ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:1057

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:1057 Gerechtshof Den Haag , 29-04-2015 / BK-14-00846

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-04-29

Zaaknummer: BK-14-00846

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:1057

---

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende staat een waarde voor van € 456.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde met € 498.000 niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-14/00846 
   
   
     Uitspraak d.d. 29 april 2015 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     
      [X] te [Z], belanghebbende, 
     
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen , de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 juli 2014, nummer ROT 13/7218, betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 498.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Cromstrijen. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Hiertegen is door belanghebbende beroep bij de rechtbank ingesteld. Ter zake daarvan is € 44 griffierecht geheven. 
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake daarvan is € 122 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.2. 
       Bij fax van 24 januari 2015 heeft belanghebbende nadere stukken ingezonden waarvan een afschrift is verzonden aan de Heffingsambtenaar. 
     
     
       2.3. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 februari 2015, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     De Verordening 
     
     
       3.	De raad van de gemeente Cromstrijen heeft in zijn openbare vergadering van 6 november 2012 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2012 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt. 
     
     
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 
     
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is vrijstaand (bouwjaar 2007) en gelegen aan een dijk. Bij de woning hoort een vrijstaande garage. De woning is van hout (Finnhouse). De inhoud van de woning is ongeveer 555 m3 en de perceeloppervlakte bedraagt ongeveer 1.580 m2.  
       
     
     
       4.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd.  Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix). 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [Y]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [A]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [B]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [C]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [E]
                   
                 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2007 
               
               
                 2004 
               
               
                 1930 
               
               
                 1986 
               
               
                 2004 
               
             
             
               
                 Inhoud hoofdgebouw in m3 
               
               
                 
                 565 m3 
               
               
                 
                 510 m3 
               
               
                 
                 390 m3 
               
               
                 
                 413 m3 
               
               
                 
                 710 m3 
               
             
             
               
                 
                 Waarde per m3 
               
               
                 
                 € 416 
               
               
                 
                 € 474  
               
               
                 
                 € 362 
               
               
                 
                 € 653 
               
               
                 
                 € 566 
               
             
             
               
                 Waarde   per m3 100% 
               
               
                 
                 € 416 
               
               
                 
                 € 474  
               
               
                 
                 € 453 
               
               
                 
                 € 726 
               
               
                 
                 € 566 
               
             
             
               
                 Waarde 
                 hoofdgebouw 
               
               
                 
                 € 234.800 
               
               
                 
                 € 241.589  
               
               
                 
                 € 141.331 
               
               
                 
                 € 269.737 
               
               
                 
                 € 402.000 
               
             
             
               
                 Perceeloppervlakte in m2 
               
               
                 
                 1.580 m2 
               
               
                 
                 1.206 m2 
               
               
                 
                 1.130 m2 
               
               
                 
                 730 m2 
               
               
                 
                 730 m2 
               
             
             
               
                 
                 Kavelwaarde 
               
               
                 
                 € 248.200 
               
               
                 
                 € 233.240 
               
               
                 
                 € 230.200 
               
               
                 
                 € 198.000 
               
               
                 
                 € 198.000 
               
             
             
               
                 Omschrijving en waarde bijgebouw(en) 
               
               
                 
                 € 15.000 
                 (garage 33 m2) 
               
               
                 
                 € 15.000  
                 (garage 36 m2)  
               
               
                 
                 € 15.000  
                 (garage 34 m2)  
               
               
                 
                 € 15.000  
                 (garage 23 m2)  
               
               
                 
                 € 15.000  
                 (garage 51 m2)  
               
             
             
               
                 Waarde per 01-01-2012 
               
               
                 
                 € 498.000 
               
               
                 
                 € 489.829 
               
               
                 
                 € 386.531 
               
               
                 
                 € 482.737 
               
               
                 
                 € 615.000 
               
             
             
               
                 
                 Verkoopdatum 
               
               
                 
                 - 
               
               
                 
                 01-03-2012 
               
               
                 
                 01-05-2013 
               
               
                 
                 27-03-2012 
               
               
                 
                 16-11-2011 
               
             
             
               
                 
                 Verkoopcijfer 
               
               
                 
                 - 
               
               
                 
                 € 495.000 
               
               
                 
                 € 355.000 
               
               
                 
                 € 460.500 
               
               
                 
                 € 615.000 
               
             
             
               
                 L 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 K 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 O 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
           
         
       
       
       
         De grondwaarde is berekend op basis van de onderstaande staffel: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 
                   Kavel m2	 
                 
               
               
                 
                   Waarde per m2 
                 
               
             
             
               
                 0-500 
               
               
                 € 350 
               
             
             
               
                 501-1.000 
               
               
                 € 100 
               
             
             
               
                 1.001-2.000 
               
               
                 € 40 
               
             
             
               
                 > 2.000 
               
               
                 € 5 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [F], werkzaam voor Makelaars- & Taxatiekantoor [G]. In het taxatierapport wordt onder meer het volgende gesteld:   
       
       
         "(…) 
       
       
     
   
   
     Doel van de taxatie 
     
     
       Het doel van deze taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van eventueel voorgenomen verkoop per heden [13 januari 2014] en het verkrijgen van een inzicht in de waardeontwikkeling en deze waarden op te nemen in een beschrijvend rapport. 
     
     
     
       (…) 
     
     
   
   
     Onroerend goed 
     
     
       Het getaxeerde betreft een in 2006 gebouwde vrijstaande dijkwoning met bijgebouw en een hoofdzakelijk aan linker- en rechterzijde gelegen tuin/dijktalud. De woning is in lintbebouwing gesitueerd buiten de bebouwde kom aan een openbare en verharde weg/dijk. Aan de achterzijde is er vrij uitzicht over het polderlandschap. Het perceel grenst aan de polderzijde aan een sloot. Deze systeembouwwoning heeft overeenkomstig de NEN 2580 norm een inhoud van circa 557 m3 en verkeert in een goede staat van onderhoud. (…). 
     
     
   
   
     Marktsituatie 
     
     
       De woningmarkt in deze prijsklasse wordt momenteel gekenmerkt door een groot aanbod en een sterk achtblijvende vraag en dien ten gevolgen dalende opbrengsten, waarbij nog verdere prijscorrecties te verwachten zijn. 
     
     
   
   
     Waardeontwikkeling 
     
     
       Ten tijde van een eerdere opname 2 jaar geleden ten behoeve van voorgenomen verkoop heb ik aangegeven dat het getaxeerde bij verkoop op de peildatum 01 januari 2012 naar verwachting circa € 445.000,-- (zegge: vierhonderdvijfenveertigduizend Euro) zou bedragen. Nadien heeft er nog een jaarlijkse correctie van ongeveer 5% plaatsgevonden. 
     
     
     
       (…) 
     
     
   
   
     Bijzondere bepalingen 
     
     
       - Deze waardering is tot stand gekomen na de situatie in ogenschouw te hebben genomen en rekening te hebben gehouden met onder andere de stand, de ligging, de grootte, de bouwaard, de staat van onderhoud, de huidige situatie op de onroerend goed markt en overige van waarde zijnde factoren. 
       (…).  
     
     
   
   
     Waardering 
     
     
       Rekeninghoudend met het bovenstaande, hetgeen van invloed is op de bepaling van de waarde, wordt door ondergetekende per heden aan het voormeld onroerend goed de navolgende marktwaarde toegekend. 
     
     
     
       
         MARKTWAARDE 
       
     
     
     
       € 400.000,-- (…)” 
     
     
     
     
       4.4. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep tevens een taxatierapport, met bijbehorende taxatiekaart, overgelegd dat is opgesteld door [H], werkzaam voor [I] Vastgoed. In het taxatierapport wordt onder meer het volgende gesteld:   
       
       
         "(…) 
       
       
     
   
   
     C. Doel van de taxatie 
     
     
       De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 
     
     
     
       1. De WOZ-waarde(n) naar waardepeildatum 1-1-2012 
     
     
   
   
     D. Waardering 
     
     
       Het object is per waardepeildatum getaxeerd op 
       
         WOZ-waarde					€ 456.000,= 
       
     
     
     
       (…) 
     
     
   
   
     H. Onderhoudstoestand 
     
     
       a. De onderhoudstoestand van het getaxeerde object is vastgesteld op basis van de zogenaamde KOLDU score, een rapportcijfer per onderdeel (schaal 1 – 10) 
     
     
     
       'K' Kwaliteit	: Rapportcijfer 7 voor de bouwkundige kwaliteit van het casco waaronder de fundering, vloeren, gevels en het dak. 
       'O' Onderhoud	: Rapportcijfer 7 voor de onderhoudstoestand van het exterieur waaronder begrepen het schilderwerk, kozijnen en het houtwerk. 
       'L' Luxe	: Rapportcijfer 7 voor de kwaliteit van het voorzieningenniveau waaronder begrepen de keuken, het toilet, de badkamer en de onderhoudstoestand van het interieur. 
       'D' Doelmatigheid	: Rapportcijfer 6 voor de aard en indeling van het object in vergelijking tot hetgeen gebruikelijk is voor objecten van soortgelijke typering. 
       'U' Uitstraling	: Rapportcijfer 6 voor de uitstraling van het object in vergelijking tot de gehanteerde referentieobjecten. 
     
     
     
       (…) 
     
     
   
   
     Taxatiekaart Woningen: 
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
             
             
               
                 
                  [Y]
                 
               
             
             
               
                 
                  [A]
                 
               
             
             
               
                 
                  [B]
                 
               
             
           
           
             
               
                 Woning: 
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               - bouwjaar 
             
             
               2007 
             
             
               2004 
             
             
               1930 
             
           
           
             
               - kwaliteit 
             
             
               7 
             
             
               7 
             
             
               7 
             
           
           
             
               - onderhoud 
             
             
               7 
             
             
               8 
             
             
               7 
             
           
           
             
               - luxe 
             
             
               7 
             
             
               8 
             
             
               8 
             
           
           
             
               - doelmatigheid 
             
             
               6 
             
             
               7 
             
             
               7 
             
           
           
             
               - uitstraling 
             
             
               6 
             
             
               7 
             
             
               7 
             
           
           
             
               - inhoud m3 
             
             
               555 
             
             
               510 
             
             
               390 
             
           
           
             
               - eenheidsprijs 
             
             
               € 348 
             
             
               € 474 
             
             
               € 360 
             
           
           
             
               - waarde 
             
             
               € 192.955 
             
             
               € 241.589 
             
             
               € 140.331 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
                 Garage: 
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               - oppervlakte m2 
             
             
               33 
             
             
               36 
             
             
               34 
             
           
           
             
               - waarde 
             
             
               € 15.000 
             
             
               € 15.000 
             
             
               € 15.000 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
                 Grond bij woning: 
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               - ligging 
             
             
               6 
             
             
               6 
             
             
               6 
             
           
           
             
               - oppervlakte m2 
             
             
               1.580 
             
             
               1.206 
             
             
               1.130 
             
           
           
             
               - eenheidsprijs 
             
             
               € 157 
             
             
               € 193 
             
             
               € 204 
             
           
           
             
               - waarde 
             
             
               € 248.060 
             
             
               € 233.240 
             
             
               € 230.200 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
                 Totale waarde op  
               
               
                 01-01-2012  (afgerond) 
             
             
               € 456.000 
             
             
               € 489.000 
             
             
               € 385.000 
             
           
         
       
     
     
     
       (…)." 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     
       5.1. 
       In geschil is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende staat een waarde voor van € 456.000. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde met € 498.000 niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken. 
       
     
   
   
     Conclusies van partijen 
     
     
       6.1. 
       Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 456.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
       
     
     
       6.2. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     7. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen: 
     
     
       "1. [Belanghebbende] is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 565 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1580 m². In geschil is de waarde per waardepeildatum (wpd) 1 januari 2012. [De Heffingsambtenaar] heeft de waarde vastgesteld op € 498.000,-. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 430.000,-. 
     
     
     
       2. De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de wpd.  
     
     
     
       3.1. [ 
       De Heffingsambtenaar] heeft met het taxatierapport van [J] van 9 december 2013 voldaan aan de op hem rustende bewijslast. [Belanghebbende] is van opvatting dat [de Heffingsambtenaar] onvoldoende acht heeft geslagen op de ligging en/of de uitvoering en/of het luxe-niveau van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is op dit punt het volgende van oordeel. 
       
     
     
       3.2. [ 
       Belanghebbende] vindt [A] niet geschikt voor vergelijking omdat het luxer is uitgevoerd en van steen is in plaats van van hout. Bij de verkoop van het object zou volgens [belanghebbende] verder meer onroerend goed zijn betrokken dan waar [de Heffingsambtenaar] vanuit gaat. De rechtbank merkt op dat het verschil in luxe-niveau en uitvoering is verdisconteerd in de prijs per kubieke meter. Uit de in het taxatierapport opgenomen matrix blijkt dat de waarde per kubieke meter van het vergelijkingsobject (€ 474,- per m³) aanmerkelijk hoger ligt dan de waarde per kubieke meter van de woning van [belanghebbende] (€ 416,- per m³). [Belanghebbende] heeft verder niet aangetoond dat en in hoeverre op deze manier onvoldoende met het verschil rekening is gehouden. De akte van levering van 1 maart 2012, naar later is gebleken ten onrechte, ziet op de overdracht van een tweetal kadastrale secties (sectie [K], nummer [L] groot 4 are en sectie [K], nummer [M] groot 6 are en 66 centiares). Blijkens het proces-verbaal dat is opgemaakt in verband met een kennelijk schrijffout/kennelijke misslag van 6 maart 2012 wordt het vorenstaande hersteld, in die zin dat de overdracht ziet op een drietal kadastrale secties (sectie [K], nummer [L], groot 4 are, sectie [K], nummer [M], groot 6 are en 66 centiares en sectie [N], nummer [O], groot 1 are en 40 centiare). De taxateur van [de Heffingsambtenaar] is, blijkens de bij het taxatierapport gevoegde matrix en gelet op het vorenstaande, dus uitgegaan van het juiste aantal vierkante meters.  
       
     
     
       3.3. [ 
       Belanghebbende] heeft [B] benoemd als passend vergelijkingsobject omdat het een goed onderhouden object betreft dat qua type en perceeloppervlakte goed vergelijkbaar is. Het object is in het in het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat dit object, ondanks het feit dat de hierop betrekking hebbende verkoopprijs meer dan één jaar en vier maanden na de wpd is gerealiseerd, als vergelijkingsobject kan dienen, nu [de Heffingsambtenaar] de verkoopprijs heeft herleid naar de verkoopprijs per wpd. Ook het bouwjaar (1930) vormt geen beletsel, nu [de Heffingsambtenaar] een verlaging van 20% heeft toegepast op de waarde per kubieke meter door de items kwaliteit en onderhoud te waarderen als matig (2). Dat het object op deze items juist als goed (4) moet worden gewaardeerd en de waarde per kubieke meter met 20% moet worden verhoogd volgt de rechtbank niet, nu dit standpunt uitsluitend is gebaseerd op wat in de verkoopadvertentie over kwaliteit en onderhoud wordt gezegd. 
       
     
     
       3.4. [ 
       Belanghebbende] acht de [C] niet geschikt omdat het van steen is in plaats van van hout en verder van de bebouwde kom is gelegen. Dat verhoogt volgens [belanghebbende] de waarde. De rechtbank vindt dat het verschil in uitvoering en situering voldoende is verdisconteerd in de prijs per kubieke meter. Uit de in het taxatierapport opgenomen matrix blijkt dat de waarde per kubieke meter van het vergelijkingsobject (€ 653,- per m³) aanmerkelijk hoger ligt dan de waarde per kubieke meter van de woning van [belanghebbende] (€ 416,- per m³). 
       
     
     
       3.5. [ 
       Belanghebbende] acht de [E] niet geschikt omdat het luxer is uitgevoerd, van steen is in plaats van van hout en het minder dicht bij de bebouwde kom is gesitueerd. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in luxe-niveau, uitvoering en situering voldoende is verdisconteerd in de prijs per kubieke meter. Uit de in het taxatierapport opgenomen matrix blijkt dat de waarde per kubieke meter van het vergelijkingsobject (€ 566,- per m³) aanmerkelijk hoger ligt dan de waarde per kubieke meter van de woning van [belanghebbende] (€ 416,- per m³). 
       
       
         4. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat bij de waardering van de kavel van de woning geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. In de in het taxatierapport opgenomen matrix is echter aangegeven dat de grondwaarde wordt berekend op basis van het opgenomen kavelmodel. In dit kavelmodel is de afnemende meerwaarde ondervangen. De kavelwaarde is overeenkomstig dit model vastgesteld. Van onjuistheden is de berekening is rechtbank niet gebleken. 
       
       
       
         5. [Belanghebbende] voert aan dat [de Heffingsambtenaar] is uitgegaan van een onjuiste inhoud in kubieke meters. Vast staat dat [de Heffingsambtenaar] bij zijn berekening ten onrechte is uitgegaan van 565 m³ in plaats van 555 m³. Uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix volgt dat, wanneer de gemiddelde prijs per kubieke meter van de referentiewoningen wordt afgezet tegen de prijs per kubieke van de woning van [belanghebbende], [belanghebbendes] woning voor een bedrag van € 54.390,- is ondergewaardeerd. Voor het nog apart verdisconteren van € 4.160,- (10 x € 416,-) in de WOZ-waarde van de woning van [belanghebbende] ziet de rechtbank, gelet op de onderwaardering die er al is, geen reden.  
       
