ECLI: ECLI:NL:RBHAA:2007:BB3956

Titel: ECLI:NL:RBHAA:2007:BB3956 Rechtbank Haarlem , 12-09-2007 / 05/6803

Gerecht: Rechtbank Haarlem

Datum uitspraak: 2007-09-12

Zaaknummer: 05/6803

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBHAA:2007:BB3956

---

De door verweerder gehanteerde WEV is correct omdat verweerder er terecht vanuit is gegaan dat het bedrijvencomplex niet is gelegen op een A1-locatie.

RECHTBANK HAARLEM 
       Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer 
       Procedurenummer: AWB 05/6803 IB/PVV 
     
     
     Uitspraakdatum: 12 september 2007 
     
     Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen 
     
     X te Z, eiser, 
     
     en 
     
     de inspecteur van de Belastingdienst te P, verweerder. 
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1  Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 65.191. 
     
     1.2  Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2005 de aanslag gehandhaafd.  
     
     1.3  Eiser heeft daartegen bij brief van 29 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 1 december 2005, beroep ingesteld.  
     
     1.4  Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft op 16 augustus 2007 een nader stuk ingediend, waarvan een afschrift aan verweerder is gezonden. 
     
     1.5  Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2007 te Haarlem. Namens eiser is daar Mr. B, verschenen. Namens verweerder zijn C en D verschenen. Verweerder heeft een pleitnota overgelegd, welke met toestemming van eiser is toegevoegd aan de stukken van het geding. Met instemming van partijen is het beroep gelijktijdig behandeld met het beroep van Y (bij de rechtbank geregistreerd onder het nummer 05/6804).  
     
     2. Feiten 
     
     Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:  
     
     2.1  Op 1 januari 2001 bezit eiser 100% van de aandelen van X Beheer B.V., welke op haar beurt een 50% aandelenbelang heeft in X-Y B.V. (hierna: de B.V.), zodat eiser middellijk een aanmerkelijk belang in de B.V. heeft. 
     
     2.2  Op 11 januari 2000 heeft eiser samen met zijn broer, Y -ieder voor 50%- een perceel grond gekocht aan de a-straat te Q. Op deze grond is een bedrijfshal gebouwd welke omstreeks 1 oktober 2000 in gebruik is genomen en staat geregistreerd onder a-straat 1 (hierna: het bedrijfscomplex). Sedert 1 oktober 2000 verhuren eiser en Y het bedrijfcomplex aan de B.V.. De huur bedraagt  € 218.268 per jaar. 
     
     2.3  Op 23 november 2000 heeft E, makelaar in onroerende goederen, van het kantoor E/F in opdracht van de B.V. een taxatierapport uitgebracht en de waarde van het bedrijfscomplex getaxeerd op € 2.790.700. Hierbij heeft E de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Uitgaande van een netto markthuurwaarde van € 223.693, een netto aanvangsrendement van 7,25% (hierna: “NAR”), een kapitalisatiefactor van 13,79, een correctie voor de contante waarde van het verschil tussen de markthuur en feitelijke huur en voor de kosten koper taxeert taxateur E de waarde in het economisch verkeer k.k. (hierna: “WEV”) van het bedrijfscomplex op € 2.790.700. Een NAR van 7,25% is volgens eiser gebaseerd op informatie uit o.a. FGH Vastgoedbericht. 
     
     2.4  Eiser waardeert zijn aandeel in het bedrijfscomplex (50%)  per 1 januari 2001 voor de bepaling van het resultaat uit overige werkzaamheden op (50% van € 2.790.748) € 1.395.374.  
     
     2.5  De bij verweerder werkzame F, taxateur van onroerende zaken, heeft namens verweerder het bedrijfscomplex gewaardeerd Deze taxateur heeft een taxatierapport uitgebracht gedateerd 20 september 2004 waarin hij het bedrijfscomplex heeft getaxeerd op € 2.460.000. In het taxatierapport staat onder meer vermeld: 
     
     
       “Bij de waardering is rekening gehouden met alle bekende factoren die op de waarde van invloed kunnen zijn. 
       De waarde in het economisch verkeer, in verhuurde staat, is op de peildatum 1 januari 2001 geschat op: € 2.460.000.” 
     
     
     2.6  Verweerder heeft in zijn verweerschrift een nadere onderbouwing van de in 2.5 vermelde taxatie van het bedrijfscomplex gegeven. De taxateur is bij de berekening van de getaxeerde waarde uitgegaan van een bruto markthuurwaarde van € 234.670, een bruto aanvangsrendement van 8,5% (hierna: “BAR”), een correctie voor de contante waarde van het verschil tussen de markthuur en de feitelijke huur en voor de kosten koper. Verweerder baseert zich wat betreft de BAR van 8,5% op informatie van DTZ Zadelhoff. Ter zitting is nog komen vast te staan dat een BAR van 8,5% overeenkomt met een NAR van 8,1%. 
     
     2.7  Verweerder heeft bij brief van 24 september 2004 eisers aandeel in de waarde van het bedrijfscomplex vastgesteld op (50% van € 2.460.000) € 1.230.000. Het belastbaar inkomen uit werk en woning 2001 is conform verweerders brief van 24 september 2004 gecorrigeerd met € 2.388. De door eiser gehanteerde afschrijving van € 18.378 werd gecorrigeerd tot €15.990, zijnde 1,3% van € 1.230.000.  
     
     3. Geschil 
     
     
       3.1  In geschil is de WEV van het bedrijfscomplex per 1 januari 2001; € 1.395.374 volgens eiser en € 1.230.000 volgens verweerder. Voorts is in geschil de wijze van afschrijving. Eiser stelt dat, ook al zou de waarde van verweerder worden gevolgd, het door verweerder gehanteerde afschrijvingsbedrag onjuist is. In plaats van een jaarlijkse afschrijving van  
       € 15.990 (gebaseerd op 1,3% van 1.230.000) zou dan volgens eiser de jaarlijkse afschrijving € 16.682 (gebaseerd op een door eiser overgelegd staatje in het nader stuk van 16 augustus 2007) moeten zijn. 
     
     
     3.2  Eiser heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Gezien de ligging en de bereikbaarheid van het bedrijfscomplex is sprake van een zogenaamde A1-locatie. De B.V. die het bedrijfscomplex huurt is werkzaam in de metaalbewerking en het complex ligt op een bedrijventerrein in de onmiddellijke nabijheid van het metaalbewerkingsbedrijf G wat een ideale locatie is voor bedrijven die werkzaam zijn in de metaalbewerking. Bij een A1-locatie hoort een NAR van 7,25%, aldus eiser. 
     
     3.3  Verweerder heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Hij betwist dat sprake is van een A1-locatie en voert daarvoor het volgende aan. Om het bedrijfscomplex te bereiken moet 2,9 km door de bebouwde kom worden gereden, wat problematisch is met grote vrachtwagens. Verder bevinden zich op het bedrijventerrein bedrijfspanden die reeds lang leegstaan. Het bedrijventerrein mist voor een A1-locatie de veelzijdigheid, omdat het met name geschikt is voor bedrijven in de metaalsector. Dit zijn allemaal aanwijzingen dat geen sprake is van een A1-locatie. Daar heeft verweerder nog aan toegevoegd dat A1-locaties vooral die status hebben omdat ze goed zichtbaar zijn vanaf de snelweg en dat is met dit bedrijfsterrein niet het geval. Omdat geen sprake is van een A1-locatie dient het aanvangsrendement hoger te worden gesteld. Hierbij hoort een BAR van 8,5%, aldus verweerder. 
     
     4.  Beoordeling van het geschil 
     
     Het wettelijke kader 
     
     4.1  Ingevolge artikel 3.90 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet IB 2001) is belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren.  
     
     4.2  Onder een werkzaamheid wordt ingevolge artikel 3.92, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet IB 2001, mede verstaan – voor zover hier van belang – het rendabel maken van vermogensbestanddelen voorzover deze vermogensbestanddelen al dan niet tegen vergoeding rechtens dan wel in feite, direct of indirect ter beschikking worden gesteld aan een vennootschap waarin de belastingplichtige een aanmerkelijk belang heeft als bedoeld in hoofdstuk 4 van de Wet IB 2001.  
     
     4.3  In het overgangsrecht, artikel I, onderdeel AJ, eerste lid, van de Invoeringswet Wet inkomstenbelasting 2001, is bepaald dat voorzover vermogensbestanddelen op grond van artikel 3.92 van de Wet IB 2001 bij het begin van het kalenderjaar 2001 tot een werkzaamheid worden gerekend, deze bij het begin van het kalenderjaar 2001 te boek worden gesteld voor de waarde in het economische verkeer op dat tijdstip.  
     
     4.4  Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank sluit zich hierbij aan, dat de verhuur van het pand door eiser aan de B.V. valt onder de reikwijdte van de voornoemde bepalingen.  
     
     De balanswaarde van het bedrijfscomplex per 1 januari 2001 
     
     4.5  Ter ondersteuning van de door partijen gestelde waarden voert eiser aan dat het bedrijfscomplex is gevestigd op een A1-locatie en dat daarbij een NAR van 7,25% hoort en voert daartoe de in 3.2 vermelde argumenten aan. Verweerder stelt daarentegen dat geen sprake is van een A1-locatie en dat dientengevolge een NAR van 8,1% (BAR van 8,5%) moet worden gehanteerd en voert daartoe de onder 3.3 vermelde argumenten aan.  
     
     4.6  Aangezien eiser met zijn standpunt een hogere kostenpost bepleit voor de bepaling van het resultaat uit de verhuur van het bedrijfscomplex, ligt het op zijn weg zijn stelling over de aard van de bedrijfslocatie aannemelijk te maken. 
     
     
       4.7  De rechtbank oordeelt dat eiser in die bewijslast niet is geslaagd en dat verweerder er terecht van uit is gegaan dat het bedrijfscomplex niet is gelegen op een A1-locatie waaronder de meest aantrekkelijke bedrijfsterreinen moeten worden verstaan. Voor dit oordeel zijn de volgende omstandigheden van belang. 
       Niet is in geschil dat het terrein niet direct aan een snelweg of andere hoofdverkeersader is gelegen. Daarmee is anders dan eiser bepleit, sprake van een minder optimale bereikbaarheid. De ligging van het terrein buiten het zicht vanaf een snelweg is ook een factor die niet bij een A1 locatie past. Voorts wijst de ligging van het terrein in de nabijheid van G erop dat dit terrein met name geschikt is voor bedrijven die werkzaam zijn in de metaalsector en op een of andere wijze gelieerd zijn aan G en minder voor bedrijven die in andere sectoren werkzaam zijn. Dat brengt mee dat het terrein voor andere bedrijven minder aantrekkelijk is. De recent door verweerder geconstateerde langdurige leegstand van bedrijfspanden op het industrieterrein waarop het bedrijfscomplex is gelegen, wijst er ook op dat er geen grote kring van gegadigden voor dit soort panden op dit terrein bestaat.  
     
     
     4.8  Partijen zijn het met elkaar eens dat indien er geen sprake is van een A1-locatie een ander aanvangsrendement moet worden gehanteerd dan het door eiser voorgestane NAR van 7,25%. Nu geen sprake is van een A1-locatie en eiser het door verweerder gehanteerde NAR van 8,1% (BAR van 8,5%) voor een niet-A1-locatie niet heeft bestreden, dient de WEV van eisers aandeel in het bedrijfscomplex op € 1.230.000 te worden gesteld nu over de overige elementen die een rol hebben gespeeld bij de waardering geen geschil is.  
     
     Afschrijving 
     
     4.9  In geschil is verder de hoogte van de afschrijving. Eiser betwist de wijze van afschrijven die verweerder heeft gehanteerd. Ter zitting heeft verweerder zich akkoord verklaard met de door eiser voorgestane berekeningswijze van de afschrijving. Niet in geschil is dat, uitgaande van een balanswaarde van € 1.230.000, de afschrijving € 16.682 moet bedragen, hetgeen resulteert in een vermindering van het door verweerder vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning met € 692. 
     
     4.10  Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard en zal het belastbaar inkomen uit werk en woning worden verminderd tot € 64.499. 
     
     5.  Proceskosten 
     
     Er is in deze zaak geen grond voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten, omdat wegens samenhang uitsluitend in de zaak 05/6804 een proceskostenvergoeding is toegekend.  
     
     
     
     6. Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 64.499; 
       - gelast de Staat het door eiser betaalde griffierecht ad € 37 aan eiser te vergoeden. 
     
     
     
     
     
     
     Deze uitspraak is gedaan op 12 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. van Kempen, mr. R.H.M. Bruin en mr. R.G. Kemmers in tegenwoordigheid van, mr. M.C. Anema griffier. 
     
     
     
     
     
     
     
       Afschrift  
       verzonden aan partijen op:  
     
     
     
     
     
     Rechtsmiddel 
     
     Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam 
     
     
       Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; 
       d. de gronden van het hoger beroep.