ECLI: ECLI:NL:RBGRO:2008:BL0197

Titel: ECLI:NL:RBGRO:2008:BL0197 Rechtbank Groningen , 18-12-2008 / 305720 CV EXPL 06-10600

Gerecht: Rechtbank Groningen

Datum uitspraak: 2008-12-18

Zaaknummer: 305720 CV EXPL 06-10600

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGRO:2008:BL0197

---

Pre-contractuele onderhandelingen.  
         Voor eindvonnis zie LJN BL0198.

RECHTBANK GRONINGEN 
       Sector kanton 
     
     
     Locatie Groningen 
     
     Zaak\rolnummer: 305720 \ CV EXPL  06-10600 
     
     Vonnis d.d. 18 december 2008  
     
     inzake 
     
     
       1. de naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema N.V., 
       gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26, 
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Vastgoed B.V., gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26, 
       3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Groothandel B.V., gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26, 
       4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Filialen B.V., gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26, 
       5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schuitema Winkelbedrijf B.V., gevestigd te Amersfoort, Databankweg 26, 
       eiseres, hierna Schuitema c.s. te noemen, 
       gemachtigde mr. B.T. Craemer, werkzaam bij Lexence N.V. te Amsterdam (postbus 75999, 1070 AZ), 
     
     
     tegen 
     
     
       1. de stichting Stichting Trust Vastgoedmaatschap VII Autorama,  
       hierna de Stichting te noemen,  
       2. de Maatschap Trust Vastgoedmaatschap VII 
       hierna de Maatschap te noemen, 
       beide statutair gevestigd te Leeuwarden en kantoorhoudende te Groningen,  
       gemachtigde mw.mr. M.E. Hamminga, advocaat te Groningen (postbus 1105, 9701 BC). 
     
     
     Gezamenlijk in enkelvoud te noemen TVM VII 
     
     en 
     
     
       3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bun Vastgoed B.V., gevestigd te Almere, 
       gevoegde partij, hierna Bun te noemen, 
       gemachtigde mr. J.P.A.M. van Balen, gevestigd te Amsterdam (postbus 7885, 1008 AB). 
     
     
     
     PROCESGANG 
     
     IN CONVENTIE EN RECONVENTIE. 
     
     
       De kantonrechter heeft kennis genomen van: 
       - de dagvaarding namens Schuitema van 23 augustus 2006; 
       - akte overlegging producties van de zijde van Schuitema van 5 oktober 2006; 
       - de incidentele conclusie tot voeging van Bun van 30 november 2006; 
       - de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie van 30 november 2006; 
       - de conclusie van antwoord in het incident tot voeging van TVM VII van 2 januari 2007; 
       - de conclusie van antwoord in het incident tot voeging van Schuitema van 2 januari 2007; 
       - het vonnis in het incident van 1 februari 2007; 
       - de conclusie van repliek in conventie en wijziging van eis en antwoord in reconventie van Schuitema; 
       - de conclusie van antwoord in conventie tevens inhoudende (voorwaardelijke) incidentele conclusie tot voeging in een aanhangig geding van 28 maart 2007; 
       - de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie, tevens antwoordakte van TVM II van 7 mei 2008; 
       - conclusie van dupliek in reconventie van 3 juli 2008. 
     
     
     1. De feiten 
     
     1.1 Bij akte van levering van 11 juli 2000 heeft de Stichting de juridische eigendom als “bewaarder” zoals bedoeld in artikel 1 sub f juncto artikel 9 Wet Toezicht Beleggingsinstellingen, geleverd gekregen van Boer Vastgoed Groep van het winkelcentrum Autorama te Veendam, hierna te noemen: Autorama.  
     
     
       1.2 In de akte van levering is een erfdienstbaarheid alsmede een kwalitatieve verplichting ten behoeve van Vendex (de rechtsvoorgangster van Laurus) opgenomen. 
       Artikel 6 van de akte van levering luidt: Verhuur aan andere supermarktorganisaties en/of groente- en brood- en slagerij-winkels behoeft de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Vendex-supermarktorganisatie zolang deze een supermarkt exploiteert in het desbetreffende “Autorama-pand”. 
     
     
     1.3  De Stichting houdt het winkelcentrum voor rekening en risico van de economische eigenaar, de Maatschap. 
     
     1.4 De Maatschap wordt gevormd door particuliere beleggers die (mede) investeren met door de Friesland Bank gefourneerd vreemd vermogen. 
     
     1.5 Als beheerder zoals bedoeld in artikel 1 sub e juncto de artikelen 5 en 6 Wet Toezicht Beleggingsinstellingen is Fries Trust Management BV aangesteld. 
     
     1.6 Fries Trust Management BV heeft als opdrachtgever een overeenkomst van vastgoedbeheer met Hanzevast Beheer BV, verder te noemen: Hanzevast, zodat Hanzevast de uiteindelijke beheerder is van Autorama. 
     
     1.7 De administratieve taken/afhandeling en communicatie met de participanten in de Maatschap heeft Fries Trust maatschap uitbesteed aan de Noord Nederlandse Trustmaatschappij, hierna te noemen NNT. 
     
     
       1.8 Hanzevast kon slechts ten behoeve van de Stichting bij de eventuele totstandkoming van een huurovereenkomst bemiddelen doch zelf geen huurovereenkomst aangaan zonder voorafgaande goedkeuring.  
       Hanzevast beschikt niet over de expertise met betrekking tot de verhuur en mogelijke verkoop van (delen van) Autorama. Dit deel van haar werkzaamheden is uitbesteed aan Hanzevast Ontwikkeling. 
     
     
     1.9 Vanaf eind 2002 is tussen Hanzevast al dan niet bij monde van Hanzevast Ontwikkeling en Schuitema vastgoed gesproken over de eventuele vestiging van een C1000-supermarkt in Autorama. 
     
     
       1.10 Het overleg heeft geleid tot een op 18 juni 2003 gedateerd voorstel van de zijde van Hanzevast met daarin de kernbepalingen voor een te sluiten huurovereenkomst. 
       In de laatste alinea vraagt Hanzevast Schuitema Vastgoed of zij: “op basis van bovenstaande uitgangspunten bereid (is) om tot overeenstemming te komen voor wat betreft de aanhuur van betreffende winkelruimte”. 
       In het begeleidend schrijven is de volgende zinsnede opgenomen: “Zoals eerder gemeld dienen wij, om zaken te kunnen concretiseren, met de diverse betrokken partijen overeenstemming te bereiken over de condities waaronder een en ander zou kunnen worden gerealiseerd. Pas als alle partijen akkoord zijn kunnen wij de nieuwe gewenste situatie formaliseren, dat wil dus zeggen dat alle voorstellen die wij doen in deze onder voornoemd voorbehoud zullen worden gedaan”. 
     
     
     1.11 Op 13 augustus 2003 heeft Schuitema schriftelijk gereageerd en aangegeven onder welke voorwaarden de huurovereenkomst wat haar betreft tot stand kon komen.  
     
     1.12 De door Schuitema opgestelde voorwaarden zijn door Hanzevast geaccepteerd, voor akkoord getekend door Tijssen en geretourneerd. Deze brief ging vergezeld van een begeleidend schrijven d.d. 20 oktober 2003 waarin het reeds gemaakte voorbehoud ter zake van het bereiken van een akkoord met alle partijen, waaronder het verkrijgen van goedkeuring van de eigenaresse, nog nader werd gespecificeerd c.q. aangevuld, namelijk het overeenkomen van een huurcontract op basis van een ROZ-model, het verkrijgen van de noodzakelijke bouwvergunningen en het bereiken van overeenstemming met de overige huurders over de noodzakelijke verplaatsingen, geretourneerd. 
     
     1.13 Bij schrijven van 29 maart 2005 gaat Feikens van Laurus akkoord met een C-1000 supermarkt op de locatie van Vögele (met enkele voorbehouden). 
     
     1.14 Op 23 juni 2006 is tussen Bun enerzijds en TVM VII anderzijds een koop gesloten met betrekking tot het winkelcentrum. Op 27 juni 2006 is de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers. 
     
     
       1.15 Op 29 juni 2006 is door Schuitema ten laste van TVM VII voor  
       € 4.750.000,- conservatoir verhaalsbeslag gelegd op het winkelcentrum. 
     
     
     1.16 Op 6 juli 2006 heeft Bun schriftelijk verklaard dat zij verplichtingen uit hoofde van een eventueel tot stand gekomen huurovereenkomst zou respecteren. 
     
     1.17 Op 7 juli 2006 heeft Schuitema ten laste van TVM VII conservatoire beslagen gelegd onder Bun. 
     
     1.18 Bij vonnis van 21 juli 2006 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen het door Schuitema onder Bun gelegd conservatoir verhaalsbeslag opgeheven. 
     
     1.19 Op 21 juli heeft TVM VII  - onder meer - Schuitema vastgoed en Bun in kort geding gedagvaard. 
     
     1.20 Op 18 augustus 2006 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Groningen alle beslagen (voorzover niet reeds bij eerder gemeld vonnis van 21 juli 2006 opgeheven) beperkt tot € 110.500,-. 
     
     1.21 Op 25 augustus 2006 vond opheffing van het beslag en levering van de eigendom van het winkelcentrum aan Bun plaats. 
     
     1.22 Vanaf 24 oktober 2007 exploiteert Bun een Albert Heijn vanuit de winkellocatie die eerder voor de C1000 was bestemd. 
     
     
     IN CONVENTIE. 
     
     2. Standpunt Schuitema 
     
     
       2.1 Na wijziging van eis vordert Schuitema bij repliek  
       primair  
       1. een verklaring voor recht dat tussen Schuitema Vastgoed en gedaagden, althans tussen Schuitema Vastgoed en de Stichting een huurovereenkomst tot stand is gekomen, onder voorwaarden welke genoegzaam zijn te herleiden uit namens partijen geaccordeerde huuraanbiedingen, op grond waarvan Schuitema Vastgoed aanspraak kan maken op de aanhuur van winkelruimte in het Autorama teneinde aldaar een C1000-supermarkt te vestigen; 
       2. een verklaring voor recht dat TVM VII, alhans de Stichting, op grond van de contractuele relatie met Schuitema Vastgoed, gehouden zijn om zich naar beste kunnen in te zetten om noodzakelijke instemmingen en/of vergunningen te verkrijgen welke mogelijk nog zijn vereist voor (verdere) materialisatie van het door partijen beoogde doel van de tussen hen gesloten huurovereenkomst, te weten vestiging van een C1000-supermarkt in het Autorama Center. 
       3. een verklaring voor recht dat TVM VII, althans de Stichting, toerekenbaar tekort is gekomen jegens Schuitema Vastgoed wat betreft de nakoming van de onder 1 bedoelde overeenkomst en daarom jegens Schuitema vastgoed schadeplichtig; 
       4. veroordeling van TVM VII, althans de Stichting, om aan Schuitema te vergoeden de door haar als gevolg van punt 3 bedoelde toerekenbaar tekortkomen geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 
     
     
     
       Subsidiair: 
       1. een verklaring voor recht dat TVM VII, althans de Stichting, jegens Schuitema, althans Schuitema vastgoed, onrechtmatig hebben gehandeld en op grond van onrechtmatige daad daarom jegens Schuitema, althans Schuitema Vastgoed, schadeplichtig zijn. 
       2. veroordeling van TVM VII, althans de Stichting, om aan Schuitema, althans aan Schuitema vastgoed, te vergoeden de, door Schuitema, althans door Schuitema Vastgoed als gevolg van onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 
     
     
     2.2 Tussen partijen is wilsovereenstemming bereikt over de huur van winkelruimte in het Autorama en de voorwaarden van de overeenstemming waren voldoende bepaalbaar te herleiden uit de correspondentie tussen Hanzevast en Schuitema. 
     
     2.3 In de zomer van 2004 bleek dat de oorspronkelijk door Hanzevast d.d. 18 juni 2003 aan Schuitema aangeboden winkelruimte niet zou kunnen worden gerealiseerd als gevolg van praktische problemen rond ondermeer een interne verhuizing van het winkelbedrijf Vögele.  
     
     2.4 Per brief van 20 september 2004 is Schuitema terzake nader geïnformeerd door Hanzevast waarbij expliciet werd verwezen naar het bestaan van een overeenkomst tussen partijen en de overeengekomen huur. Ook wordt Schuitema in de brief aanvullende informatie gegeven aangaande een alternatieve locatie in het Autorama welke Hanzevast aan Schuitema eerder al had aangeboden. 
     
     
       2.5 In de brief van Hanzevast van 20 september 2004 is opgenomen: 
       “De volgende uitgangspunten horen bij het voorstel: 
       - Voor 1 november a.s. dient met alle betrokken partijen waaronder Schuitema, overeenstemming te zijn over deze nieuwe opzet; 
       - Uiterlijk 15 november a.s. dient eigenaresse haar fiat te verlenen aan alle benodigde nieuwe huurovereenkomsten met de daarbij behorende investeringsopzet (voorbehoud bij dit voorstel); 
       - Uiterlijk eind eerste kwartaal 2005 dient verhuurder te beschikken over de benodigde vergunningen; 
       - Uiterlijk derde kwartaal 2005 wordt de nieuwe winkel opgeleverd aan Schuitema.” 
     
     
     2.6 Na 20 september 2004 is tussen partijen opnieuw verschillende malen gesproken over het door Hanzevast aangeboden alternatief en de gevolgen van het alternatief voor de eerder overeengekomen huurvoorwaarden.  
     
     2.7 Bij schrijven van 28 oktober 2004 geeft Schuitema aan akkoord te gaan met het voorstel van 20 september 2004 behoudens voorzover het betreft de voorgestelde huurprijs van € 175.000,- per jaar. Schuitema stelt voor om de door haar gemaakte huurvoorwaarden van 13 augustus 2003 aan te passen op basis van het schrijven van Hanzevast en de brief van Schuitema van 28 oktober 2004. 
     
     2.8 Schuitema heeft ter controle van de informatie van Hanzevast de oppervlakte van de nieuw aangeboden winkelruimte nagerekend. Doordat de winkelruimte kleiner bleek dan door Hanzevast aangegeven, heeft Schuitema per brief van 28 oktober 2004 de eerder voorgestelde huurprijs overeenkomstig de uitkomsten van haar berekeningen gecorrigeerd. Het verschil bedroeg € 4.000,- per jaar, 2,3% van de huurprijs op jaarbasis. 
     
     2.9 Eind 2004 heeft TVM VII opeens geen behoefte meer aan de komst van een C 1000 supermarkt. Achteraf is gebleken dat Bun zich als koper had aangemeld. Bun wilde slechts afnemen wanneer de aan Schuitema beloofde ruimte voor een eigen Albert Heijn-supermarkt beschikbaar was. 
     
     2.10 Men heeft vervolgens bewust richting Schuitema alle opties open gehouden. 
     
     2.11 Nadat Schuitema verschillende malen had verzocht de aangepaste afspraken aangaande huur te bevestigen door ondertekening van de standaardbrief - formele bevestiging - van Schuitema d.d. 16 december 2004 heeft Hanzevast pas op 8 februari 2005 gereageerd. 
     
     2.12 Vanaf 24 december 2005 lagen de huurovereenkomsten om de komst van C1000 mogelijk te maken ter ondertekening gereed. Het oneigenlijke beroep van gedaagden op de opschortende voorwaarde in de huuraanbieding is ingegeven door de voorgenomen verkoop aan Bun. Niet de ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in de door Schuitema en de Stichting geaccepteerde huuraanbieding hebben de vestiging van een C1000 tegengehouden, maar de wensen van (potentieel) koper Bun die in de aan Schuitema beloofde ruimte zelf een supermarkt wilde vestigen.  
     
     2.13 Tot 23 juni 2006 heeft VMF VII – ondanks herhaalde sommaties en twee gerechtelijke procedures – nagelaten Schuitema behoorlijk op de hoogte te brengen van zaken die wellicht de vestiging van een C1000 zouden bemoeilijken. Ook de verkoop van het winkelcentrum aan Bun is voor Schuitema angstvallig geheim genouden. Eerst op 23 juni 2006 verkreeg Schuitema de informatie waarom zij vanaf december 2004 had verzocht. Deze informatie verkreeg zij nadat Hanzevast zich daartoe tijdens een comparitie had verplicht. De datum van de afgifte van de informatie, ruim een maand later dan toegezegd, bleek op dezelfde dag te vallen als de dag waarop de koopovereenkomst met Bun werd getekend. 
     
     
     3. Standpunt VMF VII 
     
     3.1 Hanzevast heeft alles in het werk gesteld om de voorwaarden te creëren waaronder de vestiging van een C1000 in Autorama mogelijk zou zijn. In dat verband was in ieder geval een relocatie van zittende huurders nodig om plaats te maken voor de C1000 vestiging. De eerste locatie die Hanzevast heeft onderzocht, de locatie van Vögele leidde niet tot overeenstemming onder meer omdat als gevolg van de eisen gesteld door Vögele niet aan de brandweervoorschriften kon worden voldaan, meer winkeliers dienden te worden verplaatst en het tegemoetkomen aan de wensen van Vogle met betrekking tot het verlenen van korting op de huurprijs exploitatietechnisch niet mogelijk was. 
     
     3.2 Daarna is nog een alternatieve locatie onderzocht. Dit alternatief hield in een entree direct naast de hoofdingang en circa 200 m2 extra oppervlakte, waarmee de te verhuren oppervlakte op 1330 m2 uitkwam. Ook deze locatie bleek uiteindelijk geen realiseerbaar alternatief. 
     
     3.3 Hanzevast heeft zich voldoende ingespannen om de vestiging op de alternatieve locatie mogelijk te maken. Onder meer omdat enkele huurders niet akkoord gingen met de verplaatsing van hun winkelruimtes kon uiteindelijk geen overeenstemming worden bereikt over de vestiging van de C1000 supermarkt in Autorama. 
     
     3.4 In het algemeen kan gesteld dat de verhuizing van alle betrokkenen met name om financiële redenen onmogelijk bleek te zijn. Hoewel de voorwaarden die de afzonderlijke huurders aan hun verhuizing hebben gesteld – afzonderlijk bekeken – niet onredelijk lijken te zijn was het totale financiële plaatje dat hierdoor is ontstaan voor VMF VII onaanvaardbaar. 
     
     3.6 Mede gezien de steeds oplopende kosten, de nadere eisen en voorwaarden met betrekking tot de verhuizing die zijdens huurders werden gesteld zijn de onderhandelingen met de huurders op een bepaald moment gestaakt. Bovendien zijn de door de zittende huurders aan een mogelijke relocatie te stellen eisen nooit uitgekristalliseerd; dat stadium hebben de onderhandelingen nooit bereikt. 
     
     3.7 Overigens is ook een andere mogelijkheid onderzocht: een mogelijke uitbreiding van Autorama. Hiervoor wenste echter de gemeente geen toestemming te geven. Een ander obstakel was het ontbreken van de benodigde toestemming van Laurus (rechtsopvolgster van Vendex) – die een Edah supermarkt in Autorama exploiteert – voor de vestiging van een andere supermarkt in het complex.  
     
     3.8 Er is alleen met Schuitema Vastgoed gesproken over een eventuele huurovereenkomst zodat eiseressen sub 1, sub 3, sub 4 en sub 5 in hun vorderingen niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard. 
     
     
       3.9 Met Schuitema is geen overeenkomt tot stand gekomen: 
       1. bij het voorstel van 18 juni 2003 is aangegeven dat alle voorstellen zouden worden gedaan onder het voorbehoud dat met alle betrokken partijen overeenstemming zou worden bereikt. 
       2. het voorstel van Schuitema d.d. 13 augustus 2003 is door Hanzevast ondertekend en geretourneerd met daarbij een begeleidend schrijven d.d. 20 oktober 2003 waarin het reeds gemaakte voorbehoud ter zake van het bereiken van overeenstemming met alle betrokken partijen, waaronder eigenaresse, nog nader werd gespecificeerd c.q. aangevuld. 
       3. bij schrijven van 20 september 2004 is een nieuw voorstel gedaan waarbij wederom onder andere als voorbehoud is gemaakt het bereiken van overeenstemming met alle betrokken partijen, waaronder de goedkeuring door de eigenaresse 
       4. bij schrijven van 28 oktober heeft Schuitema, nota bene onder het zelf wederom maken van het voorbehoud van het verkrijgen van definitieve overeenstemming en vastlegging daarvan het haar onderhuurder, aangegeven dat zij met de voorgestelde huurprijs niet akkoord gaat een heeft een nieuw voorstel gedaan. 
       5. in de brief van Schuitema d.d. 16 maart 2005 schrijft Schuitema: “wanneer Hanzevast nog toestemming van derden behoeft in verband met de huurovereenkomst en/of nog vergunningen nodig heeft terzake het voorgenomen gebruik van de winkelruimte, dan verneem ik graag welke toestemming en/of vergunningen(en) nog ontbreken”. 
     
     
     3.10 Eind 2004 bleek de noodzaak tot vergaande herontwikkeling van Autorama. Het centrum voldeed niet aan de brandpreventie-eisen en ook niet aan de eisen die het winkelend  publiek aan een winkelcentrum stelt. Autorama kampte met een aanzienlijke leegstand. De kosten van herontwikkeling werden geschat op om en nabij de 4,5 miljoen euro. Over dergelijke fondsen beschikt TVM VII niet. Het uitvoeren van een zodanige grote herontwikkeling valt niet binnen de doelomschrijving en heeft ook fiscale consequenties zodat het niet mogelijk was dat TVM VII eigenaar zou blijven. 
     
     3.11 TVM VII was met name gelet op de noodzaak van herontwikkeling gedwongen om Autorama te verkopen. De kopers die zich melden waren niet geïnteresseerd in de vestiging van een C1000 in Autorama. 
     
     
       3.12 Hanzevast is steeds bij de onderhandelingen betrokken geweest en niet TVM II. 
       Schuitema dient zich voor de vorderingen uit hoofde van de door haar gepretendeerde huurovereenkomst tot de nieuwe eigenaar Bun te richten. 
     
     
     3.13 Schuitema heeft niet geprobeerd – voorafgaande aan de dagvaarding – nakoming van de door Schuitema gepretendeerde (huur)overeenkomst tussen Schuitema en TVM VII af te dwingen. 
     
     3.14 Schuitema heeft geen recht op enige schadevergoeding uit hoofde van de door haar gepretendeerde huurovereenkomst omdat Schuitema niet heeft gesteld en ook niet op andere wijze is gebleken dat TVM VII is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de gepretendeerde huurovereenkomst. 
     
     3.15 TVM VII is niet in gebreke gesteld en Schuitema heeft geen ontbindingsverklaring en/of omzettingsverklaring aan TVM VII doen toekomen. 
     
     3.16 Hanzevast was uitdrukkelijk niet gevolmachtigd om een huurovereenkomst te sluiten. Hanzevast deed slechts huurvoorstellen maar kon geen huurovereenkomst sluiten en Schuitema was daarvan op de hoogte. Door Hanzevast geschreven brieven kunnen TVM VII niet worden toegerekend. 
     
     3.17 Het is TVM VII onduidelijk op welke grond zij Schuitema had behoren te informeren.  
     
     
     4. Standpunt Bun 
     
     
       Op 29 juni 2006 - na het sluiten van de koop, maar voor de levering - is Bun bekend geworden met de aanspraken van Schuitema c.s. 
       Bun heeft als eigenaar van Autorama belang bij de uitkomst van de procedure in de hoofdzaak. Indien en voorzover tussen Schuitema en de Stichting een huurovereenkomst tot stand is gekomen, gaan de rechten en verplichtingen uit die overeenkomst op grond van de wet op Bun over. 
     
     
     
     IN RECONVENTIE. 
     
     5. Standpunt TVM II 
     
     5.1 TVM II vordert in reconventie de door haar geleden schade als gevolg van de door Schuitema gelegde beslagen. Bun heeft jegens haar aanspraak gemaakt op een contractuele boete van 10% van de koopprijs vermeerderd met een opslag, een bedrag van € 1.500.000,- wegens niet tijdige levering. 
     
     5.2 Uit de afwijzing van de vorderingen van Schuitema door de voorzieningen rechter volgt dat de gelegde beslagen onrechtmatig zijn geweest. 
     
     5.3 TVM VII kon destijds geen vervangende zekerheid stellen omdat al haar financiële middelen in Autorama zaten. 
     
     
     6. Standpunt Schuitema 
     
     6.1 Voor inschrijving van de koop tussen TVM II en Bun bleek dat ook twee andere schuldeisers, Laurus en Bun, beslag hadden gelegd: beide beslagen strekten ter verzekering van een recht op levering. Het oudste beslag was gelegd door Laurus op 30 september 2005, het tweede beslag is op 19 oktober 2005 gelegd door Bun Projectontwikkeling. 
     
     6.2 Onder deze omstandigheden kan Schuitema niet worden verweten dat TVM II het Autorama niet zonder beslagen aan Bun kon leveren. 
     
     6.3 TVM II heeft stelselmatig geweigerd Schuitema behoorlijk te informeren over de status van de huuraanbieding. Ook de plannen om te verkopen zijn stelselmatig geheim gehouden. 
     
     6.4 Schuitema zag zich geconfronteerd met een contractspartij die haar aanspraken trachtte te frustreren. Niet alleen bleek TVM II van plan het Autorama te verkopen zonder de kopende partij nadrukkelijk te wijzen op de aanspraken van Schuitema, daarnaast was volstrekt onduidelijk of TVM II na vervreemding van Autorama nog verhaal zou kunnen bieden voor de schade die Schuitema lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen. In dat verband heeft Schuitema verschillende malen aangegeven de beslagen op te heffen wanneer vervangende zekerheid zou zijn geboden. 
     
     6.5 De op 7 juli 2006 gelegde beslagen waren nodig omdat duidelijk werd dat eerdere beslagen – d.d. 29 juni 2006 – slechts een beperkte werking hadden. 
     
     
     7. Beoordeling 
     
     7.1 Aan de orde is allereerst de vraag of tussen Schuitema Vastgoed en de Stichting een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Schuitema c.s. stellen zich op het standpunt dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat het TVM II niet vrij stond om de afspraken die zij met Schuitema hadden gemaakt te negeren. De Stichting en de Maatschap betwisten het standpunt van Schuitema c.s. 
     
     
       7.2 Met name de gebeurtenissen eind 2004 roepen bij de kantonrechter vragen op. Reden dat de kantonrechter het van belang acht een comparitie te bepalen zodat partijen mondeling nadere inlichtingen kunnen verschaffen over het geschil.  
       Die zitting zal ook kunnen worden gebruikt om te onderzoeken of partijen het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden. 
     
     
     7.3 Partijen wordt verzocht om stukken die op deze zaak betrekking hebben en van belang kunnen zijn, mee te brengen en tenminste één week voor de comparitie in afschrift aan de kantonrechter en aan de tegenpartij toe te sturen. 
     
     7.4 De kantonrechter kan uit een niet-verschijnen ter comparitie conclusies trekken; dit kan ten nadele van die partij strekken. 
     
     7.5 Alvorens een datum voor de comparitie zal worden bepaald, worden partijen in de gelegenheid gesteld hun verhinderdata op te geven.  
     
     
     B E S L I S S I N G  
     
     De kantonrechter: 
     
     gelast partijen in persoon, rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd om, desgewenst met gemachtigden, te verschijnen voor de kantonrechter voor het verstrekken van nadere inlichtingen en om te onderzoeken of partijen het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden, en wel op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen datum, tijdstip en plaats; 
     
     verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 22 januari 2009 te 11:00 uur; vóór of uiterlijk op die zitting kunnen beide partijen schriftelijk aan de sector kanton opgeven op welke dagen zij in de komende maand volgende op die rolzitting verhinderd zijn, voor welke opgave geen nader uitstel zal worden verleend;  
     
     op deze zitting zal dan worden bepaald wanneer en waar de comparitie van partijen zal plaatsvinden; na dagbepaling zal geen uitstel meer worden verleend; 
     
     houdt elke verdere beslissing aan. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Böttcher, kantonrechter, en op 18 december 2008 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier. 
     
     typ: FB