ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:1500

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:1500 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 19-04-2016 / 200.155.015_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-04-19

Zaaknummer: 200.155.015_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:1500

---

Huurzaak 
         Al dan niet huurverlenging overeengekomen. 
         Haviltex maatstaf

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Sector civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.155.015/01 
     
     
     
       
         arrest van 19 april 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. P.J.M. Brouwers te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Mercedes Benz Customer Assistance Center [plaats] N.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       en 
       
         Daimler AG , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] (BRD), 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. J. Van Zinnicq Bergmann te ‘s-Hertogenbosch, 
     
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 14 augustus 2014 en het door geïntimeerden uitgebrachte vervroegingsexploot van 22 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht gewezen vonnis van 14 mei 2014 tussen appellant  - [appellant] - als eiser en geïntimeerden -Mercedes resp. Daimler, tezamen Mercedes c.s.- als gedaagden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
     
     
       
         de memorie van grieven waarbij 15 grieven zijn voorgedragen en producties zijn overgelegd; 
       
       
         de memorie van antwoord waarbij producties zijn overgelegd; 
       
       
         de door [appellant] genomen akte rectificatie; 
       
       
         de door [appellant] genomen akte 
       
       
         de door Mercedes c.s. genomen antwoordakte. 
       
     
     Vervolgens is bepaald dat arrest zal worden gewezen. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
       2.	Het geding in eerste aanleg (rolnrs/zaaknrs. 501650 CV EXPL 12-4695  zaak 1) , 504103 CV EXPL 12-5091  (zaak 2)  en 505819 CV EXPL 12-5255  (zaak 3) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van 14 mei 2014, waarin in drie gevoegde zaken vonnis is gewezen. Het onderhavige hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis voor zover gewezen onder rolnr/zaaknr 501650 CV EXPL 12-4695 (zaak 1).  
     
     
   
   
     
       3 De gronden van het hoger beroep 
     
     
       Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven. 
     
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] bestrijdt met zijn grieven geen van de door de rechtbank vastgestelde feiten, zodat het hof daarvan uitgaat. Als erkend dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist staan nog enkele feiten vast. Het hof geeft hierna een opsomming van de vaststaande feiten, voor zover relevant.  
       
       a. [appellant] is sedert 30 november 2007 eigenaar en opvolgend verhuurder van het kantorencomplex bestaande uit drie kantoorgebouwen en gelegen aan [adres 1] (blok 5), aan [adres 2] (blok 4) en aan [adres 3] (in between), alle te [plaats] , hierna ook aangeduid als “de panden”. 
       
       b. Blok 5 is verhuurd geweest aan Daimler en Mercedes en blok 4 en de zogenoemde ‘In Between’ aan Mercedes. 
       
       c. In oktober 2007 is een nieuwe overeenkomst gesloten, een zogenoemde ‘Letter of Intent’ (LOI) waarbij een groot aantal huurvoorwaarden en de huurprijzen opnieuw tot stand zijn gekomen. Daarbij zijn de einddata van de huurovereenkomsten voor blok 4 en blok 5 gesteld op 31 mei 2012. 
       
       d. Bij de LOI is verder overeengekomen dat opzegging van de respectieve huurovereenkomsten kan plaatsvinden door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van (minimaal) een jaar en is bepaald dat de huurovereenkomsten bij gebreke van een tijdige opzegging zullen worden voortgezet voor een periode van vijf jaar. 
       
       e. Op 4 januari 2010 stuurt mr. Van der Salm als gemachtigde van Mercedes een brief aan [appellant] (productie 12 dagvaarding in eerste aanleg) waarin wordt gesteld dat de evaluatie van de servicekosten gestaag vordert en naar aanleiding van het arrest van het hof nog contact wordt opgenomen door Mercedes met de bank om de bankgaranties in orde te maken. 
       
       f. Op 19 januari 2010 is een gesprek gevoerd tussen [appellant] en [de CEO van Mercedes] , de CEO van Mercedes en [de CFO van Mercedes] , de CFO van Mercedes. Daarbij zijn wederom de bankgaranties besproken en is [appellant] een model van een zogenoemde ‘Mietausfallbürgschaft’ overhandigd.  
       
         
          [appellant] heeft een door hemzelf opgemaakt verslag van deze bespreking overgelegd (productie 12 bij brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013). In dit verslag staat onder meer dat de CEO van Mercedes tegen hem heeft verteld dat Mercedes pas 10 jaar hier zit (bedoeld is in het gebouw van [appellant] ) en nog vele jaren hier zal blijven.  
         Mercedes c.s. hebben bij memorie van antwoord als bijlage bij productie 17 overgelegd de door [de CFO van Mercedes] op 20 januari 2010 gemaakte samenvatting van het gesprek van 19 januari 2010. Hierin is vermeld dat [appellant] heeft geïnformeerd of Mercedes interesse had om de 3de verdieping te huren, waarop Mercedes heeft geantwoord dat die interesse er niet was. Het verslag houdt verder in, voor zover relevant: 
         
           “ [appellant] beroept zich op artikel 6.4 van het contract om toch de bedragen te kunnen aanpassen. We hebben aangegeven dat we hem schriftelijk zullen bevestigen wat ons inziens in het arrest staat. (…) 
         
         
           Hierop boodt hij aan om geheel van de boetes af te zien indien we alsnog de derde verdieping (tegen gereduceerd tarief) … huren. 
         
         
           In zijn beleving zou dit vele malen goedkoper zijn dan de garanties, waarbij hij dan verondersteeld dat het garant gestelde bedrag gelijk is aan de kosten ervan. 
         
         
           Ik heb hem aangegeven dat de kosten enerzijds de bereidstellingsprovisie (…) betreft vermeerderd met het verlies aan interest. (…) Dus in dit geval een 4-5 duizend euro per jaar. Nadat we hem hierna duidelijk hebben aangegeven dat de discussie wat dit punt betreft ten einde was heeft hij nog wat ideen aangesproken mbt besparing van service kosten. 
         
         
           Tenslotte hebben we hem bevestigd dat de service kosten voor 2007-2008 (…) akkoord zijn bevonden en tot finale afwikkeling kan worden overgegaan. En hebben we hem gevraagd ons ook de bescheiden voor 2009 te doen toekomen zodat ook dit kan worden afgewikkeld. (…)” 
         
       
       
       g. Op 4 juni 2010 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] , de CEO en de CFO van Mercedes en mr. Van der Salm. Daarbij zijn wederom de te stellen bankgaranties aan de orde geweest. In zijn pleitnota voor de comparitie van 2 juli 2013 stelt [appellant] dat in het onderhoud van 4 juni 2010 is gesproken over de ‘terughuur’ van de derde verdieping van blok 4 vanwege de behoefte bij Mercedes aan extra ruimte voor personeel en het voornemen om ook personeel van vestigingen in [plaats] en [plaats] naar [plaats] over te hevelen. Volgens [appellant] stelde de CEO voor om in oktober 2010 een en ander met hem af te ronden.  
       h. Bij brief van 7 juni 2010 aan zijn toenmalige gemachtigde mr. Van Tongeren (productie 13 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013) schrijft [appellant] onder meer dat gelet op de toezegging van Mercedes de huurrelatie te willen uitbreiden op basis van de eerder toegezegde voortzetting ervan per 2012, hij Van Tongeren verzoekt definitief af te zien van de betekening van het arrest van het hof en de invordering van de boetes. 
       i. De brief van [de CFO van Mercedes] , de CFO van Mercedes aan [appellant] van 15 juni 2010 (productie 14 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013/productie 3 memorie van grieven) houdt in: 
       
         “We herewith would like to confirm, like agreed during the telephone conversation on the 11th of june between yourself and my assistant (…) that our next meeting is to take place on the 20th of October 2010 at 16:00 – 17:00 in the office of [de CEO van Mercedes] .”. 
       
       
       j. Bij (fax)brief van 3 juli 2010 (een bijlage bij productie 20 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 17 mei 2013) schrijft [appellant] aan Mercedes, voor zover van belang: 
       
         
           “ Naar aanleiding van uw brief van 15 juni 2010 aan mij hecht ik eraan om alvast aan U te bevestigen dat U ons (…) verzocht heeft af te zien van de beide door U nog te stellen bankgaranties (…) met welk verzoek wij hebben ingestemd, zulks in ruil voor de door U gedane toezegging gebruik te zullen maken van de 5 jaars optie termijn (…). 
         
         
           Zoals vervolgens is afgesproken op 4 juni 2010 komt er derhalve op met ons op 20 oktober 2010 een nieuw onderhoud met U en [de CEO van Mercedes] om vervolgens verder te spreken over de terug huur van de derde verdieping (…). 
         
       
       
       k. Bij brief van 24 augustus 2010 van de CFO van Mercedes aan [appellant] wordt de afspraak van 20 oktober 2010 afgezegd en wordt voorgesteld de bespreking op 28 oktober 2010 te laten plaatsvinden (een bijlage bij productie 20 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 17 mei 2013). 
       
       l.  Bij brief van 1 oktober 2010 van Mercedes aan [appellant] (productie 6 dagvaarding in eerste aanleg) laat Mercedes Benz weten, voor zover van belang: 
       
         
           “With regards to our meeting intended on the 28th of October 2010 we hereby would like to inform you that the necessity of having this meeting is no longer required. 
         
         
           It was recently decided that Daimler Real Estate (DRE) will take over all future handling discussions and negotiations concerning the rental of the building which we are currently using. 
         
         
           Additionally, Daimler Real Estate (DRE) also communicated that they have engaged the real estate agency [vastgoedbureau] (JLL) with regards to the renewal of our lease contracts which are due 2012. 
         
         
           Therefore we hereby would like to inform you that you will directly be contacted by [vastgoedbureau] in order tot discuss all relevant lease issues.” 
         
         De brief is ondertekend door de managing director (CEO) en de chief financial officer (CFO) van Mercedes. 
         De door [appellant] overgelegde vertaling, opgemaakt door [de vertaler] van Aapeha (productie 1 bij de brief van [appellant] aan de Rechtbank Limburg van 24 juni 2013) luidt als volgt: 
         
           “Met betrekking tot ons onderhoud op 28 oktober 2010 willen wij u laten weten dat deze bespreking niet langer nodig is. 
         
         
           Onlangs is besloten dat Daimler Real Estate (DRE) alle afhandeling, besprekingen en onderhandelingen overneemt ten aanzien van de huur van het gebouw waarvan wij momenteel gebruikmaken. 
         
         
           Bovendien heeft Daimler Real Estate (DRE) laten weten dat zij vastgoedbureau [vastgoedbureau] (JLL) heeft ingeschakeld met betrekking tot de verlenging van onze huurcontracten die in 2012 aflopen. 
         
         
           U zult dan ook rechtstreeks door [vastgoedbureau] (JLL) worden benaderd om alle relevante punten rond het huurcontract te bespreken.” 
         
       
       
       m. Bij brief van 3 november 2010 (productie 9 inleidende dagvaarding) schrijft [appellant] aan Mercedes, ter attentie van [de CEO van Mercedes] , voor zover relevant: 
       
         
           “(…) I am pleased to note from your letter ( noot hof: van 1 oktober 2010 ) that you intent to renew your lease agreements (… ).  “(…) I would welcome very much the opportunity to discuss details and conditions for prolongation beyond 2012 . (…) 
         
           I look forward (…) to progress further talks on the prolongation of your lease. (…) ”. 
       
       
       n. Bij aangetekend verzonden brief van 22 maart 2011 (productie 9 dagvaarding in eerste aanleg), op briefpapier van Paulussen Advocaten, gericht aan [appellant] , is het volgende medegedeeld: 
       
         
           “Geachte heer [appellant] , 
         
         
           Inzake: opzegging huurovereenkomsten met betrekking tot [adres 1] (blok V), [adres 2] (blok 4) en [adres 3] (“in between”); ons dossier: HS/SM 23.659/10; 
         
         
           Tot mij hebben zich gewend Daimler AG, in de stukken ook genoemd Daimler-Benz AG of  
         
         
           Daimler-Chrysler AG te [plaats] alsmede Mercedes-Benz Customer Assistance Center [plaats] N.V. te [plaats] ter zake van het navolgende. 
         
         
           Cliënten zijn krachtens de totstandkoming van een drietal huurovereenkomsten, huurder 
         
         
           geworden van de betreffende kantoorruimten in de gehuurde panden zoals hierboven genoemd. 
         
         
           Bij overeenkomst van 5/25 oktober 2007 is tussen clienten en uw rechtsvoorganger DG Anlage GmbH vastgelegd dat de huurovereenkomsten voor de blokken IV en V de einddatum hebben van 31 mei 2012, de gelijke einddatum als voorzien in de huurovereenkomst met betrekking tot het “in between”-gebouw aan [adres 3] te [plaats] . 
         
         
           Clienten wensen tot beëindiging van de drie huurovereenkomsten te geraken en daartoe zeggen zij bij deze brief aan u als eigenaar/verhuurder de huur op tegen de einddatum van 31 mei 2012, met aankondiging dat clienten de gehuurde ruimten uiterlijk per genoemde datum van 31 mei 2012 zullen hebben ontruimd. 
         
         
           Vooralsnog is aannemelijk dat de ontruiming eerder dan genoemde datum zal plaatsvinden. Te gelegener tijd zal nog nader met u contact worden opgenomen over verdere afwikkeling van deze huuropzegging.” 
         
         
           Ter zekerstelling dat deze huuropzegging u bereikt, zal deze door de deurwaarder aan u worden betekend. 
         
         
           Met vriendelijke groet, 
         
         
           Paulussen Advocaten NV, 
         
         
           H.J.J. van der Salm”  (noot hof: met handtekening ) 
         Deze brief van 22 maart 2011 is bij deurwaardersexploot van 23 maart 2011 aan [appellant] betekend (zie onder meer het arrest van dit hof van 16 oktober 2012, r.o. 4.1 sub e (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie).  
       
       
       o. Mercedes c.s. hebben de panden voor 31 mei 2012 ontruimd. 
       
     
     
       4.2 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg bij dagvaarding d.d. 24 oktober 2012 gevorderd dat de kantonrechter: 
       1. voor recht verklaart dat op grond van the renewal in de brief d.d. 1 oktober 2010 de huurovereenkomsten d.d. 30 oktober 1997, d.d. 25 oktober 2001 en d.d. 3 mei 2002 tussen [appellant] en Mercedes c.s. inzake het gehuurde kantorencomplex aan [adres 1] (blok 5), aan [adres 2] , (blok 4) en aan [adres 3] (in between) alle te [plaats] als op dezelfde wijze voortgezet hebben te gelden en dat de opzegging in de brief d.d. 22 maart 2012 (het hof leest “2011”), als onverenigbaar met the renewal, zonder enig rechtsgevolg is gebleven en Mercedes c.s. gehouden zijn de verplichtingen uit de 3 huurovereenkomsten onverkort na te komen; 
       2. voor recht verklaart dat door opzegging van de de huurovereenkomsten d.d. 30 oktober 1997, d.d. 25 oktober 2001 en d.d. 3 mei 2002 tussen [appellant] en Mercedes c.s., Mercedes c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in nakoming van de uit die huurovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen resp. uit de in de brief d.d. 1 oktober 2010 vermelde renewal van de 3 huurovereenkomsten; 
       3. voor recht verklaart dat Mercedes c.s. door hun verplichtingen uit hoofde van de vastgelegde renewal in de brief d.d. 1 oktober 2010 niet na te komen niet hebben gehandeld zoals een goed huurder betaamt; 
       4. Mercedes c.s. gebiedt de gehuurde gebouwen aan [adres 1] (blok 5), aan [adres 2] , (blok 4) en aan [adres 3] (in between) alle te [plaats] wederom in gebruik te nemen binnen 2 maanden na het te wijzen vonnis en daarna in gebruik te houden, zulks op verbeurte na die 2 maanden van een dwangsom van  € 250.000,- per overtreding en van € 10.000,- per dag voor iedere dag (zonder maximum) dat 2 maanden na het in deze zaak te wijzen vonnis deze overtreding voortduurt; 
       5. ( subsidiair) 
       Mercedes c.s. gebiedt the renewal in de brief d.d. 1 oktober 2010 van de genoemde huurovereenkomsten d.d. 30 oktober 1997, d.d. 25 oktober 2001 en d.d. 3 mei 2002 na 1 juni 2012 tussen [appellant] en Mercedes c.s. te formaliseren en zo nodig daarbij partijen op te dragen naar redelijkheid en billijkheid een nieuwe huurprijs vast te stellen, zulks binnen 1 maand na het in deze zaak te wijzen vonnis, en Mercedes c.s. gebiedt de gehuurde gebouwen aan [adres 1] (blok 5), aan [adres 2] , (blok 4) en aan [adres 3] (in between) daarna wederom in gebruik te nemen binnen 2 maanden, zulks op verbeurte van een dwangsom van  € 250.000,- per overtreding en van € 10.000,- per dag voor iedere dag (zonder maximum) dat 1 maand resp. 2 maanden na het in deze zaak te wijzen vonnis deze overtreding voortduurt; 
       6. voor recht verklaart dat Mercedes c.s. aansprakelijk zijn voor de schade aan [appellant] voortvloeiende uit de niet-nakoming van uit die huurovereenkomsten d.d. 30 oktober 1997, d.d. 25 oktober 2001 en d.d. 3 mei 2002 voortvloeiende verplichtingen, resp. de schade voortvloeiend uit de niet-nakoming van hun rechtsplicht uit hoofde van de brief d.d. 1 oktober 2010; 
       7. Mercedes c.s. veroordeelt tot betaling van de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De schade te vermeerderen met de wettelijk rente; 
       8. Mercedes c.s. veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder begrepen de proceskosten en de nakosten; 
       9. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat in de brief van 1 oktober 2010 niet zonder meer kan worden gelezen dat de huurovereenkomsten zijn verlengd. Er zijn niet voldoende feiten en omstandigheden komen vast te staan dat [appellant] uit de tekst van die brief het vertrouwen heeft mogen putten dat de huurovereenkomsten zouden worden verlengd. Ook verder zijn, aldus de kantonrechter, geen feiten komen vast te staan op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de huurovereenkomsten zijn verlengd. Op grond hiervan heeft hij in het dictum de vordering afgewezen, met veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       4.3 
       
         
          [appellant] vordert onder het voordragen van 15 grieven dat het hof zal vernietigen het vonnis van 14 mei 2014 voor zover gewezen onder zaaknummer 501650 CV EXPL 12-4695 en alsnog zal toewijzen hetgeen hij in eerste aanleg heeft gevorderd, met veroordeling van Mercedes c.s. in de kosten van het geding waaronder begrepen de proceskosten en de nakosten. 
         Mercedes c.s. hebben de grieven bestreden. 
       
       
     
     
       4.4 
       
         In zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter zijn pleitnota niet als processtuk heeft opgenomen. 
         In het proces-verbaal van comparitie van 2 juli 2013 dat is opgemaakt in de zaken rolnrs/zaaknrs. 501650 CV EXPL 12-4695, 504103 CV EXPL 12-5091 en 505819 CV EXPL 12-5255 is onder zaaknummer 505819 CV EXPL 12-5255 vermeld dat [appellant] een pleitnota heeft overgelegd die de kantonrechter aan het proces-verbaal heeft gehecht. In het aan het hof overgelegde procesdossier van de stukken in eerste aanleg bevindt zich een pleitnota van [appellant] voor de zitting van 2 juli 2013. In het hoofd daarvan zijn de zaaknummers 12-4695, 12-5091 en 12-5255 vermeld. Het hof trekt daaruit de conclusie dat in alle drie zaken dezelfde pleitnota is overgelegd. Nu de kantonrechter die pleitnota in het door hem opgemaakte proces-verbaal dat betrekking heeft op alle drie zaken heeft vermeld, is er geen reden om die pleitnota in het vonnis nogmaals te noemen. De grief faalt dan ook omdat deze berust op een onjuist uitgangspunt. Het hof stelt overigens nog vast dat de kantonrechter in r.o. 3.5 van het bestreden vonnis inhoudelijk ingaat op die pleitnota, zodat wat dat betreft [appellant] geen enkel belang heeft bij deze grief.  
       
       
     
     
       4.5 
       
         In zijn tweede grief stelt [appellant] aan de orde dat de kantonrechter de vorderingen nrs. 2 en 5 zoals hiervoor vermeld, niet heeft beoordeeld. 
         Uit de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.7 blijkt voldoende duidelijk dat de kantonrechter in die rechtsoverwegingen ook heeft beoordeeld de vraag of Mercedes c.s. de huurovereenkomsten rechtens dienden voort te zetten na 31 mei 2012 en de vraag of er termen aanwezig zijn om Mercedes c.s. te gebieden de huurovereenkomsten te formaliseren. De kantonrechter is, zo blijkt voldoende duidelijk uit het bestreden vonnis, tot het oordeel gekomen dat de overeenkomsten niet op een rechtens onjuiste wijze zijn beëindigd en dat geen feiten of omstandigheden zijn komen vast te staan op grond waarvan Mercedes c.s. kunnen worden veroordeeld om de volgens [appellant] verlengde huurovereenkomsten te formaliseren. Aldus berust de grief op een onjuiste lezing van het vonnis, zodat deze faalt. 
       
       
     
     
       4.6 
       
         In zijn derde grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter in het dictum slechts “de vordering” heeft afgewezen, terwijl hij 9 vorderingen heeft ingesteld. 
         De grief faalt omdat deze berust op een onjuiste lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft, blijkens het lichaam van het vonnis, met “de vordering” in het dictum onmiskenbaar bedoeld alle door [appellant] in zaak 1, rolnrs/zaaknrs. 501650 CV EXPL 12-4695 ingestelde vorderingen. 
       
       
       
         4.7.1 
         Het hof begrijpt dat [appellant] met zijn grieven 4, 5, 6 en 10 wil aanvoeren dat met de brief van 1 oktober 2010 (r.o. 4.1 sub l) de huurovereenkomsten zijn verlengd. Indien de (vertaling van de) hele brief op zich zelf wordt gelezen, valt daarin niet te lezen dat de huurovereenkomsten met genoemde brief zijn verlengd. Er wordt immers allereerst opgemerkt dat DRE alle onderhandelingen overneemt ten aanzien van het gebouw waarvan Daimler gebruik maakt. Als er al sprake zou zijn van reeds vernieuwde of verlengde huurovereenkomsten, is er geen reden meer om te onderhandelen. Ook de daarop volgende zin geeft aan dat er geen sprake is van een reeds bestaande verlenging: indien dat het geval is, hoeft immers geen buitenstaander als JLL meer te worden ingeschakeld “met betrekking tot de verlenging van onze huurcontracten”. In de derde zin wordt opgemerkt dat JLL [appellant] zal benaderen om alle relevante punten rond het huurcontract te bespreken. Ook daarvoor geldt dat als de huurovereenkomsten inderdaad waren verlengd, het niet duidelijk is welke relevante punten JLL nog moest bespreken, terwijl de reeds bestaande overeenkomsten al zouden zijn verlengd. Kortom, zelfs uit een letterlijke lezing van de volledige tekst volgt niet, zoals [appellant] stelt, dat met de brief van 1 oktober 2010 de huurovereenkomsten zijn verlengd. Voor zover [appellant] toelicht dat de besprekingen in het kader van de verlenging uitsluitend de uitvoering zouden betreffen, kan het hof die globale stellingname in dit verband ook niet zonder meer volgen.  
         
       
       
         4.7.2 
         
           Hiermee staat niet vast dat de grieven 4, 5, 6 en 10 falen. Onderzocht moet immers nog worden of de brief van 1 oktober 2010 toch moet worden uitgelegd als een partijen bindende verlenging van de huurovereenkomsten op grond van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, mag worden afgeleid (de Haviltex-regel). 
           Het hof begrijpt dat [appellant] van mening is dat wat dit betreft betekenis moet worden gehecht aan zijn brief aan zijn advocaat (r.o. 4.1 sub h), aan de brief van de CFO van Mercedes aan [appellant] van 15 juni 2010 (r.o. 4.1 sub i) en aan zijn (fax)brief van 3 juli 2010 (r.o. 4.1 sub i) en aan het feit dat wel degelijk voor 1 oktober 2010 onderhandelingen zijn gevoerd ter zake verlenging van de huur. 
           Uit de brief van [appellant] aan zijn advocaat kan wat dit betreft niets worden afgeleid: dat is een brief waarbij Mercedes c.s. op geen enkele manier zijn betrokken en gesteld noch gebleken is dat zij van deze brief een afschrift hebben ontvangen.  
           De brief van 15 juni 2010 (productie 3 memorie van grieven) door [de CFO van Mercedes] van Mercedes houdt niet meer in dan dat een mondelinge afspraak schriftelijk wordt bevestigd. Met geen woord wordt gerept over het feit dat de huurovereenkomsten zouden zijn verlengd. 
           Resteert de (fax)brief van [appellant] van 3 juli 2010. Mercedes c.s. hebben ontkend die brief te hebben ontvangen (zie r.o. 3.5 sub f van het bestreden vonnis en nr. 113 (pag. 45) van de memorie van antwoord, waar Mercedes c.s. per abuis als datum 3 juni in plaats van 3 juli vermelden, en nr. 114 memorie van antwoord). Ander bewijs dan een verzendrapport dat een pagina is gefaxed naar nr. 3562422 is niet voorhanden. Het verzendrapport geeft geen informatie over de inhoud van de betreffende per fax verzonden pagina, zodat uit enkel dit verzendrapport niet kan worden afgeleid dat toen en daar die brief van 3 juli 2010 per fax naar Mercedes c.s. is verzonden. Het hof wijst er wat dit betreft op dat [appellant] stelt dat hij die brief van 3 juli 2010 heeft verstuurd teneinde gemaakte afspraken schriftelijk te bevestigen. Indien dat zo zou zijn, ligt het echter voor de hand om uitdrukkelijk een ontvangstbevestging te vragen. Gesteld noch gebleken is echter dat Mercedes c.s. op die beweerdelijke brief van 3 juli 2010 heeft gereageerd en [appellant] heeft evenmin gesteld dat hij na het faxen van die brief heeft geïnformeerd of die brief wel is ontvangen. Het hof merkt verder op dat de vordering niet berust op de in die brief van 3 juli 2010 volgens [appellant] op 4 juni 2010 overeengekomen verlenging. De vordering berust op de stelling van [appellant] dat bij brief van 1 oktober 2010 de huur is verlengd. Het hof laat verder meewegen dat Vaeassen die brief van 3 juli 2010 niet eerder heeft vermeld dan in 2013, toen de procedure in eerste aanleg reeds was aangevangen. In geen eerdere correspondentie met Merceds c.s. heeft hij naar die brief verwezen terwijl ook in de brief van 15 juni 2010 van Mercedes c.s. geen enkele aanwijzing valt te lezen dat op 4 juni 2010 inhoudelijke afspraken over de verlenging van de huur zijn gemaakt. Wat dit betreft zou het voor de hand hebben gelegen dat [appellant] terstond na de huuropzeggingsbrief van 22 maart 2011 met een expliciet beroep op de brief van 3 juli 2010 en/of de brief van 1 oktober 2010 zou hebben meegedeeld dat die opzegging gelet op de al eerder overeengekomen verlenging, geen doel trof. 
           Het hof weegt bij een en ander verder mee de brief van [appellant] van 3 november 2010 (r.o. 4.1 sub m), waarin hij nergens uitdrukkelijk vermeld dat de huurovereenkomsten zijn verlengd. Hij schrijft immers enkel dat hij blij is  “(…) to note from your letter that you intent to renew your lease agreements (… ) en  “(…) I would welcom very much the opportunity to discuss details and conditions for prolongation beyond 2012 . (…)”. [appellant] schrijft hiermee zelf dat hij blij is dat Mercedes c.s. de intentie hebben om te verlengen, en dat hij graag wil praten over de voorwaarden voor verlenging. De brief van 3 november 2010 bevat geen enkele aanwijzing waaruit valt af te leiden dat [appellant] daarmee een verlengingsaanbod van Mercedes c.s. heeft aanvaard. 
           Voor zover [appellant] nog heeft willen aanvoeren dat bij een en ander ook moet meewegen de zeer positieve verhalen in perspublicaties van Mercedes c.s. over de gehuurde panden, miskent hij dat voor zover een professionele verhuurder uit dergelijke verhalen al iets mag afleiden, dat niet meer is dan dat de huurder op dat moment tevreden is. 
           Voor zover [appellant] met deze grieven ook nog heeft willen aanvoeren dat Mercedes c.s. waren gehouden tot doorhandelen, gaat het hof daaraan voorbij allleen al omdat hij onvoldoende feiten heeft aangevoerd die een dergelijke stelling kunnen dragen. 
           Met het vorenstaande falen niet alleen de grieven 4, 5, 6 en 10, maar ook de grieven 7 tot en met 9 en grief 11 (waarin [appellant] per abuis de brief van hem van 3 november 2010 dateert als 3 november 2011).  
         
         
       
     
     
       4.8 
       In grief 12 voert [appellant] aan dat de kantonrechter “veel te veel gewicht” heeft toegekend aan de brief van [naam] van 8 november 2010 (productie 10 dagvaarding in eerste aanleg). Het hof leest in r.o. 3.7 niet dat de kantonrechter veel gewicht, laat staan “veel te veel gewicht” zoals [appellant] in zijn grief aanvoert, heeft gehecht aan die brief van 8 november 2010, zodat de grief faalt. Het hof is het overigens in die zin wel met [appellant] eens dat voor de beoordeling van het door hem gevorderde die brief van 8 november 2010 niet van belang is. Nu de brief van [appellant] van 10 november 2010 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) enkel is geschreven als reactie op die brief, kan ook aan de brief van [appellant] voorbij worden gegaan.  
       
     
     
       4.9 
       
         Gelet op al het vorenstaande behoeven de grieven 13 en 14 geen beoordeling omdat [appellant] met die grieven geen oordelen bestrijdt op grond waarvan welke vordering van hem dan ook is afgewezen.  
         Grief 15 heeft geen zelfstandige betekenis, zodat het hof aan die grief voorbij gaat. 
       
       
     
     
       4.10 
       
         Het enige voldoende concrete bewijsaanbod van [appellant] is zijn aanbod om de [voormalig country manager bij ING] , voormalig country manager bij ING te horen omtrent hetgeen [appellant] en [voormalig country manager bij ING] hebben besproken op 13 april 2011 ter zake de gang van zaken in oktober en november 2010. Zonder voldoende toelichting, die ontbreekt, ontgaat het het hof waarom het in dit hoger beroep en gelet op de vorderingen van [appellant] relevant is hetgeen hij met een voormalig werknemer van de ING heeft besproken op 13 april 2011, zodat het hof aan dat aanbod voorbij gaat. Het hof merkt verder nog op dat het niet ziet dat enig hiervoor gegeven oordeel anders is indien al hetgeen in de brief van [appellant] van 2 mei 2011 (productie 11 memorie van grieven) is vermeld omtrent de inhoud van de bespreking tussen [appellant] en [voormalig country manager bij ING] op 13 april 2011 juist is. 
         Voor het overige is zijn bewijsaanbieding in zodanige algemene bewoordingen gedaan, dat het hof er allen al om die reden aan voorbij gaat. 
       
       
     
     
       4.11 
       Uit het vorenstaande blijkt dat aan alle grieven voorbij moet worden gegaan, zodat het hof het vonnis zal bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, voor zover gerezen aan de zijde van Mercedes c.s. begroot op € 704,- aan griffierecht en € 1.341,- voor salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.R. Sijmonsma en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 april 2016. 
     
     
     
       	griffier						rolraadsheer