ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1389

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1389 Gerechtshof Amsterdam , 27-05-2025 / 200.327.964

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-05-27

Zaaknummer: 200.327.964

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1389

---

Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming, omdat huurster haar hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben. Is verhuurster geslaagd in het bewijs? Rechtvaardigt tekortkoming ontbinding? Komen de kosten van het onderzoek van het door verhuurster ingeschakelde recherchebureau volledig voor rekening van huurster? 
         Wetsartikel: 6:265 BW en 6:96 lid 2 sub b BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 			: 200.327.964/01   
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam		: 9232466 CV EXPL 21-7635 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 mei 2025 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [plaats 1] , 
       appellante, 
       tevens incidenteel geïntimeerde, 
       advocaat: mr. R.F. de Jong te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         WONINGSTICHTING EIGEN HAARD , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       tevens incidenteel appellante, 
       advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht.  
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort  
     
     
       Partijen zijn verdeeld over de vraag of [appellant] gedurende de in geschil zijnde periode haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Het hof is van oordeel dat Eigen Haard is geslaagd in het bewijs dat dit niet het geval was en dat [appellant] haar sociale huurwoning dan ook niet overeenkomstig haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen gebruikte. Deze tekortkoming acht het hof zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding met ontruiming dan ook terecht toegewezen. Anders dan de kantonrechter wijst het hof de door Eigen Haard gevorderde onderzoekskosten volledig toe. Het hof is van oordeel dat Eigen Haard voldoende heeft toegelicht dat de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gemaakte kosten ook naar hun omvang redelijk zijn. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 25 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 25 april 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. In de appeldagvaarding zijn de grieven opgenomen.  
       Nadat de zaak was aangebracht, heeft [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven gediend en stukken in het geding gebracht. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie, van Eigen Haard; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant] . 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 maart 2025 laten toelichten. [appellant] door mr. De Jong voornoemd en Eigen Haard door mr. F.S.P. van der Wal, advocaat te Utrecht, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekening- en.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, het hof begrijpt: voor zover daarbij de vorderingen van Eigen Haard zijn toegewezen, zal vernietigen en die vorderingen alsnog (volledig) zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten. 
     
     
     
       Eigen Haard heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met  
       – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten.  
       In incidenteel appel heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de door haar gevorderde onderzoekskosten deels zijn afgewezen en – uitvoerbaar bij voorraad – die vordering alsnog volledig, met rente, zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing en – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Eigen haard in de kosten daarvan. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het mondeling tussenvonnis van 29 november 2021 tot uitgangspunt genomen de feiten die de kantonrechter in de rechtbank [plaats 1] in het vonnis in kort geding van 28 februari 2019, onder zaaknummer 7477829 KK EXPL 19-77 gewezen tussen partijen, onder 1.1 tot en met 1.6 heeft vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       Eigen Haard heeft met ingang van 1 april 1994 de woning aan de Dirk Hartoghstraat [nummer 1] -I te [plaats 1] (hierna: het gehuurde) aan [appellant] verhuurd. Vanaf (in ieder geval) april 2015 tot aan haar overlijden in augustus 2018 heeft de moeder van [appellant] in het gehuurde gewoond, al dan niet samen met [appellant] . 
       
     
     
       3.2. 
       
         In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
         “ De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd uitsluitend voor bewoning door hemzelf, eventueel met degenen, met wie hij in gezinsverband samenleeft.(…)” 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [naam 1] , de partner van [appellant] , woont aan de [straat 1] te [plaats 2] . 
       
     
     
       3.4. 
       Naar aanleiding van een bericht van Nuon van 6 november 2018 dat de bewoner van het gehuurde was overleden – naar later bleek: de moeder van [appellant] – heeft Eigen Haard een onderzoek gestart naar de bewoning van het gehuurde.  
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       In de procedure bij de kantonrechter heeft Eigen Haard ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [appellant] en ontruiming van het gehuurde door [appellant] gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Aan deze vordering heeft Eigen Haard, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekortgeschoten in haar verplichting om in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben. Daarnaast heeft Eigen Haard gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de huur van € 485,27 per maand tot de datum van ontruiming en van de kosten van het onderzoek van PSG Recherche (hierna: PSG) ten bedrage van € 13.551,36 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten. 
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter heeft bij genoemd mondeling tussenvonnis van 29 november 2021 [appellant] toegelaten tot het tegenbewijs van de voorshands bewezen geachte stelling dat zij haar hoofdverblijf in ieder geval sinds 2018 niet meer in het gehuurde heeft. Daartoe heeft [appellant] drie getuigen doen horen. Nadat de kantonrechter in het tussenvonnis van 31 oktober 2022 tot de slotsom was gekomen dat [appellant] is geslaagd in het leveren van tegenbewijs van de stelling van Eigen haard dat zij haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft, is Eigen Haard bij dat vonnis toegelaten om die stelling (alsnog) te bewijzen. Daartoe heeft Eigen Haard vier getuigen doen horen. 
       
     
     
       4.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming en de vordering tot doorbetaling van een (in de plaats van de huur) komende gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming toegewezen. De gevorderde onderzoekskosten heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 6.775,68 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan algehele voldoening. De proceskosten zijn gecompenseerd tussen partijen. Het meer af anders gevorderde is afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat is bewezen dat [appellant] tot aan het overlijden van haar moeder in augustus 2018 en nog enige tijd erna niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en dat deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Volgens de kantonrechter is het redelijk slechts de helft van de gevorderde onderzoekskosten ten laste van [appellant] te laten komen, omdat aanvullend bewijs in deze procedure noodzakelijk is geacht en aan het onderzoek van PSG slechts ten dele doorslaggevende betekenis toekomt. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering heeft zowel [appellant] als Eigen Haard in hoger beroep grieven geformuleerd.  
       
     
     
       5.2. 
       Het hof stelt voorop dat in hoger beroep ter beoordeling voorligt de door Eigen Haard in grief 2 in het incidenteel appel ingenomen stelling dat [appellant] haar hoofdverblijf niet alleen tot en met 2018 niet in het gehuurde had, zoals de kantonrechter bewezen heeft geacht, maar ook daarna. Ook in de inleidende dagvaarding staat al dat Eigen Haard dit aan haar vordering tot ontbinding met ontruiming ten grondslag legt. Het hof volgt [appellant] niet in haar betoog dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden door de bewezenverklaring te beperken tot de periode tot en met 2018 en dat zij hierdoor in haar verweer is geschaad. De door [appellant] nog aangevoerde omstandigheid dat de kantonrechter haar bij genoemd mondeling tussenvonnis in de gelegenheid had gesteld om tegenbewijs te leveren van de voorshands bewezen geachte stelling van Eigen Haard dat zij haar hoofdverblijf  in ieder geval  sinds 2018 niet meer in het gehuurde heeft, maakt dit niet anders. Voorts wordt opgemerkt dat [appellant] inmiddels op grond van het bestreden vonnis het gehuurde heeft ontruimd. Om praktische redenen zal niettemin hierna in de tegenwoordige tijd worden geschreven waar, gezien die ontwikkeling, een vorm van een verleden tijd voor de hand zou liggen. 
       
     
     
       5.3. 
       Uit het hiervoor onder 3.2 weergegeven artikel 5.1 van de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde uitsluitend wordt verhuurd om door de huurder, eventueel met degenen met wie hij in gezinsverband leeft, te worden bewoond. In (dit artikel van) de huurovereenkomst staat weliswaar niet dat [appellant] als huurder verplicht is om in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben, maar, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, volgt deze verplichting (op grond van goed huurderschap) wel uit de omstandigheid dat zij, naar zij weet, een sociale huurwoning huurt. [appellant] heeft in hoger beroep ook niet aangevoerd dat deze verplichting niet uit de huurovereenkomst voortvloeit. Wat betreft de door [appellant] opgeworpen vraag hoe het begrip ‘hoofdverblijf’ moet worden ingevuld nu dit niet in de huurovereenkomst staat, overweegt het hof dat het hoofdverblijf de plaats is van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel bereikt is, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante omstandigheden van het geval. 
       
     
     
       5.4. 
       Het is in beginsel aan Eigen Haard om te bewijzen dat [appellant] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat op dit punt ten aanzien van [appellant] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht geldt ten aanzien van het verweer daartegen. Dit houdt in dat van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, eventueel met de mogelijkheid van tegenbewijs. 
       
     
     
       5.5. 
       Eigen Haard heeft een woonfraudedossier met diverse schriftelijke verklaringen van buren van [appellant] op het huuradres in het geding gebracht ter onderbouwing van haar stelling dat [appellant] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Ook heeft Eigen Haard in contra-enquête (onder meer) enkele van die buren doen horen. Zo heeft [naam 2] ( [straat 2] verklaard dat hij vanaf 2016 is gaan werken, dat hij weet dat er in de periode dat hij nog niet werkte altijd een oudere vrouw op het adres van [appellant] woonde, dat zij daar al woonde voordat hij en zijn moeder daar kwamen wonen en dat hij niet beter weet dan dat zij (die oudere vrouw) daar alleen woonde. Verder heeft hij verklaard dat hij zich niet kan herinneren ooit een jong meisje (gedoeld wordt kennelijk op de jongste dochter van [appellant] ; hof) bij de woning te hebben gezien. [appellant] heeft hiertegen ingebracht dat zij lange werkdagen in haar lunchroom maakte, dat haar dochter in een andere buurt dan waar zij woonde naar de basisschool ging en dat zij (vijf dagen per week) na haar werk (op en neer) naar [plaats 2] ging om te zorgen voor haar partner, die meerdere chronische aandoeningen heeft. Nog daargelaten dat niet is komen vast te staan dat [appellant] haar lunchroom al had vóór 2016, de periode waarin [naam 2] nog niet werkte en moet worden geacht zicht te hebben gehad op wie in het gehuurde verbleef, heeft zij naar het oordeel van het hof daarmee onvoldoende verklaard hoe het kan dat [naam 2] haar en haar dochter kennelijk zo weinig (of niet) bij het gehuurde heeft gezien dat hij dacht dat de oudere vrouw er alleen woonde. [naam 3] ( [straat 3] , onderbuurvrouw) heeft in contra-enquête verklaard dat zij vanaf het voorjaar 2018 tot 2020 in de woning onder het gehuurde heeft gewoond, dat zij weinig geluid vanuit de woning van [appellant] hoorde en dat een buurvrouw haar heeft verteld dat daar een oudere vrouw in haar eentje woonde. Anders dan [appellant] betoogt, doet aan deze verklaring niet af dat [naam 3] pas in het voorjaar 2018 onder [appellant] is komen wonen, terwijl [naam 2] over de periode voor 2016 heeft verklaard, en evenmin dat [naam 3] ook heeft verklaard dat zij [appellant] na het overlijden van de oudere dame weleens met haar dochter bij het gehuurde heeft gezien. Het hof volgt [appellant] ook niet in haar betoog dat [naam 3] niet heeft kunnen zien wie haar buren waren omdat zij weinig thuis was en dat zij niet uit eigen waarneming heeft verklaard. Dat er weinig geluid uit de woning van [appellant] kwam is wel degelijk door [naam 3] zelf waargenomen als zij thuis was. Uit deze verklaringen komt het beeld naar voren dat de moeder van [appellant] in de jaren tot haar overlijden in augustus 2018 alleen in het gehuurde woonde.  
       
     
     
       5.6. 
       De verklaringen die [naam 4] ( [straat 4] , moeder van [naam 2] ) (als getuige) heeft afgelegd, maken dit – anders dan [appellant] heeft aangevoerd – niet anders. In een ongedateerde schriftelijke verklaring heeft [naam 4] verklaard dat zij [appellant] de afgelopen maanden regelmatig met haar dochtertje tegenkomt op de trap. Als getuige heeft zij verklaard dat zij [appellant] wel eens heeft gezien bij het gehuurde voor het overlijden van de moeder van [appellant] en ook daarna. Beide verklaringen zijn echter in strijd met haar eerdere door Eigen Haard in het geding gebrachte schriftelijke verklaring dat in het gehuurde alleen de oudere dame woonde, dat zij bij haar weten nooit een hoofdhuurder, zijnde een moeder en dochter, heeft gezien en dat het gehuurde leegstaat sinds het overlijden van de oudere dame. Hierover heeft [naam 4] tijdens haar verhoor verklaard dat het zou kunnen dat zij dit zo bij Eigen Haard heeft verklaard en dat zij dat op dat moment in alle oprechtheid en naar waarheid heeft gedaan; ze heeft er geen verklaring voor waarom ze later op schrift en tijdens het verhoor anders verklaart. Gelet hierop kent het hof (ook) geen gewicht toe  aan de door [appellant] in hoger beroep nog overgelegde schriftelijke verklaring van [naam 4] dat zij [appellant] ook vóór 2018 regelmatig in het trappenhuis zag. Dat [naam 4] als getuige heeft verklaard dat zij de kat van de overleden vrouw vaak hoorde mauwen, dat [appellant] en haar zoons de kat weleens te eten kwamen geven, dat zij dit zielig vond voor de kat die kennelijk veel alleen was en dat de kat daarom naar haar ex-partner is gegaan, hetgeen door [appellant] is bevestigd, wijst er bovendien juist op dat het gehuurde na het overlijden van de moeder van [appellant] niet meer werd bewoond, dus ook niet door [appellant] . 
       
     
     
       5.7. 
       
         Ter verdere ondersteuning van haar stelling heeft Eigen Haard een rapport en een aanvullend rapport van PSG in het geding gebracht. Daaruit blijkt volgens Eigen Haard dat [appellant] haar hoofdverblijf destijds niet had in het gehuurde, maar bij haar partner in [plaats 2] . De rapportages zijn onder meer gebaseerd op heimelijk gemaakte camerabeelden van het gehuurde en de woning van de partner van [appellant] . De camerabeelden van het gehuurde werden gemaakt van 29 oktober 2019 tot en met 6 november 2019 en van 10 februari 2020 tot en met 16 februari 2020. Uit het eerste rapport blijkt dat [appellant] in deze periodes alleen op 5 november 2019 kort bij het gehuurde is gezien: zij leegde de brievenbus en was zes minuten in het gehuurde. Van de woning van de partner van [appellant] in [plaats 2] zijn van 30 september 2020 tot en met 6 oktober 2020 en van 4 tot en met 10 november 2020 camerabeelden gemaakt. Blijkens de aanvullende rapportage is [appellant] , evenals haar partner en twee van haar dochters, in deze periodes dagelijks bij die woning gezien en verbleven zij alle vier  
         ’s nachts op dat adres. Over de bij het onderzoek gebruikte camera’s heeft  
         
          [naam 5] , destijds werkzaam bij PSG, in contra-enquête verklaard dat die zeer gevoelig zijn en ook in het donker heel goed in staat zijn personen herkenbaar in beeld te krijgen.  
       
       
     
     
       5.8. 
       Blijkens het (aanvullende) rapport van PSG, waarvan de inhoud door [appellant] in zoverre niet althans onvoldoende gemotiveerd is betwist, verbleef [appellant] dus gedurende de vier weken – verspreid over ruim een jaar – waarin er video-observatie heeft plaatsgevonden niet in het gehuurde. Hoewel dit van haar had mogen worden verwacht, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht hoe die waarnemingen van PSG te rijmen zijn met haar stelling dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat zij en haar partner niet samenwonen in [plaats 2] maar een latrelatie hebben. Over de periodes waarin bij het gehuurde video-observatie heeft plaatsgevonden heeft [appellant] in haar getuigenverhoor slechts verklaard dat zij niet snapt dat zij daar toen niet is gezien, omdat zij er moet zijn geweest om de kat eten te geven. Tijdens deze observaties waren de coronamaatregelen nog niet van kracht. Dit was wel het geval toen de video-observaties bij de woning van de partner van [appellant] in [plaats 2] plaatsvonden. Volgens [appellant] verbleef zij in die periode om die reden vaker dan gebruikelijk in [plaats 2] en moest zij ook vanwege haar werk dagelijks in [plaats 2] zijn. [appellant] doelt hiermee op de zorg die zij na het sluiten van haar lunchroom begin 2021 niet alleen aan haar partner, maar op basis van een zorgovereenkomst ook aan een in [plaats 2] wonende vrouw is gaan verlenen. Hierbij verliest [appellant] evenwel uit het oog dat de video-observaties in [plaats 2] telkens in 2020 zijn gedaan. Dat de coronamaatregelen er een rol in spelen dat [appellant] vaker – in de periodes waarin is geobserveerd dag en nacht – bij haar partner in [plaats 2] was, neemt niet weg dat zij toen niet in het gehuurde verbleef.  
       
