ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3446

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3446 Gerechtshof Amsterdam , 24-12-2020 / 18/00261

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-24

Zaaknummer: 18/00261

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3446

---

WOZ-waarde stadion. De afspraak tussen partijen ziet niet alleen op de wijze van waardering van het onroerend goed,  maar ziet tevens op een in het kader van een overeenkomst in de compromissoire sfeer tussen partijen gemaakte afspraak dat de waarde moet worden vastgesteld op € 28 miljoen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 18/00261 
     
     
     
       24 december 2020 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer	 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  gevestigd te [plaats] , belanghebbende,  
     
     
     
       tegen de uitspraak van 23 maart 2018 in de zaak met kenmerk HAA 16/2561 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar , de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak of het stadion) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 28.000.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 13 april 2016 het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       In haar uitspraak van 23 maart 2018 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) heeft de rechtbank op het door belanghebbende ingestelde beroep als volgt beslist: 
       
       
         “De rechtbank:  
       
       
         
           verklaart het beroep ongegrond; 
         
         
           veroordeelt verweerder tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 1.583; 
         
         
           veroordeelt de Minister tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 417; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 501; 
         
         
           draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is per faxbericht bij het Hof ingekomen op 4 mei 2018. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Van de zijde van belanghebbende zijn op 31 mei 2019, 2 november 2020 en 5 november 2020 nadere stukken ontvangen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is op 13 november 2020 een nader stuk ontvangen. Voormelde stukken zijn in afschrift aan de wederpartij verstrekt. 
       
     
     
       1.6. 
       
         Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 19/00291 tot en met 19/00296. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.  
         Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld: 
       
       
         “1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, op de toestandsdatum bestaande uit een voetbalstadion met onderliggende grond en de aanliggende parkeerterreinen P1 tot en met P7 aan de [adres] te [plaats] . De onroerende zaak maakte tot 15 juni 2010 deel uit van de boedel van [X BV] . (hierna: [X BV] ). De onroerende zaak is in het kader van de afhandeling van het faillissement van [X BV] op 15 juni 2010 voor € 15.000.000 verkocht aan eiseres, wier aandelen toentertijd werden gehouden door ondernemers in de regio [plaats] . In de loop van 2010 zijn de aandelen in eiseres overgenomen door een besloten vennootschap waarvan [Y] de enig aandeelhouder was, tevens enig bestuurder van eiseres. 
       
       
       2. Ten tijde van de verkoop was de onroerende zaak verhuurd aan [Z] N.V. (hierna: de huurder), die de onroerende zaak als voetbalstadion voor de eredivisie voetbalclub [Z] in gebruik heeft. De door de huurder met [X BV] gesloten huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 2.600.000 is na de aankoop door eiseres vervangen door een tussen eiseres en de huurder gesloten huurovereenkomst, gedagtekend 4 oktober 2010, tegen een aanvangshuur van € 900.000 per jaar voor een periode van 25 jaar. In de overeenkomst is opgenomen dat indien de verhuurder overgaat tot verkoop van de onroerende zaak de huurder een eerste recht van koop heeft.  
       
       3. Bij brief van 3 november 2011 aan eiseres is het ‘Afsprakenkader trainingscomplex [naam] ’ vastgesteld. Deze brief is ondertekend door de wethouder [naam] , namens het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “De afgelopen maanden is namens het college met vertegenwoordigers van [de huurder] en [eiseres] gesproken over de condities waaronder tot ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex in de [naam] in [plaats] kan worden gekomen. (…). 
         In het laatste gesprek (…) is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de programmatische en financiële aspecten met betrekking tot en samenhangend met de vestiging van het nieuwe trainingscomplex (…). Het doet ons genoegen de gemaakte afspraken in deze brief te bevestigen. Deze afspraken zullen, nadat ook de raad hiermee heeft ingestemd, worden uitgewerkt en vastgesteld in een door [de huurder] en de gemeente te ondertekenen huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst met een eerste looptijd van 25 jaar en een door [eiseres] en de gemeente te ondertekenen erfpachtovereenkomst.  
         (…) 
       
