ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:3886

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2021:3886 Rechtbank Midden-Nederland , 18-08-2021 / 8746061 UC EXPL 20-7047

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2021-08-18

Zaaknummer: 8746061 UC EXPL 20-7047

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:3886

---

Vordering tot betaling VvE-bijdragen. Verweer dat tegenvordering bestaat, slaagt (grotendeels) niet.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 8746061 UC EXPL  20-7047 RvdH/1037 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 augustus 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap 
       
         
          [eiseres] B.V. , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiseres] 
       eiseres in het verzet, 
       gedaagde in conventie,  
       eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. A.H. Arts, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de vereniging 
       
         Vereniging van Eigenaars [....] , 
       gevestigd in [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen: VvE, 
       gedaagde in het verzet, 
       eiseres in conventie, 
       gedaagde in reconventie, 
       gemachtigde: I.C.S. Feringa. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
       
          het tussenvonnis van 24 maart 2021; 
          de conclusie van antwoord in reconventie met producties 17, 18a en 18b; 
          de producties 17 tot en met 19 van [eiseres] ; 
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 4 mei 2021;  
          de tijdens de mondelinge behandeling van 4 mei 2021 door [eiseres] overgelegde akte, getiteld “AANTEKENINGEN MONDELINGE BEHANDELING” en de daaraan gevoegde akte inhoudende eiswijziging en aanvulling gronden in de zin van artikel 130 RV; 
          de akte van de VvE van 2 juni 2021.  
       
       
     
     
       1.2. 
       
         De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.  
         
           2.	Waar gaat deze zaak over? 
         
       
     
     
       2.1. 
       De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 24 maart 2021 voor een overzicht van de feiten.  
     
     
       2.2. 
       In dit overzicht is ten onrechte als vaststaand feit opgenomen wat onder 2.5. staat. Tussen partijen is immers in geschil of [eiseres] de verschuldigde VvE-bijdragen door middel van verrekening heeft betaald.  
       
       
         2.2.1. 
         In dat overzicht is onder meer ook opgenomen dat [eiseres] bij verstekvonnis van 8 juli 2020 is veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 18.832,15, de wettelijke rente over € 16.610,-- vanaf 9 juni 2020 en tot de voldoening en de proceskosten van de VvE.  
         
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiseres] is eigenaar (geweest) van zeven appartementen: van december 2013 tot en met heden van de appartementen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3] en [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4] , van december 2013 tot en met februari 2014 van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5] en [nummeraanduiding 1] (begane grond) en van december 2013 tot en met februari 2017 van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 6] . De maandelijkse VvE-bijdrage voor [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is vastgesteld op € 170,00 en voor de overige appartementen is een VvEbijdrage van € 50,00 vastgesteld. De verschuldigde VvE-bijdragen voor de appartementen die [eiseres] tussen 1 december 2013 en 1 oktober 2019 in eigendom had, vormen samen de vordering van de VvE. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiseres] erkent dat de VvE in beginsel een vorderingsrecht heeft met betrekking tot de VvE-bijdragen van [eiseres] over de periode 1 december 2013 tot 1 oktober 2019.  
       
     
     
       2.5. 
       Het verweer van [eiseres] tegen de vordering van de VvE houdt in dat zij stelt dat zij een vordering op de VvE heeft die zij kan verrekenen. De vordering bestaat volgens [eiseres] uit de kosten voor schoonmaak, onderhoud, water en energie, die [eiseres] voor de VvE heeft betaald. De grondslag voor die betalingen is een overeenkomst van opdracht dan wel lastgeving of zaakwaarneming. [eiseres] stelt ook dat de VvE vanwege de door haar verrichte betalingen ongerechtvaardigd is verrijkt. [eiseres] heeft ten aanzien van een deel van de vordering van de VvE ook als verweer aangevoerd dat het is verjaard. [eiseres] heeft op basis van al het voorgaande in reconventie gevorderd dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling van € 38.306,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       2.6. 
       De VvE betwist dat er tussen [eiseres] en haar een overeenkomst van opdracht dan wel lastgeving tot stand is gekomen en betwist ook dat er sprake was van zaakwaarneming. De VvE betwist dat [eiseres] ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt door betalingen die [eiseres] ten gunste van het gemeenschappelijk deel van de appartementen van de VvE zou hebben verricht en voert aan dat [eiseres] de gestelde ongerechtvaardigde verrijking bovendien onvoldoende heeft onderbouwd. De VvE blijft erbij dat [eiseres] de door haar gevorderde bijdragen nog moet betalen.  
       
     
     
       2.7. 
       De vordering in reconventie van [eiseres] is gelijk aan een deel van haar verweer tegen de vordering van de VvE. Daarom behandelt de kantonrechter de vordering in reconventie samen met de vordering in conventie.  
       
     
     
       2.8. 
       De kantonrechter komt – kort gezegd – tot het volgende oordeel. De vordering in conventie van de VvE wordt toegewezen voor het deel dat niet door verjaring is tenietgegaan. Dat deel bedraagt € 14.700,00. Dit betekent dat de kantonrechter het verstekvonnis van 8 juli 2020 vernietigt en opnieuw een beslissing neemt. [eiseres] heeft het voornaamste deel van haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Haar vordering komt bovendien niet in aanmerking voor verrekening. De vordering in reconventie van [eiseres] wordt daarom slechts toegewezen voor een deel van de schoonmaakkosten ter hoogte van € 476,70. De kantonrechter legt hierna uit waarom zij tot deze beslissing is gekomen.  
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling  
     Is een deel van de vorderingen over en weer verjaard? Ja.  
     
     
       
         Vorderingen van [eiseres] op de VvE: voorafgaand aan 26 augustus 2015 
       
     
     
       3.1. 
       De VvE stelt dat de schadevordering van [eiseres] is onderworpen aan een verjaringstermijn van vijf jaar op grond van artikel 3:310, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW). Die termijn vangt aan op de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De VvE stelt in het licht daarvan dat [eiseres] zodra de kosten werden gemaakt per direct een rechtsvordering tegen de (door haarzelf bestuurde) VvE kon instellen. [eiseres] heeft echter pas op 26 augustus 2020 een rechtsvordering ingesteld, aldus de VvE.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] heeft slechts in algemene bewoordingen betwist dat een deel van haar vordering is verjaard. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij eerder dan 26 augustus 2020 de verjaring heeft gestuit. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat iedere schadevordering van [eiseres] met betrekking tot kosten in de periode voorafgaand aan 26 augustus 2015, is verjaard. 
       
     
     
       3.3. 
       Bij de beoordeling van het beroep van VvE op verjaring heeft de kantonrechter betrokken, dat niet is komen vast te staan dat [eiseres] uit hoofde van een overeenkomst nakomingsvorderingen jegens VvE heeft. Zie in dit verband wat hierna, in het bijzonder onder 3.10., is overwogen en geoordeeld.  
       
       
         
           Vorderingen van de VvE op [eiseres] : voorafgaand aan 14 april 2014 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [eiseres] stelt dat de vorderingen van de VvE zien op nakoming. Zo’n vordering verjaart op grond van artikel 3:307, eerste lid, van het BW na verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Op 21 januari 2020 heeft de VvE betaling gevorderd van [eiseres] . Er zijn geen andere aanmaningen of mededelingen verstuurd waarin de VvE ondubbelzinnig haar recht op nakoming voorbehoudt. Daarom zijn de vorderingen voorafgaand aan 21 januari 2015 verjaard, aldus [eiseres] . 
       
     
     
       3.5. 
       De VvE voert als verweer aan dat het feit dat [eiseres] de vordering van de VvE tijdens deze procedure heeft erkend, op grond van artikel 3:318 van het BW leidt tot stuiting van de verjaringstermijn van de vordering van de VvE op [eiseres] .  
       
     
     
       3.6. 
       De kantonrechter overweegt ten aanzien van het verweer van de VvE dat uit artikel 3:318 van het BW weliswaar volgt dat de verjaring van een vordering kan worden gestuit door erkenning van het recht van de gerechtigde, maar dat een stuitingshandeling alleen mogelijk is als de verjaringstermijn nog loopt. De erkenning door [eiseres] heeft echter pas plaatsgevonden tijdens deze procedure, nadat de verjaringstermijn was verstreken. In dat geval kan de erkenning de (verlopen) verjaring niet aantasten.  
       
     
     
       3.7. 
       De kantonrechter leidt uit de overgelegde stukken af dat de VvE de verjaring eerder dan met haar dagvaarding op 21 januari 2020 heeft gestuit. Op 14 april 2019 heeft [A] namelijk een e-mail verstuurd aan de heer [B] . Daarin is onder meer opgemerkt dat is gebleken dat [eiseres] de voorschotbedragen nooit heeft betaald. [A] zegt toe dat er een nieuwe VvE-vergadering wordt belegd om (rechts)maatregelen te bespreken, waaronder invordering van de achterstallige voorschotbedragen, als de heer [B] geen afdoende rekening en verantwoording aflegt. De kantonrechter is van oordeel dat de inhoud van deze e-mail kan worden aangemerkt als een mededeling als bedoeld in 3:317 van het BW. De VvE heeft niet gesteld dat zij eerder dan 14 april 2019 de verjaring heeft gestuit. De kantonrechter gaat dus uit van die datum en dat betekent dat de vorderingen van de VvE op [eiseres] die zijn ontstaan voorafgaand aan 14 april 2014 zijn verjaard.  
       
       
         3.7.1. 
         Meer specifiek gaat het om de bijdragen van december 2013 tot en met 14 april 2014 (in totaal 5 maanden). Per appartement komt dit neer op het volgende:  
         
           
             
              [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3] en [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4] , volledige duur in eigendom van [eiseres] , maandelijkse bijdrage € 50, 5 x € 50 x 4 = € 1.000,00; 
           
           
             
              [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5] , tot en met februari 2014 in eigendom van [eiseres] , maandelijkse bijdrage € 50,00, 3 x € 50 = € 150,00; 
           
           
             120 , tot en met februari 2014 in eigendom van [eiseres] , maandelijkse bijdrage € 170,00, 3 x € 170 = € 510,00; 
           
           
             
              [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 6] , volledige duur in eigendom van [eiseres] , maandelijkse bijdrage € 50,00, 
           
         
         5 x € 50 = € 250,00.  
         Dat is totaal € 1.910,00. Dit bedrag wordt in ieder geval in mindering gebracht op de totale vordering van de VvE. 
         
         
           
             Tussenconclusie 
           
         
       
     
     
       3.8. 
       De beoordeling ziet in het vervolg op het deel van de vordering van [eiseres] op de VvE dat is ontstaan na 26 augustus 2015, en op het deel van de vordering van de VvE op [eiseres] dat is ontstaan na 14 april 2014. Het beroep op verjaring (over en weer) voor het overige deel van de vorderingen slaagt.  
       
       
         
           Is er een overeenkomst van opdracht dan wel lastgeving of zaakwaarneming? Nee.  
         
       
     
     
       3.9. 
       
        [eiseres] stelt dat de overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 van het BW dan wel lastgeving (artikel 4:414 van het BW), eruit bestaat dat de VvE aan [eiseres] heeft opgedragen om de schoonmaak, levering van water en energie en het onderhoud van het pand te regelen voor de VvE. De VvE betwist dat zij deze taken aan [eiseres] heeft opgedragen. 
       
     
     
       3.10. 
       De kantonrechter overweegt dat [eiseres] niet heeft onderbouwd dat de VvE haar op enig moment de genoemde taken heeft opgedragen en dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] heeft evenmin onderbouwd dat er sprake was van zaakwaarneming in de zin van artikel 6:198 van het BW. [eiseres] stelt slechts dat zij de belangen van de VvE heeft behartigd, dat er geen verbintenissen zijn aangegaan die de VvE niet zou zijn aangegaan en dat er geen sprake is van belangenbehartiging tegen de wil van de VvE in. Dat is onvoldoende, mede gelet op de formele vereisten die de splitsingsakte stelt voor het uit handen geven van taken.  
       
     
     
       3.11. 
       De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [eiseres] op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 van het BW wel (voor een deel) slaagt. Daarbij geldt dat een beroep op deze grondslag slechts slaagt voor het deel dat de VvE is verrijkt door de betalingen ten koste van [eiseres] en in de periode zoals genoemd onder 3.8. Voor zover de individuele eigenaren van de appartementen zijn verrijkt, zal [eiseres] zich rechtstreeks tot hen moeten richten. [eiseres] kan de VvE voor dat deel niet aanspreken.  
       
     
     
       3.12. 
       Tijdens de tweede mondelinge behandeling is vastgesteld dat er geen aparte watermeter is voor het gemeenschappelijk gebruik van water en dat elk appartement een eigen watermeter heeft. Het deel van de vordering dat ziet op de betaling door VvE voor waterverbruik wordt daarom afgewezen: [eiseres] kan de VvE immers niet aanspreken voor verbruik door de individuele eigenaren.  
       
     
     
       3.13. 
       De kantonrechter gaat hierna de overige posten: schoonmaakkosten, onderhoud en energie) na en zal vaststellen voor welk bedrag de VvE ongerechtvaardigd is verrijkt.  
       
       
         
           Voor welk bedrag is de VvE ongerechtvaardigd verrijkt? € 476,70.   
         
       
       
       
         
           Schoonmaakkosten: glasbewassing en gemeenschappelijke ruimte 
         
       
     
     
       3.14. 
       
        [eiseres] stelt dat [onderneming 1] jarenlang de schoonmaak van het trappenhuis en het glazenwassen voor de VvE heeft gedaan. Halverwege 2017 is besloten om [onderneming 1] niet meer in te schakelen, sindsdien is er volgens [eiseres] schoongemaakt door de schoonmakers van de heer [B] en mevrouw [C] . De kosten daarvan zijn niet in rekening gebracht bij de VvE. In totaal bedragen de kosten van [onderneming 1] tussen begin 2014 tot en met april 2017 € 5.021,08. De VvE voert als verweer aan dat de gemeenschappelijke ruimte wel werd schoongemaakt, maar het trappenhuis hoogstens eens per maand en het glaswerk eens per jaar en niet door [onderneming 1] , maar door de schoonmakers van de heer [B] en mevrouw [C] . De VvE stelt ook dat niet blijkt dat [eiseres] de facturen heeft betaald.  
       
     
     
       3.15. 
       De kantonrechter stelt vast dat de facturen van [onderneming 1] zijn gericht aan het secretariaat van de VvE [straatnaam 1] en dat als locatie staat genoemd: VvE [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . De facturen zijn voor het schoonmaken van het trappenhuis eens per maand en de glasbewassing eens per drie maanden. De facturen zijn van voor het moment waarop de schoonmakers van de heer [B] en mevrouw [C] het werk overnamen. Daarom moet de VvE een deel van de kosten voor de schoonmaak vergoeden aan [eiseres] . Dat deel bestaat uit de factuurbedragen als vermeld op leesbare facturen, waarvan de vorderingen niet zijn verjaard en waarvan het betalingsbewijs (afschrijving voorzien van factuurnummer) beschikbaar is, te weten:  
       
         
           factuur 016092 van 29 februari 2016 	€  68,10; 
         
         
           factuur 0160128 van 25 maart 2016 	€  68,10; 
         
         
           factuur 0160183 van 29 maart 2016 	€  68,10;  
         
         
           factuur 0160222 van 25 mei 2016 		€  68,10;  
         
         
           factuur 0160291 van 25 juni 2016 		€  68,10; 
         
         
           factuur 0160342 van 29 juli 2016 		€  68,10;  
         
         
           factuur 0160466 van 28 oktober 2016 	 €  68,10  + 
         
       
       totaal					€ 476,70 
       
       
       
         
           Onderhoud: gevel, meterkast en klein onderhoud  
         
       
     
     
       3.16. 
       
        [eiseres] stelt dat zij in totaal € 16.775,26 heeft betaald voor onderhoud in en aan de gemeenschappelijke ruimte. Volgens [eiseres] blijkt dat uit diverse facturen. De VvE betwist de stelling van [eiseres] .  
       
     
     
       3.17. 
       Kosten die worden gemaakt in verband met het onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten, noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen komen voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars. Dit volgt uit artikel 9 van de splitsingsakte. In artikel 16 van de splitsingsakte is opgenomen dat de VvE het beheer over en de zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In artikel 17 van de splitsingsakte is uitgewerkt wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt gerekend.   
       
     
     
       3.18. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij kosten van onderhoud in en aan de gemeenschappelijke ruimte heeft betaald. Daarbij wordt het volgende in overweging genomen.  
       
       
         3.18.1. 
         Ter onderbouwing van de gestelde kosten voor het opknappen van de achtergevel heeft [eiseres] verwezen naar facturen van [D] / [E] / [F] , [onderneming 2] , [onderneming 3] , [onderneming 4] en [G] . De VvE betwist dat de achtergevel is opgeknapt. De kantonrechter kan uit de genoemde facturen (onder andere voor materialen en arbeidsloon) niet afleiden dat de daarin opgenomen kosten zien op werkzaamheden aan de gemeenschappelijke achtergevel van het gebouw. Dit deel van de vordering van [eiseres] kan dus niet worden toegewezen.  
         
       
       
         3.18.2. 
         
          [eiseres] stelt dat zij ook heeft betaald voor een grote klus in 2015, te weten de verbetering van de hal en de meterkast. [eiseres] heeft in dat kader verwezen naar facturen van [onderneming 5] . Aanvankelijk ook naar de facturen van [D] / [E] / [F] , maar de kantonrechter begrijpt [eiseres] zo, dat haar later is gebleken dat die zien op de vermeende kosten voor het opknappen van de achtergevel. De kantonrechter treft in het dossier in het geheel geen factuur van [onderneming 5] (uit 2015) aan op grond waarvan kan worden vastgesteld i) of deze aannemer vorenbedoelde werkzaamheden heeft verricht en, zo ja, ii) welke van de van deze aannemer als productie 14 overgelegde facturen op vorenbedoelde werkzaamheden zouden zien. De kantonrechter stelt daarom vast dat [eiseres] dit deel van haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd.  
         
       
       
         3.18.3. 
         De overige facturen (de kantonrechter begrijpt: die van [H] , [onderneming 6] , [onderneming 7] , [onderneming 8] , [I] , [onderneming 9] , [onderneming 10] , [J] , [onderneming 11] en [onderneming 12] ) zien volgens [eiseres] op klein onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimte. De kantonrechter kan uit de inhoud van de facturen niet afleiden dat die zien op werkzaamheden en materialen ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimte. Integendeel, op een aantal van de facturen staat vermeld dat de werkzaamheden zijn verricht in andere gebouwen, waaronder andere panden aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] [letteraanduiding 7] / [letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] in [plaatsnaam] ; de [adres 1] in [plaatsnaam] ; [adres 2] ; [adres 3] ; [adres 4] ; [adres 5] ; en [straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] . [eiseres] heeft op dit punt niet voldaan aan haar stelplicht. De kantonrechter wijst ook dit deel van de vordering af.  
         
         
         
           
             Energie  
           
         
       
     
     
       3.19. 
       
        [eiseres] stelt dat zij in totaal € 10.271,31 heeft betaald voor het energieverbruik in de gemeenschappelijke ruimte. Volgens [eiseres] blijkt dat uit:  
       
         
           de factuur van Eneco over 2018 waarop staat vermeld dat die ziet op de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] ; 
         
         
           de grootboekoverzichten uit de boekhouding van [eiseres] ; 
         
         
           bewijzen van betalingen van [eiseres] aan Greenchoice vanaf maart 2013 tot en met 2017 en aan Eneco in 2018.  
         
       
       De VvE betwist dat [eiseres] deze kosten heeft betaald. 
       
     
     
       3.20. 
       De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij betalingen heeft verricht voor het energieverbruik in de gemeenschappelijke ruimte. Daarbij is het volgende van belang.  
       
       
         3.20.1. 
         De factuur van Eneco over 2018 is gericht aan [eiseres] en ziet op het adres [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , één van de appartementen in het gebouw. Nergens blijkt uit dat de factuur ziet op het verbruik van energie in de gemeenschappelijke ruimte.  
         
       
       
         3.20.2. 
         Op de grootboekoverzichten is te zien dat er kennelijk door [eiseres] betalingen zijn verricht aan Oxxio, Greenchoice en Eneco. Uit het overzicht is echter niet af te leiden dat (al) deze betalingen zien op het energieverbruik in de gemeenschappelijke ruimte. Informatie op basis waarvan de betalingen kunnen worden gerelateerd aan het verbruik dat is gemeten op de meter in de gemeenschappelijke ruimte ontbreekt. Dat geldt ook voor de betaalbewijzen waarnaar [eiseres] verwijst.  
         
       
     
     
       3.21. 
       Het had op de weg van [eiseres] gelegen om voldoende te stellen en onderbouwen dat zij heeft betaald voor het energieverbruik dat is gemeten via de meter in de gemeenschappelijke ruimte. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. De kantonrechter wijst daarom vergoeding van dit deel (€ 10.271,31) van de kosten af.  
       
       
         
           Kan [eiseres] haar vordering verrekenen? Nee.  
         
       
     
     
       3.22. 
       
        [eiseres] wil het bedrag dat de VvE aan haar verschuldigd is, verrekenen met de vordering die de VvE op haar heeft. De VvE wil dat niet en stelt dat artikel 11, derde lid, van de splitsingsakte verrekening uitsluit. [eiseres] stelt echter dat het de partijbedoeling was dat de [eiseres] de kosten die zij betaalde voor de VvE, mocht verrekenen met haar VvE-bijdrage, zodat die bepaling ruimte laat voor die wijze van verrekening. [eiseres] voert daarnaast als verweer dat een beroep op die bepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, omdat het een jarenlange gewoonte was dat [eiseres] de kosten van de VvE voor haar rekening nam en dat dat als betaling van de VvE-bijdragen werd gekwalificeerd.  
       
     
     
       3.23. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de bepaling in artikel 11, derde lid, van de splitsingsakte geen ruimte biedt voor een andere uitleg dan dat de betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage niet kan worden verrekend. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat partijen hebben bedoeld dat uitzonderingen op de bepaling mogelijk zijn. Dat verrekening in een later stadium onderwerp van gesprek is geweest, leidt er niet zonder meer toe dat de VvE haar beroep op deze bepaling heeft opgegeven. [eiseres] heeft evenmin onderbouwd dat er sprake was van een jarenlange gewoonte waarbij zij met goedkeuring van de overige leden van de VvE steeds de kosten van de VvE voor haar rekening nam om die vervolgens te verrekenen met haar bijdrage in het voorschot. Gelet op de jarenlange discussie tussen partijen, lag het op de weg van [eiseres] om dat aan te tonen. Ondanks vele verzoeken van de VvE tot een afdoende en deugdelijke (financiële) onderbouwing van het standpunt van [eiseres] , is [eiseres] er niet in geslaagd die te verstrekken. Op grond van de splitsingsakte kan de vordering van [eiseres] op de VvE niet worden verrekend.  
       
       
         
           Conclusie  
         
       
     
     
       3.24. 
       Een en ander leidt tot de volgende conclusie. De vordering in conventie van de VvE kan worden toegewezen voor het deel dat niet door verjaring is tenietgegaan. Dat deel bedraagt € 14.700,00 (= € 16.610,00 – € 1.910,00). De VvE heeft ook de wettelijke rente gevorderd tot 19 mei 2020 en vanaf 19 mei 2020 tot de voldoening. De wettelijke rente tot 19 mei 2020 is gebaseerd op een hogere hoofdsom en wordt daarom afgewezen. Gezien de brief van de incassogemachtigde van VvE van 7 april 2020, die VvE als productie 8 heeft overgelegd,  Gezien de brief van de incassogemachtigde van de VvE van 7 april 2020, waarin een betalingstermijn van drie dagen is gesteld, wijst de kantonrechter de wettelijke rente toe over het bedrag van € 14.700,00 vanaf 19 mei 2020, zoals gevorderd, tot de voldoening.  
       
       
         3.24.1. 
         De VvE heeft ook betaling van de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat zij voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat haar gemachtigde buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter wijst de buitengerechtelijke incassokosten toe tot een bedrag van € 1.115,62 inclusief btw.  
         
       
       
         3.24.2. 
         Omdat de VvE grotendeels gelijk heeft gekregen, moet [eiseres] haar proceskosten in conventie betalen. Die zijn totaal € 2.408,19 en bestaan uit:  
         
           
             dagvaarding 		€ 106,69  
           
           
             griffierecht 		€ 996  
           
           
             salaris gemachtigde 	€ 1.305,50       (3,5 punten x tarief € 373,00)  
           
         
         
         
           Dit betekent dat de kantonrechter het verstekvonnis van 8 juli 2020 vernietigt en opnieuw een beslissing neemt op de vordering van de VvE.  
         
         
       
     
     
       3.25. 
       
        [eiseres] heeft het voornaamste deel van haar vordering onvoldoende onderbouwd. Haar vordering komt bovendien niet in aanmerking voor verrekening. De vordering in reconventie van [eiseres] wordt slechts toegewezen voor een deel van de schoonmaakkosten ter hoogte van € 476,70. De wettelijke rente wordt toegewezen als hierna vermeld. 
       
       
         3.25.1. 
         Omdat de VvE ook in reconventie grotendeels gelijk heeft gekregen, moet [eiseres] haar proceskosten in reconventie betalen. Die zijn in totaal € 871,50 en bestaat uit het salaris gemachtigde (3,5 punten x tarief € 498 x 1/2 omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie). 
         
         
         
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       4.1. 
       vernietigt het verstekvonnis van 8 juli 2020; en, opnieuw rechtdoende, veroordeelt [eiseres] om aan de VvE, tegen bewijs van kwijting te betalen € 14.700,00 met de wettelijke rente over € 14.700,00 vanaf 19 mei 2020 tot de voldoening; 
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt [eiseres] in de kosten van de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.408,19, waarin begrepen € 1.305,50 aan salaris gemachtigde; 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie  
         
       
       
     
     
       4.5. 
       veroordeelt de VvE om aan [eiseres] , tegen bewijs van kwijting te betalen € 476,70 met de wettelijke rente daarover vanaf 26 augustus 2020 tot de voldoening; 
       
     
     
       4.6. 
       veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 871,50 aan salaris gemachtigde; 
       
     
     
       4.7. 
       verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.