ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2015:4575 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-11-2015 / HD 200.151.239_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2015-11-17

Zaaknummer: HD 200.151.239_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

---

huurprijs bedrijfsruimte Geschil over keuze vergelijkingspanden en correctiefactoren.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.151.239/01 
     
     
     
       
         arrest van 17 november 2015 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. A. Groenewoud te Breda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Inbev Nederland N.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als Inbev, 
       advocaat: mr. A. Overmars te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 21 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven van 27 februari 2014, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie en Inbev als eiseressen in conventie, verweersters in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak- en rolnummer 2350817 CV EXPL 13-12148) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       3.1. 
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
       
       
         3.1.1. 
         Inbev huurt met ingang van 1 april 1999 van [appellante] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW aan de [adres 1] in [woonplaats] . De huurprijs bij aanvang bedroeg € 38.571,32 (f. 85.000,-) per jaar. De huurovereenkomst is, na twee perioden van vijf jaar, verlengd voor onbepaalde tijd. De bedrijfsruimte wordt door Inbev onderverhuurd aan (thans) mevrouw [onderhuurster] , die in het gehuurde een eetcafé, genaamd “ [eetcafé] ” exploiteert. 
         
       
       
         3.1.2. 
         Inbev heeft zich op 18 september 2009 tot de kantonrechter in Eindhoven gewend met een verzoek als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW, nadat zij tevergeefs met [appellante] in onderhandeling was getreden over huurverlaging. Inbev verzocht de kantonrechter om een deskundige te benoemen die diende te adviseren over de huurprijs van het gehuurde. De kantonrechter heeft bij beschikking van 4 december 2009 drie door de Bedrijfshuuradviescommissie, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Brabant, vestiging Eindhoven (hierna: de BHAC), uit haar midden aan te wijzen leden als deskundigen benoemd (productie 5 bij inleidende dagvaarding). 
         
       
       
         3.1.3. 
         De BHAC is door interne omstandigheden niet in staat gebleken het gevraagde advies uit te brengen; uiteindelijk is de BHAC opgehouden te bestaan. 
         
       
       
         3.1.4. 
         Partijen zijn het over de aanwijzing c.q. benoeming van (een) andere deskundige(n) niet eens kunnen worden. De advocaat van Inbev heeft zich uiteindelijk op 10 januari 2013 tot de kantonrechter gewend met het verzoek een nieuwe deskundige te benoemen. Met instemming van beide partijen heeft de kantonrechter vervolgens bij beschikking van 19 februari 2013 de heer H. Schotanus van het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg tot deskundige benoemd (productie 13 bij inleidende dagvaarding). In de beschikking is onder meer door de kantonrechter bepaald:  “Na te melden beslissing wordt met het oog op BW 7:304 lid 2 tweede zin aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijk verzoek van 18 september 2009.” 
         
       
       
         3.1.5. 
         
           Het advies van de deskundige Schotanus is gedateerd 7 juni 2013 (productie 15 inleidende dagvaarding) en is omgezet in een definitief rapport bij brief van 27 juni 2013 (productie 18 bij inleidende dagvaarding). 
           De deskundige adviseert, na een onderzoek volgens de maatstaven genoemd in artikel 7:303 lid 2 BW, een huurprijs per 18 september 2009 van € 29.371,- exclusief btw per jaar en per 11 januari 2013 van € 31.803,- exclusief btw per jaar. 
         
         
       
       
         3.1.6. 
         
           Inbev heeft vervolgens [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter in Eindhoven. Zij vorderde (samengevat) primair de huurprijs van het gehuurde met ingang van 18 september 2009 nader vast te stellen op € 24.587,63 exclusief btw per jaar, subsidiair met ingang van die datum op € 29.371,- exclusief btw per jaar dan wel (meer subsidiair) met ingang van 11 januari 2013 op € 26.645,60 exclusief btw per jaar c.q. (uiterst subsidiair) per die datum op € 31.803,- exclusief btw per jaar, met veroordeling van [appellante] tot terugbetaling van hetgeen teveel aan huur is betaald en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenonderzoek. 
           
            [appellante] vorderde in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de kantonrechter de vorderingen van Inbev geheel of gedeeltelijk zou toewijzen, vaststelling door de kantonrechter dat de nieuwe huurprijs zou ingaan per 11 januari 2013, dan wel op enig ander tijdstip, in elk geval niet zijnde 18 september 2009, met veroordeling van Inbev in de proceskosten. 
         
         
       
       
         3.1.7. 
         
           De kantonrechter heeft het advies van de deskundige gevolgd en in het vonnis waarvan beroep de huurprijs van het gehuurde met ingang van 18 september 2009 vastgesteld op  
           € 29.371,- exclusief btw per jaar met indexering op basis van de gesloten huurovereenkomst. De kantonrechter heeft voorts [appellante] veroordeeld tot terugbetaling aan Inbev van de teveel betaalde huur en tot betaling van de proceskosten, waaronder de kosten van het deskundigenonderzoek. 
         
         
       
       
         3.1.8. 
         
          [appellante] kan zich niet met het vonnis van de kantonrechter verenigen en is in hoger beroep gekomen. Inbev kan zich evenmin met het vonnis verenigen en heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. 
         
       
       
         3.2.1. 
         
           De eerste grief van [appellante] en de grieven I en II van Inbev zijn gericht tegen de keuze van de “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” zoals deze door de deskundige is gemaakt en door de kantonrechter is overgenomen. 
           De deskundige heeft de volgende zes (horeca)panden in de vergelijking betrokken: 
           A. [vergelijkingspand 6] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 6] ) 
           B. [vergelijkingspand 1] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 1] ) 
           C. [vergelijkingspand 2] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 2] ) 
           D. [vergelijkingspand 3] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 3] ) 
           E. [vergelijkingspand 4] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 4] ) 
           F. [vergelijkingspand 7] , [woonplaats] ( [vergelijkingspand 7] ). 
           
            [appellante] stelt zich op het standpunt dat ten onrechte de door hem genoemde panden [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] niet in het onderzoek zijn betrokken; Inbev stelt zich op het standpunt dat het pand [vergelijkingspand 7] te [woonplaats] niet geschikt is als vergelijkingspand en niet in het onderzoek had mogen worden betrokken. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         Wat betreft de door [appellante] genoemde panden [adres 3] en [adres 4] heeft de kantonrechter drie argumenten genoemd om niet in te gaan op de wens van [appellante] om deze panden (alsnog) in het onderzoek te betrekken: 
         a. a) [appellante] heeft het voorstel om deze panden in het onderzoek te betrekken pas  
             gedaan ná het opstellen van het conceptadvies door de deskundige; 
         b) de door de deskundige geselecteerde zes panden bieden een goed en toereikend  
             referentiekader voor het vergelijkingsonderzoek; 
         c) Inbev heeft onweersproken gesteld dat de door [appellante] genoemde panden qua  
         
               grootte en indeling niet als vergelijkingspanden kunnen worden aangemerkt. 
           Wat het argument sub c) betreft heeft [appellante] in hoger beroep aangevoerd dat de panden [adres 3] en [adres 4] wel degelijk geschikt zijn om als vergelijkingspanden te dienen. 
           Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven wie van beide partijen op dit punt gelijk heeft, gelet op hetgeen hierna in de volgende rechtsoverweging wordt beslist. 
           Dit laatste geldt ook voor het verschil van mening tussen partijen omtrent het hiervoor onder a) vermelde argument: [appellante] stelt dat zij vóór het opmaken van het concept-rapport, namelijk bij gelegenheid van het overleg van partijen met de deskundige op 29 maart 2013, de panden [adres 3] en [adres 4] als vergelijkingspanden heeft voorgesteld en zij biedt bewijs van deze stelling aan; Inbev betwist deze stelling van [appellante] , daarin gesteund door de deskundige in diens brief van 27 juni 2013 (productie 18 inleidende dagvaarding). Zoals overwogen kan (ook) deze kwestie in het midden blijven gelet op het navolgende. 
         
         
       
       
         3.2.3. 
         
           Door [appellante] is niet betwist dat de zes door de deskundige selecteerde panden geschikt zijn als “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” en dat deze panden – zoals de kantonrechter het uitdrukt – een goed en toereikend referentiekader voor het vergelijkingsonderzoek vormen. 
           
            [appellante] stelt weliswaar dat de door haar genoemde panden [adres 3] en [adres 4] ook geschikt zijn als vergelijkingspanden, maar zij stelt niet – in ieder geval niet toereikend onderbouwd – dat de door haar genoemde panden (significant)  beter  geschikt zouden zijn dan de door de deskundige (en de kantonrechter) geselecteerde panden. [appellante] stelt slechts dat de deskundige niet zonder toereikende motivering voorbij had mogen gaan aan het voorstel van [appellante] om (ook) de panden [adres 3] en [adres 4] in het onderzoek te betrekken. 
           Dit standpunt van [appellante] kan niet worden aanvaard. Weliswaar is het gebruikelijk dat in procedures als deze, partijen door de deskundige(n) in de gelegenheid worden gesteld vergelijkingspanden voor te stellen (hetgeen in casu ook is gebeurd) maar aan de uiteindelijke selectie van de panden door de deskundige dient een groot gewicht te worden toegekend omdat deze immers door zijn specifieke deskundigheid en ervaring bij uitstek geschikt is om te beoordelen welke bedrijfsruimte geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen, waarbij bovendien van groot belang is dat de deskundige in de procedure een onafhankelijke positie inneemt. 
           Nu de zes door de deskundige geselecteerde panden om te dienen als vergelijkingspanden een toereikend kader vormen voor een onderzoek als bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW, ziet het hof geen aanleiding om een nieuw onderzoek te gelasten met inachtneming van de door [appellante] genoemde panden [adres 3] en [adres 4] . 
           Dit betekent dat de eerste grief van [appellante] faalt. 
         
         
       
       
         3.2.4. 
         De grieven I en II van Inbev zijn gericht tegen de selectie van het pand [vergelijkingspand 7] als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Volgens Inbev is dit pand niet geschikt om in de vergelijking te worden betrokken aangezien de huurprijs van het pand extreem uit de pas loopt met de huurprijzen van de overige referentiepanden. Bovendien is het pand [vergelijkingspand 7] eigendom van de moeder van [appellante] zodat het niet aangemerkt kan worden als een objectief vergelijkingsobject. 
         
       
       
         3.2.5. 
         
           Het hof overweegt hieromtrent het volgende. 
           Weliswaar is juist dat de huurprijs van het pand [vergelijkingspand 7] beduidend hoger ligt dan die van de overige referentiepanden (zoals blijkt uit de cijfers op pagina 22 van het deskundigenrapport) maar dat betekent nog niet dat het pand daarmee ongeschikt is om als vergelijkingsobject te dienen. 
           Allereerst geldt ook voor het pand [vergelijkingspand 7] hetgeen onder 3.2.3 is overwogen omtrent het gewicht dat moet worden toegekend aan het oordeel van de deskundige met betrekking tot de geschiktheid van een pand als vergelijkingsobject. 
           Daarnaast is van belang dat – zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen – bij de keuze van vergelijkingspanden de huurprijzen van die panden buiten beschouwing dienen te blijven (HR 10 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2071). 
           Weliswaar dient de vraag of er grond is voor een nadere vaststelling van de huurprijs te worden beantwoord op basis van een onderzoek naar de “duurzame prijsontwikkeling” ter plaatse, zoals [appellante] stelt, maar zij gaat eraan voorbij dat dit resultaat wordt bereikt door de wettelijke eis dat uitgegaan moet worden van gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte gedurende een periode van vijf jaren voorafgaande aan het instellen van de vordering tot huurprijsaanpassing. 
         
         
       
       
         3.2.6. 
         Dat de moeder van [appellante] de verhuurder is van het pand [vergelijkingspand 7] acht het hof niet relevant voor de beantwoording van de vraag of dit pand als vergelijkingspand kan dienen. 
         
       
       
         3.2.7. 
         
           In eerste aanleg heeft Inbev nog aangevoerd dat de huurprijs van het pand [vergelijkingspand 7] niet op basis van een vrij markt marktmechanisme is tot stand gekomen. Inbev is zelf (hoofd)huurder van dit pand en stelt in eerste aanleg dat zij akkoord is gegaan met de huurprijs onder druk van een dreigende huurbeëindiging. [appellante] heeft deze stelling weersproken. 
           Het hof acht de hier bedoelde stelling van Inbev - die overigens in hoger beroep niet wordt herhaald – onvoldoende onderbouwd om te kunnen concluderen dat het pand [vergelijkingspand 7] niet als vergelijkingspand kan dienen. 
         
         
       
       
         3.2.8. 
         De conclusie is dat de grieven I en II van Inbev falen. 
         
       
       
         3.3.1. 
         Grief II van [appellante] houdt in dat de kantonrechter ten onrechte haar verweer niet heeft gehonoreerd dat de terrassen van de panden aan de [vergelijkingspand 7] en [adres 1] en – in mindere mate [adres 4] en [vergelijkingspand 1] – ten onrechte niet, althans niet op juiste wijze, zijn meegenomen in de berekening van de huurprijs, terwijl deze wel van grote invloed zijn op de te realiseren omzet. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
           Het hof overweegt met betrekking tot deze grief allereerst dat de opmerking van [appellante] omtrent het terras bij het pand [adres 4] niet relevant is omdat dat pand niet als vergelijkingspand is gebruikt. 
           Voor zover [appellante] met haar grief bedoeld heeft te stellen dat door de deskundige (en in aansluiting daarop door de kantonrechter) in het geheel geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van terrassen, is dit onjuist. De deskundige heeft in zijn brief d.d. 27 juni 2013 (productie 18 bij inleidende dagvaarding) vermeldt dat hij “sec beoordeelt” of er terrassen zijn om aldus enige gelijkschakeling te beogen, maar dat bij de 7:303 BW beoordeling omzet en exploitatie buiten beschouwing blijven. 
           Dat inderdaad bij de keuze van de vergelijkingspanden rekening is gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van een terras valt af te leiden uit het feit dat (blijkens de toelichting van [appellante] bij haar tweede grief) voor alle vergelijkingspanden geldt dat daarbij – net als bij het gehuurde waar het in deze procedure om gaat – een terras aanwezig is. 
         
         
       
       
         3.3.3. 
         Terecht heeft de kantonrechter – in navolging van de deskundige – geoordeeld dat de aanwezigheid van het terras bij het gehuurde niet van invloed is op de huurprijs aangezien het terras is gesitueerd op gemeentegrond en niet tot het gehuurde hoort. Ongetwijfeld zal de aanwezigheid van het terras van invloed zijn op de omzet van [eetcafé] , maar de deskundige heeft terecht opgemerkt dat bij de berekening van de huurprijs de omzet en de (wijze van) exploitatie van het gehuurde buiten beschouwing dienen te blijven. 
         
       
       
         3.3.4. 
         
           
            [appellante] heeft in haar toelichting op grief II ook nog opgemerkt dat de deskundige had moeten onderzoeken in hoeverre sprake is van een drankafnameverplichting bij de huurders van de vergelijkingspanden. 
           Dat er inderdaad sprake is van een drankafnameverplichting bij die huurders en wat de eventuele invloed daarvan is op de door hen te betalen huurprijs is door [appellante] op geen enkele wijze onderbouwd. Reeds om die reden kan haar hier bedoelde stelling niet worden aanvaard. 
         
         
       
       
         3.3.5. 
         De conclusie is dat grief II van [appellante] faalt. 
         
       
       
         3.4.1. 
         
           De derde grief van [appellante] betreft de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Zij stelt zich op het standpunt dat de nieuwe huurprijs niet per 18 september 2009 dient in te gaan maar per 11 januari 2013.  
           Primair baseert zij deze stelling op het feit dat de benoeming van de deskundige Schotanus – wiens rapport ten grondslag heeft gelegen aan de vordering tot huurprijsverlaging – heeft plaatsgevonden op basis van een verzoekschrift van Inbev dat op 11 januari 2013 bij de kantonrechter is ingediend. 
         
         
       
       
         3.4.2. 
         
           Dit standpunt wordt door het hof verworpen. 
           Inbev heeft op 18 september 2009 een verzoek tot benoeming van deskundigen als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW ingediend. Dat verzoek heeft geleid tot de benoeming van door de BHAC aan te wijzen deskundigen. Omdat de BHAC niet in staat bleek aan de opdracht te voldoen heeft Inbev op 11 januari 2013 verzocht een nieuwe deskundige te benoemen. Dit heeft geleid tot de beschikking van de kantonrechter d.d. 19 februari 2013 waarin de deskundige Schotanus is benoemd. In die beschikking heeft de kantonrechter uitdrukkelijk bepaald:  “Na te melden beslissing wordt met het oog op BW 7:304 lid 2 tweede zin aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijk verzoek van 18 september 2009.” 
           Het hof ziet geen aanleiding om van een andere situatie uit te gaan. 
         
         
       
       
         3.4.3. 
         
          [appellante] voert subsidiair aan dat er grond is om een latere ingangsdatum voor huurprijsverlaging vast te stellen op grond van “bijzondere omstandigheden” als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW. Als bijzondere omstandigheid wijst [appellante] op de lange duur van de procedure, die volgens [appellante] te wijten is aan Inbev. 
         
       
       
         3.4.4. 
         
           Het hof overweegt hieromtrent het volgende. 
           Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt dat, na de benoeming door de kantonrechter van door de BHAC aan te wijzen deskundigen, namens de BHAC enige malen is meegedeeld dat de BHAC voorlopig niet toe zou komen aan het opgedragen onderzoek. Vervolgens heeft de BHAC bij brief van 16 februari 2011 aan de advocaat van Inbev (productie 8 bij inleidende dagvaarding) geadviseerd om voor de onderzoeksopdracht een andere deskundige te benaderen, waarbij als eerste mogelijke deskundige de heer Schotanus werd genoemd. De advocaat van Inbev heeft deze brief in kopie gezonden aan de advocaat van [appellante] . De advocaat van [appellante] heeft vervolgens aan de advocaat van Inbev en aan de BHAC laten weten (brieven d.d. 17 mei 2011, productie 9 bij inleidende dagvaarding) dat [appellante] er de voorkeur aan gaf te wachten tot het moment dat de BHAC in staat zou zijn advies uit te brengen. 
           Daarna heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden over een oplossing in der minne. Een minnelijke regeling is echter niet tot stand gekomen waarbij mede een rol heeft gespeeld dat [appellante] heeft aangestuurd op huurbeëindiging (producties 10 en 11 bij inleidende dagvaarding). 
           Een onderzoek door de BHAC heeft niet kunnen plaatsvinden omdat de BHAC is opgeheven. 
           Vervolgens is op 11 januari 2013 door Inbev aan de kantonrechter verzocht een nieuwe deskundige te benoemen. 
           Naar het oordeel van het hof kan op grond van de voormelde gang van zaken niet worden geconcludeerd dat de lange tijd die is gelegen tussen het eerste en het tweede verzoek van Inbev tot het benoemen van (een) deskundige(n), te verwijten valt aan Inbev. 
           Overige feiten of omstandigheden die als “bijzondere omstandigheden” in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW zouden kunnen worden aangemerkt zijn niet gesteld of gebleken. 
         
         
       
       
         3.4.5. 
         In het licht van het voorgaande is er naar het oordeel van het hof geen grond voor het vaststellen van een latere ingangsdatum voor de aangepaste huurprijs dan 18 september 2009 en is er evenmin aanleiding voor een geleidelijke aanpassing van de huurprijs, zoals [appellante] wenst, dit nog afgezien van het feit dat – zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen – uit de wetsgeschiedenis valt op te maken dat de mogelijkheid van een geleidelijke huurprijsaanpassing als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW slechts ziet op een geleidelijke invoering van een huurverhoging en niet van een huurverlaging. 
         
       
       
         3.4.6. 
         De conclusie is dat ook grief II van [appellante] faalt. 
         
       
       
         3.5.1. 
         
           De vierde grief van [appellante] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [appellante] in het geding gebrachte brief van Horeca Ondernemers Adviseurs geen aanleiding geeft om het rapport van de deskundige Schotanus terzijde te stellen. Deze brief is als bijlage gevoegd bij de brief van de advocaat van [appellante] aan de deskundige Schotanus d.d. 26 juni 2013 (productie 17 bij inleidende dagvaarding). 
           
            [appellante] wijst erop dat de kantonrechter ten onrechte overweegt dat Horeca Ondernemers Adviseurs is ingeschakeld door [appellante] ; het is niet [appellante] die deze adviseur heeft ingeschakeld maar de onderhuurster mevrouw [onderhuurster] . 
         
         
       
       
         3.5.2. 
         Het hof overweegt hieromtrent dat deze opmerking van [appellante] weliswaar juist is, maar dat dit niet leidt tot een andere conclusie dan die van de kantonrechter: het rapport van Horeca Ondernemers Adviseurs houdt een voorstel tot huurverlaging van de onderhuur in van circa € 48.000,- per jaar naar € 35.000,- per jaar. Dit laatste bedrag is niet berekend op basis van de criteria in artikel 7:303 lid 2 BW, maar is gebaseerd op een bedrag dat voor mevrouw [onderhuurster] een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie mogelijk maakt. Reeds om die reden biedt de brief van Horeca Ondernemers Adviseurs onvoldoende aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundige Schotanus . 
         
       
     
     
       3.6. 
       De vierde grief van [appellante] en de derde grief van Inbev hebben, naast de reeds besproken grieven, geen zelfstandige betekenis zodat beoordeling van die grieven achterwege kan blijven. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellante] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden. Er zijn echter door haar geen concrete feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden dan hiervoor is aangegeven. Om die reden wordt het bewijsaanbod gepasseerd. 
       
     
     
       3.8. 
       
         Nu geen van de grieven in het principaal en in het incidenteel appel slaagt dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd. 
         
          [appellante] dient in de kosten van het principaal appel te worden veroordeeld en Inbev in de kosten van het incidenteel appel. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         op het principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel en begroot die kosten aan de zijde van Inbev op € 704,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat, en wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt Inbev in de kosten van het incidenteel appel en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] op € 447,- voor salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart beide proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en P.P.M Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 november 2015. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer