ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:9754

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:9754 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-11-2022 / 200.294.657

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-11-15

Zaaknummer: 200.294.657

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:9754

---

Staat totstandkomingsvoorbehoud in de weg aan huurovereenkomst? Bewijsopdracht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.294.657 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 8223221) 
     
     
     
       
         arrest van 15 november 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Vago Barneveld B.V. ,  
       die is gevestigd te Barneveld, 
       die hoger beroep heeft ingesteld 
       en die bij de rechtbank optrad als eiseres, 
       hierna: Vago, 
       advocaat: mr. F.H.J. van Schoonhoven, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       
         Ormco B.V. , 
       die is gevestigd te Amersfoort, 
       tegen wie hoger beroep is ingesteld, 
       en die bij de rechtbank optrad als gedaagde, 
       hierna: Ormco, 
       advocaat: mr. M.R. Oranje. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       Naar aanleiding van het arrest van 12 april 2022 heeft op 23 september 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Vervolgens is arrest bepaald.  
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1. 
       Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.16 van het (bestreden) vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 16 december 2020. Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil. Het hof stelt in aanvulling daarop vast dat een bijeenkomst plaatsvond op 1 juli 2019 waarbij onder meer aanwezig waren de (middellijk) directeur van Vago, [de directeur] (hierna: [de directeur] ), de makelaar van Vago, [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ) en de  vicepresident  van de aandeelhouder van Ormco, [de vice-president] (hierna: [de vice-president] ). Tijdens dat gesprek heeft [de vice-president] te kennen gegeven dat binnen de groep waartoe Ormco behoort een aantal activiteiten afgesplitst worden, waarbij de distributie naar Venlo zou gaan. Het hoofdkantoor in de Verenigde Staten verleent dus geen goedkeuring voor het sluiten van de huurovereenkomst met Vago. [de vice-president] heeft een bedrag van € 100.000 aangeboden als  lumpsum  vergoeding voor eventueel gemaakte kosten.    
       
     
     
       2.2. 
       Kort gezegd gaat deze zaak over het volgende. Ormco is onderdeel van een internationaal opererend bedrijf in technische producten voor tandartsen en orthodontisten, met hoofdkwartier in de Verenigde Staten. Vago richt zich onder meer op verhuur en exploitatie van onroerende zaken en de ontwikkeling van bouwprojecten. Ormco zocht een nieuwe locatie voor haar distributiecentrum. Via haar makelaar, [naam1] (hierna: [naam1] ), en [de makelaar] zijn partijen in contact getreden over mogelijke nieuwbouw op een bedrijventerrein te Barneveld. Tussen februari en begin juni 2019 hebben partijen onderhandeld over een huurovereenkomst voor die te ontwikkelen bedrijfsruimte. Van de zijde van Vago waren hierbij [de makelaar] en [de directeur] betrokken en van de zijde van Ormco, naast [naam1] , [de bestuurder] (een van de bestuurders van Ormco, hierna: [de bestuurder] ) en, vanaf mei 2019, ook [de advocaat] (externe advocaat, hierna: [de advocaat] ). Volgens Vago is er een huurovereenkomst tot stand gekomen en moet Ormco de schade vergoeden die zij lijdt doordat Ormco deze overeenkomst niet is nagekomen. Als er geen overeenkomst is tot stand gekomen vordert Vago vergoeding van schade wegens door Ormco onrechtmatig afgebroken onderhandelingen, althans van haar kosten in verband met de onderhandelingen. Volgens Ormco is er geen overeenkomst tot stand gekomen, al gesteld dat er (over alle essentialia) overeenstemming zou zijn bereikt, omdat het totstandkomingsvoorbehoud gold dat haar hoofdkantoor in de Verenigde Staten (hierna: HQ) goedkeuring moest geven, waar het echter niet van is gekomen.  
       
     
     
       2.3. 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van Vago afgewezen. Zonder de vereiste goedkeuring van HQ is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen, was er ook geen gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen, en blijven de onderhandelingskosten voor rekening van Vago, aldus – kort samengevat – de kantonrechter. Vago is in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van zeven grieven. Ormco voert verweer. 
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       3.1. 
       Het hof zal oordelen dat over de huurovereenkomst tussen partijen een definitief  onderhandelingsresultaat is bereikt, maar dat Ormco’s voorbehoud van goedkeuring HQ in beginsel de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft verhinderd. Dit kan anders zijn als de voorwaarde is vervuld of niet kon afdoen aan het bereikte onderhandelingsresultaat, zoals Vago heeft aangevoerd en Ormco heeft betwist. Het hof zal Vago in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat Ormco’s voorbehoud de totstandkoming van de huurovereenkomst niet heeft verhinderd. 
       
       
         
           Onderhandelingsresultaat over huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       Het hof stelt vast dat partijen, die sinds februari 2019 met elkaar in gesprek waren, vanaf mei 2019 intensief hebben onderhandeld over de tekst van de huurovereenkomst voor de nieuw te bouwen bedrijfsruimte. Ormco had daarvoor [de advocaat] ingeschakeld. [de advocaat] legde haar commentaar en tekstvoorstellen op de concepten van de huurovereenkomst per e-mail voor aan [de makelaar] , met [de bestuurder] en [naam1] in de cc. Na besprekingen in maart en op 14 mei 2019, heeft [de makelaar] op 3 juni 2019 aan [de advocaat] en [naam1] voorgesteld om een finale bespreking te houden teneinde spijkers met koppen te slaan. Deze bespreking vond plaats op 6 juni 2019 tussen [de directeur] , [de makelaar] (die na ongeveer anderhalf uur vertrok), [naam1] , [de bestuurder] en [de advocaat] , en duurde bijna vijf uur. Het hof leidt uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting af dat ter gelegenheid van die bespreking alle nog uitstaande punten zijn nagelopen, en dat over nagenoeg de gehele tekst van de huurovereenkomst overeenstemming is bereikt. Er resteerden enkel de laatste details (“ wat punten en komma’s ” aldus [de advocaat] ter zitting bij het hof). Dit blijkt ook uit de emailwisseling op 7 juni 2019, naar aanleiding van de door [de advocaat] (aan de uitkomst van de bespreking) aangepaste versie van de huurovereenkomst. Anders dan Ormco aanvoert, heeft Vago daarbij ingestemd met de voorgestelde regeling (in art. 11.9 van de huurovereenkomst) van de afkoopsom indien uitbreiding van het gehuurde aan de orde was en de huur vroegtijdig zou eindigen (e-mail [de makelaar] d.d. 7 juni 2019: “ Tekst [de bestuurder] over penalty, maiol d.d. 7 juni 2019, is akkoord ”). [de makelaar] heeft ter zitting bij het hof verklaard dat hij van [de bestuurder] per e-mail ook een voorbeeldberekening heeft gekregen, die door [de directeur] akkoord is bevonden. Ter zitting bij het hof heeft Ormco nog – voor het eerst – gesteld dat het voorbehoud van een (tijdige) omgevingsvergunning in geval van uitbreiding ook een wezenlijk obstakel voor overeenstemming was, maar het hof acht dit te weinig concreet onderbouwd. Het komt ook niet als een probleem naar voren in de emailwisseling van 7 juni 2019, die ermee eindigt dat [de makelaar] de contactgegevens van de vertaler doorgeeft aan onder meer [de advocaat] , [naam1] en [de bestuurder] (“ Wanneer de huurovereenkomst, zoals vanavond met [de advocaat] en [de directeur] besproken, helemaal aangepast is, mag deze ter vertaling naar onderstaande bureau en contactpersoon worden verzonden. Waarvoor dank! ”). Het verzoek van [de advocaat] om artikel 19 te behouden zag op het vervallen van eventuele eerdere afspraken en niet op wat partijen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Meer inhoudelijke punten zijn er niet aan de orde gesteld. In dit stadium gebruikte [de advocaat] in haar e-mails ook niet meer haar standaardzin dat Ormco mogelijkerwijs zelf ook toch nog opmerkingen heeft.  
       
     
     
       3.3 
       Dat de tekst van de huurovereenkomst nog moest worden vertaald in het Engels en met Amerika gedeeld, beschouwt het hof in dit verband als een afsluitende handeling (er moest sowieso een Amerikaanse bestuurder mee-tekenen volgens de statuten van Ormco) en niet als noodzakelijke voorwaarde voor het bereiken van overeenstemming. Naar het oordeel van het hof mocht Vago er redelijkerwijs vanuit gaan dat partijen met de bespreking van 6 juni 2019 overeenstemming hadden bereikt over het definitieve onderhandelingsresultaat, dat hooguit op ondergeschikte punten nog kon worden becommentarieerd vanuit Amerika maar niet meer kon worden opengebroken. Dat de Engelse vertaling niet is gemaakt doet aan het onderhandelingsresultaat dus niet af. Dat [de advocaat] in haar e-mail van 24 juni 2019 stelt dat er geen overeenstemming is maakt dat niet anders; dat was nadat de onderhandelingen waren afgerond en het ineens stil was gebleven aan de kant van Ormco. Daar komt bij dat [de advocaat] geen (inhoudelijk) argument geeft voor dit standpunt.  
       
     
     
       3.4 
       Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat partijen over de huurovereenkomst een definitief onderhandelingsresultaat hebben bereikt. Dit brengt het hof op Ormco’s beroep op het voorbehoud van goedkeuring HQ.  
       
       
         
           Voorbehoud goedkeuring HQ 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Het hof stelt voorop dat het bestaan van het voorbehoud van goedkeuring HQ tussen partijen niet in geschil is. Evenmin is in geschil dat de strekking van het gestelde voorbehoud is dat er geen overeenkomst tot stand komt zolang de goedkeuring van HQ ontbreekt, en dat Ormco het voorbehoud op 1 juli 2019 heeft ingeroepen. In beginsel brengt dit met zich dat Ormco’s voorbehoud de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft verhinderd. Partijen twisten echter over de vraag of het voorbehoud vervuld is en over de reikwijdte van het voorbehoud, waardoor dit anders kan zijn.  
       
     
     
       3.6 
       Wat betreft de vraag of het voorbehoud is vervuld, komt het er vooral op aan of Vago, zoals zij stelt, met Ormco in de persoon van [de bestuurder] ook ‘met Amerika aan de onderhandelingstafel zat’ en ter gelegenheid van de bespreking op 6 juni 2019 er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat HQ goedkeuring gaf. Vago wist weliswaar dat [de bestuurder] als bestuurder niet alleen/zelfstandig tekeningsbevoegd was en goedkeuring van HQ nodig had, maar dat is voor het hof niet doorslaggevend. Dat laat om te beginnen onverlet dat [de bestuurder] , zoals Vago gemotiveerd heeft gesteld en Ormco onvoldoende heeft weersproken, binnen zijn mandaat klaarblijkelijk bevoegd was tot onderhandelen zoals is gebeurd. Het hof merkt verder op dat [de bestuurder] al in een vroeg stadium aan [de makelaar] en [naam1] aangaf er naar te streven om alle vereiste interne goedkeuringen te verkrijgen (e-mail 15 februari 2019: “ I will … try to get all required internal approvals coming week so we can move to next phase ”). En nadat [naam1] aan [de bestuurder] had doorgegeven (e-mail 20 februari 2019) welke uitgangspunten (“ starting points ”) Vago hanteerde voor een afspraak om samen te komen met Ormco, waaronder “ internal (board) approval of location ”, heeft [naam1] aan [de makelaar] , die vroeg om bevestiging vanuit Ormco van die uitgangspunten, geappt “ Akkoord op afspraak = akkoord op uitgangspunten ”. [de bestuurder] heeft verklaard dat de onderhandelingen zijn afgebroken na de bespreking (“ mid June ”) op instructie vanuit de Verenigde Staten, maar hij is naar eigen zeggen ook steeds transparant geweest richting Vago dat hij in het onderhandelingsproces samenwerkte met HQ en heen en weer schakelde tussen Vago en HQ (verklaring [de bestuurder] d.d. 6 maart 2020: “ I was always transparent that I was working with headquarters and relaying back and forth between Vago and headquarters” ). [de directeur] heeft verklaard dat hij bij de afsluiting van de bespreking van 6 juni 2019 begreep dat de deal rond was, zonder enige voorwaarde (verklaring [de directeur] d.d. 2 augustus 2021: “ De uitingen van zowel mevrouw [de advocaat] als de heer [de bestuurder] waren van dien aard dit duidelijk was dat er een akkoord was uit Amerika ”). [de advocaat] heeft over de bespreking van 6 juni 2019 ter zitting bij het hof verklaard dat er veel vertrouwen was dat het goed zou komen en toestemming HQ er zou komen, maar zij heeft ook verklaard dat zij, [de bestuurder] en [naam1] desgevraagd aan [de directeur] herhaaldelijk hebben laten weten dat hoewel het niet waarschijnlijk is, het risico dat goedkeuring HQ zou uitblijven er altijd is (verklaring [de advocaat] d.d. 17 juli 2019: “ [de bestuurder] , [naam1] from Colliers and I all repeatedly replied that even though it is not likely, there is always a risk that corporate will not approve the deal ”). Tegen deze achtergrond kan het hof thans niet vaststellen of het voorbehoud al dan niet was vervuld. Het hof zal Vago, die zich voor haar vordering (dat er een huurovereenkomst is tot stand gekomen die moest worden nagekomen) er op beroept dat de voorwaarde is vervuld, conform haar aanbod toelaten om daarvan bewijs te leveren.  
       
     
     
       3.7 
       Wat betreft de reikwijdte van het voorbehoud gaat het er vooral om of het ontbreken van goedkeuring HQ de totstandkoming van de huurovereenkomst verhinderde ongeacht het bereikte onderhandelingsresultaat. Zoals uit de gedingstukken blijkt en ter zitting bij het hof ook naar voren is gekomen, lag aan het besluit van Ormco om een beroep te doen op het voorbehoud een interne beleidswijziging ten grondslag: in verband met een (voorgenomen) overname elders in de groep is op hoog bestuurlijk niveau binnen HQ alsnog gekozen voor een andere locatie voor het nieuwe distributiecentrum. Volgens Vago heeft zij, mede gelet op de intensieve onderhandelingen over de tekst van de huurovereenkomst, de reikwijdte van het voorbehoud niet aldus hoeven begrijpen dat Ormco daar ook om andere redenen dan het bereikte onderhandelingsresultaat een beroep op kon doen. Indien als vervolgstap, nadat de Engelse vertaling zou zijn gemaakt, alleen de interne bedrijfsjuristen van HQ nog zouden kijken naar de huurovereenkomst (zie e-mail [naam1] d.d. 17 april 2019: “ There needs to be an English translation of the Dutch draft of the lease agreement so the internal corporate lawyers can check asap (before signing)”  en e-mail [de bestuurder] d.d. 25 april 2019:  “We’re reviewing the lease and will get back hopefully this week in case of any questions from Legal PoV ”) dan lijkt die “ check ” beperkter dan past bij een voorbehoud dat ook ziet op beleidsbeslissingen. Ormco heeft gesteld dat goedkeuring HQ bij een internationaal opererend bedrijf als waartoe zij behoort voor belangrijke overeenkomsten zoals de huurovereenkomst een gebruikelijk totstandkomingsvoorbehoud is, ook al is er tot op de laatste punt en komma lokaal onderhandeld, en dat het voorbehoud herhaaldelijk schriftelijk en mondeling is bevestigd (wat Vago bestrijdt). Het hof stelt vast dat alleen in de e-mail van [de advocaat] van 21 mei 2019 een schriftelijke weergave terug te vinden is: “ Nadat de overeenkomst is vertaald, zal [de bestuurder] met Amerika overleggen. Hij mag immers pas tekenen als hij van Amerika een “go” heeft ”. Volgens [de directeur] heeft [de bestuurder] hem gezegd dat deze “ go ” slechts een formaliteit was (verklaring [de directeur] d.d. 2 augustus 2021). Tegen de geschetste achtergrond overweegt het hof dat dit (eenmalige) e-mailbericht van [de advocaat] niet volstaat om de reikwijdte van het voorbehoud thans vast te kunnen stellen overeenkomstig de uitleg die Ormco dan wel Vago daar aan geeft. Het hof zal Vago, die zich voor haar vordering er op beroept dat het gemaakte voorbehoud niet kon afdoen aan het bereikte onderhandelingsresultaat, conform haar aanbod toelaten om daarvan bewijs te leveren. 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.8 
       Er volgt een rolverwijzing voor de bewijsopdracht. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       4.1. 
       laat Vago toe tot het onder 3.6 en 3.7 vermelde bewijs dat Ormco’s voorbehoud van goedkeuring HQ de totstandkoming van de huurovereenkomst niet heeft verhinderd.  
       
     
     
       4.2. 
       Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. G.A. Diebels de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn. 
       
     
     
       4.3. 
       Vago moet op dinsdag 13 december 2022 (roldatum) laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is. 
       
     
     
       4.4. 
       Vago moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.  
       
     
     
       4.5. 
       Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.  
       
     
     
       4.6. 
       Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.  
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, F.J. de Vries en G.R. den Dekker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022.