ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1920

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1920 Rechtbank 's-Gravenhage , 04-07-2012 / 391089 - HA ZA 11-1074

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2012-07-04

Zaaknummer: 391089 - HA ZA 11-1074

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1920

---

Bodemzaak; wanprestatie uit koopovereenkomst? Huurder van het schoolgebouw heeft met verhuurder een koopovereenkomst gesloten inzake de koop van het schoolgebouw. Uitleg van de bepaling in de koopovereenkomst dat verkoper voor levering de "bekende gebreken" moest oplossen. De rechtbank is van oordeel dat de verkoper toerekenbaar is tekortgeschoten uit de verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat zij de gebreken niet voor levering had verholpen. Met betrekking tot de gevorderde machtiging de thans bestaande gebreken op kosten van verkoper uit te voeren, moet de koper (eiser) haar stellingen op enkele punten nog nader toelichten. Comparitie bevolen.

vonnis 
       RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 391089 / HA ZA 11-1074 
     
     Vonnis van 4 juli 2012 
     
     in de zaak van 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       DE GEMEENTE DEN HAAG, 
       zetelend te 's-Gravenhage, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. A.R. de Jonge te 's-Gravenhage, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       AMVEST VASTGOED B.V., 
       gevestigd te Utrecht, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. B.A. Beenen te Amsterdam. 
     
     
     Partijen zullen hierna de gemeente en Amvest genoemd worden. 
       
     
       1.De procedure 
       1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 21 maart 2011, met producties; 
       - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties; 
       - het tussenvonnis van 29 juni 2011, waarin een comparitie van partijen is gelast; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
       - het proces-verbaal van comparitie van 31 augustus 2011, waarop de gemeente bij brief van 20 september 2011 en Amvest bij brief van 21 september 2011 hebben gereageerd; 
       - de akte houdende wijziging eis van de gemeente; 
       - de antwoordakte wijziging eis van Amvest, met 1 productie; 
       - de akte uitlating productie tevens bezwaar op antwoordakte van de gemeente. 
     
     
     1.2.De rechtbank zal het proces-verbaal van de op 31 augustus 2011 gehouden comparitie lezen met verdiscontering van de opmerkingen die partijen in de onder 1.1 genoemde correspondentie hebben gemaakt. 
     
     1.3.Ten slotte is vonnis bepaald. Wegens organisatorische redenen, wordt dit vonnis gewezen door een andere rechter dan ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden. 
     
     
       2.De feiten 
       2.1.Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen is een "huurovereenkomst leslokalen" gesloten op grond waarvan Amvest het schoolgebouw aan de [A-straat te plaats A] (hierna: het schoolgebouw) heeft verhuurd aan de gemeente (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst had als ingangsdatum 11 september 2000 en de huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 103.389,26 per jaar. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken opgesteld en op 29 februari 1996 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de algemene voorwaarden). 
       Van 't Hof Rijnland trad namens Amvest op als technisch beheerder van het schoolgebouw. 
     
     
     
       2.2.Begin december 2008 hebben partijen gesproken over de koop van het schoolgebouw door de gemeente. De tussen partijen gemaakte afspraken over deze koop zijn (uiteindelijk) neergelegd in een door de gemeente opgestelde brief van 6 maart 2009, die Amvest op 16 maart 2009 voor akkoord heeft getekend. In deze brief is onder meer vermeld dat: (i) de koopprijs € 2.050.000,00 kosten koper bedroeg op de datum van overdracht begin januari 2010, (ii) Amvest zou zorgen voor de noodzakelijke hoofdsplitsing van het totale gebouw en dat Amvest de concept-akte van splitsing ter goedkeuring aan de gemeente zou voorleggen en (iii) Amvest een concept-koopovereenkomst moest opstellen. Voorts is in deze brief nog vermeld: 
       "7.Amvest (...) zal het gebouw [A-straat] zonder bouwkundige gebreken met betrekking tot het dak (daklekkages) overdragen. De thans aan partijen bekende dak/gevellekkages zullen vóór de overdracht op grond van de huidige overeenkomst door en voor rekening van Amvest (...) verholpen worden;" 
     
     
     2.3.Amvest heeft, nadat de gemeente in haar e-mails van 25 mei 2009 en 15 juli 2009 heeft gevraagd om de concept-koopovereenkomst voor het schoolgebouw, bij e-mail van 31 augustus 2009 een concept-koopovereenkomst aan de gemeente gestuurd. In dit concept was, voor zover thans van belang, in artikel 21 (bijzondere bepalingen) opgenomen: "De aan partijen bekende bouwkundige gebreken met betrekking tot het dak (daklekkages) zullen vóór de juridische levering door en voor rekening van verkoper worden hersteld.".  
     
     2.4.In reactie op een e-mail van Amvest van 22 oktober 2009, heeft de gemeente bij e-mail van 26 oktober 2009 aan Amvest meegedeeld dat de conceptkoopovereenkomst ter beoordeling bij de juridische afdeling lag. Tevens heeft de gemeente in deze e-mail aan Amvest gevraagd de leveringsdatum te verplaatsen naar 1 februari 2010 en of de daklekkage al structureel was opgelost. 
     
     2.5.Amvest heeft in haar e-mail van 27 oktober 2009 aan de gemeente geschreven dat zij akkoord ging met de verschuiving van de transportdatum naar 1 februari 2010 en dat de daklekkage enkele maanden geleden al structureel was opgelost. 
     
     2.6.Nadat partijen ieder nog een aantal aanvullingen op de concept-koopovereenkomst hadden gemaakt, heeft de gemeente op 18 december 2009 aan Amvest laten weten dat zij akkoord was met de door Amvest op 23 november 2009 voorgesteld aanpassingen van de concept-koopovereenkomst. In dit concept gingen partijen uit van een levering van het schoolgebouw uiterlijk vóór 1 februari 2010. 
     
     2.7.Ter uitvoering van hetgeen partijen in de onder 2.2 genoemde brief van 6 maart 2009 zijn overeengekomen heeft Amvest op 23 december 2009 een concept van de "akte van hoofdsplitsing" (hierna: de akte van splitsing) ter goedkeuring aan de gemeente gestuurd. Nadat de gemeente begin januari 2010 de bij deze splitsingsakte behorende splitsingstekening had ontvangen van Amvest, heeft zij het schoolgebouw op 25 januari 2010 geïnspecteerd en constateerde zij een lekkage. Deze lekkage heeft de gemeente op 28 januari 2010 aan Amvest gemeld. Amvest heeft vervolgens aan de gemeente laten weten dat het ging om een lekkage vanuit een bovengelegen woning en dat zij het zou oplossen. 
     
     
       2.8.Nadat partijen op 22 maart 2010 hadden gecorrespondeerd over het al dan niet bestaan van lekkages, hebben op 25 maart 2010 de heer [A], binnen het schoolbestuur belast met het beheer van het schoolgebouw en de heer [B] van Van 't Hof Rijnland het schoolgebouw geïnspecteerd om te kijken of alle lekkages opgelost waren. In het naar aanleiding van deze inspectie opgemaakt inspectierapport is onder meer het volgende opgenomen: 
       "De school samen doorgelopen. Vele lekkageplekken in plafond en langs wanden geconstateerd. Bij een 4 tal lekkageplekken is duidelijk dat deze nog zeer vers zijn (nog nat en op aanwijzing van de leerkrachten). In de voorjaarsvak. was er bij de ingang nog flinke lekkage-ook water op de vloer. 
       (...). 
       Dhr. [B] heeft toegezegd direct actie te ondernemen om de duidelijk nog recente lekkages op te heffen. (...)." 
     
     
     2.9.De gemeente heeft eind maart 2010 aan Amvest laten weten dat zij akkoord was met de akte van splitsing en op 16 april 2010 is deze akte door de notaris gepasseerd.  
     
     2.10.In de periode van 31 maart 2010 tot en met 24 juni 2010 hebben partijen gecorrespondeerd over de door de gemeente gestelde dak- en gevellekkages aan het schoolgebouw en voor wiens rekening deze moesten worden hersteld. De gemeente heeft zich in deze correspondentie op het standpunt gesteld dat de daklekkages nog niet waren opgelost en dat de geplande leveringsdatum van 1 februari 2010 was verstreken. Om de levering toch op korte termijn te laten plaatsvinden heeft de gemeente onder meer het volgende voorgesteld: (i) het op kosten van Amvest inschakelen van een onafhankelijk adviesbureau BDA Dakadvies B.V. (hierna: BDA Dakadvies) om een inventarisatie te maken van de resterende oorzaken van de daklekkages, (ii) een bedrag van de koopprijs bij de notaris in depot te houden totdat de daklekkages definitief zijn opgelost, (iii) de hierviir onder (i) en (ii) genoemde bepalingen in de concept-koopovereenkomst op te nemen en (iii) de huur van het eerste en tweede kwartaal van 2010 bij levering van het schoolgebouw te verrekenen met de door de gemeente te betalen koopprijs. Amvest heeft zich in deze correspondentie op het standpunt gesteld dat: (a) zij de dak/gevellekkages als bedoeld in de koopovereenkomst heeft verholpen, (b) zij samen met iemand van de gemeente wil vaststellen of de werkzaamheden naar behoren zijn verricht, (c) het door de gemeente voorgestelde depotbedrag disproportioneel is, (e) het inschakelen van BDA overbodig is en zij niet de kosten hiervan wil dragen. Tevens heeft Amvest de gemeente in deze correspondentie verzocht de achterstallige huurtermijnen vanaf 1 januari 2010 te betalen en heeft zij de gemeente verzocht om de "laatste versie" van de koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw te tekenen. 
     
     2.11.BDA Geveladvies B.V. (hierna: BDA Geveladvies), een aan BDA Dakadvies gelieerde onderneming, heeft in opdracht van de gemeente een rapport gedateerd 29 juni 2010 opgesteld over de oorzaken van de lekkages aan de puien, de voorgevel en in het speellokaal van het schoolgebouw en de lekkages door de leiding van Eneco. In dit rapport zijn aanbevelingen opgenomen hoe de lekkages, met uitzondering van de lekkage door de waterleiding van Eneco, konden worden voorkomen. Bij dit rapport was ook een "Dakrapport" van BDA Dakadvies van 24 juni 2010 (hierna: het BDA-rapport van 24 juni 2010) gevoegd, waarin BDA Dakadvies haar bevindingen had vermeld met betrekking tot de conditie van de dakbedekking en de oorzaak van de lekkages. Amvest was niet aanwezig bij de door BDA Dakadvies respectievelijk BDA Geveladvies uitgevoerde inspectie van het schoolgebouw. Op 6 juli 2010 heeft de gemeente deze BDA rapporten aan Amvest gestuurd. 
     
     2.12.Amvest heeft in haar e-mail van 1 september 2010 aan de gemeente meegedeeld dat de "genoemde werkzaamheden zoals voorgeschreven door BDA Dakadvies" waren uitgevoerd en dat zij de werkzaamheden als afgerond beschouwde.  
     
     2.13.Op 8 september 2010 heeft Van 't Hof Rijnland een melding van de school ontvangen over een lekkage aan de voorkant van het schoolgebouw. Naar aanleiding van deze melding heeft Van 't Hof Rijnland aan de school laten weten dat de gehele bovenliggende gevel opengemaakt moest worden en dat dit op 9 september 2010 zou worden uitgevoerd. 
     
     2.14.Amvest heeft in haar e-mail van 7 oktober 2010 aan de gemeente bevestigd dat "ter verhelping van de lekkages" aan het schoolgebouw alle werkzaamheden zoals genoemd in het BDA-rapport thans waren uitgevoerd en afgerond. Tevens heeft Amvest in deze e-mail geschreven dat zij en Van 't Hof Rijnland na 8 september 2010 geen klachten of meldingen meer hadden ontvangen en dat Amvest aanwezig wenste te zijn bij een eventuele controle door BDA Dakadvies.  
     
     2.15.BDA Dakadvies heeft op verzoek van de gemeente op 2 november 2010 de werkzaamheden gecontroleerd, die door Amvest waren uitgevoerd naar aanleiding van het BDA rapport van 24 juni 2010. Amvest was niet bij deze controle aanwezig. BDA Dakadvies heeft haar bevindingen vermeld in het inspectierapport van 9 november 2010 (hierna: het BDA-rapport van 9 november 2010). In de conclusie van dit rapport is vermeld dat "er diverse herstelwerkzaamheden zoals genoemd in het BDA rapport van 24 juni 2010 niet zijn uitgevoerd". Op 15 november 2010 heeft de gemeente dit BDA-rapport aan Amvest gestuurd.  
     
     2.16.Op 18 november 2010 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden, waarin zij het eens zijn geworden dat de levering van het schoolgebouw zo spoedig mogelijk moest plaatsvinden. Over de vraag of de gemeente over de periode van 1 januari 2010 tot en met de transportdatum van het schoolgebouw nog huur verschuldigd was aan Amvest, zijn partijen het niet eens geworden.  
     
     
       2.17.Op 8 december 2010 heeft de gemeente de "Koopakte appartementsrecht school" getekend (hierna: de koopovereenkomst), waarin zij, voor zover thans van belang, artikel 21 als volgt heeft gewijzigd: 
       "artikel 21 Bijzondere bepalingen 
       De aan partijen bekende bouwkundige gebreken met betrekking tot de lekkages dienen vóór de juridische levering door en voor rekening van verkoper worden hersteld. Koper en verkoper komen evenwel aanvullend overeen om de resterende werkzaamheden aan de lekkages ten genoegen van koper op basis van deskundig advies na overdracht verder te laten plaatsvinden. Verkoper is in het bezit gesteld van de laatste rapportage van BDA Dakadvies B.V. d.d. 11 september 2010 [bedoeld is: 9 november 2010, toevoeging rechtbank] (opdrachtnummer 10-B-0472) met bijbehorende bijlage betreffende de voormelde lekkages waarin de te verrichten werkzaamheden zijn opgenomen. Koper is in het bezit gesteld van een kopie van een garantiecertificaat van Dakbedekkingsbedrijf ELDO B.V. d.d. 14 september 2010."  
     
     
     2.18.Nadat Amvest de koopovereenkomst op 9 december 2010 had getekend is het schoolgebouw bij notariële akte van 22 december 2010 aan de gemeente geleverd. 
     
     
       2.19.In de kerstvakantie van 2010 was er een lekkage in het schoolgebouw en dit heeft de gemeente begin januari aan Van 't Hof Rijnland gemeld. In haar e-mail van 18 januari 2011 heeft de gemeente aan Van 't Hof Rijnland gevraagd de restpunten die BDA Dakadvies had aangegeven op te lossen. In reactie hierop heeft Van 't Hof Rijnland in haar e-mail van 26 januari 2011 aan de gemeente onder meer geschreven:  
       "Ondanks dat de restpunten van BDA niet als voorwaarde is overeengekomen zijn er wel punten uit deze rapportage opgelost. De rapportage waarnaar u verwijst wijkt op enkele punten af van de oorspronkelijke rapportage van BDA. 
       De genoemde afwijkingen in de rapportage veroorzaken echter geen lekkages en zullen dat normaliter in de toekomst ook niet doen, simpelweg omdat de waterkering zich niet bevindt waar BDA zegt maar zich verder en niet direct zichtbaar in de constructie bevindt. 
     
     
     De huidige lekkages zijn door de extreme sneeuwval in combinatie met bewoners gedrag ontstaan. Op dit moment wordt nog de opstand van de lichtkoepel verhoogd en heeft de schoonmaker opdracht sneeuw te ruimen als dit zich weer voordoet. Zodra dit gereed is zullen wij dat melden zodat een eindcontrole mogelijk is. Omdat wij bij de vorige controles, ondanks onze verzoeken daarom, niet zijn uitgenodigd stellen wij nu dat deze eindcontrole en bij mogelijke conclusies door ons, als vertegenwoordiger van Amvest, alleen geaccepteerd worden als wij bij de eindcontrole aanwezig zijn geweest. Het spijt mij als dit onvriendelijk overkomt maar het blijkt gezien de ervaringen in het verleden noodzakelijk te zijn." 
     
     2.20.Op 30 maart 2011 heeft de gemeente aan BDA Geveladvies opdracht gegeven om "vast te stellen of de aanbevelingen uit de eerder door BDA opgestelde rapporten over de gevel en het dak zijn uitgevoerd". Op 28 april 2011 heeft BDA Geveladvies een inspectie uitgevoerd, waarbij Amvest (wederom) niet aanwezig was. BDA Geveladvies heeft haar bevindingen vervolgens opgenomen in haar inspectierapport van 28 juni 2011 (hierna: het BDA-rapport van 28 juni 2011), waarin is vermeld welke werkzaamheden uit de BDA-rapporten van 29 juni 2010, 24 juni 2010 en respectievelijk 9 november 2010 volgens BDA Geveladvies nog niet zijn uitgevoerd.  
     
     3.Het geschil 
     
     in conventie 
     
     
       3.1.De gemeente vordert, na eiswijziging, samengevat: 
       I. te verklaren voor recht dat Amvest is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder in de nakoming van de onder punt 7 van de afsprakenbrief van 6 maart 2009 genoemde afspraak over het verhelpen van de (bouwkundige) gebreken met betrekking tot de (dak)lekkages aan het schoolgebouw; 
       II.te verklaren voor recht dat de gemeente niet is gehouden tot betaling van de huurpenningen voor het schoolgebouw over de periode 1 januari 2010 tot en met 22 december 2010, althans gerechtigd is deze huurpenningen te verrekenen met de door de gemeente geleden (gevolg)schade van de vertraagde levering van het schoolgebouw; 
       III.Amvest te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.484,70, te vermeerderen met wettelijke rente; 
       IV.primair: de gemeente te machtigen om op kosten van Amvest de werkzaamheden zoals met de kleur rood omschreven in het BDA-rapport van 28 juni 2011 uit te voeren en zoals nader omschreven onder punt IVa sub a tot en met g, i, j, k en m van de akte houdende wijziging eis; 
       subsidiair: Amvest te gebieden de werkzaamheden aan het schoolgebouw uit te voeren, zoals nader omschreven onder punt IVb sub a tot en met g, i, j, k en m van de akte houdende wijziging eis, een en ander onder de voorwaarden dat door BDA wordt vastgesteld of deze werkzaamheden binnen een termijn van drie maanden technisch deugdelijk zullen zijn afgerond, alsmede op straffe van een dwangsom van € 50.000,-- per dag; 
       V.Amvest te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
     
     
     
       3.2.De gemeente legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag.  
       Partijen zijn in de afsprakenbrief van 6 maart 2009 overeengekomen dat Amvest vóór 1 januari 2010 een lekvrij schoolgebouw aan de gemeente zou leveren. Partijen zijn toen eveneens overeengekomen dat de gemeente alleen nog over het jaar 2009 huur zou betalen, omdat de gemeente begin januari 2010 eigenaar van het schoolgebouw wilde zijn. Amvest is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit deze afsprakenbrief van 6 maart 2009, omdat zij vóór overdracht van het schoolgebouw begin januari 2010 de dak- en gevellekkages niet heeft verholpen. Amvest is aansprakelijk voor de gevolgen hiervan. Nu Amvest deze herstelverplichting niet vóór de fatale termijn heeft verholpen, is zij van rechtswege in verzuim. Als gevolg van dit tekortschieten moest de overdracht van het schoolgebouw worden uitgesteld en heeft de huurovereenkomst uiteindelijk een jaar langer voortgeduurd dan partijen waren overeengekomen. De gemeente stelt zich primair  op het standpunt dat zij over het jaar 2010 geen huur verschuldigd is, omdat partijen zijn overeengekomen dat de gemeente alleen nog over 2009 huur hoefde te betalen. Subsidiair stelt de de gemeente dat zij de schade die zij heeft geleden als gevolg van de vertraagde levering, zijnde de door haar te betalen huurtermijnen over het jaar 2010, mag verrekenen met deze huurtermijnen.  
       De door de gemeente gemaakte kosten van € 8.484,70 in totaal voor voor het inschakelen van BDA Dakadvies, zijn volgens haar aan te merken als kosten gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid van Amvest. Amvest moet deze kosten dan ook betalen. 
       Nu Amvest tot op heden niet heeft voldaan aan haar herstelverplichtingen op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst, vordert de gemeente primair dat zij wordt gemachtigd de werkzaamheden zoals met de kleur rood omschreven in het BDA-rapport van 28 juni 2011 op kosten van Amvest uit te voeren en subsidiair dat Amvest wordt veroordeeld deze werkzaamheden alsnog uit te voeren. 
     
     
     3.3.Amvest verweert zich tegen deze vorderingen.  
     
     
       in reconventie 
       3.4.Amvest vordert - samengevat  - de gemeente te veroordelen tot betaling aan Amvest van de achterstallige huurtermijnen voor een bedrag van € 146.845,85 in totaal, te vermeerderen met contractuele rente en buitengerechtelijke kosten, alsmede de gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten. 
     
     
     3.5.Amvest legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat de gemeente ondanks herhaalde verzoeken en sommaties daartoe weigert de uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde huurtermijnen aan Amvest te voldoen. Op grond van artikel 14.2 van de algemene voorwaarden moet de gemeente een boete betalen van 2% over het verschuldigde bedrag per maand. De gemeente moet tevens een vergoeding betalen voor de buitengerechtelijke inacassokosten in overeenstemming met het rapport Voorwerk II. 
     
     3.6.De gemeente verweert zich tegen deze vorderingen.  
     
     in conventie en in reconventie 
     
     3.7.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.De beoordeling 
       in conventie en in reconventie 
       4.1.De rechtbank merkt allereerst op dat de onder 3.1 sub II genoemde vordering van de gemeente in conventie en de vordering van Amvest in reconventie in de kern niet zijn te beschouwen als een echt "huurgeschil", zodat er geen aanleiding bestaat de gehele zaak ambtshalve te verwijzen naar de kantonrechter op grond van artikel 71 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Het onderwerp van het werkelijke geschil tussen partijen gaat immers om de vraag of Amvest toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en/of de gemeente hierdoor (gevolg)schade heeft geleden. In dit kader moet ook beoordeeld worden of partijen zijn overeengekomen dat de gemeente over de periode van 1 januari 2010 tot de datum van levering van het schoolgebouw geen huur meer hoefde te betalen. Gezien het voorgaande is de omstandigheid dat Amvest aan haar reconventionele vordering de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd, onvoldoende zwaarwegend om naar voorlopig oordeel te kunnen vaststellen dat het om een "huurgeschil" gaat waarvoor de specialistische kennis van de kantonrechter is vereist.  
     
     
     Toerekenbaar tekortschieten Amvest uit de koopovereenkomst?  
     
     4.2.Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of Amvest toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De vraag die partijen in dit kader vooral verdeeld houdt is hoe het bepaalde in artikel 21 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd. Volgens de gemeente is Amvest op grond van het bepaalde in de afsprakenbrief van 6 maart 2009 en het bepaalde in artikel 21 van de koopovereenkomst gehouden om een lekvrij schoolgebouw te leveren en moest zij vóór de leveringsdatum van 1 januari 2010 de bestaande lekkages aan het schoolgebouw verhelpen. In deze verplichting is Amvest structureel tekortgeschoten. Alle lekkages die na de afsprakenbrief van 6 maart 2009 zijn opgetreden zijn volgens de gemeente het gevolg van de oorspronkelijke (foute) detaillering en zijn dus aan te merken als bekende lekkages. Volgens Amvest is in de koopovereenkomst geen algehele dak en/of gevelgarantie overeengekomen, maar heeft Amvest zich hierin alleen verplicht de gebreken, die op het moment van het ondertekenen van de afsprakenbrief van 6 maart 2009 bekend waren, te herstellen. Zij heeft dit ook gedaan. Amvest heeft in de periode na 6 maart 2009 nieuwe lekkages wel laten herstellen, maar dit heeft zij gedaan uit hoofde van haar verplichtingen als verhuurder op grond van de huurovereenkomst. Hoewel Amvest zich in artikel 21 van de koopovereenkomst niet heeft verplicht om alle in het BDA-rapport van 9 november 2010 vermelde werkzaamheden uit te voeren, heeft zij de in dit rapport genoemde punten wel opgelost, met uitzondering van een drietal punten (standleidingen, opstand bij kozijnen HSB wand en verhogen opstanden) waarover zij nog overleg wilde hebben met BDA Dakadvies. Ten aanzien van het hier besprokene overweegt de rechtbank het volgende. 
     
     4.3.De rechtbank stelt voorop dat voor beantwoording van de vraag hoe het bepaalde in artikel 21 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd, niet kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van deze bepaling. Het komt hierbij immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. De volgende omstandigheden zijn hierbij van belang. 
     
     4.4.In de afsprakenbrief van 6 maart 2009 zijn partijen overeengekomen dat Amvest de "thans" aan partijen bekende dak/gevellekkages zou verhelpen vóór overdracht van het schoolgebouw, waarbij zij uitgingen van een levering van het schoolgebouw uiterlijk voor 1 januari 2010. In de concept-koopovereenkomst van 31 augustus 2009 is in artikel 21 vervolgens opgenomen dat "de aan partijen bekende gebreken met betrekking tot het dak (daklekkages) vóór de juridische levering van het schoolgebouw door en voor rekening van Amvest zullen worden hersteld" (zie onder 2.3). Op verzoek van de gemeente is de datum van levering verschoven naar 1 februari 2010. Nadat de gemeente op 18 december 2009 aan Amvest had laten weten dat zij akkoord ging met de (aangepaste) concept-koopovereenkomst, hebben zich weer (nieuwe) lekkages voorgedaan. Amvest heeft toen diverse werkzaamheden laten verrichten om deze lekkages op te lossen. Bij brief van 21 april 2010 heeft Amvest aan de gemeente geschreven dat zij de gevellekkage en de lekkage van de standleidingontluchting heeft verholpen (productie 15 bij dagvaarding). Om te controleren of de lekkages waren verholpen, heeft de gemeente BDA Dakadvies ingeschakeld en haar bevindingen zijn vermeld in het BDA-rapport van 24 juni 2010. Ondanks de omstandigheid dat Amvest het "niet nodig vond" dat BDA Dakadvies werd ingeschakeld en dat zij niet bij deze inspectie aanwezig is geweest, heeft zij in haar e-mails van 1 september 2010 en 7 oktober 2010 wel bevestigd dat zij alle in het BDA-rapport van 24 juni 2010 vermelde (herstel)werkzaamheden had uitgevoerd (zie onder 2.12 en 2.14). Omdat de gemeente wilde controleren of Amvest alle werkzaamheden uit het BDA-rapport van 24 juni 2010 had uitgevoerd, heeft zij wederom BDA Dakadvies ingeschakeld en die heeft haar bevindingen vermeld in het BDA-rapport van 9 november 2010. Dit rapport heeft Amvest op 15 november 2010 ontvangen. De gemeente heeft op 8 december 2010 de tekst van artikel 21 van de koopovereenkomst gewijzigd ten opzichte van de eerdere concepten, in die zin dat partijen tevens overeenkomen "de resterende werkzaamheden aan de lekkages ten genoegen van koper op basis van deskundig advies na overdracht verder te laten plaatsvinden" (zie 2.17). Amvest heeft deze versie van de koopovereenkomst vervolgens op 9 december 2010 getekend, waarbij het BDA-rapport van 9 november 2010 als bijlage aan de koopovereenkomst was gehecht. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst heeft Amvest niet aan de gemeente meegedeeld dat zij het niet eens was met de inhoud van het BDA rapport van 9 november 2010.  
     
     
       4.5.In het licht van het voorgaande en een en ander in onderling samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel artikel 21 van de koopovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat onder "bekende lekkages" moet worden begrepen de lekkages zoals weergegeven in het BDA-rapport van 9 november 2010 en dat Amvest verplicht was deze lekkages vóór de juridische levering te herstellen. Vóórdat Amvest de koopovereenkomst tekende was zij immers bekend met deze lekkages. Zo heeft zij eerst in haar e-mails van 1 september en 7 oktober 2010 verklaard dat zij alle in het BDA-rapport van 24 juni 2010 vermelde (herstel)werkzaamheden had uitgevoerd en voorts was voor het tekenen van de koopovereenkomst in het bezit gesteld van het BDA-rapport van 9 november 2010. Gezien het voorgaande kan Amvest niet staande houden dat zij op grond van de eerder gemaakte afspraak in de brief van 6 maart 2009 alleen de op 6 maart 2009 bekende lekkages hoefde te herstellen.  
       Daarnaast zijn partijen in artikel 21 van de koopovereenkomst aanvullend overeengekomen dat Amvest de in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde (resterende) werkzaamheden na overdracht moet uitvoeren. De rechtbank volgt Amvest dus niet in haar standpunt dat er na overdracht nog een nieuw deskundig advies, anders dan het BDA-rapport van 9 maart 2010, moet worden opgesteld. Deze uitleg ligt gezien de redactie van deze bepaling ook niet voor de hand. 
     
     
     4.6.Vervolgens is aan de orde de vraag of Amvest toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting om de "bekende lekkages" vóór de juridische levering te herstellen. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag bevestigend worden beantwoord, gelet op het volgende. 
     
     4.7.Nu partijen in artikel 21 van de koopovereenkomst aanvullend zijn overeengekomen dat Amvest de in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde (resterende) werkzaamheden na overdracht moest uitvoeren, heeft Amvest erkend dat de "bekende gebreken met betrekking tot de lekkages" op 9 december 2010 nog niet waren opgelost. Voorts is niet gebleken dat Amvest de in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde (resterende) werkzaamheden vóór de juridische levering op 22 december 2010 heeft uitgevoerd. Integendeel, Amvest heeft in punt 6 en 7 van haar antwoordakte wijziging eis aangegeven dat zij niet alle punten uit dit BDA-rapport met betrekking tot "standleidingen" en "opstand bij kozijnen HSB-wand heeft opgelost. Een en ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat Amvest toerekenbaar is tekortgeschoten in de in artikel 21 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting om de "bekende gebreken met betrekking tot de lekkages" vóór de juridische levering te herstellen. De door de gemeente gevorderde verklaring voor recht is voor wat betreft dit punt dus toewijsbaar. 
     
     Verschuldigdheid huurtermijnen over de periode 1 januari 2010 tot en met 22 december 2010 ? 
     
     4.8.Zowel in conventie als in reconventie ligt de vraag voor of de gemeente over de periode van 1 januari 2010 tot en met 22 december 2010 huurtermijnen is verschuldigd aan Amvest. De gemeente heeft in dit kader gesteld dat partijen bij de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de gemeente geen huur meer hoefde te betalen voor het jaar 2010. Amvest heeft dit betwist. De rechtbank overweegt ten aanzien van het voorgaande als volgt. 
     
     4.9.Het standpunt van de gemeente volgt niet uit de koopovereenkomst. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is immers bepaald dat de huurovereenkomst pas eindigt op het moment van de feitelijke levering van het schoolgebouw. Gezien het voorgaande alsmede de gemotiveerde betwisting van Amvest, heeft de gemeente onvoldoende toegelicht dat partijen zijn overeengekomen dat de gemeente alleen nog over 2009 huur hoefde te betalen. Het moge zo zijn dat partijen bij het ondertekenen van de afsprakenbrief van 6 maart 2009 uitgingen van de levering van het schoolgebouw vóór 1 januari 2010 (welk datum later is verschoven naar 1 februari 2010) dat daardoor de huurovereenkomst ook begin 2010 zou eindigen, maar dit is onvoldoende om te kunnen aannemen dat Amvest ermee heeft ingestemd dat de gemeente sowieso geen huur meer hoefde te betalen voor 2010. Dit volgt ook niet uit het bepaalde in de koopovereenkomst Ook uit de door de gemeente aangevoerde koppeling tussen de koopprijs en de leveringsdatum 1 januari 2010 volgt, wat daar ook van zij, niet zonder meer dat partijen hebben afgesproken dat de gemeente over 2010 geen huur hoefde te betalen. Nu de gemeente geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, heeft zij te weinig gesteld om te kunnen concluderen dat partijen hebben afgesproken dat de gemeente over 2010 geen huur meer hoefde te betalen. Voor bewijslevering op dit punt is daarom geen plaats. 
     
     4.10.Gelet op dit een en ander en de omstandigheid dat de huurovereenkomst pas op 22 december 2010 is geëindigd, is de gemeente in beginsel gehouden de huurtermijnen over de periode 1 januari 2010 tot en met 22 december 2010 te betalen, te vermeerderen met de op grond van het bepaalde in artikel 14.2 van de algemene voorwaarden onweersproken gevorderde rente van 2% per maand over de vervallen huurtermijnen.  
     
     4.11.Met betrekking tot het subsidiaire standpunt van de gemeente dat de door haar te betalen huurtermijnen over 1 januari 2010 tot en met 22 december 2010 zijn aan te merken als gevolgschade van het tekortschieten door Amvest en dat zij deze mag verrekenen met de vordering van Amvest tot betaling van deze huurtermijnen, overweegt de rechtbank als volgt. 
     
     4.12.De rechtbank is van oordeel dat levering van het schoolgebouw - los van de problematiek van de lekkages - vóór 1 januari 2010 respectievelijk 1 februari 2010 niet mogelijk was, omdat toen de noodzakelijke splitsing nog niet had plaatsgevonden. Dat de levering na het passeren van de akte van splitsing op 16 april 2010 pas op 22 december 2010 heeft plaatsgevonden, werd (achteraf bezien) dus alleen maar veroorzaakt doordat Amvest de "bekende gebreken" voor de levering niet had verholpen (zie onderdeel 4.7). Als gevolg van dit toerekenbaar tekortschieten is de huurovereenkomst ook pas op 22 december 2010 geëindigd. Indien Amvest echter op 16 april 2010 al zou hebben voldaan aan haar verplichting om de lekkages te verhelpen, dan had de levering op deze datum kunnen plaatsvinden en was daarmee ook de huurovereenkomst per 16 april 2010 geëindigd. De gemeente had dan ook geen huurpenningen meer hoeven te betalen over de periode van 16 april 2010 tot en met 22 december 2010. Een en ander leidt de rechtbank tot het oordeel dat het gevolg van het tekortschieten door Amvest in de verplichting tot het herstellen van de lekkages in zoverre niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Dit betekent dat de gemeente in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van de door geleden gevolgschade over de periode 16 april 2010 tot 22 december 2010.  
     
     4.13.Amvest heeft nog aangevoerd dat zij op grond van het bepaalde in artikel 6.5 van de algemene voorwaarden niet aansprakelijk is voor de door de Gemeente gestelde gevolgschade. Naar het oordeel van de rechtbank mist dit artikel in deze toepassing, omdat de door de gemeente gevorderde gevolgschade niet voortvloeit uit een tekortkoming van Amest uit de huurovereenkomst, maar uit de tekortkoming van Amvest uit de koopovereenkomst. 
     
     4.14.Met betrekking tot de omvang van deze gevolgschade heeft Amvest ter comparitie aangevoerd dat er rekening gehouden moet worden met de omstandigheid dat de gemeente in 2010 geen rente heeft hoeven te betalen over de koopsom. In de brief van 20 september 2011, waarin de gemeente heeft gereageerd op het proces-verbaal van 31 augustus 2011, heeft de gemeente alleen vermeld dat er geen sprake is geweest van rente-voordeel aan de zijde van de gemeente als gevolg van de latere betaling van de koopprijs. Stukken die dit betoog kunnen toelichten ontbreken echter. Voorts is het de rechtbank niet duidelijk of - en zo ja in hoeverre - de gemeente kosten heeft bespaard, zoals bijvoorbeeld eigenaarslasten, als gevolg van het feit dat de levering van het schoolgebouw door het tekortschieten van Amvest later heeft plaatsgevonden. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat zij zonder nadere toelichting niet kan vaststellen of - en zo ja voor welk bedrag - de gemeente gevolgschade heeft geleden in de periode van 16 april 2010 tot en met 22 december 2012. De rechtbank zal de gemeente in de gelegenheid stellen om, met inachtneming van het hiervoor overwogene, deze schade nader toe te lichten.  
     
     De door de gemeente gevorderde machtiging de in het BDA- rapport van 28 juni 2011 met rood weergegeven werkzaamheden uit te voeren. 
     
     4.15.Partijen twisten over de vraag of Amvest de in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde werkzaamheden (deugdelijk) heeft verricht. Volgens de gemeente heeft Amvest de werkzaamheden genoemd onder punt IVa sub a tot en met g, i, j, k en m van haar akte houdende wijziging eis niet uitgevoerd. Alhoewel in artikel 21 van de koopovereenkomst alleen wordt verwezen naar het BDA-rapport van 9 november 2010, moet dit rapport volgens de gemeente in samenhang worden gelezen met het BDA-rapport van 24 juni 2010, zodat Amvest voor zover zij de daarin genoemde werkzaamheden niet heeft uitgevoerd alsnog moet uitvoeren. Amvest heeft een en ander betwist en heeft aangevoerd dat alle in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde punten zijn opgelost, met uitzondering van een drietal zaken waarover zij eerst met BDA wil overleggen. Voorts heeft zij aangevoerd dat in het BDA-rapport van 28 juni 2011 nieuwe zaken zijn opgenomen die niet in het BDA-rapport van 9 november 2010 zijn vermeld. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank het volgende. 
     
     
       4.16.Uit onderdeel 4.5 vloeit voort dat Amvest zich alleen heeft verplicht de in het BDA-rapport van 9 november 2010 genoemde werkzaamheden te verrichten. Dat Amvest daarnaast ook verplicht was om de in het BDA-rapport van 24 juni 2010 genoemde werkzaamheden te verrichten, voor zover deze niet zijn genoemd in het rapport van 9 november 2010, heeft de gemeente tegenover de gemotiveerde betwisting door Amvest niet voldoende toegelicht. Voor dit standpunt van de gemeente is ook te minder aanleiding, nu het BDA-rapport van 9 november 2010 voor de gemeente diende als eindcontrole voor de in het rapport van 24 juni 2010 genoemde werkzaamheden. Onder deze omstandigheid komen de eventuele nadelige gevolgen van het feit dat BDA Dakadvies in haar rapport van 9 november 2010 niet alle nog uit te voeren werkzaamheden heeft vermeld, voor risico van de gemeente.  
       De gemeente heeft geen andere concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen dat Amvest ook de in het BDA-rapport van 24 juni 2010 genoemde werkzaamheden - voor zover deze niet zijn vermeld in het rapport van 9 november 2010 - moet verrichten, zodat voor bewijslevering op dit punt geen plaats is.  
     
     
     4.17.De rechtbank zal nu de door de gemeente aangevoerde punten afzonderlijk bespreken, waarbij zij de nummering van de onder punt IV sub a van de akte van wijziging van eis van de gemeente genoemde werkzaamheden zal aanhouden. Uitgangspunt hierbij is dat alleen de in het BDA-rapport van 9 november 2010 opgenomen werkzaamheden in aanmerking zullen worden genomen bij de beantwoording van de vraag voor welke werkzaamheden er een machtiging moet worden afgegeven aan de gemeente  
     
     4.18.Amvest heeft onbetwist aangevoerd dat de onder sub a, e, f en g genoemde werkzaamheden niet zijn opgenomen in het BDA-rapport van 9 november 2010, zodat de rechtbank aan deze punten voorbij gaat. Opgemerkt wordt nog dat in het BDA-rapport van 28 juni 2011 is vermeld dat het nalaten van de onder a genoemde werkzaamheden geen directe lekkages tot gevolg heeft.  
     
     4.19.Met betrekking tot punt b (het verbeteren van de afvoercapaciteit van de prefab galerijen door aanbrengen van extra balkondoorvoer) heeft Amvest aangevoerd dat zij een extra afvoercapaciteit heeft aangebracht op de dakterrassen op de eerste verdieping, die afwateren op de speelplaats. Ter onderbouwing hiervan heeft zij foto's overgelegd (zie foto's op pagina 3 bij haar antwoordakte wijziging eis). In reactie hierop heeft de gemeente aangevoerd dat de door Amvest aangebrachte spuwers alleen ten behoeve van de afvoercapaciteit van de galerijen met dakbedekking zijn aangebracht en dat deze geen invloed hebben op de waterhuishouding van deze prefab galerijen. Volgens de gemeente heeft Amvest niet voldaan aan deze aanbeveling. 
     
     4.20.De rechtbank is van oordeel dat de gemeente, tegenover de gemotiveerde betwisting van Amvest, onvoldoende heeft toegelicht waarom de door Amvest aangebrachte spuwers geen invloed hebben op de waterhuishouding van de prefab galerijen en op welk punt Amvest dan niet heeft voldaan aan punt b. Daar komt bij dat in het BDA-rapport van 28 juni 2011 op blz. 8 met betrekking tot dit punt is opgenomen dat de kans op lekkage naar de school sterk is afgenomen door het stormingsdicht aansluiten van de standleidingen op deze locatie. Gezien het voorgaande kan de rechtbank zonder nadere toelichting niet vaststellen of - en zo ja in hoeverre - Amvest niet heeft voldaan aan punt b. De rechtbank zal de gemeente in de gelegenheid stellen om haar stelling dat Avest niet heeft voldaan aan punt b, nader toe te lichten en met stukken te onderbouwen. 
     
     4.21.Met betrekking tot punt c (het aansluiten van stromingsdichte aansluitingen) heeft Amvest allereerst aangevoerd dat in het BDA- rapport van 9 november 2010 alleen is opgenomen dat de gekozen oplossing niet adequaat is en in de toekomst zal leiden tot lekkages en dat dit geen aanbeveling is en dat hierover technisch overleg dient plaats te vinden. Daarnaast stelt Amvest dat zij aan punt c heeft voldaan en zij heeft ter onderbouwing hiervan foto's overgelegd (zie foto's op pagina 4-6 bij haar antwoordakte wijziging eis). In reactie hierop heeft de gemeente aangevoerd dat alleen de prefab betonnen galerijen inmiddels stromingsdicht zijn afgewerkt, maar dat dit niet geldt voor de galerijen met dakbedekking.  
     
     4.22.De rechtbank is van oordeel dat zij zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan vaststellen of - en zo ja in hoeverre - Amvest niet heeft voldaan aan dit punt c. Zo is het de rechtbank niet duidelijk waar dit punt in het BDA-rapport van 9 november 2010 is opgenomen. Op blz. 4 van dit rapport is namelijk alleen vermeld dat de gekozen oplossing niet adequaat is en in de toekomst zal leiden tot problemen met lekkages tot gevolg. Voorts had de gemeente, gemotiveerde betwisting door de gemeente, nader moeten toelichten dat de galerijen met dakbedekking niet stromingsdicht zijn afgewerkt en in hoeverre dit dan tot lekkages kan leiden. Gezien het voorgaande zal de rechtbank de gemeente (alsnog) in de gelegenheid stellen om, met inachtneming van het voorgaande, dit punt nader toe te lichten 
     
     4.23.De gemeente heeft, tegenover het verweer van Amvest dat het onduidelijk is waar aanbeveling d (het aanbrengen van een extra dakdoorvoer in de woning met huisnummer 54) in het BDA-rapport van 9 november 2010 is opgenomen, niet toegelicht of en waar deze aanbeveling is opgenomen in het BDA-rapport van 9 november 2010. De rechtbank moet het er daarom voor houden dat deze aanbeveling niet is opgenomen in het BDA-rapport van 9 november 2010, zodat zij aan dit punt voorbij gaat. 
     
     4.24.Amvest heeft aangevoerd dat zij heeft voldaan aan punt i (het deugdelijk bevestigen van de stalen voeten van het hekwerk) en verwijst daarvoor naar de foto's op pagina 2 bij haar antwoordakte wijziging eis. Voorts voert zij aan dat het niet duidelijk is wat de gemeente verstaat onder "deugdelijke bevestiging", zodat de hierop gebaseerde vordering van de gemeente onvoldoende objectief bepaalbaar is. In reactie hierop heeft de gemeente aangevoerd dat de bevestiging op de overgelegde foto's niet duidelijk is te zien en dat vaststaat dat in ieder geval op één punt de baluster niet voldoet aan de "NEN 6207 norm".  
     
     4.25.De rechtbank is van oordeel dat, gezien hetgeen Amvest heeft aangevoerd, de gemeente moet toelichten dat onder een "deugdelijke bevestiging" moet worden begrepen dat de baluster moet voldoen aan de "NEN 6207 norm". Voorts zal zij moeten toelichten op welk punt de baluster niet voldoet aan deze norm. De rechtbank zal de gemeente in de gelegenheid stellen deze toelichting te geven. 
     
     4.26.Volgens Amvest heeft zij punt j (het voorzien van de opstanden bij de kozijnen en het HSB-wand van een schubvormige aansluiting en het waterdicht inwerken met een aparte gemineraliseerde APP-randstrook) gerealiseerd en zij heeft ter onderbouwing hiervan de foto's op pagina 3 bij haar antwoordakte wijziging eis overgelegd. In reactie hierop heeft de gemeente aangevoerd dat Amvest dit punt niet correct heeft opgevolgd, omdat er geen schubvormige aansluiting is aangebracht.  
     
     4.27.Nu de gemeente geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat er geen schubvormige aansluiting is aangebracht, kan de rechtbank niet vaststellen of - en zo ja in hoeverre - Amvest niet heeft voldaan aan dit punt. De gemeente zal dit punt nader moeten toelichten, waartoe de rechtbank haar in de gelegenheid zal stellen 
     
     4.28.Volgens Amvest is de aanbeveling k (het zorgdragen voor een opstandhoogte van minimaal 150 mm vanaf de bovenzijde van de XPS-isolatie, althans het aanbrengen van een goot in de isolatie langs de gevels) niet als zodanig in het BDA-rapport van 9 november 2010 opgenomen. In dit rapport is wel vermeld dat het verhogen van de opstandhoogte gezien de huidige constructie niet mogelijk is. Over de in het rapport van 9 november 2010 geadviseerde oplossing om een spoelruimte aan te leggen, heeft Amvest aangevoerd dat zij hierover in contact wil treden met BDA Dakadvies, omdat de door BDA Dakadvies voorgestelde oplossing volgens haar tot andere technische problemen (koudebruggen) leidt.  
     
     4.29.De rechtbank maakt uit hetgeen in het BDA-rapport van 9 november 2010 op blz. 4 onder "opstand bij kozijnen en HBS wand" is vermeld op dat het verhogen van de opstandhoogte technisch niet mogelijk is, zodat er van enig tekortschieten op dit punt geen sprake kan zijn. Wel staat vast dat Amvest dit punt tot op heden niet heeft uitgevoerd, zodat zij in zoverre wel is tekortgeschoten. Dat de door BDA Dakadvies voorgestelde spoelruimte mogelijk tot andere technische problemen kan leiden, doet niet af aan het gegeven dat Amvest zich in de koopovereenkomst heeft verplicht dit punt uit te voeren. Alvorens te kunnen beslissen of de door de gemeente gevorderde machtiging om dit punt op kosten van Amvest uit te voeren toewijsbaar is, wenst de rechtbank nader geïnformeerd te worden over de daarmee gemoeide kosten. De gemeente zal daartoe aan de rechtbank een offerte moeten overleggen waaruit deze kosten blijken.  
     
     4.30.Amvest heeft met betrekking tot punt m (de hemelwaterafvoerleidingen onder het dak in het plafond van het speellokaal plaatselijk isoleren) aangevoerd dat zij de isolatie gelijktijdig wenst uit te voeren met de realisatie van de nieuwe hemelwaterafvoer voor woningen gelegen aan de zijde van het speelplein. Volgens Amvest weigert de gemeente deze voorgestelde duurzame oplossing echter met haar te bespreken, zodat niet van haar kan worden verlangd dat zij onnodige kosten gaat maken. De gemeente heeft hierop niet meer gereageerd. 
     
     4.31.Gezien hetgeen Amvest heeft aangevoerd staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat Amvest dit punt niet heeft uitgevoerd, zodat zij in zoverre is tekortgeschoten. Alvorens te kunnen beslissen of de door de gemeente gevorderde machtiging om dit punt op kosten van Amvest uit te voeren toewijsbaar is, wenst de rechtbank nader geïnformeerd te worden over de daarmee gemoeide kosten. De gemeente zal daartoe aan de rechtbank een offerte moeten overleggen waaruit deze kosten blijken. Voorts zal de gemeente nog moeten ingaan op het betoog van Amvest dat zij deze isolatie gelijktijdig wil uitvoeren met de realisatie van de nieuwe hemelwaterafvoer voor woningen gelegen aan de zijde van het speelplein. 
     
     4.32.Het betoog van Amvest dat de gemeente in schuldeisersverzuim verkeert met betrekking tot de resterende deelpunten genoemd onder j, k en m, slaagt niet. De enkele omstandigheid dat een tussen partijen geplande afspraak op 7 oktober 2011 door de gemeente is afgezegd, is onvoldoende om te concluderen dat de gemeente in schuldeisersverzuim verkeert. Gesteld noch gebleken is immers dat Amvest na deze afzegging door de gemeente opnieuw (tevergeefs) heeft geprobeerd een afspraak met de gemeente te maken. 
     
     Comparitie van partijen 
     
     
       4.33.Een comparitie van partijen biedt de meest aangewezen mogelijkheid om de thans nog resterende punten nader te onderzoeken. Het gaat hierbij om de kwesties die zijn omschreven in de onderdelen 4.14, 4.20, 4.22, 4.25, 4.27, 4.29 en 4.31 van dit vonnis. De gemeente dient uiterlijk twee weken vóór de comparitiedatum de hier vereiste nadere toelichtingen, met de desbetreffende bewijsstukken, aan de rechtbank toe te sturen, met kopie aan de wederpartij. De comparitie kan voorts dienen om te onderzoeken of de zaak in dit stadium geschikt is voor het tot stand brengen van een minnelijke regeling.  
       De rechtbank sluit niet uit dat zij na de comparitie alsnog een deskundige zal moeten benoemen om vast te stellen of Amvest de onder b, c, i, j, k en m genoemde punten (deugdelijk) heeft uitgevoerd, hetgeen aanzienlijke kosten met zich zal brengen. Zij geeft partijen daarom nadrukkelijk in overweging dat zij voorafgaand aan de comparitie samen met hun technisch adviseurs het schoolgebouw inspecteren, waarbij ook de onder k en m genoemde punten kunnen worden betrokken, omdat hierover verschil van inzicht bestaat of dit tot het gewenste resultaat leidt. Voorts is het wenselijk dat partijen de bevindingen van deze inspectie en de (mogelijk) resterende geschilpunten in een gezamenlijk document uiterlijk twee weken vóór de comparitiedatum aan de rechtbank overleggen. 
     
     
     4.34.De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden. 
     
     5.De beslissing 
     
     De rechtbank 
     
     in conventie en in reconventie 
     
     5.1.beveelt de persoonlijke verschijning van partijen - deugdelijk vertegenwoordigd - tezamen met hun advocaten op de zitting van mr. J. Mendlik op dinsdag 4 september 2012 om 9.30 uur in het gebouw van de rechtbank, Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage, om inlichtingen te geven ten aanzien van de onder 4.33 bedoelde kwesties en om een minnelijke regeling te beproeven; 
     
     5.2.stelt de gemeente in de gelegenheid om uiterlijk twee weken vóór de comparitiedatum de onder 4.33 bedoelde nadere stukken in te zenden; 
     
     5.3.bepaalt dat, in geval van verhindering van partijen op het onder 5.1 vermelde tijdstip, deze partij hiervan binnen twee weken na heden melding moet maken aan de civiele griffie van de rechtbank, met gelijktijdige opgave van de verhinderdata van alle partijen in de periode van 15 september tot eind oktober 2010; 
     
     5.4.houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2012.