ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2017:1501

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2017:1501 Rechtbank Overijssel , 07-02-2017 / 4641973 CV EXPL 15-8483

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2017-02-07

Zaaknummer: 4641973 CV EXPL 15-8483

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2017:1501

---

Huurrecht. Eindvonnis. Herinrichting van het stationsgebied leidt volgens huurder van nabij gelegen snackbar tot verminderde toegankelijkheid en afname van bezoekers. Verhuurder heeft voor die herinrichting echter geen verantwoordelijkheid en contractueel is over de toegankelijkheid en het bezoekersaantal niets overeengekomen, zodat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het gevolg daarvan is dat huurder ten onrechte huurbetalingen heeft opgeschort. Na nadere onderbouwing van de huurachterstand wordt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde echter niet gerechtvaardigd geacht.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Zwolle 
     
     
       Zaaknummer	: 4641973 CV EXPL 15-8483  
     
     
     
       
         Vonnis van 7 februari 2017 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de commanditaire vennootschap 
       
         BASISFONDS STATIONSLOCATIES C.V. , 
       gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht, 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen Basisfonds, 
       gemachtigde: mr. J.M. van Noort, advocaat, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         SNACK & DINE ZWOLLE B.V. , 
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen Snack & Dine, 
       gemachtigde: mr. B.J. van den Berg, advocaat. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 29 november 2016 
       - de akte uitlating na tussenvonnis van Basisfonds 
       - de akte uitlating na tussenvonnis van Snack & Dine 
       - de antwoordakte van Basisfonds 
       - de antwoordakte van Snack & Dine. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling in conventie 
     
       2.1. 
       
         Basisfonds heeft bij dagvaarding gevorderd dat Snack & Dine wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 45.723,77, te vermeerderen met de huur vanaf 1 oktober 2015 van € 3.981,53 per maand tot het moment van ontruiming van het gehuurde. Het gevorderde bedrag van € 45.723,77 valt uiteen in bedragen wegens achterstand in betaling van de maandelijkse huur (waaronder een bedrag aan servicekosten over 2014), bedragen wegens achterstand in betaling van afbetalingstermijnen uit hoofde van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst en een bedrag aan contractueel verschuldigde boete. 
         Snack & Dine heeft verweer gevoerd tegen de omvang van de gevorderde achterstand. Voorts heeft zij hangende deze procedure diverse betalingen gedaan ter inlossing op de haars inziens nog bestaande achterstand. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de per 5 december 2016 openstaande bedragen aan huur en servicekosten. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Naar aanleiding daarvan heeft Basisfonds aangegeven dat de achterstand per  
         5 december 2016 € 20.910,05 bedroeg, welk bedrag als volgt is opgebouwd: 
       
       - servicekosten 2013: € 45,05 
       - doorbelasting kosten huurdersonderhoud: € 110,09 
       - achterstallige huur conform betalingsregeling vaststellingsovereenkomst € 12.591,71 
       - contractuele boete: € 10.163,20 
       - servicekosten 2012 en 2014: - € 1.158,81 
       - niet herleidbare posten/overschotten: - € 841,19. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Volgens Snack & Dine was de huur per 5 december 2016 volledig voldaan en was op dat moment geen sprake van nog openstaande (huur)bedragen. Ter onderbouwing heeft Snack & Dine productie 12 tot en met 14 in het geding gebracht.  
         Productie 12 betreft een overzicht van door Snack & Dine in de periode van 7 december 2015 tot en met 1 december 2016 gedane betalingen zonder dat is aangegeven op welke factuur de betaling betrekking heeft. Met Basisfonds is de kantonrechter van oordeel dat hieruit niet kan worden afgeleid dat per 5 december 2016 geen achterstand meer bestond. Meer in het bijzonder volgt hieruit ook niet dat de onder 2.2 genoemde posten zijn voldaan. Productie 13 en 14 betreffen een tweetal aanmaningen van Colliers International (de door Basisfonds aangewezen intermediair) van 21 oktober 2016 en 22 november 2016 ten aanzien van de niet betaalde contractuele boete en de huur voor de maand november 2016. De kantonrechter stelt vast dat uit deze aanmaningen niet is af te leiden dat Snack & Dine per  
         5 december 2016 volledig bij zou zijn met alle betalingen.  
         Aangezien Snack & Dine de onder 2.2 genoemde achterstand aldus niet voldoende heeft bestreden en mede gelet op hetgeen in het tussenvonnis van 29 november 2016 is overwogen over de contractuele boeterente, gaat de kantonrechter er vanuit dat Snack & Dine per  
         5 december 2016 nog een bedrag van € 20.910,05 (inclusief contractuele boete) aan Basisfonds verschuldigd was.  
         Snack & Dine heeft terzake inmiddels een bedrag van € 10.746,85 aan Basisfonds voldaan, waarmee nog een bedrag resteert van € 10.163,20 aan contractuele boete. Dit bedrag zal de kantonrechter toewijzen. 
       
       
     
     
       2.4. 
       Voor zover in de dagvaarding de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen ligt besloten, zal de kantonrechter dit afwijzen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat Snack & Dine bij is met de betaling van de lopende huurpenningen en thans zijn onvoldoende aanknopingspunten aanwezig om te oordelen dat Snack & Dine in de toekomst tekort zal (blijven) schieten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Thans ligt nog ter beoordeling voor of de vordering van Basisfonds tot ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.  
         Snack & Dine heeft niet weersproken dat een huurachterstand is ontstaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat zij ten onrechte een beroep op opschorting dan wel verrekening heeft gedaan. De huurachterstand die is ontstaan levert een tekortkoming op in de nakoming van de uit hoofde van de huurovereenkomst op Snack & Dine rustende verplichtingen. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling, kan deze weliswaar alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt. De (omvang van de) huurachterstand vormt op zichzelf een grond voor ontbinding van de overeenkomst. Zulks geldt te meer nu het niet de eerste keer is dat Snack & Dine heeft verzuimd de huurprijs tijdig te voldoen. Anderzijds wil de kantonrechter wel aannemen dat de achterstanden die Snack & Dine in de loop der tijd heeft laten ontstaan verband houden met de discussie tussen partijen over de (on)mogelijkheid tot opschorting en verrekening wegens gestoord huurgenot. De kantonrechter stelt verder vast dat Snack & Dine zich, zij het onder protest van gehoudenheid, bereid heeft getoond om de volgens Basisfonds nog verschuldigde huur te betalen. Van volledige onwil dan wel onmacht om de overeengekomen huurprijs te voldoen, is derhalve niet gebleken. Tot slot heeft Snack & Dine er op gewezen dat het gehuurde per 15 december 2016 door Basisfonds is verkocht en geleverd aan ASR Dutch Mobility Office Custodian B.V. Een en ander brengt de kantonrechter tot de slotsom dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in de omstandigheden van het geval thans niet gerechtvaardigd worden geacht. De daartoe strekkende vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Het voorgaande laat onverlet dat bij eventueel toekomstige wanbetaling door Snack & Dine, bestaande uit het niet, onvolledig of niet tijdig betalen van bedragen die uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd zijn, wellicht ook een huurachterstand van minder dan drie maanden voor de kantonrechter aanleiding zou kunnen vormen om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. 
       
       
     
   
   
     
       3 Proceskosten in reconventie 
     
       3.1. 
       
         Snack & Dine zal als de in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  
         In conventie worden de kosten aan de zijde van Basisfonds begroot op € 2.519,42, zijnde  
         € 87,42 aan dagvaardingskosten, € 932,00 aan griffierecht, en € 1.500,00 aan salaris gemachtigde op basis van 2,5 punten x tarief € 600,00. De gevorderde nakosten in conventie zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigde salaris, met een maximum van € 100,00. Gelet op het gemachtigde salaris in deze zaak, zal worden toegewezen € 100,00. 
         In reconventie worden de kosten aan de zijde van Basisfonds, bestaande uit salaris gemachtigde, begroot op € 600,00 (2 punten x tarief € 600,00 x 0,5). De gevorderde nakosten in reconventie worden, gelet op het salaris gemachtigde, eveneens begroot op  
         € 100,00. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     De kantonrechter 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       
         veroordeelt Snack & Dine tot betaling aan Basisfonds van een bedrag van  
         € 10.163,20, 
       
       
     
     
       4.2. 
       veroordeelt Snack & Dine in de kosten van de procedure, aan de zijde van Basisfonds tot op heden begroot op € 2.619,42, 
       
     
     
       4.3. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       4.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       wijst de vordering af, 
       
     
     
       4.6. 
       veroordeelt Snack & Dine in de proceskosten, aan de zijde van Basisfonds tot op heden begroot op € 700,00, 
       
     
     
       4.7. 
       verklaart dit vonnis in reconventie wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Willemse, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2017.