ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2023:3042

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2023:3042 Rechtbank Limburg , 26-04-2023 / C/03/306990 / HA ZA 22-289

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2023-04-26

Zaaknummer: C/03/306990 / HA ZA 22-289

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2023:3042

---

De bestemming van een pand staat woning niet toe. Er is geen sprake van non-conformiteit, de vorderingen worden afgewezen

RECHTBANK Limburg 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: C/03/306990 / HA ZA 22-289 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 april 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         ,  
       wonend te [woonplaats 1] , 
       eiseres, 
       hierna te noemen: [eiseres] , 
       advocaat: mr. N.P.H. Vissers, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       wonend te [woonplaats 2] , 
       advocaat: mr. G.E.R. Ummelen, 2.  [gedaagde sub 2] ,  
       wonend te [woonplaats 3] ,  
       advocaat: mr. G.E.R. Ummelen,  
       gedaagden sub 1 en 2 hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1 en 2] ,  3.  [gedaagde sub 3] ,  
       wonend te [woonplaats 4] , 
       advocaat: mr. M.J.A. Gaber, 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 3] . 
     
     
     
       
        [gedaagde sub 1 en 2] en [gedaagde sub 3] zullen hierna gezamenlijk worden noemen: gedaagden.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
          de dagvaarding van 22 juni 2022, 
          de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1 en 2] , 
          de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 3] , 
          de brief van 31 augustus 2022 van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
          de akte van 19 januari 2023 van [eiseres] met producties 10 tot en met 14, 
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 februari 2023, 
          de spreekaantekeningen van mr. Vissers, 
          de spreekaantekeningen van mr. Ummelen, 
          de spreekaantekeningen van mr. Gaber, 
          de reactie van mr. Vissers op het proces-verbaal, 
          de brief van de rechtbank waarin aan partijen is medegedeeld dat de reactie van 
       
       mr. Vissers op het proces-verbaal aan het dossier is toegevoegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiseres] heeft van gedaagden een perceel grond met twee woningen met deels gemeenschappelijke voorzieningen, binnenerf, ondergrond, tuin, schuur, stalling, weiland en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats 1] gekocht (hierna te noemen: het pand). De koopovereenkomst inzake het pand (hierna te noemen: de koopovereenkomst) is gesloten op 4 juli 2017 (productie 1 bij dagvaarding). De koopsom voor het pand bedroeg € 300.000,00. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde sub 3] woonde sinds 1 juli 1988 in het pand, samen met zijn partner [erflaatster] . Laatstgenoemde is overleden op 10 mei 2013. [gedaagde sub 1 en 2] zijn de erfgenamen van hun overleden zus.  
       
     
     
       2.3. 
       De publiekrechtelijke bestemming van het pand is thans ‘agrarisch-bedrijf’ en was dit ook bij het sluiten van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       2.4. 
       Het pand is aan [eiseres] geleverd op 22 september 2017 door het passeren van de notariële akte van levering (hierna te noemen: de akte van levering, productie 3 bij dagvaarding).  
       
     
     
       2.5. 
       De koopovereenkomst is opgemaakt conform het destijds gebruikelijke NVM-model. De artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst luiden, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         
           “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke verplichtingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Artikel 2.3. van de akte van levering luidt, voor zover relevant, als volgt: 
       
       
         
           ‘Koper aanvaardt uitdrukkelijk de lasten en beperkingen die: 
         
       
       
         
           
             kenbaar zijn uit de openbare registers en/of 
           
         
         
           
             voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of 
           
         
         
           
             door verjaring en/of bestemming zijn ontstaan en/of 
           
         
         
           
             voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.’ 
           
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Eind december 2019 is [eiseres] ervan op de hoogte geraakt dat niet mag worden gewoond in het pand vanwege de publiekrechtelijke bestemming ervan. [eiseres] heeft gedaagden hiervoor op 27 december 2019 (productie 5 bij dagvaarding) aansprakelijk gesteld. [gedaagde sub 1 en 2] heeft op 30 januari 2020 aansprakelijkheid van de hand gewezen. [eiseres] heeft hierop op 31 januari 2020 (productie 7 bij dagvaarding) nog gereageerd. [gedaagde sub 3] is op 10 maart 2020 opnieuw aangeschreven (productie 8 bij dagvaarding) omdat van hem nog geen reactie was ontvangen. [gedaagde sub 3] heeft voorafgaand aan deze procedure niet inhoudelijk gereageerd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       1. primair: gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de door [eiseres] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming door gedaagden geleden en te lijden schade, en gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van: 
       
         o een bedrag ad € 95.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening ; 
         o alsmede een bedrag ad € 136.321,26, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met: 
         o een bedrag ad € 95.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening ; 
         o alsmede een bedrag ad € 136.321,26, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         meer subsidiair: ex artikel 6:228 jo. 6:230 BW de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het door [eiseres] geleden nadeel, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met: 
         o een bedrag ad € 95.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening ; 
         o alsmede een bedrag ad € 136.321,26, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         althans gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de vermelde bedragen aan [eiseres] , die bedragen vermeerderd met de wettelijke rente, als schadevergoeding op basis van de door gedaagden jegens [eiseres] gepleegde onrechtmatige daad; 
       
       
       2. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag ad 
       € 3.448,54 vanwege buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       3. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,00. 
       
     
     
       3.2. 
       Gedaagden voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Primair: tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst  
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eiseres] stelt zich primair op het standpunt dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Die tekortkoming bestaat er volgens [eiseres] uit dat de bestemming van het pand ‘agrarisch-bedrijf’ en niet ‘wonen’ bleek te zijn, waardoor het [eiseres] niet is toegestaan om in het pand te wonen terwijl normaal gebruik van het pand als woning wel aan haar is gegarandeerd in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Volgens [eiseres] hebben gedaagden in dat kader hun mededelingsplicht op grond van artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geschonden en hadden zij voorafgaand aan de koop aan haar moeten vertellen wat de werkelijke bestemming van het pand was. Zij wisten immers dat [eiseres] in het pand wilde gaan wonen en dat zij er geen agrarisch bedrijf wilde exploiteren. De gemeente staat gebruik als woning niet toe en dat betekent dat [eiseres] op ieder moment uit het pand kan worden gezet als de gemeente overgaat tot handhaving. Het is voorts ook niet mogelijk om de bestemming te wijzigen naar ‘wonen’, gelet op de nabijheid van een agrarisch bedrijf. 
       
       
       
       
       
         
           Schenden van een mededelingsplicht ex artikel 7:15 van het BW 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De rechtbank overweegt dat [eiseres] de schending van een op gedaagden rustende mededelingsplicht in deze zaak baseert op artikel 7:15 van het BW. Dat artikel bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. In wezen bevat dit artikel voor bijzondere lasten en beperkingen een uit de wet voortvloeiende mededelingsplicht voor de verkoper. Als zich een dergelijke situatie voordoet, dan heeft dit tevens als gevolg dat op de koper geen onderzoeksplicht rust. De vraag die zich nu opdringt is of in deze zaak sprake is van een bijzondere last of beperking als bedoeld in artikel 7:15 van het BW. De rechtbank is van oordeel hiervan geen sprake is. Daartoe overweegt zij als volgt.  
       
     
     
       4.3. 
       Publiekrechtelijke belemmeringen vallen in beginsel onder de reikwijdte van artikel 7:15 van het BW. Echter, de Hoge Raad heeft daar beperkingen op aangebracht (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76 (Porstsight/De Vries). De Hoge Raad ziet namelijk geen goede grond om artikel 7:15 van het BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Er is volgens de Hoge Raad slechts sprake van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De achtergrond van deze lijn van de Hoge Raad is dat alleen dergelijke belemmeringen een potentiële koper op informatieachterstand zetten die hij moeilijk zelf kan inlopen, zodat de verkoper op grond van artikel 7:15 van het BW verplicht is mededeling te doen. Aangezien het in deze zaak echter gaat om een publiekrechtelijke belemmering die voortvloeit uit een (openbaar beschikbaar) bestemmingsplan, is artikel 7:15 van het BW niet van toepassing.  
       
     
     
       4.4. 
       Uit het voorgaande volgt dat er op gedaagden geen mededelingsplicht rustte als bedoeld in artikel 7:15 van het BW. Dat betekent dat moet worden gekeken naar de koopovereenkomst en de risicoverdeling die partijen daarin zijn overeengekomen om te bepalen of gedaagden aansprakelijk zijn voor het feit dat op het pand geen woonbestemming rust.  
       
       
         
           Artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 2.3. van de akte van levering 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank overweegt dat artikel 6.1. van de koopovereenkomst en artikel 2.3 van de akte van levering, kort gezegd, bepalen dat [eiseres] de staat van het pand accepteert in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, inclusief de op het pand rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. De rechtbank overweegt dat op basis van dit artikel gedaagden niet aansprakelijk zijn voor beperkingen als gevolg van de publiekrechtelijke bestemming van het pand. [eiseres] accepteert die beperkingen immers op grond van die bepalingen voor zover de beperking geen ‘bijzondere last’ inhoudt en dat is, zie hiervoor, niet het geval.  
       
     
     
       4.6. 
       Vervolgens rijst de vraag of artikel 6.3. van de koopovereenkomst, zoals [eiseres] stelt, inhoudt dat artikel 6.1. van de koopovereenkomst en artikel 2.3. van de akte van levering niet gelden in de situatie dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand aan de weg staat van het normaal gebruik van het pand als woning. Daarover overweegt de rechtbank dat het uitgangspunt voor de uitleg van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst is dat het daarin opgenomen begrip ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Volgens gangbaar spraakgebruik valt naar het oordeel van de rechtbank onder ‘feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte’, niet de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking als een bestemming uit een bestemmingsplan. De publiekrechtelijke bestemming is naar het oordeel van de rechtbank geen ‘feitelijke’ maar een ‘juridische’ eigenschap van het pand.  
       
     
     
       4.7. 
       Uit voormeld arrest van de Hoge Raad volgt verder dat wanneer de koper aanvoert dat de verkoper een verdergaande toezegging heeft gedaan met betrekking tot het normale gebruik dan voortvloeit uit ‘gangbaar spraakgebruik’, de stelplicht en de bewijslast daarvan op de koper rust. [eiseres] heeft gesteld dat zij ervan uit mocht gaan dat het pand een woonbestemming had omdat gedaagden in de verkoopbrochure (productie 2 bij dagvaarding) het pand beschreven hebben als ‘eengezinswoning met 10 slaapkamers’ en als een ‘voormalige boerderij’. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) hebben gedaagden bovendien als antwoord op de vraag ‘Hoe gebruikt u de woning nu’ aangegeven dat zij het pand als woning gebruiken. Op de daarop volgende vraag ‘Is dat gebruik volgens en/of de gemeente toegestaan’ hebben gedaagden geantwoord met ‘ja’. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit die omstandigheden echter niet worden opgemaakt dat sprake is van een toezegging van gedaagden dat het gebruik als woning in overeenstemming was met het bestemmingsplan. De verkoopbrochure waar [eiseres] naar verwijst geeft een omschrijving van de feitelijke staat en het feitelijke gebruik van het pand, maar zonder bijkomende omstandigheden laat dat onverlet dat specifiek is bepaald dat de juridische staat voor risico van [eiseres] komt. Tevens overweegt de rechtbank dat de antwoorden uit de standaard vragenlijst die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, ook niet zover gaan als dat daarin een toezegging als voormeld moet worden gelezen. De vragenlijst is naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan een hulpmiddel dat verkopers gebruiken om informatie, voor zover bij hen bekend, aan de koper mede te delen. Het is niet de bedoeling van partijen om door een dergelijke vragenlijst veranderingen aan te brengen in de standaard risicoverdeling tussen partijen uit de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande betekent dat [eiseres] geen beroep toekomt op artikel 6.3. van de koopovereenkomst en dat betekent dat op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst en artikel 2.3. van de akte van levering de publiekrechtelijke bestemming van het pand en de beperkingen die hieruit voorvloeien, voor risico van [eiseres] en niet voor risico van gedaagden komen.  
       
       
         
           Beroep op redelijkheid en billijkheid   
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank begrijpt dat [eiseres] daarmee het standpunt inneemt dat toepassing van artikel 6.1. van de koopovereenkomst en van artikel 2.3. van de akte van levering in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de rechtbank deze bepalingen buiten toepassing zou moeten laten. De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet.  
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank overweegt daartoe dat [gedaagde sub 3] , al dan niet samen met de overleden zus van [gedaagde sub 1 en 2] , vanaf 1 juli 1988 in het pand heeft gewoond en dat hij het pand altijd als woning heeft gebruikt. Dat er voor die tijd een agrarisch bedrijf in het pand of in de onmiddellijke nabijheid van het pand is geëxploiteerd, is een mogelijke verklaring voor de huidige publiekrechtelijke bestemming en gedaagden, althans [gedaagde sub 3] , wisten ook dat vroeger een agrarisch bedrijf werd geëxploiteerd, maar dit betekent niet dat [eiseres] enkel hierom niet aan de tussen partijen overeengekomen risicoverdeling kan worden gehouden. Redengevend voor de rechtbank is namelijk dat de publiekrechtelijke bestemming openbaar beschikbaar was ten tijde van de verkoop. Het ontbreken van een mededelingsplicht op grond van artikel 7:15 van het BW brengt met zich dat de mededelingsplicht van gedaagden en de onderzoeksplicht van [eiseres] als het gaat om de bestemming van het pand in evenwicht waren. In die situatie is het niet onaanvaardbaar dat [eiseres] het accepteren van de gevolgen van die bestemming wordt tegengeworpen. Voorts overweegt de rechtbank dat ook geenszins vaststaat dat [eiseres] haar woning, vanwege de bestemming, zou moeten verlaten. Gedaagden hebben, met verwijzing naar de brief van de gemeente van 18 februari 2020 (productie 4 bij dagvaarding), terecht aangevoerd dat [eiseres] die vrees onvoldoende heeft gestaafd. De gemeente geeft in die brief aan dat handhaving van de bestemming van het pand geen prioriteit heeft en door [eiseres] is verder niet onderbouwd waarom die prioriteit er (op korte termijn) wel zou komen. Hier speelt voor de rechtbank ook mee dat [gedaagde sub 3] voortdurend sinds 1988 in het pand heeft gewoond zonder dat er is gehandhaafd. 
       
       
         
           Subsidiair: gedeeltelijke ontbinding 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat als gedaagden niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, de koopovereenkomst door de rechtbank gedeeltelijk ontbonden moet worden. Die vordering dient reeds daarom te worden afgewezen omdat, gelet op artikel 6:265, lid 1, van het BW, voor ontbinding van een overeenkomst een tekortkoming in de nakoming is vereist. Aangezien gelet op het voorgaande een tekortkoming niet is aangenomen, bestaat er ook geen grond voor de rechtbank om de koopovereenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden.  
       
       
         
           Meer subsidiair: dwaling  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Meer subsidiair heeft [eiseres] nog een beroep gedaan op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het BW, waarbij [eiseres] in plaats van vernietiging de rechtbank op grond van artikel 6:230 van het BW heeft verzocht het door [eiseres] als gevolg van de dwaling geleden nadeel op te heffen. [eiseres] stelt dat zij heeft gedwaald omdat door gedaagden onjuiste informatie is verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Gedaagden hebben aan haar immers niet gemeld wat de bestemming van het pand is. Dit terwijl zij wisten dat [eiseres] in het pand zou gaan wonen. In plaats van de bestemming te melden, hebben gedaagden het in de verkoopbrochure en de vragenlijst bij de koopovereenkomst zelfs doen voorkomen alsof het pand geschikt was voor bewoning terwijl dit niet het geval is.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [eiseres] op dwaling niet slaagt en zij overweegt daartoe als volgt. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat de mededelingsplicht van gedaagden en de onderzoeksplicht van [eiseres] als het gaat om de publiekrechtelijke bestemming van het pand in evenwicht waren, omdat artikel 7:15 van het BW niet toepasselijk is en de bestemming openbaar te raadplegen viel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft, zo heeft zij zelf op de mondelinge behandeling uitdrukkelijk erkend, het bestemmingsplan echter niet geraadpleegd voorafgaand aan de koop. Dat betekent dat voor zover [eiseres] al zou hebben gedwaald, wat door gedaagden wordt betwist, zij deze dwaling aan zichzelf te wijten heeft door geen nader onderzoek uit te voeren naar de publiekrechtelijke bestemming. Een eventuele dwaling dient daarom op grond van artikel 6:228, lid 2, van het BW voor haar rekening te blijven. 
       
       
         
           Onrechtmatige daad 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       In het petitum lijkt [eiseres] ook nog een vordering uit onrechtmatige daad in te stellen. De rechtbank zal deze vordering afwijzen omdat er door [eiseres] niet aan haar stelplicht is voldaan. Zij heeft in deze procedure geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de rechtbank een onrechtmatige daad zou moeten aannemen.  
       
       
         
           Conclusie en nevenvordering 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de vorderingen van [eiseres] zal afwijzen. De nevenvordering van de buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank eveneens afwijzen, omdat de hoofdvorderingen van [eiseres] worden afgewezen.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       
        [eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en om die reden wordt zij in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis bepaalt de rechtbank de proceskosten aan de zijde van gedaagden als volgt: 
       
       
         
          [gedaagde sub 1 en 2] : 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.277,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 5.290,00 
               
               
                 (2 punten × € 2.645,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 7.567,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
          [gedaagde sub 3] : 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 2.277,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 5.290,00 
               
               
                 (2 punten × € 2.645,00) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 7.567,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De door [gedaagde sub 1 en 2] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal door de rechtbank worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.  
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde sub 1 en 2] heeft voorts een aparte veroordeling in de nakosten gevorderd, maar daarbij heeft zij geen belang. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3). 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiseres] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 3] tot dit vonnis vastgesteld op € 7.567,00,  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 en 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 7.567,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. K.M.J.A. Smitsmans en in het openbaar uitgesproken door mr. W.J.J. Beurskens op 26 april 2023.