ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:200

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:200 Gerechtshof Den Haag , 25-02-2025 / 200.333.208/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-02-25

Zaaknummer: 200.333.208/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:200

---

Huurrecht. Sociale huurwoning. Verhuur aan een sekswerker. Burgermeestersluiting op grond van de APV wegens overtreding van het verbod in die APV om zonder geldige vergunning een seksinrichting te exploiteren. De woningbouwcorporatie mocht niet op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbinden, omdat de sluiting niet is gebaseerd op een verordening in de zin van artikel 174 Gemeentewet of op artikel 174a Gemeentewet. De subsidiaire vordering tot ontbinding is toewijsbaar op grond van artikel 6:265 BW. Een specifiek boetebeding bij onderverhuur en/of het laten bedrijven van prostitutie in de woning is niet oneerlijk in de zin van Richtljin 93/13/EEG.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.333.208/01 
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10276540 CV EXPL 23-930  
     
     
     
     
       
         Arrest van 25 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [de bewindvoerder] B.V. , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [de huurder], 
       gevestigd in [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       advocaat: mr. D.A. IJpelaar, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Havensteder , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. P.J. Remmelts, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [de bewindvoerder], [de huurder] en Havensteder. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [de huurder] heeft van Havensteder een woning gehuurd in een zorgcomplex voor 55-plussers. Tijdens een controle van de gemeente is gebleken dat in de woning een sekswerker actief was, waarna de betrokken burgemeester de woning heeft gesloten wegens het ontbreken van een geldige vergunning voor het exploiteren van een seksinrichting. Havensteder heeft de huurovereenkomst daarna buitengerechtelijk opgezegd en ontruiming en (onder andere) een boete gevorderd. Het hof oordeelt in dit arrest dat Havensteder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk mocht ontbinden, maar dat de subsidiaire vordering tot ontbinding wel toewijsbaar is, waardoor de veroordeling tot ontruiming kan blijven staan. Het hof oordeelt ook dat de boete toewijsbaar is. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 29 september 2023 waarmee [de bewindvoerder] in hoger beroep is gekomen van het tussen Havensteder en [de huurder] gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023; 
         
         
           het arrest van dit hof van 5 maart 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           de memorie van grieven van [de bewindvoerder]; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 april 2024; 
         
         
           de memorie van antwoord van Havensteder. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Havensteder heeft vanaf 2020 aan [de huurder] een woning verhuurd in een zorgcomplex voor 55-plussers, aan de [adres]. 
     
     
       3.2 
       
         In artikel 6 van de huurovereenkomst is onder andere bepaald dat de huurder verklaart vóór of tijdens het sluiten van de overeenkomst kennis te hebben genomen van de geldende algemene voorwaarden van Havensteder (hierna: AV), dan wel die te hebben ontvangen. De artikelen 8 en 21 AV bepalen, voor zover hier van belang, het volgende: 
         
           “Artikel 8 
         
         
           Algemene verplichtingen van de huurder 
         
         
           (...) 
         
         
           7. Het is niet toegestaan het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, in huur af te staan of aan derden in gebruik te geven (...) 
         
         
           8. Het is huurder niet toegestaan om in het gehuurde prostitutie te (laten) bedrijven. 
         
         
           9. Indien huurder handelt in strijd met het bepaalde in de leden 7 en 8 van dit artikel, is hij aan verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,-, per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de overeenkomst en/of schadevergoeding te vorderen. 
         
         
           (...) 
         
       
       
       
         
           Artikel 21 
           
           Verzuim en boete 
           
           (…) 
           
           2. Onverminderd de in deze voorwaarden vermelde boeten voor bijzondere gedragingen, kan verhuurder bij overtreding door huurder van diens verplichtingen van de artikelen 8 tot en met 13 een boete in rekening brengen van € 50 per overtreding.” 
         
       
     
     
       3.3 
       In september 2022 zijn de goederen van [de huurder] onder bewind gesteld en is [de bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder. 
     
     
       3.4 
       Op 2 november 2022 hebben ambtenaren van de betrokken gemeente (hierna: de gemeente) een bestuurlijke controle verricht bij en in de woning. Zij hebben daarbij een vrouw aangetroffen die daar als sekswerker actief was en geconstateerd dat in de woning tegen betaling seksuele handelingen werden verricht zonder dat daartoe de benodigde vergunning was verleend. 
     
     
       3.5 
       Naar aanleiding van deze bevindingen heeft de (loco)burgemeester van de gemeente (hierna: de burgemeester) de woning op dezelfde dag met spoed gesloten voor de duur van twee weken (hierna: de spoedsluiting van 2 november 2022, of de spoedsluiting). 
     
     
       3.6 
       Namens [de huurder] is bij de gemeente een zienswijze ingediend met het verzoek om de spoedsluiting op te heffen dan wel af te zien van een langere sluiting. 
     
     
       3.7 
       
         Op 16 november 2022 heeft de burgemeester, voor zover relevant, als volgt besloten (hierna: het besluit van 16 november 2022): 
         
           “(…) 
         
         
           Overtreding 
         
         
           In de woning (…) is geconstateerd dat er een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder dat daarvoor een vergunning - zoals gesteld in artikel 3:3, lid 1 APV -door het bevoegde bestuursorgaan is verleend. 
         
         
           In artikel 3:9a APV is bepaald dat het bevoegde bestuursorgaan van de gemeente (…) een seksinrichting tijdelijk of voor onbepaalde tijd gesloten kan verklaren, indien een seksbedrijf wordt geëxploiteerd zonder geldige vergunning. 
         
         
           (…) 
         
         
           Zienswijze 
         
         
           (…) 
         
         
           Belangenafweging en motivering 
         
         
           (…) 
           
           Belangenafweging 
           
           (…) 
         
         
           Spoedsluiting 
         
         
           In de beleidsregel ‘niet vergunde seksinrichting gemeente (…) 2019’ is bepaald dat ik in uitzonderlijke gevallen over kan gaan tot een spoedsluiting. Eén van deze uitzonderlijke gevallen is als er sprake is van incidenten waarbij de openbare orde, veiligheid of gezondheid in het geding is. In dit geval was er geen sprake van normale en reguliere bewoning. Voorts bleek dat er een Oekraïense sekswerker permanent in de woning verbleef en een hoog huurbedrag van € 1000,- week betaalde om in de woning te mogen verblijven. Ik wil daarnaast voorkomen dat dergelijke, mogelijke kwetsbare personen - zonder enige vorm van toezicht - op deze wijze werkzaam zijn als sekswerker. Ook de toeloop van klanten op de woning vind ik onwenselijk en kan onwenselijke activiteiten met zich meebrengen. Op basis van de voornoemde redenen heb ik besloten om uw woning met spoed te sluiten. 
         
       
       
       
         
           Noodzaak 
         
         
           (...) 
         
         
           Evenredigheid 
         
         
           In het kader van de afweging van deze belangen merk ik op dat mijn besluit tot het opleggen van een spoedsluiting niet onredelijk was ten opzichte van u. 
         
         
           Uw zienswijze heb ik meegenomen in mijn nadere beslissing om uw woning alsnog voor een langere periode te sluiten of om uw woning - na de spoedsluiting van twee weken - weer op te heffen. Ik begrijp uw belang om de sluiting op te heffen omdat u heeft aangegeven dat u met gezondheidsproblemen kampt. Ik zal dit nu het de eerste keer betreft zwaar laten meewegen. 
         
       
       
       
         
           Besluit 
         
         
           Op woensdag 2 november jl. heeft de locoburgemeester - op grond van artikel 3:9 APV - namens mij besloten om uw woning met spoed te sluiten voor tenminste de duur van twee weken van woensdag 2 november tot en met woensdag 16 november 2022. 
         
       
       
       
         
           Bestuurlijke waarschuwing 
         
         
           Ik heb op basis van voornoemde belangenafweging besloten om de sluiting van de woning per direct op te heffen en het te laten bij de voornoemde spoedsluiting. Ik leg u in plaats daarvan wel een  
           bestuurlijke waarschuwing 
            op. U krijgt hierbij het voordeel van de twijfel. 
         
         
           (….)” 
         
       
     
     
       3.8 
       Bij brief van 30 november 2022 heeft Havensteder aan [de bewindvoerder] onder meer te kennen gegeven dat het besluit van de burgemeester om de woning met spoed te sluiten aan Havensteder de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst met [de huurder] buitengerechtelijk te ontbinden, dat Havensteder van deze bevoegdheid gebruik maakt en dat van een huurovereenkomst tussen [de huurder] en Havensteder geen sprake meer is. 
     
     
       3.9 
       
        [de bewindvoerder] heeft geantwoord dat [de huurder] zich niet bij de buitengerechtelijke ontbinding neerlegt. 
     
     
       3.10 
       Havensteder heeft [de huurder] op grond van het vonnis van de kantonrechter inmiddels ontruimd. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Havensteder heeft [de huurder] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang: primair: - voor recht verklaart dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden; subsidiair: - de huurovereenkomst ontbindt; primair en subsidiair: - [de bewindvoerder] in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder] veroordeelt om: 	* de woning te ontruimen en te verlaten; 	* € 2.500,- te betalen aan Havensteder, met rente; met verklaring van uitvoerbaarheid bij voorraad en veroordeling in de proceskosten. 
     
     
       4.2 
       Aan haar primaire vordering heeft Havensteder ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst na de spoedsluiting van 2 november 2022 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW geldig buitengerechtelijke mocht ontbinden, dat zij dat heeft gedaan met haar brief van 30 november 2022, en dat [de bewindvoerder] (en daarmee [de huurder]) daarom de woning moest ontruimen. De vordering tot betaling van € 2.500,- heeft zij gegrond op het boetebeding van artikel 8.9 AV. 
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis, zoals primair gevorderd, voor recht verklaard dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk was ontbonden en [de bewindvoerder] veroordeeld tot ontruiming. De kantonrechter heeft daartoe geoordeeld dat Havensteder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en dat Havensteder ook van die bevoegdheid gebruik mocht maken. De kantonrechter heeft [de bewindvoerder] ook veroordeeld, voor zover in hoger beroep van belang, tot betaling van de contractuele boete. De kantonrechter oordeelde dat het boetebeding van artikel 8.9 AV niet vernietigbaar is als oneerlijk beding en dat de boete niet voor matiging in aanmerking komt. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [de bewindvoerder] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en wil dat het hof de hiervoor weergegeven vorderingen van Havensteder alsnog afwijst. Haar bezwaren hebben betrekking op de hiervoor samengevatte oordelen van de kantonrechter. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Mocht Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden? 
     
       6.1 
       Havensteder heeft haar buitengerechtelijke ontbinding gegrond op artikel 7:231 lid 2 BW. Volgens haar was de spoedsluiting van 2 november 2022 een sluiting op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174a Gemeentewet, op de grond dat de openbare orde is verstoord door gedragingen in de woning. Zij merkt daarbij op dat een woning op grond van die laatste bepaling alleen kan worden gesloten wegens een verstoring van de openbare orde. 
     
     
       6.2 
       
        [de bewindvoerder] betwist dat Havensteder de spoedsluiting van 2 november 2022 als grondslag mocht gebruiken voor haar buitengerechtelijke huurontbinding. Volgens haar heeft de burgemeester in zijn besluit van 16 november 2022 waarmee hij die spoedsluiting heeft bekrachtigd geen verstoring van de openbare orde vastgesteld, is zo’n verstoring niet anderszins gebleken, en heeft zo’n verstoring zich ook niet voorgedaan. Met dat besluit heeft de burgemeester namelijk, na het kennisnemen van de zienswijze van [de huurder], die spoedsluiting onmiddellijk ongedaan gemaakt en uit datzelfde besluit blijkt, wat de openbare orde betreft, alleen dat de locoburgemeester op die eerdere datum gebruik had gemaakt van de bevoegdheid tot spoedsluiting omdat sprake was van een incident waarbij de openbare orde, veiligheid of gezondheid in het geding was, aldus [de bewindvoerder].  
     
     
       6.3 
       Het hof geeft [de bewindvoerder] gelijk. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW (oud)  kon de verhuurder van een gebouwde onroerende zaak de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter op de voet van artikel 6:267 BW ontbinden (onder andere) indien door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten op grond van (i) een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet of (ii) artikel 174a Gemeentewet. Omdat hiermee wordt afgeweken van de hoofdregel van artikel 7:231 lid 1 BW dat ontbinding van (in dit geval) een gebouwde onroerende zaak wegens tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter, moeten deze voorwaarden strikt worden toegepast. 
       
         6.3.1 
         Artikel 174 Gemeentewet (oud)  verwees ten tijde van de feiten (alleen) in zijn derde lid naar verordeningen. Daar is bepaald dat de burgemeester belast is met de uitvoering van verordeningen voor zover deze betrekking hebben op het in lid 1 bedoelde toezicht, namelijk het toezicht op de openbare samenkomsten en vermakelijkheden alsmede op de voor het publiek openstaande gebouwen en daarbij behorende erven. 
       
       
         6.3.2 
         Artikel 174a lid 1 Gemeentewet (oud) verleende destijds de burgemeester de bevoegdheid om een woning, niet voor het publiek toegankelijk lokaal of bij woning of lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord. Op grond van artikel 174a lid 2 Gemeentewet (oud) kan de burgemeester de hiervoor bedoelde onroerende zaken ook sluiten wanneer, kort gezegd, sprake is van ernstige vrees voor verstoring van de openbare orde op de grond dat een ander(e) woning, niet voor het publiek toegankelijk lokaal of bijbehorend erf van dezelfde rechthebbende op grond van het eerste lid is gesloten, en er aanwijzingen zijn dat die rechthebbende de woning, het lokaal of het erf eveneens op een zodanige wijze zal gebruiken of doen gebruiken dat sluiting gerechtvaardigd is. 
       
       
         6.3.3 
         Uit een gezamenlijke lezing van beide bepalingen volgt dat, als het gaat om de bevoegdheden van de burgemeester tot het sluiten van onroerende zaken, de verordeningen in de zin van artikel 174 Gemeentewet (oud) kort gezegd betrekking hebben op voor het publiek openstaande onroerende zaken, terwijl artikel 174a Gemeentewet (oud) betrekking heeft op woningen en niet voor het publiek toegankelijk lokalen (en bijbehorende erven). 
       
     
     
       6.4 
       Uit de passage onder de kopjes “Overtreding” en “Besluit” in het besluit van 16 november 2022 volgt dat de door Havensteder ingeroepen spoedsluiting van 2 november 2022 was gegrond op artikel 3:9a van de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente (hierna: de APV), dat bepaalt dat het bevoegde bestuursorgaan van de gemeente een seksinrichting tijdelijk of voor onbepaalde tijd gesloten kan verklaren, indien daar een seksbedrijf wordt geëxploiteerd zonder geldige vergunning, en dat de (loco)burgemeester daartoe heeft vastgesteld dat dat laatste in de woning het geval was. 
       
         6.4.1 
         Daarmee is de spoedsluiting niet gegrond op artikel 174a Gemeentewet (oud) of op een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet (oud). Wat die laatste bepaling betreft volgt uit de bewoording van lid 3 daarvan dat de APV slechts onder de reikwijdte van die bepaling valt “voor zover” deze betrekking heeft op het toezicht dat wordt bedoeld in het eerste lid, en uit lid 1 van die bepaling volgt dat dat toezicht, voor zover het gaat om gebouwen, alleen betrekking heeft op voor het publiek openstaande gebouwen en bijbehorende erven, en dus niet op de sluiting van een seksinrichting in een woning. 
       
       
         6.4.2 
         Daarmee is de spoedsluiting, anders dan vereist door artikel 7:231 lid 2 BW, ook niet gegrond op de (uitdrukkelijke) vaststelling dat de openbare orde is verstoord door gedragingen in het gehuurde. De openbare orde komt in het besluit van 16 november 2022 weliswaar aan de orde, maar slechts zijdelings, ter motivering van de spoedsluiting in het licht van de beleidsregel “niet-vergunde seksinrichting” van de gemeente (zie onder “Belangenafweging”/“Spoedsluiting”). 
       
     
     
       6.5 
       
         Havensteder mocht de huurovereenkomst daarom niet buitengerechtelijk ontbinden op grond van die spoedsluiting. De op die buitengerechtelijke ontbinding betrekking hebbende verklaring voor recht is daarom niet toewijsbaar, en het bestreden vonnis moet op dat punt worden vernietigd. Bij deze stand van zaken hoeft het hof niet datgene te beoordelen wat partijen voor het overige hebben aangevoerd met betrekking tot de buitengerechtelijke ontbinding. 
         
           Moet de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden? 
         
       
     
     
       6.6 
       Havensteder heeft subsidiair gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Volgens haar is [de huurder] (en daarmee [de bewindvoerder]) tekortgekomen in de nakoming van de volgende op hem (haar) rustende verbintenissen uit die overeenkomst: - het zonder toestemming onderverhuren, althans ter beschikking stellen van de woning aan een derde (artikel 8.7 AV); - het daarin prostitutie (laten) bedrijven (artikel 8.8 AV); - het anders gebruiken van de woning dan als overeengekomen, namelijk voor commerciële doeleinden in plaats van als woonruimte (artikel 7:214 BW); - het in strijd met goed huurderschap onderverhuren van een woning in een zorgcomplex voor 55-plussers aan een derde die deze illegaal als seksinrichting kon gebruiken (artikel 7:213 BW); en - het niet tijdig betalen van de huurpenningen (artikel 7:212 BW). Havensteder heeft ter onderbouwing van de eerste vier tekortkomingen camerabeelden overgelegd waarin een vrouw zichtbaar is die op 26 en 27 oktober 2022 mannen van en naar de woning begeleidt, alsmede een door de huismeester van het zorgcomplex opgesteld overzicht van mannelijk bezoek op 1, 2 en 26 tot en met 31 oktober en 1 november 2022. Zij heeft daarnaast het besluit van 16 november 2022 overgelegd alsmede het daaraan ten grondslag liggende rapport van bevindingen van de betrokken gemeenteambtenaren naar aanleiding van de controle van 2 november 2022. Daaruit volgt dat de vrouw die de gemeenteambtenaren tijdens die controle in de woning hebben aangetroffen aan hen heeft verklaard dat zij in de woning actief was als sekswerker, dat zij € 1.000,- per week betaalde om daar te kunnen verblijven, dat zij daar inmiddels een week was verbleven en € 2.000,- had betaald, en dat een door de ambtenaren aangetroffen bedrag van € 3.000,- aan contanten voor het overgrote deel afkomstig was uit haar activiteiten als sekswerker. 
     
     
       6.7 
       De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is om de volgende redenen toewijsbaar. [de bewindvoerder] heeft ter betwisting van de tekortkomingen toegelicht dat [de huurder] op 26 oktober 2022 een Oekraïense vrouw heeft leren kennen die wegens de oorlog uit Oekraïne was gevlucht en geen onderkomen had in Nederland, en dat [de huurder] zelf ook een vluchteling is en daarom begaan was met het lot van deze vrouw. Hij heeft haar daarom tijdelijk onderdak geboden in de woning, met de afspraak dat zij daar een week zou blijven om op zoek te gaan naar andere woonruimte terwijl [de huurder] bij zijn dochter in Duitsland zou verblijven. Toen [de huurder] op 31 oktober 2022 bij de woning is komen informeren hoe het met de vrouw ging, heeft zij de deur open gedaan enkel gehuld in haar onderbroek, waarop [de huurder] is geschrokken en haar heeft gezegd dat zij op 2 november 2022 uit de woning moest vertrekken. Toen de gemeenteambtenaren op die datum zijn komen controleren was [de huurder] in Duitsland, en hij heeft pas bij terugkeer op 6 november 2022 het bericht van sluiting op de voordeur van zijn woning aangetroffen. Volgens [de bewindvoerder] heeft [de huurder] als voormalige vluchteling slechts gehandeld uit naastenliefde, in een periode waarin bovendien een zeer grote hoeveelheid Oekraïense vluchtelingen in Nederland  ad hoc  werd opgevangen door particulieren, onder andere in door hen gehuurde woningen. [de huurder] wist niets over prostitutie, was niet bekend met de  site  waarop de vrouw haar diensten aanbood, heeft nooit geld van haar ontvangen en kon vanuit Duitsland geen toezicht uitoefenen op het gebruik van de woning. 
     
     
       6.8 
       Met deze toelichting staat tussen partijen staat vast dat [de huurder] de woning zonder toestemming van Havensteder ter beschikking heeft gesteld aan een derde (in strijd met artikel 8.7 AV). Met die toelichting heeft [de bewindvoerder] ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat [de huurder] de woning daarbij heeft onderverhuurd en daarin prostitutie heeft laten bedrijven. Gelet op met name de verklaring van de vrouw aan de gemeenteambtenaren over het betalen van € 2.000,- aan huur ad € 1.000,- per week mocht [de bewindvoerder] niet volstaan met het betoog dat [de huurder] van niets wist, nooit geld heeft ontvangen en vanuit Duitsland geen toezicht kon uitoefenen, en had zij moeten uitleggen welk belang die vrouw zou hebben gehad om op dat punt valse verklaringen af te leggen. Dat klemt te meer daar het ongeloofwaardig is dat [de huurder], als hij werkelijk niet van de werkzaamheden van de vrouw had geweten, haar niet heeft gevraagd de woning meteen te verlaten toen hij er – volgens zijn stellingen – mee werd geconfronteerd dat de vrouw slechts gekleed in een onderbroek de deur opendeed. Ook is het ongeloofwaardig dat hij in dat geval naar Duitsland is gegaan en niet op 2 november 2023 is teruggekomen om te controleren of de vrouw de woning daadwerkelijk had verlaten. Omdat [de bewindvoerder] die uitleg niet heeft gegeven, is haar betwisting onvoldoende gemotiveerd en stelt het hof vast dat [de huurder] de woning zonder toestemming heeft verhuurd aan de vrouw. Gelet op de hoogte van de huur per week en doordat hij vervolgens naar eigen zeggen naar Duitsland is vertrokken, heeft [de huurder] bij die onderverhuur de kans voor lief genomen dat de vrouw in de woning als sekswerker actief zou worden. Daarmee is tussen partijen eveneens komen vast te staan dat [de huurder] daarin prostitutie heeft laten bedrijven en, daarmee, dat [de bewindvoerder] is tekortgeschoten in de nakoming van de eerste vier hiervoor onder 6.6 bedoelde verbintenissen uit de huurovereenkomst.  
     
     
       6.9 
       
        [de bewindvoerder] voert aan dat het gedrag van de vrouw op grond van de uitzonderlijke omstandigheden van de oorlog in Oekraïne en de daardoor veroorzaakte vluchtelingen stroom niet aan [de huurder] (en haar) kan worden toegerekend. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat Havensteder [de bewindvoerder] niet het gedrag van de vrouw aanrekent, maar het eigen gedrag van [de huurder], en omdat uit het voorgaande volgt dat [de huurder] de woning voor € 1.000,- per week aan de vrouw heeft verhuurd.  
     
     
       6.10 
       Anders dan [de bewindvoerder] aanvoert, zijn deze tekortkomingen niet van zodanige bijzondere aard of geringe betekenis, dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. [de bewindvoerder] heeft in dat kader gewezen op het belang van [de huurder] bij het hebben van een woning en het kunnen voortzetten van zijn schuldsanering. Daar staat tegenover dat hier sprake is van een ernstige tekortkoming en dat Havensteder er terecht op wijst dat zij op grond van artikel 45 lid 2 onder f Woningwet verplicht is om bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden en tevens op grond van het huurrecht verplicht is om een rustig woongenot te verschaffen aan haar overige huurders. Daarbij geldt in dit specifieke geval dat de woning deel uitmaakt van een zorgcomplex voor 55-plussers, waar rust en veiligheid nog meer dan in een normale woonomgeving van belang is. Dat maakt dat het daar laten bedrijven van prostitutie nog meer inbreuk maakt op de leefbaarheid en het rustig woongenot dan in een normale woonomgeving. Dat [de huurder] (naar het hof begrijpt: voor het overige) geen overlast veroorzaakt en een permanent inkomen heeft, legt dan onvoldoende gewicht in de schaal. 
     
     
       6.11 
       In de stellingen van Havensteder ligt besloten dat nakoming op de vier eerste door haar aangevoerde tekortkomingspunten blijvend onmogelijk is, waardoor Havensteder niet hoeft aan te tonen dat [de huurder] ([de bewindvoerder]) op dat punt in verzuim was getreden. 
     
     
       6.12 
       Het hof verwerpt het beroep van [de bewindvoerder] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, omdat uit het voorgaande volgt dat [de huurder] de woning, een sociale huurwoning in een zorgcomplex, voor € 1.000,- per week heeft onderverhuurd en dat hij daarbij voor lief heeft genomen dat de vrouw daar als sekswerker actief zou zijn. Het hof weegt in dat kader mee dat [de bewindvoerder] heeft toegelicht dat zij namens [de huurder] een zorghuurovereenkomst heeft gesloten met het Leger des Heils. 
     
     
       6.13 
       
         Uit het voorgaande volgt dat de subsidiaire vordering tot ontbinding toewijsbaar is in plaats van de primair gevorderde verklaring voor recht. Het hof zal het door de kantonrechter uitgesproken ontruimingsgebod met aanvulling vangronden bekrachtigen, omdat uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de huurovereenkomst had moeten ontbinden. 
         
           Is [de bewindvoerder] de boete verschuldigd? 
         
         
           Kan [de bewindvoerder] de AV vernietigen omdat zij niet aan [de huurder] ter hand zijn gesteld?  
         
       
     
     
       6.14 
       
        [de bewindvoerder] roept de vernietigbaarheid in van de AV op de grond dat Havensteder die noch voor noch bij of kort na het sluiten van de huurovereenkomst ter hand heeft gesteld aan [de huurder], of hem anderszins een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de inhoud ervan kennis te nemen (artikel 6:233 aanhef en onder b BW). 
     
     
       6.15 
       
         Dit beroept slaagt niet. Havensteder wijst erop dat [de huurder] met artikel 6 van de huurovereenkomst heeft verklaard dat hij vóór of tijdens het sluiten daarvan kennis heeft genomen van de AV, dan wel die heeft ontvangen. Havensteder heeft een versie van deze huurovereenkomst in het geding gebracht met een handtekening onder de naam van [de huurder], en [de bewindvoerder] heeft niet de echtheid van die handtekening betwist. Daarmee levert de huurovereenkomst op grond van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op van de waarheid van de hiervoor bedoelde verklaring. [de bewindvoerder] heeft op dat punt geen tegenbewijs aangeboden, waardoor de waarheid van die verklaring is vast komen te staan. 
         
           Is artikel 8.9 AV een oneerlijk beding in de zin van richtlijn 93/13/EEG? 
         
       
     
     
       6.16 
       Volgens [de bewindvoerder] is het boetebeding van artikel 8.9 AV oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Net als Havensteder vat het hof dit betoog op als een beroep op vernietiging van het boetebeding op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a BW, waarmee die richtlijn is omgezet. 
     
     
       6.17 
       Een beding in algemene voorwaarden is op grond van die bepaling vernietigbaar indien het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. [de bewindvoerder] heeft terecht gesteld dat Richtlijn 93/13/EEG van toepassing is op de huurovereenkomst, die is gesloten tussen een professionele verhuurder en een privé huurder.  Artikel 6:233 aanhef en onder a BW moet hier daarom worden uitgelegd conform deze richtlijn, die in haar artikel 6 lid 1 als omzettingsverplichting bepaalt dat, voor zover hier van belang, oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument onder de in het nationale recht geldende voorwaarden de consument niet binden. 
     
     
       6.18 
       Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt daarbij als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij die beoordeling moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien op het moment van het sluiten van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. Daarbij moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft.  Uit artikel 3 lid 3 van Richtlijn 93/13/EEG, gelezen in samenhang met artikel 1 aanhef en onder e) van de bijlage bij die richtlijn, volgt dat een beding als oneerlijk kan worden aangemerkt als het een onevenredig hoge schadevergoeding (daaronder begrepen: boete) oplegt aan de consument die zijn verbintenissen niet nakomt. Daarbij moet rekening worden gehouden met de bevoegdheid tot matiging van artikel 6:94 BW. 
     
     
       6.19 
       Volgens [de bewindvoerder] is het boetebeding oneerlijk omdat het eenzijdig alleen voorziet in een boete ten laste van de verhuurder en geen rekening houdt met de verwijtbaarheid van de tekortkoming. Daarnaast staat het direct opeisbare bedrag van € 2.500,- in geen enkele verhouding tot de ernst van de overtreding en de hoogte van de maandhuur, kan de boete worden opgelegd terwijl tegelijk ontbinding van de overeenkomst wordt gevorderd, en ontbreekt een anticumulatiebeding ten opzichte van het boetebeding van artikel 21.2 AV.  
     
     
       6.20 
       
         Het hof volgt [de bewindvoerder] hier niet in. Het boetebeding van artikel 8.9 AV is weliswaar eenzijdig, maar is beperkt tot twee specifieke tekortkomingen, namelijk het zonder toestemming onderverhuren of ter beschikking stellen aan een derde (artikel 8.7 AV) en het (laten) bedrijven van prostitutie (artikel 8.8 AV). Havensteder heeft toegelicht dat zij een zwaarwegend belang heeft bij naleving van beide bepalingen, mede met het oog op haar hiervoor onder 6.10 bedoelde verplichtingen (i) op grond van artikel 45 lid 2 onder f Woningwet en (ii) als verhuurder aan andere huurders in het zorgcomplex. Een betrekkelijk sterke, doch gemaximeerde financiële prikkel die aan alleen de huurder kan worden opgelegd is daarbij toelaatbaar, en Havensteder wijst er terecht op dat die prikkel, gelet op de winsten die met onderverhuur en prostitutie kunnen worden behaald, niet onevenredig is in verhouding tot de maandelijkse huur. Dit blijkt ook uit de verklaring van de in de woning aangetroffen vrouw dat zij € 1.000,- per week betaalde voor de huur van de woning en dat de bij haar aangetroffen € 3.000,- aan contanten voor het overgrote deel afkomstig was uit haar activiteiten als sekswerker. Als het gaat om de verwijtbaarheid, geldt dat uit artikel 6:92 lid 3 BW volgt dat Havensteder de betrokken boete niet kan opleggen indien de tekortkomingen ten opzichte van de artikelen 8.7 en 8.8 AV niet aan de huurder kunnen worden toegerekend. Het ontbreken van een anticumulatiebeding ten opzichte van het algemene boetebeding van artikel 21.2 AV maakt evenmin dat artikel 8.9 AV oneerlijk is, omdat die algemene boete van artikel 21.2 AV is beperkt tot € 50,- per overtreding. Dat de boete van artikel 8.9 AV kan worden opgelegd naast de mogelijkheid van ontbinding en ontruiming, zoals hier gevorderd, maakt de zaak evenmin anders, omdat Havensteder ook los van die mogelijkheid moet kunnen beschikken over de financiële afschrikking van het boetebeding, voor het geval zij om haar moverende redenen niet wenst te ontbinden. 
         
           Moet de boete worden gematigd? 
         
       
     
     
       6.21 
       
        [de bewindvoerder] klaagt dat de kantonrechter de boete tot nihil had moeten matigen. Het oordeel van de kantonrechter op dat punt is weergegeven in r.o. 4.20 van het bestreden vonnis. [de bewindvoerder] heeft niet toegelicht waarom dat oordeel onjuist is. Het hof volstaat daarom wat de gevraagde matiging betreft met een verwijzing naar dat oordeel, en neemt dat over. 
     
     
       6.22 
       
         Uit het voorgaande volgt dat de boete van € 2.500,- zonder matiging toewijsbaar is. 
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.23 
       Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [de bewindvoerder] omdat zij niet heeft verduidelijkt welke specifieke feiten zij aanbiedt te bewijzen. Het hoger beroep van [de bewindvoerder] slaagt voor wat betreft de primair gevorderde verklaring voor recht van buitengerechtelijke ontbinding, maar daarvoor komt de subsidiair gevorderde gerechtelijke ontbinding in de plaats, waardoor de toegewezen ontruiming blijft staan zoals de kantonrechter die heeft toegewezen. Dit leidt niet tot een andere proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Het hof zal het bestreden vonnis daarom deels bekrachtigen en deels vernietigen, opnieuw recht doen zoals hierna bepaald en [de bewindvoerder] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.24 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	   783,- 
         salaris advocaat	€ 	2.428,- 	(2 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	   178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal	€ 	3.389,- 
         Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing . 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - vernietigt de beslissingen 5.1 en 5.7 van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023, bekrachtigt dat vonnis voor het overige en, in zoverre opnieuw recht doende: 
     
       o ontbindt de tussen Havensteder en de heer [de huurder] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres]; 
       o wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
       
         veroordeelt [de bewindvoerder] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Havensteder begroot op € 3.389,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [de bewindvoerder] deze niet binnen veertien dagen na vandaag heeft betaald;  
       
       
         bepaalt dat als [de bewindvoerder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en Havensteder haar vervolgens dit arrest betekent, [de bewindvoerder] haar de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [de bewindvoerder] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, J.I. de Vreese-Rood en P. Van der Kolk-Nunes en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier. 
   
   
      Hier en hierna in de versie geldend op 30 november 2022, de datum van de door Havensteder ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding. 
   
   
      De Gemeentewet hier en hierna in de versie geldend op 2 november 2022, de datum van de door Havensteder ingeroepen burgemeestersluiting. 
   
   
      HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:C:2013:341  (Asbeek Brusse) . 
   
   
      HvJ EU 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 ( Radlinger ); HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275  (Lewis/Smit ). 
   
   
      HR 24 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1706,  NJ  2007/115  (Meurs/NVM) .