ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2021:13683

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2021:13683 Rechtbank Den Haag , 02-12-2021 / 8888937 RL EXPL 20-21616

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2021-12-02

Zaaknummer: 8888937 RL EXPL 20-21616

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2021:13683

---

huurkorting in verband met corona?

RECHTBANK DEN HAAG  
     
     
       Zittingsplaats ’s-Gravenhage   
     
     
     
       kvo/c 
       Rolnr.: 8888937 RL EXPL 20-21616 
       2 december 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
   
   
     
       1 de besloten vennootschap WP Retail Capital B.V., 
     
       gevestigd te Rotterdam,  
       
         2. de commanditaire vennootschap WP Retail Invest Duinzigt C.V.,  
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] , 
     2. [gedaagde 2] , 
     3. de vennootschap onder firma [naam vof] ,  
     
       wonende dan wel gevestigd te [woonplaats] ,  
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie,  gemachtigde: mr. M. de Boorder. 
       Eisende partijen zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als “WPRI”. Gedaagde partijen zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als “ [naam vof] ”.  
     
     
   
   
     
       1 Procedure 
     De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: 
     
       
         de dagvaarding van 28 oktober 2020; 
       
       
         de akte overlegging producties tevens houdende vermeerdering van eis;  
       
       
         de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie;  
       
       
         de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis;  
       
       
         de aantekeningen van de griffier van de op 22 april 2021 gehouden mondelinge behandeling;  
       
       
         de akte uitlaten tevens houdende wijziging van eis in reconventie van de zijde van [naam vof] van 10 juni 2021;  
       
       
         de akte van de zijde van WPRI van 2 september 2021;  
       
       
         de in het geding gebrachte producties. 
       
     
     Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1 
       
         WPRI verhuurt aan [naam vof] de bedrijfsruimte staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 7.492,30. In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende bepaald:  
         
           “(…)  
           9.1  
           In afwijking op het daaromtrent bepaalde in de algemene bepalingen verhuurt verhuurder uitsluitend het casco, te weten: kale bouwvloer/plafond/muren; aansluitpunt ten behoeve van een natte groep, bestaande energie tot meterkast. 
         
         
           Onder andere de winkelbetimmeringen en door huurder en/of vorige huurder aangebrachte zaken behoren uitdrukkelijk niet tot het gehuurde, huurder heeft voor vorenbedoelde zaken dan ook de onderhouds- en vervangingsplicht. 
         
         
           Deze onderhouds- en vervangingsplicht geldt ook ten aanzien van de pui en alle al dan niet aanwezige technische installaties.  
         
       
       
     
     
       2.2 
       Naast de huurprijs is [naam vof] tevens een voorschot op de servicekosten verschuldigd. Dit bedroeg tot en met september 2020 € 337,99 per maand. Bij brief van 9 september 2020 heeft WPRI aangekondigd dat het voorschot met ingang van oktober 2020 zal worden verhoogd tot een bedrag van € 1.063,99 per maand. 
       
     
     
       2.3 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen wordt – voor zover relevant – het volgende bepaald:  
         
           “(…)  
           12.3  
           Indien er tussen partijen bijkomende leveringen en diensten zijn overeengekomen, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als één of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.  
         
       
     
     
       12.4 
       
         
           Verhuurder verstrekt huurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.  
         
         
           (…)  
         
       
     
     
       12.6 
       
         
           Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen te weinig is betaald of te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot gevolg.  
         
         
           (…)  
         
       
     
     
       12.8 
       
         Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten (…).  
       
       
     
     
       2.4 
       
        [naam vof] exploiteert in het gehuurde een Chinees restaurant met afhaalmogelijkheid.  
       
     
   
   
     
       3 Vordering, grondslag en verweer 
     In conventie 
     
       3.1 
       WPRI vordert na wijziging van eis betaling van een bedrag van € 35.254,32, met rente en kosten.  
       
     
     
       3.2 
       WPRI legt aan deze vordering – samengevat en voor zover relevant – het volgende ten grondslag. [naam vof] heeft de huur vanaf oktober 2020 niet of niet tijdig voldaan, waardoor een huurachterstand bestaat van € 18.738,14 berekend tot en met april 2021. Tevens heeft [naam vof] een achterstand doen ontstaan in de betaling van de servicekosten van € 10.481,90 berekend tot en met april 2021. In totaal bedraagt de achterstand tot en met april 2021 aldus € 29.220,04. Nu [naam vof] in verzuim verkeert met de tijdige betaling, is zij tevens de buitengerechtelijke incassokosten van € 4.383,01 verschuldigd. Subsidiair maakt WPRI aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [naam vof] is daarnaast op grond van de algemene bepalingen een boete verschuldigd van € 1.651,27.   
       
     
     
       3.3 
       
        [naam vof] voert gemotiveerd verweer, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan. 
       
       
         
           In reconventie  
         
       
     
     
       3.4 
       
        [naam vof] vordert na wijziging van eis een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf maart 2020 met 50 procent dient te worden verminderd tot aan de datum dat de overheid bepaalt dat de coronasteun eindigt en op de huurprijs in mindering te brengen de helft van de door de overheid aan [naam vof] toegekende overheidssteun voor vaste lasten, tot en met maart 2021 berekend op een bedrag van € 11.201,83.   
       
     
     
       3.5 
       
        [naam vof] legt hieraan – samengevat en voor zover relevant – ten grondslag dat de beperkende maatregelen die zijn opgelegd als gevolg van de coronacrisis kwalificeren als een gebrek dan wel een onvoorziene omstandigheid, waardoor zij het gehuurde niet op normale wijze kan exploiteren. Een huurverlaging met 50 procent vanaf 16 maart 2020 is daarom redelijk. De door [naam vof] ontvangen overheidssteun dient voor de helft ten gunste van WPRI te komen, zodat dit bedrag in mindering dient te worden gebracht op de huurprijs.  
       
     
     
       3.6 
       WPRI voert gemotiveerd verweer, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     In reconventie  
     
       4.1 
       
         De kantonrechter ziet aanleiding eerst de vordering in reconventie te behandelen, nu de  
         beslissing in reconventie van invloed is op de beslissing in conventie.  
       
       
     
     
       4.2 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter moet de coronacrisis, gelet op de omvang en de  
         gevolgen daarvan voor de maatschappij en de economie, worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:285 BW. Partijen hebben de coronacrisis en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten redelijkerwijs over en weer niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. De coronacrisis heeft ook voor [naam vof] klemmende gevolgen, nu zij haar horecagelegenheid meermaals voor het ter plaatse nuttigen van eten en drinken heeft moeten sluiten, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Daarmee is in het onderhavige geval sprake van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat WPRI naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Dit lijkt op zichzelf ook niet (langer) tussen partijen in geschil.  
       
       
     
     
       4.3 
       
         Geen van partijen kan van de coronacrisis en de daardoor genomen  
         overheidsmaatregelen enig verwijt worden gemaakt. Om die reden zal het financiële nadeel die het gevolg is van die overheidsmaatregelen 50/50 over partijen worden verdeeld. WPRI voert nog aan dat in de huurovereenkomst is bepaald dat [naam vof] verantwoordelijk is voor het gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte en dat daarmee het risico van het niet kunnen exploiteren van het restaurant contractueel bij [naam vof] zou zijn gelegd. Dit verweer slaagt niet. Hiervoor is reeds overwogen dat partijen de coronacrisis niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. Daarmee staat vast dat deze bepaling uit de huurovereenkomst ook niet specifiek ziet op een situatie als de onderhavige, waarbij [naam vof] als gevolg van overheidsbeleid haar restaurant gedurende langere periode (gedeeltelijk) heeft moeten sluiten. Dit leidt ertoe dat het risico van het niet kunnen exploiteren van het gehuurde ten gevolge van de coronacrisis niet volledig bij [naam vof] kan worden gelegd. Het feit dat tussen partijen een vaste huurprijs is overeengekomen zegt als zodanig eveneens niets over de vraag of daarin het “coronarisico” ook is verdisconteerd. Zoals hiervoor reeds is overwogen hebben partijen deze omstandigheid bij het sluiten van de huurovereenkomst niet kunnen voorzien en is dit risico aldus ook niet meegenomen bij het sluiten van de huurovereenkomst. Dat ook WPRI mogelijk de financiële gevolgen van de overheidsmaatregelen ervaart doet aan het voorgaande niet af. WPRI deelt in de pijn, omdat het risico dat [naam vof] ten gevolge van buitengewone omstandigheden het gehuurde niet normaal kan exploiteren, niet uitsluitend in de risicosfeer van [naam vof] ligt en in zoverre aldus ook WPRI aangaat. Dat WPRI mogelijk ook inkomsten derft terwijl zij kosten moet blijven maken voor het gehuurde, staat daar los van.  
       
       
     
     
       4.4 
       
         Het voorgaande leidt ertoe dat [naam vof] in beginsel recht heeft op  
         huurprijsvermindering. De verminderde huurprijs zal worden bepaald aan de hand van het procentuele omzetverlies dat [naam vof] ten gevolge van de overheidsmaatregelen heeft geleden over de periode waarin de overheidsmaatregelen van kracht waren ten opzichte van dezelfde periode in het jaar 2019. Daarbij wordt tevens rekening gehouden met de steun die [naam vof] vanuit de overheid heeft ontvangen en die is gerelateerd aan het gehuurde, te weten de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de tegemoetkoming ondernemers getroffen sectoren COVID-19 (TOGS). De formule waarmee de huurprijsvermindering wordt bepaald luidt dan als volgt: huurkorting = (werkelijke vaste lasten – aanspraak TVL) x % huurdeel van vaste lasten x % omzetdaling x 50 %. Deze wijze van berekening van de huurkorting wordt inmiddels ook onderschreven door de Procureur-Generaal van de Hoge Raad in zijn conclusie van 30 september 2021 (ECLI:NL:PG:2021:902). De kantonrechter realiseert zich dat deze conclusie is gewezen na de laatste door partijen genomen aktes, maar ziet daarin geen aanleiding partijen opnieuw in de gelegenheid te stellen zich hierover uit te laten. Het debat over de wijze van berekening van de huurkorting heeft immers reeds in volle omvang plaatsgevonden.   
       
       
     
     
       4.5 
       De kantonrechter ziet geen aanleiding om te oordelen dat er geen ruimte is voor huurprijsvermindering in de periodes waarin de TVL 100 % van de vaste lasten bedroeg. De TVL is immers gebaseerd op een door het CBS per branche berekend gemiddeld percentage aan vaste lasten, en niet op het werkelijke aandeel vaste lasten in de omzet van [naam vof] . Er kan dus ook niet zonder meer van uitgegaan worden dat de TVL in de periodes dat deze 100 % van de vaste lasten bedroeg, ook daadwerkelijk de vaste lasten van [naam vof] volledig heeft gedekt.  
       
     
     
       4.6 
       WPRI voert nog aan dat het genot met maximaal 50 % kan zijn verminderd, nu [naam vof] ook een afhaalmogelijkheid heeft en er met betrekking tot afhalen op geen enkel moment beperkende maatregelen zijn opgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter is het feit dat [naam vof] een deel van het gehuurde nog heeft kunnen gebruiken reeds verdisconteerd in het omzetverlies. Het omzetverlies is ten gevolge van de afhaalmogelijkheid immers op geen enkel moment 100 % geweest.   
       
     
     
       4.7 
       
         Met betrekking tot het omzetverlies van [naam vof] wordt het volgende overwogen.  
         
          [naam vof] heeft haar omzetverlies onderbouwd met een door een accountant opgestelde verklaring omtrent het omzetverlies per maand over de periode januari 2020 tot en met april 2021 en daarnaast heeft [naam vof] toegelicht, en met stukken onderbouwd, wat zij tot en met het eerste kwartaal van 2021 aan overheidssteun heeft ontvangen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [naam vof] daarmee voldaan aan haar verplichting om haar omzetverlies met voldoende financiële stukken te onderbouwen. De kantonrechter heeft geen aanleiding om aan de juistheid van die cijfers te twijfelen. Dat [naam vof] “buiten de boeken om” veel omzet zou hebben gehaald blijkt nergens uit. Het is, anders dan WPRI meent, zeker geen feit van algemene bekendheid dat in de horeca in zijn algemeenheid veel omzet buiten de boeken zou worden behaald. Voor zover dit al zo zou zijn, zegt dit op zichzelf ook niets over de situatie van [naam vof] . WPRI heeft niets gesteld waaruit blijkt dat [naam vof] meer omzet zou hebben behaald dan door haar accountant is verklaard, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van die verklaring.  
       
       
     
     
       4.8 
       
         Het is vervolgens aan [naam vof] om aannemelijk te maken dat haar omzetdaling het  
         gevolg is van de coronacrisis en dat sprake is van een zodanige daling, dat aanleiding bestaat artikel 6:258 BW toe te passen. Wanneer het verband tussen de omzetdaling en de coronacrisis voldoende aannemelijk is geworden, geeft dat in beginsel grond voor toepassing van de in de jurisprudentie inmiddels ontwikkelde 50/50-formule. Dit is slechts anders indien blijkt van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat huurkorting niet op zijn plaats is. Dergelijke omstandigheden dienen door WPRI te worden aangedragen. Bij de vraag of de omzetdaling voldoende ernstig is voor toepassing van artikel 6:285 BW bestaat in principe geen “harde drempel”, maar dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken.  
       
       
     
     
       4.9 
       WPRI voert aan dat [naam vof] over de maanden juli, augustus en september 2020 geen recht heeft op huurprijsvermindering, nu de omzetdaling in die perioden lager is dan 30 %. Dit verweer slaagt. Het omzetverlies over de maand juli 2020 bedroeg 18,1 procent, over de maand augustus 2020 28,1 % en over de maand september 2020 23,6 %. Hoewel zoals hiervoor reeds is overwogen geen harde drempel te geven is voor de vraag of de omzetdaling voldoende ernstig is, is de kantonrechter van oordeel dat [naam vof] onvoldoende heeft gesteld om op dit punt aan te nemen dat dit omzetverlies niet valt binnen de bandbreedte van de voor haar gebruikelijke fluctuaties van de normaliter behaalde omzetten, maar dat deze het gevolg is geweest van de coronamaatregelen. [naam vof] heeft bijvoorbeeld geen cijfers overgelegd waaruit de fluctueringen in de omzetten in voorgaande jaren blijken. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat in de periode juli tot en met september 2020 een groot deel van de beperkende maatregelen waren losgelaten en dat dus, zonder verdere toelichting, niet zonder meer kan worden aangenomen dat het omzetverlies het gevolg is van de beperkende maatregelen. Tevens neemt de kantonrechter in aanmerking dat de overheid ook een grens van 30 % omzetverlies hanteert bij de bepaling of TVL kan worden toegekend. Nu [naam vof] , anders dan de algemene stelling dat haar omzetverlies het gevolg is van de coronacrisis, niet heeft toegelicht waarom ook in deze maanden sprake is van een omzetverlies ten gevolge van de beperkende maatregelen, is de kantonrechter van oordeel dat [naam vof] onvoldoende heeft onderbouwd dat het omzetverlies het rechtstreekse gevolg is van de coronacrisis. Een en ander leidt ertoe dat de vordering tot huurprijsvermindering met betrekking tot de maanden juli, augustus en september 2020 zal worden afgewezen.  
       
     
     
       4.10 
       
         Met betrekking tot de maanden maart tot en met juni 2020 en oktober 2020 tot en met  
         april 2021 is de omzetdaling dusdanig dat de kantonrechter, in samenhang met het feit dat in die periode flink beperkende maatregelen golden waardoor [naam vof] ernstig in haar exploitatiemogelijkheden werd beperkt, voldoende aannemelijk acht dat de omzetdaling het gevolg is van de overheidsmaatregelen. WPRI heeft ook niets gesteld waaruit blijkt dat dit anders zou zijn. [naam vof] heeft aldus over die periode recht op huurprijsvermindering. Over de periode na april 2021 zijn geen gegevens overgelegd, zodat de kantonrechter niet kan vaststellen of [naam vof] ook daarna nog recht heeft op huurprijsvermindering. Voor zover de vordering betrekking heeft op de periode na april 2021 zal deze dan ook worden afgewezen.  
       
       
     
     
       4.11 
       
         De kantonrechter zal de hoogte van de huurprijsvermindering over voornoemde  
         perioden berekenen aan de hand van het omzetverlies per kwartaal, waarbij de maand maart 2020 zal worden betrokken bij het tweede kwartaal van 2020. Dit geeft naar het oordeel van de kantonrechter een representatieve uitkomst, temeer nu ook de overheidssteun per kwartaal wordt berekend. De kantonrechter ziet geen aanleiding de maanden januari en februari 2020 bij de berekening te betrekken, nu op dat moment nog geen sprake was van beperkende maatregelen. Een en ander leidt tot een omzetverlies over de maanden maart tot en met juni 2020 van 51,4 %, over de maanden oktober tot en met december 2020 van 39,57 % en over de periode januari tot en met maart 2021 van 45,33 %. De kantonrechter zal bij het berekenen van de huurprijsvermindering van deze percentages uitgaan.  
       
       
     
     
       4.12 
       
         Voorts dient de ontvangen overheidssteun bij de berekening te worden betrokken.  
         
          [naam vof] heeft over de periode maart 2020 tot en met juni 2020 een bedrag van € 4.000,-, over de periode oktober tot en met december 2020 een bedrag van € 5.363,11 en over de periode januari tot en met maart 2021 een bedrag van € 8.352,95. [naam vof] heeft ook overheidssteun ontvangen over de maanden juli tot en met september 2020, maar gezien het feit dat de huurprijsvermindering over die periode wordt afgewezen zal deze buiten beschouwing worden gelaten. Over de maand april 2021 kan de huurprijsvermindering nog niet worden berekend, nu onbekend is wat [naam vof] in die maand aan overheidssteun heeft ontvangen. De vordering zal voor zover deze betrekking heeft op de maand april 2021 aldus ook worden afgewezen. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het omzetverlies over april 2021 42,5 % bedraagt en derhalve in beginsel wel recht geeft op huurprijsvermindering, maar dat de hoogte van die huurprijsvermindering vanwege het ontbreken van gegevens op dit moment niet kan worden vastgesteld.  
       
       
     
     
       4.13 
       Tot slot zijn voor het berekenen van de huurprijsvermindering gegevens noodzakelijk omtrent de werkelijke vaste lasten van [naam vof] . [naam vof] heeft hieromtrent nog geen (volledige) gegevens overgelegd en zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte op na te melden rolzitting gegevens aan te leveren omtrent haar daadwerkelijke vaste lasten per maand over de periode maart 2020 tot en met maart 2021. WPRI mag hier vervolgens vier weken later op reageren.  
       
     
     
       4.14 
       De kantonrechter zal de zaak aldus naar na te melden rolzitting verwijzen voor het nemen van een akte aan de zijde van [naam vof] . Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.  
       
       
         
           In conventie 
         
       
     
     
       4.15 
       
        [naam vof] betwist de hoogte van de huurachterstand zoals deze door WPRI wordt gevorderd en stelt dat zij meer zou hebben betaald. Dit is door WPRI echter betwist en door [naam vof] niet nader onderbouwd. [naam vof] heeft slechts een viertal betalingsbewijzen overgelegd, waaruit blijkt dat zij in mei 2021 vier maal een bedrag van € 500,- zou hebben voldaan. Dit komt echter overeen met hetgeen WPRI heeft gesteld omtrent de betalingen die door [naam vof] worden gedaan, namelijk dat zij € 500,- per week betaalt. De kantonrechter ontgaat overigens de relevantie van deze betalingsbewijzen, nu WPRI de huurachterstand heeft berekend tot en met april 2021, en gesteld noch gebleken is dat [naam vof] deze huurachterstand inmiddels is ingelopen. [naam vof] heeft bovendien niet gesteld welke door haar gedane betalingen in het overzicht van WPRI zouden ontbreken en overige betalingsbewijzen ontbreken. Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter uit zal gaan van de betalingen zoals die zijn opgenomen in het door WPRI als productie 9 bij dagvaarding overgelegde overzicht.  
       
     
     
       4.16 
       Voorts voert [naam vof] verweer tegen de verhoogde servicekosten. WPRI probeert opzettelijk een te hoog bedrag aan servicekosten bij [naam vof] in rekening te brengen, door zelf een prijs per eenheid te verzinnen en WPRI op onredelijke wijze het aandeel van [naam vof] in de kosten heeft vastgesteld, aldus [naam vof] . WPRI heeft dit betwist en stelt dat zij de servicekosten heeft verhoogd, omdat [naam vof] steeds een aanzienlijk bedrag moest bijbetalen ten opzichte van het voorschot. Dit is door [naam vof] op zichzelf niet, althans niet gemotiveerd, betwist. WPRI heeft de wijze van vaststelling van het aandeel van [naam vof] in haar laatste akte toegelicht en deze berekeningswijze komt de Ktr niet onjuist of onredelijk voor. Voorts merkt WPRI terecht op dat de bedragen die [naam vof] noemt in het door haar opgestelde overzicht servicekosten met betrekking tot het jaar 2019 niet overeenkomen met de in de door WPRI overgelegde afrekening over 2019 genoemde bedragen. Het is de kantonrechter, zonder verdere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk waar de door [naam vof] genoemde bedragen op zijn gebaseerd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [naam vof] haar verweer op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd, hetgeen ertoe leidt dat zij de verhoogde servicekosten aan WPRI is verschuldigd. Voor zover [naam vof] de verwarming daadwerkelijk heeft dichtgedraaid doet dit aan het voorgaande niet af. In dat geval zal het uiteindelijke bedrag dat [naam vof] aan servicekosten dient te voldoen op basis van het daadwerkelijke verbruik immers lager uitvallen, zodat zij wellicht geld terug dient te krijgen. Een en ander betekent echter niet dat op voorhand reeds kan worden geconcludeerd dat de verhoging van de servicekosten onredelijk is.  
       
     
     
       4.17 
       
        [naam vof] voert daarnaast nog aan dat WPRI ten onrechte een bedrag van € 2.400,- in rekening brengt met betrekking tot een reparatie aan een lekkage in het verwarmingssysteem. Deze kosten kunnen niet voor rekening van [naam vof] worden gebracht, omdat WPRI de enige is die het probleem op kon lossen. WPRI legt artikel 9.1 van de huurovereenkomst onjuist uit en bovendien is een beroep op deze bepaling in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus [naam vof] . WPRI heeft dit betwist en voert aan dat WPRI het gehuurde casco heeft verhuurd en dat de buizen van de blokverwarming om die reden niet tot het gehuurde behoren. De buizen bevinden zich wel in het gehuurde, zodat [naam vof] de kosten voor reparatie dient te dragen. De kantonrechter overweegt als volgt. [naam vof] heeft aangevoerd dat WPRI artikel 9.1 van de huurovereenkomst onjuist uitlegt, maar heeft tegenover de toelichting van WPRI op dit punt  niet gesteld hoe deze bepaling dan wel zou moeten worden uitgelegd. Het verweer is op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd. Dat WPRI de enige zou zijn die het probleem kan oplossen is eveneens niet onderbouwd en blijkt ook overigens nergens uit, maar bovendien leidt dit op zichzelf ook nog niet direct tot de conclusie dat een beroep op artikel 9.1 van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Nu [naam vof] haar verweer op dit punt niet nader heeft onderbouwd, slaagt het verweer niet. [naam vof] dient de onderhoudskosten aldus aan WPRI te voldoen.  
       
     
     
       4.18 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de verweren van [naam vof] voor zover deze betrekking hebben op de door haar gedane huurbetalingen en de verschuldigde servicekosten niet slagen. De hoogte van de huurachterstand is voor het overige echter afhankelijk van het bedrag aan huurprijsvermindering dat in reconventie zal worden toegewezen. De beslissing in conventie zal op dit punt dan ook worden aangehouden, totdat in reconventie is beslist.  
       
     
   
   
     
       5 Beslissing   
     
       De kantonrechter: 
       
         in reconventie  
       
     
     
     - verwijst deze zaak naar de rolzitting van 23 december 2021 teneinde [naam vof] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over hetgeen hiervoor onder 4.13 is overwogen; 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     - houdt iedere verdere beslissing aan.  
     
     
       Dit vonnis is gewezen door Mr O. van der Burg, Kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2021.