ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:2242

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:2242 Rechtbank Amsterdam , 26-03-2025 / 741003

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-26

Zaaknummer: 741003

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:2242

---

Uitleg (pacht)overeenkomsten, gesloten na overlijden erflater ten behoeve van een opgetuigde constructie om in ieders levensonderhoud te kunnen blijven voorzien, geen recht op overname van de exploitatie van de coffeeshop door de zoon van erflater

RECHTBANK Amsterdam 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zaaknummer: C/13/741003 / HA ZA 23-950 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser] , in zijn hoedanigheid van erfgenaam van [erflater 1] ,  
     
       wonende te [woonplaats] , 2.  [eiseres] , in haar hoedanigheid van erfgenaam van [erflater 2] en van [erflater 3] , die beiden tijdens hun leven erfgenaam waren van hun vader [erflater 1] ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna samen te noemen: [eisers] en voor zover afzonderlijk bedoeld [eiser] en [eiseres] , 
       advocaat: mr. T.J. van Weeren, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in voorwaardelijke reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       advocaat: mr. B.J.R. Loijmans. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 14 oktober 2023 met producties, 
       - de conclusie van antwoord in conventie, tevens van voorwaardelijke eis in reconventie, met producties,  
       - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties, 
       - het tussenvonnis van 14 februari 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, 
       - het verkorte proces-verbaal van de op 12 juni 2024 gehouden mondelinge behandeling, met de daarin vermelde stukken, waaronder de akte wijziging van eis in conventie, met één productie, in welk proces-verbaal is vastgelegd dat partijen hebben afgesproken om onder begeleiding van een mediator naar een oplossing te zoeken en dat de zaak daarom naar de parkeerrol is verwezen,  
       - de berichten van partijen aan de rechtbank van 27 september 2024 waarin staat dat het mediationtraject niets heeft opgeleverd en waarin [eisers] om vonnis vragen en [gedaagde] om een nieuwe mondelinge behandeling verzoekt,  
       - de e-mail van de rolgriffier van de rechtbank van 1 oktober 2024 waarin staat dat de zaak naar de rol is verwezen voor vonnis, 
       - de brief van de griffier van de rechtbank aan partijen van 14 oktober 2024 waarin staat dat de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling op 12 juni 2024 plaatsvond langere tijd afwezig is, met het verzoek aan partijen zich uit te laten over de vraag of zij een nieuwe mondelinge behandeling door een andere rechter wensen, dan wel akkoord gaan met het wijzen van vonnis door een andere rechter zonder nadere mondelinge behandeling, 
       - de berichten van partijen van 17 en 21 oktober 2024, waarin [eisers] vragen om vonnis door een andere rechter zonder nieuwe mondelinge behandeling en [gedaagde] om een nieuwe mondelinge behandeling verzoekt;  
       - het bericht van de griffier van deze rechtbank van 23 oktober 2024 waarin een datum voor een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 en het daarvan opgemaakte verkorte proces-verbaal met de daarin vermelde stukken. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [erflater 1] , geboren te [geboorteplaats] op [geboortedatum] 1966 en overleden te [overlijdensplaats] op [overlijdensdatum 1] 2008 (hierna: erflater) was tijdens zijn leven eigenaar van het [horecagelegenheid 1] , gevestigd aan de [adres 1] . Het bedrijf werd uitgeoefend in de vorm van een eenmanszaak. Ook zijn moeder ( [gedaagde] ) en zijn broer ( [naam] ) verrichtten werkzaamheden ten behoeve van dit bedrijf.    
       
     
     
       2.2. 
       Vanwege veranderende wetgeving zijn op enig moment het café en de coffeeshop van elkaar gescheiden en gesplitst in twee afzonderlijke ondernemingen. [naam] heeft toen het café gekocht. De coffeeshop is verhuisd naar een andere locatie, aan de overkant van de straat ( [adres 2] ). Erflater is op die nieuwe locatie de coffeeshop blijven exploiteren.  
       
     
     
       2.3. 
       Op [overlijdensdatum 1] 2008, enige maanden na de verhuizing van de coffeeshop naar de nieuwe locatie, overleed erflater plotseling. Erflater liet – naast zijn moeder en broer – na zijn ex-partner [eiseres] , tevens de moeder van zijn kinderen, en zijn drie zoons [erflater 2] , [erflater 3] en [eiser] . Zijn drie zonen waren de wettige erfgenamen van erflater. [eiser] en [erflater 3] waren op dat moment nog minderjarig. ij HJ rer 
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] is na het overlijden van erflater de coffeeshop verder gaan exploiteren. Zij heeft daartoe een exploitatievergunning van de gemeente Amsterdam aangevraagd en verkregen. Verder heeft zij op 12 juni 2008 een eigen huurovereenkomst met de eigenaar van het pand aan de [adres 2] gesloten.  
       
     
     
       2.5. 
       Op diezelfde datum, 12 juni 2008, hebben [gedaagde] als pachter enerzijds, en [eiser] , [erflater 3] en [erflater 2] als verpachter anderzijds (waarbij [eiser] en [erflater 3] werden vertegenwoordigd door [eiseres] ) een pachtovereenkomst ondertekend. Deze pachtovereenkomst luidt voor zover hier relevant: 
       
       
         
           “ 
           In aanmerking nemende dat 
         
       
       
         
           
             verpachter de enige eigenaar is van de coffeeshop “ [horecagelegenheid 2] ”, gevestigd te [vestigingsplaats] aan de [adres 2] ; 
           
         
         
           
             verpachter coffeeshop [horecagelegenheid 2] met alle daarbij behorende bedrijfsmiddelen met uitzondering van de goodwill wenst te verpachten aan pachter; 
           
         
         
           
             pachter bereid is de onderneming te pachten en mee te werken aan de exploitatieformule die door pachter wordt gehanteerd voor wat betreft onder meer prijsniveau, administratieve en kasverwerking, alsmede productgroepen en leveranciers; 
           
         
         
           
             dat verpachter zonder deze bereidheid van pachter de onderhavig overeenkomst niet bereid is aan te gaan; 
           
         
         
           
             partijen de voorwaarden waaronder de verpachting is aangegaan schriftelijk wensen vast te leggen; 
           
         
         
           
             deze overeenkomst voornoemde wens representeert. 
           
         
       
       
       
         
           Verklaren dat de verpachting is aangegaan onder de volgende voorwaarden 
           : 
         
       
       
       
         
           Artikel 1 Object van pacht 
         
         
           1- Verpachter verklaart te hebben verpacht aan pachter, die verklaart te hebben gepacht van verpachter, de onderneming, een coffeeshop, genaamd “ [horecagelegenheid 2] ’, momenteel ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer [kvk-nummer] . 
         
         
           2- De onderneming is gevestigd aan de [adres 2] , 
         
         
           3- De onderneming bevat: 
         
       
       a.  a) de coffeeshop bekend onder de naam “ [horecagelegenheid 2] ”; 
       
         b) de inventaris en inrichting, partijen genoegzaam bekend; 
       
       
         c) een Suzuki Swift ( [kenteken] ). 
       
       
       
         
           Artikel 2 Pachttijd 
         
         
           Deze pachtovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 5 jaar ingaande op 1 juli 2008 en mitsdien eindigend op 1 juli 2013. Na 5 jaar wordt besloten of de pachtovereenkomst wordt verlengd. 
         
       
       
       
         
           Artikel 3 Pachtprijs 
         
         
           De pachtprijs voor de onderneming bedraagt € 2.000 (zegge: tweeduizend euro) per maand, welk bedrag vermeerderd dient te worden met omzetbelasting, zodat de pachtprijs per 1 juni 2008 € 2.380 (zegge: tweeduizend driehonderd tachtig euro) bedraagt. De pachtprijs dient achteraf per maand voldaan te worden.  
         
       
       
       
         
           […] 
         
       
       
       
         
           Artikel 8 Inventaris, inrichting en auto 
         
         
           1- Pachter is verplicht de inventaris, inrichting en auto behoorlijk te onderhouden en gebroken of onbruikbaar geworden voorwerpen of delen daarvan voor haar rekening door nieuwe te vervangen, waarbij alle voorwerpen, welke gedurende de pachttijd ter vervanging van gebroken of onbruikbaar geworden voorwerpen in haar bezit zijn gekomen en aan de inventaris of inrichting is toegevoegd, geacht worden te zijn gekomen in de plaats van deze gebroken of onbruikbaar geworden voorwerpen en eigendom te zijn van verpachter. Bij vervanging van grote apparatuur/bedrijfsmiddelen in de onderneming door pachter alsmede eventueel te plegen veranderingen in de onderneming is voorafgaande toestemming van verpachter vereist, waarna de kosten van deze inventaris of inrichting nadat goedkeuring is verstrekt, in afwijking van het hiervoor bepaalde voor rekening zullen worden gedragen door verpachter. Mocht pachter beslissen een andere auto aan te schaffen, dan komt dit voor haar eigen rekening. 
         
         
           2- Het is pachter verboden de inventaris, inrichting of een gedeelte hiervan uit het perceel, 
         
         
           waarin het verpachte bedrijf wordt uitgeoefend, te verwijderen of deze te gebruiken tot een 
         
         
           ander doel dan waartoe zij tot op heden worden gebruikt. 
         
         
           […]” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 1 juli 2008 hebben [eiseres] als ‘werknemer’ en coffeeshop [horecagelegenheid 2] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , ‘als werkgever’ daarnaast onder de noemer ‘Arbeidsovereenkomst’ een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst (hierna: de toelageovereenkomst) betrof een fictief dienstverband; [eiseres] heeft nooit de daarin bedoelde werkzaamheden verricht of hoeven verrichten. Uit de toelageovereenkomst volgt dat [eiseres] een maandelijks ‘brutoloon’ van € 2.600,- geniet. Op grond van de toelageovereenkomst heeft [eiseres] in de periode daarna elke maand een bedrag van  € 1.910,05 (netto) ontvangen. [gedaagde] heeft over dit ‘loon’ ook altijd sociale premies en pensioenverplichtingen voldaan. 
       
     
     
       2.7. 
       Op [overlijdensdatum 2] 2009 is [erflater 2] als gevolg van een ongeluk overleden. Zijn erfgenamen waren [eiser] , [erflater 3] en [eiseres] .  
       
     
     
       2.8. 
       Op [overlijdensdatum 3] 2019 is ook [erflater 3] als gevolg van een ongeluk overleden. Zijn erfgenamen waren [eiser] en [eiseres] .  
       
     
     
       2.9. 
       Bij brief van 17 mei 2022 hebben [eisers] het volgende aan [gedaagde] geschreven:  
       
       
         
           “Geachte mevrouw [gedaagde] , 
           
           Hierbij deel ik u mede dat de pachtovereenkomst welke op 01-07-2008 is ingegaan niet wordt verlengd per eerst volgende vervaldatum.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 8 juni 2022 heeft [gedaagde] in een brief aan [eisers] als reactie op de opzegging geschreven dat zij hiermee niet akkoord gaat en heeft zij [eisers] uitgenodigd voor een gesprek.  
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 21 juni 2022 hebben [eisers] laten weten geen behoefte te hebben aan een gesprek en dat zij duidelijk zijn geweest dat zij de pachtovereenkomst niet verlengen.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij aangetekende brief van 7 juli 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] onder meer het volgende aan [eisers] geschreven:  
       
       
         
           “[…] Het object van de pacht omvat thans nog zoals in artikel 1 van de pachtovereenkomst van 12 juni 2008 is bepaald: 
         
       
       
         
           
             de coffeeshop bekend onder de naam “ [horecagelegenheid 2] ”, 
           
         
         
           
             de inventaris en inrichting daarvan. 
           
         
       
       
         
           Van deze pacht zijn (dus) uitgesloten het huurrecht en de goodwill van de onderneming. Deze rechten behoren reeds toe aan cliënte. 
           
           […] Cliënte heeft het sterke vermoeden dat u zich niet realiseert wat de gevolgen van deze opzegging voor uw eigen positie zijn. Aangezien het huurrecht van de bedrijfsruimte alsmede alle vergunningen op naam van cliënte staan, zal cliënte vrij eenvoudig de coffeeshop onder een andere naam en met vervanging van meubilair, kunnen continueren.  
         
         
           Het gevolg van de opzegging van de pacht is derhalve dat de pachtbetalingen bij het einde van de pacht zullen stoppen en dat u de handelsnaam alsmede de inventaris, althans wat daarvan resteert, kunt ophalen. U heeft bij beëindiging van de pacht verder geen aanspraak meer op enig ander financieel belang of recht op voortzetting van de coffeeshop. Voor zover u met de opzegging beoogt dat u de coffeeshop zou kunnen voortzetten of verkopen, kan ik u meedelen dat dat uitdrukkelijk niet het geval kan zijn. U beschikt immers niet over de huurrechten van de bedrijfsruimte.  
         
         
           Als gezegd heeft cliënte getracht met u in gesprek te komen over deze gang van zaken. Tot op heden heeft u dat afgehouden.  
         
         
           […]  
         
         
           Gelet op de eerdere pogingen waarschuw ik u dat onderhavige poging om in redelijk overleg te treden, wel de laatste is. Als u daar geen gehoor aangeeft, dan is het onvermijdelijke gevolg dat de financiële verplichtingen van cliënte jegens u per einddatum van de pacht zullen ophouden en dat u achterblijft met slechts een handelsnaam en afgeschreven inventaris. Juridisch gezien heeft u verder geen enkele aanspraak op (voortzetting van of verkoop van) de coffeeshop. Cliënte hecht eraan dat u doordrongen bent van uw juridische positie en dat u zich één en ander goed realiseert. 
         
         
           Graag verneem ik  
           uiterlijk binnen een termijn van 30 dagen na heden 
            van u, dan wel een door u ingeschakelde juridisch adviseur.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Op 24 februari 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] per e-mail als volgt bericht: 
       
       
         
           “Ter voorkoming van misverstanden benadruk ik dat uw opzegging van het pachtcontract uiteraard ook gevolgen heeft voor de maandelijkse toelage die u (gedurende de pachtovereenkomst) ontvangt. Bij het einde van de pachtovereenkomst stopt uiteraard ook deze toelage. 
         
         
           Zonder andersluidend tegenbericht  
           binnen twee weken na heden 
            vertrouw ik u hiermee akkoord.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Op 20 april 2023 heeft de advocaat van [eisers] aan de advocaat van [gedaagde] laten weten dat, als [gedaagde] geen medewerking wenst te verlenen aan het voortzetten van de onderneming door [eiser] , [eiser] de opzegging van de pachtovereenkomst vernietigt wegens dwaling. 
       
     
     
       2.15. 
       Op 29 mei 2023 heeft [gedaagde] een laatste pachtbetaling gedaan. Per  1 februari 2024 heeft [gedaagde] ook de betalingen op grond van de toelageovereenkomst aan [eiseres] gestaakt.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
         
          [eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na wijziging van eis: 
         primair 
         I. [gedaagde] te veroordelen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de exploitatie van de coffeeshop aan [eiser] over te dragen, alsmede het overzetten van de exploitatievergunning van de coffeeshop van [gedaagde] naar [eiser] niet tegen te werken en haar medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling van [eiser] in de huurovereenkomst; 
         II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag dan wel dagdeel dat zij in gebreke blijft te voldoen aan hetgeen onder I is gevorderd, met een maximum van € 50.000,-, dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag; 
         III. te bepalen dat indien [gedaagde] niet aan het onder I genoemde voldoet en het maximum van de dwangsom is bereikt, dit vonnis in de plaats treedt van de instemmende wilsverklaring van [gedaagde] aan het verrichten van de rechtshandelingen die nodig is om aan het onder I genoemde te voldoen, een en ander op grond van art. 3:300 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW); 
         subsidiair  
         IV. voor recht te verklaren dat de opzegging onder dwaling tot stand is gekomen, zodat [eisers] deze rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben vernietigd; 
         V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de pachtvergoeding van € 2.000,- (netto) per maand vanaf 1 oktober 2023, alsmede tot betaling ineens van de achterstand in de pachtbetalingen vanaf 1 juni 2023 tot en met de datum van algehele voldoening, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2023, althans vanaf de datum van betekening van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
         primair en subsidiair 
         VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de toelage van € 1.910,05 (netto) per maand vanaf 1 februari 2024, alsmede tot betaling ineens van de achterstand in de toelagebetalingen vanaf deze datum tot en met de datum van algehele voldoening, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 februari 2024, althans vanaf de datum van wijziging van eis tot aan de dag der algehele voldoening;  
         VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het te wijzen vonnis.  
       
       
       
         3.1.1. 
         
          [eisers] stellen hiertoe dat zij rechtmatig eigenaar zijn van de coffeeshop. [gedaagde] exploiteerde de onderneming slechts tijdelijk sinds het overlijden van erflater totdat haar kleinzonen daar zelf toe in staat zouden zijn. Dat is altijd de bedoeling geweest en daarom is op voorstel van [gedaagde] voor de pachtconstructie gekozen. De pachtovereenkomst is opgezegd nadat [eiser] volwassen was geworden met als doel dat de exploitatie van de coffeeshop aan [eiser] zou worden overgedragen. Hieraan werkt [gedaagde] echter ten onrechte niet mee. [gedaagde] is verplicht haar medewerking aan de overdracht te verlenen.  
       
       
         3.1.2. 
         Subsidiair stellen [eisers] dat zij hebben gedwaald bij de opzegging van de pachtovereenkomst (artikel  6:228 lid 1 sub a BW). Daarom hebben zij de opzegging vernietigd. De pachtovereenkomst moet dan ook alsnog door [gedaagde] worden nagekomen. Als [eisers] hadden geweten dat [gedaagde] niet bereid was de coffeeshop na het beëindigen van de pachtovereenkomst over te dragen aan [eiser] , dan zou de pachtovereenkomst nooit zijn opgezegd. Dat moet [gedaagde] duidelijk zijn geweest, net als dat [eisers] dan aanspraak zouden blijven willen maken op de overeengekomen pachtvergoeding.  
       
       
         3.1.3. 
         Daarnaast vorderen [eisers] nakoming van de toelageovereenkomst. Het betreft hier een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de coffeeshop die niet zomaar zonder geldige reden door [gedaagde] kan worden opgezegd.  
         
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [gedaagde] voert verweer en stelt – onder verwijzing naar artikel 1.3 van de pachtovereenkomst – dat zij eigenaar is van de onderneming, met uitzondering van de handelsnaam en de inventaris. De goodwill van de onderneming is immers uitdrukkelijk niet verpacht. Van een tijdelijke constructie met recht op overname door één van haar  kleinkinderen is nooit sprake geweest. De pachtovereenkomst en de toelageovereenkomst waren bedoeld om [eiseres] en de kleinkinderen zo lang als nodig financieel te kunnen ondersteunen, tot een moment dat de kleinkinderen oud genoeg waren om op eigen benen te staan. De gevorderde medewerking aan de indeplaatsstelling voor de huur is niet afdwingbaar en niet toewijsbaar. De verhuurder wil hieraan ook niet meewerken. De opzegging van de pachtovereenkomst is verder niet vernietigbaar wegens dwaling, aangezien een beroep op dwaling niet mogelijk is bij een eenzijdige rechtshandeling.  
         Tot slot is de toelage niet meer verschuldigd vanaf 1 februari 2024: voor zover de toelageovereenkomst al niet was gekoppeld aan de pacht, is deze met inachtneming van een redelijke opzegtermijn van ruim 18 maanden opgezegd. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
         
           In voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Voor zover de toelageovereenkomst nog niet rechtsgeldig is beëindigd per  1 februari 2024, vordert [gedaagde] om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht te verklaren dat de toelageovereenkomst per 1 februari 2024 eindigt, althans dat [gedaagde] vanaf die datum geen (betalings)verplichtingen meer heeft aan [eiseres] , kosten rechtens.   
       
     
     
       3.5. 
       
        [eisers] voeren verweer.  
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie   
       
     
     
     
       
         Inleiding  
       
     
     
     
       4.1. 
       
        [eisers] zijn de wettelijk erfgenamen van erflater, [eiser] rechtstreeks en [eiseres] via haar overleden twee andere zoons. Erflater was tot aan zijn overlijden eigenaar van een coffeeshop, die hij runde in de vorm van een eenmanszaak. Deze coffeeshop was ten tijde van het overlijden van erflater al afgesplitst van het café, dat was verkocht aan de broer van erflater. De coffeeshop was al enige maanden gehuisvest op een nieuwe locatie, te weten aan de overkant van de straat tegenover het café. Na het onverwachte overlijden van erflater heeft de familie een oplossing bedacht om in ieders levenshoud – ook dat van [gedaagde] zelf – te kunnen blijven voorzien. De pachtovereenkomst en de toelageovereenkomst, opgesteld door de accountant van [gedaagde] , zijn daarvan een uitvloeisel. Via de te betalen maandelijkse pacht- en toelagevergoedingen kon voor [eiseres] en haar kinderen, over een langere periode financiële zekerheid worden gecreëerd.   
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] is om dit alles mogelijk te maken een huurovereenkomst aangegaan met de eigenaar van het pand waarin de coffeeshop was gevestigd. Ook heeft zij op eigen naam, na het doorlopen van een zogenaamd Bibob-traject, een exploitatievergunning aangevraagd en verkregen van de gemeente. Vervolgens heeft zij jarenlang de coffeeshop gerund en de daarmee gepaard gaande bedrijfsrisico’s gedragen. Dankzij de betaalde pacht- en toelagevergoedingen heeft [eiseres] zich op de zorg voor haar zonen kunnen richten. 
       
     
     
       4.3. 
       Op 17 mei 2022, nadat [gedaagde] de coffeeshop meer dan veertien jaar had gerund, hebben [eisers] aan [gedaagde] meegedeeld de pachtovereenkomst niet meer te willen verlengen per de eerstvolgende vervaldatum. Hun idee hierachter was dat [eiser] , de enig overgebleven zoon van erflater, de coffeeshop zou gaan exploiteren. Volgens [eisers] is de onderneming steeds hun eigendom gebleven en moet [gedaagde] nu plaatsmaken voor [eiser] . [gedaagde] is het daar niet mee eens en wil aan een dergelijke overname niet meewerken. 
       
     
     
       4.4. 
       Partijen hebben eerst geprobeerd door middel van mediation tot een voor allen aanvaardbare oplossing te komen. Zeker gelet op hun familieverhouding was dit wenselijk. Dit is helaas niet gelukt, zodat hun geschil nu via de juridische weg moet worden beslecht. 
       
       
         
           De (primaire) vorderingen tot medewerking aan overdracht van de exploitatie/indeplaatsstelling  
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Partijen verschillen van mening over de vraag aan wie de eigendom van de coffeeshop toekomt. In de visie van [eisers] zijn zij door vererving eigenaar gebleven van het volledige lopende bedrijf, de coffeeshop, op de locatie waarop die nu is gevestigd. Daarom moet [gedaagde] volgens hen haar medewerking verlenen aan het overzetten van de exploitatievergunning en de huurovereenkomst op naam van [eiser] . Deze visie is echter onjuist. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       4.6. 
       Vast staat dat van een eigendomsoverdracht van de coffeeshop – een eenmanszaak – in de gebruikelijke zin van het woord geen sprake is geweest. Partijen hebben een pachtovereenkomst gesloten waarin zij afspraken hebben gemaakt over de voortzetting van de exploitatie van de onderneming. Van belang is wat partijen met het sluiten van de pachtovereenkomst hebben beoogd. Dat is een kwestie van uitleg, waarbij het aankomt op de wederzijds kenbare bedoelingen die partijen bij het sluiten van de pachtovereenkomst hebben gehad en hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit alles speelt tegen de achtergrond van een familiecrisis, waarin het in ieders belang was dat [gedaagde] de exploitatie van de coffeeshop ter hand zou nemen. 
       
     
     
       4.7. 
       Uit artikel 1 lid 3 van de pachtovereenkomst volgt dat object van de verpachting de coffeeshop genaamd [horecagelegenheid 2] is, de inventaris en inrichting, en een auto (een Suzuki Swift). De auto bestaat echter niet meer en is in dit geschil ook niet van belang, daarover zijn partijen het eens. Daarnaast vermeldt de aanhef van de pachtovereenkomst dat de verpachter de coffeeshop [horecagelegenheid 2] met al haar bedrijfsmiddelen wenst te verpachten,  met uitzondering van de goodwill . De goodwill van de onderneming is dus uitdrukkelijk van de pacht uitgesloten. Hoewel [gedaagde] bij aanvang van de pacht feitelijk met gebruikmaking van de op dat moment bestaande goodwill de coffeeshop zal hebben voortgezet, neemt dat niet weg dat partijen hebben afgesproken dat deze niet wordt verpacht. Daaruit kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen was om de goodwill die [gedaagde] vanaf het sluiten van de pachtovereenkomst zelf zou gaan opbouwen aan haar zou toekomen. Wat verder ook zij van de eigendom (en daarmee de waarde) van goodwill die bestond op het moment van sluiten van de pachtovereenkomst, overeind blijft dat de goodwill die [gedaagde] zelf in de jaren na het sluiten van de pachtovereenkomst heeft opgebouwd – en daarmee een belangrijk deel van de waarde van de onderneming – aan haar toekomt. Zo kan dit uit de pachtovereenkomst worden afgeleid. Dat partijen bij het sluiten van de pachtovereenkomst iets anders hebben beoogd is onvoldoende gebleken. 
     
     
       4.8. 
       
        [eisers] hebben verder niet concreet onderbouwd dat het van aanvang af de bedoeling is geweest dat één van de zoons van erflater de volledige exploitatie van de coffeeshop zou overnemen. Met name hebben zij geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij – in afwijking van de tekst van de pachtovereenkomst – eigendomsrechten op de door [gedaagde] opgebouwde goodwill kunnen doen gelden. Uit het feit dat dat [erflater 3] en [eiser] vroeger door het personeel van de coffeeshop en hun oom [naam] werden aangesproken als ‘ baas of kleine baas’  volgt nog niet dat zij – bij volwassenheid – rechten op de volledige eigendom van de onderneming zouden kunnen laten gelden. Het tijdelijke karakter van de pachtovereenkomst maakt dit niet anders; bij het eindigen van de pachtovereenkomst gaat het er om dat het gebruik van het verpachte terugvalt aan de verpachter. Daaronder valt in dit geval niet de volledige exploitatie van de onderneming op het door [gedaagde] gehuurde adres.  
       
     
     
       4.9. 
       Anders dan [eisers] betogen is het ook niet zo dat de huurovereenkomst en de pachtovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, zodat [gedaagde] na het einde van de pachtovereenkomst niet langer kan vasthouden aan haar huurrechten voor het pand. Uit de pachtovereenkomst volgt niet dat de huurrechten onderdeel van het verpachte uitmaken. De vergelijking van [eisers] met horecapacht, zoals die in de dagelijkse horecapraktijk voorkomt, gaat niet op. In dit geval is, anders dan gebruikelijk bij dergelijke pacht, de verpachter van de onderneming niet ook de eigenaar/verhuurder van het pand waarin deze wordt geëxploiteerd. [gedaagde] is om de coffeeshop verder te kunnen exploiteren zelf een huurovereenkomst met de eigenaar van het pand aangegaan. Ook het beroep op de door [gedaagde] genoemde jurisprudentie  gaat niet op, nu die ziet op weer een andere situatie, waarbij de pachtovereenkomst en de onderhuurovereenkomst door dezelfde partijen werden gesloten en in de pachtovereenkomst wordt verwezen naar de onderhuurovereenkomst. Dat is hier niet aan de orde, nu de verpachter niet ook de verhuurder is. Een koppeling tussen de pachtovereenkomst en de huurrechten voor de locatie waar de coffeeshop is gevestigd, zoals [eisers] die voorstaat, kan dus niet worden aangenomen. 
       
     
     
       4.10. 
       Het voorgaande betekent, dat [eiser] geen aanspraak kan maken op het zelf mogen huren van het pand waar de coffeeshop is gevestigd. Evenmin kunnen [eisers] van [gedaagde] verlangen dat zij de lopende exploitatie van de coffeeshop aan [eiser] overdraagt en meewerkt aan het overzetten van de exploitatievergunning op naam van [eiser] . Daarbij zou het overigens de vraag zijn of [gedaagde] feitelijk kan bewerkstelligen dat [eiser] huurder wordt en dat een exploitatievergunning op zijn naam wordt gezet.  
       
     
     
       4.11. 
       
        [eisers] zijn wel eigenaar gebleven van de in de pachtovereenkomst genoemde zaken, te weten de handelsnaam, de inventaris en inrichting, maar daarop zijn geen vorderingen gericht. Wat de consequentie zou moeten zijn van het voortgezette gebruik daarvan na de opzegging van de pachtovereenkomst staat hier dus niet ter beoordeling. Op de mondelinge behandeling is overigens gebleken dat [gedaagde] het gebruik van de handelsnaam inmiddels heeft gestaakt. 
       
     
     
       4.12. 
       Gelet op het hiervoor overwogene zijn de vorderingen van [eisers] onder 3.1 I, II en III niet toewijsbaar.  
       
       
         
           De (subsidiaire) vorderingen op grond van dwaling 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Het beroep van [eisers] op buitengerechtelijke vernietiging van de opzegging van de pachtovereenkomst gaat niet op. Van dwaling is om de hierna te bespreken redenen geen sprake. 
       
     
     
       4.14. 
       Het leerstuk van dwaling  is geregeld in artikel 6:228 BW en daarmee alleen van toepassing op overeenkomsten en – via artikel 6:216 BW – andere meerzijdige rechtshandelingen. In daarvoor in aanmerking komende gevallen staat volgens de Parlementaire Geschiedenis  echter niets aan analoge toepassing op eenzijdige rechtshandelingen, zoals opzegging en ontbinding, in de weg.  
       
     
     
       4.15. 
       Uit de stellingen van [eisers] kan evenwel niet worden afgeleid dat aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW is voldaan. [eisers] hebben aangevoerd dat, als zij hadden geweten dat [gedaagde] niet bereid was de coffeeshop na het beëindigen van de pachtovereenkomst over te dragen aan [eiser] , zij de pachtovereenkomst nooit zouden hebben beëindigd. Daarmee hebben zij niet gedwaald als gevolg van een inlichting van [gedaagde] , die [eisers] als het ware op het verkeerde been heeft gezet. In tegendeel, [eisers] hebben [gedaagde] na veertien jaar pacht uit het niets overvallen met een eenregelig briefje waarin zij meedeelden de pachtovereenkomst niet te willen verlengen. Het overleg daarover hebben zij, na uitnodiging daartoe van [gedaagde] , afgehouden. Dat de opzegging van de pacht voor hen een ongunstig resultaat heeft, maakt dit niet anders en komt voor hun eigen rekening. Verder is niet gesteld of gebleken dat van dwaling op de gronden genoemd in artikel 6:228 BW onder b of c sprake is. 
     
     
       4.16. 
       Dat betekent dat ook de vorderingen onder 3.1 IV en V zullen worden afgewezen.  
       
       
         
           De (primaire en subsidiaire) vordering tot (door)betaling op grond van de toelageovereenkomst  
         
       
       
     
     
       4.17. 
       De vordering die ziet op de toelageovereenkomst kan alleen zijn ingesteld namens [eiseres] zelf en niet in haar hoedanigheid van erfgenaam van haar overleden zoons. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] desgevraagd verklaard dat zij bedoeld heeft deze vordering voor zichzelf in te stellen. Nu [gedaagde] tegen deze wijziging van hoedanigheid verder geen bezwaar heeft gemaakt, strekt tot uitgangspunt dat [eiseres] deze vordering voor zichzelf instelt. 
       
     
     
       4.18. 
       Partijen verschillen van mening over de opzegbaarheid van de toelageovereenkomst.  
       
     
     
       4.19. 
       Volgens [eisers] is deze overeenkomst opgetuigd om het geërfde vermogen van de kinderen om te zetten in een duurzaam en stabiel inkomen. De toelageovereenkomst kwalificeert als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat deze niet opzegbaar is, dan wel uitsluitend in geval van een zwaarwegend belang, dat niet aanwezig is. De overeenkomst is ten onrechte opgezegd; van een koppeling aan de pachtovereenkomst is geen sprake. Daarnaast is deze overeenkomst volgens hen gesloten met de coffeeshop en niet met [gedaagde] , zodat [gedaagde] deze overeenkomst niet rechtsgeldig kon opzeggen.  
       
     
     
       4.20. 
       
        [gedaagde] stelt daartegenover dat de toelageovereenkomst is gekoppeld aan de pachtovereenkomst en dus gelijktijdig met de pachtovereenkomst eindigde. Onverplicht heeft zij de toelage nog geruime tijd doorbetaald en daarmee een lange en redelijke opzegtermijn in acht genomen. Voor opzegging was – voor zover nodig – een zwaarwegend belang, naast het feit dat de pachtovereenkomst was geëindigd zijn de familieverhoudingen ernstig verstoord. 
       
     
     
       4.21. 
       Vast staat dat dat de toelageovereenkomst, samen met de pachtovereenkomst, tot doel had om – na het overlijden van erflater – [eiseres] en haar kinderen financieel te ondersteunen zodat zij in hun levensonderhoud konden voorzien en in hun huurwoning konden (blijven) wonen en daarmee een dak boven hun hoofd hadden. In die zin houden beide overeenkomsten verband met elkaar. Deze financiële vergoedingen zouden worden betaald uit het door [gedaagde] te generen resultaat van de coffeeshop. Noch uit de tekst van de toelageovereenkomst noch uit de tekst van de pachtovereenkomst volgt echter een onlosmakelijke koppeling tussen beide overeenkomsten. Dat betekent dat, ondanks het feit dat beide overeenkomsten onderdeel vormen van dezelfde constructie, met het eindigen van de pachtovereenkomst niet automatisch ook de toelageovereenkomst eindigt.  
       
     
     
       4.22. 
       Wel wordt ervan uitgegaan dat de toelageovereenkomst opzegbaar is. De tekst van de toelageovereenkomst heeft in dit verband geen betekenis: partijen zijn het erover eens dat de daarin verwoorde arbeidsovereenkomst nooit heeft bestaan. Ook al gaat het in feite om een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, neemt dat niet weg dat deze opzegbaar is. De aard van de overeenkomst brengt niet mee dat de toelage, ook ver na het meerderjarig worden van de zoons, tot in de lengte der dagen zou moeten voortduren en nooit opzegbaar is. Aangenomen moet worden dat [eiseres] op enig moment weer in haar eigen levensonderhoud zou moeten kunnen voorzien, zeker nadat [eiser] meerderjarig was geworden. [eiser] heeft nu de leeftijd om zelf een eigen inkomen te genereren. Al zou de toelageovereenkomst onderdeel vormen van een constructie die is opgetuigd om het geërfde vermogen van de zoons om te zetten in een duurzaam en stabiel inkomen, maakt dat nog niet dat aan de toelageovereenkomst geen einde kan komen. Dit alles geldt temeer waar de toelage is toegekend aan [eiseres] , die geen erfgenaam van erflater was. 
       
     
     
       4.23. 
       Voor de beëindiging was ook een voldoende gewichtige reden aanwezig. De familieverhoudingen waren en zijn ernstig verstoord. Onder die omstandigheden behoefde van [gedaagde] niet langer te worden verwacht dat zij de toelage aan [eiseres] zou blijven voortzetten. 
       
     
     
       4.24. 
       Dat [gedaagde] niet gerechtigd is deze toelageovereenkomst op te zeggen, omdat de coffeeshop deze heeft gesloten, is niet juist. De toelageovereenkomst is aangegaan door de coffeeshop als eenmanszaak, en daarmee feitelijk door [gedaagde] .  
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagde] heeft na de opzegging van de pachtovereenkomst de toelage nog geruime tijd doorbetaald. Ook na de brief van 24 februari 2023 (zie 2.13) heeft zij de toelage nog bijna een jaar doorbetaald. Daarmee heeft zij een voldoende ruime en redelijke opzegperiode in acht genomen. De toelageovereenkomst is rechtsgeldig beëindigd per 1 februari 2024.   
       
     
     
       4.26. 
       Dat betekent dat de vordering onder 3.1 VI niet toewijsbaar is.  
       
       
         
           In voorwaardelijke reconventie  
           
         
       
     
     
       4.27. 
       Omdat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet in vervulling is gegaan, behoeft daarop geen beslissing te worden gegeven.  
       
       
         
           In conventie en in voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       In de omstandigheid dat partijen familie van elkaar zijn ziet de rechtbank aanleiding om zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst het gevorderde af; 
       
       
         
           in voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft;  
       
       
         
           in conventie en in voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025. 
       
       
       
     
   
   
      ECLI:NL:RBMNE:2015:9439  
   
   
      MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 3, p.222