ECLI: ECLI:NL:PHR:2019:1385

Titel: ECLI:NL:PHR:2019:1385 Parket bij de Hoge Raad , 06-12-2019 / 19/00866

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2019-12-06

Zaaknummer: 19/00866

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2019:1385

---

Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht. Huur bedrijfsruimte; art. 7:290 BW. Opzegging door verhuurder. Dringend persoonlijk gebruik in verband met renovatie; art. 7:296 BW.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 19/00866 
       
         Zitting 	6 december 2019 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       W.L. Valk 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     1. [huurder 1] 
     2. [huurder 2] 
     
     tegen 
     
     
      [verhuurder]
     
     
     
       Eisers in cassatie worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als de huurders en verweerder als de verhuurder.  
     
   
   
     
       1 Inleiding en samenvatting 
     
       1.1 
       In deze zaak heeft het hof een vordering tot beëindiging van de huur van een art. 290-bedrijfsruimte toegewezen op de grond dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor een renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:296 lid 1 onder b BW). 
     
     
       1.2 
       Mijns inziens treft geen van de klachten van het middel doel. 
     
   
   
     
       2 Feiten en procesverloop 
     
       2.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) [betrokkene 1] was sinds 1961 mede-eigenaar van [het pand] (hierna het pand). Dit pand is een Rijksmonument en bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond met bestemming café/restaurant en daarboven woningen. 
         (ii) Eisers in cassatie zijn vennoten van de vennootschap onder firma Mena Gringo VOF. Per 1 april 2002 is eiser in cassatie sub 1 in de plaats gesteld van de toenmalige huurder van de begane grond van het pand en heeft daarmee de per 19 juni 2000 gesloten huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 juni 2000 voortgezet. De huurovereenkomst is aansluitend met vijf jaar verlengd. 
         (iii) De huurders drijven sinds de indeplaatsstelling een Argentijns steakrestaurant in het gehuurde. 
         (iv) In 2010 hebben [betrokkene 1] en de huurders een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de begane grond ingaande per 1 juni 2010 voor de duur van vijf jaar met, behoudens opzegging, voortzetting voor de duur van nog eens vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg toen € 47.250 op jaarbasis. 
         (v) Op 30 augustus 2011 heeft de gemeente Amsterdam een casco-funderingsonderzoek uitgevoerd aan het pand. Op 6 januari 2012 heeft zij rapport uitgebracht en het kwaliteitsniveau van de fundering op IV bepaald. Verder heeft zij een voorzieningenlijst opgesteld van herstelwerkzaamheden die aan het pand zouden moeten plaatsvinden, zoals onder meer vervangen/herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en metselwerkzaamheden. 
         (vi) Daarop heeft [betrokkene 1] onderzoek verricht en een omgevingsvergunning aangevraagd. Op 27 augustus 2013 heeft de gemeente Amsterdam een vergunning aan [betrokkene 1] verleend om de door hem voorgenomen verbouwingswerkzaamheden ad € 512.000 te realiseren. Onderdeel van dit bouwplan is dat de kelder wordt verbouwd tot volwaardige bedrijfsruimte (keuken, opslag, toiletruimte), een tussenverdieping wordt gecreëerd in het achterhuis met een hoogte van meer dan drie meter en gebruik kan worden gemaakt van de tuin achter het pand. De vloeroppervlakte van de begane grond neemt hierdoor toe met circa 50%. 
         (vii) Bij brief van 8 april 2013 heeft de beheerder van [betrokkene 1] aan de huurders onder meer bericht: 
         ‘(...) Wegens dringend noodzakelijk onderhoud aan de fundering zeggen wij hierbij de huur op. De bedrijfsruimte zal na de fundering intern worden gerenoveerd en de indeling zal hierbij gewijzigd worden. 
         Vanzelfsprekend is verhuurder bereid in om in overleg te treden met u voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Tevens kan de indeling dan samen met u tot stand worden gebracht. (...)’ 
         (viii) Bij brief van 17 mei 2013 heeft de gemachtigde van de huurders onder meer bericht niet in te stemmen met de huuropzegging. 
         (ix) Vervolgens hebben onderhandelingen tussen partijen plaatsgevonden. 
         (x) Bij brief van 8 juli 2013 heeft de beheerder van [betrokkene 1] namens hem een voorstel gedaan aan de huurders, te weten: 
         ‘9. (...) is hij bereid de overeenkomst met een termijn van vijf + vijf jaar voort te zetten indien en voor zover uw cliënte bereid is om in te stemmen met de onderstaande voorwaarden van het voorstel dat uw cliënte: 
         a. medewerking verleent aan de renovatiewerkzaamheden, neerkomende op onder meer doch niet uitsluitend het opnieuw opmetselen van de voor-, zij en achtergevels, het aanbrengen van stabiliteitsvoorzieningen aan de voor-, zij en achtergevels en de daken, het vervangen van de vloerbalken van de kelder, het aanbrengen van brandwerende materialen, het vernieuwen van de fundering, het vernieuwen van de vetput (en riolering), het vervangen van alle (verouderde) electra en het verplaatsen van de afzuiginstallatie; 
         b. de exploitatie van het gehuurde gedurende de (renovatie) werkzaamheden tijdelijk staakt, waarbij afstand wordt gedaan van het eventuele recht op vergoeding en/of schade; 
         c. akkoord gaat met een nieuwe marktconforme huurprijs, thans begroot op € 76.000 per jaar (€ 550 per m2), met ingang van de casco oplevering van het gehuurde; en 
         d. de kosten draagt voor de af- en inbouw van het gehuurde, nadat het gehuurde casco aan haar is opgeleverd. 
         10. Gelet op het bovenstaande biedt [betrokkene 1] voorts aan de kosten te vergoeden van een binnenhuisarchitect (begroot op maximaal 2 uren) die in samenspraak met uw cliënte en [betrokkene 1] een ontwerp van de af- en inbouw zal opstellen (...). Hierbij merkt [betrokkene 1] op dat de af- en inbouw alsmede de nieuwe inventaris moeten aansluiten bij de toekomstige uitstraling die [het pand] na de (renovatie) werkzaamheden zal hebben. 
         (...) 
         11. Graag verneem ik uiterlijk 25 juli 2013 van u of cliënte instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst dan wel instemt met het schikkingsvoorstel, zoals dit is gedaan in de alinea’s (...) 9 en 10.’ 
         (xi) De kosten van de post onder 9 sub d werden begroot op € 120.000. 
         (xii) [betrokkene 1] heeft voorgesteld om op 1 juni 2015 met de werkzaamheden te beginnen. Dit hebben de huurders geweigerd omdat in het zomerseizoen de meeste omzet zou worden gegenereerd, maar zij hebben in juli 2015 aangeboden het pand ten behoeve van de werkzaamheden per 1 oktober 2015 te ontruimen. 
         (xiii) De huurders hebben een waardebepaling overgelegd van Duijn Horecamakelaars waarbij zij de waarde van het restaurant op 8 juli 2015 heeft bepaald op € 400.000. 
         (xiv) Op 28 december 2017  is het pand door onder meer [betrokkene 1] overgedragen aan Stichting Albert Staete (hierna: ‘de stichting’). Kort daarna is [betrokkene 1] overleden. 
       
     
     
       2.2 
       Bij dagvaarding van 18 april 2016 heeft [betrokkene 1] onder meer gevorderd beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Bij vonnis van 28 november 2016 zijn deze vorderingen door de kantonrechter afgewezen. 
     
     
       2.3 
       Bij tussenarrest van 19 juni 2018  in het door [betrokkene 1] ingestelde hoger beroep is het gerechtshof Amsterdam tot het oordeel gekomen dat het vonnis van de kantonrechter vernietigd dient te worden en dat de vorderingen van de stichting dienen te worden toegewezen. Het hof heeft de beslissing omtrent de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aangehouden. Het debat achtte het hof op dit punt onvoldragen. De huurders zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om hun aanspraak op deze tegemoetkoming nader uiteen te zetten.  
     
