ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2011:BR4740

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2011:BR4740 Gerechtshof Amsterdam , 14-07-2011 / 09/00629

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2011-07-14

Zaaknummer: 09/00629

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2011:BR4740

---

Het Hof acht het evenals de rechtbank aannemelijk dat de verkoopprijs van een nabij gelegen penthouse een goede weerspiegeling vormt van de waarde in het economische verkeer van de woning van belanghebbende. Het Hof oordeelt voorts dat de door belanghebbende overgelegde waardeverklaring, omdat deze niet met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is onderbouwd, minder houvast biedt dan het taxatierapport van de heffingsambtenaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       kenmerk P09/00629 
     
     
     14 juli 2011 
     
     uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer  
     
     op het hoger beroep van 
     
     [X] te [Z], belanghebbende,  
     
     tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 08/7679 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     belanghebbende 
     
     en  
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, de heffingsambtenaar. 
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2008 bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Q] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 482.000.  
     
     1.2. Belanghebbende heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2008 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 461.000. 
     
     1.3. Bij uitspraak van 22 juli 2009 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
     
     1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 september 2009. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend, waarop door de heffingsambtenaar is gereageerd bij conclusie van dupliek. 
     
     1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 juni 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
     
     
     2. Feiten 
     
     2.1. Van de door de rechtbank vastgestelde feiten neemt het Hof de volgende feiten over. Belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’: 
     
     
       “2.1. Eiser is samen met zijn echtgenote genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de bovenste etage, uit bouwjaar […]. De inhoud van de woning is ongeveer 474 m³ met een dakterras van 60 m2.  
       (…) 
     
     
     2.3. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde verlaagd tot € 461.000, omdat ten onrechte een garage ter waarde van € 21.000 in aanmerking was genomen bij de woning. 
     
     2.4. Op 6 december 2007 heeft ten kantore van verweerder een hoorgesprek plaatsgevonden tussen de Vereniging van Eigenaren [a-straat] en verweerder. Hiervan is een hoorverslag overgelegd door eiser waarin het volgende is opgenomen: 
     
     
       “Antwoord: 
       a) Naar aanleiding van eerder overleg met de VVE [a-straat] is afgesproken de waardeverhouding tussen de appartementen aan te houden, zoals die door de projectontwikkelaar is vastgesteld. Deze afspraak is echter niet gebaseerd op jurisprudentie of resultaten uit de marktanalyse. Bij doorverkoop wordt een dergelijke waardeverhouding losgelaten. Ondanks dat de gemeente genoemde verhoudingen bij de bepaling van de hoogte van de WOZ-waarde heeft aangehouden, heeft dit niet tot overeenstemming met de belanghebbenden geleid. Belanghebbenden hebben dan ook aangegeven dat er geen waardeverschil mag bestaan per verdieping bij identieke objecten. De gemeente is deze mening ook toegedaan. Er wordt dan ook afgesproken identieke objecten ongeacht de verdieping gelijk te waarderen. Daarbij wordt wel onderscheid gemaakt in ligging aan de kant van de naast gelegen kapel en de ligging aan de parkzijde. 
       (…) 
       Afspraken 
       (…) 
       -	Het verschil in waarde als gevolg van de hoogte van de appartementen zal worden losgelaten bij de waardebepaling voor 2008. (…) Kuubprijzen worden gelijkgetrokken. Aanhorigheden vormen een surplus wat zich laat vertalen in de WOZ-waarde. 
       -	(…) 
       -	Er zal bij de waardering rekening worden gehouden met de ligging van de appartementen. Hierbij geeft de heer [A] aan dat er gekeken zal worden naar ligging nabij het park, ligging op het noordwesten en ligging op het zuidoosten. Dit betekent dat de appartementencomplexen B en C voor wat betreft de ligging als gelijk worden beschouwd. In het complex met nummer D zal een onderscheid worden gemaakt tussen ligging op het noordwesten en ligging op het zuidoosten. (…)” 
     
     
     2.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast: 
     
     2.3. Op 1 juni 1995 hebben belanghebbende en zijn echtgenote de woning gekocht voor ƒ 520.000. 
     
     
       2.4. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift een op 18 februari 2009 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door WOZ-taxateur [A], waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum van € 461.000. Naast gegevens van de woning bevat dit ook gegevens van onderstaande objecten (alle gelegen in [Q]): 
       object	trans.dat.	trans. 
       prijs	inhoud	prijs  
       € / m³	bijgebouwen	correcties	bj	WOZ  
       [a-straat] 1			474 m³	€ 938	dakterras 60 m²		[…]	461.000 
       [a-straat] 11	23.12.2004	€ 459.000	474 m³	€ 938	dakterras 60 m²,  
       garage 20 m²		[…]	482.233 
       [b-straat] 239	15.03.2007	€ 427.000	424 m³	€ 938	dakterras 14 m², 
       berging, 
       garage 13 m²		2002	424.865 
       [c-straat] 18	01.07.2008	€ 427.500	382 m³	€ 938	berging,  
       garage 20 m²	luxe +8%	1997	411.483 
     
     
     De vierkantemeterprijs van de dakterrassen is in dit taxatierapport vastgesteld op € 275 en die van de garages op € 1.050. De inhoud is bepaald aan de hand van de NEN-2580 norm: er is uitgegaan van de buitenmaten van de onroerende zaak, de zogenaamde bruto inhoud.  
     
     
       2.5. In hoger beroep heeft belanghebbende een op 7 december 2009 opgemaakte waardeverklaring van [B], makelaar/taxateur, overgelegd, waarin de waarde van de woning met garage per 1 januari 2007, gebaseerd op het toenmalige prijsniveau en rekening houdend met alle van belang zijnde omstandigheden, is getaxeerd op € 440.000.  
       In de verklaring is het volgende vermeld over de staat van onderhoud: 
       “De persoonlijke opname door ondergetekende heeft op 02 september 2009 plaatsgevonden. Het appartement verkeert in goede staat van onderhoud zowel exterieur als interieur met uitzondering van hier en daar wat vochtplekken bij de drie schuifpuien en wat houtrot en slecht schilderwerk bij de boeidelen. 
       De Vereniging van Eigenaars is actief en beheert en onderhoud het gebouw conform de verwachting. 
       (…) 
       Het betreft hier een voormalig 4, thans 3 kamerappartement (penthouse)”. 
     
     
     
     3. Geschil in hoger beroep 
     
     In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning juist heeft vastgesteld, meer in het bijzonder of voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde feiten en omstandigheden. 
     
     
     4. Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen: 
       “4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
     
       4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Nijland voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen die voor objecten aan de [a-straat] 11, [b-straat] 239 en [c-straat] 18 zijn gerealiseerd. Ten aanzien van het object aan de [c-straat] 18, waarvan de verkoop op 1 juli 2008 heeft plaatsgevonden, merkt de rechtbank op dat deze verkoop te ver verwijderd is van de waardepeildatum om als vergelijking te kunnen dienen. Het verkoopcijfer van [c-straat] 18 laat de rechtbank dan ook verder beschouwing. Verweerder heeft over het object aan de [a-straat] 11, welke op 23 december 2004 is verkocht voor € 459.000, ter zitting toegelicht dat dit object zeer goed vergelijkbaar is met de woning van eiser, omdat dit eveneens een penthouse is en dezelfde inhoud heeft. Verkopen van penthouses in [Q] rond de waardepeildatum zijn schaars. Omdat dit appartement identiek is aan de woning qua ligging en inhoud is de rechtbank van oordeel dat dit object gebruikt kan worden als vergelijkingsobject. Dit object heeft een garage en berging terwijl de woning van eiser die niet heeft. Blijkens het taxatierapport zijn garage noch berging bij de woning in aanmerking genomen. Nu deze objectkenmerken apart van de inhoud van de woning als bijgebouwen in aanmerking worden genomen, leidt dit niet tot de conclusie dat [a-straat] 11 onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. Dat [a-straat] 11 een extra kamer en badkamer heeft, kan niet tot de conclusie leiden dat [a-straat] 11 niet vergelijkbaar is of een hogere waarde heeft dan de woning, gelet op de gelijke inhoud van beide objecten. De rechtbank is derhalve van oordeel dat dit vergelijkingsobject zeer goed vergelijkbaar is met de woning, mede gelet op de afspraken in het hoorverslag van 6 december 2007.  
       Ten aanzien van het object [b-straat] 239 staat vast dat dit geen penthouse is, maar een luxer appartement, waarvan het dakterras 14 m² aanzienlijk kleiner is dan het dakterras van de woning. Daarbij is de inhoud van dit vergelijkingsobject 50 m³ kleiner. Met inachtneming van de onderlinge verschillen in inhoud tussen de woning en dit object, de afwezigheid van een berging en de aanwezigheid van een groter dakterras bij de woning van eiser, geeft dit gerealiseerde verkoopcijfer steun aan de door verweerder verdedigde waarde. De verkopen van [b-straat] 239 en [a-straat] 11 kunnen derhalve als vergelijking dienen. Dit laat echter onverlet dat het eiser vrijstaat om omstandigheden aan te voeren die een waardeverlagend effect hebben. 
     
     
     
       4.3. Volgens eiser gaat verweerder al jaren uit van een onjuiste verkoopprijs, te weten € 238.235 v.o.n. in plaats van ƒ 350.000 v.o.n., als gevolg waarvan al jaren een te hoge WOZ-waarde voor de woning is vastgesteld. Verweerder betwist voor het onderhavige jaar dat de WOZ-waarde is vastgesteld op basis van de koopprijs v.o.n., en stelt dat de WOZ-waarde tot stand is gekomen op basis van vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers. 
       Indien en voor zover eiser het standpunt inneemt dat als uitgangspunt heeft te dienen de stichtingskosten (de aankoopprijs v.o.n.) overweegt de rechtbank het volgende. Gelet op het in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschrift, zoals weergegeven in onderdeel 4.1., kunnen de stichtingskosten van de woning niet worden aanvaard als basis van de waarde die op de waardepeildatum aan het object moet worden toegekend. De oorspronkelijk gemaakte afspraken vormen geen aanleiding om een ander standpunt in te nemen. Uit het hoorverslag van 6 december 2007 blijkt dat in eerste instantie de afspraak was gemaakt om de verhouding van de koopsommen v.o.n. aan te houden zolang er geen doorverkoop heeft plaatsgevonden. Voorts blijkt uit het hoorverslag dat de eigenaren hiermee niet akkoord gingen en dat afgesproken is dat identieke woningen op welke etage dan ook gelegen gelijk worden gewaardeerd. De gelijke waardering van [a-straat] 11 en de woning is derhalve in overeenstemming met de gemaakte afspraken en niet, anders dan eiser meent, daarmee in strijd.  
     
     
     4.4. Eiser stelt dat het object [a-straat] 31 een beter vergelijkingsobject is, waarvan het verkoopcijfer medio 2005 € 273.500 was. De rechtbank is van oordeel dat dit verkoopcijfer niet ondersteunt dat de waarde van zijn woning lager moet worden vastgesteld, omdat deze verkoop te ver van de waardepeildatum is verwijderd. Ook de stelling van eiser dat de objecten aan de [a-straat] 19 en 21 reeds lange tijd te koop staan, kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld nu de waarde wordt vastgesteld aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers en niet aan de hand van vraagprijzen van te koop staande woningen. Deze beroepsgronden falen. 
     
     
       4.5. Eiser is van opvatting dat de waarde moet worden vastgesteld op € 370.000 (mede) als gevolg van het achterstallige onderhoud waarmee verweerder geen rekening heeft gehouden, zoals de aanwezigheid van roestplekken, lekkages, algenvorming, scheuren in het stucwerk, vochtplekken op de kozijnen, en dat de toiletten, de vloer en de CV ketel dienen te worden vervangen. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de staat van onderhoud voor alle onderdelen, zoals genoemd in het taxatierapport, als goed heeft beoordeeld. Tevens is aangegeven dat eiser toegang tot de woning voor een inpandige opname heeft geweigerd. Blijkens eisers toelichting is dit juist omdat hij hiervan geen nut zag nu de taxateur van verweerder in de vorige procedure ter zitting had gesteld dat hij niet binnen hoefde te kijken, omdat hij de woning door toelichtingen van een kennis kent.  
       Op basis van eisers blote stelling over de staat van onderhoud van de woning - en de gebreken aan de door hem genoemde onderdelen -, kan de rechtbank niet concluderen of en dat hiervan een waardeverminderend effect uitgaat. Alsdan volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardeverminderende invloed van de door eiser genoemde staat van onderhoud. Dat verweerder geen inpandig onderzoek heeft verricht, is eveneens aan eiser te wijten door geen toegang tot de woning te verschaffen. Het is de rechtbank bovendien niet gebleken dat verweerder niet serieus zou zijn in zijn voornemen om de woning nu wel inpandig op te nemen, teneinde zelf een oordeel te vormen over de staat van onderhoud. 
     
     
     4.6. Eiser stelt zich op het standpunt dat een waardeverlagende invloed uitgaat van de overlast door hangjongeren en drank- en drugsverslaafden in de binnentuin bij de woning. Verweerder heeft een politieverslag overgelegd waaruit zou moeten blijken dat de overlast in de binnentuin bij de woning niet heel groot is. Eiser betwist dat het politieverslag melding maakt van overlast in de binnentuin, en stelt dat dit verslag juist een andere plaats betreft, hetgeen door verweerder ook is bevestigd. Aan eiser kan worden toegegeven dat de aanwezigheid van hangjongeren en drugs- en drankverslaafden in de binnentuin en de daarmee gepaard gaande overlast een waardeverminderende invloed kan hebben. De rechtbank gaat ervan uit dat de andere appartementen in het complex eveneens overlast ondervinden en dat deze invloed derhalve is verdisconteerd in de verkoopprijs van [a-straat] 11. Deze omstandigheid leidt dus niet tot een vermindering van de waarde van de woning. 
     
     
       4.7. Aan eiser kan worden toegegeven dat de bouwwerkzaamheden […] in de directe nabijheid van zijn woning gepaard kunnen gaan met overlast en een verminderd uitzicht. Blijkens de toelichting van eiser ter zitting vinden de bouwwerkzaamheden aan het project [D] reeds 10 jaar plaats. Het door verweerder gehanteerde verkoopcijfer van het object [a-straat] 11 is derhalve tijdens de bouwwerkzaamheden aan het project [D] gerealiseerd. De rechtbank oordeelt dat deze omstandigheden in dezelfde mate hebben te gelden voor het nabijgelegen vergelijkingsobject en derhalve in de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs zijn verdisconteerd.  
       Ten aanzien van de overlast door de bouw [van E] merkt de rechtbank op dat blijkens de toelichting van eiser ter zitting de bouw van [E] in 2009 is gestart. Eiser stelt dat hij last heeft van de felle belichting. Met een mogelijk waardeverlagend effect van de bouw - en de nu reeds aanwezige felle belichting - van [E] kan op de waardepeildatum geen rekening worden gehouden.  
     
     
     4.8. Voorts acht de rechtbank het onvoldoende aannemelijk dat een eventuele waardedrukkende invloed uitgaat van de omstandigheid dat er onvoldoende parkeergelegenheid is in de wijk. Uit de verkoopcijfers van [b-straat] 239 en [a-straat] 11 valt niet af te leiden dat de waarde van de woning te hoog is. De door eiser genoemde waardedrukkende invloed komt tot uitdrukking in de verkoopprijzen van de in dezelfde wijk gelegen vergelijkingsobjecten. Hieraan kan niet afdoen dat bij deze woningen een aparte garage in aanmerking is genomen, omdat een garage als een surplus in aanmerking is genomen. Bovendien heeft eiser een garage in hetzelfde complex in eigendom, die voor de WOZ apart is gewaardeerd. Hetgeen door eiser in dit verband is aangevoerd, geeft de rechtbank geen reden om tot een waardevermindering van de woning te oordelen.  
     
     4.9. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de huizenprijzen zijn gedaald sinds de vorige waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opeenvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve. 
     
     4.10. Eiser verzoekt in zijn beroepschrift om verlaging van de WOZ-waarde van de woning voor de afgelopen vijf jaren. Ingevolge artikel 6:7 van de Awb dient eiser binnen een termijn van zes weken in bezwaar en beroep te komen tegen een beschikking. Nu het bezwaar en beroep tegen deze beschikkingen niet in geding zijn bij dit beroep, kan de rechtbank hier geen oordeel over geven. 
     
     4.11. Het voorts door eiser nog aangevoerde is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een waarde van € 370.000. De bovengenoemde waardeverlagende omstandigheden kunnen naar het oordeel van de rechtbank - met name gelet op het verkoopcijfer van [a-straat] 11 - niet leiden tot een lagere waarde dan door verweerder vastgesteld. 
     
     4.12. Verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust, maakt met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 461.000 niet te hoog is.  
     
     4.13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard”. 
     
     
     5. Standpunten van partijen in hoger beroep 
     
     5.1. Voor de standpunten van partijen in hoger beroep wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting. 
     
     5.2. Samengevat concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en het vaststellen van de waarde op € 420.000. Belanghebbende vindt het onjuist dat de rechtbank veel waarde hecht aan het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport in verband met de mogelijke subjectiviteit en partijdigheid van [A]	. Ook heeft de rechtbank volgens belanghebbende ten onrechte geen rekening gehouden met de door hem aangegeven staat van onderhoud en is de rechtbank er ten onrechte van uitgegaan dat de invloed van de overlast en verstoringen van het uitzicht in de koopprijs van [a-straat] 11 zijn verdisconteerd. 
     
     5.3. Samengevat concludeert de heffingsambtenaar tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Met betrekking tot de door belanghebbende overgelegde waardeverklaring stelt de heffingsambtenaar dat daaruit niet is op te maken hoe tot de waarde van € 440.000 is gekomen. 
     
     
     6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     6.1. Het Hof volgt het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar met het overleggen van het taxatierapport van [A] aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en maakt de hierbij door de rechtbank gebezigde overwegingen tot de zijne. De enkele omstandigheid dat [b-straat] 239 in een andere wijk is gelegen vormt geen beletsel voor het oordeel dat dit object voldoende vergelijkbaar is en mede kan worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat de waardeverklaring van [B], omdat deze niet met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is onderbouwd, minder houvast biedt dan het taxatierapport van [A]. Dat sprake zou zijn van subjectiviteit en partijdigheid van [A] is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.  
     
     
       6.2. Evenals de rechtbank acht het Hof het aannemelijk dat de verkoopprijs van [a-straat] 11 een goede weerspiegeling vormt van de waarde in het economische verkeer van de woning van belanghebbende. Alles bij elkaar genomen acht het Hof het niet aannemelijk dat [a-straat] 11 een betere ligging en uitzicht heeft dan de woning van belanghebbende. 
       Enerzijds is wel aannemelijk dat van de aanwezigheid van hangjongeren en drugs- en drankverslaafden in de binnentuin en de daarmee gepaard gaande overlast in zekere mate een waardeverminderende invloed uitgaat en dat dit, gelet op de ligging ten opzichte van de binnentuin, de woning van belanghebbende in meerdere mate treft dan [a-straat] 11. Anderzijds staan daartegenover de door de heffingsambtenaar aangevoerde omstandigheden die op een relatief gunstiger ligging van de woning van belanghebbende duiden: [a-straat] 11 is een verdieping lager en - in tegenstelling tot de woning van belanghebbende - aan een doorgaande weg gelegen. Het Hof acht het al met al niet aannemelijk dat de omgevingsfactoren dienen te leiden tot een lagere waarde.  
     
     
     6.3. Gelet op hetgeen in de waardeverklaring van [B] is vermeld over de staat van onderhoud heeft belanghebbende ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre hiervan een waardeverminderend effect uitgaat. Met betrekking tot het overige door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde verwijst het Hof naar de uitspraak van de rechtbank en maakt het de daarin opgenomen overwegingen tot de zijne.  
     
     
       Slotsom 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
     
     
     
     7. Kosten 
     
     Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     8. Beslissing in hoger beroep 
     
     Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J. den Boer en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus, als griffier. De beslissing is op 14 juli 2011 in het openbaar uitgesproken. 
       De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.