ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:2517

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:2517 Gerechtshof Amsterdam , 13-08-2013 / 200.126.276-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-08-13

Zaaknummer: 200.126.276-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2517

---

Huur woonruimte. Kort geding. Huurder met psychiatrische problemen bedreigt medewerkers verhuurder naar aanleding van onderzoek naar verboden onderverhuur. Ernstige wanprestatie. Belangenafweging valt niettemin in voordeel huurder uit.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.126.276/01 SKG 
     
     
     
       kenmerk rechtbank Amsterdam	: KK 13-305  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2013 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats], 
       appellante, 
       advocaat:  mr. B.J. den Hartog  te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat:  mr. M.T.C. Bikker  te Utrecht. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 16 april 2013 onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 maart 2013, in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde. Ter rolle van 7 mei 2013 heeft [appellant] stukken overgelegd en geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte, met een productie. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 juli 2013 doen bepleiten door hun advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft  geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Ymere zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.   
       Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, zijn die feiten de volgende. 
     
     i. [appellant] huurt sinds 2 juni 2005 van Ymere een woning aan het [adres]te [woonplaats]. 
     
       ii. In de door Ymere gehanteerde algemene huurvoorwaarden is onder 3.4 bepaald dat onderverhuur of ingebruikgeving van (een deel van) het gehuurde zonder toestemming van Ymere niet is toegestaan.  
       iii. [appellant] heeft psychische problemen en lijdt aan stemmingsstoornissen. Hij heeft zich recentelijk onder psychiatrische behandeling gesteld en gebruikt medicatie.  
       iv. In december 2012 bleek bij een onderzoek naar aanleiding van meldingen van omwonenden over mogelijk onderverhuur van de woning, dat in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van het gehuurde naast [appellant] nog vijf andere personen stonden ingeschreven. Bij brief van 11 februari 2013 heeft de gemeente [appellant] bericht dat uit een op zijn verzoek ingesteld onderzoek was gebleken dat één persoon ten onrechte op zijn adres stond ingeschreven. 
     
     v. Op 24 januari 2013 heeft in het gehuurde een onaangekondigd huisbezoek plaatsgevonden. De huismeester, [X], heeft [appellant] toen niet aangetroffen, maar wel vier andere mannen. In alle vier kamers van de woning was een slaapplaats gecreëerd. In geen van de kamers waren twee slaapplaatsen. Na afloop van het bezoek kwam [X] [appellant] op straat tegen, waarna een woordenwisseling plaatsvond die maakte dat [X] zich bedreigd voelde. Later die dag heeft [appellant] zich onaangekondigd in de buurtvestiging van Ymere gemeld, alwaar hij volgens een medewerkster van Ymere heeft staan schreeuwen. 
     
       vi. Bij brief van 13 februari 2013 heeft Ymere [appellant] verzocht de huur op te zeggen om een gerechtelijke procedure wegens verboden onderverhuur te voorkomen.  
       vii. Op 14 februari 2012 heeft [appellant] wederom de buurtvestiging van Ymere bezocht, bij welke gelegenheid hij [X], in aanwezigheid van twee andere medewerkers van Ymere, meermalen heeft bedreigd met de dood. [X] heeft van dit feit aangifte gedaan bij de politie. Aan [appellant] is terzake een strafrechtelijke boete opgelegd van € 350,=.  
       viii. Naar aanleiding van deze gebeurtenis heeft Ymere het wijkkantoor enige tijd gesloten en daarna haar opendeurbeleid aangepast; als er slechts één medewerker op het wijkkantoor aanwezig is, wordt de deur gesloten gehouden.  
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit kort geding vordert Ymere dat [appellant] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert zij dat het [appellant] wordt verboden op vestigingen van Ymere te verschijnen of anderszins contact te zoeken met (medewerkers van) Ymere, op straffe van een dwangsom. Zij legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [appellant] de woning onrechtmatig heeft onderverhuurd en haar medewerker [X] ernstig heeft bedreigd. In hoger beroep heeft zij daaraan toegevoegd dat [appellant] de huur structureel te laat betaalt, het bij het bestreden vonnis opgelegde contactverbod heeft overtreden en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden.  
       
     
     
       3.2 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter beide vorderingen toegewezen op grond van de door [appellant] gepleegde bedreiging. Aan de beoordeling van de gestelde verboden onderverhuur is de kantonrechter niet toegekomen. De grieven van [appellant] leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de algemene huurvoorwaarden op de grond dat deze niet aan hem zouden zijn uitgereikt, zoals Ymere stelt. Of de gegrondheid van dit beroep voldoende aannemelijk is kan in het midden blijven. Naar het oordeel van het hof is in dit geding niet in voldoende mate aannemelijk geworden dat [appellant] de woning geheel of ten dele heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. [appellant] stelt dat de personen die op 24 januari 2013 in zijn woning zijn aangetroffen, logés waren die bij hem op bezoek waren vanuit zijn geboortedorp. Hij stelt zelf nog in de woning te wonen, maar tijdens het huisbezoek niet aanwezig te zijn geweest omdat hij aan het werk was. De personen die op zijn adres zijn ingeschreven wonen niet bij hem in, maar gebruiken zijn adres als postadres, aldus [appellant]. Zonder nader feitelijk onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, kunnen deze stellingen niet zomaar van de hand worden gewezen. De stelling van Ymere dat zij in toenemende mate signalen heeft ontvangen over mogelijke onderhuur is niet nader gepreciseerd en niet geadstrueerd. Voorts is niet gebleken dat de personen die in de woning zijn aangetroffen dezelfde zijn als die op het adres van het gehuurde zijn ingeschreven – een van de ingeschrevenen is bijvoorbeeld een vrouw. Ook kan in dit kort geding niet ervan worden uitgegaan dat [appellant] zelf geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Het staat een huurder binnen zekere grenzen vrij logés in zijn woning te ontvangen. In de door Ymere in hoger beroep overgelegde verklaringen van een buurvrouw en van een vriendin van een buurvrouw is wel een zekere aanwijzing te vinden dat [appellant] de in deze in acht te nemen grenzen heeft overschreden, maar niet genoeg om te rechtvaardigen dat [appellant] al voordat in een bodemprocedure op een vordering tot ontbinding is beslist, de woning zou moeten verlaten.  
       
     
     
       3.4 
       Hetgeen hiervoor werd overwogen over de verklaringen van de buurvrouw en de vriendin van de buurvrouw geldt ook met betrekking tot de door Ymere gestelde overlast. Hoewel zeer goed voorstelbaar is dat [appellant] vanuit zijn ziektebeeld geneigd zal zijn meer mensen in zijn woning toe te laten dan aanvaardbaar is en wellicht ook mensen die zich niet behoorlijk gedragen en hoewel kan worden aangenomen dat [appellant] zelf door dit ziektebeeld in de sociale omgang uiterst onplezierig kan zijn, kunnen de verklaringen die thans ter tafel liggen geen veroordeling tot ontruiming rechtvaardigen. Nader feitenonderzoek is ook op dit punt vereist om te kunnen vaststellen of [appellant] en/of personen die zich met zijn toestemming in zijn woning bevinden zich heeft/hebben misdragen op een wijze die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij die afweging komt ook een zekere betekenis toe aan het feit dat [appellant], simpel gezegd, ziek is. Die ziekte maakt weliswaar niet dat [appellant] zich maar alles kan permitteren, maar wel dat van zijn medemensen meer verdraagzaamheid kan worden gevergd dan wanneer hij een volkomen gezonde persoon zou zijn.  
       
     
     
       3.5 
       Structureel te late betaling van de huur kan een reden zijn om een huurovereenkomst te ontbinden. In het verleden heeft Ymere van het betalingsgedrag van [appellant] echter nooit een probleem gemaakt. Onder die omstandigheden valt niet in te zien waarom dat zelfde gedrag nu reden zou moeten zijn om in kort geding de ontruiming van de woning te gelasten, ook niet wanneer dat gedrag wordt beschouwd in samenhang met de andere verweten gedragingen.  
       
     
     
       3.6 
       Daarmee komt het hof aan de, naar moet worden aangenomen, voornaamste grond voor de ontruimingsvordering: de bedreiging. Dat [appellant] [X] heeft bedreigd is in dit geding voldoende aannemelijk geworden. Hoewel [appellant] dat ongemotiveerd heeft betwist acht het hof ook voldoende aannemelijk geworden dat hij, meer in het bijzonder, meermalen heeft gedreigd [X] met een pistool dood te schieten. Dat is een zeer ernstig feit. Anders dan kennelijk [appellant] het hof ervan overtuigd geraakt dat deze gebeurtenis zowel voor [X] als voor zijn directe collega’s, of zij nu wel of niet getuige zijn geweest van het incident, zeer schokkend is geweest. Het feit dat [appellant] een geestesziekte heeft kan in dit verband nauwelijks geruststellend hebben gewerkt, omdat juist van een geesteszieke kan worden gevreesd dat hij daadwerkelijk tot geweld zal overgaan. Bij een voorval als dit past geen relativering en dit voorval valt ook ver buiten de grenzen van de aan het slot van overweging 3.4 bedoelde ruimere verdraagzaamheid jegens geesteszieken: dergelijk gedrag valt niet te tolereren. Het is dan ook goed te begrijpen dat aan [appellant] een strafrechtelijke sanctie is opgelegd.  
       
     
     
       3.7 
       De in dit geding te beantwoorden vraag is echter niet of het gedrag van [appellant] door de beugel kan, maar of dat gedrag moet leiden tot een veroordeling tot ontruiming. Als een huurder een medewerker van zijn verhuurder bedreigt tijdens en in verband met de uitvoering van diens werkzaamheden, is dat slecht huurderschap en een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (wanprestatie). Dat in dit geval de wanprestatie voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen is voor het hof niet aan twijfel onderhevig. Het is de bijzondere aard van de wanprestatie die hier problematisch is. Hoewel de geestesziekte niet aan de toerekenbaarheid van de wanprestatie (het wangedrag) in de weg staat, kan die ziekte bij de beoordeling van de vorderingen van Ymere ook niet geheel worden genegeerd.   
       
     
     
       3.8 
       In dit geding is voldoende aannemelijk geworden dat de psychische aandoening van [appellant] aan de wortel ligt van zijn misdragingen. [appellant] heeft dat kennelijk zelf ook ingezien en zich inmiddels onder psychiatrische behandeling gesteld. Hij gebruikt  medicatie. Aldus wordt eraan gewerkt het gedrag van [appellant] in goede banen te leiden. Het hof acht aannemelijk dat, zoals de behandelend psychiater van [appellant] tijdens de behandeling van het executiegeschil heeft verklaard, het verlies van zijn eigen woning de toestand van  [appellant] zal verslechteren. Aangezien [appellant] hoe dan ook ergens zal moeten wonen/verblijven zal een verslechtering van zijn toestand niet alleen in zijn eigen nadeel zijn, maar ook in het nadeel van hen die na de ontruiming in zijn omgeving moeten wonen.        
       
     
     
       3.9 
       Het hof realiseert zich dat bij voortzetting van de huurrelatie de twijfelachtige wijze waarop [appellant] van het gehuurde gebruik maakt (zie de overwegingen 3.3 en 3.4) Ymere noodzaakt [appellant] te (blijven) controleren. Haar medewerkers zullen dan, hoezeer zij ook door zijn misdragingen zijn geschokt, toch weer de confrontatie met [appellant] moeten aangaan. Er wordt dan veel van de medewerkers van Ymere gevergd en ook van Ymere zelf, die wellicht de door haar gehanteerde werkwijzen zal moeten aanpassen.  
       
     
     
       3.10 
       Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen brengt het hof tot de slotsom dat [appellant] nog een laatste kans moet krijgen om in de komende tijd te bewijzen dat hij, met de steun van zijn behandelaars, zich jegens Ymere en haar medewerkers en jegens zijn omwonenden kan gedragen als een behoorlijke huurder. Om die reden zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Om de situatie voor Ymere werkbaar te houden zal het door haar gevorderde contactverbod wel worden toegewezen, op een wijze als hierna te melden. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant] op een dusdanig ontoelaatbare wijze inbreuk heeft gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van [X] en de overige medewerkers van Ymere dat oplegging van een contactverbod is gerechtvaardigd. Voorkomen moet worden dat [appellant] onaangekondigd op het kantoor van Ymere verschijnt, bijvoorbeeld om zijn huur te betalen, zoals in de periode na de oplegging van het contactverbod tweemaal is gebeurd. De kantoren van Ymere zal [appellant] slechts op vooraf gemaakte afspraak mogen betreden. In persoon contact zoeken met Ymere mag hij, behoudens werkelijke noodgevallen, alleen telefonisch en niet vaker dan eenmaal per maand.  
       
     
     
       3.11 
       Deze uitkomst van de procedure geeft aanleiding de kosten van het geding in beide instanties te compenseren.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis;   
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vordering tot ontruiming af; 
     
     
     
       verbiedt [appellant] om zich anders dan op vooraf daartoe gemaakte afspraak te verschijnen op (kantoor)vestigingen van Ymere, in het bijzonder de vestigingen aan de Van der Pekstraat 51 en Floraweg 200 te Amsterdam of om, behalve in werkelijke noodgevallen, anders dan telefonisch en vaker dan een maal per maand in persoon contact te zoeken met (medewerkers van) Ymere, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor elke overtreding van dit verbod, met een maximum van € 50.000,=; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde;   
     
     
     
       compenseert de kosten van het geding in beide instanties aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2013.