ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1228

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1228 Gerechtshof Den Haag , 10-05-2023 / BK-22/00650 t/m BK-22/00655

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-05-10

Zaaknummer: BK-22/00650 t/m BK-22/00655

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1228

---

WOZ woning. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar maakt de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de woningen aannemelijk met de overgelegde taxatieverslagen en taxatiematrices en zijn toelichting ter zitting.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00650 t/m BK-22/00655 
     
     
     
     Uitspraak van 10 mei 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland , de Heffingsambtenaar, 
       (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 juni 2022, nummers SGR 21/437 t/m SGR 21/442. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 de WOZ-waarde vastgesteld voor: 
       
       
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , eerste verdieping links: 	€ 162.000; 
         
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , eerste verdieping rechts: 	€ 130.000; 
         
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , tweede verdieping links: 	€ 168.000; 
         
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , tweede verdieping rechts: 	€ 266.000; 
         
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , derde verdieping: 		€ 240.000; en 
         
         
           
            [adres 1] te [woonplaats] , vierde verdieping: 		€ 240.000. 
         
       
       
       
         Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de gemeente [woonplaats] voor het jaar 2020 (de aanslagen) opgelegd. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikkingen en aanslagen gegrond verklaard, de waarde verminderd tot: 
       
       
         
           
            [adres 1] , eerste verdieping links: 		€ 154.000; 
         
         
           
            [adres 1] , eerste verdieping rechts: 		€ 123.000; 
         
         
           
            [adres 1] , tweede verdieping links: 		€ 160.000;  
         
         
           
            [adres 1] , tweede verdieping rechts: 	€ 253.000;  
         
         
           
            [adres 1] , derde verdieping: 		€ 228.000; en 
         
         
           
            [adres 1] , vierde verdieping: 		€ 228.000,   
         
       
       de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en een proceskostenvergoeding van € 783 aan belanghebbende toegekend.  
       
     
     
       1.3. 
       Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 27 maart 2023.  
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van het gehele pand [adres 1] te [woonplaats] (het pand). Het pand is verdeeld in zes appartementen (de woningen) en is in 1850 gebouwd. 
       
     
     
       2.2. 
       Het appartement aan de [adres 1] , eerste verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 46 m² en een (dak)terras/balkon van 13 m². Het appartement aan de [adres 1] , eerste verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer 37 m². Het appartement aan de [adres 1] , tweede verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 49 m² en een (dak)terras/balkon van 5 m². Ter onderbouwing van de voor deze woningen vastgestelde WOZ-waarde heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] . De gegevens van deze vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkings- 
                 object: 
               
               
                 Bouw-jaar: 
               
               
                 Soort woning: 
               
               
                 Opper-vlakte: 
               
               
                 Overige objectdelen: 
               
               
                 Transactieprijs: 
               
               
                 Transactie-datum: 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 1850 
               
               
                 beneden-woning 
               
               
                 71 m2 
               
               
                 - tuin 7 m²  - berging/ 
                 schuur aangebouwd 
               
               
                 € 251.000 
               
               
                 21 januari 2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]  
               
               
                 1900 
               
               
                 boven 
                 woning 
               
               
                 68 m2 
               
               
                 vrijstaande berging 
               
               
                 € 200.000 
               
               
                 29 maart 2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 1750 
               
               
                 beneden-woning 
               
               
                 74 m2 
               
               
                 - tuin 39 m² - berging 
                 
               
               
                 € 248.000 
               
               
                 29 oktober 2018 
               
             
           
         
       
       
       
         Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, voorzieningen en ligging (K-O-U-V-L) aan de onderhavige woningen de factoren 2-3-3-3-3 zijn toegekend, waarbij ‘2’ staat voor matig en ‘3’ staat voor voldoende/gemiddeld. Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft de factoren 4-3-3-3-3, [adres 3] de factoren 2-4-3-3-3 en [adres 4] de factoren 3-3-3-3-3, waarbij ‘4’ staat voor goed. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Het appartement aan de [adres 1] , tweede verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer 88 m². Ter onderbouwing van de voor dit object vastgestelde WOZ-waarde heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 5] te [woonplaats] , [adres 6] te [woonplaats] en [adres 7] te [woonplaats] . De gegevens van deze vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkings- 
                 object: 
               
               
                 Bouw-jaar: 
               
               
                 Soort woning: 
               
               
                 Opper-vlakte: 
               
               
                 Overige objectdelen: 
               
               
                 Transactieprijs: 
               
               
                 Transactie-datum: 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 1900 
               
               
                 woning-etageflat 
               
               
                 85 m2 
               
               
                 berging 
               
               
                 € 284.000 
               
               
                 21 november 2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 1900 
               
               
                 woning-etageflat 
               
               
                 93 m2 
               
               
                 berging 
               
               
                 € 291.500 
               
               
                 3 januari 2019 
               
             
             
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 1750 
               
               
                 woning-etageflat 
               
               
                 93 m2 
               
               
                 berging 
               
               
                 € 242.500 
               
               
                 5 april 2018 
               
             
           
         
       
       
       
         Aan de onderhavige woning zijn de volgende K-O-U-V-L-factoren toegekend: 2-3-3-3-3 en aan de vergelijkingsobjecten [adres 5] : 3-3-3-3-3, [adres 6] : 3-3-3-3-3 en [adres 7] : 2-3-3-3-4. 
       
       
     
     
       2.4. 
       De appartementen aan de [adres 1] , derde en vierde verdieping, hebben elk een oppervlakte van ongeveer 76 m². Ter onderbouwing van de voor deze woningen vastgestelde WOZ-waarde heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 3] te [woonplaats] , [adres 8] te [woonplaats] en [adres 9] te [woonplaats] . De gegevens van deze vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkings- 
                 object: 
               
               
                 Bouw-jaar: 
               
               
                 Soort woning: 
               
               
                 Opper-vlakte: 
               
               
                 Overige objectdelen: 
               
               
                 Transactieprijs: 
               
               
                 Transactie-datum: 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]  
               
               
                 1900 
               
               
                 boven 
                 woning 
               
               
                 68 m2 
               
               
                 vrijstaande berging 
               
               
                 € 200.000 
               
               
                 29 maart 2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres 8]  
               
               
                 1900 
               
               
                 boven- 
                 woning 
               
               
                 61 m2 
               
               
                 dakkapel 
               
               
                 € 164.000 
               
               
                 18 maart 2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres 9]
                 
               
               
                 1750 
               
               
                 boven 
                 woning 
               
               
                 64 m2 
               
               
                 dakkapel 
               
               
                 € 196.000 
               
               
                 28 juni 2018 
               
             
           
         
       
       
       
         Aan de onderhavige woningen zijn de volgende K-O-U-V-L-factoren toegekend: 2-3-3-3-3 en aan de vergelijkingsobjecten [adres 3] : 2-4-3-3-3, [adres 8] : 3-3-3-3-2 en [adres 9] : 2-2-3-3-3.  
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “ Door gemachtigde ingediende stukken 
     
     3. De door gemachtigde namens eiser ingediende stukken die door gemachtigde per email naar een willekeurige griffier zijn gestuurd en/of naar andere emailadressen dan het voorgeschreven emailadres voor in te dienen stukken zijn bij de beoordeling van de onderhavige zaken buiten beschouwing gelaten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat in de brieven betreffende de ontvangstbevestiging van door gemachtigde ingediende beroepen telkens staat:  “Stuur stukken per post, (…) of via loket.rechtspraak.nl. Stuur dus geen berichten per email, tenzij de rechtbank heeft laten weten dat dit in uw procedure wel kan.”  De rechtbank heeft gemachtigde geen toestemming gegeven stukken via een andere weg dan hiervoor genoemd in te dienen. 
     
     
       
         Objectafbakening 
       
     
     4. Gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening. Er zijn volgens gemachtigde niet zes maar vijf appartementen op het adres [adres 1] te [woonplaats] en dus is slechts sprake van vijf objecten voor de WOZ/OZB. Op de eerste verdieping is sprake van één appartement. Gemachtigde stelt dat hij huurcontracten en bouwtekeningen heeft toegestuurd en dat er slechts vijf huurcontracten zijn. Verweerder heeft ter zitting bouwtekeningen overgelegd waaruit afgeleid zou kunnen worden dat er op de eerste verdieping sprake is van twee onroerende zaken als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ. Hierop heeft gemachtigde voorgesteld om ter plaatse een onderzoek in te stellen en als datum en tijdstip 4 mei 2022 om 14:30 uur voorgesteld. Verweerder is hiermee akkoord gegaan. Bij brieven van 28 april 2022 zijn partijen erover geïnformeerd dat de rechtbank op genoemde datum en tijdstip een onderzoek ter plaatse in het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] zal instellen. De rechtbank (rechter en griffiers) en verweerder zijn daarbij verschenen. Gemachtigde is daar niet verschenen. 
     Het proces-verbaal van het onderzoek ter plaatse luidt: 
     
     
       
         “De rechter en de griffiers zijn om 14.22 uur ter plaatse. Aldaar is op dat moment namens verweerder aanwezig [naam]. 
       
       
         De rechter en de griffiers nemen waar dat zich naast de voordeur van de onroerende zaak 6 elektronische deurbellen bevinden. 
       
       
         Terwijl de aanwezigen in afwachting zijn van eiser of de gemachtigde, verlaat een persoon de onroerende zaak. Deze persoon deelt mede dat hij bewoner van de derde verdieping is en dat zich in de onroerende zaak 6 appartementen bevinden. 
       
       
         Om 14:42 uur neemt de griffier telefonisch contact op met de griffie van de rechtbank. De griffie geeft aan dat van noch eiser noch de gemachtigde een bericht van verhindering is ontvangen. 
       
       
         Terwijl de aanwezigen nog steeds in afwachting zijn van eiser of de gemachtigde, doet een vrouw de deur van de onroerende zaak open. Zij deelt mede in een appartement op de eerste verdieping te wonen en dat zich op de eerste verdieping twee appartementen bevinden. Zij vertelt dat de appartementen zich beide aan de linkerkant van de onroerende zaak bevinden. Aan de rechterkant van deze verdieping bevindt zich volgens haar het gezamenlijk washok. 
       
       
         Om 14:54 uur neemt de griffier telefonisch contact op met de gemachtigde van eiser. De gemachtigde van eiser geeft aan dat hij maandag 2 mei 2022 voor 17:00 uur een brief aan de rechtbank heeft gestuurd waarin is opgenomen dat de bewoner van de eerste verdieping op vakantie is. De schouw kan derhalve geen doorgang vinden. De gemachtigde geeft aan hierover ook een e-mail te hebben gestuurd aan verweerder. Verweerder deelt mede contact te hebben opgenomen met haar kantoorgenoten die volgens [naam] hebben aangegeven dat een dergelijke email bij hen niet bekend is. 
       
       
         De rechtbank sluit het onderzoek ter plaatse.” 
       
     
     
     
       Op 4 mei 2022 is bij de rechtbank een brief van gemachtigde binnengekomen, waarin de gemachtigde het volgende meedeelt: 
       
         “…Uit mijn eigen aantekeningen (ik heb nog geen proces-verbaal mogen ontvangen) leid ik af dat we oorspronkelijk aanstaande woensdag om 14.30 uur alleen een bezoek zouden brengen aan de huurder c.q. het door deze persoon gehuurde op de eerste verdieping. NU blijkt uit uw missive dat u het gehele pand (plus dus de andere 4 verhuurde ruimtes) wilt bezichtigen. Dàt was niet de afspraak. 
       
     
     
     
       
         Bovendien doet het probleem zich voor dat de huurder van de eerste verdieping deze week afwezig is i.v.m. vakantie. 
       
       
         ….” 
       
       De rechtbank overweegt dat de conclusie van eisers gemachtigde dat het onderzoek ter plaatse meer zou omvatten dan de eerste verdieping van het pand aan de [adres 1] niet volgt uit de door de rechtbank verzonden aankondiging van het onderzoek ter plaatse en dat gemachtigde ook niet bij de rechtbank heeft geverifieerd of zijn conclusie juist was. Voorts heeft de rechtbank bij het onderzoek ter plaatse geconstateerd dat een persoon aanwezig was die verklaarde dat zij de huurster van een appartement op de eerste verdieping was. In samenhang met de verklaringen van de bewoners dat zich in het gebouw zes appartementen bevinden, met de waarneming dat zich naast de voordeur van het gebouw zes deurbellen bevinden en met verweerders verklaring dat de object afbakening is gebaseerd op de informatie van de beheerder van het pand, waartegenover van de zijde van eiser niet meer is ingebracht dan de eerst ter zitting ingenomen blote stelling dat op de eerste etage slechts één appartement is, is de rechtbank van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat zich in het pand aan de [adres 1] zes appartementen bevinden en dus zes heffingsobjecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen noodzaak voor een tweede onderzoek ter plaatse, noch voor een heropening van het onderzoek ter zitting. 
     
     
     
       
         De vastgestelde waarden 
       
     
     5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     
     7. Het appartement aan de [adres 1] , eerste verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 46 m² en heeft een (dak)terras/balkon van 13 m². Het appartement aan de [adres 1] , eerste verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer 37 m². Het appartement aan de [adres 1] , tweede verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 49 m² en heeft een (dak)terras/balkon van 5 m². 
     Ter onderbouwing van de door verweerder voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op respectievelijk € 154.000, € 123.000 en € 160.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: 
     
       
         
          [adres 2] [woonplaats] (benedenwoning, oppervlak 71m², tuin 7m² met berging/schuur aangebouwd, bouwjaar 1850) transactiedatum 21 januari 2019, verkocht voor € 251.000 
       
       
         
          [adres 3] [woonplaats] (bovenwoning, oppervlak 68m², met vrijstaande berging, bouwjaar 1925) transactiedatum 29 maart 2018, verkocht voor € 200.000 
       
       
         
          [adres 4] [woonplaats] (benedenwoning, oppervlak 74m², met een tuin van 39m² en een berging, bouwjaar 1750) transactiedatum 29 oktober 2018, verkocht voor € 248.000 
       
     
     
     8. Het appartement aan de [adres 1] , tweede verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer 88 m². Ter onderbouwing van de door verweerder voor dit object vastgestelde WOZ-waarde (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 253.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: 
     
     
       
         
          [adres 5] [woonplaats] (woningetageflat, oppervlak 85m², bouwjaar 1900) transactiedatum 21 november 2018, verkocht voor € 284.000 
       
       
         
          [adres 6] [woonplaats] (woningetageflat, oppervlak 93m², bouwjaar 1900) transactiedatum 3 januari 2019, verkocht voor € 291.500 
       
       
         
          [adres 7] [woonplaats] (woningetageflat, oppervlak 93m², bouwjaar 1750) transactiedatum 5 april 2018, verkocht voor € 242.500 
       
     
     
     9. De appartementen aan de [adres 1] , derde en vierde verdieping, hebben een oppervlakte van ongeveer 76 m². Ter onderbouwing van de door verweerder voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 228.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt: 
     
     
       
         
          [adres 3] [woonplaats] (bovenwoning, oppervlak 68m², bouwjaar 1925, met vrijstaande berging) transactiedatum 29 maart 2018, verkocht voor € 200.000 
       
       
         
          [adres 8] [woonplaats] (bovenwoning, oppervlak 61m² met een dakkapel, bouwjaar 1900) transactiedatum 18 april 2017, verkocht voor € 164.000 
       
       
         
          [adres 9] [woonplaats] (bovenwoning, oppervlak 64m² met een dakkapel, bouwjaar 1750) transactiedatum 28 juni 2018, verkocht voor € 196.000. 
       
     
     
     10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrixen en zijn toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem, zoals bij uitspraak op bezwaar vastgestelde, WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn. Uit de taxatiematrixen volgt dat de appartementen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die voor wat betreft bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. Met de door hem overgelegde taxatiematrixen maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de appartementen toegekende waarde uit de bij de verkoop van die vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de appartementen wat betreft onder meer oppervlakte, en ligging. 
     
     11. Wat eiser verder in bezwaar en beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft met zijn enkele stelling niet aannemelijk gemaakt dat de appartementen, zoals hij stelt, uitgewoond zijn en niet goed zijn onderhouden dat dit een waardevermindering van 20% rechtvaardigt. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarden reeds op verzoek van eiser met ongeveer 5% heeft verminderd wegens onder andere de kwaliteit van de appartementen en dat eiser met zijn enkele stelling niet aannemelijk maakt dat de door verweerder verminderde WOZ-waarden te hoog zijn. 
     
     12. Naast hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de appartementen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de appartementen. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (on)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd met betrekking tot de woningen zelf in vergelijking met de vergelijkingsobjecten, zodat op grond hiervan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet verder kan worden verminderd. De rechtbank merkt hierbij op dat het moeilijk parkeren en (mogelijke) geluidoverlast ook voor de vergelijkingsobjecten geldt nu deze ook in het centrum van [woonplaats] liggen. Eiser maakt niet aannemelijk dat het bij de directe omgeving van de [naam straat] dusdanig ernstiger is dat dit een verdere vermindering van de WOZ-waarde rechtvaardigt. 
     
     13. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel de uitspraak op bezwaar als in de taxatiematrixen aangeduid met hun adres. 
     
     14. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn vóór de hoorzitting aan gemachtigde per post verzonden en gemaild. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiser niet aannemelijk dat de taxatieverslagen niet aan eiser zijn verzonden, nu gemachtigde in vele procedures deze zin standaard opneemt. De taxatiematrixen zijn op 
     14 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiser. 
     
     
       Aan de grief van eiser dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waardering grondstaffels geen rol hebben gespeeld. 
     
     
     15. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb[1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 
     
     16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiser kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiser. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt. 
     
     17. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de appartementen, zoals bij de uitspraken op bezwaar vastgesteld, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren. 
     
     
       
         Vergoeding van immateriële schade 
       
     
     18. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum van het bezwaarschrift, te weten 12 november 2020. De rechtbank doet op 2 juni 2022 uitspraak. De termijn van in totaal twee jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fase van bezwaar en beroep wordt niet overschreden. Gelet hierop is geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen. 
     
     
       
         Proceskostenvergoeding 
       
     
     19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
       [1] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21221, nr. 3, p. 151” 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. Niet in geschil is de objectafbakening van de onroerende zaak. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woningen nader door het Hof in goede justitie wordt vastgesteld met dienovereenkomstige wijziging van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten, van het griffierecht en van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Beroep op betalingsonmacht griffierecht 
       
     
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft met de door hem overgelegde gegevens en de daarbij gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht, zodat het beroep op betalingsonmacht definitief wordt afgewezen. 
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
       
       
         5.2.1. 
         Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, dan wel een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen. 
         
       
       
         5.2.2. 
         De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen met bijbehorende matrices overgelegd. In de matrices zijn steeds de gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen (zie 2.2 tot en met 2.4). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar en ligging, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.  
         
       
       
         5.2.3. 
         Het Hof overweegt dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. Het Hof toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
         
       
       
         5.2.4. 
         De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde niet hoger zijn dan de prijzen die door de meestbiedende koper zouden zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van de woningen op de voor de woningen meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties. 
         
       
       
         5.2.5. 
         Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 
         
       
       
         5.2.6. 
         Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatieverslagen en taxatiematrices en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem, bij uitspraak op bezwaar, vastgestelde WOZ-waarde van de woningen op het juiste bedrag zijn vastgesteld. De woningen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die voor wat betreft bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. Daarnaast volgt uit de matrices en hetgeen ter zitting is toegelicht dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen wat betreft onder meer oppervlakte en ligging. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermede voldoende rekening gehouden bij de voor de woningen toegepaste vierkantemeterprijzen. 
         
       
       
         5.2.7. 
         
           Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.  
           Belanghebbende heeft onder meer in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen.  
         
         
       
       
         5.2.8. 
         Belanghebbende stelt verder dat bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen een te lage waarde is toegekend aan de balkons van [adres 1] , eerste verdieping links en [adres 1] , tweede verdieping links. Belanghebbende betoogt dat aan de balkons een hogere waarde moet worden toegekend, en dat dat tot gevolg heeft dat de vierkantemeterprijs van de vier woningen zonder balkons moet worden verlaagd. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen. Belanghebbende miskent dat de waarde van elke woning  afzonderlijk  wordt vastgesteld. Niet gezegd kan daarom worden dat indien de vierkantemeterprijs van de balkons van de onderhavige woningen wordt verhoogd, dit zonder meer tot gevolg heeft dat de vierkantemeterprijs van de vier woningen zonder balkon moet worden verlaagd. Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat aan de balkons een hogere vierkantemeterprijs dan de door de Heffingsambtenaar toegepaste vierkantemeterprijs van € 300 moet worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft bovendien onweersproken gesteld dat deze vierkantemeterprijs is gebaseerd op marktanalyse.  
         
       
       
         5.2.9. 
         De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woningen onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut kan het Hof niet volgen, te meer niet aangezien belanghebbende ter zitting heeft erkend dat voor de woning met de grootste oppervlakte de laagste vierkantemeterprijs is toegepast ( [adres 1] , tweede verdieping rechts). Belanghebbende heeft zijn stelling overigens ook niet aannemelijk gemaakt. Dat voor [adres 1] , eerste verdieping links (46 m2, € 3.347 per m2) een hogere vierkantemeterprijs is toegepast dan voor het kleinste appartement [adres 1] , eerste verdieping rechts (37 m2, € 3.324 per m2) is te verklaren door de waardeverhogende invloed van het balkon van [adres 1] , eerste verdieping links. 
         
       
       
         5.2.10. 
         Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van schending van de goede procesorde in verband met de gang van zaken rond het onderzoek ter plaatse van [adres 1] (inpandige opname) op 4 mei 2022, heeft hij deze stelling niet onderbouwd en heeft hij dus niet aan zijn stelplicht voldaan.  
         
         
           
             Vergoeding van immateriële schade 
           
         
         
       
       
         5.3.1. 
         Voor zover belanghebbende betoogt dat de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte heeft afgewezen omdat zij geen rekening heeft gehouden met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, kan het Hof belanghebbende daarin niet volgen, reeds omdat de Rechtbank, en anders dan in het arrest aan de orde, de redelijke termijn niet heeft verlengd. De Rechtbank heeft ook overigens op goede gronden geoordeeld dat de redelijke termijn in de fase van bezwaar en beroep niet is overschreden.    
         
       
       
         5.3.2. 
         Voor zover belanghebbende verzoekt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep, wijst het Hof dit verzoek af omdat sinds het instellen daarvan op 21 juli 2022 tot de uitspraak van het Hof van 10 mei 2023, nog geen twee jaar zijn verstreken.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       5.4. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       6.	Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.  
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en 
     - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en K.G. Scholten, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 10 mei 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
         a. - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
         b. - de dagtekening; 
     
     
         c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     
     
         d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.