ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2020:1811

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2020:1811 Rechtbank Midden-Nederland , 22-04-2020 / C/16/494770 / HL ZA 20-14

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2020-04-22

Zaaknummer: C/16/494770 / HL ZA 20-14

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:1811

---

Aansprakelijkheid makelaar onjuiste opgave meters2 gebruikersoppervlakte appartement begane grond, buitenruimte terras meerekenen indien deze rust op geïntegreerde gebouwgebonden drager, benoeming deskundige.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Lelystad 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/494770 / HL ZA 20-14 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     
       en 
       2.	 [eiseres sub 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. G. van Lent te Almelo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde] BV , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.M.M. Pater te Emmeloord. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 6 januari 2020 
         
         
           de akte van [eiser sub 1] c.s., ingekomen bij de griffie op 31 januari 2020 
         
         
           de akte van [eiser sub 1] c.s., ingekomen bij de griffie 19 februari 2020 
         
         
           de rolbeslissing van 26 februari 2020 
         
         
           de akte van [gedaagde] , ingekomen bij de griffie op 11 maart 2020 
         
         
           het herstelvonnis van 11 maart 2020. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       In het tussenvonnis van 6 januari 2020 (hierna: tussenvonnis) heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.5. geoordeeld dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser sub 1] c.s. heeft gehandeld door de woonoppervlakte van het appartement niet volgens de meetinstructies in te meten.  
     
     
       2.2. 
       
         Thans moet de vraag beantwoord worden of het onrechtmatig handelen aan de zijde van [gedaagde] leidt tot een schadevergoedingsplicht jegens [eiser sub 1] c.s.  
         De rechtbank heeft immers geoordeeld dat het onrechtmatige handelen van [gedaagde] niet betekent dat reeds een schadevergoeding is verschuldigd. Daarvoor is relevant of de door [gedaagde] in haar verkoopbrochure genoemde woonoppervlakte afwijkt van de woonoppervlakte volgens de meetinstructie. [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld dat er sprake is van een afwijking ter grootte van 29m2 van de woonoppervlakte in de verkoopbrochure met het rapport van [bedrijfsnaam] . Hiertegen heeft [gedaagde] aangevoerd dat de wijze waarop de meting door [bedrijfsnaam] is uitgevoerd niet voldoet aan de meetinstructie, omdat er geen waarde is toegekend aan onder andere het terras van 25,2 m2. Volgens de meetinstructie geldt ten aanzien van een appartement gelegen op de begane grond (zoals het appartement van [eiser sub 1] c.s.) dat een terras, wanneer dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, als gebouwgebonden buitenruimte dient te worden beschouwd en dient mee te tellen bij de berekening van het woonoppervlakte. Bewezen moest dus worden of het terras van het appartement van [eiser sub 1] c.s. rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning of gelegen is op zandgrond.  
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser sub 1] c.s. heeft bij akten de bouwtekeningen van het appartementsgebouw overgelegd. Tevens heeft [eiser sub 1] c.s. een verklaring van een bouwtechnisch ingenieur, inclusief foto’s, overgelegd waaruit is af te leiden dat het terras van [eiser sub 1] c.s. ligt op zandgrond.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft bij akte een bouwtekening overgelegd en gewezen op de fundering van het pand, waaruit zij concludeert dat de fundering tevens de drager is van het terras omdat deze volgens [gedaagde] doorloopt onder het terras en dat het terras hiermee geïntegreerd is in de bouwconstructie van het appartement.  
       
     
     
       2.5. 
       De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. 
       
     
     
       2.6. 
       De rechtbank stelt vast dat op de door beide partijen overgelegde bouwtekeningen de fundering van het pand weliswaar waarneembaar is, maar op die bouwtekeningen is geen doorlopende fundering dan wel een andere gebouwgebonden drager onder het terras op de begane grond waar te nemen. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] heeft opgemerkt in haar akte, is dit gegeven wel degelijk van belang in het kader van haar betwisting, nu het de vraag is of sprake is van een terras die geïntegreerd is in de bouwconstructie van het gebouw die als gebouwgebonden buitenruimte dient te worden beschouwd en meegeteld dient te worden bij de berekening van het woonoppervlakte. De door [eiser sub 1] c.s. ingeschakelde bouwtechnisch ingenieur heeft verklaard dat de muur om het terras een eigen funderingsbalk heeft, maar dat het terras zelf op zandgrond ligt, zonder een gebouwgebonden drager. [gedaagde] heeft geen nadere stukken overgelegd waarmee haar betwisting wordt onderbouwd, in die zin dat – anders dan gemotiveerd door [eiser sub 1] c.s. is gesteld - de fundering van het gebouw onder het terras doorloopt en dat het terras hiermee, dan wel op andere wijze, rust op een gebouwgebonden drager. Tegenover de gemotiveerde onderbouwing aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. waaruit is gebleken dat het terras op zandgrond ligt, heeft [gedaagde] haar betwisting dus onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       2.7. 
       Gelet op het voorgaande wordt ervoor gehouden dat het terras niet rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van het appartement, zodat [gedaagde] een aanmerkelijk hoger woonoppervlakte in haar verkoopbrochure heeft genoemd dan het netto woonoppervlakte van het appartement, te weten een verschil van 29m2 (190-161m2). De schade die [eiser sub 1] c.s. daardoor lijdt dient [gedaagde] te vergoeden.  
       
     
     
       2.8. 
       Gelet op de vorderingen en de onderbouwing daarvan gaat de rechtbank er vanuit dat [eiser sub 1] c.s. bedoeld heeft te stellen dat wanneer [gedaagde] hem had geïnformeerd dat het woonoppervlakte van het appartement 161m2 was, de koop ook zou zijn gesloten maar partijen in de onderhandelingen op een lagere koopsom waren uitgekomen omdat de woonoppervlakte een zeer belangrijke rol speelt. Aan het bewijs van de stellingen van [eiser sub 1] c.s. over het causaal verband en de hoogte van de schade kunnen geen al te hoge eisen worden gesteld, aangezien het aan de onzorgvuldigheid van [gedaagde] is te wijten dat die situatie zich feitelijk voordoet. In dat licht betekent het enkele feit dat [eiser sub 1] c.s. het appartement drie keer bezichtigd heeft en het appartement graag wilde kopen, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, niet dat het aantal vierkante meters geen invloed heeft gehad op zijn beslissing om het appartement voor een bedrag van € 275.000,00 te kopen. 
       
     
     
       2.9. 
       
         Aannemelijk is dat een lager aantal vierkante meters kan leiden tot een lagere marktprijs. De schade van [eiser sub 1] c.s. bestaat er dan in dat hij te veel heeft betaald voor het appartement. Om tot een vergelijking te komen tussen de huidige situatie en de situatie waarin [gedaagde] wel de juiste informatie had verschaft, is van belang wat [eiser sub 1] c.s. zou hebben gedaan als hij bekend was geweest met het daadwerkelijke oppervlakte, meer in het bijzonder wat voor bod hij zou hebben uitgebracht en vervolgens wat de reactie van de verkopers daarop zou zijn geweest. Immers, het enkele feit dat [eiser sub 1] c.s. niet bereid was geweest € 275.000,00 te betalen betekent nog niet dat ook anderen niet bereid waren  
         € 275.000,00 voor 161m2 te betalen of dat de verkoper ook bereid was geweest het appartement voor minder dan € 275.000,00 te verkopen. Deze hypothetische gegevens zijn moeilijk, zo niet onmogelijk, vast te stellen. Daarom wordt aanleiding gezien de schade van [eiser sub 1] c.s. te schatten op grond van artikel 6:97 BW. Hierbij zal worden uitgegaan van de marktwaarde van het appartement ten tijde van de koop.  
       
       
     
     
       2.10. 
       In dat verband is de rechtbank voornemens één deskundige te benoemen en deze te vragen de marktwaarde van de woning ten tijde van de verkoop, oktober 2017, te taxeren door de deskundige de volgende vragen voor te houden: 
       
         
           Wat was de marktwaarde van het appartement uitgaande van een woonoppervlakte van 161m2, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) [woonplaats] in oktober 2017? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen? 
         
         
           Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere begroting? 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich op de rol van  
         20 mei 2020 uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben.  
       
       
     
     
       2.12. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Het nog nader te bepalen voorschot zal daarom door [eiser sub 1] c.s. moeten worden betaald. 
       
     
     
       2.13. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.  
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       3.1. 
       houdt de zaak aan tot 20 mei 2020 voor uitlating door beide partijen zoals overwogen in 2.11.; 
       
     
     
       3.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2020. 
       
     
   
   
     type:  
     coll: