ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9835

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9835 Gerechtshof Amsterdam , 28-08-2012 / 200.075.078-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-08-28

Zaaknummer: 200.075.078-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9835

---

Huur bedrijfsruimte. Niet voldaan aan vereisten indeplaatsstelling. Verboden ingebruikgeving aan derde rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst.

28 augustus 2012  
     
     
     
       GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     ARREST 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       [APPELLANT] en 
       [APPELLANTE], 
       beiden wonende te [plaatsnaam],  
       APPELLANTEN, 
       advocaat: mr. M.F.M. Cliteur te Amsterdam, 
     
     
     
     t e g e n 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       JSA AMSTELVEEN B.V., 
       gevestigd te Amstelveen, kantoorhoudende te Heerhugowaard,  
       		GEÏNTIMEERDE, 
       		advocaat: mr. J.P. Groen te Hoorn. 
     
     
     
     1. Het geding in hoger beroep 
     
     Bij dagvaarding van 27 september 2010 zijn appellanten, hierna gezamenlijk [appellanten] en afzonderlijk [appellant] en [appellante] te noemen, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 juli 2010, in deze zaak onder de rolnummers CV 09-27424 en 10-7599 gewezen tussen hen als opposanten respectievelijk eisers en geïntimeerde, JSA, als geopposeerde respectievelijk gedaagde. 
     
     Bij memorie hebben [appellanten] vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de proceskosten en de terugbetaling, de vorderingen van JSA zal afwijzen en JSA zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, de aan JSA toegewezen dwangsommen onverschuldigd zal verklaren en JSA zal veroordelen deze aan [appellanten] terug te betalen, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst voortduurt totdat deze rechtsgeldig is beëindigd of opgezegd, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst de komende vijf jaar niet kan worden opgezegd, te bepalen dat de Stichting *Greenlight District als partij bij de huurovereenkomst in de plaats komt van [appellanten]  
     
     Bij memorie heeft JSA de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellanten] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.  
     
     Op 27 juni 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun advocaten aan de hand van overgelegde pleitnotities. Partijen hebben bij deze gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht en inlichtingen verschaft.  
       
     Ten slotte is arrest gevraagd.  
     
     
     2. De feiten  
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” vastgesteld dat [appellanten] van JSA heeft gehuurd een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaatsnaam] voor een huur van laatstelijk € 8.087,91 per kwartaal. Dit feit is niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Daarnaast is, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, het volgende komen vast te staan. 
       i. Bij overeenkomst van 16 mei 1988 heeft [appellant] de hiervoor genoemde bedrijfsruimte met ingang van 1 mei 1988 voor de duur van vijf plus vijf jaar gehuurd van B.V. Deelmij. In de overeenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruik als restaurant ten behoeve van huurder. Voorts is bepaald dat bij een eventuele overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een derde, 10% van de opbrengst aan de verhuurder moest worden betaald.  
       ii.	Op 20 mei 1988 heeft B.V. Deelmij aan [appellant] schriftelijk toestemming verleend om de huurovereenkomst, indien ooit nodig, in te brengen in een vennootschap onder firma, een besloten vennootschap of een stichting.  
       iii. Op 14 april 1997 heeft B.V. Deelmij de bedrijfsruimte overgedragen aan B.V. Deelmij 2. 
       iv. In februari 1999 hebben B.V. Deelmij 2 en [appellanten] met betrekking tot de bedrijfsruimte met ingang van 1 december 1997 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als restaurant ten behoeve van huurder. Artikel V.C. van de van toepassing verklaarde algemene bepalingen houdt in dat zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de huurder niet het gehuurde door een derde mag laten gebruiken en niet de huurrechten mag inbrengen in een vennootschap, maatschap e.d., of in een dergelijk verband van zijn huurrechten gebruik mag maken. In deze huurovereenkomst is geen verplichting opgenomen om bij een eventuele overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf 10% van de opbrengst aan de verhuurder te betalen. Van de op 20 mei 1988 verleende toestemming tot het inbrengen van de huurrechten in een vennootschap of stichting is in deze huurovereenkomst geen melding gemaakt. 
       v. [appellante] is sinds 2004 wegens ziekte niet meer in staat werkzaamheden te verrichten in het restaurant.   
       vi. Bij brief van 22 september 2004 hebben [appellanten] aan JSA medegedeeld dat [appellante] haar huurrechten per 1 januari 2005 overdroeg aan de Stichting Greenlight District Wereldrestaurants. JSA heeft hierop niet gereageerd. Bij brief van 8 september 2005 heeft JSA naar aanleiding van huurbetalingen die zij van “Greenlight District” had ontvangen, aan [appellant] geschreven dat de verhuurder betalingen die door een derde uit hoofde van de huurovereenkomst worden gedaan, beschouwde als gedaan namens de huurder, zodat uit de aanvaarding van de betaling geen instemming met huurder¬wijziging kan worden afgeleid. 
       vii. In de periode 2002/2005 had de hiervoor genoemde stichting (hierna ook: de oude stichting) een zogenoemde franchise & vaststellingsovereenkomst met [K], op basis waarvan [K] tegen betaling van een bedrag van € 9.980,= per maand in de bedrijfsruimte een Wereldrestaurant mocht uitoefenen onder de naam Greenlight District. 
       viii. In juli 2007 is een nieuwe stichting opgericht, thans geheten stichting *Greenlight District, waarvan [R] de voorzitter werd. De gemeente heeft aan die stichting een horecavergunning verleend.  
       ix. In 2007 is de bedrijfsruimte verbouwd. [R] heeft daarvoor financiering geregeld. 
       x. Bij arbeidsovereenkomst van 27 september 2007 is [appellant] tegen een salaris van € 5.000,= bruto per maand in dienst getreden van de stichting *Greenlight District als bedrijfsleider van het restaurant. Bij overeenkomst van 1 mei 2008 is zijn functie aangevuld met die van chef-kok tegen gelijkblijvend salaris. Sinds 22 oktober 2008 is [appellant] arbeidsongeschikt.  
       xi. Bij brief van 21 november 2008 hebben [appellanten] aan JSA toestemming gevraagd [R] als huurder in de plaats van [appellante] te stellen. JSA heeft toestemming geweigerd. 
       xii. Per 1 januari 2010 is [appellant] als vice-voorzitter toegetreden tot het bestuur van de stichting *Greenlight District. Per 1 februari 2011 is hij voorzitter geworden. Op 25 februari 2011 zijn de statuten van die stichting aldus gewijzigd, dat de bestuurders van de stichting worden benoemd door [appellanten] Sinds 25 april 2012 is [appellant] enig bestuurder van de stichting. 
     
     
     
     3. Beoordeling 
     
     3.1 In dit geding vordert JSA (rolnummer CV 09-27424) ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [appellanten] en ontruiming van het gehuurde. JSA voert daartoe aan dat [appellanten] door het gehuurde in gebruik te geven aan de stichting *Greenlight District in strijd hebben gehandeld met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, welke wanpresta¬tie de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter heeft deze vordering bij verstekvonnis toegewezen, waarna [appellanten] tegen dat vonnis in verzet zijn gekomen. Hangende de verzetprocedure hebben [appellanten] machtiging gevorderd (rolnummer CV 10-7599) om de stichting *Greenlight District in hun plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte.  
     
     3.2 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in beide zaken uitspraak gedaan. Hij heeft de vordering tot indeplaats¬stelling afgewezen, omdat [appellanten] geen bedrijf kan hebben overgedragen, omdat al sinds 2002 door anderen in de bedrijfsruimte een bedrijf worden uitgeoefend, eerst door [K] en later door de stichting *Greenlight District, terwijl uit de jaarstukken van die stichting blijkt dat het bedrijf in haar bezit is. [appellanten] zijn al sinds 2002 niet meer dan de huurder die toelaat dat een derde in het gehuurde een bedrijf uitoefent, aldus de kantonrechter. Op grond van de onbevoegde ingebruikgeving van het gehuurde aan de stichting *Greenlight District heeft de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst bekrachtigd. 
     
     3.3 Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] door het gehuurde in 2007 aan de stichting *Greenlight District in gebruik te geven wanprestatie hebben gepleegd.  
     
     3.4 [appellanten] beroepen zich voor alles op de in 1988 verleende toestemming om de huurrechten onder te brengen in een stichting (zie hiervoor onder 2.ii). Zij zijn van mening dat die toestemming ook onder de in 1999 afgesloten huurovereenkomst van kracht is gebleven. Zij wijzen erop dat B.V. Deelmij, de vorige eigenaresse en de verleenster van de toestemming, de moedervennootschap is van B.V. Deelmij 2 (thans JSA), de huidige eigenaresse, waarmee de nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Beide huurovereenkomsten zijn namens de beide vennootschappen door dezelfde persoon ondertekend. Een en ander brengt mee – aldus [appellanten] - dat B.V. Deelmij en B.V. Deelmij 2 moeten worden vereenzelvigd. Bovendien is JSA een professionele vastgoedonderneming, die bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst werd bijgestaan door advocaten. In die huurovereenkomst ontbreekt een considerans of een bepaling dat het huidige contract in de plaats treedt van het vorige. Bij gebreke daarvan moet worden aangenomen dat partijen hebben beoogd de toestemming te handhaven. Op grond van de regel “koop breekt geen huur” is JSA aan de toestemming gebonden. De overeenkomst uit 1999 kan niet worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige overeenkomst, aldus nog steeds [appellanten] De overeenkomst is tot stand gekomen in het kader van de regeling bij vaststellings¬overeenkomst van een betalingsachterstand van [appellant]. In de huurovereenkomst is naar het bestaan van de toestemming verwezen door het opnemen in artikel 11 van de bepaling: “Partijen bij deze huurovereenkomst komen overeen dat geen rechten of verplichtingen aan huurders zijde zullen overgaan op derden alvorens aan de verplichtingen uit die vaststel¬lings¬overeen¬komst is voldaan”, aldus [appellanten]  
     
     3.5 Nadat JSA in 1997 eigenaresse was geworden van de bedrijfsruimte en daarmee partij bij de huurovereenkomst uit 1988, heeft zij in 1999 met [appellanten] een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Of de uitleg van die nieuwe overeenkomst meebrengt dat de onder de oude overeenkomst verleende toestemming van kracht bleef, hangt af van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.   
     
     3.6 De inhoud van de overeenkomst uit 1999 wijkt op verscheidene punten af van die uit 1988. Zo is de duur van de overeenkomst  opnieuw vastgesteld, evenals de huurprijs, is [appellante] medehuurster geworden en is de verplichting tot afdracht van 10% van een eventuele overnamesom vervallen. Al die verschillen geven reden om de nieuwe overeenkomst aan te merken als een zelfstandige overeenkomst, die los staat van de oude huurovereenkomst.  
     
     3.7 Bij het opstellen van het nieuwe huurcontract werden beide partijen vertegenwoordigd door een advocaat. De advocaat van JSA heeft op 19 oktober 1998 aan de advocaat van [appellanten], naar aanleiding van hun verzoek in de huurovereenkomst onderverhuur toe te staan, geschreven: “Cliënte wil geen onderhuur. (…) Cliënte wil zelf uitmaken wie er van de bedrijfsruimte gebruik maakt”. Met name die laatste zin maakte dat [appellanten] en hun advocaat erop bedacht moesten zijn dat de ruimhartige toestem¬ming uit 1988 niet langer aan de orde was, zoals ook uitdrukkelijk in de van toepassing verklaard algemene bepalingen was bepaald. Als zij wensten dat die toestemming onderdeel van de nieuwe rechtsverhouding ging uitmaken hadden zij daarover op dat moment moeten onderhandelen. Hierbij moet worden bedacht dat JSA in de positie was om eisen te stellen die afweken van het geldende huurcontract, doordat [appellanten] een huurachterstand hadden laten ontstaan en een betalingsrege¬ling wensten te treffen. Als de vaststellingsovereen¬komst en de nieuwe huurovereenkomst niet tot stand zouden zijn gekomen, had JSA rechtsmaatregelen kunnen treffen.  
     
     3.8 Het hof volgt [appellanten] niet in hun standpunt dat artikel 11 van de nieuwe huurovereenkomst een verwijzing inhoudt naar de in 1988 gegeven toestemming. Blijkens de brief van de advocaat van JSA van 22 september 1998 is die bepaling in het huurcontract opgenomen omdat JSA het van belang vond dat zij in geval van vervreemding van het bedrijf en indeplaatsstelling op eenvoudige wijze zou kunnen aantonen dat de opvolgende huurder wist van het bestaan van de oude huurschuld en de verplichting die te voldoen voordat aanspraak kon worden gemaakt op indeplaatsstelling. Op geen enkel wijze is in die brief gerefereerd aan een wens van [appellanten] om hun huurrechten te kunnen inbrengen in een stichting. De brief lijkt veeleer  te duiden op de klassieke situatie van een commerciële bedrijfsoverdracht. Dat in de brief is gesproken over “aanspraak” vindt verklaring in het bestaan van het dwingendrechtelijke artikel 7:307 BW. 
     
     3.9 Het is juist dat JSA en B.V. Deelmij, die de toestemming heeft gegeven, sterk verwante rechtspersonen zijn. Tegenover hetgeen hiervoor is overwogen levert die omstandigheid echter onvoldoende grond op om te oordelen dat [appellanten] erop hebben mogen vertrouwen dat in 1988 gegeven toestemming onder de nieuwe overeenkomst haar gelding behield.  
     
     3.10 In de toelichting op grief I hebben [appellanten] voorts betoogd dat JSA zich niet meer op de onbevoegde ingebruikgeving mag beroepen, omdat zij niet heeft voldaan aan haar klachtplicht (artikel 6:89 BW). Zij wijzen erop dat zij JSA bij brief van 22 september 2004 al heeft laten weten dat de oude stichting per 1 januari 2005 als huurster de plaats innam van [appellante] en dat JSA in haar brief van 8 september 2005 geen bezwaar heeft gemaakt tegen de huurbetalingen door de oude stichting. Van de positie van de stichting *Greenlight District hebben [appellanten]  JSA al bij brief van 17 juli 2007 op de hoogte gebracht. In elk geval was JSA daarvan op de hoogte toen zij in september 2008 bezwaar maakte tegen de verlening van een exploitatie¬vergunning aan de stichting *Greenlight District. Als JSA tijdig had geklaagd zou eerder machtiging tot indeplaatsstelling zijn gevorderd, die dan niet zou zijn afgewezen wegens onvoldoende verband met de bedrijfsoverdracht, aldus [appellanten] 
     
     3.11 Dit betoog gaat niet op. Daargelaten dat artikel 6:89 BW niet is geschreven voor de overtreding van een doorlopende verplichting als (kort gezegd) een onderverhuurverbod, zijn [appellanten] door de opstelling van JSA niet in hun belangen geschaad. Al uit de brief van 8 september 2005 hebben [appellanten] moeten begrijpen dat JSA niet met gebruik door een stichting, voor zover aan de orde, zou willen instemmen. Niets verhinderde dus dat zij reeds in 2005 (ten aanzien van de oude stichting) of meteen in 2007 na de oprichting van stichting *Greenlight District machtiging tot indeplaatsstelling zouden vorderen. 
     
     3.12 Grief I is derhalve tevergeefs voorgedragen. 
     
     3.13 Grief II strekt ten betoge dat de kantonrechter de onderhavige situatie ten onrechte op een lijn heeft gesteld met een overdracht van een bedrijf als 	bedoeld in artikel 7:307 BW.  
     
     3.14 Voor zover deze grief berust op de stelling dat [appellanten] toestemming hebben om het huurrecht over te dragen aan een stichting, faalt de grief, omdat hiervoor is vastgesteld dat de toestemming onder de nieuwe huurovereenkomst geen werking meer had. 
     
     3.15 Voor het overige berust de grief op de stelling dat de inbreng van het in het gehuurde uitgeoefende restaurant in de stichting *Greenlight District niet is aan te merken als overdracht van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:307 BW. Met die stelling miskennen [appellanten] echter dat in de onderhavige huurovereen¬komst niet alleen is bepaald dat het verboden is het gehuurde aan een derde in gebruik af te staan – hetgeen aanleiding kan geven voor een discussie over de vraag of de vennootschap of andere rechtspersoon in kwestie als een derde kan worden aangemerkt – maar ook dat het verboden is de huurovereenkomst in te brengen in een vennootschap, maatschap en dergelijke. De enige manier waarop [appellanten] zich aan de werking van het laatstgenoemde contractuele verbod kunnen onttrekken is door het verkrijgen van een machtiging tot indeplaatsstelling. De kantonrechter heeft daarom terecht getoetst aan het bepaalde in artikel 7:307 BW. De vraag in hoeverre de stichting *Greenlight District ten opzichte van [appellanten] is te beschouwen als een derde, behoeft in dit verband geen behandeling.  
     
     3.16 Grief II faalt dus. 
     
     3.17 Grief III bestrijdt de overweging van de kantonrechter dat niet is betwist dat [appellanten] in feite het bedrijf al in 2002  via een franchise & vaststellingsovereenkomst hebben overgedra¬gen aan een derde, [K]. Grief IV is gericht tegen de overweging dat de bedrijfsruimte tussen 2005 en 2007 heeft leeggestaan, dat het horecabedrijf eerst door [K] en vervolgens door de stichting *Greenlight District is geëxploiteerd en dat al sinds 2002 en dat onder die omstandigheden niet kan worden gesproken van overdracht van een bedrijf aan een derde. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
       
     3.18 [appellanten] beroepen zich erop dat uit de franchise & vaststellingsovereenkomst blijkt dat daarmee niet de eigendom van de onderneming aan [K] is overgedragen. Het is juist dat dat in de overeenkomst is bepaald. Waar het echter om draait is dat het bedrijf in de periode van 2002 tot 2005 feitelijk door een ander werd uitgeoefend, waarna er in 2007 een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden. [appellanten] betwisten weliswaar de overweging van de kantonrechter dat het gehuurde gedurende de twee jaar voor de verbouwing leeg stond, maar die betwisting is niet van voldoende motivering voorzien, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan. Na de verbouwing is de Stichting opgericht, die in het gehuurde weer een restaurant is gaan exploiteren. Het voorgaande moet tot de conclusie leiden dat [appellanten] in 2007 geen draaiend bedrijf bezaten dat zij aan de stichting *Greenlight District konden overdragen. En zelfs als dat anders zou zijn is het verband tussen de overdracht en de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling door het tijdsverloop verbroken; de inleidende dagvaarding in de ontbindingszaak is uitgebracht op 24 april 2009, waarna eerst bij dagvaarding van 15 februari 2010 machtiging tot indeplaatsstelling van de stichting *Greenlight District is gevorderd.  
     
     3.19 Het door [appellanten] in het kader van grief III gedane beroep op verjaring snijdt geen hout. De ingebruikgeving van het gehuurde aan [K] en de leegstand van het gehuurde in de periode van 2005 tot 2007 zijn niet opgevoerd als zelfstandige gronden voor ontbinding, doch slechts als omstandigheden waarmee rekening moet worden gehouden bij de interpretatie van de huidige situatie, het gebruik van het gehuurde door de stichting *Greenlight District, alsmede bij de beoordeling van de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling.  
     
     3.20 Op grond van het voorgaande missen de grieven III en IV doel.  
     
     3.21 Met grief V bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat de ingebruikgeving van het gehuurde aan de stichting *Greenlight District de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
     
     3.22 [appellanten] hebben een beroep gedaan op het gezag van gewijsde van een aantal eerder tussen partijen gedane rechterlijke uitspraken uit 2002, 2006 en 2008. Dit beroep faalt. De procedure uit 2002 ging, uiteraard, over een andere kwestie. In het vonnis uit 2006 heeft de kantonrechter aan de ingebruikgeving aan een derde ([K]) geen rechtsoverweging gewijd waaraan gezag van gewijsde zou kunnen toekomen, nog daargelaten hetgeen hiervoor onder 3.19 werd overwogen. De procedure uit 2006 ging weer over een geheel andere kwestie. 
     
     3.23 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de ingebruikgeving van het gehuurde aan de stichting *Greenlight District een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is die ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Hierbij speelt een rol dat [appellanten] tot begin 2010 in de stichting *Greenlight District geen rol speelden. Hun enige verbinding met die stichting was de arbeidsover¬eenkomst van [appellant], maar [appellant] was vanaf oktober 2008 arbeidsongeschikt en naar eigen zeggen slechts een aantal keren per week in het restaurant te vinden. In de dagvaarding in oppositie hebben [appellanten] onder 6 doen stellen dat [R] in 2008 ongeveer € 50.000,= in het bedrijf heeft geïnvesteerd. Later in de procedure hebben zij dan wel gesteld dat deze vermelding een vergissing is, maar gelet op hetgeen over die investering is vermeld in de brief van [appellanten] van 21 november 2008 moet het hof aannemen dat die wel degelijk juist is. [R] was tot februari 2011 bovendien de voorzitter van de stichting *Greenlight District. Een en ander impliceert dat [appellanten] het gebruik in feite aan [R] hebben afgestaan. De omstandigheid dat in februari 2011 die situatie in zoverre is teruggedraaid, dat [appellant] juridisch weer zeggenschap heeft in de stichting kan de in het verleden gepleegde wanprestatie niet repareren. Hetzelfde geldt voor de bestuurswijziging per 25 april 2012. 
     
     3.24 JSA wenst zelf te bepalen wie de haar in eigendom toebehorende bedrijfsruimte gebruikt; dat is haar goed recht. Zij heeft daarbij ook belang, want de situatie in het gehuurde is in het verleden, met stichtingen die elkaar opvolgden, een franchisecontract met nog een andere partij en naarmate de procedure vorderde steeds wijzigende statuten en bestuurssamen¬stellingen, zeer onduidelijk geweest. En nog steeds is de situatie ondoorzichtig; ten pleidooie kon [appellant] geen antwoord geven op de eenvoudige vraag hoe het door hem in de stukken genoemde aantal werknemers (elf), zich verhoudt tot het aantal in de onderneming werkzame personen dat is vermeld in het Handelsregister (één). Niet kan dan ook worden geoordeeld dat de tekortkoming wegens haar geringe ernst of bijzondere aard de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.   
     
     3.25 Om deze redenen faalt ook grief V.  
     
     3.26 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat geen van de grieven succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moeten [appellanten] de kosten van het hoger beroep dragen.   
     
     
     4. Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het bestreden vonnis;  
     
     verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van JSA gevallen, op € 263,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris advocaat; 
     
     verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. Oranje en E.J.H. Schrage en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 28 augustus 2012.