ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1225

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1225 Gerechtshof Den Haag , 26-06-2025 / BK-24/515

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-06-26

Zaaknummer: BK-24/515

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1225

---

Art. 17 Wet WOZ. Artikel 8:75 Awb. Omdat partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, wordt de waarde in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-24/515 
     
     
     
     Uitspraak van 26 juni 2025 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: R. van der Weide) 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 april 2024, nummer SGR 23/2130. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 556.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
       
       
         “De rechtbank: 
       
       
         
           verklaart het beroep ongegrond; 
         
         
           wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe; 
         
         
           veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade aan eiser tot een bedrag van € 500; 
         
         
           veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 218,75; 
         
         
           draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden; 
         
         
           draagt verweerder op om de toegekende vergoedingen en het griffierecht (ingevolge artikel 30a, vierde en vijfde lid, Wet WOZ) te betalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.” 
         
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk verweer gevoerd. Van de zijde van belanghebbende is op 28 april 2025 een nader stuk (pleitnota) ingekomen. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 mei 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre-portiekwoning met tuin, berging/schuur en een vrijstaande garage. De ingang van de woning ligt aan [adres 1] en die van de garage aan [adres 2] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 152 m2 en de garage een gebruiksoppervlakte van 15 m2. Het bouwjaar van de woning is 1939. 
       
       
         2.2.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een waardematrix (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de onroerende zaak en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Al deze vergelijkingsobjecten betreffen parterre-portiekwoningen met bouwjaren variërend van 1935 tot 1950. Voorts zijn in de matrix gegevens opgenomen van een tweetal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare woningen, eveneens parterre-portiekwoningen met bouwjaren 1950 en 1940, te weten [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] (de extra vergelijkingsobjecten). In de matrix zijn de objectgegevens van de woning en de (extra) vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de (extra) vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn in het veld “opmerkingen” de bijzonderheden met betrekking tot (de staat van) de onroerende zaak en de (extra) vergelijkingsobjecten opgenomen. Tevens zijn in de matrix de gegevens ten aanzien van (eventuele) aandelen in het VVE-reservefonds vermeld. De (extra) vergelijkingsobjecten beschikken niet over een garage. De waarde van de onroerende zaak is in de matrix bepaald op € 556.000. Deze waarde is opgebouwd uit € 501.000 voor de woning en € 55.000 voor de garage. 
         
       
       
         2.2.2. 
         Ter onderbouwing van de waarde van de garage heeft de Heffingsambtenaar gegevens en verkoopcijfers van een drietal, in de nabijheid van de woning in de gemeente Den Haag gelegen, los van een woning verkochte garages aangedragen: [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] . 
         
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft bij haar bezwaarschrift een “WOZ taxatierapport” (het taxatierapport) overgelegd. Daarin zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgevoerd: [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] , alle gelegen te [woonplaats] . Al deze vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen. De waarde van de woning is in het taxatierapport bepaald op € 484.000. Daarnaast heeft belanghebbende in de bezwaarfase als onderbouwing van de door haar voorgestane waarde de onroerende zaken [adres 6] en [adres 14] aangedragen (de onderbouwingen). Beide objecten zijn benedenwoningen met tuin. In haar beroepschrift heeft belanghebbende als (extra) onderbouwing van de door haar voorgestane waarde genoemd de onroerende zaken [adres 15] , [adres 16] en [adres 17] met de daarbij behorende verkoopgegevens (de extra onderbouwingen). Al deze objecten zijn benedenwoningen met tuin. 
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"[1]. 
     
     
     8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 3] (verkocht op 22 maart 2021 voor € 495.000), [adres 4] (verkocht op 15 juli 2021 voor € 469.000), [adres 5] (verkocht op 6 oktober 2020 voor € 490.000). Deze vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar als woning en zijn van hetzelfde woningtype derhalve zijn de objecten goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 3.985 bedraagt, en de woning een waarde per vierkante meter heeft van € 3.658 (rekening houdend met de garage ad € 55.000). Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer het verschil in kwaliteit van onderhoud en de voorzieningen. 
     
     9. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen. Met hetgeen eiseres heeft aangevoerd heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat aanleiding bestaat voor een (grotere) correctie vanwege gedateerde voorzieningen. Eiseres stelt dat verweerder [adres 15] , [adres 17] en [adres 16] als vergelijkingsobjecten had moeten hanteren en dat dit leidt tot een lagere waarde voor de woning. De rechtbank volgt eiseres hierin niet omdat deze objecten verder weg gelegen zijn van de woning dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Daardoor zijn deze objecten minder geschikt als vergelijkingsobject dan de vergelijkingsobjecten die door de verweerder zijn aangevoerd. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat verweerder ten onrechte de waarde van de garage aan de [adres 2] onderbouwd met losstaande garages omdat de garage van eiser zich bevind op het perceel van de woning. Eiser heeft gelet op de gemotiveerde weerspreking van verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de garage zich op het perceel van de woning bevindt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de garage een ander adres heeft. 
     
     10. Eiser heeft voor het eerst ter zitting gesteld dat verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de aanwezige VVE reserves en daarbij desgevraagd toegelicht dat hij dit standpunt al zeker 4 jaar standaard aanvoert en dit standpunt derhalve geen verrassing is voor verweerder. Verweerder heeft aangevoerd dat hij hier ter zitting niet adequaat op kan reageren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende verduidelijkt waarom hij deze beroepsgrond niet eerder in het geding kon brengen. Het belang van een doelmatige procesgang brengt met zich dat deze beroepsgrond van eiser buiten aanmerking moet blijven. 
     
     11. De stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, volgt de rechtbank niet. Uit de uitspraak op bezwaar wordt voldoende duidelijk op welke gronden de bezwaren van eiser zijn afgewezen. Dat eiser het met die afwijzingsgronden niet eens is, maakt niet dat van een deugdelijke motivering als bedoeld in artikel 7:12 van de Awb geen sprake is. 
     
     12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
       
         Vergoeding immateriële schade 
       
       (…) 
     
     
     14. (…) De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan (afgerond) één maand, zodat eiser recht heeft op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig aan de bezwaarfase te worden toegerekend. 
     
     
       
         Proceskostenvergoeding 
       
     
     15. De rechtbank ziet vanwege de overschrijding van de redelijke beslistermijn aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 218,75 (1 punt voor het doen van een verzoek om schadevergoeding met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor van 0,25)[3]. 
     
     
       [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 
       (…) 
       [3] ECLI:NL:HR:2023:1526” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 484.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
       
     
     
       5.2. 
       Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Slechts indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92). 
       
     
     
       5.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix (zie 2.2.1) overgelegd. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. De door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen (extra) vergelijkingsobjecten zijn alle vergelijkbaar met de woning. Wel dient rekening te worden gehouden met alle relevante verschillen. 
       
     
     
       5.4. 
       De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten beschikken, anders dan de onroerende zaak, niet over een garage. De Heffingsambtenaar heeft aan de garage een waarde van € 55.000 toegekend en heeft hieraan ten grondslag gelegd de verkoopcijfers van de drie onder 2.2.2 vermelde garages. Ongeacht het antwoord op de vraag of de onderhavige garage al dan niet afzonderlijk van de woning verkoopbaar is, moet worden geoordeeld dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak omdat de garage en de woning in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen omdat de garage op het perceel bij de woning is gelegen. Een ter bepaling van het waardeonderdeel garage toegepaste vergelijking met garages die elk een afzonderlijke onroerende zaak vormen kan, zonder nadere correctie voor de omstandigheid dat de onderhavige garage een aanhorigheid vormt, die ontbreekt, dan ook niet als juist worden aanvaard. 
       
     
     
       5.5. 
       Belanghebbende stelt dat niet inzichtelijk is hoe rekening is gehouden met het verschil in grootte van de percelen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Zij voert daartoe aan dat voor vrijwel alle door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten geldt dat de percelen dubbel zo groot zijn als die van de woning. Anders dan de Heffingsambtenaar stelt, heeft belanghebbende deze stelling niet voor het eerst enkele dagen voorafgaand aan de zitting in de pleitnota naar voren gebracht, maar heeft zij dit ook reeds in de beroepsfase aan de orde gesteld. Voor zover de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft bedoeld te stellen dat deze stelling tardief is, gaat zijn stelling dan ook niet op. De Heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de percelen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De stelling van de Heffingsambtenaar dat in het door de gemeente Den Haag voor het onderhavige jaar gehanteerde waarderingssysteem daarmee (nog) niet afzonderlijk rekening werd gehouden en dat de grootte van percelen verdisconteerd is in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is daartoe onvoldoende. 
       
     
     
       5.6. 
       Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat zij afstand doet van de in het taxatierapport vermelde objecten en dat zij enkel een beroep doet op de nadien opgevoerde objecten [adres 15] , [adres 17] , [adres 16] , [adres 14] en [adres 6] (zie 2.3). Belanghebbende heeft niet duidelijk gemaakt hoe de verkoopprijzen van deze onderbouwingen zijn te herleiden tot de door belanghebbende na afstand van de objecten in het taxatierapport nog steeds voorgestane waarde van € 484.000.  
       
     
     
       5.8. 
       Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 510.000. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.9. 
       Het hoger beroep is gegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1. 
       Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase op de voet van artikel 7:15, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de daarbij behorende bijlage vast op € 1.294 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) à € 647  1 (gewicht van de zaak). 
     
     
       6.2. 
       Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsfase op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage vast op € 1.814 (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907). 
       
       
         6.3.1. 
         Aangezien de uitspraak van de Rechtbank waartegen het hoger beroep is gericht, is bekendgemaakt in 2024, moet voor de hoogte van de proceskostenvergoeding in hoger beroep acht worden geslagen op de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) gelet op het bepaalde in artikel IV van die wet. Bij de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, BNB 2025/41, ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen: 
         
         
           “3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. 
         
         
       
       
         3.5.2 
         Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.” 
         
       
       
         6.3.2. 
         Uit de bij het hoger beroepschrift gevoegde volmacht volgt dat de gemachtigde van belanghebbende optreedt op basis van “no cure, no pay”, waarbij de proceskostenvergoedingen en andere vergoedingen aan de gemachtigde of zijn kantoor worden afgedragen. Belanghebbende heeft niet gesteld dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, leden 1 en 2, Wet WOZ, met als gevolg dat voor de onderhavige zaak aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit te berekenen forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 (de beschikking wordt immers vernietigd). 
         
       
       
         6.3.3. 
         Het Hof stelt daarom de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de hogerberoepsfase op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage met inachtneming van de WHpkv vast op € 453,50 ((2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907) x 0,25). 
         
       
     
     
       6.4. 
       Gelet op het hiervoor overwogene bedraagt het totaal van de proceskosten derhalve €  3.561,50.  
       
     
     
       6.5. 
       Voorts dient het door belanghebbende betaalde griffierecht in hoger beroep te worden vergoed. Het griffierecht voor de beroepsfase is reeds door de Rechtbank vergoed. Het Hof laat die beslissing in stand.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissingen betreffende de vergoeding van immateriële schade en griffierecht; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 510.000; 
       
       
         vermindert de aanslag dienovereenkomstig; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.561,50, en 
       
       
         gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 138 aan griffierecht te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. 
     
     
     
     
       De griffier,	de voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       E.J. Nederveen	Chr.Th.P.M. Zandhuis 
     
     
     
     
       De beslissing is op 26 juni 2025 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.