ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:3078

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:3078 Rechtbank Noord-Holland , 05-03-2025 / 11352025

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-03-05

Zaaknummer: 11352025

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:3078

---

Deze zaak gaat in de eerste plaats over de vraag of partijen een all-in huur zijn overeengekomen. De kantonrechter oordeelt dat door de vermelding en benaming van afzonderlijke bedragen in de huurovereenkomst duidelijk is welk deel van de totale betalingsverplichting van de huurder de kale huur is. Daarom is geen sprake van een all-in prijs. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst moet verder worden afgeleid dat het bedrag voor de nutsvoorzieningen een vast bedrag en geen voorschotbedrag is. De verhuurder heeft een andere bedoeling onvoldoende onderbouwd.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Alkmaar 
     
     
     
       Zaaknummer: 11352025 \ CV EXPL  24-3398 
     
     
     
       
         Vonnis van 5 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats] , 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. V.C. van der Velde. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
     
     
     
       Deze zaak gaat in de eerste plaats over de vraag of partijen een all-in huur zijn overeengekomen. De kantonrechter oordeelt dat door de vermelding en benaming van afzonderlijke bedragen in de huurovereenkomst duidelijk is welk deel van de totale betalingsverplichting van de huurder de kale huur is. Daarom is geen sprake van een all-in prijs. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst moet verder worden afgeleid dat het bedrag voor de nutsvoorzieningen een vast bedrag en geen voorschotbedrag is. De verhuurder heeft een andere bedoeling onvoldoende onderbouwd.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 3 oktober 2024 met producties 
       - de conclusie van antwoord met producties 
       - het tussenvonnis van 4 december 2024 
       - e-mails van 31 januari 2024 en 7 februari 2024 met nadere producties en een ongedateerd stuk met producties 1 en 2 van [eiser]  
       - de mondelinge behandeling van 10 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [gedaagde] is zelf niet verschenen, alleen haar gemachtigde was aanwezig.  
       - de pleitaantekeningen van [eiser] . 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] heeft een pand aan [adres] in [plaats] (Texel) in eigendom. Het is een boerderij, waarvan hij het voorhuis sinds 1 december 2018 verhuurt aan [gedaagde] . Verder bevinden zich daar zeven andere ruimtes, waarvan twee worden verhuurd als woonruimte. De andere ruimtes staan leeg en worden enkele weken per jaar recreatief verhuurd.  
       
     
     
       2.2. 
       De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt: 
       
       
         
           “ 
           Huurprijs 
         
       
       1.  De totale huurprijs wordt door verhuurder maandelijks bij huurder in rekening gebracht en is bij ondertekening van deze overeenkomst als volgt opgebouwd: - de huurprijs € 710,00 - de kosten voor gas, water en licht bedragen in principe een vast bedrag, € 45,00. Dit bedrag kan jaarlijks worden herzien. - het voorschot voor de servicekosten € 0 Huurder zal de totale huurprijs van € 755,00 (…) aan verhuurder voldoen (…) 
       
         
           Servicekosten (inbegrepen in huurprijs)  
         
         
           	Verhuurder zal zorgdragen voor de volgende bijkomende leveringen en diensten: 
         
         -  Levering gas, water en elektra 
         -  Levering internetdiensten en televisie 
         -  Levering afvoer vuilnis 
       
       
       
         
           Kosten voor nutsvoorzieningen 
         
         
           De kosten van de nutsvoorzieningen zijn bij de huurprijs inbegrepen (zie uitsplitsing)” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser] heeft met [gedaagde] gesproken over de hoogte van de kosten van de nutsvoorzieningen aan de hand van een door hem handgeschreven stuk met berekeningen, waarop ook een bedrag staat van € 133,08. Op 31 maart 2022 heeft [gedaagde] drie keer € 133,08 betaald aan [eiser] . 
       
     
     
       2.4. 
       Per e-mail van 29 mei 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een afrekening van de nutsvoorzieningen en overige servicekosten over 2020 verzonden voor het werkelijke verbruik en daarop een verdeelsleutel toegepast. In deze afrekening staat dat [gedaagde] na aftrek van het voorschot van € 540,00 nog € 3.125,89 moet betalen aan [eiser] . Daarop heeft [gedaagde] niet gereageerd. 
       
     
     
       2.5. 
       
        [eiser] heeft een verzoek aan de Huurcommissie gedaan om de afrekening van de servicekosten over 2020 te beoordelen.  
       
     
     
       2.6. 
       De Huurcommissie heeft een rapport van onderzoek opgesteld op 3 mei 2024 waaruit een betalingsverplichting van [gedaagde] voor de kosten van de nutsvoorzieningen en internet, televisie en de afvoer van vuilnis over 2020 volgt van € 3.628,36. 
       
     
     
       2.7. 
       De Huurcommissie heeft op 9 augustus 2024 uitspraak gedaan en beslist dat partijen een vaste vergoeding voor gas, water en licht zijn overeengekomen van € 45,00 per maand, op grond waarvan de totale betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over 2020 € 540,00 (12 x € 45,00) is. Verder heeft de Huurcommissie vastgesteld dat sprake is van een all-in prijs, omdat de kale huur en de kosten voor internet, televisie en afvoer van vuilnis niet van elkaar zijn gescheiden. De Huurcommissie is ambtshalve tot splitsing overgegaan, waarbij de huurprijs met ingang van 1 juli 2023 is vastgesteld op 55% van de all-in prijs, het voorschot voor internet, televisie en afvoeren van vuilnis op 25% en de kosten voor gas, water en elektra op het vaste bedrag van € 45,00 per maand.   
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat – primair een verklaring voor recht dat als huurprijs tussen partijen heeft te gelden € 710,00 per maand, te vermeerderen met een voorschot servicekosten van € 45,00 welke betrekking heeft op gas, water en licht/elektra, alsmede de verschuldigdheid tot betaling van servicekosten voor de levering van internet, televisie en afvoer vuilnis, bij wijze van nacalculatie en vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.628,36 als afrekening van de servicekosten voor 2020. Subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat het bedrag voor gas, water en licht/elektra van € 45,00 per maand een voorschotbedrag is met een jaarlijkse afrekening van de werkelijke kosten en meer subsidiair een verklaring voor recht dat het vaste bedrag aan servicekosten voor gas, water en licht/elektra wordt vastgesteld op € 133,08 per maand.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.  Niet in geschil is dat [eiser] zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend. De uitspraak van de Huurcommissie is hierdoor komen te vervallen.  
       
     
     
       4.2. 
       De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake was van een all-in prijs. Zij moet daarom ambtshalve overgaan tot splitsing van die prijs op basis van het 55/25 principe.  [eiser] betwist dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en is het niet eens met de splitsing.  
     
     
       4.3. 
       Van een all-in prijs is sprake als de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld.  Dus als uit de huurovereenkomst niet kan worden opgemaakt wat de hoogte is van de huurprijs (de prijs voor het gebruik van de woonruimte) is sprake van een all-in prijs. De achtergrond hiervan is dat de huurder bekend moet zijn met welk deel van de totale betalingsverplichting de huurprijs is en welk deel de nutsvoorzieningen en overige servicekosten zijn om een procedure daarover te kunnen voeren. 
       
     
     
       4.4. 
       In dit geval is in de huurovereenkomst een uitsplitsing gemaakt in drie componenten, namelijk de huurprijs van € 710,00, een vast bedrag voor gas, water en licht/elektra van € 45,00 en een voorschotbedrag voor de levering van internet, televisie en afvoer vuilnis van € 0. Ook staat in de huurovereenkomst dat zodoende de totale huurprijs  € 755,00 is. Door deze uitsplitsing en de daarbij behorende omschrijvingen is duidelijk welk deel de kale huur is, namelijk € 710,00. Hoewel de bedragen opgeteld ook de huurprijs worden genoemd, is – mede omdat er ook staat totale huurprijs – duidelijk dat daarmee de totale betalingsverplichting wordt bedoeld. In het kopje “servicekosten” en onder het kopje “kosten voor nutsvoorzieningen” staat verder dat deze kosten zijn inbegrepen in de huurprijs. Dat is verwarrend, maar legt onvoldoende gewicht in de schaal om uit te gaan van een all-in prijs. De uitsplitsing weegt in dat kader zwaarder, mede omdat onder het kopje “kosten voor nutsvoorzieningen” wordt verwezen naar die uitsplitsing. De kantonrechter is het daarom niet eens met de beslissing van de Huurcommissie dat sprake is van een all-in prijs. Bovendien is onbegrijpelijk dat de Huurcommissie vervolgens het bedrag van € 45,00 daarin niet meeneemt. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eiser] stelt zich ook op het standpunt dat het overeengekomen bedrag voor gas, water en licht/elektra een voorschotbedrag is met een jaarlijkse afrekening op basis van de werkelijke kosten. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. In de huurovereenkomst staat dat voor deze kosten in principe een vast bedrag geldt en dat dit bedrag jaarlijks kan worden herzien. Volgens [eiser] moet uit de woorden “in principe” en “dit bedrag kan jaarlijks worden herzien” worden opgemaakt dat het gaat om een voorschotbedrag met jaarlijkse afrekening. De woorden “in principe” zijn echter te verklaren door de zin die erop volgt, namelijk dat de vaste prijs jaarlijks kan worden herzien. Verder is de taalkundige betekenis van herzien aanpassen, verbeteren en opnieuw bekijken. Daaruit kan niet worden afgeleid dat jaarlijks een aanpassing zal plaatsvinden, er staat ook “kan worden herzien”, en evenmin dat een eventuele aanpassing terugwerkt en er dus moet worden afgerekend. Uit de taalkundige betekenis van deze woorden kan dus geen voorschot worden afgeleid waarbij vooruitbetaling plaatsvindt en achteraf op basis van de werkelijke kosten wordt afgerekend. Daarbij wordt ook betrokken dat de overige servicekosten wel voorschot worden genoemd. Van [eiser] die stelt dat de huurovereenkomst anders moet worden uitgelegd, mag worden verwacht dat hij zijn standpunt dat het de bedoeling is geweest jaarlijks af te rekenen op basis van werkelijk verbruik verder onderbouwt. Dat in al die jaren twee keer is gesproken over een aanpassing van het bedrag en [gedaagde] drie keer € 133,08 heeft betaald, is daartoe onvoldoende. [gedaagde] heeft de betaling van dat hogere bedrag ook niet voortgezet.  
       
     
     
       4.6. 
       De conclusie is dat voor recht zal worden verklaard dat als huurprijs tussen partijen heeft te gelden € 710,00 per maand, te vermeerderen met een vast bedrag van € 45,00 per maand voor gas, water en licht/elektra en een voorschot voor de levering van internet, televisie en afvoer vuilnis. 
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser] vordert verder betaling van het bedrag dat in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie is vastgesteld als servicekosten voor 2020. Een deel van dat bedrag gaat echter over de kosten voor gas, water en licht/elektra. Dat deel wordt afgewezen, omdat partijen daarvoor een vast bedrag zijn overeengekomen, wat door [gedaagde] is betaald, en voor 2020 geen herziening van dat bedrag heeft plaatsgevonden. Uit het rapport van onderzoek blijkt dat de kosten voor internet, televisie en afvoer van vuilnis voor 2020 voor [gedaagde] € 525,20 zijn (€ 113,96 + € 469,60 – 10%). De hoogte van deze kosten zijn door [gedaagde] onvoldoende betwist. Zij zal daarom worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag. De wettelijke rente daarover is toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding, zoals gevorderd.  
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande betekent ook dat de subsidiaire vordering van [eiser] , namelijk een verklaring voor recht dat het bedrag voor gas, water en licht/elektra van € 45,00 per maand een voorschotbedrag is met een jaarlijkse afrekening van de werkelijke kosten, voor afwijzing gereed ligt.  
       
     
     
       4.9. 
       
        [eiser] vordert ten slotte meer subsidiair een verklaring voor recht dat het vaste bedrag aan servicekosten voor gas, water en licht/elektra wordt vastgesteld op € 133,08 per maand. Dat is het bedrag dat [eiser] heeft genoemd in een handgeschreven stuk en dat [gedaagde] op 31 maart 2022 drie keer heeft betaald aan [eiser] . Zij heeft de betaling van dat bedrag niet voortgezet. Ook heeft zij betwist dat daarmee sprake was van een herziening van het overeengekomen vaste bedrag. In dat licht bezien heeft [eiser] zijn standpunt dat het vaste bedrag destijds is herzien onvoldoende onderbouwd. Wel kan op basis van de overgelegde stukken en de berekening in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie worden vastgesteld dat het vaste bedrag van € 45,00 dat [gedaagde] betaalt voor de nutsvoorzieningen niet in verhouding staat tot de kosten van het werkelijke verbruik en een bedrag van € 133,08 per maand alleszins redelijk is. Dat is ook niet inhoudelijk betwist door [gedaagde] . De kantonrechter zal daarom de meer subsidiaire vordering toewijzen en het vaste bedrag vaststellen op € 133,08 per maand met ingang van de datum van dit vonnis. 
       
     
     
       4.10. 
       Wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht over de gebrekkige staat van het gehuurde en de toegepaste verdeelsleutel voor de kosten van de nutsvoorzieningen leidt niet tot een andere beslissing en behoeft daarom geen bespreking meer.  
       
     
     
       4.11. 
       Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat als huurprijs tussen partijen heeft te gelden € 710,00 per maand, te vermeerderen met een vast bedrag van (tot 5 maart 2025) € 45,00 per maand voor gas, water en elektra en een voorschot voor de levering van internet, televisie en afvoer vuilnis, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,20 ter zake van de afrekening van de servicekosten over 2020 voor de levering van internet, televisie en afvoer vuilnis, te vermeerderen met de wettelijke rente  over dat bedrag, met ingang van 3 oktober 2024, tot de dag van volledige betaling,  
       
     
     
       5.3. 
       verklaart voor recht dat het vaste bedrag aan servicekosten voor gas, water en licht/elektra wordt vastgesteld op € 133,08 per maand met ingang van 5 maart 2025, 
       
     
     
       5.4. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
   
   
      Artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). 
   
   
      Artikel 7:258 lid 1 BW. 
   
   
      Artikel 6:119 BW.