ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:4082

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:4082 Rechtbank Limburg , 12-05-2021 / 8639179  CV EXPL  20-3315

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-05-12

Zaaknummer: 8639179  CV EXPL  20-3315

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:4082

---

Ingevolge artikel 7:262 BW komt binding aan de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege te vervallen als tijdig een beslissing van de rechter wordt gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.  Gebrek aan de bergingdeur is goed voor een huurvermindering van 20%. Vochtproblemen (optrekkend en doorslaand vocht) leveren een huurvermindering op van 40%. Ingevolge artikel 7:250 lid 2 BW mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken niet zijn hersteld.

RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 8639179  CV EXPL  20-3315 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter van 12 mei 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] ,  
       eisende partij in conventie,  
       verweerder in reconventie, 
       gemachtigde mr. M.W.M. van Doorn, advocaat, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 1] , 
     
       2.  [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats 2] ,  
       gedaagde partij in conventie,  
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde mr. R.A. Wijnands, advocaat.  
     
     
     
       Eiseres wordt hierna [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] (in meervoud) genoemd, tenzij zij afzonderlijk worden aangeduid.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit:  
         - het exploot van dagvaarding van 29 juni 2020, 
         - de conclusie van antwoord tevens bevattende eis in reconventie en een voorwaardelijke eis in reconventie,  
         - de conclusie van antwoord in reconventie en voorwaardelijke reconventie tevens houdende vermeerdering van eis in conventie,  
         - de op 28 oktober 2020 door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] toegestuurde aanvullende producties,  
         - de antwoordakte van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] inzake vermeerdering van eis/ akte indienen nadere producties,  
         - de op 5 november 2020 door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] toegestuurde aanvullende productie,  
         - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 november 2020,  
         - de akte uitlating van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , 
         - de akte uitlating van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie]  
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald.   
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten in conventie en in reconventie 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huren sinds 1 februari 2017 van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [woonplaats 2] aan het adres [adres] .  
       
     
     
       2.2. 
       De door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen huurprijs bedroeg op 1 april 2019 € 720,00.  
       
     
     
       2.3. 
       Bij aanvang van de huurovereenkomst is een opleveringsrapport opgemaakt met daarbij behorende foto’s van 26 januari 2017.  
       
     
     
       2.4. 
       Op enig moment is tussen partijen een geschil ontstaan over gebreken aan de bergingdeur en de tuin (waaronder de schutting) en over vochtproblematiek in de woning.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben op 23 april 2019 de Huurcommissie verzocht de huurprijs wegens ernstige onderhoudsgebreken tijdelijk te verlagen.  
       
     
     
       2.6. 
       De Huurcommissie heeft op 27 november 2019 het gehuurde onderzocht. Van dat onderzoek is een rapport opgemaakt. In dat rapport staat, voor zover relevant, het volgende:  
       
       
         “ (…) 
       
       
         1. Schutting 
       
       
         (…) 
       
       
         1. De schutting van de hoektuin staat geheel scheef als gevolg van een storm. Huurder heeft door middel van houten palen de schutting gestabiliseerd.  
       
       
         Thans is niet duidelijk van wie de schutting is. (…) 
       
       
       
         2. Het kunststof deurkozijn met buitendeur van de schuur staat geheel los.  
       
       
       
         
           Dit levert een gebreksituatie op onder:  
         
         
           Aanaloog aan: (CI4) 
            De deur of het raam van de schuur, berging of garage is ernstig door houtrot aangetast of het hang- en sluitwerk is defect als gevolg van een technisch gebrek zodat de deur of het raam niet meer afgesloten kan worden.  
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Niet gemelde, ernstige klachten 
         
       
       
         - Het plafond van de hal en de muur boven de trapopgang naar de 1e etage vertonen bruine vochtplekken als gevolg van een lekkage van de afvoer onder de douchebak.  
       
       
         Tijdens het onderzoek, zijn het plafond en de muur bemeterd met een vochtmeter Testo 606 type 1. Uit deze metingen blijkt, dat de steenachtige constructie zeer vochtig is.  
       
       
       
         
           Dit levert mogelijk een gebreksituatie op onder:  
         
         
           (CM1)  
           Delen van de riolering vertonen zodanige gebreken dat er lekkage van afvalwater in de woonruimte plaatsvindt.  
         
       
       
       
         - Het stucwerk van de voorgevel in de keuken vertoont verkleuringen als gevolg van optrekkend vocht vanuit de gemetselde fundering. Het behang laat los tot op een hoogte van circa 70 a 80 cm. Het stucwerk is bemeterd met een vochtmeter. Uit deze metingen blijkt, dat de constructie zeer vochtig tot nat is.  
       
       
       
         
           Dit levert mogelijk een gebreksituatie op onder:  
         
         
           (CV1) 
            Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte). ” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Het huurverlagingsverzoek van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is ter zitting van 17 februari 2020 door de Huurcommissie behandeld waarna de Huurcommissie op 4 mei 2020 uitspraak heeft gedaan. In die uitspraak staat, voor zover relevant het volgende:  
       
       
         “ Kern van de uitspraak 
       
         De huurprijs van € 720,00 per maand wordt vanaf 1 april 2019 tijdelijk verlaagd tot € 576,00 per maand vanwege de aanwezigheid van een ernstig gebrek. 
       
         (…) 
       
       
       
         
           Korte samenvatting van de verklaring van de huurder:  
         
         
           (…) 
         
       
         Ik ga akkoord met het rapport van onderzoek. Ik ben blij dat de rapporteur ook de vochtplekken op het plafond van de hal en de muur boven de trapopgang in het rapport heeft opgenomen.  
       
         (…) 
       
       
       
         
           Korte samenvatting van de verklaring van de gemachtigde van de verhuurder:  
         
       
         Wij waren niet bij het onderzoek in de woning omdat de uitnodiging daarvoor verkeerd was terecht gekomen op kantoor.  
       
         (…) 
       
       
         
           
             De verhuurder heeft duidelijke voorwaarden gesteld waaronder een vergoeding voor die schutting zouden worden betaald, maar daaraan is niet voldaan. (…) 
           
         
         
           
             Het kozijn van de buitendeur van de schuur is inderdaad niet goed. Voor dat kozijn zijn te kleine schroeven gebruikt. Dit wordt binnenkort hersteld.  
           
         
         
           
             Onze medewerker heeft ook naar de vochtplekken in de hal gekeken en ook die worden verholpen. De rapporteur merkt terecht op dat dat gebrek niet eerder aan ons is gemeld.  
           
         
       
       
       
         
           III De Beoordeling  
         
         
           (…) 
         
         
           De huurder heeft per brief van 25 maart 2019 aan de verhuurder uitsluitend gebreken aan de schutting en de schuurdeur van de woning vermeld. De Huurcommissie kan dan in deze procedure alleen een oordeel geven over de ernst van die gemelde gebreken. Dat betekent dat het door de rapporteur ook genoemde gebrek aan het plafond van de hal en de muur van de trapopgang in deze procedure niet wordt betrokken.  
         
       
       
       
         
           De vraag die partijen verdeeld houdt is of de staat van de schutting als gebrek is aan te merken. (…) 
         
         
           De staat van de schutting is dus aan de huurder te wijten. Er is reeds daarom geen sprake van een gebrek. (…) 
         
       
       
       
         
           Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen van partijen op de zitting staat vast, dat de woonruimte het volgende ernstige gebrek vertoont: 
         
       
         Het kunststof kozijn met buitendeur van de schuur staat geheel los. Dit is een gebrek in 
       
         categorie C (nummer I4). 
       
       
       
         
           Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Omdat het gebrek niet tot een zeer ernstige verstoring van het woongenot leidt, vindt de Huurcommissie in dit geval een tijdelijke verlaging tot 80 % van de geldende huurprijs passend. 
         
       
       
       
         
           Tijdelijke verlaging 
         
       
       
       
         
           De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 576,00 per maand.  
         
       
       
       
         
           Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging 
         
       
       
       
         
           De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 23 april 2019. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de mand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 april 2019. 
         
       
       
       
         
           De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 720,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. (…) ” 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie en in reconventie  
     
     
       3.1. 
       
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert, na eisvermeerdering, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:  
       
       
         Primair:  
       
       
         
           voor recht verklaart dat de uitspraak van de Huurcommissie van 4 mei 2020 geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de maandelijkse huurprijs van het gehuurde handhaaft op een bedrag van € 720,00 per 1 april 2020, € 750,52 per 1 juli 2019 en 788,80 per 1 juli 2020,  
         
         
           
            [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt om binnen twee weken na datum van dit vonnis zowel de voor- als achtertuin als een goed huurder te onderhouden en in ieder geval de omgewaaide schutting vakkundig te laten herplaatsen, de rotzooi in de achtertuin af te voeren, de ontlasting van zijn honden in de achtertuin op te ruimen en opgeruimd te houden en verder al het nodige snoei- en onderhoudswerk te verrichten, opdat het geheel weer een verzorgde indruk maakt zulks op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of een gedeelte van een dag dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 1.000,00,   
         
       
       
       
         Subsidiair:  
       
       3. de maandelijkse huurprijs per 1 april 2019 nader vaststelt,  
       
       
         Zowel primair als subsidiair:  
       
       4. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.  
       
     
     
       3.2. 
       Aan haar vordering legt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] – kort en zakelijk weergegeven – ten grondslag dat zij zich niet kan vinden in de uitspraak van de Huurcommissie van 4 mei 2020 en dat de tijdens de procedure bij de Huurcommissie door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aangekaarte gebreken voor hun rekening dienen te komen.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voeren verweer in conventie en vorderen in reconventie – kort samengevat – op grond van artikel 7:207 lid 1 BW huurprijsvermindering van 50 % in verband met diverse vochtproblemen in de badkamer en aan de voorgevel (CM1 en CV1 gebreken). Zij vorderen ook dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wordt veroordeeld tot betaling van € 2.915,41 in verband met de gevorderde huurprijsvermindering, tot betaling van € 1.944,00 in geval het in conventie gevorderde wordt afgewezen onder veroordeling van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] in de proces- en nakosten.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer tegen de reconventionele vorderingen.  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie en in reconventie  
     
     
       4.1. 
       Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze samen worden beoordeeld. 
       
     
     
       4.2. 
       Allereerst merkt de kantonrechter het volgende op. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft onder haar primaire vordering verzocht om de huurprijs van het gehuurde te handhaven op een bedrag van € 720,00 per 1 april 2020, € 750,52 per 1 juli 2019 en 788,80 per 1 juli 2020. Gelet op de door partijen overgelegde stukken begrijpt dat kantonrechter dat de door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vermelde datum van 1 april 2020 een kennelijke verschrijving betreft en dat het 1 april 2019 moet zijn.  
       
     
     
       4.3. 
       Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd. Nu [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend, is krachtens artikel 7:262 BW binding aan de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege komen te vervallen zodat de vordering van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om voor recht te verklaren dat die uitspraak geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst overbodig is. 
       
     
     
       4.4. 
       Krachtens artikel 6:262 is het nu aan de kantonrechter om te oordelen over de punten die bij de Huurcommissie tot huurprijsverlaging hebben geleid waarna de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] per 1 april 2019, 1 juli 2019 en 1 juli 2020 verschuldigde huurprijs kan worden bepaald.   
       
     
     
       4.5. 
       Beoordeeld dient te worden of het gebrek aan de bergingdeur een huurprijsverlaging van 20% rechtvaardigt. De discussie ter zake van de scheefstaande schutting – waar partijen overigens duidelijke afspraken over hebben gemaakt en die door de huurcommissie niet als een gebrek is aangemerkt – blijft buiten beschouwing.  
       
     
     
       4.6. 
       De discussie ter zake van het onderhoud van de tuin en hondenontlasting is thans ook niet meer relevant nu [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ter mondelinge behandeling van 12 november 2020 heeft verklaard dat die punten als afgedaan kunnen worden beschouwd.  
       
       
       
         
           Bergingdeur  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Vooropgesteld wordt dat het probleem aan de bergingdeur en het kozijn zich aan de buitenzijde van de woning voordoet. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] dient daarom, conform artikel 7:218 lid 2 BW, aan te tonen dat het gebrek is ontstaan door een toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de naleving van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] hierin niet is geslaagd. 
       
     
     
       4.8. 
       Weliswaar staan in het opleveringsrapport van 26 januari 2017 (dat bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt) geen opmerkingen ten aanzien van de bergingdeur of slecht hang- en sluitwerk maar daaruit kan nog niet de conclusie worden getrokken dat de loshangende bergingdeur het gevolg is van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] Uit hetgeen partijen ter zitting van 12 november 2020 hebben verklaard en uit de uitspraak van de Huurcommissie maakt de kantonrechter op dat de loshangende bergingdeur het gevolg is van te kleine schroeven die voor het kozijn zijn gebruikt. Het door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde opnamerapport geeft geen antwoord op de vraag wie de te kleine schroeven heeft gebruikt. Op de aan dat rapport gehechte foto’s zijn de in het kozijn aanwezige schroeven niet te zien. Nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben betwist dat zij de kleine schroeven hebben geplaatst en het tegenovergestelde niet is vast komen te staan, wordt ervan uitgegaan dat de kleine schroeven reeds bij aanvang van de huurovereenkomst in het kozijn hebben gezeten en dat het kozijn na verloop van tijd los in de sponningen is gaan staan waardoor de bergingdeur is gaan hangen en niet meer afgesloten kon worden.  
       
     
     
       4.9. 
       Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter met de Huurcommissie dat op 1 april 2019 sprake was van een gebrek. De Huurcommissie heeft dit gebrek geclassificeerd in de categorie CI4, waardoor huurverlaging tot ten laagste 40% van de overeengekomen huurprijs mogelijk is. De Huurcommissie heeft een huurprijsverlaging van 20% toegepast. De kantonrechter ziet geen aanleiding om bij het bepalen van de hoogte van de evenredige huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW af te wijken van de door de Huurcommissie toegepaste vermindering. Nu blijkens de verklaringen van partijen het gebrek aan de bergingdeur op 13 maart 2020 is hersteld, oordeelt de kantonrechter dat de huurprijsvermindering van 20% in verband met de bergingdeur tot 1 april 2020 (eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, zie ook r.o. 2.7.) geldt.  
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op voorgaande zal de vordering van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om de huurprijs per 1 april 2019 op € 720,00 en per 1 juli 2019 op € 750,52 vast te stellen worden afgewezen. De vordering om de huurprijs per 1 juli 2020 op € 788,80 vast te stellen zal ook worden afgewezen nu – mede gelet op artikel 7:250 lid 2 BW – de eventueel met ingang van 1 juli 2020 door te voeren huurprijsverhoging niet tot de door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde huurprijs kan leiden.   
       
     
     
       4.11. 
       
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft subsidiair gevorderd om de maandelijkse huurprijs per 1 april 2019 nader vast te stellen. De huurprijs per 1 april 2019 zal worden vastgesteld op de wijze zoals hierna onder de beslissing nader bepaald.  
       
       
         
           Vochtproblematiek  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Ter zake van de reconventionele vorderingen geldt dat deze zien op de in het gehuurde aanwezige vochtproblematiek waarover de Huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan maar waarover in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie wel een en ander is vermeld. In verband met die vochtproblematiek vorderen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huurvermindering van 50% en in verband daarmee ook veroordeling van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van € 2.915,41 berekend tot datum waarop de eis in reconventie is ingediend (zijnde 29 juli 2020). Daarnaast vorderen zij in voorwaardelijke reconventie dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.944,00 voor het geval de eis in conventie wordt afgewezen.  
       
     
     
       4.13. 
       Na de mondelinge behandeling van 12 november 2020 hebben partijen het bedrijf Bedi vochttechniek, hierna Bedi, ingeschakeld voor het doen van onderzoek. Uit het op 13 januari 2021 door Bedi opgemaakte onderzoeksrapport kan in ieder geval worden opgemaakt dat de buitenzijde van de badkamermuur, na het vervangen van het kitwerk, geen verhoogde vochtwaardes meer heeft. Daaruit kan worden geconcludeerd dat in de badkamer thans geen lekkage aanwezig is en dat er ook geen sprake is van een CM1 gebrek.  
       
     
     
       4.14. 
       Hetgeen partijen ter zake van de gevolgschade na de badkamerlekkage hebben gesteld, blijft buiten beschouwing nu ter zake van die gevolgschade geen vorderingen zijn ingesteld. Voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bedoelen dat de gevolgschade (zichtbare pleisterschade) een CV1 gebrek is, worden zij in dat betoog niet gevolgd nu de gevolgschade niet het gevolg is van optrekkend of doorslaand vocht.  
       
     
     
       4.15. 
       Ter zake van de voorgevel heeft Bedi in haar onderzoeksrapport geconcludeerd dat de voorgevel, ter plaatse van de woonkamer en keuken, belast is met vocht en zout. Zij heeft optrekkend vocht, al dan niet in combinatie met doorslaand vocht, als oorzaak van de verhoogde vochtwaardes aangewezen.  
       
     
     
       4.16. 
       Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie is sprake van een ernstig gebrek in de categorie C als in het gehuurde ernstige vocht- of schimmelplekken aanwezig zijn als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. De binnen/buiten constructiedelen van een woonruimte dienen, ter beperking van het kunnen binnendringen van vocht van buiten, waterdicht te zijn. Als de schimmel-, vocht en/of roetplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer dan wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek waarvoor een huurprijsvermindering tot ten laagste 40 % van de huurprijs kan worden toegepast. De kantonrechter zal ook wat dit onderdeel van de vordering betreft de methodiek van de Huurcommissie volgen.  
       
     
     
       4.17. 
       Nu uit het onderzoeksrapport van Bedi kan worden opgemaakt dat de muur in de woonkamer en keuken ter plaatse van de voorgevel verhoogde vocht- en zoutbelasting heeft en dat de verkleurde plekken (samen met het loshangende behang) een oppervlakte hebben van meer dan 0,25 m², oordeelt de kantonrechter dat het vochtprobleem aan de voorgevel als een ernstig gebrek in de categorie C dient te gelden. De kantonrechter begrijpt dat voornamelijk de muur in de woonkamer en keuken ter plaatse van de voorgevel vochtig is maar dat de overige ruimtes in de woning ongestoord kunnen worden gebruikt. Daaruit concludeert zij dat het gebrek niet tot zeer ernstige verstoring van het woongenot leidt. Gelet daarop en gelet op het feit dat de badkamerlekkage (CM1 gebrek) niet is vastgesteld, zal de kantonrechter in plaats van de gevorderde huurprijsvermindering van 50% de huurprijsvermindering op 40% bepalen.  
       
       
         
           Ingangsdatum huurvermindering wegens het vochtprobleem aan de voorgevel 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Ingevolge artikel 7:257 lid 1 BW geldt voor de op artikel 7:207 lid 1 BW gebaseerde vordering tot huurprijsvermindering een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Krachtens lid 3 van hetzelfde artikel kan na het verstrijken van de voornoemde vervaltermijn, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering.  
       
     
     
       4.19. 
       
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet betwist dat zij eind november 2019 het onderzoeksrapport van de Huurcommissie heeft ontvangen, zodat de kantonrechter ervan uitgaat – ook mede gelet op verklaringen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zoals opgenomen in de uitspraak van de Huurcommissie, zie r.o. 2.7. – dat zij eind november 2019 reeds op de hoogte was van het vochtprobleem. De in artikel 7:257 lid 1 BW bedoelde termijn van zes maanden is daarom per 1 december 2019 gaan lopen en is vervolgens op 1 juni 2020 verstreken. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben de op artikel 7:207 lid 1 BW gebaseerde reconventionele vordering pas op 29 juli 2020 ingediend zodat krachtens artikel 7:257 lid 3 BW de door de kantonrechter bepaalde huurprijsvermindering van 40 % niet kan worden toegekend over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan de datum waarop de reconventionele vordering is ingesteld. Voorgaande betekent dat de huurprijsvermindering van 40 % pas vanaf 29 januari 2020 toewijsbaar is.   
       
       
         
           Huurprijs waarover de vermindering wordt berekend 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       De huurprijsvermindering van 40% moet worden berekend over de voor [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op 29 januari 2020 geldende huurprijs. De voor [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geldende huurprijs was op 1 april 2019 € 720,00. Nu het gebrek aan de bergingdeur op 29 januari 2020 nog niet was hersteld, mocht [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , krachtens artikel 7:250 lid 2 BW en ook krachtens de uitspraak van de Huurcommissie, de op 1 april 2019 geldende huurprijs niet verhogen zodat de op 29 januari 2020 geldende huurprijs nog steeds € 720,00 was. De huurprijsvermindering van 40% moet daarom vanaf 29 januari 2020 tot 1 april 2020 (krachtens artikel 7:250 lid 2 BW) over € 720,00 worden berekend. Voor de na 1 april 2020 geldende huurprijs bepaalt de kantonrechter dat deze op een bedrag van € 720,00 wordt bevroren en dat € 720,00 als voor [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geldende huurprijs blijft gelden tot de eerste van de maand nadat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] het vochtprobleem aan de voorgevel heeft verholpen. Dit betekent dat de na 1 april 2020 geldende huurprijsvermindering van 40% ook over € 720,00 berekend dient te worden.  
       
     
     
       4.21. 
       Ter zake van de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in reconventie gevorderde bedragen van € 2.915,41 en € 1.944,00 geldt dat deze niet toewijsbaar zijn op de wijze zoals door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gevorderd. Die bedragen zijn immers op basis van de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gevorderde huurvermindering met 50% dan wel vanaf een andere ingangsdatum of tot een onjuiste einddatum berekend. Toewijsbaar is wel het verschil tussen de huurprijs die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vanaf 1 april 2019 tot heden hebben betaald en wat ze ingevolge r.o. 4.22 hadden moeten betalen.   
       
     
     
       4.22. 
       Bovenstaande overwegingen leiden tot de slotsom dat de voor [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geldende huurprijs van € 720,00 in de periode van:  
       
         
           1 april 2019 tot en met 29 januari 2020 verminderd zal worden met 20% en dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over deze periode een verminderde huurprijs van € 576,00 aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,   
         
         
           30 januari 2020 tot 1 april 2020 verminderd zal worden met 60% (waarvan 20% in verband met de bergingdeur en 40% in verband met het vocht in de voorgevel) en dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over deze periode een verminderde huurprijs van € 288,00 aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,   
         
         
           1 april 2020 tot aan de eerste van de maand waarop het vochtprobleem ten aanzien van de voorgevel is verholpen, verminderd zal worden met 40% en dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vanaf 1 april 2020 tot aan de eerste van de maand waarop het vochtprobleem is verholpen een verminderde huurprijs van € 432,00 aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,   
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in conventie tot op heden begroot op € 374,00 (2 x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde en in reconventie begroot op € 218,00 (2 x 0,5 x tarief € 218,00) aan salaris gemachtigde.  
       
       
         De nakosten zullen worden toegewezen als hierna onder de beslissing nader bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing  
     
     
       De kantonrechter  
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vordering van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de vordering om de maandelijkse huurprijs van het gehuurde te handhaven op een bedrag van € 720,00 per 1 april 2020, € 750,52 per 1 juli 2019 en 788,80 per 1 juli 2020 af,   
       
       
         
           in conventie en reconventie  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       stelt vast dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over de periode: 
       
         
           1 april 2019 tot en met 29 januari 2020 recht hebben op een huurprijsvermindering met 20% berekend over € 720,00 en dat zij daardoor een verminderde huurprijs van € 576,00 per maand aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,   
         
         
           over de periode 30 januari 2020 tot 1 april 2020 recht hebben op een huurprijsvermindering met 60%, berekend over € 720,00 en dat zij daardoor een verminderde huurprijs van € 288,00 per maand aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,  
         
         
           over de periode 1 april 2020 tot aan de eerste van de maand waarop het vochtprobleem ten aanzien van de voorgevel is verholpen recht hebben op een huurprijsvermindering met 40%, berekend over € 720,00 en dat zij daardoor een verminderde huurprijs van € 432,00 per maand aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd zijn,  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen het verschil tussen de huurprijs die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vanaf 1 april 2019 tot heden hebben betaald en wat ze verschuldigd waren ingevolge r.o. 4.22,   
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vastgesteld op € 592,00,  
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
         Type: NZ