ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:9460

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:9460 Rechtbank Noord-Holland , 27-09-2023 / 10330302 \ CV EXPL  23-860

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-09-27

Zaaknummer: 10330302 \ CV EXPL  23-860

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:9460

---

Oplevering bedrijfspand. Geen beschrijving bij aanvang huurovereenkomst opgemaakt. Bijna alle gevorderde schadeposten afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 10330302 \ CV EXPL  23-860 
       Uitspraakdatum: 27 september 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [plaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. M. Miltenburg 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1 de vennootschap onder firma NH Facilitair  
     
       gevestigd te Heemskerk  
       gedaagde sub 1 
       gemachtigden: [gedaagde 2] en [gedaagde 1] 
     
     
   
   
     2 
    [gedaagde 1], vennoot van gedaagde sub 1 wonende te [plaats] gedaagde sub 2 
   
     
       3 
       3. [gedaagde 2], vennoot van gedaagde sub 1 wonende te [plaats] gedaagde sub 3 
     
     
       Gedaagden worden hierna gezamenlijk, in enkelvoud, genoemd: NH Facilitair c.s.  
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 3 februari 2023 een vordering tegen NH Facilitair c.s. ingesteld. NH Facilitair c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering. Omdat op de zitting is gebleken dat NH Facilitair c.s. dit laatste stuk niet heeft ontvangen, is zij nog in de gelegenheid gesteld hier nader op te reageren waarna [eiser] als laatste heeft gereageerd in de zaak van de tegenvordering.  
     
     
       1.2. 
       Op 16 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Sinds 16 november 2018 huurt NH Facilitair c.s. de bedrijfsruimte aan de [adres], [postcode] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van [eiser].  
     
     
       2.2. 
       Per brief d.d. 23 februari 2021 heeft NH Facilitair c.s. de huurovereenkomst opgezegd in verband met ‘het gebrek aan ontwikkelingsmogelijkheden en het gebrekkige onderhoud’. De huurovereenkomst is per 23 februari 2022 beëindigd en op die datum heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden.  
     
     
       2.3. 
       
         Na de sleuteloverdracht heeft [eiser] ‘[bedrijf] All Round Timmerwerken’ (hierna: [bedrijf]) opdracht gegeven herstelwerkzaamheden te verrichten aan het gehuurde. Op 14 maart 2022 heeft [bedrijf] [eiser] voor de totale werkzaamheden een offerte gestuurd van  € 39.410,00 exclusief btw. In de offerte staat het volgende: (…) De “werkplaats” P.01 Voor het herstellen van de vloer; Openzagen en hakken van de vloer op diverse plaatsen om de wapening constructief te herstellen. Beton aanhelen (klasse C20/25), het verwijderen van losse egalisatie ivm diverse beschadigingen, het aanbrengen van een kantstrook. Behandelen van de vloer met een primer en het opnieuw aanbrengen van een  egalisatie mortel. Inclusief afvoeren van het puin. 														    € 7455,00 
         
           P.02 Voor het vernieuwen van diverse gevelplaten (als deze nog te verkrijgen zijn 
         
         
           in dezelfde kleur) ivm beschadiging/gaten (stelpost) 														€ 925,00 
           
         
         
           P.03 Voor het vernieuwen van de afdekplaten, links en rechts van de deur (als deze 
         
         
           nog te verkrijgen zijn in dezelfde kleur) ivm beschadiging (stelpost) 								€ 675,00 
           
         
         
           P.04 Voor het verwijderen van aangebrachte afvoer naar buiten, incl. het graafwerk 
           
           en het herstellen van het straatwerk																					€ 720,00 
           
         
         
           P.05 Voor het verwijderen van een aan de constructie gelaste hoeklijn, en het  
           
           herstellen van de bestaande staanders 																			   € 465,00 
         
       
       
       
         
           P.06 Voor het verwijderen en van diverse aangebrachte plafonds en het herstellen/ 
         
         
           schilderen van diverse stalen balken en spiegelstukken van de lichtstraat, incl. 
         
         
           het verwijderen van diverse kit op de dakplaten.												 				€ 735,00 
           
         
         
           P.07 Het herstellen van de roldeur, diverse rolgeleiders zijn kapot (stelpost) 				€ 445,00 
           
         
         
           P.08 Het vervangen van 30 a 40 wandtegels (mosa 15x15 Wit) 										€ 765,00 
           
         
         
           P.09 Het leveren en plaatsen van een complete elektra installatie bestaande uit 
         
         
           4 x 380 v. punt en 6 x dubbel stopcontact, mcl. bekabeling (de bestaande bekabeling 
         
         
           is hier en daar verwijderd en of doorgeknipt en daardoor niet meer bruikbaar. 
         
         
           en het leveren en plaatsen van een groepenkast (deze is niet meer aanwezig) 
         
         
           het aansluiten van bestaande verlichting op de nieuwe installatie									 € 7940,00 
           
         
         
           P.10 Het leveren en plaatsen van diverse nieuwe hang en sluitwerk (is stuk of niet 
         
         
           ‘meer aanwezig) 																												 € 475,00 
           
         
         
           P.11 Het leveren en plaatsen van een keukenblokje met kraan (koud water) 					 € 720,00 
         
         
           Het “kantoor” 
           
         
         
           P.12 Aanbrengen van elektra, zoals centraaldozen en stopcontacten (bestaande  
           
           elektra is verwijderd en of beschadigd) 																			€ 1260,00 
           
         
         
           P13 Het vervangen van diverse ramen 																	 			€ 880,00 
           
         
         
           P.14 Het aanbrengen van een gipsplaten plafond (bestaande plafond is voor het 
         
         
           grootste gedeelte verwijderd en niet meer aan te helen) 17 m2								 		€ 935,00 
           
         
         
           P.15 Het leveren en plaatsen van een laminaat vloer, incl. ondervloer    						 € 510,00 
           
         
         
           P.16 Het herstellen van de vloer boven het kantoor en het plaatsen van een 
         
         
           gedeelte nieuwe vloer incl. het aanbrengen van de draagconstructie 					 			€ 1960,00 
           
         
         
           P.17 Het aanbrengen van de aftimmering rondom (is niet meer aanwezig) 					 € 695,00 
         
       
       
       
         
           P18 Het leveren en plaatsen van een houten trap 															 € 1170,00 
           
         
         
           P.19 Het leveren en plaatsen van een keukenblokje met kraan en keukenboiler 				 € 1040,00 
         
         
           
           Het schilderwerk 
         
         
           
           P20 Voor het repareren en behandelen van de wanden in de werkplaats en toilet 
         
         
           ongeveer 85 m2 																													 € 2890,00 
           
         
         
           P21 Voor het behandelen en aflakken van alle deuren en kozijnwerk (inpandig) 			€ 2260,00 
           
         
         
           P22 Voor het behandelen en aflakken van de roldeur (binnen en buiten) 			 			€ 1320,00 
           
         
         
           P.23 Voor het behandelen van de vloer met betoncoating 												 € 1760,00 
           
         
         
           Telecom / gas / water / afvoer 
           
         
         
           P.24 Voor het aanleggen van een telecomkabel naar het kantoor 									 € 105,00 
           
         
         
           P.25 Voor het afdoppen van de gasleiding op een veilig punt 											 € 95,00 
           
         
         
           P.26 Voor het aansluiten van de keukenblokken (leidingen niet meer aanwezig)			 € 720,00 
           
         
         
           P.27 Voor het aanbrengen van de afvoeren tbv de keukenblokken (niet meer 
         
         
           aanwezig) 																															€ 490,00 
         
       
     
     
       2.4. 
       
        [bedrijf] heeft enkele werkzaamheden verricht aan het gehuurde en [eiser] daarvoor een factuur van € 10.420,00 exclusief btw gestuurd.  
     
     
       2.5. 
       
         Op 21 maart 2022 is er een proces-verbaal van constatering opgemaakt door de deurwaarder van het gehuurde met daarin bijgevoegd enkele foto’s van het gehuurde. In het proces verbaal staat onder meer: GECONSTATEERD: 
         
           Dat de bedrijfsruimte leeg en ontruimd bleek, van de staat van de bedrijfsruimte heb ik in totaal 59 foto’s gemaakt, afgedrukt op 59 pagina’s, gewaarmerkt en aan dit proces-verbaal gehecht als bijlage 1; 
           
         
         
           Dat op diverse plekken in de bedrijfsruimte loszittende elektriciteitskabels aanwezig waren, onder andere zichtbaar op de foto’s op de bladzijden genummerd 2, 7, 12, 16, 23, 26 en 30; 
         
         
           
           Dat diverse wandcontactdozen en/of schakelaars ontbraken, kapot bleken en/of dat de daarnaar toe leidende bekabeling afgeknipt was, onder andere zichtbaar op de foto’s op de bladzijden genummerd 14, 20 en 26; 
         
       
       
       
         
           Dat diverse scharnieren van de overheaddeur kapot althans beschadigd bleken, onder andere zichtbaar op de foto’s op de bladzijden genummerd 3,4, 5 en 6; 
         
       
       
       
         
           Dat aan de buitenzijde van het pand, aan het “kozijn” van de overheaddeur diverse beschadigingen zichtbaar waren , onder andere zichtbaar op de foto’s op de bladzijden genummerd 8 en 9; 
           
         
         
           Dat de loopdeur in de overheaddeur rood geschilderd bleek terwijl naar mededeling van rekwirant deze loopdeur bij aanvang van de huurovereenkomst wit geschilderd was; 
           
         
         
           Dat zich in het perceel geen keukenblok bevond terwijl naar mededeling van rekwirant dat wel aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst; 
         
       
       
       
         
           Dat zich in de meterkast van het perceel naar mededeling van rekwirant bij aanvang van de huur een krachtstroominstallatie zou hebben bevonden die thans niet meer aanwezig is, de meterkast is zichtbaar op de foto’s op de bladzijden genummerd 21, 22 en 23; 
         
       
       
       
         
           Dat het in de bedrijfsruimte geplaatste en bij aanvang van de huur aanwezige kantoor-/kantinegedeelte deels gesloopt bleek, diverse ramen bleken gebroken cq gebarsten, het plafond bleek (deels) gesloopt/verdwenen, verlichting, elektra en wateraansluitingen/leidingen bleken kapot en of verdwenen;  
           
         
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – na eisvermindering – dat de kantonrechter NH Facilitair c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 47.262,72 vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 42.677,00 vanaf 3 februari 2023 tot aan de dag der algehele voldoening met veroordeling van NH Facilitair c.s. in de proceskosten. 
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat NH Facilitair c.s. tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door de laatste drie maanden huur onbetaald te laten. Daarnaast heeft NH Facilitair c.s. schade aan de bedrijfsruimte aangericht waardoor zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. NH Facilitair c.s. is aansprakelijk voor deze schade welke bestaat uit een deel reeds verrichte herstelwerkzaamheden en een deel nog uit te voeren herstelwerkzaamheden. De hoofdsom bestaat uit een bedrag van € 3.267,00 aan huurachterstand, een bedrag van € 3.267,00 aan gederfde huurinkomsten en een bedrag van € 39.410,00 aan de kosten voor herstelwerkzaamheden waarbij de borg van € 3.267,00 in mindering dient te worden gebracht. Tot slot vordert [eiser] buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente tot en met 26 januari 2023.  
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       NH Facilitair betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat zij door de vele gebreken aan het gehuurde herstelwerkzaamheden aan het gehuurde heeft moeten uitvoeren, welke kosten in mindering moeten worden gebracht op de huurprijs. Daarnaast heeft NH Facilitair c.s. ook schade geleden omdat [eiser] heeft geweigerd gebreken te herstellen. Deze schade dient [eiser] te vergoeden. Ten aanzien van de herstelkosten die [eiser] vordert, geldt dat de schadeposten niet kloppen. Zo is er op de door [eiser] aangeleverde foto’s niet aangetoond dat er een verdieping en/of kantoor aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. De meterkast was bij aanvang van de huurovereenkomst oud en gevaarlijk zodat NH Facilitair c.s. deze en ook de kantine heeft moeten renoveren. Omdat [eiser] heeft aangegeven dat NH Facilitair c.s. het gehuurde moest herstellen in de staat zoals bij aanvang van de huur, heeft NH Facilitair c.s. alles meegenomen wat zij heeft gerenoveerd. Daarnaast is onduidelijk welke werkzaamheden zijn uitgevoerd omdat [eiser] geen gespecificeerde rekening met inkoopfacturen heeft overgelegd. Tot slot betwist NH Facilitair c.s. de juistheid van de door [eiser] overgelegde offerte omdat [bedrijf] werkzaamheden offreert die hij helemaal niet uit kan voeren. 
     
     
       4.2. 
       NH Facilitair c.s. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling aan NH Facilitair c.s. van € 15.008,75. 
     
     
       4.3. 
       NH Facilitair c.s. legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij volledig schadeloos dient te worden gesteld voor de schade aan het vloerkleed van de heer [betrokkene] van € 2.464,00 omdat deze schade is veroorzaakt door een stroomstoring en een lekkage aan het gehuurde. Daarnaast wil NH Facilitair c.s. een vergoeding voor de gemaakte kosten aan Liander in verband met de lekkage en de stroomstoring van € 114,95 en een huurvermindering van € 8.929,80 in verband met alle gebreken aan het gehuurde. Tot slot vordert NH Facilitair c.s. een onkostenvergoeding van € 3.500,00 voor de tijd, energie, kosten voor het drukwerk, geleden schade en emotionele schade die zij heeft geleden.  
     
   
   
     
       5 Het verweer tegen de tegenvordering 
     
     
       5.1. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat er geen sprake kan zijn van schadevergoeding als de verzekering van NH Facilitair c.s. de kosten voor vervanging van het vloerkleed heeft gedekt. Anders geldt nog dat er geen sprake was van een gebrekkige stroomvoorziening dan wel dat een stroomstoring niet kwalificeert als gebrek. Tot slot is dit soort schade uitgesloten in de algemene voorwaarden en is er sprake van geen goed huurderschap/eigen schuld van NH Facilitair c.s. Ook de huurvermindering kan niet worden toegewezen. NH Facilitair c.s. heeft [eiser] nimmer tijdig op de gebreken gewezen en [eiser] heeft de gebreken waar NH Facilitair c.s. hem wel op heeft gewezen altijd in behandeling genomen. Tot slot heeft NH Facilitair c.s. haar vordering tot het vergoeden van onkosten onvoldoende onderbouwd en wordt door [eiser] betwist.  
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       De vordering van [eiser] is opgedeeld in drie bedragen; een bedrag van € 3.267,00 aan huurachterstand, een bedrag van € 3.267,00 aan gederfde huurinkomsten en een bedrag van  € 39.410,00 wegens onjuiste oplevering van het gehuurde door NH Facilitair c.s.  Ten aanzien van de vordering tot betaling van herstelkosten stelt [eiser] dat NH Facilitair c.s. het gehuurde heeft verlaten zonder de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te verrichten. Ten gevolge van de gebrekkige oplevering heeft hij schade geleden ten bedrage van € 39.410,00 waarvoor hij NH Facilitair c.s. aansprakelijk houdt. Ter onderbouwing van de schade is een factuur en een offerte van een bouwbedrijf overgelegd.  
     
     
       6.2. 
       NH Facilitair c.s. betwist het bedrijfspand met gebreken te hebben opgeleverd. Zij stelt dat zij per email heeft gevraagd hoe [eiser] het pand opgeleverd wenste te hebben en of zij de door haar aangebrachte verbeteringen mocht laten zitten maar dat hier niet (positief) op werd gereageerd. Op de door [eiser] overgelegde foto’s is al veel schade te zien die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en ook blijkt uit de foto’s niet dat er een verdieping en/of een kantoor aanwezig was. In het gehuurde is veel gerenoveerd door NH Facilitair c.s. omdat alles sterk verouderd was. Dit heeft NH Facilitair c.s. weer verwijderd nadat de huurovereenkomst beëindigd was. NH Facilitair c.s. wijst op de slechte staat van onderhoud van het gehuurde terwijl [eiser] ervoor gekozen heeft amper onderhoud aan het gehuurde te verrichten.  
     
     
       6.3. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:224, tweede lid, tweede volzin BW, wordt de huurder, indien geen beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in dezelfde staat te hebben ontvangen zoals bij het einde van de huurovereenkomst. Op grond van de zinsnede ‘behoudens tegenbewijs’ in deze bepaling ligt de stelplicht en de bewijslast op de verhuurder ([eiser]) dat de staat van het gehuurde anders was bij aanvang van het gehuurde en dat de huurder (NH Facilitair c.s.) het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren. In dit geval is er bij het begin van de huur geen beschrijving opgemaakt en heeft [eiser] als tegenbewijs ter zitting aangevoerd dat alles er goed uit zag toen hij NH Facilitair c.s. een rondleiding door het gehuurde gaf en heeft daarbij gewezen op de door hem overgelegde zes foto’s die genomen zijn in 2018. Op de foto’s is het volgende te zien: een keuken, de roldeur, het toilet, een kamer met ramen en een deel van de vloer. Ook is er een foto genomen van de buitenkant van het gehuurde waarop de roldeur te zien is. 
     
     
       6.4. 
       
         
          [eiser] heeft zijn vordering gebaseerd op de offerte van [bedrijf] d.d. 14 maart 2022, waarin een aantal stelposten zijn genoemd. Deze stelposten (genoemd in r.o. 2.3.) volgend, komt de kantonrechter tot het volgende oordeel.  P.01 Herstellen vloer [eiser] heeft gesteld dat er schade is veroorzaakt aan de betonnen vloer en dat dit blijkt uit het proces-verbaal d.d. 21 maart 2022 en de foto’s uit 2018. Op de foto’s uit 2018 is echter niet de gehele vloer gefotografeerd. Gelet hierop en omdat een beschrijving van het gehuurde bij de aanvang van de huur ontbreekt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.  P.02 Vernieuwen gevelplaten In het proces-verbaal worden de gevelplaten niet genoemd en deze staan ook niet op de foto’s uit 2018. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.  P.03 Vernieuwen afdekplaten In het proces-verbaal worden de afdekplaten niet genoemd en deze staan ook niet op de foto’s uit 2018. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. P.04 Verwijderen afvoer, graafwerk en herstellen straatwerk.  [eiser] heeft nagelaten voldoende te onderbouwen dat deze schade is ontstaan door het feit dat NH Facilitair c.s. een afvoer in de grond heeft aangebracht. [eiser] heeft hiervan niets in het geding gebracht en NH Facilitair c.s. heeft aangevoerd dat er is gegraven door T-Mobile. Daarbij komt nog dat in het proces-verbaal de afvoer en het straatwerk niet worden genoemd en deze ook niet op de foto’s uit 2018 staan. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
         
           P.05 Verwijderen hoeklijn en herstellen bestaande staanders. 
         
         
          [eiser] heeft nagelaten duidelijk te onderbouwen waar deze schade op zou zien. In het proces-verbaal worden de hoeklijn en de staanders niet genoemd en uit de foto’s van 2018 blijkt niet hoe de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst was ten aanzien van deze punten. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.06. Verwijderen plafonds en herstellen balken en spiegelstukken. 
           In het proces-verbaal worden de plafonds, de balken en de spiegelstukken niet genoemd en deze staan ook niet geheel op de foto’s uit 2018 althans [eiser] heeft niet duidelijk gemaakt op welke foto wat te zien is. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.07 Herstellen roldeur 
           
          [eiser] heeft gesteld dat NH Facilitair c.s. de geleiders van de roldeur heeft vernield. [eiser] heeft echter nagelaten gemotiveerd te onderbouwen dat de geleiders van de roldeur in goede staat waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Er is immers geen beschrijving gemaakt bij de aanvang van de huurovereenkomst en de geleiders van de roldeur staan niet op de foto’s uit 2018, althans daaruit valt niet af te leiden dat de geleiders goed werkte. Gelet hierop kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.08 Vervangen wandtegels. 
           
          [eiser] heeft gesteld dat NH Facilitair c.s. het tegelwerk heeft beschadigd, maar heeft nagelaten voldoende te onderbouwen dat de tegels in goede staat waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat op de foto’s van NH Facilitair c.s. te zien is dat de tegels ten tijde van de verbouwing van NH Facilitair c.s. reeds beschadigd waren. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.09 Leveren en plaatsen elektra installatie en groepenkast 
           NH Facilitair c.s. heeft erkend dat zij de bestaande elektra installatie heeft verwijderd en daar een eigen elektra installatie heeft laten plaatsen. Verder heeft zij aangevoerd dat zij geen reactie kreeg van [eiser] op haar vraag hoe zij het gehuurde diende op te leveren zodat zij hun eigen installatie hebben verwijderd en de oude installatie weer hebben terug gezet. Op de foto’s in het proces-verbaal is ook een meterkast te zien met daarin een elektrische installatie. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. Dat de groepenkast volledig was verdwenen, zoals [eiser] heeft gesteld, blijkt in ieder geval niet uit het proces-verbaal en de daarbij gevoegde foto’s. Daarbij komt nog dat de deurwaarder aan heeft gegeven ‘dat zich in de meterkast van het perceel naar mededeling van rekwirant bij aanvang van de huur een krachtstroominstallatie zou hebben bevonden die thans niet meer aanwezig is’, maar omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan niet vastgesteld worden dat er een krachtstroominstallatie aanwezig was bij aanvang van de huur. Dat [eiser] dit heeft medegedeeld aan de deurwaarder is hiertoe onvoldoende.  P.10 Leveren en plaatsen van hang- en sluitwerk [eiser] heeft gesteld dat het hang- en sluitwerk is vernield en dat dit blijkt uit productie 11. [eiser] heeft echter niets in het geding gebracht waaruit blijkt dat het hang- en sluitwerk op het moment van aanvang van de huurovereenkomst in goede staat was. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.11 Leveren en plaatsen keukenblokje  
           Ter zitting heeft NH Facilitair c.s. erkend dat er een keukenblok aanwezig was in het pand maar dat zij die direct hebben vervangen. Uit het proces-verbaal blijkt dat er geen keukenblok meer aanwezig is in het pand. Gelet hierop heeft NH Facilitair c.s. op dit punt het gehuurde niet opgeleverd in de staat zoals bij aanvang van de huur. Een bedrag van  € 720,00 exclusief btw zal worden toegewezen. 
       
       
       
         
           P.12 Het aanbrengen van elektra 
           
          [eiser] heeft gesteld dat in het kantoor/de kantine elektra, centraaldozen en stopcontacten aanwezig waren. NH Facilitair c.s. heeft aangevoerd dat zij de elektra hebben achtergelaten zoals bij aanvang van het huurcontract is aangetroffen. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde.  
       
       
       
         
           P.13 Het vervangen van diverse ramen 
           
          [eiser] heeft gesteld dat de ramen bij het aangaan van de huurovereenkomst nog heel waren waartegen NH Facilitair c.s. heeft aangevoerd dat de ramen al gebarsten waren bij aanvang van het huurcontract. Op de foto’s van zowel [eiser] als NH Facilitair c.s. lijkt het alsof de ramen heel zijn en NH Facilitair c.s. heeft niet nader onderbouwd dat [eiser] heeft toegezegd deze ramen te zullen vervangen. Gelet hierop zal de vordering voor deze schade ad € 880,00 exclusief btw worden toegewezen.  
       
       
       
         
           P.14 Het aanbrengen van een gipsplaten plafond 
           NH Facilitair c.s. heeft hierover aangevoerd dat zij de plafondplaten moest verwijderen na diverse lekkages. Hoewel [eiser] heeft betwist dat er sprake is van geweest van lekkages en dat, indien er wel sprake was van lekkages, hij deze altijd heeft gerepareerd, heeft NH Facilitair c.s. de lekkages onderbouwd met foto’s en filmpjes van stromend water. Daarop zijn ook natte en kapotte gipsplaten te zien. Hierdoor is voldoende duidelijk geworden dat de gipsplaten verwijderd moesten worden door (een) lekkage(s). De verhuurder is verantwoordelijk voor de lekkage van het dak. Gelet hierop hoefde NH Facilitair c.s. het gehuurde wat betreft de gipsplaten niet in dezelfde staat te brengen als waarin deze verhuurd was. 
       
       
       
         
           P.15 Het leveren en plaatsen van een laminaat vloer 
           
          [eiser] heeft gesteld dat er reeds een laminaatvloer aanwezig was in het kantoor bij het aangaan van de huurovereenkomst. NH Facilitair c.s. heeft dit betwist en aangevoerd dat zij zelf een laminaatvloer hebben gelegd en deze er ook weer uit hebben gehaald bij het einde van de huurovereenkomst. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. P.16 Het herstellen van de vloer boven het kantoor en het plaatsen van een nieuwe vloer Tussen partijen is in geschil of er een vloer aanwezig was boven de kantine/ kantoorruimte. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. P.17 Het aanbrengen van de aftimmering [eiser] heeft gesteld dat er reeds een betimmering boven het kantoor aanwezig was hetgeen NH Facilitair c.s. heeft betwist. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. P.18 Het leveren en het plaatsen van een houten trap [eiser] stelt dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een houten trap aanwezig was. NH Facilitair c.s. betwist dit en voert aan dat zij tijdens de verbouwingen een houten trap hebben gemaakt maar deze bij het einde van de huurovereenkomst weer hebben meegenomen. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde.  
       
       
       
         
           P.19 het leveren en plaatsen van een keukenblokje met kraan en keukenboiler 
           
          [eiser] heeft onder P.11 reeds een keukenblok gevorderd. [eiser] heeft niet duidelijk gemaakt of er een tweede keukenblok aanwezig was in het gehuurde terwijl NH Facilitair c.s. heeft aangevoerd dat er slechts één keukenblok aanwezig was welke schadepost reeds is toegewezen. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.20 Het repareren en behandelen van de wanden in werkplaats en toilet 
           
          [eiser] heeft hierover gesteld dat de wanden hersteld dienen te worden nu deze niet in dezelfde staat zijn als op het moment van aangaan van de huurovereenkomst. NH Facilitair c.s. heeft dit betwist. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. Daarbij komt nog dat uit het proces-verbaal en de foto’s niet op te maken is dat de kleur van het stucwerk is aangetast en beschadigd, dat er kitresten aan de wanden zitten en dat er stukadoorswerkzaamheden noodzakelijk zijn.  
         
           P.21 Het behandelen en aflakken van alle deuren en kozijnenwerk 
         
         
          [eiser] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom de deuren en kozijnen opnieuw 
         behandeld dienen te worden. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
         
           
           P.22 Het behandelen en aflakken van de roldeur 
           NH Facilitair c.s. heeft erkend dat zij de deur heeft geverfd in een rode kleur en dat deze deur op het moment van aangaan van de huurovereenkomst wit was. Gelet hierop had NH Facilitair c.s. de deur weer in de witte kleur moeten opleveren bij het einde van de huurovereenkomst. Omdat op de offerte slechts één bedrag staat voor zowel de binnenkant als de buitenkant van de deur zal dit deel van de vordering voor de helft worden toegewezen. [eiser] heeft immers niet duidelijk gemaakt waarom ook de binnenkant in een wezenlijk andere staat was dan bij aanvang van het gehuurde. Een bedrag van € 660,00 exclusief btw zal worden toegewezen.  
       
       
       
         
           P.23 Het behandelen van de vloer met betoncoating 
           
          [eiser] heeft nagelaten te onderbouwen waarom de vloer behandeld dient te worden met een betoncoating. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.24 Het aanleggen van een telecomkabel 
           
          [eiser] heeft nagelaten voldoende te onderbouwen dat er een telecomkabel in het kantoor aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.25 Het afdoppen van de gasleiding 
           
          [eiser] heeft nagelaten voldoende te onderbouwen waar dit deel van de vordering op ziet. Dat de gas- en waterafvoer leidingen in een andere staat waren dan bij aanvang van de huurovereenkomst is niet komen vast te staan. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.26 Het aansluiten van de keukenblokken 
           
          [eiser] heeft nagelaten voldoende te onderbouwen waar dit punt op ziet. Daarbij komt nog dat er reeds een bedrag voor een keukenblok is toegewezen. Ook is er geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang, zodat de kantonrechter op dit punt niet kan vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde. 
       
       
       
         
           P.27 Aanbrengen van de afvoeren ten behoeve van de keukenblokken   
           
          [eiser] heeft gesteld dat de afvoer voor het keukenblok, de algemene afvoer en de gas, water en elektraleidingen waren verwijderd maar heeft dit niet nader onderbouwd. Omdat er geen beschrijving is opgemaakt, kan de kantonrechter niet vaststellen dat op dit punt sprake is van een (wezenlijk) andere staat van het gehuurde.  
       
       
       
         
           Conclusie												 
         
       
     
     
       6.5. 
       
        [eiser] heeft voor zijn door NH Facilitair c.s. betwiste stelling dat de oplevering van het bedrijfspand gebrekkig was en NH Facilitair c.s. daarom schadeplichtig is, geen bewijs geleverd behoudens het keukenblok, enkele ramen en de roldeur. Daarbij komt nog dat [eiser] NH Facilitair c.s. niet in de gelegenheid heeft gesteld om de (vermeende) gebreken zelf te herstellen en zit er bijna een maand tussen de sleuteloverdracht en het door de deurwaarder opgemaakte proces-verbaal. Dit alles leidt ertoe dat de vordering tot vergoeding van de schade grotendeels wordt afgewezen.   
     
     
       6.6. 
       Ten aanzien van de drie maanden huurachterstand heeft NH Facilitair c.s. erkend dat zij deze onbetaald heeft gelaten maar [eiser] heeft de borg van € 3.267,00 nog niet terugbetaald aan NH Facilitair c.s. Gelet hierop kunnen deze twee bedragen met elkaar worden verrekend.  
     
     
       6.7. 
       De vordering tot betaling van gederfde huurinkomsten wordt afgewezen nu [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft dat het pand onverhuurbaar was en dat dit de schuld is van NH Facilitair c.s. Immers is, gelet op wat hiervoor is beslist, niet komen vast te staan dat het gehuurde in een (wezenlijk) andere staat was bij oplevering van het gehuurde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarbij komt nog dat onduidelijk is welke werkzaamheden [eiser] tot op heden heeft laten uitvoeren in het gehuurde en hoeveel tijd er gemoeid was met deze werkzaamheden.  
     
     
       6.8. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen tot een bedrag van € 2.260,00 exclusief btw (= € 720,00 + € 880,00 + € 660,00) voor de herstelwerkzaamheden het overige deel zal afwijzen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe NH Facilitair c.s. zal worden veroordeeld. De wettelijke handelsrente zal worden toegewezen, zoals hierna zal worden vermeld. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       NH Facilitair c.s. heeft een bedrag van € 15.008,75 gevorderd van [eiser] omdat zij schade heeft geleden door een kapot vloerkleed ten gevolge van een lekkage/stroomstoring. Daarnaast vordert zij terugbetaling van een factuur van Liander, huurvermindering en een onkostenvergoeding.  
     
     
       6.10. 
       De vorderingen van NH Facilitair c.s. worden afgewezen om de volgende redenen.  
     
     
       6.11. 
       Ten aanzien van het vloerkleed heeft NH Facilitair c.s. onvoldoende onderbouwd dat zij deze schade heeft geleden door een lekkage in het gehuurde. De enkele verwijzing naar de e-mails met de verzekering zijn daartoe onvoldoende omdat zij uitgaan van hetgeen NH Facilitair c.s. heeft doorgegeven.  
     
     
       6.12. 
       Wat betreft de huurvermindering vanwege gebreken heeft NH Facilitair c.s. niet onderbouwd op welke gebreken zij haar vordering stoelt en is niet komen vast te staan dat zij hierover tijdig heeft geklaagd bij [eiser]. Ook blijkt niet uit de factuur van Liander dat deze reparatie het gevolg is geweest van een lekkage.  
     
     
       6.13. 
       Ten aanzien van de onkostenvergoeding heeft NH Facilitair c.s. haar vordering onderverdeeld in een bedrag van € 1.102,50 aan tijd en energie, € 1.000,00 aan emotionele schade, € 440,00 aan het verliezen van een klant, € 518,50 aan schade aan kostuums en € 439,00 voor het vervangen van de printer. De tijd en energie die NH Facilitair c.s. hierin heeft gestoken, valt onder het salaris gemachtigde en komen niet apart voor vergoeding in aanmerking.  
     
     
       6.14. 
       Wat betreft de emotionele schade, stelt de kantonrechter voorop dat voor nadeel dat niet uit vermogensschade bestaat, de benadeelde recht kan hebben op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen, of indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op ander wijze in zijn persoon is aangetast. Daarbij dient een zekere evenredigheid tussen het nadeel en de vergoeding te bestaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft NH Facilitair c.s. onvoldoende gesteld dan wel onderbouwd dat er sprake is van voornoemde omstandigheden.  
     
     
       6.15. 
       Ook de vergoeding van de schade aan de kostuums en de printer worden afgewezen omdat NH Facilitair c.s. de grondslag voor deze schade onvoldoende heeft onderbouwd. Er zijn geen facturen meer beschikbaar van de kostuums en niet is vast komen te staan dat de kostuums dan wel de printer kapot is gegaan door een lekkage.  
     
     
       6.16. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van NH Facilitair zal afwijzen. 
         
           de vordering en de tegenvordering 
         
       
     
     
       6.17. 
       Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden. 
     
     
       6.18. 
       Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       7.1. 
       veroordeelt NH Facilitair tot betaling aan [eiser] van € 2.260,00 exclusief btw te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 3 februari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       7.2. 
       veroordeelt NH Facilitair c.s. tot betaling aan [eiser] van € 339,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;  
     
     
       7.3. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       7.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       7.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       7.6. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       7.7. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       7.8. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter