ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:3080

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:3080 Rechtbank Noord-Holland , 29-03-2023 / 9343657 CV EXPL 21-4864

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-03-29

Zaaknummer: 9343657 CV EXPL 21-4864

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:3080

---

Huurrecht. Sociale huurwoning. Hoofdverblijf? Bewijslast en verzwaarde motiveringsplicht. Onvoldoende gebleken dat huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9343657 \ CV EXPL  21-4864 
       Uitspraakdatum: 29 maart 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de stichting  Stichting Pré Wonen  
       gevestigd te Haarlem 
       eiseres in de zaak van de vordering 
       verweerster in de zaak van de tegenvordering 
       verder te noemen: Pré Wonen 
       gemachtigde: mr. D. de Vries 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         
       
       wonende te [plaats] 
       gedaagde in de zaak van de vordering 
       eiseres in de zaak van de tegenvordering 
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 juli 2021 met producties 1 t/m 22; - de conclusie van antwoord met eis in reconventie van 22 september 2021 met producties 1 t/m 15; - de aanvullende producties 13 t/m 17 van 30 december 2021 van [gedaagde] ; - de conclusie van antwoord in reconventie van 12 januari 2022 met producties 23 t/m 25; - de akte uitlaten/inbrengen producties zijdens [gedaagde] van 7 september 2022 met productie 18 t/m  25;  - de akte inbrengen producties zijdens Pré Wonen van 27 februari 2023 met producties 23 t/m 24; - de akte uitlaten/inbrengen producties zijdens [gedaagde] van 27 februari 2023 met producties 26 t/m 32; - de mondelinge behandeling van 27 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd.  
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
        Pré Wonen (als rechtsopvolger van Woonstichting De Key, hierna: De Key) verhuurt sinds 3 september 2019 voor onbepaalde tijd aan [gedaagde] een sociale huurwoning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde).  
     
     
       2.2. 
       Artikel 4 van de schriftelijke huurovereenkomst heeft betrekking op de verplichtingen van de huurder en luidt, voor zover relevant: ‘4.1. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn huishouden. Het is huurder niet toegestaan om het gehuurde een andere bestemming te geven. De huurder is niet bevoegd een eventueel bij de woning behorende schuur, berging, zolder en dergelijke tot woon- en/of verblijfruimte te bestemmen. 4.2. Huurder dient het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk, overeenkomstig de bestemming en als hoofdverblijf te gebruiken. (..) Gebruik als pied-a-terre en een hoofdverblijf elders is niet toegestaan. (..) 4.3. Huurder zal het gehuurde naar behoren stofferen en meubileren.’ 
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] heeft De Key op 11 april 2020 in kort geding gedagvaard. In die procedure stelde [gedaagde] dat zich in het gehuurde ratten- en vochtproblemen voordeden en vorderde zij onder meer veroordeling van De Key om deze te verhelpen. De kantonrechter heeft de vorderingen van [gedaagde] afgewezen, omdat de gestelde gebreken onvoldoende vast stonden en De Key niet in de gelegenheid was gesteld om de klachten zelf te onderzoeken.  
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] is van deze uitspraak in hoger beroep gegaan. De procedure bij het Gerechtshof Amsterdam is beëindigd met een vaststellingsovereenkomst, vastgelegd in een proces-verbaal op 5 oktober 2020. Daarin staat, voor zover relevant: ‘1. [gedaagde] zal via de website van De Key gespecificeerd melden wat de klachten zijn met betrekking tot de woning en met De Key een afspraak maken voor een onderzoek op locatie door De Key. Daarna zal De Key binnen twee weken dat onderzoek verrichten, waarbij ook de oorzaak van de beweerdelijke problemen wordt onderzocht. 2. [gedaagde] zal onbelemmerd toegang geven tot de woning. (…) 4. Indien de Key constateert dat er gebreken zijn die niet aan de huurder kunnen worden toegeschreven neemt zij het herstel voor haar rekening. Voor zover er wordt geconstateerd dat dat anders is treedt De Key met [gedaagde] in overleg.’ 
     
     
       2.5. 
        Bij e-mailbericht van 19 oktober 2020 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] aan (de gemachtigde van) De Key een overzicht gestuurd van de klachten. Het betreft de riolering (bij het doortrekken komt het water in de wc eerst omhoog), vochtproblemen in de gehele woning, een rattenprobleem, een klacht over het niet kappen van de drie grote bomen in de tuin van de buren, als gevolg waarvan [gedaagde] geen schutting kan plaatsen en een klacht over stank in de schuur. Bij e-mailbericht van 1 december 2020 aan De Key heeft [gedaagde] de vochtklachten herhaald. 
     
     
       2.6. 
       Pré Wonen heeft op 9 februari, 11 februari en 15 februari 2021 een huisbezoek afgelegd, maar niemand in de woning aangetroffen. Er lag toen sneeuw, maar in de tuin en bij de voordeur stonden geen voetstappen in de sneeuw. ’Bij het laatste huisbezoek heeft zij  de buurvrouw van [gedaagde] (huisnummer [adres 2]) gesproken. Daarvan heeft Pré Wonen een zogenoemde melding gemaakt, waarin staat: ‘ Nummer [adres 2] ziet nooit wat. Ze is er nooit en ze woont er niet. Heel af en toe 1x in paar maanden komt ze langs, geen idee wat ze dan binnen aan het doen is. Post halen ofzo. Ze wil er ook niet wonen. Ze woont nu bij iemand in. Geen idee bij wie. Misschien bij haar zus. Nummer [adres 2] heeft nog nooit ratten gezien en haar buren ook niet. Het is al een jaar zo. Op een tijdschakelaar laten ze soms licht branden. Soms in het weekend kwamen er vreemde mensen in de woning. Maar dat is nu over. Overlast boom nummer [adres 3] .’  
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 17 februari 2021 aan [gedaagde] heeft Pré Wonen voorgesteld op 24 februari 2021 om 12:00 uur op huisbezoek te komen om de klachten te beoordelen. [gedaagde] bleek op dat moment niet thuis. Medewerkers van Pré Wonen hebben door het raam naar binnen gekeken en gezien dat verschillende spullen onder doeken lagen.  
     
     
       2.8. 
       Het huisbezoek heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021. Tijdens het huisbezoek heeft Pré Wonen foto’s gemaakt en nadien een verslag geschreven. Daarin staat, voor zover relevant: ‘ Woning staat volledig (!) vol met allerlei meubels en spullen. Er is nauwelijks te lopen. De hele woonkamer staat vol, op de 2-persoonsbed, maar daar wordt dus niet op geslapen. De 3 slaapkamers op de eerste verdieping staan ook vol met spullen. (…) De muren zijn netjes wit, geen schimmel. Alleen in 2 slaapkamers ligt gebruikt laminaat. De rest van de woning heeft geen vloerbedekking. Ook de trap is kaal. Er hangen geen gordijnen maar doeken en handdoeken voor ramen. (…) De woning ziet er uit als een opslagplaats. '  
     
     
       2.9. 
       Over de door [gedaagde] gestelde gebreken staat in het verslag:  ‘(…) De muren zijn netjes wit, geen schimmel. (…) Het is droog in de woning, geen vochtplekken of vochtige lucht. Mevrouw zegt dat er een vieze lucht in de woning hangt, maar zelf ruiken wij dat niet. De vochtplekken op zolder, waar mevrouw melding van heeft gemaakt, zijn zichbtaar door bruine plekken op de houtbalken. (…) 
     
     
       2.10. 
       Op 12 maart 2021 wordt in een e-mail van de consulent bewonerszaken van Pré Wonen, [betrokkene], voor zover relevant, het volgende gemaild: ‘ Van Liander heb ik doorgekregen dat er een nieuwe meter is geplaatst op 21-07-2020. Er is sinds 10-2019 is er contract met [gedaagde]. De meterstand die is opgenomen door Yuri op 11-03-2020  (de kantonrechter begrijpt 2021)  is 98 Kwh hoog tarief en 77 Kwh laag. Dat is dus de stand van 7,5 maanden. Het gemiddeld verbruik per jaar voor 1-persoons huishouden is 1810 kwh.’ 
     
     
       2.11. 
       Bij e-mail van 16 maart 2021 heeft de Teamcoördinator Dagelijks Onderhoud van Pré Wonen nog laten weten dat:  ‘- De woning kurkdroog én ijskoud is. - De CV ketel staat al maanden uit, de afvoer van de ketel is droog en wit uitgeslagen.  - De put van de douche staat droog.  - Er is geen stroom op de bovenverdieping.  Mijns inziens is dit een woning die niet bewoond wordt en ook al langere tijd niet bewoond wordt.’ 
     
     
       2.12. 
       Vervolgens zijn de buurtbeheerders van Pré Wonen op 25 maart 2021 om 13:16 uur , 31 maart 2021 om 13:03 uur, 8 april 2021 om 16:33 uur, 14 april 2021 om 14:27 uur en op 16 april 2021 om 18:15 uur bij [gedaagde] langs geweest. [gedaagde] was op al deze momenten niet thuis. 
     
     
       2.13. 
       In een e-mail van 20 april 2021 aan Pré Wonen heeft eerder genoemde Teamcoördinator Dagelijks Onderhoud laten weten dat hij geen van de door [gedaagde] gestelde gebreken aan het gehuurde heeft kunnen vaststellen.  
     
     
       2.14. 
       Bij vonnis van 12 augustus 2021 heeft de kantonrechter de vorderingen van [gedaagde] tot het laten verrichten van onderzoek door een gespecialiseerd bedrijf naar de door [gedaagde] gemelde gebreken en tot het verrichten van herstelwerkzaamheden waarmee het ratten- en vochtprobleem wordt verholpen, afgewezen. Volgens de kantonrechter had Pré Wonen deugdelijk onderzoek verricht en had [gedaagde] het bestaan van de gestelde gebreken niet aannemelijk gemaakt.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Pré Wonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad;  I de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt; II [gedaagde] veroordeelt om binnen drie na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van  € 20.000,00; III [gedaagde] veroordeelt om de kosten van de ontruiming te voldoen binnen zeven dagen na toezending van het proces-verbaal van ontruiming met eventuele nota’s van de bij de ontruiming ingeschakelde derden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juli 2021 tot de dag van voldoening; IV [gedaagde] veroordeelt de proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis en te vermeerderen met de nakosten.  
     
     
       3.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont en daar niet haar hoofdverblijf heeft. Zij heeft het gehuurde niet gestoffeerd en gebruikt het als opslag/berging. Hiermee handelt zij in strijd met de artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de huurovereenkomst en daarom vordert Pré Wonen ontbinding van de huurovereenkomst.  
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat Pré Wonen niet-ontvankelijk dient te worden verklaard en dat zij wel haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde.  
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter: primair: I. Pré Wonen veroordeelt het proces-verbaal d.d. 5 oktober 2020 na te komen, in die zin dat zij binnen twee dagen na datum vonnis: - in het gehuurde deugdelijk onderzoek laat verrichten door een gespecialiseerd bedrijf naar de door [gedaagde] gestelde gebreken; - deugdelijke herstelwerkzaamheden verricht, waarmee het ratten- en het vochtprobleem worden verholpen, onder onmiddellijke verstrekking van een (vergoeding voor) tijdelijke vervangende woonruimte aan [gedaagde]; subsidiair: II. Pré Wonen veroordeelt binnen zeven dagen na datum vonnis aan [gedaagde] passende vervangende permanente woonruimte aan te bieden en Pré Wonen te veroordelen de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagde] te betalen; III. Pré Wonen te verbieden tijdens eventuele inspecties en werkzaamheden een verkapt onderzoek te doen naar de hoofverblijfplaats van [gedaagde]; IV. bepaalt dat Pré Wonen een dwangsom van € 500,00 verbeurt voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het in I tot en met III gevorderde met een maximum van € 20.000,00; V. Pré Wonen veroordeelt tot betaling van de kosten van [gedaagde] bij de tenuitvoerlegging van het in I tot en met IV gevorderde en tot betaling van de proceskosten. 
     
     
       4.3. 
       Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Pré Wonen op grond van het proces-verbaal en als goed verhuurder de gebreken aan de woning moet herstellen. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       
         formeel verweer  
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter zal eerst over het niet-ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde] oordelen. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat, nu zij niet (meer) onder bewind staat, Pré Wonen niet haar (voormalig) bewindvoerder had moeten dagvaarden, maar [gedaagde] zelf. Volgens [gedaagde] kan deze fout niet worden hersteld door het sturen van een aangetekende brief waarin [gedaagde] alsnog wordt opgeroepen. Dit verweer kan niet slagen vanwege het volgende.  
     
     
       5.2. 
       De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) geoordeeld dat wanneer de wederpartij in de loop van het geding bekend wordt met het bewind, hij de bewindvoerder kan oproepen, desgewenst bij aangetekende brief, om in het geding te verschijnen teneinde dit verder ten behoeve van de rechthebbende te voeren.  
     
     
       5.3. 
       In het onderhavige geval heeft Pré Wonen terecht de toenmalige bewindvoerder gedagvaard: ten tijd van het uitbrengen van de dagvaarding stond [gedaagde] immers onder beschermingsbewind. In de loop van de procedure, te weten per 9 augustus 2022, is echter het bewind over het vermogen van [gedaagde] opgeheven. Pré Wonen heeft [gedaagde] om die reden per aangetekende brief opgeroepen om in deze procedure te verschijnen.  
     
     
       5.4. 
       
         Hoewel in het arrest van de Hoge Raad wordt geoordeeld over het geval waarin de rechthebbende in de loop van de procedure onder bewind wordt gesteld en niet over het geval, zoals hier aan de orde is, waarin de bewindvoering van de rechthebbende in de loop van de procedure wordt opgeheven, is de kantonrechter met Pré Wonen van oordeel dat het arrest analoog kan worden toegepast op deze spiegelbeeldige situatie. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Pré Wonen aanvankelijk terecht uitsluitend de bewindvoerder heeft gedagvaard en van haar niet kan worden verlangd dat zij, vooruitlopend op een mogelijke beëindiging van het bewind gedurende de procedure, ook al [gedaagde] zelf mee dagvaardde. Dat de procedure, mede wegens schikkingsonderhandelingen, langer is gaan duren, kon Pré Wonen niet voorzien. [gedaagde] is door de oproeping bij aangetekende brief alsnog in de procedure opgeroepen en is door deze gang van zaken niet in haar verdediging geschaad. Van meet af aan is zij persoonlijk bij de procedure betrokken geweest, zodat zij geacht moet worden van alle procedurele stappen en de inhoud van de procedure op de hoogte te zijn. Daarbij komt dat als Pré Wonen niet ontvankelijk zou worden verklaard, [gedaagde] ook niet ontvankelijk is in de tegenvordering, hetgeen niet in haar belang is.   
         
           hoofdverblijf 
         
       
     
     
       5.5. 
       Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] tekort is  geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen en of de door Pré Wonen gestelde tekortkomingen – te weten geen hoofdverblijf te houden in het gehuurde en het gehuurde te gebruiken als opslagplaats – de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 van het  Burgerlijk wetboek, hierna: BW). Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van verhuurder en het woonbelang van huurder. 
     
     
       5.6. 
       Verder overweegt de kantonrechter over de procesrechtelijke kant van dit geschil het volgende. Indien een verhuurder zijn stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, voldoende concreet onderbouwt en huurder deze betwist, blijft de bewijslast weliswaar bij de verhuurder rusten, maar mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting om de verhuurder aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Dit is de zogenoemde verzwaarde motiveringsplicht. Als de huurder hier naar het oordeel van de rechter niet aan voldoet, kan hij de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs door de huurder.  
     
     
       5.7. 
       Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van haar fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert. 
     
     
       5.8. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daartoe is het volgende redengevend.  
     
     
       5.9. 
       Pré Wonen heeft zich ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] in het gehuurde haar hoofdverblijf niet heeft, het volgende aangevoerd: - Pré Wonen is in de maanden februari, maart en april 2021 meerdere keren en op verschillende momenten (van de dag) op huisbezoek geweest, maar [gedaagde] werd nooit in het gehuurde aangetroffen; - bij het bezoek van de opzichter op 11 maart 2021 is geconstateerd dat de woning niet of nauwelijks gestoffeerd was en propvol spullen stond waardoor deze niet of nauwelijks bewoonbaar was; - bij dat bezoek is ook geconstateerd dat de CV niet gebruikt werd, dat het sanitair al geruime tijd niet gebruikt was en dat er geen stroom op de bovenverdieping was; - in februari 2021 heeft een omwonende verklaard dat zij [gedaagde] nooit zag; - de meterstanden voor gas en elektriciteit waren op 11 maart 2021 dermate laag dat van bewoning geen sprake kon zijn.  
     
     
       5.10. 
       
        [gedaagde] heeft hier tegenover gesteld: - zij is op het adres van het gehuurde ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie en ontvangt haar post ook op dit adres; - zij maakt gebruik van een rollator en is zodanig slecht ter been dat zij de bovenverdieping niet kan gebruiken en beneden slaapt; - zij heeft inmiddels met behulp van haar dochter en andere familieleden het gehuurde opgeruimd en gestoffeerd (met behang, gordijnen en matjes), zodat het niet meer zo vol staat als toen Pré Wonen de huisbezoeken heeft afgelegd in 2021; - zij heeft niet alleen een eenpersoonshuishouden, maar is ook veel weg om bij familie of vrienden te verblijven en heeft om die reden minder stroom en gas gebruikt dan gemiddelde huishoudens; - zij heeft in verband met haar gezondheid inmiddels een speciaal bed in het gehuurde staan; - zij krijgt wekelijks huishoudelijke hulp in het gehuurde, bekostigd vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.  [gedaagde] heeft haar betoog onderbouwd door daarvoor bewijsstukken, over te leggen en heeft ook gewezen op een groot aantal verklaringen van familie en buren waaruit valt af te leiden dat zij in het gehuurde woonachtig is, althans daar veelvuldig aanwezig is.  
     
     
       5.11. 
       De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat er weliswaar in het voorjaar van 2021 gronden waren om te betwijfelen of [gedaagde] haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Daarvan is thans echter geen sprake (meer). Uit hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd blijkt voldoende dat zij thans haar hoofdverblijf, zoals bedoeld in r.o. 5.7., in het gehuurde heeft en heeft Pré Wonen onvoldoende onderbouwd dat dit niet het geval is. Hetgeen Pré Wonen heeft aangevoerd en overgelegd ziet immers alleen maar op het voorjaar van 2021. De conclusie is daarom dat geen sprake is van wanprestatie zodat het beroep van Pré Wonen op ontbinding zal worden afgewezen. Voor zover al zou blijken dat [gedaagde] op enig moment niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, rechtvaardigt die wanprestatie mede gelet op de huidige situatie en het feit dat [gedaagde] een 80 jarige met een broze gezondheid is, niet de gevorderde ontbinding van de huur.   
     
     
       5.12. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Pré Wonen zal afwijzen. De proceskosten komen voor Pré Wonen, omdat zij ongelijk krijgt in de vordering. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       
        [gedaagde] vordert nakoming door Pré Wonen van het proces-verbaal van 5 oktober 2020, in die zin dat een deugdelijk onderzoek wordt verricht door een gespecialiseerd bedrijf en dat deugdelijke herstelwerkzaamheden worden verricht zodat het ratten- en vochtprobleem wordt verholpen. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Daartoe is het volgende redengevend. 
     
     
       5.14. 
       Pré Wonen heeft gemotiveerd aangevoerd dat over het ratten- en vochtprobleem inmiddels twee procedures zijn gevoerd, waarin is geoordeeld dat de gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan. [gedaagde] heeft in deze procedure geen nieuwe feiten en omstandigheden daaromtrent aangevoerd, zodat [gedaagde] (nog steeds) niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een ratten- en vochtprobleem. Voor wat betreft de klachten van het zand in de waterleiding en problemen met de CV-ketel is de kantonrechter van oordeel dat deze eerst aan Pré Wonen moeten worden gemeld, zoals ook in het proces-verbaal is vermeld. Pré Wonen moet immers in staat worden gesteld om de klachten te onderzoeken en om op basis daarvan (eventueel) herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren. Deze procedure is niet bedoeld om de verhuurder te confronteren met nieuwe klachten die hem niet eerder kenbaar zijn gemaakt. [gedaagde] heeft in het licht van de betwisting van Pré Wonen dat deze klachten zijn gemeld, onvoldoende aangevoerd dat wijst op het tegendeel.  
     
     
       5.15. 
       Pré Wonen heeft de toen bestaande klachten op 11 maart 2021 onderzocht. De kantonrechter is met Pré Wonen van oordeel dat zij daarmee uitvoering heeft gegeven aan de onderzoekplicht zoals omschreven in het proces-verbaal. Uit het proces-verbaal volgt niet dat Pré Wonen hoe dan ook een verplichting heeft tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. Evenmin volgt uit het proces-verbaal dat Pré Wonen een gespecialiseerd derde partij had moeten inschakelen voor het onderzoek.  
     
     
       5.16. 
       Nu geen sprake is van gebreken in de woning die hersteld moeten worden, hoeft Pré Wonen ook geen tijdelijk vervangende woonruimte aan te bieden. De primaire vordering zal dan ook worden afgewezen.   
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagde] vordert subsidiair een passende c.q. geschikte vervangende permanente woonruimte, onder veroordeling van Pré Wonen in de verhuis-en inrichtingskosten. Deze vordering wordt als ongegrond en onvoldoende onderbouwd afgewezen. Zoals uit het voorgaande blijkt is enig gebrek aan het gehuurde niet komen vast te staan, laat staan van enig gebrek waardoor het gehuurde onbewoonbaar is. Zo dat al wel zo zou zijn, heeft [gedaagde] niet aangevoerd op grond waarvan Pré Wonen dan de verplichting heeft om alternatieve woonruimte aan te bieden.  
     
     
       5.18. 
       
        [gedaagde] vordert verder nog dat het Pré Wonen wordt verboden om tijdens eventuele inspecties en werkzaamheden een verkapt onderzoek te doen naar haar hoofdverblijfplaats. [gedaagde] heeft echter in het licht van de gemotiveerde betwisting door Pré Wonen dat onderzoek is verricht naar het hoofdverblijf van [gedaagde] tijdens het huisbezoek van 11 maart 2021, haar stellingen daaromtrent niet onderbouwd. Ook dit deel van de tegenvordering wordt daarom afgewezen.  
     
     
       5.19. 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de tegenvorderingen van [gedaagde] zal afwijzen. De nevenvorderingen delen dit lot. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], nu zij in de tegenvordering in het ongelijk is gesteld.  
         
           proceskosten in de vordering en tegenvordering 
         
       
     
     
       5.20. 
       Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.2. 
       
         bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.4. 
       
         bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter