ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2017:5648

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2017:5648 Rechtbank Noord-Holland , 03-07-2017 / 5954562 \ VV EXPL 17-36 (H.K.)

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2017-07-03

Zaaknummer: 5954562 \ VV EXPL 17-36 (H.K.)

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2017:5648

---

Ontruiming van de huurwoning in kort geding wordt toegewezen, nu voldoende aannemelijk is geworden dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst de huurwoning niet zelf heeft bewoond

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Zaanstad 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 5954562 \ VV EXPL 17-36 (H.K.) 
       Uitspraakdatum: 3 juli 2017 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de stichting Stichting Parteon  
       
       gevestigd te Wormerveer 
       eiseres 
       verder te noemen: Parteon 
       gemachtigde: mr. D. de Vries, advocaat te Amsterdam  
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1 de heer [naam gedaagde 1] , wonende te [plaats] 
     
       2. de onbekende bewoner(s) of gebruiker(s) van de woning aan het [adres]  
       gedaagden 
       verder ook te noemen: gedaagden, dan wel, [gedaagde 1] 
       gemachtigde: mr. C.M.E. Schreinemacher, advocaat te Amsterdam. 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Parteon heeft gedaagden op 9 juni 2017 gedagvaard. 
     
     
       1.2. 
       	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden – gelijktijdig met het kort geding onder zaaknr. 5954389 VV EXPL 17-35 tegen [Z] , [Gedaagde 1] e.a. – op 19 juni 2017 in het gerechtsgebouw te Alkmaar, waarbij Parteon is verschenen bij mw. [X] en mw. [Y] , beiden consulent sociaal beheer, en [Gedaagde 1] in persoon; partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden. Tevens is ter zitting aanwezig mevrouw [voorletters] [Z] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben pleitnota’s overgelegd. 
     
     
       1.3. 
       Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog de volgende stukken toegestuurd: aan de zijde van Parteon: producties 1 tot en met 12; aan de zijde van gedaagden 2 brieven van 15 juni 2017 met diverse ongenummerde producties. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. ( 
       De rechtsvoorganger van) Parteon verhuurt sinds 19 december 1990 de woning [adres1] aan [Z] , de moeder van [Gedaagde 1] . 
     
     
       2.2. 
       Parteon verhuurt sinds 16 januari 2007 de woning [(adres)] aan [Gedaagde 1] . Hij is de zoon van [Z] . 
       
     
     
       2.3. 
       
         Artikel II van de huurovereenkomst van [Gedaagde 1] luidt als volgt: 
         
           “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         De van toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst van [Gedaagde 1] luiden onder meer als volgt: 
         
           “Artikel 6.5: Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 6.7: Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Parteon heeft de woning aan [Adres] al enkele jaren in onderzoek vanwege het vermoeden van woonfraude en signalen van overlast. De medewerkers van Parteon zijn de afgelopen jaren veelvuldig op huisbezoek geweest bij [Z] , maar troffen haar nooit thuis. Wel troffen zij vrijwel altijd [Gedaagde 1] of diens vriendin met kind aan in de woning. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [Gedaagde 1] heeft geen vaste baan en vult zijn tijd als “vlogger” en amateur muzikant/rapper onder de naam ‘OFUX’ of ‘Sohrab’. Regelmatig zijn filmpjes van hem op YouTube te zien. Deze filmpjes zijn (deels) gemaakt in of bij de woning aan [Adres] . 
       
     
     
       2.7. 
       Diverse keren – in ieder geval drie keer – zijn van de woning [Adres1] de ramen ingegooid. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 21 februari 2017 heeft een doorzoeking van de woning aan [Adres] plaatsgevonden door de politie. De politie heeft diverse foto’s gemaakt van hetgeen zij in de woning heeft aangetroffen. Deze zijn door Parteon als productie 7 overgelegd. Voorts heeft de politie een mutatierapport van het bezoek opgemaakt en heeft de volgende schriftelijke toelichting gegeven van het door haar geconstateerde: 
       
       
         
           “ 
           Toelichting bij actie 
         
         
           Doorzoeking in de woning op basis van toestemming bewoner, In de woning diverse goederen inbeslaggenomen. De woning was in zwaar vervuilde staat. In de woning troffen wij 11 honden aan. Dit waren 6 volwassen honden en 5 pups. Ras pitbull. De honden zaten in te kleine hokken. Honden in overleg met OM inbeslaggenomen. In de gehele woning uitwerpselen. Stank was niet te harden. Overal vuilnis en ontlasting van de honden. Gehele achtererf was ook voorzien van uitwerpselen. De zolder was nog zwaarder vervuild. Uit oogpunt van onze eigen gezondheid zolder niet doorzocht. 
         
         
           Parteon in kennis gesteld en deze mutatie doorgemaild. 
         
         
           Betrokkene  [Gedaagde 1] (…), nationaliteiten Nederlandse en Iraanse (…).” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 6 maart 2017 heeft naar aanleiding van voormelde bevindingen een gesprek plaatsgevonden tussen Parteon, [Z] en de gemachtigden van partijen. Hierbij is door Parteon aan [Z] te kennen gegeven dat het niet zelf bewonen van de woning wordt beschouwd als woonfraude en voorts is aan [Z] meegedeeld dat zij in strijd heeft gehandeld met verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst door het laten bewonen van haar huurwoning door [Gedaagde 1] , die stelselmatig overlast veroorzaakt en in het gehuurde een hondenfokkerij heeft gehad. 
       
     
     
       2.10. 
       Omdat Parteon aanwijzingen had gekregen, dat [Gedaagde 1] zijn eigen woning aan [woonadres] evenmin zelf bewoonde, heeft Parteon zowel [Z] als [Gedaagde 1] geadviseerd om zelf hun huurovereenkomsten te beëindigen. Hier hebben zij niet aan meegewerkt. 
       
     
     
       2.11. 
       Naar aanleiding van voormelde huiszoeking in de woning van [Z] door de politie en de inbeslagname van de honden, is [Gedaagde 1] op of omstreeks 12 juni 2017 door de politierechter veroordeeld tot een werkstraf van 60 uur, waarvan 40 uur voorwaardelijk. Voorts heeft de rechter beslist dat 2 van de 11 honden zullen worden afgemaakt omdat ze te agressief zijn en dat voor de overige dieren een nieuw huis wordt gezocht. 
       
     
     
       2.12. 
       In het verleden heeft een van de honden van [Gedaagde 1] een puppy van een van de buren van [Adres1] gebeten. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Parteon vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening gedaagden veroordeelt: 
       
         
           om binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan het [(adres)] met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Parteon van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen dwangsom; 
         
         
           gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
         Parteon legt aan haar vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [Gedaagde 1] handelt in strijd met zijn plicht de woning aan [woonadres] niet zelf te bewonen, althans daar zijn hoofdverblijf te hebben. In dit verband is het volgende van belang. 
         Tijdens de veelvuldige huisbezoeken aan de woning de moeder van [Gedaagde 1] aan [Adres] – in verband met het vermoeden van woonfraude en gemelde overlastklachten – troffen de medewerkers van Parteon niet [Z] aan, maar telkens haar zoon [Gedaagde 1] , terwijl deze sinds 16 januari 2007 de woning [(woonadres)] van Parteon huurt. 
         Meerdere bewoners van [ADRES 1] hebben aan Parteon verklaard dat de woning aan [ADRES 1] feitelijk door [Gedaagde 1] wordt bewoond en dat [Gedaagde 1] stelselmatig overlast veroorzaakt. Deze overlast heeft mede te maken met het feit dat [Gedaagde 1] geen vaste baan heeft en zijn tijd doorbrengt als “vlogger” en amateur muzikant/rapper. De gemelde overlast bestaat onder meer uit mishandeling, bedreiging, het houden van honden en het ingooien van ramen van de woning aan [(Adres 1)] . Veel bewoners durfden eerder, uit angst voor [Gedaagde 1] , geen melding te maken van de overlast. 
         Tijdens de bezoeken van de medewerkers van Parteon aan de woning [Adres1] werd [Z] nooit aangetroffen, maar bijna wel altijd [Gedaagde 1] of diens vriendin met kind. Uit de verklaringen die Parteon van omwonenden heeft ontvangen, blijkt dat [Z] al jaren niet meer haar woning bewoont. [Z] heeft op 6 maart 2017 zelf op het kantoor van Parteon verklaard, dat haar zoon [Gedaagde 1] niet meer in de woning aan [(woonadres)] kan wonen, aangezien hij daar wordt bedreigd door een groep Turkse jongeren. 
         De omstandigheid dat [Gedaagde 1] feitelijk de woning van zijn moeder aan [ADRES 1] bewoont, impliceert dat hij niet in zijn eigen woning aan [woonadres] woont. Parteon heeft daarnaast signalen ontvangen dat [Z] de huurwoning aan [woonadres] aan derden in gebruik heeft gegeven. Parteon verwijst naar de geregistreerde meldingen die als productie 3A bij dagvaarding zijn overgelegd. 
         Bij brief van 11 april 2017 aan [Gedaagde 1] heeft Parteon aangegeven dat het niet zelf bewonen van het gehuurde wordt beschouwd als wanprestatie. [Gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Parteon heeft bovendien nooit toestemming gegeven voor onderverhuur. Daarom wordt ontruiming gevorderd van zijn woning. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [Gedaagde 1] betwist de vordering van Parteon.  is opgegroeid bij zijn ouders in de woning aan de [adres1] . In 2007 kreeg hij zelf een huurwoning van Parteon toegewezen aan [woonadres] [nummer]. Die woning bewoont hij ook daadwerkelijk, zijn spullen liggen daar en hij ontvangt daar zijn vrienden. In januari/februari 2017 was zijn moeder, mevrouw [Z] , drie weken op vakantie naar Duitsland en [Gedaagde 1] moest zijn honden, die jongen hadden gekregen, ophalen op het verblijfadres. Hij was op zoek naar andere opvang en dacht toen dat de woning van zijn moeder daar beter geschikt voor was in verband met de grootte en de tegelvloer. Net in die tijd, op 21 februari 2017, vond een onderzoek in de woning van zijn moeder plaats door de politie. Die hele woning is door de politie overhoop gehaald. De politie doorzocht de woning voor een wapen maar een wapen werd niet gevonden. Het klopt dat [Z] overdag niet altijd thuis is in haar woning aan [ADRES 1], omdat ze actief betrokken is bij vluchtelingenwerk.  [Gedaagde 1] is vlogger en een enkele keer heeft hij een filmpje opgenomen vanuit de woning van zijn moeder. Hij is geen broodfokker van honden. Er is wel eens een raam van de woning van zijn moeder ingegooid, kennelijk door iemand die [Gedaagde 1] ter verantwoording wilde roepen. Overigens heeft [Gedaagde 1] nu goed contact met degenen die dat gedaan hebben. Evenals [Z] ontkent [Gedaagde 1] de door Parteon gestelde overlast in en rond de woning aan [ADRES 1].  [Gedaagde 1] betwist dat hij zijn woning aan [woonadres] aan anderen in gebruik heeft afgestaan. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. 
     
     
       5.2. 
       Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat sprake is (geweest) van een ernstige tekortkoming en dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden beëindigd dan wel dat [Gedaagde 1] in een eventueel te starten bodemprocedure zal worden veroordeeld de woning te ontruimen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  
       
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter stelt bij de inhoudelijke beoordeling voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar/zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.  
       
     
     
       5.4. 
       Deze zaak heeft een grote verwevenheid met de kortgedingprocedure tussen Parteon tegen [Z] , [Gedaagde 1] en anderen (zaaknr. 5954389 VV EXPL 17-35 tegen [Z] , [Gedaagde 1] e.a), waar aan de orde is, onder meer, de vraag of de woning aan [Adres] wordt bewoond door [Z] of door [Gedaagde 1] . Net als in die zaak overweegt de kantonrechter dat met betrekking tot de vraag of [Z] haar woning zelf bewoont of dat haar zoon daar woont, met name van belang is hetgeen de politie op 21 februari 2017 heeft geconstateerd bij de doorzoeking van de woning aan de [adres1] . De politie trof op dat moment een woning aan die in zwaar vervuilde staat verkeerde, mede door de aanwezigheid van 11 honden; vuilnis en uitwerpselen van honden lagen overal. De stank was niet te harden, aldus de politie. Bovendien zijn veel duidelijke foto’s overgelegd, die tijdens het politiebezoek zijn gemaakt. Hierop is de vervuilde staat van de woning goed waar te nemen, blijkt van beschadigingen aan de woning en bovendien is op een van de foto’s een groot mes te zien, dat in de woning werd aangetroffen. [Gedaagde 1] bevond zich op dat moment in de woning en niet [Z] . Gebleken is dat de honden toebehoorden aan [Gedaagde 1] . [Z] houdt geen honden.  
       
     
     
       5.5. 
       Dat [Gedaagde 1] slechts voor korte tijd – gedurende de paar weken dat [Z] met vakantie was – in de woning zou hebben verbleven en dat in die korte tijd de woning niet goed zou zijn schoon gehouden, is in het licht van de bevindingen van de politie, aangevuld met de situatiefoto’s volstrekt onaannemelijk. De ernstige verwaarlozing van de woning, die uit de foto’s blijkt, wijst op een langere periode van vervuiling en bewoning door [Gedaagde 1] , samen met zijn honden, dan de genoemde periode van 3 weken. Dit valt ook af te leiden uit de spullen die de politie in de woning heeft aangetroffen, zoals boxershort, trainingsbroek, herensportkleding- en schoenen, T-shirts en mannendeodorant. Het is niet aannemelijk dat deze spullen toebehoren aan [Z] , een vrouw van 58 jaar oud. Er zijn niet of nauwelijks spullen aangetroffen waarvan aannemelijk is dat alleen [Z] die gebruikt. Parteon heeft overigens voldoende aannemelijk gemaakt, dat al vóór 2017 honden in de woning aanwezig waren. Medewerkers van Parteon hoorden ook toen al geblaf dat vanuit de woning kwam. Dit alles wijst op langdurige bewoning van de woning door [Gedaagde 1] . Dat de politie verantwoordelijk zou zijn voor de staat van de woning door de wijze waarop de huiszoeking op 21 februari 2017 heeft plaatsgevonden, zoals gedaagden stellen, is niet onderbouwd en bovendien, gelet op de aard en de ernst van hetgeen is geconstateerd, uitermate onwaarschijnlijk. Daarom is ook ongeloofwaardig het verweer van [Gedaagde 1] dat hij de honden zeer tijdelijk in de woning van zijn moeder liet verblijven in verband met het zoeken naar een ander opvangadres. Bovendien is meerdere keren tijdens huisbezoeken door Parteon geconstateerd dat [Gedaagde 1] of zijn vriendin in de woning van [Z] verbleef, terwijl [Z] er op dat moment telkens niet was. 
       
     
     
       5.6. 
       
         Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [Gedaagde 1] feitelijk de woning van zijn moeder bewoonde. Gelet hierop kan er geen andere conclusie worden getrokken dan dat hij de woning aan het [(adres)] niet heeft bewoond. Dit stemt ook overeen met de signalen die Parteon hierover had ontvangen. 
         
          [Gedaagde 1] is daarmee tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden en deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter dermate ernstig dat in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen Parteon en [Gedaagde 1] wordt ontbonden. Hetgeen [Gedaagde 1] daar verder tegen heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Niet blijkt dat, en in welke mate [Gedaagde 1] in zijn verdediging is geschaad, zoals hij stelt. Immers, de anonieme getuigenverklaringen die door Parteon enkele dagen voor de zitting zijn overgelegd, zijn slechts van ondergeschikt belang voor het oordeel dat [Gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting als huurder. 
       
       
     
     
       5.7. 
       
         Nu niet valt uit te sluiten dat ook anderen gebruik maken van de woning van [Gedaagde 1] zal ook de ontruiming ten aanzien van onbekende bewoners of gebruikers worden toegewezen. 
         De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden vastgesteld op een termijn van 14 dagen. 
         De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat Parteon zelf de mogelijkheid heeft het vonnis te executeren met behulp van de sterke arm. Het regardeert gedaagden niet als Parteon daar om organisatorische redenen niet zo spoedig mogelijk toe kan overgaan. 
       
       
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter acht termen aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren, omdat Parteon de onderhavige zaak tegen [Gedaagde 1] bij dezelfde dagvaarding had kunnen aanbrengen als de zaak tegen [Z] . 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       Veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [(adres)] met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Parteon van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen. 
     
     
       6.2. 
       Compenseert de proceskosten tussen partijen aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
     
       6.3. 
       Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       6.4. 
       
         Wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van J.A.J. Kreijger, griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter