ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2025:973

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2025:973 Rechtbank Overijssel , 19-02-2025 / C/08/316941 / HA ZA 24-266

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2025-02-19

Zaaknummer: C/08/316941 / HA ZA 24-266

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:973

---

Eiseres verwijt gedaagde c.s. dat hij haar een non-conforme woning heeft verkocht voor wat betreft het dak en de vloer. Zij vordert vergoeding van herstel,- deskundigen- en buitengerechtelijke incassokosten. Gedaagde c.s. is het daar niet mee eens. De rechtbank oordeelt dat eiseres onvoldoende heeft aangetoond dat gedaagde c.s. is tekortgeschoten. Van dwaling is evenmin gebleken. De vorderingen van eiseres zullen daarom worden afgewezen.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Zwolle 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/316941 / HA ZA 24-266 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       te [woonplaats 1] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       advocaat: mr. H.J.F. Dullemond, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       2.  [gedaagde 2] ,  
       beiden te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] (mannelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. H. van der Wilt. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1. 
       
         
          [eiseres] verwijt [gedaagde c.s.] dat hij haar een non-conforme woning heeft verkocht voor wat betreft het dak en de vloer. Zij vordert vergoeding van herstel,- deskundigen- en buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde c.s.] is het daar niet mee eens.  
         De rechtbank oordeelt dat [eiseres] onvoldoende heeft aangetoond dat [gedaagde c.s.] is tekortgeschoten. Van dwaling is evenmin gebleken. De vorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen. 
       
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 17 juni 2024 met 47 producties; - de conclusie van antwoord met 10 producties; 
       - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de akte overlegging producties (48 en 49) van [eiseres] ; - de mondelinge behandeling van 21 november 2024, ter gelegenheid waarvan partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       Op 20 april 2022 heeft [gedaagde c.s.] verkocht aan [eiseres] , die van [gedaagde c.s.] heeft gekocht, het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 267.000,00. De woning is in 1925 gebouwd.  
       
     
     
       3.2. 
       De koopovereenkomst tussen partijen luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       
       
         
           “ 
           artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 
         
       
     
     
       6.1. 
       
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.  
       
     
     
       
          (…). 
       
     
     
       6.3. 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. 
         
         
           (…). 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. 
         
         
           (…). 
         
       
     
     
       6.5. 
       
         
            Koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren. 
         
         
           (…). 
         
       
       
       
         
           artikel 15 Ontbindende voorwaarden 
         
       
     
     
       15.1. 
       
         
           Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         
         
           c. op …. uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door  blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van  te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt, wordt uitgegaan van het hoogste bedrag. 
         
       
       
       
         
           artikel 21 Bouwtechnische keuring 
         
         
           Koper wenst geen gebruik te maken van de mogelijkheid de woning bouwtechnisch te laten keuren. Op grond daarvan is artikel 15.1.c. doorgehaald. 
         
       
       
       
       
       
         
           artikel 22 Ouderdomsclausule 
         
         
           Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de opstallen meer dan 85 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen  dan die voor nieuwe objecten. (Bouwkundige) gebreken kunnen belemmerend werken op het door koper en in artikel 6.3 van de overeenkomst omschreven beoogde gebruik. Koper is in de gelegenheid gesteld door verkoper om (aanvullende) onderzoeken te (laten) verrichten. Koper heeft bij de koop en het vaststellen van de koopsom rekening gehouden met de staat van onderhoud van het object en aanvaardt de (eventuele) beperkingen op het beoogde gebruik.” 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       De bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft [gedaagde c.s.] , voor zover hier van belang, als volgt ingevuld: 
       
       
         
           “ 
           3. Dak(en) 
         
         
           b Heeft u last van daklekkages (gehad)?							nee 
         
       
       
       
         
           c Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie			nee 
         
         
           zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? 
         
       
       
       
         
           d Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?		nee 
         
       
       
       
         
           g Zijn de dakgoten lek of verstopt?							nee 
         
       
       
     
   
   
     
       5 Vloeren, plafonds en wanden 
     
       
         e Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve,		nee 
       
       
         doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen?” 
       
     
     
     
       3.4. 
       Op 3 april 2023 is de woning aan [eiseres] geleverd, waarna zij kluswerkzaamheden in en aan de woning heeft verricht. Vanaf augustus 2023 bewoont [eiseres] de woning.  
       
     
     
       3.5. 
       In september en december 2023 is [eiseres] voor het eerst geconfronteerd met een lekkende dakgoot aan de voorkant van de woning respectievelijk een lekkage waarbij het water door het dak langs de muur van haar woonkamer liep. 
       
     
     
       3.6. 
       Bij e-mails van 2 januari 2024 heeft [eiseres] de makelaar van [gedaagde c.s.] (met bijvoeging van foto's) geïnformeerd over de lekkage in de woning, waarbij zij haar vermoeden heeft geuit dat [gedaagde c.s.] niet aan zijn informatie- c.q. mededelingsplicht heeft voldaan.  
       
     
     
       3.7. 
       Bij e-mail van 5 januari 2024 heeft de makelaar van [gedaagde c.s.] geantwoord dat [gedaagde c.s.] zich niet in de klachten van [eiseres] herkent. Daarbij heeft de makelaar onder meer gewezen op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Op dezelfde dag heeft [eiseres] hierop gereageerd. 
       
     
     
       3.8. 
       Op 6 januari 2024 heeft [gedaagde c.s.] de woning bezocht, waarna op 8 januari 2024 een bespreking heeft plaatsgevonden tussen [eiseres] en haar partner enerzijds en [gedaagde c.s.] en zijn makelaar anderzijds. Van dit gesprek heeft [eiseres] een verslag gemaakt.  
       
     
     
       3.9. 
       Op 15 januari 2024 heeft [bedrijf 1] BV te [vestigingsplaats] aan [eiseres] een offerte uitgebracht voor het renoveren van het dak van de woning. Deze offerte sluit op een bedrag van € 40.908,00 inclusief btw.  
       
     
     
       3.10. 
       Bij e-mail van 20 januari 2024 heeft [eiseres] aan [gedaagde c.s.] een voorstel gedaan tot vergoeding van schade ad € 15.057,50. [gedaagde c.s.] heeft hierop afwijzend gereageerd. 
       
     
     
       3.11. 
       Bij brief van 6 februari 2024 heeft [eiseres] [gedaagde c.s.] aansprakelijk gesteld voor de door haar gestelde schade. [gedaagde c.s.] heeft deze aansprakelijkstelling bij brief van 22 februari 2024 afgewezen. 
       
     
     
       3.12. 
       Bij brief van 7 maart 2024 heeft [eiseres] haar standpunt herhaald. Daarbij heeft zij [gedaagde c.s.] tot 20 maart 2024 in de gelegenheid gesteld om een eigen onderzoek te (doen) verrichten aan het dak (en de vloer) van de woning. Bij brief van 13 maart 2024 heeft [gedaagde c.s.] hierop afwijzend gereageerd, waarbij hij zich alle rechten heeft voorbehouden. 
       
     
     
       3.13. 
       In opdracht van [eiseres] heeft [bedrijf 2] op 6, 8 en 18 maart 2024 de woning bezocht en het dak geïnspecteerd, waarvan de bevindingen en conclusie in een rapport van 28 maart 2024 zijn neergelegd. De conclusie luidt als volgt: 
       
       
         
           “Kijkende naar de waterschade welke in de woning (zolder, slaapkamer en woonkamer) aanwezig is is de oorzaak het bestaande dak aan de Noordzijde. Deze betondakpannen zijn gebroken gescheurd en liggen niet meer strak tegen elkaar. Op sommige plaatsen in het dak zien we de buitenlicht, de sporen en de muurplaat zijn op een aantal plaatsen verrot en dienen vervangen te worden. Tevens was de tussengoot en goot voorzijde slecht deze zijn op diverse plaatsen reeds gerepareerd. Conclusie is dan ook dat er de laatste jaren geen onderhoud heeft plaatsgevonden en dat men heeft getracht de lekkage aan de binnenzijde te verhelpen door middel van pur en epdm rubber. Tevens door de aanwezige schimmels en wateroverlast is de leefbaarheid van de woning behoorlijk aangetast. 
         
         
           De lekkage van het dak van de woning is al jaren aanwezig en was zeker bij de overdracht april 2023 aanwezig. 
         
         
           Kijkende naar de kapotte dakpannen en de reeds verrotte delen in de kap en goten is in deze dan ook geen andere oplossing dan het dak en de goten met gootbetimmeringen volledig te gaan vervangen.” 
         
       
       
     
     
       3.14. 
       
         In de tweede helft van maart 2024 heeft [eiseres] het gehele dak en de goten van de woning laten vervangen. Voor deze werkzaamheden heeft [bedrijf 1] BV op  
         1 april 2024 een factuur van € 37.782,25 inclusief btw aan [eiseres] toegezonden. 
       
       
     
     
       3.15. 
       Bij brief van 1 mei 2024, met daarbij gevoegd het rapport van [bedrijf 2] , heeft [eiseres] [gedaagde c.s.] gesommeerd om de door haar geleden schade van in totaal € 40.689,25 te voldoen. Aan deze sommatie heeft [gedaagde c.s.] geen gevolg gegeven. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         
          [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde c.s.] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen: 
         (I) een bedrag van € 38.632,50 aan herstelkosten van het dak, vermeerderd met de wettelijke rente; 
         (II) een bedrag van € 2.057,00 aan deskundigenkosten, vermeerderd met de wettelijke rente; 
         (III) een bedrag van € 1.184,08 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
         (IV) een bedrag van € 2.029,17 aan herstelkosten van de vloer, vermeerderd met de wettelijke rente; 
         (V) de proces- en nakosten. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Aan haar vorderingen legt [eiseres] , samengevat, ten grondslag dat [gedaagde c.s.] tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Daartoe voert [eiseres] primair aan dat de woning non-conform is vanwege de algehele gebrekkige staat van het dak en de goten, met lekkage(s) tot gevolg, en daarom niet geschikt was voor normaal gebruik en subsidiair dat [gedaagde c.s.] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [eiseres] was de woning behept met een vergaand gebrekkig dak, dat poreus was dan wel scheuren vertoonde, waardoor water over een langere periode heeft kunnen binnendringen en tot aanzienlijke rot en schimmel heeft geleid. Meer subsidiair beroept [eiseres] zich op dwaling. Op dezelfde grondslagen stelt [eiseres] dat ook de vloer van de woning gebrekkig is en dat [gedaagde c.s.] dit bij hem bekende gebrek heeft verzwegen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [eiseres] onder meer naar WhatsApp-correspondentie met mevrouw [naam 1] (buurvrouw), de heer [naam 2] (de rechtsvoorganger van [gedaagde c.s.] ) en de heren [naam 3] en [naam 4] , die als dakdekkers/aannemers bij eerdere inspecties en/of kleine reparaties van het dak van de woning waren betrokken, alsmede het rapport van [bedrijf 2] en de schriftelijke verklaringen van [naam 3] , [naam 4] en [naam 1] .  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde c.s.] voert als meest verstrekkend verweer dat [eiseres] de klachtplicht als bedoeld in de artikelen 7:23 en 6:89 BW heeft geschonden. Voorts beroept [gedaagde c.s.] zich op rechtsverwerking. Voor zover deze (formele) verweren niet slagen, betwist [gedaagde c.s.] – kort samengevat – dat hij tegenover [eiseres] is tekortgeschoten. [gedaagde c.s.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de (reële) kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Primair en subsidiair: tekortkoming [gedaagde c.s.] ? 
       
     
     
     
       5.1. 
       Kernvraag hier is of de woning voor wat betreft het dak/de dakgoten en de vloer non-conform is en of [gedaagde c.s.] ter zake zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt. 
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (lid 2). De koper mag dus op grond van artikel 7:17 BW verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die meegedeeld zijn en die nodig zijn voor een normaal gebruik. Dit houdt voor wat betreft dat laatste in dat een woning bewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. 
       
     
     
       5.3. 
       Niet ieder gebrek zal het normale gebruik van een woning belemmeren. Als uitgangspunt geldt dat de koper van een bestaande woning, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. 
       
       
         
           Ten aanzien van het dak 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Beslissend is of het dak ten tijde van de levering van de woning zodanige gebreken had dat die in de weg stonden aan een normaal gebruik als woning. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gebleken.  
         Weliswaar concludeert [bedrijf 2] in zijn rapport dat het bestaande dak aan de noordzijde de oorzaak van de waterschade in de woning is en dat de lekkage van het dak van de woning al jaren aanwezig is en zeker bij de levering van de woning, maar daarvan heeft [gedaagde c.s.] ten eerste gesteld dat hij op geen enkele wijze bij de totstandkoming van dit rapport is betrokken en dat hij het rapport bovendien pas heeft ontvangen nadat [eiseres] het dak al volledig had vervangen. Voorts betwist [gedaagde c.s.] dat dit gebrek (1) al bestond dan wel voor hem kenbaar was ten tijde van de levering van de woning, (2) tot de beweerdelijke schade heeft geleid waarvan [eiseres] nu vergoeding vordert en (3) in de weg stond aan een normaal gebruik als woning. Daarbij heeft [gedaagde c.s.] erop gewezen dat uit het rapport van [bedrijf 2] op geen enkele wijze volgt (a) wat nu precies de oorzaak van de lekkage is, (b) waar deze lekkage zich concreet bevindt, (c) wat het causaal verband is tussen het gebrek en de gestelde lekkageschade in de woon- en slaapkamer van de woning en (d) wat de rol van [gedaagde c.s.] hierin is in de zin van verwijtbaarheid. [gedaagde c.s.] stelt in dit verband dat de schriftelijke verklaringen van [naam 3] , [naam 4] en [naam 1] te algemeen zijn en te weinig feitelijke aanknopingspunten bevatten. Daarnaast meent [gedaagde c.s.] dat de aard en de omvang van de gestelde (verborgen) gebreken niet meer kunnen worden vastgesteld doordat [eiseres] het dak reeds heeft vervangen en dat de lekkage, die volgens [eiseres] het directe gevolg is van het gebrekkige dak dan wel de gebrekkige tussengoot, bovendien pas negen maanden na levering zich heeft gemanifesteerd. [eiseres] heeft dit gemotiveerde verweer van [gedaagde c.s.] onvoldoende onderbouwd weersproken. Daar komt bij dat ten aanzien van de daken de goten (inclusief hemelwaterafvoeren) en het loodwerk door de taxateur als matig zijn beoordeeld en door hem als aandachtspunten zijn genoemd (zie bijlage 4 bij het taxatierapport van 25 april 2022). [eiseres] wist hierdoor dat er, weliswaar op termijn, herstelwerkzaamheden aan het dak zouden moeten plaatsvinden.  
       
       
     
     
       5.5. 
       Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] een gedateerd dak mocht verwachten en er dan ook rekening mee moest houden dat zij het dak (op onderdelen) binnen afzienbare tijd zou moeten renoveren. Op [gedaagde c.s.] rustte ten tijde van de verkoop van de woning in april 2022 geen mededelingsplicht ter zake van de matige kwaliteit van het dak, omdat niet vaststaat dat hij hiervan destijds op de hoogte was. Een mededelingsplicht kan ook niet worden gebaseerd op de ten tijde van de verkoop van de woning bij [gedaagde c.s.] bekende informatie. De rechtbank kent aan de mededelingen in de vragenlijst bij de koopovereenkomst niet de betekenis toe die [eiseres] daaraan toekent. In de vragenlijst heeft [gedaagde c.s.] meegedeeld wat hem op dat moment over de woning bekend was. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven maar heeft een informatieve strekking en is van algemene aard. De mededelingen in de vragenlijst heeft [eiseres] niet mogen opvatten als een garantie of toezegging dat het dak de komende jaren deugdelijk is (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 februari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1771). Anders dan [eiseres] suggereert, ontslaat de informatie in de vragenlijst een koper niet van zijn eigen onderzoeksplicht (zie ook hierna). Van schending van de mededelingsplicht door [gedaagde c.s.] is daarom geen sprake. De woning is bovendien aan [eiseres] verkocht met een ouderdomsclausule, die in ieder geval de strekking heeft de koper te waarschuwen, zoals [eiseres] ter zitting heeft erkend. Vast staat dat partijen over de clausule van artikel 22 niet (apart) hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de koopovereenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.  
       
     
     
       5.6. 
       De gekozen bewoordingen van artikel 22 van de koopovereenkomst houden een vergaande beperking van aansprakelijkheid van de verkoper in. Waar in de eerste zin van artikel 22 de verwachtingen die de koper mag hebben van de bouwkwaliteit worden getemperd vanwege de ouderdom van de woning, wordt in de tweede zin expliciet gewezen op (bouwkundige) gebreken die belemmerend kunnen werken op het door koper en in artikel 6.3 van de koopovereenkomst omschreven beoogde gebruik. Met het opnemen van de clausule in artikel 22 hebben partijen naar het oordeel van de rechtbank een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft daarmee aanzienlijk aan betekenis ingeboet, maar deze beperking van artikel 6.3 is geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen strekking van de clausule spreekt: die beperking wordt daarin immers met zoveel woorden vermeld. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de garantie van artikel 6.3 ongedaan gemaakt wordt door artikel 22 van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       5.7. 
       Met het opnemen van artikel 22 in de koopovereenkomst zijn de verwachtingen die [eiseres] redelijkerwijs van de eigenschappen van de woning mocht hebben dus sterk ingeperkt. Tegelijkertijd is daarmee haar onderzoeksplicht aanzienlijk uitgebreid en mocht [eiseres] er niet zonder meer vanuit gaan dat het dak binnen de in 2022 geldende bouwnormen was gerealiseerd. Vast staat echter dat [eiseres] geen bouwkundige keuring of ander significant onderzoek heeft verricht of laten verrichten. Voor zover [eiseres] betoogt dat zo'n keuring volgens de taxateur niet nodig was, faalt dit betoog. Op blz. 12 van het taxatierapport staat expliciet vermeld dat de taxateur geen bouwkundige keuring heeft gedaan, dat zijn oordeel geen zekerheid geeft of er wel of geen gebreken zijn en dat [eiseres] daarvoor een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren. [eiseres] heeft blijkens artikel 21 van de koopovereenkomst daarvan uitdrukkelijk afgezien. Dit leidt ertoe dat het beroep van [gedaagde c.s.] op de ouderdomsclausule in artikel 22 van de koopovereenkomst slaagt en dat de sub (I) gevorderde betaling van het bedrag van € 38.632,50 op grond daarvan zal worden afgewezen.  
       
       
         
           Ten aanzien van de vloer 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       
        [eiseres] stelt dat [gedaagde c.s.] over de vloer(constructie) onwaarheden heeft verkondigd dan wel onjuiste mededelingen heeft gedaan. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde c.s.] aan haar meegedeeld dat hem geen gebreken aan de vloer bekend zijn, terwijl het [gedaagde c.s.] zelf is geweest die stempels/stutten onder de vloer heeft aangebracht en ervoor heeft gekozen om hierover geen enkele mededeling te doen. [gedaagde c.s.] betwist dit. 
       
     
     
       5.9. 
       De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de vloer gebrekkig en daarom non-conform is. Het enkele gegeven dat de vloer ten tijde van de verkoop van de woning werd gestut betekent niet dat daarmee sprake is van een gebrek aan de vloer(constructie). Daarvoor is meer nodig. Dat [gedaagde c.s.] aan de eerder door [naam 2] geplaatste betonnen stutten een houten stempel heeft toegevoegd, is in ieder geval onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde c.s.] de vragenlijst op het punt van de vloeren (zie 3.3) onjuist heeft ingevuld, nog daargelaten dat de vragenlijst een beperkte waarde heeft (zie 5.5). De sub (IV) gevorderde betaling van het bedrag van € 2.029,17 zal daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           Meer subsidiair: dwaling? 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde c.s.] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, faalt reeds daarom het meer subsidiaire beroep van [eiseres] op dwaling omdat dat gebaseerd is op de stelling dat [eiseres] de koop op grond van een verkeerde voorstelling van zaken heeft gesloten, en dat dat komt doordat [gedaagde c.s.] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan wat [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van non-conformiteit en/of dwaling is niet gebleken. Alle vorderingen van [eiseres] moeten daarom worden afgewezen. Dit betekent dat de formele verweren van [gedaagde c.s.] – schending klachtplicht en rechtsverwerking – geen bespreking behoeven.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde c.s.] vordert primair integrale vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 15.000,00 P.M. en subsidiair een proceskostenveroordeling in afwijking van het gebruikelijke liquidatietarief. Daarbij wijst  [gedaagde c.s.] enerzijds op de proceshouding van [eiseres] en anderzijds op de omvang van deze zaak. Volgens [gedaagde c.s.] is [eiseres] deze procedure aantoonbaar tegen beter weten in begonnen, met het enkele doel om de rekening van de onnodige en premature vervanging van het gehele dak van de woning bij hem neer te leggen. 
       
     
     
       5.13. 
       De rechtbank stelt voorop dat de regeling over de forfaitaire proceskostenvergoeding uit artikel 237-240 Rv, behoudens bijzondere omstandigheden, een limitatieve en exclusieve regeling bevat van de kosten waarin de partij die in het ongelijk wordt gesteld kan worden veroordeeld. Een uitzondering op deze regeling is volgens de Hoge Raad denkbaar in buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht of de onrechtmatige daad. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3516). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM.  
       
     
     
       5.14. 
       De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde c.s.] onvoldoende feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat [eiseres] zich schuldig heeft gemaakt aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvoor bevatten de door [gedaagde c.s.] in dat kader in het geding gebrachte transcripties van het gesprek op 6 januari 2024 tussen [eiseres] , haar partner en [gedaagde c.s.] (zie productie 5 van [gedaagde c.s.] ) en van het gesprek tussen [eiseres] en [naam 1] (zie productie 13 bij dagvaarding) onvoldoende aanknopingspunten om de hoge lat te halen die nodig is voor een integrale proceskostenveroordeling. Zowel de primair als de subsidiair gevorderde proceskostenvergoeding zal daarom worden afgewezen. De uiterst subsidiair gevorderde proceskostenvergoeding is wel toewijsbaar. De proceskosten van [gedaagde c.s.] worden op basis van het geldende liquidatietarief begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.572,00 
               
               
                 (2 punten × € 786,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.075,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.15. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op  
         19 februari 2025. (PS)