ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:987

Titel: ECLI:NL:GHARL:2016:987 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 09-02-2016 / 200.158.311-01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2016-02-09

Zaaknummer: 200.158.311-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2016:987

---

Bij een politie inval wordt geconstateerd dat een huurder 5 hennepplanten kweekt en dat in het gehuurde een hoeveelheid attributen voor een hennepkwekerij en op hennep gelijkende waar aanwezig zijn. De verhuurder vordert op twee gronden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder toe op basis van de eerste grond dat in strijd met de huurovereenkomst in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig was. De huurder komt tegen dit oordeel in hoger beroep op. Het hof beoordeelt de tweede door de verhuurder aangevoerde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De bepaling in de algemene voorwaarden wordt zodanig uitgelegd dat als de huurder in strijd met de Opiumwet handelt sprake is van een tekortkoming. In dit geval is dat geen tekortkoming van geringe betekenis. Voorts is niet van een zodanig uitzonderlijke situatie sprake dat aan de verhuurder geen beroep op zijn bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst toekomt. Het vonnis wordt onder verbetering van gronden bekrachtigd met veroordeling van de huurder in de proceskosten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.158.311/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2950506 LC EXPL 14-1565) 
     
     
     
     
       
         arrest van 9 februari 2016  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       eiser in het incident, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. E. Lucas kantoorhoudend te Lelystad, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         Stichting Oost Flevoland Woondiensten,   
       
       gevestigd te Dronten, 
       geïntimeerde, 
       verweerster in het incident, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  OFW , 
       advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers, kantoorhoudend te Berghem. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg  
     
     
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 1 oktober 2014 van de rechtbank Midden-Nederland, Afdeling civiel recht, kantonrechter, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter). 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure is als volgt: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 20 oktober 2014 (met grieven) en herstel exploot               d.d. 22 oktober 2014, 
       - de conclusie van eis in hoger beroep d.d. 4 november 2014,  
       - de memorie van antwoord.  
       Vervolgens heeft [appellant] pleidooi gevraagd. De pleidooien zijn gehouden op 18 februari 2015. De advocaten hebben gepleit aan de hand van pleitnota’s, die zijn overgelegd. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald. 
       
     
     
       2.2 
       
         De vorderingen van [appellant] luiden: 
         
           "a. In de hoofdzaak (…) te vernietigen het eindvonnis van de Rechtbank (...) en opnieuw rechtdoende, de vorderingen van geïntimeerde, eiseres in eerste aanleg, alsnog ongegrond te verklaren en af te wijzen, kosten rechtens; 
         
         
           b. in het incident te schorsen: de uitvoerbaarheid bij voorraad van het eindvonnis van Rechtbank (…) gewezen op 1 oktober 2014 (…).” 
         
       
       
     
     
       2.3 
       OFW heeft geconcludeerd de incidentele vordering af te wijzen, het bestreden vonnis van de kantonrechter te bekrachtigen en [appellant] in de kosten van het hoger beroep te veroordelen.  
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1 
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 1 oktober 2014 onder de randnummers 2.1 t/m 2.3 de feiten vastgesteld.  Grief 4  van [appellant] richt zich tegen de in randnummer 2.1 genoemde datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Het hof zal met inachtneming van deze grief de feiten opnieuw vaststellen, waardoor [appellant] geen belang meer heeft bij behandeling van deze grief. Samen met wat in hoger beroep tussen partijen is komen vast te staan, mede gelet op de inhoud van de overgelegde en niet betwiste stukken, komen de feiten op het volgende neer. 
     
     
       3.2 
       OFW heeft vanaf 1999 aan de toenmalige partner van [appellant] , met wie hij in 2000 is gehuwd, verhuurd de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In ieder geval bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 juli 2008 staat de huurovereenkomst alleen op naam van [appellant] . In het kader van het co-ouderschap verblijft de zoon van [appellant] (geboren op 6 december 1999) enkele dagen per week in het gehuurde.  
     
     
       3.3 
       Naar de stand van maart 2014 bedraagt de huurprijs € 594,21 per maand.  
     
     
       3.4 
       
         De bestemming van het gehuurde is omschreven in artikel 2 van de huurovereenkomst, luidende: 
         “ Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. ” 
       
     
     
       3.5 
       
         In artikel 6 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 augustus 2003 van OFW (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden zijn enige bepalingen over het gebruik van het gehuurde opgenomen, luidende:  
         
           “(…) 
         
         
           6.3 
         
         
           Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 
         
       
       
       
         
           6.4 
         
         
           Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) 
         
       
       
       
         
           6.7 
         
         
           Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”  
         
       
     
     
       3.6 
       In het handelsregister van de Kamer van Koophandel is opgenomen dat [appellant] vanaf 17 mei 2010 tot 31 december 2012 een eenmanszaak heeft gedreven onder de handelsnamen [X] en [Y] .   
     
     
       3.7 
       
         Op 28 februari 2014 heeft de politie het gehuurde doorzocht. In het door de verbalisanten [A] en [B] opgemaakte proces-verbaal van bevindingen is daarover het volgende opgenomen:  
         
           “(…). Wij verbalisanten, hoorden van het arrestatieteam dat op de zolderkamer een in werking zijnde hennepkwekerij aanwezig was. (…) In de gangkast troffen wij, verbalisanten, een grote zwarte sporttas aan. Deze tas zat vol met op hennep gelijkende waar. Tevens stond er een Albert Heijn tas in deze kast, deze zat vol met henneptoppen gelijkende waar. In de achterste woonkamer, troffen wij, verbalisanten, meerdere goederen aan. Waaronder rekenmachines, zaden, sealapparaat, plastic verpakkingsmateriaal, een doosje met verschillende zakjes wiet en hash gelijkende waar. In de achterste woonkamer troffen wij tevens 2 luchtdruk buksen aan. In de woonkamer lag tevens een grote zak. Hierin zat onder andere een lawinepijl, zwaar en licht nitraat vuurwerk en overig vuurwerk. In de achterste woonkamer lag tevens een zwarte agenda met daarin namen en bedragen. Tevens een aantal sleutels met daarop labels met de tekst: Overhead deur en [appellant] tuindeur/schuur. Tevens lag er een Nokia telefoon. In de voorste woonkamer troffen wij meerdere lampen aan welke gebruikt worden als assimilatielampen. Tevens lagen hier 6 transformatoren. Op de eerste verdieping in de tweede kamer gezien vanaf de linker kant, stond in de deuropening een doos met daarin 3 hennepplanten. (…) Op zolder stond een tent waarin de 5 hennepplanten stonden. Boven de planten hing 1 assimilatielamp. Deze brandde. In de keuken stond een grote bak, vermoedelijk gebruikt om zaden te kweken. Op deze bak stond een grote professionele weegschaal. Met deze weegschaal hebben wij, verbalisanten, de inhoud van de grote zwarte tas en de Albert Heijn tas gewogen. In totaal kwamen wij op een gewicht van 13065 op hennep gelijkende waar. De waar bestond uit: Hennepgruis: 9255 gram, Henneptakjes: 1000 gram, Henneptoppen: 176 gram, samengeperste Henneptoppen: 3534 gram, Hash: 42 gram, kleine zakjes Wiet: 42 gram.”  
         
       
     
     
       3.8 
       
         De buitengewoon opsporingsambtenaar [C] heeft het formulier Hennepinformatiebericht zaak ingevuld. In dit document is onder meer opgenomen:  
         “ Op 28-02-2014 heeft de Politie op bovengenoemd adres een inwerking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. Daarmee is een misdrijf op heterdaad ontdekt. In de hennepkwekerij werden 8 hennepplanten aangetroffen. Al het materiaal bestemd voor het kweken van hennep, alsmede de hennepplanten werden inbeslaggenomen en vernietigd. ” 
         Voorts is in dit document aangekruist dat het verdere politieonderzoek zich richt op de strafbare feiten: 
         “ overtreding van artikel 3 onder B, C en D en artikel 11 van de Opiumwet ic. te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben, te vervaardigen van deze middelen, vermeld op lijst II van de Opiumwet, dan wel het opzettelijk uitlokken van of deelnemen aan deze feiten.” 
         De in het gehuurde aangetroffen situatie wordt als volgt kort omschreven:  
         “ Op 1e verdieping een doosje met 3 planten; op zolder 5 planten in growtent achter een afgeschotte ruimte. In woning diverse materialen voor hennepkwekerij aangetroffen. ” 
         Voorts is op het formulier aangegeven dat er geen indicatie is dat er eerder voorafgaand aan de ontmanteling van de hennepkwekerij is geoogst. 
       
