ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:13495

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:13495 Rechtbank Den Haag , 28-05-2025 / C/09/676916 / HA ZA 24-1046

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-05-28

Zaaknummer: C/09/676916 / HA ZA 24-1046

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Ondernemingsrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:13495

---

Het bestuur van de Stichting en de vergadering van eigenaren hebben in redelijkheid en naar billijkheid tot de besluiten kunnen komen om een verhuurbeperking op te nemen in het huishoudelijk reglement van het bungalowpark. Deze besluiten zijn dan ook niet vernietigbaar op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 onder b BW. De vordering tot vernietiging van de besluiten wordt afgewezen.  De statuten bieden grondslag voor de verhuurbeperking.

RECHTBANK Den Haag 
     
     
       Team handel 
     
     
     
       Zaaknummer: C/09/676916 / HA ZA 24-1046 
     
     
     
       
         Vonnis van 28 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] te [woonplaats] , 2. [eiseres] te [woonplaats] , 
     
       eisers, 
       advocaat: mr. K.T.E. Huisman te Nijmegen,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] NOORDWIJK  te [plaats 1] , 
       gedaagde, 
       advocaat: mr. M. Westra te Amsterdam. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna ‘ [eisers] c.s.’ (meervoud) en ‘de Stichting’ worden genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 Waar gaat de zaak over?  
     
     
       1.1. 
       
        [eisers] c.s. hebben een vakantiebungalow in een bungalowpark in [plaats 1] . Het bestuur van de Stichting die het park beheert, heeft – na goedkeuring van de vergadering van eigenaren – het huishoudelijk reglement van het bungalowpark gewijzigd en daarin een verhuurbeperking opgenomen. Als gevolg hiervan mogen de bungalows op het park jaarlijks slechts voor een beperkte periode worden verhuurd. [eisers] c.s. – die hun bungalow regelmatig verhuren – stellen zich op het standpunt dat de statuten geen grondslag bieden voor het invoeren van een verhuurbeperking. Daarnaast vinden zij dat de verhuurbeperking in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat de gerechtvaardigde belangen van verhurende eigenaren onvoldoende zouden zijn meegewogen in de besluitvorming. [eisers] c.s. vorderen in deze procedure vernietiging van de bestreden besluiten. De rechtbank wijst de vordering af.  
       
     
     
       1.2. 
       Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank bespreekt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waar partijen het over eens zijn. Daarna volgt een opsomming van de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld en de juridische argumenten die zij daarvoor gebruiken, gevolgd door een beoordeling van die argumenten en van de vorderingen. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen. 
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 25 oktober 2024 met producties 1 tot en met 16; 
       - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3; 
       - het tussenvonnis van 12 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de akte van de zijde van [eisers] c.s. met producties 17 tot en met 34; 
       - de akte van de zijde van [eisers] c.s. tot wijziging van productie 21; 
       - de antwoordakte van de zijde van de Stichting.  
       
     
     
       2.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 april 2025, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden. 
       
     
     
       2.3. 
       Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagde] (hierna: het park of het bungalowpark) bestaat naast gemeenschappelijke gronden, opstallen en voorzieningen uit honderd aan particulieren in eigendom toebehorende of in erfpacht gegeven percelen grond, met op elk perceel een recreatiebungalow.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] c.s. hebben bij notariële akte van levering van 16 februari 2018 het eeuwigdurend recht van erfpacht verkregen op een perceel grond met daarop een recreatiebungalow, liggende in het park, plaatselijk bekend als [adres 1] te [postcode] [plaats 1] , kadastraal bekend [kadastraal nummer 1] .  
       
     
     
       3.3. 
       In de akte van levering is onder meer, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “ BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN 
         Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere 
         verplichtingen wordt verwezen naar een akte van uitgifte in erfpacht op zeventien augustus 
         negentienhonderd tweeënzeventig […] waarin ondermeer woordelijk staat vermeld: 
         […] 
         F. De erfpachter geeft bij deze last en volmacht aan de heer [naam 1] , notarisklerk, wonende te [plaats 2] , en de heer [naam 2] , boekhouder, wonende te [plaats 3] , om voor en namens hem bij een afzonderlijke akte een overeenkomst aan te gaan met de te [plaats 1] gevestigde stichting “ [gedaagde] , [plaats 1] ” - hierna te noemen: “stichting”- waarvan de statuten zijn vastgesteld bij akte drie en twintig mei negentienhonderd negen en zestig voor notaris [naam 3] voornoemd verleden, inhoudende de verplichting van de erfpachter, om voor de duur van zijn erfpachtsrecht zich te dragen naar en zich te houden aan het bepaalde in de statuten en het reglement van de stichting.  
         […]  
         Voorts wordt nog verwezen naar de akte houdende algemene bepalingen, op drieëntwintig mei 
         negentienhonderd negenenzestig voor genoemde notaris [naam 3] verleden, waarin onder 
         meer woordelijk staat vermeld: 
         
           Artikel 8. 
         
         
           1. De erfpachter zal de hiervoor onder A bedoelde bungalow uitsluitend overeenkomstig de bestemming tot zomer- en vakantiehuis mogen gebruiken, met inachtneming van hetgeen omtrent dat gebruik bij of krachtens de wet, plaatselijke verordeningen en andere voorschriften van overheidswege, alsmede door de te [plaats 1] gevestigde stichting: “ [gedaagde] , [plaats 1] ” is of zal worden bepaald. 
         
       
     
     
       3.4. 
       De Stichting is eigenaar van de gemeenschappelijke gronden, opstallen en voorzieningen in het park en beheerder van het park.  
       
     
     
       3.5. 
       In de statuten en reglementen van de Stichting zijn regels opgenomen waaraan de eigenaren en erfpachters (hierna samen aangeduid als ‘eigenaren’) van de percelen grond zich bij het gebruik van hun privé-eigendom en de gemeenschappelijke gronden en voorzieningen moeten houden.  
       
     
     
       3.6. 
       In de statuten van de Stichting (laatstelijk gewijzigd op 11 december 2023) zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:  
       
       
         “ Artikel 2 
         In deze statuten wordt verstaan onder: 
         [...] 
       
       d. “het bungalowpark”: de onroerende zaken in eigendom toebehorende aan de stichting tezamen met alle bungalows. […] 
       f. “de vergadering van eigenaren”: het in artikel 11 bedoelde orgaan van de stichting  
       […] 
       
       
         
           Artikel 4 
         
       
       1. De stichting heeft ten doel: 
       a. het ten behoeve van de stichting in stand houden en in goede staat onderhouden van de aan haar toebehorende percelen gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] , die kadastraal bekend zijn als [kadastraal nummer 2] en [kadastraal nummer 3] , die schetsmatig en gearceerd zijn aangeduid op de aan deze akte gehechte situatietekening en waarop gelegen zijn de opstallen van een beheerderswoning, parkeerterreinen, speelterreinen, wegen, voetpaden en bijbehorende groenvoorzieningen; 
       b. het aangaan van overeenkomsten met de eigenaren waarbij aan de eigenaren een recht van medegebruik wordt toegekend voor de onroerende zaken bestemd voor gemeenschappelijk gebruik, onder de verplichting van die eigenaren om zich bij het medegebruik van die onroerende zaken en bij het gebruik van de bungalows en de bijbehorende erven te gedragen overeenkomstig deze statuten en de reglementen, waaronder begrepen de verplichting tot betaling van de bijdragen zoals bepaald in of op grond van het huishoudelijk reglement;  
       c. het houden van toezicht op de naleving van de onder b bedoelde voorschriften. 
       
       
         
           Vergaderingen van het bestuur en besluiten van het bestuur 
         
         
           Artikel 7 
         
         […] 
       
       3. Het bestuur behoeft de voorafgaande goedkeuring van de vergadering van eigenaren voor: 
       […] 
       c. besluiten tot ontbinding van de stichting en tot wijziging van deze statuten of van de reglementen. 
       […] 
       
       
         
           Vergadering van eigenaren 
         
         
           Artikel 11 
         
       
       1. De eigenaren besluiten in een vergadering van eigenaren. Een vergadering wordt ten minste eenmaal per jaar gehouden, uiterlijk in de maand september.  
       […] 
       3. Besluiten in een vergadering van eigenaren worden genomen met meerderheid van stemmen uitgebracht in een vergadering waarin ten minste de helft (1/2) van alle eigenaren aanwezig of vertegenwoordigd is. 
       […] 
       
       
         
           Reglementen 
         
         
           Artikel 15 
         
       
       1. Het bestuur stelt een huishoudelijk reglement vast. Dit bevat bepalingen over: 
       a. het gebruik van het bungalowpark; 
       […] 
       3. De reglementen kunnen boetebepalingen bevatten. Een boete is pas verbeurd nadat de betrokken eigenaar ten minste eenmaal is gewaarschuwd en desondanks de regel waarover het gaat overtreedt. De eis van voorafgaande waarschuwing is niet aan de orde als de overtreding heeft plaatsgevonden en niet ongedaan kan worden gemaakt. 
       4. Het bestuur regelt alle aangelegenheden die bij deze statuten niet of niet voldoende zijn geregeld. Het is daarbij gebonden aan de wet, deze statuten en de reglementen.” 
       
     
     
       3.7. 
       
        [eisers] c.s. verhuren hun bungalow een deel van het jaar aan derden.  
       
     
     
       3.8. 
       In een vergadering van eigenaren in juli 2019 is gestemd over een voorstel om een verhuurbeperking op te nemen in het huishoudelijk reglement. Dit voorstel is destijds door de vergadering van eigenaren afgewezen.  
       
     
     
       3.9. 
       Tijdens een vergadering van eigenaren op 10 juni 2023 heeft het bestuur van de Stichting opnieuw voorgesteld een beperking op te nemen in het huishoudelijk reglement met betrekking tot de verhuur van bungalows op het park. Het bestuur heeft hierbij onder meer aangegeven dat er klachten zijn ontvangen ten aanzien van de verhuur. In deze vergadering is besloten om een commissie Verhuur in te stellen om onderzoek te doen en advies uit te brengen over een eventuele verhuurbeperking. Het bestuur heeft vervolgens acht eigenaren aangewezen om plaats te nemen in deze commissie.  
       
     
     
       3.10. 
       De commissie heeft geen gezamenlijk gedeeld standpunt bereikt over het al dan niet opnemen van een verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement. Er zijn daarom twee afzonderlijke adviezen uitgebracht: een advies dat pleit vóór opname van een verhuurbeperking (met verschillende opties voor de vormgeving hiervan met betrekking tot het aantal weken dat mag worden verhuurd, een overgangsperiode en een wintervrije periode) en een advies dat ervoor pleit geen verhuurbeperking op te nemen, dan wel de verhuur alleen te beperken voor eigenaren die een recreatiebungalow kopen na 31 december 2023. 
       
     
     
       3.11. 
       Op 10 oktober 2023 heeft het bestuur vergaderstukken - waaronder de opgestelde adviezen van de commissie - toegezonden aan de eigenaren voor de vergadering van eigenaren op 28 oktober 2023. Bij deze stukken is ook een document met een door het bestuur ingenomen standpunt ten aanzien van de adviezen van de commissie gevoegd. Het bestuur heeft hierin een aantal opties opgenomen voor het invoeren van een eventuele verhuurbeperking, waarover op de vergadering van 28 oktober 2023 zou worden gestemd. 
       
     
     
       3.12. 
       Tijdens de vergadering van eigenaren op 28 oktober 2023 - waar 93 van de 100 eigenaren waren vertegenwoordigd - is het voorstel van het bestuur om vanaf 1 januari 2024 (met een overgangsperiode van een jaar) een verhuurbeperking in te stellen voor alle huidige en toekomstige eigenaren bij meerderheid goedgekeurd. Vervolgens is gestemd over de duur van de verhuurbeperking, waarbij het voorstel van het bestuur om een verhuurbeperking van negen weken op te nemen in de periode van 1 maart tot 1 november bij meerderheid is goedgekeurd.  
       
     
     
       3.13. 
       Op 29 juni 2024 is tijdens een vergadering van eigenaren de gewijzigde tekst van het huishoudelijk reglement goedgekeurd.  
       
     
     
       3.14. 
       Artikel 7 van het huishoudelijk reglement luidt met ingang van 1 januari 2025 als volgt: 
       
       
         
           “Artikel 7 (geldig vanaf 1 jan 2025) 
         
       
     
     
       7.1 
       
         In geval van verhuur of het op andere wijze in gebruik geven van de bungalow aan een 
         huurder of gebruiker doet de eigenaar daarvan vooraf melding aan het bestuur. De melding 
         geschiedt op een door het bestuur bekend te maken wijze. 
       
     
     
       7.2 
       Voor verhuur gelden de volgende voorschriften. 
       a. In de periode van 1 maart tot 1 november mag een bungalow maximaal negen weken (63 
       dagen) worden verhuurd. 
       b. Het in gebruik geven van de bungalow aan familie geldt niet als verhuur. 
       c. Bemiddeling via een commercieel bemiddelingsplatform is toegestaan. 
       d. Er is geen beperking van de aaneengesloten verhuurperiode. 
       e. In de periode van 1 november tot 1 maart geldt geen verhuurbeperking. 
       f. De eigenaar zorgt ervoor dat bij verhuur of bij het in gebruik geven van de bungalow de 
       
         huurder of gebruiker in kennis wordt gesteld van de bestemming van de bungalow, van het 
         huishoudelijk reglement en van de daarin opgenomen gedragsregels, zoals die voor het 
         parkeren. 
       
       g. De eigenaar is er verantwoordelijk voor dat de huurder of gebruiker, diens gezin, familieleden 
       en logés zich aan deze regels zullen houden. 
       h. Dit reglement of een puntsgewijze samenvatting daarvan dient duidelijk zichtbaar voor de 
       huurders en gebruikers in de bungalow aanwezig te zijn. 
     
     
       7.3 
       
         Indien het bestuur constateert dat de bungalow is verhuurd zonder dat dit is gemeld volgens 
         lid 1 van dit artikel, is het bestuur bevoegd om: 
       
       a. als het aantal reeds verhuurde weken (dagen) op het moment van deze constatering lager is 
       
         dan het toegestane aantal weken, het toegestane aantal weken te verminderen met 1 week 
         plus het aantal niet gemelde weken (of het toegestane aantal dagen te verminderen met 1 week 
         plus het aantal niet gemelde verhuurde dagen); 
       
       b. als het aantal eerder verhuurde weken (dagen) reeds het toegestane aantal heeft bereikt, 
       
         met toepassing van artikel 18 van dit reglement een boete op te leggen. Het bestuur gaat tot de 
         onder a bedoelde vermindering pas over als de eigenaar, na eenmaal te zijn gewaarschuwd, 
         opnieuw geen melding maakt van voorgenomen verhuur of in gebruik geven. 
       
     
     
       7.4 
       
         Dit artikel geldt per 1 januari 2025. Tot dat tijdstip blijft artikel 7 van dit reglement van kracht 
         in de versie van 2019.” 
       
       
     
     
       3.15. 
       Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat tussen partijen niet langer ter discussie staat dat de bestreden bestuursbesluiten op dezelfde data zijn genomen als de bestreden besluiten van de vergadering van eigenaren, te weten op 28 oktober 2023 en op 29 juni 2024.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         
          [eisers] c.s. vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. te vernietigen de besluiten van het bestuur van de Stichting en de besluiten van de vergadering van eigenaren van de Stichting van 28 oktober 2023 en 29 juni 2024 waarmee besloten is tot c.q. goedkeuring is verleend aan het opnemen van een verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement van [gedaagde] ; 
         II. de Stichting te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere in goede justitie te bepalen termijn, aan eisers de buitengerechtelijke kosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag van dagvaarding tot en met de dag van volledige betaling; 
         III. de Stichting te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris en nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet zijn voldaan binnen twee weken na betekening van dit vonnis althans binnen een zodanige andere in goede justitie te bepalen termijn.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Aan de vorderingen leggen [eisers] c.s. ten grondslag, samengevat weergegeven, dat de statuten van de Stichting geen grondslag bieden voor het opnemen van een verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement. Daarnaast zijn de besluiten van het bestuur en de daaraan verbonden besluiten tot goedkeuring van de vergadering van eigenaren tot het invoeren van een verhuurbeperking zowel wat betreft de inhoud als wat betreft de totstandkoming in strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek (BW), nu de belangen van [eisers] c.s. en overige verhurende eigenaren onvoldoende zijn meegewogen in de besluitvorming. Dit brengt mee dat de besluiten vernietigbaar zijn op grond van artikel 2:15 BW. 
       
     
     
       4.3. 
       De Stichting concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling  
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       5.1. 
       De rechtbank zal eerst ingaan op de meest verstrekkende stelling van [eisers] c.s. die inhoudt dat de statuten van de Stichting geen grondslag bieden voor het opnemen van een verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement. Vervolgens zal de rechtbank ingaan op de vraag of de bestreden besluiten voor wat betreft hun inhoud dan wel totstandkoming in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en – in het verlengde daarvan – of de besluiten vernietigbaar zijn op grond van artikel 2:15 BW. Tot slot zal de rechtbank een beslissing nemen over de proceskosten.  
       
       
       
       
         
           Bieden de statuten grondslag voor de verhuurbeperking?  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat uit de statuten en reglementen van de Stichting verplichtingen kunnen voortvloeien voor de bungaloweigenaren. Dit volgt ook uit hetgeen is bepaald in de leveringsakte van 16 februari 2018 onder het kopje ‘bijzondere lasten en beperkingen’. [eisers] c.s. stellen echter dat de statuten geen grondslag bieden voor het opnemen van regels in het huishoudelijk reglement die voor de eigenaren beperkingen inhouden van de bevoegdheid om hun bungalows te verhuren. De bestreden besluiten van de vergadering van eigenaren en het bestuur die hebben geleid tot het opnemen van de verhuurbeperking in artikel 7 van het huishoudelijk reglement (hierna: de verhuurbeperking) kunnen volgens [eisers] c.s. reeds daarom niet in stand blijven. De Stichting betwist dit en stelt zich op het standpunt dat er wel degelijk een statutaire grondslag is voor het invoeren van de verhuurbeperking.  
       
     
     
       5.3. 
       De rechtbank merkt op dat indien de stelling van [eisers] c.s. dat de statuten geen grondslag bieden voor het opnemen van de verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement juist zou zijn, de bestreden besluiten nietig zouden zijn op grond van artikel 2:14 lid 1 BW. Daar is immers bepaald dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. De rechtbank is echter van oordeel dat van nietigheid van de bestreden besluiten geen sprake is. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen. 
       
     
     
       5.4. 
       Uit artikel 15 lid 1 onder a van de statuten van de Stichting volgt dat het huishoudelijk reglement bepalingen bevat over het gebruik van het bungalowpark. Ingevolge artikel 2 onder d van de statuten wordt onder de term ‘bungalowpark’ verstaan:  “de onroerende zaken in eigendom toebehorende aan de stichting  tezamen met alle bungalows  (onderstreping rechtbank). ”  Het huishoudelijk reglement kan dus regels bevatten met betrekking tot het gebruik van de afzonderlijke bungalows. Een verhuurbeperking betreft een beperking van het gebruik van de bungalows. De statuten bieden dus een grondslag voor het opnemen van een dergelijke beperking in het huishoudelijk reglement. [eisers] c.s. hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de (objectieve) uitleg die de rechtbank hiermee aan de statuten geeft, onjuist is. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [eisers] c.s. dat de besluiten tot het opnemen van de verhuurbeperking in strijd zijn met de statuten. 
       
     
     
       5.5. 
       Voor zover [eisers] c.s. hebben willen betogen dat de statuten weliswaar een grondslag bieden voor het opnemen van verhuurbeperkingen in het huishoudelijk reglement, maar niet voor een ingrijpende verhuurbeperking als hier aan de orde, is de rechtbank van oordeel dat de statuten voor dit (niet nader toegelichte) standpunt geen steun bieden en dat overigens de mate van ingrijpendheid van de verhuurbeperking aan de orde komt bij de beoordeling van de vraag of de bestreden besluiten vernietigd moeten worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (zie hierna 5.7 e.v.). 
       
       
         
           Zijn de besluiten vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen (artikel 2:15 lid 1 onder a BW)? 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] c.s. desgevraagd aangegeven dat zij (hoewel zij in de dagvaarding stellen dat zij zich niet kunnen vinden “in de wijze van totstandkoming van zowel de bestuursbesluiten als de goedkeuringsbesluiten van de vergadering van eigenaren”) geen beroep doen op artikel 2:15 lid 1 onder a BW, dat ziet op vernietigbaarheid van een besluit wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen. Deze vernietigingsgrond behoeft dan ook geen bespreking.  
       
       
         
           Zijn de besluiten vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2.8 BW in verbinding met artikel 2.15 lid 1 sub b BW?  
         
       
       
       
         
           Toetsingsmaatstaf 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Op grond van artikel 2:15 lid 1 onder b BW is een besluit vernietigbaar indien deze wat betreft inhoud of totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. De toetsingsmaatstaf die hierbij wordt gehanteerd is of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen van de in artikel 2:8 BW bedoelde personen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De norm laat een zodanige marge dat de rechtbank niet al te snel – en zeker niet wanneer de betrokken organen tegenstrijdige belangen hebben moeten afwegen – tot overschrijding daarvan kan besluiten. Dit betekent dat de rechtbank terughoudendheid past bij de beoordeling van de vraag of de vergadering van eigenaren en het bestuur van de Stichting bij het nemen van de bestreden besluiten alle in aanmerking komende belangen naar redelijkheid en billijkheid hebben afgewogen en daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht hebben genomen. 
       
       
         
           Standpunt [eisers] c.s. 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Volgens [eisers] c.s. zijn de belangen van verhurende eigenaren niet dan wel onvoldoende meegewogen bij de besluitvorming die heeft geleid tot het invoeren van de verhuurbeperking. [eisers] c.s. wijzen erop dat er sinds de oprichting van het park nooit een verhuurbeperking heeft gegolden en dat een aantal eigenaren, waaronder zijzelf, hun bungalow heeft gekocht onder meer met de bedoeling om deze te verhuren. Er was voor deze eigenaren geen enkele aanleiding om te vermoeden dat er een verhuurbeperking zou worden ingevoerd. Door de mogelijkheden tot verhuur te beperken wordt er volgens [eisers] c.s. een disproportionele inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van de (verhurende) eigenaren.  
       
     
     
       5.9. 
       
        [eisers] c.s. stellen verder dat de financiële nadelen voor verhurende eigenaren als gevolg van de verhuurbeperking groot zijn. Behalve dat er sprake is van een fors inkomensverlies, zijn de (lagere) huuropbrengsten onvoldoende om de kosten die samenhangen met de eigendom van een bungalow te dekken. Daarnaast zullen de beperkte verhuurmogelijkheden leiden tot een waardevermindering van de bungalows. Dat met deze financiële belangen rekening is gehouden in het besluitvormingsproces blijkt nergens uit. Evenmin is er vanuit de Stichting enige compensatie aangeboden voor de nadelige financiële gevolgen. Voorgaande brengt volgens [eisers] c.s. met zich dat de verhuurbeperking niet in stand kan blijven. Dit geldt volgens hen ook voor de met de verhuurbeperking samenhangende boeteclausule die in artikel 7.3 van het huishoudelijk reglement is opgenomen, nu deze een nog verdere beperking van de verhuurmogelijkheden inhoudt.  
       
     
     
       5.10. 
       De door de Stichting gestelde belangen bij de verhuurbeperking, te weten het voorkomen van vercommercialisering van het park en de daarmee samenhangende overlast, vormen volgens [eisers] c.s. bovendien geen rechtvaardiging voor inperking van de verhuur. Daargelaten dat niet is aangetoond dat er daadwerkelijk sprake is van overlast als gevolg van verhuur, zien de genoemde klachten (waaronder te hard rijden op het park, geluidsoverlast en verkeerd parkeren) op vormen van overlast die gebruikelijk zijn op een bungalowpark. Eventuele overlast kan bovendien met minder vergaande maatregelen worden tegengegaan. Zo kunnen er drempels worden geplaatst om hard rijden te ontmoedigen, kan er een huurdersreglement worden opgesteld met regels voor huurders en kan er een klachtencommissie worden opgericht die eventuele klachten over huurders afhandelt. Niet gebleken is dat (het bestuur van) de Stichting dergelijke minder vergaande alternatieven heeft onderzocht. Door dit na te laten, zijn de besluiten volgens [eisers] c.s. vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. 
       
       
         
           Standpunt Stichting  
         
       
       
     
     
       5.11. 
       De Stichting betwist dat er in de besluitvorming van de vergadering van eigenaren en het bestuur onvoldoende rekening is gehouden met de (financiële) belangen van [eisers] c.s. en de overige verhurende eigenaren. Volgens de Stichting zijn alle relevante belangen in ogenschouw genomen en gewogen en zijn de besluiten tot stand gekomen na een zorgvuldige en democratische procedure, waarin alle eigenaren hun zienswijze naar voren hebben kunnen brengen.  
       
     
     
       5.12. 
       De Stichting wijst erop dat er geen algemeen verhuurverbod geldt en dat de bungalows jaarlijks – naast de onbeperkt toegestane verhuur aan familieleden – negen weken kunnen worden verhuurd in het hoogseizoen en vier maanden in het laagseizoen. Op basis van een (niet-representatieve) steekproef onder eigenaren heeft de Stichting berekend dat de huuropbrengsten die hieruit kunnen worden verkregen voldoende zijn om de eigenaarskosten (waaronder belastingen, onderhoudskosten en de parkbijdrage) te dekken en daarnaast rendement te behalen. Bovendien is er gekozen voor een ruime overgangsperiode van een jaar. Zodoende is verhurende eigenaren voldoende tijd geboden om te wennen aan de nieuwe situatie.  
       
     
     
       5.13. 
       Ten aanzien van het standpunt van [eisers] c.s. dat de verhuurbeperking een inbreuk vormt op het eigendomsrecht, merkt de Stichting op dat alle eigenaren ermee hebben ingestemd dat zij zich dienen te houden aan hetgeen is bepaald in de statuten en het reglement van de Stichting. De daarin gelegen beperking van het eigendomsrecht berust dus op vrijwillige aanvaarding 
       
     
     
       5.14. 
       Het belang dat met de verhuurbeperking is gediend, is het behoud van het persoonlijke karakter van het park. De Stichting wil voorkomen dat (nieuwe) eigenaren een bungalow aanschaffen met als voornaamste motief om deze te verhuren. Volgens de Stichting bestaat bij de huidige eigenaren de vrees dat het park door toenemende verhuur een commercieel karakter krijgt, waarbij eigenaren zelf nauwelijks gebruik maken van hun bungalow en met name gefocust zijn op het behalen van rendement uit verhuur. Deze situatie, waarin er een grote doorloop is van toeristen, zorgt voor een hele andere dynamiek in het park dan wanneer eigenaren zelf in hun bungalow recreëren. Huurders zijn bovendien minder goed bekend met de parkregels. De Stichting wijst er in dit verband op dat de klachten over overlast door verhuur (waaronder geluidsoverlast en rijgedrag van huurders) de afgelopen jaren zijn toegenomen en dat steeds meer eigenaren hebben verzocht om een verhuurbeperking in te voeren.  
       
     
     
       5.15. 
       De door [eisers] c.s. geopperde alternatieve maatregelen om de overlast te beperken, zoals het invoeren van een huurreglement, zijn volgens de Stichting niet voldoende effectief. De Stichting wijst er in dit verband op dat de belangrijkste parkregels al eerder op schrift zijn gesteld met het verzoek om deze zichtbaar in de bungalows aanwezig te laten zijn. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Ook een klachtencommissie is volgens de Stichting niet afdoende om overlast te voorkomen en dit leidt bovendien tot verdere reglementering en formalisering. Tot slot wijst de Stichting erop dat de omstandigheid dat alternatieve maatregelen verdedigbaar zijn of voor bepaalde eigenaren voordeliger uitpakken, niet maakt dat de besluiten met betrekking tot de verhuurbeperking strijdig zijn met de redelijkheid en billijkheid.  
       
       
         
           Oordeel rechtbank  
         
       
       
     
     
       5.16. 
       Zoals volgt uit wat de rechtbank in 5.7 heeft overwogen, beschikken het bestuur en de vergadering van eigenaren over een zekere beoordelingsmarge bij hun besluitvorming. De rechtbank is van oordeel dat het bestuur en de vergadering van eigenaren in dit geval die marge niet hebben overschreden en dus in redelijkheid en naar billijkheid tot de besluiten tot opname van de verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement hebben kunnen komen. De rechtbank zal hierna toelichten waarom zij tot dit oordeel is gekomen.  
       
     
     
       5.17. 
       Het is een feit van algemene bekendheid dat de statuten en de reglementen van rechtspersonen kunnen worden gewijzigd (dit volgt bovendien uit de toepasselijke wettelijke bepalingen). [eisers] c.s. kunnen zich er dan ook niet met succes op beroepen dat het huishoudelijk reglement eerder geen verhuurbeperking kende en dat zij daarop reeds om die reden niet bedacht behoefden te zijn. Daar komt bij dat (naar vanwege de Stichting tijdens de mondelinge behandeling onweersproken naar voren is gebracht) bij een naburig bungalowpark jaren geleden al een soortgelijke verhuurbeperking is ingesteld. Bovendien is in 2019 de mogelijkheid van een verhuurbeperking ook al eens in stemming gebracht bij de vergadering van eigenaren van de Stichting, zij het dat daar toen nog geen meerderheid voor was. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van [eisers] c.s. dat zij niet bedacht hadden kunnen zijn op (de besluiten strekkende tot) opneming van de verhuurbeperking in het huishoudelijk reglement. 
       
     
     
       5.18. 
       De rechtbank is het niet eens met de stelling van [eisers] c.s. dat er geen of onvoldoende rekening is gehouden met de financiële belangen van de eigenaren die hun bungalows willen verhuren. Uit de door de Stichting gegeven toelichting volgt juist dat bij de bepaling van de toegestane periode voor verhuur (van negen weken in het hoogseizoen en vier maanden buiten het hoogseizoen) de gedachtegang is geweest dat eigenaren hiermee in ieder geval de kosten van hun bungalow (grotendeels) kunnen dekken. Hieruit blijkt dat er aandacht is geweest voor de financiële gevolgen van de verhuurbeperking. Dat de kosten van [eisers] c.s., naar zij hebben gesteld, maar door de Stichting is betwist, door de verhuurbeperking niet meer volledig worden gedekt door de inkomsten uit verhuur, doet hieraan niet af. Het gaat er niet om of de door de Stichting gemaakte berekeningen voor iedere individuele bungaloweigenaar precies kloppen. Van belang is of het financiële nadeel dat eigenaren als gevolg van de voorgestelde maatregelen zouden kunnen lijden, onder ogen is gezien en of daarmee voldoende rekening is gehouden bij het nemen van de besluiten. De rechtbank is van oordeel dat hiervan sprake is, omdat niet besloten is tot een totaalverbod op het verhuren van de bungalows en bij het bepalen van (de duur van) de periode waarbinnen de bungalows verhuurd mogen worden als uitgangspunt is gehanteerd dat de huuropbrengsten die in die periode kunnen worden gerealiseerd (grosso modo) voldoende zijn om de jaarlijkse kosten van de bungalows te dekken.  
       
     
     
       5.19. 
       Tegenover het financiële belang van (onder meer) [eisers] c.s. bij onbeperkte verhuur, staat het belang van het bestuur en de vergadering van eigenaren bij het behoud van het persoonlijke karakter van het park en het voorkomen van vercommercialisering. Dit is in beginsel een rechtmatig belang dat in de belangenafweging mag worden meegewogen. Voorstelbaar is dat de door de Stichting genoemde overlastklachten kunnen samenhangen met veelvuldige verhuur en dat de dynamiek op het park anders is wanneer eigenaren af en toe zelf van hun bungalow gebruik maken dan wanneer er veelal huurders in de bungalows verblijven. In laatstgenoemde situatie is aannemelijk dat er minder sprake zal zijn van onderlinge sociale controle en verantwoordelijkheidsgevoel (bij de huurders), waardoor het karakter van het park kan veranderen. De Stichting heeft gemotiveerd betwist dat de alternatieve maatregelen die [eisers] c.s. hebben aangedragen om overlast te beperken, voldoende effectief zijn. Bij de keuze van maatregelen om overlast te beperken en de waardering van de effectiviteit daarvan, komt (de besluitvormende organen van) de Stichting bovendien een zekere beoordelingsruimte toe.  
       
     
     
       5.20. 
       Gelet op het voorgaande, in onderling verband en samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat het bestuur en de vergadering van eigenaren in redelijkheid en naar billijkheid tot de besluiten hebben kunnen komen om de verhuurbeperking op te nemen in het huishoudelijk reglement. Zij hebben bij het nemen van de bestreden besluiten alle in aanmerking komende belangen voldoende betrokken en bij de weging daarvan de nodige zorgvuldigheid betracht. Hierbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de verhuurbeperking pas na een overgangstermijn van een jaar effectief in werking is getreden .  Deze besluiten zijn dan ook niet vernietigbaar op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 onder b BW.  
       
     
     
       5.21. 
       Ten aanzien van het besluit tot opname van de aan de verhuurbeperking verbonden boeteclausule in het huishoudelijk reglement oordeelt de rechtbank dat [eisers] c.s. onvoldoende hebben toegelicht waarom dit besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook in zoverre is er geen sprake van een vernietigbaar besluit.  
       
     
     
       5.22. 
       Tot slot is de rechtbank van oordeel dat niet vast is komen te staan dat de stemming van de vergadering van eigenaren onrechtmatig is verlopen. [eisers] c.s. hebben in dit verband gesteld dat dat het bestuur sturend zou hebben opgetreden tijdens de stemming over de verhuurbeperking door stemadvies te geven ten aanzien van de toegestane verhuurperiode. De Stichting heeft vervolgens concreet toegelicht op welke wijze de stemming is verlopen. De rechtbank ziet hierin geen grond voor vernietiging van de genomen besluiten.  
       
     
     
       5.23. 
       Het voorgaande brengt met zich dat de rechtbank de vordering van [eisers] c.s. tot vernietiging van de besluiten zal afwijzen en dat ook de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar is.  
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       
        [eisers] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van de Stichting worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 688,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.228,00 
               
               
                 (2 punten × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.094,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van [eisers] c.s. af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten van de Stichting ten bedrage van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025. 
       
       
       
         3474