ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:4899

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:4899 Rechtbank Rotterdam , 22-06-2022 / 628986 HAZA 21-995

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-06-22

Zaaknummer: 628986 HAZA 21-995

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:4899

---

Verschuldigdheid contractuele boete door rechtsgeldige ontbinding koopovereenkomst. Risico voor het niet leeg, ontruimd en vrij van huur kunnen leveren van de woning ligt bij verkoper. Aanvullende schadevergoeding is onvoldoende gemotiveerd gesteld.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/628986 / HA ZA 21-995 
     
     
     
       
         Vonnis van 22 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         ORANGE PROPERTY INVESTMENTS GROUP I B.V. , 
       gevestigd te Woerden, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde], 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. J.W. Weehuizen te 's-Hertogenbosch. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna Orange Property en [naam gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 11 november 2021 met producties 1 tot en met 14; 
         
         
           de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 12; 
         
         
           de oproepingsbrieven van de rechtbank van 20 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
         
         
           de brieven van de rechtbank van 23 maart 2022 met een zittingsagenda; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 april 2022. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       
         
          [naam 1] (hierna: [naam 1]) is bestuurder van Stockdale Holding B.V.  
         (hierna: Stockdale). Stockdale is gevolmachtigde van en een van de bestuurders van Orange Property. 
       
       
     
     
       2.2. 
       
        [naam gedaagde] is eigenaresse van een appartementsrecht gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement). [naam 2] (hierna: [naam 2]) was de makelaar van [naam gedaagde] en heeft namens [naam gedaagde] met [naam 1] onderhandeld over de verkoop van het appartement.  
       
     
     
       2.3. 
       Ten tijde van die onderhandelingen was het appartement in verhuurde staat. In een concept koopovereenkomst voor de verkoop van het appartement was opgenomen dat het appartement – op de huurovereenkomst met de huurder na – vrij van huur zou worden geleverd. Omdat Stockdale het appartement vrij van huur wilde kopen, heeft [naam 1] de huurder van [naam gedaagde] benaderd om te onderzoeken of deze bereid was de woning te verlaten. Vervolgens heeft de huurder na contact met [naam 3], makelaar en bekende van partijen, op 19 juli 2021 een beëindigingsovereenkomst ondertekend (hierna: de beëindigingsovereenkomst). In de beëindigingsovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst met [naam gedaagde] per 1 oktober 2021 wordt beëindigd en de huurder tot die tijd geen huur zal betalen.  
       
     
     
       2.4. 
       Over de onderhandelingen tussen partijen is in een e-mailbericht van 6 augustus 2021 van [naam 1] aan [naam 2] onder meer opgenomen: 
       
       
         “ Wij hebben telefonisch het volgende besproken; 
       
       
       
         
           
             Koopsom in de koopovereenkomst is € 172.500,- kk. 
           
         
         
           
             Koper maakt € 2500 over naar het rekeningnummer van de verkoper na tekenen van de koopovereenkomst.  (…) 
         
         
           
             Transportdatum 1 oktober 2021 leeg te aanvaarden.  (…)” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       De beëindigingsovereenkomst is op 9 augustus 2021 door [naam 1] aan [naam 2] verzonden. [naam 2] heeft hierna een gewijzigde conceptversie van de koopovereenkomst aan [naam 1] en [naam gedaagde] verzonden. Tussen [naam gedaagde] als verkoper en Stockdale als koper is vervolgens op 12 augustus 2021 een koopovereenkomst gesloten, waarbij het appartement is verkocht tegen een koopsom van € 172.500,-- (hierna: de koopovereenkomst). Stockdale heeft naast de koopsom op 12 augustus 2021 een bedrag van € 2.500,-- overgemaakt aan [naam gedaagde].  
       
     
     
       2.6. 
       In de koopovereenkomst is bepaald dat de koper een nader te noemen meester als koper kan aanwijzen. Op 28 augustus 2021 heeft Stockdale Orange Property als nader te noemen meester aangewezen. In een e-mailwisseling tussen [naam 1], [naam 2] en [naam gedaagde] van 28 augustus 2021 heeft [naam 1] over Stockdale onder meer geschreven: 
       
       
         “ Bijgaand de KvK-uittreksel van het bedrijf. Ik (Stockdale Holding B.V.) ben bestuurder en de contactpersoon.  (…)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:	 
       
       
         “ Artikel 4: Juridische overdracht 
       
     
     
       4.1 
       
         De akte van levering zal gepasseerd worden op  
         1 oktober 2021  
         of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen  (…) 
       
       
         
           Artikel 7 Feitelijke levering / Overdracht aanspraken 
         
       
     
     
       7.1 
       
         
            De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering,  (…)  vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan: 
         
           NVT 
         
       
       
     
     
       7.2 
       
          Voor zover uit artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en  (…)  leeg en ontruimd is.  (…) 
       
       
         
           Artikel 14: Ingebrekestelling/ Ontbinding 
         
       
     
     
       14.1 
       
         Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 
       
       
     
     
       14.2 
       
         Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.  (…)”  
       
     
     
       2.8. 
       Orange Property en [naam gedaagde] zijn in afwijking van de koopovereenkomst overeengekomen dat de levering van het appartementsrecht door [naam gedaagde] aan Orange Property op 4 oktober 2021 zou plaatsvinden.  
       
     
     
       2.9. 
       De huurder is na het sluiten van de koopovereenkomst teruggekomen op de beëindigingsovereenkomst en heeft het appartement niet verlaten. [naam gedaagde] heeft het appartementsrecht niet op 4 oktober 2021 aan Orange Property geleverd.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [naam 1] heeft op 4 oktober 2021 een e-mail verzonden naar de e-mailadressen van [naam gedaagde] en [naam 2], met als bijlage een brief van Stockdale van 4 oktober 2021 met sommatie aan [naam gedaagde] tot nakoming van de verplichting uit de koopovereenkomst om het appartement leeg en ontruimd over te dragen. De toenmalige advocaat van [naam gedaagde] heeft per e-mail van 12 oktober 2021op de ingebrekestelling gereageerd. Deze e-mail bevat onder meer de volgende tekst: 
       
       
         “ Hedenmiddag heeft  (…)  [naam 2]  (…)  u ervan op de hoogte gesteld dat de kans aanzienlijk is dat de zittende huurder zeer spoedig de woning zal verlaten.  (…)  Nadat de huurder de woning heeft verlaten, kan deze vlot worden geleverd door cliënte en kan de koopakte worden gepasseerd door de notaris. 
       
       
       
         
           Gelet op het voornoemde lijkt het cliënte niet meer dan redelijk dat u het  (…)  bericht  (…)  afwacht, zonder verder aanspraken te maken op de contractuele boete. Te meer gelet op het feit dat de koopovereenkomst is gesloten in de veronderstelling dat de huurder het pand zou verlaten voor 01 oktober 2021. Hiervoor had u hem immers laten tekenen en de laatste 2 maanden voor hem de huur betaald.  (…)”  
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 22 oktober 2021 heeft Orange Property de koopovereenkomst ontbonden en [naam gedaagde] gesommeerd tot betaling van de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding. [naam gedaagde] heeft hier niet aan voldaan. Orange Property heeft vervolgens in november 2020 conservatoir beslag laten leggen op het appartementsrecht van [naam gedaagde]. 
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       Orange Property vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
       
       
         I	voor recht verklaart dat [naam gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst; 
         II	[naam gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van in totaal € 39.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; 
         III	[naam gedaagde] veroordeelt in de proces- en beslagkosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Orange Property legt aan haar vorderingen nakoming van het in artikel 14.2 van de koopovereenkomst opgenomen boetebeding ten grondslag en stelt dat [naam gedaagde] haar daarom € 17.250,-- is verschuldigd. Verder stelt Orange Property dat [naam gedaagde] haar de door de ontbinding geleden schade van € 19.250,-- moet vergoeden en dat [naam gedaagde] door de ontbinding het aan [naam gedaagde] overgemaakte bedrag van € 2.500,-- als onverschuldigd betaald moet terugbetalen. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Orange Property in haar vorderingen, althans tot ongegrondverklaring van de vorderingen, met veroordeling van Orange Property in de proceskosten. [naam gedaagde] betwist de door Orange Property gestelde schade en terugbetaling. Verder voert zij aan dat zij op grond van de redelijkheid en billijkheid geen contractuele boete en schadevergoeding is verschuldigd en dat Orange Property de door de ontbinding geleden schade had moeten beperken. Ook stelt [naam gedaagde] dat de vorderingen moeten worden afgewezen, omdat Orange Property de waarheids- en volledigheidsplicht heeft geschonden.   
       
       
         
           in reconventie 
         
         
          [eiser] vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:	 
       
       
       
         
           primair 
         
         I	voor recht verklaart dat de koopovereenkomst gelding heeft en door Orange Property dient te worden nagekomen; 
         II	Orange Property veroordeelt om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte waarbij het appartementsrecht door [eiser] aan Orange Property wordt geleverd, binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis en op straffe van een dwangsom van € 2.500,-- voor elke dag dat Orange Property daarmee in gebreke blijft; 
         III	Orange Property veroordeelt om ten tijde van de notariële levering van het appartementsrecht de koopsom van € 172.500,-- aan [eiser] te voldoen; 
         IV	Orange Property veroordeelt om het op haar verzoek gelegde conservatoire beslag op het appartementsrecht op te heffen, binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag voor elke dag dat Orange Property daarmee in gebreke blijft; 
         V	Orange Property veroordeelt om de aan de [eiser] opgekomen en nog op te komen schade als gevolg van het onrechtmatige beslag en als gevolg van het niet nakomen door Orange Property van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst te vergoeden, nader op te maken bij Staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 5 januari 2022 tot de dag van volledige betaling; 
       
       
       
         
           subsidiair 
         
         I	Orange Property veroordeelt tot betaling van € 17.250,-- aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 5 januari 2022 tot de dag van volledige betaling; 
         II	Orange Property veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat de bij de notaris gestorte waarborgsom van €17.250,-- door die notaris aan [eiser] wordt uitbetaald; 
       
       
       
         met veroordeling van Orange Property in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Hiertoe stelt [eiser] primair dat Orange Property de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat Orange Property gehouden is tot nakoming van haar verplichting om het appartement te kopen. Subsidiair grondt [eiser] haar vorderingen op nakoming van het in artikel 14.2 van de koopovereenkomst opgenomen boetebeding. 
       
     
     
       3.5. 
       Orange Property voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in haar vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Orange Property in de proceskosten. Orange Property betwist dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en dat zij gehouden is de contractuele boete te betalen.  
       
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
       Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld. 
     
     
     
       
         Rechtsmacht en toepasselijk recht  
       
     
     
     
       4.1. 
       De zaak heeft een internationaal karakter, omdat [naam gedaagde] in het Verenigd Koninkrijk woont. De rechtbank onderzoekt daarom ambtshalve of de Nederlandse rechter rechtsmacht toekomt, deze rechtbank bevoegd is en welk recht van toepassing is.  
       
     
     
       4.2. 
       De verschijning van [naam gedaagde] voor deze rechtbank zonder zich te beroepen op gebrek aan rechtsmacht van de Nederlandse rechter of onbevoegdheid van deze rechtbank, geldt als een stilzwijgende aanvaarding van de bevoegdheid van deze rechtbank (artikel 26 lid 1 van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken). De rechtbank is dus bevoegd van de vorderingen in deze zaak kennis te nemen.  
       
     
     
       4.3. 
       De vorderingen worden beoordeeld naar Nederlands recht omdat partijen in de koopovereenkomst voor toepassing hiervan hebben gekozen (artikel 3 van de Verordening (EG) 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst).  
       
       
         
           Contractuele boete  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Tussen partijen is in geschil of Orange Property de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden waardoor [naam gedaagde] een contractuele boete is verschuldigd aan Orange Property.   
       
       
         
           Ingebrekestelling 
         
       
     
     
       4.5. 
       Orange Property stelt dat zij [naam gedaagde] bij brief van 4 oktober 2021 in gebreke heeft gesteld. [naam gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de ontbinding geen effect heeft, omdat zij de brief nooit heeft ontvangen, uit de brief niet blijkt wat Orange Property wil en de brief niet als een ingebrekestelling van Orange Property kan worden beschouwd omdat het een brief van Stockdale betreft. De rechtbank overweegt hierover als volgt.  
       
     
     
       4.6. 
       Uit de door Orange Property overgelegde stukken en de bevestiging van [naam gedaagde] op de zitting van haar emailadres, volgt dat [naam 1] de brief naar het e-mailadres van [naam gedaagde] heeft verzonden en dat haar toenmalige advocaat namens [naam gedaagde] inhoudelijk op de brief heeft gereageerd (zie onder 2.10). De rechtbank gaat er daarom van uit dat de brief van Orange Property [naam gedaagde] heeft bereikt. 
       
     
     
       4.7. 
       
         In een ingebrekestelling dient de schuldeiser de schuldenaar aan te manen om binnen een bepaalde termijn een gespecificeerde verbintenis alsnog na te komen. Anders dan [naam gedaagde] meent, blijkt uit de ingebrekestelling voldoende dat zij wordt aangemaand tot nakoming van een gespecificeerde verbintenis. In de brief wordt de verplichting van [naam gedaagde] om het appartement leeg en ontruimd te leveren immers expliciet benoemd.  
         
          [naam gedaagde] heeft de gemotiveerde stelling van Orange Property dat de brief door de schuldeiser is verzonden omdat sprake was van een vertegenwoordigingsaangelegenheid, onvoldoende weersproken. De brief is door [naam 1] ondertekend onder vermelding van Stockdale als afzender. Voorop wordt gesteld dat Stockdale als bestuurder en gevolmachtigde van Orange Property bevoegd is om in naam van Orange Property rechtshandelingen te verrichten. Hierbij is van belang dat uit de toelichting op de zitting en de overgelegde stukken volgt dat de makelaar van [naam gedaagde] en [naam gedaagde] bekend waren met de hoedanigheid van [naam 1] en Stockdale, optredend als contactpersoon van Orange Property (zie onder 2.6). Daar komt bij dat – zoals Orange Property terecht heeft gesteld – uit de correspondentie namens [naam gedaagde] (zie onder 2.10) blijkt dat zij de ingebrekestelling als van de koper beschouwde.  
       
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande brengt met zich dat van een voorafgaande ingebrekestelling zoals voorgeschreven in artikel 14.1 en artikel 14.2 van de koopovereenkomst sprake is geweest.  
       
       
       
         
           Tekortkoming 
         
       
     
     
       4.9. 
       Partijen twisten over de vraag of er een grond voor ontbinding bestaat door een tekortkoming van [naam gedaagde]. Volgens Orange Property is dit het geval. [naam gedaagde] voert daartegen aan dat de aanwezigheid van de huurder op 4 oktober 2021 haar in redelijkheid niet kan worden tegengeworpen en voor rekening en risico van Orange Property moet komen. Dit verweer slaagt niet. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
       
     
     
       4.10. 
       Niet in geschil is dat partijen ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst de bedoeling hebben gehad om overeen te komen dat het appartement door [naam gedaagde] vrij van huur, leeg en ontruimd zou worden geleverd. Op de zitting hebben partijen toegelicht dat zij dit hebben afgesproken, omdat zij er door de beëindigingsovereenkomst van uitgingen dat de huurder voor datum levering zou vertrekken. Gelet op deze bedoeling van partijen kan [naam gedaagde] niet worden gevolgd in haar standpunt dat Orange Property de verantwoordelijkheid voor de huurbeëindiging en ontruiming op zich zou hebben genomen en zij daarom niet wist dat zij voor verwijdering van de huurder moest zorgdragen. De enkele omstandigheid dat [naam 1] de beëindiging van de huurovereenkomst in gang heeft gezet, is daarvoor onvoldoende. Dit valt immers niet te rijmen met artikel 7.1 en 7.2 van de koopovereenkomst, de overgelegde correspondentie tussen partijen voor en na het sluiten daarvan (zie onder 2.4 en 2.10) en de aanpassing van de conceptkoopovereenkomst door de makelaar van [naam gedaagde] na ontvangst van de beëindigingsovereenkomst (zie onder 2.5). Uit die stukken en die gang van zaken komt juist naar voren dat partijen zijn overeengekomen dat de verkoper ([naam gedaagde]) het risico draagt voor het leveren van een leeg en ontruimd appartement. 
       
     
     
       4.11. 
       Dat in eerdere concepten van de koopovereenkomst een leveringsverplichting met uitsluiting van de huurovereenkomst met de huurder van [naam gedaagde] was opgenomen, maakt dit niet anders. De laatste versie van de koopovereenkomst is namelijk door partijen aangepast om de bedoeling van partijen ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst weer te geven. Bovendien werd [naam gedaagde] bijgestaan door een makelaar. Van een professioneel opererende partij, waarvan hier ook aan de zijde van [naam gedaagde] sprake is, mag worden verwacht dat de bedoeling van partijen juist en gedetailleerd op schrift wordt vastgelegd.  
       
     
     
       4.12. 
       Ook het standpunt van [naam gedaagde] dat met het in artikel 7.1 van de koopovereenkomst opgenomen “Nvt” is bedoeld dat het artikel 7.1 niet van toepassing is, treft – zonder nadere toelichting, die zij niet heeft gegeven – geen doel. Orange Property heeft onder verwijzing naar de toelichting op de koopovereenkomst verduidelijkt dat hiermee wordt bedoeld dat er geen huurovereenkomsten zijn die uitgesloten zijn van de verplichting om vrij van huur te leveren. Dit strookt ook met het feit dat de huurovereenkomst met de huurder van [naam gedaagde] in de eerdere concept overeenkomsten in dit artikel werd vermeld en in de koopovereenkomst op deze plek is verwijderd. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan dit standpunt van [naam gedaagde].  
       
     
     
       4.13. 
       In het licht van het voorgaande zijn geen omstandigheden komen vast te staan op grond waarvan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Orange Property de koopovereenkomst heeft ontbonden vanwege een tekortkoming van [naam gedaagde]. Aangezien vast staat dat [naam gedaagde] gehouden was op 4 oktober 2021 het appartementsrecht aan Orange Property te leveren en dat zij die verplichting niet is nagekomen, brengt dit met zich dat de contractuele boete is verbeurd. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen. 
       
       
         
           Terugbetaling voorschot 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       De door Orange Property gevorderde terugbetaling van € 2.500,-- wordt afgewezen. [naam gedaagde] heeft op de zitting aangevoerd dat dit bedrag was bedoeld om de huurachterstand van de huurder te dekken, nadat zij had geconstateerd dat de huurder vijf maanden huur van € 500,-- niet had overgemaakt. Tegenover deze nadere toelichting van [naam gedaagde] heeft Orange Property onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het bedrag zou zien op een voorschot op de koopsom. De enkele stelling van [naam 1] volstaat in elk geval niet. Temeer omdat ook [naam 1] op de zitting heeft toegelicht dat het bedrag door [naam gedaagde] zou worden gebruikt om de hypotheeklasten te betalen. De correspondentie van [naam 1] over de betaling van € 2.500,-- naast de koopsom (zie onder 2.4) ondersteunt de stelling van [naam gedaagde] en pleit tegen de stelling van Orange Property dat het bedrag om een voorschot zou gaan. Ook het feit dat met de hand op de beëindigingsovereenkomst is geschreven dat de huurder tot 1 oktober 2021 geen huur betaalt (zie onder 2.3) ondersteunt de stelling van [naam gedaagde]. 
       
       
         
           Aanvullende schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       4.15. 
       Orange Property vordert naast de contractuele boete de schade die zij als gevolg van de ontbinding zou hebben geleden. Zij stelt dat zij het appartement voor € 190.000,-- had doorverkocht aan een derde en het appartement op 5 april 2021 moest overdragen. Doordat zij de koopovereenkomst met [naam gedaagde] heeft ontbonden, is Orange Property winst misgelopen en kon zij haar verbintenissen jegens deze derde niet nakomen. Hierdoor heeft zij op haar beurt een boete verbeurd, aldus Orange Property.  
       
     
     
       4.16. 
       Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [naam gedaagde] van de doorverkoop, heeft Orange Property onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij schade heeft geleden. Orange Property heeft ter onderbouwing van haar stellingen een gedeelte van een koopovereenkomst, bankafschriften en een ingebrekestelling overgelegd waarop data, persoonsgegevens, ondertekeningen en rekeningnummers zwart zijn afgelakt. Hierdoor is – zoals [naam gedaagde] terecht betoogt – niet vast te stellen of, wanneer en aan wie het appartementsrecht door Orange Property zou zijn doorverkocht en aan wie er bedragen zouden zijn overgemaakt. Daar komt bij dat het bevreemdt dat de ingebrekestelling van Orange Property aan [naam gedaagde] van 4 oktober 2021 nagenoeg een identieke tekst en lay-out heeft als de ingebrekestelling die Orange Property op 5 oktober 2021 van de derde zou hebben ontvangen. Dit impliceert dat de maker van de ingebrekestelling die Orange Property heeft ontvangen, beschikte over de tekst van de ingebrekestelling die de dag daarvoor aan [naam gedaagde] is verzonden. Orange Property heeft hier geen toereikende verklaring voor gegeven. Bij deze stand van zaken is onduidelijk gebleven of Orange Property daadwerkelijk schade heeft geleden door het mislopen van een doorverkoop. Dit betekent dat de gevorderde aanvullende schadevergoeding wordt afgewezen.  
       
       
         
           Het niet volledig en naar waarheid aanvoeren van de feiten 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       
         De door [naam gedaagde] aangevoerde schending van de volledigheids- en waarheidsplicht is – mede gelet op de betwisting van Orange Property – te algemeen van strekking gebleven. [naam gedaagde] heeft onvoldoende geconcretiseerd waaruit de gestelde schendingen kunnen worden afgeleid. De enkele algemene verwijzing naar de weergave van de gang van zaken 
         volstaat in elk geval niet. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Gelet op het voorgaande dient [naam gedaagde] de gevorderde contractuele boete van € 17.250,- aan Orange Property te betalen. Over het bedrag van de boete is de wettelijke rente als onweersproken verschuldigd vanaf 11 november 2021. 
       
     
     
       4.19. 
       De door Orange Property gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen omdat niet is gesteld en/of is gebleken dat Orange Property bij toewijzing daarvan een voldoende rechtens te respecteren belang heeft naast toewijzing van de boete. 
       
     
     
       4.20. 
       
        [naam gedaagde] beroept zich ter onderbouwing van de primaire vorderingen in reconventie op nakoming van de koopovereenkomst. Uit hetgeen hiervoor is overwogen (r.o. 4.13) volgt dat Orange Property de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat van nakoming door afname van het appartementsrecht geen sprake meer kan zijn. Aangezien onvoldoende is gesteld en ook niet is gebleken dat het door Orange Property gelegde beslag onrechtmatig is, vervalt ook de rechtsgrond voor de door [naam gedaagde] gevorderde schadevergoeding. De primaire vorderingen van [naam gedaagde] in reconventie worden daarom afgewezen. Ook het subsidiair in reconventie door [naam gedaagde] gevorderde wordt afgewezen, nu niet is komen vast te staan dat Orange Property een contractuele boete heeft verbeurd.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.21. 
       Orange Property vordert [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen, omdat Orange Property de beslagstukken niet volledig in het geding heeft gebracht.  
       
     
     
       4.22. 
       
        [naam gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Orange Property worden begroot op: 
       - dagvaarding	€    100,52 
       - griffierecht	€ 2.076,00 
       - salaris advocaat	€  1.442,00  (2,0 punten × tarief € 721,00) 
       Totaal	€ 3.618,52 
       
     
     
       4.23. 
       Nu de reconventionele vorderingen van [naam gedaagde] voortvloeien uit het verweer in conventie, worden bij de begroting van de proceskosten in reconventie halve punten gehanteerd. De kosten aan de zijde van Orange Property worden begroot op: € 1.707,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 1.707,00) aan salaris advocaat. 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [naam gedaagde] om aan Orange Property te betalen een bedrag van € 17.250,00 (zeventienduizendtweehonderdvijftig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 11 november 2021 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Orange Property tot op heden begroot op € 3.618,52, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.5. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Orange Property tot op heden begroot op € 1.707,00, 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling onder 5.6 uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. Rocha en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022. 
       
       
       
       
       
         1573/3497