ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:2378

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:2378 Gerechtshof Den Haag , 10-12-2024 / BK-24/78 tot en met BK-24/84

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-12-10

Zaaknummer: BK-24/78 tot en met BK-24/84

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:2378

---

Artikel 1 EP EVRM en artikel 14 EVRM. Belanghebbende, een woningcorporatie, heeft voor de jaren 2016 tot en met 2022 verhuurderheffing voldaan. De verhuurderheffing is op stelselniveau niet in strijd met artikel 1 EP EVRM. Van (impliciete) discriminatie is geen sprake. Evenmin is sprake van een individuele en buitensporige last.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-24/78 tot en met BK-24/84 
     
     
     
     Uitspraak van 10 december 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A.S.M. van Balen)  
     
     
       en 
     
     
     de inspecteur van de Belastingdienst, de Inspecteur, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 december 2023 met nummers SGR 23/367, SGR 23/368 en SGR 23/2458 tot en met SGR 23/2462.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Belanghebbende heeft voor de jaren 2016 tot en met 2022 de volgende bedragen aan verhuurderheffing op aangifte voldaan: 
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Jaar 
               
               
                 Bedrag (€) 
               
             
             
               
                 2016 
               
               
                  10.763.969 
               
             
             
               
                 2017 
               
               
                  12.027.638 
               
             
             
               
                 2018 
               
               
                  13.917.980 
               
             
             
               
                 2019 
               
               
                  15.080.435 
               
             
             
               
                 2020 
               
               
                  17.484.751 
               
             
             
               
                 2021 
               
               
                  18.286.139 
               
             
             
               
                 2022 
               
               
                 9.211.262 
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.	 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 559. De Inspecteur heeft op 12 april 2024 een verweerschrift, dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk, ingediend. Belanghebbende heeft op 17 oktober 2024 een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 29 oktober  2024. Partijen zijn verschenen. Partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is een woningcorporatie. Zij is op 1 januari van de jaren 2016 tot en met 2022 eigenaar van huurwoningen als bedoeld in artikel 1.2 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw).  
       
     
     
       2.2. 
       Belanghebbende heeft bij brief van 17 oktober 2024 een genormaliseerd resultatenoverzicht overgelegd. Daarin staat onder meer (bedragen in € x 1.000): 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 dVi 2016 
               
               
                 dVi 2017 
               
               
                 dVi 2018 
               
               
                 dVi 2019 
               
               
                 dVi 2020 
               
               
                 dVi 2021 
               
               
                 dVi 2022 
               
             
             
               
                 (…) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Saldo inkomende kasstromen 
               
               
                 141.605 
               
               
                 136.693 
               
               
                 143.388 
               
               
                 149.491 
               
               
                 154.948 
               
               
                 160.958 
               
               
                 161.885 
               
             
             
               
                 (…) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Saldo uitgaande kasstromen 
               
               
                 -94.171 
               
               
                 -102.285 
               
               
                 -104.088 
               
               
                 -115.421 
               
               
                 -126.395 
               
               
                 -121.326 
               
               
                 -105.698 
               
             
             
               
                 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
             
             
               
                 Afschrijvingen 
               
               
                 -38.259 
               
               
                 -39.024 
               
               
                 -39.805 
               
               
                 -40.601 
               
               
                 -41.413 
               
               
                 -42.241 
               
               
                 -43.086 
               
             
             
               
                 (…)  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Resultaat voor belastingen 
               
               
                 9.175 
               
               
                 -4.616 
               
               
                 -505 
               
               
                 -6.531 
               
               
                 -12.860 
               
               
                 -2.609 
               
               
                 13.101 
               
             
             
               
                 VPB 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 0 
               
               
                 -1.586 
               
               
                 0 
               
               
                 -4.586 
               
             
             
               
                 Verhuurderheffing 
               
               
                 -10.764 
               
               
                 -12.028 
               
               
                 -13.918 
               
               
                 -15.080 
               
               
                 -17.485 
               
               
                 -18.269 
               
               
                 -13.274 
               
             
             
               
                 Resultaat 
               
               
                 -1.589 
               
               
                 -16.644 
               
               
                 -14.423 
               
               
                 -21.611 
               
               
                 -31.931 
               
               
                 -20.878 
               
               
                 -4.759 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In de brief van belanghebbende van 15 maart 2023 staat over de berekening van het genormaliseerde resultaat onder meer: 
       
       
         “Het genormaliseerde resultaat is gebaseerd op de operationele kasstromen zoals deze volgen uit "de Verantwoordings-informatie (dVi) en "de Prognose-informatie (dPi)" en de concept jaarrekening 2021 [voetnoot weggelaten]. De dVi's en de dPi's zijn de officiële verantwoordingsdocumenten welke een woningcorporatie, na goedkeuring door de accountant, verplicht is jaarlijks aan de toezichthouder van de sector te verstrekken. De dVi's zien op het verslagjaar dat is geweest, de dPi's zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting van de woningcorporatie. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Het genormaliseerde resultaat zoals verantwoord in deze brief en bijlage 8, bestaat dan ook uit het operationele resultaat zoals verantwoord in de dVi's en de dPi's verminderd met afschrijvingen gebaseerd op de bedrijfswaarde. Opgemerkt wordt dat hierbij een relatief voorzichtig standpunt wordt ingenomen. Immers, uitgaande van een economische en/of technische levensduur van 50 jaar, gemiddelde stichtingskosten van een sociale huurwoning ad € 275.000 (incl. btw prijspeil 2022) en 21.000 woningen, bedraagt de afschrijvingslast per jaar €115,5 mln. De afschrijvingslast is in bijgaand genormaliseerd resultaat voor 2022 op circa €43,1 mln. gesteld, waarbij het uitgangspunt de bedrijfswaarde is na afboeking van de onrendabele top”. 
       
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft bij de brief van 17 oktober 2024 een kasstroomoverzicht overgelegd. Het saldo van de in- en uitgaande kasstromen uit operationele activiteiten bedraagt volgens dat overzicht:  
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Jaar 
               
               
                 Bedrag (€ x 1.000) 
               
             
             
               
                 2016 
               
               
                  36.714 
               
             
             
               
                 2017 
               
               
                  28.989 
               
             
             
               
                 2018 
               
               
                  25.003 
               
             
             
               
                 2019 
               
               
                  15.678 
               
             
             
               
                 2020 
               
               
                  6.482 
               
             
             
               
                 2021 
               
               
                  8.278 
               
             
             
               
                 2022 
               
               
                 33.215 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.5. 
       De Inspecteur heeft in de (voorgenomen) uitspraken op bezwaar voor de jaren 2016 tot en met 2021 de volgende, door belanghebbende niet betwiste, feiten gesteld:       
       
       
         “ Jaarverslag 2016 
         Naar aanleiding van het jaarverslag merk ik het volgende op: 
         1. Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat door hogere opbrengsten, lagere bedrijfslasten en lagere rentelasten. Het resultaat na belastingen bedraagt € 233.042.000. Dat is € 138.683.000 meer dan in 2015. 
         2. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) schrijft in haar Oordeelsbrief 2016 dat zij met betrekking tot de drie onderzochte toezichtsvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) geen aanleiding ziet tot het maken van opmerkingen. Volgens de ILT is het volkshuisvestelijk vermogen van [belanghebbende] in relatie tot de voorgenomen activiteiten voldoende. 
         3. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt [belanghebbende] in 2016 onverminderd borgbaar. 
         4. De betaalde verhuurderheffing (€ 10.764.000) bedraagt 7,6% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 141.649.000).  
         5. De betaalde verhuurderheffing bedraagt 8,1% van de huuropbrengst (€ 132.798.000).” 
       
       
       
         en 
       
       
       
         “ Jaarverslag 2017 
         Naar aanleiding van het jaarverslag merk ik het volgende op: 
         1. Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 54.432.000. Dat is € 178.610.000 minder dan in 2016 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. 
         2. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt [belanghebbende] in 2017 onverminderd borgbaar. 
         3. De betaalde verhuurderheffing (€ 12.028.000) bedraagt 8,4% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 143.302.000) en 8,9% van de huuropbrengst (€ 134.335.000).”  
       
       
       
         en 
       
       
       
         “ Jaarverslag 2018 
         Naar aanleiding van het jaarverslag merk ik het volgende op: 
         1. Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 241.826.000. Dat is € 187.394.000 meer dan in 2017 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. 
         2. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt [belanghebbende] in 2018 onverminderd borgbaar. 
         3. De betaalde verhuurderheffing (€ 13.918.000) bedraagt 9,7% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 143.009.000) en 10,3% van de huuropbrengst (€ 134.880.000).” 
       
       
       
         en 
       
       
       
         “ Jaarverslag 2019 
         Naar aanleiding van het jaarverslag merk ik het volgende op: 
          Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 479.654.000. Dat is € 237.828.000 meer dan in 2018 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. 
          Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt [belanghebbende] in 2019 borgbaar. 
          De betaalde verhuurderheffing (€ 15.080.000) bedraagt 10,3% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 146.179.000) en 10,9% van de huuropbrengst (€ 138.507.000).” 
       
       
       
         en 
       
       
       
         “ Jaarverslag 2020 
         Naar aanleiding van het jaarverslag merk ik het volgende op: 
         1. Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 280.573.000. Dat is € 191.081 minder dan in 2019 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. 
         2. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt [belanghebbende] in 2020 borgbaar. 
         3. De betaalde verhuurderheffing (€ 17.485.000) bedraagt 11,6% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 150.362.000) en 12,3% van de huuropbrengst (€ 141.822.000).” 
       
       
       
         en 
       
       
       
         “Uit de winst- en verliesrekening over 2021 die [belanghebbende] op haar website heeft 
         gepubliceerd [voetnoot weggelaten], blijkt onder andere het volgende: 
         1. Het resultaat na belastingen bedraagt € 316.238.000. Dat is € 30.998.000 meer dan in 2020. 
         2. De voor 2021 betaalde verhuurderheffing bedraagt 12,02% van het saldo van de inkomende operationele kasstromen en 14,36% van de uitgaande operationele kasstromen. 
         3. De betaalde verhuurderheffing (€ 18.286.139) bedraagt 12,8% van de huuropbrengsten (142.365.000).” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Ter zitting van de Rechtbank zijn de gegevens uit de jaarverslagen aan de orde geweest. In de bestreden uitspraak staat daarover:      
       
       
         “Verder blijken uit de jaarrekening over 2022 - welke op de website van eiseres staat en welke, naar eiseres ter zitting heeft verklaard, juist en actueel is - voor het jaar 2022 de volgende gegevens. 
       
       
       
         
           Jaarverslag 2022 
         
         1. Het negatieve resultaat na belastingen bedraagt € 37.527.000 (verlies); dat is € 353.765.000 minder dan in 2021 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. 
         2. De voor 2022 betaalde verhuurderheffing (€ 9.211.262) bedraagt 5,96% van het saldo van de inkomende operationele kasstromen (€ 154.596.000) en 7,59% van de uitgaande operationele kasstromen (€ 121.381.000 -/-). 
         3. De betaalde verhuurderheffing (€ 9.211.262) bedraagt 6,38% van de huuropbrengsten (€ 144.325.000). 
       
       
       
         Verder heeft verweerder er in zijn pleitnota nog op gewezen - en ook inzichtelijk gemaakt in het daarin opgenomen kolommenoverzicht dat is opgesteld aan de hand van de op de website van eiseres gepubliceerde jaarverslagen - dat voor alle onderhavige jaren geldt dat steeds positieve resultaten worden behaald indien daarbij gecorrigeerd wordt op waardeveranderingen. De weergegeven resultaten exclusief waardeveranderingen bedragen namelijk € 42.215.000 (2015) respectievelijk € 38.312.000 (2016), € 24.611.000 (2017), € 26.379.000 (2018), € 12.464.000 (2019), € 6.911.000 (2020), € 5.335.000 (2021) en € 131.350.000 (2022).” 
       
