ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:69

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:69 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 08-01-2025 / BRE 23/11910

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-08

Zaaknummer: BRE 23/11910

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:69

---

WOZ-waarde woning, artikel 40 Wet WOZ, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/11910 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde 1] ), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland  (gemeente Kapelle), de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 373.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Kapelle opgelegd.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde 2] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning (bouwjaar 1920) met een woonoppervlakte van 112 m² gelegen op een perceel van 663 m².   
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 346.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 373.000.  
     
     
     
       3.1. 
       Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB.  Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.  
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.  
       
       
         
           Vooraf 
           
         
         4. Belanghebbende betwist dat het verweerschrift een tien-dagenstuk is en stelt dat de heffingsambtenaar het verweerschrift te laat heeft ingediend. Belanghebbende heeft in dat kader verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. 
       
       
     
     
       4.1. 
       De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Het verweerschrift is ingediend op 2 december 2024 en daarmee meer dan tien-dagen voor de zitting ontvangen.  Ook het bepaalde in artikel 8:42 Awb maakt de beoordeling niet anders. De termijnen die daarin zijn bepaald is niet van openbare orde en de wet verbindt aan een overschrijding van die termijnen geen gevolgen. Belanghebbende heeft ook – desgevraagd - ter zitting aangegeven voldoende tijd te hebben gehad om de zaak voor te bereiden. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding om te veronderstellen dat het moment van indienen van het verweerschrift in dit geval strijdig is met een goede procesorde of een ander rechtsbeginsel.  
       
       
         
           Artikel 40 Wet WOZ 
           
         
         5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
       
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om de liggingsfactor van de vergelijkingsobjecten en de onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat het beroep op artikel 40 Wet WOZ onvoldoende specifiek is, dat het taxatieverslag volstaat en dat van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij op basis van het taxatieverslag de WOZ-waarde kan beoordelen.  
       
     
     
       5.3. 
       Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan. 
       
     
     
       5.4. 
       Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wél bestaat naar het oordeel van de rechtbank in dit geval aanspraak op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en teruggave van het griffierecht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de referentiewoningen in het taxatieverslag niet volstonden en heeft in beroep drie nieuwe referentiewoningen overgelegd. De rechtbank overweegt dat, hoewel het de heffingsambtenaar vrijstaat om de beschikte waarde in iedere fase van de procedure te onderbouwing met nieuwe gegevens, belanghebbende in dit geval dus genoodzaakt was om in beroep te gaan om een deugdelijke onderbouwing te krijgen. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       6.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       6.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 3 oktober 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 
       
     
     
       6.4. 
       In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 375.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.  
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
           
         
       
     
     
       6.5. 
       Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze een betere ligging hebben dan de woning. De heffingsambtenaar betwist het voorgaande.  
       
     
     
       6.6. 
       De rechtbank overweegt dat de objecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoning en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor alle gebruikte referenties het geval, gelet op in het bijzonder de uitstraling en het bouwjaar. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging, of anders voldoende begrijpelijk heeft toegelicht waarom ondanks het bestaan van dit verschil daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden, beoordeelt de rechtbank hierna.  
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       6.7. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstaling en voorzieningen van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door de prijs per eenheid per onderdeel van de referentiewoningen daarvoor te corrigeren. Belanghebbende betwist dat het onderhoud van de referentiewoning aan de [adres 2] onder gemiddeld is, maar heeft dat niet onderbouwd. De rechtbank ziet - mede gelet op de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s - geen aanleiding om te twijfelen aan de onder gemiddelde waardering voor onderhoud. 
     
     
       6.8. 
       Ten aanzien van de ligging heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd dat de ligging van de woning onder gemiddeld is óf dat de referentiewoningen een boven gemiddelde ligging hebben. De blote stelling dat de woning ligt aan een N-weg én dat daar een waardeverminderd effect van uitgaat is daartoe onvoldoende, temeer omdat de referentiewoning aan de [adres 4] aan dezelfde N-weg ligt en de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] aan een doorgaande weg liggen nabij bedrijventerrein en een spoorweg. Met het verschil in absolute ligging heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door het gebruiken van verschillende grondstaffels. De – ter zitting naar voren gebrachte - stelling van belanghebbende dat de grondstaffels niet kloppen volgt de rechtbank niet. De grondstaffels worden per waardegebied en type gemaakt na een analyse van de gerealiseerde marktgegevens. De blote betwisting van belanghebbende is van onvoldoende gewicht om de uitkomst van deze analyse in twijfel te trekken.  
     
     
       6.9. 
       Ook de stelling van belanghebbende dat geen waarde kan worden toegekend aan het dierenverblijf bij de woning slaagt niet. De rechtbank overweegt dat de taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel betreft bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, omdat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. Daarnaast is de vraag of een koper wel of geen waarde toekent aan een dierenverblijf subjectief van aard. De rechtbank ziet dus geen aanleiding om de in de matrix gehanteerde waarde van het dierenverblijf naar beneden vast te stellen.  
       
     
     
       6.10. 
       Het hiervoor overwogene betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.  
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Gelet op het overwogene in r.o. 5.4. dient de heffingsambtenaar het griffierecht te vergoeden. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt .  Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.814,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart het beroep ongegrond;  
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Hof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739.  
   
   
      Artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.  
   
   
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	 
   
   
      Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.