ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:989

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:989 Gerechtshof Den Haag , 30-05-2023 / 200.296.204/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-05-30

Zaaknummer: 200.296.204/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:989

---

huur bedrijfsruimte, Haviltex-uitleg van 'casco' oplevering, schatting van de schade ex art. 6:97 BW, betaling maandhuur na onvolkomen oplevering vlgs Algemene bepalingen verschuldigd ongeacht daadwerkelijke schade, vergoeding BIK conform Besluit

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.296.204/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 8751247 / CV EXPL 20-31764  
     
     
     
     
       
         Arrest van 30 mei 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , voorheen h.o.d.n. Light of India / Evergreen Veggies , 
       wonende in [woonplaats] , 
       appellant in het principaal hoger beroep, 
       verweerder in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. A. Quispel, kantoorhoudend in Oud-Beijerland, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Marcan Vastgoed B.V. , 
       gevestigd in Barendrecht, 
       verweerster in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Marcan Vastgoed. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       In deze zaak gaat het om de oplevering van een door [appellant] gehuurd bedrijfspand. Marcan Vastgoed meent dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur kaal op te leveren, zonder de daarin aanwezige installaties en voorzieningen. De rechtbank heeft Marcan Vastgoed daarin gelijk gegeven.   
     
     
       1.2 
       Het hof oordeelt in dit arrest dat [appellant] bij de oplevering slechts kan worden verplicht tot het afbreken van de installaties en voorzieningen die hij zelf in de loop van de huurovereenkomst heeft aangebracht. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
       
         
           de dagvaarding van 14 juni 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021; 
         
         
           het arrest van dit hof van 7 september 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 november 2021; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord, tevens incidenteel appel en vermeerdering van eis van Marcan Vastgoed, met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in het incidentele appel, tevens akte uitlating vermeerdering van eis van [appellant] . 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 9 februari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [appellant] werd bijgestaan door mr. Quipel voornoemd. Marcan Vastgoed werd bijgestaan door mr. Visser voornoemd en diens kantoorgenoot mr. S. Nooteboom. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaten van Marcan Vastgoed aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Tussen [appellant] en (de rechtsvoorganger van) Marcan Vastgoed hebben twee huurovereenkomsten bestaan voor ‘winkelruimte en andere bedrijfsruimte’. Per 1 mei 2000 huurde [appellant] de bedrijfsruimte aan de Goudsesingel 256 in Rotterdam (hierna: de eerste huurovereenkomst) en per 1 augustus 2001 de bedrijfsruimte aan de Goudsesingel 260 in Rotterdam (hierna: de tweede huurovereenkomst). Beide ruimtes zullen hierna gezamenlijk ‘het gehuurde’ worden genoemd. 
     
     
       3.2 
       In beide huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW van 28 januari 1994 (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard. 
     
     
       3.3 
       
         In artikel 12 van beide huurovereenkomsten staat over de oplevering bij het einde van de huurovereenkomst het volgende: 
         
           “[…] Bij beëindiging van de [huur]overeenkomst dient de ruimte casco te worden opgeleverd.”  
         
       
     
     
       3.4 
       Bij onherroepelijk geworden kortgedingvonnis van 18 juni 2020 is [appellant] wegens huurachterstanden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       3.5 
       De deurwaarder heeft [appellant] bij exploit van 26 juni 2020 aangezegd het gehuurde tegen 2 juli 2020 te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan Marcan Vastgoed, bij gebreke waarvan de ontruiming gedwongen zou plaatsvinden op 6 juli 2020 op kosten van [appellant] . 
     
     
       3.6 
       Bij e-mail van 5 juli 2020 schrijft de vrouw van [appellant] aan de advocaat van Marcan Vastgoed dat zij de sleutels op 6 juli 2020 wil overhandigen en vraagt zij daarvoor om een tijdstip.  
     
     
       3.7 
       
         Op 6 juli 2020 antwoordt de advocaat van Marcan Vastgoed daarop, voor zover hier van belang: 
         
           “ (…) de deurwaarder zal om 14.00u aanwezig zijn bij het gehuurde.  
         
       
       
       
         
           De deurwaarder neemt de sleutels in ontvangst als zijnde een vrijwillige ontruiming (…). 
         
       
       
       
         
           De deurwaarder zal foto’s maken en een procesverbaal over de wijze waarop u het gehuurde ter beschikking heeft gesteld.  
         
       
       
       
         
           Aan de hand daarvan zal cliënte nagaan of u heeft voldaan aan de ontruimingsverplichting. Aansluitend zal zij u ook berichten of het gehuurde voldoet aan de staat waarin het zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst en zoals het gehuurde dient te worden opgeleverd. Ik kom daarop terug.” 
         
       
     
     
       3.8 
       
         In het proces-verbaal van de deurwaarder van 6 juli 2020 staat onder meer: 
         
           “(…), waarna ik, deurwaarder, heb geconstateerd dat het gehuurde, op zaken na, die volgens de echtgenote van [ [appellant] ] tot het gehuurde behoren, is ontruimd. Van de staat van oplevering heb ik, deurwaarder, circa 60 foto’s gemaakt, die met die proces-verbaal een onverbrekelijk deel vormen.  
         
       
       
       
         
           De echtgenote van [ [appellant] ] heeft mij vervolgens de sleutels overhandigd (…).”   
         
       
     
     
       3.9 
       Op 22 juli 2020 heeft het onderhouds- en reparatiebedrijf Rijnmond Multi Service B.V. Totaal Onderhoud (hierna: Rijnmond Multi Service) aan Marcan een offerte gestuurd “voor het casco opleveren” van het gehuurde. De offerte sluit op een bedrag van € 46.800,-, exclusief btw. 
     
     
       3.10 
       
         De advocaat van Marcan Vastgoed schrijft in zijn e-mail van 12 augustus 2020 aan [appellant] onder meer: 
         
           “(…) In diezelfde e-mail bent u gewezen op uw ontruimingsverplichting. Het gehuurde diende te worden opgeleverd in de staat waarin het zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           (…) Uit het rapport (van de deurwaarder, toevoeging hof) volgt dat het gehuurde niet is opgeleverd conform de afspraken uit de huurovereenkomsten, te weten zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomsten was (casco). Dientengevolge is cliënte genoodzaakt zelf over te gaan tot het casco maken van het gehuurde. 
         
       
       
       
         
           Nu u uw verplichtingen uit de huurovereenkomst niet bent nagekomen (…), houdt cliënte u aansprakelijk voor alle schade die zij daardoor lijdt (…). 
         
       
       
       
         
           (…). Cliënte is daardoor vooralsnog niet in staat het gehuurde opnieuw te verhuren. Als gevolg daarvan bent u dan ook een gebruiksvergoeding verschuldigd, totdat de werkzaamheden door cliënte zijn uitgevoerd (…)” 
         
       
     
     
       3.11 
       
         Bij e-mail van dezelfde datum, 14.22 uur, voegt de advocaat van Marcan Vastgoed daar aan toe: 
         
            “(…) Cliënte en ook de deurwaarder hebben diverse pogingen ondernomen om contact met u te krijgen omtrent de ontruiming van het gehuurde en u bent daarbij in de gelegenheid gesteld om het gehuurde correct (casco) op te leveren.” 
         
       
     
     
       3.12 
       Met haar voortgangsnota’s van 4, 17 en 28 augustus en slotnota van 4 september 2020 heeft Rijnmond Multi Service de op 22 juli 2020 geoffreerde werkzaamheden bij Marcan Vastgoed conform offerte in rekening gebracht. Marcan Vastgoed heeft deze bedragen voldaan.  
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter 
     
       4.1 
       Marcan Vastgoed heeft [appellant] gedagvaard en, na vermeerdering van eis gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, dat [appellant] , met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan haar van de kosten van Rijnmond Multi Service (€ 46.800,-), het bedrag gelijk aan twee maanden huur (€ 11.590,86), beide bedragen met rente, de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.243,-) en de proceskosten.  
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft de kosten van Rijnmond Multi Service en de twee maanden huur met rente geheel, en de buitengerechtelijke incassokosten gedeeltelijk, te weten tot een bedrag van € 890,91 toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.   
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij wil dat het hof de vorderingen van Marcan Vastgoed alsnog afwijst.  
     
     
       5.2 
       Marcan Vastgoed heeft tegen het vonnis met één grief incidenteel hoger beroep ingesteld en haar oorspronkelijke eis vermeerderd met een bedrag van € 18.000,- wegens de kosten van de herstelwerkzaamheden aan de pui. Die werkzaamheden waren ook noodzakelijk om “het gehuurde in casco staat terug te krijgen”, aldus Marcan Vastgoed in haar toelichting op de eisvermeerdering.  
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       
         In zijn grieven beklaagt [appellant] zich over de overwegingen van de kantonrechter dat hij op grond van de huurovereenkomst verplicht was het gehuurde casco op te leveren (grief 1), dat onder ‘casco’ moet worden verstaan de kale bedrijfsruimte zonder voorzieningen en installaties (grief 2), dat de kosten van Rijnmond Multi Service niet buitenproportioneel of onredelijk voorkomen (grief 3) en dat de werkzaamheden om het gehuurde in casco staat terug te brengen twee maanden in beslag hebben genomen (grief 4). Verder komt hij op tegen de toegewezen wettelijke rente (grief 5), buitengerechtelijke incassokosten (grief 6) en tegen zijn proceskostenveroordeling (grief 7). De incidentele grief van Marcan Vastgoed is gericht tegen het niet volledig toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten.     
         
           Casco-oplevering (grieven 1 en 2)  
         
       
     
     
       6.2 
       Beide huurovereenkomsten bevatten in artikel 12 over de (wijze van) oplevering de bepaling dat de ruimte bij beëindiging van de huurovereenkomst ‘casco’ moet worden opgeleverd. Partijen verschillen met elkaar van mening over de vraag wat in dit verband moet worden verstaan onder ‘casco’ oplevering. Marcan Vastgoed heeft zich op het standpunt gesteld dat onder ‘casco’ moet worden verstaan ‘de kale bedrijfsruimte, zonder voorzieningen en installaties’. Volgens [appellant] betekent de afgesproken ‘casco’ oplevering niet méér dan dat hij het gehuurde ‘leeg en ontruimd’ moest achterlaten, in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huur, dus met inbegrip van de voorzieningen en installaties die er toen al waren.   
     
     
       6.3 
       Het begrip ‘casco’ is in de huurovereenkomsten noch in de Algemene Bepalingen nader gedefinieerd, zodat de vraag wat daaronder moet worden verstaan beoordeeld dient te worden door uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende opleveringsbepaling mochten toekennen en op hetgeen zij, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd, te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de wijze waarop partijen zelf aan de overeenkomst uitvoering hebben gegeven en de rechtsgevolgen die voortvloeien uit de aard van de overeenkomst, de wet (huurrechtbepalingen), de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid.   
     
     
       6.4 
       Naar het oordeel van het hof kon [appellant] de overeengekomen ‘casco’-oplevering in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs zo begrijpen dat hij de ruimten bij beëindiging van de huur diende op te leveren in de staat waarin deze zich bevonden bij aanvang van de huurovereenkomsten, dus met inbegrip van de daarin toen al aanwezige installaties en voorzieningen. Steun voor deze uitleg vindt het hof: 
       
         
           in de e-mail van 6 juli 2020 van de advocaat van Marcan Vastgoed aan de vrouw van [appellant] , waarin hij schrijft dat Marcan Vastgoed aan de hand van het opleveringsproces-verbaal van de deurwaarder zal nagaan of [appellant] heeft voldaan aan de ontruimingsverplichting en dat Marcan Vastgoed aansluitend zal laten weten “ of het gehuurde voldoet aan de staat waarin het zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst en zoals het gehuurde dient te worden opgeleverd. ”; 
         
         
           in de e-mail van de advocaat van Marcan Vastgoed van 12 augustus 2020, waarin hij aan [appellant] schrijft: “ Het gehuurde diende te worden opgeleverd in de staat waarin het zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst ” en vervolgens over de oplevering conform de afspraken in de huurovereenkomsten: “ te weten zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was (casco) ”;   
         
         
           in artikel 12 van de tweede huurovereenkomst, waarin de verplichting tot casco oplevering wordt voorafgegaan door de zin “ Huurder aanvaardt de ruimte in de huidige staat ”;  
         
         
           in artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen, waarin is opgenomen dat onder ‘het gehuurde’ mede zijn begrepen “ de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen, voor zover die in de bij deze overeenkomst behorende gewaarmerkte omschrijving niet zijn uitgezonderd ”;  
         
         
           in artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, waarin als uitgangspunt is vastgelegd dat de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in de oorspronkelijke staat op te leveren; 
         
         
           in artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin is bepaald dat als geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.  
         
       
     
     
       6.5 
       Tussen partijen is niet in geschil dat bij de aanvang van de beide huurovereenkomsten geen beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, zodat de door de voorgaande huurder daarin aangebrachte installaties en voorzieningen ingevolge artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen behoorden tot het door [appellant] gehuurde. [appellant] heeft tijdens de zitting van het hof naar voren gebracht dat de panden (beide bestaande uit een winkelruimte op de begane grond van 175 m2 en een kelderruimte van 140 m2, respectievelijk 144 m2) eerder als restaurant in gebruik waren geweest en dat hij die ruimten geheel als restaurant heeft overgenomen, inclusief de daarin toen aanwezige bar, afzuiginstallatie en keuken, en inclusief het aanwezige sanitair. De bedrijfsruimte waar de tweede huurovereenkomst op ziet heeft hij er later bij gehuurd om deze vanwege de grote kelderruimte vooral te kunnen inzetten voor de ontvangst van grote groepen. Daartoe heeft hij in die ruimte een kleine extra keuken met houten bar laten bouwen en in de gang een aparte toiletruimte laten installeren.    
     
     
       6.6 
       Marcan Vastgoed heeft niet betwist dat zich in de eerst gehuurde ruimte al bij aanvang van de huur in mei 2000 een bar, afzuiginstallatie, keuken en sanitair bevonden. Marcan Vastgoed was toen ook nog niet als verhuurder bij het gehuurde betrokken. Zij heeft het gehuurde pas op 1 april 2019 in eigendom verkregen. Nu van andersluidende afspraken tussen [appellant] en (de rechtsvoorganger van) Marcan Vastgoed niet is gebleken moet het er dus voor worden gehouden dat deze installaties en voorzieningen al bij aanvang van de huur onderdeel waren van het gehuurde. [appellant] mocht er daarom vanuit gaan dat hij deze installaties en voorzieningen in het kader van de oplevering kon achterlaten zoals hij die bij de aanvang van de huurovereenkomst had aangetroffen. In zoverre zijn de grieven  terecht voorgesteld.  
     
     
       6.7 
       
         Daar staat tegenover dat de voorzieningen en installaties die [appellant] zelf in de (kelder van de) later erbij gehuurde bedrijfsruimte heeft aangebracht (tweede keuken met bar, toiletruimte) niet kunnen worden geacht tot ‘het gehuurde’ (in de zin van artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen) te hebben behoord. [appellant] heeft immers erkend dat deze voorzieningen zich bij aanvang van de (tweede) huurovereenkomst nog niet in het gehuurde bevonden en dat hij deze daarin later zelf heeft aangebracht. Deze installaties en voorzieningen had hij bij oplevering dus wél moeten (laten) verwijderen en afvoeren.   
         
           Kosten Rijnmond Multi Service (grief 3)  
         
       
     
     
       6.8 
       Marcan Vastgoed heeft aangevoerd dat zij genoodzaakt was om de door [appellant] niet uitgevoerde opleveringswerkzaamheden zelf te laten uitvoeren en dat zij de daaraan verbonden kosten (het hof begrijpt: op grond van artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen) op [appellant] mag verhalen. Zij heeft in dat verband verwezen naar de door Rijmond Multi Service in rekening gebrachte € 46.800,-, exclusief btw. 
     
     
       6.9 
       Volgens [appellant] zijn de door Rijnmond Multi Service opgevoerde kosten excessief. Hij vindt dat de door Marcan Vastgoed gevorderde kosten buitenproportioneel en onredelijk zijn in verhouding tot de aard en omvang van de door het bedrijf uitgevoerde werkzaamheden. [appellant] stelt dat hij de in rekening gebrachte werkzaamheden voor een veel geringer bedrag had kunnen laten uitvoeren. Daarbij verwijst hij naar een offerte van RJF Group B.V. voor “het compleet casco opleveren alsmede compleet afvoeren van complete inventaris en goederen van beide panden”, welke offerte sluit op een bedrag van € 26.850,-, exclusief btw. Bovendien gaat het bij de kosten van Rijnmond Multi Service ook om het leveren en plaatsen van nieuw sanitair en om het maken van een elektrapunt in de meterkasten, welke werkzaamheden renovatie betreffen en niet zien op het in casco staat terugbrengen van het gehuurde, aldus [appellant] . Ter illustratie daarvan heeft [appellant] daaraan toegevoegd dat Marcan Vastgoed de eerste ruimte daarna te koop heeft gezet onder de vermelding dat de locatie “ volledig  [is]  gerenoveerd en “op en top” verhuur klaar  [is]  gemaakt” .       
     
     
       6.10 
       
         De grief treft doel. Zoals uit de overwegingen 6.6 en 6.7 blijkt was [appellant] weliswaar ertoe gehouden om de door hem zelf aangebrachte voorzieningen en installaties af te breken en af te voeren, maar ging het daarbij alleen om een in de kelder van de tweede ruimte aangebrachte kleine extra keuken met bar en om een toiletruimte. De door Rijnmond Multi Service verrichte werkzaamheden hebben blijkens de offerte van 22 juli 2020 (aanmerkelijk) meer omvat dan alleen het in casco staat terugbrengen van die tweede kelderruimte. [appellant] heeft er bovendien terecht op gewezen dat de offerte gedeeltelijk ook ziet op renovatiewerkzaamheden die het gehuurde “op en top” verhuur klaar moesten maken, welke werkzaamheden voor rekening van Marcan Vastgoed dienen te blijven en niet op hem kunnen worden verhaald. Uit de offerte is echter niet af te leiden welke kosten specifiek alleen zagen op de verwijdering van de door [appellant] zelf gebouwde toiletruimte en keuken met bar. De door [appellant] in het geding gebrachte offerte van RJF Group B.V biedt daarvoor evenmin enig concreet aanknopingspunt. De omvang van de schade die Marcan Vastgoed ten gevolge van de door [appellant] verzaakte opleveringsverplichting heeft geleden kan dus niet meer nauwkeurig worden vastgesteld. Gelet op de aard en de omvang van de benodigde werkzaamheden om de door [appellant] aangebrachte voorzieningen en installaties te verwijderden, in verhouding tot het totaalbedrag van de offerte van Rijnmond Multi Service, en in aanmerking genomen wat [appellant] onder verwijzing naar de offerte van RFJ Group B.V. heeft aangevoerd, zal het hof deze schade op de voet van artikel 6:97 BW schattenderwijs vaststellen op € 10.000,-.    
         
           Herstelwerkzaamheden pui (eisvermeerdering in hoger beroep Marcan Vastgoed)  
         
       
     
     
       6.11 
       Marcan Vastgoed heeft haar oorspronkelijke eis vermeerderd met een bedrag van € 18.000,- wegens werkzaamheden die zij door Rijnmond Multi Service aan de pui heeft moeten laten verrichten om het gehuurde in casco staat terug te krijgen. Zij heeft daarbij verwezen naar de facturen van Rijnmond Multi Service van 24 september 2020 (€ 8.100,- exclusief btw), 21 oktober 2020 (€ 4.500,- exclusief btw) en 4 november 2020 (€ 5.400,-, exclusief btw). De nota’s bevatten de omschrijving: “ Goudsesingel 258-260 te Rotterdam (…) gevel kozijnen voorzijde ”.  
     
     
       6.12 
       
         
          [appellant] heeft ter gelegenheid van de zitting van het hof betwist dat hij ooit iets heeft veranderd aan de gevelkozijnen aan de voorzijde van het gehuurde en aangevoerd dat deze gevelkozijnen van meet af aan onderdeel waren van het gehuurde. Marcan Vastgoed heeft dat niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. Bij gebreke van een bij aanvang van de huur opgemaakte beschrijving van het gehuurde houdt het hof het er dan ook voor dat [appellant] deze gevelkozijnen heeft opgeleverd in de staat waarin deze zich bevonden bij aanvang van de huurovereenkomsten en dat hij in zoverre dus niet is tekortgeschoten. De vermeerderde eis zal om die reden worden afgewezen.        
         
           Huurderving (grief 4)  
         
       
     
     
       6.13 
       Marcan Vastgoed heeft met een beroep op artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen gevorderd dat [appellant] tevens wordt veroordeeld tot betaling van € 11.590,86, overeenkomende met twee maanden huur. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij twee maanden nodig had om het gehuurde in casco staat terug te laten brengen, zodat zij in die periode niet in staat was om de ruimten aan een derde te verhuren.  
     
     
       6.14 
       
         Het hof heeft hiervoor al vastgesteld dat [appellant] slechts gedeeltelijk in zijn opleveringsverplichting is tekortgeschoten, namelijk alleen voor zover hij heeft verzuimd om de door hem zelf aangebrachte voorzieningen en installaties bij het einde van de huur uit het gehuurde te verwijderen. Marcan Vastgoed was daardoor genoodzaakt om deze werkzaamheden vervolgens in eigen beheer uit te laten voeren. Weliswaar zal daarmee enige tijd gemoeid zijn geweest, maar met [appellant] is het hof van oordeel dat Marcan Vastgoed voor het (doen) verrichten van alleen die werkzaamheden redelijkerwijs hooguit één maand nodig heeft gehad. Het hof zal de huurderving daarom schattenderwijs vaststellen op de huurprijs van één maand, dus op een bedrag van € 5.795,43. Aan het verweer van [appellant] dat Marcan Vastgoed de maandhuur bij correcte oplevering ook was misgelopen nu voor de panden zelfs ten tijde van het indienen van de memorie van grieven nog geen opvolgende huurder was gevonden gaat het hof voorbij. Om voor de vergoeding van artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen in aanmerking te komen is immers niet vereist dat tot dat bedrag ook daadwerkelijk schade is geleden.   
         
           Buitengerechtelijke incassokosten (grief 6 en de incidentele grief)     
         
       
     
     
       6.15 
       Marcan Vastgoed meent dat de door haar gevorderde incassokosten moeten worden berekend over de gehele vordering in plaats van alleen over het bedrag van de huurderving zoals de kantonrechter heeft gedaan. [appellant] vindt daarentegen dat deze vordering moet worden afgewezen (1) op de grond dat ook de hoofdvordering niet voor toewijzing in aanmerking komt, (2) omdat de door de advocaat van Marcan verrichte werkzaamheden deze kosten niet rechtvaardigen en (3) omdat de tijdspanne gelegen tussen de twee e-mails van 12 augustus 2020 en de dagvaarding zodanig kort is dat [appellant] in redelijkheid niet tijdig aan die sommaties had kunnen voldoen. 
     
     
       6.16 
       
         Gelet op de e-mails aan [appellant] van 12 augustus 2020 heeft de advocaat van Marcan Vastgoed daadwerkelijk incassohandelingen verricht, zodat vermogensschade is ontstaan als bedoeld in artikel 6:96 lid 1 en 2 sub c BW die voor vergoeding in aanmerking komt. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad  blijkt dat de maximale hoogte van de vergoeding voor die kosten uitsluitend gerelateerd is aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom en niet aan de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden. Gelet op de in dit arrest toewijsbaar geachte € 15.795,43 stelt het hof het aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen bedrag vast op € 932,95.   
         
           Wettelijke rente en proceskostenveroordeling eerste aanleg (grieven 5 en 7)  
         
       
     
     
       6.17 
       Gelet op het voorgaande zal de wettelijke rente worden toegewezen over de toegewezen hoofdsom van  € 15.795,43, te berekenen vanaf de dag van de dagvaarding (26 augustus 2020) zoals Marcan Vastgoed heeft gevorderd. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld bestaat aanleiding om de proceskosten van de eerste aanleg te compenseren.  
       
       
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.18 
       De conclusie is dat de grieven van [appellant] ten dele slagen. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende in de zaak, de vordering van Marcan Vastgoed slechts gedeeltelijk toewijzen, en wel op de wijze als hierna vermeld. Het hof zal de proceskosten van het principale hoger beroep compenseren, omdat partijen daarin over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld. Met het oog op de afgewezen vermeerderde eis heeft Marcan Vastgoed in het incidentele appel te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, zodat zij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.   
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         in het principaal en incidenteel hoger beroep: 
       
     
     
     
       
         vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 maart 2021 en, opnieuw rechtdoende,  
       
       
         veroordeelt [appellant] tot betaling aan Marcan Vastgoed van € 16.728,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 15.795,43 (exclusief btw), berekend vanaf 26 augustus 2020 (de dag van de inleidende dagvaarding); 
       
       
         verklaart de bovengenoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         compenseert de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en de procedure in het  principaal hoger beroep, aldus dat partijen ieder de eigen kosten daarvan dragen; 
       
       
         veroordeelt Marcan Vastgoed in de kosten van de procedure in het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] begroot op € 591,50,-;       
       
       
         wijst het anders of meer gevorderde af.  
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. A.M. Voorwinden en  
       mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405