ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2014:5269

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2014:5269 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 23-07-2014 / C/02/267264 / HA ZA 13-567

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2014-07-23

Zaaknummer: C/02/267264 / HA ZA 13-567

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2014:5269

---

Koper doet beroep op financieringsbeding in koopovereenkomst van een appartement. Verkoper stelt dat koper dat niet tijdig en onvoldoende gedocumenteerd heeft gedaan. De koper had niet op de uiterste datum minimaal twee afwijzingsbrieven met het aangevraagde hypotheekbedrag. Omdat koper aantoont dat hij de financiering hoe dan ook niet gekregen zou hebben strandt de vordering van verkoper.

vonnis 
     RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
       Handelsrecht 
     
     
     
       Middelburg 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/02/267264 / HA ZA 13-567 
     
     
     
       
         Vonnis van 23 juli 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonende te [adres] , 
       eiser, 
       advocaat mr. S. Hartog te Alkmaar, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [adres] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. A.J.K. Fluit te Middelburg. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord 
         
         
           de conclusie van repliek 
         
         
           de conclusie van dupliek.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Bij haar overlijden op [datum overlijden] 2011 liet mevrouw [erflaatster] (dochter van [eiser] ) (onder meer) een appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de gedempte [adres] (hierna: het appartement), na. [eiser] was erfgenaam van mevrouw [erflaatster] voor 2/3e deel van haar nalatenschap; voor het andere deel waren erfgenaam haar halfbroer (voor 1/6e deel) en de drie kinderen van haar overleden halfzus (ieder voor 1/18e deel). Blijkens de ter zake opgemaakte verklaring van erfrecht van 10 februari 2012 hebben alle erfgenamen [eiser] gemachtigd tot beheer en vereffening van de nalatenschap.  
       
       
       
     
     
       2.2. 
       Bij schriftelijke koopovereenkomst van 31 mei 2012 (hierna: de overeenkomst) heeft [eiser] aan [gedaagde] het appartement tegen een koopsom van € 221.250,-- verkocht. Levering en betaling van de koopsom was overeengekomen “z.s.m. zodra de financiering rond is maar uiterlijk 16 juli 2012 (…)”.   
       
     
     
       2.3. 
       
         In de overeenkomst is voorts opgenomen: 
         “ artikel 13 Ingebrekestelling, ontbinding  13.1.  Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige, 13.2.  Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van  € 22.125,-- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. 13.3.  Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.  (…)      
         “ artikel 19 Ontbindende voorwaarden  19.1  Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         (a) (…) 
         (b) op 9 juli 2012 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van: koopsom + verwervingskosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t. of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t.% bij de volgende hypotheekvorm: hypotheekvorm en percentage ter keuze koper, mits marktconform; 
         (c) (…) 
       
     
     
        (…) 
     
     
       19.3 
       
          Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of  “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.  
         (…) 
         artikel 22 Bewijsstukken ontbinding financieringsvoorbehoud 
         Indien koper beroep doet op ontbinding op grond van het door hem opgenomen financieringsvoorbehoud, dient koper dit “goed gedocumenteerd” te doen door – bij de bovengenoemde brief of fax – (kopieën van) minimaal twee afwijzingsbrieven van verschillende geldverstekkende instellingen bij te sluiten, waarop in ieder geval gemeld moet staan voor welk(e)  
       
       
       
       
       
         bedrag(en) hypotheek door koper is aangevraagd. Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.”  
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Op 29 juni 2012 heeft [gedaagde] via zijn makelaar schriftelijk een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde uit art. 19.1 van de overeenkomst. Daarbij werd overgelegd een brief, gedateerd 27 juni 2012 en gericht aan [gedaagde] , van ABN AMRO Bank N.V., inhoudend: 
         “Wij hebben de aanvraag voor de woninghypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor in behandeling genomen. 
         Helaas moeten wij u mededelen dat bij de beoordeling van de stukken, wij tot de conclusie zijn gekomen dat wij u de hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie niet kunnen verstrekken. Uw inkomsten zijn dusdanig onzeker dat wij op basis hiervan geen financiering kunnen verstrekken.”   
         Nog diezelfde dag heeft de makelaar van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde] laten weten dat deze mededeling onvoldoende gedocumenteerd was en dat [eiser] met de ingeroepen ontbinding niet akkoord ging.  
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Op 3 juli 2012 heeft [gedaagde] via zijn makelaar opnieuw schriftelijk de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen, daarbij naast de in 2.3 genoemde brief van ABN AMRO Bank N.V. overleggend een brief van Rabobank Terneuzen-Sas van Gent aan [gedaagde] , van 15 juni 2012, inhoudend: 
         “Op uw verzoek bevestig ik u hierbij dat u op basis van de thans bij mij bekend zijnde gegevens op dit moment niet in aanmerking komt voor een hypothecaire financiering. 
         Het spijt mij dat ik u niet ander kan berichten.”  
         Op 4 juli 2012 heeft de makelaar van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde] laten weten met deze ontbinding niet akkoord te gaan, omdat hij de stukken onvoldoende gedocumenteerd achtte.  
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Het appartement is op 16 juli 2012 niet geleverd. Bij brief van 25 juli 2012 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en hem gesommeerd om uiterlijk op 15 augustus 2012 de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen. Bij brief van 14 augustus 2012 heeft de ABN AMRO Bank aan [gedaagde] (onder meer) geschreven: 
         “Wij hebben uw aanvraag voor een woninghypotheek met een hoofdsom van EUR 220.000 in behandeling genomen. Helaas moeten wij u mededelen dat uw huidige inkomen dusdanig onzeker is, dat wij op basis hiervan geen financiering aan u kunnen verstrekken.”   
         Deze brief heeft [gedaagde] aan [eiser] doorgezonden. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij brieven van 19 oktober 2012 en 2 november 2012 heeft [eiser] nogmaals nakoming gevorderd en gewezen op de sinds 15 augustus 2012 lopende boete.  
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij brief van 13 februari 2013 bericht de Rabobank Terneuzen-Sas va Gent aan [gedaagde] : 
         “Naar aanleiding van uw verzoek hebben wij op basis van de ontvangen gegevens opnieuw beoordeeld of er op basis van deze gegevens aan u een hypothecaire financiering verstrekt kan worden. Tot mijn spijt moet ik u berichten dat er ook op basis van deze gegevens geen ruimte is voor verstrekking van een hypothecaire financiering, ongeacht het bedrag. Dus ook de door u gevraagde  
       
       
       
       
       
         EUR 220.000,00 is niet mogelijk, Omdat bij de eerdere beoordeling van juni 2012 gebruik is gemaakt van nagenoeg dezelfde gegevens bevestig ik u hierbij dat ook in juni 2012 er geen ruimte was voor het aangaan van een hypothecaire financiering, ongeacht het bedrag.” 
         Bij brieven van 19 februari, 18 en 22 maart 2013 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten zijns inziens aan [eiser] niets verschuldigd te zijn.  
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] heeft het appartement niet afgenomen.   
       
     
     
       2.10. 
       Bij schriftelijke koopovereenkomst van 15/24 april 2013 is het appartement voor de prijs van € 196.000,-- verkocht aan een derde; levering vond plaats op 3 juni 2013.  
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 21 juni 2013 heeft [eiser] de overeenkomst, onder verwijzing naar art. 13.1 ervan, ontbonden.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] vordert – na aanvulling van zijn eis zonder processueel verweer van [gedaagde] – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:  
         -  primair  [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen € 98.930,94 (de contractuele boete ex art. 13.3 van de overeenkomst en vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         -  subsidiair  [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen € 59.327,19 (de contractuele boete ex art. 13.2 van de overeenkomst en vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         -  meer subsidiair  [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen € 37.202,19 (vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, 
         		dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag,  
         - met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure,  
         en voorts,  voorwaardelijk,  voor het geval [eiser] in voormelde vorderingen niet ontvankelijk zou zijn,  
         -  primair  [gedaagde] veroordeelt om ten behoeve van de erven van wijlen [erflaatster] , aan [eiser] te betalen € 98.930,94 (de contractuele boete ex art. 13.3 van de overeenkomst en vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         -  subsidiair  [gedaagde] veroordeelt om ten behoeve van de erven van wijlen [erflaatster] , aan [eiser] te betalen € 59.327,19 (de contractuele boete ex art. 13.2 van de overeenkomst en vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening; 
         -  meer subsidiair  [gedaagde] veroordeelt om ten behoeve van de erven van wijlen [erflaatster] , aan [eiser] te betalen € 37.202,19 (vergoeding van door [eiser] geleden schade), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 21 juni 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, 
         		dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag,  
         - met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.  
       
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] voert hiertoe het navolgende aan.  
       
         3.2.1. 
         Hij stelt (als deelgenoot van de nalatenschap als onder 2.1 genoemd) zelfstandig bevoegd te zijn namens de gemeenschap een vordering in te dienen, waarbij hij niet al in de dagvaarding hoeft te stellen dat hij zulks ten behoeve van de gemeenschap doet. Bij repliek heeft hij aangegeven te vorderen ten behoeve van de deelgenoten (en zijn eis voorwaardelijk gewijzigd). Overigens wist [gedaagde] uit de besprekingen tijdens bezichtigingen en uit de stukken dat [eiser] optrad namens de erfgenamen. De gemeenschap heeft [eiser] last gegeven de vordering op [gedaagde] op eigen naam te innen. Voorts was hij gemachtigd tot beheer en vereffening van de nalatenschap.  
       
       
         3.2.2. 
         
          [eiser] stelt dat [gedaagde] de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Hij heeft, ook nadat hem daartoe tot 15 augustus 2012 nog de gelegenheid was geboden, zijn beroep op de ontbindende voorwaarde van art. 19 van de overeenkomst onvoldoende gedocumenteerd, en aldus niet aan zijn verplichting, zoals in art. 22 van de overeenkomst nader uitgewerkt, voldaan. Hij liet niet zien op welke gegevens (met name: het bedrag waarvoor een hypotheek was aangevraagd) de door hem uiteindelijk overgelegde afwijzingen waren gebaseerd. [gedaagde] liet in het geheel niet zien dat hij al het mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen. De overgelegde brieven van de ABN AMRO bank en de Rabobank zijn deels te laat en inhoudelijk onvoldoende. [eiser] had niet voldoende inzicht om te kunnen vaststellen of [gedaagde] zich voldoende had ingespannen en (dus) terecht ontbinding inriep. [gedaagde] laat ook thans niet zien dat hij een financiering hoe dan ook niet zou hebben gekregen.  
       
       
         3.2.3. 
         
          [gedaagde] had moeten nakomen. In die nakoming is hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig gebleven, waardoor hij de contractuele boete verschuldigd is. [eiser] heeft aanvankelijk geopteerd voor nakoming, vermeerderd met de contractuele boete; daarbij had hij zich het recht voorbehouden de woning aan een derde te verkopen. Aldus was [eiser] niet in schuldeisersverzuim. Uiteindelijk heeft hij de overeenkomst alsnog ontbonden.  
       
       
         3.2.4. 
         Primair maakt [eiser] aanspraak op de boete van art. 13.3 van de overeenkomst (van € 221,25 per dag) voor niet-nakoming vanaf 15 augustus 2012 tot de ontbinding door [eiser] , derhalve gedurende 279 dagen; die boete bedraagt in totaal € 61.728,75, vermeerderd met vergoeding van daadwerkelijk geleden schade van € 37.202,19. De schade bestaat uit het verschil tussen de koopsom die met [gedaagde] was overeengekomen en de koopsom die [eiser] van de latere koper heeft ontvangen, aangevuld met andere (nog nader te onderbouwen) schadeposten. Subsidiair maakt [eiser] aanspraak op de boete van art. 13.2, zijnde € 21.125,--, vermeerderd met vergoeding van de genoemde schade en meer subsidiair vordert hij (alleen) vergoeding van de schade. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden om de boete te matigen zijn daartoe onvoldoende. Voorts vordert [eiser] vergoeding van vertragingsschade en van buitengerechtelijke incassokosten. Er is geen grond de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen.  
         
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
         3.3.1. 
         Hij stelt dat [eiser] in zijn vordering niet ontvankelijk is, nu hij voor zichzelf vordert, terwijl slechts de gemeenschap een vordering kan indienen. [eiser] heeft niet – bij dagvaarding – duidelijk kenbaar gemaakt dat hij ten behoeve van de gemeenschap procedeert, terwijl dat wel had gemoeten. Deze omissie is niet bij (voorwaardelijke) eiswijziging te herstellen. [gedaagde] stelt destijds niet op de hoogte te zijn geweest van het feit dat niet [eiser] , maar een aantal deelgenoten eigenaar waren van het appartement. Thans is gebleken dat [eiser] volmacht had (en niet een last, zoals hij zelf stelt); ook dat had hij bij dagvaarding dienen te stellen (wat hij niet heeft gedaan) en kan hij niet bij eiswijziging herstellen. 
         
         
         
       
       
         3.3.2. 
         
           
            [gedaagde] stelt voorts dat hij voldoende onderbouwd en tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en aldus rechtsgeldig de overeenkomst ontbonden.  
           Met de onder 2.4 en 2.5 genoemde brieven, aangevuld met de brief van ABN AMRO Bank, genoemd onder 2.6, had [eiser] voldoende inzicht om te kunnen beoordelen of de ontbinding terecht werd ingeroepen. Daaraan doet niet af, dat de Rabobank in haar brief niet het bedrag noemt waarvoor [gedaagde] een hypotheek had aangevraagd. Die brief zegt wel dat hij niet in aanmerking kwam voor “een” hypothecaire financiering, derhalve ongeacht het bedrag. [gedaagde] stelt aldus voldoende gespecificeerde afwijzingen te hebben overgelegd. Daartoe verwijst hij naar de onder 2.8 genoemde brief van de Rabobank, waarin wel het bedrag waarvoor financiering werd aangevraagd is vermeld. Hij heeft al het mogelijke gedaan om financiering te krijgen, maar heeft die niet gekregen. De eis van gespecifieerde afwijzingen heeft in dat kader een bewijsfunctie; het ontbreken ervan leidt echter niet zonder meer tot het oordeel dat de ontbinding geen werking heeft gehad. Hij stelt voorts dat ook als hij niet tijdig en rechtsgeldig zou hebben ontbonden, hem, nu hij – door overlegging van de hiervoor onder 2.4 tot en met 2.6 en 2.8 genoemde afwijzingsbrieven – genoegzaam aannemelijk heeft gemaakt dat hij hoe dan ook geen financiering zou hebben gekregen, ook na 15 augustus 2012 een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.  
         
       
       
         3.3.3. 
         
          [gedaagde] stelt nooit in verzuim te zijn geweest. Hij is niet namens de gezamenlijke deelgenoten van de gemeenschap in gebreke gesteld; [eiser] zelf kon hem niet in gebreke stellen, nu hij geen vorderingsrecht had. [gedaagde] heeft dus geen boete verbeurd. Voorts is [eiser] in (nooit gezuiverd) schuldeisersverzuim. Hij heeft niet kunnen nakomen omdat hij, handelend voor zichzelf terwijl het appartement behoorde tot een onverdeelde gemeenschap met meerdere deelgenoten, beschikkingsonbevoegd was. De blijkens de verklaring van erfrecht aan [eiser] verstrekte volmacht beperkte zich tot vertegenwoordiging van de deelgenoten. Van bekrachtiging door de overige deelgenoten is geen sprake en daarvan kan ook – nu het appartement inmiddels aan een derde is verkocht – geen sprake meer zijn. Nu [eiser] zich (al in oktober 20102) het recht voorbehield aan een derde te verkopen, gedroeg hij zich alsof de overeenkomst al was ontbonden. [eiser] heeft voorts blijkens zijn handelen (veelvuldig lang niets van zich laten horen) nooit serieus beoogd nakoming te vorderen. De vordering tot ontbinding mist grondslag. Als er al niet vanaf het begin sprake was van schuldeiserverzuim aan de zijde van [eiser] , dan toch vanaf het moment van verkoop aan een derde; op dat moment is eventueel verzuim van [gedaagde] geëindigd.  
       
       
         3.3.4. 
         Vervolgens betwist [gedaagde] de gestelde hoogte van de boete, het bestaan en de gestelde omvang van de schade (die, als hij er is, is geleden door de gemeenschap, en niet door [eiser] ) en de periode waarover schade en boete worden gevorderd (die niet dient te eindigen op 21 juni 2013, maar op de datum van verkoop van de woning aan een derde, derhalve op 15 april 2013). Door boete en schadevergoeding te vorderen, vordert [eiser] dubbelop. Voorts doet [gedaagde] een beroep op matiging van de boete en betwist hij de gevorderde buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten. Tenslotte verweert hij zich tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad.  
         
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] beroept zich op niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vordering. Dat beroep wordt verworpen. [eiser] stelt een vordering te hebben op [gedaagde] op grond van een tussen hem en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst. Vast staat dat die koopovereenkomst inderdaad tussen [eiser] en [gedaagde] is gesloten. [eiser] mag [gedaagde] dus in beginsel op zijn verplichtingen uit die overeenkomst aanspreken. Daarmee stelt hij geen vordering in namens enige gemeenschap, maar een eigen vordering. In de dagvaarding behoefde dan ook niet te worden vermeld dat [eiser] namens een gemeenschap vorderde. Dat het appartement  
       
       
       
         waarop de koopovereenkomst betrekking had, onderdeel was van een gemeenschap (namelijk een nalatenschap), maakt dat niet anders.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde] terecht een beroep doet op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst en aldus rechtsgeldig de overeenkomst heeft ontbonden. Vast staat dat op de uiterlijke datum die [eiser] hem bood om na te komen (15 augustus 2012), [gedaagde] niet had voldaan aan hetgeen de koopovereenkomst van hem, in geval hij beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde, van hem vroeg. Hij had toen niet minimaal twee afwijzingsbrieven van verschillende geldverstrekkende instellingen, waarop in ieder geval gemeld staat voor welk bedrag hij hypotheek had aangevraagd, overgelegd.  
       
       
         4.3.1. 
         Dat aan die documentatie-eis niet is voldaan, betekent echter niet zonder meer dat de door [gedaagde] ingeroepen ontbinding geen werking heeft gehad. Dat beroep kan toch werking hebben, wanneer [gedaagde] voldoende aannemelijk maakt dat hij een financiering hoe dan ook niet zou hebben gekregen. Daarvoor is nodig dat hij laat zien dat hij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen en dat dat niet is gelukt en ook niet had kunnen lukken.  
       
       
         4.3.2. 
         Uit de overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde] bij twee banken een aanvraag heeft gedaan. ABN Amro Bank heeft zijn aanvraag voor een hypotheek met een hoofdsom van    € 220.000,-- niet gehonoreerd, omdat “uw huidige inkomen dusdanig onzeker is, dat wij op basis hiervan geen financiering aan u kunnen verstrekken”. De Rabobank heeft een aanvraag afgewezen met de motivering dat “u op basis van de thans bij mij bekend zijnde gegevens op dit moment niet in aanmerking komt voor een hypothecaire financiering”.  
       
       
         4.3.3. 
         Uit de later – na de datum waarop [gedaagde] had moeten nakomen – bericht van de Rabobank blijkt dat deze begin 2013 de aanvraag opnieuw heeft beoordeeld en heeft besloten dat op basis van die gegevens “geen ruimte is voor verstrekking van een hypothecaire financiering, ongeacht het bedrag. Dus ook de door u gevraagde EUR 220.000,-- is niet mogelijk”. De bank voegt daar nog aan toe – aldus kennelijk de eerdere afwijzing nader motiverend – dat ook in juni 2012 “geen ruimte was voor het aangaan van een hypothecaire financiering, ongeacht het bedrag”.  
       
       
         4.3.4. 
         Uit deze berichten van twee banken blijkt naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam dat [gedaagde] destijds geen (enkele) financiering kon krijgen; beide banken geven immers aan dat daarvoor geen mogelijkheden zijn, ongeacht de hoogte van het door [gedaagde] gewenste bedrag. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aldus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een financiering hoe dan ook niet zou hebben gekregen. Het door [gedaagde] gedane beroep op de ontbindende voorwaarde heeft derhalve wel gewerkt en de koopovereenkomst is aldus voorafgaand aan de overeengekomen leveringsdatum rechtsgeldig ontbonden.  
         
       
     
     
       4.4. 
       Op grond van het vorenstaande moeten de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Hetgeen verder nog door partijen is gesteld, behoeft dan geen beoordeling meer. 
       
     
     
       4.5. 
       Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op: 
       - vast recht	€      842,-- 	 
       - salaris advocaat 	 €   2.842,--  (2 x tarief V, € 1.421,--) 
       totaal 	€   3.684,-- 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       wijst de vorderingen af;  
     
     
     
       veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.684,--. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2014.