ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:3961

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:3961 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 11-06-2025 /  11439890 \ CV EXPL 24-6115

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-06-11

Zaaknummer: 11439890 \ CV EXPL 24-6115

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:3961

---

Geschil over huurprijs na uitspraken huurcommissie.

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Tilburg 
     
     
     
       Zaaknummer: 11439890 \ CV EXPL  24-6115 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 juni 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       gewoond hebbende te [plaats 1] , 2.  [eiser 2] ,  
       wonende te [plaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: mr. J. van Boekel , 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  2. [gedaagde 2] ,  
     
       beiden wonende te [plaats 2] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. P.S. Folsche. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       In deze zaak gaat het om de huurprijs van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van [eisers] gehuurde woonruimtes. De huurcommissie heeft de huurprijs van de beide woonruimtes vastgesteld na verzoeken van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eisers] tot huurverlaging. De huurcommissie heeft de huurprijs van de beide woonruimtes verlaagd. [eisers] is het niet eens met onderdelen zoals door de huurcommissie is vastgesteld. De kantonrechter beoordeelt die onderdelen opnieuw en stelt partijen over en weer op onderdelen in het gelijk.  
     
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - het tussenvonnis van 19 februari 2025 en de daarin genoemde processtukken; 
     - de door [eisers] overgelegde aanvullende producties 3 tot en met 13; 
     - de mondelinge behandeling van 7 mei 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; 
     - de ter zitting overgelegde foto’s van [gedaagden] 
     3.	De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [gedaagden] huren woonruimtes van [eisers] in een pand aan de [straat] te [plaats 2] dat uit 3 appartementen bestaat. [gedaagde 1] huurt de woonruimte aan de [adres 1] voor een huurprijs van € 750,00 per maand. [gedaagde 2] huurt de woonruimte aan de [adres 2] voor een huurprijs van € 730,00 per maand. 
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] hebben aan [eisers] een voorstel gedaan om de huur met ingang van 1 mei 2023 te verlagen. [gedaagde 1] heeft voorgesteld deze te verlagen naar € 535,86 per maand en [gedaagde 2] heeft voorgesteld deze te verlagen naar € 495,89 per maand. [eisers] zijn niet akkoord gegaan met de voorstellen.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagden] hebben zich tot de huurcommissie gewend. [gedaagde 1] heeft verzocht om de huur per 1 mei 2023 te verlagen naar € 585,86 en [gedaagde 2] heeft verzocht om de huur per 1 mei 2023 te verlagen naar € 495,89 per maand. 
       
     
     
       3.4. 
       De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek verricht in de woonruimtes. Daarnaast heeft de huurcommissie een eigen oordeel (HEO) naar de energielabels laten uitvoeren.  
       
     
     
       3.5. 
       
         Op 8 juli 2024 heeft de huurcommissie uitspraken gedaan.  
         Ten aanzien van de woonruimte van [gedaagde 1] (aan de [adres 1] ) heeft de huurcommissie, kort gezegd: 
       
       ( a.) deze gewaardeerd op totaal 121 punten, waarvan: 
       
         
           28 punten voor energielabel B volgens het HEO rapport van 1 maart 2024; 
         
         
           40 punten voor een totale oppervlakte van vertrekken van 39,81 m2; 
         
         
           0,75 punten voor extra tegelwerk badkamer; 
         
         
           4 punten voor het aanrechtblad tussen 1 en 2 meter waarbij de kookplaat niet meetelt; 
         
       
       
         
           b.) geoordeeld dat de oppervlakte van de fietsenberging in de hal niet meegenomen kan worden als overige ruimte in de puntentelling; 
         
         
           c.) bepaald dat de maximale huurprijs € 650,02 per maand bedraagt.  
         
       
       Ten aanzien van de woonruimte van [gedaagde 2] (aan de [adres 2] ) heeft de huurcommissie, kort gezegd: 
       ( a.) deze gewaardeerd op totaal 103 punten, waarvan: 
       
         
           15 punten voor energielabel C volgens het HEO rapport van 1 maart 2024; 
         
         
           31 punten voor een totale oppervlakte van vertrekken van 31,13 m2; 
         
         
           0,75 punten voor extra tegelwerk badkamer; 
         
         
           4 punten voor het aanrechtblad tussen 1 en 2 meter waarbij de kookplaat niet meetelt; 
         
       
       
         
           b.) geoordeeld dat de oppervlakte van de fietsenberging in de hal niet meegenomen kan worden als overige ruimte in de puntentelling; 
         
         
           c.) bepaald dat de maximale huurprijs € 547,26 per maand bedraagt. 
         
       
     
     
       3.6. 
       
        [gedaagden] hebben op enig moment zelf een energielabel voor het gehuurde aangevraagd en laten registreren. Bij e-mail van 30 juli 2024 heeft mr. Van Boekel namens [eisers] het [bedrijf] - die optrad namens [gedaagden] - (hierna: [bedrijf] ) en [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor onrechtmatig handelen dat bestaat uit het laten opstellen en registreren van energielabels. Namens [eisers] is een schadevergoeding gevorderd van € 2.500,00.  
       
     
     
       3.7. 
       
         Het [bedrijf] heeft in haar reactie bij e-mail van 7 augustus 2024 betwist dat er sprake is van onrechtmatig handelen en de gestelde hoogte van de schade betwist. Daarnaast is medegedeeld: 
         
           “(…) 
           
           Voor hun moverende redenen overwegen, [gedaagde 2] , [gedaagde 2] , [naam 1] en [naam 2] het bedrag van 2500 euro aan uw derdengelden rekening over te maken. Echter die betaling dient dan wel tegen algehele finale kwijting te zijn. 
         
       
       
       
         
           Uw cliënten zien daarbij af van enige andere vordering die zij stellen te hebben ten aanzien van geschillen over de kale huurprijs en de registratie van dit energielabel. (…)” 
         
       
     
     
       3.8. 
       Bij e-mail van 15 augustus 2024 heeft mr. Van Boekel aan het [bedrijf] medegedeeld: “(…) Mijn cliënten, de heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] gaan akkoord met de betaling van € 2.500,00 terzake de registratie van de energiecertificaten. 
       
       
         
           Na ontvangst van bovenstaande betaling zijn mevrouw [gedaagde 2] , mevrouw [gedaagde 1] , de heer [naam 1] , de heer [naam 2] , [V.O.F.] . en [bedrijf] B.V. en mijn cliënten over en weer finaal gekweten terzake de aansprakelijkheidstelling voor de registratie van de energiecertificaten.  
           
           (…)”  
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Het [bedrijf] en [gedaagden] hebben het bedrag van € 2.500,00 aan [eisers] betaald. 
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] vorderen dat: 
       
         
           de huurprijs voor de [adres 1] te [plaats 2] opnieuw wordt vastgesteld per 1 mei 2023; 
         
         
           de huurprijs voor de [adres 2] te [plaats 2] opnieuw wordt vastgesteld per 1 mei 2023; 
         
         
           
            [gedaagde 2] wordt veroordeeld tot betaling van de vast te stellen huurprijs per 1 mei 2023 en wordt veroordeeld tot betaling van het achterstallige bedrag; 
         
         
           
            [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van de vast te stellen huurprijs per 1 mei 2023 en wordt veroordeeld tot betaling van het achterstallige bedrag;  
         
         
           
            [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis. 
         
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] leggen bij dagvaarding aan hun vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Voor zowel [adres 1] als [adres 2] is energielabel B geregistreerd en voor dit label hadden voor beide woonruimtes 30 punten moeten worden toegekend. De huurcommissie heeft de oppervlaktes niet correct ingemeten en uitgegaan moet worden van de oppervlaktes volgens het kadaster en de bouwtekeningen. Dit betekent dat uitgegaan moet worden van een oppervlakte van 44 m2 voor [adres 1] en een oppervlakte van 45 m2 voor [adres 2] waardoor er extra punten moeten worden toegekend (4,67 punten voor [adres 1] en 5 punten voor [adres 2] ). Voor de fietsenberging van 10 m2 zijn ten onrechte geen punten toegekend en voor beide woonruimtes dienen 3,67 punten te worden toegekend. Voor de beide woonruimtes dient voor het extra tegelwerk van de badkamer 1,5 punten te worden berekend, voor de lengte van het aanrechtblad in totaal 7 punten omdat de kookplaat moet worden meegerekend en voor de aanbelfunctie 0,25 punten. 
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagden] voeren als verweer het volgende aan. Naar aanleiding van de uitspraken van de huurcommissie is er een minnelijke regeling tot stand gekomen waarbij het [bedrijf] en [gedaagden] eenmalig € 2.500,00 betaald hebben om verdere procedures te voorkomen. Doordat hiermee het geschil is beëindigd, dienen [eisers] niet ontvankelijk te worden verklaard in hun vorderingen dan wel dienen die te worden afgewezen. Voor wat betreft de energielabels is niet duidelijk waarom er van B dient te worden uitgegaan; er dient te worden uitgegaan van het door [gedaagden] aangevraagde label D voor [adres 1] en label G voor [adres 2] . Er is geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de huurcommissie gemeten oppervlaktes. De fietsenberging is feitelijk niet te gebruiken als fietsenstalling omdat deze vol kliko’s staat en voor het tegelwerk zijn [gedaagden] bereid om 1,5 punten extra te aanvaarden. De kookplaat wordt in het beleidsboek van 2022 niet meegeteld bij de lengte van het aanrechtblad waardoor het oordeel van de huurcommissie juist is. Omdat de deurbel geen video functie heeft, worden er volgens het beleidsboek geen punten voor toegekend.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         Overlijden [eiser 1] 
       
     
     
     
       5.1. 
       Vast is komen te staan dat procespartij [eiser 1] gedurende de procedure, dus na het uitbrengen van de dagvaarding, is overleden. Namens hem is geen verzoek tot schorsing van de procedure gedaan, zodat de procedure is voortgezet op zijn naam. 
       
       
         
           Finale kwijting? 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Partijen verschillen er over of zij met de betaling van € 2.500,00 finale kwijting zijn overeengekomen en [eisers] daardoor niet meer de onderhavige vordering konden instellen.  
       
     
     
       5.3. 
       Op grond van artikel 6:217 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan, waarbij de wijze van aanbod en aanvaarding vormvrij is. Een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt op grond van artikel 6:225 lid 1 BW als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. Wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen. 
       
     
     
       5.4. 
       Het voorstel dat het [bedrijf] bij e-mail van 7 augustus 2024 aan mr. Van Boekel heeft gedaan, is een aanbod. Als reactie daarop heeft mr. Van Boekel bij e-mail van 15 augustus 2024 medegedeeld  “de heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] gaan akkoord met de betaling van € 2.500,00 terzake de registratie van de energiecertificaten.”  Dit heeft naar het oordeel van de kantonrechter te gelden als een nieuw aanbod van mr. Van Boekel en daarmee een verwerping van het eerdere aanbod van het [bedrijf] . Mr. Van Boekel maakt in zijn e-mail van 15 augustus 2024 namelijk ten aanzien van het geaccepteerde bedrag aan schadevergoeding een beperking, namelijk dat dit alleen geldt ter compensatie voor het aanvragen en registreren van het energielabel. Daarvoor was hij de e-mailcorrespondentie ook gestart. Gezien de vermelding dat de betaling geldt voor de registratie van de energiecertificaten konden [gedaagden] dit ook niet opvatten als het laten vallen van het hele geschil door mr. Van Boekel . Ook kan het niet opgevat worden als een overeenstemming over de puntentelling voor de energielabels zoals ter zitting namens [gedaagden] nog is betoogd. Daarbij komt dat de e-mailcorrespondentie met het [bedrijf] als professionele partij is gevoerd die [gedaagden] bijstonden. Door de betaling van het bedrag van € 2.500,00 hebben [gedaagden] het afwijkende aanbod aanvaard en heeft dat als overeenkomst te gelden. Dit betekent dat het geschil tussen partijen over de huurprijs buiten de finale kwijting valt en kan worden voorgelegd.  
       
       
         
           De uitspraak van de huurcommissie vervalt 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 BW van acht weken na het verzenden van de uitspraken door de huurcommissie de vorderingen bij de kantonrechter hebben ingesteld. Door het uitbrengen van de dagvaarding zijn de uitspraken van de huurcommissie komen te vervallen. [eisers] kunnen in hun vorderingen worden ontvangen en de kantonrechter komt toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil. 
       
       
         
           Toetsingskader 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       In deze procedure dient de redelijkheid van de voorstellen tot huurverlaging per 1 mei 2023, zoals [gedaagden] aan [eisers] hebben gedaan, te worden beoordeeld. De ingangsdatum van het voorstel tot huurverlaging wordt beschouwd als peildatum voor beoordeling van de woningwaardering en wordt volgens vaste jurisprudentie dus gedaan op basis van de dan geldende regelgeving.  
       
     
     
       5.7. 
       Het argument van [eisers] dat het logisch is om woningwaardering te doen op basis van de huidige wet en regelgeving omdat zij anders een nieuwe procedure zouden moeten starten om de huurprijs aan de huidige wetgeving te toetsen kan geen stand houden. [eisers] is als verhuurder niet zomaar gerechtigd om een nieuw verzoek tot huurverhoging in te dienen; dit kan op grond van artikel 7:255 lid 2 BW slechts na woningverbetering.  
       
     
     
       5.8. 
       De kantonrechter sluit bij de beoordeling van het geschil aan bij de regels die de huurcommissie hanteert bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van zelfstandige woonruimte. Dit betreft krachtens artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw): 
       - het in bijlage I sub A bij het bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) opgenomen waarderingsstelsel; 
       - de schema’s met de maximale huurprijsgrenzen (bijlage I t/m IV bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte), 
       zoals geldend op de peildatum van 1 mei 2023. 
       
     
     
       5.9. 
       Partijen zijn verdeeld over de puntentelling en de daarop gebaseerde huurprijs van de woonruimtes aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] . Ten aanzien van de onderdelen waarover tussen partijen geen discussie bestaat, zal de kantonrechter de beoordeling van de huurcommissie aanhouden. Op de onderdelen waarover partijen van mening verschillen zal hierna worden ingegaan.  
       
       
         
           Energielabel 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       
        [eisers] stellen dat voor de nummers [adres 1] en [adres 2] de door hen verkregen energielabels B gelden en daarom voor beide woonruimtes 30 punten moeten worden toegekend. 
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagden] betwisten dat van energielabel B moet worden uitgegaan. Zij voeren aan dat van de rapporten met energielabels die zij zelf hebben aangevraagd moet worden uitgegaan, namelijk energielabel D voor [adres 1] en energielabel G voor [adres 2] . 
       
     
     
       5.12. 
       De kantonrechter ziet aanleiding om uit te gaan van de door [eisers] geregistreerde energielabels B omdat daarvan kan worden aangenomen dat die op de juiste wijze tot stand zijn gekomen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om uit te gaan van andere dan de geregistreerde labels. Hoe de huurcommissie ten aanzien van [adres 2] tot energielabel C is gekomen, valt – bij gebrek aan een toelichting of onderbouwing – niet na te gaan. Niet duidelijk is wat het verschil met het geregistreerde label van [adres 2] veroorzaakt. Onder die omstandigheid gaat de kantonrechter dus uit van het geregistreerde label B. Partijen zijn het erover eens dat sprake is van meergezinswoningen. Op grond van de artikelen 4.1 tot en met 4.3 van Bijlage 1 sub A van het Bhw – geldig op de peildatum – dient uitgegaan te worden van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte zoals die wordt bepaald bij verstrekking van het energielabel. Dit betekent dat voor de nummers [adres 1] en [adres 2] uitgegaan dient te worden van meer dan 40 m2. Dat komt voor beide woonruimtes neer op 28 punten.   
       
       
         
           Oppervlaktes 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       Vast staat dat de huurcommissie ter plaatse metingen heeft verricht om de oppervlaktes van de woonruimtes te berekenen. [eisers] hebben de juistheid van die metingen onvoldoende betwist. De stelling van [eisers] dat de metingen niet juist zijn, kan niet worden afgeleid uit het enkele feit dat het kadaster en de bouwtekeningen bij de bouwvergunning op meer oppervlaktes uitkomen dan de oppervlaktes van de huurcommissie, door rekening te houden met kasten en de hal. Afmetingen van de kasten en de hal hebben [eisers] namelijk afzonderlijk gevorderd en dat zou dan dubbel op zijn. Daarbij komt dat de huurcommissie oppervlaktes berekent conform de toelichting bij bijlage I sub A van het Bhw, zoals onder meer meting van muur tot muur op 1,5 meter hoogte. Gelet op het voorgaande zal van de door de huurcommissie berekende oppervlaktes worden uitgegaan. Dit betekent dat voor [adres 1] uitgegaan wordt van 39,81 m2 dat afgerond 40 punten zijn en voor [adres 2] uitgegaan wordt van 31,13 m2 dat afgerond 31 punten zijn.  
       
       
         
           Fietsenberging gemeenschappelijke ruimte? 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Partijen verschillen erover of de fietsenberging, waarmee de ruimte onder  de trapopgang wordt bedoeld, een gemeenschappelijke overige ruimte is zoals opgenomen in Bijlage I onder A van het Bhw. [gedaagden] hebben ter zitting foto’s overgelegd van de betreffende ruimte. Daarop is een gang te zien met een trap en daarnaast ruimte voor stalling van kliko’s. Op basis daarvan is de kantonrechter van oordeel dat enkel de ruimte naast de trap is te kwalificeren als overige ruimte. De ruimte onder de trap kan niet meegerekend worden omdat die niet 1,5 meter hoog is. Ook zal niet meegerekend worden de gang, zijnde de ruimte van de voordeur tot de trap omdat die volgens de toelichting van bijlage I onder A van het Bhw geen overige ruimte is. Op basis van de foto’s wordt ervan uitgegaan dat de bergruimte niet groter is dan twee kliko’s breed en vier kliko’s lang. Dat komt neer op afgerond 4 m2 dat gedeeld door de drie woonruimtes neerkomt op een grootte van minder dan 2 m2. Omdat de ruimte niet minstens 2 m2 bedraagt, kan deze niet meegerekend worden in de puntentelling. 
       
       
         
           Tegelwerk badkamer 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Ten aanzien van het tegelwerk zijn partijen het erover eens dat voor extra tegelwerk 1,5 punten kunnen worden berekend. Voor beide woonruimtes zal dan ook uitgegaan worden van 1,5 punten. 
       
       
         
           Aanrechtblad 
         
       
       
     
     
       5.16. 
       
        [eisers] stellen dat de huurcommissie bij de berekening van de lengte van het aanrechtblad ten onrechte niet de kookplaat heeft meegerekend. Zij gaan daarbij uit van het beleidsboek van de huurcommissie van 2025 en stellen dat het niet redelijk is om van het oude beleidsboek van 2022 uit te gaan. 
       
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagden] beroepen zich op het beleidsboek van 2022 waarin staat dat de kookplaat niet meegeteld wordt. 
       
     
     
       5.18. 
       De kantonrechter zal voor de wijze van berekening van de lengte van het aanrechtblad uitgaan van het beleidsboek van 2025. Het beleidsboek is geen wet, maar een richtlijn die onderhevig is aan nieuwe inzichten van de huurcommissie hoe aspecten moeten worden gewogen. In 2022 werd een kookplaat niet meegenomen, maar door voortschrijdend inzicht in 2025 wel. De kantonrechter kan zich voorstellen dat het werkblad met een kookplaat vergroot is en gaat daarom mee in de redenering van [eisers] dat er sprake is van een aanrechtblad van meer dan 2 meter lang waardoor er recht is op 7 punten voor het aanrechtblad. 
       
       
         
           Deurbel  
         
       
       
     
     
       5.19. 
       
        [eisers] stellen dat er een aanbelfunctie met verbinding is en daar 0,25 punten voor moeten worden toegekend. [gedaagden] betwisten dat er recht is op extra punten omdat er geen video verbinding is. Het verweer dat er geen videobeeld is, is niet betwist door [eisers] zodat er van wordt uitgegaan dat dit er niet is. Hierdoor is er naar het oordeel van de kantonrechter, ongeacht van welk beleidsboek moet worden uitgegaan, geen recht op de gestelde 0,25 extra punten.  
       
       
         
           Kast 
         
       
       
     
     
       5.20. 
       Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] gesteld dat er op de begane grond voor iedere woonruimte kastruimte is bij de meterkast en die meer dan 2 m2 zijn. [gedaagden] betwisten dat die ruimte meer is dan 2 m2 en zij noemen een afmeting van de kast van 90 cm bij 30 cm. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [eisers] gelegen om te onderbouwen dat de afmetingen van de kast 2 m2 of meer zijn. [eisers] hebben dat niet gedaan met de overgelegde bouwtekeningen. Op de door [eisers] als productie 12  overgelegde  “Berekening gebruiksoppervlak, verblijfsgebied en verblijfsruimte”  en aansluitend overgelegde tekening blijkt juist dat de waskast (genoemd als 0.4a) een gebruiksoppervlak heeft van 1 m2. Ook de gestelde aanwezigheid van een aansluiting voor een wasmachine wijst er niet op dat de kast 2 m2 of meer is. Aan de gestelde extra punten voor een kast wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij gegaan.  
       
       
         
           WOZ 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       Ter zitting hebben [eisers] zich beroepen op de nieuwe WOZ waarde van de woonruimtes van 2023 en zij stellen dat die meegenomen moeten worden. De kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat gekeken dient te worden naar de op de peildatum laatstelijk vastgestelde beschikking met de WOZ waarde. Dat is 1 januari 2022. Er is geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken en de rechtszekerheid staat hier ook aan in de weg. De door [eisers] gestelde extra punten voor de WOZ waarde wordt dan ook afgewezen. 
       
       
         
           Conclusie  
         
       
       
     
     
       5.22. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat voor [adres 1] naast het door de huurcommissie berekende puntentotaal van 120,75 nog 1,5 punten voor de extra tegels en 3 punten extra voor het aanrechtblad dienen te worden toegekend. Het totale puntenaantal voor [adres 1] kom dan op 125,25 punten en afgerond 125 punten. De huurprijs wordt daarmee per 1 mei 2023 op grond van bijlage I van de Uhw vastgesteld op een bedrag van € 672,85 per maand. [gedaagde 1] zal worden veroordeeld tot betaling van deze vastgestelde huurprijs en veroordeeld tot betaling van het (eventuele) achterstallige bedrag aan huur.  
       
     
     
       5.23. 
       Voor [adres 2] leidt het voorgaande ertoe dat er naast het door de huurcommissie berekende puntenaantal van 102,75 nog 13 punten voor het energielabel, nog 1,5 punten voor de extra tegels en 3 punten voor het aanrechtblad dienen te worden toegekend. Het totale puntenaantal voor [adres 2] komt dan neer op 120,25 punten en afgerond 120 punten. De huurprijs wordt daarmee per 1 mei 2023 op grond van bijlage I van de Uhw vastgesteld op een bedrag van € 644,29 per maand. [gedaagde 2] zal worden veroordeeld tot betaling van deze vastgestelde huurprijs en veroordeeld tot betaling van het (eventuele) achterstallige bedrag aan huur.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       6.1. 
       stelt de huurprijs voor de [adres 1] te [plaats 2] vast per 1 mei 2023 op € 672,85 per maand, 
       
     
     
       6.2. 
       stelt de huurprijs voor de [adres 2] te [plaats 2] vast per 1 mei 2023 op € 644,29 per maand, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de vastgestelde huurprijs per 1 mei 2023 van € 672,85 per maand en veroordeelt haar tot betaling van het achterstallige bedrag aan huur, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de vastgestelde huurprijs per 1 mei 2023 van € 644,29 per maand en veroordeelt haar tot betaling van het achterstallige bedrag aan huur, 
       
     
     
       6.5. 
       compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.7. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2025.