ECLI: ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

Titel: ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473 Rechtbank Arnhem , 04-04-2007 / 138302

Gerecht: Rechtbank Arnhem

Datum uitspraak: 2007-04-04

Zaaknummer: 138302

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBARN:2007:BA5473

---

De norm waaraan het handelen van gedaagde sub 2 dient te worden getoetst is die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Die norm brengt in dit geval mee dat gedaagde sub 2 jegens eisers gehouden was tot duidelijke voorlichting over de gevolgend van het bestemmingsplan Buitengebied voor de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak.

vonnis 
       RECHTBANK ARNHEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 138302 / HA ZA 06-439 
     
     Vonnis van 4 april 2007 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eisers], 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       eisers, 
       procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, 
       advocaat mr. P.H.W. Pennings te 's-Hertogenbosch, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [gedaagde]., 
       gevestigd te [woonplaats], 
       2.	[gedaagde], 
       wonende te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       procureur mr. L. Paulus, 
       advocaat mr. E. van Houweninge Graftdijk te Rotterdam. 
     
     
     
     Eisers (het echtpaar [eisers]) zullen hierna gezamenlijk [eisers] genoemd worden. Gedaagde onder 1 zal [gedaagde] genoemd worden. Gedaagde onder 2 zal [gedaagde sub 2] genoemd worden. Waar in het hiernavolgende wordt verwezen naar het standpunt van [gedaagde sub 2], wordt gedoeld op het standpunt dat gedaagden gezamenlijk in deze procedure hebben ingenomen. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 7 juni 2006 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 26 oktober 2006 
       -	de conclusie van repliek 
       -	de conclusie van dupliek.  
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	Op 17 november 1999 heeft [eisers] de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) gekocht van [betrokkene] Pluimveebedrijf B.V. (hierna: [betrokkene]) voor een prijs van fl. 725.000,00. [gedaagde sub 2] heeft als makelaar voor [eisers] bemiddeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.  
     
     
     2.2.	De koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd in een NVM-koopakte die door [eisers] op 26 januari 2000 en namens verkoper op 23 februari 2000 is ondertekend. De koopakte is door [gedaagde sub 2] opgesteld. In de koopakte wordt de onroerende zaak omschreven als: “vrijstaand woonhuis met tuin, zwembad, div. schuren, paardenwei en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend te [woonplaats], aan [adres], postcode [postcode] kadastraal bekend als [gemeente], sectie K, nummer 318 (gedeeltelijk), groot 0 hectare, 70 are en 0 centiare”. De onroerende zaak is op 21 maart 2000 aan [eisers] geleverd.  
     
     2.3.	De onroerende zaak was ten tijde van de levering gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied. Op grond van het bestemmingsplan mocht de onroerende zaak op het moment van levering uitsluitend als woonhuis worden gebruikt in combinatie met een agrarisch bedrijf. Bij brief van 30 januari 2002 heeft de gemeente Venray aan de advocaat van [eisers] bericht:  
     
     
       “Het perceel [adres] is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied in de bestemming Agrarisch gebied met vrije vestiging. In die bestemming is alleen gebruik toegestaan ten behoeve van agrarische doeleinden. In de bestemmingsvoorschriften (bijgevoegd) wordt vermeld dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan o.a. gebruik voor bewoning met uitzondering van agrarische bedrijfswoning. 
       Duidelijk is derhalve dat het plaatsvindende gebruik van de woning [adres] als burgerwoning in strijd is met het bestemmingsplan buitengebied. 
       In voorbereiding is momenteel een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. Daarin zal, waar hier sprake is van een functionerend agrarisch bedrijf, op het perceel de medebestemming “Agrarisch bouwblok” komen te liggen. De woning [adres] zal niet als burgerwoning worden ingepast. Uitbreidingsmogelijkheden zullen derhalve nagenoeg ontbreken. Voorts zal het betreffende gebied vermoedelijk als concentratiegebied voor niet-grondgebonden agrarische bedrijven worden aangewezen. 
       In het kader van het herzieningsplan wordt door ons een handhavingsparagraaf voorbereid. Daarbij sluiten wij geenszins uit dat tegen gebruik als burgerbewoning bij functionerende agrarische bedrijven in aan te wijzen concentratiegebieden zal worden opgetreden. Uw cliënt dient hiervan nota te nemen.” 
     
     
     Op 17 mei 2005 is het bestemmingsplan herzien.  
     
     2.4.	Op 22 november 2001 heeft een kadastrale meting van de onroerende zaak plaatsgevonden. Daarbij is gebleken dat een deel van de grond die [eisers] veronderstelde van [betrokkene] te hebben gekocht het perceel met kadastraal nummer 303 betrof en niet 318. [betrokkene] stelde zich op het standpunt dat dit stuk niet aan [eisers] was verkocht, niet aan hem in eigendom was overgedragen en ook niet aan hem in eigendom behoefde te worden overgedragen. 
     
     2.5.	[eisers] heeft tegen [betrokkene] een procedure gevoerd waarbij hij veroordeling van [betrokkene] heeft gevorderd om aan hem in eigendom over te dragen het gedeelte van perceel 303 dat als tuin bij zijn woning in gebruik is, met inbegrip van de grond waarop zich heggen bevinden. Nadat de vordering in eerste aanleg was toegewezen, heeft het hof te ’s-Hertogenbosch bij arrest van 20 september 2005 de bestreden vonnissen vernietigd en de vordering van [eisers] alsnog afgewezen. Dit arrest is in kracht van gewijsde gegaan. 
     
     2.6.	[eisers] heeft bij de Raad van Toezicht te Arnhem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM (‘de Raad van Toezicht’) een klacht tegen [gedaagde sub 2] ingediend. De eerste twee onderdelen van de klacht hielden, zo blijkt uit de beslissing van de Raad van Toezicht, het volgende in: 
     
     
       “dat beklaagde in zijn dienstverlening aan klagers niet deskundig is opgetreden en niet ertegen heeft gewaakt dat bij klagers een onjuist beeld is ontstaan over de gekochte onroerende zaak, een en ander doordat: 
       1.	het geen woonhuis betreft maar een bedrijfswoning,waarbij het feitelijk gebruik gedoogd wordt door de gemeente Venray voor zo lang het duurt; verkoop van de woning is daardoor nagenoeg onmogelijk geworden; 
       2.	niet voldoende grond is geleverd; volgens afspraak zouden er ongeveer 7.000 m2 geleverd worden, echter na inmeting door het Kadaster blijken dit er maar 5.640 m2 te zijn.” 
     
     
     2.7.	De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 15 september 2005 de eerste twee onderdelen van de klacht gegrond verklaard en aan [gedaagde sub 2] de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.  
     
     
       “4.1 
       Met betrekking tot het eerste onderdeel van de klacht. 
     
     
     Beklaagde heeft aangevoerd, dat klagers zeer bewust in een concentratiegebied voor de landbouw een woning met bedrijfsgebouw en weiland hebben gekocht met het doel daar voor hun zoon een bedrijf in de paardenbranche te vestigen in combinatie met wonen. 
     
     De Raad oordeelt hieromtrent als volgt. Het staat vast dat de gekochte onroerende zaak onderworpen is aan de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Venray. Volgens deze voorschriften is gebruik van het gekochte alleen toegestaan ten behoeve van agrarische doeleinden. Gebruik als burgerwoning is in strijd met deze voorschriften. Juist vanwege de vergaande consequenties die een bestemmingpslan kan hebben op het gebruik van een woning in het buitengebied, zoals in casu het geval was, lag het op de weg van beklaagde als deskundige makelaar om voorafgaand aan de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen klagers en de verkoper, inzage te nemen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, alsmede klagers ondubbelzinnig duidelijk te maken wat het bestemmingsplan Buitengebied voor de rechtspositie van klagers als toekomstige eigenaren van de te kopen onroerende zaak inhield. 
     
     In de koopakte en de akte van levering is sprake van een perceel grond met vrijstaand woonhuis. Beperkingen in het gebruik welke in het bestemmingsplan Buitengebied zijn opgenomen, zijn in de akten niet vermeld. Beklaagde heeft ter zitting verklaard dat hij niet meer weet of hij het bestemmingsplan heeft ingezien en dat hij dat niet meer kan nagaan omdat hij het dossier inmiddels heeft opgeschoond. De Raad moet er daarom van uitgaan, dat beklaagde klagers niet op de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan ten aanzien van de te kopen onroerende zaak heeft gewezen en onvoldoende duidelijkheid over hun rechtspositie heeft gegeven. (...) 
     
     Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook gegrond.  
     
     
       4.2 
       Met betrekking tot het tweede onderdeel van de klacht. 
     
     
     
       Beklaagde heeft terzake onder meer aangevoerd, dat er geen direct verband bestaat tussen zijn werkzaamheden in het kader van de dienstverleningsovereenkomst en het niet nakomen van de leveringsplicht van de verkoper. 
       De Raad kan beklaagde hierin niet volgen. Zoals beklaagde zelf verklaart, was in het terrein zichtbaar, hoe de grenzen van het koopobject liepen en ook dat het gekochte de gehele tuin omvatte. Vergelijking van de situatie ter plaatse met de kadastrale kaart (die deel uitmaakt van de door beklaagde opgemaakte koopovereenkomst) had voor een deskundig makelaar aanleiding moeten zijn na te gaan of het gekochte niet uit twee kadastrale percelen (beide gedeeltelijk) bestond, hetgeen, zoals beklaagde ook toegeeft, het geval blijkt te zijn. Beklaagde had iedere onzekerheid daarover behoren te voorkomen. Hij heeft dan ook ten behoeve van klagers niet de zorgvuldigheid in acht genomen die een deskundig makelaar betaamt. 
     
     
     Het tweede onderdeel van de klacht is daarom ook gegrond.” 
     
     2.8.	[gedaagde sub 2] heeft geen hoger beroep tegen deze beslissing ingesteld. 
     
     
       3.	Het geschil en de beoordeling daarvan 
       3.1.	[eisers] heeft primair gevorderd dat gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 442.288,91 met wettelijke rente vanaf 28 januari 2006, met de uitspraak dat eisers op kosten van gedaagden binnen twaalf maanden na ontvangst van dat bedrag de onroerende zaak aan een van de eisers in eigendom zullen overdragen. De gevorderde schadevergoeding van € 442.288,91 bestaat uit een bedrag van € 417.500,00, zijnde de koopsom die [betrokkene] in 2004 onder voorwaarden bereid was voor de onroerende zaak te betalen, vermeerderd met (geschatte) verhuiskosten van 
       € 3.500,00 en € 21.288,91 wegens advocaat- en proceskosten. Subsidiair heeft hij een in goede justitie vast te stellen bedrag gevorderd. [eisers] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 2] jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten doordat hij niet voldoende heeft duidelijk gemaakt welke gevolgen het bestemmingsplan zou hebben en doordat hij niet heeft zorggedragen voor een goede omschrijving van het gekochte in de koopakte. [eisers] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de beslissing van de Raad van Toezicht. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna zal worden besproken. 
     
     
     3.2.	Gedaagden hebben allereerst aangevoerd dat niet [gedaagde sub 2] in persoon maar [gedaagde] partij is bij de bemiddelingsovereenkomst. [eisers] heeft gesteld dat het voor hem niet duidelijk is of [gedaagde sub 2] heeft bemiddeld als privé-persoon of als vertegenwoordigend makelaar van [gedaagde]. Uitgangspunt dient naar het oordeel van de rechtbank te zijn dat indien een woningzoekende zich richt tot een makelaar voor bemiddeling bij de aankoop van een huis, de bemiddelingsovereenkomst tot stand komt met het makelaarskantoor waarvoor die makelaar werkzaam is. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan in dit geval van dat uitgangspunt zou moeten worden afgeweken. Daaruit volgt dat [gedaagde] jegens [eisers] aansprakelijk is voor het geval komt vast te staan dat [gedaagde sub 2] jegens hem niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar betaamt. Voor persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] zou daarnaast plaats kunnen zijn indien de opdracht is verleend met het oog op zijn persoon (zie artikel 7:404 BW) of indien hij jegens [eisers] uit onrechtmatige daad aansprakelijk is. [eisers] heeft echter niet gesteld dat hij de opdracht aan [gedaagde] met het oog op de persoon van [gedaagde sub 2] heeft verstrekt; evenmin heeft hij zijn vordering jegens [gedaagde sub 2] gegrond op onrechtmatige daad. De vordering tegen [gedaagde sub 2] in persoon zal dan ook worden afgewezen. 
     
     
       De bestemmingsplanproblematiek 
       3.3.	Voor wat betreft de bestemmingsplanproblematiek heeft [gedaagde sub 2] aangevoerd dat hij [eisers] er voor de totstandkoming van de koopovereenkomst op heeft gewezen dat gebruik op grond van het geldende bestemmingsplan uitsluitend was toegestaan voor wonen met een agrarische bedrijfsbestemming. [eisers] wilde de onroerende zaak echter gebruiken voor bedrijfsmatige activiteiten van zijn zoon in de paardenbranche, zo heeft [gedaagde sub 2] gesteld. Omdat hij met het bestemmingsplan bekend was en [eisers] op de beperkingen daarvan heeft gewezen, is het ook niet relevant of hij voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst het bestemmingsplan heeft ingezien. De beslissing van de Raad van Toezicht is daarom onjuist, zo heeft [gedaagde sub 2] betoogd. [gedaagde sub 2] heeft verder bij gebrek aan wetenschap betwist dat [eisers] de onroerende zaak als burgerwoning gebruikt. Tenslotte heeft hij nog aangevoerd dat na de herziening van het bestemmingsplan in 2005 gebruik als burgerwoning wel is toegestaan. 
     
     
     3.4.	De norm waaraan het handelen van [gedaagde sub 2] dient te worden getoetst is die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. Die norm brengt in dit geval mee dat [gedaagde sub 2] jegens [eisers] gehouden was tot duidelijke voorlichting over de gevolgen van het bestemmingsplan Buitengebied voor de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak. [eisers], die tot dan toe geen agrarisch bedrijf had, zou immers uit de stad Nijmegen verhuizen naar een agrarische bedrijfswoning in een landelijk gebied temidden van intensieve veehouderij. De rechtbank sluit zich dus aan bij het oordeel van de Raad van Toezicht dat het op de weg lag van [gedaagde sub 2] als deskundig makelaar om aan [eisers] ondubbelzinnig duidelijk te maken wat het bestemmingsplan Buitengebied voor de rechtspositie van [eisers] als toekomstige eigenaar inhield. [gedaagde sub 2] heeft zich in deze civiele procedure ook niet op het standpunt gesteld dat hiermee een te strenge norm is aangelegd. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hij [eisers] daadwerkelijk over de implicaties van het bestemmingsplan heeft ingelicht en dat hij dus aan zijn verplichtingen heeft voldaan. 
     
     3.5.	Op grond van het enkele feit dat de Raad van Toezicht het eerste onderdeel van de klacht van [eisers] gegrond heeft verklaard, staat de gestelde tekortkoming van [gedaagde sub 2] echter nog niet vast. Een ontkennend antwoord van de tuchtrechter op de vraag of overeenkomstig een voor het desbetreffende beroep geldende norm is gehandeld, dwingt de burgerlijke rechter niet tot het oordeel dat sprake is van wanprestatie of van een onrechtmatige daad, onder andere omdat de mede ter bescherming van een gedaagde in een civiele procedure strekkende bewijsregels niet gelden in een tuchtprocedure (zie HR 15 november 1996, NJ 1997, 151 en HR 10 januari 2003, NJ 2003, 537). 
     
     3.6.	Nu [gedaagde sub 2] de stelling van [eisers] dat hij hem voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst niet heeft duidelijk gemaakt wat het bestemmingsplan Buitengebied voor zijn rechtspositie inhield, gemotiveerd heeft betwist met de stelling dat hij hem erop heeft gewezen dat gebruik op grond van het geldende bestemmingsplan uitsluitend was toegestaan voor wonen met een agrarische bedrijfsbestemming, zal hierover bewijs moeten worden geleverd. Voorshands neemt de rechtbank op basis van de tot op heden overgelegde stukken aan dat [gedaagde sub 2] [eisers] onvoldoende over het bestemmingsplan heeft voorgelicht. Die stukken bieden immers geen enkel aanknopingspunt voor de stelling van [gedaagde sub 2] dat van dergelijke voorlichting sprake is geweest. Uit de stukken blijkt niet dat [gedaagde sub 2] [eisers] schriftelijk op de implicaties van het bestemmingsplan heeft gewezen. Ook uit de door [gedaagde sub 2] opgestelde koopakte blijken de (gebruiks)beperkingen die uit het bestemmingsplan volgen niet. De onroerende zaak is daarin immers zonder verdere verwijzingen naar het bestemmingsplan omschreven als een “vrijstaand woonhuis met tuin, zwembad, div. schuren, paarden wei (...)”, terwijl in artikel 5 van de koopakte (“Staat van de onroerende zaak, gebruik”) is ingevuld dat koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken als woonhuis voor eigen gebruik. [gedaagde sub 2] zal worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.  
     
     3.7.	De vraag of [gedaagde sub 2] jegens [eisers] is tekortgeschoten moet overigens worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, dus die van 1999/2000. Dat het bestemmingsplan in het jaar 2005 is herzien maakt, anders dan [gedaagde sub 2] lijkt te willen betogen, een eventuele tekortkoming achteraf niet ongedaan, zij het dat de herziening van het bestemmingsplan wel van belang kan zijn voor de begroting van de schade. 
     
     3.8.	[gedaagde sub 2] heeft verder betwist dat [eisers] de woning als burgerwoning in gebruik heeft. Of het gebruik dat [eisers] feitelijk van de onroerende zaak maakt, nu al dan niet als ‘burgerwoning’ moet worden betiteld, is echter niet van doorslaggevend belang. [eisers] heeft zijn vordering immers niet gebaseerd op de stelling dat hij de woning niet als burgerwoning kan gebruiken, maar op de stelling dat de aan het bestemmingsplan verbonden beperkingen de onroerende zaak onverkoopbaar maken. 
     
     
       De tuin voorzover gelegen op het perceel met het kadastrale nummer 303 
       3.9.	[eisers] heeft [gedaagde sub 2] ten tweede verweten dat hij de onroerende zaak niet zorgvuldig in de koopovereenkomst heeft beschreven, zodat het geschil tussen [eisers] en [betrokkene] heeft kunnen ontstaan. [eisers] heeft de stelling van [gedaagde sub 2] dat de oppervlakte van 7000 m2 slechts een schatting betrof door de verkoper, bij conclusie van repliek niet betwist. De rechtbank vat de stellingen van [eisers] daarom aldus op, dat hij [gedaagde sub 2] niet zozeer verwijt dat hij een oppervlakte van 5640 m2 geleverd heeft gekregen terwijl hem een oppervlakte van 7000 m2 was verkocht, maar dat hij de tuin voorzover gelegen op het perceel met nummer 303 niet geleverd heeft gekregen terwijl die hem wel was verkocht.  
     
     
     3.10.	[gedaagde sub 2] heeft de stelling van [eisers], dat bij de bezichtiging is aangegeven wat in de koop was betrokken en dat dit de gehele tuin betrof, niet betwist. Uit de beslissing van de Raad van Toezicht volgt bovendien dat [gedaagde sub 2] aldaar ter zitting heeft verklaard dat in het terrein zichtbaar was hoe de grenzen van het koopobject liepen en ook dat het gekochte de gehele tuin omvatte. De rechtbank zal daar dan ook van uit gaan. [gedaagde sub 2] heeft gesteld dat hij er bij het opstellen van de koopovereenkomst van uit is gegaan dat de erfgrens, zoals bij de bezichtiging aangegeven, op de lijn tussen perceel 318 en perceel 303 lag. Nu dit ook een ‘logische erfgrens’ was die overeenkwam met de natuurlijke grens van bomen en struikgewas, behoefde hij daaraan niet te twijfelen en heeft hij dus niet onzorgvuldig gehandeld, zo heeft [gedaagde sub 2] betoogd. 
     
     3.11.	De rechtbank volgt [gedaagde sub 2] daarin niet. Als vaststaand moet worden aangenomen – nu [gedaagde sub 2] dat op zichzelf immers niet heeft betwist - dat [betrokkene] de gehele tuin aan [eisers] heeft verkocht en dat [eisers] deze niet in zijn geheel geleverd heeft gekregen. De kadastrale omschrijving van het verkochte in de koopakte sluit dus niet aan op datgene wat [betrokkene] en [eisers] overeen zijn gekomen. 
     
     3.12.	Uit de stellingen van [gedaagde sub 2] blijkt dat hij de door partijen bij de bezichtiging aangegeven grenzen heeft vergeleken met de kadastrale kaart, die hij ook achter de koopakte heeft gehecht. De Raad van Toezicht is van oordeel dat vergelijking van de situatie ter plaatse met de kadastrale kaart voor een deskundig makelaar aanleiding had moeten zijn na te gaan of het gekochte niet uit twee kadastrale percelen (beide gedeeltelijk) bestond. [gedaagde sub 2] had iedere onzekerheid daarover behoren te voorkomen. De Raad van Toezicht heeft op die grond geoordeeld dat [gedaagde sub 2] wat dit betreft niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die een deskundig makelaar betaamt. De rechtbank maakt dit oordeel tot het hare. De zorgvuldigheidsnorm waaraan de Raad van Toezicht aldus heeft getoetst wijkt niet in relevante mate af van de thans toepasselijke zorgvuldigheidsnorm van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot. [gedaagde sub 2] heeft de feiten waarop de Raad van Toezicht tot zijn oordeel is gekomen ook niet betwist.  
     
     3.13.	De uitkomst van de procedure tussen [eisers] en [betrokkene] brengt niet mee dat ook in déze procedure (tussen [eisers] en [gedaagde sub 2]) heeft te gelden dat de tuin, voorzover gelegen op perceel 303, niet in de koop was begrepen. Nu [gedaagde sub 2] en [eisers] het er over eens zijn dat de gehele tuin in de koop was begrepen, staat dat in deze procedure vast. Door te stellen dat hij, gezien het arrest van het hof, kennelijk perceel 303 terecht niet in de koopakte heeft opgenomen, draait [gedaagde sub 2] naar het oordeel van de rechtbank de zaak om. Doordat [gedaagde sub 2] bij het opstellen van de koopakte de onroerende zaak onvoldoende zorgvuldig heeft beschreven, is [eisers] in een nadelige (proces)positie ten opzichte van [betrokkene] terecht gekomen en heeft hij een (proces)risico gelopen dat zich, zo blijkt uit het arrest van het hof te ’s-Hertogenbosch, ook heeft verwezenlijkt. Voor de daardoor ontstane schade is [gedaagde] in beginsel aansprakelijk. 
     
     3.14.	[gedaagde sub 2] heeft zich er verder op beroepen dat [eisers] in de procedure tegen [betrokkene] heeft verzuimd een gespecificeerd bewijsaanbod te doen en een beroep te doen op de artikelen 2 en 8 van de akte van levering. De rechtbank vat deze stellingen op als een beroep op artikel 6:101 BW. Dit verweer wordt verworpen. De procedure die [eisers] tegen [betrokkene] heeft gevoerd kan worden beschouwd als een poging zijn schade te beperken. Dat deze poging is mislukt is geen omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. In de onderhavige procedure is geen plaats voor het beoordelen van de procestactiek van [eisers] tegenover [betrokkene], noch voor de beoordeling van de juistheid van het arrest van het hof te ’s-Hertogenbosch. 
     
     3.15.	Tenslotte voert [gedaagde sub 2] nog aan dat niet is gebleken dat [eisers] heeft getracht zijn schade te beperken door de tuin, voorzover gelegen op perceel nr. 303, alsnog van [betrokkene] te kopen. Voorzover [gedaagde sub 2] hiermee wil betogen dat de schade daarom op grond van artikel 6:101 BW voor rekening van [eisers] dient te blijven, wordt dit betoog verworpen. De schadebeperkingsplicht van [eisers] gaat niet zo ver dat hij jegens [gedaagde sub 2], op straffe van een geslaagd beroep op artikel 6:101 BW, gehouden zou zijn de grond te kopen waarop hij sowieso al recht meent te hebben. 
     
     3.16.	Samenvattend komt de rechtbank dus tot de volgende conclusie. Gedaagden zullen worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling dat [gedaagde sub 2] [eisers] niet ondubbelzinnig heeft voorgelicht over de implicaties van het bestemmingsplan voor de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak. [gedaagde] is verder jegens [eisers] aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden doordat [gedaagde sub 2] niet iedere onzekerheid ten aanzien van de juiste omschrijving van het verkochte in de koopakte heeft voorkomen. 
     
     
       3.17.	Afhankelijk van de uitkomst van de bewijslevering zal tezijnertijd de vraag moeten worden beantwoord welke schade [eisers] door de tekortkoming van [gedaagde sub 2] heeft geleden. De rechtbank ziet aanleiding hierover alvast het volgende te overwegen. De primaire vordering van [eisers] komt er in wezen op neer dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot het overnemen van de onroerende zaak tegen een door [eisers] op 
       € 417.500,00 begrote koopsom, vermeerderd met een tweetal schadeposten voor verhuiskosten en advocaatkosten. Dit betreft schadevergoeding in andere vorm dan betaling van een geldsom. Schadevergoeding wordt echter in beginsel voldaan in geld (art. 6:103 BW). De rechtbank ziet geen reden om hier van dat beginsel af te wijken. 
     
     
     
       3.18.	De schade zal dus dienen te worden begroot door een vergelijking te maken tussen de huidige vermogenspositie van [eisers] en zijn hypothetische vermogenspositie, de tekortkomingen weggedacht. [eisers] zal bij zijn eerstvolgende processtuk nader moeten aangeven waaruit zijn schade bestaat en hoe hij daartoe komt. 
       Voorshands is niet aannemelijk dat de onroerende zaak onverkoopbaar zou zijn. Denkbaar is dat de bestemming een waardedrukkend effect heeft, maar dat zal dan moeten worden onderbouwd. Bovendien is niet meteen duidelijk waarom een dergelijk waardedrukkend effect tot schade van [eisers] leidt, indien de prijs die hij voor de onroerende zaak heeft betaald marktconform was.  
       Verder wordt van [eisers] verwacht dat hij gemotiveerd ingaat op het verweer van [gedaagde sub 2] dat gebruik als burgerwoning onder het gewijzigde bestemmingsplan is toegestaan. Op zijn minst zal [eisers], met bewijsstukken onderbouwd, moeten duidelijk maken wat de huidige bestemming van de onroerende zaak is en zal hij de correspondentie, voorzover aanwezig, tussen hem of zijn advocaat en de gemeente daarover dienen over te leggen. 
       [gedaagde sub 2] heeft gesteld dat [betrokkene] aan [eisers] in mei 2006 zonder nadere voorwaarden heeft aangeboden de onroerende zaak voor € 417.500,00 te kopen. [eisers] zal bij de onderbouwing van zijn schade tevens op deze stelling dienen in te gaan. Ten aanzien van het gevorderde bedrag aan advocaat- en proceskosten dient [eisers] toe te lichten in hoeverre deze ziet op de procedure tegen [betrokkene] en in hoeverre deze ziet op de tuchtzaak tegen [gedaagde sub 2]. 
     
     
     3.19.	[gedaagde sub 2] zal op het processtuk van [eisers] mogen reageren. Reeds nu wordt overwogen dat tezijnertijd wellicht een deskundige zal worden benoemd teneinde de rechtbank over de waarde van de onroerende zaak voor te lichten, waaronder het waardeverschil tussen de onroerende zaak met en zonder het op perceel 303 gelegen stuk van de tuin.  
     
     3.20. 	Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. [gedaagde] moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging. 
     
     
       4.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     4.1.	laat gedaagden toe tot tegenbewijs van de stelling dat [gedaagde sub 2] [eisers] niet duidelijk heeft voorgelicht over de bestemming die ten tijde van de koop op de onroerende zaak rustte en over de gevolgen daarvan voor de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak, 
     
     4.2.	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 18 april 2007  voor uitlating door gedaagden of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel, 
     
     4.3.	bepaalt dat gedaagden, indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen, 
     
     4.4.	bepaalt dat gedaagden, indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op woensdagen in de maanden mei tot en met juli 2007 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald, 
     
     4.5.	bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr A.E.B. ter Heide in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4, 
     
     4.6.	bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 
     
     4.7.	houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2007.