ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2023:890

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2023:890 Rechtbank Limburg , 25-01-2023 / C/03/301939 / HA ZA 22-76

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2023-01-25

Zaaknummer: C/03/301939 / HA ZA 22-76

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2023:890

---

Non-conformiteit. Vochtproblematiek kelder. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst, nu zij niet de eigenschappen bezit - te weten: een droge kelder - die de koper mocht verwachten, gelet op de mededelingen van verkoper dat de kelder droog was.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/301939 / HA ZA 22-76 
     
     
     
       
         Vonnis van 25 januari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] , 
     
       wonende te [woonplaats 1] , 
       2.	 [eiseres] , 
       wonende te [woonplaats 2] , 
       eisers, 
       advocaat mr. R. Boer te Zoetermeer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats 3] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.M.J.F. Sijben te Heerlen. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding met 23 (deels nagekomen) producties; 
       - de conclusie van antwoord met 4 producties; 
       
         
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 18 juli 2022; 
         
         
           de spreekaantekeningen van mr. Boer; 
         
         
           het commentaar van beide partijen op het proces-verbaal. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         
          [eisers] hebben op 21 juni 2017 de woning met bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats 1] van [gedaagde] gekocht voor een koopsom van  
         € 240.000,00. De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2017. Het huis dateert uit circa 1907. [gedaagde] is ruim 25 jaar eigenaar van het huis geweest.  
       
       
     
     
       2.2. 
       Artikel 6 van de NVM-koopovereenkomst tussen partijen dat handelt over de “ Staat van de onroerende zaak/Gebruik”  luidt: 
       
       
         
           “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met  
         
         
           alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woonhuis voor eigen bewoning. 
         
         
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.  
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van de het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitende aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.  
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.  
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [eisers] hebben na de koop wateroverlast in de kelder van de woning gehad. Tevens zijn zij bij werkzaamheden in de werkplaats gestuit op een grote hoeveelheid kapotte dakpannen onder de tegelbestrating in de werkplaats/loods.  
       
     
     
       2.4. 
       Onder meer bij brief van 3 april 2018 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan onder meer de kelder en de vloer, en hem gesommeerd deze te herstellen. 
       
     
     
       2.5. 
       Bij brief van 9 mei 2018 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid afgewezen.  
       
     
     
       2.6. 
       
         Hierna zijn [eisers] erachter gekomen dat voor een aantal bijgebouwen geen vergunning is verleend. Zij hebben [gedaagde] voor de gevolgen hiervan bij e-mailbericht van 25 juli 2019 aansprakelijk gesteld. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid bij e-mail van  
         31 juli 2019 van de hand gewezen. 
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Bij brief van 11 februari 2021 hebben [eisers] [gedaagde] gesommeerd tot betaling binnen drie weken van € 40.378,30 voor de kosten van legalisering van de illegale bouwwerken, het waterdicht maken van de kelder, het afvoeren van de dakpannen onder de vloer in de werkplaats, de kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade en de buitengerechtelijke incassokosten.  
         
           3.	Het geschil 
         
       
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I. primair 
         
          [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen een schadevergoeding van  
         € 37.791,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim op 17 april 2018, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot en met de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         subsidiair 
         De tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen een evenredige vermindering van de koopsom van € 37.791,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim op 17 april 2018, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot en met de dag der algehele voldoening; 
       
       
       
         meer subsidiair 
         De gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel te wijzigen en [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen een evenredige vermindering van de koopsom van € 37.791,80 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim op 17 april 2018, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot en met de dag der algehele voldoening;  
       
       
       
         II. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen de kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid van € 3.064,45 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim op 17 april 2018, althans vanaf 4 april 2021, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         III. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.426,33 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim op 17 april 2018, althans vanaf 4 april 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 
         IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [eisers] te betalen de kosten van deze procedure, alsmede het nasalaris van  
         € 157,00, te vermeerderen met € 82,00 na betekening daaronder begrepen. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers] maken [gedaagde] de volgende verwijten.   
       
       
         
           De kelder is lek en kan hierdoor niet als opslag dienen. Alle spullen die op een natte vloer en in een vochtige ruimte worden geplaatst, zullen immers mettertijd gaan schimmelen. Vochtige kelderwanden en muren zijn daarbij schadelijk voor de gezondheid. [gedaagde] moet hebben geweten van de vochtproblematiek in de kelder en had dus niet aan [eisers] mogen meedelen dat sprake was van een droge kelder. Hij heeft dus (ook) zijn mededelingsplicht geschonden. [eisers] zullen kosten moeten maken om de kelder waterdicht te maken.  
         
         
           Daarnaast liggen er dakpannen onder de tegelvloer van de werkplaats. Deze zijn niet geschikt als fundering voor de werkplaats. [gedaagde] wist van de dakpannen en had dit aan [eisers] moeten melden. Ook wat dit betreft heeft hij dus zijn mededelingsplicht geschonden. [eisers] hebben kosten moeten maken om de vloer geschikt te maken als fundering 
         
         
           Dan is er sprake van illegale bijgebouwen. Voor het dak van de garage, de huisjes op het dakterras en de werkplaats is geen vergunning verleend. Ook dat belemmert het normale gebruik. [eisers] hebben kosten moeten maken om het dak en de bijgebouwen alsnog te legaliseren. 
         
       
       
     
     
       3.3. 
       De schade aan de kelder bedraagt € 29.475,00 inclusief btw. Dat is het bedrag dat nodig is om de kelder waterdicht te maken. De schade om de dakpannen te verwijderen bedraagt  € 2.700 exclusief btw en de schade vanwege het ontbreken van de vergunningen € 5.616,80. Dat is in totaal € 37.791,80.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert verweer. Hij betoogt: 
       
       
         
           dat hij zelf nooit last heeft gehad van een lekke kelder. Dat sprake is van een gebrek is niet aangetoond. Optrekkend vocht in de kelder is normaal en inherent aan de bouwperiode en bouwaard van de woning.  
         
         
           niet is aangetoond dat voor wat betreft de vloer van de werkplaats sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning belemmert. De vloer is in goede conditie en vertoont niet of nauwelijks verzakkingen. [gedaagde] wist niet van de dakpannen. 
         
         
           niet duidelijk is waarvoor dan een vergunning nodig zou zijn en welke kosten er gemaakt zijn om deze alsnog te verkrijgen.  
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Normaal gebruik 
     
     
       4.1. 
       Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. 
       
     
     
       4.2. 
       Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2017 standaard-koopakte waarin een van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “ woonhuis voor eigen bewoning ”, dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper zijn (zie hiervoor onder rov. 2.2).  
       
     
     
       4.3. 
       De Hoge Raad heeft bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, vooropgesteld dat de uitleg van het huidige artikel 6.3 uit de NVM-koopakte moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. 
       
       
         
           De kelder 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Bij het gerechtvaardigde verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik kan een rol spelen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, dat [eisers] een woning uit circa 1907 hebben gekocht. Indien de woning eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan, dan blijven deze voor rekening en risico van [eisers] Dit is echter anders indien [eisers] op grond van mededelingen van [gedaagde] méér mochten verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is. Tot slot staat [gedaagde] blijkens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet in voor gebreken die kenbaar waren voor [eisers]  
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van de rechtbank mochten [eisers] op grond van de mededelingen van [gedaagde] méér verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van een kelder nodig is. Allereerst is relevant dat de kelder van de woning in de verkoopbrochure als  “voorraadkelder verdeeld in verschillende kelderruimtes”  wordt aangeprezen. Daarnaast dient acht te worden geslagen op de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst deel B bij de koopakte waarin op de vraag:  “Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?”  het vakje  “nee”  is aangekruist. Eveneens wordt  “nee”  geantwoord op de vraag:  “Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. kelder?”  Tevens wijst de rechtbank op de verklaring van [naam 1] , een bevriend interieurarchitect van [eisers] , die [eiser] vergezelde bij  de (derde) bezichtiging van de woning:  
       
       
         
           “Tijdens de rondgang was de deur naar de kelder afgesloten en de sleutel niet vindbaar. De verkoper verzekerde een probleemloze kelder zonder vocht.” 
         
       
       
       
         
          [gedaagde] heeft ter verdediging weliswaar gesteld dat hij zich niet kan voorstellen dat de betreffende architect dit zich na zo lange tijd nog precies kan herinneren, maar hij betwist niet dat hij dat heeft gezegd.  
       
       
     
     
       4.6. 
       In het licht van deze door [gedaagde] verstrekte informatie mochten [eisers] verwachten dat de kelder droog zou zijn en mochten zij er redelijkerwijs vanuit gaan dat zij een woning kochten met droge kelderruimten. Dat de woning uit circa 1907 maakt dit niet anders. De mededelingen van [gedaagde] maken immers dat [eisers] desondanks droge kelderruimten mochten verwachten. 
       
     
     
       4.7. 
       
         
          [eisers] hebben aan de hand van de door hen overgelegde rapportages van [bedrijfsnaam 1] , [bedrijfsnaam 2] , [bedrijfsnaam 3] en [bedrijfsnaam 4] voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van (min of meer ernstige) vochtproblematiek in de kelder van de woning. Deze bevindingen worden niet of onvoldoende ontzenuwd door de bevindingen van de expert van [gedaagde] , [bedrijfsnaam 5] . Zo stelt [bedrijfsnaam 4] voornoemd op 18 juni 2019 in haar bevindingen: 
         
           “Tijdens ons bezoek was er geen sprake van water in de kelder. Wel was nog zichtbaar dat de vloer van de kelderruimte aan de zijde van de voorgevel en in de andere ruimte nabij de trap nog erg vochtig was (…). Ook werd ter plaatse van de wanden in de hoger gelegen ruimten nabij de trap, met behulp van een vochtmeter, vochtwaarden gemeten van 90%. Op afbeeldingen 1 t/m 4 zijn witte sporen/vlekken zichtbaar, die duiden op kalkuitbloedingen uit het gesteente. Deze aanslag ontstaat als de wanden en de vloer langdurig zeer vochtig zijn. Ook zijn aan de wanden aantastingen zichtbaar die veroorzaakt zijn door de inwerking van vocht (…). Langdurige lekkage door de wand leidt tot het ophopen van sulfaten en nitraten op de wand die het steen aantasten. Dit is een zeer langdurig proces, waardoor duidelijk is dat de wanden al zeer lang vochtig moeten zijn geweest, in ieder geval al voordat de woning verkocht werd.”  
         
       
     
     
       4.8. 
       
         Daarnaast is de rechtbank gebleken dat in elk geval incidenteel sprake is van lekkages en water op de keldervloer(en). [bedrijfsnaam 3] voornoemd constateert (na de levering van de woning) op 9 mei 2019: 
         
           “Wij hebben een visuele inspectie uitgevoerd in de kelder. (…) Momenteel staat de kelder deels onder water voor ongeveer 1 cm in het laagste gedeelte. Dit is het gedeelte waar geen gat in de vloer is gekapt. Het andere gedeelte is vochtig maar ligt niet vol met water.” 
         
       
       
       
         Dit ondersteunt de stelling van [eisers] dat zij vrijwel direct na de eigendomsoverdracht op 2 oktober 2017 – zo’n anderhalf jaar eerder – een behoorlijke laag water op de bodem van de kelder aantroffen; ter onderbouwing hiervan hebben zij twee foto’s van die situatie overgelegd waarop goed waarneembaar is dat de vloer (deels) blank staat. 
       
     
     
       4.9. 
       Ter zitting heeft [gedaagde] nog verklaard dat hij nooit “vocht” in de kelder heeft gehad en dat zijn spullen in de kelder op de grond stonden, waaronder geluidsapparatuur. Ook speelden zijn kinderen er, aldus [gedaagde] . In het licht van het voorgaande, meer in het bijzonder de door [eisers] overgelegde rapportages, acht de rechtbank dit onvoldoende aannemelijk, hoewel niet uitgesloten kan worden dat dit in droge(re) periodes incidenteel zeker het geval kan zijn geweest.   
     
     
       4.10. 
       Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee in beginsel sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.11. 
       De rechtbank komt vervolgens toe aan het verweer van [gedaagde] dat het op de weg had gelegen van [eisers] om bij een oudere woning als de onderhavige een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. [eisers] hadden, aldus [gedaagde] , rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van deze tijd, temeer nu zij redelijkerwijs ervan op de hoogte dienden te zijn van het feit dat de woning niet voldoet aan de huidige bouwnormen. Het gestelde gebrek was derhalve kenbaar voor [eisers] , aldus [gedaagde] .  
       
     
     
       4.12. 
       De rechtbank volgt het betoog van [gedaagde] niet. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij reeds heeft overwogen in rov. 4.4 tot en met 4.10. [eisers] mochten op grond van de informatie die zij ontvingen van [gedaagde] verwachten dat zij een woning kochten met droge kelderruimten. Gelet op de mededelingen van [gedaagde] bestond voor [eisers] geen aanleiding om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten noch anderszins te begrijpen dat de kelder niet waterdicht zou zijn.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [eisers] hebben gelet op de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] vergoeding van de schade gevorderd. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de kelderwanden en keldervloeren middels harsinjecties waterdicht dienen te worden gemaakt; gebeurt dat niet, dan kan het vocht verder de woning intrekken. [bedrijfsnaam 4] stelt: 
       
       
         
           “Het waterdicht maken van de kelderwanden met harsinjecties is specialistisch werk. De kosten kunnen per bedrijf variëren, waardoor het raadzaam is hiervoor meerdere offertes op te vragen. Op basis van gemiddelde prijzen schatten wij in dat het behandelen van alle buitenste kelderwanden ongeveer € 10.000,00 inclusief btw zal kosten.”  
         
       
       
       
         
          [eisers] hebben bij [bedrijfsnaam 6] een offerte opgevraagd; deze kan het herstelwerk uitvoeren voor een bedrag van € 29.475,00 inclusief btw.  
       
       
     
     
       4.14. 
       Gelet hierop ziet de rechtbank zich gesteld voor twee zeer uiteenlopende bedragen. Daarbij komt dat het door [bedrijfsnaam 4] genoemde bedrag van € 10.000,00 inclusief btw niet wordt onderbouwd; de offerte van [bedrijfsnaam 6] evenmin, zij het dat daarin wel de volgens [bedrijfsnaam 6] noodzakelijke werkzaamheden worden genoemd, overigens zonder dat deze verder worden gespecificeerd naar concrete kostenposten. Gelet hierop zit de rechtbank verlegen om nadere informatie. Nu die niet is gegeven door [eisers] , zal de rechtbank op de voet van artikel 6:97 BW de schade schatten. Als uitgangspunt neemt de rechtbank het laagst genoemde bedrag van € 10.000,00 inclusief btw van [bedrijfsnaam 4] . Daaraan ligt ten grondslag de gedachtegang dat, indien [eisers] kennis hadden gehad van de vochtige kelders, zij redelijkerwijs – de rechtbank benadrukt dat dit een inschatting is – € 230.000,00 k.k. voor de woning hadden betaald en dat [gedaagde] in dat geval de woning ook voor dat bedrag had willen verkopen. De rechtbank neemt hierbij nog in aanmerking dat hierna bij de beoordeling van de illegale bouwwerken ook nog een beperkte schadevergoeding zal worden toegekend. De rechtbank zal de schadevergoeding ter zake de kelder dan ook  ex aequo et bono  schatten op € 10.000,00 inclusief btw.    
       
       
         
           De werkvloer van de loods/garage 
         
       
     
     
       4.15. 
       
         Niet wordt onderschreven de stelling van [eisers] dat de werkvloer in de loods non-conform is omdat deze de zware bedrijfsmachine van [eisers] niet kan dragen. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de zware machine(s) van [eisers] onder bijzonder gebruik, waarvan een koper zelf moet onderzoeken of dit mogelijk is. Dat er oude dakpannen onder de werkvloer liggen, maakt dat niet anders. De werkvloer is dus niet non-conform en op basis van de andere grondslagen is deze vordering evenmin toewijsbaar. Dit onderdeel van de vordering wordt dus afgewezen.  
         
           De illegale bijgebouwen 
         
       
     
     
       4.16. 
       Als er verbouwd is zonder vergunning levert dat non-conformiteit op. Immers, het gebruik van die delen is dan illegaal en kan worden beboet. Dat [gedaagde] hiervan niet wist, is daarbij niet van belang. Uit de door [eisers] overgelegde brief van de gemeente Kerkrade van 27 augustus 2020 (door [eisers] overgelegd als productie 19) blijkt dat een vergunning is verleend voor het legaliseren van diverse bijbehorende bouwwerken op de locatie [adres 2] in [plaats 2] . Op bladzijde twee staat precies omschreven waarvoor alsnog een vergunning wordt verstrekt (bedrijfsloods, goothoogte overkapping dak, goothoogte berging dak, hoogte van stenen tuinmuur en schutting) en welke voorwaarden daarvoor gelden. Blijkens deze brief bedragen de leges voor deze vergunning  € 2.132,00. Dat hierin, zoals [gedaagde] stelt, eigen verbouwingen van [eisers] kunnen zijn begrepen, licht hij niet nader toe, zodat de rechtbank naar aanleiding hiervan niet kan bepalen wat de leges zouden zijn geweest, indien de eigen verbouwingen er niet in begrepen zouden zijn geweest. Ook dit bedrag zal de rechtbank als schadevergoeding aan [eisers] toekennen.  
     
     
       4.17. 
       
         De overige gevorderde kosten voor het legaliseren van de illegale bouwwerken bedragen € 3.121,80 en € 363,00 (pagina 8 en 9 van productie 20). In beginsel dient [gedaagde] alle kosten ter legalisering van de illegale bouwwerken te betalen. Die kosten dienen [eisers] dan wel, als deze door [gedaagde] worden betwist, voldoende te specificeren en onderbouwen. Dat hebben [eisers] echter, ondanks dat zij daarvoor voldoende tijd hebben gehad, nagelaten. Op de facturen van [naam 2] , adviseur bouwconstructies, staat alleen vermeld:  “Nota betreffende onze (MEERWERK) werkzaamheden aan project Aanbouw Werkplaats [adres 1] , [plaats 1] ”, waarna de bedragen  “conform opgave (offerte)”  worden vermeld. Hieruit kan de rechtbank niet afleiden dat de betreffende facturen betrekking hebben op de legalisering van de illegale bouwwerken. Offerte en opgave ontbreken bijvoorbeeld.  De rechtbank wijst de vordering dan ook in zoverre als onvoldoende onderbouwd af.  
         
           Kosten ter vaststelling schade en aansprakelijkheid € 3.064,45 
         
       
     
     
       4.18. 
       
         De rechtbank zal deze kosten als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid toewijzen.  
         
           Incassokosten 
         
       
     
     
       4.19. 
       
         De rechtbank zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toewijzen naar rato van de toe te wijzen hoofdsom van € 12.132,00 (€ 10.000,00 en € 2.132,00) ad € 996,00 exclusief btw (zijnde € 1.205,16 inclusief btw). 
         
           De wettelijke rente 
         
       
     
     
       4.20. 
       De wettelijke rente over voormelde toegewezen bedragen zal worden toegewezen vanaf drie weken na de sommatie van 11 februari 2021, dus vanaf 4 maart 2021. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       4.21. 
       
         
          [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:                                  
         - dagvaarding		€    127,43 - griffierecht		€ 1.301,00 - salaris advocaat	                € 2.148,00  (2,0 punten × tarief € 1.074,00)                             
         Totaal			€ 3.576,43 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eisers] te betalen een schadevergoeding van € 12.132,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2021 tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eisers] te betalen de kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid van € 3.064,45 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2021 tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.205,16 (inclusief btw); 
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 3.576,43; 
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:                         - € 163,00 aan salaris advocaat, - te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
       5.7. 
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op                 25 januari 2023. 
       
       
       
     
   
   
     type: TN 
     coll: