ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2016:1738

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2016:1738 Rechtbank Amsterdam , 06-04-2016 / C/13/582116 / HA ZA 15-211

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-04-06

Zaaknummer: C/13/582116 / HA ZA 15-211

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:1738

---

Een verkocht appartement was kleiner dan in de advertentie staat. Omdat het hier om een pand voor (commerciele) verhuur gaat, is het aantal vierkante meters van belang. De makelaar zegt dat hij gezegd heeft dat de oppervlakte kleiner was: die waarschuwing moet bewezen worden.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/582116 / HA ZA 15-211 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 april 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     2.	 [eiser sub 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     3.	 [eiser sub 3] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       eisers, 
       advocaat mr. M.J. Sarfaty, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [gedaagde sub 2]
         , 
       gevestigd te [plaats] , 
     
     3.	 [gedaagde sub 3] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. D. Knottenbelt. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] (gezamenlijk: [eisers gezamenlijk] ) en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] (gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] ) genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 4 februari 2015, met producties, 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties, 
         
         
           het tussenvonnis van 24 juni 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast, 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 26 november 2015, met de daarin genoemde 
         
       
         stukken, 
       - de brief van 8 januari 2016 van mr. Zwijnenberg naar aanleiding van het proces-verbaal.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Tussen [gedaagde sub 1] als verkoper en [eisers gezamenlijk] als koper is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping van het gebouw, met balkon op de eerste verdieping, alsmede van het dakterras op het dak van het gebouw, plaatselijk bekend als [adres] uitmakende het 3/5e onverdeelde aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw met ondergrond en verder aanbehoren, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend [kadasternummer] , groot 1 are en 77 centiare (hierna: het appartement). 
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde sub 1] heeft voor de verkoop van de woning XL-ent Taxateurs en Aankoopmakelaars B.V. (hierna: XLent) ingeschakeld. [gedaagde sub 3] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) zijn als makelaars verbonden aan XLent en [gedaagde sub 3] is (middellijk) (mede)bestuurder van XLent. Omdat XLent niet aangesloten is bij de NVM, heeft zij [gedaagde sub 2] benaderd voor het plaatsen van een advertentie op de verkoopwebsite Funda. [gedaagde sub 3] is bij [gedaagde sub 2] werkzaam als makelaar. 
       
     
     
       2.3. 
       Op Funda is het appartement als volgt omschreven: 
       
       
         Zeer ROYAAL en GERENOVEERD driedubbel bovenhuis van ca. 210m2 met DAKTERRAS op een geweldige locatie [...]. 
       
       
       
         
           Oppervlakten en inhoud 
         
       
       
       
         Gebruiksoppervlakten 
       
       
       
         Wonen (= woonoppervlakte)		210 m2 
         Gebouwgebonden buitenruimte	15 m2 
       
       
     
     
       2.4. 
       In de advertentie op Funda is voorts opgenomen: “ Bezichtigingen worden door de eigenaar zelf geregeld ” en [gedaagde sub 2] staat als verkoopmakelaar vermeld.  
       
     
     
       2.5. 
       Voorts is er door [gedaagde sub 2] een verkoopbrochure opgemaakt en zijn “te koop” borden van [gedaagde sub 2] bij het appartement geplaatst. In de verkoopbrochure staat, onder meer: 
       
       
         	Kenmerken 
         	(…) 
         	Woonoppervlakte: 210 m2 
       
       
       
         en 
         Voorbehouden  
         Ondanks dat grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van de verkoopbrochure, wordt voor de onjuistheid van de vermelde gegevens door de eigenaar noch door de verkopend makelaar enige aansprakelijkheid aanvaard. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiser sub 2] heeft gereageerd op de advertentie op Funda met een verzoek om contact op te nemen. [naam 1] heeft vervolgens een afspraak met [eiser sub 2] gemaakt. [eiser sub 2] heeft het appartement bezichtigd. [naam 1] heeft [eiser sub 2] daarbij te woord gestaan. Vervolgens heeft [eiser sub 2] het appartement nogmaals met zijn vriendin bezichtigd.  
       
