ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2004:AO3733

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2004:AO3733 Gerechtshof Leeuwarden , 04-02-2004 / Rolnummer 0200339

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2004-02-04

Zaaknummer: Rolnummer 0200339

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2004:AO3733

---

Op grond van een door [appellante] opgestelde exploitatiebegroting heeft [appellante] een op 31 december 1997 gedateerde "koopovereenkomst met winstdeling" aan de maatschap [geïntimeerden] aangeboden. Deze concept-overeenkomst week op een aantal punten af van de participatie-overeenkomst uit 1993. De grondprijs was gesteld op f 35,-- per m², terwijl de winst zou worden verdeeld in de verhouding 50-50.

Arrest d.d. 4 februari 2004 
       Rolnummer 0200339 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       [appellante] B.V., 
       gevestigd te [woonplaats], 
       appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,  
       in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       hierna te noemen: [appellante], 
       procureur: mr J.V. van Ophem, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       1.	de maatschap [geïntimeerden], 
       	gevestigd te [woonplaats], 
       2.	[geïntimeerde 2], 
       	wonende te [woonplaats], 
       3.	[geïntimeerde 3], 
       	wonende te [woonplaats], 
       4.	[geïntimeerde 4], 
       	wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerden in het principaal en appellanten in het incidenteel appel, 
       in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie, 
       hierna gezamenlijk te noemen: de maatschap [geïntimeerden], 
       procureur: mr P. Stehouwer. 
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 17 september 1999, 12 april 2002 en 28 juni 2002 door de rechtbank te Groningen. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 19 augustus 2002 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 28 juni 2002 met dagvaarding van de maatschap [geïntimeerden] tegen de zitting van 4 september 2002. 
     
     
     De conclusie van de memorie van grieven, waarbij [appellante] haar eis heeft vermeerderd, luidt: 
     
     
       "het vonnis van de rechtbank Groningen de dato 28 juni 2002 te vernietigen en, alsnog recht doende, te bepalen dat geïntimeerden worden veroordeeld, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot het betalen van schadevergoeding aan appellante ten bedrage van fl. 6.677.116,-- (zegge: zes miljoen zeshonderd zevenenzeventig duizend honderd zestien gulden) c.q.  
       € 3.029.943,-- (zegge: drie miljoen negenentwintig duizend negenhonderd drie en veertig euro),  of een zodanig bedrag als u in goede justitie zal vermenen te behoren, en te bepalen dat de omvang van het negatief contractsbelang dient te worden vastgesteld op de wijze zoals door appellante betoogd danwel op een door u in goede justitie te bepalen wijze, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide procedures".  
     
     
     Bij memorie van antwoord is door de maatschap [geïntimeerden] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie: 
     
     
       "dat het den hove behage appellante  
       In principaal appèl  
       Niet te ontvangen in haar appèl, althans dit haar te ontzeggen en dit ongegrond te verklaren en In incidenteel appèl  
       De vonnissen van de rechtbank Groningen d.d. 12 april en 28 juni 2002 te vernietigen en, opnieuw recht doende:  
       In conventie de vorderingen van [appellante] alsnog af te wijzen.  
       In reconventie  
       De reconventionele vorderingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg alsnog toe te wijzen, alsook [appellante] te veroordelen om mede te werken aan gedeeltelijke doorhaling van de zekerheidshypotheek, een en ander in goede justitie door uw hof te bepalen.  
       In principaal en incidenteel appèl  
       Alles met veroordeling van principaal appellante en incidenteel geïntimeerde in de kosten van het geding in beide instanties". 
     
     
     Door [appellante] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie: 
     
     "[appellante] verzoekt uw gerechtshof om bovengenoemde redenen de grieven in incidenteel appel ongegrond te verklaren respectievelijk af te wijzen en te oordelen als door [appellante] in de memorie van grieven gevraagd, alsmede om [geïntimeerden] te veroordelen in de kosten van het incidenteel appel". 
     
     Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellante] heeft in het principaal appel zeven grieven opgeworpen. 
       De maatschap [geïntimeerden] heeft in het incidenteel appel vijf grieven opgeworpen. 
     
     
     
       De beoordeling 
       1. Nu noch [appellante] noch de maatschap [geïntimeerden] bezwaren hebben aangevoerd tegen de door de rechtbank in haar tussenvonnis van 12 april 2002 in r.o. 4.1 tot en met 4.9 vastgestelde feiten, zal ook het hof van die feiten uitgaan. 
     
     
     
       2. Het gaat in deze zaak - kort samengevat - om het volgende. 
       2.1. De maatschap [geïntimeerden], althans haar maten, is c.q. zijn eigenaar van landbouwgronden en exploiteert een melkvee- annex akkerbouwbedrijf. [appellante] is een participatiemaatschappij die zich onder meer bezig houdt met grondexploitatie. 
       2.2. In 1993 hebben de maatschap [geïntimeerden] en [appellante] een participatie-overeenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van het woningbouwproject "[naam woningbouwtraject] I" te [woonplaats]. Deze overeenkomst hield in dat de maatschap [geïntimeerden] een aantal percelen grond zou leveren aan [appellante], waarna [appellante] door inschakeling van derden de gronden bouwrijp zou maken en zou verkopen. De daarop behaalde winst werd verdeeld in de verhouding 1/3 [appellante] en 2/3 [geïntimeerden]. Art. 3, sub l van de overeenkomst vermeldde het volgende: 
       "Indien [appellante] de wens te kennen geeft ook de vervolgfase te willen realiseren, dan zegt de maatschap [geïntimeerden] toe met [appellante] een overeenkomst van dezelfde aard en strekking te zullen sluiten betreffende de overige in haar eigendom zich bevindende grond (bouwfase II) (...).      
       2.3. Vanaf enig moment (volgens [appellante] vanaf 1995 en volgens de maatschap [geïntimeerden] vanaf 1997) zijn voorbereidende werkzaamheden verricht ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe woningbouwproject "[naam woningbouwtraject] II", eveneens te [woonplaats]. In verband hiermee heeft de maatschap [geïntimeerden] in december 1997 contact opgenomen met [appellante]. 
       2.4. Op grond van een door [appellante] opgestelde exploitatiebegroting heeft [appellante] een op 31 december 1997 gedateerde "koopovereenkomst met winstdeling" aan de maatschap [geïntimeerden] aangeboden. Deze concept-overeenkomst week op een aantal punten af van de participatie-overeenkomst uit 1993. De grondprijs was gesteld op f 35,-- per m², terwijl de winst zou worden verdeeld in de verhouding 50-50.  
       2.5. Op 25 februari 1998 hebben partijen mondeling overleg gevoerd. Naar aanleiding hiervan heeft [appellante] een op 25 februari 1998 gedateerde "koopovereenkomst met winstdeling" aan de maatschap [geïntimeerden] aangeboden. In deze overeenkomst is de grondprijs gesteld op f 34,65 per m², met een winstverdeling van 50-50. Deze overeenkomst is door de maatschap [geïntimeerden] niet voor accoord ondertekend. 
       2.6. Op 15 april 1998 heeft [appellante] een brief geschreven aan de maatschap [geïntimeerden], waarin onder meer melding wordt gemaakt van het feit dat een andere grondeigenaar in het plangebied percelen heeft verkocht aan bouwbedrijf [naam bouwbedrijf]. Voorts is vermeld dat het van belang is dat [appellante] zo spoedig mogelijk in het bezit komt van een getekende koopovereenkomst. 
       2.7. Bij schrijven van 20 april 1998 heeft de maatschap [geïntimeerden] aan [appellante] laten weten dat zij minimaal een verkoopprijs wil van f 36,45 per m². Voorts is in de brief een aantal "aanvullende punten" op de overeenkomst opgesomd. Aan het einde van de brief is de volgende passage opgenomen: 
       "Om geen nieuwe discussie over bovenstaande punten betreffende uw koopovereenkomst te beginnen, willen wij u het volgende voorstellen: 
       [appellante] bv en maatschap [geïntimeerden] sluiten een koopovereenkomst betreffende gronden in bouwbestemming [naam woningbouwtraject] 2 met de volgende condities: 
       Tot zekerheid van de overeenkomst betaalt de koper zo spoedig mogelijk de agrarische waarde van de grond (f 5,-- per m²) aan verkoper. 
       Bij vaststelling van het bestemmingsplan betaalt koper aan verkoper de rest van de koopprijs zijnde f 30,-- per m². (...)" 
       2.8. Op 7 mei 1998 heeft de maatschap [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten met [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] Vastgoedontwikkeling BV, waarbij de maatschap [geïntimeerden] de bewuste percelen voor een bedrag van f 40,-- per m² heeft verkocht aan [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling]. Blijkens een schrijven van [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] van die datum heeft de maatschap [geïntimeerden] op 17 april 1998 een brief gezonden aan [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] en heeft op 29 april 1998 overleg tussen die partijen plaatsgevonden. 
       2.9. Bij schrijven van 13 mei 1998 heeft [appellante] aan de maatschap [geïntimeerden] laten weten dat zij vernomen heeft van de gemeente Winsum dat op 7 mei 1998 overeenstemming is bereikt tussen de maatschap [geïntimeerden] en [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling], doch dat zij, [appellante], op 25 februari 1998 reeds "rondgekomen" was met de maatschap [geïntimeerden]. [appellante] meldt voorts dat zij op korte termijn schriftelijk wil vernemen of de maatschap handelingen heeft verricht dan wel verplichtingen is aangegaan met derden, die het sluiten van een exploitatieovereenkomst tussen en de gemeente Winsum en [appellante] belemmeren. [appellante] eindigt haar brief met de mededeling dat zij bereid is het voorstel van de maatschap [geïntimeerden], zoals neergelegd in haar brief van 20 april 1998, te aanvaarden en een bedrag van eerst f 5,-- en later nog f 30,-- per m² aan de maatschap te voldoen, met vestiging van een eerste hypotheek op de grond.  
       De maatschap [geïntimeerden] is hierop niet meer ingegaan.  
       Overeenkomst 
       3. In de onderhavige procedure vordert [appellante] schadevergoeding van de maatschap [geïntimeerden]. Daarbij stelt zij zich primair op het standpunt dat tussen haar en de maatschap [geïntimeerden] op 13 mei 1998 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu zij in haar brief van die datum het aanbod van de maatschap [geïntimeerden] als vervat in het schrijven van 20 april 1998, heeft aanvaard. Uit de stellingen van [appellante] blijkt dat zij een eerder standpunt - ingenomen in een tussen partijen gevoerde kort-geding procedure -, dat reeds op 25 februari 1998 tussen partijen een overeenkomst tot stand was gekomen, thans niet meer verdedigt. 
     
     
     
       4. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 28 juni 2002 geoordeeld dat tussen partijen op 13 mei 1998 géén overeenkomst tot stand is gekomen, omdat (1) de aanvaarding door [appellante] van het aanbod van de maatschap [geïntimeerden] plaats vond onder de voorwaarde dat er een recht van eerste hypotheek gevestigd zou worden op de percelen en er aldus sprake was van een van het aanbod afwijkende aanvaarding, en (2) [appellante] op dat moment reeds op de  hoogte was van het feit dat de maatschap [geïntimeerden] op 7 mei 1998 een overeenkomst had gesloten met [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling]. 
       Tegen deze beslissing richt zich grief 1 in het principaal appel, waarover het hof het volgende overweegt.  
     
     
     
       5. Door de maatschap [geïntimeerden] is onbetwist gesteld dat van de zijde van [appellante] vóór haar schrijven van 13 mei 1998, geen reactie is gekomen op de brief van de maatschap van 20 april 1998. Er dient derhalve vanuit te worden gegaan dat [appellante] na 20 april 1998, na het verloop van ruim drie weken voor het eerst heeft gereageerd op het voorstel van de maatschap [geïntimeerden]. De vraag is of [appellante] aldus binnen een redelijke termijn gereageerd heeft op het aanbod, in die zin dat het aanbod toen nog steeds gold. 
       De beantwoording van deze vraag dient te geschieden aan de hand van de omstandigheden van het geval, waarbij mede van belang is hoe lang de wederpartij redelijkerwijs nodig heeft om het voorstel in overweging te nemen. 
     
     
     
       6. In het onderhavige geval acht het hof in dit verband het volgende relevant. Uit de in het geding gebrachte stukken leidt het hof af dat voor beide partijen omstreeks april 1998 duidelijk was dat er enige tijdsdruk bestond om tot overeenstemming te komen. Dit blijkt uit het schrijven van [appellante] van 15 april 1998, waarin gesteld wordt dat "zeer binnenkort" een uitnodiging verwacht kan worden of afspraken te maken met de gemeente Winsum, en dat het van belang is dat [appellante] "zo spoedig mogelijk" in het bezit komt van een getekende koopovereenkomst alsmede dat de overeenkomst "zo spoedig mogelijk" wordt geregistreerd in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten. Voorts kan verwezen worden naar de notulen van een vergadering op het gemeentehuis van Winsum op 23 april 1998 - waarbij in ieder geval vertegenwoordigers van de maatschap [geïntimeerden] aanwezig waren -, waarin is vermeld dat "zo snel mogelijk" bekend moet zijn wie er gaat exploiteren. 
       6.1. In dit licht is het hof van oordeel dat [appellante] bepaald veel tijd heeft laten verstrijken alvorens te reageren op de brief van de maatschap [geïntimeerden] van 20 april 1998. Het hof overweegt voorts dat [appellante] niets heeft gesteld over mogelijke redenen voor dit tijdsverloop. Ook heeft zij niet aangevoerd dat zij deze tijd redelijkerwijs nodig had om het voorstel van de maatschap in [geïntimeerden] in overweging te nemen, dan wel dat er andere argumenten waren om pas na ruim drie weken te reageren. Voorts is niet gesteld of gebleken dat [appellante] de maatschap [geïntimeerden] verzocht heeft om een termijn voor een reactie. 
       6.2. Hierbij komt nog het volgende. Uit het schrijven van [appellante] van 15 april 1998 leidt het hof af dat in de visie van [appellante] partijen toen reeds tot overeenstemming waren gekomen. Zo is daarin vermeld dat door [geïntimeerde 4] en [naam directeur], directeur van [appellante], op 1 april 1998 is "bevestigd aan burgemeester [naam ] dat de maatschap [geïntimeerden] en [appellante] rond zijn met de contractsbesprekingen over de grond (...)." Tegen deze achtergrond lag het temeer voor de hand dat [appellante] zo spoedig mogelijk zou reageren op het schrijven van de maatschap [geïntimeerden] van 20 april 1998, nu uit dat schrijven immers bleek dat in de visie van de maatschap, de overeenkomst nog níet rond was.  
       6.3. Tenslotte geldt nog dat door [appellante] geen feiten of omstandigheden zijn aangedragen op grond waarvan zou gelden dat de maatschap [geïntimeerden] redelijkerwijs níet op een spoedige reactie van haar mocht of kon rekenen. 
       6.4. In het licht van het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellante], door ruim drie weken te laten verstrijken, niet binnen een redelijke termijn heeft gereageerd op het aanbod (tegenvoorstel) van de maatschap [geïntimeerden]. Dit brengt mee dat zij de maatschap op 13 mei 1998 redelijkerwijs niet meer aan dat aanbod kon houden. Derhalve kan niet worden aangenomen dat op 13 mei 1998 een overeenkomst tot stand is gekomen. 
     
     
     
       7. Afgezien van het voorgaande, is het hof van oordeel dat ook om een andere reden geen overeenkomst tot stand is gekomen. 
       In het schrijven van [appellante] van 13 mei 1998 is naar aanleiding van het aanbod van de maatschap [geïntimeerden] het volgende vermeld: "Wij willen na opheldering van het voornoemde voor 15 juli, f 5,-- per m² aan u overmaken met vestiging van een 1e hypotheek op deze grond. De restsom zijnde f 30,-- per m² zullen wij voldoen bij onherroepelijke goedkeuring van dat deel van dat deel van de grond waarop de goedkeuring betrekking heeft." De voorwaarde dat een hypotheek gevestigd moest worden, is niet te vinden in het aanbod van de maatschap [geïntimeerden], waarmee de vraag rijst of sprake is van een van het aanbod afwijkende aanvaarding.  
       7.1. Door [appellante] is terzake gesteld dat de vestiging van een hypotheek als een afwijking op een ondergeschikt punt moet worden aangemerkt, nu dit een gebruikelijk beding is, hetgeen volgens haar ook volgt uit het feit dat in de participatie-overeenkomst uit 1993 een recht van hypotheek was opgenomen. 
       7.2. Het hof kan [appellante] hierin niet volgen. Naar het oordeel van het hof wijkt een aanbod om te komen tot een koopovereenkomst, zonder dat daarvan onderdeel uitmaakt het vestigen van hypothecaire zekerheid, op een essentieel punt af van een - uit de aanvaarding door [appellante] blijkende - koopovereenkomst die wél gepaard gaat met de vestiging van een hypotheek. Of dat laatste nu wel of niet gebruikelijk is, kan daarbij in het midden blijven. Het hof is dan ook van oordeel dat [appellante], door de vestiging van een recht van hypotheek als voorwaarde te stellen, het aanbod op zodanig afwijkende wijze heeft aanvaard, dat sprake is van een nieuw aanbod en een verwerping van het oorspronkelijke aanbod van de maatschap [geïntimeerden]. 
     
       
     
       8. Uit het vooroverwogene vloeit voort dat grief 1 in het principaal appel faalt. 
       Dit betekent dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, zodat daarin geen  grondslag voor schadevergoeding gelegen kan zijn.  
     
     
     
       9. Voorts stelt [appellante] bij grief 2 in het principaal appel dat de maatschap [geïntimeerden] toerekenbaar tekortgeschoten is door geen uitvoering te geven aan de in 1993 tussen partijen gesloten "voorovereenkomst". [appellante] stelt daartoe dat de maatschap op grond van art. 3, sub l van de participatie-overeenkomst uit 1993 in beginsel gehouden was om, indien [appellante] dat wenste, met betrekking tot de bij haar in eigendom toebehorende gronden die gelegen waren in het plangebied "[naam woningbouwtraject] II", met [appellante] een overeenkomst van dezelfde aard en strekking te sluiten als de overeenkomst in 1993.  
       Het hof begrijpt de stellingen van [appellante], onder meer verwoord bij de toelichting op grief 2, aldus, dat dit inhield dat de maatschap in beginsel verplicht was met haar te contracteren indien [appellante] haar een overeenkomst van dezelfde aard en strekking zou aanbieden als de overeenkomst in 1993. Het hof leidt uit de stellingen van de maatschap [geïntimeerden] af dat zij van een zelfde uitleg uitgaat, zodat ook het hof die tot uitgangspunt zal nemen. 
     
     
     10. Cruciaal is dan of de concept-overeenkomst die [appellante] de maatschap [geïntimeerden] aanbood - [appellante] spitst haar stellingen toe op de overeenkomst van 25 februari 1998 - dezelfde aard en strekking had als de participatie-overeenkomst uit 1993. Het hof overweegt hierover het volgende. 
       
     
       11. Het meest wezenlijke verschil tussen beide overeenkomsten was volgens de maatschap [geïntimeerden] dat in de concept-overeenkomst uit 1998 sprake was van een andere winstverdeling, namelijk 50-50 in plaats van de 2/3-1/3 in de overeenkomst uit 1993.  
       [appellante] heeft deze andere winstverdeling gerechtvaardigd met de stelling dat zij in 1998, anders dan in 1993, meer investeringen diende te doen aangezien er geen stedebouwkundig plan voorhanden was. Daardoor liep zij meer risico, hetgeen zich diende te vertalen in een andere winstverhouding (CvR, punt 37).  
     
     
     
       12. Het hof is met de maatschap [geïntimeerden] van oordeel dat de gewijzigde winstverdeling een zodanig wezenlijke wijziging van de eerdere overeenkomst inhield, dat daarmee niet meer sprake was van een overeenkomst van dezelfde aard en strekking als de participatie-overeenkomst uit 1993. Aard en strekking van de laatstgenoemde overeenkomst kwamen immers neer op het (doen) ontwikkelen van een bouwplan door [appellante] en het leveren van gronden door de maatschap [geïntimeerden], waartegenover de maatschap [geïntimeerden] recht zou hebben op tweederde deel van de winst, en [appellante] op éénderde deel, terwijl in de concept-overeenkomst onder gelijksoortig gebleven prestaties van partijen, sprake was van een aanmerkelijk geringer winstaandeel voor de maatschap [geïntimeerden]. Dat de reden van de wijziging gelegen was, zoals valt op te maken uit de stellingen van [appellante], in een wijziging van (externe) omstandigheden, doet daaraan niet af.  
       Het hof merkt hierbij nog op dat door [appellante] geen andere feiten of omstandigheden zijn gesteld die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat, ondanks de andere winstverdeling, aard en strekking van de concept-overeenkomst gelijk waren als van de overeenkomst ui 1993.  
       Gelet op het voorgaande, is het hof van oordeel dat de overig verschillen die door de maatschap [geïntimeerden] zijn genoemd, verder onbesproken kunnen blijven.  
     
     
     
       13. Het hof komt derhalve tot het oordeel dat de concept-overeenkomst die [appellante] op 25 februari 1998 aan de maatschap [geïntimeerden] aanbood, niet van dezelfde aard en strekking was als de participatie-overeenkomst uit 1993. Hieruit volgt dat de maatschap [geïntimeerden] niet op grond van art. 3, sub l van de participatie-overeenkomst gehouden was te contracteren met [appellante]. 
       Waar [appellante] bij grief 2 een ander standpunt verdedigt, faalt de grief. 
       Onrechtmatig afbreken onderhandelingen 
       14. Subsidiair heeft [appellante] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de maatschap [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar, door - kort samengevat - met een derde te contracteren terwijl de onderhandelingen reeds in een vergevorderd stadium waren, en bovendien de participatie-overeenkomst uit 1993 de maatschap verplichtte een overeenkomst met [appellante] te aanvaarden. 
     
     
     
       15. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 12 april 2002 hierover overwogen dat de maatschap [geïntimeerden] "op zijn minst genomen onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [appellante]", nu partijen ter uitvoering van de participatie-overeenkomst vanaf december 1997 met elkaar in onderhandeling waren; [appellante] twee concept-overeenkomsten aan de maatschap heeft voorgelegd en op 15 april 1998 haar heeft verzocht de laatste overeenkomst te ondertekenen; de maatschap [geïntimeerden] op 20 april 1998 bezwaren heeft geuit tegen dit laatste concept en een tegenbod heeft gedaan, zonder echter [appellante] op de hoogte te stellen van het feit dat zij ook met [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] in onderhandeling was getreden; de maatschap [geïntimeerden] vervolgens niet de reactie van [appellante] op haar tegenbod heeft afgewacht noch dit heeft ingetrokken, doch het aanbod van [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] op 7 mei 1998 heeft aanvaard. 
       Op dit oordeel heeft grief I in het incidenteel appel betrekking. 
     
     
     
       16. Bij de beantwoording van de vraag of de maatschap [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante], geldt als uitgangspunt dat partijen die in onderhandeling zijn zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, hetgeen meebrengt dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde verwachtingen. 
       Meer specifiek geldt voor de vraag of en wanneer het afbreken van onderhandelingen als een normschending moet worden aangemerkt, dat iedere partij vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van een overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 m.nt. CJHB). Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Daarbij kan van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan (HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481). 
     
     
     
       17. Voor het onderhavige geval betekent dit het volgende. 
       17.1. Zoals hiervoor reeds werd besproken, is het [appellante] zelf geweest die in december 1997 met een van de in 1993 totstandgekomen participatie-overeenkomst afwijkend voorstel voor een nieuwe samenwerkingsovereenkomst is gekomen. De maatschap [geïntimeerden] is daarmee niet accoord gegaan, naar haar zeggen vanwege de gewijzigde winstverdeling van 50-50. Vervolgens is op 25 februari 1998 [appellante] met een herzien concept gekomen, waarin opnieuw een winstverdeling van 50-50 was opgenomen. Op 15 april 1998 heeft [appellante] de maatschap verzocht zo spoedig mogelijk de overeenkomst te tekenen. Hierop heeft de maatschap [geïntimeerden] op 20 april 1998 een tegenvoorstel gedaan, waarop, zoals hiervoor reeds aan de orde is gekomen, [appellante] niet tijdig heeft gereageerd. Vervolgens heeft de maatschap [geïntimeerden], door met een derde in zee te gaan, de facto de onderhandelingen met [appellante] afgebroken. 
       17.2. Naar het oordeel van het hof biedt het aldus geschetste feitencomplex onvoldoende aanknopingspunten om tot de conclusie te geraken dat bij [appellante] de gerechtvaardigde verwachting kon bestaan dat tussen partijen een overeenkomst tot stand zou komen, dan wel dat op grond van andere omstandigheden van het geval het afbreken van de onderhandelingen door de maatschap [geïntimeerden] onaanvaardbaar moet worden geacht.  
       17.3. Het hof overweegt hierbij dat door [appellante] niets gesteld is over feiten of omstandigheden waaraan zij het hiervoor bedoelde gerechtvaardigde vertrouwen kon ontlenen, anders dan het tussen partijen op grond van de eerdere participatie-overeenkomst geldende art. 3, sub l. Zoals in hetgeen hiervoor is overwogen besloten ligt, is het hof echter van oordeel dat [appellante], door zelf een voorstel voor een overeenkomst te doen die wezenlijk afweek van de eerdere participatie-overeenkomst, geen gerechtvaardigde verwachtingen kon ontlenen aan het genoemde artikel waarin de maatschap [geïntimeerden] toezegde met haar een overeenkomst van dezelfde aard en strekking te zullen sluiten betreffende de gronden gelegen in bouwfase II. 
       17.4. Door [appellante] is voorts niets gesteld over hetgeen zich tussen partijen heeft afgespeeld in de periode 28 december 1997 en 25 februari 1998 c.q. 15 april 1998 en/of in de periode tussen 25 februari 1998 c.q. 15 april 1998 en 20 april 1998 en/of na 20 april 1998. [appellante] heeft het weliswaar over "de reeds maanden durende onderhandelingen" (MvA inc. appel p. 4), doch een nadere concretisering van het verloop van die onderhandelingen, anders dan weergegeven in r.o. 17.1, is achterwege gebleven. Aldus heeft het hof verder geen enkel aanknopingspunt met betrekking tot feiten of omstandigheden waarop [appellante] het gerechtvaardigde vertrouwen mocht baseren dat, ondanks het uit de stukken blijkende ontbreken van overeenstemming tussen partijen, zij op enigerlei wijze tot overeenstemming zouden komen. Evenmin zijn concrete feiten of omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan het onaanvaardbaar zou moeten worden geacht dat de maatschap [geïntimeerden] de onderhandelingen met [appellante] heeft afgebroken en met [naam bedrijf Vastgoedontwikkeling] in zee is gegaan. Het enkele feit dat de maatschap [geïntimeerden] dit heeft gedaan zonder enige aankondiging aan [appellante], zodat dit voor [appellante] geheel onverwacht was, acht het hof terzake onvoldoende. 
       17.5. Nu geen concrete feiten of omstandigheden zijn gesteld die, indien de juistheid daarvan zou komen vast te staan, zouden kunnen leiden tot een ander oordeel dan hiervoor is weergegeven, ziet het hof geen aanleiding [appellante] in de gelegenheid te stellen tot bewijslevering. Overigens ontbreekt ook een bewijsaanbod.  
     
     
     18. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie er onvoldoende grond is om te oordelen dat de maatschap [geïntimeerden] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante] door (zonder vergoeding van haar kosten) de onderhandelingen met [appellante] af te breken. Daarmee slaagt grief 1 in het incidenteel appel. 
       
     19. Hiermee slaagt ook grief II in het incidenteel appel. Volledigheidshalve overweegt het hof dat uit het proces-verbaal van comparitie d.d. 8 mei 2002 blijkt dat de maatschap [geïntimeerden] zich toen bereid heeft verklaard de daadwerkelijk door [appellante] gemaakte kosten te vergoeden. Nu noch de maatschap [geïntimeerden] noch [appellante] hierop op enig moment nadien is teruggekomen of aan heeft gerefereerd, zal het hof hieraan voorbijgaan. Ook grief 3 in het principaal appel faalt. [appellante] heeft dan geen belang meer bij een beoordeling van de grieven 4, 5 en 6 in het principaal appel. 
     
     
       20. Grief 7 in het principaal appel richt zich tegen het oordeel van de rechtbank, neergelegd in r.o. 6.1 van het tussenvonnis van 28 juni 2002, dat het op 15 mei 1998 door [appellante] gelegde conservatoir beslag tot levering onrechtmatig is. 
       20.1. Naar het oordeel van het hof faalt de grief, nu immers moet worden geoordeeld dat tussen [appellante] en de maatschap [geïntimeerden] geen overeenkomst tot stand is gekomen, zodat [appellante] geen recht tot levering had. 
     
     
     
       21. Vervolgens is grief III in het incidenteel appel aan de orde, die betrekking heeft op de afwijzing van de vordering van de maatschap tot het geven van verklaring voor recht dat het beslag dat [appellante] op 7 augustus 1998 heeft gelegd, onrechtmatig is jegens haar.  
       21.1. De grief slaagt, nu het hof tot het oordeel is gekomen dat de maatschap [geïntimeerden] niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante], zodat [appellante] geen vordering heeft op de maatschap. Daarmee is de grondslag aan het beslag komen te ontvallen en moet het beslag als onrechtmatig jegens de maatschap worden aangemerkt. Nu aannemelijk is dat de maatschap [geïntimeerden] schade heeft geleden door het onrechtmatig beslag, ligt ook de vordering van de maatschap [geïntimeerden] tot  veroordeling van [appellante] tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, voor toewijzing gereed. 
       De hierop betrekking hebbende reconventionele vorderingen van de maatschap zullen derhalve alsnog worden toegewezen. 
     
     
     
       22. Bij grief IV in het incidenteel appel wordt toewijzing gevorderd van de  (reconventionele) vordering van de maatschap [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag door [appellante] vanwege een naheffingsaanslag van de fiscus met betrekking tot het project "[naam woningbouwtraject] I". 
       22.1. Nu de rechtbank op dit punt nog geen beslissing heeft genomen, zal het hof inzoverre de procedure terugwijzen naar de rechtbank ter verdere berechting. Het hof merkt hierbij op dat [appellante], anders dan de maatschap stelt, deze vordering wel bestreden heeft, namelijk met het argument dat partijen elkaar terzake van "[naam woningbouwtraject] I" reeds over en weer finale kwijting hebben verleend. 
     
     
     
       23. Tenslotte is grief V in het incidenteel appel aan de orde, waarin de maatschap klaagt over afwijzing door de rechtbank van haar vordering tot verlaging van de zekerheidshypotheek die de maatschap heeft verstrekt ten gunste van [appellante], alsmede van de vordering tot het verlenen van medewerking door [appellante] aan verlaging van de zekerheidshypotheek. 
       23.1. Nu de bedoelde zekerheidshypotheek blijkens de stellingen van partijen is verstrekt ter zekerheid voor nakoming door de maatschap [geïntimeerden] van een mogelijke schadeplicht jegens [appellante] in verband met de onderhavige kwestie, en het hof thans tot het oordeel komt dat [appellante] terzake géén claim heeft op de maatschap, dient de hypotheek, overeenkomstig de vordering van de maatschap, geroyeerd te worden. De grief slaagt derhalve. 
     
     
     24. Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat in het vonnis van de rechtbank van 28 juni 2002 is overwogen dat de beslissing omtrent de door de maatschap [geïntimeerden] gevorderde inzage in de administratie van "[naam woningbouwtraject] I" zal worden aangehouden, doch dat de rechtbank hierover reeds een beslissing heeft genomen in het provisionele vonnis van 17 september 1999. Ook daarover zal de rechtbank na terugverwijzing nog een beslissing dienen te nemen. 
     
     
       Slotsom 
       25. De conclusie is dat de grieven 1,2,3 en 7 in het principaal appel falen, terwijl de overige grieven in het principaal appel onbesproken kunnen blijven. De grieven I, II, III en V in het incidenteel appel slagen. Het vonnis van de rechtbank van 28 juni 2002 zal derhalve worden vernietigd en de vorderingen van [appellante] zullen worden afgewezen. De (reconventionele) vorderingen van de maatschap [geïntimeerden] tot het verkrijgen van een verklaring voor recht dat het door [appellante] gelegde beslag onrechtmatig is alsmede de daaraan gekoppelde veroordeling tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, zullen worden toegewezen. Eveneens zal worden toegewezen de vordering tot royement van de zekerheidshypotheek die de maatschap heeft verstrekt ten gunste van [appellante]. Ter verdere beslissing op de reconventionele vordering van de maatschap [geïntimeerden] zal de procedure worden terugverwezen naar de rechtbank Groningen. 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg in conventie (tarief VIII, 3 punten) als in hoger beroep (tarief VIII, 1 punt in het principaal appel en tarief VIII, 0,5 punt in het incidenteel appel). De rechtbank zal te zijner tijd alsnog een beslissing dienen te nemen over de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie. 
     
     
     Beslist wordt als volgt. 
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     
       in het principaal appel: 
       verwerpt het beroep; 
     
     
     
       in het incidenteel appel: 
       vernietigt de vonnissen waarvan beroep; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
       wijst de vorderingen van [appellante] af; 
     
     
     verklaart voor recht dat het door [appellante] op 15 mei 1998 gelegde conservatoir beslag tot levering onrechtmatig is: 
     
     veroordeelt [appellante] tot vergoeding van de schade die de maatschap [geïntimeerden] hierdoor heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
     
     verklaart voor recht dat het door [appellante] op 7 augustus 1998 gelegde conservatoir verhaalsbeslag onrechtmatig is; 
     
     veroordeelt [appellante] tot vergoeding van de schade die de maatschap [geïntimeerden] hierdoor heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
     
     bepaalt dat [appellante] dient mee te werken aan royement van de door de maatschap [geïntimeerden] aan haar verstrekte zekerheidshypotheek; 
     
     
       in het principaal appel en in het incidenteel appel: 
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de maatschap [geïntimeerden]: 
       in eerste aanleg in conventie op € 3.160,58 aan verschotten en € 8.304,-- voor salaris voor de procureur; 
       in het principaal appel op € 4.536,-- aan verschotten en € 3.948,-- voor salaris voor de procureur; 
       in het incidenteel appel op nihil aan verschotten en € 1.974 ,-- voor salaris voor de procureur; 
     
     
     	verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     	wijst de zaak ter verdere berechting van de reconventionele vordering van de maatschap [geïntimeerden] terug naar de rechtbank Groningen. 
     
     
     Aldus gewezen door mrs. Knijp, voorzitter, Bax-Stegenga en De Bock, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Mellink als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 4 februari 2004.