ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:1429

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:1429 Gerechtshof Den Haag , 09-08-2022 / 200.298.048/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-08-09

Zaaknummer: 200.298.048/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1429

---

huurovereenkomst woonruimte, ontbinding en ontruiming wegens overlast en huurachterstand, bewind en schuldsanering, afweging van belangen en gezichtspunten, ook voor zover die zich pas voordoen nà het intreden van het verzuim

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer hof		: 200.298.048/01 Zaaknummer rechtbank		: 8852778 CV EXPL 20-39504  
     
     
     
       
         Arrest van 9 augustus 2022  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Stichting Maasdelta Groep , 
       gevestigd in Spijkenisse, 
       appellante, 
       tevens verzoekster in het incident, 
       advocaat: mr. J.P.M. Borsboom, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         P. van den Bergh, h.o.d.n. FinZo Voorne-Putten, 
       
       
         als bewindvoerder over de goederen van [verweerster], 
       
       kantoorhoudend in Spijkenisse, gemeente Nissewaard, 
       verweerster in het appel en in het incident, 
       advocaat: mr. D.A. IJpelaar, kantoorhoudend in Den Haag. 
     
     
     
       Het hof zal partijen hierna noemen Maasdelta en [verweerster]. 
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Maasdelta verhuurt een woning aan [verweerster]. Zij wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [verweerster] een huurachterstand heeft en overlast veroorzaakt voor buurtbewoners.   
     
     
       1.2 
       De kantonrechter vindt de tekortkoming van [verweerster] niet ernstig genoeg om tot ontbinding over te gaan. Het hof oordeelt daar anders over en licht in dit arrest toe waarom dat zo is. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
         
           de zes grieven bevattende dagvaarding van 21 juli 2021 (met bijlagen), waarmee Maasdelta in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 4 juni 2021 en tevens een voorlopige voorziening heeft gevraagd; 
         
         
           de conclusie van antwoord in het incident van [verweerster]; 
         
         
           het arrest van dit hof van 14 september 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           de memorie van antwoord van [verweerster]; 
         
         
           het proces-verbaal van de enkelvoudige mondelinge behandeling van 23 november 2021 en de daarin genoemde stukken.  
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Met ingang van 11 april 2019 huurt [verweerster] van Maasdelta de woning aan [adres 1]. Op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs € 562,60 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen.  
       
     
     
       3.2 
       Volgens de (door beide partijen ondertekende) huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. Daarin is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “ Artikel 8 
         
           (…) 
         
         
           3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. 
         
         
           4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (...) uitsluitend overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.  
         
         
           (…) 
         
         
           8. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
         
         
           9. Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering.” 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Bij beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 9 oktober 2019 zijn de (toekomstige) goederen van [verweerster] “wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden” onder bewind gesteld en is P. van den Bergh als bewindvoerder benoemd. 
       
     
     
       3.4 
       Vanwege een achterstand in de betaling van de huur heeft Maasdelta [verweerster] in september 2019 gedagvaard en bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [verweerster] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 6 december 2019 is (de bewindvoerder van) [verweerster] veroordeeld tot betaling aan Maasdelta van € 2.694,76 aan (onder andere) achterstallige huur, berekend tot en met oktober 2019. De kantonrechter was van oordeel dat de hoogte van de betalingsachterstand de ontbinding en de ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter gaf [verweerster] echter een laatste kans. Zij kreeg een maand de tijd ( terme de grâce ) om de schuld aan Maasdelta met rente en kosten - naast de lopende huur - alsnog te betalen. In het vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst daarom ontbonden en de ontruiming van het gehuurde bevolen voor het geval de bewindvoerder de achterstallige huur niet binnen de gestelde termijn zou betalen.  
       
     
     
       3.5 
       Omdat betaling van de huurachterstand uitbleef heeft Maasdelta [verweerster] bij exploot van 14 januari 2020 aangezegd dat zij op 18 februari 2020 tot ontruiming zou overgaan. [verweerster] heeft daarop bij de insolventierechter in de rechtbank Rotterdam een voorlopige voorziening aangevraagd om dat te verbieden. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de afdeling insolventie in die rechtbank van 17 maart 2020 is de tenuitvoerlegging van de ontruiming, zoals uitgesproken in het vonnis van 6 december 2019, voor zes maanden opgeschort, onder de voorwaarde dat de lopende huurtermijnen gedurende die periode tijdig worden voldaan. 
       
     
     
       3.6 
       Bij brief van 13 augustus 2020 heeft de regisseur woonoverlast van het zorgteam van de gemeente Nissewaard (hierna: de Gemeente) onder meer het volgende geschreven aan [verweerster]: 
       
       
         “ Op 11 augustus 2020 heeft er een gesprek plaatsgevonden op het gemeentehuis van Nissewaard. Aanleiding voor het gesprek waren de meldingen over de voorzetting van de woonoverlast veroorzaakt door u en uw klanten (…). 
         
           De politie en de Maasdelta hebben sinds november 2019 diverse meldingen gekregen van woonoverlast. Door omwonenden van [adres 1] worden meldingen gedaan van woonoverlast m.b.t. het bedrijfsmatige gebruik van de gehuurde woning voor het ontvangen van mannelijke klanten en de aanloop van ongure mannelijke personen op het adres en rondom de woning. Deze aanloop van mannen in de avond en nachtelijke uren zorgt al lange tijd voor overlast en een onveilig gevoel voor omwonenden. 
         
         
           (…)  
         
         
           Op 6 augustus heeft onze burgemeester een bestuurlijke rapportage ontvangen van de politie. Daaruit blijkt dat er met betrekking tot [adres 1] vanaf november 2019 tot en met juli 2020 zestien politie registraties zijn opgemaakt. Hieronder volgt een overzicht van de meldingen m.b.t. woonoverlast, veiligheid van de omwonenden en prostitutie: (…) 
         
         
           Zoals eerder aangegeven is de fase van bemiddeling, aanbod van zorg en waarschuwen een gepasseerd station. U reageert niet op de uitnodigingen en komt uw afspraken met de diverse organisaties niet na. De gesprekken met de politie hebben ook niet geleid tot het stoppen van woonoverlast en het ontvangen van klanten voor seks aan huis. (…) 
         
         
           U bent als hoofdbewoner en eigenaar van de woning verantwoordelijk voor de overlast vanuit uw woning. Hierbij delen wij u mee dat de Aanpak Woonoverlast en aanbod zorg is doorlopen en dat dit niet heeft geleid tot een oplossing en gedragsverandering bij u. 
         
         
           Deze brief is daarom ook een uiteenzetting van de maatregelen welke door de gemeente, Maasdelta en de politie genomen zullen worden voor de beëindiging van de overlastsituatie vanuit en rondom uw woning. (…). 
         
         
           Als regisseur woonoverlast roep ik u op per direct te werken aan een betere woonsituatie. 
         
         
           Dit betekent dat u per direct dient te stoppen met het bedrijfsmatige gebruik van uw woning voor prostitutie in de periode dat u nog in deze woning woonachtig bent.”  
         
       
       
     
     
       3.7 
       Onder verwijzing naar de door [verweerster] veroorzaakte overlast en de opgelopen huurachterstand heeft Maasdelta [verweerster] in oktober 2020 gedagvaard en heeft zij voor de kortgedingrechter in de rechtbank Rotterdam gevorderd dat [verweerster] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 13 november 2020 is de vordering van Maasdelta afgewezen. Volgens de kortgedingrechter was niet voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [verweerster] die noopt tot het treffen van een ordemaatregel zoals gevorderd.  
       
     
     
       3.8 
       Bij brief van 3 december 2020 heeft de Gemeente aan de advocaat van [verweerster] onder meer het volgende laten weten:  
       
       
         
           “Kort samengevat is er geconstateerd dat de woning aan [adres 1] in strijd met de 'woonbestemming' van het vigerende bestemmingsplan wordt gebruikt aangezien er sprake is van bedrijfsmatige prostitutie. Daarnaast heeft uw cliënt ook geen vergunning in de zin van artikel 3:3 van de Algemene plaatselijke verordening om een seksbedrijf uit te oefenen. Verder ontvangt de gemeente, politie en woningcorporatie veelvuldig overlastmeldingen van ongure manspersonen die in de straat wachten, komen en gaan én veel geluidsoverlast veroorzaken.  
         
         
           (…) 
         
         
           Van onze zorgafdeling hebben wij begrepen dat er een zorgmachtiging is afgegeven door de rechter en dat er inmiddels een zorgtraject is opgestart. Aangezien uw cliënt momenteel behandeld wordt vanuit haar eigen woning en door de bijzondere omstandigheden niet gebaat is bij een 
         
         
           handhavingsprocedure, hebben wij besloten om het resultaat van het zorgtraject af te wachten alvorens wij handhavingsmiddelen inzetten om de geconstateerde overtredingen en overlast te doen beëindigen. 
         
       
       
       
         
           Waarschuwing 
         
         
           (…) Indien het zorgtraject geen soelaas biedt, dan zijn wij genoodzaakt om alsnog handhavingsmiddelen in te zetten om de overtredingen en de overlast te doen beëindigen.”  
         
       
       
     
     
       3.9 
       In een politierapportage van 18 januari 2021 staat onder meer het volgende vermeld:  
       
       
         
           “Sinds de in augustus 2020 aan de burgemeester verstrekte bestuurlijke rapportage door de politie worden er bij deze organisaties  [de Gemeente, Maasdelta en de politie, toevoeging hof]  nieuwe meldingen van woonoverlast ontvangen, veroorzaakt vanaf het adres [adres 1]. De meldingen bestaan uit: 
         
           -door omwonenden gemelde geluidsoverlast veroorzaakt door gillen en ruzie; 
         
         
           -zorgen over dierenwelzijn; 
         
         
           -aanloop en afloop van verschillende mannelijke personen (in de avond en nachtelijke uren) op het adres en rondom de woning [adres 1]; 
         
         
           -meldingen dat mevrouw [verweerster] nog steeds doorgaat met het bedrijfsmatige gebruik van de gehuurde woning. 
         
         
           (…) 
         
         
           Gebleken is echter uit navraag op 4 december 2020 bij het 
         
         
           Controleteam Prostitutie en Mensenhandel van de politie dat mevrouw [verweerster] sinds de zomer van 2020 niet meer heeft geadverteerd met betrekking tot prostitutie. Ook heeft de politie geen andere daadwerkelijke bewijzen dat er de laatste maanden nog sprake is van prostitutie vanuit de woning. 
         
         
           Gebleken is op 30 september 2020 en 04 oktober 2020 dat de woning zwaar bevuild was. Binnen trof de politie vooral een grote puinhoop aan en zag het er onverzorgd en vies uit in de gehele woning. De politie heeft hiervan melding gemaakt bij het meldpunt Woonoverlast van de gemeente.  
         
         
           (…) 
         
         
           In september 2020 is er een gesprek gevoerd met mevrouw [verweerster], de uitvoeringsbrigade en Antes om mevrouw [verweerster] over te halen zorg te accepteren. Het doel daarvan was om het sociale netwerk rondom mevrouw [verweerster] op te zetten. De bestuurlijke sluiting is daardoor opgeschort. 
         
         
           Dit heeft uiteindelijk geleid tot verplichte zorg voor mevrouw [verweerster] conform de Wet Verplichte GGZ. De zorg wordt geboden door Antes en vindt ambulant plaats. Mevrouw [verweerster] bevindt zich momenteel in een laatste kans fase. Vanuit dit oogpunt is er gekozen om niet wederom een bestuurlijke sluiting van de woning in te zetten.” 
         
       
       
     
     
       3.10 
       Bij vonnis van 2 februari 2021 is [verweerster] toegelaten tot een schuldsaneringsregeling in de zin van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP). 
       
     
     
       3.11 
       Op 15 februari 2021 heeft op verzoek van Maasdelta een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarbij zijn als getuigen gehoord [buurman] (een directe buurman van [verweerster]), [overbuurvrouw] (overbuurvrouw van [verweerster]), [buurtbewoner 1] en [buurtbewoner 2] (beiden buurtbewoners).   
       
     
     
       3.12 
       Bij brief van 24 juni 2021 heeft de woonconsulent van Maasdelta aan [verweerster] onder meer het volgende aan [verweerster] geschreven: 
       
       
         
           “Tijdens een wijkronde van onze wijkmeester is geconstateerd dat de voor- en achtertuin achterstallig onderhoud hebben. (…) Ook heeft onze wijkmeester gezien dat de ruit aan de voorzijde van de woning kapot is (…). 
         
         
           Ik verzoek u om uw tuin voor 30 juni 2021 op te ruimen en de nodige onderhoud te plegen zodat het weer een nette uitstraling heeft. Ook dient u binnen één week afspraken te maken met het glasbedrijf om de ruit aan de voorzijde weer te herstellen.” 
         
       
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank (kantonrechter) 
     
       4.1 
       Maasdelta heeft (de bewindvoerder van) [verweerster] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter de tussen haar en [verweerster] bestaande huurovereenkomst ontbindt en [verweerster] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad en veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.  
     
     
       4.2 
       Maasdelta heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [verweerster] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Maasdelta veroorzaakt [verweerster] overlast door haar woning niet te gebruiken als woonruimte maar als bedrijfsruimte voor prostitutie, is inmiddels een huurachterstand ontstaan van € 4.694,32 (berekend tot en met augustus 2020), is de woning in strijd met de huurvoorwaarden niet voorzien van de benodigde stoffering en inventaris, en is [verweerster] noch voor Maasdelta, noch voor de Gemeente bereikbaar voor hulpverlening.   
     
     
       4.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Maasdelta in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter staat weliswaar vast dat sprake is geweest van overlast en dat een betalingsachterstand is ontstaan, maar is de tekortkoming zo gering dat deze in de gegeven omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep en in het incident 
     
       5.1 
       Maasdelta is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Maasdelta wil dat het hof haar vorderingen in hoger beroep alsnog toewijst. Daarnaast heeft zij bij wijze van incident gevorderd dat het hof een voorlopige voorziening treft daaruit bestaande dat [verweerster] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen één week na de betekening van het arrest. 
     
     
       5.2 
       
        [verweerster] heeft zowel tegen de gevraagde voorlopige voorziening als tegen de door Maasdelta opgeworpen grieven verweer gevoerd. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     De grieven 
     
       6.1 
       
         Volgens Maasdelta heeft de kantonrechter de tekortkomingen van [verweerster] ten onrechte zo gering bevonden dat die de ontbinding van de huurovereenkomst niet zouden rechtvaardigen en heeft de kantonrechter de belangenafweging ten onrechte niet in het voordeel van Maasdelta laten uitvallen (grieven I en VI). Zij wijst erop dat zij als woningcorporatie ook heeft op te komen voor de belangen van omwonenden (grief II), dat eventuele latere gebeurtenissen niet kunnen afdoen aan de ernst van de tekortkoming als die eenmaal is vastgesteld (grieven III en IV) en dat de overlast zich nog altijd voordoet (grief V).  Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 
         
           Tekortkoming  
         
       
     
     
       6.2 
       Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad  heeft bepaald dat deze hoofdregel en tenzij-bepaling samen uitdrukking geven aan de materiële rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op de ‘tenzij’-uitzondering te beroepen. Bij de afweging die in het kader van deze tenzij-bepaling dient plaats te vinden kunnen naast de in voornoemd artikel genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn, waarbij niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend.  
     
     
       6.3 
       De kantonrechter heeft in zijn vonnis onbestreden vastgesteld dat sprake is geweest van overlast en dat een huurachterstand is ontstaan, zodat de tekortkoming van [verweerster] tussen partijen vast staat. Uit de diverse meldingen van omwonenden bij Maasdelta en de politie blijkt dat het gaat om een ernstige vorm van overlast, waarbij vaak in de nachtelijke uren, op straat voor de deur van [verweerster], wordt geschreeuwd en ruzie wordt gemaakt. Omwonenden, voor wie Maasdelta als verhuurder moet opkomen, voelen zich niet meer veilig in hun buurt. Verder is de huurachterstand inmiddels opgelopen tot een bedrag van € 4.694,32, overeenkomende met ruim acht onbetaald gebleven maandelijkse huurtermijnen. Het gaat hier dus om een ernstige tekortkoming.  
     
     
       6.4 
       
         Het is vervolgens aan [verweerster] om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Anders dan Maasdelta in haar grieven heeft betoogd kan in het kader van de daarbij te maken afweging, ten gunste van [verweerster] wel degelijk rekening worden gehouden met omstandigheden die zich pas hebben voorgedaan nà het intreden van haar verzuim.   
         
           De belangen en de overige gezichtspunten 
         
       
     
     
       6.5 
       Duidelijk is dat [verweerster] er groot belang bij heeft om na jaren van dakloosheid en verblijf in instellingen het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Zij heeft in het kader van de door het hof te maken afweging voorts betoogd dat zij een zware periode achter de rug heeft omdat zij in handen van een loverboy was gevallen, dat de overlastmeldingen van omwonenden eerder gaan over een beschrijving van haar leven dan om een beschrijving van overlast, dat zich sinds de brief van de Gemeente van 13 augustus 2020 geen incidenten meer hebben voorgedaan die voortkwamen uit haar gedwongen prostitutie, dat deze positieve ontwikkeling ook volgt uit de getuigenverhoren, dat zij een permanent inkomen heeft (naar het hof begrijpt uit een WIA-uitkering) en sinds maart 2020 aan haar lopende huurbetalingsverplichtingen voldoet en dat de eerder ontstane huurachterstand van € 4.694,32 is meegenomen in het WSNP-traject.    
     
     
       6.6 
       
         Tegenover het persoonlijke woonbelang van [verweerster] staat het meer algemene belang van Maasdelta, die als woningcorporatie het beheer voert over sociale huurwoningen en belast is met de wettelijke taak om haar sociale bezit op rechtvaardige wijze te verdelen onder haar doelgroep, deze woningen te onderhouden en toezicht te houden op de leefbaarheid ervan in de ruimste zin van het woord. Daaronder valt, zo stelt Maasdelta, ook het optreden tegen overlast, omdat zij als verhuurder de verplichting heeft om  alle  huurders het rustig huurgenot te verschaffen en in dat opzicht ook andere omwonenden vertegenwoordigt. Maasdelta heeft er verder op gewezen dat [verweerster] ondanks de laatste kans die haar is geboden bij vonnis van 6 december 2019 is doorgegaan met het niet betalen van de huur en de huurachterstand is opgelopen tot € 4.694,32, dat deze betalingsachterstand in het kader van de WSNP weliswaar wordt ingelopen met € 50,- per maand, maar Maasdelta daardoor ongewild vastzit aan een betalingsregeling van bijna acht jaar, dat [verweerster] ook na het vonnis van 17 maart 2020 geen pogingen heeft ondernomen om te komen tot een regeling met haar crediteuren, dat [verweerster] door de overlast die voortvloeide uit het bedrijfsmatig gebruiken van haar woning voor prostitutie de leefbaarheid van de straat ernstig heeft aangetast, dat de overlast de buren van [verweerster] ertoe heeft gebracht hun huurovereenkomst op te zeggen en Maasdelta deze woning vanwege de voortdurende overlast niet aan een ander kan verhuren en dus huurinkomsten derft, dat [verweerster] ondanks diverse pogingen daartoe van Maasdelta en de Gemeente geen medewerking heeft verleend aan het op een minnelijke wijze beëindigen van de overlast, dat de overlast tijdelijk stopt op het moment van uitbrengen van een ontbindingsdagvaarding, maar daarna weer doorgaat, dat de eventuele na maart 2020 verminderde overlastmeldingen veeleer verband hielden met de lockdown dan met verbeterd gedrag van [verweerster], dat de overlast zich gelet op de meldingen van omwonenden en de getuigenverklaringen wel degelijk nog steeds voordoet en dat [verweerster] de woning in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden en ondanks aansporingen daartoe van Maasdelta niet heeft voorzien van stoffering en inventaris.  
         
           Weging door het hof 
         
       
       
     
     
       6.7 
       Het hof is, alles tegen elkaar afwegend, van oordeel dat de tekortkoming van [verweerster]  in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [verweerster] heeft aangevoerd dat zich na augustus 2020 geen incidenten meer hebben voorgedaan. Uit de getuigenverklaringen van 15 februari 2021 volgt inderdaad dat de overlast sinds december 2020/januari 2021 minder is geworden. Getuigen [buurtbewoner 1], [buurtbewoner 2] en [overbuurvrouw] verklaren sinds die tijd geen of nauwelijks last meer te hebben. Ook getuige [buurman] verklaart op dat punt:  “…langzamerhand minder geworden, in elk geval sinds de avondklok. De laatste overlastmelding was van 2 februari. Ze is er meer niet dan wel op dit moment .” Uit de door Maasdelta bij memorie van grieven (als productie 8) overgelegde meldingen blijkt echter dat buurtbewoners nà deze getuigenverhoren weer opnieuw overlast zijn gaan ervaren. Zo heeft Maasdelta op 29 april 2021 de volgende e-mail ontvangen van een buurtbewoner:  “Na de laatste zitting van 15 februari 2021 is de overlast niet verminderd. De leefgeluiden overdag geen problemen mee, maar de nachten ondanks dat de avondklok er was, ging het gewoon door met schreeuwen op straat. Nachtelijk bezoek of het geblaf van de hond. Auto's komen en gaan.”  Op 9 mei 2021 ontving Maasdelta de volgende melding van een andere buurtbewoner: “ Kunt u mij vertellen wat de stand van zaken is omtrent [adres 1]? Wij worden gestoord van haar en willen het liefst weg hier, het duurt allemaal veel te lang. Met de dag word de overlast erger. Drugs dealers, ramen worden weer ingegooid terwijl mijn dochter op 5 meter afstand staat. Er is een grens en die is nu bereikt bij ons .” Weer een andere buurtbewoner meldt Maasdelta op 25 mei 2021: “ We hebben een tijd geleden een rechtzaak gehad voor nummer [huisnummer]… we horen er niks meer van en mevrouw blijft maar gewoon door gaan. Vannacht weer tot 3x toe mensen uit haar huis zetten en gillen op straat. Politie bellen heeft al geen nut meer want er verandert niks. 2 weken geleden weer haar [ het hof leest:  ruit]en ingegooid .” Daar komt bij dat [verweerster] de voorwaarde waaronder de in het vonnis van 6 december 2019 uitgesproken ontbinding en ontruiming met een maand is opgeschort niet is nagekomen. Integendeel, de huurachterstand van (toen) € 2.694,76 is daarna tot € 4.694,32 opgelopen en [verweerster] is Maasdelta zelfs niet in die zin tegemoet gekomen dat zij voor de toen bestaande huurachterstand bijvoorbeeld een betalingsregeling heeft aangeboden. Dat deed zij ook niet tijdens de loop van de door de insolventierechter bij vonnis van 17 maart 2020 getroffen voorlopige voorziening of op het moment dat deze in september 2020 was uitgewerkt, dit terwijl zij, naar zij zelf heeft aangevoerd, een permanent inkomen geniet. Naar uit de brief van 13 augustus 2020 van de gemeente Nissewaard blijkt heeft [verweerster] in die periode evenmin gereageerd op uitnodigingen voor bemiddeling, aanbod van zorg of aan haar gerichte waarschuwingen en is zij haar afspraken met diverse organisaties niet nagekomen. Weliswaar komt uit de politierapportage van 18 januari 2021 naar voren dat [verweerster] sinds de zomer 2020 niet meer voor prostitutiedoeleinden heeft geadverteerd, maar uit de verklaringen van de in februari 2021 gehoorde getuigen blijkt dat zij als buurtbewoners nog tot in elk geval december 2020 overlast hebben ervaren (die zoals eerder overwogen in de periode december 2020-februari 2021 weliswaar was verminderd, maar daarna toch weer is doorgegaan, ondanks de laatste kans fase waarin [verweerster] zich inmiddels met de voor haar afgegeven zorgmachtiging bevindt). Ten slotte blijkt uit de door Maasdelta tijdens de zitting van 23 november 2021 overgelegde bruikleenovereenkomst van 22 oktober 2021 dat de woning van de buren van [verweerster] aan de [adres 2] door de politie per oktober 2021 (om niet) als tijdelijke wijkpost wordt gebruikt omdat deze leeg staat “ in verband met ernstige overlast vanuit en rond de woning aan [adres 1] ”. [manager Maasdelta], manager bij Maasdelta, vermeldt daarover in een eveneens op die zitting overgelegde verklaring: “ De woning wordt door ons niet meer verhuurd omdat de huurder van de naastgelegen woning, [adres 1], structurele overlast veroorzaakt. Door deze overlast kleeft aan de [adres 2] een ernstig gebrek, wij kunnen namelijk als verhuurder geen woongenot bieden aan de nieuwe bewoners. De vorige bewoners van de [adres 2] zijn verhuisd vanwege bedreiging van de buurvrouw van [adres 1] en de continu aanhoudende overlast. (…) De huurderving bedraagt per maand € 587,91” .  
       
       
         
           Conclusie en proceskosten in het hoger beroep en in het incident 
         
       
     
     
       6.8 
       De conclusie is dat het hoger beroep van Maasdelta slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en het door Maasdelta gevorderde alsnog toewijzen, zij het dat aan [verweerster] voor de ontruiming een termijn van een maand zal worden geboden. Bij die stand van zaken heeft Maasdelta geen belang meer bij een aparte beslissing op de door haar bij wijze van incident verzochte voorlopige voorziening. Het hof zal [verweerster] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, die van het daarmee samenhangende incident daaronder begrepen. Omdat de door Maasdelta in het incident gevorderde voorlopige voorziening inhoudelijk opgaat in de hoofdvordering begroot het hof de kosten daarvan op nihil. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         in de hoofdzaak en in het incident:  
       
     
     
     - vernietigt het tussen partijen op 4 juni 2021 gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam;  
     
     - ontbindt de tussen Maasdelta en [verweerster] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] en veroordeelt [verweerster] om deze woning binnen een maand na de betekening van dit arrest met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden; 
     
     - veroordeelt [verweerster] in de kosten van de procedure, in eerste aanleg aan de zijde van Maasdelta begroot op € 108,54 wegens dagvaardingskosten, € 124,- wegens griffierecht en € 563,- wegens salaris van de advocaat, in hoger beroep aan de zijde van Maasdelta begroot op € 119,21 wegens kosten van de appeldagvaarding, € 772,- wegens griffierecht en € 2.228,- wegens kosten van de advocaat en in het incident aan de zijde van Maasdelta begroot op nihil; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, J.I. de Vreese-Rood en  
       A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
     
     
     
   
   
      HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810