ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2023:395

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2023:395 Rechtbank Noord-Holland , 25-01-2023 / 9825828

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2023-01-25

Zaaknummer: 9825828

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:395

---

Vordering tot betaling van herstelschade, huurachterstand en boete na einde huur worden afgewezen. Ook de tegenvordering tot betaling van kosten voor het herstellen van gebreken wordt afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9825828 \ CV EXPL  22-2340 
       Uitspraakdatum: 25 januari 2023 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [plaats 1] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. O.J. Boeder 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende gevestigd te [plaats 2]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. P.A.J. Raaijmaakers 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Deze zaak gaat om de vraag of de huurder van een woning herstelkosten moet betalen na beëindiging van de huurovereenkomst en of zij nog huurpenningen en de contractuele boete verschuldigd is. De kantonrechter oordeelt dat de huurder geen herstelkosten verschuldigd is omdat bij aanvang van de huur geen rapport van oplevering is opgemaakt en de verhuurder niet heeft aangetoond dat het gehuurde bij aanvang van de huur beter (anders) was. Ook is de huurder geen huurpenningen meer verschuldigd omdat deze met de borgsom kunnen worden verrekend. De vordering tot betaling van de contractuele boetes wordt afgewezen omdat deze niet zien op te late betaling van de huur en de verhuurder ook heeft afgezien van de boetes. De door de huurder als tegenvordering gevorderde schadevergoeding vanwege gebreken aan de cv-installatie alsook vanwege het (doen) herstellen van andere gebreken in het gehuurde, heeft zij onvoldoende onderbouwd en zijn daarom ook niet toewijsbaar. 
     
     
   
   
     
       2 Het procesverloop 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 24 februari 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft daar op 20 juli 2022 schriftelijk op geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       2.2. 
       Bij brief van 28 november 2022 heeft [eiser] nog een akte ingediend en tevens schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.  
     
     
       2.3. 
       Op 9 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 6 december 2022 nog stukken toegezonden. Deze stukken zijn echter te laat ingediend en blijven daarom buiten beschouwing. 
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] heeft met ingang van 1 juli 2020 aan [gedaagde] verhuurd een zelfstandige woning aan de [adres] [plaats 1] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 3.950,00 per maand. 
     
     
       3.2. 
       Uit de huurovereenkomst volgt dat het gaat om een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van twee jaar of korter ex artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijke Wetboek (BW).  
     
     
       3.3. 
       
         In de huurovereenkomst is ook het volgende bepaald: 
         
           “(…) 
         
         
           Betalingsverplichting, betaalperiode 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
            Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: 
         
         
           - de huurprijs 
         
         
           (…) 
         
         
           Boetebepaling 
         
       
     
     
       11.1 
       
          Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld: 
       
       
         a. een boete van € 20,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin) 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten)14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen met een maximum van € 4.000,- onverminderd zijn gebondenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullend) schadevergoeding;  
       
       
         b. een boete van € 35,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 4.1 en 4.2 (veranderingen en toevoegingen), 8 (antennes), 10 (zonwering), 14.2 en 14.3 sub b (reclame, ventilatie- en rookkanalen) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 7.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding; 
       
       
         (…) 
       
     
     
       11.2 
       
         Voor iedere overtreding van een verplichting uit de huuroverkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd, met een maximum van € 2.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding (…); 
       
       
       
         
           Einde huurovereenkomst of gebruik 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       19.2 
       
         Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. (…)” 
       
     
     
       3.4. 
       Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model van 20 maart 2017) van toepassing verklaard (hierna: Algemene Bepalingen).  
     
     
       3.5. 
       
         Uit artikel 20.1 van de Algemene Bepalingen volgt:  
         
           “(…) De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op de verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 BW – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder opgegeven rekening. (…)” 
         
       
     
     
       3.6. 
       
        [gedaagde] heeft een waarborgsom van € 7.900,00 betaald.  
     
     
       3.7. 
       
         In een e-mailbericht van 30 juni 2020 aan [eiser] met als onderwerp “ Opleverlijst: [adres] ” beschrijft [gedaagde] een aantal klachten aan de woning. Daarin staat verder: 
         
           “(…) Ik zou graag willen dat alles binnen 2 weken (met uitzondering van het raam) op 1 of 2 dagen gemaakt wordt..deze dagen in overleg. 
         
         
           Raam slaapkamer wat lekt graag ook in overleg maken binnen 1 maand. 
         
         
           Ik zou het ook zelf kunnen regelen , in dat geval trek ik het van de huur af. (…)” 
         
       
     
     
       3.8. 
       
         Op 7 juli 2020 stuurt [gedaagde] nog een e-mailbericht naar [eiser] waarin zij het volgende schrijft: 
         
           “(…) De lijst wordt groter en groter. 
         
         
           Graag overleg hoe we dit gaan oplossen.  
         
         
           Ik heb al eerder aangegeven dat ik aan [eiser] tot 15 juli hem de gelegenheid geef om ea op te lossen. (…)” 
         
       
     
     
       3.9. 
       
         In een e-mailbericht van 3 maart 2021 van [eiser] aan [gedaagde] staat: 
         
           “(…) De huur voor februari en maart zijn niet voldaan.  
         
         
           Met de heer [betrokkene 1], die optreedt namens Huurder, is voorafgaand aan de uitvoering van hieronder genoemde werkzaamheden afgesproken dat daarna direct de achterstallige huur direct zal worden overgemaakt.  
         
         
           (…) 
         
         
           De huur dient conform de Huurovereenkomst voor de 1e van de maand te zijn voldaan, niet tegenstaande door Huurder gereclameerde gebreken.  
         
         
           Totaal achterstallige betaling huur: 
         
           November 2020			€   487,00 
           Februari 2021			€ 3600,00 
           Maart 2021					€ 3600,00 
         
           Totaal									€ 7687,00 
         
       
       
       
         
           Vandaag, 3 maart is betaling uitgebleven en is niet bijgeschreven op bekend bankrekeningnummer. Hiermee ben je, zoals eerder gemeld, in gebreken. 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       3.10. 
       Op 28 mei 2021 stuurt [eiser] een e-mailbericht naar [gedaagde] waarin hij aanspraak maakt op een boete van € 35,00 per dag vanwege het te laat betalen van de huur. [eiser] vordert daarbij betaling van een bedrag van € 4.615,00 inclusief een boete van € 665,00 vanwege het niet tijdig betalen van de huur.  
     
     
       3.11. 
       
         Bij e-mailberichten van 4 augustus en 4 september 2021 laat [eiser] aan [gedaagde] weten dat de maandelijkse huur niet tijdig is betaald en dat [gedaagde] een boete van € 35,00 verschuldigd is. Ook geeft [eiser] daarbij aan dat dit bedrag op de waarborgsom zal worden ingehouden. In zijn e-mailbericht van 1 oktober 2021 aan [gedaagde] schrijft [eiser]: 
         
           “(…) 
         
         
           Dit is reeds de 7e maand dat de huur te laat wordt overgemaakt en conform overeenkomst geldt een boete van € 35,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt. Hiervoor verwijs ik u tevens naar het schrijven van 28 Mei jl. Deze zal dan ook worden ingehouden op de borg plus wettelijke rente. 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       3.12. 
       
         Daarop reageert [gedaagde] bij e-mailbericht van 27 oktober 2021 als volgt: 
         
           “(…)  
         
         
           Vanwege alle gebreken aan het huis, al sinds anderhalf jaar lang en het weigeren van het herstellen van al deze gebreken aan het gehuurde, heb ik recht op huurkorting. Derhalve zal ik de laatste twee maanden huur niet betalen. Gezien de onleefbaarheid van het gehuurde heb ik de huur per 30 november opgezegd. 
         
         
           (…)” 
         
       
     
     
       3.13. 
       
        [eiser] laat schriftelijk weten dat hij de huuropzegging accepteert en wijst [gedaagde] erop dat de huurtermijnen voor de maanden oktober en november 2021 nog moeten worden voldoen. Ook geeft [eiser] daarbij aan dat hij het gehuurde op 15 november 2021 om 14.00 uur wil inspecteren. [gedaagde] geeft in een e-mailbericht van 30 oktober 2021 aan dat zij op 15 november 2021 niet aanwezig zal zijn en dat [eiser] het gehuurde op 30 november 2021 aan het einde van de middag kan inspecteren.  
     
     
       3.14. 
       
        [gedaagde] laat de huurtermijnen over de maanden oktober en november 2021 onbetaald.  
     
     
       3.15. 
       De gemachtigde van [eiser] sommeert [gedaagde] vervolgens in een brief van 5 november 2021 om tot betaling van een bedrag van € 14.620,00 over te gaan, zijnde de openstaande huurtermijnen van € 7.900,00 en de contractuele boete van € 6.720,00. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aangegeven.  
     
     
       3.16. 
       Het gehuurde is op 30 november 2021 opgeleverd. [gedaagde] was daarbij niet aanwezig. 
     
     
       3.17. 
       
        [eiser] laat in een e-mail bericht van 1 december 2021 aan [gedaagde] weten dat hij tijdens de eindinspectie achterstallig onderhoud en schade aan het gehuurde heeft geconstateerd en dat de kosten van de nog uit te voeren werkzaamheden voor rekening van [gedaagde] zijn.  
     
     
       3.18. 
       De gemachtigde van [eiser] stuurt op 17 januari 2022 nogmaals een sommatie brief naar [gedaagde] en verzoekt daarbij tot betaling over te gaan van € 18.990,97, zijnde de huurachterstand, de contractuele boete, de kosten van herstel van het gehuurde en de incassokosten. 
     
     
       3.19. 
       De gemachtigde van [gedaagde] laat in een e-mailbericht van 21 januari 2022 weten dat zij niets meer aan [eiser] verschuldigd is en dat [gedaagde] juist een vordering op [eiser] heeft. [eiser] wordt daarbij tevens gesommeerd om de borgsom van € 7.900,00 terug te storten.  
     
   
   
     
       4 De vordering 
     
     
       4.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 11.052,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een bedrag aan salaris gemachtigde van [eiser].  
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen de uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door, ondanks diverse aanmaningen, de verschuldigde huur over te maanden oktober en november 2021 onbetaald te laten. Daarnaast heeft [gedaagde] als gevolg van het telkens te laat betalen van de huur contractuele boetes verbeurd. Verder heeft [gedaagde] het gehuurde niet opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang van de huur, zodat [eiser] schade heeft geleden. De kosten voor het herstellen van het gehuurde komen daarom voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] verkeert bovendien in verzuim omdat zij, ondanks meerdere aanmaningen en sommaties, niet is overgegaan tot betaling. Daarom is [gedaagde] ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 
     
   
   
     
       5 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       5.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert aan – kort weergegeven –dat zij alle huurtermijnen heeft voldaan en niets meer aan [eiser] verschuldigd is. De laatste twee huurtermijnen van oktober en november 2021 heeft zij verrekend met de door haar betaalde waarborgsom van € 7.900,00 omdat zij van voorgaande huurders heeft vernomen dat [eiser] de borgsom niet terugbetaalde. Volgens [gedaagde] komt [eiser] in dit geval geen beroep toe op artikel 20.1 van de algemene bepalingen, dan wel moet deze bepaling als onredelijk bezwarend te worden vernietigd. Voorts betwist [gedaagde] dat zij de contractuele boete verschuldigd is omdat de boetebepaling niet ziet op te late betaling van de huur. Indien zij deze boete wel verschuldigd is, dan is het boetebedrag hooguit € 10,00 per dag en niet € 35,00 zoals door [eiser] gesteld. Daarnaast zijn de door [eiser] berekende dagen en bedragen niet juist. Ook is [gedaagde] niet gehouden om de kosten van de herstelwerkzaamheden te vergoeden. Aangezien geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt geldt hetgeen bepaald in artikel 19.2 van de algemene bepalingen, zijnde dat Kloosterman het gehuurde heeft opgeleverd in de staat zoals zij het bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Bovendien blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde verklaringen van de heer [betrokkene 2] en van mevrouw [betrokkene 3] dat de tuin en het gehuurde naar behoren zijn onderhouden. Van gebreken en/of van achterstallig onderhoud is daarom geen sprake. [gedaagde] verzet zicht verder ook tegen de incassokosten. Deze dienen voor rekening van [eiser] te blijven nu het hier gaat om kosten die gemaakt zijn ter voorbereiding van deze procedure.  
     
     
       5.2. 
       Verder voert [gedaagde] aan dat het gehuurde gebreken vertoonde en dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting als verhuurder (ex artikel 7:206 BW) om deze te herstellen. [gedaagde] maakt daarom aanspraak op de extra stookkosten die zij moest betalen als gevolg van de gebrekkige centrale verwarming en op de kosten die zij heeft gemaakt voor het plaatsen van een nieuwe douchekraan, het aanleggen van tv-kabels, het repareren van de wifi, het aanschaffen van rookmelders, gordijnen en roedes.  
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde] vordert daarom in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [eiser] veroordeelt tot het betalen van een bedrag van € 3.869,00 binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2022 tot de algehele dag van voldoening. 
     
     
       5.4. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering. Op de standpunten van partijen wordt hierna verder ingegaan. 
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gelijktijdige behandeling. 
     
     
       6.2. 
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat het gehuurde op 30 november 2021 door [gedaagde] is opgeleverd. Ook is niet in geschil dat door [gedaagde] een bedrag van € 7.900,00 aan [eiser] is voldaan als waarborgsom. Wat partijen verdeeld houdt is of het gehuurde naar behoren is opgeleverd, of sprake is van een huurachterstand, of [gedaagde] een beroep op verrekening toekomt en of [gedaagde] een boete verschuldigd is wegens het niet nakomen van haar betalingsverplichtingen. De kantonrechter zal deze onderdelen hieronder achtereenvolgens beoordelen. 
         
           Oplevering van het gehuurde en herstelschade 
         
       
     
     
       6.3. 
       Ingevolge artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). 
     
     
       6.4. 
       Gelet op hetgeen partijen hebben aangevoerd staat vast dat bij het sluiten van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Het risico voor het niet opnemen van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. Die moet bewijzen dat de staat van het gehuurde bij aanvang anders (beter) was dan bij het einde van de huur. Omdat een beschrijving van het gehuurde ontbreekt wordt verondersteld dat [gedaagde] de woning in dezelfde staat heeft ontvangen als zij deze heeft verlaten. [eiser] heeft zijn stelling dat bij het einde van de huur sprake was van schade die bij aanvang van de huur op 1 juli 2020 nog niet aanwezig was, onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft weliswaar foto’s overgelegd die na de oplevering door [gedaagde] zijn gemaakt maar geen foto’s waaruit blijkt dat de staat van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij de oplevering door [gedaagde]. Het is daarom niet mogelijk om de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur en bij het einde van de huur te vergelijken. Daarbij komt dat [gedaagde] al op de eerste dag na aanvang van de huur heeft geklaagd over gebreken in en aan het gehuurde en ook een verklaring van de vorige huurder heeft overgelegd waaruit blijkt dat het gehuurde niet naar behoren aan [gedaagde] werd opgeleverd. Daarnaast heeft [gedaagde] ook verklaringen van de schoonmaakster en van de tuinman overgelegd waaruit blijkt dat het gehuurde naar behoren is opgeleverd.  
     
     
       6.5. 
       Het voorgaande betekent dat, nu [eiser] niet het tegendeel heeft bewezen, in dit geval moet worden verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde naar behoren heeft opgeleverd. Omdat niet is vast komen te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet naar behoren heeft opgeleverd, komt de door [eiser] gestelde herstelschade ook niet voor rekening van [gedaagde]. Bovendien zijn deze herstelkosten onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] immers geen onderliggende facturen van de herstelkosten overgelegd waaruit blijkt dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft betaald.  
     
     
       6.6. 
       
         Voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten en de daaraan gerelateerde vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. 
         
           Huurachterstand en verrekening 
         
       
     
     
       6.7. 
       
        [eiser] vordert betaling van een huurachterstand van € 7.900,00 voor de laatste twee huurtermijnen. Volgens [gedaagde] is geen sprake van een huurachterstand omdat zij alle huurtermijnen heeft voldaan en de laatste twee huurtermijnen met de waarborgsom heeft verrekend. Hoewel [eiser] terecht opmerkt dat verrekening contractueel niet is toegestaan (r.o. 3.5), is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] daar in redelijkheid geen beroep op kan doen. [gedaagde] heeft immers gemotiveerd aangevoerd dat zij alle reden had om te denken dat zij haar waarborgsom niet terug zou krijgen van [eiser]. Daartoe heeft zij een verklaring en een dagvaarding van de voormalige huurder in het geding gebracht waaruit blijkt dat [eiser] vaker heeft geweigerd de waarborgsom te retourneren. Ook in dat geval heeft [eiser] aangegeven dat de huurder schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt en dat die schade met de waarborgsom zal worden verrekend. [eiser] heeft het vorenstaande onvoldoende weersproken. Daarnaast volgt uit verschillende sommatiebrieven van [eiser] aan [gedaagde] dat [eiser] voornemens was om boetebedragen in te houden op de waarborgsom (r.o. 3.11). Ook dit wijst erop dat [eiser] niet voornemens was om de borgsom zonder meer terug te betalen.  
     
     
       6.8. 
       Gelet op deze omstandigheden is de conclusie dat [gedaagde] de laatste twee huurtermijnen met de waarborgsom mocht verrekenen en dat zij daarmee aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. De gevorderde huurachterstand wordt daarom afgewezen. 
       
       
       
         
           Contractuele boete 
         
       
     
     
       6.9. 
       
         De door [eiser] gevorderde contractuele boetes van € 20,00 dan wel € 35,00 worden afgewezen. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat artikelen 11.1a en 11.1b van de huurovereenkomst (r.o. 3.3) waar [eiser] zijn vordering op baseert, niet zien op het te laat betalen van de huurpenningen maar op andere overtredingen. Dat betekent dat [eiser], ingeval [gedaagde] haar betalingsverplichtingen niet nakomt, uitsluitend aanspraak kan maken op een boete van € 10,00 per dag op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst. [eiser] heeft deze boete echter niet aangezegd. Daarbij komt dat ter zitting is komen vast te staan dat [eiser] eerder had toegezegd geen boetebedragen in rekening te zullen brengen wegens het te laat betalen van de huur. In zijn e-mail van 28 mei 2021 aan [gedaagde] schrijft hij ook:  “Mijn herhaalde verzoek vanaf februari wordt blijvend genegeerd en is de coulance om geen boete te eisen voorbij.”  Hiermee bevestigt [eiser] dat tussen partijen een afwijkende afspraak gold ten aanzien van het verbeuren van boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] niet eenzijdig en met terugwerkende kracht op deze afspraak kan terugkomen. Daarnaast geldt nog dat niet duidelijk is over welke periode [gedaagde] deze contractuele boete verschuldigd zou zijn. Ook om die reden is de gevorderde contractuele boete niet toewijsbaar is. 
         
           Schadevergoeding als gevolg van gebreken 
         
       
     
     
       6.10. 
       
        [gedaagde] heeft in reconventie betaling gevorderd van de kosten die zij heeft gemaakt als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Deze tegenvordering is echter niet toewijsbaar. Daartoe is het volgende redengevend.  
     
     
       6.11. 
       De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht om op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. De verhuurder is echter niet verplicht om alle gebreken te verhelpen. Gebreken die wettelijk of contractueel voor rekening en risico van de huurder komen moeten op grond van artikel 7:217 jo 7:240 BW door de huurder zelf worden hersteld. Uit de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen volgt dat de huurder zelf moet zorgen voor bijvoorbeeld het vervangen en vernieuwen van garnituur voor douche- en toiletruimte (d) en het onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties (i). Dit betekent dat een aantal van de door [gedaagde] genoemde gebreken, door haar zelf moet worden verholpen en dus ook voor haar rekening komt.  
     
     
       6.12. 
       
         Wat de overige gebreken betreft, zoals het niet goed functioneren van de cv-installatie, is de conclusie dat [gedaagde] onvoldoende gesteld en onderbouwd. Het had op weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld een rapport van een installateur over te leggen waaruit blijkt dat de cv-installatie gebreken vertoont en dat de naheffing het gevolg daarvan is. Nu [gedaagde] dat heeft nagelaten kan niet worden beoordeeld of deze naheffing het gevolg is van gebreken aan de cv-installatie. De tegenvordering van [gedaagde] kan daarom niet worden toegewezen. Daarnaast geldt dat het gehuurde weliswaar gestoffeerd te huur is aangeboden, maar uit de huurovereenkomst noch uit de overgelegde stukken volgt dat het als zodanig aan [gedaagde] is verhuurd. Immers, [gedaagde] was geen servicekosten verschuldigd voor de stoffering hetgeen wel in de rede ligt als het gehuurde gestoffeerd zou zijn verhuurd. Daarbij komt dat [gedaagde] de door haar aangebrachte stoffering (roerende zaken) aan het einde van de huurovereenkomst mocht meenemen. Ook hierin ziet de kantonrechter geen aanleiding om de tegenvordering toe te wijzen. 
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       6.13. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van partijen over en weer zal afwijzen. De proceskosten komen in conventie voor rekening van [eiser] en in reconventie voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgen. 
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       7.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       7.2. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde];  
     
     
       7.3. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       7.4. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       7.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser];  
     
     
       7.6. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter