ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:3357

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:3357 Rechtbank Limburg , 14-04-2021 / 8869924 CV EXPL 20-5566

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-04-14

Zaaknummer: 8869924 CV EXPL 20-5566

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:3357

---

Huurachterstand - huurprijsvermindering - overlast

RECHTBANK LIMBURG 
     Burgerlijk recht 
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8869924 CV EXPL 20-5566 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 14 april 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, verweerder in reconventie, 
       gemachtigde mr. L. Cleuren, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
         , 
       wonend [adres] , 
       
        [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. L.H.G. Pelzer. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met akte depot 
         
         
           de rolbeslissing waarbij een comparitie na antwoord is bepaald alsmede de rolvoeging met zaak 8869915 CV EXPL 20-5565 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie 
         
         
           de mondelinge behandeling van de zaken op 11 maart 2021, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       2.1. 
       
         
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verhuurt aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de onzelfstandige woonruimte aan de [adres]  
          te [woonplaats] met gemeenschappelijk gebruik van keuken, douche en toilet. Het pand betreft een monumentaal pand en heeft in totaal vier keukens, vier toiletten en drie badkamers voor in totaal 11 bewoners.  
       
       
     
     
       2.2. 
       De huurprijs ad € 330,00 per maand is telkens met ingang van de 15e van de maand bij vooruitbetaling verschuldigd. De gemeente maakt maandelijks een bedrag van € 265,00 over naar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , waarmee [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf nog maandelijks € 65,00 dient te betalen.  
       
     
     
       2.3. 
       
         In de huurovereenkomst is de volgende boetebepaling opgenomen: 
         
           Indien huurder de huur niet op de overeengekomen datum voldaan is, brengt verhuurder de wettelijke incasso vergoeding in rekening van € 40,00 per maand.  
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Vanaf 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurachterstand laten ontstaan. Op 3 november 2017 hebben partijen de afspraak gemaakt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] maandelijks € 50,00 zou aflossen.  
       
     
     
       2.5. 
       Vanaf september 2017 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestart met (de gemeenschappelijke ruimten in) het pand te verbouwen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verricht de verbouwing hoofdzakelijk zelf. Gedurende de verbouwing heeft een aantal bewoners het pand verlaten.  
       
     
     
       2.6. 
       In een gezamenlijke brief van 16 juli 2020 heeft een aantal bewoners, onder wie [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevraagd een aantal gebreken te herstellen. Een van de medebewoners heeft hierna een verzoekschrift huurverlaging bij de huurcommissie ingediend, waarop nog niet is beslist. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zelf geen verzoekschrift ingediend althans de huurcommissie heeft het verzoekschrift van de medebewoner niet zo ruim opgevat.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is bij brief van 21 augustus 2020 aangemaand een huurachterstand ter hoogte van € 1.151,10 te voldoen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hieraan geen gevolg gegeven.  
       
     
     
       2.8. 
       In september 2020 heeft een buurman bij de gemeente geklaagd over overlast.  
       
     
     
       2.9. 
       
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 5 november 2020 in rechte betrokken. Op 13 januari 2021 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een vordering ingesteld ex artikel 7:257 BW per juli 2020.  
       
     
     
       2.10. 
       Een familielid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , de heer [naam familielid] , huurde ten tijde hier van belang in hetzelfde pand, en op dezelfde verdieping als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , een kamer. Tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [naam familielid] speelt een, tot op zekere hoogte, vergelijkbare procedure (zaaknummer 8869915 CV EXPL 20-5565, zie de rolvoeging).  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil  
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert, samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van  
         € 1.430,89, te vermeerderen met rente over de daarvan deel uitmakende hoofdsom van  
         € 1.216,10, alsmede tot betaling van € 330,00 per maand voor elke ingegane maand vanaf 15 november 2020 tot en met de ontruiming, telkens te vermeerderen met rente vanaf de eerste van de maand, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in reconventie dat de kantonrechter bepaalt dat: 
       - de huurschuld tot en met juni 2020 wordt bepaald op € 471,10 dan wel een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie meent te behoren, 
       - de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huurprijs vanaf juli 2020 tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld primair op nihil wordt gesteld, subsidiair wordt verminderd met 60% meer subsidiair met een percentage dat de kantonrechter in goede justitie meent te behoren, 
       - [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door de huurvermindering een vordering ad € 390,00 op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft, waardoor er na verrekening een vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ad € 81,10 resteert, 
       - [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de resterende vordering pas verschuldigd is op het moment dat de in de eis opgesomde gebreken zijn hersteld, 
       - [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die gebreken binnen drie maanden na betekening van dit vonnis dient te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00. 
       Voorts vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de (na)kosten. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt daaraan ten grondslag dat sprake is van gebreken.  
       
     
     
       3.5. 
       Partijen voeren over en weer verweer. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       4.1. 
       De vorderingen in conventie en in reconventie worden wegens hun nauwe samenhang gezamenlijk behandeld. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist in conventie de hoogte van de huurachterstand en beroept zich wat de openstaande huurpenningen over de periode tot en met juni (lees: tot 15 juli) 2020 betreft op opschorting. In reconventie vordert hij met name huurprijsvermindering ex artikel 7:257 BW vanaf (15) juli 2020.  
       
       
         
           hoogte huurachterstand  
         
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de huurachterstand tot en met oktober 2020 € 1.216,10 bedraagt. Hiertoe is bij de dagvaarding een betalingsoverzicht ingebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkent dat in het totaalbedrag niet alleen huurachterstand is opgenomen, maar ook vier boetes ad elk € 40,00, in totaal € 160,00, vanwege het te laat betalen van de huurpenningen.  
       
       
         4.3.1. 
         
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat het boetebeding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat de boetes wel aan hem zijn opgelegd en aan andere huurders niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan zich in deze evenwel niet beroepen op eventuele afwijkende afspraken die met andere huurders zijn gemaakt. Het gelijkheidsbeginsel geldt hier niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verder aan dat de boetes onterecht zijn opgelegd omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de betaling had opgeschort vanwege gebreken, maar hij miskent dat dit ten tijde van in ieder geval de eerste boete in 2017 nog niet het geval was. Niet alleen zijn partijen nadien nog een betalingsregeling overeengekomen, maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich ook uitsluitend ten aanzien van twee specifieke perioden in 2018 en 2020 op opschorting.  
         
       
       
         4.3.2. 
         
           Desalniettemin is de kantonrechter van oordeel dat het totale boetebedrag ad  
           € 160,00 in mindering dient te worden gebracht op de betalingsachterstand. De kantonrechter maakt uit de letterlijke tekst van de boetebepaling namelijk op dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de boetebepaling niet heeft bedoeld als prikkel om na te komen, maar om de in dat geval door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te maken kosten te vergoeden. Dit vindt ook steun in het overzicht, waaruit is op te maken dat de boetes zijn opgelegd onder vermelding van verzonden brieven. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gelet op de hoogte van het boetebedrag kennelijk het oog gehad op een handelsovereenkomst, terwijl eveneens miskend wordt dat buitengerechtelijke incassokosten niet telkens weer opnieuw in rekening kunnen worden gebracht. Afgezien hiervan vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in deze tevens afzonderlijk een vergoeding van die buitengerechtelijke incassokosten ad € 208,92 gerelateerd aan de, zoals te doen gebruikelijk, hoogte van de totale betalingsachterstand ten tijde van de zogenaamde veertiendagenbrief. Het is met het oog hierop, dat de kantonrechter de boetebepaling inderdaad in strijd acht met de redelijkheid en billijkheid. De omstandigheid dat, zoals hierna wordt overwogen, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uiteindelijk om andere reden geen aanspraak kan maken op die vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten, doet hieraan niet af.  
           De betalingsachterstand bedraagt hiermee in het navolgende aldus € 1.056,10. 
         
         
       
       
         4.3.3. 
         
           
            [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent bij antwoord dat hij in 2017 gedurende vijf maanden de € 65,00 in aanvulling op de betaling door de gemeente niet heeft voldaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich in dit verband op een mondelinge afspraak, inhoudende dat hij omwille van de verbouwing tijdelijk zou ruilen van kamer en daarvoor in de plaats de aanvulling niet zou hoeven te betalen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist enige mondelinge afspraak over het niet hoeven voldoen van die  
           € 65,00. Die beweerde afspraak heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens niet onderbouwd, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Daarmee kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die aanvulling niet hoefde te betalen, waarmee aldus eveneens vaststaat dat in 2017 een betalingsachterstand is ontstaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent eveneens dat hij in 2018 gedurende drie maanden de 65,00 opnieuw niet heeft betaald. Hij beroept zich in dit verband op opschorting, waarop de kantonrechter hierna, in dat kader, terug zal komen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist wel dat hij de eigen betaling over de maanden oktober 2019 tot en met december 2019 onbetaald zou hebben gelaten, waartoe hij kopieën van bankafschriften heeft ingebracht. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op zijn beurt evenwel hiertegen ingebracht dat die betalingen zijn afgeboekt op eerdere nog openstaande maanden, namelijk op juni, juli en augustus 2019. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dit vervolgens niet weersproken en ook anderszins niets hiertegen ingebracht, waarmee aldus ook voorbij moet worden gegaan aan deze stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Dit maakt dat ook over die maanden een betalingsachterstand is ontstaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent voorts dat hij over februari, april, mei en juni 2020 geen eigen betaling heeft gedaan, in welk verband een beroep is gedaan op opschorting (waarover hierna meer). Het ingebrachte overzicht is anderszins niet, althans niet gemotiveerd, betwist. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat uit het overzicht nog is op te maken dat over juli, september en oktober 2020 wel die € 65,00 is betaald (en over augustus 2020 weer niet).  
         
         
       
     
     
       4.4. 
       De betalingsachterstand van aldus € 1.056,10 komt hiermee uit op méér dan drie maandtermijnen, hetgeen in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich op opschorting en, het meest verstrekkend, huurprijsvermindering, in relatie met een beroep op verrekening.  
       
       
         
           Huurprijsvermindering per 15 juli 2020 
         
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij eis in reconventie van 13 januari 2021 gevorderd de huurprijs te verlagen met ingang van juli 2020. Op de voet van artikel 7:257 lid 1 BW kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] alleen een lagere huurprijs vorderen die vanaf 13 juli 2020 opeisbaar is geworden. De eerste huurtermijn die vanaf die datum opeisbaar is geworden is de huur van 15 juli 2020.   
       
     
     
       4.6. 
       De stelplicht, en bij voldoende betwisting, de bewijslast dat sprake is van gebreken rust op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doelt op de volgende gestelde gebreken: 
       
         
           (geluids)overlast  
         
         
           loszittend stucwerk plafonds en muren  
         
         
           kapotte tegels in de keukens 
         
         
           scheuren en gaten in muren, plafonds en vloeren 
         
         
           niet goed functionerende douches, keukens, wc op alle verdiepingen 
         
         
           niet goed werkende verwarming 
         
       
       
       
         4.6.1. 
         Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Bij de beoordeling hiervan geldt in beginsel dat het gehuurde geschikt dient te zijn voor normaal gebruik. Ook handelingen van de verhuurder die het huurgenot aantasten, zoals ingrijpende verbouwingswerkzaamheden, kunnen een gebrek opleveren. Het uitvoeren van bouwwerkzaamheden levert echter niet steeds een gebrek op. Een huurder heeft in beginsel enige mate van overlast als gevolg van de werkzaamheden te dulden.  
         
       
       
         4.6.2. 
         Wat de concreet gestelde gebreken betreft, afgezien aldus van de overlast, moet [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden toegegeven dat die gebreken niet zijn toegelicht en onderbouwd. De e-mail aan medehuurder [naam medehuurder] , is hiervoor onvoldoende. Ook aan de hand van die e-mail is immers niet duidelijk op welke ruimten gedoeld wordt, en dan met name welke verdieping, en wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verstaat onder “niet goed functionerend/werkend”. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft niet onderbouwd op welke wijze deze beweerdelijke slechte staat tot een vermindering van het gebruik en huurgenot van het gehuurde heeft geleid, en nog leidt. Dat lag op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , gelet op het verweer van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Deze gestelde gebreken zijn ter mondelinge behandeling ook niet meer aan bod gekomen.  
         
       
       
         4.6.3. 
         
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt de nadruk erop dat hij in de zomer van 2019 twee maanden geen gebruik heeft kunnen maken van de keuken en de douche op zijn eigen verdieping – hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist – maar hiermee ziet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] eraan voorbij dat de gevorderde huurvermindering ziet op de periode vanaf 15 juli 2020. Niet is in geschil dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nadien wel gebruik kon maken van de keuken en de douche op zijn eigen verdieping, ook al zijn de keuken en de douche kennelijk nog niet afgewerkt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een hoeveelheid foto’s – ook van een keuken – ingebracht, maar niet is duidelijk of die foto’s de situatie weergeven op de verdieping van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sinds 15 juli 2020. Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gesteld dat op de foto’s het toilet is te zien na de verbouwing, en nu dit niet is weersproken, staat vast dat het toilet op de verdieping gereed is. Uit de recente filmpjes is wel op te maken dat de algemene situatie er nochtans niet veel beter op is geworden. De filmpjes laten veel rommel en bouwmaterialen zien en er is lawaai op te horen. De huurvermindering kan daarmee alleen betrekking hebben op overlast ten gevolge van de werkzaamheden.  
         
       
       
         4.6.4. 
         De overlast is al van lange duur, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet gemotiveerd heeft betwist dat hij al in september 2017 is gestart met de verbouwing en dat de keuken en douche tot op heden niet volledig gereed zijn. Ter mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toegegeven dat de verbouwing [eiser in conventie, verweerder in reconventie] boven het hoofd is gegroeid, waarmee in feite wordt bevestigd dat het allemaal langer duurt dan nodig. Hierbij speelt aldus mede dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de verbouwing om hem moverende redenen zelf uitvoert én dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in feite “overal en nergens” bezig is. 
         
       
       
         4.6.5. 
         
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij zoveel mogelijk rekening heeft gehouden met de huurders door ervoor te zorgen dat er telkens een keuken en douche beschikbaar was – dit ziet aldus op de situatie medio 2019 – en dat hij de huurders steeds op de hoogte heeft gehouden van de (voortgang van de) verbouwingen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft betwist dat hij in de avonduren zou hebben geklust, anders dan sporadisch na onverwachte defecten. Hoe het ook zij, de kantonrechter begrijpt dat het voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onmogelijk is om de werkzaamheden uit te voeren zonder enige vorm van overlast te veroorzaken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft wel erkend dat er overlast is geweest en hij heeft met name niet gemotiveerd betwist dat het klussen sedert juli 2020 nog niet voorbij is. Sterker, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangegeven dat hij in nazomer van 2020 nog veel heeft geklust.  
         
       
       
         4.6.6. 
         
           Geconcludeerd wordt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] langdurig overlast ondervindt in de vorm van lawaai en rommel in de gemeenschappelijke ruimten en dat hoe dan ook niet gezegd kan worden dat de overlast binnen redelijke grenzen is gebleven. De voortdurende overlast in de vorm van lawaai en rommel duurt onnodig lang. Alles in aanmerking nemende is de kantonrechter van oordeel dat een huurkorting van 10% ingaande 15 juli 2020 als redelijk kan worden beschouwd (concreet: een bedrag van € 33,00 per maand). Over de periode tot 15 oktober 2020 komt dit uit op (4 maanden x € 33,00 per maand =) € 132,00 korting. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de kantonrechter heeft gezien dat die € 65,00 in augustus 2020 niet is betaald (en dat ten aanzien van deze niet-betaling ook geen beroep op opschorting is gedaan), maar dat dit deze berekening hier niet anders maakt omdat die  
           € 65,00 al is verwerkt in de totale huurachterstand.  
         
         
         
           
             opschorting 
           
         
       
       
         4.6.7. 
         
           
            [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich beroepen op opschorting ter zake de maanden april, november en december 2018 en ter zake de maanden februari, april, mei en juni 2020. Het gaat telkens om die meergenoemde € 65,00 per maand, zijnde ongeveer 20% van de huursom. Ten aanzien van 2018 is onvoldoende onderbouwd dat de overlast (al) zodanige vormen had aangenomen dat gezegd moet worden dat de overlast niet binnen redelijke grenzen is gebleven. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan dit wel worden gezegd ten aanzien van de (vier) maanden in 2020. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was daarmee bevoegd om over de vier maanden in 2020 de huurbetalingen met 10% op te schorten (een bedrag van € 33,00 per maand). De overlast is nog altijd niet voorbij, zodat die betaling nog altijd mag worden uitgesteld. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in dit geval die betalingen aldus wel met ongeveer 10% teveel opgeschort.  
           In het kader van de bevoegdheid tot opschorting is voorts in aanmerking genomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet betwist dat hij op de hoogte was van de opschorting en of de reden ertoe, terwijl gezegd moet worden dat dit laatste, ook zonder schrijven, hem duidelijk had kunnen zijn. Voorts is in aanmerking genomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gesteld en onderbouwd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hem heeft verhinderd de werkzaamheden te verrichten, maar dat dit onverlet laat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overlast ervaart van de verbouwing. Gesteld noch gebleken is dat de verbouwing door toedoen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] langer dan nodig duurt.  
         
         
         
           
             conclusie conventie 
           
         
       
     
     
       4.7. 
       Mede gelet op het feit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich beroept op verrekening, dient de betalingsachterstand tot en met 15 oktober 2020 ad € 1.056,10 te worden verminderd met die € 132,00 aan huurprijsvermindering, terwijl een bedrag van € 132,00 mocht, en nog altijd mag, worden opgeschort. Dit brengt de som op € 792,10. Een dergelijke huurachterstand ten tijde van de dagvaarding rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij wordt nog in aanmerking genomen dat 80% van de huursom altijd tijdig en correct betaald is geworden. Dit verweer treft doel. De vordering in conventie, om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot ontruiming, is daarmee niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.  
       
         4.7.1. 
         In de conclusie van antwoord in reconventie is nog gesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich niet als goed huurder heeft gedragen, maar dit is niet aan de vordering ten grondslag gelegd en behoeft daarmee geen beoordeling.  
         
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft door de huurprijsvermindering vanaf 15 juli 2020 over de periode tot 15 oktober 2020 een vordering op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ad € 132,00 (de niet-betaling over augustus 2020 daargelaten), waardoor er na verrekening een vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] resteert ad € 924,10, berekend over de periode tot 15 oktober 2020. De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand over voornoemde periode zal worden toegewezen tot dit bedrag. De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot het betalen van de huurpenningen c.q. gebruiksvergoeding over de periode tot de ontbinding c.q. ontruiming is niet toewijsbaar, omdat dit niet aan de orde is. De vordering zal in zoverre worden afgewezen.   
       
     
     
       4.9. 
       De vordering om de (toe te wijzen) hoofdsom te vermeerderen met wettelijke rente is niet betwist en maar slechts ten dele toewijsbaar, omdat bij de berekening van de gevorderde € 5,87 aan wettelijke rente tot datum dagvaarding kennelijk is uitgegaan van een onjuist (te hoog) bedrag en wettelijke rente wordt gevorderd met ingang van de eerste van de maand, terwijl het verzuim eerst intreedt de vijftiende van de maand. Daarbij komt verder dat, vanwege de opschorting in 2020, voor dat deel geen verzuim is ingetreden. Om deze reden zal de kantonrechter de wettelijke rente over de toe te wijzen som eerst toewijzen met ingang van datum dagvaarding.  
       
     
     
       4.10. 
       
         
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de dagvaarding niet, althans onvoldoende, gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze aanmaning aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van  
         25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. 
       
       
       
         
           conclusie reconventie 
         
       
     
     
       4.11. 
       Het merendeel van de vorderingen, voor zover deze gezien het voren overwogene (slechts) tot op zekere hoogte toewijsbaar zijn te achten, is reeds meegenomen bij de beoordeling van de vordering in conventie en kan daarmee niet nogmaals worden toegewezen. De kantonrechter zal bepalen dat de te betalen huurprijs vanaf 15 oktober 2020 wordt verminderd met 10% tot het moment dat de gebreken zijn hersteld en dat het over begin 2020 opgeschorte bedrag ad € 132,00 eerst is verschuldigd nadat de gebreken zijn hersteld, waarbij onder gebreken louter de verbouwingsoverlast wordt verstaan (dus feitelijk wanneer de verbouwingswerkzaamheden op de verdieping waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] woont, alsmede in de overige gemeenschappelijke ruimten in het pand waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gewoonlijk gebruik maakt (zoals ingangen en trappenhuis) zijn afgerond). De kantonrechter zal [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opdragen om die verbouwingswerkzaamheden af te ronden binnen drie maanden na de datum van dit vonnis, uiterlijk 15 juli 2021, zodat de overlast die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ervaart binnen redelijke termijn ten einde zal zijn. De kantonrechter ziet daarmee eveneens aanleiding om diezelfde datum als einddatum te stellen aan de opschorting en huurprijsvermindering. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor het opleggen van een dwangsom. De stelling dat er geen schot zit in de verbouwing, is onvoldoende. Zo heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , dat hij naar aanleiding van de klacht van de bewoners, in de nazomer van 2020 nog vele werkzaamheden heeft verricht niet betwist. De kantonrechter houdt het ervoor dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in staat moet worden geacht de hiervoor genoemde werkzaamheden op de genoemde datum te hebben afgerond.  
       
       
         
           proceskosten in conventie en in reconventie 
         
       
     
     
       4.12. 
       Nu de vorderingen over en weer slechts gedeeltelijk worden toegewezen, en partijen over en weer op punten in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in zowel conventie als reconventie te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De kantonrechter ziet voorts geen aanleiding voor het toewijzen van de nakosten in reconventie nu de in conventie toe te wijzen som de in reconventie toe te wijzen som ruim overschrijdt.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 924,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling,  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       draagt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op om de verbouwingswerkzaamheden op de verdieping waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] woont, alsmede in de overige gemeenschappelijke ruimten in het pand waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gewoonlijk gebruik maakt (zoals ingangen en trappenhuis), af te ronden binnen drie maanden na de datum van dit vonnis, uiterlijk 15 juli 2021, 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huurprijs over de periode van 15 oktober 2020 wordt verminderd met 10% totdat de verbouwingswerkzaamheden op de verdieping waar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] woont, alsmede in de overige gemeenschappelijke ruimten in het pand waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gewoonlijk gebruik maakt (zoals ingangen en trappenhuis) zijn afgerond, uiterlijk 15 juli 2021, tot welke uiterste datum [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] eveneens bevoegd is de betaling van het opgeschorte bedrag ad € 132,00 nog uit te stellen,  
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       compenseert de proceskosten, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
         NIv