ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:10727

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:10727 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 10-12-2019 / 18/01109

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-12-10

Zaaknummer: 18/01109

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:10727

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 18/01109 
     uitspraakdatum: 10 december 2019 
     
     
       
         Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 oktober 2018, nummer AWB 18/2249, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  Belastingsamenwerking Rivierenland  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 53 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 347.000. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1963 gebouwde vrijstaande woning, inhoud 400 m3, met een vrijstaande garage en een carport. Het perceel heeft een grootte van 7.920 m2. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 304.000.  
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep bij brief van 10 september 2018 overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde, na een inpandige opname, is berekend op € 357.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie woningen die evenals de onroerende zaak in de gemeente Geldermalsen zijn gelegen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 bouw- 
                 jaar 
               
               
                 m² 
               
               
                 €/ m² 
               
               
                 totaal 
               
               
                 extra 
                 grond 
               
               
                 m³ 
               
               
                 €/ m³  
               
               
                 totaal 
               
               
                 bijgebouwen 
               
               
                 koopsom/ 
                 waarde 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 53 [Z] 
                 vrijstaande woning 
               
               
                 1963 
               
               
                 2.475 
               
               
                 89 
               
               
                 220.275 
               
               
                 5.445 m2 
                 x € 4= 
                 € 21.780 
                 
               
               
                 400 
               
               
                 215 
               
               
                 86.000 
               
               
                 garage            
                 vrijstaand        28.375 
                 carport              1.000 
                 
               
               
                 357.000 
                 (afgerond) 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [b-straat] 8 [A] 
                 vrijstaande woning 
               
               
                 1965 
               
               
                 1.340 
               
               
                 142 
               
               
                 190.825 
               
               
                 
               
               
                 430 
               
               
                 320 
               
               
                 137.600 
               
               
                 garage            
                 aangebouwd   13.000 
                 dakkapel 2x      6.000 
                 praktijkruimte 
                 180 m2             65.000 
               
               
                 430.000 
                 01-02-2017 
               
             
             
               
                 
                  [c-straat] 42 [B] 
                 vrijstaande woning 
               
               
                 1970 
               
               
                 1.115 
               
               
                 193 
               
               
                 215.195 
               
               
                 350 m2 
                 x € 5= 
                 € 1.750 
                 
               
               
                 420 
               
               
                 228 
               
               
                 95.760 
               
               
                 inpandige  
                 garage             16.250 
                 souterrain        16.920 
                 schuur              29.000   
                 dakkapel 1x       3.000 
                 
               
               
                 382.500 
                 01-06-2016 
               
             
             
               
                 
                  [d-straat]
                 
                  22 [B] 
                 vrijstaande woning 
               
               
                 1970 
               
               
                 499 
               
               
                 295 
               
               
                 147.205 
               
               
                 
               
               
                 415 
               
               
                 426 
               
               
                 176.790 
               
               
                 garage 
                 aangebouwd   13.000 
                 schuur             15.750 
                 overkapping/ 
                 luifel 2x             2.000  
                 dakkapel 1x       3.000 
               
               
                 355.650 
                 15-12-2015 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende wijst erop dat de opstal in een eerdere taxatiematrix is gewaardeerd op € 54.000. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daaraan geen vertrouwen kan ontlenen. Niet alleen omdat het gaat om de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel en niet om de waarde van de afzonderlijke elementen, maar ook omdat het de heffingsambtenaar vrij staat om de door hem vastgestelde waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen. 
       
     
     
       4.5. 
       Het Hof acht de vergelijkingsobjecten, met name [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] , voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met deze vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Er bestaan weliswaar verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, maar de heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport naar het oordeel van het Hof inzichtelijk gemaakt dat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. De taxateur heeft met de scheurvorming in de gevels en de lekkage van het dak rekening gehouden door voor het onderhoud uit te gaan van factor 4, hetgeen resulteert in een lagere m3-prijs dan [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] die voor onderhoud factor 6 respectievelijk 5 hebben. Ook met de omstandigheid dat de woning is ingeklemd tussen andere percelen, is in voldoende mate rekening gehouden door voor de ligging uit te gaan van factor 5 (beneden gemiddeld) hetgeen een correctie van 5% op de m2-prijs betekent. Het verschil in ligging tussen de onroerende zaak (factor 5) en [b-straat] 8 te [A] (factor 3) is te verklaren doordat de onroerende zaak aan de achterzijde een vrij uitzicht heeft, terwijl [b-straat] 8 te [A] is gelegen op een industrieterrein. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de ligging van de onroerende zaak is onvoldoende om aan te nemen dat daarvoor een grotere waardedruk in aanmerking moet worden genomen als gevolg waarvan de getaxeerde waarde van € 357.000 onder de beschikte waarde van € 347.000 zou uitkomen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
         
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 10 december 2019 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	Het lid van de enkelvoudige 
       	belastingkamer, 
     
     
     
     
     
     
       (E.D. Postema)	(J. van de Merwe) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2019. 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  DEN HAAG.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.