ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2016:9594

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2016:9594 Rechtbank Noord-Holland , 22-11-2016 / 5004103/CV EXPL 16-3199

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2016-11-22

Zaaknummer: 5004103/CV EXPL 16-3199

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2016:9594

---

Opzegtermijn huurovereenkomst bedrijfsruimte. Beroep op aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt. De in de algemene voorwaarden opgenomen boete wordt tot de kantonrechter gematigd tot nihil

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Alkmaar 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 5004103/CV EXPL 16-3199 
       Uitspraakdatum: 23 november 2016 
     
     
     
       
         Vonnis in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de besloten vennootschap VSTGD B.V.  
       
       gevestigd te Schagen 
       eiseres 
       verder te noemen: VSTGD 
       gemachtigde: S. Baldinger, gerechtsdeurwaarder 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         de besloten vennootschap De Groot Design B.V. 
       
       gevestigd te Schagen 
       gedaagde   
       verder te noemen: De Groot 
       gemachtigde: mr. E.R. Bakker 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       VSTGD heeft bij dagvaarding van 5 april 2016 een vordering tegen De Groot ingesteld. De Groot heeft schriftelijk geantwoord. 
     
     
       1.2. 
       Op 25 oktober 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De gemachtigde van De Groot heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten verder naar voren hebben gebracht.  
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Partijen hebben op of omstreeks 9 september 2014 een overeenkomst gesloten, op grond waarvan VSTGD met ingang van 1 oktober 2014 aan De Groot verhuurt de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] tegen een door De Groot te betalen aanvangs-huurprijs van € 371,56 per maand. Deze huurprijs is inclusief een voorschot voor bijkomende leveringen en diensten (hierna te noemen: servicekosten) van € 68,-- per maand en de verschuldigde omzetbelasting.  
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar en loopt tot en met          30 september 2015. De overeenkomst wordt telkens stilzwijgend voortgezet voor de duur van een jaar. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden.  
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. 
     
     
       2.4. 
       De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari voor het eerst met ingang van 1 januari 2015 aangepast overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden. 
     
     
       2.5. 
       Tussen partijen is verschil van inzicht ontstaan over de hoogte van de servicekosten. Op 15 mei 2015 heeft VSTGD De Groot geïnformeerd over een verhoging van deze kosten. Bij emailberichten van 18 mei 2015 en 27 juni 2015 heeft De Groot bezwaar gemaakt tegen de door VSTGD doorgevoerde verhoging van de servicekosten. 
     
     
       2.6. 
       Bij email van 13 augustus 2015 heeft De Groot VSTGD bericht dat zij heeft besloten de huurovereenkomst van partijen na 30 september 2015 niet te willen verlengen. 
     
     
       2.7. 
       Bij e-mail van 19 augustus 2015 heeft VSTGD De Groot onder meer bericht:  “Hierbij bevestigen wij dat u ons op 19 augustus 2015 in kennis hebt gesteld van het feit dat u uw huurovereenkomst wenst op te zeggen. Wij betreuren uw opzegging zeer, maar respecteren uw keuze de overeenkomst te willen beëindigen. Hierbij vragen wij voor het navolgende uw aandacht. (...) Opzegging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden, conform artikel 3.3 van de huurovereenkomst minimaal drie maanden voor het verlopen van de huurperiode met inachtneming van de wettelijke regels. Wij hebben uw opzegging ontvangen op 19 augustus j.l. waardoor de termijn van minimaal drie maanden niet van toepassing is op de lopende huurperiode. Deze had uiterlijk op 30 juni 2015 in ons bezit moeten zijn om de huur per 1 oktober te kunnen beëindigen. Wij gaan niet akkoord met de door u vermelde einddatum van 30 september 2015 in uw email. Wij zullen uw email hanteren als opzegging voor de huurperiode 1 oktober 2015 tot 1 oktober 2016, Derhalve zullen wij de huur beëindigen per 30 september 2016.” . 
     
     
       2.8. 
       De Groot heeft eind september 2015 de door haar gehuurde bedrijfsruimte verlaten en de sleutel(s) van deze ruimte bij VSTGD ingeleverd. 
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       VSTGD vordert dat de kantonrechter De Groot veroordeelt tot betaling van € 25.285,99 aan huurachterstand, verschuldigde vertragingsrente, boetes en buitengerechtelijke incassokosten en van € 410,65 per maand over de periode van 1 april 2016 tot en met              30 september 2016, alles te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en met veroordeling van De Groot tot betaling van de proceskosten.   
     
     
       3.2. 
       VSTGD legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat De Groot haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet correct is nagekomen. De Groot heeft een huurachterstand tot en met maart 2016 van € 3.504,04 laten ontstaan. Door niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen te voldoen is De Groot op grond van de toepasselijke algemene bepalingen € 19.800,-- aan boetes verschuldigd geworden en op grond van de wet de vertragingsrente, welke tot aan de dag van dagvaarding € 981,95 bedraagt. De Groot heeft de huurovereenkomst niet tijdig opgezegd. Nu de huurovereenkomst nog tot 1 oktober 2016 heeft doorgelopen, is De Groot ook over de periode vanaf 1 oktober 2016 tot en met            30 september 2016 € 410,65 per maand aan huur en servicekosten verschuldigd. Door niet te reageren op de haar door VSTGD ter zake gestuurde aanmaningen heeft De Groot VSTGD genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De kosten daarvan, zijnde de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.000,--, dienen eveneens voor rekening van De Groot te komen. 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       De Groot betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij de huurovereenkomst weliswaar te laat heeft opgezegd, maar dat deze te late opzegging haar niet kan worden tegengeworpen aangezien de omstandigheden waartegen de opzegging heeft plaatsgevonden, volledig voor rekening en risico van VSTGD komen. De Groot heeft voor het aangaan van de huurovereenkomst goede afspraken gemaakt met de betrokken makelaar over de inhoud van de huurovereenkomst. De Groot heeft met deze makelaar besproken dat het gehuurde zou beschikken over een deugdelijke internetaansluiting, welke voor de werkzaamheden van De Groot van evident belang is. Ook heeft De Groot met deze makelaar gesproken over de servicekosten. De makelaar heeft De Groot gegarandeerd dat het gehuurde over de benodigde internetverbinding zou beschikking en tevens heeft de makelaar De Groot mondeling laten weten, dat zij er op kon vertrouwen dat de servicekosten niet zouden stijgen. De Groot heeft hierop vertrouwd. De benodigde internetverbinding was echter niet aanwezig en De Groot heeft deze verbinding zelf tot stand gebracht tegen betaling van € 50,-- per maand. Daarnaast heeft VSTGD tijdens de huurovereenkomst aan De Groot bericht dat de servicekosten met maar liefst 98% zouden worden verhoogd, terwijl de aangeboden hoeveelheid diensten zouden worden verminderd. De verhoging van de servicekosten is met terugwerkende kracht in rekening gebracht op de factuur van 1 mei 2015. De Groot heeft direct bezwaar gemaakt tegen deze (verkapte) huurverhoging en meermaals verzocht om een specificatie van de kosten en een nadere uitleg. De Groot heeft deze specificatie van VSTGD pas ontvangen (op 19 augustus 2015), nadat de opzegtermijn was verstreken. De specificatie roept alleen maar vragen op en de onderliggende stukken heeft De Groot nimmer gezien. Door de handelswijze van VSTGD is De Groot de mogelijkheid ontnomen om tijdig  het contract op te zeggen. Onder deze omstandigheden vasthouden aan de opzegtermijn is in strijd met de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 lid 1 BW. 
     
     
       4.2. 
       Indien de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat de gevorderde contractuele boete terecht is verbeurd, dan verzoekt De Groot deze te matigen. In de voorliggende zaak bestaat een wanverhouding tussen de werkelijke hoogte van de geleden schade (ten gevolge van de te late betaling) en de hoogte van de boetes. De gevorderde boetes vormt maar liefst 56,5% van de gevorderde hoofdsom. De omstandigheden waaronder de boetes worden ingeroepen kleurt het beroep op matiging ook in. De Groot heeft opgezegd zodra zij wist wat de precieze verhoging van de servicekosten zou inhouden. Tot die tijd vertrouwde zij er op en mocht zij er ook op vertrouwen, dat partijen het geschil over de servicekosten wel zouden kunnen oplossen. De Groot vertrouwde er op dat VSTGD zich als een goed verhuurder zou gedragen en zich niet zou verschuilen achter de opzegtermijn van drie maanden. 
     
     
       4.3. 
       De Groot betwist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. VSTGD heeft geen andere werkzaamheden verricht dan die strekken als voorbereiding van deze procedure. De gevorderde kosten zijn niet gespecificeerd en niet daadwerkelijk gemaakt 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De Groot heeft de huurovereenkomst van partijen niet tijdig opgezegd. Dat is tussen partijen ook niet in geschil.  
     
     
       5.2. 
       De Groot doet in zijn verweer een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 lid 1 BW. Zij voert aan dat VSTGD door De Groot in de onderhavige zaak te houden aan de opzegtermijn in strijd handelt met deze aanvullende werking. Naar het oordeel van de kantonrechter faalt dit beroep. Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden (artikelen 16.7 en 16.8) had VSTGD het recht de leveringen en diensten naar soort en omvang te wijzigen en het door De Groot te betalen voorschot op de servicekosten tussentijds aan te passen aan de door VSTGD verwachte kosten. Onder deze omstandigheden kon en mocht De Groot er niet op vertrouwen dat de servicekosten niet zouden worden gewijzigd. VSTGD heeft op 15 mei 2015 haar voornemen om de servicekosten te verhogen aan De Groot kenbaar gemaakt. Indien de doorgang van de voorgestelde verhoging voor De Groot van essentieel belang voor de voortzetting van de huurovereenkomst was, dan had zij VSTGD een ultimatum kunnen stellen waardoor zij op tijd de voor haar benodigde duidelijkheid had kunnen verkrijgen en tijdig had kunnen opzeggen. Dat De Groot dat niet heeft gedaan dient voor haar rekening en risico te blijven. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de huurovereenkomst van partijen tot en met     30 september 2016 is voortgezet. 
     
     
       5.3. 
       De Groot heeft onweersproken gesteld dat zij de door haar verschuldigde huur tot         30 september 2015 heeft betaald, dan wel dat deze huur met de door haar betaalde borg is verrekend. De huur over de periode 1 oktober 2015 tot en met 30 september 2016 en de daarover verschuldigde omzetbelasting, zijnde € 3.642.72 (12 maanden x € 303,56), is De Groot verschuldigd gebleven. De kantonrechter zal De Groot veroordelen tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening. De Groot is deze rente verschuldigd geworden door niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. 
     
     
       5.4. 
       De gevorderde servicekosten zullen door de kantonrechter worden afgewezen, nu VSTGD deze kosten onvoldoende heeft onderbouwd. De Groot heeft onweersproken gesteld dat zij de gehuurde bedrijfsruimte eind september 2015 heeft verlaten en weer ter beschikking van VSTGD heeft gesteld en daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat een deel van gevorderde servicekosten niet daadwerkelijk zijn gemaakt. 
     
     
       5.5. 
       De in artikel 18.2 van de algemene voorwaarden opgenomen boete is bedoeld als een prikkel voor de huurder om de verplichting tot betaling van de huur op tijd na te komen. VSTGD heeft deze prikkel niet gebruikt. In de door haar aan De Groot gestuurde sommaties heeft VSTGD De Groot er niet op gewezen dat zij de hiervoor genoemde boete verschuldigd is geworden en VSTGD heeft tot aan de datum van de dagvaarding ook nimmer aanspraak op de reeds verschuldigde boetes gemaakt. In de sommaties van oktober en november 2015 heeft VSTGD aan De Groot niet expliciet duidelijk gemaakt dat VSTGD de huur over de periode van 1 oktober 2015 tot en met 30 september 2016 zou gaan vorderen en VSTGD heeft De Groot tevens niet gehouden aan haar verplichting om de gehuurde bedrijfsruimte te gebruiken. Ook is VSTGD na het vertrek van De Groot niet heel actief op zoek gegaan naar een andere huurder om zo te proberen de schade van De Groot te beperken. Gelet op deze omstandigheden en de (wan)verhouding tussen de hoogte van de schade die is ontstaan door de te late betaling van de huur en de gevorderde boetes ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boetes te matigen tot nihil. 
     
     
       5.6. 
       De Groot heeft – door niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen te voldoen - VSTGD genoodzaakt haar vordering ter zake de huurachterstand ter incasso uit handen te geven. De kosten daarvan dienen voor rekening van De Groot te komen. De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toewijzen tot € 475,40, zijnde het tarief dat hoort bij de gevorderde huurachterstand tot en met maart 2016 van € 3.504,04. 
     
     
       5.7. 
       Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.  
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt De Groot tot betaling aan VSTGD van € 4.117,12, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 3.642,72 vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       6.2. 
       bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.4. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter