ECLI: ECLI:NL:RBZUT:2011:BV6250

Titel: ECLI:NL:RBZUT:2011:BV6250 Rechtbank Zutphen , 22-09-2011 / 459388 CV EXPL 11-2839

Gerecht: Rechtbank Zutphen

Datum uitspraak: 2011-09-22

Zaaknummer: 459388 CV EXPL 11-2839

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZUT:2011:BV6250

---

Einde huurovereenkomst voor of na intreden faillissement? uitleg overeenkomst

vonnis 
       RECHTBANK ZUTPHEN 
     
     
     Sector Kanton – Locatie Oude IJsselstreek 
     
     zaaknummer / rolnummer: 459388 CV EXPL 11-2839 
     
     
       grosse aan: 
       afschrift aan: 
       verzonden d.d.: 
     
     
     Vonnis van de kantonrechter van 22 september 2011 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiser], 
       wonende te [plaats], 
       eiser, 
       advocaat mr. W.D. [eiser] te Arnhem, 
     
     
     tegen 
     
     
       Mr. M. VAN LEEUWEN, in haar hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vistacode BV., 
       wonende te Doetinchem, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J.P. Brinkman te Doetinchem. 
     
     
     
     Partijen zullen hierna [eiser] en de curator genoemd worden. 
       
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het vonnis van deze rechtbank, sector civiel, van 7 september 2011, waarbij de zaak is verwezen. 
     
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[eiser] is eigenaar van het kantoorpand [adres]te plaats]. Tussen [eiser] als verhuurder en de besloten vennootschappen Kroon Beheer B.V., Kroon Adviesgroep B.V., Kroon Garant B.V. en Vistacode B.V. alsmede de heer [naam 1] in persoon als huurders is hoofdelijk en gezamenlijk op 9 oktober 2007 ingaande  
       1 juli 2007 voor de duur van 10 jaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot dit kantoorpand tegen een huurprijs op jaarbasis van € 71.550,-- bij vooruitbetaling verschuldigd in maandelijkse betaalperioden van € 5.962,50 te vermeerderen met omzetbelasting. 
     
     
     
       2.2	Op 15 april 2009 heeft [eiser] per e-mail aan de directeur van Vistacode B.V. (hierna te noemen: Vistacode) onder meer geschreven: 
       “Namens Vistacode B.V. heeft u mij laten weten dat u het gehuurde pand inmiddels al zou hebben verlaten en dat het bedrijf naar elders (…) zou zijn verhuisd. […] 
       Op 14 april j.l. is door de heren [naam 2] en [naam 1] medegedeeld dat de overige huurders (…) niet in staat zijn hun betalingsverplichting uit de huurovereenkomst na te komen. Door de heer [naam 1] is aangekondigd dat zal worden overgegaan tot eigen aangifte van het faillissement van elk van de vier overige huurders.  
       U hebt mij aangekondigd en toegezegd dat u uw volle medewerking verleent aan het zo spoedig mogelijk ter beschikking stellen van het gehuurde, behoorlijk ontruimd, zo mogelijk in overleg en in afstemming met de te benoemen curator(en) in de faillissementen van de overige huurders, maar in elk geval uiterlijk per 15 mei a.s. Op die datum zult u in elk geval zorgdragen voor de oplevering van het pand aan een door mij nog nader aan te geven persoon/functionaris. […] 
       Met betrekking tot de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst door Vistacode B.V. ben ik bereid nader overleg te voeren zodra oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden. […]” 
     
     
     2.3	Kroon Adviesgroep B.V. en KroonGarant B.V. zijn op 23 april 2009 bij vonnis van de rechtbank Arnhem in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. H.J.D. ter Waarbeek tot curator.  
     
     2.4	Op 25 juni 2009 heeft mr. Ter Waarbeek de huurovereenkomst voor de onder 2.3 genoemde gefailleerden opgezegd tegen 25 september 2009. 
     
     
       2.5	Op 9 juli 2009 heeft [eiser] met (de directeur van) Vistacode een overeenkomst gesloten over beëindiging van de huurovereenkomst per datum oplevering en tegen het verlenen van finale kwijting aan Vistacode onder de voorwaarden: 
       “1. Uiterlijk 31 december 2009 wordt een bedrag van € 3.000,-- betaalbaar gesteld, door overschrijving van dit bedrag naar de u bekende rekening. Het bedrag is door u persoonlijk verschuldigd en direct en zonder nadere sommatie opeisbaar. 
       2. Uiterlijk 31 december 2010 wordt door u een nader bedrag van € 3.000,-- voldaan, indien en voor zover voordien een vordering van Vistacode B.V. op Seleqtive B.V. voor minimaal 75% van de per heden geldende hoofdsom van de vordering betaalbaar is gesteld. 
       3. Uiterlijk 1 augustus a.s. is het pand [adres] door Vistacode B.V. geheel, naar behoren, leeg en veegschoon, ontruimd en aan mij opgeleverd. Dit onder voorwaarde dat de voor het faillissement verantwoordelijke curator mr. Ter Waarbeek het pand heeft vrijgegeven. Indien dit niet het geval is verschuift de datum van oplevering naar de eerstvolgende maandag van de week nadat het pand alsnog is vrijgegeven. 
       Deze betreffende huurbeeindigingsovereenkomst vervalt indien en voor zover enige hiervoor geformuleerde voorwaarde niet, of niet tijdig, is nagekomen. In zoverre wordt deze beeindigingsovereenkomst aangegaan onder voorbehoud van alle rechten.” 
     
     
     
       2.6	Op 1 augustus 2009 schrijft [eiser] aan mr. Ter Waarbeek onder meer: 
       “Alhoewel met uw gefailleerden voor de datum van het faillissement reeds overeenstemming was bereikt over de oplevering en terbeschikkingstelling van het gehuurde en ik van de heer [naam 3] van Vistacode B.V., namens diens vennootschap, de toezegging heb dat hij bereid is zorg te dragen voor de ordentelijke oplevering en terbeschikkingstelling, is daar door uw toedoen en nalaten intussen niets van terecht kunnen komen. De heer [naam 3] heeft mij laten weten dat hij intussen een aantal malen bij u heeft geïnformeerd wanneer de door u aan een derde verkochte inventariszaken zouden zijn verwijderd. Zonder dat was [naam 3] niet in staat voor een behoorlijke oplevering te zorgen. 
       Deze gang van zaken aanvaard ik niet langer, zeker niet nu mij duidelijk is moeten worden dat derden - naar ik aanneem de koper van uw spullen - door u ongecontroleerd toegang wordt gegeven tot het pand en doende is op zijn eigen wijze de zaak te ontruimen. 
       Vandaag, 1 augustus 2009, heb ik poolshoogte genomen in het pand en moeten constateren dat er nog altijd zaken in het pand staan waarvan niet duidelijk is of deze door u zijn verkocht. Ook heb ik gezien dat zaken behorend bij het gehuurde (…) verdwenen of gedemonteerd zijn. Daarnaast lijkt het erop dat men ook nog het een en ander van plan is met bedrading en stopcontacten, die alle van het gehuurde deel uit maken. Deze gang van zaken is voor mij aanleiding het beheer van het pand over te nemen en ik heb daartoe intussen maatregelen genomen, met name door het pand verder voor u en in elk geval onbevoegde derden ontoegankelijk te maken. […] 
       Ik verzoek en voor zoveel nodig sommeer u mij omgaand te laten weten of en op welke wijze u bereid bent voor een behoorlijke ontruiming en oplevering zorg te dragen. Mocht ik daaromtrent niet uiterlijk 15 augustus a.s. van u hebben vernomen, dan stel ik u hierbij in gebreke en zal ik overgaan de ontruiming op uw kosten te laten uitvoeren door derden. […]”. 
     
     
     2.7	Vistacode is op 4 augustus 2009 bij vonnis van de rechtbank Arnhem in staat van failissement verklaard. Op 30 september 2009 heeft de curator, voor zover vereist, de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2009. 
     
     
       2.8	Bij e-mail van 13 november 2010 heeft [naam 3], de directeur van Vistacode, aan zijn advocaat geschreven: “(…) teneinde het pand aan het [adres] te kunnen ontruimen heb ik gebruik gemaakt van een aanhanger en heb overbodige spullen weggebracht naar de vuilstort Arnhem-zuid. Om toegang te verkrijgen tot deze vuilstort is een toegangspas nodig, welke ik van mijn zwager heb geleend. (…) Deze laatste keer is het pasje door mijn zwager gebruikt, 1 juli 2009 door mij, waarmee het pand feitelijk ontruimd was. Ik had vaanaf eind april geen toegang meer tot het pand en heb derhalve op het pasje op 1 juli weer ingeleverd bij de heer [eiser] en vermeld dat het pand ontruimd was. Na acceptatie van de overeenkomst betreffende de faillissementsaanvraag van Seleqtive was daarmee wat beide zijden betreft de huurovereenkomst daarmee ook beeindigd. (…) 
       Er is ook correspondentie tussen [eiser] en mij, waarop de eerste aandringt op een feitelijk ontruimen in mei (…) Dit was echter niet mogelijk in verband met de verkoop van gedeeltes van de boedel van Kroon Garant en Kroon Advies. Zodra dit was gebeurd, is het pand door mij ontruimd.(…)”.  
     
     
     
       2.9	Op 21 februari 2011 heeft [naam 4] van [makelaardij] (hierna te nomen: [naam 4]) op verzoek van [eiser] een schriftelijke verklaring afgelegd. Daarin staat onder meer: 
       “In de periode mei t/m december 2009 ben ik met twee van mijn collega’s [naam 5] en [naam 6], diverse keren in het pand geweest, in elk geval nog in september en oktober 2009, en heb daar toen vastgesteld dat het pand niet was ontruimd en dat het niet zinvol was het door potentiële huurders te laten bezichtigen. Wij stelden vast dat in vrijwel alle ruimten niet alleen nog meubels en inventaris aanwezig waren maar ook een grote hoeveelheid ongeregelde zaken en rommel dat afgveored moest worden. Met name op de begane grond was er een situatie die moeilijk anders te omschrijven valt dan als een grote chaos. Volledige ontruiming heeft plaatsgevonden in november/december 2009 en deze is in opdracht van de heer [eiser] uitgevoerd door een aannemer. In januari 2010 waren alle vertrekken ontruimd en was het pand zodanig opgeleverd dat het als verhuurobject kon worden gepresenteerd.” 
     
     
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	[eiser] vordert dat de rechtbank (sector kanton) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,  
       a. zal verklaren voor recht dat [eiser] op grond van de tussen hem als verhuurder en (de boedel van) Vistacode als huurder geldende huurovereenkomst betreffende het pand [adres]te plaats] ten laste van de boedel van Vistacode een (boedel)vordering heeft ten belope van tenminste € 30.005,-, 
       b. de curator in haar hoedanigheid zal veroordelen tot betaling uit de boedel van een bedrag van € 30.005,- te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over het bedrag vanaf  
       22 oktober 2010, 
       c. de curator in haar hoedanigheid zal veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     3.2.	[eiser] voert daartoe aan dat de huurovereenkomst met Vistacode is blijven doorlopen totdat de curator deze tegen 31 december 2009 heeft beëindigd. De huurpenningen over de periode vanaf de faillissementsdatum tot en met 31 december 2009 zijn aan te merken als boedelschuld het betreft de huur ad € 6.160,-- per maand over het tijdvak van 4 augustus 2009 tot en met 31 december 2009. Ondanks de intentie van partijen om uit praktische overwegingen eerder het gehuurde te (laten) ontruimen en tot beëindiging van de huur te komen, is dit niet tot stand gekomen.  
     
     3.3.	De curator voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] althans afwijzing van de vordering, met veroordleing van [eiser] in de procesksten. Zij voert daartoe aan dat de huurovereenkomen van [eiser] met Vistacode feitelijk is beëindigd, overeenkomstig de afspraak van martijen in mei 2009. In juli 2009 was vrijwel alles van Vistacode verwijderd en is de oplevering voor [eiser] aanvaard. In ieder geval heeft Vistacode na 1 augustus 2009 het feitelijk genot van het gehuurde niet meer gehad, omdat de sloten vervangen zijn en Vistacode geen toegang tot het gehuurde meer had. Voor zover nodig doet de curator een beroep op artikel 37a Fw.  
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	Centraal staat de vraag of op enig moment voor het faillissement van Vistacode de huurovereenkomst van Vistacode met [eiser] is geëindigd. De curator stelt dat dit het geval is en draagt, voor zover nodig, de bewijslast van die stelling. Zij voert daartoe ten eerste aan dat sprake is van een overeenkomst van Vistacode en [eiser] uit april 2009, betreffende beëindiging met wederzijds goedvinden per 15 mei 2009. 
     
     
     4.2.	Voor deze stelling is enige grond te vinden in de brief van [eiser] van 15 april 2009 aan Vistacode, maar daarin is ook te lezen dat partijen toen voor ogen hadden dat Vistacode uiterlijk per 15 mei 2009 het pand behoorlijk ontruimd ter beschikking zou stellen van [eiser]. [eiser] heeft echter onbetwist gesteld dat dit niet is gebeurd. Voor zover partijen een beëindiging per 15 mei 2009 zouden zijn overeengekomen, staat in elk geval vast dat aan die overeenkomst geen uitvoering is gegeven en dat het niet tot een daadwerkelijke geëffectueerde beëindiging door middel van oplevering, inlevering van alle sleutels etc. is gekomen. Dit onderdeel van het verweer van de curator kan dan ook niet worden gevolgd. 
     
     
       4.3.	De tweede stelling van de curator houdt in dat [eiser] en Vistacode tussen 15 mei 2009 en 1 augustus 2009 feitelijk met wederzijds goedvinden tot beëindiging van de huurovereenkomst zijn overgegaan. Meer in het bijzonder stelt de curator dat Vistacode rond 1 juli 2009 het gehuurde vrijwel schoon en ontruimd heeft opgeleverd en dat [eiser] daarmee akkoord is gegaan.  
       [eiser] betwist gemotiveerd dat sprake is geweest van ontruiming en (akkoordverklaring met) oplevering en wijst daarbij op de verklaring van [naam 4]. Ook wijst [eiser] op de ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in de overeenkomst van 9 juli 2009.  
     
     
     
       4.4.	Voor zover de curator bedoeld heeft te stellen dat de enkele ontruiming door Vistacode per 1 juli 2009 heeft geleid tot een einde van de huurovereenkomst met wederwijzds goedvinden is deze stelling – nog los van de betwisting door [eiser] van die ontruiming – onvoldoende om tot de beëindiging te concluderen. Voor beëindiging met wederzijds goedvinden is immers meer nodig dan de enkele ontruiming.  
       De enige onderbouwing die de curator geeft voor haar stelling dat Vistacode het pand feitelijk rond 1 juli 2009 heeft ontruimd is de verklaring van de directeur van Vistacode. Deze onderbouwing is onvoldoende tegenover de door de curator niet betwiste inhoud van de verklaring van [naam 4]. Voor bewijslevering op dit punt is geen aanleiding, gelet op het navolgende. 
     
     
     4.5.	Voor zover de curator haar stelling heeft geponeerd in het kader van de overeenkomst van partijen van 9 juli 2009 is deze onbegrijpelijk. In de overeenkomst is immers een ontruimingsverplichting per uiterlijk 1 augustus 2009 voor Vistacode opgenomen, wat niet logisch voorkomt indien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het pand feitelijk door Vistacode al ontruimd zou zijn opgeleverd.  
     
     4.6.	De vraag hoe de overeenkomst van 9 juli 2009 moet worden geduid, hoe daarin de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.  
     
     
       4.7.	Volgens [eiser] zag de overeenkomst op het beëindigen van de huurovereenkomst met Vistacode en finale kwijting van Vistacode voor de huurschuld onder de ontbindende voorwaarde van een tweetal concrete betalingen en de ontruiming van het gehele pand, dus door alle huurders, per uiterlijk 1 augustus 2009. Deze ontruiming was in het belang van [eiser] en het was [eiser] (nog) niet gelukt de medewerking daarvoor te krijgen van de curator van de Kroon Garant en Kroon Adviesgroep, alsdus [eiser].  
       Volgens de curator ziet deze overeenkomst slechts op nadere afspraken tussen [eiser] en Vistacode over de inning van de vordering van Vistacode op Seleqtive BV en is de termijn van uiterlijk 1 augustus 2009 slechts opgenomen om daarmee vast te stellen dat 1 augustus 2009 kon worden bepaald als datum waarop de oplevering definitief zou zijn. 
     
     
     
       4.8.	Bij deze laatste visie is zonder verdere uitleg – die ontbreekt – niet begrijpelijk dat of waarom partijen op 9 juli 2009 afspraken zouden hebben gemaakt over ontruiming en oplevering van het gehuurde als dat feitelijk niet meer aan de orde was. Welke betekenis zou dan toekomen aan de zinsnede ‘Dit onder de voorwaarde dat de voor het faillissement verantwoordelijke curator mr. Ter Waarbeek het pand heeft vrijgegeven”, of de eveneens opgenomen passage betreffende het doorschuiven van de datum van oplevering naar de eerstvolgende maandag van de week nadat het pand alsnog is vrijgegeven? 
       De door [eiser] gegeven uitleg van de overeenkomst wordt gevolgd, mede gezien het onbetwiste gegeven dat het in het belang van [eiser] was ontruiming door alle huurders te verkrijgen en mr. Ter Waarbeek daaraan niet meewerkte en de overgelegde e-mail van [naam 3] van 16 juli 2009 aan mr. Ter Waarbeek waarin hij vraagt naar het verwijderen van spullen uit het pand door een koper, welke e-mail ondersteuning biedt voor het vermoeden dat Vistacode een eigen belang had bij een spoedige ontruiming door anderen dan Vistacode, zoals aan de orde is bij de door [eiser] gestelde inhoud van de overeenkomst.  
     
     
     4.9.	Het voorgaande brengt mee, dat ook de stelling van de curator dat de overeenkomst voor de faillissementsdatum is beëindigd door uitvoering te geven aan de overeenkomst van 9 juli 2009 moet worden gepasseerd. Immers een ontruiming en oplevering door alle huurders voor 4 augustus 2009 is gesteld noch gebleken. Of al dan niet sprake is geweest van ontruiming door Vistacode kan daaarbij in het midden blijven. 
     
     
       4.10.	De curator heeft tenslotte gesteld dat de huurovereenkomst is geëindigd per  
       1 augustus 2009, althans dat het niet aan Vistacode te wijten is dat de huurbeëindigingsovereenkomst van 9 juli 2009 niet kon worden nagekomen, omdat sprake is van tekortschieten door [eiser]. [eiser] heeft, aldus de curator, het gehuurde per  
       1 augustus 2009 in beheer genomen en daarmee bevestigd dat de oplevering in goede orde heeft plaatsgevonden. Daarmee heeft [eiser] het Vistacode ook onmogelijk gemaakt de overeenkomst verder uit te voeren.  
     
     
     
       4.11.	[eiser] heeft hier tegenover gesteld dat de overname van het beheer geen beëindiging van de huurovereenkomst inhield. Integendeel, door het beheer over te nemen kon [eiser] het pand (weer) beschikbaar maken voor alle huurders, nu mr. Ter Waarbeek het gehuurde feitelijk zonder overleg met [eiser] of Vistacode exclusief voor hemzelf en de andere huurders beschikbaar had gemaakt, aldus [eiser]. 
       De curator heeft deze laatste feitelijke stelling niet betwist, integendeel, zij onderschrijft dat na het faillissement van Kroon Advies en Kroon Garant Vistacode geen toegang meer had tot het pand. Ook is onbetwist dat de curator in dat faillissement niet mee werkte aan een spoedige ontruiming van het pand. In dat verband kan de overname van het beheer door [eiser] niet worden gezien als een daad waaruit moet volgen dat daarmee wordt ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst van ten aanzien van (slechts) één van de vier huurders. Dit is niet anders indien wel een feitelijke ontruiming door Vistacode zou hebben plaatsgevonden.  
     
     
     4.12.	Nu niet kan worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en Vistacode op enige datum voor het faillissement van Vistacode is geëindigd, moet er van worden uitgegaan dat dit ten tijde van het faillissement doorliep. Vast staat dat de overeenkomst door de curator eerst per 31 december 2009 is opgezegd. De vordering van [eiser] is dan ook toewijsbaar.  
     
     
       4.13.	De curator zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, welke tot op heden aan de zijde van [eiser] worden begroot op: 
       griffierecht 	   :	€	   580,00 
       dagvaardingskosten: 		     87,93 
       salaris gemachtigde:		   800,00 (2 punten x tarief € 400,00) 
       totaal			  :      	€	1.467,93. 
     
     
     
       5.	De beslissing 
       De kantonrechter, rechtdoende, 
     
     
     5.1.	verklaart voor recht dat [eiser] op grond van de tussen hem als verhuurder en (de boedel van) Vistacode als huurder geldende huurovereenkomst betreffende he[adres]te plaats] ten laste van de boedel van Vistacode een (boedel)vordering heeft ten belope van tenminste € 30.005,-; 
     
     5.2.	veroordeelt de curator in haar hoedanigheid van de curator in het faillissement van Vistacode, tot betaling uit de boedel aan [eiser] van een bedrag van € 30.005,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 oktober 2010; 
     
     5.3.	veroordeelt de curator in haar hoedanigheid van de curator in het faillissement van Vistacode in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.467,93; 
     
     5.4.	verklaart dit vonnis ten aanzien van de onder 5.2 en 5.3 genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2011.