ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:4165

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:4165 Gerechtshof Amsterdam , 28-12-2021 / 200.272.269/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-12-28

Zaaknummer: 200.272.269/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:4165

---

Huur woonruimte. Sociale huur. Vordering tot ontbinding en ontruiming en schadevergoeding. Uit onderzoek door detective blijkt dat huurster geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en het gehuurde ook niet daadwerkelijk als woning heeft gebruikt. Uitleg huurovereenkomst. Ondanks het ontbreken van een hoofdverblijfbeding is huurster toch verplicht tot het hebben van hoofdverblijf omdat naleving van bestuursrechtelijke regels is bedongen. Verklaring voor recht van die strekking en aansprakelijkheid voor eventuele bestuursrechtelijke boetes. Vordering tot ontbinding kan daarop echter niet worden gebaseerd omdat huurovereenkomst op dit punt ingebrekestelling voorschrijft. Vordering tot ontbinding kan wel worden gebaseerd op niet werkelijk als woning gebruiken. Huurster wordt toegelaten tot tegenbewijs tegen het detectiverapport.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.272.269/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 6314259 CV EXPL 17-21262 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 december 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         PC18 B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellante, 
       advocaat: mr. M.C. van Rijswijk te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonend te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.L. Cohen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna PC18 en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       De rechtsvoorgangster van PC18, Fervet Opus, is bij dagvaarding van 10 september 2018, hersteld bij exploot van 11 januari 2019, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 11 juni 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.  
     
     
     
       Bij rolbeslissing van 10 september 2020 heeft de rolraadsheer verstaan dat het geding door PC18 als rechtsopvolgster onder bijzonder titel op de voet van artikel 225 lid 1 onder c Rv is geschorst en in plaats van haar rechtsvoorgangster is hervat. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       PC18 heeft bij haar memorie haar eis vermeerderd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende:  
     
     - voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] op grond van de wet en de huurovereenkomst gehouden is haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden; 
     - voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor eventuele tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan PC18 op grond van artikel 4.2.2 van de Huisvestingsverordening 2016 opgelegde boetes wegens onttrekking door [geïntimeerde] van het gehuurde; 
     - de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het te wijzen arrest;  
     - [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 162.473,87 en tot betaling van de onderzoekskosten van [bedrijf] ten bedrage van € 19.423,67 en een bedrag van € 22.884,57 aan buitengerechtelijke kosten, alle bedragen verhoogd met rente vanaf de datum van het arrest, 
     een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties (primair de werkelijke gerechtelijke kosten en subsidiair de geliquideerde kosten), inclusief de nakosten en verhoogd met rente en te vermeerderen met de kosten van tenuitvoerlegging van het te wijzen arrest, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe benodigde door het hof te bepalen bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 23 BW. 
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en verhoogd met rente.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
        [geïntimeerde] huurt sinds 1 september 1989 de woning aan de [straatnaam] 18-1 te [plaats 1] (hierna ook: het gehuurde). Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de huur ƒ 618,= per maand, dat was onder de destijds geldende huurliberalisatiegrens van ƒ 750,=. Per 1 september 2017 bedroeg de huur € 427,61 per maand. Op grond van de huidige WOZ-waarde zou het gehuurde bij een nieuwe verhuring gelden als geliberaliseerde woonruimte.  
       
     
     
       2.2 
       Fervet Opus is op 20 februari 2012 eigenaar en daarmee verhuurder geworden van het gehuurde. Zij heeft op 13 mei 2015 de helft van de eigendom verkocht en geleverd aan [naam 2] . Op 1 september 2017 heeft [naam 2] al zijn vorderingen op [geïntimeerde] gecedeerd aan Fervet Opus. Per 24 januari 2020 hebben Fervet Opus en [naam 2] het gehuurde in eigendom overgedragen aan PC18. In verband hiermee heeft Fervet Opus de vorderingen van haarzelf en [naam 2] op [geïntimeerde] gecedeerd aan PC18. 
       
     
     
       2.3 
       In de huurovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:  
       
       
         
           Artikel 4 
         
         
           (1) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruik als woning voor zichzelf en het zal huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, een andere bestemming aan het gehuurde te geven.  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 6 
         
         
           (1) Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken, terwijl hij het bovendien overeenkomstig die bestemming van de nodige stoffering en meubilering zal voorzien en voorzien zal houden.  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 7 
         
         
           Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.  
         
         
           (…) 
         
         
           Artikel 10 
         
         
           (…) 
         
         
           (7) In of op het gehuurde mogen geen dieren (o.a. kippen, konijnen en duiven) worden gehouden, welke last of ongerief kunnen veroorzaken.  
         
         
           (…)  
         
         
           Artikel 13 
         
         
           (1) Indien huurder, na sommatie, nalatig blijft in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet, de plaatselijke verordeningen en gebruiken, en/of dit contract op hem rust, heeft verhuurder het recht hem aan te zeggen, dat hij in rechte ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen, zonder dat daartoe enige verdere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn. (…) 
         
         
           (2) De kosten, zowel in als buiten rechten, veroorzaakt aan de verhuurder door overtreding door huurder van één der bepalingen van dit contract, zijn voor rekening van de huurder. (…) 
         
         
           (3) Huurder zal gehouden zijn om aan verhuurder te vergoeden alle schade door de laatste te lijden door de in lid 1 bedoelde nalatigheid en/of door de tussentijdse beëindiging van de huur (…).  
         
       
       
     
     
       2.4 
       Op 14 juli 2016 is [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) in opdracht van Fervet Opus een onderzoek gestart naar mogelijk onrechtmatig gebruik van het gehuurde. In dit kader zijn observaties en locatieonderzoeken gedaan. Het onderzoek heeft geduurd tot en met 30 december 2016. [bedrijf] heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 3 januari 2017. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       
         In eerste aanleg heeft Fervet Opus na wijziging eis gevorderd, samengevat, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een schadevergoeding van € 217.116,98 (bestaande uit misgelopen huurpenningen, onderzoekskosten en buitengerechtelijke en gerechtelijke juridische kosten) en voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor eventueel aan Fervet Opus op grond van artikel 4.2.2 van de Huisvestingsverordening 2016 opgelegde boetes wegens onttrekking door [geïntimeerde] van het gehuurde aan de bestemming tot woonruimte . Voor het geval de vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet zouden worden toegewezen heeft Fervet Opus gevorderd dat de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 september 2017 zou worden vastgesteld op € 427,61 per maand en [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur ten bedrage van € 4.049,41.  
         Aan de primaire vorderingen heeft Fervet Opus het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] gebruikt het gehuurde niet conform de bestemming als woning, maar als bedrijfsruimte en heeft daarnaast onbevoegd derden in het gehuurde laten wonen. Althans, zij heeft de verplichting haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en is die niet nagekomen. Ook heeft zij in strijd met de huurovereenkomst varkens gehouden in het gehuurde.  
         De subsidiaire vordering heeft Fervet Opus gebaseerd op een in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule.  
       
       
     
     
       3.2 
       
        [geïntimeerde] heeft de vorderingen weersproken en in reconventie vorderingen ingesteld die zijn gebaseerd op haar stelling dat Fervet Opus met het onderzoek van [bedrijf] een onrechtmatige inbreuk op haar privacy heeft gemaakt en haar woongenot heeft aangetast.  
       
     
     
       3.3 
       
         Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de subsidiaire vorderingen van Fervet Opus toegewezen en alle overige vorderingen afgewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.  
         Niet is komen vast te staan dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd naar bedrijfsruimte. Het feit dat [geïntimeerde] enige jaren geleden incidenteel haar broer in het gehuurde heeft laten wonen en een ander het gehuurde als postadres heeft laten gebruiken levert een tekortkoming op, maar die rechtvaardigt niet een ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van wat partijen zijn overeengekomen heeft als uitgangspunt te gelden dat het gebruik van het gehuurde door [geïntimeerde] als pied-à-terre of zelfs minder dan dat, waarbij zij haar hoofdverblijf elders heeft, geen rechtstreekse tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat [geïntimeerde] veelvuldig is te vinden op de door haar gehuurde boerderij in [plaats 2] en daar ook regelmatig overnacht, betekent niet dat zij niet in het gehuurde zou wonen. De kwestie van het tweemaal meenemen van een biggetje naar het gehuurde in 2001 en 2008 is reeds afgedaan, blijkens de door [geïntimeerde] overgelegde correspondentie met de toenmalige verhuurder. Fervet Opus heeft niet duidelijk gemaakt in welk opzicht zij, niet zijnde een toegelaten instelling van volkshuisvesting, in haar belangen wordt geraakt door de wijze waarop [geïntimeerde] gebruik maakt van deze sociale huurwoning. Wat betreft de bestuursrechtelijke voorschriften is het aan de gemeente om tot handhaving over te gaan als zij meent dat de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening worden overtreden. Voor de gevorderde schadevergoeding bestaat geen rechtsgrond. De subsidiaire vordering tot vaststelling van de huurprijs is toewijsbaar op grond van de contractuele huurindexeringsclausule. Het onderzoek van [bedrijf] is niet onrechtmatig jegens [geïntimeerde] en geeft ook geen grond voor huurverlaging.  
       
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       PC18 heeft in hoger beroep uitsluitend grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis in conventie. In haar hoger beroep tegen het vonnis in reconventie moet zij derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard.  
       
     
     
       3.5 
       
         PC 18 heeft negen grieven aangevoerd.  
         Grief 3 is gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat de inhoud van de huurovereenkomst [geïntimeerde] niet verplicht in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben en dat het feit dat [geïntimeerde] vaak verblijft op de boerderij in [plaats 2] , niet betekent dat zij niet in het gehuurde woont.  
         Grief 4 ziet op het door PC18 gestelde gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte. Grief 5 bestrijdt de overweging dat de door [geïntimeerde] erkende tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.  
         Grief 6 is gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter over dat niet duidelijk is gemaakt in welke belangen de verhuurster, niet een toegelaten instelling (als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet) zijnde, is geraakt door de wijze waarop [geïntimeerde] gebruik maakt van haar sociale huurwoning en dat het niet aan de verhuurster, maar aan de gemeente is om toe te zien op naleving van de gemeentelijke huisvestingsregels. 
         De overige grieven, 1, 2, 7, 8 en 9, komen alle erop neer dat de kantonrechter op grond van de in de overige grieven aan de orde gestelde kwesties ten onrechte niet tot het oordeel is gekomen dat [geïntimeerde] door de manier waarop zij het gehuurde gebruikt, ernstig en toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat dat grond geeft voor toewijzing van de vorderingen van PC18. 
       
       
     
     
       3.6 
       Het hof stelt voorop dat PC18 haar vorderingen tot ontbinding, ontruiming en schadevergoeding niet kan baseren op handelingen die [geïntimeerde] voor 20 februari 2012 heeft verricht. In die periode was Fervet Opus nog geen eigenares van het gehuurde en niet is gesteld of gebleken dat de vorderingen die op die handelingen zouden kunnen worden gebaseerd, zijn overgedragen aan Fervet Opus of PC18.  
       
       
         
           Gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte. 
         
       
       
     
     
       3.7 
       PC18 voert aan dat door middel van het onderzoeksrapport van [bedrijf] en uittreksels uit het handelsregister is komen vast te staan dat [geïntimeerde] en [naam 1] beiden hun onderneming hebben ingeschreven op het adres van het gehuurde. Bovendien heeft [geïntimeerde] niet betwist dat in het gehuurde zakelijke bijeenkomsten van de Stichting Familie [X] en het coachingsbedrijf van [geïntimeerde] hebben plaatsgevonden. PC18 concludeert uit een en ander dat [geïntimeerde] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst heeft gebruikt, omdat die voorschrijft dat het gehuurde dient te worden gebruikt als woning. 
       
     
     
       3.8 
       PC18 heeft niet voldoende gemotiveerd gesteld dat sinds 20 februari 2012 in het gehuurde daadwerkelijk in relevante mate bedrijfsmatige activiteiten zijn verricht. Het feit dat het bedrijf van [naam 1] op het adres van het gehuurde is ingeschreven geweest, is in dit verband niet relevant, omdat uit niets blijkt dat dit meer dan een administratieve kwestie was. Ook het feit dat [geïntimeerde] haar eenmanszaak heeft ingeschreven op haar GBA-adres, kan niet als overtreding van de huurovereenkomst worden beschouwd. Zelfs als juist zou zijn dat [geïntimeerde] in het verleden het gehuurde af te toe heeft gebruikt voor coachingsgesprekken en voor bijeenkomsten ten behoeve van de stichting waarvan zij bestuurder is, rechtvaardigt dat op zichzelf nog niet de conclusie dat zij het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst als bedrijfsruimte heeft gebruikt. Dergelijke gedragingen zijn met de woonfunctie niet zonder meer in strijd. De in het rapport van [bedrijf] vermelde media-uitingen over gebruik van het gehuurde voor zakelijke activiteiten dateren alle van voor 20 februari 2012. De waarnemingen van [bedrijf] zelf in het tweede half jaar van 2016 bevestigen wel dat het bedrijf van [naam 1] toen op het adres van het gehuurde stond ingeschreven - hij is gezien terwijl hij de post kwam ophalen - maar vormen voor het overige eerder een aanwijzing dat er in het gehuurde nauwelijks enige activiteit plaatsvindt, dus ook geen bedrijfsmatige. Nu PC18 tekortschiet in haar stelplicht, gaat het hof voorbij aan het door haar op dit punt gedane bewijsaanbod. Grief 4 heeft dus geen succes.  
       
       
         
           De door [geïntimeerde] erkende tekortkomingen 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Volgens PC18 heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat de door [geïntimeerde] erkende overtredingen van de huurovereenkomst, het laten inwonen van haar broer en het gebruik van het adres van het gehuurde als zakelijk postadres door [naam 1] , niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. PC18 wijst erop dat de desbetreffende bepaling in de huurovereenkomst is opgenomen om de verhuurder te beschermen tegen bestemmingswijziging en beroepen op huurbescherming door een onderhuurder.  
       
     
     
       3.10 
       
        [geïntimeerde] heeft erkend dat zij in 2010 voor korte tijd haar broer bij zich heeft laten inwonen. PC18 heeft niet (gemotiveerd) gesteld dat dit later nogmaals heeft plaatsgevonden. Op deze gedraging kan PC18 dus geen vorderingen baseren. Met betrekking tot de inschrijving van het bedrijf van [naam 1] op het adres van het gehuurde heeft het hof hiervoor al overwogen dat die niet in strijd is met de woonbestemming van het gehuurde.  
       
     
     
       3.11 
       
        [geïntimeerde] heeft verder nog erkend dat zij in het verleden twee maal een biggetje heeft meegenomen naar het gehuurde. In beginsel zou dat een overtreding kunnen zijn van het verbod van artikel 10 lid 7 van de huurovereenkomst, maar omdat ook deze gebeurtenissen dateren van (ruim) voor 20 februari 2012, kan PC18 deze niet aan haar vorderingen ten grondslag leggen. Grief 5 is al met al dus tevergeefs voorgedragen. 
       
       
         
           Gebruik van het gehuurde als woning voor zichzelf  
         
       
       
     
     
       3.12 
       Op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] verplicht het gehuurde te gebruiken “als woning voor zichzelf”. Gebruik als woning voor zichzelf betekent weliswaar niet gebruik als hoofdverblijf, maar het gebruik als woning moet wel een reële inhoud hebben. Gebruik als enkel postadres en officieel adres is niet voldoende, evenmin als het aanhouden van de woning als reservewoning of toekomstige woning. 
       
     
     
       3.13 
       Uit het door PC18 overgelegde rapport van [bedrijf] blijkt dat [geïntimeerde] in de onderzochte periode het gehuurde niet of nauwelijks bezocht. De post werd niet door haarzelf, maar door [naam 1] opgehaald. In haar eigen media-uitingen heeft zij het gehuurde in het verleden zelf aangeduid als “pied-à-terre” en haar verblijven in de boerderij omschreven als “wonen ”. De buurvrouw van [straatnaam] 18-II heeft verklaard dat zij [geïntimeerde] sporadisch of zelden ziet of spreekt en nooit geluiden van beneden hoort komen, terwijl het tot kerst 2016 soms weken duurde voordat de door haar voor [geïntimeerde] verzamelde post werd opgehaald. In dit verband verdient opmerking dat [bedrijf] [geïntimeerde] bij exploot van 30 december 2016 op de hoogte heeft gebracht van haar onderzoek. [geïntimeerde] heeft tegen dit alles slechts ingebracht dat het gehuurde haar thuis is, dat zij daar niet weg wil, dat zij door de drukte op de boerderij af en toe weken niet naar het gehuurde kan komen en dat om dezelfde reden [naam 1] soms de post voor haar ophaalt, maar dat zij na gedane arbeid altijd weer terug komt in het gehuurde, dat in het gehuurde verreweg de meeste van haar spullen staan, waaronder de administratie, dat zij is ingeschreven op het adres van het gehuurde, dat zij in de boerderij niet mag wonen en dat zij vanwege haar leeftijd nu meer behoefte heeft aan rust en regelmaat, zodat zij in de toekomst vaker in het gehuurde wil verblijven. Dit alles kan niet als een toereikende betwisting van de stellingen van PC18 worden beschouwd, omdat [geïntimeerde] daarmee niets heeft gezegd over de aard van haar feitelijke gebruik van het gehuurde ten tijde van het onderzoek, anders dan als postadres. 
       
     
     
       3.14 
       Op grond van de bevindingen van [bedrijf] en het (te) weinige wat [geïntimeerde] daartegen heeft ingebracht acht het hof voorshands, dat wil zeggen: behoudens tegenbewijs, bewezen dat [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode de woning niet (in de hiervoor bedoelde zin) heeft gebruikt als woning voor zichzelf. Het hof zal [geïntimeerde] overeenkomstig het door haar gedane bewijsaanbod toelaten tot tegenbewijs.  
       
       
         
           De bestuursrechtelijke huisvestingsregels  
         
       
       
     
     
       3.15 
       Op grond van de hiervoor genoemde bevindingen en het verweer van [geïntimeerde] daartegen moet het hof wel reeds als vaststaand aannemen dat [geïntimeerde] in de onderzoeksperiode niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had. PC18 voert aan dat de kantonrechter heeft miskend dat de Huisvestingswet en de gemeentelijke Huisvestingsverordening via artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst rechtstreeks doorwerken in de contractuele relatie van partijen. Deze huisvestingsregels brengen volgens PC18 met zich dat [geïntimeerde] verplicht is haar hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, omdat zij zich anders schuldig maakt aan woningonttrekking. PC18 stelt belang te hebben bij naleving van deze bepalingen omdat zij anders als eigenares een boete riskeert en omdat een huurder die daar hoofdverblijf heeft beter voor het gehuurde kan zorgen. 
       
     
     
       3.16 
       
        [geïntimeerde] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat zij op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening als huurder van een woning met een rekenhuur beneden de liberalisatiegrens verplicht is haar hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, omdat zij zich anders schuldig maakt aan onttrekking van een woning aan de bestemming tot woonruimte. Haar betoog dat vast staat dat zij geen woonruimte heeft onttrokken, omdat het gehuurde in de Registratie Adressen en Gebouwen nog steeds als woonruimte staat vermeld, snijdt geen hout. Het gaat immers in dit verband om de feitelijke en door [geïntimeerde] in het leven geroepen situatie. Het hof stelt daarom vast dat [geïntimeerde] , zoals PC18 heeft gesteld, in ieder geval in de onderzoeksperiode heeft gehandeld in strijd met de Huisvestingswet 2014 en de destijds geldende Huisvestingsverordening. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst hier van toepassing is.  
       
     
     
       3.17 
       Anders dan artikel 13 lid 1 van de huurovereenkomst voorschrijft heeft (de rechtsvoorgangster van) PC18 [geïntimeerde] niet gesommeerd haar gebruik van het gehuurde in overeenstemming te brengen met de huisvestingsregels. Zij heeft zich ertoe beperkt [geïntimeerde] de gelegenheid te bieden het gehuurde vrijwillig te ontruimen. [geïntimeerde] is op dit punt niet in verzuim. Daarbij komt dat in het geheel niet is gebleken dat er een reëel risico bestaat dat het college van burgemeester en wethouders van [plaats 1] als het ter zake bevoegde bestuursorgaan in deze kwestie handhavend zal optreden tegen PC18, al dan niet vanwege een niet door de gemeente vastgestelde overtreding uit, bijvoorbeeld, de tweede helft van 2016. Het feit dat [geïntimeerde] in strijd met de huisvestingsregels geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, rechtvaardigt dan ook niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Wel is toewijsbaar de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] op grond van de wet en de huurovereenkomst gehouden is haar hoofdverblijf in het gehuurde te houden.  
       
     
     
       3.18 
       Over hetgeen hiervoor inzake de ontbinding van de huurovereenkomst werd overwogen, kan anders worden geoordeeld als het college van burgemeester en wethouders van [plaats 1] alsnog voornemens is jegens PC18 tot handhaving over te gaan van de toepasselijke regels van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening. Bovendien is [geïntimeerde] verplicht PC18 schadeloos te stellen wanneer burgemeester en wethouders besluiten aan PC18 wegens overtreding van de betreffende regels een bestuurlijke boete op te leggen op grond van het feit dat [geïntimeerde] het gehuurde niet als haar hoofdverblijf gebruikt. De daartoe strekkende verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar. In zoverre slaagt grief 6.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.19 
       Zoals hierboven in rov. 3.14 is beslist, zal [geïntimeerde] worden toegelaten tot tegenbewijslevering.  
       
     
     
       3.20 
       Iedere verder beslissing wordt aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verklaart PC18 niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover gericht tegen het bestreden vonnis in reconventie;  
     
     
     
       laat [geïntimeerde] toe tot tegenbewijs tegen de voorshands bewezen stelling van PC18 dat [geïntimeerde] in de periode van 17 augustus 2016 tot en met 23 december 2016 het gehuurde niet heeft gebruikt als woning voor zichzelf;  
     
     
     
       beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een door deze nader te bepalen dag en uur; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 18 januari 2022 voor opgave door [geïntimeerde] van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door [geïntimeerde] voor te brengen getuigen in de maanden februari tot en met april 2022; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 december 2021.