ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2023:443

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2023:443 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 07-02-2023 / 200.296.008_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2023-02-07

Zaaknummer: 200.296.008_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:443

---

Verkopers woning vorderen contractuele boete van koper. Uitleg financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH    
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.296.008/01 
     
     
     
       
         arrest van 7 februari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante, 
       
         hierna aan te duiden als: [appellante] , 
       
       advocaat: mr. R. Wouters te Middelburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       
         hierna gezamenlijk aan te duiden als: [geïntimeerden]  
       
       
         en afzonderlijk als: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , 
       
       advocaat: mr. A. Overweel te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 17 augustus 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8205274 / CV EXPL 19-4974 gewezen vonnis van 3 maart 2021. 
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 17 augustus 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 3 november 2021; 
       
       
         het aanvullend proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 november 2021;  
       
       
         de memorie van grieven, tevens vermeerdering verweer c.q. aanvulling rechtsgronden; 
       
       
         de memorie van antwoord; 
       
       
         de mondelinge behandeling van 12 december 2022 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
       
     
     
     
       Het hof heeft een datum bepaald voor arrest. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         De feiten 
       
     
     
     
       6.1. 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
       
       
         6.1.1. 
         Op 5 mei 2019 hebben [geïntimeerde 2] en [appellante] een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend waarin is vastgelegd dat het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres] te [plaats] voor een bedrag van € 185.000,-- door [geïntimeerden] aan [appellante] wordt verkocht.  
         
       
       
         6.1.2. 
         Tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen heeft [appellante] zich in artikel 5 van die koopovereenkomst jegens [geïntimeerden] verplicht om uiterlijk op 15 juli 2019 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten voor een bedrag van € 18.500,--. 
         
       
       
         6.1.3. 
         Verder zijn in de koopovereenkomst onder meer de volgende bepalingen opgenomen: 
         
         
           
             	artikel 11. Ingebrekestelling/Ontbinding 
           
         
       
     
     
       11.1. 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.  
       
     
     
       11.2. 
       
         Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…). 
       
       
       
         
           	Artikel 15. Ontbindende voorwaarden 
         
       
     
     
       15.1. 
       
         
           deze koopovereenkomst kan ontbonden door koper bij het niet verkrijgen van een financiering voor de koopsom en dit binnen en termijn van 6 weken na ondertekening, doormiddel van een schrijven met de desbetreffende stukken als bijlage. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           	Artikel 17. Schriftelijke vastlegging 
         
       
     
     
       17.1 
       
         Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend. 
       
       
       
         6.1.4. 
         Partijen hebben het financieringsvoorbehoud van artikel 15.1, dat volgens de overeenkomst afliep op 16 juni 2019, eerst verlengd tot uiterlijk 10 juli 2019 en daarna tot  12 juli 2019. 
         
       
       
         6.1.5. 
         Op 12 juli 2019 heeft [appellante] [geïntimeerde 2] per e-mail het volgende bericht: 
         
         
           
             “ [geïntimeerde 2] , 
           
           
             Voor vrijdag is dit zeker in orde, maar dus niet. Van morgen gebeld en na de middag kregen we de papieren maar niets ontvangen.  
           
           
             	We hebben geen weigering maar ook geen financiering.  
           
           
             	Daarom zijn we genoodzaakt om ons terug te trekken we kunnen niet blijven uitstellen. 
           
           
             Het spijt ons erg dat het zo gelopen is, we hadden de woning graag gewild en zijn er tot de laatste moment heel hard mee bezig geweest. We begrijpen zelf niet waarom het zo loopt, moest er maandag of dinsdag vooralsnog nieuws komen, laten we het jullie weten en dan is het jullie beslissing. Nogmaals onze excuses. 
           
           
             Bij deze moeten we het contract dus opzeggen omdat we geen zekerheid van financiering hebben. (…)” 
           
         
         
       
       
         6.1.6. 
         Op 14 juli 2019 heeft [geïntimeerde 2] het volgende geantwoord: 
         
         
           
             “Beste [naam] , 
           
         
         
         
           
             Vervelend, uit ervaring weten we dat het inderdaad heel lang kan duren. We zien uit naar positief bericht. 
           
         
         
         
           
             Met vriendelijke groet, 
           
           
             
              [geïntimeerde 2] ” 
           
         
         
       
       
         6.1.7. 
         Bij brieven van 16 juli 2019 en 2 september 2019 heeft [geïntimeerde 2] [appellante] in gebreke gesteld omdat zij had nagelaten om uiterlijk op 15 juli 2019 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten voor een bedrag van € 18.500,--, zoals was overeengekomen. 
         
       
       
         6.1.8. 
         Op woensdag 17 juli 2019 heeft [geïntimeerde 1] bij [appellante] thuis de situatie besproken, waarna [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 19 juli 2019 aan [appellante] het volgende hebben laten weten: 
         
         
           “(…)  Zoals we gisteren hebben besproken willen we onze woning graag aan u verkopen. We zijn daarom bereid om de datum van de waarborgsom te verzetten naar 30 augustus 2019. We zijn van mening dat dit voldoende moet zijn om de financiering rond te krijgen. Mocht dat niet zo zijn dan horen we da graag.(…)”  
         
         
       
       
         6.1.9. 
         Bij e-mailbericht van 23 september 2019 en bij brief van 24 september 2019 aan [appellante] heeft mr. Overweel namens [geïntimeerden] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van € 18.500,--. [appellante] heeft de boete niet betaald. 
         
         
           
             De procedure in eerste aanleg 
           
         
         
       
       
         6.2.1. 
         In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] gevorderd: 
         a. a)	te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 5 mei 2019 is ontbonden; 
         b)	[appellante] te veroordelen om binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis aan [geïntimeerden] te betalen het bedrag van de contractuele boete van € 18.500,-- en een bedrag van € 960,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente; 
         c)	[appellante] te veroordelen in de proceskosten met de nakosten en de wettelijke rente. 
         
       
       
         6.2.2. 
         Kort gezegd hebben [geïntimeerden] daartoe gesteld dat [appellante] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, dat zij, [geïntimeerden] , op grond van die tekortkoming de overeenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden en daarom op grond van de koopovereenkomst recht hebben op betaling door [appellante] van de contractuele boete van 10% van de koopsom en vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. 
         
       
       
         6.2.3. 
         
          [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarna de kantonrechter in het bestreden vonnis voor recht heeft verklaard dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 5 mei 2019 is ontbonden en [appellante] heeft veroordeeld om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 18.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 november 2019 tot aan de dag der algehele voldoening. Tevens is [appellante] in de proceskosten met de nakosten en de wettelijke rente veroordeeld. De buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen. 
         
         
           
             De procedure in hoger beroep 
           
         
         
       
     
     
       6.3. 
       
        [appellante] is tijdig in hoger beroep gekomen. Zij heeft vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 3 maart 2019 en tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties. 
       
       
         
           Is sprake van een geldige koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       Met grief I komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen en niet strijdig is met het schriftelijkheidsvereiste. [appellante] betwist dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat de overeenkomst alleen door [geïntimeerde 2] is ondertekend en niet ook door haar echtgenoot. Volgens [appellante] is daardoor niet voldaan aan het vormvoorschrift van artikel 7:2 lid 1 BW in samenhang met artikel 156 lid 1 Rv dat de schriftelijke koopovereenkomst, een onderhandse akte, door alle partijen moet worden ondertekend.  
       
     
     
       6.5. 
       
        [geïntimeerden] stellen zich kort gezegd op het standpunt dat de koopovereenkomst wel rechtsgeldig tot stand is gekomen. [geïntimeerden] zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. [geïntimeerde 2] heeft namens en in opdracht van haar echtgenoot [geïntimeerde 1] ondertekend en [appellante] wist dat. 
       
     
     
       6.6. 
       
         Het hof oordeelt als volgt. Uit de door [geïntimeerden] bij de inleidende dagvaarding overgelegde kopie van de koopovereenkomst blijkt dat de overeenkomst driemaal is ondertekend, in die zin dat onder de namen [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 1] en [appellante] telkens een handtekening staat. Vast staat dat [geïntimeerde 2] , in aanwezigheid van [appellante] , ook de handtekening onder de naam van haar echtgenoot [geïntimeerde 1] heeft gezet.  
         
          [geïntimeerden] hebben gesteld dat [geïntimeerde 2] door haar echtgenoot gemachtigd was de koopovereenkomst ook namens hem te ondertekenen. [appellante] heeft de gestelde volmacht betwist, met het argument dat bij de handtekening niet ‘i.o.’ of anderszins een vermelding van de volmacht is geschreven.  
         Artikel 7:2 lid 1 BW strekt ertoe de particuliere koper die niet (zelf) de koopovereenkomst heeft ondertekend – in dit geval [geïntimeerde 1] – te beschermen. Zowel [geïntimeerde 1] als volmachtgever als [geïntimeerde 2] als gevolmachtigde stellen nu juist dat er sprake is van een volmacht. Het hof gaat daarom aan de betwisting door [appellante] voorbij. Daarmee staat de volmacht vast. Aangezien het zonder meer is toegestaan dat de ene echtgenoot de ander machtigt namens hem te ondertekenen en artikel 156 lid 1 Rv geen nadere eisen stelt aan de ondertekening van een onderhandse akte, is de conclusie dat sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Grief 1 faalt.  
       
       
       
         
           Heeft [appellante] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden? 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       Met grief II stelt [appellante] zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen en beslist dat [appellante] de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden en niet aan de door partijen in artikel 15.1 van de koopovereenkomst geformuleerde vereisten voor ontbinding heeft voldaan. Volgens [appellante] heeft zij met haar e-mail van 12 juli 2019 tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. [appellante] betwist de uitleg van de kantonrechter van artikel 15.1 van de koopovereenkomst dat zij bij haar beroep op het financieringsvoorbehoud stukken had moeten voegen waaruit blijkt dat de financiering was aangevraagd maar niet verkregen. Dit was voor haar niet duidelijk en bovendien had zij op 12 juli 2019 nog geen afwijzing van de aangevraagde financiering, wat zij ook aan [geïntimeerden] had laten weten.  
       
     
     
       6.8. 
       Kort gezegd onderschrijven [geïntimeerden] het oordeel van de kantonrechter. 
       
     
     
       6.9. 
       Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een overeenkomst aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In een geval als het onderhavige, waarin partijen van mening verschillen over de betekenis van een in een schriftelijke overeenkomst opgenomen beding (artikel 15.1 van de koopovereenkomst), zal de rechter aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de betekenis van dat beding dienen vast te stellen. Uit dit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen en ook na de contractsluiting gelegen omstandigheden, voor zover deze een aanwijzing vormen hoe een partij bij de contractsluiting de verklaringen en gedragingen van de ander heeft opgevat. 
       
     
     
       6.10. 
       
         In dit geval gaat het om uitleg van – het hiervoor onder 6.1.3 weergegeven – artikel 15.1 van een koopovereenkomst die door twee niet-professionele partijen is opgesteld. Uit dit artikel blijkt duidelijk dat het de bedoeling was van partijen dat indien [appellante] (koper) geen tijdige financiering voor de koopsom zou kunnen krijgen, zij de koopovereenkomst kon ontbinden. In zoverre zijn partijen het eens. Waarover partijen het niet eens zijn is of [appellante] op grond van artikel 15.1 uitsluitend een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud kon doen, indien zij bij dit beroep stukken zou voegen waaruit zou blijken dat de financiering was aangevraagd maar niet verkregen.  
         Het hof is van oordeel dat de bewoordingen van artikel 15.1 op dit punt ook onvoldoende duidelijk zijn. Zo kan niet gezegd worden dat in dit artikel klip en klaar is omschreven welke stukken bij het schriftelijk inroepen van de ontbindende voorwaarde als bijlage zouden moeten worden meegestuurd. Kennelijk hadden ook beide partijen niet voor ogen dat de bedoeling van artikel 15.1 van de koopovereenkomst was dat een financieringsvoorbehoud alleen rechtsgeldig kon worden ingeroepen onder overlegging van een afwijzing van een financieringsaanvraag. Immers niet alleen heeft [appellante] bij haar bericht van 12 juli 2019 geen bijlagen gevoegd, maar [geïntimeerden] hebben daar aanvankelijk (zie reactie op 14 juli 2019, r.o. 6.1.6) ook geen enkele opmerking over gemaakt. Zelfs toen aan [geïntimeerde 1] op 17 juli 2019 bij [appellante] thuis op de laptop en de iPad van (de partner van) [appellante] alle op dat moment voor handen zijnde stukken van de financieringsaanvraag zijn getoond en de partner van [appellante] hem aanbood om die te printen, heeft [geïntimeerde 1] gezegd dat hij geen printje hoefde, zoals [geïntimeerde 1] op de mondelinge behandeling van 12 december 2022 heeft erkend. Gelet op deze verklaringen en gedragingen van [geïntimeerden] , tegen de achtergrond van de onduidelijke bepaling, is het hof van oordeel dat [appellante] niet kan worden tegengeworpen dat haar beroep op het financieringsvoorbehoud van artikel 15.1 niet is geslaagd omdat zij niet meteen bij haar mailbericht van 12 juli 2019 stukken had gevoegd waaruit bleek dat de financiering was aangevraagd maar niet verkregen.  
         De grief slaagt. Verder geldt dat het mailbericht van [appellante] van 12 juli 2019 voldoende duidelijk was en dat dit bericht [geïntimeerden] tijdig heeft bereikt. Al het voorgaande betekent dat [appellante] een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en dat de koopovereenkomst daardoor is ontbonden. 
       
       
       
         
           Ontbinding door [geïntimeerden] en contractuele boete met rente en kosten 
         
       
       
     
     
       6.11. 
       Grief III heeft betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst op 23 september 2019 rechtsgeldig hebben ontbonden en grief IV betreft de toegewezen contractuele boete met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, proces- en nakosten. Hiervoor is geoordeeld dat [appellante] op 12 juli 2019 een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. De latere ontbinding door [geïntimeerden] en de daaraan verbonden veroordeling tot betaling van de boete met rente en kosten zijn dan niet meer aan de orde. Ook deze grieven slagen.  
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
       
     
     
       6.12. 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerden] zijn aan te merken als de in het ongelijk gestelde partij. Zij dienen daarom hoofdelijk te worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. Deze kosten aan de zijde van [appellante] worden als volgt begroot: 
       
       
         
           eerste aanleg 
         
       
       
       
         – salaris gemachtigde (2 punten x € 373,--) 		€    746,-- 
       
       
       
         
           hoger beroep 
         
         – griffierecht 						€    338,--	 
         – salaris advocaat (3 punten x tarief II € 1.183,--) 	 € 3.549,-- 
         – totaal 						€ 3.887,-- 
       
       
       
         De nakosten worden begroot in het dictum. De gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en stelt die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] vast op € 746,-- voor de eerste aanleg en op € 3.887,-- voor het hoger beroep, en wat betreft de nakosten op € 173,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 263,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, 
     
     
     
       bepaalt dat de bedragen van € 746,-- en € 3.887,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 173,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 263,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, Z.D. van Heesen-Laclé en M. van der Schoor en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 februari 2023. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer