ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:1316

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:1316 Gerechtshof Amsterdam , 06-06-2023 / 200.285.024/01 en 200.285.446/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-06-06

Zaaknummer: 200.285.024/01 en 200.285.446/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:1316

---

Bouwzaak. Onderkeldering. Schade aan fundering buren. 
         Opdrachtgever en aannemer aansprakelijk wegens onrechtmatig handelen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummers 			: 200.285.024/01 (zaak I) en 
       				  200.285.446/01 (zaak II) 
     
     
     
       zaaknummers rechtbank Amsterdam: C/13/664892 / HA ZA 19-411 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 juni 2023 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       (zaak I) 
     
     
     
       
         
          [appellant 1]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , [land] , 
       appellant, 
       tevens geïntimeerde in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     2.  [geïntimeerde 2] , 
     3.  [geïntimeerde 3] , 
     4.  [geïntimeerde 4] , 
     5.  [geïntimeerde 5] , 
     allen wonende te [woonplaats 2] , 
     6.  VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam] 162, 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden, 
       tevens appellanten in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. J.P. Barth te Amsterdam. 
     
     
     
       en  
     
     
     
       (zaak II) 
     
     
     
       
         
          [appellante 2] B.V. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellant, 
       tevens geïntimeerde in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. J.Chr. Rube te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     2.  [geïntimeerde 2] , 
     3.  [geïntimeerde 3] , 
     4.  [geïntimeerde 4] , 
     5.  [geïntimeerde 5] , 
     allen wonende te [woonplaats 2] , 
     6.  VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam] 162, 
     
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       geïntimeerden, 
       tevens appellanten in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. J.P. Barth te Amsterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellante 2] en de VvE (geïntimeerden sub 1 tot en met 6 gezamenlijk) genoemd. Geïntimeerden afzonderlijk worden ook wel met hun achternaam aangeduid.   
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
         In zaak I: 
       
     
     
     
       
        [appellant 1] is bij dagvaarding van 16 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 juli 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant 1] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, incidentele grief en vermeerdering van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties; 
     - akte uitlating vermeerdering eis, van de zijde van [appellant 1] ; 
     - akte uitlating producties en inbreng tegenrapportage van deskundige, van de zijde van de VvE. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant 1] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van de VvE alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
       De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, en voorts, zakelijk weergegeven, aan het hof verzocht de zaak zelf af te doen in die zin dat het hof de schade begroot en [appellant 1] veroordeelt tot betaling aan haar van de door haar in haar memorie gespecificeerde schade, dan wel van de door het hof te bepalen winst, dan wel van de door het hof geschatte schade, een en ander met rente, met bepaling dat hetgeen [appellant 1] zal betalen mede strekt tot bevrijding van [appellante 2] en met veroordeling van [appellant 1] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       
        [appellant 1] bestrijdt dat de door de VvE opgevoerde schadeposten toewijsbaar zijn.  
     
     
     
       De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden. 
     
     
     
       
         In zaak II: 
       
     
     
     
       
        [appellante 2] is bij dagvaarding van 20 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 juli 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiser(s) en [appellante 2] (en tevens [appellant 1] ) als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, incidentele grief en vermeerdering van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties; 
     - akte verzet vermeerdering eis, alsmede (voorwaardelijke) reactie vermeerdering eis, van de zijde van [appellante 2] ; 
     - akte uitlating producties en inbreng tegenrapportage van deskundige, van de zijde van de VvE. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante 2] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van de VvE alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties en met veroordeling van de VvE tot terugbetaling van al hetgeen [appellante 2] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de VvE heeft voldaan. 
     
     
     
       De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, en voorts, zakelijk weergegeven, aan het hof verzocht de zaak zelf af te doen in die zin dat het hof de schade begroot en [appellante 2] veroordeelt tot betaling aan haar van de door haar in haar memorie gespecificeerde schade, dan wel van de door het hof te bepalen winst, dan wel van de door het hof geschatte schade, een en ander met rente, met bepaling dat hetgeen [appellante 2] zal betalen mede strekt tot bevrijding van [appellant 1] BV en met veroordeling van [appellante 2] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       
        [appellante 2] verzet zich tegen het verzoek aan het hof om de zaak zelf af te doen en bestrijdt, voor het geval dat het hof dat wel zou doen, dat de door de VvE opgevoerde schadeposten toewijsbaar zijn.  
     
     
     
       Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
       
         In zaak I en II voorts: 
       
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 van [appellant 1] en de incidentele grief van de VvE zijn gericht tegen onderdelen van deze feitenvaststelling. Het hof zal bij de feitenvaststelling met deze grieven rekening houden en deze grieven bij de beoordeling bespreken. De feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       Het pand aan de [straatnaam] 162 te [plaats] is verdeeld in vier appartementsrechten, één appartementsrecht voor elke woonlaag (begane grond, eerste, tweede en derde verdieping). Geïntimeerden sub 1 tot en met 5 zijn (mede)eigenaars van een van deze appartementsrechten. Zij zijn verenigd in de vereniging van eigenaars [straatnaam] 162 (geïntimeerde sub 6). 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant 1] is sinds 24 april 2017 eigenaar van het appartemensrecht plaatselijk bekend [straatnaam] 160HS te [plaats] . Dat appartementsrecht beslaat de begane grond van het pand [straatnaam] 160 dat grenst aan het pand aan de [straatnaam] 162. De panden hebben een gemeenschappelijke muur.  
       
     
     
       2.3 
       Op 27 oktober 2016 heeft de Bestuurscommissie van Stadsdeel West van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend voor het project 
       
       
         
           ‘a. het uitbreiden van de woning op de begane grond; 
         
       
       
         b. het plaatsen van een kelder onder de woning en onder de aanbouw; 
       
       
         c. het realiseren van een koekoek aan de voorgevel; 
       
       
         d. het realiseren van een koekoek aan de achtergevel; 
       
       
         e. het realiseren van een constructieve doorbraak op de begane grond 
       
       
         
           in, onder en aan het gebouw op de locatie [straatnaam] 160 in [plaats] , onder de 
         
         
           in dit besluit gestelde voorwaarde(n)’ 
         
       
       
       
         Onder de gestelde voorwaarden is onder andere het volgende bepaald: 
       
       
       
         
           ‘Voorschriften grondwateronttrekking 
         
         
           Deze voorschriften hebben betrekking op het maken van een kelder, het uitvoeren van funderingsherstel of bij ontgravingen dieper dan 0,6 meter min NAP. 
         
         
           Voor de controle van de grondwaterstand in de directe omgeving moeten er minimaal twee peilbuizen nabij de bouwput te worden aangebracht. 
         
         
           De grondwaterstand, de zogenaamde nulmeting, t.o.v. N.A.P dient voor aanvang van de bemaling te zijn opgemeten. 
         
         
           Bij het bemalen van de bouwput moet de grondwaterstand in bovengenoemde peilbuizen (t.o.v. N.A.P) minimaal twee keer per week worden gemeten. De grondwaterstand mag niet dalen tot een onaanvaardbaar peil, Hiervan is sprake al er droogstand van bestaande funderingen in de omgeving ontstaat. Er moeten dan maatregelen worden getroffen., Bijvoorbeeld het toepassen van retourbemaling. 
         
         
           Bij grondwaterstandverlaging buiten de bouwput door bemaling moet aangetoond worden dat de funderingen van de omliggende bebouwing niet droog komen staan of schade ondervinden. Door bemaling waarbij de grondwaterstand buiten de bouwput meer dan 0.5 meter wordt verlaagd t.o.v. de gemiddelde grondwaterstand is de kans op schade heel groot.’ 
         
       
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant 1] heeft [appellante 2] opdracht gegeven om de voorheen aanwezige kruipruimte van het pand [straatnaam] 160 te verdiepen tot een kelder, en een nieuwe fundering en een kelderbak aan te brengen. De gemeenschappelijke bouwmuur van [straatnaam] 160 en 162 zou daarbij ook opnieuw worden gefundeerd. 
       
     
     
       2.5 
       In april 2017 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), bouwbegeleider, de VvE er per brief van op de hoogte gebracht dat er binnen enkele dagen een verbouwing zou plaatsvinden aan het pand [straatnaam] 160H. Er heeft vooraf geen overleg plaatsgevonden met de VvE over de werkzaamheden. 
       
     
     
       2.6 
       De onder 2.4 genoemde werkzaamheden zijn begonnen in april 2017 met sloopwerkzaamheden, waarna in juni 2017 de ruimte onder [straatnaam] 160 is uitgegraven. Die ruimte is op een later moment verder uitgegraven.  
       
     
     
       2.7 
       Op 17 oktober 2018 heeft de deskundige [naam 2] (verder: [naam 2] ) een onderzoek gedaan naar de staat van de fundering van het pand [straatnaam] 162. In haar rapport van 19 december 2018 schrijft zij onder meer: 
       
       
         
           ‘Achter de houten damwand is één houten funderingspaal geïnspecteerd waarbij een houtmonster is genomen. Het houtmonsters is geanalyseerd. In het houtmonster is een zeer ernstige bacteriële aantasting en bruinrot (schimmelaantasting) aangetroffen. In het zeer ernstig bacterieel aangetaste funderingshout is mogelijk óók bruinrot aanwezig. Bruinrot ontstaat door langdurige droogstand en kan als het funderingshout nog langer droogstaat snel uitbreiden. Het funderingshout voldoet niet meer. Het resterende dragende paalkopoppervlak is 39%. De langeduurdruksterkte is 0,4 N/mm2. De langeduur-druksterkte van een gezonde houten funderingspaal is circa 10 tot 12 N/mm2. De geïnspecteerde houten funderingspaal functioneert helemaal niet meer. Schade kan ineens ontstaan door trillingen als zwaar verkeer langsrijdt of als funderingspalen worden ingeslagen.’ 
         
       
       
       
         Het rapport van [naam 2] is van de zijde van [appellant 1] en [appellante 2] blijkens een rapport van 19 juni 2019 beoordeeld door een deskundige van het ingenieursbureau [bedrijf A] (verder: [bedrijf A] ) en blijkens een briefrapport van 2 augustus 2019 tevens door een deskundige van [bedrijf B] Bouwconstructies (verder: [bedrijf B] I ).   
       
       
     
     
       2.8 
       Tussen 14 en 20 december 2018 heeft [appellante 2] grondwaterpeilbuizen geplaatst, die zij in week 1 tot en met 30 van 2019 heeft afgelezen. 
       
     
     
       2.9 
       In de periode december 2018 tot en met juni 2019 hebben verdere werkzaamheden plaatsgevonden, waarbij de grond verder is weggegraven tot de definitieve diepte. Hierbij is een graafmachine gebruikt. Vervolgens is een kelderbak gebouwd. Er zijn inkassingen gemaakt in de mandelige muur tussen [straatnaam] 160 en 162, die daardoor aan de kelderbak is bevestigd, zodat de kelderbak en de fundering daarvan dient als fundering van die mandelige muur. 
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       
         De VvE heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang:  
         i) te verklaren voor recht dat [appellant 1] en [appellante 2] onrechtmatig hebben gehandeld en aansprakelijk zijn voor de schade van de VvE; 
         ii) [appellant 1] en [appellante 2] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door hen 
         geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, met rente, 
         een en ander met hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] en [appellante 2] in de proceskosten, met nakosten. 
       
       
       
         De VvE stelde daartoe dat de bouwwerkzaamheden die door [appellant 1] zijn opgedragen en door [appellante 2] zijn uitgevoerd jegens hen onrechtmatig zijn en dat zij daardoor schade hebben geleden. Door de bouwwerkzaamheden is een inbreuk gemaakt op hun recht. Ook zijn de zorgplicht en de vergunningsvoorschriften geschonden. Er zijn geen peilbuizen geplaatst, althans pas in december 2018, en er is geen retourbemaling toegepast. Er was langdurige bemaling. De fundering van [straatnaam] 162 was goed en nu is de fundering in ernstige mate aangetast door bruinrot wegens langdurige droogstand. Verder stellen zij schade te hebben geleden door trillingen en wijzen zij erop dat geen trillingsmeter is aangebracht. Ten slotte stellen [geïntimeerden] dat schade is ontstaan door het onvoldoende ondersteunen van de gezamenlijke muur. 
       
       
     
     
       3.2 
       
         De rechtbank heeft de vordering van de VvE toegewezen. Zij overwoog  
         daartoe en in samenhang daarmee, voor zover thans van belang, het volgende.  
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.6) [appellant 1] is als opdrachtgever aansprakelijk indien schade door in zijn opdracht verrichte bouwwerkzaamheden wordt veroorzaakt aan het naastgelegen pand, omdat daardoor inbreuk wordt gemaakt op de subjectieve rechten van de VvE, en het in strijd is met de maatschappelijke betamelijkheid ten eigen voordele bouwwerkzaamheden te verrichten die een ander schade toebrengen, zonder de schade van die ander te vergoeden. 
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.7) Voor de toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure is voldoende dat onrechtmatig is gehandeld en dat voldoende aannemelijk is dat daardoor schade is ontstaan. In dit geval staat vast dat gedurende ruim twee jaar grondwater is weggepompt onder de woning van [appellant 1] , waarbij aanvankelijk geen damwand aanwezig was en later een damwand die onvolledig was. Verder kan uit de aard van de verrichte werkzaamheden, sloopwerkzaamheden en graafwerkzaamheden met een graafmachine, worden afgeleid dat die bouwwerkzaamheden trillingen hebben veroorzaakt. Dat zijn handelingen die onrechtmatig zijn als daardoor bij aangrenzende percelen schade wordt veroorzaakt. Ook het wegslopen van een draagbalk onder de gemeenschappelijke muur is onrechtmatig indien dit niet op juiste wijze is opgevangen door een hulpconstructie. 
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.8) Het is een feit van algemene bekendheid dat het wegpompen van grondwater tot gevolg kan hebben dat de koppen van houten heipalen droog komen te staan, waardoor deze kunnen gaan rotten. In de voorschriften bij de bouwvergunning wordt hier ook vanuit gegaan. In dit geval heeft de deskundige [naam 2] bij een paal bruinrot geconstateerd, zodat het verweer dat er geen verband kan zijn tussen de werkzaamheden en de door [geïntimeerden] gestelde schade niet opgaat. 
         Eveneens is van algemene bekendheid dat het veroorzaken van trillingen tot schade bij aangrenzende percelen kan leiden. Voor zover zou komen vast te staan dat de gemeenschappelijke muur door sloop onvoldoende is ondersteund en dat dit niet door een steunconstructie is opgevangen is ook dat een omstandigheid die schade kan hebben veroorzaakt. De conclusie is dat niet op voorhand kan worden gezegd dat onaannemelijk is dat de bouwwerkzaamheden een oorzaak van de door [geïntimeerden] gestelde schade kunnen zijn. Het causaal verband tussen de werkzaamheden en de gelede schade zal in het kader van de schadestaatprocedure nader moeten worden onderzocht. 
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.9) In ieder geval met betrekking tot schade aan de fundering moet worden uitgegaan van onrechtmatig handelen van zowel [appellant 1] als [appellante 2] , terwijl voldoende aannemelijk is dat daardoor schade is ontstaan. Op deze grond is het gevorderde toewijsbaar. Verder zijn er aanwijzingen dat de bouwwerkzaamheden ook trillingen hebben veroorzaakt, die schade kunnen hebben veroorzaakt, zodat als die schade en het verband met de bouwwerkzaamheden komt vast te staan ook op dat punt sprake is van onrechtmatig handelen, in ieder geval van [appellant 1] , mogelijk ook van [appellante 2] . Wat betreft schade door sloop van dragende onderdelen van de gezamenlijke muur zal nader moeten worden onderzocht of een steunconstructie aanwezig is geweest die het gemis van de weggesloopte onderdelen voldoende heeft ondervangen. 
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.11 tot en met 5.13) Met het oog op de te voeren schadestaatprocedure wordt het volgende opgemerkt. De bij de omgevingsvergunning gestelde voorwaarden houden in dat een nulmeting worden gedaan voorafgaand aan de werkzaamheden en dat tijdens de werkzaamheden de grondwaterstand wordt gemonitord met behulp van peilbuizen. Deze norm strekt ter voorkoming van een specifiek gevaar, namelijk dat de fundering van de omliggende bebouwing schade ondervindt. Vaststaat dat deze norm is geschonden, omdat geen nulmeting heeft plaatsgevonden voordat het werk begon en gedurende juni 2017 tot december 2018 een pomp aanwezig was die tenminste met regelmaat werd gebruikt, maar geen peilbuis aanwezig was. Daarna heeft monitoring wel plaatsgevonden, maar bij gebreke aan een nulmeting kan niet worden vastgesteld tot welke grondwaterdaling de werkzaamheden hebben geleid. Het gevaar waartegen de norm beschermt heeft zich hier voorgedaan, nu in ten minste één paal bruinrot is geconstateerd. Het causaal verband tussen de grondwateronttrekking en schade aan houten onderdelen van de fundering en daardoor ontstane verzakkingsverschijnselen bij [geïntimeerden] zal moeten worden aangenomen, behoudens tegenbewijs. 
       
       
       
         (rechtsoverweging 5.14) Voor zover schade wordt gesteld die niet door onttrekking van grondwater kan zijn ontstaan, maar wel door trillingen of door sloopwerkzaamheden waarbij steun is weggenomen zonder dat dit goed is opgevangen door een steunconstructie geldt dat de bewijslast van het causaal verband op de VvE rust. Daarbij is echter het feit dat scheuren en verzakkingen zijn ontstaan ten tijde van de bouwwerkzaamheden een sterke aanwijzing is dat deze ook door de bouwwerkzaamheden zijn veroorzaakt. Het in de tijdlijn van de VvE vermelde ontstaan van schade ten tijde van de werkzaamheden is als zodanig niet betwist. 
       
       
     
     
       3.3 
       Grief 1 van [appellant 1] luidt dat de rechtbank in de feitenvaststelling ten onrechte de verklaringen van partijen ter comparitie tot feiten heeft verheven. Dat heeft de rechtbank echter niet gedaan. De rechtbank heeft slechts (een deel van) die verklaringen onder de feiten weergegeven. De grief faalt dan ook. 
       
     
     
       3.4 
       Volgens grief I van [appellante 2] heeft de rechtbank ten onrechte tot uitgangspunt genomen dat de fundering van [straatnaam] 162 bij onderzoek in 2005 goed zou zijn geweest. Zij voert aan dat in 2005 slechts een visuele bovengrondse controle heeft plaatsgevonden. [appellante 2] wijst bovendien erop dat de fundering van de uitbouw van de begane grond niet voldoet aan het bouwbesluit en dat de fundering van de verdiepte badkamer van de begane grond evenmin geschikt is. 
       
     
     
       3.5 
       De grief faalt in die zin dat de fundering van [straatnaam] 162 volgens het kennelijk beperkte onderzoek in 2005 goed was en voorts dat er geen voldoende concrete aanwijzingen zijn gesteld of gebleken dat dit anders zou zijn. Daarbij wreekt zich ten nadele van [appellant 1] en [appellante 2] dat zij geen nulmeting aan het pand [straatnaam] 162 hebben verricht. Bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel zal het hof dus ook tot uitgangspunt nemen dat de fundering van [straatnaam] 162 in 2005 goed was. Hetgeen [appellante 2] bij deze grief voor het overige heeft gesteld over de fundering van met name de uitbouw en de badkamer kan in de schadestaatprocedure aan de orde worden gesteld.  
       
     
     
       3.6 
       De incidentele grief van de VvE houdt in dat de rechtbank ten onrechte als feit heeft vastgesteld dat in juni 2017 de grond in de ruimte onder [straatnaam] 160 tot een diepte van 70 centimeter is uitgegraven en (in rechtsoverweging 5.1) heeft overwogen dat deze situatie tot december 2018 heeft geduurd. Volgens de VvE blijkt uit door haar overgelegde beelden van 13 februari 2018 dat er veel dieper is uitgegraven, terwijl [naam 2] in oktober 2018 heeft geconstateerd dat tot circa 2,50 meter diepte vanaf maaiveld was uitgegraven. Volgens [appellant 1] is de constatering van de rechtbank juist. [appellante 2] verwijst voor de gang van zaken naar het door haar, en overigens ook door [appellant 1] , bij haar memorie van grieven overgelegde briefrapport van 16 december 2020 van [bedrijf B] (verder: [bedrijf B] II ).  
       
     
     
       3.7 
       
        [bedrijf B] II meldt dat volgens de aannemer eind 2017 of begin 2018 de ruimte onder [straatnaam] 160 verder is ontgraven en dat uit foto’s van 23 april 2018 is te zien dat toen was ontgraven tot circa 1,50 meter diepte onder vloerniveau. Het hof zal op grond van de stellingen van partijen in verband met  deze grief  ervan uitgaan dat de ruimte onder [straatnaam] 160 eind 2017 of begin 2018 (verder) is ontgraven tot minimaal 1,50 meter en mogelijk zelfs tot 2,50 meter beneden het vloerniveau. Geen van partijen meldt in dit verband overigens een exacte meting te hebben verricht. De ontgraving betreft ook – zo is op de foto’s te zien - enkele meters van de tuin achter de woning [straatnaam] 160. Over verdere ontgravingen dan de hiervoor genoemde hebben partijen overigens niets gesteld. De incidentele grief slaagt in de hiervoor bedoelde zin.  
       
     
     
       3.8 
       
        [appellant 1] verzet zich met grief 2 tegen zijn door de rechtbank (in rechtsoverweging 5.6) aangenomen aansprakelijkheid als opdrachtgever. Volgens hem is [appellante 2] als aannemer in beginsel aansprakelijk voor schade die is veroorzaakt door het uitvoeren van de werkzaamheden. Er is meer nodig om hem als opdrachtgever mede aansprakelijk te houden, en over dat meerdere is de VvE onduidelijk gebleven. [appellant 1] heeft bovendien, zo stelt hij, [appellante 2] juist geïnstrueerd om zo zorgvuldig mogelijk te werk te gaan. De grief faalt op grond van het volgende. 
       
     
     
       3.9 
       De VvE heeft in antwoord op deze grief erop gewezen dat [appellant 1] de werkzaamheden, die mede de gemeenschappelijke muur betroffen, heeft doen aanvangen zonder hun toestemming. Bovendien is niet gebleken dat [appellant 1] heeft stilgestaan bij de nadelige gevolgen van het bouwproject en de wijze waarop deze kunnen worden voorkomen. Hij is daarnaast als vergunninghouder verantwoordelijk voor het naleven van de daarbij behorende voorschriften. [appellant 1] heeft evenmin maatregelen genomen toen [appellante 2] de bouw langdurig had stilgelegd. Uit niets blijkt dat hij zijn verantwoordelijkheid als zorgvuldig opdrachtnemer heeft genomen, aldus de VvE. Het hof ziet in een en ander – de door de VvE aangevoerde feitelijkheden zijn reeds in eerste aanleg gesteld en door [appellant 1] niet betwist - voldoende grond om [appellant 1] naast [appellante 2] aansprakelijk te houden voor door de bouwwerkzaamheden ontstane schade.  
       
     
     
       3.10 
       De VvE heeft in haar inleidende dagvaarding nog wel aangestipt dat [appellant 1] als opdrachtgever uit hoofde van artikel 6:171 BW aansprakelijk is voor fouten in de bouw, maar zij heeft niet nader uitgewerkt waarom moet worden aangenomen dat de werkzaamheden in de uitoefening van het bedrijf van [appellant 1] zouden zijn verricht. Dat [appellant 1] het appartement als belegging heeft gekocht en uit een financieel oogmerk heeft verbouwd, is daartoe onvoldoende. De rechtbank heeft aan deze grondslag dan ook terecht geen aandacht besteed.   
       
     
     
       3.11 
       
        [appellant 1] bestrijdt met grief 3 en [appellante 2] met grief II dat gedurende twee jaar grondwater is weggepompt waarbij geen of een onvolledige damwand aanwezig was, zoals de rechtbank in rechtsoverweging 5.6 heeft overwogen. Volgens [appellant 1] is de aanwezige pomp slechts 3 of 4 keer aangezet om regenwater weg te pompen, en voorts in oktober 2018 om [naam 2] in staat te stellen haar onderzoek uit te voeren. Er is toen geen grondwater onttrokken. Het ging om een dompelpomp die niet in staat is om grondwater te onttrekken. Pas na het voltooien van de damwand medio december 2018 is de bouwput bemalen, aldus [appellant 1] . [appellante 2] voegt bij zijn grief nog toe dat alleen regenwater en oppervlaktewater is weggepompt en dat in oktober 2018 de grondwaterstand op verzoek van [naam 2] tijdelijk is verlaagd in verband met haar onderzoek. 
       
     
     
       3.12 
       Partijen zijn het erover eens dat de damwand ter hoogte van de trap, die zich aan de zijde van de gemeenschappelijke muur bevindt, pas in december 2018 is gesloten. Over de momenten waarop de pomp heeft gewerkt, en de uitwerking daarvan op het grondwaterpeil, zijn zij het niet eens. De VvE onderbouwt haar stelling dat de pomp ook voor december 2018 gedurende langere perioden aan stond en ook grondwater aan de omgeving onttrok als volgt. Zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 4] verklaren dat zij de pomp vrijwel permanent hoorden. Ook een buurvrouw en een huurder van [geïntimeerde 1] kunnen dit eensluidend verklaren. [geïntimeerde 1] heeft in augustus 2018 nog via whatsapp contact gehad met [naam 1] over geluidsoverlast door de waterpomp. Voorts heeft [naam 2] in een aanvullend briefrapport van 24 februari 2021 (verder: [naam 2] II) geschreven dat de bovenkant van het funderingshout (het langshout) op 1,30 meter beneden NAP ligt, en uit een in haar rapport opgenomen foto blijkt dat de bovenkant van het laagste deel van de damwand ongeveer op gelijke hoogte ligt. De damwand ligt dus lager dan het grondwaterniveau. Dat betekent dat er grondwater in de bouwkuip loopt en dat dat alleen anders is als er wordt gepompt, aldus [naam 2] II. [naam 2] wijst op het grondwaterpeil van 0,43 meter tot 0,74 meter beneden NAP waarvan [bedrijf B] kennelijk uitgaat, maar ook op het door haar gehanteerde peil variërend van 0,08 meter boven NAP tot 0,77 meter beneden NAP, en een gemiddelde van 0,22 meter beneden NAP (zie [naam 2] I). 
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant 1] heeft bij zijn akte uitlating vermeerdering van eis een briefrapport van 19 juli 2021 van [bedrijf B] (verder: [bedrijf B] V) overgelegd, inhoudende een reactie op [naam 2] II. [bedrijf B] bevestigt daarin, zoals [appellant 1] in zijn akte ook citeert, dat de damwand tijdens de inspectie door [naam 2] niet veel hoger was dan de bestaande fundering. De damwand is echter slechts plaatselijk en tijdelijk verlaagd om de inspectie mogelijk te maken, aldus [bedrijf B] . Het is onjuist te veronderstellen dat de situatie voor en na die inspectie hetzelfde was, zo schrijft hij. [appellante 2] heeft hetzelfde briefrapport bij haar memorie van antwoord in incidenteel appel overgelegd en sluit zich kennelijk bij de tekst daarvan aan. 
       
     
     
       3.14 
       
        [appellant 1] en [appellante 2] bestrijden aldus niet dat de bovenkant van het funderingshout op 1,30 meter beneden NAP ligt en dat het lage stuk van de damwand ongeveer op dezelfde diepte ligt. Er moet dan ook worden aangenomen dat de bouwput, zoals ook uit de foto’s blijkt, minstens tot de bovenkant van het lage stuk van de damwand en dus tot ruim onder grondwaterniveau is afgegraven. [appellant 1] en [appellante 2] stellen niet dat dit anders is. Dat ook [bedrijf B] ervan uitgaat dat de bouwkuip tot onder grondwaterniveau is uitgegraven, blijkt bovendien uit de opmerking in [bedrijf B] V dat de verkleuring van de damwand in de tuin veel hoger is en het water in de bouwput dus ‘lange tijd veel hoger’ heeft gestaan. [bedrijf B] stelt overigens nergens dat, naast het tijdelijk verlagen van de damwand, ook de bouwput of een gedeelte daarvan ter gelegenheid van de inspectie is verlaagd. Dat de bouwput tot onder het grondwaterniveau was uitgegraven, betekent dat het niet anders kan dan dat de bouwput geregeld onder water kwam te staan en moest worden leeggepompt om deze droog te houden. De aannemer heeft ter comparitie daarover verklaard dat ‘regenwater’ moest worden weggepompt om te voorkomen dat het een moeras werd. De bouwput was open en als het vocht verdampt en naar boven trekt, dan is dat niet goed voor de bovenwoningen, zo heeft de aannemer ter comparitie gemeld. De bouwput werd dus droog gehouden. Dit, en de door de VvE verder genoemde omstandigheden, ondersteunen in voldoende mate dat gedurende lange tijd grondwater is weggepompt onder de woning van [appellant 1] , terwijl de damwand niet volledig was. Dat de damwand slechts tijdelijk was verlaagd, zoals [bedrijf B] V meldt, maakt dit niet anders. De damwand was immers volgens partijen tot december 2018 nog niet volledig gesloten. Gelet op een en ander falen de grieven. 
       
     
     
       3.15 
       
        [appellant 1] bestrijdt met grief 4 hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 5.7 heeft overwogen omtrent trillingen. Hij voert aan dat de rechtbank had moeten onderzoeken of in het concrete geval trillingen zijn veroorzaakt en zo ja, of deze schade hebben toegebracht aan [straatnaam] 162. De rechtbank heeft echter terecht kunnen oordelen dat de aard van de werkzaamheden, te weten sloopwerk en graafwerk met een graafmachine, met zich brengt dat trillingen zijn veroorzaakt in het aangrenzende pand. Dat wordt nog eens ondersteund door de verklaringen van bewoners van [straatnaam] 162 dat zij gedurende de werkzaamheden trillingen hebben ervaren. [appellant 1] heeft daar onvoldoende tegen ingebracht wat dit zou kunnen ontkrachten. Dat er in [plaats] menig sloop- en graafwerk plaatsvindt zonder dat trillingen worden veroorzaakt die tot schade leiden, zoals [appellant 1] aanvoert, is van onvoldoende betekenis. Dit alleen al omdat de rechtbank in rechtsoverweging 5.7 niet heeft vastgesteld dat de trillingen ook schade hebben veroorzaakt. 
       
     
     
       3.16 
       De grieven 5, 6 en 7 van [appellant 1] en de grieven III en IV van [appellante 2] hebben betrekking op de rechtsoverwegingen 5.8 en 5.9 van het vonnis voor zover deze het causale verband tussen het wegpompen van grondwater en de door de VvE gestelde schade, en vervolgens de toewijsbaarheid van de vordering van de VvE betreffen. Volgens [appellant 1] en [appellante 2] is de rechtbank ten onrechte uitgegaan van het onderzoek door [naam 2] aan slechts één funderingspaal van de gemeenschappelijke muur. Dat standpunt is echter ingehaald door aanvullend onderzoek aan de fundering dat gedurende dit hoger beroep heeft plaatsgevonden en waarover door partijen uitgebreid is gedebatteerd. Het hof zal een en ander in samenhang bespreken.  
       
     
     
       3.17 
       Over het eerste onderzoek van [naam 2] aan de fundering, gevolgd door een onderzoek aan het door haar genomen houtmonster door Nebest, heeft [bedrijf B] in zijn briefrapport van 16 december 2020 (verder [bedrijf B] III) geschreven dat de funderingspaal voornamelijk is aangetast door erosiebacteriën die in het grondwater voorkomen en dat tekenen van bruinrot slechts tot 1 millimeter diep en dus oppervlakkig zijn waargenomen. In [bedrijf B] V wordt het standpunt in [naam 2] II dat erosiebacteriën zowel onder als boven het grondwater leven, bevestigd. Het aanvullende funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van zowel de deskundige van de VvE, [naam 2] , als de deskundige van [appellant 1] en [appellante 2] , [bedrijf B] . [bedrijf B] meldt daarover in zijn rapport van 4 juni 2021 (verder: [bedrijf B] IV) dat van drie palen onder de achtergevel van [straatnaam] 162 houtmonsters zijn genomen. De fundering lijkt visueel redelijk tot goed te functioneren. Er zijn visueel nauwelijks vervormingen zichtbaar in de kespen en het langshout, aldus [bedrijf B] . De houtmonsters zijn vervolgens in opdracht van [bedrijf B] onderzocht door SHR. SHR concludeert dat in de palen over een lengte vanaf de buitenkant tot het hart van respectievelijk 55, 17 en 74 millimeter matige tot (meest) ernstige bacteriële aantasting is aangetroffen, terwijl in het aangetaste deel van het hout daarnaast ook schimmeldraden werden aangetroffen. [bedrijf B] V meldt naar aanleiding van dit onderzoek dat de aantasting door schimmeldraden nergens dieper in het hout is gedrongen dan de aantasting door erosiebacteriën. De maatgevende aantasting is dus ontstaan onder het grondwaterpeil, zo meldt het briefrapport. [bedrijf B] sluit aldus niet uit dat de aantasting door schimmel, die ook naar de mening van [bedrijf B] slechts boven het grondwaterpeil kan ontstaan, naast onder het grondwaterpeil ontstane schade, heeft bijgedragen aan de aantasting van de funderingspalen. Ook sluit [bedrijf B] niet uit dat kespen en langshout zijn aangetast: in [bedrijf B] V wordt immers gemeld dat kespen slechts beperkt zijn aangetast en het langshout ‘grote spreidingen in de aantasting’ vertoont. Een en ander leidt, tezamen met het door de rechtbank reeds genoemde en door [appellant 1] en [appellante 2] niet bestreden feit van algemene bekendheid dat het wegpompen van grondwater tot houtrot kan leiden, tot de conclusie dat geenszins kan worden uitgesloten dat de bouwwerkzaamheden een oorzaak van de gestelde schade zijn. De onderhavige grieven falen dan ook.  
       
     
     
       3.18 
       Wat [appellant 1] en [appellante 2] bij deze grieven voor het overige hebben aangevoerd, is reeds naar aanleiding van de voorgaande grieven besproken en verworpen en kan dus niet tot een ander oordeel leiden.  
       
     
     
       3.19 
       Het voorgaande betekent dat het bestreden vonnis kan worden bekrachtigd voor zover de vordering van de VvE daarbij is toegewezen. De overige grieven betreffen de overwegingen van de rechtbank met het oog op de te voeren schadestaatprocedure (rechtsoverweging 5.11 tot en met 5.14). Deze grieven worden hierna besproken.  
       
     
     
       3.20 
       Grief 8 van [appellant 1] en de grieven V en VI van [appellante 2] zijn gericht tegen rechtsoverweging 5.13 van het vonnis. [appellant 1] betoogt bij grief 8 niet meer dan dat er wel peilbuizen zijn geplaatst voorafgaand aan de bemaling, dat de eerste meting daarvan daarom als nulmeting kan gelden, dat er geen langdurige en onzorgvuldige grondwateronttrekking is geweest en dat het niet aannemelijk is dat er schade is aan de fundering en dat deze is veroorzaakt door de grondwateronttrekking. Een en ander is reeds in het voorgaande besproken en verworpen. Ook voorafgaand aan het plaatsen van de peilbuizen in december 2018 is er langdurig grondwater onttrokken, zonder dat een volledige damwand aanwezig was. De eerste meting van die peilbuizen kan dan ook niet worden aangemerkt als een nulmeting voorafgaand aan de bemaling. De peilbuizen zijn bovendien gedurende lange tijd na de ontgraving van meer dan 0,6 meter beneden NAP en de aanvang van de bemaling niet geplaatst zodat de vereiste controle van de grondwaterstand gedurende lange tijd is uitgebleven. De rechtbank heeft dan ook terecht de omkeringsregel toegepast. De grief faalt daarom. [appellante 2] voert bij haar grieven hetzelfde aan zodat ook deze grieven falen.   
       
     
     
       3.21 
       
        [appellant 1] betoogt ten slotte bij grief 9 dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.14 ten onrechte heeft aangenomen dat scheuren en verzakkingen zijn ontstaan ten tijde van de bouwwerkzaamheden. Het hof overweegt dat de rechtbank daartoe heeft verwezen naar de door de VvE bij haar inleidende dagvaarding overgelegde, uitgebreide tijdlijn met een beschrijving van de gebeurtenissen gedurende de bouw. De VvE heeft daarbij ook nog vele van datum voorziene foto’s van mogelijke schade overgelegd. [appellant 1] kan dan ook niet volstaan met een blote algemeen gestelde betwisting daarvan, zoals hij heeft gedaan. Ook het hof gaat uit van het ontstaan van scheuren en verzakkingen gedurende de bouw.  
       
     
     
       3.22 
       Grief VII van [appellante 2] houdt in dat de inleidende dagvaarding van de VvE nietig is omdat de vordering te algemeen en niet concreet zou zijn. De vordering en de toelichting daarop is in de aansprakelijkheidsfase van dit geding echter voldoende concreet zodat [appellante 2] niet wordt gevolgd in haar conclusie dat de dagvaarding nietig is.      
       
     
     
       3.23 
       Grief 10 van [appellant 1] betreft slechts een veeggrief zodat ook deze grief faalt. 
       
     
     
       3.24 
       De VvE heeft bij vermeerdering van eis, kort gezegd, het hof verzocht de schade te begroten. Zij heeft daartoe een toelichting gegeven op door haar opgevoerde schadeposten. [appellant 1] heeft inhoudelijk gereageerd op de door de VvE gegeven toelichting op haar schadeposten. [appellante 2] heeft eveneens inhoudelijk gereageerd op die toelichting, maar heeft zich primair verzet tegen de vermeerdering van eis. De concrete schadeposten zijn geen onderdeel geweest van het debat in eerste aanleg. De vermeerdering van eis is daarom in strijd met de goede procesorde. Het partijdebat wordt op ontoelaatbare wijze uitgebreid en haar wordt een feitelijke instantie ontnomen, aldus [appellante 2] . 
       
     
     
       3.25 
       Het hof zal de vermeerderde eis afwijzen. Het partijdebat over de schadeposten is nog niet volledig gevoerd. Het is dan ook niet opportuun om thans reeds in hoger beroep te beslissen over de omvang van de schade. 
       
     
     
       3.26 
       Met name bestaat nog onduidelijkheid over de door de VvE opgevoerde kosten van het funderingsherstel, dat inmiddels kennelijk heeft plaatsgevonden, en de door de VvE gehanteerde toerekening van die kosten. Zij verwijst daartoe slechts naar mondeling overleg met haar deskundige zonder enige nadere toelichting daarop.  
       
     
     
       3.27 
       Het hof merkt nog op dat [appellant 1] geen grief heeft gericht tegen (het uitblijven van) een beslissing over zijn vordering in reconventie zodat daaraan geen verdere aandacht zal worden besteed. 
       
     
     
       3.28 
       
        [appellante 2] heeft geen concrete feiten te bewijzen aangeboden zodat zijn bewijsaanbod zal worden gepasseerd. 
       
     
     
       3.29 
       De principale grieven falen. De incidentele grief slaagt maar leidt niet tot andere beslissingen dan in eerste aanleg reeds genomen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant 1] en [appellante 2] zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in het principale hoger beroep. In het incidentele hoger beroep zal geen proceskostenveroordeling volgen nu dit zonder noodzaak is ingesteld.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, 
     
     
     
       veroordeelt [appellant 1] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep in zaak I, aan de zijde van de VvE begroot op € 760,- aan verschotten en € 1.774,50 voor salaris; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante 2] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal hoger beroep in zaak II, aan de zijde van de VvE begroot op € 760,- aan verschotten en € 1.774,50 voor salaris; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs.  J.C. Toorman, D. Kingma en S. van Gulijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.