ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:10378

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:10378 Rechtbank Noord-Holland , 01-04-2020 / C/15/284398 / HA ZA 19-98

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-04-01

Zaaknummer: C/15/284398 / HA ZA 19-98

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:10378

---

Medewerking verlenen tot levering van het verkochte. Erfdienstbaarheid.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/284398 / HA ZA 19-98 
     
     
     
       
         Vonnis van 1 april 2020 
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser1], 
     
       2.	 ANJA HELENA [eiser2] , 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       advocaat mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         J.M. PUNT BEHEER B.V. , 
       gevestigd te Heerhugowaard, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R. van der Hooft te Hoorn Nh. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser1] c.s. en Punt Beheer genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 1 mei 2019 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 12 september 2019 en de daarin vermelde producties 
         
         
           de akte van de zijde van Punt Beheer van 16 oktober 2019 
         
         
           de akte met voorwaardelijke incidentele vordering ex artikel 843a Rv en producties van de zijde van [eiser1] c.s. van 16 oktober 2019 
         
         
           de akte met producties van de zijde van Punt Beheer van 13 november 2019 
         
         
           de akte met producties van de zijde van [eiser1] c.s. van 11 december 2019 
         
         
           de akte van de zijde van Punt Beheer van 8 januari 2020. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [A.] (hierna: [A.]) en Plantage Horeca Groep B.V. (hierna: Plantage Horeca) hebben in januari 2014 een huurovereenkomst gesloten, lopende van 1 februari 2014 tot en met 31 januari 2015. Uit hoofde van deze huurovereenkomst huurde Plantage Horeca de bedrijfsruimte met tuin en parkeerplaatsen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 
       
     
     
       2.2. 
       In het gehuurde werd door Plantage Horeca een horeca-gelegenheid geëxploiteerd onder de naam De Plantage. [eiser1] is bestuurder van Plantage Horeca. 
       
     
     
       2.3. 
       
        [A.] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2015. [eiser1] c.s. heeft zich daartegen verzet.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [A.] en Bos Bloemendaal B.V. (hierna: [A.] c.s.) enerzijds en Buitenplaats Plantage B.V. (hierna: Buitenplaats; [eiser1] is hiervan de bestuurder) en [eiser1] c.s. anderzijds hebben ter beslechting van het tussen hen ontstane huurgeschil een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In de considerans van de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat is gehuurd door Buitenplaats. Artikel 3.1 van de vaststellingsovereenkomst bepaalt dat [A.] en Buitenplaats met ingang van 1 januari 2016 een nieuwe huurovereenkomst aangaan voor een periode van maximaal drie jaar, dus tot 31 december 2018, tegen een huurprijs van € 95.000,00 per jaar. 
       
     
     
       2.5. 
       De vaststellingsovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang:  
       
       
         
           “4.  
           Koopoptie 
           
           4.1 [A.] en Bos Bloemendaal geven aan Buitenplaats en [eiser1] het eerste recht van koop op het perceel [adres] en, zo nodig, een deel van [adres]. Een en ander zoals weergegeven op de bij deze overeenkomst gevoegde tekening (bijlage 1).  
         
       
     
     
       4.2 
       
         
          [A.], Bos Bloemendaal en Buitenplaats en [eiser1] zijn overeengekomen dat een koopsom zal worden betaald van € 1.250.000,- k.k. voor het perceel gemeente [adres] en het gedeelte van gemeente [adres] ter grootte van het gedeelte voorkomend op de bij deze overeenkomst gevoegde tekening.  
       
     
     
       4.3 
       
         
           De tussen [A.] en Bos Bloemendaal en Buitenplaats/[eiser1] overeengekomen koopsom geldt als de koopsom die dient te worden voldaan tegenover de levering op het moment dat vast staat dat de aan te kopen percelen of perceelsgedeelten buiten de door [A.] en Bos Bloemendaal voorgenomen herontwikkeling kunnen blijven.” 
         
         
           (…) 
         
         
           “8  
           Onvoorziene omstandigheden 
           
           8.1 Voor het geval het onderzoek naar de integrale haalbaarheid van het initiatief van [A.] en [A.] Bloemendaal als bedoeld in de intentieovereenkomst, zoals die in oktober 2015 met de gemeente Bloemendaal is gesloten tot de conclusie leidt dat de herontwikkeling uitsluitend mogelijk is zonder dat de restaurantfunctie binnen het plangebied blijft bestaan is er sprake van een onvoorziene omstandigheid die de tussen partijen gesloten nieuwe huurovereenkomst van rechtswege laat eindigen en zonder dat voor [A.] en/of [A.] Bloemendaal de verplichting bestaat om in verband met die omstandigheid de huurovereenkomst op te zeggen of aan Buitenplaats en/of [eiser1] enige tegemoetkoming of schadeloosstelling te betalen. 
         
         
           (..) 
         
       
       
       
       
       
         
           “10  
           Inspanningsverplichting 
         
       
     
     
       10.1 
       
         Partijen aanvaarden een inspanningsverplichting teneinde het doel van deze vaststellingsovereenkomst te bereiken, ook in het kader van het haalbaarheidsonderzoek en de herontwikkeling. 
       
     
     
       10.2 
       
         Buitenplaats en/of [eiser1] zullen geen bezwaar of beroep aantekenen tegen de door [A.] en/of [A.]/Bloemendaal te ontwikkelen plannen tot herontwikkeling en geen inspraakreacties of zienswijzen indienen tegen een voorontwerp of ontwerp bestemmingsplan dat ziet op herontwikkeling van [adres], op voorwaarde dat in de herontwikkeling een restaurantfunctie wordt opgenomen." 
       
       
     
     
       2.6. 
       De vaststellingsovereenkomst verwijst voor wat betreft de voorgenomen herontwikkeling naar een op 22 oktober 2015 tussen de gemeente Bloemendaal (hierna: de gemeente) enerzijds en [A.] c.s. anderzijds gesloten intentieovereenkomst. Die herontwikkeling beoogt de sloop van de bestaande bebouwing en herontwikkeling van het perceel [adres] (hierna: het plangebied) tot een aantal bouwkavels. De herontwikkeling beoogt ook het in stand houden van de horecafunctie binnen het plangebied.  
       
     
     
       2.7. 
       In verband met het voornemen van [A.] c.s. de percelen te verkopen en te leveren aan Punt Beheer hebben [A.] c.s. enerzijds en Buitenplaats en [eiser1] c.s. anderzijds hun afspraken zoals vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst gedeeltelijk herzien, dan wel uitgelegd. Dit is schriftelijk vastgelegd in een op 12 februari 2016 getekende allonge bij de vaststellingsovereenkomst (hierna: de allonge). Artikel 4 van de allonge bepaalt:  
       
       
         
           “4. Indien uiterlijk 31 december 2018 is komen vast te staan dat niet gekomen kan worden tot de herontwikkeling van het plangebied (het Plangebied) dat schematisch is aangegeven in de tekening die als bijlage 2 aan deze allonge is gehecht, heeft [eiser1] het recht het gehuurde, zoals schematisch aangegeven in de tekening die als bijlage 2 aan deze allonge is gehecht te kopen in de staat waarin het gehuurde zich bevindt, inclusief alle mogelijk gebreken, tegen een koopprijs van € 1.250.000 k.k. (…) 
           
           
            [eiser1] kan beroep doen op deze koopoptie vanaf 31 december 2018 tot 1 maart 2019. Nadien vervalt deze koopoptie. Het bepaalde onder 4 van deze allonge komt in de plaats van het bepaalde onder 4.1, 4.2, 4.3, 4.5, 4.7, 5.1, 5.2 en 8.1 van de vaststellingsovereenkomst.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       In artikel 1 van de allonge is vastgelegd dat de eerder gesloten huurovereenkomst zal worden voortgezet onder de gewijzigde voorwaarden als weergegeven in de artikelen 2 en 3 van de allonge. Van een nieuwe huurovereenkomst is geen sprake meer. Met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurovereenkomst beëindigd wordt per de datum gelegen op vier maanden na het onherroepelijk worden van het besluit tot afgifte van de omgevingsvergunning voor de sloop van het gehuurde, " doch uiterlijk op 31 december 2018 ". 
       
     
     
       2.9. 
       Op 17 februari 2016 heeft [A.] c.s. de percelen H 375 en 376 en de daarop aanwezig opstallen aan Punt Beheer juridisch geleverd, met een uitgestelde feitelijke leveringsverplichting tot drie jaar na 17 februari 2016. In artikel 2 lid 5 van de leveringsakte is vastgelegd dat [eiser1] c.s. een recht tot koop heeft " zoals nader omschreven in de allonge van twaalf februari tweeduizendzestien, althans de vaststellingsovereenkomst tussen verkoper en heer [eiser1] en mevrouw [eiser2], voornoemd de dato een februari tweeduizendzestien `' en dat Punt Beheer de daaruit voortvloeiende verplichting jegens [eiser1] als eigen verplichting zal nakomen.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [A.] c.s. heeft in overleg met Punt Beheer de inspanningen om te komen tot de herontwikkeling van het plangebied voortgezet en heeft in samenspraak met de gemeente een compromis bereikt over de herontwikkeling, nadat eerdere plannen door het College van B&W waren afgekeurd, dat is uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen van 3 april 2017 (hierna: SPvE). De gemeente had consultatie van omwonenden verplicht gesteld. Op herhaald en nadrukkelijk verzoek van omwonenden is in het SPvE geen horecafunctie opgenomen en wordt daarin de huidige locatie waarop de horeca zich bevindt teruggeven aan de natuur.  
       
     
     
       2.11. 
       Het SPvE is in mei 2017 voorgelegd aan de gemeenteraad van Bloemendaal. De gemeenteraad achtte het SPvE niet rijp voor besluitvorming, waarna het college van burgemeester en wethouders het SPvE heeft teruggenomen. 
       
     
     
       2.12. 
       MOD invest (hierna: MOD) heeft een ontwikkelvisie op het plangebied vastgelegd in een ontwikkelvisie van 15 mei 2018. Deze ontwikkelvisie is ter beschikking gesteld aan de gemeente, waarna in overleg met de gemeente de ontwikkelvisie is aangepast en op 16 augustus 2018 een principeverzoek is gedaan aan de gemeente met het oog op verkrijgen van toestemming voor het realiseren van de aangepaste ontwikkeling. Na enige vertraging als gevolg van verschil van mening tussen Punt Beheer en de gemeente met betrekking tot verschuldigde leges voor het indienen van het principeverzoek, heeft de gemeente in december 2018 aangegeven, dat het college pas eind januari 2019 een besluit zou nemen op het verzoek. De gemeente heeft tot op heden nog geen beslissing genomen op het verzoek van Punt Beheer. In dit plan is geen horecafunctie opgenomen. 
       
     
     
       2.13. 
       
         Punt Beheer en [eiser1] c.s. hebben op 14 december 2018 een aanvullende vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de aanvullende vaststellingsovereenkomst) waarin onder 2 is bepaald:  
         
           “2. Partijen stellen vast en komen overeen dat de huurovereenkomst tussen Partijen met betrekking tot het Gehuurde niet uiterlijk op 31 december 2018 eindigt, doch uiterlijk op 31 december 2020 eindigt, dan wel zoveel eerder als het tijdstip waarop 4 maanden zijn verstreken nadat een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend voor de sloop van het Gehuurde.  
           Partijen stellen vast dat voor het overige geen sprake is van wijzigingen ten opzichte van het bepaalde in de vaststellingsovereenkomst van 1 februari 2016 en de wijzigingen daarop in de allonge op de vaststellingsovereenkomst van 1 februari 2016.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiser1] c.s. heeft tijdig de koopoptie ex artikel 4 van de allonge ingeroepen.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in de hoofdzaak en in het incident 
     
       3.1. 
       
        [eiser1] c.s. vordert in de hoofdzaak dat de rechtbank:  
       
       
         I. Punt Beheer veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, medewerking te verlenen aan het opmaken en het door een notaris verlijden van de als productie 1 bij de dagvaarding gevoegde, tot levering van het Verkochte (als gedefinieerd in de dagvaarding) bestemde akte en bepaalt dat voor zover Punt Beheer die medewerking dan niet heeft verleend, dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van Punt Beheer,  
         II. voor recht verklaart dat vermenging van de in randnummer 32 van de dagvaarding bedoelde erfdienstbaarheid van weg pas zal plaatsvinden met ingang van 1 januari 2021, dan wel zoveel eerder of later als één der percelen (H 375 en H 376) niet (meer) in huur of pacht of uit hoofde van een ander persoonlijk recht bij een ander dan de eigenaar van beide percelen in gebruik is en bedoelde erfdienstbaarheden zodoende voordien nog geldend is,  
         III. Punt Beheer veroordeelt dat zij, alsook haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel als eigenaar van het perceel H 376, na levering van het Verkochte gehouden zullen zijn om te gedogen dat de voor exploitatie van het restaurant noodzakelijke leidingen voor water, elektriciteit, gas en warmte op het perceel H 376 aanwezig mogen zijn, tegen vergoeding van de daardoor voor de eigenaar van perceel H 376 aantoonbaar veroorzaakte méérkosten en/of schade, dan wel een gedoogplicht als de rechtbank geraden acht,  
         IV. Punt Beheer veroordeelt dat zij, alsook haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel als eigenaar van het perceel H 376, na levering van het Verkochte gehouden zullen zijn om te gedogen dat de voor exploitatie van het restaurant noodzakelijke leidingen voor riool- en afvoerwater en voor telefoon/internet op het perceel H 376 aanwezig mogen zijn, tegen vergoeding van de daardoor voor de eigenaar van perceel H 376 aantoonbaar veroorzaakte méérkosten en/of schade, dan wel een gedoogplicht als de rechtbank geraden acht,  
         V. Punt Beheer veroordeelt dat zij, alsook haar rechtsopvolgers onder bijzondere titel als eigenaar van het perceel H 376, na de levering gehouden is om [eiser1] c.s. de toegang te verlenen tot het perceel H 376 en de zich daarop bevindende opstallen, om op hun kosten de voor ongehinderde exploitatie van het restaurant noodzakelijke onderhouds- en herstelmaatregelen te treffen aan de onder c. en d genoemde leidingen, op een voor de eigenaar van het perceel H 376 minst belastende wijze, dan wel een bevoegdheid als de rechtbank geraden acht,  
         VI. Punt Beheer veroordeelt in de kosten van deze procedure.  
       
       
     
     
       3.2. 
       In het incident verzoekt en vordert [eiser1] c.s. de rechtbank om: 
       
       
         I	slechts indien de vordering van [eiser1] c.s. in de hoofdzaak niet reeds wordt toegewezen, Punt Beheer op de voet van artikel 22 Rv te bevelen om in deze procedure over te leggen: 
       
       
       
         1. afschrift van de tussen [A.] en Punt Beheer gesloten ontwikkelingsovereenkomst voor de ontwikkeling van het plangebied; 
         2. afschrift van de correspondentie tussen [A.] en Punt Beheer, alsmede die tussen hun respectieve adviseurs, voor zover die correspondentie betrekking heeft op bedoelde ontwikkelingsovereenkomst. 
       
       
       
         II	voorwaardelijk, ingeval voorgaand verzoek door de rechtbank niet wordt gehonoreerd, om Punt Beheer op grond van artikel 843a Rv te veroordelen om binnen 2 weken na een daartoe strekkend vonnis, aan [eiser1] c.s. op haar kosten te verstrekken de hiervoor onder 1. en 2. verzochte bescheiden, onder verbeurte van een dwangsom per dag van € 1.000,-- bij niet nakoming van deze veroordeling, althans een dwangsom per dag als de rechtbank geraden acht. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [eiser1] c.s. legt – kort samengevat - aan zijn vordering in de hoofdzaak ten grondslag dat hij (na datum dagvaarding) tijdig rechtsgeldig een beroep zal doen op de koopoptie van artikel 4 van de allonge en Punt Beheer uit hoofde daarvan gehouden is tot nakoming van zijn verplichting tot levering van het gehuurde aan [eiser1] c.s. Volgens [eiser1] c.s. was eind 2018 aan de voorwaarde voor het inroepen van de koopoptie voldaan, omdat toen vaststond dat niet gekomen kon worden tot de herontwikkeling van het plangebied met behoud van de horecafunctie zoals beoogd door [A.] c.s. en waarop de tekst "de herontwikkeling van het plangebied" in artikel 4 van de allonge betrekking heeft. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [eiser1] legt – kort samengevat – aan zijn incidentele vordering ten grondslag dat de specifieke en beperkte periode waarbinnen [eiser1] de koopoptie kon inroepen, te weten in de maanden januari en februari 2019, enkel is ingegeven door de periode tot eind december 2018 waarbinnen [A.] c.s. zijn plan tot ontwikkeling wenste te brengen en waarover hij met Punt Beheer afspraken had gemaakt. Die afspraken zijn volgens [eiser1] c.s. vastgelegd in de tussen [A.] c.s. en Punt Beheer gesloten ontwikkelingsovereenkomst.   
       
     
     
       3.5. 
       Punt Beheer voert verweer in de hoofdzaak en in het incident. Het verweer in de hoofdzaak komt er – kort samengevat – op neer, dat [eiser1] c.s. volgens Punt Beheer geen beroep kon doen op de koopoptie van artikel 4 van de allonge, omdat eind 2018 niet was komen vast te staan dat geen herontwikkeling mogelijk was. Punt Beheer betwist dat de "herontwikkeling van het plangebied" waarvan sprake is in dat artikel betrekking zou hebben op de specifieke, door [A.] c.s. voorgenomen herontwikkeling van het plangebied met behoud van een horecafunctie. [A.] c.s. heeft geen overeenkomst gesloten met [eiser1] c.s. waarbij die de herontwikkeling van de percelen kan doorkruisen doordat [eiser1] c.s. een beroep kan doen op een kooprecht van een deel van het projectgebied. Er is altijd uitgegaan van verschillende ontwikkelingsmogelijkheden. Er is nooit overeengekomen dat alleen een specifiek door [eiser1] c.s. omschreven plan zou worden gerealiseerd.  
       
     
     
       3.6. 
       Het verweer van Punt Beheer in het incident komt er – kort gezegd – op neer dat onduidelijk is op welke stukken [eiser1] c.s. doelt, het is te algemeen en [eiser1] c.s. is geen partij bij de gevraagde stukken.   
       
     
     
       3.7. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in de hoofdzaak en in het incident 
     
       4.1. 
       Kern van het tussen partijen gerezen geschil betreft de vraag hoe artikel 4 van de allonge op de vaststellingsovereenkomst moet worden uitgelegd. Het beroep van [eiser1] c.s. op de in dat artikel beschreven koopoptie (de grondslag van zijn vordering) staat en valt met de door hem verdedigde uitleg van de voorwaarde voor uitoefening van die koopoptie zoals geformuleerd in dat artikel: ‘ Indien uiterlijk 31 december 2018 is komen vast te staan dat niet gekomen kan worden tot de herontwikkeling van het plangebied (het Plangebied) ’.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser1] c.s. stelt dat de letterlijke tekst van de bepaling onjuist is geformuleerd, maar dat uit allerlei flankerende informatie overduidelijk blijkt wat partijen destijds bedoeld hebben schriftelijk vast te leggen. Daaruit blijkt volgens [eiser1] c.s. dat de termijn van 31 december 2018 de termijn is die [A.] c.s. meende nodig te hebben waarbinnen vast zou komen staan dat tot herontwikkeling van zijn plannen kon worden gekomen en waarbij de horecafunctie behouden zou blijven. Dit was namelijk ook de termijn die Punt Beheer aan [A.] c.s. had gegeven om tot de door [A.] c.s. beoogde ontwikkeling te komen en waarvoor aan [A.] c.s. een winstpercentage was gegeven, aldus [eiser1] c.s. Zou dit niet uiterlijk op 31 december 2018 lukken, dan zou Punt Beheer tot verkoop van de percelen willen overgaan en had [eiser1] c.s. gedurende twee maanden de mogelijkheid tot het inroepen van de koopoptie. Deze drie jaarstermijn komt bovendien terug in de vaststellingsovereenkomst. Ook Punt Beheer heeft tegenover [eiser1] c.s. verklaard dat [A.] c.s. na ongeveer 2,5 jaar weg moet zijn van het perceel als zijn bouwplan niet rond is. Daarin was ook voorzien in de leveringsakte tussen [A.] c.s. en Punt Beheer, waarbij de feitelijke levering uiterlijk op 31 december 2018 (of kort daarna) moest plaatsvinden. Indien dan de herontwikkeling was gelukt en een omgevingsvergunning was afgegeven en de wijziging van bestemmingsplan was doorgevoerd, had [A.] c.s. recht op een succesfee en zo niet, dan had [eiser1] c.s. twee maanden de tijd voor het inroepen van de koopoptie, aldus nog steeds [eiser1] c.s.  
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank overweegt als volgt.  
       
     
     
       4.4. 
       In de vaststellingsovereenkomst is het uitgangspunt dat de horecafunctie binnen de plannen van [A.] c.s. voor [eiser1] c.s. behouden blijft, op de huidige locatie of elders binnen het plangebied. Ook de gemeente ging in de met [A.] c.s. gesloten intentieovereenkomst ervan uit dat de horeca binnen het plangebied behouden zou moeten blijven. In de vaststellingsovereenkomst is dit als volgt verwerkt: indien het gehuurde buiten de ontwikkeling kon blijven en de horecafunctie behouden bleef, dan zou [A.] c.s. dit deel van het perceel willen verkopen en had [eiser1] c.s. een eerste recht van koop. Indien de horeca elders binnen het plangebied een plaats zou krijgen, dan had [eiser1] c.s. een eerste recht van koop of huur. Indien echter uit het haalbaarheidsonderzoek dat nog moest worden uitgevoerd zou volgen dat behoud van horeca, ondanks de inspanningen van [A.] c.s., niet mogelijk zou blijken, dan zou [eiser1] c.s. geen rechten hebben en zou de huurovereenkomst van rechtswege eindigen op 31 december 2018. Dit laatste is in de vaststellingsovereenkomst omschreven als een onvoorziene omstandigheid. Op deze situatie werd dus kennelijk niet gestuurd. In dat geval mocht [eiser1] c.s. wel bezwaar maken tegen de te ontwikkelen plannen. Dat mocht hij niet, als in die plannen voorzien was in een horecafunctie. [eiser1] c.s. is bij het opstellen van de vaststellingsovereenkomst bijgestaan door zijn advocaat.  
       
     
     
       4.5. 
       Dan wil [A.] c.s. het perceel verkopen op een moment dat [eiser1] c.s. de financiering van de koop van zijn perceel niet kan rondkrijgen en het voorkeursrecht zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst onbenut moet laten. Met het oog op de verkoop van het perceel aan Punt Beheer, sluiten [A.] c.s. en [eiser1] c.s. een allonge, waarbij zij een koopoptie voor [eiser1] c.s. opnemen die volgens de tekst van artikel 4 ingaat als op 31 december 2018 vaststaat dat niet gekomen kan worden tot de herontwikkeling van het plangebied. De advocaat van [eiser1] c.s. is hierbij niet geconsulteerd, aldus [eiser1] c.s.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [A.] c.s. maakt bij de verkoop van de percelen aan Punt Beheer afspraken met Punt Beheer die inhouden dat [A.] c.s. de mogelijkheid krijgt om zijn plannen tot herontwikkeling te realiseren en als dit tijdig lukt, hij het recht op een succesfee krijgt. In de leveringsakte van 17 februari 2016 is opgenomen dat Punt Beheer verplicht is de afspraken in de allonge (waaronder de verwijzingen naar de vaststellingsovereenkomst) tegenover [eiser1] c.s. na te komen.  
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser1] c.s. stelt terecht dat hij in de vaststellingsovereenkomst een sterke positie had omdat daarin ten voordele van hem is geregeld dat [A.] c.s. zich moet inspannen om horeca in het plangebied te behouden. Die verplichting kent in de vaststellingsovereenkomst echter wel een duidelijk omschreven beperking, te weten daar waar het haalbaarheidsonderzoek behoud van horeca niet mogelijk laat zijn. In dat geval eindigt de huurovereenkomst namelijk van rechtswege op 31 december 2018 en heeft [eiser1] c.s. nergens recht op.  
       
     
     
       4.8. 
       Volgens [eiser1] c.s. is die sterke positie in de allonge ongewijzigd gebleven en hield de koopoptie in dat uiterlijk 31 december 2018 duidelijk moest zijn dat een herontwikkeling met behoud van horeca mogelijk was. Dit zou uiterlijk op die datum moeten blijken uit een gewijzigd bestemmingsplan en een afgegeven omgevingsvergunning. Als die niet zouden zijn afgegeven uiterlijk op 31 december 2018, dan was [eiser1] c.s. bevoegd de koopoptie in te roepen en kon hij het gehuurde kopen. [eiser1] c.s. stelt dat hij met de allonge de zekerheid opgenomen in de vaststellingsovereenkomst behield en hij ervan verzekerd was dat hij zijn horecagelegenheid binnen het plangebied kon voortzetten.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser1] c.s. kan echter niet in zijn uitleg worden gevolgd omdat deze niet begrijpelijk is. De koppeling die hij in zijn redenering maakt tussen de vaststellingsovereenkomst en de allonge gaat namelijk niet geheel op. [eiser1] c.s. gaat eraan voorbij dat in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat hij nergens recht op heeft als uit het nog uit te voeren haalbaarheidsonderzoek blijkt dat behoud van horeca niet mogelijk is. Als sprake is van een ongewijzigd recht, zoals [eiser1] c.s. stelt, dan betekent dat dus ook dat in de koopoptie met die mogelijkheid rekening is gehouden. Daarmee verdraagt zich de door [eiser1] c.s. voorgestane uitleg van artikel 4 van de allonge niet, inhoudende dat daarin zou zijn afgesproken dat [eiser1] c.s. bevoegd is tot koop van het gehuurde, indien op 31 december 2018 geen ontwikkeling kan plaatsvinden met behoud van horeca. Dat zou immers een ruimer recht inhouden dan wat in de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen, waarbij [eiser1] c.s. nu juist geen enkele rechten heeft als behoud van horeca binnen de ontwikkelingsplannen vanwege externe factoren niet mogelijk blijkt.  
       
     
     
       4.10. 
       Door [eiser1] c.s. is niet gesteld en evenmin is gebleken dat [A.] c.s. en vervolgens Punt Beheer zich niet heeft ingespannen om een horecafunctie binnen de ontwikkelplannen te behouden. De eerste plannen zijn immers met behoud van horeca ingediend. Die plannen zijn niet goedgekeurd door het College, zo schrijft [eiser1] c.s. zelf in zijn dagvaarding. Daarin schrijft [eiser1] c.s. ook dat de voor [A.] c.s. in de intentieovereenkomst opgenomen verplichting om omwonenden te consulteren in het kader van het haalbaarheidsonderzoek, leidde tot de voor [eiser1] c.s. ongunstige uitkomst dat de omwonenden geen horeca wilden. Daarop is in overleg met het College tot een SPvE gekomen, zonder een horecabestemming. Dit SPvE is in mei 2017 door de gemeenteraad niet rijp voor beraadslaging bevonden en teruggestuurd. In 2018 zijn nieuwe plannen ontwikkeld en is het overleg met de gemeente weer hervat, nadat Punt Beheer terugkwam op haar eerdere gedachte de percelen te verkopen. Dat overleg was nog niet afgerond op 31 december 2018, zodat op die datum niet is gebleken van een situatie dat ontwikkeling van het plangebied niet mogelijk is, met of zonder horecafunctie. Daarom had [eiser1] c.s. niet de bevoegdheid om voor 1 maart 2019 de koopoptie in te roepen. Er is dus geen sprake van een koop van het gehuurde door [eiser1] c.s.  
       
     
     
       4.11. 
       Het incidentele verzoek van [eiser1] c.s. is erop gericht informatie te krijgen ter onderbouwing van zijn stelling dat de datum van 31 december 2018 zoals opgenomen in artikel 4 van de allonge ook terugkomt in de tussen [A.] c.s. en Punt Beheer gemaakte afspraken. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser1] c.s. niet op dit punt van de discussie stranden, zodat geen belang bestaat bij het verzochte in het incident.  
       
     
     
       4.12. 
       Omdat alle verdere vorderingen in de hoofdzaak van [eiser1] c.s. uitgaan van de onjuist gebleken stelling dat [eiser1] c.s. bevoegd was tot het inroepen van de koopoptie, wijst de rechtbank alle vorderingen van [eiser1] c.s. af.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiser1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Punt Beheer worden veroordeeld. De rechtbank begroot de kosten van de procedure in de hoofdzaak en in het incident aan de zijde van Punt Beheer tot op heden op € 639,-- aan verschotten (griffierecht) en € 2.172,-- aan salaris van de advocaat van Punt Beheer. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing in de hoofdzaak en in het incident 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen (daaronder ook begrepen de incidentele vordering) van [eiser1] c.s. af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser1] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Punt Beheer begroot op € 2.811,--, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart de kostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2020. 
       
     
   
   
     type: 1428 
     coll: