ECLI: ECLI:NL:GHARL:2015:4787

Titel: ECLI:NL:GHARL:2015:4787 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-06-2015 / 13/01196

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2015-06-30

Zaaknummer: 13/01196

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2015:4787

---

Wet woz.  Waardevaststelling appartementsrecht. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Arnhem 
     
     
       nummer 13/01196  
       uitspraakdatum: 30 juni 2015  
     
     
     
       
         Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 15 oktober 2013, nummer Awb 13/747, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Dinkelland  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] 7 te [A], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 203.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 360. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 oktober 2013 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen te reageren op het ter zitting door belanghebbende overgelegde en behandelde overzicht van vloeroppervlakken. 
     
     
       1.7 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden. 
     
     
       1.8 
       De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd in zijn brief van 2 juli 2014. Belanghebbende heeft op 14 juli 2014 gereageerd op de door het Hof aan hem doorgezonden brief van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in de reactie van belanghebbende aanleiding gevonden schriftelijk te reageren in zijn brief van 20 augustus 2014. In zijn brief van 1 september 2014 heeft belanghebbende hierop gereageerd. De heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2015 medegedeeld dat hij op laatstgenoemde brief wil reageren. 
     
     
       1.9 
       Het onderzoek ter zitting is hervat op 9 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur. Belanghebbende is zonder bericht niet verschenen. Hij is door het Hof uitgenodigd per aangetekende brief van 24 februari 2015 gericht aan het laatstelijk bij het Hof bekende adres [b-straat] 6, [Z]. Uit een door de griffier ingesteld onderzoek blijkt dat deze uitnodiging op 2 maart 2015 door PostNL is afgeleverd en dat daarvoor is getekend. 
     
     
       1.10 
       De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht. 
     
     
       1.11 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van een appartementsrecht, plaatselijk aangeduid als [a-straat 1] 7, in het gebouwencomplex [D] te [A] (hierna: de onroerende zaak). Het gebouwencomplex bestaat uit kantoren, een galerie, een praktijkruimte en woningen. De onroerende zaak vormt een zelfstandig onderdeel van het complex en is gelegen op de begane grond. Op 2 september 2008 heeft belanghebbende de onroerende zaak verhuurd aan een tandartsenpraktijk tegen een huursom van € 20.076 per jaar.  
     
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend. 
     
     
       3.2 
       Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij heeft daarvoor aangevoerd, dat: 
       
         
           de taxateur van de heffingsambtenaar niet onafhankelijk is, 
         
         
           de waarde sterk afwijkt van de WOZ-waarden die in de voorgaande jaren zijn vastgesteld, 
         
         
           de heffingsambtenaar onjuiste vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd, 
         
         
           de heffingsambtenaar heeft nagelaten de vastgestelde waarde te differentiëren naar de bedrijfsruimte en de kelder, 
         
         
           de heffingsambtenaar ten onrechte de zolder van [c-straat] 2a niet volledig in zijn taxatie heeft betrokken, 
         
         
           de heffingsambtenaar telkens andere panden ter onderbouwing van zijn standpunt heeft aangedragen, 
         
         
           de heffingsambtenaar ten onrechte enkel bedrijfspanden in zijn taxatie heeft betrokken, terwijl de onroerende zaak ook als woning gebruikt mag worden, 
         
         
           de heffingsambtenaar ten onrechte de servicekosten niet uit de huursom heeft geëlimineerd en  
         
         
           de in 2008 overeengekomen huursom op de waardepeildatum niet meer realiseerbaar is. 
         
       
       
     
     
       3.3 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank ter onderbouwing van zijn standpunt een door de taxateur opgestelde taxatie overgelegd (hierna: de eerste taxatie) waarin de volgende vergelijkingsobjecten zijn genoemd: 
         
           adres in	gebruik	verhuur-/	bruto	huurwaarde		verkoopprijs 
         
         
           
            [A]	bedrijfspand	verkoopdatum	vloer-	per jaar	per m2	koopsom	per m2 
         
         
           				oppervlak 
         
         
           				m2 
         
       
       
       
         
          [a-straat 1]. 7	tandartsenpraktijk	1-9-2008	165	€ 20.076	€ 122	 
       
       
       
         
          [d-straat]. 3	financiële dienstverlening	2-2-2012	76	€ 12.000	€ 158 
         
          [c-straat] 2A	wonen/zorg	17-12-2012	88			€ 142.500	€ 1.619 
         
          [e-straat] 10D	praktijk huisartsen	2012	427	€ 70.658	€ 165 
         
          [e-straat] 8C	tandarts-/fysio-praktijk	2012	296	€ 53.445	€ 181 
         
          [f-straat] 31	praktijkruimte	29-4-2009	95			€ 133.000	€ 1.400 
         
          [g-straat] 1A	kantoor/praktijk	5-1-2009	126			€ 167.000	€ 1.325 
         
          [h-straat] 21	galerie	1-5-2011	136	€ 21.600	€ 159 
         
          [h-straat] 24	winkel	1-4-2012	81	€ 14.400	€ 178 
         
          [h-straat] 16	winkel/wonen	2-12-2011	254			€ 385.000	€ 1.516  
         
          [h-straat] 26	galerie	1-5-2008	165	€ 25.000	€ 152 
         
          [i-straat] 15	winkel	1-7-2012	129	€ 19.800	€ 153 
       
       
       
     
     
       3.4 
       Na de schorsing van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar een taxatie overgelegd, waarbij de waarde van de onroerende zaak is afgeleid uit de verkoop van woningen aan de [a-straat 1] en de [c-straat] 2A (hierna: de tweede taxatie). In deze tweede taxatie heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de zolder van de [c-straat] 2A, door daaraan - in overeenstemming met de splitsingsakte - 6 m2 toe te rekenen en 97 m2 aan de ruimte op de begane grond. De geïndexeerde verkoopsom van [c-straat] 2A leidt dan tot een verkoopopbrengst van € 1.479,37 per m2. 
     
     
       3.5 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt verder aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen. 
     
     
       3.6 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 149.400 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB alsmede een vergoeding van het griffierecht. 
     
     
       3.7 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
     
     
       4.2 
       De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten. 
     
     
       4.3 
       Nu belanghebbende de waardevaststelling gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2011 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum. 
     
     
       4.4 
       Belanghebbende heeft tegen de taxaties ingebracht, dat deze zijn opgesteld door een niet onafhankelijke taxateur. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof geen aanleiding aan de onafhankelijkheid of de objectiviteit van deze door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur te twijfelen. Overigens ligt het op de weg van het Hof de door partijen overgelegde bewijsmiddelen te wegen. In dat verband zal het Hof beoordelen of en in hoeverre de door taxateur vastgestelde waarde wordt gestaafd met de koop- en huursommen van de vergelijkingsobjecten.  
     
     
       4.5 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de tweede taxatie ten onrechte geen differentiatie heeft aangebracht tussen de bedrijfsruimte en de kelder. Op de nadere zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar desgevraagd niet betwist dat een kelder tot de onroerende zaak behoort. Hij heeft daarbij opgemerkt dat de kelder een onbetekenende omvang heeft. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar echter niet kunnen aangeven hoe groot het oppervlak van de kelder is. Evenmin kon de heffingsambtenaar desgevraagd aangeven hoe hij in de eerste taxatie heeft kunnen uitgaan van een brutovloeroppervlakte van 165 m2, terwijl hij in zijn tweede taxatie is uitgegaan van een brutovloeroppervlakte van 196 m2. Door geen differentiatie te maken tussen bedrijfsruimte en kelder en geen inzicht te geven in de omvang van de bedrijfsruimte en de kelder, heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de tweede taxatie de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.  
     
     
       4.6 
       In de eerste taxatie is de heffingsambtenaar uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 165 m2 en heeft hij geen waarde toegekend aan de kelder. Belanghebbende heeft niet betwist dat het bruto vloeroppervlak minimaal 165 m2 is. Het Hof zal, uitgaande van een bruto vloeroppervlak van 165 m2 en een kelder waaraan geen waarde kan worden toegekend, beoordelen of de heffingsambtenaar met de eerste taxatie de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.  
     
