ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2005:AS6479

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2005:AS6479 Gerechtshof Amsterdam , 18-02-2005 / 03.04725

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2005-02-18

Zaaknummer: 03.04725

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2005:AS6479

---

Gecorrigeerde vervangingswaarde van verouderd verpleeghuis dat inmiddels is gesloten en in afwachting van renovatie en/of gedeeltelijke sloop als studentenhuisvesting dienst doet.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
     
     Vierde Meervoudige Belastingkamer 
     
     
     UITSPRAAK 
     
     
     op het beroep van de Stichting X te Z, belanghebbende, 
     
     tegen 
     
     een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder. 
     
     
     1. Loop van het geding 
     
     
       Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 16 december 2003 (..). 
       Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 4 november 2003, be-treffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 2 te Utrecht voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op € 8.631.739. 
       Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak ge-handhaafd. 
       Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 6.022.000. 
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraak. 
     
     
     
       Voor het verhandelde ter zitting van 21 januari 2005 wordt verwezen naar het aangehechte proces-verbaal van die zitting. 
       De gemachtigde heeft een uittreksel van de Kamer van Koophandel toegezonden waaruit blijkt dat belanghebbende inmiddels door fusie is opgegaan in de Stichting Y. 
     
     
       
     2. Tussen partijen vaststaande feiten 
     
     2.1. Belanghebbende is op 1 januari 2001 de gebruikster van de onroerende zaak a-laan 2 te Utrecht, hierna: het verpleeghuis. Bij beschikking van 31 december 2002 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het verpleeghuis op de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 8.631.739. 
     
     
       2.2. Het verpleeghuis bestaat uit drie gedeelten:  
       - verpleegafdeling 1 met een oppervlakte van  9.213 m², gebouwd in 1971 
       - verpleegafdeling 2 (laagbouw) met een oppervlakte van 3.658 m², gebouwd in 1984 
       - personeelsflat met een oppervlakte van 1.900 m², gebouwd in 1971. 
     
     
     2.3. Bij de oorspronkelijke waardevaststelling, waarvan een afschrift ter zitting is overgelegd, is verweerder voor verpleegafdeling 1 uitgegaan van een oppervlakte van 11.088 m² zonder rekening te houden met de sloop in 2000 van een gedeelte van het gebouw, groot 1.875 m². 
     
     2.4. De oorspronkelijke vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde luidde als volgt (bedragen in euro’s): 
     
     
       	opp	vervkst	ongecor waarde	lvd	rw	techn  
       veroud	econ 
       veroud	bouw 
       wijze	belem 
       gebr	exces 
       kost	Fact 
       Funct	Gecor 
       Waarde 
       verpleegafd. 71 ruwbouw	11.088	570	6.320.160	50	30	608	900	900	700	800	454	1.743.029 
       verpleegafd. 71 afbouw	11.088	380	4.213.440	25	25	250	1000	800	800	900	576	   606.735 
       verpleegafd. 71 install.	11.088	320	3.548.160	15	30	300	900	800	800	1000	576	   613.122 
       verpleegafd. 84 ruwbouw	  3.685	570	2.100.450	50	30	790	1000	950	750	1000	712	1.182.290 
       verpleegafd. 
       84 afbouw	  3.658	380	1.390.040	25	25	550	900	950	850	1000	727	   555.616 
       verpleegafd. 
       84 install.	  3.658	320	1.170.560	15	30	300	1000	900	800	1000	720	   252.840 
       pers. flat  
       71 ruwbouw	  1.900	450	  855.000	50	30	608	1000	800	800	900	576	   299.427 
       pers. flat 
       71 afbouw	  1.900	315	   598.500	25	25	250	1000	800	800	900	576	     86.184 
       pers. flat  
       71 install.	  1.900	135	   256.500	15	30	300	1000	900	900	900	729	     56.096 
       grond 
       kavel	20.000	150	3.000.000									3.000.000 
       grond 
       extra	  7.880	  30	   236.400									   236.400 
     
     
     
       totaal												 
       8.631.739 
     
     
     
       verklaring afkortingen: 
       - opp = oppervlakte in m² 
       - verv kst = vervangingskosten per m² 
       - ongecor waarde = vervangingswaarde vóór correcties wegens technische en functionele afschrijving 
       - lvd = levensduur in jaren 
       - rw = restwaarde in procenten 
       - techn veroud = resterend promillage van de ongecorrigeerde vervangingswaarde na toepassing van de aftrek wegens technische veroudering  
       - econ veroud = resterend promillage na aftrek functionele afschrijving wegens economische veroudering 
       - bouw wijze = resterend promillage na aftrek functionele afschrijving wegens verandering in de bouwwijze 
       - belem gebr = resterend promillage na aftrek wegens belemmering  van de gebruiksmogelijkheden 
       - exces kost = resterend promillage na aftrek functionele afschrijving wegens excessieve gebruikskosten 
       - fact funct = samenvattend resterend promillage na aftrek van de vier hiervoor vermelde factoren van de functio-nele afschrijving  
     
     
     2.5. Bij de hertaxatie in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift van belangheb-bende is de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt bepaald (met toepassing van dezelfde methode van notatie als onder 2.4. gehanteerd): 
     
     
       	Opp	vervkst	ongecor waarde	lvd	rw	techn  
       veroud	econ 
       veroud	bouw 
       wijze	belem 
       gebr	exces 
       kost	fact 
       funct	Gecor 
       Waarde 
       verpleegafd. 71 ruwbouw	  9.213	500	4.606.500	50	30	610	1000	900	900	900	729	2.041.748 
       verpleegafd. 71 afbouw	  9.213	300	2.763.900	30	25	300	1000	900	700	800	504	   417.902 
       verpleegafd. 71 install.	  9.213	375	3.454.875	25	25	160	1000	900	700	800	504	   278.601 
       verpleegafd. 84 ruwbouw	  3.658	520	1.902.160	50	30	790	1000	950	950	950	857,375	1.288.383 
       verpleegafd. 
       84 afbouw	  3.658	325	1.188.850	30	25	630	1000	900	850	850	650,25	   483.156 
       verpleegafd. 
       84 install.	  3.658	390	1.426.620	25	25	550	1000	900	800	850	612	   480.200 
       pers. flat  
       71 ruwbouw	  1.900	425	   807.500	50	30	610	800	900	900	850	550,8	   270.421 
       pers. flat 
       71 afbouw	  1.900	210	   399.000	30	25	300	800	900	900	850	550,8	     65.931 
       pers. flat  
       71 install.	  1.900	170	   323.000	25	25	160	800	900	900	850	550,8	     28.465 
       infrastruc-tuur 84	  3.500	  65	   227.500	20	20	400	1000	1000	1000	950	950	     86.450 
       grond 
       kavel	20.000	150	3.000.000									3.000.000 
       grond 
       extra	  7.880	  30	   236.400									   236.400 
     
     
     
       totaal												 
       8.677.657 
     
     
     Omdat de waarde bij bezwaar niet kan worden verhoogd is bij de uitspraak op het bezwaar de oorspronkelijk vastgestelde waarde van € 8.631.739 gehandhaafd. 
     
     
       2.6. De taxateur van belanghebbende verdedigt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt moet worden berekend: 
       - verpleegafdeling 1:  9.213 m² x € 1.009,66 (ƒ 2.225) =		€ 9.302.006 
       	technische afschrijving 71,47% =				€ 6.648.144 
       									€ 2.653.862 
       	functionele afschrijving 50,29 % =				€ 1.334.627 
       											€ 1.319.235 
       - verpleegafdeling 2: 3.658 m² x € 1.123,11 (ƒ 2.475) =		€ 4.108.321 
       	technische afschrijving 51,60 % =				€ 2.157.046 
       									€ 1.951.275 
       	functionele afschrijving 36 % =				€   702.459 
       											€ 1.248.816 
       - personeelsflat: 1.900 m² x € 680,67 (ƒ 1.500) = 			€ 1.293.273 
       	technische afschrijving 71,47 % = 				€    924.302 
       									€    368.971 
       	functionele afschrijving 40,82 % =				€    150.614 
       											€    218.357 
       Grond											€ 3.236.400 
       Gecorrigeerde vervangingswaarde						`	€ 6.022.898 
       = afgerond										€ 6.022.000 
     
     
     2.7. Ter berekening van de technische afschrijving hanteert belanghebbende de volgende ge-gevens: 
     
     
       Onderdeel		Gewicht		Levensduur		Restwaarde 
       Ruwbouw		 35% 			50 jaar			30% 
       Afbouw/vaste inr.	 20% 			20 jaar 		 0% 
       Installaties		 25% 			25 jaar			25% 
       Infrastructuur		  5% 			20 jaar			20% 
       Overige kosten	 15% 			 5 jaar			  0%  
     
     
     
       Onder de ‘overige kosten’ rekent belanghebbende o.a. directiekosten en rente tijdens de bouw; verweerder rekent deze kosten toe aan de verschillende overige onderdelen van het gebouw door per onderdeel een hoger percentage te hanteren dan belanghebbende voorstaat. 
       Voor het onderdeel ‘Afbouw/vaste inrichting’ hanteert verweerder een levensduur van 30 jaar en een restwaarde van 25 %. Over de overige percentages bestaat geen geschil. 
     
     
     
       2.8. Het percentage van de functionele afschrijving heeft belanghebbende voor wat betreft de verpleegafdeling 1 en de personeelsflat, beide gebouwd in 1971, ontleend aan de functionele afschrijving in de oorspronkelijke waardevaststelling, zonder uitsplitsing naar de onderdelen van het gebouw. 
       Het percentage van de functionele afschrijving voor de in 1984 gebouwde verpleegafdeling 2 (laagbouw) berekent belanghebbende als volgt (zonder splitsing naar de onderdelen van het gebouw): 
       economische veroudering			:  0 % 
       verandering in bouwwijze			:  5 % 
       belemmering van de gebruiksmogelijkheden	: 25 % 
       excessieve gebruikskosten			: 10 % 
       Tezamen genomen leidt dit tot een functionele afschrijving van rond 36 % (in de notatie die verweerder hanteert: resterend promillage 641,25). 
     
     
     2.9. Ter adstructie van de door hem gehanteerde ongecorrigeerde vervangingswaarde van (in totaal) € 1.175 (verpleegafdeling 1, bouw 1971), € 1.235 (verpleegafdeling 2, bouw 1984) en € 805 (personeelsflat, bouw 1971) heeft verweerder gewezen op de navolgende gegevens: 
     
     - verpleeghuis b-laan is op 26 september 2002 verkocht voor € 10.213.217; verweerder bere-kent de vervangingswaarde per m² per 1 januari 1999 op basis van die verkoopprijs op € 1.059 (belanghebbende komt in haar pleitnota door hantering van een hogere grondprijs tot € 937 per m²); 
     
     - de taxatiewijzer gezondheidszorg LTO komt voor vergelijkbare verpleeghuizen, gebouwd in de jaren ’70 en ’80, tot een vervangingswaarde per 1 januari 1999 van € 1.406 per m² (’actuele bouwkosten van oorspronkelijke bouwwijze’); 
     
     - volgens de bouwkostennota van het College voor de Ziekenhuisvoorziening bedragen de bouwkosten van verpleeghuizen per 1 januari 1999 € 1.471 per m² (maximale norm); 
     
     - verpleeghuis a-laan 2, nieuwbouw 2001, gereed in 2002, bouwsom € 9.589.694, vervan-gingswaarde € 1.339 per m²; 
     
     - verzorgingshuis c-laan 2, gebouwd in 1990 voor € 6.045.985 (= € 844,41 per m²), geïn-dexeerd naar € 1.036 per m² per 1 januari 1999. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het bouwen van een verzorgingshuis tot € 300 per m² goedkoper is dan de bouw van een ver-pleeghuis; volgens belanghebbende is dat verschil € 200 per m². 
     
     2.10. Het taxatierapport van verweerder bevat in een bijlage 5 een opsomming van de ken-merken van de verpleegafdelingen 1 en 2 ter adstructie van de functionele veroudering van het verpleeghuis van belanghebbende. 
     
     2.11. Het verpleeghuis is in 2003 gesloten. Het gebouw doet thans dienst als huisvesting van studenten. 
     
     
     3. Geschil 
     
     Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van het verpleeghuis per 1 januari 1999. 
     
     
     4. Standpunten van partijen 
     
     Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
     5. Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. Ter berekening van de waarde van het verpleeghuis per 1 januari 1999 hanteren beide partijen de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof heeft geen aanleiding partijen daarin niet te volgen. 
       Voorts stelt het Hof voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
       Over de oppervlakten van de onderdelen van het verpleeghuis (verweerder gaat bij de her-taxatie uit van de juiste oppervlakte van verpleegafdeling 1) en over de waarde van de grond bestaat tussen partijen geen geschil. 
     
     
     
       5.2.1. Partijen houdt in de eerste plaats verdeeld op welk bedrag de ongecorrigeerde vervan-gingswaarde per 1 januari 1999 moet worden gesteld. Die waarde dient te worden gesteld op de bouwkosten per 1 januari 1999 van een identiek gebouw, waarbij gebruik kan worden ge-maakt van de moderne bouwmethoden.  
       Belanghebbende stelt terecht dat daarbij moet worden uitgegaan van de ten tijde van de bouw (in 1971 respectievelijk 1984) geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en –eisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik.  
       De bouwkosten van verpleeghuizen per 1 januari 1999 volgens de bouwkostennota van het College voor de Ziekenhuisvoorziening kunnen daarom niet, althans niet zonder meer, als onderbouwing van de vervangingswaarde van het onderhavige verpleeghuis dienen. 
       Ook kan de verkoopprijs van het verpleeghuis aan de b-laan niet, althans niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, tot bewijs dienen van de bouwkosten van dat huis. Het Hof laat die verkoopprijs daarom buiten beschouwing. Belanghebbendes kritiek op de daarop door ver-weerder gebaseerde berekening, in het bijzonder betreffende de daarbij in aftrek te brengen grondprijs, behoeft dan ook geen behandeling.  
       Omtrent de bouwkosten van het nieuwe verpleeghuis aan de a-laan 2 twisten partijen over de indexatie van die bouwkosten naar de peildatum 1 januari 1999 en over de vraag of de bouw-som in- of exclusief omzetbelasting is geweest. Nu verweerder dienaangaande onvoldoende duidelijkheid heeft kunnen verschaffen, laat het Hof ook die berekening niet toe als bewijs voor het door verweerder verdedigde bedrag van de bouwkosten. 
     
     
     5.2.2. Verweerder verdedigt de door hem vastgestelde bouwkosten per m² voorts door te ver-wijzen naar de bouwkosten van een in 1990 gebouwd verzorgingshuis, welke bouwkosten, geïndexeerd naar het kostenniveau per 1 januari 1999, € 1.036 per m² bedragen; voor ver-pleeghuizen dient die prijs per m² met € 300 te worden verhoogd, aldus verweerder. Belang-hebbende heeft ter zitting erkend dat de bouwkosten van een verpleeghuis € 200 per m² hoger zijn dan die van een verzorgingshuis. Overigens heeft belanghebbende de geïndexeerde bouwkosten van dit verzorgingshuis niet, althans onvoldoende gemotiveerd bestreden. Hieruit volgt dat een bedrag aan bouwkosten van ten minste (€ 1.036 + € 200 =) €  1.236 per m² door verweerder dienaangaande aannemelijk is gemaakt. 
     
     5.2.3. Verweerders taxatie op € 1.175 respectievelijk € 1.235 van de bouwkosten van de ver-pleegafdelingen wordt voorts gesteund door de deskundigen die in de Taxatiewijzer gezond-heidszorg LTO voor vergelijkbare verpleeghuizen van een vergelijkbare ouderdom tot een vervangingswaarde van € 1.406 per m² concluderen. 
     
     5.2.4. Belanghebbende heeft zich voor de door haar verdedigde lagere bouwkosten per m² slechts beroepen op de kennis en ervaring van haar taxateur en heeft dienaangaande geen na-dere, althans geen overtuigende gegevens verstrekt ter onderbouwing van die uitkomsten. 
     
     
       5.2.5. Omtrent de bouwkosten van de personeelsflat heeft belanghebbende geen grieven inge-bracht anders dan een niet nader gemotiveerde eigen schatting van die kosten. 
       Waar het Hof hiervoor onder 5.2.2. en 5.2.3. de taxatie van verweerder ten aanzien van de verpleegafdelingen betrouwbaar heeft geacht, acht het Hof onvoldoende grond aanwezig om ten aanzien van de bouwkosten van de personeelsflat anders te oordelen. 
     
     
     5.2.6. Het Hof acht daarom geen aanleiding aanwezig af te wijken van de door verweerder in zijn hertaxatie gehanteerde bouwkosten. 
     
     
       5.3.1. Partijen twisten vervolgens over de omvang van de technische afschrijving.  
       Belanghebbende hanteert daarbij een afzonderlijk bedrag wegens ‘overige kosten’ (o.a. direc-tiekosten en rente tijdens de bouw). Verweerder stelt terecht dat die kosten aan de afzonderlij-ke onderdelen moeten worden toegerekend en tezamen met die onderdelen technisch moeten afgeschreven. Belanghebbende heeft zich ter zitting daartegen niet langer verzet, doch slechts gesteld dat het verschil in uitkomst in dit geval nagenoeg te verwaarlozen is. 
     
     
     
       5.3.2. Het verschil in technische afschrijving spitst zich overigens toe op het onderdeel ‘af-bouw/vaste inrichting’ dat belanghebbende in 20 jaar wenst af te schrijven, zonder enige rest-waarde. Verweerder heeft er dienaangaande op gewezen dat de afbouw van de in 1971 ge-stichte verpleegafdeling op 1 januari 1999 (en ook nadien nog) aanwezig was, hetgeen impli-ceert dat de levensduur langer is dan 20 jaar. Voorts stelt verweerder dat, waar belanghebben-de voor de installaties een levensduur van 25 jaar en een restwaarde van 25% hanteert, terwijl afbouw minder aan slijtage onderhevig is dan installaties, de opstelling van belanghebbende logica ontbeert. 
       Belanghebbende heeft deze gemotiveerde stellingen naar het oordeel van het Hof onvoldoende weerlegd. Met name is de verwijzing naar een – kennelijk niet of onvoldoende betwiste – vaststelling in een andere procedure daartoe onvoldoende. Ook de stelling dat de installaties in het verpleeghuis zeer goed worden onderhouden, vormt onvoldoende bewijs. 
     
     
     5.3.3. Waar de door verweerder bij hertaxatie gehanteerde afschrijvingen overigens door be-langhebbende niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden, volgt het Hof verweer-der ook op dit punt. 
     
     5.4.1. Inzake het geschil over de te hanteren functionele afschrijving oordeelt het Hof als volgt. 
     
     
       5.4.2. Inzake de in 1971 gebouwde verpleegafdeling 1 en personeelsflat heeft belanghebbende het oorspronkelijk door verweerder vastgestelde percentage, voor de verschillende onderdelen tezamen genomen uitkomend op 50,29% respectievelijk 40,82%, in haar beroepschrift over-genomen. Blijkens de door verweerder overgelegde stukken inzake de hertaxatie zijn daarbij andere percentages gehanteerd, wederom uitgesplitst naar de verschillende onderdelen van de bouwkosten. Voorts is in bijlage 5 bij die taxatie nog een nadere toelichting bij die functionele afschrijving gegeven. 
       De functionele afschrijving bij de hertaxatie komt voor alle onderdelen van de in 1971 ge-stichte gedeelten van het verpleeghuis (verpleegafdeling 1 en personeelsflat) hoger uit dan bij de oorspronkelijke taxatie (met als gevolg dat een lager promillage resteert in de kolom ‘fact funct’), behoudens voor het onderdeel ruwbouw van verpleegafdeling 1. Bij dat onderdeel is de aftrek wegens economische veroudering op 0% gesteld in plaats van op 10%, zoals bij de oorspronkelijke vaststelling is gehanteerd. Verweerder heeft daaromtrent gesteld dat die ruw-bouw, ook indien het gebouw niet langer als verpleeghuis zou worden gebruikt, zijn functie behoudt. Belanghebbende heeft deze gemotiveerde stelling onvoldoende weersproken. 
       De aftrek wegens belemmering van de gebruiksmogelijkheden van die ruwbouw is bij her-taxatie op 10% gesteld in plaats van de oorspronkelijke 30% en de aftrek wegens excessieve gebruikskosten op 10 % in plaats van 20%. Het Hof ziet geen reden – belanghebbende heeft er ook geen aangedragen – om van deze bij de hertaxatie gehanteerde aftrekpercentages wegens functionele veroudering van de ruwbouw af te wijken.  
     
     
     
       5.4.3. Voor de functionele afschrijving van de in 1984 gebouwde verpleegafdeling zijn partij-en het erover eens dat de aftrek wegens economische veroudering op 0% moet worden ge-steld. 
       De aftrek wegens verandering in bouwwijze stelt verweerder op 5% (ruwbouw) respectieve-lijk 10% (afbouw en installaties) en belanghebbende voor al die onderdelen samen op 5%. Verweerders aftrek is dus hoger dan de door belanghebbende verdedigde 5%. 
       De aftrek wegens excessieve gebruikskosten stelt belanghebbende op 10%, verweerder op 5% (ruwbouw), en 15% (afbouw en installaties); per saldo is het verschil tussen belanghebbende en verweerder op dit punt te verwaarlozen. 
       De aftrek wegens belemmering in gebruiksmogelijkheden stelt belanghebbende op 25% en verweerder op 5% (ruwbouw), 15% (afbouw) en 20% (installaties).  
       Belanghebbende beroept zich voor haar einduitkomst (een aftrek van 36%, meer precies een resterend promillage van 641,25, zie onder 2.8) op ‘verouderde functionele lay-out’ van deze verpleegafdeling, omdat ‘dit gedeelte bijvoorbeeld destijds niet is ontworpen voor het gegeven dat hedentendage de bewoners op grote schaal gebruik maken van de veel ruimte vergende (electrische) rolstoelen, rollators en tilliften.’ Ook de hedendaagse eisen door steeds meer ge-specialiseerde zorg en privacywensen noemt belanghebbende, met als conclusie dat op korte termijn een ingrijpende renovatie van het tehuis wordt uitgevoerd. 
       Verweerder heeft deze conclusie niet, althans onvoldoende gemotiveerd bestreden, maar stelt wel dat het door belanghebbende verdedigde percentage niet op alle onderdelen (ruwbouw, afbouw, installaties) gelijkelijk betrekking heeft. 
       Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. 
     
     
     
       5.4.4. Naar vaststaat is het verpleeghuis in 2003 gesloten en dient het thans tot huisvesting van studenten in afwachting van de uitwerking van plannen tot renovatie en/of gedeeltelijke sloop. Op die grond acht het Hof aannemelijk dat ook reeds op 1 januari 1999 sprake was van niet te verwaarlozen belemmeringen in het gebruik van het gebouw als verpleeghuis; wel is het nog bruikbaar als tijdelijke huisvesting van studenten, doch het is niet met het oog daarop ontwor-pen en ingericht. 
       Een en ander rechtvaardigt om wegens de belemmering van de gebruiksmogelijkheden wat hogere percentages te hanteren dan verweerder heeft gedaan. 
       Het Hof stelt deze percentages daarom, de onderverdeling van verweerder volgend, in goede justitie vast op 10%  voor ruwbouw, 20% voor afbouw en 25% voor installaties. Hogere af-trekpercentages acht het Hof tegenover de gemotiveerde stellingen van verweerder (zie ook de onder 2.10. vermelde motivering) onvoldoende aannemelijk gemaakt. 
     
     
     5.4.5. Het vorenstaande leidt tot de volgende correcties op de door verweerder vastgestelde waarde (wijzigingen ten opzichte van de onder 2.5. opgenomen vaststelling zijn cursief aan-gegeven): 
     
     
     
     
     
     
     
       	opp	vervkst	ongecor waarde	lvd	rw	techn  
       veroud	econ 
       veroud	bouw 
       wijze	Belem 
       Gebr	Exces 
       Kost	fact 
       funct	gecor 
       waarde 
       verpleegafd. 71 ruwbouw	  9.213	500	4.606.500	50	30	610	1000	900	900	900	729	2.041.748 
       verpleegafd. 71 afbouw	  9.213	300	2.763.900	30	25	300	1000	900	700	800	504	   417.902 
       verpleegafd. 71 install.	  9.213	375	3.454.875	25	25	160	1000	900	700	800	504	   278.601 
       verpleegafd. 84 ruwbouw	  3.658	520	1.902.160	50	30	790	1000	950	900	950	812,25	1.220.573 
       verpleegafd. 
       84 afbouw	  3.658	325	1.188.850	30	25	630	1000	900	800	850	612	   458.373 
       verpleegafd. 
       84 install.	  3.658	390	1.426.620	25	25	550	1000	900	750	850	573,75	   450.187 
       pers. flat  
       71 ruwbouw	  1.900	425	   807.500	50	30	610	800	900	900	850	550,8	   270.421 
       pers. flat 
       71 afbouw	  1.900	210	   399.000	30	25	300	800	900	900	850	550,8	     65.931 
       pers. flat  
       71 install.	  1.900	170	   323.000	25	25	160	800	900	900	850	550,8	     28.465 
       infrastruc-tuur 84	  3.500	  65	   227.500	20	20	400	1000	1000	1000	950	950	     86.450 
       grond 
       kavel	20.000	150	3.000.000									3.000.000 
       grond 
       extra	  7.880	  30	   236.400									   236.400 
     
     
     
       totaal												 
       8.555.051 
     
     
     5.5. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de vastgestelde waarde ad € 8.631.739 moet worden verminderd tot rond € 8.555.000. 
     
     
     6. Proceskosten 
     
     Nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig ver-weerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op € 966 (A.1 en 8. = 2 punten; C. factor 1,5 ; € 322 per punt). 
     
     
     7. Beslissing 
     
     
       Het Hof 
       ? verklaart het beroep gegrond; 
       ? vernietigt de uitspraak van verweerder; 
       ? wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 2 te Utrecht wordt vastgesteld op € 8.555.000; 
       ? veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 966 aan proceskosten en wijst de gemeente Utrecht aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen; 
       ? gelast de gemeente Utrecht het betaalde griffierecht ad € 232 aan belanghebbende te ver-goeden. 
     
     
     
     
     De uitspraak is vastgesteld op 18 februari 2005 door mrs. O.B. Onnes, C. Schaap en R.G. Kemmers, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Kuijken als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm. 
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. de dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het beroepschrift in cassatie kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de pro-ceskosten.