ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:1249

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:1249 Gerechtshof Den Haag , 09-07-2024 / 200.321.239/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-07-09

Zaaknummer: 200.321.239/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:1249

---

Huurrecht; ontbinding en ontruiming; geen hoofdverblijf gehouden en gehuurde in gebruik gegeven aan derden

GERECHTSHOF DEN HAAG       
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.321.239/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 10003665 CV EXPL 22-22297  
     
     
     
     
       
         Arrest van 9 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van haar zoon  [betrokkene] , 
       wonend in [woonplaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. P. van Baaren, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Hef Wonen , voorheen Stichting Vestia, 
       gevestigd in Rotterdam, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellante] en Hef Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [betrokkene] huurt een woning van Hef Wonen. Volgens Hef Wonen heeft [betrokkene] zich niet aan de afspraken en de wet gehouden door zijn hoofdverblijf niet in de woning te houden en door de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Hef Wonen wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [betrokkene] de woning ontruimt.    
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Het hof is het met die beslissing eens. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 28 december 2022, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het mondelinge vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 december 2022; 
         
         
           het arrest van dit hof van 21 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 april 2023; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellante] , met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van Hef Wonen. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellante] is de moeder en bewindvoerder van [betrokkene] . Bij [betrokkene] is sprake van psychiatrische problematiek.  
       
     
     
       3.2 
       
        [betrokkene] huurt vanaf oktober 2012 van Hef Wonen een woning gelegen aan het [adres 1] (hierna: de woning of het gehuurde). De bruto huurprijs bedroeg op het moment van dagvaarding € 501,66 per maand. 
       
     
     
       3.3 
       Op grond van artikel 12 van de algemene voorwaarden (hierna: de AV) die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, moet de huurder het gehuurde zelf als woonruimte gebruiken en daar zijn hoofdverblijf te hebben. Op grond van artikel 15 van de AV is het niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.  
     
     
       3.4 
       In het dossier bevindt zich een uitdraai uit het systeem van Hef Wonen (toen nog Vestia, maar voor het gemakt wordt hierna steeds van Hef Wonen gesproken). Daarin staat onder meer het volgende: 
       
         
           i) Op 24 november 2021 ontving Hef Wonen een telefonische melding van een omwonende die vertelde dat hij vermoedde dat de woning van [betrokkene] werd onderverhuurd. De omwonende verklaarde dat hij [betrokkene] nauwelijks meer zag en dat hij vooral veel Roemenen en Bulgaren in de woning zag, die op zijn navraag aangaven dat de huurder ziek was. 
         
         
           ii) Op 21 december 2021 heeft een medewerker van Hef Wonen gesproken met deze melder. De melder vertelde dat zijn vrouw een telefoontje had gehad van iemand die verklaarde dat [betrokkene] bij zijn zieke moeder verbleef om voor haar te zorgen en dat [betrokkene] zelf geestelijk niet helemaal in orde was. Volgens de melder woonden er op dat moment twee Oost-Europeanen in de woning, hetgeen hij afleidde uit de kentekens op de auto’s waarin deze bewoners stapten. Ook vertelde de melder dat er post beneden was gelegd, geadresseerd aan “dhr. [… 1] ” op het adres van [adres 1] . Hij had daarvan een foto gemaakt. 
         
         
           iii) Op 28 december 2021 heeft een medewerker van Hef Wonen een huisbezoek afgelegd aan de woning. Er bleek niemand thuis. Ook bij een huisbezoek op 11 januari 2022 bleek niemand thuis. De eerdere melder (zie (i)) was wel thuis en wees op een blauwe auto met een buitenlands kenteken die volgens hem toebehoorde aan één van de personen die in het gehuurde verbleef. De medewerker van Hef Wonen heeft hierna aangebeld bij andere buren. De buurvrouw die open deed vertelde dat zij [betrokkene] een tijdje terug voor het laatst had gezien en dat zij ook in de woning enkele mannen ziet. Zij dacht dat het familie was van de buurman. De medewerker van Hef Wonen heeft een briefje in de bus van het gehuurde gedaan met het verzoek om contact op te nemen. 
         
       
       
       ( iv) Ruim twee weken later, op 27 januari 2022, is de medewerker van Hef Wonen weer bij het gehuurde langs gegaan, rond 13.00 uur. De medewerker trof niet [betrokkene] , maar de heer [… 2] (volgens het verslag is er een foto van diens identiteitsbewijs gemaakt). Deze verklaarde in de woning te wonen. Volgens hem was [betrokkene] ziek en woonde hij niet meer in de woning. [… 2] sloot direct de slaapkamerdeur. Op de banken lagen  dekentjes die leken op slaapzakken. 
     
     
       3.5 
       Naar aanleiding van deze bevindingen heeft Hef Wonen de casus gemeld bij het Team Wonen van de gemeente Rotterdam. Samen met medewerkers van het Team Wonen hebben medewerkers van Hef Wonen het gehuurde op 8 februari 2022 bezocht. Dit bezoek is ook vermeld in de hierboven al genoemde systeemuitdraai van Hef Wonen. Daarnaast heeft ook Team Wonen zelf een verslag opgemaakt. Uit deze beide stukken volgt, zakelijk weergegeven, het volgende: 
       
         
           v) De medewerkers van Hef Wonen en Team Wonen zagen een man richting het gehuurde lopen, die door de medewerkers van Hef Wonen werd herkend als de heer [… 2] . Naast het flatgebouw stond een motorvoertuig met Roemeense kentekenplaten geparkeerd, met daarin drie personen. Deze personen bleken ook in het gehuurde te wonen. Zij hebben allen hun naam opgegeven. [… 2] heeft de medewerkers van Hef Wonen en Team Wonen binnen gelaten en verklaard dat zij in december 2021 in het gehuurde waren komen wonen, dat de eigenaar van de woning [voornaam appellante] heette, en dat hij € 700,- contant aan huur betaalde aan haar. De andere bewoners verklaarden te hebben gewerkt voor een uitzendbureau (Randstad of Tempo-Team), nu geen werk te hebben en in woning te verblijven om werk te zoeken.  
         
         
           vi) Een tijdje later kwam een vrouw ter plaatse die verklaarde de moeder van de hoofdbewoner, genaamd [betrokkene] , te zijn en ook zijn bewindvoerder. Volgens haar was haar zoon al geruime tijd ziek, dronk hij de laatste tijd veel en blowde hij ook veel. De vrouw verklaarde dat het niet waar was dat [… 2] € 700,- aan huur betaalde aan haar. Volgens de vrouw verbleef [… 2] een paar dagen in het gehuurde omdat hij voor haar een paar klusjes moest doen, zoals een kast in elkaar zetten. Zij had geen idee wie de andere mensen waren. Haar zoon was niet altijd thuis; hij was vaak bij haar omdat hij ziek is, aldus de vrouw.  
         
         
           vii) De medewerkers van Team Wonen hebben de woning gecontroleerd op persoonlijke spullen van de hoofdbewoner, maar niets aangetroffen. In de hal zagen zij een schoenenrek staan vol met verschillende schoenen in verschillende maten. In de woonkamer stonden twee eenpersoonsbedden, in de ene slaapkamer stonden ook twee eenpersoonsbedden en in de andere slaapkamer stond één tweepersoonsbed. Er zijn foto’s gemaakt. Op één van de foto’s is een brief te zien, gedateerd 17 september 2021, van Tempo-Team aan ene heer [… 3] . 
         
       
     
     
       3.6 
       Bij brief van 8 februari 2022 heeft Hef Wonen [betrokkene] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen en aangekondigd anders een gerechtelijke procedure te starten.  
     
     
       3.7 
       Bij e-mail van 14 februari 2022 heeft de advocaat van [betrokkene] aan Hef Wonen geschreven dat zijn cliënt hem had medegedeeld dat er vermoedelijk een valse verklaring is afgelegd door een derde. De advocaat heeft verzocht om toezending van de stukken, zodat [betrokkene] nader verweer zou kunnen voeren. Bij e-mail van 1 maart 2022 heeft Hef Wonen uitgelegd hoe zij tot haar conclusies was gekomen. Daarbij is verwezen naar de telefonische melding en de afgelegde huisbezoeken.  
     
     
       3.8 
       In reactie daarop heeft de advocaat van [betrokkene] bij e-mail van 15 maart 2022 aan Hef Wonen het volgende geschreven, zakelijk weergegeven: 
       - de veronderstelling dat [betrokkene] de woning niet zelf bewoont is onjuist;  
       - het gehuurde is slecht onderhouden en de man die Hef Wonen in het gehuurde heeft aangetroffen is een klusjesman die werkzaamheden in de woning uitvoerde; 
       - de man kon dit alleen ’s avonds doen omdat hij overdag werkte;  
       - [betrokkene] had hem daarom een sleutel gegeven en had tijdelijk zelf bij zijn moeder verbleven; 
       - de moeder van [betrokkene] is op 7 februari 2022 in de woning geweest en had daar inderdaad andere mensen aangetroffen; 
       - zij heeft tegen hen gezegd dat zij direct moesten vertrekken;  
       - inmiddels is het slot vervangen en de mensen zijn daadwerkelijk weg gegaan, waarschijnlijk één of twee dagen na het huisbezoek van 8 februari 2022; 
       - [betrokkene] is dus zelf bedrogen door de klusjesman: deze heeft zelf kennelijk mensen binnen gehaald, maar dat was niet de bedoeling; 
       - het heeft allemaal niet zo lang geduurd 
       - er is geen post voor anderen naar de woning gestuurd; 
       - de bedden in de woning worden als opslagplaats voor kleding gebruikt omdat [betrokkene] geen kasten heeft.   
     
     
       3.9 
       Bij e-mail van 21 maart 2022 heeft Hef Wonen aan de advocaat van [betrokkene] laten weten dat de inhoud van de mail van 15 maart 2022 wordt betwist en ook niet met stukken wordt onderbouwd. Hef Wonen heeft gevraagd om toezending van nadere informatie, onder meer stukken waaruit blijkt dat en wanneer het slot is vervangen, stukken (verklaringen/sms-jes of whatsapp-jes/facturen/bonnetjes etc.) waaruit het gestelde omtrent de kluswerkzaamheden blijkt en stukken waaruit blijkt dat [betrokkene] zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad (zoals foto’s, verklaringen van omwonenden, familie en vrienden, door hem gedane bestellingen op het adres van het gehuurde, boodschappen die hij in de nabije omgeving heeft gedaan etc.). 
     
     
       3.10 
       Bij e-mail van 14 april 2022 heeft de advocaat van [betrokkene] aan Hef Wonen twee verklaringen gestuurd, te weten: 
       
       - een e-mail met daarin een verklaring van [begeleider] , begeleider van [betrokkene] bij Parnassia, waarin staat: 
       
         “Dhr. [betrokkene] zien wij regelmatig. Ook doen (wij) regelmatig huisbezoeken bij dhr [betrokkene] . Wij treffen hem dan alleen aan. Er is inderdaad een klusser geweest. Deze persoon heeft in korte tijd (schat 1 week) wat klussen gedaan in de woning van dhr [betrokkene] . Deze persoon woont niet op het adres van meneer [betrokkene] . Dhr. [betrokkene] woont alleen op het adres [adres 1] . Dit is al jaren zo het geval.” 
       
       
       - een handgeschreven verklaring van [… 4] , de bewoner van [adres 2] , waarin staat:  
       
         “Ik heb gehoord over de problemen over menneer [betrokkene] . Deze menneer heeft altijd gewoont op de [adres 1] . Hij is altijd in zijn huis gewoonde. Zijn moeder kom vaak bij hem om hem te helpen. Ik zie hem bijna elke dag” 
       
     
     
       3.11 
       Hef Wonen heeft in reactie hierop bij e-mail van 8 juni 2022 het volgende geschreven, zakelijk weergegeven:  
       - Het is opgevallen dat de mail van de begeleider was bewerkt, zo is de datum van de mail niet zichtbaar. Hef Wonen heeft contact gezocht met de begeleider en deze heeft op vragen geantwoord dat hij wel eens in de woning is geweest, maar dat hij niet precies weet wanneer. Dit was bovendien op afspraak, niet onaangekondigd. Verder heeft de begeleider gezegd dat de klusser over wie hij eerder schreef vorig jaar zomer een week in de woning had geklust, dit terwijl Hef Wonen juist dit jaar derden in de woning heeft aangetroffen, van wie wordt beweerd dat het klussers waren. De verklaring van de begeleider roept dus vragen op en strookt niet met eerdere verklaringen. 
       - Ook is contact gezocht met buurman [… 4] . Deze heeft laten weten dat de moeder van [betrokkene] hem had benaderd met de vraag om te verklaren dat hij [betrokkene] elke dag ziet. [… 4] heeft verder verklaard dat hij [betrokkene] helemaal niet kent, zijn naam niet wist en dat hij hem sinds kort af en toe ziet. 
     
     
       3.12 
       In de procedure voor de kantonrechter heeft de advocaat van [betrokkene] nog een paar stukken in het geding gebracht, te weten: 
       
         
           Een (niet ondertekende) verklaring van twee zussen ( [zus 1] en [zus 2] ) en een neef ( [neef] ) van [betrokkene] , gedateerd 4 april 2022, waarin zij verklaren, samengevat, dat zij geregeld op bezoek kwamen bij [betrokkene] in het jaar 2021 en 2022; dat hij altijd thuis woonde, maar dat zijn huis achterstallig onderhoud had; dat hij vertelde over de klusjesman en dat dit helaas verkeerd was afgelopen en dat hij altijd de hoofdbewoner is geweest van de woning. 
         
         
           Een mail van [zus 2] , de zus van [betrokkene] , van 3 april 2022, waarin zij schrijft dat haar broer zijn huis niet verhuurt (“zo is hij niet”) en dat zij hoogzwanger is en daarom geen handtekening kan sturen. 
         
         
           Een aan [betrokkene] , per adres van het gehuurde, gerichte brief van de Gemeente over het verkeerd aanbieden van huisvuil op 30 januari 2022.  
         
       
     
     
       3.13 
       Nadat de vorderingen van Hef Wonen bij mondeling vonnis van 2 december 2022 waren toegewezen en [appellante] daartegen in hoger beroep was gegaan, heeft [appellante] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene] , een kort geding aanhangig gemaakt en gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het mondelinge vonnis wordt geschorst totdat op het hoger beroep zou zijn beslist. Deze vordering is bij vonnis van 9 januari 2023 toegewezen. De kortgedingrechter heeft daartoe het volgende overwogen, zakelijk weergegeven: 
       
       - De kantonrechter heeft de beslissing om het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren niet gemotiveerd. Dat betekent dat de kortgedingrechter in deze procedure een belangenafweging kan maken.  
       - Uit de stukken blijkt dat bij [betrokkene] sprake is van psychiatrische problematiek. Voldoende aannemelijk is dat een gedwongen verhuizing op [betrokkene] meer impact heeft dan op een willekeurig (mentaal gezond) persoon, zodat hij een bijzonder belang heeft bij handhaving van zijn thuissituatie. Dat belang weegt zwaarder dat het evidente, maar louter algemene belang van Hef Wonen om een vrijgekomen woning te kunnen verhuren aan personen op de wachtlijst voor sociale woningbouw. 
       - Daarbij weegt mee dat uit het vonnis van de kantonrechter niet is op te maken of en in hoeverre de persoonlijke omstandigheden van [betrokkene] in de bodemprocedure aan de orde zijn gesteld en zijn meegewogen. 
     
     
       3.14 
       
        [appellante] heeft in hoger beroep een verklaring van de hierboven genoemde [begeleider] en [psychiater] , psychiater, van 11 april 2023 overgelegd (niet getekend door [psychiater] ), waarin staat, zakelijk weergegeven, dat [betrokkene] sinds 24 mei 2012 in behandeling is vanwege psychiatrische problematiek; dat hij al jaren met plezier in zijn woning woont en dat dit goed verloopt; dat het voor hem een plek is waar hij vooral tot rust kan komen; dat hij een dagbesteding volgt en verder ondersteuning van zijn moeder krijgt wat betreft de financiën en het schoonhouden van zijn woonomgeving; dat zij hem geregeld zien en dat hij medicatie ontvangt om zijn psychoses te onderdrukken, en tot slot dat zij zich ernstig zorgen maken wanneer hij zijn woning kwijtraakt omdat zij de kans zeer hoog achten dat hij dan psychiatrisch decompenseert.   
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Hef Wonen heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd, samengevat,  
       
         
           de ontbinding van de huurovereenkomst; 
         
         
           de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning binnen drie dagen; 
         
         
           de veroordeling van [appellante] tot betaling aan Hef Wonen van een bedrag van € 501,66 per maand vanaf 1 augustus 2022 tot en met de maand waarin Hef Wonen weer de beschikking krijgt over de woning, een ingegane maand voor een volle gerekend; 
         
         
           de veroordeling van [appellante] in de proceskosten, inclusief de nakosten.  
         
       
     
     
       4.2 
       Hef Wonen heeft daartoe aangevoerd dat [betrokkene] de woning heeft onderverhuurd aan derden en er niet zijn hoofdverblijf heeft gehad. Daarmee is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen (artikel 12 Algemene huurvoorwaarden) en heeft hij in strijd gehandeld met artikel 7:244 BW (verbod op onderverhuur). Ook heeft hij zich hierdoor niet als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW), aldus Hef Wonen. 
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen, in die zin dat de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellante] als bewindvoerder over de goederen van [betrokkene] heeft veroordeeld om het gehuurde binnen één maand na datum vonnis te ontruimen en om aan Hef Wonen te betalen een bedrag van € 501,66 per maand met ingang van augustus 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een ingegane maand voor een volle gerekend, waarbij is bepaald dat voor zover er al is betaald in bedoelde maanden, die betalingen in mindering strekken op hetgeen uit hoofde van het vonnis is verschuldigd. [appellante] is als bewindvoerder in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij vordert dat het hof de vorderingen van Hef Wonen alsnog afwijst. [appellante] heeft geen genummerde grieven (bezwaren) opgenomen, maar het hof leidt – evenals Hef Wonen – uit de memorie van grieven af dat [appellante] twee grieven tegen het vonnis aanvoert, te weten: 
       
         
           Grief 1: [appellante] handhaaft haar standpunt dat er geen sprake is van een tekortkoming. De vordering tot ontbinding is gebaseerd op mededelingen van horen zeggen, gedaan aan medewerkers van Hef Wonen, zodat de bewijskracht twijfelachtig is. De kantonrechter had net zo goed een bewijsopdracht aan Hef Wonen kunnen geven. 
         
         
           Grief 2: Als er al een tekortkoming is, is deze gering: de tekortkoming heeft slechts relatief korte tijd geduurd (één à twee maanden) en er is geen huurachterstand en geen schade aan de woning. Er is wel een groot belang van [appellante] , namelijk dat haar zoon [betrokkene] in de woning kan blijven wonen. Hij is schizofreen en psychotisch en uit de verklaring van [begeleider] blijkt dat de kans groot is dat hij psychiatrisch decompenseert als hij zijn woning kwijtraakt.   
         
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Er is wel sprake van een tekortkoming (grief 1) 
     
       6.1 
       Naar het oordeel van het hof is door Hef Wonen voldoende onderbouwd en door [betrokkene] onvoldoende betwist dat sprake is van een tekortkoming. De telefonische melding, de gesprekken met de melder en een buurvrouw en de bevindingen tijdens de twee huisbezoeken sluiten op elkaar aan en vormen alle een bevestiging van de stelling van Hef Wonen dat [betrokkene] gedurende enige maanden niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat hij de woning heeft verhuurd, of in elk geval in gebruik heeft gegeven, aan een aantal personen van Oost-Europese afkomst. De belastende verklaringen van [… 2] en van de andere personen zijn niet alleen afgelegd ten overstaan van Hef Wonen, zoals [appellante] suggereert, maar ook ten overstaan van Team Wonen van de Gemeente [plaats]. Het aantreffen van (i) meerdere bedden (in totaal 6 slaapplekken), (ii) verschillende schoenen in verschillende maten en (iii) een brief van 17 september 2021, afkomstig van Tempo-Team aan ene [… 3] , per adres van het gehuurde, vormt een objectieve ondersteuning van de stelling van Hef Wonen. Dat geldt ook voor (iv) het feit dat er juist géén persoonlijke spullen van [betrokkene] zelf in het gehuurde zijn gevonden. De brief van 17 september 2021 van Tempo-Team komt verder overeen met de verklaring van één van de op 8 februari 2022 in de woning aanwezige mannen dat hij voor Tempo-Team had gewerkt, en is bovendien een bevestiging van de stelling dat ook al vóór de telefonische melding van 24 november 2021 anderen in de woning verbleven, zoals de melder had aangegeven. 
     
     
       6.2 
       Wat [appellante] hiertegen in brengt, overtuigt niet: 
       
         
           Zo is de stelling dat [… 2] eigenlijk een klusser zou zijn die de andere mannen zonder toestemming zou hebben binnengelaten, in tegenspraak met de verklaringen van [… 2] en van de andere personen die op 8 februari 2022 in het gehuurde aanwezig waren. De stelling spoort ook niet met de telefonische melding en met de bevindingen tijdens de huisbezoeken, dit terwijl de verklaring van [… 2] en de andere mannen daar zoals gezegd juist wel bij aansluiten.  
         
         
           Als [appellante] daadwerkelijk op 7 februari 2022 al in het gehuurde was geweest en [… 2] en de andere personen toen had weggestuurd, zoals in de mail van 15 maart 2022 staat (zie hierboven 3.8.), dan is niet goed te begrijpen waarom zij dat op 8 februari 2022 niet ook direct tegen Hef Wonen en Team Wonen heeft gezegd. [appellante] heeft niet betwist dat zij op 8 februari 2022 heeft verklaard zoals in de verslagen staat vermeld.  
         
         
           
            [appellante] verklaart ook wisselend over hoe lang de vermeende klusser al in het gehuurde zou zitten, althans hoe lang [betrokkene] afwezig is geweest. Volgens de uitdraai van Hef Wonen heeft zij op 8 februari 2022 verklaard dat die klusser er pas sinds  “eergisteren”  was. In de conclusie van antwoord staat dat  “de situatie”  (het hof begrijpt: de situatie waarin er een klusser in het huis aanwezig was en een aantal volgens [appellante] onrechtmatig aanwezige mannen)  “misschien een aantal weken”  heeft geduurd. In de brief aan de rechtbank van de gemachtigde van [appellante] van 25 oktober 2022 (bij welke brief de verklaringen van [begeleider] en [… 4] zijn overgelegd) staat dat [betrokkene] slechts één à twee weken afwezig was en in de memorie van grieven wordt gesproken van een tekortkoming die slechts één à twee maanden heeft geduurd. Zoals hierboven al overwogen duiden enerzijds de telefonische melding van 24 november 2021 en de aangetroffen brief van 17 september 2021 en anderzijds de bevindingen op 8 februari 2022 op een langere aanwezigheid van buitenlandse mannen in de woning, respectievelijk op een langere afwezigheid van [betrokkene] . 
         
         
           Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, vormt de brief van de Gemeente [plaats] (zie 3.12.) geen bevestiging van de stelling over de klusser. Uit die brief blijkt slechts dat [betrokkene] een boete heeft gekregen voor het verkeerd aanbieden van huisvuil. Uit niets blijkt dat de daarnaast door [betrokkene] overgelegde foto van (volgens [betrokkene] ) een kastverpakking, bij die brief van de Gemeente [plaats] hoort, laat staan dat er een aanknopingspunt is om aan te nemen dat [… 2] de bewuste verpakking op straat heeft gezet en dat daaruit blijkt dat hij voor [betrokkene] / [appellante] aan het klussen was.  
         
         
           De stelling van [appellante] dat de bedden als opslagplaatsen voor kleding worden gebruikt, omdat hij geen kasten heeft, is niet te rijmen met de foto’s van de bedden waarop geen kleding te zien is.    
         
         
           Hef Wonen heeft een aantal begrijpelijke vraagtekens geplaatst bij de verklaringen van [begeleider] en [… 4] (zie hierboven 3.11), maar [appellante] heeft daar niet op gereageerd. Weliswaar heeft [appellante] in hoger beroep een zeer slecht leesbare print/kopie van het mailbericht van [begeleider] overgelegd waarop wel een datum is te zien, maar dat doet niet af aan de inhoudelijke vraagtekens die bij dat mailbericht zijn te plaatsen. Het hof onderschrijft de conclusie van Hef Wonen dat uit dat mailbericht in ieder geval niet kan worden afgeleid dat [betrokkene] daadwerkelijk de woning bewoonde en hij deze niet in gebruik heeft gegeven aan derden.  
         
       
     
     
       6.3 
       De (overigens niet ondertekende) verklaringen van de twee zussen en de neef van [betrokkene] (zie 3.12.) zijn vaag en algemeen en leggen in het licht van het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal. Ondanks verzoek daartoe van Hef Wonen heeft [appellante] verder geen bewijsstukken overgelegd van de door haar gestelde vervanging van het slot en van het gestelde contact met de politie. Evenmin heeft zij andere objectieve informatie in het geding gebracht die haar stelling kunnen ondersteunen dat [betrokkene] wel steeds zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, ook in de periode eind 2021 tot en met begin 2022, zoals bijvoorbeeld bewijzen van aankopen in die periode in de nabije omgeving (zie ook 3.9.). [appellante] heeft in hoger beroep wel bankafschriften overgelegd waaruit  zou moeten blijken dat er  “geen afwijkingen zitten in de opnames en betalingen”  die [betrokkene] doet, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is het niet duidelijk wat [appellante] hiermee bedoelt/wil aantonen. Ook heeft [appellante] in hoger beroep een brief van de Gemeente [plaats] van 29 maart 2022 overgelegd waaruit, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellante] , zou moeten blijken dat [betrokkene] toestemming heeft gevraagd om enige dagen bij zijn moeder te slapen. Dat blijkt echter niet uit die brief. De brief is slecht leesbaar (zeer slechte kopie), maar wel te zien is dat erin staat  “u hebt aan ons doorgegeven dat u gedurende enkele dagen iemand te logeren heeft gehad”  (kennelijk in verband met de bijstandsuitkering van [betrokkene] ). Dat is iets anders dan wat [appellante] stelt en de brief dateert bovendien van ruim ná het laatste huisbezoek van 8 februari 2022. Tot slot heeft [appellante] in hoger beroep jaarrekeningen van Eneco overgelegd en bewijsstukken met betrekking tot termijnbetalingen, waarbij [appellante] naar eigen zeggen wil aantonen  “dat sprake is van normaal gebruik” . Dat kan het hof echter niet uit deze stukken afleiden en ook hier ontbreekt een toelichting. Daar komt bij dat “normaal gebruik”, als daarvan al sprake zou zijn, niet bewijst dat geen sprake is geweest van bewoning door iemand anders dan [betrokkene] .   
     
     
       6.4 
       
         Op grond van het voorgaande neemt het hof als vaststaand aan dat [betrokkene] gedurende minstens 2,5 maand (waarschijnlijk langer) niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en de woning bovendien in gebruik heeft gegeven aan anderen. Aan nadere bewijslevering wordt bij deze stand van zaken niet toegekomen. 
         
           Ontbinding wel gerechtvaardigd (grief 2) 
         
       
     
     
       6.5 
       Naar het oordeel van het hof is aldus voldoende komen vast te staan dat sprake is van ernstige tekortkomingen. Het gaat om een niet-nakomen van twee kernverplichtingen van de huurder, en niet slechts gedurende een  “relatief korte tijd” , zoals [appellante] stelt. Hef Wonen hoeft dit niet te dulden. Het hof acht de tekortkomingen van voldoende gewicht om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Daaraan doet niet af dat  geen sprake is van een huurachterstand en van schade aan de woning. Zonder toestemming van Hef Wonen hebben gedurende enige maanden een aantal onbekende personen in een sociale huurwoning verbleven, terwijl er mensen op de wachtlijst staan. Als er geen telefonische melding was gedaan, had deze situatie nog langer kunnen duren. Er is immers geen enkele aanwijzing dat [betrokkene] zelf een eind aan deze situatie zou hebben gemaakt als de melding niet bij Hef Wonen was binnen gekomen en zij bij het gehuurde langs was gegaan.  
     
     
       6.6 
       
         Tegen deze achtergrond bezien legt het feit dat [betrokkene] psychische problemen heeft en daarvoor al jaren in behandeling is, onvoldoende gewicht in de schaal om toch niet tot ontbinding over te gaan. Op zich is aannemelijk dat het bij [betrokkene] nog meer schade zou opleveren dan bij een mentaal gezond persoon als hij op straat zou komen te staan. Dat die situatie zich zal voordoen is echter niet gesteld en is ook niet aannemelijk. Uit de stukken blijkt immers dat [betrokkene] al vaker gedurende langere tijd bij zijn moeder heeft verbleven en niet gesteld of gebleken is dat dit nadelige gevolgen heeft gehad voor zijn gezondheid. [appellante] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij een woning met vijf kamers heeft. Er is dan ook geen reden om aan te nemen – en die is ook niet aangevoerd - dat [betrokkene] na de ontbinding van de huurovereenkomst niet bij haar zal kunnen verblijven.  
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.7 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.8 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	   783,- 
         salaris advocaat	€ 	2.428,- (2 punten × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	   178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
       
       
       
         Totaal	€ 	3.389,- 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 december 2022; 
       
       
         veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van QialHef Wonen begroot op € 3.389,-;  
       
       
         bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, A.E.A.M. van Waesberghe en J.J. van der Helm en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024 in aanwezigheid van de griffier.