       
     
     
       2.7. 
       De Inspecteur heeft in zijn pleitnota ter zitting van het Hof de volgende, door belanghebbende niet betwiste, feiten gesteld met betrekking tot constateringen van de Autoriteit woningcorporaties (AW): 
       
       
         “Over [belanghebbende] meldt de AW ( [website] ): 
         * De inspecteur van de AW heeft in zijn brief van 29 november 2023 over de rechtmatigheid van 2022 geen opmerkingen. (De rechtmatigheid ziet op het zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen.) 
         * De coördinerend specialistisch inspecteur meldt in zijn toezichtbrief van 26 oktober 2023: 
         ICR (Interest Coverage Ratio) voor de lange termijn een aandachtspunt; LTV (Loan to Value) ook. 
         Met uitzondering van het onderdeel “Sturing en beheersing – Governance signalen” (risico midden) is er sprake van een laag risico.”   
       
       
     
     
       2.8. 
       De Wmw is met ingang van 1 januari 2023 ingetrokken (Staatsblad 2022, 529). 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Inspecteur als verweerder: 
     
     
       “5. Het Hof heeft aldus geoordeeld dat ten aanzien van de verhuurderheffing op het niveau van regelgeving geen sprake is van een schending van artikel 1 EP EVRM. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dat oordeel, wat door de Hoge Raad[2] ook in stand is gelaten en dat naar het oordeel van de rechtbank is gebaseerd op juiste gronden, ook voor de onderhavige jaren te gelden. De rechtbank volgt het Hof dan ook in dit oordeel en maakt dit, onder de door het Hof gebezigde gronden, voor alle onderhavige jaren tot de hare. De rechtbank ziet geen (gewijzigde of nieuwe) feiten of omstandigheden op grond waarvan voor de onderhavige jaren tot een ander oordeel moet of kan worden gekomen, ook niet indien daarbij, zoals eiseres bepleit, ook artikel 14 EVRM in ogenschouw wordt genomen. 
     
     
     6. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de verhuurderheffing een generieke belastingmaatregel is waarbij voor iedere belastingplichtige dezelfde vrijstelling, dezelfde heffingsgrondslag en hetzelfde tarief van toepassing is. Weliswaar is, wat eiseres terecht benoemt, het grootste deel van de opbrengst van de verhuurderheffing afkomstig van woningcorporaties, maar dat vloeit voort uit de omvang van de heffingsgrondslag bij die corporaties (en andere belastingplichtigen en niet-belastingplichtigen) en zegt als zodanig niets over de disproportionaliteit van de verhuurderheffing en maakt dan ook op zich niet dat er sprake is van een disproportionele heffing voor de woningcorporaties. Anders dan eiseres bepleit, moet dit naar het oordeel van de rechtbank niet in samenhang worden bezien met allerlei andere over de periode 2006 tot en met 2023 ingevoerde (belastingverzwarende) maatregelen die voor woningcorporaties (verregaande) gevolgen hebben, zoals onder meer de ingevoerde partiële vennootschapsbelastingplicht, de beperking van afschrijven en nog meer van dat soort maatregelen (zoals door eiseres opgesomd in de motivering van haar beroep, een elftal maatregelen). Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat die door de gemachtigde genoemde (belastingverzwarende) maatregelen buiten de reikwijdte vallen van de vraag of de verhuurderheffing op stelselniveau inbreuk maakt op artikel 1 EP EVRM. Alsdan bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de verhuurderheffing (ongeoorloofd) disproportioneel uitwerkt naar een specifieke groep van verhuurders, zijnde de woningcorporaties, en dat er daarom (op regelniveau) sprake is van (impliciete) discriminatie in de zin van artikel 14 EVRM. De (Europese) jurisprudentie waarnaar eiseres in dit verband verwijst, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarin vindt de rechtbank onvoldoende steun voor het standpunt van eiseres dat bij de toets of de verhuurderheffing geoorloofd is (of deze al dan niet (ongeoorloofd) disproportioneel uitwerkt) al die andere, los van de verhuurderheffing staande maatregelen moeten worden betrokken. 
     
     7. Dat de WOZ-waarden vanaf het jaar 2016 zijn gestegen, waardoor ook de verhuurderheffing overeenkomstig is toegenomen, maakt als zodanig evenmin dat de verhuurderheffing daardoor op regelniveau een inbreuk maakt op artikel 1 EP EVRM. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat de wetgever bewust heeft gekozen voor de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing, waarbij de achtergrond van deze keuze is gelegen in het streven naar eenduidige, objectieve wetgeving die door alle betrokkenen efficiënt kan worden uitgevoerd. Dat bij de invoering van de heffing is uitgegaan van een mindere stijging van de WOZ-waarden (of zelfs een daling) maakt niet dat daardoor sprake is van een vorenbedoelde inbreuk, ook niet in samenhang bezien met het feit dat verwachte huurstijgingen niet (volledig) zijn gerealiseerd. 
     
     
       
         Is sprake van een individuele buitensporige last? 
       
     
     
     8. De verhuurderheffing kan voor een belastingplichtige alleen dan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in diens geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Dat kan zich bij belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders in de corporatiesector geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen.[3] De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op eiseres. 
     
     9. Belanghebbende heeft gesteld dat zij wordt getroffen door een individuele en buitensporige last en verwijst daarbij naar de door haar overgelegde genormaliseerde resultatenoverzicht over de jaren 2012 tot en met 2026. Daaruit blijkt volgens eiseres dat sprake is van een structurele vermogensachteruitgang die leidt tot een inbreuk op artikel 1 EP EVRM (dus een buitensporige individuele last). Het overzicht betreft de resultaten waarbij wordt gereserveerd middels afschrijvingen. Voor de rechtvaardiging van de systematiek wijst eiseres - onder meer - op het feit dat haar volkshuisvestelijke doelstelling stuurt op kasstromen in combinatie met een reservering voor toekomstige herinvestering, plus de kosten die samenhangen met verduurzaming. Hierbij worden de waardeveranderingen en het verkoopresultaat niet meegenomen. Dit betekent ook dat aan het (bedrijfseconomische) resultaat zoals verantwoord in de jaarrekeningen, geen wezenlijk belang kan worden gehecht, aldus eiseres. 
     
