ECLI: ECLI:NL:GHARN:2012:BX7276

Titel: ECLI:NL:GHARN:2012:BX7276 Gerechtshof Arnhem , 04-09-2012 / 12-00052

Gerecht: Gerechtshof Arnhem

Datum uitspraak: 2012-09-04

Zaaknummer: 12-00052

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARN:2012:BX7276

---

Wet WOZ.  
         Hof stelt waarde winkelpand in goede justitie vast.

GERECHTSHOF ARNHEM 
       Sector belastingrecht 
     
     
     
       nummer 12/00052 
       uitspraakdatum: 4 september 2012 
     
     
     Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
     
     op het hoger beroep van 
     
     
       Xte Z (hierna: belanghebbende) 
       en X  BV te Z 
     
     
     tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 14 december 2011, nummer 10/1736 WOZ, 
       
     in het geding tussen belanghebbenden en 
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk (hierna: de Ambtenaar). 
     
     
     
     1.	Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), gericht aan belanghebbende, de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 en 2 / B-straat 1, 2, 3, 4, en 5 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op de bedragen als vermeld in 2.6. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2010 (OZB) vastgesteld. 
     
     1.2	Op het bezwaar van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 10 september 2010 de eerder vastgestelde waarde van een aantal objecten verminderd tot bedragen als vermeld in 2.6 en in zoverre de opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. 
     
     1.3	Belanghebbende en X BV (hierna ook: de BV) zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep van de BV bij uitspraak van 14 december 2011 niet-ontvankelijk verklaard, het beroep van belanghebbende ten dele gegrond verklaard, de uitspraken van de Ambtenaar in zoverre vernietigd en de vastgestelde waarden verminderd tot de in 2.6 genoemde bedragen en, naar het Hof begrijpt, de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd, met veroordeling van de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in de bezwaarfase en het beroep in eerste aanleg. 
     
     1.4	Belanghebbende en de BV hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en het hoger beroep bij nadere brieven aangevuld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.5	Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft. 
     
     1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 juli 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar. 
     
     1.7	De gemachtigde van belang¬hebbende heeft een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd. 
     
     1.8	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
     
     
     2.	De vaststaande feiten 
     
     2.1	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 en 2 / B-straat 1, 2, 3, 4 en 5 te Z. Het betreft een hoekpand dat bestaat uit twee winkeleenheden (A-straat 1 en 2), een benedenwoning (B-straat 1) en vier bovenwoningen (B-straat 2, 3, 4 en 5). Het is niet in geschil dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van zeven afzonderlijke onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ (hierna: de objecten). 
     
     2.2	A-straat 1 is een winkel/kantoorruimte met een bruto vloeroppervlakte van 99 m², A-straat 2 een winkel met een bruto vloeroppervlakte van 74 m². Beide winkels zijn verhuurd aan derden. De winkels zijn gelegen op een zogenoemde B2-locatie. De woningen met het adres B-straat hebben een inhoud van respectievelijk 288 m³, 118 m³, 118 m³, 100 m³ en 107 m³. Ook de woningen zijn verhuurd aan derden. Het gehele complex is een pand uit de 18e eeuw met een matige staat van onderhoud. De kwaliteit en het voorzieningenniveau van de bovenwoningen zijn eveneens matig. Belanghebbende heeft foto's overgelegd die de staat van het onderhoud weergeven, alsmede een factuur, gericht aan de BV, met betrekking tot in 2011 aan het complex verricht schilderwerk. 
     
     2.3	Belanghebbende biedt het gehele complex sedert 2007 te koop aan via makelaar A te Q. Bij brief van 13 juli 2007 zijn de huurders daarvan op de hoogte gesteld in verband met een bezichtiging. De vraagprijs bedraagt € 669.000. Op het internet is deze vraagprijs tot op de dag van de zitting van het Hof niet aangepast. Bij brief van 20 januari 2011 heeft het genoemde makelaarskantoor aan belanghebbende bericht een waarde van € 410.000 voor het complex reëel te vinden. 
     
     2.4	Belanghebbende heeft in bezwaar, en nadien in beroep bij de Rechtbank, een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 juni 2010 door B, makelaar te R. In dat rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het gehele complex, vrij van huur en gebruik, geschat op € 445.000. B heeft daarbij melding gemaakt van huurprijzen van de winkels gezamenlijk van € 23.592, van de benedenwoning van € 5.448 en van de bovenwoningen gezamenlijk van € 11.624. In hoger beroep heeft belanghebbende een brief van B van 14 januari 2012 overgelegd, waarin B aangeeft dat de waarde kan worden gespecificeerd als in 2.6 vermeld. 
     
     2.5	De Ambtenaar heeft in de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 oktober 2011 door C, WOZ-taxateur. Daarin is de waarde van de winkels getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,9 en een huurwaarde van nummer 1 van (99 x € 107, ofwel) € 10.593 en een huurwaarde van nummer 2 van (74 x € 136, ofwel) € 10.064. De waarde van de woningen is in het rapport getaxeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. De Ambtenaar heeft zich in beroep bij de Rechtbank op het standpunt gesteld dat de waarden kunnen worden vastgesteld conform de uitkomsten in het rapport van C, zoals vermeld in 2.6 hierna. Op grond daarvan heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde van twee bovenwoningen verminderd en, omdat de uitkomst van de taxatie van C op dat punt niet kon worden gevolgd, de vastgestelde waarde van twee andere bovenwoningen verder verminderd. 
     
     2.6	De waarden van de objecten zijn in de loop van het geding als volgt vastgesteld (waarbij 1 de oorspronkelijke beschikking is, 2 de waarde na de uitspraak op bezwaar, 3 de door C getaxeerde waarde, 4 de door de Rechtbank vastgestelde waarde en 5 de door B geschatte en door belanghebbende in hoger beroep verdedigde waarde: 
     
     1		2		3		4		5 
     
     A-straat 1	104.000		104.000		104.000		104.000		  92.500 
     
     A-straat 2	  99.000		  99.000		  99.000		  99.000		  97.500 
     
     B-straat 1	140.000		120.000		120.000		120.000		  85.000 
     
     B-straat 2	  77.000		  61.000		  57.000		  57.000		  45.000 
     
     B-straat 3	  77.000		  61.000		  57.000		  57.000		  45.000 
     
     B-straat 4	  66.000		  52.000		  52.000		  47.000		  40.000 
     
     B-straat 5	  70.000		  55.000		  55.000		  50.500		  40.000 
     
     TOTAAL	633.000		552.000		544.000		534.500		445.000 
     
     2.7	De griffier van de Rechtbank heeft belanghebbende en de BV, voor het in behandeling nemen van de beroepschriften, een nota griffierecht verzonden. Omdat sprake was van één beroepschrift van twee indieners ter zake van hetzelfde besluit, is met toepassing van artikel 8:41, eerste lid, tweede volzin, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) eenmaal griffierecht geheven. Omdat één van de indieners een besloten vennootschap is, is overeenkomstig artikel 8:41, eerste lid, derde volzin van de Awb juncto artikel 27b, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de Awr) een griffierecht geheven van € 298. De nota is gericht aan de gemachtigde van belanghebbende met de vermelding "AWB 10/1736 00000000 X vs De heffings" die het bedrag op een verschottendeclaratie aan belanghebbende heeft doorbelast. 
     
     2.8	De Rechtbank heeft ter zake van de door belanghebbende en de BV ingediende beroepen beslist in één uitspraak. De Rechtbank heeft het beroep van de BV niet-ontvankelijk verklaard omdat zij eigenaar noch gebruiker is van de onderhavige objecten en gesteld noch gebleken is dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 26a van de Awr. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ten dele gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de vier bovenwoningen verminderd. Bij het bepalen van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van belanghebbende (bezwaar- en beroepsfase) heeft de Rechtbank geoordeeld dat sprake is van zaken van een gemiddeld gewicht en factor 1 toegepast. Met betrekking tot het vergoeden van het betaalde griffierecht heeft de Rechtbank overwogen dat uitsluitend griffierecht is geheven van de BV en geoordeeld dat, nu de BV niet-ontvankelijk is verklaard, het betaalde griffierecht niet voor vergoeding in aanmerking komt. 
     
     2.9	De griffier van het Hof heeft de BV voor het in behandeling nemen van de beroepschriften een nota griffierecht verzonden. Omdat sprake was van één geschrift van twee indieners ter zake van dezelfde uitspraak, is met overeenkomstige toepassing van artikel 27l, eerste lid, tweede en derde volzin, en tweede lid, aanhef en onderdeel c van de Awr, eenmaal griffierecht geheven tot een bedrag van € 454. 
     
     
     3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     3.1	In geschil is of de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat voor vergoeding van het griffierecht geen plaats is. Voorts is in geschil de vastgestelde waarde van de objecten. 
     
     3.2	Belanghebbende stelt dat de nota griffierecht op zijn naam staat, dat hij het griffierecht ook heeft voldaan en dat, nu zijn beroep gegrond is verklaard, de Rechtbank had moeten beslissen dat het griffierecht volledig aan hem zou moeten worden vergoed door de Ambtenaar. De vastgestelde waarde van de zeven objecten moet worden verminderd overeenkomstig de specificatie in de brief van B. 
     
     3.3	De Ambtenaar stelt dat de Rechtbank terecht de BV niet-ontvankelijk heeft verklaard, dat met betrekking tot het door belanghebbende bij de Rechtbank ingediende beroep geen griffierecht is geheven en dat de beslissing van de Rechtbank dat geen griffierecht behoeft te worden vergoed, juist is. De Ambtenaar is, met verwijzing naar het overgelegde taxatierapport van C, van mening dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     3.4	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting. 
     
     3.5	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de objecten, tot veroordeling van de Ambtenaar in zijn proceskosten en vergoeding van de volledige bedragen die zijn betaald voor het in behandeling nemen van de beroepschriften bij de Rechtbank en bij het Hof. 
     
     3.6	 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     4.	Beoordeling van het geschil 
     
     met betrekking tot het griffierecht bij de Rechtbank 
     
     4.1	De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat belanghebbende al langere tijd zijn cliënt is met betrekking tot juridische aangelegenheden van hem en zijn besloten vennootschappen en dat hij, toen hij het beroepschrift bij de Rechtbank indiende, niet zeker wist of belanghebbende of de BV als belanghebbende in deze zaak moest worden aangemerkt. Daarom heeft hij bewust een beroepschrift voor beide ingediend. Het Hof gaat ervan uit dat de gemachtigde, een advocaat en dus juridisch geschoold, op de hoogte is van de gevolgen die daaruit voor het griffierecht (kunnen) voortvloeien. Gesteld noch gebleken is dat het beroepschrift op naam van de BV bij de Rechtbank is ingetrokken. 
     
     4.2	Voor het beroep bij de Rechtbank is ook in belastingzaken artikel 8:41, eerste lid, van de Awb onverkort van toepassing. Gelet daarop en op artikel 27b, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Awr, is door de griffier van de Rechtbank terecht een griffierecht geheven van € 298, het hoogste bedrag dat één van de indieners verschuldigd is. Naar het oordeel van het Hof moet dit griffierecht worden aangemerkt als één recht voor alle ingediende beroepschriften tezamen. Artikel 8:41, eerste lid, van de Awb schrijft niet voor aan wie van de indieners in de daar genoemde gevallen het verschuldigde griffierecht in rekening moet worden gebracht. De door de Rechtbank gevolgde weg wordt niet afgesneden door artikel 26a van de Awr. Dat de nota griffierecht met overeenkomstige toepassing van artikel 8:40 van de Awb wordt toegezonden aan de eerstgenoemde in het beroepschrift betekent niet dat alleen hij het griffierecht is verschuldigd. Het ligt voor de hand te veronderstellen dat de indieners van de beroepschriften het griffierecht verdelen en onderling verrekenen naar rato van hun verschuldigdheid. De omstandigheid dat in dit geval de nota ten name van belanghebbende is gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat een gegrond beroep tot gevolg heeft dat aan hem het volledige bedrag, dat is afgestemd op het bedrag dat de BV verschuldigd zou zijn voor het door haar ingediende beroepschrift, moet worden vergoed. 
     
     4.3	De gemachtigde heeft erkend dat de BV in dezen niet als belanghebbende kan worden aangemerkt. De WOZ-beschikkingen staan immers niet, zoals ook de Rechtbank in aanmerking heeft genomen, op naam van de BV en de BV is ook niet aan te merken als gebruiker. Dat een situatie als bedoeld in artikel 26 van de Wet WOZ zich heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Daar komt bij dat de uitspraak op bezwaar slechts vermeldt dat zij betrekking heeft op een bezwaarschrift ten name van belanghebbende (X). Slechts belanghebbende kon tegen de uitspraak van de Ambtenaar in beroep komen. 
     
     4.4	De Rechtbank heeft derhalve terecht de BV niet-ontvankelijk verklaard in haar beroep. 
     
     4.5	De BV is tegen deze beslissing van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De gemachtigde heeft verklaard dat hij wel namens de BV móést opkomen tegen de uitspraak van de Rechtbank omdat hij die uitspraak ook bestrijdt voor wat betreft de beslissing omtrent de vergoeding van het griffierecht. Deze stelling is echter niet juist. Belanghebbende verdedigt immers dat hem het bij de Rechtbank betaalde griffierecht van € 298 moet worden vergoed omdat de Rechtbank zijn beroep gegrond heeft verklaard. Voor het verdedigen van die stelling volstaat het namens belanghebbende ingediende hogerberoepschrift. Tegen de niet-ontvankelijkverklaring en het niet vergoeden van griffierecht aan de BV door de Rechtbank zijn door de BV in hoger beroep verder geen gronden aangevoerd. Nu de uitspraak van de Rechtbank in zoverre juist is, is het hoger beroep van de BV ongegrond. 
     
     4.6	Omdat de Rechtbank het beroep van belanghebbende gegrond heeft verklaard, brengt artikel 8:74 van de Awb met zich dat hem het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed. Een regeling voor een geval als het onderhavige, waarin er meer indieners van een beroepschrift zijn waarvoor slechts eenmaal griffierecht is geheven en waarin over de beroepschriften verschillend moet worden geoordeeld omtrent de ontvankelijkheid of de gegrondheid daarvan, is in art. 8:74 niet opgenomen. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor onder 4.2 heeft overwogen, is het Hof van oordeel dat in dit geval de Rechtbank had moeten gelasten het griffierecht te vergoeden tot een bedrag van € 36, te weten het evenredige aandeel voor het beroep van belanghebbende in het totaal betaalde griffierecht (41/339 x € 298). In zoverre is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. 
     
     
     met betrekking tot de waarde van de objecten 
     
     4.7	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
     
     4.8	De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.7 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 
     
     4.9	Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251). 
     
     4.10	Zoals de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld rust de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is, op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft bijgebracht. 
     
     4.11	Belanghebbende heeft het door B opgemaakte taxatierapport overgelegd waarin de waarde van het gehele complex is getaxeerd op € 445.000. B heeft bij brief van 14 januari 2012 een specificatie gegeven van dat bedrag. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij van B heeft vernomen dat de waarde van het gehele complex is opgebouwd uit de afzonderlijk vastgestelde waarde van de deelobjecten en dat de bedragen in de brief van 14 januari 2012 niet een uitsplitsing zijn van een eerder vastgestelde waarde van het totaal. 
     
     4.12	De Ambtenaar verwijst in dit verband voor de vaststelling van de waarde van de (boven)woningen naar het in onderdeel 2.5 van deze uitspraak genoemde taxatierapport van C en de door hem thans onderschreven uitspraak van de Rechtbank. In dat taxatierapport wordt, op basis van transactieprijzen van – in de ogen van de taxateur met deze objecten vergelijkbare – vergelijkingsobjecten geconcludeerd tot een waarde van de woningen van respectievelijk € 120.000, € 57.000, € 57.000, € 52.000 en € 55.000. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar met het door hem overgelegde rapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk maakt dat de waarde van de (boven)woningen B-straat 1, 2 en 3 (nader) moet worden vastgesteld op de hiervoor genoemde waarden. Met betrekking tot de bovenwoningen B-straat 4 en 5 heeft de Rechtbank geoordeeld dat in het rapport de waarde onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, dat ook belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en dat de waarde van die bovenwoningen in goede justitie kan worden vastgesteld op respectievelijk € 47.000 en € 50.500. Mede gelet op de nader ter zitting van het Hof door de Ambtenaar gegeven toelichting, onderschrijft het Hof die oordelen van de Rechtbank en maakt het de daartoe gebezigde gronden tot de zijne. 
     
     4.13	Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet aan het vorenstaande niet af. Met name is het Hof van oordeel dat uit het overgelegde taxatierapport van B en de daaraan ten grondslag gelegde specificatie niet kan worden afgeleid dat de waarde in het economische verkeer van de (boven)woningen op een lager bedrag moet worden gesteld. Onduidelijk is gebleven op welke, controleerbare, wijze B de waarden heeft getaxeerd. Ook de algemene stelling van belanghebbende dat het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport niet de juiste waarden vermeldt, gelet op het steeds weer naar beneden bijstellen van de vastgestelde waarde, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Uit die stelling kan immers niet worden afgeleid dat de uiteindelijk door de Ambtenaar verdedigde waarde onjuist is. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden met de ouderdom en de onderhoudstoestand van het complex en dat de waarden zoals vastgesteld door de Rechtbank niet te hoog zijn. 
     
     4.14	Ook met betrekking tot de winkel A-straat 2 verwijst de Ambtenaar naar het door hem overgelegde taxatierapport van C. De waarde is daarin vastgesteld op € 99.000, uitgaande van een huurwaarde van € 10.064 (74 m² à € 136) en een kapitalisatiefactor van 9,9. Belanghebbende heeft deze kapitalisatiefactor niet bestreden. In zijn pleitnota stelt belanghebbende dat uitgegaan dient te worden van een huur op 1 januari 2010 van € 13.039,92. Ook indien wordt uitgegaan van een indexatie van deze huur naar de waardepeildatum 1 januari 2009 betekent dit dat belanghebbende een aanzienlijk hogere waarde verdedigt dan de Ambtenaar. Dat zijn standpunt dat de waarde € 97.500 bedraagt beter aansluit op de realiteit, zoals verwoord in de pleitnota, vermag het Hof dan niet in te zien. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
     
     4.15	De Ambtenaar verwijst ook voor de verdediging van zijn standpunt dat de waarde van de winkel A-straat 1 € 104.000 bedraagt, naar het taxatierapport van C waarin die waarde wordt onderbouwd door te wijzen op een huurwaarde van € 10.593 (99 m² à € 107) en een kapitalisatiefactor van 9,9. Belanghebbende stelt in zijn pleitnota dat moet worden uitgegaan van 76 m² winkel en 12 m² kantoor, en van de werkelijk in 2009 gerealiseerde huur van € 10.359. De kapitalisatiefactor van 9,9 is niet in geschil. 
     
     4.16	Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hij heeft eerst ter zitting een overzicht overgelegd waaruit zou moeten blijken dat de huurwaarde die in het taxatierapport is gebruikt, juist is. In dat overzicht zijn echter enkel objecten vermeld met een (veel) betere ligging en een (veel) hogere huurwaarde. Van vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof geen sprake. Een onderbouwing voor de gehanteerde huurwaarde valt daaruit niet (rechtstreeks) af te leiden. Ook de nadere toelichting die de Ambtenaar ter zitting heeft gegeven, heeft het Hof niet overtuigd. 
     
     4.17	Ook belanghebbende maakt de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. Uit de door hem in de pleitnota genoemde huur volgt, bij een kapitalisatiefactor van 9,9 immers een hogere waarde dan de door hem verdedigde € 92.500. Bovendien dateert het huurcontract waarop de betaalde, geïndexeerde, huur is gebaseerd, van 1999. Niet uit te sluiten is dat aldus een huur is bepaald die niet (meer) geheel marktconform is. 
     
     4.18	Nu geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof zelf de waarde vaststellen. Gelet op al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht stelt het Hof de waarde van de winkel A-straat 1 in goede justitie vast op € 103.000. 
     
     
     Slotsom 
     
     Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond, doch slechts voor zover het de beslissing van de Rechtbank betreft omtrent de vergoeding van griffierecht. Het Hof zal de gemeente opdragen alsnog het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep door de Rechtbank, te vergoeden tot een bedrag van € 36. 
     
     
     5.	Kosten en griffierecht 
     
     5.1	De beslissing van de Rechtbank omtrent de vergoeding van de proceskosten van belanghebbende kan in stand blijven. De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 ? € 437 ofwel € 874 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en op zijn reis  en verblijfkosten, door het Hof begroot op € 26. 
     
     5.2	De hiervoor opgenomen overwegingen van het Hof omtrent de vergoeding van het griffierecht gelden mutatis mutandis evenzeer in hoger beroep. Dit leidt ertoe dat aan belanghebbende het griffierecht in hoger beroep moet worden vergoed tot een bedrag van € 92 (115/569 x € 454). 
     
     
     
     
     
     
     6.	Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
       –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank doch slechts voor zover het de beslissingen betreft omtrent de vastgestelde waarde van de winkel A-straat 1 en de vergoeding van het griffierecht; 
       –	bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige; 
       –	verklaart het beroep gegrond en vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar voor zover die betrekking heeft op de winkel A-straat 1; 
       –	vermindert de vastgestelde waarde van de winkel A-straat 1 tot € 103.000; 
       –	veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 900, en 
       –	gelast dat de gemeente Winterswijk aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 36 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 92 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof. 
     
     
     
     Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J van de Merwe en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     De beslissing is op 4 september 2012 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     (A. Vellema)	(J.P.M. Kooijmans) 
     
     
     
     Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       	Postbus 20303,  
       	2500 EH  Den Haag.  
       Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.