ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:1749

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:1749 Gerechtshof Den Haag , 12-05-2020 / 200.257.838/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-05-12

Zaaknummer: 200.257.838/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:1749

---

Vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tav een perceel is gesloten. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend.

GERECHTSHOF DEN HAAG     
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.257.838/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: C/10/526913/ HA ZA 17-470  
     
     
     
       
         arrest van 12 mei 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
          , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       hierna te noemen: [appellant] , 
       advocaat: mr. I.I. Feenstra te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       
         2. [geïntimeerde 2] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, 
       hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] en afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , 
       advocaat: mr. H.N.T. Hoogwout te Alphen aan den Rijn. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding 
     
       1.1. 
       Bij exploot van 27 februari 2019 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam (hierna: de rechtbank) tussen partijen gewezen vonnis van 28 november 2018. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] drie grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerden] de grieven bestreden en onder aanvoering van vijf grieven voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld. [appellant] heeft hierop gereageerd bij memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel. 
     
     
       1.2. 
       Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald. 
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan en van hetgeen verder als niet bestreden vaststaat.  
     
     
       2.2. 
       
        [appellant] is eigenaar van het woonhuis en de grond, staand en gelegen aan [adres 1] te [plaatsnaam] . 
     
     
       2.3. 
       
        [geïntimeerden] is eigenaar van het woonhuis en de grond staand en gelegen aan [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: [adres 2] ). 
     
     
       2.4. 
       
         Partijen hebben op 26 juni 2014 een optieovereenkomst (hierna: de optieovereenkomst) getekend, waarin onder meer is bepaald: 
         
           "in overweging nemende dat:  
         
         
           (…) 
         
         
           - [appellant] het plan heeft opgevat om gedurende de komende jaren op diens eigen grond diverse woningen te ontwikkelen onder de naam ' ['naam'] ',  
         
         
           - [appellant] de grond gelegen aan [adres 2] graag bij deze plannen zou betrekken voor de bouw van zes additionele woningen (na sloop van de huidige bebouwing);  
         
         
           - [appellant] het initiatief heeft genomen tot het sluiten van een optie- en koopovereenkomst, waarbij [geïntimeerde 1] voorlopig in haar woning kan blijven wonen, terwijl [appellant] voorlopig de benodigde rechtszekerheid heeft om de beoogde zes woningen op papier te ontwikkelen en te verkopen aan derden;  
         
       
       
       
         
           komen partijen overeen als volgt  
         
       
       
       
         
           Art 1 - Optieovereenkomst  
         
         
           a. [geïntimeerden] verleent aan [appellant] een optie tot koop ten aanzien van het woonhuis en de grond staand en gelegen aan [adres 2] te [plaatsnaam] kadastraal bekend als ' [kadasternaam] ' en als zodanig gemarkeerd op de als bijlage 1 bij deze overeenkomst gevoegde kadasterkaart, hierna aan te duiden als het perceel.  
         
         
           b. Duur van de optie is twee jaar gerekend vanaf het moment van ondertekening van onderhavige overeenkomst. [appellant] is [geïntimeerden] voor die optie geen vergoeding verschuldigd.  
         
       
       
       
         
           Art 2 - Overgang van optieovereenkomst in koopovereenkomst  
         
         
           a. Partijen sluiten tegelijkertijd met de ondertekening van deze optieovereenkomst een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van inroeping van de optie tot koop, welke als bijlage 2 bij de optieovereenkomst wordt gevoegd.  
         
         
           b. Gedurende de duur van de optie kan [appellant] door een schriftelijke mededeling het recht op koop van het perceel inroepen. Partijen zullen daarna medewerking verlenen aan de notariële levering van het perceel van [geïntimeerden] aan [appellant] . De koopprijs bedraagt € 950.000,00; de notaris draagt zorg voor onverwijlde betaling van dit bedrag aan [geïntimeerden] .  
         
         
           c. Eerst na ontvangst van de volledige koopprijs start een periode van drie maanden gedurende welke [geïntimeerde 1] nieuwe woonruimte kan zoeken en haar verhuizing kan organiseren. [appellant] gunt [geïntimeerde 1] gedurende deze drie maanden ongestoord en kosteloos woongenot in het perceel.  
         
         
           d. (...) 
         
       
       
       
         
           Art 3 - Contractsovername  
         
         
           (…)  
         
         
           c Ongeacht enige overdracht blijft [appellant] in persoon hoofdelijk aansprakelijk voor de correcte nakoming van onderhavige optieovereenkomst en aangehechte koopovereenkomst. [appellant] blijft ongeacht enige overdracht te allen tijde het aanspreekpunt en de contactpersoon van [geïntimeerden] . 
         
         
           (...) 
         
         
           Art 5 - Vrijwaring  
         
         
           a [appellant] vrijwaart [geïntimeerden] van alle kosten en risico's welke met de ontwikkeling, onderhavige optieovereenkomst en aangehechte koopovereenkomst samenhangen. De kosten voor de verhuizing van [geïntimeerde 1] conform het bepaalde in art 2 zijn hier niet onder begrepen.  
         
         
           (...) 
         
         
           Art 7 - Overige bepalingen  
         
         
           
            [appellant] is zelf verantwoordelijk voor het correct, tijdig en volledig verkrijgen van de benodigde vergunning voor zijn bouwplannen [appellant] zal [geïntimeerden] gevraagd en ongevraagd informeren over het verkrijgen van vergunningen en de voortgang van de verkoop van de zes te ontwikkelen woningen aan derden.(...)"  
           
         
       
     
     
       2.5. 
       Bijlage 2 bij de optieovereenkomst bevat een voorwaardelijke koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] met betrekking tot de koop en verkoop van [adres 2] . De (opschortende) voorwaarde is het inroepen van de koopoptie (artikel 2 koopovereenkomst).  
     
     
       2.6. 
       Partijen hebben op 21 januari 2015 een addendum bij de optieovereenkomst (hierna: het addendum) getekend, waarin onder meer is bepaald: 
       
       
         
           "Art. 2 - Overgang van optieovereenkomst in koopovereenkomst  
         
         
           a. Onverminderd het bepaalde in art. 3c van de optieovereenkomst, komen partijen overeen dat de potentiële kopers van de door [appellant] ontwikkelde woningen (delen van) de onroerende zaak rechtstreeks van [geïntimeerden] kunnen kopen na het inroepen van de koopoptie door [appellant] ."  
           
