ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:6795

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:6795 Rechtbank Rotterdam , 07-07-2021 / C/10/568256 / HA ZA 19-159

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-07-07

Zaaknummer: C/10/568256 / HA ZA 19-159

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:6795

---

Koopovereenkomst. De woning is niet afgenomen; gedaagde is een contractuele boete verschuldigd. Verweer vernietiging en ontbinding slaagt niet. De contractuele boete wordt gematigd. Vorderingen in vrijwaring jegens makelaar afgewezen.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       
         Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 7 juli 2021 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/568256 / HA ZA 19-159 van 
     
     
     
       
         
          [naam eiseres]
         , 
       wonende te [woonplaats eiseres] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. F.J. Schoute te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam gedaagde 1]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. C.A. de Jong te Lopik, 
     
     
     
       en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/581223 / HA ZA 19-799 van 
     
     
     
       
         
          [naam eiser]
         , 
       wonende te [woonplaats eiser] , 
       eiser, 
       advocaat mr. C.A. de Jong te Lopik, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [naam gedaagde 2]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 2] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. D.G. Rosenquist-Mulders te Rotterdam. 
     
     
     
     
       Eiseres in de hoofdzaak zal hierna, zoals ook desgewenst tijdens de comparitie van partijen, bij haar getrouwde naam [naam 1] worden genoemd. Gedaagde in de hoofdzaak, tevens eiser in de vrijwaringszaak, zal hierna [naam gedaagde 1] worden genoemd. Gedaagde in de vrijwaringszaak zal hierna [naam gedaagde 2] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure in de hoofdzaak 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:  
       - het vonnis in incident van 10 juli 2019 van deze rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende stukken,  
       - het herstelvonnis in incident van 14 augustus 2019 van deze rechtbank, 
       
         
           de conclusie van repliek in de hoofdzaak tevens akte tot vermeerdering van eis tevens akte tot overleggen van producties van de zijde van [naam 1] , met producties, 
         
         
           de conclusie van dupliek tevens houdende diverse aktes van de zijde van [naam gedaagde 1] , met één productie, 
         
         
           het e-mailbericht van 24 maart 2021 van de zijde van [naam 1] , met producties, 
         
         
           de akte houdende (nadere) samenvatting juridische standpunten van de zijde van [naam 1] , 
         
         
           de spreekaantekeningen van mr. Schoute, voorgedragen tijdens de comparitie van partijen op 8 april 2021, 
         
         
           het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 8 april 2021, 
         
         
           de e-mailberichten van 28 en 29 april 2021 van de zijde van [naam gedaagde 1] , met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal van de comparitie van partijen. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De procedure in de vrijwaringszaak 
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding in vrijwaring van 21 augustus 2019, met producties, 
         
         
           de conclusie van antwoord in vrijwaring van de zijde van [naam gedaagde 2] , met producties, 
         
         
           de conclusie van repliek in vrijwaring van de zijde van [naam eiser] , met producties, 
         
         
           de conclusie van dupliek in vrijwaring van de zijde van [naam gedaagde 2] , 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van partijen gehouden op 8 april 2021, 
         
         
           de e-mailberichten van 28 en 29 april 2021 van de zijde van [naam eiser] , met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal van de comparitie van partijen, 
         
         
           het e-mailbericht van 28 april 2021 van de zijde van [naam gedaagde 2] , met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal van de comparitie van partijen. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       3.  De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 
     
       3.1. 
       
        [naam 1] en [naam gedaagde 1] hebben op 16 juli 2018 een koopovereenkomst ondertekend waarbij [naam 1] het perceel grond met de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning) heeft verkocht aan [naam gedaagde 1] tegen een koopsom van € 1.050.000,-. 
       
     
     
       3.2. 
       In de door partijen ondertekende koopovereenkomst is – onder meer – het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “ 
           artikel 4 Eigendomsoverdracht 
         
       
     
     
       4.1 
       
         
            De akte van levering zal gepasseerd worden op 28 december 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [naam notariskantoor] , gevestigd te [adres 2] ,  
         
         
           e-mail: [e-mailadres] , hierna verder te noemen notaris. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom 
         
       
     
     
       5.1 
       
         
           Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op  
         
         
           31 augustus 2018 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 105.000,-, (…).  
         
       
     
     
       5.2 
       
         
           In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. 
         
         
           De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 
         
       
     
     
       11.1 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
       
     
     
       11.2 
       
         Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijke opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.  
       
     
     
       11.3 
       
         
           Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. 
         
         
           Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           artikel 15 Ontbindende voorwaarden 
         
       
     
     
       15.1 
       
         
           Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         
         
           a.  
           op 31 augustus 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag  van geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan __________, of een rentepercentage niet  
         
         
           hoger dan __________, bij de volgende hypotheekvorm: passende financiering. 
         
         
           Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; (…). 
         
       
     
     
       
          (…) 
       
     
     
       15.3 
       
         
           Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen 
           . 
         
         
           Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Kopie van de offerte-aanvraag/rentevoorstel voor de (hypothecaire) geldlening met de daarbij behorende afwijzing. (…)”   
         
       
       
     
     
       3.3. 
       Op 31 augustus 2018 heeft [naam gedaagde 1] per e-mail aan [naam gedaagde 2] het volgende bericht: 
       
       
         
           “Hierbij willen [wij] gebruik maken van het verlengen van de optie voorbehoud financiering zoals met [naam 2] besproken . 
         
       
       
       
         
           Door de vakantie van diverse partijen loopt het voorbereiden van de financiering uit en willen [wij] [het] voorbehoud financiering met 4 – 6 weken verlengen.” 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Op 3 september 2018 heeft [naam 2] van [naam gedaagde 2] (hierna: [naam 2] ) namens [naam 1] per e-mail aan [naam gedaagde 1] het volgende bericht:  
       
       
         
           “Na overleg met [naam 1] willen we de ontbindende voorwaarde voorlopig verlengen met 2 weken.” 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Per brief van 18 september 2018 heeft een medewerker van notariskantoor [naam notariskantoor] aan [naam gedaagde 1] – onder meer – het volgende bericht: 
       
       
         
           “Op grond van het bepaalde in artikel 5 lid 1 in de door u ondertekende koopovereenkomst diende uiterlijk op 14 september jl. de door u te storten waarborgsom dan wel de bankgarantie in mijn bezit te zijn. Tot op vandaag werd de waarborgsom/bankgarantie nog niet door mij ontvangen. 
         
         
           Ik maak u er nog op attent dat de verkoper het recht heeft om u in gebreke te stellen en u aansprakelijk te houden voor eventuele schade.” 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       Op 18 september 2018 heeft [naam 3] van Tracé architectuur (hierna: [naam 3] ) namens [naam gedaagde 1] aan [naam 2] het volgende bericht: 
       
       
         
           “In opdracht van de heer [naam gedaagde 1] bereiden wij de financiering voor de aankoop van bovengenoemde villa met aanpalende gronden voor. 
         
         
           Wij hebben onze plannen aan de financier voorgelegd. 
         
       
       
       
         
           Op diens verzoek moeten wij nog enkele zaken in ons voorstel onderbouwen hetgeen ons nog enkele tijd vergt. 
         
         
           Daarom richten wij het verzoek aan u om ons nog 4 weken extra ruimte te geven om ons huiswerk te doen. 
         
         
           Naar verwachting zullen er daarna geen belemmeringen zijn om aansluitend de transactie af te ronden.” 
         
       
       
     
     
       3.7. 
       Op 20 september 2018 heeft [naam 4] van [naam gedaagde 2] (hierna: [naam 4] ) namens [naam 1] per e-mail aan [naam 3] en [naam gedaagde 1] het volgende bericht: 
       
       
         
           “Na uitgebreid overleg met verkoper en haar adviseur kunnen wij u namens hen meedelen dat zij u geen uitstel verlenen van de ontbindende voorwaarden.” 
         
       
       
     
     
       3.8. 
       Op 21 september 2018 heeft [naam gedaagde 1] aan [naam 4] het volgende bericht: 
       
       
         
           “Naar aanleiding van uw antwoord moet ik tot de conclusie komen dat ik niet in staat ben om de financiering voor de aankoop van het pand te verkrijgen. 
         
       
       
       
         
           U zult begrijpen dat dit voor mij na alle voorbereidingen en inspanningen een grote teleurstelling is.” 
         
       
       
     
     
       3.9. 
       Op 21 september 2018 schrijft [naam 4] aan [naam gedaagde 1] het volgende: 
       
       
         
           “Wij begrijpen de strekking van uw mail niet. Het in de koopovereenkomst van de [adres 1] opgenomen voorbehoud financiering, is na verlenging, reeds op 14 september j.l. verlopen, derhalve heeft u geen mogelijkheden de koopovereenkomst te ontbinden.” 
         
       
       
     
     
       3.10. 
       Per brief van 24 september 2018 van de notaris namens [naam 1] is [naam gedaagde 1] in gebreke gesteld tegen 1 oktober 2018 wegens het niet stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom als bedoeld in artikel 5 van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       3.11. 
       Op 30 september 2018 heeft mr. De Jong namens [naam gedaagde 1] aan [naam 2] het volgende bericht: 
       
       
         
           “In het mailbericht van 25 september jongstleden is aangegeven dat: 'we de ontbindende voorwaarde voorlopig verlengen met 2 weken.? 
         
       
       
       
         
           Met deze bewoordingen kon en mocht cliënt er van uit gaan zijn oorspronkelijke vraag om de termijn met 4 tot 6 weken te verlengen,  
           voorlopig 
            was beperkt tot de aangegeven 2 weken. 
         
       
       
       
         
           Ik verwijs daartoe naar het onderstaande mailverkeer. 
         
       
       
       
         
           Cliënt is van mening dat juist door deze bewoordingen een verdere verlenging van de termijn tot de mogelijkheden behoorde en dat dit zeker niet zou inhouden dat na het verstrijken van de termijn de boeteclausule zou intreden. Althans dat als dat wel zo zou zijn cliënt hierover tijdig door de verkoper voor het verstrijken van deze voorlopige termijn zou zijn geïnformeerd. 
         
         
           (…) 
         
         
           Tevens gaf ik u aan dat er een reëele kans bestaat dat cliënt de financiering toch weet rond te krijgen binnen een termijn van 2 weken. 
         
       
       
       
         
           Ik informeerde u dat cliënt daartoe aanstaande maandag een bespreking heeft. 
         
       
       
       
         
           Wij spraken af dat ik u hierover maandag aanstaande zal informeren.” 
         
       
       
     
     
       3.12. 
       
        [naam 1] heeft bij e-mailbericht van 11 oktober 2018 van haar zwager, [naam 5] , aan [naam gedaagde 1] en mr. De Jong het volgende bericht: 
       
       
         
           “Mr. Chris de Jong heeft in zijn mail d.d. 30 september 2019 aan de [naam 2] , namens de koper, de verkoper verzocht om de termijn tot het storten van de waarborgsom / bankgarantie bij de notaris, zoals vastgelegd in artikel 5 van de koopovereenkomst, met 2 weken te verlengen. 
         
       
       
       
         
           Verkoper gaat akkoord met een uitstel van het stellen van deze waarborgsom / bankgarantie tot en met 31 oktober 2018. 
         
         
           Indien de waarborgsom / bankgarantie na 31 oktober nog niet is gesteld zal verkoper een boete opeisen volgens artikel 11.3 van de koopovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           Verder wijs ik er voor alle duidelijkheid op, dat de ontbindende voorwaarde volgens artikel 15 is komen te vervallen per 14 september 2018. Koper heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om voor 14 september, goed gedocumenteerd, ontbinding in te roepen als gevolg van het ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15. 
         
       
       
       
         
           Koper is in gebreke gesteld met de brief van [naam notariskantoor] d.d. 24 september 2018 en in de mail van [naam 4] van [naam gedaagde 2] d.d. 21 september 2019 is ook duidelijk bevestigd dat het opgenomen voorbehoud financiering per 14 september was verlopen. 
         
       
       
       
         
           Bij deze bevestigt verkoper nogmaals, dat ze nakoming verlangt van de overeenkomst in overeenstemming met artikel 11.3. 
         
         
           Verkoper gaat er van uit dat de akte van levering op 28 december 2018 zal worden gepasseerd bij bovengenoemde notaris.” 
         
       
       
     
     
       3.13. 
       
        [naam gedaagde 1] heeft geen bankgarantie gesteld dan wel een waarborgsom gestort. Op 1 november 2018 is [naam gedaagde 1] hiervoor in gebreke gesteld tegen 9 november 2018 per emailbericht van de toenmalige raadsman van [naam 1] , mr. G. Dik. 
       
     
     
       3.14. 
       
        [naam gedaagde 1] is op 28 december 2018 niet verschenen bij de geplande ondertekening van de akte van overdracht van de woning bij notaris [naam 6] . Op 4 januari 2019 heeft de notaris op verzoek van [naam 1] een akte van non-comparitie gepasseerd.  
       
     
     
       3.15. 
       Per e-mailbericht van 8 januari 2019 van mr. Dik is [naam gedaagde 1] in gebreke gesteld en gesommeerd om op woensdag 16 januari 2019 alsnog de akte van overdracht te ondertekenen op het kantoor van de notaris. 
       
     
     
       3.16. 
       Op 16 januari 2019 heeft de notaris aan mr. Dik bericht dat [naam gedaagde 1] die dag niet op zijn kantoor is verschenen en geen enkel bericht van hem heeft ontvangen. 
       
     
     
       3.17. 
       Op 17 januari 2019 heeft mr. Dik namens [naam 1] per e-mailbericht aan [naam gedaagde 1] en diens advocaat mr. De Jong het volgende bericht: 
       
       
         
           “[naam gedaagde 1] heeft geen gevolg gegeven aan mijn sommatie om op woensdag 16 januari 2019 ten kantore van de notaris te verschijnen ter ondertekening van de overdrachtsakte.  
         
         
           Dientengevolge is hij in verzuim. 
         
         
           Langs deze weg ontbindt cliënte de koopovereenkomst d.d.16 juli 2018 op de voet van artikel 11 van de overeenkomst. 
         
         
           Op grond van datzelfde artikel maakt cliënte aanspraak op de boete van 10 % van de koopsom, derhalve op € 105000- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2018, zijnde de dag, dat de dagboete ex artikel ll.3 van de koopovereenkomst tot het maximum van 10% was verschuldigd.” 
         
       
       
     
     
       3.18. 
       
        [naam 1] heeft de woning op 17 oktober 2019 opnieuw verkocht tegen een koopsom van € 900.000,-.  
       
       
     
   
   
     
       4.  Het geschil 
     in de hoofdzaak 
     
       4.1. 
       
        [naam 1] vordert – na vermeerdering en latere vermindering van eis – in de hoofdzaak dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde 1] veroordeelt om aan [naam 1] te voldoen de hoofdsom van € 167.421,46 en de buitengerechtelijke kosten van € 4.248,74, vermeerderd met met de wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [naam gedaagde 1] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.  
       
     
     
       4.2. 
       
        [naam 1] legt in de hoofdzaak aan haar vorderingen ten grondslag dat [naam gedaagde 1] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. [naam gedaagde 1] is zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst toerekenbaar niet nagekomen, zodat hij gehouden is tot betaling van de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding.   
       
     
     
       4.3. 
       
        [naam gedaagde 1] voert verweer stekkende tot niet-toewijzing van de vorderingen van [naam 1] , met veroordeling van [naam 1] in de kosten van de procedure in de hoofdzaak. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [naam gedaagde 1] legt aan zijn verweer ten grondslag dat hij de koopovereenkomst tijdig, althans te goeder trouw heeft ontbonden. Voorts is de koopovereenkomst door zijn echtgenote op grond van artikel 1:89 BW alsnog heeft vernietigd. [naam gedaagde 1] doet ten slotte een beroep op matiging. 
       
     
     
       4.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [naam eiser] vordert in de vrijwaringszaak dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde 2] veroordeelt om aan [naam eiser] te betalen al hetgeen waartoe [naam eiser] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld. 
       
     
     
       4.7. 
       
        [naam eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat als de vorderingen van [naam 1] worden toegewezen, het ontstaan van deze situatie is toe te rekenen aan het onrechtmatig handelen door [naam gedaagde 2] . 
       
     
     
       4.8. 
       
        [naam gedaagde 2] voert verweer stekkende tot niet-toewijzing van de vorderingen van [naam eiser] , met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente 
       
     
     
       4.9. 
       
        [naam gedaagde 2] heeft aan het verweer het volgende ten grondslag gelegd. [naam gedaagde 2] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser] . Het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de gestelde schade ontbreekt bovendien. Voor zover [naam gedaagde 2] aansprakelijk wordt gehouden, treft [naam eiser] eigen schuld.  
       
     
     
       4.10. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beoordeling 
     
       
         in de hoofdzaak 
       
       
         Eiswijzigingen 
       
     
     
     
       5.1. 
       Tijdens de comparitie van partijen heeft de rechtbank beslist de eisvermeerdering toe te laten. Een eisvermindering is altijd toegestaan. De rechtbank doet derhalve recht op de eis zoals deze luidt na de eisvermeerdering en vermindering. 
       
       
         
           Niet-afname van de woning 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Door [naam 1] is gesteld dat [naam gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat [naam gedaagde 1] de woning niet heeft afgenomen, ook niet nadat hij hiertoe door [naam 1] is gesommeerd en in gebreke is gesteld. Dit betekent dat [naam gedaagde 1] zijn verplichting op grond van de koopovereenkomst tot afname van de woning niet is nagekomen en dat de vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt. Dit is slechts anders indien [naam gedaagde 1] de koopovereenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig heeft ontbonden, dan wel dat zijn echtgenote de koopovereenkomst op grond van artikel 1:88 BW heeft mogen vernietigen, zoals [naam gedaagde 1] als bevrijdend verweer heeft aangevoerd. 
       
       
         
           Vernietiging 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Het meest verstrekkende verweer van [naam gedaagde 1] is dat hij op grond van artikel 1:88 lid 1 sub a BW toestemming nodig had van zij echtgenote. Die is echter niet verleend, zodat zij op grond van artikel 1:89 BW de koopovereenkomst alsnog heeft kunnen vernietigen en daarmee vervalt de grondslag van de vordering.  
       
     
     
       5.4. 
       
        [naam 1] betwist dat de situatie van [naam gedaagde 1] valt onder de reikwijdte van artikel 1:88 BW. [naam gedaagde 1] heeft de woning gekocht en was slechts van plan was om de woning direct door te verkopen, met uitzondering van een perceel grond dat tegen zijn eigen perceel aanlag. 
       
     
     
       5.5. 
       De rechtbank verwerpt het beroep op vernietiging. 
       
       
         5.5.1. 
         Artikel 1:88 BW lid 1 geeft een limitatieve opsomming van rechtshandelingen waarvoor een echtgenoot de toestemming van de andere echtgenoot behoeft. De ratio daarvan is dat het beoogt de echtgenoten, in het belang van het gezin, te beschermen tegen het verrichten van rechtshandelingen die gezien het voorwerp van de rechtshandeling (zoals de echtelijke woning) of de aard daarvan benadelend zijn of een groot financieel risico brengen.  
         
       
       
         5.5.2. 
         
          [naam gedaagde 1] heeft de woning van [naam 1] gekocht. Los van de vraag of hij voornemens was om met zijn gezin de woning te betrekken, dan wel van plan was om de woning direct door te verkopen, is de aankoop van een woning niet een overeenkomst in de zin van onderdeel artikel 1:88 lid 1 sub a BW waarvoor toestemming van de echtgenote van [naam gedaagde 1] vereist was. Er is immers geen sprake van een koopovereenkomst strekkende tot ‘vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving’ van een bewoonde woning. In de door [naam gedaagde 1] zelf aangehaalde uitspraak (ECLI:NL:RBUTR:2008:BD6002) wordt dit enkel bevestigd. 
         
       
       
         5.5.3. 
         De rechtbank erkent dat de koopovereenkomst die [naam gedaagde 1] sloot, zeker gezien de hoogte van de koopsom, een enorm risico met zich bracht voor zijn gezin. In dat licht kan de rechtbank zich ook eigenlijk niet voorstellen dat [naam gedaagde 1] de overeenkomst destijds geheim heeft gehouden (of überhaupt heeft willen houden) voor zijn echtgenote. Maar wat daarvan ook zij: de beschermingsgrond onder a ziet  niet  op de financiële positie van het gezin. Die beschermingsgrond strekt ertoe dat de niet-handelend echtgenoot het genot van de woonruimte niet zonder instemming mag verliezen doordat de handelend wederhelft die aan een derde laat. Daarvan is geen sprake. 
         
       
       
         5.5.4. 
         Of het wenselijk is om de niet-handelend echtgenoot ook te beschermen tegen andere handelingen met een groot financieel risico, is een vraag voor de wetgever en voor de wetgever alleen. De rechter is geen wetgever (zie ook de artikel 11 en 12 van de Wet van 15 mei 1829, houdende algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk). 
         
       
       
         5.5.5. 
         De slotsom is dan ook, dat aan de vernietigingsverklaring van de echtgenote van [naam gedaagde 1] geen betekenis toekomt. Het verweer faalt. 
         
         
           
             Ontbinding 
           
         
         
       
     
     
       5.6. 
       
        [naam gedaagde 1] stelt dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. [naam gedaagde 1] heeft in dat kader aangevoerd dat [naam 1] door middel van haar makelaar [naam gedaagde 2] onduidelijkheid heeft gecreëerd door de termijn van het financieringsvoorbehoud met ‘voorlopig’ 2 weken te verlengen, zonder aan te geven wanneer deze termijn zou eindigen. Een verlenging van 2 weken vanaf 3 september 2018 zou op z’n vroegst eindigen op 17 september 2018. Gelet op de strekking van het e-mailbericht mocht [naam gedaagde 1] echter redelijkerwijs begrijpen dat hem nog een verdere verlenging zou worden gegund. [naam gedaagde 1] heeft, toen hem duidelijk was dat hij kennelijk geen nadere termijn zou verkrijgen voor het rondkrijgen van de financiering, op 21 september 2018 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en aldus de koopovereenkomst tijdig, althans te goeder trouw ontbonden.  
       
     
     
       5.7. 
       
        [naam 1] betwist dat [naam gedaagde 1] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Op verzoek van [naam gedaagde 1] is bij e-mailbericht van 3 september 2018 de termijn voor het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud verlengd tot 14 september 2018. Op 18 september 2018 heeft [naam gedaagde 1] nogmaals om een verlenging van die termijn verzocht, hetgeen door [naam 1] is afgewezen. [naam gedaagde 1] was met zijn emailbericht van 21 september 2018 dan ook te laat om rechtsgeldig een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde en bovendien betrof het geen gedocumenteerde afwijzing, hetgeen op grond van de koopovereenkomst was vereist.  
       
     
     
       5.8. 
       De rechtbank oordeelt als volgt. 
       
       
         5.8.1. 
         Of de verlengde termijn om rechtsgeldig een beroep te kunnen doen op die ontbindende voorwaarde op 14 september 2018 dan wel op 17 september 2018 is geëindigd, is niet van belang. Immers, [naam gedaagde 1] was op 18 september 2018 met zijn verzoek voor een verdere verlenging hoe dan ook te laat. [naam gedaagde 1] heeft dan ook op 21 september 2018 geen rechtsgeldig beroep kunnen doen op de ontbinding van de koopovereenkomst. Het lag op de weg van [naam gedaagde 1] als koper van de woning om de termijnen scherp in de gaten te houden, hetgeen hij heeft nagelaten. Dit geldt des te meer nu [naam gedaagde 1] om een verlenging van vier tot zes weken had verzocht, maar [naam 1] vooralsnog slechts akkoord ging met een verlenging van twee weken (zie rechtsoverwegingen 3.3 en 3.4).   
         
       
       
         5.8.2. 
         Los van de vraag of [naam gedaagde 1] in het licht van de correspondentie tussen partijen tijdig een beroep zou hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, is naar het oordeel van de rechtbank niet vast komen te staan dat [naam gedaagde 1] voor een rechtsgeldige ontbinding heeft voldaan aan de daaraan te stellen eisen. Op grond van de koopovereenkomst was daarvoor noodzakelijk dat hij een gedocumenteerde afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de verkoper of diens makelaar moest kunnen overleggen. In het licht van de betwisting door [naam 1] heeft [naam gedaagde 1] niet voldoende gesteld dat aan deze inhoudelijke voorwaarden is voldaan. Zelfs nadat in deze procedure de stellingen hierover zijn ingenomen door [naam 1] , heeft [naam gedaagde 1] niet onderbouwd dat hij een dergelijke afwijzing kon overleggen.   
         
       
       
         5.8.3. 
         Gelet op het voorgaande faalt het verweer van [naam gedaagde 1] dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. 
         
         
           
             Contractuele boete 
           
         
         
       
     
     
       5.9. 
       Nu de verweren van [naam gedaagde 1] falen, moet als vaststaand worden aangenomen dat [naam gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [naam 1] was dan ook op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst gerechtigd om na ingebrekestelling de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Op grond van voormeld artikel is [naam gedaagde 1] in geval van ontbinding in beginsel een boete verschuldigd van tien procent van de koopprijs, in dit geval 10% van € 1.050.000,- = € 105.000,-. 
       
     
     
       5.10. 
       
        [naam gedaagde 1] heeft betwist dat hij de volledige boete verschuldigd is en heeft de rechtbank verzocht de boete te matigen op grond van artikel 6:94 BW. Volgens hem zou toewijzing van de verschuldigde boete leiden tot desastreuse gevolgen voor zijn gezin en bedrijf.  
       
     
     
       5.11. 
       
        [naam 1] heeft zich verzet tegen matiging. Zij heeft daarbij nog aangevoerd dat feitelijk tweemaal sprake is van een wanprestatie, namelijk (1) wegens het niet-stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom en (2) wegens het niet afnemen van de woning. Op grond van de koopovereenkomst kunnen de twee boetes niet cumuleren, maar dit gegeven is mede reden om een beroep op matiging te passeren, aldus [naam 1] .  
       
     
     
       5.12. 
       Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. De rechter dient die bevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal bijvoorbeeld moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de hoedanigheid van partijen kan van belang zijn. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. 
       
     
     
       5.13. 
       De rechtbank acht ten aanzien van het beroep op matiging de volgende omstandigheden van belang: 
       
         
           De bepaling over de 10% contractuele boete van artikel 11 van de onderhavige “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)” is gebruikelijk en vrij algemeen bekend. Over de bepaling is niet onderhandeld. 
         
         
           Het betreft een woning in een hoog segment. 
         
         
           De verkopende en kopende partij zijn bekenden van elkaar; zij zijn 23 jaar lang goede buren van elkaar geweest. Dat schetst verwachtingen ten tijde van de koop; niet alleen over het gekochte, maar ook over de manier waarop er na het sluiten van de koop met elkaar om wordt gegaan. 
         
         
           Het betreft hier een koopovereenkomst tussen particuliere partijen waarbij alleen de verkopende partij is bijgestaan door een makelaar. 
         
         
           De kopende partij heeft zich na het sluiten van de koopovereenkomst serieus ingespannen om de noodzakelijke financiering te verkrijgen, hetgeen bekend was bij de verkopende partij. 
         
         
           De verkopende partij heeft lange tijd aanspraak gemaakt op de boete voor het niet-stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. Daarmee heeft zij zelf bijgedragen aan de onmogelijkheid om de financiering alsnog rond te krijgen. 
         
         
           Voor zover een boetebeding moet aansporen tot (tijdige) nakoming, geldt dat een hoger boetebedrag in het algemeen meer aanspoort. Echter: daarin is een kantelpunt. Als een partij een boete verbeurt die hij niet kan betalen, maakt het ook niet meer uit of het dubbele daarvan wordt verbeurd, of het tien of twintigvoud. De prikkel zal niet meer toenemen. 
         
         
           De verkopende partij heeft als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij enige tijd in onzekerheid verkeerd. De verkopende partij had zelf inmiddels een andere woning gekocht. Het hebben van twee woningen heeft bij de verkopende partij uiteraard (ook) spanning veroorzaakt. De woning is maanden later voor een lagere prijs verkocht. Uiteindelijk waren de gevolgen voor de verkopende partij als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij dan ook groot, hoewel dit overigens niet wil zeggen dat de koper daarvoor (volledig) aansprakelijk is. 
         
         
           Een bedrag van meer dan een ton is een bijzondere zware last om op te brengen voor [naam gedaagde 1] , terwijl daar voor hem geen bate tegenover staat. 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       De rechtbank is van oordeel dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Matiging is in dit geval derhalve aan de orde. De rechtbank zal de boete matigen tot een bedrag van € 40.000,00. Dat is nog steeds een substantieel bedrag. Verdergaande matiging acht de rechtbank echter niet gerechtvaardigd. Daarmee zou onvoldoende recht worden gedaan aan de eveneens gerechtvaardigde belangen van [naam 1] en de door haar extra gemaakte kosten als gevolg van het niet afnemen van de woning door [naam gedaagde 1] .  
       
     
     
       5.15. 
       De rechtbank is van oordeel dat het anti-cumulatiebeding geen invloed heeft op de beoordeling van het beroep op matiging. Het niet-cumuleren van ongematigde boetes leidt ertoe dat de rechtbank gematigde boetes evenmin laat cumuleren. De boete wegens het niet-stellen van een waarborgsom of bankgarantie, zo al los toewijsbaar, kan dan ook niet leiden tot een (totale) hogere boete dan € 40.000,-. 
       
     
     
       5.16. 
       Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde contractuele boete wordt toegewezen tot een bedrag van € 40.000,-. Het meer gevorderde zal worden afgewezen. 
       
       
         
           Aanvullende schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       
        [naam 1] vordert voorts aanvullende schadevergoeding (waarop overigens ook volgens haar eigen stellingen in mindering kan worden gebracht een te verbeuren boete). Volgens [naam 1] bestaat haar reële schade uit het verschil tussen de met [naam gedaagde 1] overeengekomen koopsom van € 1.050.000,- en de uiteindelijk lagere verkoopprijs van € 900.000,- alsmede de in verband met de verkoop gemaakte kosten van in totaal € 15.025,36.   
       
     
     
       5.18. 
       
        [naam gedaagde 1] betwist dat [naam 1] schade heeft geleden met de uiteindelijke koop, omdat de makelaar van [naam 1] zelf heeft verklaard dat het pand niet meer waard was dan € 900.000,-. Volgens [naam gedaagde 1] was hij dus zelf in eerste instantie op het verkeerde been gezet en heeft [naam 1] uiteindelijk gekregen wat het pand waard was.   
       
     
     
       5.19. 
       De rechtbank oordeelt ten aanzien van de vordering tot aanvullende schadevergoeding dat in artikel 11.2 van de koopovereenkomst is bepaald dat de benadeelde partij naast de boete onverminderd het recht heeft op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. In artikel 6:92 lid 2 BW is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dat brengt met zich mee dat indien de daadwerkelijke schade de verschuldigde boete niet overtreft, die boete in de plaats treedt van een aanvullende schadevergoeding. Dat partijen van deze regeling hebben willen afwijken, is niet gesteld en ook niet gebleken. 
       
     
     
       5.20. 
       Voor de vraag of [naam 1] recht heeft op het verschil tussen de met [naam gedaagde 1] overeengekomen koopsom en de uiteindelijke gerealiseerde koopsom is het volgende van belang. 
       
       
         5.20.1. 
         De rechtbank gaat ervan uit dat de woning ten tijde van de koop op 16 juli 2018 € 1.050.000,- waard was. Immers, dat is wat partijen over de waarde van de woning destijds zijn overeengekomen. Door partijen zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden opgemaakt dat de waarde op het moment dat de levering had moeten plaatsvinden wezenlijk zou zijn veranderd. Dat betekent dat de woning op dat moment nog steeds € 1.050.000,- waard was en dat het niet afnemen van de woning door [naam gedaagde 1] bij [naam 1] niet heeft geleid tot een vermogensverandering bij [naam 1] . Zij was in bezit van een huis van € 1.050.000,‑ en zij behield dat bezit. 
         
       
       
         5.20.2. 
         
          [naam 1] heeft negen maanden later alsnog de woning weten te verkopen en is met de betreffende koper een lagere koopsom van € 900.000,- overeengekomen. [naam gedaagde 1] heeft echter geen enkele invloed gehad op de prijsontwikkeling na ontbinding van de koopovereenkomst. 
         
         
           5.20.2.1.	Als moet worden aangenomen dat de woning objectief gezien minder waard zou zijn geworden, valt dit [naam gedaagde 1] niet te verwijten: hij heeft die mogelijke waardedaling niet veroorzaakt. Overigens acht de rechtbank de kans klein dat sprake is geweest van een waardedaling, in een huizenmarkt die al jaren steeds overspannener wordt en waarin record na record lijkt te worden gebroken. 
         
         
         
           5.20.2.2.	Als moet worden aangenomen dat de woning niet in waarde is gedaald, maar [naam 1] er niet in is geslaagd de waarde te verzilveren, dan is dat evenmin te wijten aan het handelen van [naam gedaagde 1] . Hij heeft immers met de onderhandelingen tussen [naam 1] en de uiteindelijke koper niets van doen gehad. Hij heeft hierin ook geen verstorende rol gespeeld, door bijvoorbeeld voor te spiegelen dat hij de woning alsnog wilde opeisen.  
         
         
         
           5.20.2.3.	Mogelijk is het een combinatie van beide factoren (marktwerking en verkooptalent), maar dat leidt tot hetzelfde resultaat. 
         
         
       
       
         5.20.3. 
         
           De rechtbank is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat het causaal verband tussen het niet afnemen van de woning door [naam gedaagde 1] en de lagere verkoopprijs niet is aangetoond. De vordering tot vergoeding van het verschil tussen de met [naam gedaagde 1] overeengekomen koopsom van € 1.050.000,- en de uiteindelijk lagere verkoopprijs van  
           € 900.000,- zal dan ook worden afgewezen. 
         
         
       
     
     
       5.21. 
       De rechtbank heeft de boete tot een bedrag van € 40.000,- gematigd. De overige door [naam 1] gestelde extra kosten van € 15.025,36 overtreffen dit bedrag niet, zodat de boete voor die extra kosten, voor zover toewijsbaar, in de plaats treedt. Dit betekent dat [naam 1] naast de contractuele boete niet ook aanspraak kan maken op aanvullende schadevergoeding. Bespreking van die afzonderlijke posten kan dan ook achterwege blijven.  
       
       
         
           Wettelijke rente 
         
       
       
     
     
       5.22. 
       
        [naam 1] vordert voorts wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 12 december 2018, althans vanaf 17 januari 2019, althans van af de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.  
       
     
     
       5.23. 
       
        [naam 1] legt aan de vordering ten grondslag dat 12 december 2018 de dag is waarop [naam gedaagde 1] in verzuim zou zijn wegens het niet-stellen van een waarborgsom dan wel het storten van een bankgarantie. 17 januari 2019 is de dag waarop [naam gedaagde 1] in verzuim is wegens het niet afnemen van de woning, aldus [naam 1] .  [naam gedaagde 1] heeft geen los verweer gevoerd tegen de vordering tot vergoeding van de wettelijke rente. De rechtbank is, mede gelet hierop, van oordeel dat wettelijke rente vanaf 12 december 2018 verschuldigd is. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       5.24. 
       
        [naam 1] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 4.248,74, te vermeerderen met wettelijke rente. [naam gedaagde 1] heeft de vordering niet betwist. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Het door [naam 1] gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan waar zij gelet op het bepaalde in het Besluit recht op heeft. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief van € 1.175,-, uitgaande van een hoofdsom van € 40.000,-.  
       
     
     
       5.25. 
       De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd. 
       
       
         
           Proceskosten inclusief beslagkosten 
         
       
       
     
     
       5.26. 
       
        [naam gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in de hoofdzaak worden veroordeeld. [naam 1] heeft voorts aanspraak gemaakt op de beslagkosten, die – gelet op artikel 706 Rv – eveneens moeten worden voldaan door [naam gedaagde 1] . De proceskosten aan de zijde van [naam 1] worden (inclusief beslagkosten) dan ook begroot op: 
       - explootkosten	€ 	 344,24 
       - griffierecht	€	 1.599,00  
       - salaris advocaat	 €	4.456,00  ( 4 punten × tarief € 1.114,00) 
       Totaal	€ 	6.399,24 
       
     
     
       5.27. 
       De rechtbank heeft bij het opstellen van dit vonnis geconstateerd dat, hoewel destijds wel in het B1-formulier is aangegeven dat beslag is gelegd en beslagstukken zijn bijgevoegd, ten onrechte is nagelaten het griffierecht voor het verzoekschrift in mindering te brengen op het griffierecht in de hoofdzaak. Inmiddels is dit in de rechtbankadministratie aangepast, zodat [naam 1] het te veel betaalde griffierecht in de hoofdzaak kan terugverwachten van de rechtbank. [naam gedaagde 1] wordt uiteraard slechts veroordeeld tot het (totaal)bedrag aan griffierecht van € 1.599,00. 
       
     
     
       5.28. 
       De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen, nu daartegen geen verweer is gevoerd. 
       
       
         
           Uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       5.29. 
       De veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de vordering daartoe is gegrond op de wet en zij niet is weersproken door [naam gedaagde 1] . 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak 
         
       
     
     
       5.30. 
       In de vrijwaringszaak moet beoordeeld worden of [naam gedaagde 2] veroordeeld dient te worden om aan [naam eiser] te betalen al hetgeen waartoe [naam eiser] in de hoofdzaak jegens [naam 1] is veroordeeld.   
       
     
     
       5.31. 
       
        [naam eiser] heeft daartoe aangevoerd dat het ontstaan van deze situatie is toe te rekenen aan het onrechtmatig handelen door [naam gedaagde 2] . [naam eiser] is door het e-mailbericht van 3 september 2018 op het verkeerde been gezet dan wel misleid. [naam eiser] moest vanwege de woordkeuze in het e-mailbericht in alle redelijkheid en billijkheid erop kunnen vertrouwen dat de financieringstermijn niet alleen was verlengd met twee weken, maar dat een nadere verlenging tot de mogelijkheden behoorde.  
       
     
     
       5.32. 
       
        [naam gedaagde 2] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser] . [naam gedaagde 2] stelt dat zij een glashelder bericht heeft verzonden aan [naam eiser] . [naam eiser] heeft bovendien de termijn voor het financieringsvoorbehoud ongebruikt laten verstrijken en heeft niet tijdig een beroep op het beding gedaan. Van een causaal verband tussen de vermeende onrechtmatige daad en de door [naam eiser] gestelde schade is bovendien geen sprake, omdat uit de door hem aangedragen informatie niet is gebleken dat hij überhaupt een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud kon doen. In het geval het oordeel mocht luiden dat [naam gedaagde 2] aansprakelijk is, beroept [naam gedaagde 2] zich erop dat [naam eiser] eigen schuld treft als bedoeld in artikel 6:101 BW. 
       
     
     
       5.33. 
       De rechtbank verwerpt het betoog van [naam gedaagde 2] dat zij op 3 september 2018 een duidelijk bericht heeft verzonden. [naam gedaagde 2] is ervan uitgegaan dat een niet-professional zou hebben bedacht dat een bepaalde termijn  eerder  zou gaan lopen dan de mededeling die daarover is gedaan. Dat kan in redelijkheid in het algemeen niet van een niet-professional worden verlangd en bovendien: het was helemaal niet nodig om op deze beroerde manier te formuleren. [naam gedaagde 2] , had professioneel handelend, simpelweg kunnen berichten: “datum x wordt de nieuwe laatste dag van de termijn, na die dag is ontbinding niet meer mogelijk.” In dat geval was iedere discussie over de termijn op voorhand uitgesloten. De bewoordingen dat er een ‘voorlopige’ verlenging van de termijn is gegund, wekken bovendien verwachtingen, die naar nu wordt gesteld niet overeenkomen met hetgeen [naam 1] als opdrachtgever van [naam gedaagde 2] in gedachten had. Het gestuurde bericht voldoet niet aan wat van een redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. 
       
     
     
       5.34. 
       Dit oordeel baat [naam eiser] echter niet. De rechtbank heeft in de hoofdzaak geoordeeld dat [naam eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van de (gematigde) contractuele boete aan [naam 1] . Daartoe is onder meer geoordeeld dat niet is vast komen te staan dat [naam eiser] voor een rechtsgeldige ontbinding heeft voldaan aan de daaraan te stellen inhoudelijke eisen (zie rechtsoverweging 5.8.2). Wat er ook zij van de inhoud van het emailbericht van 3 september 2018, [naam gedaagde 2] kan niet worden verweten dat [naam eiser] niet heeft voldaan aan de materiële eisen om een beroep op het financieringsvoorbehoud te kunnen doen. Voor zover het e-mailbericht van 3 september 2018 van [naam gedaagde 2] onrechtmatig zou zijn, ontbreekt reeds daarom het causaal verband tussen de mededeling van de makelaar en de schade van [naam eiser] .   
       
     
     
       5.35. 
       Gelet op het voorgaande worden de vorderingen van [naam eiser] in de vrijwaringszaak afgewezen. Al hetgeen overigens is aangevoerd, behoeft geen bespreking. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.36. 
       
        [naam eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in de vrijwaringszaak veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde 2] worden begroot op: 
       - griffierecht	€	4.030,00 
       - salaris advocaat	 €	3.342,00  (3 punten × tarief € 1.114,00) 
       
         Totaal	€ 	7.372,00 
         De rechtbank ziet aanleiding om voor het liquidatietarief aan te sluiten bij het gehanteerde liquidatietarief in de hoofdzaak.   
       
       
       
         
           Uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       5.37. 
       De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de vordering daartoe is gegrond op de wet en zij niet is weersproken door [naam eiser] . 
       
       
         
           in het incident 
         
       
     
     
       5.38. 
       De rechtbank heeft in het vonnis van 10 juli 2019 de beslissing omtrent de kosten in het vrijwaringsincident aangehouden. Omdat in het incident tot vrijwaring geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij is aan te merken, worden de proceskosten in het incident gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
     
   
   
     
       6.  De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
       6.1. 
       veroordeelt [naam gedaagde 1] om aan [naam 1] te betalen een bedrag in hoofdsom van € 40.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2018 tot aan de dag van voldoening, 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [naam gedaagde 1] om aan [naam 1] te betalen binnen twee weken na het te dezen te wijzen vonnis een bedrag ter zake buitengerechtelijke incassokosten van € 1.175,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [naam gedaagde 1] in de proceskosten, daaronder de kosten van het beslag begrepen, aan de zijde van het [naam 1] tot op heden begroot op € 6.399,24, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [naam gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 
       
     
     
       6.5. 
       verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       6.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in het incident 
         
       
       
     
     
       6.7. 
       compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
       
         
           in de vrijwaringszaak  
         
       
     
     
       6.8. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       6.9. 
       veroordeelt [naam eiser] in de kosten van de vrijwaringszaak, aan de zijde van [naam gedaagde 2] tot op heden begroot op € 7.372,00, 
       
     
     
       6.10. 
       verklaart onderdeel 6.9 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos. Het is ondertekend door de rolrechter en op 7 juli 2021 uitgesproken in het openbaar. 
         [3070/1407]