ECLI: ECLI:NL:PHR:2011:BP5612

Titel: ECLI:NL:PHR:2011:BP5612 Parket bij de Hoge Raad , 15-04-2011 / 09/04354

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2011-04-15

Zaaknummer: 09/04354

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2011:BP5612

---

Huur woonruimte. Opzegging door verhuurder wegens dringend eigen gebruik. Art. 7:271, 273, 274 BW. Bij beoordeling rechtmatigheid opzegging mag rechter ook beoogd gebruik anders dan als woonruimte betrekken. Hof mocht, zonder daarmee in strijd te komen met art. 7:273 lid 1, gewijzigde feitelijke grondslag voor in opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond in aanmerking nemen; vgl. HR 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008/338. Art. 7:271 lid 6 en art. 3:42 BW verzetten zich niet tegen conversie van opzeggingstermijn in een geval waarin opzegging mede is geschied op een tijdstip waarop dat volgens de huurovereenkomst nog niet was toegestaan. Hof heeft gehandeld in strijd met beginsel van hoor en wederhoor door eigener beweging verkregen feitelijke gegevens aan zijn beslissing ten grondslag te leggen zonder partijen in de gelegenheid te stellen daarvan kennis te nemen en zich daarover desgewenst uit te laten, en heeft voorts ten onrechte een bepaalde stelling als onweersproken beschouwd.

Zaaknr. 09/04354 
       Mr. Huydecoper 
       Zitting van 18 februari 2011  
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       [Eiser] 
       eiser tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       [Verweerder] 
       verweerder in cassatie 
     
     
     Feiten(1) en procesverloop 
     
     
       1. De eiser tot cassatie, [eiser], heeft bij schriftelijke huurovereenkomst in 2004 een bovenwoning gehuurd van de verweerder in cassatie, [verweerder]. De woning ligt boven de bedrijfsruimte beganegronds, waar [verweerder] een apotheek exploiteert onder de handelsnaam [A]. De woning en de bedrijfsruimte behoren beide toe aan [verweerder]. 
       [Verweerder] heeft de huur in januari 2006 opgezegd tegen 1 november 2006 (terwijl de huurovereenkomst bepaalde dat opzegging na 1 november 2006 kon plaatsvinden). Als opzeggingsgrond voerde [verweerder] aan dat er een (dringende) behoefte bestond om de woning aan te wenden voor een aantal toepassingen in verband met de beganegronds geëploiteerde apotheek.  
       [Eiser] heeft niet met beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. 
     
     
     
       2. [Verweerder] heeft [eiser] aangesproken en beëindiging (door hem aangeduid als "ontbinding") van de huurovereenkomst gevorderd, op de grond, kort gezegd, dat hij, [verweerder], de gehuurde woning dringend nodig had voor eigen gebruik, dat er passende vervangende woonruimte voor [eiser] beschikbaar was en dat de belangenafweging tussen partijen in het voordeel van hem, [verweerder], uitviel. 
       In de eerste aanleg werd deze vordering afgewezen. 
     
     
     
       3. Op het van de kant van [verweerder] ingestelde hoger beroep kwam het hof echter tot een andere uitkomst. Het oordeelde dat een wezenlijk deel van de van de kant van [verweerder] aangevoerde gebruiksvarianten van de boven de apotheek gelegen woning inderdaad met het oog op voldoende dringende behoeften in verband met de exploitatie van de apotheek aangewezen was, en dat [verweerder] daarom inderdaad dringende behoefte aan de verhuurde woning had voor eigen gebruik; dat gebleken was van de beschikbaarheid van andere passende woonruimte voor [eiser]; en dat de belangen van [verweerder] boven die van [eiser] prevaleerden. Ook verwierp het hof argumenten van de kant van [eiser] die ertoe strekten dat de door [verweerder] gedane opzegging als nietig of als krachteloos moest worden aangemerkt en dat toepassing van conversie (op de voet van art. 3:42 BW) ten aanzien van die opzegging niet in aanmerking kwam. 
       De vordering(en) van [verweerder] werd(en) daarom in hoofdzaak toegewezen. 
     
     
     4. Namens [eiser] is tijdig(2) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Van de kant van [verweerder] is tot verwerping geconcludeerd. De standpunten van partijen zijn van weerszijden schriftelijk toegelicht. 
     
     Bespreking van de cassatiemiddelen 
     
     5. De cassatiemiddelen betreffen (telkens) verschillende, niet altijd met elkaar verband houdende onderwerpen, terwijl sommige klachten over verschillende middelen verspreid zijn. Ik zal de klachten daarom bespreken in de volgorde die mij daartoe aangewezen lijkt, en niet steeds in de door de middelen aangehouden volgorde. 
     
     
       6. Ik stel voorop dat het hof de vordering van [verweerder] (in hoofdzaak) heeft toegewezen op de in alinea 3 hiervóór kort samengevat weergegeven gronden: dringende behoefte voor eigen gebruik van de gehuurde ruimte aan de kant van [verweerder]; bestaand in een aantal aanwendingen van de ruimte in verband met de exploitatie van de apotheek op de begane grond. 
       Een deel van de klachten van de middelen strekt ertoe dat gebruik als bedrijfsruimte (of als lokaal waar tot een bedrijfsruimte dienstige activiteiten plaatsvinden) geen grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1 onder c BW kan opleveren (de middelonderdelen suggereren, dat alleen gebruik als woonruimte zou kunnen dienen als grondslag voor een beroep op deze bepaling). 
     
     
     
       7. Deze klachten gaan uit van een onjuiste rechtsopvatting. Het gebruik waarop in het kader van art. 7:274 lid 1 onder c BW een beroep kan worden gedaan is niet beperkt tot gebruik als woonruimte. Er zijn geen gebruiksvormen principieel van het door deze bepaling bestreken gebruik uitgesloten, met als enige uitzondering: vervreemding van het gehuurde "vrij van huur" (die uitzondering wordt in de aangehaalde bepaling expliciet vermeld).  
       Gebruik als bedrijfsruimte of als ruimte waarin aan een bedrijfsuitoefening dienstige (neven)activiteiten kunnen plaatsvinden, kan daarom stellig aan een beroep op deze wetsbepaling ten grondslag worden gelegd(3). 
       De klachten op dit stramien van de alinea's 1.2, 1.3, 1.4, 2.3, 2.7, 2.8 en 2.11(4) van de cassatiedagvaarding, zijn daarom ongegrond. 
     
     
     8. Een ander deel van de klachten ziet erop dat het hof in strijd met art. 7:273 lid 1 BW gronden voor de huurbeëindiging in aanmerking zou hebben genomen die niet waren vermeld in [verweerder]s huuropzegging(5). Deze klachten gaan er klaarblijkelijk van uit dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat de door [verweerder] beoogde gebruiksvarianten van de gehuurde ruimte (aangevoerd in het kader van de gronden voor de huurbeëindiging), specifiek en limitatief in de opzeggingsbrief waren beschreven; en dat dat uitsloot dat in de beëindigingsprocedure met andere dan de daar specifiek genoemde gebruiksvarianten rekening werd gehouden. 
     
     
       9. Over de betekenis van de opzeggingsformaliteiten voor de huur van woonruimte, en in verband daarmee van het voorschrift van art. 7:273 lid 1 BW, zijn de meningen verdeeld.  
       De moeilijkheid met deze voorschriften bestaat er vooral in, dat die voorschriften zijn geschreven in het kader van een wezenlijk andere regeling voor de beëindiging van de huur van woonruimte, dan er inmiddels is komen te gelden; en dat, terwijl de bedoelde voorschriften in het kader van de oorspronkelijk geldende regels voor huurbeëindiging tot op zekere hoogte zinvol waren, hetzelfde niet, of in sterk verminderde mate het geval is nu die regels door wezenlijk andere zijn vervangen. 
     
     
     
       10. Deze regels ontstonden, als het om woonruimte gaat(6), in hun oorspronkelijke vorm in het kader van de in 1972 tot stand gekomen art. 1623a e.v. BW. Deze hielden een regeling in voor de huur van woonruimte in het destijds bestaande "geliberaliseerde" deel van ons land, waar de Huurwet op de voet van art. 28a van die wet, in zoverre bij AmvB buiten werking was gesteld.  
       Die regels strekten ertoe dat na de opzegging van de huur door de verhuurder, de huurder een betrekkelijk korte tijd (zes weken) kreeg om bij verzoekschrift een procedure aanhangig te maken waarin over bestendiging van zijn woongenot kon worden geoordeeld. Als de huurder die termijn niet benutte, leidde de huuropzegging "gewoon" tot beëindiging van de huurovereenkomst en van het huurgenot van de huurder. 
     
     
     
       11. Bij de destijds gekozen procesgang is te begrijpen dat aan de opzegging van de verhuurder zware eisen werden gesteld; en dat met het oog hierop (gaandeweg)(7) de eisen zijn geïntroduceerd, dat de opzegging de gronden moest inhouden waar de verhuurder zich op wilde beroepen (met als pendant dat de verhuurder dan in de door de huurder aanhangig te maken procedure aan die gronden gebonden was)(8). 
       Dit procesmodel is echter al na (vrij) korte tijd verlaten. Sinds 1979 geldt een procesmodel waarbij, na opzegging door de verhuurder, deze ervoor kan kiezen om, bij dagvaarding, een vordering tot huurbeëindiging in te leiden. In dat procesmodel doen de redenen die daarvóór de strenge opzeggingsvereisten ondersteunden geen opgeld meer. Die vereisten "hangen in de lucht" sinds het procesmodel dat er de aanleiding voor vormde, is verlaten. 
     
     
     
       12. Méér nog dan bij de toepassing van vormvoorschriften in het algemeen al het geval is, dringt zich daarom in dit verband op dat de hier geldende voorschriften met souplesse verdienen te worden gehanteerd. De ratio die daar aanvankelijk zin aan gaf, is reeds lang niet meer aanwezig.  
       Weliswaar wordt nog steeds uit Handelingen II 1972, p. 2319 aangehaald dat het vereiste dat de verhuurder de gronden in de opzegging moet vermelden nuttig zou zijn omdat daardoor de huurder in staat is al van de aanvang af te beoordelen of het zin heeft om zich tegen de wensen van de verhuurder te verzetten - maar men ziet gemakkelijk in dat aan die redenering slechts een gering gewicht toekomt. In ieder rechtsgeschil heeft de partij die aangesproken dreigt te worden er een legitiem belang bij dat zij in een vroeg stadium te horen krijgt waar de pretenties van de andere partij op steunen, opdat zij van begin af aan een reële "inschatting" van haar kansen en van de beste te volgen strategie kan maken(9); maar bij geen enkel ander rechtsgeschil wordt aan dit belang het gevolg verbonden, dat deze passage uit de wetsgeschiedenis voor huurzaken als logisch en overtuigend presenteert. Maar hoe kan iets wat algemeen opgeld doet, voor de huurder deze consequentie rechtvaardigen, terwijl dat in alle andere rechtsverhoudingen van de hand wordt gewezen? Op z'n minst genomen valt te constateren dat deze onderbouwing voor de nog steeds geldende regeling, zwak is. 
     
     
     13. Ik verheel dan ook niet dat het mijn voorkeur zou hebben wanneer de hier bedoelde vormvoorschriften werden afgeschaft(10); maar ik heb mij erbij moeten neerleggen dat daarop vooralsnog geen uitzicht bestaat. Zolang dat echter niet het geval is, pleiten de zojuist besproken gegevens eens temeer voor een toepassing van deze ongelukkige, op achterhaalde uitgangspunten berustende regeling met de meest mogelijke souplesse. 
     
     14. Een nadere reden voor de hier door mij bepleite souplesse bestaat er in dat huurrecht per saldo bestaat voor, en bij de gratie van de "gewone" justitiabele; en dat ten opzichte van die justitiabele niet is te verantwoorden dat formaliteiten als de onderhavige met gestrengheid zouden worden toegepast. Het gaat hier om recht "voor de gewone man". Die mag er, wat mij betreft, van uit gaan dat recht geen voor de niet-juridisch geschoolde rechtsgenoot onwerkbare barrieres opwerpt.  
     
     15. In de onderhavige zaak heeft [verweerder] van meet af aan duidelijk gemaakt dat hij huurbeëindiging wenste, (vooral) met het oog op gebruik van de gehuurde woning voor verschillende activiteiten in verband met de beganegronds geëxploiteerde apotheek. Over de vraag welke activiteiten ter plaatse zouden worden "ondergebracht", zijn in de loop van de procedure wel wisselende standpunten betrokken. (Men kan overigens menen dat reeds uit de opzeggingsbrief valt op te maken dat het om een reeks activiteiten ging die naar gelang van de ontwikkelingen konden variëren). 
     
     
       16. Bij strikte hantering van de hier aan de orde zijnde formele regels zou men moeten aannemen dat het hof hier iets gedaan heeft wat niet kan: de huurder heeft bij de beoordeling van zijn proceskansen en -strategie aan het begin van de zaak, geen rekening kunnen houden met de later te berde gebrachte gebruiksvarianten.  
       Bij de op soepele toepassing gerichte uitleg van die regels die ik voorsta, geldt het omgekeerde: [eiser] kon van begin af aan begrijpen dat [verweerder] voor de activiteiten in verband met "zijn" apotheek de ruimte van de bovenwoning wilde gebruiken (en ook, dat alleszins denkbaar was dat de beoogde activiteiten van karakter zouden kunnen veranderen of dat daarbij accentverschuivingen zouden plaatsvinden). Daarmee is voldoende duidelijk gemaakt waarvoor de huurbeëindiging bedoeld was. In dat kader moet ook worden geaccepteerd dat er, naarmate de tijd verstreek en de omstandigheden veranderden, gewijzigde "invulling werd gegeven" aan het beoogde gebruik van de bovenwoning(11). 
     
     
     
       17. Het hof heeft overigens, als ik de rov. 4 en 13 goed lees, zijn oordeel niet alleen laten rusten op een ruime uitleg van de door Meijer gedane opzegging en een daarop aansluitende ruime uitleg van de hier besproken wettelijke regeling, maar ook op het gegeven dat de aan een opzegging ten grondslag gelegde redenen in de loop van de tijd wijziging kunnen ondergaan (en in dit geval ook: hebben ondergaan), en dat het in dat geval geoorloofd kan zijn, de door de omstandigheden gewijzigde redenen aan een (overigens binnen het kader van de oorspronkelijk vermelde opzeggingsgrond "passende") vordering tot huurbeëindiging ten grondslag te leggen. Evenals het hof, meen ik dat de Hoge Raad die mogelijkheid in HR 12 juni 2008, NJ 2008, 338, rov. 3.3.3 - 3.3.4 heeft aanvaard, en daarbij de "feitelijke" rechter een zekere beoordelingsmarge heeft gelaten als het erom gaat of aan de voorwaarden voor toepassing van deze mogelijkheid was voldaan. De in het aangehaalde arrest gegeven regel betreft bedrijfsruimte; maar om de hiervóór besproken redenen is er alle aanleiding om voor woonruimte een zelfde soepele benadering te kiezen. 
       Ik denk dat het in de onderhavige zaak gegeven oordeel geen blijk geeft van miskenning van de ruimte die de "feitelijke" rechter in dit opzicht heeft. 
     
     
     
       18. Aan de hand van deze beschouwingen beoordeel ik als ongegrond de klachten die erop doelen dat het hof ten onrechte [verweerder]s huuropzegging als geldig heeft beoordeeld en/of dat de in de procedure aangevoerde feiten omtrent het beoogde gebruik van het gehuurde (althans voor een deel) zijn aan te merken als door art. 7:273 lid 1 BW "verboden" beëindigingsgronden die niet in de opzegging zijn vermeld.  
       Dat betreft dan de alinea's 2.2 - 2.4 en 2.10 van de cassatiedagvaarding. 
     
     
     
       19. Alinea 2.16 van de cassatiedagvaarding voert aan dat aan het vereiste van art. 7:274 lid 1 onder c BW dat moet blijken dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is, slechts voldaan kan zijn als zich een "daadwerkelijk en realiseerbaar woningaanbod" voordoet; en dat verwijzing naar (aanbiedingen op) het internet hiervoor onvoldoende zou zijn. 
       Het eerste deel van deze stelling lijkt mij juist, met dien verstande dat een aanbod dat niet "daadwerkelijk en realiseerbaar" is - wat de steller van het middel daar ook precies mee op het oog moge hebben - allicht niet aan de strekking van dit voorschrift zal voldoen. 
       Uit het bestreden arrest valt echter niet op te maken dat het hof dit zou hebben miskend; en het tweede deel van deze stelling lijkt mij onjuist. Hoe het aanbod van andere passende woonruimte komt vast te staan, is ter beoordeling aan de feitelijke rechter, die daarbij niet aan wezenlijke beperkingen onderworpen is(12). Via het internet verkregen informatie kan daarbij wel degelijk een - belangrijke - rol spelen. 
     
     
     
       20. Alinea 2.13 van de cassatiedagvaarding voert aansluitend aan dat [eiser] stellingen die het hof in rov. 13 als onvoldoende weersproken heeft beoordeeld, wél (voldoende) zou hebben weersproken.  
       Ik beoordeel het als begrijpelijk dat het hof de enkele stelling dat er van een bepaalde door [verweerder] gepresenteerde lijst van huurwoningen maar één in Hillegersberg lag en dat onduidelijk was of die nog daadwerkelijk beschikbaar was (zoals volgens deze klacht van de kant van [eiser] zou zijn aangevoerd), niet heeft aangemerkt als een voldoende onderbouwde weerspreking van het - van de kant van [verweerder] ampel gedocumenteerde - gegeven dat er een geregeld en aanzienlijk aanbod van huurwoningen (in de relevante prijsklasse) in de desbetreffende wijk(en) bestaat.  
     
     
     
       21. De alinea's 2.18 t/m 2.21 van de cassatiedagvaarding bevatten - verspreide - klachten gericht tegen het oordeel van het hof, in rov. 17, over de van de kant van [eiser] gevorderde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. 
       Deze klachten lijken mij ongegrond. De passages uit de stukken waarnaar wordt verwezen, houden telkens summiere en niet concreet onderbouwde uitlatingen in. Dergelijke uitlatingen behoeft de rechter in zijn motivering niet expliciet te "behandelen"(13).  
       De klacht van alinea 2.21 is (ook) daarom ongegrond, omdat op het daar bedoelde gegeven - de verhuiskostenvergoeding die destijds in de regeling betreffende sociale huurwoningen was opgenomen - van de kant van [eiser] een beroep was gedaan(14). Al daarom stond het het hof vrij, dit gegeven in zijn beoordeling te betrekken.  
     
     
     
       22. In Middel III wordt geklaagd over de verwerping, door het hof, van het namens [eiser] gedane beroep op het feit dat [verweerder], volgens [eiser]: in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, die overeenkomst al vóór 1 november 2006 had opgezegd.  
       In het licht van wat in alinea's 9 - 13 hiervóór werd besproken, zal duidelijk zijn dat ik meen dat argumenten die ertoe strekken dat een huurbeëindigingsvordering wegens de gebrekkige opzegging van de huurovereenkomst niet voor inhoudelijke beoordeling in aanmerking komt, zo min mogelijk behoren te worden gehonoreerd. 
     
     
     
       23. Het oordeel van het hof dat (erop neerkomt dat) de opzegging van [verweerder] weliswaar te vroeg werd gedaan, maar met (analogische(15)) toepassing van art. 3:42 BW mag worden geconverteerd in een opzegging die wel tijdig is gedaan, lijkt mij in een geval als dit dan ook bepaald aanbevelenswaardig, en allerminst strijdig met het daarop toepasselijke recht. 
       Alle klachten van Middel III stuiten hierop af. 
     
     
     24. Ik zal vervolgens een aantal verspreide klachten van nogal uiteenlopende strekking bespreken: 
     
     - alinea's 1.5 - 1.7 van de cassatiedagvaarding klagen dat het hof [verweerder] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat [verweerder], zo begrijp ik het, hardnekkig "ontbinding" zou hebben gevorderd, terwijl het materieel gaat om huurbeëindiging. Deze klachten stuiten erop af dat het hof, alleszins begrijpelijk, de vorderingen van [verweerder] zo heeft opgevat dat, in weerwil van een mogelijk minder gelukkige formulering, huurbeëindiging werd beoogd. De uitleg van partijstandpunten is aan de "feitelijke" rechter voorbehouden(16). 
     
     - in alinea 2.7 van de cassatiedagvaarding wordt geklaagd dat het hof ervan uit zou zijn gegaan dat [verweerder] zich op "dringend eigen gebruik" beriep terwijl [verweerder] geen op "dringendheid" gerichte stellingen zou hebben aangevoerd. De klacht stuit erop af dat het hof kennelijk en begrijpelijk de stellingen van [verweerder] anders heeft uitgelegd dan deze klacht het wil. 
     
     - alinea 2.12 van de cassatiedagvaarding klaagt dat van de kant van [verweerder] niet zou zijn aangevoerd, wat het hof in rov. 2.13, 4e t/m 13e regels, in zijn beoordeling betrekt. Ik meen stellingen van de door het hof (in parafrase) weergegeven strekking wel te hebben aangetroffen(17); en ik meen dus dat deze klacht feitelijke grondslag mist. 
     
     25. Daarmee heb ik, naar ik meen, alle in het middel aangevoerde klachten behandeld, behalve de klachten uit de alinea's 2.5, 2.6, 2.9 en 2.14. De klachten uit de drie laatstgenoemde alinea's raken aan een lastig probleem, dat volgens mij in dit geval nadere aandacht verdient.  
     
     
       26. De alinea's 2.6 en 2.9 van de cassatiedagvaarding doen een beroep op het feit dat het hof gegevens in zijn oordeel zou hebben betrokken die niet door partijen waren aangevoerd, die niet, als onderdeel van de rechtstrijd, aan (alle) partijen bekend konden zijn en die daarom niet in de procedure het voorwerp van debat konden uitmaken; waarbij het dan gaat om gegevens die het hof lijkt te hebben ontleend aan een op het internet te raadplegen website van de [A]. 
       Alinea 2.14 richt een vergelijkbare klacht op gegevens betreffende de bereikbaarheid van de van [verweerder]s kant aangewezen alternatieve woonruimte, en de verkeerssituatie aldaar. 
     
     
     
       27. Ik denk dat het verwijt dat het hof "buiten partijen om" de website heeft geraadpleegd, feitelijk gegrond is. In de stukken heb ik geen verwijzing naar deze website aangetroffen. Het hof vermeldt bovendien in rov. 5 dat het zijn indrukken van de website heeft opgedaan op 20 maart 2009. Dat was lang na de sluiting van het partijdebat (en ongeveer drie weken voordat het eindarrest werd uitgesproken).  
       Men moet dan wel aannemen dat het hof zelfstandig, en zonder de partijen daarin te kennen, heeft besloten van de website in kwestie kennis te nemen (en dat ook heeft gedaan). 
     
     
     28. Voor de kennis die het hof blijkens rov. 13 van de nabijheid van passende woonruimte en de verkeerssituatie ter plaatse (en met name van de beschikbare fietspaden) blijkt te bezitten, geldt mutatis mutandis hetzelfde, met dien verstande dat het hof hier expliciet aangeeft dat het daarvan "ambtshalve" op de hoogte is. In elk geval blijkt niet dat de desbetreffende informatie door een van de partijen is aangevoerd, laat staan dat dat zo gebeurd is dat die informatie in het partijdebat kon worden betrokken.  
     
     29. Het middel klaagt terecht dat de rechter die op die manier te werk gaat, zich schuldig maakt aan schending van het recht op een eerlijke behandeling van de zaak, met name wanneer hij, rechter, gegevens ter kennis neemt (en voor zijn beslissing gebruikt) waarvan de partijen niet (kunnen) weten dat die tot de in de beoordeling betrokken stof behoren, en waarover de partijen zich dan ook niet naar behoren hebben kunnen uitlaten(18). 
     
     
       30. Een dergelijke schending van wat wel het "recht van hoor en wederhoor" wordt genoemd, leidt in beginsel tot nietigheid van de beslissing die mede aan de hand daarvan werd genomen - zie de in voetnoot 18 aangehaalde bronnen. 
       In de Nederlandse rechtspraak is echter aangenomen dat dit uitzondering lijdt wanneer aannemelijk is dat de beslissing in kwestie rust op andere gronden dan de gronden die (mede) aan het niet op correcte wijze in het geding betrokken materiaal worden ontleend, en dat de eerstbedoelde gronden de beslissing zelfstandig dragen(19). 
     
     
     31. In alinea 2.7 van zijn conclusie voor HR 23 maart 2007, NJ 2007, 178 (zojuist in voetnoot 18 aangehaald), wijst A - G Langemeijer op de tot dan toe verschenen rechtspraak van het EHRM over dit onderwerp. Daar haalt hij de overwegingen van het EHRM(20) aan die ertoe strekken dat ".. in such a situation (namelijk: de situatie waarin stukken in aanmerking zijn genomen waarop niet alle partijen adequaat hebben kunnen reageren) the effect which the observations actually had on the judgement is of little consequence. What is particularly at stake here is the litigants' confidence in the workings of justice, which is based on, inter alia, the knowledge that they have had the opportunity to express their views on every document in the file."; en dat "only the parties could properly decide whether or not the submissions called for their comments."(21).  
     
     
       32. De hier aangehaalde "Europese" bronnen zouden de indruk kunnen wekken dat de regel die in HR 10 november 2006 (zie voetnoot 19) werd aanvaard, niet met de "Europese" uitleg van art. 6 EVRM spoort. 
       EHRM 15 februari 2007, EHRC 2007, 49 (ook kenbaar via rechtspraak.nl LJN BA2632) nuanceert echter de rechtspraak waarnaar ik in de vorige alinea verwees. Ook in die zaak werd geklaagd dat een uitlating aan een van de procespartijen was onthouden (en nam het EHRM tot uitgangspunt dat dat inderdaad het geval was). Er werd echter geoordeeld als volgt: 
     
     
     "27. Dans ces circonstances, la Cour constate que la communication du mémoire d'adhésion à l'appel du ministère public et la possibilité pour le requérant de répliquer aussi à ce dernier n'aurait pu avoir aucune incidence sur l'issue du litige devant l'Audiencia provincial. En effet, elle ne voit pas en quoi l'absence d'un tel acte pourrait avoir porté atteinte à ses droits ou avoir réduit les chances du requérant de présenter, devant l'Audiencia provincial, les arguments qu'il estimait nécessaires à sa défense, alors qu'il a lui-même reconnu dans sa requête que le mémoire d'adhésion du plaignant coïncidaient avec les prétentions de l'appel du ministère public. 
     
     28. Dès lors, la condamnation du requérant retenue en l'espèce par l'Audiencia provincial, confirmée ensuite par le Tribunal constitutionnel, ne pouvait prêter à aucune discussion de ce point de vue. En conséquence, dans les circonstances particulières de la cause, le requérant ne saurait soutenir que l'impossibilité pour lui de contester le mémoire d'adhésion, faute de lui avoir été communiqué, l'a mis dans l'impossibilité de se défendre, emportant violation de l'article 6 par. 1 de la Convention, sauf à lui reconnaître un droit sans réelle portée ni substance (voir Stepinska c. France, no 1814/02, par. 18, 15 juin 2004 et P.D. c. France, no 54730/00, paras. 30 et ss, 20 décembre 2005). Le requérant a par ailleurs, manqué d'indiquer en quoi le défaut de communication du mémoire en cause lui a porté préjudice (Poryazov c. Bulgarie (déc.), no 57656/00, 27 novembre 2006). 
     
     29. La Cour constate que le droit de se défendre et de contester les arguments des parties est également repris dans la jurisprudence constante du Tribunal constitutionnel concernant le droit de défense. Dans le cas d'espèce, à la lumière des circonstances bien particulières de la cause, la Cour conclut, conformément à son rôle subsidiaire, que la motivation développée par le Tribunal constitutionnel pour justifier la non communication du mémoire d'adhésion n'est ni déraisonnable ni arbitraire. Partant, il n'y a pas eu violation de l'article 6 par. 1 de la Convention." 
     
     
       33. De zo-even aangehaalde beslissing lijkt af te wijken van de eerder aangehaalde rechtspraak. Die indruk wordt bevestigd doordat dat feit - er wordt afgeweken van de eerdere rechtspraak - in de dissenting opinion van twee van de aan deze beslissing deelnemende rechters wordt benadrukt. 
       In dat licht komt, denk ik, betekenis toe aan twee gegevens die in de aangehaalde overwegingen worden genoemd: het stuk waarop niet kon worden gereageerd (de "mémoire d'adhésion du plaignant") beperkte zich tot stellingen die samenvielen met eerder door het Openbaar Ministerie ingebrachte stellingen; de beslissing in kwestie kon dus in de vervolginstantie geen aanleiding geven tot (afzonderlijk) debat over de stellingen uit dit stuk; en "à la lumière des circonstances bien particulières de la cause", hoeft hier geen schending van art. 6 te worden aangenomen. 
     
     
     
       34. Daarom denk ik dat deze beslissing aangeeft dat de marge voor afwijking van de eerdere rechtspraak een beperkte is: het moet gaan om gevallen waarin zich in sterke mate opdringt dat het voor de procesvoering en de uitkomst geen verschil heeft gemaakt dat de benadeelde partij de kans is onthouden, op een bepaald gegeven te reageren. 
       Het is mogelijk om het geval dat de Hoge Raad in het arrest van 10 november 2006 heeft aangegeven, te brengen onder de uitzondering die ik zojuist heb omschreven. Dan moet het zo zijn dat de beslissing berust op zelfstandige gronden die die beslissing kunnen dragen en waarvoor niet geldt dat daarbij verzuim van de regels van hoor en wederhoor heeft plaatsgehad; en, voeg ik toe, dat het (dus) redelijkerwijs uitgesloten is dat de uitkomst is beïnvloed door de gegevens waarvoor wél geldt dat een dergelijk verzuim is begaan.  
     
     
     35. De feitelijke informatie waarover in dit verband geklaagd wordt - de van het internet opgedane indruk omtrent de vermoedelijke ligging van de kelderverdieping (rov. 5) en de samenstelling van het team (rov. 9), en de ambtshale "ingebrachte" kennis omtrent de nabijheid van passende woonruimte en de verkeerssituatie (rov. 13) - zijn ieder voor zich van beperkte betekenis. Het ligt daarom wel voor de hand dat het hof, wanneer het de desbetreffende informatie niet ter kennis zou hebben genomen, tot dezelfde uitkomst zou zijn gekomen. 
     
     
       36. Ik kan echter niet vaststellen dat de genoemde gegevens voor de gegeven beslissing (geheel) zonder betekenis zijn geweest.  
       Voor de verwijzing, aan het slot van rov. 5, naar het ontbreken van daglichttoegang in de kelderverdieping is dat overigens wel het geval: zijn oordeel hierover baseert het hof kennelijk op het feit, dat niet gesteld was dat er daglichttoegang zou zijn. Het op die basis gegeven oordeel vindt slechts een bevestiging - inderdaad ten overvloede - in wat het hof op het internet heeft gezien. 
       Maar wat betreft de samenstelling van het team, de nabijheid van passende woonruimte en de verkeerssituatie, kom ik niet verder dan ik zo-even al aangaf: het ligt nu niet direkt voor de hand dat het hof anders zou hebben geoordeeld wanneer het deze gegevens niet in zijn oordeel had betrokken - maar het gaat te ver om te zeggen, dat redelijkerwijs uitgesloten is dat die gegevens invloed op de beslissing (kunnen) hebben gehad. 
     
     
     
       37. Bij die stand van zaken kan het oordeel van het hof, als mede gebaseerd op een fundamentele inbreuk op beginselen van procesrecht, en tegelijk op een met art. 6 EVRM onverenigbare inbreuk op wat in dat verband pleegt te worden aangeduid als "the equality of arms", niet worden gebillijkt.  
       Hoewel men de partijen in een geval als het onderhavige allicht verder procederen zou willen besparen, vind ik het niet verantwoord om aan te nemen dat de gegevens die het hof ten onrechte in zijn oordeel heeft betrokken, zijn beoordeling van de zaak niet (kunnen) hebben beïnvloed. 
     
     
     38. Tot slot blijft nog te bespreken alinea 2.5 van de cassatiedagvaarding. Daar wordt geklaagd dat het hof in rov. 5 een bepaalde stelling (namelijk: dat [verweerder] uitdrukkelijk met [eiser] zou hebben besproken dat als plannen voor het elders vestigen van de apotheek niet doorgingen, er met beëindiging van de huurovereenkomst rekening moest worden gehouden) als vaststaand in zijn beoordeling betrekt, terwijl die stelling van de kant van [eiser] was weersproken. 
     
     
       39. Inderdaad tref ik op de in deze klacht aangehaalde plaats (alinea 9 van de Memorie van Antwoord) een onmiskenbare betwisting aan van wat er op dit punt werd aangevoerd.  
       Ook deze klacht lijkt mij daarom gegrond. Het gaat ook in dit geval om een gegeven waarvan men geredelijk kan denken, dat dat geen beduidende bijdrage heeft geleverd aan de door het hof bereikte slotsom. Maar ook hier geldt weer dat het niet evident is dat de uiteindelijk gevonden uitkomst zelfstandig door de verder door het hof in aanmerking genomen bevindingen wordt gedragen, en dat de onderhavige bevinding daarvoor zonder betekenis is geweest.  
     
     
     40. De uitkomst van deze beschouwingen is dan, dat (alleen) de klachten van de alinea's 2.5, 2.6, 2.9 en 2.14 van de cassatiedagvaarding gegrond zijn. Gegrondbevinding van die klachten moet leiden tot vernietiging en verwijzing. 
     
     Conclusie 
     
     Ik concludeer tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       1 Voor het grootste deel ontleend aan rov. 3 van het cassatie bestreden arrest, aangevuld met enkele details die uit latere overwegingen van dat arrest blijken. 
       2 Het in cassatie bestreden arrest is van 14 april 2009. De cassatiedagvaarding is op 14 juli 2009 uitgebracht. 
       3 Als "leading case" noem ik HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 m.nt. PAS, rov. 3; zie verder Huurrecht (losbl.), de Wijkerslooth-Vinke, Rueb en Berkvens, art. 274, aant. 126a; T&C Huurrecht, 2010, Huydecoper, art. 274, aant. 5; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 29.3; Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2007, nr. 214; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 185; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 1999, nr. 5.4.4. Op dit punt vertoont de rechtsleer een opmerkelijke eenstemmigheid.  
       4 Anders dan in deze alinea wordt betoogd, heeft de kantonrechter in de eerste aanleg ook geen van de hier besproken rechtsleer afwijkend oordeel gegeven. (Al) daarom is niet van belang of tegen dat (niet gegeven) oordeel in appel bezwaar was gemaakt. 
       5 De opzeggingsbrief is onder meer te raadplegen als prod. 16 bij de inleidende dagvaarding in de eerste aanleg. De daarin vermelde opzeggingsgronden worden overigens in alinea 2.2 van de cassatiedagvaarding correct weergegeven. 
       6  Voor bedrijfsruimte was een regeling van overeenkomstige strekking tot stand gekomen bij de Wet van 28 januari 1971, S. 44. 
       7 De "Werdegang" van de onderhavige regels is - zij het met enige nadruk op de "parallelle" regels van bedrijfsruimterecht - beschreven in alinea's 9 - 21 van de conclusie voor HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338. 
       8 Zie de destijds geldende art. 1623b t/m 1623e van het toenmalige Boek IV BW.  
       De regel dat de rechter in de beëindigingsprocedure slechts de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking kon nemen is voor woonruimte overigens pas toegevoegd bij de Wet van 21 juni 1979, S. 330. Merkwaardig genoeg is dit tevens de wet waarin, nadat het wetgevingsproces al een eindweegs was gevorderd, de procesregeling die ik zojuist heb beschreven werd verlaten, en de regeling die het procesinitiatief bij de verhuurder legde werd (her)ingevoerd. Men kan licht de indruk krijgen dat de ene maatregel werd getroffen, zonder dat met de andere rekening werd gehouden; zie nader de in voetnoot 7 aangehaalde vindplaats. 
       9 Voor het standpunt dat de verweerder zal betrekken, geldt overigens hetzelfde: de eisende/verzoekende partij heeft er een legitiem belang bij, dat standpunt in een zo vroeg mogelijk stadium te vernemen - ook hier: om de kansen op succes te kunnen inschatten en om de verdere strategie te kunnen bepalen. Dat dit belang slechts in zeer beperkte mate wordt gehonoreerd (de verweerder heeft immers zeer veel ruimte om zijn verweer in de loop van een zaak uit te breiden of anderszins te wijzigen), stelt nader in het licht hoe merkwaardig het is, dat er juist voor het geval van de met mogelijke huurbeëindiging geconfronteerde huurder van woon- of bedrijfsruimte, voor een volstrekt andere oplossing gekozen zou moeten worden.    
       10 Dat bleek al uit mijn bijdragen aan T&C Huurrecht, 2010, art. 271, aant. 1 en 6 en art. 272, aant. 4, en WR 2007, p. 173. 
       Overigens klinkt er in de literatuur maar weinig door van de bezwaren die ik tegen de geldende formele regels voor huuropzegging verdedig; zie Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 271, aant. 99 en art. 273, aant. 11A en 12; De Jonge, Huurrecht, 2009, p. 346 - 349; Teeuw, Huurgeschillen ontleed, 2009, p. 317 - 320; Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2007, nrs. 191 en 198; en voor bedrijfsruimte: Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2009, p. 539 e.v. en Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, 2003, p. 78 - 80. 
       11 Een andere vraag is natuurlijk, in hoeverre de verhuurder die het beoogde gebruik van een voor huurbeëindiging aangewezen perceel niet nauwkeurig en duidelijk blijkt te kunnen aanduiden, geloofwaardig kan maken dat er aan zijn kant van een dringende behoefte aan dat gebruik sprake is. Om te kunnen betogen dat men iets dringend nodig heeft zou men, ben ik geneigd te denken, toch een vrij heldere voorstelling moeten kunnen geven van datgene waarvoor men het huurobject nodig heeft.  
       De aannemelijkheid/geloofwaardigheid van het beroep op dringend eigen gebruik is hier echter niet aan de orde (gesteld). Het gaat hier om de vraag, welke precisie van de huuropzegging gevergd mag worden en welke gevolgen dat heeft voor de toepassing van de regel van art. 7:273 lid 1 BW.   
       12 Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant. 127 g en h; T&C Huurrecht, Huydecoper, 2010, art. 274, aant. 6 onder a; De Jonge, Huurrecht, 2009, p. 242 - 243. 
       13 Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nr. 122. 
       14 Memorie van Antwoord, alinea 25. 
       15 Art. 3:42 BW heeft betrekking op nietige rechtshandelingen. In dit geval was de door [verweerder] verrichte rechtshandeling - mogelijk - strijdig met een daarop toepasselijke contractsbepaling. Dat brengt gewoonlijk niet met zich mee dat de desbetreffende rechtshandeling nietig of vernietigbaar is; maar voor de rechtsgevolgen die dan wél in aanmerking zouden komen, kan analogische toepassing van de conversie-regel hier goed dienst doen; zie Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, nr. 649. 
       16 HR 10 september 2010, rechtspraak.nl LJN BM6086, RvdW 2010, 1022, rov. 3.4.2; HR 21 mei 2010, rechtspraak.nl LJN BL6071, RvdW 2010, 641, rov. 3.4.2. 
       17 Bijwege van illustratie: de eerste volzin uit de door deze klacht betroffen passage berust kennelijk op het gestelde in alinea 18, slot, van de conclusie van repliek in eerste aanleg. Verschillende van de vaststellingen uit de daarop volgende volzinnen van de hier bestreden overweging zijn terug te voeren op stellingen in de alinea's 16 en 17 van die conclusie.  
       18 HR 23 maart 2007, NJ 2007, 178, rov. 4.4; HR 2 mei 1997, NJ 1998, 315 m.nt. WMK, rov. 3.4.2; HR 18 december 1987, NJ 1988, 679 m.nt. WHH, rov. 3.2; Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Rutgers, art. 149, aant. 2, 5 en 9; Siemerink, NJB 2010, p. 2646 - 2649; Drion, NJB 2009, p. 781; Snijders - Klaassen - Meijer, Nederlands burgerlijk procesrecht, 2007, nr. 45 (a). Wat betreft het internet mogelijk enigszins ruimer (en in dat geval wat mij betreft: te ruim): Stein/Rueb, Compendium van het burgerlijk procesrecht, 2009, 2.8.3. 
       19 HR 10 november 2006, JBPr 2007, 31 m.nt. Wieten, rov. 3.4.1 en 3.4.2. 
       20 Uit EHRM 19 mei 2005, NJ 2006, 14, rov. 29. 
       21 O.a. EHRM 5 juli 2005, Appl. nr. 45029/98, rov. 36. (Volledigheidshalve wijs ik er op dat uitspraken via het Appl. nr. kunnen worden geraadpleegd in het HUDOC databestand op de website van het EHRM). De hier aangehaalde zaak verdient mede daarom de aandacht, dat de nationale rechter in het gegeven geval de toelating van de documenten waarop geen commentaar mogelijk was geweest, expliciet had geweigerd (omdat die documenten na het verstrijken van de daarvoor geldende termijn waren ingediend). Desondanks oordeelde het EHRM dat die documenten aan de andere partijen hadden moeten worden meegedeeld (en, naar in de rede ligt: dat gelegenheid had moeten worden geboden om daarop te reageren).