     
     
       3.9 
       Op de ruimlijst hennep staan de volgende goederen vermeld die in het gehuurde zijn aangetroffen: 8 hennepplanten, 6 armaturen, 23 assimilatielampen, 3 schakelborden, 2 snelheidsregelaars, 5 tijdschakelaars, 10 transformatoren, 1 koolstoffilter, 1 luchtafzuiger, 1 slakkenhuis, 2 staande- en tafelventilatoren, 15 jerrycans groeimiddelen, 1 hygro/thermometer, 2 knipbenodigdheden en twee weegschalen. 
     
     
       3.10 
       Op zaterdag 1 maart 2014 is [appellant] door de politie verhoord. Van dat verhoor is een proces-verbaal opgemaakt.  
     
     
       3.11 
       Bij aangetekend en gewone post verzonden brief van 28 februari 2014 heeft OFW [appellant] bericht dat de in het gehuurde aangetroffen wietplantage voor OFW reden is de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] wordt in de gelegenheid gesteld de gang naar de rechter te voorkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. Op deze brief heeft [appellant] niet gereageerd, waarna de advocaat van OFW [appellant] bij aangetekend verzonden brief van 14 maart 2014 heeft laten weten dat hij binnenkort een dagvaarding zal ontvangen waarin OFW zal vorderen ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde. [appellant] wordt de gelegenheid gegeven een gerechtelijke procedure te voorkomen door in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. Ook op deze brief heeft [appellant] niet gereageerd.   
       
     
   
   
     
       4 De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg   
     
     
       4.1 
       OFW heeft bij dagvaarding gevorderd de huurovereenkomst met [appellant] te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van               € 594,21 per maand voor iedere maand dat [appellant] na de ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde blijft. Dit alles met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.  
       
     
     
       4.2 
       Gelet op hetgeen in het ambtsedig opgesteld proces-verbaal is opgenomen over het aantal hennepplanten, de aanwezige apparatuur en de aangetroffen op hennep gelijkende waar heeft [appellant] naar het oordeel van de kantonrechter op bedrijfsmatige wijze hennep geteeld. Daarmee heeft [appellant] in strijd met artikel 7:213 BW zich niet als goed huurder gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en na afweging van de wederzijdse belangen zijn naar het oordeel van de kantonrechter geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter wijst de vorderingen van OFW toe met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       
         
          [appellant] heeft bij wege van incident gevorderd dat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het bestreden vonnis wordt geschorst. OFW heeft toegezegd het bestreden vonnis niet ten uitvoer te leggen zolang het hof op het door [appellant] opgeworpen incident niet heeft beslist.  
         Voorts heeft [appellant] tegen het bestreden vonnis 16 grieven ontwikkeld en op deze grieven een gezamenlijke toelichting gegeven. De  grieven 1 t/m 3 en 16  zijn gericht tegen het dictum en de overweging over de proceskostenveroordeling.  Grief 4  ziet op de feitenvaststelling waarop het hof hiervoor al heeft beslist. De  grieven 5 t/m 10  klagen over de beslissing van de kantonrechter dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met de  grieven 11 en 12  bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming niet van een zo bijzondere aard of geringe betekenis is dat daardoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet wordt gerechtvaardigd, zodat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is. De  grieven 13 t/m 15  zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.   
       
       
     
     
       5.2 
       Zoals hierna zal blijken zal het hof het vonnis onder verbetering van gronden bekrachtigen. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] geen belang meer bij de behandeling van zijn incidentele vordering. Het hof zal die incidentele vordering dientengevolge afwijzen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het incident.  
       
     
     
       5.3 
       
         OFW legt aan de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde twee gronden ten grondslag.   
         Als eerste grond voert OFW aan dat op 28 februari 2014 in het gehuurde een in werking zijnde bedrijfsmatige hennepkwekerij met grote hoeveelheden soft drugs is aangetroffen, waarbij het gehuurde zich in een gevaarlijke situatie bevond. OFW stelt dat [appellant] daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 2 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.3, 6.4 en 6.7 van de algemene huurvoorwaarden.   
         Als tweede grond voert OFW aan dat in het gehuurde zijn aangetroffen acht hennepplanten, waarvan vijf op dat moment in een tent werden gekweekt onder een brandende assimilatielamp, ruim dertien kilogram soft drugs en zaken die wijzen op handelsactiviteiten.  OFW stelt dat dit strijdig is met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens OFW levert de aanwezigheid van een enkele hennepplant bij niet-bedrijfsmatige teelt al strijd met dat artikel in de algemene huurvoorwaarden op.  
         OFW heeft ter ondersteuning van haar vorderingen overgelegd het door de verbalisanten [A] en [B] opgemaakte en door [A] onder ambtseed ondertekende proces-verbaal (aangehaald onder 3.6), het door buitengewoon opsporingsambtenaar [C] opgemaakte hennepinformatiebericht zaak (aangehaald onder 3.7) en een ruimlijst hennep (weergegeven onder 3.8) dat door de politie is getekend.    
       
       
     
     
       5.4 
       
         
          [appellant] erkent dat hij op zolder onder een assimilatielamp van 600 watt vijf hennepplanten kweekte. De assimilatielamp werd volgens hem gevoed met een ordentelijk snoer dat op reguliere wijze op het elektriciteitsnet was aangesloten. Van een gevaarlijke situatie was volgens hem geen sprake. [appellant] voert aan dat het kweken van 5 hennepplanten strafrechtelijk wordt gedoogd en geen bedrijfsmatige hennepteelt is. [appellant] stelt dat hij de vijf hennepplanten (2 mannetjesplanten en 3 vrouwtjesplanten) kweekte voor het veredelen van zaad. Het veredelen van zaad levert volgens [appellant] geen strafbare gedraging onder de Opiumwet op.  
         
          [appellant] erkent voorts dat de overige goederen vermeld in het proces-verbaal en de ruimlijst bij hem zijn aangetroffen, maar betoogt dat die goederen restanten waren van de growshop die hij tot en met december 2012 in een pand op het industrieterrein van de gemeente Dronten heeft geëxploiteerd. Nadat hij zijn onderneming had gestaakt, heeft hij de goederen in het gehuurde opgeslagen. Voor een belangrijk deel gaat het om afval dat hij al eerder had willen opruimen maar waartoe hij mede door zijn medische situatie nog niet was gekomen.  
       
       
     
     
       5.5 
       De devolutieve werking van het hoger beroep brengt onder meer met zich mee dat niet prijsgegeven stellingen van OFW in eerste aanleg door het hof moeten worden beoordeeld. In dit licht zal het hof eerst de tweede door OFW aangevoerde grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde beoordelen. Als die tweede grond tot toewijzing van deze vorderingen kan leiden, kunnen de grieven van [appellant] tegen de overwegingen in het vonnis waarin de eerste grond is beoordeeld onbesproken blijven.  
       
     
     
       5.6 
       Ingevolge artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden is het [appellant] niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.  
       
     
     
       5.7 
       Op grond van artikel 3 van de Opiumwet is het onder meer verboden een middel dat is opgenomen op lijst II bij de Opiumwet te telen (sub B) of aanwezig te hebben (sub C). Op lijst II staan onder meer vermeld:  
       
         
           hasjiesj, zijnde een gebruikelijk vast mengsel van de afgescheiden hars verkregen van planten van het geslacht Cannabis (hennep), met plantaardige elementen van deze planten, 
         
         
           hennep, zijnde elk deel van de plant van het geslacht Cannabis (hennep), waaraan de hars niet is onttrokken, met uitzondering van de zaden. 
         
       
       
     
     
       5.8 
       
         Ten tijde van de inval in het gehuurde op 28 februari 2014 waren van toepassing de beleidsregels van het Openbaar Ministerie neergelegd in de Aanwijzing Opiumwet, zoals vastgesteld op 29 november 2011, gepubliceerd in de Staatscourant van 27 december 2011, en geldig tot 31 december 2015. In deze Aanwijzing Opiumwet is onder meer opgenomen: 
         “ 3.2. Vervaardigen, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken, vervoeren en aanwezig hebben. 
       
       
         3.2.1. 
         
           
             Teelt van hennep (of de cannabis plant) 
           
           
             (…) 
           
           
             Niet bedrijfsmatige teelt van een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik heeft, indien de verdachte volwassen is, geen prioriteit. (…)  
           
           
             Prioriteit ligt bij de beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Bij de vaststelling van hetgeen beroeps- of bedrijfsmatige teelt is, spelen de volgende factoren een rol: 
           
         
           de schaalgrootte van de teelt: de hoeveelheid planten; 
         
           Bij een hoeveelheid van 5 planten of minder wordt in beginsel aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Deze situatie wordt gelijk behandeld als de situatie waarin wordt geconstateerd dat sprake is van een geringe hoeveelheid, bestemd voor eigen gebruik. Er volgt dan bij ontdekking politiesepot met afstand.  
         
           de mate van professionaliteit, afgemeten aan het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, etc (opgenomen in bijlage 1); 
         
           Indien, ongeacht de hoeveelheid planten, wordt voldaan aan twee of meer punten genoemd in de lijst indicatoren met betrekking tot de mate van professionaliteit zoals opgenomen in bijlage 1, wordt aangenomen dat sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen.  
         
           het doel van de teelt; 
         
           Indien er sprake is van het telen van hennep om geldelijk gewin te verkrijgen, wordt, ongeacht de hoeveelheid planten, aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. ”  
         
       
     
     
       5.9 
       Het hof is van oordeel dat in ieder geval de op 28 februari 2014 aangetroffen vijf hennepplanten die onder een assimilatielamp werden gekweekt en de drie hennepplanten in een doos middelen zijn die op lijst II bij de Opiumwet staan vermeld, zodat het kweken van die vijf hennepplanten en het aanwezig hebben van de overige 3 hennepplanten op grond van de Opiumwet strafbaar is.  
       
     
     
       5.10 
       Voorzover in het verweer van [appellant] besloten ligt dat een huurder alleen in strijd handelt met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden als overtreding van de Opiumwet op grond van de beleidsregels van het Openbaar Ministerie kan leiden tot een strafrechtelijke veroordeling heeft het hof artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden uit te leggen.  
       
     
     
       5.11 
       Voor het beantwoorden van de vraag welke uitleg aan artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden dient te worden gegeven stelt het hof voorop dat het daarbij niet gaat om uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN: AG4158). Voorts volgt uit HR 20 februari 2014 (LJN:AO1427) dat bij de uitleg telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben.  
       
     
     
       5.12 
       
         Op grond van de bewoordingen van artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden heeft naar het oordeel van het hof te gelden dat de huurder geen activiteiten mag verrichten die op grond van de Opiumwet een strafbare gedraging opleveren, zodat de huurder ook tekortschiet als die activiteit op grond van het beleid van het Openbaar Ministerie niet tot stafrechtelijke vervolging en veroordeling zou leiden. Nu deze bepaling in algemene voorwaarden is opgenomen en niet gesteld of gebleken is dat over deze algemene huurvoorwaarde bij het totstandkomen van de huurovereenkomst tussen partijen is gesproken, geeft het hof aan de bewoordingen van artikel 6.7 een groot gewicht. Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden in strijd met artikel 6.7 wordt gehandeld, indien de activiteiten van de huurder een strafbare gedraging onder de Opiumwet opleveren.  
         Volledigheidshalve voegt het hof daaraan toe dat de omstandigheden dat de tekortkoming op grond van het beleid van het Openbaar Ministerie niet zou leiden tot strafrechtelijke vervolging en veroordeling en/of dat er geen gevaarlijke situatie in het gehuurde en voor de omgeving is geweest, kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming zodanig gering is dat zij ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Datzelfde geldt ook voor hetgeen OFW heeft aangevoerd, dat op zichzelf door [appellant] niet is bestreden, dat zij als woningbouwvereniging heeft te waken voor een goede woonomgeving en overlast aan andere huurders en derden heeft te voorkomen. Met dat doel ziet OFW naar zij stelt toe op strikte naleving van onder meer artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden, hetgeen evenmin door [appellant] is bestreden. 
       
       
     
     
       5.13 
       Het voorgaande leidt ertoe dat naar het oordeel van het hof [appellant] op grond van artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door 5 hennepplanten te kweken en nog 3 hennepplanten in het gehuurde aanwezig te hebben.  
       
     
     
       5.14 
       
        [appellant] heeft betoogd dat voorzover hij is tekort geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de tekortkoming te gering is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Met de  grieven 11 en 12  bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat van een geringe tekortkoming geen sprake is.  
       
     
     
       5.15 
       
         Het hof overweegt ten aanzien van deze grieven als volgt.  
         Naast 5 hennepplanten die op dat moment gekweekt werden, zijn eveneens in het gehuurde drie  hennepplanten aangetroffen en 13065 gram op hennep gelijkende waar. Voorts heeft [appellant] niet gesteld en is dat evenmin gebleken dat hij de hennep kweekte voor eigen gebruik. [appellant] betoogt dat hij zaden kweekt die hij kennelijk aan derden verstrekt. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat de in het gehuurde aangetroffen hennep op grond van de Aanwijzing Opiumwet tot strafrechtelijke vervolging en veroordeling kunnen leiden. Voorts weegt het hof mee de hiervoor aangehaalde positie van OFW als woningbouwvereniging om te waken voor een goede woonomgeving, waarbij zij toeziet op strikte naleving van artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden.  
         Aldus heeft de tekortkoming een zodanige omvang dat zij niet meer als gering is te achten. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden dat van een gevaarlijke situatie geen sprake is geweest en dat behoudens de attributen voor het kweken van de vijf hennepplanten de overige in het gehuurde aangetroffen attributen bij hem lagen opgeslagen en niet werden gebruikt doet aan dat oordeel niet af. 
         De tekortkoming van [appellant] rechtvaardigt naar het oordeel van het hof ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de grieven 11 en 12 falen. 
       
       
     
     
       5.16 
       Nu het hof op een andere grond komt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft [appellant] geen belang meer bij behandelingen van zijn  grieven 5 t/m 10  gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat sprake is geweest van een beroeps- of bedrijfsmatige teelt en [appellant] dientengevolge tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.  
       
     
     
       5.17 
       In randnummer 4.4 van het bestreden vonnis oordeelt de kantonrechter dat [appellant] geen bijzondere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het hof veronderstelt dat de kantonrechter hiermee bedoelt dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden die meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat OFW zich beroept op haar aan artikel 6:265 BW ontleende bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Met de  grieven 13 t/m 15  wordt dit oordeel van de kantonrechter bestreden.  
       
     
     
       5.16 
       
         Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft voor [appellant] het op zichzelf verstrekkende gevolg dat hij en zijn zoon (voor het deel van de week dat hij bij [appellant] verblijft) op andere vervangende woonruimte zijn aangewezen. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat dit gevolg in beginsel geldt bij iedere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
         Voorts heeft OFW als toegelaten instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet, mede ten behoeve van de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen zijn gelegen, belang bij handhaving van haar beleid tegen het kweken van hennep in het gehuurde.   
         Voorzover [appellant] een beroep doet op zijn medische situatie is dat, mede gelet op de betwisting door OFW, onvoldoende onderbouwd. Het overleggen van een enkel recept voor medicijnen die [appellant] zou gebruiken is onvoldoende. Voorts heeft [appellant] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het voor hem, mede gelet op de tijd die sedert het vonnis is verstreken, geen andere, al dan niet tijdelijk, vervangende woonruimte beschikbaar is. Voorts weegt het hof mee dat in afwachting van vervangende woonruimte [appellant] niet heeft toegelicht waarom zijn zoon voor het deel van de week dat hij tot op heden bij [appellant] verblijft zo nodig tijdelijk niet ook voor dat deel van de week bij zijn moeder kan wonen.   
         Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof niet van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat OFW zich beroept op haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de grieven 13 t/m 15 falen.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.17 
       Het voorgaande leidt ertoe dat het hof het vonnis onder verbetering van gronden zal bekrachtigen.  De grieven 1 t/m 3 en 16 , gericht tegen het dictum en de overweging over de proceskostenveroordeling falen daardoor eveneens. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. Het salaris van de advocaat in het incident zal worden gesteld op een half punt (tarief II) en in het appel op 3 punten (tarief II).   
       
       
       
         
           De beslissing 
         
       
       
       
         Het hof, rechtdoende in hoger beroep: 
       
       
       
         wijst af de incidentele vordering van [appellant] ;  
       
       
       
         bekrachtigt, onder verbeteringen van gronden, het vonnis van 1 oktober 2014;  
       
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OFW vastgesteld op € 447,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;  
       
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van OFW vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op                € 704,- voor verschotten;  
       
       
       
         verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.  
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. R.E. Weening en mr. D.H. de Witte en is door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 
         9 februari 2016.