ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:1855

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:1855 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 14-06-2022 / 200.289.312_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-06-14

Zaaknummer: 200.289.312_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:1855

---

Huur; Oplevering; Art. 7:224 lid 2 BW; Geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur; Gevorderde herstelkosten en gederfde huurinkomsten afgewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH    
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.289.312/01 
     
     
     
       
         arrest van 14 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. J.F.C. Eliëns te Beek, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] ,  wonende te [woonplaats] , 
     
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] , 
       advocaat: mr. R.P.H. Sangers te Heerlen,  
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,  
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde 2] , 
       niet verschenen, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 20 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 4 november 2020, door de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als eiser en geïntimeerden als gedaagden. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8478244 \ CV EXPL 20-1834) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         het tegen [geïntimeerde 2] verleende verstek; 
       
       
         de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met producties; 
       
       
         de akte van [appellant] met een productie; 
       
       
         de antwoordakte van [geïntimeerde 1] . 
       
     
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Feiten  
       
     
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1. 
         
           
            [appellant] heeft aan [geïntimeerde 1] verhuurd de woning, staande en gelegen aan de [adres] 
            te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is volgens de huurovereenkomst gebouwd omstreeks 1910. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 800,00 per maand. [geïntimeerde 1] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 800,00 betaald.  
         
         
       
       
         3.1.2. 
         De ouders van [geïntimeerde 1] - [geïntimeerde 2] en haar echtgenoot, de heer [echtgenoot] (die inmiddels is overleden) - zijn een overeenkomst van borgtocht aangegaan waarin zij zich jegens [appellant] hoofdelijk als borgen voor [geïntimeerde 1] hebben verbonden tot zekerheid voor de betaling van al wat [appellant] van [geïntimeerde 1] te vorderen heeft of zal krijgen uit hoofde van de huurovereenkomst tot een maximumbedrag van € 9.600,00 te vermeerderen met renten en kosten. 
         
       
       
         3.1.3. 
         De huurovereenkomst is beëindigd op 1 oktober 2019 ter uitvoering van een vaststellingsovereenkomst die partijen in een eerdere gerechtelijke procedure hebben gesloten. [geïntimeerde 1] heeft de laatste huurtermijn over de maand september 2019 niet betaald en evenmin de boete vanwege deze niet tijdige huurbetaling. 
         
       
       
         3.1.4. 
         Op 13 september 2019 heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Hiervan is een voorinspectierapport opgemaakt (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg). Voorts heeft [appellant] een lijst “constateringen en herstelwerkzaamheden” opgesteld die als bijlage deel uitmaakt van het voorinspectierapport. Het voorinspectierapport is alleen door [appellant] ondertekend. Van de voorinspectie heeft deurwaarder mr. [deurwaarder] , verbonden aan deurwaarderskantoor [deurwaarderskantoor] te [plaats] (hierna: deurwaarder [deurwaarder] ), op verzoek van [appellant] een proces-verbaal van constatering opgemaakt (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg). 
         
       
       
         3.1.5. 
         
           Bij e-mail van 17 september 2019 heeft de advocaat van [appellant] onder meer het volgende bericht aan de advocaat van [geïntimeerde 1] : 
           
             “In bovengenoemde zaak heeft afgelopen vrijdag de voorinspectie plaatsgevonden In het bijzijn van de deurwaarder. Ik doe u hierbij toekomen het voorinspectierapport met de lijst constateringen en herstelwerkzaamheden. Middels deze verzoek en voor zover nodig sommeer ik uw cliënte te bevorderen dat de op de lijst vermelde constateringen en herstelwerkzaamheden uiterlijk vóór de tweede inspectie op 30 september aanstaande te 16.00 uur door uw cliënte zijn verricht, bij gebreke waarvan de kosten van herstel op uw cliënte zullen worden verhaald. (…)” 
           
         
         
       
       
         3.1.6. 
         
           Op 30 september 2019 heeft de eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Hiervan is een eindinspectierapport opgemaakt (productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg). Voorts heeft [appellant] een lijst “geconstateerde gebreken of wijzigingen met eventuele opmerkingen en afspraken” opgesteld die als bijlage deel uitmaakt van het eindinspectierapport. Aan dat rapport is voorts een aanhangsel gehecht met als kop  “Geconstateerde schades na de opgenomen eindinspectie d.d. 30-11-2019” , dat is opgesteld door [appellant] .  
           Het eindinspectierapport is alleen door [appellant] ondertekend. Van de eindinspectie heeft deurwaarder [deurwaarder] op verzoek van [appellant] een proces-verbaal van constatering opgemaakt (productie 2 bij conclusie van antwoord). 
         
         
       
       
         3.1.7. 
         
           Bij brief van 25 november 2019 heeft de advocaat van [appellant] onder meer het volgende bericht aan de advocaat van [geïntimeerde 1] :  
           
             “In bovengenoemde zaak is de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels op 1 oktober jl. 
           
           
             beëindigd. Er heeft een voorinspectie plaatsgevonden op 13 september jl.. Naar aanleiding 
           
           
             van die voorinspectie is uw cliënte in mijn mail d.d. 17 september 2019 in de gelegenheid 
           
           
             gesteld de geconstateerde gebreken te verhelpen, bij gebreke waarvan is aangegeven dat 
           
           
             cliënten hiertoe zelf zullen overgaan. Uw cliënte heeft de gebreken niet hersteld, zodat 
           
           
             cliënten dit zelf hebben gedaan. De kosten van herstel bedragen € 7.380,67. Verwezen wordt 
           
           
             naar de bijgevoegde specificatie. (…)” 
           
           De advocaat van [appellant] maakt in deze brief namens [appellant] aanspraak op betaling van (onder meer) dit bedrag.  
         
         
       
       
         3.1.8. 
         De advocaat van [geïntimeerde 1] heeft bij e-mail van 20 januari 2020 gereageerd op voornoemde brief van de advocaat van [appellant] . De advocaat van [geïntimeerde 1] neemt daarin namens [geïntimeerde 1] het standpunt in dat het merendeel van de herstelpunten/schades die zijn genoemd in het proces-verbaal van constatering van de eindinspectie dat door deurwaarder [deurwaarder] is opgesteld, voor rekening van [appellant] moet blijven, omdat een duidelijke beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur ontbreekt (artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), er geen rekening is gehouden met slijtage door ouderdom/gebruik van het gehuurde en omdat schades worden gevorderd van ruim na de eindinspectie. 
         
         
           
             Het geding in eerste aanleg 
           
         
         
       
     
     
       3.2. 
       Bij inleidende dagvaarding van 21 april 2020 heeft [appellant] een procedure tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. [appellant] vorderde in eerste aanleg om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] te betalen: 
       
         
           een bedrag van € 9.330,67 (bestaande uit: € 7.380,67 aan herstelkosten, € 800,00 aan huur over de maand september 2019, € 750,00 aan contractuele boete en € 1.200,00 ter zake huurderving, een en ander verminderd met de door [geïntimeerde 1] bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 800,00), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.330,67 vanaf de vervaldag van de diverse bedragen tot de dag van voldoening; 
         
         
           een bedrag van € 841,50 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
         
         
           de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [geïntimeerde 1] heeft de vordering van [appellant] gemotiveerd betwist. [geïntimeerde 2] is niet in de procedure verschenen. Tegen haar is verstek verleend.   
       
     
     
       3.4. 
       
         Bij vonnis van 4 november 2020 heeft de kantonrechter [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]  hoofdelijk veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen een 
         bedrag van € 856,95 (bestaande uit: € 106,95 aan herstelkosten, € 800,00 aan achterstallige huur en € 750,00 aan contractuele boete, een en ander verminderd met de door [geïntimeerde 1] bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 800,00), vermeerderd met de wettelijke rente over € 856,95 vanaf de vervaldag van de diverse bedragen tot de dag van volledige betaling. De kantonrechter heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt en heeft het meer of anders gevorderde afgewezen.   
       
       
       
         
           Het geding in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [appellant] is van dat vonnis tijdig in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd en zijn eis vermeerderd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen en, bij wijze van vermeerdering van eis, de verschenen geïntimeerde ( [geïntimeerde 1] ) te veroordelen om aan [appellant] te betalen de kosten van deurwaarder [deurwaarder] van € 465,85, een en ander met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [geïntimeerde 1] heeft bij memorie van antwoord gemotiveerd verweer gevoerd en heeft  geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vermeerdering van eis, zo nodig met verbetering van de gronden daarvan, en tot veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit arrest tot aan de dag van algehele voldoening. 
       
       
         
           Eiswijziging  
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellant] heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd. De eiswijziging is alleen gericht tegen de verschenen geïntimeerde ( [geïntimeerde 1] ). [geïntimeerde 1] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellant] . Het hof ziet ook geen aanleiding om de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten vanwege strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 
       
       
         
           De omvang van het geschil tussen partijen  
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [geïntimeerde 1] is tekort geschoten in de nakoming van haar opleveringsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. [appellant] stelt dat het gehuurde bij de oplevering aan het einde van de huur een groot aantal gebreken vertoonde terwijl het gehuurde bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde en dat de kosten om de gebreken te verhelpen voor rekening van [geïntimeerde 1] zijn. [geïntimeerde 1] betwist dat. Zij stelt dat zij het gehuurde bij het einde van de huur - op enige kleine punten na - heeft teruggebracht in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huur verkeerde. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Voor de beoordeling van dit geschil is artikel 7:224 lid 2 BW van belang, dat luidt: 
         
           “Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.” 
         
       
       
       
         
           Geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur – grief 1  
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er bij aanvang van de huur geen adequate en bruikbare beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW voorhanden was, waar [appellant] zich thans in alle redelijkheid op kan beroepen en dat in dat geval de oplevering door [geïntimeerde 1] - op een paar door [geïntimeerde 1] erkende punten na (zie rechtsoverweging 4.9 van het bestreden vonnis) - als correct, namelijk in overeenstemming met de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, moet worden verondersteld.  
       
     
     
       3.11. 
       
         De beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur bestaat uit: a. het blad met de kop  “Fysieke toestand woning bij aanvang huurperiode d.d. 01-08-2014” ; b. het  “inspectierapport nieuwe verhuur” , opgemaakt door [makelaardij] Makelaardij en Taxaties; 
         c. een fotoblad met 18 kleine foto’s. 
         Deze stukken zijn als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegd.  
       
       
     
     
       3.12. 
       
         Op het blad  “Fysieke toestand woning bij aanvang huurperiode d.d. 01-08-2014”  is vermeld dat de overloop op de tweede verdieping zich in een onafgewerkte staat bevindt. Verder bevat dit blad slechts een opsomming en algemene beschrijving van wat er per gedeelte van het gehuurde en in de achtertuin daarvan aanwezig is. Daaruit kan niet worden opgemaakt wat de staat is van de diverse ruimtes van het gehuurde en van de achtertuin.  
         Het  “inspectierapport nieuwe verhuur”  bevat evenmin informatie over de onderhoudstoestand van het gehuurde, behoudens ten aanzien van het slot van de voordeur en het slot van het tuinhuis. De vermelding in dat inspectierapport dat de woning “naar genoegen en in goede staat is opgeleverd” kan niet worden opgevat als een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Deze formulering is onvoldoende concreet en gedetailleerd om vast te kunnen stellen wat de feitelijke staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur. 
       
       
     
     
       3.13. 
       Hieruit volgt dat [appellant] geen beschrijving heeft gegeven die inzicht geeft in wat de feitelijke staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur. De toelichting bij grief 1 en de verwijzing door [appellant] op die plaats naar producties 37 en 38 bij memorie van grieven maken dat niet anders, zoals hierna wordt toegelicht. 
       
     
     
       3.14. 
       
        [appellant] stelt dat hij de verhuur van het gehuurde uit handen heeft gegeven aan een  makelaar die al jaren specialist is in verhuurkwesties. Dat laat onverlet dat onvoldoende is komen vast te staan wat de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur omdat een beschrijving daarvan ontbreekt. [appellant] stelt verder dat op het blad  “Fysieke toestand woning bij aanvang huurperiode d.d. 01-08-2014”  alleen is vermeld dat de overloop op de tweede verdieping zich in onafgewerkte staat bevindt omdat de rest van het gehuurde bij aanvang van de huur in goede en nette staat verkeerde. Hij gaat er daarmee aan voorbij dat daarmee nog steeds onvoldoende duidelijk is wat de feitelijke staat van onderhoud van het gehuurde bij aanvang van de huur was. Dat het  “inspectierapport nieuwe verhuur”  volgens [appellant] afkomstig is van een beëdigd makelaar en taxateur doet daaraan niet af. Datzelfde geldt voor de stelling van [appellant] dat een professioneel makelaar een woning in de particuliere sector niet voor € 800,00 per maand in zijn bestand opneemt als deze woning niet in een goede en nette  staat van onderhoud zou verkeren, waarmee [appellant] (kennelijk) doelt op het gehuurde. Hiermee komt niet vast te staan wat de feitelijke staat van onderhoud bij aanvang van de huur was. Ook de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde 1] vóór aanvang van de huur in het bijzijn van de makelaar duidelijk heeft kunnen zien dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat verkeerde, maakt het voorgaande niet anders. 
       
     
     
       3.15. 
       In het bestreden vonnis oordeelt de kantonrechter dat de foto’s waarop de staat van onderhoud bij aanvang van de huur te zien zou zijn (productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg) van een dusdanig formaat zijn dat daarop niet tot op detailniveau kan worden waargenomen in welke staat van onderhoud het gehuurde op dat moment verkeerde. Hoewel [appellant] deze foto’s in hoger beroep op A4-formaat in het geding heeft gebracht (productie 36 bij memorie van grieven) is daarop nog steeds niet, althans onvoldoende duidelijk te zien wat de onderhoudstoestand van het gehuurde was bij aanvang van de huur. De meeste foto’s zijn van (te) ver af genomen en daardoor onvoldoende gedetailleerd. [appellant] laat verder na om per foto aan te geven wat hij daarmee duidelijk wil maken. 
       
     
     
       3.16. 
       Producties 37 en 38 bij memorie van grieven maken evenmin duidelijk wat de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur. Het enkele feit dat er schilderwerkzaamheden en andere werkzaamheden hebben plaatsgevonden voordat [geïntimeerde 1] het gehuurde betrok (productie 37 bij memorie van grieven) en de opmerking van [geïntimeerde 1] voorafgaand aan de huur in een e-mail aan de makelaar van 25 juni 2014  “dat het pand er goed uitzag”  (productie 38 bij memorie van grieven), zeggen niets over wat de feitelijke staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur. 
       
     
     
       3.17. 
       Nu een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur ontbreekt, wordt [geïntimeerde 1] verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeerde bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs door [appellant] (artikel 7:224 lid 2 BW). [geïntimeerde 1] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin dit aan het einde van de huur verkeerde. Het is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW aan [appellant] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.18. 
       
        [appellant] heeft aan zijn stelplicht dienaangaande niet voldaan, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Voor zover [appellant] bij memorie van grieven (pag. 7 e.v.) is ingegaan op de verweren die [geïntimeerde 1] in eerste aanleg bij conclusie van dupliek als laatste nog heeft aangevoerd, heeft [appellant] in dat verband grotendeels slechts stellingen herhaald die hij in eerste aanleg al had aangevoerd. Dit terwijl het, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde 1] in eerste aanleg, op zijn weg had gelegen om zijn stellingen in hoger beroep nader te onderbouwen. [geïntimeerde 1] heeft bij memorie van antwoord daarop bovendien puntsgewijs gereageerd, waarna [appellant] bij nadere akte daarop niet meer, althans ongemotiveerd is ingegaan.  
       
     
     
       3.19. 
       Daarnaast valt uit de stellingen van [appellant] en de door hem in het geding gebrachte (aanvullende) stukken ter onderbouwing van de beweerdelijke schade bij het einde van de huur naar het oordeel van het hof niet op te maken dat er sprake is van schade of bijvoorbeeld gebruikelijke slijtage, mede gelet op de ouderdom van het gehuurde, laat staan dat deze schade is veroorzaakt door [geïntimeerde 1] . Het eindinspectierapport met bijbehorende foto’s en de foto’s die [appellant] in hoger beroep in het geding heeft gebracht waaruit de slechte staat van onderhoud bij het einde van de huur volgens [appellant] zou blijken (productie 45 bij memorie van grieven), kunnen [appellant] niet baten. Door deze documenten te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe [geïntimeerde 1] in het kader van de teruggaveverplichting jegens [appellant] gehouden is. In dit geval is er echter geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur voorhanden, zodat deze vergelijking niet kan worden gemaakt en daaruit dus ook geen conclusies kunnen worden getrokken.  
       
     
     
       3.20. 
       Vanwege het voorgaande kan grief 1 niet slagen.  Aard en omvang van de herstelwerkzaamheden – grief 2  
       
     
     
       3.21. 
       Grief 2 is gericht tegen rechtsoverweging 4.7 van het bestreden vonnis. Daarin overweegt de kantonrechter dat met het herstel van (beweerdelijke) gebreken in en aan het gehuurde volgens opgave van [appellant] maar liefst 110,5 uur - bijna drie werkweken - is gemoeid, dat uit het overzicht dat [appellant] in dat verband heeft overgelegd blijkt dat het overgrote deel van deze uren ziet op schuur- en schilderwerk en dat een en ander zou betekenen dat [appellant] het gehuurde vrijwel geheel gerenoveerd wenst te zien en dat [geïntimeerde 1] de kosten daarvoor moet dragen. Daarbij komt, zo overweegt de kantonrechter, dat uit het proces-verbaal van deurwaarder [deurwaarder] niet kan worden afgeleid dat het gehuurde zich bij de voorinspectie in een deplorabele toestand bevond en dat herstel van het gehuurde in een omvang zoals door [appellant] wordt voorgestaan dringend noodzakelijk is. Bovendien, zo overweegt de kantonrechter, is er mogelijk ook sprake van ‘normale slijtage’ van het gehuurde, mede gelet op de ouderdom daarvan. 
       
     
     
       3.22. 
       In de toelichting op grief 2 stelt [appellant] dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht en dat dit tijd kostte. [appellant] stelt dat omringende buren kunnen bevestigen dat hij bijna drie weken bezig is geweest met herstel van de gebreken en dat hij dit niet had hoeven doen als het gehuurde door [geïntimeerde 1] niet in een dermate deplorabele toestand zou zijn achtergelaten. 
       
     
     
       3.23. 
       Deze door [geïntimeerde 1] betwiste en niet onderbouwde stellingen van [appellant] zeggen niets, althans onvoldoende over de toestand van het gehuurde bij de voorinspectie dan wel bij het einde van de huur en of [geïntimeerde 1] het gehuurde in een deplorabele staat zou hebben achtergelaten zoals [appellant] beweert. Deze stellingen weerleggen daarom niet het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] het gehuurde vrijwel geheel gerenoveerd wenst te zien op kosten van [geïntimeerde 1] . [appellant] gaat verder niet in op het verband dat de kantonrechter legt tussen “de renovatie van de gehele woning” en het door de deurwaarder opgemaakte proces-verbaal van de voorinspectie waaruit naar het oordeel van de kantonrechter niet kan worden afgeleid dat het gehuurde in een dusdanig deplorabele toestand verkeerde dat herstel van het gehuurde in een omvang zoals door [appellant] wordt voorgestaan dringend noodzakelijk was. Op het oordeel van de kantonrechter over de ‘normale slijtage’ van het gehuurde als gevolg van de ouderdom van het gehuurde, waar [appellant] het kennelijk niet mee eens is, gaat hij evenmin in.  
       
     
     
       3.24. 
       Vanwege het voorgaande kan grief 2 niet slagen. 
       
       
         
           Gevorderde herstelkosten op basis van het aanhangsel bij het eindinspectierapport – grief 3  
         
       
       
     
     
       3.25. 
       Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat vergoeding door [geïntimeerde 1] van de schadeposten die zijn vermeld in het aanhangsel bij het eindinspectierapport niet aan de orde is. Het gaat – samengevat – om de volgende schadeposten die volgens [appellant] na de eindinspectie zijn geconstateerd: - 	binnenruit van de combimagnetron ligt eruit/is volledig stuk;  
       - vaatwasser werkt maar op één programma; 
       - kelderraam is kapot; 
       - kelder was schoongeveegd maar niet opgeruimd: alle resten waren in een ‘stortbak’ op een hoop gegooid; 
       - toiletpot is gebarsten en onderkant wc-bril is stuk.  
       
        [appellant] stelt dat deze schadeposten bij de eindinspectie op het eerste gezicht niet zichtbaar waren en dat [geïntimeerde 1] deze gebreken bewust heeft verzwegen. [appellant] wijst verder op de vermelding in het eindinspectierapport dat  “door verhuurder geen afstand wordt gedaan van het recht op vergoeding van schade die naderhand mocht blijken” . 
       
     
     
       3.26. 
       Uitgangspunt voor het hof is dat [appellant] in redelijkheid [geïntimeerde 1] alleen aansprakelijk kan houden voor het herstel van de opleverpunten die zijn vermeld in het proces-verbaal van constatering van de eindinspectie. Dat zou anders kunnen liggen als het gaat om gebreken of beschadigingen ten aanzien waarvan [appellant] aannemelijk maakt dat ze bij de eindinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren of als [geïntimeerde 1] haar mededelingsplicht terzake heeft geschonden. 
       
     
     
       3.27. 
       Voor zover [appellant] stelt dat na de eindinspectie aan het licht zou zijn gekomen dat de binnenruit van de combimagnetron eruit lag/volledig stuk was, de kelder niet was opgeruimd en de toiletpot gebarsten was, kan [appellant] [geïntimeerde 1] hierover niet achteraf alsnog aanspreken, omdat deze (beweerdelijke) gebreken bij een deugdelijke inspectie tijdens de eindoplevering aan het licht hadden kunnen en moeten komen. [appellant] heeft zijn stelling dat hij door toedoen van [geïntimeerde 1] onvoldoende tijd en ruimte heeft gehad om de eindinspectie deugdelijk uit te kunnen voeren, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] , niet nader onderbouwd, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Ten aanzien van de ruit van de combimagnetron voegt het hof hier nog het volgende aan toe. [appellant] stelt dat hij pas bij het poetsen van de magnetron na de eindinspectie merkte dat er geen ruit meer in de magnetron zat. [appellant] stelt eveneens dat hij de magnetron bij de eindinspectie heeft geopend. [appellant] had op dat moment kunnen en moeten opmerken dat de ruit van de magnetron ontbrak.  
       
     
     
       3.28. 
       
        [appellant] stelt dat hij na de eindinspectie heeft geconstateerd dat [geïntimeerde 1] het kapotte kelderraam, ondanks haar toezegging, niet heeft laten vervangen. [geïntimeerde 1] heeft in reactie daarop een brief van [glasbedrijf] Glasbedrijf in het geding gebracht (productie 16 bij conclusie van dupliek) waarin [glasbedrijf] Glasbedrijf bevestigt dat zij in opdracht en op kosten van [geïntimeerde 1] het kelderraam heeft vervangen. [appellant] kan de kosten van het vervangen van het kelderraam daarom niet bij [geïntimeerde 1] in rekening brengen.   
       
     
     
       3.29. 
       Voor de overige gebreken die zijn vermeld in het aanhangsel bij het eindinspectierapport - de vaatwasser werkt maar op één programma en de wc-bril is aan de onderkant gebarsten - geldt dat deze gebreken bij de eindinspectie niet of nauwelijks vaststelbaar zijn geweest. Van [appellant] kon niet worden verlangd dat hij alle programma’s van de vaatwasser bij de eindinspectie zou uitproberen of dat hij de onderkant van de wc-bril bij die gelegenheid zou inspecteren. [appellant] stelt onweersproken dat de deurwaarder bij de eindinspectie aan [geïntimeerde 1] heeft gevraagd of de vaatwasser volledig en naar behoren werkte en dat [geïntimeerde 1] dat toen heeft bevestigd. [appellant] kon en mocht op deze mededeling van [geïntimeerde 1] afgaan.  
       
     
     
       3.30. 
       
        [geïntimeerde 1] stelt dat het gebrek aan de vaatwasser en het gebrek aan de wc-bril pas na de eindinspectie, door toedoen van een derde, zijn ontstaan. Zij heeft dat tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellant] niet aannemelijk gemaakt. Op de foto’s van de wc die [geïntimeerde 1] in eerste aanleg in het geding heeft gebracht (productie 15 bij conclusie van antwoord) waaruit zou moeten blijken dat de wc-bril bij de eindinspectie niet stuk was, is dat niet te zien. Nadat [appellant] de schade aan de vaatwasser en de wc-bril na de eindinspectie had ontdekt, hoefde hij [geïntimeerde 1] niet in de gelegenheid te stellen om zelf te constateren of er inderdaad sprake was van schade en of deze schade hersteld moest worden, dan wel de vaatwasser en de wc-bril vervangen moesten worden en of deze schade aan [geïntimeerde 1] toegerekend kan worden, zoals [geïntimeerde 1] stelt. 
       
     
     
       3.31. 
       
         Niettegenstaande het voorgaande kunnen de kosten die [appellant] bij [geïntimeerde 1] in rekening brengt voor het vervangen van de vaatwasser en de wc-bril niet worden toegewezen. [appellant] heeft zijn vordering met betrekking tot het vervangen van de vaatwasser niet onderbouwd. De factuur van ‘Klus in uitvoering’ die [appellant] in het geding heeft gebracht (onderdeel van productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg) heeft alleen betrekking op het vervangen van het  front  van de vaatwasser, terwijl [appellant] stelt dat hij zowel de vaatwasser als het front daarvan heeft vervangen. De kosten voor het vervangen van de wc-bril moeten als onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd eveneens worden afgewezen. In de factuur van ‘Klus in uitvoering’ is een bedrag van € 123,00 (€ 45,00 arbeidsloon en € 78,00 materiaalkosten) opgenomen voor het vervangen van de wc-bril en de verlichting op de badkamer. Niet duidelijk is welk deel van dit bedrag betrekking heeft op het vervangen van de wc-bril. 
         Dat betekent dat [geïntimeerde 1] niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de herstelkosten verband houdend met de (beweerdelijke) gebreken die zijn vermeld in het aanhangsel bij het eindinspectierapport. 
       
       
     
     
       3.32. 
       Vanwege het voorgaande kan grief 3 niet slagen.  
       
       
         
           Huurderving – grief 4  
         
       
       
     
     
       3.33. 
       Grief 4 is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van het door [appellant] gevorderde bedrag van € 1.200,00 ter zake huurderving, bestaande uit de huur over de maand oktober 2019 en de huur over de helft van de maand november 2019. [appellant] stelt dat hij diverse herstelwerkzaamheden heeft moeten verrichten in het gehuurde waardoor hij het gehuurde niet eerder dan medio november 2019 heeft kunnen verhuren aan een nieuwe huurder, met als gevolg dat hij huurinkomsten is misgelopen. [appellant] wil de gemiste huurinkomsten bij [geïntimeerde 1] in rekening brengen omdat zij deze herstelwerkzaamheden zou hebben veroorzaakt.  
       
     
     
       3.34. 
       De kantonrechter oordeelt dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] reeds op 1 oktober 2019 een nieuwe huurder voor het gehuurde had gevonden. [appellant] stelt, onder verwijzing naar een e-mail van 6 augustus 2019 van zijn verhuurmakelaar (productie 41 bij memorie van grieven) dat er een kandidaat was om de woning te huren vanaf september/oktober 2019. 
       
     
     
       3.35. 
       Zoals het hof bij grief 1 heeft overwogen moet er - vanwege het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur - vanuit worden gegaan dat [geïntimeerde 1] het gehuurde bij het einde van de huur (behoudens vier kleine, door [geïntimeerde 1] erkende punten, zie r.o. 4.9 van het bestreden vonnis) deugdelijk heeft opgeleverd, namelijk in de staat waarin zij het gehuurde bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Nu [geïntimeerde 1] dus niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de oplevering van het gehuurde, ontbreekt de grondslag voor toewijzing van de vordering van [appellant] ter zake gederfde huurinkomsten. Bovendien heeft [appellant] niet aangetoond dat het gehuurde per 1 oktober 2019 verhuurd had kunnen worden. In de e-mail van 6 augustus 2019 van zijn verhuurmakelaar die [appellant] ter onderbouwing daarvan in het geding heeft gebracht, is slechts sprake van een vrijblijvende bezichtiging van het gehuurde. 
       
     
     
       3.36. 
       Vanwege het voorgaande kan grief 4 niet slagen. 
       
       
       
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten – grief 5 en proceskostencompensatie – grief 6 
         
       
       
     
     
       3.37. 
       De grieven 5 en 6 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 5 richt zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 841,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. Grief 6 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten in eerste aanleg te compenseren. 
       
     
     
       3.38. 
       Hiervoor is overwogen dat de grieven 1 tot en met 4 met betrekking tot de hoofdvordering niet kunnen slagen. De met deze hoofdvordering samenhangende nevenvorderingen van [appellant] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten delen het lot van de hoofdvordering. Vanwege het voorgaande kunnen de grieven 5 en 6 niet slagen. 
       
       
         
           Vermeerderde eis [appellant] 
         
       
       
     
     
       3.39. 
       
        [appellant] heeft zijn eis in hoger beroep vermeerderd met de kosten van deurwaarder [deurwaarder] in verband met de voor- en eindinspectie. [appellant] stelt dat hij voorafgaand aan de oplevering van het gehuurde het ernstige vermoeden had dat er diverse schades zouden zijn en zichtbaar zouden worden, en dat hij daarom, mede gelet op het gedrag van [geïntimeerde 1] in het verleden, deurwaarder [deurwaarder] heeft ingeschakeld als onafhankelijke derde bij de voor- en eindinspectie.  
       
     
     
       3.40. 
       
        [appellant] heeft zijn stelling, die erop neerkomt dat het door toedoen van [geïntimeerde 1] noodzakelijk was om een deurwaarder in te schakelen, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] , niet aannemelijk gemaakt. Gelet op het voorgaande dienen de kosten van deurwaarder [deurwaarder] voor rekening van [appellant] te blijven. 
       
       
         
           Bewijsaanbiedingen  
         
       
       
     
     
       3.41. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen en verweren zijn die - indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.  
       
       
         
           Slotsom  
         
       
       
     
     
       3.42. 
       Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met de wettelijke rente toewijzen zoals hierna vermeld.  
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 4 november 2020;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 338,00 aan griffierecht en op € 1.180,50 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;  
     
     
     
       verklaart dit arrest, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juni 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer