ECLI: ECLI:NL:RVS:2024:2141

Titel: ECLI:NL:RVS:2024:2141 Raad van State , 22-05-2024 / 202004485/3/R3

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2024-05-22

Zaaknummer: 202004485/3/R3

Proceduretype: Tussenuitspraak bestuurlijke lus

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2024:2141

---

Bij tussenuitspraak van 10 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2301, heeft de Afdeling de raad van de gemeente Midden-Delfland opgedragen om binnen 26 weken na verzending van de tussenuitspraak de daarin geconstateerde gebreken in het besluit van 23 juni 2020 tot vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" te herstellen. Bij het besluit van 23 juni 2020 heeft de raad het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" vastgesteld. Dit exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan "Centrumplan Den Hoorn 2016", waarin een supermarkt en woningen worden mogelijk gemaakt in het centrum van Den Hoorn. De Afdeling heeft op 10 augustus 2022 een tussenuitspraak gedaan over het beroep van Plus en anderen tegen het besluit van 23 juni 2020 tot vaststelling van het exploitatieplan. Zij heeft daarin onder 30 geoordeeld dat het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met artikel 6.13, eerste lid, van de Wro gelezen in samenhang met artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) en de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb.

202004485/3/R3. 
     Datum uitspraak: 22 mei 2024 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen: 
     Plus Vastgoed B.V, gevestigd te Utrecht, en anderen (hierna: Plus en anderen) 
     appellanten, 
     en 
     de raad van de gemeente Midden-Delfland, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij tussenuitspraak van 10 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2301, heeft de Afdeling de raad opgedragen om binnen 26 weken na verzending van de tussenuitspraak de daarin geconstateerde gebreken in het besluit van 23 juni 2020 tot vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" te herstellen. 
     De raad heeft bij besluit van 24 januari 2023 het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" gewijzigd vastgesteld (hierna: herstelbesluit). 
     Plus en anderen zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijze naar voren te brengen over de wijze waarop de gebreken zijn hersteld. Plus Vastgoed B.V. en [partij] hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. 
     De raad heeft nadere stukken ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak op de zitting behandeld van 10 oktober 2023, waar Plus en anderen, vertegenwoordigd door mr. V.J. Leijh, advocaat te Amsterdam, en [partij], bijgestaan door dr. J.B. Mus, [gemachtigde A] en [gemachtigde B], en de raad, vertegenwoordigd door mr. W.J. Bosma, advocaat te Den Haag, bijgestaan door drs. W. Renzen, zijn verschenen. 
     Overwegingen 
     Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 
     1.       Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een exploitatieplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het exploitatieplan onherroepelijk is. 
     2.       Het ontwerp exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" is op 14 februari 2020 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), zoals dat gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. 
     3.       Voor een weergave van de in deze zaak relevante wet- en regelgeving verwijst de Afdeling naar de bijlage bij de tussenuitspraak van 10 augustus 2022. 
     Het oordeel van de Afdeling 
     4.       De Afdeling oordeelt in deze tussenuitspraak dat er ook gebreken zijn in het herstelbesluit. Die gebreken moeten eerst worden hersteld, voordat de Afdeling kan beoordelen of de raad op de aan het herstelbesluit ten grondslag gelegde taxatierapporten mocht afgaan. De Afdeling geeft de raad in deze tussenuitspraak onder 37 opdracht om de geconstateerde gebreken te herstellen. 
     5.       De Afdeling licht hierna toe waarom zij tot dit oordeel komt. Zij zal daarbij achtereenvolgens ingaan op het besluit van 23 juni 2020 tot vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020", de in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 geconstateerde gebreken in dat besluit en de gegeven opdracht aan de raad. 
     Vervolgens gaat de Afdeling in op het besluit van 24 januari 2023 tot gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020". In deze tussenuitspraak wordt dit besluit "herstelbesluit" genoemd. De Afdeling licht toe waarom dit besluit onderdeel is van deze procedure en hoe zij het beroep daartegen beoordeelt. Daarna gaat de Afdeling in op de procedurele en inhoudelijke gronden die daarover door Plus en anderen zijn aangevoerd. Deze tussenuitspraak eindigt met een nieuwe opdracht aan de raad om de geconstateerde gebreken in het herstelbesluit te herstellen en een slotoverweging over de proceskosten en het betaalde griffierecht. 
     Het besluit van 23 juni 2020 
     6.       Bij het besluit van 23 juni 2020 heeft de raad het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020" vastgesteld. Dit exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan "Centrumplan Den Hoorn 2016", waarin een supermarkt en woningen worden mogelijk gemaakt in het centrum van Den Hoorn. Het exploitatieplan is in dit geval afzonderlijk van het bestemmingsplan vastgesteld, omdat de Afdeling bij uitspraak van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927, het bestemmingsplan in stand heeft gelaten, maar het gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgestelde exploitatieplan en het daarna gewijzigde exploitatieplan, heeft vernietigd en de raad heeft opgedragen voor het exploitatieplan een nieuw besluit te nemen. 
     Welke gebreken zijn er in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 geconstateerd in het besluit van 23 juni 2020? 
     7.       De Afdeling heeft op 10 augustus 2022 een tussenuitspraak gedaan over het beroep van Plus en anderen tegen het besluit van 23 juni 2020 tot vaststelling van het exploitatieplan. Zij heeft daarin onder 30 geoordeeld dat het exploitatieplan is vastgesteld in strijd met artikel 6.13, eerste lid, van de Wro gelezen in samenhang met artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) en de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb. 
     Dit heeft de Afdeling geoordeeld, omdat zij naar aanleiding van de beroepsgronden van Plus en anderen zes gebreken in het exploitatieplan heeft geconstateerd, namelijk: 
     a. onder 11.4 van de tussenuitspraak: de raad heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom de sloopkosten, met uitzondering van de sloopkosten van de meelfabriek, redelijkerwijs niet toerekenbaar zijn aan de inbrengwaarden; 
     b. onder 14.6-14.7 van de tussenuitspraak: de raad heeft niet onderkend dat de kosten van buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen, die dienen ter compensatie van het vervallen van die parkeerplaatsen in het exploitatiegebied vanwege de voorziene ontwikkelingen in het exploitatiegebied, zijn aan te merken als verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Bro. De raad heeft de kosten voor de noodzakelijke buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen niet opgenomen in de exploitatieopzet en in zoverre het exploitatieplan niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid; 
     c. onder 17.4 van de tussenuitspraak: de raad heeft de plankosten niet zorgvuldig bepaald; 
     d. onder 19.2 van de tussenuitspraak: de raad heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de in de exploitatieopzet opgenomen grondprijzen tot stand zijn gekomen; 
     e. onder 20.2 van de tussenuitspraak: de raad heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom het nodig is de gewogen basiseenheden contant te maken; 
     f. onder 23.1 van de tussenuitspraak: het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport is gebrekkig, omdat daarin niet staat of de erfdienstbaarheden moeten worden opgeheven, wat de daaraan verbonden kosten zijn en of die kosten redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarden van de betrokken gronden. Gelet daarop zijn de inbrengwaarden van de gronden in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid geraamd. 
     Welke opdracht heeft de Afdeling in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 gegeven? 
     8.       In de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 heeft de Afdeling de raad opgedragen om de geconstateerde gebreken in het exploitatieplan te herstellen. De raad moet met inachtneming van de onder 30 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 genoemde overwegingen de daarin genoemde aspecten van de besluitvorming nader motiveren en/of onderzoeken en het exploitatieplan gewijzigd vaststellen. 
     Het herstelbesluit van 24 januari 2023 
     9.       De raad heeft naar aanleiding van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 het exploitatieplan gewijzigd vastgesteld bij het besluit van 24 januari 2023. De raad heeft daarin onder meer de sloopkosten meegenomen bij de raming van de inbrengwaarden van de gronden, de kosten voor de noodzakelijke buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen geraamd en opgenomen in de exploitatieopzet, de inbrengwaarden opnieuw geraamd en de opbrengsten geraamd. De nieuwe raming van de inbrengwaarden heeft de raad gebaseerd op het door De Lorijn opgestelde taxatierapport Inbrengwaarde Centrumplan Den Hoorn van 13 december 2022 (hierna: taxatierapport inbrengwaarde), dat als bijlage 5 bij het exploitatieplan is gevoegd. De ramingen van de opbrengsten heeft de raad gebaseerd op het door De Lorijn opgestelde taxatierapport Uitgifteprijs Centrumplan Den Hoorn van 13 december 2022 (hierna: taxatierapport uitgifteprijs), dat als bijlage 9 bij het exploitatieplan is gevoegd. De raad is daarbij uitgegaan van 1 januari 2023 als prijspeildatum. Ook zijn de rentepercentages voor kosten- en opbrengsteninflatie gewijzigd. Het tekort van € 739.194,00 in het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan is in het bij het herstelbesluit vastgestelde gewijzigde exploitatieplan kleiner geworden, namelijk € 290.364,00. De netto exploitatiebijdrage voor Plus en anderen is gewijzigd van € 467.370,00 naar € 948.837,99. 
     Waarom maakt het herstelbesluit van 24 januari 2023 onderdeel uit van deze procedure en is er nog procesbelang? 
     10.     Het herstelbesluit maakt als besluit als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, van de Awb onderdeel uit van de procedure. 
     10.1.  Artikel 6:19, eerste lid, van de Awb luidt als volgt: 
     "Het bezwaar of beroep heeft van rechtswege mede betrekking op een besluit tot intrekking, wijziging of vervanging van het bestreden besluit, tenzij partijen daarbij onvoldoende belang hebben". 
     10.2.  Het beroep van Plus en anderen heeft gelet op artikel 6:19, eerste lid, van de Awb van rechtswege mede betrekking op het herstelbesluit. De Afdeling heeft onder 7.1 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 overwogen dat [bedrijf] geen belanghebbende is bij de vaststelling van het financiële deel van het exploitatieplan. Het beroep voor zover ingediend door [bedrijf] zal daarom in de einduitspraak niet-ontvankelijk worden verklaard. De Afdeling ziet geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen als het gaat om het van rechtswege ontstane beroep van [bedrijf] Overigens hebben ook alleen Plus Vastgoed B.V. en [partij]] een zienswijze over het herstelbesluit naar voren gebracht. Met "Plus en anderen" worden hierna Plus Vastgoed B.V. en [partij] bedoeld. 
     10.3.  Op de zitting is besproken dat er op 16 februari 2023 een koninklijk besluit (KB) tot onteigening van de gronden van Plus Vastgoed B.V. en [partij] is geslagen. Op vragen van de Afdeling heeft de raad naar voren gebracht nog geen vervolg te hebben gegeven aan het KB. Er moet nog een aanbod worden gedaan om de gronden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen als bedoeld in artikel 17 van de onteigeningswet. Deze stand van zaken in de onteigening is door Plus en anderen op de zitting bevestigd. Plus Vastgoed B.V. en [partij] zijn nog steeds eigenaren van gronden in het exploitatiegebied. Het feit dat er een KB tot onteigening van hun gronden is geslagen, betekent gelet daarop naar het oordeel van de Afdeling niet dat het procesbelang is komen te vervallen. De Afdeling zal daarom hierna ingaan op de door Plus en anderen naar voren gebrachte zienswijze over het herstelbesluit. 
     Hoe beoordeelt de Afdeling het van rechtswege ontstane beroep tegen het herstelbesluit van 24 januari 2023? 
     11.     Aan de hand van de door Plus en anderen naar voren gebrachte zienswijze beoordeelt de Afdeling hierna of de raad met de gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan (herstelbesluit) en de nadere motivering heeft voldaan aan de opdracht in de tussenuitspraak. 
     12.     Plus en anderen voeren in hun zienswijze zowel procedurele als inhoudelijke gronden aan over het herstelbesluit. Ter onderbouwing van hun zienswijze verwijzen zij naar de door Mussius Advies B.V. opgestelde notitie van 30 maart 2023 (hierna: notitie van Mussius Advies) en de door Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. opgestelde notitie van 31 maart 2023 (hierna: notitie van Overwater). Wat in de notitie van Overwater over het exploitatieplan is opgemerkt, is hierna als betoog van Plus en anderen weergegeven. 
     PROCEDUREEL 
     Is het herstelbesluit zorgvuldig voorbereid als het gaat om de inspraakreactie? 
     13.     Plus en anderen betogen dat het herstelbesluit onzorgvuldig is voorbereid en in strijd is met de geschreven en ongeschreven beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens hen hebben de raad en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Delfland onvoldoende rekening gehouden met hun inspraakreactie van 10 januari 2023 en hun e-mail van 20 januari 2023 aan de raadsleden voorafgaand aan de raadsvergadering over het herstelbesluit. 
     13.1.  De Afdeling stelt vast dat bij de raadsstukken van de raadsvergadering van 24 januari 2023 een memo is gevoegd, waarbij het college een reactie heeft gegeven op de hiervoor genoemde inspraakreactie van 10 januari 2023. Ook de hiervoor genoemde e-mail van 20 januari 2023 is bij de raadsstukken gevoegd. De raadsleden hebben dus deze stukken kunnen betrekken bij hun besluitvorming over het herstelbesluit. In de niet nader toegelichte stelling van Plus en anderen dat de raadsleden in de besluitvorming over het herstelbesluit onvoldoende rekening hebben gehouden met deze stukken, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat het herstelbesluit in zoverre niet zorgvuldig is voorbereid. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Mocht de raad het herstelbesluit vaststellen zonder opnieuw afdeling 3.4 van de Awb toe te passen? 
     14.     Plus en anderen betogen dat de raad bij het herstelbesluit buiten de in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 gegeven opdracht is getreden en dat al daarom het herstelbesluit moet worden vernietigd. Zij voeren in dat kader aan dat de raad zich had moeten beperken tot het herstellen van de zes in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken. Door het exploitatieplan ook op onderdelen te herzien, heeft de raad een onrechtmatig besluit tot gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan genomen. Ter onderbouwing verwijzen Plus en anderen naar de notitie van Mussius Advies. Volgens de notitie van Mussius Advies moet bij een bestuurlijke lus een herstelbesluit in de plaats kunnen treden van het oorspronkelijke besluit. Het moet daarbij volgens de notitie van Mussius Advies gaan om een vervangend besluit ingevolge de artikelen 6:18 en 6:19 van de Awb. Het mag niet gaan om een in de tijd opvolgend besluit, zoals een herzieningsbesluit op grond van artikel 6:15, eerste lid, van de Wro. Een herstelbesluit dat een actualisering bevat, kan volgens de notitie van Mussius Advies niet in de plaats treden van het oorspronkelijke besluit. De notitie van Mussius Advies verwijst daarbij naar verschillende passages in de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II, 2007-2008, 31352, nr. 3, p. 5, 7, 8 en 12). Volgens de notitie van Mussius Advies voorzien de regels in de Awb voor de bestuurlijke lus uitsluitend in het invoegen van een procedureel tussenstadium binnen een reeds aanhangig beroep. De regels daarvoor zijn opgenomen in de artikelen 8:51-8:51d van de Awb. Het dus toelaten van een nieuwe beroepsprocedure binnen een al lopende procedure is in strijd met hoofdstuk 8 van de Awb. 
     Volgens de notitie van Mussius Advies is de raad buiten de opdracht van de tussenuitspraak getreden door de exploitatieopzet te actualiseren waarbij de kosten en opbrengsten opnieuw zijn geraamd en 1 januari 2023 als prijspeildatum is gehanteerd. Die nieuwe ramingen zijn aan te merken als een structurele herziening waarop artikel 6.14, eerste lid, van de Wro van toepassing is op grond waarvan afdeling 3.4 van de Awb had moeten worden toegepast. 
     14.1.  De Afdeling stelt voorop dat de raad gelet op artikel 6:19 van de Awb bevoegd is om, ook als daarvoor in de tussenuitspraak geen opdracht is gegeven, het bestreden besluit in te trekken, te wijzigen of te vervangen. Zoals hiervoor onder 10 is overwogen, maakt het herstelbesluit als besluit als bedoeld in artikel 6:19 van de Awb onderdeel uit van deze procedure. De tekst van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb is hiervoor onder 10.1 weergegeven. Gelet op die tekst volgt de Afdeling het betoog niet dat de raad alleen een besluit tot vervanging van het bestreden besluit mag nemen ter uitvoering van een in een bestuurlijke lus gegeven opdracht. Ook in de verwijzing naar artikel 6.15 van de Wro ziet de Afdeling geen grond voor een ander oordeel. Dit artikel is namelijk van toepassing, nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Die situatie doet zich hier niet voor. Er is hier geen onherroepelijk exploitatieplan. Anders dan Plus en anderen betogen, is hier geen sprake van het in strijd met hoofdstuk 8 van de Awb toelaten van een nieuwe beroepsprocedure binnen een lopende procedure. 
     Het betoog slaagt in zoverre niet. 
     14.2.  Over het betoog dat ten onrechte niet opnieuw afdeling 3.4 van de Awb is toegepast, overweegt de Afdeling dat in de tussenuitspraak is overwogen dat bij de voorbereiding van het te nemen besluit tot wijziging geen toepassing hoefde te worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb. 
     Op de zitting heeft de raad naar voren gebracht dat de wijzigingen in het exploitatieplan met elkaar samenhangen en het gevolg zijn van de in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 gegeven opdracht. Zo zijn ter uitvoering van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 de opbrengsten gebaseerd op een taxatie van de uitgifteprijzen waarbij meer recente referentietransacties zijn gehanteerd. De wijzigingen in de raming van de inbrengwaarde houden volgens de raad ook daarmee verband. Verder stelt de raad dat uit rechtspraak volgt dat van een actueel prijspeildatum moet worden uitgegaan. De raad verwijst daarvoor naar de uitspraak van de Afdeling van 20 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3927 over het eerder vastgestelde exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2016". 
     De Afdeling ziet in wat Plus en anderen hebben aangevoerd, geen aanleiding om wat de raad naar voren heeft gebracht niet te volgen. De in het exploitatieplan opgenomen kostenverhaalsmethodiek is, afgezien van de opdracht in de tussenuitspraak, niet gewijzigd. Dat wijzigingen in de ramingen van opbrengsten en van een aantal kosten tot gevolg hebben dat de uit hoofde van het exploitatieplan verschuldigde exploitatiebijdrage hoger is dan bij het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan het geval was, betekent niet dat toepassing had moeten worden gegeven aan afdeling 3.4 van de Awb. 
     Het betoog slaagt ook in zoverre niet. 
     14.3.  Al omdat hier geen sprake is van een besluit tot herziening van een onherroepelijk geworden exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.15, derde lid, van de Wro, is de vraag niet aan de orde of sprake is van een herziening van structurele onderdelen van het exploitatieplan op grond waarvan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing zou zijn. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Is er strijd met het verbod van reformatio in peius? 
     15.     Plus en anderen betogen dat de raad heeft gehandeld in strijd met het verbod op reformatio in peius. Ter onderbouwing verwijzen Plus en anderen naar de notitie van Mussius Advies. Volgens de notitie van Mussius Advies is door het herstelbesluit de positie van Plus en anderen verslechterd. De nieuwe door De Lorijn uitgevoerde taxaties hebben ervoor gezorgd dat het aantal gewogen basiseenheden is gewijzigd ten opzichte van het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan, namelijk van 40,99 naar 34,70. De te verhalen kosten per basiseenheid zijn ook enorm gestegen, namelijk van € 72.229,00 in 2020 naar € 109.961,77 in 2023. De netto exploitatiebijdrage is meer dan een verdubbeling van het op 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan, namelijk van € 467.370,00 naar € 948.837,99, zo staat in de notitie van Mussius Advies. 
     15.1.  Het verbod van reformatio in peius houdt in dat degene die opkomt tegen een voor hem nadelig besluit, niet in een nog nadeligere positie mag komen te verkeren. Gelet op wat hiervoor onder 14.2 is overwogen vloeien naar het oordeel van de Afdeling de wijzigingen in het exploitatieplan voort uit de in tussenuitspraak van 10 augustus 2022 gegeven opdracht, welke opdracht is gebaseerd op beroepsgronden van Plus en anderen. Op de zitting die tot de tussenuitspraak heeft geleid is ook uitdrukkelijk aan de orde geweest dat sommige beroepsgronden van Plus en anderen voor hen tot een verschuldigde hogere exploitatiebijdrage zouden kunnen leiden. Dat is destijds door hen voor lief genomen. Daarom is geen sprake van schending van het verbod op reformatio in peius. 
     Relativiteitsvereiste 
     16.     Voor zover de raad opnieuw stelt dat het relativiteitsvereiste in de weg staat aan een vernietiging van het herstelbesluit verwijst de Afdeling naar wat zij daarover onder 8.1 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 heeft overwogen. Het feit dat er een KB tot onteigening van hun gronden is geslagen, maakt dit niet anders. De raad heeft namelijk zoals hiervoor onder 10.3 is overwogen nog geen vervolg gegeven aan het KB. 
     INHOUDELIJK 
     Heeft de raad de onder 30 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 geconstateerde gebreken in het exploitatieplan hersteld? 
     17.     Plus en anderen betogen dat de raad niet heeft voldaan aan de opdracht in de tussenuitspraak en dat het exploitatieplan niet voldoet aan de in de Wro en het Bro gestelde eisen. Dit geldt volgens Plus en anderen voor de ramingen van de plankosten, de sloopkosten, de kosten van de parkeerplaatsen, de grondprijzen in de exploitatieopzet, de gewogen basiseenheden en de erfdienstbaarheden. De Afdeling gaat hierna in op wat zij over deze onderwerpen naar voren hebben gebracht. Zoals ook onder 9 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 is overwogen, geldt daarbij het volgende. 
     17.1.  De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wro is een rekenkundig model. Op basis daarvan worden de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten omgeslagen. Dit gebeurt door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een verplichte exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning voor bouwen. Die bijdrage wordt in overeenstemming met de artikelen 6.18 en 6.19 van de Wro bepaald. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan betreft, kunnen ramingen zijn. Zij wijken in dat geval mogelijk af van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarna worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of worden vervangen bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin moeten de kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van de ramingen van de kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl alleen onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van wat te veel is betaald. Verder moeten de ramingen van de kosten en opbrengsten voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro daaraan stellen. 
     17.2.  De raad moet zich bij het vaststellen van de exploitatieopzet houden aan het hiervoor omschreven wettelijk systeem. Daarin zijn waarborgen neergelegd voor een zorgvuldige raming en toedeling van de kosten van de exploitatie. 
     Plankosten (en de plankostenscan) 
     18.     Plus en anderen voeren aan dat de plankosten niet zorgvuldig zijn bepaald. De raad heeft bij het invullen van de plankostenscan ten onrechte een peildatum van 1 januari 2021 gehanteerd. Volgens Plus en anderen had moeten worden uitgegaan van een prijspeildatum van 1 januari 2023 en de omstandigheden van dat peilmoment. Plus en anderen voeren aan dat een aantal van de ingevulde parameters niet klopt met de feitelijke toestand op 1 januari 2023. Zo is volgens hen ten onrechte ingevuld dat van de 16 percelen er 9 bebouwd zijn en 7 onbebouwd, terwijl in het taxatierapport inbrengwaarde staat dat het exploitatiegebied grotendeels braak ligt. Ook is niet onderkend dat er op de prijspeildatum een administratieve onteigeningsprocedure loopt. Verder heeft er anders dan is ingevuld wel een prijsvraag plaatsgevonden. Wanneer deze parameters juist zouden zijn ingevuld, zouden volgens Plus en anderen de plankosten op een bedrag van € 408,878,00 zijn geraamd. Dit blijkt uit bijlage 2 bij de notitie van Overwater. Plus en anderen stellen dat dit bedrag een stuk hoger is dan de raming van € 314.455,00 die de raad heeft opgenomen in zijn exploitatieopzet. 
     18.1.  De Afdeling stelt vast dat de raad voor het bepalen van de plankosten de plankostenscan heeft gebruikt die op het moment van de vaststelling van het herstelbesluit beschikbaar was. Daarbij is 1 januari 2021 als peildatum gehanteerd. De raad heeft dezelfde parameters ingevuld als bij de plankostenscan die ten grondslag lag aan het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Overeenkomstig de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 heeft de raad het resultaat van de plankostenscan niet geïndexeerd. 
     18.2.  Over het betoog van Plus en anderen dat de raad de parameters in de plankostenscan niet juist heeft ingevuld, overweegt de Afdeling dat Plus en anderen daarmee hun beroepsgronden hebben uitgebreid met een nieuwe, niet eerder aangedragen beroepsgrond. De door Plus en anderen aangevoerde onjuistheden in de parameters, zoals de omstandigheid dat de percelen grotendeels onbebouwd zijn, zijn niet gebaseerd op wijzigingen die zich hebben voorgedaan ten opzichte van het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Op het moment van de vaststelling van het exploitatieplan was het KB tot onteigening van de gronden van Plus en anderen ook nog niet geslagen. Gelet op het belang van een efficiënte geschilbeslechting, dat ook ten grondslag ligt aan artikel 6:13 van de Awb, en de rechtszekerheid van de andere partijen, kan niet worden aanvaard dat na de tussenuitspraak nieuwe beroepsgronden worden aangevoerd die al tegen het oorspronkelijke besluit naar voren hadden kunnen worden gebracht. Dit betekent dat wat Plus en anderen hebben aangevoerd over de parameters in de plankostenscan buiten inhoudelijke bespreking moet blijven. 
     Sloopkosten 
     19.     Plus en anderen voeren aan dat een deugdelijke onderbouwing van de geraamde kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied ontbreekt. In het exploitatieplan wordt alleen gesproken over kosten voor het slopen van opstallen ten bedrage van € 174.538,00. Het lijkt volgens Plus en anderen daardoor dat de kosten van verwijdering en verplaatsing van obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied niet zijn meegenomen. Die kosten kunnen dan ook niet in mindering worden gebracht op de bruto exploitatiebijdrage, waardoor de uit hoofde van exploitatieplan verschuldigde exploitatiebijdrage voor Plus en anderen hoger is. 
     19.1.  De Afdeling overweegt dat in paragraaf 4.5.3 van de toelichting bij het exploitatieplan staat dat de kosten sloopwerken op basis van artikel 6.2.3, aanhef en onder d, van het Bro zijn meegenomen bij het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden. De sloopkosten zijn dus niet meer als afzonderlijke kostenpost opgenomen in de exploitatieopzet. Dit blijkt ook uit paragraaf 5.3 en paragraaf 5.4 van het taxatierapport inbrengwaarde. Dat de sloopkosten bij de inbrengwaarde van de gronden zijn meegenomen, hebben Plus en anderen niet bestreden. Aan de in de tussenuitspraak gegeven opdracht is in zoverre voldaan. 
     19.2.  De Afdeling stelt vast dat de hoogte van het bedrag van de sloopkosten (€ 174.538,00) niet is gewijzigd ten opzichte van het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Op de zitting heeft de raad toegelicht dat het om een boekwaarde gaat, omdat de sloop op de gronden van de gemeente al heeft plaatsgevonden. De raad heeft op de zitting ook toegelicht dat de kosten die nog moeten worden gemaakt voor het verwijderen en verleggen van kabels en leidingen, zijn begrepen in de kosten voor het bouwrijp maken van de gronden. Dit volgt uit paragraaf 4.5.6 van de toelichting bij het exploitatieplan. Deze paragraaf in de toelichting over de kosten voor het bouw- en woonrijp maken is, met uitzondering van de hoogte van het bedrag, niet gewijzigd ten opzichte van de toelichting, behorende bij het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Het bedrag van de kostenpost "bouw- en woonrijp maken" is aangepast in verband met de indexering naar prijspeil 1 januari 2023, zo volgt uit de staat van wijzigingen in bijlage 15 bij de toelichting bij het exploitatieplan. 
     19.3.  Over het betoog van Plus en anderen dat de hoogte van het bedrag van de sloopkosten niet is onderbouwd en niet te controleren is, overweegt de Afdeling dat Plus en anderen daarmee hun beroepsgronden hebben uitgebreid met een nieuwe, niet eerder aangedragen beroepsgrond. Gelet op het belang van een efficiënte geschilbeslechting, dat ook ten grondslag ligt aan artikel 6:13 van de Awb, en de rechtszekerheid van de andere partijen, kan niet worden aanvaard dat na de tussenuitspraak nieuwe beroepsgronden worden aangevoerd die al tegen het oorspronkelijke besluit naar voren hadden kunnen worden gebracht. Dit geldt ook voor wat Plus en anderen hebben aangevoerd over dat de kosten van verwijdering en verplaatsing van obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied niet zouden zijn meegenomen. Dit betekent dat wat Plus en anderen hebben aangevoerd over de hoogte van de sloopkosten en de onderbouwing daarvan, buiten inhoudelijke bespreking moet blijven. 
     Kosten van de aanleg van parkeerplaatsen buiten het exploitatiegebied 
     20.     Plus en anderen voeren aan dat de kosten voor de 46 buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen met een bedrag van € 108.800,00 te laag zijn geraamd. Zij voeren aan dat in eerdere gemeentelijke beleidsstukken, waaronder het verkeersplan bij het bestemmingsplan "Centrumplan Den Hoorn 2016", een bedrag van minimaal € 375.000,00 is vermeld. Verder voeren zij aan dat geen rekening is gehouden met het planologisch mogelijk maken van de parkeerplaatsen in het openbaar gebied en het verkrijgen van kapvergunningen voor het rooien van ter plaatse aanwezige bomen. Zij hebben daarom HGCA B.V. gevraagd onderzoek te doen naar de voorgestelde locaties voor de parkeerplaatsen en de kosten van de aanleg daarvan. De resultaten zijn neergelegd in het door HGCA B.V. opgestelde rapport van 29 maart 2023 (hierna: rapport van HGCA), dat als bijlage bij de notitie van Overwater is gevoegd. Plus en anderen voeren aan dat uit dit rapport volgt dat 22 van de 46 parkeerplaatsen niet uitvoerbaar zijn. Ook is in het rapport een hogere kosteninschatting gemaakt namelijk € 179.993,54 of € 191.432,74 in plaats van € 108.800,00, zoals opgenomen in het exploitatieplan. 
     20.1.  De Afdeling stelt vast dat de kosten van de noodzakelijke buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen als kostenpost "planstructurele elementen" is opgenomen in de exploitatieopzet. In paragraaf 4.5.8.2 van de toelichting bij het exploitatieplan staat dat deze kosten op basis van de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig zijn toegerekend aan het exploitatiegebied. De kosten zijn geraamd op € 108.800,00. In bijlage 8 bij het exploitatieplan is toegelicht hoe de hoogte van deze kostenpost is bepaald. Daaruit maakt de Afdeling op dat is gekeken naar mogelijke locaties van de aan te leggen parkeerplaatsen, welke activiteiten moeten worden verricht om die locaties geschikt te maken voor het aanleggen van parkeerplaatsen en is geraamd wat de kosten daarvan zijn. Zo zijn onder andere kosten opgenomen voor inefficiency door verspreide parkeerplaatsen, het verwijderen en aanplanten van bomen, het verwijderen van delen trottoir, het verplaatsen van verkeersborden, het aanstraten en het treffen van tijdelijke voorzieningen. 
     20.2.  De Afdeling constateert dat in het rapport van HGCA de kosten zoals geraamd in het exploitatieplan tot uitgangspunt zijn genomen, maar dat daarbij extra kosten zijn opgeteld. Zo heeft HGCA steeds kosten voor de gemeentelijke organisatie voor de voorbereiding, administratie en toezicht en voor bijvoorbeeld uitvoeringswerkzaamheden opgeteld. In het rapport is niet onderbouwd hoe deze kosten zijn bepaald. Niet duidelijk is ook of die kosten moeten worden gemaakt. De raad heeft op de zitting toegelicht dat de definitieve locaties van de aan te leggen parkeerplaatsen nog niet zijn uitgewerkt in een definitief ontwerp. Op basis van locatieonderzoek is een schatting gemaakt van de kosten van de aan te leggen parkeerplaatsen. Ook is per locatie een aanneemtoeslag ad 16% betrokken en een toeslag onvoorzien ad 5%. 
     Gelet op de toelichting van de raad ziet de Afdeling in wat Plus en anderen hebben aangevoerd geen grond voor het oordeel dat de raad de kosten van de aan te leggen parkeerplaatsen buiten het exploitatiegebied onzorgvuldig heeft geraamd. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de kosten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen thans ramingen zijn en dus kunnen afwijken van de daadwerkelijke kosten. De ramingen kunnen naarmate meer inzicht bestaat in de aard en omvang van de werken en werkzaamheden bij de aanleg van de parkeerplaatsen worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Geraamde grondopbrengsten en het taxatierapport uitgifteprijs 
     21.     De Afdeling overweegt dat uit het exploitatieplan volgt dat de opbrengsten van de exploitatie bestaan uit de ramingen van de opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied, als bedoeld in artikel 6.2.7, aanhef en onder a, van het Bro. De ramingen van de opbrengsten in het exploitatieplan heeft de raad gebaseerd op het hiervoor onder 9 genoemde taxatierapport uitgifteprijs. Plus en anderen voeren aan dat de raad zich bij de ramingen van de opbrengsten niet heeft mogen baseren op het taxatierapport uitgifteprijs. Zij hebben daarover verschillende beroepsgronden aangevoerd. Aan de hand van die beroepsgronden en het hierna opgenomen toetsingskader zal de Afdeling beoordelen of de raad zich bij de raming van de opbrengsten heeft mogen baseren op het taxatierapport uitgifteprijs. 
     Toetsingskader taxatierapport 
     22.     Een bestuursorgaan mag op de taxatie van een onafhankelijke deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of deze taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn en de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten, en de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken. Deze verplichting volgt uit artikel 3:2 van de Awb. 
     Als een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de taxatie, de begrijpelijkheid van de in de taxatie gevolgde methode en gehanteerde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, dan mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op de taxatie afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de taxateur een reactie op wat over de taxatie is aangevoerd. 
     22.1.  Wanneer het betoog van een appellant de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie tegenover de taxatie stelt die is vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit zo’n in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt namelijk nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. (Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:494, onder 16.2 en 16.3). 
     Onafhankelijkheid taxateurs 
     23.     Plus en anderen betwisten de onafhankelijkheid van de deskundigen die het taxatierapport uitgifteprijs hebben opgesteld. Zij voeren aan dat deze deskundigen meerdere inbrengwaarderamingen hebben gedaan voor de eerder bij het bestemmingsplan vastgestelde exploitatieplannen. In die eerdere taxatierapporten hebben de deskundigen vermeld dat "zowel de kosten als de opbrengsten opgenomen in de exploitatieopzet hen niet onjuist voorkomen". De deskundigen komen nu tot een andere raming van de opbrengsten. Zo zijn volgens Plus en anderen de opbrengsten voor de appartementen beduidend lager geraamd en de opbrengsten van de grondgebonden woningen aanmerkelijk hoger. Op de zitting hebben Plus en anderen in dit verband verwezen naar de richtlijnen van de NRVT. 
     23.1.  De Afdeling overweegt dat aan het bij besluit van 24 januari 2023 vastgestelde exploitatieplan twee taxatierapporten ten grondslag liggen, namelijk het taxatierapport uitgifteprijs en het taxatierapport inbrengwaarde. Beide rapporten zijn door dezelfde taxateurs opgesteld. Dit zijn dezelfde taxateurs die ook het taxatierapport inbrengwaarde van 29 januari 2020 hebben opgesteld. Dat taxatierapport lag ten grondslag aan het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Onder 21.2 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 heeft de Afdeling over de onafhankelijkheid van de taxateurs overwogen in wat Plus en anderen hebben aangevoerd geen aanknopingspunten te zien om aan die onafhankelijkheid te twijfelen. 
     In de nu door Plus en anderen genoemde omstandigheden dat de taxateurs meerdere taxatierapporten hebben opgesteld als het gaat om ramingen van de inbrengwaarden voor exploitatieplannen bij het bestemmingsplan "Centrumplan Den Hoorn" en nu ook het taxatierapport uitgifteprijs, ziet de Afdeling geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen over de onafhankelijkheid van de deskundigen. Niet is gebleken dat de deskundigen hebben getaxeerd met het oogmerk een voor de gemeente zo gunstig mogelijk resultaat te bereiken. In paragraaf 1.4 van het taxatierapport uitgifteprijs staat dat de taxatie een volledige taxatie betreft en is verricht en gerapporteerd in overeenstemming met de IVS-taxatiestandaarden, het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT, het Reglement Kamers van het NRVT en de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT en het RICS Red Book. Plus en anderen hebben op de zitting niet concreet gemaakt aan welke richtlijnen van de NRVT niet zou zijn voldaan. Naar het oordeel van de Afdeling mocht de raad gelet op wat hiervoor is overwogen, in beginsel van het taxatierapport uitgifteprijs uitgaan. 
     Dit is anders voor zover Plus en anderen aannemelijk maken dat het taxatierapport uitgifteprijs naar inhoud of wijze van totstandkoming zulke gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de opbrengsten ten grondslag had mogen worden gelegd. Of dit het geval is, wordt hierna besproken. 
     Ramingen opbrengsten grondgebonden woningen 
     24.     Plus en anderen voeren aan dat op basis van de gevonden referenties de ramingen van de opbrengsten van de grondgebonden woningen in het taxatierapport uitgifteprijs in grote lijnen kloppen. De Afdeling leidt daaruit af dat Plus en anderen het taxatierapport uitgifteprijs in zoverre niet bestrijden. 
     Ramingen opbrengsten supermarkt/detailhandel 
     25.     Plus en anderen voeren aan dat de geraamde grondopbrengsten voor de supermarkt/detailhandel plausibel zijn, maar dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de gangbare praktijk dat bij supermarktlocaties voor de verwerving van een winkel zogenoemd "sleutelgeld" wordt betaald. Het gaat om een bedrag vanaf € 2.500.000,00. Bij nieuwe locaties resulteert dit volgens Plus en anderen in een hogere koopsom van de grond, dan waarvan de raad is uitgegaan. 
     25.1.  De Afdeling overweegt dat Plus en anderen hun stelling dat het gebruikelijk is dat "sleutelgeld" wordt betaald voor supermarktlocaties en de hoogte daarvan niet nader hebben onderbouwd. De Afdeling ziet daarin geen aanleiding voor het oordeel het taxatierapport uitgifteprijs in zoverre gebrekkig te achten. Het betoog slaagt niet. 
     Ramingen opbrengsten appartementen 
     - De gehanteerde taxatiemethode 
     26.     Plus en anderen voeren aan dat het niet juist is om de opbrengsten van de te realiseren appartementen te taxeren aan de hand van referentieobjecten en daarop de zogenoemde stichtingskosten van de in het bestemmingsplan voorziene vrij op naam appartementen in mindering te brengen. Stichtingskosten zijn de bouwkosten en de bijkomende kosten. Dit is volgens hen niet met elkaar te vergelijken. De grondwaarde kan volgens Plus en anderen worden bepaald door van de koopsom van een referentiewoning de opstalwaarde van diezelfde woning in mindering te brengen. De waarde van de opstal is afhankelijk van de vorm van uitvoering, waaronder de duurzaamheid. De plausibiliteit kan worden vergroot door ook de grondquote door te rekenen en te boordelen hoe deze zich verhoudt tot de markt, zo staat er in de notitie van Overwater. 
     In de notitie van Overwater is ook een zelfstandige taxatie uitgevoerd. Daarbij is gebruik gemaakt van de woningwaardecalculator van het Kadaster om de prijsdaling of de prijsstijging ten opzichte van de koopsom van een (referentie) woonobject te vertalen naar de geschatte waarde van het betreffende object per peildatum van deze raming. De appartementen aan De Kreek fase 3, nummers 120, 124 en 128, in Den Hoorn en Galerij appartementen, nummers 7 en 8, in Delft zijn als referentieobjecten gebruikt. Die appartementen zijn vrij op naam geleverd, waardoor de bijbehorende grondwaarde residueel kan worden bepaald door de geraamde stichtingskosten van deze appartementen in mindering te brengen op de gerealiseerde koopsommen van de referentieobjecten. Het ramen van de stichtingskosten is gebaseerd op kengetalen uit het BouwkostenKompas. Op basis van die gegevens is in de notitie van Overwater de grondwaarde van de voorziene appartementen getaxeerd op € 85.000,00. 
     26.1.  In het taxatierapport uitgifteprijs is uitgegaan van de vergelijkingsmethode in relatie tot de residuele grondwaardemethode om de marktwaarde te bepalen. Deze methodiek is zowel toegepast voor de voorziene woningen als de voorziene appartementen. Op basis van verschillende referentieobjecten die zijn genoemd in het taxatierapport, is door de taxateurs een vrij op naam prijs geraamd. Daarop zijn vervolgens de BTW, de bouwkosten en bijkomende kosten van de betrokken woningen/appartementen in mindering gebracht. De uitkomst daarvan is de uitgifteprijs exclusief BTW in het taxatierapport uitgifteprijs aangeduid als marktwaarde. Dit volgt uit de tabel op pagina 38 van het taxatierapport uitgifteprijs. De appartementen aan de Molensloot 16, Egmondlaan 142 en Egmondlaan 146 in Den Hoorn, appartementen De Bieb type B en C en kopappartement ong. in Delft en Galerij appartementen 0 ong. in Delft zijn als referentieobjecten gebruikt. De bouwkosten van de voorziene woningen en appartementen zijn geraamd door TriaCon B.V. 
     26.2.  De Afdeling constateert dat de deskundigen van de raad en van Plus en anderen niet op een lijn zitten. Zij hanteren verschillende uitgangspunten en komen daarom tot verschillende conclusies over de raming van de uitgifteprijzen. Zo hanteren zij een andere methode en gaan zij uit van andere referentieobjecten. In zo’n geval is de vraag niet of de door Plus en anderen dan wel de door de deskundigen van de raad bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of Plus en anderen aannemelijk hebben gemaakt dat de in het taxatierapport uitgifteprijs gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. 
     26.3.  Naar het oordeel van de Afdeling bevat het taxatierapport uitgifteprijs voldoende inzicht in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken. In wat Plus en anderen hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen concrete aanknopingspunten om te twijfelen aan de gehanteerde taxatiemethode. 
     Het betoog slaagt niet. 
     26.4.  Hierna gaat de Afdeling in op de kritiekpunten die de deskundige van Plus en anderen heeft geuit over de in het taxatierapport uitgifteprijs gehanteerde referentieobjecten. 
     - De gehanteerde referentieobjecten 
     27.     Plus en anderen voeren aan dat niet alle in het taxatierapport uitgifteprijs gehanteerde referentieobjecten geschikt zijn of dat er correcties hadden moeten plaatsvinden om tot een representatieve (grond-)waarde te komen voor de voorziene appartementen. 
     Over de als referentieobjecten gehanteerde appartementen Molensloot 16, Egmondlaan 142 en Egmondlaan 146 in Den Hoorn voeren Plus en anderen aan dat deze appartementen kosten koper zijn verkocht en niet zonder meer vergelijkbaar zijn met appartementen, die vrij op naam geleverd worden. Ook zijn twee van deze appartementen gebouwd in 2013, toen andere milieuprestatie-eisen golden dan nu het geval is. Verder zijn deze appartementen al voorzien van een inrichting en op korte termijn te betrekken. Volgens Plus en anderen zijn de aan te nemen correcties om deze appartementen vergelijkbaar te maken met de voorziene nieuwbouwappartementen zo discutabel en afhankelijk van de feitelijke situatie waardoor deze als te hanteren referentieobjecten niet geschikt zijn. 
     Over de als referentieobjecten gehanteerde appartementen De Bieb in Delft voeren Plus en anderen aan dat deze appartementen relatief lang te koop hebben gestaan. Volgens hen is het, gelet op de aanmelddatum in het zogenoemde "NVM systeem" en op de website www.indebuurt.nl gemelde problemen omtrent de bouw, waarschijnlijk dat de verkoop ervan minstens een jaar eerder moet hebben plaatsgevonden en waardoor de prijsindex 16% hoger moet liggen dan waarvan in het taxatierapport gronduitgifte is uitgegaan. Volgens hen had in het taxatierapport uitgifteprijs uitgegaan moeten worden van een hogere bovengrens dan de gehanteerde € 800,00 per m2. Deze referentieobjecten zijn verder volgens Plus en anderen wel goed vergelijkbaar met de voorziene appartementen, omdat de begane grond van het appartementengebouw De Bieb twee functies krijgt. Een deel wordt gebruikt voor bergingen en parkeerplaatsen voor bewoners. Het andere deel wordt een commerciële ruimte van 900 m2, waar bijvoorbeeld kleinschalige detailhandel, lichte horeca of dienstverlening mogelijk is. 
     Over de als referentieobjecten gehanteerde appartementen aan de Teding van Berkhoutlaan in Delft voeren Plus en anderen aan dat de transactieprijs is gecorrigeerd met -5,1%, terwijl volgens de woningwaardecalculator van het Kadaster minder dan 1% reëel is. Ook geldt voor deze appartementen een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding van 5 jaar waardoor volgens Plus en anderen de koopsom niet is gebaseerd op de vrije marktwaarde maar van een lagere koopsom had moeten worden uitgegaan. 
     27.1.  In paragraaf 3.6.1 van het taxatierapport uitgifteprijs staat over de gehanteerde referentieobjecten voor de appartementen het volgende. "Taxateurs constateren dat de ligging van de bestaande appartementen die als referentie zijn opgegeven beter zijn. De te taxeren locatie is een drukke locatie met verschillende functies, terwijl de referentieobjecten allen losstaande appartementencomplexen zijn. Daarnaast zien taxateurs de gbo-prijzen van twee nieuwbouwcomplexen in Delft fors uiteenlopen. De locatie Teding van Berkhoutlaan is qua afwerkingsniveau redelijk vergelijkbaar, terwijl de locatie De Bieb een hoger kwaliteitsniveau heeft. Al met al komen taxateurs tot de conclusie dat de marktwaarde voor de appartementen boven de supermarkt in Den Hoorn € 4.000,00 m2 gbo bedraagt." 
     27.2.  De Afdeling overweegt dat Plus en anderen onder verwijzing naar de notitie van Overwater hebben betoogd waarom de in het taxatierapport uitgifteprijs gehanteerde vergelijkingsobjecten niet representatief zijn. Daarmee hebben Plus en anderen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de taxatie van de uitgifteprijs van de voorziene appartementen in het taxatierapport uitgifteprijs. De raad heeft niet nader gemotiveerd waarom hij in zoverre toch op het taxatierapport uitgifteprijs mocht afgaan. Ook heeft de raad de taxateurs niet om een reactie gevraagd op de door Plus en anderen in de notitie van Overwater aangevoerde kritiekpunten. De Afdeling is daarom van oordeel dat de raad in strijd met artikel 3:46 van de Awb niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat, ondanks de in de notitie van Overwater opgenomen kritiek, het taxatierapport uitgifteprijs aan de raming van de opbrengsten voor de voorziene appartementen in het exploitatieplan ten grondslag mocht blijven worden gelegd. De Afdeling kan daarom nog niet beoordelen of de raad de raming van de opbrengsten voor de voorziene appartementen heeft mogen baseren op het taxatierapport uitgifteprijs. De raad moet eerst een reactie geven op de hiervoor genoemde kritiekpunten van Plus en anderen als het gaat om de gehanteerde referentieobjecten. De Afdeling zal de raad dat hierna onder 37 opdragen.    Het betoog slaagt. 
     Verschillen in ramingen opbrengsten in het exploitatieplan 
     28.     Plus en anderen voeren aan dat zij bij de optelling van de ramingen van de opbrengsten tot een ander bedrag komen dan totaal is berekend in de tabel geraamde opbrengsten in het exploitatieplan. Het gaat volgens Plus en anderen om een verschil van € 396,00 op het totale bedrag. Ook wijzen zij erop dat de naamgeving van de te realiseren woningen in het exploitatieplan niet overeenkomt met die in het taxatierapport uitgifteprijs. Verder zijn volgens Plus en anderen de woningen alleen per stuk geraamd en blijkt de omvang van de totale opbrengsten niet uit het taxatierapport uitgifteprijs. 
     28.1.  De Afdeling constateert dat het door Plus en anderen genoemde verschil in optelling van de ramingen van de opbrengsten is gebaseerd op een verschrijving in tabel 7 van de toelichting bij het exploitatieplan. Het daarin weergegeven bedrag voor de hoekwoningen zijde Looksingel is niet € 115.153,00, maar moet € 115.351,00 zijn. Dit blijkt uit de exploitatieopzet die als bijlage 10 bij de toelichting bij het exploitatieplan is gevoegd. Dat het om verschrijving gaat blijkt ook uit het totaal bedrag in bijlage 10 dat overeenkomt met het in tabel 7 weergegeven totaal bedrag.   Over het betoog over de naamgeving van de woningen in genoemde tabel 7 en bijlage 10 bij het exploitatieplan en de naamgeving van de woningen in het taxatierapport uitgifteprijs overweegt de Afdeling dat die weliswaar niet overeenkomen, maar naar het oordeel van de Afdeling is wel voldoende duidelijk om welke woningen het gaat. 
     Verder overweegt de Afdeling dat in genoemde tabel 7 en in bijlage 10 bij het exploitatieplan de raming van de grondprijs per woning en het aantal te realiseren woningen zijn weergegeven. Vervolgens is het totaal van de grondopbrengsten bij elkaar opgeteld. Dat in het taxatierapport uitgifteprijs alleen de uitgifteprijzen exclusief BTW per type vastgoed is weergegeven, maakt niet dat de raming in het exploitatieplan niet te volgen is. In wat Plus en anderen over de verschillen in ramingen van de opbrengsten hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad het exploitatieplan op dit punt onzorgvuldig heeft vastgesteld. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Geraamde inbrengwaarden en taxatierapport inbrengwaarde 
     29.     De Afdeling overweegt dat de raad de raming van de inbrengwaarden heeft gebaseerd op het hiervoor onder 9 genoemde taxatierapport inbrengwaarde. Plus en anderen voeren aan dat de raad zich bij de ramingen van de inbrengwaarden niet heeft mogen baseren op dit taxatierapport inbrengwaarde. De Afdeling zal hierna aan de hand van de beroepsgronden van Plus en anderen, zoals opgenomen in de notitie van Overwater, beoordelen of de raad zich op dit taxatierapport heeft mogen baseren. Daarbij geldt het hiervoor onder 22-22.1 weergegeven toetsingskader. Voor zover Plus en anderen over het taxatierapport inbrengwaarde dezelfde gronden aanvoeren als over het taxatierapport uitgifteprijs, verwijst de Afdeling naar wat zij hiervoor daarover heeft overwogen. 
     Erfdienstbaarheden 
     30.     Plus en anderen voeren aan dat het taxatierapport inbrengwaarde niet deugdelijk is en daarom niet aan het exploitatieplan ten grondslag had mogen worden gelegd. Volgens Plus en anderen is niet duidelijk hoe de waarde en opheffingskosten van de gevestigde erfdienstbaarheden daarin zijn meegenomen. Aan de ene kant wordt in het taxatierapport inbrengwaarde namelijk gesproken over een bedrag van € 25.000,00 en aan de andere kant staat er dat die kosten nihil zijn. Ook is het bedrag van € 25.000,00 niet nader onderbouwd. Volgens Plus en anderen zijn alleen al de juridische kosten van de verloren procedures over het opheffen of verleggen van de erfdienstbaarheden bij de rechtbank en het hof hoger dan € 25.000,00. Ook heeft de gemeente in het kader van minnelijke verwerving voor de erfdienstbaarheden een bedrag van € 100.000,00 uitgebracht. De kosten voor het vrijmaken van de erfdienstbaarheden zijn volgens Plus en anderen van invloed op de waarde van de betrokken objecten. Het heersend erf heeft belang bij de erfdienstbaarheden en daarvoor moet een meerwaarde worden opgenomen, terwijl tegelijkertijd de beperking de waarde van het dienend erf drukt. Het gevolg hiervan is volgens Plus en anderen dat de inbrengwaarde van de gronden van Plus en anderen hoger is en die van de gemeente lager. Als gevolg hiervan is ook de nettobijdrage voor Plus en anderen lager. 
     30.1.  In paragraaf 4.4. en paragraaf 5.2 van het taxatierapport inbrengwaarde is ingegaan op de bestaande erfdienstbaarheden en is melding gemaakt van de procedures over het opheffen van de erfdienstbaarheden bij de rechtbank Den Haag en het gerechtshof Den Haag. Op het moment van het opstellen van het taxatierapport was er nog geen arrest gewezen door het gerechtshof. In het taxatierapport inbrengwaarde staat dat taxateurs van mening zijn dat de waarde van de erfdienstbaarheden is verdisconteerd in de marktwaarde van het perceel. De erfdienstbaarheden zijn alleen van belang voor het betreffende perceel en kunnen volgens het taxatierapport niet zelfstandig bestaan. Bij de inbrengwaardetaxatie is uitgegaan van de nieuwe bestemmingen van de gronden. De erfdienstbaarheden hebben binnen de nieuwe bestemmingen geen functie meer ter ontsluiting van het kadastrale perceel. Binnen deze nieuwe invulling is volgens het taxatierapport inbrengwaarde rekening gehouden met een nieuwe ontsluiting ter plaatse van de ontsluiting richting de Dijkshoornseweg, die als openbaar gebied wordt opgenomen. 
     Volgens het taxatierapport inbrengwaarde is geen sprake van volledige schadeloosstelling, zodat niet wordt toegekomen aan bijkomende schaden die wel in een onteigeningsprocedure moeten worden meegenomen. Daarnaast is het volgens het taxatierapport inbrengwaarde gebruikelijk dat bij een eventuele verkoop in het vrije verkeer niet alleen het perceel, maar ook alle lusten en lasten worden mee verkocht. Eventuele kosten van het vrijmaken van de erfdienstbaarheden zijn dan verdisconteerd in de betreffende aankoopkosten. Op grond van artikel 6.2.3, onder c, van het Bro moeten de kosten van het vrijmaken van rechten in de inbrengwaarde worden mee gewaardeerd. Deze kosten ramen de taxateurs op € 25.000,00, zo staat in het taxatierapport inbrengwaarde. 
     30.2.  Dat er in het taxatierapport inbrengwaarde aan de ene kant staat dat deze kosten worden geraamd op € 25.000,00 en aan de andere kant ook wordt aangegeven dat deze kosten nihil zijn, berust op een verschrijving. Dit heeft de raad op de zitting toegelicht. Uit de tabel in paragraaf 5.4 van het taxatierapport inbrengwaarde blijkt dat bij de taxatie van de inbrengwaarde is gerekend met deze kosten voor een bedrag van € 25.000,00. In dit betoog van Plus en anderen ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat het taxatierapport inbrengwaarde in zoverre gebrekkig is. 
     Het betoog slaagt in zoverre niet. 
     30.3.  De Afdeling stelt vast dat in het taxatierapport inbrengwaarde geen nadere onderbouwing is gegeven van het bedrag van € 25.000,00. De raad heeft echter gemotiveerd dat de taxateurs een inschatting hebben gemaakt van wat de kosten moeten zijn van het vrijmaken van de gronden van de rechten bij minnelijke verwerving. Het gaat daarbij onder meer om advieskosten, notariële kosten en kadasterkosten. De Afdeling ziet in wat Plus en anderen hebben aangevoerd geen grond voor het oordeel dat dit onjuist is. 
     30.4.  Over de vraag of bovenop het bedrag van € 25.000,00 ook de kosten van de twee civiele procedures voor het vrijmaken van gronden van erfdienstbaarheden moeten worden gerekend, overweegt de Afdeling het volgende. Het gaat hier om kosten die zijn gemaakt in de zaak met betrekking tot het opheffen of verleggen van erfdienstbaarheden, die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Den Haag van 3 februari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:780 en het arrest van het Hof Den Haag van 10 januari 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1. Deze kosten waren op het moment dat het herstelbesluit werd genomen al gemaakt. Volgens Plus en anderen hadden deze kosten daarom moeten worden meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde. De raad stelt dat bij de raming van de inbrengwaarde minnelijke verwerving als uitgangspunt is genomen en niet een volledige schadeloosstelling in de zin van de onteigeningswet. Kosten voor civiele procedures zijn dan volgens de raad niet relevant. 
     De Afdeling overweegt dat uit artikel 6.2.3, aanhef en onder c, van het Bro volgt dat de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten worden gerekend tot de inbrengwaarden van de gronden voor zover deze redelijkerwijs daaraan zijn toe te rekenen. Gelet op dit artikel heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling niet deugdelijk gemotiveerd waarom de kosten voor bedoelde civiele procedures niet relevant zouden zijn bij de raming van de inbrengwaarde van de gronden, omdat in het kader van de vaststelling van het exploitatieplan is uitgegaan van een minnelijke verwerving. Ook een minnelijke verwerving kan met zich brengen dat kosten met betrekking tot het verleggen of opheffen van erfdienstbaarheden aan de orde kunnen zijn. Zeker nu duidelijk is dat zulke kosten ook zijn gemaakt, heeft de raad in strijd met artikel 3:46 van de Awb niet deugdelijk gemotiveerd dat het taxatierapport inbrengwaarde aan de raming van de inbrengwaarde exploitatieplan ten grondslag mocht worden gelegd. De Afdeling zal de raad hierna onder 37 opdragen te motiveren waarom hij gelet op dit betoog het taxatierapport inbrengwaarde aan het exploitatieplan ten grondslag mocht leggen. 
     Het betoog slaagt. 
     Referentieobjecten 
     31.     Plus en anderen voeren aan dat onduidelijk is waarom geen onderzoek is gedaan naar referentietransacties van ruwe bouwgronden en een vergelijk is gemaakt met het geraamde residu. 
     31.1.  De raad heeft op de zitting toegelicht dat er geen goede vergelijkingsobjecten van ruwe bouwgronden aanwezig zijn, omdat het gaat om een binnenstedelijke herontwikkeling. De Afdeling ziet in wat Plus heeft aangevoerd geen aanleiding om de raad in zoverre niet te volgen. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Uitgangspunten 
     32.     Plus en anderen voeren aan dat de kosten koper van alle gronden moeten worden meegenomen, omdat uitgegaan moet worden van meest gerede koper en verkoper en niet per definitie van de gemeente. Wat in paragraaf 4.8 van het taxatierapport inbrengwaarde als gehanteerd uitgangspunt staat vermeld, is dus volgens Plus en anderen niet juist. 
     32.1.  In paragraaf 4.8 van het taxatierapport inbrengwaarde zijn de overige uitgangspunten van de taxatie weergegeven. Onder 7 staat "voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (exclusief overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente, worden deze kosten geraamd." Dit uitgangspunt was ook gehanteerd in het taxatierapport inbrengwaarde dat ten grondslag lag aan het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. Plus en anderen hebben niet inzichtelijk gemaakt wat dit uitganspunt betekent voor de geraamde inbrengwaarde. De Afdeling ziet daarom geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de raad het taxatierapport inbrengwaarde in zoverre gebrekkig is. 
     33.     Plus en anderen voeren aan dat ten onrechte is gerekend met een ontwikkeling ineens, terwijl uit de plankostenscan een looptijd van 5 jaar volgt. Er is volgens Plus en anderen geen rekening gehouden met de inzet van eigen werkzaamheid ambtelijke organisatie, risico, vergoeding geïnvesteerd vermogen die tot een lagere complexprijs zal leiden. 
     33.1.  Niet in geschil is dat de looptijd van de voorziene ontwikkeling meerdere jaren omvat. De raad heeft dit ook meegenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Plus en anderen richten zich met hun betoog tegen het taxatierapport inbrengwaarde. Dat rapport bevat de raming van de inbrengwaarde zoals getaxeerd op de peildatum van 1 november 2022. Plus en anderen hebben niet inzichtelijk gemaakt wat het gevolg van de looptijd van het project zou moeten zijn voor de geraamde inbrengwaarde in het taxatierapport inbrengwaarde. 
     Voor zover het betoog van Plus en anderen erop neerkomt dat bepaalde kosten niet zijn meegenomen, overweegt de Afdeling dat de door Plus en anderen genoemde kosten geen kosten zijn die staan genoemd in artikel 6.2.3 van het Bro en daarom niet zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden. De Afdeling ziet in dit betoog geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het taxatierapport inbrengwaarde gebrekkig is. 
     34.     Plus en anderen voeren aan dat in bijlage 1 "Rekenblad taxatie residuele grondwaarde" bij het taxatierapport inbrengwaarde voor het berekenen van de residuele grondwaardering de kosten, zoals die in het exploitatieplan zijn opgenomen, zijn overgenomen. Dit geldt volgens Plus en anderen niet voor de kosten voor bouw- en woonrijp maken. In afwijking van het exploitatieplan is daar uitgegaan van een kostenpost van € 95,00 m2. Ook zijn de kosten voor planstructurele elementen (€ 108.800,00), kosten van het vrijmaken van alle gebruik (€ 25.000,00) en de sloopkosten (€ 174.538,00) ten onrechte niet in de berekening meegewogen. 
     34.1.  De Afdeling overweegt dat bij de residuele grondwaardeberekeningsmethode de opbrengsten als uitgangspunt worden genomen en daar worden de kosten van afgetrokken. Het verschil betreft dan de inbrengwaarde. 
     In paragraaf 5.1 van het taxatierapport inbrengwaarde staat dat van de bepaalde opbrengsten van de toekomstige woningbouwkavels de kosten in mindering zijn gebracht. Het betreft onder meer de bouwkosten, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, saneringskosten, sloopkosten en plankosten. Voor de grondwaardeberekening is verwezen naar de genoemde bijlage 1 bij het taxatierapport inbrengwaarde. Plus en anderen stellen terecht dat niet alle kosten ook in bijlage 1 zijn opgenomen. De raad heeft de taxateurs niet om een reactie gevraagd op dit betoog van Plus en anderen. De Afdeling is daarom van oordeel dat de raad in strijd met artikel 3:46 van de Awb niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat het taxatierapport inbrengwaarde gelet hierop aan de raming van de inbrengwaarde exploitatieplan ten grondslag mocht worden gelegd. De Afdeling zal de raad hierna onder 37 opdragen te motiveren waarom hij gelet op dit betoog het taxatierapport inbrengwaarde aan het exploitatieplan ten grondslag mocht leggen. 
     Het betoog slaagt. 
     Gewogen basiseenheden en gehanteerde parameters 
     35.     Plus en anderen voeren aan dat de raad zonder verdere toelichting opnieuw uitgaat van "contant" gemaakte eenheden. Verder voeren zij aan dat in het plan is gerekend met een rente van 0%. Het gevolg daarvan is dat ten onrechte niet alle kosten worden verhaald. Ook had de raad volgens Plus en anderen onderscheid moeten maken in de publieke grondexploitatie waar geen sprake is van het realiseren van grondopbrengsten, en haar eigen private grondexploitatie. Volgens Plus en anderen is het plan op dit punt onnavolgbaar. Ook wijzen zij erop dat het inflatiecijfer voor de opbrengsten per peildatum hoger is dan het percentage van de kosten. Dit is niet onderbouwd. Voor het kostenverhaal wordt hierdoor uitgegaan van te hoge opbrengsten en daarmee ook van het verhalen van te veel kosten. Plus en anderen voeren aan dat de basiseenheden en de wijze waarop kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Volgens hen is de wijze waarop de gewogen basiseenheden zich verhouden tot de kostentoedeling niet duidelijk en daarom onnavolgbaar. 
     35.1.  De Afdeling overweegt dat de raad in bijlage 10a bij het exploitatieplan een toelichting heeft gegeven op het "contant" maken van de gewogen basiseenheden. Plus en anderen hebben daar niets tegen ingebracht. De Afdeling ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet heeft voldaan aan de in de tussenuitspraak gegeven opdracht als het gaat om het "contant" maken van de gewogen basiseenheden. 
     Het betoog slaagt in zoverre niet. 
     35.2.  De betogen van Plus en anderen over het rentepercentage, het onderscheid dat is gemaakt in publieke en private grondexploitatie en het zonder motivering hanteren van een hoger inflatiecijfer voor opbrengsten dan van kosten gaan over de in het exploitatieplan gehanteerde parameters. Uit paragraaf 4.2 van de toelichting bij het exploitatieplan volgt dat voor de gehanteerde inflatiecijfers voor kosten en opbrengsten andere percentages zijn gehanteerd dan in het bij besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan het geval was. Zo is in 2022-2023 een hoger percentage gehanteerd voor de opbrengsten dan voor de kosten. Voor de jaren 2024 en verder is dit niet het geval. Uit genoemde paragraaf 4.2 volgt dat de index die voor het bepalen van die parameters is gebruikt, niet is gewijzigd ten opzichte van het bij besluit van 23 juni 2020 vastgesteld exploitatieplan. Ook het hanteren van een rentepercentage van nul is niet gewijzigd ten opzichte van het bij het besluit van 23 juni 2020 vastgestelde exploitatieplan. De Afdeling heeft onder 16.2 en 16.3 van de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 daarover haar oordeel gegeven. Wat Plus en anderen hierover hebben aangevoerd, komt erop neer dat de Afdeling wordt verzocht het eerder gegeven oordeel te herzien. De Afdeling kan behalve in uitzonderlijke gevallen niet terugkomen van een in tussenuitspraak gegeven oordeel. Een uitzonderlijk geval is hier niet aan de orde. De wijzigingen in de percentages voor de gehanteerde inflatiecijfers geven de Afdeling geen aanleiding om terug te komen van het in de tussenuitspraak van 10 augustus 2022 gegeven oordeel hierover. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Bestuurlijke lus 
     36.     Artikel 8:51d, eerste volzin, van de Awb luidt: "Indien de bestuursrechter in hoogste aanleg uitspraak doet, kan hij het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen." 
     37.     De Afdeling heeft hiervoor onder 27.2, 30.4 en 34.1 gebreken in het herstelbesluit geconstateerd. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad opdragen om binnen 20 weken na de verzending van deze uitspraak de gebreken in het bestreden besluit te herstellen. De raad moet daarvoor met in achtneming van wat in deze tussenuitspraak is overwogen, nader motiveren waarom hij gelet op de hiervoor onder 27.2, 30.4 en 34.1 aangehaalde kritiekpunten van Plus en anderen in de notitie van Overwater zich wat betreft de raming van de opbrengsten van de voorziene appartementen heeft mogen baseren op het taxatierapport uitgifteprijs en wat betreft de raming van de inbrengwaarde op het taxatierapport inbrengwaarde. Naar aanleiding hiervan moet de raad zo nodig het besluit wijzigen, en de Afdeling en de andere partijen de uitkomst meedelen en een eventueel nader besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendmaken en meedelen. Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 27 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1174, blijft op een eventueel gewijzigd of nieuw besluit het recht, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een eventueel gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast. 
     38.     Omdat gebreken zijn geconstateerd in het bij het herstelbesluit gewijzigd vastgestelde exploitatieplan, komt de Afdeling nu niet toe aan het betoog van Plus en anderen dat ook het gewijzigd vastgestelde exploitatieplan in strijd is met de Europese regels inzake staatssteun. Op deze beroepsgrond zal de Afdeling in de einduitspraak ingaan. 
     39.     Ten overvloede drukt de Afdeling partijen op het hart om, gelet op de belangen, met elkaar in overleg te gaan en samen te komen tot een oplossing van hun geschil. Daarbij is van belang dat duidelijk wordt of tot zelfrealisatie van de bestemmingen van gronden wordt overgegaan of dat de onteigeningsprocedure wordt voortgezet. De Afdeling geeft in overweging daarbij een mediator in te schakelen. 
     Conclusie, proceskosten en het betaalde griffierecht 
     40.     Een aantal betogen van Plus en anderen slaagt. De Afdeling past gelet op die betogen een bestuurlijke lus toe. In de einduitspraak zal een conclusie over het beroep van Plus en anderen volgen. Ook zal in de einduitspraak worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     draagt de raad van de gemeente Midden-Delfland op 
     - om binnen 20 weken na de verzending van deze tussenuitspraak, met inachtneming van wat onder 37 is overwogen de gebreken in het besluit van 24 januari 2023 tot gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2020", te herstellen, en 
     - de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mee te delen en een gewijzigd of nieuw besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mee te delen. 
     Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, voorzitter, en mr. J.J.W.P. van Gastel en mr. J. Gundelach, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.G. Alderlieste, griffier. 
     w.g. Hoekstra 
     voorzitter 
     w.g. Alderlieste 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 22 mei 2024 
     590