ECLI: ECLI:NL:PHR:2007:BA3027

Titel: ECLI:NL:PHR:2007:BA3027 Parket bij de Hoge Raad , 22-06-2007 / C06/066HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2007-06-22

Zaaknummer: C06/066HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2007:BA3027

---

Geschil tussen gemeente en huurders van een woonwagen en standplaats over de ontbinding van de huurovereenkomst (81 RO).

C06/066HR 
       Mr. F.F. Langemeijer 
       Zitting 13 april 2007 
     
     
     Conclusie inzake: 
     
     Gemeente Hof van Twente 
     
     tegen 
     
     
       1. [Verweerder 1] 
       2. [Verweerster 2] 
     
     
     In deze zaak is de ontbinding gevorderd van een overeenkomst tot huur van een woonwagen en een standplaats. 
     
     1. De feiten en het procesverloop 
     
     
       1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten die het hof in het tussenarrest onder 3 heeft vastgesteld: 
       1.1.1. Bij overeenkomst van 10 juli 2002 heeft eiseres tot cassatie (hierna: de gemeente) aan verweerders in cassatie (hierna tezamen: de huurders) verhuurd de woonwagen en de woonwagenstandplaats aan de [a-straat 1] te [plaats].  
       1.1.2. Artikel 8 lid 3 van de bij de huurovereenkomst behorende huurvoorwaarden luidt als volgt:  
       "Huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden wordt veroorzaakt. Hieronder wordt eveneens, doch niet uitsluitend, verstaan overlast als gevolg van drugs- of overmatig alcoholgebruik in of buiten het gehuurde. Het is huurder uitdrukkelijk niet toegestaan om producten in het gehuurde te telen of exploiteren (verhandelen, verkopen of organiseren van verkoop) die bestemd zijn om te worden gebruikt als drug. Indien geconstateerd wordt dat huurder deze producten in het gehuurde teelt of exploiteert, neemt verhuurder direct (rechts)maatregelen om deze producten te verwijderen." 
       1.1.3. Het woonwagenkamp aan de [a-straat] te [plaats] omvat twee standplaatsen. De ene standplaats werd gehuurd door de huurders, de andere door [betrokkene 1]. De lokatie is een straat met andere omwonenden. 
     
     
     1.2. Bij inleidende dagvaarding van 26 september 2003 heeft de gemeente de huurders gedagvaard voor de rechtbank te Almelo (sector kanton). De gemeente heeft gevorderd - kort gezegd - dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de huurders zullen worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De gemeente heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de huurders zijn tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien: zij hebben ernstige overlast voor de omwonenden veroorzaakt en zich niet als een goed huurder gedragen (art. 7:213 BW); in dit verband heeft de gemeente ook aangevoerd dat de huurders zich hebben misdragen jegens gemeenteambtenaren en de politie(1).  
     
     1.3. De huurders hebben verweer gevoerd. Voor het geval de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden, hebben de huurders in reconventie gevorderd dat de gemeente zal worden veroordeeld om passende vervangende woonruimte aan te bieden en dat aan de gemeente zal worden verboden tot ontruiming over te gaan voordat de huurders passende vervangende woonruimte hebben aanvaard en betrokken, alsmede betaling van € 10.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.  
     
     1.4. De rechtbank (sector kanton) heeft bij vonnis van 13 juli 2004 de vorderingen in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen. Volgens de rechtbank is hier sprake van overlast waarvoor de huurders verantwoordelijk zijn. Deze overlast levert een toerekenbare tekortkoming op, welke ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. Na dit vonnis hebben de huurders op 22 september 2004 de woonwagen en de standplaats ontruimd. 
     
     1.5. De huurders hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem(2). Bij tussenarrest van 29 maart 2005 heeft het gerechtshof overwogen dat, gelet op de gemotiveerde betwisting door de huurders, de door de gemeente gestelde overlast niet vast staat (rov. 4.4). Het hof heeft de gemeente in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat de huurders, dan wel degenen voor wier gedragingen de huurders ingevolge art. 7:219 BW aansprakelijk zijn, de gestelde overlast hebben veroorzaakt.  
     
     1.6. De gemeente heeft als getuigen laten horen: [betrokkene 1], de wijkagent brigadier [betrokkene 2] en [betrokkene 3], beleidsmedewerkster bij de gemeente. Nadat ook getuigen aan de zijde van de huurders waren gehoord, heeft het hof bij arrest van 29 november 2005 het beroepen vonnis, voor zover in conventie gewezen, vernietigd en de vorderingen van de gemeente alsnog afgewezen. Naar het oordeel van het hof volgt uit de getuigenverklaringen dat op of in de nabijheid van het gehuurde incidenten hebben plaatsgevonden die overlast (kunnen) hebben veroorzaakt. Van een aantal van deze incidenten is echter niet bewezen dat deze zijn veroorzaakt door de huurders zelf of door personen voor wie de huurders ingevolge art. 7:219 BW aansprakelijk zijn. Van andere gestelde misdragingen achtte het hof wel het verlangde bewijs geleverd (rov. 2.2 - 2.6). Vervolgens heeft het hof zich gebogen over de vraag of de incidenten ten aanzien waarvan wel voldoende bewijs is geleverd - te weten de incidenten, genoemd in rov. 2.3 en de vaststaande mishandeling op 12 juni 2002 van de ambtenaar [betrokkene 3] door de huurster (rov. 2.5) - een zo ernstige tekortkoming opleveren dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die vraag heeft het hof ontkennend beantwoord (rov. 2.7). Tot slot zijn de huurders niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep tegen de afwijzing van de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie. 
     
     1.7. De gemeente heeft tegen het eindarrest - tijdig - cassatieberoep ingesteld. De huurders hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Namens beide partijen is de zaak schriftelijk toegelicht.  
     
     2. Bespreking van de cassatiemiddelen 
     
     
       2.1. Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 2.4, waarin het hof overwoog: 
       "De verklaringen van [betrokkene 3], voor zover zij daarin refereert aan het door haar opgestelde [...] overzicht en aan hetgeen zij van anderen heeft vernomen, en brigadier [betrokkene 2] alsmede de [...] "samenvatting" van wijkagent [betrokkene 4] dragen naar het oordeel van het hof niet bij aan het door de gemeente te leveren bewijs. Deze verklaringen behelzen immers met name getuigenissen `van horen zeggen', zonder dat voldoende duidelijk is gemaakt dat deze overlast is veroorzaakt door [verweerders] dan wel personen voor de gedragingen van wie [verweerders] als genoemd [bedoeld is hier: ingevolge art. 7:219 BW, noot A-G] aansprakelijk is en behelzen geen getuigenissen van door henzelf waargenomen door [verweerders] dan wel bedoelde personen veroorzaakte overlast." 
     
     
     Onderdeel 1.a klaagt dat, indien en voor zover het hof van oordeel is dat getuigenissen 'van horen zeggen' niet als bewijsmiddel in een civiele procedure kunnen dienen, dit blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het hof van oordeel is dat deze verklaringen wel als bewijsmiddel kunnen dienen, maar uit de getuigenverklaringen van [betrokkene 3] en brigadier [betrokkene 2] en de samenvatting van wijkagent [betrokkene 4](3) onvoldoende duidelijk is dat de overlast is veroorzaakt door de huurders, dan wel door personen voor wier gedragingen zij aansprakelijk zijn, is dit bewijsoordeel volgens onderdeel 1.b onbegrijpelijk zonder nadere motivering, welke ontbreekt.  
     
     2.2. Op grond van art. 152 lid 1 Rv kan bewijs worden geleverd door alle middelen rechtens tenzij de wet anders bepaalt. Ingevolge art. 163 Rv kan een getuigenverklaring slechts als bewijs dienen voor zover zij betrekking heeft op aan de getuige uit eigen waarneming bekende feiten. Van een eigen waarneming kan ook sprake zijn indien een getuige een verklaring aflegt over hetgeen anderen tegen hem hebben gezegd (verklaring 'van horen zeggen')(4). Het juridische uitgangspunt waarop onderdeel 1.a berust is correct. De primaire klacht mist evenwel feitelijke grondslag. Uit de bestreden overweging volgt geenszins dat het hof van oordeel is dat verklaringen `van horen zeggen' buiten beschouwing moeten blijven. Integendeel, het hof heeft deze getuigenverklaringen besproken en in zijn waardering van het bewijs betrokken. Het hof is echter van oordeel dat deze verklaringen onvoldoende grond opleveren om bewezen te achten hetgeen door de gemeente bewezen moest worden. Deze waardering heeft het hof toegelicht met het argument dat het slechts gaat om verklaringen `van horen zeggen'.  
     
     2.3. Ingevolge art. 152 lid 2 Rv is de waardering van het bewijs aan het oordeel van de rechter overgelaten, voor zover de wet niet anders bepaalt. De waardering van bewijs is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt: zij kan in een cassatieprocedure slechts beperkt worden getoetst(5). De lezer kan het inhoudelijk eens of oneens zijn met de onderhavige bewijswaardering, waarbij het hof ten aanzien van sommige incidenten wel (rov. 2.3) en ten aanzien van andere incidenten niet voldoende bewijs aanwezig heeft geacht (rov. 2.2), maar onbegrijpelijk - in die zin dat de grond van 's hofs beslissing in het duister blijft - is de bestreden bewijswaardering niet. Van een verklaring `van horen zeggen' gaat nu eenmaal minder overtuigingskracht uit dan van verklaringen van personen die de incidenten, en hetgeen tot die incidenten aanleiding gaf, persoonlijk hebben waargenomen. Ook de in het middelonderdeel aangehaalde verklaringen noopten het hof niet tot een ander bewijsoordeel. Dat de verhouding tussen de huurders en hun [betrokkene 1] ernstig verstoord was, zoals wijkagent [betrokkene 4]s het samenvat, lijkt mij wel duidelijk. Het hof - waarschijnlijk door het pleidooi in appel namens de huurders op dit spoor gezet - was vooral geïnteresseerd in de vraag wie daarvan de oorzaak was: de buurvrouw en wellicht andere omwonenden die niet konden verdragen dat de huurders op dit kamp kwamen wonen óf de huurders zelf, dan wel personen voor wie de huurders aansprakelijk zijn (in welk verband de broer van de huurster is genoemd). Kennelijk heeft het hof in de getuigenverklaringen van brigadier [betrokkene 2] en [betrokkene 3], zoals geciteerd in het middelonderdeel, onvoldoende overtuigend bewijs gevonden dat de incidenten in overwegende mate aan de huurders zijn toe te rekenen. 
     
     2.4. In de s.t. (blz. 4) heeft de gemeente benadrukt dat niet valt in te zien hoe zij anders dan door het verzamelen van gegevens afkomstig van omwonenden kan constateren dat er sprake is van overlast. Op zichzelf is dit geen valide argument: bewijsnood kan als zodanig bezwaarlijk reden zijn om, ten laste van de andere partij, het bewijs geleverd te achten. De bewijslastverdeling is in cassatie niet aan de orde gesteld. Niettemin valt wel te begrijpen wat de gemeente bedoelt: een verhuurder, die niet permanent (camera-)toezicht op het gehuurde kan houden, is afhankelijk van ingekomen klachten over overlast en van informatie van derden en kan slechts achteraf de gemelde incidenten registeren. 
     
     2.5. Ook dit argument voert niet tot de gevolgtrekking dat het bewijsoordeel als onbegrijpelijk moet worden aangemerkt. In de eerste plaats kan, ook ten aanzien van incidenten die een verhuurder pas achteraf ter ore zijn gekomen, bewijs worden bijgebracht door de daarbij betrokkenen en/of omstanders te laten horen als getuigen, eventueel ondersteund met technisch bewijs (zoals foto's van beschadigingen e.d.). In de tweede plaats valt mij op, dat het hof in het tussenarrest niet de gemeente heeft opgedragen "de gestelde overlast te bewijzen", maar de gemeente heeft opgedragen feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat de huurders dan wel degenen voor wier gedragingen zij ingevolge art. 7:219 BW aansprakelijk zijn, de door de gemeente gestelde overlast hebben veroorzaakt. Enerzijds bood het hof de gemeente met de aldus geformuleerde bewijsopdracht ("feiten en omstandigheden") meer ruimte om, door circumstantial evidence, de toedracht van de gebeurtenissen en de rol van de huurders daarin aan te tonen. Anderzijds was met deze formulering ("hebben veroorzaakt") duidelijk dat het door de gemeente te leveren bewijs vooral betrekking zou moeten hebben op het aandeel van de huurders, en van degenen voor wier gedragingen zij aansprakelijk waren, in de gestelde overlast(6). Met het bewijs dát op de aangegeven tijden en plaatsen bepaalde (door wijkagent [betrokkene 4]s en door [betrokkene 3] geregistreerde) incidenten op en rond dit woonwagenkampje hebben plaatsgevonden, was de gemeente er nog niet. Dat het hof dit aspect voor ogen had, volgt ook uit de tweede zin van rov. 2.2 van het eindarrest. Onderdeel 1.b leidt om deze redenen niet tot cassatie. 
     
     2.6. Na in rov. 2.3 te hebben vastgesteld ten aanzien van welke incidenten het bewijs wél geleverd is, heeft het hof in rov. 2.5 als vaststaand aangemerkt dat de huurster op 12 juni 2002 de gemeenteambtenaar [betrokkene 3] een vuistslag heeft gegeven. Andere misdragingen van (een van) de huurders jegens gemeente- of politieambtenaren achtte het hof niet bewezen. In rov. 2.7 heeft het hof zich de vraag gesteld of dit een en ander een zodanige schending van art. 7:213 BW (goed huurderschap) oplevert, dat hier sprake is van een tekortkoming die de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Hetgeen vaststaat omtrent de mishandeling van [betrokkene 3] door de huurster op 12 juni 2002 kan de gemeente niet baten: die mishandeling heeft immers plaatsgevonden vóórdat op 10 juli 2002 de huurovereenkomst werd gesloten. Het heeft de gemeente kennelijk niet ervan weerhouden deze huurovereenkomst te sluiten.  
     
     
       2.7. Onderdeel 2 is gericht tegen deze overweging. Het valt uiteen in vier klachten: 
       - Volgens onderdeel 2.a miskent het hof dat ook feiten die zich hebben voorgedaan vóór de ondertekening van de huurovereenkomst van belang kunnen zijn bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een zo ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding daarvan gerechtvaardigd is.  
       - Volgens onderdeel 2.b geldt dit te meer in een geval als het onderhavige, waarin ook vóór de ondertekening van de huurovereenkomst al sprake was van een huurrelatie tussen partijen, zij het met betrekking tot een ander huurobject. 
       - Volgens onderdeel 2.c geldt een en ander te meer, nu de gemeente onweersproken heeft gesteld dat de huurders ook op hun vorige standplaats (in [plaats]) overlast veroorzaakten en nu de gemeente de huurders bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd dat bij voortduring van de overlast de huurovereenkomst zou worden beëindigd. Indien het hof deze feiten niet van belang heeft geacht, is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. 
       - Indien het hof deze feiten en omstandigheden wel in zijn beoordeling heeft betrokken, heeft het hof volgens onderdeel 2.d onvoldoende gemotiveerd waarom het de tekortkoming desalniettemin ontoereikend achtte om de gevorderde ontbinding toe te wijzen.  
     
     
     2.8. Ontbinding van een huurovereenkomst als de onderhavige wegens een tekortkoming van de huurder kan ingevolge art. 7:231 lid 1 BW alleen door de rechter geschieden. Op de vordering tot ontbinding zijn de algemene regels die gelden voor ontbinding op grond van een tekortkoming van toepassing. Ingevolge art. 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval(7). Dit impliceert dat, in beginsel, ook de voorgeschiedenis van de huurovereenkomst van belang kan zijn. Tot de omstandigheden van het geval kan behoren: de repeterende wanprestatie (beter bekend als: de druppel die de emmer doet overlopen). Een tekortkoming in de nakoming van de contractuele verplichtingen die op zichzelf niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, bijv. een kleine overschrijding van de betalingstermijn of een kleine beschadiging van het gehuurde, kan door herhaling een ernstig karakter krijgen. Dit verschijnsel kan zich ook voordoen ten aanzien van opvolgende overeenkomsten. Bij de beoordeling van de ernst van een tekortkoming mag de rechter meewegen dat de huurder recidiveert. Tot zover lijkt het juridische uitgangspunt waarop onderdeel 2 berust, mij juist. 
     
     2.9. Het hof heeft dit niet miskend. De bestreden overweging komt erop neer dat de gemeente in de mishandeling van haar ambtenaar [betrokkene 3] op 12 juni 2002 geen beletsel heeft gezien om opnieuw een huurovereenkomst met de huurders te sluiten. Dat is een begrijpelijke motivering van het oordeel dat deze mishandeling op zichzelf onvoldoende grond oplevert voor de gevorderde ontbinding. Het hof had in rov. 2.5 overwogen dat van andere misdragingen van de huurders (of personen voor wier gedragingen zij aansprakelijk zijn) jegens gemeente- en politieambtenaren niet is gebleken. De onderdelen 2.a en 2.b stuiten op het voorgaande af. 
     
     2.10. In rov. 2.7 heeft het hof vervolgens de vraag besproken of de (volgens rov. 2.3) wél bewezen incidenten de gevorderde ontbinding rechtvaardigen. Het hof is inderdaad niet met zoveel woorden ingegaan op hetgeen de gemeente had gesteld omtrent overlast die de huurders zouden hebben veroorzaakt tijdens de vorige huurovereenkomst die zij (in [plaats]) met de gemeente hadden. Uit de aangevallen rechtsoverweging kan niet worden afgeleid dat het hof van oordeel is geweest dat een soortgelijke tekortkoming in de nakoming van deze contractuele verplichting in een vorige huurovereenkomst tussen dezelfde partijen niet, als één der relevante omstandigheden, in de beoordeling van de ernst van de thans voorliggende wanprestatie zou mogen worden betrokken. De klacht van onderdeel 2.c mist daarom feitelijke grondslag.  
     
     2.11. Anders dan het middelonderdeel suggereert, kan in cassatie niet ervan worden uitgegaan dat de stellingen van de gemeente omtrent overlast die de huurders (althans personen voor wier gedragingen de huurders aansprakelijk zijn) in hun vorige standplaats aan omwonenden hebben veroorzaakt, in dit geding als onweersproken vaststaan. In onderdeel 2.c/2.d verwijst de gemeente naar haar stellingen in de inleidende dagvaarding onder 2 en 4 en de daarbij behorende producties 2 en 4, en de conclusie van repliek in conventie onder 3. Kort samengevat gaat het om de stelling van de gemeente dat de huurders van maart 2001 tot 29 april 2002 een woonwagen in [plaats] bewoonden en daar regelmatig overlast veroorzaakten. Productie 4 (het overzicht van [betrokkene 3]) vermeldt voor zover van belang dat de huurders aanvankelijk illegaal een standplaats hebben ingenomen; nadien heeft de gemeente besloten toch een huurovereenkomst met hen aan te gaan. Volgens dit overzicht komen regelmatig telefonische meldingen binnen van klachten, overlast en pesterijen; er staat echter niets bij over de toedracht en wie hierbij betrokken zijn. Wel wordt in het overzicht melding gemaakt van "klachten omtrent de situatie woonwagenkamp" op 11 maart 2002, een klacht op 12 maart 2002 over vernielingen of pesterijen door de huurders en een op 18 maart 2002 gehouden ambtelijk overleg inzake overlast door de huurders. Dat is nogal vaag. Prod. 2 is een brief van de gemeente aan de huurders, waarin alleen in algemene termen wordt gesproken over eerdere overlast. Bij CvA in conventie (onder 5) hebben de huurders tegengesproken dat op hun vorige standplaats spanningen tussen hen de buurt hebben bestaan. Bij CvR in conventie (onder 3) heeft de gemeente over de overlast in [plaats] niet méér gesteld dan: "Hun verblijf aan de [b-straat] in [plaats] verliep niet zonder problemen. Buurtbewoners klaagden herhaaldelijk over overlast". In de memorie van antwoord (blz. 3) heeft de gemeente in algemene termen herhaald dat het wonen van de huurders binnen de gemeente "wordt gekenmerkt door incidenten", waarbij de huurders "buitenproportionele overlast veroorzaakten voor de omgeving". Een specificatie hiervan ontbreekt. Zoals gezegd, heeft het hof door middel van een ruime formulering van de bewijsopdracht ("feiten en omstandigheden") aan de gemeente ruimte geboden om alle incidenten in de bewijslevering te betrekken. Over de gestelde overlast op de vorige standplaats heeft de gemeente kennelijk geen concrete vragen aan de getuigen voorgelegd; de getuigen hebben in wezen volstaan met een algemene verwijzing naar het incidentenoverzicht. Tegen deze achtergrond acht ik het niet onbegrijpelijk dat het hof, bij de waardering van de ernst van de wel bewezen incidenten in rov. 2.7 van het eindarrest, niet meer uitdrukkelijk is ingegaan op deze stellingen van de gemeente. Onderdeel 2.d faalt. 
     
     2.12. Onderdeel 3 bouwt voort op de voorafgaande klachten en behoeft geen afzonderlijke bespreking. 
     
     3. Conclusie 
     
     De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden,  
     
     
     
       1 Zie rov. 4.4 van het tussenarrest van het hof voor een samenvatting van de stellingen van de gemeente. 
       2 Het vonnis van de rechtbank (sector kanton) was uitvoerbaar bij voorraad verklaard met betrekking tot het ontruimingsbevel. Een vordering van de huurders in kort geding tot staking van de tenuitvoerlegging van dat vonnis is op 14 september 2004 door de voorzieningenrechter afgewezen. Op 22 september 2004 hebben de huurders de woonwagen en de standplaats ontruimd. 
       3 Prod. 3 bij de inleidende dagvaarding. 
       4 Pitlo/Hidma/Rutgers, Bewijs, 2004, nr. 72 en T&C Burgerlijke Rechtsvordering, 2005, aant. 1 bij art. 163 (Van Nispen). Zie onder meer: HR 26 november 1948, NJ 1949, 149 m.nt. PhANH.; de conclusie van A-G Asser (alinea 2.23) voor HR 17 december 1993, NJ 1994, 193, met verdere verwijzingen; HR 17 oktober 2003, NJ 2003, 721, JBPr 2004, 13 m.nt. J.G.A. Linssen. 
       5 Asser/Veegens/Korthals Altes/Groen, Cassatie, 2005, nr. 103. Zie bijv. HR 17 december 1993, NJ 1994, 193. 
       6 Dat overlast, door de huurder toegebracht aan omwonenden, grond kan opleveren tot ontbinding volgt uit HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167 m.nt. PAS en HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 m.nt. JH. Zie ook: Huurrecht, losbl., aant. 26 op art. 7:213 (C.L.J.M. de Waal) en aant. 23 op art. 7:231 (E.E. Wijkerslooth-Vinke).  
       7 Zie, i.h.b. met betrekking tot huurovereenkomsten: HR 10 augustus 1992, NJ 1992, 715; HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 m.nt. JH.