ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:6432

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:6432 Rechtbank Noord-Holland , 11-06-2025 / 11406448 \ CV EXPL  24-8156

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-06-11

Zaaknummer: 11406448 \ CV EXPL  24-8156

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:6432

---

Huurprijs in- of exclusief servicekosten? Partijen zijn een huurprijs exclusief gas, water, elektra en (andere) servicekosten overeengekomen. Huurachterstand en servicekosten. Toetsing van de algemene voorwaarden. Gebreken.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 11406448 \ CV EXPL  24-8156 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats], 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: [gemachtigde], 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats], 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. Y. Wong. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort  
       
     
     
     
       
        [gedaagde] huurt van [eiser] de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats]. [eiser] vordert betaling van huurachterstand en afrekening servicekosten. Volgens [gedaagde] is de huurprijs inclusief servicekosten en hoeft zij geen afrekening te betalen. De berekening is bovendien onjuist. De huurachterstand betreft niet betaalde huurverhogingen. Die zijn volgens haar niet geldig omdat het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst oneerlijk is en omdat sprake is van gebreken in het gehuurde. Vanwege dat laatste vordert [gedaagde] huurprijsvermindering. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] toe en wijst de tegenvordering van [gedaagde] af.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - dagvaarding van 12 november 2024, met producties;  
       - conclusie van antwoord van 5 maart 2025 met een tegenvordering en producties;  
       - het tussenvonnis van 19 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;  
       - akte aanvullende producties aan de kant van [eiser] van 7 mei 2025;  
       - conclusie van antwoord in de zaak van de tegenvordering van 9 mei 2025, met producties; 
       - akte aanvullende productie van [gedaagde] van 12 maart 2025;  
       - de mondelinge behandeling van 20 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Sinds 15 augustus 2020 huurt [gedaagde] van [eiser] de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] bewoont het gehuurde met haar partner en hun minderjarige kind. Gelet op de hoogte van de huurprijs bij aanvang van de huur is sprake van geliberaliseerde huur. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden  van toepassing verklaard.  
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is over de huurprijs opgenomen:  “4 .1. De betalingsverplichting van huurder bestaat uit 
       
         
           
             de huurprijs 
           
         
         
           
             de vergoeding voor de onder 6 bedoelde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).  
           
         
       
     
     
       4.2. 
       
         De vergoeding van bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 17.1 t/m 17.15 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbepalingen met latere verrekening toegepast zoals daar is aangegeven. 
       
       
       
         
           (…) 5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 15-08-201 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 2%.  
         
       
       
       
         
           Leveringen en diensten  
         
         
           6. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: De huurprijs bedraagt € 1.565,- per maand exclusief de kosten van gas, water, elektriciteit, waterschapsbelasting en afvalstoffenheffing. De vaste vergoeding servicekosten bedraagt € 35,- per maand. Het voorschot op het gebruik van gas, water, elektriciteit bedraagt € 75,- per maand.” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij brief van 4 augustus 2022 is [gedaagde] geïnformeerd over de afrekening gas, water en elektra over de periode 15 augustus 2020 tot en met 14 augustus 2021:  “(…) 
         
           Verbruik  
         
         
           Gas 		beginstand 		0075 m3 
         
         
           		eindstand		1295 m3 
         
         
           		verbruik 		1220m3 
         
         
           Elektriciteit 	beginstand		0150 kwh 
         
         
           		eindstand		3870 kwh 
         
         
           		verbruik 		3720 kwh 
         
         
           Water		beginstand		0004 m3 
         
         
           		eindstand		0113 m3 
         
         
           		verbruik 		0109 m3  
         
         
           Kosten (…) 
         
         
           In mindering (…)  
         
       
       
       
         
           Totaal door u te voldoen € 1.837,03. (…) 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij brief van 4 november 2022 is [gedaagde] geïnformeerd over de afrekening gas, water en elektra over de periode 15 augustus 2021 tot en met 14 augustus 2022:  “(…) 
         
           Verbruik  
         
         
           Gas 		beginstand 		1295 m3 
         
         
           		eindstand (31-01-2022)	1963 m3 
         
         
           		eindstand (14-08-2022)	2225 m3 
         
         
           		verbruik 		0930 m3 
         
         
           Elektriciteit 	beginstand		3870 kwh 
         
         
           eindstand (31-01-2022)	5795 kwh 
         
         
           		eindstand (14-08-2022)	6961 kwh 
         
         
           		verbruik 		3091 kwh 
         
         
           Water		beginstand		0113 m3 
         
         
           		eindstand		0212 m3 
         
         
           		verbruik 		0099 m3  
         
         
           Kosten (…) 
         
       
       
       
         
           In mindering (…)  
         
       
       
       
         
           Totaal door u te voldoen € 1.905,43. (…)”  
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij brief van 6 juli 2024 is [gedaagde] geïnformeerd over de afrekening gas, water en elektra over de periode 15 augustus 2022 tot en met 14 augustus 2023:  “(…) 
         
           Verbruik  
         
         
           Gas 		beginstand 		2225 m3 
         
         
           		eindstand (14-08-2023)	2836 m3 
         
         
           		verbruik 		0611 
         
         
           Elektriciteit 	beginstand		6961 kwh 
         
         
           		eindstand (14-08-2023)	9008 kwh 
         
         
           		verbruik 		2047 kwh 
         
         
           Water		beginstand		0212 m3 
         
         
           		eindstand (14-08-2023) 0278 m3 
         
         
           		verbruik 		0066 m3  
         
         
           Kosten (…) 
         
       
       
       
         
           In mindering (…)  
         
       
       
       
         
           Totaal door u te voldoen € 761,00. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser] heeft, conform de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden, de huur jaarlijks verhoogd.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] heeft de hiervoor genoemde eindafrekeningen en huurverhogingen– ondanks herinneringen en aanmaningen - niet betaald. Op 19 augustus 2024 is [gedaagde] een laatste kans geboden om de huurachterstand (inclusief servicekosten) te betalen zonder buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn (de zogenoemde veertiendagenbrief). [gedaagde] is niet tot betaling overgegaan.   
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert verweer tegen de ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij voert daartoe aan dat partijen een all-in huur zijn overeengekomen waardoor de afrekeningen gas, water en elektra niet verschuldigd zijn. Voor zover deze wel verschuldigd zijn, is onjuist afgerekend. De beginstand is nimmer doorgegeven en de nota’s van de betreffende maatschappijen zien op het gehele perceel, te weten nummer [nummer] en niet alleen op het gehuurde. Verder voert [gedaagde] aan dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en dat een huurverhoging gelet op de gebreken niet op zijn plaats is. Tot slot doet [gedaagde] een beroep op de Wet betaalbare huur. 
       
       
         
           in de zaak van de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat de woning gebreken kent, herstel van de gebreken, huurprijsvermindering en terugbetaling van de teveel betaalde huur, te vermeerderen met de proceskosten.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag dat het gehuurde de volgende gebreken kent:  
       - ruit aan de straatzijde is kapot; 
       - raam kan niet meer open zonder risico op vergroting scheurvorming;  
       - kozijnen functioneren onbehoorlijk; 
       - inductiekookplaat is defect; 
       - geen doorvalbeveiliging bij ramen aan de straatzijde;  
       - temperatuurregelaar van de douche werkt onbehoorlijk;  
       - gordijnen, intercom, kachel en wasdroger.  
       
        [eiser] is niet tot herstel overgegaan. Dit rechtvaardigt een huurprijsvermindering van 20% per maand, aldus [gedaagde].  
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiser] betwist de vordering en voert daartoe aan dat de gebreken geen recht geven op huurprijsvermindering, omdat:  i) [gedaagde] zelf schade aan het gehuurde heeft toegebracht door onjuist gebruik,  ii) partijen zijn overeengekomen dat herstel van (onder meer) de inductiekookplaat voor rekening van de huurder komt,  iii) [gedaagde] zelf gehouden is om kleine herstellingen (zoals het ontkalken van de kraan) te doen en  iv) [gedaagde] niet alle gebreken (tijdig) heeft gemeld.  Ten aanzien van de valbeveiliging voert [eiser] aan dat het appartement bij oplevering voldeed aan de daartoe gestelde eisen, maar dat hij bij de gemeente gaat navragen wat de mogelijkheden zijn voor het plaatsen van een valbeveiliging aan de buitenzijde van het gebouw. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De vordering in de hoofzaak en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           Huurprijs in- of exclusief servicekosten? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Een deel van het door [eiser] gevorderde bedrag ziet op eindafrekeningen servicekosten over de jaren 2022, 2023 en 2024. In al deze jaren was het maandelijks in rekening gebrachte voorschot niet voldoende om de werkelijke kosten van de aan [gedaagde] geleverde service (gas, water en elektriciteit) te dekken, zodat [gedaagde] volgens [eiser] moet bij betalen. Volgens [gedaagde] klopt dat niet omdat partijen een all-in huur zijn overeengekomen. Zij heeft hierbij toegelicht dat de verhuurmakelaar voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst (uitdrukkelijk) heeft medegedeeld dat het om een all-in prijs ging. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing naar diverse advertenties waarin [eiser] woningen te huur aanbiedt, waaronder de advertentie van het gehuurde. Dit verweer slaagt niet op en wel om het volgende. 
       
     
     
       4.3. 
       
         Uit de huurovereenkomst volgt dat sprake is van een huurprijs exclusief gas, water, elektra en (andere) servicekosten (r.o. 2.2.). De huurovereenkomst moet worden beschouwd als de schriftelijke vastlegging van wat partijen uiteindelijk zijn overeengekomen en de tekst van de advertentie is daarvoor niet bepalend. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij  in de advertentie een huurprijs inclusief servicekosten laat opnemen, zodat huurders weten welk bedrag zij per maand moeten betalen. In de huurovereenkomst is dat bedrag uitgesplitst in een bedrag voor de kale huur (€ 1.565,-), een bedrag voor de vaste vergoeding voor servicekosten (€ 35,-) en een bedrag voor het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten (€ 75,-). Als die schriftelijke vastlegging (lees: de huurovereenkomst) niet weerspiegelde wat partijen volgens [gedaagde] waren overeengekomen, dan had zij niet moeten tekenen. Door dat wel te doen is zij aan hetgeen daarin is bepaald, gebonden. Dit betekent dat partijen een huurprijs exclusief gas, water, elektra en (andere) servicekosten zijn overeengekomen. Dat betekent ook dat [gedaagde] maandelijks een voorschot voor gas, water en elektriciteit betaalt en dat jaarlijks moet worden afgerekend op basis van het daadwerkelijke verbruik.  
         
           Zijn in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden oneerlijke bedingen opgenomen? 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Bij de beoordeling van de vorderingen die zien op de betaling van achterstallige huur, afrekening van gas, water- en elektrakosten, buitengerechtelijke incassokosten en rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument.  Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, is vernietigbaar. 
       
     
     
       4.5. 
       Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder.  Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, maar zij heeft zich ter zitting gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter heeft het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding, het beding inzake de buitenrechtelijke incassokosten en rente getoetst en deze zijn niet oneerlijk. Voor wat betreft het huurprijswijzigingsbeding geldt dat de Hoge Raad  heeft geoordeeld dat een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk is, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen bepaalde doelen te bereiken, te weten compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Partijen zijn naast de huurverhoging conform CPI een opslag van 2% overeengekomen.   
       
     
     
       4.8. 
       Gelet hierop was [eiser] gerechtigd om de huur jaarlijks te verhogen. [eiser] heeft de huurverhoging ook telkens correct aangezegd. De huurverhogingen is [gedaagde] dan ook in beginsel verschuldigd. [gedaagde] heeft nog betoogd dat [eiser] ieder denkbaar vormvoorschrift voor het realiseren van huurverhogingen heeft nagelaten, maar heeft dat betoog niet nader toegelicht of geconcretiseerd. De kantonrechter gaat daar dus aan voorbij. Haar verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:253 BW kan haar niet baten omdat die regeling betrekking heeft op niet-geliberaliseerde huur, terwijl het hier gaat om geliberaliseerde huur.  
       
       
       
       
         
           Is [gedaagde] de eindafrekeningen gas, water en elektra verschuldigd?  
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Nu vast staat dat partijen een huurprijs exclusief gas, water en elektra zijn overeenkomen, moet [gedaagde] de door [eiser] gestuurde eindafrekeningen betalen. De door [gedaagde] aangevoerde verweren maken dit niet anders. Hoewel (bepaalde) afrekeningen (te) laat zijn verstuurd, blijkt uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden dat gewerkt wordt met voorschotten. De eindafrekeningen waren in die zin te voorzien. Het betoog van [gedaagde] dat uit het laat toesturen van eindafrekeningen moet worden afgeleid dat [eiser] in de praktijk heeft gedoogd dat de betalingen inclusief nuts- en servicekosten waren, kan niet slagen. Enkel tijdsverloop is niet voldoende om tot die conclusie te komen, zeker niet nu de tekst van de huurovereenkomst in een andere richting wijst. Verder geldt dat [eiser] – anders dan [gedaagde] stelt – de berekeningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt (zie r.o. 2.3-2.5). Uit die berekeningen volgen de beginstanden (af te lezen op de individuele meter van het gehuurde) en volgt ook met welke tarieven is gerekend. De berekening kon [gedaagde] op haar beurt controleren met de door [eiser] overgelegde nota’s van de verschillende (energie)maatschappijen. Dat [gedaagde] (aanvankelijk) niet wist dat het gehuurde over een individuele meter beschikt en dat zij de beginstanden niet heeft kunnen controleren, leidt niet tot een andere conclusie. Vast staat dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt, helemaal is gerenoveerd en dat toen de meters zijn geplaatst. [gedaagde] was na de renovatie de eerste huurder van het gehuurde, zodat er van uit kan worden gegaan dat de meterstanden toen nog vrijwel op nul stonden, hetgeen ook volgt uit de afrekeningen. Dat de kosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en gematigd moeten worden, is daarom niet gebleken.  
       
       
         
           Wet betaalbare huur 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] heeft tot slot een beroep gedaan op de Wet betaalbare huur en (aanvankelijk) betoogd dat aan de woning circa 116 punten (in de zin van het woningwaarderingsstelsel) moeten worden toegekend waardoor de huur maximaal € 784,60 bedraagt. Dat betoog slaagt niet. Deze wet is ingegaan op 1 juli 2024 en geldt voor huurcontracten die op of ná 1 juli 2024 zijn gesloten. Voor bestaande huurcontracten (lees: huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten) geldt een overgangsperiode. Huurders met een bestaand huurcontract voor een woning met een kwaliteit tot en met 143 punten, waarvan de huurprijs in de vrije sector valt, hebben vanaf 1 juli 2025 recht op een maximum huurprijs. Niet ter discussie staat dat sprake is van geliberaliseerde huur (huur in de vrije sector). [gedaagde] heeft een huurpuntentellingrapport overgelegd waaruit blijkt dat de kwaliteit van het gehuurde méér dan 143 punten bedraagt, zodat zij óók na 1 juli 2025 geen beroep kan doen op de hiervoor genoemde wet.     
       
       
         
           Kan [gedaagde] een geslaagd beroep doen op huurprijsvermindering? 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       In deze procedure is verder in geschil of sprake is van gebreken, en zo ja, of deze gebreken aanleiding geven tot huurprijsvermindering. 
       
     
     
       4.12. 
       Volgens [gedaagde] kent het gehuurde de volgende gebreken:  
       - raam kan niet meer open zonder risico op vergroting scheurvorming;  
       - ruit aan de straatzijde is kapot;  
       - kozijnen functioneren onbehoorlijk; 
       - inductiekookplaat is defect; 
       - geen doorvalbeveiliging bij ramen aan de straatzijde;  
       - temperatuurregelaar van de douche werkt onbehoorlijk;  
       - gordijnen, intercom, kachel en wasdroger. 
       
     
     
       4.13. 
       Vooropgesteld wordt dat een gebrek een staat of een eigenschap is van het gehuurde waardoor dit aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak als het gehuurde.  De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen.  Een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.  Het gaat hierbij niet om zomaar elke vermindering van het huurgenot, maar alleen om een substantiële vermindering. 
       
       
         
           Inductiekookplaat  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       In de huurovereenkomst  is opgenomen dat de aanwezige apparaten – zoals de inductiekookplaat - om niet aan [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld en dat het onderhoud dan wel vervanging voor rekening van [gedaagde] komt. Dit betekent dat [gedaagde] de inductiekookplaat zelf moet herstellen. En als de betreffende regeling niet is bedoeld voor de inductiekookplaat, dan moet worden aangenomen dat het gebrek door toedoen van [gedaagde] zelf is ontstaan: het ligt niet voor de hand dat een barst in een nieuwe inductiekookplaat spontaan ontstaat, maar wel dat deze ontstaat door onjuist gebruik. [gedaagde] kan ten aanzien van dit onderdeel – afgezien van de vraag of dit een gebrek oplevert en of sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot – geen beroep doen op herstel en huurprijsprijsvermindering.  
       
       
         
           Ramen en ruiten 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld dat de ramen in het gehuurde gebrekkig zijn. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat bij de realisatie van het gehuurde – waar [gedaagde] de eerste bewoner van is - nieuwe kiep/kantelramen zijn geplaatst met HR++ isolatieglas. Ter onderbouwing heeft [eiser] verwezen naar het opleveringrapport bij aanvang van de huurovereenkomst en naar een verklaring van [betrokkene] die het gehuurde heeft gerealiseerd. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had op de weg van [gedaagde] gelegen om deze gebreken nader te stellen en te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan, zodat een beroep op herstel en huurprijsvermindering (eveneens) niet slaagt.  
       
       
         
           Gordijnen, intercom, kachel, temperatuurregelaar douche, wasdroger, doorvalbeveiliging en kozijnen  
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De huurder kan alleen huurprijsvermindering vorderen ter zake van gebreken die de verhuurder kende, hetzij door kennisgeving van de huurder, hetzij omdat de verhuurder al met het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. [gedaagde] heeft [eiser] pas in deze procedure op de hoogte gesteld van deze  gebreken, waarbij zij ook nu heeft nagelaten aan te geven wat haar klacht precies is. Een eventuele huurprijsvermindering kan hierdoor niet eerder ingaan dan 5 maart 2025. Dat is de (rol)datum van de conclusie van antwoord.  
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde] heeft ten aanzien van deze onderdelen onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in de wet. Ook heeft zij onvoldoende gesteld en onderbouwd dat en in hoeverre het huurgenot hierdoor is verminderd. Dat daardoor sprake is van een vermindering van het huurgenot die substantieel genoeg is voor een huurprijsvermindering is dan ook niet gebleken, nog daargelaten dat [gedaagde] ter zitting heeft gesteld dat de wasdroger inmiddels gerepareerd is. Daar komt bij dat kleine herstellingen, zoals het ontkalken van de douche, voor rekening van de huurder komen. 
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Met inachtneming van het voorgaande wordt de tegenvordering van [gedaagde] afgewezen.  
       
       
         
           
            [gedaagde] krijgt nog een laatste kans om ontbinding en ontruiming te voorkomen (terme de grâce) 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.20. 
       Het tijdig betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. Vast is komen te staan dat [gedaagde] hierin tekort is geschoten. De huurachterstand is zo groot dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn dan ook in de gegeven omstandigheden toewijsbaar.  
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter maakt echter gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de huurschuld alsnog aan [eiser] te betalen.  Hierbij weegt mee: i) dat [gedaagde] heeft aangegeven de huurachterstand te betalen als zij in het ongelijk wordt gesteld en ii) dat [eiser] ter zitting zelf een terme de grãce heeft voorgesteld. Met deze terme de grãce wordt ook voldoende recht gedaan aan de belangen van het minderjarige kind van [gedaagde]. Ontruiming van de woning is voor de minderjarige immers uiterst onwenselijk, maar door de achterstand alsnog te betalen, kan [gedaagde] die ontruiming voorkomen. Voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden en ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijzen. 
       
     
     
       4.22. 
       In het geval dat het gehuurde wordt ontruimd, moet [gedaagde] de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten.  Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen. 
       
     
     
       4.23. 
       De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. [eiser] kan die ontruiming op grond van de wet  immers zelf met behulp van de deurwaarder bewerkstelligen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten en rente  
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente worden toegewezen, omdat [gedaagde] deze onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Aan [gedaagde] is een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van de wet.  De buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd op het moment dat [gedaagde] in verzuim was en de huurachterstand (inclusief servicekosten) niet binnen 14 dagen na ontvangst van de onder 2.7 genoemde aanmaningsbrief heeft betaald. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en is daarom toewijsbaar. 
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad?  
         
       
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagde] heeft tot slot verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering  dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Bij de belangenafweging moet de kans van slagen van een eventueel aan te wenden rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing blijven en wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben.  Dat de executie mogelijk tot ingrijpende gevolgen leidt, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, staat op zichzelf niet in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar is slechts een omstandigheid die meegewogen moet worden. 
       
     
     
       4.26. 
       Gesteld noch gebleken is dat de wet en/of de aard van de zaak zich in deze tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzetten. Gelet op voormeld uitgangspunt wordt [eiser] vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarheid bij voorraad te hebben. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren en onder verwijzing daarnaar onderbouwd te stellen dat haar belang bij het achterwege blijven van uitvoerbaarverklaring bij voorraad prevaleert boven het belang van [eiser] bij toewijzing van de betreffende vordering. Dit heeft [gedaagde] nagelaten. Haar verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen. 
       
       
       
       
         
           
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       4.27. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering in de hoofdzaak zal toewijzen en de tegenvordering zal afwijzen.  
     
     
       4.28. 
       De proceskosten voor zowel de vordering als de tegenvordering komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt. In verband met de samenhang met de vordering in de hoofdzaak worden de proceskosten inzake de tegenvordering begroot op nihil. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 136,72 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 706,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 812,00 
               
               
                 (2 punten × € 406,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.789,72 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 11.355,64‬‬, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.710,61 met ingang van 1 december 2024 tot de dag van volledige betaling,  
       
     
     
       5.2. 
       ontbindt,  voor het geval [gedaagde] niet binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder rechtsoverweging 5.1 heeft voldaan , de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om het gehuurde (aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.960,49 per maand vanaf 1 december 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt,  
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.789,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       wijst de vorderingen van [gedaagde] af, 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil, 
       
       
         
           in de hoofdzaak en in de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025. 
       
     
   
   
      Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017. 
   
   
      In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.  
   
   
      Artikel 6:233 onder a BW. 
   
   
      Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.2.  
   
   
      Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.  
   
   
      Artikel 7:204 lid 2 BW.  
   
   
      Artikel 7:206 lid 2 BW. 
   
   
      Artikel 7:207 lid 1 BW. 
   
   
      Artikel 11.5 van de huurovereenkomst.  
   
   
     Artikel 7:217 BW. Voor woonruimte is in artikel 7:240 BW een aparte regeling opgenomen, welke nader is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. 
   
   
      Artikel 6:265 BW. 
   
   
      Artikel 7:280 BW.  
   
   
      Artikel 7:225 BW. 
   
   
      Artikel 557 juncto 444 Rv.  
   
   
      Artikel 6:96 lid 6 BW. 
   
   
      Artikel 233 Rv. 
   
   
      Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688. 
   
   
      Hoge Raad 28 mei 1993,  NJ  1993/468.