ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2015:514

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2015:514 Gerechtshof Amsterdam , 24-02-2015 / 200.086.606/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2015-02-24

Zaaknummer: 200.086.606/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:514

---

Huur bedrijfsruimte. Geen opschorting van huurbetalingsverplichting als gevolg van het nog niet gereed zijn van verbouwwerkzaamheden. Geen huurprijsvermindering wegens (gestelde) gebreken. Behandeling van diverse al dan niet met de verschuldigde huurpenningen te verrekenen facturen en schadeposten van huurster.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.086.606/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem	: 	455895/ CV EXPL 10-2266 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 februari 2015 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante], 
       
       wonend te [woonplaats], 
       appellante in principaal appel, tevens geïntimeerde in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. H.J. Bettink te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de vennootschap onder firma POTTENBAKKERIJ DE BOLLE DEUR V.O.F.,  
       
       gevestigd te Harmelen, gemeente Woerden, 
       geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. J.J. Perrels te Hoofddorp.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en De Bolle Deur genoemd.  
     
     
     
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 3 februari 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Haarlem, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter), van 29 december 2010, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen De Bolle Deur als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.  
     
     
     
       Bij arrest van 24 mei 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke op 3 november 2011 heeft plaatsgevonden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich onder de stukken. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven tevens akte vermeerdering eis, met producties; 
     - memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft - onder vermeerdering van eis - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vordering (in conventie) van De Bolle Deur alsnog zal afwijzen en De Bolle Deur (in reconventie) zal veroordelen tot de betaling aan [appellante] van bedragen van € 49.240,61, € 2.852,24, € 73.971,= en € 9.073,75, telkens met wettelijke rente en met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       De Bolle Deur heeft geconcludeerd, zakelijk, tot verwerping van het principaal appel en - in incidenteel appel - tot veroordeling van [appellante] tot betaling van bedragen van € 17.632,77 en € 2.664,89 bovenop het bij het bestreden vonnis toegewezen bedrag van € 16.088,20, met rente, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.   
     
     
     
       Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” (1 tot en met 6) de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       Tussen De Bolle Deur als verhuurster en [appellante] als huurster heeft van 1 december 2008 tot en met 31 augustus 2010 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Oude Zijlvest 37zw te Haarlem (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 2.677,50 inclusief btw per maand. In artikel 8 van de huurovereenkomst is opgenomen dat De Bolle Deur voor haar rekening een aantal in dat artikel omschreven verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde zou uitvoeren. [appellante] heeft al per 15 oktober 2008 de beschikking over het gehuurde verkregen. Partijen zijn overeengekomen dat [appellante] in verband daarmee De Bolle Deur een gebruiksvergoeding ter grootte van de huurprijs zou betalen. In het vervolg zal het hof die vergoeding om praktische redenen als huur aanduiden. Niet De Bolle Deur maar [appellante] heeft vervolgens de bedoelde verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. [appellante] heeft van 1 april 2009 tot 1 april 2010 in het gehuurde een horecaonderneming geëxploiteerd, “Soep Soep & Soepkip”. 
       
     
     
       3.2. 
       In de eerste aanleg van dit geding vorderde De Bolle Deur in conventie, na wijziging van eis en voor zover in appel nog van belang, de betaling van [appellante] van een bedrag van € 57.566,25, met rente, wegens niet betaalde huurpenningen. [appellante] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en in reconventie, na wijziging van eis, onder verrekening van het door haar erkende gedeelte van de vordering van De Bolle Deur de betaling van De Bolle Deur gevorderd van, voor zover in appel van belang, bedragen van € 59.950,61 en € 2.852,24, beide met rente, wegens door haar gemaakte kosten voor herstel van het gehuurde respectievelijk van energieverbruik, alsmede van een bij staat op te maken schadevergoeding vanwege het feit dat zij haar in het gehuurde gedreven onderneming per 1 april 2010 heeft moeten staken. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van De Bolle Deur in beginsel toewijsbaar geacht, maar [appellante] toegestaan hiermee een bedrag van € 41.478,05 te verrekenen wegens door haar gemaakte kosten voor herstel van het gehuurde, reden waarom zij [appellante] bij dat vonnis heeft veroordeeld tot de betaling aan De Bolle Deur van een bedrag van € 16.088,20, met rente. De kantonrechter heeft de vorderingen voor het overige over en weer afgewezen en de proceskosten zowel in conventie als in reconventie tussen partijen gecompenseerd. 
       
       
         3.3.1. 
         
           Grief 2 in principaal appel  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] reeds vanaf 15 oktober 2008 huur verschuldigd is en niet pas vanaf 1 april 2009, de datum per welke [appellante] - dankzij de door haar uitgevoerde herstelwerkzaamheden - haar onderneming in het gehuurde kon starten. [appellante] wenst dat in verband hiermee een bedrag van 4½ maand huur, derhalve € 12.048,75, van de vordering in conventie wordt afgetrokken.   
         
       
       
         3.3.2. 
         
           Naar het oordeel van het hof kan de enkele omstandigheid dat [appellante] pas per 1 april 2009 haar onderneming in het gehuurde kon starten niet leiden tot de conclusie dat zij pas per die datum huur behoeft te betalen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat in de huurovereenkomst niet is bepaald dat geen huur verschuldigd zou zijn zolang de verbouwingswerkzaamheden niet gereed waren. Bovendien heeft [appellante] niet aangegeven dat en waarom onjuist is de hierop betrekking hebbende overweging van de kantonrechter, die luidt: 
           “Weliswaar hebben partijen in de huurovereenkomst afgesproken dat  ‘overschrijding van de termijn  (ktr: van de verbouwingswerkzaamheden)  leidt tot opschorting van de datum van huurbetaling , maar niet gebleken is (dat; hof) partijen afspraken hebben gemaakt over de termijn waarbinnen partijen aan hun wederzijdse verbouwings-verplichtingen zouden hebben voldaan, zodat opschorting van de huur evenmin aan de orde kan zijn”.  
           De grief faalt dus. 
         
         
       
       
         3.4.1. 
         Met  grief 3 in principaal appel  betoogt [appellante] dat de kantonrechter de huur over de periode van 1 april 2009 tot en met 31 augustus 2010 had moeten matigen in verband met achterstallig onderhoud. In dit verband stelt [appellante] dat De Bolle Deur ondanks verzoeken daartoe steeds in gebreke is gebleven om verzochte en noodzakelijke werkzaamheden te verrichten. 
         
       
       
         3.4.2. 
         Wat er zij van de door haar aan De Bolle Deur gemaakte verwijten, [appellante] heeft de huurovereenkomst niet (geheel of gedeeltelijk) ontbonden of (gehele of gedeel-telijke) ontbinding gevorderd noch de in art. 7:207 BW bedoelde vordering ingesteld, zodat zij op grond van de huurovereenkomst de daarin bepaalde huur verschuldigd is. Het hof gaat er overigens vanuit dat met de invoering van art. 7:207 BW de mogelijkheid om op grond van gebreken (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst in de vorm van een huurprijsvermindering te vorderen, is verdwenen en dat art. 7:207 BW in zoverre dus exclusief is. De rechter heeft bovendien niet de mogelijkheid een contractueel overeengekomen huurprijs te matigen. Ook deze grief faalt dus. Het door [appellante] te dezen gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienend verworpen. 
         
       
     
     
       3.5. 
       Bij wege van tussenconclusie stelt het hof vast dat de kantonrechter terecht de vordering van De Bolle Deur in conventie in beginsel toewijsbaar heeft geoordeeld.  
       
       
         3.6.1. 
         
           Grief 1 in principaal appel  heeft betrekking op beslissingen van de kantonrechter het door [appellante] gedane beroep op verrekening van de achterstallige huurpenningen met een aantal door haar betaalde facturen niet te honoreren. Het hof zal deze facturen in het navolgende aan een onderzoek onderwerpen en daarbij uitgaan van de door de rechtbank gehanteerde nummering. 
         
       
       
         3.6.2. 
         Ten aanzien van factuur 3 ad € 666,40 (kosten manuren voor het leeghalen van de kelder) en factuur 4 ad € 1.999,20 (vervoerskosten in verband met het leeg opleveren van het gehuurde) voert [appellante] aan dat De Bolle Deur in strijd met haar verplichting het gehuurde niet leeg heeft opgeleverd en dat zij dat daarom op de meest goedkope wijze (namelijk door het inhuren van personeel van haar echtgenoot) zelf heeft gedaan. Het hof acht het terecht dat de kantonrechter de verrekening van deze posten niet heeft toegelaten, omdat niet is gesteld of gebleken dat [appellante] De Bolle Deur te dezen in gebreke heeft gesteld of uit een mededeling van De Bolle Deur heeft kunnen afleiden dat deze in de nakoming van haar verplichting het gehuurde te ontruimen zou tekortschieten. Dat partijen met betrekking tot deze verplichting een fatale termijn zijn overeengekomen die op 21 augustus 2008 (de factuurdatum) al was verstreken, is evenmin gebleken. 
         
       
       
         3.6.3. 
         Met betrekking tot de facturen 12, 22 en 26 ter grootte van respectievelijk € 543,78, € 290,40 en € 126,38 wegens, kort gezegd, huur van zogeheten bouwdrogers voert [appellante] aan dat de kantonrechter deze posten ten onrechte slechts voor de helft verrekenbaar heeft geacht. Volgens [appellante] heeft zij al deze kosten gemaakt ten behoeve van de door haar in plaats van De Bolle Deur verrichte verbouwingswerk-zaamheden. In dit verband wijst zij op een brief van [X], directeur van Aannemingsbedrijf [X] B.V. (verder: [X]), van 4 november 2010, waarin deze schrijft dat het plaatsen van bouwdrogers en het geforceerd drogen beslist noodzakelijk was vanwege het vele vocht dat de nieuwe betonvloer in het gehuurde had gebracht. In aanmerking genomen echter dat de huur van de bouwdrogers blijkens de desbetreffende facturen heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2008, 15 december 2008 en 30 januari 2009 heeft [appellante] niet duidelijk weten te maken waarom deze drogers telkens uitsluitend of grotendeels zijn ingezet in verband met de nieuwe betonvloer althans (mede) voor andere werkzaamheden die De Bolle Deur op grond van de huurovereenkomst zou verrichten. Deze posten heeft de kantonrechter dus terecht niet voor meer dan de helft verrekenbaar geacht.   
         
       
       
         3.6.4. 
         Ten aanzien van factuur 24 ad € 2.664,89 voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij dit bedrag twee maal heeft opgevoerd, namelijk hier en ten aanzien van (de wel verrekenbaar geachte) factuur 6 ter grootte van hetzelfde bedrag. Volgens [appellante] heeft zij niet twee keer hetzelfde bedrag in rekening gebracht. Zij vergist zich: factuur 24 betreft een nota van [X] aan [appellante] ter zake van het stempelen van het pand vanwege instortingsgevaar, factuur 6 betreft een nota van de echtgenoot van [appellante] aan De Bolle Deur waarbij laatstgenoemde de door die echtgenoot verrichte betaling van de nota van [X] in rekening wordt gebracht. De kantonrechter heeft factuur 24 dan ook terecht niet verrekenbaar geacht. Het hof zal in het kader van het incidenteel appel nog op factuur 6 terugkomen (overweging 3.12.1 e.v.).  
         
       
       
         3.6.5. 
         De kantonrechter heeft factuur 30 ad (afgerond) € 1.264,= wegens het verplaatsen van de meterkast en de gasmeteropstelling voor de helft verrekenbaar geacht en voor de andere helft niet. [appellante] meent dat zij deze factuur geheel in verrekening mag brengen, omdat het hier zou gaan om “een verordonneerde verplaatsing conform Bouwbesluiten”. Voor zover zij zich in dit verband mocht beroepen op de door haar in eerste aanleg overgelegde brief van Loodgieters & Installatiebedrijf [L] B.V. (verder: [L]) van 26 november 2010, merkt het hof op dat uit die brief niet blijkt dat en in welke mate de hoogte van de onderhavige factuur verband houdt met het in de brief genoemde Bouwbesluit 2003. Het hof acht de grief in zoverre dan ook onvoldoende toegelicht, zodat er geen aanleiding bestaat op dit punt een andere beslissing te nemen dan de kantonrechter heeft gedaan. 
         
       
       
         3.6.6. 
         De slotsom is dat grief 1 in principaal appel faalt. 
         
       
     
     
       3.7. 
       
         Grief 4 in principaal appel  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte het door [appellante] in reconventie gevorderde bedrag van € 2.852,24 wegens energiekosten heeft afgewezen. Volgens [appellante] staan deze kosten rechtstreeks in verband met de verbouwingswerkzaamheden die door De Bolle Deur hadden moeten worden uitgevoerd. Het hof acht deze grief onvoldoende toegelicht, mede in aanmerking genomen dat [appellante] De Bolle Deur in verband met kosten van elektra al bedragen van € 125,= en € 375,= in rekening heeft gebracht (facturen 8 en 10) en De Bolle Deur het eerste bedrag heeft betaald en uit hoofde van het in zoverre niet bestreden vonnis de verrekening van het tweede bedrag heeft moeten dulden.  
       
     
     
       3.8. 
       Met  grief 5 in principaal appel  stelt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte haar vordering tot schadevergoeding, op te maken bij staat, wegens de beëindiging van haar onderneming (per 1 april 2010) heeft afgewezen. [appellante] heeft echter niet duidelijk gemaakt dat en waarom onjuist is de overweging van de kantonrechter dat [appellante] het causale verband tussen het staken van haar onderneming en de tekortkomingen van De Bolle Deur onvoldoende heeft onderbouwd. De grief is dus onvoldoende toegelicht. Omdat [appellante] op dit punt te weinig heeft gesteld, zal zij niet tot bewijslevering ter zake worden toegelaten. De grief heeft dus geen succes. 
       
     
     
       3.9. 
       De in hoger beroep door [appellante] ingestelde vordering van € 73.971,= strekt tot vergoeding door De Bolle Deur (bij wege van schadevergoeding) van 90% van de met haar onderneming gemoeide investeringen die [appellante] stelt te hebben gedaan en die zij als gevolg van de ontijdige beëindiging van haar bedrijf niet heeft kunnen terugverdienen. Ook hier geldt dat [appellante] te weinig heeft gesteld, in het bijzon-der met betrekking tot het causale verband tussen het staken van haar onderneming en de tekortkomingen van De Bolle Deur. Het hof zal deze vordering dan ook afwijzen.  
       
     
     
       3.10. 
       Met betrekking tot haar in hoger beroep ingestelde vordering van € 9.073,75 heeft [appellante] in haar memorie van grieven in het geheel niets gesteld, zodat deze vordering reeds daarom niet toewijsbaar is. 
       
       
         3.11.1. 
         
           Grief A in incidenteel appel  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de facturen 18 - die van 1 maart 2009 ter grootte van € 15.118,83 en die van 7 mei 2009 ter grootte van € 7.953,23, totaal dus € 23.072,06 - geheel voor verrekening vatbaar heeft geacht. Volgens De Bolle Deur beliepen de totale kosten van de desbetreffende installatiewerkzaamheden van [L] een bedrag van € 35.265,55. Er is namelijk ook nog een factuur van [L] van 8 januari 2009 ter grootte van € 12.193,49. Van het totale bedrag van € 35.265,55 dient De Bolle Deur, zo stelt zij, slechts de helft te vergoeden, omdat [L] in opdracht van [appellante] allerlei bijzondere voorzieningen op het gebied van installatietechniek heeft aangelegd die uitsluitend betrekking hadden op de uitoefening van de onderneming van [appellante]. De Bolle Deur heeft dit in de toelichting op de grief nader feitelijk toegelicht en in dat kader aangevoerd dat het mede gaat om voorzieningen die voor een opvolgend huurder geen waarde hebben. In verband hiermee meent zij dat [appellante] de helft van het bedrag van € 35.265,55, derhalve € 17.632,77, niet met de huurpenningen had mogen verrekenen en wenst zij alsnog de betaling hiervan. Het hof oordeelt als volgt. 
         
       
       
         3.11.2. 
         Waar De Bolle Deur in de toelichting op de grief kennelijk meent de nota van 8 januari 2009 niet, maar die van 7 mei 2009 wel rechtstreeks aan [L] te hebben betaald, is waarschijnlijk sprake van een vergissing: eerstgenoemde factuur heeft immers in eerste aanleg geen rol gespeeld maar ter zake van de factuur van 7 mei 2009 heeft [appellante] zich op verrekening beroepen: [appellante] heeft bij memorie van antwoord in incidenteel appel gesteld dat De Bolle Deur “waarschijnlijk” de factuur van 8 januari 2009 heeft betaald en betwist dat De Bolle Deur die van 7 mei 2009 heeft voldaan. In ieder geval beroept [appellante] zich ten aanzien van de factuur van 8 januari 2009 nog steeds niet op verrekening, terwijl De Bolle Deur niet heeft aangetoond die van 7 mei 2009 te hebben betaald noch van die betaling bewijs heeft aangeboden. Het hof gaat er daarom van uit dat van het in totaal door [L] ter zake in rekening gebrachte bedrag van € 35.265,55 De Bolle Deur € 12.193,49 rechtstreeks aan [L] heeft betaald.  
         
       
       
         3.11.3. 
         Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat een aantal door [L] uitgevoerde werkzaamheden uitsluitend nuttig waren in verband met de door haar in het gehuurde te drijven horecaonderneming. In dat licht bezien acht het hof het, evenals De Bolle Deur, redelijk dat laatstgenoemde slechts de helft van die kosten draagt. Anders dan [appellante] betoogt, ligt de omstandigheid dat niet alle getroffen voorzieningen door een opvolgend huurder kunnen worden gebruikt niet in de risicosfeer van De Bolle Deur in dier voege dat deze gehouden zou zijn al die voorzieningen te betalen of door die voorzieningen ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt. Dit betekent dat De Bolle Deur te dezen slechts een bedrag van € 17.632,77 voor haar rekening behoeft te nemen. Omdat De Bolle Deur de nota van 8 januari 2009 ter grootte van € 12.193,49 heeft voldaan, mag [appellante] - anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld - slechts een bedrag van (€ 17.632,77 minus € 12.193,49 is) € 5.439,28, en dus niet € 23.072,07, met de huurpenningen verrekenen. Dit betekent dat de grief slaagt en dat [appellante] tot betaling van het te veel verrekende bedrag van € 17.632,77 zal worden veroordeeld. De stellingen van [appellante] dat het “De Bolle Deur volledig bekend (was) welke onderneming [appellante] zou starten met alle daaraan verbonden voorzieningen van dien” en dat [appellante] “De Bolle Deur er volledig in heeft betrokken”, indien feitelijk juist, leiden zonder toelichting, die ontbreekt, niet tot een ander oordeel. Het desbetreffende bewijs-aanbod van [appellante] wordt daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.  
         
       
       
         3.12.1. 
         
           Grief B in incidenteel appel  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte [appellante] heeft toegestaan factuur 6 ad € 2.664,89 met de huurpenningen te verrekenen. Volgens De Bolle Deur is de stempeling van het gehuurde, waarop de factuur betrekking heeft, veroorzaakt door het ondeskundig uitvoeren van verschillende werkzaamheden, waaronder het slopen van binnenmuren, door personen die [appellante] heeft inge-schakeld, met name personeelsleden van haar echtgenoot. Verder wijst De Bolle Deur erop in verband met de stabilisatie van het gehuurde op 2 januari 2009 al bedragen aan [X] en een ander bedrijf ten belope van € 22.285,49 te hebben betaald. De Bolle Deur betwist dat zij of door haar ingeschakelde personen op ondeskundige wijze werkzaam-heden hebben uitgevoerd en voert aan dat de stempeling heeft plaatsgevonden, omdat al snel na de start van de verbouwingswerkzaamheden duidelijk was geworden dat het gehuurde ernstig verzakt was en dreigde verder te verzakken. Het hof oordeelt als volgt.  
         
       
       
         3.12.2. 
         
           De litigieuze factuur betreft de betaling door [appellante] van de factuur van [X] ter zake (factuur 24; zie ook overweging 3.6.4). Laatstgenoemde factuur dateert van 31 oktober 2008. De daarin genoemde werkzaamheden waren toen dus al verricht. [appellante] heeft in eerste aanleg (conclusie van antwoord/eis, pagina 3 halverwege) met betrekking tot deze kwestie het volgende aangevoerd: 
           “Eiseres (De Bolle Deur; hof) wilde de houten toog achter bij de trap laten zitten, maar deze was smerig en verrot. De toog bestond uit hardboard. Op dinsdag 21 oktober 2008 heeft gedaagde ([appellante]; hof) deze toog laten verwijderen en zag dat de beren onder de ijzeren latei afgehakt waren en de latei doorgezakt was waar de volledige gevel van het bovenhuis op rust. De latei rustte aan elke kant op ongeveer 7,5 cm. In opdracht van gedaagde zijn de bovenste stenen van het dwarsmuurtje verwijderd om te kijken of daar iets van een constructie zat. Zulks bleek niet het geval te zijn. Gedaagde heeft direct een aannemer ingeschakeld. Gelukkig kon deze aannemer ter plaatse stempelen daar alles was verrot. Gedaagde heeft op dezelfde avond eiseres ingelicht maar kreeg weinig reactie. De dag daarop (22 oktober 2008) is de sector Bouwen en Wonen van de gemeente Haarlem langsgekomen en heeft vastgesteld, dat de situatie niet veilig was en zowel beneden als boven moest iedereen 
           het pand verlaten. De gemeente stelde, dat er een stabiliteitsportaal in moest en dat heeft aannemersbedrijf [X] met spoed geplaatst. Op 27 oktober 2008 heeft er een bespreking plaatsgevonden met bouw en woningtoezicht, [X], [B] Bouw, [P] Bouwtechniek, vennoten van eiseres en gedaagde. Aldaar is een plan opgesteld het pand constructureel en volgens huurcontract aan te passen waarbij gedaagde wat concessies heeft gedaan om kosten te besparen waarvoor eiseres gedaagde nog uitvoerig heeft bedankt. (…) Zowel door [B] Bouw als door [X] is er een offerte uitgebracht voor het verrichten van werkzaamheden aan de hand van de berekeningen van [P] Bouw. Door eiseres werd gekozen voor de offerte van [X]. Gedaagde is zo bereidwillig geweest om de eerste rekening van [P] Bouw en [X] te betalen, want eiseres bezat daartoe niet de middelen”.  
           Het door [appellante] in appel gestelde op dit punt is dus niet nieuw. Het hof is van oordeel dat De Bolle Deur het bovenstaande onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat van de juistheid ervan dient te worden uitgegaan. Mede in aanmerking genomen dat De Bolle Deur de andere op deze kwestie betrekking hebbende facturen van [X] en een ander bedrijf wel heeft betaald en die niet bij [appellante] in rekening heeft gebracht, acht het hof het verweer van De Bolle Deur  tegen de onderhavige verrekening te mager. Bij deze stand van zaken wordt het bewijsaanbod van De Bolle Deur op dit punt als niet ter zake dienend verworpen. De grief faalt. 
         
         
       
     
     
       3.13. 
       De slotsom van al het voorgaande is dat het hof het principaal appel zal verwerpen, de door [appellante] voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen zal afwijzen en [appellante], als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het principaal appel zal veroordelen. Verder zal het hof - in incidenteel appel - [appellante] veroordelen om, bovenop het bij het bestreden vonnis toegewezen bedrag, De Bolle Deur een bedrag te betalen van € 17.632,77. Het incidenteel appel zal voor het overige worden verworpen en de kosten daarvan zullen worden gecompenseerd omdat partijen in zoverre over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld.  
       
     
     
       3.14. 
       Het bewijsaanbod van [appellante], voor zover hiervoor nog niet besproken, wordt als niet ter zake dienend althans als te algemeen en te vaag van de hand gewezen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verwerpt het principaal appel en wijst de voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen van [appellante] af; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van De Bolle Deur gevallen en tot op heden begroot op € 649,= wegens verschotten en € 1.788,= wegens salaris van de advocaat; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in incidenteel appel om (bovenop het bij het bestreden vonnis toegewezen bedrag) aan De Bolle Deur een bedrag te betalen van € 17.632,77; 
     
     
     
       verwerpt het incidenteel appel voor het overige; 
     
     
     
       compenseert de kosten van het incidenteel appel aldus dat partijen ieder de eigen kosten daarvan dragen. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2015.