ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2018:16050

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2018:16050 Rechtbank Den Haag , 06-12-2018 / 6595007 CV EXPL 18-272

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2018-12-06

Zaaknummer: 6595007 CV EXPL 18-272

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2018:16050

---

Huurovereenkomst. Verhuurder is niet verantwoordelijk voor het ophogen van de tuin van de huurder. Geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

RECHTBANK DEN HAAG 
     Zittingsplaats Gouda 
     
     
       HG 
       Zaaknummer/rolnummer: 6595007 CV EXPL 18-272 
     
     
     
       
         VONNIS van de kantonrechter d.d. 6 december 2018 in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         
          [Gedaagde sub 1]  en  [Gedaagde sub 2] , 
       eisende partijen, 
       beiden wonende te [woonplaats] 
       gemachtigde: mr. I.S. Paans, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de stichting STICHTING MOZAÏEK WONEN , 
       gevestigd te Gouda, 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. R.M. Goeman. 
     
     
     
       Partijen worden verder aangeduid als “ [gedaagden] ” en “Mozaïek Wonen". 
     
     
   
   
     
       1 Procedure 
     
       1.1 
       De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
       - de dagvaarding d.d. 15 januari 2018, met producties; 
       - de conclusie van antwoord, met producties. 
       
     
     
       1.2 
       
         Op  2 juli 2018 heeft er een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan  
         de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens [gedaagden] zijn ter comparitie hun gemachtigde alsmede [Gedaagde sub 2] verschenen. Mozaïek Wonen heeft zich ter comparitie laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde alsmede door [Medewerker Mozaiek Wonen] . 
       
       
     
     
       1.3 
       Ter comparitie is de zaak verwezen naar de rol van 4 oktober 2018 voor akte uitlaten voortgang procedure aan de zijde van [gedaagden] Op verzoek is de termijn voor het nemen van de akte verlengd tot de rol van 1 november 2018. [gedaagden] hebben op deze laatste roldatum geen akte genomen. Hierna is de zaak naar de rol verwezen voor het wijzen van vonnis. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
       2.1 
       
        [gedaagden] huren vanaf 18 juni 2003 van de rechtsvoorganger van Mozaïek Wonen de woning aan de [woonplaats] (hierna: de huurwoning). De huur bedroeg ten tijde van de dagvaarding een bedrag van € 542,03 per maand. 
       
     
     
       2.2 
       Op grond van artikel 11, lid 10, aanhef en onder e, van de huurovereenkomst komen voor rekening van huurder de navolgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden: de aanleg, de (her)ophoging, de (her)inrichting en het onderhouden van de tuin, inclusief het (de) daarbij behorende tegelpad(en), tuin(erf)afscheidingen en het terras. 
       
     
     
       2.3 
       In artikel 11, lid 12, van de huurovereenkomst wordt huurder nadrukkelijk gewezen op de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving en wordt huurder geacht met de gevolgen daarvan bekend te zijn. 
       
     
   
   
     
       3 Vordering 
     
       3.1 
       
        [gedaagden] vorderen dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           voor recht wordt verklaard dat Mozaïek Wonen als verhuurder verantwoordelijk is voor het ophogen van de tuin en de kosten hiervan moet dragen; 
         
         
           Mozaïek Wonen wordt veroordeeld om binnen 3 weken na betekening van het vonnis de tuin van [gedaagden] dusdanig op te hogen dat de tuin 1 jaar lang niet hoeft worden opgehoogd, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag dat Mozaïek Wonen in gebreke blijft, althans een zodanige beslissing als de kantonrechter juist en billijk acht; 
         
         
           de huurprijs van € 542,03 per maand wordt verminderd met een bedrag van € 108,41 per   maand, althans een zodanig bedrag dat de kantonrechter juist en billijk acht, een en ander met ingang van 1 juli 2017 of een door kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, en wel tot aan de dag dat het gebrek is verholpen; 
         
       
       - Mozaïek Wonen wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] 
       
     
     
       3.2 
       Aan hun vordering hebben [gedaagden] ten grondslag gelegd dat vanaf het moment dat zij de woning huren, hun achtertuin zeer snel verzakt. Hoewel dit in Gouda niet ongebruikelijk is, zorgt dit bij hen voor problemen omdat in de achtertuin ook nog het gemeentelijk hoofdriool loopt. Dit hoofdriool is onderheid en verzakt niet. Nu de achtertuin wel verzakt en het hoofdriool niet, komen de tegels van het terras in de achtertuin omhoog op de plek waar het hoofdriool loopt. Hierdoor kunnen [gedaagden] geen tafel en stoelen meer op het terras zetten en kan het terras lopend niet meer normaal worden gebruikt door een verhoogd risico op vallen en struikelen. Overigens was naar zeggen van [gedaagden] het terras al in de huidige omvang aanwezig toen zij de huurwoning in 2003 betrokken. Van een zelf aangebrachte voorziening kan dan ook niet worden gesproken. Hoewel [gedaagden] in het verleden zelf meerdere keren de achtertuin hebben opgehoogd, lukt hen dat nu niet meer. Het gaat om fysiek zwaar werk. En inschakeling van derden brengt hoge kosten met zich. Bovendien moet de achtertuin nu iedere 2 maanden worden opgehoogd. [gedaagden] menen dat het ophogen van de achtertuin groot onderhoud betreft dat voor rekening van Mozaïek Wonen komt. Het ophogen van de achtertuin kan volgens [gedaagden] nadrukkelijk niet worden gezien als klein onderhoud als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen. [gedaagden] verwijzen in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 30 november 1990 (NJ1991, 704). Voorts zijn [gedaagden] van mening dat het verzakken van de achtertuin kan worden aangemerkt als een gebrek. Mozaïek Wonen dient dit gebrek te herstellen. Ondanks herhaalde verzoeken van de kant van [gedaagden] is Mozaïek Wonen hiertoe niet overgegaan. Vandaar dat [gedaagden] thans de ophoging van de achtertuin vorderen op straffe van een dwangsom. Zoals al is aangegeven, kan het terras niet normaal worden gebruikt. Hierdoor is er sprake van een verminderd woongenot dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. 
       
     
   
   
     
       4 Verweer 
     
       4.1 
       Mozaïek Wonen betwist gemotiveerd de vordering van [gedaagden] en concludeert tot afwijzing van deze vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van Mozaïek Wonen waaronder begrepen de nakosten. Voor zover van belang zal de kantonrechter bij de beoordeling op het verweer van Mozaïek Wonen ingaan. 
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
       5.1 
       Het meest verstrekkende verweer van Mozaïek Wonen betreft een beroep op verjaring. Volgens Mozaïek Wonen zijn [gedaagden] al zo’n 15 jaar bekend met de nu door hen als tekortkoming dan wel gebrek aangeduide verzakking van hun achtertuin. Al die tijd hebben [gedaagden] geen actie ondernomen. Dat maakt, aldus Mozaïek Wonen, dat de aanspraken van [gedaagden] thans (deels) zijn verjaard. Gezien het bijzonder lange tijdsverloop is naar de mening van Mozaïek Wonen enige aanspraak van [gedaagden] bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter kan echter Mozaïek Wonen niet volgen. De vordering van [gedaagden] houdt namelijk - zo begrijpt de kantonrechter het - verband met de gestelde omstandigheid dat sinds enige tijd de verzakking van de achtertuin zo ernstig is geworden dat het niet langer kan worden aangemerkt als een kleine herstelling. Gelet hierop kan het beroep van Mozaïek Wonen op verjaring niet slagen. 
       
     
     
       5.2 
       Gesteld voor de vraag of de verzakking van de achtertuin niet langer kan worden aangemerkt als een kleine herstelling, overweegt de kantonrechter allereerst dat op grond van het bepaalde onder l van de bijlage behorende bij het Besluit kleine herstellingen in ieder geval als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW worden aangemerkt: 
       
       
         
           “het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze  
         
         
             onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval: 
         
         
             . bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde  
         
         
               behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van 
         
         
               opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding; 
         
         
             . het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde; 
         
         
             . … 
         
         
             . het vervangen van gebroken tegels;” 
         
       
       
       
         Wanneer nu deze bepaling wordt bezien in onderlinge samenhang met de onder 2.2 aangehaalde bepaling uit de huurovereenkomst, dan kan het periodiek ophogen ( Mozaïek Wonen spreekt van egaliseren, ktr. ) van de achtertuin worden gezien als een kleine herstelling. Zeker nu het Mozaïek Wonen is die op verzoek de benodigde hoeveelheid aarde en zand naast de tuin van [gedaagden] aflevert. Gelet ook op het door [gedaagden] aangehaalde arrest van de Hoge Raad d.d. 30 november 1990, is dit anders indien het gaat om periodiek groot onderhoud om ernstige verzakkingen te verhelpen. 
       
       
     
     
       5.3 
       Dat in dit geval kan worden gesproken van ernstige verzakkingen die periodiek groot onderhoud vergen, is de kantonrechter niet gebleken. Uit de stukken en uit wat partijen ter comparitie naar voren hebben gebracht, maakt de kantonrechter juist op dat er sprake is van een gelijkmatige verzakking van de achtertuin.  
       
       
         Voor de stellingen dat de inschakeling van derden hoge kosten met zich brengt en dat de achtertuin inmiddels iedere 2 maanden moet worden opgehoogd, heeft de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten kunnen vinden. Verder mag het zo zijn dat door de verzakking de terrastegels die boven het hoofdriool liggen, omhoog komen, maar van [gedaagden] mag als goed huurder worden verwacht dat zij hun achtertuin en het daarin aanwezige terras zodanig inrichten dan wel aanpassen dat deze situatie zich in de toekomst niet meer voordoet. Hierbij maakt het niet uit of het terras als een zelf aangebrachte voorziening moet worden aangemerkt. 
       
       
     
     
       5.4 
       Het verzakken van de achtertuin kan ook niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204, lid 2, BW worden gezien. Immers, in elk geval vanaf het ondertekenen van de huurovereenkomst waren [gedaagden] op de hoogte van de slechte bodemgesteldheid in Gouda en omgeving van de daaruit voortvloeiende gevolgen. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat ook de feitelijke stoornis als gevolg van de aanwezigheid van het onderheide hoofdriool geen gebrek is. 
       
     
     
       5.5 
       Uit het voorgaande vloeit voort dat de gevorderde verklaring van recht niet kan worden toegewezen. Tevens is er geen grond om Mozaïek Wonen te veroordelen om op straffe van een dwangsom de achtertuin dusdanig op te hogen dat dit binnen een jaar niet opnieuw behoeft te gebeuren. Nu er geen sprake is van een gebrek kan de gevorderde huurprijsvermindering evenmin worden toegewezen. 
       
     
     
       5.6 
       Omdat de gehele vordering zal worden afgewezen, zullen [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Mozaïek Wonen daaronder begrepen de nakosten voor zover deze daadwerkelijk worden gemaakt. 
       
     
     
       5.7 
       Hoewel zij daartoe niet verplicht kan worden, zou het - gelet op wat ter comparitie is besproken - Mozaïek Wonen sieren indien zij naast het aanleveren van de benodigde hoeveelheid grond en zand [gedaagden] behulpzaam zou zijn bij het herinrichten dan wel het aanpassen van de achtertuin en het daarin aanwezige terras. 
       
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       De kantonrechter:  
     
     
     - wijst af de vordering van [gedaagden] ; 
     
     - veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van Mozaïek Wonen, tot op heden vastgesteld op een bedrag van € 200,00 aan gemachtigdensalaris en de nakosten voor zover deze daadwerkelijk worden gemaakt; 
     
     - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 december 2018.