ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2019:3754

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2019:3754 Rechtbank Amsterdam , 28-05-2019 / 6977957

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-05-28

Zaaknummer: 6977957

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:3754

---

Geen wanprestatie bij huur bedrijfsruimte NS station. Beslissing over dringend eigen gebruik en belangenafweging aangehouden

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 6977957  CV EXPL 18-12849 
       vonnis van:  28 mei 2019 
       fno.:  34906 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     NS Stations B.V. 
     
       gevestigd te Utrecht 
       eiseres 
       nader te noemen: NS Stations  
       gemachtigde: mr. L. Vrakking 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1.  [gedaagde sub 1] 
     wonende te [woonplaats] 
     2.  [gedaagde sub 2] 
     gevestigd te [vestigingsplaats] 
     
     
       nader te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , dan wel samen: gedaagden 
       gemachtigde: mr. W.K. Cheng 
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     - dagvaardingen van 4 en 6 juni 2018, met producties; - antwoord, met producties; - instructievonnis; - dagbepaling comparitie. 
     
     
       De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 november 2018. Voor NS Stations  zijn verschenen [vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2] , vergezeld door de gemachtigde. Gedaagden zijn verschenen bij [gedaagde sub 1] en [vertegenwoordiger 3] , vergezeld oor de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, NS Stations aan de hand van een pleitnota. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de comparitie zijn nadere stukken gewisseld 
     
     
     - akte na comparitie met producties aan de zijde van gedaagden; 
     - antwoordakte na comparitie aan de zijde van NS Stations; 
     - uitlating producties aan de zijde van gedaagden. 
     
     
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
     
       1.1. 
       Tussen NS Stations als verhuurster en [naam huurder] (hierna: [naam huurder] ) als huurder is ingaande 1 februari 2008 een huurovereenkomst gesloten betreffende een bedrijfsruimte in NS-station Muiderpoort te Amsterdam (hierna: het gehuurde). [naam huurder] heeft met toestemming van NS Stations zijn rechtsverhouding met NS Stations ingebracht in [naam VOF] 
     
     
       1.2. 
       Artikel 1 lid 3 van de schriftelijke huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt conform de in bijlage 2 bij die overeenkomst omschreven bestemming. In bijlage 2 staat achter ‘Bestemming’: ‘winkel’. 
     
     
       1.3. 
       De huurovereenkomst, waarvan Algemene Bepalingen deel uitmaken, bevat onder meer bedingen die de huurder gebieden om de huur tijdig te voldoen en om het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst omschreven bestemming. Ook bevatten zij een verbod om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde onder te verhuren of in gebruik af te staan.  
     
     
       1.4. 
       
        [naam huurder] exploiteerde in het gehuurde een broodjeszaak onder de naam [naam VOF] . 
     
     
       1.5. 
       Met ingang van 1 april 2010 heeft [gedaagde sub 1] met instemming van NS Stations in de plaats van [naam VOF] als huurder de huurovereenkomst voortgezet. 
     
     
       1.6. 
       
        [gedaagde sub 1] heeft in het gehuurde (onder meer) een telefoonwinkel gevestigd. 
     
     
       1.7. 
       Eind 2010/begin 2011 is het gehuurde gesplitst in drie afzonderlijke ruimten. In dat kader heeft NS Stations op haar kosten de voorgevel van het gehuurde verbouwd teneinde deze te voorzien van drie afzonderlijke ingangen. 
     
     
       1.8. 
       Sinds deze verbouwing waren tot eind 2017 begin 2018 in twee van de drie delen van het gehuurde via onderhuur aan derden een broodjeszaak respectievelijk een kapperszaak gevestigd. Daarnaast is er een telefoonwinkel. Vanaf begin 2018 ligt de exploitatie van de drie ruimten geheel in handen van [gedaagde sub 1] .  
     
     
       1.9. 
       Vanaf circa 2012 tot 1 januari 2016 heeft [gedaagde sub 1] zijn in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf ondergebracht in de besloten vennootschap [gedaagde sub 2] Volgens het handelsregister zijn de activiteiten van deze vennootschap omschreven als: verhuur van onroerend goed.  
     
     
       1.10. 
       Vanaf 1 januari 2016 exploiteert [gedaagde sub 1] zijn in het gehuurde gevestigde bedrijf als eenmanszaak onder de naam [naam eenmanszaak] . 
     
     
       1.11. 
       De huurbetalingen vinden plaats door middel van automatische incasso door NS Stations vanaf een bankrekening ten name van [gedaagde sub 2] 
     
     
       1.12. 
       Bij vonnis van 3 april 2017 heeft de kantonrechter te Amsterdam geoordeeld dat [gedaagde sub 1] in persoon is aan te merken als de huurder, werd tevens geoordeeld dat de op dat moment bestaande betalingsachterstand geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde en werd [gedaagde sub 1] voorts veroordeeld tot betaling van (een restant van) de afrekening servicekosten 2015, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. 
     
     
       1.13. 
       Bij e-mail d.d. 20 september 2017 heeft NS Stations (de gemachtigde van) [gedaagde sub 1] aangesproken op (onder meer) het onbevoegd onderverhuren door [gedaagde sub 1] van het gehuurde. 
     
     
       1.14. 
       Bij e-mail d.d. 21 september 2017 heeft NS Stations (de gemachtigde van) [gedaagde sub 1] aangeschreven in verband met een artikel in De Telegraaf d.d. 15 september 2017 over het beweerdelijk ronselen van IS-strijders door ene [naam 1] dat in het gehuurde zou hebben plaatsgevonden. 
     
     
       1.15. 
       Bij brief van 16 januari 2017 heeft NS Stations de huurovereenkomst opgezegd in verband met dringend eigen gebruik en een belangenafweging en daarbij gewezen op de voorgenomen ontwikkeling van een hotel ter plaatse. [gedaagde sub 1] heeft meegedeeld niet akkoord te gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst. 
     
     
       1.16. 
       Bij vonnis in kort geding van 29 november 2017 heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming afgewezen. Daarbij is onder meer overwogen dat van betalingsachterstand en andere tekortkomingen, zoals onderhuur zonder toestemming of gebruik in strijd met de bestemming, onvoldoende is gebleken. 
     
   
   
     
       Vordering en verweer 
     
     2. NS Stations vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] (en voor zover van toepassing: met [gedaagde sub 2] te ontbinden; subsidiair vordert zij een tijdstip te bepalen waarop voormelde huurovereenkomst zal eindigen; in beide gevallen met een veroordeling tot ontruiming en een veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding. 
     
     3. De primaire vordering tot ontbinding wordt gebaseerd op wanprestatie die bestaat in, kort samengevat, betalingsachterstand, onbevoegde onderhuur, gebruik in strijd met de bestemming, het niet of niet zelf exploiteren van het gehuurde. De subsidiaire vordering wordt gebaseerd op dringend eigen gebruik door NS Stations in verband met enerzijds het streven naar verhoogde kwaliteitsbeleving van het station en anderzijds aanpassing van de infrastructuur in verband met het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS). In het kader van een belangenafweging stelt NS Stations dat haar belangen bij beëindigen van de huurovereenkomst zwaarder dienen te wegen dan die van gedaagden bij voortzetting daarvan. 
     
     4. Gedaagden hebben de vorderingen en de gronden waarop deze is gebaseerd bestreden. Het verweer komt, voor zover van belang, hierna aan de orde.  
     
   
   
     Beoordeling 
     
     5. In de kern komt de belangrijkste vraag in de onderhavige zaak erop neer of er voldoende gronden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. te beëindigen.  
     
     6.  Betekenis eerdere procedures . 
     Tussen partijen is in het recente verleden tweemaal een procedure gevoerd, een bodemprocedure die eindigde met het vonnis van 3 april 2017 en een kort gedingprocedure, waarin op 29 november 2017 vonnis is gewezen. Tegen beide vonnissen is geen hoger beroep ingesteld, zodat deze in kracht van gewijsde zijn gegaan. Het vonnis in de bodemprocedure heeft daarnaast gezag van gewijsde. Dat betekent dat ten aanzien van de aan het adres van [gedaagde sub 1] gemaakte verwijten, de onderhavige zaak zich toespitst op hetgeen is voorgevallen na 3 april 2017, nu eventuele eerdere gedragingen van [gedaagde sub 1] reeds toen in de beoordeling zijn betrokken en, voor wat betreft de gestelde wanprestatie, te licht zijn bevonden om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. 
     
     7.  [gedaagde sub 2] 
     De onderhavige vordering is ook ingesteld tegen [gedaagde sub 2] NS Stations heeft erop gewezen dat dit is gedaan voor zover de kantonrechter van oordeel is dat deze vennootschap (tevens) als huurder moet worden aangemerkt. Bij vonnis van 3 april 2017 heeft de kantonrechter al overwogen dat deze besloten vennootschap geen huurder is en gesteld noch gebleken is dat hierin sindsdien verandering is opgetreden. NS Stations zal daarom in haar vordering tegen de besloten vennootschap niet ontvankelijk worden verklaard. 
     
     8.  Wanprestatie? 
     Als eerste grond voor ontbinding van de huurovereenkomst voert NS Stations aan dat regelmatig sprake is geweest van betalingsachterstand. [gedaagde sub 1] heeft dat bestreden. Van de zijde van beide partijen zijn, op uitnodiging van de kantonrechter, stukken in het geding gebracht waaruit het eigen gelijk zou moeten blijken. 
     
     9. De kantonrechter stelt voorop dat de eventuele betalingsachterstand ook in de beide eerder genoemde procedures aan de orde is geweest. De rechter in kort geding concludeerde op 29 november 2017 dat tussen partijen vaststaat dat er geen sprake meer is van betalingsachterstand. Het gaat daarom in deze zaak om wat er is gebleken over het betaalgedrag van [gedaagde sub 1] sindsdien. Uit de overgelegde overzichten maakt de kantonrechter op dat wel eens één of twee maanden huur openstaan, maar dat dit ook vrij vlot weer wordt ingelopen. Op de achtergrond speelt daarbij de kwestie dat NS Stations tegen de wens van [gedaagde sub 1] is doorgegaan met het incasseren vanaf de bankrekening van de B.V. terwijl NS Stations tenminste vanaf februari 2016 (zie pleitnota mr. Vrakking nr 12 en 13) wist van het nadrukkelijke verzoek van [gedaagde sub 1] om de maandelijkse huur af te gaan schrijven vanaf het bankrekeningnummer van [naam eenmanszaak] , de eenmanszaak van [gedaagde sub 1] . Waarom NS Stations dat eerst per 1 januari 2019 heeft geëffectueerd, zoals ook tussen partijen vaststaat, is onopgehelderd gebleven. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk gemaakt dat de perikelen rond de tijdelijke achterstanden in huurbetaling in nauw verband staan met het incasseren vanaf de bankrekening van de B.V.. Verder is van belang dat gesteld noch gebleken is dat ook na 1 januari 2019, de datum waarop vanaf een ander bankrekeningnummer wordt geïncasseerd, nog steeds sprake is van betalingsachterstand. De kantonrechter is daarom van oordeel dat hetgeen NS Stations heeft aangevoerd rond de betalingsachterstanden, mede in het licht van hoe zijzelf met de incasso is omgegaan, niet een zodanige wanprestatie oplevert dat om die reden de huurovereenkomst dient te worden ontbonden en het gehuurde dient te worden ontruimd.  
     
     10. [gedaagde sub 1] wordt tevens verweten dat hij het gehuurde onbevoegd heeft onderverhuurd aan [gedaagde sub 2] en, al dan niet via deze vennootschap, aan diverse andere onderhuurders.  De kantonrechter overweegt allereerst dat aannemelijk is dat deze situatie ten aanzien van de B.V. per 1 januari 2016 opgehouden heeft te bestaan en het betreft derhalve een omstandigheid die dateert van enige tijd geleden. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat NS Stations moet hebben af geweten van de inbreng in de besloten vennootschap, gelet op het feit dat zij, zoals hiervoor reeds werd overwogen, tot 1 januari 2019 de huurpenningen vanaf de bankrekening van die besloten vennootschap heeft geïncasseerd. Voor zover in dit opzicht sprake is (geweest) van een tekortkoming kan deze, mede gelet op het gebrek aan enige eerdere actie van de zijde van NS Stations, niet als ernstig worden aangemerkt. 
     
     11. Dat [gedaagde sub 1] (delen van) het gehuurde zou onderverhuren zonder toestemming van NS Stations is onvoldoende aannemelijk geworden. Daarbij is van belang dat NS Stations, in het derde kwartaal van 2010 op haar kosten de voorgevel van het oorspronkelijke gehuurde op zodanige wijze heeft verbouwd dat elk van de drie nieuwe delen daarvan een eigen toegang kregen. NS Stations heeft dus zelf de feitelijke mogelijkheid voor onderverhuur geschapen. Voorts is daarbij van belang dat [gedaagde sub 1] een schriftelijke verklaring heeft overgelegd van H. Berkelaar van 11 november 2017, die in 2010 als property manager de contactpersoon van NS Stations met [gedaagde sub 1] van doen had. Deze bevestigt dat NS Stations wist en goedkeurde dat [gedaagde sub 1] aan meerdere ondernemers onderverhuurde, en voorts dat NS Stations dit zelfs wenselijk vond omdat de betreffende hoek van het station daardoor aantrekkelijker en veiliger voor passanten zou worden. NS Stations heeft aangevoerd dat Berkelaar de bevoegdheid miste om [gedaagde sub 1] hiervoor toestemming te verlenen, maar hieraan kent de kantonrechter geen betekenis toe. NS Stations heeft destijds de verbouwing gerealiseerd en dat zal niet alleen door Berkelaar zijn beslist. Daarnaast is uit de verklaring van Berkelaar af te leiden dat hij namens NS Stations contacten met huurders onderhield en zijn wetenschap moet daarom aan NS Stations worden toegerekend. NS Stations voert “subsidiair” aan dat een eventuele initiële toestemming niet geldt voor eventuele opvolgende verhuringen, maar ook deze stelling kan NS niet baten, nu uit verklaring van Berkelaar is af te leiden dat NS Stations ook heeft aangeboden te helpen zoeken naar nieuwe huurders, in geval één van de ruimtes mocht vrijkomen. Daaruit is af te leiden dat NS Stations vanaf het begin heeft rekening gehouden met eventuele opvolgende onderhuurders. Dat de toestemming door NS Stations niet schriftelijk is gegeven, is in dit verband onvoldoende om over het voorgaande anders te denken. 
     
     12. In het kader van vermeende wanprestatie verwijt NS Stations [gedaagde sub 1] voorts dat hij het gehuurde in strijd met de bestemming van “winkel” (bijlage 2 bij huurcontract) heeft gebruikt. NS Stations wijst erop dat uit de verklaring van de heer [vertegenwoordiger 3] blijkt dat er onder andere ook werkplekken /kantoorruimte werden verhuurd. [gedaagde sub 1] heeft betwist dat het hier om separaat verhuurde kantoorruimte gaat en erop gewezen dat de beide werkplekken ten dienste staan van de activiteiten van de telefoonwinkel.  
     
     13. De kantonrechter volgt op dit punt het standpunt van [gedaagde sub 1] en kan zich wat dit aspect betreft geheel vinden in de volgende overwegingen van de kort geding rechter in het vonnis van 29 november 2017 :  
     
     11.	Dat de exploitatie van een telefoonwinkel in strijd is met de contractuele bestemming van het gehuurde is evenmin aannemelijk geworden. In de huurovereenkomst wordt ten aanzien van de bestemming uitdrukkelijk verwezen naar bijlage 2 bij die overeenkomst, en daarin staat als bestemming uitsluitend ‘winkel’. NS Stations heeft verwezen naar het feit dat de oorspronkelijke huurder  ( [naam huurder] ) een broodjeszaak had, en voorts naar de akte van indeplaatsstelling, waarin staat vermeld dat NS Stations ‘…verklaart in huur te hebben gegeven (…) de ruimte in het stationsgebouw te Amsterdam Muiderpoort ten behoeve van de verkoop van fastfood.’ Gesteld noch gebleken is echter dat partijen bij het aangaan van de akte van indeplaatsstelling de intentie hebben gehad een wijziging te brengen in de bestaande huurovereenkomst (anders dan een wijziging van de persoon van de huurder), of dat partijen daarover voorafgaande aan het ondertekenen van die akte zelfs maar hebben gesproken. Daarom moet vooralsnog als uitgangspunt worden genomen dat de contractuele bestemming die van ‘winkel’ is. Zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, valt niet in te zien dat een telefoonwinkel niet aan die bestemming voldoet.  
     
     12.	Daar komt bij dat, gelet op de hiervóór onder 10. bedoelde (mede) door NS Stations uitgevoerde verbouwing van het gehuurde tot drie afzonderlijke eenheden, niet aannemelijk is dat partijen toen de intentie hadden om na die verbouwing tweemaal een broodjeszaak/fastfoodzaak in het gehuurde te (laten) exploiteren. Het ligt dan meer voor de hand dat partijen voor ogen hadden om, naast de broodjeszaak en de kapperszaak, het derde gedeelte te bestemmen voor een ander soort ‘winkel’.  
     
     13.	Ten aanzien van het ter beschikking stellen van een gedeelte van het gehuurde (een deel van de telefoonwinkel) aan [naam 1] , waarvan sprake was in het artikel in De Telegraaf, heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat dit een balie met kassa betrof (shop-in-the-shop) ten behoeve van verkoopactiviteiten door [naam 1] Deze heeft in 2014 de betreffende werkplek gehuurd maar hij heeft nooit de borg of de huur voldaan, zodat de huurperiode maar van zeer korte duur is geweest. Van ronselpraktijken is hem niets bekend, aldus [gedaagde sub 1] , en deze worden door hem betwist. Naar aanleiding daarvan wordt geoordeeld dat feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat dit anders is in deze procedure niet zijn gesteld of gebleken. Een artikel in De Telegraaf alléén vormt onvoldoende grond voor de conclusie dat in het gehuurde onoorbare activiteiten hebben plaatsgevonden. In elk geval zijn geen feiten gebleken waaruit volgt dat [gedaagde sub 1] in dat verband zelf als huurder tekortgeschoten is. Of het tegen betaling ter beschikking stellen van een gedeelte van de telefoonwinkel een tekortkoming vormt zal afhangen van de precieze inhoud van de afspraken tussen NS Stations en [gedaagde sub 1] , die in dit kort geding niet kan worden vastgesteld. Voor zover in dit opzicht sprake is geweest van een tekortkoming zal deze, mede door het feit dat sindsdien enkele jaren zijn verstreken, niet als ernstig kunnen worden gekwalificeerd. 
     
     14. Tenslotte voert NS Stations in het kader van de vermeende wanprestatie aan dat [gedaagde sub 1] het gehuurde niet of geruime tijd niet zou hebben geëxploiteerd. De winkels en met name de telefoon/gemakswinkel, zouden veelal niet zijn geopend.  
     
     15. De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst weliswaar vermeldt, met verwijzing naar bijlage 2, dat er minimale openingstijden gelden, maar bij het betreffende vakje van bijlage 2 is verder niets ingevuld. Ook de akte van in de plaats stelling bevat op dit punt geen bijzonderheden.  
     
     16. Bij dagvaarding en conclusie van antwoord zijn door beide partijen verklaringen van derden en logboeken met bijbehorende foto’s overgelegd. Hieruit volgt geen eenduidig beeld, mede omdat de waarnemingen van beide partijen betrekking hebben op verschillende data en tijdstippen. De kapperszaak is ook volgens de gegevens van NS Stations geregeld open in de periode van november 2017 tot en met 24 mei 2018. Bij de broodjes zaak is dat (veel) minder het geval, deze is maar een enkele keer open volgens NS Stations. Bij de telefoonwinkel wordt geen enkele keer geconstateerd dat deze open is. In het overzicht ontbreekt echter bij nogal wat tijdstippen een aanduiding van open/dicht, hetgeen afbreuk doet aan de betekenis van het overzicht. [gedaagde sub 1] legt een logboek van de telefoonwinkel in de periode 26 januari 2018 tot 7 juli 2018 over en stelt met verwijzing daarnaar dat hieruit blijkt dat de winkel wel geregeld open is.  
     
     17. Naar aanleiding van het debat ter zitting hebben partijen, daartoe uitgenodigd door de kantonrechter, ook op dit punt nadere gegevens in het geding gebracht. [gedaagde sub 1] heeft een dik pakket met gegevens over transacties die in de drie winkels zouden hebben plaatsgevonden overgelegd en daarnaast de nodige inkoopfacturen. NS Stations betwist dat hiermee de daadwerkelijke exploitatie is aangetoond, gelet op de beperkte periode waarop de gegevens betrekking hebben en het feit dat op onderdelen het transactie-overzicht niet klopt met eerder door NS Stations overgelegde gegevens. Meer in het bijzonder wijst NS Stations erop dat transacties hebben plaatsgevonden op tijdstippen waarop volgens haar vaststaat dat de winkel(s) gesloten is (zijn) geweest.  
     
     18. De kantonrechter overweegt dat zonder nadere deskundige duiding of toelichting, welke ontbreekt, de door [gedaagde sub 1] overgelegde transactieoverzichten en de bundel inkoopfacturen niet goed op waarde zijn te schatten. Dat er sprake is van exploitatie van de door [gedaagde sub 1] gehuurde winkelruimte is echter inmiddels wel genoegzaam gebleken. Partijen verschillen vooral van mening over de omvang waarin dit plaatsvindt. Uit de stukken komt een beeld naar voren dat niet iedere winkel even vaak is geopend en dat met name de telefoonwinkel nogal eens dicht is. Het belang van NS Stations bij een geopende winkel is uiteraard ook duidelijk: het draagt bij aan levendigheid in het station en voorkomt verloedering. Maar tevens speelt een belangrijke rol het feit dat openingstijden nooit zijn afgesproken, zodat [gedaagde sub 1] als huurder wel speelruimte toekomt. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat ook het verwijt van onvoldoende exploitatie niet zo zwaarwegend is dat dit een wanprestatie oplevert die zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.  
     
     19. De conclusie is dat er van wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigt geen sprake is. NS Stations wijst erop dat in artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen van de partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden en dat hier in ieder geval alle tekortkomingen opgeteld de ontbinding rechtvaardigen. Hierin volgt de kantonrechter NS Stations niet, gelet op alle omstandigheden van het geval. Dat deze uiteindelijk in een zaak als de onderhavige beslissend zijn, is nog eens bevestigd in een recent Hoge Raad arrest in antwoord op prejudiciële vragen (Hoge Raad, 28-09-2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 
     
     20.  Opzegging wegens dringend eigen gebruik en belangenafweging 
     Bij brief van 16 januari 2017 heeft NS Stations de huurovereenkomst opgezegd in verband met dringend eigen gebruik en een belangenafweging. Zij heeft daarbij gewezen op de voorgenomen ontwikkeling van een hotel ter plaatse. [gedaagde sub 1] heeft niet ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst 
     
     21. NS Stations heeft uiteengezet dat zij voornemens is station Muiderpoort ingrijpend te renoveren in het kader van een verhoogde kwaliteitsbeleving van het station en daarnaast de aanpassing van de infrastructuur in verband met het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer. Wat dat laatste betreft, omdat de doorgang/toegang voor reizigers verandert, heeft NS Stations de ruimte die [gedaagde sub 1] nu bezet nodig. De verhoogde kwaliteitsbeleving krijgt gestalte door de plannen met betrekking tot een nieuw hotel- en horecaconcept dat NS Stations samen met ProRail en de gemeente Amsterdam doende is te ontwikkelen. Ook in het kader daarvan zal de toegang naar de perrons worden aangepast en daarvoor heeft NS Stations de ruimte van [gedaagde sub 1] nodig. Bij de belangenafweging wijst NS Stations op het grote belang van renovatie van het station en dat zij ook de wettelijke taak heeft de perrons via logische en overzichtelijke routes veilig en adequaat toegankelijk te maken en daarbij gaat in het bijzonder het gedeelte waarin het gehuurde is gevestigd, kort samengevat, op de schop. NS Stations verwijst verder naar de inspraakavonden voor omwonenden en de informatie die hierover aan [gedaagde sub 1] is verstrekt. Aldus NS Stations.  
     
     22. [gedaagde sub 1] heeft betwist dat het voor uitvoering van de renovatieplannen van het station noodzakelijk is dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Hij is verder van mening dat de plannen niet actueel zijn, nu daarover al sinds 2013 wordt gesproken en uitvoering vooralsnog niet in het verschiet ligt, mede gelet op het protest van de buurt tegen de plannen met betrekking tot een hotel. Hij wijst er daarnaast op dat de vereiste vergunningen niet zijn verkregen dan wel weer zijn ingetrokken. Hij wijst er in het kader van de belangenafweging verder op dat hij zich bereid heeft verklaard om, mits een tegemoetkoming wordt verstrekt, over een nieuwe locatie te praten, maar dat NS Stations hier niet op is ingegaan. 
     
     23. NS Stations heeft ter zitting aangevoerd dat het inderdaad nog onzeker is wanneer precies het programma tot aanpassing van de stijgpunten nabij het gehuurde zal worden uitgevoerd en dat ProRail verwacht het programma rond Amsterdam vanaf 2026 in te voeren.  
     
     24. De kantonrechter overweegt dat inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze kan door ieder van partijen worden opgezegd. Van deze bevoegdheid heeft NS Stations gebruik gemaakt. Aan de orde is of sprake is van dringend eigen gebruik dan wel of de redelijke belangenafweging in het voordeel van NS Stations moet uitvallen.  
     
     25. NS Stations voert op zichzelf terecht aan dat het feit dat nog geen vergunningen zijn verstrekt niet beslissend is. NS Stations heeft er verder terecht op gewezen dat het beschikken over een vergunning eventueel als voorwaarde is op te nemen.  
     
     26. De kantonrechter overweegt dat uit artikel 7:296 lid 1 onder b BW volgt dat onder duurzaam gebruik tevens een renovatie kan zijn begrepen. Het dient dan wel te gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. NS Stations stelt dat daarvan hier sprake is, maar gelet op de tegenwerpingen van [gedaagde sub 1] verdient deze stelling nadere onderbouwing.  
     
     27. Dat geldt ook voor het aspect “dringend” van het door NS Stations gestelde dringend nodig hebben voor eigen duurzaam gebruik. NS Stations heeft op zichzelf het gelijk aan haar zijde dat volgens vaste jurisprudentie het daadwerkelijk aanvangen van de renovatie niet is vereist. In dit geval is echter sprake van een horizon tot 2026 en de vraag is of onder die omstandigheden kan worden gesproken van het nu al dringend nodig hebben.  
     
     28. Tenslotte is ook voor de belangenafweging van belang dat er meer duidelijkheid komt over de vraag op welke termijn realisatie van de plannen aan de orde is. 
     
     29. De kantonrechter is van oordeel dat het debat tussen partijen op genoemde punten nog niet voldoende is uitgekristalliseerd om ter zake al een beslissing te nemen, nu tijdens de zitting en ook in de stukken daarna vooral is ingegaan op de hierboven besproken aspecten van de wanprestatie. De kantonrechter ziet daarom aanleiding partijen in de gelegenheid te stellen, NS Stations als eerste, om hun stellingen op dit punt nader toe te lichten en desgewenst nader te onderbouwen. De zaak zal daartoe naar de hieronder genoemde rolzitting worden verwezen.  
     
     30. Uiteraard kunnen partijen ook de gelegenheid te baat nemen, wellicht met behulp van een mediator, nader met elkaar van gedachte te wisselen, over het alsnog bereiken van een oplossing in der minne.  
     
     31. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van 25 juni 2019 om 10.00 u voor het nemen van een akte aan de zijde van NS Stations als bedoeld in ro. 28. 
       
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Aldus gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.