ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2021:14158

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2021:14158 Rechtbank Den Haag , 08-12-2021 / C/09/574094 / HA ZA 19-549

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2021-12-08

Zaaknummer: C/09/574094 / HA ZA 19-549

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2021:14158

---

Onteigening. Schadeloosstelling. Debat wijze van waardering en hoogte complexwaarde.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/574094 / HA ZA 19-549 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 december 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         GEMEENTE KATWIJK  te Katwijk, 
       eiseres, 
       advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] [plaats] , gemeente Katwijk, 
     2.	 [gedaagde sub 2]  te [plaats] , gemeente Katwijk, 
     3.	 [gedaagde sub 3]  te [plaats] , gemeente Katwijk, 
     
       partij onder 1. voor zich en partijen onder 1., 2. en 3. in hun hoedanigheid van gezamenlijke erfgenamen van [de erflater] , 
       gedaagden, 
       advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem, 
     
     
     
       Partijen worden hierna ‘de Gemeente’ en ‘ [gedaagde sub 1 c.s.] ’ genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het vonnis van 25 september 2019 en de daarin genoemde stukken, verbeterd bij herstelvonnis van 9 oktober 2019; 
         
         
           het proces-verbaal van de opneming door deskundigen van 23 oktober 2019 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de e-mail van mr. Ten Kate aan deskundigen van 4 december 2019 met bijlagen; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 4 december 2019 met bijlagen; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 6 januari 2020; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 7 januari 2020 met bijlage; 
         
         
           de e-mail van mr. Ten Kate aan deskundigen van 8 januari 2020; 
         
         
           de brief van deskundigen aan mr. Ten Kate van 11 februari 2020; 
         
         
           de e-mail van mr. Ten Kate aan deskundigen van 3 april 2020; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 29 april 2020; 
         
         
           het concept deskundigenrapport; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 25 september 2020; 
         
         
           de brief van mr. Ten Kate aan deskundigen van 29 september 2020; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 12 oktober 2020; 
         
         
           het definitieve deskundigenrapport van 16 december 2020 (depotnummer 20.28) 
         
         
           de e-mail van mr. Ten Kate aan deskundigen van 3 februari 2021; 
         
         
           de e-mail van deskundigen aan mr. Ten Kate van 5 februari 2021; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 8 februari 2021; 
         
         
           de brief van deskundigen aan de rechtbank van 19 februari 2021; 
         
         
           de beschikking van 14 juni 2021 waarbij pleidooi is bepaald op 8 oktober 2021; 
         
         
           de e-mail van mr. Ten Kate aan deskundigen van 23 september 2021; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 24 september 2021; 
         
         
           de e-mail van deskundigen aan mr. Binnerts van 24 september 2021; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan deskundigen van 29 september 2021; 
         
         
           de brief van deskundigen aan de rechtbank van 30 september 2021; 
         
         
           de brief van deskundigen aan de rechtbank van 5 oktober 2021; 
         
         
           de e-mail van mr. Binnerts aan de rechtbank van 7 oktober 2021; 
         
         
           het proces-verbaal van de zitting van 8 oktober 2021 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de akte van [gedaagde sub 1 c.s.] van 13 oktober 2021 (opgave kosten); 
         
         
           de antwoordakte van de gemeente van 3 november 2021; 
         
         
           de akte van [gedaagde sub 1 c.s.] van 10 november 2021. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden in dit proces-verbaal kenbaar te maken, waarbij is medegedeeld dat aan aanvulling van stellingen voorbij wordt gegaan. Bij brief van 15 november 2021 heeft mr. Ten Kate namens de gemeente van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De rechtbank wijst dit vonnis met inachtneming van de daarin opgenomen opmerkingen. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De verdere beoordeling 
     
       2.1. 
       Bij vonnis van 25 september 2019 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente van het (volledige) perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer [1] , in totaal groot 00.65.80 hectare. 
       
     
     
       2.2. 
       Het onteigende bestaat uit een perceel grasland. 
       
     
     
       2.3. 
       In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1 c.s.] bepaald op € 139.600,-- voor hen gezamenlijk. 
       
     
     
       2.4. 
       De opneming (zaak- / rekestnummer C/09/569926 / HA RK 19-184) door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a en volgende van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft op 23 oktober 2019 plaatsgevonden. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 4 december 2019 is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze datum geldt als peildatum. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 16 december 2020 hebben de deskundigen hun definitieve rapport uitgebracht, dat is gedeponeerd ter griffie op 30 december 2020 (depotnummer 20.28). In dit definitieve deskundigenrapport is over de aan [gedaagde sub 1 c.s.] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd: 
       - Waarde				€ 253.330,00 (o.b.v. € 38,50 per m²) 
       - Bijkomende schade				nihil			 
       - Schade van derde-belanghebbenden	 		 gene				 
       Totaal						€ 253.330,00 
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 19 februari 2021 hebben deskundigen ‘ met inachtneming van de uitkomsten van zowel de comparatieve als residuele benaderingswijze en overigens mede op basis van op ervaring gebaseerde intuïtie ’ aanleiding gezien om in afwijking van hun eerdere adviezen de complexwaarde te schatten op een waarde van € 37,50 per vierkante meter en hun advies over de schadeloosstelling aangepast naar € 246.750,-- op basis van die waarde. De brief van deskundigen volgde op een e-mail van 3 februari 2021  van de gemeente aan deskundigen. In dit e-mailbericht heeft de gemeente aandacht gevraagd voor de gevolgen van de bijstelling van de schadeloosstelling in de adviezen van deskundigen in andere, samenhangende onteigeningsprocedures, en de gevolgen daarvan voor de (gelijkluidende) residuele berekening in deze zaak. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 5 oktober 2021 hebben deskundigen de rechtbank bericht dat zij nog een aangepaste residuele berekening hebben gemaakt, met als gevolg dat de door hen berekende residuele waarde verder is gedaald, van € 34,55 naar € 32,83 per vierkante meter. De aanleiding voor deze bijstelling is volgens deskundigen de aangepaste residuele berekening bij de e-mail van de gemeente van 23 september 2021, waarin aanvullende/aangepaste verwervingen zijn opgenomen. Ter zitting is door deskundigen toegelicht dat deze bijstelling van de residuele berekening niet leidt tot een aangepast advies over de waarde van het onteigende. 
       
     
     
       2.9. 
       Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op de (nadere) begroting van de schadeloosstelling door deskundigen en op de aangepaste residuele berekening zoals omschreven onder 2.6 - 2.8. 
       
       
         
           De waarde van het onteigende 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Deskundigen waarderen het onteigende als ruwe bouwgrond op een waarde van € 37,50 per vierkante meter. Uit de (nadere) adviezen van deskundigen blijkt dat zij bij deze waardebepaling zijn uitgegaan van een ligging van het onteigende in een complex in de zin van artikel 40d Ow, dat overeenkomt met het exploitatiegebied zoals vastgesteld in de 1e structurele herziening exploitatieplan [X] . De complexwaarde is door deskundigen zowel via de comparatieve methode als via de methode van de residuele waardeberekening benaderd. Met inachtneming van deze methoden en op basis van op ervaring gebaseerde intuïtie, komen deskundigen uiteindelijk tot een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter als basis voor hun waardering van het onteigende. 
       
     
     
       2.11. 
       Partijen zijn het (inmiddels) eens met het oordeel van deskundigen dat voor de vaststelling van de waarde van het onteigende sprake is van één complex. Het oordeel van deskundigen over welke gronden binnen dit complex vallen is evenmin onderwerp van geschil. Wel hebben partijen, ieder voor zich, bezwaren aangevoerd tegen het advies van deskundigen over de wijze van waardering en de hoogte van de complexwaarde. 
       
     
     
       2.12. 
       De gemeente voert – samengevat – aan dat de comparatieve methode in dit geval onbruikbaar is voor de bepaling van de complexwaarde omdat sprake is van een uniek complex, zodat geen deugdelijke vergelijkingstransacties te vinden zijn. Anders dan deskundigen menen, bieden de door de gemeente en/of de GOM eerder gehanteerde prijzen voor transacties binnen het plangebied evenmin houvast, omdat deze gebaseerd zijn op de toenmalige opvatting van de gemeente dat sprake was van twee complexen. Dit betekent dat enkel de methode van de residuele waardeberekening resteert voor het bepalen van de complexwaarde. Deskundigen hebben bij hun residuele berekening ten onrechte niets gedaan met het gegeven dat de exploitatie van het plangebied een tekort vertoont. Daarnaast heeft de gemeente bezwaar tegen een aantal wijzigingen/correcties die deskundigen hebben doorgevoerd in de door de gemeente ingebrachte residuele berekening, te weten (i) het meenemen van de gronden in Deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde (in plaats van tegen volledige schadeloosstelling), (ii) het doorvoeren van correcties op de taxaties van de gemeente, (iii) het meenemen van het perceel van [de B.V.] tegen complexwaarde en (iv) de correctie op de door de gemeente in haar residuele berekening opgenomen verwervingskosten. Volgens de gemeente had de residuele waardeberekening – indien correct uitgevoerd – moeten leiden tot de conclusie dat de opbrengsten van het exploitatieplan niet opwegen tegen de kosten daarvan. Dit betekent dat de gebruikswaarde, die in het advies van deskundigen is bepaald op € 20,-- per vierkante meter, hoger is dan de complexwaarde, zodat van de gebruikswaarde moet worden uitgegaan bij de waardebepaling van het onteigende, aldus nog altijd de gemeente. 
       
     
     
       2.13. 
       De door [gedaagde sub 1 c.s.] aangevoerde bezwaren komen er – kort gezegd – op neer dat zowel de gebruikswaarde als de complexwaarde door deskundigen te laag is vastgesteld. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] moet de gebruikswaarde worden vastgesteld op € 49,23 per vierkante meter (in plaats van op € 20,--). Daarnaast is de door deskundigen in de residuele waardeberekening aangehouden verwachte opbrengst van € 425,-- per vierkante meter woningbouwgrond in het plangebied te laag vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunten over de gebruikswaarde en de complexwaarde, wijzen [gedaagde sub 1 c.s.] op verschillende vergelijkingstransacties, het partijdeskundigadvies van AAB van 14 oktober 2019 en op twee brochures van projectontwikkelaar Livingstone, aan wie door GOM verschillende woningbouwkavels binnen het plangebied zijn verkocht. 
       
     
     
       2.14. 
       De deskundigen hebben in hun definitieve rapport, in hun (nadere) adviezen en ter zitting gereageerd op de door de gemeente en [gedaagde sub 1 c.s.] geuite bezwaren als weergegeven onder 2.12 en 2.13. Zij hebben hun advies gehandhaafd en nader toegelicht. 
       
     
     
       2.15. 
       
         In reactie op de door de gemeente geuite bezwaren, hebben deskundigen toegelicht dat de taxatie van de waarde van het onteigende in dit geval lastig was, omdat sprake is van een uniek gemengd complex, wat het maken van een comparatieve vergelijking bemoeilijkt. Bij het zoeken naar comparatieve gegevens zijn deskundigen om die reden uitgekomen bij eerdere verwervingen van de gemeente binnen het plangebied. Mede gelet op het grote aantal van deze verwervingen is het volgens deskundigen verantwoord om acht te slaan op wat de gemeente in het verleden heeft betaald voor gronden met een glastuinbouw- en woningbestemming, ondanks dat de gemeente destijds in de veronderstelling was dat sprake was van twee complexen. 
         In de bezwaren die door de gemeente zijn geuit tegen hun residuele berekening hebben deskundigen geen aanleiding gezien om hun advies aan te passen. Zij hebben toegelicht dat zij er bewust voor hebben gekozen om de gronden in Deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde in de berekening op te nemen (in plaats van tegen volledige schadeloosstelling). Deze keuze is gebaseerd op het feit dat deze gronden niet door de gemeente of de GOM zullen worden verworven en ontwikkeld, maar dat dit wordt ‘overgelaten aan de markt’. De correcties op de door de gemeente aangeleverde ramingen voor de verwerving van de gronden binnen Deelgebied 2, hebben zij op onderdelen aangepast aan hun eigen inschatting. Het perceel van D [de B.V.] is door deskundigen in de residuele berekening opgenomen tegen complexwaarde, omdat zij tot uitgangspunt hebben genomen dat slechts een beperkt onbebouwd deel daarvan binnen het te verwerven plangebied ligt, zodat van een excessieve verwerving geen sprake is. 
         Bij de post verwervingskosten zijn deskundigen in de residuele berekening uitgegaan van wat de gemeente feitelijk heeft betaald bij de verwervingen en van een inschatting van de kosten van nog te verwerven gronden. Volgens deskundigen is gebleken dat de gemeente feitelijk minder deskundigenkosten heeft vergoed dan de geraamde € 3,00 per vierkante meter. De deskundigenkosten voor de (nog niet verworven) gronden in Deelgebied 2 zijn niet meegenomen in de residuele berekening, omdat de ontwikkeling van die gronden aan de markt wordt overgelaten. Daarnaast zijn deskundigen ervan uitgegaan dat niet gerekend hoeft te worden met overdrachtsbelasting en/of niet verrekenbare btw. Anders dan in de berekening van de gemeente, zijn de kosten van de onteigeningsprocedures bij de rechtbank door deskundigen niet meegenomen. Het meenemen van die kosten achten zij onlogisch, omdat de gemeente in dat geval de complexwaarde kan beïnvloeden door kosten te maken.  
       
       
     
     
       2.16. 
       
         Deskundigen hebben voorts toegelicht waarom zij het niet eens zijn met het standpunt van [gedaagde sub 1 c.s.] dat de gebruikswaarde van het onteigende, in lijn met het partijdeskundig advies van AAB van 14 oktober 2019, op € 49,23 per vierkante meter moet worden gesteld. In de vergelijkingstransacties en de taxaties waarnaar [gedaagde sub 1 c.s.] tijdens het pleidooi hebben verwezen, te weten (i) de transactie van het perceel [adres] , te [plaats] , (ii) de door de gemeente van De Mare aangekochte gronden en (iii) de taxaties van de gemeente ten aanzien van de RB 19, RB 25 en RB 26, hebben deskundigen geen aanleiding gezien hun standpunt te herzien. Deskundigen hebben op dit punt toegelicht dat de transactie RB 26 deels woningbouwgrond betreft, dat het perceel van De Mare deels was bebouwd met kassen en dat het in andere gevallen om transacties tussen buren gaat (waarbij deskundigen wijzen op RB 25). Om die redenen zijn deze transacties/taxaties niet vergelijkbaar. 
         Hun standpunt dat de door hen in de residuele berekening gehanteerde uitgifteprijs voor woningbouwgrond van € 425,-- verantwoord is hebben deskundigen tijdens het pleidooi gehandhaafd, onder verwijzing naar wat zij hierover eerder in hun definitieve rapport (op pagina 13 en verder) hebben opgemerkt. 
       
       
     
     
       2.17. 
       De rechtbank volgt deskundigen in hun advies over de waarde van het onteigende. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. 
     
     
       2.18. 
       Deskundigen hebben tijdens het pleidooi nader toegelicht welke methoden zij hebben gehanteerd bij de waardebepaling van het onteigende in hun definitieve rapport en in hun nadere adviezen en ook waarom zij daarvoor hebben gekozen. Vast staat dat sprake is van een gemengd complex, met daarin zowel glastuinbouw- als woningbouwgronden. Deskundigen hebben acht geslagen op de door partijen aangevoerde vergelijkingstransacties en zelf ook onderzoek gedaan naar relevante vergelijkingstransacties. Naar het oordeel van de rechtbank is de toelichting van deskundigen dat de unieke aard van het complex het vinden van relevante transacties in dit geval bemoeilijkte, waardoor zij bij het zoeken naar comparatieve gegevens zijn uitgekomen bij eerdere verwervingen binnen het plangebied, begrijpelijk en navolgbaar. Gelet op het aantal van deze verwervingen en de complicaties bij het vinden van (andere) relevante vergelijkingstransacties, acht de rechtbank de keuze van deskundigen om acht te slaan op het gewogen gemiddelde van eerder door de gemeente gehanteerde eenheidsprijzen voor gronden met een glastuinbouw- en woningbouwbestemming binnen het plangebied verantwoord. Dat deze eenheidsprijzen, vanwege het toenmalige uitgangspunt van de gemeente dat sprake was van twee complexen, door de gemeente zijn gebaseerd op een complexwaarde (voor woningbouw) en een gebruikswaarde (voor glastuinbouw), maakt dit oordeel niet anders. Uit het definitieve deskundigenrapport en hun toelichting tijdens het pleidooi blijkt immers dat deskundigen dit verschil in waarderingsgrondslag niet hebben miskend, maar dat zij de prijzen, die de gemeente heeft betaald voor woningbouw en glastuinbouw desondanks relevant vinden voor de waardebepaling, als zijnde een redelijke benadering van de complexwaarde. 
       
     
     
       2.19. 
       
         De rechtbank ziet in de door de gemeente geuite bezwaren tegen de residuele berekening evenmin aanleiding om van het advies van deskundigen af te wijken. De rechtbank kan zich vinden in de keuze van deskundigen om de gronden in Deelgebied 2 in de residuele berekening mee te nemen tegen de werkelijke waarde, in plaats van tegen volledige schadeloosstelling. De gemeente heeft immers aangegeven dat Deelgebied 2 niet door haar of de GOM zal worden verworven en ontwikkeld, omdat de ontwikkeling van dit deelgebied wordt ‘overgelaten aan de markt’. Bovendien is de rechtbank met deskundigen van oordeel dat het onwaarschijnlijk is dat de ontsluitingsweg binnen Deelgebied 2 door de gemeente/GOM daadwerkelijk wordt aangelegd, indien dit deelgebied uiteindelijk niet wordt ontwikkeld (‘door de markt’). In het licht van dit oordeel over de (on)waarschijnlijkheid van realisatie van Deelgebied 2, is de omstandigheid dat de GOM op grond van een met de gemeente gesloten samenwerkingsovereenkomst verplicht zou zijn om de ontsluitingsweg aan te leggen, zoals door de heer [A] tijdens het pleidooi is aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet relevant, althans rechtvaardigt dit niet de conclusie dat het meenemen van de gronden in Deelgebied 2 tegen de werkelijke waarde door deskundigen onbegrijpelijk is. 
         De rechtbank ziet voorts, mede gelet op de (nadere) toelichting van deskundigen op deze punten (zie 2.15), geen aanleiding om af te wijken van het advies van deskundigen, vanwege de correcties die door hen zijn doorgevoerd in de post verwervingskosten en ten aanzien van verschillende (van de in totaal veertien) taxaties die zijn aangeleverd door de gemeente naar aanleiding van het conceptrapport. Los van de nadere toelichting van deskundigen op deze concrete punten, weegt de rechtbank daarbij mee dat – zoals door deskundigen terecht is opgemerkt – de residuele berekening naar haar aard gevoelig is voor aanpassing van de gehanteerde parameters. Met die gevoeligheid moet rekening gehouden worden bij het interpreteren van de uitkomst van een dergelijke berekening. Dit is bovendien, zo begrijpt de rechtbank, ook (mede) de reden geweest dat aanpassing van de residuele berekening in de brief van 5 oktober 2021 van deskundigen niet heeft geleid tot een wijziging van het eerder door hen geadviseerde bedrag aan schadeloossteling. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven of (een onbebouwd gedeelte van) het perceel van [de B.V.] door deskundigen al dan niet terecht tegen complexwaarde is meegenomen in hun residuele berekening en niet is beoordeeld als een excessieve verwerving. Daarbij speelt mee dat de gemeente (eerst) tijdens het pleidooi de niet onderbouwde en niet verifieerbare stelling heeft ingenomen dat de eigenaar alleen het gehele perceel wilde verkopen.  
         Deskundigen hebben zich tenslotte de vraag gesteld, of de laatste bijstelling van de residuele waarde dient te leiden tot het bijstellen van de complexwaarde en hebben geoordeeld dat dit niet reëel is gelet op de andere vergelijkingstransacties. De rechtbank ziet, mede gelet op hetgeen zij hiervoor heeft overwogen, geen aanleiding om de deskundigen op dit punt niet te volgen. 
       
       
     
     
       2.20. 
       
         Over de door [gedaagde sub 1 c.s.] aangevoerde bezwaren tegen het advies van deskundigen overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank ziet, mede gelet op de opmerkingen van deskundigen over de door [gedaagde sub 1 c.s.] aangedragen vergelijkingstransacties (zowel in hun definitieve deskundigenrapport als tijdens het pleidooi), geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door deskundigen op basis van (andere) vergelijkingstransacties begrote agrarische gebruikswaarde van het onteigende, te weten € 20,-- per vierkante meter. De deskundigen hebben er op gewezen dat het perceel van [gedaagde sub 1 c.s.] - in tegenstelling tot door AAB aangedragen vergelijkingstransacties - vanwege de huidige bestemming niet zelfstandig als glastuinbouwcomplex geëxploiteerd kan worden, omdat het kleiner is dan 2 hectare en bovendien onbebouwd. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen verder voldoende toegelicht waarom de door [gedaagde sub 1 c.s.] in hun pleitnota genoemde transacties niet vergelijkbaar zijn.  
         Voorts volgt de rechtbank het oordeel van deskundigen dat de in de residuele berekening gehanteerde uitgifteprijs van € 425,-- per vierkante meter voor woningbouwgrond gerechtvaardigd is. In het definitieve deskundigenrapport en ook tijdens het pleidooi hebben deskundigen dit standpunt uitgebreid onderbouwd. Uit deze onderbouwing blijkt dat deskundigen in hun onderzoek naar de verkoop van woningbouwkavels niet alleen gekeken hebben naar reeds gerealiseerde transacties, maar ook naar de verwachting op de peildatum voor de verkoopprijzen van nog te verkopen kavels op basis van verkoopinformatie. 
       
       
     
     
       2.21. 
       Al met al is volgens de rechtbank voldoende begrijpelijk en navolgbaar welke methoden deskundigen hebben gehanteerd bij hun waardebepaling van het onteigende, en ook waarom zij daarvoor hebben gekozen. Dit betekent dat de rechtbank deskundigen zal volgen in hun advies, zodat de waarde van het onteigende door de rechtbank zal worden begroot op € 246.750,-- op basis van een complexwaarde van € 37,50 per vierkante meter. 
       
       
       
       
       
       
         
           Bijkomende schaden 
         
       
     
     
       2.22. 
       Van bijkomende schade is volgens de deskundigen geen sprake. Partijen hebben zich niet tegen dit standpunt verzet. De rechtbank neemt dit advies van de deskundigen over en zal geen vergoeding voor bijkomende schade toewijzen.  
       
       
         
           Schaden van derde-belanghebbenden 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben, is niet gebleken. De rechtbank stelt deze schade op nihil.  
       
       
         
           Conclusie schadeloosstelling 
         
       
       
     
     
       2.24. 
       De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1 c.s.] daarom vaststellen op € 246.750,-- voor hen gezamenlijk. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 139.600,-- resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde sub 1 c.s.] te betalen bedrag van € 107.150,--. 
       
       
         
           Rente 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       De rechtbank zal de te vergoeden (samengestelde) rente over het verschil tussen het voorschot (€ 139.600,--) en de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 246.750,--) bepalen op 0,5% per jaar, zoals geadviseerd door deskundigen. 
       
     
     
       2.26. 
       De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde sub 1 c.s.] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. 
       
       
         
           Kosten 
         
       
       
       
         
           Kosten deskundigen 
         
       
       
     
     
       2.27. 
       De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van 30 september 2021 € 25.626,23 (inclusief btw). Tegen deze kostenopgave heeft de gemeente geen concrete bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank komt de kostenopgave redelijk voor en zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar voornoemd bedrag aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen. 
       
       
         
           Kosten juridische en deskundige bijstand 
         
       
       
     
     
       2.28. 
       In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de gemeente. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd. 
       
     
     
       2.29. 
       
        [gedaagde sub 1 c.s.] maakt aanspraak op € 15.685,87 aan juridische kosten voor de bijstand van mr. [mr.Z], € 13.068,01 voor deskundige bijstand door AAB Nederland en € 1.599,00 aan griffierechten, totaal € 30.352,88 (waarin begrepen € 4.988,33 btw). 
       
     
     
       2.30. 
       De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de kosten van mr. [mr.Z] van € 15.685,87. De kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank redelijk. Deze zullen dus worden toegewezen.  
       
     
     
       2.31. 
       
         Over de kosten van AAB overweegt de rechtbank als volgt. Naast [gedaagde sub 1 c.s.] heeft AAB verschillende andere partijen bijgestaan, waarvan percelen zijn onteigend die eveneens lagen in het complex [X] . Voor zover de rechtbank bekend gaat het om in totaal vijf onteigeningen. De gemeente heeft aangevoerd dat zij de daarvan te verwachten besparing van kosten niet terugziet in de door AAB in de verschillende dossiers ingediende declaraties, mede gelet op twee andere onteigeningsprocedures die vrijwel identiek zouden zijn aan deze procedure. De gemeente wijst daarbij bij wijze van voorbeeld op de uren die volgens de specificaties in september 2021 zouden zijn besteed en die overeenkomen met uren die AAB in één van deze andere onteigeningszaken heeft opgevoerd. Ook wijst zij erop dat in beide dossiers vier uren zijn geschreven voor afwikkeling van het dossier/nawerk. 
         Voorts voert de gemeente aan dat AAB steeds twee adviseurs heeft ingezet die gezamenlijk de descente hebben bijgewoond. De gemeente acht de inzet van twee deskundigen niet redelijk en verzoekt de rechtbank in dit dossier de door één van de deskundigen geschreven tijd buiten beschouwing te laten.  
         Voor wat de betreft de door de deskundigen geschreven tijd, merkt de gemeente op dat uit de omstandigheid dat op sommige dagen meerdere malen meerdere uren achter elkaar worden geschreven, kan worden afgeleid dat de tijdsbesteding niet efficiënt was. Ook worden telefoongesprekken met de advocaat gedeclareerd die op de specificaties van de advocaat niet zijn opgenomen. 
       
       
     
     
       2.32. 
       Namens [gedaagde sub 1 c.s.] is aangevoerd dat één van de twee procedures waarnaar de gemeente in dit verband verwijst onvergelijkbaar is, omdat deze deels ziet op grond met een woningbouwbestemming. De uren in september 2021 zijn door AAB verdeeld over deze procedure en de andere zaak die volgens de gemeente identiek zouden zijn (op basis van ieder 50%), zodat feitelijk sprake is van een kostenbesparing. Deskundigen hebben de tijd voor de descente verdeeld en daarvoor ieder 1,5 uur geschreven. De klacht dat AAB haar tijd niet efficiënt heeft besteed is onterecht. Het niet noteren door de advocaat van de tijd, besteed aan telefoongesprekken is geen argument om de kostenopgave van AAB te betwisten. Ook de aangegeven uren voor afwikkeling/nawerk zijn niet bovenmatig. 
       
     
     
       2.33. 
       Voor wat betreft de omstandigheid dat AAB in meerdere onteigeningsdossier in het complex [X] is opgetreden, wijst de rechtbank erop dat iedere onteigening zijn eigen specifieke kenmerken heeft, zelfs al lijken ze op elkaar. Voorts heeft [gedaagde sub 1 c.s.] de specifieke verwijten die de gemeente op dit punt maakt weersproken met zijn verweer dat op momenten dat de adviseurs voor meerdere partijen aanwezig waren, de kosten naar rato over de dossiers zijn omgeslagen. De rechtbank kan in de kostenopgave ook zien dat dit is gebeurd. 
       
       
     
     
       2.34. 
       
         De rechtbank ziet voorts in de overgelegde stukken, de standpunten van partijen en ook overigens onvoldoende aanknopingspunten om de inschakeling van twee deskundigen te kunnen rechtvaardigen. Zo is bijvoorbeeld niet gebleken dat in dit dossier de inzet van deskundigen met verschillende expertises noodzakelijk was. Het belang van de zaak en de complexiteit daarvan geven daartoe evenmin aanleiding. Het declareren van kosten van de bijstand van twee deskundigen is naar het oordeel van de rechtbank dus niet redelijk. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank, in lijn met het verzoek van de gemeente op dit punt, een bedrag ter hoogte van de kosten die door AAB zijn opgevoerd voor de werkzaamheden van één van de deskundigen (€ 635,25 voor in totaal 3 uren à € 175,--   per uur, vermeerderd met 21% btw) op de door de gemeente te vergoeden kosten in mindering brengen. 
         Voor een verdere matiging van de kosten bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond, gelet op de in 2.32 omschreven toelichting van [gedaagde sub 1 c.s.] in reactie op de door de gemeente geuite (concrete) bezwaren.  
       
       
     
     
       2.35. 
       Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de kosten van AAB zal matigen tot een bedrag van € 12.432,76 inclusief btw. Dit betekent dat de gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van (€ 15.685,87 plus € 12.432,76) € 28.118,63 aan kosten voor rechtsbijstand en deskundige bijstand, waarin begrepen € 4.878,08 btw. 
       
     
     
       2.36. 
       De gemaakte kosten die de gemeente thans niet hoeft te vergoeden dienen voor rekening te komen van de betreffende adviseurs, tenzij zij op dit punt met [gedaagde sub 1 c.s.] andere afspraken hebben gemaakt.. Zij worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken advieskosten. 
       
       
         
           Griffierechten 
         
       
       
     
     
       2.37. 
       De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht van [gedaagde sub 1 c.s.] In onderhavige procedure heeft [gedaagde sub 1 c.s.] € 1.599,-- aan griffierecht betaald. 
       
       
         
           Publicatie 
         
       
       
     
     
       2.38. 
       Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. 
       
     
   
   
     
       3 De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       3.1. 
       stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde sub 1 c.s.] vast op € 246.750,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 139.600, zodat het nog door de gemeente uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 107.150,-- bedraagt, vermeerderd met een samengestelde rente van 0,5% per jaar vanaf 4 december 2019 tot heden; 
       
     
     
       3.2. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde sub 1 c.s.] van € 107.150,--, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
     
     
       3.3. 
       verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave van € 25.626,23 (inclusief btw) zal voldoen; 
       
     
     
       3.4. 
       veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot een bedrag van € 28.118,63, waarin begrepen € 4.878,08 btw, met bepaling dat deze btw alleen dient te worden vergoed indien en voor zover [gedaagde sub 1 c.s.] deze niet blijkt te kunnen verrekenen; 
       
     
     
       3.5. 
       veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde sub 1 c.s.] van een bedrag van € 1.599,--, ter zake van het door hen betaalde griffierecht.; 
       
     
     
       3.6. 
       wijst het “Leidsch Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. A.C. Bordes en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021. 
       
     
   
   
      In de brief van 19 februari 2021 wordt door deskundigen (abusievelijk) verwezen naar een bericht van de gemeente van 5 februari 2021. 
   
   
      Uit het overzicht dat is overgelegd als productie a bij de akte van [gedaagde sub 1 c.s.] van 13 oktober 2011 blijkt dat door AAB voor de uren van één van de deskundigen een tarief van € 175,-- per uur inrekening is gebracht. 
   
   
     type: 2968