ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:4334

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:4334 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 26-11-2019 / 200.229.835_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-11-26

Zaaknummer: 200.229.835_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:4334

---

geen toezegging of garantie van aannemer in koopovereenkomst mbt niet bouwen woontoren(s) aan achterzijde perceel

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH    
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.229.835/01 
     
     
     
       
         arrest van 26 november 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellante 1] , wonende te [woonplaats] , 
     2.  [appellant 2] , wonende te [woonplaats] , 
     3.  [appellant 3] , wonende te [woonplaats] , 
     4.  [appellante 4] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] , 
       advocaat: mr. R.H.M. Wagemans te Maastricht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [de vennootschap] , 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geintimeerde] , 
       advocaat: mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 6 december 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 september 2017, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten c.s.] als eisers en [geintimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/212478/HA ZA 15-609) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met eiswijziging; 
       
       
         de memorie van antwoord; 
       
       
         het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd; 
       
       
         de bij brieven van 19 juli, 2 en 4 september 2019 (voorafgegaan door een fax van 3 september) door appellanten toegezonden producties, die appellanten bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1 
         
          [appellante 1] heeft in oktober 2005 een koopovereenkomst gesloten met [geintimeerde] voor een bouwkavel ter grootte van 430 m2, op de bij de koopovereenkomst gevoegde situatietekening aangeduid met kavelnummer [kavelnummer 1] , gelegen in het bestemmingsplan [bestemmingsplan] te [vestigingsplaats] , zijnde een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente Heer, Sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] gedeeltelijk, tegen een koopprijs van € 264.400,--, vrij op naam met adres [adres 1] te [vestigingsplaats] . 
         
       
       
         3.1.2. 
         
          [appellant 2] heeft op 18 november 2005 een koopovereenkomst gesloten met [geintimeerde] voor een bouwkavel ter grootte van 358 m2, op de bij de koopovereenkomst gevoegde situatietekening aangeduid met kavelnummer [kavelnummer 2] , gelegen in het bestemmingsplan [bestemmingsplan] te [vestigingsplaats] , zijnde een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente Heer, Sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] gedeeltelijk, tegen een koopprijs van € 251.400,--, vrij op naam met adres [adres 2] te [vestigingsplaats] . 
         
       
       
         3.1.3. 
         
          [appellant 3] en [appellante 4] hebben op 11 mei 2006 een koopovereenkomst gesloten met [geintimeerde] voor een bouwkavel ter grootte van 358 m2, op de bij de koopovereenkomst gevoegde situatietekening aangeduid met kavelnummer [kavelnummer 3] , gelegen in het bestemmingsplan [bestemmingsplan] te [vestigingsplaats] , zijnde een deel van het perceel kadastraal bekend als gemeente Heer, Sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] gedeeltelijk, tegen een koopprijs van € 251.400,--, vrij op naam met adres [adres 3] te [vestigingsplaats] . 
         
       
       
         3.1.4. 
         De kavels zijn gekocht met als doel het realiseren van woningen op de betreffende percelen door een aannemer. De aannemingsovereenkomst was dan ook verbonden aan de koop van het betreffende perceel. 
         
       
       
         3.1.5. 
         
           In de koopovereenkomsten is in respectievelijk artikel 27 ( [appellante 1] ), artikel 28 ( [appellant 2] ) en artikel 29 ( [appellant 3] en [appellante 4] ) een ontbindende voorwaarde opgenomen, waarin als volgt is bepaald: 
           
             ‘Indien 14 weken ná ondertekening dezer overeenkomst blijkt dat: 
           
         
         
           
             
               er nog geen definitieve invulling is gegeven aan het aan de achterzijde van het verkochte gelegen plangebied, of; 
             
           
           
             
               het geplande appartementencomplex met een bouwhoogte van meer dan drie woonlagen aan de achterzijde van het verkochte er definitief komt, 
             
           
         
         
           
             is koper gerechtigd deze overeenkomst te ontbinden. 
           
           
             Indien verkoper het bij deze verkocht aan een derde kan verkopen die geen gebruik maakt van voormelde ontbindende voorwaarde en derhalve onvoorwaardelijk wil aankopen, meldt hij dit schriftelijk aan koper en heeft verkoper het recht deze overeenkomst te ontbinden. Deze overeenkomst is van rechtswege ontbonden indien koper vervolgens niet binnen 2 x 24 uur schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij afstand doet van de hiervoor bedoelde ontbindende voorwaarde. Indien koper afstand doet van de ontbindende voorwaarde, dient de juridische levering plaats te vinden binnen 6 weken na ontvangst van de laatstgenoemde verklaring.’  
           
         
         
       
       
         3.1.6. 
         
          [appellante 1] heeft de termijn waarbinnen beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde tweemaal verlengd, en wel tot 14 april 2006. [appellant 2] heeft de termijn eveneens verlengd tot en met 14 april 2006. Bij [appellant 3] is het notariële transport van de woning uitgesteld tot 30 september 2006.  
         
       
       
         3.1.7. 
         
           Op 12 april 2006 heeft [geintimeerde] aangetekend een brief aan [appellante 1] verzonden. In deze brief staat als volgt vermeld: 
           
             ‘(…). Ter uwer informatie doen wij u hierbij toekomen een kopie van het faxbericht van de gemeente Maastricht d.d. 11 april jl. inzake de planwijziging van het plangebied aan de achterzijde van de door u gekochte kavel. Op grond van deze gemeentelijke beslissing zullen wij het bouwplan van de 7 grondgebonden woningen met maximaal drie bouwlagen uitwerken en vervolgens de benodigde vergunningen hiervoor bij de gemeente aanvragen. 
           
           
             Wij gaan ervan uit dat deze informatie voor u voldoende is om tot juridische afname van de door u gekochte kavel over te gaan. Wij verzoeken u derhalve binnen vier weken na datum van dit schrijven een afspraak te maken met de notaris voor het notariële transport van voornoemde kavel.’  
           
         
         
       
       
         3.1.8. 
         
           Tevens was bij de in 3.1.7. genoemde brief een kopie van een faxbericht van de gemeente Maastricht, gericht aan [geintimeerde] , van 11 april 2006 gevoegd. Hierin staat als volgt vermeld: 
           
             ‘(…). In de vergadering van 5 april 2006 heeft het beleidsteam Stadsontwikkeling Economie en Beheer (SEB) het verzoek van [Vastgoed] om te reageren op het voornemen een planwijziging door te voeren in het woningbouwplan [bestemmingsplan] in behandeling genomen. 
           
           
             Deze planwijziging houdt in: het schrappen van twee urban villa’s (max 5 bouwlagen met maximaal 20 woningen) en hiervoor in de plaats het bouwen van 7 grondgebonden woningen (concept stedenbouwkundig plan van architect [de architect] ). 
           
           
             Mede op basis van een intern advies gaat het beleidsteam SEB akkoord met het concept stedenbouwkundig voorstel. 
           
           
             Planjuridisch is echter een artikel 19 lid 2 noodzakelijk met een verklaring van geen bezwaar door de provincie. Dit is vanwege de ligging binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Dit betekent dat het plan nog formeel moet worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders.  
           
           
             Omdat het concept stedenbouwkundig voorstel afwijkt van het beeldkwaliteitsplan dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan zal het conceptplan tevens ter advisering worden voor gelegd aan de welstandsmonumentencommissie. Zodra ik het advies van deze commissie heb, zal ik je nader informeren.  
           
           
             Is de welstandscommissie positief in haar advies, dan kun[t] je het plan verder uitwerken en klaar maken om de noodzakelijke artikel 19 lid 2 RO procedure te doorlopen. 
           
           
             Bij de indiening van de bouwvergunning voor het concrete bouwplan zal dan aan het college een positief ambtelijk advies worden gegeven. We gaan hierbij wel vanuit dat voor het overige het bouwplan voldoet aan het bouwbesluit.’  
           
         
         
       
       
         3.1.9. 
         
           
            [geintimeerde] heeft op 15 december 2014 met [de holding] Holding B.V. (hierna: [de holding] ) een koopovereenkomst gesloten voor twee percelen. Het betreft ingevolge de koopovereenkomst de volgende percelen: 
           
             ‘Perceel I: ter grootte van ongeveer 1.197 m2 en kadastraal bekend als gemeente Heer, Sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] en [sectienummer 3] beide geheel, 
           
           
             Perceel II: ter grootte van ongeveer 1.871m2 en kadastraal bekend als gemeente Heer, Sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 4] en [sectienummer 5] beide geheel.’ 
           
           Beide percelen zijn aan [de holding] geleverd. 
         
         
       
       
         3.1.10. 
         
          [de holding] is een bedrijf dat zich richt op bouwdiensten en ontwikkeling. [de holding] was voornemens om op beide percelen in totaal zes grondgebonden woningen te realiseren. Hiervoor zou het bestemmingsplan dienen te worden aangepast. Deze plannen heeft [de holding] in het voorjaar van 2015 gepresenteerd onder uitgifte van een verkoopbrochure.  
         
       
       
         3.1.11. 
         
           
            [appellanten c.s.] hebben een brief geschreven aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Maastricht over de in 3.1.10. genoemde plannen. Deze brief is ontvangen door de Gemeente op 29 april 2015. Daarin staan 34 bezwaren, waaronder: 
           ‘ 2. (…). De entree/einde van de wijk zou gekenmerkt moeten worden door speciale elementen, zodat een poortidee ontstaat. De poortgedachte wordt in het “concept bouwinitiatief” niet uitgevoerd: er is niet langer sprake van bijzondere elementen. Er wordt een nieuwe bebouwingsrand gecreëerd, dwars op de hoofdroute. 
           
             De geplande bebouwing is veel groter dan de footprint van de oorspronkelijk geplande bebouwing uit het bestemmingsplan. Er is in het “concept bouwinitiatief” sprake van veel bouwmassa op een gering oppervlak.  
           
           
             In het oorspronkelijke plan zou een veel kleiner oppervlak van het perceel bebouwd worden: het oostelijk deel zou niet bebouwd worden. (…). 
           
         
         
           17. Weliswaar gaat kwantitatief gezien het aantal woningen in het “concept bouwinitiatief” terug van 20 woningen naar 6 woningen. Maar kwalitatief gezien waren 20 woningen geconcentreerd op een compacte foorprint, met het overig terrein als openbare groenvoorziening; de 6 woningen in het concept “bouwinitiatief” worden over het gehele oppervlakte gespreid [worden] en het is geprivatiseerd gebied geworden.  
         
         
           De woningen in het “concept bouwinitiatief” staan bovendien kort op of nabij de erfgrens gepland: de privacy is in het geding. (…) 
         
         
           24. (…). De bewoners van [straat 1] en [straat 2] hebben deze (duurdere) huizen gekocht als bewoning aan de rand van [bestemmingsplan] . De waarde van de huizen “wonen aan de zuidrand” wordt beduidend lager, nu er door dit verder bouwen en aansluiten op het plan van de manege eerder sprake is van wonen “midden” in de wijk dan i.p.v. wonen aan de rand van het plan [bestemmingsplan] . Dit is nooit zo bedoeld geweest in BP, BKP en verkoopfolder. Planschade/waardeverlies is wat de bewoners betreft dan ook aan de orde. (…) 
         
         
           29. De woningen, die gebouwd zijn aan het [straat 1] , zijn gekocht op basis van het vigerend bestemmingsplan en op basis hiervan blijvend vrij uitzicht naar het zuiden voor drie woningen en blijvend vrij zij-uitzicht op de hellingbossen naar het oosten voor de overige woningen. Door het “concept bouwinitiatief” worden deze zichtlijnen belemmerd. (…).  
         
         
           30. De woningen zijn indertijd gekocht op basis van de verkoopfolder, waarbij de passage over de zuidrand een belangrijk argument was bij de aankoop van deze woningen. (…).”  
         
         
       
       
         3.1.12. 
         
          [de holding] heeft afgezien van het voornemen om op beide percelen in totaal zes grondgebonden woningen te realiseren.  
         
       
       
         3.1.13. 
         Op 13 juli 2015 heeft [de holding] een aanvraag bij de gemeente Maastricht ingediend teneinde een vergunning te verkrijgen voor het realiseren van twee gebouwen met daarin achttien appartementen. Deze aanvraag betreft het kadastraal object ‘terrein nieuwbouw-wonen’, kadastrale aanduiding ‘Heer [sectieletter] [sectienummer 4] ’ met een grootte van 17 a en 76 ca, met de coördinaten [coördinaat 1] - [coördinaat 2] , gelegen aan het [straat 3] te [vestigingsplaats] . 
         
       
       
         3.1.14. 
         Bij besluit van 22 oktober 2015 heeft het college aan [de holding] een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van twee woongebouwen met ondergrondse parkeergarages en een uitweg op voornoemde locatie aan het [straat 3] .  
         
       
       
         3.1.15. 
         Bij besluit van 12 april 2016 heeft het college, voor zover hier van belang, het door [appellanten c.s.] (en 22 anderen) daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 22 oktober 2015 in stand gelaten. Bij uitspraak van 2 augustus 2017 heeft de rechtbank Limburg het daartegen ingesteld beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 19 september 2018 de aangevallen uitspraak bevestigd.  
         
       
       
         3.1.16. 
         Inmiddels is [de holding] begonnen met de bouw van de twee woontorens. 
         
       
     
     
       3.2. 
       
         de procedure bij de rechtbank 
       
       
       
         3.2.1. 
         
           In de onderhavige procedure vorderen [appellanten c.s.] samengevat: 
           
             primair 
           
         
         - [geintimeerde] te verbieden het aan [appellanten c.s.] in eigendom toebehorende kadastraal object, met de kadastrale omschrijving “terrein nieuwbouw-wonen”, kadastrale aanduiding “Heer [sectieletter] [sectienummer 4] ” ter grootte van 17 a en 76 ca, met de coördinaten [coördinaat 1] - [coördinaat 2] , gelegen aan het [straat 3] te [vestigingsplaats] , te verkopen, notarieel te transporteren, in erfpacht uit te geven, te verhuren, of anderszins in gebruik en/of eigendom te geven, te vervreemden of te bezwaren aan [de holding] , alsmede aan enige andere natuurlijke of rechtspersoon, zonder in de desbetreffende overeenkomst op te nemen dat de betrokken gronden niet mogen worden gebruikt ten behoeve van het oprichten van enig bouwwerk anders dan maximaal zeven grondgebonden woningen van maximaal drie bouwlagen op straffe van boete dan wel dwangsom, 
         - [geintimeerde] te verbieden, hetzij alleen, hetzij in samenwerking met anderen, 
         
           op het aan haar eerdergenoemd in eigendom toebehorende kadastraal object een bouwplan te doen ontwikkelen en/of uit te voeren, anders dan een bouwplan met maximaal zeven grondgebonden woningen met maximaal drie bouwlagen, zulks op verbeurte van een dwangsom, 
           
             subsidiair 
           
         
         - indien en voorzover de vorderingen zoals hiervoor vermeld niet tot toewijzing mochten leiden, [geintimeerde] te veroordelen aan [appellanten c.s.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen alle schade door [appellanten c.s.] geleden en nog te lijden ten gevolge van de gestelde wanprestatie dan wel onrechtmatige daad, op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet, vermeerderd met proceskosten en beslagkosten. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering hebben [appellanten c.s.] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geintimeerde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten met hen dan wel dat [geintimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geintimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het vonnis van 13 september 2017 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen en [appellanten c.s.] in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten veroordeeld. 
         
       
     
     
       3.3. 
       
         de procedure bij het hof 
       
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellanten c.s.] hebben in hoger beroep één grief aangevoerd. [appellanten c.s.] hebben na eiswijziging geconcludeerd tot: voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw recht doende, 
         
         1. te verklaren voor recht dat [geintimeerde] door de verkoop en levering aan [de holding] Holding BV, althans aan enige koper, van het kadastraal object met de kadastrale omschrijving “terrein nieuwbouw-wonen”, kadastrale aanduiding “Heer [sectieletter] [sectienummer 4] ” ter grootte van 17 a en 76 ca, met de coördinaten [coördinaat 1] - [coördinaat 2] , gelegen aan het [straat 3] te [vestigingsplaats] , althans van de ten processe bedoelde gronden waarop de ten processe bedoelde woontorens van de [bestemmingsplan] waren voorzien als omschreven in het Beeldkwaliteitsplan behorend bij het bestemmingsplan [bestemmingsplan] , zich jegens [appellanten c.s.] schuldig heeft gemaakt aan wanprestatie dan wel aan een onrechtmatige daad; 
         2. [geintimeerde] te veroordelen om aan [appellanten c.s.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te vergoeden alle schade door [appellanten c.s.] geleden en nog te lijden ten gevolge van de te dezen bedoelde wanprestatie resp. onrechtmatige daad, op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet; 
         3. [geintimeerde] te veroordelen aan [appellanten c.s.] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te vergoeden de kosten gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van nakoming buiten rechte ad € 7.092,78, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;  
         met veroordeling van [geintimeerde] in de kosten van beide instanties, die van het beslag daaronder begrepen. 
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [geintimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellanten c.s.] Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. 
         
       
     
     
       3.4 
       
         Ontvankelijkheid 
       
       
       
         3.4.1. 
         
          [geintimeerde] stelt dat [appellanten c.s.] niet ontvankelijk moeten worden verklaard. Primair omdat [appellanten c.s.] geen grieven hebben aangevoerd. Subsidiair stelt [geintimeerde] dat de grieven onvoldoende zijn gepreciseerd en gemotiveerd, omdat nagelaten is te melden tegen welke rechtsoverweging in het vonnis bezwaar wordt gemaakt en waarom.  
         
       
       
         3.4.2. 
         
           Het hof overweegt dat als grieven worden aangemerkt alle gronden die een appellant aanvoert voor zijn betoog dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij de eis geldt dat die gronden behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht, zodat zij voor de rechter en de wederpartij voldoende kenbaar zijn. De grieven hoeven daarbij niet aan bepaalde vormvereisten te voldoen. 
           Het hof overweegt dat [appellanten c.s.] niet behoefden te melden tegen welke rechtsoverweging in het bestreden vonnis bezwaar wordt gemaakt. Naar het oordeel van het hof is voldoende kenbaar dat [appellanten c.s.] met de grief het volgende betogen:  
           de vorderingen moeten worden toegewezen, omdat in de gang van zaken tussen partijen besloten ligt dat [geintimeerde] zich ertoe heeft verbonden ervoor te zorgen – en zo een negatieve garantie heeft gegeven – dat de percelen aan de achterzijde van de door [appellanten c.s.] gekochte woningen vrij zouden blijven van de door [geintimeerde] aanvankelijk daar geprojecteerde woontorens en dat wat daar maximaal zou worden gerealiseerd zou bestaan uit zeven grondgebonden woningen van maximaal drie bouwlagen (het plan [de architect] ).  
           Gelet op het debat tussen partijen en de stellingen van [geintimeerde] is dit betoog ook voor [geintimeerde] voldoende duidelijk geweest. Het hof zal dan ook uitgaan van de aldus verwoorde grief. 
         
         
       
     
     
       3.5. 
       
         toezegging/ (negatieve) garantie  
       
       
       
         3.5.1. 
         
          [appellanten c.s.] stellen dat [geintimeerde] aan hen een toezegging heeft gedaan dan wel een (negatieve) garantie heeft gegeven dat achter hun percelen geen woontoren(s) zou worden gebouwd. Hierbij hebben alle drie de kopende partijen verwezen naar de ontbindende voorwaarde in hun koopovereenkomst (zie rov. 3.1.5) en de brief aan [appellante 1] van [geintimeerde] van 12 april 2006 met bijlage (zie rov. 3.1.7 en 3.1.8.). Daarnaast heeft [appellant 2] aangevoerd dat hij over laatstgenoemde brief navraag heeft gedaan bij de directeur van de betrokken afdeling van de gemeente. Verder heeft [appellant 2] bij de gemeente het plan [de architect] ingezien en heeft de heer [medewerker van de makelaar] van makelaar [makelaar] hem dezelfde informatie gegeven als [appellant 2] van [appellante 1] had vernomen over de brief van 12 april 2006. [appellant 3] heeft aangevoerd dat directeur [de directeur van geintimeerde] van [geintimeerde] hem persoonlijk heeft overtuigd dat de woontorens er niet zouden komen. 
         
       
       
         3.5.2. 
         
          [geintimeerde] heeft de stellingen van [appellanten c.s.] gemotiveerd betwist. Voor zover relevant komen die hierna aan de orde. 
         
       
       
         3.5.3. 
         Het hof stelt allereerst vast dat [appellanten c.s.] de ontbindende voorwaarde in hun koopovereenkomsten niet hebben ingeroepen, terwijl dat wel had gekund, omdat pas jaren later een definitieve invulling is gegeven aan het aan de achterzijde van het verkochte gelegen plangebied. Vervolgens rijst de vraag of de ontbindende voorwaarde ondanks het niet inroepen daarvan, iets betekent voor de uitleg van de overeenkomst. 
         
       
       
         3.5.4. 
         
           Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158). 
           Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178). 
         
         
       
       
         3.5.5. 
         
           In het licht van die maatstaf overweegt het hof het volgende. Een zuiver taalkundige uitleg van het beding in de overeenkomst brengt mee dat [geintimeerde] geen toezegging heeft gedaan dat er geen woontorens/urban villas achter de percelen zouden komen. Ook is er geen (negatieve) garantie daartoe te lezen. Uit de brief met bijlage die aan [appellante 1] is verstuurd (rov. 3.1.7 en 3.1.8) kan evenmin worden afgeleid dat [geintimeerde] aan [appellante 1] een (negatieve) garantie heeft verstrekt dat er geen woontorens zouden komen, dan wel het vertrouwen daartoe heeft gewekt. 
           Het hof overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat het geldende bestemmingsplan ten tijde van de koop in 2005/2006 toestond, en sindsdien nog altijd toestaat, dat er twee woontorens worden gebouwd en dat voor het bouwen van iets anders dan twee woontorens een wijziging van het bestemmingsplan nodig is. Tot een wijziging van het bestemmingsplan is het niet gekomen. Verder staat vast dat [de directeur van geintimeerde] heeft gesproken met (in elk geval) [appellant 3] en tegen hem heeft gezegd, en hij heeft dat ter pleidooizitting in hoger beroep herhaald, dat het ten tijde van de verkoop van het perceel van [appellant 3] de bedoeling was om zeven woningen met maximaal drie bouwlagen (plan [de architect] ) te bouwen op de percelen achter de woningen van [appellanten c.s.] [de directeur van geintimeerde] is vervolgens in 2014 met [de holding] in gesprek gegaan op basis van het uitgangspunt dat er zes of zeven woningen zouden worden gerealiseerd. Dit blijkt ook uit de verkoopbrochure van [de holding] uit die tijd. Onvoldoende gesteld en niet gebleken, is dat de makelaar meer of anders heeft gezegd tegen partijen dan [de directeur van geintimeerde] . 
           Naar het oordeel van het hof blijkt uit het voorgaande dat het inderdaad de bedoeling van [geintimeerde] was om woningen (met minder verdiepingen dan de woontorens) te bouwen en dat zij deze bedoeling bij de verkoop aan [de holding] – ruim acht jaar na het sluiten van de koopovereenkomsten met [appellanten c.s.] – ook heeft medegedeeld aan [de holding] , die daar in eerste instantie ook op diezelfde manier mee aan de slag is gegaan. Dat (ook) bij [geintimeerde] de intentie bestond om in plaats van de woontorens er zes of zeven woningen te realiseren, betekent evenwel niet dat [geintimeerde] een toezegging heeft gedaan dat er geen woontorens zouden komen en ook niet dat [geintimeerde] een negatieve garantie van die strekking heeft afgegeven. Evenmin kan worden aangenomen dat door deze bij [geintimeerde] bestaande intentie redelijkerwijs het vertrouwen bij [appellanten c.s.] is gewekt dat de woontorens er nooit zouden komen. Hierbij is nog van belang dat eventuele andersluidende uitlatingen van de gemeente(-ambtenaren) niet kunnen worden toegerekend aan [geintimeerde] . In ieder geval kunnen [appellanten c.s.] op grond van de uitlatingen van de zijde van de gemeente niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat door [geintimeerde] een negatieve garantie of een toezegging aan [appellanten c.s.] is afgegeven. Nadere feiten om tot deze toezegging/garantie te kunnen concluderen zijn door [appellanten c.s.] niet gesteld en zijn ook niet gebleken.  
         
         
       
     
     
       3.6. 
       
        [appellanten c.s.] hebben subsidiair aangevoerd dat sprake is van onrechtmatig handelen van [geintimeerde] . Nu dit op hetzelfde feitencomplex is gestoeld, waarbij (zoals hiervoor geoordeeld) geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming ten aanzien van een toezegging of garantie en er geen ander onrechtmatig handelen van [geintimeerde] is gesteld of gebleken, komt [appellanten c.s.] daarop geen beroep toe. 
       
     
     
       3.7. 
       Gelet op bovenstaande overwegingen komt het hof niet toe aan het opdragen van bewijs. Ook de proceskostenbeslissing in eerste aanleg kan in stand blijven. Het hof constateert dat de grief faalt en zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen.  
       
     
     
       3.8. 
       Het hof zal [appellanten c.s.] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geintimeerde] zullen worden vastgesteld op: 
       - griffierecht € 716,-- 
       - salaris advocaat € 3.222,-- (3 punten x tarief II).  
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten c.s.] hoofdelijk, aldus dat door de betaling door de een de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerde] op € 716,-- aan griffierecht en op € 3.222,-- aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, H.K.N. Vos en J.W. Ponds, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2019. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer