ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2024:5612

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2024:5612 Rechtbank Overijssel , 22-10-2024 / 11100337 CV EXPL 24-1931

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2024-10-22

Zaaknummer: 11100337 CV EXPL 24-1931

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2024:5612

---

De rechtbank ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en veroordeelt de gedaagde en de beheerder om de woning te ontruimen. 
         Eiser vorderde ontbinding van het huurcontract omdat de gedaagde zich niet aan de voorwaarden had gehouden, en veel overlast in de buurt veroorzaakte.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Zwolle 
     
     
       Zaaknummer	: 11100337 CV EXPL 24-1931 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 oktober 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         de stichting WOONSTICHTING VECHTHORST, 
       
       statutair gevestigd te Nieuwleusen, 
       eisende partij, hierna te noemen Vechthorst, 
       gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
       
         OMEGA BEHEER B.V., 
       
       gevestigd en kantoorhoudende te Hoogeveen, in haar hoedanigheid van bewindvoerder 
       over de goederen en/of het vermogen van  [gedaagde],  wonende te [woonplaats], 
       gedaagde partij, hierna te noemen Omega en/of [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. A. Aïssal. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding, 
       - de conclusie van antwoord, 
       - de aanvullende producties die Vechthorst voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht, 
       - de mondelinge behandeling van 23 september 2024, de op die zitting door mr. Takkenberg overgelegde spreekaantekeningen en de aantekeningen van de griffier. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Tussen Vechthorst als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 18 juni 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot de (sociale huur) woning aan de [adres 1]. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 575,67 per maand. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] staat sinds 19 april 2017 onder bewind. Sinds 15 december 2022 is Omega de bewindvoerder van [gedaagde]. 
       
     
     
       2.3. 
       De, door beide partijen ondertekende, huurovereenkomst vermeldt onder meer: 
       
       
         
           “ 
           De bestemming van het gehuurde 
         
         
           Artikel 2 
         
         
           Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten 
         
         
           behoeve van huurder (en leden van zijn gezin). 
         
         
           (…) 
         
         
           De algemene Huurvoorwaarden van verhuurder 
         
         
           	Artikel 6 
         
         
           	6.1. 
         
         
           	Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Voor 
         
         
           Zelfstandige Woonruimte van 1 december 2007. Huurder verklaart deze bij ondertekening te hebben ontvangen. 
         
         
           6.2. 
         
         
           In afwijking/aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen partijen 
         
         
           nog de volgende bepalingen: 
         
       
       
       
         
           Alle buitengerechtelijke kosten die de ene partij maakt, ingeval de andere partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van die andere partij.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden van Vechthorst vermelden onder meer: 
       
       
         
           	“6.3. 
         
         
            Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder   
         
         
                          betaamt. 
         
       
       
       
         
           	6.4. 
         
         
           Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Onder gemeenschappelijke ruimten worden verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, tuinen, achterpaden, voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt. 
         
       
       
       
         
           Huurder zal zich gedragen als een goed huurder en verplicht zich ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 
         
       
       
       
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           	6.7 
         
         
           	Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, danwel andere 
         
         
           activiteiten te verrichten in en rondom de woning die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij overtreding van deze regel wordt de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang voor ontbinding voorgedragen aan de kantonrechter. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           6.10 
         
         
           Het is niet toegestaan in of op het gehuurde of op het daarbij behorende terrein naar oordeel van verhuurder zodanig hinderlijke arbeid of handelingen te verrichten dat daardoor derden overlast ervaren.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Vechthorst heeft gedurende periode van 17 september 2020 tot en met 20 april 2024 van diverse, inmiddels deels voormalige, omwonenden in totaal 35 meldingen van door [gedaagde] veroorzaakte overlast ontvangen. Het gaat daarbij – samengevat – om geluidsoverlast als gevolg van harde muziek, in de nachtelijke uren stofzuigen, slaan met deuren en kluswerkzaamheden. Ook heeft [gedaagde] gedurende deze periode een bericht naar een omwonende gezonden. Dat bericht omvatte onder meer een selfie van [gedaagde] die een op een vuurwapen gelijkend voorwerp in haar hand hield voorzien van de tekst: 
       
       
         
           “[naam 1] (dat is de buurman die schuin tegenover [gedaagde] woont, toevoeging kantonrechter) is binnenkort aan de beurt. Bij mij of iemand anders. We gaan het zien.” 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Tussen Vechthorst en [gedaagde] zijn gedurende de periode van 21 september 2020 tot en met 22 april 2024 op meerdere momenten gesprekken gevoerd waarbij Vechthorst [gedaagde], ook schriftelijk, op de overlast heeft aangesproken. Op 21 maart 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen onder meer Vechthorst en [gedaagde]. Het daarvan opgemaakte verslag vermeldt onder meer: 
       
       
         
           “ 
           Aanleiding van het gesprek 
         
         
           De veelvuldige overlastklachten die Vechthorst ontvangt van de directe buren van mevr. [gedaagde]. Indien dit niet veranderd kan dit aanleiding zijn om de huurovereenkomst met mevr. [gedaagde] te gaan ontbinden. 
         
       
       
       
         
           Doel van het gesprek 
         
         
           Mevr. [gedaagde] een laatste kans te geven om het tij te keren. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 15 juni 2021 heeft Vechthorst [gedaagde], in de vorm van een vaststellingsovereenkomst, een gedragsaanwijzing gegeven. Deze overeenkomst is door Vechthorst en [gedaagde] ondertekend. De vaststellingsovereenkomst vermeldt onder meer: 
       
       
         
           “ 
           Artikel 1 
         
         
           Huurder staakt met onmiddellijke ingang het veroorzaken van alle overlast aan omwonenden, zoals 
         
       
       
       
         
           Artikel 2 (verboden) 
         
       
       
       
         
           Het is verhuurder verboden: 
         
       
       
       
         
           	1. Er wordt geen was gedraaid na 21.30 uur ’s avonds; 
         
         
           	2. Er wordt niet luidruchtig geklust op zondag en na 21.30 uur ’s avonds; 
         
         
           	3. De muziek mag niet meer geluid geven dan 40 decibel; 
         
         
           	4. U doet de deuren binnen en buiten zachtjes dicht; 
         
         
           	5. De overlast van het darten is niet toegestaan. 
         
         
           	(…) 
         
         
           	7. Inwoning van derden is niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder; 
         
         
           8. Mevrouw Huurder moet de afspraken met [naam 2] en over de dagbesteding nakomen; 
         
         
           9. Mevrouw Huurder spreekt eerst buurvrouw aan als er sprake is van overlast of irritaties; 
         
         
           10. Huurder mag bezoek ontvangen mits er geen overlast wordt veroorzaakt; 
         
         
           11. Huurder let op de geluiden die tijdens het liefdesspel geuit worden. 
         
         
           	(…) 
         
       
       
       
         
           Artikel 6 Rechtszaak 
         
       
       
       
         
           Indien huurder deze overeenkomst niet of niet in zijn geheel nakomt, noodzaakt huurder verhuurder om bij de rechter ten minste nakoming van deze overeenkomst te vragen. Alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten worden in dat geval bij huurder in rekening gebracht.” 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       De gemachtigde van Vechthorst heeft [gedaagde] bij brief van 23 januari 2023 aangeschreven. Deze brief vermeldt onder andere: 
       
       
         
           “Vanuit en rondom uw woning is al meerdere keren sprake geweest van (geluids)overlast, als gevolg waarvan cliënte overlastmeldingen heeft ontvangen van buurtbewoners. 
         
       
       
       
         
           Naar aanleiding van voornoemde meldingen heeft cliënte u diverse keren gesommeerd, zowel in brieven als in gesprekken, om de overlast te staken. De overlast bleef en blijft evenwel onverminderd bestaan. 
         
       
       
       
         
           Op 15 juni 2021 hebt u na overleg met cliënte een vrijwillige gedragsaanwijzing ondertekend. In deze gedragsaanwijzing hebt u (…) toegezegd om geen overlast meer te veroorzaken. Helaas heeft ook dit niet het gewenste effect gehad: nog altijd veroorzaakt u overlast (…) 
         
       
       
       
         
           Ter voorkoming van een gerechtelijke procedure, waarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning wordt gevorderd, sommeer ik u om uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en de vrijwillige gedragsaanwijzing na te komen en de overlast (…) met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden. Mocht u aan deze sommatie niet voldoen dan acht ik mij vrij om u zonder nadere aankondiging in rechte te betrekken.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 10 februari 2024 heeft [gedaagde] een sms-bericht aan een omwonende gezonden met de tekst: 
       
       
         
           “Inderdaad ik ben weer bezig ja heb je jezelf allemaal aan gedaan. Geloof mij vandaag of morgen staat je huis er niet meer.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       De gemeente Staphorst heeft [gedaagde] bij brief van 7 maart 2024 meegedeeld dat zij voornemens was om [gedaagde] een last onder dwangsom op te leggen. Deze brief vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende: 
       
       
         
           “Op 30 november 2023 heeft een opsporingsambtenaar van de Afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel een bestuurlijke controle uitgevoerd aan het adres [adres 2]. Voorafgaand aan de controle heeft de opsporingsambtenaar advertenties van de sekswerker – genaamd [naam 3] – op de website [website] gezien en naar aanleiding daarvan contact opgenomen met de sekswerker. De afspraak werd gepland in uw woning. Bij het aanbellen werd de deur geopend door een vrouw in lingerie en zij bevestigde dat zij [naam 3] was en dat de afspraak met haar is gemaakt. Hierna heeft de opsporingsambtenaar zich kenbaar gemaakt als politie is de controle uitgevoerd. 
         
       
       
       
         
           De opsporingsambtenaar heeft tijdens de controle de volgende bevindingen gedaan en verklaringen opgenomen: 
         
         -  de slaapkamer van de woning was ingericht als een werkkamer voor een sekswerker. Er waren natte tissues, een condoom en glijmiddel aanwezig in de slaapkamer; 
         -  er was een vrouw aanwezig, gekleed in lingerie. Zij verklaarde voor bepaalde in Nederland te verblijven en hier te werken als sekswerker. Ook verklaarde zij dit al langere tijd te doen en heen en weer te reizen tussen Nederland, Spanje en Colombia; 
         -  de sekswerker verklaarde dat zij aan u huur voor het gebruik van de kamer betaalt; 
         -  de sekswerker verklaarde dat zij een seksadvertentie op [website] heeft; 
         -  u heeft verklaard dat u de huurder van de woning (…) bent; 
         -  u heeft verklaard dat de sekswerker vanuit uw woning werkt als sekswerker en dat zij u hiervoor betaalt; 
         -  u heeft verklaard dat u dit op deze wijze doet omdat u geld nodig heeft.” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Vechthorst heeft [gedaagde] bij brief van 21 maart 2024 onder meer het volgende meegedeeld: 
       
       
         
           “Op 18 maart was ik bij u en u vertelde mij dat u GHB gebruikt. 
         
       
       
       
         
           Er is bij u prostitutie geconstateerd 
         
         
           Tijdens het huisbezoek vertelde ik u dat wij bericht hebben ontvangen dat er vanuit uw woning door een prostituee is gewerkt (…) U heeft geld aangenomen van deze prostituee zodat zij vanuit uw woning kon werken. Daarbij heeft u niet gerealiseerd wat de eventuele gevolgen kunnen zijn. 
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 22 april 2024 heeft Vechthorst [gedaagde] geschreven: 
       
       
         
           “ 
           U veroorzaakte geluidsoverlast 
         
         
           De politie constateerde op zaterdagnacht 20 april om 04.00 uur geluidsoverlast. Het geluid kwam uit uw woning. De politie reikte een gele kaart aan u uit. De wijkagent vertelde ons dat u met meerdere mensen in huis hardcore aan het luisteren was. Er werd daarnaast ook flink geschreeuwd (…) Alle aanwezigen in uw woning waren duidelijk onder invloed van drugs. 
         
       
       
       
         
           U komt de gemaakte afspraken niet na 
         
         
           U veroorzaakte overlast. Uit de melding van de politie blijkt dat u de met ons gemaakte afspraken niet nakomt (…) Daarom geven wij u nogmaals een waarschuwing. U moet meteen stoppen met het veroorzaken van overlast. Het veroorzaken van overlast is in strijd met onze huurvoorwaarden.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Vechthorst heeft [gedaagde] op 20 augustus 2024 de volgende e-mail gezonden: 
       
       
         
           “Wij hebben opnieuw overlastmeldingen over u ontvangen (…) 
         
         
           De overlastmelding ziet op de nacht van 11 augustus en op het weekend van 17 t/m 19 augustus. U hebt in de nacht van 11 augustus en in het weekend van 17 t/m 19 augustus geluidsoverlast veroorzaakte in de buurt. De politie is in de nacht van 11 augustus bij u langs geweest in verband met de geluidsoverlast. De overlast heeft in die nacht tot circa 4.30 uur geduurd.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Op 8 september 2024 heeft een omwonende per e-mail bij Vechthorst geklaagd over door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Deze mail vermeldt: 
       
       
         
           “Hopelijk komt er snel een einde aan deze uitzichtloze situatie. Vandaag of morgen gaat het hier uit de hand lopen. 
         
       
       
       
         
           Afgelopen nacht was het weer raak, midden in de nacht gestommel, slaan met deuren. Zagen om 5.30 in de ochtend. 
         
       
       
       
         
           Zij hebben het oude schuttingpaneel om haar helft weggehaald en weer spullen tegen mijn schutting gezet (…)” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       Vechthorst vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I. de tussen Vechthorst en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst betreffende het verhuurde aan de [adres 1] te ontbinden;  
         II. Omega, althans [gedaagde], te veroordelen om het verhuurde gelegen aan de [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vechthorst te stellen; 
         III. Omega, althans [gedaagde], te veroordelen tot betaling van de huur tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst van € 575,67 per maand, te berekenen per dag; 
         IV. Omega, althans [gedaagde], te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming van het verhuurde van € 575,67 per maand, te berekenen per dag; 
         V. Omega, althans [gedaagde], te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50; 
         VI. Omega, althans [gedaagde], te veroordelen in de kosten van de procedure te vermeerderen met nasalaris en rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen. 
       
     
     
       3.3. 
       
         Op de standpunten van partijen wordt hierna – zo nodig – ingegaan. 
         
           4.	De beoordeling 
         
       
     
     
       4.1. 
       Vechthorst legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door enerzijds de woning – in strijd met de overeengekomen bestemming – te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en anderzijds door jarenlang structureel overlast aan omwonenden te veroorzaken. Die overlast bestaat uit geluidsoverlast, het bedreigen van omwonenden en het vernielen van ruiten door daar bakstenen doorheen te gooien. Vechthorst heeft [gedaagde] meermalen gewaarschuwd dat haar gedrag niet wordt getolereerd. [gedaagde] is diverse afspraken die zijn gemaakt met de bedoeling om de overlast te laten ophouden niet nagekomen. Pogingen van Vechthorst om door middel van minder ingrijpende middelen de overlast te beëindigen hebben geen effect. [gedaagde] gedraagt zich dan ook niet als goed huurster. [gedaagde] is in verzuim omdat haar gedragingen niet meer ongedaan kunnen worden gemaakt. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Vechthorst de ontbinding van de huurovereenkomst. Het belang van Vechthorst weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van haar woning, aldus Vechthorst. 
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter is van oordeel dat op basis van de door Vechthorst in het geding gebrachte overlastmeldingen van verschillende (deels voormalig) omwonenden en de overige correspondentie tussen partijen, waaronder de vele gesprekverslagen en waarschuwingen van Vechthorst aan [gedaagde], genoegzaam is komen vast te staan dat [gedaagde] bij voortduring en niettegenstaande de haar gegeven waarschuwingen ernstige overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. Bij buurtbewoners leven gevoelens van boosheid, angst, onveiligheid en radeloosheid. Hierdoor heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 6.3 van de algemene voorwaarden en met artikel 7:213 BW dat een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van een gehuurde zaak als goed huurder te gedragen. 
       
     
     
       4.3. 
       Het verweer van [gedaagde] dat de overlast niet structureel is geweest kan haar niet baten omdat uit de stukken van het dossier blijkt dat er herhaaldelijk door verschillende buurtbewoners is geklaagd over (ernstige) geluidsoverlast, zelfs nadat [gedaagde] door Vechthorst was gewaarschuwd dat die overlast moest stoppen en dat het gevolgen voor [gedaagde] zou hebben indien de overlast niet zou worden beëindigd. Ook het verweer van [gedaagde] dat de overlast niet objectief kan worden vastgesteld, nu bijvoorbeeld geluidsmetingen of opnamen van de overlast door Vechthorst niet in het geding zijn gebracht, snijdt geen hout. [gedaagde] is blijkens de gedingstukken meermalen op haar gedrag aangesproken waarna [gedaagde] vervolgens niet heeft betwist dat zij zich aan de haar verweten gedragingen schuldig heeft gemaakt. Daarnaast heeft [gedaagde] ook de vrijwillige gedragsaanwijzing van 15 juni 2021 ondertekend waarmee zij in feite heeft erkend dat zij de in die aanwijzing vermelde overlast heeft veroorzaakt. Daarnaast zijn de overlastmeldingen afkomstig van vijf verschillende (direct) omwonenden die allemaal onafhankelijk van elkaar hebben verklaard dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt. Of [gedaagde] ook ruiten heeft vernield door daar bakstenen doorheen te gooien is echter niet door Vechthorst aangetoond. De in het geding gebrachte stukken betreffen éénzijdige strafrechtelijke aangiftes terwijl Vechthorst ter zitting geen nadere toelichting heeft kunnen geven over de stand van zaken betreffende de aangiftes en de vraag of [gedaagde] al dan niet strafrechtelijk vervolgd zal worden. De aangiftes op zich vormen, nu [gedaagde] heeft betwist zich aan vernieling schuldig te hebben gemaakt, onvoldoende bewijs. 
       
     
     
       4.4. 
       In het licht van de hiervoor vastgestelde feiten acht de kantonrechter hetgeen [gedaagde] op dit punt als haar verweer tegen de door Vechthorst gestelde overlast heeft aangevoerd onvoldoende gemotiveerd en zal dat verweer dus ter zijde worden gesteld. 
       
     
     
       4.5. 
       Daar komt bij dat uit de brief van de gemeente Staphorst van 27 maart 2024 blijkt dat [gedaagde] het een sekswerker mogelijk heeft gemaakt om vanuit het gehuurde diensten te verrichten en dat er is verklaard dat deze sekswerker [gedaagde] voor het gebruik van een kamer in haar woning heeft betaald. [gedaagde] betwist in haar conclusie van antwoord weliswaar dat zij geen wetenschap had van het feit dat er diensten van seksuele aard vanuit haar woning werden aangeboden en dat zij daar pas later van op de hoogte is geraakt maar de kantonrechter verwerpt dat verweer. [gedaagde] heeft ter zitting, desgevraagd, erkend dat er zich een sekswerker in haar woning heeft opgehouden en dat deze daar een week lang heeft verbleven. [gedaagde] wist dus wel degelijk dat er vanuit het gehuurde diensten van seksuele aard werden aangeboden. Dat kan haar overigens ook redelijkerwijs niet ontgaan zijn. In dat licht beschouwd is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de inhoud van de brief van de gemeente niet voldoende heeft weersproken. 
       
     
     
       4.6. 
       De hiervoor omschreven gedragingen, het veroorzaken en ondanks herhaalde waarschuwing laten voortduren van structurele (geluids)overlast en het faciliteren van een sekswerker om in strijd met de bestemming van de woning seksuele diensten vanuit het gehuurde aan te bieden, leveren ieder voor zich maar zeker in hun samenhang beschouwd een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die tekortkomingen uit het verleden kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt.  
       
       
         
           Belangenafweging 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Vechthorst als verhuurster zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van haar woning. Op Vechthorst als verhuurster rust jegens haar andere huurders de verplichting om die huurders rustig woongenot te verschaffen. Door de ernstige en langdurige overlast vanuit de woning van [gedaagde] is dat niet mogelijk. Op Vechthorst rust de verplichting om door een huurder veroorzaakte overlast zoveel mogelijk te beëindigen. Vechthorst is daarbij blijkens de stukken niet over één nacht ijs gegaan en heeft meermalen getracht om het gedrag van [gedaagde] met minder ingrijpende maatregelen bij te sturen. Al die maatregelen hebben echter niet tot het gewenste effect geleid. Sterker nog: na de gedragsaanwijzing van 15 juni 2021 is het veroorzaken van overlast gelet op de daarna gedane meldingen en waarschuwingen onverminderd doorgegaan en heeft [gedaagde] zelfs een sekswerker in de woning toegelaten. Zelfs nadat de onderhavige procedure was begonnen zijn er, heel recent dus, nog meldingen van overlast bij Vechthorst binnengekomen. De enige manier waarop nog herstel van de rust en het woongenot voor de omwonenden kan worden bereikt is door de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen. Het is duidelijk dat dit grote gevolgen zal hebben voor [gedaagde] aangezien zij haar woning dan verliest maar het belang van Vechthorst bij het beëindigen van de huurovereenkomst weegt gezien de omstandigheden van deze zaak zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde]. [gedaagde] is herhaaldelijk door Vechthorst gewezen op de mogelijke gevolgen van het (blijven) veroorzaken van overlast maar die waarschuwingen waren voor haar kennelijk niet voldoende om haar van haar gedrag te weerhouden. Daar komt bij dat de op de zitting aanwezige hulpverlener van [gedaagde] heeft verklaard dat [gedaagde] waarschijnlijk op afzienbare termijn zal worden opgenomen om van haar verslaving af te komen en dat zij daarna zal worden begeleid naar een beschermde woonvorm. 
       
       
         
           Uitvoerbaar bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Voor wat betreft de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, welke nevenvordering door [gedaagde] is betwist, zoekt de kantonrechter aansluiting bij het arrest van de Hoge Raad van 29 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2215, waarin de Hoge Raad heeft bepaald dat bij de beoordeling van een incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad de belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel dient daarbij in de regel buiten beschouwing te blijven. 
       
     
     
       4.9. 
       Vechthorst heeft belang bij de spoedige beëindiging van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast door uitvoering van deze uitspraak, met name met het oog op de bescherming van het woongenot van haar overige huurders. Daar staat tegenover dat deze uitvoering tot gevolg heeft dat [gedaagde] het gehuurde zal moeten ontruimen, terwijl dit niet of zeer bezwaarlijk weer ongedaan kan worden gemaakt. De kantonrechter is, ook gelet op de hiervoor in rechtsoverweging 4.7. gemaakte belangenafweging, van oordeel dat het belang van Vechthorst bij onmiddellijke uitvoering van deze uitspraak zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde totdat onherroepelijk op de vordering van Vechthorst is beslist. 
       
     
     
       4.10. 
       De verzochte uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal daarom worden toegewezen. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen omdat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] die, ingeval zij zoals hier het geval is toerekenbaar tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, kosten verschuldigd is. Daarnaast is [gedaagde] herhaaldelijk gewaarschuwd dat er een gerechtelijke procedure zou tegen haar worden begonnen als zij haar overlast veroorzakende gedrag niet zou beëindigen. Desondanks is [gedaagde] doorgegaan met het veroorzaken van overlast. De incassokosten zijn overeenkomstig het Rapport BGK-Integraal dat, ten aanzien van vorderingen met een onbepaalde waarde, vermeldt: 
       
       
         
           “Bij overige vorderingen van onbepaalde waarde is er geen hoofdsom waarbij aansluiting gezocht kan worden. De werkgroep adviseert om, in navolging van het liquidatietarief en Rapport Voorwerk II, voor vorderingen van onbepaalde waarde aansluiting te zoeken bij de hoogte van tariefgroep II van het liquidatietarief, en wel van de gemiddelde waarde daarvan (€ 15.000). De werkgroep adviseert om in navolging van Rapport Voorwerk II in advocaatzaken (art 79 lid 2 RV) hetgeen een vergoeding van €925,- oplevert. In kantonzaken (art. 79 lid 1 RV) wordt de helft van dit bedrag vergoed. Indien er echter duidelijke aanwijzingen zijn dat de vordering een andere waarde vertegenwoordigt wordt er voor de berekening van die andere waarde uitgegaan.” 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Het door Vechthorst gevorderde bedrag is in overeenstemming met deze aanbeveling en zal worden toegewezen. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Ten slotte zal [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld op de wijze als in het dictum te melden. Die kosten bedragen: 
       - € 140,05 kosten dagvaarding 
       - € 130,00 griffierecht 
       - € 408,00 salaris gemachtigde (2 punten à € 204,00) 
       - € 102,00 nakosten (½ punt à € 204,00)  
       Totaal € 780,05. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter 
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen Vechthorst en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2]; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Omega, althans [gedaagde], om het gehuurde aan de [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vechthorst te stellen; 
       
     
     
       5.3. 
       
         veroordeelt Omega, althans [gedaagde], tot betaling van de huur tot aan heden van  
         € 575,67 per maand, te berekenen per dag; 
       
       
     
     
       5.4. 
       
         veroordeelt Omega, althans [gedaagde], tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf heden tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming van het verhuurde van  
         € 575,67 per maand, te berekenen per dag; 
       
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt Omega, althans [gedaagde], tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt Omega, althans [gedaagde], in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van Vechthorst begroot op € 780,05 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vijftien dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van voldoening; 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024. 
         
         
         (JBd(O)