ECLI: ECLI:NL:RVS:2023:3951

Titel: ECLI:NL:RVS:2023:3951 Raad van State , 25-10-2023 / 202204818/1/R2

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2023-10-25

Zaaknummer: 202204818/1/R2

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2023:3951

---

Bij besluit van 21 juni 2022 heeft de raad van de gemeente Oosterhout het bestemmingsplan "Oosterhout-Zuid 2017, herziening 4 (Bunthoef)" vastgesteld. Het plan is vastgesteld voor de locatie Bloemenhof 2 in Oosterhout. Het bestemmingsplan voorziet in het vernieuwen van activiteitencentrum "De Bunthoef" en in de realisatie van een woontoren met maximaal 75 huurappartementen bovenop het activiteitencentrum. Daarnaast worden er parkeervoorzieningen en kleinschalige overige voorzieningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan voorziet verder in de wijziging van de bestemming en de verruiming van de bouwmogelijkheden. [appellant] woont ten oosten van het plangebied aan het adres [locatie] in Oosterhout. [appellant] is het niet eens met het bestemmingsplan omdat hij vreest voor aantasting van zijn privacy en waardevermindering van zijn woning.

202204818/1/R2 
     Datum uitspraak: 25 oktober 2023 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak in het geding tussen: 
     [appellant], wonend te Oosterhout, 
     en 
     de raad van de gemeente Oosterhout 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 21 juni 2022 heeft de raad het bestemmingsplan "Oosterhout-Zuid 2017, herziening 4 (Bunthoef)" vastgesteld. 
     Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld. 
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     De raad heeft een nader stuk ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak op de zitting van 20 maart 2023 behandeld, waar de raad, vertegenwoordigd door L. Loonen, bijgestaan door mr. J. van der Velden en P.J.H. van Zandvoort zijn verschenen. Voorts is op de zitting Woningstichting Thuisvester, vertegenwoordigd door mr. L. Hunselaer, mr. A.L. Damen en [gemachtigde], als partij gehoord. 
     Na sluiting van het onderzoek op de zitting heeft de Afdeling het onderzoek, met toepassing van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heropend met het oog op het inwinnen van schriftelijke inlichtingen als bedoeld in artikel 8:45 van deze wet. De raad heeft inlichtingen gegeven. [appellant] heeft daarop gereageerd. 
     Daartoe in de gelegenheid gesteld heeft geen van de partijen verklaard gebruik te willen maken van het recht om op een nadere zitting te worden gehoord, waarna de Afdeling het onderzoek heeft gesloten. 
     Overwegingen 
     Inleiding 
     1.       Het plan is vastgesteld voor de locatie Bloemenhof 2 in Oosterhout. Het bestemmingsplan voorziet in het vernieuwen van activiteitencentrum "De Bunthoef" en in de realisatie van een woontoren met maximaal 75 huurappartementen bovenop het activiteitencentrum. Daarnaast worden er parkeervoorzieningen en kleinschalige overige voorzieningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan voorziet verder in de wijziging van de bestemming en de verruiming van de bouwmogelijkheden. 
     2.       [appellant] woont ten oosten van het plangebied aan het adres [locatie] in Oosterhout. [appellant] is het niet eens met het bestemmingsplan omdat hij vreest voor aantasting van zijn privacy en waardevermindering van zijn woning. 
     3.       De relevante wettelijke bepalingen en planregels zijn opgenomen in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak. 
     Toetsingskader 
     4.       Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. 
     Ladder voor duurzame verstedelijking 
     5.       [appellant] betoogt dat de raad niet heeft aangetoond dat de beoogde 75 huurappartementen voorzien in een kwalitatieve behoefte. Hij voert aan dat niet in het plan is gewaarborgd dat het sociale huurappartementen worden. Verder voert hij aan dat onvoldoende is onderbouwd waarom behoefte zou bestaan aan die appartementen. 
     5.1.    Het gaat hier om de toepassing van artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro) in samenhang gelezen met artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder h, van het Bro. 
     5.2.    Niet in geschil is dat het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Evenmin is in geschil dat het beoogde appartementengebouw is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De plantoelichting dient, gelet op artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan het met het plan mogelijk gemaakte appartementengebouw. 
     5.3.    In paragraaf 3.1.4 van de plantoelichting staat over de kwalitatieve behoefte het volgende: "De jaarlijkse vraag naar woningen in Oosterhout bestaat voor het grootste gedeelte uit de productsegmenten meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. Oosterhout kent een hoge vraag naar de woonmilieus 'levendige stadswijk' en 'woonwijk met laag- en hoogbouw'. Hierbij is betaalbaarheid een belangrijk thema: er is een grote vraag naar woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (huurtoeslaggerechtigden). Daarnaast is er sprake van een groeiend aandeel één- en tweepersoonshuishouden in zowel de gemeente als de regio (CBS, 2021; Primos, 2021). De locatie van het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Oosterhout. Het woningbouwprogramma bestaat uit de realisatie van appartementen. Dit zijn uitsluitend sociale huurwoningen, waarvan een deel onder de eerste aftoppingsgrens verhuurd wordt. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve rekening gehouden met de vraag naar meergezinswoningen en appartementen die geschikt zijn voor relevante doelgroepen. Hiermee wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt voor dat aspect voldaan aan de Ladder." 
     5.4.    De Afdeling overweegt dat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro onder meer het betrokken bestuursorgaan verplicht om in de toelichting bij het plan de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, in dit geval het appartementengebouw, te beschrijven. Gelet op wat er in de plantoelichting is vermeld, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling aan deze verplichting voldaan en voldoende gemotiveerd waarom met de beoogde huurappartementen wordt voorzien in een kwalitatieve behoefte, omdat grote behoefte bestaat aan het realiseren van sociale huurwoningen, gelet op het tekort aan woningen. [appellant] heeft dit niet met gegevens bestreden. Uit de planregels volgt verder dat wordt voorzien in 75 appartementen die beperkt van omvang zullen zijn. Gelet hierop is in de planregels voldoende verzekerd dat wordt gebouwd voor de doelgroep, zoals beschreven in de plantoelichting. Dat uitsluitend sociale huurwoningen worden gebouwd, blijkt overigens ook uit de gemaakte prestatieafspraken. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Woonvisie en Woningbouwstrategie 
     6.       [appellant] betoogt dat de bouw van de 75 huurappartementen niet in overeenstemming is met de Woonvisie 2016-2021 (hierna: de Woonvisie) en de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 (hierna: de Woningbouwstrategie). Hij voert aan dat niet is gewaarborgd dat alle te bouwen appartementen behoren tot de categorie sociale huurwoning. Verder voert hij aan dat blijkens de plantoelichting jongeren als doelgroep zijn aangemerkt. Het argument vermeld in de plantoelichting dat de mogelijk gemaakte woningen allemaal gelijkvloers zijn, zodat ouderen daar langer kunnen blijven wonen, gaat niet op voor jongeren. Ook valt volgens [appellant] niet in te zien dat nieuwbouw van het activiteitencentrum een kwaliteitsimpuls met zich brengt en kan bijdragen aan de sociale veiligheid van het gebied. 
     6.1.    Het gemeentelijk woonbeleid is onder meer neergelegd in de Woningbouwstrategie en de Woonvisie. In paragraaf 3.3 van de Woningbouwstrategie staat dat bij het bouwen van woningen vooral aandacht moet zijn voor het goedkope en middeldure huur- en koopsegment. Vooral jongeren en jonge gezinnen hebben hieraan behoefte, waarbij het accent vooral moet liggen op grondgebonden woningen en minder op appartementen. Verder staat in paragraaf 3.8 dat het vasthouden en aantrekken van jongeren en jonge gezinnen een belangrijke strategische opgave is voor de gemeente Oosterhout. 
     In paragraaf IV van de Woonvisie staat dat de gemeente diverse woningen van diverse prijsklassen die bestemd zijn voor verschillende doelgroepen, wil realiseren. Ook volgt uit de Woonvisie dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig moeten wonen en dat de gemeente betaalbare woningen voor jongeren wil realiseren. Belangrijk is daarbij dat de woningvoorraad aansluit op de wensen en de mogelijkheden van de bewoners. Uit de Woonvisie volgt tevens dat er veel vraag is naar (sociale) huurwoningen, waaraan ook ouderen behoefte hebben. 
     6.2.    De Afdeling is van oordeel dat de raad zich op het standpunt mocht stellen dat het bestemmingsplan voldoet aan het gemeentelijk woonbeleid. Uit de plantoelichting blijkt dat de doelgroep van de appartementen jongeren en ouderen zijn. In het gemeentelijk beleid staat weliswaar vermeld dat onder meer jongeren behoefte hebben aan goedkope en middeldure huurwoningen, maar het beleid richt zich ook tot ouderen die voortaan langer zelfstandig moeten blijven wonen. De Afdeling is met de raad van oordeel dat een gelijkvloerse woning daaraan kan bijdragen. Dit betekent op zichzelf nog niet dat daarom alleen ouderen in de appartementen gaan wonen. Zoals hiervoor in 5.4 is overwogen, is, gelet op de beperkte omvang van de mogelijk gemaakte appartementen, voldoende verzekerd dat wordt gebouwd voor de doelgroep, namelijk jongeren en ouderen. Verder heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de beoogde appartementen kunnen bijdragen aan een kwaliteitsimpuls in de wijk waarin veel verschillende voorzieningen aanwezig zijn. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Bezonning 
     7.       [appellant] betoogt dat door de in het plan mogelijk gemaakte bebouwing de schaduwwerking in zijn woning toeneemt. Volgens [appellant] is die toename, anders dan de raad in de zienswijzenota stelt, niet beperkt. Uit de bezonningsstudie waar de raad naar verwijst is namelijk op te maken dat in de middag en in de avond in april, juli en oktober wél extra schaduw is te verwachten in zijn woning. 
     7.1.    De raad heeft voorafgaande de vaststelling van het plan een bezonningstudie uitgevoerd. In paragraaf 2.3 van de plantoelichting en paragraaf 3.3.2 van de zienswijzennota is een samenvatting gegeven van deze bezonningstudie. De conclusie van de studie is dat door de mogelijk gemaakte bebouwing de schaduwwerking voor de omliggende percelen zal gaan toenemen, waaronder voor het perceel van [appellant]. De schaduw van de bebouwing is tijdens vier seizoenen en drie tijdstippen op een dag te zien. In januari en in oktober in de middag en in april in de avond valt er over het perceel van [appellant] schaduw. De schaduw die in april en in juli in de middag op het perceel valt, wordt veroorzaakt door de bestaande bomen. De schaduw die in juli in de avond op het perceel valt, wordt veroorzaakt door bestaande bebouwing op het Paterserf. 
     7.2.    Niet in geschil is dat de geplande ontwikkeling die aan het bestemmingsplan ten grondslag ligt extra schaduw op het perceel van [appellant] veroorzaakt. Dit betekent op zichzelf nog niet dat de raad om die reden het bestemmingsplan niet mocht vaststellen. De raad mocht zich op het standpunt stellen dat door het plan de schaduwwerking op het perceel van [appellant] niet onaanvaardbaar toeneemt. De raad heeft met de bezonningsstudie inzichtelijk gemaakt dat door de geplande ontwikkeling alleen in januari en oktober in de middag en in april in de avond extra schaduw op het perceel van [appellant] is te verwachten. In de maand juli wordt de schaduw veroorzaakt door de bestaande bebouwing op het Paterserf. Verder geldt dat het perceel van [appellant] is gelegen in een stedelijke omgeving waar enige hinder geduld moet worden. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Geluid 
     8.       [appellant] betoogt dat de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan op geen enkele wijze onderzoek heeft gedaan naar mogelijke geluidsoverlast ter plaatse van zijn woning. Hij voert aan dat hij extra geluid gaat ondervinden door een gebouw van maximaal 43 m hoog, de daarbij te realiseren parkeervoorziening op korte afstand van zijn woning en het extra verkeer in de nabijheid van zijn woning. Hoewel het akoestisch onderzoek waar de raad naar verwijst ingaat op een goed woon- en leefklimaat, gaat het volgens [appellant] niet specifiek in op de mogelijke geluidsoverlast voor de bestaande woningen in de directe omgeving van het plan. De enkele conclusie dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat omdat zijn woning verder weg van de parkeervoorziening ligt dan de beoogde appartementen, is niet onderbouwd met enig onderzoek. Bovendien is volgens [appellant] niet onderbouwd waarom het appartementengebouw zorgt voor afscherming van het geluid dat afkomstig is van zowel de huidige openbare parkeervoorziening als het verkeer op de Burgermeester Holtroplaan. 
     8.1.    Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan heeft de raad door Antea Group een akoestisch onderzoek laten uitvoeren naar de geluidbelasting als gevolg van wegverkeer op de nieuwe appartementen. De resultaten van dat onderzoek zijn neergelegd in het rapport "Akoestisch onderzoek. Herontwikkeling De Bunthoef te Oosterhout" van 9 december 2021. Daarnaast heeft de raad in de "Notitie geluid" van 16 februari 2023 een nadere toelichting gegeven over de eventuele geluidsbelasting ten gevolge van het plan op de woning van [appellant]. Daarin is geconcludeerd dat het woon- en leefklimaat verbetert bij de bestaande woning Tulpenlaan 31 door de geluidmaatregelen aan de wegen en de extra afschermende werking. 
     8.2.    Anders dan [appellant] betoogt, heeft de raad onderzoek gedaan naar de mogelijke geluidsoverlast door het extra verkeer ten gevolge van het plan. Naar het oordeel van de Afdeling mocht de raad zich op basis van het gedane onderzoek op het standpunt stellen dat het extra verkeer niet leidt tot een onaanvaardbare geluidstoename ten gevolge van een toename van verkeersbewegingen op de Burgemeester Holtroplaan. De Afdeling ziet in wat door [appellant] is aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het plan leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat door een eventuele toename van geluid. Daarbij is van belang dat de kortste afstand tussen de nieuwe parkeervoorziening en het appartementengebouw en de woning van [appellant] ongeveer 25 m bedraagt en dat de verkeersontsluiting niet plaatsvindt bij zijn woning. Ook blijkt uit de "Notitie geluid" en artikel 3.3.3 en onder b, van de planregels dat een stil wegdek wordt aangelegd op de Europaweg en de Burgemeester Holtroplaan waardoor de geluidsbelasting voor [appellant] afneemt. Verder heeft het beoogde nieuwbouwcomplex een extra afschermde werking tegen het geluid. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Verkeersafwikkeling 
     9.       [appellant] betoogt dat onvoldoende is onderzocht of de eventuele verkeerstoename als gevolg van het plan niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Het verkeersonderzoek waar de raad naar verwijst, is volgens [appellant] niet representatief omdat het onderzoek dateert uit het eerste strenge coronajaar. Bovendien is het verkeersonderzoek niet te raadplegen, waardoor ook de juistheid ervan niet beoordeeld kan worden. 
     9.1.    De raad heeft bij de voorbereiding van het bestemmingsplan gebruik gemaakt van de op 16 november 2021 uitgebrachte verkeersanalyse "Oosterhout herontwikkeling locatie De Bunthoef" (hierna: de verkeersanalyse) dat door Antea Group is verricht. In de verkeersanalyse verwijst Antea Group naar een op 23 augustus 2020 (lees: 25 augustus 2020) uitgebracht onderzoek "Verkeersonderzoek Galvanitasfabriek Oosterhout" (hierna: het verkeersonderzoek) over de verkeersgeneratie dat in opdracht van Schonck, Schul & Compagnie door Goudappel Coffeng is verricht. Hieruit blijkt onder meer dat de ontsluiting van het extra verkeer ten gevolge van het plan zal plaatsvinden richting de Burgemeester Holtroplaan of de Vondellaan. Ook is in de verkeersanalyse gekeken naar de verkeersgeneratie op basis van de richtlijnen CROW. In de verkeersanalyse is vermeld dat volgens die richtlijnen een gebiedsontsluitingsweg met twee rijstroken binnen de bebouwde kom een standaard maximum capaciteit heeft van 15.000 tot 20.000 verkeersbewegingen per etmaal, terwijl naar verwachting rond 2030 9.560 verkeersbewegingen per etmaal te verwachten zijn op de Burgemeester Holtroplaan en maximaal 1.931 verkeersbewegingen per etmaal op de Vondellaan. Uit het verkeersonderzoek blijkt ook dat door de beoogde ontwikkeling maximaal 300 extra verkeersbewegingen te verwachten zijn die het wegennet gemakkelijk kan verwerken. 
     9.2.    Hoewel er sprake is van een toename van het aantal verkeersbewegingen, leidt dat niet tot het oordeel dat de raad het bestemmingsplan om die reden niet mocht vaststellen. Gelet op het voorgaande mocht de raad zich op het standpunt stellen dat de Burgemeester Holtroplaan en de Vondellaan een verkeerstoename van 300 verkeersbewegingen per etmaal gemakkelijk kunnen verwerken. Ter plaatse van de woning van [appellant] is bovendien niet gebleken van een toename van het aantal verkeersbewegingen omdat de verkeersafwikkeling aan de westzijde van het plangebied wordt geregeld en niet bij zijn huis. Het betoog van [appellant] dat het verkeersonderzoek niet representatief zou zijn, leidt niet tot een ander oordeel. Weliswaar valt de vaststellingsdatum van 25 augustus 2020 in de coronatijd, maar naar het oordeel van de Afdeling is het niet aannemelijk dat een eventueel verkeersonderzoek van buiten de coronatijd tot dusdanig andere resultaten leidt dat het verkeer niet meer veilig verwerkt kan worden. 
     9.3.    Ook het aangevoerde dat het door de raad gedane verkeersonderzoek niet te raadplegen is, slaagt niet. De verkeersanalyse van Antea Group is als bijlage 1 gevoegd bij de plantoelichting en lag ter inzage tezamen met het ontwerpbesluit. Het verkeersonderzoek Galvanitasfabriek Oosterhout, waarnaar Antea Group verwijst, is weliswaar niet gevoegd bij de stukken van het bestemmingsplan, maar is wel voor een ieder te raadplegen. 
     9.4.    Gelet op wat onder 9.2 en 9.3 is overwogen, slaagt het betoog niet. 
     Parkeren 
     10.     [appellant] betoogt dat met het bestemmingsplan niet wordt voldaan aan de parkeernorm zoals deze is vastgesteld op basis van de Nota parkeernormen 2019 die op 22 mei 2019 door de gemeenteraad van de gemeente Oosterhout is vastgesteld (hierna: de parkeernota). Volgens [appellant] is de parkeernorm namelijk ten onrechte verlaagd van 1,7 naar 1,00 parkeerplaats per woning. Hij vreest dat daardoor de parkeeroverlast zal gaan toenemen. 
     10.1.  Volgens de parkeernota bedraagt de parkeernorm voor goedkope koop/huur-woningen, buiten het centrum, 1,7 parkeerplaats per woning. Aangezien er 75 woningen worden gebouwd, zou de parkeerbehoefte op basis van die norm 127,5 parkeerplaatsen bedragen. In het plan is echter voorzien in de bouw van een parkeergarage met 60 parkeerplaatsen en in de aanleg van 15 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, in totaal 75 parkeerplaatsen. De facto is in het plan derhalve uitgegaan van een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning. 
     10.2.  In paragraaf 2.2.1. van de parkeernota is bepaald dat de initiatiefnemer van een woningproject mag afwijken van de parkeernorm. De initiatiefnemer moet de aanleiding voor afwijken van de parkeernorm motiveren door een beschrijving te geven van het beoogde woonconcept, de beoogde woondoelgroep en de wijze waarop hun mobiliteitsbehoefte wordt ingevuld. Verder moet de initiatiefnemer minimaal één referentie van een soortgelijk geval overleggen. Tot slot moet hij een risicoanalyse maken en bijbehorende risicomaatregelen vaststellen. Met die risicoanalyse moet worden aangetoond dat het risico van het tekort aan parkeerplaatsen beheersbaar is. De gemeente dient vervolgens, blijkens paragraaf 2.2.1 van de parkeernota, de onderbouwing te toetsen als onderdeel van de te berekenen normatieve parkeeropgave. In paragraaf 3.1.2. staat vervolgens beschreven dat voor een specifieke ontwikkeling de parkeernorm gecorrigeerd kan worden. Dat kan als een onderbouwd plan de beoogde oplossing aantoont en de mogelijke risico’s beheersbaar kunnen worden gemaakt. 
     10.3.  In paragraaf 4.1.1 van de plantoelichting heeft de raad uiteengezet waarom een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning is gehanteerd. Daarin is verwezen naar de memo van Thuisvester "Parkeernorm ontwikkeling De Bunthoef", die als bijlage 2 bij de plantoelichting is gevoegd. Daarin heeft Thuisvester een nadere onderbouwing gegeven van de verlaging van de parkeernorm naar 1,0 parkeerplaats per woning. In de memo van Thuisvester is beschreven dat de doelgroep die in de beoogde sociale huurappartementen gaat wonen, over het algemeen huishoudens met een lager inkomen zijn. Deze huishoudens hebben vaak maar één auto, vanwege de hoge kosten die een auto met zich brengt. En ook is 72% van de appartementen bedoeld voor éénpersoonshuishoudens. Verder is het plangebied gelegen in een stedelijke omgeving met openbaar vervoer in de buurt en zijn de dagelijkse voorzieningen op loop- en fietsafstand te bereiken. Daarnaast wordt er voorzien in alternatieve mobiliteit doordat elke woning wordt voorzien van twee fietsplekken. Ook wordt er op de verschillende verdiepingen in het appartementengebouw een berging gerealiseerd voor het stallen van scootmobielen. Tot slot kan gebruik worden gemaakt van de al aanwezige parkeerplaatsen van het winkelcentrum "De Bunthoef". Dat parkeerterrein ligt naast het beoogde appartementengebouw. 
     10.4.  Naar het oordeel van de Afdeling mocht de raad de parkeernorm corrigeren naar 1,0 parkeerplaats per woning. De raad heeft met de memo voldoende toegelicht mogen achten door de initiatiefnemer waarom er hier aanleiding bestaat om af te wijken van de parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning. In de memo is een beschrijving opgenomen van het beoogde woonconcept, de beoogde woondoelgroep en de wijze waarop hun mobiliteitsbehoefte is ingevuld. Verder is aangetoond dat een eventueel risico van het tekort aan parkeerplaatsen beheersbaar is, gelet op de ligging nabij het parkeerterrein van het winkelcentrum, en dat voor onaanvaardbare parkeeroverlast niet hoeft te worden gevreesd. Tot slot geldt dat er door de initiatiefnemer weliswaar geen referenties van een soortgelijk geval zijn overgelegd, maar de raad heeft op de zitting te kennen gegeven dat de strengere parkeernorm van 1,0 al vaker is toegepast. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Water 
     11.     [appellant] vreest dat hij door het bestemmingsplan meer last krijgt van wateroverlast. Volgens hem is het niet duidelijk hoe het hemelwater wordt opgevangen, door de toename aan bebouwd oppervlak. De watercompensatie van 210 m3 of 120 m3 die moet worden toegepast, is niet gewaarborgd in de planregels. 
     11.1.  In paragraaf 5.3 en 5.4 van het op 24 september 2021 uitgebrachte rapport "Watertoets. Oosterhout herontwikkeling locatie De Bunthoef" (hierna: de watertoets) die door Antea Group is verricht, is toegelicht hoe het hemelwater wordt opgevangen ten gevolge van de verharding van het plangebied. In totaal is er voor het beoogde project 210 m3 aan open of 120 m3 aan gesloten bergingsruimte nodig om de verharding te compenseren. Vanwege het groene dak op het nieuwbouwcomplex moet er in totaal 198 m3 aan open of 113 m3 aan gesloten berging worden aangelegd. Het hemelwater dat niet geborgen kan worden binnen het plangebied, wordt naar een nabijgelegen waterberging bij de winkel Lidl gebracht. 
     In de nadere toelichting van de raad staat verder dat de benodigde hemelwaterberging (met bodeminfiltratie) al aanwezig is in de nabijgelegen waterberging bij de winkel Lidl en dat alleen voor transport van het regenwater vanaf het beoogde appartementengebouw naar deze bestaande hemelwaterberging nog een hemelwaterriool moet worden aangelegd. 
     11.2.  Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad  zich op het standpunt mogen stellen dat de benodigde waterberging niet in de planregels gewaarborgd hoeft te worden aangezien in de al bestaande hemelwaterberging nabij de winkel Lidl voldoende capaciteit aanwezig is om het extra hemelwater ten gevolge van het plan te bergen. Het maakt daarbij niet uit dat nog een hemelwaterriool moet worden aangelegd, dat is namelijk een kwestie van uitvoering van het bestemmingsplan. In wat [appellant] heeft aangevoerd bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich op voorhand niet op het standpunt heeft mogen stellen dat het plan niet uitvoerbaar is. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Regels 
     12.     [appellant] betoogt dat paragraaf 2.3 van de plantoelichting niet overeenkomt met artikel 3.1 en onder c, de planregels. In paragraaf 2.3 van de plantoelichting staat namelijk dat op de begane grond van het gebouw een centrale entreehal komt. Daarnaast zou er ruimte zijn voor diverse voorzieningen, waaronder het activiteitencentrum De Bunthoef. Ook zou het mogelijk zijn hier detailhandel, dienstverlening, cultuur en ontspannende voorzieningen en kantoren te realiseren. Dit klemt volgens [appellant] te meer omdat op grond van artikel 3.4 van de planregels onder strikte voorwaarden een vergunning kan worden verleend om af te wijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) in samenhang gelezen met artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1˚, van de Wabo) voor de realisatie van kantoren, detailhandel, dienstverlening en culturele ontspannende voorzieningen. 
     12.1.  In paragraaf 2.3 van de plantoelichting is vermeld dat het voorkeursscenario onder meer is dat op de begane grond het gebouw is voorzien van een entreehal. Daarnaast is er ruimte voor diverse voorzieningen, waaronder het activiteitencentrum De Bunthoef. Naast deze maatschappelijke voorziening is het ook mogelijk detailhandel, dienstverlening, cultuur en ontspannende voorzieningen en kantoren te realiseren. In totaal mag er 1.200 m2 aan voorzieningen worden gerealiseerd. 
     12.2.  De raad stelt dat naast wonen, het realiseren van maatschappelijke voorzieningen volgens de planregels bij recht zijn toegestaan. Bovendien zijn er door middel van de afwijkingsbevoegdheid uit artikel 3.4 van de planregels ook andere voorzieningen mogelijk. Daarbij geldt de voorwaarde dat dit uitsluitend op de begane grond plaatsvindt met een maximale oppervlakte van 1.200 m2. 
     12.3.  Uit artikel 3.1 van de planregels volgt dat binnen het plangebied onder meer aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten zijn toegestaan en maatschappelijke voorzieningen, waaronder het activiteitencentrum, gerealiseerd kunnen worden. Op grond van artikel 3.1 en onder c, van de planregels, zijn maatschappelijke voorzieningen, waaronder een activiteitencentrum, uitsluitend op de begane grond toegestaan, met een maximaal gezamenlijke oppervlakte van 1200 m2. Gelet hierop kunnen op de begane grond, in de centrale hal, anders dan [appellant] naar voren heeft gebracht, voorzieningen worden gerealiseerd, zoals een activiteitencentrum. 
     Wat de detailhandel betreft en cultuur en ontspannende voorzieningen is de Afdeling van oordeel dat in artikel 3.3.2, aanhef en onder f, van de planregels onder meer staat dat detailhandel niet is toegestaan. De Afdeling is met [appellant] van oordeel dat paragraaf 2.3 van de plantoelichting tegenstrijdig is met de planregels, namelijk met artikel 3.3.2, aanhef en onder f. Dit betekent op zichzelf nog niet dat het bestemmingsplan om die reden vernietigd moet worden. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraken van 2 april 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:1112) en 14 december 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3764)) komt er aan de plantoelichting geen bindende betekenis toe, omdat het geen juridisch bindend deel van het bestemmingsplan is. Dit betekent dat, als het gaat om tegenstrijdigheid tussen de plantoelichting en de planregels, de inhoud van de planregels bepalend is. Daarbij komt dat de raad er terecht op heeft gewezen dat ingevolge artikel 3.4 van de planregels het mogelijk is om middels een omgevingsvergunning alsnog kantoren, detailhandel en culturele- en ontspannende functies toe te staan. Deze planregels zijn als zodanig niet onduidelijk of rechtsonzeker. 
     Het betoog slaagt niet. 
     Bomen 
     13.     [appellant] betoogt dat de raad in het bestemmingsplan niet duidelijk maakt hoeveel bomen en welke bomen worden gekapt. Volgens [appellant] moet de raad een Bomen effect analyse (hierna: BEA) opstellen en moeten de te kappen bomen volgens de Richtlijn Bomencompensatie van de gemeente Oosterhout (hierna: de richtlijn) worden gecompenseerd. Toch blijkt volgens [appellant] nergens uit dat de raad dit gaat doen. Volgens [appellant] valt niet in te zien dat voor de te kappen bomen een belangenafweging is gemaakt en dat het belang van het realiseren van woningbouw in dit geval zwaarder weegt dan het belang van het behoud van twee boomgroepen. 
     13.1.  In paragraaf 2.3 van de plantoelichting staat: "De groene openbare ruimte ten noorden van de bebouwing zal deels intact blijven. Echter, omdat het gebouw, inclusief parkeervoorziening, een groter vloeroppervlak heeft dan de bestaande bebouwing ter plaatse, zal een gedeelte van de groenvoorziening verloren gaan. Er zullen tevens bomen gekapt moeten worden voor de realisatie van de bebouwing. Bij het uitwerken van het plan wordt er naar gestreefd om het ontwerp zo te maken dat er zo min mogelijk bomen gekapt hoeven te worden. Er wordt dan ook een Bomeneffectanalyse (BEA) opgesteld. Als er bomen gekapt worden, dienen deze te worden gecompenseerd conform de Richtlijn Bomencompensatie van de gemeente Oosterhout". 
     In paragraaf 3.4.3 van de plantoelichting staat: "Voor de realisatie van de ontwikkeling dienen bomen gekapt te worden. Hiermee gaat een gedeelte van het aanwezige groen verloren. De bomen die beschermd zijn in de APV worden gecompenseerd in de omgeving van het plangebied, zodat het groene karakter van de omgeving behouden blijft. Het gebouw wordt gedeeltelijk voorzien van een groen dak. Voor het kappen van de bomen is een belangenafweging gemaakt. Het belang van het realiseren van woningbouw weegt in dit geval zwaarder dan het belang van het behoud van de twee boomgroepen." 
     13.2.  Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat in dit geval het belang van woningbouw zwaarder weegt dan het belang dat is gediend met het behoud van de bomen in het plangebied. De Afdeling neemt voor dit oordeel in aanmerking dat op de zitting is vast komen te staan dat er ondertussen een BEA is gemaakt waaruit blijkt dat er minder bomen gekapt worden dan wat de raad bij de vaststelling van het plan had voorzien. Zoals toegelicht op de zitting, bevinden zich binnen het plangebied ook geen monumentale bomen. De raad heeft voorts aannemelijk gemaakt dat er een grote behoefte is aan meer goedkope (huur)appartementen in Oosterhout, waarin onder meer bewoners uit de nog te slopen complexen in Oosterheide kunnen worden gehuisvest. 
     13.3.  Over het betoog van [appellant] dat nergens uit blijkt dat de gekapte bomen worden gecompenseerd, terwijl dit op grond van de richtlijn wel moet, is de Afdeling van oordeel dat in de plantoelichting is vermeld dat de te kappen bomen worden gecompenseerd. Verder richt de richtlijn waarop [appellant] zich beroept, zich op de uitvoering van een bestemmingsplan, namelijk via de vergunningsprocedure. Anders dan [appellant] betoogt, hoefde de raad hiermee bij de vaststelling van het plan geen rekening te houden 
     Het betoog slaagt niet. 
     Conclusie 
     14.     Het beroep is ongegrond. 
     15.     De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     verklaart het beroep ongegrond. 
     Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier. 
     w.g. Wortmann 
     lid van de enkelvoudige kamer 
     w.g. Nales 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2023 
     680-1019 
       
     BIJLAGE 
       
     Algemene wet bestuursrecht 
     Artikel 8:45 luidt: 
     "1. De bestuursrechter kan partijen en anderen verzoeken binnen een door hem te bepalen termijn schriftelijk inlichtingen te geven en onder hen berustende stukken in te zenden. 
     2. Bestuursorganen zijn, ook als zij geen partij zijn, verplicht aan het verzoek, bedoeld in het eerste lid, te voldoen. Artikel 8:29 is van overeenkomstige toepassing. 
     […]." 
     Artikel 8:68 luidt: 
     "1. Indien de bestuursrechter van oordeel is dat het onderzoek niet volledig is geweest, kan hij het heropenen. De bestuursrechter bepaalt daarbij op welke wijze het onderzoek wordt voortgezet. 
     2. De griffier doet zo spoedig mogelijk mededeling daarvan aan partijen." 
     Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 
     Artikel 2.1 luidt: 
     "1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: 
     […], 
     c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet, 
     […]." 
     Artikel 2.12 luidt: 
     "1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en: 
     a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 
     1º. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 
     […]." 
     Besluit ruimtelijke ordening 
     Artikel 1.1.1, luidt: 
     "1. In dit besluit en de hierop berustende bepalingen wordt verstaan onder: 
     […]; 
     h: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur; 
     […]." 
     Artikel 3.1.6 luidt: 
     "[…]. 
     2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 
     […]." 
     Bestemmingsplan "Oosterhout-Zuid 2017, herziening 4 (Bunthoef)" 
     Artikel 1.83, luidt: waterhuishoudkundige voorzieningen: 
     "voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen;". 
     Artikel 3.1 luidt: 
     "De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     […]; 
     b. aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van: 
     1. Aan huis gebonden beroepen of bedrijven; 
     2. Gastouderschap; 
     c. maatschappelijke voorzieningen, waaronder een activiteitencentrum, uitsluitend op de begane grond, met een maximaal gezamenlijke oppervlakte van 1200 m2; 
     […]; 
     m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen." 
     Artikel 3.3.2 luidt: 
     "Voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijf zijn de volgende bepalingen van toepassing: 
     a. de activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door een bewoner van de woning; 
     […]; 
     c. buitenactiviteiten, waaronder opslag, ten dienste van het aan huis verbonden beroep of bedrijf zijn niet toegestaan; 
     d. machinale productie en machinale reparatie- en herstelwerkzaamheden alsmede het verrichten van herstelwerkzaamheden aan gemotoriseerde voertuigen zijn niet toegestaan; 
     […]; 
     f. horeca en detailhandel (waaronder showroom en/of afhaalpunt c.q. logistieke functie, al dan niet ten behoeve van internethandel) zijn niet toegestaan; 
     […]." 
     Artikel 3.3.3 luidt: 
     "a. Een woning waarvoor, blijkens het geluidrapport, vanwege de Burg. Holtroplaan dan wel de Europaweg de grenswaarde van 48 dB wordt overschreden, mag alleen worden gebruikt indien de bronmaatregel bedoeld onder b is getroffen. 
     b. De bronmaatregel bedoeld onder a houdt in dat de rijbaan van de Burg. Holtroplaan dan wel de Europaweg voor het tracédeel aangegeven in het geluidrapport is voorzien van een wegdektype dunne deklagen type B die voldoet aan de uitgangspunten en specificatie als in het geluidrapport. 
     c. In afwijking van het bepaalde onder b is een andere bronmaatregel toegestaan indien daarmee de geluidbelasting op een woning, na het treffen van maatregelen, als bedoeld onder a niet toeneemt. 
     d. Voor het berekenen van de geluidbelasting vanwege een andere bronmaatregel moet worden uitgegaan van de uitgangspunten in het geluidrapport behorende bij dit bestemmingsplan. 
     e. Daar waar in dit artikel wordt verwezen naar het geluidrapport wordt bedoeld het geluidrapport waarnaar wordt verwezen in het Besluit hogere waarde Wet geluidhinder (dd *** 2022)." 
     Artikel 3.4 luidt: 
     "Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 om kantoren, detailhandel, dienstverlening en culturele- en ontspannende voorzieningen toe te staan, mits: 
     a. deze functies uitsluitend op de begane grond van het gebouw worden gerealiseerd, tenzij: 
     1. realisering c.q. handhaving van de woonfunctie op de verdieping(en) redelijkerwijs van de belanghebbende niet kan worden gevergd; 
     2. het volkshuisvestingsbelang niet onevenredig wordt geschaad; 
     3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 
     4. geen onevenredige hinder voor de (woon)omgeving te verwachten is; 5. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan dient te worden aan het bepaalde in artikel 12.1; 
     […]." 
     Artikel 4.1 luidt: 
     "De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     […]; 
     j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder infiltratievoorzieningen." 
     Artikel 5.1 luidt: 
     "De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     […]; 
     j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen." 
     Artikel 12.1 luidt: 
     "[…]; 
     b. Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels: 
     […]; 
     3. onder voldoende parkeervoorzieningen wordt verstaan dat voldaan wordt aan de parkeernorm van 1,0 per woning; 
     […]."