ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2007:BC1563

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2007:BC1563 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 27-11-2007 / C0601527

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2007-11-27

Zaaknummer: C0601527

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2007:BC1563

---

Een opdracht aan een makelaar of bemiddelaar in verband met de aankoop van een onroerende zaak houdt in het algemeen en meestal alleen een opdracht tot bemiddeling in en niet (tevens) de bevoegdheid om namens de opdrachtgever over te gaan tot het sluiten van een koopovereenkomst. Aan Ioom kan worden toegegeven dat aan de in de opdracht gebruikte term 'verwerving' onder omstandigheden een verderstrekkende betekenis kan worden toegekend dan aan de term bemiddeling. Dit gaat evenwel, uitzonderlijke en overigens niet gestelde omstandigheden daargelaten, niet zover dat aan deze term dezelfde betekenis kan worden toegekend als aan termen als 'opdracht tot aankoop' of 'volledige volmacht', waarvan duidelijk is dat deze een opdracht tot aankoop betreffen. Bij het ontbreken van een formulering die duidt op een ongeclausuleerde opdracht tot aankoop, mede bezien in samenhang met hetgeen overigens in de brief is vermeld, dient het ervoor gehouden te worden dat deze brief een dergelijke opdracht niet inhoudt. Hetgeen Ioom in dit verband verder naar voren heeft gebracht, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat [geïntimeerde] op enig moment aan [persoon 5] een ongeclausuleerde opdracht tot aankoop heeft verstrekt.

typ. CB 
       rolnr. C0601527/BR 
     
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       sector civiel recht, 
       vierde kamer, van 27 november 2007, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IOOM BV, 
       gevestigd te Tilburg,  
       appellante bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2006, 
       procureur: mr. J.P.F.W. van Eijck, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEÏNTIMEERDE], 
       gevestigd te [plaats], 
       geïntimeerde bij gemeld exploot,	 
       procureur: mr. J.E. Lenglet, 
     
     
     op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda gewezen vonnissen van 6 april 2005 en 12 juli 2006 tussen appellante - Ioom - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde. 
     
     1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 136453/HA ZA 04-1467)  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1 IOOM is van deze vonnissen tijdig in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven, tevens akte houdende wijziging en vermindering van eis, heeft Ioom negen grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en verminderd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van primair     € 1.400.000 en subsidiair € 100.000 met rente en kosten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       2.2 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de vonnissen waarvan beroep, met veroordeling van Ioom in de proceskosten. 
       2.3 Partijen hebben hun standpunten door hun raadslieden aan de hand van pleitnota's doen bepleiten. Ioom heeft daarbij nog twee producties in het geding gebracht. 
     
     
     2.4 Ten slotte hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     4.1 De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 6 april 2005 onder 3.1 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. 
     
     
       4.2 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. 
       a) Ioom is eigenaresse geweest van een perceel grond met opstallen aan de [adres] te [plaats]. Over de aankoop hiervan door [geïntimeerde] heeft op 15 januari 2004 een gesprek plaatsgevonden tussen Ioom en [geïntimeerde]. Ioom werd hierbij vertegenwoordigd door de heer [persoon 1] van Loever BV. Van de zijde van [geïntimeerde] waren aanwezig de heer [persoon 2], directeur, zijn dochter mevrouw [persoon 3], destijds procuratiehouder met algehele volmacht, en de heer [persoon 4], medewerker van [geïntimeerde]. Tevens was aanwezig de heer [persoon 5], handelend onder de naam [bedrijf 1]. Aan de orde is onder meer geweest dat het bestemmingsplan ter plaatse gewijzigd diende te worden.  
       b) Deze transactie hing samen met de mogelijke verkoop van aangrenzende percelen grond met opstallen van [bedrijf 2] (de besloten vennootschap [bedrijf 2] en/of de heren [persoon 6 en persoon 7]) aan [geïntimeerde]. Ook hierbij was [persoon 5] betrokken. 
       c) Bij brief van 23 februari 2004, gericht aan [afdeling bedrijf 1], heeft [geïntimeerde] aan [persoon 5] een "verwervings- en adviesopdracht" verstrekt met betrekking tot onder meer het perceel van Ioom (prod. 4 inl. dagv.). Deze brief vermeldt verder een honorarium van 1% van de te realiseren koopsommen, op basis van 'no cure no pay'.  
       d) Op 25 maart 2004 heeft op het gemeentehuis te Goirle een gesprek plaatsgevonden met onder meer de verantwoordelijke wethouder over de mogelijkheid van een bouwproject ter plaatse. Hierbij waren [persoon 4] en [persoon 5] aanwezig. 
       e) Op 11 april 2004 heeft [persoon 5] aan [persoon 1] per e-mail een concept koopovereenkomst tussen Ioom en [geïntimeerde] met betrekking tot het perceel van Ioom toegezonden (prod. 1 inl. dagv.). Als koopprijs is hierin een bedrag van € 1.400.000 opgenomen. De overeenkomst bevat verder bepalingen over boete en schadevergoeding ingeval van wanprestatie. 
       f) Bij fax van 13 april 2004 aan [persoon 5] heeft [persoon 1] laten weten in te stemmen met de toegezonden koopovereenkomst en gewezen op twee kennelijke verschrijvingen hierin (prod. 2 inl.dagv.). 
       g) [persoon 5] heeft daarna op dezelfde dag per e-mail de door hem opgestelde concept koopovereenkomst aan [geïntimeerde] gezonden. 
       h) Voor de percelen van [bedrijf 2] heeft [persoon 5] een vergelijkbare concept koopovereenkomst opgesteld en op 13 april 2004 per e-mail aan [geïntimeerde] gezonden. Hierin is een koopprijs van € 4.000.000 opgenomen (prod. 2b cva). 
       i) Op 28 mei 2004 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en [persoon 1], waarbij voor [geïntimeerde] [persoon 3] en [persoon 4] aanwezig waren. Hierbij heeft [geïntimeerde] onder meer laten weten dat [persoon 5] niet langer voor [geïntimeerde] optrad.  
       j) Bij fax van 4 juni 2004 heeft [geïntimeerde] [persoon 1] laten weten aan een bieding te werken, waarop [persoon 1] heeft laten weten dat de verkopers bereid zijn [geïntimeerde] nog enige tijd te gunnen voor het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst (prod. 5 en 6 cva). 
       k) Bij brief van 21 juni 2004 heeft [geïntimeerde] aan [persoon 1] een bod uitgebracht van € 750.000. Een vergelijkbare bieding is die dag uitgegaan naar [bedrijf 2]; deze betrof een bedrag van € 2.000.000 (prod. 8 cva). 
       l) Ioom heeft haar perceel op 2 januari 2006 voor € 1.300.000 aan een woningstichting verkocht. 
     
     
     
       4.3 Ioom stelt zich op het standpunt dat [persoon 5] volledig bevoegd was namens [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten voor een bedrag van € 1.400.000. Doordat Ioom op 13 april 2003 overeenkomst heeft aanvaard die [persoon 5] twee dagen daarvoor aan haar had toegestuurd, is een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen, aldus Ioom. Op grond hiervan vorderde zij in eerste aanleg aanvankelijk, kort gezegd, nakoming met schadevergoeding en, na wijziging van eis, schadevergoeding op te maken bij staat en een bedrag van € 1.400.000 aan verbeurde boete, met rente en kosten. 
       4.4 Bij tussenvonnis van 6 april 2005 heeft de rechtbank geoordeeld dat met betrekking tot het perceel van Ioom van een ongeclausuleerde aankoopopdracht van [geïntimeerde] aan [persoon 5] geen sprake is, zodat Ioom dient te bewijzen dat [geïntimeerde] ten opzichte van haar de schijn heeft gewekt dat [persoon 5] bevoegd was namens [geïntimeerde] de koopovereenkomst met Ioom te sluiten. Naar aanleiding van deze bewijsopdracht heeft Ioom als getuigen doen horen [persoon 2], [persoon 5], [persoon 1], [persoon 6], [persoon 7] en bedrijfsadviseur [persoon 8]. In contra-enquête zijn [persoon 3] en [persoon 4] gehoord. In het eindvonnis van 12 juli 2006 heeft de rechtbank geoordeeld dat Ioom niet in het bewijs is geslaagd en dat daarom de vorderingen van Ioom dienen te worden afgewezen. 
     
     
     
       4.5 In hoger beroep heeft Ioom opnieuw haar eis gewijzigd, zodat deze thans luidt: 
       Primair veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.400.000 wegens verbeurde boeten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding, 12 augustus 2004, subsidiair met de wettelijke rente over de per dag verschuldigde boetebedragen vanaf acht dagen nadat het betreffende boetebedrag opeisbaar zal zijn geworden, althans enige andere voorziening; 
       subsidiair 
       veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 100.000 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2006, alsmede met een rente van 3% over € 1.400.000 vanaf 25 juli 2004 tot 2 januari 2006, met buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente vanaf de datum der memorie, althans enige andere voorziening; 
       primair en subsidiair 
       tot betaling van de proceskosten in beide instanties. 
     
     
     4.6 Ioom legt hieraan primair ten grondslag de gestelde wanprestatie van [geïntimeerde] met betrekking tot de volgens Ioom rechtsgeldig tot stand gekomen koopovereenkomst, subsidiair aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor onrechtmatig handelen van haar hulppersoon [persoon 5] en meer subsidiair aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor de keuze van en het ontbreken van toezicht op [persoon 5]. 
     
     4.7 [geïntimeerde] heeft gemotiveerd bestreden dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat [persoon 5] bevoegd was namens haar een koopovereenkomst te sluiten dan wel dat zij tegenover Ioom de schijn van bevoegdheid van [persoon 5] heeft gewekt. Ook aansprakelijkheid op grond van de (meer) subsidiaire grondslag wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd van de hand gewezen. 
     
     4.8 Met grief I komt Ioom op tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 3.4 van het tussenvonnis dat (enkel) uit de opdrachtbrief van 23 februari 2004 niet een, in afwijking van de gangbare praktijk, ongeclausuleerde opdracht van [geïntimeerde] aan [persoon 5] tot aankoop van (onder meer) de onroerende zaak volgt. 
     
     4.9 Deze grief wordt verworpen. Een opdracht aan een makelaar of bemiddelaar in verband met de aankoop van een onroerende zaak houdt in het algemeen en meestal alleen een opdracht tot bemiddeling in en niet (tevens) de bevoegdheid om namens de opdrachtgever over te gaan tot het sluiten van een koopovereenkomst. Aan Ioom kan worden toegegeven dat aan de in de opdracht gebruikte term 'verwerving' onder omstandigheden een verderstrekkende betekenis kan worden toegekend dan aan de term bemiddeling. Dit gaat evenwel, uitzonderlijke en overigens niet gestelde omstandigheden daargelaten, niet zover dat aan deze term dezelfde betekenis kan worden toegekend als aan termen als 'opdracht tot aankoop' of 'volledige volmacht', waarvan duidelijk is dat deze een opdracht tot aankoop betreffen. Bij het ontbreken van een formulering die duidt op een ongeclausuleerde opdracht tot aankoop, mede bezien in samenhang met hetgeen overigens in de brief is vermeld, dient het ervoor gehouden te worden dat deze brief een dergelijke opdracht niet inhoudt. Hetgeen Ioom in dit verband verder naar voren heeft gebracht, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat [geïntimeerde] op enig moment aan [persoon 5] een ongeclausuleerde opdracht tot aankoop heeft verstrekt. 
     
     4.10 Op de brief van 23 februari 2004 alleen kan gezien het vorenstaande geen volmacht aan [persoon 5] worden gebaseerd. Andere feiten of omstandigheden die kunnen leiden tot het oordeel dat daarvan sprake is, zijn niet gesteld. Voor bewijslevering als Ioom op dit punt in algemene zin heeft aangeboden, is dan ook geen grond. Voor het voorshands, behoudens tegenbewijs, bewezen achten van het verstrekken van bedoelde volmacht is evenmin enige aanleiding, zodat ook het daartoe strekkende (subsidiaire) standpunt van Ioom wordt verworpen.   
     
     4.11 Met grief II komt Ioom op tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 3.5 van het tussenvonnis van 6 april 2005 dat Ioom anderszins zal dienen te bewijzen dat [geïntimeerde] ten opzichte van haar de schijn heeft gewekt dat [persoon 5] bevoegd was om namens [geïntimeerde] de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak met Ioom te sluiten. Volgens Ioom had zij haar stellingen reeds, behoudens tegenbewijs door [geïntimeerde], bewezen zodat aan [geïntimeerde] tegenbewijs opgedragen had moeten worden. Ioom wijst in dit verband naast de opdrachtbrief van 23 februari 2004 op een brief van [persoon 5] aan [geïntimeerde] van 12 december 2003 (prod. 3 inl. dagv.), die volgens Ioom leidraad was bij het gesprek op 15 januari 2004 tussen de verschillende betrokkenen, het verloop van dat gesprek, het optreden van [persoon 5] daarna en het uitblijven van protesten daarover van [geïntimeerde]. Volgens Ioom gingen naast [persoon 5] zelf ook andere betrokkenen ([persoon 6 en persoon 7] en [persoon 8]) van de bevoegdheid van [persoon 5] uit.  
     
     4.12 Grief II wordt verworpen. Partijen zijn het erover eens dat in beginsel op Ioom de bewijslast rust van haar stelling dat [geïntimeerde] ten opzichte van Ioom de schijn heeft gewekt dat [persoon 5] bevoegd was om namens [geïntimeerde] de koopovereenkomst te sluiten. Die stelling is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist; dat geldt voor alle omstandigheden die Ioom in dit verband aanvoert en voor de uitleg die Ioom daaraan geeft. Voor zover de door Ioom aangevoerde omstandigheden niet zijn betwist, wijzen zij alleen op een bemiddelingsopdracht van [geïntimeerde] aan [persoon 5] - die niet ter discussie staat -  en niet op het wekken van de schijn van de gestelde volmacht door [geïntimeerde]. Juist op dat cruciale punt kan niet worden gezegd dat Ioom voorshands, behoudens tegenbewijs, het bewijs heeft geleverd. Met de rechtbank is het hof derhalve van oordeel dat het aan Ioom is om het bewijs van haar stelling te leveren. 
     
     4.13 Hiermee zijn beide grieven tegen het tussenvonnis van 6 april 2005 verworpen, zodat dit bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt strekt.  
     
     4.14 De overige grieven betreffen alle het eindvonnis van 12 juli 2006. Deze lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
     
     
       4.15 De volgende omstandigheden zijn volgens Ioom van belang voor de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] al dan niet de schijn van bevoegdheid van [persoon 5] heeft opgewekt (cvr punt 8): 
       a) uitlatingen van [persoon 2] bij de bespreking van 15 januari 2004 met Ioom en op 28 januari 2004 bij een gesprek met [bedrijf 2]; 
       b) de opdrachtbrief van [geïntimeerde] aan [persoon 5] van 23 februari 2004; 
       c) de bespreking op het gemeentehuis op 25 maart 2004; 
       d) het uitblijven van een reactie van [geïntimeerde] op het toezenden van de concept koopovereenkomst.  
     
     
     4.16 Bij de beoordeling van het door Ioom bijgebrachte bewijs neemt het hof in aanmerking dat [persoon 1] bij gelegenheid van het pleidooi desgevraagd heeft verklaard dat hij thans eigenaar en directeur van Ioom is. Ook indien zou moeten worden aangenomen dat [persoon 1] ten tijde van het getuigenverhoor niet als partijgetuige aangemerkt kan worden, blijkt uit de positie die hij nu inneemt dat hij met Ioom vereenzelvigd dient te worden.       
     
     4.17 Verder neemt het hof in aanmerking het gegeven dat de transactie waar het in deze zaak om gaat deel uitmaakte van een groter geheel, namelijk de ontwikkeling van een omvangrijk project waarvoor in ieder geval ook een wijziging van het bestaande bestemmingsplan noodzakelijk was. De transactie tussen [geïntimeerde] en Ioom stond daarmee niet op zichzelf, maar hing onder meer samen met de transactie tussen [geïntimeerde] en [bedrijf 2] en met ontwikkelingen waarbij de gemeente een belangrijke rol speelde omdat voor de realisering van de voorgenomen bouwplannen een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk was.   
     
     
       Ad a) 
       4.18 Voor Ioom is het belang van het gesprek op 15 januari 2004 hierin gelegen dat [persoon 2] hierin volgens haar te kennen heeft gegeven, kort gezegd, dat [persoon 5] verder alles voor [geïntimeerde] zou regelen. Bij dit gesprek was [persoon 1] voor Ioom aanwezig. Het belang van het gesprek op 28 januari 2004 is voor Ioom hierin gelegen dat volgens haar [persoon 2] een vergelijkbare opmerking heeft gemaakt. Hierbij was [persoon 1] niet aanwezig (dit gesprek betrof de verkoop door [bedrijf 2]), maar volgens Ioom kan dit bijdragen tot de door [geïntimeerde] ten opzichte van Ioom gewekte schijn van bevoegdheid van [persoon 5].  
     
     
     4.19 Het hof volgt Ioom hierin niet. Wanneer de getuigenverklaringen van de deelnemers aan beide gesprekken (waarvan het tweede overigens door [persoon 2] wordt betwist) in onderlinge samenhang worden bezien, kan daaruit naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] juist op het punt dat hiervoor onder 4.12 als het cruciale punt werd aangeduid, de volmacht aan [persoon 5] om zonder meer namens [geïntimeerde] een koopovereenkomst te sluiten, ten opzichte van Ioom de schijn van bevoegdheid heeft gewekt. Daarvoor bieden de verklaringen van [persoon 5] en van degenen die aan de zijde van Ioom en [bedrijf 2] zijn voorgebracht, afgezet tegen de getuigenverklaringen van degenen die aan de zijde van [geïntimeerde] zijn gehoord, onvoldoende bewijs. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de getuigenverklaring van [persoon 5] met enige behoedzaamheid beoordeeld dient te worden, aangezien hij een duidelijk eigen belang bij de weergave van de gang van zaken heeft, en dat voor het overige de verklaring van de ene getuige niet bij voorbaat geloofwaardiger is te achten dan die van de andere getuige.  
     
     
       Ad b) 
       4.20 Volgens Ioom wekt de opdrachtbrief van [geïntimeerde] aan [persoon 5] van 23 februari 2004, zo deze al geen volmacht inhoudt (hetgeen hiervoor al is besproken), in ieder geval wel de schijn van volmacht. Als getuige heeft [persoon 1] verklaard dat [persoon 5] hem de opdrachtbrief heeft laten zien zonder dat [persoon 1] daar om gevraagd had. Bij het pleidooi heeft [persoon 1] desgevraagd laten weten dat hij de brief na herhaald aandringen van zijn kant te zien heeft gekregen. Het hof gaat ervan uit dat deze meest recente verklaring de gang van zaken naar de visie van Ioom juist weergeeft. Hiervan kan niet gezegd worden dat het enig direct of indirect handelen van [geïntimeerde] ten opzichte van Ioom inhoudt, zodat aan (het tonen van) de brief van 23 februari 2004 door [persoon 5] in dit verband door Ioom geen argumenten zijn te ontlenen. 
     
     
     
       Ad c) 
       4.21 Bij het gesprek op het gemeentehuis op 25 maart 2004 is [persoon 1] niet aanwezig geweest, noch iemand anders namens Ioom. Ioom stelt dat [persoon 5] heeft laten weten dat de koop rond was en dat deze mededeling werd ondersteund door hetgeen haar werd gemeld door [bedrijf 2] over het verloop van de bespreking. Naar het oordeel van het hof kan uit hetgeen de verschillende getuigen over het verloop van de bespreking hebben verklaard wel worden afgeleid dat deze volgens de aanwezigen positief was voor het verdere traject, maar niet dat daardoor door [geïntimeerde] ten opzichte van Ioom de schijn werd gewekt dat [persoon 5] op wat hiervoor al het cruciale punt werd genoemd over een volmacht beschikte. Het betrof hier immers uitlatingen van de vertegenwoordiger en niet van de vertegenwoordigde. Dit brengt mee dat Ioom aan dit gesprek in dit verband geen argumenten kan ontlenen. 
     
     
     
       Ad d) 
       4.22 Het uitblijven van een (snelle en afwijzende) reactie van [geïntimeerde] op het toesturen de koopovereenkomst door [persoon 5] kan naar het oordeel van het hof op uiteenlopende manieren worden geduid, onder meer afhankelijk van wat [geïntimeerde] wist of moest beseffen, en wijst in ieder geval niet zonder meer op het wekken van de schijn van volmacht van [geïntimeerde] aan [persoon 5] of van de bevestiging daarvan door [geïntimeerde] ten opzichte van Ioom. Een argument kan Ioom aan dit enkele tijdsverloop niet ontlenen. 
     
     
     
       Ad a-d) 
       4.23 Zoals hiervoor uiteengezet, leiden de verschillende omstandigheden die Ioom heeft aangevoerd en die in haar bewijslevering naar aanleiding van de bewijsopdracht in het tussenvonnis zijn betrokken, ieder afzonderlijk niet tot het door haar gewenste resultaat. Dat geldt ook wanneer deze omstandigheden en het bewijs dat ten aanzien daarvan is geleverd, wordt bezien in onderlinge samenhang. Ook dan heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat Ioom er niet in is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren. Het hof deelt derhalve de conclusie van de rechtbank met betrekking tot de kwestie van de gewekte schijn van volmacht.  
     
     
     4.24 Voor nadere bewijslevering door het opnieuw horen van de eerder voorgebrachte getuigen, en met name [persoon 5], zoals door Ioom aangeboden, ziet het hof geen aanleiding nu de getuigen reeds uitvoerig zijn gehoord en Ioom niet heeft aangegeven wat zij thans meer of anders zouden kunnen verklaren. 
     
     4.25 Een en ander leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Ioom op de primaire grondslag niet voor toewijzing in aanmerking komen. 
     
     4.26 Ioom heeft in hoger beroep subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [persoon 5] als hulppersoon is opgetreden in de uitoefening van het bedrijf van [geïntimeerde]. Het voeren van onderhandelingen ter verwerving van een onroerende zaak, zoals [persoon 5] deed, geldt volgens Ioom als uitoefening van het bedrijf van [geïntimeerde], die zich bedrijfsmatig bezighoudt met de ontwikkeling van projecten, zodat [geïntimeerde] ingevolge artikel 6:171 BW aansprakelijk is voor de schade die Ioom door het optreden van [persoon 5] heeft geleden. [geïntimeerde] heeft deze subsidiaire grondslag bestreden. 
     
     4.27 Het beroep van Ioom op artikel 6:171 BW gaat niet op. Deze bepaling ziet op de situatie dat sprake is van een functioneel verband tussen degene aan wie onrechtmatig handelen wordt verweten ([persoon 5]) en de opdrachtgever ([geïntimeerde]). In dit geval is [persoon 5] als makelaar/bemiddelaar voor [geïntimeerde] opgetreden, terwijl daarin niet de bedrijfsactiviteit van [geïntimeerde] is gelegen. Het functioneel verband dat voor toepasselijkheid van artikel 6:171 BW is vereist, ontbreekt, zodat deze bepaling in dit geval reeds om deze reden toepassing mist en de vorderingen van Ioom op deze grondslag niet voor toewijzing in aanmerking komen. 
       
     4.28 Ioom heeft in hoger beroep meer subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat voor zover [persoon 5] onrechtmatig heeft gehandeld, [geïntimeerde] tekort geschoten is in de keuze van dan wel het toezicht op haar hulppersoon zodat [geïntimeerde] op deze grond jegens [geïntimeerde] aansprakelijk is. [geïntimeerde] heeft deze meer subsidiaire grondslag bestreden.  
     
     
       4.29 Naar het oordeel van het hof is door Ioom onvoldoende onderbouwd dat en op welke wijze de vorderingen zoals door haar in hoger beroep meer subsidiair geformuleerd hun grondslag kunnen vinden in haar (summiere) stellingen op dit punt.      
       4.30 Nu geen der grondslagen de vorderingen kan dragen, worden ook de zeven grieven tegen het eindvonnis verworpen. Deze behoeven geen afzonderlijke behandeling. Beide vonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd met veroordeling van Ioom als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep. Het in hoger beroep meer of anders gevorderde wordt afgewezen.  
     
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep; 
     
     veroordeelt Ioom in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 5.834,= aan verschotten en op € 13.740,= aan salaris procureur; 
     
     wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, De Kok en Hofkes en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 27 november 2007.