ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2022:4056

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2022:4056 Rechtbank Limburg , 25-05-2022 / ROE 20/372

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2022-05-25

Zaaknummer: ROE 20/372

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2022:4056

---

WOZ-waarde kinderdagverblijf; gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft de bruto vervangingswaarde en de verlenging van de levensduur niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast. Eiseres heeft recht op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

RECHTBANK limburg 
   
   
     Zittingsplaats Roermond 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: ROE 20/372 
   
   
     
       uitspraak van de meervoudige kamer van 25 mei 2022 in de zaak tussen 
     
   
   
     
       Stichting Kinderopvang Humanitas , te Heerlen, eiseres 
     (gemachtigde: G. Gieben), 
   
   
     en 
   
   
     
       de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen , verweerder 
     (gemachtigde: P.J.J.C. Jonkers). 
   
   
     
       Procesverloop  
     
   
   
     Bij beschikking van 31 maart 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 838.000,-. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekend gemaakt. 
     
       Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2019 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.   
   
   
     Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.  
   
   
     Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.  
   
   
     Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 41 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 10 en 11 februari 2022. Namens eiseres zijn verschenen A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en taxateur [naam taxateur 1] . Voor verweerder zijn verschenen P.J.J.C. Jonkers en taxateurs [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] .  
   
   
     
       Overwegingen 
     
     
       
       Feiten  
     
   
   
     1.	Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een kinderdagverblijf met een totale bruto-vloeroppervlakte van 1.107 m². Het object dateert van 1974/2004. De grondoppervlakte is 4.130 m².  
   
   
     Geschil   
     2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9. Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018” en de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 26 Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur), waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten is evenmin in geschil, behoudens de daarin opgenomen restwaarden. Partijen verschillen wel van mening over de gehanteerde archetypen. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet in deze gezamenlijke uitgangspunten te volgen. 
     
       
       De standpunten van eiseres 
     
     
     3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 638.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 29 augustus 2019 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 4] van Previcus Vastgoed. Het standpunt van eiseres is op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 
     
     
       3.1. 
       In het taxatierapport is volgens de taxateur aangesloten bij de grondwaarde van  € 95,- inclusief BTW per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 4.130 m² x € 95,- = € 392.350,-).  
       
     
     
       3.2. 
       Voor het bepalen van de bouwkosten is de taxateur uitgegaan van de kengetallen van de archetypen O116PL52 (‘Crèche plat dak, meerdere gevelmaterialen, gemiddelde afwerking >2000’) voor de crèche, O184PL12 (‘Kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85’) voor het dagverblijf beiden uit de Taxatiewijzer Onderwijs. Voor de berging/schuur is de taxateur uitgegaan van het archetype B5101700 (‘Berging/schuur aangebouwd/vrijstaand (bijgebouw’)) uit de Taxatiewijzer Algemene kengetallen. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 1.229.741,- (inclusief BTW).  
       
     
     
       3.3. 
       Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018  en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.  In de taxatie van eiseres is voor alle onderdelen gekozen voor een restwaarde van 0%. Eiseres wil met dit nihil- percentage tot uitdrukking brengen dat veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. De taxateur van eiseres heeft (kennelijk) de levensduur van alle onderdelen van het dagverblijf uit 1970 verlengd. De taxateur is uitgegaan van een levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 58, 53 en 53 jaar. De maximale levensduur volgens de bandbreedte van het archetype O184PL12 is voor de ruwbouw 50 jaar, voor de afbouw 30 jaar en voor de installaties 20 jaar.  
     
     
       3.4. 
       Eiseres heeft voor de functionele correctie verweerders correctie in het taxatieverslag overgenomen.  
       
       
         
           De standpunten van verweerder 
         
       
       
       
         4.	Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 6 juni 2020 door [naam taxateur 2] , overgelegd. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten. 
       
       
     
     
       4.1. 
       De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief BTW per m² (totaal inclusief BTW: € 474.743,-). De uitgifteprijzen van grond in de gemeente Landgraaf bevestigen dat de gehanteerde grondwaarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.2. 
       De taxateur heeft voor de crèche de kengetallen gebruikt van het archetype O186PL12 (‘Kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking >2000) en voor het dagverblijf de kengetallen van het archetype O186PA12 (‘Kinderdagverblijf pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking >2000’), beide uit de Taxatiewijzer Onderwijs. Voor de opslag/magazijn is de taxateur uitgegaan van het archetype B5101300 (‘Opslag / magazijn (bijgebouw)’) uit de Taxatiewijzer Algemene kengetallen. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 1.359.244,- (inclusief BTW).  
       
     
     
       4.3. 
       Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzers gevolgd (respectievelijk 27, 22 en 17% voor de crèche en het dagverblijf en respectievelijk 25, 20 en 10% voor de opslag/magazijn). Verweerder heeft geen marktgegevens overgelegd ter onderbouwing van de restwaarden.   
       
     
     
       4.4. 
       Verweerder is voor de crèche (2004) uit gegaan van een levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 47, 27 en 19 jaar. De maximale levensduur volgens de gehanteerde Taxatiewijzer (O186PL12) voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties is respectievelijk 50, 30 en 20 jaar. Voor de opslag (2004) is verweerder uit gegaan van een levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 45, 30 en 20 jaar. Volgens de gehanteerde Taxatiewijzer (B5101300) bedraagt de maximale levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties respectievelijk 50, 35 en 25 jaar. Verweerder is voor het dagverblijf (1970) uit gegaan van een levensduur voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 58, 53 en 53 jaar. De maximale levensduur volgens de gehanteerde Taxatiewijzer (O184PA12) voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties is respectievelijk 50, 30 en 20 jaar. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 5 juni 2020 door taxateur M. Heiligers ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij (onder meer) geconcludeerd dat de staat van de installaties ‘goed’ is.  
       
     
     
       4.5. 
       In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 838.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 838.000,-  niet te hoog is.  
       
       
       
       
       
       
         
           De (aanvullende) standpunten van eiseres ter zitting 
         
       
       
       5. Op zitting heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit geschil.  
       
       
         
           Bewijslastverdeling (algemeen) 
         
       
       
       6. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.  Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.  Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd. 
       
       
         
           Wettelijk kader 
         
       
       
       7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
       
       8. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       a. de aard en de bestemming van de zaak;                                                                                              b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
       
       9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet woz wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
       
       
         
           Grondwaarde 
         
       
       10.  De rechtbank overweegt dat bij de vast te stellen vervangingswaarde van de grond beoordeeld moet worden welke prijs de eigenaar van de grond zou moeten betalen om de grond in eigendom te verwerven die voor hem eenzelfde nut oplevert als de onderhavige grond. Deze vervangingswaarde van de grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan hierbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden en van qua grootte, bestemming en locatie vergelijkbare grondtransacties, indien althans dergelijke marktgegevens van vergelijkbare transacties (in de gemeente of de regio) voorhanden zijn. 
       11.  De rechtbank overweegt dat het verweerder in beginsel vrij staat om in beroep ter ondersteuning van de bij het bestreden besluit vastgestelde (of gehandhaafde) waarde, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Dit is slechts anders indien dit standpunt ondubbelzinnig is prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde.  De rechtbank is niet gebleken dat verweerder zijn verweer ten aanzien van de grondwaarde heeft prijsgegeven of dat het in beroep gewijzigde standpunt strijd met een goede procesorde oplevert. Dit betekent dat verweerder niet gehouden is om een in de bezwaarfase gehanteerde (onjuiste) grondprijs in beroep te handhaven. De door eiseres op zitting genoemde uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden geven geen aanleiding om tot een ander oordeel op dit punt te komen. 
       
       12. De rechtbank ziet geen grond om in twijfel te trekken dat aan de in beroep gebruikte grondprijs gronduitgifteprijzen ten grondslag liggen en acht aannemelijk dat de door verweerder verdedigde grondprijs niet te hoog is. Een inhoudelijk gemotiveerde betwisting van de genoemde uitgifteprijs en de gebruikte grondprijs is achterwege gebleven. 
       
         
         Archetype 
       
       
       13. De rechtbank stelt vast dat over de toepasselijkheid van de Taxatiewijzers geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over de toe te passen archetypen. Waar verweerder voor de crèche het archetype O186PL12, voor het dagverblijf het archetype O186PA12 en voor de bijgebouwen het archetype B5101300 heeft toegepast, vindt eiseres de archetypen O116PL52 (crèche), O184PL12 (dagverblijf) en B501700 (bijgebouwen) beter passen. De keuze van het archetype kan van belang zijn voor de hoogte van de bruto vervangingswaarde.  
       
       14. De rechtbank stelt voorop dat, zoals in de Taxatiewijzer Algemeen vanaf pagina 11 wordt beschreven, vooral de bouwtechnische kenmerken bepalend zijn voor het te gebruiken archetype. Dit criterium biedt hier, gelet op de beschrijving van de kenmerken in de Taxatiewijzer, geen houvast. Partijen hebben ook niet gemotiveerd waarom op grond van de bouwtechnische kenmerken het door hen gekozen archetype juist is. De rechtbank zal zich daarom richten op het gebruik van de onroerende zaak.  
       Eiseres is van mening dat er sprake is van twee bergingen. Doordat verweerder deze bergingen blijft waarderen als opslag is de waarde te hoog vastgesteld. De taxateur van verweerder heeft ter zitting aangegeven dat het klopt dat er twee bergingen aanwezig zijn. Verder is er ook een opslag van 16m². Het gaat volgens de taxateur van verweerder om een marginaal verschil van ongeveer € 200,-. Gelet op de beschrijving van de taxateur van verweerder ter zitting, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetype B5101300 voor de bijgebouwen (opslag/magazijn) juist is en eiseres niet kan worden gevolgd in haar keuze van archetype B5101700.  
       
       15. De rechtbank heeft geconstateerd dat partijen ook verschillende archetypen voor de crèche en het dagverblijf hanteren. Hier zijn geen beroepsgronden tegen gericht. Gelet op de beschrijving van het gebruik is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder gekozen archetypen O186PL12 (crèche) en O186PA12 (dagverblijf) voor de onroerende zaak juist zijn en eiseres niet kan worden gevolgd in haar keuze van archetypen O116PL52 (crèche) en O184PL12 (dagverblijf).  
       
       
         
           Bruto vervangingswaarde  
         
         
           
           Crèche  
         
       
       16. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen boven het maximum van de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype O186PL12 is uitgekomen.  
       
       
         
           Dagverblijf  
         
       
       17. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen onder het minimum van de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype O186PA12 is uitgekomen.  
       
       
         
           Bijgebouw  
         
       
       18. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij het vaststellen van de bouwkosten op alle onderdelen boven het maximum van de bandbreedte van de vervangingswaarde (per m²) van het archetype B5101300 is uitgekomen.  
       
         Conclusie 
         19.	Nu uit de stukken en het verhandelde ter zitting niet blijkt waarom verweerder bij de verschillende archetypen boven het maximum van de bandbreedte van de vervangingswaarde per m² is uitgekomen, acht de rechtbank verweerders inschatting van de vervangingswaarde niet aannemelijk. 
     
   
   
     
       Correctie technische veroudering – verlenging van de technische levensduur  
     20.  De rechtbank stelt voorop dat partijen over de levensduur (alle onderdelen) van de crèche uit 2004, en de opslag/ het magazijn niet van mening verschillen. Verweerder heeft de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het dagverblijf uit 1970 verlengd. De levensduur van de ruwbouw is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype O184PA12 met 8 jaar verlengd tot 58 jaar. Ook de levensduren van de afbouw en de installaties zijn ten opzichten van de maximale levensduur van het archetype O184PA12 met respectievelijk 23 en 33 jaar verlengd tot 53 jaar. Verweerder heeft gesteld dat naar aanleiding van de inpandige opname van de onroerende zaak is gebleken dat de staat van onderhoud van de gebouwgebonden installaties goed is. De algemene onderhoudstoestand is voldoende.  
     
     21. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020  volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de afbouw en de installaties van de onroerende zaak (hoofdgebouw uit 1982) op een langere periode moet worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op een later tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.   
     22.  De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en de  installaties gerechtvaardigd is.  
     
     23. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld.  
     
     
       
         “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.  
         
         In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. 
       
     
     
     
       
         2.3.4 Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. 
       
     
     
     
       
         2.3.5 Het Hof heeft zijn oordeel dat niet van de restwaarde van (onderdelen van) het complex kan worden uitgegaan, kennelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat die restwaarde niet kan zijn bereikt omdat het complex nog als voetbalcomplex in gebruik is. Zoals volgt uit hetgeen in 2.3.3 is overwogen berust dat uitgangspunt op een onjuiste rechtsopvatting.” 
       
     
     
     24. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld. 
     
     
       “ 4.2.2 De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen: 
     
     
       ­  dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is; 
       ­  dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen; 
       ­  dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden; 
       ­  dat de installaties normaal functioneren; en 
       ­  dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen. 
     
     
     
       
         (…) 
       
     
     
     
       
         4.2.6 (…) De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. ” 
     
     
     25. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende. 
     
     
       “ 4.11 (…) Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in is geslaagd. De technische levensduur van de kantine met volgnummer 4 is voor de ruwbouw verlengd van 40 naar 45 jaar, voor de afbouw van 25 naar 40 jaar en voor de installaties van 17 naar 40 jaar. De door de heffingsambtenaar genoemde aanpassingen (zie 4.10) acht het hof van onvoldoende gewicht voor de verlenging van de technische levensduur die de heffingsambtenaar hanteert. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vernieuwing van het keukenblok en de toiletten niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. ” 
     
     
     26. De rechtbank overweegt dat uit de onder 21 tot en met 23 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de algemene onderhoudstoestand voldoende is en de staat van de installaties goed, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur van alle onderdelen van het dagverblijf uit 1970. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van deze onderdelen in verhouding staat met de ouderdom van het object, is daarom op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er (op basis van deze motivering) geen aanleiding om de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het dagverblijf uit 1970 op de waardepeildatum te verlengen tot respectievelijk 58, 53 en 53 jaar. 
     
     
       
         
         Correctie technische veroudering – restwaarde 
       
     
     
     27. Verweerder heeft de gehanteerde restwaarden (van 27, 22 en 17%) ontleend aan de Taxatiewijzer. De restwaarden vallen binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van de archetypen, namelijk in het midden van die bandbreedtes.  
     
     28. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat verweerder op alle onderdelen van de onroerende zaak is uitgegaan van te hoge restwaarden. Volgens eiseres kan niet zonder meer van de restwaarden uit de Taxatiewijzer worden uitgegaan en zijn de transacties niet te gebruiken ter onderbouwing van de restwaarden. 
     
     29. Zoals hiervoor is overwogen volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer en moet, nu dat standpunt afwijkt van dat van verweerder, dat aannemelijk maken.  
     
     30. Taxatiewijzers zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de onderhavige Taxatiewijzer, waarvan voor de rechtbank en eiseres alleen de publieksversie beschikbaar is, geen op de markt gerealiseerde transactiegegevens bevat van onroerende zaken die met de onroerende zaak van eiseres vergelijkbaar zijn. Ook zijn in deze Taxatiewijzer geen andere objectieve en toetsbare onderbouwende gegevens vermeld, waaraan bewijs van de juistheid van de aan het betreffende archetype toegekende kengetallen kan worden ontleend. De rechtbank is ook ambtshalve bekend met de diverse hofuitspraken  en literatuur waarin kritiek wordt geuit op de in de Taxatiewijzers opgenomen kengetallen (met name ten aanzien van de restwaarden) en wordt gesteld dat deze kengetallen “op drijfzand zijn gebaseerd”.  
     
     31. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, en dus van latere datum dan voornoemde hofuitspraken, volgt echter dat de Taxatiewijzers richtsnoeren zijn, voor onder meer de restwaarde, die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde. Ook volgt hieruit dat er aanleiding kan zijn om af te wijken van de Taxatiewijzer bij het bepalen van de restwaarde, waarbij degene die aanspraak maakt op die afwijking, de gronden daarvoor moet stellen en (bij betwisting) aannemelijk moet maken. Hoewel de Hoge Raad dit niet met zoveel woorden zegt, kan de rechtbank niet anders dan hieruit afleiden dat de Hoge Raad kennelijk de “drijfzand”- kritiek niet zonder meer volgt en de Taxatiewijzers (ook wat betreft de daarin opgenomen restwaarden) als uitgangspunt voor de waardebepaling accepteert. In dit verband merkt de rechtbank op dat de Taxatiewijzer is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten  en inhoudelijk is opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Dat betekent enerzijds dat sprake is van een eenzijdige totstandkoming van de Taxatiewijzers omdat daarbij belanghebbenden of belangenbehartigers van belanghebbenden niet zijn betrokken, maar anderzijds dat deze wel, zij het niet kenbaar, op een deskundige analyse zijn gebaseerd. Het is in dit geval aan eiseres om aannemelijk te maken dat een ander uitgangspunt moet worden gehanteerd. Eiseres heeft daartoe gesteld dat aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Die stelling komt neer op een (enkele) verwijzing naar de “drijfzand”-kritiek, die de Hoge Raad in zijn algemeenheid heeft verworpen in het arrest van 23 oktober 2020. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de restwaarde 10% moet zijn (nog onder de laagste percentages in de Taxatiewijzer), zonder dit met concrete marktcijfers nader te onderbouwen. Het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een kale betwisting zonder dat deze onderbouwd en dus aannemelijk gemaakt is. Dat betekent dat eiseres niet aan de in het arrest van 23 oktober 2020 geformuleerde bewijsvoeringslast heeft voldaan. 
     
     32. Omdat, zoals onder 24 is geoordeeld, verweerder de verlenging van de levensduur van alle onderdelen van het dagverblijf uit 1970 niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in deze zaak de vraag of die verlenging moet leiden tot een bijstelling van de restwaarden van die onderdelen onbeantwoord blijven.   
     
     33. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van niet te hoge restwaarden. 
     
     
       
         Conclusie  
       
     
     
     34. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 738.000,-.  
     
     
       
         Redelijke termijn  
       
     
     35.  De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel, dat aan artikel 6, eerste lid, van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat een geschil over een waardevaststelling ingevolge de Wet woz binnen een redelijke termijn behoort te worden beslecht. Indien de redelijke termijn is overschreden wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden vanwege het lange wachten op een (eind)uitspraak over het geschil. Het bestuursorgaan respectievelijk de Staat der Nederlanden kunnen door de belastingrechter tot vergoeding van die schade worden veroordeeld. Of de redelijke termijn bedoeld in voormeld artikel is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren.  
     
     
       Als uitgangspunt heeft te gelden dat, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk langer dan twee jaar heeft geduurd. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. 
     
     
     36. Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op 29 april 2019, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uitspraak moeten doen op 29 april 2021. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met (naar boven afgerond) een jaar en een maand. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.500,-. 
     
     37. Voor wat betreft de toerekening van de immateriële schadevergoeding aan verweerder en de Staat overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 23 december 2019, dus 8 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 2 maanden overschreden. De resterende termijnoverschrijding, afgerond 11 maanden, is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade voor een bedrag van € 230,75 (2/13 van € 1.500,-) en de Staat voor een bedrag van € 1.269,25 (11/13 van € 1.500,-). 
     
     
       
         Griffierecht en proceskosten  
       
     
     
     38. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.  
     
     39. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen in bezwaar worden 2 punten toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting in bezwaar) met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase worden drie punten toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen op de beide zittingsdagen) met een waarde van € 541,- per punt. De rechtbank beoordeelt de zaak als zwaar, waarvoor een wegingsfactor 1,5 geldt. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden forfaitaire bedrag in totaal € 3.241,50.  
     
     40. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten en de kosten van de aanwezigheid van de taxateur op zitting. De rechtbank acht een tijdsbeslag van 5 uur en een uurtarief van € 120,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW) redelijk. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties hanteert de rechtbank voor de vergoeding van de aanwezigheid van de taxateur op zitting hetzelfde (door de taxateur opgegeven) tarief als voor het opstellen van het taxatierapport. Het tijdsbeslag van de behandeling van deze zaak op zitting stelt de rechtbank vast op 15 minuten, wat betekent dat de vergoeding € 30,- (te vermeerderen met de ter zake verschuldigde BTW)   bedraagt. 
     
     
     
       
         Beslissing 
       
     
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       ­ verklaart het beroep gegrond; 
       ­ vernietigt het bestreden besluit; 
       ­ herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op € 738.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; 
       ­ veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van € 230,75; 
       ­ veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade van € 1.269,25; 
       ­ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden; 
       ­ veroordeelt verweerder in de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 3.241,50 en wegens deskundigenkosten tot een bedrag van in totaal € 630,- (exclusief BTW). 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en D.D. Kock, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi en mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffiers .  De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       griffier	rechter 
     
     
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op: 25 mei 2022 
     
     
     
     
       
         Rechtsmiddel 
       
       Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen, en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
     
     
   
   
      ECLI:NL:GHARL:2018:3824. 
   
   
      ECLI:NL:GHDHA:2017:3378. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. 
   
   
      Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 juni 20212, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 en 27 september 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6153. 
   
   
      Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1647. 
   
   
      Hoge Raad 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786. 
   
   
      ECLI:NL:HR:2020:1671. 
   
   
      ECLI:NL:GHSHE:2020:1121. 
   
   
      Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378. 
   
   
      Door een kerngroep waarin vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, gemeenten, samenwerkingsverbanden van lokale overheden en in opdracht van (samenwerkingsverbanden van) gemeenten werkzame taxatiebedrijven deelnemen. 
   
   
      De rechtbank verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 8 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:376. 
   
   
      Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. 
   
   
      De BTW-vrijstellingen van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968 zijn niet van toepassing.