ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:2262

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:2262 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 25-06-2019 / 200.209.326_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-06-25

Zaaknummer: 200.209.326_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Internationaal privaatrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:2262

---

Verkoop en levering van in etages verhuurd pand. Verkoper heeft in strijd met de bepalingen van de koopovereenkomst gehandeld door er geen melding van te maken dat de gemeente verkoper had aangeschreven om door middel van een omgevingsvergunning de verhuur van zelfstandige woningen te legaliseren en om daartoe bouwkundige aanpassingen te verrichten.  Non-conformiteit. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat verkoper aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is. Verwijzing naar schadestaatprocedure.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.209.326/01 
     
     
     
       
         arrest van 25 juni 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] (Duitsland),  
       appellante, 
       hierna aan te duiden als: [appellante] , 
       advocaat: mr. T. Dohmen te Valkenburg a/d Geul, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A.L. Stegeman te Heerlen, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 april 2017 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/217494 / HA ZA 16-123 gewezen vonnis van 18 januari 2017. 
     
     
     
     5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 25 april 2017 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie evenwel niet heeft plaatsgevonden; 
     
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens akte wijziging van eis, met producties; 
       
       
         de akte van [appellante] ;  
       
       
         de antwoordakte van [geïntimeerde] .  
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.  
     
   
   
     
       6 De vaststaande feiten  
     
     
       In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank de feiten vastgesteld. Daartegen hebben partijen geen grieven gericht of anderszins bezwaar gemaakt. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen daarom ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in dit geding om het volgende.  
     
     
     
       6.1. 
       Ingevolge een door partijen mondeling gesloten koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] bij notariële akte van 27 november 2015 (productie 1 bij inleidende dagvaarding) van [appellante] geleverd gekregen:  "het woonhuis met ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente Heerlen sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] , groot een are en zeventig centiare (1 a en 70 ca), (…) door koper te gebruiken als woonhuis",  en wel tegen een koop- en verkoopprijs van € 165.000,-.  De onroerende zaak zal in het hiernavolgende ook worden genoemd: het pand.  
       
     
     
       6.2. 
       
         
          [appellante] bewoonde het pand niet zelf, maar verhuurde etages van het pand aan verschillende huurders.  
         In artikel 2 lid 3 van de akte van levering is bepaald dat het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten.  
         Artikel 5, aanhef en onder d, van de akte van levering luidt:  
         
           "Verkoper garandeert het volgende: (…)  
         
         
           d. aan hem zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd; (…)".  
         
       
       
     
     
       6.3. 
       
         Naar aanleiding van een op 18 juni 2015 in het pand gehouden controle heeft het bureau Bouw- en Milieuhandhaving (BMH) van de gemeente Heerlen (hierna: de gemeente) een inspectierapport d.d. 29 juni 2015 opgesteld (productie 8 bij conclusie van antwoord). Het rapport vermeldt onder meer:  
         
           " 
           Omschrijving: 
         
         
           In het pand is geen sprake van kamergewijze verhuur maar het pand is gesplitst in 3 appartementen. 
         
         
           Dossieronderzoek: 
         
         
           (…) Er is in het verleden wel een gebruiksvergunning verleend voor het vestigen van kamergewijze verhuur in het betreffende pand. Maar er is geen omgevingsvergunning verleend voor het splitsen van de woning in 3 appartementen.  
         
         
           Bevindingen inspectie: 
         
         
           Tijdens de inspectie is geconstateerd dat op elke verdieping één zelfstandig appartement is gerealiseerd. Het appartement op de begane grond en op de 1e verdieping zijn ten tijden van de controle in gebruik. Er zijn geen voorzieningen aanwezig wat betreft de brandveiligheid en de wbdbo  [weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag, toevoeging hof]  tussen de appartementen voldoet niet.  
         
           (…)  
         
         
           Conclusie/vervolgstappen: 
         
         
           (…)  
         
         
           Het opsplitsen van het pand in 3 appartementen is gerealiseerd zonder de benodigde omgevingsvergunning. Omdat de wbdbo niet voldoet tussen de appartementen verzoeken wij u het appartement op de 2e verdieping niet in gebruik te laten nemen voordat het legalisatie traject is afgerond." 
         
         Het hof merkt hierbij op dat, nu gesteld noch gebleken is dat het pand op enig moment kadastraal is gesplitst, in het rapport met de term 'appartementen' kennelijk geen appartementsrechten in de zin van boek 5, titel 9 BW (zakelijke exclusieve gebruiksrechten) zijn bedoeld, maar zelfstandige woningen met eigen toegangen en voorzieningen in de zin van artikel 7:234 BW. In het hiernavolgende zal het hof de term 'zelfstandige wooneenheden' aanhouden.  
       
       
     
     
       6.4. 
       
         Bij brief van 13 juli 2015, verzonden op 16 juli 2015 (productie 3 bij inleidende dagvaarding), schrijft (het college van burgemeester en wethouders van) de gemeente aan [appellante] (onder meer):  
         
           "Het opdelen van een pand in appartementen is in het kader van bouwen al omgevingsvergunningsplichtig aangezien er sprake is van een wijziging in de brandscheidingen. Tot op heden is er noch een omgevingsvergunning voor de realisatie van appartementen aangevraagd noch verleend.  
         
         
           Hierdoor is in strijd met artikel 2.1 aanhef en eerste lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht gehandeld. (…)  
         
         
           U dient alsnog zorg te dragen voor de legalisatie van de gerealiseerde appartementen. Hiertoe dient u een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen." 
         
         Daarnaast heeft de gemeente [appellante] bij deze brief aangeschreven om zorg te dragen voor verwijdering van afval op het balkon en karton in de hal, om aanwezige golfplaten te laten onderzoeken op asbest en, indien de platen asbesthoudend zullen blijken te zijn, om deze te verwijderen conform het asbestverwijderingsbesluit.  
       
       
     
   
   
     
       7 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       7.1. 
       
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 47.790,51, te vermeerderen met € 1.300,- per maand na februari 2016 tot het moment waarop aan [geïntimeerde] een omgevingsvergunning wordt verleend voor de verhuur van zelfstandige wooneenheden in het pand, en te vermeerderen met wettelijke rente.  
         
          [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van zijn vordering aangevoerd, samengevat, dat [appellante] heeft nagelaten hem voorafgaand aan de koop en verkoop te informeren over de door de gemeente tijdens de controle geconstateerde onregelmatigheden en de daarop gevolgde aanschrijving van de gemeente, alsmede over al langer bestaande klachten van huurders over bouwkundige gebreken (namelijk aan de elektrische installatie, lekkages en een defecte wc).  
         
          [geïntimeerde] stelt zich primair op het standpunt dat het pand niet beschikt over de eigenschappen die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit) en dat daarom [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en gehouden is zijn schade te vergoeden.  
         Subsidiair stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat de koopprijs op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW moet worden verminderd ter opheffing van zijn nadeel.   
         Volgens [geïntimeerde] bestaat zijn schade/nadeel uit de kosten van de noodzakelijke bouwkundige werkzaamheden teneinde alsnog een omgevingsvergunning voor de verhuur van zelfstandige wooneenheden te kunnen krijgen (€ 40.790,58), het herstel van bouwkundige gebreken (€ 1.139,-) en misgelopen huuropbrengsten (berekend tot en met februari 2016 € 5.200,- en voorts een bedrag van € 1.300,- per maand).  
       
       
     
     
       7.2. 
       
        [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.  
       
     
     
       7.3. 
       Bij het bestreden vonnis is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat er sprake is van non-conformiteit (zoals door [geïntimeerde] primair aangevoerd) en heeft zij de vordering van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen (met uitzondering van het bedrag van € 1.139,- voor herstel van bouwkundige gebreken, welke gebreken [geïntimeerde] volgens de rechtbank met een eenvoudig onderzoek zelf had kunnen ontdekken).  
       
       
     
   
   
     
       8 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       8.1. 
       
         
          [appellante] had ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding woonplaats in Duitsland. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat het hof ambtshalve dient te oordelen omtrent de bevoegdheid van de Nederlandse rechter.  
         Het geschil betreft een handelszaak als bedoeld in artikel 1 van de herschikte EEX-Verordening. Partijen hebben ter comparitie van partijen ten overstaan van de rechtbank verklaard dat zij het erover eens zijn dat de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die afspraak is vastgelegd in het aanvullende proces-verbaal van comparitie van 16 september 2016. Gelet op artikel 25 lid 1, aanhef en onder a, van de herschikte EEX-Verordening heeft de Nederlandse rechter derhalve rechtsmacht.  
         Gezien genoemd proces-verbaal zijn partijen het er ook over eens gebleken dat op het geschil Nederlands recht van toepassing is. Daarvan is de eerste rechter uitgegaan en daartegen is niet gegriefd, zodat ook het hof gaat daarvan uitgaat.   
       
       
       
         8.2.1. 
         
          [appellante] , die twee grieven heeft aangevoerd, concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] .  
         
       
       
         8.2.2. 
         
           
            [geïntimeerde] heeft de grieven van [appellante] bestreden. Voorts heeft [geïntimeerde] zijn vordering bij memorie van antwoord vermeerderd met € 17.104,94. Volgens [geïntimeerde] is inmiddels gebleken dat zijn schade hoger is dan waarvan in eerste aanleg is uitgegaan.  
           
            [appellante] , die geen bezwaar heeft gemaakt tegen de vermeerdering van eis als zodanig, heeft bij akte inhoudelijk (aanvullend) verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis.  
         
         
       
       
         8.3.1. 
         Met grief 1 voert [appellante] in de eerste plaats aan dat zij niet bekend was met artikel 5, aanhef en onder d, van de akte van levering (hiervoor geciteerd, hierna ook: de garantiebepaling). [appellante] weet niet door wie de tekst van de akte van levering is opgesteld (in ieder geval niet door haarzelf of haar makelaar), de akte is niet door haarzelf ondertekend (maar door een gevolmachtigde medewerkster van het passerende notariskantoor) en de garantiebepaling is niet met [appellante] besproken. Haar wil was er niet op gericht om te worden gebonden aan de garantiebepaling, aldus [appellante] . De rechtbank heeft dat volgens [appellante] miskend.  
         
       
       
         8.3.2. 
         Grief 1 is voorts gericht tegen de uitleg die de rechtbank aan de garantiebepaling heeft gegeven. Volgens [appellante] is de rechtbank ten onrechte tot het oordeel gekomen dat uit de bepaling volgt dat [appellante] ook heeft in te staan voor aanzeggingen van de gemeente tot aanpassing van het pand waarvan zij niet op de hoogte was. [appellante] voert aan dat uit de omstandigheden van het onderhavige geval volgt dat van een minder vergaande strekking moet worden uitgegaan, in die zin dat aan [appellante] alleen aanschrijvingen kunnen worden tegengeworpen voor zover die haar ten tijde van de ondertekening van de akte van levering bekend waren. [appellante] heeft in dit verband gewezen op de volgende feiten en omstandigheden (verkort weergegeven):  
         
           
             Er is geen schriftelijke koopovereenkomst. De kennelijk op verzoek van [geïntimeerde] in de akte van levering opgenomen garantiebepaling is niet met [appellante] besproken of aan haar uitgelegd en wijkt af van soortgelijke bepalingen die in NVM-koopovereenkomsten plegen te worden opgenomen. Rekening moet worden gehouden met de bescherming die [appellante] als consument ten opzichte van [geïntimeerde] als professional behoort toe te komen.  
           
           
             
              [geïntimeerde] is een professioneel belegger en kan bekend worden geacht met de regelgeving op het gebied van de verhuur van zelfstandige wooneenheden. [appellante] , die alleen maar de verhuur door de vorige eigenaar van het pand heeft voortgezet, is daarentegen een leek op het gebied van vastgoed. Op [geïntimeerde] rustte daarom een (grotere) onderzoeksplicht ten aanzien van regelgeving en bouwkundige gebreken. Dit geldt temeer omdat het pand als een woonhuis is verkocht, en niet als afzonderlijke appartementen/zelfstandige wooneenheden, en [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop te kennen heeft gegeven dat hij het pand als woning voor zijn gezin wilde kopen.  
           
           
             
              [appellante] is niet aanwezig geweest bij bezichtigingen of gesprekken, noch bij de ondertekening van de akte van levering.  
           
           
             
              [geïntimeerde] werd bij de bezichtiging bijgestaan door een bouwkundig adviseur. Gelet op die bouwkundige advisering door de bouwkundige had het voor [geïntimeerde] duidelijk moeten zijn dat nader onderzoek naar de publiekrechtelijke status van het pand nodig was.  
           
         
         
         
           Het hof overweegt als volgt.  
         
         
       
       
         8.3.3. 
         
           Als het gaat om de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen en/of de vestiging van beperkte rechten, geldt volgens vaste rechtspraak de objectieve uitlegmaatstaf. In een dergelijk geval komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Partijbedoelingen die uit andere stukken of omstandigheden blijken zijn dus niet relevant en mogen hierbij niet worden betrokken. Derden moeten immers kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.  
           De onderhavige garantiebepaling houdt evenwel in het geheel geen verband met de levering van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht waarvan de kennisneming door derden in de openbare registers van belang zou kunnen zijn, maar is slechts obligatoir van aard en alleen van belang in de onderlinge rechtspositie tussen de contractspartijen ( [geïntimeerde] en [appellante] ). Bij de beantwoording van de vraag hoe deze obligatoire afspraak moet worden uitgelegd, geldt de Haviltex-maatstaf.   
         
         
       
       
         8.3.4. 
         De vraag of er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en de vraag wat partijen dan zijn overeengekomen (de inhoud van de overeenkomst), dient aan de hand van dezelfde Haviltex-maatstaf te worden beantwoord. De vraag hoe de in een schriftelijk contract tussen partijen neergelegde verhouding moet worden geduid of uitgelegd, kan op grond van die norm niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen mag worden verwacht. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.	 
         
       
       
         8.3.5. 
         Nu [appellante] de akte van levering in haar opdracht heeft laten passeren door een door haar gevolmachtigde medewerker van het notariskantoor en aldus heeft verklaard in te stemmen met het in de akte van levering bepaalde, was naar het oordeel van het hof onder de gegeven omstandigheden het vertrouwen van [geïntimeerde] gerechtvaardigd dat de wil van [appellante] erop was gericht om (ook) gebonden te zijn aan de garantiebepaling en kan [appellante] in zoverre geen beroep doen op het ontbreken van een met haar verklaring overeenstemmende wil. De omstandigheid dat, naar [appellante] heeft aangevoerd, de inhoud van de garantiebepaling niet door [appellante] of haar makelaar is opgesteld en dat deze niet voorafgaand aan de ondertekening met [appellante] is besproken, kan daaraan niet, althans in onvoldoende mate afdoen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] bij de verkoop een makelaar in de arm heeft genomen en zich dus, evenals [geïntimeerde] , van professionele bijstand heeft voorzien.  
         
       
       
         8.3.6. 
         
           
            [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij de onder 6.4 genoemde brief van de gemeente van 13 juli 2015 niet heeft ontvangen en dat zij daarvan niet afwist. Volgens [appellante] moet de garantiebepaling zo worden uitgelegd dat zij slechts heeft in te staan voor aanzeggingen van overheidswege die haar ten tijde van de ondertekening van de akte van levering bekend waren.  
           
            [appellante] betwist voorts dat de brief van de gemeente van 13 juli 2015 moet worden gezien als een voorschrift of aankondiging van overheidswege als bedoeld in de garantiebepaling van artikel 5, aanhef en onder d, van de akte van levering. In de brief van 13 juli 2015 is slechts te lezen dat een omgevingsvergunning ontbreekt en dat die alsnog moet worden aangevraagd. In de brief wordt niet aangezegd dat er veranderingen aan het pand moeten plaatsvinden, aldus [appellante] .  
         
         
       
       
         8.3.7. 
         
           Het hof stelt vast dat de gemeente bij e-mail van 21 september 2015 (productie 17 bij de akte van [geïntimeerde] van 14 juli 2016) aan [appellante] heeft geschreven:  
           
             "Wij ontvingen uw emailadres van de heer [medewerker van makelaars] van [makelaars] Makelaars. 
           
           
             Recent heeft er een inspectie plaatsgevonden in het aan u toebehorende pand gelegen [adres] te [plaats] . 
           
           
             De conclusies van deze inspectie zijn voor u als eigenaar van het pand van groot belang dit omdat gebruik en verkoop van het pand beperkt of beïnvloed kunnen worden. 
           
           
             Helaas zijn de brieven die wij u lieten toekomen retour gekomen. Wij verzoeken u contact op te nemen met (…)." 
           
           De ontvangst van deze e-mail is door [appellante] niet betwist en volgt ook uit het feit dat zij deze e-mail twee dagen later heeft doorgestuurd naar haar (toenmalige) makelaar, [makelaars] Makelaars, zo blijkt uit de e-mail van [appellante] van 23 september 2015 (eveneens productie 17 bij de akte van [geïntimeerde] van 14 juli 2016).  
           Op grond van de e-mail van de gemeente wist [appellante] in ieder geval  en reeds geruime tijd voordat de akte van levering zou worden getekend  dat er een inspectie in het aan haar in eigendom toebehorende pand had plaatsgevonden en dat de uitkomst van die inspectie volgens de gemeente 'van groot belang' was voor [appellante] als eigenaar en verkoper van het pand. [appellante] had, gelet daarop, naar het oordeel van het hof kunnen en behoren te weten wat de inhoud was van de brief van de gemeente van 13 juli 2015. Zij had aldus, met het oog op de belangen van [geïntimeerde] als haar contractspartij, op eenvoudige wijze van die inhoud en van de conclusies in het inspectierapport op de hoogte kunnen komen en [geïntimeerde] daarvan op de hoogte kunnen stellen. Voor zover [appellante] in de e-mail van de gemeente geen aanleiding heeft gezien om contact met de gemeente op te nemen teneinde er (precies) achter te komen waarover de gemeente haar had aangeschreven, dient dat naar het oordeel van het hof in het kader van de onderhavige beoordeling voor rekening en risico van [appellante] te komen. [appellante] kan [geïntimeerde] derhalve, gelet op deze feiten en omstandigheden, niet tegenwerpen dat zij niet van (de inhoud van) de brief van de gemeente van 13 juli 2015 afwist.  
         
         
       
       
         8.3.8. 
         
           Voorts wordt overwogen dat uit de brief van 13 juli 2015, anders dan [appellante] heeft aangevoerd, wel degelijk blijkt dat de gemeente bouwkundige aanpassingen verlangde. Op de tweede bladzijde van de brief staat, onder het kopje 'wat u moet doen', immers vermeld dat [appellante] alsnog een omgevingsvergunning moet aanvragen en dat bij die aanvraag bouwkundige tekeningen zijn vereist. Daaruit volgt dat het naar het oordeel van het hof voor [appellante] voldoende duidelijk moet zijn geweest dat er voor de verhuur van zelfstandige woonruimten in het pand, waarvoor een omgevingsvergunning was vereist maar die [appellante] nog niet had, volgens de gemeente ook bouwkundige aanpassingen (wijzigingen) nodig waren.  
           Op grond van het voorgaande kan de stelling van [appellante] dat de garantiebepaling zo moet worden uitgelegd dat zij alleen heeft in te staan voor aanschrijvingen die haar ten tijde van de ondertekening van de akte van levering feitelijk bekend waren, haar niet baten. Naar het oordeel van het hof had [appellante] behoren te weten dat de gemeente haar bij brief van 13 juli 2015 had aangeschreven om bouwkundige aanpassingen (veranderingen) aan te brengen en heeft [appellante] die brief daarom als een voorschrift of aankondiging van overheidswege moeten beschouwen als bedoeld in de garantiebepaling.  
           
            [appellante] heeft daarom naar het oordeel van het hof in strijd gehandeld met de garantiebepaling door van de (inhoud van de) brief van 13 juli 2015 geen melding te maken aan [geïntimeerde] .  
           De omstandigheid, zoals [appellante] heeft aangevoerd (maar [geïntimeerde] heeft betwist), dat [geïntimeerde] een professioneel belegger is, dat hij bij de bezichtiging van het pand werd bijgestaan door een bouwkundige en dat hij te kennen heeft gegeven dat hij het pand zelf wilde gaan bewonen, doet, indien en voor zover een en ander al juist is, aan het voorgaande niet af. Die omstandigheid ontslaat haar niet van haar verplichting om aan [geïntimeerde] van de brief mededeling te doen.  
         
         
       
       
         8.3.9. 
         Bij het voorgaande neemt het hof in aanmerking dat, hoewel in de als productie 19 bij de akte van [geïntimeerde] van 14 juli 2016 in het geding gebrachte verkoopadvertentie is vermeld dat de woning eventueel vrij, leeg en ontruimd kan worden opgeleverd, in de akte van levering uitdrukkelijk is bepaald dat het verkochte geheel wordt overgedragen onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten en dat [geïntimeerde] het pand in (deels) verhuurde staat aanvaardt en dat hij de lopende huurovereenkomsten gestand doet. Gelet daarop verwerpt het hof het standpunt van [appellante] dat zij ervan mocht uitgaan dat het de bedoeling van [geïntimeerde] was om het pand zelf met zijn gezin te gaan bewonen. Het was daarentegen voor [appellante] kenbaar dat het de bedoeling van [geïntimeerde] was om het pand (in ieder geval vooralsnog) te blijven verhuren. Het moest [appellante] daarom zonder meer duidelijk zijn geweest dat [geïntimeerde] belang had bij kennisneming van de brief van de gemeente van 13 juli 2015 en van het inspectierapport.  
         
       
       
         8.3.10. 
         Gelet op het hiervoor overwogene faalt grief 1. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellante] de garantiebepaling heeft geschonden door geen melding te maken van de brief van de gemeente van 13 juli 2015 en dat daaruit volgt dat er sprake is van non-conformiteit. Als gevolg van de aanschrijving bezat het pand immers niet de eigenschappen die [geïntimeerde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, namelijk de mogelijkheid tot verhuur van de in het pand aanwezige zelfstandige wooneenheden. [appellante] is gehouden de als gevolg daarvan door [geïntimeerde] geleden schade aan hem te vergoeden.  
         
       
       
         8.4.1. 
         Grief 2 is gericht tegen de (hoogte van de) door de rechtbank aan [geïntimeerde] toegekende schadevergoeding. Volgens [appellante] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat [appellante] de kostenbegroting van [geïntimeerde] niet heeft betwist en heeft de rechtbank ten onrechte haar standpunt verworpen dat de gebreken reeds waren verdisconteerd in de vraagprijs. Ook heeft de rechtbank volgens [appellante] ten onrechte overwogen dat [appellante] de door [geïntimeerde] gestelde huurdervingschade niet heeft betwist.  
         
       
       
         8.4.2. 
         Het hof acht zich, gelet op de wijze waarop en de mate waarin het debat over de (hoogte van de) schade in deze procedure is gevoerd, onvoldoende in staat om het beloop van de schade te begroten. Het hof zal de zaak daarom ambtshalve op de voet van artikel 612, tweede zin, Rv naar de schadestaatprocedure verwijzen.  
         
       
     
   
   
     
       9 De slotsom  
     
     
       9.1. 
       Gelet op het voorgaande zal het hof het bestreden vonnis vernietigen en een nieuwe beslissing geven als hierna volgt.  
       
     
     
       9.2. 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€ 	716,00 
       - salaris advocaat		€ 	2.938,00 (1,5 punten x tarief IV) 
       
     
     
       9.3. 
       Ook de door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten komt voor toewijzing in aanmerking, met dien verstande dat het hof zal bepalen dat deze rente eerst verschuldigd wordt na afloop van een termijn van veertien dagen na de uitspraak van dit arrest.  
       
     
   
   
     
       10 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 18 januari 2017;  
     
     
     
       opnieuw rechtdoende:  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] tot vergoeding van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van de schending van de garantiebepaling door [appellante] , zoals hiervoor overwogen in rechtsoverweging 8.3.10, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak begroot op € 716,- ter zake van griffierecht en op € 2.938,- ter zake van salaris overeenkomstig het liquidatietarief, deze bedragen te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf bedoelde termijn tot de voldoening;  
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en P. Kuipers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2019. 
     
     
     
       		griffier					rolraadsheer