ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:1939

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:1939 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-06-2014 / 13-00714

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-06-26

Zaaknummer: 13-00714

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:1939

---

Belanghebbende, een BV, is met de heer E overeengekomen dat zij uiterlijk op 31 december 2013 een bedrijfspand van de heer E zal kopen. Belanghebbende heeft de mogelijkheid het bedrijfspand eerder te kopen, maar in dat geval dient zij, naast de koopsom, tevens een vergoeding te betalen voor de contante waarde van het door de heer E te realiseren overrendement van het moment van koop tot aan 31 december 2013.  
         Belanghebbende koopt het pand op 1 september 2009 voor € 2.125.000 en betaalt over dit bedrag overdrachtsbelasting. Het overrendement is op een bedrag van € 310.922 bepaald. Over laatstgenoemd bedrag heeft de inspecteur overdrachtsbelasting nageheven. 
       
       
       Het Hof oordeelt dat het bedrag van € 310.922 moet worden gerekend tot de waarde van het bedrijfspand, zijnde de tegenprestatie als bedoeld in artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, ter zake waarvan overdrachtsbelasting verschuldigd is. Belanghebbendes stelling dat sprake is van een optierecht vindt geen steun in de feiten, aldus het Hof. 
       
       Het Hof kent aan belanghebbende wel een proceskostenvergoeding toe vanwege het schenden van de hoorplicht in de bezwaarfase.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     
     
       Kenmerk: 13/00714 
     
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] B.V. ,  
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 11 april 2013, nummer AWB 12/3539, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende , 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor ’s-Hertogenbosch , 
       hierna: de Inspecteur, 
     
     
     
       betreffende de hierna vermelde naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         Aan belanghebbende is onder aanslagnummer [aanslagnummer] een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 18.655 (hierna: de naheffingsaanslag). Voorts is bij beschikking een bedrag van € 1.056 aan heffingsrente in rekening gebracht. 
         Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.  
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. 
         De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt. 
       
       
     
     
       1.3. 
       
         Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. 
         De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.4. 
       
         De zitting heeft plaatsgehad op 17 april 2014 te ‘s-Hertogenbosch. 
         Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], belastingadviseur te [B], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Inspecteur, de heren [C] en [D]. 
       
       
     
     
       1.5. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.6. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       Tot 2002 bezit de heer [E] (hierna: de heer [E]) indirect alle aandelen in [F] B.V. (hierna: Elektrotechniek). Voorts bezit de heer [E] indirect alle aandelen in [G] B.V.. 
       
     
     
       2.2. 
       De heer [H] (hierna: de heer [H]) bezit via een stichting administratiekantoor alle aandelen in belanghebbende. 
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende en [G] B.V. hebben de vennootschap [J] B.V. (hierna: de vennootschap) opgericht, waarin alle aandelen in Elektrotechniek zijn ingebracht. Vanaf 2002 heeft belanghebbende in drie stappen indirect een belang in Elektrotechniek verworven. In 2002 is 20% van de aandelen in de vennootschap verkregen, in 2005 nog eens 30% en in 2007 een belang van 25%. Belanghebbende bezit sedert 2007 derhalve 75% in de vennootschap. De heer [E] bezit indirect 25% van de aandelen in de vennootschap. Genoemde aandelenoverdrachten zijn alle gericht op de overdracht van het belang van de heer [E] in Elektrotechniek aan de heer [H]. 
       
     
     
       2.4. 
       De heer [E] was voorts eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan [a-straat] 201 te [K] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand is sedert 1 maart 1998 verhuurd aan Elektrotechniek. Ter zake is een huurovereenkomst opgesteld, gedateerd 5 maart 1998 (“Huurovereenkomst betreffende een pand”, hierna: de huurovereenkomst). Op 30 maart 2005 is in de “BIJLAGE BIJ HUUROVEREENKOMST” de huurovereenkomst verlengd tot 30 maart 2010. Daarbij is overeengekomen dat na het verstrijken van deze periode de huurovereenkomst (telkens) stilzwijgend voor de duur van vijf jaren zal worden verlengd, tenzij een van de partijen de huurovereenkomst rechtsgeldig opzegt, waarbij een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht dient te worden genomen. De huurovereenkomst is door geen van de partijen vóór 30 maart 2009 opgezegd.  
       
     
     
       2.5. 
       Ter uitvoering van het voornemen om de heer [H] uiteindelijk het volledige belang in Elektrotechniek en het bedrijfspand te laten verwerven, hebben de heren [H] en [E] op 31 oktober 2008 een “Aandeelhoudersovereenkomst” gesloten (hierna: de aandeelhoudersovereenkomst), welke voor zover hier van belang, als volgt luidt: 
       
       
         “ Ondergetekenden: 
       
       1.  De heer [E]; 
       handelend voor zich in privé en als enig bestuurder van stichting [L], welke stichting houdster is van alle aandelen in het geplaatst kapitaal van [G] B.V., nader te noemen Partij 1; 
       
       
         en  
       
       
       2.  De heer [H]; 
       handelend voor zich in privé en als enig bestuurder van stichting administratiekantoor [belanghebbende], welke stichting houdster is van alle aandelen in het geplaatst kapitaal van [belanghebbende] B.V., nader te noemen Partij 2; 
       
       
         
          [G] B.V. en [belanghebbende] B.V., hierna afzonderlijk ook te noemen: “ Aandeelhouder ” en gezamenlijk te noemen: “ Aandeelhouders ” dan wel “Partijen”; 
       
       
       
         
           In aanmerking nemende het volgende: 
         
       
       
          [G] B.V. is houdster van 46 aandelen A in het geplaatste en gestorte kapitaal van [J] B.V.; 
          [belanghebbende] B.V. is houdster van 46 aandelen A en 92 aandelen B in het geplaatste en gestorte kapitaal van [J] B.V.; 
          Partijen bezitten gezamenlijk alle aandelen in het geplaatste en gestorte kapitaal van [J] B.V., zijnde 184 aandelen (A en B); 
          [J] B.V. bezit alle aandelen in het geplaatste en gestorte kapitaal van [F] B.V.; 
          Partijen willen hun huidige samenwerking continueren. Het doel van deze samenwerking is het zorgdragen voor de continuïteit en de optimalisatie van de opbrengsten van de onderneming van [J] B.V. en [F] B.V.; 
       
       
       
         
           Zijn als volgt overeengekomen: 
         
         (…) 
         
           Artikel 9  Uitbreiding aandelenbelang [belanghebbende] B.V.  
       
     
     
       9.1 
       Partij 1 verplicht zich om uiterlijk op 31 december 2013 (Overdrachtsdatum) haar aandelen in [J] B.V. verkopen en leveren aan Partij 2, die deze aandelen verplicht is over te nemen. De koopsom voor de aandelen zal worden bepaald volgens het prijsbepalingsmodel (model 1) en zal worden voldaan op het moment van levering van de aandelen. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over de koopsom en of de financiering daarvan is sprake van een geschil conform artikel 5. 
       
       
         
           Artikel 10  Onroerend goed 
       
     
     
       10.1 
       De heer [E] verplicht zich het onroerend goed ([a-straat] 201) uiterlijk op 31 december 2013 te verkopen en te leveren aan Partij 2 tegen de waarde van dat moment. Partij 2 verplicht zich het onroerend goed te kopen. 
     
     
       10.2 
       Zodra de Gemeente grond te koop aanbiedt ten behoeve van de uitbreidingsplannen van [F] B.V. kan deze grond gekocht worden door degene, die op dat moment eigenaar is van bovenstaand onroerend goed. 
     
     
       10.3 
       De heer [E] heeft het recht alle grond, die door de gemeente wordt aangeboden en niet nodig is voor de uitbreidingsplannen van [F] B.V. (naar het oordeel van [F] B.V.) te behouden dan wel aan te kopen. 
     
     
       10.4 
       Partij 2 heeft te allen tijde het recht het in gebruik zijnde onroerend goed (inclusief de eventueel van de gemeente te verwerven naastliggende grond) te kopen tegen de taxatiewaarde van dat moment. Partij is tevens gehouden de contante waarde van het door de heer [E] te realiseren overrendement gedurende de periode van het moment van koop tot aan 31 december 2013 te vergoeden. 
     
     
       10.5 
       Het overrendement kan worden berekend door de huurpenningen tot aan 31 december 2013, verminderd met 10% aan te verwachten jaarlijkse kosten van het onroerend goed, te indexeren met het te verwachten inflatiepercentage (voor deze overeenkomst vastgezet op 2,0% per jaar) en te verminderen met de rente over de getaxeerde waarde. De rente wordt gelijkgesteld aan de gemiddelde rente op staatsobligaties met een resterende looptijd van 10 jaar vermeerderd met een risico-opslag van 1%. Voor de berekening van de contante waarde wordt gebruik gemaakt van het hiervoor berekende rentepercentage. In bijlage 2 is een rekenmodel opgenomen. 
     
     
       10.6 
       Op het totaal door partij 2 te betalen bedrag, wordt een bedrag van € 60.000 vermeerderd met rente vanaf 1 januari 2009 in mindering gebracht. De rente wordt op dezelfde wijze berekend als vermeld in artikel 10.5. 
     
     
       10.7 
       De taxatiewaarde van het onroerend goed wordt vastgesteld door een door beide partijen gezamenlijk aan te wijzen taxateur, dan wel drie taxateurs gezamenlijk, waarbij ieder der partijen één taxateur benoemt en de twee benoemde taxateurs gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen. 
     
     
       10.8 
       Zodra Partij 1 geen aandelen meer houdt in de vennootschap is Partij 2 gehouden het onroerend goed te kopen van de heer [E] en heer [E] gehouden te verkopen tegen de getaxeerde waarde (conform artikel 10.2) 
     
     
       10.9 
       Zodra sprake is van verplichte aankoop van het onroerend goed door Partij 2 zal verkoper, voorzover noodzakelijk, behulpzaam zijn bij de financiering van het onroerend goed. 
       
       
         (…)”. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Het in artikel 10.5 van de aandeelhoudersovereenkomst vermelde rekenmodel, opgenomen in bijlage 2, geeft het volgende beeld: 
       
       
         “ Rekenmodel ter bepaling van de koopsom van het onroerend goed 
         Stel:	Koop/verkoop per 1 januari 2009  
         Taxatiewaarde van het onroerend goed	2.100.000 
         Bijdrage [E]	    -60.000 
         Inflatiepercentage 		2,00% 
         Huursom per jaar per heden (okt 2008) 	215.000 
         Kosten 10% van de huur		      10%	   21.500  
         Netto huursom 	193.500 
         Rente 10 jarige staatsobligatie	4,40% 
         Risico-opslag	 1,00% 
         Rekenrente 	5,40%	 113.400 
         	inflatie huur	  Totaal	  Cont. wrde 
         Overrendement jaar     1     2009	   80.100	  3.870	  83.970	  79.668 
         Overrendement jaar     2     2010	   80.100	  7.817	  87.917	  79.140 
         Overrendement jaar     3     2011	   80.100	11.844	  91.944	  78.524 
         Overrendement jaar     4     2012	   80.100	15.951	  96.051	  77.828 
         Overrendement jaar     5     2013	    80.100	20.140	100.240	  77.061 
         
            400.500	59.621	460.121	392.221 
         
         Koopsom 	  2.432.221  
         Stel:	 Koop/verkoop per 1 januari 2011 	 
         Taxatiewaarde van het onroerend goed per 1-1-2011	2.184.840 
         Bijdrage [E]	    -66.655 
         Inflatiepercentage 		2,00% 
         Huursom per jaar per heden  	223.686 
         Kosten 10 % van de huur		   22.369  
         Netto huursom 	201.317 
         Rente 10 jarige staatsobligatie	4,40% 
         Risico-opslag	 1,00% 
         Rekenrente 	5,40%	 117.981 
       
       
       
         	inflatie huur	  Totaal	  Cont. wrde 
         Overrendement jaar     1     2011	   83.336	  3.870	  87.206	  82.738 
         Overrendement jaar     2     2012	   83.336	  7.817	  91.153	  82.053 
         Overrendement jaar     3     2013	    83.336	11.844	  95.180 	  81.287 
         
            250.008	23.531	273.539	246.078 
         
         Koopsom 	  2.364.263 
       
       
       
         Stel:	 Koop/verkoop per 1 januari 2013 	 
         Taxatiewaarde van het onroerend goed	2.273.108 
         Bijdrage [E]	    -74.048 
         Inflatiepercentage 		2,00% 
         Huursom per jaar per heden  	232.723 
         Kosten 10 % van de huur	   23.272  
         Netto huursom 	209.451 
         Rente 10 jarige staatsobligatie	4,40% 
         Risico-opslag	 1,00% 
         Rekenrente 	5,40%	 122.748 
       
       
       
         	inflatie huur	  Totaal	  Cont. wrde 
         Overrendement jaar     1     2013	    86.703	  3.870	  90.573	  85.932 
         
           86.703	  3.870	  90.573	  85.932 
         
         Koopsom 		     2.284.992 ” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 18 mei 2009 heeft [M] het bedrijfspand, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 1.950.000. Op 2 juni 2009 heeft [N] het bedrijfspand, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op € 2.200.000. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 1 september 2009 heeft belanghebbende het bedrijfspand in eigendom verkregen. Blijkens de akte van levering bedraagt de koopprijs € 2.125.000. Over genoemd bedrag heeft belanghebbende op aangifte 6 % overdrachtsbelasting voldaan. 
       
     
     
       2.9. 
       Blijkens een factuur van 1 september 2009, nummer 900025, heeft de heer [E] aan belanghebbende een bedrag in rekening gebracht van € 310.922, exclusief BTW, met de volgende omschrijving: 
       
       
         bedrag 
         “I.V.M. OVERDRACHT BEDRIJFSPAND 
         
          [a-straat] 201, [K] 
         AFKOOPSOM HUUR VOLGENS AFSPRAAK	310922.00 
       
       
       
         Conform bijlage 	_________ 
         	Totaal 	310922.00 
         	BTW 19%	  59075.18 
         	Door u te betalen  :	 369997.18 ”. 
       
       
     
     
       2.10. 
       Ter zake van de betaling van € 310.922 is de naheffingsaanslag opgelegd, die als volgt is berekend: 6% x € 310.922 = € 18.655. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       
         Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen: 
         I. 	Dient het bedrag van € 310.922 te worden gerekend tot de waarde van het onroerend goed, zijnde de tegenprestatie als bedoeld in artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: Wet BRV), ter zake waarvan overdrachtsbelasting verschuldigd is? 
         II.	Is sprake van schending van de hoorplicht, die aanleiding vormt tot het toekennen van een proceskostenvergoeding? 
       
       
       
         Belanghebbende is van mening dat vraag I ontkennend beantwoord dient te worden en vraag II bevestigend.  De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het ingestelde hoger beroep en vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vernietiging van de naheffingsaanslag en toekenning van een proceskostenvergoeding.  De Inspecteur concludeert tot een bevestiging van uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         Vraag I: Dient het bedrag van € 310.922 te worden gerekend tot de tegenprestatie als bedoeld in artikel 9 van de Wet BRV?  
       
     
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 9 van de Wet BRV wordt de overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Ingevolge artikel 52 van de Wet BRV wordt onder ‘waarde’ verstaan: waarde in het economische verkeer.   
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende stelt dat het bedrag van € 310.922 niet ziet op de waarde of de prijs van het bedrijfspand, maar dat het een betaling betreft voor de door de heer [E] aan belanghebbende verleende optie om het bedrijfspand eerder geleverd te krijgen dan op 31 december 2013, zijnde de uiterste datum waarop de heer [E] verplicht was het bedrijfspand aan belanghebbende te verkopen en te leveren. 
       
     
     
       4.3. 
       De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de betaling van € 310.922 tezamen met de onder 2.8 vermelde prijs, die is betaald voor het bedrijfspand, de koopprijs vormen (en daarmee, zo begrijpt het Hof, de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet BRV), en dat genoemde betaling geen vergoeding vormt voor een koopoptie. 
       
     
     
       4.4. 
       De Rechtbank heeft geoordeeld dat het bedrag van € 310.922 moet worden beschouwd als onderdeel van de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet BRV en dat belanghebbendes stelling dat sprake is van een optierecht geen steun in de feiten vindt. De Rechtbank heeft daartoe, voor zover van belang, overwogen (waarbij de Wet BRV is aangeduid als de Wet en het bedrijfspand als het pand):  
       
       
         “2.10. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Op grond van artikel 52 van de Wet heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Onder tegenprestatie moet worden verstaan hetgeen bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst door degene die overdraagt als vergoeding voor die overdracht van de verkrijger is bedongen, ofwel hetgeen door de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij - de overdracht - is verschuldigd (Hoge Raad 26 juni 1974, nr. 17 381, gepubliceerd in BNB 1974/206).  
       
       
       
         2.11.1. 
         De rechtbank leidt uit de eerdervermelde feiten af dat belanghebbende het (…) bedrag heeft betaald om het pand eerder dan de daarvoor vastgestelde uiterlijke datum van 31 december 2013 in eigendom te krijgen en dat hij derhalve bereid is geweest hiervoor een extra bedrag te betalen boven de vastgestelde taxatiewaarde van het pand, dan wel de in de notariële akte genoemde koopsom. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat in de overeenkomst expliciet in de (bepaling van de hoogte van de) extra betaling is voorzien en de vergoeding uitsluitend hoefde te worden betaald indien belanghebbende het pand eerder geleverd wilde hebben dan de uiterlijke datum. Gelet hierop en op het feit dat het bedrag is gerelateerd aan de gemiste huuropbrengsten voor de verkoper staat de extra betaling rechtstreeks in verband met het eerder verkrijgen van het pand. Onder deze omstandigheden is het bedrag naar het oordeel van de rechtbank te rekenen tot de tegenprestatie in de zin van voormeld arrest van de Hoge Raad. De uitwerking in bijlage 2 bij de overeenkomst en de omschrijving op de factuur duiden er ook op dat koper en verkoper de betaling van € 310.992 hebben gezien als onderdeel van de tegenprestatie voor het pand. Dat belanghebbende en [E] tot een eerdere verkoop en levering van het pand zijn gekomen dan de uiterlijke datum van 31 december 2013 om, met het oog op de continuïteit van het bedrijf, conflicten over, dan wel praktische problemen met, de uitbreiding van het pand te voorkomen, maakt het voorgaande niet anders.  
         
       
       
         2.11.2. 
         De stelling dat sprake is van een betaling voor het recht om het pand eerder geleverd te krijgen (een optierecht), vindt geen steun in de feiten. Zoals uit het overwogene onder 2.11.1 volgt, staat de betaling in direct verband met het op een eerder moment kopen en geleverd krijgen van het pand. De betaling betreft een compensatie voor het door de eerdere levering te derven overrendement en niet een premie voor het recht het pand op enig moment te kopen tegen een vaststaande prijs.”.  
         
       
     
     
       4.5. 
       Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het bedrag van € 310.922 moet worden beschouwd als onderdeel van de tegenprestatie in de zin van artikel 9 van de Wet BRV en dat belanghebbendes stelling dat sprake is van een optierecht geen steun in de feiten vindt. Het Hof maakt de overwegingen van de Rechtbank dienaangaande tot de zijne en voegt daaraan het volgende toe. 
       
     
     
       4.6. 
       Tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase heeft de Inspecteur gesteld dat belanghebbende bij de bepaling van de waarde van het bedrijfspand ten onrechte is uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat. Naar de mening van de Inspecteur dient uitgegaan te worden van de waarde in verhuurde staat en is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in onverhuurde staat (ten bedrage van € 2.125.000)  plus  € 372.962 (aan overrendement). In het hoger beroepschrift, pagina 6/10, heeft belanghebbende aangevoerd dat de huurovereenkomst doorliep tot 30 maart 2010, derhalve tot zeven maanden na levering. Gelet op die korte huurperiode veronderstelt belanghebbende dat het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde in vrije staat nagenoeg nihil zal zijn, hetgeen betekent dat de prijs, die belanghebbende voor het bedrijfspand moest betalen, gebaseerd is op de waarde in het economische verkeer. Het Hof heeft begrepen, en dat als zodanig ter zitting vastgesteld, dat belanghebbende bedoelt te stellen dat de afzonderlijke betaling van € 310.922 derhalve niet ziet op de tegenprestatie, maar op ‘iets anders’, zijnde het door belanghebbende gestelde optierecht. 
       
     
     
       4.7. 
       Anders dan belanghebbende in de gedingstukken heeft gesteld, liep de huurovereenkomst naar het oordeel van het Hof niet door tot 30 maart 2010, maar krachtens de ‘BIJLAGE BIJ HUUROVEREENKOMST’ tot 30 maart 2015. Immers, omdat de huurovereenkomst door geen van de partijen met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste een jaar, derhalve vóór 30 maart 2009, is opgezegd, werd deze stilzwijgend verlengd voor een periode van vijf jaren. Belanghebbende heeft de zienswijze van het Hof ter zitting bevestigd. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Met inachtneming van de tot 30 maart 2015 doorlopende huurovereenkomst kan het betoog van belanghebbende dat, gezien de korte huurperiode, het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde in vrije staat nagenoeg nihil zal zijn, niet gevolgd worden.  
         Ervan uitgaande dat – zoals de Inspecteur heeft gesteld en belanghebbende niet, althans onvoldoende heeft weersproken – de door de taxateurs vastgestelde taxatiewaarde is gebaseerd op een waarde zonder rekening te houden met de lopende huurovereenkomst (de waarde in onverhuurde staat), kan naar het oordeel van het Hof niet anders geconcludeerd worden dan dat door belanghebbende een te lage (taxatie)waarde in aanmerking is genomen. Tot die waarde dient mede gerekend te worden, zoals de Rechtbank ook terecht heeft gedaan, de in artikel 10.4 van de aandeelhoudersovereenkomst tussen de heer [E] en namens belanghebbende overeengekomen betaling ter zake van de contante waarde van het door de heer [E] te realiseren overrendement vanaf het tijdstip van koop van het bedrijfspand tot 31 december 2013. 
       
       
     
     
       4.9. 
       Gelet op het hiervoor overwogene, beantwoordt het Hof vraag I bevestigend.   
       
       
         
           Vraag II: Is sprake van schending van de hoorplicht, die aanleiding vormt tot het toekennen van een proceskostenvergoeding? 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       In het kader van de behandeling van het bezwaarschrift is belanghebbende door de Inspecteur op 9 mei 2012 gehoord op het bedrijfsadres van belanghebbende. Ter zake van dat horen is door de Inspecteur een verslag gemaakt. Dit verslag is aan belanghebbende toegezonden op 21 mei 2012. Na ontvangst van het hoorverslag heeft belanghebbende telefonisch contact opgenomen met de Inspecteur en hem medegedeeld dat in haar beleving het verslag een eenzijdig beeld geeft, alsmede een reactie aangekondigd. Daarbij heeft zij gemeld dat de reactie even op zich zou laten wachten vanwege vakantie. De Inspecteur heeft de door belanghebbende aangekondigde reactie niet afgewacht en gedagtekend 13 juni 2012 uitspraak op bezwaar gedaan. 
       
     
     
       4.11. 
       Belanghebbende acht de vastlegging van het hoorgesprek zeer eenzijdig. Diverse aspecten, die door haar uitgebreid aan de orde zijn gesteld, zijn door de Inspecteur in het hoorverslag niet opgenomen, waardoor het hoorverslag geen objectieve weergave vormt van de relevante aspecten die aan de orde zijn geweest tijdens het hoorgesprek. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het tekortschieten van de Inspecteur een dermate inbreuk op de goede procesorde impliceert dat belanghebbende recht heeft op een vergoeding van de proceskosten, zelfs indien de Inspecteur in het gelijk wordt gesteld. 
       
     
     
       4.12. 
       Onder andere ter zitting van het Hof heeft de Inspecteur erkend dat de procedure rond het horen niet correct is verlopen door uitspraak op bezwaar te doen zonder dat de reactie van belanghebbende is afgewacht. Eveneens ter zitting van het Hof heeft de Inspecteur erkend dat door belanghebbende tijdens het hoorgesprek ingebrachte aspecten niet, dan wel niet volledig, in het hoorverslag zijn neergelegd. Desalniettemin acht de Inspecteur de erkende omissies niet een dermate zware inbreuk op de goede procesorde dat die omissies een rechtvaardiging vormen voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.  
       
     
     
       4.13. 
       Ter zake van het verzoek om toekenning van een proceskostenvergoeding heeft de Rechtbank, voor zover van belang, als volgt geoordeeld: 
       
       
         “ 3. Proceskosten en griffierecht  
         De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ook niet op grond van de (…) vermelde gang van zaken. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De inspecteur heeft erkend dat het verslag geen volledige weergave is van hetgeen tijdens de hoorzitting werd besproken en dat hetgeen belanghebbende in beroep in dit verband naar voren heeft gebracht ook in het hoorgesprek aan de orde is geweest. Verder heeft de inspecteur erkend dat hij erin tekortgeschoten is om belanghebbende, zoals voorgeschreven ingevolge de AWR, in de gelegenheid te stellen op het verslag te reageren.. De rechtbank onderschrijft deze visie van de inspecteur. Naar het oordeel van de rechtbank is echter geen sprake van een zodanige onzorgvuldigheid die ertoe dwingt de inspecteur te veroordelen in de proceskosten. Niets belette ook belanghebbende spontaan commentaar te leveren op de weergave door de inspecteur van het hoorgesprek. De voormelde omstandigheden zijn voor de rechtbank wel aanleiding te gelasten dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt.” 
       
       
     
     
       4.14. 
       In artikel 12 van het Besluit Fiscaal Bestuursrecht van 5 juli 2011, nr. BLKB2011/1087M, Stcrt. 2011, 12570, zijn nadere regels gegeven betreffende het horen van een belanghebbende in bezwaar. Voor zover van belang luidt genoemd artikel:  
       
       
         “(…) 
       
       3. Het horen strekt er mede toe om (ambtshalve) een zo gefundeerd mogelijke beslissing te kunnen nemen. De inspecteur hoort de belanghebbende als er redelijkerwijs twijfel mogelijk is of het bezwaarschrift kennelijk niet-ontvankelijk of kennelijk ongegrond is.  
       4. Conform artikel 7:7 van de Awb maakt de inspecteur van het hoorgesprek een verslag. Hij stelt belanghebbende en/of zijn gemachtigde in de gelegenheid zich over dat verslag uit te laten.”.   
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof is van oordeel dat de hoorplicht is geschonden doordat het hoorverslag geen volledige weergave is van hetgeen door belanghebbende tijdens het hoorgesprek aan de orde is gesteld en doordat de Inspecteur, alvorens uitspraak te doen, niet de reactie van belanghebbende heeft afgewacht, dit terwijl belanghebbende telefonisch had aangekondigd op het hoorverslag te willen reageren.  
       
     
     
       4.16. 
       Voor wat betreft de vraag of het schenden van de hoorplicht in dezen tot gevolg heeft dat de proceskosten dienen te worden vergoed, oordeelt het Hof als volgt. 
       
       
         4.16.1. 
         Zoals volgt uit het arrest Hoge Raad 18 april 2003, nr. 37 790, ECLI:NL:HR:2003:AF7495, BNB 2003/267, kan, ondanks dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft, een aanleiding aanwezig zijn om de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in beroep (Hof: en hoger beroep) heeft gemaakt. In dit verband merkt het Hof op dat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende door het schenden van de hoorplicht benadeeld is, omdat zij het door de Inspecteur geschetste onvolledige beeld in de beroepsfase heeft kunnen completeren en er uiteindelijk geen verschil van mening meer bestaat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan.  
         
       
       
         4.16.2. 
         Alhoewel belanghebbende, zoals vermeld in 4.16.1, uiteindelijk niet is benadeeld, laat dit onverlet dat zij naar het oordeel van het Hof met recht kon menen dat de Inspecteur op basis van een onvolledig beeld, immers zonder rekening te houden met alle door belanghebbende tijdens het hoorgesprek ingebrachte, en door haar relevant geachte, aspecten, zijn beslissing – het doen van uitspraak op bezwaar – heeft gegrond. Zo de Inspecteur wél rekening heeft gehouden met alle door belanghebbende tijdens het hoorgesprek ingebrachte aspecten, en hij derhalve zijn beslissing wél mede heeft gegrond op basis van alle door belanghebbende aangevoerde informatie, dan is door hem op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt, of, en zo ja op welke wijze en in welke mate hetgeen door belanghebbende tijdens het hoorgesprek is ingebracht een rol heeft gespeeld of is meegewogen in de door de Inspecteur genomen beslissing. Gegeven het vorenstaande acht het Hof het zeer wel voorstelbaar en begrijpelijk dat belanghebbende, uitgaande van een onzorgvuldig genomen beslissing door de Inspecteur, althans van een beslissing gebaseerd op een onvolledige en eenzijdige vastlegging, zich genoodzaakt zag beroep in te stellen om zodoende in de gelegenheid gesteld te worden ook de door haar veronderstelde niet in aanmerking genomen aspecten in beeld te brengen. Uitgaande van die veronderstelde noodzaak, veroorzaakt door de schending van de hoorplicht, is het Hof van oordeel dat een vergoeding van proceskosten gerechtvaardigd is. 
         
       
       
         4.16.3. 
         Het oordeel van de Rechtbank dat  
         
         
           “Niets belette ook belanghebbende spontaan commentaar te leveren op de weergave door de inspecteur van het hoorgesprek”,  
         
         
         
           volgt het Hof niet. Immers, na ontvangst van het hoorverslag heeft belanghebbende telefonisch contact opgenomen met de Inspecteur en aangegeven dat in haar beleving het verslag een eenzijdig beeld geeft en een reactie aangekondigd, welke reactie evenwel even op zich zou laten wachten vanwege vakantie. Belanghebbende heeft derhalve commentaar aangekondigd, doch de Inspecteur heeft dat commentaar niet afgewacht en uitspraak op bezwaar gedaan.  
         
       
     
     
       4.17. 
       Gelet op het hiervoor overwogene, beantwoordt het Hof vraag II bevestigend.   
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissing betreffende de vergoeding van het griffierecht.  
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Inspecteur aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage € 478 te vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       
         Met inachtneming van het geoordeelde in 4.10 tot en met 4.17 dient belanghebbende een tegemoetkoming te worden toegekend in de kosten die zij in de beroepsfase redelijkerwijs heeft moeten maken. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof voorts termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
         Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor het indienen van het beroep op € 974 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting ten bedrage van € 487 per punt, met een wegingsfactor 1), en voor het indienen van het hoger beroep op € 974 (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting ten bedrage van € 487 per punt, met een wegingsfactor 1), is in totaal € 1.948. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
       
       Het Hof 
     - 	 verklaart  het hoger beroep gegrond; 
     -  vernietigt  de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing betreffende de 
        vergoeding van het griffierecht;  
     - 	 verklaart  het bij de Rechtbank ingesteld beroep gegrond; 
     -  bevestigt  de uitspraak van de Inspecteur; 
     - 	 gelast  dat de Inspecteur aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 478 vergoedt; en 
     - 	 veroordeelt  de Inspecteur in de kosten van het geding bij de Rechtbank en bij het Hof aan de zijde van belanghebbende vastgesteld op, in totaal, € 1.948 
     - 	 wijst  de Staat aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden. 
     
     
       Aldus gedaan op 26 juni 2014 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, J. Swinkels en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van M.J.G. Letschert, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.