ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:1425

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:1425 Gerechtshof Amsterdam , 24-02-2022 / 21/00223

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-02-24

Zaaknummer: 21/00223

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1425

---

WOZ: de waarden van de onroerende zaken zijn niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 21/00223 
     
     
       24 februari 2022 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]
         , wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 27 januari 2021 in de zaak met kenmerk HAA 19/4351 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [Z] (deze laatste vijf onroerende zaken hierna ook: de onroerende zaken) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarden) vastgesteld op respectievelijk € 0, € 22.000, € 36.000, € 163.000, € 16.000 en € 42.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna ook: OZB) en afvalstoffenheffing voor het jaar 2019 bekend gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 1 augustus 2019, de WOZ-waarden en de aanslagen gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 27 januari 2021 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 maart 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Van belanghebbende is op 11 augustus 2021 een nader stuk ontvangen. Hiervan is een afschrift aan de heffingsambtenaar verstrekt. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
       
       
         “ Feiten 
       
       1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken.  
       
       2. De onroerende zaken hebben de volgende kenmerken: 
       - [adres 1] is een perceel bouwgrond van 504 m2. 
       - [adres 2] is een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van ongeveer 180 m3 op een perceel van 342 m2. 
       - [adres 3] is een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van ongeveer 180 m3 met een berging/schuur op een perceel van 283 m2. 
       - [adres 4] is een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van ongeveer 252 m3 met een berging van ongeveer 15 m3, een garage van ongeveer 24 m3 en twee dakkapellen op een perceel van 204 m2. 
       - [adres 5] is een twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van ongeveer 216 m3 met een aanbouw van ongeveer 36 m3 op een perceel van 383 m2 .  
       - [adres 6] : een perceel tuinbouwgrond van 1.830 m2, waarop een kas van 1.416 m2 en een schuur van 40 m2 zijn gebouwd.” 
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten, behoudens (1) de aanwezigheid van een schuur (belanghebbende stelt dat sprake is van een afdak zonder voorkant), (2) de afmetingen van de bijgebouwen bij [adres 4] (waar de rechtbank bij de berging een inhoud van 15 m3 en bij de garage een inhoud van 24 m3 vermeldt, hadden  oppervlaktes  van 15 m2 respectievelijk 24 m2 moeten staan) en (3) het perceeloppervlakte van [adres 4] en [adres 5] (zie 2.4), door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.  
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft als bijlage bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een “matrix met onderbouwende verkopen [adres 4] te [Z] ” (hierna: de matrix) ingebracht. In deze matrix is als totale perceelgrootte van [adres 4] 651 m2 vermeld. 
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onder andere het volgende verklaard: 
       
       
         “Het oppervlak van het perceel [adres 4] is niet groter dan dat van het perceel [adres 5] . De oppervlaktes zijn even groot, niet 383 m2 en 651 m2, maar ieder de helft van het totale perceel, dus iets meer dan 500 m2 elk.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat de landbouwwerkzaamheden die op het perceel [adres 6] plaatsvinden enkel een hobbymatig karakter hebben. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van [adres 1] wordt door belanghebbende in hoger beroep niet langer bestreden. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen belanghebbende daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen: 
     
     
     
       “ Beoordeling van het geschil 
     
     6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.  
     Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
     
     
       Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
     
     
     7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     8. Voor de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] heeft verweerder naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364, de dijkenvrijstelling toegepast. Deze dijkenvrijstelling houdt in dat bij de taxatie geen waarde mag worden toegekend aan de grond die is gelegen in de zogenaamde “kernzone” van de dijk. Voor het eerstgenoemde object leidt dat tot een waarde van € 0, omdat het object geheel in de kernzone ligt. Voor de andere twee objecten heeft verweerder daarom aan de opstallen geen waarde toegekend, maar alleen de waarde van de grond onder de opstallen in aanmerking genomen (58 m² en 93 m²), waarbij is uitgegaan van een grondprijs van € 388 per m². Verweerder heeft het standpunt dat deze grondprijs niet te hoog is, onderbouwd met de verkoop van het naastgelegen perceel [adres 7] . Dit betreft een perceel met vier bouwkavels met een totale kaveloppervlakte van circa 840 m².  Dit perceel is op 25 augustus 2016 verkocht voor een bedrag van € 378.000 (€ 450 per m²). De twee-onder-één-kapwoningen die erop zijn gebouwd, hebben een vrij op naam-prijs vanaf € 425.000. De onroerende zaak [adres 7] , een twee-onder-één-kapwoning met een kavel van 210 m², is vervolgens weer op 3 september 2019 verkocht voor € 550.000.  
     Verweerder heeft daarnaast de grondprijs van € 388 per m² onderbouwd met de verkoop van het bouwperceel [adres 8] . Deze bouwkavel met een oppervlakte van 269 m² is op 19 december 2019 verkocht voor € 150.000 (€ 557 per m²). De stelling van eiser ter zitting dat de waarde van de grond van [adres 8] lager is dan € 108 per m² omdat het bouwgrond is, heeft eiser niet onderbouwd met stukken en kan daarom niet slagen.  
     
     9. Gelet op deze onderbouwing door verweerder kan niet worden gezegd dat de WOZ-waarden voor de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te hoog zijn vastgesteld. De door eiser overgelegde brieven van Rijkswaterstaat leiden niet tot een ander oordeel. In deze brieven wordt het standpunt ingenomen dat de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] in een zodanig slechte staat verkeren dat zij bouwkundig gezien nauwelijks nog hersteld kunnen worden, zodat de kosten van geluidwerende maatregelen en het aanbrengen daarvan hoger zijn dan de zogenaamde kostenbegrenzingswaarde. De brieven zijn echter niet relevant omdat verweerder aan de opstallen van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] geen waarde heeft toegekend.  
     
     10. Verweerder heeft aan de leegstaande opstal [adres 5] geen waarde toegekend. Aan de kavel van 383 m² heeft verweerder een waarde toegekend van € 16.000. Verweerder heeft ter onderbouwing verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 19 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4005, inzake een hoger beroep van eiser tegen de WOZ-waarden van de woningen voor het belastingjaar 2015. In deze uitspraak heeft het gerechtshof de waarde van [adres 5] in goede justitie bepaald op € 16.000. De rechtbank acht daarom een waarde van € 16.000 niet te hoog, te meer nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de bouwbeperking die in die zaak aan de orde was gesteld, thans niet meer aanwezig is. De stelling van eiser ter zitting dat de grond niet mag worden bebouwd, heeft eiser niet met stukken onderbouwd. De rechtbank merkt op dat ook voor het belastingjaar 2018, het gerechtshof Amsterdam bij uitspraak van 9 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1922) heeft geoordeeld dat de waarde van € 16.000 niet te hoog is vastgesteld.  
     
     11. Verweerder heeft het object [adres 6] gewaardeerd op € 42.000. Verweerder heeft betoogt dat de waarde van dit object na hertaxatie € 107.489 bedraagt omdat de cultuurgrondvrijstelling niet meer van toepassing is. Het perceel wordt namelijk niet (meer) bedrijfsmatig geëxploiteerd door eiser. De taxateur heeft voor de ondergrond bij de kassen een grondprijs van € 24 per m² gehanteerd (waarmee de waarde uitkomt op  
     
       € 39.120) en voor de agrarische grond € 7 per m² (waarmee de waarde uitkomt op € 70.490). Verweerder heeft deze prijzen onderbouwd met transactiegegevens en met gegevens uit de taxatiewijzer. Van de agrarische grond is 303 m² (in totaal € 2.121) vrijgesteld onder de dijkenvrijstelling. Aan de kassen en de schuur heeft verweerder geen waarde toegekend.  
       De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het voorgaande, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 42.000 voor [adres 6] niet te hoog is.  
     
     
     12. Voor de onroerende zaak [adres 4] heeft verweerder verwezen naar een  waardematrix waarin ter onderbouwing van de waarde van € 163.000 aansluiting is gezocht bij de (verkoop)gegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] , alle te [Z] . Deze vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van [adres 4] . 
     
       De stelling dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat deze objecten goed geïsoleerd zijn en [adres 4] niet, kan niet slagen. [adres 4] is op 12 juni 2012 inpandig opgenomen. Verweerder heeft de kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling van [adres 4] in de matrix als “slecht” aangeduid terwijl de vergelijkingsobjecten als “gemiddeld” zijn aangeduid. Dit maakt de vergelijkingsobjecten niet onvergelijkbaar met [adres 4] . Verweerder heeft namelijk voldoende rekening gehouden met dit verschil in de waardering. Dit blijkt uit de matrix waarin verweerder de opstal heeft gewaardeerd naar een waarde per m³ van € 87, terwijl de vergelijkingsobjecten waarden kennen van € 624, € 563 en € 614. Gelet daarop kan niet worden gesteld dat de waarde van de opstal van [adres 4] te hoog is vastgesteld. Ook de waarde per m² van € 204 voor de grond onder de opstal [adres 4] en bijgebouwen is niet te hoog vastgesteld, nu de vergelijkingsobjecten volgens de matrix een waarde per m² kennen van  
       € 356, € 265 en € 285.  
     
     
     13. Eiser stelt dat de onroerende zaken overlast ondervinden van vliegtuigen en fijnstof in tegenstelling tot de objecten die verweerder aanvoert. De rechtbank merkt op dat deze beroepsgrond alleen kan zien op [adres 4] , omdat verweerder voor de overige onroerende zaken bij de waardering alleen van de waarde van de grond is uitgegaan.  
     
     14. Verweerder heeft in dat kader aangevoerd dat de overlast van vliegtuigen ook geldt voor de onderbouwende verkopen waarmee ter bepaling van de waarde van [adres 4] is vergeleken. Verweerder heeft verwezen naar bijlage 3 van het verweerschrift waarin gegevens over geluidsbelasting zijn weergegeven. [adres 4] en de vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen in hetzelfde gebied wat betreft de maximale geluidsbelasting overdag. Wat betreft de maximale geluidsbelasting ’s nachts zijn [adres 4] en de vergelijkingsobjecten alle buiten dit gebied gelegen. Ook heeft verweerder gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 19 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4005, waarin het volgende is overwogen:  
     “4.9. Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting zijn stelling herhaald dat geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de ligging van de woning onder een van de aanvliegroutes van Schiphol; er is volgens belanghebbende sprake van geluidsoverlast en fijnstof. De stelling faalt en het Hof verenigt zich dien gaangaande met het in onderdeel van 11 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat voornoemde omstandigheden alsook de (gewijzigde) decibellencontournota gelden voor geheel [Z] .” 
     
     15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat enig waardedrukkend effect van de aanwezigheid van Schiphol zich in dezelfde mate bij [adres 4] als bij de vergelijkingsobjecten voordoet. Als dat effect er is, heeft verweerder er door de waarde te bepalen aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dus al rekening mee gehouden.  
     
     16. Gelet op het vorenoverwogene zijn de waarden voor de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 
     
     
       
         Proceskosten 
       
     
     17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       Het Hof is van oordeel dat het in de onderdelen 6 en 7 van de uitspraak van de rechtbank weergegeven toetsingskader juist is. Van dat toetsingskader zal ook het Hof uitgaan. De rechtbank heeft vervolgens terecht geoordeeld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep in dit kader (aanvullend) heeft aangevoerd doet daar niet aan af. Hiertoe overweegt het Hof als volgt.  
       
       
         
           
            [adres 2] en [adres 3] 
         
       
     
     
       5.2. 
       
         Met betrekking tot de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de ondergrond van de percelen veengrond is. De woningen zijn hierdoor verzakt en in slechte staat; het pand op [adres 2] is onbewoonbaar. De beide woningen zijn niet aangesloten op water en elektriciteit. 
         Daarnaast houdt belanghebbende niet de volle eigendom van deze onroerende zaken, doch slechts een recht van erfpacht met een jaarlijkse canonverplichting van € 408. Ook hier heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden, aldus belanghebbende. 
       
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij de waarde van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] heeft vastgesteld door enkel waarde toe te kennen aan de oppervlakte van de grond die gelegen is onder de op deze onroerende zaken gelegen woningen, van respectievelijk 58 m2 en 93 m2, terwijl de oppervlakten van de totale kavels van deze onroerende zaken 342 m2 respectievelijk 283 m2 zijn. Dit is enerzijds om uitvoering te geven aan de zogeheten dijkenvrijstelling van artikel 2, eerste lid, onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken en anderzijds om rekening te houden met de slechte staat van de op de percelen gelegen opstallen (waaraan aldus geen waarde is toegekend). De waarde per m2 van € 388 van de beperkte oppervlaktes die resteren heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met de verkoop van het naastgelegen perceel met vier bouwkavels dat op 25 augustus 2016 is verkocht voor € 450 per m2 en met de verkoop van een nabijgelegen bouwperceel ( [adres 8] ) op 19 december 2019 voor € 557 per m2. 
       
       
         5.4.1. 
         
           Het Hof stelt voorop dat bij de onderbouwing van de waarde van een object met marktgegevens van transacties van vergelijkbare objecten, als uitgangspunt geldt dat die transacties bij voorkeur rondom waardepeildatum dienen te hebben plaatsgevonden. Dit betekent echter niet dat aan de gegevens van transacties die verder van de waardepeildatum verwijderd zijn in alle omstandigheden geen bewijskracht kan toekomen.  
           Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. De verkopen van de objecten waarmee de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken heeft onderbouwd vonden ongeveer 16 maanden voor (het naastgelegen perceel, [adres 7] ) respectievelijk twee jaar na ( [adres 8] ) de waardepeildatum plaats. In het onderhavige geval is door partijen niet gesteld en ook overigens niet gebleken dat rekening dient te worden gehouden met marktontwikkelingen of andere omstandigheden die zich hebben voorgedaan in de periode tussen de waardepeildatum en de data van de gebezigde transacties. Voorts is de prijs per m2 van de transactie die voor de waardepeildatum plaatsvond (€ 450) evenals die van de transactie daarna (€ 557) aanmerkelijk hoger dan de prijs die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter vaststelling van de WOZ-waarden (€ 388). Onder deze omstandigheden is het Hof van oordeel de gegevens van deze verder van de waardepeildatum gelegen transacties bruikbare indicaties kunnen vormen voor de beoordeling of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. 
         
         
       
       
         5.4.2. 
         Belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van nutsvoorzieningen (water en elektriciteit) en met de slechte staat van de woningen door verzakking in de veengrond en slecht onderhoud, faalt alleen al omdat de heffingsambtenaar aan de woningen in het geheel geen waarde heeft toegekend. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Belanghebbendes betoog dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat hij slechts beschikt over een recht van erfpacht en niet over de volle eigendom van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] faalt eveneens. De waarde van een onroerende zaak die op basis van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald is immers de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de  volle  en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (zie punt 6 van de rechtbankuitspraak). Dat belanghebbende niet de volle eigendom kan overdragen omdat hij enkel over een recht van erfpacht beschikt is bij deze waardebepaling niet relevant en dat hij jaarlijks een erfpachtcanon verschuldigd is evenmin. 
         
       
       
         5.4.4. 
         Het bovenstaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] niet te hoog heeft vastgesteld.  
         
         
           
             
              [adres 4]
             
           
         
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende stelt dat de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten op kleigrond zijn gelegen en de [adres 4] op veengrond, hetgeen heeft geleid tot verzakking en daarmee tot een slechtere kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling van de woning op [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft daarmee onvoldoende rekening gehouden. Daarnaast is de oppervlakte van het perceel van [adres 4] volgens belanghebbende niet 651 m2, zoals in de matrix is vermeld, maar ongeveer 515 m2 (zie 2.4). Het gestelde bijgebouw (het Hof begrijpt: de berging van 15 m2) bij de [adres 4] is geen bijgebouw, maar een klompenhok zonder waarde. Belanghebbende staat een waarde voor van € 15.000 voor de [adres 4] en [adres 5] gezamenlijk. 
       
     
     
       5.6. 
       De heffingsambtenaar heeft de slechte staat waarin de woning verkeert als gevolg van onder andere verzakking erkend en stelt zich op het standpunt dat hij daar voldoende rekening mee heeft gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Hij heeft het object in 2012 inpandig op doen nemen en toen zijn de kenmerken als ‘slecht’ aangeduid. Hij heeft de kenmerken van de woning (kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling) in de matrix met een “1” (slecht) te waarderen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten met een “3” (gemiddeld), behalve de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 11] die hij met een “4” (goed) waardeert. Ook de mindere ligging heeft de heffingsambtenaar erkend en hiermee heeft hij rekening gehouden door de ligging met een “2” te waarderen (en de ligging van de vergelijkingsobjecten met een “3”). De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de WOZ-waarde aldus niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.7. 
       
         Het Hof acht de in de eerste drie volzinnen van onderdeel 12 en in onderdelen 13 tot en met 15 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen overwegingen juist en maakt deze tot de zijne. Het Hof overweegt voorts als volgt. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [adres 4] vastgesteld op € 163.000. Indien het Hof veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van het door belanghebbende gestelde perceeloppervlak van ongeveer 515 m2 zou de waarde van de grond naar het oordeel van het Hof ongeveer € 120.000 bedragen (waarbij de grondwaarde per m2 20% lager is gesteld dan de bij de vergelijkingsobjecten, om rekening te houden met de mindere ligging van het object). Bij deze grondwaarde en bij een waarde van de bijgebouwen van € 6.500 (waarbij het Hof, weer veronderstellenderwijs, belanghebbendes standpunt volgt dat de berging waardeloos is) is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld als de woning ten minste € 36.500, of € 150 per m3, waard is. 
         De heffingsambtenaar heeft uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde prijs per m3 (bij gemiddelde kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling) afgeleid van € 580. In gemiddelde staat en bij gemiddelde ligging zou dit leiden tot een waarde van de woning van ongeveer € 146.000 (252 m3 * € 580). Gelet op het aanzienlijke verschil – van € 109.500 of 75% – met het hiervoor genoemde bedrag van € 36.500 is daarmee naar het oordeel van het Hof bij het vaststellen van de WOZ-waarde dan ook ruim voldoende rekening gehouden met de slechtere staat (kwaliteit, staat van onderhoud en uitstraling) van de woning en mindere ligging van het object. Het Hof is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de [adres 4] niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
       
         
           
            [adres 5]
           
         
       
     
     
       5.8. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende de stelling betrokken dat de oppervlakte van het perceel van [adres 5] niet 383 m2 bedraagt, waar de rechtbank vanuit ging, maar ongeveer 515 m2 (zie 2.4 en 5.5). Het Hof zal belanghebbende hierin volgen. Met de rechtbank (zie onderdeel 10 van de uitspraak van de rechtbank) is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat op dit perceel, met bestemming wonen, nieuwbouw mogelijk is en dat de waarde van € 16.000, die aldus neerkomt op minder dan € 35 per m2, niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
         
           
            [adres 6]
           
         
       
     
     
       5.9. 
       In hoger beroep heeft belanghebbende verklaard dat de landbouwwerkzaamheden op het perceel [adres 6] plaatsvinden enkel een hobbymatig karakter hebben (zie 2.5). De heffingsambtenaar heeft daarop verklaard dat bij hobbymatig gebruik van het gehele perceel ten onrechte een deel van het perceel onder de cultuurgrondvrijstelling is gebracht. Het Hof is – nog daargelaten dat aannemelijk is dat ten onrechte de cultuurgrondvrijstelling toepassing heeft gevonden - met de rechtbank van oordeel dat de van € 42.000 van dit perceel door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de in onderdeel 11 van de uitspraak opgenomen gronden waarop dit oordeel berust juist en maakt deze tot de zijne. 
       
     
     
       5.10. 
       Al hetgeen belanghebbende voor het overige in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom  
         
       
     
     
       5.11. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband me de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn, als griffier. De beslissing is op 24 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.