ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:3159

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:3159 Gerechtshof Den Haag , 10-12-2019 / 200.240.786-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-12-10

Zaaknummer: 200.240.786-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:3159

---

Huur woonruimte.  Ontbinding en ontruiming wegens verboden ingebruikgeving. Schriftelijke stukken moeten meteen in het geding worden gebracht.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     
       Afdeling Civiel recht 
       
         Zaaknummer		: 200.240.786/01 
       Zaak-, rolnummer rechtbank	: 6560784 RL EXPL 18-211 
     
   
   Arrest van 10 december 2019 
   
     in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van: 
     
     
   
   
     WONINGSTICHTING HAAG WONEN, gevestigd te Den Haag, appellante, nader te noemen: Haag Wonen of verhuurder, 
     advocaat: mr. R. van Gelder te Bleiswijk, gemeente Lansingerland, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       
      [geïntimeerde], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, hierna te noemen: [geïntimeerde] of huurder, 
       niet verschenen. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       Bij exploot van 6 juni 2018 is Haag Wonen in hoger beroep gekomen van het tussen partijen op tegenspraak gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 april 2018 (het bestreden vonnis). [geïntimeerde] is in hoger beroep niet verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend. Vervolgens heeft Haag Wonen bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd en arrest gevraagd. 
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
       
       De feiten  
       
     
     
       
         Haag Wonen heeft aan [geïntimeerde] een sociale huurwoning verhuurd aan [adres] (hierna: de woning of het gehuurde) tegen een maandhuur van laatstelijk € 524,77. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van verhuurder van toepassing. Blijkens artikel 10.2 van de algemene huurvoorwaarden moet de huurder zelf in de woning zijn hoofdverblijf hebben. Artikel 11.1 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat huurder de woning niet in zijn geheel mag onderverhuren of aan derden in gebruik mag geven. Blijkens artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden mag huurder de woning zonder toestemming van de verhuurder niet gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven. De eerste zin van artikel 11.4 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt:  “Indien huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk zonder toestemming heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven, ligt de bewijslast dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden bij huurder.”  
       
       
         Op 25 augustus 2017 heeft Haag Wonen een melding ontvangen van overlast en onderhuur ter zake van het gehuurde. Het als productie 8 bij memorie van grieven overgelegde meldingsformulier vermeldt onder meer:  “Langer dan twee maanden. (…) Geluidsoverlast, rotzooi achterlaten en intimiderend gedrag. ONDERHUUR (er woont iemand anders in de woning dan de persoon die bij Haag Wonen huurt. (…) Een grote groep van mogelijk Roemeense achtergrond. (…) Geen van hen spreekt Nederlands behalve 1 vrouw doe  gebrekkig Nederlands spreekt. De vorige of huidige hoofdbewoner is een dag voor deze bewoners zijn ingetrokken verdwenen. We hebben geen tekens gezien van mogelijke verhuizingen. (…)”  
       
       
         Op 21 september 2017 heeft een medewerker van Haag Wonen met de wijkagent een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan het gehuurde. Blijkens het daarvan opgemaakte verslag (productie 4 van Haag Wonen eerste aanleg) werden in de woning 9 personen (Bulgaren) aangetroffen, die zijn gehoord via de tolkentelefoon. Volgens deze personen hebben ze de woning gevonden via een advertentie en betaalden ze € 1.100,-- contant aan een jonge Marokkaanse man. 
       
       
         In de woonkamer werd een 2persoons matras aangetroffen, in de grote slaapkamer een 2persoons bed en 2persoons luchtbed op de grond, terwijl in de 2e slaapkamer een 2persoons matras en een bank werden aangetroffen. [geïntimeerde] was tijdens dit huisbezoek niet aanwezig. 
       
       
         Haag Wonen heeft op 9 oktober 2017 een gesprek met [geïntimeerde] gehad (productie 6 Haag Wonen eerste aanleg). Blijkens het daarvan opgemaakte gespreksverslag heeft [geïntimeerde] toen verklaard dat hij met zijn vriendin drie weken op vakantie is geweest naar  St. Tropez en op 6 oktober 2017 is thuisgekomen; dat hij tijdens zijn vakantie de sleutel van de woning aan een vriend (een Griekse man, genaamd [vriend]) heeft gegeven; dat deze vriend nu onvindbaar is. Volgens [geïntimeerde] wist hij niet dat [vriend] mensen in de woning zou zetten. Hij heeft daar niets mee te maken. 
       
       
         Haag Wonen heeft aan huurder geen toestemming gegeven voor onderhuur of ingebruikgeving. De vordering van Haag Wonen in eerste aanleg, het verweer en de beslissing van de kantonrechter   
       
       
         Haag Wonen heeft, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, doorbetaling van de huur zolang [geïntimeerde] het gehuurde nog in zijn bezit heeft en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Aan deze vordering heeft Haag Wonen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het gehuurde zonder toestemming van Haag Wonen aan derden in gebruik heeft gegeven zonder er zelf te wonen, zodat hij niet als een goed huurder heeft gehandeld en in strijd heeft gehandeld met de algemene huurvoorwaarden.  
       
       
         
          [geïntimeerde] heeft ten verwere aangevoerd hetgeen hiervoor in r.o. 5 is vermeld. Hij heeft naar zijn zeggen zelf nergens anders gewoond. 
       
       
         De kantonrechter heeft de vorderingen van Haag Wonen afgewezen bij het thans bestreden vonnis. Volgens de kantonrechter is de enkele ingebruikgeving van de woning door [geïntimeerde] aan zijn vriend [vriend] in zijn vakantie onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beoordeling van de grieven  
       
       
         Haag Wonen betoogt met haar vijf grieven dat de kantonrechter, gelet op de door Haag Wonen aangevoerde grondslagen, ten onrechte de vorderingen van Haag Wonen heeft afgewezen. Haag Wonen heeft ter onderbouwing hiervan in hoger beroep de overlastmelding van 25 augustus 2017 overgelegd (zie r.o. 2) waarop zij bij de kantonrechter een beroep had gedaan en tevens betoogd dat, gelet op de vaststaande feiten, de bewijslast dat huurder in het gehuurde onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft behouden op [geïntimeerde] rust (ogv. artikel 11.4 algemene huurvoorwaarden; geciteerd in  r.o. 1).  
       
       
         De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] het gehuurde zonder toestemming van Haag Wonen ten minste gedurende drie weken in september/oktober 2017 (naar het hof begrijpt van 15 september tot 6 oktober 2017) aan een ander in gebruik heeft gegeven, zoals [geïntimeerde] zelf erkent. Dit is in strijd met de artikelen 11.1 en 11.2 van de algemene huurvoorwaarden. Dit geldt temeer, nu [geïntimeerde] naar zijn zeggen de woning aan een tamelijk onbekende – de gestelde [vriend] is immers onvindbaar – ter beschikking heeft gesteld. De omstandigheid dat even later (op 21 september 2017) meerdere personen de woning in gebruik bleken te hebben, komt onder deze omstandigheden voor risico van [geïntimeerde]. In dit kader is bovendien de opmerking van [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord (nr. 5 slot) onbegrijpelijk, waar [geïntimeerde] stelt dat hij na terugkomst van zijn vakantie direct een einde heeft gemaakt aan deze situatie door [vriend] geen toegang meer te geven tot het gehuurde. Hoe [geïntimeerde] dit heeft bewerkstelligd heeft hij niet uitgelegd, zeker niet in het licht van zijn verklaring (zie r.o. 5) dat hij de sleutel van het gehuurde tijdens zijn vakantie aan [vriend] heeft gegeven en dat deze [vriend] bij terugkeer uit  St. Tropez onvindbaar was. Door [geïntimeerde] is niet uitgelegd op welke wijze hij voorkomt dat de onvindbare [vriend] (in het bezit van de huissleutel) gebruik maakt van de woning. De verklaring van [geïntimeerde] tijdens het gesprek op 9 oktober 2017 dat [vriend] een paar maanden kwam logeren omdat hij “problemen kreeg met zijn woning” strookt bovendien niet met het verweer in de conclusie van antwoord dat [geïntimeerde] [vriend] heeft verzocht gedurende de vakantie in de woning te verblijven om inbraak te voorkomen.   
       
       
         Hier komt bij dat er al een week of drie voorafgaande aan de door de [geïntimeerde] gestelde vakantie een overlastmelding bij Haag Wonen is binnen gekomen, waarbij melding is gemaakt van bewoning van het gehuurde door derden gedurende  ‘Langer dan twee maanden’ . [geïntimeerde] heeft dit niet, althans niet deugdelijk, weersproken. Zijn enkele stelling in eerste aanleg dat hij deze overlastmelding niet kan verifiëren is hiertoe onvoldoende. Evenmin heeft [geïntimeerde] deugdelijk weersproken dat er door de in de woning aangetroffen personen een bedrag van € 1.100,-- is betaald voor het gebruik van de woning. De stelling dat er regelmatig sprake is van vrienden en vriendinnen die bij hem logeren is hiermee in strijd.  
       
       
         Aldus heeft [geïntimeerde] reeds hierom gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden en zich niet als goed huurder gedragen. Het hof acht dit alles dusdanig ernstig dat dit toewijzing van de vorderingen van Haag Wonen rechtvaardigt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Haag Wonen zullen als na te melden alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. (De explootkosten van de appeldagvaarding worden niet meegerekend, nu deze kosten niet kenbaar op het exploot zijn vermeld, terwijl een kostenstaat ter zake ontbreekt). Omdat de woning (mogelijk) wordt bewoond, ziet het hof aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op dertig dagen. 
       
       
         Terzijde overweegt het hof omtrent grief 3 nog als volgt. Haag Wonen klaagt daar over de weigering van de kantonrechter om Haag Wonen alsnog (na de comparitie) de gelegenheid te geven om het (thans in r.o. 2 genoemde) meldingsformulier van 25 augustus 2017 over te leggen. Deze grief is ongegrond. Een partij dient direct de haar ter beschikking staande schriftelijke gegevens, waarop zij een beroep wil doen, in het geding te brengen (HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1077, r.o. 3.5.4). Daarmee wachten verdraagt zich niet met de eisen van een goede,  voortvarende, procesvoering.  Inmiddels heeft Haag Wonen deze fout in hoger beroep hersteld, zodat het falen van deze grief geen gevolgen heeft voor de beslissing van het hof in deze zaak. 
       
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
   
   
     Het hof: 
     
     - vernietigt het bestreden vonnis; 
     en  opnieuw rechtdoende : 
     
       
         ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen 30 dagen na betekening van dit arrest met al de zijnen te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Haag Wonen te stellen; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 542,77 voor iedere maand dat hij na de datum van dit arrest (de datum van ontbinding) het gehuurde nog in zijn bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele gerekend; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Haag Wonen tot op 4 april 2018 begroot op € 99,21 kosten uitbrengen dagvaarding, € 79,-- aan griffierecht en € 300,-- aan salaris advocaat; 
       
     
     
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Haag Wonen tot op heden begroot op € 726,-- aan griffierecht en € 1074,-- aan salaris advocaat; 
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en  J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 december 2019 in aanwezigheid van de griffier.