ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:478

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:478 Gerechtshof Den Haag , 04-03-2015 / BK-14-00009

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-03-04

Zaaknummer: BK-14-00009

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:478

---

In geschil is of de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het complex te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-14/00009 
   
   
     Uitspraak van 4 maart 2015  
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] B.V. te [Z], belanghebbende, 
     
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (hierna: de rechtbank) van 26 november 2013, nummer SGR 13/2448, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het kantorencomplex, plaatselijk bekend als [A] gelegen aan de [B] te [C] (hierna: het complex) op 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 130.810.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2011 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leiden (hierna: de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van het complex bij de uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 105.000.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Ter zake daarvan is € 318 griffierecht geheven. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake daarvan is € 478 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.2. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 september 2014, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       2.3. 
       Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst, bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat en partijen verzocht met elkaar in overleg te treden teneinde op een aantal voor de beslechting van het geschil van belang zijnde punten overeenstemming te bereiken. Tevens heeft het Hof aangekondigd een tussenuitspraak te zullen doen.  
       
     
     
       2.4. 
       Het Hof heeft op 10 december 2014 tussenuitspraak gedaan. 
       
     
     
       2.5. 
       Bij gezamenlijke brief van 16 januari 2015 hebben partijen gerapporteerd over de uitkomsten het door hen gevoerde overleg en het Hof gevraagd uitspraak te doen.  
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 
     
     
     
       3.1. 
       Eigenaar van het complex is [D] Gmbh te [E] (Duitsland) (hierna: de eigenaar). Naar volgt uit een leveringsakte van 15 oktober 2010 heeft de eigenaar het complex gekocht van [F] B.V. te [G] (hierna: de projectontwikkelaar) voor een koopprijs van € 111.232.089 exclusief omzetbelasting (€ 132.366.185,91 inclusief omzetbelasting)  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende heeft op 4 april 2007 een huurovereenkomst gesloten met de projectontwikkelaar betreffende het toen nog te ontwerpen en te realiseren complex. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijftien jaar, ingaande op 1 maart 2010, met de mogelijkheid van verlenging van de overeenkomst voor telkens vijf jaar. De aanvangshuurprijs is € 189 per jaar per m2 verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: vvo) (prijspeil 1 januari 2007) en € 2.350 per parkeerplaats per jaar (prijspeil huuringangsdatum).  
       
     
     
       3.3. 
       Het complex heeft een vvo van 31.072 m2 en een bruto vloeroppervlakte van 44.629 m2. Het bestaat uit een tweelaagse ondergrondse parkeergarage en tien bovengrondse bouwlagen. De eerste bovengrondse bouwlaag (de begane grond) is rechthoekig. De daarboven gelegen bouwlagen bestaan uit vijf boven de weg uitstekende kantoorkernen. De begane grond dient als ontvangsthal voor het hele complex. Vanuit deze ontvangsthal is elke kantoorkern via eigen liften en trappen bereikbaar. Om daarvan gebruik te kunnen maken dient men over een toegangspasje te beschikken. Elke kantoorkern heeft voorts een technische installatieruimte op de negende en de tiende verdieping.	 
       
     
     
       3.4. 
       
         In 2011 en 2012 hebben de Heffingsambtenaar en de eigenaar naar aanleiding van het door de eigenaar tegen WOZ-beschikking 2011 gemaakte bezwaar overleg gevoerd. Dit overleg is uitgemond in een verlaging van de vastgestelde waarde van het complex tot  
         € 105.000.000. 
       
       
       
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het complex te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van het complex nader wordt vastgesteld op € 59.551.000 indien het Hof oordeelt dat het complex uit twee onroerende zaken bestaat en € 75.860.000 als het Hof oordeelt dat het complex één onroerende zaak is. 
       
     
     
       4.4. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Oordeel  van de rechtbank 
     
     5. In haar uitspraak van 26 november 2013 overweegt de rechtbank, voor zover hier van belang: 
     
     
       " Objectafbakening 
       (…) 
     
     
     
       9. 	Beoordeeld moet worden of [belanghebbende] als gebruiker van de onroerende zaak de zaak in zijn geheel bezigt ter bevrediging van eigen behoeften. Verder moet worden beoordeeld of de zelfstandige gedeelten van de onroerende zaak naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Tussen partijen is niet in geschil dat [belanghebbende] een langlopend huurcontract heeft afgesloten met de eigenaar van de onroerende zaak welk contract de gehele onroerende zaak omvat en dat de gehele onroerende zaak, inclusief de leegstaande gedeelten daarvan, aan [belanghebbende] ter beschikking staat. Niet weersproken is dat [belanghebbende] omvangrijke huurdersinvesteringen heeft gepleegd in de gehele onroerende zaak en deze volledig heeft ingericht in de huisstijl van haar onderneming. Gelet op voornoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de afzonderlijke onderdelen van de onroerende zaak bij elkaar behoren als één geheel met als gevolg dat op grond van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ sprake is van een samenstel. Dit brengt mee dat de onroerende zaak één WOZ-object vormt voor de toepassing van de Wet WOZ.  
     
     
     
       
         Waardering 
       
       10. 	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
     
     
     
       11. 	De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de Heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, hierin geslaagd.  
     
     
     
       12. 	De aanvankelijk vastgestelde waarde van € 130.810.000 is vanwege het met de eigenaar gesloten compromis verminderd tot op € 105.000.000. Blijkens de bij het verweerschrift gevoegde reactie van de taxateur van de Heffingsambtenaar en de daarin neergelegde bevindingen en conclusie heeft de taxateur voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde bepaald aan de hand van het eigen huurcijfer, dat wil zeggen de huurprijs die [belanghebbende] met de projectontwikkelaar is overeengekomen te betalen met ingang van 1 oktober 2010. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de verkoop van de door [belanghebbende] gehuurde onroerende zaak door de projectontwikkelaar aan de huidige eigenaar op 15 november 2010, gedeeld door de huurwaarde. Mede gelet op de weergave van de wijze waarop de (gemachtigde van de) eigenaar van de onroerende zaak en de Heffingsambtenaar met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak tot een compromis zijn gekomen voor de jaren 2011, 2012 en 2013, ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee deze reactie door de taxateur is opgesteld noch aan de deskundigheid van de taxateur.  
     
     
     
       13.	Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde van primair € 59.551.000 en subsidiair € 75.000.000 kan aan het voorgaande niet afdoen. De stelling van [belanghebbende] dat bij de bepaling van de huurwaarde moet worden uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter die middels onderhuur kan worden gerealiseerd, verwerpt de rechtbank. [Belanghebbende] heeft ter onderbouwing van deze stelling een door haar in 2012 en een in 2013 gesloten onderhuurovereenkomst alsmede een taxatierapport overgelegd. De rechtbank is echter van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurwaarde van € 200 per vierkante meter met zijn verwijzing naar de huurovereenkomst die [belanghebbende] met de projectontwikkelaar heeft gesloten, voldoende heeft onderbouwd. De nadien bij de onderhuurovereenkomsten overeengekomen huurprijzen vormen, zo is door [belanghebbende] niet weersproken, slechts een tegemoetkoming in de kosten van [belanghebbende] en kunnen, nog daargelaten dat het huurprijzen betreft die eerst in 2012 respectievelijk 2013 zijn overeengekomen, niet geacht worden een huurwaarde te vertegenwoordigen welke bruikbaar is bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer per de waardepeildatum. Ook hetgeen [belanghebbende] met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft aangevoerd, doet niet af aan de juistheid van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 14,5. De Heffingsambtenaar heeft ter vaststelling van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor de op basis van de verkoop van de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor verminderd naar aanleiding van het door de eigenaar en de Heffingsambtenaar gesloten compromis. Niet aannemelijk is geworden dat de waarde in het economische verkeer voor de gebruiker van de onroerende zaak, op dezelfde waardepeildatum als waarop deze waarde voor de eigenaar bij compromis is vastgesteld, substantieel lager zou zijn.  
     
     
     
       14.	Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     
       
         Proceskosten 
       
       15. 	De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
     
     
     
       
         Beslissing 
       
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond." 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       6.1. 
       In zijn tussenuitspraak van 10 december 2014 heeft het Hof overwogen: 
       
       
         “5.1.	De eerste fase in de bepaling van de waarde van een onroerende zaak is de objectafbakening. In deze fase wordt bepaald welk(e) gebouwd(e) en/of ongebouwd(e) eigendom(men) tot de onroerende zaak behoort (behoren) (artikel 16 aanhef en onderdelen a en b van de Wet WOZ). Vervolgens komt men toe aan de vraag of (een) gedeelte(n) van het (de) gebouwd(e) en/of ongebouwd(e) eigendom(men) blijkens zijn (hun) indeling is (zijn) bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16 aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ). Daarvoor is in een geval als dit ten minste vereist dat het (de) gedeelte(n) afsluitbaar is (zijn) ten opzichte van de overige delen van de onroerende zaak en dat het (de) zelfstandige gedeelte(n) beschikt over een eigen pantry en een eigen sanitaire voorziening. Tenslotte dient bezien te worden of twee of meer eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren (samenstel) (artikel 16 aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ).  
       
       
     
     
       5.2. 
       Partijen houdt wat betreft de objectafbakening met name verdeeld de vraag of delen van het complex zijn aan te merken als zelfstandige gedeelten en samenstellen en zo ja, welke. De door partijen in het geding gebrachte gegevens betreffende het complex rechtvaardigen naar het oordeel van het Hof het vermoeden dat er binnen het complex twee of meer zelfstandige gedeelten of samenstellen kunnen worden onderscheiden, maar zijn onvoldoende om te komen tot een volledige afbakening van de zelfstandige gedeelten en samenstellen binnen het complex welke voldoet aan het bepaalde in artikel 16 aanhef en onderdelen a tot en met d van de Wet WOZ. Dit heeft het Hof ter zitting aan partijen voorgehouden. Vervolgens heeft het Hof partijen uitgenodigd om met elkaar in overleg te treden teneinde, met inachtneming van de zo-even genoemde wetsbepalingen, overeenstemming te bereiken over een volledige afbakening van de zelfstandige gedeelten en samenstellen binnen het complex naar de toestand bij de aanvang van het kalenderjaar 2011 met inachtneming van de zo-even genoemde wettelijke bepalingen.  
       
     
     
       5.3. 
       Indien partijen erin slagen te komen tot de hiervoor bedoelde volledige afbakening van de onroerende zaken binnen het complex, is de volgende stap de bepaling van de waarden van de afgebakende onroerende zaken. Daarover hebben partijen, bij gebrek aan een volledige afbakening van onroerende zaken, nog geen standpunt kunnen innemen. Daarom heeft het Hof partijen ter zitting uitgenodigd om in het onder 5.2 bedoelde overleg tevens overeenstemming te bereiken over de waarden van de afgebakende onroerende zaken op waardepeildatum, voor zover nodig rekening houdend met de mogelijkheid dat de zelfstandige gedeelten of samenstellen, wanneer zij op waardepeildatum afzonderlijk verkocht zouden zijn aan, kort gezegd, een of meer (fictieve) meestbiedende kopers, tezamen een hoger of lager bedrag zouden hebben opgebracht dan de waarde van het complex als geheel. 
       
     
     
       5.4. 
       
         Voorts heeft het Hof ter zitting op verzoek van partijen toegezegd dat het, om partijen houvast te bieden voor het onder 5.2 en 5.3 bedoelde overleg, voorafgaande aan dat overleg, voor zover dat zonder een volledige objectafbakening mogelijk is, antwoord zal geven op twee vragen: 
         a. Dient belanghebbende te worden aangemerkt als degene die het complex dan wel zelfstandige gedeelten daarvan bij de aanvang van het kalenderjaar 2011 gebruikte?  
         b. Welke waarde had het complex als geheel op waardepeildatum 1 januari 2010?  
         Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. 
       
       
     
     
       5.5. 
       De vraag wie aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht gebruikt, dient voor elke binnen het complex afgebakende onroerende zaak afzonderlijk te worden beantwoord. Toch kan het Hof, vooruitlopend op een volledige objectafbakening, nu al richtlijnen geven aan de hand waarvan de vraag onder 5.4 ad a kan worden beantwoord. 
       
     
     
       5.6. 
       Doorslaggevend voor het antwoord op de vraag onder 5.4 ad a is of belanghebbende bij de aanvang van het kalenderjaar de afgebakende onroerende zaak metterdaad bezigde ter bevrediging van zijn behoeften (vgl. Hoge Raad 6 januari 2012 nr. 10/02780, ECLI:NL:HR:2012:BV0250). De omstandigheid dat belanghebbende als huurder van het complex het recht had om het complex en de daarin afgebakende onroerende zaken te gebruiken, levert zulk een metterdaad bezigen niet op. Het aanhouden van het complex en/of de daarin afgebakende onroerende zaken uitsluitend voor (onder)verhuur kan evenmin als metterdaad bezigen van het complex en/of de zaken worden aangemerkt (vgl. HR 22 juli 1985 nr. 22649, ECLI:NL:HR:1985:BH1705). Van een binnen het complex afgebakende onroerende zaak die belanghebbende uiterlijk bij aanvang van het kalenderjaar aan een derde heeft (onder)verhuurd, is de derde de gebruiker, tenzij ook de derde de onroerende zaak niet zelf bezigt maar uitsluitend aanhoudt voor (onder)verhuur. Van een deel van het complex dat blijkens zijn indeling niet is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dus geen zelfstandig gedeelte is (onzelfstandig deel), maar niettemin aan een derde is verhuurd, is belanghebbende de gebruiker (artikel 24 lid 5 aanhef en onderdeel b Wet WOZ; artikel 220b lid 1 aanhef en onderdeel a van de Gemeentewet). Belanghebbende is ook gebruiker van de onzelfstandige delen van het complex die bij aanvang van het kalenderjaar 2011 niet zijn (onder)verhuurd en evenmin voor de (onder)verhuur worden aangehouden. 
       
     
     
       5.7. 
       Het Hof zal partijen uitnodigen om met in achtneming van de onder 5.6 door het Hof gegeven richtlijnen in het onder 5.2 bedoelde overleg tot een gezamenlijke beantwoording van de vraag onder 5.4 ad a te komen.  
       
     
     
       5.8. 
       Naar het oordeel van het Hof is de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van het gehele complex van € 105.000.000 niet te hoog. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.  
       
     
     
       5.9. 
       Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) moet worden bepaald. Het Hof sluit zich aan bij dit eenparig oordeel van partijen dat naar zijn opvatting op een juiste rechtsopvatting berust. 
       
     
     
       5.10. 
       De eigenaar heeft het complex op 15 oktober 2010, dat is 9½ maand na de waardepeildatum, voor € 111.232.089 exclusief omzetbelasting gekocht van de projectontwikkelaar. De koper en de verkoper bij deze transactie waren niet gelieerd, ook overigens is niet gebleken van feiten die zouden kunnen afdoen aan de zakelijkheid van de transactie en de daarbij overeengekomen verkoopprijs. Gelet op het een en ander moet ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van het complex op waardepeildatum, dat is, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor het complex zou willen betalen, overeenkomt met de door de eigenaar betaalde prijs nadat deze is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, tenzij belanghebbende, die zich op het standpunt stelt dat de koopsom niet de marktwaarde weergeeft, feiten of omstandigheden stelt waaruit de juistheid van haar standpunt volgt (vgl. HR 29 november 2000 nr. 35785, ECLI:NL:HR:2000:AA8604). Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de koopsom hoger was dan de marktwaarde omdat het complex ten tijde van de verkoop langdurig was verhuurd met een mogelijkheid van verlenging van de looptijd van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       5.11. 
       De in de parlementaire geschiedenis omschreven strekking van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ art. 17 lid 2brengt mee dat voor de bepaling van de marktwaarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Voor de bepaling van de marktwaarde dient, ook in geval van onroerende zaken als het complex waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, ervan te worden uitgegaan dat de onroerende zaak op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Een en ander brengt overigens niet mee dat de op 15 oktober 2010 overeengekomen verkoopprijs bij de bepaling van de waarde van het complex buiten beschouwing moet blijven. Wel dient de verkoopprijs te worden geschoond van de invloed die de omstandigheid dat het complex langjarig was verhuurd op de marktwaarde op waardepeildatum had (vgl. HR 25 april 2014 nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982) 
       
     
     
       5.12. 
       Het Hof acht aannemelijk dat de op 15 oktober 2010 overeengekomen verkoopprijs van € 111.232.089 exclusief omzetbelasting (€ 132.366.185,91 inclusief omzetbelasting), indien deze verkoopprijs wordt geschoond van de invloed die de omstandigheid dat het complex langdurig was verhuurd daarop had en tevens wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, niet lager was dan de door de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 105.000.000 inclusief omzetbelasting. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgeen partijen over en weer over de marktwaarde van het complex op waardepeildatum hebben aangevoerd. Het Hof kent hierbij tevens betekenis toe aan de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar en de eigenaar van het complex na uitvoerig overleg zijn overeengekomen de aanvankelijk vastgestelde waarde van het complex op de waardepeildatum van € 130.810.000 te verlagen tot € 105.000.000 (beide bedragen inclusief omzetbelasting). 
       
       
         
           Beslissing 
         
         Het Gerechtshof: 
         - heropent het vooronderzoek; 
         - verzoekt partijen in overleg te treden en binnen zes weken na verzenden van deze uitspraak overeenstemming te bereiken over:  
         a. een volledige afbakening van de zelfstandige gedeelten en samenstellen binnen het complex met inachtneming van het bepaalde in artikel 16 aanhef en onderdelen a tot en met d van de Wet WOZ, naar de toestand bij de aanvang van het kalenderjaar 2011; 
         b. de waarden van de aldus afgebakende onroerende zaken op waardepeildatum 1 januari 2010, voor zover nodig rekening houdend met de mogelijkheid dat de zelfstandige gedeelten of samenstellen, wanneer zij op waardepeildatum afzonderlijk verkocht zouden zijn aan, kort gezegd, een of meer (fictieve) meestbiedende kopers, tezamen een hoger of lager bedrag zouden hebben opgebracht dan de waarde van het complex als geheel. Hierbij dienen partijen uit te gaan van een waarde van het gehele complex op waardepeildatum van € 105.000.000; 
         c. een gezamenlijke beantwoording van de vraag of belanghebbende dient te worden aangemerkt als degene die het complex dan wel zelfstandige gedeelten daarvan bij de aanvang van het jaar 2011 gebruikte. Hierbij dienen partijen de door het Hof onder 5.6 gegeven richtlijnen in acht te nemen; 
         - verzoekt partijen gezamenlijk en schriftelijk de uitkomsten waartoe hun overleg heeft geleid aan het Hof mede te delen. Uiteraard staat het partijen vrij om in hun overleg tevens te komen tot een beantwoording van de resterende vragen die hen thans nog verdeeld houden. Mochten partijen meer tijd nodig hebben, dan kunnen zij om verlenging van de gestelde termijn vragen;  
         - houdt iedere verdere beslissing aan.” 
       
       
     
     
       6.2. 
       De gezamenlijke brief van 16 januari 2015, waarin partijen hebben gerapporteerd over de uitkomsten het door hen gevoerde overleg, luidt, voor zover hier van belang: 
       
       
         “Door partijen zijn in aanmerking genomen de conclusies van uw Gerechtshof, in het bijzonder overweging 5.6. Uw tussenuitspraak heeft [de Heffingsambtenaar] genoodzaakt de objectafbakening zoals toegepast voor belastingjaar 2011 te wijzigen in die zin dat er een WOZ-object ontstaat in gebruik bij [belanghebbende] en een WOZ-object dat de leegstand representeert zonder gebruikersaanslag OZB, waarbij zo nodig de mogelijkheid aanwezig is het leegstandsobject te splitsen in meerdere leegstandsobjecten. 
       
       
       
         De objectkenmerken van bovengenoemde WOZ-objecten zijn vastgesteld aan de hand van de gegevens uit het hoger beroepschrift d.d. 1 april 2014 van [H] belastingadviseurs, waarin de totale vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) van [het complex] alsmede de feitelijke leegstand bij aanvang van het kalenderjaar 2011 zijn vermeld.  
       
       
       
         Nu de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 door uw Gerechtshof is gehandhaafd op € 105.000.000 dient deze in juiste verhouding omgeslagen te worden over het WOZ-object van [belanghebbende] en over het leegstandsobject. 
       
       
       
         Partijen zijn in overleg getreden en hebben overeenstemming bereikt over: 
         a. Een volledige afbakening 
         Naar de toestand bij de aanvang van het kalenderjaar 2011 houden partijen de volgende objectafbakening voor juist: 
         - 	WOZ-object [B] 
         -	WOZ-object [Y] 
         Elke verdieping binnen het complex is een zelfstandig gedeelte dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Partijen hebben besloten deze gedeelten samen te voegen tot één leegstandsobject: WOZ-object [Y]. 
         Om op de meest pragmatische wijze uitvoering te geven aan de tussenuitspraak van uw Gerechtshof hebben [H] Belastingadviseurs en [de Heffingsambtenaar] in onderling overleg besloten niet daadwerkelijk over te gaan tot opsplitsing van het bestaande WOZ-object in bovengenoemde twee WOZ-objecten, maar bij wijze van compromis over te gaan tot een aanpassing in heffingstechnische sfeer aan welke aanpassing beide partijen zich hebben geconformeerd. Een en ander houdt in dat de aanslag OZB-eigendom is gehandhaafd, aangezien de heffingsmaatstaf van € 105.000.000 voor deze belasting geen verandering ondergaat. Daarentegen is de aanslag OZB-gebruik ten name van belanghebbende verminderd met het leegstandspercentage.  
       
       
       
         b. De waarden op waardepeildatum 1 januari 2010 
         -	WOZ-object [B] 
         € 81.900.000, uitgaande van 24.339 m2 VVO en 340 parkeerplaatsen 
         -	WOZ-object [Y] 
         € 23.100.000, uitgaande van 6.733 m2 VVO 
       
       
       
         c. De belastingplicht voor het gebruik ten aanzien van belanghebbende 
         -	WOZ-object [B] 
         Belanghebbende dient te worden aangemerkt als degene die dit object bij de aanvang van het jaar 2011 gebruikte.	 
         -	WOZ-object [Y] 
         Belanghebbende dient NIET te worden aangemerkt als degene die dit object bij de aanvang van het jaar 2011 gebruikte. 
       
       
       
         Hoewel niet in dit geding betrokken, wordt bij deze vermeld dat partijen dezelfde oplossing tevens voor het belastingjaar 2012 zijn overeengekomen en dat voor belastingjaar 2013, 2014 en 2015 in onderling overleg tot een objectafbakening en een waardebepaling is overgegaan aan de hand van de op de toestandspeildatum voor die belastingjaren feitelijke omstandigheden en de door uw Hof gegeven richtlijnen. 
       
       
       
         Wij danken u voor de tussenuitspraak en zien de definitieve uitspraak graag tegemoet.” 
       
       
     
     
       6.3. 
       De gezamenlijke brief van partijen van 16 januari 2015 is naar het oordeel van het Hof de schriftelijke vastlegging van een tussen partijen tot stand gekomen vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De daarin opgenomen vaststelling van hetgeen tussen partijen rechtens geldt, strekt tot beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied. Dit brengt, gelet op het bepaalde in artikel 7:902 van het BW, mee dat de vaststelling ook geldig is als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud en strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. Naar volgt uit de arresten van de Hoge Raad van 7 mei 1997, nr. 31658, ECLI: NL:HR:1997:AA3201, en 9 december 2005, nr. 41117, ECLI:NL:HR:2005:AU7728, is sprake van strijd met de goede zeden of de openbare orde indien de vaststelling(sovereenkomst) zozeer in strijd is met hetgeen de wet – over het geheel bezien – ter zake bepaalt, dat partijen niet op nakoming daarvan mochten rekenen. 
       
     
     
       6.4. 
       De vaststelling(sovereenkomst) regelt verschillende onderwerpen. Naar het oordeel van het Hof wijkt de vaststelling(sovereenkomst) met betrekking tot twee daarvan – de objectafbakening en de aanwijzing van belanghebbende als gebruiker van de onderverhuurde zelfstandige gedeelten van het complex – af van dwingend recht. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. De in de vaststellingsovereenkomst opgenomen vaststelling dat het complex uit twee onroerende zaken bestaat, is in strijd met het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ. Hiervan moeten partijen, gelet op hetgeen het Hof over de objectafbakening in de tussenuitspraak heeft overwogen en op het door partijen in de vaststellingsovereenkomst geformuleerde uitgangspunt dat elke verdieping van het complex als een zelfstandig gedeelte is aan te merken, zich bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst bewust zijn geweest. Voorts is de aanwijzing van belanghebbende als gebruiker van het in de vaststellingsovereenkomst als “WOZ-object [B] aangeduide deel van het complex, voor zover het de hiervan deel uitmakende aan derden onderverhuurde zelfstandige gedeelten betreft, in strijd met de wettelijke bepalingen waarin is omschreven wie de gebruiker van een onroerende zaak is (artikel 24 lid 3 aanhef en onderdeel b en lid 5 van de Wet WOZ en artikel 220 aanhef en onderdeel a en artikel 220b van de Gemeentewet). Ook hiervan moeten partijen, gelet op hetgeen het Hof dienaangaande in de tussenuitspraak heeft overwogen, zich bij het sluiten de overeenkomst bewust zijn geweest.  
       
     
     
       6.5. 
       Naar het oordeel van het Hof komt de vaststelling(sovereenkomst) echter niet in strijd met de goede zeden of de openbare orde. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat  hetgeen onder 6.4 is overwogen onvoldoende is om oordelen dat de vaststelling(sovereenkomst) zozeer in strijd is met hetgeen de wet – over het geheel bezien – bepaalt met betrekking tot de bepaling van de waarde van onroerende zaken en de belastingheffing over deze waarde, dat partijen niet op nakoming daarvan mochten rekenen (vgl. HR 9 december 2005, nr. 41117, ECLI:NL:HR:2005:AU7728). Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat de inhoud of strekking van de vaststelling(sovereenkomst) in strijd is met de openbare orde of de goede zeden. 
       
     
     
       6.6. 
       Gelet op het vorenoverwogene zal het Hof beslissen overeenkomstig de door partijen overeengekomen vaststelling van hetgeen tussen hen rechtens geldt, met dien verstande dat de door partijen overeengekomen afbakening van de onroerende zaak waarvan belanghebbende als gebruiker wordt aangemerkt, anders dan in de overeenkomst wordt verondersteld, gelet op de arresten van de Hoge Raad van 27 september 2002, nrs. 34927 en 34928, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD5341, meebrengt dat de bij de beschikking vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 81.900.000. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       7.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage alsmede de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26039, vast op € 3.569,20 (wegens kosten van rechtsbijstand € 2.940, als volgt berekend: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 490 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1,5; en wegens kosten van een deskundige (taxateur) € 629,20, als volgt berekend: 8 uren besteed aan het taxatierapport (tarief per uur € 65, omzetbelastingtarief 21 percent)). 
       
     
     
       7.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van de rechtbank gestorte griffierecht van € 318, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 478 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de daarbij vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 81.900.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van  € 3.569,20;  
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze betaalde griffierecht van € 796 te vergoeden.  
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst,  B. van Walderveen en  R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 4 maart 2015 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan  
       partijen verzonden: 
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
     2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
     -      - de naam en het adres van de indiener; 
     -      - de dagtekening; 
     -      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     -      - de gronden van het beroep in cassatie. 
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.