     
       2.4 
       
         De overwegingen van het hof in het tussenarrest laten zich als volgt samenvatten: 
         a. De vraag die voorligt is of de stichting aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. (tussenarrest onder 3.4)  
         b. Onbetwist staat onder meer vast dat het gehuurde een oppervlakte heeft van 120 m2, waarbij het voorhuis door een tussenlid met het achterhuis is verbonden, geen toegang van licht heeft, het pand en het gehuurde zwaar verouderd zijn en dat volgens een door de gemeente Amsterdam uitgevoerd casco-funderingsonderzoek de situatie niet mag voortduren en renovatie dient plaats te vinden. (tussenarrest onder 3.5) 
         c. De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend voor het voorgenomen funderingsherstel en de renovatie. Door de renovatie wordt de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd. Zo wordt al met al de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Door de hiermee gemoeide investering ontstaat tevens de mogelijkheid een beter rendement te halen, zoals door de stichting onvoldoende weersproken is gesteld. (tussenarrest onder 3.6) 
         d. Met de stichting is het hof van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van dusdanig wezenlijk karakter dat niet gezegd kan worden dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom niet mogelijk. (tussenarrest onder 3.7) 
         e. De stelling van de huurders dat partijen hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst en dat daarover op alle punten wilsovereenstemming is bereikt, kan hen niet baten. Ter zitting hebben zij desgevraagd laten weten dat partijen het niet eens zijn geworden over de uitstraling die de nieuwe bedrijfsruimte zou moeten hebben. Van overeenstemming over de essentialia is dan ook geen sprake. (tussenarrest onder 3.8) 
         f. Het hof zal het arrest niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat niet is voldaan aan de maatstaf van art. 7:295 lid 2 BW dat het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. (tussenarrest onder 3.10) 
         g. Het vonnis dient vernietigd te worden, de huurovereenkomst zoals gevorderd te worden beëindigd op de datum van het arrest, met veroordeling van de huurders tot ontruiming. In verband met vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt de beslissing aangehouden. De discussie met betrekking tot de tegemoetkoming is onvoldragen. De huurders worden daarom in de gelegenheid gesteld bij akte hun aanspraak uiteen te zetten. Vooralsnog is het hof van oordeel dat de aanspraak die de huurders in de conclusie van antwoord hebben verwoord aan de beperkingen die het recht kent voorbijgaat. De stichting kan vervolgens bij akte reageren. (tussenarrest onder 3.11 en 3.12) 
       
     
     
       2.5 
       Door de huurders is geen akte genomen op de door het hof daarvoor bepaalde roldatum. Door de stichting is een akte genomen houdende schorsing van het geding en hervatting ervan op grond van art. 225 en 227 Rv in verband met de overdracht van het pand aan verweerder in cassatie (verhuurder). De huurders hebben zich vervolgens bij akte uitgelaten over het verzoek van verhuurder om als procespartij op te treden. De stichting heeft een antwoordakte genomen. Het hof heeft in zijn eindarrest van 20 november 2018 verstaan dat de verhuurder het geding heeft overgenomen en als appellant optreedt.  Het hof heeft het bestreden vonnis vernietigd en onder meer de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd en de ontruiming van het gehuurde bevolen. De gevorderde uitvoerbaarbijvoorraadverklaring is door het hof afgewezen.  
     
     
       2.6 
       
         De overwegingen van het hof in het eindarrest laten zich als volgt samenvatten: 
         h. De huurders hebben in hun akte aangevoerd dat de akte van de stichting te laat is ingediend omdat de zaak reeds eerder voor uitspraak stond. Voorts heeft zij betoogd dat de stichting in deze procedure bedrog heeft gepleegd omdat verhuurder een bestuurder is van de makelaar van de stichting en de stichting zich voor de door haar gestelde rendementsverbetering heeft beroepen op een brief van het makelaarskantoor en een e-mail van een bevriende makelaar. (eindarrest onder 2.1) 
         i. De akte van de stichting was niet te laat en de zaak stond nog niet voor arrest. (eindarrest onder 2.2) 
         j. Dat het hof is misleid of dat bedrog is gepleegd is onvoldoende onderbouwd. De kern van de overwegingen van het hof in het tussenarrest naar aanleiding van het verweer van huurders aangaande het belang van rendementsverbetering en de hoge huurprijs komen er op neer dat na de renovatie plaats en functie van het gehuurde niet meer gelijk blijven, zodat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dat is de basis voor de beslissing van het hof. Dat een rendementsverbetering mogelijk is, is geen dragende overweging voor de beslissing. Er is geen reden om een nieuw arrest te wijzen en er is geen beletsel voor hervatting van het geding met verhuurder in plaats van de stichting als procespartij. (eindarrest onder 2.3) 
         k. Nu de huurders geen akte als bedoeld in het tussenarrest hebben genomen, ziet het hof geen aanleiding voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. (eindarrest onder 2.4) 
         l. De gevorderde beëindiging zal worden toegewezen. Ook de vordering tot ontruiming (met nevenvorderingen) zal worden toegewezen. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal echter worden afgewezen in verband met het bepaalde in art. 7:295 lid 1 BW. (eindarrest onder 2.5) 
       
     
     
       2.7 
       Bij procesinleiding van 18 februari 2019 – en daarmee tijdig – zijn de huurders in cassatie gekomen. De verhuurder heeft verweer gevoerd. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten en hebben vervolgens gerepliceerd respectievelijk gedupliceerd.  
     
   
   
     
       3 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       3.1 
       Op grond van art. 7:296 lid 1 onder b BW kan de verhuurder van art. 290-bedrijfsruimte de huurovereenkomst opzeggen en beëindiging vorderen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft en is onder zulk duurzaam gebruik begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In verband met art. 7:220 lid 2 BW (gedoogplicht van de huurder in geval van een redelijk voorstel van de verhuurder tot renovatie van het gehuurde met voortzetting van de huurovereenkomst) is alleszins verdedigbaar de opvatting volgens welke opzegging en beëindiging wegens renovatie (in beginsel) veronderstelt dat door de renovatie het object van de huurovereenkomst verdwijnt, omdat door de renovatie een nieuwe bedrijfsruimte ontstaat.  De meeste literatuur en rechtspraak neemt echter een ruimer standpunt in en acht opzegging en beëindiging wegens renovatie (zonder meer) ook buiten dat geval mogelijk. 
     
     
       3.2 
       De vraag wat in dit verband juist is, is in de onderhavige zaak niet aan de orde. Het hof heeft aangenomen dat door de renovatie een nieuwe bedrijfsruimte ontstaat en heeft op die grond geoordeeld dat de door de verhuurder voorgenomen renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is; ook heeft het hof geoordeeld dat de verhuurder het gehuurde voor die renovatie dringend nodig heeft. Op grond van een en ander heeft het hof de vorderingen van verhuurder (grotendeels) toegewezen. Het cassatiemiddel komt daar tegenop met diverse klachten, maar mijns inziens tevergeefs.  
     
     
       3.3 
       
         
           Onderdeel I  richt zich tegen de rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 van het tussenarrest: 
         ‘3.6 De gemeente heeft vervolgens aan de hand van bouwtekeningen die waren vervaardigd door Buro de Binnenstad (door [betrokkene 1] uitgenodigd om de totale begeleiding van de bouw- en restauratiewerkzaamheden van het pand op zich te nemen) de omgevingsvergunning verleend voor het voorgenomen funderingsherstel en de renovatie. Met die renovatie wordt de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd. Zo wordt onder het achterhuis met een verlaagde grondvloer een tussenverdieping van 28 m2 gecreëerd, ter plaatse van de aanbouw een buitenterras van 37 m2 aangelegd en in de kelder een verhuurbaar oppervlakte van 36 m2 gerealiseerd en wordt al met al de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Het bestek met de bouwtekeningen en de maquette maken inzichtelijk dat de indeling van de begane grondvloer en kelder daarmee volledig verandert. De achteraanbouw zal daarbij worden gesloopt, de vroegere “opkamer” wordt met een aangepast vloerniveau in de bedrijfsruimte teruggebracht, de kelder wordt verbouwd tot een volwaardige bedrijfsruimte (met keuken, opslagmogelijkheden en toiletgroep voor gasten) de trappen en vloeren worden herpositioneerd en de leidingen vervangen. De kelder wordt bruikbaar en er ontstaan door de tussenverdieping twee lagen boven elkaar met een hoogte van meer dan drie meter. Aan de achterzijde van het pand kan een terras en kruidentuin worden gerealiseerd. Ook zal volop lichtinval worden gecreëerd. Met de hiermee gemoeide investering ontstaat tevens de mogelijkheid een beter rendement te halen, zoals door de stichting onvoldoende weersproken is gesteld. 
       
       
     
     
       3.7 
       Gezien dit alles is het hof met de stichting van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat niet kan worden gezegd dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom niet mogelijk.’ 
     
     
       3.4 
       
         Subonderdeel Ia  klaagt naar aanleiding van rechtsoverweging 3.6 laatste zin dat, zonder nadere motivering die ontbreekt, niet voldoende begrijpelijk is waarom de gestelde mogelijkheid om een beter rendement te behalen onvoldoende weersproken is, nu de beweerde met de renovatie te bereiken verhoging van het resultaat in dit geding op geen enkele manier met cijfers is onderbouwd en de huurders die verhoging van aanvang af hebben weersproken. 
     
     
       3.5 
       
         De klacht ziet eraan voorbij dat het hof in rechtsoverweging 2.3 van het eindarrest heeft verduidelijkt dat de overweging in het tussenarrest dat een rendementsverbetering mogelijk is, zijn beslissing niet draagt en in plaats daarvan als een overweging ten overvloede moet worden beschouwd. Ik citeer het eindarrest: 
         ‘Wat betreft hetgeen door Mena Gringo is gesteld aangaande het belang van rendementsverbetering en de hoge huurprijs na renovatie geldt dat de kern van de overwegingen van het hof in het tussenarrest erop neer komt dat na de renovatie plaats en functie van het gehuurde niet meer gelijk blijven, zodat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dat is de basis voor de beslissing van het hof. Het hof heeft daarbij weliswaar tevens overwogen dat met de investering die gemoeid is met de renovatie tevens de mogelijkheid ontstaat een beter rendement te halen, zoals door de stichting gesteld en door Mena Gringo onvoldoende is weersproken, maar die laatste overweging is niet dragend voor zijn beslissing. Ten overvloede geldt dat ook thans onvoldoende is weersproken dat zich een rendementsverbetering na renovatie zal voordoen.’ 
         Deze overweging wordt in cassatie niet bestreden, zodat het er voor moet worden gehouden dat de klacht zich tegen een overweging ten overvloede richt. Daarop stuit de klacht af. 
       
     
     
       3.6 
       Ik merk nog op dat uit het door de steller van het middel aangehaalde randnummer 73 van de memorie van grieven blijkt dat ook de stichting, als rechtsvoorgangster van de verhuurder, de dringendheid van het eigen gebruik niet in de eerste plaats heeft gegrond op haar financieel belang, maar op de noodzaak om tot renovatie over te gaan.  Wat het hof heeft geoordeeld, sluit hierbij aan. Door de gemeente Amsterdam zijn aanpassingen voorgeschreven wat betreft onder meer de fundering, de vloerbalken, het dak, het metsel- en pleisterwerk van de gevels, het vervangen van vloeren en het aanbrengen van brandwerende voorzieningen (rechtsoverweging 3.5 van het tussenarrest). De verhuurder wil deze aanpassingen volgens het kennelijke oordeel van het hof alleszins begrijpelijk combineren met een ingrijpende renovatie van het gehuurde. Het hof heeft verder aangenomen dat die renovatie zodanig ingrijpend van aard is, dat het gehuurde verdwijnt en een nieuwe bedrijfsruimte ontstaat, en ook dat in verband hiermee de verhuurder het gehuurde dingend nodig heeft (rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 van het tussenarrest).  
     
     
       3.7 
       
         Subonderdeel Ib  komt op tegen het oordeel van het hof in rechtsoverweging 3.7 van het tussenarrest dat een nieuwe bedrijfsruimte tot stand komt en renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Volgens de steller van het middel refereert het hof met de woorden ‘Gezien dit alles’ aan wat in de laatste zin van rechtsoverweging 3.6 is overwogen over de mogelijkheid voor verhuurder om een verbeterd rendement te halen.  
     
     
       3.8 
       Ook deze klacht stuit af op de uitleg die het hof zelf in zijn eindarrest aan het tussenarrest heeft gegeven. Ik merk nog op dat de lezing van het middel van het tussenarrest ook niet voor de hand ligt. De formulering ‘Gezien dit  alles ’ in de aanhef van rechtsoverweging 3.7 van het tussenarrest wijst er bepaald niet op dat het hof enkel het oog had op de laatste zin van rechtsoverweging 3.6. 
     
     
       3.9 
       In het vervolg van het subonderdeel beroepen de huurders er zich nog op dat zij zich onder meer bereid hebben verklaard om de na renovatie te rekenen hogere marktconforme huur te betalen en de kosten voor af- en inbouw van het gehuurde te voldoen. Zij gaan er echter aan voorbij dat volgens het niet onbegrijpelijke oordeel van het hof een nieuwe bedrijfsruimte ontstaat, terwijl tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst met betrekking tot die nieuwe bedrijfsruimte (rechtsoverweging 3.8 van het tussenarrest).  
     
     
       3.10 
       Volgens  subonderdeel Ic  is het oordeel van het hof dat de functie van het huurobject na de renovatie wijzigt (tweede volzin van rechtsoverweging 3.7) zonder nadere motivering niet begrijpelijk, omdat de functie van het gehuurde na de renovatie onveranderd blijft. De huurruimte blijft immers bestemd om een horecagelegenheid uit te baten. 
     
     
       3.11 
       De klacht veronderstelt hetzij een opvatting volgens welke voor de vraag of het gehuurde door de renovatie al dan niet verdwijnt, doorslaggevend is of de bedrijfsruimte voor en na de renovatie dezelfde bestemming heeft, hetzij een lezing van het arrest van het hof volgens welke de beslissing dat het gehuurde verdwijnt, berust op de (enkele) overweging dat de functie van de bedrijfsruimte na renovatie anders is dan daarvoor. Zowel het een als het anders is onjuist. De door het hof in de tweede volzin van rechtsoverweging 3.7 van het tussenarrest genoemde criteria van ‘de plaats en functie’ van het gehuurde  zijn gezichtspunten bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een nieuw huurobject of niet. Ook andere omstandigheden van het geval zijn daarvoor van belang,  waaronder ook een wijziging in de grootte, indeling en uitstraling van de bedrijfsruimte als door het hof vastgesteld (eerste volzin van rechtsoverweging 3.7 in verband met rechtsoverweging 3.6). Het oordeel van het hof berust in het bijzonder op de laatstbedoelde vaststelling. 
     
     
       3.12 
       
         
           Onderdeel II  richt zich tegen rechtsoverweging 3.7 van het tussenarrest (reeds aangehaald). Het onderdeel bestaat uit verschillende subonderdelen waarvan vervolgens subonderdeel IIa weer is opgedeeld in drie sub-subonderdelen. De klachten van het onderdeel komen in essentie echter op hetzelfde neer. Volgens de klachten is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het te gemakkelijk een wijziging van plaats van het gehuurde heeft aangenomen (klacht IIa.1), althans heeft het miskend dat alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen (klacht IIa.2), dan wel heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd (klacht IIa.3, IIb en IIc). In het verband van deze klachten beroepen de huurders zich in wisselende combinaties op de volgende door hen in de feitelijke instanties betrokken stellingen: 
         a. dat de locatie van het gehuurde in het pand niet verandert; 
         b. dat de locatie en de omvang van het pand zelf evenmin verandert; 
         c. dat het de eigen keuze is geweest van de stichting/verhuurder om het souterrain niet eerder bij de bedrijfsruimte te betrekken; 
         d. dat het vloeroppervlak slechts met 64 m2 toeneemt en niet twee of meer keer zo groot wordt; 
         e. dat het gehuurde weliswaar anders zal zijn ingedeeld, maar zich na de renovatie nog steeds op de begane grond van het pand bevindt, althans het slechts een vergrote ruimte betreft; 
         f. dat de stichting/verhuurder zelf onderhandelde met de huurders over voorwaarden waaronder zij na de renovatie de ruimte zouden kunnen blijven huren en een aanbod heeft gedaan; 
         g. dat ook naar de mening van de stichting de huurruimte in ieder geval niet geheel, doch slechts gedeeltelijk van plaats verandert;  
         h. dat de huurders bereid waren om het gehuurde tijdens de verbouwing te verlaten; 
         i. dat de huurders hadden toegezegd de kosten van de af- en inbouw van het gehuurde te dragen en bereid zijn een waarborgsom te storten; en 
         j. dat de huurders een groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.13 
       Mijns inziens treft geen van de klachten van het onderdeel doel. Het hof heeft op grond van een samenstel van diverse omstandigheden (onder meer gewijzigde indeling, grootte, realisatie van tussenverdieping en buitenterras) aangenomen dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe bedrijfsruimte. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsoverweging en is voldoende gemotiveerd. Hiervan uitgaande is niet meer van belang waartoe de huurders in onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst bereid waren; hoe dan ook is tussen partijen over zo’n nieuwe huurovereenkomst geen overeenstemming bereikt. Ook is er geen plaats voor een belangenafweging, omdat volgens het niet onbegrijpelijke oordeel van het hof sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van de wet. 
     
     
       3.14 
       
         Onderdeel III  vertrekt vanuit het onderscheid tussen dringende werkzaamheden in de zin van het eerste lid van art. 7:220 lid 1 BW en renovatie als bedoeld in onder meer lid 2 van die bepaling. Volgens het onderdeel heeft het hof ten onrechte niet ambtshalve onderzocht of ook de renovatie dringend nodig is, althans of de verhuurder het gehuurde met het oog op de renovatie dringend nodig heeft. Volgens het onderdeel is een en ander te meer van belang omdat de huurders voor hun bedrijf op de huurovereenkomst zijn aangewezen, zij een aanzienlijk financieel belang bij voortzetting van de huurovereenkomst hebben en voor de stichting volgens haar eigen stellingen het moment waarop de huurovereenkomst eindigt niet relevant is. 
     
     
       3.15 
       Deze klacht berust op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Op zichzelf is juist dat de enkele omstandigheid dat dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, niet betekent dat een gelijktijdig uit te voeren renovatie ook dringend eigen gebruik oplevert (en dat dus grond bestaat voor opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst). Dit neemt echter niet weg dat een verhuurder veelal belang zal hebben bij het combineren van de uitvoering van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, zeker indien (zoals hier) de dringende werkzaamheden veelomvattend zijn. Ook hier is dit klaarblijkelijk het geval. Daarom is het niet onjuist dat het hof bij de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik voor renovatie mede heeft gelet op de dringendheid van de door de gemeente Amsterdam voorgeschreven werkzaamheden (waaronder funderingsherstel). Dat sprake is van dringend eigen gebruik voor renovatie heeft het hof intussen niet enkel gebaseerd op de dringendheid van die werkzaamheden, maar – zo behoort het arrest van het hof te worden gelezen – ook op andere omstandigheden, waaronder de omstandigheid dat het gehuurde zwaar verouderd is, de door de gemeente voor de renovatie verleende omgevingsvergunning, de vergroting van het te verhuren oppervlak en de verbeterde indeling en lichtinval. Wat betreft de eigen stellingen van de stichting omtrent haar belang bij het moment waarop de huurovereenkomst eindigt: naslaan van de door het onderdeel bedoelde plaats  leert dat de stichting niet meer heeft gezegd dan dat het verschil tussen zomer 2015 en oktober 2015 als tijdstip waarop de renovatie zou kunnen aanvangen, voor haar niet van belang was. 
     
     
       3.16 
       
         Onderdeel IV  behelst in feite dezelfde klacht als onderdeel III, met dien verstande dat de dringendheid (van de noodzaak) van de renovatie volgens onderdeel IV door het hof, in plaats van ambtshalve, in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep op grond van het door de huurders in eerste aanleg gevoerde verweer diende te worden onderzocht. Omdat het hof de dringendheid van de renovatie (of van het eigen gebruik door de verhuurder voor renovatie) wel degelijk heeft onderzocht, mist ook deze klacht feitelijke grondslag. 
     
     
       3.17 
       De slotsom is dat geen van de klachten van het middel doel treft. Ik geef uw Raad in overweging de zaak met toepassing van art. 81 RO af te doen.  
     
     
       3.18 
       Ik wijs volledigheidshalve nog op de regels van art. 7:295 lid 2 BW en art. 7:296 lid 5 BW met betrekking tot de beëindigings- en ontruimingsdatum. 
     
   
   
     
       4 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       A-G 
     
   
   
      	Vergelijk het tussenarrest van het hof Amsterdam van 19 juni 2018 onder 2. 
   
   
      	Zie productie X bij de akte van 3 april 2018. Op diverse plaatsen in de stukken staat ten onrechte  27  december  2018 .  
   
   
      	Hof Amsterdam 19 juni 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2039. 
   
   
      	Hof Amsterdam 20 november 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4260, TvHB 2019/5 m.nt. A. Bergers-Kemp. 
   
   
      	In die zin Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/118-119. 
   
   
      	Vergelijk de in Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/119 vermelde rechtspraak en literatuur. 
   
   
      	Het subonderdeel verwijst naar de memorie van antwoord, randnummer 12, 15, 16, 17, 25, 56, 74, 75 en 85.  
   
   
      	Vergelijk ook rechtsoverweging 3.3 van het tussenarrest. 
   
   
      	Ontleend aan Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 22. 
   
   
      	Dit volgt reeds uit de in de vorige voetnoot genoemde plaats in de parlementaire stukken, waar gezegd wordt dat de grens moeilijk is te trekken. Vergelijk: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/617; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2019, p. 697 e.v. Wat betreft de rechtspraak vergelijk onder meer: Hof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872; Hof Arnhem 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552; Hof Amsterdam 21 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1519; Rb Amsterdam 27 november 2012 ECLI:NL:RBAMS2012:BY7825, WR 2013/35. Volledigheidshalve wijs ik nog op het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte, Kamerstukken II 2011/12, 33018, nrs. 2 en 3. Het wetsvoorstel voorziet in een uitsluiting van de renovatie als een vorm van dringend eigen gebruik. Via een belangenafweging kan de huur overigens alsnog worden beëindigd. Het wetsvoorstel heeft tot veel kritiek geleid. Zie o.a. J.M. de Bruin en O.A.A. Alberts, Huurbeëindiging wegens renovatie en een rendementsverbetering. Worden de touwtjes aangetrokken?, TvHB nr. 4, p. 229 e.v. 
   
   
      	Vergelijk Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/612. 
   
   
      	Memorie van grieven onder 80.