ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1760

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1760 Gerechtshof Den Haag , 05-09-2023 / 200.309.023/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-09-05

Zaaknummer: 200.309.023/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1760

---

VvE-recht, appartementseigenaar vordert dat de VvE vochtproblemen verhelpt en zijn schade vergoedt, art. 5:121 en 5:130 BW, opschorting VvE-bijdrage.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.309.023/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 7955776 CV EXPL 19-33423  
     
     
     
     
       
         Arrest van 5 september 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend in [woonplaats], 
       appellant, 
       advocaat: mr. A.M. Roepel, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Vereniging van Eigenaars [adres] , 
       gevestigd in [woonplaats], 
       verweerster, 
       niet verschenen. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en de VvE. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       De VvE eist dat appartementseigenaar [appellant] achterstallige VvE-bijdragen voldoet. [appellant] heeft een tegeneis ingesteld, inhoudend dat de VvE (eerst) de oorzaak van de vochtproblemen in zijn appartementen moet oplossen en de schade moet vergoeden die hij als gevolg van die vochtproblemen heeft geleden. 
     
     
       1.2 
       De rechtbank heeft de vordering van de VvE toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Het hof komt (deels) tot een andere uitkomst: de VvE wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade aan de appartementen van [appellant] als gevolg van de gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, en [appellant] mag betaling van zijn VvE-bijdragen opschorten tot een bedrag van ca. € 3.200.  
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de dagvaarding van 21 maart 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 31 december 2021; 
         
         
           de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen. 
         
       
     
     
       2.2 
       Tegen de VvE is verstek verleend. [appellant] heeft arrest gevraagd. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       
        [appellant] is vanaf augustus 2014 eigenaar van de appartementen [appartement 1] en [appartement 2] in Rotterdam (hierna ook: de appartementen). De appartementen zijn verhuurd aan derden. 
     
     
       3.2 
       
        [appellant] is als eigenaar van de appartementen van rechtswege lid van de VvE. 
     
     
       3.3 
       In 2010 (dus voordat [appellant] in augustus 2014 eigenaar werd van de appartementen) heeft de Huurcommissie de huurprijs van de appartementen verminderd in verband met gebreken (vocht): voor appartement 19B van € 450,- naar € 127,44 per maand en voor [appartement 2] van € 296,34 naar € 125,93 per maand. 
     
     
       3.4 
       De beheerder van de VvE heeft aan Bouwkundig Adviesbureau Rietdijk B.V. opdracht gegeven om een lekkage te onderzoeken bij het appartement [appartement 3]. Dat appartement is gelegen in hetzelfde gebouw als de appartementen van [appellant]. In de rapportage van mei 2015 wordt geadviseerd om de betonnen dakrand en het voegwerk van het metselwerk te herstellen, zoals ook al in een eerdere rapportage van 2013 was geadviseerd. 
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft vanaf 26 oktober 2015 bij de VvE geklaagd over vochtproblemen in zijn appartementen. In een e-mail van die datum, gericht aan (de beheerder van) de VvE, schrijft [appellant]: 
       
       
         
           “Een lange tijd is er vochtschade in de woning, we hebben geprobeerd dit zelf te repareren. 
         
         
           Dit probleem bevindt zich aan de buitenzijde van de woning. Graag vernemen zij op korte termijn van u wanneer dit gerepareerd wordt.” 
         
       
     
     
       3.6 
       Tijdens de vergaderingen van eigenaars van 28 juni 2017 en 11 juli 2018 zijn offertes inzake de betonnen dakranden niet goedgekeurd, in 2017 omdat de bij de vergadering aanwezige eigenaars de toen uitgebrachte offertes te duur vonden en in 2018 omdat is besloten om eerst het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) af te wachten. Tijdens de algemene vergadering van 17 juli 2019 is besloten om het MJOP door te zetten naar de volgende vergadering.     
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank 
     Vorderingen van de VvE (in conventie) 
     
       4.1 
       De VvE heeft [appellant] op 1 augustus 2019 gedagvaard en gevorderd: 
       
         
           a) [appellant] te veroordelen tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 3.737,93, te vermeerderen met wettelijke rente over € 3.202,52 vanaf 25 juli 2019 tot de dag van voldoening; 
         
         
           b) [appellant] te veroordelen tot betaling aan de VvE, vanwege verschuldigde VvE-bijdrage, een bedrag van € 120,52 per maand, te rekenen vanaf 1 augustus 2019, zolang [appellant] eigenaar is van de appartementen, waarbij hoofdsom en rente een bedrag van € 25.000,- niet te boven gaan. 
         
       
     
     
       4.2 
       De VvE heeft aan vordering (a) het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] komt sinds mei 2017 zijn betalingsverplichting voor de maandelijkse VvE-bijdragen niet na. Daarnaast heeft hij extra bijdragen voor werkzaamheden aan het riool en de intercom niet betaald. Berekend tot en met juli 2019 is [appellant] voor dit alles totaal € 3.202,52 verschuldigd. Hij moet ook wettelijke rente over de achterstallige bedragen betalen, tot 25 juli 2019 berekend op € 69,57. Daarnaast dient [appellant] voor een bedrag van € 465,84 aan buitengerechtelijke kosten te vergoeden. 
     
     
       4.3 
       
         
          [appellant] beroept zich voor de openstaande VvE-bijdragen op verrekening met zijn vorderingen in reconventie (weergegeven in 4.4), althans op opschorting ten behoeve van verrekening met deze vorderingen. 
         
           Vorderingen van [appellant] (in reconventie) 
         
       
     
     
       4.4 
       
        [appellant] heeft van zijn kant gevorderd: 
       
         
           i) de VvE te veroordelen tot uitvoering van alle benodigde werkzaamheden om de vochtproblematiek in de appartementen aan de [appartement 1] en [appartement 2] te verhelpen, onder verbeurte van een dwangsom; 
         
         
           ii) de VvE te veroordelen tot betaling van € 30.717,03, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 oktober 2019 tot de dag van voldoening; 
         
         
           iii) de VvE te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat. 
         
       
     
     
       4.5 
       
         
          [appellant] legt hieraan ten grondslag dat sprake is van ernstige vochtproblemen in de appartementen, veroorzaakt door gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten (waaronder de betonnen dakranden en het voegwerk in het metselwerk). De VvE is verplicht is om alle werkzaamheden te laten verrichten die nodig zijn om deze vochtproblemen op te lossen. Door dit niet te doen schiet zij tekort in haar verplichtingen voortvloeiend uit de splitsingsakte en het bijbehorende modelreglement, dan wel handelt zij onrechtmatig jegens [appellant]. De schade die [appellant] als gevolg daarvan leidt, dient door de VvE vergoed te worden. Die schade bestaat in de eerste plaats uit gederfde huurinkomsten, doordat de Huurcommissie de huur vanwege de vochtproblemen heeft verminderd. Over de periode vanaf augustus 2014 tot en met oktober 2019 komt deze schade, verminderd met de nog openstaande VvE-bijdragen van totaal € 3.202,52, uit op € 30.717,03. Daarnaast bestaat de schade uit de kosten voor het nog te verrichten herstel van de vochtschade in zijn appartementen, waaronder verwijdering van schimmel en herstel van de muren, en misgelopen huurindexatie, nader op te maken bij staat. 
         
           Beslissing van de kantonrechter 
         
         -  ten aanzien van de vorderingen van de VvE (in conventie) 
       
     
     
       4.6 
       Van de vorderingen van de VvE heeft de kantonrechter vordering (a) toegewezen en vordering (b) afgewezen. Daartoe heeft zij het volgende overwogen. 
     
     
       4.7 
       De hoogte van de achterstallige VvE-bijdragen van totaal € 3.202,52 staat wel vast. [appellant] moet deze betalen: zijn beroep op verrekening en opschorting faalt, omdat zijn tegenvorderingen moeten worden afgewezen (zie hierna bij 4.9 en 4.10). Ook de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten zijn toegewezen. 
     
     
       4.8 
       
         De vordering tot betaling van toekomstige VvE-bijdragen heeft de kantonrechter afgewezen op de grond dat de verplichting tot betaling hiervan al uit het bestaande lidmaatschap van [appellant] van de VvE voortvloeit. De kantonrechter wijst erop dat deze afwijzing niet betekent dat [appellant] niet hoeft te betalen; hij wordt er alleen niet toe veroordeeld. 
         
           - ten aanzien van de vorderingen van [appellant] (in reconventie) 
         
       
     
     
       4.9 
       De kantonrechter heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen en heeft daartoe het volgende overwogen.  
     
     
       4.10 
       
         
          [appellant] is als eigenaar van de appartementen van rechtswege lid van de VvE. De VvE is een bijzondere vorm van gemeenschap waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Voor zover de VvE niet een door een lid gewenst besluit neemt, kan dat lid binnen vier weken vernietiging van het besluit vorderen, op grond van artikel 5:130 BW, en/of vervangende machtiging verzoeken op grond van artikel 5:121 BW. De VvE kan niet op een andere wijze door een lid van de VvE worden gedwongen om bepaalde besluiten te nemen of bepaalde acties te ondernemen. De vergadering van eigenaars van de VvE heeft in 2017, 2018 en 2019 besloten om de benodigde werkzaamheden inzake de betonnen dakrand niet te laten uitvoeren. [appellant] heeft deze besluiten niet laten vernietigen en heeft ook niet om een vervangende machtiging verzocht. Gelet daarop was er voor de VvE geen verplichting om te besluiten of te handelen op de door [appellant] verlangde wijze. Dat betekent dat de VvE niet tekortschiet in enige verplichting jegens [appellant] of onrechtmatig jegens hem handelt. Het gevolg is dat [appellant] geen schade van de VvE kan vorderen en dat hij betaling van de VvE-bijdragen niet kan opschorten of verrekenen. Dat partijen na de mondelinge behandeling in het kader van een minnelijke oplossing vrijwillig hebben afgesproken dat de beheerder, namens de VvE, een aannemer de opdracht geeft om herstelwerkzaamheden uit te voeren aan de appartementen van [appellant], maakt dit oordeel niet anders, aldus de kantonrechter.  
         
           - proceskosten 
         
       
     
     
       4.11 
       De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie van totaal € 1.473,77. 
     
   
   
     
       5 Vorderingen in hoger beroep en bezwaren van [appellant] tegen het vonnis 
     
       5.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen. Hij wil dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst en zijn vorderingen in reconventie alsnog toewijst. [appellant] heeft daarbij vordering (ii) in reconventie gewijzigd, in die zin dat hij de hoofdsom van de door hem gederfde huur heeft verhoogd naar € 54.664,43 omdat de huurderving intussen, berekend tot en met juni 2022, verder is opgelopen. Daarnaast eist [appellant] dat de VvE het bedrag van € 5.480,39 dat hij uit hoofde van het vonnis aan de VvE heeft voldaan terugbetaalt, met wettelijke rente vanaf 21 januari 2022. 
     
     
       5.2 
       De bezwaren van [appellant] tegen het vonnis zijn als volgt:  
       
         
           De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat er geen verplichting bestaat voor de VvE om de lekkages te verhelpen en daartoe de gebreken aan (onder andere) de betonnen dakranden en het voegwerk in de gevel te herstellen. Die verplichting bestaat wel, ook als er geen besluit is van de vergadering van eigenaars. Een dergelijke verplichting vloeit voort uit het feit dat de VvE op grond van artikel 5:113 BW en 6:174 BW aansprakelijk is voor lekkages en de gevolgen daarvan. De VvE is eigenaar/bezitter van het gebouw aan de Texelsestraat. Niet in geschil is dat de gebrekkige buitengevels en de dakranden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren en dat de VvE voor het onderhoud daarvan verantwoordelijk is. Door deze gebreken is schade ontstaan aan de binnenzijde van de appartementen (de privé gedeelten) van [appellant], in de vorm van ernstige vocht- en schimmeloverlast. Ook op grond van artikel 14 lid 2 van het splitsingsreglement zijn de gemeenschappelijke eigenaars (en op grond van artikel 5:113 BW daarmee ook de VvE) aansprakelijk voor de gevolgschade in de appartementen van [appellant]. De VvE is dus op grond van artikel 5:113 BW en 6:174 lid 1 BW aansprakelijk voor de door [appellant] geleden schade. 
         
         
           Dat [appellant] als lid van de VvE niet via de weg van artikel 5:130 BW of via een machtiging van de kantonrechter mogelijk eerder een reparatie van de dakrand en de gevel had kunnen bewerkstelligen doet aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. 
         
         
           De kantonrechter heeft bovendien miskend dat de regeling die partijen na de zitting hebben getroffen, een zelfstandige verplichting (een resultaatsverbintenis) schept voor de VvE om de gebreken te laten herstellen en dat uit deze regeling ook volgt dat [appellant] niet verplicht kan worden om de VvE-bijdragen te betalen zolang de lekkages niet daadwerkelijk zijn verholpen. 
         
       
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       
         Het hof zal eerst de vorderingen van [appellant] in reconventie beoordelen. Daarna bespreekt het hof het beroep op verrekening en opschorting van [appellant] en de vorderingen van de VvE in conventie. 
         
           Veroordeling van de VvE tot verrichten werkzaamheden: afgewezen 
         
       
     
     
       6.2 
       Volgens [appellant] worden de vochtproblemen in zijn appartementen veroorzaakt door gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Hij eist dat de rechter de VvE veroordeelt tot uitvoering van alle benodigde werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten die nodig zijn om de vochtproblematiek in de appartementen (de privé gedeelten) van [appellant] te verhelpen. 
     
     
       6.3 
       Het hof wil allereerst, overigens terzijde, de indruk bij [appellant] wegnemen dat de VvE eigenaar/bezitter is van het gebouw. Dat is namelijk niet juist: de eigendom (en het bezit) van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw berust bij de gezamenlijke eigenaars (waaronder ook [appellant]) en niet bij de VvE. 
     
     
       6.4 
       Bij de beoordeling of de in 6.2. beschreven vordering kan worden toegewezen is van belang dat [appellant] geen buitenstaander is, maar dat hij als appartementseigenaar van rechtswege lid is van de VvE. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, is een VvE een bijzondere vorm van gemeenschap waarvoor de wetgever specifieke regels heeft vastgesteld in titel 9 van boek 5 BW. Daarin is ook geregeld hoe een appartementseigenaar moet handelen als de VvE en/of andere appartementseigenaars bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten zouden moet verrichten, maar zij daarvoor geen toestemming of medewerking verlenen. De vraag die in dit geval allereerst voorligt is niet of de VvE in zijn algemeenheid verplicht is om gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten te herstellen die tot vochtproblemen in de appartementen van [appellant] leiden, maar of [appellant], als lid van de VvE, de VvE kan dwingen om tot herstel over te gaan door middel van de juridische weg die hij in deze procedure bewandelt.  
     
     
       6.5 
       
         Het hof oordeelt dat dit niet het geval is en licht dat als volgt toe. De wet geeft [appellant], als appartementseigenaar en lid van de VvE, de volgende mogelijkheden. In de eerste plaats kan [appellant] op grond van artikel 5:130 BW de rechter vragen om vernietiging van besluiten van de vergadering van eigenaars waarbij herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten niet wordt goedgekeurd. Hij had dus vernietiging kunnen vragen voor de besluiten waarbij de vergadering van eigenaars goedkeuring weigerde voor de offertes voor het herstel van de betonrand (zie 3.6). Ook had hij herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten die tot vochtproblemen leiden, als agendapunt op een vergadering van eigenaars kunnen inbrengen en vervolgens, als de vergadering niet zou instemmen, bij de rechter een verzoek kunnen doen tot vernietiging van dat afwijzende besluit. Daarnaast kan [appellant] de rechter vragen om een machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW. Een dergelijke machtiging, indien verleend, stelt [appellant] in staat om de benodigde werkzaamheden  zelf  te laten verrichten, waarbij de rechter tevens kan bepalen in welke verhouding de andere appartementseigenaars en/of de VvE in de kosten daarvan moeten bijdragen. [appellant] had een van deze wegen moeten bewandelen, of een combinatie van beide, om te bewerkstelligen dat gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten worden hersteld en de VvE/andere appartementseigenaars bijdragen in de kosten daarvan. [appellant] heeft dat niet gedaan. De weg waarvoor hij met de in 6.2. beschreven vordering in deze procedure heeft gekozen, valt buiten deze (adequate) mogelijkheden die de wet hem als appartementseigenaar tegenover zijn VvE geeft om het door hem gewenste doel te bereiken. Het hof zal de vordering van [appellant] om de VvE te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden daarom afwijzen. 
         
           Vergoeding kosten herstel appartementen van [appellant]: toegewezen, naar schadestaat 
         
       
     
     
       6.6 
       
        [appellant] betoogt dat hij als gevolg van gebreken in gemeenschappelijke gedeelten (met name de betonnen dakranden en het voegwerk in het metselwerk) vochtschade heeft geleden aan zijn appartementen. Om de gevolgen van lekkages ongedaan te maken, moet in zijn appartementen (onder andere) schimmel worden verwijderd en moeten de muren worden hersteld. [appellant] vordert dat de VvE wordt veroordeeld om deze schade te vergoeden en wil dat deze schade nader wordt vastgesteld in een schadestaatprocedure. 
     
     
       6.7 
       Het hof is van oordeel dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van vochtschade in zijn appartementen die is veroorzaakt door gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Het hof leidt dit af uit de stukken van de Huurcommissie met betrekking tot de appartementen van [appellant] in combinatie met het rapport van Bouwkundig Adviesbureau Rietdijk over het appartement [appartement 3] dat tot hetzelfde gebouw hoort. De Huurcommissie maakt melding van natte vochtsporen bij de ramen en op wanden van de appartementen, en steenachtige constructiedelen die als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moeten worden. De Huurcommissie heeft in die gebreken aanleiding gezien voor een forse huurvermindering. Het rapport van Rietdijk, dat naar aanleiding van lekkages is opgemaakt, meldt dat het beton- en voegwerk hersteld moet worden, en uit de bijgevoegde foto’s blijkt dat het gaat om gebreken aan de betonnen dakrand die zich uitstrekt over de lengte van het gebouw. Dat er problemen zijn met de gemeenschappelijke gedeelten blijkt ook wel uit de notulen van de vergaderingen van eigenaars waarin offertes met betrekking tot de betonnen dakrand aan de orde waren.        
     
     
       6.8 
       Aansprakelijkheid voor schade aan de privé gedeelten van [appellant] kan worden gebaseerd op artikel 14 lid 2 van het Modelreglement 1973 dat in de splitsingsakte van toepassing is verklaard. Artikel 14 luidt, voor zover hier van belang: 
       
       
         1.  Alle privé gedeelten (…) zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars. 
         2.  Het in lid 1 bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaats gehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.  
         Uit lid 2 vloeit voort dat de gezamenlijke eigenaars aangesproken kunnen worden voor de schade die het gevolg is van een gebeurtenis die buiten een privé gedeelte heeft plaatsgevonden. Onder een dergelijke gebeurtenis valt ook lekkage of vochtinwerking door toedoen van gebreken in de gemeenschappelijke gedeelten. [appellant] kan de VvE hiervoor aanspreken (zie artikel 5:113 lid 4 BW), en dat kan op de wijze zoals hij in deze procedure heeft gedaan. 
       
     
     
       6.9 
       
         Omdat de VvE aangesproken kan worden voor de vochtschade aan de appartementen van [appellant] ten gevolge van gebreken in de gemeenschappelijke gedeelten en de mogelijkheid dat [appellant] dergelijke schade heeft geleden voldoende aannemelijk is geworden, zal het hof de vordering van [appellant] voor deze schadepost toewijzen: de VvE zal worden veroordeeld tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat. 
         
           Vergoeding schade i.v.m. gederfde huur: afgewezen 
         
       
     
     
       6.10 
       
        [appellant] betoogt dat hij als gevolg van de vochtproblemen in zijn appartementen ook schade heeft geleden in de vorm van huurderving. Voor de huurvermindering waartoe de Huurcommissie heeft besloten, vordert [appellant] in hoofdsom een bedrag van € 54.664,43 (berekend tot en met juni 2022). Daarnaast eist hij vergoeding van de misgelopen huurindexatie, welk deel van de schade [appellant] nader wil laten bepalen in de schadestaatprocedure. 
     
     
       6.11 
       Volgens artikel 6:98 BW komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. 
     
     
       6.12 
       Het hof is van oordeel dat de door [appellant] geclaimde schade in de vorm van sinds augustus 2014 gederfde huurinkomsten als gevolg van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, geen schade is die aan de VvE kan worden toegerekend als bedoeld in artikel 6:98 BW. Het hof licht dat als volgt toe. 
     
     
       6.13 
       De onderhavige schade bestaat uit gederfde huurinkomsten vanwege vochtproblemen in de appartementen. Dit is indirecte en zuiver economische schade voor een ondernemersactiviteit van [appellant], die het gevolg is van zaakschade. In augustus 2014, toen [appellant] eigenaar werd van de appartementen en (de toen al verminderde) huur van die appartementen begon te incasseren, was hem al bekend, of had hij er op zijn minst bekend mee kunnen zijn, dat de Huurcommissie de huur aanzienlijk had verminderd wegens ernstige vochtproblemen en dat de huur lager zou blijven zolang de vochtproblemen niet waren opgelost. Het hoort bij zijn ondernemerschap dat [appellant] voortvarend de juiste acties zou ondernemen om de oorzaak van de vochtproblemen op te lossen zodat hij de huur weer kon verhogen. [appellant] heeft echter zelf niet deelgenomen aan de besluitvorming bij de vergaderingen van eigenaars over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw die de vochtproblemen veroorzaakten. Ook heeft hij geen gebruik gemaakt van de door wet voorgeschreven procedures om een en ander desnoods via de rechter af te dwingen (zie bij 6.5). De misgelopen huurverhogingen komen daarom in beginsel voor zijn rekening en risico. Daarnaast is de aansprakelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars/de VvE niet gebaseerd op schuld, maar op aansprakelijkheid voor het risico van vochtschade bij achterstallig onderhoud. Bij de besluitvorming van de gezamenlijke appartementseigenaars/de VVE over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, hoefden zij niet te overzien wat de indirecte economische gevolgen zouden zijn voor één van de eigenaars. [appellant] is in ieder geval nooit op een vergadering van eigenaars verschenen om dat indirecte belang, dat bij hem al bekend was vanaf augustus 2014, bij de besluitvorming onder de aandacht te brengen.  
     
     
       6.14 
       Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband beschouwd, acht het hof de door [appellant] gevorderde schadevergoeding in de vorm van de sinds augustus 2014 tot en met juni 2022 gederfde huur van € 54.644,42 en misgelopen huurindexatie niet toerekenbaar aan de VvE. Die schadevergoedingsvorderingen worden dan ook afgewezen. 
       
       
         
           Beroep op verrekening faalt 
         
       
     
     
       6.15 
       Het beroep van [appellant] op verrekening van de toe te wijzen schadevergoedingsvordering met de vorderingen van de VvE tot betaling van de VvE-bijdragen faalt. Uit artikel 6:136 BW volgt dat de rechter een beroep op verrekening kan passeren als de gegrondheid hiervan niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, en dat is hier het geval. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft het hof alleen de schadevergoedingsvordering van [appellant] toewijsbaar geacht die ziet op vergoeding voor de door [appellant] geleden vochtschade aan zijn appartementen en deze schade zal nader bepaald moeten worden in een schadestaatprocedure. Al daaruit volgt dat deze tegenvordering van [appellant], en daarmee de gegrondheid van zijn beroep op verrekening, niet eenvoudig is vast te stellen. Het hof zal het beroep op verrekening daarom niet honoreren. 
       
       
         
           Beroep op opschorting: toegewezen tot een bedrag van € 3.202,52 
         
       
     
     
       6.16 
       
        [appellant] beroept zich daarnaast op opschorting van zijn verplichting tot betaling van de VvE-bijdragen. Gelet op de hiervoor beschreven beslissingen van het hof, kan ook dit beroep alleen nog maar betrekking hebben op de tegenvordering van [appellant] inzake vochtschade aan zijn appartementen, nader te bepalen in de schadestaatprocedure.  
     
     
       6.17 
       Bij de beoordeling van dit beroep op opschorting stelt het hof het volgende voorop. Als de schuldenaar zich in een procedure, ter afwending van toewijzing van de vordering van de wederpartij, beroept op het recht zijn prestatie op te schorten totdat in rechte is vastgesteld welke vorderingen partijen over en weer kunnen doen gelden, mag de feitenrechter aan dit verweer niet voorbijgaan (HR 1 september 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX5379). Als nog bewijslevering of een afzonderlijke procedure moet volgen voordat (de omvang van) de tegenvordering vaststaat van een partij die zich, teneinde de mogelijkheid van latere verrekening open te houden, op een opschortingsrecht beroept, zal de rechter bij de beoordeling of de opschorting gerechtvaardigd is, mogen volstaan met een voorshands oordeel omtrent (de omvang van) die tegenvordering. Op zichzelf bestaat de mogelijkheid dat de gestelde tegenvordering achteraf een andere omvang blijkt te hebben dan de rechter die over dit verweer heeft te oordelen, aannemelijk heeft geacht. Dit brengt echter niet mee dat het beroep op een opschortingsrecht op die enkele grond geen stand kan houden. Als dit anders zou zijn, zou onvoldoende recht worden gedaan aan de omstandigheid dat een beroep op opschorting ter verrekening mede het karakter heeft van zekerheid voor de voldoening door middel van verrekening van deze tegenvordering, waaraan in het rechtsverkeer behoefte bestaat. In dit verband is bovendien van belang dat een achteraf geheel of ten dele ongegrond gebleken beroep op opschorting meebrengt dat degene die dit beroep deed, terstond als schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim kwam te verkeren (HR 21 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9610). 
     
     
       6.18 
       De toewijzing van de vordering tot schadevergoeding en de verwijzing naar de schadestaatprocedure, maakt al duidelijk dat [appellant] de mogelijkheid van vochtschade aan zijn appartementen door gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw aannemelijk heeft gemaakt. Het hof is voorshands van oordeel dat opschorting gerechtvaardigd is tot een bedrag van € 3.202,52 (de hoofdsom van de achterstallige (maandelijkse en extra) VvE-bijdragen, berekend tot en met juli 2019). Het hof kan niet zonder meer aannemen, bij gebreke van enige concrete stelling van [appellant] over de hoogte van de vochtschade aan de appartementen, dat de kosten voor het herstel daarvan meer bedragen dan dit bedrag.   
     
     
       6.19 
       Omdat het beroep op opschorting tot een bedrag van € 3.202,52 slaagt, zal het hof vordering (a) van de VvE (zie 4.1) afwijzen. [appellant] kan vanwege zijn recht op  opschorting immers niet worden veroordeeld tot betaling van het daarin gevorderde bedrag aan achterstallige (maandelijkse en extra) VvE-bijdragen van totaal € 3.202,52. Ook de rente over dat bedrag en de buitengerechtelijke incassokosten die hiermee samenhangen kunnen niet worden toegewezen. 
     
     
       6.20 
       Het hof wijst er wel op dat als achteraf blijkt dat de omvang van de tegenvordering van [appellant] de opschorting niet rechtvaardigt, [appellant] zich op eigen risico van het opschortingsverweer heeft bediend, ook al oordeelt het hof dat verweer nu voorshands gegrond (HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4907). 
       
       
         
           De VvE-bijdragen 
         
       
     
     
       6.21 
       
         Zoals hiervoor is uiteengezet, slaagt het door [appellant] gedane beroep op opschorting tot een bedrag van € 3.202,52, zodat hij het bedrag dat de VvE heeft gevorderd aan achterstallige bijdragen, berekend tot en met juli 2019, (op dit moment) niet hoeft te voldoen. Het door het hof gehonoreerde beroep op opschorting geldt niet voor overige VvE-bijdragen, zodat [appellant] dat niet kan gebruiken als argument om die bijdragen niet te betalen. 
         
           Beroep op schikking faalt 
         
       
     
     
       6.22 
       
        [appellant] heeft zich ook nog beroepen op nakoming van een tussen partijen tot stand gekomen regeling. Op grond daarvan is de VvE volgens [appellant] verplicht om de benodigde werkzaamheden te laten uitvoeren, en mag [appellant] betaling van zijn VvE-bijdragen blijven opschorten zolang de lekkages niet daadwerkelijk zijn verholpen.  
     
     
       6.23 
       Het hof gaat daar niet in mee, alleen al omdat [appellant] deze grondslag, ook gelet op de discussie daarover in eerste aanleg in de door partijen genomen aktes, in hoger beroep onvoldoende heeft uitgewerkt en onderbouwd. Zo heeft hij onvoldoende toegelicht en onderbouwd wat de regeling volgens hem precies inhoudt, in hoeverre de VvE de regeling (nog niet) zou zijn nagekomen en of [appellant] van zijn kant de regeling wel is nagekomen. Gelet op de in eerste aanleg overgelegde e-mailcorrespondentie tussen partijen over wat er nou precies wel en niet is afgesproken en al is uitgevoerd, had dat wel op zijn weg gelegen. 
       
       
         
           Slot  
         
       
     
     
       6.24 
       Voor bewijslevering ziet het hof geen aanleiding, omdat [appellant] niets te bewijzen heeft aangeboden dat, indien bewezen, tot een ander oordeel zou kunnen leiden. 
     
     
       6.25 
       De conclusie tot zover is dat het hoger beroep van [appellant] in zoverre succes heeft dat: 
       - de VvE wordt veroordeeld tot vergoeding van vochtschade aan de appartementen van [appellant] voor zover die schade het gevolg is van gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, nader op te maken bij staat; 
       - het beroep op opschorting van [appellant] slaagt tot een bedrag van € 3.202,52, zodat de vordering van de VvE tot betaling van de achterstallige VvE-bijdragen tot en met juli 2019 (met rente) en tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. 
     
     
       6.26 
       De uitkomst waartoe het hof komt, houdt in dat het vonnis van de kantonrechter op onderdelen niet in stand kan blijven. Voor de duidelijkheid zal het hof het vonnis geheel vernietigen en de zaak in zijn geheel opnieuw beslissen. 
     
     
       6.27 
       Het hof zal de VvE, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en van de procedure in hoger beroep. 
     
     
       6.28 
       Uit het voorgaande volgt dat ook de vordering van [appellant] om de VvE te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag dat hij uit hoofde van het vonnis had betaald zal worden toegewezen, met rente. 
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 31 december 2021; 
     en opnieuw rechtdoende: 
     
       
         wijst de vorderingen van de VvE af; 
       
       
         veroordeelt de VvE tot vergoeding van de schade aan de appartementen [appartement 1] en [appartement 2] in Rotterdam die is veroorzaakt door lekkages/vochtinwerking door gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw waartoe die appartementen behoren, nader op te maken bij staat; 
       
       
         veroordeelt de VvE tot (terug)betaling van een bedrag van € 5.480,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 januari 2022 tot de dag van voldoening; 
       
       
         veroordeelt de VvE in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter, aan de zijde van [appellant] begroot op € 934,- aan salaris advocaat, en in de proceskosten van het hoger beroep, tot nu toe aan de zijde van [appellant] begroot op € 908,03 aan verschotten en € 1.183,- aan salaris advocaat en op € 173,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 90,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 90,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot de dag van voldoening; 
       
       
         wijst af wat [appellant] (in eerste aanleg of in hoger beroep) meer of anders heeft gevorderd; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, D. Aarts en F.M. Bus en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023 in aanwezigheid van de griffier.