ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1731

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1731 Gerechtshof Amsterdam , 18-07-2023 / 200.302.246/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-07-18

Zaaknummer: 200.302.246/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1731

---

Huurprijsvermindering vanwege coronamaatregelen. Vastelastenmethode. Omzetdaling vaststellen door een vergelijking van de omzet per maand in de coronaperiode met de omzet in dezelfde maand voorafgaand aan de coronapandemie.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   		 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.302.246/01 
     
     
     
       zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 8697209/ CV EXPL 20-14405 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. B.A.M. Hampsink te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde 1] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       
         
          [geïntimeerde 2] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden, 
       niet verschenen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 28 oktober 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 april 2021 (hierna: het tussenvonnis) en 10 augustus 2021 (hierna: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Tegen [geïntimeerden] is in hoger beroep verstek verleend. [appellante] heeft een memorie van grieven met producties ingediend. Vervolgens is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen in conventie zal afwijzen en haar (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder 1.1. tot en met 1.9. de feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met hetgeen in hoger beroep is komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       
         
          [geïntimeerden] , voor wie [bedrijf] als beheerder optreedt, hebben op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van 30 april 2014 en een akte indeplaatsstelling van 1 augustus 2017 aan [appellante] verhuurd de onroerende zaak, plaatselijk bekend [straatnaam] 11 WINK te [plaats] (hierna: het gehuurde), tegen een maandelijkse bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van  
         € 3.933,04 per maand. In het gehuurde exploiteert [appellante] een restaurant. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald: 
       
       
       
         	Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden 	gebruikt als bedrijfsruimte t.b.v. het vervaardigen en verkopen van voedsel uit eigen 	keuken voor afhaal. 
       
       
     
     
       2.2. 
       Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen voor winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte (ROZ model 2012) van toepassing verklaard. 
       
     
     
       2.3. 
       De Nederlandse overheid heeft vanaf 15 maart 2020 verschillende maatregelen getroffen om de verspreiding van het coronavirus in te dammen. Branches zoals horeca en detailhandel werden in bepaalde periodes verplicht om hun deuren te sluiten en/of onderworpen aan allerlei beperkingen. 
       
     
     
       2.4. 
       Bij brief van 8 april 2020 heeft [appellante] aan [bedrijf] verzocht om een tegemoetkoming in de huurbetalingsverplichting over de maanden maart en april 2020. Op 9 april 2020 heeft [bedrijf] het verzoek van [appellante] afgewezen, onder meer omdat winkels met een afhaalformule gewoon open waren. Op 14 april 2020 heeft [appellante] aan [bedrijf] bericht dat zij geen afhaalformule hanteert, maar een restaurant exploiteert. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [appellante] heeft de huur over de maand maart 2020 geheel voldaan. De huur over de maanden april, mei, november en december 2020 heeft [appellante] voor de helft betaald.   
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in conventie, samengevat, gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 5.867,80, de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,81, de verbeurde contractuele boetes van € 1.200,00, de contractuele rente over de huurachterstand en de proceskosten. Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerden] ten grondslag gelegd dat [appellante] zonder gegronde reden de huur niet volledig heeft betaald. Vanwege de huurachterstand is [appellante] volgens [geïntimeerden] bovendien contractuele boetes, buitengerechtelijke incassokosten en contractuele rente verschuldigd.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellante] heeft in reconventie, samengevat, huurprijsvermindering gevorderd. Vanwege de coronamaatregelen is zij ernstig geraakt, waardoor zij niet in staat is volledig aan haar betalingsverplichting te voldoen, aldus [appellante] . 
       
     
     
       3.3. 
       Partijen hebben over en weer verweer gevoerd tegen de vorderingen in conventie en reconventie.  
       
     
     
       3.4. 
       
         De kantonrechter heeft in het tussenvonnis overwogen, samengevat, dat in dit geval, waarin sprake is van onvoorziene omstandigheden, moet worden gekomen tot een aanpassing van de huurovereenkomst omdat het niet redelijk is om de gevolgen van de coronacrisis in volle omvang op [appellante] af te wentelen. De gevolgen van de coronacrisis moeten in beginsel gelijkelijk over partijen worden verdeeld, waarbij het aan [appellante] is om inzicht te geven in het verschil tussen de omzet vóór en na de coronacrisis. Bij de bepaling van de omzet moet de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) niet, maar het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) dat verband houdt met de huur wel worden betrokken. Uitgangspunt is dat bij een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis de huurprijs moet worden verlaagd volgens de formule: oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetdaling ÷ 2 × oorspronkelijke huurprijs) = gewijzigde huurprijs, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft [appellante] in de gelegenheid gesteld omzetcijfers en (accountant)stukken in het geding te brengen waaruit de gestelde omzetdaling blijkt.  
         In het eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie toegewezen en de vorderingen in reconventie afgewezen, omdat van een noodzaak om de huurprijs te wijzigen niet is gebleken. Er moet worden uitgegaan van het gemiddelde over een hele periode en een vergelijking worden gemaakt tussen de omzet in het coronajaar 2020 en het daaraan voorafgaande jaar, omdat dat het door de coronacrisis afgenomen huurgenot kwantificeert. [appellante] heeft ervoor gekozen om de laatste twee kwartalen uit 2020 met elkaar te vergelijken, maar daarmee wordt geen informatie verkregen die maatgevend kan zijn voor de vaststelling van het afgenomen huurgenot over de gehele coronaperiode. De netto omzetcijfers van 2019 en 2020 liggen niet ver uiteen, zodat geen causaal verband tussen de iets afgenomen omzet en de coronacrisis kan worden aangenomen, volgens de kantonrechter.     
       
       
     
     
       3.5. 
       Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.  
       
     
     
       3.6. 
       De eerste grief is gericht tegen de door de kantonrechter gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de huurprijsvermindering. Volgens [appellante] zijn zowel de formule in het tussenvonnis als de overwegingen in het eindvonnis dat moet worden uitgegaan van het gemiddelde over de gehele periode en dat de omzetcijfers van het coronajaar 2020 moeten worden vergeleken met het voorafgaande jaar, achterhaald door het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). De huurprijsvermindering moet worden berekend aan de hand van de zogenoemde vastelastenmethode, per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is, aldus [appellante] .  
       
     
     
       3.7. 
       De tweede grief is gericht tegen de overwegingen in het eindvonnis dat niet is gebleken van een noodzaak tot huurprijsvermindering en dat [appellante] niet heeft onderbouwd dat haar omzet fors is gedaald als gevolg van de coronacrisis. De omzetdaling moet volgens [appellante] worden vastgesteld door de omzet per maand in de coronaperiode te vergelijken met de omzet in dezelfde maand voorafgaand aan de coronapandemie. De vastelastenmethode houdt in dat de huurprijsvermindering wordt berekend door op de huurprijs het bedrag van de TVL in mindering te brengen dat aan de huur wordt toegerekend en dat te vermenigvuldigen met de helft van het percentage van de omzetdaling. [appellante] heeft in de kwartalen Q4-2020, Q1-2021 en Q2-2021 TVL ontvangen. De boekhouder van [appellante] heeft berekend welk deel daarvan aan de huur kan worden toegerekend. Verder heeft de boekhouder van [appellante] de omzet per maand in de coronaperiode vergeleken met de omzet in dezelfde maand in 2019. Uit de omzetvergelijking volgt dat [appellante] in de maanden maart tot en met juni 2020 en oktober 2020 tot en met juni 2021 omzetverlies heeft geleden. Toepassing van de vastelastenmethode leidt ertoe dat [appellante] over de maanden maart tot en met juni 2020 en oktober 2020 tot en met juni 2021 in totaal aanspraak kan maken op € 9.568,01 huurkorting. 
       
     
     
       3.8. 
       
         De derde grief is gericht tegen het dictum van het eindvonnis. [appellante] heeft  
         € 9.568,01 teveel huur betaald. De vorderingen in conventie tot betaling van de (gehele) huur, de rente en de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen en [geïntimeerden] moeten in reconventie worden veroordeeld tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag.   
       
       
     
     
       3.9. 
       De grieven lenen zich door hun samenhang voor gezamenlijke behandeling. Ingevolge de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof daarbij betrekken wat [geïntimeerden] in eerste aanleg hebben aangevoerd. 
       
     
     
       3.10. 
       In het hiervoor genoemde arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verminderde mogelijkheid om een gehuurde 290-bedrijfsruimte te exploiteren als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, te beschouwen is als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, die grond geeft de huurbetalingsverplichting te verminderen. Dit is niet alleen het geval als het gehuurde moet worden gesloten, maar ook als de mogelijkheid tot exploitatie van het gehuurde anderszins wordt beperkt en geldt zowel voor horecabedrijfsruimte als voor andere 290-bedrijfsruimte dan horeca. Volgens de Hoge Raad ligt voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De huurprijsvermindering moet worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode. Eerst wordt bepaald met welk percentage de omzet van de huurder is gedaald als gevolg van de coronacrisis. Dat percentage wordt gedeeld door twee. Het gevonden percentage wordt als aftrek toegepast op het deel van de huur dat resteert na vermindering met het aan de huur toe te rekenen deel van de TVL waarop de huurder over de desbetreffende periode recht heeft. Bijzondere omstandigheden, zoals de kenmerken van partijen, kunnen aanleiding geven van het voorgaande af te wijken.  
       
     
     
       3.11. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven terecht tot uitgangspunt nemen dat het nadeel gelijkelijk moet worden verdeeld en dat de huurprijsvermindering moet worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode per huurbetalingstermijn. In dat laatste ligt voorts besloten dat de omzetdaling niet moet worden berekend door de gemiddelde jaaromzetten met elkaar te vergelijken, zoals [geïntimeerden] hebben betoogd, maar door een vergelijking van de omzet per maand in de coronaperiode met de omzet in dezelfde maand voorafgaand aan de coronapandemie, zoals [appellante] (in hoger beroep) heeft gedaan (zie ook conclusie A-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2021:902, onder 5.20.2). In het verlengde daarvan gaat het verweer van [geïntimeerden] dat het omzetverlies te gering is geweest om huurprijsvermindering te rechtvaardigen niet op, aangezien [geïntimeerden] dit hebben gebaseerd op een vergelijking van de gemiddelde jaaromzetten en niet op een vergelijking van de omzetten per maand vóór en tijdens de coronaperiode. Daarbij komt dat er geen harde ondergrens te geven is voor het omzetverlies voor een aanspraak op huurprijsvermindering (zie ook conclusie A-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2021:902, onder 5.17).  
       
     
     
       3.12. 
       In het midden kan blijven of de overeengekomen bestemming hier (alleen) afhaal is, zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, of (ook) restaurant, zoals [appellante] stelt. De mogelijkheid om in verband met overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie op grond van artikel 6:258 BW huurprijsvermindering te vorderen, is namelijk niet beperkt tot horecabedrijfsruimte en/of sluitingsmaatregelen. 
       
     
     
       3.13. 
       Anders dan [geïntimeerden] hebben betoogd, kan [appellante] bovendien niet worden tegengeworpen dat zij reserves had moeten aanleggen. De coronacrisis betreft een onvoorziene omstandigheid, waarmee niemand rekening heeft kunnen houden (zie ook conclusie A-G Wissink, ECLI:NL:PHR:2021:902, onder 5.37.5). Verder is de omstandigheid dat [geïntimeerden] zelf ook aan hun betalingsverplichtingen moeten voldoen op zichzelf onvoldoende om af te wijken van het uitgangspunt dat het nadeel als gevolg van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie gelijkelijk moet worden verdeeld.  
       
     
     
       3.14. 
       
        [geïntimeerden] hebben geen verweer gevoerd tegen de cijfermatige onderbouwing die [appellante] in hoger beroep aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Het hof zal de cijfermatige onderbouwing van [appellante] dan ook tot uitgangspunt (moeten) nemen. Dat brengt ook mee dat het hof voorbijgaat aan het verweer van [geïntimeerden] dat [appellante] in 2018 al eens een huurachterstand heeft laten ontstaan, zodat het causale verband tussen de coronapandemie en de in de coronaperiode ontstane huurachterstand ontbreekt. Uit de (onweersproken) omzetcijfers van [appellante] volgt namelijk dat de omzet in de maanden in de coronaperiode waarover [appellante] huurprijsvermindering vordert, lager was dan de omzet in diezelfde maand voorafgaand aan de coronapandemie.  
       
     
     
       3.15. 
       
         
          [appellante] heeft berekend dat de aan haar toegekende TVL en haar omzetcijfers meebrengen dat zij op grond van de vastelastenmethode aanspraak kan maken op € 9.568,01 huurprijsvermindering. [appellante] heeft onweersproken aangevoerd dat zij een lager bedrag aan huur heeft ingehouden en dat zij dus geen huurachterstand heeft laten ontstaan. Daarvan uitgaande is [appellante] geen contractuele boete, (contractuele) rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd aan [geïntimeerden]													 
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       De grieven slagen. De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd, de vorderingen in conventie zullen alsnog worden afgewezen en de vorderingen in reconventie zullen worden toegewezen. [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof:  
     
     
     
       vernietigt de bestreden vonnissen, 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - wijst de vorderingen in conventie af; 
     
     - wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen in die zin dat de kale huurprijs over de maanden maart 2020 tot en met juni 2021 wordt verlaagd naar, in totaal, € 42.429,21; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling van € 9.568,01 exclusief 21% BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 18 januari 2022 tot de dag der volledige betaling; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 750,00 voor salaris in conventie en op  
     € 375,00 voor salaris in reconventie en in hoger beroep tot op heden op € 870,52 aan verschotten en € 836,00 voor salaris; 
     
     - verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, I. de Greef en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.