ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:551

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:551 Gerechtshof Amsterdam , 27-01-2022 / BKDH-21/00868

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-01-27

Zaaknummer: BKDH-21/00868

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:551

---

Art. 17 WOZ. Wet waardering onroerende zaken. Waardering woning. Eigen verkoopcijfer; indexering; erfpachtcorrectie; overstapregeling. Beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Afronding op duizendtallen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Zittingsplaats Den Haag 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BKDH-21/00868 
     
     
     
     Uitspraak van 27 januari 2022 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker) 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 3 april 2019, nummer AMS 18/1013. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 261.500 (de beschikking). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: 
       
       
         “De rechtbank: 
         - verklaart het beroep gegrond; 
         - vernietigt de bestreden uitspraak op het bezwaar; 
         - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven; 
         - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden; 
         - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.278,-.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 5 december 2021 een nader stuk ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 16 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00854, BKDH-21/00858, BKDH-21/00860, BKDH-21/00861, BKDH-21/00862, BKDH-21/00866, BKDH-21/00870, BKDH-21/00871, BKDH-21/00872 en BKDH-21/00873, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 114 m2.  Belanghebbende heeft de woning gekocht op 11 november 2014 voor € 263.500 en de woning is op 24 februari 2015 aan haar geleverd.  
       
       
         2.2.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 261.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Reactie taxateur, bijlage bij het verweerschrift (1e aanleg)” overgelegd. In die reactie heeft de taxateur het verkoopcijfer van de woning als uitgangspunt genomen, geïndexeerd naar de waardepeildatum en op de waarde per de waardepeildatum een erfpachtcorrectie toegepast: 
         
         
           Verkoopcijfer 24 februari 2015				€ 263.500 
         
         
         
           Gecorrigeerd verkoopcijfer naar prijspeildatum 01-01-2014	€ 258.500 
           Erfpachtcorrectie						 €   17.627 
           Waarde per 1 januari 2014 na erfpachtcorrectie		 € 275.127 
         
         
       
       
         2.2.2. 
         De Heffingsambtenaar heeft voorts ter onderbouwing van de toegepaste indexatie een overzicht overgelegd met de waardeontwikkeling van soortgelijke woningen in dezelfde wijk (de [naam buurt] ) en een berekening van de erfpachtcorrectie voor de woning overgelegd. 
         
       
       
         2.3.1. 
         De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: 
         
         
           “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. 
         
         
         
           Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) 
         
         
         
           
             Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) 
           
           Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 
         
         
       
       
         2.3.2. 
         Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: 
         
       
     
   
   
     Antwoord op vragen 1, 2 en 3: 
     “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. 
     
     
       Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. 
       Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. 
     
     
     
       De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. 
     
     
     
       Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. 
     
     
     
       Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. 
     
     
     
       Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. 
       De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” 
     
     
   
   
     Antwoord op vraag 4: 
     “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. 
     
     
       Gevolgen voor de Overstapregeling 
       Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden,  Hof ]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. 
     
     
     
       Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 
     
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: 
     
     
       
         “Schending van de hoorplicht? 
       
     
     
     
       (…)  
     
     6. De rechtbank overweegt als volgt. Uit het bericht van 8 januari 2018 kan niet worden geconcludeerd dat eiseres geen gebruik wil maken van haar recht om te worden gehoord. De gemachtigde van eiseres heeft daarin aangegeven dat hij was verhinderd op 12 januari 2018. Daarbij heeft hij de heffingsambtenaar gevraagd een nieuwe afspraak te maken. De heffingsambtenaar heeft dit niet gedaan. Het achterwege laten van een hoorzitting kan alleen als het bezwaar kennelijk ongegrond is. Hiervan is geen sprake. Door geen verhinderdata op te vragen en de gemachtigde op zo’n korte termijn (minder dan een week) uit te nodigen, heeft de heffingsambtenaar het risico genomen dat de gemachtigde verhinderd was. Dit betekent dat de heffingsambtenaar alsnog op een andere datum had moeten horen, maar hij heeft dit nagelaten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar eiseres ten onrechte niet heeft gehoord. 
     
     7. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiseres voor het overige heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht. 
     
     8. De rechtbank zal vervolgens onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen uitspraak in stand gelaten kunnen worden. 
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 
       
     
     
     9. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.1  
     1. Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.  
     
     10. Naar het oordeel van de rechtbank ligt de transactiedatum van de woning van eiseres voldoende dicht bij de waardepeildatum om de waarde van de woning in het economisch verkeer te kunnen baseren op de aankoopprijs. De heffingsambtenaar heeft op de zitting een afschrift van de leveringsakte overgelegd, afkomstig uit het Kadaster. Gelet op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst op 11 november 2014 is de woning voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, aldus de heffingsambtenaar. Eiseres heeft geen omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat de aankoopprijs die eiseres voor de woning heeft betaald, niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat is ook anderszins niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is de transactieprijs van de woning zelf het beste uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2014.2 
     2 Vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. 
     
     11. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat, op de koopsom van de woning van eiseres een correctie moet worden toegepast voor de prijsontwikkeling tussen de datum van ondertekening van de koopovereenkomst op 11 november 2014 en de peildatum 1 januari 2014. 
     De heffingsambtenaar heeft voor de gecorrigeerde waarde een overzicht overgelegd met de waardeontwikkeling van soortgelijke woningen in de [naam buurt] , resulterend in een gecorrigeerde transactieprijs van € 258.500. Bij de gecorrigeerde transactieprijs van € 258.500 moet nog de erfpachtcorrectie van onbetwist € 17.627 worden opgeteld, resulterend in een waarde van € 276.000. Bij deze berekening gaat de heffingsambtenaar nog uit van een correctie vanaf de transactiedatum van 24 februari 2015. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar onderbouwd dat de vastgestelde waarde van € 261.500 in ieder geval niet te hoog is. 
     
     12. Eiseres stelt dat de correctie naar de waardepeildatum door de heffingsambtenaar niet juist is berekend en zij verwijst daarvoor naar een berekening van Vastgoedpro. De rechtbank verwerpt deze berekening, omdat deze gebaseerd is op meer algemene indexcijfers van het CBS, die niet specifiek zijn toegesneden op woningsoort en locatie van de onderhavige woning, zoals in de berekening van de heffingsambtenaar. 
     
     13. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning echter niet heeft bepaald op deze gecorrigeerde waarde van de woning van € 276.000, maar op het nog lagere bedrag van € 261.500. 
     
     14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd hoe deze berekening tot stand is gekomen op basis van de geregistreerde trendmatige ontwikkeling van de verkoopprijzen van onder meer dit type woning en de buurt waarin deze woning is gelegen. De rechtbank stelt vast dat de feitelijk gehanteerde, neerwaartse correctie voor de prijsontwikkeling van de waarde van de woning zelfs groter is dan de berekende prijsontwikkeling tussen de peildatum en de datum van de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       
         Eenmalige verlaging 2019 
       
     
     
     15. Eiseres heeft voorts gesteld dat de WOZ-waarde van de woning 2% lager moet uitvallen omdat haar woning op erfpachtgrond staan. Zij heeft gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.3 
     3 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018.   
     
     16. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 
     
     17. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 –  te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 – waar eiseres op wijst – gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet. 
     
     
       
         Afronden WOZ-waarde 
       
     
     18. Eiseres voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen. Eiseres beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 20094 en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer. 
     4 ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2. 
     
     19. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit betreft een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor de stelling van eiseres. Voor zover de Waarderingskamer heeft aanbevolen dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden.5 
     5 Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.   
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     20. Onder rechtsoverweging 7. is geoordeeld dat het beroep gegrond is. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden. 
     
     21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.278,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – primair tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 261.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en toekenning van een vergoeding van immateriële schade. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
       5.1. 
       Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
       
         5.3.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer. De verkoopprijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum en daarnaast is op het daaruit voortvloeiende gecorrigeerde verkoopcijfer een erfpachtcorrectie toegepast. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van de woning als uitgangspunt kan dienen voor de waardebepaling voor het onderhavige jaar. Belanghebbende heeft dit ook niet betwist en heeft geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de aankoopprijs die belanghebbende voor de woning heeft betaald niet de onder 5.1 bedoelde marktwaarde van de woning vertegenwoordigt en dat is ook overigens niet gebleken. 
         
       
       
         5.3.2. 
         De door de Heffingsambtenaar toegepaste indexering betreft een indexeringspercentage dat is toegesneden op de buurt waarin de woning is gelegen ( [naam buurt] ) en op het type woning (Tussenwoning, repeterend). Daarbij worden de verkoopcijfers over een periode van tien jaar in aanmerking genomen. Uitgaande van de verkoopsom van € 263.500 heeft de Heffingsambtenaar de verkoopprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd op € 258.500. Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste indexering geschikt is om de waarde van de woning per de waardepeildatum te berekenen. Belanghebbende heeft ter zitting overigens verklaard dat het eigen verkoopcijfer bij de onderhavige waardebepaling door de Heffingsambtenaar op juiste wijze is geïndexeerd, zodat daarover niet langer geschil bestaat.  
         
         
           
             Erfpachtcorrectie 
           
         
       
       
         5.4.1. 
         Verder heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht een correctie op de verkoopsom van de woning toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien het verkoopgegeven van een woning betrekking heeft op een verkoop van in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van die woning moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 
         
       
       
         5.4.2. 
         Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrectie niet juist is berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient volgens haar te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door haar overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 
         
       
       
         5.4.4. 
         Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrectie te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 
         
       
       
         5.4.5. 
         Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] ziet het Hof geen reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrectie berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog is, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.4 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.3 genoemde uitspraken). 
         
       
       
         5.4.6. 
         Evenmin ziet het Hof aanleiding anders te oordelen naar aanleiding van het standpunt van belanghebbende dat het doel waartoe de WOZ-waarde (hier mede) dient te worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vergt. De berekening van de erfpachtcorrectie dient naar de mening van belanghebbende met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaats te vinden. Belanghebbende beroept zich hierbij op het recht van eigendom en specifiek op het EVRM en het IVBPR. Het Hof is van oordeel dat binnen de Wet WOZ slechts één wettelijk waardebegrip bestaat, namelijk het begrip dat is gedefinieerd in artikel 17, lid 2 van die wet. Dit begrip wordt niet anders ingevuld indien het wordt gebruikt voor een ander doel, in dit geval de mogelijke deelname aan de civielrechtelijke Overstapregeling. De wijze die de Heffingsambtenaar toepast is voor alle woningen en hun waardebepaling hetzelfde. Anders dan belanghebbende meent is er derhalve geen sprake van een ongelijke behandeling tussen woningeigenaren.  
         
         
           
             Toepassing 2%-korting 
           
         
       
       
         5.5.1. 
         Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerderbedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 
         
       
       
         5.5.2. 
         Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: 
         
         
           “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 
         
       
       
         5.3.2. 
         Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 
       
       
         5.3.3. 
         
           Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 
           Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. 
           Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 
         
         
       
       
         5.5.3. 
         Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2015 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. 
         
         
           
             Overige beginselen van behoorlijk bestuur 
           
         
       
     
     
       5.6. 
       Het beroep faalt voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       5.7. 
       Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld. 
       
       
       
         
           Afronding WOZ-waarde 
         
       
     
     
       5.8. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 261.500 vastgestelde WOZ-waarde naar beneden dient te worden afgerond op hele duizendtallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.7 heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het onderhavige jaar niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens. 
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
     
     
       6.1. 
       Belanghebbende heeft – voor het eerst in hoger beroep – verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bij de behandeling van de zaak. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande gerefereerd aan het oordeel van het Hof.  
       
     
     
       6.2. 
       De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 EVRM (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden) mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (zie onder andere HR 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, BNB 2013/152 en HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       6.3. 
       In het onderhavige geval heeft te gelden dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43). 
       
       
         6.4.1. 
         Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 30 september 2017 tot de datum van zijn uitspraak op 27 januari 2022, vier jaar en (afgerond) vier maanden zijn verstreken. 
         
       
       
         6.4.2. 
         De termijn van in totaal vier jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158). 
         
       
     
     
       6.5. 
       Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van vier jaar en vier maanden in de onderhavige zaak niet is overschreden. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       7.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.  
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 27 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  
         www.hogeraad.nl 
         .  
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  
         www.hogeraad.nl 
         ).  
       
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
         	a. de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         	b. de dagtekening; 
       
       
         	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
          	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.