ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:4612

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:4612 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 06-11-2014 / 13-00580

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-11-06

Zaaknummer: 13-00580

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:4612

---

WOZ; multifunctionaliteit; berekening woondelenvrijstelling voor de gebruikersheffing; waardebepaling met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ 
       
       
         Waardering pluimveestallen die thans als caravanstalling worden gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de stallen, gelet op de geldende bestemming, terecht als pluimveestallen zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte in de waardematrix een toeslag voor multifunctionaliteit toegepast. 
         Voor de gebruikersheffing is de woning en de daarbij behorende grond vrijgesteld. De stelling van de heffingsambtenaar dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust, en dat de waarde van de grond naar evenredigheid moet worden toegerekend aan de woning en de niet-woning acht het Hof onjuist. De volgens de taxatiewijzer berekende meerwaarde van een perceel met bouwblok ten opzichte van een perceel zonder bouwblok moet worden toegerekend aan de woning.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Kenmerk: 13/00580 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende],  
       
       wonende te [woonplaats], 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 15 maart 2013, nummer AWB 11/4240, in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis, 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2010 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2011 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 734.000. Tevens zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting en gebruikersbelasting) voor het jaar 2011 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking. Voor de gebruikersbelasting is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondslag van € 553.000. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 16 november 2011 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
       1.4. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C]. 
       
     
     
       1.5. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.6. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan. 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een agrarisch object met een woning, drie - naar de Heffingsambtenaar stelt, maar belanghebbende betwist - pluimveestallen (hierna aan te duiden als: stallen), ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente Oploo, sectie [letter], nummer [nummer], ter grootte van 21.340 m². Van de totale oppervlakte is 16.750 m2 meegetaxeerd. 
       
     
     
       2.2. 
       De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1992 met een inhoud van 408 m3, de stallen hebben stenen wanden en zijn gebouwd in respectievelijk 1983, 1985 en 1991. De stallen uit 1983 en 1985 hebben ieder een oppervlakte van 1.440 m2, de stal uit 1991 heeft een oppervlakte van 1.020 m2. De kwaliteit en de onderhoudstoestand van zowel de woning als van de stallen zijn als gemiddeld aan te merken. 
       
     
     
       2.3. 
       De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2010. Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen waarden worden uitgesplitst naar onbebouwde bedrijfsdelen (erf) en gebouwde bedrijfsdelen, de zogeheten deelobjecten. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van bouwjaar, ligging, uitvoering, onderhoud en technische en functionele veroudering van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met agrarische bestemming. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 734.000 heeft de Heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport van de heer [C] (hierna: de taxateur) van 29 maart 2012 overgelegd. Het taxatierapport bestaat uit een Matrix met een toelichting, een Taxatiekaart Agrarisch en zes Referentiekaarten Agrarisch. 
         Omdat agrarische objecten over het algemeen samengesteld zijn uit een groot aantal objectonderdelen, heeft de taxateur bij zijn onderbouwing ervoor gekozen elk object uit de matrix apart op een pagina weer te geven: het te onderbouwen object op een taxatiekaart en de onderbouwingen op referentiekaarten. In zijn rapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de transactieprijzen van de objecten [b-straat] 8 te [D], [c-straat] 5 te [E], [d-straat] 4 te [F], [f-straat] 9 te [G] en Kokmeeuwenweg 22 te [H] (van dit laatste object zowel per transactiedatum 1 november 2010 als 29 november 2010) (hierna: de referentieobjecten) opgenomen. Hij heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 800.000, welke waarde hij heeft bepaald door middel van de onder 2.3 vermelde methode. Op de taxatiekaart en de referentiekaarten zijn voorts foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen.  
       
       
     
     
       2.5. 
       Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 633.000 heeft belanghebbende in beroep een taxatierapport van de heer [J] van 16 november 2012 overgelegd. In dit rapport heeft de heer [J] aangegeven dat de grondslag voor de heffing van OZB eigenaar € 633.000 bedraagt en de grondslag voor heffing OZB gebruik € 322.000. Ook hij heeft de onder 2.3 vermelde methode gebruikt. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 28 augustus 2006 zijn Burgemeester en wethouders van de gemeente Sint Anthonis naar aanleiding van het op 31 januari 2006 ingekomen verzoek van belanghebbende om een nieuwe vergunning, de gehele inrichting (kalkoenmesterij of caravanstalling) omvattend, tot de conclusie gekomen 
       
       
         ‘Uit toetsing van de aanvraag aan het gestelde in artikel 8.8 Wet milieubeheer blijkt dat de bescherming van het milieu door het stellen van voorschriften voldoende kan worden gewaarborgd. Door het nemen van een positieve beschikking op deze aanvraag ontstaat geen strijd met regels gesteld in deze wet, danwel de in artikel 13.1 tweede lid Wet milieubeheer genoemde wetten. Toetsing van de aanvraag aan het gestelde in artikel 8.10 Wet milieubeheer leidt tot de conclusie dat de vergunning kan worden verleend’ 
       
       
       
         en hebben Burgemeester en wethouders besloten aan belanghebbende de gevraagde vergunning te verlenen, overeenkomstig de bij de vergunning behorende voorschriften en voorts dat de voorschriften in paragraaf 1.13 (nazorg) 5 jaar nadat de vergunning haar gelding heeft verloren van kracht blijven. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de vraag welke de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum is. 
       
       
         Nu belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting heeft verklaard dat de waardering van de stallen niet langer in geschil is, spitst het geding zich toe op de volgende vragen: 
       
       
       
         1) Heeft de Heffingsambtenaar de stallen terecht gewaardeerd als pluimveestal? 
         2) Heeft de Heffingsambtenaar terecht een correctie toegepast wegens multifunctionaliteit van de stallen? 
         3) Heeft de Heffingsambtenaar de grondslag voor de gebruikersbelasting terecht vastgesteld op € 553.000?   
       
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 633.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag met betrekking tot de eigenarenbelasting en tot vermindering van de aanslag met betrekking tot de gebruikersbelasting tot een naar een waarde van € 322.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.  
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         Pluimveestal of schuur 
       
     
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de stallen niet gewaardeerd kunnen worden als pluimveestallen, omdat er geen bruikbare stalinrichting meer aanwezig is en 2006 het laatste jaar is dat er kalkoenen in de stallen zijn gehouden. Voorts wijst hij erop dat het onduidelijk is of per de waardepeildatum de stallen, behalve de benodigde investeringen, ook bestemmingstechnisch wel als kalkoenenstallen gebruikt hadden mogen worden. Hij is van mening dat de stallen als schuur aangemerkt dienen te worden, omdat zij te laag zijn om als werktuigenberging gebruikt te worden. 
       
     
     
       4.2. 
       De Heffingsambtenaar stelt dat de onroerende zaak binnen een extensiveringsgebied natuur valt, waarbij er sinds 1991 een milieuvergunning is verleend voor het houden van 27.000 vleeskalkoenen. Op 28 augustus 2006 is er, zo vervolgt de Heffingsambtenaar, vergunning verleend om de stallen te kunnen gebruiken voor de stalling van caravans in plaats van voor het houden van vleeskalkoenen. Omdat een gebruik als pluimveestal naar de mening van de taxateur de meest gerede bestemming is die een potentiële koper aan de opstallen zou geven, zijn de stallen als pluimveestallen gewaardeerd. Tenslotte stelt de Heffingsambtenaar dat in het begin 2013 ter inzage gelegde concept-bestemmingsplan de onroerende zaak nog steeds aangegeven wordt als een agrarisch bedrijf ten behoeve van een veehouderij en dat geen sprake is van het vervallen van de agrarische bestemming. Hem is, na controle van de op de peildatum geldige vergunningen en bestemmingen, niets gebleken van het tijdelijke karakter van de caravanstalling en kalkoenenhouderij; niets staat bestemmingstechnisch en vergunningstechnisch het gebruik van beide aanwendingen op de peildatum in de weg. 
       
     
     
       4.3. 
       Tijdens het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat hij de stallen om milieutechnische redenen nu niet meer kan gebruiken als pluimveestallen. Wil hij ze als zodanig kunnen gaan gebruiken dan zal eerst een nieuwe milieuvergunning moet worden afgegeven, omdat hij in de buurt van een bosrijk gebied zit. 
       
     
     
       4.4. 
       Vaststaat dat belanghebbende op 28 augustus 2006 een milieuvergunning heeft gekregen tot in ieder geval 2011. Nu de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2010, toestand 1 januari 2011, is het Hof van oordeel dat de stallen in het onderhavige jaar gebruikt kunnen worden als pluimveestallen. Dat belanghebbende de stallen niet als zodanig (heeft) gebruikt doet hier niet aan af. De stallen zijn terecht door de Heffingsambtenaar als pluimveestallen gewaardeerd. 
       
       
         
           Multifunctionaliteit 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de stallen multifunctioneel zijn, omdat ze ’s zomers als pluimveestallen kunnen worden gebruikt en ’s winters als caravanstalling. Er zijn, aldus de Heffingsambtenaar, meerdere gebruiksmogelijkheden hetgeen de verkoopbaarheid en de waarde ten goede komt, om welke reden de taxateur een toeslag voor functionaliteit heeft toegepast. Deze toeslag heeft de taxateur in de waardematrix verwerkt door aan het aspect doelmatigheid (D) factor 4 toe te kennen. Een en ander leidt tot een hogere waarde voor de stallen. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte factor 4 heeft toegepast voor de multifunctionaliteit van de stallen. Hij is van oordeel dat de mogelijkheid om in de pluimveestallen caravans te stallen een correctie voor doelmatigheid niet rechtvaardigt. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende hier aan toegevoegd dat uitsluitend sprake is van opslag en stalling van caravans. In 2006 is hij gestopt met het houden van kalkoenen. De voeder- en drinkwatervoorziening is uit de stallen gehaald, zo ook de afscheiding. Het zijn leeggehaalde kalkoenenstallen. Bij gebruik als pluimveestal zal een en ander weer aangepast moeten worden. 
       
     
     
       4.7. 
       Uitgaande van een standaardpluimveestal met factor 3 voor doelmatigheid is de waarde volgens belanghebbende € 119.847 voor de oudste stal, € 133.017 voor de stal uit 1985 en € 129.492 voor de stal uit 1991. De Heffingsambtenaar heeft deze bedragen niet weersproken. 
       
     
     
       4.8. 
       Het Hof stelt voorop dat de Heffingsambtenaar de bewijslast draagt aannemelijk te maken dat een correctie voor doelmatigheid gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de mogelijkheid om in de stallen caravans te plaatsen een hogere waardering meebrengt. Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat het telkenjare verwijderen respectievelijk weer opbouwen van een voeder- en watervoorziening en afscheidingen, het opslaan van deze goederen en het grondig schoonmaken en/of ontsmetten van de stallen alvorens deze weer als stalling voor caravans te kunnen gebruiken er niet bepaald op wijzen dat de stallen multifunctioneel inzetbaar zijn. Er is dan ook geen plaats voor toepassing van factor 4 ter zake van het aspect doelmatigheid. 
       
     
     
       4.9. 
       Nu de Heffingsambtenaar de stallen heeft gewaardeerd op € 131.040 (stal uit 1983), respectievelijk € 145.440 (stal uit 1985) en € 142.800 (stal uit 1991) dient de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 800.000 verminderd te worden met (€ 131.040 -/- € 119.847 =) € 11.193, respectievelijk (€ 145.440 -/- € 133.017 =) € 12.423 en (€ 142.800 -/- € 129.492 =) €13.308, derhalve in totaal € 36.924, tot een waarde van € 763.076. De bij de primaire beschikking vastgestelde waarde van € 734.000 is niet te hoog. 
       
       
         
           Toerekening grond 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De Heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de in 2.3 vermelde taxatiewijzers. Ook belanghebbende gaat uit van de taxatiewijzers. Het Hof stelt voorop dat de taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen voor de waardering van de onroerende zaak. 
       
     
     
       4.11. 
       In de taxatiewijzers wordt uitgegaan van de waardering van grond op basis van een kavel met woning. Per waardegebied worden grondprijzen gegeven per hectare, waarop vervolgens een staffel is gebaseerd met prijzen per vierkante meter. Per waardegebied worden twee verschillende staffels gegeven, een voor een bouwblok met woning en een voor een bouwblok zonder woning. Bij het bepalen van de waarde van de grond bij een agrarisch object met een woning moeten de onderdelen grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning bij elkaar worden opgeteld om vervolgens als geheel getaxeerd te worden op basis van de grondwaardestaffel ‘bouwblok met woning’. Na waardering van het gehele perceel moet er een waardeverdeling komen over de grond bij eengezinswoning en de grond bij niet-woning. In de waardering van de eerste 400 vierkante meter zit een verschil in de staffels ‘bouwblok met woning’ en ‘bouwblok zonder woning’.  
       
     
     
       4.12. 
       Voor de gebruikersheffing dient de grond behorende bij de woning uit de heffingsgrondslag gehaald te worden in verband  met de woondelenvrijstelling. Tussen partijen is de waarde van het onderdeel ‘grond bij woning’ in geschil. 
       
     
     
       4.13. 
       
         De Heffingsambtenaar hanteert de in de taxatiewijzer opgenomen methode waarbij de oppervlakte per onderdeel wordt vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkante meterprijs van het gehele perceel, waarbij eerst een totale waarde voor de meegetaxeerde grond wordt berekend welke vervolgens naar rato van oppervlakte wordt onderverdeeld in een waarde voor de grond bij woning en een waarde voor de grond bij niet-woning, anders gezegd, hij gaat uit van de totale waarde van het perceel en berekent vervolgens een prijs per vierkante meter, waarbij iedere vierkante meter een gelijke waarde heeft. 
         Tijdens het onderzoek ter zitting heeft hij hieraan toegevoegd dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust. Het bestemmingsplan geeft niet aan welk stuk je als tuin mag gebruiken en waar je een woning moet bouwen. De waarde van het recht om een woning te mogen bouwen wordt verdeeld over alle vierkante meters, omdat dat recht op het hele perceel rust. Het kan overal uitgeoefend worden, overal kan gebouwd worden. 
       
       
     
     
       4.14. 
       
         Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methodiek geen recht doet aan de correcte verdeling van de meerwaarde van de woning. De meerwaarde wordt op deze manier – ten onrechte, aldus belanghebbende - verdeeld over de onderdelen grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning. Hij vindt dat de totale meerwaarde toegerekend dient te worden aan de grond bij eengezinswoning, omdat de meerwaarde uitgaat van de woning. De meerwaarde van het totale perceel ten opzichte van een perceel zonder woning heeft, aldus nog steeds belanghebbende, te maken met het woongedeelte. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op het verschil in de staffels ‘bouwblok met woning’ en ‘bouwblok zonder woning’, waar alleen bij de eerste 400 vierkante meter een verschil in prijs per vierkante meter wordt gehanteerd. Dat kan naar zijn mening alleen maar betrekking hebben op de woning en de meerwaarde moet dan ook toegerekend worden aan de woning. Belanghebbende staat de volgende methodiek voor: zowel de totale oppervlakte (grond bij eengezinswoning en grond bij niet-woning) als de oppervlakte van grond bij eengezinswoning waarderen op basis van de grondwaardestaffel ‘met woning’. Dit leidt tot de volgende berekening van de grond bij de woning respectievelijk de niet-woning: 
         1) grond bij eengezinswoning: 
         400 à € 167,00 = 	€   66.800 
         600 à € 31,00 = 	€   18.600 
         3.250 à € 23,50 = 	€   76.375 
         totaal 				€ 161.775 
       
       
       
         2) grond bij niet-woning:  
         250 à € 23,50 =		€    5.875 
         3.000 à 14,00 = 	€  42.000 
         5.750 x 7,50 =  		€  43.125 
         totaal				€  91.000. 
       
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof acht de door belanghebbende voorgestane methodiek de juiste. Het enkele feit dat de woning overal op het perceel gesitueerd zou mogen en kunnen worden, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van het Hof heeft het totale perceel een meerwaarde, omdat er een woning op gebouwd mag worden en niet omdat er andere opstallen op mogen staan. De woondelenvrijstelling houdt immers in dat de woning met een normaal bij een woning behorend stuk grond wordt vrijgesteld. Het maakt daarbij naar het oordeel van het Hof niet uit waar het stuk grond op het perceel is gesitueerd. Uit de omstandigheid dat in de taxatiewijzer de staffel ‘bouwblok met woning’ bij de eerste vierhonderd vierkante meter een hogere waarde vermeldt dan de staffel ‘bouwblok zonder woning’ volgt naar het oordeel van het Hof dat de meerwaarde zit in de mogelijkheid om een woning te bouwen. Het recht ziet op de eerste 400 vierkante meter en niet ook op de rest van het perceel. Om die reden ligt het dan ook voor de hand om de meerwaarde aan de woning toe te rekenen.  
       
     
     
       4.16. 
       Voor de gebruikersheffing dient de woondelenvrijstelling te worden vastgesteld op € 150.144 (woning) + € 161.775 (grond) = € 311.919. De heffingsgrondslag voor de gebruikersheffing dient derhalve vastgesteld te worden op € 763.076 -/- € 311.919 = € 451.157 (afgerond € 451.000). 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren voor zover het de aanslag OZB gebruikersbelasting betreft, de uitspraak op bezwaar inzake de aanslag OZB gebruikersbelasting van de Heffingsambtenaar vernietigen en de aanslag verminderen. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Nu het hoger beroep gegrond is, acht het Hof redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende de door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierechten ten bedrage van € 41 respectievelijk € 118 worden vergoed. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
       
     
     
       4.20. 
       
         Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt vast: 
         Kosten bezwaar				€    243,00 
         Kosten taxatierapport			€    157,30 
         Beroep Rechtbank 2 x € 487 =		€    974,00 
         Hoger beroep Hof 2 x € 487 =		 €    974,00 
         Gewicht van de zaak: 1 
         Totaal					€ 2.348,30 
       
       
     
     
       4.21. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         
           vernietigt  de uitspraak van de Rechtbank, 
       
       
         
           verklaart  het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond voor zover het de uitspraak inzake de aanslag OZB gebruikersbelasting betreft, 
       
       
         
           verklaart  het tegen de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingediende beroep voor het overige ongegrond; 
       
       
         
           vernietigt  de uitspraak van de Heffingsambtenaar met betrekking tot het bezwaar tegen de aanslag OZB gebruikersbelasting, 
       
       
         
           bepaalt  dat de aanslag OZB met betrekking tot de gebruikersbelasting wordt verminderd tot één naar een waarde van € 451.000, 
       
       
         
           gelast  dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 159 vergoedt, en 
       
       
         
           veroordeelt  de Heffingsambtenaar in de kosten van de bezwaarfase, het geding bij de Rechtbank en het geding bij Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.348,30. 
       
     
     
     
       Aldus gedaan op: 6 november 2014 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P. Fortuin en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.  
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.