ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2012:BV6242

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2012:BV6242 Rechtbank Haarlem , 15-02-2012 / 536684 - EJ VERZ  11-165

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2012-02-15

Zaaknummer: 536684 - EJ VERZ  11-165

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2012:BV6242

---

Tijdelijke huur in verband met sloop. Huurovereenkomst is aantal keer is verlengd, maar dat leidt niet tot huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ex artikel 7:230 BW. Partijen hadden immers niet die bedoeling. Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn afgewezen na belangenafweging.

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector kanton 
     
     
     Locatie Haarlem 
     
     
       zaak/rolnr.: 536684 \ EJ VERZ  11-165 
       datum uitspraak: 15 februari 2012 bij vervroeging 
     
     
     BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER  
     
     inzake 
     
     
       de stichting Raphaëlstichting 
       te Bergen NH 
       verzoekende partij 
       hierna te noemen de Raphaëlstichting 
       gemachtigde mr. H.J. van der Hauw 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	de stichting Stichting Elan Wonen 
       te Haarlem 
       hierna te noemen Elan Wonen 
       2.	de besloten vennootschap Ambiance Projecten B.V. 
       te Haarlem 
       hierna te noemen Ambiance 
       verwerende partijen 
       hierna gezamenlijk ook te noemen Elan Wonen en Ambiance 
       gemachtigde mr. F.L.J. van Dijk 
     
     
     
       De procedure 
       Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken: 
       -	het verzoekschrift van 24 november 2012, met producties, 
       -	het verweerschrift van 27 januari 2012, met producties, 
       -	de aantekeningen van de griffier van de op 1 februari 2012 gehouden mondelinge behandeling, 
       -	de met het oog op die zitting door de gemachtigde van de Raphaëlstichting aan de kantonrechter en de wederpartij bij brief van 26 januari 2012 gezonden producties, 
       -	de door de gemachtigden van partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling voorgedragen en overgelegde pleitaantekeningen, 
       -	de door de gemachtigde van Elan Wonen en Ambiance na afloop van de mondelinge behandeling aan de kantonrechter gestuurde productie 18 bij het verweerschrift, 
       -	de schriftelijke reactie van 3 februari 2012 op die productie 18 van de gemachtigde van Raphaëlstichting, 
       -	het antwoord van 7 februari 2012 van de gemachtigde van Elan Wonen en Ambiance op de laatste schriftelijke reactie van de Raphaëlstichting. 
     
     
     
     
       De feiten 
       a.	De Raphaëlstichting is een netwerkorganisatie van zeven samenwerkende instellingen die zorg verlenen aan mensen met een verstandelijke beperking, met een psychiatrische zorgvraag en met niet aangeboren hersenletsel. 
       b.	Op 26 juli 2006 zijn Elan Wonen en Ambiance met de Raphaëlstichting een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 24 maanden, ingaande 1 augustus 2006 met betrekking tot de huur door de Raphaëlstichting van een gedeelte van de begane grond van het Nova College aan de Ir. Lelylaan 10 te Heemstede. 
       c.	In de huurovereenkomst van 26 juli 2006 worden Elan Wonen en Ambiance beiden als verhuurders aangeduid. Elan Wonen is enig aandeelhouder en bestuurder van Ambiance. 
       d.	De huurovereenkomst van 26 juli 2006 bevat onder meer het volgende: 
       “in aanmerking nemende dat: 
       a.	tussen Elan en de Stichting op 10 november 2005 een overeenkomst is gesloten ter zake van realisering van een Woon-Zorg-Centrum te Haarlem aan de Belgiëlaan; 
       b.	als uitvloeisel van de hiervoor bedoelde overeenkomst zal Elan in afwachting van de realisering van de nieuwbouw van het Woon-Zorg-Centrum dagverblijf c.q. kantoorruimte tijdelijk ter verhuur aanbieden aan de Stichting; 
       c.	de Stichting is ermee bekend dat Elan voornemens is het te verhuren object - te weten het voormalig Nova College-gebouw aan de Ir. Leleylaan 10 te Heemstede, hierna: Nova-gebouw - te doen slopen en ter plaatse nieuwbouw te realiseren indien en zodra de nieuwbouw van het Woon-Zorg-Centrum is gerealiseerd en onder geen enkele voorwaarde bereid is de verhuur van het Nova-gebouw te verlengen nadat het Woon-Zorg-Centrum aan Elan is opgeleverd en in dat ruime kader bindende afspraken maakt met derden. 
       (…) 
       3.1 
       De overeenkomst wordt aangegaan voor de bepaalde duur van 24 maanden ingaande 1 augustus 2006 al zo eindigende op 1 augustus 2008 of zoveel eerder als het Woon-Zorg-Centrum aan de Belgiëlaan is gerealiseerd. 
       3.2 
       Gedurende de in 3.1 genoemde periode kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen (…). 
       3.3 
       Voor beëindiging van de overeenkomst na afloop van de in 3.1 genoemde periode is geen opzegging vereist. 
       (…)” 
       e.	Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn tevens van toepassing de “Algemene voorwaarden voor kantoor- en dagopvang” van Elan Wonen, hierna: de Algemene Voorwaarden. 
       f.	Die onder e. genoemde Algemene Voorwaarden houden onder meer het volgende in: 
       “Artikel 13 
       1.	Zowel huurder als verhuurder kan de overeenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploot opzeggen tegen het einde van de in de huurovereenkomst genoemde periode. 
       2.	De in acht te nemen opzeggingstermijn bedraagt voor huurder 12 maanden en voor verhuurder 12 maanden. 
       3.	Voor zover en indien tussen partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, dan kan de huurovereenkomst niet eerder dan tegen het einde van de overeengekomen periode worden opgezegd. 
       (…)” 
       g.	Bij afzonderlijke allonges van 1 juni 2007 en 25 juni 2007 heeft de Raphaëlstichting in aanvulling op de huurovereenkomst van 26 juli 2006 extra ruimtes in het Nova College gehuurd vanaf 1 juni 2007 respectievelijk 1 juli 2007. 
       h.	De Raphaëlstichting heeft de brief van 24 juli 2008 van Ambiance voor akkoord ondertekend als blijk van haar instemming met verlenging van de periode van verhuur tot 1 januari 2010 in verband met de uitgestelde sloop van het Nova College. 
       i.	De Raphaëlstichting heeft daarna de brief van 6 oktober 2009 van Elan Wonen voor akkoord ondertekend als blijk van haar instemming met verlenging van de periode van verhuur tot 1 januari 2011 in verband met de uitgestelde sloop van het Nova College. 
       j.	De Raphaëlstichting heeft vervolgens de brief van 7 oktober 2010 van Ambiance voor akkoord ondertekend als blijk van haar instemming met verlenging van de periode van verhuur tot 30 juni 2011 in verband met de uitgestelde sloop van het Nova College. 
       k.	De Raphaëlstichting heeft ten slotte de brief van 30 maart 2011 van Ambiance voor akkoord ondertekend als blijk van haar instemming met verlenging van de periode van verhuur tot 30 september 2011 in verband met de uitgestelde sloop van het Nova College. 
       l.	Bij brief van 27 mei 2011 heeft Ambiance het volgende aan de Raphaëlstichting geschreven: 
       “De sloopdatum van het complex waarin u een dag- en kantooropvang huurt staat op 1 oktober 2011. (...) 
       Natuurlijk weet u, dat u de ruimtes aan de Ir. Lelylaan 10 (…) in het Nova Collega op een bepaald moment moet verlaten. Toch moeten wij u formeel de huur opzeggen. 
       Met deze brief zeggen wij u op grond van dingend eigen gebruik de huur op per 1 oktober 2011. In het kader van de herstructurering hebben wij de door u gehuurde ruimtes nodig omdat de ruimtes in oktober 2011 worden gesloopt. Tevens zeggen wij de ontruiming van de door u gehuurde ruimtes aan per 1 oktober 2011. 
       (…)” 
       m.	Bij brief van 26 augustus 2011 heeft de toenmalige gemachtigde van Elan Wonen de Raphaëlstichting verzocht en voor zover nodig gesommeerd de gehuurde ruimten in het Nova College uiterlijk per 1 oktober 2011 te verlaten. 
       n.	Bij brief van 24 oktober 2011 hebben Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Heemstede het volgende aan Elan Wonen geschreven: 
       “(…) 
       Het ontwerpbestemmingsplan ligt vanaf 13 oktober 2011 tot en met 23 november 2011 ter visie. (…) 
       De gemeente raad zal in januari 2012 het plan vaststellen. 
       Na vaststelling van het bestemmingsplan in januari 2012, wordt het plan (…) bekend gemaakt en ligt het plan vervolgens voor 6 weken ter inzage en gaat de beroepstermijn  lopen. Het bestemmingsplan zal dan, indien er geen voorlopige voorziening wordt gevraagd (…) op 23 maart 2012 in werking treden. Dit betekent dat de omgevingsvergunning direct na 23 maart 2012 kan worden verleend. 
       (…)” 
       o.	Bij besluit van 27 oktober 2011 hebben Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Heemstede een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van het Nova College. 
       p.	De Raphaëlstichting heeft tegen de onder o. genoemde omgevingsvergunning een bezwaarschrift ingediend.  
       q.	De Raphaëlstichting heeft op 23 december 2011 een ander pand aangekocht, waarvan de overdracht op 1 april 2012 zal plaatsvinden. 
     
     
     
       Het verzoek  
       De Raphaëlstichting verzoekt dat de kantonrechter bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad: 
       Indien de kantonrechter van oordeel is dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en de termijn voor ontruiming nog niet is aangevangen: 
       I.	De Raphaëlstichting niet-ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek; 
       en voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de termijn voor ontruiming wel op 1 oktober 2011 is begonnen te lopen: 
       II.	de termijn waarin de verplichting van de Raphaëlstichting om na het einde van de huur de onroerende zaak, gelegen te Heemstede aan de Ir. Lelylaan nr. 10 te ontruimen, te verlengen met één jaar, derhalve tot 1 oktober 2012, onder veroordeling van Elan Wonen en Ambiance in de kosten van de procedure. 
     
     
     
       De Raphaëlstichting heeft het volgende aan het verzoek ten grond¬slag gelegd: 
       Op 26 juli 2006 zijn Elan Wonen en Ambiance met Raphaëlstichting een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 24 maanden, ingaande op 1 augustus 2006. Na 1 augustus 2008 is de huurovereenkomst steeds voortgezet. Bij brief van 6 oktober 2009 heeft Elan Wonen aan de Raphaëlstichting geschreven dat tot 1 januari 2011 gehuurd mag worden. Na 1 januari 2011 is de Raphaëlstichting met toestemming van Elan Wonen het gehuurde blijven gebruiken. 
       Ambiance heeft de huurovereenkomst bij brief van 24 juli 2008 tot 1 januari 2010 voortgezet. Na 1 januari 2010 is de Raphaëlstichting het gehuurde blijven gebruiken met toestemming van Ambiance. 
       In de brief van 30 maart 2011 maakt Ambiance aan de Raphaëlstichting kenbaar dat de sloop van het Nova College wordt uitgesteld tot oktober 2011. Als de Raphaëlstichting wil blijven huren, ook na 31 maart 2011 moet zij de brief ondertekenen. Dat is geschied, waarmee de Raphaëlstichting heeft aangegeven te willen blijven huren tot 1 oktober 2011. 
       In diezelfde brief staat dat “alle rechten en plichten uit de met u afgesloten huurovereenkomst blijven van kracht. Alleen wordt de uiterlijke datum tot waarop u uw ruimte kunt huren 1 okto-ber in plaats van 1 juli 2011.” 
       Er zijn twee afzonderlijke rechtspersonen, ieder eigenaar van het gehuurde: Elan Wonen en Ambiance. Dat er twee verhuurders zijn, betekent dat ieder van de verhuurders in de relatie met de huurder eigen rechten en verplichtingen heeft, evenals bevoegdheden. 
       De huurovereenkomst tussen Elan Wonen en de Raphaëlstichting is er een voor onbepaalde tijd geworden.  
       Nu de Raphaëlstichting na 1 januari 2010 het gehuurde met toestemming van Ambiance is blijven gebruiken, is ook hier een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. 
       De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan op grond van artikel 13 van de algemene voorwaarden niet eerder worden opgezegd dan tegen het einde van de in de huurovereenkomst genoemde periode. De in acht te nemen opzegtermijn bedraagt 12 maanden. Aan de opzegging kleeft in ieder geval het gebrek dat geen juiste opzegtermijn in acht is genomen. De huurover-eenkomst kan niet eerder worden opgezegd dan tegen 1 september 2012. 
       Ook indien moet worden aangenomen dat de overeenkomsten voor bepaalde tijd zijn geweest, dan nog hadden deze pas kunnen worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn van 12 maanden. Na 1 augustus 2008 was wel opzegging bewijst. Ook in dat geval geldt een op-zegtermijn van 12 maanden. 
       Op grond van het vorenstaande stelt de Raphaëlstichting zich primair op het standpunt dat zij in haar verzoek niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de termijn voor ontruiming nog niet is begonnen te lopen. 
       Mocht de kantonrechter van mening zijn dat de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd is en/of geen opzegtermijn van 12 maanden in acht zou hoeven te worden genomen, dan is de Raphaëlstichting van mening dat haar ontruimingsbescherming toekomt. 
       Uit niets blijkt dat Elan Wonen en Ambiance gezamenlijk of ieder voor zich op korte termijn mogen slopen, bouwen en/of verplichtingen naar derden hebben na te komen. 
       Het belang van de Raphaëlstichting bij verlenging van de ontruimingstermijn is immens groot. Zij kan met haar 37 kinderen letterlijk geen kant op. 
       De Raphaëlstichting heeft op dit moment geen alternatieve huisvesting of mogelijkheid daar-toe. Zij is wel al enige jaren druk op zoek naar alternatieven, maar is er tot op heden niet in geslaagd om deze te vinden. 
       Van een belang van Elan Wonen en Ambiance is in het geheel niet gebleken. Het evidente en dwingende belang van de Raphaëlstichting om in het gehuurde te blijven, totdat er een andere geschikte ruimte is gevonden, weegt zwaarder dan het niet onderbouwde belang van Elan Wo-nen en Ambiance.  
       Daarnaast wegen ook de belangen van de individuele kwetsbare patiëntengroep om de beno-digde zorg te krijgen en de belangen van hun ouders zwaarder dan het belang van Elan Wonen en Ambiance. 
     
     
     
       Het verweer 
       Elan Wonen en Ambiance bestrijden het verzoek en voeren daartoe het volgende aan:  
       Het aangaan van de huurovereenkomst was, gelet op de geplande sloop van het Nova Collega en op het feit dat de Raphaëlstichting behoefte had aan een tijdelijk onderkomen in afwachting van de realisatie van haar nieuwe locatie, voor beide partijen slechts een praktische tijdelijke oplossing, waarbij commerciële motieven niet zozeer een rol speelden. 
       Aldus is de huurovereenkomst, in afwachting van en in verband met vertragingen in de planning van de sloop, uiteindelijk vier keer -steeds voor verschillende (zeer) korte perioden, afhankelijk van de verwachtingen op dat moment omtrent de start van de sloop- verlengd. 
       Bij brief van 27 mei 2011 hebben Elan Wonen en Ambiance aan de Raphaëlstichting uitdrukkelijk de ontruiming aangezegd per 1 oktober 2011. 
       De sloop van het Nova College dient te geschieden ten behoeve van de realisatie van het door Elan Wonen en Ambiance te ontwikkelen project “De Slottuin”. Het plan omvat de bouw van vrije sector woningen, sociale huurwoningen, een parkeergarage, recreatieve voorzieningen en het realiseren van de openbare inrichting en nutsvoorzieningen. 
       De voorbereidingen van dit plan zijn reeds in een vergevorderd stadium en zeer concreet. Per oktober 2011 zou tot de eerste uitvoeringshandeling overgegaan kunnen en moeten zijn, te weten de sloop van het Nova Collega. Het feit dat de Raphaëlstichting niet ontruimt, belemmert de sloop tot op heden en brengt ernstige vertraging van het project met zich. 
       Er is geen sprake van een misverstand over de identiteit van Elan Wonen en Ambiance als verhuurders. 
       Uit artikel 7:228 BW volgt dat geen opzegging is vereist voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De huurovereenkomst eindigt wanneer de bepaalde tijd is verstreken. 
       Bovendien is in artikel 3.3. van de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat er geen opzegging is vereist. 
       In de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden is in artikel 13 een opzegtermijn van 12 maanden opgenomen, maar nu deze bepaling zich niet verenigt met één van de kernbepalingen uit de huurovereenkomst, prevaleert de bepaling van de huurovereenkomst. 
       Ingevolge artikel 7:230a lid 2 BW geldt de bescherming van het eerste lid van dat artikel niet wanneer de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huur. 
       Elan Wonen en Ambiance menen dat de Raphaëlstichting met het ondertekenen van de laatste verlengingsbrief van 30 maart 2011 uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging per 1 oktober 2011, omdat in die brief uitdrukkelijk is vermeld dat de verlenging duurt tot  
       1 oktober 2011 en dat het Nova Collega in oktober 2011 gesloopt zal gaan worden. 
       In dit geval worden belangen van Elan Wonen en Ambiance zeer ernstig geschaad als de ontruimingstermijn wordt verlengd. Indien de belangen van de Raphaëlstichting al zouden worden geschaad, dan is die beschadiging in ieder geval niet ernstiger dan die van Elan Wonen en Ambiance. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen. Niet alleen zijn de financiële schade en het financiële risico van Elan Wonen en Ambiance bij voortzetting van het gebruik vele malen groter dan het belang van de Raphaëlstichting, maar ook het feit dat de situatie en de noodzaak van een tijdige ontruiming altijd volstrekt helder is geweest voor de Raphaëlstichting, maken dat haar belang het belang van Elan Wonen en Ambiance niet kan overstijgen.  
       Daarbij geldt dat de Raphaëlstichting minstens vier jaar lang de tijd heeft gehad om haar herhuisvesting te organiseren. Dat zij dit zonder opgaaf van een geldige of aanvaardbare reden niet heeft gedaan, maakt dat het verlengingsverzoek niet gehonoreerd kan worden. 
       Tot slot geldt dat de Raphaëlstichting bij een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen een beroep kan doen op haar eigen belang en dus niet op het belang van derden, hier: de door haar op te vangen kinderen. Wetende dat de huurovereenkomst beperkt was, had de Raphaëlstichting de contracten met de (ouders van de) op te vangen kinderen daarop behoren in te richten. Nu zij dat niet heeft gedaan, kan zij dat niet aan Elan Wonen en Ambiance tegenwerpen. 
     
     
     
       De beoordeling van het geschil 
       1.	De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling van het verzoek de volgende vaststaande uitgangspunten gelden, zoals deze voortvloeien uit de hierboven genoemde vaststaande feiten: 
       -	de door partijen op juli 2006 ondertekende huurovereenkomst vermeldt zowel Elan Wonen als Ambiance als verhuurder; 
       -	bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft bij beide partijen de bedoeling vooropgestaan dat de huurovereenkomst een in tijd beperkt karakter zou hebben in die zin dat het Nova Collega werd verhuurd tot de datum van de daadwerkelijke sloop van het Nova College.  
     
     
     2.	In het licht van de vermelding van Elan Wonen en Ambiance beiden als verhuurder in de relatie tot de Raphaëlstichting, verwerpt de kantonrechter het standpunt van de Raphaëlstichting dat sprake zou zijn van twee verhuurders met ieder eigen verplichtingen en bevoegdheden. 
     
     3.	De Raphaëlstichting heeft betoogd dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat haar gebruik van het Nova College na 1 augustus 2008 met toestemming van Elan Wonen en Ambiance is voortgezet. 
     
     4.	Ook dit betoog van de Raphaëlstichting kan geen stand houden. Uit het bepaalde bij artikel 7:230 BW volgt immers dat de overeenkomst in het in dat artikel genoemde geval voor onbepaalde tijd wordt verlengd tenzij van een andere bedoeling blijkt. 
     
     5.	Die andere bedoeling is hier overduidelijk aanwezig. Partijen hadden slechts de bedoeling een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten tot de datum van de sloop van het Nova Collega. Deze bedoeling staat eraan in de weg om thans een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te kunnen aannemen. 
     
     
       6.	De kantonrechter is daarom van oordeel dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gold, die na een viertal verlengingen voor bepaalde tijd uiteindelijk op  
       1 oktober 2011 is geëindigd. 
     
     
     7.	Naar het oordeel van de kantonrechter was voor die beëindiging op grond van het bepaalde bij artikel 7:228 BW geen opzegging nodig. Terecht hebben Elan Wonen en Ambiance zich bovendien op het standpunt gesteld dat de bepaling van artikel 3.3 van de huurovereenkomst dient te prevaleren boven de afwijkende algemene bepaling. 
     
     8.	De brief van 27 mei 2011 kan daarom niet als opzegging worden beschouwd, maar moet in het licht van alle feiten en omstandigheden worden opgevat als een bevestiging van het einde van de huurovereenkomst per 1 oktober 2011 en aankondiging dat de ontruiming per die datum moet hebben plaatsgevonden. 
     
     9.	Elan Wonen en Ambiance hebben aangevoerd dat de Raphaëlstichting niet-ontvankelijk is in het verzoek omdat op grond van het bepaalde bij artikel 7:230a lid 2 BW de bescherming van het eerste lid van dat artikel niet geldt wanneer de huurder uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huur. Elan Wonen en Ambiance beroepen zich daarbij op het feit dat de Raphaëlstichting met het ondertekenen van de laatste verlengingsbrief van 30 maart 2011 uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging. Dit betoog faalt. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. 
     
     10.	Gelet op de omstandigheden en de hierboven vermelde uitgangspunten kan de kantonrechter de bedoelde ondertekening door de Raphaëlstichting niet als een uitdrukkelijke instemming met de beëindiging in de zin van het tweede lid van artikel 7:230a BW zien. Die ondertekening houdt immers slechts een instemming in met de voortzetting van de huur tot het uitgestelde tijdstip van de sloop van het Nova College. Het feit dat daarmee tevens het einde van de huurovereenkomst per 1 oktober 2011 vast staat (zoals hierboven al is overwogen) doet daar niet aan af, omdat dit slechts een gevolg is van de eerdere bedoeling van partijen en niet een uitdrukkelijke instemming met de beëindiging in de zin van het genoemde tweede lid van artikel 7:230a BW. 
     
     11.	Op grond van het vorenstaande wijst de kantonrechter het primaire verzoek van de Raphaëlstichting af en verwerpt hij het beroep van Elan Wonen en Ambiance op de niet-ontvankelijkheid. 
     
     12.	Vervolgens moet worden beoordeeld of aanleiding bestaat tot toewijzing van het subsidiaire verzoek door de termijn voor de ontruiming te verlengen. De kantonrechter is van oordeel dat de te maken belangenafweging met zich brengt dat thans het belang van Elan Wonen en Ambiance zwaarder dient te wegen dan dat van de Raphaëlstichting, zodat het subsidiaire verzoek zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. 
     
     
       13.	Uit de door Elan Wonen en Ambiance overgelegde stukken met betrekking tot het project “De Slottuin” blijkt overduidelijk dat niet (langer) gezegd kan worden dat het project zich nog in een oriëntatiefase bevindt. Het enkele feit dat er nog geen woningen zijn verkocht, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Het project is al vele jaren geleden opgezet en de aannemer staat zogezegd “in de startblokken”. Dat bij andere projecten pas met de bouw wordt begonnen wanneer 70% is verkocht, staat er niet aan in de weg dat het in het onderhavige anders ligt. Elan Wonen en Ambiance hebben onweersproken gesteld dat pas kan worden verkocht nadat de bouwvergunning is verkregen. Die bouwvergunning is thans aangevraagd. Elan Wonen en Ambiance moesten daarmee wachten totdat het bestemmingsplan was vastgesteld. De Raphaëlstichting wist vanaf het begin dat zij tot ontruiming moest overgaan en had daar rekening mee moeten houden. Gebleken is wel dat zij inspanningen heeft verricht bij het zoeken naar een andere locatie. Dat dit niet eenvoudig is geweest in verband met de aard van haar instelling kan haar niet worden verweten. Zij heeft met vele factoren rekening te houden. Toch is nu, gelet op de vele verlengingen, de tijd aangebroken dat van Elan Wonen en Ambiance niet langer kan worden verwacht de verdere ontwikkeling nog tot  
       1 oktober 2012 stil te leggen. Dat zou immers tot nadelige financiële gevolgen voor Elan Wonen en Ambiance leiden. Daar staat tegenover dat de Raphaëlstichting rekening moet houden met haar belangen, waaronder naar het oordeel van de kantontrechter ook de belangen van cliënten moeten worden gerekend. De belangen van haar cliënten moeten, gelet op de taakomschrijving van de Raphaëlstichting, met haar eigen belangen worden vereenzelvigd. 
     
     
     14.	Elan Wonen en Ambiance hebben verzocht het tijdstip voor de ontruiming vast te stellen. Nu de overdracht van het door de Raphaëlstichting aangekochte pand op 1 april 2012 zal plaatsvinden en de kantonrechter, in het licht van alle feiten en omstandigheden, een termijn van drie maanden voldoende acht om de nodige bouwkundige aanpassingen te realiseren, zal de ontruimingsdatum worden vastgesteld op 1 juli 2012. 
     
     15.	Op verzoek van Elan Wonen en Ambiance, welk verzoek niet is weersproken, zal de kantonrechter de som die de Raphaëlstichting moet betalen voor het gebruik van de gehuurde ruimte vaststellen op het bedrag van de thans tussen geldende huurprijs.  
     
     16.	De Raphaëlstichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
     
     
       Beslissing 
       De kantonrechter: 
     
     
     Verklaart de Raphaëlstichting ontvankelijk in het verzoek. 
     
     Wijst het verzoek af. 
     
     Stelt de datum van de ontruiming van de gehuurde ruimte vast op 1 juli 2012. 
     
     Stelt het bedrag dat de Raphaëlstichting gedurende de termijn waarmee de verlenging plaatsvindt voor het gebruik van de gehuurde ruimte verplicht is te betalen, vast op de tussen partijen thans geldende huurprijs. 
     
     Veroordeelt de Raphaëlstichting in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Elan Wonen en Ambiance begroot op € 1.000,00 aan salaris voor de gemachtigde. 
     
     Deze beschikking is gegeven door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.  
     
     
     Coll.