ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:2763

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:2763 Gerechtshof Amsterdam , 31-05-2016 / 15/00569 en 15/00570

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-05-31

Zaaknummer: 15/00569 en 15/00570

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:2763

---

Waarde bedrijfspand ten tijde van de overgang van ondernemingsvermogen naar privévermogen en waarde bedrijfspand in box 3. Pand dient op 31 oktober 2009 in onverhuurde staat te worden gewaardeerd. Op het tijdstip van de staking is het gebruik ten behoeve van de onderneming geëindigd en konden belanghebbenden over het pand in ontruimde staat beschikken. De overeengekomen huur is, gelet op de voorwaarden, niet (zonder meer) representatief te achten voor de markt bij de waardering van het pand. Het Hof acht aannemelijk dat onder normale condities voor gebruik als bedrijfspand bedongen huur aanzienlijk lager zou hebben gelegen dan de overeengekomen huur. Nu gene der partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zie het Hof aanleiding de waarde van het pand in goede justitie vast te stellen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 15/00569 en 15/00570 
     31 mei 2016 
     
     
       
         uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z] , belanghebbende 1, 
       
         
          [X-Y]  te [Z] , belanghebbende 2, 
       hierna ook gezamenlijk te noemen: belanghebbenden 
       gemachtigde: mr. J.R.R. Oevering (Bon Legal advocaten te Amsterdam) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 1 juni 2015 in de zaak met kenmerken HAA 14/2789 en HAA 14/2790 (gevoegde zaken) van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbenden  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de inspecteur van de Belastingdienst,  de inspecteur. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De inspecteur heeft met dagtekening 17 juli 2013 aan belanghebbende 1 voor het jaar 2009 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (Ib/Pvv) berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 388.581 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.095. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 13 juni 2014, de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       De inspecteur heeft met dagtekening 17 juli 2013 aan belanghebbende 2 voor het jaar 2009 een aanslag opgelegd in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (Ib/Pvv) berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 388.579 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 12.095. 
       
     
     
       1.4. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 13 juni 2014, de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.5. 
       De tegen deze uitspraken ingestelde beroepen heeft de rechtbank in haar uitspraak ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.6. 
       De tegen deze uitspraak ingestelde (in één geschrift vervatte) hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 3 juli 2015, aangevuld bij brief van 2 november 2015. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
       1.7. 
       Op 9 april 2016 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbenden. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
       
     
     
       1.8. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1.1. 
       De rechtbank heeft in de onderdelen 1 tot en met 14 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbenden worden daarin aangeduid als ‘eisers’, de inspecteur als ‘verweerder’. 
       
       
         “1. Eisers waren de twee vennoten van [VOF A] (hierna: de vennootschap). Ieder van hen was gerechtigd tot de helft van het resultaat en het vermogen van de vennootschap. 
       
       
       
         2. De vennootschap werd uitgeoefend in een pand (hierna: het pand) op het adres [a-straat 1] te [Q] . Het pand werd in zijn geheel tot het ondernemingsvermogen van eisers gerekend. 
       
       
       
         3. De onderneming is per 31 oktober 2009 gestaakt. 
       
       
       
         4. In oktober 2009 bevond zich op de begane grond van het pand een [L] met slaapzalen, op de eerste verdieping was een hotel gevestigd en de tweede etage was als privéruimte in gebruik bij eisers. In 2008 is het restaurant feitelijk gestopt en het pand hiertoe, met name de begane grond, verbouwd. 
       
       
       
         5. Vanaf 1 november 2009 is het pand verhuurd aan [B] en is het bestemd voor de opvang en huisvesting van [personen] . De huur bedraagt 
         € 42.000 per kwartaal. De verhuurovereenkomst kent een duur van tenminste vier jaar met de mogelijkheid tot verlenging voor de duur van nogmaals vier jaar. De huurovereenkomst is beëindigd per 1 november 2013. 
       
       
       
         6. In de aangiftes ib/pvv 2009 (hierna: de aangiftes) hebben eisers aangegeven dat als gevolg van de staking het pand overgaat naar hun privévermogen voor een waarde per stakingsdatum van € 550.000, waarbij ieder van hen de helft, € 275.000, heeft aangegeven. De boekwaarde van het pand op dat moment bedroeg € 30.358. 
       
       
       
         7. Eisers hebben met verweerder op 30 juli 2012 een vaststellingsovereenkomst waardering onroerende zaken gesloten. Deze overeenkomst houdt, voor zover van belang, het volgende in: 
       
       
       
         “Belanghebbenden (…) 
         en 
         De Inspecteur (…) 
         hebben een vaststellingsovereenkomst (conform artikel 7.900 Burgerlijk Wetboek) gesloten ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak genoemd in bijgevoegde  Opgaaf informatie taxatie onroerende zaken  van 12 juli 2012 als grondslag voor de heffing van de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen. 
         (…) 
       
       
       
         
           Reden vaststellingsovereenkomst 
         
         De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld om de volgende reden. De heer [X] en mevrouw [X-Y] zijn gestopt met hun onderneming. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Peildatum en vaststelling waarde(n) 
         
         De waarde(n) van de onroerende zaak in het economische verkeer in Vrije en verhuurde staat worden vastgesteld per 1 november 2009. 
       
       
       
         
           Voorwaarden 
         
         - De heer [X] en mevrouw [X-Y] bevestigen dat de gegevens in de bijgevoegde  Opgaaf informatie taxatie onroerende zaak  juist zijn. Deze opgaaf maakt deel uit van de vaststellingsovereenkomst. 
         - Als blijkt dat de gegevens in de  Opgaaf informatie taxatie onroerende zaak  onjuist zijn, dan is de vastgestelde waarde ongeldig. 
         - De heer [X] en mevrouw [X-Y] nemen de kosten van de taxatie voor hun rekening. Van de zijde van de Belastingdienst zijn er geen kosten aan verbonden. 
         - Het taxatierapport kan alleen gebruikt worden voor doeleinden gelegen tot drie maanden na de peildatum. 
         - Als de taxateurs het eens zijn over de waarde van de onroerende zaak, doen de belanghebbenden afstand van rechtsmiddelen tegen de aanslag voor wat betreft de waardering van de onroerende zaak genoemd in de bijlage van de vaststellingsovereenkomst. 
         - Als de taxateurs het niet eens kunnen worden over de waarde van de onroerende zaak dienen de taxateurs ieder afzonderlijk een taxatieverslag in.” 
       
       
       
         8. Naar aanleiding van de onder 7 genoemde overeenkomst hebben [taxateur C] namens eisers en [taxateur D] namens verweerder het pand in een gezamenlijke taxatie gewaardeerd. Het taxatierapport, houdt, voor zover relevant, het volgende in: 
       
       
       
         “(…) 
         
           Verklaren hierbij ingevolge de overeenkomst gezamenlijk taxatie onroerende zaken ten verzoeke van: 
         
         mevrouw [E] van de belastingdienst/Holland-Midden/kantoor Haarlem 
         en 
         
          [F] , als gemachtigde van de heer [X] en mevrouw [X-Y] ;, op basis van een vaststellingsovereenkomst waardering onroerende zaken. 
       
       
       
         
           Te hebben opgenomen en gewaardeerd op 20 september 2012 het navolgend object te weten: 
         
         het bedrijfspand en verdere toebehoren staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [postcode] [Q] . 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Doel van de taxatie: 
         
         overdracht van bedrijfs- naar privévermogen. 
       
       
       
         
           En daarna per 1 november 2009 een waarde in het vrije economische verkeer toe te kennen van: 
         
       
       
       
         € 1.000.000,--,= (zegge: een miljoen euro) 
         Grondslag in verhuurde staat. 
       
       
       
         Totale jaarhuur: € 168.000,-- (zegge: honderd achtenzestigduizend euro).” 
       
       
       
         9. Hierna heeft [taxateur D] afzonderlijk, namens verweerder, op 3 december 2012 het pand per 1 november 2009 in vrije staat getaxeerd op € 925.000 en in verhuurde staat op  
         € 1.000.000. 
       
       
       
         10. [taxateur G] , taxateur (hierna: [taxateur G] ), heeft op 23 oktober 2010 in opdracht van eisers het pand per 1 november 2009, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 550.000. 
       
       
       
         11. [Taxateur H] van [I bv] heeft op 22 mei 2014 in opdracht van eisers het pand per 31 oktober 2009 vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 500.000. 
       
       
       
         12. [taxateur J] van [K Makelaars] heeft op 16 mei 2014 in opdracht van eisers het pand per die datum getaxeerd op een marktwaarde van € 324.000. 
       
       
       
         13. De WOZ-waardes van het pand waren in de navolgende jaren als volgt: 
         2002 € 247.310 
         2003 € 247.310 
         2004 € 247.310 
         2005 € 281.500 
         2006 € 281.500 
         2007 € 336.500 
         2008 € 351.000 
         2009 € 497.000 
         2010 € 505.000 
         2011 € 702.000 
         2012 € 708.000 
         2013 € 432.000 (na bezwaar) 
       
       
       
         14. Voor de bepaling van het inkomen uit sparen en beleggen in hun aangiftes ib/pvv is het pand als volgt door eisers verantwoord: 
         1 januari 2010 € 505.000 
         1 januari 2011 € 505.000 
         1 januari 2012 € 432.000 
         1 januari 2013 € 432.000” 
       
       
     
     
       2.1.2. 
       Het Hof neemt de door de rechtbank vastgestelde feiten over nu hiertegen geen klachten zijn aangevoerd. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast: 
       
     
     
       2.2. 
       Het in onderdeel  van de rechtbank uitspraak weergegeven taxatierapport van de inspecteur geeft de volgende omschrijving van het pand van belanghebbenden op de [a-straat 1] te [Q] (hierna ook: het pand): 
       
       
         “ Omschrijving object 
       
       
       
         Bedrijfspand met onder- en aanhorige grond. 
         Het betreft een voormalig als chinees restaurant gebruikt horeca object bestaande uit een parterre 1e en 2e verdieping. Het bouwjaar is rond 1900. Het object verkeert in een redelijke tot matige staat van onderhoud. Met ingang van 1 november 2009 wordt het object voor een periode van 4 jaar verhuurd, waarna zonder opzegging verlenging plaatsvindt voor een periode van 4 jaar. 
         De aanvangshuurprijs bedraagt € 42.000 per kwartaal. Partijen komen overeen om het pand onbelast te verhuren. Per 1 januari 2011 zal de huur voor het eerst aangepast worden aan de CBS index alle huishoudens, en vervolgens ieder jaar. 
         De huurovereenkomst kan door huurder eenzijdig worden ontbonden indien de subsidie t.b.v. het [L] -project door de gemeente [Q] wordt beëindigd en als de financiering van de [B] -plaatsen door de overheid ernstig wordt beperkt. 
         Dit alles met een opzegtermijn van 1 jaar. Huurder met eventueel aanvullende contractpartij heeft tijdens of na afloop van de huurperiode het eerste recht van koop. 
         Het object wordt momenteel gebruikt c.q. verhuurd als huisvesting voor mensen met psychiatrische en/of psychosociale problemen.  
         De parterre meet een verhuurbaar vloeroppervlak van ca. 225 m2. De 1e verdieping ca. 200 m2 en de 2e verdieping ca. 75 m2.  
         Het object is zeer centraal gelegen in het stadscentrum en tegenover het [locatie] van [Q] .” 
       
       
       
     
     
       2.3. 
       Tot de gedingstukken behoort een op 27 oktober 2009 ondertekende akte van huurovereenkomst met betrekking tot het pand, gesloten tussen belanghebbenden (in de huurovereenkomst aangeduid als “verhuurder”) en [B] (hierna [B] ; in de huurovereenkomst aangeduid als “huurder”) . De huurovereenkomst luidt – voor zover hier van belang – als volgt: 
       
       
       
         “Artikel 1. Adres / locatie 
       
       
       
         Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt, een ruimte (…) gevestigd [a-straat 1] , welke ruimte geschikt is voor huisvesting en horeca. (…) 
       
       
       
       
         Artikel 2. Duur van de overeenkomst 
       
       
       
         De overeenkomst gaat in op 1 november 2009, zijnde de datum van oplevering van de ruimte, en wordt behoudens ten aanzien van de betalingsverplichting van de huurder en het bepaalde in de artikelen 13 en 17 van deze akte, aangegaan voor een periode van vier jaar, waarna zonder opzegging verlenging plaats vindt voor een periode van vier jaar. 
       
       
       
       
         Artikel 3. Huurprijs, betalingsverplichting, huurwijziging 
       
       
       
         1. De prijs voor het enkel gebruik van [het pand] bedraagt € 42.000 per kwartaal, berekend vanaf de datum van oplevering van het gehuurde. Hierin niet inbegrepen de kosten van onderhoud, schoonmaak en energie (zoals beschreven in art. 10 en 11). 
         la. Partijen zijn overeengekomen om het pand onbelast te verhuren. 
         2. Aan de betalingsverplichting, als bedoeld in lid 3.1 zal huurder steeds per kwartaal bij 
         vooruitbetaling voldoen op de door de verhuurder aan te geven wijze en tijd, zulks zonder 
         uitstel, korting of beroep en/of toepassing van compensatie. 
         3. De afgesproken huur zal eens per jaar, per 1 januari, worden aangepast aan de CBS index alle huishoudens, betrekking hebbende op het voorafgaande jaar. De verhuurder zal de huurder hiervan schriftelijk in kennis stellen. Ter zake van het in rekening brengen en de betaling van deze, zal huurder zich niet beroepen op het ontbreken van wetenschap en/of kennisgeving vooraf door de verhuurder. De eerstkomende huuraanpassing zal zijn per 1 
         januari 2011. 
       
       
       
       
         Artikel 4. Staat van het gehuurde 
       
       
       
         1. Door ondertekening van de huurovereenkomst verklaart huurder [het pand] en al wat 
         daartoe behoort, in goede staat te hebben aanvaard, voor zover niet binnen een termijn van 
         veertien dagen na de aanvang van de huur melding is gemaakt van tekortkomingen in de staat van onderhoud en oplevering van [het pand]. De staat van oplevering is vastgelegd in de opleveringslijst (bijlage 1), waarbij is opgenomen de realisatie van de brandtrap van de 
         zolderverdieping en het verwijderen van de lichtreclame door verhuurder. Tevens is daarin 
         opgenomen de over te nemen roerende goederen; de overname kosten voor huurder bedragen 
         € 6.000,- voor de roerende goederen. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Artikel 13. Einde van de overeenkomst 
       
       
       
         1. Deze overeenkomst eindigt onmiddellijk met wederzijds goedvinden. 
         2. Deze overeenkomst eindigt overigens: 
         • Bij opzegging door huurder of verhuurder, schriftelijk, met een opzegtermijn van een jaar; 
         • Bij opzegging volgens de Wet c.q. conform sommatie door verhuurder, eventueel rechterlijke uitspraak wegens: 
         • in gebreke blijven van huurder aan zijn betalingsverplichting, dan wel overige 
         verplichtingen vermeld in deze overeenkomst; 
         • verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op [het pand] 
         liggende bestemming; 
         • alle overige, uitdrukkelijk kenbaar te maken gronden, waarop verhuurders opzegging 
         c.q. sommatie zal zijn gebaseerd. 
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         Artikel 17 Eenzijdige ontbinding 
       
       
       
         Deze overeenkomst kan door huurder worden beëindigd, dat wil zeggen eenzijdig worden 
         ontbonden, indien: 
       
       
       
         a. Gemeente [Q] de subsidie ten behoeve van het [L] -project beëindig[t]; 
         b. De financiering van de [B] -plaatsen door de overheid ernstig wordt beperkt. 
         alles met een opzegtermijn van één jaar.” 
       
       
         3. Geschil in hoger beroep 
       
       
       
         Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van het pand per 31 oktober 2009 in verband met de overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen van belanghebbenden (box 1). Voorts is in geschil de waarde van het pand voor de bepaling van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3) per 31 december 2009. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De inspecteur beroept zich voor het bepalen van de waarde niet op de in de rechtbankuitspraak weergegeven vaststellingsovereenkomst en de daarop gebaseerde gezamenlijke taxatie van partijen. De tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst en de gezamenlijke taxatie zullen bij de beoordeling van het geschil in hoger beroep buiten beschouwing blijven. 
       
       
         
           De waarde van het pand in box 1 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank heeft het volgende overwogen ten aanzien van de in aanmerking te nemen waarde in box 1. 
       
       
         “21. Verweerder baseert de door hem voorgestane waarde op het onder 9 genoemde taxatierapport. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met het pand. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van het pand. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het pand, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. 
       
       
       
         22. Daarbij baseert verweerder zich onder meer op de verkoop met betrekking tot het pand [a-straat 3] te [Q] . Deze verkoop betrof, naar verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt, uitsluitend de onroerende zaak. Wanneer de met de verkoop van [a-straat 3] gerealiseerde gemiddelde m²-prijs wordt gehanteerd, leidt dit volgens verweerder tot een waarde van het onderhavige pand van € 950.000. Eisers hebben hun stelling dat deze verkoop de waarde van het pand niet ondersteunt, onvoldoende onderbouwd. De hiertoe aangedragen stelling dat de verkoop mede de in dat object gedreven onderneming omvatte, is daartoe onvoldoende. Zonder ontbrekende toelichting van eisers kan volgens de rechtbank evenmin worden aangenomen dat de locatie van het pand [a-straat 3] – dat zich naast het onderhavige pand bevindt – dusdanig afwijkt van die van het pand dat het daarom niet geschikt zou zijn de waarde van het pand te onderbouwen. 
         Dat het [i-straat] op de stakingsdatum was opengebroken wegens renovatiewerkzaamheden, is geen waardedrukkende factor nu het hier om een tijdelijke vorm van overlast gaat.  
       
       
       
         23. Voor wat betreft de grieven die eisers naar voren hebben gebracht die verband houden met de kredietcrisis en de invloed daarvan op de woningmarkt, stelt de rechtbank vast dat de onderhavige waardepeildatum is gelegen tussen de data van de transacties van de vergelijkingsobjecten, zodat mag worden aangenomen dat de effecten van de crisis ten tijde van de waardepeildatum zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. 
         De rechtbank is het met verweerder eens dat, ook bij waardering in onverhuurde staat, de vlak voor de staking met [B] gesloten huurovereenkomst enige invloed heeft op de waarde van het pand op het moment van staking. In het algemeen kan worden gezegd dat - zeker in een periode van een dalende markt waar hier sprake van is - de omstandigheid dat een bedrijfspand zal worden verhuurd, als een waardeverhogende factor moet worden aangemerkt. Vast staat dat het pand na de staking werd verhuurd voor  
         € 168.000 per jaar. Een marktconforme huur van het pand is € 90.000 per jaar, aldus verweerder. De rechtbank merkt hierover op dat zij voorbij gaat aan de opmerking van eisers dat een zakelijke huur voor het pand € 50.000 tot € 60.000 per jaar bedraagt, nu eisers daarbij kennelijk in het geheel geen rekening houden met genoemde huurovereenkomst.  
       
       
       
         24. Eisers hebben ook overigens hetgeen verweerder in de onderliggende stukken en ter zitting over het voorgaande heeft aangevoerd, niet dan wel onvoldoende weersproken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan het pand toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en hetgeen hij verder heeft verklaard, heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 
       
       
       
         25. Eisers hebben de door hen voorgestane waarde van € 550.000 met name gebaseerd op de WOZ-waarde voor het jaar 2010 van het pand en de taxaties van [taxateur G] . 
         Een enkel beroep op deze WOZ-waarde van het pand is volgens de rechtbank in dit verband onvoldoende. Dit geldt te meer nu de WOZ-waarde voor het jaar 2010 is gebaseerd op de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 en er kennelijk niet is gekeken naar de WOZ-waarde van het pand voor het jaar 2011, welke uitgaat van de waardepeildatum 1 januari 2010 en welke datum derhalve dichter bij de datum van staking is gelegen dan de waarde van een jaar eerder. 
         Het taxatierapport van [taxateur G] van 23 september 2010 is volgens diens schriftelijke toelichting van 15 augustus 2014 slechts gebaseerd op één, oude, WOZ-waarde voor het jaar 2008 met als waardepeildatum 1 januari 2007. [taxateur G] heeft verklaard dat hij bij de waardering (onder meer) is uitgegaan van de WOZ-waarde van het pand.  
         Dit rapport, de brief van [taxateur G] aan verweerder van 14 maart 2013 en de hierop door [taxateur G] gegeven schriftelijke toelichting van 15 augustus 2014 vormen onvoldoende onderbouwing van de door eisers voorgestane waarde. De WOZ-waarde bij een bedrijfspand wordt bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de vervangingswaarde. Gelet op de WOZ-waarden van het pand is niet duidelijk hoe eisers aan een waarde van het pand van € 550.000 komen. Verder wordt de in de brief van [taxateur G] genoemde kapitalisatiefactor van maximaal 9 niet onderbouwd door relevante verkopen en worden (vraag)huurreferenties genoemd. Een directe vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers en huren van vergelijkingsobjecten biedt in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van vraagprijzen en vraaghuren. Niet duidelijk is hoe, rekening houdend met relevante verschillen, uit de (vraag)huurprijzen van de opgenomen vergelijkingsobjecten de waarde van het pand kan worden afgeleid. De rechtbank merkt hierbij nog op dat een waardering van het pand op basis van een directe vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in beginsel ook betere aanknopingspunten biedt dan een waardering op basis van één enkele WOZ-waarde van het betreffende pand. 
       
       
       
         26. Het onder 11 genoemde taxatierapport van [Taxateur H] geeft geen enkele specifieke onderbouwing van de daarin genoemde waarde van het pand per 31 oktober 2009. Het onder 12 genoemde overgelegde taxatierapport van [taxateur J] vermeldt de waarde van het pand per waardepeildatum 16 mei 2014. Deze datum is te ver van de stakingsdatum gelegen, zodat dit rapport onvoldoende bruikbaar is in het kader van de vaststelling van de thans gezochte waarde van het pand. [taxateur G] heeft hierbij namens eisers nog opgemerkt dat gelet op de waardedaling van onroerende zaken in de periode 2007-2014 van 40%, dit rapport de door eisers voorgestane waarde van € 550.000 mede onderbouwt. De rechtbank merkt hierover op dat de overgang van het pand naar privé plaatsvond niet eerder dan op 31 oktober 2009 en er hier derhalve sprake is van een twee jaar kortere periode, zodat de rechtbank een waardedaling van 40% over de periode tussen de overgang van het pand en de waardepeildatum zonder verdere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk acht. Voorts zou een waardedaling van 40% naar 2007 leiden tot een waarde van het pand van  
         € 840.000, ofwel € 1.980 per m². Bij de taxatie van het onderhavige object is verweerder uitgegaan van een waarde van € 1.850 per m². 
       
       
       
         27. In een geval als hier aan de orde had het voor de hand gelegen dat eisers de door hen voorgestane waarde hadden onderbouwd met een taxatierapport waarbij de door hen voorgestane waarde (mede) zou zijn gebaseerd op verkopen van relevante vergelijkbare objecten, waarbij uit een toelichting zou volgen hoe uit de betaalde verkoopprijzen de waarde van de het pand kan worden afgeleid, rekening houdend met de onderlinge verschillen. De door eisers overlegde rapporten voldoen hier niet aan.  
       
       
       
         28. Het beroep van eisers op de uitspraak van het gerechtshof 's-Gravenhage van 3 november 2009, nr. BK-07/00471, ECLI:NL:GHDHA:2009:BL5697, kan aan hetgeen hiervoor is overwogen niets afdoen nu in die zaak, anders dan hier het geval is, de huurovereenkomst werd gesloten ná staking van de onderneming, zodat in die zaak niet aannemelijk is geworden dat de daar gesloten huurovereenkomst invloed heeft gehad op de waarde van dat pand per stakingsdatum.” 
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Met partijen gaat het Hof ervan uit dat het pand per 31 oktober 2009 in onverhuurde staat dient te worden gewaardeerd. Nu het pand naar het privévermogen van belanghebbenden is overgegaan doordat het gebruik ten behoeve van de onderneming bij de staking daarvan een einde nam en belanghebbenden derhalve tegen dat tijdstip over het pand in ontruimde staat hebben beschikt, dient de waarde bij de overgang te worden gesteld op de waarde in onverhuurde staat (vgl. HR 7 april 1993, nr. 28.978, ECLI:NL:HR:1993:ZC5316,  
         BNB 1993/174). Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dient de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak te worden gesteld op het bedrag dat bij aanbieding ten verkoop op de voor het pand meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Gelet op het in 4.3 overwogene volgt het Hof de rechtbank niet voor zover zij in onderdeel 23 van haar uitspraak in het kader van de waardering per stakingsdatum een waardeverhogende factor heeft toegekend aan de omstandigheid dat op 31 oktober 2009 vast stond dat het pand zou worden verhuurd. Het feit dat belanghebbenden de huurovereenkomst met [B] reeds op 27 oktober 2009 hebben gesloten waarbij de verhuur per 1 november 2009 werd overeengekomen vormt geen reden om voor het bepalen van de stakingswinst uit te gaan van de waarde van het pand in verhuurde staat. Het Hof acht het niet aannemelijk dat de beslissing tot verhuur van het pand na de staking zich nog in de winstsfeer van belanghebbenden heeft afgespeeld, zodat een eventuele waardeverandering van het pand als gevolg van de gesloten huurovereenkomst niet een voordeel is van de gestaakte onderneming. 
       
     
     
       4.5. 
       
         De inspecteur onderbouwt de door hem voorgestane waarde onder meer met het in onderdeel 9 van de rechtbankuitspraak weergegeven taxatierapport van 3 december 2012.  
         In dat rapport is de waarde van het pand mede gebaseerd op de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode waarbij is uitgegaan van een markthuurwaarde voor het pand van € 90.000 per jaar en een kapitalisatiefactor van 9,8 (eindejaars) en 10,6 (beginjaars). De rechtbank heeft geoordeeld dat de inspecteur met zijn taxatierapport heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daarbij is de rechtbank in onderdeel 23 van haar uitspraak voorbijgegaan aan de stelling van belanghebbenden dat een zakelijke huur voor het pand € 50.000 tot € 60.000 per jaar bedraagt. Redengevend daartoe heeft de rechtbank geoordeeld dat belanghebbenden bij het bepalen hiervan geen rekening hebben gehouden met de huurovereenkomst tussen belanghebbenden en [B] .  
       
       
     
     
       4.6. 
       Het Hof is van oordeel dat de rechtbank in het kader van het bepalen van een marktconforme huur voor het pand met zijn oordelen in onderdeel 23 (als weergegeven hierboven in onderdeel 4.5) teveel gewicht heeft toegekend aan de met [B] overeengekomen huur van € 168.000 per jaar. Naar het oordeel van het Hof – en het Hof begrijpt dat partijen het daarmee eens zijn – is de met [B] overeengekomen huur, gelet op de in de huurovereenkomst bedongen voorwaarden, niet (zonder meer) representatief te achten voor de markt bij de waardering van het pand. In het bijzonder op grond van de omstandigheid dat de huurovereenkomst door de huurder eenzijdig kan worden opgezegd,  de onweersproken stelling van belanghebbenden dat de huurder op (zeer) korte termijn over het pand diende te beschikken en de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor een ongebruikelijk korte duur is afgesloten (4 jaar in plaats van 5 jaar), acht het Hof het aannemelijk dat een onder normale condities, voor gebruik als bedrijfspand bedongen jaarhuur aanzienlijk lager zou hebben gelegen dan de overeengekomen huur. Gelet hierop had de rechtbank de door belanghebbenden gestelde jaarhuur van € 50.000 tot € 60.000 per jaar niet zonder meer buiten beschouwing mogen laten en behoeft de door de inspecteur gestelde huurwaarde van € 90.000 een nadere onderbouwing. 
       
     
     
       4.7. 
       De inspecteur stelt voor het pand een huurwaarde van € 90.000 en een kapitalisatiefactor van 9,8 en 10,6 voor respectievelijk het begin- en het eindjaar. Deze gegevens heeft hij – zo heeft hij desgevraagd ter zitting verklaard – ontleend aan de markt. Deze marktgegevens heeft hij echter niet in zijn rapport vermeld. Desgevraagd heeft hij ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor ook geen voorbeelden kunnen geven van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die ook zijn verhuurd.  Na beëindiging van de huurovereenkomst door [B] zijn belanghebbenden er niet in geslaagd een huurder te vinden voor het pand en staat het pand – zo is ter zitting vastgesteld – nog steeds leeg. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, acht het Hof het niet aannemelijk dat een huur voor het pand rondom de waardepeildatum ten bedrage van € 90.000 representatief is voor de markt, zodat een dergelijke huur bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode niet tot uitgangspunt kan worden genomen. Hetzelfde geldt voor de door de inspecteur gehanteerde kapitalisatiefactor. Voor zover de inspecteur de waarde op basis van deze gegevens heeft berekend, volgt het Hof de inspecteur niet. 
       
     
     
       4.8. 
       Naast de hiervoor besproken huurwaardekapitalisatiemethode is de waarde van het pand in het taxatierapport van de inspecteur berekend op basis van referentieobjecten welke vrij en onbezwaard zijn verkocht. Het rapport vermeldt daartoe de referentieobjecten [a-straat 3] en [a-straat 4] . De inspecteur heeft ter zitting aangegeven dat het in zijn taxatierapport genoemde referentieobject [a-straat 4] in het kader van de waardering buiten beschouwing moet worden gelaten. Het Hof volgt de inspecteur hierin en laat dit referentieobject verder buiten beschouwing bij de beoordeling. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [a-straat 3] is op 13 juni 2008 verkocht voor een koopsom van € 1.325.000. Uitgaande van een vloeroppervlakte van ca. 650 m² en een marktdaling ten opzichte van 13 juni 2008 van ca. 7% is de marktwaarde van dit referentieobject in het taxatierapport van de inspecteur per peildatum 1 november 2011 berekend op € 1.235.000, zijnde een prijs per m2 van € 1.900. Daarbij is in het taxatierapport vermeld dat dit referentieobject zich ten tijde van de verkoop in een slechte nog te renoveren staat bevond. Uitgaande van een vloeroppervlakte van het pand van belanghebbenden van ca. 500 m² is de marktwaarde van het pand per peildatum in het taxatierapport vervolgens vastgesteld op € 1.900 maal 500 = € 950.000.  
       
     
     
       4.10. 
       Voor zover belanghebbenden betogen dat de voor het referentieobject [a-straat 3] gerealiseerde verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt als gevolg van het bij de verkoop gehanteerde biedingssysteem, kan het Hof belanghebbenden niet volgen. Belanghebbenden stellen in dit verband dat er vrij snel na aanvang van de bezichtigingen een openingsbod werd gedaan voor dit object, zodat aan volgende geïnteresseerden een eenmalig uiterst bod moest worden gevraagd. Kopers hebben zich volgens belanghebbenden onder deze omstandigheden laten verleiden tot een veel hoger bod dan nodig en reëel was geweest. Het Hof is evenwel van oordeel dat hiermee, in overeenstemming met het in onderdeel 4.3 weergegeven waardebegrip, de verkoopprijs is gerealiseerd bij aanbieding ten verkoop op de voor het pand meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.  
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof is voorts van oordeel dat de taxatie van de inspecteur op basis van de verkoop van [a-straat 3] onvoldoende rekening houdt met de omstandigheid dat tussen de datum van verkoop van het referentieobject (13 juni 2008) en de waardepeildatum (31 oktober 2009), de kredietcrisis zich heeft gemanifesteerd, dat verkoop van bedrijfspanden als gevolg daarvan in die periode is gestagneerd en dat – naar gesteld door belanghebbenden en als zijnde niet dan wel onvoldoende weersproken is komen vast te staan - [a-straat 3] is verkocht op de top van de markt voor bedrijfsgebouwen. Aannemelijk is dat zich tussen de verkoopdatum van het referentieobject en de waardepeildatum een waardedaling heeft voorgedaan voor bedrijfspanden als hier aan de orde. Het Hof acht het door de inspecteur gehanteerde waardedalingspercentage van 7 onvoldoende onderbouwd. Voor zover de inspecteur verwijst naar NVM-kwartaalcijfers betreffende de waardeontwikkeling van woningen in de regio [regio] , kunnen hieraan geen conclusies worden verbonden nu het in casu gaat om de waardeontwikkelingen in de markt van bedrijfspanden en niet die van woningen. Op basis van verkoopcijfers van enkele door partijen genoemde bedrijfspanden gelegen aan [b-straat] te [Q] , kunnen voorts geen algemene conclusies worden getrokken over de waardeontwikkeling van bedrijfspanden in die periode.  
       
     
     
       4.12. 
       De inspecteur heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde nog drie nadere referentieobjecten genoemd, namelijk [c-straat 1] , [d-straat 1] en [e-straat 1] , alle gelegen te [Q] . Het Hof acht deze objecten niet dan wel onvoldoende vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden. Op zichzelf vormen de verschillen geen reden om deze objecten buiten beschouwing te laten als referentieobjecten. Onduidelijk is evenwel hoe in het kader van de waardering rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen deze objecten en het pand van belanghebbenden. Het Hof wijst in dit verband in het bijzonder op de ligging van het pand van belanghebbenden, namelijk – enigszins geïsoleerd – naast het treinspoor, in de onmiddellijke nabijheid van een donkere tunnel en buiten het winkel- en horecagebied van de binnenstad van [Q] . De omstandigheid dat het pand is gelegen nabij het [locatie] van [Q] , vormt weliswaar een pluspunt maar is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om aan te nemen dat het pand qua ligging (voldoende) vergelijkbaar is met de nader genoemde referentieobjecten. Het Hof neemt in het bijzonder het volgende in aanmerking met betrekking tot deze referentieobjecten. 
       
     
     
       4.13. 
       
        [c-straat 1] betreft een pand in een A1 winkelgebied en de winkel in het pand was ten tijde van de verkoop verhuurd. Het feit dat de winkel (onder normale condities) was verhuurd zal in beginsel – zo is het Hof gelet op de aard van dit object eens met belanghebbenden – een waardeverhogend effect hebben gehad op de verkoopprijs van dit object. Bovendien is dit pand verkocht op 12 maart 2012, welke verkoopdatum te ver van de waardepeildatum 31 oktober 2009 is gelegen. De inspecteur heeft ook niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze bij de vergelijking met dit object rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf de waardepeildatum tot aan genoemde verkoopdatum.  
       
     
     
       4.14. 
       Het object [d-straat 1] betreft een monumentaal woon- en bedrijfspand en is op 23 november 2009 verkocht voor € 675.000. Hoewel deze transactie dicht is gelegen op de waardepeildatum is het Hof van oordeel dat dit object niet kan worden vergeleken met het pand van belanghebbenden. Het betreft een grachtenpand en is qua ligging, uitstraling en aanwendingsmogelijkheden niet vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden.  Het object [e-straat 1] betreft een horeca-object gelegen op een A1 locatie voor horeca. Ook dit pand is qua ligging, uitstraling en aanwendingsmogelijkheden niet vergelijkbaar met het pand van belanghebbenden. Bovendien kan het Hof uit de stukken niet opmaken wanneer dit pand is verkocht.  
       
     
     
       4.15. 
       Bij de beoordeling neemt het Hof voorts het volgende in aanmerking. Uit de vaststaande feiten volgt dat de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2010 is vastgesteld op € 505.000 en voor 2011 op € 702.000. Gelet op het bepaalde in artikel 18, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, betreft dit de WOZ-waarden per 1 januari 2009 respectievelijk 1 januari 2010. De door de inspecteur voorgestane waarde per 31 oktober 2009 wijkt aanzienlijk af van deze WOZ-waarden. De inspecteur heeft desgevraagd geen verklaring kunnen geven voor deze aanzienlijke afwijking terwijl, naar het Hof begrijpt uit de stukken en de toelichting hierop ter zitting, hierover contact is geweest met de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.16. 
       Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de inspecteur de door hem voorgestane waarde van het pand niet aannemelijk heeft gemaakt. 
       
     
     
       4.17. 
       Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de waarde van het pand per 31 oktober 2009 dient te worden gesteld op € 518.000. Daartoe baseren zij zich op de WOZ-waarden van het pand en op taxaties van [taxateur G] van 23 september 2010 en 14 maart 2013, [taxateur J] van 16 mei 2014 en [taxateur M] van 31 oktober 2015.  
       
     
     
       4.18. 
       In het rapport van [taxateur G] van 23 september 2010 is de waarde van het pand vrij van huur en gebruik per 1 november 2009 op € 550.000 getaxeerd. In een brief van 15 augustus 2014 is een toelichting gegeven op dit taxatierapport. Deze taxatie is gebaseerd op de WOZ-waarde 2008 met als peildatum 1 januari 2007. Volgens de toelichting in genoemde brief is de afgegeven waarde van € 550.000 in feite te hoog en bedraagt deze niet meer € 495.000. Daartoe wordt verwezen naar de WOZ-waarden van het pand voor de kalenderjaren 2009 en 2010. Voorts is verwezen naar de taxatie van 16 mei 2014 van [taxateur J] . Deze taxatie van [taxateur G] is aldus gebaseerd op de WOZ-waarden van het pand en de taxatie van [taxateur J] . Nu een zelfstandige onderbouwing van deze taxatie ontbreekt zal het Hof deze verder buiten beschouwing laten.  
       
     
     
       4.19. 
       In een brief van 14 maart 2013 berekent [taxateur G] – voor zover hier van belang – de waarde van het pand voorts op basis van huurvraagprijzen teruggerekend naar het niveau van november 2009 en komt daarbij op een gemiddelde huurwaarde voor het pand per peildatum van € 59.270 per jaar en een gekapitaliseerde waarde van € 59.270 maal 9 = € 533.430. Deze taxatie kan het Hof evenmin volgen nu hierbij klaarblijkelijk niet is uitgegaan van in de markt gerealiseerde prijzen. Voorts is niet inzichtelijk is gemaakt hoe de gehanteerde huurprijzen zijn teruggerekend naar de waardepeildatum en onduidelijk is hoe de genoemde kapitalisatiefactor hierbij tot stand is gekomen. 
       
     
     
       4.20. 
       In het taxatierapport van [taxateur J] is de marktwaarde per waardepeildatum 16 mei 2014 vastgesteld op € 324.000. Het doel van de taxatie is het vaststellen van de actuele marktwaarde in verband met een verkoopbeslissing. Gelet op de waardepeildatum en het doel van de taxatie acht het Hof dit rapport niet bruikbaar voor het vaststellen van de onderhavige waarde van het pand per 31 oktober 2009. 
       
     
     
       4.21. 
       De taxatie van [taxateur M] is onderbouwd op basis van de zogenoemde comparatieve methode. Hierbij is ervan uit gegaan dat het pand per 31 oktober 2009 het beste gebruikt zou kunnen worden om te verbouwen tot appartementencomplex, meer in het bijzonder voor de huurklasse van 750 tot € 1000 per maand. Bij gebrek  aan goed vergelijkbare objecten verkocht op of rond de waardepeildatum heeft [taxateur M] gekeken naar transacties van na 1 november 2009 waarbij het betrokken vastgoed is verworven met herbestemmingsplannen (verbouwen/renoveren). In dit kader is de waarde gebaseerd op transacties waarbij de objecten na aankoop zijn getransformeerd tot appartementencomplexen, namelijk de objecten [e-straat 3] (voormalig bedrijvencomplex met bovenwoning), verkocht op 18 oktober 2010 voor € 410.000, [f-straat 1] (voormalige school), verkocht op 11 juni 2014 voor € 918.000, [g-straat 1] (voormalig pakhuis), verkocht op 2 september 2013 voor € 587.000 en [h-straat 1] (winkels/pakhuis), verkocht op 2 april 2014. Op basis van deze verkopen heeft [taxateur M] de gewogen gemiddelde prijs per m2 berekend op € 825. Gelet op het feit dat het pand van belanghebbenden kleiner is dan het gemiddelde van genoemde objecten is in het kader van deze taxatie uitgegaan van een prijs van € 1.000 per vierkante meter en is de marktwaarde per 31 oktober 2009 berekend op € 518.000 en per 31 december 2009 op € 505.000. 
       
     
     
       4.22. 
       De taxatie van [taxateur M] kan naar het oordeel van het Hof evenmin maatgevend worden geacht. Het Hof stelt vast dat deze taxatie geen rekening houdt met de verkoop van [a-straat 3] , terwijl dit object – naar tussen partijen niet in geschil is – het beste met het pand kan worden vergeleken. Voorts zijn de door belanghebbenden genoemde objecten – evenals de door de inspecteur in zijn nader stuk naar voren gebrachte referentieobjecten – qua ligging niet goed vergelijkbaar met het pand. Ook is in de taxatie van [taxateur M] geen rekening gehouden met de – naar niet is weersproken – zeer slechte onderhoudstoestand van deze objecten. Bovendien liggen de transactiedata van de door [taxateur M] gehanteerde vergelijkingsobjecten te ver af van de waardepeildatum, zodat deze gegevens niet zonder meer bruikbaar zijn. Onduidelijk is hoe in de taxatie van [taxateur M] rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen verkoopdata van de gehanteerde objecten en waardepeildatum. 
       
     
     
       4.23. 
       Belanghebbenden hebben de waarde van het pand voorts gebaseerd op de verkoop van [a-straat 3] en zijn daarbij uitgegaan van een waardedaling tussen verkoopdatum en waardepeildatum van 23%. Gegeven het geschil over de waarde van het pand kan een dergelijke waardedaling zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet worden gevolgd.  
       
     
     
       4.24. 
       Belanghebbenden hebben zich ter ondersteuning van voormelde taxaties ten slotte nog beroepen op een taxatie van [Taxateur H] van [I bv] van 22 mei 2014, waarin de waarde van het pand vrij van huur en gebruik per 31 oktober 2009 is getaxeerd op € 500.000. Dit rapport geeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzicht hoe de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Voorts ontbreekt marktinformatie ter onderbouwing van de waarde. Naar het oordeel van het Hof maakt dit rapport de door belanghebbenden voorgestane waarde niet aannemelijk. 
       
     
     
       4.25. 
       Nu geen der partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet het Hof aanleiding de waarde van het pand in goede justitie vast te stellen. Hierbij zal het Hof zich baseren op het voorgaande en al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in onderling verband bezien. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking de verkoop van [a-straat 3] , de omstandigheid dat vaststelling dat de verkoop van dit referentieobject op de top van de markt heeft plaatsgevonden en dat, zoals belanghebbenden onweersproken hebben gesteld, de verkoop van bedrijfspanden nadien gedurende langere tijd ernstig is gestagneerd. In aanvulling hierop overweegt het Hof nog het volgende voor de bepaling van de waarde in goede justitie. 
       
     
     
       4.26. 
       Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd over de staat van onderhoud van het pand gaat het Hof ervan uit dat die op de waardepeildatum vergelijkbaar is geweest met de staat van onderhoud van [a-straat 3] , althans dat dit geen factor van betekenis is die bij de waardering tot uitdrukking dient te komen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de heer [taxateur M] de beide panden kent en betrokken is geweest bij de verkoop van [a-straat 3] , zodat het Hof mede gewicht toekent aan de stellingen van [taxateur M] die erop neerkomen dat de staat van onderhoud van het pand en [a-straat 3] vergelijkbaar was. Voorts neemt het Hof hierbij in aanmerking dat beide objecten een gestaakt Chinees restaurant huisvestten, dat de taxateur van de Belastingdienst het pand in 2012 heeft opgenomen, dat blijkens het rapport van die taxateur destijds sprake was van een redelijke tot matige staat van het pand en dat de verbouwing door belanghebbenden in 2008 van bescheiden omvang is geweest en erop was gericht het pand om te vormen van een restaurant tot een eenvoudige [L] . De enkele omstandigheid dat [B] door ondertekening van de huurovereenkomst heeft verklaard het pand in goede staat te hebben aanvaard (zie artikel 4 van de huurovereenkomst), acht het Hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen over de staat van onderhoud, te meer daar het taxatierapport van de inspecteur hier per waardepeildatum ook geen melding van maakt.  
       
     
     
       4.27. 
       Het Hof ziet geen aanleiding om per waardepeildatum rekening te houden met de aanwezigheid van asbest in het pand. Het onderzoeksrapport dienaangaande is gedateerd 10 december 2009 en de aanvraag voor sanering bij de gemeente [Q] is van 20 januari 2010. Bovendien blijkt uit de sloopmelding bij de gemeente [Q] van een asbestplafond in de hal een opgegeven aanneemsom van slechts € 3.200. 
       
     
     
       4.28. 
       Het Hof acht voorts op basis van hetgeen belanghebbenden hierover hebben aangevoerd en op basis van de door belanghebbenden bij het nader stuk overgelegde foto van het pand, aannemelijk dat het pand van belanghebbenden ten opzichte van het pand [a-straat 3] een minder goede ligging heeft die bij de waardering als bedrijfspand tot uitdrukking moet worden gebracht. In het bijzonder neemt het Hof hierbij in aanmerking dat het pand van belanghebbenden vanaf het [i-straat] minder goed bereikbaar is dan [a-straat 3] en dat het in vergelijking met [a-straat 3] minder goed zichtbaar is voor potentiele klanten afkomstig vanaf het [i-straat] . Voorts acht het Hof in dit verband van belang dat het pand van belanghebbenden pal tegen het treinspoor is gelegen en naast een donkere tunnel, hetgeen ook van invloed is op de aanwendingsmogelijkheden van het pand en de prijs die potentiële kopers bereid zullen zijn te betalen. 
       
     
     
       4.29. 
       
         Het Hof stelt, gelet op al het voorgaande, de waarde van het pand in goede justitie vast op € 700.000. Het aangegeven inkomen in box 1 dient voor belanghebbenden elk te worden verhoogd met 50%  van € 150.000 (€ 700.000 minus € 550.000) = € 75.000 en verlaagd met MKB-winstvrijstelling ten bedrage van € 7.875 (10,5% maal € 75.000). 
         Het belastbaar inkomen in box 1 bedraagt aldus voor: 
       
       - belanghebbende 1: € 287.894 (€ 220.769 + € 75.000 -/- € 7.875), en 
       - belanghebbende 2: € 287.892 (€ 220.767 + € 75.000 -/- € 7.875). 
       
       
         
           De waarde van het pand in box 3 
         
       
     
     
       4.30. 
       Met betrekking tot de waarde in box 3 heeft te gelden de waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 (artikel 5.19 Wet IB 2001). Het bepaalde in artikel 5.20 Wet IB 2001 is niet van toepassing. Het Hof ziet ook geen reden de zogenoemde leegwaarderatio als genoemd in het derde lid van dat artikel te hanteren, nu - zo is niet in geschil - het pand een bedrijfspand betreft en geen woning.  
       
     
     
       4.31. 
       Gelet op het voorgaande hebben partijen de door hen verdedigde waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt deze waarde dan ook in goede justitie vast. Daarbij komt het Hof al het voorgaande in beschouwing nemende op een waarde van € 700.000. Voor een afwijking van de per 31 oktober 2009 vastgestelde waarde ziet het Hof geen aanleiding. Bij gebrek aan nadere gegevens acht het Hof het aannemelijk dat na de waardedaling als gevolg van het uitbreken van de financiële crisis de markt voor bedrijfsgebouwen in de periode tot 31 december 2009 min of meer tot stilstand is gekomen en dat de waarde van bedrijfspanden derhalve in de periode oktober-december 2009, zoals ook die van belanghebbenden, geacht kan worden min of meer gelijk te zijn gebleven.  
       
     
     
       4.32. 
       Het feit dat een bedrijfspand is verhuurd vormt onder omstandigheden een factor op grond waarvan tot een andere waarde wordt gekomen dan de waarde in onverhuurde staat. Naar het oordeel van het Hof is in casu evenwel geen sprake van dergelijke omstandigheden. Het Hof verwijst in dit verband naar rechtsoverweging 4.6 waarin is geoordeeld dat de huurovereenkomst is gesloten op ongebruikelijke condities. Niet aannemelijk is dat deze verhuurovereenkomst per saldo de waarde van het pand anders doet zijn dan de waarde in onverhuurde staat. Onder deze omstandigheden ziet het Hof onvoldoende aanleiding het pand per 31 december 2009 anders te waarderen dan op de stakingsdatum. 
       
     
     
       4.33. 
       Gelet op het voorgaande dient het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen voor belanghebbenden elk afzonderlijk te worden verhoogd met: 4% maal 50% maal € 700.000 = € 14.000 / 2 = € 7.000. Het belastbaar inkomen in box 3 bedraagt dan voor: 
       - belanghebbende 1: € 9.845 (€ 2.845 + € 7.000), en  
       - belanghebbende 2: € 9.845 (€ 2.845 + € 7.000). 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.34. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de beroepen gegrond verklaren, de uitspraken van de inspecteur vernietigen en de aanslag van belanghebbende 1 verminderen tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.894 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845, en de aanslag van belanghebbende 2 verminderen tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.892 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845. 
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit)  
     
     
     
       Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op:  
       Rechtbank: 2 punten (beroepschrift 1, zitting 1) x 1,5 (wegingsfactor) x € 496 = € 992; 
       Hof: 2 punten (hogerberoepschrift 1, zitting 1) x 1,5 (wegingsfactor) x € 496 = € 992. Totaal derhalve: € 2.976. De zaken van belanghebbenden zullen hierbij op de voet van artikel 3 van het Besluit in aanmerking worden genomen één zaak, zodat genoemd bedraag eenmaal voor vergoeding in aanmerking komt. Genoemd bedrag van € 2.976 zal bij helfte worden toegekend aan belanghebbende 1 en aan belanghebbende 2. 
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
     
       Het Hof: 
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
     - verklaart de beroepen gegrond;  
     - vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
     - vermindert de aanslag Ib/Pvv van belanghebbende 1 tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.894 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845; 
     - vermindert de aanslag Ib/Pvv van belanghebbende 2 tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 287.892 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.845; 
     - veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende 1 tot een bedrag van € 1.488;  
     - veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende 2 tot een bedrag van € 1.488;  
     - gelast de inspecteur aan belanghebbende 1 het betaalde griffierecht ad € 45 (beroep bij de rechtbank) en € 123 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 168 te vergoeden, en 
     - gelast de inspecteur aan belanghebbende 2 het betaalde griffierecht ad € 45 (beroep bij de rechtbank) en € 123 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 168 te vergoeden. 
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. A.A. Fase, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.N. van der Kolk, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 31 mei in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.