ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2019:7341

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2019:7341 Rechtbank Amsterdam , 23-09-2019 / C/13/671013 / KG ZA 19-878

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-09-23

Zaaknummer: C/13/671013 / KG ZA 19-878

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:7341

---

kort geding, verkoop appartementsrecht, voorkeursrecht

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/671013 / KG ZA 19-878 FB/JE 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 23 september 2019 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiseres 1] , 
     
       wonende te [woonplaats] , 
       2.	 [eiseres 2] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eiseressen bij dagvaarding van 21 augustus 2019, 
       advocaat mr. H.C. Koops te Amstelveen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [gedaagde]
         , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Eiseressen zullen hierna ook gezamenlijk in enkelvoud [eiseressen] worden genoemd. Gedaagde zal [gedaagde] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Ter zitting van 2 september 2019 heeft [eiseressen] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Ter zitting waren voor zover van belang aanwezig: 
     
       
         
          [eiseres 1] en [eiseres 2] met mr. Koops; 
       
       
         aan de zijde van [gedaagde] : [aandeelhouder/bestuurder] (enig aandeelhouder en bestuurder) met mr. Arnouts. 
       
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De vader van [eiseressen] , [vader eiseressen] heeft op 25 november 1985 het gehele pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand) in eigendom verkregen. 
       
     
     
       2.2. 
       Op 20 maart 2000 is de begane grond van het pand gesplitst van de bovengelegen verdiepingen (I, II, III en IV), die als woningen werden verhuurd. [gedaagde] huurde de begane grond en exploiteerde deze met een dochtervennootschap als optiek.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [vader eiseressen] heeft het appartementsrecht van de begane grond van het pand in 1999 verkocht aan [gedaagde] (in de dagvaarding staat, kennelijk bij vergissing, dat dit in 2001 is gebeurd). In de akte van levering van 20 maart 2000 is het volgende beding opgenomen: 
       
       
         
           “ 
           RECHT VAN KOOP 
         
         
           Verkoper en koper verklaarden voorts ten aanzien van: 
         
         
           het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimten op de eerste, tweede en derde  verdieping  [partijen zijn het erover eens dat de vierde verdieping per abuis is weggelaten, vzr.] , plaatselijk bekend als [adres] I, [adres] 2 en [adres] 3 te [plaats] (…) 
         
           eigendom van verkoper, nog te zijn overeengekomen: 
         
       
       
         
           
             Indien verkoper of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel van voorschreven onroerende zaak te eniger tijd voornemens is over te gaan tot vervreemding in eigendom of zakelijk genotsrecht van deze onroerende zaak, is hij verplicht koper, waaronder begrepen diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel, van dit voornemen bij aangetekend schrijven in kennis te stellen en de drie woonruimten met bijbehoren aan hem te koop aan te bieden. 
           
         
         
           
             Indien koper binnen de gestelde termijn van één maand heeft bericht van het aanbod gebruik te maken, zal de door hem te betalen koopsom voor de drie woonruimten worden vastgesteld in onderling overleg of, indien zij daaromtrent geen overeenstemming bereiken, door drie deskundigen, waarvan door ieder der partijen één te benoemen en de derde door de eerst benoemde tezamen. Blijft één van de partijen gedurende één maand in gebreke in de aanwijzing van een deskundige, dan is de andere partij gerechtigd de heer Kantonrechter te Amsterdam te verzoeken namens de nalatige partij een deskundige aan te wijzen. 
           
         
         
           
             De betaling van de koopsom, de verrekening van baten en lasten moeten geschieden binnen twee maanden nadat de koopsom definitief is vastgesteld tegelijk met de levering in eigendom van de betrokken onroerende zaak, bij akte ten overstaan van een notaris ter keuze van partij koper, te wiens laste ook zijn de terzake verschuldigde belastingen en kosten, alsmede de taxatiekosten. 
           
         
         
           
             Indien de betaling van de koopsom en verrekening niet binnen de hiervoor gestelde termijn van twee maanden hebben plaatsgehad, is verkoper of zijn zijn rechtsopvolgers onder algemene titel gerechtigd om de betrokken onroerende zaak aan een derde in eigendom of zakelijk genotsrecht te vervreemden mits niet tegen een lagere prijs en is het recht van koop vervallen. 
           
         
         
           
             Bij overtreding of niet-nakoming van een der hiervoor vermelde verplichtingen zal verkoper, zonder dat enige ingebrekestelling of sommatie vereist zal zijn, ten behoeve van koper een direkt opeisbare boete gelijk aan de waarde van de drie woonruimten verbeuren, zullende verkoper door het enkele feit van niet nakoming of overtreding of verloop van de termijn, dus uit kracht der verbintenis zelve, in gebreke zijn. 
           
         
         
           
             Indien omtrent deze overeenkomst of bij de uitvoering daarvan tussen partijen geschillen mochten ontstaan zullen deze moeten worden voorgelegd aan de heer Kantonrechter te Amsterdam, wiens uitspraak voor verkoper en koper bindend zal zijn.” 
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
        [vader eiseressen] is op [overlijdensdatum] 2011 overleden, waarna de eigendom van het appartementsrecht van de eerste t/m vierde verdieping van het pand (hierna: het appartementsrecht) is overgegaan op zijn dochters [eiseres 1] en [eiseres 2] , ieder voor de onverdeelde helft.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [deskundige 2] van Spring Valuations heeft in opdracht van [eiseressen] een taxatie uitgevoerd van het appartementsrecht en de marktwaarde in verhuurde staat per 31 januari 2018 getaxeerd op € 1.300.000,- k.k. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [eiseressen] heeft bij aangetekende brief van 28 september 2018 het appartementsrecht aan [gedaagde] te koop aangeboden. In reactie hierop heeft [gedaagde] aan [eiseressen] in een brief van 25 oktober 2018 bericht van dit aanbod gebruik te maken.  
       
     
     
       2.7. 
       
        [eiseressen] heeft in een e-mail van 1 november 2018 aan [gedaagde] het volgende geschreven: 
       
       
         
           “Wij concluderen (…) dat wij t niet eens zijn over de koopprijs, daar jouw genoemde bedragen zo ver afliggen van onze vraagprijs. Wij willen dan ook per ingang van vandaag, 1 november de procedure van max 3 taxateurs inzetten. (…) Mochten wij op basis van deze 2 taxaties het nog niet eens worden, zullen beide taxateurs een 3e onafhankelijke taxateur raadplegen die als het ware ‘ de knoop doorhakt ‘ (…)”  
         
       
       
     
     
       2.8. 
       In een e-mail van 2 november 2018 van [eiseressen] aan [gedaagde] staat het volgende: 
       
       
         
           “Jij hebt ons in het gesprek van dinsdag 30 oktober gevraagd om met een vraagprijs te komen. Dat hebben wij per mail op 31 oktober gedaan. Onze vraagprijs is 1,4 miljoen. (…) 
         
         
           Jouw berekeningen en indicaties van mogelijke waarde pand wijken zo enorm af van onze marktconforme vraagprijs dat dit geen basis vormt voor ons voor verdere onderhandelingen over de prijs en te kiezen voor de procedure met 3 deskundigen. Een taxateur lijkt ons de aangewezen deskundige om de waarde te bepalen, marktconform. (…) 
         
         
           Meerdere malen heb jij in onze mailwisselingen afgelopen jaar verwezen naar de procedure. En dat is ook precies wat wij doen. Wij houden daarom vast aan de in de overeenkomst genoemde termijn van 1 maand voor de taxatie. (…) 
           
           Op basis van beide taxaties kunnen we dan het gesprek goed voeren en zo nodig kan de 3e deskundige snel ‘de doorslag’ geven (…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In een brief van 7 november 2018 heeft [eiseressen] [gedaagde] als volgt bericht:  
       
       
         
           “Eind November, doch uiterlijk 7 December kan er dan wel of niet overeenstemming zijn tussen de 2 deskundigen. Indien er dan geen overeenstemming is, moeten de beide deskundigen, conform de overeenkom een 3e deskundige aanwijzen. De 3 deskundigen tezamen stellen dan de definitieve koopprijs vast.” 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 13 november 2018 heeft [aandeelhouder/bestuurder] met een door hem aangewezen deskundige, [deskundige 1] , en een bouwkundige de eerste t/m vierde verdieping van het pand bekeken om de bouwkundige staat daarvan in kaart te brengen. Op 3 december 2018 heeft [gedaagde] aan [eiseressen] laten weten dat zij een makelaar had ingeschakeld, [makelaar] , om namens haar te onderhandelen over de koopprijs. [makelaar] heeft op 4 december 2018 telefonisch aan [eiseres 2] meegedeeld dat [deskundige 1] de waarde van het appartementsrecht had vastgesteld op € 875.000,-.   
       
     
     
       2.11. 
       In een e-mail van 12 december 2018 heeft [makelaar] aan [eiseressen] meegedeeld te hebben besloten de twee deskundigen, [deskundige 2] en [deskundige 1] , opdracht te geven om samen een derde deskundige aan te wijzen. Vervolgens hebben [deskundige 2] en [deskundige 1] met elkaar gecorrespondeerd over de aan te wijzen derde deskundige. Zij hebben op 3 januari 2019 afgesproken [deskundige 3] van [bedrijf van deskundige 3] aan te wijzen, die was voorgesteld door [deskundige 1] .  
       
     
     
       2.12. 
       
        [deskundige 3] heeft op 4 februari 2019 een opdrachtbevestiging gestuurd voor taxatie van het appartementsrecht, die door partijen is ondertekend. [deskundige 3] heeft de verdiepingen van het pand op 13 februari 2019 bezichtigd, waarna op 4 maart 2019 een bespreking heeft plaatsgevonden tussen [deskundige 2] , [deskundige 1] en [deskundige 3] . Tijdens deze bespreking heeft [deskundige 3] meegedeeld dat hij van mening is dat het appartementsrecht een marktwaarde heeft van € 720.000,-. De deskundigen hebben vervolgens afgesproken alle drie meer referenties aan te leveren en daarna opnieuw overleg te voeren.  
       
     
     
       2.13. 
       
        [deskundige 3] heeft partijen op 12 april 2019 zijn taxatierapport toegestuurd, waarin een marktwaarde van het appartementsrecht staat van € 730.000,-.  
       
     
     
       2.14. 
       In een e-mail van 27 mei 2019 heeft [makelaar] de deskundigen gevraagd of zij één waarde van het appartementsrecht hebben vastgesteld en, mocht dit nog niet zijn gebeurd, op welke termijn deze verwacht mag worden. [deskundige 1] heeft hierop op 29 mei 2019 geantwoord dat de drie deskundigen niet tot een eensluidende waarde kunnen komen en dat zij daarom afzonderlijk rapporten hebben opgemaakt en in bezit hebben gesteld van beide partijen. In reactie hierop heeft [eiseressen] in een e-mail van 6 juni 2019 aan de deskundigen het volgende geschreven: 
       
       
         
           “(…) verzoeken wij u dringend om nogmaals bijeen te komen nu alle informatie aanwezig is, om de inhoudelijke discussie met elkaar aan te gaan en tot een gezamenlijke verklaring te komen omtrent de marktwaarde van het pand.” 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
        [deskundige 3] heeft partijen op 17 juni 2019 als volgt bericht: 
       
       
         
           “(…) ik heb even niets laten horen omdat ik tijd wilde nemen om te bedenken hoe we met het belang van de partijen voorop, uit deze impasse kunnen komen. Ik zie een aanbieding aan de markt, bijv. een veiling waarna ieder kan beslissen een koopsom te aanvaarden of niet en dan zelf aan te kopen als mogelijke oplossing. Laat de markt het dan maar zeggen. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
        [eiseressen] heeft op 20 juni 2019 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht met Toekomst Vastgoed Beheer BV (hierna: Toekomst Vastgoed) voor een koopsom van € 1.250.000,-, die op 24 juni 2019 is ingeschreven in het Kadaster. In de koopovereenkomst is het volgende opgenomen: 
       
       
         
           “ 
           Artikel 22 Ontbindende voorwaarde verkopers: 
           
           De levering geschiedt 6 maanden na inschrijving bij het kadaster of zoveel eerder als mogelijk, waarbij geldt dat deze koopovereenkomst wordt aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat uiterlijk 6 weken na inschrijving kadaster, verkoper schriftelijk heeft gemeld aan de koper alsmede de notaris, dat zij niet in staat zijn om te leveren als gevolg van het aan het aan [aandeelhouder/bestuurder] (…) verleende recht van koop. (…) Het termijn van 6 weken kan in overleg tussen koper en verkoper verlengd worden. (…)”. 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
        [eiseressen] en Toekomst Vastgoed hebben de termijn van de ontbindende voorwaarde verlengd tot 17 december 2019.  
       
     
     
       2.18. 
       In een e-mail van 25 juni 2019 heeft [eiseressen] aan [gedaagde] over de verkoop aan Toekomst Vastgoed bericht, zich op het standpunt gesteld dat het bedrag van € 1.250.000,- vanaf dat moment als koopsom dient te gelden en het appartementsrecht voor dat bedrag aan [gedaagde] te koop aangeboden.  
       
     
     
       2.19. 
       
        [makelaar] heeft [eiseressen] in een e-mail van 14 juli 2019 bericht dat [gedaagde] bereid is het appartementsrecht te kopen voor een koopprijs, gelijk aan de taxatie van [deskundige 3] . 
       
     
     
       2.20. 
       
        [gedaagde] heeft op 24 juli 2019 een verzoekschrift ingediend bij deze rechtbank tot het leggen van conservatoir beslag tot levering en verhaal op het appartementsrecht. Het verzochte verlof is diezelfde dag door de voorzieningenrechter verleend, met begroting van de vordering van [gedaagde] op € 870.000,-. [gedaagde] heeft op 29 juli 2019 conservatoir beslag laten leggen op het appartementsrecht.  
       
     
     
       2.21. 
       
        [gedaagde] heeft op 23 augustus 2019 een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter van deze rechtbank, waarin hij – kort gezegd – vordert [eiseressen] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van het voorkeursrecht en daarbij te bepalen: 
       
         
           primair dat [eiseressen] gehouden is het appartementsrecht aan [gedaagde] aan te bieden voor € 730.000,- en dat die koopsom gecompenseerd moet worden met € 60.000,- wegens schending door [eiseressen] van het boetebeding; 
         
         
           subsidiair dat [eiseressen] gehouden is het appartementsrecht aan [gedaagde] aan te bieden voor een in goede justitie te bepalen bedrag en dat die koopsom gecompenseerd moet worden met het verschil tussen de door de rechtbank bepaalde koopsom en € 730.000,- wegens de schending door [eiseressen] van het boetebeding. 
         
       
       Meer subsidiair vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseressen] tot betaling van € 730.000,- uit hoofde van het boetebeding.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiseressen] vordert – samengevat –: 
         I. [gedaagde] te veroordelen het conservatoir beslag op het appartementsrecht op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van een dwangsom; 
         II. voor het geval de voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] nog aanspraak zou kunnen maken op het recht van koop, haar te gebieden alle rechtshandelingen te verrichten die nodig zijn voor levering door [eiseressen] aan haar van het appartementsrecht, tegen betaling door [gedaagde] van een koopsom van € 1.250.000,- k.k., althans een in goede justitie te bepalen koopsom met een minimum van € 1.062.840,- k.k., binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn die uiterlijk op 16 december 2019 eindigt, op straffe van een dwangsom; 
         III. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiseressen] stelt daartoe – kort weergegeven – het volgende. [gedaagde] heeft, hoewel zij te kennen heeft gegeven van haar voorkeursrecht gebruik te willen maken, geen enkele actie ondernomen om levering van het appartementsrecht te realiseren. Inmiddels zijn alle stappen van het voorkeursrecht van [gedaagde] doorlopen en heeft zij haar voorkeursrecht verwerkt. De koopsom is vastgesteld, ofwel met de waardebepaling op 12 april 2019 door [deskundige 3] , ofwel met de verkoop aan Toekomst Vastgoed, waarover [gedaagde] op 25 juni 2019 is bericht. Nadat de drie deskundigen het niet eens konden worden over de marktwaarde van het appartementsrecht, heeft [deskundige 3] immers de suggestie gedaan de markt te laten uitwijzen wat de waarde is, hetgeen met die verkoop is gebeurd. Uiterlijk twee maanden na vaststelling van de koopsom diende de betaling daarvan en de levering van het appartementsrecht plaats te vinden. Die termijn is verstreken en het staat [eiseressen] daarom vrij het appartementsrecht te leveren aan een derde. Voor zover wordt geoordeeld dat het voorkeursrecht nog niet is vervallen, moet [gedaagde] worden veroordeeld het appartementsrecht af te nemen tegen € 1.250.000,-, althans minimaal € 1.062.840,-, de waarde die de Belastingdienst hanteert als heffingsgrondslag voor successie- en schenkingsrechten. Het door [gedaagde] gelegde beslag moet worden opgeheven. [gedaagde] heeft geen recht meer op levering en ook komt haar geen beroep op de boeteclausule toe, aangezien [eiseressen] geen wanprestatie of onrechtmatige daad heeft gepleegd. [gedaagde] maakt misbruik van bevoegdheid, aangezien uit alles blijkt dat zij niet uit is op koop van het appartementsrecht, maar slechts op geldelijk gewin, aldus [eiseressen] . 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert – eveneens kort weergegeven – het volgende verweer. De koopprijs is nog niet definitief vastgesteld, noch in onderling overleg, noch door de drie deskundigen, noch door de kantonrechter. [eiseressen] kan geen rechten ontlenen aan de suggestie van [deskundige 3] om de markt de waarde van het appartementsrecht te laten bepalen. Het recht van koop van [gedaagde] is dan ook nog niet vervallen. Er is geen grond voor opheffing van de door [gedaagde] gelegde beslagen. Het is immers niet onaannemelijk dat alsnog een koopovereenkomst tot stand komt tussen partijen, nadat in de door [gedaagde] aanhangig gemaakte bodemprocedure de koopsom van het appartementsrecht is bepaald. Daarnaast maakt [gedaagde] terecht aanspraak op de contractuele boete, aangezien [eiseressen] het recht van koop van [gedaagde] heeft geschonden met de verkoop aan Toekomst Vastgoed.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       
        [eiseressen] heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen, aangezien zij stelt in financiële problemen te zijn gekomen en het appartementsrecht te willen verkopen.  
       
     
     
       4.2. 
       Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv wordt een beslag onder meer opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert (in dit geval [eiseressen] ), met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger (in dit geval [gedaagde] ) gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De kortgedingrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden zonder een afweging van de belangen van beide partijen.  
       
     
     
       4.3. 
       Het beding dat is overeengekomen tussen [vader eiseressen] en [gedaagde] in de akte van levering van 20 maart 2000 (zie 2.3) bevat kort gezegd de volgende zes stappen. [vader eiseressen] (en in dit geval [eiseressen] als diens rechtsopvolger onder algemene titel) dient een voornemen tot verkoop van het appartementsrecht aan [gedaagde] te melden bij aangetekende brief, waarbij het appartementsrecht aan laatstgenoemde te koop moet worden aangeboden (1). Als [gedaagde] binnen één maand bericht van dit aanbod gebruik te maken, zal vervolgens de koopsom in onderling overleg worden vastgesteld. In het geval dat partijen daarover geen overeenstemming bereiken, wordt de koopsom vastgesteld door drie deskundigen, waarvan door ieder van partijen één wordt benoemd en de derde door deze twee eerst benoemde deskundigen samen (2). Binnen twee maanden na definitieve vaststelling van de koopsom dient de betaling daarvan plaats te vinden, tegelijk met levering van het appartementsrecht (3). Als dit niet binnen twee maanden is gebeurd, is het recht van koop van [gedaagde] vervallen en is [eiseressen] gerechtigd het appartementsrecht aan een derde te vervreemden, mits niet tegen een lagere prijs (4). [eiseressen] is [gedaagde] bij niet-nakoming van een van deze verplichtingen een boete verschuldigd gelijk aan de waarde van het appartementsrecht (5). Als over het beding of bij de uitvoering daarvan geschillen ontstaan, moeten deze worden voorgelegd aan de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, wier uitspraak voor partijen bindend is (6).  
       
     
     
       4.4. 
       Stap 1 van het beding is uitgevoerd, met de aangetekende brief van 28 september 2018 waarin [eiseressen] het appartementsrecht aan [gedaagde] te koop heeft aangeboden (zie 2.6). Op 25 oktober 2018, dus binnen één maand, heeft [gedaagde] [eiseressen] bericht van dit aanbod gebruik te maken. Conform stap 2 dienden partijen hierna in onderling overleg de koopsom vast te stellen. Zij hebben over de koopsom onderhandeld, maar zijn het daarover niet eens geworden. Daarna hebben partijen, eveneens conform stap 2, ieder één deskundige aangewezen, die samen een derde deskundige hebben aangewezen. [eiseressen] heeft [deskundige 2] aangewezen en [gedaagde] [deskundige 1] . Deze twee partijdeskundigen hebben vervolgens samen [deskundige 3] aangewezen als derde deskundige. Daarna heeft zich een situatie voorgedaan waarover in het beding niets is overeengekomen, namelijk dat de deskundigen het niet eens zijn geworden. De drie deskundigen zijn niet alleen niet gezamenlijk tot een koopsom gekomen, ook hebben zij geen afspraken gemaakt om uit de ontstane impasse te komen. Partijen hebben dit geaccepteerd. [gedaagde] heeft inmiddels gebruik gemaakt van de in stap 6 voorgeschreven mogelijkheid de geschillen voor te leggen aan de kantonrechter.  
       
     
     
       4.5. 
       De koopsom is niet vastgesteld op een wijze waarin het beding voorziet. De prijs waarvoor [eiseressen] het appartementsrecht aan Toekomst Vastgoed heeft verkocht, geldt voorshands tussen partijen niet als koopsom, nu verkoop aan een derde geen onderdeel is van de in het beding voorgeschreven procedure. De enkele omstandigheid dat de derde deskundige, [deskundige 3] , heeft voorgesteld om de markt de waarde van het appartementsrecht te laten bepalen, maakt dit niet anders. Ook de door [deskundige 3] bepaalde marktwaarde bindt partijen niet omdat niet is overeengekomen dat de derde deskundige de doorslag geeft en de deskundigen zich ook niet dienovereenkomstig hebben gedragen, maar het – integendeel – kennelijk erover eens zijn dat zij niet tot een eensluidend standpunt kunnen komen. 
       
     
     
       4.6. 
       
        [eiseressen] heeft gesteld dat uit het beslagrekest van [gedaagde] en diens dagvaarding in de bodemprocedure blijkt dat [gedaagde] meent dat de waardebepaling van [deskundige 3] als vaststelling van de koopprijs is aan te merken. [gedaagde] heeft daarin een beroep gedaan op de e-mails van 1 en 2 november 2018 van [eiseressen] (zie 2.7 en 2.8), waarin zij heeft geschreven dat de derde deskundige “de knoop doorhakt” en dat deze zo nodig “snel ‘de doorslag’ kan geven”. Voorshands wordt echter geoordeeld dat [eiseressen] met deze opmerkingen, gemaakt in correspondentie die is gericht op een minnelijke oplossing van het geschil, geen rechten heeft prijsgegeven. De terloops gemaakte procedurele opmerkingen van [eiseressen] kunnen niet materieel tegen haar werken in de door [gedaagde] voorgestane zin. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat in de rechtspraak twee oplossingen gebruikelijk zijn in geval deskundigen het niet eens worden, namelijk dat ofwel de meerderheid beslist, ofwel de derde, door beide partijdeskundigen aangewezen deskundige een doorslaggevende stem heeft. Wat daarvan ook zij, hier is geen sprake van een meerderheid en daarnaast doet zich de bijzondere situatie voor dat de waardebepaling van de derde deskundige niet tussen die van de twee partijdeskundigen in zit, maar  onder  de waarde die door de partijdeskundige van [gedaagde] is vastgesteld. Ook om die reden (zie voorts in 4.5, slot) kan voorshands niet worden aanvaard dat het oordeel van de derde deskundige voor partijen bindend is.  
       
     
     
       4.7. 
       Nu partijen bij stap 2 van het beding zijn blijven steken en de koopprijs nog niet is vastgesteld, is het voorkeursrecht van [gedaagde] niet komen te vervallen. Op het moment dat op de overeengekomen wijze de koopprijs is vastgesteld, is het aan [gedaagde] om te bepalen of zij het appartementsrecht voor die koopprijs geleverd wenst te krijgen. Zolang de kantonrechter nog niet heeft geoordeeld, moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat [gedaagde] het appartementsrecht zal overnemen. Dit betekent dat het door [gedaagde] ingeroepen recht voorshands niet summierlijk ondeugdelijk is. Daarom hoeft het leveringsbeslag op het appartementsrecht niet te worden opgeheven. De vordering van [eiseressen] onder I zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       4.8. 
       Uit het voorgaande volgt dat ook de vordering onder II zal worden afgewezen, omdat deze op onjuiste uitgangspunten berust. De door [eiseressen] in deze vordering genoemde bedragen van € 1.250.000,- en van € 1.062.840,- gelden voorshands niet tussen partijen als koopprijs, aangezien deze niet tot stand zijn gekomen volgens de in het beding voorgeschreven procedure.  
       
     
     
       4.9. 
       Ten overvloede wordt opgemerkt dat de aanspraak die [gedaagde] meent te kunnen maken op de contractuele boete, voorshands ondeugdelijk voorkomt. [eiseressen] heeft weliswaar het appartementsrecht verkocht aan een derde, maar zij heeft dit gedaan onder voorbehoud van het voorkeursrecht van [gedaagde] . Daarmee heeft zij niet in strijd met het voorkeursrecht van [gedaagde] gehandeld.   
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiseressen] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       weigert de gevraagde voorzieningen; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiseressen] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op: 
       
         – € 639,= aan griffierecht en 
         – € 980,= aan salaris advocaat; 
       
       
     
     
       5.3. 
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr.  F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 september 2019. 
       
     
   
   
     type: JE 
     coll: BB