ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2025:1593

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2025:1593 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-06-2025 / 200.333.912_02

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2025-06-10

Zaaknummer: 200.333.912_02

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:1593

---

uitleg huurovereenkomst met zorgverlener; bepalingen over kale huur en vergoeding onderhoudskosten

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.333.912/02 
     
     
     
       
         arrest van 10 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Stichting Verzorging St. Franciscus , 
       gevestigd te Gilze, gemeente Gilze en Rijen, 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als St. Franciscus, 
       advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Leystromen, 
       
       gevestigd te Rijen, gemeente Gilze en Rijen, 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als Leystromen, 
       advocaat: mr. M.H. Visscher te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 4 oktober 2023 ingeleide hoger beroep van de rolbeslissing van 5 juli 2023 en het vonnis van 30 augustus 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen St. Franciscus als gedaagde en Leystromen als eiseres. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10497909 CV EXPL 23-1797) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep; 
         
         
           de memorie van grieven met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord met producties; 
         
         
           de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd; 
         
         
           de bij brief van 25 september 2024 door St. Franciscus toegezonden producties, die zij bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht; 
         
         
           de bij brief van 17 oktober 2024 door Leystromen toegezonden producties, die zij bij de mondelinge behandeling in hoger beroep bij akte in het geding heeft gebracht. 
         
       
     
     
       2.2. 
       Het hof heeft daarna op verzoek van partijen de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij ofwel doorhaling ofwel arrest konden vragen. Op verzoek van beide partijen is de zaak op 7 januari 2025 doorgehaald. Op 15 april 2025 heeft St. Franciscus de zaak hervat en verzocht om arrest te wijzen. Daarna heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Bij het fourneren van de stukken is de niet genomen conclusie van antwoord tevens eis in reconventie overgelegd. Deze conclusie is evenwel geen onderdeel van de stukken in eerste aanleg en maakt dus geen deel uit van het procesdossier. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     De feiten 
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           Een stichting waarvan St. Franciscus vroeger deel uitmaakte, bood aanvankelijk haar zorgactiviteiten aan in haar eigen vastgoed. Daarna is deze stichting gesplitst in de Stichting Verzorging St. Franciscus, die de zorgverlening uitvoerde, en de Stichting Huize St. Franciscus, die verantwoordelijk was voor het vastgoedbeheer. Het eigendom van alle onroerende zaken van St. Franciscus kwam daarmee bij de Stichting Huize St. Franciscus te liggen. St. Franciscus huurde sindsdien het vastgoed van Stichting Huize St. Franciscus. Beide stichtingen vielen onder dezelfde Raad van Bestuur en Raad van Toezicht. 
         
         
           Op 1 april 2005 heeft een fusie plaatsgevonden tussen Woonstichting Leyakkers (thans Leystromen) en Stichting Huize St. Franciscus. Bij de fusie zijn alle eigendommen van Stichting Huize St. Franciscus ingebracht, waaronder het complex gelegen aan de Kerkstraat 20 te (5126 GC) Gilze, bestaande uit 76 appartementen en een aantal overige (algemene) ruimten, zoals keuken, ontmoetingsruimte / grand café en kantoren (hierna: het gehuurde) alsmede een aantal aanleunwoningen.  
         
         
           Sindsdien huurt St. Franciscus dit complex, met uitzondering van de aanleunwoningen, van Leystromen. 
         
         
           St. Franciscus biedt als zorginstelling huisvesting, verzorging, verpleging, begeleiding en andere daaraan gerelateerde vormen van dienstverlening aan zowel intramuraal als extramuraal wonende ouderen.  
         
         
           Leystromen is een woningcorporatie met circa 10.000 woningen in beheer. Leystromen heeft in haar portfolio bijzondere aandacht voor mensen met een laag- of middeninkomen, die niet terecht kunnen op de koop- of vrije huurmarkt. 
         
         
           Partijen hebben op 15 mei 2010 met betrekking tot het complex een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de duur van 20 jaar.  
         
         
           Vanaf 2012 is een nieuw systeem van bekostiging van zorginstellingen stapsgewijs ingevoerd en dat systeem heeft in 2018 het oude systeem volledig vervangen. Waar eerder de tarieven werden berekend op basis van een telkens voor een jaar geldend bedrag aan aanvaardbare kosten, wordt in het nieuwe systeem een integraal tarief uitgekeerd, gekoppeld aan het aantal zorgzwaartepakketten dat een zorgaanbieder levert. Het tarief bestaat uit de componenten: het loon en materieel, de normatieve huisvestingscomponent (NHC) en de normatieve inventariscomponent (NIC). 
         
         
           Vanaf april 2020 is er een discussie tussen partijen ontstaan over de hoogte van de door St. Franciscus te betalen vergoeding voor het onderhoud aan het gehuurde.  
         
         
           Partijen hebben vervolgens met behulp van mediation getracht hun geschil op te lossen hetgeen niet is gelukt. 
         
         
           Bij aangetekende brief van 21 april 2023 heeft de advocaat van Leystromen St. Franciscus o.a. gesommeerd om vóór 26 april 2023 schriftelijk te bevestigen dat zij een bedrag van € 1.054.616,35 zal betalen. St. Franciscus heeft hieraan geen gehoor gegeven. 
         
       
       
       
       
         
           De procedure in eerste aanleg 
         
       
       
         3.2.1. 
         
           In de onderhavige procedure heeft Leystromen gevorderd om bij vonnis, voor zover 
           mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
           I. voor recht te verklaren dat St. Franciscus jegens Leystromen voor het onderhoud en voor de instandhoudingsinvesteringen ten behoeve van het gehuurde zorgcomplex: 
           
             primair  gehouden is om (steeds) aan Leystromen te betalen de volledige bedragen aan onderhoud en instandhouding die St Franciscus (via het zorgkantoor) steeds vanuit de NZa ontvangt, en derhalve in ieder geval de componenten NHC en Materieel, uitgezonderd het gedeelte dat ziet op zorg;  
           
             subsidiair  gehouden is om voor onderhoud en instandhouding van het zorgcomplex (steeds) aan Leystromen te betalen ten minste een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; 
         
         
         
           II. St. Franciscus te gebieden tot betaling van een bedrag aan Leystromen ad € 1.054.616,35 voor ten onrechte niet doorbetaalde vergoedingen voor onderhoud en instandhouding over de periode 2018 tot en met 2023, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; 
         
         
         
           III. voorwaardelijk, indien de rechtbank het gevorderde onder I. en II. niet zou 
           toewijzen: 
           aanpassing van de huurovereenkomst door de rechtbank inhoudende dat de contractuele verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op Leystromen rusten ten aanzien van het onderhoud en de instandhouding met betrekking tot het zorgcomplex komen te vervallen en St. Franciscus gehouden is om zelf voor onderhoud en instandhouding van het zorgcomplex zorg te dragen met de bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt; 
         
         
         
           IV. St Franciscus te veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met alle nakosten en vermeerderd met de daarover verschuldigde rente indien betaling uitblijft nadat een termijn van 14 dagen na het wijzen van vonnis is verstreken. 
         
         
       
       
         3.2.2. 
         
           Aan deze vorderingen heeft Leystromen, kort samengevat, nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Haar primaire grondslag is gebaseerd op de wijze waarop de huurovereenkomst en dan met name de bepalingen over de omvang van de totale huurprijs moeten worden uitgelegd. Nu uit de jaarstukken van St. Franciscus blijkt dat zij meer ontvangt dan zij voor de bekostiging van de zorg nodig heeft, dient dat meerdere aan Leystromen toe te komen. 
           Subsidiair heeft Leystromen gesteld dat zij op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en de billijkheid recht heeft op de door haar gevorderde hoogte van de onderhoudsvergoeding. Meer subsidiair doet Leystromen een beroep op onvoorziene omstandigheden. 
         
         
       
       
         3.2.3. 
         St. Franciscus heeft zich in de procedure gesteld en op de roldag van 5 juli 2023 om 8.51 uur haar conclusie van antwoord tevens eis in reconventie gemaild naar de kantonrechter. Krachtens rolbeslissing van 5 juli 2023 heeft de kantonrechter bepaald dat de conclusie te laat was ingediend en dat het recht om deze proceshandeling te verrichten, was vervallen. De zaak is naar de rol verwezen voor vonnis. 
         
         
       
       
         3.2.4. 
         
           In het eindvonnis van 30 augustus 2023 heeft de kantonrechter  
           
             onder 3.1. 
           
           het verzoek tot het gelasten van een mondelinge behandeling afgewezen; 
           
             onder 3.2. 
           
           voor recht verklaard dat St. Franciscus jegens Leystromen voor het onderhoud en voor de instandhoudingsinvesteringen ten behoeve van het gehuurde zorgcomplex gehouden is om (steeds) aan Leystromen te betalen de volledige bedragen aan onderhoud en instandhouding die St. Franciscus (via het zorgkantoor) steeds vanuit de NZa ontving, en derhalve in ieder geval de componenten NHC en Materieel, uitgezonderd het gedeelte dat ziet op zorg; 
           
             onder 3.3. 
           
           St. Franciscus veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Leystromen te betalen een bedrag van € 1.054.616,35 voor ten onrechte niet doorbetaalde vergoedingen voor onderhoud en instandhouding over de periode 2018 tot en met 2023, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf 2 mei 2023 tot aan de dag der algehele voldoening; 
           
             onder 3.4. 
           
           St. Franciscus veroordeeld in de kosten van dit geding; 
           
             onder 3.5. 
           
           het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard; 
           
             en onder 3.6. 
           
           het meer of anders gevorderde afgewezen. 
         
         
         
           
             De omvang van het hoger beroep 
           
         
       
       
         3.3.1. 
         
           St. Franciscus heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. St. Franciscus heeft geconcludeerd tot vernietiging van de rolbeschikking en het eindvonnis en 
           
             primair : de zaak terug te verwijzen naar de kantonrechter in Tilburg 
           
             subsidiair : tot het niet ontvankelijk verklaren van Leystromen althans haar vorderingen alsnog af te wijzen, en 
           
             zowel primair als subsidiair:  met veroordeling van Leystromen in de kosten van beide instanties. 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         Leystromen heeft bij memorie van antwoord verzocht om St. Franciscus niet ontvankelijk te verklaren in haar beroep dan wel haar grieven af te wijzen en het eindvonnis, al dan niet met verbetering van gronden, te bekrachtigen met veroordeling van St. Franciscus in de kosten van deze procedure. 
         
         
           
             De grieven I tot en met IV: terugwijzing 
           
         
       
       
         3.4.1. 
         In grief I betoogt St. Franciscus dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat haar conclusie na de daarvoor geldende termijn was ingediend. In grief II betoogt zij dat de kantonrechter ten onrechte geen belangenafweging in de beslissing heeft betrokken. Grief III houdt in dat de kantonrechter ten onrechte haar verzoek om tussentijds hoger beroep open te stellen heeft afgewezen en grief IV richt zich tegen de afwijzing van het verzoek om een mondelinge behandeling. Met deze grieven wenste St. Franciscus te bewerkstelligen dat het hof de zaak zou terugwijzen naar de kantonrechter. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft St. Franciscus het verzoek om terugwijzing ingetrokken. Haar vier grieven heeft zij gehandhaafd en als belang hierbij aangevoerd haar veroordeling in de proceskosten van eerste aanleg.  
         
       
       
         3.4.2. 
         Naar het oordeel van het hof kan terugwijzing naar de kantonrechter niet plaatsvinden. De kantonrechter heeft een eindvonnis gewezen en heeft de vorderingen van Leystromen, zij het summier, inhoudelijk beoordeeld. Door het hoger beroep wordt in beginsel de gehele zaak naar het hof overgebracht om door het hof te worden beslist. Uitzonderingen die de Hoge Raad op deze regel heeft toegestaan (zoals bijvoorbeeld het oordeel van onbevoegdheid of het ontbreken van rechtsmacht), doen zich hier niet voor.  
         
       
       
         3.4.3. 
         De proceskostenveroordeling in eerste aanleg is gebaseerd op de summierlijke inhoudelijke beoordeling van de kantonrechter. Deze beoordeling ligt in hoger beroep voor en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg zal ook op deze beoordeling worden gebaseerd. Op grond van het vorenstaande ontvalt het belang van St. Franciscus bij een oordeel over de grieven I tot en met IV. De grieven slagen in zoverre dan ook niet en St. Franciscus zal niet ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen de rolbeslissing. 
         
         
           
             Grief V: verweer tegen de vorderingen 
           
         
       
     
     
       3.5. 
       
         Door middel van grief V betoogt St. Franciscus dat de kantonrechter de vorderingen van Leystromen ten onrechte heeft toegewezen. Zij betwist hetgeen Leystromen ter onderbouwing van haar vorderingen heeft gesteld. Het hof beoordeelt de vorderingen in het licht van deze betwisting als volgt. Het hof zal daarbij de door Leystromen aangevoerde grondslagen aanhouden, zijnde: 
         A. de uitleg van de overeenkomst 
         B. de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid 
         C. de onvoorziene omstandigheden en 
         D. de opheffing van het nadeel na de dwaling. 
       
       
       
         
           A. De primaire grondslag: de uitleg van de overeenkomst 
         
       
       
         3.6.1. 
         
           Het hof stelt voorop dat het hier om een huurovereenkomst gaat. Artikel 7:201 BW omschrijft deze overeenkomst als volgt: een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vertaald naar deze zaak heeft Leystromen de verplichting om het gehuurde aan St. Franciscus in gebruik te verstrekken. Het in gebruik geven impliceert in beginsel het verhelpen van gebreken (met uitzondering van kleine herstellingen) aldus artikel 7:206 BW. Daar staat tegenover dat  
           St. Franciscus de verplichting heeft om aan Leystromen een tegenprestatie te verstrekken, het betalen van huur.  
         
         
       
       
         3.6.2. 
         
           Het geschil tussen partijen betreft de omvang van laatstgenoemde prestatie, waarbij partijen met name strijden over de betekenis van het bepaalde in artikel 5 van de schriftelijke huurovereenkomst. Dit artikel regelt de vergoeding voor de onderhoudskosten.  
           Leystromen betoogt dat de strekking van de gemaakte afspraken is dat St. Franciscus alle bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt, steeds dient door te betalen aan Leystromen, met uitzondering van het gedeelte dat ziet op de bekostiging van zorg. Het door haar gevorderde bedrag is gebaseerd op de jaarstukken van St. Franciscus waaruit de jaarlijkse inkomsten en de kosten van zorg van St. Franciscus blijken.  
           St. Franciscus betwist deze strekking en betoogt dat partijen een vaste huurprijs, bestaande uit de kale huur en het jaarlijks geïndexeerde bedrag aan onderhoudskosten, zijn overeengekomen. 
         
         
       
       
         3.6.3. 
         Volgens vaste rechtspraak dient de betekenis van een bepaling te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van belang zijn de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst waarbij ook kan worden gelet op de zich later voordoende omstandigheden zoals het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst. 
         
       
       
         3.6.4. 
         
           Tijdens de zitting in hoger beroep hebben beide partijen aangegeven niet te beschikken over eerdere concepten van de overeengekomen schriftelijke huurovereenkomst. Wat partijen concreet met elkaar hebben besproken en hoe zij tot de tekst van de overeenkomst zijn gekomen, is door geen van partijen gesteld. Leystromen heeft een aantal getuigen genoemd die kunnen verklaren over “de bedoeling van partijen”. Het hof passeert dit aanbod. Van belang is immers hetgeen partijen, over en weer, jegens elkaar hebben verklaard en hoe zij elkaars verklaringen hebben opgevat en in redelijkheid hebben mogen opvatten. Op grond van de inhoud van deze verklaringen dient vervolgens te worden beoordeeld of sprake is geweest van wilsovereenstemming.Over de inhoud van deze verklaringen heeft Leystromen geen bewijs aangeboden. 
           De bewoordingen van de overeenkomst zijn dan ook, gelet op het vorenstaande, van groot belang bij de vaststelling van de bedoeling van partijen bij het sluiten van deze overeenkomst. 
         
         
       
       
         3.6.5. 
         
           Het hof stelt vast dat de in het geding zijnde schriftelijke huurovereenkomst is voorafgegaan door een mondelinge huurovereenkomst. Vanaf 2005 bestaat er tussen partijen een (mondelinge) huurovereenkomst en partijen waren vanaf dat jaar al doende om tot een nieuwe (schriftelijke) huurovereenkomst te komen. Het hof verwijst naar de gespreksnotitie van 4 september 2005. Daarin is het volgende opgenomen: 
           
             “(…) dat het wenselijk is dat er een duidelijke ontvlechting komt tussen 
           
           
             enerzijds de verhuurder (Leyakkers) [Hof: dit is het latere Leystromen] en anderzijds de huurder van het verzorgingshuis (SVSF) [Hof: St. Franciscus]. Er zal dan ook een nieuwe huurovereenkomst komen tussen SVSF en Leyakkers. Uitgangspunt moet zijn om voor het eind van dit jaar, alle zaken duidelijk en goed geregeld te hebben. 
           
         
         
         
           
             Met oog op bespreking 2 maart bij CTG wordt geïnventariseerd welke zaken aan orde zouden moeten komen: 
           
           
             • wat zijn gevolgen van fusie en met name de vraag of dit gevolgen heeft voor het door het CTG beschikbaar te stellen budget aan SVSF 
           
           
             • bespreken / doornemen van de diverse modelovereenkomsten die het CTG heeft voor diverse situaties, waarbij ook duidelijkheid verkrijgen welk onderhoud volgens CTG betaald moet worden uit bijdrage / norm die CTG daarvoor beschikbaar stelt. 
           
           
             • n.a.v. afspraken met provincie is de vraag of bij renteherziening de vergoeding wordt gebaseerd op dan geldende daadwerkelijke rente of dat gerekend wordt met norm van bv. 6,5 %. Gemaakte afspraken met provincie worden indien nodig nog nagezien in archief. 
           
         
         
         
           
             Ten aanzien van overeen te komen huurprijs in huurcontract is duidelijk dat daarvoor de beschikbaar gestelde budgetten / bedragen door het CTG leidend zijn. 
           
         
         
         
           
             Ten aanzien van het “gelabelde” saldo onderhoudsfonds verzorgingshuis bij de stichting Huize St. Franciscus is de afspraak dat dit ook na fusie daarvoor gelabeld blijft.” 
           
           Het hof leidt uit de inhoud van deze notitie af dat partijen streefden naar een duidelijke ontvlechting. Zij zullen als zelfstandige partijen jegens elkaar gaan opereren en niet (langer) afhankelijk zijn van elkaar. In de te sluiten huurovereenkomst moesten dan ook alle zaken goed en duidelijk geregeld zijn. Voor de overeen te komen bedragen aan huur en onderhoud zouden de budgetten leidend zijn. Dit is ook de reden waarom in de huurovereenkomst een kale huurprijs is afgesproken en een bedrag voor het onderhoud. Een dergelijke splitsing kent de wettekst niet. De wet spreekt over één bedrag, namelijk de huur.  
           Naast het huurbedrag is de huurder nog de servicekosten aan de verhuurder verschuldigd maar dit bedrag is geen vergoeding voor het ter beschikking stellen van de verhuurde ruimte en speelt bij de beoordeling van deze zaak verder geen rol.  
         
         
       
       
         3.6.6. 
         
           Het hof zal bij de beoordeling artikel 4 van de overeenkomst, de bepaling over de kale huurprijs, betrekken. Voordat de schriftelijke huurovereenkomst uiteindelijk door partijen is ondertekend, hebben zij over de huurprijs op 4 september 2006 nog met elkaar gesproken, getuige de telefoonnotitie van de heer Schots (namens St. Franciscus). Daarin staat: 
           
             “In de nieuwe huurcalculatie per 1-7-2006 heeft Paul de volgende rente opgevoerd: 
           
           
             € 6.800.000,-* X 6% = € 408.000,00 
           
           
             * € 6.800.000,- is de schuldrest van de Klimlening die op 1 juli 2006 is afgelost. 
           
         
         
         
           
             Met het Provinciebestuur is destijds afgesproken dat er wordt uitgegaan van een kostprijshuur. Dit zou m.i. betekenen dat de rente die in de huur opgevoerd mag worden, ongeveer mag bedragen: 
           
           
             € 3.000.000,-* x 5% = € 150.000,00 
           
           
             * € 3.000.000,- is de boekwaarde van de vaste activa 
           
           
              5 % is het rente percentage dat op de website van het CTG staat vermeld 
           
         
         
         
           
             
              [ persoon A] is bekend met het feit dat eigenlijk 5% rente over de boekwaarde in rekening mag worden gebracht, maar wil proberen een zo hoog mogelijke huuropbrengst te realiseren. Voor ons is dat geen probleem zolang de volledige huur wordt nagecalculeerd, zoals nu het geval is. 
           
           
             Er is echter sprake van dat in de nabije toekomst de huurkosten in de zorgzwaartepakketten zullen worden opgenomen. Wat hiervan de financiële gevolgen zijn voor St. Franciscus is nu nog niet bekend. 
           
           
             
              [ persoon A] heeft een huurvoorstel bij het CTG ingediend en wacht nog op goedkeuring.” 
           
           Het hof stelt aan de hand van deze notitie vast dat voor beide partijen wel duidelijk was dat er een systeemwijziging aanstaande was en dat daarbij de huurkosten in de zorgzwaarte-pakketten zouden worden opgenomen. Uit de notitie lijkt naar voren te komen dat de gevolgen daarvan voor rekening van St. Franciscus zouden komen, nu er ondanks de onbekendheid van de financiële gevolgen voor St. Franciscus toch een huurvoorstel was geformuleerd en bij het CTG was ingediend.  
         
         
       
       
         3.6.7. 
         
           In de overwegingen van de schriftelijke huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: 
           
             “(…) 
           
             Partijen zijn zich er van bewust dat de zorg voor adequate huisvesting en zorg- en dienstverlening een brede verantwoordelijkheid en inzet vraagt van beide partijen ; 
             In verband met risicodekking in de exploitatieopzet en de continuïteit van zorgverlening, spreken partijen de wil uit om deze huurovereenkomst voor een langdurige periode aan te gaan; 
             (…) 
             Verhuurder zal huurder nadrukkelijk accepteren als eerstverantwoordelijke voor de integrale kwaliteit van de zorg- en dienstverlening in gelijke zin huurder verhuurder als eerstverantwoordelijke zal accepteren op het terrein van huisvesting en exploitatie van het gehuurde; 
             Partijen hebben in deze overeenkomst de afspraken vastgelegd teneinde te komen tot een adequate en toekomstbestendige facilitering van zorg in het gehuurde gedurende een lange reeks van jaren.” 
           Uit deze overwegingen blijkt o.a. dat partijen opteren voor een lange huurperiode en zij willen dus ook voor deze lange periode van twintig jaren (bindende) afspraken met elkaar maken, ook “in verband met risicodekking in de exploitatieopzet”. Het hof zal vervolgens aan de hand van de tekst van de relevante artikelen van de schriftelijke huurovereenkomst, zijnde artikelen 4, 5 en 6, de stellingen van partijen beoordelen. 
         
         
       
       
         3.6.8. 
         
           Artikel 4 behelst de afspraken van partijen over de te betalen kale huurprijs. 
           
             Artikel 4: de kale huur 
           
           
             Artikel 4. De prijs van het gehuurde 
           
         
       
     
     
       
       
         
           De prijs van het gehuurde bedraagt € 23.911,50 (€ 268.378,00 + € 18.560,00 : 12, zie 
         
         
           bijlage 5 categorie zwaar en licht nieuwbouw) per maand (prijspeil 1 mei 2008). Vanaf het moment van gereedkomen van totale renovatie en nieuwbouw van het gehuurde wordt de huur € 58.729,00 (= € 704.747,00 : 12, zie bijlage 5 van deze overeenkomst) 
         
         
           Deze prijs zal bij vooruitbetaling, doch in leder geval voor de achtste van elke 
         
         
           kalendermaand, door huurder aan verhuurder worden voldaan. Huurder zat zich bij 
         
         
           de huurbetaling niet beroepen op enige verrekening, behoudens in het geval van 
         
         
           artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. 
         
         
           Indien betaling van de huurprijs niet geschiedt binnen de in dit artikel genoemde 
         
         
           termijn Is huurder van rechtswege in verzuim hetgeen huurder verplicht tot betaling 
         
         
           van wettelijke rente alsmede betaling van alle door verhuurder te maken en gemaakte 
         
         
           gerechtelijke en bultengerechtelijke incassokosten. 
         
         
           4.2. 
         
         
           De prijs van bet gehuurde bestaat uit de kale huurprijs per maand, alsmede uit een 
         
         
           vergoeding voor bijkomende kosten voor levering van zaken en diensten, waarvan de 
         
         
           bestanddelen zijn beschreven in een aparte bij deze bijeenkomst horende bijlage 3. 
         
         
           De huurprijs bij aanvang van de overeenkomst wordt als bijlage 5 aan deze 
         
         
           overeenkomst gevoegd. De aan huurder in rekening te brengen huur zal nooit meer 
         
         
           bedragen dan de normhuur die het NZa aan huurder vergoed. 
         
       
     
     
       
       
         
           De kale huurprijs is gebaseerd op de kapitaalslasten op annuïteitenbasis en wordt 
         
         
           niet geïndexeerd. 
         
         
           4.4. 
         
         
           Uiterlijk binnen 2 maanden na afloop van ieder kalenderjaar verstrekt verhuurder een 
         
         
           overzicht van de werkelijke kosten voor bijkomende leveringen en diensten in het 
         
         
           voorgaande kalenderjaar en vindt verrekening plaats met de betaalde voorschotten. 
         
         
           Op basis van de werkelijke kosten kan vervolgens ook aanpassing van het te betalen 
         
         
           voorschot plaatsvinden. 
         
       
       
       
         3.6.9. 
         
           Leystromen heeft het gehuurde gerenoveerd en gelet op de daarmee gepaard gaande hogere kapitaallasten is een ander budget voor de kale huur bij het Bouwcollege aangevraagd en gekregen.  
           St. Franciscus heeft betoogd dat bij deze aanvraag onjuiste, namelijk te hoge lasten, zijn opgegeven maar dat zij daartegen geen bezwaar had nu de aanvraag was goedgekeurd. Het leidde er wel toe, aldus St. Franciscus, dat er een hogere huurprijs is afgesproken dan volgens de budgetten mogelijk was. Leystromen heeft dit betwist en aangegeven dat er sprake was van een marktconforme huurprijs die voldeed aan de uitgangspunten zoals vastgesteld door het Bouwcollege en zoals benoemd in de beschikking van 18 december 2007.   
           Wat van deze discussie ook zij, tussen partijen staat vast dat de kale huurprijs is vastgesteld op basis van het toen verkregen budget. Partijen hebben ook expliciet opgenomen dat de huurprijs is gebaseerd op de kapitaalslasten op annuïteitenbasis, zijnde de wijze waarop  destijds  de vergoeding werd berekend. Voor de beoordeling van het geschil is van belang dat partijen deze kale huurprijs zijn overeengekomen voor de gehele duur van de huurovereenkomst en daarbij hebben bepaald dat dit bedrag niet geïndexeerd zou worden. Tevens is opgenomen dat de aan huurder in rekening te brengen huur nooit meer zal bedragen dan de normhuur die het NZa aan huurder vergoed.  
           Het hof stelt vast dat partijen niet zijn overeengekomen dat de huurprijs afhankelijk is van hetgeen St. Franciscus van het NZa hiervoor ontvangt; enkel indien St. Franciscus een lager normbedrag ontvangt, zal dit van invloed zijn op de huurprijs. Het hof stelt voorts vast dat geen van partijen gedurende de looptijd van de overeenkomst de omvang van de kale huurprijs, zijnde veruit het grootste deel van de door St. Franciscus te betalen tegenprestatie tot onderwerp van gesprek heeft gemaakt, vóór, noch tijdens of na de systeemwijziging voor de door St. Franciscus ontvangen vergoedingen. Partijen hebben dit deel van de overeenkomst uitgevoerd als ware dit een voor de gehele duur van de overeenkomst geldende kale huurprijs.  
         
         
       
       
         3.6.10. 
         
           Vervolgens hebben partijen een artikel opgenomen dat ziet op de vergoeding van de onderhoudskosten. 
           
             Artikel 5 de vergoeding voor onderhoudskosten 
           
           
             Artikel 5. De afspraken tussen huurder en verhuurder m.b.t. onderhoud en 
           
           
             terreinen 
           
         
       
     
     
       
       
         
           Huurder betaalt aan verhuurder het volledige bedrag voor onderhoud en  [bedoeld is: aan, Hof]  installaties, gebouwen en terreinen. Dit bedrag wordt door huurder aangevraagd bij de 
         
           desbetreffende instantie en maandelijks op rekening van de verhuurder gestort. Op 
         
         
           basis van 72 eenheden en gelet op de huidige regelgeving bedraagt deze vergoeding 
         
         
           € 46.482,00 per jaar. Dit bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd met het door het NZa 
         
         
           vastgestelde indexcijfer voor materiële kosten. Een nadere onderbouwing van het 
         
         
           bedrag alsmede peildata zijn terug te vinden in bijlage 3 van deze overeenkomst. 
         
       
     
     
       
       
         
           Huurder en verhuurder spreken naar elkaar uit dat zij een inspanningsverplichting 
         
         
           hebben met betrekking tot het aanvragen en verkrijgen van de benodigde 
         
         
           instandhoudingsinvesteringen t.b.v. het gehuurde. Onder instandhoudingsverplichtingen worden onder meer verstaan het groot onderhoud aan liften, keuken, elektravervanging, kabeltelevisie, dakvervanging en cv-installaties. 
         
       
       
       
         
           (…)  
         
       
       
       
         
           Bijlage 3 behorende bij huurcontract St. Franciscus te Gilze 
         
         
           Onderbouwing onderhoudsbedrag van € 46.482,- genoemd in artikel 5.1. 
         
         
           Dotatie 2009 gebaseerd op 81 bewoners : € 52 292,-. 
         
         
           Capaciteit na nieuwbouw en renovatie: 72 bewoners. 
         
         
           Dotatie wordt dan: € 52.292,- x 72/81 = € 46.482,-. 
         
       
       
       
         3.6.11. 
         
           Tijdens de bespreking van 13 juli 2009 hebben partijen met elkaar gesproken over de te betalen onderhoudskosten. Partijen hebben besproken wie het onderhoud zou gaan uitvoeren. Leystromen heeft aangegeven dat zij er de voorkeur aan gaf om het gehele onderhoud zelf uit te voeren. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleek dat dit onder andere was ingegeven door het feit dat St. Franciscus (slechts) een deel van de onroerende zaak van Leystromen huurde: Leystromen exploiteerde in het gebouw de aanleunwoningen die zij verhuurde en ook moest onderhouden. Uit de gespreksnotitie blijkt dat afhankelijk van de vraag wie het onderhoud “(dagelijks en groot onderhoud)” zou uitvoeren, deze de gelden die St. Franciscus hiervoor ontving, zou moeten ontvangen. 
           Uit de brief van 6 oktober 2009 blijkt dat partijen vervolgens hebben besloten dat Leystromen het onderhoud op zich zou gaan nemen. In de brief staat:  
           
             “(…) Ik vraag met name aandacht voor artikel 5. 
           
           
             In dit artikel regelen we dat de totaal onderhoudsvergoeding die Franciscus ontvangt wordt doorgesluisd naar Leyakkers. Wij doen in ruil daarvoor alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden. Een demarkatielijst en onderling geschuif met geld wordt daardoor overbodig. De beslissing dat we zo handelen, is feitelijk genomen. Mijn vraag is of dit zo voldoende in het contract is vastgelegd. (…) 
           
         
         
       
       
         3.6.12. 
         
           Daarna heeft Leyakkers, zijnde het latere Leystromen, gevraagd op welke beleidsregel het bedrag is vastgesteld. St. Franciscus heeft hierop op 7 december 2009 geantwoord: 
           
              “De onderhoudskosten worden nu niet meer apart in een beleidsregel genoemd. Een aantal jaren geleden was dat wel het geval. Iedere zorginstelling kreeg toen per verzorgingsplaats een bedrag voor onderhoud. 
           
           
             Dit bedrag werd ieder jaar verhoogd met de index voor materiële kosten. 
           
           
             Nu de NZa de onderhoudskosten niet meer afzonderlijk in het budget opneemt (we krijgen nu per verzorgingsplaats één totaal bedrag, waarin alle kosten zijn opgenomen), zijn wij de "oude" beleidsregel blijven gebruiken. Wij indexeren dus jaarlijks het onderhoudsbudget per verzorgingsplaats, dat een aantal jaren geleden door de NZa is vastgesteld.(…).” 
           
           Het hof stelt vast dat het door St. Franciscus genoemde bedrag in de overeenkomst is opgenomen. Voor de onderhoudskosten werd op dat moment geen afzonderlijk budget meer verkregen maar het bedrag is gebaseerd op een oude beleidsregel en dit bedrag werd ten tijde van de mondelinge overeenkomst jaarlijks geïndexeerd. Partijen zijn overeengekomen om dit deel van de mondelinge overeenkomst voort te zetten. Het bedrag aan vergoeding voor onderhoudskosten wordt na het sluiten van de schriftelijke overeenkomst jaarlijks geïndexeerd, waarmee dus ook voor de toekomstige jaren vast komt te staan om welk bedrag het hier gaat. 
         
         
       
       
         3.6.13. 
         
           In artikel 6 komen partijen vervolgens overeen welke de “totaalprijs” van het gehuurde zou zijn. Dit artikel luidt als volgt: 
           
             Artikel 6. Totaalprijs van het gehuurde 
           
         
       
     
     
       
       
         
           De totaalprijs van het gehuurde bedraagt derhalve een kapitaalslast ad. € 23.911,50 
         
         
           per maand en na gereedkomen van de totale nieuwbouw en renovatie € 58.729,00 
         
         
           per maand alsmede de jaarlijkse onderhoudsvergoeding als bedoeld in artikel 5 van 
         
         
           deze overeenkomst ad. € 3.873,50 per maand en het bedrag aan servicekosten voor 
         
         
           energie, schoonmaken, ontstoppingsfonds en glasverzekering zoals opgenomen in 
         
         
           de servicekostenbijlage (bijlage 6) ad. € 10.805,65 voorlopig. Vanaf het moment van 
         
         
           gereedkomen van totale renovatie en nieuwbouw van het gehuurde worden de 
         
         
           servicekosten € 17.214,96. De vergoeding voor heffingen, verzekeringen en overige 
         
         
           lasten zoals bedoeld in artikel 11.7 wordt jaarlijks door verhuurder aan huurder apart 
         
         
           gefactureerd. 
         
       
     
     
       
       
         
           De servicekosten worden jaarlijks, op basis van de werkelijke kosten, verrekend. 
         
         
           Voor de levering van energie wordt daarnaast door verhuurder en huurder een 
         
         
           nadere overeenkomst gesloten. 
         
       
       
       
         3.6.14. 
         In dit artikel wordt de kale huurprijs aan de hand van de kapitaalslast aangepast voor de periode na de nieuwbouw en renovatie en wordt de jaarlijkse onderhoudsvergoeding op een bedrag per maand vastgesteld. Daarnaast worden de te betalen servicekosten genoemd waarbij wordt aangegeven dat deze jaarlijks op basis van de werkelijke kosten worden verrekend.  
         
       
       
         3.6.15. 
         Tussen partijen staat vast dat tot medio 2020 zij de huurovereenkomst zodanig hebben uitgevoerd als ware er een vaste huurprijs (kale huur met een vergoeding voor onderhoudskosten) overeengekomen. Ondanks de stapsgewijze wijziging van het bekostigingssysteem lopende vanaf 2012 tot 2018, heeft geen van partijen aanleiding gezien om de overeengekomen bedragen ter discussie te stellen. Dit, terwijl volgens de opgave van Leystromen, reeds in 2015 haar onderhoudskosten ruim boven het overeengekomen bedrag uitkwamen; een half jaar 2015 leverde aan onderhoudskosten (en instandhoudings-investeringen) een bedrag van ruim € 100.000,00 op. Er is door Leystromen in al die tijd niet gevraagd naar de omvang van de vergoeding die St. Franciscus voor de onderhoudskosten krijgt.  
         
       
       
         3.6.16. 
         Op grond van bovenstaande feiten en omstandigheden komt het hof tot de conclusie dat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de schriftelijke overeenkomst is geweest om een vaste huurprijs af te spreken die zou gelden gedurende de gehele looptijd van die overeenkomst. Zij hebben voor de hoogte ervan aansluiting gezocht bij de bedragen die St. Franciscus op dat moment ontving van de NZa. Dit volgt uit: 
         
            de wens van een duidelijke ontvlechting met een huurprijs waarvoor de budgetten  van dat moment leidend zouden zijn; 
            de wens om voor een lange reeks van jaren afspraken vast te leggen zodat zowel de exploitatie van het gehuurde als de daarin te verlenen zorg gewaarborgd zouden worden; 
            het vaste bedrag aan kale huurprijs en de berekening daarvan; 
            de voortzetting van een  geïndexeerde  vergoeding voor onderhoudskosten; 
            de bewoordingen van artikel 6 waar het gaat om de totale huurprijs; 
            de wijze waarop partijen na het sluiten van de overeenkomst daaraan invulling hebben gegeven. 
         
         
           De onzekerheid of de totale huurprijs in de toekomst nog kon worden betaald, lag in het domein van St. Franciscus. Zij heeft, gelet hierop, onder artikel 4.2. een voorziening opgenomen voor het geval zij een te lage vergoeding voor de te betalen huur zou ontvangen. Een dergelijke voorziening is niet opgenomen voor het geval St. Franciscus een lager bedrag dan met Leystromen overeengekomen zou ontvangen voor de te betalen onderhoudskosten. Dit was ook niet nodig omdat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst al geen voor deze uitgave gelabeld bedrag ontving. Anderzijds heeft Leystromen niet bedongen dat de huurprijs of de prijs voor het te verrichten onderhoud zou stijgen in het geval St. Franciscus hiervoor in de toekomst een hoger bedrag van de NZa zou gaan ontvangen.  
           Leystromen kon, zoals iedere verhuurder, op basis van de afgesproken totale huurprijs, overzien of het mogelijk was om het gehuurde op die basis gedurende de overeengekomen periode van twintig jaren te exploiteren en haar (onderhouds)verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst jegens St. Franciscus na te komen. Zij schatte ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in dat de exploitatie van het gehuurde gedurende de huurperiode voor haar op basis van de vaste totale huurprijs niet verlieslatend zou zijn. 
         
         
       
       
         3.6.17. 
         
           De stelling van Leystromen dat de strekking van de gemaakte afspraken is dat St. Franciscus alle bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt, steeds aan haar zou moeten doorbetalen, met uitzondering van het gedeelte dat ziet op de bekostiging van zorg, is in het licht van het vorenstaande onvoldoende onderbouwd. 
           Leystromen beroept zich op de inhoud van een e-mail van 15 december 2009 waarin St. Franciscus schrijft:  
           
             “Beste mensen, 
           
           
             Zoals afgesproken tijdens het overleg van 14 december 2009 ontvangen jullie bijgaand een wijziging van de tekst van artikel 5 van de huurovereenkomst en een overzicht van de taken van de huismeester t.b.v. de 35 aanleunwoningen. 
           
           
             Daarbij opgemerkt dat sommige taken of onderdelen daarvan ook door andere medewerkers van St. Franciscus kunnen worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld bij afwezigheid van de huismeester. 
           
           
             Met vriendelijke groet, 
           
           
             
              [persoon B]
             
           
           
           
             Zorgcentrum Sint Franciscus 
           
         
         
         
           
             Tekst artikel 5.1 Huurovereenkomst Woonstichting Leyakkers en Stichting Verzorging St.Franciscus. 
           
         
       
     
     
       5.1 
       
         
           Huurder betaalt aan verhuurder een bedrag voor onderhoud aan installaties, gebouwen en terreinen. Dit bedrag bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 46.482,- en is gebaseerd op 72 verzorging-/verplegingsplaatsen. 
         
         
           Dit bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd met het door de NZa vastgestelde indexcijfer voor de materiële kosten. Een nadere onderbouwing van het bedrag is terug te vinden in bijlage .. van deze overeenkomst. 
         
       
     
     
       5.2 
       
         Voor het in artikel 5.1 genoemde bedrag zal verhuurder het onderhoud uitvoeren dat nader gespecificeerd is in bijlage ... Er vindt geen afrekening plaats van de werkelijke onderhoudskosten. 
       
     
     
       5.3 ( 
       
         
           kan blijven staan)” 
         
         Leystromen stelt dat uit het opnemen van het woord “ volledige  bedrag”, in afwijking van de hiervoor vermelde concepttekst, blijkt dat het hier geen vast bedrag betreft. Het hof volgt Leystromen daarin niet; in de voorgestelde tekst staat in lid 2 vermeld dat er geen afrekening plaatsvindt van de werkelijke onderhoudskosten. Dit laatste is in de overeenkomst niet opgenomen maar daarvoor in de plaats is opgenomen dat het bedrag van € 46.482,00 het volledige bedrag is dat voor het onderhoud wordt betaald, niets meer en niets minder. Met het “volledige bedrag voor onderhoud” wordt gedoeld op het bedrag dat destijds werd aangevraagd door de huurder (“dit bedrag”) en dat een bedrag omvatte van € 46.482,00 per jaar. 
       
       
       
         3.6.18. 
         Leystromen doet voorts een beroep op het bepaalde in artikel 17 van de huurovereenkomst. Daarin staat: 
         
         
           
             Artikel 17. Overleg 
           
         
       
     
     
       
       
         
           Indien en voorzover toekomstige wijzigingen in de regelgeving of het overheidsbeleid gevolgen hebben voor de naleving van deze overeenkomst of anderszins voor de exploitatie van het gehuurde, treden partijen daarover zo spoedig mogelijk met elkaar in overleg. 
         
       
       
       
         3.6.19. 
         Leystromen stelt dat de wijziging in het bekostigingssysteem moet worden gezien als een wijziging in de regelgeving die gevolgen heeft voor de naleving van de huur-overeenkomst of de exploitatie van het gehuurde. Zij wijst daarbij ook op het bepaalde in artikel 12 van de overeenkomst waarin is opgenomen dat het gehele onderhoud door haar moet worden uitgevoerd. Verhuurder is verplicht het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden en in artikel 13 staat dat de verhuurder verplicht is de gebreken aan het gehuurde te verhelpen, “tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, dan wel voor zover deze ingevolge de wet, deze huurovereenkomst of het gebruik voor rekening van huurder komen.” 
         
       
       
         3.6.20. 
         
           Het hof is van oordeel dat de wijziging in het bekostigingssysteem geen gevolgen heeft voor de naleving van de huurovereenkomst. Deze wijziging, die van invloed kan zijn op de positie van St. Franciscus – de wijziging ziet immers enkel op de inkomsten die zij jaarlijks kan genereren – heeft immers geen invloed op het feit dat partijen de overeen-gekomen prestaties kunnen en moeten nakomen. In dit verband merkt het hof op dat niet is komen vast te staan dat de exploitatie van het gehuurde door Leystromen verlieslatend zou zijn. Dit is door St. Franciscus betwist en door Leystromen niet voldoende nader onderbouwd en ten bewijze aangeboden. Leystromen heeft in eerste aanleg als productie 18 een overzicht overgelegd van haar uitgaven “instandhoudingsinvesteringen en onderhoud t.o.v. vergoeding” maar laat daarbij de door haar ontvangen kale huur buiten beschouwing, terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangeeft dat niet relevant is hoeveel kosten er door haar worden gemaakt. 
           Daar komt bij dat zowel ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst als ten tijde van de wijziging in het bekostigingssysteem St. Franciscus jegens de NZa geen recht had op een, ten behoeve van te maken onderhoudskosten gelabeld bedrag. 
         
         
       
       
         3.6.21. 
         
           Leystromen doet voorts, ter onderbouwing van haar stelling, een beroep op het bepaalde in lid 2 van artikel 5. Daarin staat een inspanningsverplichting voor beide partijen met betrekking tot het aanvragen en verkrijgen van de benodigde instandhoudings-investeringen t.b.v. het gehuurde.  
           St. Franciscus heeft ter zitting aangegeven dat zij voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst of ten tijde van het sluiten daarvan, van de NZa nooit een dergelijke vergoeding had ontvangen. Dit is door Leystromen niet betwist.   
           Uit de bewoordingen volgt dat het hier niet gaat om een vergoeding die St. Franciscus periodiek ontvangt. Het moet dus gaan om een bijzondere vergoeding waarvoor beide partijen extra inspanningen moeten doen om deze te verkrijgen. Geen van partijen heeft een dergelijke inspanning in het verleden gedaan. Het gaat hier, volgens de tekst van de bepaling, om de kosten van groot onderhoud zoals bijvoorbeeld de vervanging van het dak. Gesteld noch gebleken is dat Leystromen aan St. Franciscus heeft medegedeeld dat zij dergelijke kosten had gemaakt of in de nabije toekomst zou moeten maken. 
           Gelet op de bewoordingen en dan met name gelet op het feit dat het gaat om een inspanningsverbintenis, is de strekking van deze bepaling dat, als St. Franciscus voor een dergelijk groot onderhoud nog een extra aanvraag bij een derde kan doen, beide partijen zich ervoor inspannen om een dergelijk budget te verkrijgen. In beginsel geldt echter dat de kale huur (berekend op basis van haar kapitaallasten, dus niet alleen de te betalen rente maar ook de aflossing) en de onderhoudskosten de huurprijs zijn die St. Franciscus aan Leystromen verschuldigd is.  
           Het hof volgt de stelling van Leystromen dan ook niet voor zover zij stelt dat St. Franciscus haar uit deze hoofde een bedrag verschuldigd is. Voorts is van belang dat Leystromen heeft aangegeven een marktconforme huur voor het gehuurde te hebben bedongen.   
         
         
       
       
         3.6.22. 
         De vorderingen van Leystromen zijn, gezien al het voorgaande, niet toewijsbaar op de primaire grondslag. 
         
         
           
             B. de subsidiaire grondslag: art. 6:248 BW 
           
         
       
       
         3.7.1. 
         
           Leystromen heeft subsidiair aangevoerd dat haar vorderingen dienen te worden 
           toegewezen op grond van (de aanvullende werking van) de redelijkheid en billijkheid. Zij stelt dat partijen de intentie hadden om het huren van het zorgcomplex betaalbaar te houden voor St. Franciscus in verband met haar financiële omstandigheden. Nu blijkt dat St. Franciscus een aanzienlijk verbeterde positie heeft tegenover de aanzienlijk oplopende tekorten aan de zijde van Leystromen. De positie van partijen ten opzichte van elkaar is uit balans. St. Franciscus wenst dat Leystromen onderhoud uitvoert terwijl de vastgoedexploitatie niet dekkend is en St. Franciscus bedragen incasseert die bedoeld zijn voor het vergoeden van deze kosten. Leystromen wijst ook op de maatschappelijke belangen, nu zij zorg moet dragen voor haar andere huurders. 
         
         
       
       
         3.7.2. 
         
           St. Franciscus betwist de stellingen van Leystromen. Bij het aangaan van de schriftelijke huurovereenkomst is niet de strekking geweest om het gehuurde betaalbaar te houden. Bovendien heeft Leystromen veel financieel voordeel gehad bij de fusie. Zij wijst daarbij op het door haar als gevolg van de fusie verkregen onderhoudsfonds van  
           € 350.000,00 en het feit dat destijds een hogere kale huurprijs is gekregen dan waarop Leystromen recht had. St. Franciscus betwist de gestelde negatieve exploitatie. 
         
         
       
       
         3.7.3. 
         
           Het hof verwerpt deze subsidiaire grondslag. Zoals uit de hiervoor opgenomen overwegingen blijkt, gaat het hier om de door partijen overeengekomen huurprijs die gedurende twintig jaar zou gelden. Partijen hebben daarvoor de op dat moment door St. Franciscus verkregen vergoedingen genomen. De omvang van de huur is één van de essentialia van de overeenkomst. Leystromen als verhuurder diende bij het sluiten van de huurovereenkomst te beoordelen of zij gedurende de looptijd van de huur met behulp van deze huurprijs haar verplichtingen, volgend uit de huurovereenkomst, kon nakomen. Daarvoor is niet alleen de vergoeding voor de onderhoudskosten van belang maar de gehele huur, zijnde de kale huur plus de onderhoudsvergoeding. Voor die afweging is niet relevant wat de huurder wel of niet aan inkomsten heeft. Daarnaast mag de huurder gedurende de looptijd van de overeenkomst verwachten, dat de verhuurder aan al haar verplichtingen voldoet. Dit is dus het in beginsel verhelpen van gebreken (met uitzondering van kleine herstellingen). Het hebben van een exploitatieoverschot of -tekort heeft ook op het bestaan van deze verplichting geen invloed. Ook de financiële omstandigheden van de huurder zijn hiervoor niet relevant.  
           Het bekostigingssysteem is gewijzigd. De vergoeding die St. Franciscus krijgt, is niet meer gelabeld in die zin dat het aan een bepaalde uitgavepost is gekoppeld; St. Franciscus krijgt per zorgzwaartepakket een bedrag. Hoe zij dit bedrag besteedt, is niet aan Leystromen maar in beginsel aan St. Franciscus. Dat zij een overschot kan realiseren door bijvoorbeeld te bezuinigen op bepaalde uitgaveposten of een bepaald bedrag reserveert voor vervangingsonderhoud t.b.v. de woonomgeving van de bewoners, is een omstandigheid die de verhuurder niet aangaat. Het hof ziet dan ook in de door Leystromen aangevoerde omstandigheden geen omstandigheden die maken dat de huurprijs zou moeten worden aangepast; de eisen van redelijkheid en billijkheid leiden niet tot dit rechtsgevolg. 
         
         
         
           
             C. Meer subsidiaire grondslag: de onvoorziene omstandigheden 
           
         
       
       
         3.8.1. 
         Leystromen stelt, meer subsidiair, dat er onvoorziene omstandigheden zijn van dien aard dat van haar ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst niet kan worden gevergd. Zij wijst op de financiële posities van partijen en de wijziging van het bekostigingssysteem 
         
       
       
         3.8.2. 
         Het hof verwerpt ook deze grondslag. Zoals hiervoor overwogen, waren partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend met het feit dat er een wijziging van het bekostigingssysteem aanstaande was. Uit de hiervoor aangehaalde telefoonnotitie van [persoon C] (namens St. Franciscus) van september 2006 blijkt zelfs dat partijen op de hoogte waren van het feit dat het systeem zou werken met zorgzwaartepakketten als leidend voor de hoogte van het budget. Dit is dus geen onvoorziene omstandigheid. Dat geldt naar het oordeel van het hof ook voor omvang van de kosten van exploitatie. Het is aan de verhuurder om bij aanvang van de huur te begroten hoe hoog deze kosten zullen zijn en of de overeen te komen huur voldoende zal zijn om de kosten te dekken. Mocht dat niet kostendekkend blijken te zijn, dan komt dat voor rekening en risico van de verhuurder. De financiële situatie van de huurder is, voor zover deze in staat is om de huur te blijven voldoen, niet relevant.  
         
         
           
             D. meest subsidiaire grondslag; opheffing nadeel wegens dwaling 
           
         
       
       
         3.9.1. 
         
           Leystromen stelt te hebben gedwaald omtrent de nieuwe wijze van bekostiging van (huisvesting van) zorginstellingen, en de NZa-vergoedingen voor onderhouds- en instandhoudingsinvesteringen en over de doorbetalingsregeling die zij in artikel 5 van 
           de huurovereenkomst meende te zijn overeengekomen. Deze omstandigheden waren essentieel voor Leystromen, hetgeen voor St. Franciscus kenbaar was. St. Franciscus had Leystromen hierover behoren in te lichten. 
         
         
       
       
         3.9.2. 
         Het hof verwerpt deze grondslag nu, zoals hiervoor is overwogen, St. Franciscus Leystromen heeft geïnformeerd over de op handen zijnde wijziging in het bekostigingssysteem en niet gebleken is dat St. Franciscus beschikte over meer informatie daarover dan zij aan Leystromen heeft medegedeeld. Desalniettemin heeft Leystromen ervoor gekozen om de omvang van de huur in de overeenkomst vast te leggen en geen voorbehoud te maken, terwijl partijen een overeenkomst voor de duur van 20 jaar aangingen en wel duidelijk was dat in deze periode er een ander systeem in werking zou treden. Leystromen heeft de overeenkomst dus met een juiste voorstelling van zaken gesloten.  
         
         
           
             Bewijsaanbod 
           
         
       
     
     
       3.10. 
       Het door Leystromen gedane bewijsaanbod is, voor zover dat hiervoor niet al is beoordeeld, niet voldoende specifiek en/of niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat. 
       
       
         
           
           Slotsom  
         
       
     
     
       3.11. 
       Grief 5 slaagt en grief 6, gericht tegen de nevenvorderingen, slaagt eveneens. Het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd. De vorderingen onder I en II worden dan ook afgewezen. Het hof is van oordeel dat er evenmin een grondslag bestaat om tot de voorgestelde aanpassing van de huurovereenkomst te komen.  
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
     
     
       3.12. 
       Het hof zal Leystromen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen. St. Franciscus heeft geen te liquideren kosten in eerste aanleg gemaakt. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van St. Franciscus zullen vastgesteld worden op: 
       
         
           explootkosten		€      109,44 
         
         
           griffierechten		€ 11.379,00 
         
         
           salaris advocaat		€ 12.434,00 (2 punten x tarief VIII) 
         
         
           nakosten			 €      178,00  (plus de verhoging; zie dictum) 
         
       
       Totaal				€ 24.100,44 
       
       
         3.11.2. 
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
         
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart St. Franciscus niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de rolbeslissing; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep;  
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       wijst de vorderingen af; 
     
     
     
       veroordeelt Leystromen in de proceskosten in het hoger beroep van € 24.100,44 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Leystromen niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 
     
     
     
       veroordeelt Leystromen in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
     
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, J.B. Smits en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 juni 2025. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer