ECLI: ECLI:NL:RVS:2022:3236

Titel: ECLI:NL:RVS:2022:3236 Raad van State , 09-11-2022 / 202006708/1/R4

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2022-11-09

Zaaknummer: 202006708/1/R4

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2022:3236

---

Bij besluit van 26 oktober 2020 heeft de raad van de gemeente Lochem het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren, Herstelbesluit" gewijzigd vastgesteld. [appellant A], [appellant B] en [appellant C] wonen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] in Laren. Bij besluit van 12 oktober 2015 heeft de raad een locatie nabij deze woningen aangewezen als locatie waar bouwrechten mogen worden geclusterd als bedoeld in het FAB-beleid. Het plan voorziet met toepassing van het FAB-beleid in de bouw van vier vrijstaande woningen op de clusterlocatie op gronden met de bestemming "Wonen - FAB clusterlocatie". Ter compensatie van de bouw van deze woningen wordt voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt op slooplocaties aan de Tunnelweg 4 te Laren, de Brenschutte 1 te Laren, de Beekvliet 7 te Barchem en de Dortherweg 30 te Epse. [appellant A], [appellant B] en [appellant C] hebben samen met MLZ beroep tegen de vaststelling van het plan ingesteld, omdat zij het niet eens zijn met het plan. Zij zijn bang voor aantasting van hun woon- en leefklimaat.

202006708/1/R4. 
     Datum uitspraak: 9 november 2022 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak in het geding tussen: 
     Belangenvereniging Mooi Laren Zutphenseweg (hierna: MLZ) en anderen, gevestigd of wonend te Laren, gemeente Lochem, 
     appellanten, 
     en 
     de raad van de gemeente Lochem, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 26 oktober 2020 heeft de raad het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren, Herstelbesluit" (hierna: het plan) gewijzigd vastgesteld. 
     Tegen dit besluit hebben MLZ en anderen beroep ingesteld. 
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     MLZ en anderen hebben nadere stukken ingediend. 
     De raad heeft een nader stuk ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak op de zitting van 5 april 2022 behandeld, waar MLZ, vertegenwoordigd door [appellant D], [appellant A], [appellant B] en [appellant C], bijgestaan door mr. C.M.M. van Mil, advocaat te Nijmegen, en de raad, vertegenwoordigd door mr. H. van Veldhuisen, juridisch adviseur te Amersfoort, en A. de Bert, bijgestaan door mr. C.F. Geerdes, advocaat te Arnhem, zijn verschenen. Verder is op de zitting Bouwbedrijf Meutstege B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. A. Daan, advocaat te Deventer, als partij gehoord. 
     Overwegingen 
     1.       De relevante bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: het Bro), de regels bij het plan (hierna: de planregels), de regels bij het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" en de relevante onderdelen uit het gemeentelijk "Beleidskader Functieverandering Agrarische Bebouwing Lochem" (hierna: het FAB-beleid) zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. Die bijlage maakt deel uit van deze uitspraak. 
     Inleiding 
     2.       [appellant A], [appellant B] en [appellant C] wonen aan de [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] in Laren. Bij besluit van 12 oktober 2015 heeft de raad een locatie nabij deze woningen aangewezen als locatie waar bouwrechten mogen worden geclusterd als bedoeld in het FAB-beleid (hierna: de clusterlocatie). Het plan voorziet met toepassing van het FAB-beleid in de bouw van vier vrijstaande woningen op de clusterlocatie op gronden met de bestemming "Wonen - FAB clusterlocatie". Ter compensatie van de bouw van deze woningen wordt voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt op slooplocaties aan de Tunnelweg 4 te Laren, de Brenschutte 1 te Laren, de Beekvliet 7 te Barchem en de Dortherweg 30 te Epse. De maximaal toegestane inhoud van één van de vier woningen op de clusterlocatie kan worden vergroot van 600 m³ naar 850 m³, als op de slooplocatie aan de Vrochterdijk 11 te Barchem bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De agrarische bedrijfswoningen op de slooplocaties Tunnelweg 4 en Vrochterdijk 11 krijgen met het plan de bestemming "Wonen - FAB". Op de slooplocatie Brenschutte 1 rustte al een woonbestemming op grond van het bestemmingsplan "Brenschutte 1 Laren". 
     Op 6 november 2017 heeft de raad, ook met toepassing van het FAB-beleid, het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" vastgesteld om de bouw van vier woningen op de clusterlocatie mogelijk te maken. Dit was als compensatie voor de sloop van voormalige bedrijfsbebouwing op de slooplocaties Beekvliet 7 en Dortherweg 30 en ook op de percelen Tunnelweg 8 en Groenedijk 7 te Laren. De Afdeling heeft dat bestemmingsplan bij haar uitspraak van 6 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:356, vernietigd, voor zover dat bestemmingsplan zag op de binnen de clusterlocatie geldende bestemming "Wonen - FAB clusterlocatie". Door die uitspraak is dat bestemmingsplan voor het overige onherroepelijk geworden. Daardoor hebben de voormalige agrarische bedrijfswoningen op de slooplocaties Beekvliet 7 en Dortherweg 30 de bestemming "Wonen - FAB" gekregen. 
     [appellant A], [appellant B] en [appellant C] hebben samen met MLZ beroep tegen de vaststelling van het plan ingesteld, omdat zij het niet eens zijn met het plan. Zij zijn bang voor aantasting van hun woon- en leefklimaat. 
     3.       Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. 
     Ontvankelijkheid 
     4.       In zijn verweerschrift betoogt de raad dat het door MLZ en anderen ingestelde beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, voor zover dat beroep is gericht tegen de plandelen met de bestemming "Wonen - FAB" op de slooplocaties. De raad meent dat MLZ en anderen in zoverre geen belanghebbenden zijn bij het plan. Over de slooplocaties Beekvliet 7 en Dortherweg 30 voert de raad aan dat niet het plan, maar het onherroepelijk geworden gedeelte van het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" betrekking heeft op die plandelen. Ten aanzien van alle slooplocaties wijst de raad op de grote afstand tussen de slooplocaties en de woonpercelen van [appellant A], [appellant B] en [appellant C] en ook het gebied dat MLZ gezien haar statuten beoogt te beschermen. Dat is de kern van Laren met een speciale focus op de "entree" van Laren via de Zutphenseweg. 
     4.1.    Bij uitspraak van 4 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:953, heeft de Afdeling - tegen de achtergrond van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 14 januari 2021, Stichting Varkens in Nood, ECLI:EU:C:2021:7 - overwogen dat aan degene die bij een besluit geen belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, maar die wel een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit op basis van de in het nationale omgevingsrecht gegeven mogelijkheid daartoe, in beroep niet zal worden tegengeworpen dat hij geen belanghebbende is. Zaken over bestemmingsplannen worden als omgevingsrechtelijke zaken beschouwd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 18 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1434, onder 10). 
     4.2.    MLZ en anderen hebben zienwijzen tegen het ontwerpplan ingediend en hebben hun beroep uitsluitend tegen het plan gericht. Alleen al daarom kan de raad niet worden gevolgd in zijn betoog dat het beroep van MLZ en anderen gedeeltelijk niet-ontvankelijk moet worden verklaard. 
     Het beroep 
     Het FAB-beleid 
     Verplaatsing van bouwrechten 
     5.       MLZ en anderen betogen dat het plan in strijd is met onderdeel 4.1, derde en vierde voorwaarde, van het FAB-beleid. MLZ en anderen voeren aan dat de clusterlocatie geen agrarische bedrijfsbestemming heeft en dat de daar te bouwen woningen niet gaan dienen als bedrijfswoningen bij een agrarisch bedrijf. Dat de clusterlocatie een door de raad vastgestelde locatie is voor de clustering van bouwrechten als bedoeld in onderdeel 4.1, zevende voorwaarde, laat onverlet dat bij verplaatsing van bouwrechten naar de clusterlocatie ook moet zijn voldaan aan de derde en vierde voorwaarde, zo betogen MLZ en anderen. Zij bestrijden het standpunt van de raad dat het FAB-beleid zo moet worden begrepen dat de derde en vierde voorwaarde niet van toepassing zijn, als de zevende voorwaarde van toepassing is. 
     5.1.    Op grond van onderdeel 4.1, derde voorwaarde, van het FAB-beleid kan een bouwrecht worden verplaatst naar een perceel met een agrarische bedrijfsbestemming. In het FAB-beleid wordt het begrip agrarische bedrijfsbestemming niet nader omschreven. Gelet op de door de raad gegeven toelichting bij het FAB-beleid is naar het oordeel van de Afdeling sprake van een agrarische bedrijfsbestemming, als op de gronden die het betreft, een agrarisch bouwvlak is geprojecteerd dat ten behoeve van een agrarisch bedrijf mag worden bebouwd en gebruikt. Op grond van onderdeel 4.1, vierde voorwaarde, kan een bouwrecht worden verplaatst, als met dat bouwrecht een woning wordt gerealiseerd die dienst gaat doen als tweede bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf. Op grond van onderdeel 4.1, zevende voorwaarde, kunnen bouwrechten worden geclusterd op een door de raad aangewezen clusterlocatie in of bij een kern. In het FAB-beleid worden de begrippen ‘kern’ en ‘buitengebied’ gebruikt, maar niet nader omschreven. In de toelichting bij het bestemmingsplan "Buitengebied Lochem" uit 2010 staat dat de kernen van de gemeente Lochem tot het stedelijk gebied worden gerekend en daarom buiten dat bestemmingsplan zijn gehouden. Naar dat bestemmingsplan wordt op verschillende plaatsen in het FAB-beleid gewezen. Gelet daarop hebben de begrippen ‘kern’ en ‘buitengebied’ naar het oordeel van de Afdeling geen betrekking op dezelfde gronden. 
     5.2.    Het betoog slaagt niet. Naar het oordeel van de Afdeling brengt een redelijke uitleg van onderdeel 4.1 van het FAB-beleid met zich dat de derde en vierde voorwaarde niet van toepassing zijn, als bouwrechten worden verplaatst naar een clusterlocatie als bedoeld in de zevende voorwaarde. 
     De Afdeling neemt daarbij in aanmerking dat de vierde en zevende voorwaarde niet samen kunnen gelden. Dat komt, omdat de vierde voorwaarde uitsluitend de bouw van één extra bedrijfswoning toestaat, terwijl clustering betrekking heeft op de verplaatsing van meer dan één bouwrecht. Daarnaast gaat het bij de zevende voorwaarde om het clusteren van meer bouwrechten in of bij een kern. Het ligt in de rede dat dit naar hun aard geen woningen zijn die horen bij en functioneel gebonden zijn aan een ter plaatse gevestigd agrarisch bedrijf als is bedoeld bij de vierde voorwaarde. Het ligt voor de hand dat het bij de zevende voorwaarde gaat om burgerwoningen. 
     Ook de derde voorwaarde en de zevende voorwaarde kunnen niet tegelijkertijd worden toegepast. Bij de derde voorwaarde gaat het om de verplaatsing van een bouwrecht en niet om meer bouwrechten als bedoeld bij de zevende voorwaarde. Daarnaast zou clustering van bouwrechten op een perceel met een agrarische bedrijfsbestemming als bedoeld in de derde voorwaarde, moeten leiden tot wijziging van die bedrijfsbestemming en tot een functieverandering van de niet voor wonen bestemde agrarische bedrijfsbebouwing op dat perceel. Die bebouwing kan dan niet langer voor agrarische bedrijfsdoeleinden worden gebruikt. Omdat functieverandering volgens onderdeel 2, eerste voorwaarde, van het FAB-beleid niet van toepassing is op agrarische bedrijfsbebouwing in kernen, maar alleen op agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied, staat de derde voorwaarde in de weg aan wat de raad met de zevende voorwaarde uitdrukkelijk heeft beoogd mogelijk te maken, te weten verplaatsing van bouwrechten naar een clusterlocatie in of bij een kern. 
     Bij deze uitleg van het FAB-beleid neemt de Afdeling ook het geamendeerde raadsbesluit van 7 december 2015 tot vaststelling van het FAB-beleid in aanmerking. Daaruit blijkt dat de raad met het FAB-beleid uitdrukkelijk heeft beoogd de realisatie van een bouwrecht op een clusterlocatie mogelijk te maken naast de mogelijkheid om met een te verplaatsen bouwrecht een tweede bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf te realiseren. Ook neemt de Afdeling in aanmerking dat in de aanhef van onderdeel 4.1 van het FAB-beleid niet staat dat verplaatsing uitsluitend mogelijk is naar een perceel met een agrarische bedrijfsbestemming. 
     6.       MLZ en anderen betogen verder dat het plan ten onrechte verplaatsing van bouwrechten naar de clusterlocatie mogelijk maakt, omdat de bouwrechten al zijn benut op de onderscheiden slooplocaties. MLZ en anderen voeren aan dat de bouwrechten die door het slopen van minimaal 1000 m² bebouwing op elk van de slooplocaties zullen ontstaan, al zijn benut. Dat is volgens hen zo, omdat de bedrijfswoningen op de slooplocaties een woonbestemming hebben gekregen en dus sprake is van een functiewijziging als bedoeld in onderdeel 3 van het FAB-beleid. Het is volgens MLZ en anderen in strijd met het FAB-beleid om bouwrechten die al zijn benut, nogmaals te benutten door ze te verplaatsen naar de clusterlocatie. 
     6.1.    Het betoog slaagt niet. In onderdeel 2.1 van het FAB-beleid staat (samengevat) dat de regeling voor functieverandering alleen van toepassing is op vrijkomende en vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied. Expliciet is daarin vermeld dat de boerderij/woning(en) niet worden meegerekend. De omzetting van een bedrijfswoning op een slooplocatie naar een burgerwoning is dan ook geen functieverandering in de zin van het FAB-beleid. Deze uitleg van het FAB-beleid strookt ook met de door de raad gegeven toelichting. De raad heeft naar voren gebracht dat met het FAB-beleid de sloop van agrarische bedrijfsbebouwing wordt gestimuleerd door daar een bouwrecht tegenover te stellen. Die stimulans zou er volgens de raad niet zijn, als de eigenaar van de slooplocatie alleen een woonbestemming zou krijgen voor de al bestaande bedrijfswoning. 
     Het vergrotingsrecht 
     7.       MLZ en anderen betogen dat in het plan ten onrechte de mogelijkheid wordt geboden om de inhoud van één van de woningen op de clusterlocatie te vergroten van 600 m³ naar 850 m³. MLZ en anderen voeren aan dat sprake is van strijdigheid met het salderingsverbod in onderdeel 2, vijfde voorwaarde, van het FAB-beleid. Dat is volgens hen zo, omdat voor de bouw en vergroting van één woning op de clusterlocatie op twee verschillende locaties wordt gesloopt. MLZ en anderen voeren ook aan dat de mogelijkheid een woning te vergroten als bedoeld in onderdeel 3.2 van het FAB-beleid, niet op grond van het FAB-beleid kan worden verplaatst naar de clusterlocatie. Dat komt volgens hen, omdat onderdeel 4.1 van het FAB-beleid, waarmee de verplaatsing van bouwrechten mogelijk wordt gemaakt, geen betrekking heeft op vergrotingsrechten als bedoeld in onderdeel 3.2 van het FAB-beleid. 
     7.1.    De raad heeft toegelicht dat het recht om een woning te bouwen en het recht om een woning te vergroten als verschillende bouwrechten moeten worden aangemerkt die kunnen worden verplaatst met toepassing van onderdeel 4.1 van het FAB-beleid. De mogelijkheid om één van de woningen op de clusterlocatie te vergroten voldoet aan het salderingsverbod in onderdeel 2, vijfde voorwaarde, van het FAB-beleid. Die mogelijkheid is volgens de raad gebaseerd op de sloop van bedrijfsbebouwing op één slooplocatie, te weten het perceel Vrochterdijk 11 te Barchem. 
     7.2.    Het betoog slaagt niet. Naar het oordeel van de Afdeling brengt een redelijke uitleg van het FAB-beleid met zich dat de mogelijkheid om een woning te vergroten moet worden aangemerkt als een bouwrecht dat, als het wordt verplaatst, aan onderdeel 2, vijfde voorwaarde, van het FAB-beleid moet voldoen. Omdat de vergroting van één woning op de clusterlocatie mogelijk wordt gemaakt door de sloop van bedrijfsbebouwing op één clusterlocatie, is geen sprake van strijdigheid met onderdeel 2, vijfde voorwaarde, van het FAB-beleid. 
     Waarborgen van de sloop 
     8.       MLZ en anderen betogen dat op grond van het plan weliswaar bouwrechten naar de clusterlocatie kunnen worden verplaatst, maar dat in de planregels ten onrechte niet is gewaarborgd dat de daarvoor noodzakelijke sloop van bebouwing als bedoeld in onderdeel 3, vierde voorwaarde, en onderdeel 3.2 van het FAB-beleid, ook daadwerkelijk zal plaatsvinden. 
     8.1.    Het betoog slaagt niet. In de artikelen 8.2.1, onder c, en 8.3 van de planregels is gewaarborgd dat de te slopen bebouwing op de slooplocaties moet zijn verwijderd, voordat een omgevingsvergunning voor de realisatie van bouwrechten kan worden verleend. 
     Overtollige bebouwing op de slooplocaties 
     9.       MLZ en anderen betogen dat het plan in strijd is met onderdeel 2, derde voorwaarde, van het FAB-beleid, omdat op de slooplocaties niet wordt voldaan aan de uitzondering op die voorwaarde. Die uitzondering staat volgens MLZ en anderen in onderdeel 2, zesde voorwaarde. Gelet daarop en op de eerste voorwaarde van de onderdelen 3.1 en 4.1 zijn op de slooplocaties geen verplaatsbare bouwrechten ontstaan, zo betogen zij. MLZ en anderen voeren aan dat onduidelijk is of wordt voldaan aan het benodigde minimum grondoppervlak van 1 ha. Over de slooplocatie Vrochterdijk 11 voeren MLZ en anderen aan dat vier bijgebouwen blijven staan en dat het te behouden bebouwde oppervlak groter is dan 50 procent van het te slopen oppervlak. Over de slooplocatie Tunnelweg 4 voeren MLZ en anderen aan dat twee bijgebouwen blijven staan en dat de maximaal toegestane oppervlakte van 150 m² wordt overschreden. Over de slooplocatie Brenschutte 1 voeren MLZ en anderen aan dat een loods gedeeltelijk blijft staan. Over de slooplocatie Beekvliet 7 voeren MLZ en anderen aan dat het aantal vierkante meters niet juist is. Voor zover de raad met toepassing van artikel 4:84 van de Awb heeft beoogd van het FAB-beleid af te wijken, is die afwijking ondeugdelijk gemotiveerd, zo betogen MLZ en anderen. 
     9.1.    Het betoog slaagt niet. Op de slooplocatie Vrochterdijk 11 wordt bebouwing gesloopt ten behoeve van een vergrotingsrecht als bedoeld in onderdeel 3.2 van het FAB-beleid. Voor het ontstaan van een vergrotingsrecht wordt in dat onderdeel vereist dat een oppervlakte van minimaal 150 m² aan bijgebouwen blijft staan. Aan dat vereiste wordt op de slooplocatie Vrochterdijk 11 voldaan. Naar het oordeel van de Afdeling brengt een redelijke uitleg van het FAB-beleid met zich dat voor de verplaatsing van een vergrotingsrecht geen ander vereiste voor het minimaal te behouden oppervlak aan bijgebouwen geldt. Op de slooplocatie Tunnelweg 4 blijven twee bijgebouwen staan. De raad heeft toegelicht dat één bijgebouw een historisch bakhuis is, dat op grond van het FAB-beleid niet mag worden gesloopt. Een tweede bijgebouw met een oppervlakte van 161 m² mag volgens de raad worden behouden, omdat ten minste één van de bewoners een nabijgelegen perceel met een oppervlakte van meer dan 1 ha in eigendom heeft dat moet worden onderhouden. De raad acht bijzondere omstandigheden aanwezig om in dit geval toe te staan dat in afwijking van het FAB-beleid het maximaal toegestane oppervlak van 150 m² met 11 m² wordt overschreden. De reden daarvoor is dat een verkleining van het bijgebouw bouwkundig niet eenvoudig is. Toepassing van het 150 m²-vereiste zou volgens de raad onevenredig zijn in relatie tot de met het FAB-beleid te dienen doelen. Naar het oordeel van de Afdeling is in wat MLZ en anderen hebben aangevoerd geen grond gelegen voor het oordeel dat het plan op dit punt in strijd is met artikel 4:84 van de Awb of ondeugdelijk is gemotiveerd. Wat MLZ en anderen over de slooplocaties Brenschutte 1, Beekvliet 7 en Dortherweg 30 hebben aangevoerd, geeft geen aanleiding om MLZ en anderen te volgen in hun standpunt dat op die slooplocaties niet wordt voldaan aan het vereiste om per woning, naast monumentale en karakteristieke bijgebouwen, een bijgebouw van maximaal 150 m² te mogen laten staan als bedoeld in onderdeel 2, zesde voorwaarde, van het FAB-beleid. 
     Landschappelijke inpassing 
     10.     MLZ en anderen betogen verder dat het plan niet voldoet aan de vereisten voor landschappelijke inpassing als bedoeld in de onderdelen 2, negende voorwaarde, en 4.1, vijfde voorwaarde, van het FAB-beleid. Over de clusterlocatie voeren MLZ en anderen aan dat het plan geen kwaliteitsverbetering van het landschap met zich zal brengen. Dit komt, omdat ter plaatse van de clusterlocatie nu nog sprake is van een open essenlandschap dat door de voorziene woningbouw een meer gesloten karakter krijgt. MLZ en anderen wijzen er verder op dat de raad op 14 januari 2013 heeft ingestemd met een voorstel om geen medewerking te verlenen aan het clusteren van bouwrechten op de clusterlocatie. MLZ en anderen voeren daarbij aan dat uit het raadsbesluit van 14 januari 2013 blijkt dat de clusterlocatie matig geschikt is voor dat doel en dat clustering op de clusterlocatie zal leiden tot een beperkte ruimtelijke winst voor het buitengebied. Over de clusterlocatie en de slooplocaties voeren MLZ en anderen aan dat nergens uit blijkt dat de raad het initiatief heeft getoetst op de wijze als vermeld in onderdeel 2, negende voorwaarde. 
     10.1.  In de plantoelichting staat dat het landschappelijke inpassingsplan voor de clusterlocatie is afgestemd op het landschapstype ter plaatse, te weten een enken- en essenlandschap. De clusterlocatie zelf bestaat uit grasland zonder opgaande beplanting. In het gebied ligt een verharde ontsluitingsweg. De ruimtelijke structuur wordt met name bepaald door de dorpsrand van Laren, met ruime tuinen die aan het landschap grenzen. Ter plaatse van de clusterlocatie is de overgang tussen dorp en landschap minder helder dan op andere plekken aan de rand van Laren. Gelet daarop is bij het ruimtelijke plan voor de clusterlocatie uitgegaan van de volgende ruimtelijke uitgangspunten. Herstel en versterken van de (cultuurhistorische) opbouw van het landschap, waaronder behoud van open enken en essen, steilranden, afwisselende houtwallen, bosjes en perceelbeplanting. Het realiseren van een heldere overgang tussen dorpsbebouwing en omliggend landschap. Het respecteren van de vrije ligging van erven in het landschap en het toepassen van gebiedseigen beplanting. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in een beplantingsplan dat voor de clusterlocatie is gemaakt. De realisatie en instandhouding daarvan is volgens de raad gewaarborgd in de planregels. Drie van de vier nieuwe woningen worden zo ingepast dat de overgang tussen bebouwing en landschap, die in de oude situatie minder goed herkenbaar is, duidelijker wordt en het landelijke karakter van de dorpsrand behouden blijft. De vierde woning zal aansluiten bij de opgaande massa van een bestaand erf. Volgens de plantoelichting krijgt die de ruimtelijke uitstraling van een boerenerf in het landschap. De raad benadrukt dat ter plaatse van de clusterlocatie weliswaar sprake is van een essenlandschap, maar dat geen sprake is van een waardevolle es. Volgens de raad brengt de sloop van agrarische bebouwing op de slooplocaties, de landschappelijke inpassing van de her te gebruiken bebouwing aldaar en de versterking van de kern Laren door de clusterlocatie en de zorgvuldige landschappelijke inpassing daarvan met zich dat per saldo sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Gelet op de woningbouw op de clusterlocatie en de landschappelijke inpassing daarvan is volgens de raad sprake van een landschappelijke en stedenbouwkundige versterking van het gebied. De kwaliteiten van de op de verschillende locaties toepasselijke landschapstypen als omschreven in het bestemmingsplan "Buitengebied Lochem 2010" worden volgens de raad versterkt. Dat bestemmingsplan is onder meer gebaseerd op het Landschap Ontwikkelingsplan van de gemeenten Bronckhorst, Lochem en Zutphen, aldus de raad. Omdat in de oude situatie op de clusterlocatie geen sprake is van een erf, heeft de raad bij de landschappelijke inpassing van de clusterlocatie geen rekening kunnen houden met het in onderdeel 2, negende voorwaarde, vermelde uitgangspunt over de erfstructuur. Ter zake van de slooplocaties heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat alle overtollige bebouwing wordt gesloopt en dat de her te gebruiken bebouwing landschappelijk wordt ingepast met een kwalitatief hoogwaardig plan. Daarbij is het behoud van de erfstructuur tot uitgangspunt genomen. 
     10.2.  Het betoog slaagt niet. Dat ter plaatse van de clusterlocatie nu nog sprake is van grasland zonder opgaande begroeiing, dat door de bouw van de voorziene woningen zal verdwijnen, laat onverlet dat de raad heeft toegelicht op welke wijze de clusterlocatie aansluit op de ruimtelijke structuur van het gebied en op welke wijze dat gebied landschappelijk en stedenbouwkundig door het plan wordt versterkt. Hierbij komt geen betekenis toe aan het raadsbesluit van 14 januari 2013. Dat is al zo, omdat het plan niet is gebaseerd op dat raadsbesluit. Het plan is gebaseerd op de raadsbesluiten van 12 oktober 2015, waarbij de clusterlocatie alsnog als clusterlocatie is aangewezen, en van 7 december 2015, waarbij het FAB-beleid is vastgesteld. Voor de slooplocaties Tunnelweg 4, Brenschutte 1 en Vrochterdijk 11 zijn landschappelijke inpassingsplannen gemaakt. Daarvan is de uitvoering en instandhouding gewaarborgd in de planregels, te weten in artikel 7.4.1. Voor de slooplocaties Beekvliet 7 en Dortherweg 30 zijn landschappelijke inpassingsplannen gemaakt. Daarvan is de uitvoering en instandhouding gewaarborgd in de regels bij het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren", te weten in artikel 8.4.1. MLZ en anderen hebben niet toegelicht waarom deze inpassingsplannen niet voldoen aan onderdeel 2, negende voorwaarde, van het FAB-beleid. Naar het oordeel van de Afdeling geeft het door MLZ en anderen aangevoerde geen grond voor het oordeel dat het plan in strijd met de onderdelen 4.1, vijfde voorwaarde, en 2, negende voorwaarde, van het FAB-beleid is vastgesteld of dat die vaststelling ondeugdelijk is gemotiveerd. 
     Verevening 
     11.     MLZ en anderen betogen dat de raad niet overeenkomstig het FAB-beleid inzichtelijk heeft gemaakt dat sprake is van verevening als bedoeld in onderdeel 2, tiende voorwaarde, onderdeel 4.1, zesde voorwaarde, de onderdelen 6 en volgende en bijlage 2 van het FAB-beleid. MLZ en anderen voeren aan dat het stappenplan en de vereiste cijfermatige onderbouwing van de verevening ontbreken. Ook stellen zij dat onduidelijk is op welke wijze verevening heeft plaatsgevonden. Verder is volgens hen geen bijdrage gedaan aan een gemeentelijk sloop- of groenfonds. Voor zover is gekozen voor landschappelijke inpassing als vorm van verevening, is niet inzichtelijk gemaakt of is voldaan aan paragraaf 6.2.6 van het FAB-beleid. 
     11.1.  Het betoog slaagt niet. Naar het oordeel van de Afdeling komt voor de invulling van het begrip ‘verevening’ in onderdeel 2, tiende voorwaarde, en onderdeel 4.1, zesde voorwaarde, van het FAB-beleid betekenis toe aan de onderdelen 6 en volgende, waarin wordt toegelicht wat verevening inhoudt. In onderdeel 4.1, zesde voorwaarde, wordt uitdrukkelijk gewezen op de in de onderdelen 6 en volgende gegeven nadere toelichting. Uit onderdeel 6.1 volgt dat verevening zoveel mogelijk ‘in natura’ moet plaatsvinden op het erf of in de directe omgeving daarvan. Pas als dat niet mogelijk of nodig is, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage en/of een kwaliteitsverandering elders in de gemeente. Uit onderdeel 6.2 volgt dat de wijze van verevening afhankelijk is van vele factoren, dat de gemeente beoordeelt welke vorm van verevening wordt ingezet en dat de onderdelen 6.2.1 en volgende geen limitatief overzicht geven van vormen van verevening die kunnen worden toegepast. De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat in dit geval verevening in natura heeft plaatsgevonden en dat de raad die verevening voldoende acht. Volgens de raad heeft verevening plaatsgevonden door de sloop op vijf slooplocaties, verkleining van bouwvlakken, vergroening en landschappelijke inpassing op zowel de slooplocaties als de clusterlocatie. Uit het FAB-beleid volgt dat een stappenplan en cijfermatige onderbouwing als bedoeld in bijlage 2 bij het FAB-beleid, waar MLZ en anderen in hun beroepsgrond op wijzen, betrekking hebben op verevening in de vorm van een financiële bijdrage. Dat is zo, omdat alleen in onderdeel 6.2.9 naar bijlage 2 wordt verwezen. In wat MLZ en anderen overigens hebben aangevoerd, is onvoldoende grond gelegen voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat in dit geval voldoende verevening heeft plaatsgevonden. 
     Verkleining bouwvlak 
     12.     MLZ en anderen betogen dat het plan niet voldoet aan onderdeel 2, vijftiende voorwaarde, van het FAB-beleid. MLZ en anderen voeren aan dat niet op alle slooplocaties het bouwvlak is verkleind. 
     12.1.  Het betoog slaagt niet. MLZ en anderen hebben niet geconcretiseerd tegen welke slooplocaties het betoog zich richt. Ook hebben zij niet geconcretiseerd op grond van welke gegevens zij stellen dat bouwvlakken niet zijn verkleind. Ten overvloede merkt de Afdeling op dat zij de planologische regimes voor de slooplocaties heeft vergeleken met de daarvoor geldende planologische regimes. De Afdeling heeft daaruit afgeleid dat voor alle slooplocaties geldt dat het bouwvlak of het bestemmingsvlak waar gebouwen zijn toegestaan, is verkleind. 
     Woon- en leefklimaat en privacy 
     13.     MLZ en anderen betogen dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. MLZ en anderen voeren aan dat het plan het woon- en leefklimaat en de privacy van [appellant A], [appellant B] en [appellant C] aantast. Zij hebben namelijk na de realisatie van het plan niet langer vrij uitzicht op groene weiden, maar kijken uit op nieuwbouwwoningen. Die staan op korte afstand van hun woningen. Volgens MLZ en anderen detoneren de nieuwe woningen in het landschap, en verstedelijken zij het landschap. 
     13.1.  De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat alle belangen bij de belangenafweging zijn betrokken. Tegenover de belangen van MLZ en anderen staat het algemene belang bij een vitaal en leefbaar platteland, bij een gezonde kern met voldoende woningen en voorzieningen en bij nieuwe woningen die voorzien in de bestaande woningbehoefte. De raad benadrukt dat het plan voorziet in de bouw van een beperkt aantal woningen met een verkaveling die aansluit op de bestaande ruim opgezette woonkavels ter plaatse. De nieuwe woningen liggen op voldoende afstand van de buren. Ook hebben ze een groene omlijsting om de privacy van omwonenden niet te veel te belasten. Gelet daarop leidt het plan volgens de raad niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van MLZ en anderen. De uitkomst van de belangenafweging is volgens hem dat de woningbouw op de clusterlocatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. 
     13.2.  Het betoog slaagt niet. Naar het oordeel van de Afdeling is in wat MLZ en anderen hebben aangevoerd, onvoldoende grond gelegen om te oordelen dat het plan het woon- en leefklimaat en de privacy van [appellant A], [appellant B] en [appellant C] op onevenredige wijze aantast. Ook is niet gebleken dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van MLZ en anderen. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat in het algemeen geen recht op vrij uitzicht bestaat. 
     Gelijkheidsbeginsel 
     14.     MLZ en anderen betogen dat het plan in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. De restricties voor bouwmogelijkheden als gevolg van de ligging in een essenlandschap, gelden volgens hen wel voor de woonpercelen van [appellant A], [appellant B] en [appellant C] op grond van het bestemmingsplan "Kern Laren 2008", maar niet voor de clusterlocatie. MLZ en anderen voeren aan dat de clusterlocatie in een essenlandschap ligt. 
     14.1.  Het betoog slaagt niet. Op de zitting hebben MLZ en anderen toegelicht dat zij het als ongelijk ervaren dat op de clusterlocatie vier woningen mogen worden gebouwd, terwijl [appellant A], [appellant B] en [appellant C] niets mogen bijbouwen. Op vragen van de Afdeling op de zitting hebben MLZ en anderen geen planregels kunnen aanwijzen op grond waarvan voor [appellant A], [appellant B] en [appellant C], anders dan voor de clusterlocatie de gestelde bouwrestricties gelden. Gelet hierop geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat het plan in strijd met het gelijkheidsbeginsel is vastgesteld. 
     Woonbehoefte en laddertoets 
     15.     MLZ en anderen betogen dat de raad niet deugdelijk heeft gemotiveerd, al dan niet aan de hand van een laddertoets, waarom op de clusterlocatie behoefte bestaat aan het te bouwen woningtype. Op de zitting hebben MLZ en anderen toegelicht dat de raad in ieder geval had moeten toetsen aan de ladder voor duurzame verstedelijking als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. 
     15.1.  Het betoog slaagt niet. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen onder 6.3 van haar overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, over artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, moet een beoogde nieuwe ontwikkeling voldoende substantieel zijn om te kunnen worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Hiervan is in beginsel geen sprake als een plan voorziet in niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt. Omdat het plan de bouw van vier woningen op de clusterlocatie mogelijk maakt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. De raad heeft toegelicht waarom de in het plan voorziene woningen passen binnen het woningbouwbeleid en de woningbouwopgave van de gemeente Lochem. Wat MLZ en anderen aanvoeren, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op dat punt een ondeugdelijke motivering heeft gegeven. 
     Slotsom 
     16.     Het beroep is ongegrond. 
     17.     De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     verklaart het beroep ongegrond. 
     Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, voorzitter, en mr. B. Meijer en mr. J. Gundelach, leden, in tegenwoordigheid van mr. W.J.C. Robben, griffier. 
     w.g. Wortmann 
     voorzitter 
     w.g. Robben 
     griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 9 november 2022 
     610 
       
     BIJLAGE 
       
     De Awb 
     Artikel 1:2 
     1. Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. 
     […] 
     3. Ten aanzien van rechtspersonen worden als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen. 
     Artikel 4:84 
     Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. 
     Artikel 8:69a 
     De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. 
     Het Bro 
     Artikel 1.1.1 
     1. In dit besluit en de hierop berustende bepalingen wordt verstaan onder: 
     […] 
     i.        stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; 
     […] 
     Artikel 3.1.6 
     […] 
     2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijkeontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 
     […] 
     De planregels 
     Artikel 7 Wonen - FAB 
     7.4.1 Landschappelijke inpassing 
     Het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming is uitsluitend toegestaan indien voor het betreffende perceel de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het beplantingsplan dat voor het betreffende perceel in bijlage 4 van de regels is opgenomen, waarbij geldt dat de landschappelijke inpassing binnen één jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dient te zijn gerealiseerd. 
     Artikel 8 Wonen - FAB clusterlocatie 
     8.2 Bouwregels 
     Voor het bouwen gelden de volgende regels. 
     8.2.1 Algemeen 
     […] 
     c. alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen kan worden afgegeven, dient voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te zijn verwijderd, waarbij geldt dat: 
     -1.      voor de verwijdering van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Brenschutte 1 te Laren, voor de bouw van maximaal 1 woning een omgevingsvergunning mag worden afgegeven, met dien verstande dat de bebouwing die op dit perceel aanwezig is in de bestemming "Wonen - FAB" ter plaatse van de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - bestaand" en "specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen Brenschutte 1" behouden mag blijven; 
     -2.      voor de verwijdering van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Tunnelweg 4 te Laren, voor de bouw van maximaal 1 woning een omgevingsvergunning mag worden afgegeven, met dien verstande dat de bebouwing die op dit perceel aanwezig is in de bestemming "Wonen - FAB" ter plaatse van de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - bestaand" en "specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen Tunnelweg 4" behouden mag blijven; 
     -3.      voor de verwijdering van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Dortherweg 30 te Epse, voor de bouw van maximaal 1 woning een omgevingsvergunning mag worden afgegeven, met dien verstande dat de bebouwing die op dit perceel aanwezig is in de bestemming "Wonen-FAB", zoals opgenomen in het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" (NL.IMRO.0262.buFABClusteringLa-BP51), ter plaatse van de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - bestaand" en "specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen Dortherweg 30" behouden mag blijven; 
     -4.      voor de verwijdering van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Beekvliet 7 te Barchem, voor de bouw van maximaal 1 woning een omgevingsvergunning mag worden afgegeven, met dien verstande dat de bebouwing die op dit perceel aanwezig is in de bestemming "Wonen-FAB", zoals opgenomen in het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" (NL.IMRO.0262.buFABClusteringLa-BP51), ter plaatse van de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - bestaand" en "specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen Beekvliet 7" behouden mag blijven. 
     8.3 Afwijken van de bouwregels 
     Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2.2 onder b om een vergroting van de inhoud van het hoofdgebouw van maximaal één woning tot ten hoogste 850 m³ toe te staan, mits alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Vrochterdijk 11 te Laren is verwijderd, met dien verstande dat de bebouwing die op dit perceel aanwezig is in de bestemming "Wonen - FAB" ter plaatse van de aanduidingen "specifieke bouwaanduiding - bestaand" en "specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen Vrochterdijk 11" behouden mag blijven. 
     8.4 Specifieke gebruiksregels 
     Voor het gebruik van de gronden en bouwwerken gelden de volgende regels: 
     8.4.1 Landschappelijke inpassing 
     Het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het beplantingsplan dat in Bijlage 5 van de regels is opgenomen, waarbij geldt dat de landschappelijke inpassing binnen één jaar na gereedmelding (als bedoeld in artikel 1.25 lid 2 van het 
     Bouwbesluit 2012) van de woningen dient te zijn gerealiseerd. 
     De regels bij het bestemmingsplan "FAB Clustering Laren" 
     Artikel 8 Wonen - FAB 
     8.4.1 Landschappelijke inpassing 
     Het gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig de bestemming is uitsluitend toegestaan indien voor het betreffende perceel de landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden overeenkomstig het beplantingsplan dat voor het betreffende perceel in bijlage 4 van de regels is opgenomen, waarbij geldt dat de landschappelijke inpassing binnen één jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dient te zijn gerealiseerd. 
     Het FAB-beleid 
     […] 
     2. Algemene voorwaarden functieverandering naar wonen of werken 
     Dit hoofdstuk bevat de algemene voorwaarden voor toepassing van functieverandering naar wonen en werken. […] De specifieke voorwaarden voor functieverandering naar wonen, werken of verplaatsing van bouwrechten zijn opgenomen in de hierna volgende hoofdstukken 3, 4 en 5. 
     1.       Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. 
     De regeling voor functieverandering is alleen van toepassing op vrijkomende en vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied die met een vergunning of melding is opgericht en minstens tien jaar rechtmatig is gebruikt (conform de bestemming uit het vigerende bestemmingsplan). De boerderij / woning(en) worden niet meegerekend. 
     […] 
     3.       Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen. Bij hergebruik van vrijkomende bebouwing voor wonen of werken is sloop van alle niet her te gebruiken bebouwing vereist. Bij nieuwbouw voor wonen of werken is sloop van alle huidige fysiek aanwezige en niet her te gebruiken vrijkomende bebouwing vereist. Monumentale en karakteristieke bebouwing mag niet gesloopt worden. 
     […] 
     5.       Het zogenaamde salderen (sprokkelen van m² van diverse locaties) is niet toegestaan. 
     6.       […] 
     Bij een functieverandering in wonen gaat met het verlies van de agrarische functie niet altijd de gebruiksfunctie en onderhoudswerkzaamheden van aangrenzende percelen verloren. Er blijkt dan ook behoefte te zijn aan grotere bijgebouwen om de benodigde machines voor bijvoorbeeld het maaien en hooien in onder te brengen. Om hieraan tegemoet te komen is het bij een functieverandering in wonen mogelijk om een groter oppervlak aan bijgebouwen te behouden. Per vrijkomend agrarisch bouwperceel mag bij het bestaande hoofdgebouw, bij voorkeur in een bestaand bijgebouw, één bijgebouw met een oppervlakte van maximaal 150 m² voor machineberging worden gebruikt. Van deze mogelijkheid kan alleen gebruik worden gemaakt als één of meer bewoners een nabij gelegen perceel met een minimum grondoppervlak van 1,0 ha in eigendom heeft en dus moet onderhouden. Het totale bebouwd oppervlak (woning plus bijgebouw) kan echter nooit meer bedragen dan maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. 
     […] 
     9.       Functieverandering wordt alleen toegestaan wanneer die functieverandering per saldo een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving. Initiatiefnemers dienen daartoe te zorgen voor een kwalitatief hoogwaardig landschaps- en erfinrichtingsplan in samenhang met genoemde plannen. Een belangrijk uitgangspunt is het behouden van de erfstructuur. Initiatieven worden getoetst aan de notitie "Nieuwe erven II; Handreiking ruimtelijke kwaliteit FAB-beleid", de Visie Buitengebied, het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en de Natuurkansenkaart behorende bij het bestemmingsplan "Buitengebied Lochem 2010". 
     10.     In alle gevallen dient functieverandering gepaard te gaan met -naast sloop- een vorm van verevening: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving. Deze bijdrage zal zoveel mogelijk gericht moeten zijn op erftransformaties, zoveel mogelijk verevenen op de kavel zelf dus. Indien dit niet mogelijk of nodig blijkt, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage of een kwaliteitsverbetering in de omgeving. De vereveningsbijdrage wordt nader toegelicht in hoofdstuk 6. 
     […] 
     15.     De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak. 
     […] 
     3. Mogelijkheden voor functieverandering naar wonen 
     Dit hoofdstuk bevat de aanvullende voorwaarden voor toepassing van functieverandering naar wonen en de mogelijkheid voor het vergroten van een woning. 
     3.1 Voorwaarden voor functieverandering naar wonen 
     Voor functieverandering naar wonen gelden de volgende voorwaarden: 
     1.       De algemene voorwaarden in hoofdstuk 2. 
     […] 
     3.       De minimale hoeveelheid vrijkomende of al vrijgekomen bebouwing om in aanmerking te komen voor een functieverandering naar wonen bedraagt minimaal 1.000 m². 
     4.       Bij een hoeveelheid vrijkomende of al vrijgekomen bebouwing vanaf 1.000 m2 ontstaat één bouwrecht. Er kan één bestaand gebouw worden omgevormd tot een woning. Indien dit niet mogelijk is kan één nieuwe vrijstaande woning worden gerealiseerd. 
     3.2 Vergroten woning 
     Het is mogelijk om bij meer dan 750 m² vrijkomende of vrijgekomen bebouwing na sloop van deze bebouwing de volgens het bestemmingsplan toegestane inhoud van de woning te vergroten. Hierbij geldt dat de oppervlakte daadwerkelijk te slopen bebouwing bepalend is voor het aantal m3 dat de woning mag worden vergroot. De helft van de te slopen oppervlakte mag in m3 bij de woning worden geteld tot een maximale inhoud van een woning van 1.200 m3. Minimaal 150 m² oppervlak aan bijgebouwen moet worden gehandhaafd. De mogelijkheid geldt niet voor monumenten en karakteristieke bebouwing. 
     […] 
     4. Verplaatsen van bouwrechten 
     Dit hoofdstuk bevat de aanvullende voorwaarden voor de toepassing van de mogelijkheid om een bouwrecht te verplaatsen naar een andere locatie in de gemeente Lochem. 
     4.1 Voorwaarden verplaatsen bouwrechten 
     Het verplaatsen van een FAB bouwrecht is mogelijk naar een locatie met [een] agrarische bedrijfsbestemming. Door het verplaatsen van een bouwrecht kan een tweede bedrijfswoning worden gerealiseerd indien dit niet mogelijk is op grond van het bestemmingsplan "Buitengebied Lochem 2010". 
     Voor het verplaatsen van bouwrechten gelden de volgende voorwaarden: 
     1.       De algemene voorwaarden in hoofdstuk 2. 
     2.       Alleen bouwrechten ontstaan vanuit deze of voorgaande functieveranderingregelingen kunnen worden verplaatst. 
     3.       Een bouwrecht kan verplaats worden naar een perceel met een agrarische bedrijfsbestemming. 
     4.       De te bouwen woning dient als tweede bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf. De woning hoort bij en is functioneel gebonden aan het agrarische bedrijf ter plaatse. 
     5.       Op de bouwlocatie moet aansluiting gezocht worden bij de ruimtelijke structuur van het gebied. Daarnaast moet de functieverandering leiden tot landschappelijke en stedenbouwkundige versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. 
     6.       Ook bij de verplaatsing van een bouwrecht moet 25% van de netto meerwaarde worden bijgedragen aan het gemeentelijke sloop- en of groenfonds. In Hoofdstuk 6 is een nadere toelichting op de vereveningsvoorwaarden opgenomen. 
     7.       Het clusteren van meerdere bouwrechten in of bij [een] kern is alleen mogelijk op een door de gemeenteraad vastgestelde clusterlocatie. 
     […] 
     6. Verevening 
     Dit hoofdstuk bevat een nadere toelichting op het vereveningsprincipe. 
     6.1 Wat is verevening en waarom is dat nodig? 
     Verevening kan omschreven worden als een maatschappelijke tegenprestatie die een initiatiefnemer levert in ruil voor de planologische mogelijkheid voor een woningbouwkavel of werklocatie. Verevening is een vereiste bij functieverandering overeenkomstig de voorwaarden van het regionaal beleidskader. In alle gevallen dient functieverandering gepaard te gaan met - naast sloop - een vorm van verevening: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving. Deze bijdrage zal zoveel mogelijk op het erf zelf of [op] de directe omgeving betrekking moeten hebben. Indien dit niet mogelijk is of nodig blijkt, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage en/of een kwaliteitsverbetering elders in de gemeente. 
     De verevening wordt vastgelegd in een zogenaamde anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente. 
     6.2 Vormen van verevening 
     Welke vorm van verevening uiteindelijk wordt ingezet is afhankelijk van verschillende factoren en ter beoordeling van de gemeente. Van belang zijn onder andere het gebiedstype waar de functieverandering plaatsvindt, de hoeveelheid en kwaliteit van de aanwezige bebouwing, de aanwezige infrastructuur en het aanwezige ‘groen’. Ook de aard van de functieverandering is van belang voor de vereveningsvorm. Onderstaand overzicht is niet limitatief; eventuele andere vormen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit zijn mogelijk. Een combinatie van verschillende vormen is mogelijk. 
     6.2.1 Sloop 
     […] 
     6.2.2 Verkleining bouwvlak / ‘groene’ herbestemming 
     […] 
     6.2.6 Landschappelijke inpassing 
     Landschappelijke inpassing speelt bij hergebruik en nieuwbouw een grote rol. Op welke wijze landschappelijke inpassing plaatsvindt, is afhankelijk van de karakteristiek en de beeldkwaliteit van het gebied. Ook hierbij verdient het aanbeveling om aan te sluiten bij de notitie "Nieuwe erven II; Handreiking ruimtelijke kwaliteit FAB-beleid", de Visie Buitengebieden het LOP. 
     […] 
     6.2.9 Financiële bijdrage 
     Naast de bovengenoemde vormen van verevening wordt mogelijk een financiële bijdrage gevraagd van minimaal 25% van de netto meerwaarde. De bijdrage wordt gebruikt voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving en dient gerelateerd te zijn aan de functieverandering. Dit wordt door de gemeente beoordeeld. Ook kan de gemeente de bijdrage of een deel daarvan inzetten voor landschapsontwikkelingsprojecten of als stimuleringsbijdrage voor sloop van vrijkomende gebouwen. Een nadere toelichting op de rekenmethode (inclusief rekenvoorbeeld) ten aanzien van de vereveningsbijdrage is opgenomen in Bijlage 2. 
     Bijlage 2 Rekenmethode verevening 
     […] 
     Investeringen in het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit worden in overleg met de gemeente vastgesteld. De initiatiefnemer doet hiervoor een voorstel conform het stappenplan waarbij een kostenraming wordt aangeleverd. 
     […]