ECLI: ECLI:NL:PHR:2006:AV0627

Titel: ECLI:NL:PHR:2006:AV0627 Parket bij de Hoge Raad , 10-03-2006 / C04/339HR (1423)

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2006-03-10

Zaaknummer: C04/339HR (1423)

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2006:AV0627

---

Onteigeningszaak; vervroegde onteigening, schadeloosstelling, vergoeding van de kosten van deskundige hulp en bijstand.

C04/339HR 
       mr. Keus 
       Zitting 2 december 2005 
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       [Eiser] 
       eiser tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat)  
       (hierna: de Staat) 
       verweerder in cassatie 
     
     
     In deze onteigeningszaak gaat het om de vraag of 1) het deskundigenrapport door slechts één van de drie deskundigen kon worden ondertekend, 2) [eiser] zich in verband met de vaststelling van de hem toekomende schadeloosstelling op een bestuursconvenant kan beroepen, 3) onteigening tot waardevermindering van de nabijgelegen boerderij van [eiser] leidt, 4) het inkomensverlies van [eiser] door de rente op het als gevolg van de onteigening vrijkomende kapitaal wordt gecompenseerd en 5) de kosten van de door een derde (niet-advocaat) ten behoeve van [eiser] verrichte werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking komen. 
     
     1. Feiten(1) en procesverloop 
     
     1.1. Bij Koninklijk Besluit van 4 december 2000, nr. 00.006484, openbaar gemaakt in de Nederlandse Staatscourant van 12 december 2000, nr. 241, is goedgevonden en verstaan dat ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan "Westerschelde Oeververbinding" van de gemeente Borsele, ten name van de Staat zullen worden onteigend de onroerende zaken, aangegeven op de grondtekening, die ingevolge art. 87 Onteigeningswet (hierna: Ow) in samenhang met art. 3:11 lid 1 Awb, op de secretarie van de gemeente Borsele ter inzage heeft gelegen en welke onroerende zaken zijn vermeld op de bij het Koninklijk Besluit behorende lijst - voor zover hier van belang - als: 
     
     
       nr. v/h 	Te ont-	van de onroerende zaak, kadastraal bekend 
       grondplan	eigenen	_______________________________________ 
       	grootte	Als        Ter grootte van	Sectie en  
       	ha a ca	              ha a ca		nummer	 
       _______________________________________________________________ 
       		Gemeente Borsele  
     
     
     
       [001]	geheel	bouwland	00.46.80	[A] [002] 
       _______________________________________________________________ 
     
     
     
     Voormelde grond was oorspronkelijk onderdeel van een groter perceel (2.80.40 ha). Van een gedeelte van dit grotere perceel (een oppervlakte van 02.33.60 ha) is eerder, bij vonnis van de rechtbank Middelburg van 24 februari 1999, gewezen tussen de Staat en [eiser], de vervroegde onteigening uitgesproken. Laatstgenoemde onteigening vond plaats ten behoeve van de ontsluiting van de Westerscheldetunnel. Het onderhavige onteigeningsbesluit is genomen ten behoeve van de aanleg van een natuurgebied. 
     
     1.2. Bij dagvaarding van 13 september 2001 heeft de Staat [eiser] voor de rechtbank Middelburg gedagvaard. De Staat vorderde dat de rechtbank op de voet van art. 87 Ow bij vervroeging de onteigening van voormelde grond zou uitspreken, de eventueel aanvaarde schadeloosstelling op f 35.100,- zou vaststellen, het voorschot op deze schadeloosstelling op 100% van voormeld bedrag zou bepalen indien het aanbod niet zou worden aanvaard en, na benoeming van een rechter-commissaris en bepaling van een datum voor descente, bij later vonnis de schadeloosstelling ter zake van het te onteigenen zou vaststellen. De Staat heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij de grond niet bij minnelijke overeenkomst heeft kunnen verkrijgen. 
     
     1.3. [Eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, daartoe onder meer stellende dat niet is voldaan aan het vereiste van art. 17 Ow omdat geen serieuze onderhandelingen zijn gevoerd, dat hij door de ontwikkelingen rond de locatie van zijn bedrijf in de gelegenheid moet worden gesteld zijn bedrijf naar Flevoland te verplaatsen en dat de aangeboden prijs van f 35.100,- (f 7,50 per m2) geen recht doet aan de waarde van de grond, nu een zekere [betrokkene 2] voor de verkoop van bouwland aan de N.V. Westerscheldetunnel f 29,- per m2 heeft ontvangen en [eiser] niet inziet waarom hij met f 7,50 genoegen zou moeten nemen. 
     
     1.4. Ter zitting van de rechtbank van 24 januari 2002 hebben partijen de zaak bepleit. De Staat heeft daarbij allereerst gemotiveerd aangevoerd dat het verweer van [eiser] dat onvoldoende is onderhandeld, moet worden verworpen. Over de situatie van [betrokkene 2] heeft de Staat vervolgens - uitgebreid gemotiveerd - uiteengezet dat de prijs die de N.V. Westerscheldetunnel aan [betrokkene 2] heeft voldaan, nodig was om de benodigde gronden in een keer "uit handen te breken", maar dat de Staat zelf terzake van de aankoopsom niet dan wel nauwelijks meer dan f 7,- per m2 heeft bijgedragen. [Eiser] heeft bij gelegenheid van de pleidooien aangevoerd dat in de onteigeningsprocedure ten behoeve van de aanleg van de Westerscheldetunnel de prijs voor de in te leveren grond op f 7,- per m2 is gesteld, dat diverse agrariërs voor deze prijs zaken hebben gedaan, maar dat [betrokkene 2] en een zekere [betrokkene 3] daarin niet zijn meegegaan. [Eiser] heeft nogmaals benadrukt dat [betrokkene 2] tot f 29,- per m2 voor zijn grond heeft ontvangen, terwijl [betrokkene 3] f 15,- per m2 zou hebben gekregen. 
     