     
       4.7 
       De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende ten onrechte winkels en horecagelegenheden die in het centrum van [A] zijn gelegen, in zijn taxatie betrokken. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd, waarom hij de vergelijkingsobjecten [h-straat] 16, 21, 24 en 26 alsmede [i-straat] 15 in zijn taxatie heeft betrokken. Het Hof zal die vergelijkingsobjecten dan ook niet in zijn oordeel betrekken. 
     
     
       4.8 
       Belanghebbende meent dat aan de zolder en de ruimte op de begane grond van het vergelijkingsobject [c-straat] 2A eenzelfde waarde per vierkante meter moet worden toegekend. In zijn tweede taxatie heeft de taxateur een lagere waarde aan de zolder toegekend dan aan de ruimte op de begane grond, waarbij hij een berekening heeft gehanteerd die ook in de splitsingsakte wordt gebruikt. Hij heeft er daarbij op gewezen dat de zolder schuine wanden heeft. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de weerspreking door belanghebbende aannemelijk gemaakt, dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de waarde van de zolder.  
     
     
       4.9 
       Het vergelijkingsobject [c-straat] 2A, zoals dat in de tweede taxatie is gewaardeerd, en de overgebleven vergelijkingsobjecten zijn, met in achtneming met de verschillen in onder meer grootte, ligging, bouwjaar, inrichting en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de resterende vergelijkingsobjecten de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.  
     
     
       4.10 
       De grieven van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte er geen rekening mee heeft gehouden dat in de in 2008 overeengekomen huurprijs de servicekosten waren begrepen en deze huur op de waardepeildatum niet meer realiseerbaar is, falen, omdat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde berekeningen het tegendeel blijkt. Uit het bij de eerste taxatie gevoegde overzicht volgt, dat de taxateur de bruto huurwaarde heeft afgeleid uit de bruto huursommen van verschillende vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Op de aldus verkregen bruto huurwaarde heeft de taxateur de diverse lasten in mindering gebracht, teneinde de netto huur te kunnen bepalen. Aan de hand van het netto-aanvangsrendement heeft hij de maximale investering vastgesteld en daaruit de kapitalisatiefactor afgeleid. 
     
     
       4.11 
       Met betrekking tot het aandragen van nieuwe vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar merkt het Hof op dat het in een bestuursrechtelijke procedure aan partijen, dus ook aan de heffingsambtenaar, vrij staat in de loop van die procedure hun standpunt van nieuwe of andere argumenten te voorzien. Deze vrijheid wordt begrensd door beginselen van een goede procesorde, zoals het beginsel dat de wederpartij door het alsnog inbrengen van argumenten niet in zijn procespositie mag worden geschaad. In deze zaak is daarvan geen sprake, aangezien belanghebbende daarop heeft kunnen reageren. 
     
     
       4.12 
       In de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopcijfers is de waardeontwikkeling op de woningmarkt verdisconteerd. De waarde(verhouding) op een eerdere waardepeildatum is niet van doorslaggevend belang bij de onderhavige waardevaststelling, zodat de grief van belanghebbende ter zake in zoverre faalt.  
     
     
       4.13 
       Aan het vorenoverwogene doet niet af dat de onroerende zaak ook als woning te gebruiken is. Als de onroerende zaak meer waard zou zijn als woning dan als bedrijfspand, dan staat vast dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld als hij de onroerende zaak als bedrijfspand heeft getaxeerd. Als de onroerende zaak als woning een lagere waarde heeft dan als bedrijfspand, dan heeft de heffingsambtenaar terecht de onroerende zaak als bedrijfspand getaxeerd, omdat dit dan de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze is waarop deze ten verkoop aangeboden zal worden. 
     
     
       4.14 
       
         De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Evenmin ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te gelasten het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 30 juni 2015 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               
             
             
               (R.F.C. Spek) 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 juni 2015 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.