ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1290

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1290 Gerechtshof Amsterdam , 09-05-2023 / 200.303.065/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-05-09

Zaaknummer: 200.303.065/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1290

---

Huur bedrijfsruimte. Vordering ontbinding en ontruiming wegens wanbetaling en verboden ingebruikgeving. Rechtsgeldigheid overeengekomen huurverhoging. Berekening coronakorting.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.303.065/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8568536 CV EXPL 20-10219 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 mei 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. S.N. Peijnenburg te Purmerend, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING DE BLAUWE REIGER , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. N.B.M. Vink te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en De Blauwe Reiger genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 26 oktober 2021 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 september 2020, 14 januari 2021, 6 mei 2021 en 29 juli 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen  De Blauwe Reiger als eiseres en [appellant] als gedaagde.  
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Op 9 maart 2023 is de zaak mondeling behandeld. Partijen werden ter zitting bijgestaan door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. De Blauwe Reiger heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van De Blauwe Reiger alsnog zal afwijzen, met veroordeling van De Blauwe Reiger - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente en tot terugbetaling van hetgeen zij uit hoofde van het bestreden eindvonnis van [appellant] heeft ontvangen, met rente.   
     
     
     
       De Blauwe Reiger heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen en veroordeling van [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in (naar het hof begrijpt:) hoger beroep.  
     
     
     
       Geen van beide partijen heeft in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 14 januari 2021 onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.  
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] heeft met ingang van 1 februari 1999 een bedrijfsruimte in [plaats] gehuurd voor een periode van vijf jaar, met aansluitende voortzetting voor telkens vijf jaar. [appellant] is in het gehuurde een pizzeria begonnen. Op enig moment is De Blauwe Reiger eigenares van het gehuurde en verhuurster geworden. Rappange treedt voor haar op als beheerder.  
       
     
     
       2.2 
       In artikel 3 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is bepaald dat zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde niet mag worden onderverhuurd of aan derden in gebruik gegeven en dat de huurrechten niet mogen worden ingebracht in een maatschap of rechtspersoon.   
       
     
     
       2.3 
       In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 februari wordt geïndexeerd. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat elk van partijen, onverminderd een huuraanpassing op grond van 4.3, gerechtigd is aanpassing van de huurprijs aan de markthuur te verlangen wanneer minstens vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste aanpassing aan de markthuur. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is geregeld hoe de nieuwe huurprijs wordt vastgesteld, namelijk, kort gezegd, door een bindend advies van drie deskundigen.   
       
     
     
       2.4 
       Tot 2019 is de huur jaarlijks geïndexeerd, maar nooit aangepast aan de markthuur. Per 1 juli 2019 bedroeg de huur € 2.621,33 inclusief btw per maand.     
       
     
     
       2.5 
       In mei 2019 heeft Rappange [appellant] benaderd over een huurverhoging. Bij brief van 29 juli 2019 heeft Rappange aan [appellant] bevestigd dat partijen de huurprijs in onderling overleg hadden herzien. Per 1 juli 2019 ging de huur € 3.688,30 per maand bedragen. De huurprijs zou in de volgende vijf jaar niet worden aangepast, maar wel worden geïndexeerd. [appellant] heeft deze brief voor akkoord ondertekend.  
       
     
     
       2.6 
       Bij brief van 9 januari 2020 heeft Rappange aan [appellant] laten weten dat de huurprijs per 1 februari 2020 werd geïndexeerd tot € 3.779,72 per maand.  
       
     
     
       2.7 
       De zoon van [appellant] is sinds 15 september 2013 ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel als eigenaar van de in het gehuurde gedreven pizzeria.  
       
     
     
       2.8 
       
        [appellant] heeft vanaf juli 2019 een huurachterstand laten ontstaan.  
       
     
     
       2.9 
       Bij e-mail van 30 maart 2020 en brief van 14 april 2020 heeft [appellant] verzocht de huur over de maanden april en mei 2020 te mogen opschorten of in termijnen te mogen betalen in verband met de sluiting van het restaurant in verband met Corona. De Blauwe Reiger heeft dit verzoek afgewezen omdat met [appellant] eerder al een betalingsregeling was getroffen, die hij niet was nagekomen. In de toekomst wilde De Blauwe Reiger zo nodig wel met [appellant] praten over een regeling, maar pas na overlegging door [appellant] van zijn exploitatieresultaten en balansen over de voorgaande drie jaar. 
       
     
     
       2.10 
       Bij brief van 30 april 2020 heeft De Blauwe Reiger aangeboden af te zien van de contractuele boete in verband met de te late betaling als [appellant] binnen drie dagen de huurachterstand van € 7.968,= betaalde. Toen betaling uitbleef heeft De Blauwe Reiger [appellant] bij brief van 11 mei 2020 gesommeerd tot betaling van € 12.655,79 aan huurachterstand en € 1.090,89 aan buitengerechtelijke incassokosten.    
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg  
       
     
     
     
       3.1 
       Bij dagvaarding van 29 mei 2020 heeft De Blauwe Reiger, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van € 13.746,68 aan huurachterstand vermeerderd met de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. Aan de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming heeft De Blauwe Reiger de betalingsachterstand ten grondslag gelegd alsmede de verboden ingebruikgeving van het gehuurde door [appellant] aan zijn zoon.  
       
     
     
       3.2 
       Doordat [appellant] in de periode tussen de inleidende dagvaarding en eind juni 2021 slechts in totaal € 5.800,= aan huur heeft betaald, is de huurachterstand opgelopen, in verband waarmee De Blauwe Reiger haar betalingsvordering heeft aangepast. 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van De Blauwe Reiger. Hij heeft, samengevat, aangevoerd dat de huurverhoging per 1 juli 2020 onredelijk is en dat hij over de periode vanaf medio maart 2020 in verband met de gevolgen van Corona recht heeft op verlaging van de huur en opschorting van de betaling daarvan. Hij heeft betwist dat hij het gehuurde aan zijn zoon in gebruik heeft gegeven.   
       
     
     
       3.4 
       Bij het bestreden tussenvonnis van 14 januari 2021 heeft de kantonrechter het beroep van De Blauwe Reiger op verboden ingebruikgeving van het gehuurde afgewezen omdat [appellant] voldoende aannemelijk had gemaakt dat hij steeds de feitelijke leiding over het restaurant heeft gevoerd. De kantonrechter heeft in dat vonnis verder geoordeeld dat [appellant] was gebonden aan de huurverhoging per 1 juli 2020 en bij eindvonnis zou worden veroordeeld de per 31 maart 2020 bestaande huurachterstand van € 7.968,48 te betalen. Met betrekking tot de gevolgen van Corona heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] op grond van onvoorziene omstandigheden (6:258 BW) aanspraak heeft op huurverlaging. [appellant] is in de gelegenheid gesteld bij akte een gemotiveerd voorstel tot aanpassing van de huur te doen en dat de adstrueren met controleerbare gegeven over de omzet van de pizzeria over 2019 en 2020, zoals btw-aangiftes.  
       
     
     
       3.5 
       Bij het bestreden tussenvonnis van 6 mei 2021 heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] geen controleerbare gegevens had overgelegd met betrekking tot het door hem gestelde omzetverlies. [appellant] is nogmaals in de gelegenheid gesteld die gegevens bij akte te verstrekken.  
       
     
     
       3.6 
       Bij het bestreden eindvonnis van 29 juli 2021 heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] nog steeds geen controleerbare omzetgegevens had overgelegd. Zijn verzoek tot huurvermindering is daarom als onvoldoende gemotiveerd afgewezen. [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 43.629,71 aan huurachterstand tot 1 april 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover en met € 3.821,88 per maand vanaf 1 april 2021 tot en met het eind van de maand van de ontruiming en € 1.090,89 aan buitengerechtelijke incassokosten. Vanwege de omvang van de huurachterstand zijn ook de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. [appellant] is in de gedingkosten veroordeeld.  
       
     
     
       3.7 
       Ongeveer twee weken na het bestreden vonnis is het gehuurde ontruimd.  
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.8 
       Tegen de beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop die berusten heeft [appellant] in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Die grieven gaan over de huurverhoging per 1 juli 2019, de indexering van de huur per 1 februari 2020, de Coronakorting en de ontbinding van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.9 
       In zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 10 september 2020, waarbij slechts een verschijning van partijen is gelast, kan [appellant] niet worden ontvangen, omdat tegen een dergelijk vonnis geen hoger beroep openstaat. 
       
       
         
           De huurverhoging per 1 juli 2019 
         
       
       
     
     
       3.10 
       
        [appellant] herhaalt in hoger beroep dat hij niet gebonden is aan de huurverhoging per 1 juli 2019. Hij legt hieraan ten grondslag dat hij in mei 2019 werd benaderd door Rappange met de onjuiste mededeling dat de huurovereenkomst tot een einde was gekomen door het verstrijken van twintig jaar. Rappange heeft handig gebruik gemaakt van de onwetendheid van [appellant] . Uit vrees het gehuurde te verliezen heeft [appellant] ingestemd met het voorstel de huur met bijna 50% te verhogen, dat in strijd met de wet niet met een deugdelijk rapport was onderbouwd en terugwerkende kracht had. [appellant] beroept zich ter zake op vernietiging wegen dwaling, primair wat betreft de verhoging zelf en subsidiair wat betreft de ingangsdatum.      
       
     
     
       3.11 
       De Blauwe Reiger heeft betwist dat Rappange [appellant] onjuist heeft voorgelicht. Ter ondersteuning van haar verweer heeft zij bij de memorie van antwoord de correspondentie overgelegd die partijen over de huuraanpassing hebben gevoerd. Bij brief van 24 mei 2019 heeft Rappange [appellant] benaderd over de huurprijsherziening. In die brief is vermeld dat het gehuurde sinds 1 februari 1999 telkens voor vijf jaar was verhuurd. Voorgesteld is de huur per 1 juli 2019 te verhogen tot € 34.800,= per jaar exclusief btw en servicekosten. Bij brief van 12 juni 2019 is dit voorstel herhaald. Bij brief van 27 juni 2019 heeft [appellant] zijn begrip uitgesproken voor het huurverhogingsvoorstel, maar in verband met zijn net sluitende exploitatie gevraagd om matiging daarvan tot 20% van de geldende huur. Naar aanleiding van deze brief hebben partijen verder overlegd, waarna het enigszins naar beneden bijgestelde huurverhogingsvoorstel van 29 juli 2019 door [appellant] is ondertekend. 
       
     
     
       3.12 
       In het licht van het hiervoor weergegeven verweer heeft [appellant] zijn stelling dat hij door Rappange in dwaling is gebracht, onvoldoende gemotiveerd. Uit de brief van 24 mei 2019 blijkt dat de huurovereenkomst op dat moment nog meer dan vierenhalf jaar te gaan had. Naar aanleiding van die brief hebben partijen overlegd, waarna [appellant] zijn akkoord heeft gegeven aan het uiteindelijke voorstel, dat was aangepast op het punt van de prijs, maar niet op dat van de ingangsdatum. Het staat partijen vrij bij het bepalen van de ingangsdatum af te wijken van wat rechtens zou zijn als zij het over de huurverhoging niet eens zouden zijn. Hetzelfde geldt voor de noodzaak het huurverhogingsvoorstel te onderbouwen met een taxatie. Ook ten aanzien van deze kwesties kan [appellant] dus niet geacht worden op het verkeerde been te zijn gezet. Ten overvloede merkt het hof nog op dat [appellant] van zijn stelling dat Rappange hem heeft voorgelogen ook geen bewijs heeft aangeboden.        
       
       
         
           De indexering per 1 februari 2020 
         
       
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant] betoogt dat volgens vaste jurisprudentie indexering van de huurprijs per 1 februari 2020, nadat die per 1 juli 2019 al was herzien, niet is toegestaan. De indexering zou volgens hem niet eerder mogen plaatsvinden dan twaalf maanden na de huurprijsherziening.   
       
     
     
       3.14 
       Dit betoog wordt als onvoldoende gemotiveerd verworpen. Anders dan bij woonruimte bestaat bij bedrijfsruimte  geen wettelijk beletsel om de huurprijs te indexeren binnen twaalf maanden na een overeengekomen huurverhoging. Daarnaar gevraagd ter zitting heeft [appellant] niet toegelicht welke jurisprudentie hij bedoelde en ook geen andere argumenten aangevoerd waarop de indexering per 1 februari 2020 niet toelaatbaar zou zijn. 
       
       
         
           De Coronakorting 
         
       
       
     
     
       3.15 
       De kantonrechter heeft aan [appellant] geen Coronakorting over de te betalen huur over de periode vanaf half maart 2020 toegekend, omdat hij niet de financiële stukken had overgelegd die nodig waren om de korting te kunnen berekenen. Hij had slechts overgelegd een overzicht van de maandelijkse omzet in 2019 en 2020, een aangifte IB van zijn zoon over 2019 (zonder de daarbij behorende aanslag) en de btw-aangiften over het eerste, tweede en vierde kwartaal van 2020. De btw-aangifte over het 3e kwartaal is in het ongerede geraakt. In hoger beroep heeft [appellant] aanvullende stukken overgelegd, namelijk de toekenningsbeschikkingen TVL over de periode vanaf juni 2020 tot en met het tweede kwartaal van 2021 (in totaal € 17.187,39), de jaarrekeningen van de pizzeria over 2019 en 2020 en de btw-aangiften over de vier kwartalen van 2019 en de eerst drie kwartalen van 2021. Op basis van deze stukken heeft [appellant] een korting van in totaal € 9.175,88 berekend over de periode tussen half maart 2020 en eind april 2021. [appellant] is er daarbij van uitgegaan dat de huur vanaf februari 2020 steeds € 2.686,29 per maand heeft bedragen, dat de huurlasten 87% zijn van de totale vaste lasten en dat het omzetverlies in de laatste drie kwartalen van 2020 ten opzichte van die kwartalen in 2020 79,7% was en het omzetverlies in 2021 (ten opzichte van de omzet in het hele jaar 2019) 90% is geweest. 
       
     
     
       3.16 
       De Blauwe Reiger heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat [appellant] jegens haar geen aanspraak kan maken op huurkorting, omdat hij sinds 2013 geen onderneming meer drijft in het gehuurde en dus ook geen omzetverlies heeft geleden dat grond kan opleveren voor een huurkorting. Het hof kan die redenering op zichzelf volgen. De Blauwe Reiger heeft echter niet weersproken dat [appellant] ook in de periode nadat de zaak op naam van zijn zoon was gekomen, regelmatig in het gehuurde is aangetroffen. Het hof neemt daarom aan dat [appellant] , zoals hij heeft gesteld, na de overgang zoals tevoren in het bedrijf werkzaam is gebleven en dat het dus in wezen een gezamenlijke onderneming van hem en zijn zoon is geweest, ook al stond die alleen op naam van de zoon. Het hof ziet in de tenaamstelling van de onderneming in de gegeven omstandigheden daarom onvoldoende reden om aan [appellant] in het geheel geen Coronakorting toe te kennen.   
       
     
     
       3.17 
       De Blauwe Reiger heeft verder aangevoerd dat de door [appellant] overgelegde financiële stukken nog immer incompleet zijn. Zij mist de voorlopige jaarcijfers tot en met het derde kwartaal van 2021 en btw-aangiften over 2000 en het derde kwartaal van 2021. Die btw-aangiften zijn, zoals uit het voorgaande blijkt, echter wel overgelegd, met uitzondering van die over het derde kwartaal van 2020. Verder meent De Blauwe Reiger dat de overgelegde cijfers geen betrouwbare indruk maken, omdat die innerlijk en onderling tegenstrijdig zijn. Zo komt de uit de jaarcijfers en aangifte IB blijkende jaaromzet over 2019 die [appellant] bij de berekening van zijn omzetverlies neemt niet overeen met het (lagere) totaal van de btw-aangiften over dat jaar en klopt het in de jaarstukken opgegeven bedrag aan huisvestingskosten niet met de berekening daarvan. Daarnaast heeft [appellant] het pand (zonder haar toestemming) door een derde laten gebruiken voor de verkoop van afhaalmaaltijden maar in de cijfers is hiervan niets terug te vinden. Verder merkt Blauwe Reiger op dat bij de berekening van de huurkorting moet worden uitgegaan van de verschuldigde huur exclusief btw. 
       
     
     
       3.18 
       De Blauwe Reiger stelt terecht dat er nog steeds belangrijke financiële stukken niet door [appellant] zijn overgelegd en dat de wel overgelegde cijfers niet helemaal lijken te kloppen. Niettemin is het hof er op basis van de wel overgelegde stukken van overtuigd geraakt dat [appellant] ten opzichte van 2019 een substantieel omzetverlies heeft geleden. De berekening van [appellant] kan echter niet onverkort worden gevolgd. [appellant] is namelijk uitgegaan van de oude huur inclusief btw, terwijl voor de berekening van de huurkorting moet worden uitgegaan van de nieuwe huur exclusief btw. Daarnaast heeft De Blauwe Reiger terecht gesignaleerd dat de omzet in 2019 volgens de overgelegde btw-aangiften lager is dan het in de jaarrekening genoemde bedrag van € 90.012 dat [appellant] bij de berekening van de omzetdaling hanteert.  Omdat [appellant] voor dit verschil geen deugdelijke verklaring heeft gegeven, gaat het hof ervan uit dat de omzet in 2019 € 81.622 was. In het verlengde daarvan berekent het hof de omzetdaling in het jaar 2020 op 77,1% en in het jaar 2021 op 89%. Voor laatstgenoemde periode heeft het hof de omzet in de eerste helft van 2021 vergeleken met die in de eerste helft van 2019 en niet met de omzet in heel 2019, zoals [appellant] heeft gedaan.  
       
     
     
       3.19. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de totale huurkorting over de periode maart 2020 tot en met juni 2021 uitkomt op € 13.732,69. Dat betekent dat [appellant] over die periode € 44.069,83 aan huur inclusief btw moet betalen (€ 50.154,04 minus € 13.732,69 huurkorting plus 21% btw). De achterstallige huur tot en met februari 2020 bedroeg € 3.009,04. Niet in geschil is dat [appellant] begin maart 2020 in totaal € 2.600,= en in de periode 6 juni 2020 tot en met 29 april 2021 in totaal nog € 5.800,= aan De Blauwe Reiger heeft voldaan. Dat betekent dat [appellant] tot en met juni 2021 nog een bedrag van € 38.678,87 aan huur moet betalen, alsmede de volle huur ad € 3.821,88 per maand tot de ontruiming, omdat over die maanden geen berekening van de korting is te maken door het ontbreken van gegevens over de ontvangen TVL.  
       
       
         
           De ontbinding van de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.20 
       
        [appellant] voert aan dat de kantonrechter bij de beoordeling of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ten onrechte niet in haar overwegingen heeft betrokken dat De Blauwe Reiger op geen enkele manier rekening heeft gehouden met de moeilijke positie waarin [appellant] is komen te verkeren door de forse huurverhoging en de kort daarop gevolgde sluiting wegens Corona, nadat hij meer dan twintig jaar zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst stipt was nagekomen. Zonder enige bereidwilligheid tot overleg is De Blauwe Reiger in mei 2020 deze procedure gestart, terwijl [appellant] pas in april 2020 was opgehouden te betalen omdat hij geen inkomen meer kon genereren uit de onderneming en de steunmaatregelen van de overheid nog in de opstartfase waren. Na het eindvonnis en de ontruiming heeft De Blauwe Reiger zelfs een nutteloos en onvolledig  faillissementsrekest ingediend. Bovendien moet de in acht te nemen huurachterstand worden verminderd met de Coronakorting, aldus nog steeds [appellant] . Verder betoogt [appellant] dat de ten tijde van de inleidende dagvaarding bestaande huurachterstand geheel is veroorzaakt door de forse huurverhoging met terugwerkende kracht. Hij heeft herhaald dat hij het gehuurde niet in strijd met de huurovereenkomst aan zijn zoon in gebruik heeft gegeven.  
       
     
     
       3.21 
       Ten tijde van het uitbreken van de Coronacrisis bestond een huurachterstand van € 4.188,76, die niet zozeer was veroorzaakt door de terugwerkende kracht van de huurverhoging, als wel door het feit dat [appellant] ook na ondertekening van het voorstel min of meer de oude huur is blijven betalen en in november 2020 zelfs nog minder. Na de sluiting in verband met Corona heeft [appellant] nog slechts mondjesmaat huur betaald, in totaal tot en met juni 2021 slechts € 5.800,=. Dat is nog niet de helft van het aan de huur te relateren deel van de TVL die [appellant] tot en met juni 2021 heeft ontvangen. Uiteindelijk heeft dat geresulteerd in een grote huurachterstand, waarvan onduidelijk is of [appellant] die ooit nog kan inlopen. De omvang van de huurverhoging kan slechts een klein gedeelte van de achterstand verklaren, nog daargelaten dat [appellant] na twintig jaar in het gehuurde had kunnen verwachten dat de huur op enig moment aan de markthuur zou worden aangepast en (dan) ook met de verhoging heeft ingestemd. Verder is het hof niet van oordeel dat [appellant] bijzonder slecht is behandeld door zijn verhuurder. Dat De Blauwe Reiger kort na het uitbreken van de Coronacrisis tot dagvaarding is overgegaan valt te begrijpen, nu vóór Corona al een achterstand bestond en [appellant] ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, eind mei 2020, geheel was opgehouden te betalen. Verder heeft [appellant] pas in hoger beroep ten behoeve van de berekening van de korting min of meer inzicht gegeven in zijn omzetverlies. Dat [appellant] in de twintig jaar voor de huurverhoging zijn betalingsverplichtingen correct is nagekomen weegt tegen het voorgaande niet op.   
       
     
     
       3.22 
       Daarbij komt nog dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst de in het gehuurde uitgeoefende pizzeria op naam van zijn zoon heeft gezet. Hiervoor is weliswaar overwogen dat voor de berekening van de Coronakorting het hof ervan uitgaat dat [appellant] de onderneming is blijven voeren samen met zijn zoon, maar dat neemt niet weg dat juridisch gesproken de onderneming van zijn zoon was of minst genomen van een maatschap bestaande uit vader en zoon, wat eveneens in strijd is met de huurovereenkomst. Een verhuurder heeft om voor de hand liggende redenen er een belang bij dat het recht op de inkomsten uit de onderneming en op de activa van de onderneming bij dezelfde (rechts)persoon blijft berusten als de verplichting tot huurbetaling.  
       
     
     
       3.23 
       Het voorgaande in aanmerking nemende en afwegende tegen het grote belang van [appellant] bij behoud van het gehuurde, is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.   
       
       
         
           Slotsom en kosten  
         
       
       
     
     
       3.24 
       
        [appellant] is niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 10 september 2020. Alleen grief V slaagt gedeeltelijk, de overige grieven hebben geen succes; in hoger beroep is een lager bedrag aan achterstallige huur toewijsbaar. Alleen in zoverre kan het bestreden eindvonnis niet in stand blijven. Het bestreden tussenvonnis van 14 januari 2021 wordt bekrachtigd onder verbetering van gronden (de verboden ingebruikgeving). Het bestreden tussenvonnis van 6 mei 2021 wordt bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 10 september 2020;  
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden tussenvonnis van 14 januari 2021 onder verbetering van gronden;  
     
     
     
       bekrachtigt het tussenvonnis van 6 mei 2021;  
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis van 29 juli 2021 voor zover daarbij [appellant] ter zake van de huur tot en met 1 april 2021 is veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 43.629,71, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en tot betaling van € 3.821,88 per maand vanaf 1 april 2021 tot de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] ter zake van de huur tot en met 30 juni 2021 tot betaling aan De Blauwe Reiger van € 38.678,87, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over iedere termijn vanaf de vervaldag daarvan tot de voldoening, alsmede tot betaling van de huur ten bedrage van € 3.821,88 per maand over de periode van 1 juli 2021 tot en met het einde van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over iedere termijn vanaf de vervaldag daarvan tot de voldoening; 
     
     
     
       wijst af hetgeen door De Blauwe Reiger meer aan achterstallige huur is gevorderd; 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 29 juli 2021 voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Blauwe Reiger begroot op € 2.106,= aan verschotten en € 4.314,= voor salaris; 
     
     
     
     
       verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.