ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT9750

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT9750 Rechtbank Amsterdam , 10-08-2011 / 476916 / HA ZA 10-3847

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2011-08-10

Zaaknummer: 476916 / HA ZA 10-3847

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:BT9750

---

Koopovereenkomst woning gesloten onder invloed van dwaling. Beide partijen gingen uit van een verkoopprijs te vermeerderen met 6% overdrachtsbelasting in plaats van met 19% btw. Van de verkoper had, als onderneming die zich bezighoudt met beleggingen in onroerend goed, verwacht mogen worden dat zij ervan op de hoogte was dat de verkoopprijs met BTW verhoogd moest worden. Verkoper heeft daarom haar mededelingsplicht geschonden. Koopovereenkomst vernietigbaar.

vonnis 
       RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer / rolnummer: 476916 / HA ZA 10-3847 
     
     Vonnis van 10 augustus 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       C.W. AMSTERDAM-INTERNATIONAAL B.V., 
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	[A], 
       wonende te --, 
       2.	[B], 
       wonende te --, 
       gedaagden in conventie, 
       eisers in reconventie, 
       advocaat mr. M.W.J. Wösten. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna CWAI en [A] c.s. genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - 	de dagvaarding van 24 november 2010, met producties, 
       - 	de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met producties, 
       - 	het proces-verbaal van comparitie van partijen van 16 mei 2011 met de daarin genoemde stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie van CWAI.  
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	CWAI is opdrachtgeefster van de bouw van het  pand (hierna: het pand) gelegen aan de Hondecoeterstraat 2 te Amsterdam. CWAI is tevens eigenaresse van dit pand. De heer [C] (hierna: [C]) is directeur van CWAI.  
     
     
     2.2.	[A] c.s. is eigenaar van de woning aan [straat en huisnummer] te Amsterdam. De tuin van deze woning grenst aan het pand.  
     
     
       2.3.	Begin 2007 heeft de makelaar van [A] c.s. [D], werkzaam bij Babs Persoons B.V. (hierna: de makelaar), CWAI benaderd met de vraag of er gesproken kon worden over de koop van het pand. In reactie daarop heeft CWAI gegevens aan de makelaar verzonden, waarna de makelaar op 14 september 2007 namens [A] c.s. het voorstel heeft gedaan om het pand voor  
       € 450.000,00 k.k. aan te kopen.  
     
     
     
       2.4.	Na dit voorstel te hebben afgewezen, heeft er op 25 september 2007 tussen de makelaar en [C] een gesprek plaatsgevonden. Zij hebben overeenstemming bereikt over de aankoop van het nog te bouwen pand voor een koopprijs van  
       ‘€ 525.000,00 k.k.’  
     
     
     
       2.5.	De makelaar heeft de notaris vervolgens per email van 11 oktober 2007  
       verzocht om over te gaan tot het opstellen van de concept-koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst). De notaris heeft diezelfde dag de koopovereenkomst opgesteld. De inhoud daarvan luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 
       “(..) 
       Kosten 
       Artikel 1	 
       	(..) 
       4. 	Verkoper garandeert voor wat betreft het Verkochte te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en: 
       garandeert dat de levering plaats vindt na verloop van twee jaren sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming; 
       terwijl Verkoper en Koper samen geen verzoek doen om de levering als een met omzetbelasting belaste aan te merken, zodat geen omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het Verkochte. 
       terwijl Verkoper en Koper samen een verzoek doen om de levering als een met omzetbelasting belaste aan te merken, zodat Koper omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het Verkochte. 
       	(..)” 
     
     
     
       2.6.	[C] heeft op 12 oktober 2007 een email gestuurd aan de makelaar waarin hij, voor zover hier van belang, schrijft:  
       “Ik ben zojuist door onze fiscalist geïnformeerd betreffende de fiscale consequentie van deze verkoop met betrekking tot artikel 1 sub 4.  
       Het betreft hier een nieuw gebouw en nieuwe bouwwerken dienen tot en met een periode van twee jaar na de bouw ervan verkocht te worden met een BTW belaste levering.  
       De betreffende bepaling dient derhalve anders geformuleerd te worden; er bestaat immers geen keus c.q. mogelijkheid tot het verzoeken van BTW onbelaste levering; er is een wettelijke verplichting tot BTW belaste levering.  
       (..) 
       Voor alle duidelijkheid informeer ik u dat de koopprijs excl. BTW is en derhalve verhoogt zal moeten worden met 19% BTW. (..)” 
     
     
     
       2.7.	In een tweede email op 12 oktober 2007 schrijft [C] aan de makelaar, voor zover hier van belang:  
       	“(..)  
       Het verkochte appartementsrecht betreft uitsluitend het gebruik van opslagruimte op de begane grond (..) en niet tevens de opslagruimte in de kelder van het flatgebouw.  
       	(..) 
       Met koper is duidelijk overeengekomen de verkoop van uitsluitend het nieuw te bouwen bouwwerk (kantoor/praktijkruimte), waarbij nimmer is gesproken over de kelder van het bestaande flatgebouw, zodat voorgaande vanzelfsprekend is.  
       	(..)” 
     
     
     2.8.	Op 20 oktober 2007 heeft de makelaar een email aan [C] gestuurd waarin hij is ingegaan op de BTW, de datum van oplevering van het pand, de details van afwerking van het pand, de bestemming van het pand en de erfafscheiding. 	 
     
     2.9.	Omdat [A] c.s. en haar makelaar er tijdens de onderhandelingen over de koop van het pand vanuit zijn gegaan dat er 6% overdrachtsbelasting over de koopprijs betaald diende te worden, hebben zij [C] laten weten af te zien van de koop van het pand. Zij vonden het niet acceptabel om in plaats van 6% overdrachtsbelasting 19% BTW over de koopprijs te moeten betalen.  
     
     
       3.	Het geschil 
       in conventie 
       3.1.	CWAI vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] c.s. te veroordelen:  
       I. 	tot nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht aan de Hondecoeterstraat 2 te Amsterdam, door het meewerken aan het passeren van de akte van levering van het appartementsrecht tegen een koopprijs van  
       € 525.000,00 ongeacht of deze koopprijs dient te worden vermeerderd met BTW dan wel overdrachtsbelasting,  
       II. 	tot betaling van de contractuele vertragingsrente (boete) die zij is verschuldigd in verband met het te laat afnemen van het object: 
       A.	primair vanaf 19 september 2008 tot aan de dag van het op juiste wijze afnemen van het appartementsrecht, 
       B.	subsidiair vanaf 1 januari 2011. 
       Indien de vertragingsvergoeding niet kan worden toegewezen vordert CWAI [A] c.s. te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de koopsom, primair vanaf 11 september 2008 en subsidiair vanaf 1 januari 2011, 
       III. 	in de kosten van de procedure.  
     
         
     3.2.	CWAI legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen op 25 september 2007 een koopovereenkomst hebben gesloten, in de nakoming waarvan [A] c.s. tekort is geschoten.  
     
     3.3.	[A] c.s. voert verweer. Zij betwist dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [A] c.s. is daarom niet gehouden om enige verplichting uit de koopovereenkomst na te komen en is niet gehouden tot het betalen van contractuele of wettelijke rente. Mocht de rechtbank van mening zijn dat er wel een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, dan is de koopovereenkomst nietig omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), dan wel vernietigbaar omdat sprake is van dwaling. Indien de rechtbank van oordeel is dat geen sprake is van nietigheid of vernietigbaarheid van de koopovereenkomst, dan beroept [A] c.s. zich op rechtsverwerking.  
     
     3.4.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       in reconventie 
       3.5.	[A] c.s. vordert   samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, CWAI te veroordelen tot betaling van de integrale proceskosten van deze procedure ten bedrage van € 3.002,55 te vermeerderen met wettelijke rente.  
     
     
     3.6.	[A] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat CWAI misbruik van procesrecht heeft gemaakt nu zij haar vorderingen heeft gebaseerd op stellingen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hebben.  
     
     3.7.	CWAI betwist dat zij misbruik van recht heeft gemaakt en verzoekt [A] c.s. niet ontvankelijk in haar vordering te verklaren dan wel deze af te wijzen en [A] c.s. bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie.  
     
     3.8.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       in conventie 
       4.1.	De eerste vraag die beantwoord dient te worden is of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. De totstandkoming van een overeenkomst vereist wilsovereenstemming tussen partijen. Volgens [A] c.s. ontbrak de wilsovereenstemming omdat partijen ieder van een verschillende koopprijs zijn uitgegaan. Volgens [A] c.s. is zij uitgegaan van een koopprijs van  
       € 525.000,00 te vermeerderen met 6% overdrachtsbelasting, terwijl CWAI uitging van een koopprijs van € 525.000,00 waarbij nog moest worden bezien of er BTW dan wel overdrachtsbelasting verschuldigd was. CWAI voert daar tegen aan dat ook zij uitging van een koopprijs van € 525.000,00 waarover 6% overdrachtsbelasting verschuldigd was.  
     
     
     
       4.2.	De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen staat vast dat zij overeenstemming hebben bereikt over een koopprijs van ‘€ 525.000,00 k.k.’ De term ‘k.k.’, ofwel kosten koper, wordt algemeen in de markt gebruikt voor een koopsom die wordt vermeerderd met overdrachtsbelasting. Reeds daaruit, maar ook uit de email van [C] van 12 oktober 2007, waarin hij schrijft dat hij ‘zojuist’ is geïnformeerd door zijn fiscalist over de fiscale consequenties van de verkoop  
       (die ertoe leidden dat er 19% BTW in plaats van 6% overdrachtsbelasting over de koopprijs verschuldigd was), leidt de rechtbank af dat CWAI er pas na het opstellen van de koopovereenkomst door de notaris achter is gekomen dat over de koopprijs van € 525.000,00 BTW in plaats van overdrachtsbelasting verschuldigd was.  
     
     
     4.3.	Partijen hebben dus beiden bedoeld om het pand te kopen c.q. verkopen voor een prijs van € 525.000,00 te vermeerderen met 6% overdrachtsbelasting. Dat na het opstellen van de koopovereenkomst bleek dat de koopprijs op grond van de wet vermeerderd diende te worden met BTW, doet aan de totstandkoming van de overeenkomst niet af. Immers, uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat indien de bedoelingen van partijen met elkaar in overeenstemming zijn, de totstandkoming van een overeenkomst als door hen bedoeld niet wordt verhinderd doordat zij beiden van een onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan.  
     
     4.4.	Het verweer van [A] c.s. dat het standpunt van CWAI dat er een overeenkomst tot stand is gekomen voor een koopprijs van € 525.000,00 exclusief BTW, geen stand kan houden gelet op artikel 38 van de Wet op de Omzetbelasting, slaagt niet. Immers, zoals hierboven reeds overwogen, begrijpt de rechtbank het standpunt van CWAI aldus dat zij er net als [A] c.s. vanuit ging dat er een overeenkomst met een koopprijs van € 525.000,00 exclusief omzetbelasting tot stand was gekomen.  
     
     4.5.	[A] c.s. heeft vervolgens aangevoerd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat over de overige essentialia van de overeenkomst geen overeenstemming was bereikt. [A] c.s. heeft daarbij gewezen op de omvang van het object (tussen partijen zou nog onduidelijkheid bestaan over de vraag of de kelder wel of niet tot het appartementsrecht behoorde), de leveringsdatum, de oplevering (afwerking) van het pand, de erfafscheiding en de erfdienstbaarheden. CWAI heeft betwist dat er over de essentialia van de overeenkomst geen overeenstemming was bereikt en heeft in dat kader verwezen naar artikel 15 van de koopovereenkomst.  
     
     4.6.	De rechtbank overweegt als volgt. Na het opstellen van de koopovereenkomst is er door partijen gecorrespondeerd over de inhoud daarvan, ook over artikel 15 van de koopovereenkomst waar (juist) nog geen volledige overeenstemming over bestond, zo volgt uit de correspondentie tussen partijen. Uit de email van [C] van 12 oktober 2007 blijkt immers dat hij aan de makelaar heeft geschreven dat in de koopovereenkomst abusievelijk is opgenomen dat het appartementsrecht recht geeft op het gebruik van opslagruimte in de kelder van het pand. Ook schrijft hij dat met [A] c.s. duidelijk overeengekomen is dat de verkoop uitsluitend het nieuw te bouwen bouwwerk betreft en dat nimmer is gesproken over de kelder van het bestaande gebouw. Op de inhoud van deze email heeft de makelaar niet gereageerd. Ook in zijn email van 20 oktober 2007 aan [C] is de makelaar niet ingegaan op deze veronderstelde fout in de koopovereenkomst, terwijl hij in deze email specifiek is ingegaan op de punten ten aanzien van de koopovereenkomst die nog bespreking behoefden. De rechtbank stelt dan ook vast dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het feit dat het appartementsrecht geen recht geeft op het gebruik van opslagruimte in de kelder van het pand.  
     
     4.7.	De overige door [A] genoemde essentialia, zijn – met uitzondering van de erfdienstbaarheden – wel door de makelaar genoemd in zijn email van 20 oktober 2007. De vraag is derhalve of deze punten als essentialia van de koopovereenkomst waren te beschouwen. Immers, pas als over de essentialia van een overeenkomst overeenstemming is bereikt, komt de overeenkomst tot stand. Het antwoord op de vraag wat als essentialia van de overeenkomst dienen te worden beschouwd, hangt af van de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de datum van oplevering, de afwerking van het pand en de erfafscheiding niet als essentialia van de overeenkomst te beschouwen. Immers, het betreft hier geen afspraken die de kern van de overeenkomst raken en zonder welke de overeenkomst niet bestaanbaar is. Als essentiële afspraak voor de totstandkoming van de koopovereenkomst beschouwt de rechtbank wel de vraag of BTW dan wel overdrachtsbelasting over de koopprijs was verschuldigd, maar zoals hierboven reeds besproken, hadden partijen hierover reeds wilsovereenstemming bereikt, zij het uitgaande van een onjuiste veronderstelling hieromtrent.  
     
     4.8.	Vervolgens komt de vraag aan de orde of de overeenkomst tot stand is gekomen tussen CWAI en [A] c.s. [A] c.s. heeft immers aangevoerd dat zij geen volmacht aan de makelaar had verstrekt, hetgeen volgens de voorwaarden van de NVM wel verplicht is, zodat de makelaar niet gerechtigd was tot het sluiten van de overeenkomst. Volgens [A] c.s. had CWAI als professionele vastgoedbelegger moeten weten dat de makelaar niet bevoegd was om namens [A] c.s. een overeenkomst te sluiten. CWAI voert hiertegen aan dat de algemene voorwaarden van de NVM slechts gelden tussen de makelaar en [A] c.s. Het is bovendien niet aan CWAI om te controleren of de makelaar een schriftelijke volmacht had, daarbij komt nog dat CWAI geen reden had om aan de aanwezigheid daarvan te twijfelen. CWAI mocht er, mede gelet op het handelen van [A] c.s., dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat de makelaar bevoegd was om de koopovereenkomst aan te gaan, aldus steeds CWAI.  
     
     4.9.	De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat met een dergelijke opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. Er kunnen zich evenwel omstandigheden voordoen waardoor door toedoen van [A] c.s. zodanige schijn wordt gewekt dat CWAI er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een toereikende volmacht aan de makelaar is verleend. Voor de vraag of daarvan in het onderhavige geval sprake was, komt het aan op de omstandigheden van het geval. Ook kan het gerechtvaardigd vertrouwen dat aan de makelaar een volmacht was verstrekt worden gewekt door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie.  
     
     4.10.	De rechtbank is van oordeel dat [A] c.s. een zodanige schijn heeft gewekt dat CWAI er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een toereikende volmacht aan de makelaar was verleend. De makelaar was wel steeds degene die namens [A] c.s. de communicatie richting CWAI verzorgde. CWAI heeft echter – onbetwist - onder meer aangevoerd dat alle correspondentie, ook de koopovereenkomst, zowel naar de makelaar als naar [A] c.s. is gegaan en zonder protest is behouden en dat er al een datum was bepaald voor het tekenen van de koopovereenkomst, waartoe [A] c.s. een volmacht bij de notaris hadden afgegeven. [A] c.s. heeft zich pas bij conclusie van antwoord, dus 3,5 jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, voor het eerst op het standpunt gesteld dat aan de makelaar geen volmacht was verstrekt. Op grond van al deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [A] c.s. het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat aan de makelaar een volmacht was verstrekt. Dat betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [A] c.s en CWAI.  
     
     4.11.	[A] c.s. heeft een beroep gedaan op artikel 7:2 BW. Volgens [A] c.s. had de koopovereenkomst op grond van dit artikel schriftelijk moeten worden aangegaan; nu dat niet is gebeurd, is de koopovereenkomst nietig. CWAI betwist dat artikel 7:2 BW van toepassing is. Zij voert daartoe aan dat deze bepaling uitsluitend van toepassing is op koopovereenkomsten die een tot bewoning bestemde onroerende zaak betreffen, dan wel een bestanddeel daarvan. Nu het pand bedrijfsruimte betreft, kan het verweer van [A] c.s. niet slagen, aldus CWAI.  
     
     4.12.	De rechtbank overweegt als volgt. Uit de toelichting op artikel 7:2 BW blijkt dat de bepaling is geschreven voor de koop van een gebouw dat woondoeleinden heeft. Maatgevend daarvoor is de situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Niet relevant is wat de koper beoogt; de wens om een bedrijfspand te verbouwen tot woning doet de zaak niet vallen onder het toepassingsbereik van dit artikel. [A] c.s. heeft niet betwist dat de bestemming van het pand ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst kantoorruimte was. Dat betekent dat artikel 7:2 BW niet van toepassing is. Dat [A] c.s. de intentie had om het pand als guest-house te gebruiken, maakt dit niet anders. Immers, niet relevant is wat de koper beoogt met de bestemming van het pand. Voorgaande betekent dat de koopovereenkomst niet nietig is op grond van artikel 7:2 BW.  
     
     4.13.	Ten slotte dient de vraag te worden beantwoord of de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling. Volgens artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als er sprake is van (onder andere) schending van de mededelingsplicht van de wederpartij, dan wel van wederzijdse dwaling (resp. lid 1 sub b en c van genoemd artikel). Lid 2 van artikel 6:228 BW bepaalt vervolgens dat voor vernietiging geen plaats is als de dwaling voor rekening van de dwalende moet blijven.  
     
     4.14.	De eerste vraag die moet worden beantwoord is of de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is sprake als een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken. Nu CWAI niet heeft betwist dat [A] c.s. niet wist dat over de koopprijs BTW verschuldigd was in plaats van overdrachtsbelasting, stelt de rechtbank vast dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.  
     
     4.15.	De volgende vraag die voorligt is of [A] c.s., bij een juiste voorstelling van zaken, de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. [A] c.s. heeft in dit verband aangevoerd dat de meerprijs als gevolg van het verschuldigd zijn van BTW voor haar onacceptabel was; als zij dat zou hebben geweten zou zij de koopovereenkomst niet hebben gesloten. CWAI heeft dit betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [A] c.s. er veel voor over had om toegang tot het pand te krijgen, dus dat de meerprijs als gevolg van het verschuldigd zijn van BTW in plaats van overdrachtsbelasting, geen wezenlijk verschil uitmaakte voor [A] c.s.  
     
     
       4.16.	De rechtbank overweegt als volgt. Doordat BTW in plaats van overdrachtsbelasting over de koopprijs verschuldigd was, werd de koopprijs niet met 6% vermeerderd, maar met 19%. Dit betekent bij een koopprijs van  
       € 525.000,00 een verschil van € 68.250,00. Dit verschil is dusdanig dat (bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting door CWAI) vast is komen te staan dat [A] c.s. de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij had geweten dat er BTW over de koopprijs verschuldigd was.  
     
     
     4.17.	Nu de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, dient voor het antwoord op de vraag of de overeenkomst vernietigbaar is, te worden beoordeeld of er sprake is geweest van schending van de mededelingsplicht door CWAI dan wel van wederzijdse dwaling, zoals door [A] c.s. gesteld.  
     
     4.18.	De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Van schending van de mededelingsplicht kan (ook) sprake zijn wanneer de wederpartij zelf niet van de juiste stand van zaken op de hoogte was (zoals CWAI in dit geval net als [A] c.s. niet wist dat er BTW over de koopprijs verschuldigd was), maar dat in verband met zijn bijzondere positie of deskundigheid wel had behoren te zijn. CWAI is een onderneming die zich (onder meer) bezig houdt met beleggingen in onroerend goed, zij was opdrachtgeefster van de bouw van het object en bovendien verkoper daarvan. Van haar mag dan ook worden verwacht dat zij op de hoogte is, dan wel dat zij zich op de hoogte stelt van de fiscale gevolgen van de verkoop en dat zij weet dat over de koopprijs van een nieuw te bouwen bouwwerk BTW is verschuldigd wanneer de levering van het bouwwerk binnen twee jaar na de datum van de eerste ingebruikneming plaatsvindt. CWAI is degene die BTW-plichtig is jegens de fiscus, niet [A] c.s. Deze omstandigheden in aanmerking genomen, is de rechtbank van oordeel dat CWAI had behoren te weten dat er BTW over de koopprijs verschuldigd was, en [A] c.s. hierover had moeten inlichten. De koopovereenkomst is daarom vernietigbaar.  
     
     4.19.	De laatste vraag die dient te worden beantwoord is of de dwaling voor rekening van [A] c.s. moet blijven (in welk geval voor vernietiging van de overeenkomst geen plaats is). CWAI heeft aangevoerd dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord, omdat [A] c.s. onvoldoende onderzoek heeft gedaan om de dwaling te voorkomen. Zij had immers een makelaar in de arm genomen die had moeten weten dat over de koopprijs BTW verschuldigd was, aldus steeds CWAI.  
     
     4.20.	De rechtbank overweegt hieromtrent het volgende. Volgens vaste rechtspraak gaat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht. Zelfs al zou [A] c.s. haar onderzoeksplicht hebben geschonden, dan nog weegt de door CWAI geschonden mededelingsplicht omtrent het al dan niet verschuldigd zijn van BTW, naar het oordeel van de rechtbank, zwaarder, gelet op de hiervoor onder r.o. 4.18. genoemde omstandigheden. Van een uitzondering als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW is dus geen sprake.    
     
     4.21.	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van CWAI zullen worden afgewezen.  
       
     
       4.22.	Als de in het ongelijk gestelde partij zal CWAI worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op: 
       - vast recht 		€ 1.395,00 
       - salaris advocaat 		€    904,00 (2 punten x tarief € 452,00)  
       Totaal 			€ 2.297,00 
     
     
     
       in reconventie 
       4.23.	De vordering van [A] c.s. in reconventie, om CWAI te veroordelen in de integrale proceskosten, zal eveneens worden afgewezen. Daarvoor bestaat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grond. De omvang van de processtukken en het debat ter comparitie tonen al aan dat in deze zaak niet op voorhand duidelijk was, dat de vordering geen kans van slagen heeft. Van misbruik van procesrecht c.q. onrechtmatige daad is dan ook geen sprake. 
     
     
     
       4.24.	Als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie zal [A] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De kosten aan de zijde van CWAI worden begroot op € 192,00 aan salaris advocaat (0,5 punt x tarief  
       € 384,00).   
     
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     in conventie  
     
     5.1.	wijst het gevorderde af, 
     
     5.2.	veroordeelt CWAI in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 2.297,00, 
     
     
       in reconventie 
       5.3.	wijst het gevorderde af, 
     
     
     5.4.	veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van CWAI tot op heden begroot op € 192,00. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings en in het openbaar uitgesproken op  
       10 augustus 2011.?