ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3579

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3579 Gerechtshof Amsterdam , 22-12-2020 / 200.261.978/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-22

Zaaknummer: 200.261.978/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3579

---

Appel van ECLI:NL:RBNHO:2019:1956. Koop van woning met ‘korting’ bij ‘koopgarant’-woning. Terugkoopbeding niet oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13 EEG, evenmin is het onredelijk bezwarend. Beroep op dwaling en onvoorziene omstandigheden verworpen. Geen financieel product, instrument of dienst als bedoeld in art. 1.1 Wet op het financieel toezicht.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.261.978/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/271790/HA ZA 18-192 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND ,  
       gevestigd te Alkmaar, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Woonwaard genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 4 juni 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 6 maart 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen onder meer [appellant] als eiser en Woonwaard als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven tevens bevattend akte wijziging eis, met producties; 
     - memorie van antwoord tevens antwoordakte, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak op de zitting van 13 oktober 2020 laten bepleiten door hun advocaten.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in deze zaak, die gaat over de koop van een woning, gevorderd dat het hof het vonnis van de rechtbank zal vernietigen. Met zijn vordering wil [appellant] bereiken dat het hof hem schadevergoeding toekent in verband met de koop van de woning. Hij is daarbij voor een aantal verschillende juridische ankers gaan liggen. Als het hof hem hierin niet volgt wil [appellant] dat een taxateur wordt benoemd die de waarde van de woning op 18 februari 2009 vaststelt. De exacte schade moet wat [appellant] betreft in een andere procedure, de zogenaamde schadestaat, worden vastgesteld.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De rechtbank heeft in haar vonnis onder 2.1. tot en met 2.9. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 van [appellant] richt zich tegen die feitenvaststelling. Het hof zal de feiten zelf vaststellen, zodat [appellant] bij de grief geen belang heeft. De feiten, voor zover zij in hoger beroep van belang zijn, komen wat het hof betreft neer op het volgende. 
       
     
     
       2.2 
       
         In juni 2009 heeft [appellant] van Woonwaard de woning [adres] te [plaats] gekocht. Dit was een zogenaamde Koopgarant woning. In de verkoopbrochure is daarover geschreven:  “Met Koopgarant koopt u een nieuwbouwwoning voor een bedrag dat fors lager ligt dan de normale verkoopprijs. Op het moment dat u uw huis weer wilt verkopen, koopt Woonwaard het weer van u terug. Dan deelt u met Woonwaard in de waardeontwikkeling, of dat nu verlies of winst is (…) 
         
           Koopgarant  is een heldere constructie, met duidelijke afspraken, vastgelegd in een deugdelijke koop aannemingsovereenkomst. Koopgarant is ter beoordeling voorgelegd aan de Vereniging Eigen Huis, de belangenvereniging voor huizenbezitters. Zij oordeelt dat u met Koopgarant een eerlijke deal sluit. (…) 
         
         
           Koopgarant (…) beperkt bovendien de risico’s van de koopmarkt. Indien de waarde van de woning stijgt, blijkt straks misschien dat u achteraf beter af was geweest met normale koop. Maar als de waarde daalt, heeft u de voordelen van zowel de lagere maandlasten als het gedeelde verlies. (…) 
         
         
           Bij terugkoop wordt uw woning opnieuw getaxeerd. Is de waarde in de tussentijd gestegen, dan ontvangt u het afgesproken deel van de waardestijging. Hetzelfde geldt indien de waarde is gedaald : u draait slechts op voor een deel van het verlies. U neemt dus veel minder risico.” 
         
       
       
     
     
       2.3 
       
         Op 17 februari 2009 heeft de makelaar-taxateur [A] de woning opgenomen en gewaardeerd. Hij heeft daarover de volgende dag, 18 februari 2009, een schriftelijk stuk  
         opgesteld waarin hij schrijft dat hij de onderhandse verkoopwaarde van de woning schat op  
         € 182.000,- en de koopgarantwaarde (25% korting) op € 136.500,-. Boven dat schriftelijk stuk staat “taxatierapport”. 
       
       
     
     
       2.4 
       
         Uit de koop-/aannemingsovereenkomst die [appellant] met Woonwaard op 23 maart 2009 heeft gesloten, de akte vestiging erfpacht Koopgarant en de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, die bij die overeenkomst horen, volgt dat de door [appellant] te betalen  
         koop-/aanneemsom, in de overeenkomst de  uitgifteprijs  genoemd,  € 136.500,- bedraagt. Dat bedrag is berekend door de  onderhandse verkoopwaarde  van de woning van € 182.000,- te verminderen met een korting van € 45.500,-.  
         In de akte staat verder dat [appellant] verplicht is de woning aan Woonwaard aan te bieden als hij deze weer wil verkopen. De koopsom die Woonwaard dan aan [appellant] voor de woning moet betalen wordt volgens Hoofdstuk F2 als volgt berekend: de uitgifteprijs plus het waarde-effect van verbeteringen aan de woning plus het aandeel van (in dit geval) [appellant] in de overige waardeontwikkeling. Uit de daarbij opgenomen terugkoopformule en toelichting daarbij volgt dat de waardeontwikkeling wordt bepaald door de onderhandse verkoopwaarde ten tijde van de terugkoop te verminderen met de onderhandse verkoopwaarde ten tijde van de aankoop van de woning door (in dit geval) [appellant] .  
       
       
     
     
       2.5 
       
         
          [appellant] heeft de woning in mei 2019 terugverkocht aan Woonwaard. De positieve waardeontwikkeling van de woning (zonder rekening te houden met door [appellant] aangebrachte verbeteringen) bedroeg € 21.000,-. [appellant] heeft daarin volgens de terugkoopformule voor  
         € 13.125,- in meegedeeld.  
         
           3.	Beoordeling 
         
       
       
     
     
       3.1 
       
         Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of [appellant] ervan uit mocht gaan dat de aan hem bij zijn aankoop van de woning verleende korting van 25% op de onderhandse verkoopwaarde een gift van Woonwaard aan hem was.  
         Ook heeft [appellant] bezwaren tegen het taxatierapport van 18 februari 2009.  
       
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft bij de rechtbank voor een groot deel dezelfde argumenten voor zijn vordering aangevoerd als nu in hoger beroep. De rechtbank heeft die argumenten verworpen en zijn vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.  
       
     
     
       3.3 
       Woonwaard heeft voor alle weren aangevoerd dat de grieven niet voldoen aan het kenbaarheidsvereiste. Dat betoog volgt het hof niet. Wat er ook volgens Woonwaard op de standpunten van [appellant] valt aan te merken zoals op het gebied van consistentie en tegenstrijdigheden, gelet op haar memorie van antwoord heeft zij die standpunten voldoende kunnen duiden.  
       
     
     
       3.4 
       Rondom de zogenoemde korting bij Koopgarant woningen zijn her en der in het land al vele procedures door kopers gevoerd. Woonwaard heeft dat onbestreden gesteld. Al die procedures draaiden in feite om dezelfde vraag als die [appellant] nu aan het hof voorlegt: is de 25% korting op de woning een onvoorwaardelijke korting en in feite een gift van de verkoper aan de koper? Alle rechtbanken en het gerechtshof Den Haag die die vraag kregen voorgelegd hebben geoordeeld dat dat niet het geval was. In die procedures traden dezelfde advocaten namens de kopers op als degenen die de memorie van grieven van [appellant] hebben opgesteld. Zij moeten dus alleen al om die reden weten hoe de geldende rechtspraak op dit punt luidt. Het hof heeft daarom op de zitting gevraagd wat er in deze zaak nu principieel anders is dan in die reeds beoordeelde zaken en of het realistisch is te denken dat dit hof een andere lijn zal kiezen dan de andere rechters. [appellant] heeft toen niets aangevoerd wat deze zaak wezenlijk anders maakt dan die andere zaken en slechts geantwoord dat elke zaak op eigen waarde moet worden geschat. Dat laatste mag zo zijn maar zinvol om diezelfde vraag nog eens aan dit hof voor te leggen lijkt het niet. Het kost alleen veel geld en tijd. De uitkomst is voorspelbaar: dit hof volgt de in de rechtspraak uitgezette lijn en verwerpt de argumenten van [appellant] . Waarom dat zo is zet het hof hierna nog eens uiteen.  
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] voert in grief 2 aan dat hij heeft gedwaald. Niet alleen over de korting, maar ook over de marktwaarde van de woning bij uitgifte en de wijze waarop deze feitelijk is vastgesteld, te weten zonder een officieel taxatierapport. Hoe het precies in elkaar zat heeft hij niet geweten en als dat wel zo zou zijn geweest zou hij de koop-/aanneemovereenkomst niet hebben gesloten.  
       
     
     
       3.6 
       Wat de taxatie betreft zegt [appellant] : er moet bij de uitgifte van de woning en bij de terugkoop een officieel taxatierapport worden opgemaakt met daarin eenzelfde waarderingsgrondslag. Dat rapport moet goed gemotiveerd zijn. Het onder 2.3 genoemde taxatierapport dat Woonwaard bij de uitgifte heeft gebruikt is dat niet. Het is in feite een waardeverklaring of prijslijst waarin een prijspeil van december 2008 is aangehouden en de waarde van de woning is slechts geschat. Een onderbouwing en waarderingsgrondslag ontbreekt. In een andere soortgelijke zaak heeft een deskundige, [naam deskundige] , in een rapport van 10 maart 2018 verklaard dat een waardeverklaring niet is toegestaan en in strijd is met de Europese taxatiestandaard. [appellant] heeft hierover in een onjuiste voorstelling van zaken verkeerd. Hij ging af op de deskundigheid van Woonwaard en op de juistheid van de geschatte waarde en de manier van taxeren. Pas vanaf 2017 bleek zijn veronderstelling onjuist te zijn en dat dit soort waardeverklaringen ondeugdelijk is als taxatiemiddel.  
       
     
     
       3.7 
       Wat de korting betreft zegt [appellant] : dit is een percentage van 25% dat in mindering wordt gebracht op (de feitelijke getaxeerde waarde bij uitgifte,) de onderhandse verkoopwaarde. Nergens in de in 2.4 genoemde overeenkomst of akte, noch in de verkoopbrochure staat dat dit niet een daadwerkelijke onvoorwaardelijke korting is of zal worden verrekend bij terugkoop. Woonwaard heeft in 2009 ook nooit ergens iets geschreven waaruit [appellant] kon afleiden dat de korting geen cadeau was. Dat had zij als professionele partij, of haar makelaar wel moeten doen. De verkopende partij moet juiste en volledige inlichtingen geven. Niet voor niets heeft de ACM ook gevonden dat de informatie onduidelijk was en is die door de licentiehouder van het Koopgarantconcept in 2017 aangepast. [appellant] ging er dus vanuit dat de korting een cadeau voor starters was. En dat de waardeontwikkeling van de woning zou worden gebaseerd op een vergelijking tussen de marktwaarde minus de korting enerzijds (de uitgifteprijs) en de waarde volgens de taxatie bij terugkoop anderzijds.  
       
     
     
       3.8 
       
         Over dwaling zegt de wet in artikel 6:228 BW lid 1 het volgende. 
         Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:  
       
       a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;  
       b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;  
       c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.  
     
     
       3.9 
       Met betrekking tot de taxatie overweegt het hof als volgt. Het taxatierapport in deze zaak dateert van 18 februari 2009. [appellant] heeft allereerst niet onderbouwd dat de marktwaarde van de woning toen onjuist is gewaardeerd. Hij heeft geen enkel stuk ingebracht waaruit dat zou kunnen worden afgeleid. Zijn stelling is bovendien betwist. Van belang is verder dat hij met die waarde akkoord is gegaan. [appellant] heeft ook niet onderbouwd wat precies Woonwaard hem op dit punt anders had moeten meedelen. De stelling dat hij omtrent de waarde van de woning heeft gedwaald wordt daarom verworpen.  
     
     
       3.10 
       Evenmin gaat het hof mee in de stelling dat [appellant] heeft gedwaald omtrent de wijze van vaststellen van het taxatierapport. Woonwaard heeft onbestreden naar voren gebracht dat het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), waarop [appellant] zich beroept, in 2009 nog niet bestond, en dat voor zover hij zich op de eisen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs beroept, dat register ook pas sinds 2016 bestaat. Wat [appellant] verder bedoelt met een officieel taxatierapport heeft hij onvoldoende duidelijk gemaakt. De Koopgarantbepalingen stellen in dat verband geen eisen. Woonwaard heeft bovendien onbetwist uiteengezet dat de eisen die enkele brancheorganisaties stellen aan een taxatierapport in de afgelopen jaren aan verandering onderhevig zijn geweest, zodat hetgeen thans gebruikelijk is onvoldoende zegt over 2009.  
     
     
       3.11 
       Uit het taxatierapport volgt dan dat de woning op 17 februari 2009 is opgenomen en gewaardeerd (zodat het niet onlogisch voorkomt het prijspeil van december 2008 te hanteren) en dat daarbij is gelet op de stand, de ligging, de constructie, de staat van onderhoud en de kwaliteit van de uitvoering alsmede is uitgegaan van de bestaande omgevingssituatie. Verder is onder meer vermeld dat er geen rechten van derden anders dan in de overeenkomst vermeld bekend zijn, dat geen rekening is gehouden met negatieve overheidsbepalingen, beperkingen en/of roerende zaken en dat geen uitgebreid onderzoek is verricht naar voorgaande aankomsttitels, waaruit eventuele zakelijke rechten anders dan opgegeven zouden blijken, en ook geen planologisch onderzoek. Ook is vermeld dat geen rekening is gehouden met vergunningen en/of eisen van overheidswege voorgeschreven. Verder heeft de taxateur gebruik gemaakt van de technische omschrijving van de woning, het overzicht van de vierkante meters van de buitenruimte en de appartementen en de plattegronden. Op basis van deze veelheid van gegevens is de waarde van de woning geschat. Naar het oordeel van het hof is een en ander in overeenstemming met de Koopgarantbepalingen. Dat deze taxatie ondeugdelijk is heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd.  
     
     
       3.12 
       
         De conclusie van dit alles is dat onvoldoende is onderbouwd dat [appellant] in een onjuiste voorstelling van zaken heeft verkeerd omtrent de juistheid van de geschatte waarde van de woning en de manier van taxeren. Al zou dit al anders zijn is onvoldoende onderbouwd dat [appellant] de overeenkomst niet zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Hij  
         heeft daarvan immers alleen financieel voordeel genoten. Daarover later in 3.14 meer. Het rapport van [naam deskundige] , waarnaar [appellant] verwijst kan daar niet aan afdoen al was het maar omdat dit rapport niet op deze zaak betrekking heeft.  
       
       
     
     
       3.13 
       Evenmin is er een schending van een mededelings-/waarschuwingsplicht met betrekking tot het begrip “korting”.  In dat verband is onvoldoende dat het woord “korting” verwarring kan wekken (en de ACM daar aandacht voor heeft gevraagd) en/of dat Woonwaard een professionele marktpartij is met ervaring op de vastgoedmarkt, terwijl [appellant] onervaren en ondeskundig was. Nog daargelaten dat het [appellant] vrijstond om advies in te winnen bij een makelaar of andere deskundige – hetgeen ook niet ongebruikelijk is bij een belangrijke transactie als de aankoop van een woning –, is het hof van oordeel dat de Koopgarantbepalingen en bepalingen in de erfpachtakte voldoende duidelijke informatie bevatten over de wijze van berekening van de terugkoopprijs. In niet voor tweeërlei uitleg vatbare bewoordingen staat daarin beschreven dat [appellant] niet de marktwaarde van de woning betaalt maar een (veel lagere) uitgifteprijs en dat hij bij verkoop de woning weer aan Woonwaard moet aanbieden. Voor de koopsom zal dan die uitgifteprijs weer uitgangspunt zijn en zal daarbij de waardeontwikkeling van de woning worden betrokken volgens een in de akte omschreven formule (zie rov. 2.4). Op basis van die informatie kon [appellant] in redelijkheid niet menen dat hij bij terugkoop zou delen in elke marktwaardestijging ten opzichte van de – niet marktconforme – uitgifteprijs. Een dergelijk “cadeautje”, zoals [appellant] het noemt, zou ook in strijd zijn met het belang van een goede huisvesting. Dit “cadeautje” zou immers in feite worden betaald door de huurpenningen van huurders van voornamelijk niet geliberaliseerde woonruimte. De voorgestane uitleg van [appellant] zou er ook op neerkomen dat hij vrijwel direct na aankoop de woning te koop hadden kunnen aanbieden aan Woonwaard die de woning dan had moeten terugkopen tegen de marktwaarde. Woonwaard zou dan verlies hebben geleden en [appellant] had een vermogenswinst kunnen incasseren zonder dat sprake zou zijn geweest van een daadwerkelijke waardestijging van de woning. Het hof is van oordeel dat dit zo’n ongerijmde consequentie zou zijn dat Woonwaard er in redelijkheid niet vanuit hoefde te gaan dat [appellant] de korting als gift zag. Voor zover [appellant] ten tijde van de aankoop van de woning dan ook in een onjuiste veronderstelling verkeerde, is dat niet te wijten aan een schending van een mededelingsplicht door Woonwaard, en moet dit voor zijn eigen rekening blijven. 
     
     
       3.14 
       Daar komt bij dat - zo al zou moeten worden aangenomen dat [appellant] heeft gedwaald - de omstandigheid dat [appellant] de woning tegen een veel lagere prijs dan de marktwaarde heeft kunnen kopen meebracht dat hij evenredig minder heeft hoeven financieren en jarenlang veel lagere maandlasten heeft gehad dan anderen die niet in de gelegenheid zijn gesteld een Koopgarant woning te kopen. Daaruit heeft [appellant] geen nadeel maar alleen financieel voordeel genoten. Ook heeft [appellant] na verkoop van de woning meegedeeld in de waardestijging van de woning. In dit licht bezien heeft [appellant] onvoldoende naar voren gebracht om aan te nemen dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Grief 2 faalt op alle onderdelen. Grief 5 stelt in wezen dezelfde materie aan de orde en koppelt daaraan tevens de gevolgtrekking dat er een hertaxatie moet komen en dat van wanprestatie sprake is. Grief 5 faalt om bovengenoemde redenen ook. Voor een hertaxatie is geen grond. Van wanprestatie is geen sprake.  
       
     
     
       3.15 
       Met grief 3 betoogt [appellant] dat Woonwaard op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft) een bijzondere zorgplicht had nu het hier om een ingewikkeld, risicovol product gaat. Dat wordt bevestigd in het “Best Practice risicomanagement Koopgarant” document waarin de licentiegever van Woonwaard, de stichting OpMaat het product risicovol voor starters noemt. OpMaat kwalificeert Koopgarant als een financieel instrument. Het kopen van een woning onder het label Koopgarant is een financieel product dat onder toezicht valt van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Op zijn minst had Woonwaard in de geest van een bijzondere zorgplicht  moeten handelen. Het belangrijkste risico is dat de koper blijft zitten met een restschuld, met alle gevolgen van dien. Daarom is voorlichting nodig die onvoldoende is gegeven. Ook bestaat het risico dat ervaren personeel bij Woonwaard vertrekt en daardoor fouten rondom Koopgarant worden gemaakt, aldus [appellant] .  
       
     
     
       3.16 
       Woonwaard heeft dit betoog uitvoerig en gemotiveerd betwist. Het hof volgt Woonwaard. Partijen hebben afspraken gemaakt over het aankopen en terug verkopen van een woning en over de hoogte van de daarbij te hanteren aankooprijs en (de berekening van) de terugkoopprijs. Op geen enkele wijze kan dit worden gezien als een financieel product, financieel instrument of financiële dienst als bedoeld in artikel 1.1 van de Wft. Ook ziet het hof niet waarom de regeling ingewikkeld zou zijn. [appellant] heeft dat alles onvoldoende toegelicht. Weliswaar stelt hij dat er een risico was dat hij zou blijven zitten met een restschuld (wat overigens niet is gebeurd), maar dit is inherent aan het kopen van een woning en mag van algemene bekendheid worden beschouwd. Dat maakt nog niet dat deze Koopgarantregeling onder de Wft valt. Grief 3 faalt.  
       
     
     
       3.17 
       Grief 4 houdt in dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, het (terugkoop)beding wel degelijk oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EEG met als gevolg een disbalans in de overeenkomst ten nadele van [appellant] . De verleende korting was immers voorwaardelijk en moest bij verkoop worden verrekend. Dat [appellant] door de korting lagere maandlasten had is slechts een minimaal voordeel vanwege de constructie van de terugkoopformule. Hij kreeg veel minder voor zijn woning terug dan hij had gedacht en dan hij op de vrije markt had kunnen krijgen. Anno 2019 was er ook geen risico dat hij zijn woning niet kwijt zou raken. Omdat de huizenprijzen waren gestegen had hij geen voordeel bij de terugkoopformule in geval deze zouden zijn gedaald en Woonwaard dan een deel van het verlies voor haar rekening had moeten nemen. Nu moet hij de winst nota bene volgens de verdeelsleutel delen met Woonwaard, aldus [appellant] .  
       
     
     
       3.18 
       
         Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt op grond van artikel 3 van de Europese Richtlijn 93/13/EEG als oneerlijk beschouwd indien dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling van de vraag of hiervan sprake is moeten de verschillende Koopgarantbepalingen mede in hun onderlinge samenhang worden beschouwd. 
         Hierboven is al overwogen dat de bepalingen voldoende duidelijk zijn. Naar het oordeel van het hof zijn zij bovendien niet oneerlijk in bovenbedoelde zin. De Koopgarantregeling bevat op zich enige beperkingen. Zo deelt Woonwaard mee in een eventuele waardestijging en als de koper wil verkopen, moet hij de woning aan Woonwaard aanbieden. Daar staan echter ook enkele aanzienlijke voordelen tegenover: de lagere aankoopprijs met als gevolg lagere woonlasten, de verplichting van Woonwaard om de woning terug te kopen (ook in een voor haar ongunstige markt) en de omstandigheid dat Woonwaard deelt in een eventuele waardedaling. Het hof concludeert dat het evenwicht op de markt niet aanzienlijk wordt verstoord door de Koopgarantbepalingen. Uit het voorgaande vloeit voort dat van een onredelijk bezwarend beding evenmin sprake is. 
       
       
     
     
       3.19 
       
         Grief 6 houdt in dat de rechtbank het beroep van [appellant] op onvoorziene omstandigheden niet had mogen passeren. [appellant] is bij het sluiten van de overeenkomst van bepaalde veronderstellingen uitgegaan omtrent de korting. Ook is hij ervan uitgegaan dat er juist getaxeerd was. Dat bleek later allemaal onjuist en is daarmee onvoorzien. Als het Haviltex criterium wordt toegepast en ermee rekening wordt gehouden dat Woonwaard als professionele partij haar kopers - consumenten en starters - goed moet inlichten, volgt daaruit dat [appellant] mocht verwachten dat daadwerkelijk een korting op de koopprijs zou worden gegeven. Zeker als bedacht wordt dat over het beding niet kon worden onderhandeld en [appellant] zich niet heeft gerealiseerd dat de terugkoopregeling voor hem negatief kon uitvallen.  
         Daarom is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, anders dan de rechtbank oordeelt, wel degelijk onaanvaardbaar vast te houden aan de regel dat [appellant] de woning aan Woonwaard op grond van de terugkoopformule moest aanbieden als [appellant] deze wilde verkopen, zou behelst grief 7.   
       
       
     
     
       3.20 
       Het hof verwijst allereerst naar zijn oordeel bij grief 2 dat er kort gezegd op neerkomt dat een eventuele verkeerde opvatting van het begrip korting voor rekening van [appellant] moet blijven. Toepassing van het Haviltex criterium verandert dus niets. [appellant] kon immers niet in redelijkheid menen dat ‘korting’ een cadeautje van € 45.500,-inhield. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is verder geen sprake, nu de in deze zaak relevante toekomstige omstandigheden (mogelijke terugverkoop, wijze van berekening van terugkoopprijs en wijze waarop eventuele waardeontwikkelingen daarbij moeten worden betrokken) nu juist wel in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Dat [appellant] stelt van een andere uitleg van de bepalingen te zijn uitgegaan, maakt dat niet anders. In zoverre faalt grief 6. Grief 7 faalt omdat het, gelet op alles wat hiervoor is overwogen, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] de woning op grond van de terugkoopregeling aan Woonwaard moest aanbieden bij verkoop ervan.  
       
     
     
       3.21 
       Met grief 8 vat [appellant] samen dat zijn vorderingen hadden moeten worden toegewezen, dat er een deskundigenonderzoek had moeten komen en dat hij niet in de proceskosten had mogen worden veroordeeld. Gelet op wat hierboven is overwogen faalt ook deze grief.  
       
     
     
       3.22 
       De slotsom is dat de grieven geen succes hebben. [appellant] krijgt ook in hoger beroep ongelijk. Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen bewijs is aangeboden van concrete feiten en omstandigheden, die als zij bewezen worden, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De gewijzigde vorderingen in hoger beroep wijst het hof af. [appellant] moet als in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep betalen. 
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonwaard begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2020.