ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:4369

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2016:4369 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 29-09-2016 / 15/00814

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2016-09-29

Zaaknummer: 15/00814

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:4369

---

Een bestuursorgaan dient gehoor te geven aan de wens van de belanghebbende om hem telefonisch te horen, tenzij zwaarder wegende belangen aan de zijde van het bestuursorgaan zich hiertegen zouden verzetten. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar belanghebbendes verzoek om een telefonische hoorzitting ten onrechte heeft geweigerd. De door de Heffingsambtenaar aangedragen argumenten om in dit geval niet telefonisch te horen, overtuigen het Hof niet, terwijl het Hof het argument van gemachtigde dat hij zodoende in staat is om – evenals de Heffingsambtenaar – zijn eigen systemen te raadplegen waardoor hij de belangen van de belanghebbende beter kan behartigen en wordt gekomen tot een doelmatige hoorzitting, een valide reden acht.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Enkelvoudige Belastingkamer 
     Kenmerk: 15/00814 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, 
       
       hierna: de Heffingsambtenaar, 
     
     
     
       
         en het incidenteel hoger beroep van  
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 15 april 2015, nummer SHE 14/3982 in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de Heffingsambtenaar , 
     
     
     
       betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag. 
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (hierna: WOZ-beschikking) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2014, vastgesteld op € 506.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 479.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 
       
     
     
       1.2. 
       
         Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. 
         De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 980. 
       
       
     
     
       1.3. 
       Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord. 
       
     
     
       1.5. 
       De zitting heeft plaatsgehad op 18 augustus 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C] , taxateur. 
       
     
     
       1.6. 
       Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. 
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 
     
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning gelegen aan de [a-straat] 3 te [woonplaats] . De onroerende zaak is gebouwd in 2006, heeft een inhoud van 837 m3, een grondoppervlakte van 464 m2, een erker, drie dakkapellen, een carport en twee bergingen. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 479.000, verwezen naar een taxatierapport, gedateerd 2 september 2015, opgemaakt door de heer [D] . In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 479.000. De waarde van € 479.000 is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen [b-straat] 2, [c-straat] 24, [d-straat] 10, allen gelegen te [woonplaats] , [e-straat] 4 gelegen te [E] en [f-straat] 84 gelegen te [F] . Het taxatierapport bevat een matrix waarin (de objectkenmerken van) de onroerende zaak met (die van) de referentieobjecten is vergeleken.  
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 413.000 verwezen naar het taxatierapport van 12 juni 2014 van [G] en de in hoger beroep aangepaste taxatiematrix. Ook deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen de reeds genoemde panden [b-straat] 2, [c-straat] 24 en [d-straat] 10 te [woonplaats] . Belanghebbende heeft in hoger beroep, ter nadere onderbouwing, tevens verwezen naar de vraagprijzen van twee objecten: [a-straat] 10 en 14 te [woonplaats] . [a-straat] 10 is op 3 oktober 2013 voor het eerst te koop aangeboden voor een bedrag van € 489.000. De vraagprijs van [a-straat] 14, die vanaf 11 mei 2012 te koop werd aangeboden, bedroeg op de waardepeildatum € 525.000. 
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbendes gemachtigde heeft tegen de WOZ-beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift is op 29 juli 2014 aangevuld. Bij brief van 2 augustus 2014 heeft de Heffingsambtenaar een concept-uitspraak op bezwaar toegezonden en aangegeven dat de mogelijkheid bestaat om te worden gehoord, omdat niet volledig aan het bezwaar werd tegemoetgekomen. In deze brief is over het eventueel telefonisch horen het volgende vermeld: 
       
       
         “In beginsel zal een verzoek om telefonisch gehoord te worden niet worden ingewilligd. De reden hiervoor is dat de hoorzitting wordt bijgewoond door de behandeld ambtenaar en een ambtenaar die niet bij de totstandkoming van de aanslag en/of de WOZ-waarde betrokken is geweest. Hierdoor kan een objectieve beoordeling van uw bezwaar worden gewaarborgd. Van de hoorzitting zal een verslag worden gemaakt. Daarnaast kunnen tijdens de hoorzitting eventuele vragen worden behandeld, zodat de totstandkoming mogelijke onduidelijkheden kunnen worden weggenomen. Een telefoongesprek is een één op één gesprek met de betreffende ambtenaar. Daarnaast kunnen onduidelijkheden telefonisch lastiger worden uitgelegd. Een telefoongesprek leent zich daarom in minder mate voor een hoorzitting. Indien u echter toch liever een telefonische hoorzitting wenst, dan zal BSOB aan dit verzoek tegemoet komen met dien verstande dat voor deze vorm van horen geen proceskostenvergoeding zal worden toegekend. Indien u hiermee instemt kan een afspraak worden gepland voor een telefonische hoorzitting.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       Bij email van 6 oktober 2014 heeft de Heffingsambtenaar gemachtigde uitgenodigd voor een hoorzitting op 15 oktober 2014 om 9.00 uur waarbij diverse dossiers, waaronder de onderhavige zaak, waarin gemachtigde optrad gebundeld behandeld zouden worden. De Heffingsambtenaar heeft daarbij aangegeven dat voor gegronde bezwaren een half punt per hoorzitting zou worden toegekend. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij email van 7 oktober 2014 heeft gemachtigde aangegeven dat de datum van 15 oktober 2014 niet schikt en een alternatieve datum voorgesteld, te weten 3 november 2014. Tevens heeft gemachtigde aangegeven niet akkoord te gaan met een half punt per hoorzitting. 
       
     
     
       2.7. 
       Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar bij email van 9 oktober 2014 gereageerd en aangegeven te betreuren dat gemachtigde niet akkoord gaat met het door de Heffingsambtenaar gedane voorstel. Aangegeven wordt dat per hoorzitting 1 punt zal worden toegekend en dat 8 zaken van gemachtigde worden ingepland voor hoorzittingen verspreid over 4 dagen. 
       
     
     
       2.8. 
       Gemachtigde heeft daarop gereageerd bij email van 13 oktober 2014 en aangegeven het vreemd te vinden dat de Heffingsambtenaar nu niet meer één gebundelde hoorzitting wil. Verzocht wordt om één hoorzitting waarbij als datum wordt voorgesteld 27 oktober 2014. Dit is één van de door de Heffingsambtenaar in de email van 9 oktober 2014 voorgestelde data. 
       
     
     
       2.9. 
       Vervolgens vindt er wederom emailverkeer plaats waarbij gemachtigde voorstelt om de hoorzittingen telefonisch plaats te laten vinden, waarbij tevens wordt aangegeven dat dit zijn voorkeur heeft, omdat hij dan ook zijn eigen systemen kan raadplegen en aldus de belangen van zijn cliënt beter kan behartigen. De Heffingsambtenaar wijst vervolgens het verzoek om telefonisch horen af. Gemachtigde heeft aangegeven dit te beschouwen als ‘weigeren om te horen’. De Heffingsambtenaar heeft gemachtigde vervolgens wederom uitgenodigd voor een hoorzitting, ditmaal op 5 november 2014. Gemachtigde noch belanghebbende zijn toen verschenen.  
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       
         Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen: 
         I. Mocht de Heffingsambtenaar het verzoek om telefonisch horen afwijzen en heeft hij belanghebbende voldoende gelegenheid gegeven om een hoorzitting bij te wonen? 
       
       
       
         II. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld? 
       
       
       
         Belanghebbende is van mening dat de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hier ter zitting het volgende aan toegevoegd: 
       
       
         
           Heffingsambtenaar:  
         
       
       - [d-straat] 10 is onder druk van de bank verkocht. De oude eigenaar heeft van de bank een termijn gekregen om [d-straat] 10 te verkopen zodat daarmee een schuld aan de bank kon worden voldaan. Anders zou [d-straat] 10 worden verkocht via een openbare verkoop.  
       
       - In de concept-uitspraak van 2 augustus 2014 staat een passage opgenomen over de mogelijkheid om telefonisch gehoord te worden. Belanghebbende geeft een onjuiste uitleg aan deze passage. Hierbij wil ik wel opmerken dat deze passage wat ongelukkig is geformuleerd en daarom al enige tijd niet meer wordt gebruikt. Met de stelling dat een verzoek om telefonisch gehoord te worden in beginsel wordt afgewezen, tenzij hierom uitdrukkelijk wordt verzocht én er geen kostenvergoeding voor een hoorgesprek wordt toegekend, is bedoeld dat een korte telefonische toelichting naar het oordeel van BSOB niet kwalificeert als een hoorgesprek.  
       
       
         
           Belanghebbende: 
         
       
       - [a-straat] 10 is eind 2015 verkocht voor € 465.000.  
       
     
     
       3.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 413.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft de veroordeling in de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht. 
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Ten aanzien van het geschil 
       
     
     
     
       
         Ambtshalve 
       
     
     
     
       4.1. 
       De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat nu niet is gebleken dat belanghebbende door de schending van de hoorplicht is benadeeld en belanghebbende de Rechtbank heeft verzocht om zelf in de zaak te voorzien, de bestreden uitspraak met toepassing van artikel 6:22 Awb in stand wordt gelaten, maar dat de Heffingsambtenaar wel wordt veroordeeld in de proceskosten in beroep en het griffierecht dient te vergoeden. 
       
     
     
       4.2. 
       In het arrest Hoge Raad 29 januari 2016, nr. 15/02441, ECLI:NL:HR:2016:114, oordeelde de Hoge Raad dat in een geval als het onderhavige waarin partijen over de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan van mening verschillen, en waarbij de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar niet volledig aan belanghebbendes grieven is tegemoetgekomen, niet kan worden gezegd dat belanghebbende niet is benadeeld door het achterwege blijven van een hoorzitting. Dat brengt mee dat de uitspraak op het bezwaar niet in stand kan worden gelaten met toepassing van artikel 6:22 Awb. In een dergelijk geval dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd onder bepaling dat de rechtgevolgen van die uitspraak in stand blijven. Voorts dient vergoeding van proceskosten plaats te vinden. 
       
     
     
       4.3. 
       Hoewel het resultaat waartoe de Rechtbank is gekomen uiteindelijk dezelfde gevolgen heeft als waartoe de Hoge Raad komt in het onder 4.2. vermelde arrest, is het dictum van de uitspraak van de Rechtbank onjuist. Reeds om die reden is het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond. 
       
       
         
           Het horen 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij het verzoek om een telefonische hoorzitting terecht heeft geweigerd. De Heffingsambtenaar heeft in dit verband aangevoerd dat: het overleggen van stukken bij een telefonische hoorzitting wordt bemoeilijkt, er geen verslag kan worden gemaakt van een telefonische hoorzitting, non-verbale communicatie bij een telefonisch hoorgesprek ontbreekt, er communicatie plaatsvindt over privacygevoelige informatie, de Heffingsambtenaar bij een telefonische hoorzitting niet kan voldoen aan de op hem rustende zorgvuldigheid die hij bij een hoorgesprek in acht moet nemen en dat een telefonische hoorzitting niet efficiënt en doelmatig is. Het Hof verwerpt het standpunt van de Heffingsambtenaar dat een telefonische hoorzitting niet toereikend zou kunnen zijn. Met betrekking tot telefonisch horen is tijdens de parlementaire behandeling van regeringszijde opgemerkt dat dit niet voldoet aan de minimumeisen die in de Awb aan het horen worden gesteld. Gelet op de context waarin deze opmerking is gemaakt kan deze enkel worden gelezen als een opdracht aan het bestuursorgaan om met de nodige zorgvuldigheid het bezwaar te behandelen en dat hieraan niet wordt voldaan indien het bestuursorgaan de belanghebbende uitsluitend de gelegenheid biedt telefonisch gehoord te worden. Dit laat onverlet dat het bestuursorgaan gehoor dient te geven aan de door hem moverende redenen ingegeven wens van de belanghebbende om hem telefonisch te horen, tenzij zwaarder wegende belangen aan de zijde van het bestuursorgaan zich hiertegen zouden verzetten. Anders dan de Heffingsambtenaar lijkt te veronderstellen, is het afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval en de door beide partijen naar voren gebrachte argumenten of een bestuursorgaan tegemoet moet komen aan de wens van de belanghebbende om telefonisch gehoord te worden en is de uitkomst van deze belangenafweging dus niet altijd hetzelfde. De door de Heffingsambtenaar aangedragen argumenten om in dit geval niet telefonisch te horen, overtuigen het Hof niet. Gemachtigde heeft gemotiveerd aangegeven dat en waarom hij de voorkeur geeft aan een telefonische hoorzitting. In het bijzonder het argument van gemachtigde dat hij zodoende in staat is om – evenals de Heffingsambtenaar – zijn eigen systemen te raadplegen waardoor hij de belangen van de belanghebbende beter kan behartigen en wordt gekomen tot een doelmatige hoorzitting, acht het Hof een valide reden. Het Hof vermag niet in te zien waarom het maken van een verslag niet mogelijk zou zijn dan wel moeilijker zou zijn bij het telefonisch horen. Het is denkbaar dat het overleggen en bekijken van nadere stukken lastiger is, maar dit bezwaar is niet zodanig dat dit een zwaarwegend belang is dat zich tegen het telefonisch horen verzet. Bovendien heeft gemachtigde aangegeven dat hij in soortgelijke zaken bij telefonische hoorzittingen met andere gemeentes nadere stukken per email toestuurt, zodat deze stukken direct telefonisch kunnen worden besproken en dat deze werkwijze voor beide partijen werkbaar is. Het Hof ziet dan ook niet in waarom het uitwisselen van nadere stukken, evenals de conversatie over het plannen van een hoorzitting, niet per email kan plaatsvinden. Ten aanzien van de overige argumenten heeft de Heffingsambtenaar op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is in de onderhavige zaak of is het Hof van oordeel dat deze niet opwegen tegen de door de gemachtigde aangedragen argumenten. Dit geldt des temeer nu de Heffingsambtenaar zich in de brief van 2 augustus 2014 juist akkoord heeft verklaard met het telefonisch horen, zij het onder de voorwaarde van een lagere proceskostenvergoeding. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting weliswaar verklaard dat de onder 2.4 vermelde passage niet moet worden gelezen als een akkoordverklaring voor een telefonisch hoorgesprek, maar het Hof kan de Heffingsambtenaar, gelet op de ondubbelzinnige tekst van de brief van 2 augustus 2014, niet volgen in zijn standpunt. Het Hof is dan ook – evenals de Rechtbank – van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met artikel 7:2 Awb. Desondanks is het hoger beroep van de Heffingsambtenaar wegens de onder 4.3 vermelde –formele – reden gegrond.  
       
       
         
           De WOZ-waarde 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. 
       
     
     
       4.6. 
       Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       4.7. 
       Beide partijen hebben de door hen verdedigde waarde onderbouwd door middel van een taxatierapport en een daarbij gevoegde matrix waarbij de waarde van de onroerende zaak wordt herleid door middel van verkooptransacties van referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. 
       
     
     
       4.8. 
       De Heffingsambtenaar heeft vijf referentieobjecten in de taxatie betrokken. Drie daarvan worden ook door belanghebbende in aanmerking genomen. Ten aanzien van het pand [d-straat] 10 te [woonplaats] heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep gesteld dat de prijs niet onder zakelijke omstandigheden tot stand is gekomen. Dit pand is – aldus dus Heffingsambtenaar - onder druk verkocht, omdat de bank het pand via een openbare verkoop dreigde te verkopen. Het Hof acht dit aannemelijk, mede gelet op het feit dat dit pand te koop is aangeboden voor een vraagprijs van € 395.000 en binnen 36 dagen is verkocht voor een bedrag van € 350.000. Het Hof zal om die reden dit vergelijkingspand buiten beschouwing laten. De overige vergelijkingspanden acht het Hof voldoende vergelijkbaar om als referentiepand in aanmerking te worden genomen. Het enkele feit dat de panden [e-straat] 4 en [f-straat] 84 in andere kernen zijn gelegen, betekent niet dat deze zonder meer niet in aanmerking komen als referentieobject. Dit geldt temeer ten aanzien van het pand [f-straat] 84 dat belanghebbende aanvankelijk zelf ook als vergelijkingspand heeft opgevoerd. Dit pand is ook wat betreft bouwjaar, bouwstijl en uitstraling bij uitstek geschikt als vergelijkingspand. 
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft – afgezien van de panden [f-straat] 84 en [e-straat] 4 – in hoger beroep dezelfde vergelijkingspanden gehanteerd als de Heffingsambtenaar. In de aangepaste matrix heeft belanghebbende de doelmatigheid van de onroerende zaak verhoogd in navolging van het oordeel van de Rechtbank. De objectkenmerken van het pand [c-straat] 24 zijn niet geheel overeenkomstig de kenmerken die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd, maar op de uitkomst heeft dit nagenoeg geen invloed, zodat het Hof daaraan voorbij gaat. Ook bij de taxatie van belanghebbende zal het Hof het pand [d-straat] 10 buiten beschouwing laten. Daarnaast verwerpt het Hof [a-straat] 10 en 14 als referentieobject. Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn stelling dat de door hem verdedigde waarde wordt onderbouwd door de vraagprijzen van voornoemde objecten. De vraagprijzen zijn naar het oordeel van het Hof slechts een indicatie voor de waarde in het economisch verkeer en dus ook slechts een indicatie van de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. Het spel van vraag en aanbod is op dat moment immers nog niet gespeeld. De verkoop van [a-straat] 10, eind 2015, maakt dit pand evenmin geschikt als referentieobject, omdat deze verkoop te ver van de waardepeildatum is verwijderd.    
       
     
     
       4.10. 
       Uit het voorgaande volgt dat beide partijen hun standpunt hebben onderbouwd met een taxatierapport. In beide rapporten zijn (nagenoeg) dezelfde vergelijkingsobjecten opgenomen waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten toont de onroerende zaak verschillen naar inhoud en oppervlakte. Beide partijen hebben getracht deze verschillen tot uitdrukking te laten komen in hun waardebepaling door de gerealiseerde verkoopprijzen door middel van matrices te differentiëren naar de waarde van de (onder)grond en die van de opstal. Zij gebruiken daartoe ieder hun eigen methode. Het Hof acht beide methoden bruikbaar. Mede gelet op de omstandigheid dat beide methoden leiden tot uitkomsten die nauwkeurig aansluiten bij werkelijk rond de peildatum gerealiseerde verkoopcijfers, heeft geen der partijen het Hof kunnen overtuigen dat de ene methode de voorkeur verdient boven de andere.  
       
     
     
       4.11. 
       Nu geen der partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, teneinde het geschil te beslechten, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak bij wijze van schatting vast stellen op € 468.000. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep gegrond is. 
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Gelet op hetgeen onder 4.3 is overwogen, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats. 
       
       
         
           Ten aanzien van de proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Hoewel het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof desondanks termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. De reden hiervan is dat het Hof op ambtshalve gronden het hoger beroep gegrond heeft verklaard, maar inhoudelijk de grieven van de Heffingsambtenaar heeft verworpen. Aangezien het incidenteel hoger beroep van belanghebbende gegrond is, acht het Hof ook termen aanwezig de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende in verband daarmee gemaakte kosten te veroordelen. 
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 3 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.488. 
       
     
     
       4.16. 
       Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het Hof 
     
     
       
         
           verklaart  zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep gegrond; 
       
       
         
           vernietigt  de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen inzake het griffierecht en de proceskosten; 
       
       
         
           vernietigt  de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding voor de bezwaarfase 
       
       
         
           wijzigt  de WOZ-beschikking en vermindert de waarde van de onroerende zaak naar een bedrag van € 468.000; 
       
       
         
           vermindert  de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 dienovereenkomstig, en  
       
       
         
           veroordeelt  de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.488. 
       
     
     
     
       Aldus gedaan op 29 september 2016 door T.A. Gladpootjes, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel: 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         een dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.