ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:11252

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:11252 Rechtbank Noord-Holland , 08-12-2021 / 9294499

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-12-08

Zaaknummer: 9294499

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:11252

---

Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand. Ontbinding en ontruiming.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9294499 \ CV EXPL  21-4232 
       Uitspraakdatum: 8 december 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       eiser 
       verder te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: mr. M. Stokvis 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde] 
       procederend in persoon 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 18 juni 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord en per brief d.d. 27 juli 2021 zijn antwoord schriftelijk aangevuld.  
     
     
       1.2. 
       Op 4 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 22 oktober 2021 nog stukken toegezonden. 
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de zitting geschorst. Hoewel [gedaagde] na de schorsing heeft aangegeven vonnis te willen, heeft de kantonrechter besloten daarmee nog kort te wachten. Dit omdat [gedaagde] de Nederlandse taal niet goed machtig bleek te zijn en de persoon die hij op de rolzitting van 30 juni 2021 als tolk had meegenomen, niet bij de zitting op 4 november 2021 aanwezig kon zijn, terwijl [eiser] ter zitting mogelijk een voor [gedaagde] gunstig schikkingsvoorstel heeft gedaan. Omdat de kantonrechter niet goed kon inschatten of [gedaagde] het schikkingsvoorstel voldoende begreep en daarmee ook onvoldoende kon inschatten of [gedaagde] door het weigeren akkoord te gaan met de schikking ook echt vanuit zijn belang handelde, heeft de kantonrechter na de schorsing, in het bijzijn van partijen, een concept proces-verbaal opgemaakt met daarin het schikkingsvoorstel dat [eiser] ter zitting heeft gedaan. Afgesproken is dat [gedaagde] tot de volgende dag, 5 november 2021, om 16:00 uur de tijd had om dit concept aan iemand die het voor hem zou kunnen vertalen en/of zijn juridisch adviseur dan wel zijn schuldhulpverlener te laten zien en aan mr. Stokvis door te geven of hij hiermee akkoord ging, zodat die het aan de rechtbank zou kunnen doorgeven. 
     
     
       1.4. 
       Per e-mail d.d. 5 november 2021 om 16:20 uur heeft mr. Stokvis laten weten dat [gedaagde] niet akkoord is gegaan met het schikkingsvoorstel en heeft gevraagd om vonnis te wijzen.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte en de twee bovengelegen woonappartementen aan [straat] te [plaats] . Sinds 1 januari 2020 huurt [gedaagde] de bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) van [eiser] voor een periode van vijf jaar, eindigend op 31 december 2024. [gedaagde] exploiteert daar een snackbar onder de naam ‘ [naam snackbar] ’. De huur bedraagt sinds 1 januari 2021 € 2.530,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en Andere Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ROZ 2012 van toepassing (hierna te noemen: Algemene Bepalingen). 
     
     
       2.2. 
       In de artikelen 5.1 en 8.1. van de huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende: 
     
     
       5.1. 
       
         
           Het in artikel 26.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de  
           waarborgsom 
            is vastgesteld op € 7.500,-- [zegge: zevenduizendvijfhonderd euro]. Deze waarborgsom zal door Huurder in 3 termijnen en wel als volgt worden betaald: 
         
         
           1e termijn: uiterlijk 30 april 2020. 
         
         
           2e termijn: uiterlijk 30 augustus 2020. 
         
         
           3e termijn: uiterlijk 31 december 2020. 
         
       
     
     
       8.1. 
       
         Huurder zal voor eigen rekening en risico (een) overeenkomst(en) aangaan met nutsbedrijven voor de levering van gas, elektra en water. 
         
         (…) 
       
     
     
       2.3. 
       
         In de Algemene Bepalingen staat – voor zover hier relevant  – het volgende: 
         
           (…) 
           
           24 
            Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand. 
           
           (…) 
           
           25.3 
            Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd. 
           
           (…) 
           
           30.1 
            In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van €15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. 
         
       
     
     
       30.2 
       
          Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn. 
       
       
       
         
           31 
            Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft de overeengekomen waarborgsom van € 7.500,00 nooit aan [eiser] betaald. 
     
     
       2.5. 
       
         Op enig moment hebben partijen discussie gekregen over de gasrekening, omdat er maar één gasmeter voor zowel het gehuurde als de twee woonappartementen in het pand is. Naar aanleiding daarvan heeft (de gemachtigde van) [eiser] bij brief d.d. 6 mei 2021 – voor zover hier relevant – aan [gedaagde] geschreven: 
         
           Tussen u en cliënt bestaat een geschil over onder meer de betaling van de kosten van het gasverbruik. De leveringsovereenkomst is door u afgesloten. (…) Cliënt heeft samen met u de jaarafrekening 2020 van Vattenfall bekeken. Daaruit blijkt dat in 2020 voor een bedrag van € 2.985 aan gas is verbruikt. De kosten van gasverbruik in de maanden januari tot en met maart 2021 bedragen € 1.384. De totale kosten tot en met maart 2021 bedragen derhalve € 4.369. Door cliënt is reeds rechtstreeks aan Vattenfall voldaan een bedrag van € 721, zodat resteert een bedrag van € 3.648. 
           
           Hoewel cliënt betwist dat u niet hebt geweten dat de appartementen op uw aansluiting zijn aangesloten (…) is hij om een lange discussie te voorkomen, bereid die kosten geheel voor zijn rekening te nemen. (…). 
         
       
     
     
       2.6. 
       Partijen hebben vervolgens afgesproken dat [eiser] de gaskosten voor het gehele pand voor zijn rekening zou nemen. 
     
     
       2.7. 
       Tot en met oktober 2021 heeft [gedaagde] een huurachterstand van tien maanden laten ontstaan, wat neerkomt op een bedrag van € 26.773,00. Daarnaast heeft [eiser] € 800,00 aan gemeentelijke heffingen voor [gedaagde] voorgeschoten die [gedaagde] aan [eiser] moet terugbetalen.   
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert dat de kantonrechter: I. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;  II. [gedaagde] beveelt om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten; III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 37.186,00; IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een boete ad € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] na 10 juni 2021 in gebreke is de overeengekomen borgsom ad  € 7.500,00 aan [eiser] te voldoen tot aan de dag van betaling; V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurtermijnen ad € 2.530,00 per maand vanaf juli 2021 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst; VI.  primair:  [gedaagde] veroordeelt als schadevergoeding aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.530,00 per maand, jaarlijks aan te passen voor het eerst per 1 januari 2022, vanaf het moment van ontbinding van de overeenkomst tot en met 31 december 2024, althans tot de datum met ingang waarvan [eiser] de bedrijfsruimte opnieuw zal hebben verhuurd, met de bepaling dat als bij wederverhuur de nieuwe maandelijkse huurprijs lager is dan het bedrag dat [gedaagde] op grond van dit vonnis aan [eiser] als schadevergoeding dient te voldoen, [gedaagde] die lagere huurprijs tot en met 31 december 2024 maandelijks dient aan te vullen tot het bedrag dat [gedaagde] ter zake van de huurprijs aan [eiser] verschuldigd zou zijn geweest indien de huurovereenkomst niet zou zijn ontbonden;  Subsidiair:  [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.530,00 per maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] na ontbinding van de huurovereenkomst in het gebruik van de bedrijfsruimte blijft, tot aan het moment dat [gedaagde] die bedrijfsruimte heeft ontruimd en met afgifte van de sleutels aan [eiser] ; VII. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te vergoeden de door [eiser] gemaakte kosten van wederhuur van de bedrijfsruimte, te voldoen op eerste vertoon van de op die wederverhuur betrekking hebbende facturen van de door [eiser] ingeschakelde verhuurmakelaar; VIII. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding inclusief de na- en betekeningskosten vermeerderd met de wettelijke rente.  
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] vanaf het begin van de huur niet aan zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Daardoor is over de periode januari 2020 tot en met oktober 2021 een huurachterstand ontstaan van € 26.773,00. Daarnaast is [gedaagde] inmiddels ook andere kosten verschuldigd zoals een bedrag van € 5.400,00 aan boetes tot en met juni 2021 op grond van artikel 25.3 Algemene Bepalingen, € 800,00 aan gemeentelijke heffingen voor 2020, € 2.981,00 aan incassokosten op grond van artikel 30.1 Algemene Bepalingen, € 7.500,00 aan nog verschuldigde waarborgsom en € 4.000,00 aan boetes tot en met 10 juni 2021 op grond van artikel 31 Algemene Bepalingen. Met het totaal bedrag van  € 40.834,00 dat [gedaagde] verschuldigd is, heeft [eiser] een bedrag van € 3.648,00 aan gaskosten tot en met maart 2021 verrekend, zodat [gedaagde] nog een bedrag verschuldigd is van € 37.186,00. 
     
     
       3.3. 
       De huurachterstand is een tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst, welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Op grond van artikel 24 van de Algemene Bepalingen dient [gedaagde] in geval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, alle kosten, schade en rente die daarvan het gevolg zijn aan [eiser] te vergoeden. Hieronder valt ook de verschuldigde huurprijs over de overeengekomen resterende huurtermijn en de kosten voor wederhuur.  
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk) en voert aan – samengevat – dat er in het pand geen afzonderlijke gasmeters waren voor de bedrijfsruimte en de bovenliggende woonappartementen. [gedaagde] heeft uiteindelijk een hele hoge afrekening van het gas gekregen terwijl zijn snackbar amper gas gebruikt. Dit betekent dat [gedaagde] ook voor het gasverbruik van de appartementen moet betalen terwijl hij die niet huurt. Hoewel [eiser] zegt dat hij de rekening voor het gas heeft betaald, heeft [gedaagde] nog steeds een betalingsregeling met Vattenfall voor het hoge bedrag, dus het kan niet kloppen dat [eiser] de gasrekening aan Vattenfall heeft betaald. De stelling van [eiser] dat de hoge afrekening die [gedaagde] heeft gekregen, niet alleen op gas maar ook op elektriciteit ziet, klopt ook niet. De afrekening van Vattenfall ziet alleen op gas. Dat heeft Vattenfall hem verteld. Ook had het gehuurde, bij aanvang van de huur, allerlei gebreken. Alles was vies en kapot. Het klopt wel dat hij een huurachterstand van tien maanden heeft.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] niet altijd de volledige huur heeft betaald, sinds mei 2021 zelfs helemaal geen huur meer heeft betaald, en dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot een bedrag van € 26.773,00. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij (onder meer) geen huur heeft betaald omdat er tussen partijen een geschil is over de betaling van het gasverbruik. Nu er één meter is voor het gasverbruik van zowel de snackbar als de bovenliggende appartementen, stelt [gedaagde] dat hij ten onrechte ook voor deze appartementen het gas betaalt. [gedaagde] heeft overzichten overgelegd van het bij hem in rekening gebrachte gasverbruik in 2020 en 2021. Daaruit blijkt dat [gedaagde] in 2020 een bedrag van € 2.398,00 aan gas heeft betaald. Echter, op dat overzicht is geen bedrag voor januari 2020 opgenomen. Het door [gedaagde] overgelegde overzicht van 2021 laat tot en met juni 2021 een bedrag voor het gasverbruik zien van € 2.044,00. Daarnaast heeft [gedaagde] een overzicht van Vattenfall overgelegd, waarop termijnfacturen, wettelijke incassokosten en een jaarafrekening vermeld staan. Uit het overzicht kan echter niet worden afgeleid dat die bedragen enkel op de levering van gas zouden zien, terwijl [gedaagde] niet heeft betwist dat hij zowel zijn gas als zijn elektriciteit van Vattenfall geleverd krijgt. [gedaagde] heeft daarnaast zelf aangegeven dat hij geen gas gebruikt voor het gehuurde, omdat al zijn apparaten op elektriciteit werken. Zodoende kan ook niet worden uitgesloten dat de hoge energiefacturen zien op het elektriciteitsverbruik door [gedaagde] . Omdat de door [gedaagde] zelf overgelegde overzichten van het gasverbruik ook niet doen vermoeden dat er sprake is van hoger gasverbruik dan is aangegeven op de door [gedaagde] overgelegde facturen, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd dat de bedragen die Vattenfall bij hem in rekening brengt, zien op het gasverbruik. Daarom moet voor het gasverbruik worden uitgegaan van een bedrag van € 2.398,00 voor de periode van februari tot en met december 2020 en een bedrag van € 2.044,00 voor de periode van 1 januari 2021 tot en met juni 2021. [gedaagde] heeft ter zitting bevestigd dat partijen, zoals ook in de brief van 6 mei 2021 was vermeld, samen hebben vastgesteld dat het gasverbruik voor 2020, dus inclusief januari 2020, neerkomt op een bedrag van € 2.985,00, zodat de kantonrechter van dat bedrag zal uitgaan voor 2020. 
     
     
       5.2. 
       Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 5.029,00 (€ 2.985,00 + € 2.044,00) heeft betaald aan gas. In zijn vordering heeft [eiser] een bedrag van € 3.648,00 aan kosten voor het gasverbruik in minder gebracht op de huurachterstand. Weliswaar heeft [eiser] , anders dan partijen hadden afgesproken, dus inderdaad niet het gehele gasverbruik voor zijn rekening genomen, maar het verschil is slechts € 1.381,00. Dit bedrag rechtvaardigt niet dat [gedaagde] een huurachterstand van € 26.773,00 heeft laten ontstaan. Dat [gedaagde] , zoals hij heeft gesteld, een betalingsregeling heeft moeten treffen met Vattenfall, betekent dus niet dat [eiser] het gasverbruik niet voor zijn rekening heeft genomen. [eiser] heeft het gasverbruik niet rechtstreeks aan Vattenfall betaald, althans slechts € 721,00 wel, maar de rest niet. [eiser] heeft het gasverbruik dat bij [gedaagde] in rekening is gebracht door Vattenfall verrekend met de openstaande huur die hij nog van [gedaagde] moest krijgen. Dit is op grond van de wet toegestaan. Om die reden kan het kloppen dat Vattenfall nog altijd geld van [gedaagde] vordert. Anders gezegd, [gedaagde] moet weliswaar nog steeds hetzelfde hoge bedrag aan Vattenfall betalen, maar hij hoeft minder aan [eiser] te betalen, omdat [eiser] hem een deel van de huurbetalingen, zo groot als het bedrag dat [eiser] voor het gas aan [gedaagde] moest terugbetalen, heeft kwijtgescholden aan [gedaagde] . 
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde] heeft verder nog gesteld dat er allerlei gebreken waren aan het gehuurde, wat [eiser] heeft betwist, terwijl [gedaagde] niets in het geding heeft gebracht om deze stelling (voldoende) te onderbouwen, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Temeer nu [gedaagde] ook geen bedrag heeft genoemd dat vanwege de vermeende gebreken in mindering zou moeten worden gebracht op de huurachterstand.  
     
     
       5.4. 
       Zoals gezegd, staat het bedrag van € 1.381,00 dat [eiser] te weinig heeft verrekend aan gasverbruik, niet in verhouding tot de huurachterstand van € 26.773,00 die [gedaagde] inmiddels heeft laten ontstaan. Deze huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming zodat deze vorderingen worden toegewezen. Nu [gedaagde] de huurachterstand heeft erkend, zal ook deze vordering worden toegewezen met dien verstande dat het volledige bedrag aan gasverbruik van € 5.029,00 hierop in mindering zal worden gebracht. Dit brengt de huurachterstand op een bedrag van € 21.744,00 (€ 26.773 - € 5.029). Dit bedrag aan huurachterstand zal worden toegewezen.  
     
     
       5.5. 
       
        [eiser] heeft daarnaast ook boetes gevorderd. Deze boetes zijn op zich terecht gevorderd, mede gelet op verschillende coulante oplossingen die [eiser] [gedaagde] heeft geboden om er samen uit te komen, maar waarop [gedaagde] niet wilde ingaan, waardoor [eiser] zijn pand ook niet eerder aan een nieuwe huurder ter beschikking kon stellen om zo zijn schade te kunnen beperken, terwijl [gedaagde] ondertussen geen huur meer betaalde. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat één van de andere redenen, naast het geschil over de gasrekening, waarom hij de huur niet heeft betaald, de coronapandemie is, waaronder zijn zaak heeft geleden. Ondanks dat de kantonrechter [gedaagde] op de rolzitting uitdrukkelijk heeft aangeraden om (juridische) hulp te zoeken in deze procedure, heeft [gedaagde] dat niet, althans niet voldoende gedaan. Hij heeft daardoor ook geen stukken overgelegd, waaruit de financiële gevolgen van de coronapandemie voor hem duidelijk zijn geworden, zodat daarmee ook geen rekening kan worden gehouden. Echter, dàt [gedaagde] bij zijn bedrijfsvoering hinder heeft ondervonden van de corona-pandemie, heeft [eiser] niet betwist. Sterker nog, hij heeft [gedaagde] een aantal maanden een huurkorting gegeven in verband met de corona-pandemie. Gelet daarop en mede gelet op het geschil over de gasrekening, wat dus niet helemaal goed is verrekend door [eiser] , ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boete te maximeren tot 10 maanden, wat neerkomt op een totaal bedrag van € 3.000,00. 
     
     
       5.6. 
       De vordering tot betaling van de gemeentelijke heffingen ad € 800,00 is door [gedaagde] niet betwist, zodat deze vordering ook zal worden toegewezen. 
     
     
       5.7. 
       
        [eiser] maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Nu niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, is [gedaagde] geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. Deze vordering wordt derhalve afgewezen. 
     
     
       5.8. 
       
        [eiser] heeft verder gevorderd dat [gedaagde] de waarborgsom nog betaald nu hij deze bij aanvang van de huurovereenkomst op grond van de Algemene Bepalingen verschuldigd is en nooit heeft betaald. Deze vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter er hier nog expliciet op wijst dat de waarborgsom is bedoeld om te gebruiken voor het verrekenen van de kosten voor eventueel achterstallig onderhoud en/of schade die [gedaagde] aan het gehuurde heeft veroorzaakt. Mocht daarvan bij oplevering geen sprake blijken te zijn, dan dient [eiser] de alsnog betaalde waarborgsom onverwijld terug te storten aan [gedaagde] . Voor wat betreft de boete op grond van artikel 31 van de Algemene Bepalingen ziet de kantonrechter aanleiding deze af te wijzen, gelet op de financiële situatie van [gedaagde] en het feit dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.  
     
     
       5.9. 
       
        [eiser] vordert verder dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot betaling van de huurtermijnen ad € 2.530,00 per maand vanaf juli 2021 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering wordt toegewezen vanaf november 2021 nu de kantonrechter reeds bij de toewijzing van de huurachterstand de periode tot en met oktober 2021 heeft meegenomen. 
     
     
       5.10. 
       Ook vordert [eiser] een bedrag aan schadevergoeding over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst, welk bedrag [gedaagde] op grond van artikel 24 van de Algemene Bepalingen verschuldigd is. Dit deel van de vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal hebben. [eiser] heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure. 
     
     
       5.11. 
       De vordering tot betaling van de kosten van wederhuur is te onbepaald, zodat deze vordering wordt afgewezen. 
     
     
       5.12. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] grotendeels zal toewijzen. 
     
     
       5.13. 
       De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris van € 124,00 en de betekeningskosten, voor zover deze kosten daadwerkelijk door [eiser] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       ontbindt de huurovereenkomst;  
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan [straat] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan [eiser] ;  
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 33.044,00;  
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de huurtermijnen ad € 2.530,00 per maand vanaf november 2021 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst; 
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode; 
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [gedaagde] ook tot vergoeding aan [eiser] van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode van drie maanden na de ontruiming tot 31 december 2024 nader op te maken bij staat; 
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding	€	106,01 griffierecht	€	507,00 salaris gemachtigde	€	996,00,	 vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
     
     
       6.8. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na het verschuldigd worden van dit bedrag; 
     
     
       6.9. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.10. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier mr. M.L. van der Meij.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter