ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2023:4955

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2023:4955 Rechtbank Midden-Nederland , 19-09-2023 / C/16/560712 / KL ZA 23-226

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2023-09-19

Zaaknummer: C/16/560712 / KL ZA 23-226

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:4955

---

Kort geding. Makelaar koopt pand van eigen cliënt. Misbruik van omstandigheden ex art. 3:44 lid 4 BW. Vernietigbaarheid koopovereenkomst.

RECHTBANK Midden-Nederland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Lelystad 
     
     
     
       Zaaknummer: C/16/560712 / KL ZA 23-226 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 19 september 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     
       te [woonplaats] , hierna te noemen [eiser sub 1] ,  2.  [eiser sub 2] ,  
       te [woonplaats] , hierna te noemen [eiser sub 2] , 3.  [eiser sub 3] ,  
       te [woonplaats] , hierna te noemen [eiser sub 3] , 4.  [eiseres sub 4] ,  
       te [woonplaats] , hierna te noemen [eiseres sub 4] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: eisers, 
       advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. F. Jonk te Amsterdam. 
       
         
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hierna ook samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] c.s. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding, met producties, van 8 augustus 2023;   - de akte van [gedaagde] met producties;   - de mondelinge behandeling van 5 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;  - de spreekaantekeningen van [gedaagde] ;  - de spreekaantekeningen van eisers. 
       
         2.	De feiten 
       
       
     
     
       2.1. 
       
        [eiser sub 1] c.s. exploiteert een makelaars- en assurantiekantoor.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser sub 3] en [gedaagde] zijn broers. [eiseres sub 4] is de echtgenote van [eiser sub 3] . 
       
     
     
       2.3. 
       De verstandhouding tussen [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] enerzijds en [gedaagde] anderzijds is niet goed. Zij hebben weinig tot geen contact. De contacten die er wel zijn, lopen via hun zus, mevrouw [A] (hierna: [A] ).  
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] zijn gezamenlijk (ieder voor 1/3e deel) eigenaar van de winkelruimte op de begane grond aan de [straat] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] , nummer [nummeraanduiding 2] [appartementsindex] (hierna: de onroerende zaak).  
       
     
     
       2.5. 
       Op 24 februari 2023 hebben [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] een opdracht tot dienstverlening ondertekend waarin aan [eiser sub 1] c.s. opdracht wordt gegeven om de onroerende zaak te verkopen, waarbij een vraagprijs van € 300.000,- k.k. geldt. In de eerste instantie is de onroerende zaak onderhands te koop aangeboden.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 16 juni 2023 is de onroerende zaak op Funda geplaatst.  
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 21 juni 2023 heeft de heer [B] (hierna: [B] ) een bod van  
         € 250.000,- op de onroerende zaak uitgebracht. Deze bieding is afgewezen. Vervolgens heeft hij een bod van € 290.000,- gedaan, welke bieding ook is afgewezen. 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 26 juni 2023 heeft [B] via een WhatsAppbericht aan [eiser sub 2] een bieding van € 300.000,- gedaan. In dat bericht is het volgende opgenomen:  
       
       
         ‘ Na overleg wil ik nog 1 voorstel doen, vraagprijs € 300.000 zonder enig voorbehoud oplevering op korte termijn.  
       
       
       
         
           Voorstel geldt tot vanmiddag 16 uur.  
         
       
       
       
         
           Anders houdt het helaas op.’  
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiser sub 1] c.s. heeft [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] diezelfde dag op de hoogte gesteld van laatstgenoemde bieding van [B] en hen vervolgens laten weten dat zij de onroerende zaak zelf willen kopen voor € 300.000,-, in welk geval de verkoopopdracht zou vervallen en er geen courtage betaald hoefde te worden. [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] hebben deze bieding van [eiser sub 1] c.s. aanvaard.  
       
     
     
       2.10. 
       Diezelfde dag, 26 juni 2023, heeft [eiser sub 2] ook [gedaagde] en [A] bezocht. Tijdens dit bezoek heeft hij hen geïnformeerd over de onder 2.7 genoemde bieding van [B] en de eigen bieding van [eiser sub 1] c.s..  
       
     
     
       2.11. 
       Op 27 juni 2023 rond 08:30 uur hebben [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] het kantoor van [eiser sub 1] c.s. bezocht. Tijdens deze afspraak hebben zij de in de tussentijd door [eiser sub 1] c.s. opgestelde koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ondertekend. In de koopovereenkomst is een koopprijs van € 300.000,- en een leveringsdatum van 1 september 2023 opgenomen.  
     
     
       2.12. 
       Diezelfde ochtend, 27 juni 2023 om 08:36 uur, heeft [B] via een WhatsAppbericht aan [eiser sub 1] c.s. een nieuwe bieding uitgebracht ter hoogte van € 325.000,-. [eiser sub 2] heeft dit bericht om 08:47 uur gelezen.  
       
     
     
       2.13. 
       Later op diezelfde dag heeft [eiser sub 2] [gedaagde] en [A] bezocht. Tijdens dit bezoek heeft ook [gedaagde] de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ondertekend. [eiser sub 2] heeft [gedaagde] daarbij niet op de hoogte gesteld van de nieuwste bieding van [B] . Voorafgaand aan deze afspraak heeft [gedaagde] geen conceptkoopovereenkomst ontvangen.  
       
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 27 juni 2023 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] geschreven dat de verkoopopdracht met betrekking tot de onroerende zaak wordt teruggegeven.  
       
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 30 juni 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. geschreven de koopovereenkomst te vernietigen, onder meer omdat [eiser sub 1] c.s. essentiële informatie heeft achtergehouden en hij de NVM Erecode niet heeft nageleefd. 
       
     
     
       2.16. 
       Bij brief van 7 juli 2023 heeft de advocaat van [eiser sub 1] c.s. aan de advocaat van [gedaagde] geschreven dat zijn cliënt niet met de vernietiging van de koopovereenkomst instemt en heeft hij [gedaagde] verzocht om medewerking aan de levering te verlenen. 
       
     
     
       2.17. 
       
        [gedaagde] heeft geweigerd mee te werken aan de levering.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Eisers vorderen – samengevat – in bij vonnis kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:  
       
       
         I. [gedaagde] te veroordelen om medewerking te verlenen aan levering van het winkelpand, bekend als [straat] [nummeraanduiding 1] [.] [naar de voorzieningenrechter begrijpt: [straat] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] ] te ( [postcode] ) [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letteraanduiding 2] , nummer [nummeraanduiding 2] appartementsindex [appartementsindex] op 1 september 2023, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen leveringsdatum, op straffe van een dwangsom; 
         II. voorwaardelijk, voor het geval [gedaagde] in gebreke blijft aan het gevorderde onder I te voldoen, te bepalen dat het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde] aan levering zoals gevorderd onder I althans, eisers te machtigen om alle handelingen namens [gedaagde] te (laten) verrichten om te komen tot levering van het pand als genoemd onder 1 op kosten van [gedaagde] , zulks ter keuze van eisers; 
         III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Ter onderbouwing van die vordering stellen eisers – kort gezegd – het volgende. Op 26 juni 2023 heeft [eiser sub 1] c.s. als koper met [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] als verkoper mondelinge overeenstemming bereikt over de verkoop van de onroerende zaak tegen een koopprijs van € 300.000,- en met een leveringsdatum van 1 september 2023. Op 27 juni 2023 is deze mondelinge overeenkomst vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst, welke door alle partijen is ondertekend. Eisers vorderen in deze procedure een veroordeling tot medewerking aan de levering, welke medewerking [gedaagde] tot nu toe weigert.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de voorzieningenrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van eisers in de proceskosten. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. Er is op 26 juni 2023 geen mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen. Ten eerste omdat er geen overeenstemming bestond over de essentialia en voorts omdat ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW het schriftelijkheidsvereiste geldt. Als er al een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan voor het eerst pas op 27 juni 2023 ten tijde van het ondertekenen van de schriftelijke overeenkomst. Deze overeenkomst is echter door [gedaagde] vernietigd. Hij beroept zich in dat kader op dwaling en misbruik van omstandigheden.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De aanwezigheid van een spoedeisend belang van eisers bij zijn vorderingen is door [gedaagde] niet betwist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is van een spoedeisend belang van eisers, gelet op de aard van de vorderingen, voldoende gebleken.  
       
     
     
       4.2. 
       In het kader van dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door een veroordeling tot medewerking aan de levering in deze procedure als voorlopige voorziening toe te wijzen. In dit vonnis geeft de voorzieningenrechter dan ook alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.  
       
     
     
       4.3. 
       De kern van het geschil tussen partijen kan worden onderverdeeld in twee vragen. De eerste vraag is of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen enerzijds [eiser sub 1] c.s. als kopers en anderzijds [eiser sub 3] , [eiseres sub 4] en [gedaagde] als verkopers. Zo ja, dan is de vervolgvraag of deze overeenkomst vernietigbaar is.  
       
       
         
           Totstandkoming koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Eisers stellen zich op het standpunt dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak op 26 juni 2023 tot stand is gekomen, omdat op die dag mondeling overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. [gedaagde] betwist dit.  
       
     
     
       4.5. 
       De voorzieningenrechter stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (wilsovereenstemming). Koopovereenkomsten, ook ten aanzien van onroerende zaken, komen tot stand wanneer er (mondeling) overeenstemming bestaat over de essentialia van de overeenkomst.  
       
     
     
       4.6. 
       Niet in geschil is dat de mondelinge bieding van [eiser sub 1] c.s. op 26 juni 2023 door [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] is geaccepteerd. Verder staat vast dat [eiser sub 2] op diezelfde dag [gedaagde] heeft bezocht en dat [A] daarbij aanwezig was. Over dit bezoek heeft [eiser sub 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de bieding van [B] van € 300.000,- aan [gedaagde] heeft voorgelegd, inclusief de mededeling dat dit een finaal bod betrof en tot 16:00 uur gestand werd gedaan. Vervolgens heeft hij aan [gedaagde] aangeboden de onroerende zaak zelf (samen met [eiser sub 1] ) aan te kopen voor een koopsom van € 300.000,-, in welk geval er geen courtage in rekening zou worden gebracht. [gedaagde] heeft dit aanbod aanvaard, aldus [eiser sub 2] . De voorzieningenrechter heeft deze verklaring tijdens de zitting aan [gedaagde] en [A] voorgehouden en zij hebben bevestigd dat dit de gang van zaken is geweest. Ook hebben zij verklaard dat is afgesproken dat de levering op 1 of 2 september 2023 zou plaatsvinden.  
       
     
     
       4.7. 
       Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat er op 26 juni 2023 mondelinge overeenstemming is bereikt over de essentialia en er aldus een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er bestond overeenstemming over het object van de koop (de onroerende zaak), de persoon van de kopers ( [eiser sub 1] c.s.), de hoogte van de koopprijs (€ 300.000,-) en de datum van levering (1 of 2 september 2023).  
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat door [eiser sub 2] tijdens het bezoek op 26 juni 2023 onvoldoende is uitgelegd wat het activeren van de slapende vereniging van eigenaren waar de onroerende zaak onderdeel van uitmaakt, precies voor hem zou betekenen. [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd waarom [eiser sub 2] behoorde te begrijpen dat overeenstemming op dit punt voor hem van essentieel belang was bij de totstandkoming van de overeenkomst. Dat hierover op 26 juni 2023 geen afspraak is gemaakt, staat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst daarom niet in de weg.  
       
     
     
       4.9. 
       Met eisers is de voorzieningenrechter van oordeel dat voor de totstandkoming van de onderhavige koopovereenkomst niet vereist is dat deze op schrift is gesteld. Artikel 7:2 lid 1 BW is in deze zaak niet van toepassing. Het pand heeft weliswaar een gemengde planologische bestemming die bewoning toestaat, maar maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Als onweersproken staat vast dat de onroerende zaak de afgelopen twintig jaar als verswinkel heeft gefungeerd. Niet gesteld kan daarom worden dat de onroerende zaak ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreft als bedoeld in voornoemd artikellid. 
       
       
         
           Vernietigbaarheid koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens dwaling. Ter zitting heeft hij ook een beroep op misbruik van omstandigheden gedaan. Samengevat heeft hij hiertoe het volgende aangevoerd. De koopovereenkomst is tot stand gekomen met een verschil in kennis, door manipulatie en onder grote tijdsdruk. De ondertekening van de koopovereenkomst op 27 juni 2023 volgde zeer kort op de mondelinge bieding van [eiser sub 1] c.s. de dag daarvoor. Een conceptkoopovereenkomst heeft [gedaagde] niet ontvangen. De koopovereenkomst is bij de ondertekening slechts vluchtig doorgenomen en niet van parafen voorzien. [gedaagde] is iemand die langer dan anderen de tijd nodig heeft om over zaken na te denken. Hij is onervaren met betrekking tot de verkoop van vastgoed, niet bekwaam om zijn rechtspositie daarbij te bepalen en weet niet wat er in een koopovereenkomst behoort te staan. Bovendien bestond er een vertrouwensrelatie tussen hem en [eiser sub 1] c.s.. Als [gedaagde] meer tijd was gegeven om over de bieding na te denken en hem een conceptovereenkomst was toegezonden, dan was de koop met [eiser sub 1] c.s. op het moment dat de hogere bieding van € 325.000,- binnenkwam nog niet gesloten. [eiser sub 1] c.s. heeft ook nagelaten hem mede te delen dat de andere bieders nog in de gelegenheid hadden kunnen worden gesteld om een hogere bieding te doen. Bovendien heeft [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] voor de ondertekening van de koopovereenkomst niet op de hoogte gesteld van de hogere bieding. [eiser sub 1] c.s. heeft een dubbelrol gespeeld, namelijk die van koper en verkopend makelaar, en heeft daarbij zijn eigen belang vooropgesteld. Dit is in strijd met de NVM Erecode, aldus [gedaagde] .  
     
     
       4.11. 
       Eisers betwisten dat [gedaagde] een beroep op dwaling en/of misbruik van omstandigheden toekomt.  
       
     
     
       4.12. 
       De voorzieningenrechter zal eerst ingaan op het beroep op misbruik van omstandigheden. In artikel 3:44 lid 4 BW is bepaald dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand brengen van die rechtshandeling bevordert, hoewel hij weet of moet begrijpen dat hij hem daarvan zou behoren te weerhouden. Ingevolge lid 1 van artikel 3:44 is een rechtshandeling tot stand gekomen door misbruik van omstandigheden vernietigbaar.  
       
     
     
       4.13. 
       Voorop staat dat de relatie tussen makelaar en consument-opdrachtgever naar haar aard een afhankelijke relatie betreft, gelet op het belang van de opdrachtgever bij de bijstand door de makelaar bij de verkoop van onroerend goed. Dit geldt in deze zaak te meer, nu ter zitting is gebleken dat [gedaagde] al dertig jaar klant is bij [eiser sub 1] c.s. en dat [eiser sub 1] c.s. al eerder panden voor hem heeft verkocht, waarbij [gedaagde] afging op het advies van [eiser sub 1] c.s. In die zin was er dus ook sprake van een vertrouwensrelatie. Dit alles maakt dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat er sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW.  
       
     
     
       4.14. 
       Voorts is aannemelijk dat er een causaal verband bestaat tussen de bijzondere omstandigheden en het verrichten van de rechtshandeling (het aanvaarden van de bieding). Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] door de afhankelijke en vertrouwensrelatie met [eiser sub 1] c.s. werd bewogen tot de aanvaarding van de bieding. [gedaagde] heeft geen, dan wel zeer beperkte kennis van de onroerendgoedmarkt en heeft daarom [eiser sub 1] c.s. als makelaar ingeschakeld om een zo hoog mogelijke verkoopprijs voor de onroerende zaak te genereren. Zo bezien ligt het voor de hand dat [gedaagde] is afgegaan op hetgeen [eiser sub 1] c.s. hem voorhield en erop heeft vertrouwd dat zijn bieding het hoogst haalbare was.  
       
     
     
       4.15. 
       Voldoende aannemelijk is ook dat [eiser sub 1] c.s. wist, of als deskundig makelaar in ieder geval had moeten begrijpen, dat [gedaagde] door de bijzondere omstandigheden tot de aanvaarding van de bieding werd bewogen.  
       
     
     
       4.16. 
       Verder staat vast dat [eiser sub 1] c.s. het tot stand komen van de rechtshandeling heeft bevorderd. Hij heeft de bieding immers zelf uitgebracht.    
       
     
     
       4.17. 
       Tot slot is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. wist of moest begrijpen dat hij [gedaagde] van het aanvaarden van de bieding had behoren te weerhouden. In de opdracht tot dienstverlening hebben partijen de NVM Erecode van toepassing verklaard. Uit Regel 1 van die Erecode volgt dat [eiser sub 1] c.s. zich bewust dient te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Ook dient hij te waken voor een onjuiste beeldvorming over zijn werkwijze, belangen en positie. Uit Regel 6 volgt dat [eiser sub 1] c.s. dient te voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen. Interne gedragsregels mogen worden betrokken in een civielrechtelijke procedure bij de beoordeling of sprake is van misbruik van omstandigheden in het kader van een beroep op vernietiging van een rechtshandeling (Hof Amsterdam 3 juni 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2410). De voorzieningenrechter is van oordeel dat de werkwijze van [eiser sub 1] c.s. met voornoemde gedragsregels – waarmee [eiser sub 1] c.s. als NVM-makelaar bekend mag worden verondersteld – niet verenigbaar is. Het eigen belang van [eiser sub 1] c.s. en het belang van [gedaagde] zijn door de bieding van [eiser sub 1] c.s. verstrengeld geraakt. Het is bijvoorbeeld de vraag of [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] als gevolg van zijn eigen belang nog wel objectief heeft kunnen adviseren, bijvoorbeeld over de vraag of het zin had om het pand nog langer in de markt te laten staan om een hogere verkoopprijs te genereren. Dit ligt wel voor de hand, nu het pand nog slechts kort op Funda stond (ongeveer 10 dagen) en er animo voor was. In het bijzonder is het de vraag of [eiser sub 1] c.s. objectief kon adviseren over de biedingen van de heer [B] en over de vraag of zijn (derde) bod van € 300.000,- daadwerkelijk een finale bieding betrof, of dat dit een onderhandelingsstrategie was. Een substantieel hogere bieding van [B] – de vierde bieding van € 325.000,- – is door de bieding van [eiser sub 1] c.s. doorkruist. [gedaagde] is daardoor benadeeld. De handelswijze van [eiser sub 1] c.s. is extra discutabel omdat daardoor de schijn is gewekt dat hij door de ontvangen biedingen zijn eigen prijs voor de onroerende zaak heeft kunnen bepalen. Die prijs is immers gelijkgesteld aan de toendertijd laatste bieding van [B] , met dien verstande dat de courtage zou komen te vervallen. Het na de ondertekening van de koopovereenkomst sturen van een brief door [eiser sub 1] c.s., waarin de opdracht tot dienstverlening aan de verkopers wordt ‘teruggegeven’, doet aan het voorgaande niet af.  
       
     
     
       4.18. 
       
         De conclusie is dat voorshands aannemelijk is dat het beroep van [gedaagde] op misbruik van omstandigheden zal slagen. Het beroep op dwaling behoeft daarom geen verdere bespreking.  
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Nu voorshands aannemelijk is dat een beroep van [gedaagde] op vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden in een bodemprocedure zal slagen, zullen de vorderingen van eisers die zien op de levering van de onroerende zaak worden afgewezen.   Proceskosten 
       
     
     
       4.20. 
       Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De voorzieningenrechter: 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af;  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2023. 
       
       
       
         45353