ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:2188

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:2188 Gerechtshof Den Haag , 14-07-2015 / 200.154.810-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-07-14

Zaaknummer: 200.154.810-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:2188

---

totstandkoming huurovereenkomst, artikel 7:201 lid 1 BW; rechtsopvolger gebonden aan overeengekomen recht van eerste koop, artikel 7:226 lid 3 BW

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer		: 200.154.810/01 
     
     
     
       Zaak- en rolnummer rechtbank	: 2747626 CV EXPL 14-4604 
     
     
   
   
     arrest van 14 juli 2015 
     
     
       inzake 
     
     
     
   
   
     
      [appellant] , 
     
       wonende te Den Haag, 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. T. Welschen te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     STAAT DER NEDERLANDEN, 
     
       gevestigd te Den Haag, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: de Staat, 
       advocaat: mr. F. Sepmeijer te Den Haag. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1. Bij appeldagvaarding van 20 augustus 2014 heeft [appellant] hoger beroep ingesteld van het tussenvonnis van de kantonrechter van 23 mei 2014, zitting houdende te Rotterdam (naar wie de zaak bij vonnis van 23 januari 2014 van de kantonrechter te Den Haag was verwezen), welk vonnis werd opengesteld voor hoger beroep bij vonnis van 13 juni 2014. De Staat heeft op 21 augustus 2014 een anticipatie-exploot doen uitbrengen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] zes grieven opgeworpen. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft de Staat de grieven bestreden. Op 21 mei 2015 heeft op verzoek van [appellant] pleidooi plaatsgevonden en hebben partijen hun standpunten aan de hand van pleitaantekeningen toegelicht. Vervolgens is arrest bepaald op datum heden. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       2. Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten heeft [appellant] geen grieven gericht, zodat het hof ook van deze feiten uit zal gaan. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       
         Op 23 september 2009 heeft mevrouw [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), woonachtig in Suriname, bij de notaris te ’s-Gravenhage een (algemene) volmacht verleend aan [gevolmachtigde] (hierna: [gevolmachtigde] ), waarin staat: 
         
           “(…) om haar, comparante, zowel in privé, als in elke kwaliteit waarin zij gerechtigd of verplicht is zich door een ander te doen vertegenwoordigen, in alle opzichten te vertegenwoordigen, en al haar rechten en belangen, zonder enige uitzondering, zowel op het gebied van het personenrecht, als op dat van het verbintenissenrecht, het goederenrecht, het fiscaalrecht en elk ander rechtsgebied, waar te nemen en uit te oefenen, strekkende deze volmacht met name ook om onroerende zaken te verkrijgen, te vervreemden of te bezwaren, om andere daden van beheer of beschikking te verrichten (…)”  
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [appellant] woont vanaf december 2010 samen met zijn echtgenote, mevrouw [echtgenote] , in de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), die in eigendom toebehoorde aan [betrokkene 1] . 
       
     
     
       2.3. 
       
         Op 10 januari 2012 heeft de Regionale Belastinggroep aan [appellant] geschreven, voor zover van belang: 
         
           “Volgens mijn gegevens bent u huurder van het pand [adres] dat in eigendom is van [betrokkene 1] .  
         
         
           Onderstaande aanslag(en) is/zijn door de eigenaar (belastingschuldige) niet voldaan. 
         
         
           (…) 
         
         
           Volgens mijn gegevens bent u aan belastingschuldige periodiek huur verschuldigd. U bent, ingevolge artikel 19 van de Invorderingswet 1990, op mijn vordering verplicht uit de gelden die u aan belastingschuldige schuldig bent mij te betalen totdat de totale schuld van € 405,38 is voldaan. 
         
         
           Dit betekent dat belastingschuldige, tot nader bericht, van u geen huur meer ontvangt. Deze huur dient u aan mij te betalen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Voor de volledigheid merk ik nog op dat belastingschuldige van deze huurvordering op de hoogte wordt gesteld.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         De VvE heeft een vordering die zij had op [betrokkene 1] ter zake van niet betaalde VvE-bijdragen uit handen gegeven aan deurwaarderskantoor GGN Van Mastrigt & Partners. De deurwaarder heeft [appellant] aangeschreven in verband met beslaglegging op de huurpenningen. [appellant] heeft de vordering betaald door op 13 maart 2012 per bank een bedrag van € 3.000,00 over te maken en op 11 april 2012 door een contante betaling van  
         € 2.568,72 aan de deurwaarder.  
       
       
     
     
       2.5. 
       De Staat heeft de woning op 3 september 2012 om niet van [betrokkene 1] in eigendom verkregen. De verkrijging is het resultaat van een strafrechtelijke transactie die op 4 juni 2012 aan [betrokkene 1] is aangeboden en door haar is aanvaard. [betrokkene 1] heeft op 5 juni 2012 ten overstaan van notaris mr. R.B. Manna te Paramaribo (Suriname) een notariële volmacht getekend waarmee de eigendom van onder andere deze woning kon worden overgedragen aan de Staat tegen het achterwege laten van (verdere) strafvervolging. 
       
     
     
       2.6. 
       De achtergrond van deze strafrechtelijke transactie was dat tijdens een justitieel onderzoek in de omvangrijke vastgoedfraudezaak “Waterstof” onder meer tegen [betrokkene 1] een verdenking is ontstaan ter zake overtreding van artikel 420bis Sr en artikel 420ter Sr, te weten opzettelijk witwassen en gewoontewitwassen. In dit onderzoek zijn ook de vader van de echtgenote van [appellant] , de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), en diens echtgenote [gevolmachtigde] betrokken. [betrokkene 1] is een nicht van [betrokkene 2] en de tante van de echtgenote van [appellant] . [betrokkene 2] wordt naast opzettelijke witwassen en gewoontewitwassen ook verdacht van oplichting en valsheid in geschrifte. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Rijnbeek Makelaardij B.V. heeft op 28 november 2013 de woning getaxeerd en de huurwaarde vastgesteld op een bedrag van € 757,89 per maand.  
       
     
     
       2.8. 
       De Staat heeft met [appellant] afgesproken dat hij hangende de onderhavige procedure een bedrag van € 350,00 betaalt aan de Staat, welk bedrag door de Staat wordt aangemerkt als een gebruiksvergoeding dan wel schadevergoeding. 
       
     
     
       2.9. 
       
         
          [appellant] heeft, kort samengevat, in eerste aanleg gevorderd: 
         I. voor recht te verklaren dat [appellant] de rechtmatige huurder is van de woning aan de [adres] te [plaats]; 
         II. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten van 15 december 2010 en 13 februari 2011 rechtsgeldig zijn; 
         III. de Staat te veroordelen tot het respecteren en erkennen van alle in de huurovereenkomst van 13 februari 2011 gemaakt afspraken, waaronder doch niet uitsluitend het eerste recht van koop van de woning voor de prijs van € 93.750,00, op straffe van verbeurte van een dwangsom ter hoogte van de koopprijs indien de Staat de woning verkoopt aan een derde, eventueel te vermeerderen met de schade; 
         IV. de Staat te veroordelen tot het leveren van rustig woongenot aan [appellant] , waaronder doch niet uitsluitend wordt verstaan het nalaten van het voeren van ontruimingsprocedures; 
         V. de Staat te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten. 
       
       
     
     
       2.10. 
       
         In reconventie heeft de Staat, kort samengevat, gevorderd: 
         I. [appellant] te veroordelen de woning te ontruimen en ter beschikking te stellen aan de Staat,  op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag; 
         II. [appellant] te veroordelen om aan de Staat te betalen een schadevergoeding van € 757,89 per maand over de periode 3 september 2012 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; 
         III. [appellant] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
         De Staat heeft hieraan onder meer ten grondslag gelegd, dat de gestelde huurovereenkomsten als schijnconstructies c.q. schijnhandelingen moeten worden aangemerkt en dat [betrokkene 1] als katvanger van [betrokkene 2] functioneerde en nooit huurbetalingen heeft ontvangen. 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij het bestreden tussenvonnis van 23 mei 2014 heeft de kantonrechter [appellant] toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stelling: i) dat hij contante huurbetalingen (tegen kwitantie) heeft gedaan aan [betrokkene 2] en dat deze betalingen feitelijk aan [betrokkene 1] ten goede zijn gekomen en ii) dat en tegen welke kosten de woning op de bij overeenkomst van 13 februari 2011 omschreven wijze voor zijn rekening is verbouwd. De kantonrechter heeft kort gezegd aan die beslissing ten grondslag gelegd dat [appellant] dient te bewijzen dat er een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen hem en [betrokkene 1] tot stand is gekomen en dat daarvoor nodig is dat hij aantoont dat er daadwerkelijk sprake is geweest van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW en dat deze ook feitelijk aan [betrokkene 1] ten goede is gekomen. 
       
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden tussenvonnis van 23 mei 2014 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellant] in conventie toe te wijzen en de reconventionele vorderingen van de Staat niet-ontvankelijk te verklaren dan wel af te wijzen met veroordeling van de Staat in de kosten van de procedures. 
       
     
     
       3.2. 
       De grieven bezien in onderling verband en samenhang leggen het volledige geschil aan het hof voor zodat de grieven niet afzonderlijk zullen worden beoordeeld. Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [appellant] en [betrokkene 1] . Indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, dan is de Staat door de eigendomsverkrijging opvolgend verhuurder geworden (artikel 7:226 BW). Bij de beoordeling van deze grieven wordt het volgende vooropgesteld. De vraag of de overeenkomst dient te worden aangemerkt als huurovereenkomst kan niet in het algemeen of in beginsel bevestigend of ontkennend worden beantwoord. Ingevolge artikel 7:201 lid 1 BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Uit deze definitie vallen de twee essentialia af te leiden waaraan voldaan moet zijn wil sprake zijn van een huurovereenkomst. Ten eerste een verplichting van de verhuurder om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en ten tweede een verplichting van de huurder om daarvoor een tegenprestatie te voldoen. Deze tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn, tegenover het gebruik staan en substantieel zijn. Niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden – gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond – de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (vgl. HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, NJ 2012, 73).  
       
     
     
       3.3. 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat hij altijd huur heeft betaald en zodoende een (substantiële) tegenprestatie heeft geleverd voor het genot van de woning. Hij deed dat door contant de huur te betalen aan [betrokkene 2] (waarvan hij in de veronderstelling verkeerde dat hij beheerder was en gevolmachtigd was de huur in ontvangst te nemen) en door betaling van schulden van [betrokkene 1] aan de belastingdienst en aan de VvE, welke betalingen hij vervolgens verrekende met de huur. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat [appellant] sinds het aangaan van de overeenkomst de woning gebruikt en dat hem aldus het genot van de woning is verstrekt. Tegenover dat gebruik stond de verplichting voor [appellant] om huurpenningen te betalen ter hoogte van eerst € 750,00 per maand (hetgeen een reële huurprijs is gezien de  huurwaardetaxatie van € 757,89 in november 2013) en vanaf 13 februari 2011 een bedrag van € 350,00 per maand in verband met de afspraak dat voor rekening van [appellant] de verbouwings- en renovatiewerkzaamheden zouden worden uitgevoerd. De huurbetalingen moeten dan ook gezien worden als een realistische tegenprestatie, welke, zo is niet betwist, [appellant] verplicht was te betalen en die in zoverre in rechte afdwingbaar waren. Nu de overeenkomst ertoe strekte gebruiksrechten ter zake van een onroerende zaak te verstrekken, waartegenover de ontvangende partij een tegenprestatie op zich neemt, is op zich aan de essentialia voor de huurovereenkomst  voldaan, en dient de overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [appellant] als huurovereenkomst te worden gekwalificeerd. Dat partijen in de gegeven omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst, gezien de inhoud en de strekking van die overeenkomst in zijn geheel beschouwd, een ander doel voor ogen heeft gestaan dan een huurovereenkomst aan te gaan is gesteld noch gebleken. Er zijn evenmin aanwijzingen dat partijen hebben beoogd [appellant] de dwingendrechtelijke huurbescherming te onthouden. Het argument van de Staat dat [betrokkene 1] een (schriftelijke) huurovereenkomst terzake van hetzelfde pand zou hebben gesloten met Halidov en Selim kan de Staat niet baten omdat [betrokkene 1] aan deze personen geen gebruiksrecht terzake van de woning heeft verleend en om die reden er al geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst. De betwisting van de echtheid van de handtekening van [betrokkene 1] onder de eerste huurovereenkomst gaat eraan voorbij dat een huurovereenkomst niet schriftelijk behoeft te worden aangegaan. In het voorgaande ligt besloten dat de kantonrechter heeft miskend dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet vereist is dat de huurbetalingen ook daadwerkelijk aan de verhuurder ten goede dienen te komen. Ook indien juist is dat [betrokkene 1] [betrokkene 2] nimmer op (door)betaling van de huurpenningen heeft aangesproken en dat zij nooit huurpenningen heeft ontvangen, staat dat aan het bestaan van een huurovereenkomst tussen haar en [appellant] niet in de weg. Het staat immers een crediteur vrij om zijn rechten al dan niet (in rechte) af te dwingen.  
       
     
     
       3.4. 
       De Staat heeft de huurbetalingen betwist. Voor zover de Staat hiermee heeft willen betogen dat [appellant] geen verplichting had om huur te betalen voor het gebruik van de woning en dat (dus) ook niet heeft gedaan, dan faalt dit betoog. Het hof is van oordeel dat [appellant] in voldoende mate heeft onderbouwd dat hij huurpenningen heeft betaald aan [betrokkene 2] door kwitanties van 15 december 2010 tot en met december 2011 in het geding te brengen. Het hof acht de stelling van de Staat dat de kwitanties niets zeggen over de betalingen onbegrijpelijk, nu het afgeven van een kwitantie bij een contante betaling een verplichting is die ingevolge artikel 6:48 BW op de crediteur rust, juist met het doel de debiteur te voorzien van een bewijs van betaling. Het hof gaat aan de stelling van de Staat dat de kwitanties niet bij [betrokkene 2] zijn gevonden tijdens het boekenonderzoek door de belastingdienst voorbij omdat dat nog niet betekent dat de kwitanties (reeds) daarom vals zijn, op welk standpunt de Staat zich kennelijk stelt. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. De Staat heeft voorts nog aangevoerd dat [betrokkene 2] niet bevoegd was de huurpenningen in ontvangst te nemen. Gelet op de omstandigheid dat [betrokkene 1] [appellant] nimmer heeft aangemaand tot betaling van de huurpenningen en het in huurzaken niet ongebruikelijk is wanneer een eigenaar van een woning, zeker wanneer die zoals in casu woonachtig is in het buitenland, een beheerder aanstelt die de zaken met betrekking tot de woning namens hem waarneemt, mocht [appellant] redelijkerwijs aannemen dat [betrokkene 2] tot het in ontvangst nemen van de huurbetalingen bevoegd was en dat hij door aan [betrokkene 2] te betalen bevrijdend betaalde. Verder was [appellant] ingevolge artikel 19 Invorderingswet verplicht de betaling aan de belastingdienst te doen (in januari 2012) en dat kan ook worden gezegd voor de betalingen die [appellant] heeft gedaan aan de VvE (op 13 maart 2012 en 11 april 2012) in verband met het door de VvE gestarte incassotraject waarin met beslaglegging werd gedreigd. Dat [appellant] vervolgens de betaling van deze schulden van [betrokkene 1] met de huurbetalingen heeft verrekend, althans dacht te kunnen verrekenen, correspondeert met het feit dat de contante huurbetalingen aan [betrokkene 2] na december 2011 zijn gestaakt. Ook als [appellant] ten onrechte dacht dat hij kon verrekenen, dan maakt dat nog niet dat er geen huurovereenkomst (meer) bestaat tussen hem en [betrokkene 1] . Daar voor is meer nodig. In zoverre faalt het betoog van de Staat dat [appellant] niet bevoegd was te verrekenen omdat een verrekeningsverklaring ontbreekt. Hetzelfde geldt ook voor het argument van de Staat dat hij niet begrijpelijk acht dat [appellant] schulden van [betrokkene 1] aflost terwijl hij zelf geen huurschuld had. [appellant] had immers ook de verplichting de lopende huurtermijnen te betalen en dat heeft hij middels verrekening gedaan, althans hij dacht dat middels verrekening te kunnen doen.  
       
     
     
       3.5. 
       Verder moet worden beoordeeld de vordering van [appellant] in eerste aanleg dat de Staat wordt veroordeeld tot het respecteren en erkennen van alle in de huurovereenkomst van 13 februari 2011 gemaakt afspraken, waaronder het recht van eerste koop van de woning voor een koopsom van € 93.750,00. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn vordering een schriftelijke huurovereenkomst d.d. 13 februari 2011 overgelegd. Deze overeenkomst is ondertekend door [appellant] en “verhuurder”. In de huurovereenkomst staat [betrokkene 1] als verhuurder genoemd, vertegenwoordigd door [gevolmachtigde] . De Staat heeft niet betwist dat de handtekening onder “verhuurder” afkomstig is van [gevolmachtigde] . Dat ligt ook voor de hand, gelet op de algemene volmacht die [betrokkene 1] op 23 september 2009 aan [gevolmachtigde] had afgegeven. De Staat heeft ten verwere aangevoerd dat het een valse overeenkomst is die later is opgemaakt. Dit zou volgens de Staat blijken uit het proces-verbaal van verhoor van [betrokkene 1] van 19 mei 2014 en het feit dat deze (schriftelijke) huurovereenkomst niet is aangetroffen in de (in het kader van de strafzaak) inbeslaggenomen administratie van [betrokkene 2] . Het hof verwerpt dit laatste op dezelfde grond als in rechtsoverweging 3.4 is overwogen. Wat betreft het eerste argument overweegt het hof dat het feit dat [betrokkene 1] stelt dat zij geen huurovereenkomst heeft gesloten met [appellant] en niet weet dat [gevolmachtigde] als gevolmachtigde een handtekening heeft gezet onder de huurovereenkomst nog niet betekent dat [gevolmachtigde] die handtekening niet gezet heeft of dat er sprake is van een valse overeenkomst. Inherent aan het afgeven van een algemene volmacht, die er met name toe strekte om onroerende zaken te verkrijgen, te vervreemden en te bezwaren en om andere daden van beheer of beschikking te verrichten, is het risico dat er namens de volmachtgever overeenkomsten worden gesloten waarvan hij, in casu zij, niet op de hoogte is. Bovendien heeft [betrokkene 1] bij het getuigenverhoor van 4 februari 2013 in de strafzaak tegen [betrokkene 2] en [gevolmachtigde] verklaard dat zij deze algemene volmacht bij de notaris heeft afgegeven en dat zij wist dat ze tekende voor geld en panden die eigenlijk niet van haar waren maar dat zij op naam wel eigenaar was. Aldus kent de schriftelijke huurovereenkomst ingevolge artikel 157 Rv dwingende bewijskracht. Dat betekent dat voorshands moet worden aangenomen dat de afspraken die in deze overeenkomst staan, waaronder de afspraak dat [appellant] de (uitgebreid gespecificeerde) verbouwings- en renovatiekosten verricht en voor zijn rekening neemt, de huurprijs van € 350,00 en het recht van eerste koop, als rechtens tussen partijen hebben te gelden. Het is vervolgens aan de Staat om tegenbewijs te leveren. De Staat heeft in dat verband de verbouwing en renovatie en de bekostiging daarvan door [appellant] ter discussie gesteld. [appellant] heeft door het overleggen van de foto’s van de woning voldoende aangetoond dat in de woning aanzienlijke verbouwings- en renovatiewerkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Ook indien juist zou zijn dat de kosten van de verbouwing en renovatie niet door [appellant] maar door een derde zijn betaald, dan is dit niet voldoende om het bestaan en inhoud van de huurovereenkomst te ontzenuwen. Derhalve moet worden uitgegaan van de rechtsgeldigheid van de schriftelijke huurovereenkomst van 13 februari 2011. 
       
     
     
       3.6. 
       Vervolgens is aan de orde de vraag of de Staat als rechtsopvolger gebonden is aan het tussen [betrokkene 1] en [appellant] overeengekomen recht op eerste koop. De verkrijger van de verhuurde zaak is immers slechts gebonden aan de bedingen die rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van een verhuurde zaak tegen een door de huurder te betalen prijs, aldus lid 3 van artikel 7:226 BW. Bedingen die zijn gericht op het verwerven van eigendom zijn naar hun aard niet gericht op het door de verhuurder te verschaffen gebruik en de daarop betrekking hebbende tegenprestatie van het betalen van de huur. Alleen koopopties waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals bij leaseovereenkomsten, gaan van rechtswege over op de opvolgende verhuurder (vgl. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010: BK9632, NJ 2010, 368). Het hof is van oordeel dat uit de lijst van de in de woning uitgevoerde werkzaamheden genoegzaam blijkt dat het een omvangrijke renovatie is geweest, hetgeen de Staat overigens ook niet heeft betwist. [appellant] heeft daarmee voldoende onderbouwd dat de investeringen die hij in de woning (van de verhuurder) heeft gedaan verband houden met het feit dat [appellant] de woning uiteindelijk zou (kunnen) verkrijgen. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellant] , kort samengevat, de Staat te veroordelen tot het respecteren en erkennen van de huurovereenkomst van 13 februari 2011 zal worden toegewezen. Tegen de gevorderde dwangsom is geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens toewijsbaar is.  
       
     
     
       3.7. 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven slagen, dat het bestreden tussenvonnis zal worden vernietigd en dat de vorderingen in conventie in eerste aanleg van [appellant] zullen worden toegewezen, met uitzondering van de navolgende. De vordering “eventueel te vermeerderen met de schade die [appellant] dientengevolge lijdt” zal het hof afwijzen omdat deze te onbepaald is om in een dictum te kunnen worden opgenomen. De vordering van [appellant] de Staat te veroordelen tot het leveren van rustig woongenot, waaronder doch niet uitsluitend wordt verstaan het nalaten van het voeren van ontruimingsprocedures, zal eveneens worden afgewezen. [appellant] heeft niet onderbouwd op welk (rechts)grond het de Staat verboden zou moeten en kunnen worden om een ontruimingsprocedure te starten terwijl hij evenmin heeft onderbouwd dat de Staat zijn verplichting tot het leveren van rustig woongenot niet is nagekomen. 
       
     
     
       3.8. 
       De door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen omdat hij  onvoldoende heeft onderbouwd dat zijn werkzaamheden van zodanige aard en omvang zijn (geweest) dat zij een afzonderlijke vergoeding op de voet van artikel 6:96 BW rechtvaardigen. 
       
     
     
       3.9. 
       Uit het feit dat de conventionele vorderingen (grotendeels) zullen worden toegewezen volgt dat de reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen. Hierbij past een veroordeling van de Staat in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof 
     
     
     
       vernietigt het tussenvonnis van 23 mei 2014; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     - verklaart voor recht dat [appellant] huurder is van de woning gelegen aan de [adres] te [plaats]; 
     
     - verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van 13 februari 2011 rechtsgeldig is; 
     
     - veroordeelt de Staat tot het respecteren en erkennen van alle in de huurovereenkomst van 13 februari 2011 opgenomen afspraken, waaronder doch niet uitsluitend het eerste recht van koop van de woning voor de overeengekomen prijs van € 93.750,00, op verbeurte van een dwangsom gelijk aan de overeengekomen koopprijs van de woning wanneer de Staat de woning zou verkopen aan een ander; 
     
     - veroordeelt de Staat in de kosten van de procedure in eerste aanleg, bepaald op een bedrag van € 167,82 aan verschotten (€ 92,82 kosten dagvaarding + € 75,00 griffierecht) en een bedrag van € 375,00 aan salaris gemachtigde en in het hoger beroep bepaald op een bedrag van € 401,80 aan verschotten (€ 93,80 kosten dagvaarding en € 308,00 aan griffierecht) en € 2.682,00 aan kosten advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de zevende dag na het wijzen van dit arrest; 
     
     - verklaart het arrest voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst de reconventionele vorderingen van de Staat af; 
     
     - wijst af het meer of anders in conventie gevorderde. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.P.J. Ruijpers en C.G. Beyer-Lazonder, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.