ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:935

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:935 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 23-03-2022 / 21/00427

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-03-23

Zaaknummer: 21/00427

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:935

---

WOZ-waardering woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De VON-prijs, vermeerderd met het meerwerk, ondersteunt de door de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaalde waarde. Als gevolg daarvan wordt raadpleging van de grondstaffel en de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering overbodig. Het hoger beroep is ongegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Nummer: 21/00427 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] , 
       
       wonend in [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 22 januari 2021, nummer SHE 19/3205 in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, 
       
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) voor het jaar 2019 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       
         Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.  
         De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij de heffingsambtenaar bij brief van 6 januari 2022 heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief, met nummer [nummer] , is aangetekend verzonden naar het door de heffingsambtenaar opgegeven adres. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 7 januari 2022 om 08:07 uur op het door de heffingsambtenaar opgegeven adres is afgeleverd.  
       
     
     
       1.6. 
       Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof. 
       
     
     
       1.7. 
       Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.  
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 2018. De woning bestond op de toestandsdatum uit een hoofdgebouw van 472 m3 en een vrijstaande berging van 15 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 263 m2.   
       
     
     
       2.2. 
       De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) en naar de toestand op 1 januari 2019 vastgesteld op € 275.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de aangepaste waardematrix (hierna: de matrix) van 21 april 2021, opgesteld door taxateur [taxateur] .  In de matrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: 
       
       - [adres 2] in [plaats 2] , verkoopdatum [december] 2018, verkoopprijs € 315.000; 
       - Gildenhoed 5 in [plaats 3] , verkoopdatum [oktober] 2018 (datum overdracht 31 januari 2019), verkoopprijs € 335.000; 
       - [adres 3] in [plaats 4] , verkoopdatum [november] 2018, verkoopprijs € 265.000; 
       - [adres 4] in [plaats 5] , verkoopdatum [mei] 2017, verkoopprijs € 244.000; 
       - [adres 5] in [plaats 2] , verkoopdatum [februari] 2018, verkoopprijs € 230.000; 
       - [adres 6] in [plaats 2] , verkoopdatum [mei] 2018, verkoopprijs € 245.000. 
       
     
   
   
     
       3 Geschil en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de WOZ-waarde naar € 260.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       4.1. 
       De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.  Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Volgens artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling , wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet echter in de regel ervan worden uitgegaan dat de vast te stellen waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde koopsom, tenzij er sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 
       
     
     
       4.4. 
       De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het hof overweegt daartoe het volgende. 
       
     
     
       4.6. 
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd (zie 2.3). Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, twee-onder-een-kapwoningen en de woningen staan alle in min of meer vergelijkbare woonkernen in hetzelfde gebied. De ligging van de omliggende plaatsen waar de vergelijkingsobjecten zich bevinden, is dan ook goed vergelijkbaar met de ligging van [woonplaats] . Ook wat betreft de bouwstijl zijn de woningen goed vergelijkbaar. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft bovendien met de matrix inzichtelijk gemaakt dat met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zoals bijvoorbeeld bouwjaar, inhoud van de woning en oppervlakte van het kavel rekening is gehouden. 
       
     
     
       4.7. 
       Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.  Belanghebbende heeft gesteld dat de beschikte waarde te hoog is, omdat naar zijn mening de vrij-op-naam-prijs (hierna: de VON-prijs) vermeerderd met 60% van de waarde van het meerwerk als uitgangspunt geldt, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat als de VON-prijs als uitgangspunt wordt gehanteerd, wat de heffingsambtenaar betwist, de op die wijze berekende waarde op ongeveer dezelfde waarde uitkomt als de met de methode van systematische vergelijking tot stand gekomen waarde van de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       4.8. 
       Het hof overweegt als volgt. De VON-prijs kan, gelet op 4.3, in beginsel (ook) als uitgangspunt voor de waardering van de woning gelden. Vereist is dan dat rekening wordt gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum. Ook moet rekening worden gehouden met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden. Aangezien de aankoopdatum van de woning voldoende dicht bij de waardepeildatum is gelegen, en er geen sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de voor de woning betaalde koopsom niet die waarde van de woning weergeeft, zal het hof, zoals door belanghebbende bepleit, bij de vaststelling van de waarde van de woning (mede) acht slaan op het eigen transactiecijfer. 
       
     
     
       4.9. 
       
         Indien de VON-prijs als uitgangspunt wordt gehanteerd, dient, naar het oordeel van het hof, eveneens als uitgangspunt, het bedrag dat aan meerwerk wordt voldaan bij de VON-prijs te worden opgeteld. Indien belanghebbende daarentegen stelt dat de waarde van meerwerk minder waarde aan de woning toevoegt dan het bedrag dat daarvoor is betaald, rust de bewijslast ter zake daarvan op belanghebbende. Niet in geschil is dat belanghebbende ruim € 36.000 heeft betaald voor het meerwerk. 
         Belanghebbende heeft in algemene zin gesteld dat hetgeen voor het meerwerk is betaald bij het bepalen van de waarde van de woning slechts voor 60% in aanmerking moet worden genomen. De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist en gesteld dat het meerwerk voor het volledige bedrag van ruim € 36.000 in aanmerking moet worden genomen. Ter zitting is belanghebbende de mogelijkheid geboden het meerwerk nader te specificeren en te onderbouwen in hoeverre het in aanmerking nemen van een lagere waarde dan het betaalde bedrag van ruim € 36.000 aannemelijk kan worden geacht. Belanghebbende is daarin niet geslaagd, omdat hij daaromtrent geen enkele nadere toelichting kon verschaffen. De VON-prijs vermeerderd met de prijs van ruim € 36.000 die voor het meerwerk is betaald, leidt tot een waarde van de woning van ruim € 274.000.  Het hof is van oordeel dat deze waarde zo dicht bij de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 275.000 ligt, dat deze waarde valt binnen de onzekerheid en de marge die inherent is aan taxeren. Enige mate van ruwheid en dus verschil bij het bepalen van de waarde van woningen is immers niet onbegrijpelijk. Het hanteren van de VON-prijs als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde leidt in dit geval niet tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is gemaakt en aangegeven dat de grondstaffels niet zijn onderbouwd. Het hof gaat aan deze grief voorbij, omdat, zoals volgt uit het overwogene onder 4.6 tot en met 4.9 de VON-prijs, verhoogd met de waarde van het meerwerk, de door de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaalde waarde ondersteunt, als gevolg waarvan de raadpleging van de grondstaffel en de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering overbodig wordt.       
       
     
     
       4.11. 
       Naar het oordeel van het hof is de waarde van de woning op de waardepeildatum naar de toestand op 1 januari 2019 niet te hoog vastgesteld. Dat wat belanghebbende overigens heeft aangevoerd doet niet aan dit oordeel af.  
       
       
         
           Tussenconclusie 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - verklaart het hoger beroep ongegrond; 
     - bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
       De uitspraak is gedaan door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, P.C. van der Vegt en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.  
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
     
     
     
       De uitspraak is ondertekend door de griffier, en door T.A. Gladpootjes, aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen. 
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
   
   
      In de bij de rechtbank overgelegde matrix van 21 september 2020 waren onderdelen in de waardematrix opgenomen die na de toestandsdatum waren gerealiseerd. 
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.3. 
   
   
      Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4. 
   
   
      Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.  
   
   
      Belanghebbende berekent een waarde van de woning van € 260.000, waarvan € 238.000 de VON-prijs betreft. Dat betekent dat € 22.000 ziet op het meerwerk. Die € 22.000 is 60% van het totale meerwerk. Het meerwerk tegen 100% bedraagt dan: 100/60 x € 22.000 = € 36.667. 
   
   
      € 238.000 + € 36.667 (zie voetnoot 6) = € 274.667.