ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2153

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2153 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-03-2022 / 21/00134

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-03-22

Zaaknummer: 21/00134

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2153

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 21/00134 
     uitspraakdatum: 22 maart 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2020, nummer UTR 19/3940, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 35 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2019, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 280.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2019 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk] gelegen jaren ’30 tussenwoning (bouwjaar 1938) met dakkapel en aanbouw (gerealiseerd in 2018). De woonoppervlakte bedraagt 97 m2. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 146 m2. 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te laag is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 325.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.  
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk, alsook zijn beroep op betalingsonmacht,  uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten: 
       
         
           de onderhoudstoestand van de woning: voldoende (heffingsambtenaar) of goed (belanghebbende); 
         
         
           de voorzieningen van de woning: voldoende (heffingsambtenaar) of goed (belanghebbende). 
         
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een hogere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 8 april 2020, opgesteld door [de taxateur2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 280.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier eveneens in de wijk [de wijk] gelegen jaren ’30 tussenwoningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning en de vier vergelijkingsobjecten hebben verder de volgende kenmerken: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   De woning 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres2] 51 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres2] 9 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres2] 19 
                 
               
               
                 
                   
                    [adres2] 39 
                 
               
             
             
               
                 Woonopp. (ca) 
               
               
                 97 m2  
               
               
                 106  m2 
               
               
                 89 m2 
               
               
                 90 m2 
               
               
                 93 m2 
               
             
             
               
                 Bouwjaar (ca) 
               
               
                 1938 
               
               
                 1939 
               
               
                 1938 
               
               
                 1938 
               
               
                 1938 
               
             
             
               
                 Bouwkundige kwaliteit 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Voldoende 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Matig 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Goed 
               
             
             
               
                 Voorzieningenniveau 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Matig 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Goed 
               
               
                 Goed 
               
             
             
               
                 Kaveloppervlak 
               
               
                 146 m2 
               
               
                 158 m2 
               
               
                 156 m2 
               
               
                 197 m2 
               
               
                 164 m2 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Waarde per waardepeildatum 
               
               
                 € 280.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Koopovereenkomst 
               
               
                 
               
               
                 10-2-2017 
               
               
                 25-4-2017 
               
               
                 7-6-2018 
               
               
                 15-7-2018 
               
             
             
               
                 Transactiesom 
               
               
                 
               
               
                 € 276.500 
               
               
                 € 325.000 
               
               
                 € 375.000 
               
               
                 € 380.000 
               
             
             
               
                 Gecorrigeerde transactiesom 
               
               
                 
               
               
                 € 293.000 
               
               
                 € 342.000 
               
               
                 € 363.000 
               
               
                 € 364.500 
               
             
             
               
                 Berging 
               
               
                 € 5.000 
                 (10 m2) 
               
               
                 € 3.200 
                 (8 m2) 
               
               
                 € 3.000 
                 (6 m2) 
               
               
                 € 4.500 
                 (9 m2) 
               
               
                 € 5.500 
                 (11 m2) 
               
             
             
               
                 Grond 
               
               
                  € 80.300 
               
               
                 € 85.140 
               
               
                 € 84.480 
               
               
                 € 98.010 
               
               
                 € 87.120 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 € 194.700 
               
               
                 € 204.660 
               
               
                 € 254.520 
               
               
                 € 260.490 
               
               
                 € 271.880 
               
             
             
               
                 Woningwaarde  
                 per m2 
               
               
                 
                   € 2.007 
                 
               
               
                 
                   € 1.931 
                 
               
               
                 
                   € 2.860 
                 
               
               
                 
                   € 2.894 
                 
               
               
                 
                   € 2.923 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         Aanbouwen en dakkapellen zijn in de woonoppervlakte meegenomen. Met de kwalificaties matig, voldoende en goed wordt bedoeld: 
       
       
       
         
           
           
           
             
               
                 Goed 
               
               
                 Op peil 
               
             
             
               
                 Voldoende 
               
               
                 Niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn 
               
             
             
               
                 Matig 
               
               
                 Onderhoud op korte termijn noodzakelijk 
               
             
           
         
       
       
       
         Bij zijn nadere stuk heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op de taxatiematrix, en ter onderbouwing van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, (verkoop)documentatie betreffende de vier vergelijkingsobjecten overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen). 
       
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de (verkoop)documentatie betreffende de vergelijkingsobjecten en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te laag is vastgesteld. Gezien het soort object (jaren ’30 tussenwoning), de locatie (in de wijk [de wijk] ), het bouwjaar (omstreeks 1938), de woonoppervlakte (89 m2 tot 106 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Gelet op de overgelegde (verkoop)documentatie heeft de taxateur de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van [adres2] 51 kunnen kwalificeren als matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) en de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de overige vergelijkingsobjecten als goed (op peil). Voor de woning van belanghebbende kon de taxateur uitgaan van de kwalificatie voldoende (niet op peil, maar onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk) voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de woning in 2015/2016 in een niet al te beste staat verkeerde. De jaren erna is de woning ingrijpend verbouwd. Die verbouwing is, zo heeft de gemachtigde ter zitting desgevraagd verklaard, medio 2019 afgerond met de plaatsing een dakkapel aan de achterzijde van de woning. Op de toestanddatum 1 januari 2019 was die ingrijpende verbouwing dus nog gaande, zodat de taxateur de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau - anders dan de vergelijkingobjecten [adres2] 9, 19 en 39 - niet als goed (op peil) behoefde aan te merken. Dit verschil in staat van onderhoud en voorzieningenniveau komt voldoende tot uitdrukking in de lagere woningwaarde per m2 van de woning ten opzichte van die vergelijkingsobjecten. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
       
     
     
       4.5. 
       Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       
       
         wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       (A. Vellema)	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.