ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:930

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:930 Gerechtshof Amsterdam , 29-03-2022 / 200.281.717/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-03-29

Zaaknummer: 200.281.717/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:930

---

Huurovereenkomst woonruimte. Vordering tot ontbinding. Bijzondere aard rechtsverhouding tussen partijen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.281.717/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7591681 CV EXPL 19-5718 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 maart 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. S. Besli te Ede, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. J.H. Tonino te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en (in enkelvoud) [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 11 mei 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 18 februari 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben hun standpunten ter zitting van 22 februari 2022 toegelicht, beide door hun voornoemde advocaat, aan de hand van spreekaantekeningen die zij daarbij in het geding hebben overgelegd. Tevens is aan [appellant] akte verleend van het in het geding brengen van producties. Partijen en advocaten hebben daarnaast vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming en tot betaling van de kosten daarvan, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Voor zover [appellant] met  grief 1  erover klaagt dat de kantonrechter in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” iets niet heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de daar wel vastgestelde feiten niet af en zal het hof, voor zover aangewezen, daarop in het hierna volgende terugkomen. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
       ( i)	[appellant] is de oudere broer van [geïntimeerde] . 
       
       
         (ii)	[geïntimeerde] was tot 2002 eigenaar van het pand aan de [straatnaam] 158 te [plaats] (verder: het pand). Het pand bestaat uit vier verdiepingen. In 2002 heeft hij het pand aan [appellant] verkocht voor een bedrag van € 200.000,00. 
       
       
       
         (iii)	In de akte van levering van 9 oktober 2002 is onder meer bepaald: 
       
       
       
         “De koper biedt bij deze de verkoper en diens echtgenote een huurrecht voor onbepaalde tijd aan van de woning op de derde verdieping. De verkoper en diens echtgenote aanvaarden bij deze de genoemde woonruimte in huur. De huurprijs en de nadere condities van het huurcontract zullen door partijen bij afzonderlijke overeenkomst worden overeengekomen en vastgelegd.” 
       
       
       
         (iv)	Partijen hebben op 16 april 2011 een schriftelijke huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) ondertekend. Hierin is onder meer bepaald dat [appellant] aan [geïntimeerde] de woning aan de [straatnaam] 158-III te [plaats] (verder: de woning) verhuurt. In de huurovereenkomst is voorts vermeld dat het huurcontract is aangegaan voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 mei 2011, tegen een huurprijs van € 105,00 per maand. 
       
       
       ( v)	In de huurovereenkomst zijn diverse bepalingen die zich in beginsel lenen voor nadere invulling door partijen, niet ingevuld, waaronder artikel 6. Dit artikel luidt als volgt: 
       
       
         “ Artikel 6: Huurprijswijziging 
         1. De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per ---------- en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in artikel 6.2. 
         	2. (…)” 
       
       
       
         (vi)	[geïntimeerde] woont met zijn echtgenote (geïntimeerde sub 2) op de derde verdieping  van het pand. [appellant] woont op de tweede verdieping. De eerste verdieping is aan een derde verhuurd (geweest). De begane grond wordt gebruikt als opslagruimte. 
       
       
       
         (vii)	In (in elk geval) 2013 zijn partijen op persoonlijk en zakelijk vlak gebrouilleerd geraakt. Partijen hebben meerdere juridische procedures tegen elkaar gevoerd. Onder meer heeft [appellant] in kort geding een loonvordering tegen [geïntimeerde] – in wiens broodjeszaak hij werkte – ingesteld, die door de kantonrechter is afgewezen, welk vonnis door het gerechtshof is bekrachtigd. 
       
       
       
         (viii)	In 2014 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd. Een vordering van [appellant] in kort geding tot ontruiming, vooruitlopend op beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, is door de kantonrechter afgewezen, welk vonnis door het gerechtshof is bekrachtigd. 
       
       
       
         (ix)	Bij brief van 4 juli 2016 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat besloten is om de kale huurprijs van de woning te verhogen, zodat deze in lijn is met de huurprijzen van 2016 in de omgeving, en wel van € 105,00 naar € 888,39, ingaande 1 juli 2016. [geïntimeerde] heeft hiermee niet ingestemd. 
       
       
       ( x)	[appellant] heeft begin januari 2018 drie bewakingscamera’s laten ophangen in en rond het pand. 
       
       
         (xi)	Op 7 januari 2018 heeft [appellant] aangifte gedaan van vernieling van de beveiligingscamera’s door [geïntimeerde] , die volgens [appellant] verf heeft gespoten op de lenzen van de camera’s. 
       
       
       
         (xii)	Bij brief van 25 april 2018 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij, [geïntimeerde] , ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, reden waarom [appellant] een procedure tot ontbinding aankondigt die [geïntimeerde] kan voorkomen door de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Voorts maakt [appellant] in de brief aanspraak op € 298,23 wegens niet eerder geclaimde huurprijsindexeringen over de jaren 2013 tot en met 2018. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming ervan alsmede zal veroordelen tot betaling van € 298,23 en tot betaling van € 113,89 per maand met ingang van 1 maart 2019 tot en met de datum van ontruiming, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van € 298,23, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met drie grieven op. 
       
     
     
       3.4. 
       De kernvraag in het onderhavige geschil is of [appellant] voldoende grond heeft om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Met zijn tweede grief stelt [appellant] daartoe dat de bedreigingen van de  kant van [geïntimeerde] en diens beschadiging van eigendommen van [appellant] voldoende grond voor ontbinding opleveren, met zijn derde grief voegt [appellant] daaraan als nieuwe grond toe dat [geïntimeerde] de kozijnen van de woning alsmede de keuken zonder toestemming van [appellant] heeft verbouwd. Uit de producties die [appellant] voorafgaand aan de zitting aan het hof heeft toegestuurd blijkt volgens hem dat [geïntimeerde] zijn internetkabel heeft doorgeknipt, de deur van zijn berging heeft beschadigd en een luchtpijp op de grond heeft gegooid. Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te behandelen en overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       3.5. 
       Uitgangspunt voor de beoordeling van deze grieven is artikel 6:265 lid 1 BW, waarin is bepaald, kort gezegd, dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij het recht geeft tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, die ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval moet die beoordeling plaatsvinden in het kader van de omstandigheid dat het een geschil tussen twee broers betreft die in hetzelfde pand boven ( [geïntimeerde] ) respectievelijk onder ( [appellant] ) elkaar wonen. Ook is een bijzonderheid dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan tegen een maandelijks aan [appellant] verschuldigde (zeer) lage huurprijs (€ 105,00), waarvan de reden volgens [geïntimeerde] is gelegen in het feit dat [appellant] het pand voor een relatief laag bedrag (€ 200.000,00) van hem heeft gekocht, welke stelling door [appellant] onvoldoende gemotiveerd is betwist. Eventuele tekortkomingen van de kant van [geïntimeerde] dienen dan ook in deze context (een familieruzie met de genoemde bijzonderheden) te worden beoordeeld. 
       
     
     
       3.6. 
       Allereerst geldt met betrekking tot de over en weer gestelde bedreigingen dat deze over en weer worden betwist. [appellant] heeft twee verklaringen in het geding gebracht van [naam], werkzaam bij het bedrijf dat de camera’s voor [appellant] heeft opgehangen. In de eerste verklaring, gedateerd 15 maart 2018, verklaart hij dat hij, toen hij de met verf bespoten camera’s kwam schoonmaken, met de dood werd bedreigd door [geïntimeerde] en diens vrouw. Ook [appellant] werd bedreigd, aldus [naam] in zijn verklaring. In de tweede verklaring, gedateerd 29 mei 2019, verklaart [naam] dat hij op de dag van de installatie van de camera’s [geïntimeerde] heeft aangesproken op het feit dat hij de camera’s aan het bespuiten was met verf. [naam] werd daarop agressief te woord gestaan, evenals [appellant] , aldus de verklaring. [appellant] heeft op dit punt bewijs aangeboden. Uit het vervolg van dit arrest (zie 3.9) zal echter blijken dat het antwoord op de vraag of de bedreigingen hebben plaatsgevonden zoals door [appellant] gesteld, niet van belang is voor de beslissing in deze zaak. Het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt zal daarom worden gepasseerd. 
       
     
     
       3.7. 
       Met betrekking tot de camera’s overweegt het hof dat ook hier partijen elkaar over en weer verwijten maken: [geïntimeerde] stelt dat de camera’s een inbreuk maken op zijn privacy, [appellant] stelt dat de camera’s met regelmaat door [geïntimeerde] worden beklad en, recentelijk, zijn gestolen. [geïntimeerde] heeft erkend (zie bestreden vonnis onder 9) de camera’s van [appellant] zwart te hebben gespoten, met als rechtvaardiging dat deze een ontoelaatbare inbreuk op zijn privacy vormen, omdat [appellant] daarmee iedere beweging van hem en zijn echtgenote registreert en op beeldmateriaal vastlegt. Evenals de kantonrechter overweegt ook het hof dat, wat van dit laatste ook moge zijn, dit zwart spuiten in elk geval een ongeoorloofde vorm van eigenrichting is die [geïntimeerde] achterwege dient te laten, zodat hij, als hij hiertegen iets wil ondernemen, een daartoe strekkende voorziening bij de rechter moet zien te verkrijgen. Wat betref de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de camera’s recentelijk zou hebben gestolen geldt dat [geïntimeerde] die stelling heeft betwist en [appellant] hieromtrent geen bewijs heeft aangeboden, zodat dit niet vaststaat. Dit geldt eveneens voor de stellingen van [appellant] dat [geïntimeerde] een internetkabel heeft doorgeknipt, de deur van de berging heeft beschadigd en een luchtpijp naar beneden heeft gegooid. 
       
     
     
       3.8. 
       Verder overweegt het hof met betrekking tot de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de kozijnen van de woning alsmede de keuken zonder toestemming van [appellant] heeft verbouwd als volgt. Anders dan [appellant] heeft gesteld, was voor [geïntimeerde] met betrekking tot het kozijn de toestemming van [appellant] in het geheel niet vereist. Artikel 8 van de huurovereenkomst, waarop [appellant] zich in dit verband beroept, bepaalt immers, kort gezegd, dat de huurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig heeft voor  veranderingen of toevoegingen  op of aan de buitenzijde van het gehuurde, waar het hier – bij  vervanging  van een kozijn – echter niet om gaat. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat vaststaat dat het desbetreffende raam zich in de achtergevel van de woning bevindt en dat [appellant] toestemming heeft gegeven voor het vervangen van het glas in het raamkozijn. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd gesteld dat dit kozijn verrot was (zie memorie van antwoord onder 15) en vervangen diende te worden, wat [appellant] niet heeft weersproken. Voorts heeft [geïntimeerde] ter zitting van het hof desgevraagd gesteld dat het nieuwe kozijn wat vormgeving betreft niet afweek van het oude, dat werd vervangen, en heeft [appellant] aangegeven niet aan te kunnen tonen dat dit anders was. Daarmee is dus niet komen vast te staan dat het nieuwe kozijn afweek van het oude en kan ook hierom vervanging van het kozijn op deze wijze niet als tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden gekwalificeerd. [geïntimeerde] heeft voorts betwist dat, zoals [appellant] heeft gesteld, een vergunning van de gemeente voor deze vervanging nodig was, terwijl [appellant] zijn stelling niet concreet heeft toegelicht, zodat het hof die stelling passeert. Waar het de vermeende verbouwing van de keuken betreft geldt allereerst dat [geïntimeerde] gemotiveerd heeft gesteld dat het niet om vervanging van de gehele keuken gaat, maar om slechts enkele onderdelen ervan, en heeft [appellant] dit niet gemotiveerd betwist. Voorts geldt dat artikel 8 van de huurovereenkomst – dat immers ziet op veranderingen of toevoegingen op of aan de  buitenzijde  van het gehuurde – hier niet van toepassing is. Dit betekent dat artikel 7:216 BW hierop (eerst) te zijner tijd van toepassing zal zijn, waarbij het hof aantekent dat feit van algemene bekendheid is dat vervanging van onderdelen van een keuken die tussen de 20 (2002) en 30 (1993) jaar oud is, in beginsel een verbetering zullen opleveren. 
       
     
     
       3.9. 
       Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat van de gronden die [appellant] aanvoert voor ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend overblijven het feit dat [geïntimeerde] de camera’s van [appellant] zwart heeft gespoten en dat [geïntimeerde] zich in dit kader mogelijk ook agressief en dreigend tegenover [appellant] heeft uitgelaten. Deze omstandigheden, hoe ernstig en verwijtbaar op zichzelf ook, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet, omdat die tekortkomingen onlosmakelijk zijn verbonden met de bijzondere aard van de rechtsverhouding tussen partijen (zie rov. 3.5) en mede voortvloeien uit de interactie die tussen hen is ontstaan als gevolg van de plaatsing van camera’s door [appellant] . Dat laat overigens onverlet dat veelvuldige en chronische herhaling van dit gedrag van [geïntimeerde] , zeker ten aanzien van het vernielen van de camera’s, op een gegeven moment wel tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen (gaan) leiden. Uit een en ander volgt dat  grief 2  en  grief 3  hun doel missen. 
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellant] heeft voor het overige (zie rov. 3.6) geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod voor het overige als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.11. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 332,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, D.J. van der Kwaak en A.R. Vlierhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.