ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3943

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3943 Gerechtshof Amsterdam , 01-12-2020 / 19/00282

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-01

Zaaknummer: 19/00282

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3943

---

De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Kenmerk 19/00282 
     
     
       1 december 2020 
     
     
     
       
         uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te Amsterdam, belanghebbende, 
       (gemachtigde: mr. S. van Odijk) 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/1838 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij beschikking met dagtekening 28 februari 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.624.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt. Nu de beschikking ten name van belanghebbende is vastgesteld ziet het Hof geen aanleiding om belanghebbendes echtgenote eveneens als belanghebbende aan te merken. 
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 31 januari 2018, de WOZ-waarde van het Object gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 12 februari 2019 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar  ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 maart 2019 en aangevuld bij brief van 18 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van belanghebbende zijn op 13 juni 2019 en op 24 juni 2020 nadere stukken ontvangen. Deze stukken zijn in afschrift aan de heffingsambtenaar verstrekt. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
     
     
       1.6. 
       Een na de zitting op 24 september 2020 ter griffie ontvangen e-mailbericht (met bijlage) van belanghebbendes gemachtigde, waar het Hof niet om heeft verzocht, vormt voor het Hof geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Het toegezonden stuk zal niet tot de gedingstukken worden gerekend en is buiten beschouwing gelaten. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.  
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is tezamen met zijn echtgenote eigenaar en gebruiker van het Object. Het Object betreft een twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 229 m2 en een perceeloppervlakte (kavel) van 357 m2.  Het Object heeft een garage, welke in gebruik is als berging, en een kelder.  
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase (als bijlage bij zijn verweerschrift) ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.624.000 een taxatierapport van 11 juli 2018 (hierna: het taxatierapport) overgelegd met daarbij een ‘overzicht taxatiewaarden’. In dit overzicht staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten.  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Vergelijkingsobjecten   
               
               
                 Transactie-datum 
               
               
                 Gecorrigeerde transactieprijs  
               
               
                 Erfpacht-correctie 
               
               
                 Opper-vlakte   
               
               
                 Prijs/m2 
               
             
             
               
                 
                  [B-straat 1]
                 
                 
               
               
                 14-7-2016 
               
               
                 woondeel  
               
               
                 € 1.251.163 
               
               
                 € 76.312 
               
               
                 207 m2 
               
               
                 € 6.044 
               
             
             
               
                 kavel 
               
               
                 € 305.970 
               
               
                 
               
               
                 282 m2 
               
               
                 € 1.085 
               
             
             
               
                 
                  [C-straat 1]
                 
               
               
                 12-8-2016 
               
               
                 woondeel  
               
               
                 € 1.366.958 
               
               
                 € 80.142 
               
               
                 209 m2 
               
               
                 € 6.540 
               
             
             
               
                 kavel 
               
               
                 € 424.842 
               
               
                 
               
               
                 314 m2 
               
               
                 € 1.535 
               
             
             
               
                 
                  [D-straat 1]  
               
               
                 15-3-2016 
               
               
                 woondeel  
               
               
                 € 1.788.380 
               
               
                 € 134.822 
               
               
                 326 m2 
               
               
                 € 5.486 
               
             
             
               
                 kavel 
               
               
                 € 588.879 
               
               
                 
               
               
                 531 m2 
               
               
                 € 1.109 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter bepaling van de gecorrigeerde transactieprijs op de (werkelijke) transactieprijs een erfpachtcorrectie en een correctie voor de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum toegepast. De heffingsambtenaar heeft voorts in het overzicht aan de kelder en de garage van het Object respectievelijk waarden van € 6.000 en € 33.000 toegekend. De in het taxatierapport door de heffingsambtenaar voor de zolder voorgestane waarde van € 8.000 staat hij in hoger beroep niet langer voor.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het Object niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van € 1.460.000 voor. De heffingsambtenaar stelt zich op standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en derhalve de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden. 
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Het oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen en beslist (in deze uitspraak wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder, wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en tezamen met zijn echtgenote als ‘eisers’ en het Object als ‘de woning’): 
     
     
     
       “5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     
     
     6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 
     1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser? 
     2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? 
     
     
       
         Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 
       
     
     
     7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.  
     
     8. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op zitting het vergelijkingsobject gelegen aan de [E-straat 1] niet langer handhaaft, omdat dit vergelijkingsobject het minst geschikt is van de vier door de heffingsambtenaar in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten. Het pand is qua woningdeel en kavel aanzienlijk groter dan de overige panden. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject dan ook buiten beschouwing. De rechtbank acht de drie andere vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.  
     
     
       
         Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 
       
     
     
     9. Eisers voeren – kort samengevat – aan dat de heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport is uitgegaan van een onjuist aantal m² van de woning van eisers. Volgens eisers beslaat hun woningdeel 225 m² en niet 230 m². Daarnaast had de heffingsambtenaar ook nog de m² van de inpandige garage moeten aftrekken om dubbeltelling te voorkomen, aldus eisers. De garage is immers afzonderlijk gewaardeerd op € 33.000. Verder vinden eisers dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en doet, ook na ontvangst van de taxatie-technische onderbouwing door de heffingsambtenaar, de keuze van vergelijkingsobjecten nog steeds willekeurig aan. De heffingsambtenaar handelt willekeurig bij de extrapolatie van verkoopprijs naar WOZ-waarde, aldus eisers. De heffingsambtenaar heeft ook geen rekening gehouden met de omstandigheden die door eisers zijn aangevoerd op grond waarvan de waarde van de woning naar verhouding lager moet worden ingeschat dan die van de vergelijkingsobjecten. De woning van eisers ligt aan een drukke doorgaande weg, waar ook bussen overheen rijden, dit in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten.  
     
     10. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. De keuze van vergelijkingsobjecten ligt in eerste instantie bij de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast van de waarde van de woning rust.  
     De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. Eisers klacht daarover is ongegrond. 
     
     11. Ten aanzien van de grootte van de woning van eisers overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft op zitting aangegeven dat eerder te weinig dan te veel m² zijn gerekend. De woningen worden door de heffingsambtenaar ingemeten vanaf de bouwtekeningen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de NEN-norm 2580. Verweerder is voor de woning van eisers uitgegaan van de bouwtekeningen uit 2007. De gebruikersoppervlakte van het woningdeel van eisers is volgens deze bouwtekeningen 230,3 m² en van de garage 13 m². Oorspronkelijk was de woning in totaal 287 m², dit was inclusief onder andere een zolder en een kelder. Hierover is in 2010 discussie ontstaan en dit heeft in 2010 geleid tot een opname ter plaatse, aldus de heffingsambtenaar. Tot 2017 is door de heffingsambtenaar uitgegaan van een woningdeel van 225 m², maar dit is nu aangepast naar 230 m² op basis van de bouwtekeningen en de NEN-norm 2580. Ook indien veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van een oppervlakte van het woningdeel van 225 m², dan nog is naar het oordeel van de rechtbank de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld, omdat ook bij dat metrage de waarde van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de vastgestelde waarde voor het woningdeel van de woning. 
     
     12. Voor zover er verschillen bestaan tussen de drie vergelijkingsobjecten en de woning van eisers ten aanzien van onder andere de ligging, is de rechtbank van oordeel dat deze verschillen voldoende zijn verdisconteerd in de marge van iets meer dan € 255.000 tussen de waarde van de woning van eisers en de waarde van de vergelijkingsobjecten. Deze marge is als volgt berekend. De vierkantemeterprijs van de woning van eisers is bepaald op € 4.914. De gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 6.023. Dit levert een verschil op van € 1.109. In totaal levert dit een marge op van € 255.070 (€ 1.109 maal 230 m2) tussen de eigen woning en de vergelijkingsobjecten.  
     
     13. Verder voeren eisers op zitting onder andere aan dat de erfpacht door kandidaat kopers niet als waardeverminderende factor wordt meegenomen. Bovendien is de erfpacht voor het vergelijkingsobject gelegen aan de [E-straat 1] in 2002 afgekocht tot 2062. Van de overige vergelijkingsobjecten hebben eisers geen gegevens kunnen achterhalen. 
     
     14. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.  Aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom, zodat op de transacties van de vergelijkingsobjecten een opwaartse correctie moet worden toegepast.  
     
     15. De rechtbank is van oordeel dat de toepassing van erfpachtcorrecties in dit geval niet leidt tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 76.312, € 80.142, en € 134.822. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 389 per m²-woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de nieuwe m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 6.023) en die van de woning van eisers (€ 4.914). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m²-prijzen van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven die van de woning van eisers liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend.  
     
     16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     17. Het beroep is ongegrond. Eisers krijgen dus geen gelijk.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       
         Toetsingskader 
       
     
     
       5.1.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in voornoemd artikel is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       
     
     
       5.1.2. 
       De waarde (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) van woningen kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking (zie art. 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling)).  
       
     
     
       5.1.3. 
       De belastingrechter dient te beoordelen of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld rust primair op de heffingsambtenaar (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (Oostflakkee)). 
       
       
         
           WOZ-waarde Object 
         
       
     
     
       5.2.1. 
       Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat met de verschillen tussen het Object en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Belanghebbende stelt dat het Object is gelegen aan een doorgaande weg met een grote geluidsbelasting. Daarnaast is de grondprijs niet juist berekend, aangezien deze niet het rekenkundig gemiddelde is van de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende. Ten slotte voert belanghebbende aan dat de erfpacht door potentiële kopers niet als waardeverminderende factor wordt beschouwd en dat de door de gemeente in aanmerking genomen erfpachtcorrecties dan ook te hoog zijn vastgesteld. 
       
     
     
       5.2.2. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De in dat rapport opgenomen vergelijkingsobjecten (met uitzondering van de [E-straat 1] , welk object de heffingsambtenaar ter zitting bij de rechtbank heeft laten vallen) zijn kort na de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, ligging (dichtbij het Object gelegen in [Z] ) en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met het Object. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Ter zake van de ligging van het Object aan een doorgaande weg en de - gestelde - daarmee samenhangende geluidsbelasting, overweegt het Hof allereerst dat het vergelijkingsobject [D-straat 1] een vergelijkbare ligging aan een drukke straat en een vergelijkbare geluidsbelasting heeft. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de ligging van het Object en die van de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden.  
       
     
     
       5.2.3. 
       Belanghebbende heeft terecht naar voren gebracht dat de grondwaarde die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter bepaling van de kavelprijs van het Object niet het rekenkundig gemiddelde is van de prijs per vierkante meter van de grond van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent verklaard dat hij ter bepaling van de grondwaarde grondstaffels heeft gebruikt, hetgeen - in principe - meebrengt dat die grondstaffels tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren in de zin van artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar heeft de grondstaffels voor de waardepeildatum 1 januari 2016 niet ingebracht. Het Hof acht de grondstaffels in dit geval echter niet van doorslaggevende betekenis; het verschil tussen de door de heffingsambtenaar op basis van de grondstaffels berekende grondprijs (van € 468.384) en de grondwaarde berekend op basis van de gemiddelde grondprijs van de vergelijkingsobjecten van € 422.093 ((€ 1.085 + € 1.353 + € 1.109)/3 * 357 m2) is dermate gering dat dit niet de conclusie rechtvaardigt dat heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleitte WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het bedrag van € 422.093, vermeerderd met de waarde van het woningdeel - berekend op basis van de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten - ad € 1.379.343 (€ 6.023 * 229 m2), het gebruikte stuksbedrag voor de kelder ad  € 6.000 en de garage ad € 33.000, resulteert namelijk in een waarde van € 1.840.436. Deze berekende waarde ligt dermate ruim boven de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 1.624.000, dat het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar ook zonder overleggen van de grondstaffels aan zijn bewijslast heeft voldaan dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof heeft dan ook geen aanleiding gevonden het onderzoek te schorsen om de heffingsambtenaar gelegenheid te geven de grondstaffels alsnog over te leggen en zal aan het niet overleggen van de staffels dan ook geen gevolgen verbinden. 
       
     
     
       5.2.4. 
       Hetgeen de rechtbank in haar uitspraak in overweging 14 overweegt aangaande de erfpacht acht het Hof juist en neemt het Hof over. De heffingsambtenaar heeft, kort gezegd, de erfpachtcorrectie bepaald door de contante waarde van de in de 50 jaar na de transactiedatum verschuldigde erfpachtcanons bij het transactiebedrag op te tellen. Wanneer de resterende looptijd van de erfpacht korter is dan 50 jaar, wordt voor het resterende deel een schatting gemaakt van de te verwachten jaarlijkse erfpachtcanons na afloop van de termijn en worden deze bedragen ook contant gemaakt. Belanghebbende stelt dat de erfpachtcorrectie voor het Object op nihil gesteld dient te worden, omdat, kortgezegd, in de buurt waarin het Object is gelegen de hoogte van de erfpachtcanon geen invloed heeft op de verkoopprijs van woningen. Om deze stelling te onderbouwen heeft belanghebbende een rapport ingebracht dat is opgesteld in het kader van de canonherziening van het Object in 2012. Wat verder ook zij van deze stelling van belanghebbende, deze kan niet leiden tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende en in 5.1.3 hierboven weergegeven bewijslast, namelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Immers, ook indien het Hof belanghebbende veronderstellenderwijs zou volgen en de gehele erfpachtcorrectie voor de vergelijkingsobjecten zou elimineren en daarnaast (vgl. 5.2.3) uit zou gaan van de gemiddelde grondprijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, dan nog resteert een waarde van het Object die hoger is dan die welke de heffingsambtenaar voorstaat. 
       
     
     
       5.3. 
       Het Hof is aldus van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. In hetgeen belanghebbende in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Tot slot merkt het Hof nog op dat belanghebbende enkele grieven heeft aangevoerd welke in wezen zijn gericht tegen de modelmatige waardebepaling die ten grondslag ligt aan de in de WOZ-beschikking vermelde waarde. Het Hof stelt ter zake voorop dat de heffingsambtenaar zowel in beroep als in hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde niet langer baseert op de oorspronkelijke modelmatige waardebepaling en het daarop gebaseerde “taxatieverslag” (bijlage 4 bij het beroepschrift in eerste aanleg). De heffingsambtenaar heeft in beroep en hoger beroep de door hem voorgestane WOZ-waarde gebaseerd op de “taxatie-technische onderbouwing” (met bijbehorend “overzicht taxatiewaarden”) dat hij bij brief van 11 juli 2018 aan de rechtbank heeft toegezonden. Daarin worden andere vergelijkingsobjecten vermeld dan in het taxatieverslag, hetgeen de heffingsambtenaar vrij staat. Zoals geoordeeld onder 5.3 heeft de heffingsambtenaar met de door hem ingebrachte “taxatie-technische onderbouwing” voldaan aan de op hem rustende bewijslast.  
         Daarnaast merkt het Hof op dat, nu de heffingsambtenaar zich in beroep en hoger beroep niet langer baseert op zijn oorspronkelijke modelmatige waardebepaling, de inhoud van het daaraan ten grondslag liggende computermodel (de bij het geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames) niet (meer) relevant is voor de beslechting van het geschil over de WOZ-waarde en de heffingsambtenaar daarom niet tot overlegging van de inhoud van het computermodel gehouden is (vgl. Hoge Raad 4 mei 2018, 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672, r.o. 3.4.2.). 
         De grieven betreffende de oorspronkelijke modelmatige waardebepaling slagen derhalve niet.   
       
       
       
         
           Slotsom 
         
         De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, M.J. Leijdekker en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 1 december 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     
   
   
      Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.  
   
   
      Rb. Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714.