ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2020:4921

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2020:4921 Rechtbank Midden-Nederland , 12-11-2020 / 8807511 MV EXPL  20-133

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2020-11-12

Zaaknummer: 8807511 MV EXPL  20-133

Proceduretype: Voorlopige voorziening

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:4921

---

Eiser heeft in een gesprek met Ymere, waarin eiser werd beschuldigd prostitutie in zijn woning toe te staan, een verklaring tot huuropzegging van zijn woning getekend. Eiser vordert dat de huuropzegging nietig dan wel vernietigbaar is. Een dergelijke vordering kan in Kort Geding niet worden toegewezen, omdat de vordering naar haar aard niet voorlopig is. Ymere vordert in reconventie primair ontruiming van de woning op grond van de huuropzegging door eiser en subsidiair op grond van wanprestatie. Dit laatste omdat de woning is gebruikt voor prostitutie werkzaamheden. De kantonrechter oordeelt dat Ymere huurder niet kan houden aan de opzegging. Ymere heeft een bijzondere zorgplicht en is bij haar verzoek tot tekening van de opzeggingsverklaring onzorgvuldig te werk gegaan door voorafgaand aan het gesprek niet het doel van het gesprek mede te delen, de verstrekkende gevolgen van de opzegging niet te bespreken en geen bedenktermijn te geven om juridisch advies in te winnen. De primaire grondslag wordt afgewezen. De vordering tot ontruiming wegens wanprestatie, de subsidiaire grondslag, wordt wel toegewezen. Voldoende is komen vast te staan dat vanuit de woning van huurder prostitutie werkzaamheden hebben plaatsgevonden, waarvoor huurder verantwoordelijk is te achten. Dat huurder van niets wist is niet aannemelijk temeer huurder daarvoor is gewaarschuwd en geen maatregelen heeft getroffen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Almere 
     
     
     
       zaaknummer: 8807511 MV EXPL  20-133  
     
     
     
       
         Vonnis van 12 november 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder ook te noemen: [eiser] , 
       eiser in conventie, 
       verweerder in reconventie, 
       gemachtigde: mr. S.N. Ali, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING YMERE , 
       gevestigd te Almere, 
       verder ook te noemen: Ymere, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. R.N.E. Visser. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiser] en Ymere genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met acht producties; 
         
         
           de brief van 27 oktober 2020 van Ymere met acht producties tevens eis in reconventie; 
         
         
           de brief van 27 oktober 2020 van [eiser] met één nadere productie; 
         
         
           de nadere productie (9) van Ymere; 
         
         
           de mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt; 
         
         
           de spreekaantekeningen van Ymere. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020.  [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde mr. S.N. Ali. Namens Ymere is verschenen mevrouw [A] (consulent woonfraude en overlast bij Ymere), bijgestaan door mr. R.N.E. Visser. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurt van Ymere vanaf 5 april 2017 een appartement aan de [adres] te Almere (hierna: de woning).  
       
     
     
       2.2. 
       
         In de toepasselijke  Algemene Huurvoorwaarden Woningen  van Ymere  (hierna: de Huurvoorwaarden) is onder meer het volgende opgenomen: 
                      “	Verplichtingen van de huurder Artikel 6 (…) 	8. 	De huurder mag geen overlast of hinder aan buren of omwonenden veroorzaken. (…) 
         	(…) 
         10. 	Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van Ymere. (…) 
         11.	Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is dat de huurder de woonruimte verlaat, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van Ymere in staat stelt de woning te bewonen als ware hij huurder. (…) 
         (…) 
         17.	De huurder is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn huisgenoten als van degenen die door de huurder en bedoelde huisgenoten in de woning zijn toegelaten. (…) 
         	(…) 
       
       
       
         
           Artikel 13 
           	1.	Bij het einde van de overeenkomst stelt de huurder de woning (inclusief tuin, zolder en berging)  
         leeg, schoongemaakt en in bruikbare en bewoonbare staat aan Ymere ter beschikking en conform de opnamestaat die bij aanvang van de overeenkomst is opgemaakt. (…).”  
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij e-mailbericht van 8 augustus 2020 heeft de Politie, Eenheid Midden-Nederland (hierna: de politie) onder meer het volgende aan Ymere gestuurd:  
         “	In maart dit jaar kregen wij een MMA melding [ kantonrechter: Meld Misdaad Anoniem]  op het adres [adres] ter zake illegale prostitutie in de woning. Op meerdere dagen zouden mannelijke personen in de woning doen en tevens Zuid-Amerikaanse dames gespot.  [B] en ik zijn toen op huisbezoek geweest en hebben de bewoner aangesproken op het vermoedens van prostitutie en dat dat z.s.m. moet stoppen. De bewoner gaf aan niet aan prostitutie te doen in de woning. In de woning konden wij ook geen bijzonderheden ontdekken m.b.t. het bedrijven van prostitutie.  Afgelopen week kregen wij wederom een MMA melding m.b.t. deze woning van prostitutie. Deze week heb ik ook een [ geanonimiseerd ] gesproken van nummer […] en vertelde […] dat […] het vermoeden heeft van prostitutie op nummer 22.  
         Op woensdagnacht jl. zijn de collega’s op het adres geweest i.v.m. een vernieling van een slaapkamer raam. Daar troffen zij in de woning niet de hoofdbewoner aan maar wel een tweetal dames van  Zuid-Amerikaanse afkomst. In de beide slaapkamers lagen 2 persoonsmatrassen. Donderdagavond 6-08 zijn [B] en ik wederom aan het adres geweest en met de hoofdbewoner gesproken. Wij hebben hem geconfronteerd met onze bevindingen van de MMA meldingen en onze collega’s van afgelopen nacht en hem met klem verzocht om hiermee te stoppen. Tevens hem aangezegd dat wij dit gaan melden bij Ymere en dat bij voortzetting van deze praktijken ook de gemeente wordt geïnformeerd. De consequentie kan zijn dat hij zijn woning kwijt raakt. (…)” 
       
       
     
     
       2.4. 
       In de nacht van 5 op 6 augustus 2020 is een raam van de deur van de woning van [eiser] vernield. [eiser] heeft hiervan op 15 augustus 2020, ook namens Ymere, bij de politie aangifte gedaan. Op 11 augustus 2020 is een ander raam naast zijn deur ingeslagen. Hiervan heeft [eiser] op dezelfde dag, ook namens Ymere, aangifte bij de politie gedaan.  In beide aangiftes verklaart [eiser] dat hij vermoedt dat een persoon genaamd [C] zijn ramen heeft vernield vanwege een (door [eiser] betwiste) geldschuld.   
       
     
     
       2.5. 
       Op 14 augustus 2020 heeft Ymere heeft een anonieme overlastmelding van een (contactpersoon van de) huurder ontvangen, waarin melding wordt gedaan van (kort samengevat) drugsdeals en prostitutie het afgelopen half jaar in de woning en daarbij gepaard gaande overlast en gevoel van onveiligheid. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 27 augustus 2020 heeft tussen [eiser] en (medewerkers van) Ymere een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van Ymere. Aan het einde van het gesprek is de huuropzegging aan de orde gekomen. [eiser] heeft vervolgens een schriftelijke huuropzegging ondertekend, waarin staat dat de einddatum van het huurcontract  30 oktober 2020 is (hierna: de huuropzegging). 
       
     
     
       2.7. 
       De huuropzegging van [eiser] is door Ymere bij brief van 31 augustus 2020 bevestigd.	 
       
     
     
       2.8. 
       
         De politie heeft bij e-mailbericht van 16 september 2020, met als bijlage een mutatierapport, het volgende bij Ymere gemeld: 
         “	Afgelopen maandag 14 september 2020 omstreeks 01:00 uur wederom van de huurder een melding gekregen dat er weer ongewenste dames in de woning zaten. De dames waren volgens hem er in gezet toen hij zelf niet thuis was maar zijn neefje er was. Dames zijn binnen gebracht en vervolgens zou het neefje zijn weggegaan. De dames zijn er zonder gedoe door ons uitgezet. Hadden al enkele klanten gehad gezien de gebruikte condooms die werden aangetroffen. (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       
         De burgemeester van de gemeente Almere heeft [eiser] bij brief van 12 oktober 2020 mededeling gedaan van zijn voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom. Hierin is onder meer het volgende opgenomen: 
         “	 Inleiding Op 13 september 2020 is door de Politie Midden-Nederland, district Flevoland (hierna: de politie), een onderzoek ingesteld naar de woning aan de [adres] in [woonplaats] , (…). Tijdens het onderzoek is door de politie vastgesteld dat de woning gebruikt wordt als seksinrichting. (…) 
       
       
       
         
           Controle 
           Naar aanleiding van het vorenstaande heeft de politie op 13 september 2020 een onderzoek in de woning ingesteld. Tijdens deze controle waren er twee Spaanstalige sekswerkers in de slaapkamers en naar verluid een familielid van u in de woning aanwezig. In beide slaapkamers trof de politie tijdens deze controle brandende kaarsen, seksattributen, condooms  en glijmiddel aan. Ook werd er in de woning een tas met meerdere gebruikte condooms en doekjes aangetroffen. Verder is uit het registratiesysteem van de politie gebleken dat beide in de woning aangetroffen dames voorkomen in zake prostitutie.  
       
       
       
         
           Conclusie 
           Gelet op het voorgaande concludeer ik dat er gedurende een langere periode in de woning bedrijfsmatig seksuele handelingen worden verricht en daardoor als seksinrichting moet worden aangemerkt. Er wordt namelijk bedrijfsmatig prostitutie uitgeoefend.” 
       
     
     
       2.10. 
       Ymere heeft een anonieme verklaring van een omwonende van 25 oktober 2020 in het geding gebracht. Daarin wordt melding gemaakt van drughandel en prostitutie in de woning. Ook vermeldt de verklaring dat er in de nacht van 17 op 18 oktober 2020 een politie-inval is geweest in de woning en dat daarbij meerdere personen zijn meegenomen.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
         
       
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. in rechte vast stelt dat de opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen niet rechtsgeldig is geschied dan wel te bepalen dat de huuropzegging ingetrokken is of kan worden; 
         II.  primair  te verklaren voor recht dat de huuropzegging nietig is, wegens strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid dan wel de huuropzegging onder de geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is c.q. op grond van de wijze waarop de huuropzegging is geschied, althans een afschrift is ondertekend (de huuropzegging is gedaan) zonder een bedenktijd/termijn in acht te nemen; 
         
           subsidiair  te verklaren voor recht dat de huuropzegging vernietigbaar is op grond van dwaling/misbruik van omstandigheden/bedrog/bedreiging, althans één van de in het Burgerlijk Wetboek genoemde wilsgebreken; 
         III. bij een eventuele ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst, de voorwaarde te verbinden dat Ymere hem begeleidt naar alternatieve huisvesting die aansluit bij zijn medische situatie dan wel bij ontruiming van het gehuurde een redelijke termijn in acht te nemen, van ten minste twaalf maanden, dat de ontruimingstermijn met twaalf maanden wordt verlengd, opdat [eiser] in de gelegenheid wordt gesteld een andere woonruimte te zoeken; 
         IV. Ymere te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Ymere voert verweer. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Ymere vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  [eiser] veroordeelt om de woning uiterlijk drie dagen na betekening van het vonnis aan Ymere ter beschikking te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 100 voor elke dag, of een gedeelte daarvan, dat [eiser] deze veroordeling niet nakomt met een maximum van € 5.000, alsmede dat, als [eiser] in gebreke blijft met het ter beschikking stellen van de woning, de ontruiming kan worden bewerkstelligd door de deurwaarder, alsmede [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] voert verweer. 
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         Spoedeisend belang 
       
     
     
     
       4.1. 
       Van een spoedeisend belang van zowel [eiser] in conventie als Ymere in reconventie is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de aard van die vorderingen, voldoende gebleken. 
       
       
         
           In conventie  
           
         
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter (I.) in rechte vaststelt dat de huuropzegging niet rechtsgeldig is en (II.) verklaart voor recht dat de huuropzegging (primair) nietig, dan wel (subsidiair) vernietigbaar is. 
       
     
     
       4.3. 
       De kantonrechter is van oordeel dat het door [eiser] onder I. en II. gevorderde in kort geding niet voor toewijzing in aanmerking kan komen. Een voorziening die de rechtstoestand tussen partijen vaststelt is – zoals Ymere ook onweersproken heeft aangevoerd – naar haar aard niet voorlopig. Een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 254 Rv kan daarom ook geen verklaring van recht omtrent de rechtsverhouding van partijen inhouden. 
       
     
     
       4.4. 
       Het voorgaande betekent dat de vorderingen in conventie van [eiser] onder I. en II., moeten worden afgewezen. De inhoudelijke standpunten van [eiser] omtrent de huuropzegging zullen wel aan bod komen bij de beoordeling in reconventie.  
       
     
     
       4.5. 
       Verder vordert [eiser] in conventie onder III. dat bij een eventuele ontruiming de voorwaarde wordt verbonden dat Ymere hem begeleidt naar een geschikte, alternatieve woonruimte dan wel dat een ontruimingstermijn van ten minste twaalf maanden wordt gegeven. Aangezien Ymere in reconventie ontruiming vordert, zal het (naar de kantonrechter begrijpt) voorwaardelijk verzoek van [eiser] , ook omwille van de overzichtelijkheid van dit vonnis, na de beoordeling van de vordering tot ontruiming aan bod komen.   
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
       
         
           Ontruiming op grond van de teruggaveverplichting van art. 7:224 BW 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       Ymere vordert in reconventie ontruiming van de woning (primair) op grond van de teruggaveverplichting van artikel 7:224 BW (en artikel 13 van de Huurvoorwaarden). Daarin staat kort gezegd dat de huurder verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. De huurovereenkomst is beëindigd door de rechtsgeldige opzegging van [eiser] tegen 30 oktober 2020. [eiser] moet daarom de woning aan Ymere teruggeven, aldus Ymere.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat de huuropzegging niet rechtsgeldig dan wel vernietigbaar is vanwege dwaling/misbruik van omstandigheden/bedrog/bedreiging, althans één van de in het Burgerlijk Wetboek genoemde wilsgebreken. Voor zover er wel moet worden uitgegaan van een rechtsgeldige huuropzegging, trekt [eiser] per direct de huuropzegging in, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter oordeelt als volgt. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser] heeft onder meer een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de huuropzegging wegens misbruik van omstandigheden. Artikel 3:44 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is, wanneer zij door bedreiging, door bedrog, of door misbruik van omstandigheden is tot stand gekomen. Lid 4 van dat artikel bepaalt dat van misbruik van omstandigheden sprake is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden (zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. 
       
     
     
       4.10. 
       In dat kader is het volgende van belang. Vooropgesteld wordt dat Ymere een sociale woningbouwcorporatie is en vanuit die positie rekening heeft te houden met de aanmerkelijke kans dat zij huurovereenkomsten sluit met maatschappelijk en/of sociaal zwakkere mensen. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter juist vanwege de maatschappelijke positie van Ymere een zorgplicht met zich om – zeker bij zulke verstrekkende handelingen als het opzeggen van een huurovereenkomst door een huurder – uiterst zorgvuldig en voorzichtig te werk te gaan.  
       
     
     
       4.11. 
       Hierin past niet de werkwijze zoals deze in dit specifieke geval door Ymere is gehanteerd. Allereerst heeft Ymere voorafgaand aan het gesprek op 27 augustus 2020 niet aan [eiser] meegedeeld dat de inhoud van het gesprek (ook) betrekking zal hebben op een huuropzegging door [eiser] . Dit terwijl de huuropzegging wél het uitgangspunt (van Ymere) van het gesprek was, zoals Ymere ter zitting heeft erkend. Verder heeft Ymere erkend dat zij tegen [eiser] heeft gezegd dat hij door het tekenen van de huuropzegging een gang naar de rechter en de daarmee gemoeide proceskosten bespaart. Gelet op de mogelijk verstrekkende gevolgen van het gesprek, had het op de weg van Ymere gelegen om [eiser] vooraf over het doel van het gesprek te informeren. [eiser] had zich dan kunnen voorbereiden en desgewenst iemand mee kunnen nemen om hem (juridisch) bij te staan, zeker gelet op zijn maatschappelijke positie. Bovendien heeft Ymere geen bedenktermijn gegeven aan [eiser] om zich hierover te beraden en om alsnog (juridisch) advies in te winnen. Dit klemt temeer nu [eiser] tijdens het gesprek (ook met een schriftelijk stuk) heeft aangegeven bij Ymere dat hij psychische klachten heeft. Tot slot weegt mee dat er bij het gesprek op het kantoor van Ymere sprake was van een afhankelijke en ongelijkwaardige verhouding tussen [eiser] en Ymere.  
     
     
       4.12. 
       Onder de hiervoor omschreven omstandigheden, is de kantonrechter van oordeel dat Ymere [eiser] er in ieder geval van had behoren te weerhouden om de huuropzegging te ondertekenen zonder bedenktermijn. Gelet op de feitelijke gang van zaken valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat de door [eiser] gedane huuropzegging, wegens misbruik van omstandigheden, zal worden vernietigd op de voet van artikel 3:44 lid 4 BW. Het moet er daarom in het kader van dit kort geding vooralsnog voor worden gehouden dat de huuropzegging vernietigbaar is. Dit brengt met zich dat de huurovereenkomst niet door [eiser] is opgezegd. De door Ymere gevorderde ontruiming kan daarom niet worden toegewezen op grond van de teruggaveverplichting van artikel 7:224 BW. 
       
       
         
           Ontruiming wegens tekortkomingen 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
         Subsidiair vordert Ymere ontruiming op grond van tekortkomingen die van voldoende gewicht zijn om bij wege van voorlopige voorziening de ontruiming van de woning uit te spreken. De woning wordt namelijk regelmatig gebruikt voor prostitutie.  
         De bestemming is hierdoor in strijd met het overeengekomen gebruik van het gehuurde (als woonruimte) gewijzigd naar seksinrichting. Dat is in strijd artikel 7:214 BW. Verder heeft [eiser] de woning in gebruik gegeven aan derden. Dat is in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.10/6.11 van de Huurvoorwaarden. Daarnaast is er sprake van overlast. [eiser] is tegenover Ymere op grond van artikel 7:219 BW en artikel 6.17 van de Huurvoorwaarden ook verantwoordelijk voor het gedrag van degene die hij tot de woning toelaat. [eiser] gedraagt zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW en handelt in strijd met artikel 6.8 van de Huurvoorwaarden, aldus Ymere. 
       
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiser] betwist dat er sprake is van seksuele dienstverlening in zijn woning, althans dat hij wetenschap hiervan heeft gehad. Dat een vriend dan wel “neef” van [eiser] kennelijk zijn woning, zonder zijn toestemming in gebruik heeft gegeven aan prostituees, kan [eiser] niet worden aangerekend en is onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. [eiser] heeft zich altijd als een goed huurder gedragen. Daarnaast betwist [eiser] dat er sprake is van overlast. Ook indien er sprake is van enige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dan is die tekortkoming in het kader van een belangafweging niet dermate ernstig van aard dat een ontbinding van de huurovereenkomst c.q. ontruiming gerechtvaardigd is, aldus [eiser] . 
       
     
     
       4.15. 
       De kantonrechter oordeelt als volgt. 
       
     
     
       4.16. 
       Voor toewijzing van de door Ymere in reconventie gevorderde ontruiming in dit kort geding is nodig dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.17. 
       
         Het verweer van [eiser] dat hij niet op de hoogte was van de prostitutie in de woning, althans dat hij hier pas op 5 augustus 2020 achter was gekomen (nadat zijn raam was vernield), acht de kantonrechter ongeloofwaardig. [eiser] heeft ter onderbouwing van dat verweer geen enkel stuk overgelegd waaruit dat blijkt.  
         Hiertegenover heeft Ymere onder meer het volgende overgelegd: meerdere e-mailberichten van de politie, een mutatierapport d.d. 16 september 2020 van de politie, een gedetailleerde overlastmelding van een huurder van 14 augustus 2020, een voornemen tot last onder dwangsom van de burgemeester van de gemeente Almere d.d. 12 oktober 2020 en een anonieme verklaring van een omwonende d.d. 25 oktober 2020. De kantonrechter is gelet op de inhoud van de overgelegde stukken – zeker in onderlinge samenhang bezien – van oordeel dat overtuigend is komen vast te staan dat er wel degelijk sprake is van prostitutie in de woning (en daarmee gepaard gaande overlast) en dat dit al langere tijd gaande is. Zo vermeldt de conclusie van het voornemen tot de last onder dwangsom van de burgemeester van Almere, naar aanleiding van een door de politie ingesteld onderzoek (r.o. 2.9):  
         “Gelet op het voorgaande concludeer ik dat er gedurende een langere periode in de woning bedrijfsmatig seksuele handelingen worden verricht en daardoor als seksinrichting moet worden aangemerkt. Er wordt namelijk bedrijfsmatig prostitutie uitgeoefend.” 
       
       
     
     
       4.18. 
       Bovendien is ná 5 augustus 2020 de prostitutie in de woning en de daarmee gepaard gaande overlast niet gestopt. De politie heeft op 14 september 2020 wederom prostituees in de woning aangetroffen. De door [eiser] gegeven verklaring dat zijn “neef” dan wel vriend dit heeft gedaan zonder zijn toestemming, kan hem niet baten. Op grond van artikel 7:219 BW is [eiser] jegens Ymere op gelijke wijze aansprakelijk voor zijn eigen gedragingen als voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Nog daargelaten of [eiser] die toestemming heeft gegeven, was hij in ieder geval van (het voornemen tot) de gedragingen van zijn “neef” op de hoogte of had hij daarmee ernstig rekening te houden.  Dit was immers niet de eerste keer. Daarbij komt dat [eiser] vervolgens heeft nagelaten om maatregelen te treffen die redelijkerwijs van hem verlangd hadden mogen worden om te voorkomen dat dit weer zou gebeuren. Ter zitting heeft [eiser] over de recente politie-inval in zijn woning in de nacht van 17 op 18 oktober 2020 verklaard dat (onder andere) zijn “neef” is gearresteerd en dat zijn “neef” nog steeds over de sleutel van zijn woning beschikte. Dat de prostituees in de woning zijn gelaten zonder toestemming van [eiser] is, wat daar verder ook van zij, daarom aan [eiser] zelf toe te rekenen. 
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van prostitutie in de woning en daarmee gepaard gaande overlast in de omgeving van het gehuurde. Hiervoor is [eiser] verantwoordelijk. [eiser] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als (goed) huurder. Krachtens artikel 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor de ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Van dat laatste is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter – ook wanneer het (woon)belang van [eiser] in aanmerking wordt genomen – geen sprake. Daarbij weegt ten nadele van [eiser] mee dat hij, ook nadat hij meerdere keren is gewaarschuwd, niet ervoor heeft gezorgd dat de prostitutie en de overlast met betrekking tot zijn woning is gestopt. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] in moeilijke financiële en persoonlijke omstandigheden verkeert, maar die omstandigheden – hoe vervelend ook – kunnen niet aan Ymere worden tegengeworpen en ontslaan hem niet van zijn verplichtingen als huurder.   
       
     
     
       4.20. 
       Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De overlast met betrekking tot de woning is kennelijk nog niet gestopt, gezien de recente politie-inval in de woning in de nacht van 17 op 18 oktober 2020. Van Ymere kan daarom niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Vooruitlopend daarop is de vordering om de woning te ontruimen toewijsbaar. 
       
     
     
       4.21. 
       Aan het door [eiser] gedane bewijsaanbod (“ dat eiser zelf ook bij de politie melding heeft gedaan alsmede bijstand c.q. bescherming van de politie heeft ingeroepen. Verder geeft hij te kennen dat hij zelf slachtoffer is van hetgeen dat in zijn woning heeft plaatsgevonden.” ), zal worden voorbijgegaan. Het eerste deel van het bewijsaanbod heeft namelijk betrekking op feiten die niet worden betwist. Het tweede deel van het bewijsaanbod is onvoldoende specifiek, niet ter zake dienend en kan – indien bewezen – niet tot een ander oordeel in deze zaak leiden.    
       
     
     
       4.22. 
       
         De kantonrechter ziet, gelet op de veroorzaakte overlast voor de omwonenden, onvoldoende aanleiding om een langere ontruimingstermijn dan gebruikelijk te hanteren.  
         De termijn waarbinnen [eiser] de woning dient te verlaten, zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Indien [eiser] de woning niet zelf verlaat, dan zal Ymere na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 Rv e.v., in samenhang met art 444 Rv) de deurwaarder in moeten schakelen om [eiser] te dwingen zijn woning te verlaten. Het verzoek van [eiser] om bij een ontruiming de voorwaarde te verbinden dat hij door Ymere wordt begeleid naar een geschikte woonruimte is niet gebaseerd op een wettelijke grondslag en zal daarom worden afgewezen. 
       
       
     
     
       4.23. 
       
         Ten aanzien van de door Ymere gevorderde dwangsom heeft [eiser] geen afzonderlijk verweer gevoerd. De kantonrechter acht die dwangsom niet onredelijk en zal de gevorderde dwangsom toewijzen. 
         
           
           Proceskosten in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten in conventie te compenseren. Weliswaar worden de vorderingen van [eiser] in conventie afgewezen, maar dat neemt niet weg dat [eiser] wel in conventie materieel in het gelijk is gesteld. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere in reconventie worden begroot op nihil, omdat de reconventie geen noemenswaardig meerwerk oplevert vanwege de nauwe samenhang met de conventie.  
       
     
     
       4.25. 
       De door Ymere gevorderde nakosten zullen op onderstaande wijze worden begroot.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af; 
       
     
     
       5.2. 
       compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;  
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] om de woning, gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] , met al de zijnen en het zijne,  binnen veertien dagen  na de betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, of een gedeelte daarvan, dat [eiser] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00; 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten in reconventie aan de zijde van Ymere, tot de uitspraak van dit vonnis begroot nihil; 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Ymere volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde; 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.7. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 november 2020.