ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2539

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2539 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 16-07-2019 / 200.220.229_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-07-16

Zaaknummer: 200.220.229_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2539

---

non-conformiteit woning; gebrek dat niet aan gebruik voor bewoning in de weg staat;

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.220.229/01 
     
     
     
       
         arrest van 16 juli 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als: [appellant] , 
       advocaat: mr. R. Janssen te Helmond, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , verder (ook) aan te duiden als: [geïntimeerde 1] , 
     advocaat: mr. F.J.M. Drykoningen te Eindhoven, 
     2.  [geïntimeerde 2] ,  in zijn hoedanigheid van erfgenaam van  [erflaaatster] , wonende te [woonplaats] , niet verschenen, 
     3.  [makelaars] Makelaars B.V.,  
     
       voorheen handelende onder de naam  [makelaars] Makelaars B.V., 
       gevestigd te [vestigingsplaats] ,  
       verder aan te duiden als: [geïntimeerde 3] , 
       advocaat: mr. M.F. Benningen te Amsterdam, 
     
     4.  [geïntimeerde 4] , 
     
       in zijn hoedanigheid van ouder en wettelijk vertegenwoordiger van  [de minderjarige] ,  op haar beurt in haar hoedanigheid van erfgenaam van  [erflaaatster] , 
       verder (ook) aan te duiden als: [geïntimeerde 4] , 
       advocaat: mr. L.M. Dressel te Best, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 november 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/307692/HA ZA 16-329 gewezen vonnis van 19 april 2017. 
     
     
     
   
   
     
       4 Het verdere verloop van de procedure 
     
     
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 21 november 2017; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de afzonderlijke memories van antwoord van de geïntimeerden 1, 3 en 4; 
       
       
         de akte inbrengen productie d.d. 29 mei 2018 van [appellant] ; 
       
       
         de afzonderlijke antwoordaktes van de geïntimeerden 1, 3 en 4. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       5 Het tussenarrest van 21 november 2017 
     
     
       5.1.1.	Bij genoemd tussenarrest heeft het hof overwogen dat [appellant] de individuele erfgenamen van [erflaaatster] in dit hoger beroep kon betrekken en dat hij daarom ontvankelijk is in zijn hoger beroep tegen alle in hoger beroep betrokken erfgenamen.  
     
     
     
       5.1.2.	Het hof overwoog in voormeld arrest verder dat [betrokkene] , die al op 1 oktober 2008 is overleden, ten onrechte als procespartij is aangemerkt. Ten aanzien van haar heeft het hof de procedure ambtshalve doorgehaald.  
     
     
   
   
     
       6 De verdere beoordeling 
     
     
       6.1.1.  Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende: 
     
     
       
         Bij overeenkomst van 16 september 2011 hebben [geïntimeerde 1] en mevrouw [erflaaatster] (tezamen in mannelijk enkelvoud verder [geïntimeerde 1] c.s. te noemen) de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] verkocht aan [appellant] . De woning is bij akte van levering van 1 december 2011 aan [appellant] in eigendom overgedragen. 
       
       
         
          [geïntimeerde 3] trad bij de verkoop op als makelaar aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s..  
       
       
         
          [geïntimeerde 3] heeft voor de verkoop een brochure (prod. 1 inl. dagv.) opgesteld, waarin onder meer het volgende is vermeld:  “ Luxe afgewerkte vrijstaande villa ( …)  Bijzonderheden (..) * Begane grond v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming. (..)” en “(..) Ruime ontvangsthal met vide met een grote raampartij waardoor veel lichtinval en v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming, garderobe, toilet met wandcloset en fontein, en stijlvolle trapopgang naar de 1e verdieping. Een fraaie toogdeur biedt toegang tot de eetkamer. Deze ruimte biedt diverse gebruiksmogelijkheden (study, speelkamer, etc.) en is tevens v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming en grote raampartij met vrij uitzicht op de bossen. ( ..)”. 
       
       
         In de brochure is op de laatste pagina verder vermeld: “(..)  Deze brochure is met grote zorgvuldigheid samengesteld doch voor de juistheid van de inhoud kunnen wij niet instaan en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. De inhoud is puur informatief en mag niet worden beschouwd als een aanbod. Daar waar gesproken wordt over inhoud, oppervlakten of afmetingen moeten deze worden beschouwd als indicatief en als circa maten. Een eventuele koopovereenkomst komt alleen tot stand door ondertekening van een schriftelijke overeenkomst door zowel koper als verkoper. Koper kan dan ook geen enkel recht ontlenen aan eerdere gedane toezeggingen en/of uitspraken dan welke vervat zijn in een door partijen getekende koopovereenkomst model NVM.”  
       
       
         In de koopovereenkomst (prod. 7 akte [appellant] d.d. 9 december 2016) is onder meer bepaald: “ artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 5.1.  De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken (..) (..) 5.3.  De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 5.1. van deze overeenkomst. (..)” 
       
       
         Bij brief aan [geïntimeerde 1] c.s. van 30 maart 2012 (prod. 2 inl. dagv.) heeft de advocaat van  [appellant] namens hem geklaagd over ontbrekende vloerverwarming in de eetkamer, niet goed functionerende vloerverwarming in de “living”, het ontbreken van mechanische afzuiginstallaties in de badkamer en de bijkeuken en beschadigde ramen in de ontvangsthal. Bij brief van 21 december 2012 aan [geïntimeerde 1] c.s. (prod. 3 inl. dagv.) heeft [appellant] in aanvulling daarop geklaagd over ernstige vochtplekken en lekkagesporen op de zolder. 
       
       
         Bij brief van 30 maart 2012 (prod. 2 inl. dagv.) heeft de advocaat van [appellant] een kopie van zijn brief van diezelfde datum aan [geïntimeerde 3] doen toekomen en namens [appellant] ook [geïntimeerde 3] aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden schade ten gevolge van ‘het in een aantal opzichten niet voldoen van de woning aan de conformiteitseis’. In die brief schrijft de advocaat : “(..) In ieder geval acht ik de door u gegeven voorlichting middels de onderhavige brochure, alsmede uw optreden en begeleiding bij de verkoop jegens cliënt onrechtmatig en stel ik u uit hoofde daarvan aansprakelijk voor alle door cliënt dientengevolge geleden en te lijden schade ter vergoeding waarvan ik namens cliënt alle rechten voorbehoud.” Ook de brief van 21 december 2012 is in kopie aan [geïntimeerde 3] toegezonden. 
       
       
         Op verzoek van [appellant] is door Exact Expertises B.V. (verder: Exact Expertise) een onderzoek gedaan naar de door [appellant] geconstateerde gebreken in de woning. In haar rapport van expertise van 1 november 2012 schrijft Exact Expertise onder meer: (p.2 gang van zaken): “Bij de koude winterperiode in januari/februari 2012 werd door dhr. [appellant] bemerkt dat de woning niet warm te krijgen was. Op de begane grond is de hoofdverwarming vloerverwarming. Als bijverwarming is in de woonkamer een radiator en een gashaard aanwezig. Door dhr. [appellant] werd de warmtecapaciteit van de vloerverwarming in twijfel getrokken. Kort hierop raakte een der leidingen op de verdeelunit van de vloerverwarming los. Hierbij bleek dat deze niet was aangesloten omdat deze niet watervoerend bleek. 
       
     
     
       Dhr. [appellant] heeft een installateur de verdeelunit laten vervangen. (..)” 
       (p.5 Vloerverwarming): Bij de voormalige eetkamer, (ook voormalige garage), is de tegelvloer een tegeldikte hoger dan in de rest van de verblijfsruimten op de begane vloer aangebracht. (..) is hier mogelijk geen vloerverwarming aangebracht. Er is een vloerverdelingsunit met 4 groepen aanwezig. Voor een hoofdverwarming dient er ± 750 m slang aangesloten te zijn. Er is aanvullend onderzoek noodzakelijk om vast te stellen of de verwarmingscapaciteit wordt gerealiseerd en of er voldoende m leiding is aangebracht. Visueel is de kwaliteit van de vloerverwarming niet vast te stellen. Echter, bij de verdeelunit is te zien dat er vier groepen zijn. Bij een volledige vloerverwarming zouden het aantal groepen eerder zes tot acht zijn.” 
     
       
         Bouwbedrijf [bouwbedrijf] B.V. (verder: [bouwbedrijf] ) heeft op 13 november 2012 een begroting opgemaakt voor de kosten van door [appellant] opgegeven aanpassingen aan de woning (prod. 6 inl. dagv.). In die begroting is onder meer een onderdeel vloerverwarming opgenomen, dat alle werkzaamheden omvat voor het verwijderen en vernieuwen van de gehele begane grondvloer (muv het toilet) en het daarin aanbrengen van een nieuwe vloerverwarming als hoofdverwarming. De totale kosten daarvoor worden begroot op € 42.677,34.   
       
       
         Bij brieven van 25 maart 2014 (betekend bij deurwaardersexploten van 26 maart 2014) (prod. 4 inl. dagv.) heeft [appellant] zowel [geïntimeerde 1] c.s. als [geïntimeerde 3] andermaal aansprakelijk gesteld voor zijn schade ten gevolge van ‘de omstreeks 30 maart 2012 en 21 december 2012 ontdekte verborgen gebreken dan wel het niet voldoen van de gekochte woning aan de conformiteitseis’. In die brieven stelt [appellant] dat de gekochte woning ‘derhalve niet de normale eigenschappen heeft die hij als koper mocht verwachten met name ook aan de hand van de door [geïntimeerde 3] voorgehouden brochure en de daarin aangeprezen kwaliteiten’. In de brieven heeft [appellant] de verjaringstermijn ex art. 7:23 lid 2 BW gestuit. 
       
     
     
     
       6.1.2.	Bij dagvaarding van 24 maart 2016 heeft [appellant] vervolgens [geïntimeerde 1] c.s. (d.w.z. [geïntimeerde 1] en de gezamenlijke erfgenamen van [erflaaatster] ) en [geïntimeerde 3] in rechte betrokken. [appellant] vorderde onder meer van hen hoofdelijk ter zake de vloerverwarming, mechanische ventilatie en de vervanging van het dubbele glas in de hal een bedrag van € 48.676,68 (overeenkomstig het rapport van [bouwbedrijf] ), te vermeerderen met btw.  Voor wat betreft de vloerverwarming (waarop een gedeelte van € 42.677,34 excl. btw  van voormelde vordering betrekking heeft) stelde [appellant]  : ”Geconstateerd werd dat de verwarmingsunit van de vloerverwarming onder de granieten tegelvloer defect was. De in dat kader te hulp geroepen installateur heeft deze vervangen, waarbij aan het licht kwam dat de eetkamer (..) in het geheel geen vloerverwarming had, terwijl de brochure als ook de uitleg van de makelaar (..) bij de aankoop van de woning zulks wel degelijk aangaf. In de naastgelegen royale living bleek voorts de vloerverwarming voor de helft niet te werken of te functioneren, hetgeen door de installateur werd ontdekt omdat van de daartoe aanwezige leidingen er tenminste twee loos in zaten en waren afgedopt. Dit betekent dat de woning op een aantal plaatsen geen dan wel onvoldoende verwarmingscapaciteit heeft, daarmee niet de normale eigenschappen die [ [appellant] ] bij aankoop van deze woning had mogen verwachten” 
     
     
     
       6.1.3.	 [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] hebben ieder voor zich verweer gevoerd. 
     
     
     
       6.1.4.	De  rechtbank heeft bij het in hoger beroep bestreden vonnis van 19 april 2017 de vordering van [appellant] in alle onderdelen daarvan afgewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten. De rechtbank overwoog onder meer: 
     
     - dat de partijen bij de koopovereenkomst met de in r.o. 6.1.1 onder e gerelateerde bepaling zijn afgeweken van de wettelijke regeling van art. 7:17 BW (r.o. 4.4 vs); 
     - dat de brochure meer aangeeft dan er in werkelijkheid was (ook voor de eetkamer is aangegeven dat er vloerverwarming is); (r.o. 4.5 vs); 
     - dat alleen als de verwarmingscapaciteit beneden ontoereikend is, er sprake is van een beperking van het normale gebruik waarop de koper de verkoper (en eventueel diens makelaar) kan aanspreken (r.o. 4.6 vs); 
     - dat [appellant] tegenover de stelling van [geïntimeerde 1] c.s. ‘dat hij nooit problemen heeft gehad met het verwarmen van de benedenverdieping’ zijn stelling dat de verwarmingscapaciteit onvoldoende is onvoldoende feitelijk en concreet heeft onderbouwd (r.o. 4.6 vs); 
     - dat hierbij meeweegt dat [appellant] voor het sluiten van de overeenkomst heeft nagelaten te informeren of de vloerverwarming op de benedenverdieping als hoofverwarming dienst deed of alleen als bijverwarming (r.o. 4.6 vs); 
     - dat de brochure weliswaar onjuist is voor zover daarin is vermeld dat er ook vloerverwarming in de eetkamer was, doch dat [appellant] tegen het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratieclausule  – dat in beginsel ook in het kader van een vordering op grond van onrechtmatige daad kan worden gedaan - geen verweer heeft gevoerd (r.o. 4.16 en 4.17 vs). 
     
     
       6.1.5.	[appellant] heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 19 april 2017 drie grieven aangevoerd. Deze grieven hebben uitsluitend betrekking op de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen van [appellant] inzake de vloerverwarming. De grieven I en II zijn gericht tegen de beslissing daarover ten aanzien van [geïntimeerde 1] c.s. (c.q. [geïntimeerde 1] en de gezamenlijke erven van [erflaaatster] ), grief III tegen die ten aanzien van [geïntimeerde 3] .  
     
     
     
       
         de grieven I en II	   
       
     
     
     
       6.2.1.	Het hof stelt voorop dat het ontbreken van vloerverwarming in de eetkamer in de onderhavige procedure alleen relevant is in verband met de stelling van [appellant] dat de woning op de benedenverdieping niet over een voldoende warmtecapaciteit beschikt en door dit gebrek, anders dan in de koopovereenkomst gegarandeerd, niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonruimte. De schadevergoeding die [appellant] vordert behelst de kosten die, naar hij stelt, gemoeid zijn met een herstel van dat gebrek. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen op, kort samengevat, de grond dat [appellant] zijn door [geïntimeerde 1] betwiste stelling, dat de woning onvoldoende warm kon worden gekregen, onvoldoende nader feitelijk en concreet heeft onderbouwd.  
     
     
     
       6.2.2.	Met grief I komt [appellant] op tegen dit oordeel van de rechtbank. [appellant] stelt dat hij op grond van de verkoopbrochure voor de woning mocht aannemen dat op de benedenverdieping de vloerverwarming de hoofdverwarming was. Hij verwijst naar het door hem overgelegde rapport van Exact waarin is geconstateerd dat op de begane grond vloerverwarming de hoofdverwarming is en dat als bijverwarming in de woning een radiator en een gashaard aanwezig zijn. Volgens [appellant] heeft de rechtbank verder miskend dat [geïntimeerde 1] c.s. heeft volstaan met een loutere betwisting van zijn stelling, dat hij de kamers niet warm krijgt.  
     
     
     
       6.2.3.	Het hof verwerpt, voor zover nodig, het verweer van [geïntimeerde 1] dat aan de vordering van [appellant] al in de weg zou staan dat [appellant] nimmer een omzettingsverklaring heeft overgelegd waarin hij meedeelt dat hij in plaats van nakoming (vervangende) schadevergoeding vordert. Uit de door de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde 1] c.s. en [geïntimeerde 3] gezonden brieven van 21 december 2012 is voldoende kenbaar dat [appellant] geen aanspraak maakt op nakoming maar op (vervangende) schadevergoeding. Ook het verweer van [geïntimeerde 1] dat hij daarvoor nimmer in gebreke is gesteld, faalt om diezelfde reden. 
     
     
     
       6.2.4.	Wat [appellant] op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten is in zoverre van ondergeschikt belang dat [appellant] na de verkoop en levering van de woning [geïntimeerde 1] c.s. alleen nog kan aanspreken voor schade ten gevolge van gebreken die de woning ongeschikt maken voor een normaal gebruik als bewoning. Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat hij op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten dat op de benedenverdieping alleen de vloerverwarming al voor de vereiste warmtecapaciteit toereikend zou moeten zijn. In de verkoopbrochure is niet vermeld dat op de benedenverdieping vloerverwarming de enige verwarming was. Blijkens de foto’s in de brochure waren op die verdieping (zoals ook vermeld in het door [appellant] overgelegde rapport van Exact) tevens radiatoren en een sfeergashaard zichtbaar aanwezig. Enige steekhoudende reden waarom [appellant] ondanks het mede aanwezig zijn van radiatoren en een sfeergashaard zou hebben mogen veronderstellen dat de voor een woonruimte vereiste verwarmingsgraad uitsluitend door vloerverwarming zou kunnen worden verkregen, is door [appellant] niet aangevoerd. Aan de, latere, aanduiding door Exact van de vloerverwarming als hoofdverwarming kan een dergelijke conclusie niet worden ontleend. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit het door [appellant] overgelegde rapport van Exact niet de conclusie kan worden getrokken dat de in totaal aanwezige verwarmingscapaciteit van de benedenverdieping onvoldoende was voor een voor bewoning vereiste temperatuur (20° of 22°). Uit de verklaring van [appellant] zelf ter comparitie blijkt bovendien juist van het tegendeel. Ter comparitie verklaarde [appellant] :  “Als het koud is moet ik alles aanzetten: alle radiatoren, de vloerverwarming en de open haard. Alleen dan wordt het warm genoeg. Als het vriest krijg ik het beneden in de woonkamer niet warmer dan 20 graden en dan moet ik de sfeerhaard aandoen. Het is niet zo dat ik de vloerverwarming in de hal aan moet doen om het in de eetkamer warm te krijgen.” 
       Grief I faalt. 
     
     
     
       6.2.5.	In hoger beroep is door [appellant] nog een rapportage overgelegd waaruit volgens hem (zie toelichting grief II) moet/zal blijken dat ‘de verwarmingscapaciteit beneden volstrekt ontoereikend is zowel voor de vloerverwarming als de bijverwarming danwel het totaal’. Het betreft hier een rapport van bouwkundig, bouwfysisch & vochttechnisch onderzoeks- & adviesbureau [onderzoeks- & adviesbureau] (verder: [onderzoeks- & adviesbureau] ) d.d. 25 mei 2018, dat door [appellant] bij akte van 29 mei 2018 – na de memories van antwoord van 20 maart 2018, 20 maart 2018 en 17 april 2018 – in het geding is gebracht (prod. 11). Blijkens het rapport betreft het een op 30 april en 16 mei 2018 in opdracht van [appellant] door [onderzoeks- & adviesbureau] uitgevoerd vooronderzoek naar klachten van [appellant] over het binnenklimaat in de woning en een transmissieberekening door installatiebedrijf [installatiebedrijf] BV te [vestigingsplaats] . Het rapport is, naar in de conclusies (p.5 jo. p.2) is vermeld, opgesteld aan de hand van een verklaring van [appellant] , fotomateriaal, een rapport d.d. 6 juni 2017 van Triton B.V. over een onderzoek naar de ligging van de vloerverwarming en een emailverslag van 3 april 2018 van [installatie] Installatie betreffende een inspectie naar het c-v systeem. Het rapport van Triton B.V. en het emailverslag van [installatie] Installatie zijn in de procedure verder niet overgelegd. 
     
     
     
       6.2.6.	Naar het oordeel van het hof kan aan het rapport [onderzoeks- & adviesbureau] niet alsnog steun worden ontleend voor het door [appellant] – in strijd met zijn eigen verklaring ter comparitie - gestelde  gebrek dat de verwarmingscapaciteit op de benedenverdieping ten tijde van de levering van de woning in haar totaliteit onvoldoende was. De rapporteurs van [onderzoeks- & adviesbureau] hebben zelf geen onderzoek in de woning verricht. Zij hebben ruim zes en half jaar na de levering van de woning de ten tijde van de levering van de woning aanwezige warmtecapaciteit zelf ook niet kunnen onderzoeken. In hun rapportage maken zij wel melding van een niet ideale constructie van de ligging van de slangen van de vloerverwarming en van een mindere capaciteit van de vloerverwarming dan voor een vloerverwarming als hoofdverwarming voor het desbetreffende vloeroppervlak wenselijk zou zijn, doch uit die enkele omstandigheid kan, zoals in verband met grief I al is overwogen, niet worden geconcludeerd dat de totale voor de benedenverdieping aanwezige verwarmingscapaciteit ten tijde van de levering van de woning ontoereikend moet zijn geweest. Voor zover in het rapport wordt verwezen naar - verder niet toegelichte - transmissieberekeningen waaruit zou blijken dat het vermogen van de in het pand geïnstalleerde installatie op basis van de berekening onvoldoende is voor binnentemperaturen van 20° of 22° C, blijkt uit het rapport evenmin dat en waarom die berekeningen representatief kunnen worden geacht voor de ten tijde van de levering  van de woning aanwezige warmtecapaciteit. Onduidelijk is bijvoorbeeld of bij de berekeningen wel is uitgegaan van de totale ten tijde van de levering van de woning aanwezige warmtecapaciteit. De weergave van de bij de beoordeling betrokken verklaringen op p. 2 van het rapport doet dit betwijfelen nu daarin het verwijderen van radiatoren is vermeld en alleen de aanwezigheid van een sfeerhaard in de woonkamer naast de aanwezige vloerverwarming is genoemd. In het rapport wordt verder mede als oorzaak voor een verminderde verwarmingscapaciteit een vervuiling in het cv-systeem genoemd. Onduidelijk is of deze er ten tijde van de levering van de woning ook al was dan wel pas in de loop der jaren nadien is opgetreden of verergerd. De opmerking in de conclusies ‘De vervuiling en corrosie zorgt voor interne schade aan de cv-ketel en een vermindering van de verwarmingscapaciteit van het cv-systeem’ doet het laatste vermoeden. Het rapport van [onderzoeks- & adviesbureau] brengt het hof dan ook niet tot een ander oordeel. 
     
     
     
       6.2.7.	In grief II verwijt [appellant] de rechtbank dat zij geen deskundigenonderzoek heeft bevolen. Ook deze grief faalt.  Gelet op het hiervoor overwogene, in het bijzonder de vaststelling dat de schadevordering van [appellant] is gegrond op de stelling dat de verwarmingscapaciteit van de benedenverdieping ontoereikend was voor een gebruik van de woning voor bewoning, de conclusie dat [appellant] bij die stelling is uitgegaan van het onjuist bevonden uitgangspunt dat de vereiste warmtecapaciteit in hoofdzaak door de vloerverwarming zou moeten worden geleverd en de conclusie dat [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan blijken dat de aanwezige verwarmingscapaciteit in totaliteit ontoereikend was, heeft de rechtbank naar het oordeel van het hof terecht geen aanleiding voor een onderzoek door een deskundige gezien. In hoger beroep zijn door [appellant] evenmin nadere concrete feiten gesteld die het hof aanleiding geven voor een dergelijk onderzoek.    
     
     
     
       
         grief III 
       
     
     
     
       6.3.1.	Met grief III richt [appellant] zich tegen de honorering door de rechtbank van het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratie clausule.  
     
     
     
       6.3.2.	Deze grief is niet relevant nu in dit geding het ontbreken van vloerverwarming in de eetkamer alleen van betekenis is in verband met de vraag of de warmtecapaciteit van de (benedenverdieping van de) woning onvoldoende is om de woning voor bewoning geschikt te doen zijn en het hof hiervoor heeft geoordeeld dat daarvan niet is gebleken. 
     
     
     
       6.3.3.	Los daarvan faalt de grief, nu de rechtbank terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde 3] zich jegens [appellant] op de in de brochure opgenomen exoneratie clausule kan beroepen. De stellingen van [appellant] zijn onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerde 3] een ernstig verwijt kan worden gemaakt en dat het beroep van [geïntimeerde 3] op de exoneratieclausule in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
     
     
     
       
         conclusie		 
       
     
     
     
       6.4.1.	Nu geen van de grieven doel heeft getroffen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden verwezen. De door [geïntimeerde 3] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de nakosten zullen eveneens worden toegewezen. Op vordering van [geïntimeerde 3] zal ten aanzien van haar de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.  
     
     
     
       6.4.2.	Nu de niet aanwezigheid van vloerverwarming in de eetkamer aan het gebruik van de woning voor bewoning niet in de weg staat en geen gebrek inhoudt dat herstel behoeft teneinde de woning voor bewoning geschikt te maken, kan voor schade ten gevolge van die non-conformiteit geen grondslag worden gevonden in de thans door [appellant] gevorderde herstelkosten.    
     
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op deze uitspraak als volgt worden begroot: 
     
     - aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 716,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat; 
     - aan de zijde van [geïntimeerde 2] op nihil; 
     - aan de zijde van [geïntimeerde 4] , in zijn hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van [de minderjarige] , € 716,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat; 
     - aan de zijde van [geïntimeerde 3] op € 1.952,= aan verschotten en € 2.109,= aan salaris advocaat; 
     
     
       veroordeelt [appellant] ten aanzien van [geïntimeerde 3] tevens in de nakosten, te begroten op € 131,= indien geen betekening van dit arrest plaatsvindt en op € 199,= indien wel betekening plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen na aanzegging van die kosten tot de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling jegens [geïntimeerde 3] uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer