ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:5501

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:5501 Rechtbank Midden-Nederland , 10-11-2021 / 8939540 LC EXPL  20-3465 BmR/842 en 8939612 LC EXPL 20-3466

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-11-10

Zaaknummer: 8939540 LC EXPL  20-3465 BmR/842 en 8939612 LC EXPL 20-3466

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:5501

---

Onderhavige zaak is een uitvloeisel van een verzoek tot huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte ex artikel 7:303/304 BW. Nadat door een door de kantonrechter benoemde deskundige is gerapporteerd over de huurprijs heeft huurder verhuurder gedagvaard tot definitieve vaststelling van de huurprijs conform het rapport van de deskundige. Bij verstekvonnis is de huurprijs conform dat rapport vastgesteld. Verhuurder komt van het verstekvonnis in verzet. Partijen wijzigen en vermeerderen over en weer hun vorderingen. Het geschil ziet onder meer op twee voorvragen, namelijk of tijdig in verzet is gekomen door de verhuurder en of sprake is van een nietige inleidende dagvaarding. De kantonrechter oordeelt dat verhuurder tijdig in verzet is gekomen en oordeelt dat in beginsel sprake is van een nietige inleidende dagvaarding, maar verbindt daar geen consequenties aan omdat verhuurder niet in zijn belang is geschaad. 
         De overige geschillen zien op de volgende onderwerpen: 
         Huurprijsstelling op grond van artikel 7:303/304 BW 
         De niet tijdige verstrekking van een bankgarantie en de daaruit voorvloeiend boetes 
         De verlaging van de bankgarantie 
         De onrechtmatige onderhuur van een deel van het gehuurde 
         Huurprijsvermindering op grond van gebreken 
         Huurprijsvermindering op grond van corona

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Lelystad 
     
     
     
       zaaknummer: 8939540 LC EXPL  20-3465 BmR/842 en 8939612 LC EXPL 20-3466 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 november 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de vennootschap onder firma 
       
         
          [partij I]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [partij I] , 
       gedaagde partij in het verzet in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.J. Poppe, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [partij II] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen [partij II] , 
       eisende partij in het verzet in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.H.A. Klompmakers. 
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - het verstekvonnis van 10 juni 2020 met kenmerk 8537267 LC EXPL 20-1367                             - de verzetdagvaarding in de hoofdzaak en het incident (aan te merken als de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie)                                                                                 - tussenvonnis van 24 maart 2021                                                                                                                                               - de conclusie van antwoord in oppositie tevens houdende wijziging eis (aan te merken als repliek in conventie en van antwoord in reconventie en van antwoord in het incident) van 18 mei 2021                                                                                                                                                        - akte wijziging van eis (in reconventie) tevens indiening producties aan de zijde van [partij II] van 18 mei 2021                                                                                                                               - antwoordakte tevens akte overlegging producties aan de zijde van [partij I] van 18 mei 2021                                                                                                                                                - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 18 mei 2021                                                               - akte eiswijziging inhoudende een eisvermeerdering tevens akte overlegging producties aan de zijde van [partij I] van 28 juli 2021                                                                                                                                       - antwoordakte tevens akte eiswijziging inhoudende  een eisvermeerdering tevens akte overlegging producties aan de zijde van [partij II] van 28 juli 2021                                                                         - antwoordakte tevens akte overlegging producties tevens akte houdende eiswijziging aan de zijde van [partij I] van 25 augustus 2021                                                                                                     - akte uitlating producties en uitlaten eiswijziging aan de zijde van [partij II] van 22 september 2021.                                                                                                                            
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [partij II] privé, als verhuurder, en [onderneming 1] B.V.,als huurder, hebben  op 3 oktober 1989 een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten voor het bedrijfspand met bovenwoning staande en gelegen te [plaatsnaam 1] aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] met de verplichting aan huurder het gehuurde uitsluitend te gebruiken als horecapand en bovenwoning. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:                                            “ Bankgarantie                                                                                                                                                   7.1 Ten aanzien van de door huurder te stellen zekerheid geldt het bepaalde onder 8 van de algemene bepalingen.                                                                                                                                                7.2 Het onder 8.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag wordt bij deze tussen partijen vastgesteld zegge DERTIGDUIZEND GULDEN waarvan f 15.000,-- als bankgarantie en f 15.000,-- vooruit zal worden betaald.” 
     
     
       2.2. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te 's-Gravenhage op 12 april 1989 en aldaar ingeschreven onder nummer [.] , hierna `algemene bepalingen' van toepassing verklaard. Daarin is onder meer bepaald:                                                                                          “Onderhuur                                                                                                                                                       3.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, vennootschap of rechtspersoon, dan wel de huurrechten, voor zover behorend tot een onverdeeldheid, toe te scheiden bij scheiding en deling daarvan.                       3 2 Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”                                                                                                                          
         
           Bankgarantie                                                                                                                                                   8.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie ten genoegen van verhuurder, ter grootte van een nader in de huurovereenkomst te bepalen bedrag gerelateerd aan de betalingsverplichting van huurder aan verhuurder, vermeerderd met de geldende omzetbelasting. Deze bankgarantie dient mede te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan, geldig te blijven tot drie maanden na beëindiging van de huurovereenkomst en tevens te gelden voor de rechtsopvolgers van verhuurder.                                                            8.2 Huurder heeft geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie.                        8.3 Ingeval de bankgarantie is aangesproken, zal huurder op eerste verzoek van verhuurder voor een nieuwe bankgarantie tot het oorspronkelijke bedrag zorgdragen.                                        8.4 Huurder is verplicht om, na opwaartse aanpassing van de huurprijs, van de vergoeding voor leveringen en diensten of het voorschot daarop en van de geldende omzetbelasting, op eerste verzoek van verhuurder terstond een nieuwe bankgarantie te doen afgeven tot een bedrag aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting vermeerderd met de geldende omzetbelasting..                                                                                                                                8.5 Voor het ingaan van elke nieuwe huurperiode uit hoofde van een huurverlenging zal huurder op eerste verzoek van verhuurder zorgdragen voor een nieuwe bankgarantie tot een bedrag aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting vermeerderd met de geldende omzetbelasting. (,,)” 
         
       
     
     
       2.3. 
       Met ingang van 2 juni 1997 is de huurovereenkomst middels indeplaatsstelling voortgezet door de vennootschap onder firma [onderneming 2] , waarvan de heer [A] onder meer vennoot was. 
       
     
     
       2.4. 
       
         In op 21 mei 1997 gemaakte afspraken tussen [partij II] en v.o.f. [onderneming 2] is 
         opgenomen: 
         
           "Namens cliënt, de heer [B] , delen wij u mee dat deze bereid is u toe te staan het 
         
         
           bestaande huurcontract met de heer [C] over te nemen per 2j uni 1997, een en ander 
         
         
           op basis van de bestaande schriftelijke huurovereenkomst met algemene bepalingen alsmede 
         
         
           onder de volgende bepalingen: (..)” 
         
       
       
         5. De in het huurcontract bij aanvang overeengekomen bankgarantie van de zijde van huurder wordt verhoogd en gesteld op f 35.000. 
       
       
         6. Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de exploitatie van een Pizzeria door huurder zelf, i.c. V.O.F. [onderneming 2] , waarbij verhuurder tevens toestemming heeft verleend aan huurder voor onderverhuur van enkele gedeelten (aan partijen genoegzaam bekend) aan een café respectievelijk een cafetaria. 
       
       
         Onderverhuur aan anderen dan de huidige twee onderhuurders kan slechts geschieden conform artikel 3.1. van de Algemene Bepalingen. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Met ingang van 1 januari 2004 is [partij I] in de plaats getreden van v.o.f. [onderneming 2] als huurder. In een op 6 januari 2004 getekende verklaring door [partij II] , [A] en [D] c.s. ( [partij I] ) is onder meer opgenomen : 
         
           '' Partij [D] is bekend met de inhoud van de huurovereenkomst en de aanvullende bepalingen van 1 oktober 1989 waarvan de bepalingen te rekenen van 1 januari 2004 op haar als in de plaats van partij [A] getreden huurder, volledig van toepassing zijn. Deze overeenkomsten zijn als bijlage hiervan bij deze akte gevoegd". 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In een aan [D] c.s. en door partijen ondertekende gerichte ongedateerde brief is opgenomen: 
         
           'Wij delen u mee dat wij bereid zijn toe te staan het bestaande huurcontract met de heer 
         
         
           
            [A] (ktr: = v.o.f.  [onderneming 2] ) over te nemen per 1 januari 2001 een en ander op basis van 
         
         
           de bestaande schriftelijke huurovereenkomst met algemene bepalingen alsmede onder de 
         
         
           volgende bepalingen: (..)” 
         
       
       
         3. De in het huurcontract bij aanvang overeengekomen bankgarantie van de zijde van de 
       
       
         
           huurder is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst verhoogd en gesteld op 20.000 
         
         
           Euro. (twintigduizend Euro) 
         
         
           Een verhoging van de bankgarantie kan te alle tijde worden opgeëist zoals contractueel 
         
         
           bepaald is in het huurcontract. " 
       
       
         4. Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt voor de exploitatie van een Pizzeria door de huurder zelf, waarbij verhuurder tevens toestemming heeft verleend aan de huurder voor onderverhuur van enkele gedeelten (aan partijen genoegzaam bekend) aan een café 
       
       
         respectievelijk een cafetaria. Onderverhuur aan anderen dan de huidige twee onderverhuurders kan slechts geschieden, conform artikel 3.l. van de Algemene Bepalingen. Onderverhuur van de woning zal niet worden toegestaan. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij vonnis in kort geding van 16 november 2018 is de vordering van [partij II] tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij beschikking van 5 december 2018 heeft de kantonrechter op verzoek van [partij I] de heer [F] , verbonden aan [onderneming 3] te [plaatsnaam 2] , op grond van artikel 7:304 BW als deskundige benoemd en daarbij bepaald: 
         
           “4.9. De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van 
         
         
           de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op: 
         
       
       
         - de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot het gemiddelde van de huurprijzen 
       
       
         
           van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, gedurende het tijdvak van vijf jaar 
         
         
           voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten 25 
         
         
           maart 2016 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens 
         
         
           de algemene ontwikkeling van het prijspeil); 
         
       
       
         - de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op 
       
       
         
           de vast te stellen huurprijs; 
         
         
           -de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak. 
         
         
           Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te kunnen 
         
         
           vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige 
         
         
           indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Tussen [partij I] en [E] (onderhuurder) enerzijds en [onderneming 4] B.V. anderzijds is met ingang van 1 juli 2019 een indeplaatsstellingsovereenkomst gesloten voor wat betreft het café [onderneming 5] ( [straatnaam] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding] ) tot dan geëxploiteerd door [E] . 
       
     
     
       2.10. 
       Bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis van 11 september 2019 is de vordering van [partij II] tot ontbinding van het gehuurde afgewezen. [partij I] is onder meer veroordeeld tot betaling van een beperkte huurachterstand en   “veroordeelt [D] c.s. hoofdelijk tot het stellen van een onvoorwaardelijke bankgarantie van € 33.000,-- op straffe van een boete van £ 227,27 per dag vanaf 14 dagen na dit vonnis”  De reconventionele vordering van [partij I] tot het plegen van onderhoud en huurprijsvermindering is eveneens afgewezen. 
       
     
     
       2.11. 
       
         De deskundige [F] heeft in zijn rapport van 10 februari 2020 het volgende advies gegeven: 
         
           “Op basis van de resultaten van het onderzoek en op basis van de 4 (vier) genoemde 
         
         
           vergelijkingsobjecten hierboven bedraagt per 25 maart 2016, de bepaalde huurprijs              € 39.755,-- per jaar ,zegge: NEGENENDERTIGDUIZEND ZEVENHONDERDVIJFENVIJFTIG euro per jaar, exclusief BTW, water/energie, eventuele servicekosten en de gehuurde bedrijfswoning.” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
         Op verzoek van [partij II] heeft de heer [G] , verbonden aan [onderneming 6] te [plaatsnaam 3] kanttekeningen geplaatst bij het rapport van de heer [F] : 
         
           “Samengevat zijn de volgende conclusies te trekken: 
         
         
           Het rapport bevat veel gegevens die geheel niet relevant is voor het bepalen van de huurwaarde ex artikel 7:303 BW (marktomstandigheden 2019, typen horeca, installaties); 
         
         
           Het rapport motiveert niet heel relevante keuzes ten aanzien van zonering en 
         
         
           correctiepercentages; 
         
         
           De huursituatie betreft in één contract een bedrijfspand met bovenwoning en de beschikking 
         
         
           benoemd [onderneming 3] om de huurwaarde te bepalen. Dan kan niet de woning worden weggelaten; 
         
         
           Referentie 2 is waarschijnlijk onterecht voor 60 maanden meegenomen; 
         
         
           Voor het overige zijn kritische kanttekeningen te plaatsen ten aanzien van de keuze van 
         
         
           vergelijkingspanden, de grondigheid van het onderzoek en gemaakte keuzes, zonder duidelijke motivaties.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
         Op verzoek van [partij I] heeft de heer [H] , verbonden aan [onderneming 7] te [plaatsnaam 4] - [..] op 31 maart 2021 een reactie gegeven op de bevindingen van [onderneming 6] : 
         
           “Ten slotte: 
         
         
           Er zijn te allen tijde opmerkingen te maken bij een deskundigenrapportage. De onderhavige 
         
         
           rapportage is naar mijn oordeel echter op een juiste manier tot stand gekomen. Ook het simpele feit dat horeca met horeca vergeleken dient te worden wordt door mij onderstreept. Horeca is immers aangemerkt als exploitatie gebonden vastgoed. Als dat resulteert in een vergelijkingspanden die op wat meer afstand liggen is dat acceptabel. Wel zal er een aanvulling moeten komen op de geadviseerde huurprijs door de bovenwoning op te nemen.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 30 september 2019 heeft [partij II] aanspraak gemaakt op betaling van de bij vonnis van de kantonrechter van 11 september 2019 opgelegde boete van € 227,27 per dag, omdat door [partij I] geen , althans niet de juiste bankgarantie zou zijn verstrekt, waarvan een bedrag van € 9.632,04 door [partij II] is geïncasseerd.  
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     Het verstekvonnis 
     
       3.1. 
       
         Bij verstekvonnis van 10 juni 2020 tussen [partij I] en [partij II] is als volgt geoordeeld: 
         stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] , ingaande op 25 maart 2016, nader vast op € 39.75S,00 exclusief BTW per jaar; 
         verklaart voor recht dat het bedrag van de bankgarantie op € 24.600,00 dient te worden gesteld en veroordeelt de gedaagde partij om hier de noodzakelijke medewerking aan te verlenen en bepaalt dat de gedaagde partij aan de eisende partij een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere dag dat gedaagde partij in gebreke blijft hieraan te voldoen, tot een maximum van€ 30.000,00; 
         veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij tegen bewijs van kwijting terug te betalen de teveel betaalde huurpenningen van € 35.988,32 inclusief BTW plus de teveel betaalde huurpenningen van de nadien vervallen termijnen tot heden; 
         veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij tegen bewijs van kwijting te betalen de door de eisende partij ten onrechte betaalde boetebedragen van € 9.632,04; 
         veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij tegen bewijs van kwijting te betalen € 6.655,00 ter zake van de kosten van het deskundigenadvies; 
         veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.297,7S ter zake van buitengerechtelijke incassokosten; 
         veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de eisende partij, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op€ 1.804,99, waarin begrepen € 721,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
         verklaart dit vonnis, met uitzondering van de verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. 
         
           De vordering van [partij II] in het incident 
         
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [partij II] B.V. verzoekt in het incident voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om: 
         I	Het verstekvonnis d.d. 10 juni 2020 (zaaknummer: 8537267 \ LC EXPL 20-1367) geheel te schorsen; of 
         ll.	Aan het verstekvonnis d.d. 10 juni 2020 (zaaknummer. 8537267 \ LC EXPL 20-1367) alsnog de uitvoerbaarheid bij voorraad ontzegt totdat in deze verzetsprocedure een eindvonnis is gewezen; en 
         III.	[partij I] te veroordelen in de kosten van het incident. 
         
           De vordering van [partij II] in de hoofdzaak 
         
         
          [partij II] B.V. verzoekt in de hoofdzaak, na wijziging van haar eis, bij vonnis in onderhavige verzetsprocedure, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om: 
         
           in conventie 
         
         1.	Het verzet gegrond te verklaren en het gewezen verstekvonnis van 10 juni 2020 tussen [partij II] B.V. en [partij I] te vernietigen dan wel [partij II] B.V. te ontheffen van de veroordeling neergelegd in het vonnis van 10 juni 2020 
         ll.		[partij I] in al haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze haar te ontzeggen dan wel alle vorderingen van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist, met veroordeling van [partij I] in de kosten van het geding, alsmede de wettelijke rente over de kosten voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, waaronder maar niet beperkt tot; 
         III.		[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering de huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] , ingaande op 25 maart 2016, nader vast te stellen op € 39.755,00 exclusief BTW per jaar, althans op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs, als in goede justitie juist zal worden geoordeeld dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         IV.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen voor recht te verklaren dat het bedrag van de bankgarantie op € 24.600,00 dient te worden gesteld en [partij II] te veroordelen om hier noodzakelijke medewerking aan te verlenen op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [partij II] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van€ 30.000,- dan wel voornoemde vorderingen van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         V.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering [partij II] B.V. te veroordelen tot het aan [partij I] terugbetalen van de teveel betaalde huurpenningen ad       € 35.988,32 inclusief BTW + PM tot aan het moment dat de nieuwe huurprijs door U.E.A. is vastgesteld dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         Vl.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering [partij II] B.V. te veroordelen tot het aan [partij I] terugbetalen van de door [partij I] ten onrechte betaalde boetebedragen ad € 9.632,04 + PM dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         VII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen voor recht te verklaren dat [partij II] zich niet aan zijn verplichtingen conform artikel 7:203 BW heeft gehouden, te weten de zaak ter beschikking stellen hetgeen voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         VIII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen voor recht te verklaren dat in onderhavige situatie met betrekking tot de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van een gebrek en van onvoorziene omstandigheden dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         IX.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen voor recht te verklaren dat [partij II] geen recht heeft op volledige nakoming van de huurbetalingen van de (horeca)bedrijfsruimte over de periode van de sluitingsmaatregel van overheidswege voor eet- en drinkgelegenheden door de coronacrisis, te weten 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober tot aan het moment dat de verlichte sluitingsmaatregel niet meer van toepassing is, onder meer aangezien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         X.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen te bepalen dat [partij II] , onder andere op basis van artikel 7:203 BW, voor een percentage ad 12,9% over 2020 en 10,9% over 2021 dan wel een door U EA in goede justitie vast te stellen percentage of bedrag is vrijgesteld van de huurbetaling over de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en voor de periode 15 oktober tot en met het moment dat de verplichte sluitingsmaatregel niet meer van toepassing is en de tussenliggende perioden dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XI.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen [partij II] te veroordelen tot het binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis herstellen van de in de randnummer 11 genoemde gebreken op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of dagdeel dat [partij II] hiermee in gebreke blijft dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen de huurprijs van de door [partij I] van [partij II] gehuurde bedrijfsruimte met 25% te verminderen vanaf de dag [partij II] met het bestaan van de gebreken bekend was, juli 2018, tot aan het moment dat de gebreken volledig en deugdelijk zijn hersteld dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XIII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen de huurprijs van de door [partij I] van [partij II] gehuurde bedrijfsruimte met 10% te verminderen vanaf de dag [partij II] met het bestaan van de gebreken bekend was, juli 2018, tot aan het moment dat de gebreken volledig en deugdelijk zijn hersteld dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         Subsidiaire vorderingen van [partij I] : 
         XIV.	[partij I] in al haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze haar te ontzeggen dan wel alle vorderingen van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist waaronder maar niet beperkt tot: 
         XV.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen te bepalen dat de door [partij I] aan [partij II] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde over de periode van 2,5e maand, te weten 15 maart t/m 31 mei 2020 en de periode van 2,5e maand, te weten 15 maart t/m 31 mei 2020 en de periode van 15 oktober 2020 tot aan het moment dat de verplichte sluitingsmaatregel niet meer van toepassing is, verminderd wordt met een aan de hierboven bedoelde vermindering van het huurgenot aan de zijde van [partij I] ten gevolge van het voormelde gebrek evenredig bedrag, althans een zodanig ander percentage of bedrag als U E.A.juist zal oordelen dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XVI.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen te bepalen de U E.A. de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW dat [partij I] over de periode van 2,5e maand, te weten 15 maart van 31 mei 2020 en 15 oktober tot aan het moment dat de verlichte sluitingsmaatregel niet meer van toepassing is, aan eiseres een percentage van x% van de huur verschuldigd is, althans dat de huurprijs wordt verminderd met een zodanig percentage of bedrag als u E.A juist zal oordelen dan wel voornoemde vordering van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XVII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen [partij II] B.V. te veroordelen in de (proces)kosten van dit geding, waaronder begrepen een bedrag ad                € 6.655,00 betreffende de door [partij I] betaalde kosten van het deskundigenadvies en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 2.775,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis danwel voornoemde vorderingen van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         XVIII.	[partij I] niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen [partij II] te veroordelen in de kosten van deze procedure met inbegrip van een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van gedaagde en daarbij het nasalaris van de advocaat te begroten op € 205,00 te verhogen met € 68,00 indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan en betekening daarvan plaatsvindt danwel voornoemde vorderingen van [partij I] alsnog af te wijzen als ongegrond, dan wel niet bewezen, dan wel onjuist; 
         
           In reconventie 
         
         Primair: 
         XIX.	de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden per 1 juni 2021, dan wel een datum door u in goede justitie te bepalen; 
         XX.	[partij I] te veroordelen om het gehuurde aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] binnen een maand na betekening van het vonnis, dan wel een termijn door u in goede justitie te bepalen, met al degenen die en al datgene dat zich aldaar bevind(t)(en) te verlaten en te ontruimen en de onroerende zaak op te leveren conform de bepalingen uit de huurovereenkomsten en algemene bepalingen, op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag dan wel een bedrag door u rechtbank in goede justitie te bepalen; 
         XXI.	[partij II] B.V. te machtigen om zo nodig die ontruiming op kosten van [partij I] zelf te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en/of de sterke arm van Justitie en Politie, indien [partij I] na twee maanden na betekening van het vonnis, dan wel een termijn door u in goede justitie te bepalen in gebreke blijft aan die veroordeling te voldoen; 
         XXII.	[partij I] te veroordelen tot het aan [partij II] B.V. betalen van het tekort aan betaalde huurpenningen tot op heden begroot op ad € 41.265,04 inclusief BTW + PM te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum van opeisbaarheid, dan wel een bedrag door u in goede justitie vast te stellen; 
         XXIII.	[partij I] te veroordelen tot het aan [partij II] B.V. betalen van de boetes voor de te late betaling van een gedeelte van de huurpenningen tot op heden begroot op ad € 4.158,61 PM te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum van opeisbaarheid, dan wel een bedrag door u in goede justitie vast te stellen; 
         XXIV.	[partij I] te veroordelen tot het binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis herstellen van alle gebreken in door haar of haar rechtsvoorgangers geplaatste zaken in en of aan het gehuurde, waaronder maar niet beperkt tot herstel van gebreken aan de elektrische installatie zoals opgesomd in de rapportage van [onderneming 8] B.V. (zoals door [partij I] overgelegd bij akte eiswijziging) op straffe van een dwangsom van EUR 250,- per dag of dagdeel dat [partij I] hiermee in gebreke blijft. 
         Subsidiair: 
         XXV.	de huurprijs vast te stellen per 19 juli 2018 op € 61.573.44 ex BTW per jaar omtrent de waardering van het pand aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te ( [postcode] ) [plaatsnaam 1] te vermeerderen met de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen opgenomen indexeringen. 
         Meer Subsidiair: 
         XXVI.	de huurprijs vast te stellen per 19 juli 2018 op een bedrag ex BTW per jaar als in goede justitie juist zal worden geoordeeld omtrent de waardering van het pand aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te ( [postcode] ) [plaatsnaam 1] te vermeerderen met de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen opgenomen indexeringen. 
         Meer subsidiair: 
         XXVII.		een door U E.A. deskundige in de zin van artikel 7:304 BW te benoemen en hem te verzoeken om een advies in de zin van artikel 7:304 BW uit te brengen omtrent de waardering van het pand aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te ( [postcode] ) [plaatsnaam 1] op kosten van [partij I] ; 
         Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair: 
         XXVIII.	[partij I] te veroordelen primair tot volledige vergoeding van de kosten van (buitengerechtelijke) rechtsbijstand. De kosten van (buitengerechtelijke) rechtsbijstand tot aan het moment van dagvaarden moeten worden begroot op € 2.500,-. Deze kosten zullen gedurende de procedure oplopen. Subsidiair tot betaling van de buitengerechtelijke kosten op basis van het Rapport Voorwerk 11, dan wel een door U.E.A. in goede justitie vast te stellen bedrag, meer subsidiair tot betaling van de buitengerechtelijke kosten op basis van Staffel BIK begroot op€ 2.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een door U.E.A. in goede justitie vast te stellen bedrag. 
         In conventie en reconventie 
         XXIX.	[partij I] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten 
         
           
            [partij I] vordert in het incident 
         
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [partij I] concludeert tot afwijzing van de vordering in het incident. 
         
           
            [partij I] vordert in de hoofdzaak 
         
         
           In conventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [partij I] verzoekt in de hoofdzaak, na wijziging van haar eis, bij vonnis in onderhavige verzetsprocedure, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om: 
         Huurprijs 
       
       1. De huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] , ingaande op 25 maart 2016, nader zal worden vastgesteld op € 39.755,00 exclusief BTW per jaar, althans op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs, als in goede justitie juist zal worden geoordeeld; 
       2. [partij II] te veroordelen tot het aan [partij I] terugbetalen van de teveel betaalde huurpenningen ad € 35.988,32 inclusief BTW+ PM tot aan het moment dat de nieuwe huurprijs door U E.A. is vastgesteld. 
       3. [partij II] te veroordelen tot het aan [partij I] terugbetalen van de door [partij I] ten onrechte betaalde boetebedragen ad € 9.632,04 + PM. 
       Bankgarantie 
       4. Voor recht te verklaren dat het bedrag van de bankgarantie op€ 24.600,00 dient te worden gesteld en [partij II] te veroordelen om hier de noodzakelijke medewerking aan te verlenen op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [partij II] hiermee in gebreke blijft. 
       lndeplaatsstelling 
       5. [partij I] te machtigen om haar onderhuurder, [onderneming 4] b.v. alsnog in de plaats te stellen in de tussen [partij I] en [partij II] bestaande huurovereenkomst; 
       Huurkorting coronacrisis 
       6. Voor recht te verklaren dat [partij II] zich niet aan zijn verplichtingen conform artikel 7:203 BW heeft gehouden, te weten de zaak ter beschikking stellen hetgeen voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. 
       7. Voor recht te verklaren dat in de onderhavige situatie met betrekking tot de corona­ crisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen van dien sprake is van een gebrek en van onvoorziene omstandigheden. 
       8. Voor recht te verklaren dat [partij II] geen recht heeft op volledige nakoming van de huurbetaling van de (horeca)bedrijfsruimte over de periode van de sluitingsmaatregel van overheidswege voor eet- en drinkgelegenheden door de coronacrisis, te weten 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober tot en met 4 juni 2021. 
       9. te bepalen dat [partij II] , onder andere op basis van artikel 7:203 BW, voor een bedrag ad € 4.069,47 over 2020 en € 3.188,42 over 2021 dan wel een door U EA in goede justitie vast te stellen bedrag of percentage is vrijgesteld van de huurbetaling over de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en voor de periode 15 oktober tot en met 4 juni en de tussengelegen perioden. 
       10. [partij II] te veroordelen tot het binnen 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis her­ stellen van de in randnummer 24 genoemde gebreken op straffe van een dwangsom van         € 250,00 per dag of dagdeel dat [partij II] hiermee in gebreke blijft. 
       11. De huurprijs van de door [partij I] van [partij II] gehuurde bedrijfsruimte met 25%, althans een door U EA vast te stellen percentage of bedrag te verminderen vanaf de dag [partij II] met het bestaan van de gebreken bekend was, juli 2018, tot aan het moment dat de gebreken volledig en deugdelijk zijn hersteld. 
       Subsidiair: 
       12. te bepalen dat de door [partij I] aan [partij II] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde over de periode van 2,5e maand, te weten 15 maart t/m 31 mei 2020 en de periode van 15 oktober 2020 tot en met 4 juni 2021, verminderd wordt met een aan de hier­ boven bedoelde vermindering van het huurgenot aan de zijde van [partij I] ten gevolge van het voormelde gebrek evenredig bedrag, althans een zodanig ander percentage of bedrag als U E.A. juist zal oordelen. 
       Dan wel 
       13. te bepalen dat U E.A. de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 lid 1 BW dan wel artikel 6:2 en/of 6:248 BW dat [partij I] over de periode van 2,5e maand, te weten 15 maart t/m 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met 4 juni 2021, aan eiseres de in productie 39 verschuldigde percentages aan huurpen­ningen verschuldigd is, althans dat de huurprijs wordt verminderd met een zodanig percentage of bedrag als U E.A. juist zal oordelen. 
       
         
           In reconventie 
         
         
          [partij I] concludeert tot afwijzing van de vordering van [partij II] . 
         
           In conventie en reconventie 
         
         Proceskosten 
       
       14. [partij II] te veroordelen in de (proces)kosten van dit geding, waaronder begrepen een bedrag ad € 6.655,00 betreffende de door [partij I] betaalde kosten van het deskundigenadvies en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 2.775,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dag­ tekening van het vonnis. 
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     In het incident 
     
       4.1. 
       
         Ter comparitie van partijen van 18 mei 2021 is tussen partijen een voorlopige regeling getroffen, waarbij is overeengekomen dat de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis van 10 juni 2020 wordt bevroren, geen verdere dwangsommen zullen worden geïncasseerd in afwachting van een (eind)uitspraak van de kantonrechter. Daarmee is thans het belang van [partij II] bij de gevraagde voorziening in het incident komen te ontvallen. Dit betekent dat de gevolgen van het verstekvonnis verder in de hoofdzaak zal worden besproken. 
         
           In de hoofdzaak in conventie en reconventie 
         
         
           Tijdig verzet 
         
       
     
     
       4.2. 
       
         Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [partij II] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen. De kantonrechter volgt [partij I] niet in haar standpunt dat door [partij II] niet tijdig in verzet is gekomen. Krachtens artikel 143 Rv begint de verzet termijn te lopen nadat het vonnis aan de veroordeelde in persoon is betekend, dan wel dat sprake is van enige daad waaruit voortvloeit dat het vonnis aan de veroordeelde bekend is. De kantonrechter stelt vast dat het verstekvonnis op 17 juni 2020 is betekend op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] , het kantooradres van [partij II] volgens het handelsregister van de vennootschap. Van betekening in persoon bij een vennootschap is slechts sprake indien (vervolgens) afschrift van het exploot wordt betekend aan de bestuurder. Daarvan is de kantonrechter evenwel niet gebleken. De kantonrechter volgt [partij I] evenmin in haar standpunt dat sprake is van een daad van bekendheid bij [partij II] . Het enkele feit dat [partij I] naar aanleiding van het verstekvonnis aan [partij II] een lagere huurprijs is gaan betalen, is daarvoor onvoldoende. De daad van bekendheid impliceert immers een gedraging van de veroordeelde naar buiten toe. Daarvan is de kantonrechter niet gebleken. 
         
           Nietige inleidende dagvaarding 
         
       
     
     
       4.3. 
       
        [partij II] stelt zich op het standpunt dat de dagvaarding, die geleid heeft tot het verstekvonnis nietig is. [partij II] stond ten tijde van die dagvaarding in het handelsregister ingeschreven op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam 1] . Op dit adres is de dagvaarding betekend. Het adres is het adres waarop [partij I] haar bedrijf exploiteert, althans het adres dat door [partij I] wordt gehuurd. Krachtens artikel 50 Rv kan betekening plaats vinden aan het kantoor van de vennootschap of aan de persoon of de woonplaats van een van de bestuurders. Het kantoor is de plaats waar het bedrijf feitelijk wordt uitgeoefend. Vast staat dat [partij II] op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , waar de betekening heeft plaats gevonden feitelijk geen kantoor hield. [partij I] heeft dan ook ten onrechte de dagvaarding betekend op haar eigen adres wetende dat [partij II] daar geen kantoor hield. Het gevolg is dat de dagvaarding in beginsel nietig is. 
       
     
     
       4.4. 
       Het beroep op de nietigheid van de dagvaarding wordt echter verworpen nu [partij II] , na te zijn veroordeeld, verzet heeft ingesteld tegen het verstekvonnis en [partij II] naar het oordeel van de kantonrechter niet door het gebrek onredelijk in zijn belang is geschaad. [partij II] , als opposant in deze procedure, wordt niet bemoeilijkt in het voeren van verweer, terwijl eventuele negatieve gevolgen van het verstekvonnis in de hoofdzaak opnieuw zullen worden beoordeeld en zo nodig zullen worden gerepareerd. 
       
       
         
           Huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:303/304 BW 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Bij verzoekschrift van 19 juli 2018 heeft [partij I] op grond van artikel 7:304 lid 2 BW verzocht een deskundige te benoemen en hem advies in de zin van artikel 7:304 lid 1 BW uit te laten brengen omtrent de waardering van het huurpand aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] . Bij beschikking van 5 december 2018 heeft de kantonrechter de heer [F] , verbonden aan [onderneming 3] te [plaatsnaam 2] , verzocht te adviseren over de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten, gedurende een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het verzoekschrift, te weten 25 maart 2016. De deskundige heeft bij rapport van 10 februari 2020 daaraan uitvoering gegeven.  
     
     
       4.6. 
       In het rapport wordt door de deskundige aangegeven dat het gaat om een huurprijsherziening voor het pand [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] . Het gehuurde betreft een horecapand (nummer [nummeraanduiding 2] ) en bovenwoning (nummer [nummeraanduiding 1] ). De kantonrechter stelt vast dat het inleidend verzoek en de daarop gewezen beschikking uitsluitend lijkt te zien op [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] , de horecabedrijfsruimte en niet tevens ook op de bovenwoning. Hoewel de deskundige in zijn rapport aangeeft dat het gaat om het pand [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] te [plaatsnaam 1] heeft de deskundige zich ook beperkt in zijn advies tot uitsluitend de bedrijfsruimte aan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . De huurovereenkomst ziet evenwel op zowel het horecagedeelte en de bovenwoning, waarvoor een gezamenlijke huurprijs is overeengekomen. De heer [G] , verbonden aan [onderneming 6] , heeft aangegeven dat de huurovereenkomst ziet op een bedrijfspand met bovenwoning, zodat de woning ten onrechte is weggelaten. Uit de reactie van de heer [H] , verbonden aan [onderneming 7] te [plaatsnaam 4] - [..] van 31 maart 2021 valt eveneens af te leiden dat de bovenwoning ten onrechte niet is meegenomen in het advies van [F] en dat aanvulling daarop wordt geadviseerd. [partij I] lijkt dit ook te erkennen door in haar conclusie van antwoord in oppositie aan te geven dat de woning of als bedrijfsafhankelijke woning moet worden gekwalificeerd en de huurprijs aldus ook op grond van artikel 7:303 en 7:304 BW moet worden berekend of als zelfstandige niet bedrijfsafhankelijke woning moet worden gekwalificeerd en de huurprijs dan dient te worden vastgesteld aan de hand van het puntensysteem. 
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter stelt tevens vast dat de door de kantonrechter in haar beschikking van 5 december 2018 ten onrechte de einddatum van de referentieperiode heeft gesteld op 25 maart 2016, volgens de kantonrechter in haar beschikking de datum van het inleidend verzoekschrift. Dit is evenwel onjuist nu de datum van het inleidend verzoekschrift 19 juli 2018 is en niet van 25 maart 2016.  
     
     
       4.8. 
       Afgezien van door [partij II] overig aangevoerde bezwaren tegen de inhoud van het rapport van [F] , welke bezwaren overigens door [partij I] worden betwist, is de kantonrechter van oordeel dat gelet op bovengenoemde omstandigheden het rapport van [F] niet als advies kan dienen voor vaststelling van de huurprijs. Hoewel de huurwaarde in het deskundigenrapport niet overeenkomstig art. 7:303 lid 2 BW is getaxeerd, leidt dit niet tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek tot huurprijsaanpassing. Uit de wetsgeschiedenis blijkt ook niet van een bedoeling van de wetgever om de eiser niet-ontvankelijk te laten zijn in een geval als hier aan de orde is, waarin het advies is opgesteld door een deskundige die door de kantonrechter is benoemd en waarin dat advies onbruikbaar blijkt te zijn. De kantonrechter benoemt een deskundige met de opdracht om (aanvullend) te adviseren, waarbij wel de maatstaf van art. 7:303 lid 2 BW wordt gehanteerd. Zonder feitenonderzoek, zoals door het inwinnen van advies, kan de kantonrechter de maatstaf van art. 7:303 lid 2 BW niet goed toepassen. Volgens de wettelijke regeling van art. 7:303 lid 4 BW gaat een huuraanpassing in op de dag waarop huurster de vordering daartoe heeft ingesteld, dat is in dit geval 19 juli 2018 en dus niet 25 maart 2016, zoals thans ten onrechte ook in het verstekvonnis is gehanteerd.  
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter is van plan één deskundige te benoemen die ervaring heeft met de vaststelling c.q. advisering omtrent huurprijzen van bedrijfsruimte/woonruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. De kantonrechter verzoekt partijen om elk een akte te nemen waarin zij hun visie geven op dit plan, om vóór die tijd met elkaar te overleggen over de persoon van de te benoemen deskundige en liefst gezamenlijk in hun aktes een persoon voor te dragen. Indien dat niet mogelijk blijkt, stelt de kantonrechter partijen in staat om elkaars aktes uiterlijk twee weken voor de roldatum aan elkaar toe te zenden, zodat zij op elkaars aktes kunnen reageren voor zover zij het niet met elkaar eens zijn over de persoon van de deskundige, zijn/haar kwaliteiten, de inhoud van de opdracht (de vraagstelling) en de voorwaarden waaronder de opdracht zou kunnen worden verstrekt. Partijen moeten hun aktes gelijktijdig indienen, waarna de kantonrechter vonnis zal wijzen. 
     
     
       4.10. 
       
         Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moet [partij I] , als eisende partij, het voorschot op het loon van de deskundige dragen. Voor een afwijking van die hoofdregel ziet het de kantonrechter hier geen aanleiding, hoewel betreurenswaardig is dat extra kosten moeten worden gemaakt. 
         
           Bankgarantie op basis van het vonnis van 11 september 2019 
         
       
     
     
       4.11. 
       Bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis van 11 september 2019 is [partij I] veroordeeld tot het stellen van een onvoorwaardelijke bankgarantie van € 33.000,-- op straffe van een boete van € 227,27 per dag vanaf 14 dagen na het vonnis. Volgens [partij II] heeft [partij I] niet tijdig voldaan aan de verstrekking van bedoelde onvoorwaardelijke bankgarantie en heeft als gevolg daarvan een bedrag van € 9.632,04 aan verbeurde boetes bij [partij I] geïnd.  
     
     
       4.12. 
       
        [partij I] stelt dat zij niet aan haar verplichting tot het verstrekken van de onvoorwaardelijke bankgarantie kon overgaan, omdat [partij II] (aanvankelijk) niet zijn medewerking heeft verleend aan een verklaring van decharge of vrijgeven van de oude voorwaardelijke bankgarantie. [partij I] verwijst daarvoor naar de met de ING bank gevoerde correspondentie. Eerst bij e-mail van 4 oktober 2019 schrijft de bank dat een aanvraagformulier voor de bankgarantie dient te worden ingevuld, waarbij kan worden aangegeven dat de garantie dient ter vervanging van de oude bankgarantie [....] . Na ontvangst zal de aanvraag in behandeling worden genomen. De bank schrijft verder dat de verhuurder de garantie [....] terug dient te sturen om deze te laten vervallen. Niet, althans onvoldoende, is gebleken dat de bank de voorwaarde heeft gesteld dat de oude bankgarantie vóór afgifte van de nieuwe bankgarantie moet worden geretourneerd alvorens kan worden overgegaan tot verstrekking van een nieuwe bankgarantie conform bovengenoemd vonnis. Daarnaast stelt [partij I] nog dat zij door toezending van een akte ter ondertekening aan [partij II] voorgelegd, inhoudende dat de voorwaarden van de oude bankgarantie komen te vervallen, heeft voldaan aan het vonnis. Afgezien van het feit dat niet is gebleken dat de bank met deze wijziging heeft ingestemd, valt niet in te zien dat [partij II] kan worden verplicht tot tekening van die akte over te gaan als voorwaarde voor de verstrekking van de bankgarantie. 
     
     
       4.13. 
       
         Dit betekent dat [partij I] niet tijdig aan het vonnis heeft voldaan en de boetes heeft verbeurd. [partij I] heeft niet gesteld dat het bedrag aan geinde boetes onjuist zou zijn, zodat [partij II] terecht aanspraak heeft gemaakt op die boetes. Het gevolg is dat de beslissing in het verstekvonnis op dit punt niet in stand kan blijven. 
         
           Verlaging bankgarantie 
         
       
     
     
       4.14. 
       
        [partij I] heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de bankgarantie, die door [partij I] is afgegeven dient te worden verlaagd omdat de hoogte van de bankgarantie is gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs. Dit volgt (a contrario) uit artikel 8 van de huurovereenkomst (Ktr.: bedoeld zal zijn artikel 8 van de algemene bepalingen). Uit dit artikel volgt immers dat als de huurprijs wordt verhoogd de bankgarantie dan dient te worden aangepast. Indien de huurprijs wordt verlaagd dient de hoogte van de bankgarantie dan ook eveneens te worden aangepast. Daarnaast volgt dit uit de rechtsoverweging 4.5 van het vonnis d.d. 11 september 2019, aldus [partij I] . [partij II] stelt zich daarentegen op het standpunt dat de huurovereenkomst en algemene voorwaarden geen bepalingen bevatten noch aanvullende afspraken tussen partijen zijn gemaakt over een verlaging van de bankgarantie indien de huurprijs naar beneden zou worden bijgesteld, waardoor de vordering van [partij I] dient te worden afgewezen. 
     
     
       4.15. 
       
         Het verweer van [partij II] slaagt. Met [partij II] is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst noch de algemene bepalingen een beding bevat waaruit valt af te leiden dat [partij II] als verhuurder gehouden is akkoord te gaan met verlaging van de bankgarantie door [partij I] te verstrekken indien de huurprijs wordt verlaagd. Artikel 8.4 van de algemene bepalingen kent slechts een verhoging van de bankgarantie bij opwaartse aanpassing van de huurprijs. Dat een afdwingbare verlaging van de bankgarantie volgt uit rechtsoverweging 4.5 van het vonnis van 11 september 2019 is onjuist. Het gevolg is dat het verstekvonnis op dit punt evenmin in stand kan blijven, afgezien nog van het feit dat een verlaging van de huurprijs, gelet op hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 4.5 tot en met 4.9 thans nog onzeker is. 
         
           Onrechtmatige onderhuur 
         
       
     
     
       4.16. 
       Door tot onderverhuren van een gedeelte van het gehuurde over te gaan zonder schriftelijke instemming van [partij II] gedraagt [partij I] zich niet zoals een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). [partij II] vordert ook op deze op zichzelf staande grond ontbinding van de huurovereenkomst tussen [partij I] en [partij II] , aldus [partij II] . Per 1 juli 2019 blijkt uit de indeplaatsstelling huurovereenkomst dat [partij I] het cafégedeelte heeft onderverhuurd aan [onderneming 4] B.V..  
     
     
       4.17. 
       
        [partij I] voert aan dat uit de door [partij I] en [partij II] overeengekomen indeplaatsstelling volgt dat [partij II] [partij I] wel degelijk toestemming heeft verleend voor het onderverhuren van de bedrijfsruimte met de bestemming café of een cafetaria. [partij II] is van mening dat toestemming aan haar gevraagd moet worden voor de onderverhuur van het café of de cafetaria. [partij I] stelt zich op het standpunt dat dit in strijd is met artikel 7:307 BW. Art. 7:307 BW bepaalt immers dat een huurder een derde partij als huurder in zijn plaats kan stellen. En dat als een beding, zoals art. 3.1 van de algemene bepalingen, afwijkt van dit artikel, vernietigbaar is op basis van art 7:291 BW. Bovendien is in de eerdere uitspraak door de kantonrechter van 11 september 2019 het verzoek tot ontbinding op grond van onrechtmatige onderverhuur eerder afgewezen. Van enige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst is geen sprake aldus [partij I] . 
     
     
       4.18. 
       Gebleken is dat al voordat [partij I] . huurder is geworden, sprake was van onderhuur van het café en het cafetaria. Tot voor kort was [E] de onderhuurder van het cafégedeelte, zoals blijkt uit het vonnis van 11 september 2019. Uit bedoeld vonnis volgt dat [partij I] indertijd geen toestemming heeft gevraagd om deze [E] in de plaats te doen stellen. De kantonrechter heeft toen geoordeeld dat gelet op de bestendige onderhuursituatie door anderen dan de oorspronkelijke onderhuurders geen sprake kan zijn, zoals [partij II] meent, van een toerekenbaar tekortschieten van [partij I] . Het is opmerkelijk dat [partij I] , gelet op de discussie die is gevoerd over onrechtmatige onderhuur in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 11 september 2019 ( de comparitie heeft plaatsgevonden op 1 mei 2019) een nieuwe onderhuurder per 1 juli 2019 heeft geaccepteerd zonder voorafgaand daaraan toestemming te vragen aan [partij II] , zoals uit de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde algemene voorwaarden wel volgt. De kantonrechter kan dan ook niet anders concluderen dat [partij I] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld en jegens [partij II] toerekenbaar tekort is geschoten. 
     
     
       4.19. 
       Het beroep van [partij I] op de vernietigbaarheid van artikel 3.1 van de algemene voorwaarden slaagt evenmin, afgezien nog van het feit dat het toestemmingsvereiste ook expliciet in de huurovereenkomst zelf is opgenomen. Niet valt in te zien dat het beding in strijd is met artikel 7:307 BW, zoals door [partij I] gesteld, omdat de huurovereenkomst noch de bepaling van artikel 3.1. van de algemene voorwaarden er in aan de weg staat de procedure tot indeplaatstelling van de nieuw beoogde onderhuurder te vorderen.  
     
     
       4.20. 
       De vraag die voorligt is of bovengenoemde toerekenbare tekortkoming tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. [partij I] heeft haar eis in conventie in deze procedure gewijzigd als reactie op de door [partij II] verzochte ontbinding in reconventie door alsnog machtiging tot indeplaatstelling van de onderhuurder te vorderen. Die machtiging kan ook na bedrijfsoverdracht worden gevorderd, maar ook indien aan de verhuurder buiten rechte contractsoverneming dan wel instemming is verzocht. In art. 6:265 lid 1 BW geven de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen uitdrukking aan de materiële rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, NJ 2019/446 (Tenzij-arrest)). In het bijzonder als de tekortkoming van de huurder bestaat in de ongeoorloofde ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde aan wie de oorspronkelijke onderhuurder uiteindelijk zijn bedrijf wil overdragen en die hij als onderhuurder in zijn plaats wil stellen, dient bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, rekening te worden gehouden met de voorgestelde indeplaatsstelling en de belangen van de huurder en onderhuurder daarbij, evenals met andere (buiten de tekortkoming gelegen) omstandigheden, zoals de gevolgen van ontbinding voor de exploitatie van het restaurant van [partij I] .  
     
     
       4.21. 
       De kantonrechter neemt bij de beoordeling het volgende in aanmerking. Vanaf 21 mei 1997 werd [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] verhuurd aan de v.o.f. [onderneming 2] , die het gedeelte van de pizzeria is gaan exploiteren, terwijl een gedeelte toen al werd onderverhuurd aan derden. Die onderhuurconstructie is vanaf die tijd steeds voortgezet. In 2004 heeft [partij I] de huurovereenkomst voor het geheel middels indeplaatstelling voortgezet, inclusief de onderhuur van het café respectievelijk cafetaria. Bij vonnis van 11 september 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat van onrechtmatige onderhuur aan de toenmalige onderverhuurder [E] , waarvoor toestemming van [partij II] eveneens ontbrak, in de gegeven omstandigheden geen sprake was. De kantonrechter heeft toen doorslaggevende betekenis toegekend aan de bestendige onderhuursituatie door anderen dan de oorspronkelijke onderhuurders, terwijl het belang van [partij II] om ineens ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen niet is onderbouwd.  
     
     
       4.22. 
       
         De kantonrechter dient bij de beoordeling van de vorderingen over en weer een belangenafweging te maken (HR 07-04-1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9740 ( [J (achternaam)] / [onderneming 9] ). Dat [partij I] een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatstelling van de onderhuurder is een gegeven. [partij I] is voor haar huurverplichting jegens [partij II] mede afhankelijk van de mogelijkheid de onderhuur voort te zetten, terwijl toewijzing van de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst zou betekenen dat [partij I] haar exploitatie van de pizzeria dient te staken. [partij II] stelt daarentegen dat zij er recht op en belang bij heeft vooraf zelfstandig onderzoek te kunnen doen naar een eventuele onderhuurder. Wanneer [partij II] niet om toestemming wordt gevraagd heeft zij ook geen mogelijkheid om onderzoek te doen naar de onderhuurder en haar statuur, moraliteit, betrouwbaarheid, kwaliteit en haar beoogde klandizie. Dit kan immers ook van invloed zijn op de waarde van het gehuurde, hetgeen eigendom is van [partij II] , aldus [partij II] . Dit belang weegt in het algemeen in een situatie waarvan sprake is van indeplaatstelling van de (hoofd)huurder, in dit geval [partij I] , zwaarder dan in onderhavige situatie waarin [partij I] de hoofdhuurder blijft en voor het door haar niet geëxploiteerde gedeelte een nieuwe onderhuurder vindt. Het belang van [partij II] weegt dan ook niet op tegen het belang van [partij I] . [partij II] heeft geen, althans onvoldoende bezwaren ingebracht tegen de thans in deze procedure gevorderde indeplaatstelling van de onderhuurder, althans daarvan is de kantonrechter onvoldoende van gebleken. Het enkele feit dat de onderhuurder een huurachterstand heeft ontstaan jegens [partij I] (volgens [partij I] als gevolg van de coronacrisis) is onvoldoende. Gelet op bovenomschreven omstandigheden zal de gevorderde machtiging tot indeplaatstelling worden toegewezen en de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens onrechtmatige onderhuur als zelfstandige grond worden afgewezen. 
         
           Huurprijsvermindering op grond van gebreken 
         
       
     
     
       4.23. 
       
        [partij I] maakt aanspraak op een huurprijsvermindering van 25% vanaf juli 2018 op grond van artikel 7:207 BW. Kort samengevat gaat het volgens [partij I] om zodanige gebreken dat daarmee sprake is van vermindering van het huurgenot. Deze vermeende gebreken zijn de navolgende:                                                                                                                                          a. Lekkage dak restaurant;                                                                                                                          b. Schilderwerk buitenzijde pand;                                                                                                                c. Ontbrekende boeidelen;                                                                                                                               d. Gebreken in elektrische installaties rapport [onderneming 8] ;                                                                                                                  e. Kapotte vloer achter voordeur;                                                                                                                      f. Raamkozijnen;                                                                                                                                               g. Rotte boeidelen nok pand; 
     
     
       4.24. 
       
        [partij II] betwist dat sprake is van zodanige gebreken die aanleiding geven tot een verminderd huurgenot. 
     
     
       4.25. 
       De kantonrechter stelt vast dat de onderdelen a tot en met d en g onderwerp van geschil zijn geweest in de eerdere procedure dat heeft geleid tot het vonnis van 11 september 2019. Toen is geoordeeld dat de door [partij I] gestelde gebreken onvoldoende waren onderbouwd. Ook thans is de onderbouwing van de gestelde gebreken grotendeels onvoldoende. Het had, gelet op de betwisting door [partij II] , op de weg van [partij I] gelegen een bouwkundig rapport te doen opstellen waaruit de gestelde gebreken genoegzaam blijken. Thans is slechts volstaan met wat fotomateriaal/youtube film en herhaling van zetten. De kantonrechter is niet in staat om daaruit met voldoende zekerheid af te leiden dat de gestelde gebreken, waaronder ook de lekkage aan het dak, zich daadwerkelijk (thans nog) voordoen. Dit ligt anders met betrekking tot het rapport van [onderneming 8] ten aanzien van de elektrotechnische installatie. Uit dit rapport valt af te leiden dat de elektrische installatie op bepaalde punten niet voldoet en zal moeten worden aangepast. Op basis van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is [partij II] en [partij I] ieder deels verantwoordelijk voor de elektrische installatie. [partij II] is gehouden om de meterkast in orde te brengen zoals in het rapport onder omschrijving 1 tot en met 3 is beschreven, terwijl [partij I] verantwoordelijk is voor de overige beschreven aanpassingen.  
     
     
       4.26. 
       
         Nu [partij I] haar vordering heeft geplaatst in de sleutel van derving van huurgenot heeft te gelden dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding kan geven tot huurprijsvermindering. Voor de onderdelen hierboven genoemd onder b,, c, e, f en g is, wat er ook zij van de betwisting door [partij II] van het bestaan ervan, onvoldoende onderbouwd dat daarmee het huurgenot zodanig is aangetast dat dat in redelijkheid moet leiden tot vermindering van de huurprijs. Dit geldt ook voor het gebrek aan de elektrische installatie zoals in het rapport van [onderneming 8] is beschreven. Het gevolg is dat de vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, waar het zou gaan om bouwkundige gebreken, zal worden afgewezen. 
         
           Huurprijs vermindering op grond van Corona 
         
       
     
     
       4.27. 
       Partijen twisten in de kern over de vraag of [partij I] in het licht van de coronapandemie en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurverplichtingen volledig na te komen. 
     
     
       4.28. 
       Of sprake is van een gebrek in de zin van 7:204 BW  behoeft geen beoordeling. In beide situaties is namelijk artikel 6:258 BW van toepassing (zie ook ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). De kantonrechter is van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten, waardoor een huurvermindering redelijk is. Daarbij wordt er tevens van uit gegaan dat de coronapandemie naar verkeersopvattingen niet (volledig) voor risico van de huurder komt en daarmee geen omstandigheid vormt die aan de huurder kan worden toegerekend. 
     
     
       4.29. 
       Dat sprake is van een aanzienlijke daling in de omzet van [partij I] , en dat deze daling het gevolg is van (de maatregelen vanwege) het corona virus, heeft [partij I] aan de hand van de overgelegde cijfers voldoende aangetoond. Duidelijk is dat de omzet lager is nu het gehuurde lange tijd niet geëxploiteerd mocht worden en er (veel) minder klanten en toeristen waren. Door de overheidsmaatregelen is [partij I] dan ook zowel direct als indirect beperkt in de exploitatie van de onderneming. 
     
     
       4.30. 
       Voorzover de huurovereenkomst een bepaling bevat dat een gebrek niet kan leiden tot een vermindering van de huurprijs, én een bepaling dat voorschriften van de autoriteiten voor rekening van [partij I] komen, geldt dat niet gesteld noch gebleken is dat partijen daarbij een situatie zoals door de corona crisis is ontstaan voor ogen hebben gehad. Derhalve wordt geoordeeld dat partijen in de overeenkomst met een pandemie en de gevolgen daarvan geen rekening hebben gehouden. 
     
     
       4.31. 
       Gezien de beperking in de exploitatiemogelijkheden is het evenwicht tussen partijen, in tegenstelling tot hetgeen [partij II] aanvoert, ernstig verstoord. Het betalen van de (volledige) huurprijs is niet in balans met de exploitatiemogelijkheden. Door de verstrekkende gevolgen van (de maatregelen tegen) het coronavirus mag [partij II] geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten. De coronacrisis en de gevolgen daarvan kan niet aan een van beide partijen verweten worden en het is onredelijk het negatieve effect daarvan volledig op [partij I] af te wentelen. Deze dient in beginsel gelijkelijk over partijen te worden verdeeld. Dat betekent dat de kantonrechter voornemens is om met toepassing van artikel 6:258 BW de huurprijs aan te passen. Partijen hebben in hun berekeningen van een eventuele huurprijsverlaging en processtukken nog onvoldoende rekening kunnen houden met de recente ontwikkelingen in de rechtspraak op dit punt. In dit verband is van belang dat uit de uitspraak van het hof te Amsterdam op 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) volgt dat de TVL op een andere wijze moet worden meeberekend dan tot nu toe in de uitspraken van kantonrechters heeft plaatsgevonden. Het hof overweegt dat de ontvangen TVL in mindering moet worden gebracht op de werkelijke totale vaste lasten. Van het restant moet worden bepaald welk deel/percentage betrekking heeft op de huur. Op dat bedrag wordt de huurkortingsformule toegepast, te weten 50 % van het percentage omzetdaling. Deze wijze van berekening van de huurkorting wordt inmiddels ook onderschreven door de Procureur-Generaal van de Hoge Raad in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PG:2021:902). De kantonrechter sluit zich aan bij de lijn die het hof in voornoemd arrest heeft uitgezet. Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de gevolgen van deze uitspraak voor de onderhavige zaak. 
     
     
       4.32. 
       Of in beginsel aanspraak bestaat op huurkorting, en zo ja, op welke huurkorting, wordt berekend met inachtneming van het arrest van hof te Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Daartoe worden de volgende stappen gevolgd:            a. Eerst wordt, bij voorkeur per maand, aan de hand van het totaalbedrag aan vaste lasten en de contractuele huurprijs berekend wat het aandeel is van de contractueel verschuldigde huurprijs in het totaal aan vaste lasten, uitgedrukt in een percentage van die vaste lasten (hierna: Percentage A).                                                                                                                               b. Dan wordt berekend wat resteert aan totale vaste lasten na aftrek van het bedrag aan TVL waarop aanspraak bestaat. Dit restant wordt benoemd als ‘Resterende vaste lasten’.                                  c. Voor de berekening van een huurkorting wordt uitgegaan van Percentage A maal het bedrag aan Resterende vaste lasten. Daaruit komt de Resterende huurprijs.                                              d. Vervolgens wordt berekend wat het percentage aan omzetdaling is ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2019 (hierna: Percentage omzetdaling).                                                              e. Dan wordt het bedrag van de huurkorting berekend: deze is gelijk aan 50% x het Percentage omzetdaling x de Resterende huurprijs als hiervoor bedoeld.                                                      f. Tenslotte wordt berekend wat de huurprijs voor de betreffende periode is na toepassing van de huurkorting. 
     
     
       4.33. 
       
         Om deze berekening te kunnen maken dient [partij I] ieder geval de volgende leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken over te leggen (voor zover niet reeds eerder in deze procedure overgelegd) met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers:                                                                  de vaste lasten van de hele onderneming 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand; hieronder wordt onder meer verstaan: huur en servicekosten, pacht, onderhoud, verzekeringen, leasecontracten, abonnementen.                                                                                            de toegekende en ontvangen TVL in 2020 en 2021 (met vermelding van de periode waarvoor deze is toegekend);                                                                                                                                         de huurprijs van [partij I] (met aparte vermelding van eventuele servicekosten) vanaf maart 2020 tot op heden;                                                                                                                                             de omzet van de gehele onderneming van [partij I] in 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand;                                                                                                                                                                   de omzetdaling per maand vanaf maart 2020 in vergelijking met de omzet van [partij I] , per maand in de periode maart 2019 tot en met februari 2020. 
         17. Uit het voorgaande volgt dat [partij I] in de gelegenheid wordt gesteld om een akte te nemen om zich uit te laten over rechtsoverweging 4.32 en 4.33 en de bovengenoemde stukken op de wijze zoals hierboven aangegeven over te leggen. [partij II] mag hierop reageren bij antwoordakte. De kantonrechter stelt vast dat het resultaat van bovenstaande berekening mede afhankelijk is van het resultaat van de vordering tot huurprijswijziging ex artikel 7:303/304 BW zoals onder rechtsoverweging 4.5 tot en met 4.9 beschreven. Voor de hand ligt dan ook dat de berekening van een eventuele huurprijsverlaging als gevolg van corona eerst kan plaatsvinden nadat het resultaat van voormelde procedure ex artikel 7:303/307 bekend is. [partij I] zal na vaststelling van de huurprijs in de gelegenheid worden gesteld bij akte de gevraagde onderbouwing te verstrekken. 
         
           Aanbrengen wijzigingen zonder toestemming 
         
       
     
     
       4.34. 
       
        [partij II] stelt dat [partij I] toerekenbaar tekort is geschoten doordat zij in strijd met artikel 2.9.2 van de algemene bepalingen zonder toestemming van [partij II] wijzigingen, bestaande uit het plaatsen van muren en een extra WC, zou hebben aangebracht in het gehuurde, hetgeen grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. [partij I] betwist dat zij de wijzigingen heeft aangebracht en dat de situatie al sinds jaar en dag bestaat zonder dat [partij II] ook maar op enig moment bezwaar heeft gemaakt tegen die vermeende wijzigingen. [partij II] voert ook aan dat de vermeende voorzieningen zo nodig op eenvoudige wijze kunnen worden teruggebracht naar wens van [partij II] bij einde van de huurovereenkomst.  
     
     
       4.35. 
       
         De kantonrechter is van oordeel dat [partij II] zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd, laat staan dat een en ander een ontbinding van de huurovereenkomst met [partij I] zou rechtvaardigen. Gelet op de langdurige bestendige situatie kan thans geen sprake zijn, zoals [partij II] meent, van een toerekenbaar tekortschieten van [partij I] . Welke belang [partij II] nu ineens heeft bij een ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond, heeft hij niet gesteld en daarvan is de kantonrechter ook niet gebleken. Derhalve kan thans niet worden geoordeeld dat op dit punt aan de zijde van [partij I] sprake is van een toerekenbaar tekort schieten. 
         
           Achterstand huurpenningen 
         
       
     
     
       4.36. 
       
         De vraag in hoeverre een achterstand in betaling van de huurpenningen is ontstaan, is thans nog niet te beantwoorden. Dit is afhankelijk van het resultaat van de huurprijsvaststelling waarvoor de kantonrechter nader advies nodig heeft.  
         
           Ter overweging aan partijen 
         
       
     
     
       4.37. 
       De kantonrechter stelt vast dat onderhavige procedure tussen partijen, die aanvankelijk voornamelijk zag op vaststelling van de huurprijs ex artikel 7:304 BW is ontploft in tal van geschilpunten. Het onderhavig vonnis geeft op bepaalde punten duidelijkheid, maar het kerngeschil over de hoogte van de huur blijft open, omdat het advies van de deskundige [F] over de huurprijs niet bruikbaar is, zoals onder 4.5 tot en 4.9 is overwogen. Of [partij I] in aanmerking komt voor een (beperkte) huurprijsvermindering vanwege de corona pandemie is mede afhankelijk van het door een nieuw te benoemen deskundige te geven advies en de door de kantonrechter gegeven nadere instructies aan [partij I] . Het gevolg is dat op korte termijn nog geen beslissing valt te verwachten en bovendien veel kosten zullen moeten worden gemaakt. De kantonrechter geeft partijen dan ook in overweging opnieuw in overleg te treden om te bezien of toch tot overeenstemming kan worden gekomen over de bij partijen levende geschilpunten, zo nodig onder verband van een comparitie van partijen. Dit heeft echter alleen zin indien partijen bereid zijn over de eigen principes heen te stappen. Partijen kunnen zich gelijktijdig bij akte uit laten over ingezette schikkingsonderhandelingen dan wel over de wens om (wederom) een comparitie van partijen te bepalen met het oog op een te bereiken schikking. 
     
     
       4.38. 
       De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     In conventie en reconventie 
     
       5.1. 
       De kantonrechter verwijst de zaak naar de roldatum van  8 december 2021 :  
       
         
           voor een gelijktijdig door de beide partijen in te dienen akte zoals bedoeld in de rechtsoverweging 4.37;  
         
         
           voor een gelijktijdig door beide partijen in te dienen akte als bedoeld in rechtsoverweging 4.9;                                                                                                                    
         
       
     
     
       5.2. 
       houdt verder iedere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2021.