ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2017:2813

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2017:2813 Rechtbank Oost-Brabant , 24-05-2017 / C/01/217821 / HA ZA 10-2063

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2017-05-24

Zaaknummer: C/01/217821 / HA ZA 10-2063

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2017:2813

---

Contradictoir. Onteigening, vaststellen schadeloosstelling, (wijze van) reconstructie, rente vrijkomend kapitaal, matiging kosten

vonnis 
     RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Civiel Recht 
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/01/217821 / HA ZA 10-2063 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 mei 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         DE STAAT DER NEDERLANDEN , 
       gevestigd te 's-Gravenhage, 
       eiser, 
       advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem, 
       
         2. MR. P.L.J.M. VAN DUN , 
       (voorheen) advocaat te Tilburg, in hoedanigheid van derde als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet ten behoeve van de op [datum overlijden] overleden heer 
       
         
          [naam overledene]
         , 
       gedaagde q.q.,  
       advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem, 
     
     
     
       en tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [tussengekomen partij sub 1] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     
       2.	[tussengekomen partij sub 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     
       3.	[tussengekomen partij sub 3] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     
       4.	[tussengekomen partij sub 4] , 
     wonende te [woonplaats] ,  
     
       5.	[tussengekomen partij sub 5] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       tussengekomen partijen, 
       advocaat mr. H Zeilmaker te Arnhem. 
       Partijen zullen hierna de Staat, [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1), mr. Van Dun q.q. (gedaagde sub 2), de [tussengekomen partijen sub 1-5] (tussengekomen partijen), en [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] ( [gedaagde sub 1] en de [tussengekomen partijen sub 1-5] gezamenlijk) genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure  
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 21 september 2016; 
         
         
           het (2e) nader advies van deskundigen d.d. 2 december 2016; 
         
         
           de brief van mr. Zeilmaker waarbij (op voorhand) de producties 24 tot en met 30 zijn  
         
       
       toegezonden; 
       - de brief van de voorzitter van de deskundigencommissie, [naam voorzitter deskundigencommissie] , waarbij (op  
       voorhand) de kostenopgaven van de rechtbankdeskundigen, met bijbehorende specificaties, zijn toegezonden; 
       - de (op voorhand toegezonden) akte uitlating gemaakte kosten van juridische en andere 
       deskundige bijstand van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] ;  
       - de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken: een akte  
       producties zijdens de Staat, pleitnota’s, een notitie van deskundigen en een op schrift gestelde vergelijking van de kosten herbouw kantoor met studio [optie A] , overgelegd (en toegelicht) door de heer [naam deskundige] , deskundige aan de zijde van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] , een en ander ter zitting van 14 februari 2017;  
       
         
           de akte uitlating kosten van 1 maart 2017 van mr. Zeilmaker; 
         
         
           de antwoordakte uitlating kostenopgave van 1 maart van 2017 van mr. Ten Kate. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Bij voormeld tussenvonnis heeft de rechtbank deskundigen opgedragen de aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] verschuldigde schadeloosstelling (opnieuw) te begroten, met inachtneming van de in dat vonnis vermelde uitgangspunten. 
       
     
     
       2.2. 
       Blijkens het (2e) nader advies van 2 december 2016 (na correctie als opgenomen in de notitie van deskundigen, overgelegd bij pleidooi op 14 februari 2017) zijn de deskundigen van mening dat de schadeloosstelling als volgt dient te worden begroot: 
       
       
         
           Optie A :  
         vervangende aankoop pand [optie A] Rosmalen (bijlage 1 notitie deskundigen) 
         
           voor [gedaagde sub 1] : 
         
       
       - waarde pand [adres 1] 
          (inclusief overblijvende)				              EUR	    	804.463,00 
       
       - waardevermindering van het overblijvende					n.v.t. 
       
       
         
           overige schade: 
         
         
           als eigenaresse van het pand [adres 1]			277.830,00 
         
         
           als vertegenwoordigster van de vennootschappen			324.215,00 
         
         
           als vruchtgebruikster van het pand [adres 2]	 		  14.056,00 
         
       
       				 Totaal			EUR                  1.420.564,00 
       
       
         
           voor de 5 [tussengekomen partijen sub 1-5] : 
         
       
       - waarde pand [adres 2]				 
          (inclusief overblijvende)					EUR		239.130,00 
       
         
           waardevermindering overblijvende					n.v.t. 
         
         
           overige schade 						 		  18.300,00 
         
       
       				Totaal			EUR		257.430,00 
       
       
         
           Optie B: 
         
         nieuwbouw aan [Optie B] (bijlage 2 notitie deskundigen) 
       
       
       
         
           voor [gedaagde sub 1] : 
         
       
       - waarde pand [adres 1] 
          (inclusief overblijvende)				              EUR	    	804.463,00 
       
       - waardevermindering van het overblijvende					n.v.t. 
       
       
         
           overige schade: 
         
         
           als eigenaresse van het pand [adres 1]			671.538,00 
         
         
           als vertegenwoordigster van de vennootschappen			395.345,00 
         
         
           als vruchtgebruikster van het pand [adres 2]	 		  14.056,00 
         
       
       				 Totaal			EUR                  1.885.401,00 
       
       
       
         
           voor de 5 [tussengekomen partijen sub 1-5] : 
         
       
       - waarde pand [adres 2]				 
          (inclusief overblijvende)					EUR		239.130,00 
       
         
           waardevermindering overblijvende					n.v.t. 
         
         
           overige schade 						 		  18.300,00 
         
       
       				Totaal			EUR		257.430,00 
       
       
         In beide opties is in de vergoeding voor de waarde van beide panden in verband met het bijkomend aanbod van de Staat tot overname van de na onteigening nog resterende perceelsgedeelten als vergoeding voor die perceelsgedeelten begrepen: 
       
       
         
           in de waarde van het pand [adres 1]			EUR		39.750,00 
         
         
           in de waarde van het pand [adres 2]			EUR		56.850,00 
         
       
       
       
         Beide partijen hebben bezwaren naar voren gebracht tegen de begroting van deskundigen.  
         De rechtbank zal de nog van belang zijnde bezwaren in de hierna volgende beoordeling bespreken. 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         	Reconstructie studio	 
       
       
       
         2.3.1. 
         De Staat stelt zich op het standpunt dat de rechtbank dient terug te komen op het in voormeld tussenvonnis opgenomen oordeel dat bij de begroting van de schadeloosstelling, reconstructie van de studio tot uitgangspunt moet worden genomen, gelet op de extra lasten die dat (in de berekening van de deskundigen in het 2e nader advies en in de berekening van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zelf) met zich brengt en de daartegenover staande begrote (geringe) bijdrage van de studio aan de winst van de onderneming. Die extra lasten en geringe bijdrage aan de winst leiden in de visie van de Staat tot de conclusie dat, hoewel een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] weliswaar zal streven naar reconstructie van de studio, deze er onder deze omstandigheden vanaf zal zien. 
         
       
       
         2.3.2. 
         
           In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat bij de begroting van de schadeloosstelling reconstructie van de studio als uitgangspunt genomen dient te worden omdat de studio moet worden aangemerkt als het unieke en onderscheidende kenmerk van het bedrijf (USP). Dat een redelijk handelend ondernemer daarbij niet elk verlies zal accepteren en niet ‘tegen elke prijs’ de studio zal reconstrueren is evident, maar waar in dit kader het ‘omslagpunt’ ligt kan door deskundigen noch door partijen worden geduid.  
           De rechtbank handhaaft genoemd oordeel. Daarbij is het volgende mede in overweging genomen. 
         
         
       
       
         2.3.3. 
         Naast hetgeen daarover is overwogen in voormeld tussenvonnis, is met name ook van belang dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] vóór onteigening beschikte over een studio in het bedrijfspand en in beginsel na onteigening dus ook over een studio in het (vervangende) bedrijfspand moet (kunnen) beschikken. Uiteraard dient bij reconstructie het (te verwachten) rendement van de studio te worden meegewogen, dient de wijze van uitvoering van de studio te worden afgestemd op dat rendement en dient daarbij de situatie vóór onteigening in aanmerking te worden genomen. Deskundigen zijn bij hun begroting, naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de situatie vóór onteigening, terecht uitgegaan van een zo sober mogelijke uitvoering van de studio. 
         
       
       
         2.3.4. 
         
           De Staat heeft naar voren gebracht dat uit hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 2.7.1. (laatste drie zinnen) van het tussenvonnis blijkt dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste veronderstelling aangezien het door deskundige [naam deskundige 2] berekende bedrag van aanvankelijk € 5.537,00 en later € 11.659,00 niet ziet op de directe inkomsten uit de studio maar op het belang van de studio.  
           Wat daar verder ook van zij, de rechtbank acht van belang dat er voldoende aanwijzingen zijn dat het door deskundigen (in het nader advies van 2015, na correctie) begrote bedrag aan inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio te laag is begroot, gezien niet op geld waardeerbare elementen daarvan. De herziening van de berekening door deskundige [naam deskundige 2] op het punt van de inkomsten uit royalty’s, resulterend in een verdubbeling van de in aanmerking genomen toegevoegde waarde studio, was voor de rechtbank niet van doorslaggevende betekenis. Deze herziening vormde slechts -zoals ook is overwogen- een extra reden om de inkomensschade op een hoger bedrag te begroten.  
           Hetgeen de Staat heeft aangevoerd, vormt voor de rechtbank dan ook geen aanleiding om van een lager bedrag aan (directe en indirecte) inkomensschade als gevolg van het gemis van de studio uit te gaan. 
         
         
       
     
     
       2.4. 
       
         De wijze van reconstructie  
       
       
       
         2.4.1. 
         
           De deskundigen hebben, in opdracht van de rechtbank en uitgaande van reconstructie van het bedrijf met studio in het bedrijfspand, twee opties uitgewerkt en de daarbij behorende schadeloosstelling begroot. 
           De optie [optie A] gaat uit van aankoop van een vervangend pand door [gedaagde sub 1] dat na aanpassing en aanbouw van een studio wordt verhuurd aan het bedrijf.  
           Optie [Optie B] gaat uit van de aankoop van een nieuw te bouwen bedrijfspand met inpandige studio door [gedaagde sub 1] dat vervolgens wordt verhuurd aan het bedrijf. 
           De deskundigen begroten de totale schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1] als eigenaresse van het pand [adres 1] en als vertegenwoordigster van de vennootschappen (exclusief de schadeloosstelling voor het vruchtgebruik van het pand [adres 2] )  voor de optie [optie A] op € 1.406.508,00 en voor de optie [Optie B] op  
           € 1.871.345,00. In de berekeningen van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is het verschil tussen beide schadebedragen minder groot maar ook in die berekeningen levert een keuze voor de optie [optie A] substantieel minder schade op. 
           
            [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt zich op het standpunt dat de keuze voor [Optie B] toch om meerdere redenen het meest in de rede ligt. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] wijst er in dit kader op dat de meerkosten van nieuwbouw opwegen tegen de voordelen van een naar geheel eigen inzicht in te delen nieuw kantoor. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] meent dat -mede gelet op het verloop van de tijd sinds de onteigening- bij die keuze de wens om te herinvesteren in nieuwbouw meegewogen moet worden, evenals het gegeven dat [gedaagde sub 1] zich verzekerd weet van huurinkomsten uit het familiebedrijf en zij op termijn een courant(er) kantoorgebouw met een hogere waarde aan haar kinderen kan nalaten.  
           De Staat betoogt dat de schadeloosstelling dient te worden berekend op basis van de goedkoopste optie. 
         
         
       
       
         2.4.2. 
         
           De rechtbank overweegt als volgt. 
           Bij de beantwoording van de vraag welke van de twee opties het meest in de rede ligt is bepalend wat een redelijk handelend ondernemer zou doen in de omstandigheden van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] . Die maakt naar het oordeel van de rechtbank niet altijd een keuze voor de optie die tot de minste schade leidt. Bij beantwoording van voornoemde vraag speelt de persoonlijke voorkeur van de onteigende geen rol maar persoonlijke omstandigheden kunnen wel van invloed zijn.  
           Allereerst dient te worden vastgesteld of sprake is van twee gelijkwaardige opties in die zin dat beide opties in min of meer dezelfde mate redelijk moeten worden geacht. Dat er sprake is van  functioneel  verschil tussen beide opties is niet gesteld of gebleken. Bovendien dient niet (alleen) een vergelijking gemaakt te worden tussen beide opties maar ook en vooral zal een vergelijking gemaakt moeten worden tussen de twee opties afzonderlijk met de situatie van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] vóór onteigening. Die vergelijking vormt geen reden om de keuze op [Optie B] te laten vallen. Realisering van een volwaardige studio is ook in het pand [optie A] mogelijk en gelet op het (te verwachten beperkte) rendement van de studio zal een redelijk handelend ondernemer de investering zo klein mogelijk houden. Dat [Optie B] nieuw, frisser, dynamischer en daardoor aantrekkelijker is, zoals [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] aanvoert, acht de rechtbank niet doorslaggevend bij de bepaling van wat een volledige schadeloosstelling vormt. De totale kosten en de onrendabele top zijn aanmerkelijk groter als gekozen wordt voor de optie [Optie B] .   
           Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat een redelijk handelend ondernemer in dit geval kiest voor de oplossing die tot de minste schade leidt, dus voor de optie [optie A] . Dat de persoonlijke voorkeur van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] -in verband met de wens om een nieuwe start te maken in een nieuw te bouwen bedrijfspand en met de verwachting van [gedaagde sub 1] dat zij, te zijner tijd, in het geval van nieuwbouw een courant(er) bedrijfspand met een hogere waarde aan haar kinderen kan nalaten - niet uitgaat naar de goedkoopste optie, is niet onbegrijpelijk, maar spoort niet met de maatstaf die de rechtbank in deze situatie dient te hanteren.  
         
         
       
     
     
       2.5. 
       
         De schadeloosstelling  
       
       
       
         2.5.1. 
         
           De rechtbank zal hierna de door partijen ingebrachte bezwaren tegen de begroting van de schadeloosstelling op basis van aankoop van het pand [optie A] door deskundigen bespreken. 
           De rechtbank hecht eraan te benadrukken dat bij de begroting de situatie en de verwachtingen op de peildatum tot uitgangspunt worden genomen en dat bij de berekening van de deskundigen het pand [optie A] als rekenmodel is gehanteerd. Van de kennis van nu omtrent feitelijke ontwikkelingen na de peildatum moet, als ‘kennis achteraf’, worden geabstraheerd.  
         
         
       
       
         2.5.2. 
         
           Het tijdpad 
         
         
         
           Deskundigen zijn bij hun berekening uitgegaan van aankoop van een vervangend pand per 1 januari 2015 en per 1 januari 2016 aanvang van de huur en start van de bedrijfsactiviteiten in het pand.  
           De rechtbank volgt deskundigen daarin. De rechtbank is van oordeel dat deskundigen er terecht van uitgegaan zijn dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zou hebben kunnen bedingen dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de tijdelijke huisvesting in het BIMgebouw tijdig zou kunnen beëindigen en dat verhuizing eerst na afronding van alle verbouwwerkzaamheden plaatsvindt.  
           Daarbij acht de rechtbank van belang dat op de peildatum sprake was van een vastgoedcrisis en verwacht mocht worden dat deze nog niet zijn hoogtepunt had bereikt. Gelet daarop mag aangenomen worden dat het bedingen van tussentijdse beëindiging bij verlenging van de huurovereenkomst voor de tijdelijke huisvesting tot de mogelijkheden behoorde. Daarnaast mag van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] verwacht worden dat zij, mede en met name gelet op haar belang om (zo spoedig mogelijk) weer te kunnen beschikken over een eigen studio, die tussentijdse beëindigingsmogelijkheid bij verlenging van de huurovereenkomst bedingt. 
         
         
       
       
         2.5.3. 
         
           Markt-/huurwaarde pand 
         
         
         
           Deskundigen hebben bij pleidooi toegelicht hoe de markt- en huurwaarde van het pand [optie A] zijn berekend. Tevens hebben zij aangegeven dat het als vraagprijs in het 2de nader advies vermelde bedrag onjuist is maar dat zij bij hun berekening wel van de juiste bedragen zijn uitgegaan. De berekening van deskundigen, waarvan de juistheid na de door deskundigen gegeven toelichting niet langer is betwist, komt de rechtbank juist voor.  
           Omdat hier sprake is van hantering van een rekenmodel moeten de omstandigheden van het concrete geval, waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] zich op dit punt beroept, buiten beschouwing blijven.  
         
         
       
       
         2.5.4. 
         
           Bijkomende schadevergoeding/verrekening voordeel voortgezet gebruik 
         
         
         
           Bij pleidooi hebben deskundigen toegelicht dat zij bij de berekening van de gederfde inkomsten van de studio rekening hebben gehouden met het voortgezet gebruik tot 1 juli 2011. De berekening van het nadeel ten aanzien van het rendement van [gedaagde sub 1] gedurende de zoekperiode naar een nieuw pand is door deskundigen bij pleidooi gecorrigeerd. 
           De rechtbank volgt hierin deskundigen. 
         
       
       
         2.5.5. 
         
           Kosten nieuwe studio apparatuur 
         
         
         
           
            [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] maakt aanspraak op integrale vergoeding van de kosten voor de aanschaf van nieuwe studio apparatuur (€ 125.000,00 minus aftrek nieuw-voor-oud 40% = € 75.000,00) en vergoeding van de financieringsschade groot € 28.000,00 voor de resterende investering (van € 50.000,00). 
           De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de nieuwe apparatuur beschouwd moet worden als rendabele investering in nieuwe bedrijfsmiddelen waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] kan afschrijven, zodat de kosten daarvan (na aftrek van nieuw-voor-oud) aangemerkt moeten worden als een investering, waarvan de financieringslasten op basis van de factor 7 voor vergoeding in aanmerking komen. 
         
         
       
       
         2.5.6. 
         
           Kosten van installatie van nieuwe apparatuur in de geluidsstudio  
         
         
         
           Bij pleidooi heeft [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] naar voren gebracht dat naast de kosten voor nieuwe apparatuur ook de kosten voor de installatie en inrichting daarvan voor vergoeding in aanmerking komen. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] wijst er in dat kader op dat deskundigen in hun rapport van 28 maart 2012 (blad 23) rekening hielden met een bedrag van € 57.500,00 voor de kosten van inbouw van de geluidsstudio. 
           In het rapport van 28 maart 2012 hebben de deskundigen de kosten van ontwerp en (in)bouw van de geluidsstudio zelf, inclusief regieruimte en rekening houdend met de prijsopgave van een leverancier van akoestische materialen en geluidsstudio’s, geraamd op € 57.500,00. Voor zover [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt dat dit bedrag opgeteld moet worden bij het door de deskundigen voor de inbouw van de studio geraamde bedrag, volgt de rechtbank haar niet. Zoals door de deskundigen is toegelicht, zijn deze kosten opgenomen in het totaalbedrag dat  
           voor de studio is geraamd.  
         
         
       
       
         2.5.7. 
         
           De bouwkosten van de studio en overige bouwkundige aanpassingen 
         
         
         
           2.5.7.1.	Deskundigen begroten de kosten voor het geschikt maken van het pand [optie A] voor [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] op € 330.763,00. Een deel daarvan, groot € 264.950,00, ziet op de realisatie van de aan- en inbouw van de studio en de aanpassing van het bestaande gebouw. Het andere deel, € 65.813,00, heeft betrekking op renovatie van het bestaande gebouw, de bijgebouwen en de buitenruimte. 
           Door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is een berekening in het geding gebracht van [naam deskundige] (hierna: [naam deskundige] ). [naam deskundige] begroot de totale kosten voor de aan- en inbouw van de studio en de kosten voor renovatie en aanpassing van het bestaande gebouw, de bijgebouwen en de buitenruimte op € 516.424,00. Tussen de begrotingen van de deskundigen en [naam deskundige] zit derhalve een verschil van € 185.661,00. 
         
         
         
           2.5.7.2.	De rechtbank stelt vast dat deskundigen en [naam deskundige] ieder een andere benaderings- en berekeningswijze hanteren. Deskundigen zijn bij hun berekening van de bouwkosten uitgegaan van een rechtstreekse opdracht van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] aan een aannemer en hebben de kosten gebaseerd op het ‘taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden 2015’. De cijfers uit dat boekje hebben zij gecorrigeerd aan de hand van eigen ervaringscijfers en de marktsituatie in het eerste en tweede kwartaal van 2015. Zij hebben daarbij rekening gehouden met de grote prijsdruk die in die periode voor aannemers gold en zijn uitgegaan van een all-inprijs met een opslag van 10% voor architectkosten, kosten voor bouwbegeleiding, leges e.d.. 
           
            [naam deskundige] heeft voor zijn berekening het pand [optie A] bezichtigd en alle onderdelen in detail opgenomen. Diens berekening is gebaseerd op het prijspeil in het eerste kwartaal van 2016 en gaat uit van de kostprijs, vermeerderd met opslagen voor algemene kosten, bouwplaatskosten en winst en risico en voorts vermeerderd met kosten voor architect, leges, constructeur, bodemonderzoek en onvoorzien. 
           Daarnaast verschillen [naam deskundige] en de deskundigen van mening over het effect van de door de deskundigen in aanmerking genomen prijsdruk.  
         
         
         
           2.5.7.3.	De rechtbank dient thans te beoordelen of de schadeloosstelling als door deskundigen berekend op dit punt aangemerkt kan worden als een volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. 
           Naar het oordeel van de rechtbank is dat het geval. Het verschil tussen beide berekeningen wordt (deels) verklaard doordat, als hiervoor overwogen, deskundigen en [naam deskundige] ieder een andere methodiek hanteren, [naam deskundige] het prijspeil van (eerste kwartaal) 2016 hanteert terwijl de deskundigen (naar het oordeel van de rechtbank terecht) dat van (eerste en tweede kwartaal) 2015 hanteren en in de benadering van deskundigen, anders dan in die van [naam deskundige] , sprake is van realiseren van een buitenschil voor de aanbouw met daarin deels studio en deels kantoorruimten.  
           Daarnaast is het uitgangspunt in de berekening van deskundigen dat het vervangende pand vergelijkbaar dient te zijn met het pand aan de [adres 1] , ook voor wat betreft de opslagmogelijkheden, de mogelijkheden tot efficiënt gebruik van de diverse ruimtes, de staat van onderhoud en dergelijke en hebben de deskundigen (naar het oordeel van de rechtbank terecht) een (beperkte) aftrek van nieuw-voor-oud toegepast. Dat [naam deskundige] bij zijn berekeningen de situatie in het pand [adres 1] in voldoende mate heeft meegewogen, is de rechtbank niet gebleken. In de berekening van [naam deskundige] wordt vermeld (productie 27 van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] pagina 5) dat gestreefd wordt naar een niveau dat vergelijkbaar is met de situatie zoals achtergelaten in het pand [adres 1] . Vastgesteld moet worden dat de  kostenbegroting van [naam deskundige] uitgaat van een verdergaande renovatie en aanpassing dan de deskundigen gerelateerd aan de onderhoudstoestand van het pand aan de [adres 1] nodig achten. Zo hebben de deskundigen voor het buitenonderhoud in relatie tot de onderhoudstoestand van het pand aan de [adres 1] op peildatum volstaan met begroting van de kosten van reiniging van de voorgevel en het schilderen van de boeiboorden, terwijl [naam deskundige] is uitgegaan van het reinigen van 70% van alle gevels en het schilderen van 30% van alle kozijnen. Voorts hebben de deskundigen de staat van het binnenschilderwerk van het pand en de vloerbedekking als goed beoordeeld en bestond er naar hun mening per peildatum geen noodzaak om de CV-ketel te vervangen, terwijl [naam deskundige] in zijn begroting wel is uitgegaan van binnenschilderwerk, gedeeltelijke vervanging van de vloerbedekking en vervanging van de CV-ketel. Dat de door [naam deskundige] begrote extra werkzaamheden daadwerkelijk nodig zijn om het pand op een vergelijkbaar niveau te brengen als het pand aan de [adres 1] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende specifiek onderbouwd.  
           Het verschil tussen de beide begrotingen wordt tevens veroorzaakt doordat de deskundigen, uitgaande van de peildatum, het drukkende effect van de marktomstandigheden op de prijs hoger hebben ingeschat dan [naam deskundige] . In een tijd van crisis is de prijsdruk hoog en zijn de marges in de bouwsector laag. Met de deskundigen is de rechtbank van het oordeel dat het redelijk is om daarmee rekening te houden in de schadebegroting. Per saldo is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen gevolgd kunnen worden in hun benadering en hetgeen zij daaraan ten grondslag hebben gelegd. 
         
         
       
       
         2.5.8. 
         
           Gederfde huurinkomsten  
         
         
         
           2.5.8.1.	Bij pleidooi is door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een schade-opstelling op dit punt gepresenteerd die verschilt van die van deskundigen. Daarbij wijst [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onder meer op een rekenfout in de berekening van de deskundigen en stelt zij dat deskundigen er in hun berekening ten onrechte vanuit gegaan zijn dat het wegvallen van kosten voor onderhoud en belastingen een voordeel oplevert voor [gedaagde sub 1] .  
           Een deel van het verschil kan worden verklaard doordat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] andere uitgangspunten (zoals het tijdpad) hanteert dan de deskundigen. Voor wat betreft het andere deel is niet inzichtelijk gemaakt waardoor het verschil ontstaat. 
           De rekenfout waarop [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] doelt is bij pleidooi door deskundigen gecorrigeerd zodat bespreking daarvan achterwege kan blijven. Aan de stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dat het wegvallen van kosten van onderhoud en belastingen niet als voordeel voor [gedaagde sub 1] kan worden beschouwd omdat deze kosten voor de BV’s waren, gaat de rechtbank voorbij omdat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft niet uitgewerkt wat de consequenties daarvan zijn voor de totale schadeloosstelling. [gedaagde sub 1] wordt per saldo zowel als privé-persoon als in haar hoedanigheid van  vertegenwoordigster van de BV’s schadeloos gesteld. Dat er een kostenbesparing is staat vast en [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft niet inzichtelijk gemaakt wat de toerekening van het voordeel aan de BV’s in plaats van aan [gedaagde sub 1] als privé-persoon voor gevolgen heeft voor de totale schadeloosstelling. Dit laatste had wel van haar verwacht mogen worden, zeker in dit (eind)stadium van het debat. 
           Voor het overige geldt dat gesteld noch gebleken is dat de uitgangspunten die deskundigen aan hun berekening ten grondslag leggen onjuist zijn. Het enkele feit dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een andere berekening maakt, geeft de rechtbank onvoldoende aanleiding om van de begroting van deskundigen af te wijken. 
         
         
       
       
         2.5.9. 
         
           Rente vrijkomend kapitaal 
         
         
         
           De Staat stelt zich op het standpunt dat het in de rede ligt een hoger percentage aan rente vrijkomend kapitaal te hanteren in verband met de langere zoekperiode waardoor het voor aankoop gereserveerde bedrag langer vast kan staan. Deskundigen hanteerden in hun advies van 1 oktober 2015 een percentage van 2 en hanteren in het 2de nader advies een percentage van 1,5.  
           De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt in hun benadering. Dat als zoekperiode 4 á 5 jaar is aangenomen, betekent niet zonder meer dat het vrijkomend kapitaal tegen een hogere rente kan worden weggezet. Een redelijk handelend ondernemer zal het vrijkomend kapitaal gedurende de zoekperiode zodanig wegzetten dat het beschikbaar is voor het geval er (eerder dan pas aan het eind van de zoekperiode) een geschikt pand beschikbaar is. Vastzetten van het bedrag voor langere tijd past daar niet bij, ook niet als dat een hogere rente oplevert.   
           Daarnaast is de rechtbank, met de deskundigen, van oordeel dat de voortdurende daling van de rente in de afgelopen jaren het gehanteerde percentage van 1,5 rechtvaardigt. 
         
         
       
       
         2.5.10. 
         
           Schade kinderen Vis 
         
         
         
           2.5.10.1.	Deskundigen zijn uitgegaan van wederbelegging van de opbrengst/waarde van het pand [adres 2] ad € 239.130,00 in een vervangend pand en zijn er daarbij van uitgegaan dat met dat vervangend pand een huuropbrengst van € 20.000,00 per jaar behaald kan worden. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] stelt dat het op en na de peildatum niet mogelijk was met de opbrengst van [adres 2] een vervangend pand aan te kopen waarmee een rendement/huuropbrengst van € 20.000,00 behaald had kunnen worden. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] meent dat daarvoor een herinvestering van € 267.826,09 nodig is. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] maakt in dat kader aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 16.517,00 aan inkomensschade, € 21.694,91 aankoopkosten en € 4.725,00 hypotheekkosten. Volgens [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dient er rekening mee te worden gehouden dat het pand niet als willekeurig beleggingsobject kan worden beschouwd gezien de aard van het beleggingsobject en de hoedanigheid van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] als onderdeel van het familiebedrijf.  
         
         
         
           2.5.10.2.	Deskundigen hebben bij hun begroting in aanmerking genomen dat, nu er sprake is van wederbelegging van vrijkomend kapitaal, het niet noodzakelijk is dat een vervangend pand in de omgeving staat van het onteigende of dat dit bestaat uit een kleiner kantoorpand. Bij wederbelegging is namelijk niet doorslaggevend of het vervangende pand vergelijkbaar is met het onteigende pand.  
           De rechtbank ziet niet in dat van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] niet verlangd kan worden dat in een andersoortig vervangend object wordt geïnvesteerd. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat het destijds verworven pand per peildatum niet als beleggingsobject diende. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft bij pleidooi (pleitnota punt 91 mr. Zeilmaker) zelf ook aangevoerd dat het pand destijds is aangehouden met als doel om daarvan huurinkomsten te verkrijgen. De stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] bij pleidooi dat het pand tevens werd aangehouden om het ‘als dat aan de orde zou zijn’ ter beschikking te stellen aan het bedrijf brengt daarin geen verandering. Die stelling is, mede gezien in relatie tot de peildatum, onvoldoende concreet om daaraan verderstrekkende conclusies te verbinden. Er is dan ook onvoldoende aanleiding om het aanhouden van het pand te koppelen aan de bedrijfsactiviteiten. Dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onderdeel is van een familiebedrijf maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders. 
         
         
         
           2.5.10.3. De stelling van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] dat aankoop van een duurder vervangend pand nodig is om hetzelfde rendement te behalen wordt door de rechtbank gepasseerd. Dat er in de zoekperiode geen qua netto rendement met het pand [adres 2] vergelijkbaar beleggingsobject gevonden had kunnen, volgt de rechtbank niet. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft zich bij haar standpunt gebaseerd op de beschikbaarheid van beleggingspanden in ‘s-Hertogenbosch en directe omgeving. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat voor een beperking tot deze regio geen reden is en dat niet aannemelijk is dat elders in het land geen geschikt pand gevonden had kunnen worden. Voor vergoeding van inkomensschade, aankoopkosten en hypotheekkosten in dit kader is dan ook geen grond. 
         
         
       
     
     
       2.6. 
       
         Ten slotte 
       
       
       
         2.6.1. 
         
           De Staat heeft bij pleidooi aan de rechtbank verzocht een aantal (in de pleitnota onder 2 nader genoemde) aspecten kenbaar in de oordeelsvorming te betrekken. 
           De rechtbank is van oordeel dat voor zover daarop in het voorgaande niet al is ingegaan, deze kwesties geen bespreking behoeven. Deskundigen hebben de correcties waarop de Staat doelt meegenomen in de nieuwe berekeningen. Met de omvang van het voorschot en de door de Staat gepleegde aanvullende uitkering zal in de hierna op te nemen overwegingen rekening worden gehouden. 
         
         
       
       
         2.6.2. 
         
           Voor zover niet in het voorgaande behandeld, neemt de rechtbank het advies van de deskundigen en de gronden waarop dit berust over en maakt zij de overwegingen van de deskundigen tot de hare.  
           De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen op die onderdelen bij de berekening van de schadeloosstelling de juiste uitgangspunten hebben gehanteerd en dat de motivering van het advies overtuigend is. 
         
         
         
       
     
     
       2.7. 
       
         De schadeloosstelling  
       
       
       
         2.7.1. 
         
           Uit het vorenstaande volgt dat de aan [gedaagde sub 1] toe te kennen 
           schadeloosstelling € 1.420.564,00 bedraagt en de aan de [tussengekomen partijen sub 1-5] toe te kennen schadeloosstelling € 257.430,00, derhalve in totaal aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] toe te kennen  
           € 1.677.994,00. 
           Door de Staat is gesteld dat bij wijze van voorschot het volledige bij dagvaarding aangeboden bedrag van € 1.421.382,00 aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] is uitgekeerd. Daarnaast stelt de Staat dat op 5 september 2013 aan [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] een bedrag van € 227.476,74 is voldaan. Dat bedrag bestaat volgens de Staat uit een aanvullend voorschot van € 29.609,87 (schadeloosstelling inclusief rente t/m 5 september 2013) voor [gedaagde sub 1] , € 7.176,76 (schadeloosstelling inclusief rente t/m 5 september 2013) voor de [tussengekomen partijen sub 1-5] en een bedrag van € 190.690,11 aan kosten voor juridische en andere deskundige bijstand (conform het vernietigde vonnis). [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de betaling van die bedragen niet betwist.  
           In bijlage 1 bij de pleitnota van de Staat van 22 maart 2016 zijn de betaalde bedragen naar rechthebbende gespecificeerd. Daaruit blijkt dat aan [gedaagde sub 1] aan voorschot reeds is betaald een bedrag van € 1.196.711,45 (€ 1.169.797,39 +/+ € 26.914,06)  en aan de [tussengekomen partijen sub 1-5]  aan voorschot een bedrag van € 258.099,17 (€ 251.584,61 en € 6.514,56) .  Ook de vanaf peildatum tot en met 5 september 2013 verschuldigde rente is door de Staat reeds voldaan. De juistheid van die specificatie heeft [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] niet betwist. 
           Dat betekent dat De Staat aan [gedaagde sub 1] na aftrek van het reeds aan schadeloosstelling betaalde bedrag nog een bedrag van  (€ 1.420.564,00 - € 1.196.711,45 =) € 223.852,55 dient te voldoen en dat aan de [tussengekomen partijen sub 1-5] € 669,17 (€ 258.099,17 -/- € 257.430,00) meer is betaald dan aan schadeloosstelling wordt toegekend. De [tussengekomen partijen sub 1-5] zullen, op grond van het bepaalde in artikel 54t lid 3 van de Onteigeningswet, worden veroordeeld het teveel betaalde aan de Staat terug te betalen. 
           Gelet op het door de Staat kort voor de peildatum bij wijze van voorschot betaalde bedrag gelijk aan het volledige bij dagvaarding aangeboden bedrag en het op 5 september 2013 betaalde aanvullend voorschot (conform de in het vernietigde vonnis vastgestelde schadeloosstelling, inclusief de daarover verschuldigde rente tot de dag van betaling), moet het door de Staat aan [gedaagde sub 1] nog te betalen bedrag van € 223.852,55 worden vermeerderd met de rente daarover vanaf de peildatum tot de datum van dit vonnis. 
           Het toe te passen percentage is, zoals gebruikelijk, dat van de (samengestelde) wettelijke rente.  
         
         
         
       
       
         2.7.2. 
         
           De rente over het nog niet betaalde deel van de schadeloosstelling, zijnde  een bedrag van € 223.852,55, vanaf de peildatum tot en met vonnisdatum, bedraagt € 45.020,95. De Staat dient derhalve nog een bedrag van € 268.873,50 aan [gedaagde sub 1] te voldoen. 
           Dit bedrag moet worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening.  
           Als hiervoor reeds overwogen dienen de [tussengekomen partijen sub 1-5] een bedrag van € 669,17 aan de Staat terug te betalen.  
         
         
         
       
     
     
       2.8. 
       
         De Staat zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van het bij dagvaarding 
         aangeboden bedrag overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50 lid 3 van de onteigeningswet.  
       
       
       
         2.8.1. 
         
           De kosten van juridische en overige deskundige bijstand 
         
         
         
         
           2.8.1.1.	 De kosten tot en met 3 juli 2013 
           Tijdens het pleidooi van 22 maart 2016 hebben partijen verklaard dat de Staat aan de kostenveroordeling zoals opgenomen in het (vernietigde) vonnis van 3 juli 2013 heeft voldaan. Op verzoek van partijen beslist de rechtbank ten aanzien van de kosten gemaakt tot en met 3 juli 2013 -op de hierna te noemen uitzondering na- zoals in genoemd vonnis is beslist. 
           Die uitzondering betreft de blijkens de specificatie door OAG gedeclareerde kosten die betrekking hebben op 4 uren besteed aan werkzaamheden in de administratieve procedure, die niet zijn meegenomen in de kostenveroordeling in genoemd vonnis. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten, begroot op € 500,00, voor vergoeding door de Staat in deze procedure in aanmerking komen. 
         
         
       
       
         2.8.2. 
         
           
             De kosten van juridische bijstand na 3 juli 2013 
           
           
            [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de navolgende kosten opgevoerd: 
         
         
           
              Bij akte van 1 december 2015 (kosten t/m 31/10/2015)	      €	50.421,90 (ex btw) 
           
           
              Bij akte van 22 maart 2016 (kosten vanaf 1/11/2015)		27.437,77 
           
           
              Bij akte van 6 april 2016 (kosten vanaf 1/3/2016)			12.698,40 
           
           
              Bij akte 14 februari 2017 (kosten 1/4/16 t/m 31/1/17)		18.241,81 
           
           
              Bij akte van 1 maart 2017 (kosten 1/2/17 t/m 20/2/17)		 18.912,52 
           
         
         Totaal:						                    €     127.712,40	 
         
         
           De Staat heeft de rechtbank verzocht de kosten van juridische bijstand in de periode na het vonnis van 3 juli 2013 te matigen.  
           Gelet op de dubbele redelijkheidstoets die de rechtbank moet toepassen bij de beoordeling van de vraag of de gedeclareerde kosten voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen, is de rechtbank van oordeel dat er voldoende aanleiding bestaat voor matiging. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
           In de periode na 3 juli 2013 heeft niet alleen mr. Zeilmaker maar ook mr. Hagelaars als advocaat voor [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] werkzaamheden verricht. [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft ter toelichting daarop gesteld dat de kosten daardoor in niet geringe mate beperkt worden omdat mr. Hagelaars een aanzienlijk lager uurtarief hanteert. 
           Uit de overgelegde specificaties blijkt echter dat beide advocaten bij besprekingen en op zittingen aanwezig zijn geweest, en [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] brengt de kosten daarvan volledig (inclusief reistijd en reiskosten) in rekening. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt de noodzaak van de aanwezigheid van beide advocaten bij die besprekingen en zittingen niet in te zien.  
           Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor juridische bijstand tot een bedrag van € 119.712,40 voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen. 
         
         
       
       
         2.8.3. 
         
           
             De kosten van overige deskundige bijstand na 3 juli 2013 
           
           
            [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] heeft de navolgende kosten opgevoerd: 
           OAG Makelaars en rentmeesters 
         
         
           
              Bij akte van 1 december 2015 (kosten t/m 31/10/2015)	      €	  6.961,50 
           
           
              Bij akte van 22 maart 2016 (kosten vanaf 1/11/2015)		  9.218,25 
           
           
              Bij akte van 6 april 2016 (kosten vanaf 1/3/2016)			  1.858,95 
           
           
              Bij akte 14 februari 2017 (kosten 1/4/16 t/m 31/1/17)		   9.311,58 
           
         
         Totaal:						                    €       27.350,28 
         
         
           RSP Makelaars					 
         
         
           
              Bij akte van 1 december 2015 (kosten t/m 31/10/2015)	      €	  2.100,00 
           
           
              Bij akte van 22 maart 2016 (kosten vanaf 1/11/2015)		     350,00 
           
           
              Bij akte 14 februari 2017 (kosten 1/4/16 t/m 31/1/17)		   1.750,00 
           
         
         Totaal:						                    €         4.200,00 
         
         
         
           
            [naam]
           
         
         - Bij akte van 14 februari 2017 (kosten 1/4/16 t/m 31/1/17)             €            900,00 
         
         
           Baker Tilly Berk 
         
         - Bij akte van 14 februari 2017 (totale kosten t/m 31/1/17)		 24.133,13 
         Totaal:							      €	24.133,13 
         
         
           
            [naam deskundige]
           
         
         
           
             Bij akte van 14 februari 2017 (kosten t/m 31/1/17)		      €	  4.025,00 
           
           
             Bij akte van 1 maart 2017 (kosten februari 2017)			   2.153,00 
           
         
         Totaal:							      €         6.178,00 
         
         
         
           
             	OAG  
           
           De Staat acht het aantal door deze deskundige aan deze zaak na 3 juli 2013 bestede uren (in totaal ruim 60 uur) buitensporig hoog en stelt dat de werkzaamheden beperkt hadden kunnen blijven tot het opstellen en bespreken van een nieuwe taxatie naar aanleiding van het tussenvonnis van 21 september 2016. 
           De rechtbank volgt de Staat hierin niet. De rechtbank is van oordeel dat er voldoende aanleiding was voor OAG om het vonnis en de nieuwe berekeningen van de rechtbankdeskundigen grondig te bestuderen. Het is geenszins onredelijk te achten dat OAG bij diverse besprekingen van het vonnis en de naar aanleiding daarvan te formuleren actiepunten aanwezig is geweest. OAG heeft immers naar aanleiding van het vonnis en de daaruit voortvloeiende nieuwe berekeningen van deskundigen opnieuw berekeningen uit moeten voeren. De rechtbank acht het begrijpelijk en aannemelijk dat daarvoor regelmatig en vrij intensief overleg met één van de advocaten van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] noodzakelijk was. 
           De Staat heeft nog aangevoerd dat er door OAG ‘dubbel werk’ is verricht. Als voorbeeld daarvan noemt de Staat het bestuderen van een brief van deskundige [naam deskundige 2] met betrekking tot het belang van de studio. De Staat stelt ook dat er veel tijd ‘lijkt’ te zijn besteed aan de bestudering van de pleitnota’s. Ook hierin volgt de rechtbank de Staat niet. Uit de overgelegde declaraties/specificaties van OAG kan de rechtbank niet afleiden dat er onredelijk veel tijd is besteed aan de bestudering van bedoelde brief en de pleitnota’s. De rechtbank acht het niet onredelijk dat de advocaten van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] de input van een deskundige als OAG van (groot) belang achten bij de opstelling en voorbereiding van de pleitnota’s.   
           De kosten van OAG komen dan ook voor vergoeding door de Staat in aanmerking. 
           
             		RSP 
           
           De Staat stelt zich op het standpunt dat de kosten van RSP buiten vergoeding moeten blijven nu in de door deskundigen geadviseerde aankoopkosten (8,1% van de aankoopsom) een vergoeding voor de makelaar is begrepen. Dat wordt door [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] betwist. 
           In de berekening van de deskundigen is onder de bijkomende schadevergoeding opgenomen een bedrag groot 8,1% van de aankoopsom als vergoeding voor de aankoopkosten inclusief makelaar. De betwisting van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] op dit punt wordt daarom, als niet onderbouwd en kennelijk onjuist, gepasseerd. Voor zover er werkzaamheden zouden zijn verricht die niet in de schadevergoeding zijn opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom die inzet van RSP in dit stadium nodig was, naast de inzet van OAG. 
           Uit het vorenstaande volgt dat de kosten van RSP niet voor vergoeding door de Staat in aanmerking komen.  
         
         
         
           
             		 [naam] en [naam deskundige] 
           
           De Staat veronderstelt dat in de door de deskundigen begrote bouwkosten kosten voor advies en begeleiding zijn begrepen en stelt dat in dat geval de kosten van [naam] en [naam deskundige] niet voor vergoeding in aanmerking komen. 
           De rechtbank verwerpt dit standpunt van de Staat. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ziet de rechtbank niet in dat (en hoe) de kosten van [naam] en [naam deskundige] zijn begrepen in de door deskundigen begrote bouwkosten. De kosten zijn immers gemaakt ter weerlegging van de begroting die de deskundigen aan hun advies op het punt van de bouwkosten ten grondslag hebben gelegd. 
           De rechtbank is van oordeel dat deze kosten als redelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen. 
         
         
         
         
           
             		BTB 
           
           De Staat stelt dat met name de opgevoerde kosten voor de door de heer [naam medewerker BTB]  verrichte werkzaamheden niet als redelijk beschouwd kunnen worden. Daarnaast wijst de Staat erop dat in de door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling een bedrag is begrepen voor extra accountantskosten in verband met verhuizing.  
         
         
         
           De rechtbank is van oordeel dat er reden is voor matiging van de kosten van BTB. Met name het aantal door de heer [naam medewerker BTB] aan de zaak bestede uren komt de rechtbank onredelijk hoog voor. Daarbij heeft de rechtbank -ter vergelijking- mede in aanmerking genomen het aantal uren dat (de door de deskundigen geraadpleegde) deskundige [naam deskundige 2] heeft gerekend voor zijn werkzaamheden. Hierbij is in ogenschouw genomen dat de heer [naam medewerker BTB] al vele jaren (accountants)werkzaamheden verricht voor het bedrijf van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] en dus geacht mag worden een groot deel van de informatie zonder veel nader onderzoek ter beschikking te hebben, hetgeen niet geldt voor de heer [naam deskundige 2] . Dat in de door deskundigen geadviseerde schadeloosstelling een bedrag is begrepen van € 5.000,00 voor extra accountantskosten acht de rechtbank niet van belang omdat niet vaststaat, althans niet aannemelijk is, dat de door [naam medewerker BTB] verrichte werkzaamheden betrekking hebben op de verhuizing. 
           De rechtbank zal het door de Staat te vergoeden bedrag aan kosten voor de werkzaamheden van BTB daarom vaststellen op een bedrag van € 12.500,00.    
         
         
         
       
     
     
       2.9. 
       
         	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen 
       
       
       
         De Staat heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de door de deskundigen ingediende declaraties te becommentariëren.  
         De rechtbank zal de Staat veroordelen deze, naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid gemaakte, kosten te vergoeden. De rechtbank gaat ervanuit dat de kosten zoals opgenomen in het vernietigde vonnis van 3 juli 2013 en de kosten over de periode november 2014 tot en met 1 december 2015 reeds zijn voldaan, zoals door de Staat is vermeld in de pleitnota van 22 maart 2016, zodat deze op het totaalbedrag in mindering strekken. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank:  
     
     
       3.1. 
       stelt het bedrag van de te dezer zake door de Staat aan [gedaagde sub 1] verschuldigde schadeloosstelling (exclusief de daartoe behorende verschuldigde rente tot vonnisdatum) vast op € 1.420.564,00  (één miljoen vierhonderdtwintig duizend vijfhonderdvierenzestig euro),  
       
     
     
       3.2. 
       stelt het bedrag van de te dezer zake door de Staat aan de [tussengekomen partijen sub 1-5]  verschuldigde schadeloosstelling vast op € 257.430,00 ( tweehonderdzevenenvijftigduizend vierhonderddertig euro),  
       
     
     
       3.3. 
       
         veroordeelt de Staat om aan [gedaagde sub 1] te betalen het bedrag waarmee de  
         schadeloosstelling het voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van  
         €  268.873,50 (tweehonderdachtenzestig duizend achthonderddrieënzeventig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag van voldoening, 
       
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de [tussengekomen partijen sub 1-5] om aan de Staat te betalen het bedrag waarmee het reeds betaalde bedrag aan voorschot de vastgestelde schadeloosstelling te boven gaat, en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 669,17 (zeshonderdnegenenzestig euro en zeventien eurocent), 
       
     
     
       3.5. 
       wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: De Bossche Omroep te ’s-Hertogenbosch, 
       
     
     
       3.6. 
       
         veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde  
         van [gedaagde partij sub 1 + tussenkomende partijen 1-5] begroot op € 206.038,85 ter zake van juridische bijstand en € 150.291,94 ter zake overige deskundige bijstand,  
       
       
     
     
       3.7. 
       verstaat dat het door de Staat reeds betaalde bedrag van € 190.690,11, in mindering wordt gebracht op het totaalbedrag van de in rov. 3.6. genoemde bedragen, 
       
     
     
       3.8. 
       veroordeelt de Staat tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van: € 284.339,25, 
       
     
     
       3.9. 
       verstaat dat het door de Staat reeds betaalde bedrag van € 233.626,03 in mindering wordt gebracht op het totaalbedrag van het in rov. 3.8. genoemde bedrag, 
       
     
     
       3.10. 
       verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, mr. J.K.B. van Daalen en mr. I. Boekhorst en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2017.