         
       
     
     
       2.7. 
       Van juli 2015 tot en met maart 2016 hebben partijen gecorrespondeerd over het benaderen van een notaris en het opstellen van een concept koopovereenkomst in vervolg op het sluiten van het addendum. Zo heeft [appellant] [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 14 augustus 2015 bericht dat “ We gaan starten met het tekenen van de contracten. ” Als bijlage heeft [appellant] twee concept overeenkomsten gevoegd voor de potentiële kopers van delen van [adres 2] . Deze concepten bestonden uit een bestaande modelovereenkomst voor koop van grond, bedoeld als overeenkomst tussen [geïntimeerden] en potentiele kopers waarin [appellant] een aantal wijzigingen had aangebracht, en een overeenkomst voor koop van projectvoorzieningen (een twee-onder-een-kap woning), bedoeld als overeenkomst tussen (de vennootschap van) [appellant] en een potentiele koper.  
     
     
       2.8. 
       
         Mr. [juridisch adviseur] (hierna: [juridisch adviseur] ), de juridisch adviseur van [geïntimeerden] die ook de optieovereenkomst en het addendum heeft opgesteld, heeft bij e-mailbericht van 1 september 2015 aan [geïntimeerden] een reactie op de concepten gegeven. Daarin zijn verschillende bezwaren weergegeven, waaronder de volgende: 
         
           “Zoals besproken heb ik inmiddels de conceptovereenkomsten van [appellant] doorgenomen en ik schrik daar eerlijk gezegd behoorlijk van.  
           
           Het idee achter de optie was destijds immers dat je minimaal risico en zorgen zou hebben omtrent de verkoop. Ik heb daarom de optieovereenkomst en het verkoopcontact ook zo opgesteld. In het recent toegezonden conceptcontract zou je je echter committeren aan een boeteclausule (maw. als er iets mis zou lopen, ben je ineens 16.000,00 verschuldigd aan de koper) en geef je garanties af over de geschiktheid van de grond (…).  
           
           Veel van deze kwesties komen door de achterliggende opzet van de verkoop. In plaats van een rechtstreekse levering van jou aan de koper, zou het waarschijnlijk veel eenvoudiger en veiliger zijn als gebruik gemaakt werd van een zogenaamde ABC-constructie. Daarbij lever jij de grond aan een rechtspersoon van [appellant] (een BV) en deze rechtspersoon levert de grond op dezelfde dag aan de koper. Dit is zeer gebruikelijk en ondervangt veel van de hierboven genoemde bezwaren. (…) Samenvattend adviseer ik je om de huidige versie van de overeenkomst niet te ondertekenen. Het lijkt me voor alle partijen verstandig wanneer ik (en de specialist bouwrecht van mijn kantoor) overleg voeren met [appellant] over de gekozen ‘verkoopvolgorde’ en vervolgens in diens opdracht een duidelijke, degelijke en rechtszekere overeenkomst opstellen.”   
           
         
       
     
     
       2.9. 
       
         Per e-mail van 4 september 2015 heeft [appellant] onder meer het volgende aan [geïntimeerden] bericht: 
         
           “Ik begrijp de onduidelijke punten. Deze mogen naar het idee (graag) van [juridisch adviseur] bijgesteld worden. Het gaat immers slechts om één hoofdzaak en dat is de verkoop zonder franje en risico voor jou. Het traditionele A,B,C contract kan hier echter niet omdat er dan BTW over het perceel moet worden betaald.  
           
           Jij moet het regelrecht verkopen aan de koper/verkrijger van de woning.” 
           
         
       
     
     
       2.10. 
       
         
          [appellant] heeft [geïntimeerden] op 14 september 2015 laten weten dat zijn notaris er een andere notaris, [notaris] , bij heeft betrokken. Hij heeft daarbij het volgende voorgesteld: 
         
           “We vragen aan notaris van [notaris] elk risico voor [naam 1] eruit te halen, dan heeft [juridisch adviseur] nog wel een controlerende taak in dit geval maar hoeft hier geen contract voor te schrijven.”   
           
         
       
     
     
       2.11. 
       
        [appellant] stuurde op 30 oktober 2015 een concept koopovereenkomst dat nagenoeg gelijk was aan het concept van 14 augustus 2015.  
     
     
       2.12. 
       Op 18 maart 2016 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] en [geïntimeerden] , die werd bijgestaan door [juridisch adviseur] . 
     
     
       2.13. 
       Partijen hebben in april en mei 2016 verder gecorrespondeerd over het benaderen van een notaris en het opstellen van een concept koopovereenkomst. 
     
     
       2.14. 
       Per gelijkluidende e-mail en aangetekende brief van 30 mei 2016 riep [appellant] tegenover [geïntimeerden] “ de optieovereenkomst en koopovereenkomst hierbij officieel in, in overeenstemming met Art. 2 - van het addendum (...)." 
     
     
       2.15. 
       
         Per e-mail d.d. 6 juni 2016 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven: 
         
           "(…) 
         
         
           Op 18 maart 2016 hebben we gezamenlijk ( [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] , [juridisch adviseur] , jij en ik) een bijeenkomst bij mij thuis gehad. Daarbij hebben we, met name [naam 2] , duidelijk aangegeven dat we de communicatie tot op dat moment als zeer gebrekkig hebben ervaren. We hebben duidelijk afgesproken dat dat beter moet. Na veel discussie over de aanpak van de verkoop hebben we uiteindelijk twee kleine en zeer heldere afspraken gemaakt:  
         
         
           - vóór 15 april 2016  zou je de vijf namen van de potentiële kopers doorgeven. Je stelde dat deze vijf kopers er al waren en hebt hen met naam opgesomd, maar stelde de naam van één partij zo snel niet te kunnen herinneren,  
         
         
           - vóór 15 april 2016 zou je een eerste voorstel/concept voor de koopcontracten laten opstellen door mr. [notaris] en aan ons voorleggen. Je gaf aan dit op korte termijn te kunnen regelen.  
         
       
       
       
         
           In weerwil van de afspraken heb je op 23 maart jl. slechts vier namen doorgestuurd, waaruit we moeten afleiden dat er (kennelijk, toch) geen vijf kopers beschikbaar zijn. Een voorstel voor een contract is nooit ontvangen. Zelfs deze twee kleine afspraken worden derhalve niet goed nagekomen.  
         
       
       
       
         
           Op 30 mei ontvingen we plots de email waarin je (alleen) stelt de optie in te roepen. [naam 1] heb je op geen enkele wijze geïnformeerd over de voortgang en de reden voor deze stap. Ik heb op de verjaardag van [naam 4] , waar je aan [naam 2] en mij wel mondeling enige uitleg deed, aangegeven dat wij een e-mail met alle informatie zullen afwachten. Er volgt vervolgens alleen de email van 30 mei. De communicatie is helaas nog altijd niet verbeterd. Ook die afspraak wordt dus weer niet nagekomen.  
         
