ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1818

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1818 Gerechtshof Amsterdam , 15-07-2025 / 200.324.740/01 KG

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-07-15

Zaaknummer: 200.324.740/01 KG

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1818

---

Huur woonruimte. Kort geding. Vordering tot ontruiming vanwege hennepplantage, manipulatie elektriciteitsnetwerk en illegaal aftappen van stroom in het gehuurde. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst woonruimte op grond van art. 7:231, lid 2, BW. Vernietiging sluitingsbevel burgemeester door Raad van State. Voorshands voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Volgt bekrachtiging.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 		: 200.324.740/01 KG 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 10171433 / KG EXPL 22-105 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [plaats 1] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. M. Heimensem te Hoorn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING INTERMARIS , 
       gevestigd in Hoorn, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. I.M. Sinnige te Hoorn. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Intermaris genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Deze zaak gaat om de vraag of de kantonrechter terecht de vordering van Intermaris tot ontruiming van de woning van [appellant] heeft toegewezen omdat daar een hennepplantage is aangetroffen. Het hof bekrachtigt dit vonnis. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 24 januari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 27 december 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen Intermaris als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties:  
     - memorie van antwoord, met een productie; 
     - akte houdende wijziging van eis van de kant van [appellant] . 
     
     
       Vervolgens is de zaak op verzoek van partijen aangehouden in afwachting van de uitkomst van een bestuursrechtelijke procedure. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 maart 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. Heimensem en Intermaris door mr. Sinnige, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en heeft na wijziging van haar eis, eerst bij akte en vervolgens ter zitting gevorderd: 
     
     - te bepalen dat Intermaris onrechtmatig heeft gehandeld door het niet-onherroepelijke vonnis van de kantonrechter ten uitvoer te leggen; 
     - de vorderingen van Intermaris alsnog geheel af te wijzen; 
     - Intermaris te veroordelen om al hetgeen dat [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Intermaris heeft voldaan terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente; 
     - Intermaris te veroordelen in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente. 
     
     
       Intermaris heeft geconcludeerd [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans het vonnis in eerste aanleg te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten  opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen deze neer op het volgende. 
     
     
     
       3.1. 
       
        [appellant] huurt sinds 29 september 2010 van Intermaris de woning aan [straat] [nummer] te ( [postcode] ) [plaats 1] (hierna: de woning). 
       
     
     
       3.2. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte stichting intermarishoeksteen 2007 van toepassing (hierna: algemene voorwaarden). Voor zover van belang luiden de algemene voorwaarden als volgt: 
         
           Artikel 7 
         
         
           Verplichtingen van huurder 
         
         
           (…) 
         
         
           Bewoning/Gebruik 
         
         
           (…) 
         
       
       
         7. Huurder gebruikt de woning als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming als woonruimte. Huurder gebruikt de woning (…) overeenkomstig [haar] bestemming en wijzigt deze bestemming niet. 
       
       
         (…) 
       
       
         11. Het is niet toegestaan om in de woning (…) activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het Strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken, XTC produceren. 
       
       
     
     
       3.3. 
       Op 18 september 2022 heeft de politie in de woning een professioneel ingerichte hennepkwekerij aangetroffen, waarvan de hennepplanten recent waren geoogst en die van aanzienlijke omvang was. In de woning waren twee slaapkamers afgeschermd van daglicht en lucht- en geluiddicht gemaakt door middel van folie, isolatiemateriaal en betimmering. Verdeeld over die twee kamers stonden 282 plantenpotten nog gevuld met aarde en op de vloeren van die kamers lagen hennepresten. Ook werd een systeem voor kunstmatige belichting, een tijdschakelklok en een irrigatiesysteem aangetroffen. De elektra was buiten de meter om geleid.  
       
     
     
       3.4. 
       De woning is op last van de burgemeester van de gemeente [plaats 1] per 28 oktober 2022 gesloten. [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Intermaris heeft de huurovereenkomst bij brief van 28 oktober 2022 buitengerechtelijk ontbonden. 
       
     
     
       3.5. 
       Kort na het bestreden vonnis is de woning ontruimd. Sindsdien verblijft [appellant] af en aan bij haar dochter in [plaats 2] of bij familie in [plaats 3] . 
       
     
     
       3.6. 
       
         Bij besluit van 30 januari 2023 heeft de burgemeester het door [appellant] 
         tegen de woningsluiting gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 15 januari 2024 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       3.7. 
       Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 29 januari 2025 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Raad van State) het besluit van de burgemeester vernietigd. De Raad van State heeft geoordeeld (samengevat) dat de nadelige gevolgen van de sluiting onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen doelen. De burgemeester had daarom aanleiding moeten zien om af te zien van het sluiten van de woning. [appellant] treft geen verwijt, haar sociale en psychische kwetsbaarheid en de nadelige gevolgen die zij van de sluiting heeft ondervonden, onder andere het verlies van haar woning, wegen zwaarder dan het belang van de burgemeester bij sluiting. Uit hetgeen de burgemeester heeft aangevoerd, komt niet naar voren dat er sprake was van overlast in de omgeving door loop naar de woning of feitelijke handel in of vanuit de woning, aldus nog steeds de Raad van State. 
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1. 
       Intermaris heeft bij inleidende dagvaarding, kort gezegd, gevorderd dat de kantonrechter [appellant] in kort geding veroordeelt de woning te verlaten en te ontruimen. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] de algemene voorwaarden geschonden heeft door een hennepkwekerij in de woning te (laten) inrichten. De exploitatie van de kwekerij is gepaard gegaan met manipulatie van het elektriciteitsnet en het illegaal aftappen van elektriciteit. Deze tekortkoming is van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Intermaris voert een zerotolerancebeleid voor drugsgerelateerde activiteiten in het kader van haar taak om zorg te dragen voor de leefbaarheid in de wijk. Los van het besluit van de burgemeester zijn er voldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, aldus nog steeds Intermaris. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [appellant] heeft zich tegen de toewijzing van de vordering verweerd. Volgens haar is de buitengerechtelijke ontbinding door Intermaris naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat de algemene belangen van Intermaris niet opwegen tegen de persoonlijke belangen van [appellant] . 
       
     
     
       4.3. 
       Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Intermaris tot het verlaten en ontruimen van de woning toegewezen. De kantonrechter heeft voorshands aannemelijk geacht dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en in een eventuele bodemprocedure in stand zal blijven. De kantonrechter heeft het overige gevorderde afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1. 
       
        [appellant] is met zes grieven vanuit verschillende invalshoeken tegen de beslissing van de kantonrechter opgekomen. Ook heeft zij in hoger beroep voor het eerst een vordering ingesteld (zie de hiervoor onder 2 eerstgenoemde vordering). 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Het hof stelt, evenals de kantonrechter, voorop dat Intermaris een voldoende spoedeisend belang had en heeft bij de toewijzing van de door haar in deze procedure gevorderde voorziening betreffende de ontruiming. De woning is een zeer schaarse sociale huurwoning. Zij had en heeft er belang bij de woning spoedig weer tot haar beschikking te krijgen, zodat zij deze aan een persoon op de wachtlijst voor een sociale huurwoning kan verhuren. Daarbij komt dat het telen van hennep potentieel gevaarzettend en overlastveroorzakend is. Het  zerotolerance beleid dat Intermaris kennelijk in dit verband voert, verliest aan effectiviteit indien eerst een langdurige bodemprocedure dient te worden doorlopen. Ook hierin is daarom een spoedeisend belang van Intermaris bij toewijzing van de door haar gevraagde voorziening gelegen. 
       
     
     
       5.3. 
       Op het voorgaande stuit de eerste grief van [appellant] af. 
       
       
         
           Vernietiging besluit burgemeester 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat uit de uitspraak van de Raad van State blijkt dat het sluitingsbevel onrechtmatig is geweest. Omdat het besluit door de bestuursrechter is vernietigd, houdt ook de buitengerechtelijke ontbinding geen stand, zo betoogt [appellant] . 
       
     
     
       5.5. 
       De kantonrechter heeft de vordering van Intermaris tot ontruiming van de woning toegewezen omdat de kantonrechter oordeelde dat Intermaris bevoegd was om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden. Inmiddels staat vast dat de Raad van State het in die bepaling genoemde sluitingsbevel van de burgemeester heeft vernietigd. Daarmee valt voorshands ook de grond onder die buitengerechtelijke ontbinding en de daarop gebaseerde veroordeling tot ontruiming weg. Dat betekent dat de tweede grief van [appellant] terecht is voorgesteld. 
       
       
         
           Tekortkoming [appellant] 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De devolutieve werking van het hoger beroep brengt met zich dat het hof alsnog moet beoordelen of als de buitengerechtelijke ontbinding geen stand houdt, voorshands voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Intermaris heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen op grond van artikel 7.7 en 7.11 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 en 7:214 BW omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen en [appellant] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Volgens Intermaris heeft [appellant] met de exploitatie van de hennepkwekerij, manipulatie van het elektriciteitsnetwerk en het illegaal aftappen van stroom brandgevaar in het leven geroepen en het woongenot van de omwonenden verminderd.  
       
     
     
       5.7. 
       Het hof is van oordeel dat de gestelde tekortkomingen van [appellant] voldoende aannemelijk zijn geworden, gelet op het volgende. Intermaris heeft haar standpunten toegelicht en onderbouwd met onder meer de politierapportage van 21 september 2022. Daaruit volgt, onder meer, dat in de woning een hennepkwekerij van aanzienlijke omvang is geëxploiteerd, dat het elektriciteitsnetwerk is gemanipuleerd en illegaal stroom werd afgetapt. Uit het gespreksverslag met de sociaal rechercheur volgt dat [appellant] wist dat er een hennepplantage was in de kamers die na haar terugkomst van vakantie waren afgesloten. [appellant] heeft de gestelde tekortkomingen niet weersproken. Zij heeft erkend dat haar ex-partner [naam] (hierna: [naam] ) in haar woning een hennepkwekerij heeft ingericht.  
       
       
         
           Ontruiming gerechtvaardigd 
         
       
       
     
     
       5.8. 
       Om te beoordelen of het gedrag van [appellant] moet leiden tot ontruiming van de woning, moet naast het belang van Intermaris ook dat van [appellant] worden afgewogen. De vordering van Intermaris tot ontruiming kan worden toegewezen als (i) het belang van Intermaris zwaarder weegt dan dat van [appellant] én (ii) dit belang de gevraagde voorziening – ontruiming – rechtvaardigt. Het hof is van oordeel dat dit het geval is. Dit wordt hierna toegelicht. 
       
     
     
       5.9. 
       Volgens [appellant] is de ontruiming niet gerechtvaardigd. Zij voert daartoe het volgende aan. De tekortkomingen zijn niet aan haar toe te rekenen. Haar valt persoonlijk geen verwijt te maken. De hennepplantage was al aanwezig bij haar terugkeer uit [plaats 3] en ingericht door [naam] . Bij haar terugkeer was zij gedwongen om op de bank te verblijven en zij had geen toegang meer tot haar slaapkamers. Haar bijdrage aan de hennepkwekerij was nihil en is onvrijwillig geweest. Door haar mentale toestand was zij niet in staat weerstand te bieden tegen [naam] . Dat zij geen melding heeft gedaan van de hennepkwekerij bij onder meer de politie, valt haar evenmin aan te rekenen. Zij heeft geen melding gedaan vanwege het cultuurverschil. Naast de drempel die dit opwerpt om naar de politie te gaan, heeft zij vanwege een traumatisch verleden grote angst voor de politie en ook last van PTSS.  
       
     
     
       5.10. 
       Verder verblijft [appellant] momenteel bij haar dochter en schoonzoon en hun drie kinderen; voortzetting van die situatie is onwenselijk. Volgens hulpverleners zal het verliezen van haar woning de mentale toestand van [appellant] verslechteren. Zij is licht zwakbegaafd gediagnosticeerd met daarbij depressieve kenmerken en vergeetachtigheid. [appellant] is kwetsbaar en heeft weinig inkomsten, zodat zij vatbaar is voor mensen die geen goede bedoelingen hebben. Ook is [appellant] digibeet. Zij kan niet terugvallen op een sociaal netwerk in de buurt omdat ze geen kennissen in de buurt heeft, aldus nog steeds [appellant] . 
       
     
     
       5.11. 
       Tegenover de belangen van [appellant] staan de belangen van Intermaris en in het verlengde daarvan ook de belangen van de omwonenden, die recht hebben op rustig huur- en woongenot. Intermaris heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen. Intermaris heeft gewezen op haar  zerotolerance beleid ten aanzien van drugs in haar woningen, ingegeven door de wens te onderstrepen dat het kweken van hennep in woningen ontoelaatbaar is en dat dit meebrengt dat zij aan [appellant] geen ‘tweede kans’ wil bieden. 
       
     
     
       5.12. 
       Het hof heeft oog voor de medische en sociale achtergrond van [appellant] en de kwetsbaarheid die deze met zich brengt. Een en ander is ook in het voordeel van [appellant] meegewogen in de uitspraak van de Raad van State in de bestuursrechtelijke procedure. Desondanks is het hof, alles overziend, van oordeel dat het belang van Intermaris zwaarder moet wegen dan het belang van [appellant] . [appellant] is kwetsbaar en het is aannemelijk dat zij gelet op haar achtergrond ook in de toekomst moeilijk weerstand kan bieden aan personen met minder goede bedoelingen zoals [naam] . Als [appellant] bij familie in [plaats 3] verblijft krijgt zij daar geen behandeling/begeleiding voor de problematiek waarmee zij zegt te kampen. Daarbij komt dat zij de situatie in haar woning – waarvan zij op de hoogte was – nadat zij weer terug was gekomen ruim twee maanden heeft laten voortduren zonder enige actie te ondernemen, al dan niet met de nodige bijstand van haar dochter. Daarmee heeft zij omwonenden in gevaar gebracht. Ook neemt het hof in aanmerking dat [appellant] sinds de ontruiming van haar woning perioden bij familie in [plaats 3] verblijft en dat [appellant] , als zij in Nederland is, bij haar dochter kan verblijven. Dat [appellant] als gevolg van de ontruiming in een acute noodsituatie is komen te verkeren, is dan ook niet gebleken. 
       
     
     
       5.13. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het dermate waarschijnlijk is dat in een bodemzaak de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden uitgesproken, dat het onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen in kort geding. Dit betekent dat het oordeel dat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen, in hoger beroep in stand blijft.  
       
     
     
       5.14. 
       Het voorgaande brengt met zich dat de grieven 3 tot en met 5 falen. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Hoewel grief 2 terecht is voorgesteld, luidt de slotsom dat het hoger beroep geen succes heeft. Dit betekent dat ook grief 6, die zich keert tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, niet slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De (reconventionele) vordering van [appellant] om te bepalen dat Intermaris onrechtmatig heeft gehandeld door het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen, is voor het eerst in hoger beroep ingesteld. Daarom is [appellant] niet-ontvankelijk in deze vordering. Overigens leent het gevorderde zich hoe dan ook niet voor toewijzing in kort geding omdat de gevraagde voorziening naar haar aard niet voorlopig is. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: 
       
       - griffierecht	€    783,00  
       - salaris advocaat	 € 2.428,00  (tarief € 1.214, 2 punten) 
       Totaal			€ 3.211,00 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis; 
     
     
     
       verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in haar vordering in hoger beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Intermaris begroot op € 783,00 aan verschotten en op € 2.428,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, I. de Greef en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.