ECLI: ECLI:NL:RBZUT:2009:BJ5944

Titel: ECLI:NL:RBZUT:2009:BJ5944 Rechtbank Zutphen , 26-08-2009 / 98034 - HA ZA 08-1333

Gerecht: Rechtbank Zutphen

Datum uitspraak: 2009-08-26

Zaaknummer: 98034 - HA ZA 08-1333

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZUT:2009:BJ5944

---

Artikel 7:23 BW, art. 7:17 lid 3 BW en art. 7:21 lid 1 sub a BW 
         
       
         Verkoper heeft minder grond geleverd aan koper dan was overeengekomen. De feitelijke oppervlakte van het perceel wijkt 17% af van de in de verkoopbrochure en koopoverenkomst vermelde oppervlakte.  
         In dit geval is de numerieke vermelding van de oppervlakte voor de koper van wezenlijke betekenis geweest voor de vraag of het geleverde aan de overeenkomst beantwoordt.  
         Kan de koper nakoming verlangen, in die zin dat de verkoper alsnog gehouden is 17% grond te leveren?

vonnis 
       RECHTBANK ZUTPHEN 
     
     
     Sector Civiel – Afdeling Handel 
     
     zaaknummer / rolnummer: 98034 / HA ZA 08-1333 
     
     
     Vonnis van 26 augustus 2009 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiser], 
       wonende te [plaats], 
       eiser, 
       advocaat mr. J.M.J.M. Doon te Doetinchem, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	[gedaagde sub 1], 
       wonende te [plaats], 
       2.	[gedaagde sub 2], 
       wonende te [plaats], 
       gedaagden, 
       advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 18 februari 2009 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 7 april 2009 
       -	de akte houdende vermeerdering van eis van [eiser] 
       -	de antwoordakte van [gedaagden]. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[gedaagden] heeft zijn boerderij met een deel van de aan hem in eigendom behorende gronden aan [adres te plaats] te koop gezet voor een bedrag van € 695.000,--. Door de makelaar van [gedaagden], [makelaar] te Doetinchem, hierna: [makelaar], is een verkoopbrochure opgesteld waarin de onroerende zaak als volgt wordt aangeboden: “Rustig gelegen vrijstaande woonboerderij (1915) met grote inpandige garage, schuur en weiland. [adres, postcode plaats]. Kadastraal bekend: Gemeente Ambt-Doetinchem, [kadastraalnummer] gedeeltelijk, groot ca. 5000 m2”.  
     
     
     2.2.	[eiser] heeft bij email van 29 juni 2005 aan [makelaar] een bod uitgebracht op de onroerende zaak van € 575.000,--. Bij email van 4 juli 2005 heeft [makelaar] namens [gedaagden] laten weten dat dit bod niet wordt aanvaard. Vervolgens heeft [eiser] bij email van 7 juli 2005 aan [gedaagden] een bod gedaan van € 615.000,--: “echter onder voorwaarde dat er ca. 1500m2 land bijgeleverd wordt en wel tussen de erfafscheiding van het aan te kopen perceel en het perceel van [gedaagden] (over de volle lengte een strook van ca. 15m). Dit uitsluitend met de intentie om de privacy te waarborgen.” 
     
     
       2.3.	Daarop heeft [makelaar] als volgt gereageerd bij email van 12 juli 2005: “(…) Het voorstel zoals door u gedaan, kan grotendeels worden gehonoreerd door [gedaagde sub 1]. Zijn voorstel is om de kavel aan de zuid-westzijde (grenzend aan het door [gedaagde sub 1] bewoonde perceel) met 5 meter te verbreden en het perceel aan de noord-oostzijde (Keppelse kant) met 10 meter te verbreden, zodat de gehele kavel met ca. 1.325 m2 wordt vergroot. Daardoor ontstaat voor u een verbeterde ontsluitingsmogelijkheid van de kavel en wordt tegemoet gekomen aan uw wens voor meer privacy aan de tuinzijde.  
       Als financieel tegenvoorstel verlaagt [gedaagde sub 1] de koopprijs naar € 655.000,-. (…)” 
     
     
     2.4.	Op 1 september 2005 hebben partijen mondeling overeenstemming bereikt over levering van circa 6.500 m2 tegen een koopsom van € 625.000,--.  
     
     
       2.5.	Bij email van 21 september 2005 heeft [makelaar] aan [eiser] geschreven, voor zover hier relevant: “(…) Het door u gekochte perceel wordt in gezamenlijkheid met [gedaagde sub 1] naar uw genoegen uitgezet en afgepaald, volgens de meters welke door u genoemd zijn. 
       Wij zijn bereid op uw verzoek de grootte aan te passen, echter de werkelijke grootte komt vast te staan na uitmeting door het kadaster, zodat in de koopakte sprake is van een circa grootte. (…)” Op 27 september 2005 is nog overeenstemming tussen partijen bereikt over een strook grond van 433,32 m2 dat niet aan [gedaagden] maar aan [buurman] bleek te behoren.  
     
     
     2.6.	Op 22 september 2005 hebben partijen gezamenlijk de extra 1.500 m2 van het perceel afgepaald.   
     
     
       2.7.	Op 29 september 2005 is de koopovereenkomst door partijen ondertekend. Daarin is de onroerende zaak als volgt omschreven: “De woonboerderij met schuren, ondergrond, erf, tuin en weiland plaatselijk bekend te DOETINCHEM, aan [adres, postcode], kadastraal bekend gemeente DOETINCHEM, [kadastraalnummer] gedeeltelijk, zoals door koper en verkoper in het terrein is afgepaald, zodanig dat de erfafscheiding komt te liggen op een afstand van 31 meter uit de muur van het pand [adres], gelegen aan de kant van de nieuwe woning van [gedaagde sub 1] en 26 meter uit de andere muur, namelijk de muur aan de zijde van de Keppelse kant, groot circa 0 hectare 64 are 45 centiare, tegen een koopsom van € 625.000,00 (…). Tevens verkoopt verkoper aan koper een strook voorgrond uitmakende een gedeelte van de tuin van het hiervoor gekochte. Kadastraal bekend Gemeente Ambt-Doetinchem, [kadastraalnummer] gedeeltelijk, ter grootte van 434 m2, koopsom € 4.340,00 kosten koper, doch vrij van overdrachtsbelasting. (…). 
       In artikel 5.11. van de koopovereenkomst is bepaald dat het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent.  
     
     
     2.8.	Op 14 oktober 2005 is de akte van levering gepasseerd en is het afgepaalde deel van de onroerende zaak geleverd. Aan de akte is een situatieschets gehecht waarop gearceerd is aangegeven hoe het perceel loopt. 
     
     2.9.	Op 7 december 2005 heeft het kadaster naar aanleiding van de verkoopakte een relaas van bevindingen opgemaakt. De landmeter heeft het perceel op 7 februari 2006 opgemeten.  
     
     2.10.	Uit het kadastraal bericht van 11 september 2006 blijkt dat de strook grond die via [buurman] is geleverd 4 are 77 centiare is. Uit het kadastraal bericht van 8 september 2006 blijkt dat de onroerende zaak zonder die strook grond 49 are 65 centiare is.  
     
     2.11.	[eiser] heeft [makelaar] bij email van 30 oktober 2006 attent gemaakt op deze verschillen en verzocht om levering van circa 1500 m2 grond door [gedaagden] Die heeft op 6 december 2006 negatief gereageerd op het verzoek. De raadsman van [eiser] heeft [gedaagden] bij aangetekend verzonden brief van 2 januari 2008 gesommeerd om de ontbrekende grond aan [eiser] te leveren.  
     
     
       3.	De vordering 
       3.1.	[eiser] vordert, na vermeerdering van eis bij akte, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
       I a. [gedaagden] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, de onder 29 en 30 van het lichaam van de dagvaarding bedoelde grond aan [eiser] te leveren middels ondertekening van een daartoe bestemde notariële akte volgens het model als productie 18 bij de dagvaarding, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per gedaagde en per dag of gedeelte van een dag; 
       I b. [gedaagden] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [eiser] te leveren middels ondertekening van een daartoe bestemde notariële akte een stuk grond ter grootte van totaal 1003 m2 onder de bepaling dat 1/3e deel daarvan zal liggen direct aansluitend aan en in de volle lengte van de huidige oostgrens van het perceel van [eiser], en 2/3e deel daarvan zal liggen direct aansluitend aan en in de volle lengte van de huidige westgrens van het perceel van [eiser], zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per gedaagde en per dag of gedeelte van een dag; 
       I c. [gedaagden] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [eiser] te leveren middels ondertekening van een daartoe bestemde notariële akte een stuk grond ter grootte van totaal 1003 m2 op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen plaats doch direct aansluitend aan het huidige perceel van [eiser]; 
       II [gedaagden] zal veroordelen om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 1.806,58, als hun bijdrage in de kosten van het notariële transport; 
       III zal bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de door [gedaagden] of een der gedaagden te plaatsen handtekening op de onder I bedoelde notariële transportakte; 
       IV [gedaagden] zal veroordelen in de kosten van het geding en daarbij op voorhand het nasalaris zal begroten op een bedrag van € 131,-- zonder betekening en € 199,-- met betekening van het vonnis, het totale bedrag aan proceskosten, vermeerderd met de in artikel 6:119 BW bedoelde wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het vonnis en voor zover deze niet binnen de termijn zal zijn voldaan.  
     
     
     3.2.	[eiser] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag aan zijn vorderingen.  
     
     
       [gedaagden] dient de overeenkomst na te komen en wel in die zin dat hij alsnog dient mee te werken aan levering van de ontbrekende grond. Er is 1003 m2 te weinig grond geleverd: in plaats van 6.445 m2 minus de strook grond van de [buurman] van 477 m2, zijnde 5.968 m2, is 4.965 m2 geleverd.  
       Uit de onderhandelingen blijkt dat partijen hebben onderhandeld over de grootte van de te kopen en te leveren grond. Daarmee is de grootte van het perceel naast de koopsom in dit specifieke geval een essentieel onderdeel van de koop geworden. Dat partijen uiteindelijk zijn overgegaan tot afpaling maakt dat niet anders. Immers, het afpalen had enkel ten doel om de daaraan voorafgaande overeenstemming over de hoeveelheid vierkante meters grond uit te zetten in het veld. Het aldus afgepaalde perceel was geen onderwerp van de koopovereenkomst maar het gevolg. Uit niets blijkt dat [eiser] door het afpalen bewust afstand heeft willen doen van zijn rechten op levering van de overeengekomen hoeveelheid vierkante meters grond.  
       Tussen partijen is niet alleen onderhandeld over de hoeveelheid grond, maar ook over de ligging daarvan. [eiser] wenste meer grond te verwerven gelegen tussen diens woning en die van [gedaagden] 
     
     
     
     
       4.	Het verweer 
       4.1.	[gedaagden] concluderen dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zullen afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.  
     
     
     
       4.2.	[gedaagden] voeren, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.  
       [eiser] dient niet-ontvankelijk te worden verklaard omdat dat de door hem ingestelde vordering is verjaard. [eiser] heeft niet binnen bekwame tijd na ontdekking van de vastgestelde oppervlakte bij [gedaagden] geklaagd. Dat heeft [eiser] eerst gedaan in september en oktober 2006 toen hij diverse malen een bezoek bracht aan [gedaagden] [eiser] had op grond van het bepaalde in artikel 7:23 lid 2 BW uiterlijk in september 2008 moeten dagvaarden.  
       Er kan geen enkel misverstand hebben bestaan over hetgeen [eiser] heeft gekocht. Niet de aanvankelijk genoemde oppervlakte bepaalt het koopobject maar hetgeen partijen in de koopovereenkomst hebben omschreven, bij akte van levering op een tekening hebben aangegeven en later ter plaatse in het bijzijn van een medewerker van het Kadaster hebben aangegeven.  
     
     
     
       5.	De beoordeling 
       5.1.	[gedaagden] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis. Weliswaar heeft de comparitierechter aan het slot van de comparitie de eiswijziging toegestaan, maar door de voor [eiser] gecreëerde mogelijkheid zijn vordering aan te passen wordt de procedure onredelijk vertraagd. Gezien de wezenlijke verandering van eis wordt [gedaagden] in zijn verdediging bemoeilijkt.  
     
     
     5.2.	Het bezwaar tegen de wijziging van eis wordt gepasseerd. Ter comparitie is reeds beslist dat de wijziging van eis is toegestaan omdat geen sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Van die beslissing kan niet, door bij antwoordakte alsnog het bezwaar te onderbouwen met een beroep op schending van een goede procesorde, op deze wijze als het ware verkapt hoger beroep worden ingesteld. Daaraan wordt ten overvloede toegevoegd dat de eiswijziging in feite neerkomt op een meer specifieke omschrijving van het alsnog te leveren stuk grond, zodat [gedaagden] niet onredelijk bemoeilijkt is in zijn verdediging. Van onredelijke vertraging van de procedure is evenmin sprake.  
     
     
       5.3.	 Het meest verstrekkende verweer, dat de vordering van [eiser] is verjaard omdat de dagvaarding eerst is uitgebracht op 29 oktober 2008, zijnde meer dan twee jaar na de door hem gedane kennisgeving, wordt het eerst behandeld. Deel van dat verweer vormt de stelling dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd in de zin van het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW. 
       [eiser] heeft gesteld dat hij begin oktober 2006 voor het eerst heeft vernomen dat de feitelijke afmeting van het perceel afwijkt van hetgeen in de koopovereenkomst is vermeld en dat hij hierover direct bij [gedaagden] heeft geklaagd. [gedaagden] heeft gesteld dat het kadaster bij brief van 28 augustus 2006 beide partijen op de hoogte heeft gesteld van de oppervlakte en dat [eiser] hierover in september en oktober 2006 mondeling en op 30 oktober 2006 schriftelijk heeft geklaagd. Zelfs als moet worden uitgegaan van de juistheid van de feiten als door [gedaagden] geschetst, wordt geoordeeld dat [eiser] tijdig, in ieder geval binnen twee maanden na ontdekking, heeft geklaagd in de zin van het bepaalde in artikel 7:23 BW. Immers, in het kader van de klachtplicht wordt niet de eis gesteld dat schriftelijk moet zijn geklaagd door de koper.  
       Uitgaande van een kennisgeving in september 2006, zou de vordering van [eiser] ingevolge het bepaalde in artikel 7:23 lid 2 BW verjaard zijn. De verjaring is echter gestuit bij aangetekend verzonden brief van de raadsman van [eiser] van 2 januari 2008, waarin [gedaagden] is gesommeerd de ontbrekende grond alsnog te leveren. Het verweer wordt dan ook gepasseerd.  
     
     
     5.4.	 Bij de koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Dit vermoeden is weerlegbaar. De koper behoudt de mogelijkheid aan te tonen dat tussen deze partijen de numerieke vermelding van de oppervlakte van wezenlijke betekenis is geweest voor de vraag of het afgeleverde al dan niet aan de overeenkomst beantwoordt. Als de koper hierin slaagt, is artikel 7:17 lid 3 BW van toepassing.  
     
     5.5.	Uit de in de rechtsoverwegingen 2.2. en 2.3. geciteerde correspondentie tussen partijen blijkt dat [eiser] 1.500 m2 extra grond bij het te koop aangeboden perceel wilde kopen, dat [gedaagden] aanvankelijk 1.325 m2 extra grond  aanbood en dat partijen uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt over 1.500 m2 extra grond. Uit het feit dat tussen partijen, uitgaande van een te koop aangeboden perceel van circa 5.000 m2, is onderhandeld over de hoeveelheid extra grond die verkocht en gekocht werd – zulks uiteraard tegen een daarop afgestemde koopprijs – volgt dat de hoeveelheid grond voor [eiser] van wezenlijke betekenis is geweest en dat [gedaagden] daarvan op de hoogte was.  
     
     5.6.	Vast staat dat de feitelijke oppervlakte van het perceel afwijkt (met 17%) van de in het contract vermelde oppervlakte minus de strook grond van [buurman]. Een dergelijke substantiële afwijking van de in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen “circa” oppervlakte kan niet worden gekwalificeerd als een gangbare afwijking en nog vallend binnen de marges van die aanduiding. Dat betekent dat de afgeleverde onroerende zaak in beginsel non-conform is in de zin van artikel 7:17 lid 3 BW.  
     
     5.7.	[gedaagden] heeft er op gewezen dat de leveringsakte dwingend bewijs oplevert van hetgeen partijen hebben verklaard te hebben verkocht respectievelijk gekocht, dat in de leveringsakte precies is bepaald en op de daaraan gehechte tekening precies is aangeduid wat partijen hebben verkocht respectievelijk gekocht en dat hij heeft geleverd wat hij aldus heeft verkocht. [gedaagden] wordt niet gevolgd in die redenering om de eenvoudige reden dat tussen partijen vast staat dat de in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen grootte van het perceel, “ongeveer vierenzestig are en vijfenveertig centiare”, niet juist blijkt te zijn, zodat vast staat dat [eiser] minder grond geleverd heeft gekregen dan in de leveringsakte is bepaald.  
     
     
       5.8.	Voor zover [gedaagden] daarmee tevens heeft willen betogen dat [eiser] door het afpalen van de extra grond afstand heeft gedaan van zijn recht op levering van de overeengekomen hoeveelheid vierkante meters grond, wordt hij ook in dat betoog niet gevolgd. Daartoe is redengevend dat [gedaagden] het volgende ter comparitie heeft verklaard over de grootte van het oorspronkelijk aangeboden perceel grond: “In de verkoopbrochure stond een oppervlakte van ca. 5.000 m2. De makelaar heeft het perceel niet uitgemeten, maar deze oppervlakte is daarin opgenomen omdat voor de boekhouding de tuin en het erf oorspronkelijk op 5.000 m2 waren gesteld. De makelaar wilde een oppervlakte in de brochure genoemd zien. Later is dat wel wat ingekrompen omdat er een schuur is afgegaan. (…)” Door [gedaagden] is niet aangegeven hoe groot het stuk grond was waarop de schuur stond, maar uit deze verklaring kan worden afgeleid dat hij wist dat het oorspronkelijk aangeboden perceel grond in ieder geval minder groot was dan 5.000 m2. Onder die omstandigheid gaat het niet aan het risico van het afpalen van slechts een deel van de grond bij [eiser] te leggen. Nu [gedaagden] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, kan hij zich niet tegen een beroep op non-conformiteit kunnen verweren met de stelling dat [eiser] zelf maar nader onderzoek naar de grootte van het gehele perceel had moeten doen. De stelling van [gedaagden] ter comparitie, dat tussen partijen is besproken dat de uiteindelijke oppervlakte zou worden bepaald door het kadaster, stuit hierop dan ook af.  
       Overigens geschiedt afstand van een vorderingsrecht door een overeenkomst tussen schuldeiser en schuldenaar, waarbij eerstgenoemde zijn vorderingsrecht prijsgeeft. Dat er in het onderhavige geval sprake is geweest van een dergelijke overeenkomst, is gesteld noch gebleken.  
     
     
     5.9.	Ter comparitie heeft [gedaagden] nog gesteld dat in de verkoopbrochure uitdrukkelijk is opgenomen dat aan een andere oppervlakte geen rechten kunnen worden ontleend. Waar echter vast staat dat [gedaagden] wist dat het oorspronkelijk aangeboden perceel in ieder geval niet 5.000 m2 groot was maar minder en de feitelijke afwijking bovendien substantieel is, staat de redelijkheid en billijkheid een beroep door [gedaagden] op dit contractuele beding in de weg. 
     
     5.10.	De afgeleverde onroerende zaak beantwoordt dan ook niet aan de overeenkomst. [eiser] heeft primair levering van de ontbrekende grond van in totaal 1.003 m2 gevorderd en subsidiair een schadevergoeding in natura. De hoofdverbintenis van de verkoper tot conformiteit heeft een niet-prestatief karakter, zodat de vraag rijst of [eiser] nakoming kan vorderen of enkel schadevergoeding. Het verweer van [gedaagden], dat de vordering niet kan worden toegewezen omdat partijen niets zijn overeengekomen over de ontbrekende grond, sluit daarbij aan, in die zin dat dit verweer aldus wordt geïnterpreteerd dat [gedaagden] bedoeld heeft te stellen dat [eiser] geen nakoming kan vorderen. De conformiteitsregel van artikel 7:17 BW leent zich niet voor nakoming. Evenwel is in artikel 7:21 lid 1 sub a BW bepaald dat de koper in geval van non-conformiteit aflevering van het ontbrekende kan eisen. Door dit artikel worden derhalve alsnog prestatieve elementen ingebracht en ontstaat alsnog een nakomingsactie. De kwalificatie als nakomingsactie in bedoeld artikel impliceert dat het hier niet gaat om een vorm van schadevergoeding in natura, zodat [eiser] gerechtigd is  aflevering van het ontbrekende te vorderen. Door [gedaagden] is niet betwist dat hij feitelijk 1.003 m2 minder grond heeft geleverd dan is overeengekomen, zodat daarvan wordt uitgegaan. In beginsel ligt een vordering tot levering van de ontbrekende grond van 1.003 m2 dan ook voor toewijzing gereed.  
     
     5.11.	[eiser] heeft echter niet zonder meer levering van een stuk grond gevorderd, maar specifiek levering van een stuk grond dat voor 1/3e deel grenst aan de oostzijde en voor 2/3e deel grenst aan de westzijde van zijn perceel. Volgens hem blijkt uit de correspondentie tussen partijen dat niet alleen is onderhandeld over de hoeveelheid grond maar ook over de ligging ervan. Hij heeft gesteld dat hij meer grond wenste te verwerven tussen zijn woning en die van [gedaagden] [gedaagden] heeft dit betwist. Ter zitting heeft hij daartegenover gesteld dat de onderhandelingen over de ligging van de extra grond destijds niet waren ingegeven door de wens van [eiser] om zonder meer extra grond aan die zijde te bemachtigen maar door de wens van [eiser] om zijn huis midden op het perceel te hebben en een inrit te kunnen creëren langs zijn huis.  
     
     5.12.	[gedaagden] heeft niet betwist dat de grond aan de oostzijde en aan de westzijde van de woning van [eiser] zijn eigendom is, zodat hij in beginsel in staat is grond grenzend aan het perceel van [eiser] te leveren. Uit de kadastrale kaart (productie 2 bij conclusie van antwoord) blijkt dat ook een strook grond aan de noord-oost kant van het perceel van [eiser] toebehoort aan [gedaagden]  
     
     5.13.	In de email van [eiser] van 7 juli 2005 doet hij het voorstel om 1.500 m2 grond te kopen geheel grenzend aan de oostzijde van het door hem aan te kopen perceel: “(…) en wel tussen de erfafscheiding van het aan te kopen perceel en het perceel van [gedaagden] (…).” [gedaagden] is daarmee, blijkens de mail van makelaar [makelaar] van 12 juli 2005 aan [eiser], niet akkoord gegaan. Uit die mail blijkt dat om [eiser] tegemoet te komen aan zijn wens om een verbeterde ontsluitingsmogelijkheid te creëren en om meer privacy aan die zijde te verkrijgen, 5 meter aan de westzijde en 10 meter aan de oostzijde wordt aangeboden, op basis van welk aanbod partijen overeenstemming hebben bereikt. Op basis van deze mail kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagden] zonder meer grond aan de oostzijde, richting zijn eigen woning, heeft willen verkopen aan [eiser]. Met recht heeft [gedaagden] dan ook het verweer opgeworpen dat de ligging van het ontbrekende stuk grond niet exact kan worden aangeduid omdat partijen daaromtrent niets zijn overeengekomen.  
     
     5.14.	[gedaagden] wordt in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de mogelijkheid voor hem om aangrenzend aan het perceel van [eiser] 1.003 m2 extra grond te leveren, waarbij [gedaagden] ervan moet uitgaan dat hij gehouden is die extra meters alsnog te leveren. [eiser] kan op deze akte bij antwoordakte reageren.  
     
     5.15.	Bij antwoordakte heeft [gedaagden] verzocht om van dit tussenvonnis hoger beroep open te stellen, aan welk verzoek gevolg wordt gegeven. 
     
     5.16.	Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.  
     
     
     
       6.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     6.1.	draagt [gedaagden] op zich bij akte uit te laten omtrent hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 5.15., waartoe de zaak wordt verwezen naar de rol van 23 september 2009, ambtshalve peremptoir; 
     
     6.2.	bepaalt dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld op deze akte bij antwoordakte te reageren; 
     
     6.3.	bepaalt dat tegen dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld; 
     
     6.4.	houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2009.