ECLI: ECLI:NL:RVS:2018:846

Titel: ECLI:NL:RVS:2018:846 Raad van State , 14-03-2018 / 201703187/1/R1

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2018-03-14

Zaaknummer: 201703187/1/R1

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2018:846

---

Bij besluit van 28 februari 2017 heeft de raad het bestemmingsplan "Mijzerweg 1a te Noordbeemster" vastgesteld.

201703187/1/R1. 
     Datum uitspraak: 14 maart 2018 
     
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     
     Uitspraak in het geding tussen: 
     
     Stichting Behoud Waterland en Stichting Beemstergroen, gevestigd te Waterland, onderscheidenlijk Beemster (hierna: de Stichtingen), 
     appellanten, 
     
     en 
     
     de raad van de gemeente Beemster, 
     verweerder. 
     
     Procesverloop 
     
     Bij besluit van 28 februari 2017 heeft de raad het bestemmingsplan "Mijzerweg 1a te Noordbeemster" vastgesteld. 
     
     Tegen dit besluit hebben de Stichtingen beroep ingesteld. 
     
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     De Stichtingen en de raad hebben nadere stukken ingediend. 
     
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 31 januari 2018, waar de Stichtingen, vertegenwoordigd door [gemachtigden], en de raad, vertegenwoordigd door J.D. Haagsma en J.A.C. Boot, zijn verschenen. 
     
     Overwegingen 
     
     Inleiding 
     
     1.    Aan de Mijzerweg 1 te Noordbeemster ligt een stolpwoning. Op het naastgelegen perceel, de Mijzerweg 1a, stond op korte afstand van de stolpwoning een tweede stolpwoning, die enkele jaren terug is afgebrand. Het plan maakt ter vervanging van de afgebrande stolpwoning een nieuwe gesplitste stolpwoning met bijgebouwen mogelijk op ruimere afstand van de bestaande stolpwoning op nummer 1. De te herbouwen stolpwoning wordt ten oosten van de plek van de verbrande stolp mogelijk gemaakt. De bouwmogelijkheden op de locatie van de afgebrande stolpwoning zijn komen te vervallen. 
     
         De Stichtingen kunnen zich niet met het plan verenigen omdat de nieuw op te richten gesplitste stolpwoning qua oppervlakte, omvang en locatie niet overeenstemt met het oorspronkelijke gebouw en volgens hen niet passend is in de omgeving. 
     
     Toetsingskader 
     
     2.    Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. 
     
     Wettelijke bepalingen en planregels 
     
     3.    De relevante regels van het plan en van de Provinciale Ruimtelijke Verordening, vastgesteld door provinciale staten van Noord-Holland op 27 juni 2016 (hierna: PRV) zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. 
     
     Intrekking 
     
     4.    Bij brief van 8 januari 2018 hebben de Stichtingen de subsidiaire beroepsgrond die betrekking heeft op het uitwerking van de kernkwaliteiten van het werelderfgoed De Beemster en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ingetrokken. 
     
     Herbouw na calamiteit 
     
     5.    De Stichtingen voeren aan dat de raad ten onrechte de nieuw op te richten gesplitste stolpwoning mogelijk maakt, omdat de stolpwoning qua oppervlakte, omvang en locatie niet overeenstemt met het oorspronkelijke gebouw en er dus geen sprake is van een herbouwrecht na calamiteit. Nu er geen recht bestaat op de bouw van een grotere stolpwoning op een nieuw bouwvlak, is het bouwrecht volgens de Stichtingen beperkt tot de herbouw van het verloren gegane gebouw op het bestaande erf. De stelling van de raad dat herbouw niet mogelijk is vanwege brandveiligheid, privacy, woongenot en strijd met het bestaande stolpenbeleid is niet juist nu het stolpenbeleid niet van toepassing is op de herbouw als gevolg van een bestaand bouwrecht en het woongenot en de privacy niet hoeven te worden vergroot nu er geen recht op een betere positie bestaat. Voorts stellen de Stichtingen dat brandveiligheid niet aan de orde is nu in steden huizen ook pal naast elkaar staan. 
     
     5.1.    De Afdeling overweegt dat de herbouw van de stolpwoning op de voorgestane wijze in planologische zin geen bestaand bouwrecht betreft. De raad heeft daarom een zogenoemd postzegelplan vastgesteld. Met het postzegelplan wordt een planologische basis geboden voor de bouw van een gesplitste stolpwoning. Dat het bouwrecht op grond van het voorgaande plan beperkter was, betekent niet dat het de raad niet vrijstond om in het plan ruimere bouwmogelijkheden toe te staan op een verplaatst bouwvlak. De raad kan immers op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Bij de afweging van alle betrokken belangen heeft de raad terecht met het oog op een goede ruimtelijke ordening, "des Beemsters beleid", het gemeentelijk stolpenbeleid, de brandveiligheid, de privacy en het woongenot van belang geacht. Het betoog van de Stichtingen dat in steden huizen ook pal naast elkaar staan, maakt niet dat de raad in deze situatie een minder zwaar gewicht aan de brandveiligheid had moeten toekennen. 
     
          Het betoog faalt. 
     
     Nut en noodzaak 
     
     6.    De Stichtingen stellen dat het plan niet voldoet aan het vereiste van nut en noodzaak uit artikel 13, lid 2, aanhef en onder a, b, en c, van de PRV, nu uit de Woningbouwmonitor 2016 volgt dat er in de regio voldoende mogelijkheden voor woningbouw zijn tot na 2025. Daarnaast stellen de Stichtingen dat de gesplitste stolpwoning op een andere plek kan worden gebouwd binnen bestaand bebouwd gebied, nu er regelmatig boerderijen leeg komen te staan. De Stichtingen verwijzen naar een voorspelling door Alterra Wageningen uit 2014 dat in 2030 15 miljoen m² agrarisch onroerend goed leeg staat in Nederland doordat veel landbouwers met hun bedrijf zullen stoppen. Nu de gesplitste stolpwoning ook binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd wordt volgens de Stichtingen niet voldaan aan artikel 13, lid 2, aanhef en onder c, van de PRV. Verder stellen de Stichtingen dat de nieuw op te richten gesplitste stolpwoning niet is opgenomen in de provinciale woonvisie 2010-2020, de door het college van gedeputeerde staten van Noord-Holland en de regiogemeenten vastgestelde regionale actieprogramma’s, de woningbouwmonitor en de woningbouwprognose, waardoor het plan niet aan artikel 13, lid 2, aanhef en onder a en b, van de PRV voldoet. 
     
     6.1.    De Afdeling stelt vast dat een bestemmingsplan op basis van artikel 13 van de PRV zoals dat destijds luidde, niet mag voorzien in nieuwe woningbouw in landelijk gebied, tenzij nut en noodzaak van de woningbouw zijn aangetoond en aan de eisen van ruimtelijke kwaliteit als bedoeld in artikel 15 wordt voldaan. 
     
         Ten aanzien van nut en noodzaak heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat dit voor de eerste woning reeds is aangetoond doordat het de herbouw van een stolpwoning betreft die door brand verloren is gegaan. Nut en noodzaak van de tweede woning komen volgens de raad voort uit de, vanuit de kernkwaliteiten van De Beemster, voortkomende voorkeur voor een grote karakteristieke stolpvorm, waarvoor de kosten door één bewoner moeilijk opgebracht kunnen worden. Daarnaast heeft de raad toegelicht dat nut en noodzaak op basis van kwalitatieve en kwantitatieve gronden kan worden aangetoond. Volgens de raad is binnen de regio geconstateerd dat de behaalde kwantitatieve afspraak uit het Regionaal Actieprogramma bijna 10.000 woningen te laag is en uit de cijfers van het Woon Onderzoek Nederland 2015 kan worden geconcludeerd dat er een regionale behoefte van 352 woningen aanwezig is voor eengezinswoningen in een landelijk woonmilieu, terwijl de plancapaciteit in dit woonmilieu slechts 24 bedraagt. 
     
         De Afdeling overweegt dat de raad conform de PRV het kwalitatieve en het kwantitatieve woningbouwprogramma heeft beschreven en heeft toegelicht dat het plan regionaal is afgestemd aan de hand van het Regionaal Actieprogramma, de Woningbouwmonitor 2016 en het Woon Onderzoek Nederland 2015. Daarbij is van belang dat artikel 13, lid 2 aanhef en onder a en b, van de PRV, anders dan de Stichtingen stellen, niet de eis bevat dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling direct in de genoemde stukken is opgenomen. De ruimtelijke ontwikkeling moet volgens dit artikel met de stukken in overeenstemming zijn. Daarnaast is in aanmerking genomen dat de herbouw van de stolpwoning op de voorgestane wijze ten opzichte van het voorheen geldende planologische regime slechts leidt tot de toevoeging van één woning. 
     
         Uit artikel 9 van de PRV zoals dit destijds luidde, volgt dat bebouwing op agrarische bouwpercelen is uitgezonderd van de aanwijzing als bestaand bebouwd gebied. Het agrarisch onroerend goed waar de Stichtingen naar verwijzen, valt gelet op artikel 9 van de PRV niet onder bestaand bebouwd gebied. De bouw van de stolpwoning op de locatie van leegstaand agrarisch onroerend goed zou, net als de herbouw van de stolpwoning op de voorgestane wijze, kwalificeren als bouw buiten bestaand bebouwd gebied. 
     
         In hetgeen de Stichtingen naar voren hebben gebracht, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het standpunt van de raad dat nut en noodzaak zijn aangetoond en dat wordt voldaan aan artikel 13, lid 2 aanhef en onder a, b en c, van de PRV, onjuist is. 
     
         Het betoog faalt. 
     
     Ruimtelijke kwaliteit en Werelderfgoed Droogmakerij De Beemster 
     
     7.    De Stichtingen voeren aan dat niet aan de eisen van ruimtelijke kwaliteit uit artikel 13, lid 2, aanhef en onder d, en artikel 15 van de PRV wordt voldaan, nu de bouw van de stolpwoning de kernkwaliteiten "grote openheid" en "monumentale typerende (stolp)boerderijen" aantast, de raad de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling niet overeenkomstig de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie in beeld heeft gebracht en het plan niet positief kan bijdragen aan het karakteristieke landschapsbeeld aan de Mijzerweg en omgeving. De Stichtingen verwijzen in dit verband naar het advies van de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (hierna: ARO), waaruit volgt dat de openheid van De Beemster een reden zou moeten zijn om de nieuwe stolpwoning niet groter te maken dan de oude. In aanvulling op dit advies verwijzen de Stichtingen naar de notitie "Planbeoordeling perceel Noordbeemster, Mijzerweg 1a" opgesteld door Pince van der Aa van Hylkema Erfgoed, waarin onder andere staat dat het plan de openheid aantast, een belangrijke zichtlijn blokkeert en een vreemd beeldeffect laat ontstaan van twee stolpboerderijen naast elkaar. De Stichtingen stellen dat het volume van de nieuwe stolpwoning vijf of zes keer toe zal nemen in vergelijking tot het volume van de afgebrande stolp. Daarnaast zal het plan volgens de Stichtingen, anders dan de raad stelt, zorgen voor meer verrommeling, nu de gronden met de bestemming "Tuin" ruimte bieden voor bijgebouwen en dergelijke. Het verlies aan openheid is volgens de Stichtingen tevens in strijd met artikel 22 van de PRV. De Stichtingen stellen dat dit artikel geen enkele aantasting van de kernkwaliteiten toestaat bij ontwikkelingen als deze. 
     
         De Stichtingen voeren verder aan dat in de Leidraad geen onderscheid wordt gemaakt tussen stolpwoningen die op de monumentenlijst staan en andere stolpen en dat alle stolpwoningen dus beeldbepalend kunnen zijn, afhankelijk van de omliggende bebouwing en begroeiing. Doordat de geplande stolpwoning zal verrijzen voor de bestaande stolpwoning op Mijzerweg nummer 1, verliest de bestaande stolpwoning in strijd met artikel 22 van de PRV haar identiteitsbepalend karakter, aldus de Stichtingen. Daarnaast wordt het nieuwe erf in strijd met de Omgevingsnota, vastgesteld door de raad op 10 juli 2012 (hierna: Omgevingsnota), niet aan de kopse kant, maar in de lengterichting aan de weg gebouwd. 
     
     7.1.    De Afdeling stelt vast dat de effecten van de geplande stolpwoning in kaart zijn gebracht in de planbeoordeling ruimtelijke kwaliteit van 4 mei 2016. De Afdeling stelt verder vast dat uit de PRV en de daarbij behorende bijlage Leidraad Landschap & Cultuurhistorie volgt dat de ringdijk, de monumentale typerende stolpboerderijen en de grote openheid van de Beemster belangrijke kernkwaliteiten zijn van Droogmakerij De Beemster. In de planbeoordeling is beschouwd dat de voorheen toegestane situatie niet optimaal passend is binnen de kernkwaliteiten doordat sprake is van geringe openheid door de dicht op elkaar gesitueerde bebouwing, de voorheen toegestane bebouwing beduidend kleiner is dan voor de Beemster typerend is en de erfinrichting niet des Beemsters is. De vergroting van het woonerf van Mijzerweg 1a, de verplaatste herbouw en de sloop van de bestaande verrommelde opstallen langs de dijkvoet, geven volgens de raad de mogelijkheid om de openheid langs de ringdijk te herstellen en een stolpwoning te realiseren waarbij de voor de Beemster kenmerkende maatvoering, situering en erfinrichting in acht kunnen worden genomen. Door de voorgenomen herbouw is volgens de raad weliswaar sprake van verminderde openheid op erfniveau, maar er is geen aantasting van de grote openheid op niveau van de Droogmakerij De Beemster waar de kernkwaliteit betrekking op heeft, ook als de bouwmogelijkheden op de gronden met de bestemming "Tuin" in aanmerking worden genomen. De gronden waarmee het erf van de Mijzerweg 1a wordt vergroot, die thans vrij zijn van bebouwing, zijn namelijk vanuit historisch perspectief onderdeel van het woonerf van de Mijzerweg 1 en 1a, waardoor er sprake is van een bebouwingsverschuiving binnen een oorspronkelijk bestaand erf, aldus de raad. De raad heeft dit onderbouwd met een afdruk van de Kopergravure van Balthasar Florisz van Berkenrode uit 1644, die de basis is voor het ruimtelijke beleid voor de Beemster. De raad heeft verder toegelicht dat op deze kopergravure te zien is dat het erf van de Mijzerweg 1 en 1a waarschijnlijk een hofstede is geweest met aan de kop van de kavel, aan de zijde van de ringdijk, bebouwing. Van oorsprong bestaande bebouwde erven in het buitengebied maken volgens de raad niet dat de grote openheid wordt aangetast; deze dragen juist bij aan de begrenzing en beleving van de zogenoemde polderkamers, en daarmee aan de beleving van de grote openheid. De Afdeling acht het vorenstaande niet onredelijk. De raad had de geplande stolpwoning dan ook niet in strijd met de Omgevingsnota hoeven achten, nu er geen sprake is van een nieuw, maar van een van oorsprong bestaand erf. 
     
         Voorts is het volgens de raad niet zo dat de kernkwaliteit "monumentale typerende (stolp)boerderijen" wordt aangetast, nu de bestaande stolp aan de Mijzerweg 1 in de situatie van voor de brand - en dus de situatie die voorheen planologisch was toegestaan - geen stolpwoning is met een identiteitsbepalend karakter, doordat de oude situatie door de ligging en situering niet te typeren was als "des Beemsters", dan wel passend binnen het stolpenbeleid. Juist door herbouw van de stolpwoning op afstand van de stolpwoning aan de Mijzerweg 1 komt de bestaande stolp meer als "Beemsterwaardige", en daarmee identiteitsbepalende stolp tot zijn recht, aldus de raad. 
     
         De Afdeling ziet, gelet op de hiervoor weergegeven toelichting van de raad, in het betoog van de Stichtingen geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat aan de vereisten uit artikel 13, lid 2, aanhef en onder d, artikel 15, artikel 21 en artikel 22 van de PRV is voldaan. 
     
         Het betoog faalt. 
     
     Conclusie 
     
     8.    Het beroep is ongegrond. 
     
     9.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     Beslissing 
     
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     
     verklaart het beroep ongegrond. 
     
     Aldus vastgesteld door mr. J.C. Kranenburg, voorzitter, en mr. G. van der Wiel en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Sparreboom, griffier. 
     
     w.g. Kranenburg    w.g. Sparreboom 
     voorzitter    griffier 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2018 
     
     195-849.  BIJLAGE 
     
     De Provinciale Ruimtelijke Verordening, vastgesteld door provinciale staten op 27 juni 2016 van Noord-Holland 
     
     Artikel 9 Aanwijzing bestaand bebouwd gebied 
     
     Als bestaand bebouwd gebied wordt aangewezen de bestaande of de bij een - op het moment van inwerkingtreding van de verordening - geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bebouwing op agrarische bouwpercelen en kassen. Onder toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing wordt mede begrepen de daarbij behorende bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen, verkeersinfrastructuur alsmede stedelijk water en stedelijk groen van een stad, dorp of kern. 
     
     Artikel 13 Nieuwe woningbouw 
     
     1. Een bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe woningbouw in landelijk gebied. 
     
     2. In afwijking van het eerste lid kan een bestemmingsplan voorzien in de ontwikkeling van nieuwe woningbouw indien: 
     
     a. nieuwe woningbouw in overeenstemming is met de provinciale woonvisie 2010-2020 (vastgesteld bij besluit van 27 september 2010, nr. 62) en de door gedeputeerde staten en de regiogemeenten vastgestelde regionale actieprogramma’s; 
     
     b. nieuwe woningbouw in overeenstemming is met de door gedeputeerde staten vastgestelde provinciale woningbouwmonitor en provinciale woningbouwprognose; 
     
     c. nieuwe woningbouw niet kan worden gerealiseerd door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen bestaand bebouwd gebied en; 
     
     d. het bepaalde in artikel 15 in acht wordt genomen. 
     
     Artikel 15 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van verstedelijking in het landelijk gebied 
     
     1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van: 
     
     a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8; 
     
     b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd; 
     
     c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis; 
     
     d. de historische structuurlijnen; 
     
     e. cultuurhistorische objecten. 
     
     2. De toelichting van een bestemmingsplan geeft aan in welke mate ten aanzien van de in het eerste lid bedoelde functies rekening is gehouden met: 
     
     a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap; 
     
     b. de ordeningsprincipes van het landschap; 
     
     c. de bebouwingskarakteristieken (architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse; 
     
     d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving (grotere landschapseenheid); 
     
     e. de bestaande kwaliteiten van het gebied (inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies. 
     
     3. In het kader van de bestemmingsplanprocedure als bedoeld in het eerste lid wordt de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) om advies gevraagd over plannen met grote impact. 
     
     4. Gedeputeerde staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de uitgangspunten als bedoeld in het eerste lid teneinde te garanderen dat de ruimtelijke kwaliteit toeneemt. 
     
     Artikel 20 UNESCO-erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden 
     
     Als erfgoed van uitzonderlijke universele waarden wordt aangewezen: 
     
     […] 
     
     b. Beemster; 
     
     […] 
     
     Artikel 21 Kernkwaliteiten uitzonderlijke Universele Waarden UNESCO-erfgoederen 
     
     Voor de gronden gelegen binnen de in artikel 20 genoemde erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden dienen in het bestemmingsplan regels te worden opgenomen ten behoeve van het behoud of versterking van de kernkwaliteiten van de erfgoederen van de uitzonderlijke universele waarde, zoals omschreven in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. 
     
     Artikel 22 Ontwikkelingen binnen UNESCO-erfgoederen 
     
     1. Een bestemmingsplan mag uitsluitend voorzien in nieuwe functies en uitbreiding van de bebouwing van bestaande functies binnen de gebieden als bedoeld in artikel 20 voor zover deze de kernkwaliteiten van de erfgoederen met uitzonderlijke universele waarde behouden of versterken, als bedoeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zoals genoemd in artikel 15 en in bijlage 1 bij deze verordening. 
     
     2. In aanvulling op het gestelde in het eerste lid bevat het bestemmingsplan geen bestemmingen en regels die voorzien in: 
     
     a. een grootschalige stads- of dorpsontwikkelingslocatie of glastuinbouwlocatie dan wel een grootschalig bedrijventerrein of infrastructuurproject; 
     
     b. een project dat, of een activiteit die de uitgewerkte Uitzonderlijke Universele waarden van het Unesco-erfgoed van uitzonderlijke universele waarden "De Beemster", "De Stelling van Amsterdam", de "Amsterdamse grachtengordel" of de "Nieuwe Hollandse Waterlinie", aantast of doet verdwijnen. 
     
     3. Artikel 13, tweede lid, artikel 14 tweede lid en artikel 15 zijn van overeenkomstige toepassing op dit artikel. 
     
     4. In afwijking van het tweede lid, onderdeel a, kan een bestemmingsplan hierin wel voorzien indien: 
     
     a. er sprake is van een groot openbaar belang; 
     
     b. er voldoende maatregelen worden getroffen om de nadelige effecten van de ontwikkeling op het behoud of de versterking van de uitgewerkte kernkwaliteiten te mitigeren of te compenseren; 
     
     c. het bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 13, tweede lid artikel 14, tweede lid; 
     
     d. het bestemmingsplan in overeenstemming is met de kwaliteitseisen zoals opgenomen in artikel 15 van deze verordening en; 
     
     e. er geen reële andere mogelijkheden zijn. 
     
     5. 5 Gedeputeerde staten kunnen nadere regels stellen ten aanzien van de wijze waarop compensatie als bedoeld in het vierde lid plaatsheeft. 
     
     Planregels van het bij besluit van 28 februari 2017 door de raad vastgestelde bestemmingsplan "Mijzerweg 1a te Noordbeemster" 
     
     Artikel 5 Wonen 
     
     5.2 Bouwregels 
     
     5.2.1 Algemeen 
     
     a. Op deze gronden mogen uitsluitend ten behoeve van deze bestemming bouwwerken worden gebouwd. 
     
     b. een omgevingsvergunning voor het bouwen van de stolp wordt uitsluitend verleend als de schuren en de overblijfselen van de voormalige stolp volledig zijn verwijderd of dat dit middels het stellen van voorschriften of het stellen van andere voorwaarden wordt gegarandeerd, waarbij in ieder geval voorschriften of andere voorwaarden worden gesteld omtrent de termijn waarbinnen de schuren en de overblijfselen van de voormalige stolp volledig worden verwijderd. 
     
     5.2.2 Bouwregels voor hoofdgebouwen 
     
     Voor het bouwen van hoofgebouwen gelden de volgende regels: 
     
     a. er mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij per bouwvlak maximaal één hoofdgebouw is toegestaan, uitsluitend in de vorm van een stolp; 
     
     b. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, waarbij per hoofdgebouw maximaal 2 woningen zijn toegestaan; 
     
     c. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m; 
     
     d. de dakhelling mag niet minder dan 45º en niet meer dan 52º bedragen. 
     
     5.2.3 Bouwregels voor aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen 
     
     Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: 
     
     a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen worden gebouwd binnen bestemmingsvlakken; 
     
     b. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, met een maximum van 4 m; 
     
     c. de diepte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan 3 m loodrecht gemeten vanuit de gevel waaraan wordt aangebouwd; 
     
     d. aan de zijgevel van de woning gebouwde aan- en uitbouwen mogen tot maximaal 3 m achter het verlengde van de achtergevel van de woning worden gebouwd; 
     
     e. de goothoogte en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3 m en 6 m; 
     
     f. bijgebouwen moeten zijn voorzien van een kap haaks op de weg waarvan de dakhelling niet minder dan 30º en niet meer dan 60º mag bedragen; 
     
     g. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en verkappingen mag niet meer bedragen dan 50% van het voor bebouwing aangewezen erf van de woning, met voor bijgebouwen en overkappingen een maximum van 48 m² per hoofdgebouw; 
     
     h.de zijdelingse afstand tot de aanwezige sloten mag niet minder dan 3,6 m bedragen.