ECLI: ECLI:NL:GHARL:2014:7893

Titel: ECLI:NL:GHARL:2014:7893 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-10-2014 / 200.132.555

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2014-10-14

Zaaknummer: 200.132.555

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2014:7893

---

Onduidelijke koopovereenkomst, schade, causaal verband

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.132.555 
       (zaaknummer rechtbank Overijssel 133378) 
     
     
     
       
         arrest van de eerste kamer van 14 oktober 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Derk Jan Beltman , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van  
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats], gemeente Hengelo, 
       appellant, 
       hierna: Beltman, 
       advocaat: mr. R. Kroon, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1 
      [geintimeerde sub 1], 
     
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna: [geintimeerde sub 1], 
       advocaat: mr. P.M. Leerink, 
     
     
     
       2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Flynth Groep B.V. , 
       gevestigd te Arnhem, 
       geïntimeerde, 
       hierna: Flynth, 
       advocaat: mr. B.G. Jansen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 20 februari 2013 en 5 juni 2013 die de rechtbank Oost-Nederland resp. Overijssel, zittingsplaats Almelo, tussen Beltman als eiser en [geintimeerde sub 1] en Flynth als gedaagden heeft gewezen.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaardingen in hoger beroep d.d. 13 en 14 augustus 2013, 
       - de memorie van grieven, met producties, 
       - de memorie van antwoord van de kant van [geintimeerde sub 1], met een productie, 
       - de memorie van antwoord van de kant van Flynth, met producties. 
       
     
     
       2.2 
       Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.18 van het vonnis van 20 februari 2013, met dien verstande dat Beltman betwist dat, zoals in rechtsoverweging 1.11 is opgenomen, op 8 augustus 2011 reeds met [X] overeenstemming is bereikt over de verkoopprijs. 
     
     
     
   
   
     
       4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       Het gaat in dit geding kort gezegd om het volgende. [appellant] was eigenaar van een boerderij met grond in [woonplaats]. Nadat de boerderij was afgebrand en hij een verzekeringsuitkering had ontvangen, gaf [appellant] opdracht tot de bouw van twee nieuwe woningen op het perceel. Beltman, thans bewindvoerder over de goederen van [appellant], trad toen op als bouwbegeleider. Toen het geld van [appellant] opraakte voordat de bouw was voltooid en de aannemer daarom zijn werkzaamheden had opgeschort, trachtte [appellant] een deel van zijn eigendom te verkopen. Nadat onderhandelingen met [Y] waren vastgelopen, sloot hij op 26 augustus 2011 een schriftelijke koopovereenkomst met  [X]. Hij werd daarbij begeleid door zijn accountant [Z] van Flynth en door zijn makelaar, [geintimeerde sub 1]. [appellant] kwam zijn verplichting tot levering niet na. Nadat [X] een kort geding tot levering had aangespannen, heeft [appellant] aan [X] een schikkingsbedrag van € 65.000,- betaald om van de overeenkomst te worden bevrijd. Vervolgens heeft hij zijn perceel met woningen alsnog verkocht aan [Y]. 
       
     
     
       4.2 
       Beltman stelt in dit geding dat [geintimeerde sub 1] en Flynth in de persoon van [Z] jegens hun opdrachtgever [appellant] verwijtbaar (in strijd met hun zorgplicht) hebben gehandeld door hem te bewegen de overeenkomst met [X] aan te gaan onder de in die overeenkomst vervatte condities, hem tevoren onvoldoende over de gevolgen daarvan voor te lichten en adviezen van de geraadpleegde advocaat, Paalman, niet op te volgen. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Daartegen komt Beltman op met 21 grieven, die behalve de eerste alle zijn gericht tegen het eindvonnis van 5 juni 2013. 
       
     
     
       4.3 
       
         Het hof stelt vast dat Beltman in appel de grondslag van zijn eis heeft gewijzigd. In eerste aanleg luidde zijn verwijt aan [Z] en [geintimeerde sub 1] dat zij [appellant] hadden geadviseerd aan [X] en niet aan [Y] te verkopen. In appel (memorie van grieven onder 27.) stelt Beltman dat de overeenkomst met [Y] niet terzake doet, en dat het er slechts om gaat dat de koopovereenkomst met [X] ondeugdelijk was. Het hof zal de zaak op die grondslag opnieuw beoordelen.  
         EThET GA 
       
       
       
         
           de koopovereenkomst met [X] 
         
       
       
     
     
       4.4 
       Beltman voert aan dat de schriftelijke koopovereenkomst in vele opzichten onduidelijk of onvolledig is, en dat [Z] en [geintimeerde sub 1] [appellant] (ondanks diens verzoek daartoe) geen gelegenheid hebben gegeven om over dat stuk na te denken, maar bij [appellant] op onmiddellijke ondertekening hebben aangedrongen. 
       
     
     
       4.5 
       Beltman stelt in de eerste plaats dat uit de bepaling over de koopsom, in samenhang met het bepaalde in artt. 6, 23 en 25, onvoldoende duidelijk blijkt welke verplichtingen [X] op zich neemt ten aanzien van de afbouw van het wooncomplex en de overige werkzaamheden. Het hof stelt vast dat uit de genoemde bepalingen kan worden opgemaakt dat [X] de afbouw van het wooncomplex voor zijn rekening neemt, alsmede voor zijn rekening zorg draagt voor het schilderen van de buitenzijde, erfbeplanting, bestrating, meerwerk wat betreft het voor [appellant] bestemde gedeelte, het plaatsen van een extra ketel, badkamer op de 1e verdieping van het gedeelte van [appellant] en een extra hoofdaansluiting voor gas, water en elektra. 
       
     
     
       4.6 
       Het hof is met Beltman eens dat die verplichtingen zoals deze in de koopovereenkomst zijn verwoord, onvoldoende zijn bepaald en uitgewerkt. Daarbij is immers niet duidelijk afgesproken op welke wijze en op welk niveau en/of voor welke bedragen de bedoelde werkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Mogelijk zijn die verplichtingen wat betreft de afbouw en installatiewerkzaamheden voldoende bepaald in de offertes van bouwbedrijf Verberne en Stegeman Installatietechniek die als bijlagen bij de koopovereenkomst waren gevoegd, maar die stukken zijn niet in hun geheel overgelegd, zodat het hof dat niet kan beoordelen. Wat betreft de overige werkzaamheden waren er echter kennelijk geen specificaties aan de overeenkomst gehecht. Wat daarvan zij, uit de overgelegde stukken blijkt in ieder geval niet dat de verplichtingen van de koper, [X], zodanig precies zijn geformuleerd dat [appellant] aan de hand daarvan met voldoende nauwkeurigheid kon vaststellen waarop hij aanspraak kon maken. Aldus was de kans groot dat er bij de voortgang van de bouwwerkzaamheden, en met name indien zich daarbij tegenslagen zouden voordoen, conflicten zouden kunnen ontstaan. 
       
     
     
       4.7 
       Daarnaast is in de overeenkomst niet duidelijk vastgelegd dat de opbrengst van de rood-voor-rood-regeling aan [appellant] zou toekomen, zoals Flynth en [geintimeerde sub 1] stellen. Bovendien is van [X] geen zekerheid verlangd in de vorm van een bankgarantie, maar is slechts bepaald dat er een bankverklaring moet komen, die evenwel geen zekerheid biedt. Onduidelijk is voorts welke bedragen er op de koopsom in mindering zouden worden gebracht. Tenslotte is in art. 24 bepaald dat de helft van de koopsom wordt achtergehouden en eerst wordt uitbetaald wanneer [appellant] “de” nieuwe toegangsweg heeft aangelegd, terwijl uit niets blijkt welke toegangsweg [appellant] zou moeten aanleggen, op welke wijze, wat dat zou kosten en of dat planologisch wel mogelijk was. 
       
     
     
       4.8 
       Het hof concludeert uit een en ander dat de overeenkomst op deze punten teveel onduidelijkheden bevat, en daarom niet in deze vorm had moeten worden gesloten. Aangezien tussen partijen vaststaat dat [appellant] gemakkelijk beïnvloedbaar is en bij belangrijke beslissingen begeleiding nodig heeft, vloeit uit het voorafgaande voort dat [Z] en [geintimeerde sub 1] bij die noodzakelijke  begeleiding zijn tekortgeschoten door [appellant] ertoe te bewegen de koopovereenkomst in deze vorm te ondertekenen, althans door dat niet te verhinderen. Daar komt dan nog bij dat zij hebben bevorderd, of in ieder geval toegelaten, dat [appellant] de overeenkomst heeft ondertekend op dezelfde dag dat hij deze voor het eerst onder ogen heeft gekregen, hoewel hij bij die gelegenheid nog om een week uitstel heeft gevraagd. [appellant] heeft aldus niet de gelegenheid gekregen om de bepalingen van de overeenkomst nog eens te overdenken of daarover met derden te overleggen. 
       
       
         
           causaal verband  
         
       
       
     
     
       4.9 
       Daarmee is nog niet gezegd dat Flynth en [geintimeerde sub 1] ook verplicht zijn tot betaling van de gevorderde schadevergoeding, bestaande in de aan [X] betaalde afkoopsom en advocaat- en proceskosten gemaakt in verband met de beëindiging van de koopovereenkomst met [X]. Daarvan kan alleen sprake zijn als deze schade ook een gevolg is van de tekortkoming van Flynth en [geintimeerde sub 1], hetgeen zij gemotiveerd betwisten. 
       
     
     
       4.10 
       
         In dit verband is allereerst van belang dat de met [X] gesloten overeenkomst, hoewel op onderdelen onvoldoende duidelijk uitgewerkt, voor [appellant] wel gunstig voorkomt. Bedacht moet worden dat [appellant] in problemen verkeerde omdat hij de voortzetting van de bouw niet meer kon betalen en de aannemer het werk had neergelegd terwijl er nog geen dak op het wooncomplex zat, en eerdere onderhandelingen waren vastgelopen. De verkoop van het achterhuis, waarbij de koper de afbouw van het complex inclusief meerwerk, schilderwerk, erfbeplanting en bestrating voor zijn rekening zou nemen, terwijl [appellant] het voorhuis zou  behouden en de bovenverdieping daarvan zou kunnen verhuren (waarvoor [appellant] al een huurder had die bereid was een ruime huursom van  
         € 1.000 per maand te betalen) en bovendien zijn grondverzetbedrijf op het perceel zou kunnen voortzetten, lijkt onder die omstandigheden voor [appellant] een aantrekkelijke optie. Dat het bedrag van € 161.500 dat [X] (naast de kosten van genoemde afbouw en overige werkzaamheden) als koopsom zou betalen, te laag zou zijn gelet op de waarde van het verkochte, heeft Beltman in het licht van de door [geintimeerde sub 1] en Flynth geproduceerde opstelling onvoldoende duidelijk gemaakt. 
       
       
     
     
       4.11 
       Onder die omstandigheden lag het naar het oordeel van het hof voor de hand om te trachten in het belang van [appellant] nader met [X] te onderhandelen over de invulling van de onvoldoende uitgewerkte bepalingen van de overeenkomst. Gegeven dat [X] kennelijk de koopovereenkomst wilde sluiten, valt niet zonder meer in te zien dat er met hem geen overeenstemming zou kunnen worden bereikt over een nadere precisering van zijn verplichtingen. Uit de stellingen van Beltman blijkt echter niet dat daartoe serieuze pogingen zijn gedaan. Weliswaar is een brief van de raadsman van [appellant] aan [X] van 4 oktober 2011 overgelegd waarin om nadere informatie is verzocht (prod. 11 bij dagvaarding) en stelt Beltman dat daarop geen antwoord is ontvangen, maar dat is onvoldoende om te kunnen concluderen dat namens [appellant] voldoende moeite is gedaan om met [X] in overleg te komen over een nadere uitwerking van de overeenkomst. Beltman stelt in dit verband (memorie van grieven sub 122) dat er met [X] overlegd had kunnen worden, als er nadere informatie van [geintimeerde sub 1] en Flynth was ontvangen. Beltman maakt evenwel niet duidelijk waarom het uitblijven van die informatie van de kant van [geintimeerde sub 1] en Flynth, aan nader overleg met [X] in de weg zou moeten staan, vooral niet aangezien nadere afspraken in alle gevallen met [X] zouden moeten worden gemaakt, en niet met Flynth en [geintimeerde sub 1]. Van belang is in dit verband verder dat [appellant] vervolgens op 6 oktober 2014 zonder nader bericht niet bij de notaris is verschenen voor het transport, en dat hij het daarna heeft laten aankomen op een vordering van [X] in kort geding tot nakoming, alvorens hij met [X] in overleg ging. 
       
     
     
       4.12 
       Naar Flynth en [geintimeerde sub 1] onbestreden hebben gesteld, heeft [appellant] op 18 oktober 2011 op het gehele perceel (inclusief het aan [X] verkochte gedeelte) hypotheek verleend aan [Y]. Het door [X] aangespannen kort geding diende op 17 november 2011. Uit die volgorde van gebeurtenissen blijkt dat [appellant] zich ten tijde van het kort geding al aan [Y] had gecommitteerd en de overeenkomst met [X] niet meer kon nakomen. Het stadium waarin met [X] nadere overeenstemming had kunnen worden bereikt over de onduidelijkheden in de overeenkomst, was toen voorbij. [appellant] kon toen in feite niet meer anders dan de beëindiging van die overeenkomst nastreven. 
       
     
     
       4.13 
       Uit het voorgaande blijkt dat Beltman onvoldoende heeft toegelicht waarom, nadat de koopovereenkomst met [X] was gesloten, niet namens [appellant] is getracht met [X] te komen tot een nadere invulling en uitwerking van de gemaakte afspraken. In plaats daarvan is kennelijk snel weer contact gelegd met [Y]. [appellant] was toen echter al gebonden aan de koopovereenkomst met [X], die bovendien voor hem gunstig had kunnen uitpakken indien de gemaakte afspraken alsnog behoorlijk zouden zijn uitgewerkt. Als gevolg van het sluiten van de hypotheekovereenkomst met [Y], waarvoor ter comparitie in eerste aanleg namens [appellant] geen duidelijke verklaring is gegeven, is [appellant] in de situatie geraakt waarin hij zich tot elke prijs aan de overeenkomst met [X] moest zien te onttrekken. Dit brengt mee dat de geleden schade, bestaande uit de aan [X] betaalde afkoopsom en de advocaat- en proceskosten van het kort geding, niet kan worden aangemerkt als een gevolg van de ondeugdelijkheid van de overeenkomst met [X], en dus ook niet als een gevolg van de ondeugdelijke begeleiding door Flynth en [geintimeerde sub 1] bij de totstandkoming van die overeenkomst. Die schade is veeleer het gevolg van het feit dat [appellant] weer met [Y] in zee was gegaan alvorens was onderzocht of de koopovereenkomst met [X] alsnog tot een goed einde kon worden gebracht. Dat feit is evenwel niet aan Flynth en [geintimeerde sub 1] toe te rekenen, zodat zij de daardoor veroorzaakte schade ook niet behoeven te vergoeden.  
       
     
     
       4.14 
       Beltman heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen. Uit het bovenstaande blijkt echter dat hij geen stellingen heeft ingenomen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het hof gaat daarom aan het bewijsaanbod voorbij. 
       
       
     
   
   
     
       5 Slotsom 
     
     
       5.1 
       Het bovenstaande voert tot de conclusie dat het hof op andere gronden tot dezelfde uitkomst geraakt als de rechtbank, te weten dat de vorderingen van Beltman moeten worden afgewezen. De grieven behoeven geen afzonderlijke bespreking meer. De bestreden vonnissen dienen te worden bekrachtigd.  
       
     
     
       5.2 
       Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Beltman veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Die kosten bedragen aan de zijde van [geintimeerde sub 1]: 
       - griffierecht 			€    683,- 
       - salaris advocaat		€ 1.631,- (1 punt x tarief IV) 
       Aan de zijde van Flynth  bedragen de kosten: 
       - griffierecht			€ 1.862,- 
       - salaris advocaat		€ 1.631,- (1 punt x tarief IV). 
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Oost-Nederland respectievelijk Overijssel van 20 februari 2013 en 5 juni 2013;  
     
     
     
       veroordeelt Beltman in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geintimeerde sub 1] vastgesteld op € 683,- voor verschotten en op € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, en aan de zijde van Flynth bepaald op € 1.862,- voor verschotten en € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaart dit arrest (voor zover het de veroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.H. van Ginkel, L.J. de Kerpel-van de Poel en L.M. Croes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2014.