ECLI: ECLI:NL:RBZLY:2006:BA9098

Titel: ECLI:NL:RBZLY:2006:BA9098 Rechtbank Zwolle-Lelystad , 08-11-2006 / 113104 HA ZA 05-1181

Gerecht: Rechtbank Zwolle-Lelystad

Datum uitspraak: 2006-11-08

Zaaknummer: 113104 HA ZA 05-1181

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZLY:2006:BA9098

---

Antispeculatiebeding. 
         Geen sprake van een nietig beding. 
         Gemeente heeft terecht geen ontheffing verleend.

RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD 
       Sector Civiel 
     
     
     
       zaaknummer: 113104 HA ZA 05-1181  
       datum vonnis: 8 november 2006 (hmj) 
     
     
     Vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van: 
     
     
       1. [eiser sub a], 
       wonende te [plaats], 
       verder te noemen: [eiser sub a], 
     
     
     
       2. [eiser sub b], 
       wonende te [plaats], 
       verder te noemen: [eiser sub b], 
     
     
     
       eisers, 
       verder gezamenlijk te noemen: [eisers] c.s., 
       procureur: mr. J.A. van Wijmen, 
       advocaat: mr. H.S. de Lint te Amsterdam, 
     
     
     tegen 
     
     
       de publiekrechtelijke rechtspersoon 
       de gemeente Almere, 
       zetelend te Almere, 
       gedaagde, 
       verder te noemen: de gemeente, 
       procureur: mr. M.G.I.W. Teunis, 
       advocaat: mr. P.E. van der Wiel te Amsterdam. 
     
     
     
     Het procesverloop 
     
     
       [eisers] c.s. hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding onder overlegging van acht producties. De gemeente heeft hierna geconcludeerd voor antwoord onder overlegging van zes producties. Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld: 
       - conclusie van repliek met drie producties; 
       - conclusie van dupliek met één productie. 
       [eisers] c.s. hebben afgezien van het nemen van een akte uitlating productie. Vervolgens hebben partijen vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op heden. 
     
     
     De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing 
     
     1. De feiten. 
     
     
       1.1. In deze zaak staat het navolgende vast. 
       1.2. Op 13 november 2002 hebben [eisers] c.s. met Kingma Bouw B.V. een schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de te bouwen nieuwbouw-woning type Sevilla bouwnummer [nr.] te [plaats] (verder te noemen: de woning). In deze overeenkomst is, voor zover relevant, vermeld: 
     
     
     
       Artikel 14 
       1.	Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen, vastgesteld bij akte op 8 februari 1999 verleden voor notaris mr A.J.A. van Orsouw te Utrecht. (…) 
     
     
     Artikel 18	Verplichting tot zelfbewoning en vervreemdingsverbod 
     
     
       1. De verkrijger verplicht zich de op de grond te bouwen woning, gedurende twee achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning, uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen. (…) 
       2. Zolang de op de grond te realiseren woning niet is voltooid en gedurende twee achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning is het de verkrijger niet toegestaan de woning met de daarbij behorende grond aan derden in juridische of economische eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk of beperkt zakelijk recht waardoor het (recht op) gebruik van de woning op een derde overgaat. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hier niet onder begrepen.  
       3. (…) 
       4. De wethouder Grondbedrijf kan – na schriftelijk verzoek daartoe – ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 en/of lid 2 indien toepassing van deze bepalingen zou lijden tot onbillijkheid. De wethouder Grondbedrijf zal deze ontheffing – mits verkrijger daartoe relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen – verlenen in geval van: 
       a. verandering van werkkring van de verkrijger of diens partner, op grond waarvan redelijkerwijs uit [plaats] verhuisd dient te worden; 
       b. overlijden van de verkrijger of één van zijn gezinsleden; 
       c. ontbinding van het huwelijk van de verkrijger door echtscheiding of ontbinding van het samenlevingsverband dan wel geregistreerde partnerschap; 
       d. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de verkrijger of van één van zijn gezinsleden 
       Onverminderd het bepaalde in lid 5 kan de wethouder Grondbedrijf aan de ontheffing nadere voorwaarden verbinden. (…) 
       7. In geval verkrijger – naar het oordeel van de wethouder Grondbedrijf – schriftelijk kan aantonen dat in de algemene waardeontwikkeling van het vastgoed een constante negatieve tendens valt te ontdekken zal hem geen vergoeding, als bedoeld in lid 5, in rekening worden gebracht. Koper zal van deze beslissing schriftelijk op de hoogte worden gebracht. 
       8. Bij niet-tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit dit artikel is verkrijger aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van EUR 45.378,02. De boete moet worden voldaan binnen veertien dagen na daartoe strekkende mededeling door de gemeente. 
     
     
     1.3. Op 21 februari 2003 vond het notarieel transport van de woning plaats. Ook in deze akte is het hiervoor (onder 1.2.) genoemde beding (verplichting tot zelfbewoning en vervreemdingsverbod) opgenomen.  
     
     1.4. Medio november 2003 zijn [eisers] c.s. door Kingma Bouw B.V. in de gelegenheid gesteld om in hetzelfde bouwproject een ander type woning (type Granada met bouwnummer [nr.] – verder te noemen: de woning Granada) te kopen, waarna zij tot de aankoop hiervan zijn overgegaan en op 31 december 2003 de koop-/aannemingsovereenkomst hebben getekend. 
     
     1.5. Bij brief van 29 december 2003 hebben [eisers] c.s. de gemeente ontheffing verzocht van de verplichting tot zelfbewoning en het vervreemdingsverbod, alsmede van de bijbehorende boete. 
     
     1.6. Bij brief van 29 december 2003 heeft de gemeente aan [eisers] onder meer bericht: 
     
     (…) De door u genoemde reden voor doorverkoop van uw nieuwbouwwoning vormt geen geldige reden voor het verlenen van een ontheffing. Dit betekent dat u bij doorverkoop een boete bent verschuldigd. Op grond van het bepaalde in uw eigendomsakte bent u bij doorverkoop zonder ontheffing een boete verschuldigd ad EUR  45.378,02. Wij zijn echter bereid om deze boete te matigen tot EUR 10.000,-. (…) 
     
     1.7. Bij brief gedateerd op 22 november 2003 (hetgeen kennelijk 2004 dient te zijn)  hebben [eisers] c.s. de gemeente (nogmaals) verzocht de boete (zoals vermeld in artikel 18 van de koop-/aannemingsovereenkomst) op nihil te stellen. 
     
     1.8. Bij brief van 23 november 2004 heeft de gemeente [eisers] c.s. nogmaals bericht dat het verzoek tot ontheffing van de boete wordt afgewezen. In deze brief is, voor zover relevant, verder nog vermeld: 
     
     (…) De door u genoemde reden voor doorverkoop van uw nieuwbouwwoning vormde, en vormt nog steeds, geen geldige reden voor het verlenen van een ontheffing. (…) 
     
     Op 23 november 2004 verzoekt u ons nogmaals om ontheffing. U geeft aan dat de verkoop van de woning niet vlot is gegaan. Wij blijven echter van mening dat dit tot uw eigen risico behoort. Wij zien echter geen redenen om onze beslissing te herzien De boete van EUR 10.000,- dient bij het notarieel transport van de woning te worden ingehouden (...). 
     
     1.9. [eisers] c.s. hebben op 24 november 2004 de woning aan een derde (door)verkocht. 
     
     1.10. [eisers] c.s. hebben aan de gemeente de – gematigde – boete ad EUR 10.000,- voldaan.  
     
     1.11. Bij brief van 21 maart 2005 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] c.s. de gemeente verzocht de door [eisers] c.s. voldane boete terug te betalen. 
     
     
     2. De vordering, de grondslag en het verweer. 
     
     2.1.	[eisers] c.s. vorderen, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] c.s. te betalen aan hoofdsom de somma van EUR 10.000,-- zomede een redelijke vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand ter hoogte van EUR 1.500,--, voorts de wettelijke rente over voornoemde hoofdsom vanaf de dag der aanzegging tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure. 
     
     2.2.	[eisers] c.s. hebben hiertoe het volgende gesteld. Op 13 november 2002 hebben [eisers] c.s. met Kingma Bouw B.V. een schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning, in welke overeenkomst in artikel 18 een verplichting tot zelfbewoning en een vervreemdingsverbod is opgelegd op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van EUR 45.378,02. Op grond van ditzelfde artikel kan de gemeente, na schriftelijk verzoek daartoe, een ontheffing verlenen, indien toepassing van dit anti-speculatiebeding zou leiden tot onbillijkheid. Medio november 2003 zijn [eisers] c.s. door de projectontwikkelaar in de gelegenheid gesteld om in hetzelfde bouwproject een ander type woning te kopen (het type Granada). Nu [eisers] c.s. deze woning heel mooi vonden, hebben zij deze woning gekocht. [eisers] c.s. hebben de gemeente verzocht de uit hoofde van de gesloten koop-/aannemingsovereenkomst verschuldigde boete op nihil te stellen. De gemeente heeft de boete gematigd tot een bedrag ad EUR 10.000,- doch weigert deze op nihil te stellen. [eisers] c.s. hebben de gematigde boete voldaan. Hierdoor is de gemeente ongerechtvaardigd verrijkt, althans [eisers] c.s. hebben de boete onverschuldigd betaald. Primair hebben [eisers] c.s. hiertoe gesteld dat de gemeente niet gerechtigd was de boete – al dan niet gematigd – bij [eisers] c.s. in rekening te brengen. Het in de koop-/aannnemingsovereenkomst opgenomen antispeculatiebeding is nietig, omdat het in strijd is met de Huisvestingswet. Subsidiair zijn [eisers] c.s. van oordeel dat de gemeente de boete aan hen dient terug te betalen, omdat de gemeente ten onrechte het beroep op aperte onbillijkheid heeft genegeerd, althans de boete op grond daarvan niet verder wenst te matigen tot nihil. 
     
     2.3.	De gemeente heeft de vorderingen van [eisers] c.s. gemotiveerd betwist. Allereerst is de gemeente van oordeel dat het antispeculatiebeding niet in strijd is met de Huisvestingswet. De strekking van het beding is immers niet dat de gemeente wil ingrijpen in de verdeling van vrije sector woningen, dan wel beperkingen wil stellen aan het recht van vrije vestiging. De gemeente wil slechts voorkomen dat speculatie op de markt plaatsvindt. Nu in de meest recente periode de huizenmarkt enigszins aan recessie onderhevig is geweest en de winsten die bij doorverkoop van woningen gerealiseerd werden minder hoog zijn geworden, heeft de gemeente haar beleid gewijzigd, zodanig dat soepeler wordt omgegaan met de mogelijkheid tot kwijtschelding of matiging van de boeten. De wijziging komt er kortweg op neer dat in het geval één van de vier genoemde ontheffingsgronden aanwezig is, de boete op nihil wordt gesteld. In het geval geen ontheffingsgrond aanwezig is, wordt de boete in veel gevallen gematigd tot 10% van de koopsom, met een minimum van EUR 10.000,-. Matiging tot een lager bedrag geschiedt slechts door middel van een besluit van het College van Burgemeester en Wethouders. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding zouden kunnen vormen voor verdere matiging is geen sprake. Het met verlies doorverkopen van de woning vormt in ieder geval geen reden af te wijken van dit beleid. Van de gemeente kan bovendien niet worden gevergd dat in individuele gevallen wordt onderzocht of inderdaad sprake is geweest van speculatie bij gebreke waarvan de hardheidsclausule had moeten worden toegepast (zie: Gerechtshof te Amsterdam d.d. 28 april 2005 (rolnummer 2041/03)). [eisers] c.s. hebben het antispeculatiebeding vrijwillig aanvaard en hebben in vrijheid, zonder dat sprake was van een ontheffingsgrond, besloten tot doorverkoop. Als de gemeente nu voor [eisers] c.s. van het beleid zou afwijken, heeft dit bovendien een ongewenste precedentwerking.  
     
     
     
     
     3.	De beoordeling. 
     
     
       	Primaire vordering 
       3.1.	[eisers] c.s. hebben ter onderbouwing van hun vordering aangevoerd dat het in de overeenkomst opgenomen antispeculatiebeding nietig is, nu dit beding in strijd is met de Huisvestingswet. De gemeente heeft dit betwist. 
     
     
     3.2. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of de door de gemeente in de onderhavige overeenkomst naar burgerlijk recht (bij de uitgifte van grond) opgenomen anti-speculatiebedingen toelaatbaar zijn, dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die zijn aanvaard in het arrest van de Hoge Raad  van 26 januari 1990, NJ 1991, 393 (Windmill). 
       
     3.3. Uit het systeem en de strekking van de Huisvestingswet, zoals deze mede in het licht van de wetsgeschiedenis dienen te worden begrepen, moet het volgende worden afgeleid. De wetgever heeft in beginsel de mogelijkheid opengelaten dat de gemeente met betrekking tot woonruimte overeenkomsten naar burgerlijk recht sluit ook buiten gevallen van schaarste op de woningmarkt en dus ook ter zake van woonruimte boven de in de Huisvestingswet bedoelde prijsgrenzen. De overheidsbemoeienis wat betreft het in de Huisvestingswet voorziene publiekrechtelijke instrumentarium, met de daaraan gestelde voorwaarden en met de daaruit voortvloeiende beperkingen van de vrije marktwerking, van het recht van een eigenaar om vrijelijk over zijn eigendom te beschikken en van het recht van de burger om zich vrij te vestigen, is beperkt tot de verdeling van de aangewezen woonruimte. Tot die door de Huisvestingswet voorziene beperkingen op het recht van vrije vestiging behoren in het bijzonder eisen met betrekking tot de economische en andersoortige maatschappelijke binding van woningzoekenden. 
     
     3.4. De Huisvestingswet bevat een exclusieve regeling van de overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte voor zover het de toelaatbaarheid van inbreuken op het recht van vrije vestiging betreft door het stellen van toelatingseisen aan woningzoekenden, in het bijzonder met betrekking tot de economische en andersoortige maatschappelijke binding van woningzoekenden. De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte boven de in deze wet bepaalde prijsgrenzen uit, indien deze inhoudt dat aan woningzoekenden de bedoelde bindingseisen worden gesteld.  
     
     3.5. In overeenkomsten naar burgerlijk recht vervatte antispeculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond die niet zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging zijn niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet. Het onderhavige antispeculatiebeding strekt ertoe te voorkomen dat “speculatie op de markt plaatsvindt”. Nu het beding tevens voorziet in de mogelijkheid ontheffing te verlenen van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop, waartoe niet als voorwaarde wordt gesteld dat de woning wordt verkocht aan een woningzoekende die voldoet aan de in de Huisvestingswet  bedoelde bindingseisen, is van een onaanvaardbare beperking in de kring van personen die worden toegelaten tot woonruimte boven de koopprijs geen sprake en grijpt het beding dus niet op ontoelaatbare wijze in in het recht van vrije vestiging. (Zie ook: Hoge Raad 14 april 2006, NJ 2006, 445). Van een nietig beding is derhalve geen sprake. 
     
     
     
     
       Subsidiaire vordering 
       3.6. [eisers] c.s. hebben subsidiair gesteld dat de gemeente de door hen betaalde boete dient terug te betalen, omdat de gemeente ten onrechte het beroep op aperte onbillijkheid heeft genegeerd, althans de boete op grond daarvan niet verder heeft gematigd tot nihil. De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers] c.s. aldus dat zij van oordeel zijn dat de gemeente (a) ten onrechte geen ontheffing van de verplichting tot zelfbewoning en het vervreemdingsverbod heeft verleend en de verschuldigde vergoeding op nihil heeft gesteld, en (b) ten onrechte de boete niet tot nihil heeft gematigd. 
     
     
     3.7. Ten aanzien van het niet verlenen van ontheffing van de verplichting tot zelfbewoning en het vervreemdingsverbod overweegt de rechtbank als volgt. In artikel 18 lid 4 van de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de wethouder Grondbedrijf na schriftelijk verzoek daartoe ontheffing kan verlenen van de verplichting tot zelfbewoning en/of het vervreemdingsverbod, indien toepassing van deze bepalingen zou lijden tot onbillijkheid. De wethouder Grondbedrijf dient ontheffing te verlenen op de in dit lid limitatief opgesomde gronden. De vraag die dan aan de orde komt is wat partijen hebben bedoeld met “onbillijkheid”. Die vraag kan niet enkel worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Zie: Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635). In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken zou hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vergelijk Hoge Raad 20 februari 2004, NJ 2005, 493).  
     
     Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende gebleken dat het antispeculatiebeding in de overeenkomst is opgenomen, om het speculeren op de woningmarkt tegen te gaan. In lid 4 van het artikel is limitatief opgenomen in welke gevallen de wethouder Grondbedrijf een ontheffing moet verlenen. Deze gevallen hebben gemeenschappelijk dat er sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden, die de verkrijger slechts beperkt in eigen hand heeft. In deze limitatieve opsomming, waarin onbillijke situaties zijn benoemd, die tot het verlenen van een ontheffing leiden, is niet begrepen de mogelijkheid dat er niet speculatief zou zijn gehandeld en de woning bijvoorbeeld met verlies is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat partijen ervan uit mochten gaan dat slechts sprake is van onbillijkheid in geval van zeer bijzondere omstandigheden. Het verkopen van een huis met verlies valt naar het oordeel van de rechtbank hier niet onder. Het zou, nu het de bedoeling van de gemeente was om speculeren tegen te gaan, voor de hand hebben gelegen om expliciet op te nemen dat óók een ontheffing zal worden verleend, indien niet gespeculeerd is, doordat bijvoorbeeld de woning met verlies wordt verkocht. Deze ontheffingsgrond wordt echter niet expliciet genoemd. De gemeente dient het antispeculatiebeding in het algemeen te handhaven. Onweersproken heeft de gemeente gesteld dat de verkoopprijs in onderling overleg tussen verkoper en koper wordt vastgesteld en met opzet laag gehouden zou kunnen worden in het geval bekend wordt dat de gemeente afziet van boeteheffing (of het verlenen van een ontheffing en de daaraan gekoppelde vergoeding), indien zij geen winst kan aantonen. Bovendien geldt het navolgende. Naar het oordeel van de rechtbank is de regeling tot het verlenen van ontheffing eenvoudig van aard. Hierdoor is zij gemakkelijk uit te voeren. Met allerlei nuances van concrete gevallen houdt de regeling geen rekening. [eisers] c.s. hebben bij de aankoop van het bouwkavel deze regeling aanvaard.  
     
     Dat [eisers] c.s. hebben gesteld dat zij dit beding niet vrijwillig hebben aanvaard, omdat dit punt ten tijde van de aankoop niet onderhandelbaar was, regardeert hen niet. Door de woning toch aan te kopen, hebben zij het beding vrijwillig aanvaard. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat partijen er niet vanuit mochten gaan dat de door [eisers] c.s. gestelde situatie onder het begrip “onbillijkheid” zou vallen.  
     
     De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat het door [eisers] c.s. gestelde onvoldoende is om tot de conclusie te komen dat de gemeente in redelijkheid de regeling tot verlening van de ontheffing niet heeft kunnen toepassen. Hierbij is tevens van belang dat [eisers] c.s., alvorens zij tot de aankoop van de woning Granada overgingen, aan de wethouder Grondbedrijf ontheffing van de plicht tot zelfbewoning en het vervreemdings-verbod heeft verzocht, alsmede matiging van de boete en de wethouder Grondbedrijf steeds heeft aangegeven dat zij geen reden ziet een ontheffing te verlenen, waardoor [eisers] c.s. een boete verschuldigd zijn. [eisers] c.s. hebben zich vervolgens, terwijl zij het standpunt van de gemeente kenden, niet laten weerhouden op de woning Granada aan te schaffen. Daarmee zouden zij niet aan de verplichtingen uit hoofde van de gesloten overeenkomst met betrekking tot de woning kunnen voldoen en zouden zij aan de gemeente een boete verschuldigd zijn. 
     
     3.8. Nu de gemeente – terecht – geen ontheffing heeft verleend, zijn [eisers] c.s. niet de vergoeding als genoemd in artikel 18 lid 5 van de koop-/aannemingsovereenkomst verschuldigd. Een beroep op lid 7 van dit artikel, waarin is bepaald dat geen vergoeding als bedoeld in lid 5 in rekening wordt gebracht, indien kan worden aangetoond dat in de algemene waardeontwikkeling van het vastgoed een constante negatieve tendens valt te ontdekken, is dan ook niet aan de orde. 
     
     3.9. Ten aanzien van het niet matigen van de boete tot nihil overweegt de rechtbank als volgt. Nu aan [eisers] c.s. geen ontheffing is verleend zijn zij de in artikel 18 lid 8 van de koop-/aannemingsovereenkomst verschuldigde boete ad EUR 45.378,02 verschuldigd. De gemeente heeft deze boete inmiddels gematigd tot een bedrag ad EUR 10.000,00. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden de boete verder te matigen tot nihil, omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk zou eisen. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. [eisers] c.s. hebben er bewust voor gekozen – hoe begrijpelijk ook – om de woning Granada aan te schaffen, terwijl zij wisten hoe de gemeente tegen het verlenen van een mogelijke ontheffing van de verplichting tot zelfbewoning en het vervreemdingsverbod aankeek. Steeds is voor [eisers] c.s. duidelijk geweest dat de gemeente aan hen een boete zou opleggen van een bedrag ad EUR 10.000,00 na matiging. De gemeente heeft belang bij naleving en handhaving van het antispeculatiebeding, teneinde het speculeren op de woningmarkt tegen te gaan. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat, indien beleid zou zijn om de boete op nihil te stellen bij gebleken niet speculatie (zoals bijvoorbeeld het verkopen van een woning met verlies) de koper en verkoper de prijs opzettelijk laag zouden kunnen houden. Door het matigen van de boete tot een bedrag ad EUR 10.000,00 heeft de gemeente rekening gehouden met de belangen van [eisers] c.s. Een beroep op artikel 18 lid 7 van de koop-/aannemingsovereenkomst komt aan [eisers] c.s. niet toe, nu aan hen geen ontheffing is verleend (zie ook rechtsoverweging 3.8. van dit vonnis). De gemeente kan dan ook niet worden verplicht de boete te matigen tot nihil, noch zal de rechtbank de opgelegde boete verder matigen. 
     
     
     
     
       Proceskosten 
       3.10. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, zullen [eisers] c.s. worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op: 
       - vast recht		EUR    294,00 
       - salaris procureur	EUR    904,00 (2 punten x tarief II ad EUR 452,00) 
       totaal		EUR 1.198,00 
     
     
     3.11.	Hetgeen partijen voor het overige nog aan de orde hebben gesteld kan, als in het voorgaande reeds behandeld, dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven. 
     
     
     De beslissing  
     
     De rechtbank: 
     
     4.1. Wijst het gevorderde af; 
     
     4.2. Veroordeelt [eisers] c.s. in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op EUR 1.198,00; 
     
     4.3. Verklaart onderdeel 4.2. van dit dictum uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. Jongebreur en uitgesproken door mr. M.H.S. Lebens-de Mug op 8 november 2006 in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier.