ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2014:14021

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 Rechtbank Den Haag , 09-07-2014 / 1211993 RL EXPL 12-27515

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2014-07-09

Zaaknummer: 1211993 RL EXPL 12-27515

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2014:14021

---

huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd wegens dwaling over gehorigheid

RECHTBANK DEN HAAG  
   
   
     Team kanton Den Haag  
   
   
     FJ 
     Rolnr.:  1211993 RL EXPL 12-27515	 
     9 juli 2014 
   
   
     
       Vonnis in de zaak van: 
     
   
   
     
       
        [eiser], 
       
       wonende te [woonplaats], eisende partij in conventie, 
     verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. L.C. van Damme-Melchior, 
   
   
     tegen 
   
   
     
       
        [gedaagde], 
     
     wonende te [woonplaats], gedaagde partij in conventie, 
     eisende partij in reconventie, gemachtigde: voorheen mr. S. Hamerling, thans mr. E.M.J. van Gestel. 
     Partijen worden aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”. 
   
   
     
       1.Procedure 
     
     1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van: 
   
   
     
       de dagvaarding van 18 oktober 2012, met producties; 
     
     
       de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,  
     
   
   	 met producties; 
   
     
       de conclusie van antwoord in reconventie, met producties; 
     
     
       de door [gedaagde] bij brief van 21 februari 2013 toegezonden producties. 
     
   
   
     1.2. Op 28 februari 2013 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij zijn beide partijen met hun gemachtigden verschenen. De kantonrechter heeft aan het einde van de comparitie bij mondeling tussenvonnis aan [eiser] de gelegenheid gegeven bewijs te leveren en de rapporteur van Greten Raadgevende Ingenieurs een toelichting te laten geven op de wijze waarop diens rapport tot stand is gekomen.  
   
   
     1.3. Op 16 mei 2013 en 30 september 2013 heeft een getuigenverhoor aan de zijde van [eiser] plaatsgevonden. Daarbij zijn als getuigen gehoord: [gedaagde], mr. [T.B.], mevrouw mr. [I.F.], de heer [P.R.], [eiser], mr. [F.B.], mevrouw mr. [S.H.], de heer [W.S.] en mevrouw drs. [J.V.]. Ir. [M.S.] van Greten Raadgevende Ingenieurs heeft een toelichting gegeven op en vragen beantwoord over de wijze waarop zijn rapport tot stand is gekomen. Op 13 januari 2014 heeft de contra-enquête aan de zijde van [gedaagde] plaatsgevonden. Daarbij zijn als getuigen gehoord: [gedaagde], de heer [P.S.], mr. [R.B.], mr. E. El-Sharkawi en mr. [P.W.]. 
   
   
     1.4. De kantonrechter heeft nog kennis genomen van de volgende stukken: 
   
   - de akte vermeerdering eis in reconventie, tevens akte overlegging producties van  
   	de zijde van [gedaagde] d.d. 30 oktober 2013; 
   - de akte wijziging van eis in reconventie, met producties, van de zijde van [gedaagde]; 
   - de akte wijziging c.q. vermeerdering eis in reconventie, met producties, van de 	zijde van [gedaagde]; 
   - de conclusie na enquête, tevens houdende akte uitlating wijzigingen /  
   
     	vermeerderingen van eis, tevens akte inbreng producties, tevens akte  
     	vermeerderingen / wijzigingen van eis in conventie, met producties, van de zijde  
     	van [eiser] d.d. 19 februari 2014; 
   
   - de conclusie na enquête en contra-enquête, tevens akte uitlating eis wijziging /  
   
     	vermeerdering in conventie, tevens akte uitlating producties, met producties, van  
     	de zijde van [gedaagde] d.d. 16 april 2014; 
   
   - de akte uitlaten producties van de zijde van [eiser] d.d. 14 mei 2014. 
   
     1.5. Vervolgens is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.	 
   
   
     
       2 Feiten  
     in conventie en in reconventie 
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurt van [gedaagde] met ingang van 15 maart 2011 een kantoorruimte gelegen op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand). In de periode van 15 maart 2011 tot en met 31 augustus 2011 betrof dit de kleine linker voorkamer tegen een huurprijs van € 1.450,- per maand exclusief BTW. Sinds 1 september 2011 betreft het de grote rechter voorkamer (hierna: de kamer) tegen een huur van (aanvankelijk) € 1.675,- per maand exclusief BTW. De overeengekomen huurprijs was inclusief de kosten voor gas, elektriciteit en water. De schriftelijke huurovereenkomst d.d. 22 februari 2011 is aangegaan voor de duur van zes jaar tot en met 15 maart 2017. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: AB). 
       
     
     
       2.2. 
       
         Artikel 4.5 van de huurovereenkomst luidt als volgt:  “De huurprijs wordt jaarlijks per  
         
           1 juli, voor het eerst met ingang van 15 maart 2012, aangepast overeenkomstig artikel 9.1 t/m 9.4 AB.” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Artikel 18.2 AB luidt als volgt:  “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 
       
     
     
       2.4. 
       
        [eiser] en [gedaagde] zijn beiden advocaat. [eiser] heeft de kantoorruimte gehuurd om aldaar zijn advocatenpraktijk te voeren. [gedaagde] verhuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in het pand zeven kantoorruimten aan zelfstandig gevestigde advocaten en was (en is) zelf eveneens met zijn praktijk gevestigd in het pand, in een kantoorruimte op de tweede verdieping.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 10 februari 2012 heeft [eiser] bij [gedaagde] geklaagd over geluidsoverlast van de kapsalon gevestigd op de begane grond in het pand. Partijen zijn overeengekomen dat de vloer wordt geïsoleerd. De kosten daarvan zijn voor 70% voor rekening van [eiser] en voor 30% voor rekening van [gedaagde]. De isolatiewerkzaamheden zijn op 3 april 2012 afgerond. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 15 maart 2012 heeft [eiser] per What’sApp-bericht aan [gedaagde] voorgesteld om van kamers te ruilen. Tot een ruil is het niet gekomen. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 10 april 2012 heeft [eiser] [gedaagde] mondeling medegedeeld dat hij de huurovereenkomst wenste te beëindigen. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met beëindiging van de huurovereenkomst. Op 24 april 2012 is [eiser] uit het gehuurde vertrokken.  
       
     
     
       2.8. 
       Op 16 juni 2012 heeft Greten Raadgevende Ingenieurs in opdracht van [eiser] een akoestisch onderzoek uitgevoerd in een aantal kantoorruimtes in het pand.  
       
     
     
       2.9. 
       Per brief van 17 juli 2012 heeft [eiser] de nietigheid van de huurovereenkomst ingeroepen op grond van primair bedrog en subsidiair dwaling. 
       
     
     
       2.10. 
       In opdracht van [gedaagde] heeft AV Consulting B.V. op 10 en 14 mei 2013 eveneens een akoestisch onderzoek in een aantal kantoorruimtes in het pand uitgevoerd.  
       
     
     
       2.11. 
       In opdracht van [eiser] heeft Greten Raadgevende Ingenieurs op 6 februari 2014 een aanvullend rapport opgesteld betreffende de akoestische situatie in het pand. 
       
     
   
   
     
       3 Vordering 
     In conventie 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert, na wijziging van eis, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I.  primair : de huurovereenkomst vernietigt wegens bedrog, met veroordeling van [gedaagde] tot restitutie van de betaalde huurpenningen en vergoeding van de door [eiser] geleden schade begroot op € 41.346,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2012 tot de datum van algehele voldoening; 
         
           subsidiair : de huurovereenkomst vernietigt wegens dwaling, met veroordeling van [gedaagde] tot restitutie van de betaalde huurpenningen en vergoeding van de door [eiser] geleden schade begroot op € 41.346,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2012 tot de datum van algehele voldoening; 
         
           meer subsidiair : de huurovereenkomst ontbindt met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum ervan op grond van onvoorziene omstandigheden, met veroordeling van [gedaagde] tot restitutie van de betaalde huurpenningen en vergoeding van de door [eiser] geleden schade begroot op € 41.346,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2012 tot de datum van algehele voldoening; 
         
           uiterst subsidiair : : de huurovereenkomst ontbindt op grond van artikel 6:256 BW, met veroordeling van [gedaagde] tot restitutie van de betaalde huurpenningen en vergoeding van de door [eiser] geleden schade begroot op € 41.346,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2012 tot de datum van algehele voldoening; 
         II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door [eiser] gemaakte kosten van het akoestisch onderzoek ten bedrage van € 1.791,20 inclusief BTW; 
         III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door [eiser] aanvullend gemaakte kosten van het akoestisch onderzoek ten bedrage van € 2.994,60 inclusief BTW; 
         IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een onverschuldigd betaald bedrag van € 247,84, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2013 tot de datum van algehele voldoening; 
         V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten begroot op € 1.815,- althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag; 
         VI. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde van [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, indien betaling uitblijft, tot de datum van algehele voldoening. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten primair ten grondslag dat [gedaagde] hem heeft bedrogen door bij het aangaan van de huurovereenkomst opzettelijk in strijd met de waarheid te verklaren dat het gehuurde vrij is van gebreken. [gedaagde] wist echter dat de kapsalon geluidsoverlast gaf en dat de kantoorruimte zo gehorig is dat een gesprek in de aangrenzende kantoorruimte woordelijk verstaanbaar is. Door de gehorigheid is de kantoorruimte niet geschikt voor het voeren van vertrouwelijke gesprekken en dus niet geschikt om te dienen als praktijkruimte van een advocaat. Subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling omdat hij door de mededeling van [gedaagde] dat het gehuurde vrij was van gebreken en dat de grote rechter voorkamer mooi en rustig was, dacht dat de kantoorruimte geschikt was als praktijkruimte voor een advocaat. [gedaagde] had moeten begrijpen dat [eiser] de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als [gedaagde] hem juist had geïnformeerd. Bovendien heeft [gedaagde] ten onrechte de indruk gewekt dat de continuïteit van de in de huurprijs tot uiting gebrachte samenwerking met de reeds in het pand gevestigde advocaten voor de komende jaren gegarandeerd was terwijl hij wist dat er binnen niet al te lange tijd verschillende advocaten zouden vertrekken. Meer subsidiair stelt [eiser] dat de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden niet in stand kan blijven omdat niet wordt voldaan aan de verwachtingen die [eiser] mocht hebben. Uiterst subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis om [eiser] een rustige en voor zijn beroep geschikte kantoorruimte te verschaffen. Dat de aan [eiser] verhuurde kantoorruimte niet geschikt is om als praktijkruimte van een advocaat te dienen, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. 
       
     
     
       3.3. 
       
         Naast terugbetaling van de na vernietiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst onverschuldigd betaalde huur, vordert [eiser] tevens schadevergoeding. Zijn schade bestaat uit de kosten die gemoeid zijn geweest met zijn intrek in het gehuurde en zijn noodgedwongen verhuizing en bedraagt in totaal  
         € 9.660,-. [eiser] maakt tevens aanspraak op vergoeding van de kosten van het akoestisch onderzoek dat hij heeft laten verrichten. Daarnaast vordert [eiser] een bedrag van in totaal € 247,84 als onverschuldigd betaalde huur terug. [eiser] heeft dit bedrag op vordering van [gedaagde] aan hem betaald omdat hij over de periode van 5 maart 2013 tot 1 augustus 2013 ten onrechte geen huurverhoging betaald zou hebben. Dit bedrag blijkt echter zonder grond te zijn betaald aangezien de huurverhoging gelet op artikel 4.5 van de huurovereenkomst pas op 1 juli 2013 is ingegaan. [eiser] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en op de kosten die hij heeft gemaakt om voldoening van zijn vorderingen buiten rechte te verkrijgen. 
       
       
       
         
           In reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
         
          [gedaagde] vordert, na wijziging van eis, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. verklaart voor recht dat [eiser] verplicht is om de huurpenningen conform de huurovereenkomst te betalen tot het einde van de huurovereenkomst en bij niet (tijdig) betalen de boetes verbeurt zoals neergelegd in de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden; 
         II. [eiser] veroordeelt tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van de door [gedaagde] gemaakte kosten van het (aanvullend) onderzoek door AV Consulting B.V. ten bedrage van in totaal € 3.726,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 oktober 2013 of een door de kantonrechter te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;  
         III. [eiser] veroordeelt tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van de sinds 15 maart 2013 verschuldigde boetes van € 300,- per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2013 tot de dag der algehele voldoening;  
         IV. [eiser] veroordeelt om binnen twee dagen na dit vonnis het door hem gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag dat [eiser] hier niet aan voldoet; 
         V. [eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde van [gedaagde]. 
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] legt aan zijn vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat hij bang is dat [eiser] bij een afwijzend vonnis het betalen van de huur zal staken en dat hij daarom belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht. Op grond van artikel 6:96, tweede lid sub b BW vordert [gedaagde] vergoeding van de door hem gemaakte expertisekosten. [gedaagde] vordert verder op grond van artikel 18.2 AB een boete van € 300,- per maand over de periode vanaf 15 maart 2013 omdat [eiser] heeft verzuimd om de krachtens artikel 4.5 van de huurovereenkomst geldende huurverhoging over de periode van 15 maart 2013 tot 1 augustus 2013 van in totaal € 247,84 te voldoen. Pas nadat [gedaagde] dit bedrag in reconventie van hem had gevorderd, heeft [eiser] betaald. Ten slotte vordert [gedaagde] opheffing van het door [eiser] op het pand gelegde conservatoir beslag omdat hij van mening is dat [eiser] geen vorderingen op hem heeft en er geen gronden zijn voor vernietiging dan wel beëindiging van de huurovereenkomst terwijl hij betwist dat hij bezig is om het pand van de hand te doen. [gedaagde] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente. 
       
     
   
   
     
       4 Verweer 
     In conventie en in reconventie 
     
       4.1. 
       Partijen hebben over en weer tegen elkaars vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna voor zover nodig nader wordt ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
       
         In conventie  
       
       
         Vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling? 
       
     
     
       5.1. 
       Allereerst dient te worden beoordeeld of de huurovereenkomst dient te worden vernietigd wegens bedrog dan wel dwaling. 
       
     
     
       5.2. 
       Ingevolge het bepaalde in artikel 3:44, derde lid, BW is bedrog aanwezig, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op.  
       
     
     
       5.3. 
       Ingevolge het bepaalde in artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder meer vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, en indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 
       
     
     
       5.4. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde] opzettelijk in strijd met de waarheid heeft verklaard dat het gehuurde vrij is van gebreken en dat de grote rechter voorkamer mooi en rustig was, terwijl hij wist dat de kapsalon geluidsoverlast geeft en dat de kantoorruimte zo gehorig is dat een gesprek in de aangrenzende kantoorruimte woordelijk verstaanbaar is. Dat had hij [eiser] moeten mededelen. Door de mededelingen van [gedaagde] dacht [eiser] dat de kantoorruimte geschikt was als praktijkruimte voor een advocaat. Bovendien heeft [gedaagde] ten onrechte de indruk gewekt dat de continuïteit van de in de huurprijs tot uiting gebrachte samenwerking met de reeds in het pand gevestigde advocaten voor de komende jaren gegarandeerd was terwijl hij wist dat er binnen niet al te lange tijd verschillende advocaten zouden vertrekken.  
       
     
     
       5.5. 
       
        [gedaagde] voert hiertegen verweer. Hij heeft [eiser] niet verteld dat er geen sprake was van geluidsoverlast en [eiser] heeft hem daar ook niet naar gevraagd. Op [gedaagde] rustte geen mededelingsplicht omdat iedere huurder weet en behoort te weten dat in een oud monumentaal pand altijd wel wat geluid te horen is, omdat de geluidsisolatie van een lager niveau is dan in nieuwere panden. [eiser] had zelf de plicht om te onderzoeken of de te huren ruimte geschikt is voor een advocatenpraktijk. De geluidsoverlast is subjectief en niet als een gebrek van het gehuurde aan te merken. Andere huurders hebben er nooit een probleem van gemaakt. Er was sprake van een lichte, informele samenwerking tussen de advocaten in het pand. Dat er weinig meer over was van de onderlinge samenwerking en dat dit te wijten was aan zijn gedrag, verwerpt [gedaagde]. 
       
     
     
       5.6. 
       
        [eiser] heeft overeenkomstig zijn bewijsaanbod de gelegenheid gekregen om bewijs te leveren van de volgende stellingen: 
       1. dat [gedaagde] in het laatste gesprek vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft gezegd dat de kamer mooi en rustig was/is en geschikt was/is voor een advocatenpraktijk; 
       2. dat [gedaagde] wist dat de kamer erg gehorig was/is en geluidsoverlast heeft vanuit de ondergelegen kapsalon; 
       3. dat [gedaagde] deze wetenschap opzettelijk heeft verzwegen. 
       
       
         Ad 1. Naar het oordeel van de kantonrechter is [eiser] er niet in geslaagd om deze stelling te bewijzen. Mevrouw [J.V.] heeft weliswaar als getuige verklaard dat [gedaagde] desgevraagd heeft gezegd dat het een mooie rustige kamer was, wat [eiser] als partij-getuige heeft bevestigd. De kantonrechter hecht aan de verklaring van [J.V.] echter minder waarde dan [eiser] daaraan gehecht wil zien omdat zij immers de echtgenote is van [eiser] en om die reden belang heeft bij de afloop van deze procedure. Bovendien acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde] volgens mevrouw [J.V.] en [eiser] vervolgens op het dubbel glas van het raam zou hebben gewezen en gezegd zou hebben: “Ja, je hoort niets van de straat”. Voor zover [gedaagde] zich in dit gesprek al zo heeft uitgelaten als [eiser] stelt, is dat daarom hooguit te begrijpen in het licht van geluidsoverlast van de straat, waar het in de onderhavige procedure uitdrukkelijk niet om gaat. Niet gebleken is dat [gedaagde] heeft verklaard dat de kamer geschikt was/is voor een advocatenpraktijk. 
         Ad 2. [eiser] is er wel in geslaagd te bewijzen dat [gedaagde] wist dat de kamer erg gehorig was/is en geluidsoverlast heeft vanuit de ondergelegen kapsalon. Uit de rapporten van Greten Raadgevende Ingenieurs leidt de kantonrechter af dat de kamer (te) gehorig is. Het rapport van AV Consulting B.V. weerlegt die conclusie niet maar concludeert dat in het pand geen sprake kan zijn van woordelijke verstaanbaarheid tussen de kantoorruimten onderling en tussen de kantoorruimten en de gang. Die conclusie wordt vervolgens in de reactie van Greten Raadgevende Ingenieurs aantoonbaar onjuist genoemd, in het bijzonder omdat AV Consulting B.V. ten onrechte de dynamiek van een gesprek, een essentiële parameter die mede de akoestische kwaliteit van een overgang bepaalt, buiten beschouwing laat. Greten Raadgevende Ingenieurs acht de (spraak)privacy tussen de aan elkaar grenzende ruimten zodanig dat deze ongeschikt zijn voor gebruik als afzonderlijke advocatenpraktijken. De kantonrechter acht de conclusies van Greten Raadgevende Ingenieurs overtuigend en maakt deze tot de hare, mede gelet op de stellige verklaringen van de heer [T.B.], mevrouw [I.F.], de heren [P.R.] en [F.B.], mevrouw [S.H.], de heer [W.S.] en mevrouw [J.V.], waaruit blijkt dat de kamers in het pand, waaronder die van [eiser], erg gehorig zijn. Uit hun verklaringen blijkt eveneens dat daarover regelmatig werd gesproken in het pand, volgens de heer [T.B.] en mevrouw [I.F.] bijvoorbeeld tijdens borrels waar ook [gedaagde] aan deelnam, en daarnaast dat er regelmatig geluidsoverlast was van de kapsalon. Ook [gedaagde] en de heren [P.S.] en [R.B.] hebben verklaard dat er incidenteel geluidsoverlast was van de kapsalon.  
       
       
       
         Daar tegenover staat alleen de verklaring van de heer [R.B.] dat er geen sprake was van gehorigheid. De kantonrechter stelt vast dat de heer [R.B.] naar eigen zeggen sinds 2008 meestal pas eind van de middag in het pand aanwezig was. De heren [E.S.] en [P.W.] hebben verklaard dat zij geen  last  hebben gehad van gehorigheid of van geluid van de kapsalon, hetgeen niet uitsluit dat van gehorigheid of van geluid van de kapsalon feitelijk wel sprake is geweest.  
       
       
       
         De kantonrechter acht daarnaast van belang dat [gedaagde] het pand sinds 2006 in eigendom heeft, dat hij daar sindsdien zelf werkzaam is, dat hij daar de eerste twee jaar ook zelf gewoond heeft en dat hij vanaf het begin kantoorruimte in het pand aan derden verhuurt. In zijn e-mail gericht aan [eiser] van 11 april 2012, overgelegd als productie 34, verklaart [gedaagde] bovendien:  “(…) Immers, je hoort altijd wel wat. Ik hoor bijvoorbeeld ook jouw gesprekken met je cliënten soms voeren.(…)”  In de procedure heeft [gedaagde] niet, althans niet gemotiveerd, betwist dat sprake is van gehorigheid. Hij heeft slechts betwist dat gesprekken woordelijk verstaanbaar zouden zijn buiten de kantoorruimtes en gesteld dat hij nooit klachten over de gehorigheid heeft gekregen. Onder deze omstandigheden moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] op de hoogte is geweest van de gehorigheid in het pand en van de (incidentele) geluidsoverlast van de kapsalon. 
       
       
       
         Ad 3. Naar het oordeel van de kantonrechter is [eiser] er niet in geslaagd om deze stelling te bewijzen. Geen van de getuigen heeft zich hierover uitgelaten en dat [gedaagde] deze wetenschap opzettelijk zou hebben verzwegen blijkt ook nergens anders uit.  
       
       
     
     
       5.7. 
       Nu [eiser] gedeeltelijk geslaagd wordt geacht in het door hem te leveren bewijs, dient beoordeeld te worden of en in hoeverre zijn vorderingen toewijsbaar zijn. Van bedrog kan niet worden gesproken, nu niet bewezen wordt geacht dat [gedaagde] zijn wetenschap over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon opzettelijk zou hebben verzwegen. De primaire vordering onder I zal derhalve worden afgewezen. 
       
     
     
       5.8. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van [eiser], die is veroorzaakt doordat [gedaagde] heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, [eiser] hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden.  [gedaagde] had [eiser] hierover moeten informeren en kan zich niet met succes beroepen op de onderzoeksplicht die [eiser] volgens hem had. Volgens vaste rechtspraak immers gaat de mededelingsplicht van de verhuurder in een geval als het onderhavige boven de onderzoeksplicht van de huurder. De huurovereenkomst zal derhalve worden vernietigd wegens dwaling. De subsidiaire vordering onder I zal derhalve in zoverre worden toegewezen. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] ten onrechte de indruk heeft gewekt dat de continuïteit van de in de huurprijs tot uiting gebrachte samenwerking met de reeds in het pand gevestigde advocaten voor de komende jaren gegarandeerd was terwijl hij wist dat er binnen niet al te lange tijd verschillende advocaten zouden vertrekken, en hetgeen [eiser] meer en uiterst subsidiair heeft gevorderd, zal daarom verder onbesproken blijven. 
       
       
         
           Restitutie van de huurpenningen en schadevergoeding? 
         
       
     
     
       5.9. 
       Dit leidt ertoe dat de huurpenningen zonder rechtsgrond, dus onverschuldigd, zijn betaald en door [gedaagde] gerestitueerd dienen te worden aan [eiser], inbegrepen het onder IV gevorderde bedrag. Daarnaast heeft [eiser] schadevergoeding gevorderd. [gedaagde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. [gedaagde] heeft gesteld dat de gevorderde schadevergoeding buiten proportie is en gewezen op artikel 11 AB waar de aansprakelijkheid van [gedaagde] wordt beperkt. [eiser] heeft geen juridische grondslag genoemd voor zijn vordering, ook niet desgevraagd tijdens de comparitie van partijen. Het enkele feit dat de huurovereenkomst wegens dwaling wordt vernietigd, maakt [gedaagde] echter nog niet schadeplichtig. De kantonrechter is van oordeel dat, nu niet is gesteld of gebleken op grond waarvan [gedaagde] gehouden zou zijn om de door [eiser] beweerdelijk geleden schade te vergoeden, de betreffende vordering dient te worden afgewezen. 
       
       
         
           Kosten van het akoestisch onderzoek?  
         
       
     
     
       5.10. 
       De vordering met betrekking tot de kosten van het (aanvullend) akoestisch onderzoek door Greten Raadgevende Ingenieurs zal worden toegewezen aangezien [gedaagde] hiertegen niet, althans onvoldoende gemotiveerd, verweer heeft gevoerd. Dat SRK Rechtsbijstand opdracht heeft gegeven voor dit onderzoek, en niet [eiser] persoonlijk, acht de kantonrechter irrelevant.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente? 
         
       
     
     
       5.11. 
       De vorderingen met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente zullen als op de wet gegrond als na te melden worden toegewezen aangezien [gedaagde] hiertegen geen zelfstandig verweer heeft gevoerd.  
       
     
     
       5.12. 
       
        [gedaagde] zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
     
     
       5.13. 
       Gelet op wat hiervoor in conventie is overwogen, heeft [gedaagde] geen belang bij zijn vordering sub I aangezien de huurovereenkomst wegens dwaling wordt vernietigd. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen. 
       
     
     
       5.14. 
       De vordering sub II zal, gelet op wat hiervoor in conventie is overwogen, eveneens worden afgewezen. Deze kosten dienen voor rekening van [gedaagde] te blijven.  
       
     
     
       5.15. 
       Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, volgt dat [gedaagde] evenmin belang heeft bij zijn vordering sub III aangezien de huurovereenkomst wegens dwaling met terugwerkende kracht wordt vernietigd en derhalve geen verplichting tot huurbetaling heeft bestaan. Deze vordering zal derhalve eveneens worden afgewezen. 
       
     
     
       5.16. 
       De vordering sub IV zal, gelet op wat hiervoor in conventie is overwogen, eveneens worden afgewezen aangezien het conservatoire beslag door dit vonnis overgaat in een executoriaal beslag.   
       
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie: 
       
       -vernietigt de huurovereenkomst d.d. 22 februari 2011, betrekking hebbend op de grote en kleine rechter voorkamer op de eerste verdieping aan de [adres] te [woonplaats], zoals deze geldt tussen partijen, wegens dwaling aan de zijde van [eiser]; 
     
     
     
       -veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de door [eiser] betaalde huurpenningen, inclusief het bedrag groot € 247,84, aan [eiser] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2012, althans vanaf de datum van opeisbaarheid, tot de datum van algehele voldoening; 
     
     
     
       -veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de kosten van het (aanvullend) akoestisch onderzoek door Greten Raadgevende Ingenieurs ten bedrage van in totaal  
       € 4.785,80; 
     
     
     
       -veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.815,-; 
     
     
     
       -wijst af wat meer of anders is gevorderd; 
     
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
       -wijst de vorderingen af; 
     
     
     
     
       
         in conventie en in reconventie:  
         
         -veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op: 
       € 95,92 wegens dagvaardingskosten, 
       € 437,- wegens griffierecht, 
       € 3.300,- wegens salaris gemachtigde,  
       € 2.180,50 wegens getuigentaxen in enquête,  
       in totaal derhalve een bedrag van € 6.013,42, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, indien betaling uitblijft, tot de datum van algehele voldoening; 
     
     
     
       -verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juli 2014.