ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2024:1386

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2024:1386 Gerechtshof Amsterdam , 21-05-2024 / 200.309.876/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-05-21

Zaaknummer: 200.309.876/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1386

---

Appartementsrecht. Appartementseigenaar wenst zijn appartement bouwkundig te splitsen in twee zelfstandige wooneenheden (studio’s). Vergadering van Eigenaars verbiedt dat.  
         Uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening. Besluit is nietig, want de splitsingsstukken bieden geen grond voor de aan de eigenaar opgelegde beperking van het gebruik van het appartement.  
       
       
       Wetsartikelen: Modelreglement 1973, 5:106 leden 3 en 4 BW, 875a leden 2 en 3 (oud) BW, 5:109 lid 2 BW, artikel 6 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, 5:111 aanhef en onder a BW, 875e BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.309.876/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/697597 / HA ZA 21-182 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         VERENIGING VAN EIGENAREN [adres] TE [plaats] , 
       gevestigd te [plaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [plaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. D.N. Reijnders te Utrecht. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Deze zaak draait om de vraag of het bouwkundig splitsen van een appartement in twee zelfstandige woonruimten (studio’s) in strijd is met hetgeen de splitsingsakte, inclusief de daarbij behorende splitsingstekening, voorschrijft over het gebruik van het appartement. Het hof beantwoordt die vraag, net als de rechtbank, ontkennend.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       De VvE is bij dagvaarding van 8 april 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank [plaats] van 12 januari 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en de VvE als gedaagde.  
     
     
     
       Bij tussenarrest van 17 mei 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 27 oktober 2022 heeft plaatsgevonden. Ten behoeve van de zitting heeft de VvE nog aanvullende stukken overgelegd. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 4 april 2024 laten toelichten door hun advocaten, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering(en) van [geïntimeerde] zal afwijzen en hem zal veroordelen tot terugbetaling van het bedrag van € 1.544,71 dat de VvE op grond van het bestreden vonnis heeft betaald, te vermeerderen met rente, met zijn veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.  
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is de juistheid van die feiten niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang zijn die feiten de volgende.  
     
     
     
       3.1 
       Het pand aan de [adres] te [plaats] is in 1973 gesplitst in vier appartementsrechten, die recht geven tot het gebruik van respectievelijk de woning op de begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping en derde verdieping, de eerste tot en met derde verdieping met bergruimte op de zolderverdieping. 
       
     
     
       3.2 
       Sinds 3 juni 2019 is [geïntimeerde] eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de eerste verdieping.  
       
     
     
       3.3 
       De splitsingsakte vermeldt, voor zover relevant, ten aanzien van het pand en het appartementsrecht van [geïntimeerde] : 
       
       
         
           dat het voormelde gebouw met ondergrond is uitgelegd in een plan (…); 
         
         
           dat daarop de gedeelten van het complex, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, duidelijk zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer; 
         
         
           dat het gebouw met ondergrond zal omvatten de navolgende appartementsrechten: 
         
         
           (…) 
         
         
           het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) bestemd voor bewoning, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] (…). 
         
       
       
     
     
       3.4 
       In de splitsingsakte is het Modelreglement splitsing van eigendom van 1973 (hierna: MR 1973) op de splitsing van toepassing verklaard. Artikel 1 daarvan bevat een aantal definities, waaronder: 
       
       
         f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 
       
       
         g. “gebruiker”: degene die anders dan als eigenaar of als hebbende een zakelijk genotsrecht op een appartementsrecht het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken; 
       
       
     
     
       3.5 
       Artikel 9 van het MR 1973 bepaalt het volgende: 
       
       
         1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt. 
       
       
         2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming. 
       
       
         Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. 
       
       
         3. In geval van wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, is artikel 875 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. 
       
       
     
     
       3.6 
       Op grond van artikel 28 van het MR 1973 heeft de vergadering van eigenaars een Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende: 
       
       
         
           Artikel 5. Privé gedeelten 
         
         
           (…) 
         
         
           2. Commerciële exploitatie van een appartement met de bestemming ‘woning’ is niet toegestaan. Onder commerciële exploitatie wordt onder meer verstaan gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden, het bieden van vakantieverhuur en logiesverblijf. De Vergadering is gerechtigd een uitzondering op dit artikel te maken.  
         
       
       
     
     
       3.7 
       Na eerder een vergunning te hebben verleend voor het omzetten van de woning op de eerste verdieping in drie onzelfstandige woonruimten (kamers), heeft de gemeente [plaats] op 5 januari 2021 aan [geïntimeerde] een vergunning verleend voor het maken van twee zelfstandige woonruimten (studio’s) op de eerste verdieping. 
       
     
     
       3.8 
       Op 5 januari 2021 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Tijdens die vergadering hebben de drie aanwezige appartementseigenaren, onder wie [geïntimeerde] , unaniem besloten dat geen kamerverhuur is toegestaan op de eerste verdieping en dat het bestuur wordt gemachtigd om alle rechtsmaatregelen te treffen die noodzakelijk zijn om het gebruik voor kamerverhuur te doen staken. Eveneens unaniem is besloten dat alle huurders voor aanvang van de huur een huurdersverklaring moeten ondertekenen, die op eerste verzoek door de desbetreffende appartementseigenaar/ verhuurder aan het bestuur moet worden verstrekt.  
       
     
     
       3.9 
       
         Op 21 januari 2021 heeft opnieuw een vergadering van eigenaars plaatsgevonden.  
         Bij die vergadering waren dezelfde drie appartementseigenaren aanwezig. De twee andere aanwezige appartementseigenaren hebben gestemd voor een verbod om op de eerste verdieping van het pand twee zelfstandige woningen te maken, [geïntimeerde] heeft tegengestemd. Tevens is in dezelfde stemverhouding gestemd tegen het maken van een extra voordeur op de eerste verdieping en voor het opleggen van een waarschuwing en boete aan [geïntimeerde] met betrekking tot die tweede voordeur. Ten slotte hebben de aanwezige appartementseigenaren unaniem besloten het bestuur te machtigen om over de twee zelfstandige woningen en de extra voordeur op de eerste verdieping gerechtelijke procedures te voeren. 
       
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerde] heeft zijn appartement verbouwd tot twee zelfstandige studio’s en verhuurt deze als woningen. In iedere studio woont momenteel één persoon. 
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat voor recht wordt verklaard: 
       - dat [geïntimeerde] appartement mag worden gebruikt en ingericht als twee studio’s, waarbij de VvE niet bevoegd is aan [geïntimeerde] beperkingen op te leggen ten aanzien van de personen aan wie hij het appartement in gebruik geeft, zulks conform de verleende vergunning en daarmee voor recht te verklaren dat deze vorm van gebruik en ondersplitsing is toegestaan; 
       - dat de in de vergaderingen van 5 januari 2021 en 21 januari 2021 genomen besluiten nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte en de VvE te verbieden uitvoering aan die besluiten te geven, op welke wijze dan ook, op straffe van verbeurte van een dwangsom.  
       
     
     
       4.2 
       
         Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het besluit van de VvE om [geïntimeerde] te verbieden om in zijn appartement twee studio’s bestemd voor bewoning / twee zelfstandige woningen te maken, nietig is. Alle overige vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen, deels wegens gebrek aan belang. De VvE is in de kosten van het geding veroordeeld. Aan de gegeven verklaring voor recht heeft de rechtbank, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.  
         Bij de uitleg van het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de bewoordingen van deze akte en dit reglement, mede bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan. Daarbij kan worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. (r.o. 4.2.- 4.4.)  
         De splitsingsakte schrijft voor dat het appartement van [geïntimeerde] is “bestemd voor bewoning”. Naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen dat het appartement als woning moet worden gebruikt. Het bouwkundig splitsen van het appartement in twee studio’s is niet in strijd met deze bestemming, zolang deze studio’s worden gebruikt als woning, zoals nu het geval is. (r.o. 4.5. - 4.6. )  
         Verder staat in de splitsingsakte dat in de splitsingstekening de gedeelten van het complex, die “bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt”, zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer. Volgens de VvE volgt uit deze woorden, die ook zijn gebruikt in de definitie van privégedeelte in artikel 1 van het MR 1973, dat ieder appartementsrecht alleen als geheel, en dus niet als twee aparte studio’s of anderszins als meerdere woningen, mag worden gebruikt. De bedoelde zinsnede in de splitsingsakte is gelijk aan de tekst van artikel 875e BW (oud), zoals dat gold ten tijde van de splitsing, dat voorschrijft wat er in de akte van splitsing moet worden opgenomen. Inmiddels is dit neergelegd in het vrijwel gelijkluidende artikel 5:111 aanhef en onder b BW. Bij gebreke van aanknopingspunten die duiden op een andere intentie, moet daarom worden aangenomen dat degene die tot splitsing is overgegaan, heeft bedoeld aan te sluiten bij dit wetsartikel. De zinsnede “die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt” in dit artikel heeft dus betrekking op de omvang/inhoud van het appartementsrecht en heeft niet tot doel om beperkingen op te leggen ten aanzien van het gebruik of de inrichting van die ruimtes. Het artikel staat met name niet eraan in de weg dat een appartementsrecht feitelijk wordt verdeeld in meerdere woningen en als zodanig wordt gebruikt. Dat is namelijk niet de bedoeling geweest van de wetgever. Om die reden moet worden aangenomen dat de bedoeling van dezelfde zinsnede in de splitsingsakte ook niet is geweest om aan dat gebruik in de weg te staan. (r.o. 4.7. - 4.9.) 
         De definitie van “gebruiker” in artikel 1 van het splitsingsreglement, geeft geen aanleiding voor een andere uitleg van de splitsingsakte. Deze definitie sluit niet uit dat er meerdere gebruikers zijn die (gezamenlijk) het recht van uitsluitend gebruik van een privé gedeelte hebben. Ook elders in de splitsingsakte of het splitsingsreglement ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor de uitleg die de VvE voorstaat. Het verhuren van de studio’s is ook niet te kwalificeren als commerciële exploitatie als bedoeld in het huishoudelijk reglement. (r.o. 4.10. – 4.11.) 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1 
       De VvE heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. De eerste grief bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat het verbod om de woning op de eerste verdieping bouwkundig te splitsen, nietig is. De tweede grief is gericht tegen de kostenveroordeling. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
       
       
         
           De uitleg van de splitsingsstukken 
         
       
       
     
     
       5.2 
       De vergadering van eigenaars is op grond van artikel 5:128 BW bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Een beperking van het gebruik door de appartementseigenaar van zijn privégedeelte, zoals hier aan de orde, moet echter haar grondslag vinden, direct of indirect, in de splitsingsakte, inclusief het splitsingsreglement en de erbij behorende splitsingstekening (samen: de splitsingsstukken). Op basis van de inhoud van de splitsingsstukken moet het, bijvoorbeeld voor een aspirant-koper van een appartementsrecht, duidelijk zijn welk gebruik een eigenaar van zijn privégedeelte mag maken. Een besluit dat aan het gebruik van het privégedeelte een beperking stelt die geen grondslag heeft in de splitsingsstukken, is nietig. Om te kunnen bepalen of dat het geval is, dienen de splitsingsstukken te worden uitgelegd. Terecht heeft de VvE geen grief aangevoerd tegen r.o. 4.2. tot en met 4.4. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft uiteengezet op welke wijze de splitsingsstukken moeten worden uitgelegd. Die overweging is juist.  
       
       
         
           Het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik 
         
       
       
     
     
       5.3 
       Als het gaat om het gebruik dat van het privégedeelte kan worden gemaakt, ligt het voor de hand allereerst te kijken naar de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte. De daarin voorkomende zinsnede “bestemd voor bewoning” laat veel ruimte voor verschillende vormen van woongebruik. Bij een in andere splitsingsakten wel voorkomende formulering als ‘bestemd als woning’ of ‘bestemd als woonruimte’ kan men discussiëren over de vraag of het verbouwen van het appartement tot twee of meer woonruimten daarmee in overeenstemming is. Dat de twee studio’s bestemd zijn voor bewoning staat echter buiten kijf. In de bestemmingsbepaling kan dus geen zelfstandige grond voor het aangevochten besluit worden gevonden.   
       
       
         
           De splitsingstekening 
         
       
       
     
     
       5.4 
       De VvE heeft zich beroepen op de inhoud van de splitsingstekening, meer in het bijzonder het feit dat daarop op elke verdieping (behalve de zolder) één zelfstandige woning is ingetekend. Hieromtrent geldt het volgende.  
       
     
     
       5.5 
       In artikel 5:109 lid 2 BW is voorgeschreven dat aan de akte van splitsing een tekening wordt gehecht waarop de begrenzing is aangegeven van de delen waarop de appartementseigenaren een uitsluitend gebruiksrecht hebben. Die tekening dient te voldoen aan de vereisten krachtens de Kadasterwet. Artikel 6 van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 bepaalt dat de omgrenzing van de hiervoor bedoelde privégedeelten moet worden aangegeven met een dikke lijn en dat daarbinnen in Arabische cijfers de appartementsnummers moeten worden geplaatst. De wettelijke functie van de splitsingstekening is dus om de plaats en de omvang van de onderscheidene privégedeelten zichtbaar te maken.  
       
     
     
       5.6 
       Het hof acht niet uitgesloten dat een splitsingstekening ook voorschriften kan bevatten met betrekking tot het gebruik van de privégedeelten. De tekening maakt immers deel uit van de splitsingsakte. Maar om te kunnen concluderen dát de splitsingstekening zulke voorschriften bevat, is meer nodig dan de enkele vaststelling dat op de splitsingstekening bepaalde zaken zijn ingetekend, zoals, in dit geval, op iedere etage een zelfstandige woning, dat wil zeggen een woning met eigen toegangsdeur, keuken, wc, badkamer en slaapkamer(s). Vereist is dat ten minste uit de tekst van de akte van splitsing blijkt dat de splitsingsakte niet alleen informatie bevat over de begrenzing van de privégedeelten, maar ook over het toegestane gebruik daarvan. Een dergelijke aanwijzing ontbreekt in dit geval echter. Dat bij kennisneming van de splitsingsstukken ook duidelijk is dat de tekening in zoverre slechts een weergave bevat van de situatie ten tijde van de splitsing en niet normatief is bedoeld, blijkt wel uit het feit dat de splitsingstukken niet eraan in de weg hebben gestaan dat de achtereenvolgende appartementseigenaren de indeling van de appartementen hebben gewijzigd. Ook aan de splitsingstekening kan de VvE dus geen zelfstandig argument ontlenen voor de juistheid van haar standpunt.    
       
       
         
           De definitie van “privé gedeelte” 
         
       
       
     
     
       5.7 
       De VvE heeft zich tevens beroepen op de definitie van “privé gedeelte” in het MR 1973. Ook dit argument gaat niet op.  
       
     
     
       5.8 
       Met juistheid heeft de rechtbank in het bestreden vonnis overwogen dat de zinsnede “bestemd (…) om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt” gelijkluidend is aan het destijds geldende artikel 875e BW en dat daarom moet worden aangenomen dat degene die tot splitsing is overgegaan, heeft bedoeld aan te sluiten bij dat artikel (thans: artikel 5:111 aanhef en onder b BW). Het gebruik van de woorden “afzonderlijk geheel” in de wet heeft niet tot doel uit te sluiten dat een bouwkundige splitsing van het privégedeelte wordt uitgevoerd. Integendeel, de wet neemt, in artikel 5:106 lid 3 BW (en tussen 1972 en 1992 in artikel 875a lid 2 (oud) BW), tot uitgangspunt dat een appartementsrecht (niet slechts bouwkundig maar zelfs) zakenrechtelijk kan worden gesplitst. Door te spreken van een afzonderlijk geheel brengt de wet tot uitdrukking dat alle eventuele delen van het privégedeelte (in dit geval: de woonetage en de berging op zolder) tezamen een onderdeel van de gesplitste zaak vormen waarvan alleen de desbetreffende appartementseigenaar het gebruik heeft, dus met uitsluiting van de overige appartementseigenaren, in tegenstelling tot de gemeenschappelijke delen, waarvan alle appartementseigenaren gezamenlijk het gebruik hebben. Aangenomen moet worden dat degene die tot splitsing is overgegaan door het overnemen van de wettelijke formulering in het (model)reglement heeft bedoeld hetzelfde tot uitdrukking te brengen en niet meer dan dat.  
       
       
         
           De definitie van “gebruiker” 
         
       
       
     
     
       5.9 
       De VvE heeft ook verwezen naar de definitie van “gebruiker” in de MR 1973. Het hof overweegt daarover het volgende.  
       
     
     
       5.10 
       Dat de bedoelde definitie in enkelvoud is gesteld, doet niet ter zake. Het is immers niet in geschil dat een appartement ook moet kunnen worden bewoond door een stel of een gezin (een leefeenheid). Een gebruiker kan dus ook meerdere gebruikers zijn. De VvE stelt zich echter op het standpunt dat die gebruikers dan wel gezamenlijk gebruik moeten maken van het gehele privégedeelte en dus niet ieder van een deel daarvan. Zij wil dit ontlenen aan het gebruik van de formulering “uitsluitend gebruik van een privé gedeelte”. Hiermee miskent zij echter dat ook de term “uitsluitend gebruik” is ontleend aan de wet, namelijk aan artikel 875a lid 3 (oud) BW, thans 5:106 lid 4 BW. In die wetsbepaling wordt met “uitsluitend” bedoeld: met uitsluiting van de andere appartementseigenaren. Ook in dit verband geldt dat moet worden aangenomen dat degene die tot splitsing is overgegaan, heeft bedoeld aan de wet ontleende formuleringen te gebruiken in dezelfde betekenis als die in de wet hebben. Dit betekent dat het niet relevant is of een gebruiker ook in absolute zin het uitsluitende gebruik van het privégedeelte heeft of dat gebruik met iemand anders (niet zijnde een andere appartementseigenaar als zodanig) moet delen, zoals bijvoorbeeld met een onderhuurder, een bruiklener of een medegebruiker.  
       
     
     
       5.11 
       Voor zover over het voorgaande nog enige twijfel zou kunnen bestaan, wordt de deur dichtgedaan door het volgende. Een definitiebepaling als deze is op zichzelf niet bedoeld om regels te stellen, maar slechts om duidelijk te maken wat in het verdere verloop van de tekst met een bepaalde term wordt bedoeld. Het gaat te ver om op een (mogelijk) niet volledig duidelijke formulering van een definitiebepaling een gebruiksbeperking te baseren. Dit klemt te meer, omdat aldus op een indirecte en ondoorzichtige manier ook het recht van ondersplitsing zou worden uitgesloten. Naar het oordeel van het hof bevat de akte van splitsing voor deze beperkingen onvoldoende grond.  		 
       
       
         
           Het verbod van commerciële exploitatie 
         
       
       
     
     
       5.12 
       Anders dan de VvE bepleit kan een bouwkundige splitsing van het appartement niet worden beschouwd als commerciële exploitatie in de zin van het Huishoudelijk Reglement. Het Huishoudelijk Reglement beoogt bedrijfsuitoefening en kortdurende verhuur tegen te gaan. De studio’s van [geïntimeerde] zijn echter weliswaar piepklein, maar niet ongeschikt voor permanente bewoning door bijvoorbeeld een student of een starter. Inderdaad kan, zoals de VvE aanvoert, een handelwijze als die van [geïntimeerde] uiteindelijk ertoe leiden dat in het gebouw acht kleine wooneenheden komen. Over de vraag of dat wenselijk is kan men kennelijk van mening verschillen, want de gemeente [plaats] heeft aan [geïntimeerde] nu eenmaal een splitsingsvergunning verleend. Dat zo zijnde kan het hof in de splitsingsstukken onvoldoende aanwijzingen vinden dat degene die tot splitsing is overgegaan, deze situatie onwenselijk vond en heeft willen voorkomen.  
       
       
         
           De al dan niet veroorzaakte hinder 
         
       
       
     
     
       5.13 
       Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben beide partijen zich nog uitgelaten over de vraag of de bewoners van de beide studio’s op de eerste verdieping in de praktijk wel of niet voor overlast zorgen. Het hof hoeft op deze kwestie echter niet in te gaan, omdat de VvE in de memorie van grieven haar standpunt dat het verbod rechtsgeldig is, niet op feitelijk veroorzaakte hinder heeft gebaseerd.  
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       5.14 
       Op grond van het voorgaande is het hof, met de rechtbank, van oordeel dat de splitsingsstukken onvoldoende grond bieden voor de gebruiksbeperking die de VvE met het besluit aan [geïntimeerde] heeft opgelegd. Terecht heeft de rechtbank dan ook voor recht verklaard dat het besluit nietig is.  
       
       
         
           Slotsom en kosten 
         
       
       
     
     
       5.15 
       De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de VvE, die in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld, zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt deze kosten, voor zover aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, als volgt vast: 
       
       - griffierecht	€  343,=  
       - salaris advocaat	€ 3.642,= (3 punten) 
       Totaal	€ 3.985,= 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.985,= en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. D. Kingma, mr. J.C.W. Rang en mr. E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.