ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:5804

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2017:5804 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-12-2017 / 200.206.919_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2017-12-19

Zaaknummer: 200.206.919_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:5804

---

schade bij oplevering gehuurde bedrijfsruimte.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.206.919/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 december 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 1]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de vennootschap 2] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 2 januari 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 oktober 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4516871\CV EXPL 15-11497) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 4 februari 2016. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met producties. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1. 
         Tussen mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) als verhuurster en [geïntimeerde] als huurster is ingaande 1 maart 2005 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de horecabedrijfsruimte, bestaande uit een midgetgolfterrein met café, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde, of: het complex), dit voor de duur van vijf jaar met verlenging voor nog een periode van vijf jaar behoudens opzegging door [geïntimeerde] . 
         
       
       
         3.1.2. 
         De gemeente Eindhoven is eigenaar van het complex en had het in erfpacht uitgegeven aan [betrokkene] . 
         
       
       
         3.1.3. 
         
           In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
           
             2 
           
           
             	Huurster heeft het gehuurde bezichtigd en neemt genoegen met de staat, waarin het 	zich bevindt; huurster is gehouden bij het einde van deze huurovereenkomst het 	gehuurde weer in diezelfde staat van onderhoud op te leveren. 
           
           
             	3 
           
           
             	Huurster is bevoegd onder haar verantwoordelijkheid het gehuurde weer aan andere 	te verhuren of het gehuurde anderszins aan anderen, ook zonder vergoeding, in 	gebruik af te staan, in onderling overleg met verhuurster. 
           
           
             	4 
           
           
             	Huurster is verplicht: 
           
           
             	het gehuurde als een goed huisvader te beheren; 
           
           
             	het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst schoon, met name ook wat 	putten e.d. betreft, en glasdicht, zonder gebroken of gebarsten ruiten, op te leveren. 
           
         
         
       
       
         3.1.4. 
         Het complex is in 2005 door [geïntimeerde] onderverhuurd aan mevrouw [derde 1] die het complex heeft geëxploiteerd. Die exploitatie is begin 2013 geëindigd doordat [derde 1] (op 5 februari 2013) in staat van faillissement is verklaard. 
         
       
       
         3.1.5. 
         Na het vertrek van [derde 1] heeft [geïntimeerde] geen nieuwe onderhuurder kunnen vinden, zodat het complex leeg is blijven staan. Wel is [geïntimeerde] de huur aan [betrokkene] blijven voldoen. 
         
       
       
         3.1.6. 
         Bij brief van 21 januari 2014 aan [betrokkene] heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2015 (gecorrigeerd in 28 februari 2015). 
         
       
       
         3.1.7. 
         Gedurende de leegstand van het complex is het tot twee maal toe gekraakt. 
         
       
       
         3.1.8. 
         Met het oog op de huurbeëindiging heeft, in het bijzijn van (vertegenwoordigers van) partijen op 13 januari 2015 een vooroplevering van het complex plaatsgevonden en op 28 februari 2015 een eindoplevering. 
         
       
       
         3.1.9. 
         
           
            [betrokkene] heeft het erfpachtrecht met betrekking tot het complex voor een bedrag van  
           € 25.000,- verkocht aan [appellante] . De notariële overdracht heeft op 15 april 2015 plaatsgevonden. 
           
            [betrokkene] heeft bovendien al haar huidige en toekomstige vorderingen op [geïntimeerde] , voortvloeiend uit de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst, gecedeerd aan [appellante] . Van die cessie is op 15 april 2015 mededeling gedaan aan [geïntimeerde] . 
         
         
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [appellante] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen ingevolge de met [betrokkene] gesloten huurovereenkomst. Zij stelt dat [geïntimeerde] in het bijzonder is tekortgeschoten in haar verplichting om te voorkomen dat krakers het complex in gebruik zouden nemen en schade zouden toebrengen aan het complex. Voorts is [geïntimeerde] volgens [appellante] tekortgeschoten in haar verplichting om het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. 
         
          [appellante] vorderde op grond hiervan onder meer primair vergoeding van de schade die [betrokkene] heeft geleden als gevolg van waardevermindering van het complex; subsidiair vorderde zij de kosten van herstel van het complex alsmede schade wegens discontinuïteit in de exploitatie van het complex. Verder vorderde zij buitengerechtelijke kosten, advieskosten en kosten die zij stelt te hebben gemaakt ter voorkoming van verdere schade. Concreet luidde haar vordering in eerste aanleg als volgt: 
         	1. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] tegen behoorlijk bewijs van 	kwijting te betalen een bedrag van primair € 675.000,-, althans € 454.000,-, althans 	€ 445.241,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de 	datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf 22 december 	2014, althans 28 februari 2015, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de 	datum der algehele voldoening; 	II. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] 	 te betalen een bedrag ad € 5.150,-, althans € 4.045,-, althans € 4.001,21 	ter zake de door [appellante] en [betrokkene] gemaakte buitengerechtelijke 	incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 	de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening; 	III. [geïntimeerde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] 	 te betalen een bedrag ad € 10.160,88 ter zake de door [appellante] 	 en [betrokkene] gemaakte kosten voor het inschakelen van adviseurs voor 	vaststelling van de schade en voorkoming van verdere schade, te vermeerderen met 	de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de 	datum der algehele voldoening; 	IV. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 	dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor het geval betaling 	daarvan niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente 	te rekenen vanaf die termijn voor voldoening, alsmede te vermeerderen met de 	nakosten als bedoeld in het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven. 
         
          [geïntimeerde] vorderde in reconventie voorwaardelijk, namelijk voor het geval enig bedrag aan [appellante] zou worden toegewezen ter zake van de golfbanen en/of de inventaris en/of de onroerende zaak, de veroordeling van [appellante] om een zelfde bedrag aan haar, [geïntimeerde] , te betalen. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 4 februari 2016 een incidentele vordering van [geïntimeerde] besproken en een comparitie van partijen bepaald. Bij eindvonnis van 6 oktober 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen met veroordeling van [appellante] in de kosten in conventie. De kantonrechter heeft aan die beslissing – kort samengevat – ten grondslag gelegd dat [appellante] niets heeft gesteld ten aanzien van de staat van het complex bij aanvang van de huur zodat, op basis van de stellingen van [geïntimeerde] , aangenomen moet worden dat het complex zich bij aanvang in een gedateerde en vervallen staat bevond. Mede gelet hierop achtte de kantonrechter door [appellante] onvoldoende onderbouwd dat de gebreken en de schade die bij het einde van de huurovereenkomst zijn geconstateerd, zijn ontstaan doordat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst. 
         Wat betreft de schade aan de inventaris heeft de kantonrechter overwogen dat deze niet toewijsbaar is omdat [geïntimeerde] onweersproken heeft gesteld dat zij die inventaris uit het faillissement van [derde 1] heeft gekocht. 
         De voorwaardelijk ingestelde vorderingen in reconventie zijn door de kantonrechter afgewezen omdat niet was voldaan aan de voorwaarden waaronder de vorderingen waren ingesteld. [geïntimeerde] is door de kantonrechter veroordeeld in de kosten in reconventie. 
       
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [appellante] kan zich niet verenigen met de beslissing van de kantonrechter in conventie en met de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Zij heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd, genummerd 1 tot en met 7 en 9 en 10. Grief 10 is een zogenaamde veeggrief en heeft – naast de overige grieven – geen zelfstandige betekenis. 
         
          [appellante] heeft in hoger beroep gevorderd dat haar vorderingen, zoals ingesteld in eerste aanleg, alsnog zullen worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
         
          [geïntimeerde] heeft aan het slot van haar memorie van antwoord meegedeeld dat zij haar afgewezen vorderingen in voorwaardelijke reconventie in hoger beroep niet aan de orde wil stellen. 
       
       
       
     
     
       3.5. 
       
         De eerste grief van [appellante] houdt in dat een deel van de door de kantonrechter vastgestelde feiten onjuist of onvolledig is. 
         Bij deze grief heeft [appellante] geen belang, immers: het hof heeft hiervoor de feiten vastgesteld zoals deze in hoger beroep tussen partijen vast staan. Voor zover feiten in geschil zijn die het hof van belang acht voor de beoordeling in hoger beroep, worden deze hierna besproken. 
       
       
     
     
       3.6. 
       
         De overige grieven hebben betrekking op de kern van het geschil tussen partijen, namelijk de vraag of [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de gebrekkige staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst en zo ja: wat de omvang is van haar schadeplichtigheid. 
         De grieven lenen zich voor gezamenlijk beoordeling. Voor zover nodig zal het hof op de afzonderlijke grieven ingaan. 
       
       
     
     
       3.7. 
       Dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in gebrekkige staat verkeerde blijkt naar het oordeel van het hof zonder meer uit de in het geding gebrachte foto’s (producties 10 en 12 bij inleidende dagvaarding) en uit de resultaten van de voorinspectie op 13 januari 2015 (productie 8 en 9 bij conclusie van antwoord in conventie). Dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ook al in een dergelijke slechte staat verkeerde is door [geïntimeerde] niet gesteld. Een dergelijke stelling zou bovendien ongeloofwaardig zijn geweest, gelet op het feit dat het complex vanaf de start van de huurovereenkomst kon worden geëxploiteerd, terwijl exploitatie van het complex in de toestand waarin het aan het einde van de huurovereenkomst verkeerde – zonder dat eerst herstel zou plaatsvinden – onmogelijk moet worden geacht. 
       
     
     
       3.8. 
       
         Het hof begrijpt dat partijen het erover eens zijn dat de gebrekkige staat waarin het complex bij het einde van de huurovereenkomst verkeerde, met name het gevolg was van het feit dat het complex, sinds de het faillissement van [derde 1] in 2013 tot aan het einde van de huurovereenkomst in 2015 leeg heeft gestaan en gedurende die periode van leegstand tot twee maal toe in gebruik is genomen door krakers. 
         Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] voor de schade die hierdoor is ontstaan, aansprakelijk is. De verplichting van de huurder, zoals vastgelegd in artikel 7:213 BW en artikel 4 van de huurovereenkomst om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen brengt mee, dat een huurder van bedrijfsruimte, in het geval door omstandigheden sprake is van tijdelijke leegstand, toereikende maatregelen zal moeten nemen teneinde het gehuurde in goede staat te houden en om schade aan het gehuurde te voorkomen. 
         
          [geïntimeerde] stelt dat zij wel degelijk toereikende maatregelen heeft genomen en zij heeft in dat verband het volgende aangevoerd: 
       
       - in december 2013 is het complex voor de eerste maal gekraakt. Omdat zij ervan 	uitging dat langs strafrechtelijke weg zou worden ingegrepen heeft [geïntimeerde] 	aanvankelijk geen actie ondernomen. In maart 2014 heeft zij de krakers een 	ontruimings-kortgeding aangezegd dat geen doorgang heeft gevonden omdat met de 	krakers een vaststellingsovereenkomst kon worden gesloten (productie 15a bij 	conclusie van antwoord in conventie). In die overeenkomst is opgenomen dat één 	van de krakers, mevrouw [kraker] , in een camper op het terrein mocht blijven; de 	overige krakers zouden vertrekken; 
       - nadat ook mevrouw [kraker] van het complex was vertrokken heeft [geïntimeerde] in 	juni/juli 2014 op het terrein camerabewaking laten aanbrengen, met dien verstande 	dat de camera’s al na een paar weken waren gestolen en niet zijn vervangen; 
       - kort voor de vooroplevering op 13 januari 2015 is het complex opnieuw gekraakt. 	Teneinde de ontruiming te bewerkstelligen heeft [geïntimeerde] tegen de krakers een kort 	geding aangespannen. Dit heeft geleid tot een ontruimingsvonnis d.d. 12 februari 	2015 (productie 15b bij conclusie van antwoord in conventie). 
       Het hof is van oordeel dat de voornoemde maatregelen in redelijkheid niet kunnen worden aangemerkt als toereikende maatregelen om schade te voorkomen en om het gehuurde in goede staat te houden. Dat de maatregelen niet toereikend waren is ook wel gebleken bij de inspecties aan het einde van de huur. 
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellante] maakt blijkens de grondslag van haar vorderingen onderscheid tussen enerzijds aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor schade die door derden (krakers) aan het gehuurde is toegebracht en anderzijds aansprakelijkheid van [geïntimeerde] wegens het niet voldoen aan haar verplichting om het gehuurde in goede staat op te leveren bij het einde van de huur. Naar het oordeel van het hof is er in deze zaak onvoldoende grond voor een dergelijk onderscheid. Immers: ook de door de krakers toegebrachte schade aan het gehuurde is vastgesteld in het kader van de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       3.10. 
       
         Voor de beoordeling van de omvang van de schadeplichtigheid van [geïntimeerde] stelt het hof voorop dat er onvoldoende grond is om af te wijken van het uitgangspunt dat in zaken als de onderhavige, de schade concreet moet worden berekend (onder meer: HR 6 juni 1997, NJ 1997, 612). Dit betekent dat [betrokkene] in beginsel slechts aanspraak kon maken op vergoeding van de kosten van herstel van het gehuurde.  
         In de onderhavige zaak is herstel niet aan de orde omdat [betrokkene] ervoor gekozen heeft haar verhuurderspositie op te geven en haar erfpachtrecht te verkopen aan [appellante] , dit zonder dat herstel van het gehuurde had plaatsgevonden. 
         
          [appellante] stelt zich op het standpunt dat [betrokkene] bij de overdracht van het erfpachtrecht vermogensschade heeft geleden, doordat, als gevolg van de schade aan het complex, sprake was van waardedaling van het erfpachtrecht, van de opstallen en van de onderneming van [betrokkene] , welke vermogensschade door [appellante] is berekend op € 675.000,-. 
         Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] aldus dat zij ervan uitgaat dat [geïntimeerde] (ook) aansprakelijk is voor een waardedaling van de onderneming van [betrokkene] omdat [geïntimeerde] niet alleen de onroerende zaak van [betrokkene] had gehuurd maar ook haar onderneming. [geïntimeerde] heeft dit betwist en [appellante] heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd, mede gelet op het feit dat in de huurovereenkomst slechts is vermeld dat aan [geïntimeerde] de horecabedrijfsruimte is verhuurd, bestaande uit midgetgolfterrein met café. Omtrent de onderneming van [betrokkene] is niets vermeld. Reeds om die reden is dit onderdeel van de vordering van [appellante] niet toewijsbaar. 
         Het hof is voorts van oordeel dat [betrokkene] de gestelde waardedaling van het erfpachtrecht en de opstallen had kunnen voorkomen door [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen de schade aan het gehuurde te herstellen. Weliswaar was [geïntimeerde] vanaf de vooroplevering op 13 januari 2015 op de hoogte van de door haar te verrichten werkzaamheden, maar ter rechtvaardiging van het feit dat zij gewacht heeft met herstel heeft zij – niet, of in ieder geval niet toereikend betwist – het volgende aangevoerd: 
       
       - na de vooroplevering gaf [betrokkene] te kennen de voorkeur te geven aan een financiële 	vergoeding boven herstel van de schade; 
       - [geïntimeerde] heeft vervolgens ten behoeve van [betrokkene] een koper gevonden voor het 	complex, te weten [onderneming] Met de advocaat van [betrokkene] was op 	27 februari 2015 een koopovereenkomst uit onderhandeld waarbij [onderneming] het 	complex zou kopen voor een bedrag van € 100.000,-; [geïntimeerde] zou aan [betrokkene] een 	bedrag van € 59.000,- voor herstelkosten betalen (productie 11 bij conclusie van 	antwoord in conventie); 
       - [betrokkene] is vervolgens afgehaakt omdat zij een andere koper ( [appellante] ) 	had gevonden; 
       - hierna heeft [geïntimeerde] meermaals, bij brieven van 6 en 26 maart 2015 en 3 april 2015 	aangeboden alsnog de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren, genoemd in de offerte van [derde 2] , welke offerte [geïntimeerde] had doen opmaken naar aanleiding van de constateringen bij de vooroplevering. 
       
         Naar het oordeel van het hof had, gelet op de voormelde omstandigheden, [betrokkene] [geïntimeerde] in de gelegenheid moeten stellen alsnog de nodige herstelwerkzaamheden te (doen) verrichten.  
         Het feit dat die gelegenheid niet aan [geïntimeerde] is geboden betekent niet dat daarmee de schadeplichtigheid van [geïntimeerde] is komen te vervallen; het betekent wel dat die plicht tot schadevergoeding niet verder gaat dan de kosten die [geïntimeerde] zelf had moeten maken om de herstelwerkzaamheden te (doen) verrichten (onder meer: HR 27 november 1998, NJ 1999, 380). 
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Een deel van de vordering van [appellante] betreft schade aan de inventaris van het gehuurde. [appellante] stelt dat die schade € 83.310,- bedraagt. 
         De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering van [appellante] op dit punt niet toewijsbaar is omdat de inventaris eigendom is van [geïntimeerde] en niet van [appellante] (het hof neemt aan dat de kantonrechter bedoeld heeft dat de inventaris niet van [betrokkene] was, immers: [appellante] vordert schade die door [betrokkene] zou zijn geleden). De derde grief van [appellante] is tegen dit oordeel gericht. 
         Deze grief faalt, dit gelet op het volgende: 
       
       - in november 2012 heeft de Belastingdienst bodembeslag gelegd onder [derde 1] op alle roerende zaken die aanwezig waren op het terrein van het gehuurde; 
       nadat [derde 1] op 5 februari 2013 in staat van faillissement was verklaard 	hebben [betrokkene] en [geïntimeerde] op 4 april 2013 een overeenkomst gesloten (productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie), onder meer inhoudende: 
       
         
           
             
              [geïntimeerde] zal proberen om de roerende zaken die aanwezig zijn op het terrein van het gehuurde van de curator te kopen, onder de voorwaarde dat (a) de Belastingdienst daarmee instemt en (b) de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [derde 1] op hetzelfde moment wordt ontbonden. 
           
         
         
           
             Indien [geïntimeerde] er in slaagt om de roerende zaken aan de [adres] te [plaats] te kopen van de curator, doet mevrouw [betrokkene] onherroepelijk afstand van haar (in ieder geval bij de Belastingdienst gepretendeerde) eigendomsrecht. 
           
         
         
           
             Mevrouw [betrokkene] zal voorts op eerste verzoek van [geïntimeerde] haar bezwaar bij de Belastingdienst intrekken en al het noodzakelijke doen om [geïntimeerde] – na betaling van de koopsom aan de curator – het onbelemmerde eigendom van de roerende zaken te verschaffen. 
           
         
       
       
         -	 
        [geïntimeerde] heeft vervolgens met de curator in het faillissement van [derde 1] een overeenkomst gesloten d.d. 8 mei 2013 (productie 6 bij conclusie van antwoord in conventie). In die overeenkomst is overwogen dat alle zaken waarop beslag was gelegd (de volledige inventaris van het complex) eigendom was van [derde 1] ; de curator heeft deze eigendommen van gefailleerde aan [geïntimeerde] verkocht voor een koopprijs van € 3.000,- exclusief btw. 
       Naar het oordeel van het hof dient er op grond van het voorgaande van uit te worden gegaan dat ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst [betrokkene] jegens [geïntimeerde] geen recht kon doen gelden op de inventaris van het gehuurde, dit gelet op haar afstandsverklaring in de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst. 
       
     
     
       3.12. 
       
         Tot de schade die door [appellante] wordt gevorderd behoort verder schade aan de midgetgolfbanen. 
         Ook die schadepost is door de kantonrechter afgewezen. De vierde grief richt zich tegen die afwijzing. Volgens [appellante] is [geïntimeerde] welk degelijk aansprakelijk voor de schade aan de golfbanen. 
         
          [geïntimeerde] heeft tegen dit onderdeel van de vordering als verweer aangevoerd dat partijen bij de vooroplevering het erover eens waren dat de golfbanen sterk verouderd en versleten waren en dat daarom tussen partijen is afgesproken dat de gebreken aan de golfbanen niet voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. 
         Ten bewijze van deze stelling heeft [geïntimeerde] schriftelijke getuigenverklaringen overgelegd van [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] (producties 10a, 10b en 10c bij conclusie van antwoord in conventie). Tevens heeft [geïntimeerde] er op gewezen dat in de rapporten die naar aanleiding van de vooroplevering zijn gemaakt (productie 8 en 9 bij conclusie van antwoord in conventie) de gebreken aan de golfbanen niet zijn opgenomen. 
         
          [appellante] heeft weliswaar betwist dat de door [geïntimeerde] gestelde afspraak tussen partijen is gemaakt, maar in het licht van hetgeen [geïntimeerde] ter ondersteuning van haar stelling heeft aangevoerd, acht het hof die betwisting van [appellante] onvoldoende gemotiveerd. [appellante] stelt dat hooguit een afspraak over de golfbanen is gemaakt, zo begrijpt het hof, voor het geval een meer algemene schaderegeling tot stand zou komen, aan welke voorwaarde niet is voldaan. Een bewijs voor deze stelling van [appellante] ontbreekt echter, evenals een voldoende concreet bewijsaanbod op dit punt. 
         Het voorgaande betekent dat ook de vierde grief van [appellante] faalt. 
       
       
     
     
       3.13. 
       
         Bij de beoordeling van de overige schadeposten neemt het hof de rapporten van [derde 2] en [derde 3] (producties 8 en 9 bij conclusie van antwoord in conventie) tot uitgangspunt. Deze rapporten zijn gemaakt naar aanleiding de vooroplevering in het bijzijn van (vertegenwoordigers van) partijen op 13 januari 2015. 
         Het hof begrijpt ook de stellingen van [geïntimeerde] aldus (onder meer: randnummer 2.9 van de memorie van antwoord) dat tijdens de vooroplevering tussen partijen is vastgesteld welke schade en gebreken voor rekening van [geïntimeerde] moeten worden hersteld. Die voor rekening van [geïntimeerde] komende werkzaamheden zijn opgesomd in de voormelde rapporten van [derde 2] en [derde 3] . Beide rapporten bevatten – voor zover het hof kan beoordelen – goeddeels dezelfde posten, met dien verstande dat de herstelkosten in het rapport [derde 3] aanzienlijk hoger zijn ingeschat dan in het rapport van [derde 2] . Zo begroot [derde 2] het herstel van beschadigde rolluiken en zonnescherm op € 1.000,-, terwijl [derde 3] uitgaat van vernieuwing van rolluiken en zonnescherm voor een bedrag van € 30.000,-. In totaal begroot [derde 2] de herstelkosten op € 39.802,- exclusief btw, terwijl [derde 3] de herstelkosten op € 120.910,51 exclusief btw begroot. 
         Zoals overwogen komen in dit geval slechts de kosten die [geïntimeerde] zelf had moeten maken om de schade te (doen) herstellen voor vergoeding in aanmerking. Het hof zal voor de begroting van de schade daarom uitgaan van de offerte van [derde 2] ten bedrage van € 39.802,-. Dat bedrag is toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, aangezien toen voor het eerst aanspraak op wettelijke rente is gemaakt. 
       
       
     
     
       3.14. 
       Niet gesteld of gebleken is dat na de vooroplevering op 13 januari 2015 nog nieuwe schade aan het gehuurde is ontstaan die voor rekening van [geïntimeerde] zou moeten worden hersteld, zodat het hof ervan uitgaat dat dit niet het geval is. 
       
     
     
       3.15. 
       
         
          [appellante] vordert ook nog een bedrag aan beleggingsschade ten bedrage van € 104.000,-. Het gaat hierbij, zo begrijpt het hof, om schade die [betrokkene] zou hebben geleden door discontinuïteit van haar onderneming als gevolg van de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen. 
         Naar het oordeel van het hof is die vordering niet toewijsbaar. Niet alleen is de gestelde beleggingsschade onvoldoende onderbouwd maar dat geldt evenzeer voor het veronderstelde causale verband tussen de beweerde beleggingsschade en de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar huurdersverplichtingen. Immers: tot 1 maart 2015 was het complex door [betrokkene] aan [geïntimeerde] verhuurd; onweersproken is dat [geïntimeerde] de huurpenningen tot aan die datum aan [betrokkene] heeft voldaan. [betrokkene] heeft er vervolgens voor gekozen om na afloop van de huur het complex te verkopen aan [appellante] . Als er al sprake is van beleggingsschade door discontinuïteit in de onderneming van [betrokkene] , dan is deze veeleer veroorzaakt door deze laatste omstandigheid en niet door tekortkomingen van [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       3.16. 
       
         
          [appellante] vordert vergoeding van incassokosten die door haar en door [betrokkene] zouden zijn gemaakt. 
         Die vordering is niet toewijsbaar. Niet alleen is de door [appellante] gevorderde hoofdsom slechts voor een gering gedeelte toewijsbaar hetgeen meebrengt dat kosten die gemaakt zijn teneinde een veel hoger bedrag te incasseren niet in redelijkheid zijn gemaakt, maar bovendien is niet gesteld of gebleken dat door [betrokkene] of door [appellante] invorderingskosten zijn gemaakt die niet zijn begrepen in de proceskostenbeslissing. 
       
       
     
     
       3.17. 
       
         
          [appellante] vordert verder een bedrag van € 1.043,63 wegens kosten voor het inschakelen van een dakdekker en een bedrag van € 459,80 wegens kosten voor het inschakelen van beveiliging.  
         De factuur voor het herstel van het dak is gedateerd 5 september 2015 (productie 19 bij inleidende dagvaarding), dus ruim ná het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] . Ook de beveiligingskosten zijn gemaakt ná het einde van de huurovereenkomst. Door [appellante] is onvoldoende onderbouwd waarom deze kosten voor rekening van [geïntimeerde] zouden moeten komen, zodat de hier bedoelde bedragen niet toewijsbaar zijn. 
       
       
     
     
       3.18 
       
         
          [appellante] vordert ook vergoeding van de kosten die zij en [betrokkene] hebben gemaakt voor het inschakelen van de deskundigen [deskundige 1] en [deskundige 2] en voor het maken van foto’s. 
         Die vordering is evenmin toewijsbaar. Bij gelegenheid van de voorinspectie waren partijen het eens over de herstelwerkzaamheden die voor rekening van [geïntimeerde] moesten worden verricht, met dien verstande dat partijen het vervolgens niet eens zijn geworden over de verdere afhandeling. Voordat hieromtrent overeenstemming was bereikt heeft [betrokkene] ervoor gekozen het complex aan [appellante] te verkopen. 
         Onder deze omstandigheden acht het hof onvoldoende grond aanwezig om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de voormelde advieskosten van [betrokkene] en [appellante] . 
       
       
     
     
       3.19. 
       
        [appellante] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden. Er zijn echter geen concrete feiten te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het bewijsaanbod wordt om die reden door het hof gepasseerd. 
       
     
     
       3.20. 
       
         De slotsom is dat de grieven van [appellante] gedeeltelijk slagen en dat het vonnis van de kantonrechter, voor zover gewezen in conventie, niet in stand kan blijven. 
         Het hof ziet in de uitkomst van de procedure aanleiding de proceskosten in conventie te compenseren, zowel de kosten van de eerste aanleg als van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen in conventie; 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] een bedrag te betalen van € 39.802,- met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, 6 oktober 2015, tot aan de dag van voldoening; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       verklaart de voormelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad 
     
     
     
       compenseert de kosten van de procedure in conventie, zowel die van de eerste aanleg als van het hoger beroep. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 december 2017. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer