ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:1741

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:1741 Gerechtshof Den Haag , 19-05-2020 / 200.263.427/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-05-19

Zaaknummer: 200.263.427/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:1741

---

Kort geding. Vraag of sprake is van een huurovereenkomst. Beroep op dringend eigen gebruik.

GERECHTSHOF DEN HAAG        
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.263.427/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 7667883 VV EXPL 19-157  
     
     
     
       
         arrest van 19 mei 2020 
       
     
     
     
       inzake  
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats], 
       appellante, 
       hierna te noemen: [appellante], 
       advocaat: mr. M. Doganer te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Staffhousing B.V.,  
       
       gevestigd te Rotterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.M. Roepel.  
     
     
   
   
     
       1 Het geding 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           het procesdossier van de eerste aanleg, waaronder het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter Rotterdam (hierna: de kantonrechter) van 4 juni 2019; 
         
         
           de dagvaarding in hoger beroep van 2 juli 2019; 
         
         
           het tussenarrest van het hof waarbij een comparitie van partijen is gelast; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 2 december 2019 gehouden comparitie van partijen; 
         
         
           de memorie van grieven (met producties); 
         
         
           de memorie van antwoord. 
         
       
     
     
       1.2. 
       Nadat de memorie van antwoord is genomen, is het procesdossier overgelegd en is een datum voor arrest bepaald.  
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1. 
       Het hof gaat in hoger beroep van de volgende feiten uit.  
     
     
       2.2. 
       
        [appellante] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna de woning. 
     
     
       2.3. 
       Staffhousing is actief op het gebied van personeelshuisvesting. Zij biedt huisvesting voor korte tot langere perioden en bemiddelt bij handel, huur of verhuur van onroerend goed. Indirect bestuurder van Staffhousing is (via zijn holding) [indirect bestuurder].  
     
     
       2.4. 
       Bij overeenkomst van 21 september 2017 heeft [appellante] aan At Home Vastgoed B.V., waarvan [indirect bestuurder] ook (indirect) bestuurder is, de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [appellante] en een door At Home Vastgoed te zoeken huurder. Daarbij is overeengekomen dat de kale huurprijs van de woning € 950 per maand zou bedragen.  
     
     
       2.5. 
       Kort daarna, op 2 oktober 2017, is tussen [appellante] en Staffhousing met betrekking tot de woning een overeenkomst gesloten die is aangeduid als “HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” (hierna: de overeenkomst). Deze is aangegaan met ingang van 3 oktober 2017 voor de periode van minimaal zes maanden. In artikel 3.2 is bepaald dat de overeenkomst na afloop van deze termijn voor onbepaalde tijd doorloopt. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg € 950 per maand.   
     
     
       2.6. 
        In artikel 11 van de overeenkomst is bepaald dat Staffhousing als beheerder optreedt. Op grond van artikel 13 is het [appellante] verboden om gedurende een periode van drie maanden na beëindiging van de overeenkomst een huurovereenkomst met een huurder van Staffhousing te sluiten.   
     
     
       2.7. 
       Staffhousing heeft de woning aan een aantal Oost-Europese arbeidsmigranten beschikbaar gesteld.  
     
     
       2.8. 
       Op 24 januari 2018 heeft Staffhousing per e-mail aan [appellante] geschreven:  
       
       
         
           “Wij huren op dit moment een of meerder woningen van u. Zoals met u overeengekomen verhuren wij uw woning(en) door aan bedrijven en/of personeel.  
         
       
       
       
         
           Voor onze administratie hebben wij een schriftelijk akkoord nodig dat wij uw woning mogen onderhuren aan derden.  
           
           (…) 
         
         
           Graag ontvangen wij daarom een simpele “akkoord” als reply op deze e-mail.”  
           
         
       
     
     
       2.9. 
       
        [appellante] heeft per kerende mail haar toestemming gegeven.  
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 12 juni 2018 heeft [appellante] aan Staffhousing bericht dat zij “ de huurovereenkomst ” met inachtneming van een opzegtermijn van een maand opzegt. Op 20 juni 2018 heeft [appellante] in aansluiting daarop bericht dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.   
     
     
       2.11. 
       Bij e-mailbericht van 20 juni 2018 heeft Staffhousing zich tegenover [appellante] op het standpunt gesteld dat opzegging van de overeenkomst niet mogelijk is omdat deze voor zes maanden is gesloten en daarna automatisch voor onbepaalde tijd is voortgezet.  
     
     
       2.12. 
       
        [appellante] heeft op 25 juni 2018 het volgende aan Staffhousing bericht: 
       
       
         
           “Ik heb op 12.06.2018 een aangetekend brief gestuurd i.v.m. het opzeggen huurcontract voor eigen gebruik. De laatste paar maanden ben ik intens bezig geweest met het zoeken naar een woning samen. Het is bijna onmogelijk om een geschikte en voordelige woning te vinden in de vrije sector. Daarom heb ik mijn eigen woning dringend nodig. Na overleg bleek dat het echter moeilijk is om een nieuwe woning te vinden voor de huidige huurders tot 01-08-2018. Het is voor mij ook moeilijk om de hypotheekkosten en mijn tweede huurwoning tegelijk te betalen met de huidige huurprijs van 950.  
           
           Daarom hebben we besproken dat een huurprijs verhoging voor de komende periode momenteel de beste oplossing is voor iedereen. Mijn voorstel voor de huurprijs is minimaal 1200 Euro per maand.”   
           
         
       
     
     
       2.13. 
       Bij WhatsApp bericht van 11 januari 2019 heeft [appellante] aan Staffhousing bericht dat zij haar woning op de website van Staffhousing heeft gezien en dat zij, Staffhousing, de woning niet zomaar weer kan verhuren.  
     
     
       2.14. 
       Bij brief van 15 januari 2019 heeft [appellante] tegenover Staffhousing andermaal een beroep gedaan op dringend eigen gebruik van de woning. 
       
     
     
       2.15. 
       Staffhousing heeft op 17 januari 2019 aan [appellante] laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.  
     
     
       2.16. 
       Bij brief van 29 januari 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellante] zich tegenover Staffhousing op het standpunt gesteld dat de tussen partijen bestaande overeenkomst niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Volgens de gemachtigde was het de bedoeling van partijen dat Staffhousing als tussenpersoon/beheerder zou fungeren. Onder verwijzing naar de eerdere opzeggingsbrieven van [appellante] is de overeenkomst  – tegen 1 juni 2019 – nogmaals opgezegd, voor zover noodzakelijk wegens dringend eigen gebruik.  
     
     
       2.17. 
       Bij e-mailbericht van 28 februari 2019 heeft Staffhousing aan [appellante] bericht dat zij niet akkoord ging met de opzegging. Daarbij heeft zij zich ook op het standpunt gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten en dat het nooit hun bedoeling is geweest dat Staffhousing als beheerder zou optreden.  
     
   
   
     
       3 Vordering en beslissing in eerste aanleg 
     
       3.1. 
       
        [appellante] vorderde in dit kort geding in eerste aanleg, kort gezegd, veroordeling van Staffhousing en degenen die in de woning verblijven tot ontruiming van de woning en veroordeling van Staffhousing zich te onthouden van verhuuractiviteiten ten aanzien van de woning, een en ander met nevenvorderingen.  
     
     
       3.2. 
       De vorderingen tegen Staffhousing baseerde [appellante] op de volgende gronden: 1) De tussen partijen gesloten overeenkomst kan niet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst, maar wel als een beheerovereenkomst dan wel een overeenkomst van opdracht. Staffhousing komt daarom geen huurbescherming toe. [appellante] kon op grond van artikel 7:408 BW de overeenkomst te allen tijde opzeggen.  2) Ook indien wordt aangenomen dat [appellante] en Staffhousing een huurovereenkomst hebben gesloten, moet de woning om de volgende redenen worden ontruimd:   a) Partijen zijn in juli/augustus 2018 overeengekomen dat de bestaande overeenkomst zou worden beëindigd zodra een nieuwe woning was gevonden voor de personen die in de woning verbleven. Dit was het geval op 11 januari 2019 omdat [appellante] op die dag constateerde dat Staffhousing de woning opnieuw te huur heeft gezet. De overeenkomst is in elk geval op die datum beëindigd.  b) [appellante] kon de overeenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dit hangt samen met het verbale en non verbale geweld dat door de ex-partner van [appellante] wordt gepleegd. Deze incidenten vinden ook vaak plaats in de buurt van de moeder van [appellante], die daaronder lijdt. [appellante] wil dit voorkomen en heeft daarom een eigen woonruimte nodig. c) [appellante] kan de overeenkomst ontbinden wegens niet nakoming door Staffhousing van de verplichtingen uit de overeenkomst. Daarbij gaat het om schending van de in artikel 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen vervatte verplichting om de woonruimte zelf te gebruiken en het verbod om de woonruimte zonder toestemming van de verhuurder onder te verhuren.  Staffhousing heeft deze verplichtingen geschonden door de woonruimte steeds aan derden te verhuren, terwijl de door [appellante] gegeven toestemming slechts eenmaal geldig was. Vanwege deze overtredingen heeft Staffhousing bovendien een boete verbeurd. 
     
     
       3.3. 
       De vorderingen tegen de overige gedaagden baseerde [appellante] primair op het betoog dat  zij onder de ontruimingstitel jegens Staffhousing vallen. Subsidiair stelde [appellante] zich op het standpunt dat zij zonder recht of titel in de woning verbleven.  
     
     
       3.4. 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. Deze beslissing is op de volgende overwegingen gebaseerd.  Of de vordering in kort geding kan worden toegewezen hangt met name af van de kans van slagen van de vordering van [appellante] in een bodemprocedure, in combinatie met de afweging van de belangen van partijen (r.o. 3.3). De kantonrechter kan aan de hand van het tussen partijen gevoerde debat de aard van de overeenkomst niet vaststellen. Daarvoor is nader (getuigen)bewijs nodig. Daarvoor is in kort geding geen plaats. Daarom kan niet worden beoordeeld of [appellante] de overeenkomst kon opzeggen en ook niet of Staffhousing in de nakoming van haar verplichtingen is tekortgeschoten (r.o. 3.3). Het bestaan van de door [appellante] gestelde afspraak in augustus 2018 dat [appellante] de woning zou terugkrijgen is door Staffhousing betwist. Ook op dit punt is nadere bewijslevering nodig (r.o. 3.4). De conclusie is dat niet gezegd kan worden dat de vordering van [appellante] op enige grondslag in een bodemprocedure zoveel kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen door Staffhousing te veroordelen tot ontruiming (r.o. 3.5). In verband met het gestelde dringend eigen gebruik kan, in aanmerking genomen dat [appellante] in een bodemprocedure in het gelijk kàn worden gesteld, een belangenafweging ook niet tot toewijzing van de vordering leiden. Dat [appellante] relatieproblemen heeft met haar ex-partner wil de kantonrechter wel aannemen, maar zij heeft niet duidelijk gemaakt dat een terugkeer naar haar woning het probleem dat haar moeder hierdoor ervaart, kan oplossen. Het belang van Staffhousing, die verplichtingen heeft tegenover de huidige huurders, is groter (r.o. 3.6). 
     
   
   
     
       4 Geschil in hoger beroep 
     
       4.1. 
       
        [appellante] kan zich niet in het vonnis van de kantonrechter vinden. Onder aanvoering van vier grieven verzoekt zij het hof dit vonnis te vernietigen en – zo begrijpt het hof – haar vorderingen alsnog toe te wijzen. Zij heeft daaraan toegevoegd: onder meer door de (huur)overeenkomst te ontbinden en het tijdstip vast te stellen waarop de (huur)overeenkomst zal eindigen.  
     
     
       4.2. 
       Staffhousing heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en tot veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties. 
     
   
   
     
       5 Beoordeling in hoger beroep 
     
       5.1. 
       Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te behandelen. Daarbij constateert  het hof dat geen grief is gericht tegen het onder 3.4 van het vonnis gegeven oordeel dat ten aanzien van de door [appellante] gestelde en door Staffhousing betwiste afspraak dat zij in augustus 2018 de woning zou terugkrijgen nadere bewijslevering nodig is, waarvoor in kort geding geen plaats is. In hoger beroep moet dus van de juistheid van dit oordeel worden uitgegaan. Daaraan heeft de kantonrechter onder 3.5 (terecht) de conclusie verbonden dat niet gezegd kan worden dat de vordering op deze grondslag zoveel kans van slagen heeft dat de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen. Daarmee behoeft de hiervoor onder 3.2 genoemde grondslag onder 2a geen nadere bespreking. 
     
     
       5.2. 
       Het hof gaat ervan uit [appellante] de overige grondslagen van de vordering tot ontruiming (en de nevenvorderingen) in hoger beroep handhaaft. De primaire grondslag is gebaseerd op de stelling dat tussen partijen geen huurovereenkomst, maar een beheerovereenkomst of een andere overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. De subsidiaire grondslagen (dringend eigen gebruik en niet nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst) zijn gestoeld op het bestaan van een huurovereenkomst.  
     
     
       5.3. 
       Bij de beoordeling van de vordering stelt het hof het volgende voorop. Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is een ingrijpende maatregel en heeft veelal een definitief karakter. Voor toewijzing is in beginsel daarom slechts plaats indien met een voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat de rechter in een bodemzaak de vordering tot ontruiming op grond van het voorliggende feitencomplex zal toewijzen en van [appellante] – bij afweging van de over en weer bij ontruiming betrokken belangen – niet kan worden gevergd dat zij een dergelijke beslissing in een bodemprocedure afwacht.  
     
     
       5.4. 
       
        [appellante] betoogt ook in hoger beroep dat de met Staffhousing gesloten overeenkomst, ondanks de aanduiding “ huurovereenkomst ”, moet worden aangemerkt als een beheerovereenkomst of een andere overeenkomst van opdracht, waarbij Staffhousing de verplichting op zich heeft genomen om de woning namens [appellante] te verhuren.  
     
     
       5.5. 
       Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de naam die partijen daaraan hebben gegeven niet bepalend. Doorslaggevend is de bedoeling die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben gehad. Daarbij kunnen omstandigheden die zich zowel voor als na de totstandkoming van de overeenkomst hebben voorgedaan, van belang zijn.   
     
     
       5.6. 
       
        [appellante] heeft allereerst betoogd dat de omstandigheid dat [appellante] eerst met At Home Vastgoed een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten en twee weken daarna een overeenkomst met Staffhousing erop duidt dat het haar bedoeling was dat zij haar woning ook in tweede instantie via bemiddeling wilde gaan verhuren. Het hof constateert dat partijen  voor deze gang van zaken uiteenlopende verklaringen hebben gegeven. [appellante] heeft daarover ter zitting in hoger beroep het volgende gesteld. [appellante] wilde haar woning tijdelijk verhuren en kwam in aanraking met At Home Vastgoed. Omdat deze onderneming de mogelijkheid had tijdelijke huurders te vinden tekende [appellante] het eerste contract. [appellante] was in de veronderstelling dat At Home Vastgoed als tussenpersoon zou optreden en dat zij zelf huurovereenkomsten zou aangaan met de huurders. [indirect bestuurder] informeerde [appellante] over een ander bedrijf dat hij had en zei dat het via dat bedrijf – Staffhousing – makkelijker was om huurders te vinden. Dit is volgens [appellante] de reden waarom zij de overeenkomst met Staffhousing heeft getekend. Staffhousing heeft daartegenover gesteld dat [appellante] aanvankelijk contact heeft gezocht met At Home Vastgoed in verband met de verhuur van haar woning. Op enig moment heeft een tweede gesprek plaatsgevonden waarin [indirect bestuurder] aangaf dat hij de woning ook kon laten huren door Staffhousing. [appellante] is daarmee akkoord gegaan omdat zij “ geen gedoe ” wilde. Om die reden is een overeenkomst met Staffhousing gesloten, op de voorpagina waarvan volgens Staffhousing duidelijk is aangegeven dat het om een huurovereenkomst ging.  
     
     
       5.7. 
       Hoewel het vragen oproept dat [appellante] kort na de met At Home gesloten overeenkomst een overeenkomst met Staffhousing heeft gesloten, kan het hof op basis van deze stellingen niet vaststellen wat de reden en bedoeling is geweest van het sluiten van de tweede overeenkomst. [appellante] heeft haar stellingen ook in de memorie van grieven niet (voldoende) uitgewerkt. Zo heeft zij niet nader toegelicht waarom zij een tweede overeenkomst met als titel “ huurovereenkomst ” heeft ondertekend als haar bedoeling was dat ook Staffhousing slechts als tussenpersoon zou optreden. De enkele opmerking dat zij veronderstelde dat zij de overeenkomst met Staffhousing moest tekenen om praktische redenen voor [indirect bestuurder] volstaat in dit verband niet. Zonder nadere toelichting kan dus niet worden beoordeeld met welke bedoeling de overeenkomst is tot stand gekomen en is er ook geen plaats voor een bewijsopdracht. Dat geldt te meer nu, daargelaten dat in kort geding geen recht bestaat op getuigenbewijs, [appellante] ook geen (concreet) bewijsaanbod heeft gedaan met betrekking tot de wijze waarop de overeenkomst is totstandgekomen. Het hof kan daarom voorshands niet van de juistheid van de stellingen van [appellante] uitgaan. Daarbij verdient opmerking dat [appellante] – naast haar stelling dat partijen geen huurovereenkomst hebben beoogd – lijkt te willen betogen dat de overeenkomst is tot standgekomen op grond van een onjuiste voorstelling van zaken (artikel 6:228 BW). Mocht zij dit aan haar vordering ten grondslag hebben willen leggen (duidelijk is dat niet), dan geldt dat zij daaraan niet het in art. 6:228 BW genoemde gevolg verbindt en al helemaal niet het verband tussen dat gevolg en haar vorderingen toelicht. 
     
     
       5.8. 
       
         De omstandigheid dat Staffhousing een commerciële onderneming is die zich toelegt op de bemiddeling bij huur en verhuur van woonruimte en actief is op het gebied van personeelshuisvesting, is onvoldoende voor de conclusie dat geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst. Artikel 7:233 BW – dat een definitie geeft van het begrip woonruimte – 
         vereist niet dat de ingebruikgeving gericht dient te zijn op gebruik door de huurder persoonlijk. Ook woonruimte die geheel of gedeeltelijk is gehuurd met als bestemming daar onderhuurders te laten wonen valt binnen het toepassingsbereik van artikel 7:233 BW. De ratio daarvan is gelegen in het waarborgen van huurbescherming van onderhuurders.  
       
     
     
       5.9. 
       Verder ontleent [appellante] aan artikel 11 van de overeenkomst, waarin Staffhousing is aangewezen als beheerder, het argument dat geen huurovereenkomst is gesloten. In het licht van de overige bepalingen van de overeenkomst, die juist wel duiden op het bestaan van een huurovereenkomst én de feitelijke uitvoering die aan de overeenkomst is gegeven (gesteld noch gebleken is dat [appellante] zelf huurcontracten met huurders heeft gesloten), geeft deze enkele bepaling onvoldoende reden voor het oordeel dat partijen een beheerovereenkomst hebben gesloten. Daarbij laat het hof in het midden of deze bepaling per ongeluk in de overeenkomst is opgenomen, zoals Staffhousing heeft gesteld.    
     
     
       5.10. 
       Ten slotte duidt de wijze waarop de verdere correspondentie tussen partijen is gevoerd er op het eerste gezicht evenmin op dat partijen hebben beoogd een beheer- of bemiddelingsovereenkomst te sluiten. [appellante] heeft in deze correspondentie de overeenkomst steeds als een huurovereenkomst aangeduid en heeft deze opgezegd wegens dringend eigen gebruik, welke opzeggingsgrond juist van toepassing is op een huurovereenkomst. Verder blijkt uit de correspondentie dat partijen gaandeweg de huurprijs hebben verhoogd, wat ook niet voor de hand ligt als Staffhousing zelf geen huurder zou zijn. 
     
     
       5.11. 
       Al met al heeft [appellante] voorshands onvoldoende concreet gemaakt dat en waarom de overeenkomst niet als huurovereenkomst maar als beheerovereenkomst of andere overeenkomst van opdracht moet worden aangemerkt. In dit kort geding kan daarom niet worden vastgesteld dat partijen op 2 oktober 2017 een beheerovereenkomst of andere overeenkomst van opdracht hebben gesloten. Dit oordeel staat aan toewijzing van de vordering op de primaire grondslag in de weg. Hierop stuit grief 1, die dit punt aan de orde stelt, af.  
     
     
       5.12. 
       Dit oordeel brengt mee dat in dit kort geding voorshands ervan moet worden uitgegaan dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen, welk uitgangspunt door Staffhousing wordt gedeeld. Daarmee komt het hof toe aan de bespreking van de subsidiaire grondslagen van de vordering. 
     
     
       5.13. 
       Het hof zal eerst ingaan op het door [appellante] gestelde dringend eigen gebruik. Zij komt in dit verband – in de grieven 3 en 4 – op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het belang van Staffhousing bij afwijzing van de vordering, vanwege de aanwezigheid van huurders in de woning, zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij terugkeer naar de woning.  
     
     
       5.14. 
       Op grond van artikel 7:271 BW in samenhang met artikel 7:274 aanhef en onder c BW kan de huurovereenkomst worden opgezegd als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De verhuurder moet dus niet alleen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, maar ook dat zijn behoefte aan de woonruimte zo groot is dat zijn belang daarbij groter is dan het belang van de (onder)huurder bij het behoud daarvan.  
     
     
       5.15. 
       Wat [appellante] tegen het oordeel van de kantonrechter aanvoert kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. [appellante] heeft niet duidelijk gemaakt waarom de omstandigheid dat zij wordt lastig gevallen door haar ex-partner noopt tot een terugkeer naar haar woning. Zij heeft daartoe in eerste aanleg aangevoerd dat zij regelmatig bij haar moeder verblijft en dat de incidenten vaak plaats vinden in de buurt van haar moeder en haar moeder daaronder lijdt. Daarmee is echter niet duidelijk gemaakt dat [appellante], als zij naar haar woning zou terugkeren, niet langer regelmatig bij haar moeder zou verblijven. Ook is niet duidelijk of deze situatie nog actueel is. Bovendien heeft Staffhousing in dit verband terecht aangevoerd dat het bij dringend eigen gebruik gaat om een belang van de verhuurder zelf, niet van derden. In hoger beroep heeft [appellante] ter onderbouwing van het gestelde dringend eigen gebruik nog gesteld dat zij op dit moment inwonend is en een leeftijd heeft bereikt waarop zij meer rust zoekt. Daargelaten dat ook deze stelling niet erg concreet is, heeft [appellante] niet toegelicht in hoeverre haar situatie is gewijzigd ten opzichte van het moment van het sluiten van de overeenkomst. Kortom, [appellante] heeft voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Om een beëindiging van de overeenkomst te bewerkstelligen, zal [appellante] het gestelde dringend eigen gebruik in een eventuele bodemprocedure – de aangewezen procedure voor de beoordeling daarvan – nader moeten toelichten.  
       
     
     
       5.16. 
       Het oordeel dat [appellante] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik brengt mee dat een belangenafweging in haar nadeel uitpakt, temeer nu daarbij rekening moet worden gehouden met de belangen van de onderhuurders die in de woning verblijven; [appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd bestreden dat er op dit moment onderhuurders in de woning verblijven. De enkele omstandigheid dat [appellante] eigenaar is van de woning maakt dit niet anders. Tegenover dit recht staat immers het zwaarwegende belang van de bescherming van onderhuurders, voor de bescherming waarvan Staffhousing verantwoordelijk is.  
     
     
       5.17. 
       De kantonrechter heeft dus terecht overwogen dat niet gezegd kan worden dat de vordering van [appellante] op de door haar thans aangevoerde gronden in een bodemprocedure zoveel kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen door Staffhousing en de bewoners van de woning nu al te veroordelen tot ontruiming van de woning. Op dit oordeel stuiten de grieven 2, 3 en 4 af.  
     
     
       5.18. 
       De kantonrechter heeft de laatste grond, waarop [appellante] haar vordering tot ontruiming heeft gebaseerd, onbesproken gelaten. Daarbij gaat het om het betoog dat [appellante] de overeenkomst kan ontbinden wegens niet nakoming door Staffhousing van de verplichtingen uit de overeenkomst. Hoewel [appellante] geen grief heeft gericht tegen het onbesproken laten van deze grond, zal het hof deze voor de volledigheid bespreken. In de visie van [appellante] is Staffhousing op grond van artikel 1.3 van de algemene bepalingen niet bevoegd de woning zonder haar toestemming onder te verhuren, terwijl de door [appellante] verleende toestemming een eenmalig karakter had. [appellante] doelt daarbij op het verzoek van Staffhousing bij e-mailbericht van 24 januari 2018 (hiervoor weergegeven onder 2.8). Staffhousing heeft daarin geschreven dat met [appellante] is overeengekomen dat zij haar woning verhuurt aan bedrijven en/of personeel. In verband daarmee heeft Staffhousing bericht dat “ Voor onze administratie (…) een schriftelijk akkoord”  nodig is  “dat wij uw woning mogen onderhuren aan derden.”  Het betoog van [appellante] dat de door haar gegeven toestemming een eenmalig karakter had vindt geen steun in dit e-mailbericht. Zonder nadere toelichting die ontbreekt wordt deze stelling dan ook verworpen. Niet gezegd kan daarom worden dat Staffhousing zich niet aan de verplichtingen van de overeenkomst houdt. Ook hierop kan de vordering tot ontruiming dus niet in dit kort geding worden toegewezen.       
     
     
       5.19. 
       
         De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, ook ten aanzien van de niet verschenen geïntimeerden. Wat hiervoor is overwogen geldt ook voor hen. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de door Staffhousing gemaakte kosten in hoger beroep worden veroordeeld.  
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het hof: 
       
       
       
         
           bekrachtigt het tussen partijen op 4 juni 2019 gewezen vonnis van de kantonrechter Rotterdam; 
         
         
           veroordeelt [appellante] in de proceskosten, aan de zijde van Staffhousing tot op heden begroot op € 741 aan griffierecht en € 2.148 (2 punten à tarief II) aan kosten van de advocaat; 
         
         
           verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad. 
         
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, A. Dupain en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 19 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.