ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:338

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:338 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-02-2020 / 200.250.173_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-02-04

Zaaknummer: 200.250.173_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:338

---

Geschil over de beëindiging van een voor een beperkte periode afgesloten huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte (artikel 7:230a BW). In het kader van de verbouwing van de kantoorgebouwen van de Provincie Zeeland aan het Abdijplein in [plaats] (verbouwing tot flexplekken), verkoopt de provincie via een online veiling een in de directe nabijheid daarvan gelegen pand en huurt dat pand vervolgens terug voor een beperkte periode waarin zij haar ambtenaren nog, tijdens de verbouwing van het Abdijcomplex, van dat pand gebruik wil laten maken. De provincie zegt de huur op zodra zij de ambtenaren in het Abdijcomplex kan onderbrengen. De koper tevens verhuurder van het pand meent dat de provincie de huur eerder heeft opgezegd dan contractueel mogelijk was. Toepassing Haviltex norm. Uitleg veilingvoorwaarden en bijbehorende documenten waarbij het hanteren van een geobjectiveerde maatstaf in de rede ligt (HR 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4410).

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.250.173/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 februari 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. H.H.M. Meijroos te 's-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Provincie Zeeland, 
       
       gevestigd te Middelburg, 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als de provincie, 
       advocaat: mr. P.R.A. Katsburg te Middelburg, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 15 november 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 september 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellant] als eiser en de provincie als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6882176 / 18-1440) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 9 mei 2018. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven, tevens inhoudende een vermeerdering van eis; 
       
       
         de memorie van antwoord met twee producties; 
       
       
         het pleidooi, waarbij [appellant] pleitnotities heeft overgelegd; 
       
       
         de bij brief van 9 januari 2020 door [appellant] toegezonden twee producties, die [appellant] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           De provincie heeft via een online veiling op 16 december 2016 het pand gelegen aan [adres] te [plaats] verkocht aan [appellant] . Het pand staat bekend onder de naam Sint Jorisdoelen. Op de door de provincie als productie 1 bij de memorie van antwoord overgelegde situatietekening is het pand aangeduid met de hoofdletter P. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren in het pand de Statengriffie en kantoordiensten van de provincie gevestigd. Sint Jorisdoelen bevatte circa 50 werkplekken, waarvan er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst slechts enkele door de Statengriffie (8 fte) waren bezet.  
         
         
           Op de zojuist genoemde situatietekening zijn ook het Abdijplein te [plaats] en de daaraan gelegen bebouwing afgebeeld. In deze bebouwing bevinden zich onder meer kantoren van de provincie. Behalve Sint Jorisdoelen, bestaat het Abdijcomplex uit 13 panden, waarin zich onder meer de kantoren van de provincie bevinden. Zo bevat het Sipiersgebouw (op de situatieschets aangeduid met letter B) circa 60 werkplekken, De Kaatsbaan (op de situatieschets aangeduid met letter C) circa 40 werkplekken en De Librije (op de situatieschets aangeduid met letter G) circa 80 werkplekken. In de andere gebouwen bevinden zich behalve vergader- en publieksruimten, ook nog werkplekken. De provincie was voornemens om de kantoorruimten aan het Abdijplein te verbouwen en daarin flexwerkplekken te realiseren. De provincie streefde naar een “compacte huisvestingssituatie” binnen het Abdijcomplex, waarbij overtollige panden zoals Sint Jorisdoelen konden worden afgestoten. 
         
