ECLI: ECLI:NL:RBDOR:2008:BC4417

Titel: ECLI:NL:RBDOR:2008:BC4417 Rechtbank Dordrecht , 13-02-2008 / 68255 / HA ZA 07-2029

Gerecht: Rechtbank Dordrecht

Datum uitspraak: 2008-02-13

Zaaknummer: 68255 / HA ZA 07-2029

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDOR:2008:BC4417

---

Koper van de woning (app/bovenwoning) wil van koop af omdat verkoper hem onvoldoende zou hebben geinformeerd over de problematiek rond fundering.  
         Mededelingsplicht, dwaling, financieringsvoorbehoud en non-conformiteit.

RECHTBANK DORDRECHT 
       Sector civiel recht 
     
     
     zaaknummer: 68255 / HA ZA 07-2029 
     
     vonnis van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2008 
     
     in de zaak van 
     
     
       [eiser] (eiser a) en [eiseres] (eiseres b),  
       beiden wonende te Hoogersmilde, gemeente Midden-Drenthe, 
       gezamenlijk eisers in conventie, 
       verweerders in reconventie, 
       procureur: mr. V.J. Groot, 
     
     
     tegen 
     
     
       [gedaagdeC] (gedaagde c) en [gedaagdeD] (gedaagde d), 
       beiden wonende te Dordrecht, 
       gezamenlijk gedaagden in conventie, 
       gezamenlijk eisers in reconventie, 
       procureur: mr. A.F. Ammerlaan. 
     
     
     Eisers in conventie en gedaagden in reconventie worden hieronder gezamenlijk in enkelvoud aangeduid als [eisers] of verkoper en gedaagden in conventie en eisers in reconventie worden hieronder gezamenlijk in enkelvoud aangeduid als [gedaagden] of koper. 
     
     
       1.	Het procesverloop 
       De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken: 
       dagvaarding van 4 januari 2007, 
       conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, 
       conclusie van antwoordt in reconventie, tevens akte van vermeerdering van eis in conventie,  
       tussenvonnis van 11 april 2007, 
       proces-verbaal van comparitie van 10 juli 2007, 
       de door beide partijen overgelegde producties. 
     
     
     
       2.	De vaststaande feiten 
       In conventie en reconventie 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.  
     
     
     
       [gedaagden] heeft op 31 maart en 3 april 2006 de woning aan de Javastraat 4 bezichtigd, waarbij namens [eisers] mw. [medewerkster] van Ooms Makelaars aanwezig was. Tijdens die bezichtigingen is gesproken over de grondwaterstanden in relatie tot de fundering en is aan [gedaagden] een rapport van Wareco betreffende de fundering van de woning van 4 oktober 2002 ter hand gesteld.  
       Op 11 april 2006 heeft [gedaagden] een bouwtechnische keuring laten verrichten.  
     
     
     
       [eisers] en [gedaagden] hebben op 4 mei 2006 een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning aan de Javastraat 4 in Dordrecht. In artikel 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de levering op 31 augustus 2006 zou plaatsvinden. Op grond van artikel 4 van de koopovereenkomst diende [gedaagden] uiterlijk op 30 mei 2006 een bankgarantie voor  
       € 14.500,- af te geven dan wel een waarborgsom van dat bedrag te storten op de derdenrekening van de notaris. In artikel 24 van de koopovereenkomst zijn bijzondere bepalingen opgenomen, waarin – onder meer – is vastgelegd dat partijen hebben afgezien van het doen van een onderzoek naar de staat van de fundering, dat verkoper verklaart dat hem niets anders bekend is betreffende eventueel aanwezige gebreken aan de fundering dan hetgeen aan de koper bekend is en waarin elke aansprakelijkheid van de verkoper voor de staat van de fundering wordt uitgesloten.  
     
     
     De waarborgsom is door [gedaagden] niet betaald en er is geen bankgarantie gesteld.  
     
     
       De brief van 18 januari 2006 van de gemeente, door [eisers] als productie 6 bij de dagvaarding en door [gedaagden] als productie 6 bij de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie overgelegd is door [eisers] op 28 juli 2006 aan [gedaagden] ter beschikking gesteld.  
       Bij brief van 4 augustus 2006 aan [eisers] heeft [gedaagden] primair een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 19, eerste lid, onder b van de koopovereenkomst en voorts een beroep gedaan op dwaling en non-conformiteit en ter zake van de non-conformiteit aanspraak gemaakt op de boete van € 14.500,-. 
     
     
     
       3.	De vordering  
       De vordering in conventie 
       [eisers] vordert dat [gedaagden], elk hoofdelijk dat door betaling van de een de ander zal zijn bevrijd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld aan [eisers] te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag ad. € 14.500,- (zegge: veertienduizend vijfhonderd euro) en dat [gedaagden] voorts elk hoofdelijk wordt veroordeeld tot vergoeding van de aanvullende door [eisers] geleden schade bestaande uit de maandelijkse dubbele woonlasten van [eisers] vanaf 31 augustus 2006 tot aan het moment van verkoop van de woning aan de Javastraat 4 te Dordrecht, beide vorderingen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2006 tot aan de dag der algehele voldoening. Tot slot vordert [eisers] dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, begroot op € 585,50 en wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.  
       Bij akte vermeerdering van eis heeft [eisers] zijn eis vermeerderd met een bedrag van € 5.500,-. 
     
     
     
       [eisers] stelt daartoe het volgende. 
       [gedaagden] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de gesloten overeenkomst. [gedaagden] heeft niet voldaan aan de verplichting een waarborgsom te storten of een bankgarantie te betalen. [gedaagden] heeft voorts zonder dat daartoe een aanleiding was aangegeven de koopovereenkomst te willen ontbinden en tot slot is [gedaagden] de afnameverplichting niet nagekomen. [eisers] maakt aanspraak op de overeengekomen waarborgsom als contractuele boete stelt voorts dat hij van 31 augustus 2006 tot en met 15 maart 2007 dubbele woonlasten heeft gehad en voorts de woning op 15 februari 2007 voor  
       € 5.500,- minder heeft verkocht aan een derde. 
     
     
     
       Het verweer in conventie 
       De conclusie van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding alsmede [eisers] primair te veroordelen tot betaling van een bedrag ad. € 2.058,93 aan buitengerechtelijke kosten dan wel subsidiair een bedrag ad. € 600,- aan buitengerechtelijke kosten.  
       [gedaagden] voert als verweer het volgende aan. 
       Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de verplichtingen jegens [eisers], zodat niet de contractuele boete van € 14.500,- verschuldigd is en zodat [gedaagden] ook niet gehouden is enige schadevergoeding aan [eisers] te betalen. Dat de financieel adviseur ondanks de instructies van [gedaagden] heeft nagelaten de waarborgsom te storten, kan [gedaagden] niet worden aangerekend. [eisers] heeft [gedaagden] ter zake van het niet storten van de waarborgsom niet in gebreke gesteld en omdat zij niets hoorden mochten zij erop vertrouwen dat de waarborgsom wel was gestort. 
       Voorts meent [gedaagden] dat het beroep op ontbinding/vernietiging van de koopovereenkomst d.d. 4 augustus 2006 op grond van dwaling dan wel non-conformiteit terecht is. Uit de brief van 18 januari 2006 blijkt dat maatregelen nodig zijn die op dat moment nog onbekende kosten met zich mee zouden brengen en blijkt dat niet duidelijk is op welk moment die maatregelen worden getroffen.  
       De woning bezit niet de eigenschappen die kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten nu sprake is van een abnormale droogstand van de fundering, die zal leiden tot een ernstige aantasting van de fundering.  
       [eisers] heeft voorts de mededelingsplicht geschonden door belangrijke informatie over de staat van de woning niet aan [gedaagden] mede te delen. Nagelaten is te melden dat er al sinds maart 2006 sprake was van een abnormale droogstand en voorts is nagelaten te melden dat er maatregelen nodig zijn voor het behoud van de fundering de komende 25 jaar. [gedaagden] heeft voldoende voldaan aan de onderzoeksplicht, doch wat daarvan ook zij: de medelingsplicht van de verkopers weegt zwaarder.  
       Indien en voor zover aan [gedaagden] geen beroep op non-conformiteit van de woning zou toekomen, wordt een beroep op dwaling gedaan omdat verkopers ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte waren van de noodzaak van het treffen van maatregelen ten behoud van de fundering van de woning. Die dwaling is aan [eisers] of diens makelaar te wijten nu nagelaten is hetgeen op grond van de brief van 18 januari 2006 aan hen bekend was mede te delen aan [gedaagden]. 
     
     
     
       De vordering in reconventie 
       [gedaagden] vordert primair dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koopovereenkomst al op 4 augustus 2006 rechtsgeldig is ontbonden dan wel vernietigd en subsidiair dat de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang wordt vernietigd op grond van dwaling. Voorts vordert [gedaagden] dat [eisers] bij vonnis, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan kopers te voldoen een bedrag van € 11.886,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het wijzen van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, op de gronden voornoemd. [gedaagden] stelt daartoe hetgeen hij als verweer in conventie heeft gesteld aangevuld met het volgende. 
       Ten gevolge van het handelen van [eisers] heeft [gedaagden] schade geleden doordat [gedaagden] op korte termijn een huurwoning diende te betrekken omdat hun vorige woning al was verkocht en geleverd. Sinds september 2006 betaalt [gedaagden] € 698,- huur per maand, tot 28 maart 2007 derhalve € 4.886,-. 
       De inrichtingskosten van de huurwoning bedragen € 7.000,- en die kosten worden ook als schade gevorderd. Daarnaast leidt [gedaagden] schade doordat hij het belastingvoordeel missen dat zij zouden hebben als ze een eigen huis zouden bewonen en doordat zij niet kunnen beschikken over een aan de te sluiten hypothecaire lening gekoppelde levensverzekering.  
     
     
     
       Het verweer in reconventie 
       De conclusie van Smithoek strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding. [eisers] voert als verweer het volgende aan. 
       Bij brief van 4 augustus 2006 heeft [gedaagden] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 19 van de koopovereenkomst – het zogenaamde financieringsvoorbehoud. De termijn voor het inroepen daarvan liep af op 23 mei 2006 en kon zonder instemming van [eisers] niet worden verlengd, zodat dat beroep te laat was.  
       Het beroep op deze ontbindende voorwaarde is bovendien onterecht omdat uit de brief van de Rabobank blijkt dat onvoldoende inkomen de aanleiding is geweest geen financiering te verstrekken. Uit de brief van Woonfonds hypotheken van 4 augustus 2006 blijkt niet welke gegevens reden waren om geen financiering te verstrekken en de bij brief van 17 augustus 2006 gegeven reden dient te worden betwijfeld. 
       Gelet op het voorgaande dient de verzochte verklaring voor recht te worden afgewezen. 
       De staat van de fundering is niet anders dan in het aan [gedaagden] verstrekte rapport van 4 oktober 2002 is vermeld, namelijk dat de fundering de komende 25 jaar goed functioneert als de grondwaterstand voldoende op peil blijft. Omdat niet is aangetoond dat de fundering wel gebreken vertoont, en voorts niet is aangetoond dat, indien de fundering gebreken vertoont, dit aan [eisers] bekend is, dient het beroep op non-conformiteit te worden afgewezen.  
       Wisselende grondwaterstanden leveren op zichzelf geen gebrek van de woning op. 
       [eisers] stelt dat [gedaagden] geen beroep op dwaling toekomt omdat alle relevante informatie met betrekking tot de woning, de fundering en de grondwaterstanden is verstrekt en voorts omdat hij mocht aannemen dat de brief van 18 januari 2006 niet van belang was voor [gedaagden] nu die brief juist positief was voor de (toekomstig) eigenaar omdat daaruit blijkt dat er maatregelen mogelijk zijn om het grondwaterpeil te verhogen. 
     
     
     
       4.	De beoordeling van het geschil 
       Als [gedaagden], zoals hij als verweer in conventie en als grondslag voor zijn vordering in reconventie heeft aangevoerd, een beroep op het financieringsvoorbehoud, dwaling of op non-conformiteit toekomt, dient de vordering van [eisers] te worden afgewezen. De rechtbank zal dan ook eerst de vordering in reconventie bespreken en daarna de vordering in conventie.  
     
     
     
       in reconventie 
       4.2.1. Financieringsvoorbehoud. 
       [gedaagden] heeft ten eerste een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde ter zake van de financiering, opgenomen in artikel 19.1 van de gesloten koopovereenkomst.  
       Zoals [eisers] onweersproken heeft betoogd, heeft [gedaagden] niet eerder dan bij brief van 4 augustus 2006 en derhalve na de termijn, opgenomen in artikel 19.1, onder b, een beroep op de voorwaarde gedaan. Dat is, zoals door [eisers] terecht is aangevoerd, te laat, zodat [gedaagden] een beroep op genoemde voorwaarde niet toekomt. De reden waarom zowel de Rabo-bank als Woonfonds Hypotheken respectievelijk op 4 augustus 2006 en op 17 augustus 2006 aan [gedaagden] hebben bericht geen financiering (meer) te kunnen verstrekken kan in dit verband onbesproken blijven nu de aard van de bepaling in de koopovereenkomst verhindert dat op die voorwaarde buiten de overeengekomen termijn een beroep kan worden gedaan.  
     
     
     
       4.2.2. Dwaling 
       Kern van het beroep dat [gedaagden] op dwaling heeft gedaan is dat bij hem een onjuiste voorstelling van zaken is teweeg gebracht doordat hij zijdens [eisers] bij de bezichtigingen van de woning en ook nadien en voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst door [eisers] niet is geïnformeerd over de – wat hij noemt – abnormale droogstand van de laatste maanden voor het sluiten van de koopovereenkomst.  
       [gedaagden] wijst er voorts op dat hij niet is geïnformeerd over het bestaan van en de inhoud van de brief van 18 januari 2006 van de gemeente, waarin – kort gezegd – wordt aangegeven dat er maatregelen mogelijk zijn om het grondwaterpeil ter plaatste op langere termijn stabiel te houden op een zodanig niveau dat de funderingspalen niet (gedeeltelijk) boven het grondwater komen. Hij verwijt [eisers] schending van een op hem rustende mededelingsplicht. 
       Voor het vaststellen van een schending van een mededelingsplicht dient te komen vast te staan dat de verkoper heeft nagelaten aan de koper iets mede te delen dat hij zelf wist of moest weten en waarvan hij niet mocht aannemen dat dat voor de koper niet van belang was bij het sluiten van de overeenkomst.  
       [gedaagden] heeft er slechts zijn verbazing over uitgesproken dat [eisers] – anders dan de eigenaar van het perceel Javastraat nummer 8 – niet wist dat er sprake was van een abnormale droogstand onder de huizen aan de Javastraat.  
       Daarmee heeft [gedaagden] niet gesteld dat [eisers] wist of behoorde te weten dat daarvan sprake was. Daarbij komt dat [eisers] onbestreden en onderbouwd met in ieder geval het rapport van Wareco van 4 oktober 2002, dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is ter hand gesteld aan [gedaagden], aangevoerd dat [gedaagden] op de hoogte was van de wisselende grondwaterstanden. Gelet op het voorgaande is geen schending van de mededelingsplicht door [eisers] vast te stellen op de door [gedaagden] aangevoerde grond dat [eisers] niet zou hebben medegedeeld dat er sprake was van abnormale droogstand.  
     
     
     
       Nu [eisers] bij zijn dagvaarding slechts heeft gesteld dat hij betwist dat [gedaagden] de brief van 18 januari 2006 niet eerder heeft ontvangen dan op 28 juni 2006 en nu [eisers] naar aanleiding van de stellingen van [gedaagden], dat hij eerst op laatstgenoemde datum de brief van [eisers] heeft ontvangen, niet heeft gesteld dat de brief door of namens hen eerder aan [gedaagden] ter hand is gesteld, staat tussen partijen vast dat die brief eerst op die datum aan [gedaagden] is verstrekt. Dat op zichzelf is echter nog onvoldoende om vast te stellen dat [eisers] een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Daarvoor is immers ook nog nodig dat [eisers] wist of moest weten dat de inhoud van die brief voor [gedaagden] van belang was voor zijn beslissing om de koopovereenkomst te sluiten onder de voorwaarden die zijn overeengekomen.  
       Zoals hiervoor al is overwogen, staat tussen partijen vast dat [gedaagden] voor het sluiten van de overeenkomst al op de hoogte was van het rapport van Wareco van 4 oktober 2002. In dat rapport is, zoals [eisers] onweersproken heeft gesteld, aangegeven dat de grondwaterstand ter plaatse van de verkochte woning fluctueert. [eisers] heeft erop gewezen dat in het rapport – onder meer – op pagina 11 de volgende passage is opgenomen:  
       “Voor het voldoende functioneren van de fundering onder deze panden, uitgaande van een minimale handhavingstermijn van 25 jaar, zijn geen maatregelen ter verbetering van de fundering noodzakelijk.  
     
     
     Voorwaarde voor het handhaven van de fundering is overigs ook dat de grondwater ter plaatse van de bouwkundige eenheid op een voldoende hoog peil blijft. Gezien de aangetroffen schimmelaantasting en de grondwaterstanden in het wegcuent wordt geadviseerd om de peilbuizen in het wegcunet (de gemeentelijke peilbuizen) te monitoren en bij onderschrijding van het niveau van het bovenste funderingshout ook ter plaatse van de fundering (aan de voorgevel) de grondwaterstand vast te stellen. Hiermee kan mogelijke droogstand tijdig worden vastgesteld aan de hand waarvan zonodig passende maatregelen kunnen worden genomen.” 
     
     Voorts heeft [gedaagden] zelf aangevoerd dat hem uit de informatie van Wareco was gebleken dat er sprake was van wisselende grondwaterstanden en [gedaagden] heeft aangevoerd dat hij zelf voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst telefonisch informatie heeft ingewonnen  bij medewerkers van Wareco omtrent de grondwaterstanden.  
     
     
       Gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat de inhoud van de brief van 18 januari 2006 van zodanig belang is dat [eisers] [gedaagden] een exemplaar had moeten verstrekken of hem had moeten informeren omtrent de inhoud ervan. In die brief is immers, anders dan [gedaagden] met zijn stellingen suggereert, niet opgenomen dat de toestand van de fundering anders is dan hij al uit het rapport van Wareco kon weten en voorts blijkt uit de brief niet dat de grondwaterstand ten tijde van het sluiten van de overeenkomst of in een langere periode daarvoor zodanig afweek van hetgeen hij op grond van het rapport van Wareco wist, dat daaruit zou volgen dat dat al ernstige gevolgen voor de toestand van de fundering zou hebben gehad of dat zulke gevolgen zouden optreden.  
       Daarbij komt nog dat [gedaagden] feitelijk heeft afgezien van het doen van een onderzoek naar de staat van de fundering, hoewel hij wel een bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten en voorts is van belang hetgeen partijen in artikel 24 van de overeenkomst zijn overeengekomen. 
     
     
     Gelet daarop komt aan [gedaagden] geen beroep op dwaling toe.  
     
     
       4.2.3. Non-conformiteit. 
       [gedaagden] komt evenmin een beroep toe op non-conformiteit nu gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en met name gelet op hetgeen in artikel 24 van de koopovereenkomst is overeengekomen, niet kan worden geoordeeld dat het gekochte niet beantwoordde aan de overeenkomst. 
     
     
     
       in conventie 
       4.3. ontbinding overeenkomst 
       Nu gelet op het voorgaande aan [gedaagden] geen beroep op het financieringsvoorbehoud, dwaling of non-conformiteit toekomt, dient voorts te worden geoordeeld dat [gedaagden] door niet binnen de afgesproken termijn en ook niet later alsnog de waarborgsom te storten toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen. Dat [gedaagden], zoals hij heeft gesteld, zijn financiëel adviseur wel opdracht heeft gegeven om die waarborgsom te storten en er ook van uit is gegaan dat dat was gebeurd, doet daaraan niet af nu het handelen of nalaten van zijn adviseur voor zijn rekening dient te blijven.  
       Nu voorts vast staat dat [gedaagden] bij brief van 4 augustus 2006 zelf de overeenkomst heeft willen ontbinden dan wel vernietigen, mocht [eisers] reeds daarom aannemen dat [gedaagden] de op hem rustende verplichting tot het storten van de waarborgsom dan wel het stellen van een bankgarantie en de verplichting tot afname niet zou nakomen. Nu [gedaagden] ook naar aanleiding van de brief van 11 augustus 2006 van de gemachtigde van [eisers], waarin hem werd gesommeerd binnen 8 dagen de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en waarin hij in gebreke werd gesteld, niet alsnog heeft aangegeven de verplichtingen na te zullen komen, heeft [eisers] daarop bij brief van 31 augustus 2006 de overeenkomst kunnen ontbinden vanwege toerekenbare niet nakoming van de overeenkomst door [gedaagden], zodat de overeenkomst met ingang van 31 augustus is ontbonden.  
     
     
     
       4.4. schade 
       De hiervoor vastgestelde toerekenbare niet nakoming van de overeenkomst door [gedaagden] maakt [gedaagden] jegens [eisers] schadeplichtig.  
     
     
       
     
       4.4.1. Dubbele woonlasten 
       [eisers] vordert betaling van de door hem geleden schade, bestaande uit de maandelijkse dubbele woonlasten vanaf 31 augustus 2006 tot aan het moment van verkoop van de woning aan de Javastraat 4 te Dordrecht. Bij conclusie van eis heeft [eisers] gesteld dat deze lasten € 627,53 per maand bedragen en bij conclusie van repliek in conventie tevens akte vermeerdering van eis heeft [eisers] gesteld dat de woning per 15 februari 2007 is verkocht aan een derde. Deze stellingen zijn onweersproken gebleven zodat de rechtbank deze schadepost begroot op totaal € 3473,83 (5 15/28 maanden * € 627,53). 
       De kosten voor opstal en glasverzekering heeft [eisers] op € 52,71, die voor onroerend zaakbelasting op € 52,71 en de waterschapsomslagen op € 11,11 elk begroot tot en met december 2006.  
     
     
     [gedaagden] heeft zich tegen de gestelde schade verweerd door aan te voeren dat hij niet aansprakelijk is voor de dubbele woonlasten omdat [eisers] tot 10 of 11 augustus zelf de mogelijkheid heeft gehad de koopovereenkomst met betrekking tot hun nieuwe woning te ontbinden, zodat de omstandigheid dat hij ervoor heeft gekozen dat niet te doen voor zijn rekening dient te blijven. Dit verweer is te weinig specifiek en onderbouwd, zodat de rechtbank dit verweer al op die grond zal passeren. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat niet zonder meer valt in te zien waarom van [eisers], die er blijkens de stukken voor koos te verhuizen naar Hoogersmilde, mocht worden verlangd alleen ter vermijding van op dat moment nog eventuele schade ten gevolge van de op dat moment nog niet definitieve niet nakoming van de overeenkomst door [gedaagden], de koopovereenkomst met betrekking tot de nieuwe woning in Hoogersmilde te ontbinden.   
     
     
       4.4.2. Lagere verkooprijs woning 
       De vermeerdering van eis is ter comparitie met partijen besproken. Daarbij bleek dat het [gedaagden] duidelijk is dat tegenover de vermeerdering van eis met €  5.500,- staat dat het in de conclusie van eis opgenomen open einde ter zake van de dubbele woonlasten is vervallen nu gelet op de verkoop van de woning aan een derde, de hier bedoelde schade, zoals hierboven is overwogen, op een concreet bedrag is vast te stellen. Nu [gedaagden] bij comparitie voldoende heeft kunnen reageren op het totaal van de schade en zich niet tegen de vermeerdering van eis heeft verzet, zal de rechtbank die vermeerdering in het totaal van de vordering betrekken en zal de rechtbank [gedaagden] niet nog in de gelegenheid stellen om op de vermeerdering van eis bij akte te reageren. Nu voorts tegen deze schadepost geen specifiek verweer is gevoerd, kan dit onderdeel van de schade worden begroot op het gevorderde bedrag.  
     
     
     
       4.4.3. Buitengerechtelijke incassokosten 
       Ter zake van de door [eisers] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten overweegt de rechtbank, dat op grond van het rapport Voorwerk II, dat door de rechtbank ambtshalve wordt toegepast, de ingebrekestelling van 11 augustus 2006 alsmede de brief van 31 augustus 2006 van de voormalig gemachtigde van [eisers], als producties 8 en 9 bij conclusie van eis overgelegd, al voldoende grond vormen voor toekenning van deze post.  
       Nu [eisers] voorts een bedrag van € 585,50 vordert – naar zijn stelling volgens de staffel der kantonrechters, wat een lager bedrag is dan wanneer het liquidatietarief wordt toegepast – ligt dit onderdeel van de vordering voor toewijzing gereed.  
       Dat [eisers] ook vrij heeft moeten nemen in verband met onderhavig geschil en het pogen een oplossing buiten rechte te verkrijgen is niet meer relevant, zodat het verweer van [gedaagden] ter zake onbesproken kan blijven. 
     
     
     
       4.5. Boete 
       [eisers] heeft voorts in voornoemde brief van 11 augustus 2006 aanspraak gemaakt op betaling van de overeengekomen boete ad. € 14.500,- als contractuele boete en vordert ook thans betaling daarvan naast de gestelde aanvullende schade. Het (in artikel 13.2 van de overeenkomst) tussen partijen overeengekomen boetebeding geeft in geval van tekortkoming na voorafgaande ingebrekestelling de wederpartij van de nalatige partij een aanspraak op een boete van € 14.500,- onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. De boete dient mede ter vergoeding van schade en voorts is vergoeding van schade naast deze boete slechts aan de orde is voor zover de schade het bedrag van de boete overtreft.  
       Nu op grond van hetgeen hiervoor is overwogen vast staat dat de schade de overeengekomen boete niet overtreft, kan geen sprake zijn van vergoeding van de schade naast de overeengekomen boete.  
       [gedaagden] heeft verzocht de door [eisers] gevorderde schade te matigen. De rechtbank leest dit verzoek aldus dat [gedaagden] beoogt een beroep te doen op artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek, en aldus beoogt te verzoeken de bedongen boete te matigen. 
       Gelet op het feit dat de schade op grond van het voorgaande wordt door de rechtbank wordt begroot op € 9700,-. ziet de rechtbank redenen de bedongen boete op grond van de billijkheid te matigen tot € 10.000,-. 
     
     
     
       4.6. rente 
       [eisers] heeft gevorderd dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot voldoening van de rente vanaf 1 september 2006 tot de dag der algehele voldoening over de bij conclusie van eis gevorderde schadevergoeding. Nu [gedaagden] hiertegen geen verweer heeft gevoerd, ligt dit onderdeel van de vordering voor toewijzing gereed. 
     
     
     Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.  
     
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank: 
       In conventie 
       -	veroordeelt [gedaagden] om tegen kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 10.000,-, ten titel van schadevergoeding te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2006 tot de voldoening; 
     
     
     
       in reconventie 
       -	wijst de vordering af; 
     
     
     
       in conventie en reconventie 
       -	veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding in conventie en reconventie, tot op heden aan de zijde van [eisers] bepaald op € 1130,- aan salaris van de procureur, en € 414,31 aan verschotten, waaronder begrepen € 84,31 aan dagvaardingskosten en € 330,- aan griffierecht.  
     
     
     -	verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     -	wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. Broeders en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 februari 2008.