ECLI: ECLI:NL:RBALK:2007:BB9673

Titel: ECLI:NL:RBALK:2007:BB9673 Rechtbank Alkmaar , 21-11-2007 / 06 / 1021

Gerecht: Rechtbank Alkmaar

Datum uitspraak: 2007-11-21

Zaaknummer: 06 / 1021

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBALK:2007:BB9673

---

WOZ-waarde van tenniscomplex is vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft mede gebruik gemaakt van kengetallen. Deze kengetallen zijn door eiseres niet (expliciet) bestreden. De rechtbank heeft geen aanleiding om niet van de juistheid van deze kengetallen uit te gaan. Voor de vervangingswaarde van de tennisbanen heeft verweerder mede aansluiting gezocht bij de bouwkosten van vergelijkbare tennisbanen. Voor het clubgebouw is aansluiting gezocht bij de werkelijke bouwkosten inclusief BTW omdat de eigenaar van het tenniscomplex de BTW niet door middel van voorheffing kan verrekenen. Voor de grondwaarde is aansluiting gezocht bij de reële uitgifteprijs. Met de saneringskosten van de op het complex aanwezige van vervuilde grond is ook voldoende rekening gehouden. WOZ-waarde is niet te hoog vastgesteld.

RECHTBANK ALKMAAR 
       Sector Bestuursrecht 
     
     
     Zaaknummer: 06/1021 WOZ 
     
     Uitspraak van de meervoudige kamer  
     
     in de zaak van: 
     
     
       de vereniging [naam], 
       gevestigd te Zuid-Scharwoude, 
       eiseres, 
       gemachtigde [naam], 
     
     
     tegen 
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, 
       verweerder. 
     
     
     Ontstaan en loop van de zaak 
     
     Bij beschikking gedateerd 28 februari 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de door eiseres gebruikte onroerende zaak aan de [adres] te Zuid-Scharwoude (hierna: het object) voor het tijdvak 2005-2006 vastgesteld op € 513.000,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2003 als waardepeildatum. 
     
     Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2006 ongegrond verklaard.  
     
     Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 22 maart 2006. 
     
     
       De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 september 2007, waar eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door  
       [naam] en [naam], werkzaam bij verweerders gemeente, en [naam], taxateur.  
     
     
     Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd. 
     
     Motivering 
     
     1.	In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het door eiseres gebruikte object terecht heeft gehandhaafd op € 513.000,00.  
     
     2.	Het object is een tenniscomplex dat eigendom is van de gemeente Langedijk. Het object is in de jaren ’70 gerealiseerd maar in de jaren daarna steeds in delen verbouwd en gerenoveerd. Het object is 8.550 m² groot en bestaat uit acht kunststof tennisbanen, twintig lichtmasten, een stenen clubgebouw dat in 2003 is gerealiseerd en twee bergingen. Het object is omheind door een hekwerk en een coniferenhaag van twee à drie meter hoog. Het object is aan de rand van de gemeente Langedijk gelegen in de nabijheid van andere sportfaciliteiten zoals een sporthal, een zwembad en handbalvelden. Op het terrein van het object is vervuilde grond opgeslagen die is vrijgekomen bij de bouw van het clubgebouw. 
     
     3.	Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat naar aanleiding van het bezwaarschrift is onderzocht of er sprake is van bodemverontreiniging, en of hiermee voldoende rekening is gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Verweerder heeft gesteld dat er geen saneringsbevel is gegeven en dat het object van eiseres niet voorkomt op de zogenoemde lijst Wet Bodembescherming. Dit betekent volgens verweerder dat de mogelijke verontreiniging valt binnen de streefwaarden en geen gevaar voor de volksgezondheid vormt, zodat er geen sprake is van enige invloed op de WOZ-waarde. Voorts heeft verweerder gesteld dat de taxateur heeft geconstateerd dat met de ligging van het object en de daarmee samenhangende overlast van jongeren voldoende rekening is gehouden. Naar de mening van verweerder is het object voldoende afgeschermd waardoor derden het object niet vrijelijk kunnen betreden. Verder heeft verweerder toegegeven dat de vervangingswaarde van de tennisbanen te hoog is vastgesteld, maar dat de stelling van eiseres met betrekking tot de aanschafwaarden van de kunststof tennisbanen in 1997 evenmin correct is. Volgens verweerder heeft het door eiseres genoemde cijfer alleen betrekking op de toplaag, terwijl in het kader van de Wet WOZ wordt gerekend met de volledige vervangingswaarde van een tennisbaan. Daarnaast heeft de taxateur geconstateerd dat de waarde van het clubgebouw, gelet op de nieuwbouw in 2003, te laag is gewaardeerd. Verweerder heeft gesteld dat uit de hertaxatie is gebleken dat de WOZ-waarde van het object van eiseres te laag is vastgesteld. Met betrekking tot de verschillende tarieven die zijn gehanteerd voor de waardering van de grond heeft verweerder gesteld dat het object bestaat uit verschillende soorten gronden die allemaal een andere waarde vertegenwoordigen. 
     
     4.	Eiseres heeft gesteld dat de waarde van het object op nihil moet worden gesteld omdat er geen verkrijger is die het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Verder heeft eiseres gesteld dat verweerder niet heeft gereageerd op het verzoek om informatie over de waarde van andere in de gemeente Langedijk aanwezige sportlocaties. Volgens eiseres heeft een vergelijking met overige sportlocaties in de gemeente Langedijk dus niet plaatsgevonden. Voorts heeft eiseres gesteld dat zij al twee jaar met de wethouder in discussie is over de aanwezige verontreinigde grond. Eiseres heeft gesteld dat er geen saneringsbevel is gegeven omdat wordt getracht de zaak met de wethouder op een voor alle partijen geschikte wijze op te lossen. Volgens eiseres heeft onderzoek aangetoond dat de grond is beoordeeld als niet toepasbare grond. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de vervanging van de tennisbanen in 1997 inclusief voorbereiding van de ondergrond € 14.454,00 per baan heeft gekost en dat door verweerder ten onrechte wordt gesteld dat geen rekening is gehouden met de onderlaag en de infrastructuur. Tot slot heeft eiseres gesteld dat het object is gesitueerd op een afgelegen locatie en dat er regelmatig overlast wordt veroorzaakt door hangjongeren. Er is meerdere malen brand gesticht op het terrein en op het naast het terrein gelegen parkeerterrein wordt gehandeld in verdovende middelen, hetgeen een waardeverlagende factor is. Volgens eiseres is de omheining niet afdoende om de overlast te beperken. 
     
     
       5.	In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat de waarde is vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 12 juni 2006. In dit taxatierapport heeft de taxateur de WOZ-waarde van het object bepaald op € 585.500,00. Deze waarde ligt hoger dan de vastgestelde waarde. Er is een verschil in de door de taxateur vastgestelde waarde en de door verweerder gehanteerde WOZ-waarde omdat het clubhuis te laag was gewaardeerd. De taxateur heeft de  
       WOZ-waarde gerelateerd aan kengetallen zoals deze zijn verzameld door het Kenniscentrum WOZ in de Taxatiewijzer Sport, versie 1.1. Verder heeft de taxateur de waarde getoetst aan de bouwkosten van het clubgebouw van het object van eiseres en de bouwkosten van de aanleg van twee kunststof tennisbanen bij een ander tenniscomplex in de gemeente Langedijk. Verder heeft verweerder nog gesteld dat de verontreinigde grond is opgeslagen naast het parkeerterrein en dat deze grond het gebruik van het terrein niet belemmert. Volgens verweerder heeft de taxateur de kosten voor sanering van de grond geschat op  
       € 22.000,00. De taxateur is bij de waardering ervan uitgegaan dat eiseres deze kosten moet voldoen. Hieruit blijkt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de verontreinigde grond en de kosten van sanering. Voorts heeft verweerder gesteld dat de tennisbanen in 1997 niet volledig zijn vervangen omdat de asfaltlaag is blijven liggen. Voor het volledig vervangen van een tennisbaan is immers een bouwvergunning nodig en in het archief van de gemeente is geen bouwvergunning aangetroffen voor de aanleg van volledig nieuwe tennisbanen.  
     
     
     6.	Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
     
     
       Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       a.	de aard en de bestemming van de zaak; 
       b.	de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van 
       	latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
     
     
     Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
     
     7.	De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd en overweegt daartoe als volgt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder gesteld dat de vervangingswaarde van de tennisbanen te hoog is vastgesteld en dat de vervangingswaarde van het clubgebouw te laag is vastgesteld. Verweerder heeft daarbij echter nagelaten te vermelden op welke vervangingswaarden de tennisbanen en het clubgebouw dan wel hadden moeten worden bepaald. Verder heeft verweerder gesteld dat de taxateur in de bezwaarfase een geheel nieuwe inventarisatie heeft gemaakt, maar niet is vermeld welke waarden naar aanleiding van de inventarisatie aan de verschillende objectkenmerken zijn toegekend. Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt hoe hij tot het standpunt is gekomen dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De omstandigheid dat aan eiseres in de bezwaarfase het taxatieverslag, dat ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking van 28 februari 2005, is overgelegd maakt dit niet anders. Zoals hiervoor al is vermeld heeft verweerder de vervangingswaarden van de tennisbanen en het clubgebouw in de uitspraak op bezwaar gewijzigd ten opzichte van de in het taxatieverslag genoemde waarden. Eiseres heeft pas bij de ontvangst van het verweerschrift kennis kunnen nemen van het taxatierapport en de daarin genoemde gegevens. Verweerder heeft eiseres dus niet eerder dan in de beroepsfase de benodigde informatie geboden om te kunnen vaststellen hoe de WOZ-waarde van haar object is vastgesteld. Gelet hierop komt de uitspraak op bezwaar voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het motiveringsbeginsel, zoals dat is neergelegd in artikel 7:12 van de Awb. Het beroep is dan ook gegrond. 
     
     8.	De rechtbank zal vervolgens – om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen – nagaan of er mogelijkheden zijn om met toepassing van artikel 8:72 van de Awb de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien. 
     
     9.	De rechtbank overweegt dat de Wet WOZ een specifiek waardebegrip kent, dat uitgaat van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van het object kan worden overgedragen. De stelling van eiseres dat er geen verkrijger is die het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen en dat de WOZ-waarde daarom op nihil moet worden gesteld, is daarom niet van belang. 
     
     
       10.	Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de  
       WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     11.	Uit de gedingstukken – de rechtbank doelt hierbij onder meer op het taxatierapport van 12 juni 2006 – en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van het object van eiseres heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Nu ook eiseres er voorstander van is om de WOZ-waarde te bepalen op de gecorrigeerde vervangingswaarde, bestaat er tussen partijen geen geschil over de methode waarmee de WOZ-waarde moet worden bepaald. Overigens komt de rechtbank het gebruik van deze methode in deze zaak juist voor. 
     
     
       12.	Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de beroepsfase voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van het object van eiseres is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarde van het object van eiseres (mede) heeft bepaald aan de hand van kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport versie 1.1. Deze kengetallen zijn door eiseres niet (expliciet) bestreden. Ook de rechtbank ziet, gelet op de verklaring van verweerders taxateur ter zitting dat de kengetallen tot stand zijn gekomen door gebruik te maken van bouwdossiers bij diverse gemeenten in Nederland, waarbij de stichtingskosten inclusief de nacalculatie als uitgangspunt zijn genomen en door gebruik te maken van gegevens van fabrikanten, geen aanleiding om niet van de juistheid van deze kengetallen uit te gaan. 
       13.	Met betrekking tot de gecorrigeerde vervangingswaarde van de tennisbanen van eiseres heeft verweerder tevens aansluiting gezocht bij de bouwkosten van de aanleg in november 2003 van twee kunststof tennisbanen van een ander tenniscomplex in de gemeente Langedijk. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze kunststofbanen voldoende vergelijkbaar met de tennisbanen van eiseres. De bouwkosten van deze kunststofbanen kon verweerder dan ook gebruiken als onderbouwing voor de vervangingswaarde van de tennisbanen van eiseres. Gelet op deze bouwkosten van € 80.000,00 per twee banen en het kengetal van € 57,00 per m² acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde gemiddelde vervangingswaarde van € 34.344,00 per baan (€ 53,00 per m²) alleszins aannemelijk.  
       De stelling van eiseres dat haar tennisbanen in 1997 voor € 14.454,00 per baan geheel zijn vervangen en dat daarom de door verweerder gehanteerde vervangingswaarde te hoog is kan de rechtbank niet volgen. Vast staat dat een kunststof tennisbaan in het algemeen bestaat uit een kunststof toplaag die is gelegen op een fundering van asfalt of lava. De rechtbank heeft geen aanleiding om te concluderen dat dit in het geval van de tennisbanen van eiseres anders zou zijn. De enkele stelling van eiseres dat zij ook tennisbanen heeft die zijn gefundeerd op een zandlaag acht de rechtbank niet toereikend. Verder staat vast dat een tennisbaan een bouwwerk is in de zin van artikel 1, lid a, van de Woningwet, dat voor het realiseren van een bouwwerk een bouwvergunning aangevraagd moet worden en dat een bouwvergunning niet is aangetroffen in het archief van de gemeente Langedijk. Gelet hierop en op het feit dat voor het vervangen van de toplaag van een tennisbaan geen bouwvergunning is vereist, is het niet aannemelijk geworden dat de vervanging van de tennisbanen door eiseres in 1997 inclusief de fundering was.  
       Met betrekking tot de technische veroudering van de tennisbanen is verweerder uitgegaan van een levensduur van 32 jaar, gerekend vanaf het oorspronkelijke bouwjaar. Gelet op de omstandigheid dat de tennisbanen in 1997 zijn gerenoveerd acht de rechtbank dit niet een onredelijk lange levensduur.  
     
     
     14.	Voorts kan de rechtbank de stelling van de gemachtigde van eiseres ter zitting, dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van drie in plaats van twee bergingen, niet volgen. Uit de matrix behorende bij het taxatierapport van 12 juni 2006 blijkt immers dat de taxateur alleen de waarde van twee bergingen heeft bepaald. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de vervangingswaarde van de bergingen op nihil moet worden gesteld omdat het bouwvallen zijn, overweegt de rechtbank dat het aan eiseres is om aannemelijk te maken dat, en in hoeverre de staat van onderhoud zo’n waardedrukkend effect heeft dat de vervangingswaarde onjuist is. Daarin is eiseres, die haar stelling niet heeft onderbouwd, niet geslaagd. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is geweest van een zorgvuldig uitgevoerde taxatie, waarbij rekening is gehouden met de relevante eigenschappen van de bergingen. De rechtbank verwijst in dit verband nog naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 5 september 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer AU4894 en in BB 2006/10. 
     
     
       15.	Verder overweegt de rechtbank dat niet in geschil is dat het clubgebouw, behorende  bij het object van eiseres, in 2003 is gerealiseerd. Verder staat vast dat de bouwkosten blijkens de aanvraag om een bouwvergunning € 298.000,00 waren. Bij het bepalen van de vervangingswaarde van een object waarin dit kort vóór of na de waardepeildatum is gerealiseerd, moet er naar het oordeel van de rechtbank van worden uitgegaan dat de bouwkosten de beste indicatie zijn voor de vervangingswaarde op de waardepeildatum van  
       1 januari 2003, hetgeen verweerder in dit geval ook heeft gedaan. Weliswaar heeft verweerder de vervangingswaarde van het clubgebouw op € 354.333,00 bepaald, dus  
       € 56.333,00 hoger dan de bouwkosten volgens de aanvraag om bouwvergunning. Echter de bouwkosten in de aanvraag om een bouwvergunning betreffen volgens de verklaring van de taxateur van verweerder ter zitting de kosten exclusief BTW. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Voorts overweegt de rechtbank dat het bij de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat om de waarde van de onroerende zaak voor de huidige eigenaar. In dit geval is de gemeente Langedijk eigenaar van het in geding zijnde object en deze heeft niet de mogelijkheid om de BTW te verrekenen. Gelet hierop heeft verweerder bij het bepalen van de vervangingswaarde van het clubgebouw terecht de bouwkosten inclusief BTW als uitgangspunt genomen. 
     
     
     
       16.	Voor de vaststelling van de vervangingswaarde van de grond van het object heeft verweerder de reële uitgifteprijs die door de gemeente Langedijk wordt gehanteerd bij uitgifte van grond met de betreffende bestemming op een vergelijkbare locatie als uitgangspunt gehanteerd. Verder hanteert verweerder als uitgangspunt dat de vervangingswaarde van de grond niet wordt gecorrigeerd voor technische of functionele veroudering. Deze uitgangspunten kan de rechtbank onderschrijven. Voorts heeft verweerder de gronden waarop de tennisbanen zijn gesitueerd gewaardeerd tegen twee maal de agrarische waarde. Ook dit acht de rechtbank in dit geval niet onjuist.  
       Vast staat dat verweerder 600 m² grond als grond behorend bij het clubgebouw (de ondergrond van het clubgebouw en de grond die hieraan redelijkerwijs kan worden toegerekend, zoals de looppaden en het zonneterras) heeft beschouwd en 7.950 m² grond als grond waarop de tennisbanen zijn gesitueerd. De rechtbank heeft geen aanleiding om uit te gaan van een andere toedeling. De stelling van eiseres ter zitting dat ook de 600 m² grond moet worden gewaardeerd als landbouwgrond omdat zij in het huurcontract met de gemeente Langedijk een optie heeft om grond te kopen van de gemeente tegen landbouwprijzen, kan de rechtbank niet onderschrijven. Een dergelijke optie moet als een persoonlijk recht worden beschouwd en heeft geen betrekking op de waarde van het WOZ-object als zodanig. In het kader van de Wet WOZ is een dergelijke optie daarom niet van belang. Verweerder heeft de vervangingswaarde van de 600 m² grond op € 101,00 per m² en de vervangingswaarde van de 7.950 m² op € 5,00 per m² gesteld. Nu deze grondprijzen op zichzelf niet door eiseres zijn bestreden en ook de rechtbank deze grondprijzen niet te hoog acht, kan worden aangesloten bij de in het taxatierapport genoemde vervangingswaarden.  
     
     
     17.	Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de door haar ondervonden overlast van hangjongeren een waardeverlagende factor is, overweegt de rechtbank als volgt. Gelet op de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan de gestelde overlast alleen een rol spelen bij het bepalen van de waarde van de grond. In dit geval heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig is dat deze van invloed is op de grondprijzen. In deze stelling van eiseres ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding om te oordelen dat verweerder de WOZ-waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       18.	Wat betreft de op het object aanwezige vervuilde grond overweegt de rechtbank dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde mogelijke toekomstige saneringskosten een rol kunnen spelen bij de vaststelling van de grondwaarde. In dit geval heeft verweerder de saneringskosten op de waardepeildatum van 1 januari 2003 geraamd op € 22.000,00. Weliswaar kan aan eiseres worden toegegeven dat de grond nog niet is gesaneerd en dat de toekomstige saneringskosten in verband met prijsstijgingen hoger zullen zijn dan op de waardepeildatum. Echter niet aannemelijk is dat de toekomstige saneringskosten zo hoog zullen zijn dat de gecorrigeerde vervangingswaarde daarom zoveel moet worden verlaagd dat de grens als bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ – die in dit geval € 20.000,00 bedraagt – wordt overschreden. In dit kader acht de rechtbank nog van belang dat de door verweerder ingeschakelde taxateur de bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde minus de saneringskosten heeft bepaald op € 585.500,00. Gelet hierop wordt de door verweerder gecorrigeerde vervangingswaarde en dus de WOZ-waarde geacht niet te hoog te zijn. De stelling van de gemachtigde van eiseres ter zitting dat de vervuilde grond onder het gehele object aanwezig is en dat de toekomstige saneringskosten  
       € 200.000,00 à € 300.000,00 zullen bedragen, is op geen enkele wijze bewezen. Gelet hierop passeert de rechtbank deze stelling. 
     
     
     19.	Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder in de beroepsfase afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, zodat verweerder geen nieuwe uitspraak op het bezwaar van eiseres hoeft te doen en de vastgestelde WOZ-waarde blijft gelden. 
     
     20.	Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten gunste van eiseres omdat niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. 
     
     Beslissing 
     
     De rechtbank 
     
     
       -	verklaart het beroep gegrond; 
       -	vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
       -	bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven; 
       -	bepaalt dat de gemeente Langedijk aan eiseres het griffierecht van € 281,00 vergoedt. 
     
     
     Deze uitspraak is gedaan op 21 november 2007 door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter, en mr. T. Luigjes en mr. M. Kraefft, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. 
       
     griffier			rechter 
     
     
     
     Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. 
     
     Afschriften verzonden: