ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:913

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:913 Gerechtshof Den Haag , 09-04-2024 / BK-22/979

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-04-09

Zaaknummer: BK-22/979

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:913

---

Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde hotel niet aannemelijk gemaakt. Vergelijkingsmethode; verkoopprijzen herleid tot prijs per kamer. Heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzicht verschaft hoe hij uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde heeft afgeleid. Belanghebbende heeft de door hem voorgestelde waarde evenmin onderbouwd. Waardebepaling in goede justitie. Geen (hogere) vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding redelijke termijn. De vertraging is terecht aan de handelwijze en het procesgedrag van de gemachtigde toegerekend.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-22/979 
     
     
     
     Uitspraak van 9 april 2024 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 augustus 2022, nummer SGR 21/2964.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het hotel) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 2.400.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van het hotel nader vastgesteld op € 2.250.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 530. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Hiervoor is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt: 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       
         
           verklaart het beroep ongegrond; 
         
         
           veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759; 
         
         
           draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Hiervoor is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk, met dagtekening 13 december 2023, ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 20 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is de gebruiker van het hotel. Het hotel bestaat uit 47 kamers, een (ontbijt)restaurant, een bar en 8 parkeerplaatsen. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde van het hotel de marktgegevens van, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met het hotel vergelijkbare onroerende zaken opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Voorts heeft de Heffingsambtenaar marktgegevens van [adres 5] overgelegd (tezamen: de vergelijkingsobjecten). Deze gegevens kunnen als volgt worden weergegeven: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Naam hotel 
               
               
                 
                   
                    [Hotel 1]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [Hotel 2]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [Hotel 3]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [Hotel 4]
                   
                 
               
               
                 
                   
                    [Hotel 5]    
               
             
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 1]  
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1979 
               
               
                 1916 
               
               
                 1983 
               
               
                 2014 
               
               
                 1875 
               
             
             
               
                 Renovatiejaar 
               
               
                 2015 
               
               
                 2010 en 2020 
               
               
                 2012 
               
               
                 
               
               
                 2015 
               
             
             
               
                 Verhuurbaar vloer-oppervlakte 
               
               
                 1.780 m2 
               
               
                 7.595 m2 
               
               
                 2.252 m2 
               
               
                 4.830 m2 
               
               
                 1.415 m2 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 35.900.000 
               
               
                 € 11.150.000 
               
               
                 € 24.462.850 
               
               
                 € 2.400.000 
               
             
             
               
                 Obligatoire overeenkomst 
               
               
                 
               
               
                 22 juli  
                 2019 
               
               
                 4 december 2020 
               
               
                 9 april  
                 2021 
               
               
                 16 maart 2016 
               
             
             
               
                 Transport-datum 
               
               
                 
               
               
                 15 augustus 2019 
               
               
                 3 juni  
                 2021 
               
               
                 28 mei  
                 2021 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Aantal sterren 
               
               
                 4 
               
               
                 4 
               
               
                 2 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Ligging 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
               
                 
                  […]
                 
               
             
             
               
                 Extra voorzieningen 
               
               
                 Ontbijt-restaurant en bar 
               
               
                 Bar en drie vergader-ruimtes 
               
               
                 
               
               
                 Bar en fitnessruimte 
               
               
                 Ontbijt-restaurant 
               
             
             
               
                 Parkeer-plaatsen 
               
               
                 8 
               
               
                 Parkeer-garage van 875 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Aantal kamers 
               
               
                 47 
               
               
                 120 
               
               
                 110 
               
               
                 118 
               
               
                 35 
               
             
             
               
                 Prijs per kamer 
               
               
                 € 47.872 
               
               
                 € 299.166 
               
               
                 € 101.363 
               
               
                 € 207.312 
               
               
                 € 68.571 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
     
     
     3. In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode. 
     
     4. Verweerder, op wie de bewijslast rust en die derhalve aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is op grond van het navolgende in die bewijslast geslaagd. 
     
     5. Verweerder heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat in [woonplaats] voldoende transacties van vergelijkbare objecten hebben plaatsgevonden, zodat gebruikgemaakt kan worden van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht dit, in het onderhavige geval, een geschikte methode voor waardering.[1] Uit de door verweerder ingediende nadere stukken volgt dat verweerder de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met verkoopcijfers van hotels met een goed vergelijkbare ligging (in het centrum van [woonplaats] ), te weten het [Hotel 5] (bouwjaar 1875, drie sterren, met 35 kamers, een ontbijtrestaurant en een verhuurbaar vloeroppervlak 1.415 m², verkocht op 16 maart 2016 voor € 2.400.000), [Hotel 2] aan de [adres 2] (bouwjaar 1916 (gerenoveerd in 2010 en 2020), vier sterren, met 120 kamers, een bar, vergaderruimtes, een parkeergarage en een verhuurbaar vloeroppervlak van 7.595 m², verkocht op 22 juli 2019 voor € 35.900.000), het [Hotel 3] aan de [adres 3] in [woonplaats] (bouwjaar 1983, twee sterren, met 110 kamers en een verhuurbaar vloeroppervlak 2.252 m², verkocht op 4 december 2020 voor € 11.150.000) en [Hotel 4] (bouwjaar 2014, vier sterren, met 118 kamers, een bar, een fitnessruimte en een verhuurbaar vloeroppervlak 4.830 m², verkocht op 9 april 2021 voor € 24.462.850). Verweerder heeft deze verkoopcijfers vervolgens teruggerekend naar een prijs per kamer. De uit deze verkoopcijfers voortvloeiende prijzen per kamer variëren van € 68.571 tot € 299.166. Door bij de waardering van het onderhavige object uit te gaan van een prijs per kamer van € 47.872, maakt verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     6. Eiseres heeft daartegenover geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die leiden tot een ander oordeel. Het standpunt dat de waarde moet worden verminderd omdat sprake zou zijn van een hoger leegstandsrisico wegens covid-19 faalt nu de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is en op dat moment in Nederland nog geen sprake was van een uitbraak van het coronavirus. 
     
     
       (…) 
     
     
     11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. 
     
     
       
         Vergoeding van immateriële schade 
       
     
     12. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 11 februari 2020. Bij uitspraak van heden (16 augustus 2022) wordt door de rechtbank uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift is derhalve meer dan twee jaar verstreken. De rechtbank ziet echter reden deze termijn in deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 
     
     13. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. 
     
     14. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. 
     
     15. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” 
     
     16. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de hoeveelheid momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat de gemachtigde geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met vier maanden. Nu op 16 augustus 2022 uitspraak wordt gedaan is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) drie maanden. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Als uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding geldt een tarief van € 500 per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden. Aan eiseres wordt daarom een schadevergoeding toegekend van € 500. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     17. Nu de rechtbank een vergoeding voor immateriële schade toekent, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. In de omstandigheid dat verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vindt de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak te hanteren van 0,5 (licht). De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] Zie ook Gerechtshof Amsterdam 12 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1261.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 
       
     
     
       4.1.2. 
       In geschil is of: 
       
         
           i) de vastgestelde waarde van het hotel te hoog is; 
         
         
           ii) de Rechtbank terecht een bijzondere omstandigheid in aanmerking heeft genomen ten aanzien van de in de beroepsfase toegekende vergoeding van immateriële schade; en 
         
         
           iii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. 
         
       
       Belanghebbende beantwoordt de eerste en derde vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen in tegenovergestelde zin. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van het hotel op € 2.000.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding voor de procedure in hoger beroep. 
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.1.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.  
       
     
     
       5.1.3. 
       Het staat de Heffingsambtenaar vrij om ter voldoening aan zijn bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien hij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, is hij vrij in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip kan doorstaan (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
       
     
     
       5.2. 
       Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 
       
     
     
       5.3. 
       Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar uitdrukkelijk en ondubbelzinnig zijn onderbouwing van de waarde middels de huurwaardekapitalisatiemethode uit de Taxatiewijzer Hotels ingetrokken en verklaard dat hij de waarde van het hotel enkel onderbouwt aan de hand van de vergelijkingsmethode.  
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met de door hem overgelegde marktgegevens van de vergelijkingsobjecten en ter zitting verklaard dat hij de prijs per hotelkamer heeft bepaald door de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten te delen door het aantal kamers gelegen in het desbetreffende vergelijkingsobject. Voorzieningen zoals bar, restaurant, vergaderruimte, fitnessruimte en parkeerplaatsen zijn daarin verdisconteerd. De prijs per hotelkamer van het hotel  (€ 47.872) is op een lager bedrag vastgesteld dan de prijs per hotelkamer van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Voor de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar namelijk een prijs per hotelkamer van € 299.166 respectievelijk € 101.363, € 207.312 en € 68.571 gehanteerd. Hieruit volgt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waarde van het hotel niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar toegepaste methode, waarin hij de gerealiseerde verkoopprijzen voor elk vergelijkingsobject heeft herleid tot een prijs per hotelkamer, in beginsel toelaatbaar, ook voor zover in deze verkoopprijs de waarde is verdisconteerd van in het desbetreffende vergelijkingsobject aanwezige voorzieningen. 
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende heeft hiertegenover echter terecht en uitvoerig betoogd dat in de onderhavige zaak de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten en de daarvan afgeleide prijzen per hotelkamer geen inzicht verschaffen in de totstandkoming van de prijs per kamer voor het hotel en de daaruit afgeleide WOZ-waarde. Uit de overgelegde marktgegevens volgt bijvoorbeeld niet of en in welke mate de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn beïnvloed door de omstandigheid dat de verkoop leeg, inclusief inventaris of going concern heeft plaatsgevonden. Ook is niet inzichtelijk gemaakt of en zo ja, in welke mate, lopende huurovereenkomsten, de ligging en de voorzieningen invloed hebben gehad op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe uit de daaruit afgeleide prijzen per hotelkamer de prijs per kamer van het hotel en de daaruit afgeleide WOZ-waarde is berekend en hoe daarbij rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in KOUDV-factoren tussen het hotel en de vergelijkingsobjecten. De enkele omstandigheid dat de prijs per kamer voor het hotel (ruim) lager ligt dan die van de vergelijkingsobjecten is onvoldoende om te kunnen beoordelen of de Heffingsambtenaar de waarde van het hotel niet te hoog heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft daarom niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.  
       
       
         5.7.1. 
         Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het hotel niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, komt het Hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 2.000.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
         
       
       
         5.7.2. 
         Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd. De enkele stelling dat de genoemde waarde aan het hotel moet worden toegekend, is daartoe onvoldoende. 
         
       
     
     
       5.8. 
       Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 2.100.000.  
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       5.10. 
       Het bezwaarschrift is op 11 februari 2020 door de Heffingsambtenaar ontvangen. Hij heeft uitspraak gedaan op 4 maart 2021. Het beroepschrift is op 15 april 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 16 augustus 2022 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (afgerond) zeven maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met zeven maanden overschreden. 
       
       
         5.11.1. 
         De Rechtbank heeft een overschrijding van de redelijke termijn van vier maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van haar gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de grote hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten en dat deze (bijzondere) omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. De Rechtbank heeft vervolgens de overschrijding van de redelijke termijn van drie maanden volledig toegerekend aan de bezwaarfase en daarom een vergoeding van immateriële schade van € 500 toegewezen. De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 13 tot en met 16, op goede gronden een juiste beslissing genomen. 
         
       
       
         5.11.2. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden.  
         
       
     
     
       5.12. 
       Het hogerberoepschrift is ontvangen op 3 oktober 2022. Aangezien deze uitspraak binnen twee jaar na binnenkomst van het hogerberoepschrift wordt gedaan, is in hoger beroep geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn. 
       
     
     
       5.13. 
       Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende om een hogere vergoeding van immateriële schade af. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Het hoger beroep is gegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1. 
       Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welke op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage worden vastgesteld op € 1.750 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). 
       
     
     
       6.2. 
       Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 548 te worden vergoed. 
     
     
       6.3. 
       Hierbij verdient opmerking dat uitbetalingen van de proceskostenvergoeding en het griffierecht op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing ter zake van de vergoeding van immateriële schade, de proceskostenvergoeding en de vergoeding van het griffierecht; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar;  
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 2.100.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade in hoger beroep af; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 1.750; en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 548 aan griffierecht te vergoeden. 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 9 april 2024 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.