     10. Deze benadering van eiseres acht de rechtbank niet juist. Immers, bij de vraag of sprake is van een individuele buitensporige last dient de gehele financiële situatie in ogenschouw te worden genomen, met inachtneming ook van de gevolgen voor de belastingplichtige in de jaren volgend op het jaar waarop het geschil ziet.[4] Daarvan uitgaande acht de rechtbank de door eiseres gehanteerde en bepleite benaderingswijze via het genormaliseerde resultaat te beperkt. Dat eiseres geen ‘vrije’ commerciële belegger maar een ‘gebonden’ woningbouwvereniging is die aan strikte (financiële) regelgeving is gebonden, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat voor haar in dit verband moet worden uitgegaan van een ander - het door haar bepleite meer beperkte - toetsingskader. Met verweerder, en dus anders dan eiseres bepleit, is de rechtbank van oordeel dat voor een compleet beeld van de gehele financiële situatie de door eiseres gepubliceerde jaarverslagen wél van wezenlijk belang zijn en dus leidend dienen te zijn voor de beoordeling of er sprake is van een individuele buitensporige last. 
     
     11. De rechtbank overweegt daarbij nog dat, voor zover eiseres meent dat uit de door haar genoemde Europese jurisprudentie volg dat huiseigenaren steeds recht hebben op een ‘decent profit’ of zelfs een ‘minimal profit’, de Hoge Raad in zijn arrest van 26 januari 2018[5] dit standpunt reeds heeft verworpen. Het andersluidende standpunt van eiseres, alsmede alles wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd, biedt geen steun om van het oordeel van de Hoge Raad af te wijken en berust daarmee op een onjuiste uitleg van de wet of van de geldende jurisprudentie. 
     
     12. Verweerder wijst in voornoemd verband op de volgende uit de jaarverslagen (de winst- en verliesrekeningen) van eiseres blijkende feiten en gegevens met betrekking tot de onderhavige jaren. 
     
     
       (…) 
     
     
     13. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat uit de hiervoor weergegeven gegevens uit de jaarrekeningen van eiseres blijkt dat voor al de onderhavige jaren de verhuurderheffing voor eiseres geen buitensporige last vormt. Ook voor het overige heeft eiseres geen bijzondere, niet voor alle verhuurders geldende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat zij wordt getroffen door een buitensporige last. De rechtbank is dan ook van oordeel dat geen sprake van is van een individuele buitensporige last in de zin van artikel 1 EP EVRM. 
     
     
       [2] HR 25 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:1017. 
       [3] Vgl. onder meer HR 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:442, BNB 2017/115, en HR 6 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:511, BNB 2018/137 
       [4] Hoge Raad 14 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:816, r.o. 2.4.4 en Hoge Raad 19 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1718. 
       [5] ECLI:NL:HR:2018:109.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       Primair is in geschil of de verhuurderheffing op stelselniveau in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (EP EVRM), al dan niet in samenhang met artikel 14 van het Europees Verdrag voor de rechten van de mens (EVRM). Subsidiair is in geschil of de verhuurderheffing voor belanghebbende een individuele en buitensporige last in de zin van artikel 1 EP EVRM vormt.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Inspecteur ontkennend. 
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot volledige teruggaaf van de op aangifte voldane bedragen aan verhuurderheffing. 
       
     
     
       4.4. 
       De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Uitspraak van 3 juli 2019 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Het Hof heeft in haar uitspraak van 3 juli 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1830 geoordeeld over een geschil met betrekking tot de door belanghebbende op aangifte voldane verhuurderheffing voor het jaar 2015. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep met toepassing van artikel 81, eerste lid, van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard (HR 26 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:1017).  
       
     
     
       5.1.2. 
       De onderhavige procedure heeft betrekking op de jaren 2016 tot en met 2022. Het Hof stelt voorop dat voor elk jaar op zich moet worden beoordeeld of de verhuurderheffing in strijd is met artikel 1 EP EVRM (vgl. HR 14 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:816, BNB 2019/161).  
       
       
         
           Vormt de verhuurderheffing een ongeoorloofde inbreuk op het ongestoorde genot van eigendom in de zin van artikel 1 EP EVRM? 
         
       
       
     
     
       5.2.1. 
       Artikel 1 EP EVRM beschermt het recht op het ongestoord genot van eigendom. Belastingheffing vormt in beginsel een inbreuk op het door artikel 1 EP EVRM gegarandeerde ongestoorde genot van eigendom. Deze inbreuk is in het algemeen gerechtvaardigd nu de slotzin van het artikel uitdrukkelijk voorziet in een uitzondering om de betaling van belastingen te verzekeren (zie EHRM 29 april 2008, nr. 13378/05, Burden and Burden tegen het Verenigd Koninkrijk, ECLI:CE:ECHR: 2008:0429JUD001337805, NJ 2008/306, onderdeel 59). Dit neemt niet weg dat belastingheffing, de inbreuk, slechts dan is gerechtvaardigd indien: 
       
         
           de inbreuk door de Staat op het ongestoorde genot van eigendom in overeenstemming is met het nationale recht (“lawful”); 
         
         
           de inbreuk een legitiem doel in het algemeen belang nastreeft (“legitimate aim”); 
         
         
           een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de daartoe in het algemeen belang gebruikte middelen en het legitieme doel dat daarmee wordt nagestreefd. Dit vereist het bestaan van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten (“fair balance”). Van een dergelijke redelijke verhouding is geen sprake indien een individuele belastingplichtige door de onderhavige belastingheffing zou worden getroffen door een individuele en buitensporige last. Bij de keus van de middelen om het algemeen belang te dienen, komt aan de wetgever een ruime beoordelingsmarge toe (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219). De eis dat sprake is van een fair balance kan op twee niveaus getoetst worden, te weten op het niveau van de regelgeving en op het niveau van de individuele belastingplichtige. 
         
       
       
       
         
           lawful 
         
       
     
     
       5.3. 
       De eis dat de inbreuk “lawful” is, veronderstelt dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de uitoefening is. Aan dit vereiste is voldaan nu de verhuurderheffing een basis heeft in het nationale recht - de Wet verhuurderheffing - en deze wet voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar is in de uitoefening. Daarnaast biedt de wet procedurele garanties die de betrokkene een redelijke mogelijkheid bieden tot effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de inbreuk.  
       
       
         
           legitimate aim 
         
       
       
         5.4.1. 
         Het Hof stelt voorop dat in de slotzin van artikel 1 EP EVRM ligt besloten dat het heffen van belastingen in het algemeen belang in beginsel voldoet aan het vereiste van een legitiem doel. Bij de beoordeling of een maatregel in het algemeen belang is, komt op fiscaal gebied een ruime beoordelingsvrijheid toe aan de wetgever. Daarbij dient het oordeel van de wetgever te worden geëerbiedigd, tenzij dat oordeel evident van redelijke grond is ontbloot (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219, r.o. 4.3.2). 
         
       
       
         5.4.2. 
         In de parlementaire geschiedenis is als primaire doelstelling van de verhuurderheffing het genereren van inkomsten genoemd. De Wet Verhuurderheffing is daarom meegenomen in het Stabiliteitsprogramma dat op 27 april 2012 aan de Tweede Kamer is gezonden met het oog op het terugdringen van het begrotingstekort tot 3% van het bruto binnenlands product. Verder vormt de verhuurderheffing volgens de wetgever een belangrijk element van een pakket aan maatregelen die zijn gericht op een betere werking van de woningmarkt (zie MvT, Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 407, nr. 3, p. 2). 
         
       
       
         5.4.3. 
         Dat aan de verhuurderheffing primair een budgettair belang ten grondslag ligt, leidt niet tot de conclusie dat de verhuurderheffing geen legitiem doel in algemeen belang vormt (vgl. Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:124, BNB 2016/164). Een budgettair doel - het financieren van de collectieve uitgaven van een staat - is immers bij uitstek eigen aan belastingheffing. Evenmin kan geoordeeld worden dat de keuze van de wetgever voor een verhuurderheffing evident van redelijke grond is ontbloot.  
         
         
           
             fair balance op het niveau van de regelgeving 
           
         
       
       
         5.5.1. 
         De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is het genereren van inkomsten. De wetgever heeft hierbij getracht de uitvoeringskosten en administratieve lasten zo laag mogelijk te houden (Kamerstukken 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 2 en 3). Ten aanzien van de effecten van de verhuurderheffing heeft de wetgever het volgende vermeld: 
         
         
           “De gevolgen voor de huursector zijn bij de voorbereidingen in 2011 van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing (met een opbrengst van 760 mln bij een heffing voor zowel de gereguleerde als de ongereguleerde sector) in beeld gebracht.  
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           Voor de corporatiesector zijn berekeningen uitgevoerd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) inzake de gevolgen van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing. Hierin is uitgegaan van een heffing in de gehele huursector. Uit die analyse blijkt dat gemiddeld genomen de effecten van de heffing gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid, maar dat ook waar dat niet volledig het geval is de financiële lasten van de heffing goed zijn op te vangen. Deze conclusie geldt voor alle drie door het CFV onderscheiden regio-typen (met veel, beperkt en weinig marktpotentieel). De rentedekkingsgraad in 2019 (het eerste jaar na de introductie van een verhuurderheffing dat door het CFV is onderzocht), als uitdrukking van de liquiditeit van de exploitatie, zakt door de heffing van 1,34 naar 1,19, maar stijgt weer naar 1,35 als ook rekening wordt gehouden met de wijzigingen in het huurbeleid. Het beeld bij de solvabiliteit is vergelijkbaar. Daarnaast zijn verdere verbeteringen van de liquiditeit en solvabiliteit mogelijk door besparingen op beheerslasten en aanpassingen in de (des)investeringen. Door de hogere heffing en de beperking tot het gereguleerde gebied zullen sommige verhuurders zwaardere lasten ondervinden dan in deze berekeningen verondersteld. Daar staat tegenover dat de ruimte voor extra huurverhogingen verder toeneemt door de niet in het CFV-onderzoek meegenomen mogelijkheid van de 1%-verhoging voor huurders met een inkomen van € 33 000 tot € 43 000 en door de maatregel inzake 50 extra punten voor woningen in beschermde stads- en dorpsgezichten. Voorts is van belang dat de verhuurders ook in de jaren na de in het onderzoek beschouwde tijdshorizon elk jaar weer de hogere huurstijgingen kunnen blijven effectueren. Uiteraard is van belang dat woningcorporaties hun belangrijke maatschappelijke functie kunnen blijven vervullen. Daarom zullen de gevolgen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties via de reguliere rapportages (CFV) worden gemonitord.”  
           (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3-4) 
         
         
         
           en  
         
         
         
           “Het CFV geeft wel aan dat de ruimte voor investeringen onder druk komt te staan. Ik constateer echter dat het geraamde eigen vermogen nog voldoende ruimte biedt om het huidige niveau van investeringen de komende jaren voort te zetten. In de periode 2009–2011 is door corporaties jaarlijks € 9 à € 10 miljard aan nieuwe investeringen gepleegd (exclusief circa € 3,5 miljard aan onderhoud). Aangezien de gemiddelde solvabiliteit nog ruim boven het door het CFV vereiste minimale niveau van 15% blijft, kan de sector als geheel een vergelijkbaar niveau aan investeringen tenminste handhaven. Daarnaast merk ik op dat in de doorrekeningen van het CFV nog geen rekening is gehouden met de mogelijkheden die corporaties hebben om het niveau van hun bedrijfslasten te doen dalen. Ook dit kan een significant positief effect hebben op de solvabiliteit (en de kasstromen) van corporaties en daarmee op hun investeringsmogelijkheden. Daarnaast zijn er in het op 13 februari aan uw Kamer voorgelegde pakket aan maatregelen enkele stimulerende maatregelen opgenomen. Woningcorporaties zullen voordeel hebben van het op te richten Energiebesparingsfonds. Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van € 150 miljoen, aan te vullen met middelen vanuit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van 600 miljoen wordt bereikt. Ongeveer de helft van dit revolverende fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving komt ten goede aan de verhuurders. Ook de tijdelijke verlaging van de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw zal een positief effect op de investeringen hebben.” 
           (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 7).  
         
