ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:3955

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:3955 Gerechtshof Amsterdam , 22-09-2016 / 15/00587

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-09-22

Zaaknummer: 15/00587

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:3955

---

Belanghebbende heeft in de onderhavige procedure erop gewezen dat het zogenoemde bouwvlak van zijn perceel kleiner is dan van het perceel van het referentieobject dat de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. Voor alle percelen in de gemeente geldt echter dat een woning met een inhoud van maximaal 2.200 m³ gebouwd kan worden. Het feit dat het referentieobject over een groter bouwvlak beschikt, betekent dus niet méér dan dat de eigenaar van dit object een grotere vrijheid heeft te beslissen waar hij op het perceel de woning zal neerzetten. Het Hof acht aannemelijk dat de regels die voor de omvang van de opstallen een overwegende invloed hebben op de waarde, terwijl de vrijheid om te kiezen op welke plaats binnen het perceel gebouwd zal worden, van ondergeschikte invloed is. Verder acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met een eventuele meerwaarde die uitgaat van deze grotere keuzevrijheid. Ook de overige grieven die belanghebbende heeft aangevoerd leiden niet tot een lagere waarde dan zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerk BK/BK-AMS 15/00587 
     
     
     
       22 september 2016 
     
     
     
       uitspraak van derde meervoudige belastingkamer 
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te [Z] , belanghebbende, 
       (gemachtigde: ing. F. Zomers) 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 14/445 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 1 juli 2015 in het geding tussen  
     
     
     
     
       belanghebbende, 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen , de heffingsambtenaar, 
       (gemachtigde: mr. P.A. Schrijver). 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 1.217.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde waardebeschikking. Bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2014 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikking gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Bij uitspraak van 1 juli 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 juli 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2016. Namens belanghebbende is verschenen Zomers, voornoemd, tot bijstand vergezeld van C.R. Leenstra, taxateur, en namens de heffingsambtenaar is verschenen Schrijver, voornoemd, tot bijstand vergezeld van R. van Gasselt, taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
     
   
   
     
       2 
       2. Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’, en de onroerende zaak als ‘de woning’): 
       
       
         “ Feiten 
       
       
       
         1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een berging en een garage. De inhoud van de woning is 540 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.206 m²” . 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat het Hof ook van die feiten uit.  
       
     
     
       2.3. 
       Het Hof stelt voorts de volgende feiten vast. De onroerende zaak ligt in een gebied, waarvan het bestemmingsplan in 2009 is gewijzigd. In het kader daarvan voert belanghebbende een planschadeprocedure. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1. 
       Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 915.000. De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 1.217.000 en concludeert om die reden dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.  
       
     
     
       3.3. 
       Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen: 
       
       
         “3. 	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld 
       
       
       4. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 1.217.220. Naast gegevens van de woning bevat de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [plaats] .  
       
       5. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en naar het oordeel van de rechtbank in beginsel voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat deze objecten als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de woning. Dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] een verkoopcijfer rond de € 900.000 hebben gerealiseerd, maakt niet dat deze objecten daarom niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het voor de toepassing van de vergelijkingsmethode niet noodzakelijk is dat sprake is van identieke woningen. De verschillen met de woning dienen bij de vergelijking wel goed inzichtelijk te worden gemaakt. Tevens dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.  
       
       6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van de waardematrix de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen. Met deze kubieke- en vierkantemeterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en op zich zelf niet ter beoordeling staan) heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in omvang, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Daarbij heeft verweerder tevens rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke- en vierkantemeter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlakte groter is. Ook heeft verweerder onderkend dat de kavel van het object [adres 3] breder is dan die van de woning en de overige vergelijkingsobjecten en dat dit een meerwaarde heeft. Dit komt tot uitdrukking in de voor dit object gehanteerde hogere waarde per vierkante meter. Ten aanzien van de woning en de overige vergelijkingsobjecten heeft verweerder eenzelfde grondstaffel toegepast. Dit komt de rechtbank juist voor gezien de ligging. De omstandigheid dat een deel van het bij de woning behorende perceel in het verleden als weiland is aangekocht geeft geen aanleiding om daarvoor een lagere waarde per vierkante meter te hanteren, nu niet in geschil is dat dit deel van het perceel ook een woonbestemming heeft en in gebruik is als tuin. Daarnaast heeft verweerder in de waardematrix de aanwezige aan- en bijgebouwen benoemd en gewaardeerd. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ook niet ten aanzien van de door eiser in dit verband met name genoemde verkoopprijs van € 900.000 van het object [adres 5] . Weliswaar is de inhoud van dit object nagenoeg gelijk aan die van de woning, maar het grotere perceel grond bij eisers object vertegenwoordigt een meerwaarde van bijna € 400.000 en dit verklaart de hogere waarde van de woning. 
       
       7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning van € 975.000, zoals die door [Y] Taxaties OG is getaxeerd in verband met de wijziging van het bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid, in de onderhavige procedure niet kan worden gevolgd nu, wat eiser ook niet heeft betwist, er verschillen zijn in de waarderingsgrondslagen tussen de WOZ en de planschade. Bovendien ligt de waardepeildatum van deze taxatie (12 juni 2009) te ver voor de onderhavige waardepeildatum om bruikbaar te zijn voor de vastgestelde WOZ-waarde.  
       
       8. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder - door het in aanmerking nemen van de verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 7] , die ook onder het gewijzigde bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid vallen en die in 2011 dan wel 2012 zijn verkocht, derhalve enkele jaren na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan - voldoende rekening heeft gehouden met de mogelijke waardedrukkende invloed van het gewijzigde bestemmingsplan op de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2012. De invloed van het bestemmingsplan kan immers worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkings-objecten. Met de onderbouwing van de waarde met deze verkoopcijfers heeft verweerder dit aspect derhalve in de waarde betrokken.  
       
       9. Eiser heeft voorts gesteld dat op het gehele perceel van het object [adres 3] mag worden gebouwd, terwijl ten aanzien van de woning dat niet het geval is. Sinds de bestemmingswijziging mag alleen nog op het voorste gedeelte van het perceel worden gebouwd en niet meer op het in het verleden aangekochte perceel weiland, aldus nog steeds eiser. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke beperking van het bouwvlak niet een vermindering van de vastgestelde waarde rechtvaardigt. Het bestemmingsplan staat op het perceel van eiser de bouw van een woning van 2.200 m³ toe. Ook op het perceel van het object [adres 3] en van de overige vergelijkingsobjecten mag een woning van maximaal 2.200 m³ worden gebouwd. Niet aannemelijk is geworden dat ten aanzien van de woning sprake is van een minder doelmatige ligging van het bouwvlak binnen het perceel ten opzichte van het object [adres 3] of de overige vergelijkingsobjecten.  
       
       10. Eisers stelling dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ‘liefhebbersprijzen’ zijn, waarbij eiser met name het verkoopcijfer van het object [adres 2] heeft genoemd, slaagt niet. Dat de verkopen geen marktconforme transacties zouden zijn geweest is door eiser verder niet onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.  
       
       11. Ten aanzien van de stelling dat de gevolgen van de financiële crisis op de huizenprijzen niet zijn terug te zien in de WOZ-waarde overweegt de rechtbank dat wanneer de huizenprijzen dalen, ook de gehanteerde vergelijkingsobjecten lagere verkoopcijfers zullen realiseren. Aangezien de WOZ-waarde is afgeleid uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is een waardeontwikkeling op de woningmarkt dus wel degelijk van invloed op de WOZ-waarde van de woning.  
       
       12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.” 
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank over met de navolgende aanvullingen. 
       
       
         
           Grondwaarde 
         
       
     
     
       4.3. 
       De heffingsambtenaar hanteert een staffel, die op de navolgende wijze rekening houdt met de wet van het afnemend grensnut.  
       
         
           De eerste 500 vierkante meter van een kavel, aangeduid als oppervlak A, kent een waarde van € 1.000 per m2;  
         
         
           De tweede 500 vierkante meter, aangeduid als oppervlak B, kent een waarde van € 500 per m2,  
         
         
           De daaropvolgende 1500 vierkante meter, aangeduid als oppervlak C, kent een waarde van € 250 per m2;  
         
         
           Oppervlak D volgt daarop en kent een waarde van € 100 per m2. 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Voor het vergelijkingsobject [adres 3] gelden prijzen die 20% hoger liggen. 
       
     
     
       4.5. 
       De staffel kent voor uitzonderlijk grote kavels een oppervlak E met een waarde van € 50 per m2, maar noch het kaveloppervlak van belanghebbende, noch dat van de vergelijkingsobjecten hebben een zodanige grootte. 
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde. Hij ondersteunt deze stelling als volgt. Sedert de bestemmingswijziging in 2009 mag maar een klein deel van een kavel worden bebouwd. Grotere kavels hebben daardoor, aldus belanghebbende, veel waarde verloren. Hij wijst op een uitspraak van de Raad van State waaruit zou blijken dat aan grond waarop niet gebouwd mag worden een waarde toekomt van € 16,50 per m2; dergelijke grond is, aldus belanghebbende, op één lijn te stellen met weiland. Hij heeft de grond destijds ook als weiland gekocht. Dat staat met zoveel woorden in de koopakte. 
       
     
     
       4.7. 
       Belanghebbende bepleit daarom voor kavels zonder bouwblok een waarde van € 25 per m2. Voor wat betreft oppervlakten A en B kan belanghebbende zich verenigen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarden. Zijn stelling komt er daarmee in wezen op neer, dat het oppervlak in de matrix aangeduid als oppervlak C en groter te hoog gewaardeerd is.  
       
     
     
       4.8. 
       De heffingsambtenaar verdedigt de in de staffel gehanteerde waarden met een beroep op de matrix. Uit de matrix blijkt, dat de op de staffel gebaseerde berekeningen aansluiten bij de werkelijk gerealiseerde koopprijzen. Ook als het gaat om percelen die aanzienlijk groter zijn dan die van belanghebbende (c.q. percelen met grote delen in oppervlak C en zelfs in oppervlak D), sluiten de berekeningen aan bij de gerealiseerde koopprijzen. De onderhavige locatie is erg gewild; er worden nu eenmaal hoge prijzen voor betaald, ook voor grote oppervlakten. Men kan de onbebouwde gronden niet gelijk stellen aan weiland. Het gaat om grond die gebruikt wordt of kan worden als tuin. Hij wijst er voorts op dat de woningen van de referentieobjecten [adres 3] (kavel 4815 m2), [adres 6] (kavel 750 m2) en [adres 7] (kavel 3490 m2) kort na aankoop zijn gesloopt waarna nieuwe woningen zijn gebouwd. Dat betekent dat het de kopers vooral te doen was om de grond. De objecten [adres 3] en [adres 7] hebben een aanzienlijk grotere kavel dan dat van belanghebbende. Een te hoge staffelwaarde voor oppervlakten C en D zou zich dus bij deze objecten moeten wreken; dat is echter niet het geval. De waarden stemmen overeen met de gerealiseerde verkoopprijzen. 
       
     
     
       4.9. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting de juistheid van de door hem gehanteerde staffel voldoende aannemelijk heeft gemaakt.  
       
     
     
       4.10. 
       Belanghebbende voert voorts aan, dat de wijze van taxeren door de heffingsambtenaar ondeugdelijk zou zijn. Hij stelt dat de heffingsambtenaar de grondstaffel gebruikt om de waarde van de grond te bepalen en dan eenvoudig het verschil met de gerealiseerde koopprijs toerekent aan de opstallen. Deze methode is echter, aldus belanghebbende, ongeschikt omdat deze tot onwerkelijke resultaten leidt. Het object [adres 2] heeft op deze manier een prijs per m3  van € 1.115, hetgeen vele malen hoger is dan het bedrag van € 268 dat geldt voor belanghebbendes woning, en ook vele malen hoger dan de m3-prijs van de vergelijkingsobjecten. Het moet duidelijk zijn dat deze waarde niet kan kloppen. Belanghebbende concludeert: de hele matrix deugt niet. 
       
     
     
       4.11. 
       Bij het beoordelen van deze klacht, stelt het Hof voorop dat er verschillende methoden bestaan om tot een vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak te komen. De heffingsambtenaar heeft de zogenoemde vergelijkingsmethode gehanteerd, in overeenstemming met de op de Wet WOZ gebaseerde Waarderingsinstructie 1995, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Hij heeft daarbij de gerealiseerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten ontleed in verschillende waardebepalende elementen en aan die elementen waarden toegekend. Hij heeft daarbij, zoals belanghebbende terecht stelt, de waarde van de opstallen als variabel element beschouwd, dat wil zeggen: hij heeft eerst de waarde van de kavel bepaald aan de hand van de grondstaffel, en vervolgens het verschil tussen de transactieprijs en de kavelwaarde toegerekend aan de opstal(len).  De optelsom van de waarde van de elementen is aldus per definitie gelijk aan de betaalde koopprijs.  
       
     
     
       4.12. 
       De aldus bepaalde waarde van de elementen gebruikt de heffingsambtenaar vervolgens voor de waardering van het WOZ-object. Bij het hanteren van deze methode moet niet uit het oog worden verloren, dat het er steeds om gaat om het object voor de WOZ als geheel te waarderen en dat de methode slechts een hulpmiddel is bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.  
       
     
     
       4.13. 
       Met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten, verwerpt het Hof belanghebbendes stelling dat het “systeem” van de heffingsambtenaar zodanig ondeugdelijk zou zijn, dat de matrix verworpen zou moeten worden. Indien men immers het object [adres 2] als vergelijkingsobject elimineert, resteren vijf vergelijkingsobjecten met aannemelijke waarden per m3.  
       
     
     
       4.14. 
       Vervolgens vraagt de uitschieter in waarde van de [adres 2] om een verklaring. De heffingsambtenaar stelt dat die verklaring moet worden gevonden in de betere (“uitmuntende”) staat van dat vergelijkingsobject. Belanghebbende stelt dat de waarde zodanig is, dat een eventueel betere staat een onvoldoende verklaring vormt. “Uit de waardematrix van (de heffingsambtenaar) blijkt dat om deze transactiewaarden ook maar enigszins sluitend door te kunnen rekenen de bouwkosten van de bebouwing op meer dan 1115,-/m3 meter moeten worden gesteld waar elders een waarde van circa 400,- m³ normaal is” (hogerberoepschrift pagina 3). 
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof zal, veronderstellenderwijs, met belanghebbende aannemen dat de waarde van € 1.115 per m3 te hoog is, in die zin dat die waarde zich niet uitsluitend laat verklaren door de betere staat van het vergelijkingsobject. Dit baat belanghebbende echter niet.  De [adres 2] is de facto op 23 januari 2012 verkocht voor een prijs van € 1.175.000. De vastgestelde WOZ-waarde is € 1.149.000. Het is een vaststaand feit, dat de koper voor de kavel en de opstallen een bedrag van € 1.175.000 heeft betaald. Indien, zoals belanghebbende stelt, de heffingsambtenaar van deze koopprijs ten onrechte een bedrag van 600 x (€ 1.115 - € 400) = € 429.000 (zijnde het aantal m3 vermenigvuldigd met het verschil tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde per m3 en de door belanghebbende als ‘normaal’ aangeduide waarde per m3) aan de opstal heeft toegerekend, is de conclusie onontkoombaar dat dit bedrag, dat immers in werkelijkheid betaald is, aan de grond met een oppervlakte van 467 m2 (oppervlakte A) moet worden toegerekend. En dat zou betekenen dat de kavel van belanghebbende ten minste € 429.000 te laag is gewaardeerd.  
       
     
     
       4.16. 
       Belanghebbende stelt voorts, dat zijn kavel meer bouwbeperkingen kent dan het object [adres 3] , zodat om die reden een lagere waardering van zijn kavel gerechtvaardigd zou zijn. Hij stelt, dat op vrijwel het gehele kavel van [adres 3] gebouwd mag worden, terwijl het bouwvlak bij hem beperkt is.  
       
     
     
       4.17. 
       De heffingsambtenaar beaamt de stelling van belanghebbende, maar ontkent dat daarvan de door belanghebbende bepleite waardedruk uitgaat. Hij wijst erop, dat de omstandigheid dat het bouwvlak van de [adres 3] vrijwel de gehele kavel in beslag neemt, niet betekent dat ook de gehele kavel volgebouwd mag worden. Voor alle kavels geldt de regel dat daarop slechts binnen bepaalde grenzen opstallen geplaatst mogen worden. Kort samengevat houden die regels in dat een woning met een inhoud van maximaal 2.200 m³ gebouwd kan worden. Het feit dat de [adres 3] over een groter bouwvlak beschikt, betekent dus niet méér dan dat de eigenaar een grotere vrijheid heeft te beslissen waar hij op de kavel de woning zal neerzetten; het betekent niet dat hij een grotere woning mag bouwen. Bovendien, zo stelt hij, heeft hij aan de [adres 3] een kavelwaarde toegekend die 20% hoger ligt dan de kavel van belanghebbende.  
       
     
     
       4.18. 
       Het Hof acht aannemelijk dat de regels die voor de omvang van de opstallen een overwegende invloed hebben op de waarde, terwijl de vrijheid om te kiezen op welke plaats binnen de kavel gebouwd zal worden, van ondergeschikte invloed is. Gelet hierop, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met een eventuele meerwaarde die uitgaat van de grote keuzevrijheid voor de eigenaar van de [adres 3] . De omstandigheid dat de woning van belanghebbende niet in de lengterichting kan worden uitgebreid, maar alleen in de breedte, doet hieraan niet af. 
       
     
     
       4.19. 
       De heffingsambtenaar heeft dus de door hem gehanteerde grondwaarde aannemelijk gemaakt. Het Hof verwerpt daarmee het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatierapport, dat beduidend lagere waarden hanteert. 
       
       
         
           Indirecte argumenten 
         
       
     
     
       4.20. 
       De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van alle feiten en omstandigheden die golden op de waardepeildatum. Tot die omstandigheden kunnen ook behoren verwachtingen over toekomstige ontwikkelingen, waarmee een potentieel gegadigde rekening zou houden bij de bepaling van de door hem te betalen koopprijs. 
       
     
     
       4.21. 
       Belanghebbende voert een scala van argumenten aan die niet, of slechts indirect, betrekking hebben op feiten en omstandigheden in de zojuist bedoelde zin. Hij verwijst in het bijzonder naar de taxaties opgemaakt in het kader van de planschadeprocedure, rechterlijke beslissingen in andere geschillen, de ontwikkeling van prijzen van verschillende door hem aangeduide onroerende zaken alsook de prijsontwikkeling in het algemeen.  
       
     
     
       4.22. 
       Het Hof verwerpt al deze argumenten enerzijds omdat zij onvoldoende betrekking hebben op de toestand op de peildatum, en anderzijds omdat zij vanwege hun algemene strekking te weinig bewijskracht hebben voor het onderhavige geval. 
       
       
         
           Overig 
         
       
     
     
       4.23. 
       Al hetgeen overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.   
     
     
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 22 september 2016 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.