ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:2451

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2019:2451 Gerechtshof Den Haag , 24-09-2019 / 200.247.980

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2019-09-24

Zaaknummer: 200.247.980

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2019:2451

---

oplevering na einde huur zonder de (via de Algemene voorwaarden wel overeengekomen) gezamenlijke inspectie.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.247.908/01 Rolnummer rechtbank	: 6611348 \ CV EXPL 18-2914 
     
     
     
   
   
     Arrest van 24 september 2019   
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [appellant], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. W. Plessius te Gorinchem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     Stichting Woonbron, 
     
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: Woonbron, 
       advocaat: mr. E. Piepers Westermeijer te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       
        [appellant] is tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis gewezen tussen partijen op 3 augustus 2018 door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam. [appellant] heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en producties overgelegd. Vervolgens heeft het hof een comparitie van partijen gelast ten overstaan van één raadsheer-commissaris. Deze comparitie is niet gehouden vanwege bezwaar aan de zijde van Woonbron. Woonbron heeft een memorie van antwoord ingediend. Daarna zijn de stukken door [appellant] overgelegd en is arrest bepaald. 
     
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       1.	Er zijn geen grieven gericht tegen de feiten die de kantonrechter onder 2 van het bestreden vonnis heeft vastgesteld. Ook het hof gaat van die feiten uit. Daarenboven gaat het hof uit van de (onbetwiste) feiten die in hoger beroep zijn gesteld en niet bestreden. Met in achtneming daarvan gaat het in dit geding om het volgende. 
     
     
     
       1.1 
       
        [appellant] heeft vanaf 2013 de woning [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) van Woonbron gehuurd.  
       
     
     
       1.2 
       
         In de bij de huurovereenkomst behorende Algemene huurvoorwaarden staat: 
         Artikel 21 lid 2: “ Vóór het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurster gezamenlijk het gehuurde inspecteren. Huurder zal verhuurster daartoe in de gelegenheid stellen. Bij die gelegenheid (…) zal een opnamerapport worden gemaakt, waarin zal worden vastgelegd, welke herstellingen voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden, alsmede de geschatte kosten van herstel. Beide partijen ontvangen een exemplaar van het opnamerapport. ” 
       
       
     
     
       1.3 
       Nadat de politie een handelsvoorraad drugs en een grote hoeveelheid (vals) geld in de woning had aangetroffen heeft Woonbron [appellant] bij brief van 18 april 2017 uitgenodigd de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen vóór 22 mei 2017. [appellant] is met vrijwillige opzegging akkoord gegaan en heeft de huur op 22 juni 2017 opgezegd. Deze opzegging geldt (na terugbrenging van de datum door Woonbron) per 22 juni 2017. 
       
     
     
       1.4 
       Op 22 juni 2017 heeft de burgemeester de woning gesloten voor de duur van zes maanden. 
       
     
     
       1.5 
       
         Op 20 juli 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] een e-mail aan de advocaat van Woonbron verzonden met onder meer als inhoud: 
         
           "Onderstaande reactie ontving ik van mijn cliënt:  
         
         
           “(…) ik heb na de snelle ontruiming en daaropvolgend de oplevering een formulier aangevraagd die ik samen met mijn partner heb ondertekend op de dag van de oplevering met als doel het beëindigen van de huurovereenkomst. Wij hebben de huur voor de maand juni betaald en zijn op 13 juni het huis uitgezet en gelijk het huurovereenkomst ontbonden d.m.v. het ondertekende formulier. Ik heb mijn best gedaan het huis leeg op te leveren in de twee dagen die we kregen. Ik heb vervolgens een brief gekregen met de huur van juli. Ik ga dit niet betalen want ik huur het huis niet meer sinds 13 juni. Verder hoef ik ook geen opslag want ik heb alle spullen die ik nodig heb eruit gehaald.  
           
           Ik zie uw reactie tegemoet m.b.t. de huur van juli en over opslag is niet gesproken door de gemeente en de woning is gesloten door de gemeente niet door woonbron contract is ontbonden door woonbron. (...)"  
           
           U leest dat mijn cliënt in de veronderstelling verkeert dat Woonbron niets meer van hem te vorderen heeft.” 
         
       
       
     
     
       1.6 
       
         Op 21 juli 2017 heeft de advocaat van Woonbron een e-mail aan haar collega verzonden met onder meer als inhoud: 
         “ De advocaat van [appellant] heeft gisteren alsnog gereageerd. Zie bijlage. [appellant] geeft aan al zijn spullen uit de woning te hebben gehaald en de woning te hebben opgeleverd. Er zal dus geen tussentijdse oplevering plaatsvinden of een tijdelijke ontheffing van de sluiting. De afspraak van maandag kan vervallen. (…) ” 
       
       
     
     
       1.7 
       Op 27 juli 2017 heeft Woonbron een e-mail aan [appellant] verzonden met als inhoud:  “Er is geen sprake meer van huurachterstand.  Omdat de woning nog niet vrij is gegeven door de gemeente i.v.m. de verplichte sluiting mag Woonbron de woning nog niet betreden. Zodra de woning vrij gegeven wordt vindt er een controle plaats door Woonbron. De woning en tuin moet altijd leeg en bezemschoon opgeleverd worden! Houdt daarom rekening met mutatiekosten. ” 
       
     
     
       1.8 
       Nadat de sluiting van de woning was opgeheven heeft Woonbron de woning buiten aanwezigheid van [appellant] geïnspecteerd, een eindopnamerapport opgemaakt en een aannemer ingeschakeld. Het eindopnamerapport heeft Woonbron in dit geding gebracht met de naam “ Standaardprijzenlijst 2017 Woonbron mutatieonderhoud ”, hierna door het hof te noemen: de Inspectie-lijst. Op de Inspectie-lijst heeft Woonbron per herstelpost de naar aanleiding van de inspectie uitgevoerde werkzaamheden gespecificeerd en ook aangegeven of het onder ‘mutatieonderhoud’ valt (voor rekening van Woonbron) of voor rekening van de huurder ([appellant]) komt.  
       
     
     
       1.9 
       Woonbron heeft [appellant] op 21 augustus 2017 aangeschreven tot betaling van € 2.254,91 wegens kosten van de oplevering van de woning. [appellant] heeft dat bedrag, ook na aanmaning, niet betaald. 
       
       
       
         
           vordering, grondslag en vonnis 
         
       
       
     
     
       2.1 
       Woonbron is naar de kantonrechter gegaan en heeft daar betaling door [appellant] gevorderd van: 
       
         
           € 324,47 aan huur voor 1 t/m 22 juni 2017, 
         
         
           € 2.254,91 aan ‘mutatiekosten’ en 
         
         
           € 387,85 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
         
       
       verminderd met € 442,46 die [appellant] voor de huur van juni 2017 had betaald en vermeerderd met: 
       
         
           wettelijke rente over € 2.136,92 vanaf 1 oktober 2017 en 
         
         
           proceskosten. 
         
       
       
     
     
       2.2 
       Woonbron heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] tijdens de huur schade aan de woning heeft toegebracht. [appellant] was verplicht de schade voor het einde van de huurovereenkomst te herstellen. De schade is in de Inspectie-lijst vastgesteld op € 2.254,91. [appellant] moet dat bedrag aan Woonbron betalen en ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten voldoen. 
       
     
     
       2.3 
       
        [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
     
     
       2.4 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het volgende geoordeeld, kort gezegd: 
       - 5.1 - [appellant] heeft de huur betaald tot eind juni 2017 en daarop moet de laatste week van juni 2017 in mindering worden gebracht. 
       - 5.2 en 5.3 -  Over de wijze van oplevering is niets bepaald in de huurovereenkomst.  - 5.4 en 5.5 -  Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW moet [appellant] het gehuurde opleveren in dezelfde staat als waarin hij de woning volgens de beschrijving had aanvaard. 
       - 5.6 en 5.7 -  Het komt voor rekening en risico van [appellant] als hij niet in de gelegenheid is gesteld om de woning in goede staat op te leveren, gezien de e-mail van 20 juli 2017. Hij was van rechtswege in verzuim. 
       - 5.8 - 5.17 - De door Woonbron gevorderde schadeposten hebben geen betrekking op renovatiewerkzaamheden. [appellant] moet deze schadeposten vergoeden tot een bedrag van € 2.135,47, rekening houdend met “nieuw voor oud” aftrek. 
       - 5.18 - 5.20 - [appellant] moet de wettelijke rente en € 366,17 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten betalen. 
       
       
         
           beoordeling van de grieven 
         
       
       
       
         
           inspectie voor oplevering bij einde huur 
         
       
       
     
     
       3.1 
       De  eerste grief  heeft [appellant] gericht tegen de overwegingen 5.2 en 5.3. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat niets is bepaald over de wijze van oplevering, terwijl dat wel was bepaald in de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden (artikel 21 lid 2). De  vierde grief  is gericht tegen de overwegingen 5.6 en 5.7. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant] heeft afgezien van een eindcontrole met gelegenheid om de woning in goede staat op te leveren. Woonbron heeft als reactie op deze grieven aangegeven dat zij zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken. 
       
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft in appel een beroep gedaan op artikel 21 lid 2 van de toepasselijke “Algemene huurvoorwaarden 2017”. Daarin is geregeld dat er voor het einde van de huurovereenkomst een gezamenlijke (voor)inspectie plaatsvindt. [appellant] stelt dat als die gezamenlijke inspectie er was geweest, hij de constateringen van Woonbron had kunnen controleren en tijdig betwisten, de woning en de tuin voor zover nodig verder had kunnen ontruimen en de eventuele gebreken eigenhandig had kunnen verhelpen. De (burgemeesters)sluiting van de woning op 22 juni 2017 doet volgens [appellant] niet af aan de verplichting tot deze gezamenlijke inspectie. Toen Woonbron [appellant] op 18 april 2017 had aangeschreven, is [appellant] akkoord gegaan met vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst. Daarop had Woonbron aan [appellant] gelegenheid tot gezamenlijke voorinspectie moeten geven vóór de sluiting op 22 juni 2017 of daarna en [appellant] had na zo’n (voor)inspectie de gelegenheid moeten krijgen zelf eventuele zaken te herstellen vóór de eindoplevering. 
       
     
     
       3.3 
       Woonbron heeft bij memorie van antwoord (of in eerste aanleg) niet bestreden dat het door [appellant] genoemde artikel 21 lid 2 van de Algemene huurvoorwaarden 2017 van toepassing is op de huurovereenkomst en dat er volgens dit artikel een gezamenlijke (voor)inspectie had moeten plaatsvinden. Woonbron heeft ook niet betwist dat zij [appellant] gelegenheid voor zo’n inspectie had moeten geven vóór het einde van de huurovereenkomst en de sluiting op 22 juni 2017 en dat [appellant] na de gezamenlijke inspectie de gelegenheid had moeten krijgen zelf de gebreken te herstellen vóór het einde van de huur. Woonbron heeft evenmin  betwist dat [appellant] die gelegenheid niet heeft gekregen. Zij heeft slechts (in eerste aanleg) aangevoerd dat er op 24 juli 2017 een eindinspectie was gepland, maar dat haar advocaat haar in de e-mail van 21 juli 2017 had geschreven dat die afspraak kon vervallen vanwege hetgeen (de advocaat van) [appellant] in de – onder 1.5 geciteerde – e-mail van 20 juli 2017 had geschreven. 
       
     
     
       3.4 
       Het hof overweegt dat in de e-mail van 20 juli 2017 niets staat over de gezamenlijke inspectie die in artikel 21 lid 2 van de Algemene huurvoorwaarden is geregeld en ook niets over (het weigeren van) herstel van de gebreken die bij een gezamenlijke inspectie worden geconstateerd. In de e-mail staat dat [appellant] de huur heeft betaald, dat hij zijn best heeft gedaan het huis leeg op te leveren, dat hij geen opslag voor spullen hoeft en dat hij in de veronderstelling verkeert dat Woonbron niets meer van hem te vorderen heeft. In de e-mail is  niet  geschreven (en Woonbron mocht daar, gelet op de bewoordingen van de e-mail, ook niet zonder meer gerechtvaardigd op vertrouwen) dat [appellant] afziet van de gezamenlijke inspectie van de woning of van enige gelegenheid om zelf geconstateerde gebreken te verhelpen. In de e-mail staat ook niet dat [appellant] daarvan al eerder, vóór 22 juni 2017, heeft afgezien.  
       
     
     
       3.5 
       Het hof begrijpt het standpunt van Woonbron aldus dat uit de e-mail van 21 juli 2017 van de advocaat van Woonbron blijkt dat deze advocaat uit [appellant]’s e-mail van 20 juli 2017 afleidde dat een gezamenlijke inspectie niet hoefde door te gaan. De inhoud van de e‑mail van 21 juli 2017 vormt echter geen juridisch relevante omstandigheid in dit geding. Zoals [appellant] bij zijn vierde grief (onbestreden) naar voren heeft gebracht, is de e-mail van 21 juli 2017 een interne mail tussen de advocaat van Woonbron en andere medewerkers van Woonbron. Deze e-mail is niet aan [appellant] (of zijn vertegenwoordiger) verstuurd. Woonbron heeft ook geen (andere) feiten of omstandigheden gesteld waaruit [appellant] had moeten afleiden dat zijn e-mail van 20 juli 2017 onjuist werd geïnterpreteerd. 
       
     
     
       3.6 
       Woonstad heeft niet gesteld dat [appellant] heeft geweigerd om medewerking te verlenen aan een gezamenlijke inspectie als bedoeld in artikel 21 lid 2 van de Algemene huurvoorwaarden. Het hof kan op grond van de stellingen en de gedingstukken ook niet vaststellen dat er (anderszins) geen mogelijkheid was voor een gezamenlijke inspectie. Immers, al op 18 april 2017 kwam de huurbeëindiging tegen 22 mei 2017 aan de orde, de huur is daarna per 22 juni 2017 beëindigd en de eerste plannen voor een inspectie die in de stellingen en stukken naar voren komen, betreft de vervallen inspectie van 24 juli 2017. Daarna, in augustus 2017, heeft Woonbron de eindinspectie gedaan die tot de Inspectie-lijst heeft geleid, waarvoor [appellant] echter niet was uitgenodigd (zoals hij onbetwist heeft gesteld) en waarbij hij niet aanwezig was. Mede gezien het tijdsverloop vanaf 18 april 2017, heeft Woonbron onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de burgemeesterssluiting er aan in de weg stond om gezamenlijk met [appellant] de woning te inspecteren en [appellant] de gelegenheid te geven om de noodzakelijke (herstel) werkzaamheden te laten verrichten. 
       
     
     
       3.7 
       Onder voornoemde feiten en omstandigheden moet het hof vaststellen dat Woonbron ten onrechte geen gelegenheid aan [appellant] heeft gegeven om de woning na een gezamenlijke inspectie correct op te leveren. Aldus heeft Woonbron [appellant] de mogelijkheid ontnomen om de woning zelf – op een voor hem goedkopere wijze – in de vereiste staat te brengen. Grieven 1 en 4 zijn in zoverre gegrond.  
       
     
     
       3.8 
       De gegrondheid van de grieven 1 en 4 heeft tot gevolg, de functie van een gezamenlijke voorinspectie in aanmerking nemend, dat Woonbron slechts vergoeding kan vorderen van kosten die [appellant] zelf had moeten maken voor herstelwerkzaamheden ten aanzien waarvan het voor [appellant] ook zonder voorinspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij ze zou moeten verrichten. Woonbron heeft (bij conclusie van repliek) aangevoerd dat het voor [appellant] duidelijk moet zijn geweest dat de op de Inspectie-lijst geconstateerde gebreken aanwezig waren en door hem hersteld hadden moeten worden. Het hof zal hierop waar nodig hierna ingaan bij het bespreken van de grieven 2 en 3. 
       
       
         
           de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur 
         
       
       
     
     
       4.1 
       Met zijn  tweede grief  heeft [appellant] gemotiveerd betwist dat hij de woning niet op de juiste wijze zou hebben opgeleverd. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huur al gedateerd en met gebreken was en hij heeft kleurenfoto’s overgelegd om aan te tonen hoe de staat van de woning was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Hij heeft aangevoerd dat op de kleurenfoto’s te zien is dat de woning bij aanvang huur al zwarte/donkergrijze en roze muren had met (ook) ronde versieringen, dat er toen al een beschadigde stortbak was en dat de binnenzijden van kasten beschadigd en vervaald waren met in één kast lekkage. [appellant] heeft daarbij aangevoerd dat er naast de kleurenfoto’s geen verdere beschrijving van het gehuurde bij aanvang huur is opgemaakt, anders dan het ‘turven’ van aanwezige voorzieningen op het formulier “ Het gehuurde ” (dat Woonbron in eerste aanleg als ‘opnamestaat’ in het geding heeft gebracht).  
       
     
     
       4.2 
       Woonbron heeft zich ter zake van deze grief ook gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter en de grief niet nader bestreden. Zij heeft tegenover voornoemde betwisting van [appellant], niet gesteld dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan op de kleurenfoto’s te zien is (inclusief de gekleurde muren en de beschadigde stortbak en kasten). Daarmee heeft Woonbron haar vordering, die gebaseerd is op de stelling dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede en complete staat was en bij het einde van de huurovereenkomst niet (meer), in het licht van de gemotiveerde betwisting van [appellant], onvoldoende onderbouwd. Grief 2 is gegrond. 
       
       
         
           de schadeposten 
         
       
       
     
     
       5.1 
       Met zijn  derde grief  heeft [appellant] de door de kantonrechter toegewezen specifieke schadeposten gemotiveerd betwist. Woonbron heeft ook ter zake van deze grief slechts verwezen naar het oordeel van de kantonrechter en de grief niet nader bestreden. Woonbron heeft geen bewijsaanbod gedaan dat voldoende gespecificeerd is om haar nog tot bewijslevering toe te laten. Dat in aanmerking nemend, overweegt het hof ten aanzien van de gestelde schadeposten als volgt. 
       
     
     
       5.2 
       
         Ter zake van de posten “ aanbrengen nieuwe binnenwand in rechter vaste kast ” en “ aanbrengen gipsplaten plafonds in twee vaste kasten ”, “ vervangen keukenkastdeurtjes en keukenkast ”, “ lade in front keuken ”, “ grijze wanden in keuken wit sauzen ”, “ 4 verwijderde lampen ”, “ plankjes, pluggen etc. van wanden verwijderen + alle gaten dichten ” en  “ plakplastic inclusief lijmresten van alle ramen verwijderen ” heeft Woonbron aangevoerd dat dit noodzakelijk was omdat de wand en de plafonds niet meer aanwezig waren, omdat deurtjes en een lade in de keuken dermate slechte staat verkeerden dat vervanging noodzakelijk was, omdat een keukenmuur ten onrechte niet wit was, omdat er nog vier lampen en ook plakplastic moesten worden verwijderd en omdat er gaten dicht gemaakt moesten worden. [appellant] heeft de verschuldigdheid van deze herstelposten betwist. Hij heeft aangevoerd dat de binnenwand van de rechterkast en ook de gipsplaten plafonds wel degelijk aanwezig en in orde waren en dat de keukendeurtjes en lade in prima en gelijke staat waren zoals tijdens de aanvang van de huur. Hij heeft betwist dat de keuken wit opgeleverd moest worden en daartoe verwezen naar de kleurenfoto’s van aanvang huur waarop een zwarte, althans donkergrijze, kleur van de wanden in de keuken is te zien (op de foto’s met letters J en K). Hij heeft aangevoerd dat er al bij aanvang van de huur lampen en gaten aanwezig waren. In hoger beroep heeft hij daarnaast ook aangevoerd dat ‘het plankjes verwijderen’ géén betrekking heeft op ‘plankjes’ van hem, omdat daarvoor geen gaten in de muur nodig waren. Verder heeft hij betwist dat er ergens plakplastic op ruiten heeft gezeten. 
         Zoals hiervoor onder 4.2 reeds overwogen heeft Woonbron haar stelling dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede en complete staat was, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [appellant], onvoldoende onderbouwd. Mede gelet hierop heeft Woonbron tegenover de betwistingen van [appellant] onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat het voor [appellant] ook zonder voorinspectie duidelijk was dat hij ter zake van de genoemde posten herstelwerkzaamheden zou moeten verrichten (en daarvoor zelf kosten zou hebben moeten maken). Het hof zal vergoeding van deze posten daarom afwijzen. 
       
       
     
     
       5.3 
       Ter zake van de door Woonbron gestelde schade wegens een noodzakelijke vervanging van het cilinderslot van de brievenbus, heeft [appellant] aangevoerd dat dat slot niet vervangen had hoeven worden, omdat hij de sleutel had en Woonbron hem niet om (alsnog) inleveren van die sleutel heeft verzocht. Woonbron heeft niet gesteld dat dit anders is. Het hof gaat er van uit dat [appellant] desgevraagd de sleutel had kunnen inleveren, zodat dan geen kosten voor vervanging van het slot hoefden te worden gemaakt. Het hof zal dit deel van de schadevordering dus ook afwijzen. 
       
     
     
       5.4 
       Ter zake van de schadepost wegens schoonmaken en ontruimen van de woning heeft Woonbron gesteld dat de woning vervuild bleek te zijn en dat [appellant] nog inboedelgoederen in de woning en rommel in de tuin had achter gelaten. Zij heeft dit onderbouwd met de factuur van 17 augustus 2017 van Strik-Strida Bouwkundig Onderhoud en gewezen op de e-mail van 20 juli 2017. [appellant] heeft een en ander gemotiveerd betwist. Hij heeft aangevoerd dat de woning wel schoon was, dat er slechts enkele dozen met studieboeken stonden en vier winterbanden in de tuin waren en dat Woonbron had aangegeven dat hij die zaken na het vrijgeven van de woning door de burgemeester zou kunnen ophalen en daarover nog zou vernemen. Voorts heeft hij betwist dat de factuur alleen op zijn woning ziet. Woonbron heeft haar stelling aangaande de schoonmaak- en ontruimingsschade vervolgens niet nader toegelicht of onderbouwd. Zij heeft daarmee, tegenover de gemotiveerde betwisting, onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat [appellant], indien de gezamenlijk inspectie wel zou zijn gehouden, kosten zou hebben gemaakt om de woning zelf verder te ontruimen en schoon te maken. Gelet hierop zal het hof ook dit deel van de schadevordering afwijzen. 
       
     
     
       5.5 
       Tegen de schadevordering wegens “ onkruidvrij maken tuin ” heeft [appellant] aangevoerd dat de tuin bij einde huur goed onderhouden was en onkruid vrij. Het hof overweegt dat Woonbron haar vordering slechts heeft onderbouwd met de Inspectie-lijst,  waarop bij de betreffende post “ tuin grasmaaien en afvoeren ” staat. Deze lijst is meer dan een maand na het einde van de huur gemaakt. Gelet op de aard van dit werk en het tijdsverloop na het einde van de huurovereenkomst, heeft Woonbron tegenover de betwisting van [appellant], onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat de tuin bij einde huur onvoldoende onderhouden en onkruid vrij was en dat op dit punt het gehuurde niet correct is opgeleverd. Daarnaast is bovendien onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [appellant] zelf kosten zou hebben moeten maken voor het onkruid vrij maken en grasmaaien indien bij een voorinspectie zou zijn geconstateerd dat dit nog moest gebeuren. Ook dit deel van de schadevordering zal het hof daarom afwijzen. 
       
       
       
         
           Slot 
         
       
       
     
     
       6.1 
       De slotsom is dat het hof de vordering van Woonbron wegens ‘mutatiekosten’ ongegrond acht. De grieven slagen. Woonbron heeft ter zake van de huur niets meer van [appellant] te vorderen. Daarmee komen de gevorderde vertragingsrente en incassokosten ook niet voor vergoeding in aanmerking. Het vonnis zal worden vernietigd en het hof zal de vorderingen van Woonbron (alsnog) afwijzen.  
       
     
     
       6.2 
       Het hof zal Woonbron als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep, zoals gevorderd. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 3 augustus 2018 en opnieuw rechtdoende: 
     
     - wijst de vorderingen van Woonbron af; 
     
     - veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding, aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 213,- aan griffierecht en € 450,- aan salaris voor de advocaat en in hoger beroep tot op heden begroot op € 318,- aan griffierecht en € 759,- aan salaris voor de advocaat, 
     
     - verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, T.G. Lautenbach en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2019 in aanwezigheid van de griffier.