     
     
       5.9. 
       Mede in het licht van het voorgaande zijn de (overige) door [appellant] ter onderbouwing van haar betwisting overgelegde (schriftelijke) verklaringen van onvoldoende gewicht. Zelf heeft [appellant] als getuige verklaard dat zij met haar moeder en (twee) dochter(s) in het gehuurde woonde, dat zij na het overlijden van haar moeder in het begin nog wel vaak in [plaats 1] was, dat zij, toen corona kwam, overwegend in [plaats 2] verbleef en dat zij nu drie à vier avonden in de week in [plaats 1] is voor familie en vriendinnen en voor de verzorging van haar poes. Over haar jongste dochter heeft [appellant] verklaard dat die een opleiding met paarden in [plaats 2] doet, dat zij daarom vijf dagen per week in [plaats 2] is en daar ook logeert. Haar partner [naam 1] heeft als getuige verklaard dat [appellant] drie dagen in de week bij hem was/is en dan ook bleef/blijft slapen, dat haar jongste dochter sinds die in [plaats 2] op school zit dan ook bij hem is, dat zij elkaar de overige vier dagen van de week niet zien – hij moet zich dan zelf redden met zijn verzorging – en dat de situatie niet is veranderd toen corona uitbrak, behalve dat [appellant] toen wel eens een nachtje langer bleef omdat zij niet weg kon. Aan de geloofwaardigheid van deze verklaringen van [appellant] en [naam 1] doet niet alleen af dat die grotendeels niet stroken met hetgeen uit het door Eigen Haard overgelegde bewijs is gebleken, in het bijzonder met de hiervoor besproken bevindingen van PSG, maar ook dat de verklaringen op relevante punten (hoe vaak [appellant] tijdens corona bij [naam 1] in [plaats 2] was en hoe vaak haar jongste dochter daar is) niet met elkaar overeenkomen.  
       
     
     
       5.10. 
       De door [appellant] overgelegde schriftelijke verklaringen bieden onvoldoende steun voor haar betwisting. De drie niet meer thuiswonende kinderen van [appellant] hebben allen verklaard dat zij regelmatig bij [appellant] in het gehuurde komen. Deze algemene verklaringen laten onverlet dat het zo kan zijn dat [appellant] wel af en toe in het gehuurde is, maar daar niet haar hoofdverblijf heeft. De niet in de straat van [appellant] wonende buurtgenoot die haar regelmatig in de buurt zegt tegen te komen, verklaart niet over wat zich rond het gehuurde afspeelt en heeft daar ook geen zicht op. Dat geldt ook voor de buren van de in [plaats 2] wonende partner van [appellant] die ieder een verklaring hebben afgelegd die erop neerkomt dat zijn vriendin vaak/soms ’s avonds bij hem is maar in [plaats 1] woont. Bovendien hebben deze buren (van nummers [nummer 1] en [nummer 2] ) eerder tegen medewerkers van Eigen Haard verklaard dat [appellant] wél bij haar vriend in [plaats 2] woonde, zo blijkt uit het woonfraudedossier van Eigen Haard. Wat betreft de verklaring van haar buurman van nummer [nummer 3] dat hij [appellant]  “regelmatig”  ’s morgens vroeg en ’s avonds tegenkomt en die van haar nieuwe buurvrouw van [nummer 4] dat zij [appellant]  “met regelmaat”  (met haar dochter) door de voordeur ziet gaan om naar het gehuurde te gaan, geldt dat die onvoldoende specifiek zijn om veel waarde aan te kunnen hechten.     
       
     
     
       5.11. 
       Daarbij komt dat [appellant] haar betwisting niet (voldoende) heeft gestaafd met concrete en relevante feitelijke gegevens, terwijl dit, gelet op haar verzwaarde motiveringsplicht, wel op haar weg had gelegen. Zo ontbreken afschriften waaruit blijkt dat [appellant] met enige regelmaat pinbetalingen of geldopnames in de buurt van het gehuurde doet. Uit de door [appellant] overgelegde afschriften van haar rekening over een deel van 2020 en 2021 volgt dat zij toen haar boodschappen vooral in [plaats 3] en [plaats 4] deed. Dit past bij de door haar gestelde reisbewegingen tussen [plaats 2] en [plaats 1] , maar ondersteunt niet haar standpunt dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Tijdens haar getuigenverhoor heeft zij hiervoor als verklaring gegeven dat er in het gebied rond het gehuurde weinig supermarkten zijn. Wat daarvan ook zij, dit is in tegenspraak met haar eerdere stelling (in de conclusie van antwoord) dat zij haar boodschappen juist in de nabijheid van het gehuurde deed. Verder heeft [appellant] overgelegd een eindafrekening voor op het adres van het gehuurde verbruikte energie over de periode van 19 november 2020 tot en met 8 december 2021, een termijnrekening voor drinkwater op dat adres over de periode van 1 juli 2021 tot 1 oktober 2021 en bewijzen van betalingen vanaf de rekening van [appellant] voor een internetabonnement over de periode van november 2020 tot en met januari 2022. Deze stukken geven, ook gezien de beperkte periodes waarop ze betrekking hebben, te weinig informatie over het daadwerkelijk verbruik van nutsvoorzieningen in het gehuurde om van betekenis te zijn. Bovendien komt een jaareindafrekening voor energie, althans gas (het stroomverbruik is negatief geweest), van € 1.178,07, dus circa € 100,- per maand, voor een vierkamerwoning het hof laag voor, ook als de bewoner de hele dag weg is voor werk, zeker bij gebrek aan vergelijkingsmateriaal in de vorm van eindafrekeningen over meerdere jaren. Dat [appellant] een huisarts en tandarts in [plaats 1] heeft en medicijnen heeft gehaald bij een apotheek in de buurt waar zij haar lunchroom had, is in dit verband eveneens van onvoldoende betekenis.  
       
     
     
       5.12. 
       Een en ander leidt tot het oordeel dat Eigen Haard het bewijs heeft geleverd dat [appellant] langdurig, althans gedurende langere periodes over een aantal jaren, haar hoofdverblijf in de hiervoor onder 5.3 bedoelde zin niet in het gehuurde heeft gehad. Dat zij mantelzorger van haar partner in [plaats 2] is, leidt niet tot een ander oordeel. Zij is dit immers niet elke dag maar een aantal (drie) dagen per week, zo blijkt (onder meer) uit de getuigenverklaring van haar partner en de overgelegde zorgovereenkomst. Voor zover [appellant] in hoger beroep heeft aangeboden aanvullend (tegen)bewijs te leveren, gaat het hof daaraan voorbij, omdat dit aanbod in deze fase van het geding en gelet op het feit dat [appellant] al ampel de mogelijkheid heeft gehad en benut om bewijs te leveren, onvoldoende gespecificeerd is om daartoe over te gaan. 
       
     
     
       5.13. 
       Overigens is het hof van oordeel dat ook als ervan wordt uitgegaan dat [appellant] , zoals zij heeft verklaard, drie à vier avonden in de week in het gehuurde zou verblijven en de rest van de week niet, zij haar hoofdverblijf daar evenmin heeft, omdat ook in dat geval haar privéleven zich niet in hoofdzaak in het gehuurde afspeelt.   
     
     
       5.14. 
       Het hof concludeert dat [appellant] haar sociale huurwoning aldus niet overeenkomstig haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen   gebruikt. Deze tekortkoming acht het hof – anders dan [appellant] bepleit – zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof betrekt daarbij dat [appellant] al in 2018 door Eigen Haard is aangesproken op haar verplichting om in het gehuurde haar hoofdverblijf te houden. [appellant] heeft dat kennelijk naast zich neergelegd. Het hof betrekt daarbij ook dat de huidige woningnood rechtvaardigt dat door Eigen Haard als toegelaten instelling met de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen streng de hand word gehouden aan de verplichting om een dergelijke huurwoning daadwerkelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dat [appellant] naar haar zeggen mede in verband met de progressieve ziekte van haar partner niet alle dagen van de week bij hem wil en kan verblijven, is, temeer nu uit de bewijsmiddelen kan worden afgeleid dat zij dit wel degelijk doet, onvoldoende om hier anders over te oordelen. Ook de door [appellant] aangevoerde – op zichzelf trieste – omstandigheid dat haar relatie met [naam 1] als gevolg van zijn progressieve ziekte niet heel lang zal duren, waarna zij zijn woning zal verliezen omdat zij financieel niet in staat is om die over te nemen, maakt niet dat het aanhouden van een schaarse sociale huurwoning zonder daar het hoofdverblijf te hebben kan worden aanvaard. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding met ontruiming dan ook terecht toegewezen. 
       
     
     
       5.15. 
       Met het voorgaande zijn grieven 1 tot en met 6 in het principaal appel en grief 2 in het incidenteel appel besproken; die van [appellant] falen, die van Eigen Haard slaagt.  
       
     
     
       5.16. 
       Grief 7 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel richten zich tegen de beslissing van de kantonrechter om de door Eigen Haard gevorderde kosten van het onderzoek van PSG voor de helft ten laste van [appellant] te laten komen. [appellant] stelt zich in op het standpunt dat zij niet gehouden is om (een deel van) de onderzoekskosten te betalen, terwijl Eigen Haard aanvoert dat die kosten juist volledig voor rekening van [appellant] dienen te komen.  
       
     
     
       5.17. 
       Eigen Haard stelt dat het noodzakelijk was om deze kosten te maken. Bij genoemd vonnis in kort geding van 28 februari 2019 is haar ontruimingsvordering jegens [appellant] namelijk afgewezen, omdat partijen in die procedure verklaringen in het geding hadden gebracht die haaks op elkaar stonden en er in kort geding geen ruimte was voor nader onderzoek van het bewijs. Volgens Eigen Haard had zij geen andere mogelijkheid dan het inschakelen van een extern recherchebureau om nader bewijs van de verblijfplaats van [appellant] te kunnen leveren. Het hof is van oordeel dat Eigen Haard hiermee voldoende heeft toegelicht dat de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren. [appellant] heeft betoogd dat het in oktober 2019 gestarte onderzoek van PSG niet noodzakelijk was, omdat het geen enkel bewijs heeft opgeleverd van feiten waarop het oordeel van de kantonrechter over het hoofdverblijf van [appellant] tot en met 2018 is gebaseerd. Alleen al gezien hetgeen hiervoor over het hoofdverblijf van [appellant] en in dat kader over de resultaten van het onderzoek van PSG is overwogen, verwerpt het hof dit betoog. De kosten van het onderzoek komen dus in beginsel op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. Naar het oordeel van het hof zijn de gemaakte kosten ook naar hun omvang redelijk. De kosten zijn weliswaar hoog, maar Eigen Haard heeft voldoende toegelicht waarom deze kosten in dit geval zijn gemaakt en moesten worden gemaakt. Dat het langdurige en gedetailleerde onderzoek niet tegen lagere kosten had kunnen worden uitgevoerd, zoals Eigen Haard stelt, is door [appellant] ook niet (voldoende concreet) betwist. De gevorderde kosten zullen dan ook alsnog integraal worden toegewezen, evenals de over die kosten gevorderde wettelijke rente.        
       
     
     
       5.18. 
       De slotsom is dat de grieven in het principaal appel niet slagen en die in het incidenteel appel wel. Op grond van al het voorgaande zal worden beslist als in het dictum te melden. [appellant] zal als de (alsnog volledig) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en van het principaal en incidenteel appel.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal en incidenteel appel: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis wat betreft het dictum onder V en VII 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest aan Eigen Haard – bovenop het door de kantonrechter onder IV van het bestreden vonnis toegewezen bedrag – te betalen een bedrag van (nog eens) € 6.775,68 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 1.192,38 aan verschotten en € 1.980,- voor salaris; 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.428,- in principaal appel en € 1.214,- in incidenteel appel voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; 
     
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, R.J.M. Smit en R.A. Boon en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.