ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2008:BG5794

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2008:BG5794 Gerechtshof Leeuwarden , 18-11-2008 / 107.002.291/01

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2008-11-18

Zaaknummer: 107.002.291/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2008:BG5794

---

Koopovereenkomst onroerende zaak.  
         Ontbindende voorwaarde.  
         Geen overeengekomen termijn.

Arrest d.d. 18 november 2008 
       Zaaknummer 107.002.291/01 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
       
     Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats appellant], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat mr. J.V. van Ophem, 
       voor wie gepleit heeft mr. M. Kremer, advocaat te Groningen, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Stichting Samen op Weg in Oude Boteringestraat 19, 
       gevestigd te Groningen, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna te noemen: SOW, 
       advocaat mr. P. Tuinman, 
       voor wie gepleit heeft mr. A.A. Westers, advocaat te Groningen. 
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 19 januari 2005, 6 september 2006 en 26 september 2007 door de rechtbank Groningen. Partijen in dat geding waren enerzijds SOW en anderzijds [appellant] en [mede-gedaagde]. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 13 november 2007 is door (uitsluitend) [appellant] hoger beroep ingesteld van voornoemde vonnissen van 6 september 2006 en 26 september 2007 met dagvaarding van SOW tegen de zitting van 19 december 2007. 
     
     
     De conclusie van de memorie van grieven luidt: 
     
     [...] te vernietigen de vonnissen op 6 september 2006 en 26 september 2007 door de Rechtbank te Groningen, onder zaak- en rolnummer 74679/HA ZA 04-813 tussen partijen gewezen, en, opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van SOW alsnog af te wijzen en SOW te veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van het door [appellant] aan SOW op grond van het eindvonnis van de rechtbank Groningen van 26 september 2007 voldane bedrag van € 58.872,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2007 tot de dag der algehele voldoening, en met veroordeling van SOW in de kosten van de procedure in beide instanties. 
     
     Bij memorie van antwoord is door SOW verweer gevoerd met als conclusie: 
     
     [...] dat het Hof, zonodig onder verbetering en/of aanvullingen van de gronden, de vonnissen van de Rechtbank te Groningen zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
     
     Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. 
     
     Het hof zal thans recht doen op de pleitdossiers. 
     
     
       De grieven 
       [appellant] heeft elf grieven opgeworpen. 
     
     
     De beoordeling 
     
     
       Met betrekking tot de feiten 
       1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.15) van genoemd vonnis van 6 september 2006 is, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen de grieven I tot en met III zijn gericht, geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, behoudens ten aanzien van de vaststelling waartegen de grieven I tot en met III zijn gericht. 
     
     
     
       De procedure in eerste aanleg 
       2. SOW heeft in eerste aanleg aangevoerd dat tussen SOW en (onder meer) [appellant] op 16 januari 2003 een koopovereenkomst is gesloten ter zake van het recht van erfpacht van het perceel met de zich daarop bevindende opstallen, plaatselijk bekend Oude Boteringestraat 19 te Groningen, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie G, nr. 3868. Volgens SOW is [appellant] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van deze overeenkomst door geen medewerking te verlenen aan de overdracht van het recht van erfpacht. SOW heeft in eerste aanleg vergoeding van door haar geleden schade gevorderd ter hoogte van een bedrag van € 72.301,85, vermeerderd met rente en kosten. 
     
     
     3. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 6 september 2006 overwogen dat op 16 januari 2003 een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake van het hiervoor bedoelde recht van erfpacht. Na verwerping van de overige verweren van [appellant] heeft de rechtbank vervolgens overwogen dat in geschil is tussen welke partijen de onderhavige koopovereenkomst is gesloten. Na bewijslevering heeft de rechtbank vervolgens bij het bestreden vonnis van 26 september 2007 overwogen dat de koopovereenkomst (onder meer) met [appellant] is gesloten. Omdat (onder meer) [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door geen medewerking te verlenen aan de overdracht van het recht van erfpacht heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, door de rechtbank vastgesteld op een bedrag van € 44.115,37, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. Het meer gevorderde is afgewezen. 
     
     
       Met betrekking tot de grieven 
       4. De grieven richten zich tegen de toewijzing door de rechtbank van een bedrag van € 44.115,37, alsmede tegen hetgeen de rechtbank daartoe in de bestreden vonnissen heeft overwogen. 
     
     
     5. Het hof zal allereerst overgaan tot de behandeling van grief VII. 
     
     
       6. Grief VII richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 5.4 van het bestreden vonnis van 6 september 2006, te weten: 
       5.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of de looptijd waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarden moest worden gedaan, als een essentieel onderdeel van de overeenkomst moest worden aangemerkt. Immers, ook indien geen overeenstemming over de looptijd was bereikt, had voor 1 mei 2003 - de uiterlijk overeengekomen dag van levering - een beroep op de ontbindende voorwaarden moeten worden gedaan. Dat zulks niet is gebeurd is tussen partijen niet in geschil. 
     
     
     7. Indien er al - veronderstellenderwijs - vanuit wordt gegaan - zoals de rechtbank in de bestreden vonnissen op de daar vermelde gronden heeft overwogen en waartegen de overige grieven zich (onder meer) richten - dat tussen (onder meer) [appellant] en SOW op 16 januari 2003 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de overeengekomen voorwaarden, zoals vermeld in de brief van 20 januari 2003, dienen te worden aangemerkt als ontbindende voorwaarden, stuit de vordering van SOW naar het oordeel van het hof op het volgende af. 
     
     8. In de brief van 20 januari 2003 is - naast de prijs en het object - een aantal ontbindende voorwaarden opgenomen dat als essentieel moet worden aangemerkt. Naast een financieringsvoorbehoud en een voorbehoud in verband met mogelijke ernstige gebreken, was het belang van [appellant] bij deze voorwaarden met name daarin gelegen dat hij het recht van erfpacht op het pand aan de Oude Boteringestraat 19 slechts wilde verwerven indien in het pand de door hem gewenste activiteiten zouden kunnen worden uitgevoerd, te weten een sociëteit, een media-brasserie, een restaurant en een perscentrum. 
     
     8.1. SOW heeft aangevoerd dat partijen op 16 januari 2003 zijn overeengekomen dat er binnen drie weken (te weten tot 7 februari 2003) een beroep zou kunnen worden gedaan op de overeengekomen - en in de brief van 20 januari 2003 neergelegde - ontbindende voorwaarden. Het hof constateert echter dat in de brief van 20 januari 2003 geen termijn is vermeld waarbinnen [appellant] een beroep zou kunnen doen op de hiervoor bedoelde ontbindende voorwaarden. Weliswaar staat achter het tweede ontbindingsrecht van [appellant] - te weten het financieringsvoorbehoud - de handgeschreven tekst "tot 7/2/2003" vermeld, maar [betrokkene] heeft ter gelegenheid van het pleidooi desgevraagd namens SOW medegedeeld dat deze tekst na ontvangst van deze brief door SOW door hemzelf op die brief is vermeld. Ten pleidooie heeft hij voorts desgevraagd aangegeven, dat hij geen verklaring kan geven voor de omstandigheid dat de handgeschreven tekst "tot 7/2/2003" slechts achter het tweede ontbindingsrecht van [appellant] is vermeld. Volgens [betrokkene] is deze termijn voor alle voorwaarden overeengekomen. Desgevraagd heeft [betrokkene] vervolgens medegedeeld dat hij zich geen uitdrukkelijke akkoordverklaring van de zijde van [appellant] met de termijn van drie weken kan herinneren. Het hof zal de stelling van SOW dat partijen op 16 januari 2003 zijn overeengekomen dat er binnen drie weken - te weten tot 7 februari 2003 - een beroep zou kunnen worden gedaan op alle overeengekomen ontbindende voorwaarden dan ook als onvoldoende onderbouwd passeren. 
     
     8.2. Op grond van het voorgaande moet er vanuit worden gegaan dat partijen geen termijn zijn overeengekomen waarbinnen een beroep zou kunnen worden gedaan op de overeengekomen - en in de brief van 20 januari 2003 neergelegde - ontbindende voorwaarden. Bij gebreke van een overeengekomen termijn geldt een redelijke termijn (HR 21 september 2007, LJN BA 6239). 
     
     8.3. Nadat omstreeks 13 februari 2003 in opdracht van SOW een concept-koopovereenkomst was opgesteld door kandidaat-notaris mr. Harms, in welke overeenkomst de in de brief van 20 januari 2003 vermelde ontbindende voorwaarden zijn opgenomen en waarbij tevens is vermeld dat deze voorwaarden tot en met 7 februari 2003 zouden kunnen worden ingeroepen, hebben partijen (althans hun vertegenwoordigers) in maart 2003 gecorrespondeerd omtrent deze in de concept-overeenkomst opgenomen termijn. Van de zijde van [appellant] is toen door notaris Brouwer het voorstel gedaan om 15 april 2003 op te nemen als datum waarop de voorwaarden uiterlijk zouden kunnen worden ingeroepen. SOW heeft echter vastgehouden aan 7 februari 2003 als datum waarop de voorwaarden uiterlijk zouden kunnen worden ingeroepen. 
     
     8.4. Het hof acht in het onderhavige geval 7 februari 2003 als datum waarop de voorwaarden uiterlijk zouden kunnen worden ingeroepen, niet redelijk. Nog afgezien van de omstandigheid dat een termijn van drie weken na de totstandkoming van de onderhavige mondelinge overeenkomst van 16 januari 2003 op zichzelf bezien, gelet op de inhoud van de diverse bedingen, als kort kan worden aangemerkt, heeft [appellant] voorts onweersproken gesteld dat hem eerst na het sluiten van de overeenkomst bleek dat er sprake was van een recht van erfpacht en niet van eigendom van het pand aan de Oude Boteringestraat 19. [appellant] heeft voorts onweersproken gesteld dat met de noodzakelijke wijziging van de erfpachtvoorwaarden in verband met de door hem beoogde bestemming van het pand meer tijd gemoeid zou zijn dan met het enkel verkrijgen van de benodigde vergunningen in geval van eigendom. [appellant] heeft voorts onweersproken gesteld dat hij eerst nà 7 februari 2003 de beschikking heeft gekregen over de erfpachtvoorwaarden. Het hof constateert bovendien dat de concept-koopovereenkomst ook eerst nà 7 februari 2003 opgesteld. Indien uitgegaan zou worden van 7 februari 2003 als de datum waarop uiterlijk een beroep zou kunnen worden gedaan op de ontbindende voorwaarden, zou bij ondertekening van de schriftelijke overeenkomst al geen beroep op die voorwaarden meer mogelijk zijn.   
     
     
       8.5. Gelet op het voorgaande is de starre weigering van SOW om in te gaan op de verzoeken van [appellant] in maart 2003 om uit te gaan van 15 april 2003 als uiterlijke datum waarop de ontbindende voorwaarden zouden kunnen worden ingeroepen en door in plaats daarvan vast te houden aan de datum 7 februari 2003, te weten een datum die op dat moment reeds verstreken was, aan te merken als schuldeisersverzuim van SOW. Gelet hierop kon [appellant] ingevolge artikel 6:61 lid 2 BW op 1 mei 2003 niet meer in verzuim raken. Van [appellant] kon onder die omstandigheden ook niet verlangd worden dat hij - zoals de rechtbank in rechtsoverweging 5.4 van het bestreden vonnis heeft overwogen - desondanks voor 1 mei 2003 nog een beroep deed op een ontbindende voorwaarde. Bij gebreke van enig verzuim aan de zijde van [appellant], is de vordering van SOW strekkende tot het vergoeden van door haar beweerdelijk geleden schade niet toewijsbaar. 
       8.6. Grief VII slaagt. 
     
     
     9. Gelet op het slagen van grief VII behoeven de overige grieven geen behandeling meer. 
     
     
       De slotsom 
       10. Het hof komt tot de slotsom dat de bestreden vonnissen dienen te worden vernietigd. De vordering van SOW zal alsnog worden afgewezen. Omdat SOW niet heeft weersproken dat [appellant] op 16 oktober 2007 op grond van de bestreden vonnissen een bedrag van € 58.872,25 aan SOW heeft voldaan, is de vordering van [appellant] strekkende tot terugbetaling van dat bedrag, vermeerderd met rente, toewijsbaar. SOW zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in eerste aanleg (salaris procureur, waarbij rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de procureur van [appellant] tevens optrad voor de mede-gedaagde [mede-gedaagde]: de helft van tarief IV, 4 punten) als in hoger beroep (geliquideerd salaris voor de advocaat: tarief IV, 3 punten). 
     
     
     De beslissing 
     
     Het gerechtshof: 
     
     vernietigt de bestreden vonnissen van 6 september 2006 en 26 september 2007 
     
     en opnieuw rechtdoende: 
     
     wijst de vordering van SOW af; 
     
     
       veroordeelt SOW in de kosten van het geding en stelt deze tot aan deze uitspraak: 
       1. in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] vast op € 1855,-- aan verschotten en op € 1.788,00 aan salaris procureur; 
       2. in hoger beroep aan de zijde van [appellant] vast op € 1395,85 aan verschotten en op € 4.893,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat; 
     
     
     veroordeelt SOW tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 58.872,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2007 tot aan de dag der algehele voldoening; 
     
     verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Aldus gewezen door mrs. Verschuur, voorzitter, Onnes-Wind en Buys, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 november 2008 in bijzijn van de griffier.