ECLI: ECLI:NL:RBBRE:2011:BR1054

Titel: ECLI:NL:RBBRE:2011:BR1054 Rechtbank Breda , 30-05-2011 / 10/213

Gerecht: Rechtbank Breda

Datum uitspraak: 2011-05-30

Zaaknummer: 10/213

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBBRE:2011:BR1054

---

Belanghebbende heeft eind december 2004 een perceel cultuurgrond aan zijn kinderen verkocht onder voorbehoud van pachtrecht. Dit perceel ligt in een X-wijk. Gedeputeerde Staten hebben in maart 2005 goedkeuring gehecht aan reservering van de wijk voor woningbouw voor na 2015. In geschil is de waarde van de grond bij de verkoop. De rechtbank bepaalt dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoopprijs niet de prijs is die een onafhankelijke derde zou hebben betaald en acht aannemelijk dat belanghebbende zich hiervan bewust was. De inspecteur heeft de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt nu hij een model hanteert met gegevens uit gebieden die afwijken van de X-wijk. De rechtbank acht de waarde van de door de rechtbank ingeschakelde deskundige aannemelijk.

RECHTBANK BREDA 
       Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer 
     
     
     Procedurenummer: AWB 10/213 
     
     Uitspraakdatum: 30 mei 2011 
     
     Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen 
     
     
       [belanghebbende], wonende te [woonplaats], 
       eiser, 
     
     
     en 
     
     
       de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor Helmond, 
       verweerder. 
     
     
     Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd en verweerder inspecteur.  
     
     1.Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1.De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2004 een aanslag  inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 585.823. Bij beschikking is € 53.227 heffingsrente vastgesteld. 
     
     1.2.De inspecteur heeft bij de in één geschrift bekend gemaakte uitspraken op bezwaar van 9 december 2009 de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 580.501 en de heffingsrente tot een bedrag van € 52.721 verminderd. 
     
     1.3.Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 13 januari 2010, ontvangen bij de rechtbank op 15 januari 2010, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. 
     
     1.4.De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.5.Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de inspecteur schriftelijk heeft gedupliceerd. 
     
     1.6.Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 
     
     1.7.Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende zijn kinderen [kind 1] en [kind 2], vergezeld van zijn gemachtigden [gemachtigden], verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te [plaats] tot bijstand vergezeld van ing. [taxateur K] (taxateur) , alsmede namens de inspecteur, [gemachtigden] tot bijstand vergezeld van de taxateurs [taxateur M] en [taxateur G]. 
     
     1.8.Partijen hebben ieder voor de zitting een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota's met instemming van partijen worden geacht ter zitting te zijn voorgedragen. De inspecteur heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan belanghebbende. Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op 21 juli 2010 aan partijen is verzonden. 
     
     
       1.9.De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek zou worden hervat. Vervolgens heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:47 Awb [deskundige] als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. De vraagstelling voor de deskundige was als volgt: 
       “In 2004 is sprake van mogelijke extra woningbouw in de [gemeente S]. De rechtbank wenst van u te vernemen wat in het kader van deze ontwikkelingen de waarde in het economisch verkeer is per 29 december 2004 van het perceel landbouwgrond, staande en gelegen te [plaa[plaats S] aan de [adres] (Rb: hierna ook aangeduid als het perceel) …” 
     
     
     1.10.Bij brief van 25 oktober 2010 heeft de inspecteur de rechtbank verzocht om de door de rechtbank aangewezen deskundige niet als deskundige te laten optreden. Naar aanleiding hiervan heeft de rechtbank de deskundige enige vragen gesteld. Deze vragen zijn bij brief van 8 november 2010 door de deskundige beantwoord. Naar aanleiding van deze en de verder over dit onderwerp met partijen gevoerde correspondentie heeft de rechtbank in haar brief van 24 december 2010 geconcludeerd dat er voorlopig geen aanleiding bestond om de onpartijdigheid van de deskundige in twijfel te trekken.  
     
     1.11.Bij brief van 23 december 2010 heeft de deskundige zijn rapport uitgebracht. Beide partijen hebben op het door de deskundige uitgebrachte rapport gereageerd. Deze met partijen en deskundige gevoerde correspondentie behoort tot de stukken van het geding. 
     
     1.12.Het nader onderzoek ter zitting heeft, in gewijzigde samenstelling van de rechtbank,  plaatsgevonden op 19 april 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende zijn kinderen [kind 1] en [kind 2], vergezeld van zijn gemachtigden [gemachtigden], verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te [plaats] tot bijstand vergezeld van ing. [taxateur K] (taxateur) , alsmede namens de inspecteur, [gemachtigden], en [taxateur J] (taxateur). 
     
     1.13.Partijen hebben ieder voor de zitting een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota's met instemming van partijen worden geacht ter zitting te zijn voorgedragen. De inspecteur heeft ter zitting twee pleitnota’s voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan belanghebbende. Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op dezelfde datum als de uitspraak is verzonden. 
     
     2.Feiten 
     
     Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:  
     
     2.1.Belanghebbende exploiteert met zijn echtgenote in een maatschap een landbouwbedrijf te [woonplaats]. De winst- en verliesverdeling is 60% voor belanghebbende en 40% voor de echtgenote. 
     
     2.2.Op 29 december 2004 hebben belanghebbende en zijn echtgenote 4.07.85 hectare cultuurland (hierna: het perceel) aan de [adres] te [gemeente S], Sectie G, nummer [nummer] aan hun drie kinderen ([kind 3], [kind 2] en [kind 2]) verkocht onder vestiging van een pachtrecht ten behoeve van zichzelf als verkopers, voor een bedrag van € 133.000 (€ 3,26/m2). Dit perceel ligt in de [X-wijk]. Van de koopsom in € 36.091 per kind kwijtgescholden. Het restant van € 8.242,33 is omgezet in een renteloze geldlening van de ouders aan de kinderen. Deze lening is vervolgens in gedeeltes kwijtgescholden. Op 29 december 2004 is de pachtovereenkomst tussen dezelfde partijen vastgelegd. De pacht is ingegaan op 29 december 2004 en heeft een looptijd van 6 jaar, behoudens verlenging. De pachtprijs bedraagt € 2.442 per jaar. 
     
     2.3.Belanghebbende heeft de waarde van het perceel gebaseerd op een taxatierapport van 13 december 2004 van [taxateur K], verbonden aan [kantoornaam taxateur K] BV. In dit taxatierapport is de waarde van het perceel bij verkoop in vrije staat getaxeerd op € 265.000  (€ 6,50 per m2) en bij verkoop in verpachte staat op € 133.000 (€ 3,25 per m2) . In de aangifte is de landbouwvrijstelling toegepast op de volledige boekwinst.  
     
     2.4.In 2004 zijn de Provincie Noord-Brabant en de [gemeente S] gestart met een onderzoek naar mogelijke woningbouw in de [X-wijk]. De planologische ontwikkelingen van de [X-wijk] in 2004 zijn als volgt weer te geven: 
     
     
       Datum	Onderwerp	Inhoud 
       12-05-2004	Brief aan minister	Toezegging [plaats S] om 3000 woningen te bouwen in periode vanaf 2015 
       17-06-2004	Informatiebijeenkomst gemeente	Burgers worden op de hoogte gebracht van de bouw van 3000 woningen 
       29-06-2004	Keuzenotitie ontwikkeling [plaats S]	[plaats S] moet tot 2030 3750 woningen bouwen 
       13-07-2004	Ontwerp uitwerkingsplan Zuidoost-Brabant	Randgemeenten bouwen 10.000 woningen voor [plaats E]. Provincie noemt hierbij met name de [X-wijk]  
       17-08-2004	Vestiging voorkeursrecht op gronden [X-driehoek]	 
       10-09-2004	rapport “Toekomstvisie [gemeente S]” 	 
       07-12-2004	RSP (Regionaal Structuurplan) vastgesteld	Blz. 202-203: [plaats S] 3000 woningen 
       Te reserveren woningbouwlokatie 
     
     
     2.5.Vanaf 2004 zijn diverse verkoopovereenkomsten gesloten voor gronden in de [X-wijk] waarbij de koopsommen nagenoeg steeds zijn gesteld op een (klein) bedrag per m2 ineens en een nabetaling indien de bestemmingswijziging tot woningbouw zou worden geëffectueerd.  
     
     2.6.Op 24 september 2008 hebben [taxateur G] en [taxateur M], taxateurs van de belastingdienst, het perceel per 29 december 2004 getaxeerd op € 1.235.000 (€ 30,28 per m2) bij verkoop in vrije staat en op € 1.153.000 (€ 28,27 per m2) bij verkoop in verpachte staat. De taxateurs zijn er hierbij vanuit gegaan dat reeds op 29 december 2004 bekend was dat een woningbestemming op de grond zou komen. De inspecteur is bij de aanslag afgeweken van de aangifte en heeft de boekwinst en de landbouwvrijsteling bepaald overeenkomstig de door de taxateurs van de belastingdienst vastgestelde waarde. 
     
     2.7.Op 26 oktober 2009 is de waarde van het perceel door [taxateur G] en [taxateur M], taxateurs van de belastingdienst, nogmaals getaxeerd op € 1.235.000 (€ 30,28 per m2) bij verkoop in vrije staat en nader op € 1.144.000 (€ 28,05 per m2) bij verkoop in verpachte staat. In de uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur de in de aanslag begrepen verkoopwinst overeenkomstig deze laatste waarde verminderd tot een bedrag van € 580.501. 
     
     2.8.De door de rechtbank benoemd[deskundige], verbonden aan [kantoornaam deskundige] te Rosmalen (hierna: de deskundige) heeft in zijn rapport over de waarde van het perceel het volgende geconcludeerd: 
     
     
       “10.1.Relevante feiten en omstandigheden 
       (…) 
       De redelijk handelend taxateur kan, na uitvoerig onderzoek, op de peildatum naar het oordeel van de deskundige gebruik maken van de uit de openbare register kenbare leveringen en ingeschreven koopovereenkomsten. Wanneer de hoogste en de laagste transactieprijs welke op basis van deze afbakening beschikbaar zijn worden geëlimineerd, wordt een eenduidige prijsvorming zichtbaar van € 10,00 per m2. Na afweging van alle relevante feiten en omstandigheden is de waarde te stellen op € 10,00 per m2. De deskundige stelt vast dat door een redelijk handelende en denkende waardedeskundige niet altijd kan en zal worden kennisgenomen van nabetalingen. 
     
     
     
       10.2.Waarde nabetaling 
       De toegevoegde waarde van de nabetaling per peildatum is een apart vraagstuk. Vaststaat dat een groot aantal nabetalingafspraken zijn vastgelegd in afzonderlijke overeenkomsten, waardoor er op geen enkele wijze kennis van kon worden genomen op de peildatum. Voor de overige nabetalingafspraken geldt dat deze uit de ingeschreven koopovereenkomsten kenbaar waren voor de redelijk handelend taxateur, mits de taxateur bekend was met het feit dat er sprake was van een ingeschreven koopovereenkomst ten behoeve van de verkoop van een specifiek perceel of specifieke percelen, en hij zijn onderzoek daarop kon inrichten. 
       (…) 
       De deskundige is van oordeel dat de nabetaling een waarde in het economische verkeer heeft, maar dat het bepalen van deze waarde alleen kan op basis van intuïtie na inschatting van alle in dit onderzoek genoemde facturen. 
     
     
     
       11. Beantwoording vraag van de rechtbank 
       (…) 
       Naar het oordeel van de deskundige bedraagt de waarde in het economische verkeer per peildatum: 
     
     
     € 12,50 (..) per m2 ofwel € 509.812,50 (…) de massa. 
     
     
       12. Waarde in verpachte staat 
       (…) 
       De waarde in het economische verleer in de verpachte staat per peildatum bedraagt naar het oordeel van de deskundige: 
     
     
     € 10,25 (…) per m2 ofwel € 418.046, 25 (…) de massa. 
     
     3.Geschil 
     
     3.1. In geschil is de waarde van de grond bij de verkoop door belanghebbende en zijn echtgenote aan de kinderen, en tevens de vraag of de gehele verkoopwinst valt onder de landbouwvrijstelling. Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de waarde in verpachte staat. Hiernaast is de hoogte van de heffingsrente in geschil. 
     
     3.2.Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voorzover zij daar ter zitting van zijn afgeweken verwijst de rechtbank naar het processen-verbaal van de zittingen. 
     
     3.3.Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 57.973. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
     
     4.Beoordeling van het geschil 
     
     Onpartijdigheid deskundige 
     
     4.1.De inspecteur heeft in de brieven van 25 oktober 2010 en 21 december 2010 de (schijn van) onpartijdigheid van de deskundige in twijfel getrokken. Naar aanleiding van de eerste brief heeft de rechtbank op 1 november 2010 vragen gesteld aan de deskundige. Deze vragen zijn op 8 november 2010 beantwoord. De rechtbank heeft in de door de deskundige verschafte informatie geen aanleiding gezien de onpartijdigheid van de deskundige in twijfel te trekken en dit in een brief van 24 december 2010 aan partijen laten weten.  
     
     4.2.De door de inspecteur aangevoerde gronden komen, naar de kern genomen, erop neer dat hij meent dat de onpartijdigheid van de deskundige in het geding is omdat het kantoor waarbij de deskundige werkzaam is ligt in het ambtsgebied van de Belastingdienst/Oost-Brabant en een kantoorgenoot van de deskundige in een eerder stadium een bepaald standpunt heeft ingenomen met betrekking tot een ander perceel in de [X-wijk]. 
     
     4.3.De rechtbank is van oordeel dat er objectief gezien geen reden is te twijfelen aan de onpartijdigheid van de deskundige. De deskundige is beëdigd als rentmeester NVR (Nederlandse Vereniging van Rentmeesters) en tevens geregistreerd als registertaxateur Landelijk Vastgoed. Bij beide organisaties worden strenge eisen gesteld aan de onafhankelijkheid in de uitoefening van het desbetreffende beroep van de beoefenaar persoonlijk. De deskundige heeft duidelijk aangegeven dat hij geen enkele bemoeienis heeft gehad met het door zijn kantoorgenoot ingenomen standpunt ter zake van een perceel in de [X-wijk] en de rechtbank heeft geen reden aan de juistheid daarvan te twijfelen. De rechtbank heeft ook geen reden om aan te nemen dat de deskundige op enigerlei wijze beïnvloed zou worden door het eerdere standpunt van zijn kantoorgenoot. Overigens is niet gesteld of is gebleken dat de deskundige zelf op enige wijze zelf betrokken is geweest bij transacties of waardebepalingen in de [X-wijk]. Dit alles overwegende ziet de rechtbank geen aanleiding de deskundige niet als zodanig te accepteren.  
     
     Zakelijke transactie 
     
     4.4.Belanghebbende stelt dat geen sprake is van een onzakelijke transactie omdat de waarde door een onafhankelijke taxateur is bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waardebepaling door een onafhankelijk taxateur weliswaar een indicatie vormen voor de zakelijkheid van de verkoopprijs, maar is ze daarvoor niet beslissend. Ook in die situatie zal de vraag moeten worden gesteld of belanghebbende aan een onafhankelijke derde voor deze prijs verkocht zou hebben. Dat zou hij niet gedaan hebben als de best biedende koper meer voor het perceel zou hebben willen betalen dan de getaxeerde prijs. Als de ondernemer zich aldus bewust een voordeel heeft laten ontgaan, is in zoverre sprake van een onttrekking, ook als de gehanteerde prijs is vastgesteld door een onafhankelijk taxateur. Voor de beslissing of die bewustheid er is geweest, zal onder meer van belang zijn of er een groot verschil is tussen de werkelijke waarde en de gehanteerde prijs. De rechtbank zal daarover derhalve eerst beslissen en daarna het bewustheidselement beoordelen.  
     
     Waarde van het perceel 
     
     4.5.Nu de inspecteur stelt dat de transactie onzakelijk is omdat de verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer is, heeft hij hiervan de bewijslast. Uit de verschillende in de openbare registers ingeschreven transacties en koopovereenkomsten rond de transactiedatum in 2004 met betrekking tot stukken grond uit de [X-wijk] blijkt een globale koopprijs per m2 van € 9 à € 10 met een nabetaling. Het perceel is weliswaar niet gelegen aan de dorpskant van de [X-wijk] en gedeeltelijk zelfs buiten de lijnen die in de plannen zijn geschetst voor eventuele woningbouw, maar de rechtbank acht niet aannemelijk dat die factoren zodanig waardedrukkend zijn dat zij het verschil tussen € 3,26 en € 10 per m2 rechtvaardigen. De inspecteur heeft aannemelijk gemaakt dat € 133.000 niet de prijs is die een onafhankelijke derde zou hebben betaald.  
     
     4.6.Nu de verkoop door belanghebbende en zijn echtgenote aan de kinderen zich afspeelde in dezelfde tijd als de andere verkopen - waarbij prijzen van ongeveer € 10 per m2 werden betaald - acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende en zijn echtgenote wisten dat zij een bijzonder lage prijs vroegen aan de kinderen. De rechtbank acht tevens aannemelijk dat de taxateur weliswaar onafhankelijk, maar toch bewust aan de lage kant heeft getaxeerd om de transactie tussen belanghebbende en zijn echtgenote enerzijds en de kinderen anderzijds mogelijk te maken. Het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de verkoopprijs hebben belanghebbende en zijn echtgenote dan aan hun onderneming onttrokken, zodat de winst daarvoor moet worden gecorrigeerd. 
     
     
       4.7.De inspecteur stelt dat de boekwinst voor belanghebbende € 597.794 bedraagt. De uiteindelijke waardering van het perceel op € 1.144.000 van de inspecteur is gebaseerd op een rekenmodel van de belastingdienst dat landelijk wordt gebruikt bij waarderingen van gronden in gebieden, waar agrarische gronden worden verkocht wegens mogelijke toekomstige bestemmingswijzigingen tegen prijzen die zijn gesplitst in bedragen ineens plus mogelijke nabetalingen. De inspecteur heeft de waardering als volgt onderbouwd: 
       - gemiddelde prijs gronden [X-wijk]: € 9,27 per m2 ineens plus € 55,45 per m2 mogelijke nabetaling; 
       - op basis van een landelijk rekensysteem zou dan de waarde bedragen € 9,27 plus € 22,14 ofwel € 31,41 per m2; in het taxatierapport is uitgegaan van een iets lagere waarde namelijk € 30,28 per m2;   
       - de waardedrukkende factor voor het verpachten bedraagt € 91.000.  
     
     
     4.8.Het model van de belastingdienst is gebaseerd op vergelijkingen met transacties waarbij de koopsommen volledig ineens werden betaald. Hierbij zijn gebieden waarbij grond is getaxeerd waar geen koopsommen ineens zijn betaald, vergeleken met gelijksoortige gebieden elders. De belastingdienst heeft in haar model rekening gehouden met 8 gebieden in Brabant waaronder één grondtransactie in 2004 in [plaats V]. Alle andere transacties dateren uit latere jaren. Ook heeft de inspecteur alle verkopen en biedingen in de [X-wijk] van 2004 en latere jaren geanalyseerd.  
     
     4.9.Belanghebbende heeft gesteld dat de inspecteur van onjuiste gegevens uitgaat omdat in het model ook rekening wordt gehouden met prijzen die zijn overeengekomen na 29 december 2004, de datum van verkoop. Naar het oordeel van de rechtbank zijn prijzen die na maart 2005 zijn betaald in de [X-wijk] niet maatgevend voor de waarde van het perceel eind 2004. In 2004 was de [X-wijk] weliswaar vermeld als mogelijke woningbouwlocatie, maar Gedeputeerde Staten hebben pas in maart 2005 goedkeuring gehecht aan reservering van de wijk voor woningbouw voor na 2015. Daarbij werd overigens de mogelijkheid opengehouden om het gebied aan te wijzen als landbouwontwikkelings-gebied en was bovendien geen sprake van enige gebondenheid (zie het deskundigenrapport, pag. 19 en 20). De inspecteur heeft ook verwezen naar een brief van november 2004 van een projectontwikkelaar waarin deze stelt € 30 ineens of € 10 plus bijbetaling te willen betalen voor grond in de [X-wijk], maar aan dat voornemen is blijkbaar nooit uitvoering gegeven. De rechtbank vindt alleen die brief dan onvoldoende om de conclusie te trekken dat € 30 een gangbare prijs was in 2004. 
     
     4.10.Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de [X-wijk] in te veel verschillende opzichten afwijkt van de andere gebieden die de inspecteur in het model heeft meegenomen. De prijzen die zijn betaald in [plaats V] en [plaats N] acht de rechtbank met belanghebbende niet maatgevend, nu woningbouw in deze gebieden veel eerder was voorzien dan voor de [X-wijk]. Tevens acht de rechtbank van belang dat in die andere gemeenten door het gemeentebestuur actief werd geanticipeerd op toekomstige woningbouw, onder meer door  vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op bepaalde percelen, terwijl daarvan in de [X-wijk] geen sprake was. Op grond van het vooroverwogene, is de rechtbank van oordeel dat het perceel van belanghebbende niet door middel van het model van de inspecteur gewaardeerd kan worden en dat de inspecteur de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     4.11.De door de rechtbank ingeschakelde deskundige heeft als basis voor zijn waardering een onderzoek verricht naar de grondmarkt in de [X-wijk]. Nu voldoende transacties beschikbaar waren in hetzelfde gebied rondom de peildatum is door hem geen onderzoek verricht in andere gebieden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige hiermee een juiste basis gelegd voor de waardering. Op basis van de transacties en koopovereenkomsten komt de deskundige tot een waardering van € 10 met € 2,50 waarde voor de nabetaling. Deze € 2,50 is in het rapport niet nader onderbouwd. Ter zitting heeft de deskundige aangegeven dat hij tot dit dit bedrag is gekomen door de toekomstige uitbetaling contant te maken en de kans dat die uitbetaling zich voordoet te schatten op 10%.  Gezien de onzekerheid die er nog was in 2004 over een eventuele toekomstige bestemmingswijziging van de grond - er was immers nog geen goedkeuring was van Gedeputeerde Staten en geen enkel initiatief van de gemeente daarover - acht de rechtbank deze benadering heel redelijk. De rechtbank acht aannemelijk dat met de verdere onderbouwing uit het rapport een voldoende nauwkeurige benadering van de waarde op de peildatum is verkregen. De  deskundige heeft de waardedruk door de verpachting gesteld op € 2,25 per m2. Partijen hebben daar mee ingestemd. De waarde van het perceel in verpachte staat stelt de rechtbank dan per 29 december 2004 op € 10,25 per m2. 
     
     Conclusie 
     
     4.12.Ter zitting is komen vast te staan dat 15% van het perceel is gelegen buiten de omlijning van het eventueel voor woningbouw te bestemmen gebied en dat dat gedeelte geen hogere waarde heeft dan de door belanghebbende gehanteerde landbouwwaarde van € 3,25 per m2. De rechtbank berekent de totale waarde van het perceel dan op (€ 3,25 x 15% x 4.07.85) + (€ 10,25 x 85% x 4.07.85) = € 19.883 + € 355.339 = € 375.222.  Daarvan wordt 60% of € 225.133 aan belanghebbende toegerekend. De boekwinst bij verkoop op het perceel wordt dan € 225.133 -/- € 38.538 = € 186.595.  
     
     4.13.De rechtbank stelt op verzoek van partijen ook de dotatie van de fiscale oudedagsreserve vast op een bedrag van € 10.799. Dat leidt tot een correctie van € 10.799 -/- € 2.777 = € 8.022. Nu de correcties met betrekking tot de zelfstandigenaftrek, landbouwvrijstelling en persoonsgebonden aftrek niet in geschil zijn, stelt de rechtbank het belastbaar inkomen uit box 1 als volgt vast: 
     
     
       Aangegeven belastbaar inkomen box 1:		15.316 
       Correctie 	Boekwinst perceel:	186.595 
       	Landbouwvrijstelling:	-/-34.860 
       	Fiscale oudedagsreserve:	-/- 8.022 
       	Zelfstandigenaftrek:	1.851 
       	Persoonsgebonden aftrek:	251 
       Belastbaar inkomen uit box 1		161.531 
     
     
     Heffingsrente 
     
     4.14.De definitieve aanslag is binnen de wettelijke termijn van artikel 11, lid 3 van de AWR opgelegd. De bij beschikking in rekening gebrachte heffingsrente is eveneens vastgesteld in overeenstemming met de van toepassing zijnde wetgeving. De hoogte van de heffingsrente is een gevolg van de omstandigheid dat belanghebbende een onjuiste aangifte heeft gedaan. Belanghebbende heeft gesteld dat de vertraging van de zijde van de inspecteur niet kan leiden tot ten laste van belanghebbende komende heffingsrente. Gelet op HR 25 februari 2011, nr. 09/03966 is de rechtbank van oordeel dat aan de inspecteur bij het opleggen van de aanslag een zekere vrijheid toekomt bij de inrichting van zijn werkzaamheden. Nu de inspecteur hierbij naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van de redelijkheid niet heeft overschreden leidt het zorgvuldigheidsbeginsel niet tot beperking van de heffingsrente. 
     
     4.15.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond  te worden verklaard. 
     
     5.Proceskosten 
     
     5.1.De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Echter, de rechtbank acht, anders dan belanghebbende, geen bijzondere omstandigheden aanwezig die een integrale proceskostenveroordeling rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een pleitbaar standpunt van de inspecteur. Het betreft een complexe situatie waarbij alle feiten van het voorliggende geval op hun eigen mérites dienen te worden beoordeeld en waarbij de uitkomst niet bij voorbaat vaststond. Dat de inspecteur tijdens het traject hierbij gebruik heeft gemaakt van een modelwaarderingsmethode en dat belanghebbende daardoor min of meer als proefpersoon fungeerde vormt naar haar oordeel geen bijzondere omstandigheid zoals hierboven bedoeld.  
     
     5.2.Deze kosten worden op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 1.530 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor repliek, 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).  
     
     6.Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
       - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 161.531; 
       - vermindert de heffingsrente dienovereenkomstig; 
       - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.530; 
       - gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt. 
     
     
     
       Aldus gedaan door mr. A.F.Q.M. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr.drs. M.M. de Werd  
       en mr.dr. A.H.H. Bollen-Vandenboorn, rechters, en door de voorzitter en  
       mr. M.S.J. Pijnenburg-Braspenning, griffier, ondertekend. 
     
     
     De griffier,	De voorzitter, 
     
     Uitgesproken in het openbaar op 30 mei 2011. 
     
     Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 6 juni 2011 
     
     Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).  
     
     Rechtsmiddel 
     
     Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch. 
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       d. de gronden van het hoger beroep.