ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2007:BA2587

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2007:BA2587 Rechtbank Haarlem , 04-04-2007 / 331286 / CV EXPL 06-12398

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2007-04-04

Zaaknummer: 331286 / CV EXPL 06-12398

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2007:BA2587

---

Huur bedrijfsruimte. Vordering tot indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Huurder wil door hem in het gehuurde gedreven meubelzaak aan derde overdragen. Verhuurder betwist dat sprake is van overdracht. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt de overdracht op zichzelf al voldoende uit het feit dat huurders aan voornoemde derde de door hem in het gehuurde gedreven handelszaak in meubelen, inclusief handelsnaam, goodwill, voorraad, inventaris en inrichting, in huurkoop hebben overgedragen [Hoge Raad, 15 december 1972 (NJ 1973, 154):  huurkoop van een bedrijf valt onder het bereik van de wettelijke regeling, omdat huurkoop uiteindelijk een eigendomsoverdracht van het bedrijf beoogt]. Nu tevens is komen vast te staan dat huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht (teruglopend bedrijfsresultaat) en dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een nakoming van de overeenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering (toereikende solvabiliteit en grote kennis en vakbekwaamheid).

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector kanton 
     
     
     Locatie Haarlem 
     
     
       zaak/rolnr.: 331286 / CV EXPL 06-12398  
       datum uitspraak: 4 april 2007 
     
     
     VONNIS VAN DE KANTONRECHTER  
     
     inzake 
     
     
       de vennootschap onder firma  
       V.O.F. SITLAND EUROLEDER 
       te Cruquius, gemeente Haarlemmermeer 
       eisende partij 
       hierna te ook noemen: Sitland 
       gemachtigde: mr. D.W.J. Leijs 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap 
       RUYVENOORD ONTWIKKELINGS- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V. 
       te Haarlem 
       gedaagde partij 
       hierna te noemen: Ruyvenoord 
       gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser 
     
     
     
     De procedure 
     
     
       Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen: 
       - de dagvaarding van 27 november 2006, met producties, 
       - de conclusie van antwoord, met producties, 
       - het tussenvonnis van 17 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast, 
       - de van de zijde van Ruyvenoord bij brief van 6 februari 2007 ingediende akte met producties, 
       - de van de zijde van Sitland bij brief van 7 februari 2007 in het geding gebrachte producties, 
       - de aantekeningen van de griffier van de op 14 februari 2007 gehouden comparitie  
       van partijen en de bij die gelegenheid zijdens Sitland overgelegde  pleitnotities en zijdens Ruyvenoord overgelegde comparitieaantekeningen, 
       - de (bij brief van 20 februari 2007) door Sitland op de rolzitting van 21 februari 2007 ingediende stukken, 
       - de akte van 14 maart 2007 van Ruyvenoord, met productie. 
       Vonnis is nader bepaald op vandaag. 
     
     
     De feiten 
     
     Als niet of onvoldoende weersproken wordt van het volgende uitgegaan: 
     
     
       a) Sitland is een vennootschap onder firma die wordt gedreven door twee vennoten,  
       de heer [XXX] en zijn echtgenote, mevrouw [YYY].  
       b)	Sitland heeft met ingang van 1 april 1992 van de rechtsvoorgangster van Ruyvenoord een bedrijfsruimte gehuurd aan de Spaarneweg 26 te Cruquius. Sitland gebruikt het gehuurde overeenkomstig de contractuele bestemming voor de detailhandel in meubelen. De huurovereenkomst is oorspronkelijk aangegaan voor vijf jaar, is daarna met vijf jaar verlengd, en loopt nu voor onbepaalde tijd.   
       c)	De huurprijs bedraagt laatstelijk € 87.061,20 (ex btw) per jaar.  
       d)	Ruyvenoord heeft in 2002 een procedure bij de kantonrechter te Haarlem tegen Sitland aanhangig gemaakt om de huurprijs nader te laten vaststellen op € 130.000,00 (ex btw) per jaar. Die vordering is bij vonnis van 18 januari 2006 afgewezen. Ruyvenoord heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. De appelprocedure loopt nog.  
       e)	Bij brief van 18 oktober 2006 schrijft de gemachtigde van Sitland onder meer aan Ruyvenoord: (...) De resultaten van de onderneming van cliënte in de afgelopen jaren geven cliënte aanleiding de onderneming op termijn over te dragen aan een derde. Cliënte heeft inmiddels een derde gevonden: [ZZZ] Holding B.V., (...) kantoorhoudende aan de C. de Vriesweg 7 te (...) Dirkshorn. (...) [ZZZ] Holding oefent hetzelfde bedrijf uit als cliënte, een handelszaak in meubelen, en biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en tevens voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Cliënte is desgewenst bereid in een gesprek u aan de heer  
       [ZZZ], bestuurder van voornoemde holding, voor te stellen en een en ander te onderbouwen met stukken (...).  
       f)	Bij brief van 14 november 2006 schrijft Ruyvenoord aan de gemachtigde van Sitland onder meer: (...) Voorop stellen wij, dat wij alleszins bereid zijn om mee te denken over een indeplaatsstelling en aldus aan uw cliënt de gelegenheid te bieden een eventuele goodwill te verzilveren.  (...) In beginsel zijn wij dan ook bereid mee te werken aan een totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst (...), echter tegen marktconforme voorwaarden en bedingen. Voorts wijzen wij er op, dat wij plannen voor een herontwikkeling van het onderhavige perceel hebben, waarvoor een vergunning al is aangevraagd. In het kader van deze mogelijke herontwikkeling zal het object tot vrije beschikking van ons dienen te komen. Het is derhalve van belang, dat de kandidaat-opvolger hier positief tegenover staat. Wij zullen op korte termijn de heren [XXX] en [ZZZ] benaderen voor het maken van een afspraak voor een bespreking. (...).  
       g)	Bij schriftelijke overeenkomst van 7 februari 2007 heeft Sitland de door haar in het gehuurde gedreven handelszaak in meubelen, inclusief handelsnaam, goodwill, voorraad, inventaris en inrichting, in huurkoop overgedragen aan [ZZZ].  
       De huurkoopsom bedraagt € 175.000,00. [ZZZ] heeft zich verplicht dit bedrag  
       te voldoen in vijf jaarlijkse termijnen van € 34.000,00 en een laatste termijn van  
       € 5.000,00. Hierna zal [ZZZ] de volle eigendom van de onderneming verkrijgen. De overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de door Sitland gevorderde indeplaatsstelling onherroepelijk zal worden toegewezen.  
     
     
     
     
     
     
     Het geschil   
     
     
       Sitland vordert (samengevat) dat zij zal worden gemachtigd om [ZZZ] in haar plaats te stellen als huurster van het gehuurde, met veroordeling van Ruyvenoord in de kosten van de procedure. Sitland stelt daartoe onder meer het volgende.  
       Ruyvenoord is niet in der minne bereid gebleken aan indeplaatsstelling mee te werken, zodat zij recht en belang bij het instellen van de vordering heeft. Aan alle wettelijke vereisten is voldaan. Zij heeft zowel uit financieel als psychisch oogpunt een zwaarwichtig belang bij de voorgenomen overdracht. De rentabiliteit van haar onderneming is door de jarenlange malaise in de meubelbranche zo onder druk komen te staan dat de continuering ervan gevaar loopt. Daarnaast levert de thans bij het gerechtshof nog aanhangige procedure over de huurprijs te veel psychische druk op bij het echtpaar [XXX]-[YYY]. [ZZZ] is een solvabele onderneming en haar  dochterbedrijven exploiteren al vele jaren met succes meubelzaken onder de naam “Old Inn Wonen” op diverse locaties in Noord- en Zuid-Holland. [ZZZ] biedt voldoende waarborg voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.  
     
     
     
       Ruyvenoord concludeert tot afwijzing van de vordering en voert daartoe onder meer het volgende aan.  
       De vordering moet al aanstonds worden afgewezen, omdat tussen partijen nog geen overleg is gevoerd, terwijl Ruyvenoord daartoe wel een opening heeft geboden.  
       Aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling is geenszins voldaan. Van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht is geen sprake. Sitland heeft ook geen zwaarwichtig belang bij indeplaatsstelling. [ZZZ] is bovendien niet in staat tot volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsexploitatie.  
       Subsidiair stelt Ruyvenoord dat de vordering op grond van een belangenafweging moet worden afgewezen, en meer subsidiair dat aan een eventuele machtiging diverse voorwaarden, waaronder het stellen van een bankgarantie van minimaal zes maanden,  
       en lasten moeten worden verbonden.  
     
     
     Op de stellingen en verweren van partijen zal - voor zover van belang - bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan. 
     
     De beoordeling van het geschil 
     
     
       1.	Uit de brief van 14 november 2006 van Ruyvenoord blijkt dat zij alleen bereid was  
       in overleg te treden over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tegen marktconforme voorwaarden. Begrijpelijkerwijs heeft Sitland hieruit, mede gezien  
       de nog lopende huurprijskwestie, afgeleid dat er nauwelijks of geen kans op een minnelijke regeling bestond. Om die reden kan niet worden geoordeeld dat Sitland de vordering onnodig of voorbarig heeft ingesteld. Het verweer van Ruyvenoord bevestigt dit ook.  
     
     
     
       2. Ten eerste moet worden beoordeeld of er sprake is van een overdracht door Sitland  
       van het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan [ZZZ].  
       Die overdracht blijkt op zichzelf al voldoende uit de overgelegde huurkoopovereenkomst. Zoals is overwogen in het arrest van de Hoge Raad van  
       15 december 1972 (NJ 1973, 154) valt huurkoop van een bedrijf onder het bereik van  
       de wettelijke regeling, omdat huurkoop uiteindelijk - zoals ook hier het geval is - een eigendomsoverdracht van het bedrijf beoogt.  
       3. Ruyvenoord betoogt onder meer dat [ZZZ] het bedrijf niet zelf, maar door een van haar dochterbedrijven zal laten exploiteren. De kantonrechter merkt hierover op  
       dat voor de toepasselijkheid van artikel 7:307 BW niet is vereist dat de voorgestelde nieuwe huurder een ondernemer is die zelf in het gehuurde het bedrijf gaat uitoefenen. Iets anders is, dat een dergelijke verplichting na indeplaatsstelling wel uit de huurovereenkomst kan volgen. Er bestaat echter geen concrete aanleiding om aan te nemen dat [ZZZ] de detailhandel in meubelen niet zelf in het gehuurde zal gaan uitoefenen. [ZZZ] (in de persoon van haar bestuurder) heeft dit op de comparitie namelijk uitdrukkelijk bevestigd. Met het oog daarop is of wordt - volgens het na de comparitie nog overgelegde uittreksel uit het handelsregister - ook de doelomschrijving van [ZZZ] aangepast.  
     
     
     
       4. Ruyvenoord betwist dat hetzelfde bedrijf in het gehuurde zal worden voortgezet.  
       Ter zitting hebben Sitland en [ZZZ] hieromtrent verklaard dat het enige vaste personeelslid van Sitland in de winkel werkzaam zal blijven (en dus mee overgaat) en dat een belangrijk deel van de huidige meubelcollectie van Sitland (waaronder de merken Touche, Creativo, Machalke) ook door [ZZZ] zal worden gevoerd.  
       Ook hebben zij eensluidend verklaard dat [ZZZ] alle leveringsverplichtingen  
       en garanties zal overnemen die Sitland jegens derden heeft.  
       Erkend is dat de bedrijfsformule gedeeltelijk zal veranderen en de naam van het bedrijf  “Old Inn Wonen” zal gaan luiden. De kantonrechter acht deze aspecten echter niet van doorslaggevende betekenis. Ook een zittende huurder kan immers tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zijn assortiment en verkoopformule - uiteraard met inachtneming en behoud van de contractuele bestemming - aanpassen, bijvoorbeeld omdat marktontwikkelingen dat vergen. Op grond van het voorgaande staat voor de kantonrechter voldoende vast dat de huidige detailhandel in meubels zonder wezenlijk te achten veranderingen in het gehuurde zal worden voortgezet, zodat ook dit verweer wordt verworpen. 
     
     
     
       5. Ruyvenoord voert verder nog aan dat de over te nemen handelsvoorraad, inventaris, inrichting en goodwill geen enkele waarde (meer) hebben, in welk verband zij wijst op de slechte bedrijfsresultaten van Sitland en de leegverkoop die Sitland, vooruitlopende op haar vertrek, in gang heeft gezet. Ruyvenoord leidt hieruit af dat het door  
       [ZZZ] te betalen bedrag uitsluitend op de verwerving van het huurrecht ziet.  
       De  mogelijkheid van indeplaatsstelling is echter niet voor “verkapte handel” in huurcontracten bedoeld, aldus Ruyvenoord. Overwogen wordt als volgt.  
       In artikel 7:307 BW is bepaald dat de overdracht een in het gehuurde “uitgeoefend” bedrijf moet betreffen, anders gezegd: een lopend bedrijf. Aan die voorwaarde is hier voldaan, en meer is dienaangaande niet vereist, in het bijzonder niet dat het om een goed lopend bedrijf (met winstcapaciteit) moet gaan. Hoeveel de beoogde nieuwe huurder bereid is voor de (voordelen van de) verkrijging van de eigendom van het bedrijf te betalen, is afhankelijk van tal van omstandigheden, waaronder uiteraard de locatie.  
       Het betreft immers een plaatsgebonden bedrijf. Overigens volgt uit het enkele feit dat een lopend bedrijf wordt overgedragen reeds dat van het bestaan van (een zekere) goodwillwaarde kan worden uitgegaan (zie in dit verband ook de termijn van een jaar in artikel 7:308 BW).   
     
     
     
     
     
     
       6.	Ter zitting hebben Sitland en [ZZZ] verder - niet gemotiveerd weersproken - verklaard dat de overnamesom mede betrekking heeft op de inventaris en inrichting (verlichting, vloeren, magazijnwanden, etc.). De waarde hiervan is weliswaar gering (nagenoeg afgeschreven) maar het opnieuw moeten aanbrengen ervan zou wel substantiële kosten vergen, aldus [ZZZ]. Sitland en [ZZZ] hebben er tevens op gewezen dat de omvang van de nog resterende handelsvoorraad (gelijk in de huurkoopovereenkomst is bepaald) op de datum van indeplaatsstelling zal worden vastgesteld, waarna [ZZZ] deze tegen de inkoopwaarde van Sitland zal overnemen. De kantonrechter acht een dergelijke afspraak in het kader van een bedrijfsoverdracht niet ongebruikelijk. Ook valt niet in te zien dat de leegverkoopactie van Sitland daarmee niet verenigbaar is.  
       De kantonrechter is op grond van voorgaande overwegingen van oordeel dat aan het onder rechtsoverweging 2 genoemde vereiste voor indeplaatsstelling is voldaan.  
     
     
     
       7.	In de tweede plaats moet worden beoordeeld of Sitland een zwaarwichtig belang bij  
       de overdracht van haar bedrijf heeft.  
       Ter onderbouwing hiervan heeft Sitland het volgende aangevoerd. Uit haar jaarcijfers blijkt dat het fiscale resultaat in de afgelopen jaren van € 75.000,00 naar € 50.000,00  
       is gedaald, maar het commerciële resultaat, waarbij een minimaal ondernemersloon voor beide vennoten is opgenomen, is gezakt van € 22.000,00 positief in 2003 naar 
       € 4.000,00 negatief in 2005. Voor het echtpaar [XXX] doet zich nu een unieke gelegenheid voor de verkoopopbrengst van de onderneming de komende jaren veilig te stellen. Wanneer men het totale bedrag van € 175.000,00 dat de vennoten voor hun onderneming ontvangen, afzet tegen het eerder genoemde bedrijfsresultaat, blijkt dat het voor hen erop of eronder is. Een kans als deze zal zich niet snel meer voordoen. Daar komt bij dat [ZZZ] bereid is te participeren in een mogelijk nadelige uitspraak van het Hof Amsterdam. Die procedure is weliswaar in de eerste instantie gunstig verlopen, maar Ruyvenoord heeft hoger beroep ingesteld en al aangekondigd de zaak zo nodig tot en met de Hoge Raad te zullen voeren. Het vooruitzicht van nog jarenlang procederen kan het echtpaar [XXX] psychisch niet meer aan kan, aldus nog steeds Sitland.  
     
     	 
     8.	De kantonrechter is van oordeel dat op grond van deze door Sitland aangevoerde - en door Ruyvenoord niet voldoende gemotiveerd betwiste - feiten en omstandigheden in voldoende mate aan de voorwaarde van het zwaarwichtige belang is voldaan. Hieraan kan de bewering van Ruyvenoord, dat de detailhandel weer in de lift zit, niet voldoende afdoen. De kantonrechter gaat ook voorbij aan de opmerking van Ruyvenoord ter zitting, dat zij ook wel € 175.000,00 aan Sitland wil betalen. Het had op de weg van Ruyvenoord gelegen dit in een veel eerder stadium (in ieder geval direct na de brief van 18 oktober 2006) aan Sitland kenbaar te maken, in plaats van op een moment dat Sitland al een overeenkomst met [ZZZ] heeft gesloten.  
     
     
       9.	Ten derde moet worden beoordeeld of [ZZZ] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.  
       De kantonrechter ziet geen gegronde reden Ruyvenoord te volgen in haar argumenten dat [ZZZ] niet als een betrouwbare en solvabele partij is aan te merken. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.  
       - Volgens de jaarstukken bedroeg het eigen vermogen van [ZZZ] eind 2004  
       € 600.000,00 en eind 2005 € 710.000,00.  
     
     
     
     
       - De winst (voor vennootschapsbelasting) van [ZZZ] bedroeg in 2004  
       € 135.836,00, in 2005 € 142.834,00, en voor het boekjaar 2006 wordt een winst van  
       € 147.970,00 verwacht.  
       -	De boekwaarde van haar onroerende zaken bedroeg ultimo 2005 € 589.720,00, waartegenover een hypotheekschuld stond van € 220.503,00, terwijl de vrije verkoopwaarde van die onroerende zaken - volgens de schriftelijke verklaring van  
       20 februari 2007 van de belastingadviseur van [ZZZ] - in juli 2005 op  
       € 1.965.000.00 is getaxeerd, wat de solvabiliteit fors doet toenemen.  
       - De belastingadviseur verklaart verder uitdrukkelijk dat de solvabiliteit van  
       [ZZZ] niet in gevaar komt door toekomstige pensioenuitkeringen, omdat hiervoor een volledig dekkende voorziening is opgenomen. 
       - Bij brief van 19 februari 2007 beoordeelt de bank van [ZZZ] (Rabobank Langedijk-Harenkarspel) de financiële gegoedheid van [ZZZ] als positief. 
       - [ZZZ] heeft bovendien aangeboden om tot zekerheid voor de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen een bankgarantie ten gunste van Ruyvenoord te stellen.    
     
     
     
       10.	Ruyvenoord heeft als bezwaar opgeworpen dat haar verhaalspositie door een indeplaatsstelling zal verslechteren, omdat zij nu zowel de vennoten van Sitland in  
       privé als het vennootschapsvermogen kan aanspreken, terwijl na een eventuele indeplaatsstelling alleen de besloten vennootschap [ZZZ] verhaal zal bieden.  
       In theorie is dit juist, maar in concreto is niet gebleken dat de verwachting van Ruyvenoord dat haar positie zal verslechteren is gerechtvaardigd. Een vergelijking  
       van de bedrijfsresultaten in 2005 van Sitland en [ZZZ] valt in ieder geval ruimschoots in het voordeel van laatstgenoemde uit. Feit is dat Ruyvenoord nu te  
       maken heeft met een verlieslijdende, niet meer gemotiveerde huurder. Deze huurder heeft ook geen bankgarantie gesteld, waartoe [ZZZ] wel bereid is en waarop hierna nog nader zal worden teruggekomen. In welke mate de vennoten 
       in privé daadwerkelijk verhaal zouden bieden is overigens gesteld noch gebleken. 
     
       
     
       11.	Een ander bezwaar van Ruyvenoord betreft de omzetbelasting. Ruyvenoord vreest  
       btw-schade te zullen lijden. Daartoe stelt zij dat [ZZZ] als houdstermaatschappij in beginsel niet btw-plichtig is, terwijl sprake is van met btw belaste huur.  
       De kantonrechter acht dit bezwaar ongegrond. Ten eerste is niet gebleken dat  
       [ZZZ] inderdaad niet btw-plichtig is. [ZZZ] en haar belastingadviseur hebben uitdrukkelijk verklaard dat dit wel zo is. Nog afgezien daarvan geldt het volgende. Het gehuurde betreft een onroerende zaak die (ingeval van indeplaatsstelling) ook door [ZZZ] voor ten minste 90% zal worden gebruikt voor de detailhandel, derhalve voor met btw belaste activiteiten, zodat niet valt in te zien dat de btw-optie zal vervallen of, ingeval deze - vanwege de huurderwisseling - opnieuw zou moeten worden aangevraagd (waartoe [ZZZ] uit hoofde van de huurovereenkomst uieraard haar volle medewerking zal moeten verlenen), niet zal worden ingewilligd.  
     
     
     12. De kantonrechter acht tevens voldoende aannemelijk dat [ZZZ] in staat zal zijn tot een behoorlijke continuering van de bedrijfsvoering. Immers, het bedrijf waarvan zij rechtstreeks deel uitmaakt houdt zich al vanaf 1975 onder de naam “Old Inn Wonen” specifiek met de detailhandel in meubels bezig, zodat ervan kan en mag worden uitgegaan dat [ZZZ] voldoende kennis en vakbekwaamheid op dat gebied  
     
     
     ter beschikking heeft, en ook voor een voldoende mate van bedrijfszekerheid kan zorgdragen. De slotsom van het voorgaande is daarom dat naar het oordeel van de kantonrechter ook aan het waarborgvereiste is voldaan.  
     
     
       13. Blijft over de belangenafweging. Daarover stelt Ruyvenoord dat zij voornemens is  
       het gehuurde te gaan herontwikkelen. Met het oog daarop wil zij zelf in de plaats  
       van Sitland worden gesteld, althans geeft zij de voorkeur aan een andere partij die herontwikkeling niet zal frustreren. Overwogen wordt dat Ruyvenoord dit belang  
       - tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Sitland - feitelijk zo onvoldoende heeft onderbouwd en geconcretiseerd, dat het reeds daarom niet bij de beoordeling kan worden betrokken. Aangezien Ruyvenoord verder geen relevant te achten belangen aan haar zijde naar voren heeft gebracht, wordt het zwaarwichtige belang van Sitland als doorslaggevend beoordeeld.  
     
     
     
       14.	Uiterst subsidiair heeft Ruyvenoord een beroep gedaan op artikel 7:307 lid 3 BW.   
        	Meer in het bijzonder verlangt zij dat de kantonrechter aan indeplaatsstelling zal verbinden:  
       - de verplichting tot afgifte van een bankgarantie van minimaal zes maandelijkse huurtermijnen;  
       - het stellen van zekerheid of het bieden van waarborgen voor de nakoming van de verplichting tot bijbetaling van huur voor het geval dat Ruyvenoord de huurprijsprocedure in hoger beroep wint, en de verhoogde huurprijs (met rente en kosten) dientengevolge vanaf  12 februari 2002 moet worden voldaan; 
       - compensatie van de gewijzigde verhaalsmogelijkheden; 
       - een gedoogplicht ter zake van de voorgenomen herontwikkeling.  
     
     
     
       15. De kantonrechter acht alleen het verlangen van Ruyvenoord tot afgifte van een bankgarantie gegrond. [ZZZ] heeft een bankgarantie ter grootte van drie maanden huur aangeboden. De kantonrechter zal aan de indeplaatsstelling echter de voorwaarde verbinden van een bankgarantie van zes maanden huur, vermeerderd met btw. Hiermee wordt voldoende tegemoet gekomen aan alle door Ruyvenoord veronderstelde financiële risico’s. Er is geen aanleiding aan de indeplaatsstelling  
       tevens de voorwaarde te verbinden dat [ZZZ] zekerheid stelt voor een bijbetalingsverplichting die thans niet bestaat en waarvan het ontstaan onzeker is. Evenmin is er enige goede grond om [ZZZ] nu al - buiten de daarop betrekking hebbende wettelijke regeling om - te verplichten tot het meewerken aan of gedogen  
       van een door Ruyvenoord uitgesproken, niet geconcretiseerd voornemen tot herontwikkeling.  
     
     
     
       16. Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking meer,  
       nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden. 
     
     
     17.	De proceskosten komen voor rekening van Ruyvenoord omdat zij grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. 
     
     
     
     
     
     Beslissing 
     
     De kantonrechter: 
     
     
       - machtigt Sitland om de besloten vennootschap [ZZZ] Holding B.V., gevestigd te Dirkshorn, in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte,  
       zijnde een winkelpand bestaande uit toonzaal en opslagruimte, bestemd voor de  
       handel in meubelen, met gebruik van de gemeenschappelijke ruimte, bestaande uit entree, toiletgroepen en dergelijke, gelegen aan de Spaarneweg 26 te Cruquius (gemeente Haarlemmermeer), onder de voorwaarde: 
       dat [ZZZ] voornoemd ten behoeve van Ruyvenoord een deugdelijke bankgarantie stelt ter grootte van zes maanden huur, vermeerderd met btw;   
     
     
     
       - veroordeelt Ruyvenoord tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Sitland tot en met vandaag worden begroot op € 71,32 voor het exploot van dagvaarding, 
       € 281,00 aan vastrecht en € 750,00 voor salaris gemachtigde;   
     
     
     - 	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - 	wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.