ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2018:7016

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2018:7016 Rechtbank Den Haag , 13-06-2018 / C/09/529032 / HA ZA 17-303

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2018-06-13

Zaaknummer: C/09/529032 / HA ZA 17-303

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2018:7016

---

Vordering tot verklaring voor recht dat het recht van uitweg niet is vervallen met de transformatie van een kantoorgebouw naar een woongebouw, dan wel aanwijzing van een noodweg. Daarnaast vordering tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad wegens misbruik van recht/bevoegdheid door het indienen van bezwaar/beroep tegen de verleende omgevingsvergunning ten behoeve van de transformatie.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/529032 / HA ZA 17-303 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 juni 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid  
     
     1.  KAPEL MIDDELSTEGRACHT B.V. , 
     gevestigd te Voorschoten, 
     2.	 DADOTA INVESTERINGSMAATSCHAPPIJ B.V. , 
     
       gevestigd te Uithoorn, 
       eiseressen, 
       advocaat mr. R.C.V. Mans te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats 1] , 
       2.	 [gedaagde sub 2] , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. W.H. van Otterloo te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna gezamenlijk Kapel c.s. en [gedaagden] genoemd worden en afzonderlijk Kapel, Dadota, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 8 maart 2017, met producties; 
         
         
           de akte houdende rectificatie, uitbreiding van eis en overlegging van een extra productie van Kapel c.s., met één productie; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           het tussenvonnis van 28 juni 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 5 april 2018 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de brief van mr. Mans van 11 april 2018, met één bijlage; 
         
         
           de brief van mr. Van Otteroo van 24 april 2018. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
     
       1.3. 
       Het proces-verbaal van comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over dit proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [gedaagden] hebben hiervan gebruik gemaakt bij brief van mr. Van Otterloo van 24 april 2018.  
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Aan de Kopperwetering te Leiden bevindt zich een complex gebouwen bestaande uit vier panden (met de huisnummers 1, 3, 5 en 7) welke medio jaren ’80 van de vorige eeuw zijn gebouwd ten behoeve van kantoorhuisvesting.  
       
     
     
       2.2. 
       De Kopperwetering is een doodlopende weg. De enige ontsluiting van het complex op de openbare weg bestaat uit de aansluiting van de Kopperwetering op de Burgemeester Smeetsweg. De Kopperwetering is geen openbare weg en loopt over de percelen van de respectieve eigenaren van Kopperwetering 1, 3 en 5 en 7, tussen de parkeervakken in. 
       
     
     
       2.3. 
       Door inschrijving van de notariële akte van 23 december 1986 is ten behoeve van  Kopperwetering 1 en ten laste van (onder meer) Kopperwetering 5 een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd. Hierover bepaalt de akte, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         
           “E. Bij deze wordt gevestigd ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het bij de eigenaar in eigendom verblijvende gedeelte, de erfdienstbaarheid van uitweg om op de meest rechtstreekse wijze te komen van en te gaan naar de openbare straatweg, genaamd de Ommedijkseweg, zulks over de door of namens verkoper uiterlijk binnen drie jaar na heden aan te leggen bestrating, en wel onder de volgende bepalingen: 
         
         
           (…) 
         
         
           1. De uitweg, die niet zonder schriftelijke toestemming van de eigenaren van het heersend erf en de eigenaren van de lijdende erven, na de aanleg zal mogen worden verlegd, zal uitsluitend mogen worden gebruikt ten behoeve van het op het heersend erf gevestigde kantoor/bedrijf, alzo om daarover te gaan of per rijwiel, motorrijwiel, auto, wagen of ander vervoermiddel in de ruimste zin des woords te rijden, zulks niet alleen door de eigenaar van het heersend erf, maar tevens door diens kantoor- en bedrijfspersoneel, klanten (cliënten), en andere personen en voor alle vervoer op voorgeschreven wijze van zaken of goederen, zowel produkten van het bedrijf of anderszins, naar en vanaf het heersend erf vanaf en naar genoemde openbare straatweg. 
         
         
           (…) 
           
           4. Uitdrukkelijk wordt bepaald, dat de gevestigde erfdienstbaarheid van uitweg ongewijzigd zal blijven voortbestaan, ook al mocht het heersend erf verder worden bebouwd, verbouwd of gesplitst, ongeacht de eventueel daardoor veroorzaakte bezwaring. Het recht van erfdienstbaarheid zal evenwel een einde nemen indien het heersend erf van de van overheidswege voorgeschreven aard of bestemming zou worden veranderd.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Kapel c.s. zijn de eigenaren van Kopperwetering 1, 3 en 7. Zij hebben Kopperwetering 1 in 2015 en Kopperwetering 3 in 2016 van een derde gekocht. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagden] zijn de eigenaren van Kopperwetering 5, het grootste pand van het complex. Zij hebben dit pand aangekocht als beleggingsobject. Het pand staat gedurende langere tijd te huur of te koop. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij besluit van 14 september 2015 heeft de gemeente Leiden (hierna: de gemeente) aan Ecoplicity Ontwikkeling B.V. (hierna: Ecoplicity) een omgevingsvergunning verleend voor het transformeren van Kopperwetering 1 tot een appartementencomplex.  
       
     
     
       2.7. 
       Ecoplicity is een vennootschap van de heer [A]. Zijn echtgenote is directeur-grootaandeelhouder van Kapel. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 4 februari 2016 heeft Ecoplicity een omgevingsvergunning aangevraagd ten behoeve van het realiseren van een uitrit tussen Kopperwetering 1 en de Hoge Rijndijk.  
       
     
     
       2.9. 
       Bij brief van 10 februari 2016 heeft de advocaat van Kapel c.s. aan de voormalige advocaat van [gedaagden] gevorderd om een noodweg als bedoeld in artikel 5:57 BW aan te wijzen ten behoeve van Kapel c.s. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij besluit van 18 februari 2016 heeft de gemeente de onder 2.8 bedoelde omgevingsvergunning geweigerd. Tegen dit besluit hebben [gedaagden] bezwaar ingediend. Bij besluit van 19 juli 2016 heeft de gemeente [gedaagden] niet-ontvankelijk verklaard in hun bezwaar.   
       
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagden] hebben voorts een bezwaarschrift ingediend tegen de onder 2.6 bedoelde omgevingsvergunning voor het transformeren van Kopperwetering 1 tot een appartementencomplex. Dit bezwaar heeft de gemeente bij besluit van 12 april 2016 ongegrond verklaard.  
       
     
     
       2.12. 
       Daarnaast hebben [gedaagden] de voorzieningenrechter van het team Bestuursrecht van deze rechtbank om een voorlopige voorziening met betrekking tot de onder 2.6 bedoelde omgevingsvergunning verzocht. Bij uitspraak van 13 april 2016 heeft de voorzieningenrechter het verzoek afgewezen. 
       
     
     
       2.13. 
       
         
          [gedaagden] hebben beroep ingesteld tegen het onder 2.11 bedoelde besluit van 
         12 april 2016. Bij uitspraak van 6 december 2016 heeft de bestuursrechter van deze rechtbank het beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak zijn [gedaagden] in beroep gegaan.  
       
       
     
     
       2.14. 
       Bij uitspraak van 11 april 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) het hoger beroep van [gedaagden] ongegrond verklaard. Hierbij heeft de Afdeling, voor zover van belang, het volgende overwogen: 
       
       
         
           “Goede ruimtelijke ordening 
         
       
       
       
         
           2. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat dat de verlening van de omgevingsvergunning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Zij wijzen erop dat het terrein Kopperwetering geen openbaar karakter heeft. Door de ligging van het pand Kopperwetering 1 aan het einde van het kantorenterrein en het ontbreken van een zelfstandige ontsluiting, zijn voetgangers, fietsers en automobilisten er op aangewezen om via het terrein van [locatie] het pand te bereiken. [appellant A] en [appellant B] stellen dat verkeer van en naar de kantoorpanden Kopperwetering […] hinder zal ondervinden van het verkeer dat bestemd is voor Kopperwetering 1. Zij stellen dat door de omzetting naar wonen van één van de vier solitaire kantoorpanden op deze locatie een vorm van functiemenging optreedt waarbij geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Verder stellen zij in dat verband dat het pand Kopperwetering 1 geen enkele directe relatie heeft met de naastliggende woonomgeving. Het college heeft volgens hen geen zorgvuldige belangenafweging gemaakt. Voorts vrezen [appellant A] en [appellant B] dat in de toekomst meerdere panden op het kantorenpark omgezet zullen worden naar een woonfunctie, hetgeen evenmin past in een goede ruimtelijke ordening. 
         
       
       
     
     
       2.1. 
       
         
           Het college heeft overwogen dat volgens de gemaakte analyse van de verkeersbewegingen en de verkeerssituatie het aantal verkeersbewegingen niet zal toenemen als het bouwplan is gerealiseerd. Uit de analyse blijkt dat het aantal ritten gelijk is bij een kantoor zonder balie, en zelfs de helft minder dan bij een kantoor met baliefunctie. De Afdeling ziet in het aangevoerde geen reden om aan de analyse van het college te twijfelen. Verder heeft het college bij de beoordeling van de vergunningaanvraag onderkend dat na transformatie van het betreffende pand sprake is van functiemenging. Het college heeft de combinatie van kantoor- en woonfuncties op de desbetreffende locatie onderkend, de ruimtelijke gevolgen daarvan in kaart gebracht en aanvaardbaar kunnen achten. Het college heeft voorts terecht geconcludeerd dat de bestaande ontsluiting van het pand, via 
         
         
           het terrein van [locatie], door de beoogde woonfunctie niet zal leiden tot een verslechtering. Verder is in deze procedure alleen aan de orde of vergunning kon worden verleend voor het pand Kopperwetering 1. Dat in de toekomst andere panden op het kantorenpark kunnen worden omgezet naar een woonfunctie is geen concrete omstandigheid waarmee het college bij het onderhavige besluit tot vergunningverlening rekening hoefde te houden. 
         
       
       
       
         
           Gelet op het vorenstaande bestaat in hetgeen [appellant A] en [appellant B] hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de conclusie van de rechtbank dat niet is gebleken dat het bouwplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, onjuist is. 
         
       
       
       
         
           Het betoog faalt. 
         
       
       
       
         
           Privaatrechtelijke belemmering 
         
       
       
       
         
           3. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het college de 
         
         
           omgevingsvergunning niet heeft kunnen verlenen, omdat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan de realisering van het bouwplan in de weg staat. Zij stellen dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van de ontsluiting van het pand Kopperwetering 1 wordt beëindigd omdat de aard van het pand wordt gewijzigd. 
         
       
       
     
     
       3.1. 
       
         
           Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 11 mei 2016, 
         
         
           ECLI:NL:RVS:2016:1274, is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.  
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         Bij akte van 23 december 1986 is ten behoeve van de percelen Kopperwetering 1 en [.] en ten laste van het perceel [locatie] een erfdienstbaarheid gevestigd, die luidt als volgt: 
       
       
       
         
           "Uitdrukkelijk wordt bepaald, dat de gevestigde erfdienstbaarheid van uitweg ongewijzigd zal blijven voortbestaan, ook al mocht het heersend erf verder worden bebouwd, verbouwd of gesplitst, ongeacht de eventueel daardoor veroorzaakte bezwaring. Het recht van erfdienstbaarheid zal evenwel een einde nemen indien het heersend erf van de van overheidswege voorgeschreven aard of bestemming zou worden veranderd." Tussen [appellant A] en [appellant B] en vergunninghouder bestaat discussie over de uitleg van het recht van erfdienstbaarheid. Ter beantwoording van de vraag of de gestelde belemmering zich voordoet is uitleg van de erfdienstbaarheid nodig. 
         
       
       
       
         
           Gebleken is dat hierover een civielrechtelijke procedure loopt. 
         
       
       
       
         
           Onder deze omstandigheden kan niet worden gesproken van een privaatrechtelijke belemmering met een evident karakter die in de weg stond aan het verlenen van de omgevingsvergunning. De rechtbank is tot hetzelfde oordeel gekomen. 
         
       
       
       
         
           Het betoog faalt.” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Kapel c.s. vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         
           primair: 
         
         I	voor recht verklaart dat de erfdienstbaarheid in de akte van 23 december 1986 zoals bedoeld onder 2.3 niet eindigt door de omgevingsvergunning, die ter transformatie van Kopperwetering 1 van kantoorgebouw tot woongebouw aan Ecoplicity is verleend, en óók niet zal eindigen als het pand Kopperwetering 3 op dezelfde wijze wordt getransformeerd; 
         II	oordeelt dat [gedaagden] jegens Kapel c.s. een onrechtmatige daad hebben gepleegd en dat zij de schade die daarvan het gevolg is, namelijk € 140.590,23, aan Kapel c.s. dienen te vergoeden; 
         
           subsidiair: 
         
         III	een noodweg voor Kopperwetering 1 en, voor zover mogelijk, Kopperwetering 3 aan te wijzen, voor het geval dat de rechtbank oordeelt dat genoemde erfdienstbaarheid is vervallen, bestaande uit de huidige Kopperwetering dan wel bestaande uit een in goede justitie bepaald ander traject op het perceel van [gedaagden] ; 
         IV	oordeelt dat [gedaagden] jegens Kapel c.s. een onrechtmatige daad hebben gepleegd en dat zij de schade die daarvan het gevolg is, een in goede justitie bepaald bedrag, aan Kapel c.s. dienen te vergoeden; 
         
           primair en subsidiair: 
         
         V	[gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan deze vorderingen leggen Kapel c.s., samengevat het volgende ten grondslag.  
       
       
         3.2.1. 
         
          [gedaagden] stellen zich ten onrechte op het standpunt dat met transformatie van de Kopperwetering 1 van kantoorgebouw naar woongebouw de onder 2.3 bedoelde erfdienstbaarheid van uitweg is vervallen. Er is namelijk niet voldaan aan het vereiste dat de “ van overheidswege voorgeschreven aard of bestemming ” van het heersend erf is veranderd. De bestemming is niet gewijzigd, nu het bestemmingsplan niet is gewijzigd en ter plaatse nog steeds de bestemming “ Kantoren ” geldt. De omgevingsvergunning behelst immers uitsluitend afwijkend gebruik van het kantoorgebouw. Bovendien kan zolang het bestemmingsplan niet is gewijzigd het pand weer als kantoorgebouw in gebruik worden genomen. Zelfs als toegestaan afwijkend gebruik moet worden begrepen als een verandering van de “ aard of bestemming ” van het heersend erf, geldt dat er geen sprake is van een “ van overheidswege voorgeschreven ” wijziging van de bestemming, nu de afwijkende bestemming niet van overheidswege is voorgeschreven, maar is gerealiseerd op verzoek van  Ecoplicity. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         Als de erfdienstbaarheid wel is vervallen, hebben Kopperwetering 1 en 3 geen behoorlijke toegang meer tot de openbare weg. Kapel c.s. kunnen geen uitweg op de Hoge Rijndijk creëren, nu de door hen aangevraagde uitwegvergunning is geweigerd. [gedaagden] hebben nooit gereageerd op de onder 2.9 brief, waarin Kapel c.s. hebben gevorderd een noodweg aan te wijzen. Daarom hebben Kapel c.s. recht en belang bij aanwijzing door de rechtbank van een noodweg als bedoeld in artikel 5:57 BW over de bestaande Kopperwetering. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [gedaagden] hebben onrechtmatig gehandeld jegens Kapel c.s. aangezien zij misbruik hebben gemaakt van hun bevoegdheid om bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aan te wenden tegen de onder 2.6 bedoelde omgevingsvergunning, gelet op de volgende feiten en omstandigheden: 
         a. a) 	[gedaagden] ondervinden geen hinder van het gebruik van de Kopperwetering door bewoners van Kopperwetering 1 en 3;  
         b) 	[gedaagden] hebben ook nooit een planschadevergoeding aangevraagd bij de gemeente vanwege de omgevingsvergunning; 
         c)	[gedaagden] hebben geen gerechtvaardigd belang bij hun stelling dat de erfdienstbaarheid is vervallen; 
         d)	[gedaagden] zijn pas toen de onderhandelingen tussen partijen over de aankoop van Kopperwetering 5 mislukten bestuursrechtelijke rechtsmiddelen gaan aanwenden. Hierbij hebben zij zich tegen de transformatie van de Kopperwetering gekeerd, terwijl zij hun pand wel ter transformatie te koop aanboden en nog steeds aanbieden;  
         e)	[gedaagden] wisten of behoorden te weten dat de bestuursrechtelijke procedures kansloos waren; 
         f)	[gedaagden] hebben hun ware gezicht laten zien toen zij aan Kapel c.s. hebben aangeboden te stoppen met procederen als Kapel c.s. aan hen het absurd hoge bedrag van € 100.000 zouden betalen; 
         
           Dit een en ander maakt voldoende aannemelijk dat [gedaagden] geen werkelijk belang hebben bij het afsluiten van de Kopperwetering en geen bezwaar hebben tegen de transformatie, maar dat hun doel is Kapel c.s. te bewegen om een hoger bod uit te brengen op Kopperwetering 5 dan wel een absurd hoog bedrag van € 100.000 te betalen. 
           Daarnaast dient het beroep van [gedaagden] op de erfdienstbaarheid als kennelijke privaatrechtelijke belemmering in de bestuursrechtelijke procedures als misbruik van recht te worden aangemerkt.   
         
         
       
       
         3.2.4. 
         Ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [gedaagden] is de transformatie van Kopperwetering 1 vertraagd, waardoor Kapel c.s. huurinkomsten hebben gederfd. Daarnaast hebben Kapel c.s. extra financieringslasten gehad en hebben zij hogere bouwkosten moeten maken dan wanneer de vertraging zou zijn uitgebleven. Ten slotte hebben Kapel c.s. kosten van rechtsbijstand in de bestuursrechtelijke procedures moeten maken. Kapel c.s. begroten hun schade op € 140.590,23. 
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] voeren verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Erfdienstbaarheid vervallen? 
     
     
       4.1. 
       
         Allereerst dient te worden beoordeeld of de onder 2.3 bedoelde erfdienstbaarheid van uitweg is vervallen. Dit is een kwestie van uitleg van de inhoud van de erfdienstbaarheid, die is vastgelegd in de vestigingsakte, bij de totstandkoming waarvan partijen niet zijn betrokken geweest. Bij die uitleg komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168 en HR 22 oktober 2010, 
         ECLI:NL:HR:BM8933). 
       
       
     
     
       4.2. 
       De uitleg heeft in het bijzonder betrekking op de vraag of zich de situatie voordoet als bedoeld in de laatste volzin van de onder 2.3 bedoelde passage uit de vestigingsakte:  
       
       
         “ Het recht van erfdienstbaarheid zal evenwel een einde nemen indien het heersend erf van de van overheidswege voorgeschreven aard of bestemming zou worden veranderd.” 
       
       
     
     
       4.3. 
       Het heersend erf is, zoals niet in geschil is, het perceel Kopperwetering 1 en het lijdend erf Kopperwetering 5. Aangezien “bestemming” niet uitsluitend een planologisch begrip is, gaat de rechtbank ervan uit dat in de vestigingsakte met de aanduiding “van overheidswege” is verduidelijkt dat het gaat om de planologische bestemming, die immers uitsluitend door een overheidsorgaan kan worden gewijzigd, al dan niet op verzoek van een belanghebbende. De rechtbank vindt in de vestigingsakte geen aanknopingspunten voor het standpunt van Kapel c.s. dat de erfdienstbaarheid niet vervalt indien de wijziging van de bestemming op verzoek van een belanghebbende plaatsvindt.  
       
     
     
       4.4. 
       Niet in geschil is, dat de bestemming van Kopperwetering 1 in het vigerende bestemmingsplan “Kantoren” is. Naar objectieve maatstaven brengt de - met de uitspraak van de Afdeling van 11 april 2018 onherroepelijke - omgevingsvergunning, waarbij is toegestaan het pand Kopperwetering 1 te transformeren tot woongebouw mee dat de bestemming van het pand is gewijzigd. Als gevolg van de omgevingsvergunning zijn immers het planologisch toegestane gebruik en de planologisch toegestane bouwwerkzaamheden met betrekking tot het pand Kopperwetering 1 gewijzigd van “kantoor” naar “woning”. Hieraan doet niet af dat vanwege de conform het bestemmingsplan nog vigerende bestemming “Kantoren” het pand weer als kantoorgebouw in gebruik mag worden genomen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat uit de vestigingsakte niet kan worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid in dat geval zou herleven. 
       
     
     
       4.5. 
       Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid van uitweg is vervallen.  
       
     
     
       4.6. 
       
         In één van de akten waarnaar is verwezen in de door [gedaagden] overgelegde leveringsakte (hun productie 1) is ten behoeve van Kopperwetering 3 en ten laste van Kopperwetering 5 eveneens een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd. Hierbij is dezelfde passage opgenomen als vermeld onder 2.3. Dit betekent dat, mocht de bestemming van dit  
         pand ook worden gewijzigd in woonruimte, daarvoor hetzelfde oordeel geldt als voor Kopperwetering 1.  
       
       
     
     
       4.7. 
       Op het voorgaande stranden de vorderingen I en II. 
       
       
         
           Noodweg aanwijzen? 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Voor de vraag of een erf een behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, is bepalend of bij het ontbreken van een noodweg een behoorlijke exploitatie bij een normale bestemming van het erf mogelijk is (vgl. HR 9 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0958). Niet vereist is dat het erf volstrekt is afgesloten. 
       
     
     
       4.9. 
       De normale bestemming van Kopperwetering 1 is (thans) een woongebouw nu, zoals Kapel c.s. onweersproken hebben gesteld, het pand vanwege de ligging en gedateerdheid ervan al jarenlang niet meer rendabel kan worden verhuurd als kantoorpand en aangezien de gemeente medewerking heeft verleend aan de transformatie tot woongebouw. Daarbij komt nog dat het pand in ieder geval voor autoverkeer volstrekt afgesloten is geraakt, aangezien de erfdienstbaarheid is vervallen en de door Ecoplicity beoogde uitrit naar de Hoge Rijndijk niet mogelijk is, omdat de daartoe aangevraagde omgevingsvergunning is geweigerd. Er is dus voldaan aan de vereisten van artikel 5:57 BW voor het aanwijzen van een noodweg ten dienste van Kopperwetering 1.  
       
     
     
       4.10. 
       Ingevolge artikel 5:57 lid 3 BW dient bij het aanwijzen van de noodweg rekening te worden gehouden met het belang van Kopperwetering 1, dat langs die weg de openbare weg zo snel mogelijk kan worden bereikt en met het belang van Kopperwetering 5 om zo weinig mogelijk overlast van die weg te ondervinden. Er dient dus een belangenafweging plaats te vinden. 
       
     
     
       4.11. 
       Kapel c.s. hebben een gerechtvaardigd belang om via het huidige tracé de openbare weg te bereiken om de normale bestemming van Kopperwetering 1 te kunnen exploiteren. Hieraan doet niet af dat, zoals [gedaagden] hebben aangevoerd, Kapel c.s. de huidige situatie zelf hebben gecreëerd door de bestemming van het pand te laten wijzigen waardoor de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Zoals hiervoor al is overwogen dient de woonbestemming thans immers als normale bestemming van het gebouw te worden gezien, vanwege de onder 4.9 genoemde redenen. Anders dan [gedaagden] hebben aangevoerd, kan Kapel c.s. ook niet worden tegengeworpen dat zij geen bezwaar en beroep hebben ingesteld tegen het besluit om de omgevingsvergunning voor de uitrit naar de Hoge Rijndijk te weigeren. De rechtbank deelt op dit punt de inschatting van Kapel c.s. dat gelet op het toetsingskader en de inhoud en de uitvoerige motivering van dit besluit, bestuursrechtelijke rechtsmiddelen slechts een (zeer) geringe kans van slagen zouden hebben gehad.   
       
     
     
       4.12. 
       Met betrekking tot het belang van [gedaagden] bij het niet aanwijzen van het huidige tracé als noodweg hebben zij, samengevat, het volgende aangevoerd. Zij willen de huidige weg afsluiten en een hek plaatsen, zodat de rest van het complex aan het zicht wordt onttrokken. De reden hiervan is dat zij vrezen dat hun pand Kopperwetering 5 in waarde zal verminderen als gevolg van het feit dat Kopperwetering 1 een woonbestemming heeft gekregen en deze bestemmingswijziging mogelijk ook zal plaatsvinden ten aanzien van Kopperwetering 3 en 7. Zij voeren in dit verband aan dat het gebruik van Kopperwetering 1 als woonruimte leidt tot verrommeling van het kantorenterrein en een niet-zakelijke uitstraling. Dit maakt hun pand minder aantrekkelijk voor bedrijfshuisvesting en leidt daarom tot waardevermindering. Ter onderbouwing hiervan hebben [gedaagden] een taxatierapport overgelegd.  
       
     
     
       4.13. 
       Kapel c.s. hebben gemotiveerd betwist dat sprake is van waardevermindering als gevolg van de bestemmingswijziging.  
       
     
     
       4.14. 
       De rechtbank stelt voorop dat de huidige uitweg over het terrein van [gedaagden] loopt en dat zij daar als zodanig geen bezwaar tegen hebben. Hun bezwaren richten zich in wezen niet tegen de afwikkeling van het verkeer over hun perceel, maar op de wijziging van de bestemming van Kopperwetering 1 en (mogelijk) 3 tot woongebouwen. Daarnaast neemt de rechtbank in aanmerking dat de Afdeling de analyse van de gemeente in stand heeft gelasten, dat bij wijziging van de bestemming van Kopperwetering 1 naar wonen de verkeersintensiteit niet toeneemt. 
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagden] hebben alternatieve uitwegen genoemd. In de eerste plaats hebben zij gewezen op mogelijke uitwegen op de Hoge Rijndijk waarbij het daarnaast liggende fietspad dient te worden doorkruist. In de tweede plaats hebben [gedaagden] gewezen op een mogelijke uitweg via een tot weg te transformeren fietspad dat leidt naar de woonwijk gelegen ten zuiden van het complex. Voor al deze alternatieven geldt dat medewerking van de gemeente nodig zal zijn. Niet in de rede ligt dat die zal worden verleend, omdat voor de alternatieve uitsluitingen op de Hoge Rijndijk geldt dat daarvoor dezelfde bezwaren gelden als voor de geweigerde omgevingsvergunning. Daarnaast is de transformatie van een fietspad tot een weg een ingrijpende verkeerskundige maatregel. De door [gedaagden] genoemde alternatieve ontsluitingen voor Kopperwetering 1 acht de rechtbank dus niet reëel. 
       
     
     
       4.16. 
       Gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen, weegt het belang van Kapel c.s. bij het aanwijzen van een noodweg over het huidige tracé zwaarder dan het belang van [gedaagden] bij het niet-aanwijzen van een noodweg over hun terrein. Dit leidt ertoe dat de rechtbank de gevorderde noodweg voor Kopperwetering 1 zal aanwijzen. 
       
     
     
       4.17. 
       Aangezien de bestemming van Kopperwetering 3 nog niet is gewijzigd, bestaat er thans geen grond om voor dit perceel een noodweg aan te wijzen. In zoverre zal vordering III van Kapel c.s. worden afgewezen.  
       
     
     
       4.18. 
       Niet gesteld en ook niet gebleken is dat [gedaagden] schade lijden ten gevolge van het aanwijzen van de noodweg over hun terrein. [gedaagden] hebben ook niet verzocht om een schadevergoeding vast te stellen. Kapel c.s. hebben tijdens de comparitie aangeboden om bij te dragen in het onderhoud van de Kopperwetering naar rato van het in de vestigingsakte genoemde aandeel van Kopperwetering 1 (12%), vermeerderd met een bedrag van € 500 per jaar. De rechtbank gaat ervan uit dat Kapel c.s. dit aanbod gestand doen.    
       
     
     
       4.19. 
       De rechtbank wijst er nog op dat, zoals ter comparitie ook al aan de orde is gekomen, [gedaagden] een verzoek om vergoeding van planschade bij de gemeente kunnen indienen voor zover zij van mening zijn dat zij ten gevolge van de wijziging van de bestemming van Kopperwetering 1 schade hebben geleden in de vorm van waardevermindering van hun pand.   
       
       
       
       
       
       
         
           Onrechtmatig handelen [gedaagden] ? 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Ten slotte is nog aan de orde het betoog van Kapel c.s. dat [gedaagden] door het inzetten van de rechtsmiddelen tegen de verleende omgevingsvergunning misbruik van bevoegdheid/recht als bedoeld in artikel 3:13 BW hebben gemaakt.  
       
     
     
       4.21. 
       Artikel 3:13 lid 2 BW geeft een niet limitatieve opsomming van gevallen waarin van misbruik van bevoegdheid/recht sprake kan zijn. Een bevoegdheid/recht kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen: 
       - met geen ander doel dan een ander te schaden; 
       - met een ander doel dan waarvoor zij is verleend; 
       - in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, men naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. 
       
     
     
       4.22. 
       Naar vaste rechtspraak wordt (voor civiele procedures) aangenomen dat van misbruik van bevoegdheid pas sprake is als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM (vergelijk HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012: BV7828). Gelet op de aard van het bestuursrecht, dat zich kenmerkt door een laagdrempelige toegang tot de rechter en de mogelijkheid om als procespartij zonder procesvertegenwoordiging te procederen, moet de vraag of in een concreet geval sprake is van misbruik van bevoegdheid zo mogelijk nog terughoudender worden getoetst. Wanneer, zoals in dit geval, een omgevingsvergunning is verleend, moet de aanvrager er altijd rekening mee houden dat een derde belanghebbende gebruik maakt van de hem gegeven mogelijkheid van bezwaar en beroep. Onvoldoende voor het oordeel dat de derde belanghebbende misbruik van zijn bevoegdheid maakt is dat het instellen van een rechtsmiddel weinig kansrijk is, terwijl voor de inschatting van de proceskansen in het algemeen veel ruimte aan deze procespartij mag worden gelaten.   
       
     
     
       4.23. 
       
         Uit hetgeen [gedaagden] hebben aangevoerd, zoals onder 4.12 is weergegeven, volgt dat zij een reëel belang hadden bij het bestrijden van de omgevingsvergunning. Hieraan doet niet af dat Kapel c.s. de juistheid van het taxatierapport hebben betwist.  
         Dat [gedaagden] tegen beter weten in en met het uitsluitende doel het schaden van de belangen van Kapel c.s. hebben geprocedeerd, vindt onvoldoende steun in de gedingstukken. Uit de uitspraken van de bestuursrechters kan evenmin worden afgeleid dat sprake was van op voorhand kansloze rechtsmiddelen. Ten slotte merkt de rechtbank op dat [gedaagden] zich, zoals thans is komen vast te staan, terecht op het standpunt hebben gesteld dat de erfdienstbaarheid is vervallen.   
       
       
     
     
       4.24. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat van misbruik van bevoegdheid/recht geen sprake is. Op dit oordeel stuit vordering IV af. Of Kapel c.s. daadwerkelijk schade hebben geleden kan dan ook in het midden worden gelaten.  
       
     
     
       4.25. 
       Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten tussen partijen compenseren. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst als noodweg voor Kopperwetering 1 te Leiden aan het huidige tracé van de Kopperwetering over het terrein van Kopperwetering 5 te Leiden; 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       5.3. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2018.