ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:4993

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:4993 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 19-07-2024 / BRE 22/5360

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-07-19

Zaaknummer: BRE 22/5360

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:4993

---

WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Middelburg 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 22/5360  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: ir. [naam 1] ), 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van SaBeWa (de gemeente Goes ), de heffingsambtenaar, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid). 
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 oktober 2022. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1]   te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 620.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) en rioolheffingen van de gemeente [plaats 2] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 3 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. B. de Smit. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting. 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1800 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 294 m², een berging en een loods van 80 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.253 m². 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (maximaal) € 571.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 620.000. 
       
     
     
       3.2. 
       De rechtbank komt tot een oordeel dat de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       
         4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
       
     
     
       4.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
       
         
           Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport, opgemaakt op 25 maart 2024 door WOZ-taxateur [naam 2], ten grondslag gelegd (het rapport). Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal referentiewoningen, te weten [adres 2] (verkocht voor € 399.000), [adres 3] (verkocht voor € 615.000) en [adres 4] (verkocht voor € 527.000), alle gelegen in [plaats 2] . Het rapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentiewoningen. Daarnaast is het rapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de woning als voormelde referentiewoningen. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. In het rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 644.000. 
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank acht referentiewoning voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn eveneens vrijstaande woningen, zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende heeft in zijn reactie op het rapport van de heffingsambtenaar het gebruik van drie referentiewoningen onder 4.3 niet betwist. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat uit het niets is gebleken dat de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning op factor 4 moeten worden gesteld. De woning dateert uit 1800 en is niet doelmatiger dan de referentiewoningen. Zowel de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning zijn gemiddeld (factor 3). Ook de voorzieningen van de woning zijn eenvoudig. De verhoging van de ongecorrigeerde waarde van de gebruiksoppervlakte van de woning van € 382.773 met € 76.000 tot € 459.328 is dus onterecht, aldus belanghebbende. Volgens belanghebbende dient de WOZ-waarde van de woning overeenkomstig de ongecorrigeerde waarde van op € 571.000, zoals die uit de matrix van de heffingsambtenaar voortvloeit, te worden vastgesteld. 
       
     
     
       4.6. 
       De rechtbank overweegt als volgt. De gemiddelde prijs per m2 van de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen bedraagt € 1.362,91. De heffingsambtenaar heeft bij de waardevaststelling voor de gebruiksoppervlakte van de woning een prijs van € 1.562,34 per m2 gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het rapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor de woning een hogere prijs per m2 moet worden gehanteerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar geen afdoende verklaring gegeven voor de gehanteerde prijs per m2 van € 1.562,34. De rechtbank merkt nog op dat de woning ten opzichte van de referentiewoningen de grootste gebruiksoppervlakte heeft. Niet inzichtelijk is gemaakt of rekening is gehouden met het afnemende grensnut. De rechtbank ziet geen reden om belanghebbende niet in zijn standpunt te volgen dat de WOZ-waarde van de woning op € 571.000 dient te worden vastgesteld. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning op de waardepeildatum vaststellen op € 571.000. 
       
       
         
           Immateriëleschadevergoeding 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.  
       
     
     
       4.8. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 19 juli 2024. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met afgerond 4 maanden. 
       
     
     
       4.9. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. 
       
     
     
       4.10. 
       De bezwaarfase is geëindigd op 20 oktober 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Dit brengt mee dat 1/4e deel (€ 12,50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 47,50) voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.  
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. 
     
     
     
       5.1. 
       De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, aan de hoorzitting van 27 juli 2022 deelgenomen en een beroepschrift ingediend. De vergoeding bedraagt dan € 1.495. 
       
     
     
       5.2. 
       Daarnaast heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25.  Van deze vergoeding moet door de heffingsambtenaar € 109,38 en de Staat € 109,37 worden betaald. 
       
     
     
       5.3. 
       De totale proceskostenvergoeding die de heffingsambtenaar moet betalen bedraagt dan € 1.604,38 (€ 1.495 plus € 109,38). 
       
     
     
       5.4. 
       Het griffierecht, de proceskostenvergoeding en de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. 
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 571.000 en vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 47,50. 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 12,50; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden; 
       
       
         veroordeelt de Staat tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.604,38 aan proceskosten aan belanghebbende. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 19 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. 
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	 
   
   
      HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526. 
   
   
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