ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:13176

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:13176 Rechtbank Rotterdam , 29-12-2021 / C/10/582933 / HA ZA 19-906

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-12-29

Zaaknummer: C/10/582933 / HA ZA 19-906

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:13176

---

Vastgelopen vastgoedproject. De koopprijs voor het onroerend goed moest nog worden vastgesteld en daarover hebben partijen geen overeenstemming bereikt. De vorderingen tot nakoming van de koopovereenkomst worden daarom afgewezen. De vordering tot schadevergoeding wordt eveneens afgewezen. Weliswaar hebben gedaagden te kwader trouw gehandeld door te verzwijgen dat zij een vervangende locatie voor hun woning en bedrijfsruimte konden verkrijgen. Echter, het is niet aannemelijk geworden dat de onderhandelingen over de koopprijs wel waren geslaagd als eiser had geweten dat gedaagden inmiddels in staat waren om het onroerend goed te leveren. Hoewel de vorderingen van eiser worden afgewezen, krijgen gedaagden geen proceskostenveroordeling als sanctie op handelen in strijd met artikel 21 Rv.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/582933 / HA ZA 19-906 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 december 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ONTWIKKEL EN BEHEERMAATSCHAPIJ DORPSDIJK B.V. , 
       gevestigd te Rhoon, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. H.W. ten Katen te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  [persoon A] , 
     
       	wonende te [woonplaats A] 
       
         2 .	 [persoon B] , 
       	wonende te [woonplaats B] , 
       	gedaagden in conventie, 
       	eisers in reconventie, 
       	advocaat mr. L.A. Witten te Nijmegen. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna OBD, [persoon A] en [persoon B] genoemd worden. [persoon A] en [persoon B] zullen hierna voor zover gezamenlijk bedoeld als [persoon A] c.s. worden aangeduid. 
     
     
     
   
   
     
       1. De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie; 
         
         
           de conclusie van repliek in conventie (met een eiswijziging) en van antwoord in reconventie; 
         
         
           de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie; 
         
         
           de conclusie van dupliek in reconventie; 
         
         
           de processen-verbaal van de mondelinge behandelingen van 6 april 2021 en 4 mei 2021; 
         
         
           de brief van mr. Ten Katen van 12 augustus 2021; 
         
         
           de bief van mr. Witten van 18 augustus 2021; 
         
         
           de brief van mr. Witten van 5 oktober 2021; 
         
         
           de brief van mr. Ten Katen van 6 oktober 2021; 
         
         
           beslagstukken. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2. De feiten 
     A.	Betrokkenen 
     
     
       2.1. 
       
        [persoon A] c.s. exploiteren een landbouwbedrijf met manege en pensionstal met de naam [naam landbouwbedrijf] . [naam landbouwbedrijf] is gelegen aan de [adres] te Rhoon op de percelen die kadastraal bekend staat als Rhoon, sectie [sectie] nummer [perceelnummer 1] , Rhoon, sectie [sectie] nummer [perceelnummer 2] , Rhoon, sectie [sectie] nummer [perceelnummer 3] en Rhoon, sectie [sectie] nummer [perceelnummer 4] (hierna: [naam landbouwbedrijf] ). [naam landbouwbedrijf] is eigendom van [persoon A] . 
       
     
     
       2.2. 
       OBD is een projectontwikkeling- en beheermaatschappij. Zij wenst woningen te ontwikkelen op [naam landbouwbedrijf] . Haar zustervennootschap Bouw- en Aannemingsbedrijf Zoeteman B.V. (hierna: Zoeteman B.V.) is een aannemer/bouwbedrijf. 
       
       
         
           B.	Verkoop van [naam landbouwbedrijf] door [persoon A] aan OBD 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       OBD als koper en [persoon A] als verkoper hebben op 9 juni 2014 een koopovereenkomst voor [naam landbouwbedrijf] gesloten (hierna: de koopovereenkomst) (productie 1 van OBD). [persoon B] heeft de koopovereenkomst medeondertekend en daarmee de toestemming als bedoeld in artikel 1:88 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verleend. 
       
     
     
       2.4. 
       De koopovereenkomst bepaalt onder meer: 
       
       
         
           “Koopprijs, waardebepaling 
         
         De koopsom wordt nader overeengekomen, maar als uitgangspunt zal gelden: de verkoopwaarde van de huidige locatie en de totale investeringskosten van de nog nader te bepalen locatie. 
         De nieuwe locatie bestaat o.a. uit: 
       
       a. 	aankoop vervangende grond; 
       b. 	een woonhuis groot 750 m3 met bijgebouw voor het stallen van 6 paarden; 
       c. 	een binnen rijbaan; 
       d. 	opslagruimte voor hooi, stro, machinerie; 
       e. 	een buitenbak; 
       f. 	longeercirkel, 18 meter doorsnee met kap; 
       g. 	trainingsmolen (4 paarden, overdekt); 
       h. 	voldoende stallen, alsmede mestput. 
       
       
         Het uitgangspunt is om met gesloten beurzen de realisatie te laten plaatsvinden. Het eventueel positieve verschil tussen realisatie nieuwe locatie en overeen te komen verkoopbedrag van bestaande locatie zal worden uitgekeerd aan verkoper. 
         De waarde van het verkochte zal worden bepaald enerzijds door twee makelaars, één aan te wijzen door verkoper en één door koper, en anderzijds door het investeringsbedrag wat nodig is voor het door verkoper door te starten casu quo te realiseren paardenbedrijf/boerenbedrijf. 
       
       
       
         De koop is gesloten onder de volgende: 
       
       
       
         
           BEDINGEN: 
         
       
       1. De  juridische levering  zal geschieden bij akte (…) te verlijden ten overstaan van één der notarissen werkzaam ten kantore van [naam notariskantoor] , onder meer kantoorhoudende te Albrandswaard en Hoogvliet, of diens plaatsvervanger op 31 december 2016 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. 
       (…) 
       
       
         
           BOETE ETC. 
         
       
       12 a. 	Een partij is eerst in verzuim jegens de wederpartij als zij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan haar verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. 
       b. 	Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze laatste de overeenkomst ontbinden. 
       c. 	Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken tot de feitelijke en/of juridische levering dan wel de voldoening van de koopprijs en/of de waarborgsom als hiervoor bedoeld, zal de nalatige partij voorts zowel bij ontbinding als bij latere nakoming ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt heeft zij recht op een aanvullende schadevergoeding.  
       (…) 
       
       14.  Voorwaarden 
       1. Deze overeenkomst zal zijn ontbonden indien de door verkoper te verkrijgen nieuwe locatie het door te starten casu quo te realiseren paardenbedrijf/boerenbedrijf niet slaagt. [handgeschreven toegevoegd:]  31-12-2016 
       
         	De voorziene locatie hiervoor is thans gelegen op de BBL-gronden van de Gemeente Albrandswaard casu quo locatie [naam locatie 1] .  
         	De inspanningsplicht voor het verkrijgen van de nieuwe locatie ligt bij de verkoper en de Gemeente Albrandswaard.  
         (…) 
       
       3. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts verkoper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de koper.” 
       
       
         
           C.	Ontwikkelingen na ondertekening van de koopovereenkomst in de periode tot 31 december 2016   
         
       
       
     
     
       2.5. 
       De gemeente Albrandswaard heeft de in artikel 14 van de koopovereenkomst genoemde BBL-gronden (hierna: de BBL-gronden) openbaar te koop aangeboden. Partijen hebben daarop geen bod uitgebracht. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [persoon A] c.s. hebben een makelaar ingeschakeld voor de aanschaf van de in artikel 14 van de koopovereenkomst genoemde locatie [naam locatie 1] (hierna: de [naam locatie 1] ). Op 23 november 2015 heeft deze makelaar een bod gedaan op de [naam locatie 1] . Dit heeft geleid tot onderhandelingen met de eigenaren van deze locatie, Klok Grondexploitatie B.V. en Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. (hierna: Klok en Ballast Nedam). Er is een koopovereenkomst opgesteld (productie 16 van [persoon A] c.s.). Deze is door Klok op 14 juli 2016 en door [persoon A] c.s. op 29 juli 2016 is getekend. OBD en Ballast Nedam hebben op 6 oktober 2016 gesproken over deze overeenkomst. Dat heeft er toen niet toe geleid dat Ballast Nedam de overeenkomst heeft getekend. Ballast Nedam heeft de overeenkomst later alsnog getekend. Bij de handtekening staat dat Ballast Nedam op 12 juli 2017 getekend heeft. Ballast Nedam heeft in de overeenkomst een aantal aanpassingen gemaakt. De makelaar van [persoon A] c.s. heeft Ballast Nedam laten weten hiermee niet in te stemmen en Ballast Nedam heeft in een e-mail van 26 september 2017 bevestigd dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen (productie 37 van [persoon A] c.s.). 
       
     
     
       2.7. 
       In 2016 heeft OBD werkzaamheden laten verrichten naast, op en aan [naam landbouwbedrijf] . Zij heeft in een brief van 23 augustus 2016 [persoon A] c.s. bevestigd (kort gezegd) dat zij de schade veroorzaakt door deze werkzaamheden zou herstellen als de uitvoering van fase II (de verkoop van [naam landbouwbedrijf] ) niet doorging (productie 17 van [persoon A] c.s.). 
       
     
     
       2.8. 
       Partijen hebben met de gemeente Albrandswaard overlegd over de verplaatsing van het bedrijf van [persoon A] c.s. naar de [naam locatie 1] . In dat kader is op 1 september 2016 een initiatiefplan ingediend, hebben [persoon A] c.s. een startovereenkomst met de gemeente getekend en is (in april 2017) een planvisie ingediend bij de gemeente. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 31 december 2016 – de datum die de koopovereenkomst vermeldt als leverdatum – heeft geen levering plaatsgevonden.  
       
       
         
           D.	Gesprekken en correspondentie tussen partijen na 31 december 2016 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       OBD schreef [persoon A] c.s. in een brief van 2 februari 2017 (productie 22 van [persoon A] c.s.): 
       
       
         “Afgelopen zaterdag 28 januari 2017, hebben we overleg gehad over een aantal zaken. Één van de punten waar we over gesproken hebben is de grondruil ter plaatsen van de toekomstige [naam locatie 2] .  Om één en ander te verduidelijken heb ik een tekening bijgevoegd. Wij zijn overeengekomen dat ik mijn grond (positie A) grenzend aan jullie terrein ruil met jullie gronden t.p.v. de toekomstige [naam locatie 2] (positie B). Graag wil ik binnenkort deze grondruil notarieel laten vastleggen daar ik in het voorjaar de gerealiseerde [naam locatie 2] aan de gemeente ga overdragen. Dit zal ook middels een notariële akte gaan.”. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 10 april 2017 hebben partijen gesproken over de verkoop van [naam landbouwbedrijf] . OBD heeft toen voorgesteld om de percelen te kopen voor € 1.700.000,00.  
       
     
     
       2.12. 
       De makelaar van [persoon A] c.s. heeft bij brief van 11 april 2017 (productie 23 van [persoon A] c.s.) aan Zoetermeer/OBD geschreven: 
       
       
         “Cliënten zijn erg geschrokken van de door u gepresenteerde cijfers inzake de verkoop van hun huidige locatie aan de [adres] te Rhoon en de bouwkosten van hun nieuwe locatie aan de [naam locatie 1] te Rhoon. Deze waardering en bouwkosten komen niet overeen met eerder geschetste verwachtingen.” 
       
       
     
     
       2.13. 
       OBD heeft de makelaar van [persoon A] c.s. in een brief van 18 april 2017 (productie 24 van [persoon A] c.s.) gereageerd op de brief van 11 april 2017: 
       
       
         “Wij hebben op 10 april jl. met [ [persoon A] c.s.] en hun adviseurs een eerste gesprek gehad over de door ons geraamde kosten van de nieuw op te richten pensionstal aan de [naam locatie 1] waarbij wij de input van de voorliggende planvisie hebben gebruikt. Daarnaast hebben wij ook een financiële richting gegeven wat de huidige locatie aan de [adres] kan opbrengen in het geval er woningbouw wordt ontwikkeld rekening houdend met het 
         bestemmingsplan wat op deze locatie rust. Naar aanleiding van dit eerste gesprek is er een tweede afspraak gepland en wel op 21 april aanstaande. U schrijft dat uw cliënten geschrokken zijn van de gepresenteerde cijfers. In de bespreking op 10 april jl. hebben zij dat ook laten merken en wij hebben begrip voor hun teleurstelling. Wij hebben in datzelfde gesprek aangegeven dat er geen verplichting rust om de nieuwbouw van het bedrijf aan de [naam locatie 1] bij Bouw- en Aannemingsbedrijf Zoeteman onder te brengen.” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Op 21 april 2017 heeft wederom een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. OBD heeft toen haar bod op [naam landbouwbedrijf] verhoogd naar € 1.900.000,00. Dit is door [persoon A] c.s. niet geaccepteerd. 
       
     
     
       2.15. 
       OBD heeft op 3 mei 2017 een e-mail gezonden aan [persoon A] c.s. (productie 25 van [persoon A] c.s.): 
       
       
         “Zoals afgesproken in ons laatste overleg mail ik hierbij onze ramingen voor het verplaatsen van jullie landbouwbedrijf naar de [naam locatie 1] te Rhoon. In de raming is de variant opgenomen waarbij we uitgaan van een verplaatsing en de variant waarbij we uitgaan van de bouw volgens de planvisie. Tevens heb ik de situatietekening voor de verplaatsing opgenomen. (…)”. 
       
       
       
         Bij deze e-mail zit een bijlage met een kostenraming volgens twee uitgangspunten: de uitgangspunten verplaatsing bestaande oppervlaktes enerzijds (€ 2.232.754,00 excl. btw, € 2.701.632,00 incl. btw) en de uitgangspunten van de planvisie anderzijds (€ 3.206.997,00 excl. btw, € 3.880.466,00 incl. btw). 
       
       
     
     
       2.16. 
       OBD heeft op 3 juli 2017 [persoon A] c.s. € 2.250.000,00 geboden voor [naam landbouwbedrijf] .  
       
     
     
       2.17. 
       Op 19 juli 2017 appte [persoon B] dat het voorstel van OBD van 3 juli 2017 niet akkoord was, waarop OBD reageerde met de mededeling “ als jullie denken een beter bod te krijgen wens ik jullie veel succes”  (productie 33 van [persoon A] c.s.) .  Daarna schreef de makelaar van [persoon A] c.s. in een brief van 24 juli 2017 (productie 9 van OBD): 
       
       
         “Cliënten kunnen zich niet vinden in uw voorstel van 3 juli jl. van € 2.250.000,00 kosten koper om de volgende 
         redenen. In het overleg tussen u en de familie [persoon A] op [naam landbouwbedrijf] op 9 juni 2017 (…) heeft u het oorspronkelijke bod verhoogt van 1,9 miljoen naar 2,2 miljoen. Tijdens de bespreking d.d. 21 juni 2017 heeft de gemeente Albrandswaard en de Groep van 6 Essendael toegezegd niet onwelwillend te staan tegen een verbreding van het appartementencomplex alsmede het aanbrengen van een extra woonlaag. Gezien deze extra toezeggingen van de gemeente Albrandswaard voor een bredere oppervlakte dan in eerder genoemde bestemmingscontouren alsmede een extra 4de bouwlaag, zijn wij van mening dat de € 50.000,00 verhoging van uw bod in geen verhouding staat tot extra toegezegde mogelijkheden. De oorspronkelijke afspraak is om het complete bedrijf te verplaatsen naar een nieuwe locatie met volledige nieuwbouw met een gesloten beurs en enige tonnen in de vorm van geld toe. Gezien het bovenstaande en de extra mogelijkheden brengen wij een tegenvoorstel uit van € 2.850.000,00 kosten koper, transport uiterlijk 30 november 2017, oplevering in overleg, betaling 90% van de koopsom bij transport en 10% van de koopsom bij oplevering van het verkochte (…). Indien wij niet tot overeenstemming komen, verzoeken wij u uiterlijk 15 september het eigendom van cliënten 
         in de oorspronkelijke staat op te leveren en alle kabels (KPN) te verwijderen alsmede de waterhuishouding te 
         herstellen.”. 
       
       
     
     
       2.18. 
       Hierop reageerde OBD bij brief van 25 augustus 2017 (productie 9 van OBD): 
       
       
         “(…) Uit uw schrijven begrijpen wij dat uw cliënten zich niet kunnen vinden in het ons gedane voorstel. Dat wordt onderbouwd met een uitleg waaruit volgens uw cliënten sprake zou zijn dat er door ons op 9 juni 2017 een verhoging van het bod zou zijn gedaan van 1,9 miljoen naar 2,2 miljoen zonder enige aanpassing van een te ontwikkelen gebouw die deze verhoging zou rechtvaardigen. Deze uitleg bestrijden wij ten zeerste en wel vanwege de volgende feitelijkheden. Op 10 april 2017 hebben wij voor het eerst gesproken over de waarde die door ontwikkeling van de locatie van uw cliënten, de familie [persoon A] , bewerkstelligd kan worden. Deze waardebepaling is gedaan op het huidige bestemmingsplan. In dat gesprek hebben wij aangegeven dat het huidige bestemmingsplan veel beperkingen kent om daar een goede woningbouwontwikkeling in de vorm van appartementen te realiseren. Dat heeft met name te maken met de beperkte diepte van het bouwvolume om goede appartementen hierin mogelijk te maken. Zoals gezegd is onze waardebepaling toen gebaseerd op het huidige bestemmingsplan en kwamen wij uit op een waardering van 1,7 miljoen euro. In datzelfde gesprek heeft u ons gevraagd of wij eens met de gemeente wilden overleggen of er mogelijkheden zijn om het bestemmingsplan aan te passen zodat er meer waarde gegenereerd kan worden. Wij hebben toen aangegeven dat wij daartoe bereid zijn, maar dat de gemeente het waarschijnlijk helemaal laat afhangen aan de medewerking van de Groep van 6 die toentertijd dit bestemmingsplan met de gemeente heeft bepaald. Op 21 april hebben we met u en de fam. [achternaam familie] een overleg gehad om meer in detail te spreken over de bedragen die op 10 april zijn genoemd. Wat betreft de waardebepaling van de [adres] uitgaande van een ontwikkeling van appartementen binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan hebben wij een bedrag van 1,9 mio genoemd. Daarnaast hebben wij onze onderbouwingen besproken aangaande de ontwikkeling van een nieuwe pensionstal aan de [naam locatie 1] . 
         In de maand mei hebben wij door een architectenbureau een schetsontwerp laten maken waarbij we zijn uitgaan van een groter volume dan het bestemmingsplan. Dit om betere plattegronden voor appartementen te kunnen maken. Op basis van deze studie zijn we het gesprek aangegaan met de gemeente en met de groep van 6. 
         Op 8 juni 2017 heeft er op het gemeentehuis een gesprek plaatsgevonden met de wethouder, de Groep van 6 en ondergetekende. Wij hebben toen gesproken over de vraag of er bereidheid te vinden is om een groter gebouw te mogen ontwikkelen dan het bestemmingsplan aangeeft. De groep van 6 en de gemeente vonden het bespreekbaar dat het volume van het gebouw vergroot wordt door een kleiner binnen-gebied te maken. De buitencontour van het bestemde volume moet dan wel gehandhaafd blijven. Op deze wijze kunnen er meer en betere appartementen gemaakt worden waarbij wel rekening gehouden moet worden met een parkeergarage die vanwege de bestemde hoogte voor een deel onder maaiveld aangelegd moet worden. (…) Op 9 juni 2017 heeft ondergetekende een bezoek gebracht aan fam. [achternaam familie] . In dat gesprek is terugkoppeling gegeven over het gesprek dat op 8 juni op het gemeentehuis is gevoerd met de wethouder en de Groep van 6. Uitgaande van een groter te bouwen volume waarbij medewerking van de groep van 6 moet komen en waarbij een nieuwe bestemmingsplanprocedure moet worden doorlopen kan de waarde van de locatie [adres] richting de 2,2 miljoen gaan. Verder heeft ondergetekende gevraagd of de fam. [achternaam familie] bereid is om een gesprek aan te gaan met de gemeente en de groep van 6 betreffende de aanleg van de [naam locatie 2] . Daartoe bleek de fam. [achternaam familie] bereid te zijn. Het gesprek met de gemeente, fam. [achternaam familie] en de groep van 6 heeft op 21 juni 2017 plaatsgevonden. Wat betreft de medewerking aan een groter volume dan het bestemmingsplan aangeeft, heeft de groep van 6 haar medewerking getoond zoals zij ook in het overleg van 8 juni 2017 had gedaan. Daarnaast hoeft het geen bezwaar te zijn om de hoogte van 11,5 naar 12 meter te halen zodat de vier bouwlagen makkelijker gerealiseerd kunnen worden. In onze haalbaarheidsanalyse zou dat betekenen dat de parkeergarage niet deels verdiept hoeft te worden.  
         Tot zover onze weergave van de feitelijkheden. Zoals u stelt dat er na 21 juni sprake zou zijn van een extra vierde bouwlaag is onjuist. Wij zijn in al onze berekeningen, vanaf de eerste berekening die we gemaakt hebben, uitgegaan van een gebouw van deels 4 bouwlagen en deels 3 bouwlagen. Verder stelt u dat het de oorspronkelijke afspraak is om het complete bedrijf te verplaatsen naar een nieuwe locatie en om dat met gesloten beurzen te doen. Het klopt dat die afspraak is gemaakt maar die is wel gemaakt op basis van enkele uitgangspunten die tijdens het maken van deze afspraak als basis zijn genomen. Ten eerste is toen gekeken naar de BBL-gronden als nieuwe locatie. Dat is zoals we weten niet doorgegaan. Ten tweede was er toen sprake van een grotere ontwikkeling op de [adres] dan later in het bestemmingsplan terecht is gekomen. Deze twee belangrijke uitgangspunten waren wel de basis van de gemaakte afspraak om met gesloten beurzen de verplaatsing van de pensionstal te bewerkstelligen. En in het geval er vrije gelden over zouden blijven binnen die afspraak, dan zouden deze gelden de fam. [persoon A] toekomen. Er is dus niet afgesproken dat men nog enige tonnen aan euro's erbij zou krijgen. 
         Het tegenvoorstel dat u in uw schrijven doet is voor ons niet haalbaar gezien de exploitatie. U vraagt een bedrag dat ruim 25% hoger ligt dan het door ons voorgestelde bedrag dat zoals hierboven beschreven gebaseerd is op een ontwikkeling die na bestemmingswijziging gerealiseerd zou kunnen worden. 
         Verder verbindt u een wijze en tijdstip van transport aan uw voorstel wat voor ons een onbegaanbare weg is daar er ons inziens nog geen duidelijkheid is over de locatie waar de nieuwe pensionstal gebouwd zou moeten worden. Derhalve vinden wij uw voorwaarden van transport en 90% betaling op 30 november 2017 zonder duidelijkheid van oplevering van de [adres] geen recht doen aan alle inspanningen die beide partijen hebben geleverd en nog doen om tot een afgeronde ontwikkeling van de nieuwe pensionstal met passende locatie te komen. (…)” 
       
       
     
     
       2.19. 
       In een brief van 14 september 2017 (productie 28 van [persoon A] c.s.) hebben [persoon A] c.s. aangeven dat de onderbouwing van het voorstel en de waardebepaling van OBD niet klopt en dat, indien de koop niet doorgaat, het perceel in oorspronkelijke staat moet worden hersteld. Op 3 oktober 2017 hebben [persoon A] c.s. daarvoor een rappel gezonden (productie 29 van [persoon A] c.s.). 
       
     
     
       2.20. 
       In november 2017 hebben verschillende gesprekken plaatsgevonden tussen partijen over het herstellen van [naam landbouwbedrijf] (met name de waterhuishouding en het verwijderen van kabels).  
       
     
     
       2.21. 
       Bij brief van 7 december 2018 (productie 2 van OBD) heeft OBD [persoon A] c.s. gesommeerd om [naam landbouwbedrijf] uiterlijk vóór 1 juli 2019 aan OBD te leveren.  
       
     
     
       2.22. 
       De advocaat van [persoon A] c.s. heeft bij brief van 21 december 2018 (productie 3 van OBD) de sommatie afgewezen met een beroep op artikel 14 lid 1 van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       2.23. 
       In de periode daarna hebben de advocaten van partijen gecorrespondeerd en heeft op 21 mei 2019 een bespreking plaatsgevonden om een oplossing te vinden. Dit heeft niet tot resultaat geleid. 
       
     
     
       2.24. 
       OBD heeft op 26 juli 2019 beslag gelegd op [naam landbouwbedrijf] . 
       
       
     
   
   
     
       3. Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       
         OBD vordert – samengevat en na eiswijziging – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. (primair) [persoon A] c.s. veroordeelt de koopovereenkomst na te komen, waaronder (dit deel tevens subsidiair ter bepaling van de hoogte van de contractuele boete) het benoemen van een makelaar ter bepaling van de koopprijs van [naam landbouwbedrijf] , waarbij gelast wordt aan de makelaar op te leggen de verkoopwaarde tezamen te bepalen met de makelaar die hiertoe door OBD wordt geïnstrueerd, conform de koopovereenkomst zonder daarin mee te nemen de potentiële meeropbrengst die de ontwikkeling van de locatie [naam landbouwbedrijf] met zich brengt en rekening houdende met een investeringsbedrag op de nieuwe locatie conform koopovereenkomst waarbij wordt geïnvesteerd op een zelfde afwerkingsniveau als thans geldt voor [naam landbouwbedrijf] ; 
         II. (tevens subsidiair ter bepaling van de hoogte van de contractuele boete) bepaalt dat als de door partijen aangestelde makelaars geen overeenstemming kunnen bereiken over hetgeen op grond van de koopovereenkomst en bovenstaande door makelaars dient te worden bepaald, partijen de makelaars die door hen zijn aangesteld zullen instrueren gezamenlijk een derde makelaar te benoemen waarbij de stem van die derde makelaar beslissend zal zijn bij het bepalen van de koopsom en het investeringsbedrag; 
         III. bepaalt dat als één van de door partijen benoemde makelaars meldt dat er geen overeenstemming kan worden bereikt over de koopprijs de twee makelaars de derde makelaar benoemen; 
         IV. bepaalt dat als door de makelaars gezamenlijk geen overeenstemming kan worden bereikt binnen 10 dagen na de mededeling dat over de waardering geen overeenstemming kan worden bereikt dat de meest gerede partij de voorzitter van de afdeling Rotterdam / Zuid Holland van de NVM zal mogen instrueren als derde makelaar op te treden met de opdracht conform bovenstaande gezamenlijk met de twee partijmakelaars overeenstemming te bereiken waarbij zijn stem bindend is; 
         V. bepaalt dat koper en verkoper na bepaling van de kooprijs dienen mee te werken aan de juridische levering van de onroerende zaak binnen vier weken na vaststelling van de prijs en feitelijke levering binnen 6 maanden na juridische levering; 
         VI. het voorgaande op straffe van verbeurte van een dwangsom ten bedrage van € 10.000,00 voor iedere dag dat [persoon A] c.s. verzuimen te voldoen aan waartoe zij veroordeeld worden; 
         VII. (primair en subsidiair) [persoon A] c.s. veroordeelt tot betaling van de contractuele boete als bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst;  
         VIII. (primair en subsidiair), voor recht verklaart dat [persoon A] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade van OBD, nader op te maken bij staat en te vereffen volgens de wet; 
         IX. (subsidiair) de thans bekende schade forfaitair begroot op € 1.887.785,00 dan wel op een door de rechtbank te schatten bedrag en [persoon A] c.s. veroordeelt dat bedrag aan OBD te betalen; 
         X. (meer subsidiair) de schade ten minste begroot op de kosten van OBD tot op heden ten bedrage van € 614.925,00; 
         XI. (primair, subsidiair en meer subsidiair) [persoon A] c.s. veroordeelt: 
         - tot betaling van de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de datum dat [persoon A] c.s.in verzuim zijn dan wel de datum van de dagvaarding; 
         - in de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW ten bedrage van € 6.775,00 (berekend conform de Wet Incassokosten); en 
         - in de proceskosten, inclusief de beslag- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na vonnis datum. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Verkort weergegeven legt OBD de volgende stellingen ten grondslag aan haar vorderingen.  
       
       
         3.2.1. 
         
          [persoon A] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen onder de koopovereenkomst. Zij weigeren de oorspronkelijke afspraak, een ruil met gesloten beurzen, na te komen door niet mee te werken aan de benoeming van makelaars voor de bepaling van de koopprijs, door een absurd hoge koopprijs te vragen en door geen genoegen te nemen met een gelijk aantal vierkante meters grond (door te staan op de levering van veel meer grond dan dat zij zelf aan OBD moeten leveren).  
         
       
       
         3.2.2. 
         
          [persoon A] c.s. doen ten onrechte een beroep op artikel 14 van de koopovereenkomst: [persoon A] c.s. hebben zich niet ingespannen om een nieuwe locatie te verkrijgen. Uiteindelijk hebben [persoon A] c.s. een koopovereenkomst gesloten voor de locatie [naam locatie 1] maar daarvan hebben zij pas in deze procedure (en op verkapte wijze) melding van gemaakt. Bovendien is niet voldaan aan de eisen van artikel 6:265 BW voor een ontbinding. Integendeel, [persoon A] c.s. zijn zelf tekortgeschoten en kunnen zich daarom niet op ontbinding beroepen. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [persoon A] c.s. zich op artikel 14 kunnen beroepen, nu zij de uitvoering van de overeenkomst hebben tegengewerkt en hebben verzwegen dat ook Ballast Nedam de overeenkomst voor de [naam locatie 1] heeft getekend. 
         
       
       
         3.2.3. 
         De datum van 31 december 2016 (die bij artikel 14 van de koopovereenkomst met de hand is bijgeschreven) was slechts een streefdatum. De koopovereenkomst is dus niet van rechtswege op die datum ontbonden. Dat blijkt alleen al uit het feit dat partijen na die datum doorgegaan zijn met hun pogingen om de overeenkomst uit te voeren. [persoon A] c.s. hebben in ieder geval het recht verwerkt een beroep te doen op dit artikel.  
         
       
       
         3.2.4. 
         Als gevolg van de tekortkoming van [persoon A] c.s. heeft OBD schade geleden. De omvang hiervan is nog niet definitief te begroten maar bedraagt ten minste € 1.887.785,00. 
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [persoon A] c.s. voeren verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van OBD, opheffing van de door OBD gelegde beslagen en veroordeling van OBD bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       Het verweer van [persoon A] c.s. laat zich als volgt samenvatten. 
       
       
         3.4.1. 
         
          [persoon A] c.s. hebben zich ingespannen om een alternatieve locatie te vinden voor hun bedrijf, maar dat is niet gelukt. Daarmee is de koopovereenkomst op grond van artikel 14 daarvan met ingang van 31 december 2016 van rechtswege ontbonden. Voor zover vereist hebben zij daarop bij brief van 21 december 2018 een beroep gedaan. Overigens betwisten [persoon A] c.s. dat zij onder artikel 14 van de koopovereenkomst een inspanningsverplichting hadden en dat voor een geslaagd beroep op artikel 14 vereist is dat zij daaraan hadden voldaan. 
         
       
       
         3.4.2. 
         Na 31 december 2016 hebben partijen verder met elkaar gesproken om te kijken of zij tot een nieuwe overeenkomst konden komen. Daarbij hebben ze het mechanisme van de koopovereenkomst verlaten. Het ging niet langer om een ruil met gesloten beurzen waarbij OBD de nieuwe woning en het nieuwe bedrijfspand zou bouwen voor [persoon A] c.s., maar alleen om de koopprijs die OBD zou betalen voor [naam landbouwbedrijf] . [persoon A] c.s. zouden zelf een aannemer inschakelen om hun nieuwe bedrijf te laten bouwen. De voorstellen die OBD dit verband deed, sloten evenmin aan bij het koopprijsmechanisme van de koopovereenkomst. OBD bood bedragen die gebaseerd waren op haar waardering van [naam landbouwbedrijf] en die bedragen lagen veel lager dan het bedrag waarvoor zij zelf had beraamd dat op de nieuwe locatie gebouwd zou kunnen worden. OBD had losgelaten dat zij de investeringskosten voor haar rekening zou moeten nemen. Partijen hebben uiteindelijk geen overeenstemming bereikt over de koopprijs.  OBD heeft in 2017 bij herhaling verklaard dat het [persoon A] c.s. vrijstond om [naam landbouwbedrijf] aan een ander te verkopen. In de periode tussen 31 december 2016 en 7 december 2018 heeft OBD met geen woord gerept over de nakoming van de koopovereenkomst. Ook OBD ging ervan uit dat de koopovereenkomst niet meer bestond. Zo vroeg zij om een grondruil die niet nodig zou zijn geweest als de koopovereenkomst nog had bestaan. Ook om deze redenen zijn [persoon A] c.s. is niet langer gehouden tot levering. 
         
       
       
         3.4.3. 
         OBD is toerekenbaar tekortgeschoten doordat zij in oktober 2016 niet beschikte over de financiën om de locatie [naam locatie 1] te kopen van Ballast Nedam. Daarmee is het aan OBD toe te rekenen dat [persoon A] c.s. er niet in geslaagd zijn die locatie te verkrijgen. 
         
       
       
         3.4.4. 
         Indien [persoon A] c.s. gehouden zijn tot levering van [naam landbouwbedrijf] dan dient de koopprijs niet alleen te worden vastgesteld aan de hand van een waardering van [naam landbouwbedrijf] , zoals de primaire vordering van OBD veronderstelt. Er dient ook rekening te worden gehouden met de investeringskosten voor de nieuwe locatie. Uit de e-mail van OBD van 3 mei 2017 blijkt dat OBD die kosten zelf begroot op € 3.880.466 (incl. btw). [persoon A] c.s. zijn bereid om zich aan dit bedrag te conformeren, mits het nog wordt gecorrigeerd voor de marktontwikkelingen sinds 3 mei 2017. Daarmee is de benoeming van twee makelaars om de waarde van [naam landbouwbedrijf] te bepalen niet langer relevant. Overigens dient bij toewijzing van de primaire vordering van OBD in enig vorm, er rekening mee gehouden te worden dat [persoon A] c.s. tijd nodig hebben voor de verplaatsing van hun woning en bedrijf naar een andere locatie. 
         
       
       
         3.4.5. 
         
          [persoon A] c.s. betwisten dat zij de boete van artikel 12 van de overeenkomst verschuldigd zijn en betwisten de door OBD gestelde schade. 
         
         
           
             in reconventie 
           
         
       
     
     
       3.5. 
       
         
          [persoon A] c.s. vorderen – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         A.	OBD veroordeelt tot opheffing van alle beslagen die zij heeft gelegd op [naam landbouwbedrijf] op straffe van een dwangsom; 
         B.	OBD verbiedt nieuwe beslagen te leggen op [naam landbouwbedrijf] gedurende een periode van twee jaar (of een door de rechtbank te bepalen periode), dit op straffe van een boete van € 100.000,00, althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, 
         C.	(voorwaardelijk, namelijk indien de primaire vordering van OBD wordt toegewezen): 
         1.	de koopsom vaststelt op ten minste € 3.880.466,00 k.k. met correctie naar de investeringskosten naar heden (in goede justitie vast te stellen), 
         2.	OBD veroordeelt door binnen drie maanden na het wijzen van het vonnis of op een nader door partijen vast te stellen moment (conform de bepalingen uit de koopovereenkomst van 9 juli 2014) mee te werken aan de levering, onder de voorwaarde dat [persoon A] c.s. het verkochte om niet kunnen blijven gebruiken tot dat er op de nog te kopen grond (locatie [naam locatie 1] ) vervangende woon- en bedrijfsruimte is gebouwd en die gereed is voor ingebruikname (conform de koopovereenkomst van 9 juli 2014). 
       
       
     
     
       3.6. 
       OBD voert verweer. Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] c.s. 
       
     
     
       3.7. 
       De stellingen van partijen in reconventie liggen in het verlengde van hun stellingen in conventie. 
       
       
     
   
   
     
       4. De beoordeling in conventie en reconventie 
     Inleiding 
     
     
       4.1. 
       Het gaat in deze zaak om een vastgelopen vastgoedproject. OBD heeft in 2014 in de koopovereenkomst [naam landbouwbedrijf] van [persoon A] gekocht. Daarbij werd een ruil beoogd: [persoon A] zou een andere locatie kopen voor het bedrijf en de woning van [persoon A] c.s., te financieren door OBD. Op die andere locatie zou OBD een nieuw bedrijfspand en woning voor [persoon A] c.s. realiseren. Op deze wijze zouden (in beginsel met gesloten beurzen) [persoon A] c.s. verhuizen naar een nieuwe locatie en zou OBD [naam landbouwbedrijf] in eigendom verkrijgen. OBD zou daar vervolgens een appartementencomplex laten bouwen.  
       
     
     
       4.2. 
       De transactie is uiteindelijk niet van de grond gekomen. Partijen geven elkaar daarvan over en weer de schuld en de verhoudingen zijn inmiddels flink verzuurd. Wat OBD betreft is de inzet van de procedure dat [persoon A] c.s. worden veroordeeld tot levering van [naam landbouwbedrijf] , waarbij de koopprijs wordt bepaald door twee of drie makelaars aan de hand van de criteria in de koopovereenkomst. Daarnaast wil OBD van [persoon A] c.s. schadevergoeding vanwege wanprestatie en betaling van de boete van artikel 12 van de koopovereenkomst. De kern van het verwijt dat OBD [persoon A] c.s. maakt is dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om een nieuwe locatie te verkrijgen en om overeenstemming over de prijs te bereiken. [persoon A] c.s. bepleiten afwijzing van de vorderingen van OBD en subsidiair dat de rechtbank de koopprijs voor [naam landbouwbedrijf] vaststelt op ten minste (afgerond) 3,9 miljoen euro en de koopovereenkomst aanpast zodat OBD niet langer op de nieuwe locatie bouwt, maar een geldbedrag betaalt aan [persoon A] c.s. Verder willen zij opheffing van het beslag en een beslagverbod.  
       
     
     
       4.3. 
       Op de zittingen van 6 april en 4 mei 2021 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst bereikt. Die overeenkomst voorzag in een koopprijs voor [naam landbouwbedrijf] en in een traject voor de verdere uitwerking van de gemaakte afspraken en de realisatie van de verhuizing van het bedrijf van [persoon A] c.s. met daarin meerdere ontbindende voorwaarden. Uit de brieven van partijen na de mondelinge behandeling maakt de rechtbank op dat deze vaststellingsovereenkomst inmiddels van rechtswege is ontbonden. De rechtbank beoordeelt daarom het geschil zoals dat voor het sluiten van de vaststellingsovereenkomst aan haar was voorgelegd. 
       
       
         
           Positie van [persoon B] 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       OBD heeft [persoon B] gedagvaard alsof zij (mede)verkoper onder de koopovereenkomst is. Dat is zij echter niet. [persoon A] is de verkoper onder de koopovereenkomst. [persoon B] heeft slechts meegetekend om toestemming als bedoeld in artikel 1:88 BW te verlenen. Dat betekent dat de vorderingen van OBD op [persoon B] zullen worden afgewezen. In reconventie zullen de namens [persoon B] ingestelde vorderingen eveneens worden afgewezen. Het beslag is gelegd op een zaak die niet aan haar toebehoort en zij kan geen aanspraak maken op aanpassing van de koopovereenkomst. De rechtbank gaat hierna dus alleen nog maar in op de verhouding tussen OBD en [persoon A] . 
       
       
         
           Is [persoon A] gehouden tot levering van [naam landbouwbedrijf] ? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Centraal in de procedure staat of [persoon A] op grond van de koopovereenkomst (nog steeds) gehouden is tot levering van [naam landbouwbedrijf] . De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en licht dat als volgt toe. 
       
     
     
       4.6. 
       Uitgangspunt bij de boordeling is de koopovereenkomst. Die bepaalt dat partijen de koopprijs voor [naam landbouwbedrijf] nader overeen zullen komen. Daarbij gelden als uitgangspunten enerzijds de waarde van [naam landbouwbedrijf] (die eventueel door makelaars zal worden bepaald) en anderzijds de totale investeringskosten van een vervangende locatie voor [persoon A] c.s. Beoogd is om daarbij met gesloten beurzen over te steken. Als de investeringskosten lager zijn dan de waarde van [naam landbouwbedrijf] , dan ontvangen [persoon A] c.s. het verschil daartussen. De koopovereenkomst bepaalt verder in algemene lijnen wat [persoon A] c.s. mogen verwachten van de nieuwe locatie. Ook bepaalt de koopovereenkomst dat levering zal plaatsvinden op 31 december 2016 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen. 
       
     
     
       4.7. 
       Levering heeft niet plaatsgevonden op 31 december 2016 en partijen hebben in ieder geval niet expliciet afgesproken dat de levering eerder of later zou plaatsvinden. In het voor OBD gunstigste (en door [persoon A] c.s. overigens betwiste) geval is er sprake van een impliciete verlenging van de beoogde leveringsdatum doordat partijen in 2017 verder spraken over de koop van [naam landbouwbedrijf] en de verhuizing naar de [naam locatie 1] .  
       
     
     
       4.8. 
       Partijen hebben voor het eerst vanaf april 2017 onderhandeld over de koopprijs. Nadat OBD diverse voorstellen had gedaan (1,7 miljoen, 1,9 miljoen en 2,25 miljoen euro) heeft [persoon A] op 24 juli 2017 een bedrag van 2,85 miljoen euro gevraagd. Tijdens die onderhandelingen is de oorspronkelijke transactiestructuur in zoverre losgelaten, dat niet langer vast stond dat OBD de nieuwe woning en het nieuwe bedrijfspand voor [persoon A] zou bouwen. Het voorstel van [persoon A] was voor OBD niet acceptabel en in haar brief van 25 augustus 2017 legt ze uit dat de te realiseren nieuwbouw op [naam landbouwbedrijf] die prijs niet kon dragen. Voor zover door partijen concreet gesteld of gebleken, hebben er daarna tot eind 2018 geen gesprekken meer plaatsgevonden tussen partijen. Na de brief van 25 augustus 2017 was de situatie dus dat partijen het niet eens waren geworden over de koopprijs en dat de onderhandelingen stil waren komen te liggen. 
       
     
     
       4.9. 
       Anders dan OBD is de rechtbank van oordeel dat [persoon A] niet eenzijdig de onderhandelingen heeft gefrustreerd door te veel te vragen. Vaststaat dat de partijen de beoogde transactiestructuur in zoverre hebben aangepast, dat ODB niet langer de nieuwbouw op de [naam locatie 1] zou verzorgen. Zo bezien is er dus in overleg een verschuiving opgetreden ten aanzien van de oorspronkelijke bedoelingen. Vervolgens hebben er prijsonderhandelingen plaatsgevonden. Daarin heeft OBD in eerste instantie een bod van 1,7 miljoen euro gedaan. Dit bod lag ruim onder de door OBD zelf op 3 mei 2017 begrote kosten van de verplaatsing (2,32 miljoen euro, exclusief de btw die, indien verschuldigd, voor [persoon A] in ieder geval deels aftrekbaar zou zijn). Ook het tweede bod van OBD van 1,9 miljoen euro lag daar ruim onder. OBD kan [persoon A] dan ook moeilijk verwijten dat hij een prijs vraagt die boven de door ODB begrote prijs ligt. Zoals OBD in haar conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie schrijft, hebben partijen tal van scenario’s besproken. Uiteindelijk zijn zij in 2017 terecht gekomen in een onderhandeling over de te betalen prijs en daar zijn zij niet uitgekomen.  
       
     
     
       4.10. 
       In aanvulling op het voorgaande overweegt de rechtbank nog het volgende. 
       
       
         4.10.1. 
         OBD heeft op de zitting van 6 april 2021 het verschil tussen haar eerste bod van 1,7 miljoen euro en haar begroting van 3 mei 2017 toelicht. Zij legde uit dat het hogere bedrag van die begroting komt omdat inmiddels was gebleken uit overleg met de gemeente dat er meer mogelijk was op [naam landbouwbedrijf] dan oorspronkelijk was gedacht. Daardoor kon er meer geboden worden voor [naam landbouwbedrijf] , aldus OBD. Zonder een nadere uitleg, die ontbreekt, kan de rechtbank deze uitleg echter niet plaatsen naast de chronologie, zoals die blijkt uit de brief van 25 augustus 2017. Daaruit blijkt immers dat de gesprekken met de gemeente met name plaatsvonden vanaf 8 juni 2017. Wat daarvan ook zei, feit is dat partijen vanaf april 2017 na een eerste bod dat aanzienlijk lag beneden de laagste raming van 3 mei 2021 over een prijs hebben onderhandeld en daar niet uitgekomen zijn. 
         
       
       
         4.10.2. 
         OBD stelt in deze procedure dat haar biedingen ‘excl. btw’ waren. Dat maakt overweging 4.9 van het vonnis niet anders. Daarin zijn immers nettobedragen vergeleken (vanuit de gedachte dat uit de netto-opbrengst van [naam landbouwbedrijf] de prijs voor de nieuw te bouwen woning en bedrijfsopstallen betaald moesten worden en [persoon A] als ondernemer in ieder geval een deel van de btw over de investeringskosten van de [naam locatie 1] zal kunnen aftrekken). Bovendien is deze stelling van OBD niet geheel juist. Uit de brief van 24 juli 2017 van de makelaar van [persoon A] c.s. blijkt dat deze het laatste bod van OBD had begrepen als ‘kosten koper’. Nergens blijkt uit dat OBD dit beeld bij de makelaar heeft gecorrigeerd, zodat [persoon A] er geen rekening mee hoefde te houden dat de biedingen van OBD niet ‘kosten koper’ maar ‘exclusief btw’ waren.  
         
       
     
     
       4.11. 
       Daar waar de koopovereenkomst uit 2014 bepaalt dat de koopprijs nog afgesproken moest worden, hebben partijen dus in de onderhandelingsronde van april tot augustus 2017 geen overeenstemming bereikt. Voor zover concreet uit het dossier blijkt, heeft OBD daarna voor het eerst in december 2018 weer aangeven verder te willen met de koopovereenkomst en voor het eerst op 29 mei 2019 gevraagd om de benoeming van makelaars. Naar het oordeel van de rechtbank waren de aanvankelijk na 31 december 2016 gevoerde onderhandelingen afgelopen toen partijen, na de laatste biedingen over en weer, in augustus 2017 niet tot overeenstemming waren gekomen en die onderhandelingen daarmee feitelijk tot een einde waren gekomen. De verzoeken van ODB in december 2018 en mei 2019 om nakoming en de benoeming van makelaars kwamen daarmee te laat en er bestond op dat moment voor [persoon A] geen verplichting om opnieuw met OBD in onderhandeling te treden. De oorspronkelijke leveringsdatum van 31 december 2016 was inmiddels geruime tijd verstreken; ook als dit slechts een streefdatum was, dan kon ODB inmiddels niet meer van [persoon A] verlangen dat die de onderhandelingen zou hervatten. 
       
     
     
       4.12. 
       Van belang is verder dat de koopovereenkomst met de benoeming van makelaars slechts voorziet in een gedeeltelijk mechanisme om een impasse over de koopprijs op te lossen. Die benoeming ziet immers alleen op de waardebepaling van [naam landbouwbedrijf] . De koopovereenkomst bevat geen mechanisme om vast te stellen hoe de nieuwe locatie wordt ingericht. Daarvoor worden alleen algemene uitgangspunten gegeven. Die uitgangspunten bieden zeker het begin voor de vaststelling van de investeringskosten (en daarmee de koopprijs), maar behoeven wel verdere uitwerking. Zo bepaalt de koopovereenkomst dat de nieuw te bouwen woning met stallen 750 m3 zou zijn, maar dat is slechts een zeer ruime omschrijving die nadere invulling behoeft. Overeenstemming over de invulling van de nieuwe locatie, en de kosten daarvan, is dus evengoed onderdeel van de door partijen te bereiken overeenstemming. Verder maakt de koopovereenkomst niet duidelijk hoe groot de nieuwe locatie zal zijn. De overeenkomst bepaalt in algemene zin dat de nieuwe locatie zal bestaan uit vervangende grond. Tegelijkertijd verwijst de overeenkomst echter de BBL-gronden en de [naam locatie 1] aan als mogelijke nieuwe locaties en beide locaties zijn aanzienlijk groter van [naam landbouwbedrijf] . De stelling van OBD dat altijd duidelijk is geweest dat het ging om een grondruil ‘meter voor meter’ is, zeker gezien in het licht van productie 25 van [persoon A] c.s. (met daarin twee door OBD opgestelde begrotingen voor de [naam locatie 1] , met in beide varianten hetzelfde kosten voor de aangeschafte grond), onvoldoende onderbouwd, zodat aan bewijsvoering hierover niet wordt toegekomen.  
       
     
     
       4.13. 
       De koopprijs laat zich evenmin invullen door de rechtbank op grond van artikel 7 lid 4 BW. Dat artikel is niet geschreven voor de situatie dat partijen hebben onderhandeld over de overnameprijs zonder overeenstemming te bereiken. Uit de overwegingen hiervoor blijkt bovendien dat de uitgangspunten uit de koopovereenkomst niet zodanig uitgewerkt zijn, dat daarmee de prijs zonder meer bepaalbaar is. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 december 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3839.  
       
     
     
       4.14. 
       De slotsom is dat [persoon A] niet gehouden was na 25 augustus 2017 om [naam landbouwbedrijf] aan OBD te leveren: er was geen overeenstemming over de prijs en daarmee geen complete koopovereenkomst, terwijl inmiddels de datum van 31 december 2016 uit artikel 1 en bij artikel 14 van de koopovereenkomst al geruime tijd gepasseerd was. Of dit nu een streefdatum was of niet, maakt dat niet anders. Aan de vraag of [persoon A] zich kan beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel 14 van de koopovereenkomst, wordt dus niet toegekomen. Dat betekent dat alle vorderingen die gericht zijn op levering van [naam landbouwbedrijf] afgewezen moeten worden. 
       
       
         
           Schadeplichtigheid  
         
       
       
     
     
       4.15. 
       OBD vordert subsidiair schadevergoeding van [persoon A] vanwege niet nakoming van de koopovereenkomst. De grondslag van die vordering is drieledig: (i) [persoon A] zou zich onvoldoende hebben ingespannen in een andere locatie te verkrijgen (onder andere door te verzwijgen dat Ballast Nedam de overeenkomst voor de [naam locatie 1] had getekend, (ii) hij zou een te hoge koopprijs heeft gevraagd, en (iii) hij zou ten onrechte aanspraak hebben gemaakt op meer vierkante meters op de nieuwe locatie dan hij aan OBD verkoopt. Hiermee zou [persoon A] de uitvoering van de koopovereenkomst hebben gefrustreerd. OBD vordert op die basis een vergoeding van de door haar gemaakte kosten en de winst die zij misgelopen is. 
       
     
     
       4.16. 
       Voor de verwijten (ii) en (iii) geldt dat die afstuiten op hetgeen hiervoor is overwogen over de onderhandelingen in 2017.  
       
     
     
       4.17. 
       Voor verwijt (i) geldt het volgende.  
       
       
         4.17.1. 
         
          [persoon A] had onder artikel 14 van de koopovereenkomst een inspanningsverplichting om een alternatieve locatie te verkrijgen. Het betoog van [persoon A] c.s. dat die verplichting een lege huls was omdat artikel 14 de inspanningsverplichting ook legt op de gemeente (de toenmalige eigenaar van de BBL-gronden en de [naam locatie 1] ) en de gemeente geen partij was bij de koopovereenkomst, slaagt niet. [persoon A] was immers wel partij bij de overeenkomst. [persoon A] wist dat OBD niet uit de goedheid van haar hart tijd, energie en geld stak in zijn verhuizing naar een alternatieve locatie, maar om [naam landbouwbedrijf] te krijgen. Daartegenover staat dat [persoon A] zich zou inspannen voor een alternatieve locatie, zoals artikel 14 voldoende duidelijk maakt. 
         
       
       
         4.17.2. 
         Zoals blijkt uit de koopovereenkomst, hadden partijen in 2014 twee vervangende locaties voor ogen: de BBL-gronden en de [naam locatie 1] . Artikel 14 beschrijft deze locaties niet limitatief en de nieuwe locatie had dus ook een andere kunnen zijn. Voor zover uit het dossier blijkt, hebben partijen bij de uitvoering van de koopovereenkomst echter niet of nauwelijks naar andere locaties gekeken. OBD maakt in deze procedure [persoon A] ook geen (duidelijk herkenbaar) verwijt dat [persoon A] niet heeft gekeken naar andere locaties. De beoordeling hoeft zich dus niet uit te strekken over andere locaties dan de BBL-gronden en de [naam locatie 1] .  
         
       
       
         4.17.3. 
         Van deze twee locaties zijn vervolgens de BBL-gronden afgevallen. [persoon A] c.s. stellen onbetwist dat in de loop van de gesprekken duidelijk werd dat op die locatie vanwege omgevingsrechtelijke regels geen bedrijf zoals dat van [persoon A] c.s. kon worden gevestigd. Daarmee is duidelijk dat OBD op dit punt [persoon A] in ieder geval geen schending van zijn inspanningsverplichting van artikel 14 kan verwijten. Het verkrijgen van een ongeschikte locatie zou zinloos zijn en kan niet van [persoon A] gevergd worden.  
         
       
       
         4.17.4. 
         Daarmee resteert de [naam locatie 1] . Niet vastgesteld kan worden dat [persoon A] voor 31 december 2016 (de datum die in de koopovereenkomst bij artikel 14 is geschreven) zich niet te goeder trouw heeft ingespannen om de [naam locatie 1] te verkrijgen: hij heeft een makelaar ingeschakeld, er is onderhandeld met Klok en Ballast Nedam en dat heeft uiteindelijk geleid tot een door [persoon A] en Klok in de zomer van 2016 getekende overeenkomst voor de [naam locatie 1] . Ballast Nedam (één van de twee eigenaren van de [naam locatie 1] ) wilde – zo stellen partijen over en weer – eerst overleg met OBD en op 6 oktober 2016 heeft dat overleg plaatsgevonden. OBD heeft op de zitting verklaard dat zij toen met Ballast Nedam gesproken heeft over een samenwerking omdat OBD als kleine onderneming Ballast Nedam nodig had voor de bouw, maar dat ze daar niet uit kwamen. OBD heeft niet toegelicht waarom zij er met Ballast Nedam niet uitkwam en waarom dit aan [persoon A] zou zijn toe te rekenen. Dat OBD de kans aanzienlijk acht dat de ondertekening door Ballast Nedam bewust is uitgesteld na 31 december 2016 met het oog op artikel 14 van de koopovereenkomst, is onvoldoende onderbouwd en maakt dit dus niet anders. Allereerst is dit vermoeden moeilijk te rijmen met het feit dat [persoon A] zich lange tijd na 31 december 2016 niet op artikel 14 heeft beroepen. Dat had wel voor de hand gelegen als [persoon A] bewust de transactie om deze reden over 31 december 2016 had getild. Bovendien legt OBD dit vermoeden niet naast de inhoud van haar eigen gesprek met Ballast Nedam. Minst genomen had het op de weg van OBD gelegen om inhoudelijk inzicht te geven in haar gesprek met Ballast Nedam en aan de hand daarvan uit te leggen waarom het aannemelijk is dat [persoon A] de totstandkoming van overeenstemming met Ballast Nedam in 2016 heeft tegengewerkt. Aan bewijsvoering hierover wordt dan ook niet toegekomen.  
         
       
       
         4.17.5. 
         Eind december 2016 was dus de situatie dat [persoon A] niet tekortgeschoten was onder zijn inspanningsverplichting onder artikel 14. Na deze datum zijn partijen verdergegaan met hun pogingen om een verhuizing naar de [naam locatie 1] mogelijk te maken. Er is over de prijs onderhandeld en er was contact met de gemeente. Tijdens die onderhandelingen heeft op enig moment Ballast Nedam alsnog de overeenkomst met [persoon A] en Klok getekend. Daarmee had [persoon A] dus de [naam locatie 1] kunnen verkrijgen voor een voor hem acceptabele prijs.  
         
       
       
         4.17.6. 
         
          [persoon A] heeft OBD hierover niet geïnformeerd. Op dit punt heeft [persoon A] te kwader trouw gehandeld, ongeacht welke betekenis moet worden toegekend aan de datum van 31 december 2016 in de koopovereenkomst. Partijen zijn jarenlang bezig geweest om deze transactie mogelijk te maken, OBD heeft daar tijd en energie in gestoken en (naar zonder meer kan worden aangenomen) aanzienlijke kosten voor gemaakt en de onderhandelingen over de transactie liepen nog toen Ballast Nedam tekende. Het is evident – en moet ook in juli 2017 voor [persoon A] duidelijk zijn geweest – dat de onderhandelingen tussen partijen in een andere versnelling waren komen te staan als ODB was geïnformeerd over de ondertekening door Ballast Nedam. Met die informatie was immers duidelijk dat de [naam locatie 1] gekocht kon worden en was de fase van louter plannen maken voorbij. De door Ballast Nedam in de overeenkomst aangebrachte wijzigingen zijn van geringe betekenis en [persoon A] c.s. hebben gesteld dat zij deze gewijzigde overeenkomst met Ballast Nedam hadden willen aangaan. Het had dan ook op de weg van [persoon A] c.s. gelegen om OBD hierover in juli 2017 te informeren (toen partijen nog aan het onderhandelen waren) en niet pas in deze procedure (op de wijze waarop [persoon A] c.s. in deze procedure bekendheid hebben gegeven aan de ondertekening door Ballast Nedam wordt hierna onder 4.24 ingegaan).  
         
       
       
         4.17.7. 
         Toch leidt dit niet tot aansprakelijkheid. OBD heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die aannemelijk maken dat de prijsonderhandelingen zouden zijn geslaagd als zij had geweten dat Ballast Nedam inmiddels had getekend. OBD stelt in dat geval al in 2017 aangedrongen te hebben op de benoeming van twee makelaars, maar gaat er aan voorbij dat die stap slechts leidt tot een vaststelling van de waarde van [naam landbouwbedrijf] . Dat laat onverlet dat er ook invulling gegeven moet worden aan de inrichting(skosten) van de nieuwe locatie en daarover werden partijen het niet eens. De door [persoon A] op 24 juli 2017 gevraagde koopprijs (bedoeld voor de door hem nagestreefde invulling van de nieuwe locatie) past binnen de onderhandelingsruimte zoals die in 2017 is ontstaan, zodat [persoon A] op dit punt niet te kwader trouw onderhandelde. Al met al is niet aannemelijk geworden dat er wel overeenkomst over de koopprijs was bereikt indien [persoon A] melding had gemaakt van de ondertekening door Ballast Nedam. OBD stelt geen concrete feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel leiden, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen. 
         
         
       
     
     
       4.18. 
       De subsidiaire vordering van ODB op [persoon A] c.s. zal daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           Boetebeding 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Ook de vordering tot betaling van de boete van artikel 12 van de koopovereenkomst zal worden afgewezen. Nadat de prijsonderhandelingen in 2017 niet hadden geleid tot overeenstemming, was de koopovereenkomst (die oorspronkelijk als (al dan niet zachte) leveringsdatum 31 december 2016 had) uitgewerkt. Dat betekent dat aan latere sommaties niet het gevolg kan worden verbonden dat nagekomen moest worden, zodat niet toegekomen wordt aan het verbeurdverklaren van boetes. 
       
       
         
           Afronding 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       De conclusie is dat alle vorderingen van OBD zullen worden afgewezen. Het gevolg hiervan is dat het gelegde beslag op [naam landbouwbedrijf] onrechtmatig is. In reconventie zal daarom de vordering tot opheffing van het beslag worden toegewezen.  
       
     
     
       4.21. 
       
        [persoon A] c.s. hebben in conventie verzocht dat de rechtbank de beslagen zal opheffen. Daargelaten of dit in conventie verzocht kan worden, hebben ze hierbij geen belang gelet op de beslissing in reconventie over het beslag. 
       
     
     
       4.22. 
       Voor het door [persoon A] c.s. in reconventie gevorderde verbod om opnieuw beslag te leggen, is onvoldoende basis. Wel zal – als minder verstrekkende variant van deze vordering – worden bepaald dat OBD, indien zij binnen twee jaar na vonnisdatum opnieuw beslag legt op [naam landbouwbedrijf] , bij een verzoekschrift daartoe een afschrift van dit vonnis moet voegen. 
       
     
     
       4.23. 
       De voorwaarden waaronder de voorwaardelijke reconventionele vordering is ingesteld, is niet vervuld. Aan een beoordeling daarvan wordt dus niet toegekomen. 
       
     
     
       4.24. 
       OBD wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Normaal gesproken betekent dit dat OBD in de proceskosten wordt veroordeeld. De rechtbank doet dit echter niet. [persoon A] c.s. hebben in hun conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie in strijd met de waarheid doen voorkomen alsof Ballast Nedam nooit de overeenkomst voor de verkoop van de [naam locatie 1] heeft getekend. Alleen uit de overgelegde producties was op te maken dat Ballast Nedam alsnog had getekend. De rechtbank verbindt op grond van artikel 21 Rv hieraan de sanctie dat [persoon A] c.s. niet de vergoeding van hun proceskosten krijgen die zij anders wel zouden hebben gehad.  
       
     
     
       4.25. 
       De beslissingen over het beslag zullen, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       5. De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     a.	wijst de vorderingen van OBD af; 
     
     b.	bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten zal dragen; 
     
     
       
         in reconventie 
       
     
     
     c.	beveelt OBD om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de door haar gelegde beslagen op [naam landbouwbedrijf] op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij (na ommekomst van genoemde termijn) hiermee in gebreke blijft (waarbij een aangebroken dag als een gehele dag geldt);  
     
     d.	beveelt OBD om, indien zij binnen twee jaar na vonnisdatum opnieuw verlof vraagt tot het leggen van beslag op [naam landbouwbedrijf] , bij het verzoekschrift tot het leggen van beslag een afschrift van dit vonnis te voegen; 
     
     e.	bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten zal dragen; 
     
     f.	verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de bevelen over het beslag betreft; 
     
     g.	wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mrs. N. Doorduijn, J.B. Smits en G.A. Vriezen. Het is door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2021. 1876/3393//3195