ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2019:400

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2019:400 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 05-02-2019 / 200.215.326_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2019-02-05

Zaaknummer: 200.215.326_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:400

---

Mislukte aankoop chalet op recreatiepark. Vordering tot terugbetaling van aanbetaling. Chalet aangemerkt als onroerend. Niet voldaan aan schriftelijkheidsvereiste, zodat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.215.326/01 
     
     
     
       
         arrest van 5 februari 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant] , 
       
       handelend onder de naam Recreatiepark Maas en Bos, 
       wonende te [woonplaats] ,  
       appellant in het principaal appel, 
       geïntimeerde in het incidenteel appel, 
       verder: [appellant] , 
       advocaat: mr. S. Smeets te Venlo, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , 
       beiden wonende te [woonplaats] (Duitsland), 
       geïntimeerden in het principaal appel, 
       appellanten in het incidenteel appel, 
       verder in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde 1] ,	 
       advocaat: mr. Y.K. Kunze te Kerkrade, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 26 april 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kanonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen vonnis van 15 maart 2017 tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde 1] als eiser. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5578843 \ CV EXPL 16-11920)  
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep 26 april 2017 met een productie; 
       
       
         de memorie van grieven van [appellant] van 18 juli 2017 met producties en eiswijziging; 
       
       
         de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde 1] van 29 augustus 2017; 
       
       
         de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant] van 10 oktober 2017; 
       
       
         de akte van [geïntimeerde 1] van 21 november 2017; 
       
       
         de antwoordakte van [appellant] van 19 december 2017. 
       
     
     Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     3. 	De beoordeling 
     
     
       
         In het principaal appel en in het incidenteel appel 
       
     
     
     
       3.1 
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
       
         
           
            [appellant] exploiteert in [vestigingsplaats] een recreatiepark met chalets. Medio 2016 had hij chalet nr. [chaletnummer] te koop. De koopprijs bedroeg € 26.000,=. 
         
         
           
            [geïntimeerde 1] heeft dit chalet op 9 juli 2016 bekeken. Hij heeft aan [appellant] laten weten dat hij dit chalet wilde kopen en ter plekke een aanbetaling van € 600,= gedaan. Per bank heeft [geïntimeerde 1] op 11 juli 2016 een bedrag van € 2.000,= naar [appellant] overgemaakt, zodat hij in totaal een bedrag van € 2.600,= heeft betaald in verband met de aankoop van het chalet. 
         
         
           Op 23 juli 2016 heeft [geïntimeerde 1] aan [appellant] laten weten dat hij niet over het resterende bedrag kon beschikken en dat de koopovereenkomst op grond van een door hem gemaakt financieringsvoorbehoud was ontbonden. 
         
         
           Bij brief van 12 augustus 2016 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde 1] een en ander schriftelijk bevestigd en terugbetaling van het aanbetaalde bedrag verzocht. 
         
         
           Op 16 augustus 2016 heeft [appellant] laten weten dat er geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen en dat voor terugbetaling van het door [geïntimeerde 1] aanbetaalde bedrag geen reden bestaat. 
         
         
           
            [appellant] heeft chalet nr. [chaletnummer] na enige tijd aan derden verkocht.   
         
       
       
     
     
       3.2 
       Bij dagvaarding van 4 november 2016 heeft [geïntimeerde 1] de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [geïntimeerde 1] primair dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten omdat geen sprake is van een schriftelijke koopovereenkomst, terwijl dat op grond van artikel 7:2 lid 1 BW in dit geval vereist is. Het aanbetaalde bedrag is daarom volgens [geïntimeerde 1] onverschuldigd betaald zodat het terugbetaald dient te worden. Subsidiair stelt [geïntimeerde 1] dat tussen partijen een financieringsvoorbehoud is overeengekomen en dat aan de ontbindende voorwaarde is voldaan, zodat het aanbetaalde bedrag terugbetaald moet worden. Op deze gronden vordert [geïntimeerde 1] , samengevat, veroordeling van [appellant] tot betaling van het bedrag van € 2.600,= en € 465,85 aan buitengerechtelijke incassokosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.  
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft de vordering van [geïntimeerde 1] bestreden. Volgens hem is chalet nr. [chaletnummer] niet aan te merken als een onroerende zaak zodat artikel 7:2 lid 1 BW toepassing mist. Een financieringsvoorbehoud is volgens [appellant] niet afgesproken, zodat het beroep daarop door [geïntimeerde 1] gepasseerd dient te worden. 
       
     
     
       3.4 
       In eerste aanleg heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 16 februari 2017 heeft plaatsgevonden. Bij vonnis van 15 maart 2017 heeft de kantonrechter de primaire grondslag voor de vordering verworpen. Of de subsidiaire grondslag de vordering kan dragen kan naar het oordeel van de kantonrechter niet zonder bewijslevering worden vastgesteld. Daartoe is de kantonrechter niet overgegaan op de grond dat sprake is van een situatie waarbij de koopovereenkomst door partijen is ontbonden, althans als zodanig dient te worden beschouwd. [appellant] is daarom veroordeeld tot terugbetaling van het aanbetaalde bedrag van € 2.600,= met de wettelijke rente vanaf 4 november 2016. De buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen.  
       
       
       
     
     
       3.5 
       Tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten heeft [geïntimeerde 1] geen grieven gericht, zodat die post in dit hoger beroep verder niet aan de orde is.  
     
     
       3.6 
       
        [geïntimeerde 1] heeft zijn vordering in het incidenteel appel vermeerderd met een verklaring voor recht dat het chalet een onroerende zaak betreft en er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [geïntimeerde 1] en [appellant] . Tegen deze eiswijziging heeft [appellant] geen processueel bezwaar aangevoerd. Ook het hof acht de eiswijziging niet ontoelaatbaar, zodat in het hierna volgende van de aldus vermeerderde eis zal worden uitgegaan. 
       
     
     
       3.7 
       
        [appellant] heeft bij memorie van grieven als eiswijziging enkele vorderingen ingesteld. In eerste aanleg heeft [appellant] evenwel geen vordering in reconventie ingesteld en artikel 353 lid 1 Rv staat eraan in de weg om in hoger beroep alsnog een reconventionele vordering in te stellen. Het hof zal [appellant] daarom niet-ontvankelijk verklaren in deze vorderingen. 	 
       
     
     
       3.8 
       
        [geïntimeerde 1] woont in Duitsland, zodat het geschil internationale aspecten heeft. De kantonrechter is overeenkomstig de desbetreffende stellingen van [geïntimeerde 1] in punt 7.1 respectievelijk 7.2 van de dagvaarding in eerste aanleg uitgegaan van de bevoegdheid van de Nederlandse rechter en van toepasselijkheid van Nederlands recht. [appellant] heeft een en ander niet bestreden. Ook het hof gaat hiervan uit. 
       
     
     
       3.9 
       
        [appellant] heeft in het principaal appel vijf grieven aangevoerd. Afgezien van de reconventionele vordering die hiervoor aan de orde is geweest, beoogt [appellant] hiermee de veroordeling ongedaan te maken. [geïntimeerde 1] heeft in het incidenteel appel een grief aangevoerd, inzake de verwerping van de primaire grondslag van zijn vordering door de kantonrechter. Indien een of meer van de grieven van [appellant] in het principaal appel zouden slagen, zou op grond van de devolutieve werking van het appel de door de kantonrechter verworpen primaire grondslag van de vordering van [geïntimeerde 1] aan de orde komen. Daarvoor is geen incidenteel appel nodig. Indien de grieven van [appellant] in het principaal appel zouden worden verworpen, leidt het incidenteel appel van [geïntimeerde 1] niet tot een andere beslissing, zodat voor [geïntimeerde 1] in dat geval het belang ontbreekt. Dat geldt ook voor zijn in hoger beroep toegevoegde verklaring voor recht die bij bekrachtiging van het vonnis niets aan het resultaat ervan toevoegt. 
       
     
     
       3.10 
       Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In dit geval voldoet [geïntimeerde 1] aan de omschrijving van de koper. Daarover bestaat tussen partijen geen verschil van mening. Dat ligt anders bij de vraag of het chalet aangemerkt dient te worden als een onroerende zaak en, in dat geval, bij de vraag of sprake is van een schriftelijke overeenkomst. Daarover lopen de standpunten van partijen uiteen. 
       
     
     
       3.11 
       Met betrekking tot de vraag of chalet nr. [chaletnummer] een onroerende zaak is, overweegt het hof het volgende. Naar de omschrijving van artikel 3:3 lid 1 BW zijn onder meer onroerend gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn. Een gebouw of werk kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van deze bepaling doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Staat vast dat een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven dan is de technische mogelijkheid om het bouwsel te verplaatsen niet meer van belang. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht voor zover deze naar buiten kenbaar is (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478,  Portacabin ). 
       
     
     
       3.12 
       Met betrekking tot de feitelijke toestand van chalet nr. [chaletnummer] staat tussen partijen vast dat onder het chalet wielen zitten die niet te zien zijn omdat het chalet tot aan de grond is afgewerkt. Verder beschikt het chalet over een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een badkamer, is aan het chalet een overdekt terras bevestigd en bevindt zich rondom het chalet een tuin. Het chalet is aangesloten op de riolering en op gas, water en elektriciteit. Uit deze uiterlijke verschijning van het chalet leidt het hof af dat het is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De omstandigheid dat het chalet op zich nog verplaatsbaar is, doet hier niet aan af. Voor zover de bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar is, is deze gericht op de duurzame plaatsing van het chalet. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit een andere naar buiten kenbare bedoeling van de bouwer kan worden afgeleid. In zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [appellant] aangevoerd dat voor de levering van het chalet, wanneer dit onroerend zou zijn, de notaris ingeschakeld dient te worden. Dit argument kan [appellant] niet baten aangezien voor de beantwoording van de vraag  of  het chalet al dan niet onroerend is de wijze van leveren niet van belang is. De aard van de zaak bepaalt de levering, niet omgekeerd.    
       
     
     
       3.13 
       Uit het voorgaande trekt het hof de conclusie dat chalet nr. [chaletnummer] als onroerend in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW moet worden aangemerkt. 
       
     
     
       3.14 
       Met betrekking tot de vraag of sprake is van een schriftelijke koopovereenkomst stelt het hof het volgende voorop. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemd onroerende zaak door een consumentkoper schriftelijk wordt aangegaan. Uit artikel 7:2 lid 2 BW volgt dat de koopovereenkomst moet worden gegoten in de vorm van een akte, dat wil zeggen een door beide partijen ondertekend geschrift (artikel 156 Rv). Blijkens de parlementaire geschiedenis van artikel 7:2 BW (kamerstukken nr. 23 095, Memorie van Antwoord, pag. 13) is zolang het vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen, en is de sanctie op het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW nietigheid. Het vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst, dat met het oog op de bedenktijd in het wetsvoorstel is opgenomen, is volgens de parlementaire geschiedenis namelijk niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper (en dat van eventuele andere gegadigden). Dit vereiste dient immers de rechtszekerheid, nu een schriftelijke overeenkomst tussen partijen duidelijkheid bewerkstelligt ten aanzien van de vraag of, zo ja en op welk moment er wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt en ten aanzien van hetgeen werd overeengekomen (Memorie van Toelichting, pag. 4; Memorie van Antwoord, pag. 4, 13 en 14; Verslag Schriftelijk Overleg vastgesteld 16 oktober 20, pag. 20).  
       
     
     
       3.15 
       
        [appellant] heeft in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg gesteld dat aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan door het stuk dat hij als productie 1 bij die conclusie is overgelegd en het (onleesbare) stuk dat [geïntimeerde 1] als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg heeft overgelegd. [geïntimeerde 1] heeft in zijn memorie van grieven in het incidenteel appel aangevoerd dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW en dat overgelegde stuk alleen een betalingsbewijs is in verband met de aanbetaling. [appellant] heeft dit laatste niet betwist, zodat het ervoor gehouden moet worden dat het enige schriftelijke stuk in verband met de aankoop van het chalet een kwitantie voor de aanbetaling is. Dit stuk kan niet worden aangemerkt als een akte die voldoet aan de hiervoor geldende vereisten. Dat betekent dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste zodat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en het aanbetaalde bedrag van € 2.600,= door [geïntimeerde 1] onverschuldigd is betaald. 
       
     
     
       3.16 
       De consequentie van het voorgaande is dat de vordering van [geïntimeerde 1] op de primaire grondslag toewijsbaar is. Dit betekent dat het hof uitkomt op dezelfde beslissing als de kantonrechter in het vonnis van 15 maart 2017, zij het op andere gronden, en dat de grieven van [appellant] in het principaal appel geen doel treffen. Voor het incidenteel appel geldt hetgeen hiervoor in 3.9 is overwogen voor het geval de grieven van [appellant] in het principaal appel zouden worden verworpen. Die situatie doet zich nu voor. 
       
     
     
       3.17 
       
        [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. In het incidenteel appel blijft een kostenveroordeling achterwege omdat het betrekking heeft op een geschilpunt dat het hof ook zonder dat (incidenteel) beroep moet behandelen, vanwege het ingestelde principaal appel en de - overbodige - eiswijziging daarmee samenhangt. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal appel en in het incidenteel appel 
       
     
     
     
       verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn zij memorie van grieven ingestelde vorderingen; 
     
     
     
       bekrachtigt, op andere gronden, het vonnis van 15 maart 2017 waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 313,= aan griffierecht en op € 1.138,50 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 februari 2019. 
     
     
     
       			griffier						rolraadsheer