ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:547

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:547 Rechtbank Overijssel , 30-01-2024 / 10694437 \ CV EXPL  23-3237

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-01-30

Zaaknummer: 10694437 \ CV EXPL  23-3237

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:547

---

De kantonrechter veroordeelt partij B om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan partij A te betalen een bedrag van € 481,10. Partij B verhuurt een woning aan Partij A. Partij A vordert in conventie partij B een betaling van een totaalbedrag van € 4.464,00 voor de gebreken en herstelling van de huurwoning. In reconventie concludeert partij B afwijzing van de vordering van partij A, en een vordering voor de achterstallige huur.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
   
   Team kanton en handelsrecht 
   Zittingsplaats Enschede 
   
     Zaaknummer	: 10694437 \ CV EXPL  23-3237  
   
   
     
       Vonnis van 30 januari 2024  
     
   
   
     in de zaak van 
   
   
     
       
        [partij A]
       , wonende te [woonplaats 1], 
     eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie,  
     hierna te noemen: [partij A], 
     gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien, 
     advocaat te Enschede, 
   
   
     tegen 
   
   
     
       
        [partij B]
       , wonende te [woonplaats 2], 
     gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie,  
     hierna te noemen: [partij B], 
     procederende in persoon. 
   
   
     1.	De procedure 
   
   1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
   - het tussenvonnis van 17 oktober 2023; 
   - de e-mail van de zijde van [partij A] met een tweetal producties genummerd 10 en 11; 
   - de pleitnota van de zijde van [partij A];  
   - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 18 december 2023. 
   
     1.2.	[partij A] heeft niet geconcludeerd voor antwoord in reconventie. 
   
   
     1.3.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
   
   
     2.	De feiten 
   
   2.1.	Tussen partijen bestaat met ingang van 21 september 2022 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [adres]. De huurprijs bedraagt € 1.669,00 per maand, inclusief € 79,00 aan servicekosten. 
   
     2.2.	In de huurovereenkomst zijn onder meer de navolgende bepalingen opgenomen: 
     
       Artikel 3 De terbeschikkingstelling en aanvaarding van het gehuurde 
     
   
   
     
       3.1.	[… .] 
     
     
       3.2.	Voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is tussen huurder en verhuurder een beschrijving opgemaakt. De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage gehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. 
     
     
       [… . ] 
     
     
       4.3.	De kale huurprijs en het voorschot [… .] zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór de 26e van de maand (voorafgaand aan de kalendermaand waarop de betaling betrekking heeft) [… .] 
     
     
       4.4.	Indien de huurprijs niet vóór de 26ste van de maand (voorafgaand aan de kalendermaand waarop de betaling betrekking heeft) [… .] op de bankrekening van verhuurder is bijgeschreven, dan is de huurder een direct opeisbare contractuele boete verschuldigd van € 150,- per overtreding van bepaling 4.3. 
     
     
       [… .] 
     
     
        5.2.	Huurder verstrekt binnen twee maanden na ingangsdatum van de huurovereenkomst dat hij ingeschreven staat op het adres van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500, per maand dat niet aan de verplichting wordt voldaan met een maximum van € 2000 en na het bereiken van dit maximum het recht van verhuurder de huurovereenkomst te beëindigen dan wel (met behulp van de kantonrechter) te ontbinden. 
     
   
   
     2.3.	Op de huurovereenkomst zijn huurvoorwaarden van toepassing, waarin onder meer het navolgende is opgenomen: 
     
       [… .] 
     
     
       	Artikel 11 De oplevering van het gehuurde bij einde van de huur 
     
     
                     11.1.	Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat waarin het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen [… .] 
     
     
                     11.2.	Vóór het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde inspecteren. Huurder zal verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen. Bij die gelegenheid [… .] zal een opnamerapport worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd, welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het opnamerapport. 
     
     
       	[… .] 
     
     
                     Artikel 16 Boetebepaling 
     
     
       	Huurder en verhuurder komen overeen dat, indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de bepaling(en) uit deze huurovereenkomst en Huurvoorwaarden, hij aan verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van € 100,00 per kalenderdag te betalen, onverminderd de verplichting om alsnog overeenkomstig deze huurovereenkomst en Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurder overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechtelijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.  
     
     
       	[… .] 
     
   
   
     2.4.	In het proces-verbaal van oplevering is onder meer het navolgende opgenomen: 
     
             	[… .] 
     
     
       	Het appartement wordt gestoffeerd opgeleverd en dient in dezelfde staat geleverd te worden als aan het begin van de huurovereenkomst. Voorafgaand aan de levering zijn foto’s gemaakt van het gehuurde. [… .] 
     
   
   
     2.5.	[partij A] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst aan [partij B] een bedrag van € 3.180,00 aan waarborgsom betaald. Tevens is tussen partijen overeengekomen dat [partij A] de in het gehuurde aanwezig kroonluchters voor € 600,00 zal overnemen.  
   
   
     2.6.	Op 29 maart 2023 en 30 maart 2023 heeft [partij A] in een drietal deelbetalingen een totaalbedrag van € 1.670,00 aan [partij B] overgemaakt. 
   
   
     2.7.	[partij A] heeft de huurovereenkomst opgezegd. De eindoplevering heeft op 10 mei 2023 om 10:00 uur in aanwezigheid van [partij A] plaatsgevonden. Vaststaat dat de woning op dat moment niet was ontruimd en schoongemaakt en dat [partij A] diezelfde dag door de beheerder de gelegenheid is geboden de woning alsnog netjes op te leveren. Aan het einde van die dag, tussen 18.00 en 18.30 uur, heeft [partij A] buiten de woning de sleutels afgegeven aan een mevrouw die de beheerder heeft gestuurd.  
   
   
     2.8.	De beheerder heeft vervolgens op 12 mei en op 18 mei 2023 buiten aanwezigheid van [partij A] een proces-verbaal van eindinspectie van de woning opgesteld. In het eindinspectierapport van 12 mei 2023 is onder meer het navolgende opgenomen: 
     
       [… .] 
     
     
       	Geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken 
     
     
       	[… .] 
     
     -  Postvaksleutel ontbreekt 
     -  Electra: zekering valt naar beneden.[… .]; 
     -  Deuk in deur slaapkamer; 
     -  Deukje voordeur; 
     -  Bergingsdeur kan niet meer op slot; 
     -  Schoonmaak keuken. 
      In de rapportage van 18 mei 2023 staat aanvullend opgenomen: 
     -  Berging opruimen en restafval weggooien; 
     -  Gaatjes in de muur gehele woning; 
     -  Ikea kast mist een deur van bijna 2 meter lang; 
     -  Balkon ontruimen en afval weggooien.   
   
   
     
       3 Het geschil in conventie en in reconventie: 
     
       3.1. 
       
        [partij A] vordert - samengevat - dat de kantonrechter [partij B] veroordeelt tot betaling van een totaalbedrag van € 4.464,00, als volgt gespecificeerd: 
       
         
           € 3.338,00, 	ter zake betaalde waarborgsom; 
         
         
           €    546,01, 	ter zake kosten verhelpen lekkage van de cv-ketel in de slaapkamer en reparatie van kranen; 
         
         
           €    579,99,	ter zake schade aan een Dyson Air Wrap. 
         
       
       
        [partij A] vordert voorts een bedrag van € 555,15 aan buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van [partij B] in de kosten van de procedure.   
       
     
     
       3.2. 
       
        [partij B] concludeert tot afwijzing van de vordering van [partij A] in conventie.  
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [partij B] vordert, na vermindering van eis, in reconventie dat de kantonrechter [partij A] veroordeelt om aan hem te betalen: 
         I. € 3.478,90	 	ter zake waarborgsom, achterstallige huur, vergoeding voor twee kroonluchters en de boetes ex artikel 4.4. van de huurovereenkomst; 
         II. €    100,00	 	ter zake boete ex artikel 16 van de huurovereenkomst; 
         III. € 5.420,80		ter zake herstelwerkzaamheden aan het gehuurde; 
         IV. €    314,42		ter zake kosten herstel voordeur; 
         V. € 2.000,00		ter zake verbeurde dwangsommen ex artikel 5.2. van de huurovereenkomst; 
         VI. € 2.500,00, 	ter zake extra werkuren [partij B]; 
         VII. €    936,44		ter zake buitengerechtelijke kosten; 
         VIII. de proces- en nakosten van de procedure.    
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [partij A] concludeert op de mondelinge behandeling tot afwijzing van de vordering in reconventie.  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
       4.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie zullen gezamenlijk worden besproken vanwege de onderlinge samenhang. Wel zullen zoveel mogelijk eerst de vorderingen in conventie worden beoordeeld, voordat overgegaan wordt tot de beoordeling in reconventie. Er zal worden afgesloten met een resumé.  
       
       
         
           met betrekking tot de gemaakte kosten herstel gebreken aan de woning en schade aan goederen van [partij A] 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [partij A] stelt tijdens de huurovereenkomst schade te hebben geleden doordat zij kosten heeft moeten maken voor het herstel van gebreken die naar haar mening voor rekening van de verhuurder komen. Ook stelt zij dat zij schade heeft geleden aan haar eigendommen ten gevolge van de gebreken.  
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [partij A] vordert van [partij B] betaling van een bedrag groot € 546,01. Zij stelt daartoe dat zij kosten heeft moeten maken in het kader van het verhelpen van een lekkage aan de  
         cv-ketel en reparatie van de badkamerkraan. Deze kosten komen voor rekening van een verhuurder. [partij A] vordert voorts een bedrag van € 579,99 op grond van artikel 7:208 BW. Meer concreet stelt zij dat zij schade heeft geleden aan een duur apparaat, een Dyson Air Wrap, door voornoemde lekkage in het gehuurde. [partij B] betwist de vordering. 
       
       
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter kan kort zijn in de beoordeling van deze vorderingen van [partij A]. De vorderingen zijn niet deugdelijk onderbouwd en zullen daarom worden afgewezen. De kantonrechter constateert dat [partij A] als productie 5 een  offerte  gedateerd 23 juni 2023 in het geding heeft gebracht. Een offerte is geen factuur en bovendien is deze gedateerd van ruim na het einde van de huurovereenkomst. Ook de factuur die [partij A] als productie 11 heeft overgelegd kan haar niet baten. In de eerste plaats is deze gedateerd op 15 december 2023, maar ook staat hier, naast het bedrag van € 546,01, een bedrag van € 362,29 op als ‘uurloon’. Desgevraagd heeft [partij A] verklaard dat de werkzaamheden door haar ‘zwart’ zijn betaald en zij derhalve geen factuur heeft. De conclusie is dan ook dat noch de offerte noch de factuur als bewijs kan dienen voor de gestelde kosten.  
       
     
     
       4.5. 
       De vordering ter zake de Dyson Air Wrap treft eenzelfde lot. Desgevraagd heeft [partij A] verklaard dat zij niet meer beschikt over het defecte apparaat en niet kan onderbouwen dat dit apparaat defect is geraakt ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde. Overigens is het de kantonrechter niet duidelijk geworden hoe een gebrek, een defect c.q. lekkage aan een cv-ketel, schade aan een föhn/krultang zou kunnen veroorzaken.     
       
       
         
           met betrekking tot de vordering ter zake de waarborgsom  
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Tussen partijen staat vast dat [partij A] bij aanvang van de huurovereenkomst aan [partij B] een waarborgsom heeft betaald ter grootte van twee maanden (kale) huur, te weten een bedrag van € 3.180,00. Ook [partij A] heeft dit erkend, in welk verband zij haar vordering ter zake de waarborgsom heeft verlaagd naar genoemd bedrag.  
       
     
     
       4.7. 
       De kantonrechter overweegt dat een waarborgsom de verhuurder zekerheid geeft, dat wil zeggen de mogelijkheid biedt tot verrekening, zodat hij aan het einde van de huurperiode niet achterblijft met onbetaalde huur of met kosten voor het verhelpen van schade aan de woning die door de huurder is veroorzaakt. Van belang is derhalve dat [partij A] het gehuurde heeft achtergelaten in de staat waarin zij het in gebruik heeft genomen en dat er geen huurachterstand bestaat.  
       
       
         
           met betrekking tot de huurachterstand  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [partij B] heeft als productie 1 een overzicht in het geding gebracht met betrekking tot de (huur)betalingsverplichtingen van [partij A] en de door haar verrichte (huur)betalingen gedurende de periode 21 september 2022 tot met 13 mei 2023. Ten onrechte voert [partij B] een waarborgsom op € 6.360,00 daar waar een bedrag van € 3.180,00 (nader) is overeengekomen. Naast de huurpenningen van € 1.669,00 per maand, is [partij A] met [partij B] overeengekomen dat zij € 600,00 zou betalen voor twee kroonluchters. In concreto dient [partij A] het volgende te betalen: 
       
         
           waarborgsom				€   3.180,00 
         
         
           kroonluchters				€      600,00 
         
         
           21 september – 30 september 		€      556,00 
         
         
           1 oktober – 30 april (7 x € 1.669,00)  	€ 11.683,00 
         
         
           1 mei – 13 mei			 €      699,90 ‬ 
         
       
       						€ 16.718,90 
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter constateert dat [partij B] in de optelling van de door [partij A] verrichte betalingen een optelfout heeft gemaakt. [partij A] heeft € 14.350,00 betaald in plaats van € 14.150,00. Voorts is ter mondelinge behandeling komen vast te staan dat [partij A] in de maand maart 2023 een totaalbedrag van € 1.670,00 aan [partij B] heeft betaald. Een en ander betekent dat [partij A] over voornoemde periode € 16.020,00 aan [partij B] heeft betaald, zodat zij nog dient te voldoen een bedrag van € 16.718,90 – € 16.020,00 = € ‬698,90. Dit bedrag kan door [partij B] worden verrekend met de waarborgsom.  
       
       
         
           met betrekking tot de oplevering van de woning en door [partij B] geleden schade  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Vast staat dat op het afgesproken tijdstip dat de eindoplevering heeft plaatsgevonden, te weten 10 mei 2023 10:00 uur, het in de woning een grote puinhoop was, waarvan [partij A], zoals zij zelf ter mondelinge behandeling heeft verklaard, ook geschrokken is. [partij A] is vervolgens diezelfde dag door de beheerder van [partij B] in de gelegenheid gesteld om het gehuurde alsnog netjes achter te laten. Uiteindelijk is van de eindinspectie zowel op 12 mei  als op 18 mei  2023 een rapport opgemaakt door de beheerder van [partij B] buiten aanwezigheid van [partij A]. Beide partijen hebben van de eindoplevering foto’s in het geding gebracht. 
       
     
     
       4.11. 
       Tijdens de mondelinge behandeling zijn de foto’s die beide partijen hebben overgelegd, besproken. De foto’s, door [partij B] als productie 12 in het geding gebracht, hebben betrekking op de 1ste eindinspectie welke in de ochtend van 10 mei 2023 om 10:00 uur heeft plaatsgevonden en zullen door de kantonrechter buiten beschouwing worden gelaten. Het gaat immers om de situatie aan het einde van de dag, de 2e eindinspectie. Hiervoor zal de kantonrechter de foto’s die door [partij A] zijn gemaakt en welke zij via WhatsApp heeft opgestuurd naar de beheerder van [partij B], als uitgangspunt nemen. De kantonrechter acht het  namelijk niet voorstelbaar dat [partij A] bijvoorbeeld de koelkast leeghaalt, hiervan een foto maakt en dan de koelkast weer volpakt. Hetzelfde geldt ook voor de andere ruimtes waarvan [partij A] met de beheerder heeft afgesproken dat zij hiervan foto’s zou maken en deze foto’s aan haar zou opsturen. Nu uit de WhatsApp-correspondentie blijkt dat de beheerder tevreden is met het resultaat op die foto’s, kan het gehuurde na inlevering van de sleutels niet in de staat hebben verkeerd die op de foto’s van [partij B] wordt afgebeeld (productie 12).  
       
     
     
       4.12. 
       Wat van het vorenstaande ook zij, de kantonrechter heeft niet de overtuiging gekregen dat het gehuurde door [partij A] is opgeleverd zoals dat had gemoeten. Tijdens de mondelinge behandeling is door de kantonrechter gewezen op de viezigheid in de koelkast en de vriezer, die ook zichtbaar is op de foto’s van [partij A]. Ook in het op 12 mei 2023 aan [partij A] toegezonden rapport van de eindinspectie wordt al melding gemaakt van een noodzakelijke schoonmaak van de keuken waarvoor op 16 mei 2023 via What’sApp een bedrag van € 125,00 wordt gerekend, inclusief het schoonmaken van de badkamer en alle vloeren dweilen. Aangezien de beheerder met het bericht op 16 mei 2023 aan [partij A] een opgave van de kosten heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat deze opgave in beginsel als uitgangspunt gehanteerd dient te worden voor de aldaar genoemde posten. Ook [partij A] gaat hiervan uit in haar dagvaarding. [partij B] heeft weliswaar een factuur van Bouwbemiddeling Trabajar te Schiedam overgelegd maar niet is uitgelegd hoe tot een totaalbedrag van € 5.420,80 is gekomen. Dit klemt temeer omdat laatstgenoemd bedrag in groot contrast staat met de hiervoor genoemde opgave van de beheerder die sluit op een totaalbedrag van € 595,00, zelfs niet als de beheerder zoals wordt vermeld, de kosten aan de lage kant heeft gehouden. De kantonrechter begrijpt dat op de factuur ook de kosten van de in de eindinspectie van 18 mei 2023 ten opzichte van 12 mei 2023 aanvullende punten  zijn opgenomen, maar ook dat kan op geen enkele wijze het grote prijsverschil verklaren.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [partij A] heeft onder verwijzing naar haar brief d.d. 20 mei 2023 betwist dat zij aansprakelijk is voor de aldaar omschreven schade. In deze brief stelt zij dat zij niet aansprakelijk is voor de schade ‘buitenshuis’. [partij A] doelt op de schade aan de voordeur die door de politie is veroorzaakt toen zij de woning van [partij A] wilde binnentreden. Kennelijk heeft [partij A] aanleiding gegeven voor deze inval van de politie en zij is dan ook verantwoordelijk voor de gevolgschade hiervan. Nu de brief van 20 mei 2023 niets vermeldt over de deuk in deur slaapkamer, gaatjes in de muur gehele woning en het feit dat de Ikea kast een deur van bijna 2 meter lang mist en [partij A] ook niet op andere wijze ter zake verweer heeft gevoerd, stelt de kantonrechter vast dat [partij A] deze gebreken in de oplevering van het gehuurde niet betwist.   
       
     
     
       4.14. 
       Naast de factuur van Bouwbemiddeling Trabajar vordert [partij B] ook de vergoeding van een door hem betaalde factuur van de VvE. Tijdens de mondelinge behandeling is deze factuur toegelicht en is meegedeeld dat de voordeur aanvankelijk, in de ogen van de VvE, in een verkeerde kleur is geschilderd. De kantonrechter is van oordeel dat de hiermee gepaard gaande herstelkosten niet in rekening gebracht kunnen worden bij de huurder.  
       
     
     
       4.15. 
       Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de totale kosten die [partij B] heeft moeten maken om het gehuurde weer in de staat te brengen zoals deze was bij aanvang van de huurovereenkomst, normale slijtage en gebruikssporen daargelaten, ex aequo en bono dient te worden begroot op een bedrag van € 2.000,00. Dit bedrag kon dan ook door [partij B] worden verrekend met de door [partij A] betaalde waarborgsom.   
       
       
         
           Tussenconclusie: 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De vordering in conventie met betrekking tot de door [partij A] gemaakte herstelkosten, alsmede de vordering ter zake geleden schade aan haar eigendommen, heeft [partij A] in rechte niet aannemelijk weten te maken. Deze vorderingen zullen worden afgewezen. [partij A] heeft recht op teruggave van de door betaalde waarborgsom ad € 3.180,00. Hierop strekt in mindering het bedrag van € 698,90 er zake huurachterstand alsmede een bedrag van € 2.000,00 aan herstelkosten eindinspectie. Een en ander betekent dat de kantonrechter de vordering in conventie thans in beginsel toewijsbaar acht tot een bedrag van € 481,10.  
       
       
         
           met betrekking tot de resterende vorderingen in reconventie  
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De vraag die allereerst moet worden beantwoord is wat de status van [partij B] als verhuurder is. [partij B] is van mening dat hij de in het geding zijnde woning in privé aan [partij A] heeft verhuurd. [partij A] stelt dat [partij B] gezien dient te worden als een professionele partij omdat hij, naast zijn professie als advocaat, veel huizen verhuurt.  
       
     
     
       4.18. 
       Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [partij B] in dit kader gevraagd hoeveel woningen hij verhuurt. [partij B] heeft hierop geantwoord dat hij niet weet hoeveel woningen hij verhuurt. Dit antwoord is naar het oordeel van de kantonrechter op zich al een sterke aanwijzing dat [partij B] als een professionele verhuurder aangemerkt dient te worden. Daarnaast is de kantonrechter ambtshalve bekend dat [partij B] in de regio meerdere woningen verhuurt. Ook maakt [partij B] gebruik van een professionele beheerder in de contacten met zijn huurder(s. ) 
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op de jurisprudentie van het Europees Hof van Justitie, onder meer het arrest van 4 oktober 2018 [ HvJ EU, 04-10-2018, nr. C-105/17 ] moet bij de beoordeling of sprake is van een handelaar in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna ook: de richtlijn, alle omstandigheden van het geval worden betrokken. Gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden is de kantonrechter dat [partij B] als handelaar in de zin van genoemde richtlijn dient te worden aangemerkt. 
       
       
         
           met betrekking tot de gevorderde boetes 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       
        [partij B] maakt in artikel 4.4. van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden, gebruik van een tweetal boetebedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. 
       
     
     
       4.21. 
       De bedingen op grond waarvan de boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. De kantonrechter merkt daarbij op dat een bepaling die in het lichaam van de overeenkomst staat niet automatisch een kernbeding hoeft te zijn en gewoon een algemene voorwaarde kan zijn. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Naast het feit dat de boetes niet zijn gelimiteerd, staat het bedrag naar het oordeel van de kantonrechter, mede gezien het zeer algemene karakter van de overtreding waar de boete op is gesteld, niet in een redelijke verhouding tot de geleden schade. Matiging is niet mogelijk. Dit betekent dat de bedingen op grond van artikel 3:40 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a. BW oneerlijk en daarmee nietig zijn. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing worden gelaten. Een en ander betekent dat de op deze bepalingen gebaseerde vorderingen zullen worden afgewezen.  
       
     
     
       4.22. 
       
         De onder V. gevorderde contractuele boete conform artikel 5.2. van de huurovereenkomst zal ook worden afgewezen. Dit artikel betreft in de eerste plaats een onduidelijke bepaling, nu niet vermeld wat de huurder zou moeten verstrekken. Voorts staat de verschuldigdheid van dwangsommen vermeld, waar kennelijk bedoeld wordt een contractuele boete. Ook overigens is de kantonrechter van oordeel dat dit artikel een oneerlijk beding betreft dat de verhouding tussen de huurder en de verhuurder, mede bezien in het licht van de overige bepalingen, aanzienlijk verstoord.  
         
           met betrekking tot de extra werkuren [partij B] 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [partij B] vordert een bedrag van € 2.500,00 ter zake de extra uren werk die de handelwijze van [partij A] met zich mee zou hebben gebracht. Nog afgezien van de omstandigheid dat [partij B] op geen enkele wijze de gestelde uren heeft gespecificeerd, zal de kantonrechter deze vordering ook afwijzen, omdat het professioneel werkzaam zijn als verhuurder nu eenmaal tijd met zich mee brengt en dat een vergoeding voor deze tijd niet in rekening kan worden gebracht bij de huurder.  
       
       
         
           met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten in conventie en in reconventie 
         
       
     
     
       4.24. 
       Nu de vordering van [partij A] ter zake de waarborgsom grotendeels door de kantonrechter zal worden verrekend met de vordering van [partij B] op haar, ziet de kantonrechter geen aanleiding enig bedrag aan buitengerechtelijke kosten toe te wijzen.   
       
       
         
           met betrekking tot proceskosten  
         
       
       
     
     
       4.25. 
       Nu partijen over en weer grotendeels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd als hierna te vermelden.  
       
       
         
           
           5.	De beslissing 
         
         De kantonrechter: 
       
       
       
         
           In conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [partij B] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [partij A] te betalen een bedrag van € 481,10 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2023 tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten, des dat iedere partij haar eigen kosten draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.  
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       (PR(O) 
       
     
   
   
     Via What’sApp aan [partij A] verstuurd (productie 8 bij dagvaarding) 
   
   
     Productie 15 bij conclusie van antwoord 
   
   
     kosten voor het dichten van de gaatjes in de muren, het verwijderen van spullen/afval uit de berging en van het balkon, alsmede de ontbrekende deur van de Ikea kast