ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:3937

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:3937 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-05-2023 / 21/00773

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 21/00773

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:3937

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem  
     nummer BK-ARN 21/00773 
     uitspraakdatum: 9 mei 2023 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2021, nummer AWB 20/5269, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 501,08. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] . 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit 1912. De inhoud van de woning heeft een inhoud van ongeveer 214 m3 en beschikt over een souterrain van 35 m3.  
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning en de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel, het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geëerbiedigd. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 223.000. 
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van  € 208.000.   
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde d.d. 22 december 2020 opgestelde taxatiematrix opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 226.193. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Algemene gegevens 
               
               
                 Onderhavig object 
               
               
                 Vergelijkbaar object 1 
               
               
                 Vergelijkbaar object 2 
               
               
                 Vergelijkbaar object 3 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
                  [adres1] 25 
               
               
                 
                  [adres2] 56 
               
               
                 
                  [adres1] 67 
               
               
                 
                  [adres1] 23 
               
             
             
               
                 Prijspeildatum 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 01-01-2019 
               
             
             
               
                 Woningtype 
               
               
                 Beneden woning 
               
               
                 Beneden woning 
               
               
                 Beneden woning 
               
               
                 Beneden woning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1912 
               
               
                 1907 
               
               
                 1924 
               
               
                 1912 
               
             
             
               
                 
                   Eenheden 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning  
               
               
                 214 m3 
               
               
                 232 m3 
               
               
                 207 m3 
               
               
                 182 m3 
               
             
             
               
                 souterrain  
               
               
                 35 m3 
               
               
                 50 m3 
               
               
                 23 m3 
               
               
                 67 m3 
               
             
             
               
                 berging /schuur  
               
               
                 
               
               
                 30 m3 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Waarde per eenheid 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning  
               
               
                 € 977/ m3 
               
               
                 € 950 / m3 
               
               
                 €1050/ m3 
               
               
                 € 930/ m3 
               
             
             
               
                 souterrain 
               
               
                 € 489/ m3 
               
               
                 € 665/ m3 
               
               
                 € 735/ m3 
               
               
                 €651/ m3 
               
             
             
               
                 berging /schuur  
               
               
                 
               
               
                 € 200 / m3 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totalen 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 woning  
               
               
                 € 209.078 
               
               
                 € 220.400 
               
               
                 € 217.350 
               
               
                 €169.260 
               
             
             
               
                 souterrain  
               
               
                 € 17.115 
               
               
                 € 33.250 
               
               
                 € 16.905 
               
               
                 € 43.617 
               
             
             
               
                 berging/schuur  
               
               
                 
               
               
                 € 6.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Economische waarde 
                 per waardepeildatum 
               
               
                 € 226.193 
               
               
                 € 259.650 
               
               
                 € 234.255 
               
               
                 € 212.877 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 € 195.000 
               
               
                 € 260.000 
               
               
                 € 240.000 
               
               
                 € 225.000 
               
             
             
               
                 correctie reservefonds 
                 VVE 
               
               
                 
               
               
                 € 1.727 
               
               
                 € 0 
               
               
                 € 998 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde 
                 verkoopprijs 
               
               
                 
               
               
                 € 258.273 
                 
               
               
                 € 240.000 
                 
               
               
                 € 224.012 
                 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 18-10-2016 
               
               
                 27-11-2018 
               
               
                 28-03-2019 
               
               
                 09-07-2019 
               
             
             
               
                 Ligging 
                 Onderhoud 
                 Kwaliteit 
                 Uitstraling  
                 Doelmatigheid 
                 voorzieningen 
               
               
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
               
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
                 3 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen benedenwoningen met ongeveer hetzelfde bouwjaar en zij hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De heffingsambtenaar heeft met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden. In dit oordeel weegt het Hof mee dat, anders dan gesteld door belanghebbende, aannemelijk is dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud verkeert. Het door belanghebbende ingebrachte rapport van de Vereniging Eigen Huis doet daar niet aan af, omdat uit het door de heffingsambtenaar overgelegde inlichtingenformulier volgt dat het ten tijde van de verkoop van de woning aanwezige achterstallig onderhoud op waardepeildatum was hersteld. Belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar de staat van het onderhoud ten onrechte op ‘4’ heeft gewaardeerd, mist feitelijke grondslag nu de staat van het onderhoud in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is gewaardeerd op ‘3’. 
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst belanghebbende in zijn hogerberoepschrift op de volgende objecten: 
       
       
         
           Woning:		WOZ-waarde:		 
         
         
          [adres1] 23		€ 208.000 
         
          [adres1] 39		€ 192.000 
         
          [adres1] 45		€ 202.000 
         
          [adres1] 51		€ 201.000 
         
          [adres1] 55		€ 201.000 
         
          [adres1] 57		€ 148.000 
         
          [adres1] 63		€ 204.000 
         
          [adres1] 69		€ 186.000 
       
       
       
         Volgens belanghebbende volgt uit het voorgaande dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door aan meer dan twee identieke objecten (meerderheidsregel), althans bijna identieke, althans in ieder geval qua bouwjaar en objecttype vergelijkbare objecten een lagere WOZ-waarde toe te kennen dan aan de woning. Bovendien volgt hieruit dat sprake is geweest van begunstigend beleid, aldus belanghebbende.   
       
       
     
     
       4.6. 
       Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel in WOZ-zaken is van belang dat belanghebbende aannemelijk maakt dat minstens twee objecten uit de relevante groep lager zijn gewaardeerd dan de woning. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Niet voldoende is dat die objecten "vergelijkbaar" zijn met de woning in die zin dat zij in het kader van de WOZ-waardering van het pand van belanghebbende geschikt zijn om te dienen als referentie-object. 
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Met betrekking door tot de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift genoemde objecten is niet aannemelijk dat de objecten identiek zijn aan de woning. Van het object [adres1] 23, dat ook voorkomt in de onder 4.3 genoemde matrix van de heffingsambtenaar, heeft zowel het woondeel als het souterrain een andere inhoud zodat niet met vrucht kan worden gesteld dat het object identiek is aan de woning. Met betrekking tot de overige door belanghebbende in het onder 4.5 opgenomen overzicht verwerkte objecten, zijn behoudens het adres en de WOZ-waarde geen verdere gegevens overgelegd. Nu gegevens over waardebepalende factoren als inhoud, kenmerken en bijgebouwen ontbreken, is met betrekking tot deze objecten evenmin aannemelijk gemaakt dat deze identiek zijn aan de woning. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet het Hof evenmin aanknopingspunten die de conclusie rechtvaardigen dat ten aanzien van de door belanghebbende genoemde woningen sprake is geweest van begunstigend beleid, of dat de heffingsambtenaar deze woningen met een oogmerk van begunstiging afwijkend heeft behandeld.  
       
     
     
       4.8 
       Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat aan het onder 4.5 genoemde overzicht de gevolgtrekking kan worden verbonden dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning, in tegenstelling tot de in het overzicht genoemde objecten, geen gebruik heeft gemaakt van een modelmatige waardebepaling zodat het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel zijn geschonden. Redengevend daarvoor acht het Hof hetgeen is overwogen onder 4.3 en 4.4. 
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (J.W.J. de Kort)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.