       
       
         6. [Belanghebbende] heeft overgelegd een taxatierapport van 13 januari 2014 (van [F]). Het rapport is opgesteld met het doel ‘de marktwaarde vast te stellen ten behoeve van een eventueel voorgenomen verkoop per heden’. Het rapport voorziet niet in referentiewoningen waaruit een mogelijk lagere WOZ-waarde per wpd 1 januari 2012 zou kunnen blijken. [Belanghebbende] heeft met dit rapport niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde per wpd 1 januari 2012 ten onrechte is vastgesteld op € 498.000,-. In het rapport wordt verwezen naar een eerdere opname/taxatie van twee jaar geleden ten behoeve van een voorgenomen verkoop. Toen is aangegeven dat het getaxeerde bij verkoop op de peildatum 1 januari 2012 naar verwachting circa € 445.000,- zou bedragen. Ook dit rapport is met een ander doel opgesteld en overigens niet in geding gebracht.  
       
       
       
         7. Het beroep is, gelet op het vorenstaande, ongegrond."  
       
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       8.1. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       
     
     
       8.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       8.3. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (in voldoende mate) rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In het bijzonder gaat het om de volgende verschillen: 
       - de woning is uitgevoerd in houtbouw; de vergelijkingsobjecten zijn opgetrokken in steen;  
       - het vergelijkingsobject [E] is gelegen in een ander gedeelte van de gemeente ([P]); 
       - de vergelijkingsobjecten [B] (bouwjaar 1930) en [C] (bouwjaar 1986) zijn veel ouder dan de woning (bouwjaar 2007); 
       Verder is het vergelijkingsobject [B] een jaar en vier maanden na de waardepeildatum verkocht, waardoor de bij de verkoop van dit object overeengekomen prijs  minder geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum te worden gebruikt. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is, wat betreft de ‘hoofdgebouwen’, gebruik gemaakt van rekenprijzen (‘waarden’) per m3. Deze rekenprijzen zijn niet rechtstreeks uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid, maar – althans wat betreft de vergelijkingsobjecten [B] en [C] – gecorrigeerd aan de hand van door de taxateur aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende factoren voor ligging (L), kwaliteit (K) en onderhoud (O). De correctiefactoren zijn niet onderbouwd met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare gegevens. Hetzelfde geldt voor het in percenten uitgedrukte gewicht dat aan verschillen tussen de factoren is toegekend. Hetgeen de Heffingsambtenaar overigens ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de woning heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
     
       8.4. 
       
         Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Hierbij overweegt het Hof het volgende. Het onder 4.3 aangehaalde taxatierapport is opgesteld “ten behoeve van eventueel voorgenomen verkoop” per 13 januari 2014. Deze datum ligt ruim 2 jaar na de waardepeildatum. Daarom is het taxatierapport minder geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum te worden gebruikt. Verder is in het taxatierapport de getaxeerde waarde van € 400.000 niet met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd. 
         Naar volgt uit het onder 4.4 aangehaalde taxatierapport met bijbehorende taxatiekaart is daarin de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Als vergelijkingsobjecten zijn [B] en [A] opgenomen. Wat betreft het vergelijkingsobject [B] en de bij de verkoop daarvan behaalde prijs verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande onder 8.3 is overwogen. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is in de taxatiekaart gebruik gemaakt van rekenprijzen (‘eenheidsprijzen’) per m3. Deze rekenprijzen zijn niet rechtstreeks uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid, maar gecorrigeerd aan de hand van in de taxatiekaart aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende factoren voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling. De correctie-factoren zijn niet onderbouwd met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare gegevens. Hetzelfde geldt voor het in percenten uitgedrukte gewicht dat aan verschillen tussen de factoren is toegekend. Hetgeen belanghebbende overigens ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de woning heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
     
       8.5. 
       Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, stelt het Hof, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 475.000. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       8.6. 
       Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       9.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.960 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 490 x 1 (gewicht van de zaak)), € 488 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 244 x 1 (gewicht van de zaak)), € 12,42 wegens reiskosten van belanghebbende in de procedure voor de rechtbank en € 121 wegens kosten van de taxatierapporten (twee uren à € 50 per uur, vermeerderd met de ter zake verschuldigde omzetbelasting). 
       
     
     
       9.2. 
       
         Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed. 
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het Gerechtshof: 
       
       
         
           vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
         
         
           vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         
         
           wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld  op € 475.000; 
         
         
           vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
         
         
           veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.581,42; 
         
         
           gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door deze betaalde griffierechten ten bedrage van € 166 te vergoeden.  
         
       
       
       
       
         Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en J.E.H.M. Pinckaers, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 29 april 2015 in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
         aangetekend aan 
         partijen verzonden: 
       
       
       
       
         
           Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
           binnen zes weken 
            na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
         
       
       
         1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       
       
         2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
       
       -      - de naam en het adres van de indiener; 
       -      - de dagtekening; 
       -      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       -      - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
         Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
       
         
           De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.