ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:9727

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:9727 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 24-11-2020 / 200.259.601/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-11-24

Zaaknummer: 200.259.601/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:9727

---

Herontwikkeling oostzijde Grote Markt Groningen. Tussentijdse huuropzegging door gemeente van sportschool/restaurant omdat pand moest worden afgebroken. Is gemeente vergoeding verschuldigd? Mag de gemeente terugkomen op een toezegging?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.259.601/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 462078) 
     
     
     
     
       
         arrest van 24 november 2020  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Gemeente Groningen, 
       
       zetelende te Groningen, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna:  de gemeente , 
       advocaat: mr. J.J. Veldhuis, kantoorhoudend te Leeuwarden, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         B&M Projectontwikkeling B.V., 
       
       gevestigd te Groningen, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna:  Spring's , 
       advocaat: mr. D.J. Kap, kantoorhoudend te Groningen. 
     
     
     
     
       Het hof neemt over wat is overwogen en beslist in het tussenarrest van 10 november 2015 (zaaknummer 200.132.295) waarbij de zaak is terugverwezen naar de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, afdeling kanton (verder: de kantonrechter). 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in eerste aanleg  
     
     
       Voor het verdere verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen op 28 maart 2017, 1 augustus 2017, 27 februari 2018, 15 mei 2018,  
       31 juli 2018 en 26 februari 2019. 
     
     
     
     
   
   
     
       2 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 6 mei 2019; 
       - de memorie van grieven (met producties) van 30 juli 2019; 
       - de memorie van antwoord/tevens van incidenteel hoger beroep (met producties) van  
       22 oktober 2019; 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (met producties) van 7 januari 2020; 
       - het comparitiearrest van 25 februari 2020; 
       - het proces-verbaal van de comparitie die op 16 oktober 2020 doorgang heeft gevonden. 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen op de rolzitting van 27 oktober 2020 aangegeven dat een minnelijke regeling niet is bereikt en hebben zij arrest gevraagd op het dossier dat voor de comparitie is overgelegd, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie. 
       
       
     
   
   
     
       3 Waarover gaat het in deze procedure  
     
     
       Deze zaak gaat over de vraag of de gemeente een vergoeding moet betalen aan de eigenaar van een voormalige sportschool waarvan de huurovereenkomst door de gemeente is beëindigd omdat het pand moest worden gesloopt voor de herontwikkeling van de oostwand van de Grote Markt in Groningen, en zo ja, hoe hoog die vergoeding moet zijn. 
       Het hof oordeelt dat de gemeente het bedrag dat de deskundige heeft vastgesteld, moet betalen.  
       Hierna motiveert het hof waarom dat het geval is. 
     
     
     
   
   
     
       4 Samenvatting van het geschil en de beslissingen van de kantonrechter 
     
     
       4.1 
       Het hof heeft in het tussenarrest van 10 november 2015 de van belang zijnde feiten uitgebreid weergegeven. Het hof vat de voor de beoordeling relevante feiten en gebeurtenissen in dit geschil  waarover 10 jaar is geprocedeerd - als volgt samen. 
       
     
     
       4.2 
       Spring’s was een sportschool met onder meer een sauna en restaurant met terras, gevestigd op de bovenste etages van twee inmiddels afgebroken panden, respectievelijk gelegen aan de Grote Markt en de Naberpassage in Groningen. Beide panden waren door middel van een luchtbrug met elkaar verbonden. Het pand aan de Naberpassage werd oorspronkelijk - vanaf 1994 - gehuurd van een woningcorporatie (laatstelijk geheten Nijestee) en het pand aan de Grote Markt van een vastgoedontwikkelaar (laatstelijk geheten Overvast). De publiekstoegang van Spring’s bevond zich aan de Grote Markt. 
       
     
     
       4.3 
       De gemeente had inmiddels verwezenlijkte plannen voor een ingrijpende herinrichting van de oostwand van de Grote Markt. In dat kader moest het pand aan de Naberpassage wijken. De gemeente heeft dit pand aangekocht van Nijestee en op 31 december 2009 in eigendom verkregen. De gemeente heeft al voorafgaand aan de formele eigendomsoverdracht van dat pand onderhandeld met Spring’s over beëindiging/verplaatsing van haar bedrijf. Die onderhandelingen hebben geen resultaat gehad omdat het bedrag waarop Spring’s aanspraak maakte (ruim vier miljoen euro) ver uitsteeg boven het hoogste bod dat de gemeente bereid was te doen (ruim 1 miljoen euro).  
       
     
     
       4.4 
       Bij dagvaarding van 4 juni 2010 heeft de gemeente gevorderd dat de huurovereenkomst met Spring’s - die contractueel nog liep tot 31 oktober 2014 - tussentijds wordt beëindigd en dat de vergoeding voor Spring’s wordt vastgesteld op € 420.000. 
       
     
     
       4.5 
       Overvast had op 24 juni 2008 de huurovereenkomst voor het pand aan de Grote Markt opgezegd tegen 31 december 2009. Zij had eigen plannen om, in aansluiting op de plannen van de gemeente met de oostzijde, dit pand te herontwikkelen. Overvast heeft in een procedure, die vóór 2009 is begonnen, een verklaring voor recht gevraagd dat zij de huur rechtsgeldig had opgezegd. 
       
     
     
       4.6 
       
         De gemeente heeft, nadat Overvast haar plannen ten gevolge van de kredietcrisis niet kon verwezenlijken, ook het pand aan de Grote Markt aangekocht. Dit pand is op  
         15 mei 2013 aan de gemeente geleverd. Ook dit pand is vervolgens afgebroken en het perceel is in de nieuwe oostzijde van de Grote Markt opgenomen. 
       
       
     
     
       4.7 
       Spring’s heeft, nadat de kantonrechter in kort geding op verzoek van de gemeente de ontruiming van het pand Naberpassage had gelast, dit pand feitelijk rond de jaarwisseling 2012-2013 ontruimd. Het pand aan de Grote Markt is feitelijk op 4 april 2013 ontruimd. 
       
     
     
       4.8 
       Op 21 maart 2012 heeft de gemeente in de procedure die ging over de Naberpassage haar vordering gewijzigd en gevraagd dat de vergoeding voor Spring’s op nihil wordt gesteld. Daarvoor voerde zij aan dat Spring’s door de huuropzegging door Overvast geen toekomst meer had, zodat de schade door de huuropzegging door de gemeente nihil is. 
       
     
     
       4.9 
       Spring’s vond juist dat alle schade van de bedrijfsbeëindiging - zonder onderscheid tussen de beide panden - voor rekening van de gemeente moest komen en dat de gemeente ook toezeggingen had gedaan om alle schade te vergoeden. In het tussentijdse appel dat uitmondde in het arrest van het hof van 10 november 2015 is geoordeeld dat van dergelijke toezeggingen geen sprake was. In dat arrest heeft het hof aangegeven wat de toepasselijke maatstaf voor schadevergoeding op de grond van artikel 7:310 lid 2 BW inhoudt en geoordeeld dat nader onderzoek nodig was naar de peildatum voor de begroting van eventuele schade. Ook moest verder feitenonderzoek plaatsvinden voor het antwoord op de vraag wat een redelijk handelend huurder, die op zakelijke motieven tot zijn beslissing komt, zou doen na verlies van zijn huurrecht door de huuropzegging: het bedrijf verhuizen of liquideren. Het hof heeft de beslissing van de kantonrechter om een deskundige in te schakelen in stand gelaten. 
       
     
     
       4.10 
       
         Vervolgens is de zaak naar de kantonrechter terugverwezen en heeft de door de kantonrechter benoemde deskundige [A] onderzoek verricht. Dat is uitgemond in zijn rapport van 8 maart 2017. De deskundige heeft als peildatum gekozen voor  
         1 januari 2013. Omdat op dat moment de huurovereenkomst voor het pand Grote Markt juridisch al was geëindigd, doet dat pand verder niet mee in de begroting van de schade. De deskundige heeft verder geoordeeld dat het uitgangspunt voor de schadevergoeding de voortzetting van het bedrijf van Spring’s in ingedikte vorm was in het pand Naberpassage. De liften daarvan waren geschikt te maken voor deze voortzetting en deze aanpassing kon ook van de verhuurder van Naberpassage gevergd worden. De deskundige heeft vervolgens de schade begroot aan de hand van de genormaliseerde winstcijfers van Spring’s voorafgaand aan de bedrijfsbeëindiging voor zover toe te rekenen aan het pand Naberpassage en daarbij de factor 7 voor volledige schadevergoeding toegepast. De deskundige heeft de schade berekend op € 406.698 exclusief kosten voor deskundige bijstand en belastingschade. 
       
     
     
       4.11 
       Bij vonnis van 1 augustus 2017 heeft de kantonrechter het advies van de deskundige in grote lijnen overgenomen. Hij heeft nog een nader deskundigenadvies over de belastingkosten gelast, de kosten van de deskundige bijstand van Spring’s die voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen vastgesteld op € 128.000,- en Spring’s in staat gesteld aan te tonen dat er ook kosten gemaakt zijn voor het beëindigen van arbeidsovereenkomsten die voor vergoeding in aanmerking komen. 
       
     
     
       4.12 
       Bij vonnis van 31 juli 2018 heeft de kantonrechter, op voet van artikel 223 Rv, de gemeente veroordeeld om een voorschot op de schadevergoeding te betalen aan Spring’s - die in financiële nood verkeerde - van € 312.500,-. De gemeente heeft hieraan voldaan, voor een groot deel door verrekening met een oude lening van de gemeente aan Spring’s die nog open stond. 
       
     
     
       4.13 
       
         Bij het eindvonnis van 26 februari 2019 heeft de kantonrechter de belastingschade vastgesteld op € 18.289.,-.De vergoeding voor beëindigingskosten van het personeel is afgewezen, waarmee de totale vergoeding (zonder de kosten van deskundige bijstand) is vastgesteld op € 424.987, - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf  
         1 januari 2013. 
       
       
     
     
       4.14 
       De kosten van deskundige bijstand zijn bij dit vonnis verhoogd met € 15.000, door de kantonrechter ex aequo et bono vastgesteld voor kosten na het uitbrengen van het rapport van [A] . Over deze post van in totaal € 143.000 is geen rente toegewezen. Verder is de gemeente in de kosten van de door de kantonrechter benoemde deskundigen veroordeeld. 
       
       
     
   
   
     
       5 De vorderingen in hoger beroep en de bezwaren van partijen tegen de vonnissen 
     
     
       5.1 
       De gemeente vordert in principaal hoger beroep de vernietiging van de vonnissen die de kantonrechter heeft gewezen na het verwijzingsarrest (met uitzondering van het vonnis op grond van artikel 223 Rv) waarbij het hof voor recht moet verklaren dat Spring’s geen recht heeft op enige schadevergoeding en Spring’s moet veroordelen tot terugbetaling van het bedrag dat de gemeente op grond van het vonnis van 31 juli 2018 als voorschot heeft betaald, te vermeerderen met rente. Verder vordert de gemeente een proceskostenvergoeding met nakosten en rente. 
       
     
     
       5.2 
       De gemeente heeft zes in (romeins genummerde) grieven vervatte bezwaren tegen de vonnissen verwoord, die zich als volgt laten samenvatten: 
       - Spring’s kon het bedrijf niet in ingedikte vorm voortzetten in de Naberpassage nadat de huur voor de Grote Markt was beëindigd. Er is dan ook geen inkomensschade of overige schade als gevolg van de huuropzegging door de gemeente, zodat er ook geen reden was om een onderzoek te doen naar de belastingschade (grieven I en III); 
       - de deskundigenkosten zijn - ook los van het vorige bezwaar - op een te hoog bedrag vastgesteld en bevatten veel dubbeltellingen (grieven II en IV); 
       - de gemeente is ten onrechte in de kosten van de procedure veroordeeld en Spring’s had in de kosten van de deskundigen moeten worden veroordeeld (grief V).  
       Grief VI van de gemeente is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis. 
       
     
     
       5.3 
       
         In incidenteel hoger beroep vordert Spring’s dat het hof de gemeente veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over de advieskosten van € 143.000 vanaf  
         1 januari 2013. Daarnaast eist zij dat dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van 
          € 133.372,36, aan loonschade/onmisbaarheidsvergoedingen, met een aantal subsidiaire bedragen, ook te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2013. 
       
       
     
     
       5.4 
       Spring’s heeft haar bezwaren tegen de vonnissen verwoord in drie (Arabisch genummerde) grieven, waarvan de laatste twee zich als volgt laten samenvatten: 
       - over de advieskosten is ten onrechte geen wettelijke (handels)rente toegewezen (grief 2); 
       - ten onrechte is de post personeelskosten afgewezen (grief 3). 
       
     
     
       5.5 
       
         Grief 1  richt zich tegen een onderdeel van de motivering van de kantonrechter over de hoogte van de advieskosten in het tussenvonnis 27 februari 2018, maar de toelichting sluit af met de opmerking dat Spring’s zich kan vinden in het bij het eindvonnis voor deze post toegekende bedrag. Daaruit volgt dat de grief geen zelfstandige betekenis heeft en verder geen bespreking behoeft. 
       
     
     
       5.6 
       
         Het hof moet eerst een processueel verweer van Spring’s behandelen en zal daarna de bezwaren tegen de vonnissen onderwerpsgewijs bespreken. Het hof stelt vast dat de beslissing van de kantonrechter dat (in navolging van de deskundige) de peildatum op  
         1 januari 2013 moet worden gesteld niet in hoger beroep is aangevochten, zodat ook het hof daarvan zal hebben uit te gaan. 
       
       
       
         
           De ontvankelijkheid van de gemeente in haar appel. 
         
       
     
     
       5.7 
       Spring’s heeft aangevoerd dat de gemeente niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep tegen het vonnis van 1 augustus 2017 omdat de kantonrechter tussentijds hoger beroep van dat vonnis had opengesteld. Volgens Spring’s had de gemeente binnen drie maanden tegen dat vonnis in hoger beroep moeten gaan en kon zij, omdat zij dat niet heeft gedaan, dat vonnis niet meer in het hoger beroep tegen het eindvonnis betrekken. Volgens Spring’s is de gemeente daarmee ook niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen alle beslissingen in de latere vonnissen die op dit vonnis voortbouwen. 
       
     
     
       5.8 
       
         Dit verweer van Spring’s gaat niet op. Het tussenvonnis van 1 augustus 2017 is een zuiver tussenvonnis en geen deelvonnis waarbij in het dictum (de formele beslissingen aan het eind van een vonnis) een eindbeslissing wordt gegeven. Immers de beslissing in dat vonnis was uitsluitend een verwijzing naar de rol van 29 augustus 2017 voor uitlating van partijen over de als deskundige te benoemen fiscalist en over de post personeelskosten. 
         Bij een tussenvonnis geldt dat daarvan hoger beroep tegelijkertijd met dat van het eindvonnis kan worden ingesteld (artikel 337 lid 2 Rv). De rechter kan toestemming geven om al voor dat het eindvonnis wordt gewezen van een tussenvonnis hoger beroep in te stellen. Dat is in dit geval gebeurd. Maar het opnemen van een dergelijke toestemming betekent niet dat partijen dan ook verplicht zijn in hoger beroep te gaan, op straffe van verval van de mogelijkheid om het tussenvonnis tegelijkertijd met het eindvonnis aan te vechten. De gemeente mocht haar bezwaren tegen het tussenvonnis dus opsparen totdat de kantonrechter een eindvonnis had gewezen. 
       
       
       
         
           De gemeente is een schadevergoeding verschuldigd voor de beëindiging van de huurovereenkomst Naberpassage 
         
       
     
     
       5.9 
       De gemeente stelt dat de deskundige en de kantonrechter ten onrechte aan haar standpunt zijn voorbijgegaan dat de voortzetting van Spring’s in ingedikte vorm in het pand Naberpassage niet mogelijk zou zijn geweest omdat de publieksingang in het ontruimde pand aan de Grote Markt zat en het publiek van daaruit via de luchtbrug naar de ruimten in de Naberpassage ging. Als Nijestee Spring’s verhuurster van de bovenste etage van het pand Naberpassage was gebleven en zelf haar kantoor had behouden op de lager gelegen verdiepingen van dat pand, zou Spring’s - aldus de gemeente - contractueel geen recht hebben op toegang via het trappenhuis en de lift van de Naberpassage. Spring’s zou dan investeringen hebben moeten doen voor een alternatieve toegang, waarvoor zij geen geld had. Nijestee zou ook nooit toestemming hebben verleend voor het gebruik van de bestaande liftinstallatie voor bezoekers van de sportschool. Volgens de gemeente had Nijestee daartoe ook niet kunnen worden verplicht. De gemeente biedt bewijs aan door het horen van medewerkers van Nijestee en instellen van een deskundigenbericht door liftdeskundigen naar de mogelijkheden van de liftinstallatie van het inmiddels afgebroken gebouw. 
       
     
     
       5.10 
       
         Het hof heeft een deel van het verweer van de gemeente, toen in iets andere bewoordingen verwoord, al afgewezen in het arrest van 10 november 2015 (rov. 5.14 van dat arrest). Indien dit verweer al zou slagen, moet het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep ook de overige stellingen op dit punt van Spring’s beoordelen waaraan de kantonrechter niet is toegekomen. Spring’s heeft in haar akte van 9 mei 2017 aangevoerd dat de gemeente in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld. De gemeente is ook in een civiele procedure als deze gebonden aan die beginselen, gelet op het bepaalde in artikel 3:14 BW. De gemeente heeft in haar inleidende dagvaarding van 10 juni 2010 onder punt 6 opgenomen: 
         “De gemeente Groningen stelt zich op het standpunt recht en belang te hebben 
         bij ontbinding van de met Spring’s gesloten huurovereenkomst op de voet van 
         het bepaalde in artikel 7:310 BW, nu de gemeente Groningen tot sloop- en 
         nieuwbouw van de onroerende zaak aan de Naberpassage wil overgaan, 
         tezamen met de overige hiervoor bedoelde panden aan de oostzijde van de 
         Grote Markt te Groningen, teneinde de Grote Markt te reconstrueren op basis 
         van het geldende bestemmingsplan.  Vanzelfsprekend is de gemeente 
         
           Groningen bereid om overeenkomstig artikel 7:310 lid 2 BW aan Spring’s een 
         
         
           schadeloosstelling te voldoen . De gemeente Groningen heeft de firma 
         Hoogstate Taxateur en Rentmeesters BV verzocht haar in deze te adviseren, 
         leidende tot een taxatierapport d.d. 3 september 2008, geactualiseerd aan de 
         hand van recentere jaarcijfers (tot en met 2008) in mei 2010. Krachtens dit 
         rapport zou een redelijke schadeloosstelling op basis van liquidatie dienen te 
         bedragen € 420.250, plus twee p.m.-posten voor respectievelijk kosten 
         partijdeskundigen en ontslagvergoedingen personeel” (cursivering hof). 
       
       
     
     
       5.11 
       
         Daarmee rijst de vraag of het de gemeente vrijstond om op dit standpunt terug te komen. Dit standpunt bevat immers de mededeling van de gemeente dat de gemeente “vanzelfsprekend” bereid is een vergoeding op basis van artikel 7:310 lid 2 BW van de genoemde hoogte te betalen. Dit in rechte ingenomen standpunt van een overheidsorgaan kan worden aangemerkt als een toezegging,  waarop de gemeente niet zomaar kan terugkomen. De huuropzegging door Overvast was de gemeente bij uitbrengen van de dagvaarding van  
         10 juni 2010 bekend; deze staat zelfs met zoveel woorden daarin onder punt 5 vermeld. De gemeente heeft in die dagvaarding geen voorwaarde verbonden aan de bereidheid om een vergoeding aan Spring’s toe te kennen. De uitspraak van dit hof in het tussen Spring’s en Overvast gewezen arrest van 13 december 2011 dat de huuropzegging van Overvast stand hield, is geen bijzondere omstandigheid die maakt dat de gemeente haar toezegging over de verschuldigdheid van een vergoeding kon wijzigen en kon betogen dat de gemeente, omdat Overvast de huur van de Grote Markt had beëindigd, de huur van het pand aan de Naberpassage tussentijds kon beëindigen zonder het toekennen van enige vergoeding.  
       
       
     
     
       5.12 
       Het beroep dat de gemeente doet op een uitspraak van het hof Den Haag , waarin geen vergoeding aan de huurder is toegekend, maakt dat niet anders. In die zaak was geen sprake van toezeggingen van de gemeente over vergoedingen, en daar ging het om een huurder die was gaan huren op een moment dat al duidelijk was dat er plannen waren tot afbraak van het gehuurde. Van dat laatste was bij Spring’s geen sprake; op het moment dat zij ging huren waren er nog geen concrete plannen voor een andere oostzijde van de Grote Markt. 
       
     
     
       5.13 
       De gemeente heeft uitdrukkelijk geen grieven gericht tegen de hoogte van de door de kantonrechter toegekende vergoeding, omdat deze nagenoeg overeenkomt met het bedrag dat de deskundige van de gemeente had berekend en dat zij in haar inleidende dagvaarding heeft genoemd. 
       
     
     
       5.14 
       De  grieven I en III  treffen geen doel. 
       
       
         
           Geen vergoeding voor ontslagkosten en bonussen om te blijven 
         
       
     
     
       5.15 
       Spring’s maakt, bovenop het door de kantonrechter toegewezen bedrag, aanspraak op vergoeding voor de ontslagvergoedingen die zij met een zestal werknemers is overeengekomen en op vergoeding van een extra bedrag dat zij aan drie werknemers heeft uitgekeerd om tot de finale sluiting te blijven vanwege onmisbaarheid. 
       
     
     
       5.16 
       Het hof stelt met de gemeente vast dat Spring’s alle door haar gevorderde looncomponenten toerekent aan de huuropzegging voor de Naberpassage. Dit is niet in overeenstemming met het verder niet bestreden uitgangspunt van de deskundige dat onderscheid gemaakt moet worden tussen de kosten en opbrengsten van beide huurpanden en dat het pand aan de Grote Markt voor de schadeberekening niet meedoet. 
       
     
     
       5.17 
       
         De ‘blijfbonussen’  hebben betrekking op drie werknemers, tot een totaalbedrag van € 16.840,66. Spring’s heeft een drietal vaststellingsovereenkomsten (uit de periode november 2012 - januari 2013) in het geding gebracht waarin de arbeidsovereenkomsten per  
         1 februari 2013 worden beëindigd onder toekenning van een vergoeding tot het sluiten van Spring’s aan de Grote Markt 30-33 te Groningen. Deze vergoedingen hebben daarmee betrekking op het pand aan de Grote Markt, dat immers feitelijk ongeveer drie maanden later is gesloten dan het pand aan de Naberpassage. Reeds daarom hoeft de gemeente geen vergoeding voor deze bonussen aan Spring’s te betalen. 
       
       
     
     
       5.18 
       Voor twee andere werknemers ligt de ontslagdatum in mei 2013 en is bepaald dat de laatste werkdag 31 maart 2013 is, zodat ook daarvoor geldt dat het ontslag eerder samenhangt met de sluiting van het perceel aan de Grote Markt dan met de ontruiming van het pand aan de Naberpassage zodat de met deze werknemers overeengekomen ontslagvergoedingen niet voor rekening van de gemeente gebracht kunnen worden. 
       
       
       
     
     
       5.19 
       Voor alle overeengekomen ontslagvergoedingen geldt verder dat de daadwerkelijk betaalde bedragen afwijken van de overeengekomen bedragen en dat een aantal betalingen hebben plaatsvonden onder de noemer betaling van loon gedurende de opzegtermijn.  
       
     
     
       5.20 
       
         Spring’s heeft aangevoerd dat de kantonrechter deze bedragen had moeten toewijzen omdat de gemeente bij de kantonrechter de verschuldigdheid van deze bedragen had erkend. Dit laatste berust op een onjuiste lezing van de stellingen van de gemeente in eerste aanleg. De gemeente heeft daarin alleen de betalingsverplichting van Spring’s jegens haar personeel erkend, maar niet het causaal verband met de beëindiging van de huur van het pand Naberpassage. 
         In hoger beroep stelt de gemeente dat hoogstens een deel van de ontslagvergoedingen, door haar gesteld op € 38.724,43, aan de beëindiging van de huur van de Naberpassage kan worden gerelateerd. Op de zitting bij het hof heeft zij verder haar in eerste aanleg gevoerde verweer herhaald dat het bedrag dat de deskundige heeft berekend uitgaat van een onjuiste, te hoge vermenigvuldigingsfactor, dat het bedrag dat door de kantonrechter op grond daarvan is toegekend al te hoog is en dat het niet past dat de gemeente een nog hogere vergoeding aan Spring’s zou moeten betalen. 
       
       
     
     
       5.21 
       Het hof honoreert dit verweer van de gemeente, dat erin feite op neerkomt dat de te hoog vastgestelde schadevergoeding verrekend wordt met de aanvankelijk als pro memoriepost opgenomen ontslagkosten. Tegen de door de kantonrechter vastgestelde  hoogte van de vergoeding heeft de gemeente, zoals onder 5.13 al is overwogen, zelf geen grief gericht, maar dat staat er niet aan in de weg dat zij ter afwering van deze vordering van Spring’s in hoger beroep haar verweer in eerste aanleg mag herhalen. De deskundige is uitgegaan van een feitelijke voortzetting van het bedrijf van Spring’s in ingedikte vorm gedurende een periode die veel langer is dan de resterende huurtermijn van de lopende huurovereenkomst, die immers eindigde op 31 oktober 2014. De contractuele beperkingen aan de huuropzegging door Nijestee - het gaat hier om ‘artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte’ - vormden wel een rechtvaardiging voor toepassing van een hogere factor dan de door de gemeente bepleite factor 2, maar met toepassing van de bij huurbeëindiging van ‘middenstandbedrijfsruimte’ gebruikelijke factor 7, waarmee de genormaliseerde bedrijfswinst van € 63.814, - is vermenigvuldigd, is Spring’s overbedeeld. Immers voor artikel 7:230a BW bedrijfsruimte is in den lande ook factor 5 niet ongebruikelijk. Het hiervoor onder 5.19 genoemde bedrag aan ontslagvergoedingen is minder dan de genormaliseerde bedrijfswinst. Als het hof, gelet op de bijzondere huurbepalingen, in dit geval uitgaat van factor 6, dan is de daarmee gepaard gaande verlaging hoger dan het bedrag dat gemoeid is met de ontslagvergoedingen die aan de Naberpassage kunnen worden toegerekend.  Grief 3  faalt. Het hof passeert het aanbod van Spring’s tot het horen van de desbetreffende ex-werknemers als niet ter zake doend. 
       
       
         
           De vergoeding van de kosten van deskundige bijstand 
         
       
     
     
       5.22 
       Niet in discussie is dat de vergoeding van rechtskundige en andere deskundige bijstand in dit geschil op dezelfde voet als in onteigeningsprocedures voor vergoeding in aanmerking komt en dat artikel 50 van de Onteigeningswet een integrale vergoeding van die kosten mogelijk maakt. Het meest verstrekkende verweer van de gemeente is dat de toegewezen kosten de in dat kader aan te leggen dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. Volgens de gemeente komt alleen een vergoeding volgens het liquidatietarief in aanmerking omdat het toegewezen bedrag nauwelijks hoger is dan het door de gemeente bij dagvaarding aangeboden bedrag, Dit verweer van de gemeente wordt door het hof niet gehonoreerd. Het stond Spring’s vrij om haar argumenten voor een hogere vergoeding dan was aangeboden door de gemeente voor te leggen aan de rechter. Bovendien is het verweer van de gemeente enigszins opportunistisch, want de gemeente heeft haar eigen aanbod uiteindelijk niet gestand gedaan en betoogt nu juist dat in het geheel geen vergoeding verschuldigd is. 
       
     
     
       5.23 
       Wel heeft de gemeente het gelijk aan haar zijde dat de onderbouwing van de forse door Spring’s geclaimde post aan deskundigenkosten te kort schiet en dat ten onrechte ook advocaatkosten in de procedures tegen Overvast in de berekening zijn meegenomen. Het hof acht, uitgaande van de bij de memorie van antwoord gevoegde overzichten (productie 81) en het commentaar van de gemeente op de gevorderde kosten in de toelichting op grief II, de volgende posten toewijsbaar: 
       
       
         *De kosten van bijstand advocaat en accountant tussen 2005 en 2008,  
         voor zover voor rekening gekomen van Spring’s. Deze kosten kunnen  
         niet zien op de procedure tegen Overvast. 				€  27.406 
         * de kosten van de partijdeskundige van Spring’s tot en met 2010	€  31.855 
         * kosten van de partijdeskundige 2011- 2012 volgens opgave Spring’s	€    8.968 
         * De accountantskosten/waarderingskosten van 2013 en 2017		€    1.342,50 
         *de kosten van de partijdeskundige/ gemachtigde 2013-2019 als door  
         de gemeente berekend (na aftrek van de kosten 2011/2012, derhalve  
         € 22.577,50 min 8.968)							€  13.609,50 
         *de advocaatkosten 2009-2012 na vermindering met de bijdrage van  
         DAS daarin neerkomend op € 42.012. Hiervan wordt conform  
         berekening gemeente aan Naberpassage 50% toegerekend, derhalve	€   21.006 
         * de advocaatkosten 2013 tot en met augustus 2019			 €   21.523 
         totaalbedrag								€ 125.710. 
       
       
     
     
       5.24 
       De gemeente heeft, als verweer tegen de renteclaim van Spring’s, aangevoerd dat over de kosten van deskundige bijstand de wettelijke rente verschuldigd is in overeenstemming met het systeem van de Onteigeningswet, waarbij de gemeente heeft gewezen op artikel 55 lid 3 Onteigeningswet. Dit artikel bepaalt dat de wettelijke rente begint te lopen op de dag van het onteigeningsvonnis of het moment van de vervroegde onteigening (artikel 54t Onteigeningswet). Naar analogie van artikel 54t Onteigeningswet ligt het naar het oordeel van het hof in dit geval in de rede om de veroordeling in kort geding tot ontruiming van het gehuurde als ingangsdatum voor de wettelijke rente te nemen; Spring’s heeft de kort nadien gelegen peildatum van 1 januari 2013 als ingangsdatum bepleit. Het hof zal dan ook de wettelijke rente over de het deel van de kosten dat voordien is gemaakt en dat neerkomt op € 68.229,- toewijzen vanaf de peildatum van 1 januari 2013. Aangezien het hier niet om een handelstransactie gaat, is uitsluitend de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW verschuldigd. 
       
     
     
       5.25 
       Voor de nadien gemaakte kosten ad € 57.481,- zal het hof, bij gebreke van verdere gegevens omtrent de verschuldigdheid, de wettelijke rente toewijzen vanaf de datum van het eindvonnis in eerste aanleg.  
       
     
     
       5.26 
       De  grieven II, IV en 2  slagen deels. 
       
       
         
           De kosten van de door de kantonrechter benoemde deskundigen 
         
       
     
     
       5.27 
       Aangezien de grieven van de gemeente tegen toewijzing van de schadeloosstelling grotendeels falen, heeft de kantonrechter de gemeente terecht in de kosten van de door de kantonrechter benoemde deskundigen veroordeeld.  Grief V  treft geen doel. 
       
       
         
           De slotsom 
         
       
     
     
       5.28 
       Alleen de grieven van de gemeente die betrekking hebben op de kosten van de deskundige bijstand slagen deels. Het hof zal het eindvonnis van 26 februari 2019 uitsluitend vernietigen voor zover het de veroordeling onder 3.2 betreft alsmede de beslissing in het tussenvonnis van 1 augustus 2017 onder 2.8 waarop dit eindvonnis voortbouwt. In zoverre opnieuw rechtdoende zal het hof de gemeente veroordelen om aan deskundigenkosten een bedrag van € 125.710,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 68.229,- vanaf 1 januari 2013 en over het restantbedrag van € 57.481,- vanaf 27 februari 2019, tot aan de dag van volledige betaling.  
       
     
     
       5.29 
       Het hof zal de gemeente als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. Aangezien Spring’s geen nadere opgave van haar kosten in hoger beroep heeft opgegeven, zal het hof deze begroten aan de hand van het liquidatietarief en vaststellen op 2 punten naar tarief VII ad € 4.678,-  per punt en op het van Spring’s geheven griffierecht ad € 741,-. Het hof zal de kosten van het incidenteel hoger beroep compenseren nu beide partijen daarin over en weer in het ongelijk zijn gesteld. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Groningen van 1 augustus 2017,  
       27 februari 2018, 15 mei 2018 en 26 februari 2019, behoudens de beslissing onder 3.2 in het eindvonnis van 26 februari 2019 en de daaraan ten grondslag liggende overweging 2.8 in het tussenvonnis van 1 augustus 2017. Het hof vernietigt die vonnissen op die punten en doet in zoverre opnieuw recht: 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtskundige bijstand en andere deskundige bijstand, aan de zijde van Spring’s begroot op van € 125.710,- te vermeerderen met de wettelijke rente over € 68.229,- vanaf 1 januari 2013 en over € 57.48,- vanaf  
       27 februari 2019, in beide gevallen tot aan de dag van volledige betaling; 
     
     
     
       veroordeelt de gemeente in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Spring’s vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 9.356 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het incidentele hoger beroep, zodat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt; 
     
     
     
       verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op  
       24 november 2020. 
     
     
   
   
      Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 en GHARL 10 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2046 
     
   
   
      Hof ’s-Gravenhage 10 juli 2008, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD7109, WR 2008/52