ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2025:5230

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2025:5230 Rechtbank Den Haag , 27-03-2025 / SGR 24/6412

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2025-03-27

Zaaknummer: SGR 24/6412

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:5230

---

Eiser heeft zijn woning (bedrijfsmatig) verhuurd zonder een zogeheten vergunning verhuur opkoopbescherming. Verweerder heeft daarom een bestuurlijke boete opgelegd van € 20.000. De rechtbank acht de hoogte van de boete niet onredelijk hoog, en verweerder heeft geen aanleiding hoeven zien om de boete te matigen. Het beroep is daarom ongegrond.

RECHTBANK DEN HAAG 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: SGR 24/6412  
   
   
     uitspraak van de meervoudige kamer van 27 maart 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     (gemachtigde: S. Yildrim) 
     
     
       en 
     
     
   
   
     het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder  
     (gemachtigde: mr. S.V. Benjamin). 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de bestuurlijke boete die hem is opgelegd omdat hij zonder een vergunning verhuur opkoopbescherming zijn woning aan de [adres] in [plaats] heeft verhuurd.  
     
     
     
       1.1. 
       Bij besluit van 30 november 2023 is aan eiser een bestuurlijke boete van € 20.000 opgelegd. Met het bestreden besluit van 23 mei 2024 op het bezwaar van eiser is verweerder bij dat besluit gebleven. 
       
     
     
       1.2. 
       De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, zijn gemachtigde en de gemachtigde van verweerder.  
       
       
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
       
       Waar gaat deze zaak over?  
       
     
     2. Op 21 november 2022 is eiser eigenaar geworden van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Een dag later vond de inschrijving in het Kadaster plaats. Op 21 september 2023 is door inspecteurs van de Haagse Pandbrigade geconstateerd dat de woning werd verhuurd zonder een zogeheten vergunning verhuur opkoopbescherming. Die vergunning was in het geval van eiser echter wel vereist.  Omdat volgens verweerder sprake is van bedrijfsmatige verhuur en er geen reden bestaat voor een matiging van de boete, heeft zij conform de boetetabel eiser een bestuurlijke boete van € 20.000 opgelegd. Wat vindt eiser in beroep? 
     3. Eiser is het niet eens met de hoogte van de boete. Hij werkt als zelfstandige en bouwt zijn pensioen op met de opbrengsten die hij verkrijgt uit de verhuur van zijn woningen. Weliswaar snapt hij dat er volgens de regelgeving sprake is van bedrijfsmatige verhuur, maar gelet op zijn financiële draagkracht en wat hij netto aan de verhuur overhoudt is de boete onevenredig hoog. Op zijn woningen rusten namelijk nog hypotheken. Bovendien was hij niet op de hoogte van de nieuwe regelgeving. Als er al een boete moet worden opgelegd, dan moet de boete om deze redenen worden gematigd. Wat is het oordeel van de rechtbank?  
     4. Op 1 januari 2022 is de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming opgenomen als hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet 2014. Deze regeling geeft gemeentes een instrument om op te kunnen treden tegen het opkopen van woningen door beleggers om deze vervolgens lucratief te verhuren. Gemeentes kunnen sindsdien een opkoopbescherming instellen in bepaalde buurten om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven. Dat betekent dat zij kunnen bepalen dat nieuwe huiseigenaren van zulke woningen een vergunning verhuur opkoopbescherming moeten hebben om de woning binnen vier jaar na aankoop te kunnen verhuren, en dat er een boete kan worden opgelegd als een woning zonder zo een vergunning toch wordt verhuurd. 
     
       4.1. 
       Met ingang van 1 maart 2022 geldt in de gemeente Den Haag een opkoopbescherming in alle wijken van de stad voor bestaande woningen tot een bepaalde WOZ-waarde.  Op de zitting heeft eiser laten weten dat hij zich daartegen niet meer verzet. Omdat verder niet in geschil is dat hij in overtreding was door de woning te verhuren zonder een daarvoor vereiste vergunning verhuur opkoopbescherming, mocht verweerder daarom in beginsel een bestuurlijke boete opleggen.  Verweerder heeft aangegeven dat het vaste lijn is dat bij dit soort overtredingen altijd een bestuurlijke boete wordt opgelegd. De vraag die in dit beroep voorligt is of de hoogte van die boete in dit geval evenredig is. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend, en overweegt daartoe als volgt.  
     
     
       4.2. 
       Verweerder bepaalt de hoogte van de boete op basis van de tabel in de Huisvestingsverordening.  Die hoogte hangt af van het soort overtreding, of er al dan niet sprake is van bedrijfsmatige exploitatie, en of eerder al een soortgelijke overtreding is begaan.  Eiser heeft voor het eerst de opkoopbescherming overtreden. Omdat hij in totaal vier woningen bezit, waarvan hij er drie commercieel exploiteert, is er sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Voor die bepaling is niet van belang of, en zo ja hoeveel opbrengsten de verhuur oplevert. Conform de tabel wordt de boete daarom verdubbeld zodat verweerder deze heeft vastgesteld op € 20.000.  
     
     
       4.3. 
       Een boete vanwege een overtreding van de opkoopbescherming, is volgens die tabel twee keer hoger dan overtredingen van andere voorschriften uit de Huisvestingswet of Huisvestingsverordening. Verweerder heeft op zitting uitgelegd dat dit te maken heeft met de ernst van de overtreding. Het is in Den Haag een groot probleem dat woningen worden opgekocht om aanzienlijke winsten te maken, en daardoor kunnen mensen niet wonen in de woningen die voor hun passend zijn. De gemeente wil dat tot een halt roepen. De hoogte van de boete beoogt een afschrikkende werking te hebben en geeft tevens een signaal af aan potentiële lucratieve verhuurders. Daarbij is ook van belang dat er geen sprake is van enkel een (zuiver) administratief gebrek dat herstelbaar is, bijvoorbeeld doordat de situatie achteraf gelegaliseerd kan worden. De rechtbank kan die uitleg volgen, en acht de hoogte van de boete daarom in beginsel niet onredelijk.  
     
     
       4.4. 
       Omdat de hoogte van de bestuurlijke boete is gebaseerd op een wettelijk systeem, moet verweerder een lagere boete opleggen als de overtreder aannemelijk maakt dat de boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.  Verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van de overtreding en een geringe financiële draagkracht kunnen worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die aanleiding vormen om de boete te matigen.  Verweerder heeft beleid waarmee hieraan invulling wordt gegeven.  Daarin is aangegeven dat de ernst van de overtreding geen reden is om een boete te matigen nu dit al is verdisconteerd in de boetetabel. Wel kan een boete worden gematigd als de overtreder aannemelijk maakt dat hij alles heeft gedaan dat redelijkerwijs van hem gevergd kon worden om de overtreding te voorkomen, of als gelet op de financiële draagkracht van de overtreder de boete onevenredige gevolgen heeft.  
     
     
       4.5. 
       Eiser had in zijn hoedanigheid als (bedrijfsmatig) verhuurder op de hoogte kunnen en moeten zijn van de wijziging in de regelgeving. Dat hij niet op de hoogte was van de gewijzigde regelgeving, komt dan ook voor zijn rekening en risico. Daarnaast heeft eiser in bezwaar noch in beroep stukken overgelegd waaruit volgt dat de boete onevenredig zou zijn gelet op zijn financiële draagkracht. Dat hij met verweerder overeen is gekomen dat hij de boete in termijnen van € 485,- per maand zal betalen, betekent nog niet dat eiser de financiële draagkracht niet heeft om de boete te voldoen. Daaruit volgt namelijk alleen dat eiser het bedrag niet in één keer kan betalen. Dat er op de woningen nog hypotheken rusten, en dat er volgens eiser momenteel amper sprake is van winst uit de verhuur, maakt dat niet anders. Nog daargelaten dat ook dit niet met stukken is onderbouwd, gaat eiser eraan voorbij dat hij op den duur eigenaar wordt van de woningen. Verweerder heeft daarom geen aanleiding hoeven zien om de boete te matigen.  
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder aan eiser een bestuurlijke boete van € 20.000 heeft kunnen opleggen.  
     
       5.1. 
       Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.  
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. D.C. Laagland, voorzitter, mr. M.M. Meijers en mr. A.J. Eertink, leden, in aanwezigheid van mr. B.D.A. Mantingh, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2025.  
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               voorzitter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.   
   
   
      Op grond van artikel 41 van de Huisvestingswet 2014, samen gelezen met artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (de Huisvestingsverordening). 
   
   
      Op grond van artikel 45 van de Huisvestingswet 2014, samen met artikel 7:2, tweede lid, en Bijlage II van de Huisvestingsverordening.  
   
   
      Tot de NHG-grens, die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld.  
   
   
      Artikel 7:2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening.  
   
   
      Artikel 7:2, tweede lid, van de Huisvestingsverordening in samenhang met Bijlage II van de Verordening.  
   
   
      Bijlage II van de Huisvestingsverordening.  
   
   
      Zie artikel 5:46 van de Algemene wet bestuursrecht.  
   
   
      Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van de Afdeling van 5 juni 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2314, en van 2 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2096.  
   
   
      Zie de Beleidsregel matiging bestuurlijke boete huisvesting Den Haag 2019. Let wel: artikel 41 wordt daarin niet expliciet genoemd naast artikel 8, 21, 22 en 26 van de Huisvestingswet.