt de rechtbank het advies van de deskundigen om het onteigende aan te merken als onderdeel van het complex Waalfront en het onteigende te waarderen naar zijn waarde als deel van dit complex. Nu bij de berekening van de schadeloosstelling in het door mr. Van Dijk aan de deskundigen verstrekte rapport van Landraad niet is uitgegaan van het complex waarvan het onteigende deel uitmaakt, kan aan deze berekening voorbijgegaan worden.  
       
       
         
           Taxatie van het onteigende 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       	De deskundigen hebben in hun rapport geschreven dat de beperkt beschikbare exploitatiegegevens met betrekking tot het complex Waalfront niet geschikt zijn om te dienen als grondslag voor taxatie van de waarde van de gronden in dat complex. Zij achten aannemelijk dat de exploitatie een aanmerkelijk negatief resultaat oplevert, omdat voor de herontwikkeling aankoop en sanering van een groot aantal verouderde bedrijfspercelen nodig is. Omdat de deskundigen in het gebied Waalfront geen geschikte vergelijkingstransacties hebben gevonden, hebben zij het onteigende gewaardeerd op basis van de huurkapitalisatiemethode. Hierbij hebben zij de huurwaarde getaxeerd op € 35.000.00 en de redelijkerwijs aan het onteigende te stellen bruto rendementseis op 8,5%, overeenkomend met de kapitalisatiefactor 11,7647. Op deze basis komen de deskundigen tot een beleggingswaarde van € 411.764,00 (11,7647 x € 35.000,00). Op grond hiervan taxeren de deskundigen de onderhandse verkoopwaarde (beleggingswaarde - aankoopkosten) op € 385.000,00. 
       
     
     
       2.13. 
       	De gemeente onderschrijft het oordeel van de deskundigen dat de hoogste waarde van het onteigende is de waarde op basis van voortzetting van het gebruik als verhuurd object. De manier waarop de deskundigen de waarde hebben bepaald, vindt zij echter niet juist. Volgens haar hebben de deskundigen ten onrechte (primair) getaxeerd op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie en hebben zij ter verifiëring acht geslagen op de transactie met betrekking tot buurpand Weurtseweg 234 en vijf vergelijkingstransacties. De waardering is voor de gemeente niet begrijpelijk, omdat de deskundigen de verschillen tussen het onteigende en de vergelijkingsobjecten niet hebben geanalyseerd. De gemeente heeft - onder verwijzing naar de bij haar reactie op het conceptrapport gevoegde notitie van de heer [naam 3] van Bureau Overwater - betoogd dat de staat, leeftijd en overige kenmerken van het onteigende een hoger BAR en/of een lagere huur indiceren dan door de deskundigen is gehanteerd. Daarbij is er met name op gewezen dat er sprake is van hoge onderhoudskosten. [naam 3] komt tot een waarde van € 285.000,00.  
       
     
     
       2.14. 
       De rechtbank gaat niet mee in de bezwaren van de gemeente. Mede gelet op de door de deskundigen ter gelegenheid van de pleidooien gegeven toelichting is duidelijk dat de deskundigen bij de waardering allereerst de aankoop van het buurpand door de gemeente en vijf door hen bij recherche gevonden en als bruikbaar beoordeelde transacties (waarvan de gegevens als bijlage 12 bij het rapport zijn gevoegd) in ogenschouw hebben genomen teneinde zich een beeld te vormen over het prijsniveau. Op grond hiervan hebben zij het onteigende gewaardeerd, zulks met behulp van hun kennis, ervaring en intuïtie. De deskundigen hebben hierbij uiteengezet dat de gebruikte vergelijkingstransacties veeleer indicatief zijn geweest dan dat ze als concrete vergelijkingstransacties hebben kunnen dienen. Het was dus niet nodig om de transacties verder te analyseren. De deskundigen hebben verder naar voren gebracht dat zij bij hun taxatie mede in aanmerking hebben genomen dat het onteigende ouder is dan de referentieobjecten, maar op een zichtlocatie ligt en veel buitenruimte heeft, dus aantrekkelijk is voor het exploiteren van een garagebedrijf. De deskundigen hebben bovendien gemotiveerd uiteengezet waarom zij zijn uitgegaan van een BAR van 8,5%. Bij de inschatting van de aan de exploitatie verbonden risico’s hebben zij gewezen op de beperkte aanwendingsmogelijkheden en de mogelijke verontreiniging van het onteigende. Zij hebben tevens in aanmerking genomen de ruimte rond het pand, de gunstige locatie voor garagebedrijven door ligging op een zichtlocatie aan een doorgaande weg, geringe onderhoudskosten en een gering leegstandsrisico. Zij zijn uitgegaan van geringe onderhoudskosten, omdat voor wat betreft een mogelijke verontreiniging geen kosten zullen worden gemaakt zolang de exploitatie van het bestaande pand als garage wordt voortgezet. Gekozen is voor een BAR aan de onderkant van de voor objecten als het onderhavige toepasselijke marge, vanwege met name de goede ligging en in combinatie met de beperkte onderhoudskosten, aldus de deskundigen. De rechtbank acht dit op kennis en ervaring van de deskundigen gebaseerde betoog juist en volgt de deskundigen hierin. 
       
     
     
       2.15. 
       
         Op grond van het voorgaande verenigt de rechtbank zich met het advies van de deskundigen om de waarde van het onteigende te taxeren op € 385.000,00. 
         
           
           Bijkomende schade: wederbeleggingsschade 
           2.16.	In het door mr. Van Dijk aan de deskundigen verstrekte rapport van Landraad is opgemerkt dat aanleiding bestaat tot het vergoeden van wederbeleggingskosten.  De deskundigen hebben zich in het concept-rapport op het standpunt gesteld dat niet voldaan is aan de hiervoor geldende vereisten dat het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en dat het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert. De belegging in het onteigende kan volgens de deskundigen niet als duurzame belegging worden aangemerkt omdat de erven de goederen in de nalatenschap - waaronder het onteigende - zo spoedig mogelijk zullen willen verdelen vanwege de slechte verstandhouding tussen hen. Dat het redelijk belang van de erfgenamen herbelegging in onroerend goed met zich meebrengt, valt volgens de deskundigen niet in te zien, omdat gesteld noch gebleken is dat de erven enige bijzondere kennis van en ervaring met het beleggen in onroerend goed hebben die ertoe leidt dat wederbelegging in onroerend goed voor hen de aangewezen methode van wederbelegging vormt. Mr. Van Dijk heeft geen commentaar geleverd op dit standpunt van de deskundigen in het concept-rapport, waarna het standpunt bij het definitieve rapport is gehandhaafd. Ter gelegenheid van de gehouden pleidooien heeft mr. Van Dijk aangevoerd dat hij, gelet op de bestaande jurisprudentie, geen krachtige argumenten heeft om een aanspraak op vergoeding van wederbeleggingskosten te onderbouwen. Aan het slot van de pleidooien heeft de echtgenoot van een van de betrokken erven nog een aantal punten naar voren mogen brengen. Hij heeft daarbij gesteld dat het onteigende deel uitmaakte van een kleine portefeuille in onroerend goed en bij de verdeling aan een van de deelgenoten zou worden toegedeeld.  
       
       
     
     
       2.17. 
       Hieromtrent wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 36a Ow kan de rechtbank aan nieuwe feiten die niet bij het onderzoek door deskundigen of in een bezwaarschrift naar voren zijn gebracht, de betekenis hechten die zij geraden zal achten. De feiten dienen evenwel in aanmerking te worden genomen indien het feiten betreft die ten tijde van de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift c.q. de reactie op het concept-deskundigenrapport niet bekend waren of konden zijn.  Uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat deze bepaling in beginsel terughoudend moet worden toegepast omdat de onteigeningsprocedure in één instantie wordt gevoerd. Later aangevoerde, nieuwe feiten zullen daarom door de rechtbank niet zonder meer terzijde gesteld mogen worden.  
       
     
     
       2.18. 
       De rechtbank zal voorbijgaan aan de bij pleidooi aangevoerde stelling dat het onteigende deel uitmaakt van een kleine portefeuille in onroerend goed en bij de verdeling aan een van de deelgenoten zal worden toegedeeld. Hiervoor is van belang dat het een nieuwe stelling betreft die eerder, bijvoorbeeld in de reactie op het concept-deskundigenrapport, aangevoerd had kunnen worden. Deze stelling strookt ook niet met de uitlating van mr. Van Dijk ter gelegenheid van de pleidooien dat hij geen krachtige argumenten heeft ter onderbouwing van een aanspraak op vergoeding van wederbeleggingskosten. Bovendien is de stelling op geen enkele wijze nader onderbouwd. 
       
       
         
           Renteschade 
         
       
     
     
       2.19. 
       De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 1,5 % per jaar vanaf 15 september 2017 tot aan de dag waarop bij vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen. 
       
     
     
       2.20. 
       De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan mr. Van Dijk over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. De kosten van juridische en overige deskundige bijstand 
       
     
     
       2.21. 
       Op grond van artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dit artikel is uitgangspunt dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen in beginsel ten laste van de onteigende partij komen. Daarbij dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol. 
       
     
     
       2.22. 
       
         Bij e-mailbericht van 5 september 2018 heeft mr. Van Dijk de rechtbank een overzicht doen toekomen van de kosten van juridische en overige deskundige bijstand. De kosten van juridische bijstand bedragen € 22.716,77. De kosten van overige deskundige bijstand komen uit op een bedrag van € 22.127,32. Bij e-mailbericht van dezelfde datum heeft mr. Zeilmaker bericht dat de gemeente instemt met de kostenopgave van mr. Van Dijk. De gemeente zal daarom worden veroordeeld tot betaling van deze kosten. In deze zaak is een kennelijke en evidente fout gemaakt bij het heffen van griffierecht. Uitgegaan is van een vordering van onbepaald belang, zodat de gemeente een bedrag van € 618,00 en mr. Van Dijk een bedrag van € 287,00 in rekening is gebracht. Op grond van artikel 10 lid 2 van de Wet Griffierechten Burgerlijke Zaken (WGBZ) diende de hoogte van het griffierecht echter bepaald te worden aan de hand van de som die in de dagvaarding als schadeloosstelling wordt aangeboden. Door de gemeente is in de dagvaarding een bedrag van € 350.000,- als schadeloosstelling aangeboden. Hierbij hoort een griffierecht van € 3.894,00 voor de gemeente en een griffierecht van € 1.545,00 voor mr. Van Dijk. Dit betekent dat aan de gemeente een naheffing van € 3.276,00 en aan mr. Van Dijk een naheffing van € 1.258,00 zal worden opgelegd. Het door mr. Van Dijk verschuldigde griffierecht van € 1.545,00 komt voor toewijzing in aanmerking.  
         
           De door de rechtbank benoemde deskundigen  
           
         
       
     
     
       2.23. 
       
         Bij brief van 7 september 2018 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen, voor een totaalbedrag van € 37.980,95 (inclusief BTW). Met de gemeente acht de rechtbank het bedrag redelijk. De rechtbank zal de kosten van de deskundigen daarom op genoemd bedrag begroten en de gemeente in deze kosten veroordelen. 
         
           Publicatie  
         
       
       
     
     
       2.24. 
       Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       3.1. 
       bepaalt de schadeloosstelling voor de onteigening van de onroerende zaak, kadastraal bekend als [kadastrale gegevens], op een bedrag van € 385.000,00, te vermeerderen met een rente van 1,5% per jaar over het verschil tussen het voorschot op de schadeloosstelling van € 350.000,00 en eerstgenoemd bedrag, te rekenen vanaf 15 september 2017, zijnde de dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis van 5 juli 2017 tot vervroegde onteigening, tot aan de datum van dit vonnis, 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de gemeente om aan mr. Van Dijk te betalen het verschil tussen het door haar betaalde voorschot van € 350.000,00 en het door de rechtbank bepaalde bedrag van € 385.000,00, derhalve € 35.000,00, vermeerderd met de onder 3.1 bedoelde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het aldus bepaalde bedrag vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de gemeente om aan mr. Van Dijk te betalen de kosten van de deskundige en juridische bijstand aan de zijde van mr. Van Dijk tot een bedrag van € 44.844,09 inclusief btw, vermeerderd met het griffierecht van € 1.545,00, 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, in totaal vastgesteld op € 37.980,95 inclusief btw, 
       
     
     
       3.5. 
       
         wijst aan als nieuwsblad waarin dit vonnis door de griffier van de rechtbank bij uittreksel zal moeten worden geplaatst het te Nijmegen verschijnende dagblad De Gelderlander.  
         Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M.J. van Lee en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2018. 
       
       
       
         GR/HK/Le/Vg