ECLI: ECLI:NL:PHR:2022:111

Titel: ECLI:NL:PHR:2022:111 Parket bij de Hoge Raad , 28-01-2022 / 21/02399

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2022-01-28

Zaaknummer: 21/02399

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2022:111

---

Opzegging van een huur- annex exploitatieovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (stationsfietsenstalling). Kon het hof tot het oordeel komen dat de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, in de zin van art. 7:296, lid 1 onder b, BW?

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 21/02399 
       
         Zitting  28 januari 2022 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       F.F. Langemeijer 
     
     
     
     
       In de zaak van 
     
     
     Fietspoint Gouda B.V. 
     
     tegen 
     
     NS Fiets B.V. 
     
     
     
       Opzegging van een huur- annex exploitatieovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte. Kon het hof tot het oordeel komen dat de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, in de zin van art. 7:296 lid 1, onder b, BW?  
     
   
   
     
       1 Feiten en procesverloop 
     
       1.1 
       
         In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten: 
         (i) In 1990 hebben Servex B.V. en [betrokkene 1] een overeenkomst gesloten, genaamd ‘ Exploitatie-overeenkomst Stationsfietsenstalling ’. Hiermee huurde [betrokkene 1] de stationsfietsenstalling te Gouda met bijbehorende ruimten. Hij beheerde de stalling en verkreeg het recht om in het verhuurde voor eigen rekening en risico fietsen te verkopen, te repareren en te verhuren. Hiervoor zijn vergoedingen overeengekomen, waaronder een jaarlijks door Servex aan [betrokkene 1] verschuldigde vergoeding voor de kosten van de exploitatie van (uitsluitend) het stallingsgedeelte met stallingsactiviteiten.  
         (ii) Artikel 5 van deze overeenkomst luidt, voor zover hier van belang: 
       
       
         “1. Deze overeenkomst vangt aan op 1 januari 1991 en eindigt, onverminderd artikel 5 en 6 van de Algemene Voorwaarden, op 31 december 1991. 
         2. Desgevraagd zal Servex zich, uiterlijk 6 maanden voor de in lid 1 genoemde datum waarop de overeenkomst eindigt, uitspreken over het al of niet aangaan van een nieuwe overeenkomst met exploitant op dezelfde voorwaarden als in deze overeenkomst opgenomen.  
          3. (…)” 
       
       
         (iii) Verweerster in cassatie (hierna: NS Fiets) is rechtsopvolgster van Servex. Binnen de NS Groep N.V. heeft NS Fiets de taak de verbindingen tussen het reizigersvervoer per trein en andere vormen van (openbaar) vervoer te verbeteren, te stimuleren en uit te breiden. Een onderdeel daarvan is het beheer van de stationsfietsenstallingen met bijbehorende ruimten. Deze zijn eigendom van NS Vastgoed B.V. 
         (iv) Eiseres tot cassatie (hierna kortweg: Fietspoint) is rechtsopvolgster van [betrokkene 1]. Zij heeft hem met ingang van 1 januari 2002 opgevolgd via bedrijfsoverdracht en indeplaatsstelling. Sinds die datum beheert Fietspoint de fietsenstalling bij station Gouda en exploiteert zij in het verhuurde haar onderneming. Zij houdt zich daar bezig met de stalling, reparatie en de verkoop van fietsen en fietsonderdelen en met de verhuur van (OV-)fietsen.  
         (v) Als gevolg van de genoemde rechtsopvolgingen is de overeenkomst gaan gelden tussen NS Fiets enerzijds en Fietspoint anderzijds.  
         (vi) NS Fiets is met betrekking tot het beheer en de exploitatie van de stationsfietsenstallingen bezig met het landelijk invoeren van een nieuw model, overeenkomstig haar Businessplan. Met dit nieuwe model wil NS Fiets de zeggenschap over de stationsfietsenstallingen terugkrijgen als onderdeel van de OV-vervoersketen. Zij wil aansturing geven aan het stallingsproces op een door haar gekozen wijze die haar bedrijfseconomisch het meest verantwoord voorkomt en die in lijn is met haar opdracht om zich te richten op de serviceverlening aan het reizend publiek en op uitbreiding van de stallingscapaciteit bij de treinstations in heel Nederland. NS Fiets heeft haar Businessplan inzichtelijk gemaakt door middel van een onderlegger.  Kort samengevat is de bedoeling dat NS Fiets de stationsfietsenstallingen zelf beheert, tegen minder kosten en op een landelijk uniforme wijze, met herkenbare formules, een voorspelbaar aanbod en een vaste kwaliteit, op een zodanige wijze dat het openbaar gebied rondom treinstations wordt ontlast (onder meer doordat reizigers hun fiets gedurende de eerste 24 uur gratis mogen stallen, waaraan gemeenten financieel bijdragen). NS Fiets wil voor het beheer eigen districtsmanagers inzetten. Deze geven leiding aan unitmanagers die verantwoordelijk zijn voor de medewerkers in de stallingen. Unitmanagers en stallingsmedewerkers zullen aan NS Fiets ter beschikking worden gesteld door Stichting Rataplan als zgn. ‘bemensingspartner’. NS Fiets is bovendien van plan in Gouda de indeling van het verhuurde te wijzigen overeenkomstig de eisen van ProRail, zodat er meer plaats is voor het stallen van fietsen en voor het verkeer van en naar de stalling vanuit het station en – dientengevolge − minder plaats is voor commerciële (winkel-)ruimten. 
         (vii)  NS Fiets heeft op 21 juni 2016 een brief aan Fietspoint gestuurd (hierna: de opzeggingsbrief). Daarin staat:  
       
       “(…) NS Fiets is bezig met een operatie, die gericht is op de landelijke invoering van een nieuw model met betrekking tot het beheer en de exploitatie van stationsfietsenstallingen. Wij willen binnenkort ook tot invoering van het nieuwe model overgaan in de stallingen te Gouda. Daarvoor is vereist dat het beheer en de exploitatie, zoals die plaatsvinden in de huidige vorm, worden beëindigd. Beide modellen kunnen niet met elkaar worden gecombineerd. Om die reden zeg ik u namens NS Fiets B.V. de bestaande exploitatieovereenkomst op tegen 31 december 2016. (…)” 
       (viii) In deze brief schreef NS Fiets dat de overeenkomst tussen partijen een overeenkomst van opdracht is dan wel een gemengde overeenkomst waarin het element van opdracht overheerst, zodat aan Fietspoint geen beroep toekomt op wettelijke huurbescherming. Voor het geval dat Fietspoint van mening is dat art. 7:230a BW van toepassing is, wees NS Fiets haar op de mogelijkheid een verlengingsverzoek te doen. NS Fiets heeft ontruiming aangezegd per 1 januari 2017. Vervolgens stond in deze brief: 
       “Voor zover u zich op het standpunt stelt dat sprake is van een huurovereenkomst die onder de werking valt van artikel 7:290 BW e.v., hetgeen dezerzijds eveneens uitdrukkelijk wordt betwist, zeg ik u hierbij (…) de exploitatieovereenkomst op, eveneens tegen 31 december 2016, althans tegen de eerste daarvoor in aanmerking komende datum. De opzegging geschiedt alsdan op grond van (a) dringend eigen gebruik, aangezien NS Fiets B.V. in verband met de invoering van het nieuwe exploitatiemodel alsmede op grond van bedrijfseconomische redenen, bouwtechnische aspecten en/of transferdoeleinden, zelf over de stationsfietsenstalling dient te kunnen beschikken, en (b) op grond van het feit dat bij een redelijke afweging van de belangen van partijen de belangen van NS Fiets bij beëindiging van de exploitatieovereenkomst prevaleren boven uw belangen bij verlenging van de overeenkomst.” 
       (ix) Op een verzoek van Fietspoint tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft de kantonrechter op 29 augustus 2017 een beschikking gegeven.  De kantonrechter heeft in die beschikking geoordeeld dat de overeenkomst is aan te merken als een ‘gemengde’ overeenkomst – de commerciële ruimte betreft huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW; de stalling betreft opdracht en lastgeving of huur in de zin van art. 7:230a BW –, waarbij het één niet overheersend is boven het andere. De kantonrechter verbond hieraan de gevolgtrekking dat de opzeggingsbepalingen die de meeste bescherming aan de huurder bieden, te weten de art. 7:290 e.v. BW, op de gehele overeenkomst moeten worden toegepast. Die beschikking is onherroepelijk geworden. Nu partijen in de onderhavige zaak dat oordeel van de kantonrechter hebben gevolgd, heeft het gerechtshof de onder (i) hiervoor genoemde (exploitatie-)overeenkomst in haar geheel aangemerkt als een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:290 BW (zie rov. 3.9).  
     
     
       1.2 
       Op 18 mei 2018 heeft NS Fiets Fietspoint gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (zittingsplaats Gouda). Zij vorderde dat de kantonrechter het tijdstip zal bepalen waarop de overeenkomst tussen partijen zal eindigen, met vaststelling van de verplichting tot ontruiming en van het tijdstip daarvan en met veroordeling van Fietspoint in de kosten van het geding en van de tenuitvoerlegging. Aan deze vorderingen heeft NS Fiets samengevat ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (in de zin van art. 7:296, lid 1 onder b, BW). Voor het geval dat de kantonrechter toekomt aan een belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW, stelde NS Fiets dat haar belangen van meer gewicht zijn dan die van Fietspoint. Volgens NS Fiets verhindert het voortduren van de overeenkomst met Fietspoint haar om de stalling zelf in beheer te nemen overeenkomstig het Businessplan. Ter toelichting op haar standpunt dat de belangen van Fietspoint minder zwaar wegen heeft NS Fiets aangevoerd dat Fietspoint slechts de commerciële (winkel-)ruimte van haar huurt, dat de plaatselijke goodwill die Fietspoint hier heeft opgebouwd relatief gering is en dat Fietspoint geen substantiële investeringen heeft gedaan die zij nu – zoveel jaren later − nog moet terugverdienen. 
     
     
       1.3 
       Fietspoint heeft verweer gevoerd. Voor zover in cassatie nog van belang  heeft zij aangevoerd dat er geen zwaarwegende reden voor opzegging is, dat Fietspoint in een langdurige huurrelatie tot tevredenheid van NS Fiets ter plaatse een succesvolle onderneming heeft opgebouwd en dat NS Fiets het verhuurde niet dringend nodig heeft. Volgens Fietspoint kan NS Fiets de in haar Businessplan gestelde doelen ook bereiken door te blijven samenwerken met Fietspoint als huurder. Dat NS Fiets het verhuurde niet nodig heeft voor eigen gebruik, blijkt volgens Fietspoint ook uit het feit dat NS Fiets de bemensing van de fietsenstalling in een  payroll -constructie wil uitbesteden aan een derde, de Stichting Rataplan. Fietspoint stelde dat zij groot belang heeft bij het voortzetten van de overeenkomst: zij heeft een lokale klantenkring opgebouwd, zij is jegens klanten langjarige garantieverplichtingen aangegaan en zij heeft geïnvesteerd in goodwill van haar onderneming. 
     
     
       1.4 
       In een tussenvonnis van 13 december 2018 kwam de kantonrechter tot de slotsom dat de overeenkomst tussen partijen moet eindigen op de grond dat NS Fiets de aan Fietspoint Gouda ter beschikking gestelde bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Om die reden is voor een afweging van de belangen van partijen geen plaats (rov. 2.14 Ktr). De kantonrechter overwoog daartoe: 
       “2.12 Naar aanleiding van de stelling van Fietspoint Gouda, dat de situatie waarin de fietsenstallingen te Gouda door NS Fiets via een payrollconstructie worden geëxploiteerd, zich niet wezenlijk onderscheidt van de thans bestaande situatie, waarin zij de zorg voor die stallingen heeft, wordt het volgende overwogen. Het - tussen partijen niet in discussie zijnde - feit dat NS Fiets de stallingen wil exploiteren met personeel dat haar door een uitleenbedrijf ter beschikking wordt gesteld, waaronder het personeel dat - onder het gezag van de bij NS Fiets in dienst zijnde unitmanagers - de leiding heeft over de dagelijkse gang van zaken in de stallingen, is verenigbaar met haar stelling dat zij de stallingen voor eigen rekening en risico persoonlijk in gebruik wil nemen. Het zelf voor eigen rekening en risico exploiteren van een onderneming sluit immers geenszins uit dat het in de onderneming te verrichten werk wordt uitgevoerd door degenen die de ondernemer daarvoor, al dan niet door tussenkomst van een door hem gecontracteerde derde (het uitleenbedrijf), in de onderneming te werk stelt. Gelet op de door NS gepresenteerde plannen, het - naar zij onweersproken heeft gesteld - overleg dat zij daarover met de Rijksoverheid, gemeenten, NS en ProRail voert en de afspraken die zij met hen heeft gemaakt, is voldoende aannemelijk dat het gebruik dat NS Fiets van de fietsenstallingen, waaronder begrepen de stallingen te Gouda, wil gaan maken, duurzaam zal zijn.  
     
     
       2.13 
       2.13 NS Fiets voert aan dat zij de stationsfietsenstallingen zelf in gebruik wil nemen om deze te exploiteren volgens een eigen, landelijk - en derhalve ook in Gouda - te introduceren exploitatieformule. Het is voldoende aannemelijk dat zij dit wil, met het oog op het dienstbetoon aan het reizende publiek, de daarbij betrokken (algemene) belangen en de door haar geschetste bedrijfseconomische omstandigheden. Aannemelijk is ook dat NS Fiets de door Fietspoint Gouda als winkel/werkplaats geëxploiteerde ruimte voor een belangrijk deel als stalling in gebruik wil nemen. Dit leidt tot de conclusie dat NS Fiets de aan Fietspoint Gouda ter beschikking gestelde bedrijfsruimte zelf dringend nodig heeft. Daarbij is ook van belang dat niet is gesteld of anderszins is gebleken dat NS Fiets voor de realisering van haar plannen te Gouda enigerlei andere geschikte (bij het station) gelegen bedrijfsruimte in gebruik kan of zal kunnen nemen dan de door haar aan Fietspoint Gouda ter beschikking gestelde (als stalling gebouwde) bedrijfsruimte. De stelling van Fietspoint Gouda, dat NS Fiets de door haar gestelde doelen in samenwerking met Fietspoint Gouda kan bereiken, staat op zich niet in de weg aan de conclusie dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zojuist bedoelde zin. De juistheid van de stelling van Fietspoint Gouda, dat NS Fiets de door haar gestelde doelen samen met Fietspoint Gouda reeds heeft bereikt, is niet gebleken.” 
     
     
       1.5 
       De kantonrechter heeft Fietspoint in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de verhuis- en inrichtingskosten en iedere verdere beslissing aangehouden. In het daarop volgende vonnis van 2 mei 2019 heeft de kantonrechter in het dictum vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de stationsfietsenstalling te Gouda eindigt op 31 december 2019 en Fietspoint veroordeeld om uiterlijk op die datum het verhuurde te verlaten en te ontruimen. 
     
     
       1.6 
       Fietspoint heeft tegen beide vonnissen van de kantonrechter hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Den Haag. Met de grieven 10 - 19 keerde Fietspoint zich tegen het oordeel (in rov. 2.12 – 2.14 van het tussenvonnis van 13 december 2018) dat NS Fiets de aan Fietspoint ter beschikking gestelde bedrijfsruimte zelf dringend nodig heeft en dat daarom geen plaats is voor een belangenafweging. 
     
     
       1.7 
       Bij arrest van 9 maart 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:337)  heeft het hof de grieven verworpen, de vonnissen van 13 december 2018 en 2 mei 2019 bekrachtigd en Fietspoint veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Uitsluitend ten aanzien van de proceskostenbeslissing heeft het hof zijn arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard.  
     
     
       1.8 
       Het hof heeft het wettelijk kader voor de opzegging geschetst in rov. 6.1 – 6.2. Vervolgens is het hof ingegaan op de opzegtermijn (rov. 6.3) en de opzeggingsgronden in artikel 5 van de toepasselijke algemene voorwaarden (rov. 6.4 – 6.5). Deze overwegingen zijn in cassatie niet bestreden.  
     
     
       1.9 
       Het hof overweegt in rov. 6.6 (i) dat de belangen van NS Fiets bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan die van Fietspoint bij verdere verlenging van de overeenkomst en (ii) dat NS Fiets aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. Het hof heeft dit uitgewerkt als volgt: 
       “ belang en dringend eigen gebruik bij NS Fiets  
     
     
       
         6.7 Uit wat NS Fiets in deze zaak (onbestreden) over onder meer haar Businessplan heeft gesteld, blijkt het volgende. NS Fiets moet stallingsruimte bij de stations zoveel mogelijk uitbreiden, omdat het gebruik van de fiets in het voor- en natransport van en naar stations groeit en men wil voorkomen dat fietsen rond treinstations (hinderlijk) op straat worden gestald. Met de huidige door NS Fiets gebruikte exploitatieovereenkomsten (zoals de Overeenkomst tussen partijen) zijn landelijk de verschillen tussen de stallingen bij de treinstations te groot. Voor de door reizigers ervaren kwaliteit is een uniforme landelijke aanpak van de stallingen nodig. NS Fiets wil ook meer controle hebben over de kwaliteit van de fietsenstallings-dienstverlening aan de reizigers. Op landelijk niveau heeft zij met de NS, Pro Rail en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en in samenspraak met het Ministerie van Infrastructuur en Milieu overlegd om te voorzien in een goede en uniforme aanpak op het gebied van fietsparkeren in stationsomgevingen. Met de gemeente Gouda heeft NS Fiets een overeenkomst gesloten (in concept - te ondertekenen zodra Fietspoint het gehuurde heeft ontruimd), waarin zij zich verbindt om ervoor te zorgen dat reizigers elke eerste 24 uur gratis en daarna tegen een laag tarief, gebruik kunnen maken van de fietsenstalling in het gehuurde. Ook andere afspraken rond de exploitatie van het gehuurde zijn gemaakt.  
         
       
     
     
       
         6.8 Het hof overweegt dat de door NS Fiets met het Businessplan voorgestane exploitatie van het gehuurde door haar zelf moet worden uitgevoerd. Dat kan Fietspoint niet voor NS Fiets doen, omdat NS Fiets de exploitatie landelijk en uniform invoert (dus niet alleen bij de stalling in Gouda) en daartoe eigen districtmanagers wil inzetten die voor rekening en risico van NS Fiets de uit te voeren exploitatie leiden. Een onderneming zoals die van Fietspoint, die zelf exploitatie- en andere aanspraken uit hoofde van de Overeenkomst heeft, past daar niet tussen. Dit wordt bijvoorbeeld duidelijk met de in deze zaak gegeven omstandigheid dat Fietspoint de reparatie van e-bikes ter hand neemt (en wil blijven nemen), terwijl NS Fiets juist van dergelijke reparaties in haar stallingen wil afzien omdat die niet passen in haar uniforme, eenvoudige en bescheiden, opzet. NS Fiets heeft met de tussen haar en Fietspoint gesloten Overeenkomst onvoldoende invloed op de werkwijze van Fietspoint en daarmee op de eenvormigheid van de aard en kwaliteit van de dienstverlening door Fietspoint aan de gebruikers van de stalling. Zij kan onder de Overeenkomst de exploitatie in het gehuurde niet rechtstreeks zelf aansturen. Bovendien neemt de commerciële (winkel)ruimte van Fietspoint in het gehuurde meer ruimte in beslag dan voor de stalling van fietsen van de OV-reiziger volgens NS Fiets nodig is. Voor een exploitatie van het gehuurde conform het Businessplan moet NS Fiets het gehuurde dus zelf in gebruik nemen. De door Fietspoint gestelde mogelijkheid voor NS Fiets om over inpassing van het Businessplan (bijvoorbeeld het eerste 24 uur gratis-concept) met Fietspoint als huurder in overleg te treden, biedt naar het oordeel van het hof geen alternatief aan NS Fiets dat aan de opzegging in de weg kan staan. NS Fiets zou dan namelijk voornoemde zeggenschap over de (landelijk in te voeren) wijze van exploitatie in het gehuurde met Fietspoint moeten delen. Een dergelijke vergaande samenwerking met haar huurder kan niet van NS Fiets gevergd worden.  
         
       
     
     
       6.9 Dat NS Fiets de bemensing van de stallingen uitbesteedt aan de Stichting Rataplan, betekent niet dat NS Fiets het gehuurde niet zelf in gebruik gaat nemen. Dat doet NS Fiets duidelijk wel. NS Fiets zet voor het beheer van de stallingen haar eigen districtsmanagers in om de medewerkers in de stallingen aan te sturen. NS Fiets (niet de Stichting Rataplan) draagt de financiële risico’s van de exploitatie en zij bepaalt de wijze van exploitatie. Zij heeft de zeggenschap over de operationele en financiële bedrijfsvoering in de stalling. Zij bepaalt het beleid, is verantwoordelijk voor opleiding en instructie van het personeel en voor de commerciële productontwikkeling en de ‘look & feel’ van het fietsparkeren in het gehuurde (en bij de andere treinstations). Ook kosten van personeelsleden die gedurende hun dienstverband met de bemensingspartner ziek of arbeidsongeschikt worden, komen voor rekening van NS Fiets. Bovendien blijft het gehuurde onder het Businessplan in handen van NS Fiets - de Stichting Rataplan wordt geen huurder (en ook een ander niet).  
       
         belangen van Fietspoint  
       
     
     
       
         6.10 De lange periode dat Fietspoint het gehuurde huurt en daarin - naar tevredenheid van NS Fiets - een succesvolle onderneming heeft opgebouwd, staat niet aan opzegging in de weg. De periode van vijf plus vijf jaar waarin de wetgever bijzondere huurbescherming aan de bedrijfsruimtehuurder wil bieden, is voorbij. Voor het oordeel dat Fietspoint méér huurbescherming moet krijgen dan de wettelijke opzeggingsbepalingen haar toekennen, ziet het hof geen aanleiding. Huurovereenkomsten zijn (anders dan eigendom) uit hun aard eindig. Wanneer Fietspoint investeringen in het gehuurde heeft gedaan, deed zij dat voor eigen risico en wetend dat de Overeenkomst zou kunnen eindigen. Bovendien zijn de investeringen, voorzover Fietspoint die heeft laten zien, niet zodanig dat deze niet geacht kunnen worden al terug verdiend en afgeschreven te zijn. Naamsbekendheid en een goede reputatie kan zij meenemen naar een andere locatie. Dat het niet mogelijk is om in de direct nabije omgeving van het station Gouda een geschikte locatie voor haar onderneming te vinden, weegt onvoldoende zwaar tegenover het belang van NS Fiets bij het gehuurde. De onderneming van Fietspoint kan zich op een verder van het station verwijderde locatie vestigen en daar een nieuwe klantenkring opbouwen. Aangegane garantieverplichtingen kan zij vanuit een andere locatie vervullen.  
         
       
     
     
       
         6.11 Het voorgaande betekent dat de belangen van Fietspoint niet opwegen tegen het belang van NS fiets om het gehuurde zelf te exploiteren.”  
         
       
     
     
       1.10 
       Fietspoint heeft − tijdig − beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van 9 maart 2021. NS Fiets heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en haar standpunt schriftelijk doen toelichten. Fietspoint heeft daarop gerepliceerd. 
     
   
   
     
       2 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       2.1 
       Bij de beoordeling van het middel kan tot uitgangspunt dienen (a) dat de opzegging van de gehele overeenkomst – en daarmee: de vordering − door het hof is getoetst aan de hand van de bepalingen over opzegging van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 e.v. BW  en (b) dat het hof in dit geval art. 7:300 BW van toepassing heeft geacht (zie rov. 6.1 - 6.2, in cassatie onbestreden).  
     
     
       2.2 
       Het bepaalde in art. 7:300 (lid 2 en lid 3) BW brengt volgens het hof mee dat de opzegging behoort te voldoen aan de eisen van art. 7:293, leden 2 en 3, en art. 7:294 BW. Dit wil zeggen dat de opzegging geschiedt bij exploot of bij aangetekende brief, met opgaaf van redenen en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar, waarbij de artikelen 7:295 - 299 BW van overeenkomstige toepassing zijn. Dit laatste heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet eindigt door de enkele opzegging. Wel kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst zal eindigen (zie art. 7:295 BW). Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (zie art. 7:296 lid 5 BW). 
     
     
       2.3 
       Overeenkomstige toepassing van art. 7:296 (lid 3 en lid 4) BW brengt mee dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging tegen die van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.  In deze belangenafweging is de rechter niet volledig vrij: de rechter wijst de vordering van de verhuurder  in ieder geval  toe indien zich een van de gronden voordoet als omschreven in art. 7:296, lid 1 onder a en/of b, BW. Zo ja, dan is er geen ruimte meer voor een nadere afweging.  In dit geval gaat het om de opzeggingsgrond die genoemd is in lid 1 onder b, namelijk: dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (…) het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.  Het gebruik van het woord ‘persoonlijk’ betekent in dit verband niet dat een  rechts persoon (een niet natuurlijke persoon) als verhuurder geen beroep zou kunnen doen op art. 7:296, lid 1 onder b, BW. Persoonlijk in duurzaam gebruik nemen kan, onder bepaalde omstandigheden, ook gevallen omvatten waarin de rechtspersoon-verhuurder het verhuurde wil laten gebruiken door een ander (bijvoorbeeld door een zuster- of dochteronderneming). 
     
     
       2.4 
       Het hof is van oordeel dat NS Fiets aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.  Middelonderdeel I  is gericht tegen dat oordeel. De klacht onder I-A, gericht tegen rov. 6.7, heeft voornamelijk betrekking op het aspect ‘dringend nodig hebben’. De klacht onder I-B, gericht tegen rov. 6.8, ziet op het oordeel dat NS Fiets wezenlijk belang heeft bij het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. 
     
     
       2.5 
       
         Anders dan de kantonrechter heeft het hof – naar ik begrijp: ten overvloede − tevens een belangenafweging gemaakt. Daarbij is het hof tot de slotsom gekomen dat de belangen van NS Fiets bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van Fietspoint bij voortzetting daarvan. Aan het slot van onderdeel I betoogt Fietspoint dat het door haar in de subonderdelen I-A en I-B gestelde tevens het resultaat van deze belangenafweging aantast. Ik kom daarop terug in alinea 2.24.  
         
           Heeft de verhuurder het verhuurde dringend nodig? 
         
       
     
     
       2.6 
       
         
           Onderdeel I-A  gaat over de vraag of de voorgenomen invoering van het Businessplan voor NS Fiets een voldoende wezenlijk belang oplevert om de onderhavige overeenkomst met Fietspoint te beëindigen. De klacht onder A haakt aan bij de overweging, in rov. 6.7, dat uit hetgeen NS Fiets over het Businessplan had gesteld en door Fietspoint niet is bestreden, onder meer blijkt: 
         (i) dat NS Fiets de stallingsruimte bij de stations zoveel mogelijk moet uitbreiden, omdat het gebruik van de fiets in het voor- en natransport van en naar stations groeit en men wil voorkomen dat rond treinstations fietsen (hinderlijk) op straat worden gestald;  
         (ii) dat met de door NS Fiets gesloten exploitatieovereenkomsten zoals de onderhavige overeenkomst, de verschillen tussen de fietsenstallingen bij de treinstations landelijk beschouwd  te groot zijn, zodat een uniforme landelijke aanpak van de stallingen nodig is voor de door reizigers ervaren kwaliteit. 
       
     
     
       2.7 
       
         De klacht houdt  in de eerste plaats  in dat de redengeving onbegrijpelijk is, nu Fietspoint deze stellingen van NS Fiets gemotiveerd heeft weersproken. Fietspoint wijst erop dat zij in hoger beroep had aangevoerd: 
         - dat ook op de drukste dagen ongeveer 50% van de stallingsplekken leeg staat; 
         - dat er minder reizigersvervoer is, gelet op de coronacrisis, zodat de wens tot uitbreiding van de stallingsplaatsen ten tijde van de beoordeling door het hof niet meer actueel was; 
         - dat de doelen die NS Fiets stelt te willen realiseren met de invoering van het Businessplan – zoals service en vakmanschap, maximale openingstijden en voldoende stallingruimte – op de locatie Gouda reeds zijn gerealiseerd en dat de klanten zeer tevreden zijn over de dienstverlening aldaar. 
       
     
     
       2.8 
       Volgens het middelonderdeel had het hof deze argumenten niet onbesproken mogen laten, omdat zij − indien juist – tot de conclusie kunnen leiden dat NS Fiets het verhuurde niet (meer) dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In dat geval zou uitsluitend de wens van NS Fiets overblijven om de huurovereenkomst te beëindigen. De enkele wens van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst levert geen grond op voor toewijzing van de vordering. Indien het hof deze consequentie niet heeft onderkend, is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de maatstaf ‘dringend nodig voor eigen gebruik’.  
     
     
       2.9 
       In elk geval, zo vervolgt de klacht, brengen deze (contra-)stellingen van Fietspoint mee dat hetgeen het hof aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd, dat oordeel niet kan dragen. Uit de vaststelling dat  in het algemeen  het gebruik van de fiets voor het verkeer van en naar stations groeit, volgt niet zonder meer dat  in Gouda  een tekort aan stallingsplaatsen dreigt. Evenmin kan uit de constatering dat in Nederland (te) grote verschillen tussen de stationsfietsenstallingen bestaan, op een voor de lezer begrijpelijke wijze worden afgeleid dat  in Gouda  (de kwaliteit van) de fietsenstalling achterblijft bij de norm die NS Fiets voor ogen heeft. Dit wordt, volgens de klacht, niet anders door de vaststelling dat NS Fiets in concept een overeenkomst heeft met de gemeente Gouda, op grond waarvan de reizigers telkens gedurende de eerste 24 uur hun fiets gratis kunnen stallen. Ook het definitief worden van een concept-overeenkomst vestigt nog geen ‘wezenlijk’ belang van de verhuurder bij het beëindigen van de bestaande overeenkomst.  
     
     
       2.10 
       Deze klachten lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om aan te nemen dat de verhuurder het verhuurde persoonlijk dringend nodig heeft. Zo is, bijvoorbeeld, niet nodig dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en de verhuurde ruimte nodig heeft om aan díe bedreiging het hoofd te kunnen bieden.  Wel moet het gaan om een uitvoerbaar voornemen. Een beëindigingsvordering op grond van ‘dringend persoonlijk gebruik’ kan niet worden toegewezen indien het door de verhuurder voorgenomen gebruik van het verhuurde op praktische of juridische gronden redelijkerwijs niet te realiseren is.  De verhuurder moet  wezenlijk  belang hebben bij het beëindigen van de huurovereenkomst. 
     
     
       2.11 
       In dit geval gaat het – in de redenering van het hof − om bedrijfseconomische motieven voor een reorganisatie van de stationsfietsenstallingen, verweven met maatschappelijke belangen, zoals met name de kwaliteit van de gehele vervoersketen (‘aansluitend vervoer’ indien de reiziger gebruik maakt van de treinen van NS) en het voorkómen van overlast in de stationsomgeving door buiten de stalling achtergelaten fietsen. Daarbij heeft het hof niet slechts gekeken naar de plaatselijke situatie in Gouda, maar naar hetgeen nodig is om op landelijke schaal het nieuwe model eenvormig in te voeren. Zo acht het hof mede van belang dat het Businessplan meebrengt dat NS Fiets meer controle krijgt over de kwaliteit van de dienstverlening in de fietsenstallingen. Ook acht het hof van belang dat NS Fiets overleg voert met de NS, ProRail en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, in samenspraak met het ministerie van Infrastructuur en Milieu, teneinde te voorzien in een landelijk uniforme aanpak ten aanzien van het stallen van fietsen in de stationsomgeving. Wat betreft Gouda in het bijzonder, acht het hof van belang dat NS Fiets met de gemeente Gouda (in concept − te ondertekenen zodra Fietspoint het verhuurde heeft ontruimd) is overeengekomen dat NS Fiets zich verbindt om ervoor te zorgen dat fietsers telkens de eerste 24 uur gratis en daarna tegen een laag tarief gebruik kunnen maken van de fietsenstalling en dat ook andere afspraken zijn gemaakt betreffende de exploitatie. 
     
     
       2.12 
       Het is niet rechtens onjuist, en ook niet onbegrijpelijk, dat het hof in de uitvoering van dit Businessplan een wezenlijk belang van NS Fiets heeft gezien om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen. Wanneer NS Fiets zelf de exploitatie van alle stationsfietsenstallingen ter hand neemt, maakt dit het haar mogelijk om landelijk eenvormige wijzigingen door te voeren in de inrichting en werkwijze van alle stationsfietsenstallingen, zonder daarbij afhankelijk te zijn van de medewerking van de individuele huurder/exploitant. In rov. 6.8 heeft het hof nader uitgewerkt waarom het van belang is dat NS Fiets in staat wordt gesteld de in het Businessplan voorgestane wijze van exploitatie eenvormig in het hele land in te voeren. De omstandigheid dat reeds een overeenkomst tussen NS Fiets en de gemeente Gouda in concept klaar ligt, ondersteunt in de redenering van het hof het belang van NS Fiets om ook het verhuurde te Gouda persoonlijk in gebruik te nemen. De tegenwerping van Fietspoint dat het slechts om een ‘conceptovereenkomst’ gaat, komt mij voor als van ondergeschikt belang: in hoger beroep is niet gesteld of gebleken dat deze overeenkomst slechts een ‘papieren constructie’ zou zijn. 
     
     
       2.13 
       Anders dan in het cassatiemiddel wordt verondersteld, heeft het hof de (contra-)stellingen van Fietspoint uitdrukkelijk of impliciet weerlegd. Meer concreet: de stelling van Fietspoint dat in de fietsenstalling van station Gouda ook op de drukste dagen ongeveer 50% van de plaatsen leeg staat, gaat voorbij aan de samenhang met de door NS Fiets gestelde omstandigheid dat in de omgeving van de treinstations fietsen op straat worden achtergelaten. Dat wilden de partners in het voormelde landelijk overleg nu juist voorkómen, door het voor fietsers aantrekkelijk te maken om hun rijwiel (de eerste 24 uur: gratis) in de stationsfietsenstalling te stallen. NS Fiets heeft dit toegelicht in de meergenoemde oplegger bij het Businessplan.  De insteek van de bij dit overleg betrokken instanties is dat het plaatsen van fietsen op straat wordt tegengegaan en dat fietsers hun fiets voortaan stallen in een stalling van NS Fiets. Om dit doel te bereiken is volgens NS Fiets een uniforme landelijke aanpak nodig. Om die reden kon het hof voorbijgaan aan de stelling van Fietspoint dat in de  huidige  situatie te Gouda ongeveer de helft van de plaatsen in de stationsfietsenstalling onbezet is.  
     
     
       2.14 
       Fietspoint stelt – mijns inziens terecht − dat de vraag of de door de verhuurder gestelde dringende noodzaak wel of niet aanwezig is, behoort te worden beantwoord aan de hand van alle feiten en omstandigheden  ten tijde van de beoordeling door de rechter .  De stelling van Fietspoint dat er, gelet op de coronacrisis, minder reizigersvervoer is en dat daarom de wens van NS Fiets om de stallingsmogelijkheden uit te breiden niet langer actueel was toen het hof de vordering beoordeelde, staat niet in de weg aan de beslissing van het hof. De inschatting van mogelijke effecten (op de korte en middellange termijn) van de coronavirus-problematiek op de te verwachten aantallen gebruikers van de fietsenstalling komt toe aan de rechter die over de feiten oordeelt. Op dit punt behoefde het oordeel van het hof geen nadere motivering om voor de lezer begrijpelijk te zijn. 
     
     
       2.15 
       De stelling van Fietspoint dat de doelen die NS Fiets met haar Businessplan nastreeft op de locatie Gouda al zijn gerealiseerd en dat de klanten zeer tevreden zijn over de dienstverlening daar, dwingt niet tot de gevolgtrekking dat hier geen sprake kan zijn van ‘dringend nodig voor eigen gebruik’. Het hof onderschrijft kennelijk de door NS Fiets gegeven toelichting.  Een eenvormige werkwijze in de fietsenstallingen bij de stations in het gehele land is volgens NS Fiets nodig opdat een (potentiële) treinreiziger bij voorbaat weet wat hij of zij daar aan voorzieningen en service kan verwachten. NS wil met de door haar beoogde “uniforme, eenvoudige en bescheiden opzet” (zie rov. 6.8) tevens bereiken dat de in het landelijk overleg bedoelde toename van gebruikers van stationsfietsenstallingen (daarnaartoe gelokt met de formule ‘de eerste 24 uur gratis stallen’) zowel in financieel als in ruimtelijk opzicht mogelijk wordt gemaakt. Zie over dit aspect nader de bespreking van de klacht onder I-B.  
     
     
       2.16 
       Om deze redenen faalt de klacht dat het hof heeft miskend dat de vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft beantwoord moet worden aan de hand van  alle  omstandigheden van het geval, waaronder omstandigheden die tijdens de procedure zijn gewijzigd.  
     
     
       2.17 
       
         In de tweede plaats  gaat middelonderdeel A over het  tijdstip  waarop de reorganisatie van de fietsenstallingen zou moeten worden gerealiseerd. Fietspoint stelt − mijns inziens terecht − voorop dat de in art. 7:296, lid 1 onder b, BW verankerde eis van dringendheid tot uitdrukking brengt dat de verhuurder  wezenlijk  belang moet hebben om het verhuurde persoonlijk in gebruik te nemen. 
     
     
       2.18 
       Samengevat houdt dit gedeelte van de klacht in dat in Gouda nog geen sprake kan zijn van een wezenlijk belang van NS Fiets bij ingebruikneming van het verhuurde, omdat het nieuwe model voor de exploitatie van de stationsfietsenstallingen pas op zijn vroegst in 2030 “zou moeten draaien”.  Door dit − temporele − gezichtspunt niet kenbaar in de beoordeling te betrekken, zou het hof niet de juiste maatstaf hebben gehanteerd bij zijn oordeel dat NS Fiets in 2021 al een wezenlijk belang heeft bij gebruik van het verhuurde. In ieder geval is het bestreden oordeel volgens de klacht onbegrijpelijk, omdat Fietspoint had aangevoerd dat “het NS Fiets te doen is om implementatie van een formule die pas op zijn vroegst over een klein decennium moet draaien” en omdat het hof niet onderbouwt waarom een marge van bijna tien jaar niet afdoet aan de gestelde dringende noodzaak. Volgens Fietspoint had NS Fiets aangevoerd dat zij aan de vooravond staat “van de enorme opgave om binnen een tijdsbestek van slechts 10 jaar voor elkaar te krijgen dat de capaciteit van de fietsenstallingen exponentieel wordt uitgebreid”.  Fietspoint heeft daartegen ingebracht dat de stallingscapaciteit bij station Gouda ruimschoots toereikend is. 
     
     
       2.19 
       
         Op het argument van Fietspoint dat de in te voeren formule volgens het Businessplan “pas op zijn vroegst in 2030 zou moeten draaien”, heeft NS Fiets gereageerd als volgt: “NS staat aan de vooravond van de enorme opgave om binnen een tijdsbestek van slechts 10 jaar voor elkaar te krijgen dat de capaciteit van de fietsenstellingen exponentieel wordt uitgebreid. Daarvoor dient zij alle stallingen in Nederland in eigen beheer te verkrijgen, zij heeft niet de luxe om bepaalde stallingen wel - en andere niet zelf in exploitatie te nemen”.  Het vereiste van  dringend  eigen gebruik brengt niet zozeer een bepaalde mate van urgentie tot uitdrukking. Het brengt veeleer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een wezenlijk belang van de verhuurder om de verhuurde ruimte persoonlijk in gebruik te nemen. In de stellingname van NS Fiets is 2030 niet het jaar waarin wordt begonnen met invoering van het nieuwe model in een of meer stallingen, maar het jaar waarin het Businessplan in het gehele land moet zijn doorgevoerd. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de fietsenstalling te Gouda slechts één van de talrijke stallingen is die NS Fiets in eigen gebruik wil nemen. Indien een huurovereenkomst met betrekking tot een stalling kort geleden is aangegaan of voor de eerste maal verlengd, moet NS Fiets (in beginsel) een aantal jaren wachten voordat zij de huur kan opzeggen (zie art. 7:292 lid 2 BW). Daarna kan nog een tijdrovende ontruimingsprocedure volgen. Tegen het tijdstip waarop NS Fiets de lopende overeenkomsten met alle exploitanten/huurders van stallingen heeft beëindigd en deze stallingen zijn ontruimd, komt het jaar 2030 al in zicht. Zo opgevat, kon het hof zonder miskenning van de wettelijke maatstaf tot het oordeel komen dat NS Fiets in 2021 reeds voldoende wezenlijk belang heeft om het verhuurde te Gouda persoonlijk in gebruik te nemen. Onbegrijpelijk is dat oordeel niet, waarbij ik aanteken dat Fietspoint niet heeft aangeboden met zekerheid (bijvoorbeeld op basis van een beëindigingsovereenkomst) het verhuurde te verlaten op een in de nabije toekomst gelegen datum. Het argument dat in Gouda nu slechts de helft van de stallingsplaatsen bezet is, maakt – zoals gezegd – niet dat NS Fiets geen wezenlijk belang kan hebben bij een reorganisatie om de fietsen die nu op straat worden gestald, met de formule “de eerste 24 uur gratis” de stationsfietsenstalling in te lokken. De slotsom is dat de klachten onder I-A geen doel treffen. 
         
           Passend alternatief voor het persoonlijk gebruik van het gehuurde door NS Fiets? 
         
       
     
     
       2.20 
       
         Onderdeel 1-B  richt een motiveringsklacht tegen rov. 6.8.  Volgens Fietspoint is onbegrijpelijk waarop het oordeel berust dat NS Fiets het verhuurde dringend nodig heeft hoewel Fietspoint had aangevoerd dat de door NS Fiets voorgenomen wijze van exploitatie van de fietsenstallingen óók kan worden gerealiseerd wanneer de overeenkomst met Fietspoint voortduurt.  Het hof heeft dit verweer verworpen op de grond dat dit niet van NS Fiets kan worden gevergd. Volgens Fietspoint is dit oordeel onbegrijpelijk, omdat zij te kennen had gegeven bereid te zijn als huurder het Businessplan van NS Fiets uit te voeren in de stalling te Gouda, met inbegrip van de formule “de eerste 24 uur gratis”. Fietspoint wijst ook op de stelling van NS Fiets dat, na de beëindiging van de huurovereenkomst met Fietspoint en inschakeling van personeel dat door Stichting Rataplan ter beschikking wordt gesteld, “geen wezenlijke verandering nodig is in de bestaande (administratieve) organisatie”. 
     
     
       2.21 
       
         Het hof heeft in rov. 6.9, in cassatie onbestreden, uiteengezet dat het aantrekken van personeel via de Stichting Rataplan niet betekent dat NS Fiets het gehuurde niet persoonlijk in gebruik gaat nemen: niet de stichting, maar NS Fiets zelf gaat de stalling exploiteren. Het hof geeft in rov. 6.8 te kennen waarom het door Fietspoint aangeboden alternatief (dat de overeenkomst tussen partijen wordt voortgezet en dat zij als exploitant/huurder uitvoering geeft aan het Businessplan van NS Fiets) niet wegneemt dat NS Fiets persoonlijk het verhuurde dringend nodig heeft, namelijk: 
         (i) Fietspoint kan het Businessplan niet uitvoeren, omdat NS Fiets het nieuwe model landelijk en uniform invoert en eigen districtsmanagers inzet, die leiding geven aan de exploitatie voor rekening en risico van NS Fiets. Daartussen past niet een onderneming zoals die van Fietspoint, met eigen aanspraken uit hoofde van de bestaande overeenkomst. Met de bestaande overeenkomst heeft NS Fiets onvoldoende invloed op de werkwijze van Fietspoint en op de naleving van in het Businessplan beoogde eenvormigheid van de aard en kwaliteit van de dienstverlening: NS Fiets kan Fietspoint, zijnde een zelfstandige ondernemer, niet ‘aansturen’. 
         (ii) De commerciële (winkel-)ruimte van Fietspoint in het verhuurde neemt fysiek ruimte in beslag die volgens NS Fiets nodig zal zijn voor het stallen van fietsen.  
         (iii) Het aangeboden alternatief brengt mee dat NS Fiets de zeggenschap over de wijze van exploitatie in het verhuurde zou moeten delen met Fietspoint. Een zo ver gaande samenwerking met een huurder kan van NS Fiets niet worden gevergd.   
       
     
     
       2.22 
       Volgens vaste rechtspraak behoeft de omstandigheid dat aan de verhuurder ook andere mogelijkheden ter beschikking staan,  op zichzelf  niet in de weg te staan aan het oordeel dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft. Dit kan anders zijn indien van de verhuurder  kan worden gevergd  dat hij de geboden alternatieve mogelijkheid benut. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om dit laatste te stellen en aannemelijk te maken.  Fietspoint heeft ter zitting in hoger beroep de mogelijkheid van  franchise  genoemd. In de overwegingen van het hof ligt besloten dat het hof dit standpunt, dat Fietspunt niet nader had uitgewerkt, heeft verworpen.  Zoals het hof in rov. 6.8 aangeeft, wil NS Fiets in het gehuurde de stallingsruimte uitbreiden ten koste van de ruimte voor commerciële activiteiten: daarbij past dat er alleen nog ruimte is voor eenvoudige reparaties en hulp aan reizigers door via de Stichting Rataplan aan NS Fiets ter beschikking gesteld personeel. Daartegenover wil Fietspoint haar huidige commerciële activiteiten in het verhuurde voortzetten (waaronder de verkoop van fietsen en reparatiewerkzaamheden aan e-bikes door daarin gespecialiseerde monteurs).  
     
     
       2.23 
       
         In het licht van het voorgaande acht ik het in dit subonderdeel bestreden oordeel in rov. 6.8 niet onbegrijpelijk. Fietspoint heeft gesteld dat voor NS de mogelijkheid bestaat om over de inpassing van het Businessplan met Fietspoint als huurder “in overleg te treden”. Dit is nu juist een van het landelijk model afwijkende vorm die NS Fiets niet wil en die volgens het hof niet van NS Fiets kan worden gevergd; zo begrijp ik de slotzin van rov. 6.8. Mijn slotsom is dat onderdeel 1-B faalt. 
         
           Consequenties van het voorgaande 
         
       
     
     
       2.24 
       Fietspoint stelt op blz. 8 van de procesinleiding dat het slagen van de onderdelen l-A en/of l-B meebrengt dat het oordeel van het hof dat NS Fiets het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, geen stand houdt en dat dit niet anders wordt doordat het hof (in rov. 6.6 en rov. 6.11) op grond van een belangenafweging eveneens tot het oordeel is gekomen dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd.  
     
     
       2.25 
       Indien de Hoge Raad de klachten onder I-A en I-B verwerpt, kan deze stelling verder onbesproken blijven. Indien onderdeel I-A of onderdeel I-B gegrond wordt bevonden, zou de vraag aan de orde komen of de belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW, waarbij het hof het belang van NS Fiets bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder laat wegen dan het belang van Fietspoint bij voortzetting daarvan, de beslissing zelfstandig kan dragen.  
     
     
       2.26 
       Het antwoord op die vraag is afhankelijk van de grond(en) waarop onderdeel I-A of onderdeel I-B in dat geval is verworpen. Als ik het goed zie, bevat de procesinleiding in cassatie geen andere klacht over de belangenafweging. In het algemeen had het hof de vrijheid om dezelfde belangen die het had meegewogen in het kader van de beoordeling van ‘dringend nodig voor eigen gebruik’ in de zin van art. 7:296, lid 1 onder b, BW, opnieuw mee te wegen in het kader van een ‘open’ belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW.  
     
     
       2.27 
       
         Onderdeel II  van het middel, gericht tegen rov. 6.13, 7.1 en 7.2, bevat niet meer dan een op de voorgaande klachten voortbouwende klacht. Het behoeft geen afzonderlijke bespreking. 
     
     
       2.28 
       De datum waartegen de kantonrechter de ontruiming had bepaald, was al verstreken toen het hof in hoger beroep uitspraak deed. Het hof heeft vastgesteld dat de overeenkomst eindigt zodra zijn arrest onherroepelijk zal zijn. Een tijdvak van minimaal drie maanden acht het hof voldoende om het verhuurde te ontruimen (zie rov. 6.13). Indien de Hoge Raad het beroep in cassatie verwerpt, zal een nieuwe datum moeten worden bepaald waarop het verhuurde door Fietspoint uiterlijk moet zijn ontruimd.  Die termijn op zich is in cassatie geen onderwerp van discussie geweest, zodat in cassatie kan worden volstaan met een termijn van uiterlijk drie maanden na de dag van uitspraak van het door de Hoge Raad te wijzen arrest. 
     
   
   
     
       3 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep en tot vaststelling van een nieuwe datum waarop het door haar gehuurde uiterlijk door Fietspoint moet zijn ontruimd. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden, 
     
     
     
       A-G i.b.d. 
     
   
   
      	Zie het arrest van het gerechtshof Den Haag van 9 maart 2021 onder 3.1 – 3.9, hierna verkort en in een iets andere volgorde weergegeven. 
   
   
      	Dit document uit 2018, getiteld: ‘Met de fietsenstallingen naar de toekomst’, is overgelegd als bijlage 6 bij de inleidende dagvaarding. 
   
   
      	Zie art. 7:230a BW. De beschikking van 29 augustus 2017 is overgelegd als bijlage 2 bij de inleidende dagvaarding en gedeeltelijk geciteerd in het tussenvonnis van 13 december 2018 onder 2.1.c. 
   
   
      	Zie rov. 4.2 van het bestreden arrest voor de weergave van de grondslagen van de vordering en, uitvoeriger, het vonnis van de kantonrechter van 13 december 2018 onder 2.3. 
   
   
      	Fietspunt had als verweer ook aangevoerd dat de opzeggingstermijn niet in acht is genomen en dat de opgegeven gronden van opzegging niet worden genoemd in artikel 5 van de toepasselijke algemene voorwaarden (door het hof geciteerd onder 3.6). Tegen de verwerping van deze verweren zijn in cassatie geen klachten gericht. 
   
   
      	Zie rov. 4.3 van het bestreden arrest voor de weergave van het verweer en, uitvoeriger, het vonnis van de kantonrechter van 13 december 2018 onder 2.4.  
   
   
      	Met betrekking tot de hoogte van een vergoeding als bedoeld in art. 7:297 BW (verhuis- en inrichtingskosten) verwees de kantonrechter de zaak naar de rol.  
   
   
      	Het arrest is ook gepubliceerd in WR 2021/115 en RVR 2021/46 
   
   
      	Zie over het begrip gemengde (huur)overeenkomsten: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II, 2021/15, 19, 201 en 553. 
   
   
      	De wettelijke regeling wordt besproken in: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/611 e.v. Zie ook: Groene Serie Huurrecht, art. 7:296, aant. 4 (H.E.M. Vrolijk); H.J. Rossel, in  T&C BW , 2021, commentaar op art. 7:296 BW, aant. 4;  SDU Commentaar Huurrecht , 2021, commentaar op art. 7:296 BW (A.W. Jongbloed); A.R. de Jonge,  Huurrecht , Den Haag: Boom Juridisch 2019, nr. 61; G.M. Kerpestein,  Huurrecht bedrijfsruimte , Den Haag: SDU Uitgevers 2019, par. 10.6; M.F.A. Evers,  Huurrecht bedrijfsruimten , Deventer: Wolters Kluwer 2011, par. 6.3. 
   
   
      	Zie hierover: Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/612, met verwijzing naar verdere vindplaatsen. Zij merken aan het slot hierover op dat bij sterke onevenredigheid van belangen een beroep op art. 7:296, lid 1 onder b, BW eventueel nog onaanvaardbaar kan zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In rov. 6.12 – in cassatie niet afzonderlijk bestreden – heeft het hof ook die laatste mogelijkheid verworpen. 
   
   
      	Met ‘aannemelijk maken’ is bedoeld dat de rechter niet gebonden is aan de regels van bewijsrecht, maar een grotere beoordelingsruimte heeft. W.L. Valk,  Stelplicht & Bewijslast , 2017, blz. 483, stelt dat de term ‘aannemelijk maken’ in art. 7:296 BW impliceert ‘dat niet al te hoge eisen aan het bewijs behoren te worden gesteld’. Zie ook (alinea 3.6 van) de conclusie van A-G Wesseling-van Gent voor HR 22 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC3294 (art. 81 RO). 
   
   
      	Vgl. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/614. Zie ook T&C BW 2021, art. 7:296 BW (Rossel), aant. 4.b: “Als de verhuurder het verhuurde in gebruik wil geven aan een rechtspersoon die aan hem is gelieerd en op grond van alle omstandigheden moet worden aangenomen dat hij daardoor zijn eigen belang dient, kan het voorgenomen gebruik van het verhuurde door die (andere) rechtspersoon gelden als voorgenomen persoonlijk gebruik door de verhuurder.”  
   
   
      	Fietspoint verwijst naar haar memorie van grieven onder 4.108, en haar pleitnota van 1 februari 2021, punt 71. 
   
   
      	Fietspoint verwijst naar het proces-verbaal van de zitting van 1 februari 2021, blz. 3. 
   
   
      	Fietspoint verwijst naar haar memorie van grieven onder 4.107 en 4.139 e.v., en naar haar pleitnota van 1 februari 2021, punt 70. 
   
   
      	Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/619, onder verwijzing naar: HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein (rov. 3.4); HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, NJ 1998/148 (rov. 3.6), en HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130, NJ 2002/457 m.nt. P.A. Stein. Zie ook de recente conclusie van A-G Hartlief in de lopende zaak ECLI:NL:PHR:2021:1005, alinea’s 3.4 e.v. 
   
   
      	Vgl. HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493 m.nt. P.A. Stein; HR 21 december 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6767, NJ 1980/103; en HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, NJ 1997/558 m.nt. P.A. Stein. 
   
   
      	Vgl. voor deze term: blz. 5 van de procesinleiding in cassatie. De tekst van de conceptovereenkomst is overgelegd door NS Fiets als prod. 18 bij memorie van antwoord in hoger beroep. 
   
   
      	Op blz. 2 van de oplegger valt onder meer te lezen: “Intussen wordt bij veel stations te weinig gebruik gemaakt van de bewaakte fietsenstallingen. Het natuurlijk gedrag van fietsers is nu eenmaal om zo gemakkelijk mogelijk en zo dicht bij hun reisdoel te parkeren. Dat heeft in de afgelopen decennia geresulteerd in grote hoeveelheden in het openbaar gebied geparkeerde fietsen die de stationsomgeving ontsieren. Gemeenten zien zich geconfronteerd met hoge handhavingskosten voor het opruimen van fout geplaatste fietsen en achtergelaten fietswrakken. Verschillende gemeenten hebben gratis fietsparkeergelegenheid ingericht in de buurt van stations om de overlast te verminderen. Die gratis stallingen hebben op hun beurt weer geleid tot leegloop in de bewaakte stallingen van NS. Dat is een erg inefficiënte besteding van overheidsgeld; dat moet anders.” 
   
   
      	Zie, naast de reeds aangehaalde vakliteratuur, onder meer: HR 2 februari 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7303, NJ 1979/508 m.nt. P.A. Stein; HR 27 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6569, NJ 1979/493 m.nt. P.A. Stein; HR 24 februari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0642, NJ 1989/435; HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130, NJ 2002/457 m.nt. P.A. Stein; en HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338. 
   
   
      	In de oplegger waarmee NS Fiets het Businessplan heeft toegelicht (en die zij integraal deel liet uitmaken van de gedingstukken; zie de inleidende dagvaarding onder 12), valt te lezen dat de verschillen tussen de stationsfietsenstallingen in Nederland groot zijn: “niet alleen de kwaliteit van dienstverlening loopt sterk uiteen, maar ook de werkwijze verschilt van stalling tot stalling” (blz. 2).  
   
   
      	Vgl. alinea 2.12.2 van de conclusie van A-G Wissink voor HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:209, NJ 2018/101, met een beroep op de geschiedenis van de totstandkoming (MvA II, Kamerstukken II, 1974/75, 12 312, nr. 5, blz. 7). Volgens Wissink volgt uit de wetsgeschiedenis “dat het vereiste dat sprake moet zijn van ‘dringend’ eigen gebruik (…) niet zozeer tot uitdrukking brengt dat sprake moet zijn van een zekere mate van urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij verhuurder”. 
   
   
      	Zie de procesinleiding in cassatie, blz. 6, waar Fietspoint verwijst naar haar memorie van grieven onder 4.113 – 4.114.  
   
   
      	Memorie van antwoord, punt 63. 
   
   
      	Fietspoint verwijst naar haar memorie van grieven onder 4.109, en haar pleitnota van 1 februari 2021, punt 71. 
   
   
      	Memorie van antwoord, punt 63. 
   
   
      	Fietspoint verwijst naar de memorie van grieven onder 4.111 en 4.125 e.v. en naar het proces-verbaal van de zitting van 1 februari 2021, waar staat dat Fietspoint onder meer liet weten dat zij, desgewenst, aanpassingen kan aanbrengen in het stallingsgedeelte en kan meewerken aan de wensen van NS. 
   
   
      	Fietspoint verwijst naar haar memorie van grieven, waar zij onder 4.84 citeert uit blz. 7 (slot) van de door NS Fiets overgelegde ‘onderlegger’. 
   
   
      	Zie onder meer: HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, NJ 1992/148 m.nt. P.A. Stein; HR 12 juli 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5130, NJ 2002/457 m.nt. P.A. Stein. 
   
   
      	Het hof verduidelijkt dit door te wijzen op de omstandigheid dat Fietspoint de reparatie van e-bikes ter hand neemt (en wil blijven nemen), terwijl NS Fiets juist van dergelijke reparaties in haar stallingen wil afzien, omdat die niet passen in de beoogde nieuwe uniforme opzet waarin – naast de stallingsactiviteit – slechts ruimte is voor eenvoudige en bescheiden reparatiewerkzaamheden. 
   
   
      	Vgl. HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0463 en HR 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP3276.