ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:1832

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:1832 Rechtbank Overijssel , 02-04-2024 / 10750302 \ CV EXPL  23-2327

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-04-02

Zaaknummer: 10750302 \ CV EXPL  23-2327

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:1832

---

Eisers stellen dat zij een huurovereenkomst voor een woning met gedaagde hebben gesloten en dat gedaagde deze niet is nagekomen. Volgens gedaagde kon de huurovereenkomst niet doorgaan, omdat zijn zus toch in de woning bleef wonen. Eisers vorderen een verklaring voor recht dat gedaagde aansprakelijk is voor de schade die zij daardoor hebben geleden en zullen lijden en verwijzing naar de schadestaatprocedure. Gedaagde voert verweer. Volgens hem is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat hij zijn aanbod heeft ingetrokken, dan wel omdat niet is voldaan aan de voorwaarde dat de woning vrij van huur was. Als er al sprake is van een huurovereenkomst, dan is deze volgens hem nietig op grond van bedrog, omdat eisers niet de waarheid hebben verteld over hun inkomsten. 
       
       De kantonrechter concludeert dat er een onvoorwaardelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd dat de overeenkomst tot stand is gekomen door bedrog. Aangezien gedaagde de huurovereenkomst niet is nagekomen, moet hij de schade vergoeden die eisers daardoor hebben geleden of zullen lijden. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen. De kantonrechter begroot de schade zelf en wijst een verhuiskostenvergoeding van € 5.571,00 toe.

RECHTBANK  
       OVERIJSSEL 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: 10750302 \ CV EXPL  23-2327 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser 1],  
     
       te [woonplaats 1], 2.  [eiser 2] ,  
       te [woonplaats 2], 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers], 
       gemachtigde: mr. G.J. Hollema, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats 3], 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. R. Janssen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Samenvatting 
     
     
       1.1. 
       
        [eisers] stellen dat zij een huurovereenkomst voor een woning met [gedaagde] hebben gesloten en dat [gedaagde] deze niet is nagekomen. Volgens [gedaagde] kon de huurovereenkomst niet doorgaan, omdat zijn zus toch in de woning bleef wonen. [eisers] vorderen een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij daardoor hebben geleden en zullen lijden en verwijzing naar de schadestaatprocedure. [gedaagde] voert verweer. Volgens hem is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat hij zijn aanbod heeft ingetrokken, dan wel omdat niet is voldaan aan de voorwaarde dat de woning vrij van huur was. Als er al sprake is van een huurovereenkomst, dan is deze volgens hem nietig op grond van bedrog, omdat [eisers] niet de waarheid hebben verteld over hun inkomsten. 
       
     
     
       1.2. 
       De kantonrechter concludeert dat er een onvoorwaardelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd dat de overeenkomst tot stand is gekomen door bedrog. Aangezien [gedaagde] de huurovereenkomst niet is nagekomen, moet hij de schade vergoeden die [eisers] daardoor hebben geleden of zullen lijden. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook toegewezen. De kantonrechter begroot de schade zelf en wijst een verhuiskostenvergoeding van € 5.571,00 toe. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 14 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - de aanvullende producties van [eisers] van 19 februari 2024, 
       - de mondelinge behandeling van 29 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
       - de spreekaantekeningen van [eisers] 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] zijn echtgenoten. 
       
     
     
       3.2. 
       Tot 1 mei 2023 huurde de heer [eiser 1] de woning aan de [adres 1] van [gedaagde]. [eisers] woonden hier samen. 
       
     
     
       3.3. 
       Begin 2023 hebben [eisers] aan [gedaagde] medegedeeld dat zij wilden verhuizen, omdat zij overlast van hun buren ervaarden. Partijen hebben besproken dat [eisers] de woning aan de [adres 2] van [gedaagde] zouden kunnen huren. 
       
     
     
       3.4. 
       Op 17 februari 2023 hebben [eisers] via WhatsApp aan [gedaagde] medegedeeld dat, hoewel het nog niet zeker is dat zij rond mei in de nieuwe woning kunnen, zij de opzegtermijn vast willen laten beginnen en eventueel tijdelijk bij hun ouders zullen intrekken. 
       
     
     
       3.5. 
       Op 7 april 2023 hebben [eisers] een door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] ontvangen. Hierin staat dat de huurovereenkomst op 1 juni 2023 ingaat. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 1 mei 2023 zijn [eisers] (tijdelijk) bij hun ouders in gaan wonen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vorderen: 
       
         
           een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden en zullen lijden als gevolg van zijn niet-nakoming van de door partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 2], 
         
         
           veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 
         
         
           veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] stellen dat de heer [eiser 1] de huurovereenkomst op 15 april 2023 heeft ondertekend aan [gedaagde] heeft teruggegeven. Volgens hen is er dan ook overeenstemming bereikt en hadden zij recht op nakoming van de huurovereenkomst. Zij stellen dat mondeling is afgesproken dat [gedaagde] de ingangsdatum van de huurovereenkomst zou kunnen opschuiven naar 1 juli 2023. [gedaagde] heeft in een telefoongesprek op 25 april 2023 echter verklaard dat de huurovereenkomst helemaal niet door kon gaan, omdat de woning nog werd verhuurd aan zijn zus. Volgens [eisers] moet [gedaagde] de schade vergoeden die zij hebben geleden en zullen lijden doordat hij de huurovereenkomst niet is nagekomen. Zij stellen dat zij immateriële schade hebben geleden bestaande uit gederfd woongenot, omdat zij zes maanden langer dan gepland – namelijk van 1 juli 2023 tot en met 31 december 2023 – bij hun ouders hebben moeten wonen. Vanwege oplopende spanningen binnen de families hebben zij besloten om naar Enschede te verhuizen toen de kans zich voordeed. Zij hebben kosten moeten maken voor het opknappen en inrichten van deze woning, die zij niet hadden hoeven te maken voor de woning aan de [adres 2]. Bovendien willen zij zodra het mogelijk is weer terugverhuizen naar Almelo en zullen zij daar ook weer kosten voor moeten maken. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat er sprake is geweest van aanbod en aanvaarding. Volgens hem hebben [eisers] namelijk geen ondertekende overeenkomst ingeleverd en heeft hij zijn aanbod op 11 april 2023 ingetrokken. Bovendien zou de woning volgens hem alleen verhuurd worden als deze vrij van huur zou zijn. Zijn zus ([naam 1]) huurde de woning aan de [adres 2] en zou naar haar eigen woning verhuizen. De huurders van haar woning hadden hun huurovereenkomst al opgezegd, maar deze opzegging is vernietigd door hun bewindvoerder. Zijn zus kon daardoor niet verhuizen, waardoor [gedaagde] de woning aan de [adres 2] niet aan [eisers] kon verhuren. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de huurovereenkomst nietig is op grond van bedrog. Hij heeft [eisers] namelijk naar hun inkomsten gevraagd, maar volgens hem hebben zij hier niet de waarheid over gesproken. Als hij had geweten dat zij de huur van de woning niet zouden kunnen betalen, dan had hij de woning nooit aan hen aangeboden. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat er geen causaal verband is tussen het niet-nakomen van de huurovereenkomst en de gestelde schade. [eisers] wilden namelijk zelf sowieso weg uit de woning aan de [adres 1]. Bovendien is mevrouw [eiser 1] geen contractspartij. [gedaagde] concludeert dan ook dat [eisers] niet ontvankelijk zijn, dan wel dat hun vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Huurovereenkomst 
       
     
     
     
       5.1. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende gemotiveerd gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist dat er tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] tot stand is gekomen. 
       
     
     
       5.2. 
       Tussen partijen staat namelijk vast dat [gedaagde] op 7 april 2023 een door hem ondertekende huurovereenkomst aan [eisers] heeft gegeven. Dat [gedaagde] zijn aanbod op 11 april 2023 weer zou hebben ingetrokken, blijkt niet uit de WhatsApp-correspondentie tussen partijen. [gedaagde] stuurde op die datum namelijk het volgende naar de heer [eiser 1]:  “Wij hebben even overleg gehad en hebben besloten om de woning ([adres 1]) niet te verhuren aan de huurders van [naam 1]. Dat betekent dat jij niet per 1 mei uit de woning hoeft. Dan hoef je waarschijnlijk helemaal niet te overbruggen bij jouw ouders of hooguit een paar weken. De huurders van mijn zus verlaten de woning per 1 mei,”.  Hieruit blijkt niet dat [gedaagde] zijn aanbod heeft ingetrokken, maar dat het op dat moment juist nog steeds de bedoeling was dat de huurders van zijn zus haar woning zouden verlaten, zodat zijn zus naar die woning kon verhuizen en [eisers] naar de [adres 2] zouden kunnen verhuizen. Uit de overgelegde stukken blijkt bovendien dat de bewindvoerder van de huurders van zijn zus de opzegging van de huurovereenkomst pas op 25 april 2023 heeft vernietigd. Dat biedt een deugdelijke onderbouwing van de stelling van [eisers] dat pas op dat moment duidelijk werd dat de woning aan de [adres 2] niet beschikbaar zou komen en [eiser 1] toen daarvan telefonisch op de hoogte is gebracht. Dat dit telefoongesprek heeft plaatsgevonden is door [gedaagde] niet weersproken. Niet valt in te zien om welke reden [gedaagde] op 25 april 2023 [eiser 1] deze mededeling heeft gedaan indien al eerder het aanbod door [gedaagde] zou zijn ingetrokken. 
       
     
     
       5.3. 
       
        [eisers] hebben aan de hand van WhatsApp-berichten en getuigenverklaringen onderbouwd dat er op 15 april 2023 een bezichtiging van de woning heeft plaatsgevonden en dat de heer [eiser 1] de ondertekende huurovereenkomst die avond heeft teruggegeven aan [gedaagde]. De moeder en broer van de heer [eiser 1] hebben in een schriftelijke verklaring namelijk bevestigd dat er op die datum een bezichtiging heeft plaatsgevonden en dat zij daarbij aanwezig waren. Daarnaast hebben [eisers] een WhatsApp-bericht van 15 april 2023 overgelegd, waarin de heer [eiser 1] aan mevrouw [eiser 1] schrijft: “Hey ik ga nu naar huis moet huurcontract naar [gedaagde] brengen” . Ook zijn er WhatsApp-berichten van die datum overgelegd tussen de heer [eiser 1] en [gedaagde]. [gedaagde] schrijft:  “Ik ben thuis [naam 2]” , waarop de heer [eiser 1] reageert:  “Tamam [naam 3], ben er zometeen”  en  “[naam 3] was jou vergeten te vragen, had je al met [naam 1] abla gepraat over die tafel?”.  [gedaagde] reageert daar een dag later op met  “Sim [naam 2]. Ik was het ook vergeten. Bankje, tafel en stoelen hebben rond de 1400€ gekost. [naam 1] geeft aan dat ze €500 prima vind voor dat setje” , waarop [eiser 1] antwoordt:  “Merhaba [naam 3], ik ga thuis overleggen met [eiser 2], mochten we die willen overnemen” . 
       
     
     
       5.4. 
       
        [gedaagde] ontkent dat er een bezichtiging heeft plaatsgevonden, maar heeft op de mondelinge behandeling geen verklaring kunnen geven over waarom partijen dan over het overnemen van spullen van zijn zus hebben gesproken. Uit deze berichten kan dan ook niet anders worden afgeleid dan dat, anders dan [gedaagde] aanvoert, een bezichtiging heeft plaatsgevonden. Mede in dat licht acht de kantonrechter het ook aannemelijk dat de heer [eiser 1] de ondertekende huurovereenkomst die avond aan [gedaagde] heeft teruggegeven. [gedaagde] heeft dat naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist. 
       
     
     
       5.5. 
       Als vaststaand moet dus worden aangenomen dat op 15 april 2023 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. [gedaagde] stelt zonder nadere onderbouwing of motivering dat hij de huurovereenkomst heeft aangeboden onder de voorwaarde dat de huurders van zijn zus haar woning zouden verlaten. [eisers] hebben uitdrukkelijk betwist dat deze voorwaarde mondeling is overeengekomen. De voorwaarde is voorts niet in de huurovereenkomst opgenomen of kenbaar uit het WhatsApp-verkeer tussen partijen. In het licht van deze gemotiveerde betwisting, heeft [gedaagde] het bestaan van deze voorwaarde onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter moet er dan ook van worden uitgegaan dat een onvoorwaardelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen.  
       
     
     
       5.6. 
       
        [gedaagde] voert aan dat de huurovereenkomst nietig is op grond van bedrog. [eisers] hebben betwist onjuiste opgaven te hebben gedaan. Dat [eisers] over hun inkomsten zouden hebben gelogen en dat zij de huur van de woning aan de [adres 2] niet konden betalen, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Bovendien leidt bedrog niet tot nietigheid, maar tot  vernietigbaarheid  van de huurovereenkomst (artikel 3:44 lid 1 BW). Aan dit verweer van [gedaagde] zal daarom voorbij zal worden gegaan. 
       
       
         
           Wanprestatie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       De kantonrechter overweegt dat uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] en de heer [eiser 1] een vriendschappelijke band hadden en dat [gedaagde] de heer [eiser 1] in het verleden op verschillende manieren heeft geholpen. Niet alleen door een woning aan hem te verhuren, maar ook in privézaken. Dat neemt echter niet weg dat als [gedaagde] een overeenkomst met [eisers] sluit, hij deze ook moet nakomen. Dat [gedaagde] heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst niet door kon gaan, is aan te merken als wanprestatie. Op grond van artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zal [gedaagde] de schade die [eisers] hierdoor hebben geleden en zullen lijden moeten vergoeden. De vordering om dit voor recht te verklaren, zal dan ook worden toegewezen. 
       
     
     
       5.8. 
       Dat mevrouw [eiser 1] niet als contractspartij op de huurovereenkomst is vermeld, maakt niet dat [gedaagde] niet aansprakelijk is tegenover haar. Op grond van artikel 7:266 BW is mevrouw [eiser 1] als echtgenote van de heer [eiser 1] namelijk van rechtswege medehuurder. 
       
       
         
           Schade 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Hoewel [eisers] verwijzing naar de schadestaatprocedure hebben gevorderd en [gedaagde] daar geen verweer tegen heeft gevoerd, zal de kantonrechter de zaak niet verwijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de omvang van de schade nu al met voldoende precisie en zekerheid vast te stellen, zodat de schade op grond van artikel 612 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal worden begroot. 
       
     
     
       5.10. 
       
        [eisers] stellen dat zij immateriële schade hebben geleden in de vorm van gederfd woongenot, omdat zij zes maanden langer dan gepland bij hun ouders in hebben moeten wonen. Zij hebben in die periode echter ook huurkosten bespaard. Naar het oordeel van de kantonrechter kan, gelet op de door de Hoge Raad gehanteerde maatstaf , de schade bestaande uit het gederfde woongenot niet hoger zijn dan het bedrag dat [eisers] hebben bespaard doordat zij geen huur hebben hoeven te betalen. Hiervoor zal dan ook geen bedrag een schadevergoeding worden toegewezen. 
       
     
     
       5.11. 
       Daarnaast stellen [eisers] dat zij schade hebben geleden, omdat zij hun nieuwe woning in Enschede hebben moeten opknappen en inrichten. Zij hebben facturen en bonnetjes overgelegd voor verf, tape, laminaat, plakpinten, ondervloerfolie, trapmatten, een lamp en een jaloezie. Daarnaast hebben zij een factuur (zonder betalingsbewijs) overgelegd voor het leggen van het laminaat, het aanbrengen van de plinten, het sauzen van de muren en het plafond, het verven van de trap en stucwerk. [eisers] stellen dat de woning aan de [adres 2] geverfd en met laminaat opgeleverd zou worden. Dat is echter door [gedaagde] betwist en niet nader onderbouwd door [eisers] Daarnaast blijkt ook nergens uit dat de woning in Enschede zonder vloer opgeleverd is. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] dan ook onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij de genoemde kosten voor de woning aan de [adres 2] niet hadden hoeven te maken en voor de woning in Enschede wel hebben moeten maken. Voor zover zij de woning zelf mooier willen inrichten, komt dat voor hun eigen rekening. Dat zou bij de woning aan de [adres 2] immers ook het geval zijn geweest. Voor deze kosten zal dan ook geen schadevergoeding worden toegekend. 
       
     
     
       5.12. 
       Ten slotte stellen [eisers] dat zij schade zullen lijden in de vorm van verhuiskosten, omdat zij nog een keer zullen moeten verhuizen. Zij hebben namelijk onbetwist gesteld dat zij genoegen hebben moeten nemen met een huurwoning in Enschede en weer naar Almelo zullen verhuizen zodra de kans zich voordoet. Als [gedaagde] de huurovereenkomst was nagekomen, dan hadden [eisers] in Almelo gewoond en hadden zij deze extra verhuiskosten niet hoeven te maken. [gedaagde] moet deze schade dan ook vergoeden. De kantonrechter zal voor het bepalen van de hoogte van de schade aansluiten bij de verhuiskostenvergoeding die de rijksoverheid aanhoudt bij noodgedwongen verhuizing ingeval van renovatie of sloop. Sinds 29 februari 2024 geldt een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00. Aangezien nog niet vaststaat dat [eisers] daadwerkelijk weer naar Almelo zullen verhuizen en dus verhuiskosten zullen maken, zal de kantonrechter de schade begroten aan de hand van een afweging van de goede en kwade kansen (zoals bedoeld in artikel 6:105 lid 1 BW), waarbij de rechter een aanzienlijke mate van vrijheid heeft (zie ECLI:NL:HR:2017:273, rechtsoverweging 3.3.2). De kantonrechter schat de kans dat [eisers] (binnen afzienbare termijn) weer naar Almelo verhuizen in redelijkheid op 75%. De door [gedaagde] te betalen schadevergoeding zal daarom worden vastgesteld op 75% van de genoemde verhuiskostenvergoeding, oftewel op € 5.571,00.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       
        [gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 125,14 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 86,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 678,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 339,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.024,14 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.14. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eisers] geleden hebben en zullen lijden als gevolg van zijn niet-nakoming van de door partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 2], 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 5.571,00 aan schadevergoeding aan [eisers], 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.024,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       6.5. 
       verklaart de onderdelen 6.2 tot en met 6.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024. 
       
     
   
   
      HR 19 juli 2019 ECLI:NL:HR:2019:1278 “2.12.4 […] De in het derven van woongenot bestaande vermogensschade van de bewoner die huurder van de woning is, zal in beginsel kunnen worden vastgesteld op het over de maanden waarin het woongenot is gederfd berekende verschil tussen i) de marktconforme huur voor de woning in de huidige situatie waarin bodembewegingen hebben plaatsgevonden en nog kunnen plaatsvinden, en ii) de door de huurder over die maanden daadwerkelijk betaalde huur.”