ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:261

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:261 Rechtbank Noord-Holland , 13-01-2021 / C/15/270603 / HA ZA 18-115

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-01-13

Zaaknummer: C/15/270603 / HA ZA 18-115

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:261

---

Onteigeningszaak, vaststellen schadeloosstelling, deskundigenrapport, waardering onteigende o.b.v. NAR methode, renovatiekosten, vergelijkingsobjecten

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/270603 / HA ZA 18-115 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 januari 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       
         GEMEENTE PURMEREND , 
       zetelend te Purmerend, 
       eiseres, 
       advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. A.P. van Delden te Alphen aan den Rijn. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verder verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 20 juni 2018; 
         
         
           de akte van de griffier van deze rechtbank van 2 juli 2018, houdende een verklaring van cassatie; 
         
         
           het herstelvonnis van 11 juli 2018; 
         
         
           het door [gedaagde] ingestelde cassatieberoep en voorwaardelijke incidentele cassatieberoep van de gemeente; 
         
         
           het arrest van de Hoge Raad van 28 juni 2019; 
         
         
           de akte van de griffier van deze rechtbank van 23 juli 2019; 
         
         
           de akte depot van 20 mei 2020 met nummer 07/2020 waarbij in deze zaak, en het rekest geadministreerd onder zaaknummer C/15/270034/ HA RK 18-26, het definitief deskundigenrapport is gedeponeerd; 
         
         
           de brief van [gedaagde] van 12 november 2020 met producties 1 en 2 
         
         
           het proces-verbaal van de op 16 november 2020 gehouden pleidooizitting; 
         
         
           de akte opgave kosten artikel 50 Onteigeningswet met producties van de zijde van [gedaagde] ; 
         
         
           de instemmende reactie op laatstgenoemde akte van de gemeente bij B formulier ter rolle van 2 december 2020. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Bij vonnis van 20 juni 2018 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van de onroerende zaak kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , ten behoeve van de uitvoering van bestemmingsplan “Klein Where 2016”. Deze onroerende zaak zal hierna ''het onteigende'' worden genoemd. Het vonnis van 20 juni 2018 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 25 juli 2019, zodat die datum als peildatum geldt. 
       
     
     
       2.2. 
       Het door de gemeente als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling is in het vonnis van 20 juni 2018 vastgesteld op € 360.000,-, rechtstreeks te betalen aan [gedaagde] . De schadeloosstelling voor de twee derde-belanghebbende huurders is voor ieder van hen vastgesteld op € 5.850,-. Voorts is bepaald dat ter begroting van de schadeloosstelling een deskundigenonderzoek noodzakelijk is. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft vervolgens een conceptadvies opgesteld, waarop partijen hebben gereageerd. De rechtbankdeskundige heeft de reacties van partijen verwerkt in een bijlage bij zijn definitieve advies. Door de rechtbankdeskundige is de schadeloosstelling voor [gedaagde] begroot op € 385.000,- en voor elk van de beide huurders op € 6.625,-. Het definitieve advies van de rechtbankdeskundige van 18 mei 2020 is op 20 mei 2020 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Vervolgens is een pleidooi bepaald voor de meervoudige kamer, dat heeft plaatsgevonden op 16 november 2020. Partijen hebben bij die gelegenheid hun visie op het definitieve advies van de rechtbankdeskundige gegeven en deze heeft zijn advies nader toegelicht. De rechtbank zal hierna de standpunten van partijen ten aanzien van het definitieve advies van de rechtbankdeskundige bespreken. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de rechtbank anders dan gebruikelijk advies heeft gevraagd aan een enkelvoudige commissie en ook dat het advies niet is opgesteld overeenkomstig de taxatierichtlijnen van het Nederlands Register van Vastgoed taxateurs (NRVT). Voor zover [gedaagde] hiermee heeft willen betogen dat het advies om die reden niet in stand kan blijven, wordt dat betoog verworpen. De Onteigeningswet (Ow) bepaalt immers expliciet dat de rechtbank één deskundige kan benoemen. Gelet op de aard van het onteigende  een bedrijfspand met een enkel bijgebouw – kon in dit geval met de benoeming van één deskundige worden volstaan. Voorts bepaalt de wet niet dat het advies van de deskundige aan de taxatierichtlijnen van het NVRT moet voldoen. 
       
     
     
       2.4. 
       De opmerking bij pleidooi van de zijde van [gedaagde] dat partijen zich niet over de keuze tussen een commissie bestaande uit één deskundige of een commissie bestaande uit drie deskundigen hebben kunnen uitlaten, treft alleen al geen doel omdat deze opmerking te laat is gemaakt. Als [gedaagde] kanttekeningen had willen plaatsen bij de benoeming door de rechtbank van slechts één deskundige, had hij dat eerder moeten doen in de procedure ex artikel 54a en volgende Ow. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3 is overwogen, moest [gedaagde] immers rekening houden met de mogelijkheid dat de rechtbank slechts één deskundige zou benoemen. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zijn eigen deskundige P.J.J. Visser (hierna: Visser) het onteigende heeft gewaardeerd op een verkeerswaarde van € 476.500,-. Daarbij is uitgegaan van het vigerende bestemmingsplan ter uitvoering waarvan het onteigende benodigd is, te weten voor de realisatie van een complex in de vorm van een woonwijk met bijbehorende infrastructuur. De gebruikswaarde is door Visser vastgesteld op € 460.000,-. Gelet op het geringe verschil tussen de door Visser vastgestelde verkeers- en gebruikswaarde adviseert Visser de werkelijke waarde te baseren op de gebruikswaarde, omdat deze is gebaseerd op een vergelijkingsmethode en door middel van marktgegevens nauwkeuriger controleerbaar is. Indien echter wordt uitgegaan van de door de rechtbankdeskundige begrote gebruikswaarde van € 385.000,-, is geen sprake meer van een relatief gering verschil. Namens [gedaagde] is daarop gewezen in de reactie op het conceptdeskundigenrapport. De rechtbankdeskundige heeft dit echter onbesproken gelaten, waardoor de gevraagde controle of de vastgestelde gebruikswaarde hoger is dan de verkeerswaarde niet heeft plaatsgevonden, aldus nog steeds [gedaagde] . 
       
     
     
       2.6. 
       Als gevolg van de onteigening heeft [gedaagde] recht op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende (artikel 40b Ow). Gelet op de reactie van [gedaagde] op het conceptadvies van de rechtbankdeskundige was het beter geweest als deze in zijn definitief advies had aangegeven waarom hij tot het oordeel is gekomen dat de werkelijke waarde van het onteigende in dit geval samenvalt met de gebruikswaarde en niet met de verkeerswaarde. Ter zitting heeft de rechtbankdeskundige echter voldoende gemotiveerd onderbouwd dat de verkeerswaarde van het onteigende wordt bepaald door de complexwaarde. Dit betekent dat niet, zoals Visser meent, moet worden uitgegaan van de mogelijkheid om het onteigende zelfstandig in ontwikkeling te brengen, maar van een groter samenhangend geheel dat tegelijk in ontwikkeling wordt gebracht en waarvan het onteigende deel uitmaakt. Partijen hebben de stelling van de rechtbankdeskundige dat in dat geval de verkeerswaarde van het onteigende als gevolg van de omslag van de exploitatiekosten van het gehele complex veel lager is dan de gebruikswaarde niet weersproken. Ook de rechtbank heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat dit oordeel van de deskundige niet juist is. Dit betekent dat de gebruikswaarde van het onteigende de hoogste waarde vertegenwoordigt en dat dit de werkelijk waarde is die aan [gedaagde] moet worden vergoed. 
       
     
     
       2.7. 
       De rechtbankdeskundige heeft voor zijn advies gebruik gemaakt van referentietransacties. Vijf referentietransacties hebben betrekking op koop en twee transacties zien op huur. Aan de hand van deze transacties heeft de deskundige de netto markthuur van het onteigende vastgesteld op € 29.189,-. Uit de standpunten van beide partijen volgt dat zij het eens zijn met deze vastgestelde netto markthuurwaarde. Anders dan de rechtbankdeskundige is de rechtbank echter van oordeel dat er geen goede reden is om de huurwaarde van de nissenloods op € 3.000,- vast te stellen, terwijl de geldende huurprijs op de peildatum € 3.646,- bedroeg. Niet valt in te zien waarom een redelijk handelend koper bij het bepalen van de prijs die hij bereid is te betalen geen acht zal slaan op de werkelijke huurinkomsten uit de nissenloods. Het enkele feit dat de gemiddelde huurprijs voor vergelijkbare objecten op de peildatum kennelijk iets lager ligt, leidt niet tot een ander oordeel. Dit geldt te meer nu niet is gesteld en ook niet is gebleken dat de huurovereenkomst op de peildatum niet bestendig was, zodat een redelijk handelend koper niet hoefde te verwachten dat hij binnen afzienbare tijd een nieuwe huurder zou moeten zoeken voor een lagere huurprijs. Dit betekent dat de netto markthuurwaarde die het uitgangspunt vormt bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende wordt vastgesteld op € 29.738,-. 
       
     
     
       2.8. 
       Voor zijn berekening van de werkelijke waarde van het onteigende heeft de rechtbankdeskundige vervolgens een netto aanvangsrendement (NAR) gehanteerd van 6,5%. Dit percentage is door de rechtbankdeskundige getoetst aan de door hem gebruikte referentieobjecten en realistisch bevonden. [gedaagde] heeft zich met verwijzing naar het taxatierapport van zijn deskundige Visser op het standpunt gesteld dat het NAR-percentage 6,0 zou moeten zijn. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt. Daarvoor is het volgende redengevend. 
       
     
     
       2.9. 
       De rechtbank volgt het oordeel van haar deskundige dat voor de waardering van het onteigende aansluiting gezocht moet worden bij referentieobjecten die voor wat betreft ouderdom en ligging zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn met het onteigende. Als niet weersproken staat vast dat een aantal van de referentieobjecten die deskundige Visser namens [gedaagde] heeft aangedragen van recentere datum zijn en/of zijn gelegen op betere bedrijfslocaties. Weliswaar heeft Visser zijn taxatie om die reden op onderdelen gecorrigeerd, maar de juistheid van die correcties is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende controleerbaar. De deskundige van de gemeente, J.A. Louwerse, heeft in zijn taxatierapport van 10 oktober 2019 evenals de rechtbankdeskundige een NAR gehanteerd van 6,5 %. In zijn analyse van de taxatie van Visser, heeft de deskundige van de gemeente de berekening van Visser opnieuw uitgevoerd waarbij de referentieobjecten die gebouwd zijn na 2000 buiten beschouwing zijn gelaten. Ook die berekening komt dan uit op een NAR-percentage van, afgerond, 6,5. Nu bovendien ook Visser zelf, in zijn eerdere taxatierapport van 22 mei 2018 een NAR hanteert van 6,5% en in zijn latere rapport niet motiveert waarom dit percentage niet langer juist zou zijn, heeft [gedaagde] zijn stelling dat het door de rechtbankdeskundige gehanteerde NAR-percentage te hoog is onvoldoende onderbouwd. De rechtbankdeskundige heeft daarom met recht geoordeeld dat een NAR van 6,5% het meest realistisch is. 
       
     
     
       2.10. 
       De gemeente heeft aangevoerd dat het bedrag van € 25.000,- dat de rechtbankdeskundige in aanmerking heeft genomen als kosten voor onderhoud en renovatie niet realistisch is. Naar het oordeel van de gemeente is een bedrag van minimaal € 40.000,- redelijk. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de gemeente kengetallen gepresenteerd voor de kosten van kantoorinrichting. Het betoog van de gemeente wordt verworpen. Nu de rechtbankdeskundige voor de vaststelling van de netto markthuur aansluiting heeft gezocht bij objecten met een vergelijkbare ouderdom is deze op goede gronden bij de begroting van de renovatiekosten ook uitgegaan van een minimale renovatie, waarbij het resultaat  zo begrijpt de rechtbank  aansluit bij de staat van onderhoud van de referentieobjecten. Een meer ingrijpende renovatie zou immers leiden tot een hogere netto markthuur. 
       
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de rechtbankdeskundige in zijn berekening ten onrechte kosten heeft opgenomen voor asbestsanering. Bij ongewijzigd voortgezet gebruik van het onteigende op de peildatum bestaat immers geen enkele noodzaak of verplichting tot enige vorm van asbestsanering, aldus [gedaagde] .  Het betoog van [gedaagde] treft geen doel. Hoewel [gedaagde] terecht heeft opgemerkt dat er op de peildatum geen noodzaak tot asbestsanering bestond, zal de redelijk handelend koper bij de bepaling van de prijs die hij bereid is voor het onteigende te betalen rekening houden met de omstandigheid dat hij op enig moment geconfronteerd kan worden met de (latente) verplichting tot sanering. Aangezien de hoogte van de door de rechtbankdeskundige begrote saneringskosten door geen van partijen is weersproken, zal de rechtbank uitgaan van het begrote bedrag van € 10.000,-. 
       
     
     
       2.12. 
       Ten slotte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de gemiste huurinkomsten van de nissenloods zijn aan te merken als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en dat [gedaagde] daarom aanspraak heeft op schadeloosstelling voor het gemis van dit voordeel. Aangezien de rechtbank bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende de feitelijke huurinkomsten van de nissenloods heeft meegenomen in de berekening, is er geen aanleiding om [gedaagde] daarnaast nog te compenseren voor het gemis van deze huurinkomsten.  
       
     
     
       2.13. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de werkelijke waarde van het onteigende als volgt kan worden vastgesteld: 
       
       
         Huuropbrengst 		€  34.986,00 
         Af: Exploitatiekosten (15%)		                        -/-  €    5.248,00 
         	Netto huur					€  29.738,00 
       
       
       
         	Netto aanvangsrendement (6,5%)			€ 457.509,00 
       
       
       
         Af: Onderhoud en renovatie		          -/- €   25.000,00 
         	       (asbest)sanering			          -/-  €   10.000,00 
         							€ 422.509,00 
       
       
       
         Af: verwervingskosten (6,5%)		          -/-  €   27.463,00 
         Waarde kosten koper (afgerond)		               € 395.046,00 
       
       
     
     
       2.14. 
       De aan [gedaagde] te vergoeden schade wordt daarom vastgesteld op € 395.046,-. Het voorschot is in het onteigeningsvonnis van 20 juni 2018 bepaald op € 360.000,-, rechtstreeks te betalen aan [gedaagde] . De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van het verschil tussen de totale schadeloosstelling en het voorschot. Dat komt neer op een bedrag van € 35.046,-. 
       
     
     
       2.15. 
       De rechtbank zal de gemeente ook veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van de rente. Dit laatste betreft, zoals door deskundige is geadviseerd en door partijen niet is bestreden, 0,5% rente (samengesteld per jaar) over het bedrag van € 35.046,-. Anders dan de deskundige heeft geadviseerd zal deze rente worden toegewezen vanaf het moment dat de schadeloosstelling verschuldigd is en dus vanaf de peildatum van 25 juli 2019, tot de dag van dit vonnis. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd over genoemd bedrag van € 35.046,- en de hiervoor genoemde rente van 0,5% vanaf de dag van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening (artikel 55 lid 3 Ow). 
       
     
     
       2.16. 
       De schadeloosstelling voor de twee derde-belanghebbende huurders [naam huurder 1] en [naam huurder 2] wordt overeenkomstig het advies van de deskundige vastgesteld op € 13.250,-, waarvan toe te leggen aan ieder van hen een bedrag van € 6.625,-. Ter zitting heeft de gemeente verklaard dat de schadeloosstelling van deze huurders al is afgewikkeld. Om die reden zal de gemeente niet worden veroordeeld tot betaling van deze schadeloosstelling. 
       
     
     
       2.17. 
       Blijkens de opgave van mr. Van Delden maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand ter hoogte van € 38.420,96 inclusief btw, van de kosten van de deskundige Visser ter hoogte van € 6.655,00 inclusief btw, van onbelaste verschotten van € 3,90 en van het griffierecht van € 1.565,-.  De totale aanspraak op vergoeding van kosten bedraagt dus € 46.644,86. Aangezien de gemeente heeft ingestemd met deze kostenopgave zal zij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten aan [gedaagde] . 
       
     
     
       2.18. 
       De gemeente heeft ter zitting toegezegd dat zij de kosten van de rechtbankdeskundige rechtstreeks aan de deskundige zal voldoen. 
       
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       3.1. 
       bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde] op € 395.046,-; 
       
     
     
       3.2. 
       bepaalt de schadeloosstelling voor de derde-belanghebbende huurders [naam huurder 1] en [naam huurder 2] op € 6.625,- voor ieder van hen; 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt de gemeente na verrekening met het door haar reeds betaalde voorschot van € 360.000,- aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 35.046,-, te vermeerderen met 0,5% rente over dit bedrag vanaf de peildatum van 25 juli 2019 tot de dag van dit vonnis; 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de gemeente voorts tot betaling aan [gedaagde] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 35.046,- en over de op grond van 3.3 verschuldigde rente van 0,5% over dit bedrag, te berekenen vanaf de dag van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van de kosten van juridische en deskundige bijstand inclusief verschotten en griffierecht, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 46.644,86; 
       
     
     
       3.6. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.7. 
       verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige zal voldoen; 
       
     
     
       3.8. 
       wijst de in de gemeente Purmerend verschijnende editie van het Noordhollands Dagblad, editie Waterland, aan als nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst; 
       
     
     
       3.9. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof, mr. E. Jochem en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021. 
       
     
   
   
     type: WSJT/AA 
     coll: MMK/EJ