         
       
       
         5.5.2. 
         Uit het voorgaande volgt dat de wetgever rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de effecten van de verhuurderheffing gemiddeld genomen gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid. Hierbij stond de wetgever voor ogen dat de verhuurderheffing niet noodzakelijk volledig uit huurverhoging zou worden opgebracht; verhuurders hebben ook de mogelijkheid om op andere manieren de heffing in te vullen dan door middel van het maximaliseren van de huuropbrengsten, zoals de verkoop van woningen en efficiencyverbetering (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 5-6). 
         
       
       
         5.5.3. 
         De verhuurderheffing is verder gebaseerd op de gedachte dat de overheid de markt van gereguleerde woonruimte met een betaalbare huur heeft gecreëerd en de werking van die markt bevordert. Tegen deze achtergrond heeft de wetgever het redelijk geacht dat de verhuurders die profijt hebben van de door de overheid bevorderde stabiliteit van de woningmarkt en daarmee van gewaarborgde inkomsten, daaraan een financiële bijdrage leveren (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3). 
         
       
       
         5.5.4. 
         Voor het bepalen van de heffingsgrondslag heeft de wetgever verschillende varianten uitgewerkt. De varianten gaan naast heffing op basis van de WOZ-waarde van de woningen uit van een vaste heffing per woning, een heffing op de feitelijke huursom van een verhuurder en een belastingvrije voet in de heffing per woning (Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 76, p. 4-6). Naar aanleiding van een evaluatie van de verhuurderheffing uit 2016 wordt daarover het volgende vermeld: 
         
         
           “Voor de verhuurderheffing geldt als grondslag de WOZ-waarde van de woningen. In de evaluatie van de verhuurderheffing is ingegaan op mogelijke alternatieve grondslagen, zoals een heffing naar rato van de huursom of een vast heffingsbedrag per woning. In mijn brief van 20 juni 2013 [Kamerstukken II,  32 847 nr. 76, 20 juni 2013, p. 4-6] aan Uw Kamer ben ik hier dieper op ingegaan. Een heffing naar rato van de huurinkomsten zou aansluiten op de feitelijke inkomsten van de verhuurder. Deze methode heeft echter belangrijke nadelen. Een heffing op basis van de werkelijke huur leidt tot een aanzienlijke stijging van de administratieve lasten en uitvoeringskosten. Deze variant is namelijk alleen uitvoerbaar als er een basisregistratie huursom wordt ingericht, hetgeen een ingrijpende operatie is, hetgeen niet te realiseren is binnen afzienbare tijd op voldoende betrouwbaar wijze. Een andere variant betreft een heffing met een vast bedrag per woning. In een dergelijke variant worden alle huurwoningen even zwaar belast, los van de waarde van de woning. Verhuurders van goedkope huurwoningen betalen met een dergelijke vaste heffing per woning dus een relatief meer. Voor de uitvoering levert een dergelijke variant geen extra complicatie op. Wel is het zo dat de heffing met name bij kleine of kwalitatief laagwaardige woningen dan kan oplopen tot een zeer hoog percentage van de waarde van de woning. 
         
         
         
           Ook de gesuggereerde mogelijkheid om de WOZ-waarde te bevriezen voor toepassing van de verhuurderheffing kent beleidsmatige en uitvoeringstechnische nadelen. Gegeven een gelijkblijvende opbrengst van de verhuurderheffing betekent een dergelijke aanpassing dat voor delen van het land waar een beperktere WOZ-stijging plaatsvindt de heffing juist per saldo hoger zal uitvallen, dan zonder deze aanpassing. Juist in gebieden met beperkter WOZ-stijgingen en minder schaarste heeft de markt voor verhuur naar alle waarschijnlijkheid ook minder potentie. Voor de uitvoering treden complicaties op rond bijvoorbeeld de waardering van nieuwbouw en het niet integraal kunnen benutten van één basisadministratie waardoor een dergelijke maatregel niet via betrouwbare contra-informatie gehandhaafd kan worden. 
         
         
         
           Naast de kanttekeningen die bij dergelijke alternatieven geplaatst kunnen worden, blijkt uit de evaluatie dat er geen aanleiding is om de grondslag op basis van de WOZ-waarde van het bezit, te veranderen. Zo blijkt de financiële positie van corporaties met bezit dat een gemiddeld hoger dan gemiddelde WOZ-waarde heeft, niet ongunstiger te zijn dan van de andere corporaties. Zo is de Interest-coverage ratio (ICR) van corporaties met een gemiddelde WOZ-waarde van het bezit van meer dan € 175.000 gemiddeld gelijk aan de ICR van corporaties met een gemiddelde WOZ-waarde van het bezit tussen € 125.000 en € 150.000. De gemiddelde solvabiliteit van corporaties met een gemiddelde WOZ-waarde van het bezit van meer dan € 175.000 is hoger dan gemiddeld. Ook uit de cijfers omtrent de indicatieve bestedingsruimte bij corporaties blijkt dat ook in gebieden met gemiddeld een hogere WOZ-waarde nog ruimte is om te investeren. Dit wordt ondersteund door de met het voorliggende wetsvoorstel geïntroduceerde heffingsvermindering voor goedkope nieuwbouw, waarbij in schaarstegebieden een hogere tegemoetkoming van € 20.000 in plaats van € 10.000 per woning geldt.” 
           (Kamerstukken II 2016/17, 34 548, nr. 6, p. 18-19) 
         
         
         
           en 
         
         
         
           “In overleg met de Belastingdienst zijn bij de beoordeling enkele alternatieven op uitvoeringstechnische gronden afgevallen: 
         
         
         
            differentiatie tarief: het is voor de belastingdienst moeilijk uitvoerbaar om met verschillende tarieven in verschillende regio’s te werken. Ook omdat er verhuurders zijn die in verschillende regio’s woningen verhuren, en de heffing over het totale bezit van de verhuurder in een keer wordt berekend. 
         
         
         
            maximeren mogelijke WOZ-stijging per woning: dit stuit op gelijksoortige uitvoeringstechnische bezwaren als het bevriezen van de WOZ-waarde. Er kan dan niet meer worden uitgegaan van één actueel bestand aan WOZ-beschikkingen, omdat ook historische gegevens mede bepalend zijn voor de vaststelling van de heffing. 
         
         
         
           Een derde beschouwde variant blijkt wel (uitvoeringstechnisch) mogelijk. Dit betreft een maximering van de heffingsgrondslag per woning. In deze variant wordt uitgegaan van handhaving van de bestaande systematiek van de heffing, met één aanpassing. Voor de grondslag wordt tot op heden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woningen van de verhuurder. In het nieuwe voorstel wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van de woningen van de verhuurder, maar wordt deze WOZ-waarde per woning gemaximeerd op € 250.000. Als de WOZ-waarde van een woning hoger ligt dan het maximumbedrag dan wordt voor de heffing uitgegaan van dit maximumbedrag. Deze maximum grens wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde WOZ-ontwikkeling. 
         
         
         
           De Belastingdienst heeft aangegeven dat een dergelijk amendement uitvoerbaar is per 1-1-2018. Bij deze maatregel zal de belastingplichtige zelf de gemaximeerde bedragen dienen op te nemen in de aangifte, de Belastingdienst dient daarvoor de teksten in aangifte, website etc aan te passen. In controle/toezicht kan de juiste toepassing van de maatregel meegenomen worden. 
         
         
         
           De gemiddelde WOZ-waarde van heffingsplichtige woningen in Nederland ligt op gemiddeld op ongeveer € 135.000. Ongeveer 3% van de woningen heeft een WOZ-waarde boven € 250.000. Maximering van de WOZ-waarde per woning op € 250.000 leidt tot een derving aan inkomsten van ongeveer € 30 miljoen. Dit wordt gecompenseerd met een verhoging van het tarief met 0,010%-punt.” 
           (Kamerstukken II 2016/17, 34 548, nr. 31, p. 2) 
         
         
       
       
         5.5.5. 
         Met ingang van 1 januari 2018 wordt op grond van artikel 1.2, lid 1, letter h, Wmw als heffingsgrondslag voor een kwalificerende woning een waarde van € 250.000 gehanteerd, indien de WOZ-waarde hoger ligt dan dat bedrag. Dit bedrag wordt op grond van het derde lid van dat artikel jaarlijks met ingang van elk kalenderjaar bij ministeriële regeling gewijzigd met het percentage waarmee het gemiddelde van de woningwaarden in het voorafgaande kalenderjaar gewijzigd is ten opzichte van het gemiddelde van die waarden in het daaraan voorafgaande kalenderjaar. 
         
       
       
         5.5.6. 
         In een brief van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 15 november 2022 over de belastingdruk van woningcorporaties staat onder meer: 
         
         
           “De afgelopen jaren is er terecht veel aandacht geweest voor de financiële middelen van woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke opgaven. De geconstateerde disbalans hiertussen heeft ertoe geleid dat het kabinet een wetsvoorstel heeft ingediend om de verhuurderheffing af te schaffen.[3] Door de afschaffing van de verhuurderheffing neemt de investeringscapaciteit van woningcorporaties op landelijk niveau fors toe, zodat de disbalans wordt weggenomen. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           
             Invoering renteaftrekbeperking (ATAD1) in de vpb 
           
         
         
         
           In 2019 is in de vpb een nieuwe algemene renteaftrekbeperking ingevoerd. Deze zogenoemde earningsstrippingregeling vloeit voort uit de implementatie van ATAD1. (…) De earningsstrippingmaatregel is een generieke maatregel en gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook woningcorporaties. 
         
         
         
           Woningcorporaties zijn echter als kapitaalintensieve organisaties zonder aandeelhouders nagenoeg geheel aangewezen op vreemd vermogen om hun opgaven te realiseren. Daardoor worden woningcorporaties geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Het kabinet heeft de afgelopen jaren woningcorporaties voor de effecten van de earningsstrippingmaatregel voorzien van een tegemoetkoming middels een verlaging van de verhuurderheffing. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           Om woningcorporaties tegemoet te komen voor deze extra belastingdruk is bij de invoering in 2019 een structurele tariefsverlaging in de verhuurderheffing doorgevoerd (voor circa € 100 miljoen[10] per jaar). In het Belastingplan 2022 is de earningsstrippingmaatregel, naar aanleiding van financiële dekking voor de uitvoering van de motie Hermans[11], verder aangescherpt naar 20% van de EBITDA. Ook voor deze aanscherping van de earningsstrippingmaatregel hebben woningcorporaties een tegemoetkoming ontvangen via een structurele tariefsverlaging van de verhuurderheffing (verlaging van € 151 miljoen per jaar vanaf 2022)[12]. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           De belastingdruk van woningcorporaties is de afgelopen jaren in absolute omvang licht toegenomen, zoals onderstaande tabel laat zien. Zoals hiervoor al toegelicht zijn de uitgaven aan vpb toegenomen mede doordat steeds meer woningcorporaties in een betalende positie terecht zijn gekomen. Daarentegen zal de belastingdruk in 2022 aanzienlijk afnemen door een verlaging van de verhuurderheffing en een aanmerkelijk groter budget voor heffingsverminderingen dan eerdere jaren beschikbaar was. De belastingdruk zal vanaf 2023 aanzienlijk verder afnemen doordat de verhuurderheffing geheel wordt afgeschaft. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           [3]	Kamerstukken II 2022/23, 36 219. 
           [10]	Kamerstuk 35 030, nr. 7. 
           [11]	Kamerstuk 35 925, nr. 13. 
           [12]	Kamerstuk 35 927, nr. 15.” 
           (Kamerstukken I 2022/23, 35 932, nr. F, p. 1-4) 
         
         
       
       
         5.5.7. 
         Uit hetgeen hiervoor onder 5.5.1 tot en met 5.5.6 is overwogen, volgt dat de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van de mogelijke gevolgen van de verhuurderheffing en de te verwachten effecten voor verhuurders van gereguleerde woonruimte (binnen de corporatiesector). Het Hof is van oordeel dat de wetgever op het niveau van de regelgeving binnen de hem toekomende ruime beoordelingsmarge is gebleven bij de beoordeling of sprake is van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang dat met de verhuurderheffing wordt nagestreefd, en de bescherming van individuele rechten van verhuurders van gereguleerde woonruimte (binnen de corporatiesector). Op het niveau van de regelgeving is derhalve geen sprake van een schending van artikel 1 EP EVRM. Dat geldt meer specifiek ook voor de afweging om, behoudens de maximering van de waarde, bij het vaststellen van de heffingsgrondslag de WOZ-waarden als uitgangspunt te (blijven) nemen.   
         
       
       
         5.5.8. 
         Het feit dat de opbrengst van de verhuurderheffing voornamelijk door woningcorporaties is betaald, doet aan het voorgaande, anders dan belanghebbende stelt, niet af. Voor alle eigenaren van kwalificerende huurwoningen gelden namelijk dezelfde regels voor het vaststellen van de heffingsgrondslag en geldt hetzelfde tarief. Dat de opbrengst van de verhuurderheffing voornamelijk door woningcorporaties is betaald, vloeit voort uit de omvang van de heffingsgrondslag bij die woningcorporaties. Van (impliciete) discriminatie in de zin van artikel 14 EVRM is dus geen sprake.   
         
       
       
         5.5.9. 
         Aan het oordeel dat op het niveau van de regelgeving geen sprake is van een schending van artikel 1 EP EVRM doet evenmin af dat andere (belastingverzwarende) maatregelen voor woningcorporaties zijn gaan gelden, zoals de invoering van de partiële vennootschapsbelastingplicht en de verhoging van het tarief van de overdrachtsbelasting. Deze maatregelen, dan wel de besluiten die daaraan ten grondslag liggen, hangen namelijk niet zodanig samen met de verhuurderheffing dat zij bij de toets of de verhuurderheffing op het niveau van de regelgeving in strijd is met artikel 1 EP EVRM moeten worden betrokken (vgl. EHRM 21 mei 2002, Jokela v. Finland, nr. 28856/95, EHRC 2002/56). Ten aanzien van de door belanghebbende genoemde invoering van de Wet verhuurderheffing geldt dat deze wet bij de invoering van de Wmw is komen te vervallen (Staatsblad 2013, 284). Tot slot volgt uit de brief van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 15 november 2022 dat de belastingdruk van woningcorporaties voortdurend is gemonitord, hetgeen ook verschillende malen heeft geleid tot bijstelling van de regelgeving (zie 5.5.6). 
         
         
           
             fair balance op individueel niveau 
           
         
       
       
         5.6.1. 
         De verhuurderheffing kan voor een belastingplichtige alleen dan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in diens geval sterker laat voelen dan in het algemeen. Bij de vraag of sprake is van een individuele buitensporige last dient de gehele financiële situatie in ogenschouw te worden genomen, met inachtneming van de gevolgen voor de belastingplichtige in de jaren volgend op het jaar waarop het geschil ziet. Dat kan zich bij belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders van gereguleerde woonruimte geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen (vgl. onder meer HR 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:442, BNB 2017/115, HR 6 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:511, BNB 2018/137, HR 14 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:816, BNB 2019/161 en HR 19 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:171, BNB 2022/25). De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op belanghebbende. 
         
       
       
         5.6.2. 
         Belanghebbende stelt dat zij wordt getroffen door een individuele en buitensporige last, omdat de verhuurderheffing voor haar ertoe leidt dat zij niet meer in staat is tot het behalen van een “decent profit”. Aangezien belanghebbende geen winststreven heeft, betekent een “decent profit” tenminste dat zij op langere termijn dusdanig financieel gezond dient te zijn dat zij haar kerntaken kan blijven uitoefenen, aldus belanghebbende.  
         
       
       
         5.6.3. 
         Het Hof stelt voorop dat de door belanghebbende aangehaalde (Europese) jurisprudentie onvoldoende steun biedt voor het standpunt van belanghebbende dat zij recht heeft op een “decent profit” in voormelde zin (vgl. HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109). Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar vermogenssituatie door de verhuurderheffing dermate is aangetast dat sprake is van een individuele en buitensporige last. In alle jaren behoudens 2022 is namelijk sprake van een positief operationeel bedrijfsresultaat (zie 2.5) evenals een positief operationeel bedrijfsresultaat wanneer wordt gecorrigeerd voor waardeveranderingen (zie 2.5 en 2.6) en in alle jaren is het saldo van de operationele kasstromen positief (zie 2.4). Het genormaliseerde resultatenoverzicht (zie 2.2) is onvoldoende om tot een andere conclusie te leiden. Daarbij komt dat de negatieve resultaten die uit dat overzicht voortvloeien met name worden veroorzaakt door de gehanteerde afschrijvingen/reserveringen voor toekomstige investeringen (zie 2.2 en 2.3) en niet door de verhuurderheffing, en dat de berekeningssystematiek die aan het genormaliseerde resultatenoverzicht ten grondslag ligt onvoldoende steun vindt in het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waar belanghebbende aan moet voldoen.   
         
       
       
         5.6.4. 
         Ook voor het overige heeft belanghebbende geen bijzondere, niet voor alle verhuurders van gereguleerde woonruimte geldende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat zij wordt getroffen door een buitensporige last. Uit de jaarverslagen volgt bovendien dat de Inspectie Leefomgeving en Transport met betrekking tot de drie onderzochte toezichtsvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) geen aanleiding heeft gezien tot het maken van opmerkingen en dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw belanghebbende onverminderd borgbaar heeft geacht (zie 2.5). Voorts heeft de Autoriteit woningcorporaties geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen over de taak van belanghebbende dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen (zie 2.7).     
         
       
       
         5.6.5. 
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat geen sprake van is van een individuele en buitensporige last in de zin van artikel 1 EP EVRM.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       5.7. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door L.D.M.A Reijs, Chr.Th.P.M. Zandhuis en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De beslissing is op 10 december 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.