ECLI: ECLI:NL:GHARN:2011:BU4955

Titel: ECLI:NL:GHARN:2011:BU4955 Gerechtshof Arnhem , 08-11-2011 / 10-00204

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2011-11-08

Zaaknummer: 10-00204

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2011:BU4955

---

Vennootschapsbelasting.  
         Verliesneming. Inbreng onroerende zaken ter volstorting nieuw uitgegeven aandeel. Waardering onroerende zaken.

GERECHTSHOF ARNHEM 
       Sector belastingrecht 
     
     
     
       nummer 10/00204 
       uitspraakdatum: 8 november 2011 
     
     
     
     Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
     
     op het hoger beroep van 
     
     X Holding N.V. te Z (hierna: belanghebbende) 
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 22 april 2010, nummer AWB 08/2261,  in het geding tussen belanghebbende en  
     
     de inspecteur van de Belastingdienst/P (hierna: de Inspecteur). 
     
     
     1.	Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1	Aan belanghebbende is voor het jaar 2002 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van nihil. Gelijktijdig met het vaststellen van de aanslag heeft de Inspecteur het verlies van belanghebbende over dat jaar bij beschikking vastgesteld op € 4.329.889 (hierna: de beschikking). 
     
     1.2	Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak de beschikking gehandhaafd. 
     
     1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 april 2010 gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en het verlies nader vastgesteld op € 4.729.889. 
     
     1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.5	Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd waaronder de door partijen ter zitting voorgedragen pleitnota's. 
     
     1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2011 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Inspecteur. . 
     
     1.7	Ter zitting zijn de zaken met de rolnummers 10/00202, 10/00203 en 10/00204 gelijktijdig behandeld. Hetgeen gezegd is wordt geacht op alle zaken betrekking te hebben behoudens voor zover uit het zinsverband anders blijkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
     
     
     2.	De vaststaande feiten 
     
     2.1	Belanghebbende is de moedermaatschappij in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waartoe - onder meer - behoren X Beheer B.V. (hierna: Beheer) en B B.V. te R (hierna: B). 
     
     2.2	Belanghebbende houdt voorts alle aandelen in A N.V. te Q (hierna: A). A behoort in het onderhavige jaar niet tot de fiscale eenheid. 
     
     2.3	In verband met een reorganisatie van het productieproces binnen het concern waartoe belanghebbende behoort, is een aantal productievestigingen elders in Nederland gesloten en zijn de productieactiviteiten overgebracht naar R en ondergebracht bij B. In verband daarmee is het fabrieks- en kantoorgebouw in R, dat eigendom is van Beheer, in de periode 2001 - 2003 ingrijpend verbouwd en uitgebreid met een nieuwe productiehal. Daarbij zijn bestaande gebouwen gesloopt. Dit bouwproject is bij partijen bekend als het C-project en de desbetreffende onroerende zaken worden door hen, en hierna in deze uitspraak, aangeduid als de C-onroerende zaken. De totale brutovloeroppervlakte van de C-onroerende zaken bedraagt 10.840 m². Door de gedeeltelijke integratie in de bestaande gebouwen beslaan de C-onroerende zaken slechts een gedeelte van het totale bedrijfscomplex. Tot de C-onroerende zaken wordt niet gerekend de zogenoemde projectiegrond, dat is de ondergrond van de gebouwen en de daarbij behorende grond die noodzakelijk is om de gebouwen te kunnen gebruiken voor de functie die zij hebben. In een taxatierapport dat is overgelegd door belanghebbende en dat op 7 juli 2011 is opgemaakt door D en E, werkzaam bij F B.V. te S (hierna: het rapport-F), is met betrekking tot de waardering van de C-onroerende zaken - onder meer - het volgende opgenomen: 
     
     
       "(…) 
       1.2 Bijzondere uitgangspunten (…) 
       De waardering betreft uitsluitend opstallen, de grondcomponent van het vastgoedobject blijft buiten de taxatie. De getaxeerde opstallen maken deel uit van een groter gebouw. Het getaxeerde vormt geen afzonderlijk object en kan daarom niet afzonderlijk worden verhandeld. Bij deze taxatie zijn wij uitgegaan van de fictie dat dit wel het geval is. 
     
     
     (…) 
     
     
       12.2 Objectbeoordeling, gebruiksmogelijkheden, (multi-)functionaliteit 
       Met 34% is het aandeel kantoorruimte binnen het object relatief groot. De plafonds binnen het bedrijfsruimtegedeelte zijn overwegend laag. Overal is mechanische ventilatie aanwezig en op veel plaatsen is ook sprake van koeling. De bouwkundige kwaliteit van het object was op de peildatum uitstekend. 
     
     
     Het grote aandeel kantoorruimte en de lage plafonds beperken het aantal potentiële gebruikers voor het getaxeerde aanzienlijk. De hoge bouwkundige kwaliteit en de superieure luchtbehandeling zijn ongetwijfeld pluspunten, maar vormen nauwelijks compensatie voor de eerder genoemde nadelen. Ook de courantheid van de opstallen beoordelen wij daarom als matig tot redelijk. 
     
     
       12.3 Kosten versus waarde in het economisch verkeer 
       Het getaxeerde is speciaal gebouwd voor de huidige gebruiker. Enerzijds zijn er grote investeringen gedaan in zaken die nuttig zijn voor de huidige gebruiker, maar niet voor de meeste andere gebruikers, zoals het uitgebreide luchtbehandelingssysteem. Anderzijds heeft het getaxeerde een aantal eigenschappen die niet bezwaarlijk zijn voor de huidige gebruiker, maar wel voor vele andere gebruikers, zoals met name de lage plafonds bij het grootste deel van de bedrijfsruimte. 
     
     
     
       (…) 
       Het moge duidelijk zijn dat de onderhandelingspositie van de verkoper zwak is. Om deze reden valt in de onderhavige casus de prijs die door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed (en daarmee de waarde in het economisch verkeer) lager uit dan de bouwkosten. 
     
     
     (…)" 
     
     2.4	Voor dit geding is tussen partijen niet in geschil dat de totale investering van Beheer in de C-onroerende zaken, inclusief de boekwaarde van de - deels - gesloopte opstallen, € 17.500.000 bedraagt. Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan het aanvankelijk voor de investeringen beschikbare budget van ƒ 12.000.000. 
     
     2.5	Op 31 december 2002 heeft Beheer de economische eigendom van de C-onroerende zaken (het Hof zal eenvoudshalve hierna niet meer vermelden dat het gaat om de economische eigendom, tenzij zulks relevant is) overgedragen aan belanghebbende voor de, op dat moment zowel fiscaal als commercieel gehanteerde, boekwaarde van € 17.500.000. De koopsom is tussen belanghebbende en Beheer in rekening-courant verrekend. Beheer heeft het resterende gedeelte van het bedrijfscomplex in R behouden. 
     
     2.6	Eveneens op 31 december 2002 heeft A een nieuw aandeel met een nominale waarde van € 0,01 uitgegeven en geplaatst bij belanghebbende. Belanghebbende heeft ter voldoening aan haar stortingsverplichting de C-onroerende zaken ingebracht in A. De inbrengwaarde is daarbij vastgesteld op € 4.155.000. Belanghebbende heeft dit bedrag als volgt berekend: 
     
     
       Fabriekspand	7.190 m² x € 30 / jaar	=	€ 215.700 
       Kantoor beneden	1.640 m² x € 80 / jaar	=	€ 131.200 
       Kantoor boven	2.010 m² x € 65 / jaar	=	€ 130.650 
       Totale huur			€ 477.500 
       kapitalisatiefactor	8,7 
       Waarde in het economische verkeer (afgerond)		€ 4.155.000 
     
     
     Belanghebbende heeft bij de vorenstaande berekening gebruik gemaakt van de prijzen per m² die zijn gebruikt bij de waardering van de elders in het land gesloten fabrieksgebouwen alsmede van huurprijzen voor fabrieks- en kantoorgebouwen in Z die haar door een makelaar zijn verstrekt. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op een gewenst rendement van 11,5 percent. 
     
     2.7	A heeft de C-onroerende zaken op haar fiscale balans per 31 december 2002 opgenomen voor een bedrag van € 4.155.000. Het verschil met de nominale waarde van het uitgegeven aandeel is daarbij als agio geboekt. Met ingang van 1 januari 2003 heeft A de C-onroerende zaken aan B verhuurd voor € 477.550 per jaar. 
     
     2.8	Belanghebbende heeft in haar aangifte voor de vennootschapsbelasting voor 2002 een verlies aangegeven van € 24.078.913. Daarbij is een verlies op de C-onroerende zaken in aanmerking genomen van (€ 17.500.000 minus € 4.155.000, ofwel) € 13.345.000. 
     
     2.9	De inbreng van de C-onroerende zaken en het daarbij gerealiseerde verlies is aan de orde gekomen bij een boekenonderzoek dat door de Inspecteur bij belanghebbende is ingesteld. G, die als taxateur van onroerende zaken werkzaam is bij de Belastingdienst, heeft in dat kader de waarde onderzocht van de C-onroerende zaken. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport-G) is - onder meer - het volgende vermeld: 
     
     "(…) 
     
     Omschrijving object per 31 december 2002 
     
     
       Het object betreft een gedeelte van de productiegebouwen (inclusief kantoorruimten) welke in gebruik zijn bij [B] (…) 
       Het bouwwerk is specifiek ingericht ten behoeve van het productieproces van de huurder (…). Dergelijke objecten zijn te bestempelen als incourant, vanwege hun specifieke indeling en inrichting. 
     
     
     Gehanteerd waardebegrip 
     
     
       Waarde in het economisch verkeer 
       De prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. 
     
     
     (…) 
     
     Toelichting 
     
     
       (…) 
       Het bedrijfscomplex is gebouwd en ingericht ten behoeve van het productieproces van gebruiker. Dit maakt de onroerende zaak ongeschikt als beleggingsobject aangezien de markt voor dergelijke onroerende zaken als incourant kan worden beschouwd. Een eventuele belegger is alleen geïnteresseerd als de benodigde investeringen middels aanpassing van de huur terugverdiend kunnen worden. In casu betekent dit dat er een kostprijsdekkende huur bepaald dient te worden. 
     
     
     Uitgaande van de investeringskosten is door mij een kostprijsdekkende huur vastgesteld over een periode van 40 jaar. (…) 
     
     De getaxeerde waarde ad € 17.900.000 is de waarde waarvoor de eigenaar, die de investeringen heeft uitgevoerd, het object zou willen verkopen aan een derde en waarvoor de derde zou willen verwerven met een jaarlijkse brutohuur van € 1.450.000 en een huurtermijn van 40 jaar. (…)" 
     
     2.10	De bevindingen tijdens het bij belanghebbende ingestelde boekenonderzoek zijn neergelegd in een controlerapport waarvan een afschrift tot de stukken van het geding behoort. In het rapport is het standpunt ingenomen dat bij de inbreng van de C-onroerende zaken moet worden uitgegaan van een waarde van € 17.900.000 in plaats van de door belanghebbende berekende waarde van € 4.155.000. Met inachtneming daarvan heeft de Inspecteur het verlies voor 2002 als volgt vastgesteld: 
     
     
       Aangegeven verlies						€ 24.078.913 
       Af:	Niet in geschil zijnde correcties		€   6.004.024 
       Correctie C-onroerende zaken		€ 13.745.000 
       							€ 19.749.024 
       Vastgesteld verlies							€   4.329.889 
     
     
     2.11	Belanghebbende heeft bij haar bezwaar tegen de verliesvaststellingsbeschikking een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door H van H Makelaardij O.G. te Z (hierna: het rapport-H), waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de C-onroerende zaken van € 4.000.000 per 31 december 2002 en een huurwaarde daarvan van € 400.000 per jaar. In beroep in eerste aanleg heeft belanghebbende geconcludeerd dat moet worden gerekend met een verlies op de C-onroerende zaken van € 13.500.000. 
     
     2.12	De Rechtbank heeft belanghebbende in zoverre in het gelijk gesteld dat zij heeft geoordeeld dat moet worden uitgegaan van een waarde van de C-onroerende zaken van € 17.500.000. Op die grond heeft de Rechtbank het vastgestelde verlies met € 400.000 verhoogd. 
     
     2.13	Belanghebbende heeft in hoger beroep het in 2.3 genoemde rapport-F overgelegd. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de C-onroerende zaken van € 7.000.000. De in het rapport-F genoemde huurwaarde van € 750.000 heeft betrekking op de C-onroerende zaken met de fictief daartoe gerekende ondergrond. De huurwaarde zonder de ondergrond bedraagt volgens E € 700.000. Voorts heeft belanghebbende in hoger beroep een berekening overgelegd, opgemaakt door I, waarin de voor de toepassing van de Wet Waardering onroerende zaken vastgestelde waarde (hierna: de WOZ-waarde) per peildatum 1 januari 2003 van € 7.900.000, is verdeeld over de C-onroerende zaken (€ 3.258.858) en het resterende gedeelte van het bedrijfscomplex dat in eigendom is van Beheer (€ 4.641.142). 
     
     2.14	Op verzoek van belanghebbende is door J B.V. te T (hierna: J) welk bureau destijds het C-project heeft begeleid, een analyse gemaakt van de kosten van het zogenoemde meerwerk tot een bedrag van € 4.640.355. Blijkens die analyse van J heeft van de kosten van dat meerwerk € 125.000 betrekking op sloopwerkzaamheden, € 242.000 op tijdelijke voorzieningen om tijdens de bouw de productie te kunnen continueren en € 809.000 op (achterstallig) onderhoud, ofwel – in totaal – ongeveer 25 percent van het meerwerk. Met betrekking tot de hoogte van de totale investeringen is door J in haar rapport opgemerkt: 
     
     
       "Samenvattend: 
       De hoge investering is een resultante van een supersnelle planning, een world class fabriek qua materiaalkeuze in een zeer complexe bestaande gebouwenstructuur (bijna volledig "ingebouwd"). Volledige nieuwbouw (vrijstaand) met een normale doorlooptijd is aanzienlijk goedkoper. 
     
     
     
       Hieronder volgen op verzoek nog enige vragen en antwoorden met betrekking tot het bouwen in regie en de wijzigingen: 
       -	Wat is een op ervaring gebaseerde inschatting van het percentuele verschil in uitgaven tussen een in regie gebouwde opstal en een na aanbesteding, na goede voorbereiding, vervaardigde opstal als de onderhavige? 
       	Het percentuele verschil is normaal zo'n 20% (bandbreedte 10% - 25%) is mijn ervaring. Dat hangt natuurlijk van diverse factoren af, maar ik denk wel dat dit een redelijk gemiddelde is. 
       -	Welk percentage van de uitgaven moet worden toegerekend aan de wijzigingen van opvatting bij de opdrachtgever gedurende de bouw? 
       	Het percentage voor de wijzigingen is hoog en schat ik op minimaal 35% (bandbreedte 30% - 50%)." 
     
     
     2.15	De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door K B.V. te S op 28 april 2003 (hierna: het rapport-S) dat is opgemaakt met het doel een waarde vast te stellen ten behoeve van een verzekering. In het rapport zijn de gebouwen van B, derhalve inclusief het in deze procedure als C-onroerende zaken aangeduide gedeelte, tegen de herbouwwaarde getaxeerd op € 26.835.000 en de funderingen op € 2.325.000. 
     
     
     3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     3.1	Tussen partijen is in geschil of belanghebbende in verband met de inbreng van de C-onroerende zaken in A ter volstorting van het nieuw uitgegeven aandeel, een verlies in aanmerking mag nemen en, zo ja, tot welk bedrag.  
     
     3.2	Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat niets in de weg staat aan haar inbreng van de C-onroerende zaken in A ter volstorting van het aandeel. Omdat de C-onroerende zaken daarbij haar (fiscale) vermogen verlaten zal zij het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde in aanmerking moeten nemen. Belanghebbende stelt zich in hoger beroep, onder verwijzing naar het rapport-F, nader op het standpunt dat die waarde € 7.000.000 bedraagt. De huurwaarde van de C-onroerende zaken bedraagt volgens haar € 700.000. Ten onrechte is de Rechtbank in haar uitspraak uitgegaan van de indirecte opbrengstwaarde, met welke waarde, naar zij begrijpt, de bedrijfswaarde wordt bedoeld. Die waarde is echter, aldus belanghebbende, niet van belang bij de totaalwinstberekening die hier aan de orde is. Het verschil tussen de boekwaarde van de investeringen in de C-onroerende zaken en de waarde in het economische verkeer wordt veroorzaakt door de gekozen projectaanpak die volgens belanghebbende heeft geleid tot een zeer aanzienlijke kostenverhoging. Die bovenmatige kosten zijn niet terug te vinden in de waarde in het economische verkeer en veroorzaken het grote gerealiseerde verlies. De analyse van J komt, aldus nog steeds belanghebbende, na aftrek van sloop-, onderhouds- en tijdelijke kosten, van meerkosten wegens uitvoering in regie en wegens wijzigingen tijdens de bouw, neer op een nuttige investering van € 6.637.439. Aldus sluiten het rapport-F en de analyse van J op elkaar aan. Belanghebbende stelt subsidiair dat in elk geval de kosten van sloop, tijdelijke voorzieningen en (achterstallig) onderhoud bij de bepaling van de winst in aftrek moet worden toegelaten. Zij stelt die uitgaven op € 4.269.000. 
     
     3.3	De Inspecteur verdedigt, kort en zakelijk weergegeven, primair dat de inbreng van de C-onroerende zaken in A ter volstorting van het nieuwe aandeel louter is ingegeven door aandeelhoudersbelangen en onzakelijk is. De gevolgen daarvan moeten bij de winstberekening buiten aanmerking blijven. Subsidiair is hij van mening dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat in dit geval de waarde op ten minste de indirecte opbrengstwaarde moet worden gesteld, ofwel op € 17.500.000. Een lagere waarde is door belanghebbende naar de mening van de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt. Evenmin is naar zijn mening aannemelijk gemaakt dat, en in welke omvang, kosten zijn gemaakt die niet tot de te activeren kostprijs van de C-onroerende zaken behoren. 
     
     3.4	Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
     
     3.5	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Inspecteur, en tot vaststelling van het verrekenbare verlies op, naar het Hof begrijpt, primair € 15.229.889 en subsidiair € 8.998.889. 
     
     3.6	De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     4.	Beoordeling van het geschil 
     
     4.1	Tussen partijen is niet in geschil dat A op civielrechtelijk juiste wijze haar aandelenkapitaal heeft uitgebreid, dat zij het nieuw uitgegeven aandeel heeft geplaatst bij belanghebbende en dat belanghebbende daartegenover een stortingsverplichting had. Hoezeer ook deze verplichting tot volstorting een aandeelhoudersverplichting is, dat maakt niet dat de gevolgen daarvan buiten aanmerking moeten worden gelaten. De uitgifte en de volstorting als zodanig, zijn niet onzakelijk. Dat wordt niet anders indien de uitgifte van het nieuwe aandeel en de volstorting daarvan is ingegeven door fiscale motieven, behoudens hier nadrukkelijk niet aan de orde zijnde uitzonderingen. Slechts indien de uitgifte en de volstorting leidt tot een vermogensverschuiving die is terug te voeren op aandeelhoudersmotieven, is een winstcorrectie op haar plaats. Het Hof verwerpt het primaire standpunt van de Inspecteur. 
     
     4.2	Aan de orde is dan de vraag wat de waarde is van de C-onroerende zaken ten tijde van de inbreng daarvan in A, ter volstorting van het nieuw uitgegeven aandeel. Omdat de C-onroerende zaken het vermogen van belanghebbende verlaten, is van belang de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor deze zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
     
     4.3	Bij de C-onroerende zaken gaat het om delen van een complex dat door nieuwbouw en vernieuwbouw tot stand is gekomen en die, naar volgt uit de beschrijvingen in de overgelegde taxatierapporten, juridisch niet splitsbaar zijn. Een bijzonderheid is, dat tot de C-onroerende zaken niet (een aandeel in) de ondergrond wordt gerekend. Gelet op de beschrijvingen in de taxatierapporten acht het Hof aannemelijk dat zij bij uitstek geschikt zijn voor het gebruik binnen het X-concern. De aanpassingen in de bestaande bouw en de nieuwbouw zijn volledig afgestemd op het eigen gebruik. Vanuit dat gezichtspunt is naar het oordeel van het Hof geen sprake van een matige tot redelijke courantheid waarvan in het rapport-F is uitgegaan. Het gaat in dezen immers niet om het gehele complex maar slechts om de C-onroerende zaken daarbinnen. Het Hof acht, met de Inspecteur, aannemelijk dat het gebruik centraal in het concern wordt bepaald en dat A, hoewel bevoegd om de C-onroerende zaken anders aan te wenden, niet anders kan dan verhuren aan B. Gelet op de aard van de C-onroerende zaken is aannemelijk dat de meestbiedende koper als bedoeld in 4.2 niet een willekeurige derde zal zijn maar een (rechts)persoon die is gerelateerd aan het X-concern of die de onroerende zaak ter beschikking zal stellen aan het X-concern. De C-onroerende zaken zijn geheel afgestemd op het gebruik door B en het concern kan, voor de voortgang van de productie en het gebruik van de onroerende zaken die in het bezit van Beheer zijn gebleven, ook niet zonder de C-onroerende zaken. 
     
     4.4	Het X-concern heeft zich, voor het verkrijgen van de C-onroerende zaken, een investering getroost, inclusief de boekwaarde van de gesloopte opstallen, van € 17.500.000. Behoudens hetgeen hierna in 4.5 is overwogen, is het Hof van oordeel dat ervan moet worden uitgegaan dat, vanuit concernperspectief in het algemeen en het perspectief van B in het bijzonder, de investeringen waardevol waren en ook hun waarde hebben behouden. Die waarde zal de beste koper, die zich - zoals het Hof hiervoor aannemelijk heeft geacht - binnen het concern zal bevinden, bereid zijn te betalen. Maar ook een koper buiten het concern, als die al kan worden gevonden, zal bereid zijn die waarde te betalen omdat die weet welke plaats de C-onroerende zaken binnen het concern innemen en uit dien hoofde een aanzienlijke huurwaarde zullen hebben die het concern bereid zal zijn te betalen. Het concern was immers ook bereid de oorspronkelijke investeringen te doen en zal bereid zijn een huur te betalen die in overeenstemming is met de waarde die de C-onroerende zaken voor het concern hebben. 
     
     4.5	Dat de gedane investeringen hun waarde hebben behouden kan uitzondering lijden voor zover sprake is van uitgaven die aanvankelijk weliswaar - al dan niet terecht - zijn geactiveerd maar die in de (huur)waarde niet kunnen worden teruggevonden omdat zij volledig verloren zijn gegaan. 
     
     4.6	Belanghebbende stelt dat als verloren gegaan moeten worden aangemerkt de sloop-, onderhouds- en tijdelijke kosten, de meerkosten wegens uitvoering in regie en extra kosten wegens wijzigingen tijdens de bouw. Belanghebbende acht aannemelijk dat, gelet op de analyse van J, 25 percent van de totale investeringskosten ten onrechte is geactiveerd omdat in zoverre sprake was van sloop-, onderhouds- en tijdelijke kosten. De als verloren gegaan te beschouwen kosten wegens uitvoering in regie berekent zij op € 2.549.014 en de extra kosten wegens wijzigingen tijdens de bouw op € 3.568.621. De Inspecteur heeft een en ander gemotiveerd bestreden. 
     
     4.7	Indien, zoals in het onderhavige geval, sprake is van ingrijpende verbouwingen van bestaande bebouwing en nieuwbouw, waarbij de bestaande bebouwing geheel of ten dele wordt gesloopt, moet de boekwaarde van de gesloopte opstallen tot de kostprijs van de nieuw gerealiseerde opstallen worden gerekend. Naar het oordeel van het Hof maakt hetgeen belanghebbende hierover naar voren heeft gebracht niet dat dit in het onderhavige geval anders is en dat reeds ten tijde van het doen van de investeringen in de C-onroerende zaken de boekwaarde van de gesloopte opstallen als verloren gegaan moet worden beschouwd. Met betrekking tot de onderhoudskosten heeft te gelden dat ingeval van (ver)nieuwbouw slechts sprake is van aftrekbare onderhoudskosten voor zover kosten zijn gemaakt tot herstel van de ingetreden achteruitgang en die dienen om het goed in zijn oorspronkelijke functie te herstellen. Dat hiervan sprake is geweest acht het Hof aannemelijk maar de door belanghebbende overgelegde becijferingen van J geven geen inzicht in de omvang van de kosten die alsdan aftrekbaar zijn. Die analyse vermeldt immers slechts de werkelijke kosten die voor de vernieuwing zijn gemaakt en geven geen inzicht in de kosten die gemaakt zouden zijn indien de te onderhouden delen in hun oorspronkelijke staat zouden zijn hersteld. Voorts is het niet zo dat aftrekbare onderhoudskosten steeds als verloren gegaan moeten worden beschouwd. Veeleer ligt voor de hand dat het uitvoeren van onderhoud de waarde van de onroerende zaak verhoogt. Dat kosten zijn gemaakt voor tijdelijke voorzieningen om het productieproces gaande te houden, acht het Hof eveneens aannemelijk. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat in de zogenoemde basiskosten eveneens kosten voorkomen die onmiddellijk verloren zijn gegaan en wel in dezelfde verhouding als in de kosten van meerwerk die door J zijn geanalyseerd. Zonder nadere onderbouwing, die echter ontbreekt, acht het Hof die enkele stelling niet aannemelijk. 
     
     4.8	Het vorenstaande brengt het Hof tot de volgende conclusie. Het rapport-K gaat uit van de herbouwwaarde. Het is onvoldoende aannemelijk dat, zoals de Inspecteur heeft gedaan, daaruit een betrouwbare waarde in het economische verkeer van alleen de C-onroerende zaken kan worden afgeleid. Het rapport-F gaat, noodzakelijkerwijs, uit van ficties, zoals afzonderlijk gebruik van de C-onroerende zaken en de aanwezigheid van grond, die echter in dit bijzondere geval geen opgeld doen. Het gaat naar het oordeel van het Hof uit van huurwaarden die onvoldoende aansluiten bij de feitelijke verhoudingen tussen een huurder en een verhuurder in concernverband. Het gaat bovendien, naar het oordeel van het Hof ten onrechte, uit van een matige tot redelijke courantheid. Het afleiden van de waarde van de C-onroerende zaken uit de WOZ-waarde acht het Hof evenzeer onjuist nu de daarbij gehanteerde uitgangspunten niet bekend zijn en die waardering uitgaat van één object inclusief ondergrond. Het rapport-G houdt naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening met kosten die, bij nader inzien, niet tot de te activeren investering hoeven te worden gerekend en die, als verloren gegaan, niet bijdragen tot de waarde in het economische verkeer. 
     
     4.9	Het Hof vindt in het voorgaande aanleiding om de waarde in het economische verkeer van de C-onroerende zaken in goede justitie vast te stellen. Gelet op al hetgeen partijen in de van hen afkomstige stukken naar voren hebben gebracht en hetgeen is vermeld in de overgelegde taxatierapporten, stelt het Hof die waarde per 31 december 2002 vast op € 15.000.000. Het verlies dat aldus tot uitdrukking kan worden gebracht representeert - per saldo - de in 4.5 bedoelde kosten en de eventuele waardeontwikkeling. Verder onderzoek naar die kosten, zoals belanghebbende heeft aangeboden, kan dan achterwege blijven. Nu partijen geen verschil van mening hebben over de kapitalisatiefactor (12,34; zie proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank) vloeit daaruit een huurwaarde voort van € 1.215.559 voor het jaar 2003. 
     
     slotsom 
     
     4.10	Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Het verlies moet worden vastgesteld op € 7.229.889. 
     
     5.	Kosten 
     
     De in 1.7 genoemde procedures hangen samen in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Het Hof berekent de proceskostenvergoeding voor de hogerberoepsprocedure, in overeenstemming met het Besluit, op € 1.311 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 437 en wegingsfactor 1,5). Van deze vergoeding komt, gelet op de uitspraak van het Hof van heden in de andere twee zaken, € 437 toe aan belanghebbende. 
     
     
     
     
     6.	Beslissing  
     
     
       Het Gerechtshof 
       –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht; 
       –	verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep gegrond, 
       –	vernietigt de uitspraak van de Inspecteur, 
       –	stelt het verlies van het jaar 2003 vast op € 7.229.889; 
       –	veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 437, en  
       –	gelast dat de Staat aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 448 vergoedt. 
     
     
     
     Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier. 
     
     De beslissing is op 8 november 2011 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     (N. ten Broek)		(J.P.M. Kooijmans) 
     
     
     Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 november 2011 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)  
       	Postbus 20303,  
       	2500 EH  Den Haag.  
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
     
     
     In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.