ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:1527

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:1527 Rechtbank Amsterdam , 11-03-2025 / 11295473

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-03-11

Zaaknummer: 11295473

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:1527

---

Vordering betaling maandelijkse huur in conventie afgewezen. Deze verplichting volgt al uit de huurovereenkomst. Vorderingen in reconventie inzake het herstel van bepaalde punten in de huurwoning afgewezen. Onvoldoende onderbouwd. Gevorderde schadevergoeding wegens overlast afgewezen. Huurder is reeds gecompenseerd hiervoor.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11295473 \ CV EXPL  24-11488 
     
     
     
       
         Vonnis van 11 maart 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [woonplaats 1] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       gemachtigde: mr. J. de Groot, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te [woonplaats 2] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       gemachtigde: mr. K. Boukema. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 21 augustus, met producties; 
       - de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties; 
       - het instructievonnis van 12 november 2024; 
       - de dagbepaling mondelinge behandeling; 
       - de conclusie van antwoord in reconventie. 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2025. [eiser] is verschenen bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen en bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, waarbij [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] huurt van [eiser] als verhuurder de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 327,32.  
       
     
     
       2.2. 
       In 2023 is [eiser] met [gedaagde] (en een tweede huurder) in overleg getreden over zijn voornemen om het pand te renoveren.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 21 april 2023 hebben partijen een brief ondertekend, waarin [gedaagde] akkoord geeft op de uitvoering van de renovatie. De renovatiewerkzaamheden bestaan – samengevat – uit het herstellen van de fundering, het toevoegen van een kelderverdieping onder het pand en renovatie van de gevel en het dak. 
       
     
     
       2.4. 
       In oktober 2023 is er een huurachterstand ontstaan.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 11 februari 2023 heeft [eiser] als tegemoetkoming wegens de overlast aan [gedaagde] gemaild dat ze de huur over de maand juli 2023 niet hoeft te betalen en dat de huurverhoging over de maanden juli tot en met december 2023 niet in rekening wordt gebracht.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 9 mei 2024 en op 4 augustus 2024 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd de op dat moment openstaande huurachterstand te betalen.  
       
     
     
       2.7. 
       Nadat de dagvaarding aan [gedaagde] is betekend, heeft [gedaagde] de volledige huurachterstand betaald.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         Geen ambtshalve toetsing 
       
     
     
     
       3.1. 
       De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument. Ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht is niet aan de orde, omdat de huurovereenkomst is ingegaan vóór de implementatie van de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) in het Nederlandse recht. 
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] vordert – na eisvermindering op de mondelinge behandeling – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de maandelijkse huur van € 327,32 te betalen, vermeerderd met de proceskosten.  
       
     
     
       3.3. 
       Omdat [gedaagde] na het ontvangen van de dagvaarding de volledige huurachterstand heeft betaald, vordert [eiser] niet langer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiser] legt aan de resterende vordering ten grondslag dat [gedaagde] in het verleden meerdere keren de huur niet correct heeft betaald. Ook moet [gedaagde] de proceskosten betalen, omdat zij in eerste instantie een huurachterstand heeft laten ontstaan, waardoor [eiser] genoodzaakt was deze procedure te beginnen. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat het terecht is dat de huurpenningen in eerste instantie niet correct zijn betaald, omdat er door de renovatiewerkzaamheden voortdurend inbreuk werd gemaakt op het huurgenot van [gedaagde] . Bij de vordering tot betaling van de maandelijkse huur heeft [eiser] geen belang, aangezien deze verplichting al volgt uit de wet en de huurovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagde] de huurachterstand na ontvangst van de dagvaarding betaald. Desondanks dit gegeven heeft [eiser] ervoor gekozen om de procedure aan te brengen bij de kantonrechter en niet de dagvaarding in te trekken. Hierom moet [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.6. 
       
        [gedaagde] vordert dat [eiser] wordt veroordeeld om ervoor zorg te dragen: 
       
         
           dat de berging van [gedaagde] vochtvrij en volledig vrij van lekkages wordt gemaakt;  
         
         
           dat de geiser in de keuken van [gedaagde] zodanig wordt geplaatst dat geen water meer van buiten naar binnen loopt en het onderhoud aan de geiser voortaan door de verhuurder wordt uitgevoerd; 
         
         
           dat de scheuren in de muur bij [gedaagde] die zijn ontstaan als gevolgschade van het funderingsherstel en de onderkeldering netjes worden hersteld en weggewerkt; 
         
         
           at de zich in de keuken bevindende schade als gevolg van de lekkage van de handleiding wordt hersteld en de betreffende muur geschilderd; 
         
         
           dit alles binnen één maand na de betekening van het in deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 250,00 per dag of dagdeel dat aan deze veroordeling niet wordt voldaan; 
         
       
       alsmede [eiser] te veroordelen om te betalen: 
       
          een vergoeding ter compensatie van de geleden overlast en fysieke gevolgen van de renovatiewerkzaamheden ter hoogte van € 10.000,00; 
          de wettelijke rente berekend vanaf de datum vonnis; 
          de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.7. 
       
        [gedaagde] stelt dat de kelder in het gehuurde dermate vochtig is dat zij hier een luchtontvochtiger heeft moeten plaatsen. Door de vochtigheid en lekkages ontstaat schimmel en schade aan de eigendommen van [gedaagde] . Verder moet [eiser] de scheuren, lekkende geiser en schade in de keuken herstellen. [gedaagde] legt aan haar vordering inzake de compensatie ten grondslag dat compensatie gepast is wegens de ernstige overlast die [gedaagde] heeft ervaren door de renovatie. Door de aanhoudende trillingen en herrie zijn er hartklachten, stressklachten en ander gezondheidsproblemen opgetreden bij [gedaagde] . Zodanig dat zij nu een pacemaker heeft. Ook heeft zij haar streven een baan als ondersteuner in het onderwijs moeten opgeven door de overlast. 
       
     
     
       3.8. 
       
        [eiser] erkent dat er enige mate van overlast is geweest, maar betwist dat er een causaal verband bestaat tussen de hartklachten en de renovatie, evenals tussen de renovatie en het niet kunnen aannemen van haar baan in het onderwijs. Voor de ervaren overlast heeft [eiser] [gedaagde] reeds gecompenseerd. [eiser] betwist dat er op dit moment schade is aan het gehuurde dat hersteld dient te worden. De vorderingen moeten daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       3.9. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       
         Huurachterstand 
       
     
     
     
       4.1. 
       Nu [gedaagde] na ontvangen van de dagvaarding, de volledige huurachterstand heeft betaald, gaat het in conventie enkel nog om de vordering van [eiser] tot betaling van de maandelijkse huur.  
       
       
         
           Huurbetaling 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] geen belang bij toewijzing van de vordering tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur. [gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat de verplichting tot betaling van de maandelijkse huur reeds volgt uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zelf. Ook is er thans geen aanleiding om te  verwachten dat [gedaagde] hier niet aan zal voldoen. Dat betekent dat de vordering wordt afgewezen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Inzake de proceskosten overweegt de kantonrechter enerzijds dat [eiser] [gedaagde] terecht heeft gedagvaard. Op het moment van het betekenen van de dagvaarding bestond er namelijk een huurachterstand. Hierom is [gedaagde] in beginsel de kosten van de dagvaarding (€ 136,72) verschuldigd aan [eiser] . Anderzijds heeft [eiser] de dagvaarding alsnog aangebracht bij de kantonrechter, nadat [gedaagde] de volledige huurachterstand al had betaald. Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] de daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde pas ingetrokken, waarna slechts de vordering resteerde die wordt afgewezen. [gedaagde] heeft terecht gesteld dat de dagvaarding na de betaling niet meer had hoeven worden aangebracht, dan wel had de dagvaarding kunnen worden ingetrokken. Een veroordeling van [eiser] in de proceskosten zou daarom passend zijn. Op grond van het liquidatietarief zou het salaris van de gemachtigde van [gedaagde] worden begroot op € 503,50 (inclusief nakosten). Beide constateringen in overweging nemende wordt aan [gedaagde] een bedrag toegewezen van (€ 503,50 - € 136,72) € 366,78, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
       
         
           De gebreken 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       In reconventie gaat het allereerst om de vraag of [eiser] gehouden is zorg te dragen voor het herstel van een aantal punten in het gehuurde van [gedaagde] . De kantonrechter wijst de vorderingen die zien op het herstel van bepaalde gebreken af, omdat [gedaagde] deze onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd. De kantonrechter zal hierna per gesteld gebrek verder toelichten waarom.  
       
       
         
           De (vochtige) kelder 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
        [gedaagde] stelt dat er sprake is van ernstige vochtoverlast in haar berging in de kelder. Zij geeft aan dat de kelder zo vochtig is dat zij dagelijks twee keer de emmer van de luchtontvochtiger moet legen. Bovendien heeft zij de dag voor de zitting met een vochtmeter een vochtigheidsgraad van 62% gemeten in de kelder. [eiser] betwist dat er sprake is van ernstige vochtoverlast en stelt onweersproken dat de vochtproblemen met name in de berging van de buurvrouw spelen. Voor zover er vocht in de kelder van [gedaagde] aanwezig is, stelt [eiser] dat dit mogelijk te maken heeft met het wachten op een definitieve nuts-aansluiting, maar geeft hierbij aan dat de wachttijd hiervoor lang is. De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende is onderbouwd dat er sprake is van ernstige vochtoverlast. Door [eiser] is onweersproken aangevoerd dat een luchtontvochtiger altijd, ook bij een normale vochtigheidsgraad, liters vocht aan de lucht zal kunnen onttrekken. Dit strookt met de omstandigheid, zoals door de kantonrechter op de zitting is opgemerkt, dat algemeen aangenomen wordt dat in een woning met een normaal leefklimaat de luchtvochtigheid in balans als deze 40 – 60% bedraagt, hetgeen niet weersproken is. Een vochtmeting van 62% valt weliswaar iets boven de normale vochtigheidsgraad van 40-60%, maar dit duidt zonder nadere onderbouwing niet op ernstige vochtoverlast.  
       
       
         
           De geiser en de ophanging daarvan 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde] stelt dat de geiser als gevolg van de renovatie is verzakt waardoor deze regelmatig lekkages vertoont. [eiser] betwist bij gebrek aan wetenschap dat er iets mis is met (de ophanging van) de geiser, mede omdat hij ervan uitging dat de lekkende leiding al door een installateur was gerepareerd. Daarnaast geldt tussen partijen de afspraak dat [gedaagde] zelf verantwoordelijk is voor het regelen van reparaties, waarbij zij de kosten kan doorberekenen aan [eiser] . De geiser zelf is eigendom van [gedaagde] . [eiser] heeft tijdens de zitting aangegeven dat, indien er door de renovatie gebreken zijn ontstaan aan (de ophanging van) de geiser of leidingen, deze zullen worden hersteld. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] niet kan worden veroordeeld tot het herstel van (de ophanging van) de geiser, omdat in het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser] onvoldoende is toegelicht wat er mis is met de geiser en waarom [eiser] hier wat aan moet doen. Tevens geldt dat omdat de geiser het eigendom is van [gedaagde] eventuele gebreken aan de geiser niet onder de verantwoordelijkheid van [eiser] vallen. Hierdoor kan verhuurder niet worden verplicht het onderhoud ervan over te nemen.  
       
       
         
           De scheuren in het gehuurde 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [gedaagde] stelt dat als gevolg van de renovatie scheurvorming is opgetreden in het gehuurde. [eiser] betwist dat er in het gehuurde scheuren zijn die hersteld moeten worden. Alle scheuren in het stucwerk zijn namelijk na de renovatie al hersteld. Ook is er een schilder langs geweest. Van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij het hele appartement opnieuw zal stuccen en schilderen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] in het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser] , onvoldoende heeft toegelicht dat er scheuren zijn die [eiser] moet herstellen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om toe te lichten waar de scheuren zich bevinden en hiervan foto’s over te leggen waarop deze te zien zijn.  
       
       
         
           De gevolgschade in de keuken 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] stelt dat als gevolg van de renovatie lekkages zijn opgetreden, waarvan de gevolgschade in de keuken niet is hersteld. [eiser] betwist bij gebrek aan wetenschap dat er gevolgschade is in de keuken die hij moet herstellen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] op geen enkele wijze heeft toegelicht waar de gevolgschade in de keuken uit bestaat. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om toe te lichten waar de gevolgschade in de keuken uit bestaat en hiervan foto’s over te leggen.  
       
     
     
       4.9. 
       Aangezien de hoofdvorderingen worden afgewezen, wordt de onder e. gevorderde dwangsom ook afgewezen.  
       
       
         
           Compensatie wegens geleden overlast 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De tweede vraag waar het om gaat in reconventie is of [gedaagde] recht heeft op een vergoeding van € 10.000,00 ter compensatie van de geleden overlast en fysieke gevolgen van de renovatiewerkzaamheden. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter zal hierna toelichten waarom.  
       
     
     
       4.11. 
       
        [gedaagde] stelt dat zij recht heeft op compensatie om meerdere redenen. Allereerst duurt de renovatie langer dan oorspronkelijk was afgesproken. Daarnaast heeft zij gedurende de renovatie ernstige overlast ervaren. Door deze aanhoudende trillingen en herrie bij het aanpassen van de fundering, heeft [gedaagde] hartklachten opgelopen en heeft zij hiervoor een pacemaker gekregen. Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij door de overlast geen baan als ondersteuner in het onderwijs heeft kunnen aannemen. Tot slot stelt [gedaagde] dat zij analoog aan en onder verwijzing naar Amsterdamse kaderafspraken die met sociale verhuurders zijn gemaakt inzake vergoedingen voor huurders bij uitloop van werkzaamheden, alsmede op grond van de Wet goed verhuurderschap, recht heeft op compensatie. [eiser] betwist niet dat [gedaagde] overlast heeft ondervonden, maar voert aan dat de renovatie niet uitgelopen is maar gefaseerd is uitgevoerd en dat zij voor het verminderde huurgenot als gevolg daarvan al voldoende is gecompenseerd. Ter compensatie hoefde [gedaagde] de huur over de maand juli 2023 niet te betalen, is over de maanden juli tot en met december 2023 geen huurverhoging doorgevoerd en heeft [eiser] de kosten inzake de reparaties van de geiser betaald. Ook heeft zij nu een beter geïsoleerde woning. Met betrekking tot de hartklachten betwist [eiser] dat er een causaal verband bestaat tussen de hartklachten van [gedaagde] en de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Ook is er geen causaal verband met het niet kunnen aannemen van een baan door [gedaagde] . Ten slotte zijn met sociale verhuurders gemaakte afspraken niet relevant, want [gedaagde] is hier geen partij bij.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] voor de overlast al een compensatie heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende heeft toegelicht waarom zij recht heeft op een aanvullende compensatie. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] grote overlast heeft ervaren door de renovatie, met name het geluid en de trillingen die met een deel van de werkzaamheden gepaard ging. Zij noemt het bonken van de waterpomp ’s nachts en in de weekeinden met 120 bpm, echter zonder nadere toelichting. De afbeelding van een geluidsmeter met een meting van 112,6 decibel, zonder toelichting wanneer en op welke wijze deze meting tot stand gekomen is, is onvoldoende om aan te nemen dat de renovatie langdurig en stelselmatig de normen van het Bouwbesluit heeft overschreden. Door [gedaagde] is evenmin toegelicht op welke wijze en in welke periodes de – overlast gevende – werkzaamheden in het kader van het renovatieplan zijn uitgelopen. [gedaagde] heeft voorts onvoldoende toegelicht dat er sprake is van een juridisch causaal verband tussen de renovatie en haar hartklachten, alsmede tussen de renovatie en het geen ondersteuner in het onderwijs kunnen zijn. De verklaring van de huisarts dat [gedaagde] “ sinds de verbouwing gezondheidsklachten heeft gekregen ” en “ opvallend hierbij  [is]  dat voor deze verbouwing mevrouw dus nauwelijks lichamelijke dan wel mentale klachten heeft gehad ” is daartoe onvoldoende. Daarnaast is het gevorderde bedrag op geen enkele wijze onderbouwd. Tot slot is het analoog toepassen van de door sociale verhuurders gemaakte afspraken hier niet aan de orde, nu [eiser] daarbij geen partij is. Dat [eiser] zich niet als een goed verhuurder zou gedragen door zulke afspraken niet analoog toe te passen, is door [gedaagde] niet toegelicht. Overigens heeft [eiser] voldoende weersproken, als de reden voor de renovatie al een rol zou spelen bij het vaststellen van een compensatie voor overlast, dat de renovatie is ingegeven uit loutere winstmotieven, maar dat sprake was van een noodzakelijk funderingsherstel, mede ter financiering waarvan een kelderbak is gerealiseerd en welke gelegenheid is aangegrepen om verbeteringen aan het pand aan te brengen. Dit betekent dat de kantonrechter de gevorderde compensatie afwijst.  
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 204,00 
               
               
                 (1 punt × € 204,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 271,50 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 366,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       wijst de vorderingen van [gedaagde] af, 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 271,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025, in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
       
         61289