ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:3620

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:3620 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-11-2024 / 200.330.896_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-11-19

Zaaknummer: 200.330.896_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:3620

---

Handelt buurman als eigenaar van perceel en opdrachtgever van de bouw onrechtmatig jegens buurman door bouw zo dicht op perceelsgrens te situeren dat de bewassing van diens glazen dak wordt bemoeilijkt? Schending zorgplicht door nalaten onderzoek te doen en maatregelen te nemen? Sprake van “dubbel geclaimde” schade?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.330.896/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 november 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. M.A.A. van Tongeren te Bergen op Zoom, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellant in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 2 mei 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 20 juli 2022 en 8 februari 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9849723 CV EXPL 22-1433) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven; 
       
       
         de akte houdende wijziging van eis; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 1 tot en met 6; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met productie M-H1; 
       
       
         de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd; 
       
       
         de bij H3-formulier van 6 september 2024 door [geïntimeerde] toegezonden productie 7, die [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       
         De kern van het geschil 
       
     
     
     
       3.1. 
       De percelen van [appellant] en [geïntimeerde] aan de [straat] te [woonplaats] grenzen aan elkaar. [geïntimeerde] heeft op zijn percelen een bibliotheek laten bouwen. [appellant] stelt schade te hebben geleden als gevolg van de wijze waarop het bouwplan tot heel kort op de erfgrens is uitgevoerd en zonder dat voorzorgsmaatregelen zijn genomen om schade aan zijn eigendom te voorkomen, en meent dat [geïntimeerde] als opdrachtgever voor de nieuwbouw daarvoor aansprakelijk is. Het gaat om drie posten: de vervanging van het glazen dak dan wel de bewassingskosten van het glazen dak op het pand van [appellant] dat hij vanwege de situering van de nieuwbouw niet meer zelf kan bewassen, het afsluiten van de tussenruimte tussen de twee panden waar vuil en ongedierte in komen en schimmelvorming in de tuinkamer als gevolg van de bouwwerkzaamheden. [geïntimeerde] weerspreekt dat hij aansprakelijk is en voert onder meer aan dat de schade al is vergoed door de aannemer die de bouw heeft uitgevoerd. 
       
       
         De kantonrechter heeft aansprakelijkheid aangenomen voor wat betreft het glazen dak en de tussenruimte en een deel van de gevorderde schadevergoeding is toegewezen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] uitsluitend aansprakelijk kan worden gehouden voor de kosten van het afdekken van de tussenruimte. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht. 
       
       
       
         
           De feiten 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       In overweging 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van 8 februari 2023 waarvan beroep heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds voldoende gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten. 
       
       
         3.2.1. 
         
          [appellant] is eigenaar van het perceel gelegen aan het adres [straat] 28-28a in [woonplaats] . [appellant] woont op dit adres en exploiteert daar zijn snackbar. 
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft het daarnaast gelegen perceel aan het adres [straat] 30, 32 en 34 gekocht van Thuisvester. [geïntimeerde] heeft het plan opgevat om daar een bibliotheek te doen realiseren, genaamd ‘ [naam bibliotheek] ’. Voor het bouwplan is op 24 maart 2016 een omgevingsvergunning verleend. Op 13 mei 2016 is aan de gemeente medegedeeld dat het plan gewijzigd zal worden uitgevoerd. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft [het aannemingsbedrijf] opdracht gegeven tot de nieuwbouw van de bibliotheek. 
         
       
       
         3.2.4. 
         Daarvoor diende eerst het pand van Thuisvester te worden gesloopt. Dit heeft in opdracht van de gemeente plaatsgevonden.  
         
       
       
         3.2.5. 
         In april 2017 is [het aannemingsbedrijf] gestart met de bouwwerkzaamheden. 
         
       
       
         3.2.6. 
         
           Voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden heeft [bedrijf A] in opdracht van [het aannemingsbedrijf] twee vooropnames uitgevoerd aan de woning van [appellant] en daarvan een opnamerapport opgemaakt. In het rapport van 14 april 2016 is de bouwkundige toestand van de woning van [appellant] beschreven. Op pagina 7 staat de tuinkamer als volgt beschreven: 
           
             “ 
             Kamer achterzijde  
           
           
             Vochtsporen in wand zijde achtergevel. 6059 
           
           
             Vochtsporen in het plafond. 6060-6063 en 6065 
           
           
             Beschadigd en verzakte plafondplaat. 6064” 
           
         
         
       
       
         3.2.7. 
         Op 24 oktober 2017 heeft [bedrijf A] een bouwkundige na-opname van de woning van [appellant] gedaan. Van deze opname is ook een rapport opgemaakt. Ten aanzien van de tuinkamer staan daarin geen wijzigingen ten opzichte van de in de vooropname beschreven situatie. 
         
       
       
         3.2.8. 
         
           Na de bouw van de bibliotheek heeft [appellant] Dekra Experts (hierna: Dekra) opdracht gegeven om de schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden van [het aannemingsbedrijf] in kaart te brengen en te begroten. Het onderzoek heeft op 6 juli 2017 plaatsgevonden. In haar rapport van 16 november 2017 heeft Dekra de herstelkosten van de schade begroot op een bedrag van  
           € 9.935,00 incl. btw. 
         
         
       
       
         3.2.9. 
         
           Op 16 augustus 2018 heeft Dekra de woning van [appellant] bezocht en aanvullend onderzoek gedaan naar de schade aan de woning als gevolg van de bouwwerkzaamheden van [het aannemingsbedrijf] . In haar rapport van 20 augustus 2018 heeft Dekra de herstelkosten begroot op een bedrag van € 15.580,00 incl. btw. Dekra geeft in haar rapport een opsomming van de volgende in de opdracht vermelde schades: 
           
             “(…) 
           
         
         
           1. Meerdere deuren klemmen / gaan niet meer open, mogelijk door verzakking. 
         
         
           2. Gescheurde plavuizen in de hal. 
         
         
           3. Schimmel op de muur in de tuinkamer. 
         
         
           4. Stankoverlast riool. 
         
         
           5. Glazen dak besmeurd met cement op het dak kan geen onderhoud meer gepleegd worden doordat er een metershoge muur geplaatst is. 
         
         
           6. De taxushaag is afgezaagd. 
         
         
           7. Er is plastic aangebracht op het pand van cliënt. 
         
         
           8. Er ligt overal puin / staal rond het pand van cliënt. 
         
         
           9. Eventueel overige schade.(…)” 
         
         
       
       
         3.2.10. 
         
           Over de gebreken wordt het volgende vermeld: 
           
             “(…) 3.  
             Schimmel op de muur in de tuinkamer. 
           
           
             Antwoord: 
           
           
             De muur op de erfafscheiding en de muur aan de binnenplaats-zijde zijn beschadigd, en is plaatselijk schimmel waarneembaar; zie de foto’s 12, 13 en 19 van bijlage 1. 
           
           
             Deze scheurvorming is niet opgenomen in het rapport van [bedrijf A] , de conclusie kan worden getrokken dat deze schade is ontstaan na 22-03-2016 en / of 14-04-2016. 
           
           
             Door de bouwactiviteiten zijn scheuren ontstaan, plaatselijk watervoerend, welke door trillingen zijn veroorzaakt. 
           
           
             (…) 
           
         
         
           5.  
           Glazen dak besmeurd met cement op het dak kan geen onderhoud meer gepleegd worden doordat er een metershoge muur geplaatst is. 
         
         
           
             (…) 
           
           
             Het glazen serre dak, opgebouwd uit aluminium profielen en enkel floatglas, is dermate door de speciemortel aangetast dat dit geheel dient te worden vervangen. 
           
           
             Het bewassen van het glazen dak zal in het vervolg vanuit een hoogwerker moeten plaatsvinden; de kosten hiervoor bedragen circa EUR 675,00 per keer. 
           
           
             (…) 
           
         
         
           8.  
           Er ligt overal puin/staal rond het pand van cliënt. 
         
         
           
             (…) 
           
           
             Een aandachtspunt is de ruimte tussen beide bouwmuren, deze is open waardoor er vuil, ongedierte en hemelwater in deze opening kan komen.  
           
           
             Maatregelen hiervoor dienen door de opdrachtgever van de bibliotheek te worden genomen. Hiervoor dient (…)een degelijke afsluiting te worden gerealiseerd. Ter plaatse van de voor- en achtergevel dient een duurzame afsluiting te worden aangebracht met voldoende ventilatie voorzieningen; dit kan worden gerealiseerd middels metselwerk.  
           
           
             De bovenzijde dient middels een rvs-afdekker (waterslag) te worden afgesloten. (…)” 
           
         
         
       
       
         3.2.11. 
         Bij dagvaarding van 24 juni 2020 heeft [appellant] [het aannemingsbedrijf] voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant (afdeling handelszaken) gedagvaard. [appellant] heeft in deze procedure betaling van schadevergoeding gevorderd omdat [appellant] als gevolg van de werkzaamheden van [het aannemingsbedrijf] schade aan zijn eigendommen stelt te hebben geleden. Het betrof het door Dekra begrote bedrag aan schadevergoeding. De gevorderde vergoeding zag op de volgende schadeposten: klemmende deuren (punt 1), schimmel op de muur in de tuinkamer (punt 3), het glazen dak (punt 5), bouwmaterialen tussen de bouwmuren en afdekken met rvs-afdekker (punt 8), scheurvorming (punt 9). Ook heeft [appellant] vergoeding gevorderd van gemaakte expertisekosten, buitengerechtelijke incassokosten en rente. Naast het door Dekra begrote bedrag van € 15.580,00 voor genoemde posten, vorderde [appellant] een bedrag van € 9.872,89 voor het vervangen van het glazen dak door een houten dak ter voorkoming van hoogoplopende kosten voor glasbewassing. 
         
       
       
         3.2.12. 
         Op 4 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling in de procedure tussen [appellant] en [het aannemingsbedrijf] bij deze rechtbank plaatsgevonden. 
         
       
       
         3.2.13. 
         
           Na de mondelinge behandeling hebben [appellant] en [het aannemingsbedrijf] in februari 2021 een schikking bereikt op grond waarvan [het aannemingsbedrijf] een bedrag van € 9.000,00 heeft betaald aan [appellant] . De gemaakte afspraken zijn in een schriftelijke vaststellingsovereenkomst vastgelegd. In de vaststellingsovereenkomst staat in de considerans, voor zover relevant, het volgende opgenomen: 
           
             “(…)  
           
           
             F. Mede op basis van een voorlopig oordeel van de rechtbank zijn partijen tijdens een schorsing van de zitting in overleg getreden over een schikking, welk overleg onder aanhouding van de procedure, na afloop van de zitting is voortgezet.(…)” 
           
         
         
       
       
         3.2.14. 
         Bij brief van 22 april 2021 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van de bouwwerkzaamheden die in opdracht van [geïntimeerde] zijn verricht. Bij brief van 1 juni 2021 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd om tot betaling van een bedrag van € 15.575,00 over te gaan. 
         
       
       
         3.2.15. 
         Bij dagvaarding van 21 april 2022 heeft [appellant] [geïntimeerde] in deze procedure betrokken. 
         
         
           
             De vorderingen van [appellant] en de beslissingen van de kantonrechter 
           
         
         
       
       
         3.3.1. 
         
           In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg – samengevat – na vermeerdering van eis, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
           I. 	[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding van  
           € 22.468,57, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2021; 
           II. 	[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 999,69; 
           III. 	Voor zover de schadevergoeding onder punt I voor vervanging van het glazen dak door een houten dak wordt afgewezen, voor recht verklaart dat [geïntimeerde] gehouden is de werkelijke kosten voor glasbewassing van het glazen dak van de serre van [appellant] te vergoeden op basis van één wasbeurt per kwartaal door een glazenwasser naar keuze van [appellant] ; 
           IV. 	[geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld. [geïntimeerde] heeft niet de vereiste zorgvuldigheid in acht genomen die van een projectontwikkelaar mag worden verwacht. Door in strijd met de vergunning en dus in strijd met het bestemmingsplan te bouwen en vervolgens zo dicht op het pand van [appellant] te bouwen, de waarschuwingen van [appellant] dat er schade aan zijn pand ontstond te negeren en door onvoldoende voorzorgsmaatregelen te nemen, kon of moest [geïntimeerde] weten dat dit tot schade zou kunnen leiden. De daardoor ontstane schade kan aan [geïntimeerde] als opdrachtgever worden toegerekend en dient voor zijn rekening te komen.  
         
       
       
         3.3.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.3.4. 
         In het tussenvonnis van 20 juli 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. 
         
       
       
         3.3.5. 
         
           In het eindvonnis van 8 februari 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] onzorgvuldig jegens [appellant] heeft gehandeld door de nieuwbouw bibliotheek zo dicht tegen het pand van [appellant] te situeren dat onderhoud door [appellant] aan het glazen dak van zijn pand niet (meer) goed mogelijk is en in de open gelaten smalle tussenruimte makkelijk vuil, ongedierte en hemelwater kan ophopen. Dit was voorzienbaar zodat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die als gevolg van die onrechtmatige daad is ontstaan. [appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd dat hij recht heeft op vervanging van het glazen dak. De schade wordt door de kantonrechter begroot op de kosten van het twee keer per jaar bewassen van het dak met gebruikmaking van een hoogwerker, voor een periode van drie jaar omdat uit het rapport van Dekra blijkt dat het dak hoe dan ook op enig moment vervangen moet worden. Ten aanzien van de tussenruimte zijn de kosten voor het plaatsen van afdekkers toegewezen. Voor wat betreft de schimmelvorming heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet duidelijk heeft gemotiveerd wat volgens hem de oorzaak is van het ontstaan van scheuren en schimmelvorming en evenmin waarom door het behandelen van de buitenmuur als voorzorgsmaatregel de schade had kunnen worden voorkomen. Deze schadepost is daarom afgewezen. 
           Het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] dubbel heeft geclaimd omdat hij al een vergoeding van [het aannemingsbedrijf] heeft ontvangen is niet gehonoreerd, kort gezegd omdat volgens de kantonrechter onvoldoende duidelijk is gemaakt dat de vaststellingsovereenkomst tussen [het aannemingsbedrijf] en [appellant] ook zag op deze schadeposten. 
         
         
         
           Op die gronden heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.002,00 met rente voor de afdekkers en voor recht verklaard dat [geïntimeerde] gehouden is de kosten van glasbewassing te vergoeden voor een periode van drie jaar op basis van een wasbeurt per half jaar door een glazenwasser naar keuze van [appellant] , met een maximum van in totaal € 4.050,00 (6 x € 675,00). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen en [geïntimeerde] is veroordeeld in de proceskosten. 
         
         
         
           
             De grieven van partijen en de omvang van het hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         
           
            [appellant] heeft in principaal hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft – na wijziging van zijn in hoger beroep in de memorie van grieven geformuleerde eis – geconcludeerd tot: 
           Primair: 
           I. 	gedeeltelijke vernietiging van het vonnis waarvan beroep en in plaats daarvan: 
           II. 	veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding voor 
           plaatsing van een houten dak van € 13.837,89 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2021; 
           II.A. 	veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding voor 
           de schimmelvorming in de tuinkamer van € 2.530,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2021; 
           Subsidiair: 
           III. 	als het hof besluit dat [appellant] geen vergoeding toekomt als verzocht onder II, voor 
           recht te verklaren dat [geïntimeerde] gehouden is de werkelijke kosten voor glasbewassing van het glazen dak van de serre te vergoeden op basis van één wasbeurt per kwartaal door een glazenwasser naar keuze van [appellant] ; 
           Zowel primair als subsidiair: 
           IV. 	voor het overige het vonnis in stand te laten; 
           V. 	veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze instantie, en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.  
         
         
       
       
         3.4.2. 
         Voor de volledigheid overweegt het hof dat geen sprake is van een wijziging van eis als bedoeld in artikel 130 Rv. In de appeldagvaarding had [appellant] al gevorderd alsnog te doen wat de rechter had behoren te doen (het hof begrijpt: de vorderingen zoals in eerste aanleg ingediend toewijzen). Nadat [appellant] in de memorie van grieven per abuis de vordering rond schimmelvorming was vergeten op te nemen (de vordering onder IIA), heeft hij zijn eis opnieuw geformuleerd. Hetgeen hij daarin vordert, is hetzelfde als in eerste aanleg en valt gezien het in de appeldagvaarding opgenomen petitum en de in de memorie van grieven opgenomen grieven, die strekken tot vergoeding van de schade wegens schimmelvorming, binnen de omvang van het hoger beroep.  
         
       
       
         3.4.3. 
         
           
            [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep zes grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [appellant] , met veroordeling van [appellant] tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van het bedrag van € 5.719,73 dat [geïntimeerde] uit hoofde van het vonnis van  
           8 februari 2023 aan [appellant] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 22 februari 2023, en vermeerderd met de kosten van het hoger beroep. 
         
         
       
       
         3.4.4. 
         Partijen hebben geen grieven gericht tegen het tussenvonnis 20 juli 2022, zodat het hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk zal worden verklaard 
         
       
       
         3.4.5. 
         Uit de grieven in principaal en incidenteel beroep volgt dat de oordelen van de kantonrechter ten aanzien van het glazen dak, de schimmelvorming in de tuinkamer en het afdekken van de tussenruimte in hoger beroep aan het hof zijn voorgelegd. Voor zover beide partijen tegen die oordelen grieven hebben geformuleerd, zullen die hierna per onderdeel gezamenlijk worden besproken. 
         
         
           
             Het glazen dak 
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         Door middel van de grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep betoogt [appellant] in de kern primair dat de kosten van vervanging van het glazen dak door een beloopbaar houten dak ten onrechte afgewezen zijn, en subsidiair dat de kantonrechter de toegewezen kosten van glasbewassing ten onrechte heeft beperkt in de jaarlijkse frequentie en de tijd. 
         
         
           Met de grieven 1 tot en met 3 en grief 5 in incidenteel hoger beroep richt [geïntimeerde] zich – kort gezegd en onder meer - tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door de bibliotheek te situeren tegen de erfgrens aan en tegen de toewijzing van de kosten van glasbewassing. 
         
         
       
       
         3.5.2. 
         De grieven in incidenteel hoger beroep slagen. Er is geen sprake van een onrechtmatige daad, zodat de overige voornoemde grieven geen verdere bespreking behoeven. Het hof licht dat als volgt toe. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het betoog van [appellant] komt er in de kern op neer dat [geïntimeerde] door de bouw zo uit te voeren als hij heeft gedaan onrechtmatig handelt nu, door situering van de bibliotheek zo dicht tegen zijn pand aan, de uitoefening van het ladderrecht op grond van artikel 5:56 BW wordt belemmerd. Het ladderrecht voorziet in de mogelijkheid om tijdelijk toegang te krijgen tot het perceel van de buren voor onderhoudswerkzaamheden aan onroerende zaken. Daarbij is van belang dat de toegang en daarmee het tijdelijk gebruik van het perceel van de buren tot een minimum wordt beperkt en slechts behoeft te worden toegestaan als alternatieven redelijkerwijs ontbreken. De uitoefening van het ladderrecht leidt immers tot een inbreuk op het eigendomsrecht van die eigenaar. De eigenaar van het perceel waarvan gebruik moet worden gemaakt moet na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toegang verlenen, tenzij hij gewichtige redenen heeft om de toegang te weigeren of uit te stellen. Het ladderrecht voorziet dus niet in een basis om een algemeen en steeds terugkerend gebruik toe te staan, zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid dat wel doet. 
         
       
       
         3.5.4. 
         
           
            [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij vóór de bouw toegang had tot de aan dit deel van zijn perceel grenzende brandgang, van waaruit hij met een ladder zelf de ramen kon wassen. In de huidige situatie kan dat niet meer. Een professionele glazenwasser heeft hem laten weten dat het nog slechts mogelijk is om de ramen van het glazen dak te wassen met gebruikmaking van een hoogwerker. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd en onderbouwd met een offerte van een door hem benaderde glazenwasser betwist dat gebruik van een hoogwerker noodzakelijk is.  
           Het hof is van oordeel dat geen sprake is van een onrechtmatige gedraging bestaande uit de belemmering van de uitoefening van het ladderrecht. Daarbij wordt voorop gesteld dat het een eigenaar van een perceel in principe vrij staat zijn eigendom volledig te benutten en in te richten naar eigen goeddunken, ook als dat betekent dat tegen de perceelsgrens aan wordt gebouwd, zolang daarbij niet in strijd met de wet of de maatschappelijke zorgvuldigheid wordt gehandeld. Dat dit bouwen in strijd zou zijn met het bestemmingsplan, zoals [appellant] tijdens de mondeling behandeling nog nader heeft toegelicht, is niet aannemelijk geworden. Als onweersproken staat vast dat [geïntimeerde] met een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft gebouwd. Aangenomen mag worden dat bij de verlening van die omgevingsvergunning ook planologisch is getoetst, zodat een eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan daarmee is opgeheven. Ook al is voorstelbaar dat het onderhoud [appellant] in de huidige situatie meer moeite zal kosten dan wanneer hij nog gebruik had kunnen maken van de brandgang, bewassing van de ramen is niet onmogelijk. Dat daarvoor een hoogwerker noodzakelijk is, is niet voldoende komen vast te staan. Het hof heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen de situatie aan de hand van foto’s bekeken en acht aannemelijk dat het glazen dak ook via de voorzijde en/of achterzijde kan worden gewassen, zoals ook blijkt uit de door [geïntimeerde] overgelegde offerte. In dat licht is de niet nader onderbouwde stelling dat dit niet kan omdat het niet mogelijk is om valbeveiliging aan te brengen, niet toereikend voor een ander oordeel. Dat [appellant] daarvoor een professioneel bedrijf moet inschakelen, betekent niet dat [geïntimeerde] in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld. Het ladderrecht legt geen verplichting op de eigenaar van het dienende perceel ( [geïntimeerde] ) om dit op een zodanige wijze in te richten dat de uitoefening van dit recht te allen tijde gewaarborgd blijft. Van [appellant] als eigenaar mag worden verwacht dat hij zelf maatregelen treft om het onderhoud aan zijn eigen pand te kunnen uitvoeren.  
         
         
       
       
         3.5.5. 
         Dat betekent dat de gestelde feiten de grondslag van de vordering niet kunnen dragen. Voor bewijslevering is daarom geen plaats. 
         
         
           
             De schimmelvorming in de tuinkamer 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         Met grief 3 in principaal hoger beroep voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] als projectontwikkelaar zorg had moeten dragen voor het buurpand van [appellant] . Het is een feit van algemene bekendheid dat grondophoping vaak leidt tot vochtproblemen. Door geen onderzoek te doen en niet de in dat geval zeker geadviseerde maatregelen te nemen, bestaande uit de behandeling van de muur tegen vochtdoorslag, heeft [geïntimeerde] zijn zorgplicht geschonden, zo stelt [appellant] . 
         
       
       
         3.6.2. 
         Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat van een inbreuk op een recht als bedoeld in artikel 6:162 lid 2 BW niet al sprake is op grond van de enkele omstandigheid dat een gedraging zaaksbeschadiging als voorzienbaar gevolg heeft; een zodanige gedraging is in het algemeen alleen onrechtmatig als zij in strijd was met een norm van geschreven of ongeschreven recht die ertoe strekt zaaksbeschadiging te voorkomen. Wie ingrijpende werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren die voor eigenaren van naburige percelen het gevaar meebrengen van schade, is verplicht is om voldoende maatregelen te treffen om zulke schade te voorkomen (vgl. HR 21 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5590, en HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:17). Hoeveel zorgvuldigheid in een bepaalde situatie wordt verlangd, hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de concrete feiten en omstandigheden die de rechter in zijn beoordeling moet betrekken, rusten op degene die een beroep doet op een schadevergoedingsverplichting. 
         
       
       
         3.6.3. 
         
           Het hof oordeelt als volgt. 
           Vast staat dat in het rapport van [bedrijf A] niet wordt gesproken over vocht en/of schimmel in de zijwand – die grenst aan de erfgrens – van de tuinkamer (zie rov. 3.2.6) en dat dit in het rapport van Dekra wel wordt benoemd (zie rov. 3.2.10 onder 3). Over de oorzaak van de schimmelvorming staat in dit laatste rapport dat de muur is beschadigd, dat door de bouwactiviteiten scheuren zijn ontstaan, plaatselijk watervoerend, die door trillingen zijn veroorzaakt. [appellant] heeft daarentegen gesteld dat de ophoging van de grond in de tussenruimte tussen zijn pand en de bibliotheek de oorzaak is van de schade en dit niet verder onderbouwd, ook niet in hoger beroep. Het enkele gegeven dat de schimmel in de periode na de bouw is ontstaan, is onvoldoende om de conclusie te kunnen trekken dat bij de bouw onvoldoende maatregelen zijn getroffen. Dit geldt temeer nu in het rapport van [bedrijf A] wel melding wordt gemaakt van vochtsporen op de achtergevel en het plafond: ook vóór de bouw was de ruimte vochtig. Daar komt nog bij dat tijdens de mondelinge behandeling door [geïntimeerde] is toegelicht dat de grond niet is opgehoogd. Na de sloop van het oude pand is de nieuwbouw op hetzelfde niveau gebouwd. Er is geen grond opgebracht tegen de gevel van [appellant] aan. Er is juist grond afgegraven en vervolgens is de nieuwe fundering van de bibliotheek aangelegd en is de bouw vanaf hetzelfde basisniveau uitgevoerd. Zelfs al zou in de tussenruimte tot maaiveld zand zijn gestort als opvulling van die ruimte, hetgeen wordt betwist, dan nog is zonder toereikende onderbouwing, die ontbreekt, niet duidelijk dat en om welke reden dit onrechtmatig zou zijn jegens [appellant] . Met het uiten van aannames en veronderstellingen, voldoet [appellant] niet aan zijn stelplicht. Bij dit alles komt nog dat [appellant] ook in hoger beroep niet toereikend heeft toegelicht op welke wijze de buitenmuur als voorzorgsmaatregel had moeten worden behandeld en waarom daardoor de schade had kunnen worden voorkomen. 
         
         
       
       
         3.6.4. 
         Nu [appellant] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De grief slaagt niet. 
         
         
           
             De afdekking van de tussenruimte 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Door middel van de grieven 4 en 5 in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] primair dat [appellant] kennelijk geen belang heeft bij schadevergoeding voor afdekking van de tussenruimte, nu [appellant] sinds de datum van het vonnis van de kantonrechter en de ontvangst van de toegewezen vergoeding van [geïntimeerde] nog altijd geen rvs-afdekkers boven de ruimte tussen de twee muren heeft geplaatst. Subsidiair betwist [geïntimeerde] de omvang van de schade. Tot slot stelt hij zich op het standpunt dat deze schade al is vergoed door [het aannemingsbedrijf] . 
         
       
       
         3.7.2. 
         
           Het hof oordeelt als volgt. 
           Het enkele feit dat [appellant] de rvs-afdekkers tot op heden nog niet heeft geplaatst, is onvoldoende om het oordeel te ontkrachten dat [geïntimeerde] onzorgvuldig heeft gehandeld door de nieuwbouw zo dicht tegen het pand te plaatsen en een dusdanig kleine tussenruimte open te laten tussen beide panden dat gemakkelijk ongedierte, vuil en vocht zich in de tussenruimte kunnen ophopen. Bovendien heeft [appellant] toegelicht dat hij de uitkomst van deze procedure wenst af te wachten. Het betekent in ieder geval niet dat er geen schade is geleden of dat [appellant] geen belang heeft bij toewijzing van zijn vordering. De door [appellant] gevorderde prijsstijging van 15% over het door Dekra begrote bedrag heeft [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd betwist en komt het hof, gezien het tijdverloop en daarmee gepaard gaande prijsstijgingen, niet onredelijk voor.  
         
         
       
       
         3.7.3. 
         Tot slot ziet het hof geen aanleiding voor het oordeel dat deze schade al – geheel of gedeeltelijk – door [het aannemingsbedrijf] is vergoed. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter en voegt daar nog het volgende aan toe. Vast staat dat uit de vaststellingsovereenkomst niet duidelijk blijkt voor welke concrete posten door [het aannemingsbedrijf] een vergoeding is betaald. Dat kan ook niet zonder meer uit de hoogte van het schikkingsbedrag worden afgeleid, zoals [geïntimeerde] meent. Zou het de bedoeling van partijen zijn geweest om het geschil met de tot stand gekomen minnelijke regeling ook ten opzichte van [geïntimeerde] als opdrachtgever af te wikkelen, dan had het voor de hand gelegen om dat ook in de vaststellingsovereenkomst op te nemen. Een dergelijke vrijwaring ontbreekt en [geïntimeerde] heeft die stelling ook niet op een andere manier onderbouwd. Het hof neemt voorts aan dat de vergoeding niet ziet op de onderhavige post. Voor hoofdelijke aansprakelijkheid is immers nodig dat twee partijen aansprakelijk zijn voor dezelfde schade. De oorzaak van de onderhavige schade is gelegen in de situering van de nieuwbouw ten opzichte van het pand van [appellant] , dus in het bouwplan zelf, en niet in de wijze waarop dit door de aannemer is uitgevoerd. Ook Dekra heeft aangegeven dat de opdrachtgever ( [geïntimeerde] ) maatregelen moet treffen ter afdichting van de tussenruimte.   
         
       
       
         3.7.4. 
         De grieven slagen niet.  
         
         
           
             De proceskosten in eerste aanleg 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         Grief 6 in incidenteel hoger beroep richt zich tegen de proceskostenveroordeling. [geïntimeerde] voert aan dat hij ten onrechte in de kosten is veroordeeld omdat de vorderingen van [appellant] hadden moeten worden afgewezen. Omdat uit het voorgaande blijkt dat [geïntimeerde] in eerste aanleg terecht is veroordeeld tot betaling van de kosten van de rvs-afdekkers, ziet het hof geen aanleiding voor een ander oordeel ten aanzien van de proceskosten. Ook voor compensatie van de kosten ziet het hof geen reden. 
         
       
       
         3.8.2. 
         De grief faalt. 
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         Uit het voorgaande volgt dat de grieven in principaal hoger beroep alle falen. Het incidenteel hoger beroep treft doel ten aanzien van kosten van glasbewassing. Het vonnis van de kantonrechter van 8 februari 2023 zal in zoverre worden vernietigd en die vorderingen ten aanzien van het glazen dak zullen alsnog worden afgewezen. Voor het overige blijft het vonnis in stand. 
         
       
       
         3.9.2. 
         
           Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep veroordelen.  
           De kosten voor de procedure in principaal en incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op: 
         
         
           
             Griffierechten			€    783,00 
           
           
             Salaris advocaat		€ 4.713,00  (2 punten x tarief III in principaal hoger beroep plus 2 punten x de helft van tarief III in incidenteel hoger beroep) 
           
           
             Nakosten			 €    178,00 +  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
           
         
         Totaal				€ 5.674,00 
         
         
           De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
         
         
       
       
         3.9.3. 
         Uit het voorgaande volgt tevens dat voor restitutie van het al door [geïntimeerde] ter uitvoering van het vonnis betaalde bedrag geen plaats is. De daarop betrekking hebbende vordering wordt afgewezen. 
         
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       verklaart het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 20 juli 2022 niet-ontvankelijk; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep van 8 februari 2023 voor wat betreft de onder rov. 5.2. uitgesproken verklaring voor recht; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vorderingen die betrekking hebben op het glazen dak (het daarop betrekking hebbende deel van de onder sub I in eerste aanleg gevorderde schadevergoeding en de onder sub III in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht) af; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van 8 februari 2023 voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 5.674,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
     
     
     
       verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J.M. van Lanen, A.L. Bervoets en S.M. Peek en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 november 2024. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer