ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:8072

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:8072 Rechtbank Noord-Holland , 31-08-2022 / 9582243

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-08-31

Zaaknummer: 9582243

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:8072

---

Huur woonruimte. Redelijke aanvangshuurprijs. Rapport Huurcommissie, gebreken.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9582243 \ CV EXPL  21-8372 
       Uitspraakdatum: 31 augustus 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. E.M. de Bie 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. D.J. Ruessink 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 7 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. Per akte d.d. 4 mei 2022 heeft [gedaagde] zijn voorwaardelijke tegenvordering vermeerderd.  
     
     
       1.2. 
       
        [eiser] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd en daarbij zijn eis in conventie gewijzigd. 
     
     
       1.3. 
       Op 29 juni 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel [eiser] als [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] per brief d.d. 27 juni 2022 nog stukken ingediend en [gedaagde] bij brieven d.d. 3 juni 2022 en 28 juni 2022 nog stukken ingediend.	 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         
          [gedaagde] huurt van [eiser] de zelfstandige woonruimte aan [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is ingegaan op 29 november 2019. In de tussen partijen gesloten overeenkomst staat het volgende: 
         
           (…) 
           
           1.6 Betalingsverplichtingen 
           
           Totale betalingsverplichting huurder samengesteld uit: 
           
           a. Huurprijs 			 																					€ 1.225,00 
           
           b. Stoffering/meubilering/overige inventaris/interne afwerking  	€      25,00 
           
           (…) 
           
           Totaal		 
           																								€ 1.250,00 
         
       
     
     
       2.2. 
       Bij oplevering van de woning hebben partijen een inspectierapport getekend waarin onder meer staat geschreven:  Alles nieuw & in perfecte conditie. Ook nieuw meubilair. 
     
     
       2.3. 
       
         Op 4 en 5 december 2019 hebben partijen een addendum ondertekend waarin het volgende staat: 
         
           Dit document is een addendum voor de bestaande huurovereenkomst van de woning aan [adres] . De huidige huurder (…) en verhuurder (…) hebben reeds een huurovereenkomst getekend voor de woning en overdracht hiervan heeft plaatsgevonden op 29-11-2019. Op de bestaande huurovereenkomst wordt een addendum toegevoegd voor de verhuur van de garage welke gesitueerd is aan de achterkant van de gehuurde woning. 
           
           Op de addendum gelden dezelfde voorwaarden en bepalingen als de gehuurde woning (zie huurovereenkomst).  
           
           De addendum zal geldig zijn zolang er een actief huurovereenkomst is tussen huurder en verhuurder en voldaan zijn aan de voorwaarden en bepalingen (zie huurovereenkomst).  
           
           De huurder heeft een korting van 25 euro per maand bedongen, deze geldt zolang de huurovereenkomst actief is. De huur van de garage is hierdoor 125 euro per maand ipv 150 euro per maand. 
           
           De maand december 2019 krijgt de huurder de garage tegen een vergoeding van 0 euro. 
           
           De huurperiode is gelijk aan de huurovereenkomst van de woning.  
           
           Betaling voor de huur van de garage is de eerste keer 6 maanden vooraf, waarbij de eerste betaling zo snel mogelijk is, en uiterlijk voor 31-12-2019. Daarna maandelijks en kan de huur van de garage (125 euro per maand) worden opgeteld bij de huur van de woning en als 1 bedrag worden overgemaakt (…). 
         
       
     
     
       2.4. 
       Bij verzoekschrift d.d. 28 mei 2020 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. In het verzoek heeft [gedaagde] op de vraag: Heeft u gebreken in de woning? geantwoord met ‘nee’. De huurcommissie is op 12 oktober 2020 langsgegaan bij de woning en heeft daarna geoordeeld dat een redelijke huurprijs van € 587,57 (corresponderend met een puntental van 117) gerechtvaardigd is. [eiser] is in de gelegenheid gesteld aanvullende informatie aan te leveren en heeft dit gedaan op 25 november 2020 en 7 december 2020. 
     
     
       2.5. 
       Per 1 februari 2021 is de kale huur (inclusief de garage) verhoogd naar € 1.390,50.  
     
     
       2.6. 
       Op 24 september 2021 heeft de hoorzitting bij de huurcommissie plaatsgevonden. Hierna heeft de huurcommissie een nieuw onderzoeksrapport opgesteld en uitspraak gedaan. De huurcommissie heeft het puntental bijgesteld naar 141, corresponderend met een huurprijs van € 715,92 per maand.  
     
     
       2.7. 
       De liberalisatiegrens in 2019 was 142 punten.  
     
     
       2.8. 
       Op 9 oktober 2019 is er voor de woning een energielabel C geregistreerd. Op 26 oktober 2020 is er een energie-index rapport opgemaakt voor de woning met energieklasse C.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert dat de kantonrechter: I. voor recht verklaart dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is; II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis van de somma ad € 4.047,48, te vermeerderen met de contractuele rente ad € 1,5% vanaf de respectieve vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening; III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis van de buitengerechtelijke kosten van € 529,75 te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% vanaf 15 mei 2022 tot de dag der algehele voldoening; 
         IV. voor recht verklaart dat bij aanvang van de huur geen sprake van een gebrek, althans dat tijdelijke huurvermindering wegens de aanwezigheid van een gebrek niet aan de orde is, althans dat een vast te stellen vermindering van minder 40% en gedurende maximaal een maand aan de orde is; V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure inclusief de na- en betekeningskosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurcommissie te weinig punten heeft toegekend. Ten eerste is er een verkeerd aantal punten toegekend voor de WOZ-waarde, de oppervlakte van de vertrekken en de energieprestatie. Daarnaast is [eiser] van mening dat de garage als een verwarmd vertrek moet worden aangemerkt omdat er een radiator in de garage aanwezig is. Ten aanzien van de huurvermindering vanwege de kapotte radiatorknoppen voert [eiser] aan dat dit gebrek niet reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was, het gebrek heel snel hersteld is en [gedaagde] het herstel zelf heeft getraineerd door de deur niet open te doen voor de monteur. Daarnaast is een korting van 60% voor dit gebrek onredelijk en in strijd met artikel 7:207 BW. Omdat [gedaagde] na de uitspraak van de huurcommissie het lagere huurbedrag is gaan betalen, terwijl dat volgens [eiser] niet terecht is, vordert [eiser] in deze procedure ook de door [gedaagde] nog verschuldigde huur. Verder vordert [eiser] betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Tot slot verzoekt [eiser] de kantonrechter, indien hij de door [gedaagde] verzochte prejudiciële vragen gaat stellen, ook enkele door [eiser] opgestelde prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.   
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de huurcommissie de oppervlakte van de woning juist heeft gewaardeerd. Daarnaast hoort de garage niet bij het gehuurde; partijen hebben immers pas later het huren van de garage in een addendum opgenomen. Als de garage al voor puntenwaardering in aanmerking komt, dan geldt dat deze niet verwarmd is en daar geen punt voor gegeven moet worden. De radiator is immers niet aangesloten. Voor wat betreft de energieprestatie staat vast dat bij aanvang van de huur een vereenvoudigd energielabel aanwezig was. Omdat zo’n label niet leidt tot waardering van punten voor de energieprestatie, dient er uitgegaan te worden van het bouwjaar. Ten aanzien van de WOZ-waarde voert [gedaagde] aan dat de eerder afgegeven WOZ-waarde moet worden gevolgd. Was [eiser] het daar niet mee eens, dan had hij daartegen bezwaar moeten maken. Er is wel sprake van een gebrek omdat de radiatorknop ontbreekt. Tot slot verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om zes prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.  
     
     
       4.2. 
       
         
          [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering – na wijziging van eis – dat de kantonrechter: Primair 1. voor recht verklaart dat de woning aan [adres] exclusief garage per 29 november 2019 gewaardeerd dient te worden met 128 punten en de kale huurprijs per 29 november 2019 vaststelt op € 646,43 per maand; 2. voor recht verklaart dat [gedaagde] over de periode 29 november 2019 tot 1 januari 2020 maandelijks 60% van de kale huurprijs van € 646,43 verschuldigd was vanwege gebreken in de categorie C; 3. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 17.263,55 althans een bedrag van € 13.884,90 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 januari 2022 tot aan de dag van volledige betaling; 4. [eiser] veroordeelt om vanaf mei 2022 aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 619,07 per maand tot de maand volgende op die waarin het vonnis wordt gewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste dag van die betreffende maand tot aan de dag van volledige betaling en minus eenmalig een bedrag van € 333,06 aan over november 2021 tot mei 2022 te weinig betaalde huur.  Subsidiair: 5. voor recht verklaart dat de woning aan [adres] inclusief garage per 29 november 2019 binnen het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd dient te worden met 141 punten en de maximale kale huurprijs per 29 november 2019 vaststelt op  € 715,92 per maand; 6. voor recht verklaart dat [gedaagde] over de periode 29 november 2019 tot 1 januari 2020 maandelijks 60% van de kale huurprijs van € 715,92 verschuldigd was vanwege gebreken in de categorie C; 7. [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 18.773,01 althans een bedrag van € 15.031,11 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 januari 2022 tot an de dag van volledige betaling; 8. [eiser] veroordeelt om vanaf mei 2022 aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 674,58 per maand tot de maand volgende op die waarin het vonnis wordt gewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste dag van die betreffende maand tot aan de dag van volledige betaling; Meer subsidiair: 9. voor recht verklaart dat de woning aan [adres] exclusief garage per 29 november 2019 binnen het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd dient te worden met een door de kantonrechter te bepalen aantal punten en de maximale kale huurprijs per 29 november 2019 vaststelt op het op dat moment bij dat puntental behorende bedrag per maand; 10. voor recht verklaart dat [gedaagde] over de periode 29 november 2019 tot 1 januari 2020 maandelijks 60% van de kale huurprijs verschuldigd was vanwege gebreken in de categorie C; 11. Besim veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 30.735,18 althans  € 33.692,76 minus de over de periode 29 november 2019 tot 1 maart 2022 verschuldigde kale huur, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 januari 2022 tot aan de dag van volledige betaling; 
         12. Besim veroordeelt om vanaf mei 2022 aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.415,50 per maand minus de over die betreffende maand in totaal verschuldigde huur, tot de maand volgende op die waarin het vonnis wordt gewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste dag van die betreffende maand tot aan de dag van volledige betaling; 
       
       
       
         
           Primair, subsidiair en meer subsidiair: 
           13. Besim veroordeelt in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] legt aan de voorwaardelijke tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning moet worden gewaardeerd met 128 punten hetgeen correspondeert met  € 646,43 per maand, dan wel 141 punten hetgeen correspondeert met € 715,92 per maand. [gedaagde] vordert dat [eiser] de door [gedaagde] teveel betaalde huur terugbetaalt en verzoekt de kantonrechter prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.  
     
     
       4.4. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering 
       
     
     
       5.1. 
       De vordering en de voorwaardelijke tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
     
     
       5.2. 
       Onderwerp van geschil is de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van de woning. [gedaagde] heeft daartoe de huurcommissie verzocht een redelijke huurprijs vast te stellen. Dit doet de huurcommissie op basis van het woningwaarderingssysteem. [eiser] stelt dat de huurcommissie te weinig punten heeft toegekend aan de woning en dat de huurcommissie daardoor de huurprijs te laag heeft vastgesteld. [eiser] kritiek op de puntentoekenning door de huurcommissie spitst zich, voor zover van belang voor de beoordeling van de onderhavige zaken, toe op de volgende onderwerpen: 1) de oppervlakte van het gehuurde 2) de garage  3) de energieprestatie 4) de WOZ waarde 5) gebreken 
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter zal deze onderwerpen hierna afzonderlijk behandelen. 1) Oppervlakte 
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de oppervlakte van de woning is de huurcommissie uitgegaan van 57m2. [eiser] heeft gesteld dat deze meting niet klopt en dat de huurcommissie onterecht te weinig punten voor de oppervlakte heeft toegekend. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] verwezen naar een taxatierapport van NWWI en een opnamelijst opgemaakt door Bouwkundig Netwerk (hierna gezamenlijk: de rapporten). In het taxatierapport wordt geconcludeerd dat de oppervlakte van de vertrekken van de woning in totaal 63,80m2 en de oppervlakte van de garage 23m2 bedraagt. In de opnamelijst wordt geconcludeerd dat de oppervlakte van de vertrekken van de woning in totaal 62m2 en de oppervlakte van de garage 23m2 bedraagt. Dit zijn meer vierkante meters dan waar de huurcommissie vanuit is gegaan. [gedaagde] heeft betwist dat de huurcommissie verkeerd heeft opgemeten en heeft de conclusies van de rapporten gemotiveerd betwist en gewezen op enkele onregelmatigheden in de rapporten. [eiser] heeft daar enkel tegenin gebracht dat NWWI en Bouwkundig Netwerk gedegen partijen zijn die goed bekend staan om hun woningwaarderingsrapporten. Ook komen de twee rapporten zelf uit op een verschillend oppervlakte. In haar tweede rapport heeft de huurcommissie navraag gedaan bij de rapporteur over de meting, waarop de rapporteur uitleg heeft gegeven. Dit is opgenomen in het rapport. Gelet op hetgeen hiervoor is vastgesteld, volgt de kantonrechter de oppervlakte meting die de huurcommissie heeft gedaan. Hij ziet geen aanleiding om aan de metingen te twijfelen.  2) Garage 
     
     
       5.5. 
       Partijen verschillen verder van mening of de garage onderdeel uitmaakt van het gehuurde en of de garage dus meegenomen moet worden in de puntenwaardering. De huurcommissie heeft in haar tweede rapport het volgende geconcludeerd:  de commissie is van oordeel dat de garage bij de woonruimte hoort, omdat deze binnen drie weken alsnog is gehuurd door de huurder nadat een korting was verleend. De kale huurprijs van de woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst was daarom € 1.350,00 per maand.   Ook hier volgt de kantonrechter het oordeel van de huurcommissie temeer nu er tussen het sluiten van de huurovereenkomst van de woning en het tekenen van het addendum voor de garage slechts vijf dagen zitten. Daarnaast is in het addendum is opgenomen dat de huurperiode gelijk is aan de huurovereenkomst van de woning en dat de huur van de garage kan worden opgeteld bij de huur van de woning en als één bedrag kan worden overgemaakt. Daarbij komt nog dat de garage niet een losse garage bevat maar grenst aan de tuin van de woning, waarbij de garage (ook) bereikbaar is via een deur vanuit de tuin. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter de garage als onroerende aanhorigheid en dient de garage meegenomen te worden in de puntentelling.   
     
     
       5.6. 
       
         Ook hebben partijen aan de kantonrechter ter beoordeling gelegd of de garage als een verwarmd vertrek moet worden aangemerkt. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en oordeelt daartoe als volgt. In het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie april 2019 staat het volgende: o ngeacht de verwarmingswijze: de wijze van verwarming moet bestaan uit losse elementen of een centrale installatie (individueel of collectief) waaraan gekoppeld elementen zoals: radiatoren, wand- en vloerverwarming en uitstroomopeningen voor hete lucht.  Tussen partijen is niet in geschil dat er een radiator in de garage aanwezig was waarvan [gedaagde] ter zitting heeft toegegeven dat hij deze zelf heeft ontkoppeld. De aanwezigheid van de radiator, die kennelijk wel gekoppeld was, acht de kantonrechter voldoende om de ruimte als verwarmd (overig) vertrek aan te merken. Dat de radiator altijd op een berg troep heeft gelegen, zoals [gedaagde] heeft betoogd, heeft hij – na de betwisting door [eiser] hiervan – onvoldoende onderbouwd.  
         
           3) Energieprestatie 
         
       
     
     
       5.7. 
       De huurcommissie heeft bij de puntenwaardering geen rekening gehouden met de energie-index omdat die pas na ingangsdatum van de huurovereenkomst is geregistreerd. De feitelijke staat van de woning is niet gewijzigd sinds [gedaagde] in de woning is gaan wonen, dit blijkt uit het energielabel C in oktober 2019 en de energie-index in oktober 2020. Het niet meewegen van de energie-index en van het bouwjaar van de woning uitgaan, is onredelijk, aldus [eiser] . [eiser] wijst erop dat uit rechtspraak blijkt dat het niet noodzakelijk is dat de energie-index is geregistreerd maar dat de verhuurder kan aantonen dat de feitelijke staat van de woning qua energieprestatie op het moment van keuring voor het verkrijgen van de energie-index hetzelfde is als op het moment van aangaan van de huur. Daarbij komt nog dat [gedaagde] de juistheid van het energielabel en de energie-index niet betwist. Gelet op het voorgaande, dient de huurcommissie voor de energieprestatie van de woning 22 punten toekennen. 
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] niet, althans niet voldoende gemotiveerd, heeft betwist dat, zoals [eiser] stelt, de feitelijke staat van de woning qua energieprestatie op het moment van de keuring voor het verkrijgen van een energie-index en van de (late) registratie van de energie-index dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Alle energiebesparende renovatiewerkzaamheden waren voor aanvang van de huurovereenkomst afgerond. Naar het oordeel van de kantonrechter is alleszins te billijken om in het onderhavige geval de punten voor de energie-index mee te tellen bij de vaststelling van de redelijke aanvangshuurprijs. Het buiten beschouwing laten van die punten op de enkele grond dat die energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst (nog) niet was vastgesteld en geregistreerd en dan uitgaan van het bouwjaar van de woning (1907) zou in dit geval juist tot een onbillijk resultaat leiden. [eiser] zou gedurende langere tijd niet de huurprijs ontvangen, waarop hij gelet op de kwaliteit van de woning – die [gedaagde] ook niet heeft betwist – recht heeft, terwijl [gedaagde] al die tijd een voordeel zou genieten (in de vorm van een aanmerkelijk lagere huurprijs), waarvoor tegen de achtergrond van de kwaliteit van de woning geen (andere dan puur formalistische) rechtvaardiging bestaat. Niet is betwist dat in dit geval de vastgestelde energie-index leidt tot een bijtelling van 22 punten. Met die bijtelling zal bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs rekening worden gehouden.  4) WOZ waarde 
     
     
       5.9. 
       De gemeente heeft de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2018 vastgesteld op  € 117.000,00. [eiser] stelt dat deze WOZ-waarde onjuist is omdat de gemeente daarbij is uitgegaan van de woning met bouwjaar 1907 zonder de renovatie werkzaamheden mee te nemen. Dat de WOZ-waarde niet klopt, blijkt volgens [eiser] ook uit het taxatierapport die de woning op 3 juni 2020 heeft getaxeerd op € 245.000,00.  
     
     
       5.10. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld dat er een geldige WOZ-beschikking is afgegeven waartegen [eiser] bezwaar had kunnen maken. Dit heeft hij nagelaten zodat er van deze beschikking uit moet worden gegaan. De verwijzing naar de Hoge Raad gaat niet op nu in die situatie sprake was van het ontbreken van een WOZ-waarde, aldus [gedaagde] . Verder heeft [gedaagde] gesteld dat er sprake is van een dubbeltelling nu het taxatierapport uitgaat van de woning in gerenoveerde staat en de huurcommissie reeds apart punten heeft toegekend voor de renovatie zelf.  
     
     
       5.11. 
       De kantonrechter overweegt als volgt. 
     
     
       5.12. 
       In zijn arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De Hoge Raad overweegt dat de wetgever niet de bedoeling heeft gehad om in die gevallen de minimum WOZ-waarde te hanteren. De kantonrechter zal op een andere wijze de relevante waarde van het gehuurde moeten vaststellen (zie rechtsoverweging 3.3.4).  
     
     
       5.13. 
       De kantonrechter stelt voorop dat de WOZ-waarde met ingang van 1 oktober 2015 onderdeel is van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Uit de nota van toelichting bij het desbetreffende besluit volgt dat daarmee is beoogd een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de nota van toelichting de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning of zoals in dit geval, waarbij de afgegeven WOZ-beschikking een verkeerd beeld geeft van de reële waarde, op een andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van een WOZ-taxatie door een deskundige, zoals [eiser] heeft gedaan. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente voor de WOZ-waarde van € 117.000,00 uitgegaan is van de woning met bouwjaar 1907 in niet-gerenoveerde staat. Omdat de woning inmiddels flink vernieuwd is door de renovatie, acht de kantonrechter de WOZ-waarde van € 117.000,00 niet reëel. [gedaagde] heeft de taxatiewaarde van € 245.000,00 niet betwist zodat de kantonrechter bij deze waarde aanhaakt.  
     
     
       5.14. 
       Ten aanzien van de renovatiekosten, kunnen deze bij de waardering van een zelfstandige woonruimte slechts worden meegenomen als geen sprake is van nieuwbouw. Vast staat dat de woning geen nieuwbouw is. Daarom mogen voor de renovatie of transformatie punten worden berekend op basis van de investering. Onder renovatie wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een renovatie die heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000,00. Als er een renovatie heeft plaatsgevonden en de renovatie is gereedgekomen op of na 1 oktober 2016, dan worden er punten berekend op basis van het geïnvesteerde bedrag. Per geïnvesteerd bedrag van € 1.000,00 wordt 0,2 punt gewaardeerd. Deze punten kunnen worden doorberekend vanaf het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de 5 daaropvolgende kalenderjaren . Gelet hierop ziet de renovatie op een apart deel van de puntenwaardering en is er geen sprake van een dubbeltelling.  
     
     
       5.15. 
       Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de WOZ-waarde van het gehuurde, in de lijn van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in voornoemd arrest van 22 april 2022, objectief kan worden vastgesteld op € 245.000,00.  5) Gebreken 
     
     
       5.16. 
       De huurcommissie heeft vastgesteld dat de radiatorknop op de radiator aan de achtergevel in de woonkamer niet functioneert en de radiatorkraan van de radiator in de slaapkamer aan de achtergevel ontbreekt waardoor beide radiatoren niet open en dicht te draaien zijn. De huurcommissie heeft dit aangemerkt als een gebrek in de categorie C (nummer Qa3) en heeft de huurprijs daarom tijdelijk verminderd. [eiser] heeft betwist dat er sprake was van een gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst waarbij hij verwijst naar het inspectierapport. De kantonrechter volgt [eiser] op grond van het navolgende. 
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagde] heeft bij het indienen van het verzoekschrift bij de huurcommissie aangegeven dat er geen gebreken waren in de woning. Ook heeft [gedaagde] bij aanvang van de woning een inspectierapport ondertekend waar op staat dat de woning in perfecte staat verkeerde. Pas bij het onderzoek van de huurcommissie bleek de knop van de radiator niet goed functioneerde. Hiermee is niet komen vast te staan dat dit reeds was bij aanvang van de huur. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding voor een huurverlaging en zal de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht toewijzen. Prejudiciële vragen 
     
     
       5.18. 
       Ten aanzien van de door beide partijen verzochte prejudiciële vragen verwijst de kantonrechter naar de zaak die aanhangig is gemaakt bij de rechtbank Den Haag met zaaknummer 9492011 waar prejudiciële van gelijke strekking zijn gesteld. Gelet hierop zal de kantonrechter in deze zaak geen prejudiciële vragen stellen.  Conclusie 
     
     
       5.19. 
       De woning was door de huurcommissie gewaardeerd op 141 punten. In lijn met het voorgaande waardeert de kantonrechter de woning minimaal met één punt hoger, welk puntenaantal correspondeert met een huurprijs boven de liberalisatiegrens op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan. De overeengekomen huurprijs is daarom als redelijk aan te merken zodat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht zal toewijzen.  
     
     
       5.20. 
       Tegen de met de hoofdvordering samenhangende nevenvorderingen van achterstallige huur, contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten heeft [gedaagde] geen afzonderlijk verweer gevoerd zodat deze vorderingen ook zullen worden toegewezen. 
     
     
       5.21. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen en de tegenvordering van [gedaagde] zal afwijzen.  
     
     
       5.22. 
       De proceskosten in conventie en reconventie komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris en betekeningskosten, voor zover deze kosten daadwerkelijk door [eiser] worden gemaakt. 
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van  € 1.250,00 redelijk is; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4.047,48, te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% over de huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata van deze huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis van de buitengerechtelijke incassokosten van € 529,75 te vermeerderen met de contractuele rente van 1,5% vanaf 15 mei 2022 tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
       6.4. 
       verklaart voor recht dat bij aanvang van de huur geen sprake was van een gebrek;  
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:   dagvaarding						€	121,39 griffierecht							€	  85,00 salaris gemachtigde			€	498,00	; vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.8. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.9. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.10. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 249,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.11. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.12. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
       
     
   
   
      Onderdeel ‘10 Renovatie’ van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte