ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:3527

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:3527 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-11-2020 / 200.211.763_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-11-17

Zaaknummer: 200.211.763_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:3527

---

Huis niet afgenomen. Schade.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team handelsrecht				 
     
     
       zaaknummer 200.211.763/01			 
     
     
     
       
         arrest van 17 november 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellante] , wonende te [woonplaats] , 
       appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,  
       hierna gezamenlijk: [appellant] , 
       advocaat: mr. R. Raaijmakers te Eindhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel, 
       hierna gezamenlijk: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. C.A.M.J. de Wit te Veghel, 
     
     
     
       als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 2 mei 2017, 6 augustus 2019 en 28 januari 2020 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder nummer C/02/289246 / HA ZA 14-763 gewezen vonnis van 12 oktober 2016. 
     
     
   
   
     
       12 Het nadere procesverloop 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenarrest van 28 januari 2020; 
     - het rapport van de deskundige, ingekomen op 14 mei 2020, met bijlagen; 
     - de memorie van [geïntimeerde] , met producties; 
     - de antwoordmemorie van [appellant] . 
     Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. 
     
   
   
     
       13 De nadere beoordeling 
     
     
       13.1. 
       Het gaat in dit stadium van het geding alleen nog om de begroting van de schade en in het bijzonder om de waarde van de woning. 
       
     
     
       13.2. 
       In het tussenarrest van 6 augustus 2019 heeft het hof overwogen: 
       
     
     
       7.16. 
       
         
           Het eerste onderdeel van dit geschilpunt gaat over de schadebegroting.  
         
         
           
            [appellant] maakt bezwaar tegen de waardering van de bestaande woning op € 650.000,00. [appellant] merkt op dat hij uitging van de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning (grieven principaal appel, 63). Hij voegt daaraan toe dat de reële marktwaarde omstreeks 4 juni 2013 € 535.000,00 was (grieven principaal appel, 64). Hij wijst er ook op dat sprake is van een bedrijfswoning (grieven principaal appel, 66) en vindt dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). Volgens [appellant] is de schade maximaal € 30.000,00 tot € 35.000,00 (grieven principaal appel, 71), rekening houdend met de voorgaande argumenten. [appellant] voert verder aan dat de schade in het licht van het voorgaande voor hem niet voorzienbaar was (grieven principaal appel, 72-74). Hij dacht dat de marktwaarde € 650.000,00 was en behoefde niet bedacht te zijn op een veel lagere waarde, die pas in dit geding in eerste aanleg is gebleken, aldus [appellant] . [geïntimeerde] is verder volgens [appellant] de afspraken wat betreft de bouw van de nieuwe woning niet nagekomen en ook dit was niet voorzienbaar, aldus [appellant] . 
         
       
       
     
     
       7.17. 
       
         
          [geïntimeerde] stelt in incidenteel appel dat hij veel meer schade heeft dan het bedrag dat de rechtbank heeft begroot. Hij wijst op de actuele stand van zaken (grieven incidenteel appel, 43 en verder). Hij heeft de bestaande woning uit de verkoop gehaald in verband met ongunstige marktontwikkelingen, aldus [geïntimeerde] . Hij begroot de aanvullende schade (bovenop de veroordeling die de rechtbank heeft uitgesproken) op € 88.000,00 (grieven incidenteel appel, 47). 
       
       
     
     
       7.18. 
       
         
           Het hof overweegt wat dit eerste onderdeel betreft dat de schade moet worden begroot aan de hand van een vergelijking van de werkelijke situatie waarin [geïntimeerde] zich bevindt en de hypothetische situatie bij een in alle opzichten onberispelijke nakoming.  
         
         
           Het hof acht op dit punt deskundigenonderzoek noodzakelijk. De advisering waarvan de rechtbank moest uitgaan, is intussen door tijdsverloop niet meer actueel. Het hof is daarnaast van oordeel dat de bestaande woning moet worden gewaardeerd als bedrijfswoning: [appellant] stelt onweersproken dat dit de bestemming is en dat dit een impact heeft op de waardering. Het hof zal als peildatum hanteren: de dag waarop de deskundige rapporteert. Het gaat immers om de actuele stand van zaken, die zoveel mogelijk moet worden benaderd in het eindarrest. Het hof heeft kennis genomen van de stelling van [geïntimeerde] dat hij de bestaande woning na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft verhuurd en inkomsten heeft genoten (7.33 hierna). Het hof is voorshands van oordeel dat de huurinkomsten moeten worden verdisconteerd in de schadebegroting als voordeel dat [geïntimeerde] bij een onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst niet zou hebben genoten. Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen: (…). 
         
       
       
     
     
       7.21. 
       
         Het hof verwerpt de stelling van [appellant] dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). [appellant] heeft niet aan de hand van concrete feiten uitgelegd dat en waarom hij bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht aannemen een woning, die geen bedrijfswoning was, te kopen. De aanduiding “woonhuis” in de koopovereenkomst is niet genoeg. Het ging om een specifiek object, dat op zichzelf wel een woonhuis is. [appellant] (bijgestaan door een aankoopmakelaar) wist of behoorde te weten welke bestemming dit object had. Het hof verwerpt de overige argumenten van [appellant] in dit verband. [appellant] heeft niet uitgelegd dat en waarom de marktwaarde voor hem, bijgestaan door een aankoopmakelaar, niet voorzienbaar zou zijn. Indien [appellant] al, bijgestaan door een aankoopmakelaar, ten onrechte uitging van een te hoge marktwaarde, die niet voorzienbaar was, komt dit (bij gebreke van een toelichting die in een andere richting wijst) voor zijn rekening. [appellant] behoort ook te weten dat marktontwikkelingen onzeker zijn. Het hof heeft het argument dat [geïntimeerde] tekort zou zijn geschoten wat betreft de nieuwe woning al hiervoor verworpen. 
       
       
     
     
       7.22. 
       
         De conclusie wat betreft het eerste onderdeel (schadebegroting) is dat deskundige advisering wat betreft de waarde van de bestaande woning noodzakelijk is en dat het hof de overige argumenten van [appellant] verwerpt. 
       
       
     
     
       13.3. 
       Het hof heeft in het tussenarrest van 28 januari 2020 de deskundige benoemd. Het hof heeft de volgende vragen aan de deskundige voorgelegd: 
       
         
           Welke marktwaarde (opgevat als vrije verkoopwaarde) heeft de bestaande woning (tussenarrest, 7.2 a), gewaardeerd als bedrijfswoning (leeg object, vrij van huur- en gebruiksrechten), op de dag waarop u uw rapport indient? 
         
         
           Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt? 
         
       
       
     
     
       13.4. 
       De deskundige heeft zijn rapport ingediend. Hij komt tot de conclusie dat de woning een marktwaarde heeft van € 515.000,00 per waardepeildatum 20 maart 2020, met de uitgangspunten als verder omschreven in het rapport. Het hof merkt op dat de deskundige uitgaat van de peildatum 20 maart 2020 in plaats van de dag van indiening van het rapport (zoals verzocht), maar partijen hebben op dit punt geen bezwaren naar voren gebracht en het hof ziet ook geen reden voor bezwaren. Het gaat kennelijk om een praktische keuze van de deskundige, die na de gekozen peildatum nog zijn rapport moest opmaken en de opmerkingen van partijen moest verwerken. 
       
     
     
       13.5. 
       
        [geïntimeerde] heeft uitvoerige kritiek geleverd op het rapport. Deze kritiek komt in de kern op het volgende neer: 
       
       
         aftrekposten (die in mindering moeten worden gebracht op de getaxeerde waarde): 
       
       
         
           a) toename verkeersintensiteit € 20.000,00 
         
         
           b) gebruik verkeerde referenties / uitgaan van vraagprijzen in plaats van marktwaarde  € 103.000,00 
         
         
           c) coronacrisis € 20.000,00 
         
         
           d) recht van overpad € 25.000,00 
         
         
           e) achterstallig onderhoud € 14.000,00 
         
         
           f) verwijderen asbest € 10.000,00 
         
       
       overige aspecten 
       
         
           g) WOZ waarde per 1 januari 2019 € 410.000,00 
         
         
           h) waardering door [betrokkene 1] € 400.000,00.  
         
       
       
       
         
          [geïntimeerde] verbindt aan deze punten de conclusie dat de woning € 390.000,00 waard was op de peildatum. 
       
       
     
     
       13.6. 
       
        [appellant] heeft ook kritiek geleverd op het rapport. In deze kritiek komen volgende punten aan de orde: 
       
       
         
           a) prijsontwikkeling onroerend goed, meer in het bijzonder (bedrijfs)woningen (werkelijke marktwaarde: circa € 600.000,00)  
         
         
           b) asbest dak, offertes en waardevermeerdering na vervanging (gecorrigeerde waarde: € 531.433,00). 
         
       
       
       
         
          [appellant] vindt dat de marktwaarde van de woning moet worden vastgesteld op € 600.000,00 op de peildatum. 
       
       
     
     
       13.7. 
       Bij de beantwoording van de vraag of de conclusies moeten worden gevolgd uit het rapport van een door het hof benoemde deskundige, zullen alle ter zake aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking worden genomen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang worden getoetst of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. Ten aanzien van de door partijen opgeworpen bezwaren overweegt het hof als volgt. 
       
     
     
       13.8. 
       Het hof  constateert in de eerste plaats dat de deskundige [appellant] niet heeft uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de inspectie van de woning. [geïntimeerde] vermeldt in zijn memorie na deskundigenrapport dat hij het hof de mogelijkheid biedt te bepalen dat [appellant] alsnog in staat wordt gesteld om samen met de deskundige en [geïntimeerde] het pand te bezoeken en op te nemen, en ter plaatse op- en aanmerkingen te maken en de vragen van de deskundige te beantwoorden. [appellant] vindt dat niet zinvol. Volgens [appellant] is het definitieve rapport gereed. Het plannen van een nieuwe bezichtiging is volgens hem mosterd na de maaltijd. Hij stelt wel dat bij het rapport rekening moet worden gehouden met het feit dat hij niet in staat is gesteld door de deskundige om bij de inspectie aanwezig te zijn en opmerkingen te maken, terwijl [geïntimeerde] dat wel was.  Gelet op de reactie van [appellant] kan een nadere inspectie achterwege blijven, ook al had [appellant] natuurlijk moeten worden uitgenodigd voor de inspectie. [appellant] heeft informatie aangeleverd en opmerkingen gemaakt waarop de deskundige heeft gereageerd. Het hof ziet verder geen aanknopingspunten waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat [appellant] door de gang van zaken in zijn belangenbehartiging is geschaad.  
       
     
     
       13.9. 
       
         Het eerste geschilpunt betreft de prijsontwikkeling. [appellant] behandelt dit punt uitvoerig. [appellant] noemt de taxatie van € 500.000,00 (peildatum 3 juli 2014, basis voor het bestreden vonnis), de vraagprijs van € 540.000,00 (verkoopbrochure eind 2015), de stijging van de prijzen van woningen in Nederland gedurende de afgelopen jaren (CBS: 39,3% hoger in april 2020 vergeleken met 2015) en de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM (stijging circa 47% eind 2019 vergeleken met eerste kwartaal 2015) en volgens huizenzoeker.nl (stijging van 30,9% de afgelopen vijf jaar). 
         Het hof verwerpt deze bezwaren van [appellant] . 
         Het gaat in dit geding om een bedrijfswoning. De algemene trends en cijfers zoals omschreven door [appellant] betreffen geen bedrijfswoningen, maar woningen met de bestemming “wonen”. Dat is een cruciaal verschil. De deskundige is er kennelijk van uitgegaan dat bedrijfswoningen behoren tot een afzonderlijke markt die zich langs afzonderlijke lijnen ontwikkelt. Dit blijkt uit de omstandigheid dat de deskundige bedrijfswoningen heeft gekozen als referentieobjecten.  Het hof neemt dit advies van de deskundige over: bedrijfswoningen zijn passende referentieobjecten. Een “explosieve” stijging van de prijzen voor woningen met de bestemming “wonen”, zoals [appellant] aanvoert, zegt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niets over bedrijfswoningen.  
         De taxatie van € 500.000,00 is uitgevoerd in 2014 en heeft daarom weinig gewicht in de beoordeling. Zonder nadere toelichting biedt de taxatie geen grond voor twijfel wat betreft de juistheid van het rapport. Het hof acht de verkoopbrochure niet relevant. Partijen zijn het er immers over eens dat de woning niet is verkocht en uit de verkoop is gehaald. Zonder nadere toelichting moet het hof het ervoor houden dat de vraagprijs niet reëel was en ook op de peildatum niet reëel is geweest. 
       
       
     
     
       13.10. 
       
         Het volgende geschilpunt betreft het asbest dak. De deskundige adviseert de volledige kosten van vervanging van het dak, zoals geschat aan de hand van een offerte, in mindering te brengen op de waarde van de woning (correctie: € 20.180,00 exclusief btw, bladzijde 42 van het rapport).  
         
          [appellant] wijst erop dat onmiddellijke vervanging volgens de wet niet direct noodzakelijk is en dat het dak in de huidige staat niet direct gevaarlijk is. [appellant] vindt ook dat de deskundige rekening moet houden met een meerwaarde na vervanging en dat de offerte wellicht aan de hoge kant is omdat de klant kan onderhandelen of andere offertes kan opvragen. [appellant] acht een correctie van € 3.940,00 exclusief btw reëel (als vervanging van het dak al noodzakelijk zou zijn): hij neemt alleen de kosten voor demontage en verwijdering mee, niet de kosten van het nieuwe dak. 
         
          [geïntimeerde] meent dat de desbetreffende offerte niet de volledige werkzaamheden bevat. Zo zijn niet inbegrepen: een container voor het opruimen van bouwafval en het leggen van rijplaten, totaal circa € 4.820,00 exclusief btw, aldus [geïntimeerde] . [geïntimeerde] vindt ook dat de btw moet worden meegeteld.  
       
       
     
     
       13.11. 
       Het hof verwerpt de bezwaren van [appellant] met betrekking tot het asbest dak. Het hof neemt het advies van de deskundige (reactie naar aanleiding van [appellant] ) over:  “De aanwezigheid van materiaal met gezondheidsrisico’s zoals asbest is in zowel woningen als bedrijfsmatige objecten ongewenst en niet van deze tijd. Vervanging is daarom nodig en redelijk geacht.”  Het hof is van oordeel dat een redelijke koper in deze tijd rekening houdt met de kosten van vervanging, ook als dit volgens de wet niet direct noodzakelijk is en ook niet onmiddellijk gezondheidsrisico’s oplevert. Het gaat een koper ook om de potentiële risico’s en om de verwachting dat op enig moment op niet al te lange termijn de vervanging wel noodzakelijk zal zijn. Het hof neemt ook de conclusie van de deskundige over dat niet afzonderlijk rekening moet worden gehouden met een meerwaarde na vervanging. De deskundige heeft kennelijk de waardering vastgesteld op basis van de aanname van een goed (maar niet nieuw) dak. Daarom is een correctie na vervanging van een slecht dak niet nodig: er is dan geen meerwaarde; de minderwaarde door het asbest dak is opgeheven. 
       
     
     
       13.12. 
       Het hof verwerpt verder het bezwaar van [geïntimeerde] wat betreft de btw. Het gaat bij het perceel immers om een bedrijfswoning. Het gaat in het bijzonder om het dak van de vrijstaande bedrijfsruimte (dit dak is van asbesthoudend materiaal). Het hof neemt daarom het advies van de deskundige over om de kosten van vervanging van het asbest dak te begroten exclusief btw. Zonder nadere toelichting moet het hof het ervoor houden dat een onderneming het dak zal vervangen en dat de btw verrekenbaar zal zijn. 
       
     
     
       13.13. 
       Het hof acht ook het bezwaar van [geïntimeerde] wat betreft bijkomende werkzaamheden (container voor afval, en het leggen van rijplaten) ongegrond. In de offerte ( [naam] [plaats 1] , 30 maart 2020) staat weliswaar ondubbelzinnig: “door u ter beschikking te stellen” (onder meer) een dergelijke container en “rijplaten aanleggen” (om de grond te beschermen) (bladzijde 2). Echter, de deskundige heeft in zijn reactie op het commentaar van [geïntimeerde] opgemerkt:  “Uit navraag naar de werkzaamheden blijkt dat de opgaven de volledige werkzaamheden bevat inclusief afvoer van materialen betreft, het terrein niet beschadigd wordt bij de werkzaamheden, de werkzaamheden 2 á 3 dagen in beslag nemen en de reeds aanwezige plafonbeplanting kan blijven zitten”.  Deze “navraag naar de werkzaamheden” is naar het oordeel van het hof voldoende om aan te nemen dat de klant in werkelijkheid niet hoeft te zorgen voor de container en rijplaten. De door [geïntimeerde] gestelde extra correctiepost is daarom niet nodig. 
       
     
     
       13.14. 
       Het volgende geschilpunt betreft de overige bezwaren van [geïntimeerde] tegen het rapport. Deze bezwaren komen hieronder aan de orde. 
       
     
     
       13.15. 
       
         Het eerste bezwaar van [geïntimeerde] betreft een gestelde toename van de verkeersintensiteit en de afgifte van een omgevingsvergunning, waardoor volgens [geïntimeerde] een aftrekpost van € 20.000,00 reëel is. De deskundige schrijft hierover:  
         
           “Met een niet optimale ontsluiting is rekening gehouden in de waardering. Dit komt tot uiting in de gehanteerde huurwaarde, huurwaarde kapitalisatie en waarde van de woning. De locatie en bereikbaarheid is benoemd in het rapport.  
           
           Ten tijde van opname is geen (vracht) verkeer waargenomen. Tijdens opname heeft de eigenaar de niet optimale ontsluiting benoemd, echter van specifieke overlast inzake de genoemde houthandel is geen melding vernomen. Tijdens opname zijn hiervan ook geen tekenen gezien of aanleiding gevonden hier specifiek naar te informeren of te onderzoeken.” 
         
         Het hof acht deze motivering van de deskundige voldoende duidelijk en overtuigend. Niet aannemelijk is geworden dat het gestelde toegenomen verkeer zodanig is, wat betreft aard (soort voertuigen), omvang (aantal voertuigen per tijdvak) en duur (zal dit verkeer ook in de toekomst zo blijven rijden?), dat een redelijk handelend koper in dit stadium de keuze zou maken om minder te betalen voor de woning. Daarom is een correctie in de waardering niet nodig. Het hof verwerpt dan ook het bezwaar van [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       13.16. 
       
         Het tweede bezwaar van [geïntimeerde] betreft het recht van overpad. Een aftrekpost van € 25.000,00 is volgens hem reëel. De deskundige merkt hierover op dat deze erfdienstbaarheden in het buitengebied gangbaar zijn en in dit geval naar zijn oordeel niet waarde verminderend zijn.  
         Het hof acht de motivering van de deskundige betrouwbaar en overtuigend en neemt deze over. De deskundige heeft, zo volgt uit het rapport, voldoende rekening gehouden met de erfdienstbaarheden in de waardering. Het hof verwerpt dit bezwaar van [geïntimeerde] .  
       
       
     
     
       13.17. 
       
         Het derde bezwaar van [geïntimeerde] betreft het achterstallig onderhoud (buitenschilderwerk, beglazing, buitenterrein, CV-ketel, leidingen). Een aftrekpost van € 14.000,00 is volgens hem reëel. De deskundige schrijft hierover: 
         
           “In de geraamde exploitatiekosten zijn ook kosten voor onderhoud opgenomen. Ten tijde van opname is geen noodzakelijk instandhoudingsonderhoud waargenomen dat een normaal gebruik van het object in de weg zit. Met het defecte raam aan de voorzijde van de woning is in de waardering rekening gehouden.” 
         
         De motivering van de deskundige is naar het oordeel van het hof betrouwbaar en overtuigend. Het hof neemt deze over. De deskundige heeft in de waardering voldoende rekening gehouden met de stand van het object. Het hof verwerpt dit bezwaar van [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       13.18. 
       De laatste bezwaren van [geïntimeerde] betreffen de referentieobjecten, andere taxaties/waarderingen (de WOZ waarde per 1 januari 2019 van € 410.000,00 en een “taxatieverslag” van [betrokkene 1] van (minder dan) € 400.000,00 per 1 april 2020, productie 4 bij memorie na deskundigenbericht) en de coronacrisis (aftrekpost € 20.000,00). Het hof beoordeelt deze bezwaren gezamenlijk. 
       
     
     
       13.19. 
       
         
          [geïntimeerde] meent dat de deskundige verkeerde referenties gebruikt in het rapport. Volgens [geïntimeerde] gaat de deskundige uit van vraagprijzen in plaats van marktwaarde. Een aftrekpost van € 103.000,00 is volgens [geïntimeerde] reëel. [geïntimeerde] heeft in zijn brief aan de deskundige (bladzijde 4) twaalf objecten genoemd,  op dit moment te koop of te huur of met een recente koopsom. [geïntimeerde] merkt op dat (in deze regio) vraagprijzen zeker geen koopprijzen zijn. [geïntimeerde] meent dat het nauwelijks mogelijk is om goed vergelijkbare referentieobjecten te vinden. Twee objecten ( [object 1 en 2] ) zijn volgens [geïntimeerde] niet bruikbaar omdat zij meer mogelijkheden hebben (in het bestemmingsplan) en uitstekende ontsluiting hebben. 
         
          [geïntimeerde] voert aan dat bij de WOZ taxatie gemiddelde verkoopbedragen in de regio worden gehanteerd. [geïntimeerde] merkt op dat [adres 2] recent is verkocht voor € 800.000,00, circa 3% boven de laatste WOZ taxatie en circa 16% onder de oorspronkelijke vraagprijs. 
         
          [geïntimeerde] wijst verder op de grote onzekerheid in economische effecten van het coronavirus in Nederland. 
       
       
     
     
       13.20. 
       
         De deskundige schrijft hierover: 
         
           “In het rapport wordt aangegeven dat een vergelijking moeilijk is. In de waardering is aansluiting gezocht bij de zoveel als mogelijk vergelijkbare en beschikbare objecten. Met een verschil in courantheid ten opzichte van de referentie objecten is rekening gehouden. 
         
         
           WOZ taxaties betreffen een ander doel en hebben een waardepeildatum die minimaal een jaar terug in het verleden liggen.” 
         
         
           “Het is thans niet duidelijk welk effect de coronacrisis heeft op onderhavig object en vergelijkbare objecten. Derhalve is een (mogelijk) effect in de bepaling van de marktwaarde niet meegenomen.” 
         
       
       
     
     
       13.21. 
       Het hof overweegt dat de deskundige in het rapport (bladzijde 20) rekening heeft gehouden met de volgende referenties: recente transacties (drie objecten), te koop staand aanbod (drie objecten) en te huur staand aanbod (drie objecten). De deskundige heeft dus niet uitsluitend vraagprijzen betrokken bij zijn onderzoek, maar ook recente transacties. Het hof acht deze keuze (combinatie van vraagprijzen en transacties) toelaatbaar. De keuze van referentieobjecten behoort tot de (lokale en regionale) kennis en ervaring van de deskundige (die partijen op zichzelf niet betwisten). Zoals de deskundige ook opmerkt, is de keuze van referenties geen exacte wetenschap. De beoordeling is tot op zekere hoogte subjectief. Het hof acht bij deze stand van zaken de door de deskundige gekozen referenties betrouwbaar, voldoende gemotiveerd en overtuigend. De deskundige heeft naar het oordeel van het hof voldoende rekening gehouden met: - het bestemmingsplan (rapport, blz. 12 onder 2 c, blz. 18 onder 3 d en blz. 22 onder 12),  - de ontsluiting (rapport, blz. 18 onder 3 a en c: “Locatie. Matig, gezien de locatie in het buitengebied. Het object is door vrachtvervoer maar redelijk te bereiken en het bevindt zich niet op een zichtlocatie of bedrijventerrein.” en “De locatie is een beperkende factor.”)  - het onderhoud (13.17 hiervoor). 
       
     
     
       13.22. 
       Echter, het hof is van oordeel dat het de conclusie die de deskundige aan deze referenties verbindt niet zonder aanpassing en nuancering kan overnemen. Het hof baseert dit oordeel op twee gronden, telkens gewaardeerd op de peildatum van 20 maart 2020, conform het rapport van de deskundige (arrest, 7.18, 13.4). 
       
     
     
       13.23. 
       De eerste grond is de WOZ taxatie (€ 410.000,00; peildatum 1 januari 2019). De deskundige wijst er terecht op dat de WOZ taxatie een ander doel heeft. Echter, zonder nadere informatie moet het hof het ervoor houden dat ook bij de WOZ taxatie, conform de wettelijke uitgangspunten, de marktwaarde centraal staat, derhalve het bedrag dat een redelijk handelend koper in de markt op de peildatum bereid zou zijn te betalen. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende weersproken toegelicht dat de gemeente ter plaatse streeft naar een marktconforme waarde en wellicht zelfs meer dan dat (memorie na deskundigenbericht, bladzijdes 9-10). De deskundige heeft verder natuurlijk gelijk dat bij de WOZ taxatie wordt uitgegaan van een peildatum van een jaar of meer terug, maar dat is niet lang geleden. Er zijn onvoldoende aanwijzingen voor een aanmerkelijke waardestijging van € 105.000,00 (ruim 20%, van € 410.000,00 tot € 515.000,00) in de periode vanaf de WOZ peildatum (1 januari 2019) tot de door de deskundige gehanteerde peildatum (20 maart 2020). [appellant] merkt, in zijn betwisting van het standpunt van [geïntimeerde] over de WOZ-waarde, op dat een makelaar een taxatie zorgvuldiger voorbereidt, zodat een taxatie meer zekerheid geeft dan een WOZ-verslag. Dit komt het hof aannemelijk voor en leidt tot de na te melden conclusie (uitgangspunt: rapport deskundige, met de in 13.26. genoemde correctie). 
       
     
     
       13.24. 
       Het hof herhaalt voor de goede orde dat de taxatie van € 500.000,00 in 2014 is uitgevoerd. Dat is lang geleden, waardoor deze taxatie weinig gewicht heeft in de beoordeling. Dat geldt ook voor het taxatierapport van [betrokkene 2] makelaardij (grieven incidenteel hoger beroep, 47). Het hof neemt bij het voorgaande ook het overgelegde “taxatieverslag” van [betrokkene 1] in aanmerking, maar is van oordeel dat dit verslag weinig toevoegt omdat de motivering vooral een herhaling van standpunten van [geïntimeerde] lijkt te zijn en omdat onduidelijk is in hoeverre [betrokkene 1] onafhankelijk en onpartijdig heeft gewerkt bij de voorbereiding van het verslag. 
       
     
     
       13.25. 
       De tweede grond betreft de coronacrisis. De deskundige heeft een bewuste en begrijpelijke keuze gemaakt om hier geen rekening mee te houden. De impact van de crisis is echter onmiskenbaar en ernstig. Aannemelijk is inmiddels dat de impact ook geruime tijd zal voortduren. Deze aspecten zijn dermate zwaarwegend, dat een correctie in de waardering noodzakelijk is. Van [geïntimeerde] kan in redelijkheid worden verlangd niet direct tot verkoop over te gaan in geval van een naar verwachting korte steile dip in de markt, maar een dergelijke dip is niet aan de orde: het gaat om een brede verstoring in de markt die, naar het zich laat aanzien, veel langer gaat voortduren. Deze verstoring behoort tot de risicosfeer van [appellant] , die tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De grote onzekerheid brengt echter ook mee dat het hof terughoudendheid moet betrachten.  
       
     
     
       13.26. 
       Het voorgaande maakt duidelijk dat een exacte begroting van de schade niet mogelijk is. Het hof zal dan ook de schade op dit punt naar billijkheid schatten. Het hof komt al met al op deze twee gronden tot de conclusie dat een aftrek van 7,5% van de waardering van de deskundige (€ 515.000,00), derhalve € 38.625,00, passend en redelijk is. 
       
     
     
       13.27. 
       Het volgende geschilpunt betreft de huurinkomsten en de huurlasten. 
       
     
     
       13.28. 
       
        [geïntimeerde] meent dat dit onderwerp niet aan de orde is in hoger beroep omdat [appellant] geen grieven heeft aangevoerd “tegen het niet meenemen van huurinkomsten bij de berekening van de schade” (akte na tussenarrest, bladzijde 5). Het hof verwerpt dit standpunt. [appellant] heeft een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de schadebegroting (grieven principaal hoger beroep, 51 en verder). In hoger beroep is (kennelijk voor het eerst) duidelijk geworden dat [geïntimeerde] huurinkomsten geniet. [appellant] vult zijn standpunten wat betreft de schadebegroting aan en vindt dat die inkomsten bij de schadebegroting moeten worden betrokken. Bij deze stand van zaken mag en moet het hof de kwestie van de huurinkomsten beoordelen. 
       
     
     
       13.29. 
       Het hof verwerpt ook het standpunt van [appellant] dat alleen de inkomsten en niet ook de lasten moeten worden beoordeeld. Het gaat om de netto inkomsten, zoals [geïntimeerde] terecht opmerkt. 
       
     
     
       13.30. 
       
        [geïntimeerde] heeft wat betreft de netto huurinkomsten in de kern toegelicht dat hij de woning heeft verhuurd, voor de verhuur vanaf 14 juli 2014 tot 1 oktober 2019 in totaal € 104.631,58 heeft ontvangen (inkomsten) en in die periode de woning ernaast van zijn kinderen heeft gehuurd (kennelijk om in te wonen) en daarvoor in totaal € 114.000,00 aan zijn kinderen heeft betaald. Dit is naar oordeel van het hof onvoldoende betwist. [appellant] heeft gewezen op door hem aan [geïntimeerde] betaalde huurinkomsten (€ 7.385,00 tot eind 2019, antwoordakte na tussenarrest, 36); [geïntimeerde] is daar in zijn laatste memorie niet op ingegaan. Bij deze stand van zaken zal het hof de huurinkomsten uit de verhuur van de woning wegstrepen tegen de huurkosten voor woonruimte. Het hof neemt per saldo geen bedrag voor huurinkomsten mee in de begroting van de schade. [geïntimeerde] heeft het negatieve saldo van inkomsten en lasten niet (voldoende duidelijk en onderbouwd) opgevoerd als schadepost. Het hof wijst verder op de beslissing in het tussenarrest (onder 7.37) dat [geïntimeerde] zijn vordering op het punt van nadeel door huurderschap niet voldoende heeft onderbouwd. 
       
     
     
       13.31. 
       
        [geïntimeerde] meldt ook een post rendementsheffing op de onverkochte woning [adres] (akte na tussenarrest, bladzijde 6). [geïntimeerde] stelt dat het gaat om de heffing in box 3 van de inkomstenbelasting, in totaal € 11.467,80. [geïntimeerde] heeft op dit punt een verklaring van zijn accountant overgelegd. Deze post is naar het hof begrijpt onderdeel van de post nadeel door huurderschap, waarover het hof al afwijzend heeft beslist (tussenarrest, 7.37). Het hof ziet geen reden van die beslissing terug te komen en dat is door [geïntimeerde] ook niet (gemotiveerd) verzocht. Het hof overweegt dat de rendementsheffing wegvalt indien [geïntimeerde] in zijn eigen huis, namelijk de woning, woont, in plaats van zijn eigen huis te verhuren en woonruimte van zijn kinderen te huren.  
       
     
     
       13.32. 
       
        [geïntimeerde] stelt dat hij andere schade heeft gehad in verband met de woning, namelijk onderhoudskosten, verzekeringskosten en onroerende zaakbelasting. [geïntimeerde] heeft deze posten niet onderbouwd aan de hand van concrete cijfers. Het hof verwerpt zijn bezwaren dan ook. 
       
     
     
       13.33. 
       Het hof verwerpt het standpunt van [geïntimeerde] dat “gederfde huurinkomsten” in verband met de “woon-werk boerderij te [plaats 2] ” moeten worden betrokken bij de beoordeling (tussenarrest, 7.36). 
       
     
     
       13.34. 
       Het hof komt tot de volgende afrekening tussen partijen: 
       - overeengekomen koopsom: 	€ 650.000,00 
       - waardering deskundige 	515.000,00 
       - aftrek WOZ/corona	 -/- 38.625,00 
       	 -/- 476.375,00 
       - makelaarskosten (arrest, 7.32, 10.14)	+ 1.149,50 
       - reeds betaald (vonnis, 2.7)	-/-  47.326,88 
       totaal 	€ 127.447,62. 
       
     
     
       13.35. 
       Dit betekent dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vordering van [geïntimeerde] tot een bedrag van € 127.447,62 moet worden toegewezen. De vordering tot vergoeding van de wettelijke rente is onweersproken en zal worden toegewezen conform het bestreden vonnis. 
       
     
     
       13.36. 
       
        [appellant] heeft geen (voldoende kenbare) grief gericht tegen de beslissing van de rechtbank een vergoeding voor taxatiekosten en buitengerechtelijke incassokosten, in totaal € 2.256,23, toe te wijzen, te vermeerderen met rente. Het hof zal, na vernietiging van het bestreden vonnis, deze veroordeling opnieuw uitspreken. 
       
     
     
       13.37. 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep terugbetaling gevorderd van al hetgeen hij heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis. Deze vordering moet worden afgewezen omdat de beoordeling in hoger beroep leidt tot een hogere vergoeding dan volgt uit het bestreden vonnis. 
       
     
     
       13.38. 
       De conclusie van de beoordeling is dat: 
       - de grieven in principaal hoger beroep falen: 
       
         grief			arrest 
         1			7.7-7.10, 7.28, 10.4-10.6	 
       
     
     
       
       
         2 en 2.2-2.5		7.15-7.28, 7.43 
       
       - de grieven in incidenteel hoger beroep slagen wat betreft de woning en de makelaarskosten en falen voor het overige: 
       
         	grief			arrest 
         	woning			7.15-7.17, 13.8-13.29 
         	makelaarskosten	7.32, 10.13-10.14 
         	overig	 		7.29-7.31 en 7.33-7.42, 10.15 
       
       - het bestreden vonnis moet worden vernietigd; 
       - de vorderingen van [geïntimeerde] tot betaling van € 127.447,62 en € 2.256,23 moeten worden toegewezen, te vermeerderen met rente; 
       - de vorderingen over en weer voor het overige moeten worden afgewezen. 
       
     
     
       13.39. 
       
        [appellant] is in eerste aanleg terecht als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Het hof zal de proceskostenveroordeling in eerste aanleg opnieuw uitspreken. Het hof zal [appellant] verder als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep veroordelen. 
       
     
   
   
     
       14 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis;  
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] hoofdelijk € 127.447,62 en € 2.256,23 aan [geïntimeerde] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 127.447,62 vanaf 14 juli 2014 en over € 2.256,23 vanaf 6 oktober 2014, telkens tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 97,74 voor explootkosten, € 1.519,00 voor griffierecht, € 1.718,20 voor deskundigenkosten en € 5.684,00 en € 894,00 voor salaris advocaat in eerste aanleg en op € 1.628,00 aan griffierecht, € 7.902,50 aan salaris advocaat in principaal hoger beroep en € 3.951,25 aan salaris advocaat in incidenteel hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, A.J. Henzen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 november 2020. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer