ECLI: ECLI:NL:RBUTR:2006:AY3832

Titel: ECLI:NL:RBUTR:2006:AY3832 Rechtbank Utrecht , 29-03-2006 / 378303 CU EXPL 04-10818

Gerecht: Rechtbank Utrecht

Datum uitspraak: 2006-03-29

Zaaknummer: 378303 CU EXPL 04-10818

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBUTR:2006:AY3832

---

Huurrecht. Heeft huurder van een standplaats voor een stacaravan, die als permanente (recreatie)woning door huurder wordt gebruikt, recht op huurbescherming? 
         Neen. Het gaat om een ongebouwde onroerende zaak. Voor opzegging door de verhuurder bestaat een voldoende zwaarwegende grond, gelegen in de herontwikkeling van het terrein van de voormalige camping. Verhuurder is wel gehouden aan huurder een schadevergoeding te betalen, o.a. in verband met de niet geringe investering die huurder (als eigenaar van de caravan) heeft gedaan.

RECHTBANK UTRECHT 
     
     Sector kanton 
     
     Locatie Utrecht 
     
     zaaknummer: 378303 CU EXPL 04-10818 cw 
     
     vonnis d.d. 29 maart 2006 
     
     inzake 
     
     
       [betrokkene 1] 
       statutair gevestigd te [plaats], kantoorhoudende te [plaats], 
       verder te noemen betrokkene 1, 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat, advocaat te Utrecht, 
     
     
     tegen: 
     
     
       [betrokkene 2] 
       wonende te [woonplaats], 
       verder te noemen betrokkene 2, 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. O.P. van der Linden, advocaat te Utrecht. 
     
     
     
     Verloop van de procedure 
     
     
       De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 5 januari 2005. 
       De comparitie is gehouden op 7 april 2005. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.  
       Vervolgens heeft betrokkene 1 in conventie voor repliek en in reconventie voor antwoord geconcludeerd. 
       Betrokkene 2 heeft in conventie voor dupliek en in reconventie voor repliek geconcludeerd, waarbij zij de eis in reconventie heeft aangevuld. 
       Betrokkene 1 heeft in reconventie voor dupliek geconcludeerd. 
       Op 5 december 2005 hebben partijen bij monde van hun gemachtigden, mede aan de hand van overgelegde pleitnotities, hun standpunten nader toegelicht.  
       Hierna is uitspraak bepaald. 
     
     
     
     De vaststaande feiten 
     
     
       1.  
       Tussen partijen staat het volgende vast. 
     
     
     In conventie en in reconventie 
     
     
       1.1 
       Sinds 1 november 2002 is betrokkene 1 de eigenaresse van een perceel grond aan de Maarsseveensevaart 3 te Maarssen. De rechtsvoorgangers van betrokkene 1, te weten de erven [familienaam betrokkene 1], exploiteerden op dit terrein vanaf het jaar 1973 of daaromtrent de (familie)camping “[naam betrokkene 1]” (hierna te noemen: de camping) tot in 2001.  
     
     
     
       1.2 
       Vanaf de aanvang van de exploitatie van de camping was het terrein opgesplitst in een gedeelte waarop een dertigtal stacaravans was geplaatst aan weerszijden van een asfaltweg; dit gedeelte stond en staat bekend als “t Straatje”. Alle oorspronkelijke stacaravans, die dateren uit 1973 of daaromtrent, zijn gemaakt van hout en voorzien van een stalen frame aan de onderkant; zij zijn/waren voorzien van wielen, bestemd om de caravans van de werkplaats van de bouwer naar het campingterrein te rijden.   
       De camping beschikte voorts over kampeerplaatsen voor niet-permanente en dagrecreanten gedurende het zomerseizoen van 1 april tot 1 oktober.  
       In het jaar 2000 is de moeder van de familie [familienaam betrokkene 1], te weten [naam], overleden. De exploitatie van de niet-permanente en dagrecreatie is in het jaar 2000 en/of 2001 gestaakt.    
     
     
     
       1.3  
       Betrokkene 1 is voornemens het terrein waarop zich thans onder meer de stacaravans bevinden, te ontwikkelen en hierop in totaal 75 vakantiewoningen te bouwen. Voor deze herontwikkeling zijn inmiddels een ontgrondingsvergunning en een sloopvergunning verkregen. Voor 44 van de 75 vakantiewoningen is een bouwvergunning verleend; deze vergunning is nog niet onherroepelijk.  
     
     
     
       1.4 
       Betrokkene 2 huurt sinds 1998 van de rechtsvoorgangers van betrokkene 1 een plaats op genoemd perceel, onder caravannummer 28 aan “t Straatje”. De huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd. De huurprijs bedraagt thans EUR 126,60 per maand. 
     
     
     
       1.5 
       Op dat perceel bevindt zich een stacaravan, waarvan betrokkene 2 de eigenaar is. In 1998 heeft betrokkene 2 op verzoek van de beheerder van de camping de volgende verklaring ondertekend: 
       “Als huurder/koper van een caravan/huisje op het terrein van Camping [familienaam betrokkene 1] is het mij/ons bekend dat wij ons naast de huisregels van de camping tevens hebben te houden aan de regels van de overheid. Het is mij/ons ook bekend dat de door ons te bewonen caravan/huisje als recreatieunit te boek staat en niet voor permanente bewoning kan en mag worden gebruikt.”  
     
     
     
       1.6 
       Betrokkene 2 is op het adres van de camping ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens van de gemeente Maarssen.  
     
     
     
       1.7 
       Bij brief van 27 december 2002 heeft betrokkene 1 aan betrokkene 2 medegedeeld: 
       “(…..) 
       Hierbij zeggen wij u, als eigenaar van de camping de huurovereenkomst, welke u met de rechtsvoorganger van onze B.V. hebt gesloten, op per 31 december 2004. 
     
     
     De huuropzegging vindt plaats op grond van het feit dat wij voornemens zijn het terrein van de camping te herontwikkelen en op de thans door u gehuurde staanplaats zomerhuizen te realiseren. Voor zover rechtens vereist, zeggen wij de met u gesloten huurovereenkomst op aangezien wij de door u gehuurde standplaats dringend nodig hebben voor eigen gebruik. 
     
     
       Wij vragen u hierbij binnen zes weken na heden schriftelijk aan ons mede te delen of u al dan niet toestemt in de beëindiging van deze huurovereenkomst en de ontruiming per  
       31 december 2004. 
     
     
     
       Tevens zeggen wij u hierbij de ontruiming van het bovenbedoelde huurobject aan per  
       31 december 2004. U dient de door u gehuurde staanplaats dus voor of uiterlijk op de laatstgenoemde datum volledig en behoorlijk verlaten en ontruimd te hebben met al wie en wat zich daarin vanwege u bevindt.“   
     
     
     
       1.8 
       Betrokkene 2 heeft aan betrokkene 1 onder meer bericht dat zij niet akkoord gaat met de huuropzegging en dat zij niet zal overgaan tot ontruiming van het desbetreffende perceel.  
     
     
     
       1.9 
       Ook andere huurders van plaatsen aan “t Straatje” hebben bezwaar gemaakt tegen de huur-opzegging en tegen de aangezegde ontruiming. Tegen hen lopen 13 (eveneens door betrokkene 1 aangespannen) nevenprocedures bij deze rechtbank, sector kanton. 
     
     
     
       1.10 
       Met andere huurders heeft betrokkene 1 overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de caravan en/of de standplaats. 
     
     
     
     De vordering in conventie 
     
     
       2.1 
       Betrokkene 1 vordert in conventie, zakelijk weergegeven, 
     
     
     
       I. 
       primair: 
       te verklaren voor recht dat op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst alleen de bepalingen van artikel 7:201-231 BW, exclusief artikel 7:230a BW, van toepassing zijn;  
       subsidiair: 
       te verklaren voor recht dat op de huurovereenkomst artikel 7:230a BW van toepassing is; 
       meer subsidiair: 
       te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst naar haar aard van korte duur is ex artikel 7:232 lid 2 BW; 
     
     
     en voorts voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst door opzegging per  31 december 2004, althans per een nader vast te stellen datum, is geëindigd.  
     
     Tevens vordert betrokkene 1 in conventie, zakelijk weergegeven:  
     
     
       II.  
       Betrokkene 2 te veroordelen om de gehuurde plaats met nummer 28 aan de Maarsseveensevaart 3 te Maarssen uiterlijk op 31 december 2004, althans op een nader vast te stellen datum, te ontruimen, op straffe van een dwangsom, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van betrokkene 2; 
     
     
     
       III. 
       Betrokkene 2 te veroordelen tot betaling aan betrokkene 1 van de huurpenningen tot de ontruimingsdatum. 
     
     
     Uiterst subsidiair vordert betrokkene 1, kort gezegd, de huurovereenkomst te ontbinden per 31 december 2004, althans per een nader vast te stellen datum, met veroordeling van betrokkene 2 tot ontruiming van de gehuurde plaats en tot betaling van de huurpenningen tot de ontruimingsdatum.  
     
     
       2.2 
       De grondslagen van de vorderingen van betrokkene 1 zullen, voor zover nodig, in het navolgende aan de orde komen. 
     
     
     
     De vordering in reconventie 
     
     
       2.3 
       Betrokkene 2 vordert in reconventie thans (na wijziging van eis) kort gezegd: 
       a) te verklaren voor recht dat de opzegging nietig is c.q. in strijd is met de overeenkomst, dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in ieder geval niet ertoe leidt dat de overeenkomst wordt beëindigd; 
       b) te verklaren voor recht dat de door betrokkene 2 gedane onverschuldigde betaling ongedaan moet worden gemaakt door het vestigen van een opstalrecht bij notariële akte conform de bovenomschreven bedoelingen van partijen; 
       c) te verklaren voor recht dat door verjaring een recht van erfpacht c.q. opstal is gevestigd met een gebod aan betrokkene 1 om mede te werken aan de formalisering van dit door verjaring verkregen recht in een notariële akte;  
       d) de tussen partijen geldende huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden op grond van gewijzigde omstandigheden, waarbij de huur voor de toekomst wordt vastgesteld op 66% van de tot dusverre betaalde huur; 
       e) Betrokkene 1 te veroordelen tot betaling - bij wijze van schadevergoeding voor het gederfde huurgenot – van een bedrag, zijnde 33% van de door betrokkene 2 betaalde huurpenningen vanaf 1 januari 2003 tot de datum van dit vonnis. 
     
     
     
       2.4 
       Betrokkene 2 vordert in voorwaardelijke reconventie: 
       1. Betrokkene 1 te veroordelen aan haar te voldoen een bedrag van EUR 120.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 22 december 2004 tot de voldoening; 
       2. te verklaren voor recht dat betrokkene 1 eerst mag ontruimen na vergoeding van de schade c.q. de onverschuldigde betaling c.q. de waarde van het chalet per 1 november 2002, als vast te stellen door een te benoemen deskundige.  
     
     
     
       2.5 
       De grondslagen van de (deels voorwaardelijke) reconventionele vordering zullen, voor zover nodig, hierna aan de orde komen.  
     
     
     
     De verweren in conventie en in reconventie 
     
     
       3. 
       Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Hun verweren zullen, voor zover nodig, in het navolgende worden beoordeeld.  
     
     
     
     De beoordeling van het geschil in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie 
     
     Overgangsrecht 
     
     
       4.1 
       Nu de dagvaarding op 11 augustus 2004 is betekend, is naar het oordeel van de kantonrechter, mede gelet op artikel 205 van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, het na 1 augustus 2003 geldende huurrecht op deze zaak van toepassing. Overigens gaan ook partijen kennelijk (gelet op hun stellingen en/of vorderingen) hiervan uit. 
     
     
     in conventie 
     
     Huurregime 
     
     
       4.2  
       In de eerste plaats moet de vraag worden beantwoord welk huurregime van toepassing is.  
     
     
     
       4.3 
       Betrokkene 1 stelt primair dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak. Zij voert onder meer aan dat betrokkene 2 alleen een stuk grond heeft gehuurd waarop zijzelf voor eigen rekening en risico een caravan kan plaatsen.  
     
     
     
       4.4 
       Betrokkene 2 stelt dat sprake is van verhuur van bebouwd onroerend goed. De caravan moet in haar visie (in ieder geval sinds 1998) worden aangemerkt als een onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 BW. Zij voert daartoe onder meer het volgende aan. 
       Betrokkene 2 heeft het chalet in 1998 gekocht van de toenmalige eigenaar, die tevens huurder was van het perceel grond waarop zich de caravan bevond.    
       [naam familielid betrokkene 1], die de beheerder van de camping was, heeft destijds bemiddeld bij de verkoop van de caravan aan betrokkene 2 en ter zake daarvan een percentage van de koopsom als courtage ontvangen.  
       Hij, [naam familielid betrokkene 1], heeft aan betrokkene 2 toegezegd dat zij de caravan permanent kan bewonen.  
       Betrokkene 2 bewoont de caravan permanent.  
       De caravan is aangesloten op gas-, water-, licht- en rioolvoorzieningen en beschikt over een telefoonaansluiting. 
     
     
     
       4.5  
       In dit verband acht de kantonrechter het volgende van belang. 
       Sinds 1973 of daaromtrent is object van de huur: een standplaats die deel uitmaakt van een (tot in het jaar 2000 of 2001 geëxploiteerde) camping, ten behoeve van een stacaravan. De stacaravan die zich sinds omstreeks 1973 op die standplaats bevindt, is eigendom van de huurder van de standplaats. Ter zake van die stacaravan is geen opstalrecht gevestigd. 
       Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat vanaf 1973 sprake is van huur van een ongebouwde onroerende zaak.   
       Hierin is (anders dan betrokkene 2 stelt) in 1998 geen verandering gekomen. Betrokkene 2 heeft immers de (mondelinge) huurovereenkomst van haar rechtsvoorganger overgenomen, nadat zij de eigenaar was geworden van de stacaravan. Niet is gesteld of gebleken dat betrokkene 2 met de rechtsvoorganger van betrokkene 1 een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten of overeenstemming heeft bereikt over aanvullende (huur)bepalingen.  
       In dit verband acht de kantonrechter het niet relevant of de stacaravan een roerende zaak is of als onroerende zaak moet worden aangemerkt. Evenmin acht de kantonrechter in dit verband relevant dat betrokkene 2 de caravan als permanente woning gebruikt. 
     
     
     Huurbescherming 
     
     
       5.1 
       In de tweede plaats dient de vraag te worden beantwoord of betrokkene 2, zoals zij stelt en betrokkene 1 gemotiveerd heeft betwist, terecht een beroep op huurbescherming heeft gedaan. 
     
     
     
       5.2 
       Volgens betrokkene 2 komt aan haar een beroep op huurbescherming toe ten aanzien van haar woning, en wel op grond van analogie dan wel reflexwerking van artikel 7:233 BW. 
       Zij voert daarbij ook aan, hetgeen onder 4.4 is vermeld. 
     
     
     
       5.3 
       Betrokkene 1 voert als verweer aan dat de huurovereenkomst niet onder de huurbeschermende werking van de artikelen 7:232-282 BW ( met betrekking tot woonruimte) valt. Er is volgens haar geen sprake van een woning in de zin van artikel 7:233 BW, noch van een woonwagen of een standplaats, zoals gedefinieerd in artikel 7:235 respectievelijk 7:236 BW.  
     
     
     
       5.4  
       In artikel 7:233 BW is bepaald dat onder woonruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats (onderstreping door kantonrechter), alsmede de onroerende aanhorigheden. 
     
     
     
       5.5  
       De kantonrechter is van oordeel dat de standplaats in kwestie niet valt onder de definitie van artikel 7:233 BW in verbinding met artikel 7:236 BW, nu er geen sprake is van een administratieve bestemming om op de standplaats een stacaravan te plaatsen.  
     
     
     
       5.6 
       Bij de totstandkoming respectievelijk de overneming van de huurovereenkomst stond aan (de rechtsvoorgangers van) partijen gebruik voor recreatieve doeleinden voor ogen. Het feit dat de rechtsvoorganger van betrokkene 1 het feitelijk gebruik van het gehuurde (dat meer omvatte dan louter en alleen recreatie) heeft gedoogd, maakt dit niet anders.      
       Mede gelet hierop acht de kantonrechter geen grond aanwezig om de onderhavige stand-plaats als woonruimte aan te merken (zoals betrokkene 2 stelt) naar analogie van of op basis van reflexwerking van artikel 7:233 BW (anders: Rb Haarlem 2 november 2005, PRG 2005, 213).   
     
     
     
       5.7 
       Uit het vorenstaande volgt dat het gehuurde niet onder (speciale) huurbeschermings-bepalingen valt.  
       Voorts volgt daaruit dat de algemene bepalingen, te weten de artikelen 7:201 - 231 BW  (voor zover deze betrekking hebben op een ongebouwde onroerende zaak) van toepassing zijn.  
     
     
     Opzegging 
     
     
       6.1 
       Betrokkene 1 heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:228 lid 2 BW. Zij stelt dat zij op basis van dat artikellid gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen op een termijn van tenminste een maand. Nu zij de huurovereenkomst bij brief van 27 december 2002 tegen 31 december 2004 heeft opgezegd, heeft zij, aldus betrokkene 1, met inachtneming van een meer dan redelijke opzegtermijn van twee jaren de huurovereenkomst kunnen beëindigen.  
     
     
     
       6.2 
       Betrokkene 2 stelt (subsidiair) dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst groter is dan het belang van betrokkene 1 bij opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst, zodat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.    
       De opzegging zou slechts dan in overeenstemming kunnen zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid indien betrokkene 1 een schadeloosstelling voor het door haar te lijden nadeel aanbiedt.  
       Op grond daarvan verzoekt betrokkene 2 om, indien op grond van de belangenafweging zou moeten worden geoordeeld dat de huurovereenkomst met betrekking tot de door haar gehuurde kavel moet worden beëindigd, de kavel slechts mag worden ontruimd indien aan haar door betrokkene 1 een bedrag van EUR 100.000,00 zal zijn vergoed.  
     
     
     
       6.3 
       Een huurovereenkomst als de onderhavige is in beginsel opzegbaar op grond van het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter - in verband met de concrete omstandigheden van het geval - meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt, indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat en voorts dat de opzeggende partij tot schadevergoeding verplicht is (cf artikel 6:248 BW).  
     
     
     
       6.4 
       Als concrete omstandigheden van dit geval, te beoordelen naar het moment van opzegging, neemt de kantonrechter (naast de onder 1.1, 1.4 en 1.5 vermelde feiten) het volgende in aanmerking: 
       a) Het perceel grond in kwestie is een onderdeel van het terrein waarop tot het jaar 2001 de camping was gevestigd. De caravan bevindt zich sinds omstreeks 1973 op voormeld perceel.  
       b) De caravan was eigendom van de toenmalige huurder van het perceel. 
       c) De rechtsvoorganger van betrokkene 1, in de persoon van [naam familielid betrokkene 1], zoon van de toenmalige eigenaresse en beheerder van de camping) heeft telkens bemiddeld bij de verkoop van de caravans op het terrein van de camping, waaronder de onderhavige caravan, tegen een door de koper te betalen courtage, bestaande uit 10 % of daaromtrent van de koopprijs. De koper van de caravan nam telkens de huurovereenkomst van de verkoper van de caravan over.   
       d) Laatstelijk is de caravan verkocht aan betrokkene 2, die in 1998 de eigenaresse van de caravan is geworden. Bij die gelegenheid is zij tevens de huurder van het perceel grond geworden. Ook ter zake van die verkoop heeft de rechtsvoorganger van betrokkene 1 courtage ontvangen.  
       e) De caravan was en is aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet; de caravan had en heeft tevens een telefoonvoorziening en een aansluiting op de riolering. De caravan is door de eigenaar voorzien van een nieuwe aanbouw en twee schuren.  
       f) Op het gehuurde bevinden zich (behalve de caravan, de aanbouw en de twee schuren): een steiger, een gazon, beplanting, een tegelpad en een vijvertje.  
     
        
     Ten slotte is van belang dat de kantonrechter tijdens de bezichtiging van het terrein van de voormalige camping op 7 april 2005 heeft geconstateerd dat de caravan geschikt was en is voor  recreatie gedurende het gehele jaar.  
     
     
       6.5 
       Gelet op vorenstaande feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat betrokkene 2 ten tijde van de opzegging een aanzienlijk te beschermen belang had, niet alleen in verband met het gebruik van de grond voor recreatie gedurende het gehele jaar, maar ook gezien de waarde van de stacaravan (waarvan de hoogte, gelet op de gemotiveerde betwisting door betrokkene 1 van het door betrokkene 2 gestelde bedrag van  
       EUR 100.000,00, overigens nog niet vaststaat).  
       Dit brengt mee dat de opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst kan leiden, indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.   
     
     
     
       6.6 
       Die zwaarwegende grond is naar het oordeel van de kantonrechter gelegen in de door Betrokkene 1 voorgestane (in haar opzeggingsbrief vermelde) herontwikkeling van het terrein van de camping, waarvoor een ontbindings- een sloopvergunning en een (nog niet onherroepe-lijke) bouwvergunning (voor 44 van de 75 vakantiewoningen) zijn verkregen. Ter comparitie van 7 april 2005 is namens betrokkene 1 verklaard (hetgeen door betrokkene 2 niet is weersproken) dat het campingterrein wordt opgedeeld in 75 kavels, met gedeeltelijk grond en gedeeltelijk water. Volgens het bouwplan zal het perceel grond met daarop een deel van de thans nog in gebruik zijnde caravans, gelegen aan het “t Straatje” onder water komen te liggen.  
       Dit plan is niet uitvoerbaar indien het door betrokkene 2 gehuurde in stand zou worden gehouden.    
     
     
     
       6.7 
       Gelet op het hiervoor overwogene is de kantonrechter van oordeel dat de door betrokkene 1 gedane opzegging op een voldoende zwaarwegende grond is geschied en dat betrokkene 1 een redelijke opzegtermijn (te weten van ca. twee jaren) in acht heeft genomen. 
     
     
     
       6.8 
       Deze lange opzegtermijn is evenwel niet voldoende om aan de belangen van betrokkene 2 tegemoet te komen. Immers, betrokkene 2 mocht, gelet op de onder 6.4 weergegeven omstandigheden, er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurovereenkomst nog geruime tijd zou voortduren en dat zij de (naar de kantonrechter voldoende aannemelijk acht) niet geringe investering die zij met betrekking tot de stacaravan heeft gedaan, zou terugverdienen. Nu dit is doorkruist door de opzegging van betrokkene 1, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, indien betrokkene 1 geen schadevergoeding ter zake van de door betrokkene 2 gedane investering en/of verhuis- en inrichtingskosten aan betrokkene 2 betaalt.  
     
     
     
       6.9 
       Aangezien betrokkene 1 een groot belang bij ontruiming van het gehuurde binnen afzienbare tijd heeft, wordt onvoldoende aanleiding gezien om de door betrokkene 1 te betalen schadevergoeding (waarvan de hoogte niet op eenvoudige wijze is te bepalen) als voorwaarde te verbinden aan de rechtsgeldigheid van de opzegging of aan de ontruiming. Daarom zal de schadevergoeding verder afzonderlijk in onderdeel 8.3 e.v. van dit vonnis aan de orde komen, zulks in verband met de desbetreffende door betrokkene 2 ingestelde (voorwaardelijke) eis in reconventie.  
     
         
     
       6.10 
       Uit het vorenstaande volgt dat de opzegging het beoogde rechtsgevolg heeft gehad. Tevens volgt daaruit dat de huurovereenkomst per 31 december 2004 is geëindigd.    
     
     
     
       6.11 
       De overige verweren van betrokkene 2 behoeven geen bespreking meer, nu - gelet op het vorenstaande - de grondslagen daaraan zijn komen te ontvallen. 
     
     
     
       6.12 
       Betrokkene 2 heeft het gebruik van de stacaravan ook na 31 december 2004 voortgezet. Mede in verband daarmee en gelet op het feit dat betrokkene 2 niet binnen korte tijd over vervangende woonruimte kan beschikken, zal de kantonrechter de ontruimingsdatum nader vaststellen op een termijn van 26 weken na betekening van dit vonnis. De termijn acht de kantonrechter redelijk, nu de rechtsvoorgangers van betrokkene 1 hebben gedoogd dat betrokkene 2 de stacaravan als permanente woning gebruikte en geen actie hebben ondernomen om aan dat gebruik een einde te maken. Dat de toenmalige beheerder van de camping, genaamd [naam familielid betrokkene 1], de onder 1.5 weergegeven verklaring heeft laten ondertekenen door betrokkene 2, acht de kantonrechter onvoldoende.  
     
     
     
       6.13 
       Betrokkene 2 dient over de periode vanaf 31 december 2004 tot de feitelijke ontruimingsdatum een maandelijkse gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, aan betrokkene 1 te voldoen. 
     
     
     
       6.14 
       Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering in conventie toewijsbaar is als na te melden. Betrokkene 1 zal gemachtigd worden de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van betrokkene 2. Gelet op die machtiging heeft betrokkene 1 geen belang bij de door haar gevorderde dwangsom; deze zal daarom worden afgewezen. 
     
     
     
       6.15  
       Betrokkene 2 zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in conventie aan de zijde van betrokkene 1 worden veroordeeld. 
     
     
     in reconventie 
       
     
       7.1 
       Verwezen wordt naar hetgeen in conventie is overwogen. De inhoud daarvan wordt als alhier ingelast beschouwd. Daaruit volgt reeds dat de grondslagen aan de vorderingen in reconventie zijn komen te ontvallen. De vorderingen in reconventie zullen daarom worden afgewezen. 
     
     
     
       7.2 
       De beslissing over de proceskosten zal worden aangehouden, in afwachting van de beoordeling van de voorwaardelijke eis in reconventie. 
     
     
     in voorwaardelijk reconventie 
     
     
       8.1 
       De voorwaardelijke eis in reconventie is door betrokkene 2 ingesteld voor het geval dat haar verweren in conventie geen doel treffen. Nu aan deze voorwaarde is voldaan, volgt hieronder de beoordeling van de voorwaardelijke eis in reconventie. 
     
       
     
       8.2 
       Allereerst wordt verwezen naar onderdeel 6.9 van dit vonnis, waarvan de inhoud als alhier ingelast moet worden beschouwd. Uit dit onderdeel volgt dat de voorwaardelijke eis in reconventie van betrokkene 2, zoals weergegeven in onderdeel 2.4 sub 2 van dit vonnis, dient te worden afgewezen. 
     
     
     
       8.3 
       Zoals in onderdeel 2.4 sub 1 is vermeld, vordert betrokkene 2 voorts betrokkene 1 te veroordelen haar schade ten bedrage van EUR 120.000 (met de wettelijke rente daarover vanaf 22 december 2004) aan haar te vergoeden.  
     
     
     
       8.4 
       Betrokkene 2 legt aan deze vordering de stelling ten grondslag die in onderdeel 6.2 is weergegeven. Voormeld bedrag van EUR 120.000,00 heeft betrokkene 2 als volgt gespecificeerd: EUR 100.000,00 ter zake van de waarde van de caravan; en bijkomende schade EUR 20.000,00 waaronder EUR 10.000,00 aan verhuis- en inrichtingskosten.    
     
     
     
       8.5 
       Betrokkene 1 stelt dat voor betaling van schadevergoeding geen grondslag bestaat. Zij betwist voorts de door betrokkene 2 gestelde (hoogte van de) schadevergoeding. 
     
     
     deskundigenonderzoek 
     
     
       8.6 
       De kantonrechter is voorshands van oordeel dat met betrekking tot deze kwestie (indien partijen niet tot overeenstemming over een door betrokkene 1 te betalen schadevergoeding kunnen komen) een deskundigenonderzoek dient plaats te vinden. 
       In verband hiermee dienen partijen zich allereerst bij akte uit te laten over de aspecten die zij van belang achten in verband met het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding. 
     
     
     
     
       8.7 
       Partijen kunnen zich voorts bij akte uitlaten over de persoon/hoedanigheid van de  
       deskundige, doch alleen indien over die persoon overeenstemming tussen partijen bestaat. 
       De zaak zal daartoe naar de hierna te noemen rolzitting worden verwezen. 
     
     
     mediation 
     
     
       8.8 
       Bij deze rechtbank bestaat de mogelijkheid om de onderhavige procedure tijdelijk op te schorten en in de tussentijd te proberen met mediation een oplossing te bereiken. De griffier van deze rechtbank zal aan (de gemachtigden van) partijen een desbetreffende brief met bijlagen zenden. 
       Aan partijen wordt verzocht zich bij akte uit te laten over de vraag of zij op het aanbod van mediation willen ingaan. 
     
     
     
       8.9 
       Nadat betrokkene 2 zich bij akte over voormelde onderwerpen heeft uitgelaten, zal betrokkene 1 in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte te nemen. 
     
     
     
       8.10 
       Op de overige stellingen en verweren van partijen in voorwaardelijke reconventie zal, voor zover nodig, in een later stadium van de procedure worden ingegaan. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
     
     
     Beslissing 
     
     De kantonrechter: 
     
     in conventie 
     
     
       verklaart voor recht dat op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst de artikelen  
       7:201 - 231 BW, voor zover deze betrekking hebben op een ongebouwde onroerende zaak, van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst per 31 december 2004 is geëindigd;  
     
     
     veroordeelt betrokkene 2 om de standplaats met nummer 28 aan de Maarsseveensevaart 3 te (3601 CC) Maarssen met al wie en al wat zich daarop vanwege betrokkene 2 bevindt binnen zesentwintig weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging op betrokkene 1 om de ontruiming zo nodig zelf  uit te voeren met behulp van politie en justitie op kosten van betrokkene 2; 
     
     veroordeelt betrokkene 2 om aan betrokkene 1 met ingang van 1 januari 2005 een maandelijkse gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, te betalen tot het moment dat daadwerkelijk is ontruimd; 
     
     veroordeelt betrokkene 2 tot betaling van de proceskosten aan de zijde van betrokkene 1, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op EUR 1.556,77, waarin begrepen EUR 1.200,00 aan salaris gemachtigde; 
     
     verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst het meer of anders gevorderde af; 
     
     in reconventie 
     
     wijst de vorderingen in reconventie af; 
     
     houdt de beslissing betreffende de proceskosten aan; 
     
     in voorwaardelijke reconventie 
     
     verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 april 2006 te 9.30 uur voor het nemen van een akte door betrokkene 2 over hetgeen in de onderdelen 8.6 tot en met 8.8 van dit vonnis is vermeld; 
     
     houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. Walsteijn, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2006.