ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:1551

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:1551 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 05-03-2024 / 21/5373

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-03-05

Zaaknummer: 21/5373

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:1551

---

WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 21/5373 
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister. 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2021. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 198.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de SaBeWa Zeeland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , verbonden aan [b.v.] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] . 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1997). Het betreft een rijwoning. De woning heeft een inhoud van 330 m3 en een grondoppervlakte van 101 m2. 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 185.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van  
     € 198.000. 
     
     4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
     
     
       
         Schending van artikel 40 Wet WOZ? 
       
     
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, waaronder de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren niet heeft toegezonden.  
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)   
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan. 
       
     
     
       4.4. 
       Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       5.1. 
       De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.  
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.  
       
       
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
       
         6. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatierapport opgenomen. Het taxatierapport dat ziet op  de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde ten grondslag gelegd.  
       
       
     
     
       6.1. 
       Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning. 
       
     
     
       6.2. 
       Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 198.000 niet te hoog is.  
       
       
         
           Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       6.3. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?  
         
       
       
     
     
       6.4. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende stelt dat de grondstaffel in het taxatierapport aangeeft dat de waarde per vierkante meter tot 200 vierkante meter € 340 per vierkante meter is. Volgens belanghebbende is bij vergelijkingsobject [adres 4] ten onrechte gerekend met € 350 per vierkante meter in plaats van met € 340. De rechtbank constateert dat de totale gegevensmatrix overeenkomt met de grondstaffel en dat bij de woning van belanghebbende is gerekend met een prijs van € 340 per vierkante meter. Bij vergelijkingsobject [adres 4] is gerekend met € 350 per vierkant meter. De heffingsambtenaar heeft ter zitting echter voldoende toegelicht dat het per abuis rekenen met € 350 per vierkante meter er niet voor zorgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In dat kader heeft de heffingsambtenaar er ook op gewezen dat de woning volgens het taxatierapport een waarde van € 210.000 heeft en dat is ruim boven de WOZ-waarde van € 198.000 uit de beschikking. De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze toelichting ter zitting de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
     
     
       6.5. 
       De heffingsambtenaar heeft vergelijkingsobject [adres 4] gewaardeerd met een factor 2 voor de ligging, omdat dit object uitkijkt op een hoogspanningskabel. Belanghebbende stelt dat die waardering ertoe heeft geleid dat € 7.825 van de waarde van de grond is afgetrokken. Volgens belanghebbende is die aftrek niet terecht en moeten alle vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende worden gewaardeerd met een factor 2 voor de ligging. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat [adres 4] uitzicht heeft over de hoogspanningsmast, terwijl de andere vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende enkel zicht hebben over de draden. Gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar ter zitting is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van belanghebbende over de ligging onvoldoende is om de waardering van de taxateur ten aanzien van de ligging succesvol te betwisten.  
       
     
     
       6.6. 
       Verder voert belanghebbende aan dat de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in het taxatierapport in beroep een andere inhoud hebben gekregen dan in het taxatieverslag in bezwaar. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd wat nu de werkelijke inhoud is van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen. Daarbij mag de heffingsambtenaar in beroep ook de inhoudsmaten van de woning en de vergelijkingsobjecten herzien. Het betoog van belanghebbende over de inhoud betreft een kale stelling  die niet met stukken is onderbouwd. Deze stelling is daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoudsmaten te weerleggen.  
       
     
     
       6.7. 
       Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar de indexering niet inzichtelijk heeft gemaakt en daarmee ook de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum aan de hand van de gegevens van VastgoedPro. Deze gegevens heeft de heffingsambtenaar in beroep overgelegd. Voorzover belanghebbende van mening is dat de gegevens van VastgoedPro onvoldoende inzichtelijk en oncontroleerbaar zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft niet met cijfers onderbouwd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering onjuist is. De rechtbank heeft daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.  
       
     
     
       6.8. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. 
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
         
       
       
       
         7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
       
     
     
       7.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 27 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 5 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 13 maanden. 
       
     
     
       7.2. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. 
       
     
     
       7.3. 
       De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 oktober 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/13 deel (€ 34,62) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 115,38) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.  
     
     
     
       8.1. 
       Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.  
       
     
     
       8.2. 
       Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt .  Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     De rechtbank: 
     
       
         verklaart het beroep ongegrond;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 34,62; 
       
       
         veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 115,38; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75 aan proceskosten aan belanghebbende; 
       
       
         gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 5 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. 
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