         
           De provincie en [appellant] hebben ieder een versie overgelegd van de brochure die door [Bedrijfshuisvesting] Bedrijfshuisvesting is opgesteld ten behoeve van de veiling van de Sint Jorisdoelen. De versies zijn niet geheel gelijkluidend. In de brochure staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         
           “De huidige kantoordiensten en Statengriffie van de provincie worden verplaatst naar de naastgelegen kantoren aan het Abdijplein zodra de verbouwing gereed is. De verwachting is thans medio 2018.  (hof: in de door [appellant] overgelegde versie van de brochure luidt deze zin:  “De verwachting is thans medio 2018 (september).” )  Tot de verhuizing zal de provincie Zeeland het registergoed in gebruik houden op basis van een huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar. (…) 
         
           De huurtermijn eindigt bij de verhuizing van de Statengriffie en de kantoordiensten naar de nieuwe kantoren aan het Abdijplein.”    
         
       
       - In artikel 9.3 van de veilingvoorwaarden staat onder meer het volgende: 
       
         “Verkoper zal de huidige kantoordiensten en Statengriffie van de Provincie Zeeland verplaatsen naar naastgelegen kantoren zodra de verbouwing gereed is. Naar verwachting zal dit medio tweeduizend achttien zijn. Tot de verhuizing zal verkoper het registergoed huren van koper op basis van een door [Bedrijfshuisvesting] Bedrijfshuisvsting aan de koper verstrekte concept-huurovereenkomst, welke door verkoper en koper gelijktijdig ondertekend zal worden met de akte van levering. Koper wordt geacht op basis van deze concept-huurovereenkomst zijn bieding uit te brengen en aanvaardt daarmee de daarin opgenomen huurbepalingen (waaronder begrepen (…) de looptijd van de huur) van de concept-huurovereenkomst. Er is geen mogelijkheid om de huurbepalingen te wijzigen danwel over de huurbepalingen te onderhandelen.”   
       
       - De provincie heeft bij memorie van antwoord een e-mailwisseling tussen [appellant] en de door de provincie ingeschakelde makelaar [makelaar] van [Bedrijfshuisvesting] Bedrijfshuisvesting overgelegd. [appellant] heeft [makelaar] per e-mail van 2 januari 2017 de volgende vraag gesteld: 
       
         “(…) Einde huurovereenkomst. 
       
       
       
         
           In de verkoopbrochure staat dat de Provincie Zeeland het gebouw terug huurt totdat de kantoordiensten en Statengriffie van de provincie worden verplaatst naar de naastgelegen kantoren aan het Abdijplein zodra de verbouwing gereed is. De verwachting is thans medio 2018 (september). 
         
       
       
       
         
           In de concept-huurovereenkomst staat dat het gebouw voor onbepaalde tijd wordt gehuurd met een opzegtermijn van 3 maanden. Medio september 2018 heb ik nergens kunnen lezen. 
         
       
       
       
         
           Hoe hard is september 2018? (…)” 
         
       
       
       
         
          [makelaar] heeft hierop bij e-mail van 5 januari 2017 als volgt gereageerd: 
         
           “(…)Einde huurovereenkomst: hierover valt nu nog niks concreets te zeggen. De komende maanden zal dit echter wel concreter worden als de verbouwing wordt aanbesteed en de aannemer zijn definitieve planning zal gaan maken.(…)” 
         
       
       
         
           Het pand is aan [appellant] geleverd bij notariële akte van 31 januari 2017. In artikel 7 van de akte van levering is artikel 9 van de veilingvoorwaarden integraal geciteerd. Tussen partijen staat vast dat artikel 9.3 van de veilingvoorwaarden hierdoor onderdeel is gaan uitmaken van de koopovereenkomst. 
         
         
           De partijen hebben (eveneens) op 31 januari 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot het pand ondertekend, waarin [appellant] is aangeduid als ‘Verhuurder’ en de provincie als ‘Huurder’. In deze huurovereenkomst staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         
           “Verhuurder heeft via een openbare online veiling het gehuurde in eigendom verkregen van de Provincie Zeeland. Verhuurder heeft het gehuurde gekocht (…) met nadrukkelijke de verplichting om via een huurovereenkomst de Provincie Zeeland huisvesting te bieden gedurende de tijd van verbouwing van de vervangende kantoorruimten aan het Abdijplein te [plaats] . Partijen zijn, rekening houdende met het voornoemde, tot een koopovereenkomst gekomen waarbij de eigendomsoverdracht plaats vindt in verhuurde staat waarbij de huurovereenkomst de voorwaarden bevat zoals hieronder vernoemd staan. 
         
         
           (…) 
         
         
           Duur, verlening en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         
           Deze huurovereenkomst gaat in op datum eigendomsoverdracht [adres] ( [postcode] te [plaats] (…) en is aangegaan voor onbepaalde tijd en loopt tot en met datum verhuizing huurder naar nieuwe locatie. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       3.3 
       
         Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder, met inachtneming van een termijn van [drie maanden]. 
       
     
     
       3.4. 
       
         Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven” 
       
       
         
           Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW” van toepassing. 
         
         
           De provincie is over de periode ingaande 1 februari 2017 de overeengekomen huur gaan betalen aan [appellant] . 
         
         
           
            [appellant] heeft in eerste aanleg een bericht uit de Provinciale Zeeuwse Courant van 14 april 2017 overgelegd. In dat bericht staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         
           “De kantoren in de [plaats] abdij worden voor 2,7 miljoen euro verbouwd. Vooral het gebouw De Librije, tussen de Statenzaal en de Kloostergangen, krijgt een grote beurt. Verder komen overal flexwerkplekken en krijgt het hoofdgebouw een entree met meer uitstraling.  
         
         
           Het provinciebestuur wil dat de eigen medewerkers beter kunnen samenwerken, ook met externe partners. Daarvoor zijn werkplekken met moderne faciliteiten nodig. Die komen overal in het provinciehuis. 
         
         
           In De Librije wordt de aanleg van deze nieuwe werkplekken gecombineerd met grootschalig onderhoud en het aanbrengen van een klimaatinstallatie. (…) In dit gebouw worden ook de Statengriffie en de Statenfracties gehuisvest. Die zaten tot voor kort in de Sint Jorisdoelen aan de Balans. Dat gebouw is onlangs (…) verkocht. (…) 
         
         
           Het Heerenlogement, het hoofdgebouw van de abdij, krijgt een ingang die meer gastvrijheid moet uitstralen. De verbouwing begint na de zomer. Eind volgend jaar moet alles klaar zijn. (…)” 
         
       
       - Bij aangetekende brief van 27 oktober 2017 heeft de provincie aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         
           “Op 31 januari 2017 hebben wij met u de huurovereenkomst gesloten betreffende de huur van het kantoorpand, [adres] te [plaats] . 
         
         
           Vanwege interne verhuizing zeggen wij, onder verwijzing naar de artikelen 3.1 en 3.3 van de voornoemde huurovereenkomst, bij deze de huur op, ingaande 1 februari 2018.”  
         
       
       - Bij e-mail van 11 november 2017 heeft [appellant] onder meer het volgende meegedeeld aan de provincie: 
       
         
           “Onlangs ontving ik van u een kopie van de brief waarin de Provincie Zeeland de huur van het pand [adres] per 31 januari 2018 opzegt. 
         
         
           Ik heb de stukken en gesprekken met betrekking tot de aankoop en de verhuur van het pand nog eens goed doorgenomen en kom na juridisch advies tot de conclusie dat eenzijdige ontbinding door u op dit tijdstip niet mogelijk is. 
         
         
           (…) 
         
         
           Door het schuiven van werkplekken elders heeft u ruimte kunnen creëren voor de huidige bewoners van de St. Jorisdoelen, dit heeft echter niets te maken met de geplande verbouwing in de Abdij. 
         
         
           Bovenstaande in ogenschouw genomen loopt het huurcontract tot 30 september 2018.”  
         
       
       - Bij e-mail van 16 november 2017 heeft de provincie, in antwoord op de e-mail van [appellant] van 11 november 2017, onder meer het volgende aan [appellant] meegedeeld: 
       
         
           “In reactie op uw mailbericht van 11 november 2017 (…) betreffende de huurovereenkomst van het pand [adres] te [plaats] berichten wij als volgt. 
         
         
           (…) 
         
         
           Met ons schrijven van 27 oktober 2017 hebben wij onze huur conform het bepaalde in de huurovereenkomst tijdig en definitief opgezegd per 31 januari 2017  (hof: bedoeld is kennelijk 2018)  (…) 
         
           Uw opvatting dat wij niet gerechtigd zouden zijn op te zeggen delen wij niet. (…) De interne verhuizing waarover wij u hebben bericht, brengt met zich mee dat de diensten van de provincie die nu gehuisvest zijn in [adres] een nieuwe locatie gaan betrekken. Welke locatie dat precies is, is niet van belang.” 
         
       
       
         
           Bij gelegenheid van de beëindiging van de huur per 31 januari 2018, zijn de ambtenaren van de Statengriffie die in Sint Jorisdoelen waren gehuisvest, naar het Sipiersgebouw (op de situatietekening aangeduid met B) verhuisd.  
         
         
           De verbouwing van De Librije is in het najaar van 2018 voltooid en op 12 november 2018 opgeleverd. Na oplevering zijn de ambtenaren van de Statengriffie van het Sipiersgebouw naar De Librije verhuisd.  
         
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vorderde [appellant] bij inleidende dagvaarding van 19 april 2018 veroordeling van de provincie tot betaling van: 
         
           
             € 30.000,-- aan achterstallige huur over de maanden februari, maart en april 2018, vermeerderd met wettelijke rente over dat bedrag zoals in de dagvaarding omschreven; 
           
           
             € 4.500,-- aan buitengerechtelijke kosten; 
           
           
             € 900,-- aan contractuele boete; 
           
         
         met veroordeling van de provincie in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft [appellant] in de inleidende dagvaarding, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De partijen zijn overeengekomen dat de huur van Sint Jorisdoelen zou lopen tot en met de datum van de verhuizing van de provincie naar de nieuwe locatie aan het Abdijplein. De medewerkers van de provincie zijn vanuit het gehuurde echter niet naar de nieuwe locatie verhuisd maar overgeplaatst naar een bestaande locatie en daar “ingedikt” met de daar al werkzame medewerkers. De huuropzegging per 1 februari 2018 heeft daarom geen effect gesorteerd, zodat de huurovereenkomst nog bestaat en de provincie de huur vanaf 1 februari 2018 ten onrechte onbetaald heeft gelaten. 
         
       
       
         3.2.3. 
         De provincie heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         3.2.4. 
         In het tussenvonnis van 9 mei 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 
         
       
       
         3.2.5. 
         In het bestreden vonnis van 26 september 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld. 
         
           
             De strekking van de huurovereenkomst was het voorzien in tijdelijke huisvesting voor medewerkers van de provincie zolang deze niet elders in het Abdijcomplex konden worden gehuisvest. De provincie mocht de huur opzeggen als het personeel dat tijdelijk in het pand vertoefde, naar het Abdijplein zou kunnen (terug)verhuizen en huisvesting van personeel in het pand dus niet meer nodig was (rov. 3.2). 
           
           
             
              [appellant] mocht uit het in de verkoopbrochure en veilingvoorwaarden genoemde verwachte tijdstip van de verhuizing (september 2018 respectievelijk medio 2018) niet afleiden dat de provincie de huurovereenkomst niet vóór september 2018 zou kunnen opzeggen. De aanduiding van de tijdstippen als “verwachting” impliceerde immers dat de werkelijkheid anders kon zijn (rov. 3.3). 
           
           
             
              [appellant] mocht er niet op vertrouwen dat de provincie het pand zou blijven huren, ook indien dat voor de huisvesting van haar personeel niet meer nodig zou zijn (rov. 3.3). 
           
           
             Er zijn onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling van [appellant] dat de huurovereenkomst pas na het gereedkomen van de algehele verbouwing zou mogen worden opgezegd. Het ligt voor de hand dat het personeel al uit het gehuurde kon verhuizen voordat de voorgenomen verbouwingen volledig gereed zouden zijn (rov. 3.3). 
           
           
             Dat de provincie wellicht een groter bedrag aan huurkosten had gereserveerd, voert niet tot een ander oordeel (rov. 3.3). 
           
         
         Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 
         
       
       
         3.3.1. 
         
          [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu veroordeling van de provincie tot betaling van: 
         
           
             
               primair : € 308.000,-- aan contractuele schadevergoeding over de periode van 1 februari 2018 tot 4 december 2018, te vermeerderen met € 1.000,-- voor iedere dag dat de provincie na 4 december 2018 in gebreke blijft met betaling van de verschuldigde huur, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf het nemen van de memorie van grieven (zijnde 4 december 2018); 
           
           
             
               subsidiair : € 90.000,-- aan huur over de maanden februari tot en met oktober 2018, vermeerderd met wettelijke rente ingaande 30 dagen na het niet betalen (naar het hof begrijpt: na het opeisbaar worden) van iedere huurtermijn; 
           
           
             
               alsmede subsidiair : € 8.400,-- aan contactuele boete voor het te laat betalen van de huur, berekend per 1 december 2018 en te vermeerderen met € 800,-- voor iedere maand dat de huur daarna te laat zal zijn betaald; 
           
           
             
               primair en subsidiair : € 4.500,-- aan buitengerechtelijke kosten; 
           
         
         
           met veroordeling van de provincie in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 
           Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na beoordeling van de grieven zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is. 
         
         
       
       
         3.3.2. 
         
          [appellant] heeft zeven grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van zijn gewijzigde vordering. 
         
         
           
             Met betrekking tot de grieven 1 tot en met 6    
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         Het hof zal de grieven 1 tot en met 6 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt [appellant] naar de kern genomen dat hij met de provincie is overeengekomen dat de huur van Sint Jorisdoelen door de provincie zou voortduren totdat de verbouwing van De Librije voltooid zou zijn. 
         
       
       
         3.4.2. 
         De provincie heeft de grieven bestreden. Volgens de provincie is overeengekomen dat de huur van Sint Jorisdoelen zou lopen totdat de provincie de in Sint Jorisdoelen werkzame ambtenaren zou kunnen plaatsen in een van de verbouwde panden aan het Abdijplein, waarbij dat niet noodzakelijk het pand De Librije hoefde te zijn.  
         
       
       
         3.4.3. 
         Tussen partijen staat vast dat zij de in geding zijnde huurovereenkomst hebben gesloten met de bedoeling dat die huurovereenkomst een beperkte duur zou hebben, in het kader waarvan de provincie de huurovereenkomst op enig moment met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden mocht opzeggen. In geschil is tegen welk moment de opzegging mocht plaatsvinden. Volgens de provincie mocht dat tegen het moment waarop de in Sint Jorisdoelen werkzame ambtenaren zou kunnen verhuizen naar een van de verbouwde panden aan het Abdijplein, waarbij dat niet noodzakelijk het pand De Librije hoefde te zijn. Volgens [appellant] was opzegging pas mogelijk tegen het moment waarop de verbouwing van De Librije voltooid zou zijn en de in Sint Jorisdoelen werkzame ambtenaren dus naar De Librije zouden kunnen verhuizen. Omdat [appellant] zich in dit geding beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling, draagt hij de bewijslast van die stelling. 
         
       
       
         3.4.4. 
         Uit de tekst van de huurovereenkomst is niet af te leiden dat de uitleg die [appellant] aan de overeenkomst geeft, juist is. In de considerans staat weliswaar dat [appellant] bij de koop van het pand de verplichting op zich heeft genomen om de provincie via een huurovereenkomst huisvesting te bieden gedurende de tijd van verbouwing van de vervangende kantoorruimten aan het Abdijplein, maar daaruit is niet zonder meer af te leiden dat de provincie verplicht is het pand te blijven huren totdat de verbouwing van het pand De Librije geheel voltooid is. Dat geldt te meer nu de considerans van de huurovereenkomst voor de voorwaarden waaronder de huur is aangegaan, verwijst naar de ná de considerans opgenomen artikelen van de overeenkomst. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat vervolgens dat de huur zal lopen “tot en met datum verhuizing huurder naar nieuwe locatie”. Dat die nieuwe locatie uitsluitend De Librije zou mogen betreffen en niet een ander verbouwd pand aan het Abdijplein, valt in artikel 3.1 van de overeenkomst niet te lezen. [appellant] heeft zich in dit verband nog beroepen op art. 11.8 van de huurovereenkomst, waarin staat dat de huurder niet verplicht is het gehuurde in gebruik te houden. Ook in deze bepaling valt echter niet te lezen dat de provincie heeft gegarandeerd dat zij de huur van Sint Jorisdoelen gedurende de verbouwing van De Librije zou continueren, ook nadat de ambtenaren die in Sint Jorisdoelen hun werkplek hadden elders in het Abdijcomplex zouden kunnen worden gehuisvest. 
         
       
       
         3.4.5. 
         
           De zuiver taalkundige betekenis van de in artikel 3.1 gebruikte bewoordingen is echter niet zonder meer beslissend. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Anders dan [appellant] in de eerste alinea van de toelichting op grief 1 betoogt, dient de zogeheten ‘Haviltex-formule’ dus wel te worden toegepast.  
           Aangezien het in deze zaak gaat om de uitleg van veilingvoorwaarden en bijbehorende documenten, geldt dat toespitsing van de hiervoor weergegeven norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede ligt, hetgeen ertoe leidt dat enerzijds de veilingkoper aan de bewoordingen van een beding doorslaggevende betekenis mag toekennen en anderzijds onder omstandigheden van de koper mag worden gevergd dat hij de inhoud van een beding nader onderzoekt, bij gebreke waarvan hij de bedoeling, ook al zou deze van de bewoordingen afwijken, tegen zich moet laten gelden. Deze onderzoeksplicht geldt bijvoorbeeld indien de bewoordingen van een beding onduidelijk zijn (HR 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4410). 
         
         
       
       
         3.4.6. 
         Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij er bij het sluiten van de koopovereenkomst van uit mocht gaan dat de provincie Sint Jorisdoelen zou huren totdat de verbouwing van De Librije zou zijn afgerond, heeft [appellant] onder andere een beroep gedaan op de ten tijde van de online veiling beschikbare documenten (de brochure, de koopovereenkomst, de concept-huurovereenkomst en de veilingvoorwaarden). In deze documenten staat dat de huur zal lopen tot de verhuizing cq. verplaatsing van de Statengriffie en kantoordiensten naar de naastgelegen kantoren cq. nieuwe kantoren aan het Abdijplein. Dat het hierbij uitsluitend gaat om de verhuizing cq. verplaatsing naar De Librije, valt in deze documenten niet te lezen. Het hof acht hierbij van belang dat het Abdijcomplex meer omvat dan alleen De Librije – in de andere gebouwen bevinden zich ook nog tientallen werkplekken. [appellant] mocht er derhalve niet zonder meer vanuit gaan dat met naastgelegen cq. nieuwe kantoren aan het Abdijplein uitsluitend werd gedoeld op De Librije. Het hof wijst erop dat het in geval van twijfel op de weg van [appellant] had gelegen om bij de provincie te informeren naar de precieze betekenis van de betreffende zinsneden. Nu [appellant] dit heeft nagelaten, geldt dat het feit dat de huurovereenkomst een andere inhoud heeft dan waarvan hij kennelijk is uitgegaan, voor zijn risico komt. Dit geldt temeer nu uit de emailwisseling van 2 en 5 januari 2017 blijkt dat het voor [appellant] ook na het sluiten van de koopovereenkomst nog onduidelijk was wanneer de huurovereenkomst zou eindigen.  
         
       
       
         3.4.7. 
         
          [appellant] heeft verder een beroep gedaan op uitlatingen van de heer [makelaar] (makelaar) en de heer [technisch medewerker gebouwen bij de provincie en projectleider verbouwing] (technisch medewerker gebouwen bij de provincie en projectleider verbouwing) tijdens de bezichtigingen voorafgaand aan de online veiling. Deze uitlatingen zouden eruit hebben bestaan dat de werknemers die werkzaam waren in Sint Jorisdoelen na de verbouwing naar De Librije zouden verhuizen, en dat de werknemers die werkzaam waren in De Librije, tijdens de verbouwing tijdelijk in Sint Jorisdoelen zouden worden gehuisvest. De provincie betwist niet dat [makelaar] en [technisch medewerker gebouwen bij de provincie en projectleider verbouwing] dergelijke uitlatingen hebben gedaan. Het hof passeert dan ook het door [appellant] ter gelegenheid van het pleidooi gedane uitdrukkelijke bewijsaanbod. De provincie betwist wel dat uit deze uitlatingen een garantie van de provincie mag worden afgeleid, die inhoudt dat de provincie Sint Jorisdoelen in ieder geval zal huren totdat de verbouwing van De Librije is afgerond. Het hof volgt hierin het standpunt van de provincie. Uit het feit dat er aanvankelijk een rechtstreekse verhuisbeweging tussen Sint Jorisdoelen en De Librije werd verwacht, volgt niet dat de provincie dus Sint Jorisdoelen zou huren tot de verbouwing van De Librije zou zijn afgerond. Er is derhalve geen sprake van een gerechtvaardigde verwachting aan de zijde van [appellant] dat de provincie Sint Jorisdoelen in ieder geval zou huren tot de verbouwing van De Librije zou zijn afgerond. 
         
       
       
         3.4.8. 
         
          [appellant] heeft ook nog een beroep gedaan op de door hem ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg als producties 5-9 overgelegde documenten uit de periode april – september 2017. In deze documenten valt kort gezegd te lezen dat de provincie een bedrag van € 60.000,-- had gereserveerd voor de huur van Sint Jorisdoelen in 2018 en dat de aanbesteding van de verbouwing van De Librije langer heeft geduurd dan voorzien. Aangezien deze documenten dateren van na het sluiten van de koopovereenkomst, kan hierop niet een ten tijde van de het sluiten van de koopovereenkomst bij [appellant] bestaande gerechtvaardigde verwachting worden gebaseerd. Bovendien geldt dat uit het enkele feit dat de provincie in het voorjaar van 2017 een bepaald bedrag (overeenkomend met zes maanden huur) voor in 2018 te maken huurkosten heeft gereserveerd, niet een garantie voor een bepaalde huurperiode mag worden afgeleid.  
         
       
       
         3.4.9 
         Het voorgaande brengt mee dat de grieven 1 tot en met 6 falen. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
         
         
           
             Met betrekking tot grief 7 
           
         
         
       
     
     
       3.5. 
       Grief 7 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, voor het geval de grieven 1 tot en met 6 zouden slagen. Nu het hof heeft geoordeeld dat de grieven 1 tot en met 6 falen, faalt ook grief 7. 
       
       
         
           Conclusie en afwikkeling 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       
         Omdat geen van de grieven doel treft, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. 
         Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente. Het hof zal deze proceskostenveroordeling, zoals door de provincie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 6882176 \ CV EXPL 18-1440 tussen partijen gewezen vonnis van 26 september 2018; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de provincie op € 5.270,-- aan griffierecht en op € 11.757,-- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.K.N. Vos en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 februari 2020. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer