ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2019:8256

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2019:8256 Rechtbank Noord-Holland , 02-10-2019 / C/15/284253 / HA ZA 19-87

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2019-10-02

Zaaknummer: C/15/284253 / HA ZA 19-87

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2019:8256

---

.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Insolventie 
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/284253 / HA ZA 19-87 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       vennootschap onder firma   
       
         
          [eiseres] V.O.F. , 
       gevestigd te [plaats], 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. A. Knigge te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       naamloze vennootschap 
       
         B&S VASTGOED NEDERLAND N.V. , 
       gevestigd te Laren, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. L.A. van Walree-Brascamp te Voorburg. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en B&S genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 27 februari 2019 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 18 juni 2019, 
         
         
           de brieven van 2 juli ([eiseres]) en 3 juli 2019 (B&S) met reacties op dit proces-verbaal. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseres] houdt zich bezig met het bemiddelen, adviseren en het doen van marktonderzoek met betrekking tot onroerend goed.  
       
     
     
       2.2. 
       B&S is een vastgoedfonds dat belegt in commercieel vastgoed. [eiseres] is eigenaar van het gebouw ‘[naam]’ aan de [straat] [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats]. [betrokkene 1] is middellijk bestuurder van B&S. Ten behoeve van de aankoop van onroerend goed heeft B&S, onder meer, financieringen aangetrokken bij Propertize BV (hierna: Propertize), toen genaamd SNS Property Finance B.V., een dochter van SNS Reaal..  
       
     
     
       2.3. 
       Op of omstreeks 25 maart 2015 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen op basis waarvan [eiseres] voor B&S heeft bemiddeld bij de onderhandelingen over het verlengen van de huurovereenkomst voor het gebouw met het Rijksvastgoedbedrijf. [eiseres] zou voor haar werkzaamheden een courtage van 4% van de tussen het Rijksvastgoedbedrijf en B&S overeengekomen jaarlijkse huur ontvangen. De courtage was verschuldigd vanaf het moment dat de huurverlenging tot stand zou zijn gekomen. 
       
     
     
       2.4. 
       In de algemene voorwaarden van [eiseres] staat – voor zover hier van belang – onder meer het volgende: 
       
       
         
           ‘(…) 
           
           Hoofdstuk II. Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten 
         
         
           (…) 
         
       
       
         4. [eiseres] onthoudt zich van het aanvaarden van een opdracht aangaande een onroerend goed ter zake waarvan zij reeds opdracht heeft van een andere opdrachtgever. Vloeit uit een lopende opdracht voort dat [eiseres] aan die opdrachtgever een dienst verleent met betrekking tot onroerend goed ten aanzien waarvan zij tegelijkertijd uit hoofde van een andere lopende opdracht een dienst zou moeten verlenen aan een andere opdrachtgever, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, dan overlegt [eiseres] met, te harer keuze, elk van deze opdrachtgevers of een van hen. [eiseres] opent dit overleg in ieder geval zodra het stadium van onderhandelingen tussen de betreffende opdrachtgevers wordt bereikt. Het overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel beëindigen van een van de opdrachten. Bij het overleg stelt [eiseres] tevens de mogelijkheid aan de orde dat de opdrachtgever wiens opdracht wordt opgeschort of beëindigd een collega-vastgoeddeskundige inschakelt. 
       
       
         
           (….) 
         
         
           Hoofdstuk VII. Overige bepalingen 
         
         
           (…) 
         
       
       
         11. De opdrachtgever aan wie, door middel van een factuur of op enig andere wijze, (schriftelijk) betaling van honoraria/courtage, verschotten en/of onkosten is verzocht en van wie binnen 30 dagen na een tweede schriftelijk(e) verzoek nog geen betaling is ontvangen, is aansprakelijk voor alle kosten die [eiseres] vanaf het moment van verstrijken van deze 30 dagen – zowel in als buiten rechte – ter inning van zijn vordering maakt, met een minimum van 10% van het volledig door de opdrachtgever verschuldigde bedrag. Tevens is de opdrachtgever vanaf dat moment rente over die vordering verschuldigd. Het rentepercentage is gelijk aan de wettelijke rente. 
       
       
         (…)’ 
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 19 mei 2015 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Propertize en B&S. In het besprekingsverslag staat – voor zover hier van belang – het volgende: 
       
       
         
           ‘(…) 
         
       
       
         3. [naam], [straat] [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats] 
       
         Nieuwe huurovereenkomst 
       
         
           De heer [betrokkene 1] ligt het voorstel van B&S aan Rijksvastgoedbedrijf toe alsmede de reactie van Rijksvastgoedbedrijf hierop. Afgesproken wordt dat B&S zal trachten het optimale onderhandelingsresultaat eruit te ‘slepen’. Dat betekent een iets langere huurovereenkomst (zes jaar) en een iets hogere huur. 
         
         
           (…)’ 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       De huurovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en B&S is, dankzij de inspanningen van [eiseres], verlengd. Dit is vastgelegd in een door het Rijksvastgoedbedrijf op 30 juli 2015 en door B&S op 31 augustus 2015 getekende allonge bij de huurovereenkomst. Op 31 augustus 2015 heeft Propertize als hypothecair financier toestemming verleend voor het verlengen van de huurovereenkomst. Als gevolg van het verlengen van de huurovereenkomst is de waarde van het pand met ongeveer € 10 miljoen toegenomen.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 31 augustus 2015 heeft [eiseres] een factuur aan B&S gezonden voor haar bemiddelingswerkzaamheden voor een bedrag van € 159.239,37 inclusief btw. Op de factuur staat als vervaldatum 30 september 2015. 
       
     
     
       2.8. 
       Tussen 2 en 9 september 2015 heeft [eiseres] op verzoek van B&S onderzocht of de persoon die namens het Rijksvastgoedbedrijf de allonge heeft getekend, daartoe bevoegd was. 
       
     
     
       2.9. 
       
         Na nationalisatie van SNS Reaal heeft Propertize van haar indirect aandeelhouder, de Staat, opdracht gekregen om haar portefeuille vastgoedfinancieringen af te bouwen.  
         In dat kader heeft Propertize een pakket leningen, waaronder die aan B&S, te koop aangeboden. Dit pakket heeft de naam Project Dolphin gekregen. In verband met de voorgenomen verkoop van leningen heeft Propertize in het voorjaar van 2015 contact gelegd met [eiseres]. B&S is in september 2015 op de hoogte gesteld door Propertize van het feit dat haar leningen zouden worden verkocht.  
       
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiseres] heeft in opdracht van Propertize geadviseerd over de verkoop van twee leningenportefeuilles, waaronder het Project Dolphin. Omstreeks 6 september 2015 was de ‘kick off’ voor het Project Dolphin. 
       
     
     
       2.11. 
       In een e-mail van 30 oktober 2015 schrijft [betrokkene 1] aan [betrokkene 2], office agency medewerker bij [eiseres], onder meer het volgende: 
       
       
         
           ‘(…)Wij (B&S Vastgoed Nederland NV) heeft [eiseres] ingeschakeld bij de onderhandelingen met Rijksvastgoedbedrijf. Dat is goed en voorspoedig verlopen met een gunstig resultaat. Maar nu hoor ik dat [eiseres], nu de inkt net is opgedroogd ons fonds (althans de leningen van ons fonds) bijna tegelijkertijd en achter onze rug namens Propertize aan het verkopen is in een zogenaamd ‘mandje van leningen’. Ik hoorde in de markt de naam (Project Dolphin). Klopt dit? Ik hoor graag van je. 
         
         
           (…)’ 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 17 december 2015 is het pakket leningen Project Dolphin verkocht.  
       
     
     
       2.13. 
       B&S is bij schrijven van 13 mei 2016 door het incassobureau aangemaand de courtagenota van [eiseres] te voldoen. B&S weigert deze te betalen. 
       
     
     
       2.14. 
       Op verzoek van B&S hebben voorafgaand aan deze procedure voorlopig getuigenverhoren plaatsgevonden.  
       
     
   
   
     
       3 De vordering in conventie 
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  ‘B&S te veroordelen: 
       
       
         
           Primair 
         
       
       1.  tot betaling van de opeisbare hoofdsom (inclusief wettelijke handelsrente tot heden) ad € 212.856,54 vermeerderd met wettelijke handelsrente over dit bedrag te rekenen vanaf de datum van deze conclusie van antwoord in reconventie tot aan de dag van betaling; 
       
       2.  tot betaling van de volledige door [eiseres] gemaakte kosten met het oog op inning van haar opeisbare vordering, tot op heden begroot op € 32.707,82, althans tot betaling van 10% over het volledig door B&S verschuldigd bedrag, tot op heden begroot op € 21.285,65 
       
       
         
           Primair en subsidiair 
         
       
       
       1.  tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 157,- zonder betekening, dan wel € 239,- in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen die termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.’   
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op basis van de overeenkomst met B&S recht heeft op een courtage van 4% van de jaarlijkse huursom die het Rijksvastgoedbedrijf aan B&S diende te betalen. [eiseres] heeft B&S dan ook een factuur gestuurd voor een bedrag van € 159.239,37 maar B&S laat deze onbetaald. Aangezien de betalingstermijn op 30 september 2015 is verstreken, verkeert B&S per die datum in verzuim en dient B&S de vertragingsschade te vergoeden alsmede de wettelijke handelsrente, aldus [eiseres]. Inclusief deze componenten bedraagt de vordering van [eiseres] tot aan de datum van het aanhangig maken van deze zaken, € 212.856,54. Daarnaast is B&S op grond van de geldende algemene voorwaarden gehouden alle kosten die [eiseres] ter inning van haar vordering heeft moeten maken, te voldoen waarbij een minimum van 10% van het volledige door B&S verschuldigde bedrag geldt.   
     
     
       3.3. 
       B&S voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De vordering in reconventie 
     
       4.1. 
       B&S vordert  ‘bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
         
           III. Voor recht te verklaren dat verweerder in reconventie is tekort geschoten in de nakoming van een verbintenis en dat deze tekortkoming aan haar kan worden toegerekend en dat verweerder derhalve wanprestatie heeft gepleegd; 
         
       
       
       
         
           IV. Voor recht te verklaren dat verweerder in reconventie onrechtmatig heeft gehandeld op grond van artikel 6:162 BW; 
         
       
       
       
         
           V. Verweerder in reconventie te veroordelen, tot vergoeding van de door eiseres in reconventie geleden schade, nader op te maken bij staat;’ 
         
       
       
       
         met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 
       
       
     
     
       4.2. 
       B&S legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst tussen partijen. Daarnaast heeft [eiseres], zo stelt B&S, uiterst onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens B&S gehandeld. Volgens B&S heeft [eiseres] gehandeld in strijd met haar eigen algemene voorwaarden, de voorschriften van RICS en de artikelen 7:417 en 7:418 BW. Als gevolg van het handelen van [eiseres] heeft B&S schade geleden omdat in het geval haar leningen bij Propertize niet waren verkocht in het Project Dolphin, B&S de tijd had gekregen herstel van de vastgoedmarkt af te wachten. 
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     in conventie en in reconventie 
     
       5.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
     
     
       5.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen een overeenkomst van opdracht heeft bestaan op basis waarvan [eiseres] voor B&S heeft bemiddeld in het kader van het verlengen van de huurovereenkomst tussen B&S en het Rijksvastgoedbedrijf voor het pand ‘[naam]’. Op grond van die overeenkomst zou [eiseres] een courtage van 4% van de jaarlijkse huurprijs ontvangen. Evenmin is in geschil dat (mede) dankzij de inspanningen van [eiseres] het onderhandelingstraject met het Rijksvastgoedbedrijf voor B&S positief is uitgepakt: de huurovereenkomst is verlengd en de waarde van het pand is aanzienlijk toegenomen. In zoverre moet worden geconcludeerd dat [eiseres] aan haar verplichtingen uit de overeenkomst met B&S heeft voldaan. De vraag is of B&S zich terecht beroept op een haar toekomend opschortingsrecht en zij dus terecht betaling achterwege laat. Aan dat beroep op opschorting ligt een in reconventie gedaan beroep op wanprestatie ten grondslag dat hierna zal worden besproken.   
       
     
     
       5.3. 
       B&S stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat [eiseres] in strijd heeft gehandeld met haar eigen algemene voorwaarden. In deze algemene voorwaarden is immers opgenomen dat [eiseres] zich dient te onthouden van het aanvaarden van een opdracht aangaande een onroerend goed ter zake waarvan zij reeds een opdracht heeft van een andere partij. B&S stelt dat [eiseres] op grond hiervan niet zowel de opdracht van B&S als die van Propertize mocht aanvaarden. Door toch beide opdrachten te aanvaarden en tegelijkertijd voor beide opdrachtgevers te bemiddelen of te adviseren, heeft [eiseres] zich in een positie gebracht waarin zij over informatie beschikt die zij niet mag delen met de andere opdrachtgever, maar die wel van belang is voor deze opdrachtgever. Door beide opdrachten te aanvaarden kon [eiseres] ten aanzien van het onroerend goed bij beide partijen de besluitvorming en onderhandelingen beïnvloeden en daarmee ook haar eigen courtage. Door in strijd te handelen met de algemene voorwaarden is sprake van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [eiseres].   
       
     
     
       5.4. 
       In de tweede plaats voert B&S aan dat [eiseres] RICS gereguleerd is. RICS staat voor Royal Institue of Chartered Surveyors. Dit is een organisatie die regels opstelt op het gebied van belangenverstrengeling. Volgens de RICS regels dient [eiseres] zich te onthouden van het aannemen van een opdracht wanneer er sprake is van belangenverstrengeling of belangenverstrengeling dreigt. Om belangenverstrengeling of een dreiging ervan te voorkomen dient [eiseres] te beschikken over een systeem om (dreigende) belangenverstrengeling te signaleren en dient [eiseres] daarop te acteren. Aangezien [eiseres] de opdracht van zowel B&S als die van Propertize heeft aanvaard en zij voor beiden tegelijk heeft bemiddeld of geadviseerd, heeft [eiseres] geen zorgvuldige procedure gehanteerd om belangenverstrengeling te vermijden. Door aldus te handelen is sprake van een onrechtmatige daad.  
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank overweegt het volgende. De verweren van B&S gaan uit van een situatie waarin [eiseres] gelijktijdig voor zowel B&S als Propertize advies- en bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht. De rechtbank zal dus moeten beoordelen of [eiseres] inderdaad gelijktijdig in opdracht van Propertize en B&S heeft bemiddeld of geadviseerd. B&S voert aan [eiseres] al in het vroege voorjaar van 2015 werkzaamheden in opdracht van Propertize heeft uitgevoerd. De kick-off van het project Dolphin was begin september 2015 en de voorbereidingen zoals het opzetten van een dararoom en de selectie van kandidaat-kopers heeft in de zomermaanden van 2015 plaatsgevonden. Dat betekent dat er, volgens B&S, dus toen al een overeenkomst was tussen [eiseres] en Propertize. De kennis die [eiseres] had over de verhuur van [naam] heeft mede bepaald dat de lening van B&S bij Propertize in het Project Dolphin terechtkwam. In het voorjaar en in de zomermaanden van 2015 werkte [eiseres] echter ook al in opdracht van B&S en adviseerde zij B&S ten aanzien van het vastgoed waar de leningen door B&S bij Propertize voor waren afgesloten.  
       
     
     
       5.6. 
       Dát [eiseres] tegelijkertijd in opdracht van B&S en Propertize werkte is naar het oordeel van de rechtbank echter niet gebleken. Integendeel, uit het dossier en met name uit de verklaringen van de getuigen die betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de opdracht tussen [eiseres] en Propertize, komt een heel ander beeld naar voren. Weliswaar volgt uit die verklaringen, meer bepaald uit de verklaring van de getuige [betrokkene 3] (medewerker van Propertize), dat het eerste contact tussen [eiseres] en Propertize in februari 2015 plaatsvond maar dat dit in het kader van de pitch was. [betrokkene 3] heeft bovendien verklaard dat in zijn herinnering de opdracht aan [eiseres] in september 2015 is verstrekt. [betrokkene 4] (medewerker van [eiseres]) heeft in dezelfde lijn verklaard. Hij heeft verklaard dat [eiseres] bezig is geweest met de pitch maar dat de opdracht uiteindelijk pas veel later is verstrekt. Bovendien heeft [betrokkene 4] verklaard dat de aanvang van het samenstellen van de dataroom voor Propertize pas rond 8 september 2015 was. B&S heeft de verlengde huurovereenkomst met het Rijksvastgoedbedrijf op 31 augustus 2015 getekend. Dat betekent dat in ieder geval op deze datum tussen B&S en het Rijksvastgoedbedrijf overeenstemming was over de verlenging van de huurovereenkomst en de bemiddelende rol van [eiseres] op dat moment was geëindigd. Het feit dat [eiseres] op die zelfde datum haar factuur aan B&S heeft gestuurd vormt daarvoor ook een aanwijzing. Het voorgaande kan tot geen andere conclusie leiden dan dat [eiseres] weliswaar voor B&S en Propertize werkzaamheden heeft verricht maar dat allerminst is komen vaststaan dat deze werkzaamheden tegelijkertijd hebben plaatsgevonden.  
       
     
     
       5.7. 
       Daar komt bij dat [eiseres] terecht heeft betoogd dat de opdracht van Propertize niet de advisering of bemiddeling omtrent een onroerend goed betrof maar dat zij Propertize heeft geadviseerd over een leningportefeuille. Dat [eiseres], zoals B&S stelt, in weerwil van haar eigen algemene voorwaarden een opdracht heeft aanvaard aangaande een onroerend goed ter zake waarvan zij reeds een opdracht van een andere partij had is op geen enkele wijze aangetoond. Het voorgaande kan dan ook tot geen andere conclusie leiden dan dat van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die op [eiseres] rustten uit hoofde van de tussen partijen bestaande overeenkomst geen sprake is. Het verweer met betrekking tot het ontbreken van een zorgvuldige procedure om belangenverstrengeling tegen te gaan wordt gelet op voorgaande evenzeer ter zijde geschoven De rechtbank verwerpt dan ook deze verweren van B&S in conventie en de vordering in reconventie onder I ligt voor afwijzing gereed. 
       
     
     
       5.8. 
       B&S stelt zich op het standpunt dat [eiseres] twee heren heeft gediend als bedoeld in artikel 7:417 en om die reden geen recht heeft op betaling van loon. Volgens B&S was [eiseres] in de periode waarin zij voor B&S optrad in relatie tot het Rijksvastgoedbedrijf, tevens werkzaam in opdracht van Propertize, terwijl zij wist welke gevolgen verkoop van de lening van B&S zou hebben.  
       
     
     
       5.9. 
       De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Artikel 7:417 lid 1 BW bepaalt dat een lasthebber slechts als lasthebber van de wederpartij mag optreden indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belang van beide lastgevers is uitgesloten. Lid 3 van genoemd artikel bepaalt dat als de lasthebber in strijd handelt hiermee, de lastgever geen loon hoeft te betalen. Naar het oordeel van de rechtbank miskent B&S met haar verweer dat Propertize en B&S niet elkaars wederpartij zijn geweest bij de transacties waarvoor [eiseres] heeft geadviseerd. [eiseres] heeft immers voor B&S bemiddeld bij de verlenging van de huurovereenkomst en Propertize geadviseerd bij de verkoop van haar leningenportefeuille. Daarbij heeft [eiseres] niet voor beide partijen opgetreden bij één transactie maar heeft zij werkzaamheden verricht voor twee afzonderlijke transacties. Van het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 is dan ook geen sprake. 
       
     
     
       5.10. 
       Tenslotte stelt B&S dat [eiseres] heeft nagelaten te melden dat zij belang had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en aldus in strijd met artikel 7:418 lid 1 BW heeft gehandeld. Door het verlengen van de huurovereenkomst nam de waarde van het pand toe en werd het daarmee een interessant object om op te nemen in het Project Dolphin, zo voert B&S aan. [eiseres] beschikte over informatie over het pand die voor Propertize interessant was en van belang was voor haar besluit de leningen van B&S in het Project Dolpin op te nemen. De belangen van Propertize en B&S liepen echter niet parallel. Propertize had immers als belang dat een huurovereenkomst tot stand kwam voor de verkoop van de leningen omdat deze dan meer waard zouden zijn, terwijl B&S belang had bij een zo lang mogelijke verhuur tegen een zo hoog mogelijke huur, waarbij het moment van tekenen niet van belang was voor haar. Daar komt bij dat [eiseres] door de opdracht van Propertize nog een belang kreeg bij het tot stand komen van een huurovereenkomst omdat daarmee de verkoopprijs van de leningen en daarmee haar courtage van Propertize, zou toenemen. Daarmee verkreeg [eiseres] een eigen belang bij het verlengen van de huurovereenkomst en is het niet onaannemelijk dat [eiseres] het verlengen van de huurovereenkomst heeft gedeeld met geïnteresseerde kopers van de leningen. [eiseres] was gehouden haar belangen bij het tot stand komen van een huurverlenging te melden bij B&S maar dat heeft zij nagelaten, aldus nog steeds B&S. 
       
     
     
       5.11. 
       De rechtbank volgt B&S ook hierin niet. In de eerste plaats is ook hier van belang dat niet is gebleken dat [eiseres] tegelijkertijd voor respectievelijk B&S en Propertize advies- en bemiddelingswerkzaamheden uitvoerde. De bemiddeling voor B&S was met het verlengen van de huurovereenkomst reeds geëindigd op het moment dat [eiseres] voor Propertize aan de slag ging. Dat [eiseres] tegenstrijdige belangen had op het moment dat zij B&S adviseerde is dan ook niet gebleken. Daar komt bij dat uit de getuigenverklaring van [betrokkene 3] duidelijk naar voren komt dat op het moment dat Propertize bezig was om een adviseur in te schakelen, begin 2015, binnen Propertize al vaststond dat de leningen van B&S zouden worden verkocht. Met andere woorden, [eiseres] heeft geen bemoeienis gehad, in de zin van een adviserende rol, bij de keuze voor de leningen die verkocht zouden worden. Deze verklaring vindt bevestiging in de verklaringen van [betrokkene 5] en [betrokkene 6] (beiden medewerker van Propertize) die hebben verklaard dat bij de voorbereiding van de verkoop al vaststond dat de leningen van B&S verkocht zouden worden en dat daar geen adviseur bij betrokken is geweest.  B&S heeft nog gesteld dat het onwaarschijnlijk is dat [eiseres] geen informatie over de huurverlenging met Propertize heeft gedeeld. Niet alleen mist deze stelling iedere onderbouwing, maar uit het verslag van een bespreking van 19 mei 2015 tussen vertegenwoordigers van Propertize en B&S blijkt dat het B&S zelf is geweest die Propertize op de hoogte heeft gesteld van de stand van zaken rond het verlengen van de huurovereenkomst met het Rijksvastgoedbedrijf. Op B&S rustte daartoe jegens haar geldverstrekker ook een verplichting.  
     
     
       5.12. 
       Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [eiseres] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeiden uit de overeenkomst met B&S. Evenmin heeft [eiseres] onrechtmatig gehandeld ten opzichte van B&S. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] voor toewijzing gereed liggen en de vorderingen van B&S zullen worden afgewezen. 
       
     
     
       5.13. 
       B&S zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Met betrekking tot de hoogte van die kosten heeft [eiseres] gewezen op artikel 11 van de op de overeenkomst met B&S toepasselijke algemene voorwaarden. Naar de rechtbank begrijpt voorziet deze bepaling in een vergoeding van de proceskosten en buitengerechtelijke kosten en dient deze bepaling te worden aangemerkt als bedongen bedragen als bedoeld in artikel 242 Rv. Aldus heeft [eiseres] terecht aangevoerd dat zij dit deel van haar vordering baseert op een contractuele grondslag en is, anders dan B&S betoogt, niet alleen in het geval van misbruik van recht een dergelijke vordering toewijsbaar. In artikel 11 van de algemene voorwaarden is te lezen dat de opdrachtgever die nalaat te betalen aansprakelijk is voor alle kosten die [eiseres] zowel in als buiten rechte heeft moeten maken om de vordering te kunnen innen, met een minimum van 10% over het verschuldigde bedrag. De rechtbank zal de vordering van [eiseres] toewijzen tot 10% van de gevorderde hoofdsom. Door te volstaan met het overleggen van een zelfgemaakt overzicht is naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende aangetoond dat meer kosten zijn gemaakt dan deze 10%, laat staan dat die kosten redelijk zijn. Dat betekent dat B&S zal worden veroordeeld tot vergoeding van de kosten tot een bedrag van € 21.285,65. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.14. 
       
         B&S zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op: 
         - salaris advocaat	€  543,00  (2 punt × factor 0,5 × tarief € 543,00) 
         Totaal	€ 	543,00 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       6.1. 
       veroordeelt B&S om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 212.856,54 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 18 juni 2019 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt B&S tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 21.285,65, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       6.3. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt B&S in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt B&S in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat B&S niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2019. 
       
     
   
   
     Conc.: