ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2022:3806

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2022:3806 Rechtbank Noord-Nederland , 18-10-2022 / 9513979

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2022-10-18

Zaaknummer: 9513979

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2022:3806

---

Er is geen sprake van een all-in prijs. Omdat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, mist artikel 7:257 BW toepassing. 
         De woning is belast met gebreken, op de voet van artikel 7:207 BW rechtvaardigen deze gebreken een huurprijsverlaging.  
         Verhuurder heeft, ondanks het ontvangen van meldingen over gebreken, deze niet hersteld. Gelet op de door de rapporteur van de Huurcommissie gemaakte rapportage, is aannemelijk dat de huurders in hun woongenot zijn aangetast door de aanwezigheid van de gebreken. Dit heeft een significante verlaging van de huurprijs tot gevolg. De verhuurder moet de onverschuldigd betaalde huur aan de huurders terug betalen.

RECHTBANK  
       NOORD-NEDERLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Zaaknummer: 9513979 \ CV EXPL  21-6629 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 oktober 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     
       te [woonplaats 1] , 2. [eiser sub 2] ,  
       te [woonplaats 1] , 3. [eiser sub 3] ,  
       te [woonplaats 1] , 4. [eiser sub 4] ,  
       te [woonplaats 1] , 5. [eiser sub 5] ,  
       te [woonplaats 1] , 6. [eiser sub 6],  
       te [woonplaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eisers] , 
       gemachtigde: mr. T. Binnema, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. A.L.S. Verhoog. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding  - de conclusie van antwoord  - de conclusie van repliek  - de conclusie van dupliek. 
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Tussen partijen, [eisers] als huurders en [gedaagde] als verhuurder, is met ingang van 1 december 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [straat] . Er is een huurcontract opgesteld in de Nederlandse taal en de Engelse taal. 
       
     
     
       2.2. 
       In de Nederlandstalige versie van de huurovereenkomst is opgenomen, voor zover relevant: 
       
       
         “3 Betalingsverplichtingen, betaalperiode 
       
     
     
       3.1 
       
         Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: 
         - netto huurprijs. 
         
           - de vergoeding voor de onder artikel 3.4 van deze huurovereenkomst genoemde gas water elektriciteit levering. 
         
         - de vergoeding voor de onder artikel 3.4 van deze huurovereenkomst genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten). 
       
       
     
     
       3.2 
       De eventuele vergoedingen voor gas water elektriciteit levering alsmede de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 17.1 tot en met artikel 17.15 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.  
       
     
     
       3.3 
       De huurprijs en de eventuele vergoedingen voor gas water elektriciteit levering en bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze. 
       
     
     
       3.4 
       Per betaalperiode van 1 maand bedraagt de huur: 
       
       
         Netto huurprijs								€ 3.000,00 
         
           Voorschot op energiekosten € 00,00 
         
         Voorschot vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten		€      00,00 
         Zodat de huurder in totaal heeft te voldoen					€ 3.000,00” 
         	(…) 
         7 Voorschot levering en diensten (indien van toepassing) 
       
     
     
       7.1 
       
         Waaronder bijvoorbeeld: 
         	-  levering CAI signaal 
         	-  onderhoud CAI 
         	-  levering Internet 
         - onderhoud en controle van eventueel geplaatste brandblusapparatuur en brandinstallatie 
         - het dagelijks onderhoud van de installaties en de rookgasafvoerkanalen van centrale verwarming en warmwatervoorziening, de jaarlijkse schoonmaak- en controlebeurt daaronder begrepen. 
         -  afschrijving stoffering en roerende zaken 
         -  beheer- en administratiekosten . 
         - leegstandsderving. 
         - premie van de evt gesloten glasverzekering 
         - klein dagelijks onderhoud” 
       
       
     
     
       2.3. 
       In de Engelstalige versie van de huurovereenkomst is opgenomen, voor zover relevant: 
       
       
         “3. Payment obligations, terms of payment 
       
     
     
       3.1 
       
         With the start of the commencing date of this Rental Agreement the payment obligations of the Tenant exist out of: 
         - the rent 
         - the payment for the in article 3.4 of this Rental Agreement names supply of gas, water, electricity supply, if applicable according to article 3.4, 
         - the payment of the in article 3.4 of this Rental Agreement named additional supplies and services (services costs), if applicable according to article 3.4. 
       
       
     
     
       3.2 
       The payments for gas, water, electricity supply as well as the payment for additional supplies and services, if applicable according to article 3.4, will be determined according to the specifications in articles 15 and 15.1 from the General Conditions. The method of advance payments with a yearly balancing or a settlement at the end of the rental period is employed, as described in the above mentioned articles. 
       
     
     
       3.3 
       The rent and payment for gas, water, electricity supply and additional supplies and services, if applicable according to article 3.4, are due by advance payments, to be fulfilled before or on the firt day of each remenal term to which the payment refers. Landlord will decide the manner in which the payment obligations are to be fulfilled.  
       
     
     
       3.4 
       
         As per payment term of 1 month the rent amounts to:			 
         Rent									€ 3.000,00 
       
       
       
         Prepayment utilities							€ 
         In total									€ 3.000.00” 
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [eisers] hebben op 31 oktober 2020 de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eisers] hebben de huurovereenkomst per 1 november 2020 opgezegd. 
       
     
     
       2.6. 
       De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. Hiervan is een rapportage opgemaakt. Hierin staat, voor zover relevant: 
       
       
         “Algemene conclusie 
       
       
       
         Tijdens het onderzoek is gebleken dat er sinds jaren geen tot nauwelijks onderhoud aan het woongebouw is uitgevoerd. 
         Naar de mening van de rapporteur zou de gemeentelijke overheid onderzoek moeten instellen naar de (constructieve) bouwveiligheid van het onderhavige woongebouw. Het is naar de mening van de rapporteur is het niet uitgesloten dat de gemeente op basis van het bouwbesluit de vergunning tot bewoning per direct kan beëindigen. 
       
       
       
         Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie B en C. Als de commissie de conclusie overneemt ten aanzien van het B gebrek, kan zij uitspreken dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 30% van de betaalde huurprijs gerechtvaardigd is. Als het gebrek in categorie B is verholpen, maar het gebrek in categorie C nog niet, dan gaat de verlaging naar 40% van de betaalde huurprijs. 
       
       
       
         (B2) In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast. 
         (B3) De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd tengevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt.  
         (B4) Vanwege de bouwkundige staat van het afvoerkanaal voor de hoofdverwarming is sprake van een zodanig gebrekkige afvoer van de rook- of verbrandingsgassen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. 
         (B8) Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij uitspraak van 11 augustus 2021, verzonden op 14 augustus 2021, heeft de Huurcommissie geoordeeld dat zij onbevoegd is om een uitspraak te doen omdat de huurprijs van de woonruimte geliberaliseerd is. 
       
     
     
       2.8. 
       
        [eisers] hebben [gedaagde] bij dagvaarding van 7 oktober 2021 in rechte betrokken. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vorderen primair een verklaring voor recht dat over de periode 1 april 2020 tot en met 30 november 2020 een maandelijkse huurprijs geldt bestaande uit € 495,00 aan kale huur en een voorschot op de nutsvoorzieningen van € 750,00 per maand. Voorts vorderen [eisers] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 14.040,00 te vermeerderen met rente. Subsidiair vorderen [eisers] een verklaring voor recht dat over de periode van 1 april 2020 tot en met 30 november 2020 een huurprijs van € 900,00 per maand geldt en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 16.800,00 te vermeerderen met rente. Tot slot vorderen [eisers] , zowel primair als subsidiair, dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder nakosten, eveneens te vermeerderen met rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       
         Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
         
           4.	De beoordeling 
         
       
       
       
         
           Inleiding 
         
       
     
     
       4.1. 
       In geschil is of partijen een all-in prijs overeengekomen zijn of een kale huurprijs. Verder zijn partijen in debat omtrent het antwoord op de vraag of de huurprijs moet worden verlaagd in verband met onderhoudsgebreken. 
       
       
         
           Het standpunt van [eisers] 
         
       
     
     
       4.2. 
        stellen zich op het standpunt dat er sprake is van een huurovereenkomst met een all-in prijs welke moet worden gesplitst. Zowel uit artikel 3.1 van de Engelstalige huurovereenkomst als artikel 7.1 van de Nederlandstalige huurovereenkomst blijkt dat de prijs niet alleen wordt betaald voor kale huur. Ondanks hun verzoek, heeft de Huurcommissie de all-in prijs niet (ambtshalve) gesplitst. Nu er geen kale huurprijs overeengekomen is, is de Huurcommissie bevoegd een oordeel te geven. [eisers] vorderen dat de kantonrechter de all-in prijs splitst waarbij 55% van de prijs als kale huurprijs moet worden vastgesteld en 25% als voorschot op de servicekosten per 1 april 2020. Voorts stellen [eisers] zich op het standpunt dat de kale huurprijs moet worden verlaagd tot 30% in verband met ernstige onderhoudsgebreken zoals opgenomen in categorie B. Omdat [eisers] over de periode 1 april tot en met 30 november 2020 € 24.000,00 aan huur hebben betaald, hebben zij € 14.040,00 onverschuldigd betaald. Dit dient [gedaagde] aan hen terug te betalen. Subsidiair, indien de kantonrechter niet tot splitsing van de all-in prijs overgaat, stellen [eisers] dat ook dan een huurprijsverlaging tot 30% gerechtvaardigd is in verband met ernstige gebreken. In dat geval zou [eisers] € 16.800,00 onverschuldigd hebben betaald. 
       
       
         
           Het standpunt van [gedaagde] 
         
       
     
     
       4.3. 
       Partijen zijn een kale huurprijs overeengekomen van € 3.000,00 per maand. Er zijn verder geen diensten overeengekomen die [gedaagde] als verhuurder voor [eisers] zou verrichten. Van een all-in prijs is derhalve geen sprake. Het gaat om geliberaliseerde huur. Dit blijkt zowel uit de Engelstalige als Nederlandstalige huurovereenkomst. Er is enkel een bedrag opgenomen ten behoeven van de kale huur en niet voor de levering van diensten. [gedaagde] weerspreekt dat er op zijn kosten een energiecontract is afgesloten. Namens wie de toenmalige beheerder ‘het heeft geregeld’ is [gedaagde] onbekend. [gedaagde] betaalt geen kosten voor energie voor het gehuurde en heeft dat ook niet gedaan. Artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is niet van toepassing op geliberaliseerde huur zodat [eisers] niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard. Mocht de kantonrechter de rechtsgrond aanvullen met een beroep op met artikel 7:207 BW dan verweert [gedaagde] zich door aan te voeren dat hem geen klachten hebben bereikt over gebreken van de zijde van [eisers] Alleen al om die reden kan huurprijsvermindering niet aan de orde zijn. Daar komt bij dat door [eisers] volstrekt onvoldoende is gesteld waar de gebreken expliciet uit hebben bestaan en welke overlast zij daardoor hebben ervaren. 
       
       
         
           Het oordeel van de kantonrechter 
         
       
     
     
       4.4. 
       In artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 
     
     
       4.5. 
       
        [eisers] hebben zich binnen genoemde periode van acht weken tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden.  
       
     
     
       4.6. 
       De Huurcommissie heeft zich onbevoegd verklaard om een oordeel te kunnen geven op het verzoek van [eisers] Ter beoordeling van de kantonrechter staat daarom allereerst of er sprake is van een all-in prijs of een kale huurprijs van € 3.000,00. 
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat er sprake is van een all-in prijs. Hiertoe is redengevend dat zowel in de Nederlandstalige versie van de huurovereenkomst als de Engeltalige versie een bedrag van € 3.000,00 is opgenomen als ‘netto huurprijs’ en als ‘rent’. In de Nederlandstalige versie is de omschrijving ‘Voorschot op energiekosten’ doorgehaald en bij ‘Voorschot vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten’ een bedrag van € 0,00 opgenomen. Artikel 7 van de Nederlandstalige huurovereenkomst bepaalt verder ter zake het ‘Voorschot levering en diensten’ uitdrukkelijk de omschrijving  indien van toepassing.  Gelet op de daarvoor opgenomen bedragen van € 0,00 mochten [eisers] niet begrijpen dat hetgeen onder artikel 7 stond omschreven derhalve van toepassing was. Ook indien de Engelstalige huurovereenkomst van doorslaggevende betekenis is, wordt dat oordeel niet anders. Immers, in artikel 3.3 staat dat  if applicable according to article 3.4  betaling voor gas, water en elektriciteit in rekening zal worden gebracht conform de algemene voorwaarden. Dit houdt in dat, voor zover van toepassing, kosten voor de nutsvoorzieningen in rekening zullen worden gebracht aan de huurder. In artikel 3.4 staat evenwel achter de post ‘Prepayment utilities’ een bedrag vermeld van € 0,00. Tegen die achtergrond mochten [eisers] derhalve evenmin begrijpen dat in het bedrag van € 3.000,00 naast kale huur leveringen en diensten waren begrepen. Tot slot weegt mee dat [gedaagde] gemotiveerd heeft weersproken dat hij een energiecontract ten behoeve van het gehuurde heeft afgesloten. De e-mail van de toenmalige beheerder is ter weerlegging daarvan onvoldoende. Het had op de weg [eisers] als eisers gelegen hun stellingen op dit punt nader te concretiseren. Omdat zij dat niet hebben gedaan, is bewijslevering niet aan de orde. 
       
     
     
       4.8. 
       In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, komt de kantonrechter tot de slotsom dat er geen sprake is van een all-in prijs. De huurprijs van € 3.000,00 ligt ver boven de liberalisatiegrens om welke reden artikel 7:257 BW gelet op artikel 7:247 BW toepassing mist. Dit betekent dat [eisers] niet-ontvankelijk zullen worden verklaard in dit deel van hun vorderingen. 
       
     
     
       4.9. 
       Subsidiair, voor het geval de kantonrechter niet overgaat tot splitsing van de huurprijs, vorderen [eisers] dat de huurprijs wordt verlaagd in verband met de aanwezigheid van gebreken tot 30% over de periode 1 april tot en met 30 november 2020. 
       
     
     
       4.10. 
       In het licht van het voorgaande staat in rechte vast dat er sprake is van geliberaliseerde woonruimte. Artikel 7:247 BW bepaalt dat artikel 7:257 BW in een dergelijk geval niet van toepassing is. Op grond van artikel 7:207 BW kan in geval van geliberaliseerde huur aanspraak worden gemaakt op huurprijsvermindering bij gebreken. De kantonrechter zal de rechtsgronden van de vorderingen van [eisers] op deze wijze aanvullen. De niet-ontvankelijkheid van [eisers] op dit punt is daarmee niet aan de orde. 
       
     
     
       4.11. 
       Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). 
       
     
     
       4.12. 
       Het is aan [eisers] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat er sprake is van ernstige gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Verder dienen zij te stellen en te onderbouwen dat zij de gebreken bij de verhuurder hebben gemeld (in het geval hij daarmee nog niet bekend was) en wanneer zij dat hebben gedaan. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs, het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.  
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] voert aan dat het beeld dat hij van het gehuurde had, voorkomt uit de door hem in het geding gebrachte taxatierapporten uit 2019 en 2020 en hij niet met gebreken bekend was. Dat [gedaagde] , anders dan door meldingen van de huurders, op de hoogte was van gebreken, is niet gebleken. Om die reden komt aan de orde of [eisers] gebreken hebben gemeld, wanneer zij dat hebben gedaan en of die gebreken zijn verholpen door [gedaagde] . Omdat [eisers] een huurprijsvermindering vorderen over de periode 1 april tot en met 30 november 2020 zal de kantonrechter beoordelen of [eisers] over die periode meldingen hebben gedaan. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [gedaagde] c.s. betwist dat [eisers] mondeling gebreken kenbaar hebben gemaakt. Omdat [eisers] die mondelinge mededelingen niet nader hebben onderbouwd, hebben zij ter zake niet aan hun stelplicht voldaan en is bewijslevering niet aan de orde.  
       
     
     
       4.15. 
       Met betrekking tot meldingen waarvan [gedaagde] niet heeft weersproken dat deze hem hebben bereikt, is het opvallend dat hiertegen weliswaar verweer wordt gevoerd maar dat van het grootste deel van de meldingen niet wordt aangevoerd dat [gedaagde] deze heeft hersteld dan wel heeft laten herstellen of dat hij überhaupt de gemelde gebreken heeft (laten) inspecteren. Kennelijk heeft [gedaagde] in zoverre niets met die meldingen van de huurders gedaan. 
       
     
     
       4.16. 
       Samengevat heeft [gedaagde] niet weersproken dat hem meldingen over gebreken hebben bereikt ter zake van de ramen, een lekkage in een slaap- en badkamer en over een omgevallen deel van de schutting. Voor de beoordeling van de ernst van de gebreken geldt als uitgangspunt dat er sprake is van één huurovereenkomst en dat alle ruimten derhalve onder dezelfde huurovereenkomst vallen. 
       
     
     
       4.17. 
       Met betrekking tot het gemelde gebrek aan de ramen overweegt de kantonrechter dat bij deze meldingen weliswaar geen specifieke omschrijving (of foto is gevoegd) maar dat [gedaagde] ook niet de woning heeft bezocht om de klachten te aanschouwen. Ditzelfde geldt voor de overige klachten waarvan [gedaagde] niet heeft weersproken dat hij die heeft ontvangen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het enkel klagen over een specifiek onderdeel van de woning voldoende. Niet in geschil is in ieder geval dat deze meldingen door [eisers] zijn gedaan. Uit het rapport dat door de inspecteur van de Huurcommissie is opgemaakt en in het bijzonder de daarbij overgelegde foto’s, valt af te leiden dat er ernstige gebreken bestaan ten aanzien van de kozijnen. [gedaagde] was in ieder geval vanaf 26 mei 2020 van deze gebreken op de hoogte. Voorts is door de inspecteur geconstateerd dat er meerdere lekkages zijn waargenomen in de slaapkamer (gemeld op 2 mei 2020) en de badkamer (gemeld op 10 januari 2020). Tot slot is opgenomen dat als gevolg van veroudering en overwoekering de schutting is bezweken en is omgevallen (gemeld op 2 mei 2020). 
       
     
     
       4.18. 
       Voor een huurprijsvermindering is relevant hetgeen na 1 april 2020 aan [gedaagde] is gemeld. De melding van de lekkage aan de badkamer is op 10 januari 2020 gedaan. Dit gebrek is door [eisers] niet nader onderbouwd en ook uit het rapport van de inspecteur van de Huurcommissie blijkt niet duidelijk waaruit het gebrek bestond. Dit kan dan ook niet tot een vermindering van de huurprijs leiden. Ditzelfde geldt voor de gestelde lekkage in de slaapkamer. 
       
     
     
       4.19. 
       Dit is evenwel anders voor de op 26 mei 2020 gemelde gebreken aan de ramen. Deze ernstige gebreken moeten naar het oordeel van de kantonrechter leiden tot een significante vermindering van de huurprijs. Gelet op de aard van die gebreken en de ernst ervan, is een nadere onderbouwing van de hinder die [eisers] als gevolg hiervan hebben ervaren niet meer vereist. Dit ligt voor de hand. Uit het rapport van de inspecteur van de Huurcommissie blijkt dat er veel naden en kieren bij de binnen- en buitenkozijnen zijn aangetroffen, de ramen sluiten niet goed, het hang- en sluitwerk is verouderd, er is afgebroken houtwerk, verrot houtwerk en stop- en papwerk ontbreekt. Deze gebreken, in onderling verband en samenhang beschouwd, maken naar het oordeel van de kantonrechter een ernstige inbreuk op het woongenot van [eisers] Een huurprijskorting tot € 1.000,00 is in dit geval redelijk. Vanaf de datum waarop [eisers] het gebrek hebben gemeld, 26 mei 2020, geldt derhalve een huurprijs van € 1.000,00 per maand. De overige gebreken, waarvan [gedaagde] heeft erkend dat [eisers] deze bij hem hebben gemeld, hebben een minder grote impact op het woongenot van [eisers] gehad zodat deze niet tot een nadere huurprijsverlaging kunnen leiden. Dat de gebreken voor 30 november 2020 zijn verholpen is gesteld noch gebleken. 
       
     
     
       4.20. 
       Voor recht zal daarom worden verklaard dat over de periode 26 mei tot en met 30 november 2020 een huurprijs geldt van € 1.000,00 per maand. 
       
     
     
       4.21. 
       Niet is weersproken dat [eisers] over voornoemde periode een bedrag van € 3.000,00 per maand aan huur hebben betaald terwijl zij € 1.000,00 verschuldigd waren. Zij hebben derhalve € 12.322,58 onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. Dit bedrag zal [gedaagde] aan hen terug moeten betalen. Omdat de huurprijsvermindering in dit vonnis door de kantonrechter is vastgesteld, zal de rente over het onverschuldigd betaalde bedrag worden toegewezen vanaf veertien dagen na heden.  
       
     
     
       4.22. 
       
        [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeel. Omdat [eisers] gedeeltelijk met een toevoeging procederen, bestaat er geen aanleiding om [gedaagde] in de kosten van het exploot van dagvaarding te veroordelen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 400,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 200,00) 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 
               
               
                 85,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 485,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.23. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. Ditzelfde geldt voor de gevorderde rente over de proceskosten. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de huurprijs over de periode 26 mei tot en met 30 november 2020 € 1.000,00 bedraagt, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen het bedrag van € 12.322,58, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na heden tot de dag der algehele voldoening, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 485,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart de veroordelingen onder r.o. 5.2. tot en met 5.4. uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022. 
       
       
       
         402/eh