ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:2787

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:2787 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 16-08-2022 / 200.299.531_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-08-16

Zaaknummer: 200.299.531_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:2787

---

Afgebroken onderhandelingen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH    
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.299.531/01 
     
     
     
       
         arrest van 16 augustus 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant 1] , 
     2.  [appellant 2] , 
     3.  [appellant 3] , allen wonende te [woonplaats] , 
     4. de vennootschap onder firma  [de VOF] , 
     5.  Kindercentrum [[X]] , 
     
       beiden gevestigd te [vestigingsplaats] ,  
       appellanten in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,  
       hierna tezamen aan te duiden als [appellanten] (mannelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. A.J. Coppelmans te Tilburg,  
       tegen 
     
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon  Gemeente Vught , 
       zetelende te Vught, 
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in incidenteel hoger beroep,  
       hierna aan te duiden als de gemeente, 
       advocaat: mr. A.E. Klomp te Nijmegen, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 19 april 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 februari (het hof begrijpt:) 2021, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats  
       ’s-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank), gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en de gemeente als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/349878 / HA ZA 19-559) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgegane vonnis van 6 november 2019 waarbij de rechtbank een comparitie van partijen heeft gelast. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep met bijlagen; 
         
         
           de memorie van grieven met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met een bijlage; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte overlegging producties in principaal hoger beroep met producties;  
         
         
           de akte van de gemeente; 
         
         
           de antwoordakte in principaal hoger beroep van [appellanten] 
         
       
       
       
         Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.  
       
       
     
     
       2.2. 
       In paragraaf 4 van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte overlegging producties in principaal hoger beroep (hierna: de memorie van antwoord van [appellanten] ) geeft [appellanten] een nadere toelichting op grief 6 in principaal hoger beroep en verwijst hij naar de gezamenlijke getuigenverklaring van [persoon A] en [appellant 3] en de getuigenverklaring met bijlagen van [persoon B] (hierna: [persoon B] ) die als producties aan de memorie van antwoord van [appellanten] zijn gehecht. De gemeente verzoekt het hof de memorie van antwoord van [appellanten] (in zoverre) te weigeren, dan wel (subsidiair) de gemeente in de gelegenheid te stellen om bij antwoordakte te reageren op de standpunten en producties van [appellanten] in principaal hoger beroep die [appellanten] in zijn memorie van antwoord naar voren heeft gebracht. Daartoe stelt de gemeente dat [appellanten] hiermee handelt in strijd met de twee-conclusie-regel (artikel 347 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en in strijd handelt met de goede procesorde. [appellanten] verzoekt het hof de bezwaren van de gemeente af te wijzen en zijn memorie van antwoord volledig in de beoordeling te betrekken. 
       
     
     
       2.3. 
       Het hof zal paragraaf 4 van de memorie van antwoord van [appellanten] en de producties bij deze memorie buiten beschouwing laten vanwege strijd met de goede procesorde. [appellanten] doet ter voorkoming daarvan tevergeefs een beroep op Hoge Raad  22 januari 1993, NJ 1993, 216. De situatie die daarin aan de orde was, waarin een appellant bij akte-verzoek met betrekking tot de door hem bij memorie van grieven gestelde feiten, die door zijn wederpartij bij memorie van antwoord worden betwist, alsnog bewijsstukken overlegt en/of een bewijsaanbod doet, doet zich hier niet voor. Hier gaat het, zoals [appellanten] aangeeft, om een precisering en nadere onderbouwing van zijn eerder gedane bewijsaanbod. [appellanten] had deze precisering en nadere onderbouwing van zijn bewijsaanbod naar het oordeel van het hof bij memorie van grieven naar voren kunnen brengen, althans zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat en waarom dat niet mogelijk zou zijn geweest voor [appellanten] 
       
     
     
       2.4. 
       Het hof doet daarom recht op de onder 2.1 vermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg, met uitzondering van paragraaf 4 van de memorie van antwoord van [appellanten] en de producties bij deze memorie. 
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       
         de feiten  
       
     
     
     
       3.1. 
       Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1. 
         
          [appellant 1] , [appellant 2] en [appellant 3] (appellanten sub 1, 2 en 3) zijn in hun hoedanigheid van vennoten van [de VOF] (appellante sub 4) eigenaar van een perceel met bebouwing aan de [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Vught, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] (hierna: het perceel). Kindercentrum [[X]] (appellante sub 5) exploiteert op het perceel een kinderopvang voor kinderen van 0-12 jaar, genaamd ‘Kindercentrum ’ [[Y]] ’ (hierna: [[Y]] ). Kindercentrum [[X]] huurt het perceel en de opstallen van [de VOF] en haar vennoten [appellant 1] , [appellant 2] en [appellant 3] (appellanten sub 1 tot en met 4). 
         
       
       
         3.1.2. 
         Partijen verwachten dat het perceel op korte termijn onteigend wordt als gevolg van het Tracébesluit Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) Meteren-Boxtel. Hierin is namelijk bepaald dat een deel van het traject Meteren-Boxtel ondergronds zal worden gelegd. Om dit te kunnen realiseren, moet de eigendom van het perceel worden verworven. Deze verwachte onteigening noopt [appellanten] ertoe een nieuwe locatie voor [[Y]] te zoeken. 
         
       
       
         3.1.3. 
         In [plaats] staat aan de [adres 2] een schoolgebouw (hierna: het schoolgebouw). De gemeente had tot 2 september 2019 de economische eigendom van het schoolgebouw en heeft vanaf die datum de volledige (ook juridische) eigendom daarvan. De juridische eigendom van het schoolgebouw lag voorafgaand aan de overdracht daarvan aan de gemeente bij de Stichting Speciaal Basis Onderwijs (SSBO) Hertog van Brabantschool (hierna: de Hertog van Brabantschool). Het gebied waarin het schoolgebouw ligt valt onder de – inmiddels door de gemeenteraad van de gemeente vastgestelde – gebiedsvisie ‘Hart van de Baarzen Vught’. 
         
       
       
         3.1.4. 
         Begin 2016 waren er indicaties dat de Hertog van Brabantschool het gebruik van het schoolgebouw niet meer wilde voortzetten. Op grond van de wet moet de Hertog van  Brabantschool dan haar juridisch eigendom van het schoolgebouw overdragen aan de gemeente. De Hertog van Brabantschool is opgeheven per 1 augustus 2018. Haar onderwijsactiviteiten heeft zij voor aanvang van het schooljaar 2018-2019 gestaakt. Basisschool De Lichtstraat verzorgt met ingang van dat schooljaar in het schoolgebouw het onderwijs voor de overgebleven leerlingen van de Hertog van Brabantschool.  
         
       
       
         3.1.5. 
         De gemeente en [appellanten] hebben in maart en april 2016 verkennende gesprekken gevoerd over de (ver)koop van het schoolgebouw. [appellanten] heeft zich tijdens deze gesprekken en de hierna te omschrijven gesprekken laten bijstaan door [persoon B] .  
         
       
       
         3.1.6. 
         Op 13 februari 2017 hebben de gemeente en [appellanten] een gesprek gehad. Hiervan heeft de gemeente een gespreksverslag gemaakt. In dat verslag staat onder meer: 
         
         
           
             “ [persoon C]  [toevoeging hof: [persoon C] : één van de behandelend ambtenaren van de gemeente]  heeft nogmaals aangegeven de verwachtingen in dit dossier echt goed te willen managen. De gemeente is geen partij in de onteigeningsprocedure met Prorail. De gemeente is ook niet verplicht om te zorgen voor een nieuwe huisvesting van het kinderdagverblijf. Dat is en blijft de taak van de familie [[X]] zelf. Wel is de gemeente bereid om te bezien of we met de familie afspraken kunnen maken over het wellicht uitoefenen van het kinderdagverblijf op de locatie waar nu de Hertog van Brabant gehuisvest is. Nadrukkelijk doet de gemeente dus geen toezegging als het gaat om het vinden van een nieuwe locatie. Alle gesprekken vinden plaats ambtelijk, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Besluitvorming college en eventueel raad is altijd een voorbehoud.  
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             
              [persoon B]     licht toe dat het voor de voortzetting van de onderneming dodelijk zou zijn als er niet één op één kan worden overgegaan naar een nieuwe locatie. Planning is dus voor de familie essentieel. De nieuwe locatie moet voorhanden zijn op het moment dat zij de oude locatie dient te verlaten. Daarbij wil de familie graag een nieuwe locatie in vol eigendom hebben. (…) 
         
         
         
           
             (…)  
           
         
         
         
           
             Vervolgens kunnen wij met de wethouder/het bestuur afstemmen of de optie verkoop van het perceel HvB voor het bestuur bespreekbaar is (of we daar verder mogen onderhandelen). Het bestuur dient daartoe namelijk een aantal afwegingen te maken die zoals gezegd zien op invulling van het grotere gebied. Bij verkoop van het perceel HvB zal vervolgens veel nog afgesproken moeten worden. Denk aan de meerwaarde van de functie wonen, het al dan niet toch in de toekomst grip willen houders op een programma wonen, verkeersoplossingen mbt brengen halen kinderen etc. Als het bestuur aangeeft niet het perceel HvB in de huidige hoedanigheid/staat te willen verkopen, maar een gecombineerde integrale ontwikkeling voor het grotere gebied te willen, dan is dat de optie die we met elkaar verder kunnen onderzoeken.”.  
           
         
         
       
       
         3.1.7. 
         Op 14 februari 2017 reageert [persoon B] op het gesprekverslag. Hij schrijft onder meer: 
         
         
           
             “Namens Kindercentrum [[X]] , hierna te noemen ‘ [[X]] ’, bericht ik u het volgende. 
           
           
             
             Op 13 februari 2017 hebben [persoon A] en ondergetekende (beide namens [[X]] ) overleg gevoerd met [persoon C] en [persoon D] (beide namens de gemeente Vught) over de hervestigingsmogelijkheden van [[X]] op de locatie [adres 2] , [postcode] [plaats] alwaar nu de Hertog van Brabantschool is gevestigd. Van dit overleg is een gespreksnotitie opgesteld door [persoon C] . De gespreksnotitie geeft een getrouw beeld van wat besproken is en is als bijlage 1 bij dit schrijven gevoegd. Desalniettemin mist [[X]] één aspect in de eerste alinea van de  gespreksnotitie van hetgeen besproken is. Door [[X]] is duidelijk tijdens het overleg gesteld dat zij van mening is dat de gemeente Vught een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft om een  goedlopende onderneming binnen de gemeente Vught, die zorgdraagt voor de kinderopvang in de gemeente Vught, zo goed mogelijk te faciliteren bij het zoeken naar  [een]  oplossing vanwege de nu ontstane situatie.  
           
             
             (…) 
           
         
         
         
           3. [[X]] ziet hervestiging in het bestaande schoolgebouw aan de [adres 2] als een uitstekende hervestigingsmogelijkheid (…) 
         
         
           4. [[X]] stelt als randvoorwaarde dat zij de volle eigendom van de hervestigingslocatie wenst te verwerven. Gezien de grotere omvang van [adres 2] is [[X]] bereid om afspraken over medegebruik van het gebouw door derden op basis van huur. 
         
         
           5. [[X]] is ervan op de hoogte dat de locatie een gemengde bestemming kent: maatschappelijke doeleinden en wonen. Het gevolg hiervan is dat de waarde van de ondergrond hoger is dan uitsluitend bij een bestemming maatschappelijke doeleinden. [[X]] realiseert zich dat en is bereid om voornoemd aspect te betrekken in de aankooponderhandelingen. 
         
         
           6. In het gesprek op 13 februari is aan de orde geweest dat op en rondom [adres 2] meerdere belangen spelen. Met name als het gaat om het grotere geheel van het gebied in samenhang met de Baarzen, De Kwebben en de locatie van Woonwijze. [[X]] is bereid om afspraken te maken met de gemeente Vught over de invulling van de locatie [adres 2] voor het geval dal het  Kinderdagverblijf haar activiteiten in de toekomst op voornoemde locatie zou beëindigen. 
         
         
           7. [[X]] benadrukt, zoals ook besproken op 13 februari, dat het snel voorhanden komen van een hervestigingslocatie een groot belang is. Een discontinuïteit in de exploitatie als gevolg van het niet voorhanden meer hebben van een locatie is dodelijk voor [[X]] . (…)” 
         
         
       
       
         3.1.8. 
         
           Op 23 februari 2017 heeft de gemeente gereageerd. Zij schrijft: 
           
             
             “Wij begrijpen de urgentie voor de familie [[X]] en hun bedrijfsvoering. Maar we willen echter  nogmaals benadrukken dat gemeente niet verantwoordelijk is voor de her huisvesting van [[Y]] . De gemeente  [is]  geen partij in de onteigeningsprocedure van Prorail met als uitgangspunt een schadeloosstelling. Op dit moment probeert de gemeente en de familie [[X]] tot een aantrekkelijke overeenstemming te komen voor de locatie Hertog van Brabant. Er wordt gekeken of er een win/win situatie haalbaar is voor zowel de gemeente als de familie [[X]] . Als wij hier niet uit kunnen komen is en blijft de herhuisvesting de verantwoordelijkheid van de familie [[X]] ." 
         
         
       
       
         3.1.9. 
         
           Op 5 december 2017 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: het college) een besluit genomen. Dit besluit luidt: 
           
             
             “1. In te stemmen met het doen van een voorstel van € 1.458.750,- kosten koper in de  verkooponderhandelingen met Kindcentrum [[Y]] voor de locatie de Hertog van Brabantschool (exclusief gymzaal). 
           
         
         
           2. Aan dit verkoopvoorstel twee voorwaarden te verbinden: 
         
         
           a. dat [[Y]] haar huidige locatie aan de [adres 1] in eigendom overdraagt aan Prorail uiterlijk op de datum waarop de locatie benodigd is door Prorail, te weten uiterlijk op 1 december 2020 of zoveel eerder als overeengekomen wordt met ProRail. 
         
         
           b. dat bij een toekomstige herontwikkeling van de locatie de koper (of haar rechtsopvolger) zich committeert aan de (dan geldende) gemeentelijke gebiedsvisie van ‘De Baarzen’. 
         
         
           3. De verkooponderhandelingen ambtelijk uit te voeren.” 
         
         
         
           In de toelichting bij dit besluit staat onder meer: 
         
         
         
           
             “Begin 2017 zijn de verkoopgesprekken tijdelijk ‘on hold’ gezet met het oog op een integraal plan voor het totale gebied De Baarzen. [[X]] trok daaruit de conclusie dat zij voor de Hertog van Brabantschool niet op korte termijn een concrete oplossing zien voor herhuisvesting. Daardoor hebben zij ook de verkooponderhandelingen over de [adres 1] met Prorail gestaakt. Na de besluitvorming binnen het PHS over het tijdelijk afsluiten van de N65 (juni 2017) en de aangegeven richting door de stuurgroep zijn in juli 2017 zijn de verkoopgesprekken tussen gemeente en  
           
           
             
              [[Y]] weer voortgezet. Er is overeenstemming tussen partijen om de verkooponderhandelingen voort te zetten over de overdracht van vol eigendom van de Hertog van Brabantschool (exclusief gymzaal) voor een marktconforme prijs, mede gebaseerd op de mogelijkheid dat op deze locatie volgens het bestemmingsplan ook woningen gebouwd kunnen worden. 
           
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             In de rondvraag van 21 juni 2016 is er besloten om de onderhandelingen bestuurlijk te voeren. De voorgesprekken tot nu toe zijn ambtelijk gevoerd. Wij zouden u willen adviseren om de  onderhandelingen over mogelijke verkoopvoorwaarden nu toch ook ambtelijk te starten. De  verhouding is goed en de gesprekken zijn tot nu toe met een open houding en een vertrouwelijke sfeer. Zeker gezien het belang dat met de verkoop is gemoeid (Rijksinfra en het structureel oplossen in het handhavingstraject) is te zijner tijd bestuurlijk opschalen wellicht noodzakelijk of wenselijk. Wel zullen we, gezien de genoemde belangen, iedere uitwerking van hei voorstel en reactie daarop aan uw  college voorleggen. 
           
         
         
         
           
             (…)  
           
         
         
         
           
             Kanttekeningen  
           
         
       
     
     
       1.1 
       
         
           De beëindiging school en daarmee vrijkomen van de Hertog van Brabant is niet definitief  
         
         
           het schoolbestuur van de Hertog van Brabantschool heeft nog niet formeel (schriftelijke bevestiging besluitvorming) aangegeven dat de school na het schooljaar 2017-2018 wordt gesloten, maar wij hebben begrepen dat het voornemen is om het onderwijs voor deze school medio 2018 te beëindigen. (…). Dit is een afbreukrisico in de onderhandelingen met [[Y]] . Zoals aangegeven heeft  
         
         
           
            [[Y]] een vervangende locatie als harde voorwaarde gesteld waaronder zij tot minnelijke (en vroegtijdige, ten opzichte van de onteigening) verkoop van hun locatie [adres 1] wil komen. Om de onderdoorgang Wolfskamerweg te kunnen realiseren in de planning die Rijksinfra inhoudt, dient de [adres 1] uiterlijk 1 december 2020 aan Prorail te worden overgedragen. Dat zal  
         
         
           
            [[Y]] dus pas doen wanneer zij één op één naar de Hertog van Brabant over kan. Daar zullen wellicht nog aanpassingen voor nodig zijn. Dat betekent dat als de Hertog van Brabant een jaar later haar schoolactiviteiten beëindigd (half 2019) de planning rondom vervangende locatie voor  
         
         
           
            [[Y]] al heel krap zo niet onhaalbaar wordt. 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
       
         3.1.10. 
         
           Op 15 december 2017 heeft de gemeente mondeling een voorstel tot verkoop van het schoolgebouw aan [appellanten] gedaan zoals omschreven in het collegebesluit van  
           5 december 2017. Dit voorstel is door de gemeente bij e-mail aan [persoon B] van  
           22 december 2017 schriftelijk bevestigd en nader toegelicht. In die e-mail worden de randvoorwaarden en voorbehouden bij het voorstel geschetst. Voorts is daarin als aandachtspunt vermeld: 
         
         
         
           
             “In het gesprek heeft u ons een vraag voorgelegd: stel dat er om wat voor reden dan ook wordt  afgezien van het Tracébesluit (of een extreme vertraging), en er dus niet wordt onteigend, wat dan? 
           
           
             U zou graag van de verkoop af willen zien, als u de mogelijkheid hebt om op de huidige locatie aan 
           
           
             de [adres 1] 1 te willen blijven. In het gesprek zijn we niet verder op deze vraag ingegaan, 
           
           
             maar ligt nog open. Hier zullen we beiden over nadenken en volgende keer op terugkomen.” 
           
         
         
       
       
         3.1.11. 
         Op 19 januari 2018 zijn de onderhandelingen voortgezet. Hetgeen toen is besproken is door de gemeente samengevat in een e-mail aan [persoon B] van 8 februari 2018. Daarin is onder meer het volgende vermeld: 
         
         
           
             “Het aanbod zoals deze is voorgelegd wordt door de fam. [[X]] gezien als een positieve en  hoopvolle ontwikkeling. (…) U kunt zich in hoofdlijnen vinden in het voorstel, maar uit deze analyse kwam u nog tot een tweetal essentiële vragen: 
           
         
         
         
           1. Als verkoopvoorwaarde wordt o.a. gesteld dat de koper zich committeert aan de (dan geldende) 
         
         
           gemeentelijke gebiedsvisie van ‘De Baarzen’. (…) U zou graag duidelijkheid willen over wat deze visie zegt over een toekomstige bestemmingsplanwijziging, zodat er geen plotselinge waardedaling kan worden verwacht. 
         
         
           2. Met betrekking tot het loskoppelen van de gymzaal zijn er een aantal vragen. U gaf aan te voorzien dat op een dag het gehele gebied op de schop gaat (kinderdagverblijf houdt op te bestaan / gymzaal is niet langer nodig / ...). Daarom stelde u de vraag of het mogelijk is om de gymzaal toch te betrekken in de koopovereenkomst, en dat er dan afspraken worden gemaakt over gebruik/huur van de gymzaal door de gemeente. Gezien onze ambtelijke (afwijzende) reactie hierop, heeft u vervolgens de vraag gesteld of het eventueel mogelijk is om een eerste recht van koop te krijgen op de gymzaal.  
         
         
         
           
             Onze eerste reactie op deze punten: 
           
         
         
           1. De onzekerheid die aangehaald wordt is voor ons eveneens een onzekerheid. Als de huidige 
         
         
           
             bestemmingsplankaders worden losgelaten, dan is er geen enkele houvast om waarde te bepalen. 
           
           
             Bovendien is het huidige bestemmingsplan ook een basis ter vergelijking bij eventuele planschade. Op basis van het huidige bestemmingsplan kan de marktconformiteit het beste worden aangetoond. Als we de bestemmingsplankaders loslaten (en uitgaan van een situatie zonder gymzaal) dan stijgt de grondwaarde. Voor de waardebepaling houden we dus vast aan de bestaande kaders waarbij voor beide partijen onzekerheid bestaat over de toekomst hetgeen voor beide partijen positief dan wel negatief kan uitpakken. Wel zullen we u, voor zover mogelijk, inzage geven in de status van de visie. 
           
         
         
           2. De vraag om de grond van de gymzaal te betrekken bij een eventuele integrale ontwikkeling strookt niet met de insteek van de huidige herhuisvestingsvraag. We voeren deze gesprekken in verband met het vinden van een vervangende locatie. De gemeente is verantwoordelijk voor het aanbieden van huisvesting van gymonderwijs. Daarom willen wij niet afhankelijk worden van een andere partij. Ook het college heeft besloten de gymzaal in eigendom te houden. Uw tweede voorstel over het eerste recht van koop zullen we intern en met het bestuur bespreken. 
         
         
         
           
             Overige bespreekpunten: 
           
         
         
           - U hebt aangegeven dat u het zelfstandig maken van de gymzaal (brand technisch gescheiden compartiment / geen gedeelde levering nuts) graag ziet gebeuren vóór de verkoop onder verantwoordelijkheid en op kosten van de gemeente. In tegenstelling tot hetgeen wij gezegd hebben in het verkoopaanbod. Zonder verdere toezegging zullen wij voor de volgende afspraak de hoogte van deze kosten in beeld brengen. 
         
         
           (…) 
         
         
           - Momenteel zijn er naast de school nog een aantal andere partijen die gebruik maken van de school. Voor volgende afspraak zullen wij in beeld brengen welke juridische status de huidige afspraken  hebben. Van belang daarbij is dat het bestuur nog een afweging moet maken in hoeverre deze afspraken dusdanig belangrijk zijn dat we wellicht hierover verdergaande privaatrechtelijke afspraken met u willen maken bij de verkoop. 
         
         
           - Wij zullen met ProRail contact hebben over de planning en aan de elkaar verbonden voorwaarden van de koopovereenkomst (zie verkoopvoorwaarden in het verkoopaanbod). (…) Wij houden het verkooptraject ( [[Y]] - [plaats] ) en het onteigeningstraject ( [[Y]] -ProRail) graag twee gescheiden trajecten.” 
         
         
       
       
         3.1.12. 
         Op 13 september 2018 schrijft één van de behandelend ambtenaren van de gemeente: 
         
         
           
             “We hadden afgesproken dat ik deze week contact met u zou opnemen om de stand van zaken te bespreken. Zoals bekend is het vrijkomen van de school een belangrijke voorwaarde. Over de  verschillende scenario’s zijn de afgelopen periode gesprekken gevoerd Op dit moment kunnen wij u daar helaas nog niets concreets over melden. We verwachten u in de eerste week van oktober meer concreet te kunnen berichten.”. 
           
         
         
       
       
         3.1.13. 
         De onderhandelingen zijn geëindigd doordat de gemeente op 12 oktober 2018 het door haar gedane voorstel tot verkoop heeft ingetrokken.  
         
       
       
         3.1.14. 
         Bij brief aan [persoon B] van 14 mei 2019, verzonden op 16 mei 2019, heeft de gemeente (nogmaals) aangegeven dat de reden voor het intrekken van het verkoopvoorstel en het afbreken van de onderhandelingen is dat het voor de gemeente medio 2018 duidelijk werd dat het gebruik van het schoolgebouw voor onderwijsdoeleinden naar verwachting niet zou kunnen worden beëindigd binnen de gestelde, voor beide partijen passende, termijn. De gemeente schrijft dat zij zich het afgelopen half jaar heeft ingespannen om vervangende  huisvesting voor [[Y]] te vinden, maar dat zij daarbij tegenover de familie [[X]]  steeds ook heeft benadrukt dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor de herhuisvesting van [[Y]] . 
         
       
       
         3.1.15. 
         
          [appellanten] heeft op 16 september 2019 met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank conservatoir (leverings)beslag op het schoolgebouw gelegd ter verzekering van zijn (vermeende) vorderingen op de gemeente.   
         
         
           
             De procedure bij de rechtbank  
           
         
         
       
     
     
       3.2. 
       In de procedure bij de rechtbank vorderde [appellanten] (na eisvermeerdering), enigszins verkort weergegeven:    
       
         
           voor recht te verklaren dat de gemeente jegens [appellanten] onrechtmatig, want onder meer in strijd met de (precontractuele) goede trouw, heeft gehandeld door de lopende besprekingen met [appellanten] eenzijdig te beëindigen en beëindigd te houden terwijl bij [appellanten] de gerechtvaardigde verwachting bestond en door (het college en ambtenaren van) de gemeente is opgewekt dat de lopende besprekingen spoedig zouden resulteren in een hervestigingsmogelijkheid aan de [adres 2] te [plaats] van [[Y]] , althans door de vergevorderde besprekingen casu quo onderhandelingen met [appellanten] eenzijdig te beëindigen en beëindigd te houden terwijl bij [appellanten] de gerechtvaardigde verwachting bestond dat de besprekingen casu quo onderhandelingen zouden resulteren in een hervestigingsmogelijkheid voor [appellanten] aan de [adres 2] te [plaats] van  [[Y]] ; 
         
         
           A. primair de gemeente te veroordelen tot het voortzetten van de besprekingen casu quo onderhandelingen, zodanig dat op commercieel gebruikelijke en verantwoorde voorwaarden aan [appellanten] het schoolgebouw exclusief gymzaal aan de [adres 2] te [plaats] (productie 23 bij dagvaarding in eerste aanleg: de verkooptekening van de gemeente d.d. 6 december 2017 van de [adres 2] , perceel [sectieletter] [sectienummer 2] , gedeeltelijk, groot circa 4.875m2) definitief wordt aangeboden door middel van een koopovereenkomst en een besluit van het gemeentebestuur gelijk of gelijkwaardig aan de hervestigingspositie die de gemeente en [appellanten] gezamenlijk hebben nagestreefd – zoals opgenomen in randnummer 21 van de dagvaarding in eerste aanleg – zulks op verbeurte van een dwangsom; 
         
       
       B. subsidiair de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de kosten en schades die [appellanten] in verband met de onderhandelingen vanaf 24 augustus 2016 tot 24 mei 2019 heeft gemaakt en geleden, op te maken bij staat en – wanneer deze kosten en schades niet binnen veertien dagen na de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de datum van het vonnis; 
       3. de gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan 
       
        [appellanten] de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.500,00 en de geliquideerde kosten, waaronder het salaris advocaat en – wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de datum van het vonnis; 
       4. de gemeente te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [appellanten] de beslagkosten ad in totaal € 1.523,95, althans een door de rechtbank in goede justitie te vermenen bedrag aan beslagkosten en – wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de datum van het vonnis. 
       
     
     
       3.3. 
       In de kern legt [appellanten] aan deze vorderingen ten grondslag, verkort weergegeven, dat de gemeente jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door de met [appellanten] gevoerde onderhandelingen over de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw af te breken, waardoor [appellanten] schade zou hebben geleden.  
       
     
     
       3.4. 
       De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in reconventie gevorderd [appellanten] te gebieden het op 20 september 2019 gelegde conservatoire (leverings)beslag op het schoolgebouw (lees: de onroerende zaak te ( [postcode] ) [plaats] , aan het adres [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Vught, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] ) binnen 24 uur na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis op te heffen door te verklaren aan de gemeente dat het beslag opgeheven wordt en de eventuele inschrijving van het betreffende beslag te (laten) doorhalen in de openbare registers, zulks op verbeurte van een  dwangsom, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten en – wanneer [appellanten] deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het in deze procedure te wijzen vonnis aan de gemeente heeft voldaan – te vermeerderen met nakosten en de wettelijke  rente. 
       
     
     
       3.5. 
       Aan deze vorderingen in reconventie legt de gemeente in de kern ten grondslag, verkort weergegeven, dat het beslag onrechtmatig is en dat de gemeente belang heeft bij opheffing van het beslag.   
       
     
     
       3.6. 
       Bij vonnis van 24 februari (het hof begrijpt:) 2021 heeft de rechtbank in conventie de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente. In reconventie heeft de rechtbank de  vorderingen van de gemeente afgewezen en de gemeente veroordeeld in de proceskosten.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellanten] is van voornoemd vonnis in hoger beroep gekomen. Hij heeft zes  grieven aangevoerd en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen (in conventie), met veroordeling van de gemeente in de proceskosten van beide instanties en – wanneer deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de 15e dag na de datum van het door het hof te wijzen arrest. 
       
     
     
       3.8. 
       De gemeente heeft de grieven gemotiveerd bestreden. Verder heeft de gemeente incidenteel hoger beroep ingesteld en daarin vier grieven aangevoerd. De gemeente heeft  geconcludeerd, enigszins verkort weergegeven, in het principaal hoger beroep, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in conventie, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties met nakosten en – wanneer de proceskosten niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, en in het incidenteel hoger beroep, tot vernietiging van het bestreden vonnis in reconventie en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van de gemeente in reconventie. 
       
     
     
       3.9. 
       
        [appellanten] heeft in het incidenteel hoger beroep de grieven van de gemeente  gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in reconventie (inclusief kostenveroordeling), met veroordeling van de gemeente in de proceskosten in hoger beroep met nakosten en – wanneer de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest zijn voldaan – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, althans geconcludeerd tot verlenging van de termijn tot opheffing van het gelegde beslag tot ten minste vijf werkdagen na betekening van dit arrest.  
       
       
       
         
           De beoordeling door het hof 
         
       
       
       
         
           kern van het geschil  
         
       
       
     
     
       3.10. 
       De kern van het geschil tussen partijen betreft het antwoord op de vraag of de gemeente jegens [appellanten] onrechtmatig heeft gehandeld – zoals [appellanten] stelt en de gemeente betwist – door de onderhandelingen tussen partijen over de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw af te breken. Naar het oordeel van de rechtbank mocht de gemeente “straffeloos” (kosteloos) de onderhandelingen afbreken om haar moverende redenen “omdat de onderhandelingen niet al in de derde fase of tweede fase zijn aangeland.”. [appellanten] is daar in hoger beroep tegen opgekomen.  
       
       
         
           beoordelingsmaatstaven 
         
       
       
     
     
       3.11. 
       
         Het hof stelt het volgende voorop. Bij arrest van 18 juni 1982, NJ 1983, 723 (Plas/Valburg) heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen: 
         
           “Niet uitgesloten is dat onderhandelingen over een overeenkomst in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat pp. over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. In zo een situatie kan er ook plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van gederfde winst. (…) 
         
         
           Wanneer de gemeente na 9 jan. 1975 niet meer uit de onderhandelingen mocht terugtreden, valt echter niet in te zien waarom een handelen in strijd daarmede haar niet zou kunnen verplichten tot vergoeding van reeds voor 9 jan. 1975 in het kader van de voorafgaande onderhandelingen gemaakte kosten. Een verplichting daartoe zou zelfs kunnen bestaan, als de onderhandelingen nog niet in een zodanig stadium zouden zijn geraakt dat de gemeente te goeder trouw die onderhandelingen niet meer had mogen afbreken, maar reeds wel in een stadium dat zulk afbreken haar in de gegeven omstandigheden niet meer zou hebben vrijgestaan zonder de door Plas gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk voor haar rekening te nemen.” 
         
         Sinds dit arrest is in de heersende juridische literatuur aangenomen dat de precontractuele fase kan worden opgesplitst in drie delen: - fase 1: de fase waarin de onderhandelingen zonder schadevergoedingsverplichtingkunnen worden beëindigd; - fase 2: de fase waarin redelijkheid en billijkheid meebrengen dat bij het afbreken van de onderhandelingen het negatief contractsbelang (de gemaakte kosten) moet worden vergoed; - fase 3: de fase waarin het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar moet worden geacht zodat bij het afbreken van de onderhandelingen het positieve contractsbelang (gederfde winst) moet worden vergoed aan de wederpartij. 
       
       
     
     
       3.12. 
       
         Over de maatstaf voor de beoordeling van een schadevergoedingsplicht bij een vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang bij afgebroken onderhandelingen heeft de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.6 van zijn arrest van 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005: AT7337 (CBB/JPO), het volgende overwogen: 
         
           “3.6 Bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6).” 
         
         In rechtsoverweging 3.7 van dit arrest, dat, zoals hiervoor reeds overwogen, betrekking heeft op een vordering tot vergoeding van het “positief contractsbelang” (gederfde winst), heeft de Hoge Raad deze maatstaf betiteld als een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Dit geldt eens temeer indien er – zoals in de onderhavige zaak – wordt onderhandeld door twee professionele partijen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen af te breken. Alleen als dat gelet op de omstandigheden van het geval onaanvaardbaar moet worden geacht, kan een verplichting tot vergoeding van het positieve contractsbelang aan de orde komen.  
       
       
       
         
           toepassing beoordelingsmaatstaven 
         
       
     
     
       3.13. 
       Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat [appellanten] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de onderhandelingen tussen hem en de gemeente zouden resulteren in een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw  en ook niet dat het in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar is dat de gemeente de onderhandelingen met [appellanten] heeft afgebroken. Het hof gaat daar bij de bespreking van de afzonderlijke grieven hierna nader op in. 
       
       
         
           niet vervuld voorbehoud - grief 1 in principaal hoger beroep  
         
       
       
     
     
       3.14. 
       De rechtbank oordeelt in het bestreden vonnis dat een niet vervuld voorbehoud aan gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen in de weg staat en dat geen sprake is van de uitzonderingssituatie waarin degene die de macht heeft het voorbehoud te vervullen zich op zodanige wijze gedraagt dat het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaat dat het voorbehoud geen obstakel meer zal vormen. Met grief 1 komt [appellanten] daartegen op.  
       
     
     
       3.15. 
       Om van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen te kunnen spreken moet de overeenstemming tussen partijen dusdanig ver gevorderd zijn dat deze overeenstemming tegen de contractuele fase aanligt (Hoge Raad 16 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1760 en Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Uit het arrest ABB/Staat (Hoge Raad 4 oktober 1996, NJ 1997, 65) volgt dat het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst moet bestaan op het moment van het afbreken van de onderhandelingen. Ook moet het totstandkomingsvertrouwen zijn veroorzaakt door toedoen van de afbrekende partij. Het is aan [appellanten] om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat hij het vertrouwen mocht hebben dat er een koopovereenkomst tussen hem en de gemeente tot stand zou komen met betrekking tot het schoolgebouw. [appellanten] heeft daartoe naar het oordeel van het hof onvoldoende (onderbouwd) gesteld, zoals hierna wordt toegelicht.  
       
     
     
       3.16. 
       
         In een bespreking op 15 december 2017 is door (de behandelend ambtenaren binnen) de gemeente een voorstel tot verkoop aan [appellanten] gedaan overeenkomstig de uitgangspunten en voorwaarden die in het collegebesluit van 5 december 2017 zijn opgenomen. De gemeente, althans één van haar ambtenaren, heeft op 22 december 2017 
         het voorstel van de gemeente en de daarbij behorende voorwaarden per e-mail schriftelijk aan [appellanten] bevestigd en nader toegelicht. [appellanten] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat hij aan dat voorstel het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend en heeft kunnen ontlenen dat er een koopovereenkomst tussen hem en de gemeente met betrekking tot het schoolgebouw tot stand zou komen. Dat geldt reeds omdat in de e-mail van 22 december 2017 een aantal (verkoop)voorwaarden, voorbehouden en aandachtspunten bij het verkoopvoorstel zijn vermeld. Daarnaast betekent het doen van een verkoopvoorstel niet dat er ook daadwerkelijk een koopovereenkomst zal worden gesloten. Een daartoe strekkend besluit van het college namens de gemeente ontbreekt. Er ligt alleen een besluit van het college om aan [appellanten] een voorstel tot verkoop van het schoolgebouw te doen. Dat voorstel is niet door [appellanten] aanvaard, maar is door partijen als grondslag voor verdere besprekingen gebruikt, althans [appellanten] heeft zijn stelling dat het tegendeel het geval is, onvoldoende onderbouwd. Zoals hierna bij de beoordeling van grief 2 wordt overwogen, hebben partijen geen wilsovereenstemming bereikt over deze en andere essentialia van een te sluiten koopovereenkomst. Evenmin is gesteld of gebleken dat het college – als beslissingsbevoegd orgaan binnen de gemeente – het gerechtvaardigde vertrouwen zou hebben gewekt dat er een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw met [appellanten] zou worden aangegaan. [appellanten] kon aan het voorstel tot verkoop van het schoolgebouw dan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. Het enkele feit dat aan dat voorstel een collegebesluit (van 5 december 2017) ten grondslag ligt, zoals [appellanten] heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders, mede omdat in dat besluit zelf kaders en voorwaarden worden vermeld. 
       
       
     
     
       3.17. 
       
         Verder staat het voorbehoud uit de gespreksnotitie van 13 februari 2017 van  
         Besluitvorming door het college (en eventueel de raad) eraan in de weg dat bij [appellanten] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw tussen hem en de gemeente tot stand zou komen. Dat [appellanten] dit voorbehoud ook aldus heeft begrepen, blijkt uit (onder meer) randnr. 14 van de dagvaarding in eerste aanleg waar hij schrijft:  “Zoals ook uit het besprekingsverslag volgt, is namens de Gemeente uitdrukkelijk aangegeven dat alle gesprekken onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming van het college en eventueel de raad worden gevoerd.” . Zoals hiervoor is overwogen heeft het college op 5 december 2017 weliswaar besloten om aan [appellanten] een voorstel tot verkoop van het schoolgebouw te doen, maar niet om een koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw met [appellanten] aan te gaan. Het enkele tijdsverloop nadat het voorbehoud op 13 februari 2017 is gemaakt is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de gemeente voornoemd voorbehoud zou hebben prijsgegeven. Datzelfde geldt voor het feit dat in de bespreking van 15 december 2017 waarin het voorstel tot verkoop aan [appellanten] is gedaan en in de e-mail van 22 december 2017 waarin dat voorstel (nogmaals) aan hem is toegelicht, het voorbehoud uit de gespreksnotitie van 13 februari 2017 niet opnieuw door (de behandelend ambtenaren binnen) de gemeente is benoemd. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat niet snel mag worden aangenomen dat een gemaakt voorbehoud in de loop van de onderhandelingen stilzwijgend is opgegeven (Hoge Raad 24 november 1995, NJ 1996, 162 Van Engen/Mirror Group Newspapers). Van de situatie dat degene die de macht heeft om het voorbehoud te vervullen (in dit geval: het college en/of de gemeenteraad) zich op zodanige wijze gedraagt dat het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaat dat het voorbehoud geen obstakel meer zal vormen, is in dit geval geen sprake, althans het tegendeel is niet gesteld en niet gebleken.  
       
       
     
     
       3.18. 
       
         
          [appellanten] doet tevergeefs een beroep op de e-mail aan [persoon B] van  
         25 februari 2019 waarin de portefeuille-houdende wethouders schrijven:  “(…) U kunt er van uit gaan dat een ambtenaar namens het college handelt of spreekt, zo ook in dit dossier. (…)” . Deze e-mail dateert van na het afbreken van de onderhandelingen op 12 oktober 2018  zodat [appellanten] daarop geen gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen heeft kunnen baseren. 
       
       
     
     
       3.19. 
       
        [appellanten] herhaalt in hoger beroep zijn stelling dat de behandelend ambtenaren binnen de gemeente tijdens de gesprekken die zij in 2017 en 2018 met [appellanten] hebben gevoerd, steeds hebben verklaard dat zij ruggespraak hebben gehouden met het college en dat zij handelden met instemming van het college. Die stelling is door de gemeente in hoger beroep (wederom) betwist en daartegenover door [appellanten] (nog steeds) niet, althans onvoldoende onderbouwd. Indien de hiervoor vermelde – door [appellanten] aan de gemeenteambtenaren toegeschreven en door de gemeente weersproken – uitlatingen door de gemeenteambtenaren al voor waar zouden moeten worden gehouden, geldt dat deze uitlatingen onvoldoende zijn om gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [appellanten] te laten ontstaan. [appellanten] behoorde naar het oordeel van het hof te weten dat de gemeenteambtenaren met wie hij de verkooponderhandelingen voerde, op grond van de Gemeentewet niet bevoegd waren om een koopovereenkomst te sluiten. Dat betekent dat aan de onderhandelingen met de gemeenteambtenaren geen enkele gerechtvaardigde verwachting kon worden ontleend dat in de toekomst daadwerkelijk tussen partijen een koopovereenkomst zou worden gesloten.   
       
     
     
       3.20. 
       Gezien het voorgaande mocht [appellanten] ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat het onderhandelingstraject zou resulteren in een koopovereenkomst met de gemeente met betrekking tot het schoolgebouw. Grief 1 faalt dan ook. 
       
       
         
           teveel openstaande punten op het tijdstip van afbreken van de onderhandelingen – grief 2 in principaal hoger beroep  
         
       
       
     
     
       3.21. 
       
         Voor het antwoord op de vraag of sprake is van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen, geldt dat het aannemelijk is dat er uit de onderhandelingen een overeenkomst  
         zal voortvloeien wanneer partijen overeenstemming hebben over de essentiële onderdelen (essentialia) van de betreffende overeenkomst. Tot de essentialia van een overeenkomst behoren onderwerpen die de kern van de prestatie raken en zonder overeenstemming waarover de overeenkomst niet geacht kan worden te bestaan. Daarvoor is – anders dan [appellanten] stelt – niet doorslaggevend wat partijen als een essentieel onderdeel van de  
         af te sluiten overeenkomst hebben besproken of onderkend, maar zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Tot de essentialia van een koopovereenkomst als hier aan de orde behoren daarmee in ieder geval het object van de koop en de koopprijs. Voor gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen is verder van belang wat partijen redelijkerwijs van elkaar hebben mogen begrijpen over de punten in het onderhandelingsproces die voor de andere partij belangrijk zijn.  
       
       
     
     
       3.22. 
       In het bestreden vonnis oordeelt de rechtbank dat er op het moment van afbreken van de onderhandelingen nog geen sprake was van volledige overeenstemming tussen partijen over alle essentialia van de overeenkomst en dat er daarnaast nog meerdere  punten openstonden die niet van ondergeschikt belang zijn. De punten die volgens de rechtbank nog open stonden zijn:  - 	de koopprijs - waardebepaling; 
       - de omvang van het object (wel of geen gymzaal); - 	het gebruik van het schoolgebouw door derden; 
       - de kosten voor het afscheiden van de gymzaal; 
       - de gevolgen van het niet doorgaan van de onteigening door ProRail, en 
       - de instandhouding van de Kiss en Ride zone. 
       De rechtbank oordeelt dat dit aan gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen van [appellanten] in de weg staat. 
       
     
     
       3.23. 
       
         Met grief 2 komt [appellanten] daartegen op. Daarin stelt [appellanten] dat hij in de gesprekken met (de behandelend ambtenaren binnen) de gemeente op 15 december 2017 en 19 januari 2018 heeft ingestemd met de voorstellen van de gemeente ten aanzien van de essentialia van de koopovereenkomst. De gemeente betwist dat gemotiveerd. Het blijkt ook  niet uit de verslagen van de voornoemde gesprekken die de gemeente bij e-mail van  
         22 december 2017 respectievelijk bij e-mail van 8 februari 2018 aan [appellanten] heeft toegezonden. Daaruit blijkt juist het tegendeel (zie hierna). [appellanten] stelt bij memorie van grieven (onder 3.2) – voor het eerst in deze procedure – dat de e-mail van de gemeente van 8 februari 2018 geen juiste en volledige weergave bevat van het gesprek van partijen op 19 januari 2018. Hij heeft die stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting door de gemeente, niet nader onderbouwd zodat daaraan voorbij moet worden gegaan.  
       
       
     
     
       3.24. 
       Hierna zal blijken dat over de essentialia van de koopovereenkomst op het moment van afbreken van de onderhandelingen geen overeenstemming tussen partijen bestond en evenmin over de overige hiervoor onder 3.22. genoemde punten. Die punten zijn, anders dan [appellanten] stelt in grief 2, niet van ondergeschikte betekenis. Ook daarop wordt hierna ingegaan. Van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen van [appellanten] kan daarom geen sprake zijn. Dat wordt als volgt toegelicht. 
       
       
         
           de koopprijs - waardebepaling  
         
       
       
     
     
       3.25. 
       Partijen hebben geen wilsovereenstemming bereikt over de uitgangspunten voor de waardebepaling van het schoolgebouw en daarmee over de koopprijs daarvan. [appellanten] wilde van de gemeente duidelijkheid over toekomstige bestemmingsplanwijzigingen en eventueel daaruit voortvloeiende waardedalingen/-stijgingen. De gemeente kon/wilde daar niet aan voldoen, zoals blijkt uit haar e-mail aan [appellanten] van 8 februari 2018. Dat [appellanten] zich daar tijdens het gesprek met de gemeente op 19 januari 2018 bij zou hebben neergelegd, zoals hij stelt, is door de gemeente gemotiveerd betwist en blijkt niet uit de samenvatting van dat gesprek dat door de gemeente bij e-mail van 8 februari 2018 aan [appellanten] is toegezonden. Daaruit blijkt juist het tegendeel, net als uit de verklaring van  één van de behandelend ambtenaren namens de gemeente tijdens de zitting in eerste aanleg:  “Wij hebben wel gezegd dat die waardebepaling afhankelijk is van de kaders. Precies zoals het in die e-mail staat. [appellanten] wilde nog meer zekerheid over het bestemmingsplan. Daar hebben we geen antwoord op gegeven. Daar kun je geen zekerheid over geven. Daar moeten we met andere disciplines over nadenken. Dat hebben we ook gezegd.” . Het proces-verbaal van deze zitting is op dit punt door partijen goedgekeurd. [appellanten] heeft zijn stelling daartegenover niet nader onderbouwd. 
       
       
         
           de omvang van het object (wel of geen gymzaal)  
         
       
       
     
     
       3.26. 
       
        [appellanten] wilde van de gemeente het schoolgebouw en de naastgelegen gymzaal kopen, dan wel het schoolgebouw kopen en een eerste recht van koop op de gymzaal krijgen. De gemeente wilde alleen het schoolgebouw aan [appellanten] verkopen. Over een eerste recht van koop op de gymzaal voor [appellanten] zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen. [appellanten] stelt dat hij reeds in juli 2017 aan de gemeente heeft aangegeven (bevestigd) dat hij akkoord was met de koop van het schoolgebouw exclusief de gymzaal,  zodat daarover tussen partijen wilsovereenstemming is ontstaan. Voor zover dat al juist is, heeft [appellanten] in het overleg met de gemeente van 19 januari 2018 opnieuw zijn wens kenbaar gemaakt om de eigendom van zowel het schoolgebouw als de gymzaal te verkrijgen. De gemeente heeft daarop toen (opnieuw) afwijzend gereageerd. De gemeente wilde (nog steeds) alleen het schoolgebouw aan [appellanten] verkopen. Dat blijkt uit de e-mail van de gemeente van 8 februari 2018. Over het object van de koopovereenkomst hebben partijen dus geen wilsovereenstemming bereikt. 
       
       
         
           het gebruik van het schoolgebouw door derden 
           
         
       
     
     
       3.27. 
       Naast de Hart van Brabantschool waren/zijn er nog een aantal andere partijen (derden) die gebruik maakten/maken van het schoolgebouw. In de e-mail van de gemeente aan [appellanten] van 8 februari 2018 staat daarover het volgende:  “(…) Voor volgende afspraak zullen we in beeld brengen welke juridische status de huidige afspraken hebben. Van belang daarbij is dat het bestuur nog een afweging moet maken in hoeverre deze afspraken dusdanig belangrijk zijn dat we wellicht verdergaande privaatrechtelijke afspraken met u willen maken bij de verkoop.” . Gesteld noch gebleken is dat partijen naderhand nog met elkaar hebben gesproken over de bestaande afspraken van de gemeente  met de overige gebruikers van het schoolgebouw, de juridische status van deze afspraken en hoe daarmee om te gaan in het licht van een eventueel met [appellanten] te sluiten koopovereenkomst met betrekking tot het schoolgebouw; laat staan dat daarover afspraken met [appellanten] zijn gemaakt. Dit punt, dat niet van ondergeschikte betekenis is, stond dus nog open toen de onderhandelingen op 12 oktober 2018 door de gemeente werden beëindigd. 
       
       
         
           de kosten voor het afscheiden van de gymzaal 
         
       
       
     
     
       3.28. 
       
         De kosten voor het afscheiden van de gymzaal was eveneens een nog openstaand punt toen de onderhandelingen op 12 oktober 2018 werden beëindigd. In de e-mail van de gemeente van 8 februari 2018 is daarover vermeld:  “Overige bespreekpunten: 
         
           - U heeft aangegeven dat u het zelfstandig maken van de gymzaal (brand technisch gescheiden compartiment/geen gedeelde levering nuts) graag ziet gebeuren vóór de verkoop onder verantwoordelijkheid en kosten van de gemeente. In tegenstelling tot hetgeen wij gezegd hebben in het verkoopaanbod. Zonder verdere toezegging zullen wij voor de volgende afspraak de hoogte van deze kosten in beeld brengen.”. 
           Naderhand hebben partijen daarover geen nadere afspraken meer gemaakt. Dit betreft geen ondergeschikt punt. Dat geldt evenzeer indien met [appellanten] moet worden aangenomen dat het (alleen) nog ging om te maken afspraken van bouwkundige en installatietechnische aard (een meerjarig onderhoudsplan, de brandmeldinstallatie en een beveiligingsinstallatie).   
         
           de gevolgen van het niet doorgaan van de onteigening door ProRail 
           
         
       
     
     
       3.29. 
       
         Partijen hebben tijdens het overleg op 15 december 2017 met elkaar gesproken over de gevolgen van het eventueel niet doorgaan van de onteigening door ProRail. Dat blijkt uit de e-mail van de gemeente van 22 december 2017, waarin de inhoud van dat overleg wordt samengevat. Daarin is vermeld: “ Aandachtspunten 
         
           In het gesprek heeft u ons een vraag voorgelegd: stel dat er om wat voor reden dan ook wordt afgezien van het Tracébesluit (of een extreme vertraging), en er dus niet wordt onteigend, wat dan? U zou graag van de verkoop af willen zien, als u de mogelijkheid hebt om op de huidige locatie aan de [adres 1] te willen blijven. In het gesprek zijn we niet verder op deze vraag ingegaan, maar ligt nog open. Hier zullen we beiden over nadenken en volgende keer op terugkomen.”  
           Tijdens het daarop volgende gesprek tussen partijen op 19 januari 2018 zijn de gevolgen van het niet doorgaan van de onteigening, volgens de samenvatting van dat gesprek dat de  gemeente bij e-mail van 8 februari 2018 aan [appellanten] heeft toegezonden, niet aan de orde gekomen. Gesteld en ook niet gebleken is dat partijen de gevolgen van het niet doorgaan van de onteigening nadien nog wel met elkaar hebben besproken. Dit punt stond dus nog open toen de onderhandelingen op 12 oktober 2018 door de gemeente werden beëindigd. 
       
     
     
       3.30. 
       
        [appellanten] stelt dat dit punt geen essentieel punt zou zijn geweest, maar uit het hiervoor vermelde citaat uit de e-mail van de gemeente van 22 december 2017 blijkt het tegendeel. Daaruit blijkt immers dat het [appellanten] is die de vraag voorlegt wat er gebeurt als de onteigening niet doorgaat en dat [appellanten] van de koop van het schoolgebouw wilde afzien als het onteigeningstraject geen doorgang zou vinden. De beoogde (ver)kooptransactie zou in dat geval (wat [appellanten] betreft) dus niet doorgaan. Al het voorgaande maakt de gevolgen van het niet doorgaan van de onteigening voor [appellanten] essentieel voor (de totstandkoming van) de koopovereenkomst.  
       
       
         
           de instandhouding van de Kiss en Ride zone 
         
       
     
     
       3.31. 
       
         Over (de instandhouding van) de Kiss en Ride zone hebben partijen evenmin nadere afspraken gemaakt voordat de onderhandelingen op 12 oktober 2018 zijn beëindigd. Dit punt stond dus eveneens nog open. [appellanten] stelt dat dit een ondergeschikt punt betreft (vooral een kwestie waarover de gemeente nog feitelijke informatie diende te verstrekken). Uit de verklaring van (de advocaat van) [appellanten] tijdens de zitting in eerste aanleg blijkt het tegendeel. Uit het proces-verbaal van deze zitting blijkt dat de advocaat over het punt van (de instandhouding van) de Kiss en Ride zone het volgende heeft verklaard: “Het is belangrijk om te weten of de Kiss & Ride Zone blijft. Als die niet zou blijven, zouden ze dat opnieuw moeten aanvragen. Dat zou niet zoveel gevolgen hebben voor de overeenkomst. Ze zouden dat in een Wabo-traject moeten regelen. Dit gaat meer om de continuïteit voor de onderneming.". 
         Van een punt dat (kennelijk) verband houdt met de continuïteit van de onderneming van [appellanten] kan niet worden gezegd dat het voor [appellanten] een ondergeschikt punt betreft.   
       
       
       
         
           tussenconclusie met betrekking tot gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen  
         
       
       
     
     
       3.32. 
       
         
          [appellanten] heeft met het voorgaande onvoldoende onderbouwd gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten. Gelet op het voorgaande staat dus vast dat partijen op het moment van het afbreken van de onderhandelingen geen wilsovereenstemming hadden bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, noch over andere essentiële onderdelen daarvan. Dit, evenals wat hiervoor ten aanzien van grief 1 is overwogen, staat aan het bestaan van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen van [appellanten] in de weg. 
         
           bijzondere omstandigheden van het geval – grief 3 in principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.33. 
       
         
          [appellanten] heeft in grief 3 een aantal omstandigheden aangevoerd die volgens hem maken dat het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente onaanvaardbaar is. [appellanten] stelt dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met deze omstandigheden, althans dat de rechtbank deze omstandigheden in een onjuist kader zou hebben geplaatst.  
         De gemeente heeft gemotiveerd betwist dat de genoemde omstandigheden de conclusie rechtvaardigen dat het afbreken van de onderhandelingen onder deze omstandigheden onaanvaardbaar is. 
       
       
     
     
       3.34. 
       Het hof stelt voorop dat behalve gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij van de afbreker van de onderhandelingen dat er een overeenkomst tot stand zou komen, het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn op grond van ‘de andere omstandigheden van het geval’.  
       
     
     
       3.35. 
       De door [appellanten] genoemde omstandigheden brengen, ook in onderling verband en samenhang bezien, naar het oordeel van het hof niet mee dat het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente onaanvaardbaar was. Bij de in het arrest CBB/JPO bedoelde ‘andere omstandigheden van het geval’ gaat het immers om een zeer beperkte categorie uitzonderingsgevallen. Gedacht kan worden aan het geval dat wegens de maatschappelijke belangen die met de totstandkoming van een overeenkomst gemoeid zijn, geen mogelijkheid tot het bereiken van overeenstemming mag worden veronachtzaamd, zoals het geval kan zijn bij onderhandelingen over een collectieve arbeidsovereenkomst, ook al kan niet worden gesproken van een gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van een overeenkomst. Ook kan worden gedacht aan het geval dat moet worden onderhandeld tegen de achtergrond van een bepaalde, reeds bestaande rechtsverhouding, die partijen in beginsel verplicht tot onderhandelen, zoals een bedongen verplichting tot heronderhandelen over de voortzetting van een duurovereenkomst na het verstrijken van een bepaalde termijn of het intreden van bepaalde omstandigheden (Parl. Gesch. Inv. Boek 6, p. 1440, 1442). Het moet derhalve gaan om (zeer) zwaarwegende omstandigheden die veelal een veroordeling tot hervatting van de onderhandelingen – zoals door [appellanten] primair is gevorderd – (en niet een vordering tot schadevergoeding) het meest voor de hand doen liggen (zie ook Hof Arnhem 7 november 2006, ECLI:NL:GHARN: 2006:AZ6032). Dergelijke omstandigheden zijn door [appellanten] niet, althans onvoldoende gesteld, endeze omstandigheden zijn ook anderszins niet gebleken, zoals hierna wordt toegelicht. 
       
     
     
       3.36. 
       Het hof gaat, net als de rechtbank, niet mee in de – door de gemeente betwiste – maatschappelijke verantwoordelijkheid die de gemeente volgens [appellanten] zou hebben om [[Y]] te (doen) herhuisvesten op een passende locatie. De gemeente heeft tijdens de onderhandelingen herhaaldelijk benadrukt dat het de eigen verantwoordelijkheid is van [appellanten] om een andere, passende locatie te vinden. Zelfs als [appellanten] moet  verhuizen als gevolg van de keuze van de gemeente voor “een robuust spoor- en wegtracé in Vught”, zoals [appellanten] stelt, maakt dat het voorgaande naar het oordeel van het hof niet anders, mede nu de gemeente tijdens de gesprekken met en in de berichtgeving aan [appellanten] bij herhaling heeft gecommuniceerd dat zij onteigening en herhuisvesting als twee separate zaken beschouwt. Het hof verwijst voor het bovenstaande naar de gespreksnotitie van de gemeente van 13 februari 2017 – die volgens [appellanten] een getrouw beeld geeft van wat partijen op die datum hebben besproken – waarin (onder meer) staat:  “De gemeente is geen partij in de onteigeningsprocedure met Prorail. De gemeente is ook niet verplicht om te zorgen voor een nieuwe huisvesting van het kinderdagverblijf. Dat is en blijft de taak van de familie [[X]] zelf.” . Voort verwijst het hof naar de brief van 23 februari 2017 waarin de gemeente (onder meer) als volgt reageert op de brief van [appellanten] van 14 februari 2017:  “Wij begrijpen de urgentie voor de familie [[X]] en hun bedrijfsvoering. Maar we willen echter nogmaals benadrukken dat gemeente niet verantwoordelijk is voor de her huisvesting van [[Y]] . De gemeente  [is]  geen partij in de onteigeningsprocedure van Prorail met als uitgangspunt een schadeloosstelling. (…) Als wij hier niet uit kunnen komen is en blijft de herhuisvesting de verantwoordelijkheid van de familie [[X]] .” .   
       
     
     
       3.37. 
       De vermeende uitlatingen van wethouder [persoon E] , waar [[X]] in randnr. 4.2. van zijn memorie van grieven naar verwijst, kunnen [appellanten] niet baten omdat deze uitlatingen naar zeggen van [appellanten] uit 2015 dateren, derhalve vóór het aangaan van de gesprekken tussen partijen in maart 2016. De door [appellanten] aan de wethouder toegeschreven uitlatingen hielden daarnaast volgens [appellanten] louter een inspanningsverplichting van de gemeente in.  
       
     
     
       3.38. 
       
         Het afbreken van de onderhandelingen kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn op grond van ‘de andere omstandigheden van het geval’ indien de afbrekende partij zich schuldig maakt aan onaanvaardbaar onderhandelingsgedrag, zoals het aanvoeren van een voorgewende reden om de onderhandelingen af te breken. Volgens [appellanten] zou de gemeente de onderhandelingen louter vanwege een financieel 
         belang hebben afgebroken en ligt daaraan geen dringende reden of algemeen belang ten grondslag. De gemeente heeft dat betwist. Daarover wordt het volgende overwogen.  
       
     
     
       3.39. 
       Uit de stukken en het verhandelde ter zitting in eerste aanleg blijkt dat de gemeente de onderhandelingen op 12 oktober 2018 heeft afgebroken omdat medio 2018 voor de gemeente duidelijk was geworden dat de voormalige leerlingen van de Hertog van Brabantschool structureel door de naastgelegen bassischool De Lichtstraat zouden worden opgevangen in het schoolgebouw. Met andere woorden: medio 2018 werd duidelijk dat het schoolgebouw niet op korte termijn zou vrijkomen, maar voor langere tijd zou worden gebruikt voor onderwijsactiviteiten. De reden voor het afbreken van de onderhandelingen is dus niet een financieel belang van de gemeente, maar een algemeen belang, althans een belang in het kader van onderwijshuisvesting.  
       
     
     
       3.40. 
       Bij brief van 14 februari 2017 heeft [appellanten] aan de gemeente te kennen gegeven dat zij in verband met de continuïteit van haar onderneming direct vanuit haar locatie aan de [adres 1] wilde verhuizen naar het schoolgebouw. Door de ontwikkelingen met betrekking tot de Hertog van Brabantschool was dat niet meer haalbaar en was het schoolgebouw dus niet meer geschikt als alternatieve locatie voor [[Y]] . De gemeente hoefde bij het afbreken van de onderhandelingen geen rekening te houden met een eventuele vertraging in het onteigeningstraject met ProRail. Zoals hiervoor is overwogen heeft de gemeente tijdens de gesprekken met en in de berichtgeving aan [appellanten] bij herhaling gecommuniceerd dat de onderhandelingen tussen [appellanten] en Prorail over de onteigening van de locatie van [appellanten] aan de [adres 1] en het onderhandelingstraject tussen [appellanten] en de gemeente over de verkoop van het schoolgebouw voor  de gemeente twee gescheiden trajecten zijn. Indien [appellanten] zich daarin niet kon vinden, had hij zich uit de onderhandelingen met de gemeente moeten terugtrekken. 
       
     
     
       3.41. 
       Door de gemeente is (onder meer) bij e-mail van 22 december 2017 expliciet aan [appellanten] te kennen gegeven dat het vrijkomen van het schoolgebouw, in die zin dat het schoolgebouw niet meer voor onderwijsactiviteiten zou worden gebruikt, één van de  kanttekeningen/voorwaarden is bij het verkoopvoorstel van de gemeente. Uit de e-mail van de gemeente aan [appellanten] van 13 september 2018 blijkt dat, anders dan [appellanten] stelt, de gemeente in september 2018 (nog steeds) in onzekerheid verkeerde over het vrijkomen van het schoolgebouw. De gemeente schrijft in die e-mail:  “Zoals bekend is het vrijkomen van de school een belangrijke voorwaarde.” . 
       
     
     
       3.42. 
       Bij het antwoord op de vraag of een partij die de onderhandelingen afbreekt onaanvaardbaar heeft gehandeld, moet mede rekening worden gehouden met de ‘gerechtvaardigde belangen’ van deze afbrekende partij die met zich kunnen brengen dat het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, dat wil zeggen: omstandigheden die bij het aangaan van de onderhandelingen niet aanwezig waren, maar die tijdens de onderhandelingen naar voren treden. Die onvoorziene omstandigheden zijn in dit geval gelegen in het niet op korte termijn vrijkomen van het schoolgebouw. Het voortzetten van de onderhandelingen daarover was daarom niet zinvol. 
       
     
     
       3.43. 
       
         Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente (ook) niet in verband met de hiervoor bedoelde ‘andere omstandigheden’ onaanvaardbaar moet worden geacht, zodat dat afbreken de gemeente (ook in zoverre) vrijstond. [appellanten] heeft onvoldoende gesteld om tot bewijslevering van het tegendeel te worden toegelaten. 
         
           totstandkomingsvertrouwen derde fase respectievelijk tweede fase – grief 4 in principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.44. 
       In grief 4 stelt [appellanten] dat hij vanwege het positieve verloop van de besprekingen over de aankoop van het schoolgebouw in de periode februari 2017 tot en met  oktober 2018, in die periode kansen op een andere vervangende locatie voor [[Y]]  heeft misgelopen (niet heeft onderzocht) en dat hij om dezelfde reden geen mogelijkheid heeft aangegrepen om het Tracé-besluit aan te vechten dan wel te vertragen. [appellanten] stelt dat daarom sprake is van schade die zowel in de derde fase als in de tweede fase van de onderhandelingen voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank heeft dat volgens [appellanten] niet onderkend. 
       
     
     
       3.45. 
       Bij het schetsen van het juridisch kader hiervoor is uiteengezet dat de onderhandelingen zich in de derde fase bevinden als er bij [appellanten] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. Hiervoor is overwogen dat het niet vervuld zijn van het voorbehoud van 13 februari 2017 aan het ontstaan van dat vertrouwen in de weg staat, evenals het ontbreken van wilsovereenstemming over essentiële onderdelen van de overeenkomst op het moment van afbreken van de onderhandelingen, zodat geen sprake is van onderhandelingen die zich in de derde fase bevonden toen ze werden afgebroken. De gestelde schade (gederfde winst) komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast heeft [appellanten] de gestelde schade wat betreft het mislopen (niet onderzoeken) van (beweerdelijke) kansen op een andere vervangende locatie dan de Hertog van Brabantschool, tegenover de gemotiveerde betwisting door de gemeente, niet nader onderbouwd. Dat [appellanten] de mogelijkheid om het Tracé-besluit aan te vechten dan wel te vertragen niet heeft aangegrepen, dient voor zijn rekening en risico te blijven. Dit kan niet op de gemeente worden afgewenteld, mede gelet op de eigen verantwoordelijkheid van [appellanten] voor het vinden van een vervangende locatie, waarop de gemeente hem meerdere keren heeft gewezen.  
       
     
     
       3.46. 
       Indien aangenomen zou moeten worden dat de onderhandelingen zich in de tweede fase bevonden toen ze door de gemeente op 12 oktober 2018 werden afgebroken – in die fase is geen totstandkomingsvertrouwen nodig voor het ontstaan van precontractuele aansprakelijkheid – komen alleen onderhandelingskosten voor vergoeding in aanmerking. De gestelde schadeposten vallen daar niet onder. [appellanten] heeft geen grief  gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat hij onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij kosten heeft gemaakt die uitstijgen boven de gebruikelijke kosten voor het voeren van onderhandelingen, zodat het hof daaraan is gebonden.    
       
     
     
       3.47. 
       Gelet op het voorgaande faalt grief 4 in principaal hoger beroep.  
       
       
         
           beslissing in conventie – grief 5 in principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.48. 
       Nu de grieven 1 tot en met 4 in principaal hoger beroep falen, faalt eveneens grief 5 in principaal hoger beroep, die inhoudt dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van [appellanten] (in conventie) heeft afgewezen.  
       
       
         
           bewijs(aanbod) – grief 6 in principaal hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.49. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen en verweren zijn die - indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Grief 6 in principaal appel, die inhoudt dat de rechtbank [appellanten] ten onrechte niet tot bewijs van zijn stellingen heeft toegelaten, faalt derhalve.  
       
       
         
           reconventie: vordering tot opheffen beslag – grieven 1, 2 en 3 in incidenteel hoger beroep    
         
       
       
     
     
       3.50. 
       Met de grieven 1, 2 en 3 in incidenteel hoger beroep komt de gemeente op tegen de afwijzing van haar reconventionele vordering tot opheffing van het door [appellanten] gelegde conservatoire beslag op het schoolgebouw en tegen de veroordeling van de gemeente in de proceskosten in reconventie. 
       
     
     
       3.51. 
       Op grond van artikel 705 lid 2 Rv kan een conservatoir beslag onder meer worden opgeheven bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of, als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. Deze situaties doen zich hier niet voor. 
     
     
       3.52. 
       De opsomming van de opheffingsgronden in artikel 705 lid 2 Rv is niet limitatief bedoeld, zodat de rechter ook in andere gronden aanleiding kan vinden het beslag op te heffen. De rechter dient bij de beoordeling van de opheffingsgrond een belangenafweging te maken tussen het belang van de beslaglegger bij het hebben en houden van zekerheid voor zijn (vermeende) vorderingen en het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. Bij deze belangenafweging kunnen alle omstandigheden van het geval betrokken worden. 
       
     
     
       3.53. 
       In hoger beroep voert de gemeente als haar belang bij opheffing van het beslag aan dat de gemeenteraad op 16 december 2021 de gebiedsvisie ‘Hart van de Baarzen Vught’ heeft vastgesteld en dat die visie onder meer voorziet in de bouw van woningen op de plek waar het schoolgebouw staat. De gemeente stelt dat zij duidelijkheid nodig heeft om deze gebiedsvisie verder uit te kunnen werken zodat zij kan starten met de voorbereiding van de planologische procedures. 
       
     
     
       3.54. 
       Naar het oordeel van het hof dient dit (gestelde) belang van de gemeente te wijken voor het belang van [appellanten] bij handhaving van het beslag. Opheffing van het beslag leidt niet tot de door de gemeente gewenste duidelijkheid. Er staat immers nog cassatie open tegen de beslissing in hoger beroep (het conservatoire beslag zal van rechtswege vervallen als de uitspraak van de rechtbank onaantastbaar is geworden (gezag van gewijsde heeft gekregen) (artikel 704 lid 2 Rv). Daarnaast staat het beslag niet in de weg aan een verdere uitwerking van de gebiedsvisie en aan de voorbereiding van planologische procedures door de gemeente, althans de gemeente heeft onvoldoende gesteld om het tegendeel aan te kunnen nemen. 
       
     
     
       3.55. 
       De reconventionele vordering van de gemeente tot opheffing van het door [appellanten] gelegde conservatoire beslag, is dan ook terecht door de rechtbank afgewezen. De gemeente is, als de partij die ter zake deze vordering in het ongelijk is gesteld, eveneens terecht door de rechtbank in de proceskosten in reconventie veroordeeld.  
       
     
     
       3.56. 
       Gelet op het voorgaande falen de grieven 1, 2 en 3 in incidenteel hoger beroep.  
       
     
     
       3.57. 
       Grief 4 in incidenteel hoger beroep kan evenmin leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis omdat rechtsoverweging 5.9 van het bestreden vonnis waar de gemeente  met deze grief tegen opkomt een weergave betreft door de rechtbank van de standpunten van de gemeente en dus geen dragende overweging voor het oordeel van de rechtbank betreft. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.58. 
       De slotsom is dat zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep  faalt, zodat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. 
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       3.59. 
       
        [appellanten] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld, op vordering van de gemeente: hoofdelijk, in de proceskosten van het principaal hoger beroep en de gemeente dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. De gevorderde betaling van de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten zullen over en weer worden toegewezen, aangezien tegen de toewijzing daarvan geen verweer is gevoerd.  
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in principaal en incidenteel hoger beroep  
       
     
     
     
       bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 24 februari (het hof begrijpt:) 2021 waarvan beroep;  
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten in principaal hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente op € 772,00 aan griffierecht en op € 1.671,00 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;  
     
     
     
       bepaalt dat de bedragen van € 772,00 en € 1.671,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de proceskosten in incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op € 557,00 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       bepaalt dat het bedrag van € 557,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet  zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart dit arrest, wat betreft de proceskostenveroordelingen, uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, C.J.H.G. Bronzwaer en G.M. Menon en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 augustus 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer