ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2019:6285

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2019:6285 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 17-07-2019 / 7478192 CV EXPL 19-375

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2019-07-17

Zaaknummer: 7478192 CV EXPL 19-375

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2019:6285

---

‘Opzegging/beëindiging huurovereenkomst/diverse schadeposten.”

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     Cluster I Civiele kantonzaken 
     
     
       Tilburg  
     
     
     
       zaaknummer 7478192 CV EXPL 19-375  
     
     
     
       
         vonnis van 17 juli 2019   
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] ,   
       
       gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats 1] ,  
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie,   
       gemachtigde: mr. D.A. Siddiqui, advocaat te Rotterdam,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , handelend onder de naam [naam 1] ,   
       zaakdoende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,  
       gemachtigde: mr. G.S. de Haas, advocaat te Raamsdonkveer.  
     
     
     
       Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure  
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt: 
     
     a. het tussenvonnis van 10 april 2019 en de daarin genoemde stukken;  
     b. de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;  
     c. de aantekeningen van de griffier van de zitting van 7 mei 2019.  
     
   
   
     
       2 Het geschil 
     
     
       
         In conventie:  
       
     
     
     
       2.1 
       
         
          [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.820,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van de volledige betaling; 
         II. [gedaagde] te veroordelen in de nakoming van de reeds lopende huurovereenkomsten op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag/dagdeel met een maximum van € 10.000,00 voor ieder van de woningen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven aan dit bevel te voldoen;  
         III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten (waaronder de nakosten), een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.  
       
     
     
       2.2 
       
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten (waaronder de nakosten).  
       
       
         
           In reconventie :  
       
       
     
     
       2.3 
       
         
          [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen tot betaling van  
         € 18.496,77 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag ten titel van contractuele boete, rente en kosten uit hoofde van de gesloten huurovereenkomst alsmede te bepalen dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] inzake de [adres 1] eindigt op de korstmogelijke termijn, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten (waaronder de nakosten).  
       
       
     
     
       2.4 
       
        [eiseres] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid en afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staat het volgende vast. 
       
       a. [eiseres] is een uitzendbureau. Zij draagt onder meer zorg voor de huisvesting van haar 
       uitzendkrachten en arbeidsmigranten.  
       
       b. [gedaagde] houdt zich bezig met de bemiddeling en/of het beheer van huurwoningen.  
       
       c. [eiseres] is in de regio Noord-Brabant huurovereenkomsten aangegaan met [gedaagde] .  
       
       d. Op 14 november 2017 heeft [eiseres] met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten inzake de  
       
         woning aan de [adres 3] . [eiseres] heeft deze woning op 31 oktober 2018  
         opgeleverd.  
       
       
       e. Op 23 november 2017 heeft [eiseres] met de heer [naam 2] een huurovereenkomst voor  
       onbepaalde tijd gesloten inzake de woning aan de [adres 1] .  
       
       f. Op 17 april 2018 heeft [eiseres] met [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor de 
       
         
          [adres 4] . De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden,  
         ingaande op 15 mei 2018 en lopende tot en met 14 mei 2019.  
       
       
       g. [gedaagde] heeft in juli 2018 de drie voornoemde huurovereenkomsten opgezegd. 
       
       h. Op 4 augustus 2018 heeft [gedaagde] de huurders uit de woning aan de [adres 1] 
        gezet. 
       
       i. [eiseres] is een kort geding procedure gestart, bij dit gerecht bekend onder nummer  
       348028 KG ZA 18-489. 
       
       j. Bij vonnis van 24 augustus 2018 in voornoemde procedure heeft de voorzieningenrechter 
       
         onder meer geoordeeld dat:  
         “ (….)  het initiatief tot het beëindigen van de drie huurovereenkomsten niet is genomen door  
         
           
            [eiseres] maar door [gedaagde] [naam 3] . De opzeggingsmail van 4 juli 2018 van [gedaagde] [naam 3]  
         
         
           voldoet op geen enkele manier aan de eisen die de wet stelt aan de opzegging van woon- 
         
         
           ruimte. Die opzegging is daarom nietig. Verder is [gedaagde] [naam 3] niet bevoegd om zelf 
         
         
           tot ontruiming over te gaan zolang zij daarvoor niet een voorafgaand vonnis van de  
         
         
           kantonrechter heeft gekregen. Zo’n ontruimingsvonnis is er niet. De aanzeggingen tot  
         
         
           ontruiming zijn dus eveneens ongeldig. De feitelijke ontruiming van de woning in  
         
         
           Tilburg is onrechtmatig en moet binnen een week terug worden gedraaid  (…).”.  
       
       
     
     
       3.2 
       
         
          [eiseres] legt, verkort weergegeven, aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] op 
         4 juli 2018 de voornoemde huurovereenkomsten zonder geldige redenen heeft opgezegd en  
         op 4 augustus 2018 op onrechtmatige wijze de huurders uit de woning gelegen aan de  
         
          [adres 1] heeft gezet. Bij vonnis van 24 augustus 2018 heeft de  
         voorzieningenrechter geoordeeld dat de feitelijke ontruiming van de woning in Tilburg 
         onrechtmatig is geweest, omdat [gedaagde] niet bevoegd was om zelf tot ontruiming van  
         de woonruimte over te gaan, zolang zij daarvoor niet een voorafgaand vonnis van de  
         kantonrechter heeft gekregen. [eiseres] kwalificeert de handelingen van [gedaagde] als een  
         onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens [eiseres] 
          is [gedaagde] aansprakelijk voor de schade tengevolge van de onrechtmatige uithuiszetting van 
          de uitzendkrachten uit de woning te [adres 1] .  
       
       
     
     
       3.3 
       
         
          [eiseres] heeft bij dagvaarding een aantal schadeposten gevorderd. Op grond van artikel 6:98  
         BW komt voor vergoeding in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de 
         gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien 
         de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van een gebeurtenis kan 
         worden toegerekend. In dit licht bezien zal de kantonrechter de verschillende schadeposten 
         van [eiseres] en de daarover naar voren gebrachte stellingen van partijen bespreken.  
       
       
       
         
           Energieverbruik Eneco Services Energie (€ 150,00)  
         
       
     
     
       3.4 
       
         
          [eiseres] heeft gesteld dat de bewoners van de [adres 1] in de maand  
         augustus 2018 door de uithuiszetting geen gebruik hebben kunnen maken van de  
         woning en de daarbij komende nutsvoorzieningen. [eiseres] heeft via automatische incasso 
         een bedrag van € 150,00 voldaan. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         
          [gedaagde] heeft de post betwist. Volgens [gedaagde] blijkt niet dat de kosten daadwerkelijk zijn 
         voldaan en valt het exacte verbruik niet vast te stellen. Verder is de woning in de maand  
         augustus 2018 direct doorverhuurd en hebben de opvolgende huurders de voorschot- 
         verplichting overgenomen van de vorige huurders. Voorzover [eiseres] teveel voorschot zou  
         hebben betaald, zal dat bij de eindafrekening van Eneco worden verrekend, aldus [gedaagde] . 
       
       
     
     
       3.6 
       
         De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] bij dagvaarding als productie 16 een  
         betalingsbewijs heeft overgelegd. Dit bewijs heeft echter geen betrekking op het betaalde 
         voorschot van augustus 2018, maar op het voorschot van juli 2018. Het voorschotbedrag is voorts een bedrag dat niet alleen ziet op de kosten voor verbruik, maar ook op netwerkkosten, belastingen en overheidsheffingen. Die laatste drie posten houden geen causaal verband met de gestelde onrechtmatige ontruiming. Deze kosten staan immers los van verbruik en bewoning. Nu een betalingsbewijs voor augustus 2018 ontbreekt en voornoemde vaste kosten niet nader onderbouwd zijn zal de vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.  
       
       
       
       
         
           Waterverbruik Brabant Water (€ 21,55)  
         
       
     
     
       3.7 
       
         
          [eiseres] heeft gesteld dat de bewoners van de [adres 1] in de maand 
         augustus 2018 geen gebruik hebben kunnen maken van de watervoorzieningen. [eiseres] heeft 
         een bedrag van € 21,55 voldaan.  
       
       
     
     
       3.8 
       
         
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat, voor zover er in de maand augustus 2018 al teveel 
         voorschot is betaald, de door [eiseres] teveel betaalde voorschotten met de eindafrekening 
         van Brabant Water zullen worden verrekend. 
       
       
     
     
       3.9 
       
         De vordering zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Ook voor deze post 
         geldt dat in het voorschotbedrag ook posten als vastrecht en belasting is meegenomen. Deze 
         kosten houden geen causaal verband met de onrechtmatige ontruiming, omdat ze ook 
         verschuldigd zijn als geen sprake zou zijn geweest van de onrechtmatige ontruiming. Hoe 
         hoog deze vaste kosten zijn is niet nader onderbouwd. 
       
       
       
         
           Huur vervangende chalets (€ 2.893,80) 
         
       
     
     
       3.10 
       
         
          [eiseres] heeft gesteld dat zij in de weken 32, 33 en 34 tengevolge van de uithuiszetting  
         (6 augustus 2018 tot en met 26 augustus 2018) 4 éénpersoons chalets heeft moet huren. [eiseres]  
         heeft hiervoor in totaal aan Valisstate een bedrag voldaan van € 2.893,80.  
       
       
     
     
       3.11 
       
         
          [gedaagde] heeft betwist dat deze kosten toe te rekenen zijn aan haar. Het is [gedaagde] 
         niet duidelijk waarom er 3 chalets zijn gehuurd, terwijl er op de [adres 1]  
          maar 4 personen mochten wonen. Verder is de huurprijs van de chalets 
         bijna 4 maal zo hoog als de huurprijs voor de gehuurde woning te Tilburg. Daarnaast  
         blijkt niet dat [eiseres] de kosten daadwerkelijk heeft betaald.  
       
       
     
     
       3.12 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] op dit onderdeel haar vordering  
         voldoende onderbouwd. [eiseres] heeft op de zitting toegelicht dat zij, in verband met de  
         beschikbaarheid van de chalets in de zomerperiode, 4 éénpersoonchalets heeft moeten huren.  
         Verder heeft [eiseres] bij de dagvaarding (productie 18) de door haar van Valisstate ontvangen  
         facturen overgelegd. Hiermee heeft [eiseres] voldoende gesteld dat de kosten rechtstreeks  
         verband houden met de uithuiszetting van de bewoners aan de [adres 1]  
          . De vordering ligt dan ook voor toewijzing gereed. 
       
       
       
         
           Verblijfskosten Gasterij Dennenoord (€ 722,00)  
         
       
     
     
       3.13 
       
         
          [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat vier werknemers de laatste 
         week van augustus 2018 niet in de vervangende chalets hebben kunnen verblijven.  
         
          [eiseres] heeft haar werknemers daarom voor vier nachten moeten onderbrengen bij Gasterij 
         Dennenoord. [eiseres] heeft hiervoor een bedrag van € 722,00 aan Gasterij Dennenoord betaald. 
       
       
     
     
       3.14 
       
        [gedaagde] heeft hetzelfde verweer gevoerd zoals hiervoor onder 3.11 is verwoord.  
       
     
     
       3.15 
       
         
          [eiseres] heeft op de zitting toegelicht dat zij voor 4 personen twee keer een  
         tweepersoonskamer heeft moeten huren bij Gasterij Dennenoord. [eiseres] heeft de  
         factuur van Gasterij Dennenoord als productie 19 overgelegd. Gelet op het voorgaande is  
         de kantonrechter van oordeel dat de kosten voor toewijzing in aanmerking komen, omdat  
         deze kosten rechtstreeks verband houden met de uithuiszetting van de bewoners aan de 
         
          [adres 1] .  
       
       
       
       
         
           Verwarmingskosten Ennatuurlijk (€ 122,01)  
         
       
     
     
       3.16 
       
         
          [eiseres] heeft gesteld dat de uitzendkrachten in de maand augustus 2018 geen  
         gebruik hebben kunnen maken van de stadsverwarming. [eiseres] heeft via automatische  
         incasso een bedrag van € 122,01 betaald.  
       
     
     
       3.17 
       
         
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat het exacte verbruik niet vast valt te stellen en dat het niet  
         geloofwaardig is dat er in de hete zomer van augustus 2018 warmte is verbruikt.  
       
       
     
     
       3.18 
       
         Nu aan de hand van de overgelegde stukken niet exact valt vast te stellen wat het  
         gebruik is geweest, zal de kantonrechter dit onderdeel afwijzen. 
       
       
       
         
           Schade uitzendkrachten (€ 2.000,00)  
         
       
     
     
       3.19 
       
         
          [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de uitzendkrachten  
         uit de woning aan de [adres 1] heeft gezet, zonder dat zij bij  
         hun bezittingen konden komen. [eiseres] heeft aan de 4 uitzendkrachten ieder een bedrag van 
         € 500,00 betaald. Deze bedragen hebben de uitzendkrachten besteed aan primaire  
         benodigdheden, zoals kleding en verzorgingsmiddelen.  
       
       
     
     
       3.20 
       
         
          [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van een onrechtmatige 
         daad. Deze post gaat over door derden verondersteld geleden schade. Voor deze vordering 
         bestaat geen rechtsgrond, aldus [gedaagde] . Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] het door  
         haar gevorderde bedrag onvoldoende heeft onderbouwd. Het blijkt niet duidelijk of [eiseres] de 
         schade heeft vergoed en dat de uitzendkrachten de gelden daadwerkelijk hebben besteed.  
       
       
     
     
       3.21 
       
         
          [eiseres] heeft haar vordering gebaseerd op een jegens haar gepleegde onrechtmatige daad. 
         Deze schadepost heeft betrekking op de door de uitzendkrachten geleden schade. De  
         kantonrechter is van oordeel dat voor deze post geen rechtsgrond jegens [eiseres] bestaat. 
         Het is gesteld noch gebleken dat de uitzendkrachten [eiseres] ten aanzien van de door hen 
         geleden schade hebben aangesproken dan wel dat [eiseres] (op grond van een akte van cessie)  
         gerechtigd zou zijn deze vordering namens de uitzendkrachten in te dienen. Gelet hierop  
         dient de (coulance) betaling van [eiseres] van € 500,00 per persoon dan ook voor haar eigen  
         rekening en risico te blijven. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.  
       
       
       
         
           Kosten vervanging sloten (€ 143,54)  
         
       
     
     
       3.22 
       
         Volgens [eiseres] heeft zij vanwege de onrechtmatige uithuiszetting voorzorgsmaatregelen 
         getroffen door voor de woningen te Waalwijk en Hilvarenbeek de sloten zelf te vervangen.  
         
          [eiseres] heeft de materialen voor het vervangen hiervan bij de Praxis gekocht. In totaal heeft zij 
         een bedrag van € 143,53 besteed.  
       
     
     
       3.23 
       
         
          [gedaagde] betwist het causaal verband tussen de ontruiming en de schade. Verder valt niet  
         vast te stellen of de kosten daadwerkelijk door [eiseres] zijn betaald.  
       
       
     
     
       3.24 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter komen deze kosten niet voor vergoeding  
         in aanmerking, omdat er sprake is van een te ver verwijderd causaal verband tussen de  
         gestelde schade en de onrechtmatige daad. Dit betekent dat het voor rekening en risico  
         van [eiseres] dient te blijven dat zij zelf uit voorzorg de sleutels heeft vervangen. De  
         kantonrechter zal de vordering op dit onderdeel afwijzen.  
       
       
       
         
           Arbeidsuren twee uitzendkrachten (€ 182,60)  
         
       
     
     
       3.25 
       
         
          [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat twee uitzendkrachten  
         in de woning te Waalwijk zijn gebleven. Volgens [eiseres] vreesden zij voor uithuiszetting 
         en verlies van eigendommen en wilden zij dat tegenhouden. [eiseres] heeft in totaal een bedrag  
         van € 182,60 aan salaris doorbetaald.  
       
       
     
     
       3.26 
       
         
          [gedaagde] heeft betwist dat het voor de uitzendkrachten noodzakelijk was om in de woning 
         in Waalwijk achter te blijven. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze kosten in een zover  
         verwijderd verband staan tot de oorzaak dat deze in redelijkheid niet toegerekend kunnen  
         worden aan [gedaagde] . Daar komt bij dat het hier niet gaat om schade van de uitzendkrachten,  
         maar om die van [eiseres] .  
       
       
     
     
       3.27 
       
         De kantonrechter kan [gedaagde] volgen in haar redenering. Nu er sprake is van een te  
         ver verwijderd verband tussen de schade en de onrechtmatige daad, zal de kantonrechter 
         dit onderdeel van de vordering afwijzen.  
       
       
       
         
           Arbeidsuren werknemers [eiseres] (€ 389,08)  
         
       
     
     
       3.28 
       
         Aan dit onderdeel van de vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat 3 werknemers 
         van haar 4 uur in Tilburg aanwezig zijn geweest om ontruiming te voorkomen. Het betreft 
         de directeur, een voorman en een HR-manager. [eiseres] heeft in totaal een bedrag van  
         € 389,08 aan loon doorbetaald.  
       
       
     
     
       3.29 
       
         
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat het niet noodzakelijk was dat deze personen van [eiseres]  
         aanwezig waren. Volgens [gedaagde] hebben zij geen bijdrage geleverd aan het oplossen van de  
         kwestie. Het is [gedaagde] niet duidelijk om welke reden een voorman en een HR-manager ter  
         plaatse aanwezig waren.  
       
       
     
     
       3.30 
       
         De kantonrechter kan onderschrijven dat het begrijpelijk is dat de directeur van  
         
          [eiseres] , immers de huurder van de woning, bij de ontruiming aanwezig wilde zijn. Dat geldt 
         niet voor de HR-Manager en de voorman. Aangezien [eiseres] bij dagvaarding niet althans  
         onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de directeur een uurloon heeft van  
         € 54,40, zal de kantonrechter een bedrag van in totaal € 217,60 toewijzen.  
       
       
       
         
           Reiskosten (€ 83,90)  
         
       
     
     
       3.31 
       
         
          [eiseres] heeft gesteld dat de drie werknemers met 3 auto’s naar de woning in Tilburg zijn  
         gereisd. Volgens [eiseres] bedraagt de afstand van haar vestigingsplaats (Rotterdam) naar  
         Tilburg heen en terug 147,2 kilometer. De wettelijke reiskostenvergoeding bedraagt € 0,19  
         cent.  
       
       
     
     
       3.32 
       
         
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, 
         omdat de aanwezigheid van deze personen niet nodig was. Bovendien hadden de personen  
         met één auto kunnen reizen. 
       
       
     
     
       3.33 
       
         Gelet op hetgeen de kantonrechter hiervoor heeft overwogen acht de kantonrechter  
         de aanwezigheid van de directeur van [eiseres] noodzakelijk. Dit betekent dat zijn kosten voor de  
         heen en terugreis, zijnde een bedrag van € 27,97 (147,2 x € 0,19) voor toewijzing gereed ligt.  
       
       
     
     
       3.34 
       
         Naast de hiervoor genoemde schadeposten heeft [eiseres] in de dagvaarding gesteld dat  
         
          [gedaagde] heeft nagelaten een bedrag van € 225,00 aan waarborgsom ter zake de woning aan  
         de Doelenstraat in Waalwijk te voldoen. Op de zitting heeft [eiseres] echter erkend 
         dat zij op 10 januari 2019 van [gedaagde] een bedrag van € 225,00 heeft ontvangen.  
         Gelet daarop heeft [eiseres] haar vordering verminderd met dit bedrag. Het gevorderde 
         bedrag aan wettelijke rente van € 2,37 heeft zij gehandhaafd. De kantonrechter zal dit bedrag 
         toewijzen, nu [gedaagde] pas na dagvaarding is overgegaan tot (terug)betaling van het resterende  
         deel van de waarborgsom.   
       
       
     
     
       3.35 
       
         Uit het voorgaande kan de conclusie worden getrokken dat per saldo voor toewijzing  
         gereed ligt een bedrag van € 3.863,74. 
       
       
     
     
       3.36 
       
         
          [eiseres] heeft ook aanspraak gemaakt op een bedrag van € 721,67 aan buitengerechtelijke 
         incassokosten. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] onvoldoende werkzaamheden  
         heeft verricht, is de kantonrechter op grond van bij productie 6 en 8 overgelegde brieven, van  
         oordeel dat wel voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] buitengerechtelijke  
         werkzaamheden heeft verricht. Dit bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed.  
       
       
     
     
       3.37 
       
         De door [eiseres] onder II gevorderde veroordeling tot nakoming van [gedaagde] in de 
         nakoming van de reeds lopende huurovereenkomsten zal als te algemeen geformuleerd 
         en onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.  
       
       
     
     
       3.38 
       
         
          [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de 
         proceskosten van [eiseres] . Het salaris gemachtigde zal worden toegewezen over 
         het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom. De proceskosten worden begroot op een 
         bedrag van € 85,18 aan dagvaardingkosten, € 486,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris  
         voor de gemachtigde van [eiseres] . Aan nakosten zal een bedrag worden toegekend van  
         € 120,00. De gevorderde rente over de proceskosten (waaronder de nakosten) zal worden toegewezen indien en voor zover [gedaagde] de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis zal hebben voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door de betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.   
       
       
       
         
           In reconventie:  
         
       
     
     
       3.39 
       
         
          [gedaagde] legt, kort weergegeven, aan haar vorderingen ten grondslag dat zij van [eiseres]  
         bedragen en/of boetes te vorderen heeft, omdat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van  
         haar verplichtingen.  
       
       
     
     
       3.40 
       
         Hieronder zal de kantonrechter de verschillende onderdelen van de vordering en de  
         daarover ingebrachte stellingen van partijen bespreken.  
       
       
       
         
           Te late huurbetalingen voor de woningen Waalwijk en Hilvarenbeek  
         
       
     
     
       3.41 
       
         
          [gedaagde] heeft gesteld dat [eiseres] de huur voor de woningen Waalwijk en Hilvarenbeek  
         te laat heeft betaald, te weten op 31 augustus 2018 in plaats van vóór 1 augustus 2018. 
         
          [eiseres] is daarmee op grond van artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen Huur Woonruimte 
         een boete verschuldigd geworden van € 1.550,00.  
       
     
     
       3.42 
       
         
          [eiseres] heeft aangevoerd dat zij voorafgaande aan de huuropzegging in juli 2018 
         maandelijks altijd een factuur van [gedaagde] ontving voor de huurbetaling. Hoewel [eiseres] na de 
         huuropzegging meerdere malen heeft verzocht om de facturen voor de maand augustus 2018 
         heeft [gedaagde] hier in eerste instantie niet aan voldaan. Pas na ontvangst van het vonnis van 24 
         augustus 2018 heeft [gedaagde] op 28 augustus 2018 een e-mail naar [eiseres] gestuurd met de 
         facturen voor de maand augustus 2018 en de maand september 2018. Daarop heeft [eiseres] de 
         huurpenningen direct voldaan.  
       
       
     
     
       3.43 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op de onder 3.42 door [eiseres] 
         genoemde omstandigheden (de gebruikelijke wijze van facturering en de directe  
         betaling door [eiseres] na ontvangst van de facturen) alsmede gelet op de ontruiming van de 
         woning te Tilburg en de kort geding procedure, naar maatstaven van redelijkheid en 
         billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] een beroep doet op de boetebepaling. Dit leidt tot de  
         conclusie dat de vordering voor afwijzing gereed ligt.  
       
       
       
         
           Het niet meewerken aan inspecties van huurwoningen 
         
       
     
     
       3.44 
       
         
          [gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [eiseres] niet meewerkt aan  
         reguliere inspecties van de woning. Volgens [gedaagde] is [eiseres] daartoe gehouden op grond van  
         artikel 11 van de Algemene Bepalingen Huur Woonruimte. [gedaagde] heeft [eiseres] bij e-mail van 
         12 februari 2019 een boete opgelegd van € 2.660,00 en een bedrag van € 285,00 in rekening 
         gebracht voor een niet uitgevoerde inspectie.  
       
       
     
     
       3.45 
       
         
          [eiseres] heeft aangevoerd dat hoewel [eiseres] en [gedaagde] contractueel zijn overeengekomen dat  
         er maandelijks een woninginspectie plaatsvindt, [gedaagde] van [eiseres] instemming dient te  
         krijgen voor het betreden van de woning. Het binnentreden van een woning zonder  
         instemming van de huurder levert een inbreuk op van het in de Grondwet gegarandeerde  
         recht op privacy. Verder heeft [eiseres] erop gewezen dat [gedaagde] in de huurovereenkomst geen  
         boetebeding heeft opgenomen inzake het niet kunnen uitvoeren van woninginspecties.  
       
       
     
     
       3.46 
       
         De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] zich beroept op artikel 11.2 van de 
         Algemene Bepalingen Huur Woonruimte. [eiseres] heeft de terhandstelling van deze 
         algemene bepalingen betwist. Bovendien is gesteld noch gebleken dat voor ontvangst  
         hiervan is getekend. [gedaagde] heeft deze algemene bepalingen ook niet overgelegd. Het is niet  
         aan de kantonrechter om deze algemene bepalingen zelf te raadplegen. Het had op de weg  
         van [gedaagde] gelegen om deze in het geding te brengen. Het beroep op dit artikel slaagt 
         derhalve niet aangezien het niet onvoldoende onderbouwd is. Verder heeft [gedaagde] ter 
         onderbouwing van het door haar gevorderde bedrag een beroep gedaan op een e-mail van 12 
         februari 2019 (productie 10 bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in 
         reconventie). De hierin gegeven onderbouwing (“ daarnaast leggen wij u een boete op van 
         
           2660 euro (28 dagen maal 95 euro” ) kan de kantonrechter niet volgen, nu volgens de 
         verklaring van [gedaagde] op de zitting de boete € 25,00 per dag bedraagt. Gelet hierop zal de 
         kantonrechter dit onderdeel als niet dan wel onvoldoende onderbouwd afwijzen. Hetzelfde 
         geldt voor het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 285,00. 
       
       
       
         
           Het niet inrichten van de woningen volgens de normen van de Stichting Normering  
         
         
           Flexwonen 
         
       
     
     
       3.47 
       
         De kantonrechter zal hieraan voorbij gaan. Hoewel [gedaagde] dit wel heeft genoemd in  
         de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie heeft [gedaagde] hier geen  
         rechtsgevolg en/of vordering aan verbonden. Dit behoeft dan ook geen verdere bespreking.  
       
       
       
         
           Verschuldigde huur inzake caravan in Cromvoirt  
         
       
     
     
       3.48 
       
         Volgens [gedaagde] is [eiseres] de huur over de maand augustus 2018 nog verschuldigd. Gelet 
         op het uitblijven van betaling is [eiseres] een contractuele boete verschuldigd van € 25,00 per  
         dag, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand, zijnde een bedrag van 
         € 474,00.  
       
       
     
     
       3.49 
       
         Daartegen heeft [eiseres] aangevoerd dat zij de huur schriftelijk per e-mail van 29 juni 2018  
         heeft opgezegd en dat [gedaagde] dit heeft bevestigd per e-mail van 29 juni 2018.  
       
       
     
     
       3.50 
       
         De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] de opzegging per e-mail als productie 34 heeft 
         overgelegd. Hieruit blijkt duidelijk dat [eiseres] de huur wil opzeggen voor “ de caravan 
         
           Residence de Leuvert 316 per 31 juli 2018 ”. Uit productie 35 (een e-mail van 29 juni  
         2018 van mevrouw Geys van [gedaagde] ) blijkt dat [gedaagde] de opzegging heeft bevestigd 
         en aan [eiseres] heeft medegedeeld (“ we zullen dan de borg verrekenen met de laatste maand  
         
           huur juli, u hoeft factuur 20184836 (dan niet te voldoen.” ). Gelet hierop ontbeert de  
         vordering van [gedaagde] grondslag.  
       
       
       
         
           Huur pand Ringbaan West Tilburg   
         
       
     
     
       3.51 
       
         
          [gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiseres] in strijd met de huurovereenkomst 
         de huur direct aan de eigenaar heeft betaald, terwijl deze op grond van artikel 4.5  
         aan [gedaagde] betaalt dient te worden. Hiermee is [eiseres] een contactuele boete verschuldigd  
         geworden van € 6.075,00. Verder heeft [gedaagde] voor een bedrag van € 1.500,00 aan schade 
         geleden.  
       
       
     
     
       3.52 
       
         Daartegen heeft [eiseres] naar voren gebracht dat [gedaagde] schriftelijk op 2 januari 2018 heeft 
         medegedeeld dat [eiseres] de huurpenningen rechtstreeks aan de eigenaar van de woning dient 
         over te maken. [eiseres] heeft deze mededeling aangemerkt als een wijziging in de voorwaarden 
         voor het betalen van de huurpenningen.  
       
       
     
     
       3.53 
       
         Uit productie 36 (bij conclusie van antwoord) in reconventie blijkt dat [naam 4] aan de 
         vestigingsmanager inzake de woning aan de Ringbaan West heeft bericht:  “Aangezien  
         
           
            [eiseres] de huur van januari niet heeft overgemaakt, stel ik voor om dit geval deze rechtstreeks 
         
         
           aan de eigenaar te voldoen, om meerdere problemen te voorkomen .” Naar het oordeel  
         van de kantonrechter heeft [eiseres] hieruit mogen afleiden dat de huur niet aan [gedaagde] , 
         maar rechtstreeks aan de eigenaar diende te worden betaald. Gelet hierop ligt het gevorderde 
         reeds voor afwijzing gereed. Daar komt bij dat bovendien gesteld noch gebleken is op welke  
         rechtsgrond eventuele verbeurde boetes aan [gedaagde] zouden toekomen, aangezien zij geen 
         partij is bij de huurovereenkomst.  
       
       
       
         
           Beëindiging huurovereenkomst [adres 1]  
         
       
     
     
       3.54 
       
         
          [gedaagde] heeft bij brieven van 19 november 2018 en 18 februari 2019 de huur opgezegd  
         inzake de [adres 1] . De reden van de opzegging is gelegen in slecht  
         huurderschap en het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Op grond van artikel  
         7:272 BW vordert [gedaagde] dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de 
         huurovereenkomst zal eindigen.  
       
       
     
     
       3.55 
       
         
          [eiseres] heeft aangevoerd dat zij aan [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij niet akkoord gaat 
         met de opzegging. Volgens [eiseres] is de werkelijke reden voor beëindiging van de 
         huurovereenkomst niet gelegen in de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, omdat  
         
          [gedaagde] zich in de kortgeding procedure ook al op het standpunt heeft gesteld dat zij de 
         woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik en thans de woning opnieuw te huur  
         wordt aangeboden. Verder heeft [eiseres] erop gewezen dat de eigenaar de procedure voor het 
         opzegging van de huurovereenkomst dient op te starten en niet [gedaagde] . 
       
       
     
     
       3.56 
       
         De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot de 
         
          [adres 1] is gesloten tussen [eiseres] in haar hoedanigheid van  
         huurder en de heer Foresti in zijn hoedanigheid van verhuurder. De kantonrechter 
         is met [eiseres] van oordeel dat [gedaagde] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar 
         vordering tot (voortijdige) beëindiging van de huurovereenkomst van voornoemde woning.  
         Weliswaar heeft [gedaagde] een procesmachtiging van de heer Foresti overgelegd, maar dat  
         betekent niet hij in de onderhavige zaak procespartij is geworden.  
       
       
       
         
           Schade inzake het niet tijdig herstellen van de woning aan de Doelenstraat 1 Hilvarenbeek 
         
       
     
     
       3.57 
       
         
          [gedaagde] heeft gesteld dat zij [eiseres] erop heeft gewezen dat de per 14 mei 2019  
         te ontruimen woning thans in slechte staat verkeert. [eiseres] zal de schade voor de einddatum 
         dienen te herstellen. [gedaagde] schat de kosten op een bedrag van € 3.500,00. Zij  
         vordert daarom deze schade nu reeds voor het geval mocht blijken dat [eiseres] de schade 
         niet per 14 mei 2019 heeft hersteld.  
       
       
     
     
       3.58 
       
         Naar het oordeel van de kantonrechter staat de door [gedaagde] gestelde schade niet op  
         voorhand vast en ligt reeds op grond hiervan de vordering voor afwijzing gereed. De 
         kantonrechter neemt hierbij mede in aanmerking dat [eiseres] op de zitting heeft verklaard  
         zij de woning conform de afgemaakte afspraken zal opleveren.  
       
       
     
     
       3.59 
       
         Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie 
         dat alle vorderingen in reconventie voor afwijzing gereed liggen. 
       
       
     
     
       3.60 
       
         
          [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de  
         proceskosten. Deze proceskosten worden begroot op een bedrag van € 240,00 aan salaris 
         voor de gemachtigde van [eiseres] . 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.585,41, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van de volledige betaling; 
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.171,80 (waaronder € 120,00 wegens nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten (waaronder de nakosten) vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;  
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst de vordering voor het overige af;  
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
     
     
     
       verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de woning aan de [adres 1] ;  
     
     
     
       wijst de overige vorderingen af;  
     
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 240,00 
       aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;  
     
     
     
       verklaart het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op  
       17 juli 2019.