     
     
       2.7. 
       Op enig moment heeft [eiser sub 2] het appartement nogmaals bezichtigd in verband met problemen aan het dak. [eiser sub 1] was daarbij aanwezig.  
       
     
     
       2.8. 
       Op enig moment heeft [eiser sub 2] aan [naam 1] laten weten dat hij een andere woning had gekocht en dat hij het appartement wilde kopen met twee vrienden, [eiser sub 1] en [eiser sub 3] , teneinde het appartement te verbouwen en te verhuren. 
       
     
     
       2.9. 
       De koopovereenkomst tussen enerzijds [gedaagde sub 1] en anderzijds [eisers gezamenlijk] is getekend op 10 oktober 2014. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 815.000. 
       
     
     
       2.10. 
       Artikel 1 lid 5 van de in de koopovereenkomst opgenomen “Algemene bepalingen” houdt in: 
       
       
         Indien de door Verkoper opgegeven maat of grootte van de in de splitsing betrokken grond of de verdere omschrijving van het Verkochte of de (verdere) door Verkoper of Koper in de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. 
         Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij: 
         - blijkens dit koopcontract is gegarandeerd, 
         - niet te goeder trouw is geschied, 
         - het een niet opgegeven feit betreft dat vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers […]. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 22 december 2014 is het appartement aan [eisers gezamenlijk] geleverd. Een gedeelte van de koopsom van € 815.000 is daarbij in depot gehouden, in verband met het tussen partijen gerezen geschil over de woonoppervlakte van het appartement. 
       
     
     
       2.12. 
       Op 30 januari 2015 is het appartement in opdracht van [eiser sub 2] gemeten door Fred Koot Makelaardij. Fred Koot Makelaardij heeft in haar brief geschreven: 
       
       
         Op 30 januari 2015 hebben wij conform de “Meetinstructie NEN 2580” voor u opgenomen en ingemeten [het appartement].  
         De bovenste verdieping c.q. de derde etage (de kapverdieping) hebben we zoals voorgeschreven overeenkomstig de NEN 2580 norm gemeten op 1,50 meter boven de vloer, waarbij wij het totale vloeroppervlak van deze verdieping in twee op te meten gedeelten hebben onderverdeeld, de reden hiervan is dat het voorste deel van deze etage schuine wanden heeft […] en het achterste deel rechtopstaande wanden heeft […] 
         - voorste deel is 6,35 meter diep en 4,62 meter breed 		=	  29,34 m2 
         - achterste dele is 5,36 meter x 5,33 meter			=	  28,57 m2 
         - tweede etage is 12,27 meter x 5,31 meter			=	  65,15 m2 
         - eerste etage is 12,24 meter x 5,33 meter			 =	  65,24 m2 
         							=	188,30 m2 
         - af eerste etage entreehal en trap				 =	    3,69 m2 
         Totaal oppervlak						=  	184,61 m2 
       
       
       
         Het totale gebruiksoppervlakte wonen is afgerond  185 m2 
         
           […] 
         
         aftrek (trapgaten groter dan 4m2, bergruimtes etc.) is in dit geval niet van toepassing. 
       
       
     
     
       2.13. 
       In 2008 is een uniform hulpmiddel voor het meten van de gebruiksoppervlakte van woningen beschikbaar gesteld: de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen op basis van de NEN-2580. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eisers gezamenlijk] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         3.1.1. 
         een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst partieel is ontbonden (althans subsidiair partieel is vernietigd) en dat de koopprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 717.976,25, 
         
       
       
         3.1.2. 
         hoofdelijke veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] om aan [eisers gezamenlijk] een schadevergoeding van € 97,023,75 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2014, 
         
       
       
         3.1.3. 
         hoofdelijke veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eisers gezamenlijk] voert daartoe aan dat de oppervlakte van de woning maar 185 m2 bedraagt en niet 210 m2  zoals geadverteerd op Funda. [eisers gezamenlijk] hoefde aan de advertentie niet te twijfelen en behoefde zelf geen onderzoek te doen naar het aantal vierkante meters. [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht. De koopovereenkomst moet daarom (primair) partieel ontbonden worden. Subsidiair is er sprake van dwaling aan de zijde van [eisers gezamenlijk] op grond waarvan de koopovereenkomst partieel vernietigd moet worden. De gedeeltelijke ontbinding althans -vernietiging ziet op dat deel dat betrekking heeft op de verplichting om de koopprijs van € 815.000 te betalen. De koopprijs moet vervolgens worden vastgesteld op het bedrag gelijk aan de prijs per vierkante meter van € 3.880,95 maal het aantal werkelijke vierkante meters van 185, zijnde € 717.976,25. 
         Daarnaast zijn [gedaagden gezamenlijk] schadeplichtig jegens [eisers gezamenlijk] [gedaagde sub 2] heeft onrechtmatig jegens [eisers gezamenlijk] gehandeld door de onjuiste en onjuist berekende vloeroppervlakte te vermelden in de advertentie op Funda. [gedaagde sub 3] heeft onrechtmatig jegens [eisers gezamenlijk] gehandeld omdat hij niet volgens de meetinstructies NEN2580 heeft gemeten, terwijl hij daartoe als makelaar wel gehouden is. Als [eisers gezamenlijk] geweten had dat de woonoppervlakte slechts 185 vierkante meter bedroeg, zou hij ook minder hebben geboden en betaald. De schade van [eisers gezamenlijk] is gelijk aan (€ 815.000 - € 717.976,25 =) € 97.023,75, aldus steeds [eisers gezamenlijk] 
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde sub 1] voert verweer. De woonoppervlakte van het appartement gemeten volgens de NEN2580 norm is 195 m2 en [naam 1] heeft ter gelegenheid van de bezichtiging [eiser sub 2] ook uitdrukkelijk gezegd dat de werkelijke oppervlakte minder dan 200 m2 was. De verwijzing naar 210 m2 is onjuist. Dat is overgenomen van oudere taxaties, waarbij de woonoppervlakte nog op een andere wijze werd berekend. [eisers gezamenlijk] hebben het appartement gekocht zoals zij dat hebben gezien. [eiser sub 2] zocht een woonhuis, dus aan vierkante meters komt dan geen groot gewicht toe. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn er met de haren bijgesleept: [gedaagde sub 2] heeft slechts de door [naam 1] aangeleverde gegevens op Funda geplaatst en [gedaagde sub 3] is bestuurder van [gedaagde sub 2] , maar hem kan geen persoonlijk verwijt worden gemaakt en hij heeft evenmin bemoeienis gehad met de verkoop van het appartement op het vervangen van [naam 1] ten tijde van de geconstateerde problemen aan het dak na. Ter zake van de in de verkoopbrochure opgenomen inschatting van de woonoppervlakte geldt dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich kunnen beroepen op de daarin opgenomen exoneratie en zij zijn ook daarom niet aansprakelijk, aldus steeds [gedaagden gezamenlijk] 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De rechtbank stelt voorop dat het rapport van Fred Koot Makelaardij onvoldoende is weersproken. Weliswaar heeft [naam 1] verklaard dat hij het appartement sindsdien heeft nagemeten conform de geldende normen en uitkwam op 195 m2, maar die stelling is niet onderbouwd. Dat het er volgens [gedaagden gezamenlijk] op lijkt dat Fred Koot Makelaardij ten onrechte een aftrekpost heeft toegepast voor het trapgat en dat onduidelijk is of Fred Koot Makelaardij de entree als woonoppervlakte heeft meegerekend is evenmin voldoende om te kunnen oordelen dat de meting niet juist is geweest. Het had op de weg van [gedaagden gezamenlijk] gelegen om ten minste nader te specificeren hoe [naam 1] aan de door hem gemeten 195 m2 woonoppervlakte is gekomen. Dat [naam 1] gebruik heeft gemaakt van geijkte meetapparatuur en volgens de NEN2580 norm heeft gemeten, is daartoe onvoldoende. Een vergelijking met het – gespecificeerde – rapport van Fred Koot Makelaardij is daarmee immers nog steeds niet mogelijk. De rechtbank zal daarom als vaststaand aannemen dat het appartement een oppervlakte had van 185 m2 en niet 210 m2, zoals op Funda stond. 
       
       
         
           Verhouding [eisers gezamenlijk] – [gedaagde sub 1] 
         
       
     
     
       4.2. 
       Artikel 7:17 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt: 
       
       
         Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.  
       
       
     
     
       4.3. 
       Deze regeling is van regelend recht. [gedaagde sub 1] en [eisers gezamenlijk] hebben in de algemene bepalingen van de koopovereenkomst een andere regeling neergelegd, die – kort gezegd – inhoudt dat een partij zich op een onjuistheid van de door [gedaagde sub 1] opgegeven maat of omschrijving van het appartement kan beroepen, indien die opgave niet te goeder trouw is geschied. Deze tussen [gedaagde sub 1] en [eisers gezamenlijk] in de koopovereenkomst neergelegde afspraak derogeert ook aan de – andersluidende – exoneratieclausele in de verkoopbrochure, voor zover [gedaagde sub 1] zich op deze – al dan niet overeengekomen (waarover hierna meer) – bepaling meent te beroepen. 
       
     
     
       4.4. 
       
         Wettelijk is geregeld (in artikel 3:11 BW) dat iemand niet te goede trouw is als hij de feiten waarover het gaat kende of behoorde te kennen. De rechtbank heeft geen reden om de verklaring ter comparitie van [gedaagde sub 1] dat hij de (exacte) oppervlakte van zijn woning niet kende, in twijfel te trekken. Dat het appartement eerder in een bouw- en een splitsingsvergunningstraject is betrokken en dat daarbij de originele bouwtekeningen zijn gevoegd, kan niet tot het oordeel leiden dat [gedaagde sub 1] had moeten weten dat de woonoppervlakte van zijn woning minder was dan 210 m2. Dat de originele bouwtekeningen zijn toegevoegd aan de aanvragen zegt niet dat [gedaagde sub 1] deze tekeningen zelf heeft bestudeerd en voorts staat vast dat de in die bouwtekeningen opgenomen woonoppervlakte van 164 m2 ook volgens [eisers gezamenlijk] niet klopt en daaruit kan reeds daarom niets kan worden afgeleid.  
         De door [gedaagde sub 1] ingeschakelde makelaar XLent wist (in ieder geval bij benadering) echter wel wat de oppervlakte van het appartement was en dat dat minder was dan 210 m2. De vraag is of die kennis aan [gedaagde sub 1] kan worden toegerekend. Nu de bemiddelingsopdracht tussen [gedaagde sub 1] en XLent zich in beginsel slechts uitstrekt tot het verrichten van feitelijke handelingen, kan van toerekening van wetenschap van XLent aan [gedaagde sub 1] krachtens vertegenwoordiging geen sprake zijn. Of de bij XLent aanwezige wetenschap over de woonoppervlakte desalniettemin aan [gedaagde sub 1] kan worden toegerekend dient te worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden van dit geval. Nu vast staat dat [naam 1] aanwezig is geweest bij meerdere bezichtigingen van het appartement door [eiser sub 2] en dat [eiser sub 2] hem op enig moment verteld heeft dat hij het appartement – anders dan de in eerste instantie beoogde aankoop als woonhuis met zijn vriendin – ging kopen met [eiser sub 1] en [eiser sub 3] met het doel om het te verbouwen en te verhuren, mocht [eisers gezamenlijk] er naar het oordeel van de rechtbank op vertrouwen dat XLent, in de persoon van [naam 1] , haar deskundigheid zou aanwenden met het oog op het totstandbrengen van de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eisers gezamenlijk] en heeft zij de mogelijkheid gehad om [eisers gezamenlijk] op de van de verstrekte informatie afwijkende woonoppervlakte te wijzen voordat [eisers gezamenlijk] zich jegens [gedaagde sub 1] contractueel tot de aankoop van het appartement verbond. Deze voor [eisers gezamenlijk] zichtbare betrokkenheid van XLent maakt dat de bij haar aanwezige wetenschap dat de woonoppervlakte van het appartement geen 210 m2 bedroeg maar minder, aan [gedaagde sub 1] dient te worden toegerekend.  
       
       
     
     
       4.5. 
       
         Voorgaande toerekening geldt echter  mutatis mutandis  voor mededelingen die door XLent in de persoon van [naam 1] aan [eisers gezamenlijk] zijn gedaan. In dit verband is derhalve relevant of het juist is dat [naam 1] [eiser sub 2] tijdens diens eerste bezichtiging van het appartement heeft verteld dat “de woonoppervlakte om en nabij de 200 vierkante meter” bedroeg. [gedaagden gezamenlijk] beroepen zich op die mededeling van [naam 1] . Dat is geen gemotiveerde betwisting van de door [eisers gezamenlijk] gestelde grondslagen van de vorderingen (kort gezegd: non-conformiteit van de woning en onrechtmatige daad van de makelaars), maar een bevrijdend beroep op het rechtsgevolg dat door die mededeling een (nadere) onderzoeksplicht voor [eisers gezamenlijk] is ontstaan. Nu door [gedaagden gezamenlijk] voldoende onderbouwd is gesteld dat door [naam 1] een dergelijke mededeling is gedaan en dat door [eisers gezamenlijk] gemotiveerd is weersproken, zal [gedaagden gezamenlijk] worden toegelaten tot het leveren van het door hem ter zake aangeboden bewijs.  
         Als na bewijslevering komt vast te staan dat [naam 1] de betreffende mededeling aan [eiser sub 2] heeft gedaan, dan had [eisers gezamenlijk] daaruit moeten begrijpen dat de geadverteerde oppervlakte van 210 m2 niet juist was, zodat een verplichting op [eisers gezamenlijk] zou komen zijn te rusten om zelf nader onderzoek te doen naar de woonoppervlakte van het appartement, hetgeen in beginsel aan toewijzing van de door [eisers gezamenlijk] ingediende vorderingen in de weg zal staan. Slaagt [gedaagden gezamenlijk] niet in het aan hem opgedragen bewijs dan zal hebben te gelden dat [gedaagde sub 1] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Anders dan door [gedaagden gezamenlijk] is betoogd kan immers niet worden geoordeeld dat de woonoppervlakte van het appartement van ondergeschikt belang was bij de aankoopbeslissing. Het moge zo zijn dat [eiser sub 2] het appartement eerst wilde aankopen om zelf in te gaan wonen – in welk geval kan worden verdedigd dat het aantal vierkante meters voor die aankoopbeslissing minder relevant is – maar de reden om tot aankoop over te gaan is vervolgens gewijzigd. Voorafgaand aan het sluiten van de koop was in ieder geval XLent, in de persoon van [naam 1] , ervan op de hoogte dat [eiser sub 2] inmiddels een andere woning had gekocht en dat hij dit appartement met twee anderen wilde aankopen om (na verbouwing) te gaan verhuren. Deze wetenschap – die, zoals hiervoor uiteen is gezet, eveneens aan [gedaagde sub 1] moet worden toegerekend – had aanleiding moeten zijn om [eisers gezamenlijk] expliciet op het van de verstrekte informatie afwijkende woonoppervlak te wijzen.  
       
       
       
         
           Verhouding [eisers gezamenlijk] - [gedaagde sub 2] 
         
       
     
     
       4.6. 
        trad naar buiten, via Funda, de verkoopbrochure en de “te koop” borden en dus naar [eisers gezamenlijk] toe, op als verkoopmakelaar aan de zijde van [gedaagde sub 1] . Zij was ook daadwerkelijk – middellijk of rechtstreeks – ingeschakeld om de advertentie op Funda te plaatsen, de verkoopbrochure op te maken en zij is – naar derden toe – dan ook verantwoordelijk voor de tekst van de advertentie. Zij kan zich er naar die derden toe niet op beroepen dat zij slechts door [naam 1] aangeleverde tekst heeft geplaatst.  
       
     
     
       4.7. 
       De in de NEN2580 neergelegde normen bepalen op welke wijze een redelijk handelend, redelijk bekwaam makelaar de vloeroppervlakte dient te bepalen. Dat heeft [naam 1] – bewust – niet gedaan: hij is in de kennelijk aan [gedaagde sub 2] verstrekte informatie blijven uitgaan van het resultaat van een andere, oudere berekeningswijze, waardoor hij uitkwam op een te groot aantal vierkante meters. [gedaagde sub 2] heeft dat aantal vierkante meters (klakkeloos) overgenomen. Tegenover derden is zij – als makelaar – zelf verantwoordelijk voor de door haar gedane uitingen en zelfs als zij niet op de hoogte was van de fout van [naam 1] , wordt dat niet anders. Dat wil zeggen dat er sprake is van onrechtmatig handelen, (ook) van [gedaagde sub 2] zelf. Of dit tot toewijzing van enige vordering jegens [gedaagde sub 2] zal leiden is afhankelijk van de vraag of (i) [eisers gezamenlijk] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst door [naam 1] erop is gewezen dat het woonoppervlakte minder was dan de geadverteerde 210 m2, hetgeen zal worden beoordeeld na bewijslevering en (ii) of [gedaagde sub 2] zich jegens [eisers gezamenlijk] kan beroepen op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratie, waarover hierna meer.  
       
     
     
       4.8. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de in de verkoopbrochure opgenomen  exoneratie (zie 2.5) zich ook uitstrekt tot de – identieke – informatie die op Funda is geplaatst. [eisers gezamenlijk] betwist wel dat hij de verkoopbrochure heeft ontvangen. Op een niet overeengekomen exoneratie kan [gedaagde sub 2] zich niet beroepen. [gedaagde sub 2] heeft aangeboden te bewijzen dat [eisers gezamenlijk] via  We-Transfer  de verkoopbrochure heeft ontvangen. De rechtbank zal [gedaagde sub 2] derhalve toelaten tot het bewijs dat de verkoopbrochure door [eisers gezamenlijk] is ontvangen. 
       
       
         
           Verhouding [eisers gezamenlijk] – [gedaagde sub 3] 
         
       
     
     
       4.9. 
       
        [eisers gezamenlijk] stellen dat [gedaagde sub 3] onrechtmatig heeft gehandeld omdat hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht door zich niet te houden aan de op hem rustende verplichting de woonoppervlakte van het appartement volgens de NEN2580 norm vast te stellen. In de op Funda en in de verkoopbrochure vermelde informatie staat immers een woonoppervlakte van 210 m2 vermeld en dat staat ook in een taxatierapport van 24 maart 2014 dat [gedaagde sub 3] mede met [naam 1] heeft opgemaakt. Nu een rechtspersoon zelf niet kan meten en taxeren – zo begrijpt de rechtbank [eisers gezamenlijk] – heeft [gedaagde sub 3] dat dus gedaan en dus heeft hij onrechtmatig gehandeld jegens [eisers gezamenlijk]  
       
     
     
       4.10. 
       Vooropgesteld zij dat de betrokkenheid van [gedaagde sub 3] bij de advertentie op Funda en de verkoopbrochure nergens uit blijkt. Deze uitingen zijn door [gedaagde sub 2] gepubliceerd. Het feit dat daarvoor een handeling van een natuurlijk persoon nodig is en dat dat dus door een medewerker van [gedaagde sub 2] zal zijn uitgevoerd is niet voldoende om te kunnen oordelen dat [gedaagde sub 3] – één van de drie medewerkers van [gedaagde sub 2] – een fout heeft gemaakt jegens [eisers gezamenlijk] Nu [gedaagde sub 3] uitdrukkelijk niet als bestuurder van [gedaagde sub 2] in deze procedure is betrokken – en zelfs als dan anders is, door [eisers gezamenlijk] onvoldoende is gesteld om het voor bestuurdersaansprakelijkheid vereiste persoonlijke en ernstige verwijt aan te kunnen nemen – kan de fout in de genoemde uitingen niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde sub 3] leiden.  
       
     
     
       4.11. 
       Het enige verwijt van [eisers gezamenlijk] dat op [gedaagde sub 3] zelf terug te voeren is, is de taxatie van het appartement van 24 maart 2014, die hij blijkens het verslag mede met [naam 1] heeft opgesteld. In dat taxatieverslag is, onder meer, opgenomen: 
       
       
         […] 
         g. Volgens opgave van:				taxateur 
         Is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld 
         - wonen:					210 m2 
         […] 
         Het rapport is mede opgemaakt door: 
         
          [gedaagde sub 3] […]. 
       
       
       
         Nu door [eisers gezamenlijk] niet is toegelicht dat zij die – in opdracht van [gedaagde sub 1] opgemaakte – taxatie kenden, laat staan dat die taxatie een rol heeft gespeeld bij de beslissing het appartement te kopen, kan om die reden niet geconcludeerd worden dat [gedaagde sub 3] zelf als makelaar jegens [eisers gezamenlijk] onrechtmatig heeft gehandeld of dat een eventuele onrechtmatige daad in enig causaal verband met de gestelde schade zou staan. De vorderingen jegens [gedaagde sub 3] zullen daarom bij eindvonnis worden afgewezen. 
       
       
       
         
           Waardebepaling 
         
       
     
     
       4.12. 
       Indien [gedaagden gezamenlijk] niet slaagt in het hem opgedragen bewijs en [gedaagde sub 2] niet slaagt in het hem opgedragen bewijs, dan komt daarmee vast te staan dat dat [gedaagde sub 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat [gedaagde sub 2] uit onrechtmatige daad aansprakelijk is. Voorshands overweegt de rechtbank als volgt. Een gedeeltelijke ontbinding althans vernietiging komt – kort gezegd – neer op een evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid. De rechtbank is voorshands van oordeel dat dit er niet toe zal leiden dat – zoals [eisers gezamenlijk] beoogt – de prestatie aan de zijde van [eisers gezamenlijk] wordt verminderd met 25 maal de uit de overeenkomst te herleiden prijs per vierkante meter. De waarde van het appartement als geheel is afhankelijk van veel factoren. Een appartement dat 25 m2 kleiner is, is daarmee niet automatisch 25 maal de uit de overeenkomst te herleiden prijs per vierkante meter minder waard: vergeleken moet worden wat de marktwaarde van het hypothetische, grotere appartement zou zijn, vergeleken bij de marktwaarde van het appartement zoals dat is verkocht. Nu partijen zich daarover nog niet hebben uitgelaten zullen zij daartoe in de gelegenheid worden gesteld indien de uitkomst van de bewijswaardering daartoe aanleiding geeft. 
       
     
     
       4.13. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       draagt [gedaagde sub 1] op te bewijzen dat [naam 1] tegen [eiser sub 2] heeft gezegd de woonoppervlakte van het appartement om en nabij de 200 vierkante meter was, 
       
     
     
       5.2. 
       draagt [gedaagde sub 2] op te bewijzen dat de verkoopbrochure door [eisers gezamenlijk] is ontvangen, 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van  20 april 2016  voor uitlating door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 
       
     
     
       5.4. 
       bepaalt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voor zover zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel  bewijsstukken  willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen, 
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voor zover zij  getuigen  willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden mei tot en met oktober 2016 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 
       
     
     
       5.6. 
       bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. B.M. Visser in het gerechtsgebouw te Amsterdam aan de Parnassusweg 220, 
       
     
     
       5.7. 
       bepaalt dat  alle partijen  uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor  alle beschikbare bewijsstukken  aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 
       
     
     
       5.8. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, rechter, bijgestaan door mr. E.J. van Veelen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2016.