     1.5. Bij vonnis van 24 april 2002 heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken en daarbij bepaald dat aan [eiser] als voorschot op de schadeloosstelling € 15.928,- (f 35.100,-) moet worden voldaan. Voorts heeft de rechtbank tot deskundigen benoemd mr. J.G. de Vries Robbé te 's-Gravenhage, A. Josiasse te Middelburg en E.E.C. Verschueren te Vogelwaarde, en aan hen verzocht de schadeloosstelling te begroten. De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen dat de bedrijfsverplaatsing reeds in de eerdere onteigeningsprocedure aan de orde is geweest en als een gepasseerd station moet worden beschouwd (rov. 2.6), dat tegen de achtergrond van het eerder tussen partijen gewezen onteigeningsvonnis waarbij de prijs van de grond op f 7,- per m2 is bepaald het aanbod van de Staat thans f 7,50 (€ 3,40) per m2 te betalen, gelet op het tijdsverloop, niet onredelijk is te achten, dat de omstandigheid dat aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3](2) een hogere vergoeding is betaald dit niet anders maakt, nu de Staat voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hun situatie dermate anders is dat dit de hier aan de orde zijnde afwijking rechtvaardigt, en dat, gelet op dit een en ander, in het onderhavige geval art. 17 Ow niet aan de onteigening in de weg staat (de rov. 2.7 en 2.8). [Eiser] heeft van dit vonnis beroep in cassatie ingesteld, welk cassatieberoep de Hoge Raad bij arrest van 20 december 2002 heeft verworpen(3). 
     
     1.6. Ten behoeve van de op 2 juni 2003 te houden gerechtelijke plaatsopneming heeft de Staat de rechter-commissaris en de deskundigen een nota doen toekomen waarin hij onder meer heeft aangegeven dat de onteigening ten behoeve van de aanleg van een natuurgebied geschiedt, dat de door de Staat ingeschakelde taxateurs [betrokkene 4] en [betrokkene 5] de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling in maart 2001 op f 35.100,- hebben getaxeerd, dat in de vergelijkbare zaak Staat/[betrokkene 3] de deskundigen in hun deskundigenbericht hebben opgemerkt dat zij van mening zijn dat de waarde van landbouwgrond in Zuid-Beveland medio 2002 tussen de f 7,50 en f 8,- per m2 bedroeg, dat zij in die zaak de grond op € 3,50 per m2 hebben getaxeerd, dat de inkomensschade van [eiser] nihil is omdat deze door de rente op het vrijkomende kapitaal wordt gecompenseerd en dat aankoop van vervangende grond niet aan de orde is(4). Ook [eiser] heeft een dergelijke nota geproduceerd. Hij heeft daarin gepleit voor de aankoop van zijn gehele bedrijf(5). De gerechtelijke plaatsopneming heeft vervolgens in aanwezigheid van partijen, van de deskundigen, alsmede van (vertegenwoordigers van) Rijkswaterstaat en de N.V. Westerscheldetunnel, plaatsgehad. Namens Rijkswaterstaat is bij die gelegenheid aangevoerd dat [betrokkene 3](6) en [betrokkene 2] weliswaar meer hebben ontvangen, maar dat de meerprijs die [betrokkene 2] heeft gekregen bij wijze van opslag door de N.V. Westerscheldetunnel is betaald. Namens de N.V. Westerscheldetunnel is bestreden dat [betrokkene 3] f 15,- per m2 heeft ontvangen. Bij brief van 9 juli 2003 heeft de Staat de Commissie van Deskundigen nog enkele stukken doen toekomen, waaronder een exemplaar van het ter plaatse geldende bestemmingsplan(7). 
     
     1.7. Op 18 augustus 2003 hebben de deskundigen hun concept-rapport uitgebracht. Daarin hebben zij de waarde van de te onteigenen grond op € 17.550,- gesteld. Voorts hebben zij aangegeven dat de boerderij van [eiser] met omliggende grond, die zich op 5 km afstand van de onteigende grond bevindt, wegens het verlies van een kavel van minder dan 0,5 ha geen waardevermindering ondergaat en dat er geen inkomensschade is, nu de rente van het vrijkomende kapitaal het inkomensverlies (ruim) voldoende dekt. Over de door [betrokkene 2] en [betrokkene 3] verkochte grond hebben de deskundigen opgemerkt dat de meerprijs vooral is veroorzaakt door het verlangen de gronden zonder procedure te verkrijgen, dat [betrokkene 2] daarnaast ook nog een vergoeding zal hebben ontvangen voor bijkomende schadeposten, terwijl aan [betrokkene 3] mogelijk meer dan de agrarische waarde is betaald omdat op een deel van de te onteigenen grond een tolplein met restaurant en benzinestation is gepland. 
     
     1.8. Bij brief van 5 september 2003 heeft de Staat op het concept-rapport gereageerd. De Staat heeft daarbij aangegeven zich met het concept-rapport te kunnen verenigen behoudens voor zover het de prijs van de grond betreft, dit nu de deskundigen bij de vaststelling daarvan geen rekening hebben gehouden met de onregelmatige vorm. Bij brief van 31 oktober 2003 heeft [eiser] een rapport van 27 oktober 2003 van [B] Fiscaal Juridisch Adviesbureau ingezonden. Daarin heeft het genoemde bureau onder meer aangegeven dat het gehele bedrijf van [eiser] moet worden gekocht, in welk verband het zich op het Bestuursconvenant Verbeterde Ontsluiting Sloegebied van september 2000 heeft beroepen. Voorts heeft het aangevoerd dat de vaststelling van de werkelijke waarde van de grond door de deskundigen niet juist is, dat bij de vaststelling van die waarde moet worden uitgegaan van de aankopen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] omdat deze zich in een vergelijkbare situatie bevonden, dat er wel degelijk sprake is van waardevermindering van het overblijvende nu de verkleining leidt tot minder intensief gebruik van de op het huisperceel aanwezige bedrijfsgebouwen en derhalve tot een minder rendabel gebruik omdat de lasten gelijk blijven, dat die waardevermindering op € 10.000,- moet worden begroot, alsmede dat de rente uit het vrijgekomen kapitaal niet voldoende is om de inkomensschade te dekken, nu een rente van maximaal 1% moet worden gehanteerd. 
     
     1.9. Op 12 december 2003 hebben de deskundigen een definitief rapport uitgebracht(8). Voor zover het de waarde van de grond, de waardevermindering en de inkomensschade betreft, wijkt dit niet af van het concept-rapport. Naar aanleiding van het beroep op het bestuursconvenant hebben de deskundigen aan het rapport toegevoegd dat dit buiten beschouwing moet blijven, nu het op de onteigening ten behoeve van het natuurgebied geen betrekking heeft. Voorts hebben de deskundigen opgemerkt dat het een misvatting is dat voor de waardebepaling alleen transacties in het kader van hetzelfde werk waarvoor wordt onteigend (in casu natuurcompensatie) of daarmee verband houdende werken (aanleg Westerscheldetunnel) in aanmerking kunnen worden genomen; volgens de deskundigen gaat het immers om de veronderstelde vrijwillige verkoop op commerciële basis. Aankopen ter voorkoming van onteigening moeten in dat licht kritisch worden bezien met het oog op een mogelijke dwangpositie, hetzij van de onteigenaar hetzij van de onteigende, in welk verband de deskundigen hebben verwezen naar HR 18 juni 1969, NJ 1972, 270. Daaraan hebben de deskundigen, met een beroep op HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550, nog toegevoegd dat zulks niet betekent dat aankopen door de overheid steeds buiten beschouwing moeten blijven. Naar aanleiding van de opmerkingen van [eiser] over de waardevermindering van het overblijvende hebben de deskundigen ter motivering aan het rapport toegevoegd dat de waarde van de boerderij met omliggende grond niet wordt beïnvloed door de omstandigheid dat op 5 km afstand enige grond ligt. Met betrekking tot de kwestie van de inkomensschade hebben de deskundigen ter motivering toegevoegd dat het door [eiser] gehanteerde rentepercentage onjuist is. Volgens de deskundigen moet een rentevoet worden gehanteerd die past bij een belegging die, wat risico en liquiditeit betreft, de belegging die ten gevolge van de onteigening verloren zal gaan, zo dicht mogelijk benadert, en wordt in de praktijk bij agrarische grond veelal met 4% gerekend. 
     
     1.10. Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 april 2004 bepleit. De Staat heeft bij die gelegenheid onder meer aangevoerd dat hij van mening blijft dat het aangeboden bedrag juist is, doch dat hij op billijkheidsgronden tegen de waardebepaling door de deskundigen geen bezwaar heeft. [eiser] heeft bij die gelegenheid allereerst aangevoerd dat aan het deskundigenrapport geen betekenis mag worden toegekend, omdat het slechts door één deskundige, te weten De Vries Robbé, is ondertekend. Wijzend op het Bestuursconvenant Verbeterde Ontsluiting Sloegebied heeft [eiser] daarnaast aangevoerd dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van de situatie dat de N.V. Westerschelde het totale perceel zou hebben verworven, derhalve van een vergoeding, primair op basis van bedrijfsverplaatsing. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550, ertoe noopt dat de transacties met [betrokkene 2] en [betrokkene 3] in de vergelijking worden betrokken en dat ook de aankopen door de gemeente Borsele ten behoeve van het Sloebos niet buiten de vergelijking kunnen worden gelaten. Verder heeft [eiser] met betrekking tot de waardering nog aangevoerd dat de Aanpassingsinrichting waarvan het onteigende (inmiddels) deel uitmaakt de markt volledig frustreert, waarbij hij en passant nog op enkele transacties heeft gewezen die een zekere [betrokkene 6] in een procedure voor de rechtbank zou hebben genoemd. [eiser] heeft benadrukt dat wel degelijk van waardevermindering van het overblijvende sprake is. Ten slotte heeft hij met betrekking tot de rente over het vrijkomende kapitaal aangevoerd dat de deskundigen eraan voorbij gaan dat dit kapitaal voor investeringen in het agrarische bedrijf moet worden aangewend. 
     
     1.11. Na daartoe op voormelde zitting van 19 april 2004 in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft de raadsvrouwe van [eiser] bij brief van 27 april 2004 de rechtbank van de kosten van deskundige bijstand opgave gedaan. Bij brief van 6 mei 2004 heeft de Staat op die opgave gereageerd. De Staat heeft daarbij onder meer aangegeven dat de werkzaamheden met betrekking tot enkele posten niet door [betrokkene 7] maar door [betrokkene 1] zijn verricht, dat diens kosten niet zijn gedeclareerd en dat een urenspecificatie ontbreekt(9). 
     
     1.12. Bij vonnis van 29 september 2004 heeft de rechtbank het bedrag aan schadeloosstelling ter zake van de onteigening op € 17.550,- bepaald, de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van rechtsbijstand schattenderwijs op € 8.000,- vastgesteld en het meer of anders verzochte afgewezen. Met betrekking tot de ondertekening van het deskundigenrapport heeft de rechtbank overwogen dat dit namens allen is ondertekend, dat het geldt als door allen te zijn uitgebracht en dat bovendien de twee deskundigen die het rapport niet zelf hebben ondertekend bij gelegenheid van het pleidooi hebben bevestigd dat het rapport gezamenlijk is opgesteld en namens hen is ondertekend (rov. 2.1.2). Naar aanleiding van het beroep van [eiser] op het bestuursconvenant heeft de rechtbank geoordeeld dat individuen daaraan geen rechten kunnen ontlenen en dat daaraan overigens geen aanspraak op bedrijfsverplaatsing bij grondverwerving kan worden ontleend, nu de overige daarbij betrokken partijen jegens de N.V. Westerscheldetunnel slechts verklaren bereid te zijn aan eventuele bedrijfsverplaatsingen mede te werken (rov. 2.2.2). Ten aanzien van de waarde van de grond heeft de rechtbank geoordeeld dat zij, met de deskundigen, van oordeel is dat van de agrarische waarde moet worden uitgegaan, zijnde de transactie van boer tot boer (rov. 2.2.2), dat moet worden uitgegaan van een grondprijs van € 3,75 per m2, welke prijs de deskundigen aan de hand van een overzicht van transacties hebben onderbouwd, dat de deskundigen gemotiveerd hebben aangevoerd waarom de transacties met [betrokkene 2] en [betrokkene 3] buiten beschouwing moeten blijven en dat ook de Staat nader heeft verduidelijkt waarom deze transacties niet in de vergelijking kunnen worden betrokken (rov. 2.5.4). Over de transacties ten behoeve van het Sloebos heeft de rechtbank nog overwogen dat deze op vrijwillige basis in het kader van de realisatie van dat bos zijn geschied zodat zij, gelet op het ten deze te hanteren criterium (dat van een "redelijk handelende koper en verkoper", de onteigening weggedacht), evenmin ter vergelijking kunnen dienen. Dat de grond inmiddels deel uitmaakt van de Aanpassingsinrichting leidt volgens de rechtbank eerder tot een hogere dan een lagere prijs (rov. 2.5.4). Wat de door [eiser] verdedigde waardevermindering van het overblijvende betreft, heeft de rechtbank met de deskundigen geoordeeld dat de boerderij met omliggende grond vanwege het verlies van een kavel van minder dan 0,5 ha op 5 km afstand geen waardevermindering ondervindt (rov. 2.6.3, eerste volzin). Voorts heeft de rechtbank overwogen dat enige inkomensschade aannemelijk is, doch dat deze wordt gecompenseerd door de rente op het vrijkomende kapitaal en dat [eiser] zijn berekening van die schade ook niet heeft onderbouwd (rov. 2.6.3, tweede en derde volzin, alsmede rov. 2.7.3). Over de kosten van deskundige hulp en bijstand ten slotte heeft de rechtbank geoordeeld dat onder meer de nota voor deskundigen bij descente en de reactie op het concept-deskundigenrapport van de hand van [betrokkene 1] zijn en dat diens kosten niet zijn gedeclareerd, zodat zij niet voor vergoeding in aanmerking komen. Zulks geldt volgens de rechtbank ook voor de kosten in verband met het bijwonen van de descente, nu niet [betrokkene 7], maar [betrokkene 1] daarbij aanwezig is geweest. Vervolgens heeft de rechtbank, na te hebben overwogen dat de advocaat van [eiser] geen inzicht heeft gegeven in de verdeling van de werkzaamheden en de bestede tijd per onderdeel, de voor vergoeding in aanmerking komende kosten schattenderwijs vastgesteld (rov. 2.11.2). 
     
     1.13. [Eiser] heeft tijdig(10) beroep in cassatie van het vonnis van 29 september 2004 ingesteld. De Staat heeft tot verwerping geconcludeerd. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht. [Eiser] heeft gerepliceerd.  
     
     2. Bespreking van de cassatiemiddelen(11) 
     
     2.1. Middel 1 richt zich tegen rov. 2.1.2, waarin de rechtbank het verweer van [eiser] dat het deskundigenrapport met de voorschriften van art. 35 jo 27 Ow in strijd is, heeft verworpen. Het middel klaagt dat de rechtbank daarmee de wettelijke voorschriften heeft geschonden en dat zij het belang daarvan voor [eiser] heeft miskend, nu daarin een element van rechtswaarborging is gelegen. Vervolgens klaagt het middel dat niet is gebleken dat de andere deskundigen de ondertekenaar (schriftelijk) hebben gemachtigd en dat de rechtbank, zonder nadere motivering of onderzoek daarnaar, niet tot haar oordeel had mogen komen, zodat het vonnis tevens onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd.  
     
     
       2.2. De rechtsklacht, die kennelijk inhoudt dat de ondertekening door elk van de drie deskundigen een vormvereiste is bij schending waarvan het deskundigenrapport niet in aanmerking mag worden genomen, faalt, nu de Onteigeningswet een dergelijk vormvereiste niet stelt.  
       De motiveringsklacht faalt eveneens, nu de rechtbank feitelijk en niet onbegrijpelijk heeft vastgesteld dat De Vries Robbé het rapport mede namens de beide andere deskundigen heeft ondertekend, waarbij zij mede in aanmerking heeft genomen dat de beide andere deskundigen zulks bij pleidooi uitdrukkelijk hebben bevestigd. Aldus heeft de rechtbank afdoende gemotiveerd dat het deskundigenrapport de gezamenlijke begroting van de schade door de deskundigen weergeeft. 
     
     
     2.3. Middel 2 richt zich tegen de rov. 2.2.2 en 2.3, voor zover de rechtbank daarin het beroep van [eiser] op het Bestuursconvenant Verbeterde Ontsluiting Sloegebied heeft verworpen met de overweging dat individuen aan de inhoud daarvan geen rechten kunnen ontlenen. Het middel klaagt dat deze beslissing van een onjuiste rechtsopvatting blijk geeft en voorts onvoldoende is gemotiveerd, nu [eiser] aan een dergelijk openbaar akkoord wel degelijk vertrouwen kan en mag ontlenen. Het middel vervolgt met de stelling dat zulks in casu het vertrouwen behelst dat alle partijen die het bestuursconvenant hebben ondertekend zich voor het verwerven van gronden en in dat kader voor het verlenen van medewerking aan bedrijfsverplaatsing van getroffenen in het projectgebied inspannen.  
     
     2.4. [Eiser] heeft bij zijn klacht geen belang, nu de rechtbank tevens heeft geoordeeld dat de inhoud van het convenant niet luidt zoals door [eiser] is verwoord, dat er blijkens het convenant geen recht op bedrijfsverplaatsing bij grondverwerving ontstaat en dat de andere partijen dan de N.V. Westerscheldetunnel zich daarbij slechts bereid verklaren aan eventuele bedrijfsverplaatsingen medewerking te verlenen. In dit feitelijke en niet onbegrijpelijke oordeel, waartegen in cassatie niet is opgekomen, ligt besloten dat, wat in het algemeen ook zij van de binding van de bij het convenant betrokken partijen jegens justitiabelen als [eiser](12), het convenant aan (vertrouwen op) een in alle gevallen van grondverwerving geldend te maken aanspraak op bedrijfsverplaatsing geen grond biedt. Ik voeg daaraan volledigheidshalve nog toe dat het desbetreffende bestuursconvenant ook niet ten behoeve van de aanleg van het onderhavige natuurgebied is gesloten. 
     
     2.5. Middel 3 richt zich tegen de rov. 2.2.2, 2.3, 2.4 en 2.5, voor zover de rechtbank daarin het beroep van [eiser] op de wijze waarop de werkelijke waarde van het onteigende moet worden vastgesteld, heeft verworpen. Het middel voert aan dat in de pleitnota voor de zitting van 19 april 2004 uitdrukkelijk een beroep is gedaan op het arrest van 6 juni 2003, NJ 2003, 550, waarin de Hoge Raad heeft overwogen:  
     
     "3.1 (...) Opmerking verdient dat indien men, ter bepaling van de waarde van te onteigenen grond, de onteigenaar denkt als redelijk handelend koper en de te onteigenen partij als redelijk handelend verkoper, weliswaar de invloed moet worden uitgeschakeld die op de prijsbepaling uitgaat van de omstandigheid dat de onteigenaar als overheidsorgaan ter wille van het door hem te dienen algemeen nut min of meer gedwongen is om de eigendom van juist deze grond te verwerven; dat breng echter niet mee dat prijzen die de onteigenaar bij aankoop van vergelijkbare gronden in de nabije omgeving van het onteigende heeft betaald in geen geval tot vergelijking kunnen dienen."  
     
     Het middel voert aan dat [eiser] bij pleidooi diverse transacties (naast die van [betrokkene 2] en [betrokkene 3]) in het geding heeft gebracht waarbij een aanmerkelijk hogere prijs is betaald dan door de deskundigen als waarde van de grond van [eiser] is vastgesteld. Ondanks voornoemd arrest van 6 juni 2003 heeft de rechtbank, aldus het middel, niet of onvoldoende gemotiveerd waarom er geen rekening is gehouden met de prijzen die bij aankoop van vergelijkbare gronden zijn betaald. Zulks is, zo vervolgt het middel, te meer onbegrijpelijk nu de rechtbank in haar vonnis heeft overwogen dat gronden die deel uitmaken van de Aanpassingsinrichting eerder een hogere dan een lagere prijs hebben. Voorts is, zo besluit het middel, voor de aankoop in het kader van de aanleg van het Sloebos door de gemeente Borsele een prijs betaald, oplopend tot € 4,31. 
     
     2.6. Bij de behandeling van het middel stel ik het volgende voorop. Bij de bepaling van de schadeloosstelling bij onteigening gaat het om de werkelijke waarde. De vaststelling daarvan geschiedt alsof het handel in het vrije verkeer betreft, zonder dat van onteigening of dwang in welke vorm dan ook sprake is. Anders gezegd: het feit dat het goed wordt onteigend, wordt weggedacht(13). Dit brengt met zich mee dat transacties met betrekking tot goederen die onder dwang door de onteigenaar zijn aangekocht, niet tot vergelijking kunnen dienen. Alleen indien de onteigenaar prijzen heeft betaald die hij ook onder normale omstandigheden op commerciële basis zou hebben betaald, kunnen deze bij het bepalen van de werkelijke waarde in aanmerking worden genomen(14). In HR 6 juni 2003, NJ 2003, 550, was aan de orde dat de deskundigen geen aandacht hadden geschonken aan de stelling van de onteigende dat de onteigenaar voor zeven nagenoeg even grote percelen in dezelfde straat bij minnelijke aankoop aanmerkelijk hogere prijzen had betaald, terwijl de rechtbank de deskundigen zonder nadere motivering had gevolgd. De Hoge Raad overwoog dat het oordeel van de rechtbank vanwege voormelde stelling nadere motivering behoefde en dat, na verwijzing, de juistheid van deze stelling alsnog zou moeten worden onderzocht. De Hoge Raad voegde daaraan toe dat bij de bepaling van de waarde weliswaar de invloed op de prijsbepaling van de omstandigheid dat de onteigenaar min of meer is gedwongen de eigendom van de betreffende grond te verwerven, moet worden weggedacht, maar dat dit niet met zich brengt dat prijzen die de onteigenaar bij aankoop van vergelijkbare gronden in de nabije omgeving van het onteigende heeft betaald, in geen geval ter vergelijking kunnen dienen. Uit het arrest volgt derhalve niet dat door de onteigenaar in der minne betaalde prijzen in de onmiddellijke omgeving steeds bij de vaststelling van de waarde moeten worden betrokken. Hooguit is daaruit af te leiden dat die prijzen mede in de beschouwing kunnen worden betrokken, indien het transacties betreft waarbij de onteigening kan worden weggedacht. Hoewel [eiser] daarover blijkens zijn pleitnota voor de zitting van 19 april 2004 anders lijkt te denken(15), brengt het genoemde arrest derhalve geen verandering in de hiervoor bedoelde en door de rechter te volgen benadering bij het bepalen van de waarde.  
     
     2.7. Begrijp ik het middel goed, dan klaagt dit dat de rechtbank, gelet op voormeld arrest, de door [eiser] genoemde transacties bij de waardering had moeten betrekken, althans deze transacties niet zonder nadere motivering buiten beschouwing had mogen laten, en dat het oordeel van de rechtbank te meer onbegrijpelijk is nu zij heeft overwogen dat het deel uitmaken van een Aanpassingsinrichting eerder tot een hogere dan een lagere prijs leidt, terwijl voor de aankopen voor het Sloebos tot € 4,31 is betaald. 
     
     2.8. Voor zover het middel de klacht inhoudt dat voormeld arrest de rechtbank zonder meer ertoe noopte de door [eiser] genoemde transacties in aanmerking te nemen, faalt het op de gronden die hiervóór (onder 2.6) zijn genoemd. Voor zover het middel de klacht inhoudt dat de rechtbank de transacties van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] alsmede de aankopen ten behoeve van het Sloebos niet dan wel onvoldoende gemotiveerd ter zijde heeft gelaten, mist het feitelijke grondslag. In rov. 2.5.4 heeft de rechtbank immers uitgebreid gemotiveerd waarom deze transacties niet in de vergelijking kunnen worden betrokken. Het middel geeft ook niet aan op welke punten deze motivering ontoereikend zou zijn. Voor zover het middel ziet op de bij pleitnota voor de zitting van 19 april 2004 onder punt 17 aangegeven transacties kan het evenmin tot cassatie leiden. Het betreft hier terloops vermelde en niet nader omschreven aankopen, waarbij bovendien niet is aangegeven waarom deze in casu relevant zouden zijn. Om die reden kon de rechtbank daaraan zonder nadere motivering voorbijgaan. Ten slotte faalt ook de klacht dat het bestreden oordeel te meer onbegrijpelijk is, nu de rechtbank heeft overwogen dat voor gronden die deel uitmaken van een Aanpassingsinrichting eerder een hogere dan een lagere prijs geldt. Met de bedoelde overweging heeft de rechtbank gerespondeerd op de (in rov. 2.5.1 weergegeven) stelling van [eiser] dat de deskundigen transacties hebben genoemd die in de tweede helft van 2002 en het eerste kwartaal van 2003 hebben plaatsgevonden, maar die "volgens [eiser] echter niet in de vergelijking kunnen worden opgenomen omdat er ten gevolge van de Aanpassingsinrichting vanaf het moment dat deze van kracht is, geen normale markt meer is voor een kavel in en nabij de gemeente Borsele" en dat "(v)oor een normaal functionerende markt en de toepassing van de vergelijkingsmethode (...) dan ook (moet) worden gezocht in de onmiddellijke omgeving buiten het gebied van de Aanpassingsinrichting". In dat verband heeft de rechtbank, niet onbegrijpelijk, geoordeeld dat de deskundigen zich terecht hebben geconcentreerd op het grondgebied dat zich zo dicht mogelijk bij het onteigende bevindt en dat de mogelijke invloed van de Aanpassingsinrichting op de aldus in aanmerking te nemen prijzen veeleer ten voordele dan ten nadele van [eiser] strekt. 
     
     2.9. Middel 4 is gericht tegen rov. 2.6, waarin de rechtbank het beroep van [eiser] op waardevermindering van het overblijvende en op inkomensschade heeft verworpen. Het middel klaagt dat onjuist is en overigens ook onvoldoende duidelijk is hoe - en op welke wijze - de rechtbank tot de conclusie is gekomen dat van een waardevermindering van het overblijvende geen sprake is, zodat deze beslissing van de rechtbank, zonder nadere motivering, onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd. Ook de beslissing over de inkomensschade en het feit dat de aanwezigheid daarvan door de rente op het vrijkomende kapitaal wordt gecompenseerd, is, zo vervolgt het middel, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. 
     
     
       2.10. Ook dit middel faalt. De deskundigen hebben de opmerkingen van [eiser] over de waardevermindering van het overblijvende uitdrukkelijk in hun beschouwingen in hun eindrapport betrokken en, ondanks die opmerkingen, geoordeeld dat de waarde van de boerderij met omliggende grond niet wordt beïnvloed door het feit dat op 5 km afstand nog enige grond is gelegen. De rechtbank heeft dit oordeel van de deskundigen, niet onbegrijpelijk, tot het hare gemaakt.  
       Met betrekking tot zijn inkomensschade heeft [eiser] in de procedure tot uitgangspunt genomen dat de rente op het vrijkomende kapitaal slechts 1% bedraagt. In hun eindrapport hebben de deskundigen gemotiveerd aangegeven dat dit percentage als onjuist moet worden beschouwd, dat een rentevoet moet worden gehanteerd, passend bij een belegging die, wat risico en liquiditeit betreft, de belegging die ten gevolge van de onteigening verloren zal gaan zo dicht mogelijk benadert en dat in de praktijk bij agrarische grond veelal met 4% wordt gerekend. De rechtbank, die overigens nog heeft overwogen dat [eiser] de berekening van zijn inkomensschade niet heeft onderbouwd, heeft voormeld deskundigenoordeel, niet onbegrijpelijk, tot het hare gemaakt. Overigens verduidelijkt het middel niet, waarom de bestreden beslissing met betrekking tot de inkomensschade van [eiser] onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd zou zijn. Dat [eiser], zoals hij bij pleidooi op 19 april 2004 heeft doen stellen(16), zijn bedrijf wil verplaatsen en het vrijkomende kapitaal in het kader van die verplaatsing opnieuw zal investeren, tast het door de deskundigen gekozen (en door de rechtbank gevolgde) uitgangspunt van een rentevoet, passend bij een belegging als die welke ten gevolge van de onteigening verloren zal gaan (welk uitgangspunt de deskundigen ertoe heeft gebracht een rentevoet in aanmerking te nemen waarmee in de praktijk veelal in verband met agrarische grond wordt gerekend), in elk geval niet aan. 
     
     
     2.11. Middel 5 richt zich tegen rov. 2.11.2, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat de kosten, verband houdende met de nota voor deskundigen bij descente, het bijwonen van de descente en de reactie op het concept-deskundigenrapport niet-gedeclareerde kosten van [betrokkene 1] zijn en dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het middel klaagt dat onvoldoende duidelijk is hoe de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat de bedoelde kosten niet zijn gedeclareerd. 
     
     
       2.12. Ik meen dat de klacht slaagt. Uit de kostenopgave van de raadsvrouwe van [eiser] van 27 april 2004 kan niet worden afgeleid dat de kosten die aan de in die opgave onder 5-7 genoemde werkzaamheden waren verbonden, niet aan [eiser] in rekening zijn gebracht. Minst genomen suggereert die opgave juist het tegendeel. Nu is in de brief van de raadsvrouwe van de Staat van 6 mei 2004 weliswaar aangevoerd dat de nota voor deskundigen (in de opgave van 27 april 2004 genoemd onder 5) "weinig juridische informatie bevatte en koerste op een "creatieve oplossing", waarvoor geen onderbouwing werd gegeven" en dat "(d)e reactie op het concept-deskundigenrapport (in de opgave van 27 april 2004 genoemd onder 7; LK) (...) nauwelijks van de hand (is) van de advocaat van de heer [eiser] en praktisch volledig van de hand van [betrokkene 1], wiens kosten niet zijn gedeclareerd", maar de enkele betrokkenheid van [betrokkene 1] bij de genoemde werkzaamheden sluit allerminst uit dat de kosten van die werkzaamheden, ook voor zover zij door [betrokkene 1] werden verricht, tegen het in de opgave van 27 april 2004 vermelde tarief en met toepassing van de daarin genoemde opslag voor kantoorkosten aan [eiser] in rekening zijn gebracht. In dat verband zou weliswaar de vraag kunnen rijzen of het gerechtvaardigd is dat voor de werkzaamheden van [betrokkene 1] (die geen advocaat is) kennelijk hetzelfde (advocaten)tarief en dezelfde opslag voor kantoorkosten zijn gehanteerd als voor de werkzaamheden van de raadsvrouwe van [eiser], maar dat is niet wat de Staat in zijn reactie van 6 mei 2004 heeft aangevoerd. Overigens wijs ik erop dat de rechtbank een vergoeding van de kosten van [betrokkene 1] kennelijk niet problematisch heeft geacht vanwege de hoedanigheid van [betrokkene 1] als niet-advocaat, maar slechts omdat die kosten niet zouden zijn gedeclareerd en daarom ("dan ook"; zie rov. 2.11.2, tweede tekstblok, tweede volzin) niet voor vergoeding in aanmerking zouden komen.  
       Bij schriftelijke toelichting heeft de Staat doen betogen dat [eiser] bij de klacht geen belang heeft, omdat, ook als ervan zou moeten worden uitgegaan dat de opgave van 27 april 2004 de werkzaamheden van [betrokkene 1] mede zou omvatten, dit geen wijziging zou brengen in het totaal van de aan de zaak bestede uren, zoals in die opgave vermeld. Dit betoog treft mijns inziens geen doel. Naar het in rov. 2.11.2 vervatte oordeel van de rechtbank komen de kosten, verband houdende met de in de opgave onder 1-3 en 8-11 genoemde werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking, en de kosten, verband houdende met de posten onder 4-7, niet. Omdat de opgave geen inzicht biedt in de verdeling van de werkzaamheden en de bestede tijd per onderdeel, heeft de rechtbank de voor vergoeding in aanmerking komende kosten schattenderwijs vastgesteld op een bedrag van € 8.000,- wegens kosten van de advocaat en € 284,- wegens salaris van de procureur en het griffierecht. Deze schatting houdt uiteraard geen stand, indien de daarbij buiten beschouwing gelaten kosten van de volgens de rechtbank door [betrokkene 1] verrichte werkzaamheden (de posten onder 5-7) alsnog in aanmerking moeten worden genomen. In zoverre kan het bestreden vonnis niet in stand blijven. 
     
     
     2.13. Middel 6 geeft aan dat als productie de pleitnota van [eiser] in het geding wordt gebracht, dat al hetgeen daarin is gesteld als herhaald en ingelast moet worden beschouwd en dat [eiser] van mening is dat de rechtbank de standpunten zoals die in zijn pleitnota zijn verwoord, zonder nadere motivering en zonder goede gronden heeft verworpen. 
     
     2.14. Het middel bevat geen voldoende omlijnde klachten die aan de ingevolge art. 407 lid 2 Rv aan een cassatiemiddel te stellen eisen voldoen. Het kan daarom niet tot cassatie leiden.  
     
     3. Conclusie 
     
     De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     Advocaat-Generaal 
     
     
       1 Zie rov. 2.1 in samenhang met de rov. 1 en 2.6 van het vonnis van de rechtbank Middelburg van 24 april 2002. 
       2 Kennelijk is bedoeld: [betrokkene 3]. 
       3 De stukken met betrekking tot dit cassatieberoep bevinden zich slechts in het procesdossier van de Staat. Het beroep is met toepassing van art. 81 RO verworpen. 
       4 Deze nota bevindt zich niet in het procesdossier van [eiser]. 
       5 Deze nota bevindt zich niet in het procesdossier van [eiser]. 
       6 Bedoeld zal zijn: [betrokkene 3]. 
       7 Deze brief met bijlagen bevindt zich niet in het procesdossier van [eiser]. 
       8 Dit rapport bevindt zich niet in het procesdossier van [eiser].  
       9 Beide brieven ontbreken in het procesdossier van [eiser]. 
       10 Het bestreden vonnis is op 29 september 2004 uitgesproken; de verklaring als bedoeld in art. 52 lid 3 Ow is op 12 oktober 2004 afgelegd, terwijl betekening daarvan op de wijze als voorgeschreven in art. 53 lid 1 Ow op 24 november 2004 heeft plaatsgevonden. 
       11 [Eiser] heeft blijkens de cassatiedagvaarding beoogd meer dan één cassatiemiddel te ontwikkelen (zie het kopje: "Cassatiemiddelen"). Daarom heb ik het in de cassatiedagvaarding per randnummer gestelde steeds als een afzonderlijk middel opgevat, alhoewel de mrs. Groen en Scheltema in hun schriftelijke toelichting van onderdelen spreken en mr. Kleijn zich bij repliek onder 1 bij die wijze van aanduiding lijkt aan te sluiten.  
       12 Ook als met een convenant geen juridische binding is beoogd, is niet uitgesloten dat op grond van het publiekrechtelijke vertrouwensbeginsel een zekere gebondenheid van de betrokken overheden ten opzichte van burgers ontstaat. Die gebondenheid is enigermate vergelijkbaar met de gebondenheid van het bestuur aan beleidsregels. Vgl. Scheltema/Scheltema, Gemeenschappelijk recht (2003), p. 179. 
       13 Vgl. art. 40b Ow en Th.P.C. Stuyt, Hoofdstukken van het onteigeningsrecht (2003), p. 17. 
       14 Vgl. voor dit alles J.E.F.M. den Drijver-Van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening (2003), p. 149-151 (overzicht van rechtspraak over dwangpositie eigenaar).  
       15 Vgl. de punten 8, 9, 10 en 13. 
       16 Pleitnota [betrokkene 7] onder 19.