ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:2753

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:2753 Gerechtshof Amsterdam , 23-06-2022 / 21/01133

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-06-23

Zaaknummer: 21/01133

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:2753

---

WOZ woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk 21/01133 
     
     
     
       23 juni 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
       gemachtigde: [A] (WOZ Consultants te [plaats] ) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 30 juli 2021 in de zaak met kenmerk AMS 21/177 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat] 66 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 502.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 15 december 2020 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep in haar uitspraak van 30 juli 2021 ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 september 2021 en is aangevuld bij brief van 5 november 2021. De inspecteur heeft met dagtekening 19 oktober 2021 een verweerschrift ingediend en dat verweerschrift aangevuld bij brief van 6 december 2021. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 10 maart 2022 een nader stuk ingediend.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met carport. De oppervlakte van de woning is ongeveer 123 m² en de oppervlakte van de kavel is 111 m². 
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een ‘Reactie taxateur’ met dagtekening 17 mei 2021 overgelegd, met als bijlage een ‘rapportage [A-straat] 66’ (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 502.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [A-straat] 116, [A-straat] 120 en [A-straat] 190, alle gelegen te [Z] , welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts bevat het taxatierapport onder meer verkoopdocumentatie van de drie vergelijkingsobjecten, informatie over de in aanmerking genomen waardeontwikkeling tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum en een berekening van de bij de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen erfpachtcorrectie. Tevens is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ bijgevoegd, waarin ter zake van de drie hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten en de woning de in aanmerking genomen waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt. Daarin zijn de aspecten kwaliteit, onderhoud en ligging bij zowel de woning als de drie vergelijkingsobjecten als ‘gemiddeld’ aangemerkt. 
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft, in aanvulling op de door hem in eerste aanleg overgelegde taxatiegegevens (en met verkoopdocumentatie) van ‘De juiste waarde’, in hoger beroep (herziene) taxatiekaarten met foto’s alsmede een herziene taxatiematrix (Waarderingsmodel) overgelegd (hierna tezamen ook aangeduid als: de taxatiegegevens). Daarin is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 457.209. Deze taxatie is tot stand gekomen door vergelijking met negen woningen, te weten [A-straat] nrs. 26, 74, 86, 116, 120, 184, 190, 222 en 226, alle gelegen te [Z] , welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In de taxatiekaarten is per object door middel van een cijferwaardering tot uitdrukking gebracht op welke punten deze objecten van elkaar verschillen wat betreft de zogenoemde koldu-factoren en de ligging. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist: 
     
     
     
       “3. [Belanghebbende] voert aan dat de bestreden uitspraak te summier is gemotiveerd en geen rekenkundige onderbouwing bevat, waardoor niet inzichtelijk is hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen en op welke wijze de heffingsambtenaar de bezwaargronden heeft willen weerleggen. De bestreden uitspraak moet daarom vernietigd worden. 
     
     
     4. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak in algemene bewoordingen heeft gereageerd op de bezwaargronden van [belanghebbende]. Alhoewel daarbij niet op alle gronden is ingegaan, blijkt dat de heffingsambtenaar de door [belanghebbende] aangevoerde gronden van bezwaar wel heeft betrokken bij de waardevaststelling. De rechtbank is in dit geval van oordeel dat de motivering van de bestreden uitspraak voldoet aan artikel 7:12, eerste lid, van Algemene wet bestuursrecht. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank acht dit voldoende. De rechtbank volgt [belanghebbende] dan ook niet in zijn stelling dat de bestreden uitspraak daarom vernietigd moet worden. 
     
     
       
         De WOZ-waarde 
       
     
     5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [belanghebbende] op te baseren. Het gaat steeds om tussenwoningen in dezelfde straat als de woning, met ongeveer dezelfde oppervlakte en bouwjaar. De bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten is tussen partijen niet in geschil. [Belanghebbende] heeft dezelfde vergelijkingsobjecten aangedragen in zijn taxatierapport. 
     
     6. [ Belanghebbende] heeft nog verwezen naar zes lagere verkoopcijfers van woningen, die ook zijn gelegen in dezelfde straat als de woning. Hij voert aan dat de heffingsambtenaar de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten ook had moeten gebruiken bij de waardebepaling van de woning. 
     
     7. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar mag zelf een keuze maken uit de beschikbare en geschikte vergelijkingsobjecten. Niet gebleken is dat de vergelijkingsobjecten die door [belanghebbende] zijn aangedragen beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Tot slot staat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak vrij om alleen de vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar mocht dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten. 
     
     8. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast. Deze correctie drukt de waardeontwikkeling uit tussen de transactiedatum en de waardepeildatum. De correctie is gebaseerd op verkoopinformatie per type woning en per buurt in [Z] , die de heffingsambtenaar heeft verzameld in een systeem. Dit is de zogeheten permanente marktanalyse. [Belanghebbende] heeft de correctie van het vergelijkingsobject [A-straat] 190 op de zitting in twijfel getrokken. [Belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waardeontwikkeling is opgebouwd, omdat de heffingsambtenaar de onderliggende stukken van de permanente marktanalyse niet heeft overgelegd. 
     
     9. De rechtbank oordeelt dat [belanghebbende] te weinig heeft aangevoerd om de correctie naar waardepeildatum in twijfel te trekken. Op zichzelf rust de bewijslast van de waardevaststelling op de heffingsambtenaar. Dat geldt ook voor de correctie naar waardepeildatum. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan door de resultaten van de permanente marktanalyse over te leggen. Als [belanghebbende] deze resultaten in twijfel wil trekken kan hij niet volstaan met de enkele stelling dat ze onjuist zijn, maar moet hij deze gemotiveerd betwisten. Dat heeft hij niet gedaan. Deze beroepsgrond van [belanghebbende] slaagt daarom niet. 
     
     10. [ Belanghebbende] heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten [A-straat] 116 en 120 verkeren in een betere toestand dan de woning (keuken recentelijk gerenoveerd). 
     
     11. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten in relevante mate beter van kwaliteit of onderhoud zijn dan de woning, althans niet zodanig dat daar bij de waardering rekening mee moet worden gehouden. De rechtbank stelt verder vast dat de taxateur de woning per vierkante meter (€ 3.492) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.700). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
     
     
       
         Erfpachtcorrectie 
       
     
     12. [ Belanghebbende] voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie toepast bij de vergelijkingsobjecten. 
     
     13. De rechtbank stelt vast dat bij de erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten achtereenvolgens € 16.455, € 15.721 en € 10.402 bedragen. Omgerekend per m²-woningdeel bedraagt de erfpachtcorrectie € 52. Dat is minder dan het verschil tussen de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 3.700) en die van de woning van [belanghebbende] (€ 3.492). Dit betekent dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ook zonder erfpachtcorrectie boven de waardering van de woning van [belanghebbende] lagen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend. 
     14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     15. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond. 
     
     16. Bij deze uitkomst bestaat geen reden voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”  
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Standpunten partijen 
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep in de eerste plaats als grief aangevoerd dat de rechtbank het voorhanden bewijs onjuist heeft gewogen. De onderhavige zaak is in die zin bijzonder omdat er negen zeer goed vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende heeft op dit punt verwezen naar zijn in hoger beroep overgelegde taxatiegegevens, waarin hij de verschillen tussen de woning en de negen volgens belanghebbende geschikte objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) tot uitdrukking heeft gebracht. Belanghebbende stelt dat de drie vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft gebruikt ( [A-straat] 116, 120 en 190) zich aan de luxere kant van het spectrum bevinden, waardoor de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de uitkomst van de waardering heeft verhoogd. Dit omdat de heffingsambtenaar de overige zes even goed vergelijkbare objecten die voor lagere transactieprijzen zijn verkocht, buiten beschouwing heeft gelaten. Reeds hieruit blijkt volgens belanghebbende dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       5.1.2. 
       Met haar oordeel dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft mogen beperken tot de drie door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten heeft de rechtbank volgens belanghebbende de bewijslastverdeling zoals deze voortvloeit uit de Oostflakkee-arrest (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300) miskend. Ook in de eerste trap van de zogenoemde ‘drietrapsraket’ van de bewijslevering, waarin de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, dient de rechter namelijk het door de belanghebbende aangevoerde tegenbewijs mee te wegen. Doordat de rechtbank dit heeft nagelaten, kan de uitspraak van de rechtbank reeds om die reden niet in stand blijven, zo stelt belanghebbende. 
       
     
     
       5.1.3. 
       Als tweede grief heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is dat de vergelijkingsobjecten [A-straat] 116 en 120 in een betere staat van kwaliteit en onderhoud verkeren dan de woning. Uit de overgelegde (verkoop)documentatie blijkt dat die twee objecten op deze punten bovengemiddeld zijn en dat de heffingsambtenaar daarmee ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Weliswaar zijn de verschillen in kwaliteit en onderhoud relatief klein, maar ook met dergelijke verschillen dient bij de waardevaststelling rekening te worden gehouden. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende hieraan toegevoegd dat het weliswaar zou kunnen zijn dat de waarde van de woning in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijs van [A-straat] 120 niet te hoog is vastgesteld, maar dat er dan aan wordt voorbijgegaan dat nog acht andere goed vergelijkbare objecten met lagere gerealiseerde verkoopprijzen in de waardebepaling betrokken moeten worden. Dit kan bijvoorbeeld geschieden door de waarde van de woning te bepalen op een gewogen gemiddelde van de verkoopprijzen van de negen door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende. 
       
     
     
       5.1.4. 
       Wat betreft de bij de vergelijkingsobjecten in aanmerking te nemen erfpachtcorrectie heeft belanghebbende, teneinde het geschil over de wijze van bewijswegen zuiver te houden, zijn standpunt in hoger beroep herzien. In de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiegegevens is belanghebbende uitgegaan van een erfpachtcorrectie van € 14.000, hetgeen de gemiddelde erfpachtcorrectie is die de heffingsambtenaar bij zijn onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft toegepast. Met inachtneming hiervan concludeert belanghebbende in hoger beroep tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde tot € 471.000. In de stapsgewijze verlaging (in een stijgende markt) van de vastgestelde WOZ-waarde voor de kalenderjaren 2021 en 2022 tot € 494.000 respectievelijk € 486.000 ziet belanghebbende een extra aanwijzing voor zijn standpunt dat de WOZ-waarde voor het onderhavige jaar te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.2.1. 
       De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Gelet op het in artikel 17 Wet WOZ opgenomen waardebegrip stelt de heffingsambtenaar dat het hem vrij staat om de door hem vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen met de hoogst gerealiseerde verkoopprijzen van geschikte vergelijkingsobjecten, mits hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat hij de vastgestelde waarde in het onderhavige geval niet met slechts één (hoogste) verkoopprijs van één object heeft onderbouwd, maar met het gewogen gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van drie goed vergelijkbare objecten die representatief zijn voor de woning. Anders dan belanghebbende verdedigt, rust op hem niet de verplichting om ook alle overige mogelijk voldoende vergelijkbare objecten in de onderbouwing van de vastgestelde waarde te betrekken, zo stelt de heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.2.2. 
       De heffingsambtenaar is van mening dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de drie door hem in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten en de woning. De door belanghebbende gestelde verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten [A-straat] 116 en 120 zijn relatief gering en zitten er met name in dat die objecten een wat nieuwere keuken hebben. De geconstateerde verschillen zijn volgens de heffingsambtenaar niet van dien aard dat daardoor het kwaliteits- en onderhoudsniveau van het object als geheel van gemiddeld naar goed moet worden gewijzigd. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
         
           Oordeel Hof 
         
       
       
     
     
       5.3.1. 
       
         Bij zijn beoordeling stelt het Hof voorop dat in eerste instantie op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De waarde wordt volgens dat artikel bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid,  
         Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" ( Kamerstukken II  1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Het is aan de heffingsambtenaar om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, met inachtneming van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
       
       
     
     
       5.3.2. 
       Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning; de geschiktheid van deze vergelijkingsobjecten wordt door belanghebbende op zich ook niet betwist. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voorts aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning; gelet op de overgelegde verkoopdocumentatie en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting acht het Hof de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten [A-straat] 160 en 120 en de woning niet van dien aard dat de heffingsambtenaar hierin aanleiding had moeten zien om het kwaliteits- en onderhoudsniveau van deze objecten als geheel als goed aan te merken en dat van de woning als gemiddeld. Bovendien heeft de heffingsambtenaar hierbij, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, een lagere prijs per vierkante meter (€ 3.492) gehanteerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.700). 
       
     
     
       5.3.3. 
       Hetgeen daartegen door belanghebbende is aangevoerd, onder verwijzing naar de door hem overgelegde taxatiegegevens, doet naar het oordeel van het Hof geen afbreuk aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde door de heffingsambtenaar. Gelet op de onder 5.3.1 vermelde definitie in de wetsgeschiedenis van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ – de prijs welke door de  meestbiedende  koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (cursivering Hof) – heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld door deze af te leiden uit (het gewogen gemiddelde van) de gerealiseerde verkoopprijzen van drie goede, in dezelfde straat als de woning gelegen vergelijkingsobjecten, waarbij hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning.  
       
     
     
       5.3.4. 
       Dat deze gerealiseerde verkoopprijzen zich volgens belanghebbende aan de bovenkant bevinden van de range aan gerealiseerde verkoopprijzen voor dergelijke (even goed vergelijkbare) objecten, maakt niet dat de heffingsambtenaar de waarde hoger heeft vastgesteld dan de hiervoor bedoelde WOZ-waarde. Het betreft immers de prijs die door de meestbiedende koper bij aanbieding ten verkoop van de woning na de beste voorbereiding zou zijn besteed. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om uit te gaan van het (gewogen) gemiddelde van alle, althans ook lagere, verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, zoals belanghebbende heeft gesteld; de heffingsambtenaar heeft met de verkoopgegevens van de drie door hem aangedragen vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de hiervoor bedoelde prijs die de meestbiedende koper zou besteden. Ook met inachtneming van de door belanghebbende aangedragen verkoopgegevens van zes andere vergelijkingsobjecten is het Hof derhalve van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.3.5. 
       Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde WOZ-waarde is slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de voor latere kalenderjaren vastgestelde WOZ-waarde van de woning komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb.  
     
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 23 juni 2022 in het openbaar uitgesproken. 
       Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.  Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
       
         
         Per post procederen 
         Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.  Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.