ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2020:4152

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2020:4152 Rechtbank Midden-Nederland , 30-09-2020 / 8400021 AC EXPL 20-768

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2020-09-30

Zaaknummer: 8400021 AC EXPL 20-768

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:4152

---

Huur bedrijfsruimte; inval politie in verband met criminele activiteiten (drugs); burgemeester sluit pand voor 12 maanden; huurder blijft huur doorbetalen; na heropening pand beroept verhuurder zich op ontbinding wegens wanprestatie; rechtsverwerking.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       locatie Amersfoort 
     
     
     
       zaaknummer: 8400021 AC EXPL  20-768 aw/1370 
     
     
     
       
         Vonnis van 30 september 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       2.  [eiseres sub 2] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       verder samen ook te noemen: [eiser sub 1] (mannelijk enkelvoud), 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. R. Boekhoff, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] , 
       zaakdoende te [vestigingsplaats] , 
       verder ook te noemen: [gedaagde] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. J.B.M. Swart. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende: 
     
     
       
         de dagvaarding met 10 producties is op 13 maart 2020 bij [gedaagde] bezorgd, 
       
       
         
          [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Hij heeft 11 producties bijgevoegd, 
       
       
         de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 september 2020. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is besproken. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 30 september 2020 vonnis zal worden gewezen. 
       
     
   
   
     
       2 De beoordeling van de vordering van [eiser sub 1] 
     Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter? 
     
       2.1. 
       Sinds 1 december 2015 huurt [gedaagde] van [eiser sub 1] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: de bedrijfsruimte, of: het gehuurde). [gedaagde] drijft in het gehuurde, in de vorm van een eenmanszaak, een garagebedrijf. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 december 2015 en eindigend op 30 november 2020. Na het verstrijken van die periode wordt de huurovereenkomst verlengd met een periode van 5 jaar, behoudens tijdige opzegging door één van partijen, met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 3.250,00 per maand. 
     
     
       2.2. 
       Op 1 november 2018 heeft de politie een inval gedaan in de bedrijfsruimte, waarbij drugs is aangetroffen. Ook heeft de politie een auto aangetroffen waarin een verborgen ruimte is aangebracht en is geconstateerd dat er in twee andere voertuigen voorbereidingshandelingen waren verricht voor het inbouwen van dergelijke ruimten ten behoeve van het heimelijk transporteren van crimineel geld en drugs. Vervolgens heeft de burgemeester van de gemeente [.] de bedrijfsruimte laten sluiten voor een periode van 12 maanden, ingaande 8 november 2018. [gedaagde] heeft tegen die sluiting rechtsmiddelen aangewend, maar is steeds in het ongelijk gesteld. De bedrijfsruimte is gesloten geweest van 8 november 2018 tot en met 7 november 2019. 
     
     
       2.3. 
       In verband met de sluiting van de bedrijfsruimte is [eiser sub 1] in januari 2019 met [gedaagde] in overleg getreden over de huurbetaling gedurende de periode van sluiting. Daarbij is afgesproken dat [gedaagde] gedurende 8 maanden een deel van de huur niet zou hoeven betalen en dat hij dat bedrag, te weten € 1.000,00 per maand, aan [eiser sub 1] zou voldoen zodra de bedrijfsruimte weer toegankelijk zou zijn, dat was per 7 november 2019.  
     
     
       2.4. 
       Bij brief aan [gedaagde] van 22 oktober 2019 heeft [eiser sub 1] de huur opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 30 november 2020. Als reden voor de opzegging vermeldt [eiser sub 1] in de brief dat hij de bedrijfsruimte wil verkopen. [gedaagde] heeft daarop te kennen gegeven niet in te stemmen met het einde van de huur. Bij exploot van 29 november 2019 heeft [eiser sub 1] de huur nogmaals opgezegd, op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde] heeft ook met die opzegging niet ingestemd. 
     
     
       2.5. 
       
        [eiser sub 1] heeft [gedaagde] daarna in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter van deze rechtbank, met een vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Bij vonnis van 12 februari 2020 is die vordering afgewezen (8229276 UV EXPL 19-335). 
     
     
       2.6. 
       
        [eiser sub 1] vordert in deze rechtszaak dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Hij legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door het gehuurde te gebruiken voor criminele activiteiten en daardoor overlast te veroorzaken voor omwonenden. Die tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder is zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, zo stelt [eiser sub 1] . 
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] stelt zich – samengevat – primair op het standpunt dat [eiser sub 1] het recht heeft verwerkt om zich te beroepen op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de (vermeende) criminele activiteiten vanuit het gehuurde en de (vermeende) overlast die daarvan het gevolg is. Gedurende de periode van sluiting door de burgemeester heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden. Hij heeft in plaats daarvan, toen de sluiting in januari 2019 juridisch onaantastbaar was geworden, met [gedaagde] afspraken gemaakt over de huurbetaling gedurende de periode van sluiting. Pas nadat [gedaagde] zich na de opzegging door [eiser sub 1] op huurbescherming heeft beroepen, is [eiser sub 1] hem de (vermeende) criminele activiteiten en de (vermeende) overlast uit het verleden gaan tegenwerpen. Daarnaast betwist [gedaagde] uitdrukkelijk dat hij in het gehuurde drugs verhandelt of heeft verhandeld of dat er in het gehuurde criminele activiteiten werden ontplooid waarvan hem een verwijt kan worden gemaakt. Er was en is geen sprake van overlast voor de buurt. Hij benadrukt dat hij niet strafrechtelijk is vervolgd. Tot slot stelt [gedaagde] dat hij en zijn gezin voor hun broodwinning afhankelijk zijn van de inkomsten uit het bedrijf, hij vier werknemers in dienst heeft en hij de gedane investeringen in het gehuurde nog niet volledig heeft terugverdiend. [eiser sub 1] daarentegen wil de huur beëindigen alleen maar omdat hij het pand wil verkopen. De belangenafweging in het kader van de “tenzij-regel” van artikel 6:265 BW moet dan ook in het voordeel van [gedaagde] uitpakken, zo stelt [gedaagde] . 
     
     
       2.8. 
       
         De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] het gelijk aan zijn zijde heeft. De vordering van [eiser sub 1] zal worden afgewezen, om de volgende redenen. 
         
           De motivering 
         
       
     
     
       2.9. 
       De vordering van [eiser sub 1] tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie is alleen gegrond op feiten uit het (inmiddels verre) verleden, die verband houden met de politie-inval en sluiting van het gehuurde door de burgemeester in november 2018. [gedaagde] beroept zich in dit verband primair op rechtsverwerking. Dat primaire verweer van [gedaagde] slaagt.  
     
     
       2.10. 
       
        [eiser sub 1] heeft namelijk ten tijde van de politie-inval en sluiting van de bedrijfsruimte door de burgemeester niet alleen geen enkele actie ondernomen om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen, hij heeft ook met [gedaagde] concrete afspraken gemaakt over de voortzetting van de huur gedurende de periode van sluiting. Daarbij is afgesproken dat [gedaagde] tijdelijk minder huur mocht betalen - omdat hij zijn bedrijfsvoering door de sluiting moest staken en daardoor geen of minder inkomsten had - en dat hij hetgeen hij in die periode te weinig zou hebben betaald, mocht voldoen op het moment dat hij zijn garagebedrijf in het gehuurde weer kon openen om inkomsten te genereren. Door voornoemde afspraken te maken heeft [eiser sub 1] bij [gedaagde] dan ook de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] na de periode van sluiting graag wilde voortzetten en dat hij [gedaagde] de politie-inval en de daaropvolgende sluiting door de burgemeester niet, of in elk geval niet al te zeer, aanrekende. Dat [eiser sub 1] [gedaagde] vóór de opzegging van de huur wegens zijn wens het pand te verkopen ooit enig verwijt heeft gemaakt van de politie-inval en de sluiting in 2018, is verder niet gesteld of gebleken. Partijen hebben ter zitting verklaard dat de onderlinge verstandhouding altijd goed is geweest en dat deze niet is veranderd door de politie-inval. [gedaagde] heeft gedurende de periode van sluiting de huur conform de gemaakte afspraken aan [eiser sub 1] doorbetaald, in de gerechtvaardigde verwachting dat hij zijn bedrijf na de opening van de bedrijfsruimte weer in het gehuurde kon voortzetten. Kort voordat de bedrijfsruimte weer toegankelijk werd heeft [eiser sub 1] echter de huur opgezegd, omdat hij het pand wil verkopen. Pas toen [gedaagde] niet instemde met de opzegging van de huur en zich op huurbescherming beriep is de verstandhouding tussen partijen verslechterd en heeft [eiser sub 1] , ruim een jaar later, de politie-inval en de sluiting alsnog aan [gedaagde] tegengeworpen. Verder is ter zitting namens [eiser sub 1] bevestigd dat zich na de politie-inval en sluiting in november 2018 geen nieuwe, soortgelijke feiten hebben voorgedaan. Onder die omstandigheden gaat het niet aan om nu nog een beroep te doen op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de politie-inval en de sluiting in november 2018. Dat recht heeft [eiser sub 1] verwerkt. 
     
     
       2.11. 
       
        [eiser sub 1] heeft nog aangevoerd dat hij niet juridisch onderlegd is en dat hij niet bekend was met de wettelijke bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden bij een sluiting van het gehuurde door de burgemeester. Hij heeft daarom na de politie-inval besloten de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen contractsduur, dat is 30 november 2020.  
     
     
       2.12. 
       
         Die toelichting van [eiser sub 1] kan niet tot een ander oordeel leiden. Het ligt op de weg van [eiser sub 1] om rechtsbijstand te zoeken als hij niet beschikt over de benodigde juridische kennis over de wijze waarop een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte door de verhuurder kan worden beëindigd, al dan niet wegens slecht huurderschap. Dat hij dat niet (eerder) heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico. Het feit dat hij destijds kennelijk nog geen noodzaak zag om rechtsbijstand te zoeken duidt er alleen maar op dat hij de nu gestelde, ernstige tekortkoming van [gedaagde] in eerste instantie niet zo zwaar heeft opgenomen. Als [eiser sub 1] in november 2018 ook al van mening was dat [gedaagde] zo ernstig was tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder dat de huurovereenkomst op zo kort mogelijke termijn moest eindigen - zoals hij in deze procedure stelt - dan zou hij daarnaar ook hebben gehandeld.  
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       2.13. 
       
         Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser sub 1] moet worden afgewezen. 
         
           Proceskosten 
         
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiser sub 1] is in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen, tot vandaag begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van   € 180,00). De wettelijke rente over dat bedrag en de nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
       3.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       3.2. 
       veroordeelt [eiser sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       3.3. 
       veroordeelt [eiser sub 1] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 90,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
     
     
       3.4. 
       verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 september 2020.