ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2022:1564

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2022:1564 Gerechtshof Amsterdam , 24-05-2022 / 200.279.435/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2022-05-24

Zaaknummer: 200.279.435/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1564

---

Erfpacht van deel van monumentale buitenplaats. Uitleg van de in de erfpachtakte door de eigenaar op zich genomen aanleg- en onderhoudsverplichting ten aanzien van het niet in erfpacht gegeven deel van de buitenplaats. Tekortschieten eigenaar? Uitleg canonherzieningsbeding. Tijdig beroep op wijzigingsbeding gedaan?  Beding waarbij canon alleen afhankelijk is van de grondwaarde zal voor de erfpachter weliswaar vaak ongunstiger uitpakken dan wanneer de canon ook afhankelijk is van de rentestand, maar dat maakt dat beding niet onduidelijk of onredelijk bezwarend. Richtlijn oneerlijke bedingen hier niet van toepassing.    
       
       Wetsartikelen: 6:248 BW, 6:238 BW, Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (PbEG L95/29) 
       
       Zie ECLI:NL:GHAMS:2020:1863.

GERECHTSHOF AMSTERDAM  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.279.435/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/617462/HAZA 16-1083 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 mei 2022 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         STICHTING HET UTRECHTSE LANDSCHAP , 
       gevestigd te De Bilt, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. S.H.W. Le Large te Utrecht. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Het Utrechts Landschap genoemd. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 15 mei 2020 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 29 mei 2019 (het tussenvonnis) en 4 maart 2020 het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en Het Utrechts Landschap als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Het Utrechts Landschap heeft op 4 juni 2020 een anticipatie-exploot doen uitbrengen. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met een productie; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 maart 2022 mondeling laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en, mede gezien de appeldagvaarding, geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn gewijzigde vorderingen zal toewijzen en de vordering van Het Utrechts Landschap zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. 
       Het Utrechts Landschap heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.  
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en met verbetering van een kennelijke verschrijving in het citaat uit artikel 14.1 van de erfpachtakte, zijn deze feiten de volgende.  
     
     
     
       2.1 
       Het Utrechts Landschap is eigenaresse van een perceel grond bekend als de buitenplaats [buitenplaats] . Deze buitenplaats wordt door de [naam weg] [nummer] gesplitst in de [naam 1] en de [naam 2] . Op de [naam 1] staan enkele opstallen (waaronder een woonhuis), de [naam 2] is een park/tuin. [buitenplaats] wordt begrensd door de rivier [naam rivier] en het [kanaal] . 
       
     
     
       2.2 
       
         In 1980 heeft Het Utrechts Landschap [naam 1] en de daarop geplaatste gebouwen in erfpacht uitgegeven aan [appellant] tegen een canon van ƒ 60.000,= per jaar. Bij akte van 22 november 1985 is de erfpacht beperkt tot alleen de grond van [naam 1] en heeft Het Utrechts Landschap de eigendom van de gebouwen op [naam 1] geleverd aan [appellant] voor een koopsom van ƒ 900.000,=. De erfpacht op de grond loopt tot 31 december 2085. In de erfpachtakte van 22 november 1985 (hierna te noemen: de erfpachtakte) is verder opgenomen: 
         
           (…)  
         
         
           2. Vergoeding 
           . 
         
       
     
     
       2.1. 
       
         
           De canon voor voormeld erfpachtsrecht bedraagt (…) (ƒ 6.555,--) per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen voor of op de eerste januari van ieder jaar, (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           3. Gebruiks- en bebouwingsvoorschriften. 
         
       
     
     
       3.1. 
       
         De zakelijk gerechtigde zal de in erfpacht uitgegeven grond alsmede de thans bestaande gebouwde opstallen en beplantingen naar hun aard, bestemming en inrichting (doen) gebruiken. (…). 
       
     
     
       3.2. 
       
         Het hiervoor sub 3.1. bedoelde gebruik dient te zijn:  
       
       
         a. in overeenstemming met het statieuse en monumentale karakter van de buitenplaats; en voorts 
       
       
         b. zodanig dat de buitenplaats mede voor bewoning bestemd blijft en overwegend het aanzien van bewoonde buitenplaats blijft behouden. 
       
       
         (…). 
       
     
     
       3.3. 
       
         Het hiervoor sub 3.2.b gestelde vereiste vervalt indien (…) niet meer dan vijfentwintig procent (25%) wordt gebruikt op de wijze als bedoeld sub 3.2. (…) 
       
     
     
       3.4. 
       
         De zakelijk gerechtigde zal (…) de in erfpacht uitgegeven grond en de thans bestaande gebouwde opstallen  en beplantingen niet van aard, bestemming en inrichting mogen veranderen, en de thans bestaande gebouwde opstallen noch geheel noch gedeeltelijk mogen afbreken en slopen. 
       
     
     
       3.5. 
       
         De zakelijk gerechtigde zal de thans bestaande gebouwen op zijn kosten restaureren (…). 
       
     
     
       3.6. 
       
         
           Indien door welke oorzaak ook de thans bestaande gebouwde opstallen of beplantingen, geheel of gedeeltelijk teniet gaan of worden beschadigd, dan is de zakelijk gerechtigde verplicht tot herstel (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           6. Voldoening. 
         
       
     
     
       6.1. 
       
         
           De canon moet uiterlijk op de vervaldag worden voldaan (…). 
         
         
           (…) 
         
         
           7. Indexering canon. 
         
       
     
     
       7.1. 
       
         De canon zal, telkens per één januari van ieder jaar, (…) worden verhoogd of verlaagd, overeenkomstig de stijging of daling, die het jaartotaalprijsindexcijfer over het voorafgaande kalenderjaar zal blijken te hebben ondergaan. (…). 
       
     
     
       7.2. 
       
         
           Ieder van de partijen heeft het recht de vorenbedoelde herziening te vorderen, zodra het jaartotaalprijsindexcijfer (…) is gepubliceerd. (…) Het recht om op grond van het vorenstaande verhoging of verlaging van betaalde of te betalen canon te vorderen vervalt door het verstrijken van een jaar nadat het jaartotaalprijsindexcijfer (…) is gepubliceerd.  
         
         
           (…) 
         
         
           8. Wijziging canon. 
         
       
     
     
       8.1. 
       
         De canon zal, per één januari negentienhonderd zesennegentig, één januari tweeduizend zes en zo vervolgens elke tien jaar, voor het laatst op één januari tweeduizend zesenzeventig, telkens voor de dan aanvangende periode van tien jaren, worden verhoogd of verlaagd overeenkomstig de stijging of daling van de waarde van de grond waarop het erfpachtsrecht betrekking heeft ten opzichte van de actuele verkoopwaarde.  
       
     
     
       8.2. 
       
         Bij de bepaling van de actuele verkoopwaarde (ad (…) ƒ 75.000,--)) is – en bij de bepaling van de verkoopwaarde in verband met de wijziging van de canon als sub 8.1. bedoeld moet, er steeds van worden uitgegaan dat de grond waarop het erfpachtsrecht betrekking heeft niet kan worden opgesplitst in meerdere percelen, geen andere economische vruchten afwerpt dan sub 10.2. bepaald en slechts cultureel-historisch betekenis mag hebben zonder enige andere aanwendingsmogelijkheid. Van het in de vorige zin bepaalde zal – ongeacht welke ontwikkeling ook moge plaatsvinden – niet worden afgeweken.  
       
     
     
       8.3. 
       
         
           De verhoging of verlaging zal worden bereikt door de hiervoor sub 2.1. bedoelde canon (zonder dat daarop de sub 7.1. bedoelde verhogingen of verlagingen zijn toegepast) te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller wordt gevormd door voormelde verkoopwaarde per dertig november voorafgaande aan de eerste januari welke het begin is van een nieuwe tienjarige periode en de noemer door de actuele verkoopwaarde, als voormeld ad vijfenzeventigduizend gulden (…). De hiervoor bedoelde verkoopwaarde per bedoelde dertig november is de verkoopwaarde van de grond (…), vast te stellen bij een taxatie door drie deskundigen, tenzij partijen dienaangaande zelfstandig tot overeenstemming komen. 
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       8.5. 
       
         
           De hiervoor bedoelde taxaties zullen worden gedaan door drie deskundigen, voorzover mogelijk steeds dezelfde deskundigen. Van de drie deskundigen zal er één worden benoemd door de stichting [Het Utrechts Landschap, hof], één door de zakelijke gerechtigde en de derde door beide aldus benoemden tezamen. 
         
         
           (…) 
         
         
           14. De [naam 2] . 
         
       
     
     
       14.1. 
       
         
           Partijen erkennen dat de overtuin aan gene zijde van de straatweg, van ouds genaamd: de [naam 2] , cultureel en historisch een aanhorigheid is van het in erfpacht uitgegeven gedeelte van de buitenplaats [buitenplaats] . Partijen verbinden zich te zullen streven naar een zichtbaar herstel van de historische verbondenheid tussen het buiten en de [naam 2] , en wel door uitvoering van een zodanig herstel, casu quo aanleg en onderhoud van het Engelse landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg, een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.3 
       Op 12 september 1985 heeft [appellant] de stichting Stichting [buitenplaats] (verder: [stichting] ) opgericht. In de correspondentie met Het Utrechts Landschap heeft [appellant] als medebestuurder van [stichting] opgetreden. 
       
     
     
       2.4 
       
        [appellant] (dan wel [stichting] ) heeft de gebouwen op [naam 1] laten renoveren. 
       
     
     
       2.5 
       In 2008 heeft Het Utrechts Landschap een landschapsarchitect in de arm genomen voor het maken van een plan voor de herinrichting van [buitenplaats] . [appellant] heeft geen instemming gegeven aan die plannen. 
       
     
     
       2.6 
       In 2010 hebben [appellant] en Het Utrechts Landschap gesproken met SB4 (Bureau voor Historische Tuinen, Parken en Landschappen te Wageningen) over de herinrichting van [buitenplaats] . 
       
     
     
       2.7 
       In september 2010 is [appellant] ter ore gekomen dat Het Utrechts Landschap aan de in 2008 aangestelde landschapsarchitect heeft gevraagd zijn plannen nader uit te werken. 
       
     
     
       2.8 
       
         Het Utrechts Landschap heeft op 1 oktober 2010 aan [stichting] (ter attentie van [appellant] ) geschreven: 
         
           (…) Uw brief van 29 september jl. geeft op een aantal punten helaas geen correcte weergave van de feiten. Zo heb ik tot op heden met u geen afspraak gemaakt over het verlenen van een opdracht aan welke landschapsarchitect dan ook.  
         
         
           Onze stichting werkt graag samen met [architect die in 2008 is benoemd, hof] (…). De hoofdlijn van zijn eerste schetsen sprak ons zeer aan. Voor een nadere uitwerking, detaillering en waar nodig aanpassing is aanvullend historisch onderzoek gewenst. (…) Op het moment dat dit onderzoek is afgerond, willen wij graag verkennen of de vervolgopdracht aan een landschapsarchitect eveneens in gezamenlijkheid kan worden verstrekt. Nu lijkt het er op dat u aan gene zijde van de erftoegangsweg reeds uw keuze heeft gemaakt en dat betreur ik. (…) 
         
       
       
     
     
       2.9 
       Bij besluit van 3 november 2010 heeft [buitenplaats] de status van rijksmonument verkregen. Deze status is op 9 september 2011 ingeschreven. 
       
     
     
       2.10 
       In 2015 is de door [appellant] verschuldigde canon vastgesteld op € 5.278,67 per jaar. 
       
     
     
       2.11 
       
        [stichting] heeft SB4 opdracht gegeven een plan voor [buitenplaats] te ontwikkelen. Dit plan is begin 2015 gepresenteerd aan [appellant] en later dat jaar ook aan Het Utrechts Landschap. 
       
     
     
       2.12 
       
        [appellant] en Het Utrechts Landschap hebben vervolgens gecorrespondeerd en overleg gehad over de door SB4 voorgestelde herinrichting en de kosten daarvan. Ook hebben partijen overlegd over een mogelijke uitgifte in erfpacht aan [appellant] van de [naam 2] , waarbij [appellant] de herinrichting als voorgesteld door SB4 op eigen kosten zou kunnen uitvoeren en de begrote kosten voor het benodigde jaarlijkse onderhoud zou dragen.  
       
     
     
       2.13 
       
         Bij brief van 11 maart 2016 heeft Het Utrechts Landschap daarover aan [stichting] , ter attentie van [appellant] , geschreven: 
         
           (…) Op 18 februari jl. hadden wij met u een gesprek over uw voorstel om de [naam 2] [buitenplaats] als Stichting in erfpacht te nemen. Hieraan ligt uw wens en voornemen om de historische eenheid van huis en [naam 2] te herstellen en te restaureren ten grondslag. De restauratie van [naam 1] wordt binnen afzienbare tijd afgerond waardoor ruimte ontstaat voor uw stichting om een herstelplan uit te voeren en daarna het beheer ter hand te nemen. Over uw motivatie en de wijze waarop u invulling wilt geven aan een overeenkomst hebben we verkennend gesproken. Wij hebben dat als positief ervaren. 
         
         
           In vervolg hierop heeft het bestuur van het Utrechts Landschap besloten om het gesprek met u over de voorwaarden van een erfpachtovereenkomst voort te willen zetten. Wij stellen voor hiervoor in april een datum te zoeken. 
         
         
           In de tussentijd speelt de canonherziening, zoals bepaald in het vigerende erfpachtcontract met u als erfpachter van [naam 1] . Wij zijn voornemens om hiervoor een taxatie-opdracht te geven. Ons voorstel in relatie tot onze positieve grondhouding om ook de [naam 2] in erfpacht uit te geven is om dit gezamenlijk door drie taxateurs te laten doen. Eén namens u, één namens het Utrechts Landschap en een derde onafhankelijke taxateur. Deze drie taxateurs kunnen dan ook de waarde van de [naam 2] bepalen. 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       2.14 
       
         Bij brief van 22 maart 2016 heeft [stichting] aan Het Utrechts Landschap geantwoord: 
         
           (…) In antwoord op uw brief van 11 maart jl. laten wij uw bestuur graag weten ervan te willen uitgaan dat uw bestuur bekend is met het voorstel dat wij hebben gedaan voor herstel en onderhoud van [naam 1] en de [naam 2] van de buitenplaats [buitenplaats] . In dat licht zien wij voorshands geen aanleiding betrokken te raken bij een taxatie van de waarde van de buitenplaats. (…) 
         
       
       
     
     
       2.15 
       Vervolgens is het geschil tussen partijen geëscaleerd tot deze gerechtelijke procedure. Hangende het geding in eerste aanleg heeft Het Utrechts Landschap een ander plan voor de herinrichting van [buitenplaats] laten ontwikkelen door de stichting In Arcadië, gevestigd te Amersfoort. In Arcadië heeft een historisch onderzoek uitgevoerd en een herstel- en beheerplan opgesteld. Een en ander is neergelegd in het rapport Historisch onderzoek, herstel- en beheerplan voor ‘De [naam 2] van [buitenplaats] ’ te [plaats] , van 24 april 2018. Op pagina 36 van dit rapport is een plattegrond opgenomen waarop is afgebeeld hoe [buitenplaats] er tot 1929 uitzag (hierna: de Plattegrond).  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       
         De procedure in eerste aanleg 
       
     
     
     
       3.1 
       
         In eerste aanleg heeft [appellant] , samengevat, het volgende gevorderd:  
         I. verklaring voor recht dat Het Utrechts Landschap toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar gewone verplichting tot onderhoud van de [naam 2] en van haar verplichtingen op grond van artikel 14.1 van de erfpachtakte en veroordeling van Het Utrechts Landschap tot het verrichten van het normale onderhoud; 
         II. a. verklaring voor recht dat Het Utrechts Landschap heeft ingestemd met de opdracht aan SB4 voor het opstellen van een herstel- en maatregelenplan en met het door SB4 opgestelde herstel- en maatregelenplan en veroordeling van Het Utrechts Landschap tot betaling van haar deel van de kosten van uitvoering van die opdracht en tot uitvoering van het herstel- en maatregelenplan,  
         althans 
       
       b. veroordeling van Het Utrechts Landschap tot het geven van een opdracht aan SB4, althans een door het hof aan te wijzen deskundige, om een dergelijk plan op te stellen, welk plan in ieder geval zeven specifiek door [appellant] benoemde onderdelen zou moeten bevatten,  
       althans  
       c. veroordeling van Het Utrechts Landschap om aan [appellant] een plan voor herstel c.q. aanleg en onderhoud over te leggen waarmee volledig wordt voldaan aan de in artikel 14.1 van de erfpachtakte neergelegde verplichting, welk plan in ieder geval de hiervoor bedoelde zeven onderdelen zou moeten bevatten, en veroordeling van Het Utrechts Landschap tot uitvoering van dat plan; 
       
         III. veroordeling van Het Utrechts Landschap tot aanleg van een parkeerplaats; 
         IV verklaring voor recht dat Het Utrechts Landschap niet meer de bevoegdheid heeft de canon met ingang van 1 januari 2016 te wijzigen en veroordeling van Het Utrechts Landschap tot vergoeding van de schade die [appellant] heeft geleden door het wederrechtelijke beroep van Het Utrechts Landschap op artikel 8 van de erfpachtakte, en 
         V. verklaring voor recht dat artikel 8 van de erfpachtakte aldus moet worden uitgelegd dat de deskundigen de canon dienen vast te stellen aan de hand van een actuele canongrondslag, bij het vaststellen waarvan rekening is gehouden met alle met alle waarde beïnvloedende omstandigheden, en een actueel gebruikelijk canonpercentage.  
       
       
     
     
       3.2 
       Het Utrechts Landschap heeft de vorderingen van [appellant] weersproken en van haar kant gevorderd dat voor recht zou worden verklaard dat met de uitvoering van een herstel- en beheerplan als dat van In Arcadië in voldoende mate wordt voldaan aan de inspanningsverplichting van artikel 14.1 van de erfpachtakte.  
       
     
     
       3.3 
       Bij het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank [appellant] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat partijen bij de totstandkoming van de erfpachtakte overeen zijn gekomen dat de Plattegrond het uitgangspunt dient te zijn bij het herstel. Nadat zij drie getuigen had gehoord, is de rechtbank in het bestreden eindvonnis tot het oordeel gekomen dat het gevraagde bewijs niet was geleverd. Zij heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen en de vordering van Het Utrechts Landschap toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in conventie en reconventie. 
       
       
         
           De procedure in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de toewijzing van de vordering van Het Utrechts Landschap komt [appellant] in hoger beroep op met vijf grieven. Hij heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd: hij heeft zijn vorderingen onder II a en b en een van de onder II genoemde zeven verplichte elementen laten vallen, evenals de vordering onder III, en zijn vordering onder I aangevuld met een vordering tot verklaring voor recht dat op grond van artikel 14.1 van de erfpachtakte op Het Utrechts Landschap de plicht rust na het uitvoeren van het herstel de [naam 2] te onderhouden zoals noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel. Met betrekking tot de genoemde eisvermeerdering heeft Het Utrechts Landschap ter zitting betoogd dat die feitelijk niet heeft plaatsgevonden, omdat de nieuwe vordering in het petitum niet terugkomt. Dat verweer faalt echter, omdat uit de inhoud van de paragrafen 3.3 en 5.52 van de memorie van grieven voldoende duidelijk blijkt dat [appellant] beoogde zijn eis te vermeerderen met de genoemde vordering en dat het ontbreken van die vordering in het petitum op een vergissing berust.  
       
     
     
       3.5 
       Grief 1 gaat over de uitleg van de herstel- en aanlegplicht met betrekking tot de [naam 2] in artikel 14.1 van de erfpachtakte. Grief 2 gaat over de onderhoudsplicht van Het Utrechts Landschap met betrekking tot de [naam 2] in datzelfde artikel. Grief 3 gaat over de bevoegdheid van Het Utrechts Landschap tot herziening van de canon per 1 januari 2016. Grief 4 gaat over de wijze waarop de canon moet worden berekend. Grief 5 gaat over de proceskosten.  
       
       
         
           De herstel- en aanlegplicht met betrekking tot de [naam 2]  
         
       
       
     
     
       3.6 
       De rechtbank heeft omtrent de herstel- en aanlegplicht, samengevat, als volgt overwogen. De uitleg van artikel 14.1 van de erfpachtakte dient plaats te vinden volgens de subjectieve Haviltex-maatstaf. [appellant] heeft niet bewezen dat partijen bij de totstandkoming van de erfpachtakte zijn overeengekomen dat de Plattegrond het uitgangspunt dient te zijn bij het herstel. De verbintenis uit artikel 14.1 is een inspanningsverbintenis, hetgeen blijkt uit het gebruik van de woorden “zullen streven naar”. Partijen hebben overlegd over de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt. Het Utrechts Landschap wil of kan de kosten van het plan van SB4 niet dragen. Er is echter aan beide zijden geen gebrek aan inspanningen geweest. Het Utrechts Landschap is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 14.1 van de erfpachtakte en is op geen enkele wijze gebonden aan het plan van of de afspraken met SB4. Dit betekent dat de vorderingen onder II moeten worden afgewezen.  
       
     
     
       3.7 
       
        [appellant] brengt hiertegen het volgende in. Het Utrechts Landschap heeft pas concrete stappen gezet om tot herstel te komen nadat [appellant] zijn vordering tot nakoming had ingesteld. Het plan van In Arcadië voldoet op veel punten, maar is op zes specifieke onderdelen niet afdoende. Daarnaast blijkt dat Het Utrechts Landschap voornemens is dat plan niet volledig uit te voeren. Om die redenen heeft [appellant] er belang bij dat wordt vastgesteld welke verplichtingen Het Utrechts Landschap op grond van artikel 14.1 van de erfpachtakte heeft. De rechtbank wekt ten onrechte de indruk dat [appellant] niet wil meewerken aan de plannen van Het Utrechts Landschap. De kwestie is echter dat die plannen steeds niet voldeden aan artikel 14.1 van de erfpachtakte, omdat ze afweken van de Plattegrond. Uit de getuigenverklaringen van [A] en [appellant] blijkt dat die kaart het uitgangspunt was voor het herstel. Ter plaatse van het Amsterdam Rijnkanaal en de Rijksstraatweg is de [naam 2] niet meer zoals die was in 1929, toen de kaart werd vervaardigd. Daar moet het herstel zoveel mogelijk in de geest van de Plattegrond plaatsvinden. Terecht heeft de rechtbank bij de uitleg van artikel 14.1 de subjectieve Haviltex-maatstaf toegepast, maar ten onrechte heeft de rechtbank de verbintenis daaruit als een inspanningsverbintenis gekarakteriseerd. Het gaat om een concrete (resultaats)verbintenis, waarmee naar een bepaald eindresultaat wordt gestreefd. Maar ook als het een inspanningsverbintenis zou zijn, heeft Het Utrechts Landschap daaraan niet voldaan, omdat niet binnen redelijke termijn herstel volgens de normen van artikel 14.1 van de erfpachtakte is uitgevoerd, aldus nog steeds [appellant] . 
       
     
     
       3.8 
       Naar het oordeel van het hof geeft artikel 14.1 van de erfpachtakte [appellant] , anders dan hij meent, geen aanspraak op een exact herstel van de historische toestand. Het ging partijen erom te komen tot een “zichtbaar herstel van de historische verbondenheid” van [naam 1] en de [naam 2] . Dat moest worden bereikt door herstel van het Engelse landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg “een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel”. Met die laatste zinsnede is aan Het Utrechts Landschap als eigenaresse een discretionaire ruimte gegeven waarbinnen zij in redelijkheid kan bepalen welke maatregelen zij noodzakelijk acht.  
       
     
     
       3.9 
       In het voorgaande brengen de getuigenverklaringen van [appellant] en de toenmalige directeur van Het Utrechts Landschap, [A] , geen verandering. Die verklaringen geven geen grond om aan te nemen dat Het Utrechts Landschap de verplichting op zich heeft genomen de op de Plattegrond weergegeven situatie exact te herstellen. [A] benadrukt op vele plaatsen in zijn verklaring dat het erom ging de hiervoor bedoelde eenheid te herstellen en te waarborgen. Hij neemt weliswaar aan dat [appellant] de Plattegrond destijds heeft ontvangen, maar hij baseert dat slechts op het gegeven dat [appellant] “alles” heeft gekregen wat Het Utrechts Landschap had. Als de Plattegrond uitdrukkelijk met [appellant] zou zijn besproken als het allesbepalende uitgangspunt van de verplichtingen uit artikel 14.1, zou deze omweg niet nodig zijn geweest. [A] noemt in zijn verklaring de Plattegrond ook slechts een “streefkaart”, waarmee hij bedoelt dat de hele structuur moet worden gerespecteerd om de eenheid vorm te geven. Dezelfde term “streefkaart” gebruikt [appellant] in zijn schriftelijke verklaring van 2 juli 2019 en in zijn getuigenverklaring. Uit die verklaringen blijkt niet waarop [appellant] zijn stelling baseert dat de Plattegrond voor beide partijen bepalend was voor de verplichtingen in artikel 14.1 van de erfpachtakte.  
       
     
     
       3.10 
       Uiteraard kan slechts herstel worden uitgevoerd als duidelijk is welke oude toestand moet worden hersteld. Het hof wil met de toenmalige directeur van Het Utrechts Landschap aannemen dat Het Utrechts Landschap daarvoor altijd naar de Plattegrond heeft gekeken. Daarmee is echter niet gezegd dat Het Utrechts Landschap de toestand op die kaart exact dient te kopiëren. Dat zou ook niet kunnen, vanwege enige niet terug te draaien veranderingen in het landschap. Aan Het Utrechts Landschap als eigenaresse is in artikel 14.1 van de erfpachtakte de ruimte gelaten te bepalen hoe in dat veranderde landschap de eenheid van de buitenplaats in de vorm van een Engelse landschapstuin met formele elementen het best kan worden hersteld. Niet valt in te zien dat bij die keuze budgettaire overwegingen geen rol zouden mogen spelen. Ook is Het Utrechts Landschap daarbij niet aan een strakke termijn gebonden.  
       
     
     
       3.11 
       Het Utrechts Landschap heeft onbetwist aangevoerd dat [appellant] zelf tientallen jaren bezig is geweest met de restauratie van het woonhuis op [naam 1] . In dat licht bezien gaat het niet aan dat hij Het Utrechts Landschap verwijt dat deze te traag is geweest met het herstel van de [naam 2] . Daarbij komt dat niet is gebleken dat [appellant] Het Utrechts Landschap eerder dan kort voor de inleidende dagvaarding heeft aangespoord vaart te maken met de plannen. Sinds 2008 hebben partijen over dat herstel vruchteloos overlegd. De conclusie moet zijn dat Het Utrechts Landschap in zoverre niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van artikel 14.1 van de erfpachtakte.  
       
     
     
       3.12 
       Inmiddels heeft Het Utrechts Landschap door In Arcadië een plan laten ontwikkelen dat grotendeels de goedkeuring van [appellant] kan wegdragen. Dat zij, zoals [appellant] stelt, delen van het plan niet zou willen uitvoeren, is het hof niet gebleken, wel dat zij het herstel gefaseerd wil uitvoeren, wat haar in beginsel vrij staat. Op grond van hetgeen hiervoor werd overwogen is het enkele feit dat het plan op een aantal concrete punten afwijkt van de Plattegrond, niet voldoende voor het oordeel dat dat plan niet voldoet aan artikel 14.1 van de erfpachtakte.  
       
     
     
       3.13 
       Het Utrechts Landschap heeft in haar memorie van antwoord uiteengezet waarom zij op sommige punten andere keuzes heeft gemaakt dan [appellant] wenst:  
       - het slingerpad langs de drukke provinciaalse Rijksstraatweg is vervallen, omdat dat onaantrekkelijk is voor wandelaars, voor wie elders op het terrein meerdere andere paden worden heropend, terwijl een deel van het pad door de aanleg van de [naam weg] al was vervallen, maar het slingerpad langs het Amsterdam Rijnkanaal wordt wel degelijk uitgevoerd; 
       - de sloot wordt slechts gedeeltelijk uitgevoerd om enige ter plaatse aanwezige monumentale eiken te sparen; 
       - de dubbele zijpanden langs de zichtlaan worden wel uitgevoerd, maar niet in verharde vorm, net zoals in het SB4-plan; door het maaien van de paden wordt het beoogde visuele effect gewaarborgd; 
       - de boomgaard wordt pas in een later stadium uitgevoerd, omdat op die plaats nog een relatief gezonde populierenopstand staat waarvan het, gezien de slechte staat van veel van de andere bomen, zonde zou zijn om die te kappen;  
       - de waterinlaat komt aan de zijde van het [kanaal] en niet bij [naam 1] omdat het waterschap inmiddels die keuze heeft gemaakt op grond van de waterkwaliteit.  
       
     
     
       3.14 
       Dit zijn allemaal redelijke argumenten, waarvan [appellant] niet heeft aangetoond of zelfs maar aannemelijk gemaakt dat ze onjuist zijn. Hij meent dat andere afwegingen moeten worden gemaakt, maar hij heeft niet inzichtelijk kunnen maken waarom de genoemde afwijkingen op onaanvaardbare wijze afbreuk zouden doen aan het blijkens artikel 14.1 na te streven doel van een zichtbare eenheid en herstel van de Engelse landschapstuin met formele elementen, of waarom de vijf gewenste voorzieningen noodzakelijk zouden zijn voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel. Wat betreft de boomgaard geldt weliswaar dat de nog resterende levensduur van de populierenopstand (rond de vijftien jaar) gelet op de gevorderde leeftijd van [appellant] aanzienlijk is, maar in het oog moet worden gehouden dat hier een monumentale staat wordt gerealiseerd die ook voor toekomstige generaties van betekenis is. Dat het plan van In Arcadië zou meebrengen dat grote omgevallen bomen niet worden opgeruimd, is het hof niet gebleken.  
       
     
     
       3.15 
       De conclusie uit het voorgaande is, dat Het Utrechts Landschap wat betreft de herstel- en aanlegplicht niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit artikel 14.1 van de erfpachtakte en dat de vordering onder II c tot het voorleggen en uitvoeren van een plan waarin de zes genoemde elementen voorkomen, niet toewijsbaar is. Grief 1 faalt.  
       
       
         
           De verplichting van Het Utrechts Landschap tot onderhoud van de [naam 2] 
         
       
       
     
     
       3.16 
       De rechtbank heeft de hiervoor in 3.1 onder I genoemde vorderingen afgewezen op grond van haar oordeel dat in de erfpachtakte redelijkerwijs niet is te lezen dat op Het Utrechts Landschap een verplichting tot onderhoud van de [naam 2] rust, althans niet een verplichting die [appellant] kan afdwingen. In zijn tegen dit oordeel gerichte grief voert [appellant] aan dat artikel 14.1 van de erfpachtakte niet anders is uit te leggen dan dat het die onderhoudsverplichting bevat. [appellant] verwijst ook naar de verklaring van [A] . Het Utrechts Landschap heeft het onderhoud van de [naam 2] volgens [appellant] laten verslonzen. Zelfs als Het Utrechts Landschap niet tot onderhoud zou worden veroordeeld, is het belangrijk dat wordt vastgesteld dat die verplichting bestaat, aldus [appellant] . 
       
     
     
       3.17 
       Terecht wijst Het Utrechts Landschap erop dat artikel 14.1 van de erfpachtakte ziet op het onderhoud van de [naam 2] nadat herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Artikel 14.1 gaat immers over het herstellen en vervolgens in stand houden van het Engelse landschapspark met formele elementen. Het zou ook, zoals Het Utrechts Landschap heeft aangevoerd, niet zinnig zijn Het Utrechts Landschap vooruitlopend op de ingrijpende herstelwerkzaamheden te dwingen tot kostbaar onderhoud. Daarbij komt dat, zoals hiervoor werd overwogen, artikel 14.1 aan Het Utrechts Landschap discretionaire ruimte laat, bij het gebruik waarvan ook budgettaire argumenten een rol mogen spelen. Het is in beginsel niet aan [appellant] om te bepalen op welke wijze Het Utrechts Landschap het onderhoud moet uitvoeren, ook niet nadat het in artikel 14.1 bedoelde herstel heeft plaatsgevonden. Ten slotte is het hof niet gebleken dat Het Utrechts Landschap in het verleden niet heeft voldaan aan haar uit artikel 14.1 voortvloeiende onderhoudsverplichting na (in dit geval: gedeeltelijk) herstel.  
       
     
     
       3.18 
       Het voorgaande leidt ertoe dat niet voor recht zal worden verklaard dat Het Utrechts Landschap is tekortgeschoten in de nakoming van haar onderhoudsplicht en dat Het Utrechts Landschap niet zal worden veroordeeld tot het verrichten van onderhoud. Ook zal niet, zoals [appellant] bij wege van eisvermeerdering heeft gevorderd, voor recht worden verklaard dat Het Utrechts Landschap na de uitvoering van het herstel tot onderhoud van de [naam 2] is verplicht, omdat niet valt in te zien welk belang [appellant] bij die vordering heeft. Het Utrechts Landschap ontkent immers niet dat zij verplicht is de na herstel ontstane situatie te onderhouden. Ten slotte staat het feit dat Het Utrechts Landschap na het herstel tot onderhoud van de [naam 2] verplicht is, niet in de weg aan toewijzing van de door haar gevorderde verklaring voor recht dat zij met het plan van In Arcadië voldoet aan haar verplichting op grond van artikel 14.1. Dit betekent dat grief 2 faalt.  
       
       
         
           Bevoegdheid tot canonherziening 
         
       
       
     
     
       3.19 
       
        [appellant] stelt zich op het standpunt dat de hoogte van de canon over de periode van 2016 tot en met 2025 niet meer kan worden gewijzigd, omdat uit de erfpachtakte volgt dat Het Utrechts Landschap zich vóór 1 januari 2016 jegens [appellant] op de bevoegdheid tot wijziging had moeten beroepen. De rechtbank heeft dit standpunt verworpen omdat, samengevat, de tekst van de artikelen 6, 7 en 8 van de erfpachtakte en de rest van de erfpachtakte daarvoor geen grondslag biedt; wat is geregeld over de betaaldatum van de canon en over de jaarlijkse indexering zegt volgens de rechtbank niets over de wijze waarop de canon tienjaarlijks kan worden gewijzigd.  
       
     
     
       3.20 
       Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat de artikelen 6, 7 van de erfpachtakte geen steun bieden aan het betoog van [appellant] dat de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 8 voor een bepaalde datum moet zijn ingeroepen. Integendeel: het feit dat in artikel 7 wel een vervaltermijn is genoemd (namelijk een jaar na de publicatie van het relevante prijsindexcijfer) en in artikel 8 niet, is een aanwijzing dat een vervaltermijn nu juist niet de bedoeling van de partijen bij de akte is geweest. Op de uit artikel 7 voortvloeiende mogelijkheid van terugwerkende kracht stuit ook het betoog van [appellant] af dat in het algemeen geldt dat op een canonherzieningsbeding een beroep moet worden gedaan voordat die herziening haar werking krijgt.  
       
     
     
       3.21 
       Ook de tekst van artikel 8 zelf biedt geen steun aan het standpunt van [appellant] . Niet valt in te zien waarom het feit dat de verkoopwaarde per 30 november 2015 moet worden vastgesteld om de wijziging per 1 januari daarop volgend te berekenen, een aanwijzing zou vormen dat de canonwijziging vóór 1 januari 2016 moet zijn doorgevoerd, zoals [appellant] stelt. Uit deze bepaling vloeit slechts voort dat in ieder geval niet voor 1 december van het jaar voorafgaand aan de ingangsdatum duidelijk kan zijn wat de canon gaat worden.  
       
     
     
       3.22 
       
        [appellant] betoog dat op grond van het Handvest van de Grondrechten van de Europese Unie een hoog niveau van consumentenbescherming moet worden verzekerd, kan, wat van het beroep op het Handvest overigens ook zij, in de uitleg van artikel 8 van de erfpachtakte geen verandering brengen, omdat die bescherming niet noopt tot een zo korte vervaltermijn als [appellant] voorstaat; naar het oordeel van het hof is [appellant] door de mededeling van Het Utrechts Landschap op 11 maart 2016 dat zij gebruik wilde maken van de mogelijkheid tot canonaanpassing per 1 januari 2016, niet onevenredig benadeeld. Het door [appellant] aangehaalde artikel 6:238 lid 2 BW leidt niet tot een ander oordeel, omdat de daarin genoemde twijfel over de betekenis van het beding hier niet bestaat. De Richtlijn oneerlijke bedingen is op deze overeenkomst, die dateert uit 1985, niet van toepassing. Al met al heeft ook grief 3 dus geen succes.  
       
       
         
           Berekening van de canon 
         
       
       
     
     
       3.23 
       De rechtbank heeft overwogen dat [appellant] geen omstandigheden heeft gesteld die grond geven om af te wijken van de in de erfpachtakte overeengekomen wijze van canonberekening. In de toelichting op grief 4 brengt [appellant] daartegen het volgende in. Een redelijke en marktconforme canon wordt gebruikelijk vastgesteld door de waarde van de in erfpacht uitgegeven zaak te vermenigvuldigen met een canonpercentage dat is gerelateerd aan de rente op staatobligaties en daarmee aan de rente op leningen. Dit is logisch en redelijk, omdat ook de ontwikkeling van de grondwaarde sterk afhankelijk is van de hoogte van de voor een lening te betalen rente (lage rente, hoge prijzen en vice versa). In de systematiek van artikel 8 van de erfpachtakte wordt wel acht geslagen op de ontwikkeling van de grondwaarde, maar niet op die van de rente, doordat het canonpercentage vast is, namelijk 8,74%. Anno 2016 is een gebruikelijk en marktconform canonpercentage echter circa 1,5%. Hierbij is van belang dat [appellant] een consument is en Het Utrechts Landschap een professionele partij en dat [appellant] , als leek, niet in staat was de consequenties van artikel 8 te doorzien. Aan de in artikel 6:238 BW neergelegde begrijpelijkheidseis wordt aldus niet voldaan en ook niet aan de eisen van artikel 38 van het Handvest, aldus [appellant] . 	 
       
     
     
       3.24 
       De consequenties van artikel 8 van de erfpachtakte zijn eenvoudig te doorgronden, namelijk dat de hoogte van de canon recht evenredig is aan de waarde van de grond. [appellant] kan die consequenties onaangenaam vinden en kan constateren dat in andere berekeningswijzen de canon niet exact meebeweegt met de waarde van de erfpachtzaak, maar dat wil niet zeggen dat artikel 8 van de erfpachtakte onduidelijk is. Een bepaling waarin de canon niet alleen van de grondwaarde maar ook van de rentestand afhankelijk is gesteld, zal weliswaar vaak gunstiger uitpakken voor de erfpachter, maar  duidelijker  kan zo’n beding niet worden genoemd. Voorts betekent een hoog niveau van consumentenbescherming niet zonder meer dat consumenten moeten worden beschermd tegen de voorzienbare financieel ongunstige gevolgen van een welbewust aangegane overeenkomst. Het is niet aan het hof om te beoordelen of de canon onredelijk hoog is. Waarom daarover in dit geval anders zou moeten worden geoordeeld, heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt. Ook in dit verband verdient opmerking dat de Richtlijn oneerlijke bedingen in dit geval niet van toepassing is. Grief 4 is dus tevergeefs voorgedragen.  
       
       
         
           De kosten van het geding in eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       3.25 
       Het falen van de grieven 1 tot en met 4 leidt tot de conclusie dat in eerste aanleg de vorderingen van [appellant] terecht zijn afgewezen en de vordering van Het Utrechts Landschap terecht is toegewezen. [appellant] is dan ook eveneens terecht in de proceskoten van het geding in conventie en reconventie veroordeeld. Daarop stuit grief 5 af.  
       
       
         
           Slotsom en de kosten van het hoger beroep 
         
       
       
     
     
       3.26 
       Alle grieven falen. De bestreden vonnissen worden bekrachtigd en de vordering waarmee [appellant] in hoger beroep zijn eis heeft vermeerderd wordt afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden vonnissen; 
     
     
     
       wijst af de vordering tot verklaring voor recht op grond van artikel 14.1 van de erfpachtakte op Het Utrechts Landschap de plicht rust na het uitvoeren van het herstel de [naam 2] te onderhouden zoals noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Het Utrechts Landschap begroot op € 862,96 aan verschotten en € 2.2228,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.