       
       
         Realisatie van het nieuwe trainingscomplex (…) is een omvangrijke investering die in economisch moeilijke tijd grote financiële inspanningen vraagt van de betrokken partijen. Teneinde in de randvoorwaardelijke sfeer [eiseres] tegemoet te komen, is een aantal aanvullende afspraken met u gemaakt die parallel aan het op te stellen huurcontract verder worden uitgewerkt.  
       
       
       
         
           OZB stadion De recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker, heeft geleid tot een nieuwe waardebepaling van het stadion. In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde terwijl in de oude situatie sprake was van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit resulteert bij voortzetting van de huidige commerciële exploitatie in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).”  
       
       
       4. Het onder 3 genoemde trainingscomplex is uiteindelijk niet in de gemeente Alkmaar gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot ongenoegen tussen eiseres en het college en tot een nieuwe standpuntbepaling van de kant van het college. De in de onder 3 genoemde brief vervatte afspraken waren ten tijde van de uitspraak op bezwaar van kracht.  
       
       5. Bij beschikkingen op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ is de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2012 en 2013 vastgesteld op € 28.000.000. Voor het daaraan voorgaande jaar was die waarde vastgesteld op € 43.000.000. 
       
       6. Tot de stukken behoort een door verweerder ingebracht taxatierapport van [namen] waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 is berekend op een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 51.029.361. 
       
         Verweerder heeft tevens ingebracht een taxatierapport van [naam] , waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum met behulp van de Discounted Cash Flowmethode (DCF-methode) is berekend op een bedrijfswaarde van € 18.000.000. 
         Eiseres heeft een taxatiekaart ingebracht, waarin de waarde van de onroerende zaak per die waardepeildatum aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is berekend op € 9.027.609 .  
       
       
       7. Eiseres heeft de onroerende zaak na 2014 verkocht. De onroerende zaak is op 12 april 2017 geleverd aan de huurder tegen een koopprijs van € 15.140.000. Vervolgens is de onroerende zaak op 12 oktober 2017 door de (voormalige) huurder verkocht en geleverd aan [B BV] tegen een koopprijs van € 15.140.000. De aandelen van [B BV] . worden gehouden door [C BV] , welke vennootschap tevens enig bestuurder is van [B BV] . De aandelen van [C BV] worden gehouden door de [naam stichting] , waarvan de bestuurders andere natuurlijke personen zijn dan [naam] ” 
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.  
       
     
     
       2.3. 
       
         In een e-mail van 25 januari 2012 aan [naam] (commissaris van [C BV] ) schrijft [naam] (Hoofd afdeling belastingen Alkmaar), in het kader van de uitwerking van het afsprakenkader dat is opgenomen in de brief van 3 november 2011 (zie onder 3 van de rechtbankuitspraak), dat de waarde van het stadion eerder is vastgesteld op  
         € 43 miljoen waaruit een aanslag OZB in 2012 voor de eigenaar ( [X]) volgt van € 82.130 en voor de gebruiker ( [Z] N.V.) € 63.640, in totaal € 145.770. Bij toepassing van de gemaakte afspraak wordt de OZB voor de eigenaar verminderd tot € 53.450 en voor de gebruiker € 41.400, in totaal € 94.920. In de mail wordt voorts opgemerkt: 
         “In het afsprakenkader is bepaald, dat de nieuwe WOZ-waarde leidt tot een verlaging van de OZB (eigenaar + gebruiker) met € 50.000. 
         Uitgaande van de tarieven 2012 leidt dit tot een WOZ-waarde van € 28.250.737, afgerond € 28.000.000. (…) De ontwikkeling van de WOZ-waarde is afhankelijk van een groot aantal factoren. (…) Ieder jaar de WOZ-waarde opnieuw vaststellen teneinde de vermindering/compromiswaarde te berekenen is mijn inzien daarom niet wenselijk. Anderzijds is het ook niet wenselijk de huidige compromiswaarde vast te stellen zonder einddatum. Dit overwegende stel ik voor, de huidige compromiswaarde van € 28.000.000, uitgaande van een voortgezette commerciële exploitatie, voor 10 jaar vast te stellen. (…). 
         Voor 2012 zullen wij vooreerst uitgaan van de voorgestelde compromiswaarde van € 28.000.000,00.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 17 februari 2015 aan belanghebbende verwijst het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar (hierna: de gemeente) naar recente wijzigingen in de vraag naar kantoren en bedrijven en daarmee samenhangende voorziene aanpassingen in het bestemmingsplan. De gemeente neemt vervolgens het standpunt in dat belanghebbende zich niet heeft gehouden aan de afspraken zoals vastgelegd in de brief van 3 november 2011, en dat daarmee de gemaakte afspraken komen te vervallen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Voorts is de hoogte van de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in geschil.  
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: 
     
     
     
       “11. De rechtbank stelt vast, en tussen partijen is niet in geding, dat de onroerende zaak een niet-woning is. Verweerder heeft op die grond terecht de waarde van de onroerende zaak bepaald op de voet van artikel 17, derde lid van de Wet WOZ indien dit leidt tot een hogere waarde dan op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Nu verweerder in het taxatierapport een onderbouwing heeft gegeven van de gecorrigeerde vervangingswaarde op grond waarvan deze waarde aanzienlijk hoger is dan de vastgestelde waarde en eiseres deze waarde noch het taxatierapport op zichzelf genomen niet heeft betwist, acht de rechtbank verweerder in beginsel geslaagd in zijn bewijslast.  
     
     
     12. Het standpunt van eiseres dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de waarde in het economisch verkeer, kan niet slagen. De onroerende zaak is, zo blijkt uit de feiten en is tussen partijen niet in geschil, een niet-courant object. Het uitgangspunt dat de waarde van een commercieel geëxploiteerde onroerende zaak niet afwijkt van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt voor courante objecten, waarvan hier dus geen sprake is. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2017, ECLI:HR:2017:672. 
     
     13. Eiseres stelt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in haar geval wordt gemaximeerd door de (lagere) bedrijfswaarde. Nu eiseres zich beroept op deze situatie, is het aan eiseres om daartoe het bewijs te leveren.  
     
     14. De waardering op bedrijfswaarde is passend als de waarde van een zaak uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Daarbij is de positie van de eigenaar (in dit geval eiseres) bepalend, niet die van de gebruiker. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken als zodanig bedoeld, is slechts sprake indien de exploitatie van die zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Voor het oordeel dat de bedrijfswaarde als plafond van de gecorrigeerde vervangingswaarde van toepassing is, volstaat niet dat het overwegende belang is gelegen in commerciële exploitatie. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 8 april 2011, ECLI:2011:BQ0421. 
     
     15. Gelet op het voorgaande dient eiseres aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak voor haar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. Dat de bewijslast bij eiseres ligt, betekent dat zij ook het bewijsrisico draagt. 
     
     16. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van uitsluitend commercieel gebruik, verwezen naar de doelstelling van eiseres zoals die in de statuten is opgenomen en naar de jaarstukken. Eiseres heeft tevens aangevoerd dat de gekozen rechtsvorm, de besloten vennootschap, daartoe bewijs is. Verder heeft zij aangevoerd dat haar handelen uitsluitend op winst gericht is. Zij heeft verder gesteld dat de door haar overeengekomen huurprijs een commerciële prijs is.  
     
     17. Verweerder heeft betwist dat sprake is van exploitatie van de onroerende zaak met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Verweerder heeft met name verwezen naar de voorgeschiedenis van de eigendomsoverdracht, de inhoud van het faillissementsverslag en dat van de huurovereenkomst. Voorts heeft verweerder betwist dat uit de statuten, de jaarstukken of de rechtsvorm een dergelijke exploitatie volgt. Verweerder heeft tot slot betwist dat uit de door eiseres overgelegde gegevens met betrekking tot de huursommen van elf andere (voetbal)stadions volgt dat het stadion voor een commerciële prijs werd verhuurd en gewezen op de zeer uiteenlopende huurprijzen, de onderling sterk verschillende capaciteit of bouwkundige staat en het ontbreken van gegevens over de relatie tussen de huurder en de verhuurder. 
     
     18. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd niet geslaagd in de op haar rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de onroerende zaak uitsluitend wordt geëxploiteerd met het doel winst te maken. De statuten heeft eiseres niet overgelegd, zodat de inhoud daarvan bij de betwisting door verweerder niet kan dienen tot onderbouwing van het standpunt van eiseres. Eiseres is opgericht ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, niet is gebleken dat zij meer of andere onroerende zaken beheert. Uitgaande van de weergave van de statuten in het door eiseres overgelegde rapport inzake de jaarstukken 2012, volgt hieruit niet meer dan dat eiseres (uitsluitend) de onderhavige onroerende zaak beheert en exploiteert, “meer specifiek rondom het stadion van voetbalclub [Z] ”. Een exploitatie uitsluitend met het doel winst te maken volgt hieruit niet, noch uit de andere statutaire doelstellingen zoals weergegeven in het rapport.  
     
       Ook overigens volgt een louter commerciële exploitatie van de onroerende zaak niet uit het rapport inzake de jaarstukken 2012. Uit deze stukken blijkt dat eiseres winst heeft gemaakt in 2011 en 2012, maar dat is op zichzelf onvoldoende om te kunnen concluderen dat de exploitatie louter op winst is gericht. Uit de jaarstukken blijkt ook dat in 2012 een omzetdaling van 1,1% is geweest vanwege een verleende huurkorting, welke omstandigheid op zichzelf genomen niet wijst op een louter op winst gerichte doelstelling.  
       Het standpunt dat de louter commerciële doelstelling volgt uit de gekozen rechtspersoonlijkheid van eiseres treft evenmin doel. De vraag of de onroerende zaak voor eiseres uitsluitend dan wel in overwegende mate of in het geheel niet met het doel daarmee winst te behalen wordt geëxploiteerd, volgt immers niet uit de gekozen rechtsvorm. De enkele stelling van eiseres, niet door stukken onderbouwd, dat er geen handelingen zijn die niet op winst gericht zijn, is te algemeen om te kunnen dienen tot onderbouwing van het standpunt van eiseres. De door eiseres overgelegde huurgegevens kunnen evenmin tot de door haar voorgestane conclusie leiden. Niet alleen vallen deze cijfers zonder nadere onderliggende gegevens niet te interpreteren, maar bovenal is van de betreffende in de vergelijking opgenomen stadions niet bekend of deze al dan niet uitsluitend in de commerciële sfeer worden geëxploiteerd. 
     
     
     19. De verlaging van de huur op 4 oktober 2010 is, anders dan verweerder heeft gesteld, geen omstandigheid die erop wijst dat sprake is van niet-commerciële exploitatie, aangezien daar andere redenen aan ten grondslag kunnen hebben gelegen. In het overgelegde faillissementsverslag van [X BV] van 31 augustus 2010 wordt echter wel eiseres beschreven als een investeringsvehikel van een aantal regionale en lokale ondernemers die langs deze weg mede de verkoop van de aandelen van (de huurder) [Z] mogelijk wilden maken. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank een indicatie zijn dat de aankoop van de onroerende zaak mede het oogmerk had het voortbestaan van de voetbalclub veilig te stellen. In dit licht bezien had eiseres meer moet aandragen om haar standpunt te onderbouwen. 
     
     20. Voor zover eiseres heeft bedoeld te stellen dat verweerder op grond van de onder overweging 3 genoemde toezeggingen van het college gehouden is om de bedrijfswaarde toe te passen, kan dit niet slagen. Dit al omdat niet is voldaan aan de vereisten voor het achterwege moeten blijven van de strikte toepassing van de wet waaruit de belastingschuld voortvloeit vanwege gewekt vertrouwen. Volgens vaste jurisprudentie kan daarvan alleen sprake zijn in het geval er een toezegging is gedaan. Een toezegging betekent dat ten aanzien van eiser een toekomstige wetstoepassing in het vooruitzicht is gesteld na kennisneming van alle relevante feiten en omstandigheden in diens geval. Naar het oordeel van de rechtbank bevat de brief geen expliciete standpuntbepaling dat in het onderhavige belastingjaar de waarde in het onderhavige belastingjaar zal worden bepaald op de bedrijfswaarde. De brief geeft alleen aan dat “in de nieuwe waardebepaling is uitgegaan” van de actuele bedrijfswaarde. Dat kan naar het oordeel van de rechtbank gelet op de bewoording ervan, alleen betrekking hebben op de toegepaste methodiek van de waardebepaling in het betreffende jaar, en bevat geen toezegging voor de toekomst. M 
     
     
       
         Slotsom 
       
     
     21. Het hiervoor overwogene voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is. 
     
     
       
         Vergoeding van immateriële schade 
       
     
     22. Geschillen over de heffing van belastingen behoren binnen een redelijke termijn te worden beslecht. Daarvoor geldt als uitgangspunt voor de bezwaar- en beroepsfase tezamen een termijn van twee jaar (zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, rechtsoverwegingen 3.2 en 3.4.2). In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie (rechtsoverweging 3.9.1 van het hiervoor genoemde arrest). Dat zich in het onderhavige geval bijzondere omstandigheden als hier bedoeld hebben voorgedaan is gesteld noch gebleken.  
     
     23. Het bezwaar tegen de beschikking is op 24 maart 2014 door verweerder ontvangen. Op 13 april 2016 heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan. Het beroepschrift daartegen is op 25 mei 2016 door de rechtbank ontvangen. De rechtbank doet op 23 maart 2018 uitspraak.  
     
     24. In dit geval is de redelijk te achten termijn van twee jaar overschreden. Vanaf de aanvang van de bezwaarfase tot aan de uitspraak van de rechtbank zijn (afgerond) 4 jaar verstreken. Dit is een overschrijding van de redelijke termijn met 2 jaar. Dat rechtvaardigt een vergoeding van 4 x € 500 = € 2.000. Gelet op de duur van de bezwaarfase, te weten 25 maanden, is in die fase sprake van een overschrijding met 19 maanden; de rechtbank zal verweerder daarom veroordelen tot het vergoeden van 19/24ste van € 2.000 = € 1.583 en de Minister tot 5/24ste deel van € 2.000 = € 417.  
     
     25. De rechtbank ziet geen aanleiding de vergoeding te beperken omdat, zoals door verweerder is aangevoerd, de redelijke termijn mede is overschreden doordat partijen er in gezamenlijk overleg voor hebben gekozen de mogelijkheid van een minnelijke schikking te onderzoeken. Uit het dossier volgt dat dit alleen kan zien op de periode na het voorstel van verweerder tot schikking van 22 december 2015 tot uiterlijk de datum van de uitspraak op bezwaar op 13 april 2016, afgerond maximaal 4 maanden en dus minder dan een half jaar. Een en ander kan dus geen gevolg hebben voor de overschrijding van de redelijke termijn als geheel omdat het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     26. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 0,5 aangezien alleen een toekenning van een vergoeding van immateriële schade aan de orde is). Voor het toekennen van een (halve) procespunt voor het indienen van een repliek bestaat geen aanleiding, nu het door eiseres als zodanig aangeduide stuk niet voldoet aan de vereisten van artikel 8:43 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiseres is niet door de rechtbank expliciet en onder vaststelling van een termijn in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een reactie, en er is dus sprake van een reactie van eiseres uit eigen beweging op het verweerschrift.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       
         Bij brief van 3 november 2011 bevestigt de gemeente de afspraken die met belanghebbende zijn gemaakt over de ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex (het ‘Afsprakenkader trainingscomplex [naam] ’) en de waardering van het stadion. Deze afspraken worden door gemeente gemaakt om belanghebbende tegemoet te komen bij de grote financiële investeringen die zij doet. Ten aanzien van de waardering van het stadion wordt vastgelegd dat (in afwijking van het tot dan gehanteerde uitgangspunt van de gecorrigeerde vervangingswaarde) zal worden uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde. Dat resulteert in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).  
         De brief is voor akkoord getekend door de directeur van belanghebbende en geretourneerd aan de gemeente. Bij brief van 17 februari 2015 (zie 2.4.) aan belanghebbende worden de afspraken door de gemeente opgezegd. 
       
       
     
     
       5.2. 
       Tot en met het belastingjaar 2011 is de waarde van het stadion bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en vastgesteld (in compromis) op € 43 miljoen. Op basis van de brief van 3 november 2011 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het stadion voor de Wet WOZ voor de jaren 2012, 2013 en 2014 (lager) vastgesteld op € 28 miljoen. Tegen de waardebeschikkingen voor de jaren 2012 en 2013 is geen bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       5.3. 
       Het Hof volgt partijen in hun eensluidend standpunt dat zij beide gebonden zijn aan de in de brief van 3 november 2011 genoemde afspraken. Het betreft afspraken die zijn gemaakt in het kader van een nieuw te bouwen trainingscomplex en een huur- en samenwerkingsovereenkomst met een looptijd van 25 jaar. Anders dan de rechtbank ziet het Hof dan ook geen aanleiding de afspraak te beperken tot het jaar van tekenen van de brief. De afspraken zien ook op latere jaren (en daarmee op het onderhavige jaar) en gelden derhalve tot aan de opzegging van de afspraken op 17 februari 2015. 
       
     
     
       5.4. 
       
         Partijen houdt verdeeld, hoe de gemaakte afspraak moet worden toegepast bij de waardering van het stadion voor de Wet WOZ in het onderhavige jaar. 
         Belanghebbende is van opvatting dat de afspraak slechts ziet op de wijze van waardering (zijnde de bedrijfswaarde, zoals in de brief genoemd) en niet op een bepaalde WOZ-waarde (omdat die niet in de brief van 3 november 2011 wordt vermeld). Zij is van opvatting dat de waarde moet worden vastgesteld op de bedrijfswaarde zonder daarbij gebonden te zijn aan de in de voorgaande jaren vastgestelde waarde. De gemachtigde van belanghebbende becijfert de bedrijfswaarde nader (na verdiscontering in 2019 van een bouwkundig gebrek in de dakconstructie) op € 5.400.000. 
         De heffingsambtenaar is primair van opvatting dat in aansluiting op de gemaakte afspraak in de brief van 3 november 2011 moet worden uitgegaan van een waarde (nader vastgesteld, na constatering van genoemde bouwkundig gebrek) van € 26.625.000. Subsidiair verdedigt de heffingsambtenaar een waarde van € 16.625.000 op basis van een waardering op bedrijfswaarde. 
       
       
     
     
       5.5. 
       Het Hof is van oordeel dat de afspraak zoals vastgelegd in de brief van 3 november 2011 niet alleen ziet op de wijze van waardering (‘In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde’) maar tevens ziet op een in het kader van een overeenkomst in de compromissoire sfeer tussen partijen gemaakte afspraak dat de waarde moet worden vastgesteld op € 28 miljoen. De heffingsambtenaar heeft op basis van deze brief de eerder vastgestelde waarde voor 2012 verminderd tot € 28 miljoen en daarmee uitvoering gegeven aan de afspraak. Ook voor latere jaren is de heffingsambtenaar daar van uitgegaan, tot de opzegging van de afspraak in 2015. 
       
     
     
       5.6. 
       Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de waarde van € 28 miljoen (een absoluut getal) niet in de brief is vermeld. Echter, de wel in de brief van 3 november 2011 vermelde verlaging van de OZB met € 50.000 hangt direct samen met een waardering van het stadion voor de Wet WOZ van € 28 miljoen. Dit volgt ook uit de e-mail van 25 januari 2012 (zie 2.3.) van de gemeente aan een vertegenwoordiger van de gebruiker van het stadion. Uit de daarin opgenomen berekening blijkt dat de aanslagen OZB worden verlaagd met in totaal € 50.850 (€ 145.770 minus € 94.920) en dat deze vermindering (terugrekenend) voortvloeit uit een WOZ-waarde van € 28 miljoen (afgerond). In de mail wordt dit bedrag omschreven als een  compromiswaarde  en wordt voorgesteld dit ook voor de komende tien jaar te hanteren. Dat de wel in de brief genoemde verlaging met € 50.000 voortvloeit uit een WOZ-waarde van € 28 miljoen, is tussen partijen niet in geschil, zo is ter zitting van het Hof gebleken. Ter zitting heeft de directeur van belanghebbende voorts verklaard dat hij zich dat realiseerde bij het door hem ‘voor akkoord’ ondertekenen van de brief. Een en ander in samenhang bezien, komt het Hof tot de conclusie dat de afspraak (hoewel het bedrag van € 28 miljoen niet expliciet is opgenomen in de tekst van de brief van 3 november 2011) ziet op een bij wijze van compromis overeengekomen WOZ-waarde van € 28 miljoen. 
       
     
     
       5.7. 
       Hetgeen daar tegenover nog door de gemachtigde van belanghebbende naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De gemachtigde wijst er terecht op dat in de brief van 3 november 2011 wordt verwezen naar: ‘ de recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker ’ en: ‘ is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde’ . Echter, dat ziet (alleen) op de uitgangspunten en is onvoldoende om te concluderen dat belanghebbende in 2011 wel maar in latere jaren niet meer gebonden is aan de afgesproken waarde. Het Hof wijst deze (achteraf) selectieve lezing van de afsprakenbrief van de hand, en houdt belanghebbende ook voor het onderhavige jaar aan de afspraak. 
       
     
     
       5.8. 
       Op grond van de ook voor het onderhavige jaar 2014 geldende afspraken is de voor dat jaar vastgestelde waarde van € 28 miljoen niet te hoog. De heffingsambtenaar concludeert desalniettemin (primair) tot een waarde van € 26.625.000 omdat hij op deze wijze alsnog rekening wil houden met het constateren in 2019 van een bouwkundig gebrek in de dakconstructie. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarin volgen, voor een verdere verlaging van de waarde ziet het Hof geen aanleiding. 
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       5.9. 
       
         Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de rechtbank een hogere wegingsfactor dan 0,5 (licht) had moeten toepassen bij de berekening van de proceskostenvergoeding. Voorts stelt zij dat ten onrechte geen proceskosten zijn toegekend voor het in eerste aanleg ingediende stuk van 13 juni 2017.   
         De heffingsambtenaar heeft de stellingen betwist en stelt in zijn schrijven van 12 november 2020 dat belanghebbende geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten voor het (hoger) beroep omdat “de verminderingen een gevolg zijn van niet voorzienbare feiten en omstandigheden”. Het Hof neemt aan dat de heffingsambtenaar hierbij doelt op de omstandigheid dat in 2019 het dak van het stadion deels is ingestort wegens een bouwtechnisch gebrek. 
       
       
     
     
       5.10. 
       De rechtbank heeft een wegingsfactor van 0,5 toegekend  “aangezien alleen een toekenning van een vergoeding van immateriële schade aan de orde is”.  Nu het (hoger) beroep ook om een andere reden gegrond is (verlaging van de waarde van de stadion) behoeven de klachten van belanghebbende omtrent de gehanteerde wegingsfactor door de rechtbank geen behandeling meer. Het Hof zal de proceskosten (en de wegingsfactor) voor de beroeps- en hoger beroepsfase opnieuw vaststellen. 
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank heeft onder “Procesverloop” melding gemaakt van het indienen van een conclusie van repliek door eiser en het daarop reageren door verweerder met een conclusie van dupliek. Tot de stukken behoren ook als “conclusie van repliek’ en ‘conclusie van dupliek” aangeduide processtukken. Belanghebbendes klacht dat de rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend voor het indienen van een conclusie van repliek slaagt. 
       
     
     
       5.12. 
       Indien een belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, geldt als regel dat de door hem in (hoger) beroep gemaakte kosten voor vergoeding op de voet van artikel 8:75 Awb in aanmerking komen. Van deze regel mag worden afgeweken indien de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep uitsluitend voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende. De enkele omstandigheid dat de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep mede voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende, is derhalve niet voldoende (zie onder meer HR 12 mei 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX0985, BNB 2006/270). De omstandigheid dat in 2019 het dak van het stadion deels is ingestort wegens een bouwtechnisch gebrek (hetgeen ertoe heeft geleid dat de heffingsambtenaar een nader standpunt omtrent de waarde van het stadion heeft ingenomen) leidt niet tot de conclusie dat de noodzaak tot het instellen van het hoger beroep bij uitsluiting voortvloeide uit de handelwijze van belanghebbende. Gelet hierop heeft belanghebbende op de voet van artikel 8:75 Awb recht heeft op een vergoeding van in (hoger) beroep gemaakte proceskosten. Dat sprake is van onvoorzienbare feiten en omstandigheden - zoals de heffingsambtenaar stelt - doet hier niet aan af.  
       
       
         
           Slotsom 
         
         De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende slaagt, de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, en de waarde van het stadion moet worden vastgesteld op € 26.625.000. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       6.1. 
       Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht. Nu belanghebbende heeft afgezien van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase zien de veroordeling alleen op de (hoger)beroepsfase. 
       
     
     
       6.2. 
       Ingevolge artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op (in totaal) € 2.362,50:  
       
         
           € 1.312,50 voor de beroepsprocedure: 2,5 [indienen beroepschrift en conclusie van repliek, verschijnen ter zitting] x 1 (wegingsfactor) x € 525.  
         
         
           € 1.050 voor de procedure in hoger beroep: 2 [indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting] x € 525 x 1 (wegingsfactor)  
         
       
     
     
       6.3. 
       De kosten voor het door de taxateur opgestelde taxatierapport komen op grond van artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Ingevolge de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt 2018, 28796) bedraagt de vergoeding voor het opstellen van het taxatierapport € 272 (4 uur opname à € 68 per uur).  
       
     
     
       6.4. 
       Gelet op vorenstaande zal een bedrag van (€ 2.362,50 + € 272 =) € 2.634,50 als proceskostenvergoeding aan belanghebbende worden toegekend. 
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof :   
     
     - vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht en de beslissing omtrent de betalingen van vergoedingen van immateriële schade; 
     - verklaart het beroep gegrond; 
     - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
     - vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2014 tot een bedrag van € 26.625.000; 
     - vermindert de aanslag OZB 2014 dienovereenkomstig; 
     - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in (hoger) beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 2.634,50; 
     - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht € 508 (hoger beroep) aan belanghebbende te vergoeden. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 24 december 2020 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
       Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. F.J.P.M. Haas. 
     
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd  
       de uitspraak te ondertekenen 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
     
     
     
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.