ECLI: ECLI:NL:OGEAA:2019:831

Titel: ECLI:NL:OGEAA:2019:831 Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba , 30-10-2019 / AUA201903036

Gerecht: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba

Datum uitspraak: 2019-10-30

Zaaknummer: AUA201903036

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGEAA:2019:831

---

Opzegging erfpacht

Vonnis van 30 oktober 2019 
     Behorend bij K.G. nr. AUA201903036 
     
     
       
         GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA 
       
     
     
     
       VONNIS IN KORT GEDING 
       in de zaak van: 
     
     
     
   
   
     
       1 [Eiseres 1], 
     
       
         2. [Eiseres 2] ,  
       te Aruba,  
       eisers in conventie,  
       verweersters in reconventie, 
       hierna ook te noemen: [Eiseres 1 en 2], 
       gemachtigden: mrs. M.D. Tromp en E.H.J. Martis, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         HET LAND ARUBA , 
       te Aruba, 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       hierna ook te noemen: het Land, 
       gemachtigden: mrs. M.P. Jansen (DWJZ) en C.J. Hart. 
     
     
     
   
   
     
       1 DE PROCEDURE IN CONVENTIE EN RECONVENTIE 
     
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het verzoekschrift met producties, ingediend op 6 september 2019; 
       - de faxbrieven met producties van partijen, ingediend op 25 september 2019; 
       - de pleitaantekeningen van partijen; 
       - de behandeling ter zitting op 26 september 2019, waarbij zijn verschenen [Eiseres 2] in persoon en [Eiseres 1] bij hun gemachtigde voornoemd en het Land bijgestaan door haar gemachtigde, alsmede mr. A. Caster (jurist DIP). 
       
     
     
       1.2 
       Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis wordt gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 DE VASTSTAANDE FEITEN  
     
     
       
         in conventie en reconventie 
       
     
     
     
       2.1 
       
         In een notitie van 18 oktober 2006 van de Minister van Onderwijs, Sociale Zaken en Infrastructuur drs. Marisol Lopez-Tromp staat, voor zover belang: 
         “ (…) pa cumpli cu e maneho nobo y teniendo cuenta cu e decision di Conseho di Ministro pa activamente sigui stimula e desaroyo Socio-Economico di nos isla, Minister di Enseñansa, Asunto  Social y di Infrastructura a dicidi cu entrante 15 november 2006, lo cuminsa enforsa estrictamente e condicionnan stipula pa e tereno erfpacht, en particular e obligacion di cuminsa construccion dentro di 6 luna después di otorgamento di e derecho di erfpacht. Segun leynan vigente Gobierno tin e derecho pa anula e derecho di erfpacht di e terenonan cu no ta construi.  
         
           (…). ” 
       
       
     
     
       2.2 [ 
       Eiseres 2] en het Land hebben op 28 maart 2013 een overeenkomst tot vestiging van erfpacht gesloten (hierna: de erfpachtovereenkomst). Het recht van erfpacht is gevestigd op het perceel domeingrond te [adres], kadastraal bekend als Land  Aruba Vierde Afdeling Sectie D nummer [nummer] (hierna: het perceel), voor het daarop optrekken van een woonhuis. Dit perceel is eigendom van het Land. 
       
     
     
       2.3 
       De erfpachtovereenkomst is vastgelegd in de notariële akte van 25 juni 2013. De inhoud van de artikelen van de erfpachtovereenkomst en de notariële akte van 25 juni 2013 komen (grotendeels) overeen. 
       
     
     
       2.4 
       
         In de erfpachtovereenkomst staat, voor zover van belang: 
         “ (…) 
       
       
         3. Voorwaarden en bepalingen betreffende de erfpacht 
       
       
         (…) 
       
       
         1. Het recht van erfpacht wordt verleend onder de “Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van grond in erfpacht”, vervat in de artikelen 5 tot en met 25 van de Landsverordening uitgifte eigendommen, en onder de hierna te vermelden Bijzondere Voorwaarden. 
       
       
         (…) 
       
       
         6. Opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht 
       
       
         1. De erfpachter zal het recht van erfpacht niet tussentijds opzeggen of prijsgeven, tenzij deze opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht geschiedt met voorafgaande toestemming van de Minister. (…) 
       
       
         2. De erfverpachter zal het recht van erfpacht tussentijds kunnen opzeggen, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee (2) achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.  
       
       
         (…) 
       
       
         10. Bouw- en afbouwverplichting 
       
       
         1. de erfpachter is verplicht op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond binnen zes (6) maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtuitgifte in de daartoe bestemde openbare registers met de bouw van de woning aan te vangen en de bouw regelmatig voort te zetten. 
       
       
         2. De erfpachter is verplicht de woning met afrastering/omheining binnen een redelijke termijn, niet langer dan drie (3) jaar, geheel af te bouwen conform de van te voren door de Dienst Openbare Werken goedgekeurde bouwtekeningen en afgegeven bouwvergunning. 
       
       
         (…) 
       
       
         14. Overdracht en splitsing recht van erfpacht 
       
       
         1. De erfpachter kan het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Minister overdragen, zowel juridisch, economisch of anderszins, dan na een periode van drie (3) jaar. De periode van 3 jaar gaat in op de datum van voltooiing als hierboven bedoeld in het derde lid van het onderdeel “Bouw- en afbouwverplichting 
       
       
         (…)”. 
       
       
     
     
       2.5 [ 
       Eiseres 2] heeft op 7 oktober 2013 een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning, die op 3 december 2013 aan haar is verleend. 
       
     
     
       2.6 
       
         In het beleid van het Land “Ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte beleid Dienst Infrastructuur en Planning, een systematisch en integrale aanpak” van februari 2018 staat, voor zover van belang: 
          “ I.4 De (door)verkoop van erfpachtgrond (zonder opstal) als economisch eigendom zal ten strengste verboden worden (...) 
       
       
         3.1.6 
         
           
             Overdracht van onbebouwde percelen 
           
           
             Voor de overdracht van onbebouwde woningpercelen is toestemming vereist. Deze toestemming zal alleen worden verleend onder de voorwaarde dat: 
           
         
         
           
             
               De overdracht geschiedt via een prijsgeven door de erfpachter en weder uitgifte aan de nieuwe erfpachter; 
             
           
           
             
               De nieuwe erfpachter en/of levenspartner niet reeds een woningbouwperceel bezit; 
             
           
           
             
               De nieuwe erfpachter reeds langer dan een jaar een erfpachtsaanvraag voor woningbouw heeft ingediend; 
             
           
           
             
               De nieuwe erfpachter familie in de 1ste, 2de of 3de graad is van de erfpachter; (…) 
             
           
         
       
       
         3.3.5 
         
           
             Beëindiging van de erfpacht van onbebouwde percelen 
           
           
             Het recht van erfpacht van onbebouwde percelen zal worden beëindigd door middel van opzegging of vervallenverklaring.”  
           
         
         
       
     
     
       2.7 
       Bij notariële aktes van 14 juni 2018 heeft [Eiseres 2] aan [Eiseres 1] een bouwopdracht, een koopoptie en een onherroepelijke volmacht verleend om alle daden van beschikking en beheer te verrichten met betrekking tot het perceel, waaronder vervreemden en bezwaren. In deze akte staat verder opgenomen dat [Eiseres 2] een bedrag van Afl. 75.000,00 bedingt voor het verlenen van deze optierechten. 
       
     
     
       2.8 
       Bij notariële akte van 14 juni 2018 heeft [Eiseres 2] voor een bedrag van Afl. 250.000,00 ten behoeve van [Eiseres 1] een hypotheekrecht gevestigd op het perceel. Op diezelfde dag is het recht van hypotheek ten behoeve van [Eiseres 1] in de openbare registers ingeschreven. 
       
     
     
       2.9 
       
         Bij brief van 12 februari 2019 heeft het Land [Eiseres 2] in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan de uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende bouwverplichtingen. De brief luidt voor zover van belang als volgt: 
         “ U wordt dezerzijds in gebreke gesteld aangezien u tot op heden geen aanvang danwel onvoldoende (en zonder regelmatig voortgang) voortgang heeft gemaakt met de bouw van uw werkplaats/bedrijfspand. 
         
           Mocht de grond voor ingebrekestelling, zijnde de bebouwingsverplichting, niet in een redelijk termijn, zijnde een periode van een (1) maand, zijn weggenomen dan zal de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu overgaan tot beëindiging van het recht van erfpacht middels opzegging dan wel vervallenverklaring. ”. 
       
       
     
     
       2.10 [ 
       Eiseres 1] heeft de bouwplannen gewijzigd en heeft op 8 april 2019 een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning. 
       
     
     
       2.11 
       Bij ministeriële beschikking van 9 augustus 2019 heeft het Land het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel opgezegd met inachtneming van een termijn van één maand vanaf datum betekening van de deurwaardersexploot en besloten dat de directeur van de Directie Infrastructuur en Planning gemachtigd wordt de opzegging per deurwaardersexploot te doen uitbrengen aan de erfpachter alsmede betreffende de betekening daarvan aan de hypotheekhouder (hierna: de ministeriële beschikking).  
       
     
     
       2.12 
       
         In de ministeriële beschikking staat, voor zover van belang: 
         “ (…) 
       
       
         - de erfpachter na zes (6) maanden niet met de bouw heeft aangevangen en/of regelmatig heeft voortgezet. 
       
       
         - tot heden geen betonstenen woonhuis is aangelegd en in gebruik of exploitatie genomen zoals de bestemming erfpachtovereenkomst voorschrijft. 
       
       
         - de bouwverplichting binnen het gestelde termijn van (6) maanden een essentieel onderdeel van de erfpacht vormt (zowel bij wet als erfpacht overeenkomst) en het termijn reeds is verstreken zonder dat de verplichting is nagekomen; 
       
       
         - de erfpachter 26 maart 2019 in gebreke is gesteld, met inachtneming van een termijn van dertig (30) dagen voor herstel; 
       
       
         - de erfpachter tot heden niet in het bezit is van een bouwvergunning; 
       
       
         - aan de erfpachter feitelijk een hersteltermijn van negentien (19) weken is gegund om te voldoen aan de bouwplicht en hierdoor ruim de gelegenheid heeft gekregen om alsnog een bouwvergunning aan te vragen en te verkrijgen; 
       
       
         - de erfpachter niet van deze gelegenheid gebruik heeft gemaakt en derhalve in verzuim is; 
       
       
         (…) 
       
       
         - dat deze ernstige tekortkoming van de verplichting van de erfpachter hem kan worden toegerekend; 
       
       
         (…) 
       
       
         - dat thans is geconstateerd dat bij akte van 14 juni 2019 op het betrokken perceel een bouwhypotheek is gevestigd ten name van mevrouw [Eiseres 1], studente, ten bedrage van AWG. 250,000.00 (tweehonderdvijftigduizend en 00//00 florins); 
       
       
         - dat op 9 augustus 2019, bij monde van mevrouw [Eiseres 1], is te kennen gegeven dat zij het perceel van erfpachter heeft gekocht en daardoor eigenaar is geworden; 
       
       
         - dat ingevolge de algemene voorwaarden van de erfpachtovereenkomst en de voorwaarden van de akte van erfpachtuitgifte d.d. 25 juni 2013, is overdracht van het in erfpacht uitgegeven perceel, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de minister, juridisch noch economisch of anderszins, worden overgedragen; 
       
       
         - het vorenstaande stelt vast dat erfpachter tevens in strijd heeft gehandeld met de bovengenoemde voorwaarden, waardoor er sprake is van een overtreding van de bovengenoemde voorwaarden en zodoende ook ernstig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen; 
       
       
         (…). ” 
       
     
     
       2.13 
       De ministeriële beschikking is bij deurwaardersexploot van 15 augustus 2019 aan [Eiseres 2] betekend. 
       
     
     
       2.14 
       In het beleid van de Minister van Ruimtelijke ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu van augustus 2019 staat dat het per 1 september 2019 niet meer toegestaan is om een recht van hypotheek, inclusief zekerheids- en bouwhypotheken te vestigen door derden, die geen financiële instelling onder toezicht van de Centrale Bank van Aruba zijn, op een in erfpacht uitgegeven domeingrond, zonder voorafgaande toestemming van de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu. 
       
       
     
   
   
     
       3 DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       3.1 [ 
       Eiseres 1 en 2] vorderen dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, het Land beveelt om primair de opzegging ongedaan te maken op straffe van een dwangsom, subsidiair geen rechtsgevolgen aan de opzegging te verbinden op straffe van een dwangsom, meer subsidiair te gehengen en te gedogen dat [Eiseres 2] haar erfpachtrecht ongestoord kan uitoefenen op straffe van een dwangsom, totdat in een nog door [Eiseres 1] en [Eiseres 2] in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging wordt beslist en het Land te verbieden om het perceel aan een derde uit te geven of een overeenkomst daartoe te sluiten met een derde op straffe van een dwangsom, totdat in een door [Eiseres 1 en 2] in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging wordt beslist en met veroordeling van het Land tot betaling van de proceskosten. 
       
     
     
       3.2 
       Het Land voert verweer dat, voor zover nodig, bij de beoordeling aan de orde komt. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.3 
       Het Land vordert dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [Eiseres 1 en 2] verbiedt bouwwerkzaamheden van welke aard dan ook te verrichten, inclusief maar niet uitgezonderd het bouwrijp maken en/of uitzetten van het perceel en/of het aanbrengen van de fundering en/of het plaatsen van een omheining, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [Eiseres 1 en 2] tot betaling van de proceskosten. 
       
     
     
       3.4 [ 
       Eiseres 1 en 2] voeren verweer dat, voor zover nodig, bij de beoordeling aan de orde komt. 
       
     
   
   
     
       4 DE BEOORDELING  
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       4.1 
       Vanwege de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zal het gerecht die vorderingen gezamenlijk behandelen. Het spoedeisend belang van partijen bij hun vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen. 
       
     
     
       4.2 
       In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek en bewijslevering, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is. 
       
     
     
       4.3 
       Het gaat in deze zaak om de vraag of voorshands kan worden aangenomen of het Land de erfpachtovereenkomst met [Eiseres 2] rechtsgeldig heeft opgezegd.  
       
     
     
       4.4 
       
         De opzegging dient getoetst te worden aan artikel 5:87 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat een recht van erfpacht door de eigenaar kan worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of indien hij in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze bepaling staat ook opgenomen in artikel 6 lid 2 van de erfpachtovereenkomst. 
         Volgens het Land is [Eiseres 2] in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van haar andere verplichtingen door niet tijdig te voldoen aan haar bouwverplichting en door het erfpachtsterrein feitelijk zonder toestemming van de Minister aan [Eiseres 1] te verkopen. 
       
       
     
     
       4.5 [ 
       Eiseres 1 en 2] hebben dat laatste betwist. Ter onderbouwing van hun standpunt stellen [Eiseres 1 en 2] dat de verleende volmacht, optierecht bouwopdracht en gevestigde hypotheekrecht ten behoeve van [Eiseres 1] geen overdracht van het perceel inhoudt, maar een constructie is die sinds jaar en dag gebruikt wordt om de bouw te financieren. Zij voeren aan dat [Eiseres 2] na het afronden van de bouw de optie heeft om het perceel zelf te gaan bewonen of om het te verkopen aan [Eiseres 1] dan wel aan een derde.  
       
     
     
       4.6 
       Ten aanzien van de bouwverplichting stellen [Eiseres 1 en 2] dat [Eiseres 2] de ingebrekestelling bij brief van 12 februari 2019 pas op 26 maart 2019 heeft ontvangen en dat [Eiseres 1] de bouwplannen heeft aangepast en binnen een maand, zijnde op 8 april 2019, een aanvraag bouwvergunning heeft ingediend. Op die aanvraag is volgens [Eiseres 1 en 2] geen beslissing genomen. Dit betekent dat door toedoen van het Land niet kan worden gebouwd, nu het zonder een bouwvergunning op grond van de Algemene Voorwaarden van erfpachtverlening en de Bijzondere voorwaarden zoals opgenomen in de akte van erfpachtuitgifte niet toegestaan is om te bouwen. Volgens [Eiseres 1 en 2] hebben zij ook voldaan aan de voorwaarde opgenomen in de brief van 12 februari 2019 doordat [Eiseres 1] op grond van de bouwvergunning van 2013 in juli/augustus 2019 het perceel bouwrijp heeft gemaakt, de fundering heeft uitgezet en een container ter voorbereiding van de bouw op het terrein heeft geplaatst. [Eiseres 1 en 2] stellen dat de periode van een maand om alsnog aan de voorwaarden van erfpachtovereenkomst te voldoen te kort is, aangezien het Land jarenlang niet handhavend heeft opgetreden tegen erfpachters die niet aan de zes maanden of drie jaar termijn hebben voldaan. 
       
     
     
       4.7 
       Het verweer van [Eiseres 1] en [Eiseres 2] dat er ten aanzien van het perceel geen sprake is geweest van een overdracht, faalt. De door [Eiseres 2] bij notariële aktes van 14 juni 2018 aan [Eiseres 1] verleende volmacht, bouwopdracht en koopoptie tegen een vergoeding van Afl. 75.000,- en het ten behoeve van [Eiseres 1] verleende hypotheekrecht is een constructie waarbij [Eiseres 2] de zeggenschap over het perceel prijsgeeft. De stelling van [Eiseres 2] en [Eiseres 1] dat [Eiseres 2] de bevoegdheid heeft om de woning zelf te gaan bewonen, gaat niet op. [Eiseres 1 en 2] hebben zelf erkend dat het zonder meer de bedoeling is dat het perceel aan [Eiseres 1] zal worden overgedragen. [Eiseres 1] en [Eiseres 2] geven immers aan dat het Land, nadat de woning is afgebouwd, een overdrachtsbelasting zal ontvangen van 6% (zie zevende alinea punt 14 van de pleitnota van [Eiseres 2] en [Eiseres 1]), hetgeen impliceert dat de overdracht dan ook juridisch daadwerkelijk zal worden geeffectueerd. Ook heeft het Land onweersproken gesteld dat [Eiseres 1] tegen een medewerker van DIP heeft gezegd dat zij het perceel van [Eiseres 2] heeft ‘gekocht’. Het Land heeft onweersproken gesteld dat [Eiseres 2] geen toestemming had van de Minister, zodat gehandeld is in strijd met de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst. De vraag of dit meebrengt dat [Eiseres 2] in ernstige mate in de nakoming van haar verplichtingen tekort is geschoten, zal hierna aan de orde komen. 
       
       
         4.8.1 
         Bij de beoordeling van de vraag of het Land de erfpacht rechtsgeldig vervallen heeft verklaard wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen, stelt het gerecht het volgende voorop.  
       
       
         4.8.2. 
         Het Land heeft de stelling van [Eiseres 1] en [Eiseres 2], inhoudende dat het Land feitelijk nimmer handhavend is opgetreden tegen erfpachters die niet tijdig aan hun bouwverplichting voldeden, onvoldoende gemotiveerd betwist. Het Land heeft in dit kader naar voren gebracht dat al in 2006 door het Land beleid is ontwikkeld tegen erfpachters die niet aan hun bebouwingsplicht voldeden en dat het Land sedertdien steeds strenger is opgetreden. Het enkele feit echter dat er in 2006 beleid is ontwikkeld, brengt op zichzelf nog niet mee dat tegen erfpachters ook daadwerkelijk handhavend werd opgetreden. Het Land heeft geen concrete feiten gesteld waaruit een dergelijk handhavend optreden in individuele gevallen daadwerkelijk blijkt en dat zijn optreden in de loop der jaren steeds strenger is geworden. De omstandigheid dat het Land zich genoodzaakt zag om in 2018 op dit punt opnieuw beleid te formuleren, lijkt vooralsnog op het tegendeel te wijzen. Daarmee acht het gerecht het voorshands voldoende aannemelijk dat het Land tot 2018 in zijn algemeenheid niet handhavend optrad tegen erfpachters die niet voldeden aan hun bouwverplichting. 
       
       
         4.8.3 
         Ook heeft het Land onvoldoende betwist de stelling van [Eiseres 1] en [Eiseres 2] dat het Land nimmer handhavend is opgetreden tegen overtredingen van het verbod tot overdracht van erfpachtspercelen binnen drie jaren na voltooiing van de bebouwing. Dergelijke overdrachten zonder toestemming waren volgens [Eiseres 1] en [Eiseres 2] algemeen gebruikelijk en ook notarissen verleenden altijd volop hun medewerking aan overdrachten die feitelijk in strijd waren met dit verbod. Daarmee acht het gerecht het voorshands eveneens voldoende aannemelijk geworden dat ook ten aanzien van dit verbod niet handhavend werd opgetreden door het Land. 
         
       
     
     
       4.9 
       De omstandigheid dat het Land in het verleden nimmer aanspraak heeft gemaakt op nakoming van de contractueel overeengekomen voorwaarden uit de door hem gesloten erfpachtovereenkomsten, brengt niet mee dat hij zijn beleid niet zou kunnen wijzigen en ten aanzien van reeds in het verleden gesloten contracten in de toekomst geen nakoming van de erfpachtsvoorwaarden meer zou kunnen verlangen. Zoals het Land terecht heeft opgemerkt, heeft het een belang bij uitvoering van het door hem in 2018 geformuleerde beleid, aangezien het Land erop toe behoort te zien dat Landseigendommen conform hun bestemming worden gebruikt en niet worden misbruikt voor persoonlijke verrijking door de erfpachter. 
       
     
     
       4.10 
       Zolang echter door het Land in de afgelopen jaren in zijn algemeenheid geen nakoming werd gevorderd van de bebouwingsverplichting en evenmin handhavend werd opgetreden tegen verkopen van erpachtsterreinen zonder de contractueel bedongen toestemming van de Minister, kan niet worden geoordeeld dat [Eiseres 2] in dit opzicht in ernstige mate tekort schoot jegens het Land in de nakoming van de voorwaarden uit de erfpachtsovereenkomst. Van een ernstige tekortkoming op deze punten kan pas dan sprake zijn, indien het Land een individuele erfpachter zoals [Eiseres 2] op de hoogte heeft gesteld van de door hem voorgenomen beleidswijziging en de individuele erfpachter (voor zover nakoming van de betreffende erfpachtsvoorwaarden nog aan de orde is) niet alsnog binnen een redelijke termijn aan de erfpachtsvoorwaarden voldoet.  
       
     
     
       4.11 
       Voor zover het Land van oordeel is dat [Eiseres 2] op het moment van de bekendmaking van het gewijzigd beleid door het Land op zijn website in februari 2018, bekend was geworden dan wel bekend behoorde te zijn met dat beleid, en dat [Eiseres 2] er reeds op dat moment rekening mee moest houden dat het Land zich ook jegens haar op nakoming van de erfpachtsvoorwaarden zou beroepen en dat toen de redelijke termijn voor nakoming is begonnen te lopen, wordt die stelling verworpen. Niet is gesteld dat het Land op andere wijze dan publicatie op haar website bekendheid heeft gegeven aan dit gewijzigde beleid, zodat individuele erfpachters hiermee bekend verondersteld konden worden.  
       
     
     
       4.12 
       Pas door ontvangst van de brief van 12 februari 2019 heeft het Land aan [Eiseres 2] duidelijk gemaakt dat het nakoming wenste van de bebouwingsverplichting. De in die brief aan [Eiseres 2] verstrekte termijn van een maand om alsnog met de bouw te beginnen, is naar het voorshands oordeel van het gerecht onredelijk kort. Nu het Land zelf zes jaar lang geen nakoming van de bebouwingsverplichting had verlangd en het Land ook wist dat erfpachtsgerechtigden er bij het aangaan van de overeenkomst vanuit gingen dat die bouwverplichting niet zou worden gehandhaafd, had het op de weg van het Land gelegen om [Eiseres 2] alsnog een termijn van 6 maanden te gunnen om met de bouw te beginnen. Vast staat dat [Eiseres 2] dan wel [Eiseres 1] alsnog voor eind augustus 2019 met de bouw conform de goedgekeurde bouwtekening met de bouw is begonnen. Daarmee is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat aldus tijdig is begonnen met de bouw en dat [Eiseres 2] op dit punt niet in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van de erfpachtvoorwaarden.  
       
     
     
       4.13 
       Pas in de Ministeriele beschikking d.d. 9 augustus 2019, waarin het Land de erfpacht opzegt, heeft het Land zich voor het eerst op het standpunt gesteld dat de overdracht van het erfpachtsrecht aan [Eiseres 1] in strijd was met de erfpachtovereenkomst. Pas op dat moment werd het voor [Eiseres 2] dus duidelijk dat het Land ook op dit punt handhavend zou gaan optreden. De overdracht aan [Eiseres 1] had op dat moment reeds plaatsgevonden (te weten: op 14 juni 2018) en zij kan niet met terugwerkende kracht alsnog als een ernstige tekortkoming worden gekwalificeerd. 
       
     
     
       4.14 
       Het voorgaande betekent dat de vorderingen in conventie toewijsbaar zijn. Nu een in kort geding op te leggen maatregel naar haar aard een voorlopig karakter heeft, zal het gerecht niet de primaire, maar de subsidiaire vordering in conventie toewijzen. Het gerecht gaat ervan uit dat het Land de veroordeling vrijwillig zal nakomen en zal om die reden geen dwangsom opleggen. Ook de vordering om het Land te verbieden om het perceel domeingrond aan een derde uit te geven of om een overeenkomst daartoe te sluiten totdat in een bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging zal zijn beslist, zal hierna worden toegewezen. Daarbij gaat het niet alleen, zoals gevorderd, om een bodemprocedure die door eisers is ingesteld, maar kan het ook gaan om een beslissing in een door het Land ingestelde bodemprocedure. Hierna zal dienovereenkomstig worden beslist. Ook ten aanzien van deze vordering zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. 
       
     
     
       4.15 
       Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, volgt dat de vordering in reconventie dient te worden afgewezen. 
       
     
     
       4.16 
       Het Land zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die in conventie en in reconventie gezamenlijk worden begoot op Afl. 450,00 aan griffierecht, op Afl. 228,21 aan explootkosten en op Afl. 2.250,00 aan salaris voor gemachtigde. 
       
       
     
   
   
     
       5 DE BESLISSING 
     
     
       Het gerecht, rechtdoende in kort geding: 
     
     
     
       
         in conventie: 
       
       beveelt het Land om geen rechtsgevolgen aan de opzegging d.d. 9 augustus 2019 van het recht van erfpacht te verbinden; 
     
     
     
       verbiedt het Land om het perceel domeingrond (kadastraal bekend als Land  Aruba Vierde Afdeling Sectie D nummer [nummer]) aan een derde uit te geven of een overeenkomst daartoe te sluiten met een derde totdat in een bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging zal zijn beslist; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
       wijst de vorderingen af; 
     
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie: 
       
       veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die aan de zijde van [Eiseres 1] en [Eiseres 2] worden begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, op Afl. 228,21 aan explootkosten en op Afl. 2.250,00 aan salaris voor gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 30 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.