ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:2890

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:2890 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-04-2023 / 200.298.540/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-04-04

Zaaknummer: 200.298.540/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:2890

---

Schending klachtplicht. Uitleg huurovereenkomst: is een jaarhuurprijs voor de etage overeengekomen, of een prijs per vierkante meter? Is sprake van een gebrek? Gebrekenregeling in 7:204 BW in verbinding met 7:207 BW is een lex specialis ten opzichte van artikel 6:270 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.298.540 
       zaaknummer rechtbank Noord-Nederland locatie Groningen 8497870  
     
     
     
       
         arrest van 4 april 2023  
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
     
       
         Yspeert Advocaten N.V. 
       
       die is gevestigd in Groningen 
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres 
       hierna: Yspeert   
       advocaat: mr. S.E.J.A. Collard  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde 
       hierna: [de opvolgende verhuurder]  
       advocaat: mr. D.Y.M. Schuth.  
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       Yspeert heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 23 maart 2021 tussen partijen heeft gewezen.  
       
     
     
       1.2 
       Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:  
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep  
         
         
           de memorie van grieven 
         
         
           de memorie van antwoord 
         
         
           het tussenarrest van 1 maart 2022 
         
         
           het rolbericht van Yspeert van 18 september 2022 met nadere producties.  
         
       
       
     
     
       1.3 
       Op 22 maart 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan verslag (‘proces-verbaal’) is opgemaakt. Aan het eind van de zitting is de datum voor uitspraak bepaald. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       Yspeert maakt, nadat haar huurovereenkomst met [de opvolgende verhuurder] is geëindigd, aanspraak op  ruim € 330.000,- vermeerderd met wettelijke rente. Zij vindt dat zij teveel huur en servicekosten heeft betaald omdat zij na een aantal jaren heeft ontdekt dat zij over minder vloeroppervlak beschikte dan de ongeveer 1025 m² die is overeengekomen. De huurprijs is gebaseerd op een prijs per vierkante meter en de servicekosten zijn omgeslagen op basis van 1025 m².   
       
     
     
       2.2 
       De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Wat er ook zij van de vraag of Yspeert minder ruimte heeft gekregen dan is overeengekomen, door pas na ongeveer 15 jaar te klagen, klaagt Yspeert te laat. Zij had de gestelde forse afwijking van bijna 20% eerder kunnen en moeten ontdekken en [de opvolgende verhuurder] is door het tijdsverloop in zijn verdedigingsbelangen geschaad. Daarmee vervalt het recht van Yspeert om een beroep te doen op de door haar aangevoerde gronden voor terugbetaling, aldus de kantonrechter.   
       
     
     
       2.3 
       Met het hoger beroep wil Yspeert bereiken dat haar vordering alsnog wordt toegewezen.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1 
       Het hof is het eens met de uitkomst van de beoordeling door de kantonrechter. Waarom dat zo is, zal het hof uitleggen nadat eerst de feiten zijn vastgesteld. Het hof geeft hierna de feiten weer die van belang zijn voor de beoordeling in hoger beroep. 
       
       
         
           de feiten 
         
       
       
     
     
       3.2 
       
         In januari 2003 heeft Yspeert (toen nog een maatschap) met ABC Vastgoed B.V. een huurovereenkomst gesloten voor kantoorruimte in een oude energiecentrale in Groningen die op dat moment werd gerenoveerd. Yspeert zou de eerste verdieping in gebruik krijgen, samen met een aandeel in gemeenschappelijke ruimten en met 16 parkeerplaatsen.  
         Op de begane grond bevond zich een gemeenschappelijke balie en toegang tot de lift naar de eerste verdieping. De tweede verdieping was niet met de lift bereikbaar en werd, met een entresol, verhuurd aan Aksos Accountants; het privédeel op de begane grond werd verhuurd aan Team 4 Architecten. Aandeelhouders van ABC Vastgoed waren, via hun beheervennootschappen, de aan Team 4 verbonden architect [de architect] en Aksosdirecteur [de directeur] . [de directeur] is inmiddels overleden.     
       
       
     
     
       3.3 
       
         In de huurovereenkomst tussen Yspeert en ABC Vastgoed staat het gehuurde omschreven als:  
         	“plaatselijk bekend Verlengde Lodewijkstraat/Europapark, oppervlakte circa 1.025 
         m² gelegen op de eerste etage inclusief aandeel in de gemeenschappelijke ruimten, alsmede 16 parkeerplaatsen. 
         en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening  en/of omschrijving  van het gehuurde, die deel uitmaakt/uitmaken van deze overeenkomst.”  
         De huurovereenkomst vermeldt in artikel 4.2 dat de (jaarlijks te indexeren) huurprijs op jaarbasis € 128.125,- bedraagt, te vermeerderen met btw en servicekosten.  
       
       
     
     
       3.4 
       
         De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2003 voor de duur van 5 + 5 jaar waarna de huur voor onbepaalde tijd zou doorlopen. Voorafgaand aan ingebruikneming (en overigens ook voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst) heeft Yspeert het gehuurde meerdere keren bezichtigd. Ook heeft zij vervolgens interieurarchitecten (waaronder de partner van een van haar maten) ingeschakeld en in het gehuurde investeringen gedaan in onder meer wanden, vloerbedekking (met uitzondering van het oude linoleum in monumentale gangen) en plafonds.       
         ABC Vastgoed heeft voor de ingangsdatum van de huur nog ingestemd met aanleg van een buitenterras voor exclusief gebruik door Yspeert op het platte dakdeel van de ruimte op de begane grond, waarvoor twee daar voorziene lichtkoepels moesten vervallen. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         
          [de opvolgende verhuurder] heeft het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt op 19 mei 2008 in 
         eigendom verkregen en hij is sindsdien verhuurder. Op 15 december 2008 werd de vennootschap Yspeert opgericht en zij nam met instemming van [de opvolgende verhuurder] de contractspositie van de maatschap als huurder over.  
       
       
     
     
       3.6 
       Vanaf 1 juli 2013 is Yspeert ook de entresol gaan huren van [de opvolgende verhuurder] , tegen een huurprijs van € 6.180,- exclusief btw per jaar.  
       
     
     
       3.7 
       Na overleg tussen partijen is de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2015 voor de duur van vijf jaar verlengd tegen een huurprijs van € 128.125,- per jaar, lager dan de huurprijs na indexering inmiddels was. Daarbij is afgesproken dat die lagere huurprijs vanaf 1 januari 2014 zou ingaan. Voor de entresol was Yspeert geen huur verschuldigd maar wel servicekosten.  
       
     
     
       3.8 
       In een e-mail van 8 maart 2018 meldde Yspeert aan [de opvolgende verhuurder] dat zij met hem in gesprek wilde over het aflopen van de huurovereenkomst eind 2019. Ter voorbereiding daarop had zij het gehuurde nog eens in kaart gebracht aan de hand van een in haar administratie aangetroffen tekening waarop het gehuurde was gearceerd. Bij berekening van het gearceerde deel kwam Yspeert zelf tot een totaaloppervlak van 929 m², terwijl de huur berekend wordt over 1025 m². Yspeert vroeg om uitleg. Verder gaf zij aan dat als haar berekening klopte, zij jaren achtereen een te hoge huurprijs en teveel servicekosten had betaald.  
       
     
     
       3.9 
       In opdracht van Yspeert is het gehuurde in december 2018 ter plaatse opgemeten door Vastgoedliniaal aan de hand van de normering volgens NEN2580, waaruit bleek dat het gehuurde exclusief de entresol 831,19 m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) bedroeg. Met een e-mail van 2 januari 2019 heeft Yspeert dit rapport aan de advocaat van [de opvolgende verhuurder] gestuurd en aanspraak gemaakt op terugbetaling van teveel betaalde huur en servicekosten over 193,81 m² (1025 – 831,19) vanaf 19 mei 2008, de datum waarop [de opvolgende verhuurder] eigenaar/verhuurder werd.  
       
     
     
       3.10 
       De huurovereenkomst is eind 2019 geëindigd. Daarna heeft Yspeert [de opvolgende verhuurder] gedagvaard. [de opvolgende verhuurder] heeft het pand in 2021 verkocht. 
       
     
     
       3.11 
       
         Ter zitting bij het hof heeft [de opvolgende verhuurder] zijn exemplaar van de onder 3.3 bedoelde huurovereenkomst getoond met een daarbij gevoegde (niet gewaarmerkte) tekening van groter formaat dan A4. Het hof heeft geconstateerd dat die tekening met legenda, afgezien van het formaat, identiek is aan de tekening met legenda die Yspeert op pagina 4 van de inleidende dagvaarding in kopie heeft opgenomen en die voorts als bijlage 4 is overgelegd. Dat is volgens Yspeert de tekening die bij de huurovereenkomst hoort, hoewel die tekening niet gewaarmerkt is.  
         De legenda vermeldt de vierkante meters (zonder nadere aanduiding) per verdieping en (aandeel in het) gebouw. Dat is voor de eerste verdieping 977 m² + 47,47 m² en het totaal vermeldt 1025 m². 
       
       
     
     
       3.12 
       Eveneens ter zitting heeft Yspeert het origineel van de onder 3.8 bedoelde tekening laten zien. Dat is een document van zeer groot formaat waarop rechts onderaan de naam van Team 4 Architecten staat en de vermelding dat het een ‘bestektekening verhuurbare oppervlaktes’ is. De onder 3.11 bedoelde tekening is daar een uitsnede van.      
       
       
         
           de bezwaren van Yspeert tegen het vonnis van de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       3.13 
       De bezwaren (‘grieven’) van Yspeert tegen het vonnis zijn gericht tegen: 
       1. de feitenvaststelling door de kantonrechter,  
       2. het niet houden van een mondelinge behandeling, 
       3. het oordeel dat een totaalhuurprijs is overeengekomen en geen prijs per vierkante meter, 
       4. het oordeel dat niet is gebleken van een substantiële aantasting van het huurgenot, 
       5. het oordeel dat de grondslag van artikel 6:270 BW onbesproken kan blijven, 
       6. de honorering van het beroep op schending van de klachtplicht en 
       7. het oordeel dat het beroep op (wederzijdse) dwaling op die schending strandt, 
       8. de conclusie en de beslissing van de kantonrechter. 
       Daarmee komt Yspeert niet tegen alle afgewezen grondslagen voor haar vordering op. 
       
     
     
       3.14 
       Bij bezwaar 1 heeft Yspeert geen belang omdat het hof hiervoor zelf opnieuw de feiten heeft vastgesteld. Daarbij mag het hof die feiten selecteren die van belang zijn voor zijn beslissing. Bezwaar 2 leidt, ook als de klacht gegrond is, niet tot vernietiging van de bestreden beslissing. Voor zover er al recht bestaat op een mondelinge behandeling, heeft die in hoger beroep plaatsgevonden. 
       
       
         
           beroep op schending van de klachtplicht is terecht gehonoreerd 
         
       
       
     
     
       3.15 
       De centrale stelling van Yspeert is dat zij de beschikking heeft gekregen over aanmerkelijk minder m² vloeroppervlak dan is overeengekomen. Daarom heeft zij teveel  huur en servicekosten betaald. 
       
     
     
       3.16 
       
         
          [de opvolgende verhuurder] betwist dat Yspeert niet de beschikking heeft gekregen over ‘circa 1025 m²’.  Maar ook als dat anders is, had Yspeert dit volgens hem al in 2003 kunnen en moeten ontdekken bij voorafgaande inspecties, bij het indelen van de ruimtes en het aanbrengen van vloerbedekking en plafonds. Zeker als het zou gaan om een afwijking van 19%, want zo’n groot verschil is waarneembaar. Yspeert heeft volgens [de opvolgende verhuurder] te laat geklaagd en daardoor is [de opvolgende verhuurder] in een nadeliger positie gekomen.  
         De kantonrechter heeft [de opvolgende verhuurder] op dit punt gevolgd en geoordeeld dat de klacht 15 jaar later te laat is nu [de opvolgende verhuurder] door dit tijdsverloop in zijn verdedigingsbelangen is geschaad. 
       
       
     
     
       3.17 
       
         In hoger beroep benadrukt Yspeert dat zij geen onderzoeksplicht had en pas in 2018 reden kreeg om te twijfelen aan de omvang van het gehuurde, doordat zij zich ging oriënteren op alternatieve huisvesting en doorkreeg dat elders verkrijgbare kantoorruimtes van ongeveer 1.000 m² veel meer ruimte leken te bieden. Bovendien is de klacht niet te laat als wordt uitgegaan van de nieuwe overeenkomst die in 2015 is gesloten.  
         Zij betwist dat zij in 2003 alle kantoorplekken opnieuw moest opmeten, indelen of inrichten. Zij betwist ook dat het gebrek de interieurarchitect is opgevallen of had moeten opvallen en als dat al anders zou zijn, dat Yspeert dat dan ook wist.  
         Yspeert vraagt zich verder af welke belangen van [de opvolgende verhuurder] zouden zijn geschaad.  
       
       
     
     
       3.18 
       
        [de opvolgende verhuurder] heeft aangevoerd dat hij zijn schade niet heeft kunnen beperken nu Yspeert niet tijdig heeft geklaagd bij de oorspronkelijke verhuurder. In dat geval was de discussie afgerond voordat [de opvolgende verhuurder] in 2008 de eigendom verkreeg. Als hij van het beweerde gebrek had geweten, zou hij ook niet akkoord zijn gegaan met verlenging van de huurovereenkomst in 2013 en de nieuwe termijn tot eind 2019. [de opvolgende verhuurder] was, anders dan Yspeert, niet betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en hij is voor zijn bewijspositie afhankelijk van derden. De indertijd nauw bij de afspraken betrokken [de directeur] is inmiddels overleden en kan dus niet meer worden gehoord. Zijn overlijden beperkt ook de mogelijkheden tot schadeverhaal, aldus [de opvolgende verhuurder] .  
       
     
     
       3.19 
       Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geprotesteerd op de voet van artikel 6:89 BW gelet worden op alle omstandigheden van het geval. Daaronder valt het nadeel als gevolg van het tijdsverloop tot het protest tegen de afwijking, in elk geval de waarneembaarheid van de afwijking, de deskundigheid en onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies. 
       
     
     
       3.20 
       
         Het hof verwerpt het standpunt van Yspeert dat moet worden uitgegaan van 2015 als startpunt voor de ontvangst van de gestelde gebrekkige prestatie. In 2015 is niet (opnieuw) tussen partijen onderhandeld over de omvang van het gehuurde object, maar uitsluitend over de aanpassing van de huurprijs bij verlenging van de overeenkomst tot eind 2019. 
         
          [de opvolgende verhuurder] heeft voldoende concreet gemaakt welk nadelen hij ondervindt als gevolg van de pas in 2018 gemaakte opmerkingen over het gestelde gebrek dat al vanaf aanvang van de huur aanwezig is.  
       
       
     
     
       3.21 
       Als het hof uitgaat van het standpunt van Yspeert dat sprake is van een gebrek omdat zij aanspraak heeft op (circa) 1025 m² en 193,81 m² minder ter beschikking heeft gekregen, is sprake van een forse afwijking van bijna 20%. Een dergelijk grote afwijking (zoals [de opvolgende verhuurder] stelt: bijna 10 werkkamers van 20 m²) is redelijkerwijs waarneembaar voor een huurder die een nieuwe kantoorruimte betrekt en bovendien investeert in plafonds en (zij het niet overal) vloerbedekking, waarbij gebruikelijk gerekend wordt met prijzen per strekkende of vierkante meter. Verder is van belang dat Yspeert niet heeft weersproken dat zij juridische diensten verleent op het gebied van vastgoedtransacties. Dan moet haar bekend zijn geweest dat er verschillende maatstaven zijn voor berekeningen van oppervlakten van vastgoed, zoals dat vanzelfsprekend ook geldt voor de architect die in 2003 indirect mede-verhuurder was. Niet is aangevoerd dat de oorspronkelijke verhuurder indertijd het aantal vierkante meters volgens een bepaalde maatstaf heeft gegarandeerd of dat is afgesproken dat de verhuurde oppervlakte volgens een bepaalde maatstaf, al dan niet door een deskundige, zou worden berekend. Het hof ziet dan ook niet in waarop Yspeert haar stellige mening baseert dat op haar geen onderzoeksplicht rustte.  
       
     
     
       3.22 
       
         Het hof deelt daarom het oordeel van de kantonrechter dat Yspeert al omstreeks de ingebruikneming van het pand had behoren te twijfelen of het ter beschikking gestelde voldeed aan wat volgens haar was overeengekomen, daarnaar onderzoek had moeten doen als zij meende dat sprake was van een gebrek en de verhuurder binnen bekwame tijd in kennis had moeten stellen van haar standpunt dat sprake was van een gebrek. Dat geldt ook in het geval van een duurovereenkomst.  In dit geval speelt ook nog mee dat de vierkante meters relevant zijn voor de verdeelsleutel voor de servicekosten, waarbij belangen van de andere huurders zijn gemoeid.   
         Door na te laten eerder onderzoek te doen en vervolgens eerder te klagen dan nu, heeft Yspeert in de omstandigheden van dit geval haar eventuele rechten op grond van het gestelde gebrek verspeeld. 
       
       
     
     
       3.23 
       Hoewel daarmee de overige bezwaren onbesproken zouden kunnen blijven, zal het hof deze hierna toch behandelen omdat afdoening op schending van de klachtplicht soms als hard wordt ervaren gelet op wat er gebeurd is. 
       
       
         
           beroep op dwaling gaat niet op 
         
       
       
     
     
       3.24 
       Yspeert beroept zich op dwaling, maar ziet eraan voorbij dat zij - als eiseres - niet alleen geen vernietiging van de huurovereenkomst heeft gevorderd, maar ook pas gewag maakt van dwaling nadat de huurovereenkomst al is afgelopen zodat er niets meer te vernietigen valt. 
       
       
         
           geen onverschuldigde betaling bij overeengekomen totaalhuurprijs   
         
       
       
     
     
       3.25 
       De kantonrechter heeft geoordeeld dat uit artikel 4.2 van de huurovereenkomst blijkt dat een huurprijs op jaarbasis is overeengekomen. Denkbaar is dat aan de vaststelling van dit jaarbedrag een berekening ten grondslag ligt waarbij is uitgegaan van een prijs per m², maar dat is niet opgenomen in de huurovereenkomst en van een contractuele prijs per vierkante meter van € 125,- is dan ook, zowel in 2003 als bij de laatste verlenging, volgens de kantonrechter geen sprake. 
       
     
     
       3.26 
       
         Yspeert is het hier niet mee eens en verwijst naar de kerngegevens op pagina 2 van de huurovereenkomst waarop onder meer staat:  
         	“Gehuurd oppervlak: circa 1.025 m² kantoorruimte plus 18 parkeerplaatsen”. 
         Yspeert wijst niet op wat daar ook staat: 
         	“Aanvangshuurprijs: op jaarbasis € 128.125,00”. 
         Het hof volgt de kantonrechter voor de situatie bij aanvang: in 2003 is in de huurovereenkomst niet vastgelegd dat de huurprijs een prijs is per vierkante meter. Het object van de huurovereenkomst is de gehele eerste etage (met parkeerplaatsen en medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten). Daarvoor is Yspeert de overeengekomen jaarhuur en het overeengekomen aandeel in de servicekosten verschuldigd en zij heeft om die reden niet onverschuldigd betaald. Het betreft uitleg van de overeenkomst op basis van de Haviltex-jurisprudentie.  Daarbij is ook de kennis en hoedanigheid van partijen van belang.  
       
       
       
         Beide partijen zijn, voor wat de aanduiding van het gehuurde betreft, als professional te beschouwen. Het hof verwijst hierbij ook naar wat daarover ten aanzien van Yspeert in overweging 3.21 is opgemerkt. Feiten of omstandigheden die tot een andere conclusie leiden, zijn onvoldoende door Yspeert gesteld.  
       
       
     
     
       3.27 
       
         De vraag is of het voorgaande anders is geworden in 2015 toen de bestuurder van Yspeert per e-mail aan [de opvolgende verhuurder] bevestigde:  
         	“Wij spraken af:  
         -Huurovereenkomst voor vijf jaar ingaande 1 januari 2015. Huurprijs € 128.125,00 per jaar gebaseerd op € 125,00 m².”  
         Het hof overweegt dat er geen nieuwe huurovereenkomst is opgesteld en ondertekend. Partijen hebben een verlengingsafspraak gemaakt met een huurprijsaanpassing. Daarmee is het huurobject niet gewijzigd. Het bleef gaan om de eerste etage en een jaarhuurprijs, zij het dat Yspeert de entresol er vrij van huurbetaling bij kreeg. In de correspondentie is neergelegd hoe partijen tot die prijs zijn gekomen, maar daarmee is nog geen sprake van een prijs per vierkante meter. Ook is niet nader afgesproken wat de maatstaf voor de factor ‘m²’ is, zoals ook al aan de orde kwam onder overweging 3.21.   
       
       
     
     
       3.28 
       Het lijkt in deze zaak veel meer te draaien om de vraag wat de betekenis is van de vermelde vierkante meters voor het genot dat Yspeert van het gehuurde mocht verwachten. Die vraag zal het hof hierna beantwoorden. 
       
       
         
           aantal beschikbaar gestelde vierkante meters vormt geen gebrek 
         
       
       
     
     
       3.29 
       
         Yspeert voert aan dat zij slechts 831,19 m² ter beschikking heeft gekregen terwijl zij een omvang mocht verwachten van ‘circa 1025 m²’ op grond van de vermelding in de huurovereenkomst en de daaraan gehechte tekening. Uit de vermelding ‘verhuurbare oppervlaktes’ op de later aangetroffen grotere tekening (zie onder 3.12) blijkt dat het gaat om   
         vierkante meters ‘VVO’ (verhuurbaar vloeroppervlak), aldus Yspeert. 
       
       
     
     
       3.30 
       
         Nu ter zitting is gebleken dat bij het huurcontract waarover [de opvolgende verhuurder] beschikt dezelfde (niet gewaarmerkte) tekening is gevoegd waarop Yspeert zich beroept, gaat het hof ervan uit dat dit de bijbehorende tekening is. Die tekening noch het contract vermeldt de maatstaf voor de berekening van de oppervlakte van het verhuurde. Ook als de niet bij de huurovereenkomst horende grotere bestektekening van invloed is geweest op de beslissing van Yspeert om de eerste verdieping te gaan huren, dan nog heeft zij niet zonder meer mogen begrijpen dat met ‘verhuurbare oppervlakte’ VVO (verhuurbaar  vloer oppervlak) is bedoeld. [de opvolgende verhuurder] heeft onbetwist aangevoerd dat op de tekeningen ook de trapopgang is ingemeten, terwijl een trappenhuis bij bepaling op basis van VVO niet wordt meegerekend.  
         Uit niets is gebleken dat ten tijde van de totstandkoming of bij verlenging van de huur is besproken dat NEN2580 als maatstaf geldt voor de bepaling van de ‘circa 1025 m²’. 
         Bij de uitleg van wat Yspeert mocht verwachten speelt mee dat Yspeert, zoals het hof al onder 3.21 heeft overwogen, als juridisch dienstverlener bij vastgoedtransacties bekend geacht mag worden met de verschillende meetwijzen (ook vermeld in het eerste hoofdstuk van het in haar opdracht gemaakte rapport van Vastgoedliniaal).    
       
       
     
     
       3.31 
       
         Hoewel het hof zich kan voorstellen dat Yspeert achteraf teleurgesteld is over de uitkomst van de NEN-meting gegeven de afgesproken huurprijs, is onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek dat reden zou geven voor een huurkorting, zoals Yspeert mede ten grondslag legt aan haar vordering (artikel 7:204 in verbinding met artikel 7:207 BW).   
         Overigens is ook geen vordering van die strekking ingediend nadat Yspeert bij [de opvolgende verhuurder] over de oppervlakte had geklaagd (de concreet onderbouwde klacht dateert van 2 januari 2019). 
       
       
       
         
           geen ruimte voor toepassing van artikel 6:270 BW 
         
       
       
     
     
       3.32 
       Omdat artikel 7:207 BW een specifieke regeling geeft voor vermindering van de huurprijs, geldt het als een ‘lex specialis’ ten opzichte van de algemene regeling in artikel 6:270 BW voor gedeeltelijke ontbinding. De kantonrechter heeft dan ook terecht voorbij kunnen gaan aan laatstgenoemd wetsartikel als grondslag voor de vordering van Yspeert. 
       
       
         
           aangeboden bewijs is niet relevant 
         
       
       
     
     
       3.33 
       Beide partijen hebben nog bewijs aangeboden, maar het hof passeert dat omdat het aangeboden bewijs niet leidt tot een ander oordeel.  
       
       
         
           conclusie 
         
       
       
     
     
       3.34 
       
         Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de kantonrechter terecht de vordering van Yspeert afgewezen. Het laatste bezwaar heeft geen zelfstandige betekenis. Alle grieven falen. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter bekrachtigen, voor zover aan hoger beroep onderworpen, en Yspeert veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. 
         De proceskosten zijn aan de kant van [de opvolgende verhuurder] : voor griffierecht € 1.756,- en voor salaris van de advocaat volgens het liquidatietarief € 8.632,- (2 punten à € 4.316,- per punt, tarief VI in hoger beroep).  De wettelijke rente over deze kosten is verschuldigd indien Yspeert deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest heeft betaald.  
       
       
     
     
       3.35 
       De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1 
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 23 maart 2021 voor zover daartegen hoger beroep is ingesteld;  
       
     
     
       4.2 
       
         veroordeelt Yspeert tot betaling aan [de opvolgende verhuurder] van de volgende proceskosten: 
         € 1.756,- aan griffierecht 
         € 8.632,- aan salaris van de advocaat van [de opvolgende verhuurder] ; 
       
       
     
     
       4.3 
       bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 
       
     
     
       4.4 
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       4.5 
       wijst af wat verder is gevorderd. 
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, J.E. Wichers en C.W. Inden en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  
         4 april 2023.  
       
       
       
     
   
   
      De grieven 1 en 2 falen. 
   
   
      Zie o.a. HR 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9615. 
   
   
      HR 7 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1270. 
   
   
      Grief 6 faalt. 
   
   
      Grief 7 faalt reeds om die reden. 
   
   
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.  
   
   
      De grieven 3 en 4 gaan niet op. 
   
   
      Grief 5 faalt.  
   
   
      Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.