ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2014:1554

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2014:1554 Rechtbank Gelderland , 29-01-2014 / 248207

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2014-01-29

Zaaknummer: 248207

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2014:1554

---

Deze zaak ziet op de gevolgen van beëindiging van erfpacht.

vonnis 
     RECHTBANK GELDERLAND 
     
     
       Team kanton en handelsrecht 
     
     
     
       zittingsplaats Arnhem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: 248207 / HA ZA 13-535 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 januari 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         
       
       wonende te[plaats] 
       eiser 
       advocaat: mr. J. Broese van Groenou te Amsterdam 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING HET RENTAMBT VAN OVER-BETUWE 
       
       gevestigd te Elst, gemeente Overbetuwe 
       gedaagde 
       advocaat: mr. drs. J.L. Zegelink te Elst, gemeente Overbetuwe 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en de stichting worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 25 september 2013 
       - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 4 december 2013. 
       
     
     
       1.2 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1 
       
        [eiser] heeft op 9 januari 1962 uit hoofde van koop verworven het tot 1 april 1971 durende recht van erfpacht van het perceel kadastraal bekend gemeente Elst, [perceel], ter grootte van 00.21.70 ha, met de daarop staande woning met werkplaats (hierna ook: de bedrijfspanden) aan [adres] en beplantingen, zulks voor de prijs van ƒ 16.000,-. 
       
     
     
       2.2 
       Het erfpachtrecht was op 14 april 1921 door het Rentambt van Over-Betuwe gevestigd voor de duur van 50 jaren, aan te vangen op 1 april 1921. Onder e van de voorwaarden en bepalingen uit de vestigingsakte is het volgende opgenomen: 
       
       
         erfpachters zullen verplicht zijn om de door hen op den erfpachtsgrond te stichten gebouwen daarop te doen verblijven, welke huizen bij het einde der erfpacht door den eigenaar van den grond zullen kunnen worden overgenomen tegen een waarde daaraan toegekend door drie deskundigen, te benoemen als volgt: een door den erfpachter, een door den eigenaar van den grond, den derde door deze twee tezamen of ingeval van geschil door den Kantonrechter van Elst. 
       
       
       
         Op 1 april 1971 is dit erfpachtrecht geëindigd. De stichting heeft op 6 augustus 1971 ten behoeve van [eiser] een nieuw erfpachtrecht op dezelfde grond gevestigd, wederom voor 50 jaren en ingaand op 1 april 1971. Onder de bepalingen in deze vestigingsakte is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
       
         3) zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenares mag de erfpachter op het in erfpacht uitgegeven onroerend goed geen opstallen stichten, noch daarop bomen of struiken planten; 
         (..) 
         9) bij het einde van het erfpachtsrecht om welke reden ook: 
         (..) 
         c. kan de woning met de eventuele bedrijfsruimte door de grondeigenares worden overgenomen tegen de waarde vast te stellen op de wijze als hierna sub 10 is bepaald. Alle op de taxatie vallende kosten zullen door ieder van beide partij-en gedragen worden; 
         10) de erfpachter die voornemens is zijn recht te vervreemden zal verplicht zijn dit bij aangetekend schrijven bij voorkeur aan te bieden aan de grondeigenares tegen de prijs alsdan vast te stellen door drie deskundigen (..) 
         In geval van acceptatie door de grondeigenares (..) zal zo spoedig mogelijk de overdracht plaats hebben (..) De kosten van taxatie (..) komen ten laste van de grondeigenares. 
       
       
     
     
       2.3 
       
        [eiser] oefende onder meer een bouw- en timmerbedrijf op deze grond uit. Sinds zijn pensionering verhuurt [eiser] de bedrijfspanden. 
       
     
     
       2.4 
       Op 7 februari 1991 heeft [eiser], eveneens uit hoofde van koop, het recht van erfpacht verworven op een naast [perceel] gelegen strook grond, deel uitmakend van het perceel kadastraal bekend gemeente Elst, [perceel] en ongeveer 00.00.60 ha groot. Dit erfpachtrecht was aanvankelijk eveneens op 14 april 1921 door het Rentambt van Over-Betuwe gevestigd voor de duur van 50 jaren, aan te vangen op 1 april 1921 en is op 7 december 1966 door de stichting opnieuw gevestigd met ingang van 1 april 1966. Dit perceelsgedeelte is kadastraal inmiddels vernummerd tot [perceel]. Onder de bepalingen en bedingen in de laatste akte van vestiging is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       3. De erfpachter mag op de grond geen verdere gebouwen of andere opstallen doen verrijzen, dan met schriftelijke toestemming van de grondeigenaar. 
       (..) 
       5. De grondeigenaar zal bij het eindigen of de tenietdoening van het erfpachtsrecht verplicht zijn aan de erfpachter te vergoeden de waarde van de met zijn toestemming op de grond gestichte of alsnog met toestemming van de grondeigenaar te stichten opstallen, niet echter van de bomen en verdere beplantingen; 
       Deze waarde zal moeten worden vastgesteld door taxatie van drie deskundigen, waarvan één te benoemen door de grondeigenaar een door de erfpachter en de derde door die twee benoemden tezamen. Indien een of beide partijen in gebreke mochten blijven in de aanwijzing van deze deskundigen, zullen alle drie deskundigen worden benoemd door heer Kantonrechter binnen wiens ressort de onroerende goederen gelegen zijn, zulks op vordering van de meest gerede der partijen. 
       
     
     
       2.5 
       Op dit perceelsgedeelte heeft [eiser] een kas gebouwd. 
       
     
     
       2.6 
       Bij brief van 27 mei 2011 heeft mr. drs. ing. A.P.G. Hendrix van De Lorijn Raadgevers O.G. (hierna: mr. Hendrix respectievelijk De Lorijn) namens de stichting aan [eiser] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         Het bestuur van de Stichting heeft besloten het thans met u bestaande recht van erfpacht, na ommekomst van de einddatum op 1 april 2021, niet meer opnieuw te verlengen. Het bepaalde in artikel in artikel 9 op pagina 3 in de akte van uitgifte van erfpacht d.d. 6 augustus 1971 (..) alsmede hetgeen is bepaald in de akte d.d. 22-11-1991 (..) is alsdan van kracht. 
         Gelijktijdig heeft het bestuur ook besloten dat u in de gelegenheid wordt gesteld om het bij u in erfpacht zijnde kadastrale percelen gemeente Elst, [perceel] gedeeltelijk en [perceel] gedeeltelijk, zoals gearceerd aangegeven op bijgaande tekening (hier een deel van die tekening,  rechtbank ), samen groot circa 650 m2 te kopen. 
         Mede op basis van voormelde overwegingen, doe ik u hierbij onder nadrukkelijk voorbehoud van finale goedkeuring door het bestuur van uw erfverpachter, een aanbod tot koop van de hiervoor gemelde kadastrale perceelsgedeelten tegen een koopsom van € 180.000,- kosten koper. 
         (..) 
       
       
         
           
         
       
     
     
       2.7 
       
        [eiser] heeft dit aanbod niet geaccepteerd en zijn advocaat heeft op 4 juni 2013 de stichting een tegenbod gedaan om de gehele bij hem in erfpacht zijnde grond te kopen. Namens de stichting is daarop door mr. Hendrix van De Lorijn bij brief van 8 juli 2013 onder meer het volgende geantwoord: 
       
       
         Middels tussenkomst van mijn opdrachtgever, Stichting het Rentambt van Over-Betuwe ontving ik uw brief met concept dagvaarding d.d. 4 juni 2013 (..) 
       
       
       1.	 koopaanbod 
       
         Uw cliënt heeft de wens geuit uitsluitend de (blote) eigendom te willen verwerven van de 2 kadastrale percelen, gemeente Elst, [perceel] en [perceel]. U stelt / constateert dat de erfverpachter slechts bereid is ongeveer een derde deel over te dragen met daarbij de opmerking dat u de aangeboden koopprijs te hoog vindt, omdat daarin geen rekening wordt gehouden met cruciale aspecten van het erfpachtrecht. 
         Indien aankoop van de door uw cliënt gewenste kadastrale percelen tegen een door uw cliënt gewenste prijs niet mogelijk blijkt, is uw cliënt voornemens zijn recht te verkopen of (voorwaardelijk) op te zeggen. 
         Verder doet u namens en voor uw cliënt zonder enige bijkomende ontbindende voorwaarde(n), een onvoorwaardelijke bieding van € 167.599,-- kosten koper. 
       
       
       2.	 contractsvrijheid 
       (..) Het Rentambt heeft kennis genomen van uw aanbod en besloten daar verder niet op in te gaan en zal ook geen nieuw aanbod in de vorm zoals uw cliënt dat wenst, doen. 
       
       3.	 verlenging recht van erfpacht 
       
         U stelt dat mijn cliënt eraan voorbij gaat dat er een verlengingsrecht zou bestaan, althans dat het Rentambt het erfpachtsrecht niet zomaar kan opzeggen. 
         Naar het oordeel van mijn cliënt bestaat er geen gewoonte(recht) dat impliceert dat er een recht op verlenging bestaat. Dat het erfpachtrecht sinds lange tijd bestaat en al een keer op bijna dezelfde voorwaarden van de eerste uitgifte uit het jaar 1921 met uw cliënt in 1971 is verlengd, betekent niet dat op grond van gewoonte sprake is van een permanent recht en evenmin dat het Rentambt niet meer de bevoegdheid heeft om te besluiten geen nieuw recht van erfpacht danwel verplicht is opnieuw een verlenging aan te bieden. 
       
       
       
         Uw  niet nader gemotiveerde of onderbouwde stelling dat min of meer een verwachting zou bestaan of is gewekt dat na ommekomst van het gevestigde recht van het gevestigde recht van erfpacht van een verlenging sprake is, kan ik niet duiden. Tussen partijen is daarover nooit gesproken, met dien verstande dat de stichting wel zorgvuldigheidshalve heeft aangegeven ruim voor de einddatum van het recht van erfpacht, duidelijkheid te verschaffen over na 2021 (..) 
       
       
       4.	 opzegging 
       In het slot van uw brief deelt u mede dat uw cliënt indien het recht op opstalvergoeding in rechte wordt vastgesteld en de aankoop van het bloot eigendom niet plaatsvindt, overweegt de erfpachtrechten op te zeggen (..) De erfpachtvoorwaarden voorzien niet in de mogelijkheid om tussentijds het recht door opzegging te doen beëindigen, noch voorziet het van toepassing zijnde recht in de mogelijkheid het recht op te zeggen. 
       
       5.	 recht op vergoeding 
       
         U stelt dat naar uw oordeel volgens de akte, uw cliënt na het eindigen van het erfpachtrecht een recht op vergoeding heeft van de waarde van de woning en de bedrijfsgebouwen die hij en zijn rechtsvoorganger op het perceel geplaatst hebben. 
         Ik beperk mij thans even tot het [perceel], omdat op dit perceel de opstallen staan waarover u schrijft alsmede daarop  van toepassing is de akte van erfpacht d.d. 6 augustus 1971. Daarbij merk ik, i.t.t. tot hetgeen u als uitgangspunt lijkt te nemen, allereerst op dat [eiser] als erfpachter niet handelt als particulier mar als ondernemer. Dat blijkt niet alleen uit het feit dat hij als zodanig staat ingeschreven in het handelsregister [eiser]) en in het verleden ook steeds zelf met de erfverpachter correspondeerde met briefpapier met deze vermelding, maar ook uit het feit dat de planologische bestemming van het perceel waarop het recht van erfpacht is gevestigd en zich de opstallen bevinden, geen woonbestemming maar (grotendeels) een bestemming bedrijf heeft. Tevens blijkt uit uw brief dat uw cliënt de opstallen commercieel exploiteert, danwel laat exploiteren. 
       
       
       
         U wijst op hetgeen in de akte van uitgifte in erfpacht in artikel 9, letter c is opgenomen over de “kan” bepaling en tracht via een uitleg van afdeling 6.5.3 tot een voor uw cliënt gunstige uitleg te komen. Echter deze poging faalt en wel omdat er geen sprake is van toepasselijke algemene voorwaarden en als deze al van toepassing zouden zijn, uw cliënt uit hoofde van het zijn van ondernemer daar geen beroep op kan doen. 
         Verder betreft het kernbepalingen en het zou opmerkelijk zijn om hetgeen de wetgever in het kader van het overgangsrecht heeft beoogt om het vergoedingsrecht nadrukkelijk niet van toepassing te verklaren, op deze wijze buiten werking te stellen. 
         De kwestie van vergoeding in verband met de beëindiging van de erfpacht, dient ingevolge artikel 170 Ow NBW overigens te worden beantwoord aan de hand van het oude recht. Blijkens artikel 772 oud BW komt aan de erfpachter (slechts) een wegnemingsrecht toe en kan hij van de grondeigenaar ingevolge artikel 773 geen vergoeding vorderen van de waarde van de aangebrachte gebouwen, beplantingen etc. 
         In de erfpachtsakte is aan uw cliënt geen recht op vergoeding toegekend, reden dat het Rentambt niet tot enige vergoeding is gehouden. 
         Er bestaat met betrekking tot het perceel Elst, [perceel] ingevolge het bepaald in de van toepassing zijnde (gewijzigde akte met de rechtsvoorganger) overigens wel een recht op vergoeding. De oorspronkelijke “kan” bepaling is in het kader van een wijziging onder nadere voorwaarden in die akte met de rechtsvoorganger van uw cliënt, gewijzigd. 
         Dat heeft echter niet tot gevolg dat in de akte uit het jaar 1971 een vergoedingsplicht voor het Rentambt is ontstaan. 
       
       
       6.	 redelijkheid en billijkheid 
       Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid volgt ook niet een ander standpunt. Hoewel het niet toekennen van een vergoeding misschien als onbillijk kan worden ervaren en dit voor de wetgever ook aanleiding is geweest in het nieuwe recht wel een vergoedingsregeling op te nemen, brengt dit feit niet met zich dat een recht op vergoeding bestaat. De wetgever heeft er immers blijkens artikel 170 Ow NBW en de toelichting daarop uitdrukkelijk voor gekozen de in het nieuw BW opgenomen vergoedingsregeling geen onmiddellijke werking te geven omdat de eigenaar bij de vestiging van het erfpachtsrecht geen rekening heeft kunnen houden met een vergoedingsplicht en dus daarvoor tijdens de duur van de erfpacht geen voorzieningen heeft kunnen treffen. 
       
       7.	 ongerechtvaardigde verrijking 
       Ook van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake, gelet op het voorgaande alsmede op het feit dat de wetgever nu juist het wegnemingsrecht heeft opgenomen om te voorkomen dat de eigenaar zich onrechtmatig ten koste van de erfpachter verrijkt. 
       
       8.	 misbruik van bevoegdheid 
       
         Verder is er van misbruik van bevoegdheid ook geen sprake. Het Rentambt heeft nadrukkelijk bij de afweging van het besluit niet opnieuw meer te verlengen, besloten om uw cliënt daar vroegtijdig over te informeren en een aanbod te doen de blote eigendom van de ondergrond van de woning te kunnen kopen. 
         Dat uw cliënt geen gebruik wenst te maken van het aanbod omdat uit uw brief blijkt hij uitsluitend onder de door hem te stellen voorwaarden wenst te kopen, kan het Rentambt niet worden tegengeworpen en zeker niet worden gekwalificeerd als misbruik van bevoegdheid.  
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1 
       
        [eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         primair 
         I 
         te verklaren voor recht 
       
       a.	dat [eiser] bij het eindigen van het erfpachtrecht verlengd bij akte van 6 augustus 1971 (hierna ook te noemen: recht I) op grond van de akte van vestiging recht heeft op een vergoeding van de waarde van de zich op de grond bevindende opstallen, werken en beplantingen, althans de woning met de bedrijfsruimten; 
       b.	dat [eiser] bij het eindigen van het erfpachtrecht verlengd bij akte van 7 december 1966 (hierna ook te noemen: recht II) op grond van de akte van vestiging recht heeft op een vergoeding van de waarde van de zich op de grond bevindende opstallen, werken en beplantingen, zijnde in ieder geval een kas; 
       
       
         II 
         te verklaren voor recht dat [eiser] bij het einde van de erfpachtrechten recht heeft op verlenging daarvan; 
       
       
       
         III 
         te verklaren voor recht 
       
       a.	dat [eiser] bevoegd is zijn erfpachtrechten op te zeggen; 
       b.	dat na opzegging [eiser] recht heeft op een opstalvergoeding in de zin van de desbetreffende akte van vestiging, waarvan de waarde zal worden vastgesteld conform de daar afgesproken procedure; 
       
       
         subsidiair 
         te verklaren voor recht dat [eiser], wanneer het recht van erfpacht eindigt zonder dat hij recht heeft op verlenging en/of een opstalvergoeding, recht heeft op schadevergoeding op grond van het feit dat de stichting ongerechtvaardigd wordt verrijkt, en dat de schadevergoeding kan worden vastgesteld op grond van artikel 5:99 BW of op een door de rechtbank vast te stellen wijze; 
       
       
       
         met, zowel primair als subsidiair, de veroordeling van de stichting in de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de nakosten. 
       
       
     
     
       3.2 
       De stichting voert gemotiveerd verweer. Voor zoveel nodig zal de rechtbank daarop hierna ingaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1 
       De vraag of [eiser] bij het eindigen van zijn erfpachtrechten aanspraak kan maken op een opstalvergoeding wordt ingevolge artikel 170 Overgangswet nieuw BW niet beheerst door artikel 5:99 BW maar door de regels van het oud BW. Artikel 773 daarvan verklaart de erfpachter onbevoegd om van de grondeigenaar te vorderen dat deze waarde betaalt van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, die de erfpachter heeft aangebracht en die zich bij het einde van de erfpacht op de grond bevinden. 
       
     
     
       4.2 
       Wat recht I betreft stelt [eiser] de vraag aan de orde of daarvan in vestigingsakte is afgeweken. De rechtbank neemt daarbij tot uitgangspunt de akte van 1 april 1971, omdat daarbij dat recht opnieuw gevestigd is. 
       
     
     
       4.3 
       De bewoordingen van de relevante bepaling uit die akte (artikel 9, aanhef en onder c:  “.. kan de woning met de eventuele bedrijfsruimte door de grondeigenares worden overgenomen tegen de waarde vast te stellen”  (enz.)), zulks in vergelijking met de akte van hervestiging van recht II uit 1966, waar in artikel 5 in een desbetreffende verplichting voor de grondeigenaar is voorzien ( “De grondeigenaar zal bij het eindigen of de tenietdoening van het erfpachtsrecht verplicht zijn aan de erfpachter te vergoeden de waarde van de met zijn toestemming op de grond gestichte of alsnog met toestemming van de grondeigenaar te stichten opstallen” ) pleiten tegen het in deze procedure ingenomen standpunt van [eiser]. Uit de - naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen - bewoordingen van artikel 9 volgt dat op zichzelf al niet. De genoemde vergelijking maakt een aanspraak als onder 4.1 bedoeld bovendien nóg onwaarschijnlijker. Anders toch zou het voor de hand hebben gelegen om in 1971 bij de bewoordingen van de akte van 1966 aan te knopen. 
       
     
     
       4.4 
       
        [eiser] betoogt niettemin dat in het woord “kan” uit de bepaling van artikel 9  “in de hier aanwezige historische context, de concrete omstandigheden van het geval en (..) in objectie[ve] zin”  niet gelezen kan worden dat er wilsvrijheid voor de stichting bestaat om van waardevergoeding af te zien. [eiser] treedt daarmee echter buiten het voorgeschreven uitlegkader van de hierop toegespitste inhoud van het erfpachtrecht. 
       
     
     
       4.5 
       Ten overvloede zij overwogen dat hetgeen [eiser] ter uitwerking van de geciteerde woorden aanvoert ook niet bij een ruimer uitlegkader tot een andere beslissing zou hebben geleid.  
       
       
         4.5.1 
         Dat partijen, als zij geen verplichting tot waardevergoeding hadden gewild, onder het oude recht evengoed niets hadden kunnen regelen, leidt, anders dan [eiser] kennelijk betoogt (dagvaarding, onder 3.8), niet tot de noodzakelijke conclusie dat partijen, nu zij wel iets hebben geregeld, van een verplichting tot waardevergoeding zijn uitgegaan. De regeling in de akte geeft immers aan dat, áls de grondeigenaar bereid is tot waardevergoeding, een bepaalde wijze van begroting daarvan moet worden gevolgd. In zoverre heeft de regeling al een zelfstandige zinvolle functie. 
         
       
       
         4.5.2 
         
          [eiser] stelt voorts dat het in 1921 volstrekt ongebruikelijk was om een woonhuis voor eigen rekening en risico te bouwen op de grond van een ander zonder daar een regeling bij af te spreken op grond waarvan de waarde van het bouwwerk aan het einde van het recht zou worden vergoed. Zelfs als dat zo zijn en dat gebruik rechtens tot een verplichting zou leiden is daarmee niet gezegd dat dat ook in 1971 het geval was. Hiervóór is bovendien een systematisch argument voor het tegendeel ontleend aan de verhouding tussen de bewoordingen in de akte van 1971 tot die in de akte van 1966. 
         
       
       
         4.5.3 
         Dat de wetgever van artikel 5:99 BW bij verplicht aangebrachte gebouwen, zoals hier (zie onder 2.2 hiervóór, althans wat betreft de oorspronkelijke bebouwing), een in de praktijk aanvaarde gewoonte zou codificeren, wil ten slotte niet zeggen, zoals [eiser] kennelijk wil betogen, dat die gewoonte onder het oude recht dwingend recht zou scheppen, in gevallen waar partijen slechts een  bevoegdheid  voor de grondeigenaar tot overname van die bebouwing in de akte van vestiging hebben opgenomen. 
         
       
     
     
       4.6 
       Via toepasselijkheid van afdeling 6.5.3 BW (Algemene voorwaarden) op artikel 9 van de akte wil [eiser] bereiken dat op grond van artikel 6:238 lid 2 BW een voor hem meest gunstige uitleg van die bepaling prevaleert. De voorgeschreven objectieve uitleg van de erfpachtsakte zoals hierboven onder 4.3 bedoeld laat evenwel geen ruimte voor twijfel, zodat artikel 6:238 lid 2 BW geen toepassing hoeft te vinden. Los daarvan geldt dat hier geen sprake is van algemene voorwaarden als bedoeld in afdeling 6.5.3 BW. Volgens [eiser] komt artikel 9 voor in meerdere aktes van uitgifte in erfpacht. Dat een beding vaker in gelijksoortige aktes voorkomt wil echter nog niet zeggen dat het beding is opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. 
       
     
     
       4.7 
       De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen volgens [eiser] mee, zo begrijpt de rechtbank, dat het einde van het erfpachtrecht er niet toe mag leiden dat de stichting de gebouwen zonder vergoeding daarvoor verkrijgt. De rechtbank ziet zonder nadere onderbouwing van dit standpunt, welke ontbreekt, niet waarom de hierboven door uitleg vastgestelde overeengekomen inhoud van het erfpachtrecht op dit punt terzijde zou moeten worden gesteld. 
       
     
     
       4.8 
       
        [eiser] betoogt ten slotte dat de regeling van artikel 9, zoals hierboven uitgelegd, in strijd komt met artikel 8 EVRM en met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. De stichting voert terecht aan dat dit laatste alleen zo zou zijn als de na de bouw resterende erfpachtperiode zo kort zou zijn dat [eiser] de met toestemming van de stichting gedane investeringen niet binnen de bestaande erfpachttermijn zou kunnen terugverdienen. [eiser] heeft hierover niets gesteld en ook overigens geen omstandigheden genoemd die maken dat genoemde strijd zich zou voordoen. Voor zover zich volgens [eiser] strijd met zijn recht op respect van zijn woning zou voordoen, geldt dat hem de blote eigendom van het woonperceel te koop is aangeboden en, voor zover die aanbieding onredelijke voorwaarden zou inhouden, hem nog een zeer ruime termijn toekomt om een alternatieve woonruimte te zoeken. 
       
     
     
       4.9 
       Wat recht II betreft heeft de stichting aangevoerd dat [eiser] geen toestemming voor de bouw van de kas heeft gevraagd en verkregen, zoals artikel 5 van de akte van 1966 voorschrijft. [eiser] heeft gesteld dat toestemming mondeling is gevraagd en verkregen van [naam], als rentmeester werkzaam voor de stichting. De stichting heeft er echter op gewezen dat die toestemming volgens artikel 3 van de akte schriftelijk moet zijn verleend. 
       
     
     
       4.10 
       Uit het voorgaande volgt dat [eiser] bij recht I noch recht II aanspraak kan maken op een eindvergoeding voor de opstallen. Om dezelfde redenen is er geen sprake van een verrijking die ongerechtvaardigd is (vgl. bijv. Asser/Beekhuis, tweede deel, Zakenrecht, Eerste stuk (art. 625-876), 1963, blz. 278). Dat betekent dat de primaire vorderingen onder I, III sub b en de subsidiaire vordering niet toewijsbaar zijn. 
       
     
     
       4.11 
       
        [eiser] stelt voorts dat hij bij het einde van de erfpachtrechten recht heeft op verlenging daarvan. De beide aktes bevatten geen voorziening met het oog daarop, ook niet een vermelding van voorwaarden waaronder zulk een verlenging plaats zou kunnen vinden (Vgl. ook EHRM 24 juni 2003, Stretch t. Verenigd Koninkrijk, par. 32-41). Dat betekent dus dat de rechten na ommekomst van de overeengekomen erfpachtperiode eindigen. Waarom [eiser] erop mocht vertrouwen dat de rechten na de eerste verlenging wederom zouden worden verlengd is de rechtbank niet duidelijk geworden. [eiser] stelt in dit verband, onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van J.C. Voorduin, deel III, 1838, blz. 519, dat er onder het oude BW een recht op bestendiging van tijdelijke erfpacht bestond als daar woonhuizen op waren gebouwd. Daar is te lezen: 
       
       
         Of nu die erfpacht  eeuwigdurend  zij, dan of dezelve beperkt zij binnen een zeker getal van jaren, gelijk het tegenwoordig ontwerp voorstelt (..), verandert niets aan de  natuur der zaak;  het is eene wijziging, die men nuttig heeft geoordeeld, die mij onverschillig is, maar die niet beletten zal, dat de erfpachter zich bijna  als eigenaar  beschouwe en de vernieuwing der erfpacht niet zal verhinderen, derhalve den erfpachter geen vooruitzigt zal benemen, noch de bebouwing van den grond benadeelen. 
       
       
       
         De rechtbank vermag daarin geen gebruik als door [eiser] bedoeld te lezen. Wel is er kennelijk mee bedoeld aan te geven dat verlenging zeker mogelijk is. 
       
       
     
     
       4.12 
       Voor het geval er geen recht op verlenging kan worden vastgesteld beroept [eiser] zich erop dat de stichting misbruik maakt van haar bevoegdheid door het recht per 1 april 2021 als geëindigd te beschouwen (niet meer te verlengen). De door [eiser] gestelde belangenonevenredigheid krijgt echter geen concrete onderbouwing mee. [eiser] doet in dit verband ook nog een beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zorgvuldigheidsbeginsel) maar de stichting is geen bestuursorgaan. Los hiervan komt het er volgens [eiser] in de kern op neer dat hij een recht op verlenging kan ontlenen aan het eerdere gebruik om de rechten te verlengen en dat hem een onredelijk koopaanbod zou zijn opgelegd. Het eerste punt is hierboven al besproken en het tweede punt wordt niet verder onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan dit betoog voorbij. 
       
     
     
       4.13 
       Uit het bovenstaande volgt dat ook de primair onder II gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is. 
       
     
     
       4.14 
       Partijen zijn het er terecht over eens dat de primair onder III sub b gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. 
       
     
     
       4.15 
       Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de kosten van de procedure worden veroordeeld, alsmede in de gevorderde nakosten als hierna weer te geven. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       verklaart voor recht dat [eiser] bevoegd is zijn erfpachtrechten op te zeggen, 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
     
     
     
       veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van de stichting begroot op € 589,- voor griffierecht en op € 904,- voor de kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, alsmede in de nakosten ter hoogte van € 131,- dan wel, indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, € 199,-, 
     
     
     
       verklaart de gegeven kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2014.