ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2024:519

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2024:519 Rechtbank Oost-Brabant , 14-02-2024 / 23/433

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2024-02-14

Zaaknummer: 23/433

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2024:519

---

Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SHE 23/433 
     
       
       proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2024 in de zaak tussen 
     
   
   
     
       
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar  
     (M. Deelen). 
     
     
   
   
     Zitting 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep van eiser op 7 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur A.L.M. Keeris. 
     
     
     
       Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
   
   
     Motivering 
     
     1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning), een in 1963 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. Bij de woning (116 m2) horen een garage (38 m2), een overkapping (15m2), een vrijstaande berging (10 m2) en een perceel grond (278 m2). 
     
     2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van woning met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 325.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is opgelegd. Met de uitspraak op bezwaar van 23 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
     
     3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
     
     
       3.1. 
       De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde € 327.000, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 26 januari 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. 
       
     
     
       3.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde in zijn taxatie onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , allen in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 
       
     
     
       3.3. 
       Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de woning en heeft daartoe fotomateriaal overgelegd. 
       
       
         3.3.1. 
         Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 
         
       
       
         3.3.2. 
         De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven in het beperkte zicht dat het fotomateriaal geeft op het voorzieningenniveau van de woning geen aanleiding te zien het voorzieningenniveau van de woning als benedengemiddeld te zien. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarin volgen. Verder valt niet in te zien waarom die waardering van de heffingsambtenaar op dit punt niet passend is bij een woning van 1963, ook niet gezien de vergelijkingsobjecten (uit 1969) en het daarvan beschikbare fotomateriaal. 
         
       
     
     
       3.4. 
       Eiser bepleit een waarde van € 272.000, maar heeft die waarde op geen enkele wijze onderbouwd. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd. 
       
     
     
       3.5. 
       Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding. 
       
       
       
         De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. 
       
       
       
         De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. 
       
       
       
       
         Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2024. 
       
       
       
       
       
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 griffier 
               
               
                 rechter 
               
             
           
         
       
       
       
       
         Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
       
       
       
       
     
   
   
      Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.