       
       
       
         
           De originele optie van 26-6-2014 voorzag in een koopcontract dat na het inroepen van de optie tussen partijen zou gelden (bijlage 2). Na het inroepen van die optie zou iedereen dus direct weten waar hij aan toe was. Met de door jou gewenste levering aan de bewoners, vastgelegd in het addendum, is die duidelijkheid er geheel niet. Door nu de optie in te roepen zouden we in moeten stemmen met overeenkomsten waarbij de identiteit van in ieder geval één contractpartner onduidelijk is, waarbij niet duidelijk is welke partij welk deel koopt en voor welke prijs, waarbij de datum van ondertekening en de termijn voor levering onbekend zijn, de verdere voorwaarden niet eens besproken zijn (wat als er één of twee kopers niet kunnen financieren? Stemmen alle kopers in met de driemaands-termijn van art. 2c als zij al een hypotheekaflossingen betalen over de grond?) en waarbij ook de door jou te verstrekken garanties niet zijn vastgelegd. In plaats van twee partijen is er nu sprake van zeven partijen, waardoor de zaak veel ingewikkelder is geworden en de onderlinge verhoudingen eerst goed besproken dienen te worden. Onder deze omstandigheden accepteren we het inroepen van de optie voorlopig niet: hiervoor dienen in ieder geval eerst de afspraken van 18 maart 2016 nagekomen te worden. Op basis van de voorgeschiedenis (slechte communicatie, niet nagekomen afspraken) is het denkbaar dat we er onderling niet uit gaan komen. Overeenkomsten met derden ga je dan ook onveranderd geheel op eigen risico aan. Zie ook art. 5 van de optie.  
         
       
       
       
         
           Voor de duidelijkheid: het is vanzelfsprekend wel akkoord om op basis van het contract (bijlage 2) bij de optieovereenkomst de optie in te roepen. Indien dat (alsnog) je intentie is, horen we dat graag.  
         
       
       
       
         
           De eerstvolgende stap is het aanleveren van een voorstel voor de overeenkomsten. Daarin dienen de eerder verzonden 'piketpalen' opgenomen te zijn. Een stappenplan met concrete handelingen en data zou ook voor alle partijen nuttig zijn. Tevens ontvangen we graag de memo welke [notaris] in zijn email van 6 mei jl. noemde. Uiteraard zijn we onveranderd beschikbaar voor overleg over de vervolgstappen." 
           
         
       
     
     
       2.16. 
       
         Bij e-mailbericht van 8 juni 2016 heeft [appellant] , voor zover van belang, het volgende aan [geïntimeerden] geschreven: 
         
           "(…) 
         
         
           Op 18 maart 2016 is er een afspraak geweest waarbij ik nadrukkelijk heb gesteld altijd gemeld te hebben wat volgens onze overeenkomst was vastgelegd. De twee afspraken die we 18 maart gemaakt hebben bestonden uit: 
         
         
           1. de notaris vragen om koopcontracten op te stellen. Dit heb ik op korte termijn aan de notaris voorgelegd. Zie e-mail correspondentie. Deze hebben jullie zelf ook ontvangen. En zoals je kunt lezen ging alles in goede harmonie met jullie. 
         
         
           2. Kopers doorgeven, de 4 geïnteresseerde kopers heb ik vrij snel daarna naar [juridisch adviseur] gemaild, kort na onze afspraak van 18 maart. 
         
         
           Zoals je wist was [naam koper] al afgevallen en daar kwam onlangs weer een nieuwe geïnteresseerde koper voor in de plaats. 
         
         
           Hiermee ben ik, samen met de nodige mails, naar jullie de twee genoemde afspraken meer dan nagekomen. 
           
           (…) 
           
           Naast het hiervoor genoemde zijn er na 18 maart met betrekking tot de notaris alleen voorbesprekingen gevoerd met het doel het gehele project in de juiste banen te leiden en voorbereidingen voor koopcontracten te produceren. (…) 
           
           Er is hierna een studie gemaakt van het project door notaris [notaris] en een memo opgesteld. Dit is inmiddels weer veranderd en wordt nog verder aangepast. Wanneer het helemaal af is heeft het zin om jullie dit toe te sturen. Anders lees je iets dat geen betekenis heeft. Als alles klaar is komen hieruit straks de koopcontracten voort tussen jullie rechtstreeks met de kopers. Hierbij heb ik van meet af aan zwart op wit de eis bij de notaris neergelegd dat jullie door de kopers volledig gevrijwaard worden met betrekking tot de grondverkoop/aankoop." 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Op 13 juni 2016 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] laten weten dat de in het e-mailbericht van 6 juni 2016 genoemde onduidelijkheden nog steeds bestaan. [appellant] is opnieuw om informatie verzocht. 
     
     
       2.18. 
       Op 14 juni 2016 heeft [appellant] hierop als volgt gereageerd:  
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Zoals ik het lees wil je onze bestaande contracten en met name het addendum veranderen in bijlage 2 met nieuw overeen te komen voorwaarden. Jullie weten dat bijlage 2 ofwel de zogenaamde ABC constructie die hieruit voort komt, absoluut funest voor ons is. Na een goede uitleg (…) hebben we anderhalf jaar geleden samen besloten, om het anders te doen. Dat is de reden geweest om de grond te leveren door jullie als particulier aan de koper als particulier.  
           
           (…) 
           
           De namen van de kopers worden te allen tijde geleverd ruim voor het passeren bij de notaris.  
           
           (…) 
           
           Maar voor jullie is het duidelijk: je hoeft alleen de grond maar te leveren aan de door ons aangedragen kopers volgens onze overeenkomst. De rest regelt de notaris volgens het addendum. 
           
           Daarnaast zijn wij zelf nog afhankelijk van informatie die nog nodig is om de zaken rond te maken. 
           
           (…) 
         
         
           Alles moet nog kadastraal uitgemeten worden voor er sprake kan zijn van een concreet ingevuld contract met de koper. 
         
         
           (…)”  
           
         
       
     
     
       2.19. 
       In een volgend e-mailbericht van 17 juni 2016 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] geschreven: 
       
       
         
           "(...) We zijn altijd voornemens geweest om zowel de optieovereenkomst van 26 juni 2014 als het addendum van 21 januari 2015 na te komen,  
           mits 
            dit geschiedt onder duidelijke en acceptabele voorwaarden. 
           
           We proberen de kwestie nogmaals zo kort en duidelijk mogelijk uit te leggen: indien je een directe levering aan kopers wil, dan moeten er nog een behoorlijk aantal vragen concreet worden ingevuld (met wie?, wat?, wanneer?, en vooral; onder welke voorwaarden?) omdat het addendum daar niet in voorziet. Door geen voorstel voor de contracten te leveren, zoals conform onze afspraak van 18 maart jl. al rond 15 april jl. zou geschieden, blijven die vraagpunten nog steeds onbeantwoord. 
         
         
           (…)"  
           
         
       
     
     
       2.20. 
       
         Op 21 juni 2016 heeft [appellant] onder meer het volgende aan [geïntimeerden] bericht: 
         
           "(…) 
         
         
           Ik ben het hier volkomen mee eens en ook met de laatste zin: (“ 
           mits 
            dit geschiedt onder duidelijke en acceptabele voorwaarden”) Dit geldt natuurlijk niet alleen voor jullie maar ook voor de kopers van de grond. Zij moeten immers kunnen kopen. Zoals ik al eerder schreef: “De koopcontracten die uit de gehele transactie voortvloeien, moeten natuurlijk redelijk en billijk zijn. Dit geldt vanzelfsprekend voor beide partijen zodat ook de kopers op de normale en gebruikelijke manier de grond kunnen kopen”. 
           
           Vraag ik mij nu af met welk doel je in je laatste e-mail van 17 juni schreef: (“Daarom, helaas voor de derde keer: de eerstvolgende stap is het aanleveren va een voorstel voor de overeenkomsten”).  
           
           Dit is uit de lucht gegrepen en wekt onrecht de schijn dat ik “voor de derde keer” onwillig zou zijn een voorstel aan te leveren voor de overeenkomsten. Niets is minder waar.  
           
           (…) 
         
         
           Met deze tegengestelde stellingen konden wij uiteraard geen enkel contract meer opstellen. Het zijn immers totaal verschillende uitgangspunten en afwijzingen, waarbij andere contractpartijen worden geëist en dus ook andere contracten. Zoals je weet is (bijlage 2) contactueel niet meer ter sprake en zou ook onmogelijk voor ons zijn. 
         
         
           (…)Er wordt door ons straks eerst een standaard contract naar jullie gemaild met betrekking tot de inhoud zelf, speciaal eerst voor jullie, voordat wij extra (aantoonbaar zeer kostbare) notaris kosten gaan maken. 
         
         
           We zullen in het contract ook bepalingen opnemen die voorzien in “kopers die hun financiering mogelijk niet verkrijgen”. We verbinden ons hierbij niet aan tijdsschema's want dat gaat altijd mis bij projectontwikkeling. Hier zit wel werk aan maar zodra dit contract klaar is mail ik je dat. 
         
         
           Bij akkoord van jullie worden de namen van de kopers door ons ingevuld en deze worden daarna verzonden naar de kopers en daarna opnieuw naar jullie met de namen van de kopers. 
         
       
       
       
         
           Na akkoord van de kopers gaat het naar de notaris en kan het met inachtneming van eventuele obstakels gepasseerd worden." 
           
         
       
     
     
       2.21. 
       
         In een e-mailbericht van 24 juni 2016 heeft [geïntimeerden] hierop als volgt gereageerd: 
         
           “(…) 
         
         
           Er is inmiddels een lange correspondentie ontstaan, maar nog altijd is er nauwelijks meer duidelijkheid gegeven over de contracten. 
           
           (…) 
           
           Het is daarnaast voor ons onbegrijpelijk dat we feitelijk sinds september 2015, maar in ieder geval sinds de bijeenkomst van 18 maart jl. wachten op zo’n (professioneel) voorstel en je nu plotseling suggereert dat je eerst zelf iets gaat opstellen. Dat mr. [notaris] (en elke andere professional) voor contractsvorming kosten in rekening brengt was ook op 18 maart reeds bekend, dus dat kan daarvoor geen belemmering zijn. (…)” 
           
         
       
     
     
       2.22. 
       
         Op 27 juni 2016 heeft [appellant] [geïntimeerden] als volgt geantwoord:  
         
           
           "(…) 
         
         
           We moeten de verschillen in deze e-mails eensgezind oplossen voordat we naar de notaris kunnen gaan. De notaris kan onze externe en interne geschillen immers niet oplossen en is natuurlijk geen geschillencommissie. 
         
         
           Om al werkende tot elkaar te komen heb ik het NVM makelaarscontract (bijlage) als leidraad genomen. Ik heb al jullie vragen zo goed als mogelijk trachten in te vullen in en aan de hand van het in heel Nederland erkende professionele NVM makelaars contract voor grondaankopen. 
         
       
       
       
         
           Ik verwacht niet van jullie dat dit getekend wordt maar het is een intentie om de geschillen van dit moment samen in alle redelijkheid op te lossen. Aanvullingen van jullie zijn van harte welkom en kunnen door ons geaccepteerd worden wanneer zij redelijk en acceptabel zijn voor de koper en dus ook voor ons, om op die manier op één lijn te komen. Als die intentie op elkaar aansluit zijn we eruit. 
         
         
           (…)" 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       
         Bij e-mailbericht van 11 juli 2016 heeft [geïntimeerden] onder meer het volgende aan [appellant] geschreven: 
         
           “(…) 
         
         
           Zoals eerder medegedeeld kunnen we het inroepen van de optie onder de toenmalige en huidige omstandigheden helaas niet accepteren. (…) Na het nodige onderling overleg (ook met [juridisch adviseur] ) willen we kijken over de verkoop aan kopers/bewoners gewoon door kunnen laten gaan, mits dit onder de juiste omstandigheden kan gebeuren. 
         
         
           De op 27 juni toegezonden conceptovereenkomst is (een begin, maar tegelijkertijd opnieuw) niet door een professionele partij opgesteld. Deze overeenkomst voldoet naar onze smaak dan ook niet. Om daar één voorbeeld bij te geven: juist een van de zorgen die we al heel vaak bespraken, namelijk het scenario waarbij een of meerdere kopers net voor de levering uitvallen, is hierin (nog) niet behandeld. Verdere toevoegingen blijven ‘improvisatie’; deze manier van werken lijkt sterk op de conceptovereenkomst uit augustus 2015, die ook niet voldeed voor onze (gezamenlijke) doelen.  
           
           (…) 
           
           We hebben [juridisch adviseur] inmiddels bereid gevonden om zo’n conceptovereenkomst te maken. (…) Dit document kan dan als basis dienen voor verder overleg en, uiteindelijk, levering aan de kopers/bewoners.  
           
           Verder maken we ons veel zorgen over de duur van het ontwikkelingsproces. We willen per se voorkomen dat de ontwikkeling (na de twee jaar die nu al achter ons liggen) nog eens jaren gaat duren. We streven daarom naar een levering aan de kopers voor 1 januari 2017. Nu er reeds vijf kopers beschikbaar zijn, zou dat moeten kunnen. Als je nu al denkt/weet dat die datum niet haalbaar is, dan horen we dat graag zo snel mogelijk. We zullen dan moeten bezien of het zinvol is om met elkaar verder te gaan. 
         
         
           (…)”  
           
         
       
     
     
       2.24. 
       Bij e-mailbericht van 13 juli 2016 heeft [appellant] [geïntimeerden] gesommeerd binnen acht dagen haar verplichtingen voortvloeiend uit de optieovereenkomst en het addendum volledig na te komen. 
     
     
       2.25. 
       
         
          [geïntimeerden] heeft hierop gereageerd bij e-mailbericht van 16 juli 2016: 
         
           “Je e-mail van 13 juli gaat kennelijk uit van een  
           totaal verkeerde interpretatie 
            van ons bericht van 11 juli. Kennelijk lees je daarin dat we zelfstandig met de kopers van de grond een overeenkomst voor de verdere ontwikkeling zouden willen sluiten, zonder jou daarin/daarbij te betrekken. Dat staat  
           nergens 
            in de betreffende email! 
           
           (…) 
           
           Iemand in gebreke stellen impliceert dat hij  
           in gebreke is 
            met het uitvoeren van een verplichting. We doen in onze email van 11 juli nota bene voorstellen om de overeenkomst na te komen. Waarmee zouden we dan in gebreke zijn?”  
           
         
       
     
     
       2.26. 
       Partijen hebben tot september 2016 verder gecorrespondeerd over het opstellen van een concept koopovereenkomst. [appellant] heeft [geïntimeerden] bij e-mailbericht van 1 augustus 2016 een nieuw concept toegezonden. [geïntimeerden] heeft haar bezwaren tegen dit concept kenbaar gemaakt.  
     
     
       2.27. 
       Bij e-mailbericht van 16 oktober 2016 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] een door [juridisch adviseur] opgestelde concept koopovereenkomst toegestuurd. 
     
     
       2.28. 
       Partijen hebben tot 9 december 2016 over deze concept koopovereenkomst gecorrespondeerd. 
     
     
       2.29. 
       Op 25 november 2016 heeft [geïntimeerden] [appellant] uitgenodigd voor een bespreking. [appellant] heeft dit voorstel afgewezen.  
     
     
       2.30. 
       Op 30 december 2016 heeft [juridisch adviseur] namens [geïntimeerden] aan [appellant] onder meer geschreven: 
       
       
         
           "Je zult begrijpen dat [naam 1] en [geïntimeerde 2] , in het licht van de bovenstaande voorgeschiedenis, sceptisch zijn om het onderhavige traject voort te zetten. Slechts uit coulance zijn zij bereid om je voor de laatste maal de mogelijkheid te bieden om (de conceptovereenkomst van 16 oktober te ondertekenen en) de ontwikkeling voort te zetten, mits de ondertekening en de levering nu ook echt spoedig wordt gerealiseerd. Praktisch gezien betekent dat: 
         
         
           - dat de conceptovereenkomst uiterlijk per 14 februari 2017 ondertekend dient te zijn, en 
         
         
           - dat de levering van het gehele perceel uiterlijk 31 maart 2017 dient plaats te vinden." 
           
         
       
     
     
       2.31. 
       
         Per e-mail van 16 januari 2017 heeft [appellant] aan [juridisch adviseur] en [geïntimeerden] onder meer geschreven: 
         
           "(…) 
         
         
           Wij willen niet aan jullie eerste eis tegemoetkomen en tekenen de conceptovereenkomst niet. En kunnen onmogelijk aan de tweede eis tegemoetkomen: dat levering van het gehele perceel uiterlijk 31 maart 2017 dient plaats te vinden. 
         
         
           (...) 
         
         
           Wij zijn vooralsnog bereid om opnieuw te beginnen. 
         
         
           (...) 
           
           Om te voorkomen dat wij weer, na geruime tijd zoals nu gebeurd is, aan de kant worden gezet moet dit wel in overeenstemming met onze bestaande overeenkomsten en onder voorwaarden: Dat jullie meewerken aan het rechtstreekse contract tussen jullie en de koper zoals we zijn overeengekomen. En dat er door jullie meegewerkt wordt tot de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden en wij kunnen laten bouwen in samenwerking met de aannemer." 
         
       
       
     
     
       2.32. 
       
         Op 30 januari 2017 heeft [juridisch adviseur] namens [geïntimeerden] onder meer aan [appellant] geschreven: 
         
           
           "(…) 
         
         
           Wij hopen oprecht dat je de overeenkomst van 16 oktober 2016 alsnog uiterlijk 14 februari as. zal ondertekenen. De uitnodiging om te overleggen over de ontstane situatie blijft tot die datum gewoon gehandhaafd." 
           
         
       
     
     
       2.33. 
       
        [appellant] heeft op 10 februari 2017 onder meer het volgende aan [geïntimeerden] bericht: 
       
       
         
           "(…) 
         
         
           Sommige consument kopers zijn vorig jaar zomer al afgevallen. Hierna hebben zich vorig jaar de laatste consument kopers uit onze reservelijst gemeld als plaatsvervanger. Deze reservelijst is ontstaan tijdens onze intensieve manier van campagne voeren en vele ontvangsten van consumentkopers in de afgelopen twee jaar. Ook hier hebben we geen contact meer mee. Na 7 maanden wachten geloofde men er niet meer in en dat is logisch.  
         
         
           (…) 
         
         
           Daarna kregen we tot onze verrassing op 16 oktober het wegcontract toegestuurd. Met de boodschap per e-mail: Hierbij sturen wij een mail door van [juridisch adviseur] met bijgaand een nieuw concept voor de koopovereenkomst.  
         
         
           Dit contract was niet alleen (bewijsbaar) een wurgcontract en zelfs in het geheel geen contract voor rechtstreeks leveren zoals overeengekomen, dus geen aanpassingen of aanvullingen maar een nieuw contract tussen jullie en ons.  
         
         
           (…)  
         
         
           Wij zijn altijd tot overleg bereid maar wel met een open agenda en na jullie invullingen zoals afgesproken, zodat we weten waarover we gaan praten. Wij willen praten over de voortzetting van het rechtstreeks leveren volgens ons contract. Dus wij willen geen vergadering over het wurgcontract of welk nieuw contract tussen jullie en ons, dan ook. We willen eventueel opnieuw beginnen met consument kopers aanwinnen tot we kunnen gaan bouwen.”   
           
         
       
     
     
       2.34. 
       
         Per e-mail van 24 februari 2017 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] geschreven: 
         
           "We ontvingen je e-mail van 10 februari jl. in goede orde. We zijn het opnieuw geheel oneens met hetgeen daarin gesteld wordt. We zijn zeer verbaasd om (nu pas, voor het eerst) te lezen dat er geen consument-kopers beschikbaar zijn. 
         
       
       
       
         
           We hebben helaas moeten vaststellen dat de overeenkomst van 16 oktober 2016 niet is ondertekend. Zoals aangekondigd op 30 december betekent dit dat we de samenwerking niet voortzetten."  
         
       
       
     
     
       2.35. 
       
        [appellant] heeft op 30 maart 2017 aan [geïntimeerden] geschreven: 
       
       
         
           "Helaas zijn we voor beide partijen niet tot een oplossing gekomen met betrekking tot levering van het perceel [adres 2] . 
         
         
           Wij achten die kans nu dan ook nagenoeg onmogelijk na jullie laatste ultimatum en opzegging ofwel staking van de samenwerking. Even goede vrienden maar het lijkt ons eerlijk en we kunnen dan ook niet anders dan ons geschil voor te gaan leggen aan de daarvoor bevoegde rechter." 
         
       
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen en beslissing in eerste aanleg 
     
       3.1. 
       
        [appellant] vorderde in eerste aanleg, kort samengevat: 
       
          hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 433.700,21 aan schadevergoeding (met rente); 
          ontbinding van de optie- en koopovereenkomst van 26 juni 2014 en het addendum van 21 januari 2015; 
          veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, waaronder de beslagkosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Aan deze vorderingen legde [appellant] ten grondslag dat [geïntimeerden] (toerekenbaar) is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de optieovereenkomst, met bijbehorende koopovereenkomst, en het addendum. Na inroeping van de koopoptie door [appellant] op 30 mei 2016, trad deze koopovereenkomst, die ook kan voorzien in de koop van delen van het perceel door [geïntimeerden] aan de kopers, in werking en had [geïntimeerden] medewerking moeten verlenen aan de notariële levering van [adres 2] aan vijf door [appellant] aan te dragen kopers. Als gevolg van de weigering tot medewerking door [geïntimeerden] heeft [appellant] de op [adres 2] te ontwikkelen woningen niet kunnen verkopen. Dat geeft niet alleen de bevoegdheid tot ontbinding van deze overeenkomst, maar geeft ook recht op vergoeding van de schade die [appellant] als gevolg van de tekortkoming heeft geleden. Die schade bestaat uit de gederfde verkoopprijs van de te ontwikkelen woningen minus de ontwikkelingskosten daarvan. 
     
     
       3.3. 
       
        [geïntimeerden] vorderde in reconventie, kort samengevat:   
        een verklaring voor recht dat een koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden]    tot stand is gekomen en dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten jegens [geïntimeerden] ; 
        ontbinding van de overeenkomst; 
       en  primair : 
       
          veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 36.481,87 + PM; 
          een gebod aan [appellant] om het gelegde beslag op de woning van [geïntimeerden] binnen tien dagen na het te wijzen vonnis op te heffen (op straffe van een dwangsom); 
       
       
         subsidiair  (voor het geval de rechtbank van oordeel was dat geen perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen): 
       
          veroordeling van [appellant] tot het meewerken aan levering van de kavel van [geïntimeerden] aan hem/de opvolgende kopers, tegen de overeengekomen koopsom ad € 950.000 (eveneens op straffe van een dwangsom); 
          veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 11.481,87 + PM; 
          veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.4. 
       De rechtbank heeft in conventie de vorderingen afgewezen. In reconventie is alleen de vordering tot opheffing van het beslag toegewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Deze beslissing is, kort gezegd, op de volgende overwegingen gebaseerd. Voor het tot stand komen van een partijen bindende overeenkomst is in elk geval vereist dat partijen over alle essentiële onderdelen van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. (r.o. 4.3). Er is geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen in de nakoming waarvan [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten. Naar aanleiding van het sluiten van het addendum hebben partijen onderhandelingen gevoerd over de koopovereenkomst die nodig was om de overdracht direct aan potentiële kopers mogelijk te maken. Terwijl deze onderhandelingen nog gaande waren heeft [appellant] de optie en het addendum ingeroepen. Over de wijze waarop (delen van de grond van) [adres 2] met inachtneming van wat in het addendum is overeengekomen aan de potentiële kopers zou worden overgedragen hebben [appellant] en [geïntimeerden] uiteindelijk geen overeenstemming bereikt. Niet is vast te stellen dat één van partijen daarvan een verwijt kan worden gemaakt (r.o. 4.4). De wijze waarop [adres 2] zou worden overgedragen (aan welke kopers, onder welke voorwaarden, op welke termijn) betreft evident de essentialia van de overeenkomst. Daarover hebben partijen met het staken van de onderhandelingen geen overeenstemming bereikt. Dat betekent dat met louter het inroepen van de optie en het addendum door [appellant] geen perfecte overeenkomst tot koop en verkoop van (delen van de grond van) [adres 2] tot stand is gekomen, waarvan [appellant] nakoming kan afdwingen; evenmin kan [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van enige daaruit voortvloeiende verbintenis (r.o. 4.5). Omdat geen overeenkomst tot stand is gekomen, kan ook [appellant] niet in de nakoming van enige verbintenis uit hoofde van die overeenkomst tekort zijn geschoten, waarmee de rechtbank het lot van de reconventionele vorderingen bezegelde.  
     
   
   
     
       4 De vordering in hoger beroep 
     
     
       4.1. 
       
        [appellant] kan zich niet in het vonnis van de rechtbank vinden en vraagt vernietiging daarvan. Hij vordert in hoger beroep (na wijziging van eis): 
       
          ( ( primair ) ontbinding van de optie- en koopovereenkomst van 26 juni 2014 en het addendum van 21 januari 2015, en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 433.700,21 aan schadevergoeding (met rente); 
          ( ( subsidiair ) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van € 433.700,21 aan naar redelijkheid vast te stellen loon op grond van artikel 7:411 BW, dan wel een door het hof vast te stellen bedrag (met rente); 
          ( (zowel  primair als subsidiair ) hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten (met rente, nakosten en beslagkosten). 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het principaal hoger beroep. Het incidenteel hoger beroep is ingesteld onder de voorwaarde dat het bestreden vonnis niet in stand zal blijven (zie randnummer 121 memorie van antwoord). Voor het geval het hof van oordeel is dat sprake is van een (koop)overeenkomst tussen [geïntimeerden] en [appellant] dan wel een bemiddelingsovereenkomst, vordert [geïntimeerden] : 
       
          een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] gedwaald heeft bij het aangaan van de overeenkomsten met [appellant] ; 
          partiële vernietiging van de overeenkomsten; 
          ontbinding, respectievelijk vernietiging van de overeenkomsten voor het overige; 
          veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] van een schadevergoeding van € 11.481,87 + PM; 
          veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met rente en nakosten. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling in hoger beroep 
     
       5.1. 
       Met de grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, keert [appellant] zich tegen het oordeel van de rechtbank – en de daarvoor in r.o. 4.4 en 4.5 van het bestreden vonnis gegeven motivering – dat er geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen waarin [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten.  
     
     
       5.2. 
       In de visie van [appellant] hebben partijen in de optieovereenkomst (en bijgevoegde concept koopovereenkomst) van 26 juni 2014 en het addendum van 21 januari 2015 alle essentialia opgenomen en is daarmee – en met het inroepen van de koopoptie – een perfecte overeenkomst totstandgekomen tussen [geïntimeerden] en vijf (potentiele) kopers. [appellant] doelt hierbij op de niet onderhandelbare koopprijs (artikel 3 concept koopovereenkomst), de vrijwaring (artikel 5 optieovereenkomst), het moment van starten van de bouwactiviteiten (artikel 6 optieovereenkomst), de hoofdelijke aansprakelijkheid van [appellant] (artikel 3c optieovereenkomst), de periode van drie maanden van verblijf van [geïntimeerden] in de woning (artikel 2c optieovereenkomst) en de termijn van levering (artikel 2b optieovereenkomst). Door de opname van deze bepalingen was de overeenkomst ook voldoende bepaalbaar. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de condities en voorwaarden die zijn neergelegd in de optieovereenkomst en de daarbij gevoegde voorwaardelijke koopovereenkomst – waarmee partijen volgens hem beoogden dat hij voldoende rechtszekerheid zou verkrijgen om het perceel te ontwikkelen en kopers te vinden – ook zouden gelden voor de vijf afzonderlijke koopovereenkomsten met de potentiële kopers van de door [appellant] te ontwikkelen woningen. Verdere onderhandelingen over de inhoud van de met de kopers te sluiten koopovereenkomsten waren daarom niet nodig. 
     
     
       5.3. 
          Dit standpunt wordt niet gevolgd. Met de optieovereenkomst en het addendum heeft [geïntimeerden] aan [appellant] een optie verleend voor de koop van [adres 2] . Daarbij had [appellant] de keuze het perceel zelf te kopen of – op grond van artikel 2a van het addendum – rechtstreeks door de beoogde kopers te laten kopen. Noch met deze koopoptie noch met het inroepen daarvan is echter een koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en de beoogde kopers tot stand gekomen die tot nakoming verplichtte. De bij de optieovereenkomst als bijlage gevoegde (zeer summiere) koopovereenkomst is volledig toegespitst op het geval waarin [geïntimeerden] [adres 2] rechtstreeks aan [appellant] zou verkopen en leveren, zoals ten tijde van de totstandkoming van de optieovereenkomst ook de bedoeling was. Partijen hebben bij de totstandkoming van het addendum nagelaten de inhoud van de tussen [geïntimeerden] en de kopers te sluiten koopovereenkomsten nader te bepalen (en konden dat op dat moment waarschijnlijk ook nog niet doen). [geïntimeerden] heeft dit in de correspondentie ook aan [appellant] duidelijk gemaakt. Het hof wijst bijvoorbeeld op het onder 2.19 weergegeven e-mailbericht van 17 juni 2016: “ We proberen de kwestie nogmaals zo kort en duidelijk mogelijk uit te leggen: indien je een directe levering aan kopers wil, dan moeten er nog een behoorlijk aantal vragen concreet worden ingevuld (met wie?, wat?, wanneer?, en vooral; onder welke voorwaarden?) omdat het addendum daar niet in voorziet.”  [appellant] heeft dit in zijn antwoord daarop ook zelf onderkend (zie het onder 2.20 vermelde e-mailbericht van 21 juni 2016):  "Ik ben het hier volkomen mee eens en ook met de laatste zin: (“ mits  dit geschiedt onder duidelijke en acceptabele voorwaarden).”  De nadere invulling van de met de kopers te sluiten koopovereenkomsten – en de daarvoor benodigde acties – moesten dus nog plaatsvinden na het inroepen van de koopoptie. Op grond van artikel 7:1 BW moest in elk geval nader worden bepaald welk deel van de grond aan welke koper zou worden verkocht. Ook de koopprijs voor de afzonderlijke delen van de grond moest nader worden bepaald. Daarnaast was een regeling nodig – [geïntimeerden] stond daar terecht op – voor het geval een van de beoogde kopers op het laatst niet zou afnemen.  
     
     
       5.4. 
       Dit een en ander brengt mee dat met het enkele inroepen van de koopoptie op 30 mei 2016 en het gelijktijdige beroep op artikel 2a van het addendum nog geen koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en de kopers tot stand is gekomen. Partijen waren op dat moment weliswaar over en weer gehouden mee te werken aan het opstellen en het totstandbrengen van de met de kopers te sluiten koopovereenkomsten, maar over de inhoud daarvan – waarvoor nader overleg nodig was – moest nog overeenstemming worden bereikt. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerden] zich in de tussen partijen gevoerde correspondentie – die overigens al op gang was gekomen ruim voordat [appellant] de koopoptie formeel inriep – terecht op het standpunt heeft gesteld dat [appellant] duidelijkheid moest verschaffen over de hiervoor genoemde kwesties en dat zij zonder overeenstemming over de inhoud van de koopovereenkomst met de potentiële kopers niet tot levering was gehouden. Dat geldt overigens ook voor de andere kwesties, waarover [geïntimeerden] duidelijkheid wilde verkrijgen, zoals de namen van de kopers, het moment van levering en dergelijke. Daarbij tekent het hof aan dat, anders dan [appellant] kennelijk veronderstelt, in artikel 2b van de optieovereenkomst geen termijn voor levering is bepaald. Ook deze termijn moest dus nog vastgesteld worden, waarbij [geïntimeerden] overigens steeds het belang van een gelijktijdige levering aan de verschillende potentiële kopers heeft benadrukt.  
     
     
       5.5. 
       Dat [appellant] ook zelf heeft onderkend dat een nadere (invulling van de) koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en de beoogde kopers nodig was – en niet kon worden volstaan met een een-op-een kopie van de optieovereenkomst en de daarbij gevoegde concept koopovereenkomst –, blijkt overigens niet alleen uit het al genoemde e-mailbericht van 21 juni 2016 van [appellant] , maar ook uit andere door hem verzonden berichten. Zo heeft [appellant] op 8 juni 2016 de op 18 maart 2016 gemaakte afspraken bevestigd. Daarbij ging het om de afspraak dat door notaris [notaris] een nadere koopovereenkomst zou worden opgesteld en dat [appellant] de namen van de kopers aan [geïntimeerden] zou doorgeven. De stelling van [appellant] dat hij nooit heeft ingestemd met deze voorwaarden – en dat hij slechts uit coulance concepten van koopovereenkomsten van de NVM en van de door hem ingehuurde aannemer aan [geïntimeerden] heeft gegeven en de namen van de kopers op grond van de informatieplicht van artikel 7a van de optieovereenkomst heeft doorgegeven – vindt dan ook geen steun in de tussen partijen gevoerde correspondentie. De door [appellant] opgestelde concept overeenkomsten wijken bovendien in belangrijke mate af van de bepalingen van de optieovereenkomst en bijbehorende voorwaardelijke koopovereenkomst, zoals [geïntimeerden] met juistheid heeft gesteld. Ook dat geeft steun voor het oordeel dat de daarin vermelde voorwaarden en condities onvoldoende basis gaven voor de met de kopers te sluiten koopovereenkomsten. 
     
     
       5.6. 
       De omstandigheid dat [appellant] op grond van artikel 2a van het addendum en artikel 3c van de optieovereenkomst, hoofdelijk aansprakelijk zou blijven voor een correcte nakoming als de kopers rechtstreeks met [geïntimeerden] een koopovereenkomst zouden sluiten, geeft geen grond voor het oordeel dat nadere overeenstemming over de inhoud van die overeenkomsten overbodig was. [appellant] heeft dit door hem aangevoerde argument ook niet (deugdelijk) toegelicht. Zijn betoog dat de positie van [geïntimeerden] jegens ofwel [appellant] ofwel de vijf afzonderlijke kopers steeds hetzelfde zou blijven is – zo volgt uit het voorgaande – bovendien niet juist.  
     
     
       5.7. 
       Het hof verwerpt ook het door [appellant] ingenomen standpunt dat na het inroepen van de koopoptie en de verwijzing naar het addendum tussen hem en [geïntimeerden] een bemiddelingsovereenkomst is ontstaan. De optieovereenkomst (en voorwaardelijke koopovereenkomst) en het addendum geven daarvoor geen enkel aanknopingspunt. Het addendum is uitsluitend totstandgekomen op verzoek van [appellant] om daarmee de BTW-verplichting te ontlopen. Een rechtstreekse koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] en de kopers was dus fiscaal voordelig voor [appellant] . Nergens blijkt uit – ook niet uit de tussen partijen gevoerde correspondentie – dat partijen met het addendum hebben beoogd de tussen hen bestaande rechtsverhouding te wijzigen en een bemiddelingsovereenkomst tot stand te brengen, zodra [appellant] de koopoptie zou inroepen. Het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst kan evenmin worden ontleend aan de door [appellant] ook in dit verband genoemde hoofdelijke aansprakelijkheid. Op dit oordeel stuit af de op artikel 7:411 BW gegronde vordering tot betaling van loon.  
     
     
       5.8. 
       
         De uitvoerige en langdurige correspondentie maakt duidelijk dat [geïntimeerden] 
         serieuze en herhaalde pogingen heeft gedaan om met [appellant] overeenstemming te bereiken over de inhoud van de met de kopers te sluiten koopovereenkomsten. Zoals ook de rechtbank in appel onbestreden heeft vastgesteld, is daarover uiteindelijk geen overeenstemming bereikt. De rechtbank heeft – in hoger beroep eveneens onbestreden – geoordeeld dat niet is vast te stellen dat één van partijen daarvan een verwijt kan worden gemaakt. In hoger beroep moet dus van de juistheid van dat oordeel worden uitgegaan. Daar voegt het hof nog volledig ten overvloede aan toe dat de door [appellant] opgestelde concept koopovereenkomsten een aantal voor [geïntimeerden] belastende voorwaarden bevatten die ontbraken in de voorwaardelijke koopovereenkomst van 26 juni 2014 (zoals ook is aangegeven in de e-mailberichten van 1 september 2015 en 11 juli 2016, weergegeven onder 2.8 en 2.23). Gezien het feit dat [appellant] bij herhaling heeft benadrukt dat [geïntimeerden] het perceel zonder enig risico zou verkopen aan de potentiële kopers, wekt het geen verbazing dat [geïntimeerden] niet instemde met de door [appellant] aangeleverde concept overeenkomsten. Het hof verwijst in dit verband onder meer naar de e-mailberichten van 4 september 2015, 14 september 2015 en 8 juni 2016 (zie hiervoor onder 2.9., 2.10 en 2.16): “ Het gaat immers slechts om één hoofdzaak en dat is de verkoop zonder franje en risico voor jou.”, “We vragen aan notaris van [notaris] elk risico voor [naam 1] eruit te halen”, “Hierbij heb ik van meet af aan zwart op wit de eis bij de notaris neergelegd dat jullie door de kopers volledig gevrijwaard worden met betrekking tot de grondverkoop/aankoop.”    
       
     
     
       5.9. 
       De slotsom is dat uit de optie- en/of koopovereenkomst met addendum geen verplichting tot levering volgt, maar hoogstens een verplichting tot medewerking aan de totstandkoming van overeenkomsten met potentiële kopers, waar [geïntimeerden] aan heeft voldaan. Bij die stand van zaken rustte op [geïntimeerden] ook geen leveringsverplichting. Nu [geïntimeerden] niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de optieovereenkomst en het addendum bestaat er geen grond voor ontbinding of toewijzing van de vordering tot schadevergoeding. De subsidiaire grondslag (loon naar redelijkheid voor bemiddeling) is hiervoor al verworpen  
     
     
       5.10. 
       De bewijsaanbiedingen van partijen zijn onvoldoende concreet dan wel niet ter zake dienend. Het hof zal partijen daarom niet toelaten tot nadere bewijslevering.    
     
     
       5.11. 
       Bovenstaand oordeel leidt ertoe dat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. Het hof komt daarom niet tot aan het voorwaardelijk ingestelde incidenteel hoger beroep. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
       
       
         
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het hof:  
       
       
       
         In het principaal appel 
       
       
          bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 november 2018. 
          veroordeelt [appellant] in het kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 1.684 aan griffierecht en € 4.678 aan kosten van de advocaat (1 punt à tarief VII) alsmede op € 157 aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat al deze bedragen binnen veertien dagen na de datum van de uitspraak, dan wel, wat betreft het bedrag van € 82, binnen veertien dagen na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van veertien dagen; 
          verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, P. Glazener en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 12 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.