ECLI: ECLI:NL:GHARL:2017:11546

Titel: ECLI:NL:GHARL:2017:11546 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 24-10-2017 / 200.181.650

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2017-10-24

Zaaknummer: 200.181.650

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2017:11546

---

Koopovereenkomst; bodemverontreiniging; conformiteitsvereiste; schending mededelingsplicht; verzuim; verjaring

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN     
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.181.650 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/343969) 
     
     
     
       
         arrest van 24 oktober 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] ,  
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant,	 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. H.J.M. Winkelhuijzen, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: [geïntimeerde] , 
       advocaat/procesvertegenwoordiger onttrokken, voorheen: mr. M.W. Fakiri. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 mei 2016 hier over. Bij dit arrest is een comparitie van partijen gelast. 
     
     
       1.2 
       Het verdere verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:  
       - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 6 september 2016; - de ten behoeve van die comparitie door mrs. Winkelhuijzen en Fakiri voornoemd bij brieven van 22 augustus 2016 aan het hof (met kopie aan de wederpartij) toegezonden stukken; 
       - de brief van mr. Winkelhuijzen van 27 september 2016 met een reactie op het proces-verbaal van de comparitie van partijen; 
       - de memorie van grieven. 
       
     
     
       1.3 
       Nadat mr. Fakiri voornoemd zich als procesvertegenwoordiger van [geïntimeerde] had onttrokken, [geïntimeerde] daarover was geïnformeerd en was gewezen op de gevolgen daarvan, is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld een nieuwe procesvertegenwoordiger te stellen. Na afloop van de daarvoor gestelde termijn en de constatering dat geen nieuwe procesvertegenwoordiger was gesteld, is haar recht op een memorie van antwoord komen te vervallen.  
       
     
     
       1.4 
       Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald op één dossier. 
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       2.	Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.27 van het bestreden vonnis van 25 juni 2014. 
     
     
   
   
     
       3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       Het gaat in deze zaak naar de kern en voor zover in hoger beroep nog van belang om het volgende. 
       
       
         3.1.1 
         
          [appellant] heeft op 3 september 1997 de onroerende zaak aan de [adres A] , met de woonboerderij ‘ [naam woonboerderij] ’, diverse opstallen en grasland (hierna ook: het perceel) in eigendom verworven. Ter plaatse is in april/mei 1997 door Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. (hierna: [Ing. buro] ) verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging uitgevoerd, gerapporteerd in het zogenoemde rapport 2, en in september/oktober/november 1997 nader onderzoek, gerapporteerd in de zogenoemde rapporten 4a, 4b (met de titel: Verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van [adres A] ), 4c en 5c (met de titel: Aanvullend onderzoek ter plaatse van een weideperceel (voormalige stort) achter [adres A] ).  
         
       
       
         3.1.2 
         Op basis van de bodemonderzoeken 4a en 4b besloot de provincie op 3 maart 1998 dat geen sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres A] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , wat betreft het gedeelte aangeduid op de ‘bijgevoegde kaart’ met een oppervlakte van 3.600 m2, waarop zich een leegstaande woning en enkele vervallen schuren bevonden en waar ook een tijdelijke mestvaalt was gesitueerd. Volgens de bijlagen 2 bij de bodemonderzoeken 4a en 4b gaat het hier om het zogenoemde bouwblok (ofwel ‘de bouwkavel’) (hierna ook: het eerste geval).  
       
       
         3.1.3 
         Op basis van  bodemonderzoek 5c besloot de provincie op 3 maart 1998 dat sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres A] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , D6, opnieuw genummerd in D7 en D8, (gedeeltelijk). Volgens het desbetreffende besluit gaat het hier om het terreingedeelte dat is gelegen vanaf de wetering tot circa 750 meter richting de [adres 2] ter plaatse van de voormalige sloot, die in de periode 1975 tot 1979 met vuil werd gedempt (hierna ook: het tweede geval). 
       
       
         3.1.4 
         
          [appellant] heeft in oktober 1997 [naar het hof begrijpt] op de bouwkavel sloopwerkzaamheden doen uitvoeren en puin aangebracht op de paden. De gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) heeft in november 1997 ingestemd met de door [appellant] ingediende verantwoording van de sloop van het ‘schurendorp’ op het perceel. [appellant] heeft de door sloop ontstane gaten in het terrein doen dichten met grond en de bouwkavel afgedekt met een laag van 50 cm zwarte grond, die volgens [appellant] afkomstig is van het perceel en voornamelijk is verkregen door uitgraving van de sloot aan de noordzijde van het bouwperceel. 
         
       
       
         3.1.5 
         Vervolgens heeft [appellant] het perceel in de verkoop gegeven.  Op 31 januari 1998 heeft [appellant] ten aanzien van het achterste gedeelte van de boerderij ‘ [naam woonboerderij] ’ met [geïntimeerde] en haar toenmalige echtgenoot [echtenoot geïntimeerde] (hierna samen en [geïntimeerde] ook afzonderlijk: [geïntimeerde] ) een koopovereenkomst gesloten (hierna: koopovereenkomst I). 
         
       
       
         3.1.6 
         Het tweede geval heeft [appellant] in overeenstemming met de beschikking van de provincie van 3 maart 1998 doen saneren door een kleilaag van 0,4 m (leeflaag genoemd) en een puinlaag van 0,1 m aan te brengen. In die maand heeft [appellant] met [geïntimeerde] ook een koopovereenkomst ten aanzien van een deel van het naastgelegen weideperceel gesloten (koopovereenkomst II). Het voorste deel van de woonboerderij en het andere deel van het naastgelegen weideperceel heeft [appellant] in dezelfde tijd verkocht aan [koper] .  
         
       
       
         3.1.7 
         In koopovereenkomst I zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen: 
         
         
           ‘ feitelijke levering, staat van het verkochte. 
           
             artikel 5. 
           
           (...) 
           2. Het registergoed zal bij dc feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het 
           gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die 
           daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. 
           (…) 
           6. Koper is voornemens het registergoed  na de verbouwing  als volgt te gebruiken: 
           
             * het achterste ged. v.d. boerderij als woning en het bouwblok als gastenverblijf/kantoor. 
           
           (...) 
           
             juridische levering/ontbindende voorwaarde 
           
           
             artikel 6. 
           
           (…) 
           2.Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar 
           uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of 
           voortvloeiend uit: 
           = 1. de (laatste) akte(n) van levering. 
           (...) 
           = 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd 
           zijn in de openbare registers. 
           Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken: 
           
             * situatietekening, rapport verkennend bodemonderzoek [Ing. buro] , stichtingsakte 
           
           
             en aanvullende bijlagen behorende bij de koopovereenkomst (genummerd van 1 t/m 13). 
           
           Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. 
           Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de 
           openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar 
           zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent. 
           (...) 
         
         
         
           
             garantieverklaring van verkope r. 
           
             artikel 10. 
           
           Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het 
           navolgende: 
           (...) 
           b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige 
           verontreiniging bevat (zie aangehecht rapport verkennend bodemonderzoek Ing. buro  
           
            [Ing. buro] b.v. rapportnummer: 3-33-174-4b van 13 oktober 1997 en verklaring eigenaar) die niet ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door 
           koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het 
           registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen; 
           (...) 
           
             informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper. 
           
           
             artikel 11. 
           
           Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot 
           het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door 
           hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat dc 
           resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende 
           verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover 
           deze aan verkoper thans niet bekend zijn). 
           (...) 
           
             bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde. 
           
           
             artikel 14. 
           
           Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de 
           koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (...), is het risico daarvan voor rekening 
           van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke 
           stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het 
           risico voor de verkoper is, alles behalve het hierna bepaalde.’ 
         
         
       
       
         3.1.8 
         In de opvolgende leveringsakte ten aanzien van het betrokken perceel (zie hiervoor onder 3.1.5) (hierna: perceel I) zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen: 
         
         
           ‘ Bodemonderzoek 
           
             Artikel 6. 
           
           Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen uitdrukkelijk dat zij 
           bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend en nader onderzoek naar 
           bodemverontreiniging de dato dertien oktober negentienhonderdzevenennegentig rapport 
           nummer 3-33-174-4B, zoals is uitgebracht door ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. te [woonplaats] , alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele 
           verontreiniging bepaalde. De comparanten verklaarden dat van voormeld rapport een 
           exemplaar is gehecht aan de hiervoor gemelde koopakte. 
           (...) 
           
             Vestiging erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen. 
           
           Met betrekking tot de hiervoor onder  a  aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van 
           kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [appellant] , 
           toevoeging hof] zijn verkoper [ [appellant] , toevoeging hof] en koper [ [geïntimeerde] / [echtenoot geïntimeerde] , 
           toevoeging hof] in deze nog nader overeengekomen: 
           De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging in het hij deze 
           akte geleverde de koper te vrijwaren, zulks op  verbeurte van een boete van 
           driehonderdtachtigduizendgulden (f. 380.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd 
           voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd 
           mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n). 
           (...) 
           
             Wet Bodembescherming 
           
           Het is de koper niet bekend dat bij het aangaan van dc koopovereenkomst, ten aanzien 
           van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet 
           Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.’ 
         
         
       
       
         3.1.9 
         In koopovereenkomst II zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen: 
         
         
           ‘(...) van verkoper te hebben gekocht: 
           
             * het weiland en weg deeluitmakende van het perceel gelegen aan de [adres A] 
           
           
              , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer 
           
           
             
              [nummer] gedeeltelijk en groot circa 25 are of zoveel na uitmeting van het kadaster zal blijken 
           
           
             en op aangehechte kadastrale tekening is aangegeven en volgens aangehechte plankaart 
           
           
             van het landschapsbeheer Utrecht in opdracht en voor rekening van de verkoper zal 
           
           
             worden ingericht. 
           
           (…) 
           
             feitelijke levering, staat van het verkochte. 
           
           
             artikel 5. 
           
           (...) 
           2. Het registergoed zat bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het 
           gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die 
           daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. 
           (...) 
           6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: 
           
             * weideperceel 
           
           (...) 
           
             Juridische levering/ontbindende voorwaarde 
           
           
             artikel 6. 
           
           (...) 
           2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar 
           uit dc openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit: 
           = 1. de (laatste) akte(n) van levering: 
           (...) 
           = 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd 
           zijn in de openbare registers. 
           Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken: 
           
             * kopie eigendomsbewijs, landschapsplan, rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau 
           
           
             
              [Ing. buro] B.V. rapportnummer 3-33-174-4b. 
           
           Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. 
           Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de 
           openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar 
           zijn en of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent. 
           (...) 
           
             garantieverklaringen van verkoper. 
           
           
             artikel 10. 
           
           Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het 
           navolgende: 
           (...) 
                       b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige 
           verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik 
           door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het 
           registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen ( zie rapport bodemonderzoek 
           
             Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. rapportnr: 3-33-174-4b ); 
           (…) 
           
             informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper. 
           
           
             artikel 11. 
           
           Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot 
           het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door 
           hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de 
           resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende 
           verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover 
           deze aan verkoper thans niet bekend zijn). 
           (...) 
           
             bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde. 
           
           
             artikel 14. 
           
           Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de 
           koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat  (zie rapport bodemonderzoek 
           
             Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. rapportnr: 3-33-1 74-4b)  (...), is het risico 
           daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat 
           deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in 
           welk geval het risico voor de verkoper is. 
           (...) 
           
             Voorts is overeengekomen: 
           
           (...) 
         
         3. De eigenaren van [adres A] en [adres B] gaan accoord met de uitvoering 
         
           van het landschapsplan en ontgronding volgens aangehecht schetsplan. De uitvoering 
           van dit plan zal geschieden in opdracht en voor rekening van de verkoper. 
           (…)’ 
         
         
       
       
         3.1.10 
         Volgens leveringsakte II was het betrokken perceel (zie hiervoor onder 3.1.6, tweede volzin) (hierna: perceel II) door [geïntimeerde] te gebruiken als tuin en weiland met toegangsweg. 
         
       
       
         3.1.11 
         
           In leveringsakte II, is, gelijk in leveringsakte I, bij wijze van kettingbeding de door [appellant] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaar tot vrijwaring voor alle 
           aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [geïntimeerde] opgelegd.  
           Voorts zijn in deze leveringsakte onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen: 
         
         
         
           ‘ Bodemonderzoek 
           
             Artikel 6. 
           
           Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen (...) dat zij bekend 
           zijn met de inhoud van het rapport verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging, de 
           dato vierentwintig september negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer  
           3-33-174-4b, alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde. 
           (…) 
           
             Bijzondere bepalingen. 
           
           Met betrekking tot de hiervoor onder a aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van 
           kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [appellant] ,  
           toevoeging hof] zijn verkoper en koper in deze nog nader overeengekomen: 
           De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging de 
           koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van tienduizend gulden 
           (f. 10.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een 
           eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht 
           worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of 
           andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n). (…) 
           
             Wet bodembescherming. 
           
           Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst ten aanzien 
           van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet 
           Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag. 
           (...)’ 
         
         
       
       
         3.1.12 
         
          [geïntimeerde] heeft op perceel I (haar deel van) de woonboerderij verbouwd. Voorts is in een bijgebouw een Bed & Breakfast gerealiseerd.  
       
       
         3.1.13 
         Naar aanleiding van een voornemen tot verkoop van de percelen I en II door [geïntimeerde] in de periode mei – augustus 2012 is ter plaatse door [x] Bodemsanering B.V. (hierna: [x] ) in opdracht van de aspirant-kopers een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De rapporten van die onderzoeken dateren van 6 september 2012 en van 20 november 2012 (producties 8 en 10 bij inleidende dagvaarding). De conclusies en aanbevelingen uit het rapport van het nader onderzoek luiden als volgt: 
         
         
           ‘ 6.       CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 
           (...) 
           Omvang verontreiniging 
           Ter plaatse van de gedempte sloot, voornamelijk ter plaatse van het asfaltpad, is op een 
           diepte van circa 0,5 tot minimaal 2,7 m-mv huisvuil en puin aangetroffen. (...) 
           De grond in de directe nabijheid van deze gedempte sloot is sterk verontreinigd met zware 
           metalen (...). De bovengrond ter plaatse van de oprijlaan (...) is verontreinigd met zware 
           metalen (...) en PAK. Tevens is ten zuidoosten van het bed & breakfast gebouw de 
           bovengrond sterk verontreinigd met zware metalen (...). Het totale volume sterk 
           verontreinigde grond wordt globaal geschat op 1.000 m2 x 1,0 m = circa 1.000 m3. Het 
           totale volume aan afval wordt zeer globaal geschat op 900 m2 x 2,5 m = 2.250 m3. 
           Op basis van de aangetroffen grondverontreiniging met zware metalen kan worden gesteld 
           dat er sprake is van een ‘ernstig geval van bodemverontreiniging’ (het geval indien een 
           interventiewaarde overschreden wordt in minimaal 25 m3 grond of 100 m3 grondwater). 
           Derhalve is er sprake van saneringsplicht. Gesteld kan worden dat de ontstaansdatum van 
           de verontreiniging voor 1987 veroorzaakt is (waarschijnlijk in de periode 1975-1980), 
           waardoor het een ‘bestaand’ geval van bodemverontreiniging betreft. 
           (...) 
           Het is mogelijk om de (grond)verontreiniging af te dekken (isoleren) middels bestrating of 
           de verontreinigde grond af te graven en aansluitend af te voeren (...). Opgemerkt moet 
           worden dat circa 1/3 deel van de verontreinigingslocatie (waaronder de gedempte sloot met 
           huisvuil) in eigendom is van de buren ( [adres A] ) (…) 
           Geadviseerd wordt de resultaten van dit onderzoek voor te leggen aan de gemeente 
           
            [gemeente] en de provincie Utrecht.’ 
         
         
       
       
         3.1.14 
         De potentiële kopers van perceel I en perceel II hebben zich vervolgens teruggetrokken. 
         
       
       
         3.1.15 
         
          [geïntimeerde] heeft zich eind 2012 naar aanleiding van het onderzoek van [x] tot [appellant] en de provincie gewend. Bij brief van 13 november 2012 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk gesteld. 
         
       
       
         3.1.16 
         Bij inmiddels onherroepelijke beschikking van 18 juni 2013 heeft de provincie Utrecht (hierna: de provincie) besloten, dat ter plaatse van het eerste geval (zie hiervoor onder 3.1.2 ) – anders dan door de provincie ten tijde van het aangaan van koopovereenkomst I (op basis rapport 4b van [Ing. buro] ) werd aangenomen – sprake is van een geval van ernstige verontreiniging. Ter plaatse is, aldus de provincie, echter ‘gelet op het huidige of het toekomstige gebruik van de bodem (…) geen sprake van zodanige risico’s voor mens, plant of dier en/of verspreiding van de verontreiniging dat er met spoed gesaneerd behoeft te worden.’ Deze beschikking heeft betrekking op de diffuse verontreiniging in de bovengrond ter plaatse van het woonperceel (door de provincie aangeduid als geval 1), die niet behoort tot de deklaag van de gedempte sloot (door de provincie geval 2 genoemd; zie hiervoor onder3.1.3 ) of de verontreinigingsspot naast de toegangsweg (door de provincie geval 3 genoemd en betrekking hebbend op het - niet aan [geïntimeerde] toebehorende -  kadastrale perceel D 209). Wat betreft geval 2 heeft de provincie haar instemming met de ter plaatse verrichte leeflaagsanering (zie hiervoor onder 3.1.6) bevestigd en gehandhaafd. 
         
       
     
     
       3.2 
       
         
          [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij 
         vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaarde dat [appellant] aansprakelijk is voor de 
         door [geïntimeerde] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade als gevolg van een 
         toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van [appellant] , die het gevolg is van 
         dan wel bestaat uit het door [appellant] niet voldoen aan de op hem rustende informatieplicht bij de 
         verkoop van perceel I en perceel II. Het gebrek bestaat volgens [geïntimeerde] in de ter plaatse aangetroffen ernstige bodemverontreiniging en de daarmee gepaard gaande gebruiksbeperkingen ten aanzien van die percelen, waarover zij voorafgaand aan de koopovereenkomsten I en II door [appellant] niet is ingelicht en waarmee zij destijds evenmin anderszins bekend is geraakt. Volgens [geïntimeerde] is zij destijds door middel van rapport 4b uitsluitend geïnformeerd over de door de provincie als niet ernstig beoordeelde bodemverontreiniging. De schending door [appellant] van zijn mededelingsplicht bestaat er volgens [geïntimeerde] uit dat hij: 
       
       a . a ) [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomsten I en II uitsluitend over rapport 4b heeft ingelicht en heeft nagelaten haar ook over de verontreiniging en saneringsplicht met betrekking tot de gedempte sloot, zoals deze blijken uit de reeds in 1997 door [Ing. buro] opgestelde overige rapporten - rapport 2, 4c en 5c - te informeren; 
       b) heeft nagelaten [geïntimeerde] erover te informeren dat het gedeelte van de gedempte sloot dat 
       op de percelen van [geïntimeerde] is gelegen niet is gesaneerd; 
       c) heeft verzuimd [geïntimeerde] in te lichten over de gebruiksbeperkingen op de percelen; 
       d) [geïntimeerde] niet heeft geïnformeerd over de kadastrale registratie van de 
       verontreiniging en de gebruiksbeperkingen. 
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft tegen die vordering in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens [appellant] is hij niet tot schadevergoeding jegens [geïntimeerde] gehouden omdat, kort gezegd, geen sprake is van: 
       - een tekortkoming (non-conformiteit) en, voor zover daarvan wel sprake mocht zijn, 
       toerekenbaarheid aan [appellant] ; 
       - causaal verband met de gestelde schade; 
       - verzuim van [appellant] ; 
       - een tijdige klacht van [geïntimeerde] . 
       
     
     
       3.5 
       
         De rechtbank heeft bij het tussenvonnis van 25 juni 2014 ten aanzien van het deel van perceel I dat de bouwkavel betreft (het eerste geval) geoordeeld, dat ter plaatse weliswaar sprake is van meer verontreiniging dan uit de bij het aangaan van koopovereenkomst I aan [geïntimeerde] verstrekte informatie volgt, maar dat door [geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit volgt dat [appellant] destijds al van deze (zwaardere) verontreiniging heeft geweten dan wel had behoren te weten en deze dus heeft verzwegen, zodat op grond van de exoneratiebepaling in artikel 14 van koopovereenkomst I (zie hiervoor onder 3.1.7 ) van toerekenbaarheid van de gestelde tekortkoming van [appellant] en daarmee van schadeplichtigheid van [appellant] jegens [geïntimeerde] op dit punt geen sprake kan zijn.  In verband met de zich zowel op perceel I als perceel II voordoende ernstige verontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot (het tweede geval) is de rechtbank van oordeel dat [appellant] zijn informatieplicht jegens [geïntimeerde] heeft geschonden. Weliswaar heeft ter plaatse een leeflaagsanering plaatsgevonden, waarmee de provincie heeft ingestemd, maar aan de aanwezigheid van de betreffende restverontreiniging zijn blijvende verplichtingen verbonden die er zonder die verontreiniging niet zouden zijn. De percelen I en II bezitten in zoverre niet de eigenschappen die [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomsten I en II mocht verwachten, tenzij [geïntimeerde] omtrent de desbetreffende verontreiniging en beperkingen voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomsten I en II al was geïnformeerd.  
         Omdat [appellant] dit laatste heeft aangevoerd en [geïntimeerde] dit gemotiveerd heeft betwist, heeft de rechtbank [appellant] daarvan bewijs opgedragen. Zo [appellant] het desbetreffende bewijs niet mocht leveren, heeft de rechtbank de mogelijkheid van daaruit voortvloeiende schade voor [geïntimeerde] aannemelijk geacht, terwijl naar haar oordeel ook aan het vereiste van verzuim is voldaan. Van schending van de klachtplicht door [geïntimeerde] is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij het eindvonnis van 9 september 2015 heeft de rechtbank [appellant] niet in de hiervoor bedoelde bewijslevering geslaagd geoordeeld, zodat de rechtbank voor recht heeft verklaard dat [appellant] aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde] als gevolg van de hiervoor bedoelde toerekenbare tekortkoming geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade en [appellant] heeft veroordeeld tot vergoeding van die schade nader op te maken bij staat, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling van de grieven en de vordering 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] komt met negen grieven op tegen de vonnissen van 25 juni 2014 en 9 september 2015. Hij vordert – samengevat – dat het hof deze vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.  
       
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep, zoals uit het voorgaande blijkt (zie hiervoor  onder 1), na de comparitie van partijen geen verweer meer gevoerd.  
       
       
       
         
           Grief I 
         
       
       
     
     
       4.3 
       
         Met grief I komt [appellant] op tegen de – feitelijke – vaststelling door de rechtbank in  
         r.o. 4.15 van het bestreden tussenvonnis, dat de gedempte sloot zich mede op perceel I bevindt. Volgens [appellant] verzet de Haviltex-maatstaf zich daartegen in verband met de partijbedoeling en de gerechtvaardigde verwachtingen over en weer volgens welke de gedempte sloot uitsluitend lag op de weidegrond die door [appellant] in november 1998 aan  [geïntimeerde] is geleverd. Partijen werden hierin, aldus [appellant] , gesterkt doordat de provincie de termen ‘bouwperceel’ (voor het licht verontreinigde) en ‘weideperceel’ (voor het ernstig verontreinigde perceel) gebruikte. De notaris had dit probleem moeten signaleren en de begrenzing van bouw-  en weideperceel moeten aankaarten en/of research bij het kadaster moeten plegen, aldus [appellant] . 
       
       
     
     
       4.4 
       
         In hoger beroep is niet (langer) bestreden het feit dat tot het door [appellant] aan [geïntimeerde] verkochte en geleverde perceel I een deel van de gedempte – en door [appellant] gesaneerde – sloot behoort. Het standpunt van [appellant] dat volgens  de door hem gestelde subjectieve verwachtingen van partijen  de sloot geen deel uitmaakt van perceel I, is onvoldoende concreet toegelicht, mede gelet op de in de notariële akte gebezigde bewoordingen en de uitleg daarvan naar objectieve maatstaven dan wel de daarbij gevoegde door partijen gewaarmerkte tekening (productie 3 bij inleidende dagvaarding), die eveneens deel uitmaakt van koopovereenkomst I, maar waar de perceelgrenzen van perceel I niet uit zijn op te maken.  
         Grief I faalt derhalve.  
       
       
       
         
           Grieven II  en  III 
       
       
     
     
       4.5 
       
         Met grief II komt [appellant] op tegen de door de rechtbank in het bestreden tussenvonnis onder 4.17 aangenomen non-conformiteit van de percelen I en II.  
         Met grief III bestrijdt [appellant] dat hij, zoals de rechtbank in het bestreden tussenvonnis onder 4.18 heeft overwogen, zijn mededelingsplicht heeft geschonden. 
         Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Nu de rechtbank het risico van verdere bodemverontreiniging van het eerste geval dan uit rapport 4b zou blijken en waarmee [appellant] onbekend was bij [geïntimeerde] heeft neergelegd, zal het hof deze grieven lezen als gericht tegen de non-conformiteit van de percelen I en II, voor zover deze de gedempte sloot betreffen (het tweede geval) en de door de rechtbank aangenomen schending van zijn mededelingsplicht door [appellant] te dien aanzien. 
       
       
     
     
       4.6 
       
        [appellant] blijft het gebied van de gedempte sloot, zo begrijpt het hof, in zijn memorie van grieven aanduiden als deel uitmakend van ‘het weideperceel’. Koopovereenkomst I had, zo voert hij aan, betrekking op de bouwkavel, waarop de onderzoeken 4a en 4b bettrekking hadden. Rapport 4c, dat betrekking heeft op ‘de gedempte sloot in het weideperceel,’ is voor de bouwkavel, aldus [appellant] , derhalve niet relevant (memorie van grieven 4.4). [appellant] betwist ten aanzien van ‘bouwkavel’ en ‘weideperceel’ dat deze non-conform zijn. De gebruiksfuncties ‘Wonen met tuin’ onderscheidenlijk ‘weideperceel’ kunnen aldaar, naar hij aanvoert, worden voortgezet. Van risico’s voor mens, plant of dier of van verspreiding is geen sprake. [geïntimeerde] wist op grond van de koopovereenkomsten I en II en de daarbij gevoegde rapporten van [Ing. buro] wat zij kon verwachten. Met [geïntimeerde] , zo voert [appellant] verder aan, werd onder meer besproken dat onder de toenmalige onverharde toegangsweg een voormalige sloot aanwezig is, die in de jaren ’70 met toestemming van een rechtsvoorganger van [appellant] is gedempt met diverse afvalmaterialen. [appellant] beroept zich in verband met de kenbaarheid van deze verontreiniging tevens op de overhandiging van rapport 4b, waarin op pagina 2 de historische informatie wordt weergegeven en wordt vermeld dat de rechtsvoorganger van [appellant] een vergunning had voor het dempen van de in de inrichting gelegen sloten of het hebben van een vuilnisstort. Bovendien wist [geïntimeerde] , aldus [appellant] , dat perceel II een verontreiniging bevatte die ten nadele strekte van perceel II als weideperceel die heeft geleid of zou leiden tot een saneringsplicht, voor de sanering waarvan [appellant] zou zorgdragen en ook heeft zorggedragen. De desbetreffende verontreiniging is ook verdisconteerd in de koopprijs. 
       
     
     
       4.7 
       Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellant] zijn mededelingsplicht wat betreft de gedempte sloot jegens [geïntimeerde] wel degelijk heeft geschonden. Ofschoon voor de gedempte sloot de onderzoeksrapporten 4c en 5c voor handen waren, heeft [appellant] , zonder goede verklaring daarvoor, volstaan met het bij de koopovereenkomsten voegen van rapport 4b, zelfs toen het ging om perceel II, ook wel aangeduid als (een deel van) het weideperceel. Uit het verweer van [appellant] volgt niet dat hij [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat ter plaatse van de percelen I en II sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Weliswaar heeft [appellant] de sanering van die verontreiniging op zich genomen, maar als gevolg van de gekozen variant van het afdekken van de verontreiniging met een klei- en puinlaag, bleef de ernstige verontreiniging ter plaatse aanwezig met de daaraan verbonden beperkingen. Zoals door de provincie reeds aangegeven in haar ontwerp-beschikking van 19 januari 1998 en in haar definitieve beschikking van 3 maart 1998 ter zake golden voor het gebruik van de locatie de volgende beperkingen: 
       
       
         ‘Nazorg (…) De nazorg van deze sanering zal bestaan uit een periodieke veldinspectie van de aangebrachte kleilaag. (…) 
       
       
       
         4. Nadere bepalingen 
       
       
       
         Aangezien de multifunctionele eigenschappen van de bodem ter plaatse van de gedempte sloot niet hersteld worden gelden voor het gebruik van de locatie de volgende beperkingen: - bij eigendomsoverdracht gaat de verplichting tot nazorg over op de nieuwe eigenaar; 
         - wijziging van eigenaar en het gebruik dienen aan ons te worden gemeld; 
         - bij graafwerkzaamheden in de verontreinigde grond dienen veiligheidsmaatregelen genomen te worden conform de richtlijnen van de arbeidsinspectie; 
         - indien bij werkzaamheden verontreinigde grond vrijkomt dient dit aan ons te worden gemeld.’ 
       
       
       
         
          [appellant] , die deze kennis uit de voorafgaande ontwerpbeschikkingen en de definitieve beschikking had, heeft moeten begrijpen dat wetenschap van de beperkingen voor [geïntimeerde] van belang zou kunnen zijn. De verkeersopvattingen brengen mee dat [appellant] de beperkingen ter kennis zou brengen aan [geïntimeerde] . [appellant] had op dit punt een mededelingsplicht. Zoals hierna, mede naar aanleiding van de grieven IV en VIII zal blijken, is niet komen vast te staan dat [appellant] [geïntimeerde] van deze beperkingen in duidelijke bewoordingen in kennis heeft gesteld, zodat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Die schending van zijn mededelingsplicht is aan [appellant] toe te rekenen, gelet ook op de door [appellant] afgegeven garantieverklaringen in de artikelen 10 en 11 van de koopovereenkomsten I en II.  
         Daarmee kunnen de percelen I en II, voor zover deze de gedempte sloot betreffen, niet gezegd worden aan de koopovereenkomsten te beantwoorden. Niet alleen kunnen de betreffende beperkingen [geïntimeerde] in het overeengekomen gebruik van de percelen beperken, maar deze kunnen ook de waarde van die percelen verminderen. 
         De grieven II en III falen derhalve. 
       
       
       
         
           Grieven IV en VIII 
         
       
       
     
     
       4.8 
       
         Met grief IV verzet [appellant] zich tegen de door de rechtbank aan hem in het bestreden tussenvonnis verstrekte bewijsopdracht, omdat hij [geïntimeerde] genoegzaam zou hebben geïnformeerd over de verontreiniging en de reikwijdte ervan, terwijl de relevante bodemonderzoeken aan de koopovereenkomsten werden gehecht. [geïntimeerde] had haar informatie ook uit de publicatie van de besluiten van de provincie kunnen halen en had een eigen onderzoeksplicht in verband met de ‘voldoende gezaaide twijfel’, aldus [appellant] .  
         Met grief VIII komt [appellant] op tegen de bewijswaardering van de rechtbank in het bestreden eindvonnis, erop neerkomende dat hij niet in de levering van het hem opgedragen bewijs is geslaagd. 
         Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
     
     
       4.9 
       
         Het hof leest in de grieven van [appellant]  geen grief tegen de bewijslastverdeling door de rechtbank en zal daar dan ook vanuit moeten gaan. Noch uit de koopovereenkomsten I en II noch uit de opvolgende leveringsakten blijkt dat [appellant] [geïntimeerde] in kennis heeft gesteld van de ernstige verontreiniging die zich ter plaatse van de gedempte sloot in de bodem van de percelen I en II bevond. In de artikelen 10 en 11 van de koopovereenkomsten I en II heeft [appellant] verklaard ervoor in te staan [geïntimeerde] de informatie over de bodem van de percelen te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoorden te worden gebracht. De door de rechtbank bedoelde, aan [appellant] te bewijzen opgedragen informatie is daaronder te begrijpen. [appellant] kan zich ter afwering van zijn daaruit voortvloeiende verplichtingen dan ook niet beroepen op andere informatiebronnen die  [geïntimeerde] mogelijkerwijs had kunnen raadplegen dan wel op een eigen onderzoeksplicht van [geïntimeerde] . Met de bewijsopdracht heeft de rechtbank [appellant] opgedragen te bewijzen dat hij [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst I en koopovereenkomst II heeft geïnformeerd over de bodemverontreiniging in en sanering van de aan [geïntimeerde] verkochte percelen ter plaatse van de gedempte sloot, aldus dat door of namens [appellant] aan [geïntimeerde] (ook) de rapporten 2, 4c en 5c zijn verstrekt, althans inhoudelijk met [geïntimeerde] zijn besproken.  
         Met de rechtbank is het hof  van oordeel dat [appellant] , waar het gaat om de gedempte sloot, niet heeft bewezen dat hij [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten I en II heeft geïnformeerd over de ernstige bodemverontreiniging in en de sanering van de aan [geïntimeerde] verkochte percelen ter plaatse, aldus dat door of namens [appellant] aan [geïntimeerde] (ook) de rapporten 2, 4c en 5c zijn vertrekt. Weliswaar volgt uit de getuigenverklaringen dat [geïntimeerde] bekend was dat op het achtergelegen perceel van [persoon A] sprake was van ernstige bodemverontreiniging, maar dat haar tevens duidelijk werd gemaakt dat en in welke mate deze ernstige verontreiniging zich ook uitstrekte over de aan haar verkochte en geleverde percelen, alsmede welke beperkingen ter plaatse na de sanering daarvan zouden achterblijven, is met de desbetreffende verklaringen ook naar het oordeel van het hof onvoldoende aangetoond. De informatie op pagina 2 van rapport 4B is, anders dan [appellant] aanvoert, onvoldoende expliciet om daaruit af te leiden dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat op haar perceel een sloot aanwezig was die met verontreinigd materiaal was gedempt. Wat het gewicht van de verklaringen van [persoon B] en [persoon C] betreft neemt het hof over hetgeen de rechtbank  in rechtsoverwegingen 2.25-26 van het eindvonnis heeft overwogen. Anders dan [appellant] betoogt, blijkt tot slot uit het enkele feit dat [geïntimeerde] in 2012 bij een kort geding de beschikking had over het eerste rapport van [Ing. buro] (rapport 2) nog niet dat zij daarover ook ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomsten I en II reeds beschikte. Het bewijsaanbod van [appellant] in hoger beroep passeert het hof als onvoldoende specifiek, nu uit dat aanbod niet volgt dat en in hoeverre de getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij in eerste aanleg al hebben gedaan. Het aanbod medewerkers van de provincie en/of een milieudeskundige te horen is voorts niet ter zake dienend.  
         De grieven IV en VIII falen derhalve.  
       
       
       
         
           Grief V 
         
       
       
     
     
       4.10 
       
         
          [appellant] komt er met grief V tegen op dat de rechtbank in het bestreden tussenvonnis de mogelijkheid van het bestaan van schade heeft aangenomen en de procedure heeft verwezen naar de schadestaat. 
         
          [appellant] beroept zich in dat verband op artikel 14 van de koopovereenkomsten I en II en op de vrijwaringsbepaling in de leveringsakten. [appellant] bestrijdt tevens de bedragen die [geïntimeerde] in verband met de berekening van haar schade tot uitgangspunt neemt. 
       
       
     
     
       4.11 
       
         Naar uit het voorgaande blijkt, wist [appellant] van de ernstige verontreiniging van de bodem ter plaatse van de gedempte sloot en de resterende beperkingen die na de sanering aan het gebruik van het perceel kleefden. Op artikel 14 van de koopovereenkomsten I en II kan hij zich derhalve ter afwering van zijn aansprakelijkheid niet beroepen. De clausule die [geïntimeerde] vrijwaring toezegt in geval van aanspraken van de overheid of derden, is ter zake niet van toepassing. Nu [geïntimeerde] verwijzing naar de schadestaatprocedure heeft gevorderd, wordt alhier aan (de uitgangspunten voor) de berekening daarvan niet toegekomen. Voldoende is dat de mogelijkheid van schade voor [geïntimeerde] uit het hiervoor onder 4.8 bedoelde tekortschieten door [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [geïntimeerde] aannemelijk is. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat daarvan sprake is. 
         Grief V faalt derhalve. 
       
       
       
         
           Grief VI 
         
       
       
     
     
       4.12 
       Met grief VI brengt [appellant] naar voren dat de rechtbank in het bestreden tussenvonnis ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van verzuim. [appellant] is het er niet mee eens dat sprake zou zijn van een mededeling zijnerzijds in de zin van artikel 6:74 lid 2 althans  6:83 aanhef en onder c BW, althans dat een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kon uitblijven. Hij voert in dat verband aan geen mededeling te hebben gedaan met de strekking niet tot verdere nakoming gehouden te zijn. 
       
     
     
       4.13 
       
         Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellant] wel degelijk in verzuim is komen te verkeren. Zoals uit het hiervoor onder 4.8 overwogene volgt, is op beide percelen ter plaatse van de gedempte sloot sprake van een ernstiger verontreiniging, althans ernstigere gevolgen dan [appellant] aan [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt. [appellant] heeft zijn mededelingsplicht daarbij geschonden, zodat het risico daarvan voor zijn rekening komt. Uit de hele opstelling van [appellant] , ook ten processe, blijkt overduidelijk dat hij zich op het standpunt stelt aan zijn verplichtingen te hebben voldaan. Uit niets blijkt dat hij voornemens zou zijn het alsnog tot conformiteit van het geleverde voor [geïntimeerde] te leiden, integendeel. Daar komt nog bij dat van [geïntimeerde] , gelet op de opstelling van [appellant] en zijn beperkte financiële mogelijkheden tot herstel (vgl. de memorie van grieven onder 7.16), niet gevergd kon worden hem toe te laten tot dat herstel. Mede gegeven de redelijkheid en billijkheid kan [appellant] ook naar het oordeel van het hof gezegd worden met toepassing van artikel 6:83 BW zonder in gebrekestelling in verzuim te zijn.  
         Grief VI faalt derhalve. 
         
           Grief VII 
         
       
       
     
     
       4.14 
       
         Met grief VII brengt [appellant] naar voren dat de rechtbank het beroep van [appellant] op de klachtplicht in het bestreden tussenvonnis ten onrechte van de hand heeft gewezen. 
         Uit de koopovereenkomsten en de aktes blijkt, naar [appellant] aanvoert, al dat [geïntimeerde] bekend is geraakt met verontreiniging ter plaatse van de percelen. Reeds in 1998 en in ieder geval in 2001 wist [geïntimeerde] , althans moest zij weten, dat sprake was van een sanering die ook haar percelen kon raken. [appellant] beroept zich tevens op de eigen onderzoeksplicht van [geïntimeerde] . 
         De vordering van [geïntimeerde] is volgens [appellant] verjaard op grond van artikel 7:23 dan wel artikel 3:310  BW.         
       
       
     
     
       4.15 
       
         Ook deze grief faalt.  
         
          [appellant] zelf was op de hoogte van de ernstige verontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot, van de sanering ervan met een leeflaagpakket en van de beperkingen die daaruit voor het gebruik van de aan [geïntimeerde] gekochte percelen voortvloeien. Voor zover dit wat betreft perceel I niet zo mocht zijn (zie hiervoor onder 4.4), komt dit voor zijn rekening en risico. [appellant] wist derhalve, althans kon weten dat de door hem aan [geïntimeerde] afgeleverde percelen niet aan de overeenkomsten beantwoordden. 
         
          [appellant] heeft ter zake zoals uit het voorgaande blijkt zijn mededelingsplicht geschonden. 
         De klachttermijn vangt dus aan op het moment dat [geïntimeerde] de non-conformiteit heeft ontdekt (artikel 7:23, lid 1 BW). 
         Dat [geïntimeerde] op een eerder moment met de non-conformiteit van haar percelen I en II daadwerkelijk bekend is geraakt dan als gevolg van het haar ter beschikking gestelde (eerste) onderzoeksrapport van [x] van 6 september 2012 is niet gesteld of gebleken. Vervolgens heeft zij [appellant] , zo staat vast, hiervan op 13 november 2012, in kennis gesteld. [appellant] heeft niet (nader) toegelicht dat deze termijn niet kan gelden als binnen bekwame tijd. 
         Het beroep van [appellant] op de niet-naleving van de klachtplicht gaat derhalve niet op. 
         Nu [geïntimeerde] [appellant] op 6 mei 2013 in de onderhavige procedure heeft gedagvaard, wordt ook het beroep van [appellant] op verjaring volgens artikel 7:23 en 3:310 BW verworpen. 
       
       
       
         
           Grief IX 
         
       
       
     
     
       4.16 
       Grief IX vormt een zogenoemde veeggrief: [appellant] voert aan dat de rechtbank hem in het eindvonnis ten onrechte heeft veroordeeld tot vergoeding van schade op te maken bij staat en in de proceskosten. 
       
     
     
       4.17 
       
         Grief IX faalt. 
         Naar uit het voorgaande volgt, heeft de rechtbank [appellant] in het eindvonnis terecht veroordeeld tot vergoeding van de door [geïntimeerde] geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
       
         
           Bewij s 
       
       
     
     
       4.18 
       Nu het door [appellant] aangeboden bewijs, voor zover gespecificeerd, het hof niet tot een ander oordeel kan leiden, terwijl overigens sprake is van een onvoldoende gespecificeerd bewijsaanbod, zal het hof dit aanbod van [appellant] passeren. 
       
     
   
   
     
       5 De slotsom 
     
     
       5.1 
       De grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.  
     
     
       5.2 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op: 
       
       - griffierecht		€    311,- 
       - salaris advocaat		 €    894,-    (1 punt x tarief II à € 894,-) 
       Totaal                                         € 1.205,-.  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van  25 juni 2014 en 9 september 2015;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 311,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.F. Wiggers-Rust en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017.