ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2016:1213

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2016:1213 Gerechtshof Den Haag , 13-04-2016 / BK-15/00987

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2016-04-13

Zaaknummer: BK-15/00987

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2016:1213

---

In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-15/00987 
   
   
     uitspraak d.d. 13 april 2016 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
   
   
     de erven [X] te [Z] , belanghebbenden, 
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR) , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (hierna: de Rechtbank) van 23 juli 2015, nummer SGR 15/2887 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 195.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbenden voor het jaar 2014 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing van respectievelijk de gemeente [A] en het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: de aanslagen).  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       2.2. 
       
         De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
         
           Vaststaande feiten 
         
       
       
     
     
       4.1. 
       
        [X] (hierna: erflater) is overleden [in] 2012. Hij was in gemeenschap van goederen gehuwd met [B] (hierna: belanghebbende 1). Tot de nalatenschap van erflater behoorde zijn aandeel in de door zijn overlijden ontbonden gemeenschap van goederen waarvan de woning deel uitmaakte. De erfgenamen van erflater zijn belanghebbende 1, [C] (belanghebbende 2) en [D] (belanghebbende 3). Bij uiterste wilsbeschikking van 20 november 1997 heeft erflater alle goederen die tot zijn nalatenschap zouden blijken te behoren nagelaten aan belanghebbende 1 onder de verplichting wegens overbedeling onder meer de aan belanghebbenden 2 en 3 toekomende erfdelen voor haar rekening te nemen.  
       
     
     
       4.2. 
       
         Op 30 december 2014 hebben belanghebbenden 2 en 3 als gevolmachtigden van belanghebbende 1 de woning aan belanghebbende 2 verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 135.000. In de daarvan opgemaakte akte is onder meer het volgende bepaald: 
         “ KWIJTING 
         De koopprijs (…) wordt in eerste instantie door de koper aan de verkoper schuldig gebleven. 
         Voor zover de belastingdienst van mening is dat er sprake is van een hogere waarde 
         (…) wordt het verschil tussen deze (eventuele) hogere waarde en de koopprijs bij deze door de verkoper kwijtgescholden ten behoeve van de koper ten behoeve van de koper overeenkomstig het bepaalde in (…) artikel 33a lid 1 sub a van de Successiewet 1956 (…), welke kwijtschelding door de koper bij deze wordt [aanvaard].” 
       
       
     
     
       4.3. 
       De woning is vrijstaand en aan het water gelegen. De inhoud van de woning is circa 78 m3. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 250 m2 en een perceel water met een oppervlakte van 95 m2. 
       
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar heeft een rekenblad overgelegd dat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat. 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                 
                   woning 
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [E]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [F]
                   
                 
               
               
                 
                 
                   
                    [G]
                   
                 
                 
               
               
                 
                   
                    [H]
                   
                 
                 
                 
               
             
             
               
                 Inhoud/oppervlak hoofdgebouw 
               
               
                 78 m3 
               
               
                 110 m3 
               
               
                 60 m3 
               
               
                 100 m3  
               
               
                 120 m3 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m3 
               
               
                 €         588 
               
               
                 €        755 
               
               
                 €      732 
               
               
                 €        800 
               
               
                 €          675  
               
             
             
               
                 Berekende waarde 
                 hoofdgebouw 
               
               
                 
                 €    45.864 
               
               
                 
                 €   83.050 
               
               
                 
                 €    43.920 
               
               
                 
                 €   86.000 
               
               
                 
                 €     81.000 
               
             
             
               
                 Oppervlakte perceel water 
                 perceel grond 
               
               
                 
                  95 m2 
                 250 m2 
               
               
                 
                 895 m2 
                 475 m2 
               
               
                 
                  3.400 m2 
                 250 m2 
               
               
                 
                 335 m2 
                 700 m2 
               
               
                 
                 
                 755 m2 
               
             
             
               
                 Rekenprijs per m2 
                 water 
                 grond 
               
               
                 
                 €             1       
                 €         600 
               
               
                 
                 €            1 
                 €        434 
               
               
                 
                 €             1 
                 €         600 
               
               
                 
                 €            1 
                 €        339 
               
               
                 
                 
                 €          324 
               
             
             
               
                 Berekende waarde water 
                 grond 
               
               
                 
                 €           95 
                 €  150.000 
               
               
                 
                 €         895 
                 €  206.150 
               
               
                 
                 €      3.400 
                 €  150.000 
               
               
                 
                 €        335 
                 € 237.500 
               
               
                 
                 
                 €   244.620 
               
             
             
               
                 Rekenprijs overig: 
                 steiger 
                 berging  
                 overgrond 
                 botenhuis 
                 parkeerplaats 
               
               
                 
                 
                 
               
               
                 
                 €      1.000 
                 €    3.500 
                 
                 
               
               
                 
                 
                 
               
               
                 
                 €   10.000 
                 
                 €         500 
                 €    10.000 
                 
               
               
                 
                 
                 €       3.500 
                 
                 €       5.000 
                 €     12.000 
               
             
             
               
                 
                 Berekende waarde 
                 
               
               
                 
                 €  195.000 
                 
               
               
                 
                 € 293.595 
               
               
                 
                 €  197.320 
               
               
                 
                 € 334.335 
               
               
                 
                 
                   € 342.620 
                 
               
             
             
               
                 
                 Trasactiedatum 
               
               
                 
                 
               
               
                 
                 07-09-2012 
               
               
                 
                 04-11-2013 
               
               
                 
                 03-09-2012 
               
               
                 
                 02-09-2013 
               
             
             
               
                 
                 Verkoopprijs 
               
               
                 
                 
               
               
                 
                 € 300.000 
               
               
                 
                 €  192.000 
               
               
                 
                 €  340.000 
               
               
                 
                 €  342.620 
               
             
             
               
                 Correctiefactoren 
                 “VLOK”: 
                 ligging 
                 onderhoud 
                 kwaliteit/luxe 
               
               
                 
                 
                 7  
                 2 
                 2 
               
               
                 
                 
                 7 
                 3 
                 3 
               
               
                 
                 
                 7 
                 2 
                 2 
               
               
                 
                 
                 7 
                 4 
                 4 
               
               
                 
                 
                 7 
                 3 
                 2 
               
             
           
         
       
       
       
         Berekening prijs per m3 hoofdgebouw woning 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 adres 
               
               
                 gegevens 
               
               
                 gecorrigeerd 
                 naar inhoud 
                 woning 
               
               
                 correctie 
                 “VLOK” 
                 vergelijkings- 
                 object 
               
               
                 m3- prijs 
                 na “VLOK” 
               
               
                 verrekening 
                 “VLOK” woning 
                 
               
               
                 gecorrigeerde  
                 prijs per m3 
                 vergelijkings- 
                 object 
               
             
             
               
                 
                  [E]
                 
               
               
                 110 m3 
                 €  755/m3 
               
               
                 
                 €  779  
               
               
                 
               
               
                 
                 € 779 
               
               
                 
                 - € 80 
               
               
                 
                 €  699 
               
             
             
               
                 
                  [F]
                 
               
               
                 60 m3 
                 €  732/m3 
               
               
                 
                 €  719 
               
               
                 
                 + €   80 
               
               
                 
                 € 799 
               
               
                 
                 - € 80 
               
               
                 
                 €  719 
               
             
             
               
                 
                  [G]
                 
               
               
                 100 m3 
                 €  860/m3 
               
               
                 
                 €  877 
               
               
                 
                 - €   80  
               
               
                 
                 € 797 
               
               
                 
                 - € 80 
               
               
                 
                 € 717 
               
             
             
               
                 
                  [H]
                 
               
               
                 
                 120 m3 
                 €  675/m3 
               
               
                 
                 
                 €  692 
               
               
                 
                 
                 + €   40 
               
               
                 
                 
                 €  732 
               
               
                 
                 
                 - € 80 
               
               
                 
                 
                 € 652 
               
             
             
               
                 Gemiddelde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 697 
               
             
           
         
       
       
       
         Waardeberekening woning 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Woning m3 
               
               
                 78 
               
               
                 697 
               
               
                 54.366 
               
             
             
               
                 Water m2 
               
               
                 95 
               
               
                 1 
               
               
                 95 
               
             
             
               
                 Grond m2 
               
               
                 250 
               
               
                 600 
               
               
                 150.000 
               
             
             
               
                 Totale waarde 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 204.461 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
         Belanghebbenden hebben een waardeverklaring overgelegd, op 5 december 2013 opgesteld door [I] , makelaar taxateur RMT (hierna: [I] ). De waardeverklaring luidt, voor zover hier van belang: 
         “Conform uw verzoek, bevestigen wij u het navolgende met betrekking tot de recreatiewoning met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren, (…) plaatselijk bekend als: 
         
          [Y] , [Z] . 
         Op basis van de actuele marktsituatie verwachten wij dat de opbrengst van uw woning vermoedelijk zal zijn: 
         onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van: 
         € 135.000,- , zegge: EENHONDERDVIJFENDERTIGDUIZEND euro. 
       
       
       
       
       
         
           Opmerkingen : 
         Deze waardering is tot stand gekomen na globale opname van het object, rekening houdend met: 
         - stand en ligging van het object; 
         - bouwaard en constructie; 
         - staat van onderhoud: 
         - bestemming; 
         - alle ons bekend[e] waardebepalende factoren.” 
       
       
     
     
       4.6. 
       Belanghebbenden hebben voorts een door [I] op 6 november 2014 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin onder meer het volgende is vermeld: 
       
       
         	“Waardepeildatum					: 3 november 2014 
         (…) 
         Datum opname en inspectie				: 3 november 2014 
         (…) 
         Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: 
         - Marktwaarde					: € 135.000 (…) 
         (…) 
         De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: 
         - objectvergelijking					: Ja er is een vergelijking 
         gemaakt met soortgelijke objecten in de directe omgeving. 
         er is een vergelijking gemaakt (…) de volgende referentieobjecten: (…)  
         P. door de taxateur aangereikte referentieobjecten.” 
       
       
       
         Nadien heeft [I] informatie betreffende de in het taxatierapport bedoelde “door de taxateur aangereikte referentieobjecten” aan belanghebbende 2 toegezonden. Hieraan ontleent het Hof het volgende: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 Type 
               
               
                 Transactieprijs 
               
               
                 Transactie- 
                 datum 
               
               
                 Bijzonderheden 
               
             
             
               
                 
                  [Y]
                 
               
               
                 Recreatie- 
                 grond 
               
               
                 €           21.000 
                 €  93,33 per m2  
               
               
                 04 07 2007 
               
               
                 Aan water 
                 Aan rustige weg 
                 Vrij uitzicht 
                 Geen bebouwing 
                 toegestaan 
                 Alleen bereikbaar 
                 over het water 
               
             
             
               
                 
                  [J]
                 
               
               
                 Bouwgrond 
               
               
                 €          122.000 
                 € 334,25 per m2 
               
               
                 09 09 2004 
               
               
                 Perceel van 
                 365 m2, aan 
                 water, aan 
                 rustige weg, vrij 
                 uitzicht, open 
                 ligging 
                 Met daarop een 
                 bouwvallige c.q 
                 te slopen recrea- 
                 tiewoning 
               
             
             
               
                 
                  [K]
                 
               
               
                 Chalet 
               
               
                 €           94.500 
                 €  2.700 per m2 
               
               
                 05 04 2005 
               
               
                 Perceel van 
                 163 m2, op recreatieterrein, 
                 woonopp. 35 m2,  
                 aan water. 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     5. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:  
     
     
       “8. 	[De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. [De heffingsambtenaar] heeft in het taxatieverslag onder meer gewezen op het object [F] te [Z] . De rechtbank acht met name dit object goed bruikbaar voor het bepalen van de waarde van de woning van [belanghebbenden], nu het eveneens een recreatiewoning betreft met een vergelijkbare kwaliteit, grondoppervlakte, ligging en staat van onderhoud en er volgens het bestemmingsplan op dit perceel ook de bestemming wonen rust. Deze woning is verkocht op 4 november 2013 voor een bedrag van € 192.000. 
     
     
     
       9. 	Hetgeen [belanghebbenden] hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Daarbij merkt de rechtbank op dat in de door [belanghebbenden] overgelegde geschriften aangevoerde verkopen van vergelijkingsobjecten minder representatief zijn dan die door [de heffingsambtenaar] zijn aangevoerd. Hierbij wijst de rechtbank onder meer op de verkoopdata van de objecten welke te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Voor wat betreft de verkoop van het door [belanghebbenden] aangevoerde object [L] te [Z] merkt de rechtbank nog het volgende op. Dit object is verkocht op 7 januari 2013 voor een bedrag van € 105.000. [belanghebbenden] hebben aangegeven dat de makelaar vanwege de betere ligging van de woning een correctie heeft toegepast van € 30.000 waardoor de woning uiteindelijk op € 135.000 is getaxeerd. [De heffingsambtenaar] heeft ter zitting gesteld dat dit object weliswaar qua inhoud, bouwjaar en staat van onderhoud nagenoeg gelijk aan de woning van [belanghebbenden] is, maar dat de ligging en de bestemming van dit object niet goed vergelijkbaar zijn. Anders dan de woning van [belanghebbenden] en de gehanteerde vergelijkingsobjecten is [L] niet direct aan het water gelegen en rust er op het perceel volgens het bestemmingsplan de bestemming recreatie. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing luchtfoto’s en schermprinten van [L] overgelegd.  
     
     
     
       10. 	Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     
       11. 	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
     
   
   
     Geschil, standpunten en conclusies 
     
     
       6.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
       
     
     
       6.2. 
       Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       6.3. 
       Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 135.000. 
       
     
     
       6.4. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het geschil 
     
     
       7.1. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
       
     
     
       7.2. 
       
         De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.  
         De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het onder 4.2 vermelde rekenblad overgelegd. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft herleid uit verkooprijzen van naar zijn mening met de woning vergelijkbare andere woningen. Bij die herleiding heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van – wat betreft de deelwaarde van de bij de woning behorende grond - een tabel met rekenprijzen per m2 (hierna: de staffel) en – wat betreft het ‘hoofdgebouw’– een drietal correctiefactoren - door hem aangeduid als ‘VLOK’s’ – voor ligging, onderhoud en kwaliteit/luxe. De heffingsambtenaar heeft de staffel niet overgelegd; wel heeft hij de in de staffel vermelde rekenprijzen mondeling ter zitting van het Hof medegedeeld. Hij heeft gesteld dat deze rekenprijzen zijn gebaseerd op (een analyse van) marktgegevens, doch heeft deze niet overgelegd, zodat belanghebbenden van de onderbouwing van de rekenprijzen van de grond geen kennis hebben kunnen nemen en daarop niet hebben kunnen reageren en het Hof de waardebepaling, voor zover deze berust op de rekenprijzen van de grond, niet heeft kunnen toetsen aan artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de ‘VLOK’s’. Ook met betrekking tot de ‘VLOK’s’ heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze zijn gebaseerd op (een analyse van) marktgegevens en ook deze (analyse van) marktgegevens heeft de heffingsambtenaar niet overgelegd.  
       
       
     
     
       7.3. 
       Nu de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen bepleite waarde van de woning van € 135.000 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de door hen bepleite waarde een waardeverklaring (zie onder 4.4) en een taxatierapport (zie onder 4.6) overgelegd. Belanghebbenden hebben ter zitting van het Hof verklaard dat de in de waardeverklaring en het taxatierapport vermelde waarde is bepaald naar de toestand van de woning ten tijde van de waardebepaling met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn alsmede naar de prijs van € 135.000 waarvoor de woning op 30 december 2014 is verkocht. Deze onderbouwing schiet tekort omdat:  
       - [I] niet de waarde van de woning op waardepeildatum heeft bepaald maar de waarde op 5 december 2013 (waardeverklaring) en 3 november 2014 (taxatierapport);  
       - in de waardeverklaring en het taxatierapport niet is aangegeven op welke wijze met de – aanmerkelijke – verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden; 
       - de verkoopprijzen die [I] heeft gebruikt om de waarde van de woning te bepalen, geruime tijd (circa 5½ tot 8⅓ jaar) vóór de waardepeildatum zijn behaald; 
       - het bedrag van € 135.000 waarvoor de woning op 30 december 2014 is verkocht, niet de prijs is die de meestbiedende koper, bij aanbieding ten verkoop na de beste voorbereiding op de voor de woning meest geschikte wijze, op waardepeildatum voor de woning zou willen betalen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de verkoop plaatsvond in de familiesfeer onder voorwaarden die tussen onafhankelijke partijen niet zouden zijn overeengekomen (vergelijk het onder 4.2 opgenomen citaat).   
       
     
     
       7.4. 
       Nu geen van de partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs op € 175.000. Bij deze schatting is het Hof uitgegaan van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [F] dat wat betreft afmetingen en bebouwing het best met de woning vergelijkbaar is. Rekening houdend met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum van verkoop van het vergelijkingsobject en met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject, in het bijzonder de omstandigheid dat, naar belanghebbenden hebben gesteld en het Hof aannemelijk acht, de ligging van het vergelijkingsobject ten opzichte van de […] plassen beter is dan die van de woning, schat het Hof de waarde van de woning € 17.000 lager dan de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [F] . 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       7.5. 
       Het hoger beroep is gegrond. 
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       8.1. 
       Het Hof ziet reden de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep hebben gemaakt. Het Hof stelt de kosten van door een derde verleend rechtsbijstand aan de hand van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.984 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen van de zitting van het Hof, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 en een bedrag per punt van € 496). De kosten van het door [I] aan belanghebbenden uitgebrachte taxatierapport stelt het Hof vast op € 242 (4 uur ad  € 50 per uur, vermeerderd met 21% omzetbelasting). Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling tot een hoger bedrag. 
       
     
     
       8.2. 
       Het Hof zal de heffingsambtenaar opdragen belanghebbenden de door hen betaalde griffierechten te vergoeden.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het gerechtshof: 
       - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       - verklaart het beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 175.000; 
       - vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een heffingsmaatstaf van 
       € 175.000;  
       - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden ten bedrage van € 2.226; 
       - draagt de heffingsambtenaar op belanghebbenden de door hen betaalde griffierechten van € 168 te vergoeden. 
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.T.M. Beelen in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 13 april 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
         binnen zes weken 
          na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     
       
         
           Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
         
       
       
         
           Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
         
       
     
     
       - de naam en het adres van de indiener; 
     
     
       - de dagtekening; 
     
     
       - de gronden van het beroep in cassatie. 
     
     Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
       
         De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.