ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:2606

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:2606 Gerechtshof Amsterdam , 15-07-2014 / 200.133.525/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-07-15

Zaaknummer: 200.133.525/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:2606

---

Huur woonruimte. Kort geding. Veroorzaken structurele en ernstige overlast door huurders en hun huisgenoten voldoende aannemelijk geworden, hoewel niet-anonieme klachten van omwonenden ontbreken. Belang woningbouwvereniging en haar huurders weegt zwaarder. Veroordeling tot ontruiming ondanks (inmiddels) ontbreken van vervangende huisvesting.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer			: 200.133.525/01 KG 
     
     
     
       kenmerk rechtbank Amsterdam	: KK 13-1144  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2014  
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1 
      [APPELLANT SUB 1], 
     2.  [APPELLANT SUB 2] , 
     
       beiden voorheen wonende te [woonplaats],  
       appellanten, 
       advocaat: mr. R.F. de Jong te Amsterdam, 
       en 
     
     3.  [APPELLANT SUB 3] , 
     4.  [APPELLANT SUB 4] , 
     5.  [APPELLANT SUB 5] , 
     
       allen voorheen wonende te [woonplaats], 
       appellanten,  
       advocaat: mr. T. de Heer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de stichting  WONINGSTICHTING ROCHDALE , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Appellanten worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2], [appellant sub 3], [appellant sub 4] en [appellant sub 5] genoemd. Gezamenlijk worden zij aangeduid als [appellanten] Gedaagde wordt Rochdale genoemd.  
     
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 september 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 augustus 2013, onder bovengenoemd nummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellanten] als gedaagden. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - gelijkluidende memories van grieven; 
     - memorie van antwoord, met producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 juni 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van pleitnotities, die zijn overgelegd. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.   
       Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.  
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende. 
     
     i. Rochdale heeft met ingang van 12 mei 1999 aan [appellant sub 1] de woning aan [adres] verhuurd, hierna: het gehuurde. [appellant sub 2] is als echtgenote van rechtswege medehuurster.  
     
       ii. Het gehuurde werd ook bewoond door [appellant sub 3] en [appellant sub 4], volwassen zonen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en [appellant sub 5], hun (ex-)schoonzoon. Voorts werd het gehuurde bewoond door drie minderjarige kinderen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. 
       iii. In februari 2010 is [appellant sub 2] met enkele minderjarige kinderen verhuisd naar een andere woning, [appellant sub 1] is toen met de meerderjarige kinderen in het gehuurde achtergebleven. Nadien heeft [appellant sub 2] ook vaak in het gehuurde verbleven. In elk geval vanaf 8 mei 2013 woonden [appellant sub 2] en de minderjarige kinderen weer in het gehuurde. 
       iv. Bij brief van 13 mei 2013 van de burgemeester van Amsterdam is aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] medegedeeld dat zij tezamen met hun gezinsleden als dader worden aangemerkt in de zin van het project Treiteraanpak, in verband met misdragingen als in die brief genoemd. Dat betrof hangen en roken in en vervuilen van de portiek c.a., bedreigen en intimideren van omwonenden, geluidsoverlast, vernielingen om de woning, misdragingen van de kinderen in de wijk en overlast door bezoek. In de brief werd voorts medegedeeld dat dit gedrag door de gemeente Amsterdam niet werd geaccepteerd en dat, om dit gedrag te doen stoppen, het stadsbestuur, de politie, het OM, de woningcorporaties en de betrokken zorginstellingen hun informatie zouden delen. Tenslotte werd medegedeeld dat voortzetting van dit gedrag zal worden beantwoord met ingrijpende maatregelen zoals ‘de inzet van juridische instrumenten’. 
     
     v. Onderdeel van het project Treiteraanpak vormt het ophangen van camera’s door Rochdale in het gemeenschappelijke portaal en trappenhuis en door de gemeente in de openbare ruimte rond (het pand met daarin) het gehuurde. 
     
       vi. Op 22 mei 2013 heeft de wijkagent in het kader van een buurtonderzoek bezoeken 
       afgelegd bij de bewoners van de woningen aan het trappenhuis waaraan het gehuurde is gelegen. Op 5 juni 2013 hebben de wijkagent en een medewerkster van Rochdale bezoeken gebracht aan omwonenden en brieven aan hen bezorgd, met informatie over 
       het project Treiteraanpak en met een oproep om eventuele klachten te melden. 
       vii. Bij brief van 24 mei 2013 aan de burgemeester van Amsterdam heeft [appellant sub 4] op de brief van de burgemeester van Amsterdam van 13 mei 2013 gereageerd. 
       viii. Op 27 mei 2013 heeft een medewerkster van Rochdale aangifte gedaan tegen [appellant sub 4] wegens agressief gedrag en bedreigingen met geweld, naar aanleiding van een 
       incident waarbij [appellant sub 4] zich tot deze medewerkster en een andere huurder heeft 
       gewend, die vlak voor het kantoor van Rochdale in gesprek waren. [appellant sub 4] verweet de andere huurder een ‘verrader’ te zijn door met Rochdale te hebben gepraat, waardoor zijn kinderen uit huis zijn geplaatst, aldus de aangifte. 
       ix. Op 2 juli 2013 is door de burgemeester van Amsterdam een zogenoemde ‘Einde 
       interventieverklaring’ afgegeven, waarin wordt geconcludeerd dat de aan het project 
       Treiteraanpak deelnemende instanties tot de conclusie zijn gekomen dat [appellanten]  wegens grensoverschrijdend gedrag niet te handhaven zijn in het gehuurde. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       Bij inleidende dagvaarding van 22 juli 2013 heeft Rochdale gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang en samengevat, dat [appellanten] bij wijze van voorziening wegens het sinds 2000 veroorzaken van ernstige structurele overlast als omschreven in de onder 2.iv genoemde brief, worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. [appellanten] hebben de vordering weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de verweren van [appellanten] verworpen en hen veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.  
       
     
     
       3.2 
       De ontruiming van het gehuurde heeft inmiddels plaatsgevonden. [appellant sub 1], [appellant sub 2], [appellant sub 3], [appellant sub 4] en de minderjarige kinderen [appellant sub 1] zijn na de ontruiming door Rochdale op basis van een gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst gehuisvest in drie zogenaamde wooncontainers. Bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 30 mei 2014 zijn zij wegens het niet voldoen aan de bepalingen van de huur-/begeleidingsovereenkomst veroordeeld tot ontruiming van de wooncontainers.  
       
     
     
       3.3 
       
         Grief 1  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Rochdale  voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Volgens [appellanten] is het niet Rochdale die belang heeft bij de ontruiming, maar de gemeente Amsterdam, die de Treiteraanpak op [appellanten] van toepassing heeft verklaard met als doel te bewerkstelligen dat zij uit de gemeente vertrekken. In die aanpak fungeert Rochdale slechts als instrument. Voorts voeren [appellanten] aan dat het belang van Rochdale in ieder geval niet voldoende spoedeisend is, omdat uit de overgelegde producties blijkt dat er sinds begin 2012 praktisch geen overlast (meer) is.  
       
     
     
       3.4 
       Het project Treiteraanpak heeft als doelstelling een einde te maken aan intimidatie in de woonomgeving. Deze doelstelling wordt nagestreefd met een aantal middelen. Bij uitblijvend succes is de laatste stap de gedwongen verhuizing van de overlastgevende en intimiderende buurtbewoner. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de gemeente Amsterdam in dit project een belangrijke rol vervult. Die omstandigheid doet echter niet eraan af dat Rochdale bij de bestrijding van het gedrag waartegen de Treiteraanpak zich richt, bij uitstek een eigen belang heeft. Dat gedrag manifesteert zich immers juist in de woonomgeving. Van die woonomgeving maken andere huurders van Rochdale deel uit, huurders voor wier belangen Rochdale moet waken. De intimidatie/bedreiging door [appellant sub 4] van een medewerkster van Rochdale, die volgde op het uitschelden door [appellant sub 4] van een huurder, van welke intimidatie/bedreiging aangifte is gedaan en die door [appellanten] niet is ontkend, vormt hiervan een treffende illustratie. 
       
     
     
       3.5 
       De passage uit de stukken die door [appellanten] wordt aangehaald om te staven dat ten tijde van de vordering tot ontruiming geen overlast (meer) werd veroorzaakt (“de buren vertelden dat het ruim een jaar een stuk rustiger was geworden op een enkel incident na”) heeft kennelijk slechts betrekking op geluidsoverlast, want verderop in het verslag van dezelfde datum tekent de politie op dat de buren zich nog steeds geïntimideerd voelen door [appellanten], dat het trappenhuis nog regelmatig als ontmoetingsruimte wordt gebruikt, met vervuiling en onveiligheidsgevoelens tot gevolg en dat een van de minderjarige kinderen [appellant sub 1] de laatste maanden enkele keren met de politie in aanraking is geweest wegens fietsendiefstal en heling en zich met een groepje op straat en in de buurt zeer vervelend gedraagt. De conclusie dat in het jaar voor de vordering tot ontruiming een wezenlijke verbetering van de situatie is ingetreden is dan ook niet gerechtvaardigd. Wel blijkt uit hetzelfde verslag dat sinds de plaatsing van camera’s rond het gehuurde, vanaf april 2013, de overlast in de directe omgeving van het gehuurde sterk is afgenomen. Zonder verbetering in de wat wijdere woonomgeving ontneemt dit aan Rochdale echter niet haar spoedeisend belang. De eerste grief faalt derhalve.    
       
     
     
       3.6 
       De  grieven 2, 3, 5, 6 en 7  lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij zijn alle gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] op structurele wijze onrechtmatige overlast aan omwonenden en derden veroorzaken en tekortschieten in hun verplichting zich als goed huurder te gedragen. [appellanten] betogen dat Rochdale noch de overlast noch de intimidatie voldoende heeft aangetoond. De overgelegde en ter zitting afgelegde verklaringen van de politie bevatten geen eigen waarnemingen, maar zijn verklaringen van horen zeggen. De in de buurt van het gehuurde geplaatste camera’s hebben kennelijk geen belastende beelden opgeleverd en de enige verklaringen die eigen waarnemingen bevatten zijn de door [appellanten] zelf overgelegde verklaringen van omwonenden die ontkennen ooit overlast of intimidatie van de familie [appellant sub 1] te hebben ondervonden, aldus [appellanten]    
       
     
     
       3.7 
       In eerste aanleg heeft Rochdale haar stelling dat [appellanten] stelselmatige overlast veroorzaken, onderbouwd met een samenvatting van de overlasthistorie sinds 2000 uit haar eigen dossier, overzichten van registraties uit het politiesysteem sinds 2010 en de onder 2.viii genoemde aangifte. Voorts hebben twee wijkagenten ter zitting in eerste aanleg verklaard dat zij van omwonenden hebben vernomen dat die overlast ondervonden van [appellanten] en door hen zijn gewaarschuwd dat zij problemen zouden krijgen als zij naar de politie zouden gaan met klachten daarover.  
       
     
     
       3.8 
       In hoger beroep heeft Rochdale daarnaast nog twee ambtsedige processen-verbaal overgelegd van politiefunctionarissen die in een eerdere periode (2006-2009, respectievelijk maart 2009-december 2011) werkzaam zijn geweest in de wijk waarin het gehuurde is gelegen, alsmede zes schriftelijke anonieme klachten over [appellanten] die in het verleden bij Rochdale zijn ingediend.   		 		       
       
     
     
       3.9 
       De stukken die door Rochdale in het geding zijn gebracht bevestigen, zeker in onderling verband bezien, het beeld dat [appellanten] sinds jaar en dag de omwonenden tot last zijn door hangen en roken in het trappenhuis, vervuiling van het trappenhuis en de omgeving daaromheen, geluidsoverlast, vernielingen rondom de woning en misdragingen van de kinderen [appellant sub 1] in de wijk. Sommige van die gedragingen zijn doorgegaan tot de ontruiming.  
       
     
     
       3.10 
       Alle over de overlast ingediende of door de politie opgetekende klachten van omwonenden zijn echter anoniem. Dit maakt dat de gegrondheid van die klachten moeilijker te controleren is. In beginsel is het hof van oordeel dat een vordering tot ontruiming niet uitsluitend of in overwegende mate op dergelijke anonieme meldingen van overlast kan worden gebaseerd. De anonieme klachten worden in dit geval echter bevestigd door de waarnemingen die Rochdale en de politie zelf in de loop der jaren in en rondom het gehuurde hebben gedaan (van onder meer vervuiling en beschadiging van het trappenhuis, door derden gedane aangiften en misdragingen van de kinderen [appellant sub 1] in de buurt).  
       
     
     
       3.11 
       Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat het ontbreken van niet-anonieme klachten is te wijten aan de angst voor represailles die [appellanten] hun omgeving hebben ingeboezemd. Aan de ontkenning van [appellanten] zich aan intimidatie te hebben schuldig gemaakt kan het hof geen betekenis hechten. Een buurtbewoner die met een medewerkster van Rochdale stond te praten is door [appellant sub 4] uitgescholden voor “verrader” en de desbetreffende medewerkster is door hem bedreigd met geweld. Ook de gezinsvoogd van de kinderen van [appellant sub 4] heeft aangifte gedaan van bedreiging. Er tekent zich een patroon af van bedreigingen jegens al diegenen die iets doen wat [appellanten] onwelgevallig is. Ter zitting in eerste aanleg heeft [appellant sub 2] verklaard: “Als de buren liegen, krijgen zij problemen met ons”. Het hof acht niet aannemelijk dat zij daarbij doelde op het nemen van rechtsmaatregelen, zoals in de memorie van grieven gesteld.  
       
     
     
       3.12 
       Eerder werd al overwogen dat uit het verslag van de politie blijkt dat na de plaatsing van camera’s in de buurt van het gehuurde vanaf april 2013 de overlast in de directe omgeving van het gehuurde sterk is afgenomen. Het feit dat Rochdale geen belastende camerabeelden heeft overgelegd, bevestigt die waarneming. Dit betekent echter niet, zoals eerder eveneens werd overwogen, dat alle overlast is gestopt, nog daargelaten dat zulk intensief cameratoezicht in en rondom het gehuurde niet als een structurele oplossing van het overlastprobleem valt te beschouwen (al was het maar omdat blijkens een door [appellanten] in eerste aanleg overgelegde verklaring sommige buren tegen dat toezicht bezwaar hebben).  
       
     
     
       3.13 
       Gelet op de vele aanwijzingen in het dossier voor intimidatie van omwonenden moet het hof de waarde van de door [appellanten] overgelegde handtekeningen relativeren. Het overgrote deel van de handtekeningen is geplaatst onder kennelijk door [appellanten] zelf opgestelde verklaringen. Het hof neemt aan dat [appellanten] die handtekeningen ook zelf hebben verzameld. Onvoldoende valt uit te sluiten dat mensen hebben getekend om ervan af te zijn, uit vrees om iemand voor het hoofd te stoten. Het hof laat dan nog daar dat, niet of onvoldoende weersproken, door Rochdale is aangevoerd dat op de lijsten handtekeningen voorkomen van minderjarige kinderen. Met de enkele verklaringen die wel in eigen bewoordingen door buurtbewoners zijn opgesteld is aangetoond dat niet alle buurtbewoners overlast van [appellanten] hebben ondervonden, maar die verklaringen ontkrachten niet voldoende hetgeen over die overlast blijkt uit andere stukken.  
       
     
     
       3.14 
       Ter terechtzitting in hoger beroep is namens [appellanten] aangevoerd dat bijna een jaar na de gedwongen verhuizing in het trappenhuis waaraan het gehuurde is gelegen nog steeds briefjes hangen van Rochdale met daarin vermaningen het trappenhuis schoon te houden en mededelingen over het defecte slot van de algemene toegangsdeur. [appellanten] beschouwen dit als een aanwijzing dat de vervuiling en de vernielingen rond het gehuurde in het verleden niet door hen zijn veroorzaakt. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Uit een door Rochdale op 25 november 2013 in bijzijn van wijkagent [X] uitgevoerd buurtonderzoek in de [adres] blijkt dat bijna alle gesprekspartners te kennen hebben gegeven dat sinds de ontruiming het op straat rustiger en veiliger is. Ook blijft het trappenhuis schoner dan voorheen. De situatie lijkt dus wel degelijk verbeterd, al is die misschien niet perfect.  
       
     
     
       3.15 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven 2, 3, 5, 6 en 7 tevergeefs zijn voorgedragen; terecht heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gestelde structurele overlast voldoende aannemelijk is geworden.   
       
     
     
       3.16 
       
         Grief 4  strekt ten betoge dat artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) is geschonden door het gebruik van anonieme verklaringen. Ook deze grief heeft geen succes. De anonieme verklaringen vinden in voldoende mate steun in andere bewijsmiddelen om daarop af te kunnen gaan. Bovendien wordt het gebruik van anonieme bronnen gerechtvaardigd door de dreigende wijze waarop [appellanten] zich in het verleden hebben opgesteld jegens hen die zij ervan verdenken hen te dwarsbomen. Ten slotte is van belang dat het in dit geding gaat om het treffen van een voorziening in kort geding; de gerechtvaardigdheid van de ontruiming zullen  [appellanten] desgewenst nog aan de orde kunnen stellen in een bodemprocedure, waarin meer gelegenheid is voor een uitgebreide toetsing van het geproduceerde bewijs.  
       
     
     
       3.17 
       Met  grief 8  bestrijden [appellanten] de overweging van de kantonrechter dat uit de politieverslagen, de onder 2.vii genoemde brief en het optreden van [appellanten] ter zitting blijkt dat zij naar buiten toe als een eenheid optreden en geen van hen zich distantieert van verwijtbare gedragingen. Volgens [appellanten] miskent de kantonrechter hiermee dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] geen invloed kunnen uitoefenen op het gedrag van de overige appellanten, voor zover dat zich buitenshuis afspeelt, zodat zij daarvoor als huurders ook niet aansprakelijk kunnen worden gehouden. 
       
     
     
       3.18 
       De grief mist doel. Voor het gedrag van hun minderjarige kinderen buitenshuis kunnen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wel degelijk aansprakelijk worden gehouden, omdat niet aannemelijk is geworden dat zij zich hebben ingespannen om dat gedrag aan banden te leggen. Integendeel, in het overzicht van de politieregistraties valt de mededeling te lezen dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] “net zo hard meededen om (…) voor de jongens te regelen dat er geen aangifte werd gedaan”. Voor het gedrag van de volwassen huisgenoten geldt hetzelfde; niet aannemelijk is gemaakt dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zelfs maar hebben getracht daarop enige sturing uit te oefenen, zoals van hen mocht worden verwacht omdat zij die personen vrijwillig onderdak verschaffen in het gehuurde. De onvoorwaardelijke solidariteit van de familieleden tegenover de buitenwereld blijkt ook uit de hiervoor reeds geciteerde opmerking van [appellant sub 2] ter zitting in eerste aanleg: “(…) krijgen zij problemen met ons”.          
       
     
     
       3.19 
       
         Grief 9  betreft de door de kantonrechter gemaakte afweging van belangen, in het bijzonder diens overweging dat door de ontruiming voor [appellanten] geen noodsituatie zal ontstaan. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat de door Rochdale aangeboden vervangende huisvesting erin bestond dat zij tijdelijk, namelijk maximaal gedurende een periode van twee jaar, werden weggestopt in veel te kleine containers in een desolaat gebied. Vervangende passende woonruimte kunnen [appellanten] niet krijgen, omdat geen andere verhuurder hen accepteert in verband met de negatieve uitlatingen die de burgemeester, Rochdale en andere partijen in de media en daarbuiten over [appellanten] hebben gedaan. Ter zitting in hoger beroep hebben [appellanten] erop gewezen dat zij inmiddels in het geheel geen vaste huisvesting hebben.  
       
     
     
       3.20 
       Ten tijde van de vordering tot ontruiming was voor [appellanten], anders dan doorgaans het geval is in dit soort zaken, aansluitend alternatieve zelfstandige huisvesting beschikbaar. Gelet op de hier spelende problematiek acht het hof de aard van die huisvesting ook passend, terwijl niet aannemelijk is geworden dat de drie wooncontainers tezamen te klein waren of zelfs maar kleiner dan het gehuurde. Als alles goed was verlopen zouden [appellanten] vanuit de wooncontainers na twee jaar hebben kunnen doorstromen naar een gewone andere woning. Terecht heeft de kantonrechter dan ook overwogen dat door de ontruiming geen noodsituatie dreigde.  
     
     
       3.21 
       
         Inmiddels ziet het hof zich echter geconfronteerd met het gegeven dat de gecombineerde woon-/begeleidingsovereenkomst tot een einde is gekomen en in kort geding de ontruiming van de wooncontainers is bevolen, welk vonnis is geëxecuteerd.  
         
          [appellanten] hebben nu geen vaste woonplaats meer, met dien verstande dat zij bij familieleden verblijven en de minderjarige kinderen [appellant sub 1] zijn uit huis geplaatst. Dat is een betreurenswaardige situatie. Het komt het hof echter voor dat die is veroorzaakt doordat [appellanten] de hun geboden kans niet hebben gegrepen. Voor zover al kan worden gesproken van een noodsituatie, moet het oordeel zijn dat die niet in de weg kan staan aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. In een afweging van het woonbelang van [appellanten] tegen het belang van Rochdale (en haar huurders) bij het vertrek van [appellanten] uit het gehuurde, moet het woonbelang van [appellanten] het onderspit delven. Ook deze grief faalt derhalve. 
       
       
     
     
       3.22 
       
         Grief 10  is gericht tegen de slotsom van de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Het falen van de overige grieven impliceert dat ook deze grief geen succes heeft.           
       
     
     
       3.22 
       Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten zoals gevorderd. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 683,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2014.