ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:151

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:151 Gerechtshof Den Haag , 18-02-2025 / 200.332.956/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-02-18

Zaaknummer: 200.332.956/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:151

---

Huur woonruimte. Langdurig verblijf in het buitenland en onderhuur.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.332.956/01 Zaaknummer rechtbank		: 10322179 \ RL EXPL 23-2158 
     
     
     
       
         Arrest van 18 februari 2025   
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. D. Pieterse, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de Stichting Rondom Wonen , 
       gevestigd in Pijnacker, gemeente Pijnacker-Nootdorp, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en Rondom Wonen. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       
        [appellant] heeft van Rondom Wonen een woning gehuurd. Hij heeft gedurende een langere periode in Iran verbleven en de woning toen niet gebruikt. In die periode heeft hij de woning ook een tijd in gebruik gegeven aan een neef. Rondom Wonen wil dat de huurovereenkomst daarom wordt ontbonden. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 1 augustus 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 mei 2023; 
         
         
           het arrest van dit hof van 9 januari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);  
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; 
         
         
           de memorie van antwoord van Rondom Wonen. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Rondom Wonen verhuurt sinds 18 oktober 2010 aan [appellant] de woning aan het adres [adres]. In de toepasselijke Algemene huurvoorwaarden van Rondom Wonen is onder meer bepaald (artikel 6.4) dat de huurder de woning zelf als woonruimte voor zichzelf en de leden van zijn huishouden zal gebruiken en er zijn hoofdverblijf zal hebben. Verder is opgenomen (artikel 6.5) dat de woning niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Rondom Wonen aan anderen mag worden onderverhuurd of in gebruik gegeven.  
     
     
       3.2 
       
        [appellant] heeft in de periode van 28 juni 2020 tot en met 26 december 2022 niet in de woning verbleven omdat hij in Iran was.  
     
     
       3.3 
       In de periode van 14 maart 2022 tot en met 15 oktober 2022 heeft [appellant] de woning in gebruik gegeven aan zijn neef. Hij heeft hiervoor geen toestemming gevraagd of gekregen. 
     
     
       3.4 
       
         In een e-mail van 8 februari 2022 (7.56 uur) aan de door Rondom Wonen ingeschakelde deurwaarder, schreef [appellant] onder meer: 
         
           “(...) Ik zit nu al paar maanden in het buitenland (Iran) bij mijn familie door de corona crisis, ik wil graag terug rijzen naar Nederland zo snel mogelijk, maar voor het rijzen naar Nederland moest ik een geldig corona vaccinatie certificaat hebben (…).” 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
         In een latere mail van diezelfde dag (8 februari 2022 om 8.24 uur) schreef [appellant]: 
         
           “Ik heb al een keertje geprobeerd alleen maar met een negatieve covid-19 testuitslag naar Nederland rijzen maar in de vliegveld werd ik terug gestuurd omdat ik geen vaccinatie certificaat heb en zo heb ik mijn terug vliegtickets kwijt ook. (…).” 
         
       
       
     
     
       3.6 
       Op 13 september 2022 heeft Rondom Wonen [appellant] een brief gestuurd waarin hem is meegedeeld dat het niet is toegestaan de woning niet te gebruiken en aan een derde in gebruik te geven en hem is gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft dat niet gedaan. Hij antwoordde op 19 september 2022 dat hij in oktober zou terugreizen naar Nederland. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     
       4.1 
       Rondom Wonen heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en de proceskosten te betalen. 
     
     
       4.2 
       
        [appellant] is eerst niet verschenen bij de kantonrechter, waarna de vorderingen van Rondom Wonen bij verstekvonnis van 15 december 2022 zijn toegewezen. 
     
     
       4.3 
       
        [appellant] heeft verzet ingesteld tegen het verstekvonnis. Rondom Wonen heeft vervolgens haar eis vermeerderd met een vordering die betrekking had op achterstallige huurbetalingen en op de huurbetalingen tot aan de dag van ontruiming.  
     
     
       4.4 
       De kantonrechter heeft in het vonnis van 2 mei 2023 het verzet ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. De kantonrechter heeft [appellant] verder veroordeeld tot betaling van € 1.279,27 en (samengevat) vanaf 1 maart 2023 maandelijks € 639,86 tot aan de dag van ontruiming. [appellant] is verder veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] vordert vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. Hij vordert verder – samengevat weergegeven – dat de vorderingen van Rondom Wonen worden afgewezen en dat Rondom Wonen wordt veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     Inleiding en juridisch kader 
     
       6.1 
       Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit het samenstel van de hoofdregel en de zogenaamde “tenzij-bepaling” volgt dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Het is aan de schuldenaar om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die een beroep op de tenzij-bepaling rechtvaardigen. Bij de afweging in het kader van de tenzij-bepaling kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
     
     
       6.2 
       
         Voor een geslaagd beroep op artikel 6:265 BW is niet vereist dat de tekortkoming toerekenbaar is. Ook bij niet toerekenbare tekortkomingen, dus bij een situatie die als overmacht kwalificeert, is ontbinding mogelijk.  
         
           Bespreking van de grieven 
         
       
     
     
       6.3 
       De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellant] in de periode van 28 juni 2020 tot en met 26 december 2022 niet in de woning heeft verbleven. Hij heeft verder vastgesteld dat de woning in de periode van 14 maart 2022 tot en met 15 oktober 2022 in gebruik is gegeven aan een neef van [appellant]. Tegen deze feitelijke vaststellingen is geen grief gericht. Daarmee staat op zichzelf vast dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om (i) de woning daadwerkelijk zelf te bewonen en (ii) de woning niet in (onderhuur of) gebruik aan derden te geven. Voor zover de grieven van [appellant] tot uitgangspunt nemen dat er geen sprake is van een tekortkoming, falen zij dus. 
     
     
       6.4 
       Uit het hiervoor weergegeven juridisch kader volgt wel dat het hof moet beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. [appellant] heeft in dit verband aangevoerd dat hij niet van plan was om zo lang in Iran te blijven, maar dat de Iraanse autoriteiten zijn terugkeer hebben belemmerd. Rondom Wonen heeft deze stelling betwist.  
     
     
       6.5 
       Bij beoordeling van die stelling neemt het hof tot uitgangspunt dat de omstandigheden die [appellant] in dit verband aanvoert in de eerste plaats een beroep op overmacht inhouden (zie ook achter 3.3. van de memorie van grieven). Zoals hiervoor is uiteengezet, staat een geslaagd beroep op overmacht op zichzelf niet in de weg aan een ontbinding van de overeenkomst. Dat [appellant] niet de intentie heeft gehad om te handelen in strijd met de huurovereenkomst, is daarom niet doorslaggevend. Overigens is ten aanzien van de tekortkoming die is gelegen in het in gebruik geven van de woning aan zijn neef niet goed in te zien hoe [appellant] de intentie daartoe niet kan hebben gehad. 
     
     
       6.6 
       Voor zover [appellant] deze feiten aanvoert in het kader van zijn beroep op de tenzij-bepaling, is het aan hem om die feiten voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Het hof is met Rondom Wonen van oordeel dat [appellant] aan die verplichting niet heeft voldaan. Zijn stelling dat hij door de autoriteiten 30 maanden lang is belemmerd Iran te verlaten, is op geen enkele manier onderbouwd. Die stelling is ook niet in lijn met zijn e-mail van 8 februari 2022, waarin hij schreef dat hij door het ontbreken van een geldig corona vaccinatie certificaat niet naar Nederland kon reizen. Evenmin is onderbouwd dat hij niet in de gelegenheid was om Rondom Wonen (al dan niet via zijn neef) te informeren over zijn afwezigheid. Dat de Iraanse autoriteiten geen negatieve berichten over het regime accepteren en streng sanctioneren mag zo zijn, maar een bericht aan de verhuurder over de huurwoning behoeft geen negatieve berichten over het regime te bevatten. Het betoog van [appellant] dat de tekortkoming vanwege de bijzondere aard de ontbinding niet kan rechtvaardigen, stuit hierop af. 
     
     
       6.7 
       Daar komt het volgende bij. [appellant] heeft de woning 30 maanden niet zelf gebruikt. Dat betekent dat de door hem gehuurde sociale huurwoning gedurende lange tijd wel aan de woningmarkt is onttrokken, maar feitelijk leeg stond. Dit is, wat er ook zij van de oorzaak van het lange verblijf in Iran, een tekortkoming die niet van geringe aard is. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat Rondom Wonen er terecht op gewezen heeft dat een leegstaande woning, waarbij het onkruid voor de voordeur groeit, ook een slechte invloed heeft op de leefbaarheid van de buurt. 
     
     
       6.8 
       
        [appellant] heeft de woning verder geruime tijd in gebruik gegeven aan zijn neef zonder hiervoor toestemming te vragen – of dit zelfs maar (vooraf) kenbaar te maken aan Rondom Wonen. Ook dat is een tekortkoming in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst. [appellant] heeft zijn neef op deze manier in de gelegenheid gesteld om, met omzeiling van het systeem waarmee sociale huurwoningen worden verdeeld, een sociale huurwoning te gebruiken. Ook die tekortkoming acht het hof niet van geringe aard.  
     
     
       6.9 
       Het verlies van de woning is voor [appellant] zonder meer bezwaarlijk. Tegen de achtergrond van de hiervoor vastgestelde tekortkomingen vindt het hof dat gegeven niet zwaarwegend genoeg om te oordelen dat de tekortkomingen de ontbinding niet kunnen rechtvaardigen. [appellant] heeft wel gesteld dat er een belangenafweging moet plaatsvinden, maar hij heeft in hoger beroep geen bijzondere belangen gesteld die aan zijn kant moeten worden meegewogen. Dat [appellant] door ontbinding van de huurovereenkomst de woning verliest waarin hij lange tijd zonder tekortkoming heeft gewoond en via welk adres hij een bijstandsuitkering zou kunnen ontvangen, vormt niet een bijzonder belang dat zwaarder weegt dan een juist gebruik van de sociale huurwoning.  
     
     
       6.10 
       Grief 1 faalt daarom.  
     
     
       6.11 
       Grief 2 heeft betrekking op de proceskosten en faalt in het verlengde van het voorgaande.  
     
     
       6.12 
       
         
          [appellant] heeft bewijs aangeboden door middel van getuigen die kunnen verklaren over de inname van het paspoort. Het hof is voor de beoordeling veronderstellenderwijs (achter 6.7) uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [appellant] over de oorzaak van zijn lange verblijf in het buitenland, zodat het bewijsaanbod niet relevant is. Overigens zijn, zoals hiervoor ook uiteen is gezet, de stellingen van [appellant] ten aanzien van zijn vertraagde terugkeer naar Nederland en daarover geen contact kunnen leggen met Rondom Wonen, niet van een voldoende onderbouwing voorzien.  
         
           Conclusie en proceskosten 
         
       
     
     
       6.13 
       De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
       6.1 
       
         Die proceskosten worden begroot op: 
         griffierecht	€ 	783,- 
         salaris advocaat	€ 	1.214,-	(1 punt × tarief II) 
         
           nakosten 	€ 	178,-  	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
         Totaal		     € 2.175,- 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 mei 2023; 
       
       
         veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rondom Wonen tot op heden begroot op € 2.175,-; 
       
       
         bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-. 
       
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, G. Dulek-Schermers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810,  NJ  2019/446.