ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:4663

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:4663 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 09-04-2025 / 10994088 CV EXPL 24-841 (E)

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-04-09

Zaaknummer: 10994088 CV EXPL 24-841 (E)

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:4663

---

Huur bedrijfsruimte, huurpijsvermindering vanwege gebreken, omzetderving afgewezen.

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Middelburg 
     
     
     
       Zaaknummer: 10994088 \ CV EXPL  24-841 
     
     
     
       
         Vonnis van 9 april 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [huurder] , H.O.D.N. [bedrijf] ,  
       te [plaats] , 
       
         eiseres in conventie, 
       
       
         verweerster in reconventie, 
       
       hierna te noemen: [huurder] , 
       gemachtigden: mr. C.B. Ernst en mr. J.L. Boers , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         HORIZON B.V. ,  
       te Lausanne (Zwitserland), 
       
         gedaagde in conventie, 
       
       
         eiseres in reconventie, 
       
       hierna te noemen: Horizon , 
       gemachtigde: mr. A.C. Hansen . 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 10 juli 2024 met de daarin genoemde stukken, 
       - de aanvullende producties van Horizon , 
       - de conclusie van antwoord in reconventie met producties, 
       - de akte wijziging van eis in conventie van [huurder] met producties, 
       - de aanvullende productie van [huurder] , 
       - de vermindering van eis in reconventie van Horizon , 
       - de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de spreekaantekeningen van Horizon , 
       - de akte uitlating voortgang procedure van [huurder] met het verzoek om vonnis te wijzen, 
       - de e-mail van 14 januari 2025 van Horizon met het verzoek om vonnis te wijzen. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Sinds 1 april 2010 huurde [huurder] van Horizon een bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het pand). In het pand exploiteert [huurder] een hotel - restaurant - brasserie . De huurprijs was € 10.235,00 per maand.  
       
     
     
       2.2. 
       Bij e-mail van 17 maart 2022 heeft [huurder] aan Horizon bericht dat er diverse gebreken en beschadigingen aan het pand zijn geconstateerd. Onder andere meldt zij dat er trespa en strips van een balkon zijn gevallen, het trespa aan de buitenkant van het trappenhuis los laat en dat de serre weer een lekkage heeft. Horizon heeft hierop bij e-mail van 31 maart 2022 gereageerd dat zij verwacht begin april van drie ondernemingen iets te hebben vernomen en met een datum te komen voor opname voor de lopende herstel-werkzaamheden.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [huurder] heeft Lekdetectiecentrale ingeschakeld die op 10 mei 2022 een lekkage ter hoogte van de aansluiting van de serre op de gevel heeft geconstateerd.  
       
     
     
       2.4. 
       Bij e-mail van 12 oktober 2022 heeft [huurder] Horizon verzocht om voor wat betreft de lekkage in de serre en de lekkage in de keuken vóór 19 oktober 2022 te laten weten of Horizon akkoord gaat met herstel conform het voorstel van de aannemer van [huurder] , of met een passend tegenvoorstel te komen. Verder heeft [huurder] aan Horizon de keus gegeven om binnen 48 uur akkoord te gaan met de door haar voorgestelde wijze van herstel van de loshangende platen van de balkons of herstel door de aannemer van Horizon die week te laten uitvoeren. [huurder] geeft in haar bericht aan dat voor het geval Horizon de termijnen laat verlopen zij Horizon alvast in gebreke stelt en Horizon dan in verzuim komt te verkeren. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [huurder] heeft de factuur van [naam] van 26 februari 2023 waarbij een bedrag van € 2.791,72 voor werkzaamheden aan de serre in rekening is gebracht, verrekend met de huur van de maand maart 2023. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 11 juli 2023 is door TOP Expertise B.V. (hierna: Top ) in opdracht van [huurder] onderzoek gedaan naar gebreken aan het pand. Top heeft vanwege de ernstige gebreken aan de balkons aan de voorzijde van het pand geadviseerd de balkons, met uitzondering van het linker balkon op de 1ste verdieping, per direct niet meer te betreden. Top geeft in haar rapport aan dat herstel van de balkons niet meer mogelijk is en dat die moeten worden vervangen. Verder heeft Top lekkages in de serre, het damestoilet en de keuken geconstateerd en gemeld dat de scheur in de wand in het herentoilet dient te worden hersteld.  
       
     
     
       2.7. 
       Bij bericht van 10 augustus 2023 heeft [huurder] , onder verwijzing naar het rapport van Top , Horizon verzocht om binnen 14 dagen met een concreet plan van aanpak te komen om de gebreken te verhelpen.  
       
     
     
       2.8. 
       
        [huurder] heeft op 13 februari 2024 met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant conservatoir beslag op het pand gelegd ter zekerstelling van haar vordering op Horizon . 
       
     
     
       2.9. 
       Middels executoriale verkoop is het pand op 26 april 2024 in eigendom overgegaan naar [huurder] . [huurder] heeft vervolgens op 1 mei 2024 het pand in eigendom overgedragen aan [B.V. 1] en [B.V. 2]  
     
     
       2.10. 
       Op 19 september 2024 hebben [huurder] en Horizon een depotovereenkomst gesloten. Daarin is overeengekomen dat een bedrag van € 151.656,84 in depot op de derdengeldenrekening van [notaris] blijft staan totdat tussen partijen een minnelijke regeling tot stand zou komen, dan wel dat in deze procedure een vonnis is gewezen dat in kracht van gewijsde is gegaan, en waaruit blijkt aan wie welk bedrag toekomt.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [huurder] vordert na wijziging van eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           de huur te verminderen over de periode 12 oktober 2022 tot 26 april 2024 met 15% per maand naar € 8.699,75 per maand, waarbij € 7.249,79 in mindering is gebracht voor de huur over de maand april 2024, resulterend in een bedrag van € 21.919,96, 
         
         
           Horizon te veroordelen tot betaling van € 57.985,59 inclusief btw aan schadevergoeding, bestaande uit; 
         
       
       
         a. € 52.140,00 inclusief btw aan omzetverlies over de periode 1 januari 2022 tot 1 augustus 2023, 
         b. € 631,92 inclusief btw aan kosten voor het onderzoek door Lekdetectiecentrale, 
         c. € 5.213,67 aan kosten voor het onderzoek door Top , 
         te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2022, 
       
       3. Horizon te veroordelen tot betaling van € 31.957,00 aan schadevergoeding over de periode 1 augustus 2023 tot 26 april 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023, 
       4. Horizon te veroordelen tot betaling van € 2.711,75 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2022, 
       5. Horizon te veroordelen tot betaling van € 3.493,48 aan kosten voor het conservatoir beslag, 
       6. Horizon te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [huurder] legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Er zijn diverse gebreken aan het pand. Dit volgt ook uit het rapport van Top . Herstel van deze gebreken komt voor rekening van Horizon . Horizon heeft deze gebreken ondanks herhaald verzoek niet verholpen. Horizon heeft geen gehoor gegeven aan de ingebrekestelling van 12 oktober 2022 zodat Horizon vanaf 19 oktober 2022 in verzuim is. De gebreken verminderen het huurgenot van [huurder] , zodat zij recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs van 15% per maand vanaf 12 oktober 2022. Zij heeft als gevolg van de gebreken de serre niet altijd kunnen gebruiken, de keuken moeten sluiten en haar gasten naar huis moeten sturen en zij kan de balkons niet (laten) gebruiken. [huurder] doet een beroep op verrekening van de huurprijsvermindering met de verschuldigde huurtermijn over 1 april tot 26 april 2024, zijnde een bedrag van € 7.249,79. Horizon maakt verder aanspraak op schadevergoeding vanaf 1 januari 2022 tot 26 april 2024 aan omzetverlies omdat zij door de gebreken de hotelkamers niet of niet voor dezelfde prijs aan haar hotelgasten heeft kunnen verhuren als dat zij zonder het bestaan van die gebreken wel had kunnen doen. Ook vordert zij op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt voor de onderzoeken die verricht zijn door Lekdetectiecentrale en Top .  
       
     
     
       3.3. 
       Horizon voert verweer. Horizon concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Horizon vordert na wijziging van eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot betaling van: 
       
         
           € 11.320,89 aan achterstallige huur, 
         
         
           € 905,26 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
         
         
           € 625,97 aan wettelijke handelsrente tot 29 mei 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 29 mei 2024, 
         
         
           de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Horizon legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. [huurder] heeft de huur over de maand april 2024 niet betaald. Nu de huurrelatie per 26 april 2024 is beëindigd betreft dit een bedrag van € 8.529,79. Daarnaast heeft [huurder] een bedrag van € 2.791,72 zonder rechtsgrondslag of toestemming van Horizon ingehouden op de huur van maart 2023. [huurder] is dan ook in verzuim met betaling van een totaalbedrag van  € 11.230,89 aan achterstallige huur. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Horizon , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Horizon , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Horizon in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       De zaak bevat vanwege het kantooradres van Horizon een internationaal karakter. De kantonrechter moet daarom allereerst ambtshalve onderzoeken of hij bevoegd is van het geschil kennis te nemen en welk recht van toepassing is. Op grond van artikel 22 lid 1 van het Verdrag van Lugano van 30 oktober 2007 is in het geval van huur en verhuur van onroerende goederen bij uitsluiting bevoegd het gerecht van de door dit verdrag gebonden staat waar het onroerend goed is gelegen. Onderwerp van geschil, zowel in conventie als in reconventie, is het pand dat in [plaats] is gelegen en dat [huurder] van Horizon heeft gehuurd. Gelet daarop heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht en is de kantonrechter te Middelburg bevoegd van het geschil kennis te nemen.  
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 3 Rome I wordt de overeenkomst beheerst door het recht dat partijen hebben gekozen. De rechtskeuze wordt uitdrukkelijk gedaan of blijkt duidelijk uit de bepalingen van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval. Van belang is dat partijen hun vorderingen hebben gebaseerd op het Nederlandse recht. Bovendien hebben partijen ter zitting verklaard dat het Nederlandse recht van toepassing is. Het geschil zal dan ook beoordeeld worden naar Nederlands recht.   
       
       
         
           In conventie  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Horizon heeft in conventie primair aangevoerd dat vanwege de nieuwe ontwikkelingen na dagvaarding, die inhouden dat het pand is overgedragen aan [huurder] waardoor de rechtsverhouding tussen partijen van huur/verhuur niet meer bestaat, [huurder] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst tussen partijen per 26 april 2024 is beëindigd door executoriale verkoop waarbij het pand in eigendom is overgedragen aan [huurder] . Uit artikel 7:226 BW volgt dat opeisbare verplichtingen die al bestonden op het moment van de overdracht van het pand, blijven bestaan tussen de oorspronkelijke partijen. Die verplichtingen gaan niet over op de nieuwe eigenaar van het pand. [huurder] maakt jegens Horizon - na wijziging van haar vorderingen - aanspraak op huurprijsvermindering en schadevergoeding over de periode 1 januari 2022 tot 26 april 2024 wegens gebreken aan het pand. Deze aanspraken zien op de periode voor de overdracht van het pand, bestonden al op het moment van overdracht van het pand en waren toen ook al opeisbaar. Dit betekent dat [huurder] jegens Horizon ontvankelijk is in haar vorderingen en haar vorderingen inhoudelijk kunnen worden beoordeeld.  
       
     
     
       4.4. 
       Het verweer van Horizon dat er sprake is van verzuim aan de kant van [huurder] omdat zij Horizon geen toegang tot het pand heeft gegeven om te bekijken welke reparaties noodzakelijk waren, wordt verworpen. Voor het intreden van (schuldeisers)verzuim zou in beginsel vereist zijn geweest dat Horizon [huurder] schriftelijk zou hebben aangemaand om binnen een redelijke termijn Horizon (alsnog) toegang tot het pand te verschaffen en [huurder] aan die aanmaning geen gehoor zou hebben gegeven. Niet gebleken is dat een dergelijke ingebrekestelling aan [huurder] is verstuurd. Horizon heeft tijdens de zitting wel verklaard dat er e-mails door haar zijn verstuurd om toegang te krijgen tot het pand, maar die zijn niet overgelegd. De e-mail aan de gemeente Vlissingen , waarin Horizon heeft aangegeven dat zij geen (volledige) toegang krijgt tot het pand, is geen ingebrekestelling gericht aan [huurder] en volstaat daarom niet. Uit de overgelegde stukken is ook niet gebleken dat [huurder] onwillig was om Horizon toegang te verlenen tot het pand. Zo is Horizon op 23 maart 2023 in het pand geweest om de gebreken op te nemen. Dat Horizon toen niet is toegelaten tot de hotelkamers, omdat daarin hotelgasten verbleven, maakt het voorgaande niet anders. Ook is niet gesteld en/of gebleken dat verzuim aan de zijde van [huurder] op een andere wijze is ingetreden. Gelet op het voorgaande heeft Horizon haar stelling dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [huurder] onvoldoende onderbouwd, aan nadere bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. 
       
       
         
           Huurprijsvermindering 
         
       
     
     
       4.5. 
       Beoordeeld moet worden of [huurder] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dat er sprake is van niet aan [huurder] toe te rekenen gebreken aan het pand is door Horizon niet, dan wel onvoldoende betwist. Uit het rapport van Top volgt dat er sprake is van gebreken aan de gevelbeplating van het trappenhuis, waardoor lekkages in de keuken en damestoilet zijn ontstaan, dat de afdichting van het glas en/of onderlinge profielen van de serre gebrekkig is waardoor er een lekkage is in de serre en dat er gebreken zijn aan de balkons, waardoor uit het oogpunt van veiligheid vijf balkons niet meer betreden mogen worden. Horizon heeft weliswaar aangevoerd dat zij zich niet kan verenigen met de inhoud van het rapport van Top en dat het rapport niet objectief is omdat [huurder] opdrachtgever is van het onderzoek, maar daarmee heeft Horizon de bevindingen van Top niet, dan wel onvoldoende weersproken. Het enkele gegeven dat Horizon over een Meerjarenonderhoudsplan beschikt met betrekking tot het pand, maakt namelijk niet dat de bevindingen van Top onjuist zijn. De kantonrechter gaat dan ook uit van de bevindingen van Top ten aanzien van de gebreken aan het pand en dat die gebreken voor rekening van Horizon komen.  
       
     
     
       4.6. 
       Tussen partijen staat vast dat [huurder] voor het eerst op 17 maart 2022 bij Horizon melding heeft gemaakt van gebreken aan het pand. Ondanks dat er tussen partijen veelvuldig contact is geweest, heeft Horizon de gebreken niet hersteld of laten herstellen. Nu herstel binnen de in de e-mail van 12 oktober 2022 genoemde termijn is uitgebleven, is Horizon sinds 19 oktober 2022 in verzuim. Dat [huurder] herstel van de gebreken in de weg heeft gestaan, dan wel aan zichzelf te danken heeft dat Horizon niet doortastend tot herstel is overgegaan omdat [huurder] Horizon toegang weigerde tot het pand, is niet gebleken. Dit verweer kan Horizon dus niet baten. Dit geldt ook voor het betoog van Horizon dat zij bij verscheidene aannemers offertes heeft opgevraagd en dat zij een architect heeft ingeschakeld voor herstel van de gebreken en renovatie van het pand. Deze activiteiten waren niet voldoende. Immers, de gebreken zijn niet verholpen. Overigens heeft Horizon pas in september 2023, bijna een jaar na de ingebrekestelling van [huurder] , een architect ingeschakeld. Ook is niet gebleken dat Horizon na het rapport van Top een concreet plan voor adequaat herstel aan [huurder] heeft voorgelegd. 
       
     
     
       4.7. 
       Gelet op de gebreken kan het pand [huurder] niet het genot verschaffen dat zij mag verwachten van een goed onderhouden zaak als waar de huurovereenkomst tussen partijen betrekking op had. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat uit het rapport van Top volgt dat vijf balkons niet betreden mochten worden vanwege gebreken aan die balkons. Verder heeft [huurder] onweersproken toegelicht dat zij door de gebreken niet altijd de serre en de keuken kon gebruiken en dat zij om die reden gasten heeft moeten wegsturen. [huurder] heeft dus recht op huurprijsvermindering. Naar het oordeel van de kantonrechter is een vermindering van de huurprijs met 15% redelijk en evenredig aan de vermindering van het huurgenot. De huurprijsvermindering houdt geen verband met de verhuurbaarheid en de prijzen van de hotelkamers, maar ziet op het genot dat [huurder] mocht verwachten van het pand. Niet valt in te zien dat er een lager percentage dan 15% aan huurprijsvermindering moet worden toegekend. Dit standpunt is door Horizon in ieder geval onvoldoende onderbouwd.  
       
     
     
       4.8. 
       Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot huurprijsvermindering van 15% over de periode 12 oktober 2022 tot 26 april 2024 wordt toegewezen. Het beroep op verrekening van [huurder] ten aanzien van de huur over de maand april tot 26 april 2024 met de gevorderde huurprijsvermindering slaagt. Tussen partijen staat vast dat [huurder] de huur over de maand april tot 26 april 2024 niet heeft betaald en dat zij die nog verschuldigd is. Gelet op de huurprijsvermindering van 15% zal een bedrag van € 7.249,79 in mindering worden gebracht voor de huur over april 2024. Dit resulteert in een huurprijsvermindering (per saldo) van € 21.919,96. [huurder] heeft geen veroordeling van Horizon tot betaling van dit bedrag gevorderd, zodat de kantonrechter Horizon daartoe niet kan veroordelen. Evenwel gaat de kantonrechter ervan uit dat Horizon het bedrag van € 21.919,96 aan [huurder] zal voldoen.   
       
       
         
           Omzetderving 
         
       
     
     
       4.9. 
       
        [huurder] vordert een totaalbedrag van € 84.097,00 aan omzetderving over de periode 1 januari 2022 tot 26 april 2024. In beginsel geldt dat als een huurder door de aanwezigheid van gebreken huurgenot derft, zij tegelijk huurvermindering en schadevergoeding kan vorderen. Van samenloop tussen de gevorderde huurprijsvermindering en de gevorderde schadevergoeding wegens omzetderving, in die zin dat beide vorderingen op hetzelfde zien, is geen sprake. De huurprijsvermindering ziet op derving van het huurgenot vanwege de gebreken aan de gevelbeplating, de balkons en de afdichting van de serre. Aan de gevorderde omzetderving heeft [huurder] ten grondslag gelegd dat zij door de gebreken de hotelkamers niet voor dezelfde prijs heeft kunnen verhuren als dat zij zonder de gebreken zou hebben gedaan. 
       
     
     
       4.10. 
       
        [huurder] heeft ter onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag verwezen naar het rapport van Top waarin de winstderving per kamer is geraamd op € 20,00, dan wel  € 35,00 per dag voor de zes kamers met balkon en voor de drie kamers zonder balkon  € 15,00 per dag. Tijdens de zitting is gebleken dat Top is uitgegaan van een door [huurder] opgestelde omzetderving en deze opgave heeft overgenomen. Zonder onderbouwing die ontbreekt is de door [huurder] opgestelde omzetderving onduidelijk en onvoldoende onderbouwd. Een deugdelijke onderbouwing mocht, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Horizon , wel van [huurder] worden verwacht. Niet blijkt dat de hotelkamers voor een lagere prijs dan gebruikelijk zijn verhuurd, wat het verschil in prijs is en dat dit komt door de gebreken aan het pand. Ook het aantal bezettingsdagen waarvan uit is gegaan in de berekening is onduidelijk en niet onderbouwd.  
       
     
     
       4.11. 
       Bovendien heeft [huurder] twee verschillende stellingen ingenomen voor wat betreft de door haar gevorderde schadevergoeding. Niet duidelijk is welke stelling zij aan haar vordering ten grondslag legt. Daarbij komt dat de berekening van de omzetderving - waarop de vordering is gebaseerd - met beide stellingen niet overeenkomt. In de processtukken stelt [huurder] dat zij door de gebreken aan het pand de hotelkamers niet voor dezelfde prijs heeft verhuurd als dat zij zou hebben gedaan zonder gebreken. Uitgaande van dit standpunt is sprake van een omzetderving ten aanzien van alle hotelkamers. Echter volgt uit de berekening dat de berekende omzetderving ziet op de negen hotelkamers aan de voorzijde van het pand en zijn de zes hotelkamers aan de achterzijde van het pand niet in de berekening betrokken. Tijdens de zitting heeft [huurder] verklaard dat de omzetderving ziet op het niet kunnen gebruiken van de balkons. In dat geval valt niet in te zien waarom in de berekening de drie hotelkamers zonder balkon zijn betrokken. Daarnaast volgt uit het rapport van Top dat zij geadviseerd heeft om vijf balkons per direct (vanaf 11 juli 2023) niet meer te betreden en dat één balkon wel mag worden gebruikt. In dat geval zou in de berekening moeten worden uitgegaan van vijf kamers waarvan het balkon vanaf 11 juli 2023 niet meer wordt gebruikt. Een eventuele omzetderving ziet dan op de periode vanaf 11 juli 2023 en niet vanaf 1 januari 2022 zoals door [huurder] is gevorderd. 
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op het voorgaande zal de gevorderde omzetderving als onvoldoende onderbouwd gesteld worden afgewezen. De kantonrechter komt om die reden niet toe aan het ter zitting door [huurder] gedane bewijsaanbod in de vorm van het benoemen van een deskundige om de omzetderving te laten berekenen. 
       
       
         
           Kosten onderzoeken 
         
       
     
     
       4.13. 
       De door [huurder] gevorderde kosten voor de onderzoeken van Lekdetectie en Top worden toegewezen. Deze kosten zijn redelijk en zijn gemaakt in het kader van de vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Daarom zijn deze kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toewijsbaar. Tijdens de zitting heeft [huurder] toegelicht dat de onderzoekskosten ten laste van haar en niet van haar rechtsbijstandsverzekering komen. Dat de onderzoeken niet in opdracht van Horizon zijn uitgevoerd en zij daarin ook geen actieve inbreng heeft gehad, staat niet aan toewijzing van de kosten in de weg. De wettelijke rente over onderzoekskosten van Lekdetectie wordt toegewezen vanaf 19 oktober 2022 zoals gevorderd. Voor wat betreft de wettelijke rente over onderzoekskosten van Top geldt dat die kosten pas op 27 juli 2023 zijn gemaakt, zodat de wettelijke rente ook wordt toegewezen vanaf 27 juli 2023.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
     
     
       4.14. 
       
        [huurder] vordert € 2.711,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Als uitgangspunt geldt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [huurder] heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen. 
       
       
         
           Kosten conservatoir beslag	 
         
       
     
     
       4.15. 
       De door [huurder] gevorderde kosten voor het op 13 februari 2024 gelegde conservatoir beslag zijn gebaseerd op een kostenopgave van de deurwaarder die onder meer een bedrag van € 3.046,72 inclusief btw aan vertaalkosten behelst. Horizon heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze post. De kantonrechter overweegt dat het gevorderde bedrag aan vertaalkosten niet is onderbouwd, een factuur ontbreekt, zodat deze kosten worden afgewezen. Het overige deel van de vordering, te weten € 446,76, is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.16. 
       Horizon is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 112,37 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 1.086,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 543,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 135,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.343,37 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
         
           In reconventie  
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Het door Horizon gevorderde bedrag van € 11.320,89 aan achterstallige huur bestaat uit een bedrag van € 8.529,79 aan huur over de maand april 2024 en uit een bedrag van  € 2.791,72 aan door [huurder] ingehouden huur wegens kosten door werkzaamheden aan de serre. Voor wat betreft de huur over de maand april 2024 geldt dat in overweging 4.8 van dit vonnis is geoordeeld dat het beroep van [huurder] op verrekening van de huur over de maand april met de in conventie toegewezen huurprijsvermindering slaagt. Dit betekent dat [huurder] in reconventie niet veroordeeld wordt tot betaling van de huur over de maand april 2024.  
       
     
     
       4.19. 
       Voor het gevorderde bedrag van € 2.791,72 geldt het volgende. Op grond van artikel 7:206 lid 3 BW mag de huurder het verhelpen van de gebreken zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten in mindering op de huurprijs brengen. De factuur van [naam] van 26 februari 2023, die [huurder] op de huur in mindering heeft gebracht, heeft betrekking op werkzaamheden die in het kader van de lekkage aan de serre zijn verricht. Horizon was ten tijde van de factuur al in verzuim met herstel van onder meer de gebreken aan de serre. Dit betekent dat [huurder] in beginsel bevoegd is om deze kosten in mindering te brengen op de huur. Dat volgens Horizon de werkzaamheden geen succes hebben gehad omdat uit het rapport van Top volgt dat de lekkage aan de serre moet worden verholpen en daarom de kosten voor de werkzaamheden niet bij haar in rekening kunnen worden gebracht, kan Horizon niet baten. [huurder] heeft namelijk aangevoerd dat het om een noodreparatie ging en doorgaans dient (verder) herstel dan nog plaats te vinden. De kantonrechter zal daarom ook dit deel van de vordering afwijzen.  
       
     
     
       4.20. 
       Nu in reconventie de gevorderde hoofdsom niet wordt toegewezen, worden ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente afgewezen.  
       
     
     
       4.21. 
       Horizon is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op € 812,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten × € 406,00). Er wordt geen bedrag aan nakosten in reconventie toegewezen omdat daarvoor in conventie al een bedrag is toegewezen.  
       
     
     
       4.22. 
       De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       verlaagt de maandelijkse huurprijs van € 10.235,00 over de periode 12 oktober 2022 tot 26 april 2024 met 15% tot € 8.699,75 per maand, resulterend (na verrekening met de niet betaalde huurpenningen over april 2024) in een bedrag van  € 21.919,96 aan huurprijsvermindering over de hiervoor genoemde periode, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Horizon tot betaling van: 
       
         
           € 631,92 inclusief btw aan kosten van de door Lekdetectiecentrale uitgevoerde lekdetectie, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 oktober 2022 tot en met de dag van betaling,  
         
         
           € 5.213,67 aan kosten voor het door Top uitgevoerde deskundigenonderzoek, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 juli 2023 tot en met de dag van betaling, 
         
         
           € 446,76 aan tot op heden vastgestelde beslagkosten ten aanzien van het op 13 februari 2024 gelegde conservatoire beslag, 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt Horizon in de proceskosten, waarvan € 1.343,37 aan [huurder] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Horizon niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt Horizon tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst de vorderingen van Horizon af, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt Horizon in de proceskosten, waarvan € 812,00 aan [huurder] te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Horizon niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt Horizon tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.10. 
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.