ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2007:BB0045

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2007:BB0045 Rechtbank Utrecht , 18-07-2007 / 215204/ HA ZA 06-1638 + 222508/HA ZA 06-2723

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2007-07-18

Zaaknummer: 215204/ HA ZA 06-1638 + 222508/HA ZA 06-2723

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2007:BB0045

---

Koopovereenkomst grond afname verplichting ontbinding rentevergoeding opschortende voorwaarden.

vonnis 
       RECHTBANK UTRECHT 
     
     
     Sector handels- en familierecht 
     
     Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 18 juli 2007 
     
     in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 215204 / HA ZA 06-1638 van 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       OPENBAAR LICHAAM MIDDEN-IJSSELMONDE, 
       gevestigd te Barendrecht, 
       eiseres, 
       procureur mr. L.A.M.J. Pütz, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       SOTEL INVESTMENT B.V., 
       gevestigd te Soest, 
       gedaagde, 
       procureur mr. B.F. Keulen, 
     
     
     en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 222508 / HA ZA 06-2723 van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       SOTEL INVESTMENT B.V., 
       gevestigd te Soest, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       procureur mr. B.F. Keulen, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       STRABAG BOUW EN ONTWIKKELING B.V., 
       gevestigd te Vlaardingen, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       procureur mr. E.H. de Jonge-Wiemans. 
     
     
     Partijen zullen hierna OMMIJ, Sotel en Strabag genoemd worden. 
       
     1.	De procedure in de hoofdzaak 
     
     
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       -	het tussenvonnis van 3 januari 2007 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 16 maart 2007 
       -	akte overlegging producties aan de zijde van OMMIJ, 
       -	akte aan de zijde van Sotel. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     2.	De procedure in de vrijwaringszaak 
     
     
       2.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 3 januari 2007 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 16 maart 2007. 
     
     
     2.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     3.	De feiten 
     
     3.1.	OMMIJ is een samenwerkingsverband van de gemeente Barendrecht en de gemeente Albrandswaard, gericht op de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat in beide gemeentes ligt.  
     
     3.2.	De heer [naam], verder te noemen [directeur Sotel], is directeur van Sotel. 
     
     3.3.	OMMIJ heeft eind december 2002 met Sotel een overeenkomst gesloten waarbij OMMIJ aan Sotel verkoopt een perceel grond ter realisering van een bedrijfsgebouw op het bedrijfsterrein Vaanpark IV in de gemeente Barendrecht voor een bedrag van EUR 1.560,000,00 exclusief BTW. 
     
     
       3.4.	Ten aanzien van de levering zijn partijen in artikel 1 onder eigendomsoverdracht het volgende overeengekomen: 
       ‘Partijen verbinden zich over en weer mee te werken aan het verlijden van de akte van levering zulks conform het bepaalde in artikel 1 lid 3 van de algemene verkoopvoorwaarden en ten overstaan en ten kantore van een door de koper aan te wijzen notaris.’ 
       In artikel 2 lid 2 is bepaald: 
       ‘Ten titel van reserveringsrente is de koper vanaf 1 juni 2003 de wettelijke rente over de koopsom verschuldigd. ( … ) De hier bedoelde betalingsverplichting van de koper geldt ook als de onderhavige overeenkomst zou worden ontbonden, in welk geval de rente loopt tot de datum van ontbinding. Betaling van de rente vindt tegelijk met het transport van de grond plaats.’ 
       Volgens een brief van OMMIJ is vanwege latere oplevering van de grond reserveringsrente pas verschuldigd vanaf 7 juli 2003. 
       In artikel 5 van de koopovereenkomst zijn partijen voorts overeengekomen: 
       ‘Bij elke afzonderlijke overtreding van het bepaalde in artikel 1, 2 van deze overeenkomst is de koper van rechtswege door het enkele feit der overtreding zonder voorafgaande sommatie of ingebrekestelling aan de gemeente een boete verschuldigd van € 11.344,00 (zegge: elfduizend driehonderdvierenveertig euro), alsmede een boete van € 2.268,00 (zegge: tweeduizend tweehonderdachtenzestig euro) voor elke dag waarop de overtreding voortduurt, zonder dat de gemeente gehouden zal zijn haar schade te bewijzen en onverminderd het recht van de gemeente om schadevergoeding te vorderen, indien en voor zover de schade het bedrag der boete overtreft.’ 
     
     
     
       3.5.	Op 26 februari 2003 schrijft de heer [naam], directeur van Strabag, verder te noemen [directeur Strabag], namens Strabag het volgende: 
       ‘In dit schrijven wordt een aantal aspecten, met betrekking tot de verkoop van een perceel grond op het Vaanpark IV, gelegen te Barendrecht, vastgelegd. 
       1.	STRABAG Development BV koopt van Sotel Investment BV het terrein kadastraal bekend ( …) voor € 1.560.000 exclusief BTW. 
       2.	( …) 
       3.	De koopovereenkomst wordt aangegaan onder de navolgende voorwaarden: 
       -	dat de bouwvergunning en de milieuvergunning aan STRABAG 
        	Development BV voor het realiseren van de kantoren door de gemeente 
        	Barendracht zijn verstrekt 
       -	dat 50% van het vloeroppervlak is verhuurd c.q. verkocht, 
       -	dat door de gemeente Barendrecht een schone grondverklaring aan STRABAG 
        	Development BV is afgegeven. ( … ) 
       - 	dat goedkeuring is verkregen van de Raad van Bestuur van STRABAG 
        	Beteiligungs AG te Duitsland om de verbintenissen die uit de koopovereenkomst 
        	 voortvloeien onvoorwaardelijk en onherroepelijk na te komen. Zodra de 
        	ontwikkeling van de plannen in een dusdanig stadium is dat deze concreet 
        	gepresenteerd kunnen worden aan de Raad van Bestuur zullen wij deze 
        	goedkeuring vragen. 
       4.	 Op deze opschortende voorwaarden kan enkel door STRABAG Development BV een beroep worden gedaan. 
       5.	Sotel Investment BV draagt er zorg voor dat tussen haar en Ontwikkelingsmaatschappij Midden-IJsselmonde een koopovereenkomst tot stand komt met betrekking tot het onder 1. omschreven terrein, op basis van de concept koopovereenkomst zoals die als bijlage 2 bij deze brief is gevoegd. 
       6.	Sotel Investment BV draagt er zorg voor dat het door haar van Ontwikkelingsmaat-schappij Midden-IJsselmonde gekochte terrein terstond kan worden doorverkocht en geleverd aan STRABAG Development BV, bij voorkeur door middel van een zogenaamde ABC-levering. ( … ) 
       8.	( …) Nadat 50% van de in totaal 8.585 m2 is verhuurd, zal door STRABAG Development BV worden gestart met de procedures voor de bouwaanvragen. 
       9.	Sotel Investment BV draagt – eventueel in collegiale samenwerking met een derde door STRABAG Development BV aan te wijzen makelaar – zorg voor de verhuur van de kantoorruimten, de showroom/bedrijfsruimte. De courtage van Sotel Investment BV wordt conform de op datum dagtekening dezes NVM tarieven vastgesteld. De NVM voorwaarden maken onderdeel uit van de verhuuropdracht. ( … ) 
       11.	Nadat de koopovereenkomst tussen Sotel Investment BV en STRABAG Development BV onherroepelijk is geworden, dat wil zeggen dat geen van beide partijen nog een beroep op eventuele ontbindende en opschortende voorwaarden kan doen, zal aan Sotel Investment BV naar rato van het verhuurde vloeroppervlak toekomen maximaal 20% van de uiteindelijke netto te behalen project winst ...’ ( …) 
     
     
     
       3.6.	Op 5 januari 2005 heeft OMMIJ Sotel schriftelijk verzocht om afname van de grond. OMMIJ geeft daarbij aan dat uitstel van afname slechts mogelijk is als de verschuldigde reserveringsrente tot 1 januari 2005 en verder per kwartaal wordt voldaan.  
       In reactie daarop heeft [directeur Strabag] op 13 januari 2005 aan OMMIJ onder meer geschreven: 
       ‘Met dit schrijven welke door mij ([directeur Strabag]) wordt gedaan vanwege het feit dat de heer [directeur Sotel] van Sotel Investment BV door zijn vakantie niet in staat is, binnen de door u gestelde termijn van vòòr 20 januari a.s. te reageren, bericht ik u dat we met u afgesproken hebben de betalingen te doen bij het transport van de grond. ( … ) De bedoeling is de overdracht van de grond op korte termijn te laten plaats vinden en met betaling van de koopsom de reserveringsrente af te rekenen. ( … )’ 
     
     
     
       3.7.	Op 12 juli 2005 stuurde mr. J.W.P.N. Hermans van Oude Luttikhuis Zwaan Notarissen, verder te noemen de notaris, aan OMMIJ een brief waarin is opgenomen: 
       ‘Op verzoek van de heer [directeur Sotel], mede naar aanleiding van uw brief de dato 26 mei 2005, deel ik u mede dat wij ook in deze transactie als notaris zullen optreden. Na de vakantie van de heer [directeur Sotel] en de heer [directeur Strabag] van Strabag Development B.V. zullen zij met u contact opnemen voor het maken van een passeerafspraak. Graag verneem ik uw commentaar op het concept.’ 
       Bij deze brief was een concept transport akte gevoegd met betrekking tot het onderhavige perceel. 
     
     
     3.8.	Op 5 augustus 2005 heeft OMMIJ de notaris schriftelijk verzocht om transport voor eind augustus 2005 te laten plaatsvinden. 
     
     3.9.	Volgens een notitie van 30 november 2005 van [directeur Strabag] aan onder meer [directeur Sotel] en mr. B.A. Boer, raadsman van Sotel, verder te noemen mr. Boer, was het aanvankelijke plan om op het perceel grootschalige kantoor/bedrijfsruimte te realiseren. Dit plan is door Strabag ontwikkeld en goedgekeurd door de gemeente. Door het stilvallen van de economische ontwikkelingen is de kans van slagen voor een project van deze omvang klein geworden. [directeur Strabag] geeft aan dat Strabag ‘sinds kort’ het plan heeft heroverwogen en mogelijkheden ziet om drie kleine kantoorvilla’s te bouwen en een indoor was- en poetsgelegenheid voor particulieren. 
     
     3.10.	Op 5 december 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden op het gemeentehuis van Barendrecht tussen de heren [naam 1], [naam 2] en [naam 3] van of namens OMMIJ alsmede mr. Boer en de heer [directeur Strabag] van Strabag. Namens OMMIJ is aangegeven dat Sotel de grond uiterlijk 10 januari 2006 dient af te nemen, bij gebreke waarvan OMMIJ de overeenkomst buitengerechtelijk zal ontbinden en de schade, waaronder reserveringsrente, op Sotel zal verhalen. Bij aangetekende brief van 5 december 2005 is Sotel ook schriftelijk door OMMIJ gesommeerd om uiterlijk 10 januari 2006 af te nemen. 
     
     3.11.	Bij brief van 3 januari 2006 heeft de notaris op verzoek van [directeur Sotel] Strabag uitgenodigd om op 10 januari 2006 een akte van levering te tekenen ten aanzien van voormeld perceel.  
     
     
       3.12.	Op 12 januari 2006 heeft de notaris een proces-verbaal opgemaakt waarin hij vaststelt dat OMMIJ op 10 januari 2006 in staat was om tot levering van het perceel over te gaan, doch dat Sotel niet is gekomen en ook de koopsom niet onder de notaris heeft gestort. 
       Bij aangetekende brief van 25 januari 2006 heeft mr. Borsboom, optredend namens OMMIJ de koopovereenkomst ontbonden. 
     
     
     3.13.	Bij aangetekend schrijven van 1 februari 2006 heeft mr. Boer de koopovereenkomst met Strabag zoals neergelegd in de brief van 26 februari 2003 met onmiddellijke ingang ontbonden. 
     
     3.14.	Op 13 maart 2005 verzoekt Strabag aan OMMIJ om het perceel te mogen kopen voor het realiseren van een kantoor- en laboratoriumgebouw voor Det Norske Veritas, hierna te noemen DNV, een partij waarmee Strabag al langer in gesprek was.  
     
     3.15.	Op 13 april 2006 biedt OMMIJ het perceel aan Strabag aan voor EUR 1.774.000,- exclusief BTW. Strabag heeft het perceel gekocht van OMMIJ voor iets meer dan de oorspronkelijke koopprijs van EUR 1.560.000,00 exclusief BTW, vermeerderd met rente vanaf 7 juli 2003. 
     
     4.	Het geschil 
     
     
       in de hoofdzaak 
       4.1.	OMMIJ vordert – samengevat – veroordeling van Sotel tot betaling van EUR 170.570,62 en EUR 11.344,00 vermeerderd met rente vanaf 25 januari 2006 en kosten. 
     
     
     4.2.	Sotel voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       in de vrijwaringszaak 
       in conventie 
     
     
     
       4.3.	Sotel vordert – samengevat – dat Strabag wordt veroordeeld  
       -	om aan Sotel te betalen al hetgeen waartoe Sotel jegens OMMIJ in de hoofdzaak 
        	mocht worden veroordeeld,  
       -	tot betaling van de schade die Sotel als gevolg van het handelen van Strabag heeft 
        	geleden en nog zal lijden met betrekking tot het mislopen van de projectwinst, 
        	nader op te maken bij staat, 
       -	in de kosten van dit geding. 
     
     
     4.4.	Strabag voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     in reconventie 
     
     
       4.5.	In reconventie vordert Strabag veroordeling van Sotel tot betaling van EUR 205.000,00 exclusief BTW, vermeerderd met rente en kosten. 
       4.6.	Sotel voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
     5.	De beoordeling 
     
     
       in de hoofdzaak 
       5.1.	OMMIJ beroept zich ter onderbouwing van haar vordering tot vergoeding van rente op de met Sotel gesloten koopovereenkomst waarin is opgenomen dat reserveringsrente is verschuldigd, ook als de overeenkomst wordt ontbonden. 
     
     
     5.2.	Sotel stelt zich allereerst op het standpunt dat OMMIJ Strabag meer tijd had moeten gunnen om het nieuwe plan van Strabag tot realisering van 3 kantoorvilla’s, dat OMMIJ volgens Sotel had goedgekeurd, verder te ontwikkelen in plaats van afname van het perceel te eisen binnen één maand, mede nu Sotel en Strabag nog niet beschikten over een bouwvergunning. 
     
     5.3.	In de overeenkomst tussen OMMIJ en Sotel is geen termijn voor levering bepaald. Niet is gebleken dat Sotel pas hoefde af te nemen op het moment dat de gemeente Barendrecht de voor de bouw benodigde vergunningen had verleend. Dat in het verleden de OMMIJ medewerking verleende aan afname na het verlenen van deze vergunningen is onvoldoende om te oordelen dat Sotel in de relatie tussen partijen eveneens het recht had om pas af te nemen nadat een vergunning was verleend. Sotel ging daar ook kennelijk niet vanuit, nu op het verzoek om afname door OMMIJ in januari 2005 is gereageerd dat op korte termijn zou worden afgenomen. In juli 2005 is ook door de notaris op verzoek van Sotel een concept transport akte aan OMMIJ gestuurd, terwijl van een vergunning(aanvraag) toen geen sprake was.  
     
     
       5.4.	OMMIJ kan worden gevolgd in haar stellingname dat Sotel binnen een redelijke termijn diende af te nemen. Nu de overeenkomst tussen OMMIJ en Sotel is getekend in december 2002 en de grond kon worden geleverd vanaf juli 2003, mocht OMMIJ circa anderhalf jaar later, in januari 2005 verzoeken om afname. Gezien de reactie namens Sotel – afname zal op korte termijn plaatsvinden – gevolgd door het toezenden van een conceptakte aan OMMIJ in juli 2005 en het verzoek van OMMIJ om transport in ieder geval in augustus 2005 te laten plaatsvinden, mocht OMMIJ in december 2005 de afname stellen op 10 januari 2006, bij gebreke waarvan OMMIJ gerechtigd was om de overeenkomst te ontbinden, zoals zij heeft gedaan. 
       Dat Sotel en/of Strabag toen nog niet beschikten over overeenkomsten met derden die een te bouwen ruimte wilden kopen of huren, is voor risico van Sotel. Daarbij kan er niet van worden uitgegaan dat OMMIJ het nieuwe plan van Strabag heeft goedgekeurd. Integendeel, OMMIJ was bereid om andere bebouwing dan een grootschalige kantoorruimte in overweging te nemen, doch stelde zich op het standpunt dat hoe dan ook moest worden afgenomen.  
       Niet is gebleken dat OMMIJ door overleg met Strabag – voor zover dat vóór 10 januari 2006 al heeft plaatsgevonden zonder aanwezigheid of medeweten van Sotel – op enigerlei wijze gehouden zou zijn geweest om Sotel meer tijd te geven om het perceel af te nemen. Evenmin is gebleken dat contacten van Strabag met de gemeente Barendrecht als vergunningverlenende instantie ertoe zouden leiden dat OMMIJ Sotel op basis daarvan meer tijd had moeten gunnen. Daarbij is ook van belang dat OMMIJ en de gemeente Barendrecht niet zonder meer kunnen worden vereenzelvigd, zoals Sotel kennelijk doet, en dat OMMIJ weliswaar op de hoogte was van het feit dat Strabag bezig was met de ontwikkeling van het perceel, doch slechts een overeenkomst had met Sotel. Van een driepartijenovereenkomst zoals Sotel lijkt te stellen, is geen sprake. Bij gebreke van concrete feitelijke stellingen van Sotel op dit punt, passeert de rechtbank het bewijsaanbod van Sotel. 
       Samenvattend was OMMIJ gerechtigd om de overeenkomst met Sotel te ontbinden, nadat deze op 10 januari 2006 had geweigerd om aan transport medewerking te verlenen. 
     
     
     5.5.	Sotel heeft voorts als verweer aangevoerd dat OMMIJ geen schade heeft geleden, nu zij de gevorderde reserveringsrente – en meer dan dat – heeft ontvangen van Strabag. 
     
     5.6.	Het is juist dat OMMIJ de in deze van Sotel gevorderde rente van Strabag heeft ontvangen als onderdeel van de koopprijs van het perceel. Het gevorderde bedrag betreft echter geen vergoeding van door OMMIJ geleden schade, doch een contractueel overeengekomen reserveringsrente, die uitdrukkelijk ook is verschuldigd na een ontbinding van de overeenkomst. Nu van een schadevordering geen sprake is, kan het verweer van Sotel dat daarvan uit gaat, niet worden gehonoreerd. 
       
     5.7.	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door OMMIJ gevorderde hoofdsom zal worden toegewezen voor zover deze de reserveringsrente betreft. Tegen de gevorderde contractuele boete en de gevorderde rente is door Sotel verder geen specifiek verweer gevoerd, zodat ook op deze punten de vordering zal worden toegewezen. 
     
     
       5.8.	Sotel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van OMMIJ worden begroot op: 
       - dagvaarding	EUR 	84,87 
       - vast recht		4.065,00 
       - salaris procureur	2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00) 
       Totaal	EUR 	6.991,87 
     
        
     
       in de vrijwaringszaak 
       in conventie 
     
     
     
       5.9.	Sotel stelt zich primair op het standpunt dat Strabag toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen op 26 februari 2003 gesloten overeenkomst door te weigeren het perceel af te nemen op 10 januari 2006.  
       In dat verband stelt Sotel dat er in feite maar één opschortende voorwaarde was overeengekomen, namelijk dat de aandeelhoudster van Strabag, Strabag Beteiligungs AG, verder te noemen Strabag AG, toestemming moest geven. Voorwaarde voor die toestemming was dat een huurder was gevonden voor de helft van de te bouwen kantoorruimte en dat had Strabag in eigen hand. Strabag heeft daaraan volgens Sotel onvoldoende gedaan. Nadat een grootschalig kantoor niet haalbaar bleek, heeft Strabag zich onvoldoende ingespannen om een alternatief plan te realiseren. Pas in november 2005 is Strabag met een plan gekomen voor het realiseren van drie kantoorvilla’s.  
       Voorts acht Sotel van belang dat Strabag na de weigering om het perceel af te nemen van Sotel het perceel alsnog heeft gekocht van OMMIJ ter realisering van een kantoor voor DNV, die zich al in november 2005 had gemeld als gegadigde. Strabag heeft bereikt dat zij Sotel niet de overeengekomen 20% van de projectwinst hoefde te voldoen.  
     
     
     5.10.	Subsidiair baseert Sotel haar vordering op onrechtmatig handelen van Strabag. De rechtbank begrijpt de vordering van Sotel op dit punt aldus dat het onrechtmatig handelen van Strabag eruit heeft bestaan dat zij Sotel bewust buiten spel heeft gezet door geen medewerking te verlenen aan de afname van het perceel. 
     
     5.11.	Strabag doet een beroep op de tussen haar en Sotel gesloten overeenkomst. Zij voert in dat verband aan dat deze overeenkomst is gesloten, nadat Sotel de overeenkomst had gesloten met OMMIJ en dat er tussen Sotel en Strabag diverse conceptkoopovereenkomsten hebben gecirculeerd. In deze koopovereenkomst tussen Sotel en Strabag is de koopprijs voor het perceel hetzelfde als overeengekomen tussen OMMIJ en Sotel, doch Strabag heeft zich niet verplicht ook de tussen OMMIJ en Sotel overeengekomen reserveringsrente te betalen. Aan de in die overeenkomst opgenomen opschortende voorwaarden dat een bouwvergunning moest zijn verleend, dat 50% van het te bouwen vloeroppervlak moest zijn verkocht of verhuurd en dat Strabag AG goedkeuring zou moeten hebben verleend voor de aankoop, was in januari 2006 niet voldaan. Strabag voert voorts aan dat het plan voor drie kleinere kantoorvilla’s uit nood was geboren. Dit plan voldeed niet aan het beeldkwaliteitplan van de gemeente Barendrecht voor deze plek en het was ook dubieus of naar dergelijke kantoorvilla’s wel vraag was, gezien het feit dat zij al elders op het bedrijventerrein werden gerealiseerd, zonder dat van gegadigden voor verhuur of verkoop sprake was. 
     
     5.12.	De rechtbank stelt vast dat de tussen OMMIJ en Sotel gesloten overeenkomst nogal verschilt van de tussen Sotel en Strabag gesloten overeenkomst. Sotel heeft zich ten opzichte van OMMIJ verplicht tot afname en betaling van reserveringsrente vanaf – aanvankelijk – 1 juni 2003. Strabag was ten opzichte van Sotel niet verplicht om die reserveringsrente te betalen. Voorts was Strabag een aantal opschortende voorwaarden overeengekomen met Sotel waardoor de risico’s van het niet snel kunnen verkrijgen van een bouwvergunning en het niet op voorhand voor 50% kunnen verkopen of verhuren van het te bouwen pand bij Sotel kwamen te liggen. De rechtbank volgt Sotel derhalve niet in haar stellingname dat er slechts één ontbindende voorwaarde zou zijn (de toestemming van Strabag AG), nu dat uit de tussen partijen gesloten overeenkomst niet blijkt. Sotel die als één van makelaars opdracht had om gegadigden te vinden voor de te realiseren kantoorruimte, schatte op het moment van ondertekening van de overeenkomsten kennelijk in dat voormelde risico’s aanvaardbaar waren. Uit de stellingen van partijen komt ook naar voren dat pas na het ondertekenen van de overeenkomsten de markt voor kantoorruimtes ‘inzakte’ en er geen gegadigden bleken te zijn. 
     
     
       5.13.	Het staat vast dat aan de tussen Sotel en Strabag overeengekomen opschortende voorwaarden op 10 januari 2006 niet was voldaan. Anders dan Sotel aanvoert is de rechtbank van oordeel dat Strabag op 10 januari 2006 – nog steeds – een beroep op die opschortende voorwaarden mocht doen en afname van het perceel mocht weigeren. Daartoe is het volgende redengevend.  
       Het staat vast dat Strabag een plan heeft ontwikkeld dat – wellicht in iets gewijzigde vorm – uiteindelijk is gerealiseerd, zodat het kennelijk voldeed aan de eisen die door de gemeente werden gesteld. Het staat voorts vast dat de makelaars die de opdracht hadden om te zoeken naar gebruikers voor dit plan, waaronder Sotel, ook daadwerkelijk hebben gezocht, doch niet vóór 10 januari 2006 een gebruiker hadden gevonden, die wilde gaan huren of kopen. Van de zijde van Sotel is niet betwist dat het alternatieve plan voor de bouw van drie kantoorvilla’s niet voldeed aan het beeldkwaliteitplan en dat dit plan op weinig bijval kon rekenen zowel bij de gemeente als bij de makelaars die gegadigden zouden moeten vinden voor die villa’s. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Strabag door niet eerder een alternatief plan te ontwikkelen, zodanig heeft gehandeld dat haar beroep op de opschortende voorwaarden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.  
       Het feit dat de latere gebruiker van het door Strabag gerealiseerde kantoor en laboratorium, DNV, zich al in november 2005 had gemeld als mogelijk belangstellende, is eveneens onvoldoende voor het oordeel dat Strabag zich niet meer op de opschortende voorwaarden mocht beroepen. In januari 2006 had DNV immers nog een aantal mogelijke locaties in studie en was nog niet duidelijk dat DNV voor deze locatie zou kiezen. 
     
     
     5.14.	Met betrekking tot de subsidiaire grondslag oordeelt de rechtbank onder verwijzing naar het voorgaande dat niet kan worden geoordeeld dat Strabag geen beroep toekwam op de ontbindende voorwaarden. Ook overigens is niet gebleken dat Strabag onrechtmatig heeft gehandeld als de tussen partijen gesloten overeenkomst buiten beschouwing wordt gelaten. 
     
     
       5.15.	De vorderingen van Sotel zullen worden afgewezen. Sotel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Strabag worden begroot op: 
       - vast recht	EUR	4.065,00 
       - salaris procureur	2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00) 
       Totaal	EUR 	6.907,00 
     
     
     in reconventie 
     
     5.16.	Strabag legt  aan haar vordering ten grondslag dat Sotel niet gerechtigd was om de overeenkomst te ontbinden. Niet was gebleken dat Strabag niet aan haar verplichtingen zou gaan voldoen als aan de opschortende voorwaarden was voldaan. 
     
     5.17.	Sotel stelt zich op het standpunt dat zij wel bevoegd was om de overeenkomst te ontbinden en dat Strabag die ontbinding ook overigens heeft geaccepteerd, nu zij op basis daarvan rechtstreeks met OMMIJ is gaan onderhandelen. Pas in de vrijwaring stelt zij zich op het standpunt dat er voor ontbinding geen reden zou zijn geweest en verzoekt zij alsnog om ontbinding. Sotel stelt dat Strabag hiermee haar recht op ontbinding heeft verwerkt. Sotel voert in dit verband voorts aan dat Strabag zelf in verzuim is door niet af te nemen op 10 januari 2006. Ten slotte betwist Sotel de door Strabag gestelde schade. 
     
     
       5.18.	Nog daargelaten in hoeverre Strabag inderdaad schade heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst door Sotel, is in de tussen Strabag en Sotel gesloten overeenkomst geen termijn overeengekomen waarin Strabag ten laatste een beroep kan doen op de opschortende voorwaarde. Strabag stelt zich kennelijk op het standpunt dat er ook geen termijn geldt, althans dat een redelijke termijn na 10 januari 2006 nog niet was verstreken.  
       Overeenkomstig hetgeen hiervoor in de hoofdzaak is overwogen, geldt ook voor Strabag redelijke termijn waarin haar een beroep toekomt op de opschortende voorwaarden, bij gebreke waarvan Sotel tot ontbinding kan overgaan, zulks temeer nu Strabag de overeenkomst heeft opgesteld en hierover geen expliciete bepaling heeft opgenomen. Strabag was op de hoogte van de wens van OMMIJ om tot levering over te gaan en betrokken bij de activiteiten van Sotel om daarin nog wat tijd te creëren. De heer [directeur Strabag] van Strabag was ook aanwezig bij het gesprek met OMMIJ waar deze aangaf dat in januari 2006 moest worden afgenomen, bij gebreke waarvan OMMIJ de overeenkomst zou ontbinden. Onder die omstandigheden mocht Strabag zich nog steeds beroepen op de opschortende voorwaarden, zoals hiervoor overwogen, doch was Sotel vervolgens gerechtigd om zich ook van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst met Strabag te bevrijden door de overeenkomst te ontbinden. Strabag kon na 10 januari 2006 geen aanspraak meer maken op meer tijd om te zorgen dat de opschortende voorwaarden zouden kunnen vervallen. 
     
     
     
       5.19.	De vorderingen van Strabag zullen worden afgewezen. Strabag zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sotel worden begroot op:  
       - salaris procureur: 	EUR	2.131,50 (1,5 punten × tarief EUR 1.421,00). 
     
     
     6.	De beslissing 
     
     De rechtbank 
       
     
       in de hoofdzaak 
       6.1.	veroordeelt Sotel om aan OMMIJ te betalen een bedrag van EUR 181.914,62 (éénhonderdéénentachtig duizendnegenhonderdveertien euro en tweeënzestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 25 januari 2006 tot de dag van volledige betaling, 
     
     
     6.2.	veroordeelt Sotel in de proceskosten, aan de zijde van OMMIJ tot op heden begroot op EUR 6.991,87, 
     
     6.3.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
       in de zaak in vrijwaring 
       in conventie  
     
     
     6.4.	wijst de vorderingen af, 
     
     6.5.	veroordeelt Sotel in de proceskosten aan de zijde van Strabag tot op heden begroot op EUR 6.907,00, 
     
     6.6.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     in reconventie 
     
     6.7.	wijst de vorderingen af, 
     
     6.8.	veroordeelt Strabag in de proceskosten aan de zijde van Sotel tot op heden begroot op EUR 2.131,50. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2007.