ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:8840

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:8840 Rechtbank Rotterdam , 09-09-2020 / C/10/594739 / HA ZA 20-377

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-09-09

Zaaknummer: C/10/594739 / HA ZA 20-377

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:8840

---

Verkoop onroerende zaak (woning), dwaling, mededelingsplicht.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/594739 / HA ZA 20-377 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 september 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [naam eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats eiseres] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. J-F. Grégoire te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1.  
      [naam gedaagde 1] , 
     
       domicilie gekozen hebbende te [plaatsnaam] , 
       2.	 [naam gedaagde 2] , 
       domicilie gekozen hebbende te [plaatsnaam] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. F.A. Eradus te Leiden. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [gedaagden] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding, met producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties;  
         
         
           de brief van 24 juni 2020 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de brief van 27 juli 2020 zijdens [naam eiseres] met daarbij een USB-stick met daarop bewegende beelden; 
         
         
           de spreekaantekeningen zijdens [naam eiseres] ; 
         
         
           de spreekaantekeningen zijdens [gedaagden] ; 
         
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 augustus 2020.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       Bij overeenkomst van 8 mei 2018 (verder “de koopovereenkomst”) heeft [naam eiseres] van [gedaagden] de woning aan de [adres] (verder “de woning”) gekocht tegen een koopsom van € 235.000,00, kosten koper. 
     
     
       2.2. 
       
         Het bij de koopovereenkomst behorende formulier “Mededelingen Verkoper” is door [gedaagden] ingevuld en op 4 april 2018 ondertekend en luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
         “ 34 Nadere informatie 
         
           (overige zaken die de koper naar uw mening moet weten): 
         
         AIRCO AANWEZIG 
         DREIGENDE VERZAKKING HERSTELD 
         DOOR EXTRA HEIPAAL 
         ZIE RAPPORT SMIT” 
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Het “rapport Smit”, waarnaar [gedaagden] in het hiervoor geciteerde formulier “Mededelingen Verkoper” verwijzen, betreft een brief van C.J. Smit & Zonen b.v. (verder “Smit”) van 7 november 2016, met, voor zover hier van belang, de navolgende inhoud: 
         “ Geachte [gedaagden] , 
         
           In antwoord op ons onderhoud, betreffende de fundering van de aanbouw, delen wij U het volgende mede; 
         
       
       
       
         
           De aanbouw is aan de achterkant gezakt ter plaatse van de gemeenschappelijke muur met nr. 10. Door eigen onderzoek is ter plaatse geen paal gevonden, het grondwater staat net even boven de onderkant van de betonbalk. Het is niet duidelijk of hier sprake is van droogstand, uitgebreid collectief onderzoek zou hierover duidelijkheid kunnen geven. 
         
         
           Dit zakkingsproces gaat door en de deur gaat moeizaam open en het glas staat onder spanning. De zakking kan tot staan worden gebracht middels een funderingsversterking door een paal met console aan de achtergevel van de aanbouw. Het is wenselijk bij de buren, een 2e paal aan te brengen. ” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Op 7 mei 2018, daags voor de ondertekening van de koopovereenkomst door [naam eiseres] , heeft Perfectkeur, in opdracht van [naam eiseres] , de woning geïnspecteerd. In de rapportage (van 8 mei 2018) naar aanleiding van die inspectie (verder “het rapport Perfectkeur”) is voor “Directkosten” (te maken binnen 0 tot 1 jaar) een bedrag van € 2.050,00 en voor “Termijnkosten” (te maken binnen 0 tot 5 jaar) een bedrag van € 1.722,00 geraamd. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Het rapport Perfectkeur vermeldt daarnaast, voor zover hier van belang: 
         “ Bevindingen scheefstand/verzakking 
         
           De scheefstand/verzakking welke is aangetroffen is niet ernstig, scheurvorming kan ontstaan en een gevolg zijn van deze afwijking. Een probleem met fundering of bodemstructuur kan aanwezig zijn. In dit geval adviseren wij geen vervolgonderzoek, indien de scheefstand of verzakking zich in de toekomst verder gaat uitbreiden kan op dat moment nader onderzoek worden uitgevoerd. Ten tijde van de inspectie lijkt één en ander gestabiliseerd en niet actief, dit is echter geen garantie voor de toekomst. ” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Bij notariële akte van 15 oktober 2018 is de woning door [gedaagden] aan [naam eiseres] geleverd. 
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 13 december 2018 heeft [naam eiseres] in een brief aan [gedaagden] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven: 
         “ Ik heb geconstateerd dat er een situatie speelt rondom de woningen aan de Kanaalweg, waarbij door verschillende bewoners in de straat in 2016 bij de gemeente Capelle aan den IJssel melding is gemaakt van verzakkingen en schade aan de woningen nadat er werkzaamheden hebben plaatsgevonden vanuit de Gemeente Capelle aan den IJssel ten behoeve van de riolering en ophoging van de weg. 
       
       
       
         
           De afgelopen weken heb ik tevens diverse gebreken aan de woning moeten constateren. Het betreft ondermeer de hierna volgende gebreken; 
         
       
       
         - Scheuren op diverse plaatsen in de muren en de plafonds 
       
       
         - Verzakking van de vloeren 
       
       
         - Klemmen van de voordeur en tussendeur 
       
       
         - Het op verschillende plaatsen in de woning wijken en losraken van muren en kozijnen 
       
       
       
         
           Ik was niet van de geconstateerde situatie op de hoogte en ben van mening dat u van deze situatie wel op de hoogte bent geweest voorafgaand aan de eigendomsoverdracht. 
         
       
       
       
         
           Gegeven de ernst van de situatie rondom de weg en de gebreken, zult u kunnen begrijpen dat ik mij niet bij het bestaan hiervan kan neerleggen. Hierbij informeer ik u dan ook dat ik mij aan het beraden ben op verdere stappen. ” 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij brief van 17 december 2018 hebben [gedaagden] hierop, voor zover hier van belang, geantwoord: 
         “ Met verbazing hebben wij kennis genomen van de inhoud van uw brief van 14 december 2018 betreffende de constatering van gebreken aan de aan u verkochte woning [adres] . 
       
       
       
         
           Bij de verkoop van de woning hebben wij gemeld dat er een funderingsprobleem is geweest. Dis is vermoedelijk ontstaan nadat er in 2010 riooleringswerkzaamheden aan de Kanaalweg zijn uitgevoerd. Gedurende 2014 zagen wij toen in de aanbouw scheurvorming en een lichte verzakking. Wij hebben toen deskundigen ingeschakeld en kwamen zo bij Smit funderingstechniek in Gouda terecht. Die adviseerde toen een extra heipaal te slaan. Wij hebben dit begin 2016 laten doen en daarna was het probleem opgelost. ” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Op 7 februari 2019 heeft Techniek en Methode (verder “T&M”) een funderingsonderzoek uitgevoerd. Het naar aanleiding van dit onderzoek uitgebrachte rapport van 15 februari 2019 luidt, voor zover hier van belang: 
         “ 7. SAMENVATTING EN CONCLUSIE MET ADVIES 
       
     
     
       7.1 
       
         
           Samenvatting 
         
         
           (…) 
         
       
       
           Bij de interne visuele inspectie worden schades geconstateerd die wel direct met de fundering in verband kunnen worden gebracht. 
           Ook bij de belende panden zijn schade geconstateerd die verband houden met de fundering. 
       
       
         (…) 
       
       
           De aantasting van de buitenste schillen is zeer ernstig tot ernstig. 
           Draagkracht horizontaal fundering direct liggend op de paal is onvoldoende 
       
       
     
     
       7.2 
       
         
           Conclusie met advies 
         
         
           Op basis van de inspectieresultaten en onderstaande Tabel 7 uit de F30 richtlijn, classificeren wij de kwaliteit van de funderingsconstructie als matig met een handhavingstermijn van 5 tot 15 jaar, onder gelijkblijvende omstandigheden. 
         
         
           Wij raden u aan om in ieder geval de funderingsconstructie te herstellen. Funderingsherstel is een ingrijpende aanpak. Maar met volledig funderingsherstel wordt de stabiliteit en draagvermogen van de funderingsconstructie weer voor langere tijd gewaarborgd. De prijs hiervoor bedraagt ca € 1.050,00 excl. BTW per m2. Deze prijzen zijn exclusief bouwkundige werkzaamheden en vergunningen. 
         
         
           Gezien de interne schades bij de belendende panden adviseren we om met het gehele bouwblok (6 woningen en een dubbel kantoorpand) te gaan onderzoeken om met elkaar funderingsherstel uit te voeren. ” 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         Op 4 oktober 2019 heeft T&M een aanvullende funderingsinspectie uitgevoerd. Het naar aanleiding van dit onderzoek uitgebrachte rapport van 15 oktober 2019 luidt, voor zover hier van belang: 
         “ 5. SAMENVATTING EN CONCLUSIE MET ADVIES 
       
     
     
       5.1 
       
         Samenvatting 
       
       
           Oprichtingsjaar 1938, 
           Meting in deze rapportage zijn vergeleken met rapport funderingsonderzoek van 15-02-2019 ( [nummer] ). 
           in vergelijking met de vloerwaterpassing van 15-02-2019, zijn de rotaties groter geworden. 
           In vergelijking met de lintvoegwaterpassing van 15-02-2019, zijn de rotaties groter geworden. 
           In vergelijking met de scheefstandmeting van 15-02-2019, zijn de rotaties groter geworden. 
           Uit de visuele inspecties, intern en extern, komt naar voren dat de schades groter zijn geworden en er schades zijn bijgekomen. 
       
       
     
     
       5.2 
       
         
           Conclusie met advies 
         
         
           Op basis van de inspectieresultaten van 04-10-2019, kunnen we concluderen dat het pand, en daarmee waarschijnlijk het gehele blok, in beweging is. 
         
         
           De afgegeven handhavingstermijn van 5 tot 15 jaar, onder gelijkblijvende omstandigheden, uit rapport [nummer] (15-02-2019), wordt met deze nieuwe gegevens aangepast. 
         
         
           Op basis van de metingen en analyses van 04-10-2019 classificeren wij de funderingsconstructie als onvoldoende (code rood) met een handhavingstermijn van 1-5 jaar onder gelijkblijvende omstandigheden. ” 
       
       
     
     
       2.11. 
       
         In e-mailcorrespondentie met de gemeente Capelle aan den IJssel (verder “de gemeente”) hebben [gedaagden] , voor zover hier van belang, het navolgende geschreven: 
         Op 19 mei 2017: 
         “ Geachte mevrouw [naam] , 
         
           Helaas hebben wij nog geen reactie gehad op onze mails van 7 april en 2 mei jl. 
         
       
       
       
         
           In voorgaande correspondentie hebben wij u aangegeven welke  
           problemen wij hebben ondervonden (en nog steeds ondervinden)  [onderstreping, rechtbank]  na de werkzaamheden aan de riolering op de Kanaalweg. 
       
       
       
         
           Ten tijde van uw bezoek aan ons van vorig jaar hebben wij onze zorgen geuit over  
           de mogelijkheid dat het proces van verzakken nog niet is gestopt  [onderstreping, rechtbank] . In onze toen nieuw betegelde badkamer ontdekten we een scheurtje.  Onze vrees dat dit ernstiger zou worden is uitgekomen. Wij zien het scheurtje veranderen in een scheur en constateren aan de buitenmuur nu ook duidelijk scheurvorming  [onderstreping, rechtbank] . 
         
           Wij hebben van deze situatie onderstaande foto's gemaakt. 
         
         
           (…) 
         
         
           In onze voorgaande mail hebben wij kenbaar gemaakt het te betreuren dat er niet is gemeten en dat tot reparatie van de afvoerputten is overgegaan. 
         
         
           Deze reparatie is nu gaande. Met deze reparatie is een mogelijk bewijs van verzakking weggenomen! 
         
       
       
       
         
           Momentel ondervinden wij regelmatig ernstige bevingen in de woning als er zwaar vrachtverkeer voorbij komt. Wij vragen ons af wat er in de straat en onder het wegdek toch 
         
         
           allemaal is gebeurd…….. 
         
         
           Al met al  
           kijken we naar groeiende problemen  [onderstreping, rechtbank]  en uitblijven van uw reactie. 
         
           (…) 
         
         
           Daarbij willen wij nu graag zo spoedig mogelijk een antwoord c.q. onderzoek van uw kant naar de  
           recent opgetreden scheuren  [onderstreping, rechtbank] . ” 
       
       
       
         Op 15 juni 2017: 
         “ Met verbazing heb ik uw mail van 2 juni gelezen. 
         
           Ten tijde van onze kennismaking vorig jaar bij ons aan de [adres] hebben wij u geïnformeerd over onze ervaringen met de Gemeente in het verleden en in het bijzonder over de problemen welke wij  
           hebben met verzakking van onze woning  [onderstreping, rechtbank] . 
         (…) 
         
           Wij voelen ons aan het lijntje gehouden nu blijkt dat u niets voor ons kunt betekenen en wij een procedure voor een schadeclaim moeten starten. Kostbare tijd is verloren gegaan en zoals eerder gemaild:  
           scheuren blijven er komen  [onderstreping, rechtbank] . ” 
       
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 17 oktober 2019 heeft (de advocaat van) [naam eiseres] de koopovereenkomst primair vernietigd en subsidiair ontbinden.  
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [naam eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           I primair:  voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst bij brief van 17 oktober 2019 buitengerechtelijk is vernietigd, althans de koopovereenkomst te vernietigen met veroordeling van [gedaagden] hoofdelijk tot terugbetaling van het bedrag van € 235.000,00, binnen een maand na betekening van het vonnis alsmede veroordeling van [gedaagden] om al datgene te doen dat nodig is om de woning in hun eigendom te laten terugkeren, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1000,00 per dag; 
         
           I subsidiair:  voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst bij brief van 17 oktober 2019 buitengerechtelijk is ontbonden, althans de koopovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [gedaagden] hoofdelijk tot terugbetaling van het bedrag van € 235.000,00, binnen een maand na betekening van het vonnis alsmede veroordeling van [gedaagden] om al datgene te doen dat nodig is om de woning in hun eigendom te laten terugkeren, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1000,00 per dag; 
         
           I meer subsidiair:  [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat, alsmede van een voorschot op die schadevergoeding van € 54.054,00; 
       
       
       
         
           II:  [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter zake gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid groot € 3.986,95; 
       
       
       
         
           III:  [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [naam eiseres] voert daartoe aan dat als zij had geweten van de voortdurende verzakking en scheurvorming en de daarmee gemoeide kosten, zij de woning niet (onder dezelfde voorwaarden) had gekocht. [gedaagden] hebben [naam eiseres] enerzijds onjuiste inlichtingen gegeven en, tegelijkertijd, anderzijds juist inlichtingen niet gegeven, die [gedaagden] wél hadden behoren te geven. [gedaagden] hebben [naam eiseres] immers medegedeeld dat een dreigende verzakking was verholpen door het slaan van een extra heipaal. Daarnaast hebben zij verzwegen dat de problemen door verzakking en scheurvorming, na het slaan van die extra heipaal, nog niet waren opgelost, zoals [gedaagden] aan de gemeente hebben geschreven. De koopovereenkomst is daardoor onder een onjuiste voorstelling van zaken bij [naam eiseres] tot stand gekomen en vernietigbaar op grond van dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder a en/of b Burgerlijk Wetboek (BW)) en op grond van bedrog (artikel 3:44 BW). [naam eiseres] heeft daarnaast schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW geleden, doordat zij T&M onderzoek heeft moeten laten doen. Die schade dienen [gedaagden] te vergoeden. 
       
     
     
       3.3. 
       Subsidiair voert [naam eiseres] aan dat de koopovereenkomst ontbonden kan worden, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [naam eiseres] daar op grond van de overeenkomst van mocht verwachten. Meer subsidiair stelt [naam eiseres] dat [gedaagden] verplicht zijn de schade van [naam eiseres] te vergoeden op grond van artikel 6:74 BW en op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [naam eiseres] in de proceskosten. [gedaagden] hebben geen gebreken opzettelijk verzwegen. Zij hebben verwezen naar de “Mededelingen Verkoper” bij de koopovereenkomst. Daar zat ook het rapport Smit bij. In dat rapport is al een uitgebreid collectief onderzoek naar mogelijke droogstand en zakking geadviseerd. Ook Perfectkeur heeft nader onderzoek geadviseerd. [naam eiseres] heeft echter pas na de overdracht van de woning nader onderzoek naar de fundering laten doen, niet daarvoor. [naam eiseres] heeft daardoor haar onderzoeksplicht verzaakt. [naam eiseres] kan haar dwaling daarom niet aan [gedaagden] tegenwerpen.  
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagden] betwisten verder bij gebrek aan wetenschap dat de fundering ernstig zou zijn aangetast. De oorzaak van de aantasting/verzakking wordt in de rapporten van T&M niet genoemd. De woning is bovendien 80 jaar oud en bezit alle eigenschappen die je van een zo oude woning mag verwachten. Bovendien heeft [naam eiseres] niet tijdig geklaagd. Er is dus geen sprake van enige tekortkoming door [gedaagden] en geen grond voor ontbinding of schadevergoeding.   
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       4.1. 
       Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] erkend dat [naam eiseres] heeft gedwaald. Dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen staat daarmee in deze procedure vast. Wat partijen over en weer hebben aangevoerd met betrekking tot het al dan niet bestaan van het wilsgebrek dwaling en de bevindingen in de diverse onderzoeksrapportages, behoeven in dat verband geen (nadere) bespreking (meer).  
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagden] hebben zich echter op het standpunt gesteld dat de dwaling niet voor hun rekening kan worden gebracht, omdat [naam eiseres] heeft nagelaten tijdig (nader) onderzoek te doen en zo haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. De rechtbank overweegt in dat verband als volgt. 
       
     
     
       4.3. 
       Het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de andere partij ter zake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven, teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, zal de goede trouw zich er in het algemeen tegen verzetten dat de partij die de inlichtingen had behoren te geven ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf te wijten heeft. Bij het beantwoorden van de vraag of de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het geval, maar ook en vooral daarop dat de regel dat het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht verzaakt niet uitsluit dat de andere partij ter zake van dezelfde gegevens een mededelingsplicht had, juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling, veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens door de verkoper (Hoge Raad, 10 april 1998, ECLI:NL:PHR:1998:ZC2629 en HR 21 december 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC0088). 
       
     
     
       4.4. 
       Dat [gedaagden] wisten van het verzakken van de woning staat vast. [gedaagden] hebben Smit hier onderzoek naar laten verrichten. Vervolgens hebben [gedaagden] naar aanleiding van het door Smit opgestelde rapport één extra heipaal laten slaan. Het, eveneens in het rapport Smit geadviseerde, uitgebreide collectieve onderzoek hebben [gedaagden] niet laten uitvoeren en ook de wenselijke tweede heipaal hebben zij niet laten slaan, zo hebben [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling verklaard. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [naam eiseres] heeft gesteld, dat de verzakking met het slaan van die ene extra paal niet was opgelost en dat [gedaagden] ook dat wisten. Dit in tegenstelling tot wat [gedaagden] in het formulier “Mededelingen Verkoper” hebben verklaard, aldus [naam eiseres] . Ter onderbouwing heeft [naam eiseres] verwezen naar de e-mailcorrespondentie tussen [gedaagden] en de gemeente. 
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] in 2017 in die e-mailcorrespondentie hebben geschreven dat op dat moment (nog steeds) daadwerkelijk (nieuwe) problemen als verzakking en scheurvorming aan zowel de buiten- als de binnenzijde van de woning optraden. Dit blijkt uit de hiervoor onder 2.11 geciteerde e-mails van [gedaagden] aan de gemeente; in het bijzonder uit door de rechtbank in die citaten onderstreepte passages. 
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagden] hebben aangevoerd dat deze passages uit frustratie zouden zijn geschreven en dat de zaak naar de gemeente toe is aangedikt, maar dat in werkelijkheid de problemen klaar waren en alles stabiel was. Deze voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling gegeven uitleg, heeft naar het oordeel van de rechtbank geen overtuigingskracht; zeker niet bezien in het licht van de (door [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwiste) rapportages van T&M. De rechtbank gaat daarom aan dat verweer voorbij. Daarmee staat als onvoldoende gemotiveerd betwist vast, dat met het slaan van de extra heipaal de problemen van verzakking en scheurvorming nog niet (geheel) waren verholpen en die problemen zich bij voortduring bleven voordoen c.q. verergerden én dat [gedaagden] dat wisten of op zijn minst vermoedden.   
       
     
     
       4.8. 
       Geheel los van iedere mogelijke onderzoeksplicht ten aanzien van verzakking en scheurvorming aan de zijde van [naam eiseres] , hadden [gedaagden] onder deze omstandigheden naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht ten aanzien van hun concrete kennis van, of vermoeden omtrent, de aanhoudende problemen. Deze mededelingsplicht hebben [gedaagden] geschonden door te zwijgen over de aanhoudende verzakking en scheurvorming, met als gevolg de dwaling aan de zijde van [naam eiseres] , zodat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van artikel 6:228, lid 1, sub b BW. 
       
     
     
       4.9. 
       Niet alleen hebben [gedaagden] gezwegen over wat hun bekend was en wat zij gehouden waren mede te delen; [gedaagden] hebben in het formulier “Mededelingen Verkoper” uitdrukkelijk verklaard dat een dreigende verzakking was hersteld door het slaan van één extra heipaal. Ook met deze mededeling/inlichting hebben [gedaagden] [naam eiseres] in dwaling gebracht, zodat de koopovereenkomst eveneens vernietigbaar is op grond van artikel 6:228, lid 1, sub a BW. 
       
     
     
       4.10. 
       In dit geval is de te vernietigen rechtshandeling een rechtshandeling met betrekking tot een registergoed, dat middels een daartoe bestemde akte is geleverd. Op grond van artikel 3:50, lid 2 BW, kan een dergelijke rechtshandeling slechts middels een buitengerechtelijke verklaring worden vernietigd, indien alle partijen in die vernietiging berusten. [gedaagden] hebben in dit geval niet in de door [naam eiseres] bij brief van 17 oktober 2019 ingeroepen buitengerechtelijke vernietiging berust, zodat genoemde brief voor wat betreft vernietiging van de koopovereenkomst geen rechtsgevolg heeft. De rechtbank zal daarom de eveneens gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst uitspreken. 
       
     
     
       4.11. 
       Als gevolg van de vernietiging van de koopovereenkomst is alles dat [naam eiseres] uit hoofde van de koopovereenkomst heeft betaald, waaronder de koopsom van € 235.000,00, met terugwerkende kracht onverschuldigd betaald. De vordering tot terugbetaling van deze koopsom zal daarom ook worden toegewezen. 
       
     
     
       4.12. 
       De vordering om [gedaagden] te veroordelen om, op straffe van een dwangsom, al datgene te doen dat nodig is om de woning in hun eigendom te laten terugkeren zal worden afgewezen. Met de vernietiging van de koopovereenkomst is immers tevens de aan de levering van de woning ten grondslag liggende titel met terugwerkende kracht komen te vervallen, waardoor nooit een geldige levering heeft plaatsgevonden en de woning, achteraf bezien, altijd eigendom van [gedaagden] is gebleven. Ook voor wat betreft de inschrijving in de kadastrale registers volstaat dit vonnis (artikel 3:17, lid 1, sub e BW). [naam eiseres] heeft daarom bij deze vordering geen belang. 
     
     
       4.13. 
       
        [naam eiseres] heeft daarnaast vergoeding gevorderd van de kosten van de door T&M uitgevoerde onderzoeken (€ 3.986,95), op de voet van artikel 6:96, lid 2, sub b BW. [gedaagden] hebben hiertegen slechts aangevoerd dat voor deze vordering een deugdelijke grondslag ontbreekt. [gedaagden] hebben echter met hun hiervoor onder ro. 4.9 aangehaalde wél verstrekte inlichting in het formulier “Mededelingen Verkoper” aangaande het beweerdelijke herstel van de verzakking in strijd met de waarheid jegens [naam eiseres] verklaard, terwijl zij bovendien wisten dat hun verklaring onwaar was. Niet alleen hebben [gedaagden] [naam eiseres] daarmee in dwaling gebracht; naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] daarmee tevens gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is en dus onrechtmatig, zoals door [naam eiseres] in het kader van de meer subsidiair gevorderde schadevergoeding ook is gesteld. De door T&M uitgevoerde onderzoeken kwalificeren als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zodat ook deze vordering zal worden toegewezen. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagden] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam eiseres] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	201,78 
       - griffierecht		1.639,00 
       - salaris advocaat	 	4.804,00  (2,0 punten × tarief € 2.402,00) 
       Totaal	€ 	6.644,78 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       vernietigt de op 8 mei 2018 tussen [naam eiseres] als koper en [gedaagden] als verkopers gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] , 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot terugbetaling van de koopsom van € 235.000,00 (tweehonderdvijfendertig duizend euro) aan [naam eiseres] , 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling [naam eiseres] van € 3.986,95, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Oostrum hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiseres] tot op heden begroot op € 6.644,78, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2020. 
         [3195/2221]