ECLI: ECLI:NL:RBROT:2013:9826

Titel: ECLI:NL:RBROT:2013:9826 Rechtbank Rotterdam , 18-12-2013 / C-11-92701 - HA ZA 11-2275

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2013-12-18

Zaaknummer: C-11-92701 - HA ZA 11-2275

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2013:9826

---

Prestatie (levering percelen) na terecht beoordeelde buitengerechtelijke ontbinding door de verkoper is onverschuldigd. Ongedaanmaking is deels onmogelijk. Begroting van de daardoor geleden schade. Geen andere schade dan gemiste waarde van het betreffende deel van de percelen ten tijde van de levering. Uitleg boetebeding. Boete verschuldigd. Door koper genomen risico en gemaakte keuze geen grond voor matiging boete. Afwijzing provisionele vorderingen omdat eindvonnis wordt gewezen.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team Handel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/11/92701 / HA ZA 11-2275 
     
     
     
       
         Vonnis van 18 december 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [Eiser 1], 
     wonende te Halsteren, 
     2.	 [Eiser 2] , 
     wonende te Halsteren, 
     3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [X] HIPPISCHE PROJECTEN B.V. , 
       gevestigd te Halsteren, 
       eisers in de hoofdzaak, 
       eisers in incident I,  
       verweerders in incident II, 
       advocaat mr. J.J. Schelling, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         EXPLOITATIE EN BEHEERSMAATSCHAPPIJ MERWESTREEK BV , 
       gevestigd te Hardinxveld-Giessendam, 
       gedaagde in de hoofdzaak, 
       verweerster in incident I, 
       eiseres in incident II, 
       advocaat mr. L. Alberts, 
     
     2.	 [Gedaagde 2] , 
     
       wonende te Sliedrecht, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. T.P. Hoekstra. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [alle eisers], Merwestreek en de notaris genoemd worden. Eisers sub 1 en 2 zullen hierna tezamen worden aangeduid als het [eiser 1 en 2]. Waar hierna wordt gesproken over partijen worden, tenzij anders vermeld, [alle eisers] en Merwestreek bedoeld. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 6 februari 2013, 
         
         
           de akte uitlating van Merwestreek, met producties, 
         
         
           de antwoordakte houdende vermeerdering van eis tevens incidentele conclusie houdende een provisionele vordering van [alle eisers], met producties, 
         
         
           de antwoordakte tevens antwoord vermeerdering van eis, tevens antwoord incidentele conclusie houdende provisionele vordering, tevens incidentele conclusie houdende provisionele vorderingen van Merwestreek (hierna de antwoordakte van 22 mei 2013), 
         
         
           conclusie van antwoord in het incident tevens akte van [alle eisers] 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Naast de in het tussenvonnis van 28 maart 2012 onder 2.1 tot en met 2.21 vermelde feiten staat thans als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet weersproken het volgende tussen partijen  het volgende vast.  
       
       
         2.1.1. 
         De totale oppervlakte van de percelen bedraagt 12.616 m². Merwestreek heeft de percelen op 7 april 2011 doorgeleverd aan een aan haar gelieerde vennootschap, waarna de percelen zijn verkaveld. Daarvan is een deel van 5.424 m² nog niet verkocht en Merwestreek kan dat deel aan [alle eisers] terug leveren. Het andere deel van de percelen, groot 7.192 m², is in kavels aan individuele kopers verkocht en geleverd en kan niet meer worden teruggeleverd.  
         
       
       
         2.1.2. 
         Het terug te leveren deel van 5.424 m² bestaat uit de voormalige woning van [alle eisers] met bijbehorende grond (verder: de voormalige woning) en zes kavels die door investeringen van de zijde van Merwestreek woonrijp zijn. 
         
       
     
   
   
     
       3 verdere omschrijving van het geschil in de hoofdzaak  
     
       3.1. 
       Van de bij de dagvaarding ingestelde vorderingen is reeds beslist op de vorderingen sub 2 en 3 (r.o. 4.16 en 4.18 van het tussenvonnis van 28 maart 2012) en de onder 1 primair gevorderde verklaring voor recht (r.o. 2.9 van het tussenvonnis van 6 februari 2013). Naast de beslissing over de proceskosten resteert van de bij de dagvaarding ingestelde vorderingen derhalve nog de onder 1 primair gevorderde veroordeling van Merwestreek tot – samengevat – ongedaanmaking en schadevergoeding waar ongedaanmaking niet mogelijk is.  
       
     
     
       3.2. 
       Bij hun antwoordakte houdende vermeerdering van eis tevens incidentele conclusie hebben [alle eisers] hun eis vermeerderd met de vordering om – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Merwestreek te veroordelen tot betaling van de opeisbare boete van € 180.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2010, althans vanaf 15 december 2010 tot aan de voldoening.  
       
     
     
       3.3. 
       Merwestreek voert verweer tegen de onder 2.2 vermelde vordering. Op de stellingen van [alle eisers] en Merwestreek met betrekking tot die vordering wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in de incidenten 
     Incident I 
     
     
       4.1. 
       
        [alle eisers] vorderen – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Merwestreek te veroordelen tot betaling van € 1.180.000,-, met veroordeling van Merwestreek in de kosten van het incident. 
       
     
     
       4.2. 
       Merwestreek voert verweer tegen de provisionele vordering van [alle eisers] Op de stellingen van [alle eisers] en Merwestreek wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           Incident II 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Merwestreek vordert – samengevat – dat [alle eisers] wordt bevolen binnen 48 uur na betekening van het uit te spreken provisionele vonnis over te gaan  
       
         
           tot opheffing van de gelegde beslagen als genoemd in productie 4 bij de antwoordakte van 22 mei 2013, op straffe van verbeurte van een dwangsom, 
         
         
           tot teruggave van de originele bankgarantie van de Rabobank ad € 1.000.000,- en afgifte van een voor de Rabobank afdoende verklaring dat geen beroep meer op deze bankgarantie zal worden gedaan, 
         
       
       een en ander met veroordeling van [alle eisers] in de kosten van het incident. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [alle eisers] voeren verweer tegen de provisionele vordering van Merwestreek. Op de stellingen van [alle eisers] en Merwestreek wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De verdere beoordeling in de hoofdzaak 
     Toelaatbaarheid § 4-32 antwoordakte van Merwestreek 
     
     
       5.1. 
       
        [alle eisers] maken bezwaar tegen § 4-32 van de antwoordakte van 22 mei 2013 van Merwestreek en stellen dat dit deel van die akte buiten beschouwing moet worden gelaten omdat het in strijd is met de goede procesorde. Zij stellen dat Merwestreek de haar geboden mogelijkheid om te reageren op de eisvermeerdering van [alle eisers] en op de provisionele vordering van [alle eisers] misbruikt voor een verkapte conclusie van repliek, hetgeen in strijd is met het beginsel van hoor en wederhoor. Dit standpunt volgt de rechtbank om de volgende redenen niet. Ten eerste hebben [alle eisers] bij hun antwoordakte houdende vermeerdering van eis tevens incidentele conclusie houdende een provisionele vordering niet alleen hun vordering vermeerderd, maar ook de grondslag van de door hen gevorderde schadevergoeding gewijzigd en vermeerderd. Waar [alle eisers] bij dagvaarding de gevorderde vergoeding baseerden op artikel 6:272 BW, hebben zij bij hun voornoemde antwoordakte die grondslag immers verlaten en gewijzigd en vermeerderd in primair artikel 6:271 BW jo. art. 6:74 BW e.v., subsidiair artikel 6:271 BW jo. artikel 6:273 BW jo. artikel 6:78 BW en meer subsidiair artikel 6:212 BW. Ten tweede hebben [alle eisers] in het deel van voormeld processtuk dat hun provisionele vordering betreft (§ 33) verwezen naar het gestelde met betrekking tot de schadevergoeding in de hoofdzaak en dat aldus onderdeel gemaakt van hun stellingen in het incident. Gelet op dit alles is het in overeenstemming met het beginsel van hoor en wederhoor dat Merwestreek bij haar antwoordakte op het door [alle eisers] met betrekking tot de schadevergoeding gestelde is ingegaan op de wijze als zij heeft gedaan. Het bezwaar van [alle eisers] tegen § 4-32 van de antwoordakte van Merwestreek is derhalve ongegrond.  
       
     
     
       5.2. 
       
        [alle eisers] hebben voor het geval vorenbedoeld deel van de antwoordakte van Merwestreek zou worden toegelaten en hetgeen daarin wordt aangedragen voor doorslaggevende betekenis zal zijn om pleidooi gevraagd. In het midden kan blijven of aan die voorwaarde is voldaan, nu dit pleidooiverzoek niet op de rol is gedaan en reeds daarom aan het verzoek voorbij dient te worden gegaan.   
       
       
         
           Ongedaanmaking 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Ingevolge artikel 6:271 BW vervallen door een ontbinding de uit de overeenkomst  voortvloeiende verbintenissen. Dit betekent dat hetgeen na de ontbinding werd gepresteerd op grond van onverschuldigde betaling kan worden teruggevorderd. Vast staat dat de percelen eerst op 7 april 2011 en derhalve na de ontbinding van de koopovereenkomst op 15 december 2010 aan Merwestreek zijn geleverd. Op grond van artikel 6:203 lid 2 BW hebben [alle eisers] jegens Merwestreek recht op ongedaanmaking van die levering.  
       
     
     
       5.4. 
       Vast staat dat een deel van de percelen van 5.424 m² door Merwestreek aan [alle eisers] kan worden teruggeleverd. De gevorderde veroordeling tot ongedaanmaking kan derhalve voor dat deel worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal aan een maximum worden gebonden en ter voorkoming van executieproblemen worden toegewezen vanaf een acht werkdagen na de uitspraak van het eindvonnis. 
       
     
     
       5.5. 
       Voorts staat vast dat Merwestreek haar verplichting om een deel van de percelen groot 7.192 m² aan [alle eisers] terug te leveren niet kan nakomen en dat de nakoming van die verplichting blijvend onmogelijk is. Het verweer van Merwestreek dat de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend faalt. Vast staat dat de ontbinding heeft plaatsgevonden voordat Merwestreek tot verkoop en levering van de kavels overging, zodat de teruglevering eerst na de ontbinding door toedoen van Merwestreek onmogelijk is geworden. De door Merwestreek aangevoerde omstandigheid dat zij zich heeft verlaten op de uitkomst van het tussen partijen gevoerde kort geding is geheel voor haar rekening en risico. Aan de uitspraak van een voorzieningenrechter in kort geding komt, ook als die uitspraak onherroepelijk wordt, immers geen gezag van gewijsde toe. Ook de medewerking van [alle eisers] aan de levering van de percelen brengt niet mee dat Merwestreek geen rekening behoefde te houden met de ontbinding. Als onweersproken staat immers vast dat die medewerking van [alle eisers] in rechte is afgedwongen en dat [alle eisers] zich in de transportakte hun ontbindingsvordering hebben voorbehouden (r.o. 2.20 tussenvonnis van 28 maart 2012). Dit alles wordt niet anders door de inmiddels door [alle eisers] ingewonnen zekerheden. 
       
     
     
       5.6. 
       Tegenover de voormelde ongedaanmakingsverbintenis van Merwestreek staat op grond van artikel 6:271 BW de ongedaanmakingsverbintenis van [alle eisers] tot terugbetaling van het van Merwestreek ontvangen deel van de koopsom van € 800.000,-. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bedrag in mindering dient te worden gebracht op de door haar aan [alle eisers] te betalen schadevergoeding. 
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       Ingevolge artikel 6:74 BW is Merwestreek gehouden de schade te vergoeden die [alle eisers] lijdt door de toerekenbare tekortkoming van Merwestreek in haar verplichting om een deel van de percelen groot 7.192 m² terug te leveren. Dit betreft niet een geval waarin de onmogelijkheid van ongedaanmaking inherent is aan de door [alle eisers] verrichte prestatie (levering van grond), zodat – anders dan Merwestreek meent – artikel 6:272 BW toepassing mist. Het beroep van [alle eisers] op artikel 6:273 BW juncto artikel 6:78 BW kan onbesproken blijven nu is vastgesteld dat Merwestreek toerekenbare tekort is gekomen in de nakoming van de verbintenis tot teruglevering.  
       
     
     
       5.8. 
       Als uitgangspunt voor berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding dient dat [alle eisers] zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien Merwestreek zou hebben voldaan aan haar verplichting om het deel van 7.192 m2 aan [alle eisers] terug te leveren. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien Merwestreek voormelde verplichting zou zijn nagekomen. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [alle eisers] de stelplicht en de bewijslast van die schade. 
       
     
     
       5.9. 
       Uit hetgeen onder 5.3 is overwogen volgt dat de ongedaanmakingsverbintenis van Merwestreek niet, zoals partijen menen, op de datum van ontbinding is ontstaan maar eerst op 7 april 2011. Dit betekent dat Merwestreek aan [alle eisers] in ieder geval de gemiste waarde van het deel van de percelen van 7.192 m2  op 7 april 2011 dient te vergoeden.  
       
     
     
       5.10. 
       
        [alle eisers] stellen de waarde die aan hen dient te worden vergoed op € 382,73 per m2 en € 2.752.594,16 in totaal. Zij baseren dat op de gemiddelde prijs waarvoor de percelen reeds ten tijde van de ontbinding aan derden te koop werden aangeboden en vervolgens zijn verkocht en geleverd. Merwestreek betwist dat de gemiste waarde meer bedraagt dan € 845.086,- of wel € 117,50 per m2. De prijs waarvoor de percelen te koop werden aangeboden en zijn verkocht en geleverd kan volgens Merwestreek niet als uitgangspunt worden genomen, omdat ten tijde van de levering door [alle eisers] de gronden nog niet bouwrijp waren en er evenmin een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging had plaatsgevonden.  
       
     
     
       5.11. 
       De gemiddelde prijs per m2 waarvoor de percelen aan derden zijn aangeboden en vervolgens zijn verkocht en geleverd, is slechts relevant voor de door Merwestreek te vergoeden waarde indien de grond zich ten tijde van de levering aan Merwestreek, dus op 7 april 2011, in dezelfde staat bevond als waarin de grond aan die derden werd aangeboden en vervolgens werd verkocht en geleverd.  
       
     
     
       5.12. 
       
        [alle eisers] hebben het beroep op de onder 5.10 bedoelde prijs gedaan nadat door Merwestreek was aangevoerd dat de kavels in het nog niet verkochte en derhalve terug te leveren deel door investeringen van de zijde van Merwestreek thans woonrijp zijn en dat het deel dat niet kan worden teruggeleverd bestaat uit aan individuele kopers verkochte kavels. Nu [alle eisers] die feiten niet hebben bestreden, lag het op hun weg om de relevantie van de onder 5.10 bedoelde prijs voor de begroting van de door Merwestreek te vergoeden waarde te onderbouwen met concrete feiten waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de grond in dezelfde staat aan de individuele kopers te koop is aangeboden, verkocht en geleverd als waarin die grond zich op 7 april 2011 bevond. Nu die onderbouwing ontbreekt en Merwestreek een en ander gemotiveerd hebben weersproken, dient het beroep van [alle eisers] op de onder 5.10 bedoelde prijs als onvoldoende onderbouwd te worden gepasseerd.  
       
     
     
       5.13. 
       Op grond van het vorenstaande kan de door Merwestreek aan [alle eisers] te vergoeden waarde van het deel van de percelen dat niet teruggeleverd kan worden niet op de onder 5.10 bedoelde prijs worden gebaseerd. Voor dit geval hebben [alle eisers] aanspraak gemaakt op schadevergoeding ter hoogte van de door Merwestreek genoten winst, welke zij berekenen op € 1.772.667,36 (de door Merwestreek voor het deel van 7.192 m2 ontvangen koopsom van € 2.798.750 minus de door haar voor dat deel te betalen koopsom van (€ 1.800.000,- : 12.616 m2 = € 142,67x 7.192 m2 =) € 1.026.082,64). Deze aanspraak baseren [alle eisers] primair op artikel 6:104 BW en subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking. Merwestreek betwist dat [alle eisers] recht hebben op de door haar genoten winst, de gestelde hoogte van die winst en dat zij zich met die winst ten koste van [alle eisers] heeft verrijkt.  
       
     
     
       5.14. 
       
        [alle eisers] hebben naar zij zelf stellen (dagvaarding sub 9) geen enkele ervaring met vastgoed of projectontwikkeling. Gelet hierop mag van [alle eisers] worden verwacht dat zij feiten en omstandigheden stellen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat in het hypothetische geval dat Merwestreek het deel van 7.192 m2 aan hen zou hebben terug geleverd hun vermogen daarna nog zou zijn gestegen. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn evenwel niet door [alle eisers] gesteld. Voor zover [alle eisers] beogen aanspraak te maken op vergoeding van een vermogensstijging die hen is ontgaan, zoals gederfde winst, hebben zij derhalve niet voldaan aan de daarvoor op hun rustende stelplicht, zodat de aanspraak daarop dient te worden afgewezen. 
       
     
     
       5.15. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding gebruik te maken van de in artikel 6:104 BW neergelegde  discretionaire bevoegdheid om de schade te bepalen op het bedrag van de door de aansprakelijke partij, in casu Merwestreek, genoten winst. De gedachte achter de bepaling is immers dat het onredelijk wordt geacht om ongeoorloofd ten koste van een ander verkregen winst aan de verkrijger te laten, waar vermoedelijk wel schade is geleden maar deze naar haar aard niet goed bewijsbaar is. Uit de stellingen van [alle eisers] kan echter niet worden opgemaakt dat zij door het niet terug leveren van het deel van 7.192 m2 andere schade hebben geleden dan de gemiste waarde van die grond per 7 april 2011, welke naar het oordeel van de rechtbank naar zijn aard goed bewijsbaar is.  
       
     
     
       5.16. 
       In het midden kan blijven of de door Merwestreek over het deel van 7.192 m2 genoten winst als ongerechtvaardigd verrijking kan worden aangemerkt. Voor een schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking is immers slechts plaats indien de verrijking van Merwestreek ten koste is gegaan van [alle eisers] Zoals hiervoor is overwogen kan uit de stellingen van [alle eisers] niet worden opgemaakt dat zij andere schade hebben geleden dan de gemiste waarde van het niet terug te leveren deel van 7.192 m2. Op grond van ongerechtvaardigde verrijking zal derhalve geen hogere schadevergoeding kunnen worden toegekend dan de schadevergoeding op grond van artikel 6:203 BW juncto artikel 6:74 BW.  
       
     
     
       5.17. 
       Bij de berekening van de waarde van € 117,50 per m2 neemt Merwestreek de koopsom van  € 1.800.000,- voor de percelen van in totaal 12.616 m2 als uitgangspunt. Hierop brengt zij een bedrag van € 426.500,- en een oppervlakte van 927 m2 in mindering voor de voormalige woning. Vervolgens deelt zij het resterende bedrag van (€ 1.800.000 -    € 426.500 =) € 1.373.500 door de resterende oppervlakte van (12.616 m2 – 927 m2 =) 11.689 m2 . [alle eisers] betwisten dat de in de koopovereenkomst genoemde koopprijs relevant is voor de begroting van de waarde van het deel van de percelen dat niet aan hen kan worden teruggeleverd, alsmede dat rekening moet worden gehouden met de waarde van de voormalige woning. 
       
     
     
       5.18. 
       Vast staat dat de volgens de koopovereenkomst tussen partijen door Merwestreek verschuldigde (totale) koopsom voor de door [alle eisers] geleverde percelen                      € 1.800.000,- bedraagt. De waarde van de percelen ten tijde van de levering kan op deze door partijen overeengekomen koopsom worden gebaseerd, tenzij zich ontwikkelingen hebben voorgedaan waardoor de daadwerkelijke marktwaarde ten tijde van de levering ten opzichte van de waarde ten tijde van de levering die bij het sluiten van de overeenkomst werd verwacht is gestegen of gedaald. Het een noch het ander is door [alle eisers] aangevoerd. De betwisting van de relevantie van de tussen partijen overeengekomen koopprijs voor de bepaling van de waarde van de percelen ten tijde van de levering van [alle eisers] wordt derhalve als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. 
       
     
     
       5.19. 
       Merwestreek heeft niet weersproken dat krachtens de koopovereenkomst in de koopsom van € 1.800.000 is verdisconteerd dat de percelen vrij van opstallen zouden worden geleverd. Derhalve kan zonder adequate toelichting niet worden ingezien dat de waarde van de voormalige woning van invloed is geweest op die koopsom. Merwestreek heeft die toelichting niet gegeven. Uit de taxatie van Helmig Makelaardij en Taxatieburo o.z. B.V. van 25 juni 2007 (productie 2 bij de antwoordakte d.d. 22 mei 2013) waarop Merwestreek zich beroept, zou kunnen volgen dat de waarde van de voormalige woning van invloed is geweest op de hoogte van het na de ondertekening van de koopovereenkomst betaalde deel van de koopsom van € 800.000,-, maar daaruit volgt geenszins dat die waarde eveneens van invloed was op de totale koopsom van € 1.800.000,-. Er bestaat derhalve geen aanleiding rekening te houden met de waarde en de oppervlakte van de voormalige woning bij de berekening van waarde van de percelen per m2. 
       
     
     
       5.20. 
       Op grond van het vorenstaande wordt de door Merwestreek te vergoeden schade aan gemiste waarde van het niet terug te leveren deel van de percelen van 7.192 m2 begroot op (€ 1.800.000,- : 12.616 m2 =) € 142,67 per m2 en in (€ 142,67 x 7.192 m2 =)                     € 1.026.082,64 in totaal. Na verrekening van het door [alle eisers] aan Merwestreek terug te betalen bedrag van € 800.000,- als bedoeld onder 5.6, dient Merwestreek derhalve aan schade nog een bedrag van € 226.982,64 aan [alle eisers] te voldoen. De wettelijke rente daarover is op grond van artikel 6:203 BW jo. artikel 6:74 BW jo. artikel 6:83 sub b BW eerst toewijsbaar vanaf 7 april 2011. 
       
       
         
           Boetebeding 
         
       
       
     
     
       5.21. 
       De vordering van [alle eisers] tot betaling van een boete van € 180.000,- is gebaseerd op artikel 14 lid 2 sub b van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       5.22. 
       
         Artikel 14 van de koopovereenkomst – voor zover hier van belang – luidt: 
         
           “ 1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.  
         
       
       2.  Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: 
       3.  (…) 
       4.  De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs 
       3.  Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. 
       4.  (…)” 
       
     
     
       5.23. 
       Merwestreek bestrijdt niet dat aan de in artikel 14 lid 2 vermelde eisen voor de opeisbaarheid van de boete is voldaan, zodat dit tussen partijen vast staat.  
       
     
     
       5.24. 
       
         Merwestreek heeft de volgende verweren aangevoerd.  
         Uit het derde lid van artikel 14 van de koopovereenkomst blijkt dat de boete het karakter van een gefixeerde schadevergoeding heeft. [alle eisers] genieten een voordeel van meer dan € 400.000 doordat Merwestreek een hogere waarde heeft gecreëerd van het deel van 5.424 m2  dat zij terug levert en de waarde vergoedt van het deel dat zij niet terug kan leveren. Door geen beroep te doen op artikel 6:278 BW voldoet Merwestreek indirect een schadeloosstelling aan [alle eisers] die in aftrek dient te worden gebracht op de boete. Merwestreek is derhalve de boete niet verschuldigd, althans dient gelet op deze feiten en omstandigheden, alsmede het feit dat reeds € 800.000,- betaald was, de boete op grond van artikel 6:94 BW dan wel de redelijkheid en billijkheid te worden gematigd.  
       
       
     
     
       5.25. 
       De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 
       
     
     
       5.26. 
       Niet gesteld is dat de aanspraak op de overeengekomen boete in de weg staat aan een aanspraak op nakoming van de uit een ontbinding voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenissen. Het is dan ook onlogisch dat bij een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een ongedaanmakingsverbintenis die boete van invloed is op de verplichting tot vergoeding van de schade die door die tekortkoming wordt geleden. Voorts hebben [alle eisers] reeds voordat Merwestreek een beroep deed op artikel 14 lid 3 van de overeenkomst aangevoerd dat de gevorderde schadevergoeding niet de in die bepaling bedoelde schadevergoeding is. Onder deze omstandigheden mocht van Merwestreek worden verwacht dat zij nader zou onderbouwen op grond waarvan zij redelijkerwijs artikel 14 lid 3 van de overeenkomst ook van toepassing mocht achten op vergoeding van schade die wordt geleden door een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een ongedaanmakingsverbintenis. Bij gebreke daarvan kan haar uitleg van artikel 14 lid 3 van de overeenkomst niet worden gevolgd, zodat haar beroep op die bepaling dient te worden gepasseerd en in het midden kan blijven of de boete het karakter heeft van een gefixeerde schadevergoeding.  
       
     
     
       5.27. 
       Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter een bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De voormelde door Merwestreek gestelde feiten en omstandigheden leiden niet tot een dergelijk resultaat. De door Merwestreek verrichte betaling van € 800.000 aan [alle eisers] dient immers ook ongedaan te worden gemaakt en zal worden verrekend met de door Merwestreek te betalen schadevergoeding. De meerwaarde waarop Merwestreek een beroep doet, is volgens haar eigen stellingen gecreëerd na de datum van ontbinding en ook na de levering in april 2011 en dus op een moment dat Merwestreek rekening diende te houden met  het risico dat de grond terug geleverd moest worden. Bij verwezenlijking van dit door Merwestreek genomen risico komen de gevolgen daarvan voor haar rekening en kan Merwestreek die niet aan [alle eisers] tegenwerpen. Het is dan ook niet onaanvaardbaar dat Merwestreek zowel die gevolgen als de boete dient te dragen. Ook de keuze van Merwestreek om geen beroep te doen op artikel 6:278 BW is voor haar rekening en risico en kan niet aan [alle eisers] worden tegengeworpen. Slechts ten overvloede wordt derhalve overwogen dat dit artikel toepassing mist omdat de waardevermeerdering waarop Merwestreek zich beroept geen wijziging in de waardeverhouding vóór de ontbinding is. 
       
     
     
       5.28. 
       Het recht van [alle eisers] op de contractueel verbeurde boete kan slechts op grond van de redelijkheid en billijkheid worden afgewend voor zover het beroep daarop in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat daarvan evenmin sprake is. 
       
     
     
       5.29. 
       Op grond van het vorenstaande ligt de door [alle eisers] gevorderde boete voor toewijzing gereed. Wettelijke rente over deze boete is eerst verschuldigd vanaf het moment dat Merwestreek in verzuim is met de voldoening van die boete. Uit artikel 14 lid 2 sub b van de overeenkomst waarop [alle eisers] haar vordering baseert, volgt dat de boete opeisbaar is geworden op de datum van ontbinding. Daarmee is nog niet gegeven dat Merwestreek met de betaling van de boete in verzuim is geraakt voordat de vordering in rechte werd ingesteld. [alle eisers] hebben ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit dat kan worden afgeleid. De gevorderde wettelijke rente over de boete zal derhalve eerst vanaf zeven dagen na deze uitspraak worden toegewezen. 
       
       
         
           Proceskosten en nakosten 
         
       
       
     
     
       5.30. 
       In het geschil tussen [alle eisers] en Merwestreek zal laatstgenoemde als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [alle eisers] worden begroot op: 
       - dagvaarding	EUR 	76,31 
       - overige explootkosten		817,54 (beslagexploten) 
       - griffierecht		3.537,00 
       - getuigenkosten		900,00 
       - salaris advocaat	  	15.480,00  (6 punten × tarief EUR 2.580,00) 
       Totaal	EUR 	20.810,85 
       
     
     
       5.31. 
       In het geschil tussen [alle eisers] en de notaris zullen [alle eisers] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op: 
       - griffierecht	EUR 	1.414,00 
       - salaris advocaat	  	5.160,00  (2 punten × tarief EUR 2.580,00)  
       Totaal	EUR 	6.574,00. 
       
     
     
       5.32. 
       
         De door de notaris gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen. 
         De door de notaris over de proceskosten en de nakosten gevorderde wettelijke rente is niet afzonderlijk door [alle eisers] bestreden en vindt voldoende steun in de wet, zodat deze zal worden toegewezen als na te melden. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beoordeling in de incidenten 
     
       6.1. 
       Ingevolge art. 223 lid 1 Rv kan een voorlopige voorziening alleen worden getroffen als de bodemprocedure aanhangig is. Nu in de hoofdzaak eindvonnis wordt gewezen, dienen de provisionele vorderingen te worden afgewezen.  
       
     
     
       6.2. 
       
        [alle eisers] en Merwestreek dienen ieder ten aanzien van de door hen ingestelde vordering als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het betreffende incident. In beide incidenten worden de kosten aan de zijde van de andere partij begroot op nihil aan verschotten en € 452,- aan salaris advocaat ( 1 punt tarief € 452,-) 
       
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       verklaart voor recht dat de op 15 december 2010 gedane buitengerechtelijke ontbinding door [alle eisers] van de koopovereenkomst van 17 september 2007 terecht is gedaan, 
     
     
     
       veroordeelt Merwestreek om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de nog niet door haar aan individuele kopers van de 22 kavels geleverde percelen tot een oppervlakte van  5.424 m² terug te leveren aan [alle eisers], 
     
     
     
       bepaalt dat Merwestreek een dwangsom verbeurt van € 10.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij na het verstrijken van acht werkdagen na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met de nakoming van voormelde veroordeling, zulks tot een maximum van     € 2.500.000,-, 
     
     
     
       veroordeelt Merwestreek aan [alle eisers] te betalen een bedrag van € 226.982,64 ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 april 2011 tot de voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt Merwestreek aan [alle eisers] te betalen de opeisbare boete van € 180.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
     
     
     
       veroordeelt Merwestreek in de proceskosten van het geschil in de hoofdzaak tegen haar, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen, en in de proceskosten van incident II, aan de zijde van [alle eisers] tot op heden begroot op respectievelijk € 20.810,85 en € 452,00, 
       veroordeelt [alle eisers]:  
     
     
       
         in de proceskosten van het geschil tegen de notaris, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op EUR 6.574,00, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf die betalingstermijn tot de voldoening; 
       
       
         in de kosten die na dit vonnis aan de zijde van de notaris zullen ontstaan, begroot op  EUR 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf bedoelde betalingstermijn tot de voldoening, 
       
     
     
     
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
     
       veroordeelt [alle eisers] in de proceskosten van incident I, aan de zijde van Merwestreek tot op heden begroot op € 452,00, 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2013. 
     
     
     
       2515/2477