ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:5344

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:5344 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 23-07-2024 / AWB-23_9233, 23_9234, 23_9235, 23_9236, 23_9239, 23_9240, 23_9241, 23_9407, 23_9408, 23_9409, 23_9410, 23_9411, 23_9414, 23_9415, 23_9416

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-07-23

Zaaknummer: AWB-23_9233, 23_9234, 23_9235, 23_9236, 23_9239, 23_9240, 23_9241, 23_9407, 23_9408, 23_9409, 23_9410, 23_9411, 23_9414, 23_9415, 23_9416

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:5344

---

WOZ-objecten, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummers: BRE 23/9233, 23/9234, 23/9235, 23/9236, 23/9239, 23/9240, 23/9241, 23/9407, 23/9408, 23/9409, 23/9410, 23/9411, 23/9414, 23/9415 en 23/9416  
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2024 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant  (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 juli 2023 en 25 juli 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de hieronder genoemde onroerende zaken (de objecten) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Zundert voor het jaar 2021 opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft meerdere bezwaren van belanghebbende tegen de opgelegde aanslagen voor het jaar 2021 gegrond verklaard. De aanslag OZB en aanslag watersysteemheffing gebouwd zijn dienovereenkomstig verminderd.   
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Zaaknr.  
               
               
                 Object  
               
               
                 WOZ-waarde 2021  
               
               
                 Uitspraak op bezwaar  
               
             
             
               
                 23/9233 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 1] te [plaats 2] 
               
               
                 € 290.000 
               
               
                 Gegrond, € 278.000  
               
             
             
               
                 23/9234 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 2] te [plaats 2] 
               
               
                 € 145.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9235 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 3] te [plaats 2] 
               
               
                 € 139 .000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9236 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 4] te [plaats 2] 
               
               
                 € 166.000 
               
               
                 Gegrond, € 148.000  
               
             
             
               
                 23/9237 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 5] te [plaats 2] 
               
               
                 € 179.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9238 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 6] te [plaats 2] 
               
               
                 € 209.000 
               
               
                 Gegrond, € 178.000 
               
             
             
               
                 23/9239 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 7] te [plaats 2]  
               
               
                 € 213.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9240 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 8] te [plaats 2]  
               
               
                 € 149.000 
               
               
                 Gegrond, € 140.000 
               
             
             
               
                 23/9241 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 9] te [plaats 2] 
               
               
                 € 163.000  
               
               
                 Ongegrond  
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet WOZ de waarde van de hieronder genoemde onroerende zaken (de objecten) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in OZB van de gemeente Zundert voor het jaar 2023 opgelegd.  
       
     
     
       1.4. 
       De heffingsambtenaar heeft meerdere bezwaren van belanghebbende tegen de opgelegde aanslagen voor het jaar 2023 gegrond verklaard. De aanslag OZB en aanslag watersysteemheffing gebouwd zijn dienovereenkomstig verminderd.   
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Zaaknr.  
               
               
                 Object  
               
               
                 WOZ-waarde 2023 
               
               
                 Uitspraak op bezwaar  
               
             
             
               
                 23/9407 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 1] te [plaats 2] 
               
               
                 € 373.000 
               
               
                 Gegrond, € 349.000 
               
             
             
               
                 23/9408 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 2] te [plaats 2] 
               
               
                 € 191 .000 
               
               
                 Gegrond, € 186.000  
               
             
             
               
                 23/9409 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 3] te [plaats 2] 
               
               
                 € 184.000 
               
               
                 Gegrond, € 180.000 
               
             
             
               
                 23/9410 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 10] te [plaats 2] 
               
               
                 € 188.000  
               
               
                 Gegrond, € 185.000 
               
             
             
               
                 23/9411 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 4] te [plaats 2] 
               
               
                 € 211.000 
               
               
                 Gegrond, € 185.000 
               
             
             
               
                 23/9412 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 5] te [plaats 2] 
               
               
                 € 292.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9413 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 6] te [plaats 2]  
               
               
                 € 261.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9414 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 7] te [plaats 2]  
               
               
                 € 291.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
             
               
                 23/9415 
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 8] te  [plaats 2] 
               
               
                 € 186.000  
               
               
                 Gegrond, € 181.000 
               
             
             
               
                 23/9416  
               
               
                 
                  [adres] [huisnummer 9] te [plaats 2] 
               
               
                 € 248.000 
               
               
                 Ongegrond  
               
             
           
         
       
       
     
     
       1.5. 
       De rechtbank heeft de beroepen op 11 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [naam 2] en [taxateur 1] .  
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Het zijn (recreatie-)woningen op [buurtschap] te [plaats 3] . 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Dit doet zij aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.  
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende heeft de beroepen van de objecten aan de [adres] [huisnummer 5] en [huisnummer 6] te [plaats 2] ingetrokken. Gelet hierop zullen de beroepen met zaaknummers BRE 23/9237, 23/9238, 23/9412 en 23/91413 niet verder behandeld worden.  
       
       4. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
         
           Toetsingskader van de rechtbank 
         
       
       
       5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
       
     
     
       5.1. 
       De waarden van de objecten zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       5.3. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep taxatierapporten ten grondslag gelegd die op 18 december 2023 door [taxateur 2] zijn opgemaakt voor belastingjaar 2021 en 2023.  
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 1]  
         
       
       
       
         6. Als referentieobjecten voor belastingjaar 2021 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 11] , [huisnummer 12] en [huisnummer 13] te [plaats 2] . Als referentieobjecten voor belastingjaar 2023 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 14] , [huisnummer 15] en [huisnummer 16] te [plaats 2] . In de taxatiematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.  
       
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten 
         
       
       
     
     
       6.1. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van het object te onderbouwen omdat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object: staat rieten dak  
         
       
       
     
     
       6.2. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van het rieten dak van het object. De factoren voor onderhoud en uitstraling van het object zijn ten onrechte gesteld op gemiddeld (3) en dienen lager (2) te zijn.  
       
     
     
       6.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object. Daarbij is voldoende toegelicht dat rekening is gehouden met de staat van het rieten dak wat zichtbaar is in de vastgestelde factor 2 voor de kwaliteit van het object.  
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 8]  
         
       
       
       
         7. Als referentieobjecten voor belastingjaar 2021 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 17] , [huisnummer 18] en [huisnummer 19] te [plaats 2] . Als referentieobjecten voor belastingjaar 2023 zijn voor het object aan de [adres] [huisnummer 2] de objecten aan de [adres] [huisnummer 20] , [huisnummer 21] en [huisnummer 22] te [plaats 2] gebruikt. Als referentieobjecten voor het object aan de [adres] [huisnummer 3] en [huisnummer 8] zijn de objecten aan de [adres] [huisnummer 20] , [huisnummer 21] , en [huisnummer 22] te [plaats 2] gebruikt. In de taxatiematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.  
       
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten  
         
       
       
     
     
       7.1. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van het object te onderbouwen omdat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object: ongunstige en on-ingerichte kavel  
         
       
       
     
     
       7.2. 
       Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige en on-ingerichte kavels van de objecten. Dit zou zichtbaar moeten zijn bij de factoren onderhoud en doelmatigheid van de grond. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat op het gebied van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen van het object een ruime correctie is toegepast en dat in totaliteit fors is gecorrigeerd op de waarde.  
       
     
     
       7.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde voor de grond niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt wel op dat niet volledig inzichtelijk is geworden waar het verschil in de beoordeling van de doelmatigheid van de grond voor het jaar 2020, 2021 en het jaar 2023 vandaan komt. Maar, zoals belanghebbende zelf ter zitting heeft aangegeven, indien de doelmatigheid van de grond factor 1 krijgt, komt de waarde niet onder de beschikte WOZ-waarde.  
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 9]  
         
       
       
       
         8. Als referentieobjecten voor belastingjaar 2021 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 23] , [huisnummer 24] en [huisnummer 25] te [plaats 2] . Als referentieobjecten voor belastingjaar 2023 zijn de objecten aan de [adres] [huisnummer 26] , [huisnummer 27] en [huisnummer 28] te [plaats 2] gebruikt. In de taxatiematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.  
       
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten: bestemming 
         
       
       
     
     
       8.1. 
       Belanghebbende betwist dat de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende, omdat zijn object uitsluitend een recreatieve bestemming heeft en de referentieobjecten op grond van het bestemmingsplan ook permanent mogen worden bewoond.  
       
     
     
       8.2. 
       De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. Partijen zijn het erover eens dat op het park Wernhoutsberg weinig vergelijkbare objecten met een recreatieve bestemming zijn. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten met een woonbestemming ter onderbouwing mogen dienen. De heffingsambtenaar dient daarbij wel rekening te houden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object 
         
       
       
     
     
       8.3. 
       De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de bestemming van de referentieobjecten en het object van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft voor de grondwaarde een correctie van 50% toegepast. De rechtbank constateert dat met het toepassen van de correctie is aangesloten bij de voorschriften uit de taxatiewijzer Recreatie. Dat de waarde van het object niet te hoog is, is door de taxateur ter zitting extra onderbouwd door te verwijzen naar de verkoop van [adres] [huisnummer 29] op 31 december 2021. Door belanghebbende is ter zitting niet betwist dat dit kavel is verkocht voor € 70.000. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de eigenaar het pand aan belanghebbende te koop heeft aangeboden voor € 50.000. Indien ervan uit zou worden gegaan dat het object aan de [adres] [huisnummer 29] € 50.000 waard is, dan zou dit neerkomen op een m²-prijs van € 160. Terwijl voor het object van belanghebbende in de matrix is uitgegaan van een m²-prijs van € 100 voor de grondwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het verschil in bestemming voldoende heeft gecorrigeerd en de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       8.4. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de aangedragen referentieobjecten van belanghebbende.  
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 7] 
         
       
       
       
         9. Als referentieobjecten voor belastingjaar 2021 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 30] , [huisnummer 31] en [huisnummer 32] te [plaats 2] . Als referentieobjecten voor belastingjaar 2023 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 14] , [huisnummer 15] en [huisnummer 16] te [plaats 2] . In de taxatiematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object. 
       
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten  
         
       
       
     
     
       9.1. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van het object te onderbouwen omdat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object: ligging en onderhoud  
         
       
       
     
     
       9.2. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het object naast meerdere kolossale eikenbomen. Daarbij kunnen er door de takken van de eikenbomen geen zonnepanelen worden gerealiseerd en dit heeft volgens belanghebbende een waardedrukkend effect. Verder stelt belanghebbende dat voor belastingjaar 2021 het onderhoud van het object naar factor 2 dient te worden gezet.  
       
     
     
       9.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel, door het toepassen van een correctie van 5% voor de grond. Dat er sprake moet zijn van een hogere correctie is door belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat de aanwezigheid van de eikenbomen waardedrukkend zou zijn is niet onderbouwd. Dat de bomen een negatief effect zouden hebben op een eventuele wens tot het plaatsen van zonnepanelen is naar het oordeel van de rechtbank een subjectief standpunt.  
       
     
     
       9.4. 
         Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft toegelicht waarom het onderhoudsniveau voor het jaar 2021 op factor 3 is gezet en voor het jaar 2022 op factor 2. De rechtbank merkt echter ook op dat indien de factor onderhoud voor het jaar 2021 wordt gecorrigeerd naar factor 2, de waarde alsnog niet onder de beschikte WOZ-waarde komt. De heffingsambtenaar heeft dus alsnog voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 4]  
         
       
       
       
         10. Als referentieobjecten voor belastingjaar 2021 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 17] , [huisnummer 18] en [huisnummer 19] te [plaats 2] . Als referentieobjecten voor belastingjaar 2023 zijn gebruikt de objecten aan de [adres] [huisnummer 20] , [huisnummer 21] en [huisnummer 22] te [plaats 2] . In de taxatiematrices zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object. 
       
       
       
         
           De eigen aankoopprijs  
         
       
       
     
     
       10.1. 
       Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar het eigen aankoopcijfer mee dient te nemen bij de waardering voor belastingjaar 2021. Belanghebbende heeft het object in september 2020 gekocht en daarvoor een aankoopprijs van € 150.000 betaald.  
       
     
     
       10.2. 
       Ter zitting wordt de beschikte WOZ-waarde niet meer betwist door belanghebbende, nu de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar rekening heeft gehouden met het eigen aankoopcijfer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet op het standpunt van belanghebbende, gaat de rechtbank voorbij aan het beoordelen van de waardering van de matrix, nu de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2021 van € 148.000 niet meer in geschil is.  
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten voor het jaar 2023  
         
       
       
     
     
       10.3. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten voor het jaar 2023 als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van het object te onderbouwen omdat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object voor het jaar 2023: privacy  
         
       
       
     
     
       10.4. 
       Belanghebbende stelt dat de factor voor doelmatigheid van het object naar factor 2 dient te worden gezet. Belanghebbende is van mening dat de (slechte) privacy van het object zorgt voor aantasting van het woongenot.  
       
     
     
       10.5. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object. De heffingsambtenaar heeft voor de doelmatigheid van de grond factor 2 toegepast. De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende is onderbouwd dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van het object.   
       
       
         
           
            [adres] [huisnummer 10]  
         
       
       
       
         11. Als referentieobjecten voor het object aan de [adres]  zijn voor het jaar 2023 de objecten aan de [adres] [huisnummer 33] , [huisnummer 34] en [huisnummer 35] te [plaats 2] gebruikt. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.  
       
       
       
         
           Vergelijkbaarheid van de referentieobjecten  
         
       
       
     
     
       11.1. 
       De rechtbank overweegt dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van het object te onderbouwen omdat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.  
       
       
         
           De verschillen tussen de referentieobjecten en het object: onderhoud grond  
         
       
       
     
     
       11.2. 
       Belanghebbende heeft gesteld dat de factor voor onderhoud voor de grond dient te worden aangepast naar factor 2. Belanghebbende heeft deze stelling onderbouwd met foto’s van de kavel.  
       
     
     
       11.3. 
       Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd dat het onderhoud van de grond voldoende gecorrigeerd is. De rechtbank merkt echter ook op dat indien de factor onderhoud wordt gecorrigeerd naar factor 2, de waarde alsnog niet onder de beschikte WOZ-waarde komt. De heffingsambtenaar heeft dus alsnog voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.  
       
       
         
           Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn  
         
       
       
       
         12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor het jaar 2021.  
       
       
     
     
       12.1. 
       De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 1 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 23 juli 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 16 maanden. 
       
     
     
       12.2. 
       Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150.  
       
     
     
       12.3. 
       De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 14 juli 2023. De bezwaarfase heeft afgerond 28 maanden geduurd en daarmee 22 maanden te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag (€ 150) voor rekening van de heffingsambtenaar komt. 
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.  
     
     
     
       13.1. 
       Gelet op de geconstateerde gebreken in de onderbouwing, waaronder de verschillen tussen de KOUDV-factoren over jaren 2020 tot en met 2023 met betrekking tot de waarde van de objecten aan [adres] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] , [huisnummer 8] , [huisnummer 7] en [huisnummer 10] , is de rechtbank van oordeel dat het door belanghebbende betaalde griffierecht voor de beroepen van de jaren 2021 en 2023 dient te worden vergoed door de heffingsambtenaar.   
       
       
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
     
       
         verklaart de beroepen ongegrond;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 150; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 100 aan belanghebbende moet vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44