ECLI: ECLI:NL:PHR:1989:3

Titel: ECLI:NL:PHR:1989:3 Parket bij de Hoge Raad , 08-09-1989 / Rekestnr. 7517

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1989-09-08

Zaaknummer: Rekestnr. 7517

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1989:3

---

Huurrecht bedrijfsruimte. Opzegging verhuurder ex art. 7A:1627a lid 2 BW wegens bedrijfsvoering coffeeshops die niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (thans art. 7:296 lid 1 onder a BW); maatstaf toewijzing, belangenafweging. 
         Onjuist is dat dit verzoek slechts toewijsbaar is na afweging van de wederzijdse belangen, nu de rechter de vordering moet toewijzen als sprake is van slechte bedrijfsvoering. Evenmin is juist dat in het algemeen de (wijze van) bedrijfsvoering in andere bij huurder in gebruik zijnde bedrijfsruimten niet van belang kan zijn bij deze beoordeling en dat schade ontstaat voor verhuurder.  
         Langere termijn indiening verweerschrift in cassatie.

DA 
   Rekestnr. 7517 
   Parket, 8 september 1989 
   
   
     Mr. Asser 
   
   Conclusie inzake: 
   
     
      [verzoeker]
     
   
   tegen: 
   
     SAFE SUN BV 
   
   
     
     
     
     
       1. Inleiding 
     
   
   
     1.1. 
     De door kantonrechter en rechtbank in deze zaak vastgestelde feiten kunnen als volgt worden weergegeven.  
     
       1.1.1. 
       Verzoeker tot cassatie – [verzoeker] – heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 14 september 1983 van de rechtsvoorgangster van verweerster in cassatie – Safe Sun – voor de periode van 1 september 1983 tot en met 31 augustus 1988 gehuurd de bedrijfsruimte op de parterre en de eerste verdieping van het perceel [a-straat 1] te Amsterdam, bestemd om te worden gebruikt als "café annex koffieshop". 
     
     
       1.1.2. 
       Sedert februari 1986 is Safe Sun de verhuurster van dit onroerend goed. 
     
     
       1.1.3. 
       
        [verzoeker] exploiteert in Amsterdam zeven […] coffeeshops, waaronder de onderhavige. In die coffeeshops worden soft drugs verkocht door personen die aan [verzoeker] daarvoor "tafelhuur" betalen. In november 1987 heeft de politie invallen gedaan in verschillende van deze coffeeshops, zo ook in de onderhavige. Naar aanleiding van deze invallen wordt door de Rechter-Commissaris in strafzaken te Amsterdam een gerechtelijk vooronderzoek tegen [verzoeker] gehouden. 
     
     
       1.1.4. 
       Bij deurwaardersexploit van 28 augustus 1987 heeft Safe Sun de huurovereenkomst aan [verzoeker] opgezegd op grond van het feit dat de bedrijfsvoering door verweerder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (art. 1628 lid 1 aanhef en onder  b  BW). [verzoeker] heeft daarop binnen zes weken meegedeeld niet in de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen. 
       
     
   
   
     1.2. 
     Bij inleidend verzoekschrift heeft Safe Sun zich gewend tot de Kantonrechter te Amsterdam met het verzoek het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen (art. 1627a lid 2 BW). Als grond daarvoor heeft Safe Sun aangevoerd: 
     
     
       "Dat de door verzoekster in de huuropzegging opgegeven grond ten volle een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 1988 rechtvaardigt; 
       Dat immers huurder directeur/aandeelhouder is van de besloten vennootschap [A] B.V., waarvan de handelsnaam luidt: Coffeeshop " […] ", en een aantal soortgelijke zaken in Amsterdam drijft, waar in grote hoeveelheden drugs worden verhandeld en kortgeleden door het openbaar ministerie een inval is gedaan".  
     
     
   
   
     1.3. 
     Na verweer van de kant van [verzoeker] heeft de kantonrechter bij haar beschikking van 7 maart 1988 het verzoek afgewezen. Na te hebben overwogen – kort samengevat – dat als vaststaand kan worden aangenomen dat de handel in soft drugs in het onderhavige café blijft binnen de "gedoogrichtlijnen" van de Amsterdamse politie, en dat ook zulk een beperkte handel in beginsel is te beschouwen als een bedrijfsvoering van de huurder "welke met een goed huurderschap in strijd is", oordeelde zij echter in deze zaak anders en overwoog daartoe: 
     
     
       "Verzoekster heeft immers, tegenover de gemotiveerde ontkenning daarvan door verweerder, in geen enkel opzicht aannemelijk kunnen maken dat de huuropzegging aan verweerder haar grond vond en vindt in de vorenbedoelde in het gehuurde plaatsvindende handel. Verzoekster heeft nimmer enige waarschuwing inzake aan verweerder doen uitgaan, zij moest voorts geacht worden – ook dat heeft zij onvoldoende kunnen weerleggen – van de situatie in het gehuurde op de hoogte te zijn geweest toen zij het desbetreffende onroerend goed kocht". 
     
     
   
   
     1.4. 
     Hiermee kon Safe Sun zich niet verenigen. Zij ging in hoger beroep bij de Amsterdamse Rechtbank, die haar bij beschikking van 9 november 1988 in het gelijk stelde, de bestreden beschikking vernietigde en het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst bepaalde op 1 januari 1989. Op de motivering van deze beslissing kom ik hierna terug. 
     
   
   
     1.5. 
     
      [verzoeker] heeft bij verzoekschrift, op 29 december 1988 en daarmee tijdig ingekomen ter griffie van Uw Raad, tegen deze beschikking beroep in cassatie ingesteld met een  uit een aantal onderdelen en subonderdelen opgebouwd cassatiemiddel. 
     
   
   
     1.6. 
     Safe Sun heeft bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van Uw Raad op 23 maart 1989, het middel bestreden. 
     
     
     
       
         2. De ontvankelijkheid van het verweerschrift 
       
     
   
   
     2.1. 
     
       Bij brief van 17 april 1989 heeft de advocaat van [verzoeker] zich tot de President van Uw Raad gewend met het verzoek aan Uw Raad om het verweerschrift van Safe Sun terzijde te leggen en om ook bij de verdere beslissing van de zaak te handelen, als ware er geen verweerschrift ingediend. Daartoe werd - kort samengevat - gesteld dat het verweerschrift niet binnen de in art. 426b lid 3 Rv voorgeschreven termijn van drie weken was ingediend, dat [verzoeker] bezwaar maakt tegen de indiening van het verweerschrift na pas circa 12 weken na het instellen van het cassatieberoep en dat de in art. 426b Rv neergelegde regeling zich er tegen 
       verzet dat na de daarin voorziene termijnen nog een verweerschrift wordt ingediend en "tevens dat de betreffende termijn nader wordt bepaald zonder voorkennis van en raadpleging met de wederpartij". 
     
     
   
   
     2.2. 
     
       Uit het dossier blijkt nu het volgende te zijn gebeurd. De Griffie van Uw Raad heeft ter uitvoering van art. 426b lid 2 Rv bij brief van 11 januari 1989 een afschrift van het cassatierekest gezonden aan de directie van Safe Sun, met de mededeling dat uiterlijk tot en met 1 februari 1989 een verweerschrift kon worden ingediend. Dat is niet gebeurd. 
       Nadat de stukken op 21 februari 1989 in handen van het Openbaar Ministerie waren gesteld om te concluderen heeft mr. Den Drijver, optredend voor Safe Sun, zich bij brief van 24 februari 1989 gewend tot de President van Uw Raad met het verzoek een nadere termijn te geven voor het indienen van een verweerschrift. Zoals blijkt uit aantekeningen op deze brief en uit wat de President van Uw Raad bij zijn brief van 8 mei 1989 aan de advocaat van [verzoeker] heeft bericht, is daarop de termijn voor het indienen van een verweerschrift verlengd tot en met 23 maart 1989. 
     
     
   
   
     2.3. 
     In zijn brief van 24 februari 1989 schreef mr Den Drijver onder meer dat mr Huydecoper van zijn cliënt niet de vrijheid had gekregen hem te melden dat er zijnerzijnerzijds geen bezwaar bestond tegen verlenging van de termijn en voorts in de laatste alinea dat hij een copie van deze brief zond naar mr Huydecoper. Mr. Van Tielraden, de advocaat van Safe Sun, schrijft in zijn brief van 18 april 1989 aan de President van Uw Raad dat hij uit het dossier van mr Den Drijver afleidt dat deze telefonisch contact heeft gehad met mr Huydecoper alvorens hij zich bij de brief van 24 februari j.l. tot de President van Uw Raad richtte en dat mr Huydecoper "als gevolg van een betreurenswaardig misverstand" geen afschrift van die brief heeft ontvangen. Tevens schrijft mr Van Tielraden in deze brief dat hij een afschrift van zijn brief en alsnog van de brief van 24 februari aan mr Huydecoper zendt. 
     
   
   
     2.4. 
     Ik moet aannemen dat een en ander is gebeurd. Nu mr Huydecoper nadien niet meer heeft gereageerd ga ik er verder ook van uit dat juist is dat hij van het voornemen van mr Den Drijver om een nadere termijn te verzoeken op de hoogte was en dat zijn cliënt hem niet de vrijheid gaf te melden dat daartegen geen bezwaar bestond. 
     
   
   
     2.5. 
     Art. 426 lid 4 Rv geeft Uw Raad de vrijheid om, wanneer hij daartoe in een bepaald geval aanleiding vindt, een andere termijn te bepalen dan de in het derde lid van dat artikel genoemde. 
     
   
   
     2.6. 
     Heeft Uw Raad ook de bevoegdheid de in het derde lid genoemde termijn te verlengen of als de wettelijke termijn onbenut is verstreken alsnog een nieuwe termijn te bepalen? In HR 4 december 1987, NJ 1988, 343 liet Uw Raad zulks, in het voetspoor van mijn ambtgenoot mr Ten Kate in zijn conclusie voor die beschikking, in het midden. De wetsgeschiedenis leert, zoals mr Ten Kate al opmerkte, ons het antwoord op deze vragen niet. In de toen berechte zaak vond Uw Raad onvoldoende redenen aangevoerd voor het bepalen van een nieuwe termijn voor het indienen van een verweerschrift, nadat de door de griffie van Uw Raad aan de verweerster in cassatie meegedeelde termijn was verstreken. 
     
   
   
     2.7. 
     In casu is de termijn verlengd, zij het dat dit is gebeurd nadat de vanwege de griffie meegedeelde termijn reeds was verstreken. Waar wet en wetsgeschiedenis zwijgen, maar waar tevens geldt dat het proces geen doel op zichzelf is maar er toe dient om het materiële geschilpunt te beslissen (1)  nadat zoveel mogelijk partijen in de gelegenheid zijn geweest hun standpunten uiteen te zetten, zie ik er geen bezwaar tegen dat Uw Raad in gevallen waarin hij dat gerechtvaardigd acht de eenmaal toegestane termijn voor het indienen van een verweerschrift verlengt en zelfs, mits daartoe voldoende klemmende redenen aanwezig zijn, na het verstrijken van die termijn een nadere termijn bepaalt, ook indien over het een of ander geen overeenstemming tussen partijen bestaat. Hier zal toch niet in alle gevallen de in het algemeen door termijnen gediende rechtszekerheid de doorslag behoeven te geven, met name niet wanneer het gelet op de omstandigheden van het geval bepaald onredelijk zou zijn dat een partij door het onbenut blijven van de voorgeschreven of gestelde termijn wordt beroofd van elke mogelijkheid zich te laten horen over het geschil ten gronde(2 ). Natuurlijk moet daarbij wel mede worden gelet op de sedert het verstrijken van de termijn inmiddels verlopen tijd. 
     
   
   
     2.8. 
     Waar, anders dan op de rol, het verlengen van een lopende of het bepalen van een andere of zelfs nieuwe termijn niet geschiedt in tegenwoordigheid van de wederpartij van degeen die er om verzoekt, zal het met het oog op een goede procesorde tenminste aanbeveling verdienen dat die wederpartij van te voren op de hoogte wordt gebracht van zo’n verzoek, in de gelegenheid wordt gesteld daarop te reageren en van de beslissing daarop meteen bericht krijgt. 
     
   
   
     2.9. 
     Heeft Uw Raad eenmaal beslist, in welke zin ook, dan is hij, zou ik menen, daaraan in beginsel gebonden. Het lijkt me, zeer bijzondere gevallen daargelaten, strijdig met een goede procesorde als dit soort, juist ten behoeve van de goede gang van zaken in het proces gegeven, discretionaire beslissingen achteraf met succes bij dezelfde rechter zouden kunnen worden bestreden. 
     
   
   
     2.10. 
     In deze zaak heeft Uw Raad kennelijk de door mr Den Drijver aangevoerde argumentatie van zodanig gewicht bevonden dat het verlengen van de aanvankelijk verleende termijn voor het indienen van een verweerschrift, zelfs op een moment dat die termijn reeds was verstreken en de stukken in handen van het Openbaar Ministerie waren gesteld, naar het oordeel van Uw Raad gerechtvaardigd was. Hiermee besliste Uw Raad uiteraard tevens impliciet dat hij te zijner tijd acht zou slaan op het binnen de nieuwe termijn ingediende verweerschrift, want anders zou sprake zijn van een bij voorbaat zinloze exercitie. 
     
   
   
     2.11. 
     Het zal na wat ik hierboven in het algemeen heb betoogd, duidelijk zijn dat naar mijn mening deze beslissing niet strijdig was met het wettelijk stelsel. 
     
   
   
     2.12. 
     Voorts meen ik dat Uw Raad op deze beslissing niet behoort terug te komen op de enkele grond dat, naar achteraf is gebleken en anders dan Uw Raad uit de brief van mr Den Drijver heeft kunnen en mogen opmaken, mr Huydecoper en zijn cliënt niet van het verzoek als in de brief van mr Den Drijver van 24 februari 1989 vervat, op de hoogte waren en als gevolg daarvan niet, alvorens Uw Raad besliste, daarop hebben kunnen reageren. Immers uit die brief bleek al dat [verzoeker] zich niet zou hebben verenigd met het bepalen van een nieuwe termijn, zodat Uw Raad met dat standpunt rekening heeft kunnen houden, en voorts valt het op dat ook thans niet van de kant van [verzoeker] duidelijk wordt gemaakt welke bezwaren, andere dan de hiervoor al door mij verworpen formele, bestonden tegen inwilliging van het verzoek van Safe Sun. 
     
   
   
     2.13. 
     Ik kom dan ook tot de slotsom dat het verzoek van de kant van [verzoeker] met betrekking tot het verweerschrift moet worden afgewezen en dat Uw Raad van dat verweerschrift kennis zal kunnen nemen. 
     
     
     
       
         3. Bespreking van het cassatiemiddel 
       
     
   
   
     3.1. 
     In deze zaak gaat het om een verzoek van de verhuurder tot bepaling van een tijdstip waarop de overeenkomst van huur en verhuur van een bedrijfsruimte na opzegging door de verhuurder zal eindigen (art. 1627a lid 2 BW). Art. 1628 lid 1 aanhef en onder  b  luidt sinds de wijziging bij de Wet van 4 juni 1981, Stb. 331: 
     
     
       "De rechter kan het verzoek slechts toewijzen, indien  
       
         b  de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt". 
     
     
   
   
     3.2. 
     Aanvankelijk luidde art. 1628 lid 1 aanhef en onder  b  (oud) BW (3): 
     
     
       "De rechter verklaart de opzegging gedaan door de verhuurder nietig, tenzij: 
       
         b . indien de bedrijfsvoering van de  huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt". 
     
     
     
       Dit was een imperatief voorschrift, de rechter had geen vrijheid. Met name was er geen plaats voor een belangenafweging door de rechter als hij oordeelde dat het geval onder  b  aanwezig was (4). 
     
     
   
   
     3.3. 
     De wetswijziging in 1981, waarbij de aanhef is gewijzigd hing, zoals uit de wetsgeschiedenis blijkt (5), samen met de "omkering van de procedure", waarmee werd bedoeld de wijziging van de regel dat bij opzegging door de verhuurder de huurder zich tot de rechter diende te wenden om verlenging van de huurovereenkomst te verkrijgen in de regel dat dan de verhuurder zich tot de rechter moet wenden met het verzoek een tijdstip voor het eindigen van de overeenkomst vast te stellen (6). Overigens blijkt niet dat toen een meer wezenlijke verandering is beoogd, met name niet dat in het toen ingevoerde woord "kan" in de aanhef van lid 1 besloten zou liggen dat ook nadat de rechter heeft vastgesteld dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, een belangenafweging op haar plaats zou zijn, laat staan dat deze geboden zou zijn. 
     
   
   
     3.4. 
     In gelijke zin is door Uw Raad al beslist ten aanzien van de gelijksoortige regeling in art. 1623e lid 1 aanhef en onder 1⁰ BW m.b.t. de huur van woonruimte (7): indien de rechter tot de slotsom komt dat de verhuurder zijn opzegging en zijn verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, terecht op één van de in lid 1 van art. 1623e omschreven gronden heeft gebaseerd,  moet  hij dat verzoek toewijzen (8). 
     
   
   
     3.5. 
     Overigens meen ik dat de rechter de wederzijdse belangen zal kunnen verdisconteren in zijn oordeel of de bedrijfsvoering van de huurder is geweest als een goed huurder betaamt (9). 
     
   
   
     3.6. 
     
       Onderdeel 3  van het middel, dat betoogt dat de rechtbank ten onrechte een belangenafweging heeft nagelaten, gaat dan ook uit van een onjuiste rechtsopvatting en faalt daarom. De rechtbank had daartoe niet de vrijheid nadat zij in r.o. 9 had vastgesteld dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] in het gehuurde niet is geweest als een goed huurder betaamt. 
     
   
   
     3.7. 
     
       Onderdeel 4  keert zich tevergeefs tegen r.o. 7 van de beschikking van de rechtbank waar zij overweegt dat bij de beantwoording van de vraag of de bedrijfsvoering van de huurder is geweest als een goed huurder betaamt, mede van belang kan zijn de bedrijfsvoering in andere bij de huurder in gebruik zijnde bedrijfsruimten, en voorts dat de wijze van bedrijfsvoering in alle 7 door [verzoeker] in Amsterdam gedreven […] coffeeshops, waar tevens op een vaste wijze in sofs drugs wordt gehandeld, zodanig met elkaar verband houdt dat de rechtbank daar rekening mee houdt bij haar beoordeling van de grieven. 
     
   
   
     3.8. 
     Uw Raad heeft bij zijn beschikking van 4 januari 1980, NJ 1980, 347 (PAS) het in  subonderdeel 4a  verdedigde standpunt, dat in het algemeen geldt dat de wijze waarop de huurder in andere door hem gedreven ondernemingen zijn bedrijfsvoering inricht geen rol behoort te spelen bij de toetsing of de bedrijfsvoering in het onderhavige pand is geweest zoals een goed huurder betaamt, al verworpen. Uw Raad overwoog immers dat de vraag of de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt moet worden beantwoord met in achtneming van alle omstandigheden van het gegeven geval, waaronder van belang kan zijn de omstandigheid dat de bedrijfsvoering  in het gehuurde nauw verweven is met die in andere bij de huurder in gebruik zijnde bedrijfsruimten. 
     
   
   
     3.9. 
     Voorzover  subonderdeel 4b  voortbouwt op het vorige subonderdeel faalt het om dezelfde redenen als dat subonderdeel. Voorts mist het feitelijke grondslag en faalt de motiveringsklacht aan het slot, omdat de rechtbank m.i. duidelijk en voldoende gemotiveerd aangeeft waarom zij de bedrijfsvoering in de andere gelijksoortige coffeeshops betrekt bij de beoordeling van de onderhavige zaak. 
     
   
   
     3.10. 
     
       Onderdeel 5  keert zich tegen de slotzin van r.o. 9 van de bestreden beschikking, waar de rechtbank overweegt dat het niet van belang is of Safe Sun eventueel nog andere redenen had voor de opzegging van het huurcontract. Daarmee bedoelt de rechtbank klaarblijkelijk: nog andere redenen  naast  de door Safe Sun gehanteerde opzeggingsgrond, zoals door de rechtbank in r.o. 5 weergegeven. 
     
   
   
     3.11. 
     Voorzover het onderdeel, met name in de subonderdelen 5b en c, voortbouwt op onderdeel 3 deelt het het lot daarvan. Voor het overige mist het feitelijke grondslag omdat de rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft aangenomen dat de in r.o. 5 omschreven opzeggingsgrond in elk geval een werkelijke opzeggingsgrond voor Safe Sun was, wat er ook zij van nog andere mogelijke opzeggingsgronden, zoals het leeg willen verkopen van het pand, zoals [verzoeker] had gesteld. Daarin lag besloten dat de rechtbank de stelling van [verzoeker] dat de genoemde opzeggingsgrond in werkelijk niet de opzeggingsgrond was, verwierp. Onbegrijpelijk is dat niet, vooral niet in het licht van de vaststelling van de rechtbank in r.o. 8 dat [verzoeker] , anders dan hij o.m. ter adstructie van dit onderdeel van zijn verweer beweerde, in strijd handelde met de "gedoogrichtlijnen" van de Amsterdamse politie m.b.t. de handel in soft drugs. 
     
   
   
     3.12. 
     Onderdeel 5 faalt daarom. 
     
   
   
     3.13. 
     
       
         Onderdeel 6  faalt voorzover het in de subonderdelen b en c voortbouwt op onderdeel 3. Voor het overige keert het zich tevergeefs tegen r.o. 10 van de bestreden beschikking waarin de rechtbank zonder schending van enige rechtsregel heeft overwogen dat het ondervinden van nadeel (door Safe Sun) geen vereiste is voor de opzeggingsgrond van art. 1628 (lid 1 aanhef en) sub b BW. Het al of niet lijden van nadeel door de verhuurder als gevolg van het gewraakte handelen van de huurder kan een omstandigheid zijn die meeweegt bij de beantwoording van de vraag of de bedrijfsvoering is als een goed huurder betaamt – te denken valt aan de achteruitgang van de waarde van het pand door een bepaalde bedrijfsvoering – maar de afwezigheid van dat nadeel behoeft niet te betekenen dat de rechter niet op grond van andere omstandigheden tot het oordeel kan komen dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. In het onderhavige geval achtte de rechtbank de gebleken omvangrijke handel in soft drugs in de […] coffeeshops kennelijk reeds genoeg. Daarmee heeft de rechtbank geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting (10) . 
       Onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is haar onderdeel overigens niet. 
     
     
   
   
     3.14. 
     Onderdeel 6 faalt dan ook. 
     
   
   
     3.15. 
     
       Onderdeel 7  berust op de stelling dat de opzegging niet was gebaseerd op de door de rechtbank in r.o. 5 en 8 genoemde politie-invallen in de coffee-shops van [verzoeker] en wat daaruit naar voren is gekomen, omdat die invallen hebben plaatsgevonden na de opzegging. Het stond Safe Sun, aldus het middelonderdeel (zakelijk samengevat), dan ook niet vrij deze feiten alsnog als grond voor haar verzoek te bezigen en de rechtbank mocht haar beslissing daarop dan ook niet mede baseren. 
     
   
   
     3.16 
      . Opzichzelf is juist dat de invallen hebben plaatsgevonden in november 1987, zoals de rechtbank in r.o. 5 en 9 zelf aangeeft, dus na het uitbrengen van het opzeggingsexploit. Pas door die invallen is gebleken dat er gehandeld werd in strijd met de "gedoogrichtlijnen",  aldus de rechtbank in r.o. 9. Maar de rechtbank stelt niet vast dat dat handelen eerst plaats heeft gevonden na de opzegging. Zij gaat er kennelijk en niet onbegrijpelijk van uit dat na de opzegging eerst gebleken is wat zich reeds vóór de opzegging moet hebben voorgedaan. Voorts lees ik de beschikking niet aldus dat de rechtbank ook de politie-invallen zelf als opzeggingsgrond heeft beschouwd, maar slechts als adstructie en bewijs van de grote omvang van de handel in soft drugs. Voorzover het middelonderdeel van een andere lezing van de beschikking uitgaat, mist het dan ook feitelijke grondslag. 
     
   
   
     3.17. 
     De wet eist, in de vorm van een nietigheidssanctie verwoord in art. 1627 lid 2 onder  a  BW, dat de opzegging de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid. Onder de tot de wetswijziging van 1979 (11)  geldende wettelijke regeling werd geoordeeld dat de ratio van dit toen in art. 1623 b  (oud) lid 4 neergelegde voorschrift was dat de huurder zijn proceskansen voldoende kan taxeren (12). Een dergelijke ratio spreekt, naar ik meen, niet meer zo sterk aan onder het sedert 1979 voor woonruimte en 1981 voor bedrijfsruimten geldende systeem dat niet, zoals onder de voordien geldende wet, de huurder het proces moet beginnen om verlenging te verkrijgen van de opgezegde huurovereenkomst, maar het de verhuurder is die zich tot de rechter moet wenden. Weliswaar zal de huurder die geconfronteerd wordt met een opzegging en  het daarin voorgeschreven verzoek binnen zes weken schriftelijk aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in de beëindiging van de overeenkomst (art. 1627 lid 2 aanhef en onder c BW), nog steeds zijn proceskansen willen afwegen, maar stilzitten heeft thans geen nadelig gevolg meer voor hem. Hij kan het eventueel zonder elke afweging op een proces laten aankomen. 
     
   
   
     3.18. 
     Ik hecht daarom minder aan zo strikte interpretatie van het onderhavige voorschrift, dat alleen vóór de opzegging bekend geworden feiten mogen worden meegewogen. Het lijkt me voldoende dat de opzegging de wettelijke grond opgeeft, zodat de huurder in elke geval weet op welk terrein een eventuele rechtsstrijd zich zal afspelen. Dat pas in het geding bepaalde feiten aan de opzegging ten grondslag worden gelegd die pas nadien zijn gebleken doch voordien al hadden plaats gevonden, lijkt me dan ook niet strijdig met het wettelijk vereiste dat de opzegging de gronden vermeldt die tot haar hebben geleid (13). Als de verhuurder opzegt omdat hem bepaalde feiten bekend zijn geworden die opzichzelf niet een opzegging op de vermelde grond zouden rechtvaardigen, zal naar ik meen de rechter ook rekening mogen houden met de omstandigheid dat nadien bekend is geworden dat die feiten ernstiger waren dan de verhuurder aanvankelijk dacht, indien die ernstiger feiten een opzegging op de vermelde grond naar het oordeel van de rechter wel rechtvaardigen. 
     
   
   
     3.19. 
     Het komt mij voor dat in deze zaak de rechtbank heeft aanvaard dat de handel in soft drugs de feitelijke opzeggingsgrond vormde en dat de rechtbank die grond juist heeft bevonden in het licht van wat in november 1987 omtrent de omvang van die – reeds voor de opzegging plaatsvindende handel – is  naar voren gekomen. Zoals hierboven uiteengezet komt de rechtbank hiermee niet in strijd met enige rechtsregel, terwijl haar oordeel dat op een haar voorbehouden uitleg van de gedingstukken berust, niet onbegrijpelijk is en overigens voldoende gemotiveerd is. 
     
   
   
     3.20. 
     Op grond hiervan meen ik dat ook middelonderdeel 7 faalt. 
     
   
   
     3.21. 
     Over  middelonderdeel 8  wil ik kort zijn. Het tast met verschillende klachten m.i. tevergeefs aan de beslissing van de rechtbank dat in casu de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet was zoals een goed huurder betaamt. Dat oordeel is zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het niet in cassatie op zijn juistheid is toetsen (14). Ik meen in elk geval dat de rechtbank zonder schending van art. 1628 BW heeft kunnen komen tot het oordeel dat  het toelaten in de […] coffeeshop(s) van de handel in soft drugs van een omvang als vast is komen te staan oplevert dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt(15 ). Onvoldoende gemotiveerd is de beslissing van de rechtbank in elk geval niet. Subonderdeel 8d in het bijzonder deelt overigens het lot van middelonderdeel 3 waarop het voortbouwt. 
     
   
   
     3.22. 
     Nu naar het mij voorkomt geen van de middelonderdelen slaagt bereik ik de volgende conclusie. 
     
     
       
         4. Conclusie 
       
       Deze strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
     
     
       De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, 
       
       --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
       (1) Zie hierover Ten Kate. Procesregels naar de kern genomen, in: Een goede procesorde (Haardt-bundel), blz. 71 e.v. 
       (2) In gevallen als dit betekent het niet indienen van een verweerschrift tevens dat de verweerder niet de gelegenheid krijgt zijn standpunt alsnog mondeling toe te lichten, zie de genoemde uitdrukking NJ 1988, 343 en de Conclusie OM onder 7 met de daar vermelde uitspraak HR 26 september 1986, NJ 1987, 39. 
       (3) Wet van 26 juni 1975, Stb. 339. 
       (4) Ik moge verwijzen naar Van den Heuvel, Losbl. Huurrecht, Art. 1628, m.n. aant. 4; Asser/Abas (huur), 1986, nr. 273, blz. 241 en i.h.b. over de belangenafweging nr. 133 in verband met art. 1623e BW. Vgl. ook de MvA, Bijl. Hand. II 1969-1970, w.o. 8875, nr. 6, blz. 8, l.k. ad art. 1628, m.b.t. het gestelde onder  a : ''De strekking van de bepaling is niet dat er een belangenafweging tussen verhuurder en huurder plaatsvindt, doch dat het eigen gebruik van de verhuurder prevaleert boven voortzetting van het gebruik door de huurder''.  
       (5) MvT w.o. 16 655, blz. 7, onderdeel D. 
       (6) MvT, blz. 7 tweede zin. Zie hierover ook Asser/Abas, nr. 272. 
       (7) HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 (PAS), onder 3.2. Zie ook de conclusie OM (mr Leijten) voor die beschikking onder 13 e.v. en de noot van Stein eronder.  
       (8) Zie ook Van den Heuvel, Losbl. Huurrecht, art. 1623e BW, aant. 2; Asser/Abas, nr. 122, blz. 125-126, en nr. 133. Vgl. ook HR 6 maart 1987, NJ 1988, 3 m.b.t. art. 1623i, lid 3 BW, onder 3.1: ''Een en ander leidt tot de slotsom dat art. 1623i lid 3 aldus moet worden gelezen dat de Kantonrechter het verzoek alleen in de daar opgesomde gevallen kan,  maar dan ook tevens moet , afwijzen'' (cursivering van mij, A.).  
       (9) In gelijke zin Asser/Abas, nr. 133 m.b.t. art. 1623e lid 1 onder 1°. 
       (10) Vgl. HR 12 maart 1971, NJ 1971, 228: het gebruik van het gehuurde voor het beramen van ernstige misdrijven is niet te beschouwen als gebruik van het gehuurde als een goed huisvader in de zin van art. 1596 sub 1 e  BW en moet worden aangemerkt als onbehoorlijk gebruik in de zin van art. 18, lid 2, sub  a  Huurwet, ook al is ten processe niet komen vast te staan dat het betreffende perceel in opspraak is geraakt door het plegen van misdrijf althans door de voorbereidingen daartoe. Zie over de formule uit deze bepaling in de Huurwet en art. 1623e lid 1 onder 1° BW Asser/Abas nr. 126-134. 
       (11) Wet van 21 juni 1979, Stb. 330. 
       (12) Zie HR 2 november 1979, NJ 1979, 613, blz. 2044, l.k.; Asser/Abas, nr. 272, laatste al., en nr. 117. 
       (13) Zie ook het woord ''in beginsel'' in HR 1979, 613 en de opmerkingen van Asser/Abas, nr. 117, blz. 121. 
       (14) Vgl. HR 4 juli 1978, NJ 1978, 645.  
       (15) Zie hierboven onder 3.13 en de uitspraak in noot 10.