ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2020:3147

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2020:3147 Rechtbank Midden-Nederland , 04-08-2020 / UTR 19/5405

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2020-08-04

Zaaknummer: UTR 19/5405

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:3147

---

WOZ

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Zittingsplaats Utrecht 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummer: UTR 19/5405  
     
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2020 in de zaak tussen 
     
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder. 
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1 
       Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak,  [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 731.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2019 (de aanslag) bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 22 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.3 
       Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.4 
       De rechtbank heeft het beroep behandeld op haar zitting van 16 juli 2020. Vanwege maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser was bij de zitting aanwezig, vergezeld door taxateur [taxateur 1] . Namens verweerder was taxateur [taxateur 2] aanwezig. 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1 
       Eiser is eigenaar van de woning. De kenmerken van de woning zijn vermeld in de hieronder opgenomen samenvatting van het taxatieverslag.  
       
     
     
       2.2. 
        Verweerder heeft eiser in de bezwaarfase ter onderbouwing van de taxatie een taxatieverslag gestuurd (het taxatieverslag). Verweerder heeft het taxatieverslag aangevuld met het als bijlage bij het verweerschrift gevoegde document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen”. 
       
     
     
       2.3 
       Het taxatieverslag bevat de hieronder opgenomen gegevens betreffende de woning en drie andere in [woonplaats] gelegen woningen (vergelijkingsobjecten), die volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar zijn met de woning.  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Woning 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 1920 
               
               
                 1920 
               
               
                 1920 
               
               
                 1912 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
             
             
               
                 buurt 
               
               
                 -- 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
             
             
               
                 inhoud woning 
               
               
                 515 m3 
               
               
                 590 m3  
               
               
                  565 m3 
               
               
                 565 m3 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 316 m2 
               
               
                   354m2 
               
               
                  352 m2 
               
               
                  270 m2 
               
             
             
               
                 berging/schuur 
               
               
                 -- 
               
               
                 1 x 
               
               
                 1 x 
               
               
                 1 x 
               
             
             
               
                 garage/berging 
               
               
                 29 m2 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 dakkapel < 1 m2 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 1 x 
               
             
             
               
                 dakkapel > 1 m2 < 3 m2 
               
               
                 1 x 
               
               
                  1 x 
               
               
                 1 x 
               
               
                 2 x 
               
             
             
               
                 dakkapel > 3 m2 
               
               
                 1 x 
               
               
                 -- 
               
               
                 2 x 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 kelder/souterrain 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 16 m3 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 serre 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 30 m3 
               
             
             
               
                 aanbouw/vergroting 
               
               
                 26 m3 
                 (bwjr.1962) 
               
               
                 16 m3 
                 (bwjr.1993) 
               
               
                 -- 
               
               
                 20 m3 
                 (bwjr.2018) 
               
             
             
               
                 verkoopdatum 
               
               
                 -- 
               
               
                 01-09-17 
               
               
                 29-09-17 
               
               
                 28-02-18 
               
             
             
               
                 verkoopprijs 
               
               
                 -- 
               
               
                 €  865.000 
               
               
                 €  895.000 
               
               
                 €   830.000 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 2019 
               
               
                 € 731.000 
               
               
                 €  917.000 
               
               
                 €  939.000 
               
               
                 €   815.000 
               
             
             
               
                 WOZ-waarde 2018 
               
               
                 € 650.000 
               
               
                 €  802.000 
               
               
                 €  820.000 
               
               
                 €   789.000 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4 
       Ook het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” bevat gegevens betreffende de woning en drie eveneens in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft deze gegevens in de onderstaande matrix (de matrix) samengevat. 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Woning 
               
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
               
                 1920 
               
               
                 1916 
               
               
                 1907 
               
               
                 1914 
               
             
             
               
                 type 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
               
                 2^1 kap 
               
             
             
               
                 buurt 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
               
                 
                  [buurt]
                 
               
             
             
               
                 woning 
               
               
                 515 m3 
               
               
                 590 m3  
               
               
                  582 m3 
               
               
                 344 m3 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m3 
               
               
                  €       735 
               
               
                 €       1.039 
               
               
                 €          738 
               
               
                 €              780 
               
             
             
               
                 voldoet goed aan  
                 wooneisen (+ 10 %) 
               
               
                 -- 
               
               
                 €          104 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 onderhoud goed  
                 (+ 10%) 
               
               
                 -- 
               
               
                 €          104 
               
               
                 €            74 
               
               
                 €                  --  
               
             
             
               
                 
                   deelwaarde woning 
                 
               
               
                 
                   € 378.525 
                 
               
               
                 
                   €   627.141 
                 
               
               
                 
                   €   472.468 
                 
               
               
                 
                   €       268.320 
                 
               
             
             
               
                 grond 
               
               
                 312 m2 
               
               
                   354m2 
               
               
                  261 m2 
               
               
                  391 m2 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m2 
               
               
                 €     1.000 
               
               
                 €      1.000 
               
               
                 €  1.000 m2 
               
               
                 €           1.000 
               
             
             
               
                 
                   deelwaarde grond 
                 
               
               
                 
                   € 312.000 
                 
               
               
                 
                   €  354.000 
                 
               
               
                 
                   €  261.000 
                 
               
               
                 
                   €       368.250 
                   
                 
               
             
             
               
                 overige onderdelen 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 berging/schuur 
               
               
                 -- 
               
               
                 18 m2 
               
               
                 13 m2 
               
               
                 1 x 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m2/stuk 
               
               
                 -- 
               
               
                 €        550 
               
               
                 €       550 
               
               
                 €        7.000 
               
             
             
               
                 garage/berging 
               
               
                 29 m2 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m2 
               
               
                 €     600 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 dakkapel < 1 m2 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 rekenprijs per stuk 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 dakkapel > 1 m2 < 3 m2 
               
               
                 1 x 
               
               
                  2 x 
               
               
                 3 x 
               
               
                 3 x 
               
             
             
               
                 rekenprijs per stuk 
               
               
                 €    4.000 
               
               
                 €         4.000 
               
               
                 €       4.000 
               
               
                 €          4.000 
               
             
             
               
                 dakkapel > 3 m2 
               
               
                 1 x 
               
               
                 1 x 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 rekenprijs per stuk 
               
               
                 €    6.000 
               
               
                 €         6.000 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 kelder/souterrain 
               
               
                 -- 
               
               
                 16 m3 
               
               
                 31 m3 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m3 
               
               
                 -- 
               
               
                 €            727 
               
               
                 € 369 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 serre 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 30 m3 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m3 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 €         369 
               
               
                 -- 
               
             
             
               
                 dakopbouw 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 11 m3 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m3 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 -- 
               
               
                 €               780 
               
             
             
               
                 aanbouw/vergroting 
               
               
                 26 m3 
                 
               
               
                 51 m3 
               
               
                 -- 
               
               
                 20 m3 
               
             
             
               
                 rekenprijs per m3 
               
               
                 €        515 
                 
               
               
                 €            104 
               
               
                 -- 
               
               
                 €              546 
               
             
             
               
                 
                   deelwaarde overige onderdelen 
                 
               
               
                 
                   €   40.777 
                 
               
               
                 
                   €       69.304    
                 
               
               
                 
                   €     41.659 
                 
               
               
                 
                   €          38.500 
                 
               
             
             
               
                 verkoopdatum 
               
               
                 -- 
               
               
                 01-10-18 
               
               
                 30-06-17 
               
               
                 01-08-17 
               
             
             
               
                 
                   verkoopprijs 
                 
               
               
                 
                   -- 
                 
               
               
                 
                   €  1.025.000 
                 
               
               
                 
                   €    725.000 
                 
               
               
                 
                   €        645.000 
                 
               
             
             
               
                 
                   getaxeerde waarde 2019 
                 
               
               
                 
                   € 731.000 
                 
               
               
                 
                   €     960.445 
                 
               
               
                 
                   €    775.127 
                 
               
               
                 
                   €        675.070 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         Het document “Taxatieopbouw [adres 1] en onderbouwende verkopen” omvat verder de hieronder opgenomen grondstaffel: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 van 
               
               
                 tot en met 
               
               
                 percentage 
               
               
                 rekenprijs 
               
             
             
               
                 0 
               
               
                 300 
               
               
                 100 
               
               
                 €   1.000 
               
             
             
               
                 301 
               
               
                 400 
               
               
                 75 
               
               
                 €      750 
               
             
             
               
                 401 
               
               
                 500 
               
               
                 50 
               
               
                 €      500 
               
             
             
               
                 501 
               
               
                 600 
               
               
                 25 
               
               
                 €      250 
               
             
             
               
                 601 
               
               
                 
               
               
                 5 
               
               
                 €      100 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     Geschil 
     
     
       3.	In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt zich op het standpunt dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 610.000. Verweerder beantwoordt de vraag ontkennend. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).  
       
     
     
       4.2 
       Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.  
       
     
     
       4.3 
       
         Zoals volgt uit het taxatieverslag en de matrix heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode).  
         Het  taxatieverslag  bevat een opsomming van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De opgesomde verschillen betreffen het bouwjaar, het type, de locatie (buurt) en de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten, de oppervlakte van de bij de woning en de vergelijkingsobjecten behorende grond en de afmetingen (in m2 of m3) of het aantal van de door verweerder afzonderlijk benoemde onderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten (bergingen, garages, dakkapellen, op- en aanbouwen enzovoorts). Verweerder laat echter na het door hem bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten aan deze verschillen toegekende gewicht te kwantificeren en te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Gelet hierop voldoet het taxatieverslag niet aan de daaraan in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ gestelde eisen, met name niet aan de eis dat het taxatieverslag een motivering van de individuele afwijking van de relevante marktgegevens en de getaxeerde waarde moet bevatten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieverslag niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
         In de gegevens die zijn samengevat in de  matrix  heeft verweerder eveneens een aantal verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten opgesomd. Deze opsomming is vergelijkbaar met die in het taxatieverslag. Verweerder heeft de verschillen, met uitzondering van de verschillen in bouwjaar, type en locatie (buurt), gekwantificeerd in rekenprijzen per stuk, per m3 of per m2. Hij heeft echter nagelaten deze rekenprijzen te onderbouwen met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Dit geldt ook voor de onderbouwing van de rekenprijzen per m2 van de grond met de door hem overgelegde grondstaffel, aangezien deze grondstaffel evenmin met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens is onderbouwd. 
         Eiser heeft gewezen op twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam betreffende de voor 2009 en 2010 vastgestelde waarden van de woning en op de uitspraak die (de rechtsvoorganger van) verweerder heeft gedaan op het bezwaar van eiser betreffende de voor het jaar 2011 vastgestelde waarde van de woning. Eiser betoogt dat uit deze uitspraken duidelijk naar voren komt dat bij de bepaling van de waarde van de woning rekening moet worden gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder. Dit geldt, aldus eiser, ook voor de voor het onderhavige kalenderjaar vastgestelde waarde.  
         Verweerder is het op dit punt in beginsel eens met eiser. Daarvan uitgaande ligt het op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat hij (in voldoende mate) rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder.  Desgevraagd heeft hij echter niet kunnen aangeven waar de negatieve invloed van de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, in de taxatieopbouw en/of de onderbouwing daarvan tot uitdrukking komt. Gelet daarop heeft verweerder, met hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardebepaling met de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, (in voldoende mate) rekening heeft gehouden.  
       
     
     
       4.4 
       Gelet op het vorenstaande heeft verweerder met het taxatieverslag en de in de matrix samengevatte gegevens niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Ook met wat hij overigens heeft aangevoerd, is hij daarin niet geslaagd.  
     
     
       4.5. 
       
         Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.  
         Eiser stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 610.000. Hij beroept zich daartoe op de WOZ-waarden die voor dezelfde peildatum zijn vastgesteld voor andere, volgens hem vergelijkbare, woningen. Hierin volgt de rechtbank eiser niet. Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde van een woning voor een bepaald kalenderjaar, anders dan eiser kennelijk meent, niet worden gebaseerd op de vastgestelde waarden van andere woningen voor hetzelfde kalenderjaar. Evenmin kan de waarde van een woning worden afgeleid uit de voor een of meer eerdere kalenderjaren voor die woning vastgestelde waarden.  
         Eiser heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, dient te leiden tot een nadere vaststelling van de vastgestelde waarde van de woning op € 610.000. Ook overigens heeft eiser geen feiten aangedragen die een nadere vaststelling van de waarde van de woning op dat bedrag zouden kunnen rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.6 
       Gelet op het voorgaande is ook eiser niet in het van hem verlangde bewijs geslaagd.  
     
     
       4.7. 
       Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, waaronder de ondoelmatige indeling van de woning, in het bijzonder de zolder, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 680.000,-.   
       
     
     
       5.1 
       Het beroep is gegrond.  
       
     
     
       5.2 
       Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken. 
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         bepaalt dat de waarde op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 680.000;  
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;  
       
       
         draagt verweerder op het betaalde griffierecht van €  47,- aan eiser te vergoeden.  
       
     
     
     
       Deze uitspraak is op 4 augustus 2020 gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier.  
       Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       
         De griffier en de rechter zijn niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen. 
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
   
   
     Hoger beroep 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. 
   
   
      Kennelijke fout. 391 x € 1.000 ≠ 368.350. Bedoeld is waarschijnlijk 300 x € 1.000 + 91 x 750 = 368.250. Zie de onder de matrix opgenomen grondstaffel.