ECLI: ECLI:NL:GHARL:2017:3309

Titel: ECLI:NL:GHARL:2017:3309 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 18-04-2017 / 200.157.556/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2017-04-18

Zaaknummer: 200.157.556/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2017:3309

---

Huur bedrijfsruimte. Verhuurder verhuurt pand aan een rechtspersoon dat onderdeel uitmaakt van een samenwerkingsverband waarin de verhuurder participeert. Samenwerkingsverband wordt beëindigd, maar de huurovereenkomst blijft bestaan. In vaststellingsovereenkomst worden nadere afspraken over onder meer betaling van de huurprijs gemaakt. Huurder is formeel geen partij bij vaststellingsovereenkomst. Geschillen over onterechte weigering onderhuur bovenwoning toe te staan, al dan niet aanwezige huurachterstand en onrechtmatige benadering van klanten huurder.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.157.556/01 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel 621512 CV EXPL 12-4597) 
     
     
     
     
       
         arrest van 18 april 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [A] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudend te Leeuwarden, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         Hagen & Veenstra Administratiekantoor B.V., 
       
       gevestigd te [A] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
       hierna te noemen:  HVA ,  
       advocaat: mr. A.W. Kouwets, kantoorhoudend te Naarden. 
     
     
     
     
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 2 februari 2016 hier over.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       Ingevolge het vermelde tussenarrest is de comparitie van partijen bepaald op                          30 augustus 2016. Op de comparitie zijn partijen, vergezeld van hun advocaten, verschenen. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan het procesdossier is toegevoegd.   
       
     
     
       1.2 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
     
       1.3 
       
         De vordering van [appellant] luidt: 
         “ bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:  
       
       
         
           
             de vonnissen van de Rechtbank te vernietigen en opnieuw recht doende:  
           
         
         
           
             HVA te veroordelen tot betaling aan [appellant] van het bedrag van € 9.480,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening; 
           
         
         
           
             VHA  (hof: bedoeld is HVA)  te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] aan HVA heeft betaald ter voldoening van de bestreden vonnissen; 
         
         
           
             VHA  (hof: bedoeld is HVA)  te veroordelen in de proceskosten in beide instanties.” 
         
       
       
     
     
       1.4 
       HVA heeft geconcludeerd de vonnissen van de rechtbank Overijssel, team kanton en handelsrecht, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter), eventueel met verbetering van gronden, te bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het te wijzen arrest.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       2.1 
       De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 22 januari 2013 onder randnummers 1.1 en 1.2 enkele feiten vastgesteld. Voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep zal het hof de feiten opnieuw vaststellen.  
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] en mevrouw [B] (hierna: [B] ) zijn in 2006 een vennootschap onder firma aangegaan, teneinde voor gezamenlijke rekening en onder gemeenschappelijke naam een administratiekantoor voor bedrijven en particulieren uit te oefenen.   
       
     
     
       2.3 
       Op 6 juni 2008 is de vennootschap onder firma geëindigd en is de onderneming in een nieuwe vennootschapsrechtelijke structuur opgegaan. In de nieuwe vennootschapsrechtelijke structuur is [appellant] enig aandeelhouder van Hagen Beheer B.V. en [B] enig aandeelhouder van Vlaanderen B.V. Beide vennootschappen zijn ieder voor 50% aandeelhouder in Hagen & Veenstra B.V. Hagen & Veenstra B.V. is de moedervennootschap van HVA.  
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant] is de (juridische) eigenaar van het pand aan [a-straat] 2 te [A] (hierna het pand).   
       
     
     
       2.5 
       
         Vanaf 6 juni 2008 huurt HVA van [appellant] het pand tegen een huurprijs van € 2.350,- per maand (€ 28.200,- per jaar). HVA heeft de begane grond als kantoorruimte in gebruik. In de door [appellant] en HVA ondertekende huurovereenkomst gedateerd 8 juni 2008 bevat artikel 2 een regeling over verrekening van schulden met de huurprijs:  
         “ De huurprijs bedraagt € 28.200,- (...) per jaar en dient, zonder korting of schuldvergelijking, bij vooruitbetaling, in maandelijkse termijnen te worden voldaan (...). ”  
         Onder artikel 5 sub a van de schriftelijke huurovereenkomst is de volgende regeling over onderhuur opgenomen: 
         “ Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder mag het gehuurde niet (…) worden onderverhuurd (…); voormelde toestemming mag door verhuurder in redelijkheid niet worden geweigerd, tenzij de belangen van de verhuurder en eventueel met haar verbonden vennootschappen zouden worden geschaad. (…) ” 
       
       
     
     
       2.6 
       Aanvankelijk woont [appellant] en zijn gezin op de eerste verdieping van het pand (hierna: de bovenwoning). Nadat [appellant] en zijn gezin zijn verhuisd, heeft de bovenwoning enige tijd leeg gestaan. Op een gegeven moment heeft HVA de bovenwoning aan mevrouw [C] (onder)verhuurd.   
     
     
       2.7 
       Bij factuur van 20 januari 2011 heeft HVA aan Plons Water- en Hengelsport B.V. een bedrag van € 5.602,52 in rekening gebracht. Als betaling aan HVA uitblijft en Plons Water- en Hengelsport B.V. tot betaling van de factuur wordt aangeschreven, laat Plons Water- en Hengelsport B.V. bij e-mailbericht van 17 mei 2011 weten dat het gefactureerde bedrag eind februari 2011 contant aan [appellant] is betaald.  
       
     
     
       2.8 
       In 2011 hebben [appellant] en [B] besloten hun samenwerking te beëindigen. [appellant] is per 1 maart 2011 uit de directie van Hagen & Veenstra B.V. getreden. Vervolgens heeft Hagen Beheer B.V. haar aandelen in Hagen & Veenstra B.V. verkocht aan Vlaanderen B.V. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst die op 26 mei 2011 is ondertekend.  
       
     
     
       2.9 
       
         Partijen bij de vaststellingsovereenkomst zijn enerzijds [appellant] en Hagen Beheer B.V. (partij 1) en anderzijds [B] en Vlaanderen B.V. (partij 2). Op grond van artikel 4 lid 7 van de vaststellingsovereenkomst had HVA vanaf 1 juni 2011 de maandelijkse huur van                 € 2.350,- te betalen door € 1.998,75 aan de hypotheekbank en € 351,25 aan [appellant] over te maken. Artikel 6 bevat de “Slotbepaling” en luidt: 
         
            “(...) 
         
       
       
         2. Partijen verlenen elkaar, na voldoening aan hetgeen zij uit hoofde van hun samenwerking in deze structuur van besloten vennootschappen en/of terzake van beëindiging daarvan te vorderen mochten hebben of te vorderen mochten krijgen, een en ander met inachtneming van het bepaalde in en de strekking van artikel 1 lid 5. 
       
       
         3. Partijen erkennen dat, behoudens de afspraken zoals vastgelegd in de onderhavige overeenkomst, er geen andere overeenkomsten bestaan, althans bij bestaan daarvan, deze overeenkomsten of afspraken teniet zijn gedaan door deze overeenkomst.  
       
       
         4. Deze overeenkomst geldt als overeenkomst zoals bedoeld in artikel 7:900 BW.” 
       
       
     
     
       2.10 
       In het kader van de afwikkeling van de vaststellingsovereenkomst ontstaan tussen partijen geschillen. Een van de onderwerpen betreft de onderverhuur van de bovenwoning aan mevrouw [C] . In 2011 wordt in de correspondentie daarover onder meer het volgende opgemerkt.  
       a. [appellant] /Hagen Beheer B.V. bericht [B] bij e-mail van 4 juli 2011: 
       
         “(…) In het huurcontract staat dat het pand [a-straat] 2 niet onderverhuurd mag worden. Dit doet u echter wel. Wij sommeren u derhalve dan ook de onterecht door u ontvangen huur (uit coulantheid) vanaf 1 januari 2011, zijnde de ontbindingsdatum van het aandeelhoudersschap van de heer [appellant] op zijn bankrekening (…) over te maken. Dit is als onze informatie klopt inmiddels 7 maanden a EUR 525,-. Daarnaast verzoeken wij u de huur door haar naar de heer [appellant] over te laten maken. Bij vertrek van de huurder is het u niet toegestaan de woning wederom te verhuren .” 
       
          Bij brief van 5 juli 2011 en e-mailbericht van 1 september 2011 aan [B] herhaalt [appellant] /Hagen Beheer B.V. dat volgens hem/haar in de huurovereenkomst is opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan, de huur van de bovenwoning aan hem moet worden overgemaakt en dat na vertrek van de zittende huurder het niet is toegestaan de bovenwoning opnieuw te verhuren.  
          Bij brief van 7 oktober 2011 sommeert de advocaat van Hagen HVA een ontstane huurachterstand vanaf augustus 2011 te voldoen. Voorts wordt in de brief nog vermeld:  
       
       “ Tot slot nog het volgende. Ik begreep van cliënt dat hij en u in het verleden hebben samengewerkt. Tot voor kort was cliënt ook aandeelhouder van uw vennootschap. Onder die omstandigheden heeft cliënt destijds ingestemd met een afwijking van het overeengekomen verbod op onderhuur; de inkomsten uit onderhuur kwamen immers ten goede aan zijn eigen onderneming. Nu cliënt thans geen enkele betrokkenheid meer heeft bij uw vennootschap, handhaaft hij het overeengekomen verbod op onderhuur thans weer onverkort. Ik begreep van cliënt dat de huurder van de bovenwoning binnenkort vertrekt, en dat betekent dat het u niet is toegestaan de bovenwoning opnieuw te verhuren. ”  
       HVA geeft bij brief van 11 oktober 2011 een uitgebreide reactie aan de advocaat van [appellant] . Deze brief bevat aan het slot een passage over de onderhuur: 
       
         “(…) Tenslotte stelt u dat de bovenwoning niet meer verhuurd mag worden zodra de huidige huurster is vertrokken. Over de hieraan ten grondslag liggende motivatie zoals door u verwoord kunnen wij met u van mening verschillen, maar graag verwijzen wij u naar de uitzonderingsbepaling in artikel 5 lid a. (…) ” 
       
     
     
       2.11 
       Op 1 november 2011 verlaat mevrouw [C] de bovenwoning en is aan de onderhuurovereenkomst met haar een einde gekomen.  
       
     
     
       2.12 
       
         Vlaanderen B.V. bericht bij brief van 10 november 2011 onder meer als volgt: 
         “ Ik heb een brief d.d. 7 oktober van advocaat mr. Korvemaker ontvangen; in deze brief stelt hij onder meer, kort samengevat, dat het ons verboden is om de bovenwoning weer te verhuren. Daar zou jij (in privé) destijds mee hebben ingestemd omdat de huuropbrengst jouw onderneming (dus Hagen Beheer BV) ten goede kwam, maar nu je geen betrokkenheid meer hebt in onze onderneming (dus Hagen & Veenstra BV c.q. Hagen & Veenstra Administratiekantoor BV), handhaaf je het verbod op grond van de huurovereenkomst onverkort na het vertrek van de huidige huurster. ” 
         Vlaanderen B.V. stelt [appellant] /Hagen Beheer B.V. voor deze opstelling aansprakelijk. Zij stelt dat zij door het gemis aan toekomstige huurinkomsten teveel voor de waarde van de aandelen heeft betaald. De schade wordt gesteld op € 14.880,-.  
       
       
     
     
       2.13 
       
         De advocaat van [appellant] bericht HVA bij brief van 24 januari 2012 over de mogelijkheden tot onderhuur als volgt:  
         “ Een kwestie die ook de nodige wrijving oplevert, is de bovenwoning. Onderhuur, door u, is op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. Cliënt is daarvan, ten tijde van de samenwerking met u, van afgeweken omdat de huurpenningen ten goede kwamen aan het samenwerkingsverband. Nu die samenwerking niet meer bestaat ziet cliënt geen aanleiding (meer) u niet onverkort te houden aan het verbod op onderhuur. In dit verband hebt u gewezen op artikel 5.a van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat cliënt (verhuurder) onderverhuur niet mag weigeren, tenzij zijn belangen zouden worden geschaad. In het onderhavige geval kan van dat laatste sprake zijn, namelijk wanneer de bovenverdieping als zelfstandige woning wordt verhuurd. Cliënt kan dan immers in de toekomst worden geconfronteerd met een onderhuurder, die zich beroept op ontruimingsbescherming en/of procedures tot prijswijziging. Alleen al om die reden is cliënt gerechtigd vooraf te beoordelen of hij toestemming verleent of niet, op basis van informatie omtrent de persoon van een eventuele onderhuurder en de inhoud van de huurovereenkomst. 
         
           Voor cliënt is nog steeds onduidelijk of u inderdaad van plan bent de bovenetage te verhuren. Ik verneem graag uw standpunt, en merk daarbij op dat zonder schriftelijke toestemming onderverhuur in ieder geval niet mogelijk is. U zult in ieder geval eerst toestemming moeten vragen. ”  
       
       
     
     
       2.14 
       HVA laat de advocaat van [appellant] bij brief van 24 februari 2012 weten dat [appellant] /H.A.B. Administratief Beheer in strijd met de gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst cliënten van HVA heeft benaderd. Ter illustratie is een brief van [appellant] /H.A.B. Administratief Beheer bijgevoegd. HVA kondigt aan hun cliënten die dag per brief te zullen informeren en dat de kosten daarvan voor rekening van [appellant] komen en dat die kosten met de eerst volgende huurtermijn worden verrekend. 
       
     
     
       2.15 
       
         Bij aangetekend verzonden brief van 25 mei 2012 zegt [appellant] de huurovereenkomst met HVA tegen 6 juni 2013 op. In de brief wordt onder meer opgemerkt: 
         “ De kwestie onderhuur lijkt mij inderdaad opgelost. U zult vooraf toestemming vragen. ” 
       
       
     
     
       2.16 
       
         HVA antwoordt bij brief van 31 mei 2012 als volgt:  
         “ Wij begrijpen niet wat u bedoelt met “… De kwestie onderhuur lijkt mij inderdaad (…) opgelost. U zult vooraf toestemming vragen (…)” want wij hebben daarover geen enkele uitspraak of toezegging gedaan en u steeds verwezen naar onze brief van 14 februari 2012. En die is heel duidelijk, namelijk dat wij de schadeclaim van € 14.880 op uw cliënt handhaven ”.  
         Vervolgens wordt in de brief aangekondigd dat de schadeclaim met de huur zal worden verrekend.  
       
       
     
     
       2.17 
       
         De advocaat van [appellant] reageert bij brief van 7 juni 2012 aldus: 
         “ (…) Daartoe merk ik in de eerste plaats op, dat ik in mijn faxbericht van 24 januari 2012 heb aangegeven dat u voor onderhuur toestemming dient te vragen en dat cliënt die toestemming niet zal weigeren op onredelijke gronden. (…) Kortom: onderhuur is niet onmogelijk, maar moet vooraf even worden gevraagd. Tot op heden heeft u nog geen dergelijk verzoek gedaan, en daarmee kunt u ook niet stellen dat de mogelijkheid tot onderhuur absoluut is komen te vervallen of door cliënt is gefrustreerd. ” 
       
       
     
     
       2.18 
       Op of omstreeks 18 juli 2012 heeft [appellant] derdenbeslag gelegd op de bankrekening van HVA. 
       
     
     
       2.19 
       De huurovereenkomst is op 6 juni 2013 geëindigd en HVA heeft het gehuurde ontruimd.  
       
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg   
     
     
       3.1 
       Na diverse malen zijn eis te hebben gewijzigd, heeft [appellant] laatstelijk gevorderd HVA te veroordelen tot betaling van € 9.480,96 (bestaande uit € 9.168,91 aan huurschuld en                      € 312,05 aan rente), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013 en met veroordeling van HVA in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.   
       
     
     
       3.2 
       HVA heeft bij antwoord een tegeneis ingediend en gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 8.075,- wegens schadevergoeding door het onvoorwaardelijk verbod op onderhuur, € 1.165,53 wegens kosten voor het aanschrijven van cliënten, € 599,38 wegens incassokosten betreffende La Feber, € 2.135,18 wegens het restantfactuurbedrag betreffende Plons Water- en Hengelsport BV, € 250,- wegens kosten ten gevolge van het door [appellant] gelegde derdenbeslag en de proceskosten. HVA heeft lopende de procedure de tegeneis gewijzigd en aangevuld en voorts gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 363,- aan gemeentelijke lasten die betrekking hebben op de tweede helft van 2013 en € 5.478,- wegens vergoeding voor achtergelaten huurdersinvesteringen.  
       
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft vier tussenvonnissen en een eindvonnis gewezen. In het dictum van het eindvonnis wijst de kantonrechter in conventie de vordering af, wordt in reconventie € 5.104,21 (zijnde € 4.854,21 plus € 250,-) toewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2013. [appellant] wordt in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeeld.   
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       
         inleidende opmerkingen 
       
     
     
     
       4.1 
       
         In de appeldagvaarding heeft [appellant] aangezegd dat hij in hoger beroep komt van het eindvonnis van 20 mei 2014. Vervolgens heeft [appellant] in de aanhef van de memorie van grieven aangegeven dat hij niet alleen in hoger beroep komt van het eindvonnis van 20 mei 2014, maar ook van de daaraan voorafgaande tussenvonnissen.  
         Het hof stelt voorop dat [appellant] in beginsel de vrijheid heeft zijn hoger beroep in de memorie van grieven tot de eerder gewezen tussenvonnissen uit te breiden (HR 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2772 / NJ 2001, 665). Uit de eerste alinea in de memorie van antwoord leidt het hof af dat HVA de omvang van het door [appellant] ingestelde appel heeft opgevat als in de memorie van grieven is aangegeven. Het hof zal daarvan ook uitgaan.  
       
       
     
     
       4.2 
       Het in hoger beroep door [appellant] gevorderde bedrag is gelijk aan het bedrag in de laatste eiswijziging van [appellant] in eerste aanleg bij akte van 11 februari 2014. In die akte heeft [appellant] de volgens hem vanaf juni 2011 ontstane huurschuld gesteld op € 14.771,43. Volgens [appellant] was HVA alleen gerechtigd het door [appellant] aan HVA te betalen bedrag betreffende de factuur van Plons Water- en Hengelsport van € 5.602,52 te verrekenen, zodat de huurschuld na verrekening € 9.168,91 bedraagt. Deze huurschuld, na verrekening, heeft volgens [appellant] betrekking op de termijnen oktober 2011 (€ 599,38), maart 2012                             (€ 1.165,53), juli 2012 (€ 1.352,-), augustus 2012 (€ 1.352,-), april 2013 (€ 2.350,-) en mei 2013 (€ 2.350,-). HVA is volgens [appellant] over de niet betaalde huurtermijnen rente verschuldigd, welke tot 1 december 2013 is berekend op een bedrag van € 312,05. In de akte van 11 februari 2014 heeft [appellant] dit bedrag uitgesplitst naar de zes huurtermijnen die volgens hem niet tijdig en volledig zijn betaald.  
       
     
     
       4.3 
       
         In appel heeft [appellant] zes grieven ontwikkeld. Met de grieven 1 en 2 klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter ten onrechte de huurachterstand vanaf juni 2011 – zoals HVA in de memorie van antwoord ook opmerkt is kennelijk per abuis “juni 2012” genoemd – niet heeft gesteld op € 14.771,43, zijnde het bedrag aan huurschuld voor verrekening met de vordering betreffende Plons Water- en Hengelsport van € 5.602,52. De grieven 2 en 6 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] aan HVA een schadevergoeding wegens het niet toestaan van onderhuur heeft te betalen. De grieven 3, 4 en 5 vloeien uit de andere grieven voort. Met grief 3 wordt geklaagd dat de kantonrechter de reconventionele vordering van HVA tot vergoeding van de beslagkosten heeft toegewezen, met grief 4 wordt bestreden dat [appellant] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een bedrag aan HVA en met grief 5 wordt opgekomen tegen de afwijzing van de conventionele vordering van [appellant] .   
         Het hof zal eerst de grieven 2 en 6 behandelen.  
       
       
       
         
           vordering van schade wegens niet toegestane onderhuur 
         
       
       
     
     
       4.4 
       
         De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 22 januari 2013 onder rechtsoverweging 8.3 geoordeeld, dat HVA recht heeft op schadevergoeding wegens misgelopen onderhuurinkomsten indien in rechte komt vast te staan dat [appellant] een verzoek van HVA om toestemming (opnieuw) onder te verhuren op onredelijke gronden heeft geweigerd. Na in rechtsoverweging 8.5 te hebben overwogen dat [appellant] aanvankelijk – in 2011 – opvolgend onderhuur heeft verboden, komt de kantonrechter in rechtsoverweging 8.7 tot het voorshands oordeel dat na 2011 het door [appellant] gegeven verbod van (opvolgend) onderhuur niet meer gold en dat HVA daarvan bij brief van 24 januari 2012 in kennis is gesteld. HVA heeft volgens de kantonrechter niet gesteld dat zij na 24 januari 2012 om toestemming voor onderhuur heeft gevraagd, zodat de schade voorshands is beperkt tot drie maanden van € 425,- per maand.  
         In het tussenvonnis van 2 juli 2013 – bij welk oordeel de kantonrechter in het tussenvonnis van 24 september 2013 blijft - komt de kantonrechter op dit voorshands gegeven oordeel terug en oordeelt dat in de brief van 24 januari 2012 weigeringsgronden staan die [appellant] niet aan HVA had mogen tegenwerpen. Hierdoor is [appellant] volgens de kantonrechter jegens HVA tekort geschoten. De kantonrechter stelt de schade op de gederfde onderhuur in de periode 2011 tot en met juni 2013 en begroot de schade aanvankelijk op € 3.400,- (tussenvonnis van 2 juli 2013) en na erkenning van een rekenfout (tussenvonnis van 24 september 2013) op               € 8.075,-.  
       
       
     
     
       4.5 
       
        [appellant] bestrijdt met de  grieven 2 en 6  de door de kantonrechter toegekende schadevergoeding wegens het niet toestaan van onderhuur. [appellant] voert aan dat als HVA een kandidaat huurder voor de bovenwoning had HVA gehouden was voor die onderhuur aan [appellant] toestemming te vragen. Die toestemming is niet gevraagd, zodat van een onterechte weigering geen sprake kan zijn. Volgens [appellant] is hij daardoor jegens HVA niet tekort geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en heeft HVA daardoor geen recht op schadevergoeding.  
       
     
     
       4.6 
       HVA is met [appellant] van mening dat voor onderhuur van de bovenwoning aan een derde voorafgaande toestemming van [appellant] nodig was. HVA heeft gesteld dat, toen de onderhuurovereenkomst met onderhuurder [C] op 1 november 2011 eindigde, [D] de bovenwoning wilde (onder)huren. HVA erkent dat zij aan [appellant] de naam van de kandidaat (onder)huurder en de condities waaronder de onderhuur zou plaatsvinden niet heeft opgegeven en aan [appellant] geen toestemming tot onderhuur heeft gevraagd. HVA betoogt dat [appellant] iedere onderhuur verbood, zodat het geen zin had aan [appellant] toestemming van onderhuur te vragen. HVA heeft ter ondersteuning een schriftelijke verklaring van [D] van 7 november 2012 overgelegd. In die verklaring is onder meer opgenomen dat [D] vanaf november 2011 de woonruimte op de eerste verdieping wilde huren, zij met de vorige huurder [C] afspraken tot overname van de inventaris had gemaakt en dat zij in de loop van januari 2012 is afgehaakt toen HVA de onderhuur niet kon toezeggen.  
       
     
     
       4.7 
       Het hof is van oordeel dat [appellant] ter afwering van de aansprakelijkheid tegenover HVA dat hij op onredelijke gronden onderhuur heeft geweigerd niet kan volstaan met de stelling dat HVA geen toestemming tot onderhuur heeft gevraagd. Ook in het geval [appellant] zich tegenover HVA zodanig heeft uitgelaten dat HVA er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ieder verzoek tot onderhuur zou worden afgewezen, is [appellant] in beginsel aansprakelijk.   
       
     
     
       4.8 
       
         Uit de overgelegde correspondentie in de periode juli 2011 t/m februari 2012, zoals aangehaald onder randnummers 2.10 t/m 2.14 en hetgeen partijen daarover hebben verklaard leidt het hof het navolgende af. [appellant] was tot in ieder geval medio oktober 2011 van mening dat er een integraal verbod op onderhuur gold. HVA kon toen op basis van de uitlatingen van [appellant] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [appellant] ieder verzoek van HVA tot onderhuur van de bovenwoning zou afwijzen.  
         HVA vond dat de opstelling van [appellant] in strijd was met artikel 5 sub a van de huurovereenkomst en heeft daarvoor in ieder geval medio oktober 2011 bij de advocaat van [appellant] aandacht gevraagd. De advocaat van [appellant] heeft dat beroep van HVA op artikel 5 sub a van de huurovereenkomst bij brief van 24 januari 2012 erkend, het standpunt van een integraal verbod op onderhuur verlaten en gesteld dat in geval HVA tot onderhuur wenst over te gaan voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellant] nodig is. De advocaat van [appellant] heeft daarbij een belang van [appellant] genoemd dat bij beoordeling van een verzoek tot onderhuur wordt betrokken, maar daarbij niet aangegeven dat ieder verzoek op dat belang zou stranden. De advocaat heeft HVA ook expliciet uitgenodigd te laten weten of zij nog van plan was de bovenwoning onder te verhuren. Hierdoor was voor HVA op 24 januari 2012 kenbaar dat het integrale verbod op onderhuur niet meer gold, zodat naar het oordeel van het hof HVA vanaf 24 januari 2012 er niet meer gerechtvaardigd op kan hebben vertrouwd dat er nog steeds sprake was van een integraal verbod op onderhuur.  
         Dit betekent dat [appellant] in de periode vanaf medio 2011 tot 24 januari 2012 jegens HVA tekort is geschoten door het standpunt in te nemen dat een integraal verbod tot onderhuur bestond en dat hij HVA daaraan zou houden. In de periode na 24 januari 2012 kan [appellant] alleen in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekortgeschoten zijn als hij toestemming tot onderhuur op onjuiste gronden heeft geweigerd. HVA erkent dat zij ook na 24 januari 2012 aan [appellant] geen toestemming tot onderhuur heeft gevraagd, zodat van een tekortschieten na 24 januari 2012 geen sprake is.  
         Nu de kantonrechter van een langere periode is uitgegaan dat [appellant] tekortschoot slagen in zoverre de grieven 2 en 6.  
       
       
     
     
       4.9 
       Het hof heeft vervolgens de schade vast te stellen. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst met de onderhuurder [C] op 1 november 2011 eindigde. Voorts heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [D] bereid was de bovenwoning vanaf 1 november 2011 voor € 425,- per maand te huren en dat zij in de loop van januari 2012 is afgehaakt. HVA heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [D] op 24 januari 2012 niet meer bereid was de bovenwoning te huren. Evenmin heeft HVA gemotiveerd gesteld dat zij na januari 2012 naar andere kandidaat huurders voor de bovenwoning heeft omgezien. Dit betekent dat de schade na januari 2012 niet meer het gevolg is van de tekortkoming van [appellant] . Het hof zal de schade bepalen op € 1.275,-                   (3 maanden x € 425,-).   
       
       
         
           huurschuld 
         
       
       
     
     
       4.10 
       
         De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 24 september 2013 de huurachterstand per 6 juni 2013 en voor verrekening met tegenvorderingen voorshands gesteld op € 9.686,13. De kantonrechter heeft deze huurschuld voor verrekening berekend aan de hand van de door HVA opgestelde bijlage bij akte van 13 februari 2013. De bijlage bevat een overzicht van de volgens HVA gedane betalingen en verrekeningen vanaf 6 juni 2008 t/m 4 februari 2013. Dit leidt tot een subtotaal van € 128.963,69 aan door HVA gedane huurbetalingen. Vervolgens rekent de kantonrechter terug naar de stand van de huurbetalingen per augustus 2012 door een bedrag van € 14.100,- (6 maal € 2.350,- per maand) in mindering te brengen, zodat volgens de kantonrechter het subtotaal aan huurbetalingen per augustus 2012 € 114.863,69 bedraagt. De kantonrechter neemt daarna aan dat HVA vanaf september 2012 nog 7 termijnen heeft betaald, zijnde € 16.450,- (7 maal € 2.350,-). Het totale bedrag aan huurbetalingen is daardoor volgens de kantonrechter € 131.313,69 geweest.  
         Voor de berekening van de huurschuld betrekt de kantonrechter de gehele huurperiode vanaf 6 juni 2008 tot 6 juni 2013 en stelt dat HVA over die periode aan huur had te betalen het bedrag van € 141.000,- (5 maal de jaarhuur van € 28.200,-). Het verschil tussen de te betalen huur en daadwerkelijk betaalde huur is daarmee € 9.686,31 (€ 141.000,- minus                                 € 131.313,69). De kantonrechter neemt voorshands dat bedrag aan als huurschuld voor verrekening. In het eindvonnis van 20 mei 2014 stelt de kantonrechter het bedrag aan huurschuld voor verrekening op het in het tussenvonnis van 24 september 2013 voorshands aangenomen bedrag van € 9.686,31.  
       
       
     
     
       4.11 
       
         Met de  grieven 1 en 2  bestrijdt [appellant] het door de kantonrechter vastgestelde bedrag aan huurschuld voor verrekening van € 9.686,31. Volgens [appellant] dient dit bedrag                   € 14.771,43 te zijn. Ter toelichting voert [appellant] het volgende aan.  
         Voor de beëindiging van de samenwerking met [B] in juni 2011 werd de maandelijks verschuldigde huur van € 2.350,- door HVA niet rechtstreeks aan [appellant] betaald, maar in de financiële administratie van HVA verwerkt. Toen de samenwerking van [appellant] met [B] eindigde, hebben partijen afspraken gemaakt over hun financiële belangen bij HVA en die afspraken zijn in een vaststellingsovereenkomst neergelegd. De vaststellingsovereenkomst bevat ook een regeling waarin over en weer finale kwijting wordt verleend. Daardoor dient ervan te worden uitgegaan dat HVA in juni 2011 geen huurschuld of een voorstand op de verschuldigde huur had. Vanaf juni 2011 was HVA gehouden, zoals in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, € 1.998,75 rechtstreeks aan de hypotheekbank en € 351,25 rechtstreeks aan [appellant] te betalen. Vanaf die maand (juni 2011) tot het einde van de huurovereenkomst is de huurschuld voor verrekening van € 14.771,43 ontstaan. De kantonrechter heeft in navolging van HVA ten onrechte een volgens HVA voor juni 2011 – in de memorie van grieven is kennelijk per verschrijving “juni 2012” genoemd – ontstane voorstand van € 5.085,12 in mindering gebracht.  
       
       
     
     
       4.12 
       Uit het voorgaande volgt dat het geschil over de huurschuld voor verrekening zich toespitst op de vraag of uit de vaststellingsovereenkomst een nulstand volgt voor wat betreft de huurbetalingen tot en met juni 2011 en zo ja, of HVA daaraan is gebonden.  
       
     
     
       4.13 
       
         Voor het beantwoorden van deze vraag heeft het hof de vaststellingsovereenkomst uit te leggen. Voorop wordt gesteld dat de vraag wat partijen bij die overeenkomst zijn overeengekomen niet enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst kan worden beantwoord. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Voorts volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.  
         De redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding van partijen beheersen, brengen mee dat contractspartijen hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij (vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7024). 
       
       
     
     
       4.14 
       
         Bij de uitleg betrekt het hof in ieder geval de volgende omstandigheden. [appellant] en [B] waren beide werkzaam in het administratiekantoor HVA. In 2011 is besloten dat [appellant] zijn werkzaamheden in en voor HVA beëindigde en dat HVA zou worden voortgezet door [B] . Vanwege de vanaf 6 juni 2008 geldende nieuwe vennootschapsrechtelijke structuur had [appellant] daartoe zijn werkzaamheden in HVA feitelijk te staken, uit de directie van Hagen & Veenstra B.V. (moedervennootschap van HVA) te treden en de 50% aandelen van Hagen Beheer B.V. in Hagen & Veenstra B.V. aan Vlaanderen B.V. (de andere aandeelhouder van Hagen & Veenstra B.V.) te verkopen en over te dragen. [B] werd daarmee volledig eigenaar van Hagen & Veenstra B.V. en verkreeg daardoor volledige zeggenschap over HVA.  
         
          [appellant] heeft begin 2011 zijn feitelijke werkzaamheden in en voor HVA gestaakt, is per 1 maart 2011 uit de directie van Hagen & Veenstra B.V. getreden en heeft zich bij vaststellingsovereenkomst verplicht tot overdracht van de aandelen van Hagen Beheer B.V. in Hagen & Veenstra B.V., waarna ook de aandelen voor een bedrag van € 44.337,- aan Vlaanderen B.V. zijn overgedragen.  
         In de vaststellingsovereenkomst zijn ook verschillende zaken betreffende HVA geregeld. Zo heeft [appellant] zich in artikel 4 lid 5 van de vaststellingsovereenkomst verplicht het aan HVA toekomende bedrag van Plons Water- en Hengelsport B.V. van € 5.602,52 naar de bankrekening van HVA over te maken. In artikel 4 lid 7 van de vaststellingsovereenkomst is de huurovereenkomst tussen [appellant] en HVA in die zin gewijzigd dat HVA de maandelijkse huur van € 2.350,- zal betalen door € 1.998,75 ten behoeve van de hypotheek over te maken aan Fortis en € 351,25 aan [appellant] . Voorts bevat artikel 3 lid 1 van de vaststellingsovereenkomst een verdeling van de klanten van HVA. Artikel 5 geeft een opsomming van de rekening-courantverhouding met Hagen Beheer B.V., waarin niet alleen wordt vermeld de rekening courant in Hagen &Veenstra B.V. maar ook in HVA, voorts niet afgedragen betalingen van klanten van HVA en vorderingen van HVA op overgenomen klanten. In artikel 1 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst verklaren [B] en Vlaanderen B.V. dat zij op de hoogte zijn van de financiële en bedrijfseconomische situatie van HVA en zij die situatie zonder enig voorbehoud aanvaarden en jegens [appellant] en Hagen Beheer B.V. afstand doen van elke aanspraak ter zake van de koop en verkoop van de aandelen. Hoewel in de tekst van artikel 6 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst de woorden “finale kwijting” ontbreken, is tussen partijen niet in geschil dat met die bepaling de partijen bij de vaststellingsovereenkomst na uitvoering van die overeenkomst elkaar over en weer finale kwijting verlenen.  
       
       
       
         Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, hebben [appellant] en [B] naar het oordeel van het hof met de vaststellingsovereenkomst beoogd een finale regeling te treffen met betrekking tot de gevolgen van de beëindiging van de deelname van [appellant] in de structuur rond HVA. Ook de positie van HVA is in die regeling betrokken. In de vaststellingsovereenkomst zijn ook ten behoeve van HVA afspraken gemaakt. Zo is een regeling opgenomen aan wie en voor welk bedrag HVA de maandelijks verschuldigde huur heeft te betalen. [B] was als indirect aandeelhouder van HVA en door haar feitelijke werkzaamheden in HVA van de financiële situatie van HVA op de hoogte. Ook na de vaststellingsovereenkomst zijn partijen van de verwevenheid van de natuurlijke personen met de verschillende vennootschappen uitgegaan. Zo heeft HVA de huur verrekend met de schade die [B] /Vlaanderen B.V. stelde te leiden doordat [appellant] in februari 2012 in strijd met de vaststellingsovereenkomst klanten rechtstreeks benaderde. Dit brengt mee dat HVA weliswaar geen partij is bij de vaststellingsovereenkomst, maar leidt in de rechtsverhouding tussen [appellant] en HVA ertoe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat HVA aanspraak maakt op betaling of verrekening van enig bedrag dat geacht wordt in de vaststellingsovereenkomst te zijn verdisconteerd. Het hof is van oordeel dat de finale kwijting in de vaststellingsovereenkomst meebrengt dat HVA niet meer van [appellant] een vordering wegens teveel betaalde huur, die uit de rekening-courant verhouding van HVA met [appellant] zou voortvloeien, op [appellant] kan verhalen.   
         Dit betekent naar het oordeel van het hof dat voor zover door HVA tot juni 2011 aan [appellant] al teveel aan huur zou zijn betaald, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat HVA zich op verrekening met dat teveel betaalde bedrag met de na juni 2011 opeisbare huurtermijnen beroept. Hierdoor dient met betrekking tot de huur in juni 2011 van een zogeheten nulstand te worden uitgegaan.  
       
       
     
     
       4.15 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de huurschuld voor verrekening dient te worden vastgesteld op € 14.771,43. [appellant] heeft ter zitting verklaard dat ter vaststelling van het bedrag aan restant huurschuld verrekend kan worden met de bedragen die aan HVA toekomen. Tussen partijen is niet in geschil het bedrag van € 5.602,52 betreffende het door [appellant] ontvangen bedrag van Plons Water- en Hengelsport B.V., € 363,- wegens gemeentelijke belastingen 2e helft 2013 en € 500,- wegens schadevergoeding ten gevolge van de toenadering door [appellant] van klanten van HVA. Voorts heeft het hof de aan HVA toekomende schadevergoeding wegens het ten onrechte weigeren van onderhuur vastgesteld op € 1.275,-. Na verrekening van deze bedragen resteert een bedrag aan huurschuld van                    € 7.030,91. Het hof zal dit bedrag vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente vanaf                 1 december 2013 toewijzen.   
       
       
         
           Wettelijke rente  
         
       
       
     
     
       4.16 
       
        [appellant] heeft voorts gevorderd de wettelijke rente tot 1 december 2013 over de te laat betaalde huurtermijnen die resteren als de huurschuld van € 14.771,43 wordt verrekend met het bedrag van € 5.602,52 betreffende Plons Water- en Hengelsport B.V. Het hof zal van dit uitgangspunt voor de verschuldigdheid van de wettelijke rente uitgaan. Het hof merkt daarbij volledigheidshalve op dat HVA zonder nadere ingebrekestelling in verzuim is, indien zij niet uiterlijk op de eerste van iedere maand de huur heeft voldaan.    
       
     
     
       4.17 
       
        [appellant] heeft het bedrag aan wettelijke rente tot 1 december 2013 berekend op                          € 312,05. Dit bedrag is het totaalbedrag van de volgens [appellant] openstaande huurtermijnen en is nader toegelicht in de akte van 11 februari 2014 onder sub 15. Hoewel [appellant] in de akte van 27 augustus 2013 in eerste aanleg en op de comparitie van partijen bij het hof heeft verklaard dat de aan HVA toekomende bedragen op het moment van opeisbaarheid met de huurschuld kunnen worden verrekend, heeft [appellant] in de berekening van de rentebedragen tot 1 december 2013 daar geen rekening mee gehouden. Onder deze omstandigheden schat het hof met inachtneming van het hiervoor overwogene het bedrag aan wettelijke rente tot 1 december 2013 op € 180,-.   
       
       
         
           Beslag- en proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.18 
       In  grief 3  komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] ten tijde van het leggen van derdenbeslag op de bankrekening van HVA geen vordering had, zodat [appellant] de door HVA gemaakte beslagkosten van € 250,- heeft te betalen. Uit het hiervoor overwogene blijkt dat ook na verrekening HVA ten tijde van het leggen van beslag nog een geldbedrag aan [appellant] verschuldigd was. Dit betekent dat ook grief 3 slaagt.  
       
     
     
       4.19 
       Een en ander betekent dat de kantonrechter ten onrechte de vordering in conventie van [appellant] heeft afgewezen en in reconventie [appellant] heeft veroordeeld tot betaling van een geldbedrag aan HVA, zodat de  grieven 4 en 5  slagen.  
       
     
     
       4.20 
       
         Het voorgaande heeft voor de proceskostenveroordeling in eerste aanleg tot gevolg dat [appellant] ten onrechte in de proceskosten in conventie is veroordeeld. Het hof zal HVA in de proceskosten veroordelen, welke worden begroot op € 437,- (griffierecht), € 76,17 (dagvaardingskosten) en € 1.200,- (salaris gemachtigde). Gelet op de ook door [appellant] in eerste aanleg ingenomen wisselende standpunten gaat het hof voor de vaststelling van het salaris van de gemachtigde uit van een tarief van € 300,- per punt en beperkt het aantal punten tot 4.  
         HVA zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld, zijnde € 704,- aan griffierecht, € 77,52 aan explootkosten en € 1.788,- salaris advocaat (2 punten, tarief II).  
         In het petitum van de appeldagvaarding heeft [appellant] ook gevorderd veroordeling van de kosten van beslaglegging. In het petitum van de memorie van grieven is dit achterwege gelaten. In ieder geval heeft [appellant] geen opgave verstrekt van de kosten van beslaglegging en ook de documenten niet overgelegd waaruit die beslaglegging en de daarvoor gemaakte kosten volgt, zodat deze kosten zich ook niet door het hof laten begroten. Voor zover nog gevorderd wordt dit deel van de proceskosten afgewezen.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Slotsom 
     
     
       De grieven van [appellant] slagen, zodat de bestreden vonnissen van de kantonrechter worden vernietigd. De kantonrechter heeft bij de berekening van de huurschuld ten onrechte rekening gehouden met een door hem per 1 juni 2011 aangenomen voorstand en heeft ten onrechte de schadevergoeding wegens de weigering tot onderverhuur over een te lange periode berekend. Hierdoor resteert na verrekening van de aan HVA toekomende bedragen een restant huurschuld van € 7.030,91 en een bedrag aan rente van € 180,- tot 1 december 2013, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente vanaf 1 december 2013. HVA wordt veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg voor zover betrekking hebbend op de procedure in conventie en in de proceskosten in hoger beroep.  
     
     
     
     
       
         De beslissing 
       
     
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       vernietigt de vonnissen van de kantonrechter van 22 januari 2013, 2 juli 2013, 24 september 2013 en 20 mei 2014; 
       
       
         Opnieuw rechtdoende: 
       
       
     
     
       veroordeelt HVA tot betaling aan [appellant] van € 7.210,91, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;  
       
     
     
       veroordeelt HVA tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] aan HVA heeft betaald ter voldoening van de vernietigde vonnissen van de kantonrechter; 
       
     
     
       veroordeelt HVA in de kosten in eerste aanleg in conventie en in hoger beroep tot aan de bestreden uitspraken aan de zijde van [appellant] wat betreft in eerste aanleg vastgesteld op € 513,17 aan verschotten en op € 1.200,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op      € 781,52 voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;  
       
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg in reconventie, tot op heden aan de zijde van HVA begroot op nihil;  
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. K.M. Makkinga en mr. I.F. Clement en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 april 2017.