ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2021:3347

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2021:3347 Rechtbank Noord-Holland , 10-03-2021 / 8585122

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2021-03-10

Zaaknummer: 8585122

Proceduretype: Op tegenspraak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:3347

---

Opzegging huurovereenkomst kantoorruimte.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 8585122 / CV EXPL 20-5158 
       Uitspraakdatum: 10 maart 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap  Klaver Projektontwikkeling VI B.V. ,  
       gevestigd te Alkmaar  
       eiseres 
       verder te noemen: Klaver 
       gemachtigde: S. Baldinger, gerechtsdeurwaarder 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap  Demt-Flex B.V. ,  
       gevestigd te Tilburg 
       gedaagde   
       verder te noemen: Demt-Flex 
       gemachtigde: N. Kapusuz, EVA Gerechtsdeurwaarders & Incasso B.V. (vanaf de conclusie van dupliek) 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Klaver heeft bij dagvaarding van 3 juni 2020 een vordering tegen Demt-Flex ingesteld. Demt-Flex heeft schriftelijk geantwoord. 
       
     
     
       1.2. 
       Klaver heeft hierop schriftelijk gereageerd en haar eis vermeerderd, waarna Demt-Flex een schriftelijke reactie heeft gegeven. Vervolgens heeft Klaver van de haar geboden gelegenheid gebruik gemaakt om bij akte te reageren op de door Demt-Flex bij haar laatste schriftelijke reactie overgelegde producties. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Demt-Flex heeft van Klaver op basis van een huurovereenkomst, een kantoorruimte gehuurd op de eerste verdieping aan het adres Trompet 2990 te Heemskerk. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. Artikel 23.2 betreft een boetebepaling van € 300,00 per maand ingeval de huur niet op de vervaldag is voldaan. 
       
     
     
       2.2. 
       Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt: 
     
     
       3.1 
       
         Deze huurovereenkomst gaat in op 1 februari 2019 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 1 (één) jaar en loopt tot en met 31 januari 2020. 
       
     
     
       3.2 
       
         Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van 1 (één) jaar, derhalve tot en met 31 januari 2021. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 (één) jaar.  
       
     
     
       3.3 
       
         Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van drie maanden.  
       
     
     
       3.4 
       
         Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.  
       
       
     
     
       2.3. 
       De maandelijkse huurprijs bedroeg bij dagvaarding € 616,43 bij vooruitbetaling te voldoen. 
       
     
     
       2.4. 
       Demt-Flex heeft vanaf 2 april 2019 per e-mail klachten geuit over het gehuurde bij Klaver. 
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij e-mail van 24 juni 2019 heeft Demt-Flex aan Klaver geschreven: 
         
           (…) Tot op heden zijn er een verscheiden aantal klachten geweest vanuit onze collega [XX] die het pand in gebruik neemt. Zie bijlage voor de mails over verschillende gebreken. Er wordt ons inziens niet adequaat gereageerd op deze gebreken, met waterschade aan het meubilair als gevolg. Wij zijn hier uiterst ontevreden over. We betalen maandelijks op tijd de huur. Als tegenprestatie verwachten we dan op z’n minst een snelle oplossing voor de gebreken die het pand toont. Het is momenteel 30+ graden, en de airco doet het nog steeds niet. Dit maakt het geen werkbare plek waar we wel voor betalen (en in de winter deed de verwarming het niet, waardoor [XX] een paar dagen thuis moest werken omdat het niet behaaglijk te krijgen was). We verwachten dat deze gebreken snel opgelost worden, en het vriendelijke doch dringende verzoek om uiterlijk morgen een datum te geven voor de uitvoering aub? wellicht is een compensatie voor de geleden schade ook op zijn plaats? (…)  
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In antwoord daarop heeft Klaver de volgende dag onder meer het volgende bericht: 
         
           Vervelend om dit te vernemen van u. Voor de verdere toekomst mochten klachten te lang duren geef mij even een telefoontje. Ik heb de meldingen allen in opdracht bij onze onderhouds partijen. Ik zal de partijen bellen waarom deze werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd. (…) Ik ga mijn best doen om uw euvel qua koeling te verhelpen.  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Demt-Flex heeft bij e-mail van 13 december 2019 aan Klaver geschreven: 
         
           Kan ik bij u het huurcontract van de Trompet 2980 alvast opzeggen? Of dient dit één maand van te voren worden gedaan?  
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Daarop heeft Klaver bij e-mail van 16 december 2019 als volgt gereageerd: 
         
           Een opzegging aan ons dient middels een aangetekende brief verstuurd te worden aan de verhuurder Klaver Projekt Ontwikkeling VI B.V. De huidige overeenkomst loopt tot 31-1-2020 met een opzegtermijn van 3 (drie) maanden. Dit betekend dat u te laat bent om de huurovereenkomst op zeggen voor 31-1-2020. U kunt de overeenkomst wel opzeggen voor 31-1-2021. (…) 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij aangetekende brief aan Klaver dd. 6 januari 2020 heeft Demt-Flex de huur per direct opgezegd en gevraagd om een schriftelijke bevestiging daarvan. 
       
     
     
       2.10. 
       Demt-Flex heeft in februari 2020 de sleutels ingeleverd en heeft de huur tot en met februari 2020 voldaan. 
     
     
       2.11. 
       
         De gemachtigde van Klaver heeft bij e-mail van 9 maart 2020 aan Demt-Flex geschreven: 
         
           U heeft op 6 januari jl. de huur aangetekend opgezegd. Dit is niet in overeenstemming met de overeenkomst. Wij willen u vriendelijk verzoeken per omgaand uw financiële verplichtingen na te komen zoals aangegeven bij sommatie dd 2 maart jl.  
         
       
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       
         Klaver vordert, na vermeerdering van eis, – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, veroordeling van Demt-Flex tot betaling van € 8.681,09, betaling van de huur vanaf 1 november 2020 tot ontbinding van de huurovereenkomst telkens op straffe van een boete van € 300,00 per maand indien de huur niet bij vooruitbetaling is voldaan, ontbindingsschade gelijk aan de verschuldigde huurtermijnen vanaf het moment van ontbinding tot en met de expiratiedatum van 31 januari 2021, telkens op straffe van een boete van € 300,00 per maand indien het huurbedrag niet bij vooruitbetaling is voldaan en betaling van de proceskosten.  
         Het bedrag van € 8.681,09 bestaat uit € 5.547,87 aan huurachterstand berekend tot en met oktober 2020, € 2.700,00 aan boete op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden, berekend tot en met oktober 2020 en € 433,22 aan buitengerechtelijke incassokosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Klaver legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Demt-Flex tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Van februari 2020 tot en met oktober 2020 bedraagt de huurachterstand € 5.547,87. Daarnaast is Demt-Flex op grond van artikel 23.2 van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden per maand dat niet bij vooruitbetaling is betaald, telkens een boete van € 300,00 verschuldigd. Het boetebedrag van maart 2020 tot en met oktober 2020 bedraagt € 2.700,00. Omdat Demt-Flex de huur niet correct heeft opgezegd overeenkomstig de overeenkomst, loopt deze door tot de datum van de reguliere expiratie, zijnde 31 januari 2021. Ook vordert Klaver schadevergoeding in de vorm van buitengerechtelijke incassokosten ad € 433,22. 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer 
     
     
       4.1. 
       Demt-Flex betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij diverse klachten bij Klaver heeft geuit over de gehuurde ruimte. Klaver heeft hier niet adequaat op gereageerd. Demt-Flex heeft begin 2019 lange tijd zonder verwarming gezeten en in de zomer bleek de airco niet te werken, waardoor het veel te warm was. Ook is door wateroverlast uit de airco schade aan de meubels ontstaan. Demt-Flex heeft Klaver laten weten dat de meterkast niet open kon terwijl daar monteurs bij moesten om snel internet aan te sluiten. De buitendeur sloot niet waarover Demt-Flex ook bij Klaver heeft geklaagd. Ter onderbouwing van de door Demt-Flex geuite klachten heeft zij diverse e-mails overgelegd vanaf 2 april 2019. Omdat Demt-Flex maanden niet op kantoor heeft kunnen werken als gevolg van de geuite klachten, heeft Demt-Flex de huurpenningen bevroren. Uiteindelijk was de maat vol en heeft Demt-Flex de huur per direct opgezegd. Deze opzegging is weliswaar niet helemaal correct, maar omdat Demt-Flex zo lang aan het lijntje is gehouden, Klaver zich niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehouden en Demt-Flex de borgsom heeft betaald, rechtvaardigt dat de onmiddellijke beëindiging van de huur.  
       
     
     
       4.2. 
       In haar laatste schriftelijke reactie is Demt-Flex bijgestaan door haar gemachtigde. Deze heeft nog naar voren gebracht dat Demt-Flex Klaver diverse keren in gebreke heeft gesteld, maar dat de e-mails vaak onbeantwoord bleven en de problemen niet werden verholpen. Verder voert de gemachtigde van Demt-Flex aan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten en de opzegtermijn van 3 maanden niet geldt voor de overeenkomst voor bepaalde tijd. Ook blijkens de wettelijke regeling van artikel 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst wanneer de huurperiode is verstreken, zonder dat opzegging vereist is. Daarnaast beroept de gemachtigde van Demt-Flex zich op artikel 6:237 jo 6:233 BW omdat een opzegtermijn van 3 maanden nooit is besproken met Demt-Flex en de opzegbepaling onredelijk bezwarende gevolgen heeft voor Demt-Flex. Demt-Flex heeft sinds 2 april 2019 geen volledig genot gehad van het gehuurde als gevolg van de diverse gebreken. De gebreken kunnen aan de zijde van Klaver worden beschouwd als een tekortkoming conform artikel 7:204 BW. Demt-Flex is nimmer tekort geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Demt-Flex heeft de huur tot en met februari 2020 voldaan en de huur is geëindigd op 31 januari 2020. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       De huurovereenkomst is met ingang van 1 februari 2019 aangegaan voor de duur van 1 jaar en liep dus tot en met 31 januari 2020. Het betreft derhalve een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Artikel 7:228 lid 1 BW bepaalt dat een huur voor bepaalde tijd eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer de tijd is verstreken. Dit artikel is van regelend recht. Partijen kunnen daar dus van afwijken, hetgeen in de onderhavige huurovereenkomst ook is gedaan. Artikel 3 van de huurovereenkomst betreft immers een regeling voor de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst. De vraag die eerst dient te worden beantwoord is of de huurovereenkomst na 31 januari 2020 is doorgelopen en zo ja tot wanneer.  
       
     
     
       5.2. 
       Artikel 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst stellen voorwaarden aan de opzegging. Vaststaat dat Demt-Flex bij aangetekende brief van 6 januari 2020 aan Klaver heeft meegedeeld de huur per direct te willen opzeggen. Daarmee is voldaan aan het vereiste van artikel 3.4 van de huurovereenkomst omdat deze opzeggingsbrief aangetekend is verstuurd. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst betreft het moment waarop beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging plaatsvindt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Bij bepaalde tijd dient opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode plaats te vinden en ingeval van onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip. Vervolgens staat er na de komma: “met inachtneming van een termijn van drie maanden.” Daarmee dient deze bepaling aldus te worden gelezen, dat de opzegtermijn van drie maanden zowel geldt voor de huurovereenkomst voor bepaalde als die voor onbepaalde tijd. Als de opzegtermijn van drie maanden alleen zou gelden voor de opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan zou na het woord “tijdstip” immers geen komma hebben gestaan. Bovendien is het anders onduidelijk op welk moment nog kan worden opgezegd in geval sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Het zou onlogisch zijn als de huurder bijvoorbeeld op de laatste dag van het lopende jaar nog zou kunnen opzeggen. De verhuurder dient immers nog tijd te hebben om bij opzegging een nieuwe huurder te zoeken. Klaver heeft desgevraagd op 16 december 2019 aan Demt-Flex meegedeeld dat er een opzegtermijn van drie maanden geldt. Het voorgaande betekent dat de opzegging bij brief van 6 januari 2020 te laat is gedaan om de huurovereenkomst die liep tot en met 31 januari 2020 op te zeggen en dat de overeenkomst in beginsel is doorgelopen voor een tweede jaar tot en met 31 januari 2021.  
       
     
     
       5.3. 
       Vervolgens dient te worden beoordeeld of de opzegging, ondanks dat deze te laat is gedaan, toch rechtsgeldig is in verband met de door Demt-Flex geuite klachten zoals Demt-Flex heeft betoogd. Dat betoog gaat niet op. Demt-Flex heeft aangevoerd dat Klaver wanprestatie heeft gepleegd door Demt-Flex zo lang aan het lijntje te houden waardoor Demt-Flex schade heeft geleden aan onwerkbare dagen en schade aan onder meer meubels door lekkages. Demt-Flex heeft daardoor niet het (volledige) huurgenot gehad. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een rechtsgeldige huuropzegging tegen 31 januari 2020. Opzegging kan immers alleen op grond van het bepaalde in artikel 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst. Indien Demt-Flex meende dat sprake was van gebreken en dat Klaver als gevolg daarvan tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst had zij de huurovereenkomst kunnen ontbinden dan wel een vordering kunnen indienen tot ontbinding. Zij heeft dat nagelaten. Uit de e-mail van 13 december 2019 noch uit de brief van 6 januari 2020 kan worden afgeleid dat Demt-Flex heeft bedoeld de huurovereenkomst te ontbinden vanwege een tekortkoming aan de zijde van Klaver. De huurovereenkomst is dan ook in stand gebleven behoudens de opzegging van 6 januari 2020.  
       
     
     
       5.4. 
       Het beroep van Demt-Flex op artikel 6:237 jo 233 BW wordt verworpen. De opzegtermijn van drie maanden is immers in de huurovereenkomst zelf opgenomen, zodat van een onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden niet kan worden gesproken. Bovendien komt alleen aan natuurlijke personen een beroep toe op artikel 6:237 BW, terwijl Demt-Flex een besloten vennootschap is. 
       
     
     
       5.5. 
       De overeenkomst is doorgelopen tot en met 31 januari 2021 en door opzegging van Demt-Flex dd. 6 januari 2020 geëindigd per 1 februari 2021. Voor toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is dan ook geen grond. Daarnaast staat vast dat Demt-Flex het gehuurde al in februari 2020 heeft verlaten, zodat ook de gevorderde ontruiming en ontbindingsschade zullen worden afgewezen. Demt-Flex voert aan dat zij de huur over de maand februari 2020 heeft betaald maar heeft daarvan geen betalingsbewijzen overgelegd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Omdat Demt-Flex vanaf februari 2020 geen huur meer heeft betaald, is Demt-Flex de huur over de maanden februari 2020 tot en met januari 2021 verschuldigd, zijnde een bedrag van € 7.397,16 (12 keer € 616,43).  
       
     
     
       5.6 
       Voor zover Demt-Flex heeft aangevoerd dat zij schade heeft geleden omdat sprake was van gebreken, heeft Klaver zich terecht op het standpunt gesteld dat Demt-Flex geen daartoe strekkende reconventionele vordering heeft ingediend. De kantonrechter gaat daar dan ook aan voorbij.  
       
     
     
       5.7. 
       Demt-Flex heeft de gevorderde boetes niet betwist, zodat deze eveneens zullen worden toegewezen.  
       
     
     
       5.8. 
       De buitengerechtelijke kosten zullen als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen. De proceskosten komen voor rekening van Demt-Flex, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. 
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt Demt-Flex tot betaling aan Klaver van € 10.530,38; 
       
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt Demt-Flex tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Klaver tot en met vandaag vaststelt op € 1.357,49, te weten: 
         dagvaarding		€   87,99 
         griffierecht		€ 499,00 
         salaris gemachtigde	€ 770,50; 
       
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.4. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof, kantonrechter en op 10 maart 2021 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier								De kantonrechter