ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2018:3531

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2018:3531 Gerechtshof Amsterdam , 02-10-2018 / 200.217.734/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2018-10-02

Zaaknummer: 200.217.734/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2018:3531

---

Huurrecht woonruimte. Vordering tot betaling van huurachterstand na afloop van de huur. Vraag of (en per wanneer) er wilsovereenstemming is over aanvang van de huur per 1 september 2014. Bewijsopdracht aan huurder mbt zijn stelling dat de gemeente hem het (aanvaarde) voorstel heeft gedaan de huurovereenkomst te laten ingaan per 1 januari 2016 ter compensatie van vertragingen en overlast. Vraag of huur per 1 juni 2016 met onderling goedvinden is geëindigd. Afrekening servicekosten. Zie ECLI:NL:GHAMS:2019:2588 en ECLI:NL:GHAMS:2020:108.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 					: 200.217.734/01 
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	  		: 5229547 CV EXPL 16-21442 
     
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 oktober 2018 
       
     
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant] ,	 
       
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant,   
       advocaat: mr. R.P. Seger te Loenen aan de Vecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         GEMEENTE AMSTERDAM,  
       
       zetelend te Amsterdam, 
       geïntimeerde,  
       advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en de gemeente genoemd.  
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 2 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 6 maart 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de gemeente als eiseres en [appellant] als gedaagde.   
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord; 
     - akte wijziging eis van de zijde van [appellant] ; 
     - akte aanvulling memorie van de zijde van [appellant] ; 
     - antwoordakte van de zijde van de gemeente; 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft (bij eerstgenoemde akte) geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van de gemeente (slechts) zal toewijzen tot een bedrag van € 1.432,=, althans tot een bedrag van € 4.296,=, het toe te wijzen bedrag eventueel te verhogen met een redelijke vergoeding voor energieverbruik en water, alles met rente en met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       De gemeente heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.11 van het  bestreden vonnis (verder: het vonnis) een aantal feiten vastgesteld. Over deze feiten bestaat geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In deze zaak gaat het om het volgende. 
       ( a) [appellant] heeft van de gemeente gehuurd een bedrijfsruimte aan de [adres 1] , aangeduid als [naam] (hierna: het gehuurde). [appellant] heeft het gehuurde feitelijk in gebruik gehad sinds 1 september 2014. Vóór die datum heeft hij (tijdelijk en om niet) een andere ruimte van de gemeente in hetzelfde gebouw in gebruik gehad. 
       ( b) Bij e-mail van 4 september 2014 heeft [A] van de gemeente een concept van een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [appellant] gezonden. Deze overeenkomst betrof een huur voor de bepaalde tijd van twee jaar, ingaande 1 september 2014. Het concept vermeldt in artikel 4.8 een maandelijkse huurprijs van € 286,40 alsmede een voorschot ter zake van “leveringen en diensten” van € 248,05 inclusief btw.   
       ( c) Bij e-mail van 26 september 2014 heeft [appellant] naar aanleiding van dat concept opgemerkt dat het huurcontract er goed uitziet maar dat “een paar kleine dingetjes” aangepast zouden kunnen worden. Vervolgens heeft [appellant] opmerkingen gemaakt over (het uitdrukkelijk noemen van) de elektra in het voorschotbedrag servicekosten, het willen verkrijgen van uitleg over dat voorschot en het zijnerzijds na een jaar tussentijds mogen opzeggen. 
       ( d) Per e-mail van 6 maart 2015 heeft [A] [appellant] doen weten: 
       
         “De definitieve versie van je contract is helaas blijven liggen, evenals de antwoorden op jouw vragen. 
       
       
         1. Er komt geen naheffing voor de elektra, gas en water. 
       
       
         2. Dat elektra erbij hoort, dat klopt. Deze wordt toegevoegd 
       
       
         3. Ik neem je wens om korter te willen huren mee, door in 3.3. de passage “tegen het einde van een huurperiode” te schrappen. 
       
       
         Volgende week stuur ik je de definitieve versie toe.” 
       
       ( e) Een e-mail van 7 maart 2016 van de gemeente ( [B] , vastgoedbeheerder Gemeentelijk Vastgoed, hierna: [B] ) aan [appellant] luidt als volgt: 
       
         “U huurt een bedrijfsruimte van Gemeente Amsterdam, uw contact persoon bij gemeente Amsterdam was [A] , omdat mij collega [A] geruime tijd ziek is, heb ik het beheer van [adres 1] ( [naam] ) overgenomen. Ik wil graag met alle huurders in het gebouw kennis maken om inzicht te krijgen in wel en niet verhuurde ruimtes.” 
       
       ( f) Naar aanleiding hiervan heeft op 16 maart 2016 een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] , [B] en [C] (eveneens bij de gemeente werkzaam).  
       ( g) Bij e-mail van 1 juni 2016 heeft [appellant] [B] doen weten: 
       
         “Hierbij deel ik u mede dat ik de sleutels van [adres 1] heb teruggeven waar ik ze verkregen heb. Achter de Balie bij [adres 2] . T.a.v. [B] . De kantoorruimte is schoon opgeleverd. Ik hoop u hier voldoende mee te hebben geïnformeerd.” 
       
       ( h) Bij e-mail van 1 juni 2016 heeft [B] [appellant] geantwoord:  
       
         “Ik had graag persoonlijk zelf de sleutels ontvangen en geinformeerd. U had ook de huur op moeten zeggen. Tevens zit ik niet op [adres 2] maar in de stad. Had graag de sleutels daar ontvangen in goed overleg.” 
       
       ( i) In eerste aanleg heeft de gemeente van [appellant] de betaling gevorderd van de volgende bedragen:  
       -	€ 12.323, 15 wegens huurachterstand over de periode september 2014 tot en met juli 2016; 
       - 	€   1.086,86 wegens buitengerechtelijke incassokosten; 
       - 	€      902,10 wegens wettelijke handelsrente, berekend tot de dagvaarding; 
       - de wettelijke handelsrente over € 14.312,11 met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening; 
       - de proceskosten. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van € 12.323,15 wegens onbetaald gebleven huur toegewezen, vermeerderd met de (gewone) wettelijke rente daarover vanaf 6 juli 2016, evenals een bedrag van € 875,96 wegens buitengerechtelijke incassokosten. [appellant] werd verwezen in de proceskosten en het meer of anders gevorderde werd afgewezen. 
       
     
     
       3.2. 
       Het bezwaar van de gemeente tegen de door [appellant] als “wijziging van eis” ingebrachte akte wordt verworpen omdat [appellant] in deze akte niet meer doet dan het corrigeren van zijn primaire conclusie en het toevoegen van een subsidiaire conclusie,  beide in een voor de gemeente gunstige zin. Overigens valt niet in te zien welk belang de gemeente bij haar bezwaar heeft,  
       
     
     
       3.3. 
       
         
           Grief 1  houdt in dat de kantonrechter in overweging 7 van het vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat uit de combinatie van de e-mails van 26 september 2014 (van [appellant] ) en 6 maart 2015 (van de gemeente) kan worden afgeleid dat partijen het eens waren over de huur van het gehuurde object met ingang van 1 september 2014, tegen een aanvangshuur van € 534,45 (inclusief voorschot ter zake van leveringen en diensten) met de mogelijkheid voor [appellant] om na een jaar tussentijds te mogen opzeggen.    
         De grief faalt, omdat dit oordeel van de kantonrechter, dat overigens tevens is gebaseerd op de e-mail van de gemeente van 4 september 2014 en het ontbreken van een reactie van [appellant] op de e-mail van de gemeente van 6 maart 2015, juist is. Uit de door de kantonrechter genoemde feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, blijkt immers genoegzaam dat partijen het eens waren over de zogeheten essentialia van de overeenkomst, zoals de huurprijs, de aanvang van de huur en de huurperiode.   
       
       
     
     
       3.4. 
       
         Met  grief 2  betoogt [appellant] dat de gemeente in de persoon van [A] hem heeft toegezegd dat hij geen huur zou hoeven te betalen, zolang geen wilsovereenstemming was bereikt. Omdat (op z’n vroegst) op 6 maart 2015 wilsovereenstemming tot stand is gekomen, is [appellant] , zo stelt hij, pas vanaf die datum huur verschuldigd, onverminderd hetgeen bij de grieven 3 en 8 zal worden aangevoerd.  
         Daargelaten dat de gemeente de gestelde toezegging van [A] heeft betwist, is het hof van oordeel dat [appellant] niet (voldoende duidelijk) heeft gesteld dat de toezegging van [A] tevens inhield dat [appellant] ook na het bereiken van wilsovereenstemming geen huur zou behoeven te betalen over de periode tussen het feitelijk in gebruik nemen van het gehuurde en het bereiken van wilsovereenstemming. Nu vaststaat dat [appellant] vanaf 1 september 2014 feitelijk de beschikking over het gehuurde had, valt – behoudens het in het kader van de grieven 3 en 8 te bespreken door [appellant] gestelde voorstel van de gemeente van 16 maart 2016 – niet in te zien waarom de op 6 maart 2015 bereikte wilsovereenstemming niet (tevens) inhield dat [appellant] (met terugwerkende kracht) vanaf 1 september 2014 huur verschuldigd was. Aan dit oordeel doet niet af dat [appellant] eerder om niet een andere ruimte van de gemeente in hetzelfde gebouw heeft mogen gebruiken noch dat [appellant] (in die tijd) geen facturen voor de huur heeft ontvangen. Het door [appellant] te dezen gedane bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend verworpen. De grief faalt dus, evenals  grief 8 , voor  zover [appellant] daarmee klaagt over het feit dat de kantonrechter hem niet tot bewijslevering ter zake heeft toegelaten.   
       
       
     
     
       3.5. 
       
         De  grieven 3 en 8  houden (ten aanzien van grief 8: overigens) in dat de kantonrechter in overweging 9 van het vonnis, zonder [appellant] te dezen tot bewijs toe te laten, ten onrechte als onvoldoende onderbouwd heeft verworpen de stelling van [appellant] dat een vertegenwoordiger van de gemeente ( [B] ) op 16 maart 2016 aan [appellant] het (kennelijk door deze aanvaarde) voorstel heeft gedaan om de huurovereenkomst te laten ingaan per 1 januari 2016 ter compensatie van vertragingen en overlast. 
         Gelet op het door hem op dit punt in appel gedane bewijsaanbod, zal het hof [appellant] tot bewijslevering toelaten. Grief 8 behoeft tegen deze achtergrond geen (verdere) bespreking, de verdere behandeling van grief 3 zal worden aangehouden tot na de bewijslevering.  
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Met  grief 4  komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter, in overweging 10 van het vonnis, dat [appellant] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat uit de onder 3.1 (g) en (h) vermelde e-mails van 1 juni 2016 blijkt dat de huurovereenkomst per 1 juni 2016 met wederzijds goedvinden is geëindigd. 
         De grief faalt omdat dit oordeel van de kantonrechter juist is, evenals de gronden waarop het berust. Hoewel het zeker de duidelijkheid zou hebben bevorderd indien [B] in haar e-mail van 1 juni 2016 met zoveel woorden had geschreven dat de gemeente in het inleveren die dag door [appellant] van de sleutels van het gehuurde (nota bene op een verkeerd adres) geen huuropzegging zag en/of dat zij een huuropzegging per die datum niet accepteerde, kon [appellant] aan die e-mail niet het vertrouwen ontlenen dat de gemeente met een huuropzegging per die datum akkoord ging.   
       
       
     
     
       3.7. 
       
         Grief 5  is gericht tegen overweging 11 van het vonnis. [appellant] heeft niet gesteld dat en waarom de verwerping door de kantonrechter in die overweging van het door [appellant] gedane beroep op opschorting onjuist is. Voor het overige behoeft de grief, in aanmerking genomen dat [appellant] zal worden toegelaten tot bewijslevering zoals in overweging 3.4 vermeld, geen behandeling.  
       
     
     
       3.8. 
       
         Met  grief 6  komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter in overweging 12 van het vonnis dat [appellant] niet alleen de huur maar ook de volledige door de gemeente gevorderde voorschotbedragen ter zake van servicekosten verschuldigd is omdat hij geen tegenvordering heeft ingesteld, gericht op het overleggen van een eindafrekening. 
         Met [appellant] is het hof van oordeel dat de gemeente, ook zonder dat hij daarom had gevraagd, een afrekening ter zake had moeten opstellen en aan hem had moeten doen toekomen. Uit de e-mail van [A] van 6 maart 2015 kan weliswaar worden afgeleid dat [appellant] ter zake geen naheffing zou worden opgelegd, maar er volgt – anders dan de gemeente meent – niet uit dat hij geen recht zou hebben op teruggaaf van eventueel door hem te veel betaalde bedragen. Het hof zal de gemeente in de gelegenheid stellen om na de getuigenverhoren bij akte eindafrekeningen met betrekking tot de servicekosten over de periode van 1 september 2014 tot en met 31 juli 2016 (voor het geval dat [appellant] niet in zijn bewijslevering slaagt of geen getuigen doet horen) en over de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 juli 2016 (voor het geval dat [appellant] wel in zijn bewijslevering slaagt) in het geding te brengen. De verdere behandeling van de grief zal worden aangehouden totdat die afrekeningen door de gemeente zijn geproduceerd. 
       
       
     
     
       3.9. 
       
         De  grieven 7 en 9  hebben betrekking op de toewijzing door de kantonrechter van het door de gemeente gevorderde bedrag ter zake van huur (inclusief servicekosten).  
         Het hof zal de behandeling van deze grieven aanhouden tot na de bewijslevering en de door de gemeente overgelegde afrekeningen met betrekking tot de servicekosten. 
       
       
     
     
       3.10. 
       
         Met  grief 10  betoogt [appellant] dat de kantonrechter meer gewicht had moeten toekennen aan zijn constatering dat de gemeente tot begin 2016 traag en onduidelijk was in haar communicatie met [appellant] .  
         Bij gebreke van enige toelichting door [appellant] op dit punt, ziet het hof niet in tot welke andere beslissingen deze constatering zou hebben moeten leiden en op grond waarvan. Ook deze grief heeft dus geen succes. 
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing  
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat [appellant] toe om door middel van het horen van getuigen te bewijzen dat een vertegenwoordiger van de gemeente ( [B] ) op 16 maart 2016 aan hem het (door hem aanvaarde) voorstel heeft gedaan om de huurovereenkomst te laten ingaan per 1 januari 2016 ter compensatie van vertragingen en overlast; 
     
     
     
       bepaalt dat [appellant] daartoe getuigen kan doen horen ten overstaan van mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 16 oktober 2018 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden december 2018 tot en met februari 2019; 
     
     
     
       stelt de gemeente in de gelegenheid om na de getuigenverhoren (of niet gehouden getuigenverhoren) bij akte de onder 3.8 bedoelde overzichten in het geding te brengen, waarna [appellant] daarop bij akte zal mogen reageren; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2018.