ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2021:1354

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2021:1354 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-05-2021 / 200.270.306_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2021-05-04

Zaaknummer: 200.270.306_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2021:1354

---

huur woonruimte; logeerkamer is ingericht als seksruimte; is sprake van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt? Beroepen vonnis bevat in strijd met artikel 230 lid 1 sub g Rv niet de naam van de rechter die het vonnis heeft gewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.270.306/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 mei 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL., 
       
       
         handelend onder de naam Woonbedrijf , 
       gevestigd te Eindhoven, 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als Woonbedrijf, 
       advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [bewindvoerder] , beiden in hun hoedanigheid van bewindvoerder van [onderbewindgestelde] , 
       
       kantoorhoudende te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] (enkelvoud), 
       advocaat: mr. N.C. Ogg te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 28 november 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 oktober 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7631919 / 19/2969) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met grieven; 
       
       
         de memorie van antwoord. 
       
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft vervolgens pleidooi gevraagd. Bij H16-formulier van 15 maart 2021 heeft [geïntimeerde] aangegeven af te zien van pleidooi en arrest te vragen. Bij H16-formulier van diezelfde datum heeft Woonbedrijf aangegeven hiermee akkoord te gaan. Zij heeft eveneens arrest gevraagd. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           De rechtsvoorganger van Woonbedrijf heeft op 30 november 2000 een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] . Blijkens deze huurovereenkomst huurt [geïntimeerde] sinds 1 december 2000 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). 
         
         
           In artikel 5.3 van het huurreglement van 1 januari 1978 van (de rechtsvoorganger van) Woonbedrijf, dat onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst, staat vermeld:  
         
       
       
         “Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde, geheel of gedeeltelijk, kosteloos of tegen betaling, in huur of gebruik af te staan aan personen welke niet tot zijn gezinshuishouding behoren.” 
       
       
          Over de goederen van [geïntimeerde] is een bewind ingesteld en op de voet van artikel 1:435 BW zijn twee bewindvoerders benoemd. 
          Op 15 september 2018 heeft een vriend van [geïntimeerde] , [vriend van geintimeerde] (hierna: [vriend van geintimeerde] ) per whatsapp aan [geïntimeerde] gevraagd of hij een kamer had voor iemand die met haar spullen op het station in [plaats] stond en op zoek was naar een kamer. 
          Naar aanleiding van advertenties op de website [website] heeft een medewerker van het Prostitutie Controle Team van de gemeente Eindhoven (hierna: het PCT) een afspraak gemaakt om op 17 september 2018 te 16.30 uur gebruik te maken van de seksuele diensten van een zekere [naam] , die deze diensten aanbood. 
          Van het bezoek aan de woning door de medewerker van het PCT is op 18 september 2018 een “Rapportage bestuurlijk toezicht prostitutie Faciliteerder” opgemaakt. Blijkens de rapportage moest de medewerker zich op 17 september 2018 na het maken van de afspraak melden bij [adres] te [plaats]. In het pand trof de medewerker de prostituee die zich bediende van de naam [naam] . Naast [naam] trof de medewerker van het PCT een andere (buitenlandse) dame aan in de woning. Deze dame was op dat moment niet aan het werk. Ook [geïntimeerde] was tijdens de controle in de woning aanwezig. [naam] verklaarde sinds twee dagen in de woning te verblijven en voor haar verblijf in de woning € 100,00 per week te betalen aan [geïntimeerde] , aldus de rapportage van het PCT. Volgens de rapportage was een slaapkamer ingericht als ruimte voor het verrichten van prostitutie-werkzaamheden. Aangetroffen zijn condooms, glijmiddel en billendoekjes, waarvan foto’s bij de rapportage zijn gevoegd. 
          Nadat de medewerker van het PCT de woning had verlaten, heeft [geïntimeerde] beide dames uit de woning gezet. 
          Bij brief van 17 oktober 2018 heeft de gemeente Eindhoven [geïntimeerde] een officiële waarschuwing gegeven wegens het in strijd met artikel 3.2.1. eerste lid van de Algemene Plaatselijke Verordening (hierna: APV) van de gemeente Eindhoven, zonder vergunning van het bevoegd orgaan exploiteren van een seksinrichting. 
          Bij brief van 22 oktober 2018 heeft Woonbedrijf aan de bewindvoerders bericht dat zij van de gemeente Eindhoven een brief had ontvangen waarin melding werd gemaakt van het zonder vergunning exploiteren van een seksinrichting in de woning. Tevens heeft Woonbedrijf in deze brief aan de bewindvoerders vermeld: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Allereerst sommeren wij u hierbij per direct te stoppen met het exploiteren of bezigen van de sexinrichting, en/of andere illegale activiteiten. 
         
         
           (…) 
         
         
           Dit is niet alleen in strijd met de APV (…) van de gemeente Eindhoven (…) maar ook in strijd met meerdere bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden van 1 januari 1978 die op grond de met u gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn. (…) 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Wij sommeren u de huur op te zeggen door het bijgesloten opzeggingsformulier in te vullen en getekend (…) uiterlijk donderdag 1 november 2018 (…) aan ons te retourneren. (…)” 
         
       
       Bij brief van 16 november 2018 heeft de advocaat van de bewindvoerders hierop, voor zover in dit geding van belang, als volgt gereageerd: 
       
         
           “(…) Laat ik voorop stellen dat cliënt niet bekend was met het feit dat de 2 dames die bij hem logeerden, de woning gebruikten als sexinrichting. Cliënt werd benaderd door een vriend die zelf weg moest en cliënt verzocht 2 vriendinnen 2 nachten in zijn woning te laten logeren. Als vriendendienst heeft cliënt dat inderdaad gedaan. (…) toen hij nadat de dames 1 dag bij hem hadden verbleven, thuis kwam en bemerkte waarvoor zijn woning werd gebruikt, heeft hij de dames verzocht per direct zijn woning te verlaten. Cliënt had geen weet van de activiteiten die in zijn woning werden ontplooid. Kortom: cliënt heeft alles gedaan wat in zijn macht lag om aan de ontstane situatie een einde te maken. Dit heeft dan ook niet langer dan 1 dag geduurd. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gelet op het bovenstaande, is cliënt dan ook niet voornemens zijn huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. (…)” 
         
       
       Op 26 november 2018 heeft de politie een nadere rapportage opgemaakt over het bezoek van de medewerker van het PCT aan de woning. In die rapportage staat, voor zover in dit geding van belang, het volgende vermeld. 
       
         
           “(…) 
         
         
           Aangekomen in de [straatnaam] paar keer telefonisch contact gehad met [naam] om te vragen op welk huisnummer we moesten zijn. [naam] gaf aan dat we even moesten wachten, omdat haar vriendin de kamer in gebruik had. Vervolgens kregen we huisnummer [huisnummer] door. 
         
         
           (…) 
         
         
           Door de prostituee werd het volgende verklaard: 
         
         
           - Ik verblijft sinds 2 dagen op dit adres; 
         
         
           - Ik betaal 100 euro per week aan de bewoner; 
         
         
           - Mijn vriendin (de andere vrouw in de woning) werkt ook in de prostitutie; 
         
         
           - Ik heb in [plaats] in de prostitutie gewerkt en zo heb ik de bewoner leren kennen. 
         
       
       
       
         
           In de woning bevond zich nog een buitenlandse vrouw. Deze vrouw hebben wij niet werkend aangetroffen. 
         
         
           Zij verklaarde: 
         
         
           - Ik betaal 75,- euro om hier te mogen blijven; 
         
         
           -Ik werk niet in de prostitutie. 
         
       
       
       
         
           Deze vrouw is wel bij de politie bekend in verband met werken in de illegale prostitutie. 
         
       
       
       
         
           Tijdens de controle was de bewoner de heer [geïntimeerde] in de woning aanwezig. Hij verklaarde de eigenaar van de woning te zijn. Hij wilde niets verklaren met betrekking tot de aanwezigheid van de twee personen (de vrouw en de transgender) in zijn woning.(…) 
         
       
       Woonbedrijf heeft in kort geding veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning gevorderd. Bij kort gedingvonnis van 31 januari 2019 heeft de voorzieningenrechter deze vordering afgewezen. 
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure heeft Woonbedrijf in eerste aanleg in haar petitum gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           
             de bewindvoerders te veroordelen om de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen; 
           
           
             de bewindvoerders te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
           
         
         In het lichaam van de dagvaarding heeft Woonbedrijf duidelijk gemaakt dat zij ook bedoelt ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Zo heeft de kantonrechter de vordering in rov. 1.1 van het vonnis ook opgevat. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Woonbedrijf legt hieraan - samengevat - het volgende ten grondslag. Met het zonder toestemming van Woonbedrijf (doen) exploiteren van de woning als seksinrichting, is [geïntimeerde] als huurder tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (door eigen handelingen dan wel door handelingen van derden ex artikel 7:219 BW) en handelt hij tevens in strijd met de artikelen 7:213, 7:214 en 7:221 BW. Ondanks sommatie daartoe weigert [geïntimeerde] de huur van de woning vrijwillig op te zeggen. Gelet hierop zal Woonbedrijf de huurovereenkomst in rechte laten ontbinden. Woonbedrijf heeft belang bij handhaving van haar zero tolerance beleid, dat zij voor dit soort activiteiten hanteert. Ernstige woonfraude als de onderhavige kan diverse nadelige effecten hebben, zoals een negatieve uitstraling op de woonomgeving en een verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het vonnis van 10 oktober 2019 zijn de vorderingen afgewezen en is Woonbedrijf in de proceskosten veroordeeld. In strijd met het bepaalde in artikel 230 lid 1 sub g Rv vermeldt het vonnis niet de naam van de kantonrechter die het vonnis heeft gewezen. Op verzoek van het hof heeft de rechtbank Oost-Brabant bericht dat het vonnis is gewezen door mr. P.M. Knaapen. Het hof verstaat daarom dat het beroepen vonnis is gewezen door mr. P.M. Knaapen (zie in vergelijkbare zin HR 26 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:449). 
         
       
     
     
       3.3. 
       Woonbedrijf heeft in hoger beroep 15 grieven aangevoerd. Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en, samengevat, het hof verzocht om, uitvoerbaar bij voorraad, (bij wijze van eisvermeerdering) de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming, tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van ontbinding en de datum van ontruiming en hem te veroordelen in de proceskosten van beide instanties. 
       
     
     
       3.4. 
       
         Met de grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorgelegd. 
         De ontbindingsvordering van Woonbedrijf is gebaseerd op haar stelling dat [geïntimeerde] in strijd met zijn contractuele verplichting een deel van het gehuurde heeft gebruikt of laten gebruiken als seksinrichting.  
         
          [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij heeft op verzoek van een vriend twee dames twee nachten bij hem laten logeren. Hij heeft met de dames geen betalingsafspraak gemaakt en wist niet van de wijze waarop de dames deze logeerkamer hadden ingericht.  
       
       
     
     
       3.5. 
       Tussen partijen staat vast dat de dames op zaterdag 15 september 2018 bij [geïntimeerde] zijn gearriveerd. De dames hebben twee nachten gebruik gemaakt van de logeerkamer in de woning van [geïntimeerde] . Ook staat vast dat zij deze logeerkamer zodanig hadden ingericht dat zij daar prostitutiewerkzaamheden konden verrichten. Tot slot staat vast dat één van beide dames een afspraak met een klant had gemaakt die, naar achteraf bleek, verbalisant was. 
       
     
     
       3.6. 
       
         Het hof stelt voorop dat het voor een paar nachten in gebruik geven van een logeerkamer aan twee dames, op verzoek van een vriend, niet zonder meer een toerekenbare tekortkoming van de contractuele verplichtingen jegens het Woonbedrijf is. In geval van een korte logeerpartij mag de huurder aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander geen redelijke bezwaren zal hebben in de zin van artikel 7:221 BW. 
         Van een toerekenbare tekortkoming is wel sprake als [geïntimeerde] de logeerkamer tegen betaling aan de beide dames ter beschikking heeft gesteld wetende dat zij deze kamer ten behoeve van de prostitutie zouden gaan gebruiken. Nu [geïntimeerde] dit gemotiveerd betwist, is het aan het Woonbedrijf om dit te bewijzen.  
         In hoger beroep biedt zij aan om de twee verbalisanten te horen die de rapportages van 18 september 2018 en 26 november 2018 hebben opgesteld. Zij kunnen, aldus het bewijsaanbod, verklaren over wat er is geconstateerd, welke personen zijn aangetroffen, welke vragen aan wie zijn gesteld en welke antwoorden zijn gegeven door de aanwezige personen. Het hof passeert dit bewijsaanbod omdat de verbalisanten hun waarnemingen hebben vastgelegd in voormelde rapportages en in de e-mail van 8 januari 2019 die Woonbedrijf als onderdeel van productie 11 in eerste aanleg heeft overgelegd, terwijl door Woonbedrijf niet is aangegeven in hoeverre zij als getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. 
       
       
     
     
       3.7. 
       
         In de rapportages is over de betrokkenheid van [geïntimeerde] door de verbalisanten opgenomen dat de dames hebben verklaard dat zij betalen voor hun verblijf - één van hen verklaart te betalen aan de bewoner - en dat één van de dames heeft verklaard [geïntimeerde] te kennen uit de periode dat zij in [plaats] in de prostitutie werkte.  
         
          [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze verklaringen uitdrukkelijk betwist en heeft, ter onderbouwing, een e-mail overgelegd van (naar hij stelt) één van de dames waarin zij aangeeft een onjuiste verklaring aan de verbalisanten te hebben afgelegd en aangeeft dat [geïntimeerde] niets wist van hun bezigheden en geen betaling heeft gehad voor het verblijf. Ook heeft [geïntimeerde] een schriftelijke verklaring van [vriend van geintimeerde] overgelegd waarin staat, kort gezegd, dat [geïntimeerde] alleen als vriendendienst had toegestaan dat de dames, die hadden gezegd dat zij op doorreis waren, een of twee nachten konden blijven slapen. 
         Onder deze omstandigheden is het, naar het oordeel van het hof, aan Woonbedrijf om te bewijzen dat [geïntimeerde] met de dames een overeenkomst heeft gesloten inhoudende dat zij voor het gebruik van de logeerkamer per week aan hem de gestelde bedragen (€ 100,-- en € 75,--) verschuldigd waren. Van deze stelling, het bestaan van deze overeenkomst, heeft Woonbedrijf geen bewijs aangeboden. De dames verblijven inmiddels kennelijk in het buitenland, zodat Woonbedrijf hen kennelijk niet als getuigen kan of wil laten horen. Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] een vergoeding heeft ontvangen voor het laten logeren van de dames.  
       
       
     
     
       3.8. 
       
         Daarnaast is in rechte niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] wist van de wijze waarop de dames de logeerkamer wilden gebruiken. Zijn stelling dat hij op verzoek van een vriend zijn logeerkamer aan de dames voor een paar nachten beschikbaar had gesteld, heeft hij met het overleggen van whatsapp-berichten en de verklaring van zijn vriend [vriend van geintimeerde] onderbouwd. Dat de dames de kamer wilden gebruiken voor werkzaamheden als prostitué, staat vast maar daarvoor kan [geïntimeerde] niet zonder meer verantwoordelijk worden gehouden. Het hof verwerpt de door Woonbedrijf aangedragen grondslag hiervoor, zijnde artikel 7:219 BW. Het hof verwijst ter onderbouwing naar het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ8743, waarin wordt overwogen: 
         
           “3.3.2 Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden vooropgesteld. Gelet op de bewoordingen van art. 1602 BW, zoals die luidden tot 1 januari 1992 en de totstandkomingsgeschiedenis van de tekst zoals deze vanaf die datum geldt, een en ander als weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 7, moet worden aangenomen dat art. 7A:1602 (oud) BW - thans 7:219 BW - aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.” 
         
         Aan het gehuurde is geen schade toegebracht zodat artikel 7:219 BW niet van toepassing is. [geïntimeerde] is dus pas voor de wijze van inrichting en gebruik van de kamer door de beide dames aansprakelijk als hij met betrekking tot hun gedragingen ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door onvoldoende toezicht te houden terwijl hij aanleiding had om te vermoeden dat de dames de kamer voor prostitutiewerkzaamheden wilden gebruiken. In dat geval is sprake van een eigen tekortschieten in zijn contractuele verplichtingen jegens het Woonbedrijf of in zijn verplichtingen jegens haar, een en ander zoals opgenomen in de artikelen 7:213 of 7:214 BW.  
       
       
     
     
       3.9. 
       Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in dit kader verweten dat hij de dames geen vragen heeft gesteld en dat hij geen controle heeft uitgeoefend naar wat de dames met de slaapkamer gingen doen. Het hof is van oordeel dat deze verwijten in de gegeven omstandigheden niet de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] zijn contractuele of wettelijke verplichtingen als huurder heeft geschonden. Als hij op verzoek van een goede vriend zijn logeerkamer een of twee nachten aanbiedt aan twee dames die beweerdelijk op doorreis zijn en ’s-avonds zonder onderdak op het station staan, heeft hij jegens zijn verhuurder geen verplichting om aan deze dames allerlei nadere vragen te stellen. Ook het controleren van de logeerkamer die een of twee nachten bij de dames in gebruik is, is geen verplichting die [geïntimeerde] als goed huurder jegens Woonbedrijf in acht had moeten nemen. Dit zou mogelijk anders zijn als [geïntimeerde] wist of had gezien dat de dames regelmatig bezoek hadden kregen maar dat is gesteld noch gebleken. Woonbedrijf heeft weliswaar gesteld dat één van de dames voordat de verbalisant aanbelde bezoek heeft gehad, maar dit is betwist en door Woonbedrijf niet ten bewijze aangeboden. 
       
     
     
       3.10. 
       
         Het hof concludeert dat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] niet is komen vast te staan hetgeen leidt tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis. Daarnaast is het hof van oordeel dat, indien zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] zich wel had schuldig gemaakt aan enige door het Woonbedrijf gestelde tekortkoming, deze niet zou leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst, nu deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Naast de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn.  
         Tegenover de belangen van Woonbedrijf, waaronder het tegengaan van verboden onderhuur, het voorkomen van criminele activiteiten, het hanteren van lik-op-stukbeleid, het zorgen voor een goede woonomgeving zonder overlast of het voorkomen van een negatieve uitstraling, staan de belangen van [geïntimeerde] bij het voortzetten van de bewoning. Het hof betrekt in deze afweging dat de gestelde mogelijke tekortkoming betrekking heeft op zeer korte periode waarin geen overlast voor de omgeving is veroorzaakt. Woonbedrijf stelt met juistheid dat het ingrijpen van de verbalisanten een einde heeft gemaakt aan de situatie maar niet is komen vast te staan hoe lang de situatie had voortgeduurd zonder ingrijpen van de verbalisanten. [geïntimeerde] heeft de bij hem logerende dames na de inval door de verbalisanten op 17 september 2018 in ieder geval op straat gezet. Nadien is er niet meer gebleken van enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voorts speelt mee dat [geïntimeerde] bijna 20 jaar lang zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zonder problemen is nagekomen en de gevolgen van een ontbinding bijzonder groot voor hem zijn, namelijk verlies van zijn woning zonder dat vaststaat dat hij andere woonruimte kan betrekken. Het hof betrekt hierin ook dat [geïntimeerde] een kwetsbare huurder is in die zin dat zijn vermogen onder bewind is gesteld en degene die hem professioneel hulp verleent, in mei 2019 heeft verklaard dat [geïntimeerde] op dat moment een stabieler dag-nachtritme had en redelijk in staat was zijn huis op orde te houden. Zijn persoonlijke hygiëne is significant beter geworden afgemeten tegen het begin van de hulpverleningssituatie in augustus 2018, aldus zijn hulpverlener. De hulpverlener heeft voorts verklaard dat een uithuisplaatsing een destructief effect op [geïntimeerde] zal hebben. Onder deze omstandigheden acht het hof een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. 
       
       
     
     
       3.11. 
       De grieven slagen dan ook niet en het hof komt tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis onder aanvulling van gronden. Woonbedrijf zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verstaat dat het vonnis waarvan beroep is gewezen door mr. P.M. Knaapen; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder aanvulling van gronden zoals in dit arrest gegeven; 
     
     
     
       veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 324,00 aan griffierecht en op € 1.114,00 aan salaris advocaat;  
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.M.H. Schoenmakers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 mei 2021. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer