ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:2104

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:2104 Gerechtshof Amsterdam , 16-07-2013 / 200.115.036/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-07-16

Zaaknummer: 200.115.036/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2104

---

Vordering tot beëindiging huurovereenkomst woonruimte op grond van art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW, dringend eigen gebruik vanwege renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Toetsing aan HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest) leidt tot het oordeel dat niet voldaan is aan voorwaarden voor opzegging

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.115.036/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank 			: 1256045 CV EXPL 11-18254 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  16  juli 2013 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te[woonplaats 1], 
       appellant, 
       advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [geïntimeerde sub 1], 
     
       
         2.	[geïntimeerde sub 2] 
       
       beiden wonend te [woonplaats 1], 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 19 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter),  van 25 april 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 mei 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. Teke voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Nieuwenhuijsen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, alsmede [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft moeten betalen, vermeerderd met rente, met beslissing over de proceskosten.   
       
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellant]. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met enkele andere feiten, die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, gaat het in deze zaak om het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
         
          [geïntimeerden] (geboren in respectievelijk  1936 en 1933  MvA punt 74 ) wonen sinds 1962 in het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand), aanvankelijk op de tweede etage, later op de derde etage. Sinds 1979 huurt [geïntimeerde sub 1] de bel-etage met het souterrain (hierna: de woning). Het gehuurde is in gebruik als woonruimte en atelier. 
         Het pand bestaat uit: 
       
       - een souterrain en bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); 
       - een eerste etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); 
       - een tweede etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); 
       - een derde etage en zolder (voorhuis en tussenlid). 
       Het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt is een Rijksmonument. 
       
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerde sub 1] betaalt thans € 664,80 per maand aan huur, inclusief een maandelijkse vergoeding voor water. 
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] heeft het pand op 30 augustus 2007 verworven voor een koopsom van € 810.000,--. [appellant] wenst het pand in appartementen te splitsen. De aandelen in de eigendom van het pand, corresponderend met de door [appellant] gewenste splitsing in appartementen, zijn overgedragen aan door [appellant] beheerde stichtingen, zulks onder de ontbindende voorwaarden 1) dat geen splitsingsvergunning wordt verkregen en 2) de benedenwoning niet ontruimd kan worden zonder dat [appellant] enig eigenaar is van het gehele pand. 
       
     
     
       2.4 
       Na aankoop van het pand heeft [appellant] de bewoners van de derde en vierde etage uitgekocht voor een bedrag van € 65.000,--. Deze etages staan thans leeg. De eerste en tweede etage worden thans niet verhuurd, maar zijn op grond van een gebruiksovereenkomst in gebruik als 'anti-kraak'.  
       
     
     
       2.5 
       De gemeente [plaats] vereist voor het verlenen van een splitsingsvergunning van een pand met een fundering vallend binnen funderingsklasse III, dat die fundering eerst hersteld moet worden. 
       
     
     
       2.6 
       Bij brief van 5 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] een voorstel gedaan op basis van art. 7:220 BW. In dit voorstel heeft [appellant] gesteld dat herstel van de fundering dient plaats te vinden, hetgeen hij aanmerkt als dringende werkzaamheden inde zin van art. 7:220 lid 1 BW. Omdat voor het funderingsherstel het interieur van het gehuurde verwijderd moet worden, doet [appellant] tevens een renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, alsmede een voorstel voor een verhoging van de huurprijs na renovatie van € 570,-- per maand naar € 959,-- per maand.  
       
     
     
       2.7 
       
         Bij brief van 25 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellant] meegedeeld dat zij onder bepaalde voorwaarden instemmen met het renovatievoorstel. Voorts is vermeld:  
         
           "Voor het overige accepteren cliënten het voorstel onder voorbehoud dat overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs na de renovatiewerkzaamheden. Cliënten stellen het op prijs, dat uw cliënt kennelijk een redelijke benadering kiest met betrekking tot de huurprijs. Echter een verwijzing naar het puntentellingsysteem lijkt prematuur. Cliënten benadrukken dat de eventuele verhoging van het wooncomfort vooral het gevolg is van het door uw cliënt noodzakelijk geachte funderingsherstel, hetgeen niet zonder meer kan leiden tot een huurverhoging van ongeveer 70%." 
         
       
       
     
     
       2.8 
       Bij brief van 12 november 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerden] meegedeeld dat herstel van de gebreken dusdanige kosten meebrengt, dat renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk zal zijn, dat [appellant] zich op dringend eigen gebruik zal beroepen en dat [appellant] [geïntimeerden] daarom verzoekt zich in te schrijven als woningzoekende. 
       
     
     
       2.9 
       Bij brief van 8 september 2010 heeft de gemachtigde van [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2011 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande in de noodzaak om over te gaan tot renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 
       
     
     
       2.10 
       Fugro Ingenieursbureau BV heeft in 2002, 2006 en 2007 en 2010 gemeten of het pand verzakking vertoonde. In de daarover opgemaakte rapporten blijkt uit de daarin opgenomen grafieken dat sprake is van een bepaalde mate van verzakking.   
       
     
     
       2.11 
       In een offerte van BouwNet Aannemingsbedrijf van 26 november 2010 is een prijsindicatie voor funderings- en bouwwerkzaamheden aan het pand opgenomen van € 560.480,17 (excl. BTW). In deze werkzaamheden zijn blijkens de specificatie ook werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand begrepen, waaronder vernieuwen cv-installatie, binnenwerk schilderen, vernieuwen sanitair en keuken. 
       
     
     
       2.12 
       
         
          [X] van Roberts Bouwbureau heeft in een brief van 30 november 2010 aan Lunshof Makelaars, in antwoord op door Lunshof Makelaars gestelde vragen, gesteld dat de algehele staat van het pand deplorabel te noemen is en een aantal gebreken aan het pand opgesomd. Tevens stelt hij dat ' op zijn minst de bovenste etages door bouw- en woningtoezicht feitelijk onbewoonbaar zouden moeten worden verklaard  '. 
         Voorts stelt hij:  'De uit te voeren werkzaamheden betekenen in de praktijk dat het pand volledig moet worden ontdaan van installaties en afwerkingen, waarna uitsluitend nog de dragende structuur zal resteren ... De ingrepen overschrijden deels de appartementsgrenzen, hetgeen noodzaakt deze in één keer uit te voeren en waardoor het onmogelijk is om gedurende de uitvoering van de werkzaamheden in het pand te wonen '. 
       
       
     
     
       2.13 
       Een in opdracht van [appellant] opgestelde kostenraming door Ros Interieur van 3 februari 2011, omvattende funderingsherstel en kosten van sloop en herbouw van het gehele pand, inclusies renovatie van de daken en gevels, sluit op € 521.300 exclusief BTW. 
       
     
     
       2.14 
       
         In een in opdracht van [appellant] door Aangenamer Bouwen opgesteld 'Plan van Aanpak' (productie 8 bij dagvaarding) is onder meer het volgende vermeld: 
         
           " 
           Huidige status 
         
         
           (...) 
         
       
       
         - Pand is instabiel, funderingsherstel is noodzakelijk en kan alleen worden uitgevoerd als de bel-etage en het souterrain zijn ontruimd. 
       
       
       
         
           Te realiseren situatie 
         
         
           Pand is gestabiliseerd en opgedeeld in 4 appartementen, t.w.: 
         
       
       
         - appartement 1 = souterrain + bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis) 
       
       
         - appartement 2 = eerste etage 9...) 
       
       
         - appartement 3 = tweede etage (...) 
       
       
         - appartement 4 = derde etage en zolder (...) 
       
       
         
           Renovatie/restauratie uit te voeren met behoud van de door Monumentenzorg te bepalen historische elementen zowel buiten als binnen. 
         
         
           De appartementen aangepast aan de eigentijdse woonwensen met gemiddelde luxe, volledige nieuwe geschieden installaties en waar mogelijk aangepast aan de bouwbesluit-eisen inzake energie-efficiency, brandveiligheid, etc. 
         
         
           (...)" 
         
       
       
     
     
       2.15 
       Uit een in opdracht van [appellant] opgesteld rapport van BK Asbest blijkt dat in het pand asbest aanwezig is, dat zal moeten worden verwijderd bij het uitvoeren van sloopwerkzaamheden. 
       
     
     
       2.16 
       In opdracht van [appellant] heeft Duyts Bouwconstructies BV op 14 augustus 2012 een Rapportage Funderingsonderzoek uitgebracht over het pand. In het rapport is onder meer vermeld dat het pand naar rechtsvoor verzakt; dat de kans op droogstand van de fundering zeer groot is; dat in de funderingspalen aantasting door bruinrot is aangetroffen;dat de kans op droogstand van de fundering zeer groot is en dat tussen 2006 en 2007 sprake is gewest van zakkingssnelheden die als 'zeer groot' kunnen worden getypeerd. In het rapport wordt geadviseerd de fundering van het pand te herstellen. 
       
     
     
       2.17 
       
         Na toezending van het rapport van Duyts Bouwconstructies BV aan de gemeente door [appellant] heeft de gemeente [plaats] op 8 oktober 2012 een vooraanschrijving bestuursdwang doen uitgaan naar [appellant]. In het schrijven is onder meer het volgende vermeld: 
         
           "Op 8 september 2012 hebben wij het rapport van uw op de Rijksmonumentenlijst geplaatste pand [adres] ontvangen. Uit dit rapport blijkt dat dit pand niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit hieraan stelt. Hiermee overtreedt u de Woningwet. Wij hebben het voornemen om een besluit te nemen zodat u deze overtreding opheft" 
         
       
       
     
     
       2.18 
       Op 12 november 2012 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het aanbrengen van een nieuwe fundering onder het pand. De vergunning is op 13 februari 2013 verleend door de gemeente [plaats], Stadsdeel Centrum. 
       
     
     
       2.19 
       Accountantskantoor Trilsbeek heeft in opdracht van [appellant] op 16 december 2012 een financiële analyse van de exploitatie van het pand opgesteld, mede op basis van een haalbaarheidsadvies van Aangenamer Bouwen van 20 april 2011. In de analyse is onder meer vermeld dat het exploitatieresultaat van het pand tot ultimo 2012 conform het door de accountant uitgebrachte financiële verslag € 250.974 negatief bedraagt. Voorts is vermeld dat de conclusie kan worden getrokken dat in alle gevallen de exploitatie van het pand verlieslatend is indien de huur van souterrain/beletage niet wordt opgetrokken naar een marktconforme huur (zoals opgegeven door Lunshof Makelaardij). Ook in het geval verhuur tegen marktconforme huren en/of verkoop is het verwachte resultaat negatief, zij het minder dan bij verhuur van het souterrain/beltetage tegen de huidige huur. Uit alle berekende scenario's blijkt dat het berekende exploitatieverlies tot ultimo 2012 niet kan worden terugverdiend door hetzij verhuur, hetzij waardestijging van het pand en de verkoop van de (afzonderlijke) appartementen, zo is vermeld. 
       
     
     
       2.20 
       
        [geïntimeerden] hebben opdracht gegeven aan EBMC Nederland BV om het rapport van Duyts Bouwconstructies BV te beoordelen. In een rapportage van EBMC Nederland BV van 5 februari 2013 wordt geconcludeerd dat alle gegevens overziend een funderingsherstel wellicht ooit aan de orde is, maar op basis van alle waarnemingen en gegevens, inclusief ontbrekende onderzoeken en berekeningen, een direct uit te voeren funderingsherstel niet kan worden verlangd op basis van de huidige beschikbare gegevens. 
       
     
     
       2.21 
       Voorts is in opdracht van [appellant] op 4 maart 2013 een Inspectierapport van het pand opgesteld door Van der Leij Bouwprojecten. In dit rapport is onder meer vermeld dat het onderhoud van het pand slecht tot zeer slecht is en dat het pand verzakt is en naar links helt. Het inspectierapport bevat een fotorapportage van de verschillende etages in het pand, met daarbij een opsomming van geconstateerde gebreken. 
       
     
     
       2.22 
       
         Bij schrijven van 19 maart 2013 heeft Duyts Bouwconstructies BV gereageerd op het rapport van EBMC Nederland BV en de daarin verwoorde kritiek bestreden. 
         
          [geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje. 
       
       
     
     
       2.23 
       In een schrijven van 7 mei 2013 heeft J. Engel in opdracht van [appellant] een opname gedaan van de buitenzijde van het pand en geconcludeerd dat het pand een verwaarloosde indruk maakt en nauwelijks bewoonbaar is. 
       
     
     
       2.24 
       
        [geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         In de onderhavige zaak vordert [appellant] op grond van art. 7:274 lid1, aanhef en sub c BW ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen, waartegen zich het hoger beroep van [appellant] richt. 
         De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         Uit art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.  
         Van belang bij de uitleg van deze bepaling is de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest), waarin is overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in hiervoor bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is, aldus de Hoge Raad. 
       
       
     
     
       3.3 
       Voorts neemt het hof tot uitgangspunt dat, gelet op de vooraanschrijving bestuursdwang van de gemeente, herstel van de fundering van het pand noodzakelijk is. Dat [appellant] zijn eigen vooraanschrijving heeft geregeld door toezending van het rapport-Duyts aan de gemeente, zoals [geïntimeerden] stellen, doet hieraan niet af. Ook de omstandigheid dat herstel van de fundering niet los gezien kan worden van de wens van [appellant] om het pand te splitsen, doet hieraan niet af, omdat splitsing van het pand, met het oog op een renderende exploitatie van het pand, op zich zelf een legitieme wens is. 
       
     
     
       3.4 
       Naar 's hofs oordeel is echter niet in voldoende mate aannemelijk geworden dat voor het pand, los van het funderingsherstel, ook overigens een noodzaak tot renovatie bestaat, conform het ingrijpende renovatieplan van [appellant]. Weliswaar is op een aantal punten sprake van achterstallig onderhoud, dat herstel vergt, zo leidt het hof af uit het Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten. Te noemen zijn, voor wat betreft voor- en achtergevel, houtwerk dat in matige staat verkeert, enig achterstallig schilderwerk, het pannendak dat in slechte staat verkeert en herstel van voegwerk. Echter, noch uit het rapport noch uit de door [appellant] en [geïntimeerden] in het geding gebrachte foto's is af te leiden dat de onderhoudstoestand van voor- en achtergevel over de gehele linie 'deplorabel' is. Dat sprake is van (een substantieel aantal) serieuze bouwkundige gebreken aan de buitenzijde van het pand, die noodzakelijk hersteld moeten worden, kan evenmin op grond van het Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten, noch op grond van de overige bewijsstukken, worden aangenomen. De in 2008 gemelde lekkage kan hierbij geen rol spelen, nu vaststaat dat deze het gevolg was van werkzaamheden aan het pand bij de buren. 
       
     
     
       3.5 
       Voor wat betreft de binnenzijde van het pand hebben de in het genoemde rapport aangegeven verrichten werkzaamheden, zo leidt het hof daaruit af, vooral betrekking op het gedateerd zijn van keuken en sanitair op alle verdiepingen, en het gedateerd zijn van het interieur van de etages. Weliswaar is melding gemaakt van asbestverwijdering, maar dat is pas aan de orde indien in het pand destructieve werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook uit de in het geding gebrachte foto's van de binnenzijde van het pand is niet af te leiden dat deze zich in een 'deplorabele' toestand bevindt. Al met al is het hof van oordeel dat de door [appellant] gewenste werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand veeleer zien op het 'upgraden' van het pand in zijn geheel naar een luxer woonsegment, dan op noodzakelijke renovatiewerkzaamheden die samenhangen met bouwkundige gebreken aan het pand. Aldus is ook voor wat betreft de binnenzijde van het pand niet voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een noodzaak tot renovatie conform het door [appellant] voorgestelde renovatieplan. 
       
     
     
       3.6 
       Het hof acht weliswaar aannemelijk dat bij herstel van de fundering de renovatie van de woning van [geïntimeerden] uit economische overwegingen noodzakelijk is, doch dat funderingsherstel uitsluitend kan plaatsvinden indien gelijktijdig of aansluitend óók renovatie van de buiten- en/of binnenzijde van het gehele pand plaatsvindt, is door [appellant] niet op toereikende wijze onderbouwd. Evenmin heeft hij op toereikende wijze onderbouwd dat uit economisch oogpunt funderingsherstel redelijkerwijs gelijktijdig met renovatie van buiten en/of binnenzijde van het gehele pand dient plaats te vinden. Niet toereikend gemotiveerd is gesteld dat herstel van de fundering meebrengt dat de huurrelatie met [geïntimeerden] niet kan voortduren. Dat na renovatie niet meer kan worden gesproken van dezelfde ruimte, zoals [appellant] stelt, kan het hof niet onderschrijven, nu dit onvoldoende duidelijk is toegelicht en onderbouwd. Overigens is van de zijde van [geïntimeerden] niet betwist dat herstel van de fundering meebrengt dat [geïntimeerden] de woning moeten ontruimen; zij hebben echter aangegeven daartoe bereid te zijn en tijdelijk elders (bijvoorbeeld op een van de andere etages van het pand) te gaan wonen. 
       
     
     
       3.7 
       Voorts is het hof van oordeel dat, tegen de achtergrond van het onder 3.2 genoemde arrest van de Hoge Raad, [appellant] niet in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat bij renovatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand, op grond waarvan voortduring van de huurovereenkomst niet van hem verlangd kan worden. Op verschillende punten zijn vraagtekens te plaatsen bij de door Accountantskantoor Trilsbeek opgestelde financiële analyse, zoals hierna zal worden besproken. 
       
       
         3.7.1 
         Voor wat betreft de batenkant stelt het hof vast dat het de eigen keuze van [appellant] is geweest om de etages niet te verhuren maar slechts als 'antikraak'  in gebruik te geven. Dat voor deze etages geen hogere huurprijs bedongen kan worden, staat niet voldoende vast. Voorts is onvoldoende onderbouwd dat de thans door [geïntimeerden] betaalde huurprijs exceptioneel laag is. 
         
       
       
         3.7.2 
         Voor wat betreft de kostenkant is door [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom een bedrag van € 168.000 verwervingskosten moet worden opgeteld bij de aankoopprijs van het pand. Naar 's hofs oordeel is niet in te zien waarom de uitkoopsom van de huurders van de derde en vierde etage moet worden opgeteld bij de aankoopprijs. Het rapport van Trilsbeek acht het hof op dit punt niet overtuigend, nu verder niet verwezen is naar een staande fiscale of accountantstechnische praktijk. Ook is onvoldoende onderbouwd waarom de kosten van de gehele hypothecaire lening van € 1 mio in aanmerking moeten worden genomen, nu niet met bewijsstukken is onderbouwd dat deze lening in zijn geheel is besteed aan de verkrijging van het pand. Het in het geding gebrachte financieringsvoorstel van de Rabobank d.d. 6 november 2007 geeft op dit punt geen nieuwe inzichten. Voorts is het hof van oordeel dat de in de berekening opgenomen kosten 'investering in renovatie/restauratie' van € 1 mio exceptioneel hoog zijn, en niet toereikend onderbouwd, nu deze door Bouwnet eerder waren begroot op € 560.480 (exclusief BTW) en door Ros Interieur op € 521.300 (exclusief BTW). Dit geldt ook wanneer een kostenpost voor asbestverwijdering p.m. wordt meegenomen en kosten in aanmerking worden genomen voor de architect. Evenmin is duidelijk gemaakt waarom geen rekening is gehouden met de fiscale voorzieningen die mogelijk zijn bij herstelwerkzaamheden aan een Rijksmonumentenpand, inclusief werkzaamheden die zien op achterstallig onderhoud. Indien, zoals [appellant] stelt, in het geheel geen sprake is van achterstallig onderhoud maar slechts van werkzaamheden die zien op verbetering van het pand (waarvoor geen aftrek mogelijk is) ondergraaft dit zijn stelling dat er een noodzaak tot renovatie is. Dat, zoals van de zijde van [appellant] is betoogd, geen onderscheid kan worden gemaakt tussen kosten van werkzaamheden tot verbetering en kosten van werkzaamheden tot het wegwerken van achterstallig onderhoud, kan het hof niet onderschrijven. 
         
       
       
         3.7.3 
         
           Verder valt in de financiële analyse van Trilsbeek op dat deze uitgaat van de veronderstelling dat a) tegen kosten van € 800.000 wordt gerenoveerd en b) het pand wordt gesplitst en alle etages worden verkocht. Niet is doorgerekend hoe een exploitatieberekening eruit zou zien wanneer [appellant] het pand op minder ingrijpende wijze renoveert, en daarna (tegen marktconforme prijzen) verhuurt. Evenmin is berekend wat de financiële situatie zou zijn indien, na een minder kostbare renovatie, de bovenste etages wel worden verkocht, maar [geïntimeerden] de beletage en het souterrain (hun huidige woning) blijven huren, tegen een (enigszins) hogere huurprijs. 
           Overigens begrijpt het hof uit de in het geding gebrachte analyse van Aangenamer Bouwen dat óók indien de woning van [geïntimeerden] na renovatie wordt verkocht (evenals de andere dan gerealiseerde appartementen) sprake zal zijn van een negatieve exploitatie. Ook dit roept vragen op over de houdbaarheid van de financiële analyse. 
         
         
       
       
         3.7.4 
         Met betrekking tot de financiële analyse overweegt het hof voorts, zoals [geïntimeerden] zelf naar voren hebben gebracht, dat gezien de hoge leeftijd van [geïntimeerden] te verwachten is dat de huurrelatie niet tot in lengte van jaren zal voortduren. 
         
       
       
         3.7.5 
         Ten slotte acht het hof  met betrekking tot de gestelde structurele wanverhouding tussen baten en lasten nog van belang dat [geïntimeerden] kenbaar hebben gemaakt bereid te zijn tot medewerking aan het funderingsherstel. Ook hebben zij een hogere huur niet bij voorbaat afgewezen, zij het dat zij de huurstijging naar € 959 te hoog vinden. Derhalve kan niet gezegd worden dat er geen enkele bereidheid bij hen bestaat om meer huur te betalen. 
         
       
     
     
       3.8 
       Gelet op de afwezigheid van de gestelde structurele wanverhouding tussen baten en lasten, kan [appellant] zich niet met succes beroepen op het Eerste Protocol bij het EVRM. 
       
     
     
       3.9 
       Voor wat betreft de belangen die over en weer in het geding zijn (voor zover nog niet in het voorgaande besproken), overweegt het hof nog dat van de zijde van [appellant] niet nader is onderbouwd 'dat het water hem aan de lippen staat', zoals hij ter zitting in hoger beroep aangaf, terwijl de hoge leeftijd van [geïntimeerden] en de zeer lange duur dat zij de woning bewonen, aan hun zijde groot gewicht in de schaal leggen bij voortzetting van de huurrelatie. Dat [geïntimeerden] een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje verblijven (volgens eigen zeggen vier maanden; volgens [appellant] minstens zes maanden), maakt het voorgaande niet anders. Dat voor [geïntimeerden] vergelijkbare woonruimte in dezelfde woonomgeving als zij thans hebben voorhanden is, is onvoldoende aannemelijk geworden. 
       
     
     
       3.10 
       
         Alle genoemde feiten en omstandigheden brengen mee dat niet geoordeeld kan worden dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, op grond waarvan het oordeel gerechtvaardigd zou zijn dat [appellant] het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 
         In dit licht komt het hof niet toe aan nadere bewijslevering (conform de bewijsaanbiedingen van [appellant]), nu ook indien een van de te bewijzen aangeboden feiten zou komen vast te staan, dit niet leidt tot een ander oordeel over de afwezigheid van de vereiste structurele wanverhouding, als bedoeld in het onder 3.2 genoemde arrest van de Hoge Raad. 
         Hierop stuiten de grieven af. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       3.11 
       De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 25 april 2012; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris.  
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, E.M. Polak en  
       M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op  
       16 juli 2013.