ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:3620

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:3620 Rechtbank Noord-Holland , 10-04-2024 / C/15/339400 / HA ZA 23-267

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-04-10

Zaaknummer: C/15/339400 / HA ZA 23-267

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:3620

---

Verplichtingen uit erfpacht niet voldaan. Veroordeling tot betaling achterstallige canon en dagboetes. Boetebeding in algemene voorwaarden is onredelijk bezwarend, dus 'superboete' niet verschuldigd. Afwijzing overdracht erfpachtrecht om niet, maar toewijzing van de verklaring voor recht over bevoegdheid tot opzegging van het erfpachtrecht. Toewijzing vorderingen die zien op inzage in financiële documentatie en de doorhaling van het tweede hypotheekrecht.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/339400 / HA ZA 23-267 
     
     
     
       
         Vonnis van 10 april 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE HAARLEMMERMEER , 
       zetelend te Hoofddorp, 
       eiseres, 
       advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         CCWH HOLDING B.V. , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de Gemeente en CCWH genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 19 juli 2023 
         
         
           de akte vermeerdering eis met producties 20 t/m 27 van de zijde van de Gemeente 
         
         
           de akte overlegging productie tevens akte van bezwaar tegen de eisvermeerdering met productie 10 van de zijde van CCWH 
         
         
           de aanvullende producties 28 t/m 34 van de zijde van de Gemeente 
         
       
       - de mondelinge behandeling van 19 januari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden 
       
         
           de ter zitting overgelegde foto’s van de zijde van CCWH 
         
         
           de pleitnotities van mr. Nabben namens de Gemeente 
         
         
           de spreekaantekeningen van mr. Roijers namens CCWH 
         
         
           de akte na mondelinge behandeling van de zijde van de Gemeente 
         
         
           de antwoordakte met producties 11 en 12 van de zijde van CCWH 
         
         
           de akte uitlating producties van de zijde van de Gemeente. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De zaak in het kort 
     
       2.1. 
       In 2014 heeft de Gemeente als grondeigenaar een perceel in erfpacht gegeven aan CCWH voor de bouw en exploitatie van een hotel. CCWH heeft vanaf november 2021 de verschuldigde canon niet betaald. De Gemeente vordert betaling van de achterstallige canon en van volgens de Gemeente verschuldigde boetes, waaronder de ‘superboete’, omdat CCWH aan een aantal verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst niet heeft voldaan. Verder vordert de Gemeente overdracht van het erfpachtrecht om niet aan haar, dan wel een verklaring voor recht dat zij bevoegd is het erfpachtrecht op te zeggen. Daarnaast heeft de Gemeente vorderingen ingesteld die zien op het verkrijgen van financiële informatie over de op het erfpachtrecht rustende hypotheek, het doorhalen van een tweede hypotheekrecht en een proceskostenveroordeling. CCWH voert verweer. 
     
     
       2.2. 
       De rechtbank oordeelt dat CCWH de achterstallige canon en de dagboetes moet betalen. Het boetebeding in de algemene bepalingen bij de erfpachtakte is onredelijk bezwarend, zodat CCWH de superboete niet verschuldigd is. De vordering tot overdracht van het erfpachtrecht om niet wordt afgewezen, maar de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente bevoegd is om het erfpachtrecht op te zeggen wijst de rechtbank wel toe. Ook de vorderingen tot inzage in financiële informatie en tot doorhaling van een tweede hypotheekrecht worden toegewezen. CCWH wordt, met uitzondering van een deel van de gevorderde beslagkosten, veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
       3.1. 
       Bij akte van 4 december 2014 (hierna: de erfpachtakte) heeft de Gemeente aan CCWH in erfpacht uitgegeven het perceel bouwgrond aan de Zuidrand in Hoofddorp, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AM, nummer 1745 (hierna: het perceel), bestemd om te gebruiken voor de bouw en exploitatie van een hotel en casino.  
       
     
     
       3.2. 
       In de erfpachtakte staat, voor zover van belang: 
       
     
   
   
     
       5 Termijn bebouwing 
     De termijn als bedoeld in artikel 3.5.1. van de Algemene Bepalingen wordt gesteld op vierentwintig (24) maanden na vestiging van het erfpachtrecht. 
     
     
       3.3. 
       In de erfpachtakte staat verder dat de uitgifte van erfpacht geschiedt onder de Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht gemeente Haarlemmermeer 2011, hoofdstukken 1 en 3, waarvan een kopie aan de akte wordt gehecht (hierna: de algemene bepalingen of AB). 
       
     
     
       3.4. 
       In de algemene bepalingen staat, voor zover van belang: 
       
       
         
           Artikel 1.6	Betalingen 
         
         
           (…) 
         
       
       
         1.6.7 
         
           Iedere betaling door de erfpachter strekt, ongeacht de bestemming die hij hieraan geeft, ter voldoening van zijn schulden aan de gemeente in de volgorde waarin deze hierna worden aangegeven: 
         
         
           
             
               boete(s) verschuldigd ingevolge artikel 1.29; 
             
           
           
             
               andere dan de hiervoor onder a en b en hierna onder d vermelde schulden die de erfpachter ingevolge de erfpacht heeft; 
             
           
           
             
               de canon, casu quo de afkoopsom. 
             
           
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 1.12.4 	Instandhouding van de opstallen 
           
           
             (…) 
           
         
       
       
         1.12.4 
         
           De erfpachter is verplicht tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de opstallen over te gaan indien deze door welke oorzaak dan ook zijn teniet gegaan.  
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 1.27	Beëindiging wegens wanbetaling van de canon 
           
         
       
       
         1.27.1 
         
           De gemeente kan de erfpacht door opzegging beëindigen indien de erfpachter in verzuim is, de canon te betalen over twee achtereenvolgende jaren. Beëindiging geschiedt in dat geval na een daartoe strekkend besluit van Burgemeester en Wethouders. De gemeente is in dat geval tevens gerechtigd van de erfpachter vergoeding te vorderen van kosten, schade en rente. 
         
       
       
         1.27.2 
         
           
             Burgemeester en Wethouders geven de erfpachter, de hypotheekhouder(s) en de eventuele derdebelanghebbenden schriftelijk kennis van hun voornemen tot beëindiging. Tevens maken Burgemeester en Wethouders het voornemen algemeen bekend.  
           
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 1.29	Boete 
           
         
       
       
         1.29.1. 
         
           
             Burgemeester en Wethouders kunnen besluiten de erfpachter een boete op te leggen van ten hoogste tienmaal het bedrag van de overeengekomen canon wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting uit de Algemene of de bijzondere bepalingen. (…) 
           
           
             (…) 
           
         
       
       
         1.29.3. 
         
           Burgemeester en Wethouders kunnen naast de bedoelde boete een extra boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat de niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming voortduurt. Deze extra dagboete zal ten hoogste drie procent (3%) van de canon bedragen. (…) 
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 3.1	Geldigheid van de artikelen in dit hoofdstuk 
           
           
             De bepalingen van dit hoofdstuk gelden bij iedere erfpachtovereenkomst tussen de gemeente en haar erfpachter(s) van percelen grond met de bestemming bedrijventerreinen, kantorencomplexen of maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk voor zover deze als onderdeel van de algemene erfpachtvoorwaarden in de erfpachtovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard. 
           
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             Artikel 3.5 	Inrichting en bebouwing  
           
         
       
       
         3.5.1. 
         
           Het perceel dient te worden te bebouwd met de in de akte van vestiging aangegeven bebouwing, binnen de daarin gestelde termijnen en onder de navolgende voorwaarden:  
         
         a.  het perceel te bebouwen overeenkomstig het door de gemeente goedgekeurde bouwplan (definitief ontwerp); 
         
           (…) 
         
         
           het onbebouwde gedeelte van het perceel op behoorlijke wijze overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming in te richten en ingericht te houden; 
         
         
           
             het perceel en de opstallen overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming te gebruiken of te doen gebruiken; 
           
           
             (…) 
           
         
       
       
         3.5.2. 
         
           Indien de erfpachter niet binnen de in de akte van vestiging gestelde termijnen de bouw heeft afgerond, is zij verplicht de grond terug te leveren aan de gemeente onder de voorwaarden zoals gesteld in de akte van vestiging. 
         
         
       
     
     
       3.5. 
       Naar aanleiding van het verzoek van CCWH om verlenging van de termijn waarbinnen het perceel moet worden bebouwd met de in de erfpachtakte aangegeven bebouwing hebben partijen op 27 mei 2017 een allonge bij de erfpachtakte gesloten (hierna: allonge 1). In allonge 1 is die termijn gesteld op 24 maanden vanaf 1 januari 2017, zodat de termijn eindigt op 31 december 2018. Daarnaast zijn partijen in aanvulling op artikel 3.5.2. van de algemene bepalingen in artikel 2 lid 1 van allonge 1 overeengekomen – kort gezegd – dat ingeval de Gemeente zich beroept op de daarin genoemde verplichting en van het recht van terugkoop gebruik maakt, de erfpachter de grond om niet exclusief eventuele omzet- of overdrachtsbelasting zal terugleveren.  
       
     
     
       3.6. 
       
         Nadat CCWH opnieuw om verlenging van de termijn waarbinnen het perceel moet worden bebouwd heeft verzocht hebben partijen begin 2019 een tweede allonge bij de erfpachtakte gesloten (hierna: allonge 2).  
         In allonge 2 staat, voor zover van belang: 
       
       
       
         
           Artikel 1. Termijn bebouwing, inrichting en ingebruikname 
         
         
           In afwijking van en in aanvulling op Artikel 1. van de Allonge 1, waarbij de termijn waarbinnen het perceel diende te worden bebouwd werd gesteld op uiterlijk 24 maanden vanaf 1 januari 2017, zodat deze termijn eindigt op 31 december 2018, komen Partijen bij deze overeen dat de oplevering van de bebouwing op het perceel, inclusief inrichting binnen en buiten en de ingebruikname van de gehele bebouwing als hotel c.a. (hierna aangeduid als: Verplichting), een en ander in overeenstemming met het vastgestelde ontwerp en de stukken waarop de bouwvergunning werd verleend, dient plaats te vinden op uiterlijk 
            31 juli 2019 
           .  
         
         
           De Verplichting is ondeelbaar. 
         
       
       
       
         
           Artikel 2. Boetebepaling 
         
         
           In aanvulling op de Overeenkomst, de Akte en de Allonge 1, komen Partijen bij deze overeen dat indien CCWH op uiterlijk 31 juli 2019 niet aan de in artikel 1 van deze Allonge 2 genoemde Verplichting heeft voldaan, zulks ter uitsluitende beoordeling van de Gemeente, CCWH aan de Gemeente een boete verbeurt voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt. De boete per dag, ingaande op 1 augustus 2019, is gelijk aan de wettelijke rente voor handelstransacties geldend in de maand van het verzuim berekend over het bedrag van de initiële grondwaarde van het perceel (€ 315,00 x 8.530m2), waarbij een jaar op 365 dagen wordt gesteld.  
         
         
           CCWH verbeurt de boete vanwege het enkele feit dat zij niet aan de Verplichting heeft voldaan en zonder dat enige ingebrekestelling van de zijde van de Gemeente is vereist. (…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 3. Zekerheidsstelling 
         
         
           In aanvulling op Artikel 3. van de Allonge 1 komen Partijen bij deze overeen dat de op 15 mei 2017 door CCWH gestorte waarborgsom van € 100.000,00 naast de voor de in de Allonge 1 genoemde situatie tevens geldt tot zekerheid voor de voldoening van de mogelijk uit artikel 2. van deze Allonge 2 voortvloeiende betalingsverplichtingen van CCWH aan de Gemeente. 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Tijdens een inspectie op 1 augustus 2019 hebben medewerkers van de Gemeente geconstateerd dat de bebouwing op het perceel niet voltooid en niet gebruiksklaar was. Hiervan is bij brief van diezelfde dag mededeling gedaan aan CCWH. Daarbij heeft de Gemeente tevens aanspraak gemaakt op de boete als door partijen overeengekomen in allonge 2.  
       
     
     
       3.8. 
       In de daaropvolgende periode heeft de Gemeente regelmatig inspecties gehouden. Daarbij werd geconstateerd dat de bebouwing in een langzaam tempo vorderde.  
       
     
     
       3.9. 
       Bij brief van 9 juni 2021 heeft de Gemeente aan CCWH een laatste verlenging van de termijn gegeven tot 1 oktober 2021 om het werk af te ronden en in gebruik te nemen. Daarnaast heeft de Gemeente overeenkomstig artikel 1.29.1 van de algemene bepalingen een boete van tien maal de canon, zijnde een bedrag van € 1.226.760,-, (hierna: de superboete) in het vooruitzicht gesteld bij overschrijding van deze termijn. Verder heeft de Gemeente er op gewezen dat de reeds verbeurde boetes maar gedeeltelijk waren betaald en dat achterstand in de betaling van de canon was ontstaan.  
       
     
     
       3.10. 
       Op 9 september 2021 heeft tussen partijen en hun advocaten overleg plaatsgevonden. CCWH heeft daarin om een kort nader uitstel verzocht. Tijdens het gesprek ontdekte de Gemeente dat op het erfpachtrecht twee hypotheekrechten zijn gevestigd, terwijl de Gemeente slechts voor één hypotheekrecht toestemming had gegeven, en dat het voltooide deel van het hotel als woning werd verhuurd aan arbeidsmigranten, hetgeen in strijd is met de erfpachtbestemming en het vigerende bestemmingsplan.  
       
     
     
       3.11. 
       Bij brief van haar advocaat van 6 oktober 2021 heeft de Gemeente aan CCWH een laatste uitstel verleend tot 1 december 2021, de superboete aan CCWH opgelegd en daarbij medegedeeld dat de Gemeente deze niet zou innen en deze zou kwijtschelden als CCWH op 1 december 2021 aan de in die brief gestelde voorwaarden, waaronder de bebouwing en ingebruikname van de erfpachtlocatie en betaling van achterstallige canon en boetes zou hebben voldaan. Verder is in deze brief onder meer geschreven dat de Gemeente zich het recht voorbehoudt – als niet aan de in de brief genoemde voorwaarden wordt voldaan – ook gebruik te maken van haar recht om de erfpacht op te zeggen of om aanspraak te maken op teruglevering van de erfpacht om niet (zoals vastgelegd in allonge 1).  
       
     
     
       3.12. 
       In reactie daarop heeft CCWH bij brief van haar advocaat van 30 november 2021 aan de Gemeente samengevat het volgende bericht. In 2013 heeft de Gemeente de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat het omliggende gebied binnen dezelfde termijn ontwikkeld zou worden als voorzien in de plannen van CCWH. Omdat die herontwikkeling uitbleef, kon CCWH niet tijdig de voor de bouw benodigde financiering verkrijgen. Over de boetes heeft CCWH het standpunt ingenomen dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding en heeft zij een beroep gedaan op de eisen van redelijkheid en billijkheid.  
       
     
     
       3.13. 
       Bij brief van haar advocaat van 31 december 2021 heeft de Gemeente op de verweren van CCWH gereageerd. Daarbij heeft de Gemeente aanspraak gemaakt op de achterstallige canon, de verschuldigde boetes en de superboete. Ook heeft de Gemeente CCWH uitgenodigd voor overleg over minnelijke beëindiging van de erfpacht.  
       
     
     
       3.14. 
       Op 11 maart 2022 heeft een overleg tussen partijen en hun advocaten plaatsgevonden. Dit heeft niet tot een minnelijke regeling geleid. 
       
     
     
       3.15. 
       In de periode daarna hebben partijen per e-mail uitvoerig gecorrespondeerd over – onder meer – de (hoogte van de) door CCWH aan de Gemeente verschuldigde canon en boetes.  
       
     
     
       3.16. 
       Bij brief en e-mail van 26 oktober 2022 van haar advocaat heeft de Gemeente CCWH gesommeerd zorg te dragen voor doorhaling van het tweede hypotheekrecht, omdat dit recht – in strijd met de erfpachtvoorwaarden – zonder toestemming van de Gemeente was gevestigd.  
       
     
     
       3.17. 
       
         Begin 2023 hebben inspecteurs van de Gemeente geconstateerd dat er weinig tot geen voortgang in het werk was, waarna deze procedure aanhangig is gemaakt.  
         Het hotel was ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet volledig afgebouwd en in gebruik genomen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
       4.1. 
       
         De Gemeente vordert – na vermeerdering van eis – (samengevat) dat de rechtbank bij vonnis: 
         I. CCWH veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de Gemeente te voldoen een bedrag van € 2.658.222,16, te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde deel van dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding (en voor de canon 2024 vanaf de vervaldag, 30 november 2023) tot aan de dag van volledige betaling; 
         II.  primair :  
         CCWH veroordeelt om op eerste verzoek van de Gemeente mee te werken aan de notariële overdracht van het erfpachtrecht aan de Gemeente, met de bepaling – op de voet van artikel 3:300 BW – dat dit vonnis in de plaats komt van de voor die overdracht vereiste rechtshandeling van CCWH; 
         
           subsidiair : 
         voor recht verklaart dat de Gemeente bevoegd is de erfpachtop te zeggen en dat opzegging van de erfpacht rechtsgeldig is indien aan de daarvoor geldende formaliteiten (van artikel 1.27 AB en artikel 5:88 BW) wordt voldaan; 
         III. CCWH voorwaardelijk – namelijk onder de voorwaarde dat de vordering sub II wordt toegewezen – veroordeelt om binnen twee weken opgave te doen van de hypotheekschulden op het erfpachtrecht, onder afgifte van de financiële gegevens waaruit kan worden opgemaakt wat de hoogte van de hypotheekschulden is, wat de periodieke betaalverplichtingen zijn en welke rente van toepassing is op de hypotheekschulden; 
         IV. CCWH veroordeelt om de inschrijving van de tweede  hypotheek op het erfpachtrecht door te halen in de openbare registers van het Kadaster, met de bepaling ex artikel 3:300 BW dat de uitspraak in deze zaak in de plaats komt van de voor feitelijke doorhaling noodzakelijke medewerking van CCWH; 
         V. CCWH veroordeelt in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de beslagkosten; 
         VI. en de veroordelingen sub I, II primair, III, IV en V uitvoerbaar bij voorraad verklaart. 
       
       
     
     
       4.2. 
       De Gemeente legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat de verschuldigdheid van de canon en de boetes volgt uit de verplichtingen van CCWH als erfpachter, zoals vastgelegd in de erfpachtakte, de allonges en de algemene bepalingen. Omdat al geruime tijd is voldaan aan de voorwaarde dat CCWH niet binen de overeengekomen termijn de bouw heeft afgerond en de gebouwen volledig in gebruik heeft genomen, moet CCWH op grond van artikel 2 lid 1 van allonge 1 meewerken aan overdracht van het erfpachtrecht om niet. Overdracht van het erfpachtrecht is alleen mogelijk met instandhouding van de daarop rustende hypotheekrechten. De Gemeente moet de hypotheekschuld aflossen om vrij over het perceel te kunnen beschikken. Bij toewijzing van de vordering tot overdracht van het erfpachrecht heeft de Gemeente er daarom belang bij om te weten welke bezwaringen op haar eigendom rusten en over welke concrete bedragen het gaat. Voor het tweede hypotheekrecht geldt dat dit recht moet worden doorgehaald, omdat het zonder de vereiste toestemming van de Gemeente is gevestigd. 
       
     
     
       4.3. 
       CCWH voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.  
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
       5.1. 
       De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag of hoofdstuk 3 AB van toepassing is, of de Gemeente heeft gehandeld in strijd met het evenredigheidsbeginsel en of CCWH heeft voldaan aan haar verplichtingen als vermeld in artikel 3.5.1 AB. Vervolgens zal worden beoordeeld of het boetebeding van artikel 1.29 AB onredelijk bezwarend is en of  CCWH (dag)boetes en/of een superboete verschuldigd is. Daarna gaat de rechtbank in op de vorderingen tot betaling van de achterstallige canon, het recht op teruglevering dan wel opzegging van het erfpachtrecht, de vordering ex artikel 843a Rv en de vordering tot doorhaling van het tweede hypotheekrecht. Ten slotte zal de rechtbank beslissen op de gevorderde proceskosten (waaronder de beslagkosten) en het verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis.   
       
       
         
           Toepasselijkheid hoofdstuk 3 algemene bepalingen  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       CCWH voert als algemeen verweer dat hoofdstuk 3 AB niet van toepassing is, omdat het perceel volgens het vigerende bestemmingplan Haarlemmermeer 2014 de bestemming “Horeca-Hotel” heeft en het daarmee niet voldoet aan de in artikel 3.1 AB genoemde bestemmingen (bedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk). Primair meent CCWH daarom niet gebonden te zijn aan de bepalingen van hoofdstuk 3.  
       
     
     
       5.3. 
       Dit verweer faalt. De Gemeente heeft terecht betoogd dat zowel de omschrijving horeca of een hotel, als de in de erfpachtakte opgenomen omschrijving “commerciële doeleinden” vallen onder de in artikel 3.1 AB genoemde bestemmingen. Zelfs indien dat niet het geval zou zijn, geldt dat partijen in de erfpachtakte de toepasselijkheid van de hoofdstukken 1 en 3 van de algemene bepalingen zijn overeengekomen. Dit betekent dat CCWH gebonden is aan de bepalingen uit hoofdstuk 3 AB.  
       
       
         
           Is het handelen van de Gemeente in strijd met het (publiekrechtelijke) evenredigheidsbeginsel? 
         
       
       
       
         CCWH voert verder als algemeen verweer dat – samengevat – de Gemeente CCWH in allonge 1 en 2 ten onrechte nadere termijnen heeft gegeven om aan haar verplichtingen te voldoen in plaats van (met gebruikmaking van de publiekrechtelijke weg) de vergunning van CCWH in te trekken, terwijl de Gemeente bovendien in allonge 2 eenzijdig nadere voorwaarden heeft bedongen die moeten worden aangemerkt als onevenredig. Dit verweer faalt. CCWH is een professionele partij die in staat moet worden geacht om haar eigen belangen te behartigen. Het is niet aan de Gemeente om CCWH te behoeden voor onverstandige beslissingen. Dat zou alleen anders kunnen zijn als het voor de Gemeentte duidelijk moest zijn dat CCWH haar verplichtingen, ook met nadere afspraken, niet zou kunnen nakomen. Dat was echter niet aan de orde. CCWH heeft steeds te kennen gegeven wel aan haar verplichtingen te kunnen en willen voldoen en heeft slechts om verlenging van de termijn verzocht. Dat de Gemeente daaraan heeft meegewerkt kan haar bezwaarlijk worden tegengeworpen. Anders dan CCWH stelt heeft de Gemeente de voorwaarden in allonge 2 bovendien niet eenzijdig bedongen. CCWH is in alle vrijheid met deze voorwaarden akkoord gegaan. De Gemeente heeft kortom niet in strijd gehandeld met het evenredigheidsbeginsel.  
       
       
       
         
           Heeft CCWH voldaan aan haar verplichtingen? 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
         Voor het geval hoofdstuk 3 AB van toepassing is, heeft CCWH subsidiair betoogd dat zij aan de verplichtingen als vermeld in artikel 3.5.1 AB (zie 3.4) heeft voldaan. Daartoe voert CCWH aan dat alleen de onder a en c genoemde voorwaarden van artikel 3.5.1 AB van belang zijn. Aan de voorwaarde van bebouwing (sub a) stelt CCWH te hebben voldaan omdat het casco van het hotelgebouw medio 2019 gereed was, dus binnen de bij allonge 2 tot uiterlijk 31 juli 2019 verlengde termijn. De onder c genoemde voorwaarden leiden volgens CCWH niet tot enige verplichting, omdat de zinsnede ‘overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming in te richten en ingericht te houden’ slechts ziet op het onbebouwde gedeelte van het perceel en de verdere voorwaarde alleen ziet op ‘het perceel en de opstallen’ waarbij met ‘opstallen’ gedoeld wordt op de ten tijde van de uitgifte in erfpacht bestaande opstallen.  
         De rechtbank is van oordeel dat CCWH niet tijdig aan haar verplichting tot het tijdig bebouwen, inrichten en in gebruik nemen van het gebouw voldaan en legt dit hieronder uit.   
       
       
     
     
       5.5. 
       Bij de beoordeling van de vraag of CCWH aan haar verplichtingen heeft voldaan zijn niet alleen de inhoud van de erfpachtakte en de algemene bepalingen van belang, maar ook de naderhand door partijen gemaakte afspraken. Vast staat dat partijen in 2017 en 2019 nadere afspraken hebben gemaakt, vastgelegd in allonges. In artikel 1 van allonge 1 zijn partijen, kort gezegd, een afwijkende termijn overeengekomen waarbinnen het perceel bebouwd moest worden met de in de erfpachtakte aangegeven bebouwing. In  artikel 1 van allonge 2 is – in afwijking van én in aanvulling op artikel 1 van allonge 1 – bepaald dat de oplevering van de bebouwing op het perceel, inclusief inrichting binnen en buiten en de ingebruikname van de gehele bebouwing als hotel c.a. (in overeenstemming met het vastgestelde ontwerp en de stukken waarop de bouwvergunning werd verleend) moet plaatsvinden op uiterlijk 31 juli 2019.  
       
     
     
       5.6. 
       De rechtbank is van oordeel dat in ieder geval door het sluiten van allonge 2 op CCWH de verplichting kwam te rusten om de bebouwing met inrichting eind juli 2019 gereed te hebben. Dat het casco van hotelgebouw medio 2019 gereed kwam, was dus niet voldoende. Daarnaast is in allonge 2 bepaald dat het gehele gebouw in gebruik moest worden genomen. Uit de door de Gemeente overgelegde opnames en foto’s volgt dat CCWH ook aan deze verplichting niet tijdig heeft voldaan. De verwijzing van CCWH wat betreft de omvang van de bouwverplichting naar artikel 1.12.4 algemene bepalingen maakt dit niet anders, omdat deze bepaling ziet op een situatie van herbouw nadat opstallen teniet zijn gegaan en dat is hier niet aan de orde. CCWH heeft dus niet aan haar verplichting tot het tijdig bebouwen, inrichten en in gebruik nemen van het gebouw voldaan.   
       
       
         
           Boetebeding onredelijk bezwarend?  
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Volgens CCWH is artikel 1.29 AB (hierna: het boetebeding) een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 sub a BW en daarom nietig. De rechtbank begrijpt de stellingen van CCWH aldus dat zij een beroep op vernietiging van artikel 1.29 AB doet. Aangezien gesteld noch gebleken is dat CCWH valt onder de omschrijving van artikel 6:235 lid 1 sub a en b BW, kan zij een beroep doen op de vernietigingsgronden van artikel 6:233 BW.  
       
     
     
       5.8. 
       
         De toetsing van de vraag of het beding de wederpartij blootstelt aan onredelijk bezwarende gevolgen, vindt plaats naar het moment waarop het beding tot stand is gekomen, dus in dit geval op het moment van sluiten van de erfpachtakte. Dat betekent dat niet relevant is hoe in de praktijk uitvoering aan het beding is gegeven. Wel weegt mee dat de Gemeente geacht wordt het beding toe te passen in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.  
         Het boetebeding van artikel 1.29 AB stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (in dit geval € 1.226.760,-) (de superboete) en daarnaast een dagboete van ten hoogste 3% van de canon. De (hoogte van de) boete is in zoverre niet gemaximeerd en overgelaten aan de beslissing van Burgemeester en Wethouders. Ook is de hoogte van de boete niet gerelateerd aan de aard en ernst van de tekortkoming zodat de boete bij een geringe of niet toerekenbare tekortkoming onevenredig kan oplopen. De potentiële hoogte van de boete staat ten slotte – vooral door de mogelijkheid om de superboete op te leggen – niet in een redelijke verhouding tot de schadevergoeding waarop de Gemeente zonder dat beding recht zou hebben.  
       
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het boetebeding van artikel 1.29 AB onredelijk bezwarend is en dat het beroep van CCWH op vernietiging daarvan slaagt. De omstandigheid dat de Gemeente geacht moet worden het boetebeding toe te passen met inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, leidt niet tot een ander oordeel. Dat betekent dat CCWH de superboete niet verschuldigd is en dat de vordering van de Gemeente in zoverre zal worden afgewezen. Over de verschuldigdheid van de dagboetes zal de rechtbank hierna oordelen. 
       
       
         
           Verschuldigdheid dagboetes  
         
       
       
     
     
       5.10. 
       De Gemeente vordert op grond van artikel 2 van allonge 2 een boete voor iedere dag dat de niet-nakoming door CCWH voortduurt. Nu vaststaat dat CCWH niet tijdig aan de in artikel 1 van allonge 2 vermelde verplichting heeft voldaan, is zij die boete in beginsel verschuldigd. CCWH heeft echter betoogd dat de Gemeente op deze boetes geen aanspraak kon maken, mede omdat artikel 1.29 AB al in een boeteregeling voorzag. Dit verweer faalt. In artikel 2 van allonge 2 staat immers dat partijen deze boetebepaling zijn overeengekomen in aanvulling op de overeenkomst, de akte en allonge 1. Dat in de erfpachtakte al een boetebeding is opgenomen, staat dus niet aan de verschuldigdheid van de in allonge 2 overeengekomen boete in de weg (terwijl dat eerder overeengekomen beding bovendien vernietigd is en dus sowieso geen rol meer speelt).   
       
     
     
       5.11. 
       
         De rechtbank begrijpt dat CCWH zich verder beroept op diverse omstandigheden op grond waarvan het niet redelijk zou zijn dat de Gemeente boetes heeft opgelegd. Daarbij wijst CCWH onder meer op de Covid-19 periode, het lastig verkrijgen van financiering en het feit dat CCWH als enige (erfpachter) is overgegaan tot exploitatie van een perceel in het gebied Zuidrand. Dit betoog gaat niet op. Uit de stukken volgt dat de Gemeente zich coulant heeft opgesteld. De Gemeente heeft immers diverse keren de termijn waarbinnen de bebouwing gereed moest zijn, op verzoek van CCWH verlengd. In de erfpachtakte is die termijn gesteld op een periode van 24 maanden na de uitgifte in 2014, zodoende eindigend in 2016. Uiteindelijk is de termijn verlengd tot 31 juli 2019. Pas na het verstrijken van die termijn, heeft de Gemeente, op 1 augustus 2019, aanspraak gemaakt op dagboetes. Verder was de uiterste datum waarop de bebouwing gereed had moeten zijn en CCWH die in gebruik genomen had moeten hebben, ruimschoots verstreken voordat de Covid-19 pandemie uitbrak. Het verkrijgen van financiering en het al dan niet uitblijven van verdere exploitatie van het gebied Zuidrand, liggen in de risicosfeer van CCWH. Deze omstandigheden maken het opleggen van de overeengekomen boetes dus niet onredelijk.  
         Dat brengt de rechtbank tot de conclusie dat CCWH de door de Gemeente gevorderde dagboetes verschuldigd is. 
       
       
       
         
           Canon  
         
       
       
     
     
       5.12. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat een jarenlange betalingsachterstand op de verschuldigde canon bestaat. CCWH erkent een bedrag van € 452.276,06 aan canon aan de Gemeente verschuldigd te zijn. Dat bedrag ziet op de canonfacturen van 2020 tot en met 2022. Partijen discussiëren nog wel over de vraag of de overschrijving van CCWH aan de Gemeente van € 10.000,- op 5 april 2022 aan te merken valt als een deelbetaling op de canon (zoals CCWH stelt) of dat dit bedrag (zoals de Gemeente stelt), in mindering moet worden gebracht op de verschuldigde boetes.  
         Naar het oordeel van de rechtbank valt de betaling van € 10.000,- niet aan te merken als deelbetaling op de verschuldigde canon. Artikel 1.6.7. AB bepaalt (overeenkomstig de wettelijke bepaling van artikel 6:44 BW) namelijk dat betalingen eerst in mindering strekken op verschuldigde boetes, daarna in mindering op andere schulden en pas daarna in mindering op de canon. Dat de Gemeente de betaling in het door haar overgelegde overzicht heeft opgenomen als deelbetaling, heeft niet tot gevolg dat  tussen partijen iets anders is gaan gelden. 
       
       
     
     
       5.13. 
       CCWH voert daarnaast aan dat zij, afgezien van de betaling van € 10.000,-, door diverse omstandigheden vanaf 16 november 2020 niet in staat was tot verdere betaling van de canonfacturen. Het gaat hierbij om het uitblijven van inkomsten uit exploitatie van het te realiseren hotelgebouw, financieringsproblemen bij CCWH (mede onder invloed van het uitblijven van enige andere ontwikkeling in de Zuidrand en het uitbreken van Covid-19 en de daaropvolgende maatregelen) en de oplegging van boetes door de Gemeente vanaf 1 september 2019. Onder die omstandigheden en in het licht van artikel 4 van de erfpachtakte en artikel 6:2 BW meent CCWH dat de Gemeente tijdelijk geen aanspraak kon en kan maken op betaling van de achterstallige canon, totdat CCWH inkomsten genereert uit de exploitatie van het hotelgebouw. Dit verweer faalt. Hiervoor is het volgende van belang.  
       
     
     
       5.14. 
       De Gemeente heeft CCWH meermaals in de gelegenheid gesteld om de canon te betalen, met steeds een redelijke termijn voor betaling. Tussen partijen is ook niet in geschil dat CCWH in verzuim verkeert. CCWH erkent immers dat zij achterstallige canon over vier jaar verschuldigd is, maar betoogt dat zij dit momenteel niet kan betalen. Die betalingsonmacht kan echter niet op de Gemeente afgewenteld worden, maar behoort tot het ondernemersrisico van CCWH. Terecht heeft de Gemeente betoogd dat er ook geen redenen zijn om CCWH op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid nog verder tegemoet te komen. Daarbij is mede van belang dat CCWH diverse toezeggingen heeft gedaan om tot betaling over te zullen gaan, terwijl deze beloftes niet zijn nagekomen. Daarnaast heeft CCWH in strijd met de erfpachtvoorwaarden – en zonder toestemming – meer kamers in gebruik gegeven voor langdurige bewoning. CCWH heeft – eveneens zonder toestemming – op het erfpachtrecht een tweede hypotheekrecht gevestigd. Bovendien heeft CCWH € 321.000,- aan gemeentelijke belastingen onbetaald gelaten.  
       
       
         
           Tussentijdse conclusie – vordering tot betaling 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       De Gemeente heeft een financieel overzicht overgelegd om inzichtelijk te maken hoe het door haar gevorderde bedrag van € 2.658.222,16 is opgebouwd. Overeenkomstig dit overzicht bestaat het gevorderde bedrag uit achterstallige canon, opgelegde (gecorrigeerde) dagboetes en de superboete. Daarnaast vordert de Gemeente wettelijke rente.  
       
     
     
       5.16. 
       Op grond van het voorgaande is de vordering tot betaling, met uitzondering van de superboete van € 1.226.760,-, toewijsbaar. Dit betekent dat CCWH aan de Gemeente nog een bedrag van € 1.431.462,16 (2.658.222,16 – 1.226.760,-) moet betalen. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen. De wettelijke rente is onweersproken gebleven en wordt toegewezen als gevorderd. 
       
       
         
           Teruglevering van het erfpachtrecht 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       Artikel 3.5.2. AB bepaalt dat als de erfpachter niet binnen de in de akte van vestiging gestelde termijnen de bouw heeft afgerond, zij verplicht is de grond (de rechtbank begrijpt: het erfpachtrecht) terug te leveren aan de Gemeente. In aanvulling daarop zijn partijen in artikel 2 van allonge 1 overeengekomen dat als de Gemeente van het recht van terugkoop gebruik maakt, de erfpachter de grond om niet zal terugleveren (hierna: het terugleveringsbeding). 
     
     
       5.18. 
       
         Het (primaire) verweer van CCWH dat de Gemeente geen aanspraak kan maken op teruglevering omdat artikel 3.5. AB niet van toepassing is, is hiervoor al verworpen. Dat in de erfpachtakte geen regeling met voorwaarden voor teruglevering is opgenomen doet ook niet ter zake, omdat partijen naderhand in allonge 1 een aanvullende afspraak hebben gemaakt over de voorwaarden waaronder teruglevering zal plaatsvinden.  
         CCWH voert subsidiair aan dat deze bepaling in strijd is met artikel 5:87 lid 2 BW waarin is bepaald dat de eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht is de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden. Met de Gemeente vat de rechtbank dit verweer aldus op dat CCWH het terugleveringsbeding vernietigt.  
       
       
     
     
       5.19. 
       De rechtbank is van oordeel dat het terugleveringsbeding inderdaad in strijd is met artikel 5:87 lid 2 BW zodat het beroep van CCWH op vernietiging slaagt. Hoewel er formeel geen sprake is van opzegging van het erfpachtrecht maar van de uitoefening van een recht op terugkoop, is het rechtsgevolg hetzelfde: de tekortschietende erfpachter verliest zijn erfpachtrecht zonder dat daar een vergoeding tegenover staat.  
       
     
     
       5.20. 
       De Gemeente stelt dat dit niet tot de conclusie leidt dat het terugleveringsbeding vernietigbaar is, omdat allonge 1 moet worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst die ook geldig is als zij in strijd zou zijn met dwingend recht. Dit verweer faalt. In allonge 1 hebben partijen nadere afspraken gemaakt naar aanleiding van het betoog van CCWH dat het haar niet lukte om binnen de gestelde termijn aan haar verplichtingen te voldoen. Zij hebben met die allonge dus geen geschil beëindigd, zodat allonge 1 niet kan worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:902 BW.  
       
     
     
       5.21. 
       Anders dan de Gemeente stelt, is het ten slotte ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat CCWH een beroep doet op de vernietigbaarheid van het terugleveringsbeding. De stelling van de Gemeente dat zij coulance heeft betracht en CCWH herhaaldelijk heeft gewaarschuwd, maar dat CCWH niettemin ernstig en structureel tekort is geschoten en tekort blijft schieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de erfpachtakte, maakt dat niet anders. Artikel 5:87 lid 2 BW is immers juist geschreven voor een dergelijk geval. Het feit dat CCWH een commerciële partij is, is eveneens onvoldoende om haar de bescherming van artikel 5:87 BW te onthouden zeker omdat partijen ter zitting hebben verklaard dat het erfpachtrecht inclusief opstal en beplantingen een waarde vertegenwoordigt van naar schatting € 5.000.0000,- tot € 10.000.000,- (volgens de Gemeente), danwel van meer dan € 20.000.000,- althans € 17.000.000,- (volgens CCWH).   
       
     
     
       5.22. 
       Het beroep van CCWH op de vernietiging van het terugleverbeding (artikel 2 van allonge 1) slaagt. De primaire vordering van de Gemeente onder II, tot teruglevering van het erfpachtrecht om niet, zal dan ook worden afgewezen. De rechtbank zal hierna de subsidiaire vordering behandelen.  
       
       
         
           Opzegging van het erfpachtrecht  
         
       
       
     
     
       5.23. 
       Subsidiair vordert de Gemeente – na eisvermeerdering – onder II een verklaring voor recht dat zij bevoegd is de erfpacht (zoals vastgelegd in de erfpachtakte) op te zeggen en dat opzegging van de erfpacht rechtsgeldig is indien aan de daarvoor geldende formaliteiten van artikel 1.27 AB en artikel 5:88 BW wordt voldaan. CCWH heeft bezwaar gemaakt tegen deze eisvermeerdering wegens strijd met de eisen van een goede procesorde. Naar het oordeel van de rechtbank is de eisvermeerdering toelaatbaar. Dit wordt hierna toegelicht.  
       
     
     
       5.24. 
       CCWH voert aan dat de Gemeente al ruim een jaar geleden had kunnen besluiten tot opzegging van de erfpacht, omdat opzegging mogelijk is indien de erfpachter in verzuim is om over twee achtereenvolgende jaren de canon te betalen. Tussen partijen staat niet ter discussie dat CCWH de verschuldigde canon van 4 december 2021 tot en met 3 december 2023 volledig onbetaald heeft gelaten. Dat de Gemeente niet eerder van haar bevoegdheid tot opzegging gebruik heeft gemaakt, heeft niet tot gevolg dat sprake is van strijd met de goede procesorde. De Gemeente heeft immers de bevoegdheid om op te zeggen, maar niet de verplichting. 
       
     
     
       5.25. 
       CCWH betoogt verder dat de Gemeente op grond van artikel 1.27 AB eerst aan CCWH haar voornemen tot opzegging schriftelijk kenbaar moet maken, waarna zij binnen een termijn van twee maanden verzet kan aantekenen. Volgens CCWH zou de rechtbank een rechterlijk oordeel over de vordering ná kennisneming van het inhoudelijk verweer tegen de voorgenomen opzegging moeten vellen. Doordat de Gemeente de vordering in deze procedure heeft ingesteld, wordt aan CCWH voor haar verweer nu hoogstens veertien dagen gelegenheid gegeven, terwijl die termijn contractueel bepaald is op minstens twee maanden. 
       
     
     
       5.26. 
       CCWH miskent dat de in artikel 1.27 AB genoemde termijn geen bezwaartermijn is maar dat dit artikel enkel een wachttermijn bevat waarin de opzegging kan worden afgewend door de verschuldigde canon alsnog te betalen. De stelling van CCWH dat de eisvermeerdering haar bezwaartermijn zou verkorten, is dus onjuist.   
       
     
     
       5.27. 
       Daarnaast betoogt CCWH dat het college van Burgemeester en Wethouders nog niet tot opzegging heeft besloten en de gevorderde verklaring voor recht daarom betrekking heeft op een (nog onzekere) toekomstige rechtstoestand. Uit een door de Gemeente overgelegde nota van B&W van 9 januari 2024 volgt evenwel dat het college heeft besloten om na de voorgeschreven aankondiging en het ongebruikt verstrijken van de aankondigingstermijn van twee maanden het erfpachtrecht dat partijen zijn overeengekomen door opzegging te beëindigen op de grond dat CCWH een achterstand in de betaling van de erfpachtcanon heeft laten ontstaan van meer dan twee jaar. De hiervoor genoemde aankondiging is op 15 januari 2024 in het Gemeenteblad van Haarlemmermeer gepubliceerd. Van een onzekere toekomstige rechtstoestand is dus geen sprake. De aankondiging van de opzegging is dusdanig concreet dat de gevorderde verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is.  
       
     
     
       5.28. 
       Voor wat betreft de in acht te nemen formaliteiten geldt het volgende. De Gemeente vordert een verklaring voor recht dat de opzegging rechtsgeldig is indien aan de daarvoor geldende formaliteiten wordt voldaan, waarbij de Gemeente artikel 1.27 AB en artikel 5:88 lid 1 BW noemt. Dit zijn niet de enige geldende formaliteiten waaraan moet worden voldaan. Artikel 5:87 BW bepaalt immers dat ingeval van opzegging van de erfpacht de eigenaar na die opzegging verplicht is de waarde die de erfpacht heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. De Gemeente is dus gehouden om deze waarde na opzegging aan CCWH te vergoeden.  
     
     
       5.29. 
       Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat de Gemeente bevoegd is de erfpachtop te zeggen en dat opzegging van de erfpacht rechtsgeldig is indien aan de daarvoor geldende formaliteiten van artikel 1.27 AB en artikel 5:87 en 5:88 lid 1 BW is voldaan.  
       
       
         
           Vordering ex artikel 843a Rv 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       De Gemeente wenst inzage in financiële stukken waaruit kan worden opgemaakt wat de hoogte is van de hypotheekschuld, wat de periodieke betaalverplichtingen zijn en welke rente van toepassing is op de hypotheekschuld. De Gemeente stelt dat zij daarbij belang heeft zodra – kort gezegd – de primaire vordering tot overdracht van het erfpachtrecht, dan wel de subsidiaire vordering, waarin een verklaring voor recht wordt gevorderd dat de Gemeente bevoegd is de erfpacht op te zeggen, wordt toegewezen. De Gemeente heeft de vordering ex artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (hierna: Rv) daarom voorwaardelijk ingesteld.  
       
     
     
       5.31. 
       De voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld is in vervulling gegaan. De subsidiair gevorderde verklaring voor recht wordt immers toegewezen (zie 5.23 en verder). CCWH heeft geen inhoudelijk verweer tegen de vordering gevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is aan de vereisten van artikel 843a Rv voldaan en heeft de Gemeente belang bij inzage in de financiële stukken waaruit haar financiële verplichtingen volgen in het geval zij weer eigenaar is van het erfpachtrecht. De Gemeente heeft haar voornemen tot opzegging gepubliceerd in het Gemeenteblad. Uit deze publicatie volgt dat de dag waarop uiterlijk moet zijn opgezegd, is bepaald op 1 april 2024. De vordering zal gelet op een en ander worden toegewezen, waarbij CCWH een termijn wordt gegeven van veertien dagen na de datum van dit vonnis.  
       
       
         
           Doorhaling tweede hypotheekrecht  
         
       
       
     
     
       5.32. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat CCWH een tweede hypotheekrecht op het erfpachtrecht heeft gevestigd zonder toestemming van de Gemeente. Partijen zijn het er ook over eens dat deze tweede hypotheek daardoor niet rechtsgeldig is gevestigd en de inschrijving ervan waardeloos is. CCWH meent dat de Gemeente op die grond geen belang heeft bij haar vordering tot doorhaling van de tweede hypotheek op het erfpachtrecht in de openbare registers van het Kadaster. Dit verweer faalt. Hoewel de betekenis van doorhaling beperkt is omdat doorhaling slechts een administratieve maatregel is die zelf geen rechtsgevolgen heeft, is de relevantie gelegen in de vermelding in het Kadaster van de feiten die aan die doorhaling ten grondslag liggen. In zoverre heeft de Gemeente wel degelijk belang bij haar vordering. Bij gebreke van enig inhoudelijk verweer van CCWH zal de vordering tot doorhaling van het tweede hypotheekrecht worden toegewezen.  
       
       
         
           Beslagkosten 
         
       
       
     
     
       5.33. 
       Op grond van het bepaalde in artikel 706 Rv kunnen de kosten van conservatoir beslag worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. De Gemeente heeft conservatoir beslag doen leggen op een onroerende zaak. Van onrechtmatig gelegd conservatoir beslag is niet gebleken, nu de vordering (deels) wordt toegewezen. De beslagkosten komen daarom in beginsel voor vergoeding in aanmerking. De Gemeente heeft als productie 27 een factuur van de deurwaarder overgelegd inzake het beslag. Aangezien maar één van de op de factuur vermelde beslagstukken is overgelegd, zal de rechtbank de beslagkosten tot een bedrag van € 79,30 toewijzen. Het overige deel van de gevorderde beslagkosten wordt afgewezen. Voor de ontbrekende beslagstukken geldt namelijk dat niet beoordeeld kan worden of de voor het beslag geldende formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen. Omdat een concreet daartoe strekkend bewijsaanbod van de Gemeente ontbreekt, ziet de rechtbank geen aanleiding om de Gemeente alsnog in de gelegenheid te stellen deze vordering met nadere stukken te onderbouwen. 
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       5.34. 
       CCWH is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op: 
       - betekening oproeping	€ 	132,42 
       - griffierecht		8.519,00 
       - salaris advocaat		10.892,50 (2,5 punten x tarief € 4.357,00) 
       - nakosten 	 	178,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)  
       Totaal	€ 	19.721,92 
       
       
         
           Uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       5.35. 
       CCWH voert verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De vordering tot teruglevering van het erfpachtrecht is volgens CCWH dermate verstrekkend dat zij er onder de gegeven omstandigheden en in het kader van een evenredige belangenafweging recht op en belang bij heeft dat die vordering van de Gemeente niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard zolang er voor CCWH nog rechtsmiddelen openstaan. Dit verweer faalt. De vordering tot veroordeling van CCWH om op eerste verzoek van de Gemeente mee te werken aan de overdracht van het erfpachtrecht wordt immers afgewezen. Tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad van de overige ingestelde vorderingen is geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank deze vorderingen (met uitzondering van de gevorderde verklaring voor recht) uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       6.1. 
       veroordeelt CCWH tot betaling aan de Gemeente van € 1.431.462,16, te vermeerderen met de wettelijke rente over het niet betaalde deel van dat bedrag, vanaf de datum van dagvaarding (en voor wat betreft de canon 2024 vanaf de vervaldag 30 november 2023) tot aan de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.2. 
       verklaart voor recht (i) dat de Gemeente bevoegd is de erfpacht, zoals omschreven in dit vonnis, op te zeggen op grond van artikel 1.27 AB en (ii) dat opzegging van de erfpacht rechtsgeldig is indien aan de formaliteiten van artikel 1.27 AB en artikel 5:87 en 5:88 lid 1 BW wordt voldaan, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt CCWH om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, aan de Gemeente opgave te doen van de hypotheekschulden op het erfpachtrecht, onder afgifte van de financiële gegevens waaruit kan worden opgemaakt wat de hoogte van de hypotheekschulden is, wat de periodieke betaalverplichtingen zijn en welke rente van toepassing is op de hypotheekschulden, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt CCWH om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de inschrijving van de tweede hypotheek op het erfpachtrecht door te halen in de openbare registers van het Kadaster, bij gebreke waarvan dit vonnis ex artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats komt van de voor feitelijke doorhaling noodzakelijke medewerking van CCWH; 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt CCWH in de proceskosten van € 19.721,92, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met een bedrag van € 92,00 en de kosten van betekening voor het geval CCWH niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,   
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt CCWH in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 79,30,  
       
     
     
       6.7. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1, 6.3, 6.4, 6.5 en 6.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker, mr. J.J. Dijk en mr. R.L. Bakels en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024. 
       
     
   
   
     type: 1589 
     coll: