ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:9911

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:9911 Rechtbank Rotterdam , 06-10-2021 / C/10/602861 / HA ZA 20-810

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-10-06

Zaaknummer: C/10/602861 / HA ZA 20-810

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:9911

---

Eindvonnis na tussenvonnis (ECLI:NL:RBROT:2021:2494). Gedaagde slaagt niet in het bewijs van de door hem gestelde mondelinge afspraken. Getuigenverklaringen niet consistent. Eigen inconsistente verklaring doet ernstig afbreuk aan de overtuigingskracht van de stellingen van gedaagde. Gestelde psychische belemmeringen niet onderbouwd. Getuigen en gedaagde kunnen op geen enkele wijze refereren aan uitdrukkelijke of concrete bewoordingen van eiser waarmee de gestelde toezeggingen zou hebben gedaan. Beroep op artikel 3:40 BW vanwege te lage koopsom in koopovereenkomst slaagt niet. Onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de appartementen voor een zodanig lage prijs zijn verkocht dat deze verkoop in strijd moet worden geacht met de openbare orde. Geen sprake van bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden. Geen beroep op ontbinding nu onvoldoende gesteld of gebleken is dat eiser is tekortgeschoten.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/602861 / HA ZA 20-810 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 oktober 2021   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [naam eiser 1]
         , 
       wonende te [woonplaats eiser], 
       eiser in conventie, 
       verweerder in reconventie, 
       advocaat mr. M.P. Kloppenburg te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. M.P. Harten te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en [naam gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van deze rechtbank van 24 februari 2021 en de daarin vermelde stukken; 
         
         
           het B16-formulier van [naam eiser 1] van 10 mei 2021 met producties; 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [naam gedaagde] op 19 mei 2021; 
         
         
           het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [naam eiser 1] op 27 mei 2021, tevens van voortzetting van de mondelinge behandeling;  
         
         
           de conclusie na enquête van [naam gedaagde] van 30 juni 2021, met producties;  
         
         
           de conclusie na enquête van [naam eiser 1] van 30 juni 2021; 
         
         
           de antwoordakte van [naam eiser 1] van 28 juli 2021, met productie;  
         
         
           de antwoordakte van [naam gedaagde] van 28 juli 2021. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De verdere beoordeling in conventie en in reconventie 
     
       2.1. 
       
         In het tussenvonnis van 24 februari 2021 heeft de rechtbank [naam gedaagde] toegelaten te bewijzen dat hij en [naam eiser 1]: 
         1) op 12 mei 2017 hebben afgesproken dat [naam eiser 1] in aanvulling op wat is vermeld in de koopovereenkomst € 500.000,00 aan [naam gedaagde] zou betalen voor de appartementsrechten (dus in totaal € 750.000,00) en 
         2) op 13 mei 2017 zijn overeengekomen dat [naam eiser 1] een nieuwe koopovereenkomst zou opstellen met daarin opgenomen een koopprijs van € 750.000,00.  
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [naam gedaagde] heeft in enquête de volgende getuigen doen horen:  
       
         
           zichzelf; 
         
         
           zijn broer, [naam 1] (hierna: [naam 1]);  
         
         
           
            [naam 2] (hierna: [naam 2]), een kennis die aanwezig is geweest bij de (door [naam gedaagde] gestelde) bespreking op 13 mei 2017 op het kantoor van [naam eiser 1];  
         
         
           
            [naam 3] (hierna: [naam 3]), eveneens een kennis die aanwezig is geweest bij de (door [naam gedaagde] gestelde) bespreking op 13 mei 2017.  
         
       
       
       
         
          [naam gedaagde] heeft eerder in de procedure een schriftelijke verklaring overgelegd van [naam 4] (een makelaar, hierna: [naam 4]). Zij is ondanks oproeping door [naam gedaagde] niet verschenen om als getuige te worden gehoord, waarna [naam gedaagde] afstand heeft gedaan van deze getuige.  
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [naam eiser 1] heeft in contra-enquête zichzelf en [naam 5] doen horen, een kennis die aanwezig is geweest bij twee ontmoetingen tussen partijen na 13 mei 2017.  
       
     
     
       2.4. 
       
        [naam gedaagde] is niet geslaagd in het leveren van het in 2.1 omschreven bewijs, waartoe de rechtbank als volgt overweegt.  
       
       
         
           12 mei 2017  
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Vaststaat dat alleen [naam eiser 1] en [naam gedaagde] aanwezig zijn geweest bij het sluiten van de koopovereenkomst op 12 mei 2017 en dat alleen zij uit eigen wetenschap kunnen verklaren over wat zij toen met elkaar hebben besproken. [naam gedaagde] heeft kort daarna met zijn broer en met [naam 4] gesproken over de afspraken die hij met [naam eiser 1] heeft gemaakt. Op grond van artikel 163 Rv kan een getuigenverklaring als bewijs dienen voor zover zij betrekking heeft op aan de getuige uit eigen waarneming bekende feiten. Daarvoor geldt een ruime uitleg. [naam 1] en [naam 4] kunnen uit eigen waarneming weergeven wat zij [naam gedaagde] hebben horen verklaren (een ‘getuigenis van horen zeggen’). Aan getuigenissen van horen zeggen kan een vermoeden worden ontleend. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [naam gedaagde] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard:  
       
         
           dat hij op 12 mei met [naam eiser 1] heeft afgesproken dat [naam eiser 1] bovenop de koopprijs van € 250.000,00 in de koopovereenkomst nog € 500.000,00 contant aan [naam gedaagde] zou betalen, dat [naam eiser 1] tevens de schulden van [naam gedaagde] (van ongeveer € 250.000,00) zou aflossen en dat de totaalprijs van de vastgoedtransactie ongeveer een miljoen euro was; 
         
         
           dat hij zijn broer op 12 mei om 19:00 of 20:00 uur in de tempel aan het Sandelingenplein heeft ontmoet, dat hij zijn broer toen heeft verteld over de met [naam eiser 1] gesloten koopovereenkomst en dat zijn broer hem die avond daarover heeft bevraagd; 
         
         
           dat hij zijn broer de volgende dag aan het begin van de middag heeft gezien op het kantoor van [naam 4]; 
         
         
           dat hij zijn broer tussen de avond van 12 mei en het gesprek bij de makelaar in de middag van 13 mei niet heeft gesproken.   
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [naam 1] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard:  
       
         
           dat hij [naam gedaagde] op 12 mei rond 17:30 uur heeft gesproken bij hun moeder en dat zij toen een beetje over de koopovereenkomst hebben gesproken, maar niet lang omdat er ook andere mensen bij waren;   
         
         
           dat hij [naam gedaagde] op 13 mei in de ochtend in de tempel aan het Sandelingenplein heeft gesproken en dat hij toen van [naam gedaagde] hoorde dat [naam gedaagde] appartementen aan [naam eiser 1] had verkocht en € 500.000,00 onder de tafel kreeg;  
         
         
           dat hij en [naam gedaagde] toen naar [naam 4] zijn gegaan en dat zowel hij als [naam 4] met [naam eiser 1] heeft gebeld. 
         
       
     
     
       2.8. 
       
         De schriftelijke verklaring van [naam 4] luidt (voor zover relevant), als volgt:  
         
           “Op zaterdag 13 mei 2017 ben ik rond 10.30 uur a 12.00 uur gebeld door [[naam 1]] (…) voor een dringend gesprek bij mij op kantoor. (…) Tijdens dit gesprek hoorde ik dat [[naam gedaagde]] voor een aantal woningen (…) een verkoopbedrag heeft afgesproken van € 250.000 in de koopovereenkomst, en een bedrag van ad € 500.000,- zonder overeenkomst. (…) Ik heb gelijk aangegeven dat ze de koper [naam eiser 1] moesten bellen en de koopakte aan te passen van € 250.000,- naar € 750.000,-. Nadat ik hem heb geadviseerd heeft hij direct telefonisch contact opgenomen met de koper de heer [naam eiser 1] om de koopovereenkomst direct aan te passen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [naam eiser 1] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard:  
       
         
           dat het onjuist is dat hij naast de koopovereenkomst € 500.000,00 contant aan [naam gedaagde] zou betalen en dat hij ook nog de schulden van [naam gedaagde] zou aflossen;  
         
         
           dat hij nooit met [naam gedaagde] heeft gesproken over een contant bedrag van € 500.000,00. 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       De verklaring van [naam gedaagde] tijdens zijn getuigenverhoor – dat hij met [naam eiser 1] heeft afgesproken dat [naam eiser 1] hem naast de koopovereenkomst € 500.000,00 contant zou betalen en dat [naam eiser 1] bovendien de schulden van [naam gedaagde] van ongeveer € 250.000,00 zou aflossen – is niet consistent met het herhaaldelijk door [naam gedaagde] in de procedure ingenomen standpunt dat [naam eiser 1] hem naast de koopsom in de koopovereenkomst ‘slechts’ een bedrag van € 500.000,00 zou betalen. Deze inconsistentie doet ernstig afbreuk aan de overtuigingskracht van de stellingen van [naam gedaagde] over de op 12 mei gemaakte afspraken.  
     
     
       2.11. 
       
        [naam gedaagde] betoogt dat hij niet behoorlijk functioneert en in geestelijke nood verkeert. Ook heeft [naam gedaagde] tijdens het getuigenverhoor verklaard dat hij zware medicijnen gebruikt. De rechtbank begrijpt dat [naam gedaagde] hiermee wil betogen dat hij niet zonder meer kan worden gehouden aan zijn mogelijk minder overtuigende verklaringen. Aan dit betoog wordt voorbij gegaan omdat [naam gedaagde] niet heeft onderbouwd welke (psychische) belemmeringen hij tijdens het getuigenverhoor had, welke medicijnen hij toen had gebruikt en waarom hij hierdoor niet consistent heeft kunnen verklaren over de volgens hem gemaakte afspraken. [naam gedaagde] verwijst naar de door hem overgelegde verklaringen van een behandelaar van Psyq Rijnmond (die betrekking heeft op een behandeling in 2009) en een verklaring van 21 juli 2020 van GZ-psycholoog [naam 6]. Aan die verklaringen gaat de rechtbank voorbij omdat zij geen betrekking hebben de periode waarin het getuigenverhoor heeft plaatsgevonden en zij dus geen concrete informatie bevatten over de mentale gesteldheid van [naam gedaagde] tijdens het getuigenverhoor.  
       
     
     
       2.12. 
       In elk geval zijn ook de verklaringen van [naam 1] en [naam 4] over de gang van zaken vlak na het sluiten van de koopovereenkomst, onderling en in samenhang met de verklaring van [naam gedaagde] bezien, onvoldoende consistent om te overtuigen. [naam gedaagde] en zijn broer verklaren verschillend over waar/wanneer zij elkaar hebben ontmoet en waar/wanneer zij de inhoud van de koopovereenkomst met elkaar hebben besproken. [naam 1] heeft verklaard dat hij en [naam gedaagde] elkaar op zaterdagochtend 13 mei (voor het bezoek aan het makelaarskantoor) in de tempel hebben gezien en gesproken, terwijl [naam gedaagde] heeft verklaard dat hij zijn broer tussen de avond van vrijdag 12 mei en het bezoek aan het makelaarskantoor op 13 mei in de middag niet gezien of gesproken heeft. Daarnaast heeft [naam 1] verklaard dat zowel hij als [naam 4] op 13 mei met [naam eiser 1] heeft gebeld, terwijl [naam 4] in haar schriftelijke verklaring niet heeft verklaard dat (ook) zij met [naam eiser 1] heeft gebeld. Doordat de verklaringen op deze punten niet consistent zijn, zijn zij onvoldoende overtuigend om daaraan een vermoeden in het voordeel van [naam gedaagde] te ontlenen. Hierbij komt nog dat [naam 4] niet is verschenen om als getuige te worden gehoord en dat [naam eiser 1] onweersproken heeft gesteld dat de door haar gegeven reden daarvoor, verblijf in het buitenland, onjuist is. Dit roept op zichzelf al vragen op over de betrouwbaarheid van verklaringen van [naam 4] over deze kwestie. Afgezien daarvan kon zij door haar niet verschijnen niet kritisch en gedetailleerd nader worden bevraagd over haar wetenschap van de gebeurtenissen. De opmerking van [naam gedaagde] dat [naam 4] mogelijk niet is verschenen uit angst voor [naam eiser 1] is niet onderbouwd met controleerbare feiten en wordt dan ook van de hand gewezen. 
       
     
     
       2.13. 
       De door [naam gedaagde] in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van [naam 7], waarin laatstgenoemde onder meer verklaart dat [naam eiser 1] hem bij een vastgoedtransactie betaling van een contant geldbedrag heeft voorgesteld buiten de koopovereenkomst om, laat de rechtbank buiten beschouwing. Nog daargelaten dat deze verklaring pas bij de conclusie na enquête is overgelegd en dat [naam gedaagde] deze [naam 7] niet heeft opgeroepen als getuige, geldt dat de verklaring geen waargenomen feiten bevat die betrekking hebben op de afspraken tussen [naam eiser 1] en [naam gedaagde]. De verklaring is overigens ook niet onderbouwd met controleerbare feiten en wordt door [naam eiser 1] betwist, zodat er geen reden is om in rechte van de juistheid daarvan uit te gaan. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Nu de door [naam gedaagde] gestelde mondelinge afspraak van 12 mei 2017 niet is vast komen te staan, moet ervan worden uitgegaan dat partijen op die datum zijn overeengekomen wat zij schriftelijk hebben vastgelegd en ondertekend, namelijk levering van de appartementsrechten voor € 250.000,00.  
         
           13 mei 2017 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Vervolgens moet worden beoordeeld of partijen op 13 mei 2017 zijn overeengekomen een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met daarin opgenomen een koopprijs van € 750.000,00.  
       
     
     
       2.16. 
       
        [naam gedaagde] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard: 
       
         
           dat hij op 13 mei met [naam 3] en [naam 2] naar het kantoor van [naam eiser 1] is gegaan; 
         
         
           dat hij met [naam eiser 1] heeft besproken dat er iets niet klopte in de koopovereenkomst en dat hij eerst tegen [naam eiser 1] had gezegd dat hij de overeenkomst wilde ontbinden; 
         
         
           dat hij [naam eiser 1] heeft horen zeggen: “ je weet wat we afgesproken hebben, komt goed ”; 
         
         
           dat hij [naam eiser 1] heeft gevraagd de afspraken op papier te zetten; 
         
         
           dat hij [naam eiser 1] verder heeft horen zeggen dat het goed zou komen en dat ze zouden gaan kijken wat de beste manier was; 
         
         
           dat niet duidelijk was wat er na de bespreking met [naam eiser 1] precies zou gebeuren; 
         
         
           [ter beantwoording van de vraag of [naam eiser 1] concreet gezegd heeft dat hij de koopovereenkomst zou aanpassen of een nieuwe koopovereenkomst zou opmaken] dat [naam eiser 1] heeft gezegd: “ maak je niet druk, komt goed ”. 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
        [naam 1] heeft tijdens het getuigenverhoor voor zover relevant verklaard dat [naam gedaagde] hem na het bezoek aan [naam eiser 1] heeft gezegd dat alles geregeld was en dat [naam eiser 1] een nieuw contract zou opmaken. 
       
     
     
       2.18. 
       
        [naam 2] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard:  
       
         
           dat hij [naam gedaagde] heeft horen zeggen dat hij het bedrag van € 750.000,00 op papier wilde hebben; 
         
         
           dat hij [naam eiser 1] niet concreet heeft horen zeggen dat er een nieuwe overeenkomst zou komen voor € 750.000,00 en ook niet dat de maandag erna een nieuwe koopovereenkomst zou worden opgestuurd. Hij weet niet waarom hij dit wel schriftelijk heeft verklaard, maar kan zich een dergelijke uitspraak van [naam eiser 1] nu in elk geval niet meer herinneren;  
         
         
           dat hij [naam eiser 1] heeft horen zeggen: “ komt goed, maak je niet druk ”; 
         
         
           dat hij en [naam 3] op enig moment naar buiten zijn gelopen. 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       
        [naam 3] heeft tijdens het getuigenverhoor (zakelijk weergegeven en voor zover relevant) verklaard:  
       
         
           dat het klopt dat hij op 13 mei met [naam gedaagde] en [naam 2] naar het kantoor van [naam eiser 1] is gegaan;  
         
         
           dat alleen [naam gedaagde] met [naam eiser 1] heeft gesproken; 
         
         
           dat [naam gedaagde] de koopovereenkomst wilde herzien omdat het hele bedrag op papier moest staan; 
         
         
           dat hij [naam eiser 1] hoorde zeggen: “ maak je niet druk, het komt goed ” en “ ik regel alles ”; 
         
         
           dat hij op enig moment met [naam 2] naar buiten is gegaan en dat [naam gedaagde] op dat moment nog binnen was met [naam eiser 1].  
         
       
       
     
     
       2.20. 
       
        [naam eiser 1] heeft tijdens het getuigenverhoor verklaard dat het niet klopt dat [naam gedaagde] op 13 mei met [naam 3] en [naam 2] op zijn kantoor is geweest.  
       
     
     
       2.21. 
       Op basis van de getuigenverklaringen van [naam gedaagde], [naam 2] en [naam 3] valt niet uit te sluiten dat [naam gedaagde], zoals hij heeft gesteld, op 13 mei naar het kantoor van [naam eiser 1] is gegaan met [naam 2] en [naam 3] om over de koopovereenkomst te praten. Ook als daarvan wordt uitgegaan, is echter niet komen vast te staan of voldoende aannemelijk geworden dat partijen tijdens deze bespreking de door [naam gedaagde] gestelde overeenstemming hebben bereikt. De getuigen (inclusief [naam gedaagde] zelf) kunnen op geen enkele wijze refereren aan uitdrukkelijke of concrete bewoordingen van [naam eiser 1] waarmee deze zou hebben toegezegd een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met een koopsom van € 750.000,00. Zij verklaren allemaal dat zij [naam eiser 1] sussende woorden hebben horen uitspreken (zoals “ maak je niet druk, het komt goed ”), maar dat is zonder bijkomende omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat partijen op 13 mei de door [naam gedaagde] gestelde wilsovereenstemming hebben bereikt. [naam gedaagde] heeft na 13 mei niet bij [naam eiser 1] aangedrongen op toezending van de nieuwe koopovereenkomst, terwijl het zonder meer voor de hand ligt dat [naam gedaagde] (of zijn broer) op een gegeven moment schriftelijke vastlegging van de gestelde afspraak zou verlangen. Op de vraag wat er na de bespreking van 13 mei precies zou gebeuren, heeft [naam gedaagde] geantwoord dat dat niet duidelijk was. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank er niet van overtuigd dat partijen op 13 mei 2017 overeenstemming hebben bereikt over een nieuwe koopovereenkomst met een koopprijs van € 750.000,00.  
       
       
         
           de vorderingen van [naam eiser 1] 
         
       
       
     
     
       2.22. 
       Nu [naam gedaagde] niet is geslaagd in de bewijslevering staat vast dat [naam gedaagde] op grond van de koopovereenkomst van 12 mei 2017 de daarin omschreven appartementsrechten aan [naam eiser 1] moet leveren tegen betaling van een koopsom van € 250.000,00. [naam gedaagde] heeft de leveringsverplichting op grond van de koopovereenkomst op zichzelf ook niet betwist. De vorderingen van [naam eiser 1] liggen daarom in beginsel voor toewijzing gereed. Hierna zal de rechtbank de verweren van [naam gedaagde] (en de daarmee samenhangende reconventionele vorderingen) beoordelen.  
       
       
         
           nietigheid koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       
        [naam gedaagde] stelt dat de koopovereenkomst nietig is op grond van artikel 3:40 BW, omdat partijen volgens hem een veel te lage prijs van € 250.000,00 zijn overeengekomen. Volgens [naam gedaagde] hadden de appartementen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een waarde van € 750.000,00.  
       
     
     
       2.24. 
       
         
          [naam gedaagde] heeft verklaringen van twee makelaars overgelegd. Zij verklaren allebei dat de appartementen ten tijde van de koop een waarde van ongeveer € 750.000,00 hadden. De makelaars lichten in die verklaringen echter niet toe hoe zij tot deze waardebepaling zijn gekomen en welke omstandigheden daarbij een rol hebben gespeeld. Gesteld noch gebleken is dat zij de appartementen op of omstreeks 12 mei 2017 zelf hebben bezichtigd en hun oordeel mede daarop baseren. Een toelichting op deze waardebepalingen is nodig, omdat [naam eiser 1] heeft aangevoerd dat € 250.000,00 geen vreemde koopprijs was gelet op het achterstallig onderhoud van de appartementen. De koopovereenkomst bevat daarvoor een uitdrukkelijke aanwijzing in artikel 20, dat als volgt luidt: ‘ Koper is ermee bekend dat de objecten achterstallig zijn onderhouden ’. Gelet hierop had [naam gedaagde] nader moeten onderbouwen waarom de appartementen, ondanks het achterstallig onderhoud, in mei 2017 een waarde hadden van ongeveer € 750.000,00. Nu die onderbouwing ontbreekt, heeft [naam gedaagde] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de appartementen voor een zodanig lage prijs zijn verkocht dat deze verkoop in strijd moet worden geacht met de openbare orde. Het kan misschien zo zijn dat de prijs erg laag was en dat [naam eiser 1] met de overeenkomst (dus) een goede slag heeft geslagen en [naam gedaagde] niet, maar dat is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende voor de conclusie dat sprake is van strijd met de openbare orde. [naam gedaagde] heeft zijn verwijzing in dit verband naar belastingwetgeving en de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme niet nader geconcretiseerd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. De door [naam gedaagde] in een zeer laat stadium van de procedure overgelegde foto’s, waarop volgens hem is te zien dat de diverse appartementen niet achterstallig zijn onderhouden, doen hieraan niet af. De rechtbank kan op basis van enkele foto’s, zonder verdere toelichting van [naam gedaagde] of van zijn makelaar(s), niet vaststellen dat de appartementsrechten (zoals [naam gedaagde] stelt) niet achterstallig waren onderhouden.  
         
           vernietiging wegens bedrog 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       
         
          [naam gedaagde] legt aan zijn standpunt dat sprake is van bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) ten grondslag dat [naam eiser 1] hem met de valse toezegging om hem € 500.000,00 buiten de koopovereenkomst om te betalen (en naar later gesteld daarnaast nog ongeveer € 250.000,00 ter aflossing van schulden) heeft bewogen om de koopovereenkomst te ondertekenen.  
         Op basis van de getuigenverklaringen is in conventie niet vast komen te staan dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat [naam eiser 1] [naam gedaagde] naast de koopovereenkomst € 500.000,00 (of meer) zou betalen. Op basis van die getuigenverklaringen kan ook niet worden vastgesteld dat partijen die mogelijkheid met elkaar hebben besproken. Om die reden faalt het beroep van [naam gedaagde] op vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog.    
       
       
       
         
           vernietiging wegens misbruik van omstandigheden  
         
       
       
     
     
       2.26. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft [naam gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat op/omstreeks 12 mei 2017 sprake was van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW. [naam gedaagde] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij op het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst kampte met psychische problemen naar de onder 2.11 vermelde verklaringen. De verklaring van de behandelaar van Psyq Rijnmond over een behandeling in 2009 is ook bij de beoordeling op dit punt niet relevant omdat deze geen betrekking heeft op de mentale gesteldheid van [naam gedaagde] en het bestaan van eventuele psychische problemen op/omstreeks 12 mei 2017. Hetzelfde geldt voor de verklaring van GZ-psycholoog [naam 6] van 21 juli 2020. Uit die verklaring blijkt dat [naam gedaagde] vanaf mei 2019 tot heden (naar de rechtbank begrijpt tot 21 juli 2020, de datum van de verklaring) onder behandeling is geweest. Ook die verklaring bevat onvoldoende aanknopingspunten voor het standpunt dat [naam gedaagde] op/omstreeks 12 mei 2017 te kampen had met de gestelde psychische problemen. [naam gedaagde] heeft overigens evenmin voldoende gemotiveerd gesteld dat [naam eiser 1] bij het sluiten van de overeenkomst wist of moest weten van de gestelde psychische problemen en daarvan misbruik heeft gemaakt. Verder heeft [naam eiser 1] onweersproken gesteld dat [naam gedaagde] in de betreffende periode meer vastgoedtransacties heeft gesloten en dat nergens uit blijkt dat psychische problemen eraan in de weg stonden om dit op een verantwoorde manier te doen. Ten slotte zijn de financiële problemen van [naam gedaagde] – waarvan [naam eiser 1] al dan niet op 12 mei 2017 op de hoogte was – op zichzelf, zonder bijkomende omstandigheden, onvoldoende om het beroep op misbruik van omstandigheden te rechtvaardigen.  
       
       
         
           vernietiging op grond van dwaling 
           
         
       
     
     
       2.27. 
       Ook het beroep op dwaling faalt, nu [naam gedaagde] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat zich een dwalingsgrond in de zin van artikel 6:228 lid 1 BW voordoet. Onder verwijzing naar 2.24 geldt dat niet vast is komen te staan dat de appartementen (gelet op de staat daarvan) voor een uitzonderlijk lage prijs zijn verkocht aan [naam eiser 1]. Van dwaling van beide partijen omtrent de waarde van de appartementen, zoals door [naam gedaagde] is bepleit en door [naam eiser 1] is betwist, is geen sprake. Voor zover [naam gedaagde] zelf heeft gedwaald over de verkoopwaarde van de appartementen behoort die dwaling, gelet op het feit dat [naam gedaagde] zelf (ook) regelmatig in vastgoed heeft gehandeld en niet is gebleken dat [naam eiser 1] hem daar verkeerd over heeft voorgelicht, voor zijn rekening te komen.  
       
       
         
           tekortkoming in de nakoming door [naam eiser 1]  
         
       
       
     
     
       2.28. 
       
        [naam gedaagde] stelt ter onderbouwing van het standpunt dat [naam eiser 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst dat in deze overeenkomst een te lage koopprijs is opgenomen en dat om die reden geen enkele notaris zal meewerken aan de levering van de appartementen aan [naam eiser 1]. [naam gedaagde] heeft nagelaten expliciet te stellen in de nakoming van welke in de koopovereenkomst opgenomen verbintenis [naam eiser 1] volgens hem tekort is geschoten. Voor zover de rechtbank uit het geheel van de stellingen van [naam gedaagde] moet begrijpen dat [naam eiser 1] niet aan zijn afnameverplichting zal kunnen voldoen vanwege de (gestelde) uitzonderlijk lage koopprijs van de appartementen, wordt dit standpunt onder verwijzing naar het oordeel onder 2.24 verworpen. Voor het overige is gesteld noch gebleken dat [naam eiser 1] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst. Het beroep op ontbinding van de koopovereenkomst faalt.   
       
       
         
           conclusie en kosten 
           
         
       
     
     
       2.29. 
       De verweren van [naam gedaagde] slagen dus niet. Zijn reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen. De rechtbank zal [naam gedaagde] veroordelen tot betaling van de beslag-, proces- en nakosten aan de zijde van [naam eiser 1].  
       
     
     
       2.30. 
       De vordering van [naam eiser 1] tot betaling van de beslagkosten is gelet op artikel 706 Rv toewijsbaar voor zover deze kosten bij dagvaarding zijn onderbouwd. [naam eiser 1] vordert een bedrag van € 617,30 aan verschotten, maar heeft nagelaten de volledige stukken in het geding te brengen waaruit de hoogte van de gevorderde verschotten blijkt. Van de gevorderde verschotten is een bedrag van € 87,48 met stukken onderbouwd. De totale beslagkosten worden daarom begroot op € 87,48 voor verschotten, € 304,00 aan griffierecht en € 563,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 563,00). 
       
     
     
       2.31. 
       De proceskosten in conventie aan de zijde van [naam eiser 1] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€ 	102,96 
       - griffierecht	€	304,00 
       - salaris advocaat	€ 	2.533,50  (4,5 punten × tarief € 563,00) 
       Totaal	€ 	2.940,46 
       
       
         Gebleken is dat ten onrechte griffierecht is geheven voor zowel het beslagrekest als de dagvaarding. Gelet hierop zal de griffier het in de hoofdzaak geheven griffierecht aan [naam eiser 1] terugbetalen en wordt [naam gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 2.636,46 aan proceskosten. 
       
       
     
     
       2.32. 
       De proceskosten van [naam eiser 1] in reconventie (bestaande uit salaris advocaat) bedragen € 563,00 (2,0 punt × tarief € 563,00 × factor 0,5). [naam gedaagde] zal ook in deze kosten worden veroordeeld.  
       
     
     
       2.33. 
       
         De in conventie gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
         
           3.	De beslissing 
         
         De rechtbank 
       
       
       
         
           in conventie 
         
       
     
     
       3.1. 
       veroordeelt [naam gedaagde] tot nakoming van zijn verbintenissen uit de op 12 mei 2017 gesloten koopovereenkomst, waaronder de verplichting om zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten aan [naam eiser 1]; 
       
     
     
       3.2. 
       bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [naam gedaagde] om de notaris in staat te stellen de levering van de appartementsrechten te verzorgen, indien [naam gedaagde] niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis alsnog zijn medewerking heeft verleend aan de levering van de appartementsrechten; 
       
     
     
       3.3. 
       veroordeelt [naam gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 954,48; 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser 1] tot op heden begroot op € 2.636,46;  
     
     
       3.5. 
       veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, indien [naam gedaagde] niet uiterlijk veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       veroordeelt [naam eiser 2] in de proceskosten, aan de zijde van [naam verweerder] tot op heden begroot op € 563,00; 
       
       
         
           in conventie en reconventie 
         
       
     
     
       3.7. 
       verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       3.8. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. B. Meeuwisse-den Boer, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en op 6 oktober 2021 uitgesproken in het openbaar. 
       
       
       
         [3266/3194]