ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:8846

Titel: ECLI:NL:GHARL:2019:8846 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-10-2019 / 200.261.566

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2019-10-22

Zaaknummer: 200.261.566

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2019:8846

---

Ontbinding huurovereenkomst wegens ernstige overlast

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.261.566 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, 7706005) 
     
     
     
       
         arrest in kort geding van 22 oktober 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. J.L.A. Helmer,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting  Stichting Viverion , 
       gevestigd te Lochem, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: Viverion, 
       advocaat: mr. M.J. Jeths. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 22 mei 2019 dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland (team kanton en handelsrecht, locatie Zutphen) als voorzieningenrechter heeft gewezen. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding in hoger beroep van 17 juni 2019 met grieven en met één productie, 
       - de memorie van antwoord, 
       - de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij berichten van 4 september 2019 (productie 27) en van 12 september 2019 (productie 28) door mr. Jeths namens Viverion zijn ingebracht. 
       
     
     
       2.2 
       Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1 
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.  
       
     
     
       3.2 
       Viverion is een toegelaten instelling in het kader van de Woningwet. 
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] huurde sinds 9 mei 2011 van Viverion de woning op [adres] (hierna ook wel te noemen: de woning). 
       
     
     
       3.4 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden woonruimte Viverion van  
         1 januari 2009 van toepassing (productie 1, bijlage 2 bij inleidende dagvaarding).  
         In artikel 4 staat onder het kopje ‘Voorkoming hinder en overlast, onderhoud tuin’ onder meer: 
         ‘ Huurder draagt er zorg voor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden’. 
       
       
     
     
       3.5 
       Viverion heeft in 2011, en daarna in de jaren 2014, 2016, 2018 en 2019 vele klachten van omwonenden ontvangen over overlast die werd veroorzaakt door [appellant] . De meldingen hadden betrekking op het lastig vallen en het bedreigen van buurtbewoners, het veroorzaken van geluidsoverlast en het onaangelijnd en zonder muilkorf uitlaten van de hond van [appellant] die een omwonende ernstig letsel heeft toegebracht. 
       
     
     
       3.6 
       Buurtbewoners hebben door de jaren heen ook meermalen hun beklag gedaan bij de Gemeente Lochem en de politie.  
       
     
     
       3.7 
       
         Viverion heeft [appellant] meerdere keren gewezen op de overlastmeldingen die zij ontving (zie de brieven van 22 juli 2011 (productie 4 bij inleidende dagvaarding),  
         31 augustus 2011 (productie 5 bij inleidende dagvaarding), 9 september 2011 (productie 6 bij inleidende dagvaarding), 7 april 2014 (productie 8 E bij inleidende dagvaarding),  
         28 april 2014 (productie 8 G bij inleidende dagvaarding), 4 juli 2016 (productie 9 G bij inleidende dagvaarding), 30 oktober 2018 (productie 16 bij inleidende dagvaarding) en 27 november 2018 (brief van advocaat van Viverion, productie 2 bij inleidende dagvaarding). [appellant] is in deze brieven door Viverion uitgenodigd de meldingen te bespreken in een persoonlijk gesprek en om zijn kant van het verhaal te vertellen. Verder is hij gewaarschuwd dat hij met het geven van overlast in strijd handelt met zijn huurcontract en de daaraan verbonden huurvoorwaarden. De laatste twee brieven gaan over het ondertekenen van de gedragsaanwijzing in het kader van ‘de laatste kans’.  
       
       
     
     
       3.8 
       Op 10 april 2014 is [appellant] door de politierechter veroordeeld voor bedreiging tegen het leven gericht, meermalen gepleegd op 15 maart 2014. Het ging daarbij onder andere om de bedreiging van een buurtbewoner met een kapmes. Het Gerechtshof heeft deze veroordeling bij arrest van 20 maart 2016 in stand gelaten.  
       
     
     
       3.9 
       Op 10 september 2016 is [appellant] door de politierechter veroordeeld voor het niet in bedwang houden van zijn hond (het ‘bijtincident' waarbij een van de bewoners, [bewoner] , door de hond van [appellant] is gebeten). In dit verband heeft de Gemeente [appellant] een aanlijn- en muilkorfgebod opgelegd.  
       
     
     
       3.10 
       In het najaar van 2016 heeft op instigatie van de burgemeester van Lochem buurtbemiddeling onder leiding van [gepensioneerd commandant] (gepensioneerd commandant van politie) plaatsgevonden, waarbij [gepensioneerd commandant] met [appellant] en met vele omwonenden heeft gesproken.  
       
     
     
       3.11 
       Op 6 november 2018 heeft wederom een persoonlijk gesprek tussen [appellant] en (de woonconsulente van) Viverion plaatsgevonden. Bij die gelegenheid heeft Viverion [appellant] verzocht een ‘gedragsaanwijzing’ in het kader van een laatste kans te ondertekenen (productie 17 bij inleidende dagvaarding), hetgeen [appellant] heeft geweigerd.  
       
     
     
       3.12 
       
         De politie heeft op 9 december 2018 een bestuurlijke rapportage ‘Woonoverlast [adres] ’ opgesteld (productie 21 bij inleidende dagvaarding). Hierin zijn incidenten tussen [appellant] en zijn buren vanaf maart 2014 (vanaf welke datum de politie bij deze incidenten is betrokken) tot en met november 2018 opgenomen.  
         Onder het kopje ‘III Conclusies en aanbevelingen’ staat vermeld: 
         ‘ De incidenten die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden rondom [appellant] , zijn hond en zijn woning veroorzaken aanhoudende overlast voor zijn woonomgeving.(…) De betrokken instanties zijn er tot op heden niet in geslaagd om deze overlast te stoppen. (…) [appellant] is de spil in het conflict. (…) Om de openbare orde en de rust in de buurt te kunnen herstellen en de veiligheid van de buurtbewoners te kunnen waarborgen, is het noodzakelijk dat er afdoende maatregelen getroffen worden door de verhuurder.’ 
       
       
     
     
       3.13 
       Bij brief van 1 april 2019 heeft de burgemeester van Lochem aan de advocaat van Viverion geschreven dat hij het voorgenomen besluit van Viverion om een procedure te starten tot beëindiging van de huurovereenkomst met [appellant] , graag ondersteunt (productie 18 bij inleidende dagvaarding).  
       
     
     
       3.14 
       Op 1 april 2019 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.15 
       In april 2019 heeft een aantal bewoners/ buren verklaringen afgelegd over het gedrag van [appellant] (producties 19 en 20 inleidende dagvaarding).  
       
     
     
       3.16 
       Op 22 mei 2019 is [appellant] door de politierechter veroordeeld voor huisvredebreuk ten aanzien van de woning van zijn buurvrouw [buurvrouw 2] . Als bijzondere maatregel heeft [appellant] een contact- en gebiedsverbod gedurende een proeftijd van twee jaar opgelegd gekregen. Tegen deze veroordeling heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.   
       
     
     
       3.17 
       Op 9 september 2019 heeft de politie voormelde rapportage aangevuld met een samenvatting van relevante incidenten vanaf mei 2019 tot en met augustus 2019 (productie 28 aan de zijde van Viverion). 
       
     
     
       3.18 
       Op basis van het vonnis van 22 mei 2019 is de woning op 6 juni 2019 ontruimd.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       Viverion heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan [adres] te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en de nakosten.  
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 mei 2019 geoordeeld dat de gedragingen van [appellant] tekortkomingen vormen van [appellant] in de nakoming van  zijn huurdersverplichtingen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, [appellant] veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, en hem veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.   
       
     
   
   
     
       5 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       5.1 
       Onder aanvoering van zeven grieven (grief V ontbreekt), die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, is [appellant] tegen het oordeel van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. 
       
     
     
       5.2 
       Het hof stelt bij zijn beoordeling het volgende voorop. Een huurder, in dit geval [appellant] , is verplicht om zich als goed huurder te gedragen. In artikel 4 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurrelatie tussen Viverion en [appellant] is bepaald dat ‘ de huurder er zorg voor draagt dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden’  (zie rov. 3.4). Indien een huurder toch overlast veroorzaakt, is sprake van een tekortkoming. Iedere tekortkoming in de nakoming geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). 
       
     
     
       5.3 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat is komen vast te staan dat [appellant] in dusdanige mate overlast heeft veroorzaakt dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze overlast bestaat onder meer uit treiteren, bedreigingen, intimidaties, scheldpartijen, huisvredebreuk, geluidsoverlast en het houden en onaangelijnd uitlaten van een agressieve hond, waarbij zich ernstige bijtincidenten deels met letsel als gevolg hebben voorgedaan.  
       
     
     
       5.4 
       
        [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij geen overlast heeft veroorzaakt en dus niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Van treiteren is geen sprake geweest, en van bedreigingen, intimidaties en scheldpartijen evenmin. [appellant] betwist verder dat er sprake is geweest van huisvredebreuk in 2018 en 2019 ten aanzien van de woning van [buurvrouw] (de buurvrouw wonende aan [adres 2] ), van [buurvrouw 2] (de buurvrouw wonende aan [adres 3] ) en van [buurman ] (wonende aan [adres 4] ). Tegen de veroordeling van huisvredebreuk jegens [buurvrouw 2] is hij in hoger beroep gekomen. Ook betwist [appellant] dat hij een agressieve hond heeft die hij onaangelijnd binnen de bebouwde kom uitlaat. Ten slotte voert hij aan dat zich slechts één bijtincident heeft voorgedaan (in september 2016 jegens [bewoner] ) en niet meerdere.   
       
     
     
       5.5 
       
         Het hof stelt vast dat Viverion (met name) in eerste aanleg gedetailleerd heeft uiteengezet op welke wijze [appellant] overlast heeft veroorzaakt. Viverion heeft de gestelde overlast onderbouwd met diverse brieven van haar aan [appellant] , overlastmeldingen van omwonenden bij Viverion/de politie in 2014, 2016, 2018 en 2019, een brief van Slachtofferhulp van 27 maart 2014 in verband met een aangifte van bedreigingen door [appellant] van [buurman 2] (de voormalige buurman van [appellant] ), een brief van 12 december 2016 van de buurtbewoners van (onder meer) [straat] , een brief van de burgemeester van Lochem van 1 april 2019, bestuurlijke rapportages van de politie uit 2018 en 2019 en recente verklaringen van direct omwonenden (producties 19 en 20 bij inleidende dagvaarding).  
         Het gaat al met al om veel ‘overlastverklaringen’ van verschillende omwonenden die met elkaar overeenstemmen en - met rustigere tussenpozen - de jaren 2014, 2016, 2018 en 2019 beslaan. Meerdere bewoners verklaren bij herhaling dat [appellant] begint met steeds vaker en langer contact te zoeken en vervolgens ongevraagd hun huizen/tuinen binnentreedt. Als zij aangeven dat zij er niet van gediend zijn, beginnen de problemen volgens hen pas echt en ontaardt het contact in bedreigingen (met de dood) en in scheldpartijen. Ook wordt melding gemaakt van geluidsoverlast, veroorzaakt door een geluidsinstallatie op de stoep.  
       
       
     
     
       5.6 
       Tegenover deze uitvoerige onderbouwing door Viverion, staat de betwisting door [appellant] van de geuite klachten en de ernst van de overlast. [appellant] ontkent stelselmatig dat hij overlast veroorzaakt. Hij betwist verder de inhoud van de melding bij de politie uit 2014 (aangifte van [buurman 2] in verband met bedreiging). Volgens [appellant] is het juist [buurman 2] zelf geweest die hem heeft bedreigd en geslagen. Ook de meldingen uit 2014 bij de politie wegens geluidsoverlast ontkent hij. Hetzelfde geldt voor de meldingen uit 2016 (aangifte van [bewoner] ), uit 2018 (aangifte van zijn buurvrouw [buurvrouw] ) en uit 2019 (aangifte van zijn buurvrouw [buurvrouw 2] ). Volgens [appellant] is hem naar aanleiding van deze meldingen nooit om een standpunt gevraagd, zodat hij nu in een onredelijk nadelige bewijspositie is gebracht.  
       
     
     
       5.7 
       
         Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden dat de door de omwonenden ervaren overlast al jaren speelt, zoals uit de stukken zonder meer valt af te leiden, en dat het zowel met bedreigingen, scheldpartijen, ruzies en huisvredebreuk van doen heeft. Omwonenden hebben gedetailleerd verklaard over het overlast gevende gedrag van [appellant] , dat een patroon door de jaren heen weergeeft. [appellant] heeft, behalve dat de aantijgingen onjuist zijn, daar verder niets tegenovergesteld, wat wel op zijn weg had gelegen. Met Viverion is het hof van oordeel dat het gedrag van [appellant] een sterk gevoel van onveiligheid oproept, zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat er eerder een bijtincident heeft plaatsgehad en [appellant] strafrechtelijk is veroordeeld ter zake van huisvredebreuk.   
         Gelet op het vaststaande structurele karakter, de aard van de bedreigingen en de incidenten, acht het hof deze overlast ernstig. 
       
       
     
     
       5.8 
       
         
          [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de bewoners elkaar ten nadele van hem hebben beïnvloed en elkaar hebben opgestookt zodat, zo begrijpt het hof, hun verklaringen in twijfel moeten worden getrokken. Het hof deelt dat standpunt niet.  
         Viverion heeft haar stellingname namelijk niet alleen aan de hand van deze verklaringen, maar ook aan de hand van andersoortige (in rov. 5.5 genoemde) documenten onderbouwd. Bovendien bestrijken de verklaringen van de bewoners verschillende jaren (2016, 2018 en 2019), zodat bezwaarlijk van een georganiseerde actie kan worden gesproken.  
       
       
     
     
       5.9 
       Het hof gaat evenmin mee in het betoog van [appellant] dat hij geen tijd en mogelijkheid heeft gehad om zijn gedrag te verbeteren. Zoals uit rov. 3.7 blijkt, heeft Viverion [appellant] vanaf 2011 meerdere malen gewezen op zijn overlast gevend gedrag jegens omwonenden. Ook in persoonlijke gesprekken met Viverion en met de buurtbemiddelaar [gepensioneerd commandant] is de overlast aan de orde gekomen. [appellant] heeft dus wel degelijk kansen gehad om zijn gedrag te verbeteren, maar hij ontkent steevast de overlast. Dit vormde ook de reden van zijn weigering om de gedragsaanwijzing ‘laatste kans’ te ondertekenen, zoals hij zelf heeft aangevoerd. De omstandigheid dat de brieven van Viverion met een tijdsinterval van twee jaar zijn gestuurd, doet hieraan niet af. Iedere keer had [appellant] de mogelijkheid zijn gedrag te veranderen. 
       
     
     
       5.10 
       
         
          [appellant] heeft er ook nog op gewezen dat de kantonrechter ten onrechte (i) zijn belangen heeft afgewogen tegen de belangen van de bewoners, omdat deze laatsten geen partij zijn in deze procedure en (ii) het belang van Viverion tot het beëindigen van de verstoring van het woongenot van huurders heeft laten prevaleren boven zijn persoonlijk belang bij het behoud van de woning. 
         Ten aanzien van (i) overweegt het hof dat Viverion bij overlastmeldingen adequaat dient op te treden, anders kunnen huurders in verband met de overlast Viverion aanspreken op een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft Viverion een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen, omdat juist de belangen van de omwonenden, de huurders van Viverion, worden gediend bij de beoordeling of er sprake is van een spoedeisend belang. 
         Ten aanzien van (ii) overweegt het hof dat uit de stukken volgt dat door de jaren heen vele gesprekken met [appellant] zijn gevoerd en een bemiddelaar is aangesteld, waarmee aan [appellant] diverse kansen op verbetering zijn geboden. Viverion heeft [appellant] per brief van 6 november 2018 uiteindelijk een allerlaatste kans geboden om aan de overlast een einde te maken, waarna de overlast in de periode daarna toch voortduurde. Bij die stand van zaken en gegeven de hiervoor vastgestelde ernst van de overlast, brengen de belangen van [appellant] bij behoud van zijn woning niet mee dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Tot slot komt de daadwerkelijke ontruimingstermijn van veertien dagen, het hof niet onredelijk voor.  
       
       
     
     
       5.11 
       De conclusie luidt dan ook dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met artikel 4 van de algemene voorwaarden (zie rov. 3.4). [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, waardoor de overeenkomst door Viverion mag worden ontbonden. In het licht van de gemotiveerde stellingname door Viverion heeft [appellant] nagelaten zijn standpunten van een afdoende, nadere onderbouwing te voorzien, zodat het hof aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij gaat. Daarbij geldt nog dat in deze procedure, gelet op de aard van het kort geding, in het algemeen geen plaats is voor (uitgebreide) bewijslevering.  
       
     
     
       5.12 
       Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter [appellant] terecht als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en hem in de proceskosten en de nakosten veroordeeld. Het hof gaat daarom voorbij aan de bezwaren die [appellant] aan het slot van zijn memorie van grieven tegen de proceskostenveroordeling heeft geuit. 
       
       
         
           De slotsom 
         
       
       
       
         De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in het hoger beroep aan de zijde van Viverion wordt vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en op € 3.222,- (3 punten x tarief II) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. Het hof zal ook de niet weersproken vordering tot betaling van wettelijke rente en de nakosten toewijzen.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, locatie Zutphen),  
       van 22 mei 2019;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Viverion vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en op € 3.222,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart dit arrest zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, I.A. Katz-Soeterboek en R.W.E. van Leuken en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2019.