ECLI: ECLI:NL:RBROT:2016:818

Titel: ECLI:NL:RBROT:2016:818 Rechtbank Rotterdam , 02-02-2016 / AWB - 15 _ 5046 en AWB - 15_1125

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2016-02-02

Zaaknummer: AWB - 15 _ 5046 en AWB - 15_1125

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2016:818

---

WOZ; waardering van een hotel

RECHTBANK ROTTERDAM 
     Team Bestuursrecht 2 
     
     
       zaaknummers: ROT 15/1125 en 15/5046 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 2 februari 2016 in de zaken tussen 
     
     
      [eiseres] eiseres, 
     gemachtigde: W. Apoll, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder, 
     gemachtigde: mr. P. van Hattem. 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 11 januari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 20.077.000,-.  
     
     
     
       Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 28 november 2014, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 18.292.000,-.  
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 28 januari 2015 (het bestreden besluit I), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 28 november 2014 ongegrond verklaard. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 augustus 2015 (het bestreden besluit II), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 11 januari 2013 ongegrond verklaard. 
     
     
     
       Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten. Zaaknummer ROT 15/1125 betreft het bestreden besluit I, kalenderjaar 2014 en zaaknummer ROT 15/5046  
       betreft het betreden besluit II, kalenderjaar 2013. 
     
     
     
       Verweerder heeft verweerschriften ingediend. 
       Partijen hebben nadere stukken overgelegd. 
     
     
     
       De zaken zijn gelijktijdig ter zitting van 30 oktober 2015 behandeld. Voor eiseres is verschenen haar gemachtigde en A. Angelo, controller bij eiseres en R.J. Eleveld, taxateur van eiseres. Verweerder is verschenen bij gemachtigde en B. Driessen en J.M. van den Burg, taxateur, voor verweerder.  
     
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een [A] hotel gelegen in Rotterdam [B] met als bouwjaar 2008. 
     
     2. In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2013 en 2014. In beroep stelt verweerder zich nader op het standpunt dat deze waarde voor beide jaren € 16.660.000,- bedraagt.  
     
     3. Reeds hierom zijn de beroepen gegrond en dienen de bestreden besluiten te worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten en overweegt daartoe als volgt.  
     
     4. Eiseres voert aan dat de nader vastgestelde waarden te hoog zijn en bepleit voor beide jaren een waarde van € 11.150.000,-. Ter onderbouwing daarvan verwijst eiseres naar het door haar overlegde taxatierapport van ing. R.J. Eleveld van 30 september 2015. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 11.650.000,-. Vervolgens dient hiervan volgens eiseres een bedrag van € 500.000,- vanwege de zogenoemde werktuigenvrijstelling te worden afgetrokken.  
     
     5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  
     
     6. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarden overlegt verweerder een taxatierapport van J.M. van den Burg. Dit rapport heeft betrekking op de kalenderjaren 2013 en 2014. In dit rapport wordt voor beide jaren tot een waarde van € 16.660.000,- geconcludeerd.  
     
     7. Partijen zijn het er over eens dat de waardering van de onroerende zaak tot stand kan komen door uit de normatieve omzet van het hotel een huurwaarde te bepalen, welke gekapitaliseerd wordt. De rechtbank acht dit een waardebepaling die niet in strijd is met de wet en zal daarom partijen in hun opvatting volgen. 
     
     8. Over de normatieve omzet van ongeveer € 6.200.000,- verschillen partijen evenmin van mening, zoals ook ter zitting bevestigd. Partijen houdt verdeeld de vraag welk percentage van de huur ten opzichte van de omzet moet worden aangehouden, om tot de  huurwaarde te komen.   
     Verweerder stelt dat dit percentage 24 % bedraagt. Dit percentage acht de rechtbank evenwel niet aannemelijk. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit percentage is gebaseerd op algemene landelijke gegevens van Horwath HTL, KPMG en Invast hotels .  Hierop heeft nog een correctie naar beneden plaatsgevonden, aldus verweerder. Onduidelijk is echter in hoeverre een correctie heeft plaatsgevonden, temeer nu op pagina 3 van het taxatierapport van verweerder is vermeld dat uit de cijfers van Horwath HTL volgt dat voor 4 sterren hotels buiten Amsterdam voor 2011 een gemiddeld percentage van 23,4 % en voor 2012 een percentage van 24,9 % geldt. De rechtbank is verder van oordeel dat met een percentage van 24 %, afgeleid van een algemeen landelijk gemiddelde onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke aard en ligging van dit hotel.  
     
     
       In dit kader acht de rechtbank aannemelijk dat de ligging – aan de rand van Rotterdam in de nabijheid van een verkeersknooppunt met in de buurt onvoldoende openbaar vervoer - ongunstig is, terwijl niet in geschil is dat de parkeermogelijkheden beperkt zijn en dat wellness voorzieningen in het hotel ontbreken. Voor zover verweerder vanuit de landelijke cijfers een aftrek heeft toegepast, acht de rechtbank die onvoldoende.  
       Derhalve is de door verweerder aangehouden huurwaarde niet aannemelijk. Gelet hierop maakt verweerder de (totaal) vastgestelde waarde van € 16.660.000 niet aannemelijk en behoeft de door verweerder aangehouden kapitalisatiefactor geen bespreking.  
     
     
     9. Nu verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk maakt, dient te worden bezien of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Dit is niet het geval. 
     
     
       9.1 
       Eiseres stelt dat een percentage van 16 % van de normatieve omzet als (draagkracht) huurwaarde dient te worden aangehouden. Dit percentage onderbouwt eiseres evenwel onvoldoende met verifieerbare gegevens. Daarnaast wordt in het taxatierapport van eiseres een bedrag van € 160.000,- als achterstallig onderhoud van de gekapitaliseerde markthuur afgetrokken. Gelet echter op de betwisting van verweerder dat de kelder weinig of geen gebreken vertoont, hetgeen eiseres niet heeft weerlegd, heeft eiseres een bedrag van € 65.000,- hiervan niet aannemelijk gemaakt.  
       
     
     
       9.2 
       De in het taxatierapport van eiseres berekende gecorrigeerde vervangingswaarde is zo goed als gelijk aan de daarin berekende waarde in het economische verkeer. Aangezien de waarde in het economisch verkeer door eiseres niet aannemelijk is gemaakt en deze, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank ergens ligt tussen € 11.650.000,- en € 16.660.000,-, is de door eiseres berekende gecorrigeerde vervangings-waarde niet meer van belang, omdat op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, thans moet worden uitgegaan van de (hogere) waarde in het economische verkeer. 
       
     
     
       9.3 
       
         Verder trekt eiseres van de waarde zoals bepaald in haar taxatierapport een bedrag van € 500.000,- af vanwege de werktuigenvrijstelling. Hiervoor verwijst eiseres naar het door haar overgelegde overzicht hieromtrent. De rechtbank volgt eiseres hierin niet.  
         Alle door eiseres in haar overzicht genoemde zaken betreffen zaken die tot de aard van het hotelgebouw horen en dienstbaar zijn aan het gebouw en vallen daarom niet onder de werktuigenvrijstelling (vergelijk Hoge Raad 2 maart 1994, nr. 29 559, ECLI:NL:HR:1994:ZC5606, BNB 1994/113). 
       
       
       11. Omdat geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk maakt, zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen. In aanmerking nemende wat partijen naar voren hebben gebracht zal de waarde voor beide kalenderjaren schattenderwijs worden bepaald op € 13.250.000,-.  
       
       12. De beroepen zijn gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.  
       
       13. De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiseres gemaakte proceskosten. Ter zitting heeft verweerder zijn stelling dat er vanwege de gelieerdheid van eiseres met haar rechtsbijstandverlener geen plaats is voor een proceskostenvergoeding ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, laten vallen.  
       
       
     
     
       13.1 
       
         Daarom stelt de rechtbank deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de bezwaarfase voor beide zaken in totaal vast op € 492,- (Voor beide zaken geldt: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 246,- en wegingsfactor 1).  
         In de beroepsfase is op grond van artikel 3, tweede lid, van het Besluit, sprake van samenhangende zaken. De zaken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld en betreffen de vaststelling van de waarde van hetzelfde object, voor de kalenderjaren 2013 en 2014.  
         Eiseres bepleit voor beide jaren dezelfde waarde en heeft voor beide zaken gronden van dezelfde aard naar voren gebracht. Derhalve is de rechtbank van oordeel dat de verrichte werkzaamheden in beide beroepszaken nagenoeg identiek konden zijn. Gelet hierop stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep voor beide zaken vast op € 992- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 496,- en wegingsfactor 1,0).  
         De totale proceskostenvergoeding voor rechtsbijstandverlening voor beide zaken bedraagt dan € 1.484,-. 
       
       
     
     
       13.2 
       De werkzaamheden van de taxateur bestaande uit het opstellen van het taxatierapport en het verschijnen ter zitting, komen conform de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven en rechtbanken inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, eveneens voor vergoeding in aanmerking. Hierbij geldt in dit geval van een courante niet woning een tarief van € 65,- per uur, exclusief omzetbelasting.  De aan het opstellen van het taxatierapport bestede tijd schat de rechtbank op 30 uur. Aan de zitting is (afgerond) 2 uur besteed. Derhalve stelt de rechtbank de vergoeding voor de taxateur vast op € 2.080,- (32 * € 65.-). Nu eiseres de omzetbelasting als voorbelasting in aftrek kan brengen, bestaat geen aanleiding dit bedrag hiermee te verhogen.  
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart de beroepen gegrond; 
       
       
         vernietigt de bestreden besluiten; 
       
       
         wijzigt de WOZ-beschikkingen voor de belastingjaren 2013 en 2014 in die zin dat de waarde in beide beschikkingen nader wordt vastgesteld op € 13.250.000,-; 
       
       
         bepaalt dat verweerder de betreffende aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt; 
       
       
         bepaalt dat verweerder aan eiseres het in beide zaken betaalde griffierecht van in totaal € 662,- vergoedt; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 3.564,-, te betalen aan eiseres. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. M. Munsterman en J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2016. 
     
     
     
     
     
     
     
       griffier	voorzitter 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Den Haag (belastingkamer).