ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2024:3008

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2024:3008 Rechtbank Den Haag , 06-03-2024 / C/09/637457 / HA ZA 22-916

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2024-03-06

Zaaknummer: C/09/637457 / HA ZA 22-916

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2024:3008

---

Uitleg koopovereenkomst en leveringsakte inzake voormalig agrarisch bedrijf. In hoeverre moet de verkoper bijdragen in de door koper te maken kosten van bodemsanering ten behoeve van woningbouw?

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/637457 / HA ZA 22-916 
     
     
     
       
         Vonnis van 6 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres] B.V. , te [vestigingsplaats] , [gemeente 1] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. M.P.C. van Essen te Bodegraven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , te [plaats 1] , [gemeente 2] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. J. van Groningen te Middelharnis. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     Het procesdossier 
     
     
       1.1. 
       Het procesdossier bevat de volgende stukken: 
       
         
           het vonnis in incident van 4 juli 2023 en de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de conclusie van antwoord, met producties; 
         
         
           het vonnis van 29 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen; 
         
         
           de akte overlegging producties van [eiseres] , met producties. 
         
       
       
       
         
           Het verdere verloop van de procedure 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 januari 2024. Partijen hebben over en weer hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier. 
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Bij schriftelijke koopovereenkomst van begin februari 2007 heeft [eiseres] van [gedaagde] gekocht de boerderij met aangebouwde woning, diverse opstallen, erf, tuin, ondergrond en verdere toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats 2] , kadastraal bekend [gemeente 3] , [kadastraal nummer] , groot circa 80 are (hierna: het Perceel). Deze koopovereenkomst bevat de schriftelijke vastlegging van de in 2006 tussen partijen gemaakte mondelinge afspraken. 
       
     
     
       2.2. 
       De vader van [gedaagde] heeft het Perceel in 1986 gekocht en later ingebracht in een agrarische maatschap die hij sinds 1989 voerde met (onder anderen) [gedaagde] . In 2001 heeft de vader van [gedaagde] zijn aandeel in de maatschap (en het Perceel) overgedragen aan [gedaagde] .    
       
     
     
       2.3. 
       De onder 2.1 bedoelde koopovereenkomst bepaalt onder meer het volgende: 
       
       
         
           “ 
           Feitelijke levering, staat van het verkochte 
         
       
       
       
         
           Artikel 5 
         
         
           (…) 
         
       
       
         2.	Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. 
       
       
         
           (…) 
         
         
           Verklaringen van de verkoper 
         
       
       
       
         
           Artikel 10 
         
       
       
       
         
           Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: 
         
         
           (…) 
         
       
       
         b.	Verkoper is niet bekend dat er feiten zijn die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als bedoeld in artikel 5 lid 2 of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering dan wel tot het nemen van andere maatregelen; 
       
       
         
           	In opdracht van verkoper heeft er een grondonderzoek plaatsgevonden om inzicht te krijgen of de grond / locatie geschikt is voor woningbouw. Uitgevoerd door Aquaterra-Geomet Milieuadviezen B.V. te Alphen aan den Rijn [hierna: ATBK, rechtbank], rapportnummer [nummer 1] d.d. 4 mei 2005. Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud en aanvaard de inhoud hiervan en vrijwaart verkoper naar de toekomst inzake het milieu item. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijzondere bepalingen 
         
       
       
       
         
           Artikel 20 
         
       
       
     
     
       20.1 
       
         Koper is bekend met en aanvaardt de huidige bouwkundige staat van de woning en het opleveringsniveau. Koper verklaart voldoende gelegenheid van verkoper te hebben gekregen om de bouwkundige staat te beoordelen. Koper vrijwaard verkoper van alle aanspraken hieromtrent. Koper zal het verkochte ontwikkelen als bouwlocatie voor drie, nieuw te bouwen, woonhuizen.” 
       
       
     
     
       2.4. 
       Het onder artikel 5 sub b van de koopovereenkomst bedoelde rapport (hierna: het rapport van 4 mei 2005) vermeldt de volgende conclusies en aanbevelingen: 
       
       
         
           “De bodem op de onderzoekslocatie is uit milieuhygiënisch oogpunt niet geheel vrij van milieuvreemde stoffen, zoals vermeld in de Leidraad Bodembescherming’ van het Ministerie van VROM en voldoet niet geheel aan de hierin gestelde criteria voor “multifunctionaliteit”. 
         
         
           De aangetroffen (licht) verhoogde waarden in de grond en het grondwater bevinden zich echter ruim beneden de waarden waarbij een nader onderzoek noodzakelijk zou zijn. 
         
         
           Op basis van het uitgevoerde onderzoek bestaat er geen bezwaar tegen het gebruik van de locatie voor bedrijven of wonen of de afgifte van een bouwvergunning. 
         
         
           Bij grondverzet vrijkomende grond is over het algemeen in lichte mate verontreinigd. Deze grond kan op het terrein hergebruikt worden.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 9 februari 2007 zijn partijen in aanvulling op de koopovereenkomst nog het volgende overeengekomen: 
       
       
         
           “1	verkoper dient er voor zorg te dragen dat de met A gemerkte loods wordt afgevoerd uiterlijk op een door koper aan te geven datum. 
         
         
           2. 	Het is verkoper en koper bekend dat er mogelijk sprake is van asbesthoudende golfplaten aan de buitenzijde van de gierkelder van de met A gemerkte loods. Indien aanwezig, worden deze asbesthoudende golfplaten bij het slopen van de loods door verkoper geheel voor eigen rekening verwijderd.”     
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht van het Perceel heeft [eiseres] een bouwvergunning voor een aantal woningen aangevraagd voor het Perceel en daarbij het rapport van 4 mei 2005 overgelegd. Dit rapport voldeed volgens de milieudienst Midden-Holland niet aan de wettelijke eisen, in het bijzonder omdat er geen onderzoek was gedaan naar de gedempte sloten op het Perceel. Een aanvullend (historisch) onderzoek werd noodzakelijk geacht. 
       
     
     
       2.7. 
       Naar aanleiding hiervan heeft ATKB een aanvullend historisch bodemonderzoek verricht, en hiervan op 10 september 2008 een rapport uitgebracht (hierna: het rapport van 10 september 2008). Hieruit kwam onder meer naar voren dat er drie gedempte sloten op het Perceel aanwezig waren, die door ATKB als “verdachte deellocaties” zijn aangemerkt. ATKB beveelt aan een “ verkennend bodemonderzoek uit te voeren om de samenstelling van het dempingsmateriaal te bepalen en/of dit materiaal een bodemverontreiniging heeft veroorzaakt .”  
       
     
     
       2.8. 
       Dit aanvullende onderzoek heeft ATKB uitgevoerd, waarbij twaalf grondboringen zijn verricht ter hoogte van de gedempte sloten. Op 28 oktober 2008 heeft ATKB een rapport uitgebracht (hierna: het rapport van 28 oktober 2008). In het rapport zijn de volgende aanbevelingen vermeld: 
       
       
         
           “Bij de gedempte sloot IV is een matige verontreiniging met barium geconstateerd. De matige verontreiniging is vermoedelijk gerelateerd aan het uiterst puinhoudend materiaal dat gebruikt is voor het dempen van de sloot. Een nader bodemonderzoek naar de matige verontreiniging met barium wordt noodzakelijk geacht. Doel van het onderzoek is het vaststellen van de ernst en omvang van de aangetroffen verontreiniging. Aangezien het een matige verontreiniging betreft, berust momenteel geen urgentie tot saneren. Gezien de huidige bebouwing (machineberging en ligboxstal) op de gedempte sloot, verdient het aanbeveling een nader bodemonderzoek uit te voeren vanaf het moment dat de huidige bebouwing reeds is gesloopt.” 
         
       
       
       
         Tussen partijen is niet in geschil dat waar in dit rapport wordt gesproken van “sloot IV”, wordt gedoeld op het gedeelte van sloot III (de derde sloot) ter linkerzijde van de machineberging/ligboxstal. Het gaat dus over (een deel van) dezelfde sloot.      
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 10 oktober 2008 heeft notaris [naam 1] een eerste concept akte van levering van het Perceel opgesteld.  
       
     
     
       2.10. 
       In de periode november/december 2008 heeft ATKB het in de aanbeveling onder 2.8 in de tweede volzin bedoelde nadere bodemonderzoek verricht.  
       
     
     
       2.11. 
       Op 10 december 2008 heeft notaris [naam 1] een tweede concept akte van levering opgesteld.  
       
     
     
       2.12. 
       In december 2008 heeft er een bespreking bij de notaris plaatsgevonden, waarbij onder meer aanwezig waren [naam 2] (inmiddels overleden, destijds bestuurder van [eiseres] ) en [gedaagde] . Laatstgenoemde heeft hiervan een kort verslag opgesteld, dat hij niet heeft gedeeld met overige aanwezigen. Het verslag luidt als volgt: 
       
       
         
           “.- discussie betreffende aansprakelijkheid verontreiniging. Crux is dat wij verkochte hebben aangeboden alszijnde bouwgrond met schone grond garantie wat achteraf niet schoon bleek te zijn. 
           
         
         
           .- [gedaagde] [ [gedaagde] , rechtbank] geeft aan dat akte van levering niet conform koopovk is, notaris heeft op aangeven JdK aansprakelijkheid geheel bij [gedaagde] neergelegd zonder [gedaagde] hierin te kennen. 
         
       
       
       
         
           .-oplossingen: bouwdepot. Notaris geen voorstander hiervan, negatieve ervaringen omtrent vrijval.  
         
       
       
       
         
           .-belang is aflossen hypotheek [gedaagde] . 
         
       
       
       
         
           .- [naam 2] [ [naam 2] , rechtbank] aanvaardt alles behalve de derde sloot. 
         
       
       
       
         
           .- [gedaagde] geeft aan dat derde sloot bestaat uit gedempte sloot en dam die er in de tijd van [gedaagde] al heeft gezeten. 
         
       
       
       
         
           .- [gedaagde] geeft aan scheiding te zien tussen verborgen gebrek (voor [gedaagde] ) en ontwikkelrisico (voor goudriaan) Barium welke onderzocht moet worden sinds 1 juli 2008 behoort tot het ontwikkelrisico. 
         
       
       
       
         
           .- notaris geeft aan tekst aan te passen met afkaderen aansprakelijkheid derde sloot voor [gedaagde] .” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Op 30 december 2008, vooruitlopend op het gereedkomen van het rapport van ATKB, heeft [gedaagde] het Perceel geleverd aan [eiseres] . Artikel 5 van de akte van levering luidt, voor zover nu van belang, als volgt (onderstreping door rechtbank): 
       
       
         
           “ 
           Bodemonderzoek/ondergrondse tanks/asbest 
         
         
           Artikel 5 
         
       
       
         
           
             Verkoper verklaart het registergoed uitsluitend te hebben gebruikt als woonhuis met landerijen. 
           
         
         
           
             Uit een recent verricht bodemonderzoek (uitgevoerd door Kuiper & Burger / Aqua - Terra uit Zoetermeer, voorheen genaamd Aqua Terra-Geomet Milieuadviezen B.V. te Alphen aan den Rijn, opdrachtnummer [nummer 1] inclusief aanvullende historische en aanvullende rapporten tot en met [nummer 2] , zie ook notitie bodemonderzoeken [nummer 3] de dato achttien december tweeduizend acht) is geconstateerd dat de locatie drie gedempte sloten heeft waarvan twee sloten eerder werden onderzocht en de derde sloot in laatstgemeld onderzoek is onderzocht. 
           
         
       
       
         
           De locatie van die derde sloot 
            is schetsmatig door arcering aangegeven op een aan deze akte gehechte tekening.  
           
           Uit laatstgemeld onderzoek is gebleken dat een aanvullend onderzoek diende plaats te vinden om vast te stellen wat voor soort verontreiniging aanwezig is en op welke wijze sanering dient plaats te vinden. Dit aanvullend onderzoek is inmiddels verricht maar de uitslag daarvan is nog niet bekend. 
         
         
           	In verband met het vorenstaande zijn partijen overeengekomen dat de kosten van aanvullend onderzoek en de eventuele kosten van sanering inclusief onderzoek, rapportage, evaluatie en toezicht, voor rekening van verkoper zullen komen. De sanering van de verontreiniging  
           ter hoogte van de derde sloot 
            zal door koper worden georganiseerd in goed overleg met verkoper. 
           
           Tot zekerheid voor de betaling van de betreffende kosten in verband met de sanering is verkoper verplicht een bedrag groot vijftig duizend euro (€ 50.000,00) te storten op een derdengeldenrekening van notaris [naam 1] . 
         
         
           	Partijen zullen tezamen genoemde notaris gelijkluidend instrueren omtrent de uitbetaling van gemelde som. Mocht het depotbedrag ontoereikend zijn om alle vorenbedoelde kosten te voldoen dan is verkoper verplicht om zonder enige korting of aftrek het meerdere direct te voldoen op verzoek van of namens koper. 
         
         
           	Een eventueel overblijvend saldo zal toekomen aan verkoper. (…) 
         
       
       
         3. 	Het risico van de bodem - en/of grondwaterverontreiniging  
         ter hoogte van de derde sloot 
          blijft voor rekening van verkoper totdat sanering van het verkochte heeft plaatsgevonden en koper het verkochte kan gebruiken voor het door koper beoogde doel (nieuwbouw van woningen). 
       
       
         
           	Overigens aanvaardt koper thans het risico van verontreiniging, onverminderd het  
         
         
           	hiervoor bepaalde.  
         
       
       
         4. 	Voor zover aan verkoper bekend zijn in het registergoed geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. 
       
       
         5. 	Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen asbest verwerkt. Verkoper verklaart dat gedurende de periode dat hij eigenaar was van het verkochte geen asbesthoudende materialen op of in de onroerende zaak zijn aangebracht. Verkoper sluit echter niet uit dat in het verkochte asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Aan koper is bekend dat bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen genomen dienen te worden. Koper verklaart verkoper te vrij waren voor alle aansprakelijkheid hieruit voortvloeiende en koper verklaart afstand te doen van elke vordering op schadevergoeding of genoegdoening die uit de aanwezigheid van enig asbest in het verkochte kan voortvloeien.” 
       
       
     
     
       2.14. 
       De in artikel 5 lid 2 van de notariële akte van levering bedoelde tekening is, voor zover nu van belang, hieronder afgebeeld: 
       
       
       
         [afbeelding verwijderd i.v.m. privacy gevoelige informatie] 
       
       
       
     
     
       2.15. 
       De in artikel 5 lid 2 bedoelde “notitie bodemonderzoeken [nummer 3] ” van 18 december 2008 bevat onder meer de volgende passage (onderstreping rechtbank): 
       
       
         “ Nader bodemonderzoek (december 2008, [nummer 4] ) 
         
           Het nader onderzoek is opgesplitst in twee fases. In fase 1 zijn horizontale en verticale afperkende boringen geplaatst rondom de boringen 10, 11 en 12. Indien een matige of sterke verontreiniging wordt aangetroffen, worden aanvullende boringen over de gehele sloot geplaatst. De alle veldwerkzaamheden zijn in fase 1 afgerond zodat het proces goedkoper en sneller kon verlopen. Uit de boringen 13, 14 en 15 bleek dat de sloot wel gedempt was met organisch materiaal.  
           De puinhoudende bodem ter plaatse van boring 10, 11 en 12 bleek zich echter niet te beperken tot de gedempte sloot. Hierop is geanticipeerd waardoor het uitgangspunt van het onderzoek is gewijzigd 
         
         
           naar het uitkarteren van het puin in de bodem 
           . Uit de analyseresultaten bleek dat het puin niet matig of sterk verontreinigd was met zware metalen. Wel was de veenlaag van boring 13 sterk verontreinigd met nikkel en zink. Boring 24 was sterk verontreinigd met nikkel en barium. De oorzaak van de sterke metalenverontreiniging in de bodem is niet duidelijk.” 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 5 februari 2009 heeft AKTB een rapport uitgebracht over het onder 2.10 bedoelde nader bodemonderzoek (hierna: het rapport van 5 februari 2009). In dat rapport is onder de volgende conclusies en aanbevelingen opgenomen (onderstreping rechtbank): 
       
       
         
           “6.1 Conclusies 
         
         
           • 	Tussen de hooiberg en de loods wordt tot ± 1,0 m-mv een puinlaag (asfaltgranulaat, bouw- en sloopafval) aangetroffen. Onder de puinverharding bevindt zich de oorspronkelijke veenbodem. Op de locatie zijn bij de inspectie van het maaiveld en de opgeboorde grond geen van asbest verdachte materialen aangetroffen. Het grondwater bevindt zich op ca. 0,25 m-mv. 
         
       
       
       
         
           • 	De puinlaag op de onderzoekslocatie is diffuus matig tot sterk verontreinigd met zware metalen. De zintuiglijk schone ondergrond is plaatselijk matig tot sterk verontreinigd met barium, koper, lood, nikkel en zink. Aangezien de boringen zijn uitgevoerd in een landbouwpad welke decennialang is opgehoogd met puin, worden de aangetroffen matige tot sterke verontreinigingen gerelateerd aan de (volledige) puinlaag. De boringen rondom het landbouwpad zijn tot de maximaal verkende diepte (2,0 m-mv) zintuiglijk en analytisch ten hoogste licht verontreinigd met zware metalen. Momenteel is een deel van het landbouwpad voorzien van Stelcon-platen. 
         
       
       
       
         
           • 	De aangetroffen puin in de toplaag van de onderzoekslocatie is diffuus matig tot sterk verontreinigd met zware metalen. Aangezien het een volledige puinlaag betreft, wordt de puinlaag als open verhardingslaag c.q. antropogene laag beschouwd en maakt derhalve geen deel uit van de bodem. Aangetroffen verontreinigingen met metalen in de zintuiglijk schone ondergrond zijn gerelateerd aan de antropogene ophooglaag (puin) en worden derhalve als spot beschouwd. 
         
       
       
       
         
           • 	De aangetroffen matige en sterke verontreinigingen in de bodem zijn voldoende afgeperkt. De vastgestelde verontreinigingen beperken zich tot de grenzen van de opgebrachte puinlaag. Aanvullend onderzoek naar de aangetroffen matige tot sterke verontreinigingen in het landbouwpad of zintuiglijk schone grond leiden vermoedelijk niet tot nieuwe inzichten. 
         
       
       
       
         
           • 	De gedempte sloot IV [lees: sloot III, rechtbank] is ter plaatse van het landbouwpad gedempt met puinhoudend (verontreinigd) materiaal. Ter plaatse van de loods is de sloot gedempt met houthoudend materiaal dat afkomstig van boomkwekerijen uit Boskoop. 
         
       
       
       
         
           • 	De oppervlakte van het aangetroffen puin rondom de boringen 10 en 11 bedraagt ± 152 m2 (19 x 8 m).  
           Aangezien de puinverharding een antropogene laag betreft, wordt de puinlaag niet als bodem beschouwd. 
            De aangetroffen sterke verontreinigde grond bij boring 13 bedraagt ± 45 m2 (9 x 5 m2). De laagdikte bedraagt 0,5 meter. De totale hoeveelheid sterk verontreinigde grond bij boring 13 bedraagt ± 22,5 m3. Aangezien de hoeveelheid sterk verontreinigde grond zich onder de 25 m3 bevindt, betreft het geen geval van ernstige bodemverontreiniging. De totale oppervlakte van het landbouwpad bedraagt ± 280 m2 (28 x 10 m).  
         
       
       
     
     
       6.2 
       
         
           Aanbevelingen 
         
         
           • 	Hoewel in het onderhavige onderzoek geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbest zijn verkregen wordt aanbevolen tijdens de verwijdering van de puinlaag alert te zijn op de mogelijke aanwezigheid van asbest. 
         
         
           • 	Voor de toekomstige functie ‘wonen met tuin wordt aanbevolen de puinlaag tot de oorspronkelijke veenbodem te verwijderen en aan te vullen met analytisch schoon zand. De werkzaamheden dienen afgestemd te worden op de toekomstige planinvulling. Wanneer deze definitief is kan een voorstel worden uitgewerkt.” 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Door complicaties bij de afwikkeling van de bouwaanvraag voor het project, welke complicaties verband hielden met een gemeentelijke herindeling (waarbij [plaats 2] en [plaats 3] één gemeente zijn geworden), heeft het project ruim tien jaar stilgelegen. In 2020 heeft [eiseres] de opstallen op het Perceel laten slopen en vervolgens Bodemkwaliteitsbureau Grondslag (hierna: Grondslag) een actualiserend bodemonderzoek laten verrichten.   
       
     
     
       2.18. 
       Op 21 februari 2021 heeft Grondslag haar rapport uitgebracht (hierna: het rapport van 21 februari 2021). Daarin zijn de volgende conclusies en aanbevelingen opgenomen: 
       
       
         
           “De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie 
         
         
           
            [adres] te [plaats 2] is vastgelegd. Behalve de chemische kwaliteit is tevens de 
         
         
           aanwezigheid van asbest in de bodem onderzocht. 
         
         
           Uit de analyseresultaten blijkt dat op het terrein diverse verontreinigingssituaties aanwezig 
         
         
           zijn. Per deellocatie is de verontreinigingssituatie reeds in het betreffende hoofdstuk 
         
         
           beschreven. Een samenvatting van de resultaten, een indicatie van de omvang van de 
         
         
           verontreiniging en een uitspraak over de spoedeisendheid van de verontreiniging is 
         
         
           weergegeven in onderstaande tabel 
         
         
           (…) 
         
         
           Conclusie 
         
         
           De onderzoeksresultaten vormen ons inziens wel een belemmeringen voor de toekomstige 
         
         
           ontwikkeling van het terrein, Op het terrein zijn enkele risicovolle en/of spoedeisende 
         
         
           verontreinigingen aanwezig. 
         
         
           Aanbevolen wordt om voor de aanwezige verontreinigingen in overleg te gaan met het 
         
         
           bevoegd gezag en een saneringsplan op te stellen. Alle toekomstige werkzaamheden in de 
         
         
           verontreinigde gebieden dienen te worden uitgevoerd onder saneringsomstandigheden.” 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       Op verzoek van [eiseres] heeft Grondslag een begroting van de saneringskosten van het Perceel opgesteld.    
       
     
     
       2.20. 
       Bij brief van 20 september 2021 heeft [eiseres]  zich jegens [gedaagde] op het standpunt gesteld dat [gedaagde] in het licht van de contractuele bepalingen aansprakelijk is voor de te maken saneringskosten om het Perceel geschikt te maken voor de nieuwbouw van woningen.  
       
     
     
       2.21. 
       Naar aanleiding van deze brief hebben partijen met elkaar gesproken. Dat overleg heeft niet tot overeenstemming geleid.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eiseres] vordert  samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         I	voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle kosten van de sanering van het Perceel teneinde het Perceel geschikt te krijgen voor de nieuwbouw van woningen; 
         II	[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 738.368, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
         III	[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 27.228,93 (kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
         IV	[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.466 (kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
         V	[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Aan deze vorderingen legt [eiseres] , samengevat, de volgende stellingen ten grondslag. In artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst is gegarandeerd dat het Perceel geschikt is voor het gebruik als woning. In de akte van levering is vastgelegd dat het Perceel is gekocht met het oog op de ontwikkeling van een nieuwbouwproject en in artikel 4 lid 7  van de akte van levering heeft [gedaagde] gegarandeerd dat het Perceel de eigenschappen bezit voor een normaal gebruik als woning. Het Perceel is als gevolg van de aangetroffen verontreinigingen niet geschikt voor woningbouw, zodat de garanties zijn geschonden. Partijen hebben met betrekking tot de verontreiniging in het gebied ter hoogte van de derde sloot aanvullende afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in artikel 5 van de akte van levering. Die afspraken komen erop neer dat dit deel van het Perceel voor rekening en risico van [gedaagde] zal worden gesaneerd. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat hij voor de sanering van het Perceel geen verantwoordelijkheid draagt. Hiermee is hij toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de aanvullende afspraken en in verzuim geraakt. [eiseres] kan dan ook aanspraak maken op (vervangende) schadevergoeding, althans op nakoming van de aanvullende afspraken met betrekking tot de derde sloot. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     De verklaring voor recht 
     
     
       4.1. 
       In dit geschil staat centraal of en, zo ja, in hoeverre [gedaagde] dient bij te dragen aan de kosten van sanering van het Perceel om het geschikt te maken voor de nieuwbouw van woningen. [eiseres] baseert haar vorderingen primair op non-conformiteit (artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) en subsidiair op nakoming, afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling van de rechtbank over wat partijen met betrekking tot de gevolgen van (al dan niet reeds ontdekte) bodemverontreinigingen zijn overeengekomen.    
       
     
     
       4.2. 
       Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] (op grond van artikel 7:23 BW) er geen beroep meer op kan doen dat het verkochte Perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat zij daarvan niet binnen bekwame tijd nadat zij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. [gedaagde] stelt in dit verband dat [eiseres] in de periode tussen de levering van het Perceel op 30 december 2008 en de aansprakelijkstelling bij brief van 21 september 2021 niet heeft geklaagd dat het Perceel niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, terwijl zij op grond van de door ATKB uitgebrachte rapporten er al jarenlang mee bekend was dat de bodem van het Perceel verontreinigingen bevatte. 
       
     
     
       4.3. 
       Voor de beoordeling van dit verweer is in de eerste plaats van belang wat partijen met betrekking tot (al dan niet reeds ontdekte) verontreinigingen van het Perceel zijn overeengekomen. Partijen zijn het daar niet over eens. Zij geven een verschillende uitleg aan de bepalingen die daarover in de schriftelijke koopovereenkomst, de op 9 februari 2007 overeengekomen aanvulling daarop en de akte van levering zijn opgenomen. De beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, vindt niet plaats enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van die bepalingen, maar geschiedt aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf . Die maatstaf kan als volgt worden samengevat. 
       
     
     
       4.4. 
       Steeds komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van bewoordingen, alhoewel niet beslissend, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. Dat neemt niet weg dat de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. 
       
     
     
       4.5. 
       Deze zaak wordt in het bijzonder gekenmerkt door de omstandigheid dat in de loop van de tijd na het sluiten van de koopovereenkomst steeds meer bekend is geworden over  de aard en omvang van de bodemverontreiniging. 
       
     
     
       4.6. 
       Vaststaat dat [eiseres] het Perceel heeft gekocht toen [gedaagde] er nog een agrarisch bedrijf uitoefende en een bedrijfswoning had. Evenmin is in geschil dat [eiseres] het Perceel heeft gekocht met het oog op de nieuwbouw van woningen. Dat is ook aan het slot van artikel 20.1 van de koopovereenkomst vermeld. [gedaagde] had voordien, in 2005, het Perceel al op de mogelijke geschiktheid als bouwgrond voor woningbouw laten onderzoeken en de resultaten daarvan waren [eiseres] blijkens artikel 10 sub b bekend bij het sluiten van de koopovereenkomst. Uit het rapport van 4 mei 2005 kwam, kort gezegd, naar voren dat het Perceel weliswaar niet vrij was van milieuvreemde stoffen, maar niet in die mate dat het Perceel niet geschikt zou zijn voor woningbouw. De passage aan het slot van artikel 10 sub b maakt aannemelijk dat partijen destijds hebben bedoeld de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor toen nog onbekende verontreinigingen van het Perceel uit te sluiten: “ Koper verklaart bekend te zijn met de inhoud [van het rapport] en aanvaard[t] de inhoud hiervan en vrijwaart verkoper naar de toekomst inzake het milieu item. ”  
       
     
     
       4.7. 
       Zoals [eiseres] onweersproken heeft gesteld, is kort na het aangaan van de koopovereenkomst aan de orde gekomen dat bij de bouw in 1994 van de machineberging - naar de rechtbank begrijpt nummer 5 op de onder 2.14 bedoelde tekening - mogelijk asbesthoudende golfplaten zijn gebruikt. Met het oog daarop zijn partijen op 9 februari 2007 nader overeengekomen dat bij de sloop van de machineberging de eventuele asbestplaten voor rekening van [gedaagde] zouden worden verwijderd (zie 2.5).  
       
     
     
       4.8. 
       Niet in geschil is dat [eiseres] met het rapport van 10 september 2007 ermee bekend is geworden dat op het Perceel drie gedempte sloten aanwezig waren die door AKTB als “verdachte locaties” zijn aangemerkt en waarbij is aanbevolen nader te onderzoeken of het dempingsmateriaal een bodemverontreiniging heeft veroorzaakt. Uit het hierna verrichte onderzoek, dat heeft geleid tot het rapport van 28 oktober 2008, is naar voren gekomen dat bij de derde gedempte sloot sprake was van een matige verontreiniging met barium, wat volgens AKTB nader onderzocht zou moeten worden. Daarnaast adviseerde AKTB een nader bodemonderzoek te doen nadat de bebouwing was gesloopt.  
       
     
     
       4.9. 
       Partijen hebben, voordat het rapport van 28 oktober 2008 uitkwam, voorbereidingen getroffen voor de eigendomsoverdracht van het Perceel. De notaris heeft op 10 oktober 2008 een eerste concept en op 10 december 2008 een aangepast concept van de akte van levering opgesteld, waarna op 30 december 2008 – nog voordat AKTB haar rapport over het onder 2.10 bedoelde nadere bodemonderzoek had uitgebracht – het Perceel aan [eiseres] is geleverd. Niet in geschil is dat partijen in het licht van de nog onzekere uitkomst van het nadere bodemonderzoek in artikel 5 van de akte van levering nadere afspraken hebben gemaakt. Een belangrijk geschilpunt is wat partijen in dat artikel zijn overeengekomen en hoe dit zich verhoudt tot de bepalingen van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       4.10. 
       De rechtbank is van oordeel dat partijen in artikel 5 van de akte van levering een uitputtende regeling hebben getroffen van eventuele verontreinigingen op, in of onder het Perceel, die in de plaats is gekomen van hetgeen daarover in de koopovereenkomst en de concepten van de akte van levering is opgenomen. Hiervoor is het volgende redengevend. 
       
     
     
       4.11. 
       Bij de uitleg van artikel 5 is allereerst van belang dat de leden 2 en 3 oorspronkelijk anders luidden. In het eerste concept van 10 oktober 2008 stond, voor zover nu van belang,  de volgende tekst: 
       
       
         
           “2.	Het is hem [lees [gedaagde] , rechtbank] niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van: (…) dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou kunnen geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. 
         
       
       3.  Voor zover aan verkoper bekend:  
       
         a. 	is met betrekking tot het registergoed door de daartoe bevoegde instanties nooit een aanwijzing voor een verkennend bodemonderzoek naar verontreiniging uitgebracht; 
       
       
         b.	zijn krachtens de Wet bodembescherming tot op heden ten aanzien van het registergoed door de daartoe bevoegde instanties geen beschikkingen of bevelen uitgevaardigd.” 
       
       
     
     
       4.12. 
       In het tweede concept van 10 december 2008 zijn de leden 2 en 3, voor zover nu van belang, als volgt gaan luiden: 
       
       
         
           “2.	Uit een recent verricht bodemonderzoek (uitgevoerd door AquaTerra-Geomet Milieuadviezen B.V. (…) is geconstateerd dat de locatie meer sloten heeft gehad dan eerder aan koper is medegedeeld. 
           
           De [gemeente 3] wenste nader onderzoek omtrent de materialen in deze sloten alvorens de bouwaanvraag in behandeling te nemen. 
           
           Uit dit onderzoek is gebleken dat er een aanvullend onderzoek dient plaats te vinden om vast te stellen wat voor soort verontreiniging aanwezig is en op welke wijze sanering dient plaats te vinden. 
           
           In verband met het vorenstaande zijn partijen overeengekomen dat de kosten van aanvullend onderzoek en de eventuele kosten van sanering inclusief onderzoek, rapportage, evaluatie en toezicht, voor rekening van verkoper zullen komen. 
           
           De sanering zal door koper worden georganiseerd in goed overleg met verkoper. 
           
           Tot zekerheid voor de betaling van de betreffende kosten in verband met de sanering is verkoper verplicht een bedrag groot vijftig duizend euro (€ 50.000,00) te storten op een derdengeldenrekening van notaris [naam 1] . 
         
         
           	Partijen zullen tezamen genoemde notaris gelijkluidend instrueren omtrent de uitbetaling van gemelde som. Mocht het depotbedrag ontoereikend zijn om alle vorenbedoelde kosten te voldoen dan is verkoper verplicht om zonder enige korting of aftrek het meerdere direct te voldoen op verzoek van of namens koper. 
         
         
           	Een eventueel overblijvend saldo zal toekomen aan verkoper. (…) 
         
         3.  Het risico van de bodem – en/of grondwaterverontreiniging blijft voor rekening van verkoper totdat sanering heeft plaatsgevonden en koper het verkochte kan gebruiken voor het door koper beoogde doel (nieuwbouw van woningen).” 
       
       
     
     
       4.13. 
       Na dit tweede concept is de tekst van artikel 5 lid 2 en 3 nogmaals aangepast wat heeft geresulteerd in de uiteindelijke tekst zoals vermeld in de akte van levering (hiervoor aangehaald in nr. 2.13).  
       
     
     
       4.14. 
       Anders dan in het eerste concept, zijn in het tweede concept van de akte van levering afspraken opgenomen over de kosten van het aanvullende onderzoek en de kosten van sanering. Die kosten zou [gedaagde] moeten dragen. Vervolgens is in de akte van levering voor het eerst de derde sloot als zodanig benoemd en is de locatie van die sloot op een aan de akte gehechte tekening aangegeven. De achtergrond hiervan is, zoals [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd, de onder 2.12 bedoelde bijeenkomst bij de notaris. Over de inhoud van deze bespreking hebben partijen tijdens de mondelinge behandeling geen andere informatie verstrekt dan het door [gedaagde] overgelegde verslag, waarvan de juistheid door [eiseres] niet is weersproken. Uit dit verslag maakt de rechtbank op dat [gedaagde] het er niet mee eens was dat het risico van bodemverontreiniging in  het eerste concept van de akte van levering volledig bij hem was gelegd, en dat [eiseres] vervolgens bereid was hem daarin tegemoet te komen door de aansprakelijkheid te beperken tot de “derde sloot”.    
       
     
     
       4.15. 
       De definitieve tekst van artikel 5 lid 2 strookt met die beperking van de aansprakelijkheid, gelet op het volgende. In dit lid is allereerst gememoreerd dat er op het Perceel drie gedempte sloten zijn, waarvan twee sloten eerder zijn onderzocht en de derde sloot voor het eerst is onderzocht (dat is het onder 2.7 bedoelde onderzoek). Vervolgens is vermeld dat de locatie van deze derde sloot op de aan de akte van levering gehechte tekening schetsmatig is aangegeven en dat uit laatstgemeld onderzoek is gebleken dat aanvullend onderzoek diende plaats te vinden (dat is het onder 2.9 bedoelde onderzoek) om vast te stellen wat voor soort verontreiniging aanwezig is en op welke wijze sanering dient plaats te vinden. Dit onderzoek had al plaatsgevonden, maar de uitslag was nog niet bekend. Hierop volgt dat “In verband met het vorenstaande” - dus, zo begrijpt de rechtbank, in verband met de derde sloot - partijen zijn overeengekomen dat de kosten van het aanvullende onderzoek en van de sanering voor rekening van [gedaagde] zullen komen en dat de sanering van de verontreiniging ter hoogte van de derde sloot door [eiseres] in overleg met [gedaagde] zal worden uitgevoerd. Tot zekerheid van de betaling van de saneringskosten is in artikel 5 lid 2 bepaald dat [gedaagde] een bedrag van € 50.000 onder de notaris zou moeten storten en dat [gedaagde] eventuele meerkosten op eerste verzoek zou moeten vergoeden.    
       
     
     
       4.16. 
       De tekst van artikel 5 lid 3 strookt eveneens met de beperking van de draagplicht van [gedaagde] . In dat lid is, nadat is bepaald dat het risico op verontreiniging ter hoogte van de derde sloot bij [gedaagde] blijft totdat de sanering van het Perceel heeft plaatsgevonden, vermeld: “Overigens aanvaardt koper thans het risico van verontreiniging, onverminderd het hiervoor bepaalde.” De rechtbank gaat niet mee in het betoog van [eiseres] dat “onverminderd het hiervoor bepaalde” geen betrekking heeft op de in de akte van levering neergelegde bepalingen over verontreinigingen ter hoogte van de derde sloot, maar ziet op eerder in de koopovereenkomst door [gedaagde] gegeven garanties. Die uitleg ligt, mede gelet op wat de rechtbank in de nrs. 4.3 t/m 4.15 heeft overwogen, niet voor de hand en [eiseres] heeft geen, althans onvoldoende feiten gesteld waaruit volgt dat die uitleg toch gevolgd zou moeten worden. 
       
     
     
       4.17. 
       Met betrekking tot de uitleg van artikel 5 lid 5 wordt het volgende overwogen. De tekst van lid 5 stond al in het eerste concept van de akte van levering en is daarna niet meer gewijzigd. In de laatste volzin van lid 5 is een uitdrukkelijke uitsluiting van aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de aanwezigheid van “ enig asbest  in het verkochte” (onderstreping rechtbank) opgenomen. Die uitsluiting strekt zich dus uit tot het gehele Perceel, inclusief de derde sloot. Als [eiseres] op dit punt anders had willen overeenkomen, had zij een voorbehoud kunnen maken, maar dat is niet gebeurd.  
       
     
     
       4.18. 
       Een beroep op deze aansprakelijkheidsbeperking zou onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn (artikel 6:248 lid 2 BW), bijvoorbeeld als komt vast te staan dat [gedaagde] ten tijde van het passeren van de akte van levering - in strijd met zijn verklaring - wist dat er zich asbest (anders dan het onder 2.5 bedoelde asbesthoudende plaatmateriaal waarover partijen afspraken hebben gemaakt) in het Perceel bevond. Op dit punt heeft [eiseres] gesteld dat i) de aangetroffen asbestnesten zich onder meer in de puinverharding op het Perceel bevinden en dat [gedaagde] na de levering heeft erkend dat er decennialang puin is gestort om verzakkingen in het landbouwpad te egaliseren en ii) dat er na de sloop onder de vloer van een gebouw 90 platen asbest zijn gevonden. Uit stelling i) volgt echter niet zonder meer dat er asbesthoudend puin is gestort gedurende de periode dat [gedaagde] eigenaar was van het Perceel én dat [gedaagde] wist dat het gestorte puin asbest bevatte, wat hij heeft betwist. In reactie op stelling ii heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij niet wist van de 90 gevonden asbesthoudende platen. Dat [gedaagde] beter wist heeft [eiseres] niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Dit is dan ook niet vast komen te staan zodat [gedaagde] zich op de in artikel 5 lid 5 van de akte van levering overeengekomen aansprakelijkheidsbeperking kan beroepen, nu geen andere omstandigheden zijn gesteld die tot gevolg hebben dat dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op de hiervoor gegeven uitleg, kan [eiseres] jegens [gedaagde] slechts aanspraak maken op vergoeding van onderzoeks- en saneringskosten van het Perceel ter hoogte van de gedempte derde sloot, behoudens voor zover het gaat om extra kosten die verband houden met asbesthoudende materialen ter plekke. Die nog uit te voeren sanering moet [eiseres] in goed overleg met [gedaagde] organiseren. 
       
     
     
       4.20. 
       Op deze aanspraak is de klachtplicht van artikel 7:23 BW niet van toepassing, omdat [eiseres] die aanspraak niet grondt op een gebrek in het verkochte, maar op nakoming van de specifieke afspraken die partijen over (eventuele) verontreinigingen en daarmee verband houdende onderzoeks- en saneringskosten hebben gemaakt. Het op dit punt gevoerde verweer van [gedaagde] wordt dus verworpen.  
       
     
     
       4.21. 
       Het beroep van [gedaagde] op verjaring gaat evenmin op. Pas nadat de saneringskosten waaraan [gedaagde] dient bij te dragen zijn gemaakt, kan [eiseres] aanspraak maken op vergoeding daarvan. Daarom dient het recht op vergoeding van de saneringskosten te worden aangemerkt als een verbintenis onder de opschortende voorwaarde (artikel 6:22 BW) dat de sanering heeft plaatsgevonden. Een dergelijke verbintenis is pas opeisbaar als de voorwaarde is vervuld. Pas dan begint de verjaringstermijn te lopen. 
       
     
     
       4.22. 
       De gevorderde verklaring voor recht, kort gezegd, dat [gedaagde] aansprakelijk is  voor alle kosten  van de sanering van het Perceel kan, zoals uit het voorgaande volgt, niet worden toegewezen, maar die vordering omvat tevens het mindere, namelijk een verklaring voor recht die aansluit op wat onder 4.19 is beslist. Dit “mindere” komt wel voor toewijzing in aanmerking. In dit verband is nog in geschil welk gedeelte van het Perceel betrekking heeft op het gebied “ter hoogte van” de derde sloot.  
       
     
     
       4.23. 
       Volgens [eiseres] moet daaronder worden verstaan de locaties 2 en 3 zoals deze zijn aangegeven op de onderstaande tekening: 
       
       
       
         [afbeelding verwijderd i.v.m. privacy gevoelige informatie] 
       
       
       
     
     
       4.24. 
       Ter onderbouwing hiervan heeft [eiseres] het volgende gesteld. Ten tijde van de levering waren er aanwijzingen dat het gebied bij de derde sloot was gedempt met puinhoudend materiaal, maar de precieze omvang was nog niet bekend. Op dit punt verwijst de akte van levering onder meer naar de onder 2.15 bedoelde notitie en daarin is vermeld “ De puinhoudende bodem ter plaatse van boring 10, 11 en 12 bleek zich echter niet te beperken tot de gedempte sloot. Hierop is geanticipeerd waardoor het uitgangspunt van het onderzoek is gewijzigd naar het uitkarteren van het puin in de bodem.”  Daarom hebben partijen gekozen voor een ruimere formulering dan de sloot zelf, te weten het gebied “ter hoogte van” de derde sloot, aldus [eiseres] .  
       
     
     
       4.25. 
       Volgens [gedaagde] is met “ter hoogte van de derde sloot” een veel kleiner gebied dan de hiervoor bedoelde locaties 2 en 3 bedoeld, maar niet uitsluitend de sloot zelf. Hij heeft ter zitting op de hierboven afgebeelde tekening met balpen aangegeven waar de derde sloot volgens hem gelegen heeft.  
       
     
     
       4.26. 
       Partijen hebben niet kunnen aangeven of, en zo ja, wat zij precies hebben besproken over de keuze voor de formulering “ter hoogte van”. [gedaagde] heeft echter niet (gemotiveerd) weersproken dat partijen die formulering hebben gekozen vanwege de omstandigheid dat bekend was geworden dat het puin, waarmee de derde sloot was gedempt, zich niet uitsluitend in de gedempte sloot maar ook daarbuiten bevond. Het begrip “ter hoogte van” houdt wel een beperking in van het gebied, waarbij de rechtbank in aanmerking neemt dat dit begrip volgens Van Dale betekent: “nabij, omtrent”, dus in dit geval nabij of omtrent de derde sloot. Het gebied dat [eiseres] op de bovenstaande tekening heeft aangegeven (de locaties 2 en 3 tezamen) betreft voor een belangrijk deel niet het gebied nabij of omtrent de derde sloot. Dat gebied is ook groter dan het gebied dat AKTB ten tijde van de akte van levering recent had onderzocht en wat heeft geleid heeft tot het rapport van 5 februari 2009. Uit bijlage 3 van dat rapport, waarin de boorlocaties (1 t/m 26) zijn aangegeven, blijkt immers dat - op de boorlocaties 1 t/m 3 na - geheel ter plaatse van en nabij de gedempte derde sloot is geboord. Dit een en ander leidt de rechtbank tot het oordeel dat een redelijke uitleg meebrengt dat onder “ter hoogte van de derde sloot” wordt verstaan het gebied dat ligt binnen twee meter van de voormalige oevers (inclusief de oevers aan de kopse kanten) van de derde gedempte sloot. 
       
     
     
       4.27. 
       
        [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat verontreiniging met of door vervuild puin niet als bodemverontreiniging kan worden beschouwd en heeft ter onderbouwing hiervan gewezen op de onder 2.15 weergegeven onderstreepte passage van het rapport van 5 februari 2009. De rechtbank volgt [gedaagde] daarin niet. Beslissend is wat partijen onder bodemverontreiniging hebben verstaan en in dit geval is dat een verontreiniging die eraan in de weg staat dat het Perceel kan worden gebruikt voor de nieuwbouw van woningen.  
       
       
         
           Het bedrag van € 738.368  
         
       
       
     
     
       4.28. 
       Zoals hiervoor is overwogen, kan [eiseres] [gedaagde] nog niet aanspreken tot vergoeding van saneringskosten, nu de sanering nog niet heeft plaatsgevonden. Hierop strandt thans deze vordering. 
       
       
         
           Het bedrag van € 27.228,93 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiseres] baseert deze vordering tot verhaal van de onderzoekskosten van Grondslag (primair) op het bepaalde in artikel 5 lid 2 van de akte van levering. De rechtbank gaat ervan uit dat deze kosten zijn gemaakt, nu [eiseres] de factuur daarvan heeft overgelegd (productie 20) en [gedaagde] de juistheid daarvan niet heeft weersproken.  
       
     
     
       4.30. 
       Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering is verjaard, gaat dat beroep niet op, nu de kosten pas in 2021 zijn gemaakt en sindsdien nog geen vijf jaar is verstreken (artikel 3:307 BW). 
       
     
     
       4.31. 
       Het door Grondslag uitgevoerde onderzoek heeft echter betrekking op het gehele Perceel, terwijl de bijdrage van [gedaagde] aan de sanering is beperkt tot het gebied ter hoogte van de derde sloot. [gedaagde] kan slechts voor de onderzoekskosten worden aangesproken die betrekking hebben op dat gebied. De exacte omvang van dat gebied is nog niet bekend en daarom kan thans niet worden bepaald tot welk bedrag [gedaagde] dient op te komen voor deze onderzoekskosten. Daarbij komt dat de omvang van dat gebied ook van belang is voor het verhaal van de nog te maken saneringskosten. Daarom zal de rechtbank nu geen bepaald bedrag, maar een verklaring voor recht toewijzen waaruit blijkt in hoeverre [gedaagde] aansprakelijk is voor de onderzoekskosten en aan de hand waarvan het verschuldigde bedrag kan worden bepaald. 
       
       
         
           Het bedrag van € 5.466 
         
       
       
     
     
       4.32. 
       
        [eiseres] vordert op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Dat biedt geen zelfstandige grondslag voor vergoeding, maar veronderstelt dat een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. In dit geval is die verplichting er niet, nu de toegewezen vorderingen zien op nakoming van wat tussen partijen is overeengekomen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal dan ook worden afgewezen.  
       
     
     
       4.33. 
       Partijen zijn over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarom zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten van de sanering van het gebied dat ligt binnen twee meter van de voormalige oevers (inclusief de oevers aan de kopse kanten) van de derde gedempte sloot op het Perceel, behoudens voor zover het gaat om extra kosten die verband houden met asbesthoudende materialen ter plekke; 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de onderzoekskosten van Grondslag als bedoeld onder 4.29, voor zover deze kosten betrekking hebben op het onder 5.1 bedoelde gebied; 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024. 
       
     
   
   
      HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. Opmerking verdient dat het niet slechts aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven. Die objectieve uitlegmaatstaf geldt slechts voor bepalingen die, kort gezegd, de goederenrechtelijke rechtstoestand van registergoederen betreffen. Die is hier niet aan de orde. 
   
   
     type: 1554