ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:8769

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:8769 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 18-12-2024 / BRE 23/11913

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-12-18

Zaaknummer: BRE 23/11913

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:8769

---

WOZ woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/11913 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde] ), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van  Sabewa Zeeland  (gemeente [plaats 2] ), de heffingsambtenaar.  
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 447.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente [plaats 2] opgelegd.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. [naam 2] . 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1960) met een woonoppervlakte van 235 m² gelegen op een perceel van 2590 m².   
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
     
     
     
       3.1. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB.  Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.  
       
     
     
       3.2. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.  
         
           
           Artikel 40 Wet WOZ 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
       
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om de liggingsfactor van de vergelijkingsobjecten en de onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       4.2. 
       De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat het beroep op artikel 40 Wet WOZ onvoldoende specifiek is, dat het taxatieverslag volstaat en dat van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij op basis van het taxatieverslag de WOZ-waarde kan beoordelen.  
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank komt tot het oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding wegens schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover dat artikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, is de rechtbank namelijk van oordeel dat belanghebbende door die schending niet is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft – onweersproken – gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase is verstrekt. Voor zover er nog gegevens zouden ontbreken heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase die schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, voor zover een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geconstateerd zou kunnen worden, niet langer benadeeld door die schending. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangegeven dat hij een waarde voorstaat van € 350.000. Het verschil met de beschikte waarde is dermate groot dat het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat het instellen van beroep tegen de uitspraak op bezwaar alleen noodzakelijk was om het gebrek aan de informatieverstrekking te herstellen. De rechtbank ziet daarom in de feiten en omstandigheden van het geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de procedure heeft moeten maken vanwege een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 14 oktober 2024 is opgemaakt door [taxateur] .  
       
     
     
       5.4. 
       In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 595.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
       
     
     
       5.5. 
       Ter zitting is gebleken dat partijen de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar vinden om als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De rechtbank sluit zich hierbij aan en acht de referentiewoningen met name gelet op bouwjaar en ligging niet vergelijkbaar met de woning. Dit betekent dat aan de matrix geen bewijskracht toekomt. De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde ook niet op een andere wijze onderbouwd en dus heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning 4.6. 	Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 350.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen objectief verifieerbare marktgegevens heeft aangedragen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank 
       
     
     
       5.6. 
       Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 405.000.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.  
     
     
     
       6.1. 
       Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
     
       6.2. 
       Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624  en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (2 punten maal € 875). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 405.000; 
       
       
         vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 18 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
      Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ. 
   
   
     Zie Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.