ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:1445

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:1445 Rechtbank Noord-Holland , 02-03-2022 / 9529164

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-03-02

Zaaknummer: 9529164

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:1445

---

Vordering naar aanleiding uitspraken Huurcommissie over puntentelling wat betreft de WOZ-waarde en renovatiekosten. De Huurcommissie heeft terecht vastgesteld dat er een gebrek was.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Bewind 
     locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9529164 \ CV EXPL  21-5568 
       Uitspraakdatum: 2 maart 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de besloten vennootschap Segesta Monumenten B.V.  
       
       gevestigd te Alkmaar 
       eiseres 
       verder te noemen: Segesta 
       gemachtigde: mr. Z. Zoetmulder 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats]  
       gedaagde   
       verder te noemen: [gedaagde]  
       gemachtigde: mr. D. Koeman 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Deze zaak gaat over een aantal punten waarover de Huurcommissie uitspraken heeft gedaan en waarmee Segesta het niet eens is, namelijk de puntentelling en een vastgesteld gebrek wat heeft geleid tot een huurprijsverlaging. De kantonrechter oordeelt dat de Huurcommissie terecht niet is uitgegaan van de WOZ-beschikking van 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020. De huurovereenkomst is namelijk gesloten in 2020. Segesta had dan ook in bezwaar moeten gaan tegen de WOZ-beschikking van 2020. Wel worden punten toegekend voor de renovatie, maar alleen voor de kosten die Segesta voldoende heeft onderbouwd. Ook oordeelt de kantonrechter dat het gehuurde een gebrek vertoonde, dat inmiddels is hersteld, en dat dit een verlaging van de geldende huurprijs tot 40 % tot gevolg heeft.  
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Segesta heeft bij dagvaarding van 2 november 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 
     
     
       1.2. 
       Op 10 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Segesta heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Segesta producties 14 en 15 toegezonden en nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Op 13 februari 2020 heeft de gemeente aan Segesta een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van 11 appartementen op de locatie [locatie] in [plaats] . De omgevingsvergunning ziet op het wijzigen van winkelruimtes naar  woonruimtes.  
     
     
       2.2. 
        Tussen partijen is op 24 april 2020 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan het [adres] in [plaats] . Daarbij zijn partijen een huurprijs van € 795,00 per maand overeengekomen.  
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] heeft op 7 juli 2020 een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen.  
     
     
       2.4. 
       Op 6 oktober 2020 heeft de Huurcommissie een onderzoek gedaan in het gehuurde en daarvan een rapport opgesteld. Op basis van het waarderingsstelsel is aan het gehuurde 140 punten toegekend, wat correspondeert met een huurprijsgrens van € 710,55. In het rapport staat verder dat een gebrek is geconstateerd zoals beschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie onder categorie C punt D10:  “De deur of het raam kan niet meer worden geopend waardoor in het vertrek geen ventilatie meer mogelijk is.”. 
     
     
       2.5. 
       De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 8 juni 2021, overwogen dat hij het rapport van de Huurcommissie wat betreft de puntentelling volgt en heeft de huurprijs per 24 april 2020 vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs van  € 710,55 per maand. Wat betreft het geconstateerde gebrek heeft de voorzitter van de Huurcommissie overwogen dat hij geen aanleiding ziet van het rapport af te wijken. Hij heeft de huurprijs daarom verlaagd tot 40 % van de maximaal redelijke huurprijs, zodat € 284,22 per maand moet worden betaald tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld.  
     
     
       2.6. 
       Segesta is in verzet gegaan tegen deze uitspraak, omdat bij de puntentelling geen rekening is gehouden met de renovatie. Bij uitspraak van de Huurcommissie, verzonden op 16 september 2021, is het verzet ongegrond verklaard. De Huurcommissie heeft overwogen dat Segesta te laat in de procedure stukken heeft ingediend ter onderbouwing van de door haar gestelde geïnvesteerde bedragen en heeft daarom geen rekening gehouden met deze stukken. De Huurcommissie heeft verder overwogen dat zij geen reden ziet af te wijken van het rapport, waarin is vastgesteld dat het raam niet meer kan worden geopend, waardoor in het vertrek geen ventilatie mogelijk is.   
     
     
       2.7. 
       Op 23 juni 2021 hebben medewerkers van Segesta het raam in het gehuurde onderzocht. Daarna hebben in opdracht van Segesta werkzaamheden aan het raam plaatsgevonden, bestaande uit het plaatsen van gasveren. Deze werkzaamheden zijn op 13 september 2021 afgerond.  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Segesta vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs per 24 april 2020 wordt vastgesteld op € 788,54 per maand en dat het gehuurde geen gebrek vertoont in de zin van categorie C punt D10 van het gebrekenboek, althans dat het gebrek op 13 september 2021 is hersteld en vanaf die datum de huurprijs van € 788,54 per maand geldt.  
     
     
       3.2. 
       Segesta legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woningwaardering blijk moet geven van de renovatiewerkzaamheden via punten voor de WOZ-waarde van het gehuurde dan wel voor de renovatiewerkzaamheden. De onderzoeker is uitgegaan van de WOZ-waarde op 1 januari 2019, terwijl deze is gebaseerd op een winkelruimte in plaats van woonruimte. De WOZ-waarde op 1 januari 2020 van  € 155.000,00 gaat wel uit van woonruimte. De kosten van de renovatie zijn € 45.458,12. Als uitgegaan wordt van de WOZ-waarde per 1 januari 2020 óf rekening wordt gehouden met de renovatiekosten, leidt dat tot een vermeerdering met 9 punten. Het totaal aantal punten komt dan uit op 149, wat correspondeert met een huurprijs van € 788,54 per maand. Wat betreft het raam is ten onrechte door de Huurcommissie geoordeeld dat dit een gebrek is onder categorie C punt D10, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden die aan dat gebrek worden gesteld. Er is namelijk mechanische ventilatie en het raam kan worden geopend. Voor zover anders wordt geoordeeld, hebben herstelwerkzaamheden plaatsgevonden en zijn deze afgerond op 13 september 2021. Een vermindering van de huurprijs is daarom niet gerechtvaardigd.   
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de woningwaardering blijk geeft van de juiste WOZ-waarde en dat terecht de verrichte werkzaamheden aan het gehuurde buiten beschouwing zijn gelaten door de Huurcommissie. Bij de toets van de huurprijs moet worden gekeken naar de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Verder betwist [gedaagde] in de eerste plaats dat sprake is van renovatie. De winkel is getransformeerd naar woonruimte. Aan de definitie van renovatie, het aanbrengen van nieuwe voorzieningen waardoor er meer wooncomfort is, is niet voldaan. Verder zijn de geïnvesteerde bedragen niet op deugdelijke wijze inzichtelijk gemaakt door Segesta, zodat ook daarom het gehuurde niet in aanmerking komt voor punten voor renovatie. Ten aanzien van het raam heeft Segesta steeds het standpunt ingenomen dat het raam niet kon worden geopend. Dat het raam niet open kon blijkt ook uit het rapport van de onderzoeker. Hierdoor werd [gedaagde] ernstig beperkt in haar woongenot. De Huurcommissie is dan ook terecht uitgegaan van een gebrek. Dit gebrek is op 13 september 2021 verholpen, zodat de huurprijsvermindering geldt tot 1 oktober 2021.   
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart: - dat de huurprijs per 24 april 2020 wordt vastgesteld op € 710,55 per maand; - dat het gehuurde tot 13 september 2020 een gebrek vertoonde op grond waarvan de huurprijs tot 40 % wordt verlaagd, waardoor [gedaagde] € 9.061,34 terug moet ontvangen van Segesta; - dat het gebrek per 13 september 2021 afdoende en blijvend is hersteld; - dat ook in andere monumentale panden aan het [locatie] ten minste één te openen raam aanwezig moet zijn. 
     
     
       4.3. 
       Segesta betwist de tegenvordering. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
     
     
       5.2. 
       Deze zaak gaat over een aantal punten waarover de Huurcommissie uitspraken heeft gedaan en waarmee Segesta het niet eens is, namelijk de puntentelling en een vastgesteld gebrek wat heeft geleid tot een huurprijsverlaging. Door de tijdig door Segesta ingestelde vordering zijn deze uitspraken van de Huurcommissie komen te vervallen. 
     
     
       5.3. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van Segesta, maar heeft ter zitting, anders dan in de schriftelijke reactie, erkend dat de punten waarover de Huurcommissie uitspraken heeft gedaan in deze procedure in volle omvang moeten worden beoordeeld.   
     
     
       5.4. 
       De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden getoetst aan de op grond de wet geldende nadere woningwaarderingsregels en schema’s met maximale huurprijsgrenzen, die zijn vastgelegd in een besluit dan wel regeling.  De kwaliteit van het gehuurde wordt beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huur.  Vaststelling punten: WOZ-waarde  
     
     
       5.5. 
       Segesta heeft aangevoerd dat de Huurcommissie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de renovatiewerkzaamheden. Deze renovatie blijkt volgens Segesta uit de WOZ-beschikking van 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020. Dit leidt volgens Segesta tot een vermeerdering van negen punten ten opzichte van het aantal punten dat de Huurcommissie heeft vastgesteld. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. 
     
     
       5.6. 
       Voor de waardering van de WOZ-waarde moet normaliter worden uitgegaan van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. Dat is de WOZ-waarde die is bepaald in de beschikking van de gemeente voor het jaar waarin de peildatum is gelegen (in dit geval 2020, zijnde het jaar dat de huurovereenkomst is gesloten) en deze heeft als waardepeildatum de eerste dag van het voorafgaande jaar (dat is in dit geval 1 januari 2019).  
     
     
       5.7. 
       Op 1 januari 2019 was nog sprake van een winkelruimte. Uit de verklaring van Segesta op de zitting dat de verbouwing zo’n anderhalf jaar heeft geduurd, begrijpt de kantonrechter dat de renovatie dan wel transformatie van winkelruimte naar woonruimte in 2019 en 2020 heeft plaatsgevonden. Op 1 januari 2020 was daarom nog sprake van ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ . De WOZ-waarde kan in dat geval worden berekend als ware de bouw voltooid, waardoor de WOZ-waarde toch representatief is. De gemeente heeft dit echter niet gedaan en heeft een WOZ-beschikking afgegeven voor een niet-woning. Segesta is niet in bezwaar gegaan tegen de afgegeven WOZ-beschikking. Niet gesteld of gebleken is dat dit onmogelijk was of dat redelijkerwijs geen WOZ-beschikking voor een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’ kon worden afgegeven. Het feit dat zij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de afgegeven WOZ-beschikking en niet is gebleken dat het redelijkerwijs onmogelijk was voor het gehuurde een representatieve waarde te verkrijgen, kan er niet toe leiden dat moet worden uitgegaan van de WOZ-beschikking die voor 2021 is afgegeven met waardepeildatum 1 januari 2020. Die beschikking ziet dan wel op woonruimte, maar daarin is ook rekening gehouden met een waardestijging van een jaar en Segesta heeft nagelaten te onderbouwen dat de WOZ-waarde voor 2021 niet substantieel zou afwijken van de WOZ-waarde voor 2020, ook niet als een WOZ-waarde voor een object in aanbouw zou zijn afgegeven. Hoewel over 2020 geen WOZ-waarde voor de woning voorhanden was, is de Huurcommissie toch uitgegaan van de WOZ-beschikking voor 2020 met waardepeildatum 1 januari 2019, die ziet op ‘niet-woning’ en heeft de Huurcommissie niet de minimale waarde gehanteerd conform het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. Dat deze WOZ-waarde is gehanteerd is niet onredelijk, omdat voldoende zeker is dat dit de minimale waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 is. [gedaagde] verzet zich daar ook niet tegen. Daarom zal daarvan worden uitgegaan.  Vaststelling punten: renovatie 
     
     
       5.8. 
       De volgende vraag die voorligt is of punten moeten worden toegekend voor de gemaakte verbouwingskosten. De Huurcommissie heeft daarvoor geen punten toegekend, omdat Segesta in die procedure te laat een onderbouwing van de gestelde renovatiekosten heeft gegeven.  
     
     
       5.9. 
       Bij de waardering van een zelfstandige woonruimte kunnen renovatiekosten slechts worden meegenomen als geen sprake is van nieuwbouw. Vast staat dat het gehuurde een monument en geen nieuwbouw is. Daarom mogen voor de renovatie of transformatie punten worden berekend op basis van de investering. Onder renovatie wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een renovatie die heeft geleid tot een investering van minimaal € 10.000,00. Als er een renovatie heeft plaatsgevonden en de renovatie is gereedgekomen op of na 1 oktober 2016, dan worden er punten berekend op basis van het geïnvesteerde bedrag. Per geïnvesteerd bedrag van € 1.000,00 wordt 0,2 punt gewaardeerd. Deze punten kunnen worden doorberekend vanaf het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de 5 daaropvolgende kalenderjaren. 
     
     
       5.10. 
       Anders dan [gedaagde] tijdens de zitting heeft aangevoerd valt ook een transformatie van winkelruimte naar woning onder renovatie. Onder renovatie wordt namelijk verstaan een investering van minimaal € 10.000,00 en de achtergrond daarvan is dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. De kantonrechter is van oordeel dat door de transformatie van een winkelpand naar woonruimte en de investeringen die daarmee gemoeid waren, het niet te rechtvaardigen is om deze renovatiekosten buiten beschouwing te laten.  
     
     
       5.11. 
       Segesta heeft de renovatiekosten onderbouwd met facturen. Omdat een aantal facturen op het gehele project ziet, waaronder de woonruimte van [gedaagde] , heeft Segesta voor deze facturen op basis van de vloeroppervlakten van de 16 woonruimtes berekend welk deel kan worden toegerekend aan het gehuurde. De kantonrechter kan deze wijze van toerekening, gelet op de overgelegde stukken en de toelichting daarop, volgen. Echter de facturen zien ook op werkzaamheden aan vier commerciële ruimtes. Ondanks het verweer van [gedaagde] op dit punt en de erkenning dat een deel van de gefactureerde werkzaamheden, waaronder het schilderwerk, betrekking heeft op de commerciële ruimtes, heeft Segesta nagelaten te onderbouwen om welk deel van deze facturen het gaat. Anders dan Segesta tijdens de zitting heeft gesteld, kunnen deze kosten niet worden toegerekend aan [gedaagde] . Omdat Segesta  onvoldoende heeft onderbouwd welk deel van die facturen ziet op het gehuurde, wordt niet toegekomen aan het bewijsaanbod van Segesta. De facturen van Beemster Elektrotechniek, [xxx] en [yyy] worden dan ook buiten beschouwing gelaten, omdat niet kan worden uitgesloten dat, en welk deel, van deze facturen ziet op de commerciële ruimtes. Ten aanzien van de andere facturen heeft Segesta wel voldoende onderbouwd dat deze ofwel uitsluitend zien op de woonruimte van [gedaagde] ofwel op de 16 woonruimtes en dat in alle appartementen min of meer dezelfde werkzaamheden zijn uitgevoerd en voorzieningen zijn aangebracht. De toerekening aan de woonruimte van [gedaagde] op basis van het vloeroppervlakte acht de kantonrechter daarom redelijk. Dit betekent dat voor de berekening van het puntenaantal zal worden uitgegaan van de totale verbouwingskosten van € 20.800,23. Er worden daarom 4 punten toegekend voor dit onderdeel. Conclusie vaststelling punten 
     
     
       5.12. 
       Het totaal aantal punten komt daarmee op 144 punten. Dit correspondeert met een maximale huurprijs per 1 juli 2019 van € 731,95, per 1 juli 2020 van € 750,98 en per 1 juli 2021 van € 760,75.  De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs per 24 april 2020 € 731,95, per 1 juli 2020 € 750,98 en per 1 juli 2021 € 760,75 bedraagt.   Gebrek 
     
     
       5.13. 
       De Huurcommissie heeft vastgesteld dat het raam in het gehuurde niet kan worden geopend, waardoor er niet kan worden geventileerd. De Huurcommissie heeft dit aangemerkt als een gebrek in de categorie C punt D10 (“ De deur of het raam kan niet meer worden geopend waardoor in het vertrek geen ventilatie meer mogelijk is” )  en heeft de huurprijs daarom tijdelijk verminderd. Segesta heeft zich op het standpunt gesteld dat nimmer sprake is geweest van een gebrek, omdat niet is voldaan aan de elementen in de hiervoor geciteerde bepaling: het raam kan open en er is mechanische ventilatie. De kantonrechter volgt Segesta op grond van het navolgende niet. 
     
     
       5.14. 
       Hoewel het raam op 23 juni 2021 is geopend tijdens een bezoek door twee medewerkers van Segesta, heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd dat het raam daarvoor niet kon worden geopend en dat het [gedaagde] evenmin daarna lukte het raam alleen te openen. Ter zitting heeft Segesta immers verklaard dat het raam door het schilderwerk niet open kon en dat het openen van het raam door dit vaker te doen, steeds makkelijker zal gaan. Het standpunt van Segesta in de voorgedragen pleitaantekeningen dat [gedaagde] in de procedure bij de Huurcommissie zou hebben gezegd dat de onderzoeker van de Huurcommissie het raam niet gemakkelijk kon tillen, wat door [gedaagde] is betwist, kan de kantonrechter dan ook niet volgen. Dat het raam wel, zij het niet gemakkelijk, open kon, blijkt ook niet uit het rapport van de Huurcommissie, waarin staat dat de schuiframen aan de voor- en achterzijde van het gehuurde vast zitten. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat zij het raam pas kon openen na het plaatsen van de gasveren, welke werkzaamheden op 13 september 2021 zijn afgerond. Vastgesteld kan worden dat het schuifraam doordat het was vast geschilderd en  daarna door het gewicht niet open kon. In zoverre is voldaan aan de bepaling op grond waarvan de Huurcommissie heeft vastgesteld dat sprake is van een gebrek.  
     
     
       5.15. 
       Het is juist dat het gehuurde is voorzien van een mechanisch ventilatiesysteem. De Huurcommissie heeft dit ook bij de vaststelling van het gebrek in aanmerking genomen. Dit maakt niet dat er voldoende ventilatie is. Op grond van het Gebrekenboek van de Huurcommissie is sprake van een overig ernstig gebrek als er onvoldoende ventilatie is wat leidt tot ernstige stank- en vochtoverlast. Dit is nader uitgewerkt in subcategorieën, waaronder het niet kunnen openen van een raam waardoor er geen ventilatie is. De lijsten in het Gebrekenboek en de uitwerking daarvan zijn niet limitatief. Het gaat erom dat er voldoende ventilatie moet zijn om te voorkomen dat er ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat. Het oordeel van de Huurcommissie komt erop neer dat geen sprake is van (voldoende) ventilatiemogelijkheid. Het had vervolgens op de weg van Segesta gelegen nader toe te lichten dat dit onjuist is. Dat heeft zij niet gedaan. Daarom zal worden uitgegaan van de vaststelling door de Huurcommissie dat er onvoldoende ventilatie is en dat dit is aan te merken als een gebrek in de categorie C.  
     
     
       5.16. 
       Het vastgestelde gebrek rechtvaardigt een vermindering tot 40 % van de geldende huurprijs vanaf 24 april 2020 tot 1 oktober 2021, zijnde de eerste van de maand volgend op de maand dat het gebrek is hersteld. Dat deze vermindering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat het gaat om een net gerenoveerd monumentaal pand waardoor na ingebruikname nog zaken moeten worden afgewerkt, slaagt niet. [gedaagde] heeft melding gemaakt van het gebrek en dit heeft er niet toe geleid dat Segesta tot herstel is overgegaan. Integendeel, zij heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een gebrek. De kantonrechter zal voor recht verklaren, zoals subsidiair door Segesta is gevorderd en door [gedaagde] bij wijze van tegenvordering is gevorderd, dat het gebrek per 13 september 2021 afdoende en blijvend is hersteld. Ook zal de kantonrechter voor recht verklaren dat vanaf 1 oktober 2021 de kale huurprijs € 760,75 per maand bedraagt, zoals subsidiair gevorderd door Segesta. Wat betreft de tegenvordering van [gedaagde] zal de kantonrechter voor recht verklaren het gehuurde tussen 24 april 2020 en 13 september 2020 een gebrek vertoonde en dat de geldende huurprijs gedurende die periode wordt verminderd tot 40 %, zijnde € 292,78 van 24 april 2020 tot 1 juli 2020, € 300,39 vanaf 1 juli 2020 tot 1 juli 2021 en € 304,30 van 1 juli 2021 tot 1 oktober 2021. 
     
     
       5.17. 
       Het voorgaande betekent dat [gedaagde] te veel huur heeft betaald. Onweersproken is dat zij de overeengekomen aanvangshuur (inclusief indexering) is blijven betalen en van 24 april 2020 tot en met november 2021 € 15.380,50 aan Segesta heeft betaald. Gelet op de hiervoor vermelde huurprijzen corresponderend bij een puntentotaal van 144 en rekening houdend met de vermindering van de huurprijs van 24 april 2020 tot 1 oktober 2021 had [gedaagde] aan Segesta € 6.692,96 moeten betalen (april 2020 € 68,32, mei en juni 2020 € 585,56, juli 2020 tot en met juni 2021 € 3.604,68, juli 2021 tot en met september 2021 € 912,90 en oktober en november 2021 € 1.521,50), zodat € 8.687,54 teveel huur is betaald. De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht op dit punt zal tot dat bedrag worden toegewezen. Gebrek in andere panden aan het [locatie]  
     
     
       5.18. 
       De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht die betrekking heeft op andere panden dan de door haar gehuurde woonruimte zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] geen belang heeft bij deze vordering en de huurders van deze woonruimtes geen procespartij zijn. Proceskosten 
     
     
       5.19. 
       Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.  Zekerheidsstelling 
     
     
       5.20. 
       Segesta heeft verzocht bij een uitvoerbaarverklaring bij voorraad zekerheid op te leggen. Het is aan Segesta met argumenten te komen op grond waarvan aan de uitvoerbaarheid bij voorraad een zekerheidsstelling moet worden verbonden. Segesta heeft dit niet gedaan. Voor zover er volgens haar restitutierisico’s zijn, is dit op zichzelf onvoldoende aanleiding om zekerheid op te leggen.  Als echter vaststaat dat [gedaagde] niet in staat zal zijn om zo nodig te restitueren, zal een belangenafweging moeten plaatsvinden.  Segesta heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd dat daarvan sprake is. Dit lijkt ook niet aannemelijk, omdat [gedaagde] tot op heden steeds de aanvankelijk tussen partijen overeengekomen huur heeft betaald. De kantonrechter zal dan ook geen zekerheidsstelling opleggen. 
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs per 24 april 2020  € 731,95, per 1 juli 2020 € 750,98 en per 1 juli 2021 € 760,75 per maand bedraagt; 
     
     
       6.2. 
       verklaart voor recht dat het gebrek op 13 september 2021 is hersteld en dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2021 een kale huurprijs van € 760,75 is verschuldigd; 
     
     
       6.3. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.5. 
       
         wijst de vordering voor het overige af; 
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.6. 
       verklaart voor recht dat de door [gedaagde] verschuldigde kale huurprijs per 24 april 2020 € 731,95, per 1 juli 2020 € 750,98 en per 1 juli 2021 € 760,75 per maand bedraagt; 
     
     
       6.7. 
       verklaart voor recht dat het gehuurde aan het [adres] te [plaats] tussen 24 april 2020 en 13 september 2021 een gebrek vertoonde in de zin van artikel 7:241 BW juncto categorie C punt D10 van het Gebrekenboek; 
     
     
       6.8. 
       verklaart voor recht dat van 24 april 2020 tot 1 oktober 2021 de geldende huurprijs wordt verminderd tot 40 %, wat neerkomt op een huurprijs van € 292,78 van 24 april 2020 tot 1 juli 2020, € 300,39 van 1 juli 2020 tot 1 juli 2021 en € 304,30 van 1 juli 2021 tot 1 oktober 2021 en dat dit tot gevolg heeft dat [gedaagde] tot en met november 2021 € 8.687,54 teveel huur heeft betaald en moet terug ontvangen; 
     
     
       6.9. 
       verklaart voor recht dat het gebrek op 13 september 2021 is hersteld; 
     
     
       6.10. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
     
     
       6.11. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.12. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter 
       
     
   
   
      Artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW), artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten, het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. 
   
   
      Artikel 17 lid 4 Wet WOZ. 
   
   
      Onderdeel ‘10 Renovatie’ van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. 
   
   
      Artikel 2 juncto Bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.  
   
   
      Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte en de nadere uitwerking daarvan in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. 
   
   
      Arrest van de Hoge Raad van 17 juni 1994 (NJ 1994/591). 
   
   
      Arrest van de Hoge Raad van 2 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5892.