ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2023:777

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2023:777 Rechtbank Den Haag , 25-01-2023 / C/09/594667 en C/09/594675 en C/09/594682

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2023-01-25

Zaaknummer: C/09/594667 en C/09/594675 en C/09/594682

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:777

---

Eindvonnis schadeloosstelling onteigening

RECHTBANK Den Haag
 
 
 
 
Team Handel
 
 
 
 
 
 
 
Vonnis van 25 januari 2023
 
 
 
 
 
 
in de zaken van:
 
 
 
 
 
 
PRORAIL B.V.
 
te Utrecht,
 
 
eiseres,
 
 
advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda,
 
 
 
 
 
tegen:
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/09/594667 / HA ZA 20-584
 
(hierna: zaak 20-584)
 
 
 
 
 
 
[partij 1]
 
te [plaats 1] ,
 
 
gedaagde,
 
 
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,
 
 
 
 
 
en
 
 
 
 
 
 
CUMBERLAND INVESTMENTS DESIGNATED ACTIVITY COMPANY
 
te Dublin, Ierland,
 
 
interveniënt,
 
 
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
 
 
 
 
 
 
[partij 2]
 
te [plaats 2] ,
 
 
interveniënt,
 
 
advocaat: voorheen mr. D. de Jong te Zeist, thans geen,
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/09/594675 / HA ZA 20-586
 
(hierna: zaak 20-586)
 
 
 
 
 
 
[partij 3] B.V.
 
te [plaats 1] ,
 
 
gedaagde,
 
 
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,
 
 
 
 
 
en
 
 
 
 
 
 
CUMBERLAND INVESTMENTS DESIGNATED ACTIVITY COMPANY
 
te Dublin, Ierland,
 
 
interveniënt,
 
 
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
zaaknummer / rolnummer: C/09/594682 / HA ZA 20-587
 
(hierna: zaak 20-587)
 
 
 
 
 
 
MR. [partij 4] ,
 
in hoedanigheid van vereffenaar van de vennootschap in liquidatie
 
[bedrijf02]
 
te [plaats 3] ,
 
 
gedaagde,
 
 
niet verschenen,
 
 
 
 
 
en
 
 
 
 
 
 
[partij 1]
 
te [plaats 1] ,
 
 
interveniënt,
 
 
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag.
 
 
 
 
 
Partijen in voormelde zaken worden hierna respectievelijk ProRail, [partij 1] , Cumberland, [partij 2] , [partij 3] en [bedrijf02] genoemd. [partij 1] en [partij 3] worden hierna gezamenlijk [partij 1 en 3] genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
 
1.1.
 
 
Het verloop van de procedure in deze drie zaken blijkt uit:
 
 
- het vonnis van 16 december 2020 in elk van de drie zaken (hierna: de onteigeningsvonnissen);
 
 
- het definitieve deskundigenrapport van 24 november 2021 en de daarin genoemde stukken;
 
 
- de brief van deskundigen van 4 maart 2022 (aanvullend advies en rapport Countus);
 
 
- de brief van mr. Verhaegh van 14 november 2022 (kostenopgave);
 
 
- de e-mail van mr. Verhaegh van 14 november 2022 (pg’s voorontwerp ‘Pasgeld-West’);
 
 
- de e-mail van mr. Verhaegh van 15 november 2022 (nadere kostenopgave);
 
 
- de e-mail van deskundigen van 15 november 2022 (kostenopgave);
 
 
- de brief van deskundigen van 17 november 2022 (nadere toelichting rapport Countus);
 
 
- de brief van mr. Verhaegh van 23 november 2022 (nadere stukken voor het pleidooi);
 
 
- de pleitnotities van de advocaten van ProRail en [partij 1 en 3]
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 29 november 2022 zijn pleidooien gehouden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de pleidooien is besproken. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Op 12 oktober 2022 heeft de advocaat van [partij 2] zich onttrokken, waarna de zaak is verwezen naar de rol voor het stellen van een nieuwe advocaat. Dat is niet gebeurd. [partij 2] was niet aanwezig bij de zitting van 29 november 2022.
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De verdere beoordeling
 
 
 
 
2.1.
 
 
 
Bij de onteigeningsvonnissen heeft de rechtbank in elk van de drie zaken vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van ProRail van de volgende gronden (hierna tezamen: het onteigende):
 
 
in zaak 20-584:
 
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 933, ter grootte van 00.00.74 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 934, ter grootte van 00.01.35 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 935, ter grootte van 00.00.11 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 936, ter grootte van 00.00.11 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 938, ter grootte van 00.00.11 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 939, ter grootte van 00.01.86 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 940, ter grootte van 00.01.85 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 941, ter grootte van 00.01.84 hectare;
 
 
 
 
een deel ter grootte van 00.00.07 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 942, ter grootte van 00.05.00 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 946, ter grootte van 00.36.55 hectare;
 
 
 
 
een deel ter grootte van 00.25.54 van het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 948, ter grootte van 00.30.30 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 967, ter grootte van 00.00.10 hectare;
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 1030, ter grootte van 00.01.82 hectare,
 
 
 
 
 
 
in zaak 20-586:
 
 
 
- het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 929, ter grootte van 00.22.31 hectare, en;
 
 
 
 
in zaak 20-587:
 
 
 
 
 
het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 1029, ter grootte van 00.00.18 hectare;
 
 
 
 
een deel ter grootte van 00.24.19 hectare en een deel ter grootte van 00.01.35 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Rijswijk, sectie H, nummer 948, ter grootte van 00.30.30 hectare.
 
 
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
De in de zaken 20-584, 20-586 en 20-587 betrokken aaneengesloten hele kadastrale percelen vormen samen met de – niet in de onteigening betrokken – percelen kadastraal bekend sectie H, nummers 718, 719, 944, 947, 1026, 1027 en 1028 van [partij 1 en 3] één langgerekte strook grond met een totale oppervlakte van 16.979 m², bestaande uit:
 
 
 
 
een woonperceel (H 718), met daarop de woning met tuin van [partij 1] ;
 
 
 
 
een bedrijfsterrein (H 719 en 929) met daarop een grote loods, een kleinere halfopen loods, een houten verkoop-/kantoor-/kantineruimte en een buitenverkoop-/parkeer- en laad- en losterrein;
 
 
 
 
een grotendeels verhard pad (H 948);
 
 
 
 
een terreindeel (H 939, 940, 941 en 946 gedeeltelijk) alsmede een aantal kleine strookjes grond (H933, 934, 935, 936, 938 en 1030) door [partij 1 en 3] gebruikt voor de opslag van een grote hoeveelheid bestratingsmaterialen (hierna: het opslagterrein);
 
 
 
 
een terreindeel (H 942, 944, 964, 1026 gedeeltelijk, 1027, 1028) met daarop (restanten van) een aantal houten recreatiechalets (hierna: de recreatiegrond); en
 
 
 
 
grasland (H 946 gedeeltelijk, 947 en 1026 gedeeltelijk).
 
 
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
Van deze percelen is 9.454 m² onteigend, te weten:
 
 
 
 
ongeveer de helft van het bedrijfsterrein, met daarop de houten verkoop-/kantoor-/kantineruimte en een deel van het buitenverkoop-/parkeerterrein;
 
 
 
 
een groot deel van het pad;
 
 
 
 
het hele opslagterrein;
 
 
 
 
ongeveer de helft van het grasland;
 
 
 
 
een deel van de onbebouwde recreatiegrond.
 
 
 
 
Alle onteigende percelen waren op de peildatum onbebouwd, met uitzondering van perceel H 929, waarop de hiervoor genoemde houten verkoopruimte/kantoor/kantine stond, die werd gebruikt door de onderneming van [partij 1] .
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
Van de hiervoor omschreven langgerekte strook grond resteren na de onteigening (zie pagina 18 van het deskundigenrapport):
 
 
 
 
een deel van het bedrijfsterrein (met een oppervlakte van 1.952 m²) met daarop de grote loods en de halfopen loods;
 
 
 
 
het woonperceel (met een oppervlakte van 588 m²);
 
 
 
 
een deel van de onbebouwde recreatiegrond, het grasland en het verharde pad (samen 4.985 m²);
 
 
 
 
Deze resterende gronden hebben een totale oppervlakte van 7.585 m².
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Tijdens de descente waren de in de onteigening betrokken percelen van [partij 1 en 3] grotendeels in gebruik door [bedrijf01] Tuinmaterialenhandel B.V. (hierna: [bedrijf01] B.V.), een groot- en detailhandel in tuin- en bestratingsmaterialen waarvan [partij 1] enig directeur en aandeelhouder is. Het grasland was verhuurd aan derden voor (semi) agrarisch gebruik. De voormalige recreatiegrond lag op peildatum braak.
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
In de onteigeningsvonnissen is het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op:
 
 
 
 
in zaak 20-584: € 441.000 voor [partij 1] , waarvan door ProRail direct € 336.000 (te weten € 190.587,69 plus € 145.412,31) aan Cumberland uitgekeerd moest worden en € 105.000 aan [partij 2] ;
 
 
 
 
in zaak 20-586: € 468.000 voor [partij 3] , welk bedrag in zijn geheel uitgekeerd moest worden aan Cumberland;
 
 
 
 
in zaak 20-587: € 7.087 voor [partij 1] .
 
 
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
De opneming door de rechter-commissaris en deskundigen als bedoeld in artikel 54a en volgende van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft plaatsgevonden op 26 mei 2020. Daarnaast heeft op 24 februari 2021 een aparte opname plaatsgevonden van de op het onteigende aanwezige voorraad bestratingsmaterialen.
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Op 10 februari 2021 zijn de onteigeningsvonnissen ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze datum geldt dus als de peildatum.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
In het definitieve deskundigenrapport van 24 november 2021 (hierna: het definitieve rapport) hebben deskundigen over de aan [partij 1 en 3]
 
gezamenlijk
 
(over de
 
vereenzelviging
 
van [partij 1 en 3] hierna meer) toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- waarde onteigende
 
 
 
 
€
 
 
 
 
960.000
 
 
 
 
 
 
- waardevermindering overblijvende
 
 
 
 
€
 
 
 
 
179.700
 
 
 
 
 
 
- bijkomende schade
 
 
 
 
€
 
 
 
 
279.000
 
 
 
 
 
 
totaal
 
 
 
 
€
 
 
 
 
1.418.700
 
 
 
 
 
 
 
 
 
te vermeerderen met BTW, deskundigenkosten en rente.
 
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
In het definitieve rapport hebben deskundigen over bedoelde BTW overwogen dat er rekening mee moet worden gehouden dat de onteigende gronden (deels) moeten worden aangemerkt als bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting, in welk geval [partij 1 en 3] BTW verschuldigd zijn over de aan hen toekomende schadeloosstelling. Deskundigen hebben hierin aanleiding gezien om, in overeenstemming met partijen, extern nader advies te vragen over dit fiscale aspect. Zij hebben daartoe een adviseur van Countus ingeschakeld (zie onder 11.5.6 van het definitieve rapport). In een ‘
 
Memo’
 
van 2 maart 2022 (hierna: het rapport van Countus) concludeert Countus – voor zover nu relevant – dat:
 
 
 
 
a) geen aanleiding bestaat voor vergoeding van BTW over de schadeloosstelling voor [partij 1] , maar;
 
 
 
 
b) wel over de schadeloosstelling die toekomt aan [partij 3]
 
 
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
Op 4 maart 2022 hebben deskundigen de rechtbank bericht dat zij dit advies van Countus over de door [partij 1 en 3] verschuldigde BTW overnemen. Deskundigen hebben daarbij ook laten weten dat zij – anders dan [partij 1 en 3] – geen aanleiding zien om een nadere schadepost op te nemen in de schadeloosstelling voor [partij 1 en 3] voor
 
“de schade die [partij 1] mogelijk lijdt als gevolg van het door de onteigening vervroegd aflossen van de hypothecaire schuld aan de heer [partij 2] ”
 
. Deskundigen zijn met ProRail van oordeel dat uit de op 19 januari 2022 door [partij 1 en 3] ter zake aan hen toegezonden stukken blijkt dat het vervroegd opeisen van de hypotheek het gevolg is van het niet (tijdig) voldoen van termijnbetalingen en (dus) niet het gevolg is van de onteigening.
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
Tijdens de pleidooien op 29 november 2022 hebben partijen gereageerd op het definitieve rapport en het hiervoor omschreven aanvullend advies van deskundigen van 4 maart 2022.
 
 
 
 
 
Vereenzelviging
 
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
Vast staat dat het onteigende op de peildatum voor een groot deel werd gebruikt als bedrijfsterrein door [bedrijf01] B.V., een vennootschap van [partij 1] . Evenmin is in geschil dat dit gebruik niet nader was geregeld in een schriftelijke overeenkomst en dat hiervoor geen vergoeding werd betaald door [bedrijf01] B.V. aan [partij 1 en 3]
 
 
 
 
 
2.14.
 
 
Deskundigen zien, met partijen, in deze nauwe verwevenheid tussen [partij 1] , [partij 3] en [bedrijf01] B.V. aanleiding om deze drie partijen met elkaar te vereenzelvigen. Zij adviseren om die reden om één schadeloosstelling toe te kennen aan [partij 1 en 3] , ter onderlinge verdeling.
 
 
 
 
 
2.15.
 
 
De rechtbank begrijpt dit advies van deskundigen zo, dat door ProRail aan [partij 1 en 3] één schadeloosstelling moet worden betaald, waarmee mede en ter doorbetaling de door [bedrijf01] B.V. geleden bijkomende (exploitatie)schade als gevolg van de onteigening wordt vergoed.
 
Dit advies van deskundigen is – evenals hun keuze om uit te gaan van vereenzelviging – voldoende gemotiveerd en begrijpelijk, zodat het zal worden gevolgd. Partijen hebben op dit punt ook geen verweer gevoerd.
 
 
 
 
 
Waarde onteigende
 
 
 
 
 
 
 
Eliminatie Tracébesluit
 
 
 
 
 
 
2.16.
 
 
Volgens deskundigen (en partijen) moet bij de waardering van het onteigende geen rekening worden gehouden met het Tracébesluit ‘Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Viersporigheid Rijswijk Delft-Zuid’ (hierna: het Tracébesluit) en de realisering daarvan. Uitgangspunt bij de waardering zijn daarmee de bestemmingen die op de peildatum op het onteigende rustten krachtens het bestemmingsplan ‘Sion – ’t Haantje, tweede herziening’ uit 2018, aldus deskundigen.
 
 
 
 
 
2.17.
 
 
De rechtbank volgt deskundigen op dit punt. In deze zaken is onteigend om de uitvoering van het Tracébesluit mogelijk te maken, dat – kort gezegd – voorziet in de aanleg van twee extra spoorbanen met bijkomende werken. Deze werken worden/zijn door ProRail (deels) gerealiseerd op het onteigende. Daarnaast is/was een deel van het onteigende nodig als werkterrein om het werk uit te kunnen voeren. Daarmee is voldaan aan de vereisten voor eliminatie van het Tracébesluit op grond van artikel 40c Ow. Partijen hebben ook op dit punt geen verweer gevoerd.
 
 
 
 
 
Complex(waarde)
 
 
 
 
 
 
2.18.
 
 
 
Volgens deskundigen maakt een deel van het onteigende, groot 7.223 m², onderdeel uit van één complex in de zin van artikel 40d Ow, dat overeenkomt met het exploitatiegebied zoals vastgesteld op 30 maart 2021 in exploitatieplan Sion-’t Haantje, 3e herziening (hierna: het exploitatieplan), met een totale oppervlakte van plus minus 119 hectare. Het restant, groot 2.231 m², maakt onderdeel uit van het bedrijfsterrein van [partij 1 en 3]
 
 
Deskundigen hebben de complexwaarde gesteld op € 75/m². Deskundigen hebben hun taxatie van de complexwaarde – zowel in het definitieve rapport als ter zitting – nader toegelicht. Volgens hen volgt uit (de door partijen aangedragen) referentietransacties dat voor gronden binnen het complex in 2018 prijzen van € 70 tot € 80/m² werden betaald. Omdat op de peildatum (10 februari 2021) geen kenbare stijging van prijzen van ruwe bouwgrond te zien was, hebben zij de complexwaarde vastgesteld op € 75/m².
 
 
 
 
 
 
2.19.
 
 
ProRail kan zich verenigen met dit oordeel van deskundigen. [partij 1 en 3] vinden dat de deskundigen de complexwaarde te laag hebben vastgesteld. Volgens hen is het oordeel van deskundigen dat de prijzen van ruwe bouwgrond op de peildatum nauwelijks waren toegenomen ten opzichte van 2018, onvoldoende onderbouwd. Deskundigen hebben onvoldoende rekening gehouden met de (te verwachten) hoge verkoopwaarde van de binnen het complex te bouwen woningen. [partij 1 en 3] wijzen in dit verband op de algemene stijging van de prijzen van woningen en bouwkavels, op de inbrengwaarde in het exploitatieplan van afgerond € 110/m² .Ter zitting is nog gewezen op verschillende stukken die zien op het (ontwerp)bestemmingsplan “Pasgeld-West” dat recent ter inzage is gelegd. Daarin heeft de gemeente meer inzicht gegeven in de plannen voor het gebied. [partij 1 en 3] wijzen op de daarin opgenomen lucratieve verkaveling en op de gegevens over de grondexploitatie in een rapport (‘MKBA’) die duiden op een hogere complexprijs. Voor de complexwaarde zou dan ook moeten worden uitgegaan van het complex zoals het gevormd wordt door het bestemmingsplan ‘Pasgeld-West’.
 
 
 
 
 
2.20.
 
 
Deskundigen hebben toegelicht dat en waarom deze bezwaren van [partij 1 en 3] voor hen geen aanleiding zijn om hun taxatie van de complexwaarde te herzien. Op de peildatum bleken kopers van ruwe bouwgrond, ondanks sterk gestegen woningprijzen, niet bereid om meer te betalen dan in 2018. Dit kan worden verklaard door de (eveneens) sterk gestegen bouwkosten, waaronder materiaalkosten, door extra eisen op het gebied van energiebesparende voorzieningen en door de stikstofproblematiek. Deskundigen hebben verder toegelicht dat de inbrengwaarde van € 110/m² waarnaar [partij 1 en 3] verwijzen, door hen kennelijk verkeerd is berekend, althans dat deze waarde onbruikbaar is voor de bepaling van de complexwaarde van ruwe bouwgrond. Ter zitting hebben deskundigen verder toegelicht dat de plannen inzake “Pasgeld-West” waarop [partij 1 en 3] wijzen op de peildatum niet bestonden. Omdat bij de waardering moet worden uitgegaan van de (verwachte ontwikkelingen op) de peildatum, zijn deze plannen volgens deskundigen niet relevant voor de waardering. Bovendien rekenen [partij 1 en 3] met de geschatte opbrengsten op basis van kosten en grondwaardes uit het MKBA rapport, maar dat heeft niets te maken met prijzen die een projectontwikkelaar aan het begin van het project voor ruwe bouwgrond op de peildatum wil betalen, aldus nog steeds deskundigen.
 
 
 
 
 
2.21.
 
 
De rechtbank acht het oordeel van deskundigen over de complexwaarde begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd. Ook volgt de rechtbank de reactie van deskundigen waar het de cijfers uit het MKBA rapport betreft. Gelet hierop neemt de rechtbank het advies van deskundigen op dit punt over.
 
 
 
 
 
Gebruikswaarde bedrijfsterrein
 
 
 
 
 
 
2.22.
 
 
Volgens deskundigen ontleende het bedrijfsterrein op de peildatum zijn hoogste waarde aan de voortzetting van het bestaande gebruik en handhaving van de bestaande bebouwing. Voor bouwrijpe bedrijfskavels in (de omgeving) Rijswijk golden op de peildatum prijzen van € 200 tot € 275/m². Vanwege beperkingen ten opzichte van reguliere bedrijfskavels, waaronder de onregelmatige vorm, de aanwezige bebouwing en de matige ontsluiting, waarderen deskundigen de gebruikswaarde van het onteigende deel van het bedrijfsterrein per peildatum op € 190/m².
 
 
 
 
 
2.23.
 
 
ProRail heeft dit oordeel niet weersproken. [partij 1 en 3] menen dat deskundigen de gebruikswaarde te laag hebben vastgesteld. Volgens hen kende het bedrijfsterrein geen waarde verminderende beperkingen. Daarnaast wijzen zij op verschillende transacties/verkoopprijzen in de directe omgeving, waaruit volgens hen een hogere grondprijs volgt.
 
 
 
 
 
2.24.
 
 
Deskundigen hebben in deze bezwaren geen aanleiding gezien om hun advies over de gebruikswaarde aan te passen. Zij hebben toegelicht dat het onteigende door de aanwezige bebouwing (te weten de in overweging 2.2 bedoelde grote en kleine(re) loods en de verkoop-/kantoor-/kantineruimte) minder indelingsmogelijkheden had voor een potentiële koper dan een onbebouwde bedrijfskavel, wat een negatieve invloed heeft op de waarde. Mede om die reden kan, zo begrijpt de rechtbank deskundigen, niet één op één worden aangesloten bij de prijzen van door de gemeente Rijswijk aangeboden bouwrijpe kavels, zoals [partij 1 en 3] doen. De rechtbank acht dit oordeel van deskundigen begrijpelijk en navolgbaar.
 
 
 
 
 
2.25.
 
 
Ook hebben deskundigen toegelicht dat de door [partij 1 en 3] genoemde transacties/grondprijzen niet nopen tot aanpassing van hun advies, (i) omdat de prijs gecorrigeerd voor BTW neerkomt op € 180/m² (perceel H 930), (ii) omdat door [partij 1 en 3] wordt verwezen naar
 
vraagprijzen
 
in plaats van transacties (de door de gemeente Rijswijk aangeboden percelen), dan wel (iii) omdat het gaat om gerealiseerde verkoopprijzen van
 
ruwe bouwgrond
 
(en dus niet van bebouwde percelen), die (iv) bovendien dateren van ná de peildatum en (v) het bedrijfsterrein van [partij 1 en 3] volgens hen – anders dan [partij 1 en 3] menen – niet kan worden aangemerkt als zichtlocatie (perceel H 2284), ook al is het vanaf het spoor zichtbaar.
 
 
 
 
 
2.26.
 
 
De rechtbank ziet, mede gelet op bedoelde opmerkingen van deskundigen over de door [partij 1 en 3] aangehaalde transacties/grondprijzen, geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door deskundigen op basis van (andere) referentietransacties vastgestelde gebruikswaarde van € 190/m². Deskundigen worden gevolgd in hun oordeel over de gebruikswaarde.
 
 
 
 
 
Waarde opstallen
 
 
 
 
 
 
2.27.
 
 
Deskundigen hebben bij de waardering van het onteigende tot slot rekening gehouden met een gebruikswaarde van € 2.375 (op basis van een waarde van € 25/m²) voor de op de peildatum op het onteigende deel van het bedrijfsterrein aanwezige houten verkoop-/kantoor-/kantineruimte, die volgens hen als een onroerende zaak moet worden aangemerkt. Partijen hebben tegen dit oordeel geen bezwaren geuit. De rechtbank gaat dan ook uit van deze waarde bij het vaststellen van de schadeloossteling.
 
 
 
 
 
Slotsom waarde onteigende
 
 
 
 
 
 
2.28.
 
 
Een en ander betekent dat deskundigen worden gevolgd in hun advies over de waarde van het onteigende, zodat deze waarde zal worden begroot op € 960.000 op basis van een complexwaarde van € 75/m² (voor 7.223 m² ruwe bouwgronden die vallen binnen het complex)
 
en een gebruikswaarde van € 190/m² voor het onteigende deel van het bedrijfsterrein (in totaal 2.231 m² groot).
 
 
 
 
 
Waardevermindering overblijvende (en bijkomende aanbiedingen)
 
 
 
 
 
 
 
Omvang van het overblijvende - bijkomende aanbiedingen
 
 
 
 
 
 
2.29.
 
 
Zoals overwogen in 2.2 tot en met 2.4 resteren na onteigening, van de bedoelde langgerekte strook grond van in totaal 16.979 m² een deel van het bedrijfsterrein (1.952 m²), het woonperceel (588 m²) en een deel van de onbebouwde recreatiegrond, het grasland en het verharde pad (samen 4.985 m²), met een totale oppervlakte van 7.585 m².
 
 
 
 
 
2.30.
 
 
ProRail en [partij 1 en 3] hebben op 15 januari 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Volgens deskundigen blijkt uit de vaststellingsovereenkomst en de toelichting daarop van de advocaat van ProRail van 22 maart 2021 dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de volgende bijkomende aanbiedingen door ProRail:
 
 
 
 
Verkoop en (na inschrijving van de onteigeningsvonnissen) levering door ProRail aan [partij 1] van een gedeelte van perceel H 929 van plus minus 187 m², zoals aangegeven op bijlage 1 van de vaststellingsovereenkomst, tegen een prijs van € 220/m², dus voor € 41.140 in totaal;
 
 
 
 
Verkoop en (na inschrijving van de onteigeningsvonnissen) levering door [partij 1] aan ProRail van de (overblijvende) percelen/perceelsgedeelten H 947 (met een oppervlakte van 157 m²), H 1026 (3.075 m²), H 1028 (200 m²), H 944 (184 m²), H 942 (493 m²) en H 948 (476 m², 11/12e eigendom) , in totaal 4.585 m², tegen een prijs van € 295.447 dan wel tegen het door de deskundigen geadviseerde of door de rechtbank vastgestelde bedrag.
 
 
 
 
Verkoop en (na uitvoering van de werkzaamheden) levering door ProRail aan [partij 3] van het deel van perceel H 929 dat door ProRail tijdelijk benodigd was als werkterrein, aangeduid met grondplannummer 5023 en met een oppervlakte van 1.360 m², voor de door de rechtbank vastgestelde waarde.
 
 
 
 
In een brief van 22 maart 2021 van Mr Verhaegh, mede namens ProRail, is op pagina 2 opgenomen dat het bijkomende aanbod zoals hierboven geformuleerd onder b ook perceel H1027 met een omvang van 400 m² (van [bedrijf02]) omvat, waardoor dit in totaal 4.985 m² betreft.
 
 
 
 
 
2.31.
 
 
 
De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat de hiervoor in 2.30 omschreven bijkomende aanbiedingen schadebeperkend en daarmee redelijk zijn, omdat deze – kort gezegd – ertoe strekken de overblijvende, niet meer bruikbare/bereikbare gronden van [partij 1] over te nemen (bijkomende aanbieding ‘b’) dan wel resulteren in een groter en voor [partij 1 en 3] beter bruikbaar bedrijfsterrein (bijkomende aanbiedingen ‘b’ en ‘c’).
 
 
Ook de (wijze van) waardering door deskundigen van de bijkomende aanbiedingen ‘b’ en ‘c’ op achtereenvolgens € 372.388 en € 187.680 is begrijpelijk en navolgbaar.
 
 
 
 
 
 
2.32.
 
 
Dit betekent dat de rechtbank ProRail zal bevelen om de bijkomende aanbiedingen zoals omschreven in overweging 2.30 onder ‘a’, ‘b’ (inclusief aanvulling bij brief van 22 maart 2021) en ‘c’ gestand te doen. De rechtbank zal aan deze gestanddoening een termijn van twee maanden verbinden. De door [partij 1 en 3] gemaakte bezwaren ten aanzien van deze termijn van twee maanden volgt de rechtbank niet, gelet op de toelichting van ProRail ter zitting dat alle benodigde (notariële) stukken voor de overdracht van de ter zake betrokken percelen al zijn opgesteld en in concept aan [partij 1 en 3] zijn voorgelegd. Om die reden oordeelt de rechtbank dat een termijn van twee maanden voldoende is.
 
 
 
 
 
Waardevermindering van het overblijvende
 
 
 
 
 
 
2.33.
 
 
Volgens deskundigen ondergaat (enkel) het overblijvende bedrijfsterrein een waardevermindering als gevolg van de onteigening, vanwege een vermindering van de oppervlakte daarvan en een verslechtering van de vorm. Deze waardevermindering wordt door hen geschat op € 179.000. Daarbij hebben deskundigen rekening gehouden met een opbrengst van de op basis van de schadebeperkende aanbiedingen ‘a’ en ‘b’ (op/rond de peildatum) te leveren gronden van per saldo € 331.248 (€ 372.388 - € 41.140). Partijen hebben tegen dit oordeel van deskundigen geen bezwaren aangevoerd.
 
 
 
 
 
2.34.
 
 
De rechtbank acht het advies van deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en ziet geen reden dit advies niet te volgen. Dit betekent dat de door ProRail te vergoeden waardevermindering van het overblijvende wordt bepaald op € 179.000, uitgaande van een opbrengst van de gronden op basis van de schadebeperkende maatregelen van € 331.248.
 
 
 
 
 
Bijkomende schade
 
 
 
 
 
 
 
Verplaatsing of liquidatie onderneming
 
 
 
 
 
 
2.35.
 
 
Tussen partijen is in geschil of bij het begroten van de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van het deels liquideren, dan wel voortzetten van de onderneming van [partij 1 en 3] ProRail pleit voor gedeeltelijke liquidatie, [partij 1 en 3] menen dat verplaatsing in de rede ligt.
 
 
 
 
 
2.36.
 
 
 
Deskundigen zijn bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan van gedeeltelijke liquidatie, namelijk het beëindigen van het deel van de bedrijfsactiviteiten van [partij 1 en 3] dat ziet op de opslag en verkoop van de voorheen op het terrein aanwezige voorraad bestratingsmaterialen. Volgens deskundigen waren de activiteiten van [bedrijf01] B.V. zonder onteigening levensvatbaar, zodat voortzetting daarvan tot uitgangspunt dient. Echter, (i) omdat na onteigening ter plaatse onvoldoende ruimte resteert voor het aanhouden van een (in grootte vergelijkbare) voorraad bestratingsmaterialen en (ii) omdat niet gebleken is dat de opslag en verkoop van bestratingsmaterialen een essentieel/substantieel onderdeel van de bedrijfsvoering en/of het bedrijfsresultaat uitmaakte, ligt liquidatie van deze bedrijfsactiviteiten desondanks in de rede.
 
 
Volgens deskundigen is voortzetting van de overige bedrijfsactiviteiten van [bedrijf01] B.V. ter plaatse na onteigening wel reëel mogelijk, maar pas in de definitieve situatie (dus na uitvoering van de bijkomende aanbiedingen, zie 2.30). Om die reden wordt uitgegaan van een tijdelijke staking van drie jaren. Ook moet rekening worden gehouden met inkomensschade, omdat het beschikbare bedrijfsterrein ook in de uiteindelijke situatie (na teruglevering) kleiner is dan voorheen. Algehele tijdelijke dan wel permanente verplaatsing van de activiteiten ligt niet in de rede, gelet op de kosten/baten en omdat geen alternatieve locaties beschikbaar zijn, aldus nog altijd deskundigen. ProRail kan zich met dit oordeel van deskundigen verenigen, [partij 1 en 3] niet.
 
 
 
 
 
 
2.37.
 
 
 
Volgens [partij 1 en 3] ligt een algehele en permanente verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van [bedrijf01] B.V. in de rede. De redenering van deskundigen dat de voorraad bestratingsmaterialen gemist kan worden in de bedrijfsvoering klopt niet. Het is de uitgebreidheid van de voorraad die wezenlijk is voor het verdienmodel.
 
 
Daarnaast nemen deskundigen ten onrechte tot uitgangspunt dat voortzetting van de overige bedrijfsactiviteiten van [bedrijf01] B.V. ter plaatse mogelijk is. Het bedrijfsterrein is in de nieuwe, definitieve situatie immers onbereikbaar voor de in de branche gebruikelijke grote(re) vrachtwagens. De oorzaak daarvan is de railinzetplaats, die onderdeel is van het werk waarvoor is onteigend en zich bovendien in overwegende mate op het onteigende bevindt, zo redeneren [partij 1 en 3]
 
 
 
 
 
 
2.38.
 
 
 
De deskundigen hebben in het definitieve rapport en ter zitting gemotiveerd gereageerd op deze kritiekpunten van [partij 1 en 3] en volhard in hun advies. Zij hebben toegelicht dat zij onderzoek hebben gedaan naar een alternatieve locatie waar de activiteiten van [bedrijf01] B.V. zouden kunnen worden voortgezet. Op/rond de peildatum waren echter geen geschikte alternatieven met een passende bestemming beschikbaar. Gebleken is dat gemeenten meer in het algemeen voor ondernemingen met activiteiten als die van [bedrijf01] B.V. geen gronden meer beschikbaar willen stellen. Daarnaast zou nieuwbouw noodzakelijk zijn in geval van verplaatsing, omdat deskundigen geen geschikte bestaande loodsen hebben kunnen vinden. Mede gelet op de beperkte omzet van [bedrijf01] B.V. zou een redelijk handelend ondernemer in dit geval ook om die reden kiezen voor gedeeltelijke liquidatie.
 
 
Ten aanzien van de ontsluiting van het bedrijfsterrein na onteigening hebben deskundigen toegelicht dat het hekwerk dat om de railinzetplaats is/zal worden geplaatst weliswaar zorgt voor (nog) minder opties voor grote vrachtwagens om te manoeuvreren, maar het terrein niet onbereikbaar maakt voor de noodzakelijke leveranties. Volgens hen volgt bovendien uit vaste jurisprudentie dat met de gevolgen van dit hekwerk geen rekening mag worden gehouden, omdat het
 
buiten het onteigende
 
is/zal worden geplaatst.
 
 
 
 
 
 
2.39.
 
 
 
De rechtbank volgt het advies van deskundigen om de schadeloosstelling te begroten op basis van gedeeltelijke liquidatie/voortzetting en een tijdelijke algehele staking van de resterende bedrijfsactiviteiten. De door de deskundigen aangevoerde redenen in onderlinge samenhang bezien, rechtvaardigen hun keuze. De rechtbank weegt in dit verband zwaar mee dat deskundigen geen alternatieve locatie hebben kunnen vinden. [partij 1 en 3] hebben daar onvoldoende tegenover gesteld; integendeel: ter zitting heeft hun advocaat bevestigd dat ook [partij 1 en 3] hebben gezocht naar een alternatieve locatie maar dat deze in de buurt niet te vinden was. Verplaatsing was dus überhaupt geen optie.
 
 
Voor zover nieuwbouw op een andere locatie al een optie zou zijn, volgt de rechtbank deskundigen in hun oordeel dat een redelijk handelend ondernemer niet voor die optie zou kiezen, vanwege de – in verhouding tot de opbrengst – (te) omvangrijke investeringen die daarvoor noodzakelijk zijn.
 
 
De bezwaren van [partij 1 en 3] ten aanzien van de onbereikbaarheid/verslechterde bereikbaarheid van het bedrijfsterrein leiden niet tot een ander oordeel. Deskundigen hebben terecht geconcludeerd dat met de nadelige gevolgen van het hekwerk geen rekening mag worden gehouden bij het begroten van de schadeloosstelling als gevolg van de onteigening. Vast staat namelijk dat het overlast veroorzakende gebruik van het werk, in dit geval het hekwerk om de railinzetplaats zich
 
fysiek
 
buiten het onteigende bevindt (zie bijlage 11 bij het definitieve rapport). Dat een (ander) deel van deze railinzetplaats wel op het onteigende wordt aangelegd, maakt dit niet anders.
 
 
 
 
 
 
Inkomensschade
 
 
 
 
 
 
2.40.
 
 
Deskundigen schatten de inkomensschade voor [partij 1 en 3] op de peildatum op basis van de hiervoor bedoelde uitgangspunten over gedeeltelijke liquidatie/voortzetting en een tijdelijke algehele staking (van drie jaren) van de bedrijfsactiviteiten van [bedrijf01] B.V. op € 199.900. Met inachtneming van de renteopbrengst over het vrijkomend kapitaal als gevolg van deze onteigening resteert volgens deskundigen per saldo geen te vergoeden inkomensschade.
 
 
 
 
 
2.41.
 
 
In hun reactie op het conceptrapport hebben [partij 1 en 3] enkele vragen/opmerkingen geplaatst over de berekening van de rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal. Volgens hen zijn de door deskundigen bij de berekening van de renteopbrengst gehanteerde rentepercentages (te weten 2% voor de grond en 3% voor de opstallen) gelet op de huidige rentestanden ‘zeer moeilijk haalbaar’.
 
 
 
 
2.42.
 
 
Uit het definitieve rapport blijkt dat deskundigen hun berekeningen naar aanleiding van deze opmerkingen op enkele punten hebben verduidelijkt en aangepast. Zij hebben het totaal van de door hen berekende rente-inkomsten naar beneden bijgesteld (op € 315.527
 
in plaats van € 328.847). Hun oordeel dat per saldo geen te vergoeden inkomensschade resteert is hierdoor niet veranderd. [partij 1 en 3] hebben hierop niet meer gereageerd (ook niet tijdens de pleidooien). Kennelijk kunnen zij zich met deze aanpassingen/verduidelijkingen verenigen. Dit betekent dat de rechtbank het advies van deskundigen om de te vergoeden inkomensschade op nihil te stellen volgt. Gelet op deze nihil stelling behoeven de bezwaren van ProRail tegen het oordeel van deskundigen over de inkomensschade hier geen bespreking.
 
 
 
 
 
Kosten aanpassing en herinrichting overblijvende
 
 
 
 
 
 
2.43.
 
 
Deskundigen adviseren een vergoeding van € 169.000 voor de kosten die [partij 1 en 3] moeten maken voor aanpassing en herinrichting van het overblijvende bedrijfsterrein. Deze kosten zien op het plaatsen van een nieuwe omheining met toegangspoort, de herinrichting van het terrein (met onder meer modeltuinen, opslag en displays van voorraad en parkeergelegenheid) en op het plaatsen van een nieuw kantoor/verkoopunit. Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen dit advies. (Ook) de rechtbank ziet geen aanleiding om dit advies niet te volgen. De te vergoeden bijkomende schade ter zake zal dan ook worden vastgesteld op € 169.000.
 
 
 
 
 
Liquidatieschade handelsvoorraad
 
 
 
 
 
 
2.44.
 
 
Deskundigen hebben in het kader van de begroting van de schadeloosstelling – los van bedoelde afspraken tussen partijen – de waarde van de op de peildatum op het onteigende aanwezige voorraad bestratingsmaterialen vastgesteld op € 100.000 op basis van een waardering door de heer [naam 1] , mede-directeur van Van Harn Bestratingen B.V., een concurrent van [bedrijf01] B.V.
 
 
 
 
 
2.45.
 
 
[partij 1 en 3] hebben tijdens de pleidooien bezwaar gemaakt tegen deze waardering. Volgens hen is de door deskundigen gevolgde vaststelling van de waarde door [naam 1] op € 100.000 te laag. In dit verband wijzen zij op de door hen aan [naam 1] en deskundigen verstrekte door hen opgestelde ‘inventarisatie en waardering’ (hierna: de inventarisatie van [partij 1 en 3] ) en verklaringen van [naam 2] van Hapak B.V. en [naam 3] , beiden gedateerd november 2022.
 
 
 
 
 
2.46.
 
 
 
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het definitieve rapport en de nadere toelichting van deskundigen tijdens de zitting volgt dat [partij 1 en 3] in de gelegenheid zijn gesteld om – vóór de taxatie door [naam 1] – de waarde van de handelsvoorraad te onderbouwen, maar van die gelegenheid geen gebruik hebben gemaakt. (Boekhoudkundige) gegevens over de waarde van de voorraad/afschrijvingen en/of verkoopcijfers waren niet beschikbaar, zodat deskundigen op zoek zijn gegaan naar een taxateur. Uiteindelijk is de voorraad gewaardeerd door – concurrent – [naam 1] , omdat (erkend) taxateurs met de benodigde kennis/ervaring voor een deugdelijke waardering van een handelsvoorraad stenen als deze niet bleken te bestaan. Partijen hebben tegen de inschakeling van [naam 1] geen bezwaar gemaakt. [naam 1] heeft de voorraad met een deurwaarder en in het bijzijn van partijen geïnspecteerd. Uit het door de deurwaarder opgestelde proces-verbaal van de opname (bijlage 9 bij het definitieve rapport) blijkt dat de inventarisatie waarnaar [partij 1 en 3] thans verwijzen, door [naam 1] is betrokken bij zijn waardering:
 
 
“
 
De Heer [partij 1] overhandigde
 
[…]
 
een door hem opgestelde achttien pagina’s tellende inventarislijst met genummerde fotos, omschrijvingen en hoeveelheden. […] Ter plaatse zijn partijen overeengekomen deze lijst als uitgangspunt te nemen voor de inventarisatie […]”
 
en “
 
Ten aanzien van de aldus gedetailleerd doorgenomen pagina’s van de inventarislijst
 
[…]”.
 
 
Voor zover [partij 1 en 3] menen dat het oordeel van [naam 1] gelet op de inhoud van de inventarisatie niet moet worden gevolgd, kan hen dit niet baten. De niet-ondertekende verklaring van [naam 3] en de verklaring namens Hapak B.V. (kennelijk de uiteindelijk koper van de handelsvoorraad) waarnaar [partij 1 en 3] verwijzen, rechtvaardigen die conclusie niet. Dat de waarde volgens deze verklaringen op een ander bedrag uitkomt, maakt de taxatie van [naam 1] niet onbruikbaar. Bovendien hebben deskundigen al in hun conceptrapport van 2 september 2021 naar de waardering van [naam 1] verwezen. In hun reactie op het conceptrapport hebben [partij 1 en 3] op dit punt geen bezwaren geuit. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de handelsvoorraad nu opnieuw te laten beoordelen. Andere omstandigheden die leiden tot het oordeel dat de door deskundigen vastgestelde waarde van de handelsvoorraad niet kan worden gevolgd, zijn niet aangevoerd en daarvan is ook anderszins niet gebleken. De rechtbank volgt het advies van deskundigen ter zake.
 
 
 
 
 
 
2.47.
 
 
De rechtbank begrijpt dat ProRail, op grond van een tussen partijen op 21 maart 2021 gesloten vaststellingsovereenkomst, op 7 april 2021 voor de op het onteigende aanwezige handelsvoorraad een eenmalige koopsom van € 220.000 heeft betaald aan [partij 1 en 3] , bij wijze van voorschot op definitieve schadeloosstelling. Daarbij zijn partijen overeengekomen dat indien de rechtbank de schadeloosstelling ter zake lager vaststelt, zoals in dit geval op € 100.000, geen restitutie van het teveel betaalde hoeft plaats te vinden. Gelet hierop, zal de rechtbank bij de veroordeling tot betaling van de schadeloosstelling rekening houden met een betaling van € 100.000 op 7 april 2021 (zie nader 2.61).
 
 
 
 
 
Belastingschade/BTW
 
 
 
 
 
 
2.48.
 
 
Uit het definitieve rapport blijkt dat partijen het erover eens zijn dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening voor [partij 1 en 3] bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), indien partijen in onderling overleg niet tot een vaststelling kunnen komen.
 
 
 
 
 
2.49.
 
 
In geschil is in hoeverre rekening moet worden gehouden met eventueel verschuldigde BTW over de schadeloosstelling. Zoals hiervoor overwogen (zie 2.10) hebben deskundigen in hun aanvullend advies van 4 maart 2022 te kennen gegeven dat zij het advies van Countus overnemen. Dit zou concreet betekenen dat [partij 3] aan ProRail € 181.836 BTW factureert.
 
 
 
 
 
 
2.50.
 
 
Ter zitting heeft ProRail het bijkomend aanbod gedaan om, indien daadwerkelijk BTW over de aan [partij 1 en 3] in deze zaken toegekende schadeloosstelling wordt geheven, deze door ProRail aan hen zal worden vergoed. Deskundigen hebben hierop hun advies herzien en geadviseerd om – in plaats van hun eerdere advies om het rapport van Countus te volgen – ProRail te bevelen dit bijkomend aanbod gestand te doen. [partij 1 en 3] hebben bezwaar gemaakt tegen deze herziening en vinden dat het rapport van Countus moet worden gevolgd.
 
 
 
 
 
2.51.
 
 
De rechtbank neemt het herziene advies van deskundigen over. Op dit moment staat niet vast dat [partij 1 en 3]
 
daadwerkelijk
 
BTW verschuldigd zijn over de aan hen toekomende schadeloosstelling. Het advies van Countus biedt op dit punt onvoldoende uitsluitsel. Het is aan de belastingrechter – en dus niet aan de civiele (handels)rechter – om die vraag in voorkomend geval te beantwoorden. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat het bijkomend aanbod van ProRail in de gegeven omstandigheden redelijk, het meest passend en toereikend is.
 
 
 
 
 
2.52.
 
 
Met inachtneming van het voorgaande zal ProRail worden veroordeeld tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen ter zake de (eventuele) belastingschade en de BTW over de schadeloosstelling.
 
 
 
 
 
Beredderings- en reclamekosten
 
 
 
 
 
 
2.53.
 
 
Deskundigen hebben rekening gehouden met beredderings- en reclamekosten van € 10.000 voor [partij 1 en 3] , omdat hun terrein en bedrijfsvoering opnieuw moeten worden ingericht. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit oordeel. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening voor vergoeding in aanmerking komen.
 
 
 
 
 
Vervroegd aflossen hypotheek (?) – aanvullend advies
 
 
 
 
 
 
2.54.
 
 
In hun aanvullend advies van 4 maart 2022 hebben deskundigen toegelicht waarom zij geen aanleiding zien om een aanvullende vergoeding op te nemen voor schade van [partij 1] als gevolg van het vervroegd aflossen van zijn hypothecaire lening van [partij 2] (zie 2.11). Dit oordeel van deskundigen, waartegen [partij 1 en 3] geen bezwaren hebben gericht, is begrijpelijk en goed gemotiveerd en wordt gevolgd.
 
 
 
 
 
Resumé
 
 
 
 
 
 
2.55.
 
 
De vastgestelde schadeloosstelling die ziet op de waarde van het onteigende, de waardevermindering overblijvende en de bijkomende schade bedraagt in totaal € 1.418.700 (€ 960.000 + € 179.700 + €279.00).
 
 
 
 
 
Rechthebbenden op schadeloosstelling/derde-belanghebbenden
 
 
 
 
 
 
 
Geen schadeloosstelling voor [bedrijf02]
 
 
 
 
 
 
2.56.
 
 
In het KB was [bedrijf02] als (mede)eigenaar aangewezen van de in zaak 20-587 betrokken percelen H 1029 en H 948. De rechtbank volgt deskundigen in hun oordeel dat aan [bedrijf02] desondanks geen schadeloosstelling toekomt, omdat (haar aandeel in) de eigendom nadien is overdragen aan [partij 1] , die op de peildatum (volledig) eigenaar was. [bedrijf02] is in deze procedure ook niet verschenen.
 
 
 
 
 
Hypotheekhouders
 
 
 
 
 
 
2.57.
 
 
De rechtbank volgt deskundigen in hun oordeel dat Cumberland en [partij 2] hun vorderingen als tussengekomen hypotheekhouders in de zaken 20-584 en 20-586 op respectievelijk [partij 1] en [partij 3] kunnen verhalen op de door de rechtbank vastgestelde vergoeding van de waarde van het onteigende en de waardevermindering van het overblijvende (ten laste waarvan hun hypotheekrechten op de peildatum waren gevestigd).
 
 
 
 
 
2.58.
 
 
Tijdens de zitting van 29 november 2022 is namens Cumberland kort gezegd aangevoerd dat aan haar – na voldoening van voorschotten – ter zake nog € 149.041,31 toekomt, waarna haar hypotheekrechten in beide zaken vervallen. De advocaat van [partij 1] heeft bevestigd dat dit bedrag klopt, zodat de rechtbank dit bedrag overneemt. Daarnaast hebben Cumberland en [partij 1 en 3] aangevoerd dat de vordering van [partij 2] als tussengekomen hypotheekhouder (in zaak 20-586) volledig is voldaan. Mede gelet op de onttrekking van de advocaat van [partij 2] (zie 1.3) neemt de rechtbank dit als vaststaand aan.
 
 
 
 
 
2.59.
 
 
De vastgestelde schadeloosstelling die ziet op de waarde van het onteigende en de waardevermindering overblijvende bedraagt in totaal € 1.139.700 (€ 960.000 + € 179.700). Daarvan komt, gelet op het voorgaande, € 105.000 toe aan [partij 2] (al betaald) en in totaal € 953.041,31
 
aan Cumberland. De rechtbank zal aldus oordelen.
 
 
 
 
 
Tot slot
 
 
 
 
 
 
2.60.
 
 
Van andere natuurlijke dan wel (rechts-)personen die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling hebben, is niet gebleken.
 
 
 
 
 
Conclusie schadeloosstelling (en rente)
 
 
 
 
 
 
 
2.61.
 
 
De rechtbank is niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd dan wel relevante schadeposten over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [partij 1 en 3] daarom vaststellen op € 1.418.700, waarin begrepen de reeds betaalde voorschotten in deze zaken van in totaal € 916.087 (€ 441.000 + € 468.000 + € 7.087) en het op 7 april 2021 al voldane deel van € 100.000 (zie 2.47), zodat het door ProRail nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 402.613 bedraagt, te vermeerderen met een samengestelde rente van 0,5% per jaar over:
 
 
 
 
a) een bedrag van € 502.613 met ingang van 10 februari 2021 tot 7 april 2021, en;
 
 
 
 
b) een bedrag van € 402.613 met ingang van 7 april 2021 tot heden;
 
 
 
 
 
 
 
Kosten
 
 
 
 
 
 
 
Kosten deskundigen
 
 
 
 
 
 
2.62.
 
 
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave € 109.136,71 (inclusief BTW). Tegen deze kostenopgave heeft ProRail geen concrete bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank komt de kostenopgave redelijk voor en zij verstaat daarom dat ProRail als onteigenaar voornoemd bedrag aan kosten zal voldoen.
 
 
 
 
 
Kosten juridische en deskundige bijstand
 
 
 
 
 
 
2.63.
 
 
In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval ProRail. Bij de beoordeling van deze kosten wordt de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets gehanteerd.
 
 
 
 
 
2.64.
 
 
[partij 1 en 3] maken aanspraak op vergoeding van € 99.000 (inclusief BTW) aan kosten van de juridische bijstand van La Gro Geelkerken Advocaten tot en met de pleidooien van 29 november 2022, € 119.770 aan kosten van deskundige bijstand door MKB Vastgoed & Onteigening, € 6.376,40 van deskundige bijstand (taxatiewerkzaamheden) door Overwater en € 5.770 aan griffierechten.
 
 
 
 
 
Kosten La Gro Geelkerken
 
 
 
 
 
 
2.65.
 
 
ProRail maakt bezwaar tegen de omvang van de gevorderde kosten van juridische bijstand van La Gro Geelkerken Advocaten en de wijze waarop deze kosten zijn verdeeld tussen [partij 1] (in privé) en [partij 3]
 
 
 
 
 
2.66.
 
 
Het bezwaar van ProRail tegen de gevorderde vergoeding van de kosten van La Gro Geelkerken voor verrichte werkzaamheden in het kader van de cassatieprocedure, die overigens niet is doorgezet, acht de rechtbank gegrond. Volgens ProRail gaat het om € 2.879,30 (waarin begrepen € 499,71 BTW) aan honorarium en € 390 (drie keer € 130) aan griffierechten, € 3.269,30 in totaal. [partij 1 en 3] hebben dit niet weersproken, zodat dit bedrag naar het oordeel van de rechtbank in beginsel (zie nader hieronder) in mindering dient te worden gebracht op de te vergoeden kosten voor juridische bijstand.
 
 
 
 
 
2.67.
 
 
 
De rechtbank constateert dat de door [partij 1 en 3] bij e-mail van 14 november 2022 overgelegde facturen – dubbele exemplaren
 
niet meegerekend – sluiten op in totaal € 101.273,56 exclusief BTW, waarvan € 81.604,56 in rekening is gebracht aan [partij 1] (privé) en € 19.669 aan [partij 3] , vermeerderd met BTW in totaal € 121.045,81
 
-
 
. Dit terwijl [partij 1 en 3] ter zake aanspraak maken op vergoeding van € 99.000 inclusief BTW.
 
 
Het verschil tussen de door La Gro Geelkerken bij [partij 1 en 3] in rekening gebrachte kosten van in totaal € 121.045,81 (inclusief BTW) en de kosten waarop [partij 1 en 3] in deze procedure aanspraak maakt (€ 99.000,00 inclusief BTW) is dus groter dan de hiervoor bedoelde kosten voor de cassatieprocedure (€ 3.269,30 inclusief BTW). Om die reden acht de rechtbank het matigen van de gevorderde kosten met de in rekening gebrachte kosten voor de cassatieprocedure in dit geval niet redelijk.
 
 
Voor het overige heeft ProRail enkel gesteld dat de kosten van rechtskundige bijstand “fors” zijn. Hierin ziet de rechtbank geen aanleiding die kosten te matigen. La Gro Geelkerken heeft gedurende meerdere jaren geadviseerd in drie onteigeningsprocedures met een aantal unieke aspecten. De daarvoor in rekening gebrachte kosten acht de rechtbank redelijk.
 
 
 
 
 
 
2.68.
 
 
De rechtbank is daarnaast met ProRail van oordeel dat het niet redelijk is dat La Gro Geelkerken alle kosten die gemaakt zijn ná 1 april 2020 in rekening heeft gebracht bij [partij 1] (in privé). Omdat [partij 1] deze BTW niet kan verrekenen, leidt dit immers tot een hogere te vergoeden schadepost voor ProRail, terwijl vaststaat dat La Gro Geelkerken ook ná 1 april 2020 werkzaamheden voor [partij 3] heeft verricht. Mede gelet op de vereenzelviging van partijen acht de rechtbank hier een verdeling van de kosten op basis van 50/50 redelijk.
 
 
 
 
 
2.69.
 
 
Op grond van het voorgaande zal de rechtbank de te vergoeden kosten van La Gro Geelkerken in redelijkheid vaststellen op € 81.818,18 (€ 99.000 minus 21% BTW). De helft van dit bedrag (€ 40.909,09), te vermeerderen met 21% BTW moet aan [partij 1] (in privé) worden toegerekend en de andere helft (zonder BTW) aan [partij 3] (zie 2.68).
 
 
 
 
 
Kosten Overwater
 
 
 
 
 
 
2.70.
 
 
ProRail heeft tegen de hoogte van de kosten van Overwater geen concrete bezwaren aangevoerd. Het maken van kosten voor taxatiewerkzaamheden acht de rechtbank in dit geval redelijk, net als de omvang van de opgevoerde kosten. De rechtbank zal ProRail dan ook veroordelen tot vergoeding van deze kosten van in totaal € 6.376,40.
 
 
 
 
 
Kosten MKB Vastgoed & Onteigening
 
 
 
 
 
 
2.71.
 
 
[partij 1 en 3] hebben voor de kosten voor deskundige bijstand van MKB Vastgoed & Onderneming enkel een kort overzicht overgelegd dat, zo is van de zijde van [partij 1 en 3] bevestigd ter zitting, het resultaat is van een met terugwerkende kracht gemaakte inschatting van het aantal bestede uren aan de hand van agenda’s en een overzicht van in- en uitgaande (e-mail)correspondentie en telefoongesprekken. Facturen en urenspecificaties van deze kosten zijn niet overgelegd. Daarmee zijn deze kosten naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de omvang van het gevorderde bedrag (€ 119.770) en de periode van enkele jaren (met ingang van 2015) waarop deze kosten volgens [partij 1 en 3] zien. De rechtbank ziet hierin aanleiding om deze kosten aanzienlijk te matigen. Omdat tijdens de zitting namens MKB Vastgoed & Onderneming is toegelicht dat zij normaal werkt op basis van een vergoeding van 3% van de totale schadeloosstelling, wat in dit geval neerkomt op € 42.561
 
, en ProRail heeft gezegd met dit bedrag (wel) te kunnen instemmen, zal de rechtbank de door ProRail te vergoeden kosten van MKB Vastgoed & Onderneming matigen tot dit bedrag.
 
 
 
 
 
Griffierechten
 
 
 
 
 
 
 
2.72.
 
 
ProRail zal als onteigenaar worden veroordeeld tot betaling aan [partij 1 en 3] van het door hen gevorderde bedrag aan griffierecht van € 1.639 ( [partij 1] ) en € 4.131 ( [partij 3] ), in totaal € 5.770.
 
 
 
 
 
Publicatie
 
 
 
 
 
 
 
2.73.
 
 
Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beslissing
 
 
 
 
De rechtbank:
 
 
 
 
3.1.
 
 
stelt de schadeloosstelling voor [partij 1 en 3] in de zaken 20-584, 20-586 en 20-587 vast op in totaal € 1.418.700 waarin begrepen de reeds betaalde voorschotten in deze zaken van in totaal € 916.087 (€ 441.000 + € 468.000 + € 7.087) en het op 7 april 2021 al voldane deel van € 100.000, zodat het door ProRail nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 402.613 bedraagt, te vermeerderen met een samengestelde rente van 0,5% per jaar over:
 
 
 
 
c) een bedrag van € 502.613 met ingang van 10 februari 2021 tot 7 april 2021, en;
 
 
 
 
d) een bedrag van € 402.613 met ingang van 7 april 2021 tot heden;
 
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
bepaalt dat van de onder 3.1 vastgestelde schadeloosstelling van € 1.418.700 een bedrag van € 105.000,00 toekomt aan [partij 2] , welk bedrag door het reeds betaalde voorschot reeds volledig is voldaan, zodat ProRail aan [partij 2] niets meer hoeft uit te keren;
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
bepaalt dat van de onder 3.1 vastgestelde schadeloosstelling van € 1.418.700 een bedrag van in totaal € 953.041,31 toekomt aan Cumberland, waarin begrepen de reeds betaalde voorschotten van in totaal € 804.000,00 (in de zaken 20-584 en 20-586), zodat resteert een door ProRail aan Cumberland uit te keren bedrag van € 149.041,31;
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
bepaalt dat ProRail de door haar gedane bijkomende aanbiedingen, zoals omschreven onder 2.30 gestand zal doen gedurende twee maanden na dit vonnis.
 
 
 
 
 
3.5.
 
 
veroordeelt ProRail, met in achtneming van het bepaalde onder 3.3., tot betaling aan [partij 1 en 3] van € 402.613, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
 
 
 
 
 
3.6.
 
 
verstaat dat ProRail de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave van € 109.136,71 (inclusief BTW) zal voldoen;
 
 
 
 
 
3.7.
 
 
veroordeelt ProRail in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [partij 1 en 3] zoals bepaald onder 2.65. tot en met 2.70;
 
 
 
 
 
3.8.
 
 
veroordeelt de ProRail tot betaling aan [partij 1 en 3] van een bedrag van € 5.770 (€ 1.639 + € 4.131) ter zake van het door hen betaalde griffierecht;
 
 
 
 
 
3.9.
 
 
wijst het dagblad “AD/Haagsche Courant” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.
 
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes, mr. I.A.M. Kroft en mr. W. van de Wetering en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.
 
 
 
 
 
 
 
2968
 
 
 
 
 
 
Vergelijk HR 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104.
 
 
 
 
Van deze 7.223 m² was [partij 1] voor een deel (2.554 m²) gedeeld eigenaar, met een aandeel van 23/24. Deskundigen hebben hiermee rekening gehouden bij hun waardering.
 
 
 
 
Op basis van een renteopbrengst van 2% voor de grond en 2,5% voor de opstallen.
 
 
 
 
Zie het rapport van Countus, pagina 12.
 
 
 
 
Dit is de som van de aan Cumberland uitgekeerde voorschotten in zaak 20-584 (€ 190.587,69 en € 145.412,31, dus in totaal € 336.00) en zaak 20-586 (€ 468.000), vermeerderd met het ter zake nog verschuldigde bedrag van € 149.041,31.
 
 
 
 
De facturen met kenmerk D01147-223257, D01147-220534, D01147-217994, D01147-213519 en D01147-204091 zijn tweemaal overgelegd.
 
 
 
 
€ 97.447,92 ( [partij 1] privé) + € 23.597.89 ( [partij 3] ).
 
 
 
 
Het door de advocaat van ProRail bij zijn pleitaantekeningen overgelegde Excel bestand inzake de door La Gro Geelkerken in rekening gebracht kosten bevat een rekenfout waardoor in dit overzicht wordt uitgegaan van bij [partij 1] in rekening gebracht kosten van € 50.501,09 terwijl dit € 81.604,56 moet zijn.
 
 
 
 
3% van € 1.418.700.