ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:1048

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:1048 Rechtbank Amsterdam , 12-03-2025 / C/13/721115 / HA ZA 22-598

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-12

Zaaknummer: C/13/721115 / HA ZA 22-598

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:1048

---

Verkopers hebben hun spreekplicht geschonden door een rapport over de fundering niet aan kopers te verstrekken. De deskundige komt tot de conclusie dat dit voor de waarde van het verkochte pand niet uitmaakt. Geen schadevergoeding, wel compensatie van de kosten.

RECHTBANK Amsterdam 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zaaknummer: C/13/721115 / HA ZA 22-598 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,   2. [eiser 2] ,   3. [eiser 3] ,   4. [eiser 4] ,  
     
       allen wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: “Kopers”, 
       advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       wonende te [woonplaats 2] , 2.  [gedaagde 2] ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: “Verkopers”, 
       advocaat: mr. J.A.J. Heikens te Amsterdam. 
     
     
     
     
       
         Waar gaat deze zaak over? 
       
     
     
     
       In het derde tussenvonnis in deze zaak is een deskundige benoemd. Nadat eerder was beslist dat verkopers hun spreekplicht hebben geschonden door het rapport dat zij in 2010 over de fundering hadden laten maken niet te verstrekken, is nu de vraag aan de orde of en zo ja in welke mate hierdoor schade is ontstaan. De deskundige is tot de conclusie gekomen dat dit nalaten niet tot schade heeft geleid. Partijen hebben zich over dit deskundigenrapport uitgelaten. De rechtbank acht de bezwaren van kopers ongegrond en volgt het oordeel van de deskundige. De rechtbank wijst de gevorderde schadevergoeding af. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het derde tussenvonnis van 7 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:1909, 
       - de deskundigenrapportage van 19 november 2024, 
       - de conclusie na deskundigenbericht van kopers, 
       - de conclusie van antwoord na deskundigenbericht van verkopers, 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.  
     
   
   
     
       2 Het rapport van de deskundige en de standpunten van partijen  
     
     
       
         het rapport van de deskundige 
       
     
     
     
       2.1. 
       
         De rechtbank heeft in het derde tussenvonnis aan de benoemde deskundige de volgende vraag gesteld  
         
           Was er bij verkoop in maart 2021 van het pand aan de [adres] verschil in waarde tussen enerzijds de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan (zie de vaststaande feiten in het tussenvonnis onder 2.2, 2.4, 2.5, 2.6) en anderzijds de situatie dat bovendien het rapport Lankelma (zoals vermeld in het tussenvonnis onder 2.3) aan de aspirant-kopers zou zijn verstrekt? Zo ja, welk verschil in waarde is er dan? 
         
         Met het tussenvonnis zoals in deze vraag genoemd wordt bedoeld het eerste tussenvonnis van 7 juni 2023. 
       
     
     
       2.2. 
       De deskundige heeft deze vraag als volgt beantwoord.  
       
       
         
           Er is  
           geen  
           verschil in waarde in maart 2021 van het pand aan de [adres] 
         
         
            op basis van de situatie zoals deze zich heeft voorgedaan en de situatie waarbij het rapport van Lankelma tijdig aan eisers zou zijn verstrekt. 
         
       
       
       
         
           De deskundige is tot deze conclusie gekomen omdat uit de tussen partijen gedeelde producties en stukken over de fundering dan wel in relatie tot de fundering blijkt dat: 
         
       
       
         - de kwaliteit van de fundering van het pand in relevante producties en stukken (9.4, 9.5 en 9.8) uitsluitend negatief en/of risicovol of geheel niet beoordeeld wordt; 
       
       
         - uit andere stukken en producties (9.2, 9.3, 9.6 en 9.7) waarbij geen direct verband gelegd is met de kwaliteit van de fundering, blijkt niet dat deze kwaliteit positief is; 
       
       
         - een nader onderzoek naar de kwaliteit van de fundering door een deskundige noodzakelijk wordt geacht; 
       
       
         - tenminste onzekerheid gecreëerd wordt over de toestand van de fundering op basis van lokale bekendheid en opnamen en bezichtigingen van het pand; 
       
       
       
         
           Er is door de deskundige uit alle door partijen gedeelde producties en stukken, geen enkele bevestiging aangetroffen waaruit een tegenovergestelde conclusie getrokken kan worden als gemeld. Uit niets blijkt dat de fundering van het pand [adres] in een goede staat zou verkeren c.q. een ‘code 2’ (zie productie 19) zou kunnen krijgen, noodzakelijk voor het splitsen in 2 
         
         
           appartementsrechten. Ook hebben eisers, op basis van de door hen beoordeelde producties en stukken, geen navraag of (aanvullend) onderzoek gevraagd inzake de kwaliteit van de fundering waaruit het tegendeel van de conclusie door deskundige getrokken kan worden. 
         
         
           Op basis van de overlegde producties en stukken, een feitelijke scheefstand van 17 centimeter en het feit dat het object is gelegen in een gebied waar opvallend veel funderingsherstel plaatsvindt en plaatsgevonden heeft, stelt de deskundige vast dat de informatie van het rapport Lankelma niets meer is dan een bevestiging van hetgeen uit de producties en stukken gebleken is, naast de scheefstand van 17 centimeter en lokale bekendheid omtrent funderingen in dit gebied. 
         
       
       
       
         
           standpunten van partijen 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Kopers vinden dat de rechtbank het rapport van de deskundige niet als basis kan gebruiken voor de begroting van de schade; dat zou tot een evident onjuist vonnis leiden. Zij vinden dat de deskundige onvoldoende heeft gereageerd op hun bezwaren tegen het concept-rapport. Verder voeren zij aan dat het rapport mede berust op een afweging van de onderzoeksplicht en mededelingsplicht, die niet aan de deskundige is maar aan de rechter. Ook stellen kopers dat reeds uit het vonnis blijkt dat het rapport Lankelma ten opzichte van de aan kopers bekende informatie wezenlijke nieuwe informatie bevat. Dan kan het niet zo zijn dat er geen verschil in waarde is.  
         Kopers betwisten ook dat zij er niet op mochten vertrouwen dat het door de gemeente in 1949 opgedragen funderingsherstel had plaatsgevonden. 
         De deskundige gaat niet in op de constateringen van Lankelma over de kwaliteit van de fundering. Ook gaat de deskundige niet in op positieve punten, waardoor kopers vertrouwden op de kwaliteit van de fundering en de woning in het algemeen. Volgens kopers zou als het Lankelma-rapport aan kopers was verstrekt een zeer kleine groep geïnteresseerden overblijven, die logischerwijs bereid zou zijn aanzienlijk minder te betalen. Verder wijzen kopers erop dat de deskundige geen marktonderzoek heeft gedaan, wat volgens hen wel nodig was.  
       
       
     
     
       2.4. 
       Ook als de rechtbank de conclusie van de deskundige zou volgen, zou er volgens kopers reden zijn de kosten van het geding, waar onder de kosten van de deskundige voor rekening van verkopers te brengen, omdat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden.   
       
     
     
       2.5. 
       Verkopers zijn het eens met de deskundige. Zij menen dat de deskundige voldoende heeft gereageerd op het commentaar van kopers op het concept en dat de deskundige de onderzoeksvraag juist heeft beantwoord. Zij zien geen reden de kosten van het geding voor rekening van verkopers te brengen. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In het eerste tussenvonnis van 7 juni 2023 is onder 4.30 en 4.31 het volgende overwogen.  “4.30.	Verkopers merken terecht op dat als vast komt te staan dat sprake is van een schending van de mededelingsplicht, de prijsvermindering na ontbinding niet gelijk is aan de door Kopers gestelde herstelkosten. Als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst vast komt te staan, moet voor begroting van de schade in principe worden aangeknoopt bij het verschil tussen de prijs die Kopers betaald hadden als zij ervan op de hoogte waren geweest dat het pand gezien de staat van de fundering niet voor splitsing geschikt was en de huidige situatie. Verkopers betwisten dat in de koopprijs geen rekening gehouden is met de staat van de fundering, dat is volgens hen wel zo. Van een prijsverschil zal volgens Verkopers dus überhaupt geen sprake zijn. De rechtbank heeft nog onvoldoende informatie om op dit punt een oordeel te geven. Als vast komt te staan dat de koopovereenkomst gedeeltelijk kan worden ontbonden, zal de rechtbank daarom een deskundige taxateur aanwijzen om een oordeel te geven over de marktprijs van het pand ten tijde van de koop met (juiste) mededeling over de staat van de fundering, dat wil zeggen als ten tijde van de verkoop het rapport Lankelma bekend zou zijn geweest. Indien en voor zover kopers meer hebben betaald dan die waarde zal sprake zijn van schade.  
       
     
     
       4.31. 
       
         
           Deze wijze van begroting van de schade is overeenstemming met de aard van de schade (zie art. 6:97 BW) omdat het niet zo is dat door het niet mededelen van het rapport Lankelma de kosten van het herstel van de fundering zijn veroorzaakt. Die kosten worden veroorzaakt door de staat van de fundering en zouden op enig moment in de toekomst hoe dan ook gemaakt zijn, omdat de fundering op enig moment hersteld had moeten worden. De schade is daarom dat dat herstel al op kortere termijn en niet op langere termijn moet plaatsvinden.  
         
         
           De noodzaak van een funderingsherstel op relatief korte termijn komt tot uiting in de waarde van een pand. Nu die noodzaak bij de koop niet bekend was en in de koopprijs daarmee mogelijk geen rekening is gehouden, is de schade het verschil tussen de betaalde koopprijs en de te taxeren waarde bij bekendheid van het rapport Lankelma.” 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         De rechtbank overweegt over de bezwaren van kopers tegen het rapport van de deskundige het volgende.  
         De deskundige is in het eindrapport voldoende ingegaan op het commentaar op het concept-rapport, zie 11.2.1-11.2.3.  Uit het eindoordeel zoals aangehaald onder 2.2 blijkt dat de deskundige zijn oordeel baseert op de daar genoemde omstandigheden, waaronder de kennis die bij kopers aanwezig was en op wat zij op basis daarvan mochten verwachten. Hij heeft, zoals ook de bedoeling was dat vergeleken met de situatie dat zij ook over het rapport Lankelma zouden hebben beschikt. Dat hij hierbij een eigen oordeel over de wederzijdse onderzoeksplicht en mededelingsplicht heeft gegeven blijkt uit het rapport niet.  
         Kopers stellen met recht dat in het eerste tussenvonnis is aangenomen dat het rapport Lankelma ten opzichte van de aan kopers bekende informatie wezenlijke nieuwe informatie bevat. Echter is uit de onder 3.1 aangehaalde overweging 4.30 en 4.31 van het eerste tussenvonnis af te leiden dat daarmee niet vaststaat dat dit ook invloed heeft gehad op de waarde van het pand.  
         “ Indien  en voor zover kopers meer hebben betaald dan die waarde zal sprake zijn van schade.” (3.30) “Nu die noodzaak bij de koop niet bekend was en in de koopprijs daarmee  mogelijk  geen rekening is gehouden, is de schade het verschil tussen de betaalde koopprijs en de te taxeren waarde bij bekendheid van het rapport Lankelma.”(3.31)  (vet in dit vonnis toegevoegd).   De rechtbank heeft daarmee dus uitdrukkelijk de mogelijkheid opengehouden dat er geen verschil in waarde zou zijn. Dit blijkt ook uit de vraagstelling. De eerste vraag is immers  of  er verschil is in waarde.  
         De vraag of kopers er op mochten vertrouwen dat het door de gemeente in 1949 opgedragen funderingsherstel had plaatsgevonden speelt in het oordeel van de deskundige geen wezenlijke rol, dit wordt in de onder 2.2 aangehaalde passage niet aan de conclusie ten grondslag gelegd. 
         De redenering van de deskundige komt er kort gezegd op neer dat er niets positiefs over de fundering bekend was en dat daarom het rapport Lankelma geen verschil maakt. Dat verklaart waarom hij niet is ingegaan en ook niet behoefde in te gaan op de constateringen van Lankelma over de kwaliteit van de fundering.  De deskundige is wel ingegaan op wat de kopers aanduiden als “positieve punten, waardoor kopers vertrouwden op de kwaliteit van de fundering en de woning in het algemeen”. De deskundige stelt namelijk dat uit de situatie zoals aangetroffen bij de bezichtiging geen positieve conclusie kon worden getrokken over de staat van de fundering, gezien “de absoluut merkbare scheefstand”.  Volgens kopers zou als het Lankelma-rapport aan kopers was verstrekt een zeer kleine groep geïnteresseerden overblijven, die logischerwijs bereid zou zijn aanzienlijk minder te betalen. Dit oordeel is in tegenspraak met het oordeel van de deskundige, die immers tot de conclusie is gekomen dat het Lankelma-rapport geen invloed heeft op de waarde. Het is aan de deskundige om zijn onderzoeksmethode te bepalen en dus om te bepalen of marktonderzoek nodig is; hier heeft de deskundige dat niet nodig geoordeeld. 
       
       
     
     
       3.3. 
       De rechtbank komt tot de conclusie dat de bezwaren van kopers tegen het deskundigenrapport ongegrond zijn. De rechtbank zal dan ook het oordeel van de deskundige volgen. Dit leidt tot de conclusie dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door het rapport Lankelma niet te verstrekken, maar dat als dit wel zou zijn verstrekt dit niet tot een andere waarde van het pand zou hebben geleid, zodat kopers geen schade hebben geleden. De vorderingen, zoals weergegeven onder 3.1 van het eerste tussenvonnis onder I-VIII, zullen daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       3.4. 
       Wat de proceskosten betreft oordeelt de rechtbank als volgt. Het blijft staan dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden door het rapport Lankelma niet te verstrekken en dus in beginsel aansprakelijk zijn voor de daardoor geleden schade. Dat leidt tot het oordeel dat hoewel de vorderingen uiteindelijk moeten worden afgewezen, kopers en verkopers over en weer wel gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld. De rechtbank ziet hierin dan ook aanleiding de kosten, inclusief de kosten van de deskundige te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt en dat elk van partijen de helft van de kosten van de deskundige zal moeten betalen. De kosten van de deskundig hebben € 11.292,33 bedragen en zijn tot nog toe betaald door kopers, zodat verkopers aan koper de helft daarvan (€ 5.646,17) zullen moeten vergoeden. 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       4.1. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt verkopers te betalen aan kopers de helft van de kosten van de deskundige, namelijk € 5.646,17, met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de betaling, 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart de veroordeling onder 4.2 uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.