ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2025:2831

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2025:2831 Rechtbank Overijssel , 07-05-2025 / C/08/323490 / HA ZA 24-424

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2025-05-07

Zaaknummer: C/08/323490 / HA ZA 24-424

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:2831

---

Partij A heeft met het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dinkelland (hierna: het college van B&W) afspraken gemaakt over het verkrijgen van een bouwrecht. Eén van de afspraken was dat partij A € 15.000,- zou storten in het KGO-fonds. Partij A heeft het bouwrecht voor € 125.000,- aan partij B verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat partij A de som, welke gestort dient te worden in het KGO-fonds, aan de gemeente moet voldoen. De gemeente heeft uiteindelijk besloten dat niet € 15.000,- maar € 54.000,- in het KGO-fonds moest worden gestort voor het bouwrecht. Partij B heeft het extra bedrag van € 39.000,- aan de gemeente betaald, omdat partij A dat niet wilde doen. Partij B heeft dit bedrag vervolgens op de koopsom in mindering gebracht en in totaal € 86.000,- aan partij A betaald. Partij A vordert betaling van de resterende koopsom van € 39.000,-. De rechtbank legt de koopovereenkomst tussen partijen zo uit dat het extra bedrag van € 39.000,- dat in het KGO-fonds moet worden gestort, voor rekening van partij A komt. Nu partij B dit bedrag in het KGO-fonds heeft gestort, heeft zij op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vordering op partij A. Deze vordering mocht zij verrekenen met de koopsom. De rechtbank wijst de vorderingen van partij A daarom af en veroordeelt partij A in de proceskosten. Aangezien de vorderingen van partij A in conventie worden afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen in reconventie.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/323490 / HA ZA 24-424 
     
     
     
       
         Vonnis van 7 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [partij A1] ,  
     
       wonende te [woonplaats 1] , 2.  [partij A2] ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       eisende partijen in conventie,  
       gedaagde partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [partij A] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. M.C.E. Klunder, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [partij B1] ,  
     
       wonende te [woonplaats 3] , 2.  [partij B2] ,  
       wonende te [woonplaats 4] , 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [partij B] c.s. (in vrouwelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. E. Nijhoff. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1. 
       
        [partij A] c.s. heeft met het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dinkelland (hierna: het college van B&W) afspraken gemaakt over het verkrijgen van een bouwrecht. Eén van de afspraken was dat [partij A] c.s. € 15.000,- zou storten in het KGO-fonds. [partij A] c.s. heeft het bouwrecht voor € 125.000,- aan [partij B] c.s. verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [partij A] c.s. de som, welke gestort dient te worden in het KGO-fonds, aan de gemeente moet voldoen. De gemeente heeft uiteindelijk besloten dat niet € 15.000,- maar € 54.000,- in het KGO-fonds moest worden gestort voor het bouwrecht. [partij B] c.s. heeft het extra bedrag van € 39.000,- aan de gemeente betaald, omdat [partij A] c.s. dat niet wilde doen. [partij B] c.s. heeft dit bedrag vervolgens op de koopsom in mindering gebracht en in totaal € 86.000,- aan [partij A] c.s. betaald. [partij A] c.s. vordert betaling van de resterende koopsom van € 39.000,-. 
       
     
     
       1.2. 
       De rechtbank legt de koopovereenkomst tussen partijen zo uit dat het extra bedrag van € 39.000,- dat in het KGO-fonds moet worden gestort, voor rekening van [partij A] c.s. komt. Nu [partij B] c.s. dit bedrag in het KGO-fonds heeft gestort, heeft zij op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vordering op [partij A] c.s. Deze vordering mocht zij verrekenen met de koopsom. De rechtbank wijst de vorderingen van [partij A] c.s. daarom af en veroordeelt [partij A] c.s. in de proceskosten. 
       
     
     
       1.3. 
       Aangezien de vorderingen van [partij A] c.s. in conventie worden afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen in reconventie. 
       
       
     
   
   
     
       2 De procedure 
     
     
       2.1. 
       
         De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken: 
         - de dagvaarding; - de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie; - de conclusie van antwoord in reconventie. 
       
       
     
     
       2.2. 
       Vervolgens heeft de rechtbank per e-mail van 19 maart 2025 aan partijen een aantal vragen voorgelegd, die tijdens de mondelinge behandeling aan de orde zouden komen. Naar aanleiding daarvan heeft [partij B] c.s. producties 15 tot en met 17 en [partij A] c.s. productie 8 ingediend. 
       
     
     
       2.3. 
       Op 31 maart 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig: [partij A] c.s., bijgestaan door mr. M.C.E. Klunder en mr. J.H.B. Averdijk , en [partij B] c.s., bijgestaan door mr. E. Nijhoff. Mr. Nijhoff heeft spreekaantekeningen overgelegd. 
       
     
     
       2.4. 
       De beslissing wordt vandaag gegeven en toegelicht in dit vonnis. 
       
       
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
        [partij A] c.s. had een pand in de bebouwde kom van de gemeente Dinkelland waarin zij een café/restaurant exploiteerde. Het pand van [partij A] c.s. werd gesloopt, zodat op die locatie woningen konden worden gebouwd. In dat kader heeft [partij A] c.s. afspraken gemaakt met het college van B&W over het verkrijgen van een bouwrecht. Per brief van 22 juni 2021 heeft het college van B&W de afspraken aan [partij A] c.s. bevestigd. In de brief staan onder meer de volgende afspraken:  
       
       
         
           “1. Het Rood voor Rood beleid is van toepassing waarbij de familie [partij A2] - [partij A1] (…) € 15.000,- moet storten in het KGO-fonds; 
         
         
           (…) 
         
         
           4. Het opstellen van het bestemmingsplan, de kosten gemoeid met het opstellen van het bestemmingsplan, de daarbij behorende onderzoeken en leges zijn voor rekening van de familie [partij A2] - [partij A1] ; 
         
         
           (…) 
         
         
           6. De afspraken genoemd onder punt 1 tot en met 5 gelden alleen indien de gemeenteraad het hiervoor benodigde bestemmingsplan vaststelt. 
         
       
       
       
         
           Omdat wij het niet gewenst vinden om de hiervoor weergegeven afspraken oneindig te laten gelden, wijzen wij u erop dat deze afspraken gelden voor de termijn van één jaar gerekend vanaf de dag na verzending van deze brief.” 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [partij A] c.s. heeft vervolgens – via [bedrijf] (hierna: de makelaar) – het bouwrecht te koop aangeboden.  
       
     
     
       3.3. 
       Op 24 november 2021 heeft [partij B] c.s. op basis van het aangeboden bouwrecht een principeverzoek ingediend bij de gemeente Dinkelland (hierna: de gemeente). 
       
     
     
       3.4. 
       Partijen hebben een overeenkomst gesloten, waarbij [partij A] c.s. het bouwrecht aan [partij B] c.s. heeft verkocht. In de schriftelijke overeenkomst van 30 november 2021 staat:  
       
       
         
           “Verkoper verkoopt aan koper (…) het bouwrecht als omschreven in het door de gemeente Dinkelland op 22 juni 2021 verstuurde schrijven (bijlage I). 
         
       
       
       
         
           De koopsom bedraagt € 125.000,- (…). 
         
       
       
       
         
           Overdracht vindt plaats onder de volgende condities: 
         
       
       
       
         -  Koper verkrijgt het volledige bouwrecht. 
         -  Verkoper betaalt de som welke gestort dient te worden in het KGO-fonds. 
         -  Koper betaalt de kosten welke gemoeid zijn met het opstellen van het bestemmingsplan en alle daarbij komende kosten. 
         -  De koper zal zo spoedig mogelijk een principeverzoek sturen aan de gemeente Dinkelland met hierin de voorgestelde bestemmingsplanwijziging om te komen tot een extra bouwrecht in het kader van Rood voor Rood aan de [adres] . 
         
           (…) 
         
         -  Bij een positieve reactie op het principeverzoek, zal koper binnen 14 dagen een aanbetaling doen, groot 10% van de koopsom, zijnde € 12.500,-(…) op rekening van Verkoper; 
         -  (…) 
       
       
       
         
           Ontbindende voorwaarden: 
         
         -  Deze koopovereenkomst wordt ontbonden bij een negatieve reactie op het principeverzoek. 
         -  Deze koopovereenkomst wordt ontbonden indien het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt vastgesteld. 
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Per brief van 8 maart 2022 heeft het college van B&W aan [partij B] c.s. geschreven dat zij bereid is om ‘in principe’ medewerking te verlenen aan het principeverzoek. Aan haar medewerking wordt onder meer de voorwaarde verbonden dat wordt aangetoond dat aan de afspraken uit de brief van 22 juni 2021 is voldaan. 
       
     
     
       3.6. 
       Per e-mail van 7 juli 2023 heeft de gemeente aan de adviseur van [partij B] c.s. gemeld dat niet € 15.000,-, maar € 54.000,- in het KGO-fonds moet worden gestort voor het bouwrecht.  
       
     
     
       3.7. 
       Per e-mail van 19 augustus 2023 heeft de makelaar aan de gemeente geschreven het niet eens te zijn met de situatie en dat sprake is van een “ (…) overheid, die schijnbaar tijdens de wedstrijd zomaar de spelregels wil aanpassen ”. 
       
     
     
       3.8. 
       Op 19 en 20 oktober 2023 heeft de makelaar nogmaals bij de gemeente geprotesteerd tegen de gang van zaken, omdat volgens de makelaar de gemeente haar afspraken van 22 juni 2021 niet nakomt. De makelaar wijst de gemeente er ook op dat de gemeente [partij B] c.s. al verschillende stappen heeft laten zetten en [partij B] c.s. daardoor al veel kosten heeft gemaakt. 
       
     
     
       3.9. 
       Per brief van 2 november 2023 van mr. Nijhoff (advocaat van [partij B] c.s.) wordt [partij A] c.s. verzocht € 54.000,- in het KGO-fonds te storten of om de gemeente te dwingen op korte termijn alsnog de gemaakte afspraken na te komen.  
       
     
     
       3.10. 
       Per brief van 21 november 2024 heeft mr. Averdijk namens [partij A] c.s. aan mr. Nijhoff laten weten dat [partij A] c.s. niet bereid is € 54.000,- in het KGO-fonds te storten en zij ook niet de gemeente in rechte zal betrekken.  
       
     
     
       3.11. 
       Op 9 juli 2024 is het bestemmingsplan definitief vastgesteld.  
       
     
     
       3.12. 
       Op 12 juli 2024 heeft [partij A] c.s. € 15.000,- in het KGO-fonds gestort. [partij B] c.s. heeft het resterende bedrag van € 39.000,- in het KGO-fonds gestort.  
       
     
     
       3.13. 
       Op 19 juli 2024 heeft [partij B] c.s. € 73.500,- aan [partij A] c.s. betaald. Het totaal aan [partij A] c.s. betaalde bedrag komt daarmee op € 86.000,- (inclusief de eerdere aanbetaling van € 12.500,-).  
       
     
     
       3.14. 
       Per brief van 13 augustus 2024 heeft Mr. Nijhoff [partij B] c.s. gesommeerd de resterende koopsom van € 39.000,- aan [partij A] c.s. te betalen.  
       
     
     
       3.15. 
       Per e-mail van 18 oktober 2024 heeft de gemeente het volgende aan [partij B] c.s. geschreven: 
       
       
         
           “In de brief staat dat het Rood voor Rood beleid van toepassing is. Een Rood voor Rood plan vraagt naast instemming van de gemeenteraad ook de goedkeuring van de provincie. 
         
         
           Het project hebben we voorgelegd aan de provincie. 15.000 euro storten in een KGO fonds kunnen zij niet goedkeuren. 
         
         
           Om het Rood voor Rood project vlot te trekken is de conclusie getrokken om 1200 m2 x de sloopkosten (45 euro per m2) = 54.000 euro in het KGO fonds te stoppen met een sloop label.” 
         
       
       
     
     
       3.16. 
       Per e-mail van 25 oktober 2024 heeft de makelaar het volgende verklaard: 
       
       
         
           “De heer [naam] heeft mij hierna gebeld, waarbij ook met hem de inhoud van de overeenkomst met de gemeente Dinkelland één op één is gedeeld. Eén van de voorwaarden in deze overeenkomst was, dat de familie [partij A2] (…) de verplichting had om een bedrag van € 15.000,- in het KGO-fonds te storten. 
         
       
       
       
         
           (…) en daarna een definitieve overeenkomst naar partijen, inclusief de brief van de gemeente Dinkelland. Deze is ook als bijlage aan de koopovereenkomst toegevoegd. Hierin wordt expliciet het bedrag van € 15.000,- genoemd, te betalen door de familie [partij A2] .” 
         
       
       
     
     
       3.17. 
       De gemeente heeft per e-mail van 25 maart 2025 het volgende aan mr. Averdijk geschreven: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Omdat met de brief en een storting van 15.000 euro in het KGO fonds er geen goedkeuring van de provincie Overijssel gekregen kan worden en de gemeente wel zo dicht mogelijk bij de gemaakte afspraken in de brief wil blijven, is de volgende oplossing bedacht. De gemeente moet nu bebouwing (1200 m2) gaan slopen met het geld dat in het KGO fonds wordt gestopt. (…)” 
         
       
       
       
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       4.1. 
       
         
          [partij A] c.s. vordert veroordeling van [partij B] c.s. tot betaling van: 
         a) € 39.000,- aan resterende koopsom; 
         b) € 1.165,- aan buitengerechtelijke incassokosten; 
         c) de wettelijke rente over de vorderingen, genoemd onder a) en b); 
         d) de proceskosten (inclusief nakosten). 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         
          [partij A] c.s. voert daartoe aan dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat [partij B] c.s. het bouwrecht voor € 125.000,- zou kopen. [partij B] c.s. heeft slechts een deel van de koopsom (€ 86.000,-) aan [partij A] c.s. betaald. Ook is overeengekomen dat [partij A] c.s. een bedrag van € 15.000,- in het KGO-fonds zou storten. Dit wordt volgens [partij A] c.s. bevestigd door een schriftelijke verklaring van de makelaar. De mondelinge afspraken zijn vervolgens schriftelijk vastgelegd in de koopovereenkomst. Met ‘de som’ in de zinsnede  “Verkoper betaalt de som welke gestort dient te worden in het KGO-fonds ” in de koopovereenkomst is dan ook een bedrag van € 15.000,- bedoeld. In de brief van 22 juni 2021 van de gemeente, die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, staat ook een bedrag van € 15.000,- genoemd.  
         Dat de bijdrage voor het KGO-fonds is verhoogd, komt voor rekening van [partij B] c.s. Het was [partij B] c.s. bekend dat de afspraken met de gemeente slechts voor één jaar golden. Het was dan ook aan haar om die afspraken tijdig te verlengen. [partij A] c.s. was geen partij meer jegens de gemeente, omdat zij met de verkoop van het bouwrecht alle rechten en voorwaarden aan [partij B] c.s. had overgedragen. In dat kader ligt het ook niet voor de hand om niet een vast bedrag overeen te komen dat moest worden gestort in het KGO-fonds. Tot slot voert [partij A] c.s. aan dat als zij een bedrag van € 54.000,- in het KGO-fonds zou moeten storten, zij slechts een bedrag van € 71.000,- aan de verkoop zou overhouden; dit is geen marktconforme prijs voor een bouwrecht.   
       
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [partij B] c.s. voert onder meer als verweer dat zij € 39.000,- in het KGO-fonds heeft gestort, terwijl [partij A] c.s. dat had moeten doen. Aangezien [partij B] c.s. dus een schuld van [partij A] c.s. heeft voldaan, mag zij dit bedrag verrekenen met de aan [partij A] c.s. te betalen koopsom. 
         In de koopovereenkomst staat dat [partij A] c.s.  “de som die gestort moet worden in het KGO-fonds”  moet betalen; een bedrag van € 15.000,- wordt niet genoemd. [partij B] c.s. mocht ook verwachten dat zij niet meer dan € 125.000,- voor het bouwrecht hoefde te betalen. Het risico van het KGO-fonds is expliciet bij [partij A] c.s. gebleven. Anders hadden partijen kunnen afspreken dat [partij B] c.s. een koopsom van € 110.000,- aan [partij A] c.s. zou betalen en [partij B] c.s. zelf de som in het KGO-fonds zou storten. Dat is niet gebeurd.  
         Dat [partij A] c.s. ook van de voorgaande lezing uitgaat, blijkt onder meer uit het feit dat de makelaar van [partij A] c.s. actief bij de gemeente heeft geprotesteerd tegen de verhoging van de som naar € 54.0000,-. Aangezien de verplichting om een som te storten in het KGO-fonds nog bij [partij A] c.s. lag, is zij partij gebleven jegens de gemeente. [partij A] c.s. had dan ook de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de beslissing van de gemeente om het te storten bedrag te verhogen. Dat zij dit niet heeft gedaan, komt voor haar eigen rekening. 
         Daarbij merkt [partij A] c.s. nog op dat als zij het extra bedrag niet in het KGO-fonds zou hebben gestort, het bestemmingsplan niet definitief zou zijn vastgesteld en het bouwrecht dan verloren zou zijn gegaan. De afspraken tussen [partij A] c.s. en de gemeente golden immers slechts voor een jaar. Daarna zouden de afspraken ten aanzien van het bouwrecht komen te vervallen.  
       
       
     
     
       4.4. 
       Voor het geval de vorderingen van [partij A] c.s. in conventie worden toegewezen, vordert [partij B] c.s. in reconventie een koopprijsvermindering van € 39.000,-. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [partij A] c.s. voert verweer tegen de vorderingen in reconventie. 
       
     
     
       4.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       In deze zaak gaat het om een bouwrecht, waarbij het “Rood voor Rood”-beleid van toepassing is verklaard. In het kader van de Rood voor Rood-regeling worden vervallen opstallen met een agrarisch karakter door eigenaren gesloopt in ruil voor het verkrijgen van een bouwrecht van de gemeente. Vervolgens kunnen de eigenaren van de sloopgrond een nieuwe woning bouwen of het bouwrecht verkopen.  
       
     
     
       5.2. 
       In dit geval had [partij A] c.s. geen opstal met een agrarisch karakter, maar werd haar pand binnen de bebouwde kom gesloopt. In dat kader zijn tussen het college van B&W en [partij A] c.s. afspraken gemaakt over een bouwrecht. 
       
     
     
       5.3. 
       Eén van de afspraken was dat [partij A] c.s. € 15.000,- in het KGO-fonds zou storten, zodat de gemeente met dat geld op een andere locatie extra meters zou kunnen slopen. Het KGO-fonds (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) is een provinciale regeling. 
       
       
         
           Uitleg koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       De gemeente heeft zich op enig moment op het standpunt gesteld dat niet € 15.000,- maar € 54.000,- in het KGO-fonds moet worden gestort. Het is in deze zaak de vraag voor wiens rekening – [partij A] c.s. of [partij B] c.s. – het extra bedrag van € 39.000,- komt.  
       
     
     
       5.5. 
       Daarbij zal moeten worden uitgelegd wat partijen hierover zijn overeengekomen in de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van de bewoordingen ervan, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
       
     
     
       5.6. 
       De rechtbank legt de overeenkomst zo uit dat [partij A] c.s. het bedrag van € 39.000,- in het KGO-fonds had moeten storten. Daar legt zij het volgende aan ten grondslag. 
       
     
     
       5.7. 
       In de letterlijke tekst staat dat [partij A] c.s. ‘ de som  welke gestort dient te worden in het KGO-fonds’ moet betalen. Daarin wordt niet vermeld dat die som € 15.000,- bedraagt. Weliswaar wordt in de koopovereenkomst verwezen naar de bijgevoegde brief van de gemeente van 22 juni 2021, maar de rechtbank leest dit zo dat slechts voor de omschrijving van het bouwrecht naar de brief wordt verwezen. In de koopovereenkomst wordt bij de verplichting van [partij A] c.s. om geld in het KGO-fonds te storten niet expliciet verwezen naar het in de brief genoemde bedrag van € 15.000,-. [partij A] c.s. stelt dat uit de verklaring van de makelaar van 25 oktober 2024 valt af te leiden dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat [partij A] c.s. € 15.000,- in het KGO-fonds moest storten, maar de rechtbank leest dit niet in die verklaring. De makelaar verklaart alleen dat in de brief van het college van B&W het bedrag van € 15.000,- staat genoemd. In die brief stonden echter alleen de afspraken tussen het college van B&W en [partij A] c.s. opgesomd.  
       
     
     
       5.8. 
       
        [partij A] c.s. stelt dat het gehele bouwrecht, inclusief alle afspraken met de gemeente, volledig aan [partij B] c.s. is overgedragen, maar de rechtbank leest dit niet op die manier; in tegendeel, in de koopovereenkomst staat nu juist dat de verplichting tot het storten van ‘de som’ in het KGO-fonds bij [partij A] c.s. is gebleven. Die verplichting is dus juist niet aan [partij B] c.s. overgedragen.  
       
     
     
       5.9. 
       Ook mocht [partij B] c.s. verwachten dat zij met het betalen van € 125.000,- het bouwrecht heeft verkregen en kon gebruiken (voor zover het bestemmingsplan werd vastgesteld) en zij zich niet druk hoefde te maken om het KGO-fonds; de stortingsplicht was immers bij [partij A] c.s. gelaten. Anderzijds mocht [partij A] c.s. verwachten € 125.000,- te ontvangen en in relatie met de gemeente slechts € 15.000,- te hoeven storten in het KGO-fonds, waardoor zij een bedrag van € 110.000,- zou overhouden aan de verkoop. Dat de gemeente op haar afspraak is teruggekomen, is echter iets tussen de gemeente en [partij A] c.s. Zij hebben die afspraken gemaakt.  
       
     
     
       5.10. 
       Volgens [partij A] c.s. had [partij B] c.s. bij de gemeente moeten vragen om de afspraken te verlengen, maar – los van de vraag of dit niet méér op de weg van [partij A] c.s. had gelegen, omdat zij die afspraken met de gemeente heeft gemaakt – is geenszins gebleken dat de gemeente in dat geval het te storten bedrag op € 15.000,- zou hebben gehouden. Mevrouw [partij A2] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling immers dat de gemeente daar waarschijnlijk niet mee zou instemmen. Zij had kennelijk zelf al om verlenging van de afspraken bij de gemeente gevraagd, maar de gemeente had daar niet mee willen instemmen.  
       
     
     
       5.11. 
       Zowel de taalkundige betekenis als de zin die partijen in deze omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, wijzen er dus op dat [partij A] c.s. het extra bedrag van € 39.000,- in het KGO-fonds had moeten storten.  
       
       
         
           Beroep op verrekening 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       Het beroep van [partij B] c.s. op verrekening slaagt. Aan de wettelijke vereisten voor verrekening (ex artikel 6:127 BW) is voldaan. 
       
     
     
       5.13. 
       
        [partij B] c.s. heeft immers een vordering op [partij A] c.s., aangezien zij zonder grond een schuld aan de gemeente heeft voldaan die [partij A] c.s. had moeten betalen. [partij A] c.s. is daarmee ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van [partij B] c.s. [partij B] c.s. heeft daardoor op grond van artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek een schadevergoedingsvordering op [partij A] c.s. ter hoogte van het door [partij B] c.s. betaalde bedrag aan de gemeente (€ 39.000,-).  
       
     
     
       5.14. 
       De schadevergoedingsvordering beantwoordt bovendien aan de schuld jegens dezelfde wederpartij ( [partij A] c.s.), en [partij B] c.s. is zowel tot betaling van de resterende koopsom van het bouwrecht als tot het afdwingen van de betaling van de schadevergoedingsvordering bevoegd. [partij B] c.s. mocht haar schadevergoedingsvordering dan ook met de resterende koopsom verrekenen.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Het voorgaande betekent dat de vordering van [partij A] c.s. wordt afgewezen.  
       
     
     
       5.16. 
       Mocht [partij A] c.s. vinden dat de gemeente de afspraken niet had mogen wijzigen, dan moet [partij A] c.s. hiervoor dus niet bij [partij B] c.s. maar bij de gemeente zijn. De makelaar van [partij A] heeft hier ook bij de gemeente tegen geprotesteerd, maar is daar – kennelijk – op enig moment mee opgehouden.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.17. 
       Aangezien [partij A] c.s. in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] c.s. worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.325,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 2.428,00 
               
               
                 (2 punten × € 1.214,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 3.931,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       5.18. 
       Overeenkomstig vaste jurisprudentie wordt de veroordeling in de proceskosten hoofdelijk uitgesproken.   Dat betekent dat zowel de heer [partij A] als mevrouw [partij A2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. 
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       5.19. 
       De eis in reconventie is alleen ingesteld voor het geval in conventie de vordering van [partij A] c.s. zou worden toegewezen. Aangezien de vorderingen van [partij A] c.s. worden afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan inhoudelijke beoordeling van de vorderingen in reconventie. 
       
     
     
       5.20. 
       Geen van beide partijen kan als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom moet als uitgangspunt een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege blijven.  Er zijn in dit geval geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot afwijking van dit uitgangspunt zouden moeten leiden. 
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       in conventie 
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen van [partij A] c.s. af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [partij A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van [partij B] c.s., tot op heden begroot op € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart de proceskostenveroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         in reconventie 
       
       
     
     
       6.4. 
       constateert dat aan de voorwaarde, waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet is voldaan, waardoor de vorderingen niet hoeven te worden behandeld; 
       
     
     
       6.5. 
       bepaalt dat geen van de partijen in de kosten wordt veroordeeld. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025. (JK) 
       
     
   
   
      Dit criterium is door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 maart 1981 (Haviltex) genoemd en sindsdien in de rechtspraak als vast criterium voor de uitleg van overeenkomsten gehanteerd. 
   
   
      HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942. 
   
   
      Zie Hoge Raad, 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673.