ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2020:465

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2020:465 Gerechtshof Den Haag , 24-03-2020 / 200.242.095/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2020-03-24

Zaaknummer: 200.242.095/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2020:465

---

Ontbinding huurovereenkomst met overlastgevende huurder.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.242.095/01 
     
     
     
       Zaaknummer rechtbank	: 6289172 CV EXPL 17-30967  
     
     
     
       
         arrest van 24 maart 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         Stichting [naam stichting] , 
       gevestigd te Spijkenisse, 
       appellante, 
       hierna te noemen: [naam stichting], 
       advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna te noemen: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure in hoger beroep 
     
     
       Bij dagvaarding van 28 juni 2018 heeft [naam stichting] hoger beroep ingesteld tegen het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 13 april 2018. Bij arrest van 24 juli 2018 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 19 september 2018. Van de comparitie is een proces-verbaal opgesteld. Vervolgens heeft [naam stichting] een memorie van grieven met producties genomen, waarbij zij vijf grieven heeft aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       De door de kantonrechter in het vonnis van 13 april 2018 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       
     
     
       2.2 
       
        [naam stichting] heeft op grond van een huurovereenkomst van 21 augustus 2001 (hierna te noemen: de huurovereenkomst) met ingang van die datum aan [geïntimeerde] en haar toenmalige partner de heer [naam partner] (hierna te noemen: [naam partner] ) een woning aan het [adres en woonplaats] verhuurd (hierna te noemen: de woning). [naam partner] is sinds 28 juli 2005 met instemming van [naam stichting] en [geïntimeerde] geen huurder meer. 
       
     
     
       2.3 
       De woning van [geïntimeerde] is een tussenwoning in een rij van acht woningen. De woningen hebben een voor- en achtertuin. 
       
     
     
       2.4 
       Sinds 2008 klagen verschillende omwonenden over geluidsoverlast veroorzaakt door [geïntimeerde] . 
       
       
     
   
   
     
       3 De procedure in eerste aanleg 
     
     
       3.1 
       In eerste aanleg heeft [naam stichting] gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft de kantonrechter aan [naam stichting] opgedragen om te bewijzen dat [geïntimeerde] zodanige geluidsoverlast veroorzaakte dat van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kon worden gesproken. Vervolgens heeft de kantonrechter op verzoek van [naam stichting] als getuigen gehoord, mevrouw [getuige] (destijds woonachtig op [adres 1] , hierna te noemen: [getuige] ), mevrouw [getuige 2] (woonachtig op [adres 2] , hierna te noemen: [getuige 2] ) en de heer [getuige 3] (woonachtig op [adres 3] , hierna te noemen: [getuige 3] ). Daarna heeft de kantonrechter op verzoek van [geïntimeerde] haarzelf en [naam partner] als getuigen gehoord.   
       
     
     
       3.2 
       In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat onvoldoende was komen vast te staan dat [geïntimeerde] de bron was van alle overlast, omdat de getuigenverklaringen elkaar teveel tegenspraken. [naam stichting] was dus niet geslaagd in het opgedragen bewijs, zodat de kantonrechter de vorderingen heeft afgewezen en [naam stichting] in de proceskosten heeft veroordeeld. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering in hoger beroep 
     
     
       4.1 
       In hoger beroep vordert [naam stichting] vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. De grieven van [naam stichting] laten zich als volgt samenvatten. Met  grief I  betoogt [naam stichting] dat het door de kantonrechter gehanteerde beoordelingskader onjuist is. Volgens [naam stichting] moet de overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] centraal worden gesteld en gaat het erom of deze overlast van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Eventuele tekortkomingen van omwonenden behoren daarbij geen rol te spelen.  Grief  2  is gericht tegen de waardering van de getuigenverklaringen, die volgens [naam stichting] onjuist is. Met  grief 3  komt [naam stichting] op tegen de overweging van de kantonrechter dat de overlast zich met name voor lijkt te doen in de zomer als de deuren naar de tuin open gaan. Een groot deel van de overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] vindt volgens [naam stichting] ook binnenshuis plaats, wanneer [geïntimeerde] harde muziek draait, gilt en met de deuren slaat.  Grief 4  heeft betrekking op de waardering van de overlast in rechtsoverwegingen 4.12 tot en met 4.16 van het bestreden vonnis. Volgens [naam stichting] is de geluidsoverlast minstens even erg als het schelden van [geïntimeerde] . Verder meent [naam stichting] dat de kantonrechter het gedrag van omwonenden te zwaar heeft laten meewegen in zijn beoordeling.  Grief 5  is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen en de veroordeling van [naam stichting] in de proceskosten. 
       
     
     
       4.2 
       
        [geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter en verwerping van het hoger beroep, met veroordeling van [naam stichting] in de proceskosten van het hoger beroep. Aan het verweer van [geïntimeerde] zal hierna aandacht worden besteed bij de beoordeling van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1 
       Het hof zal de grieven van [naam stichting] gezamenlijk beoordelen. De grieven richten zich tegen het vonnis als geheel. Waar het om gaat is of [geïntimeerde] zich niet als goed huurder gedraagt door overlast voor de omwonenden te veroorzaken en of die overlast voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst en een bevel tot ontruiming van de woning te rechtvaardigen.  
       
     
     
       5.2 
       Bij de beoordeling van de grieven van [naam stichting] moeten naast de afgelegde getuigenverklaringen ook de overige bewijsmiddelen worden betrokken die door [naam stichting] zijn aangedragen. Naast de getuigenverklaringen heeft [naam stichting] schriftelijke verklaringen en stukken afkomstig van verschillende omwonenden overgelegd: van [getuige] , [getuige 2] en [getuige 3] ; van de voormalige bewoner van [adres 1] , mevrouw [getuige 4] ; van de voormalige bewoner van [adres 2] , mevrouw [getuige 5] ; van mevrouw [getuige 6] , woonachtig op [adres 4] (hierna te noemen: [getuige 6] ); van de bewoner van [adres 5] ; van mevrouw [getuige 7] , woonachtig op [adres 6] (hierna te noemen: [getuige 7] ); van de heer [getuige 8] , woonachtig op [adres 7] (hierna te noemen: [getuige 8] ); en van mevrouw [getuige 9] , de dochter van [getuige] . Verder zijn enkele geluidsopnamen van omwonenden overgelegd. De klachten hebben allemaal betrekking op eenzelfde patroon van overlast, veroorzaakt door [geïntimeerde] : schreeuwen, bonken op de muren, slaan met deuren, slaan tegen de schutting, harde muziek, luid praten aan de telefoon en uitschelden en intimideren van omwonenden.  
       
     
     
       5.3 
       De kantonrechter heeft overwogen dat het aan alle betrokkenen is om schoon schip en een nieuwe start te maken. Hij is er vanuit gegaan dat dat mogelijk moet zijn, omdat iedereen een groot belang heeft om rustig met elkaar te kunnen wonen. Uit de bewijsstukken die [naam stichting] bij de memorie van grieven heeft overgelegd, blijkt echter dat de klachten over overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] aanhouden. [getuige] , [getuige 3] en [getuige 2] klagen nog steeds over overlast, en de overlast waarover zij klagen vertoont nog steeds hetzelfde patroon. Verder zijn er klachten van andere omwonenden bijgekomen ( [getuige 6] , [getuige 7] , [getuige 8] en de bewoner van [adres 5] ). Ook deze omwonenden klagen over schreeuwen, slaan op de schutting, harde muziek en schelden. 
       
     
     
       5.4 
       Uit de stukken blijkt dat bemiddelingspogingen van [naam stichting] en de gemeente Nissewaard geen succes hebben gehad. [naam stichting] heeft een groot aantal brieven gestuurd aan [geïntimeerde] waarin zij op de klachten van de omwonenden heeft gewezen. Verder hebben op initiatief van [naam stichting] en de gemeente Nissewaard bemiddelingsgesprekken plaatsgevonden met [geïntimeerde] en de omwonenden. Deze gesprekken hebben er niet toe geleid dat aan de klachten over overlast van de omwonenden een einde is gekomen. Uit een brief van de gemeente Nissewaard van 6 augustus 2018 blijkt dat de regisseur woonoverlast van de gemeente, medewerkers van [naam stichting] en de wijkagent op 2 augustus 2018 met [geïntimeerde] hebben gesproken. Bij die gelegenheid is [geïntimeerde] nogmaals gewezen op de klachten van de omwonenden. In de brief wordt een aantal incidenten opgesomd waaruit de gemeente afleidt dat [geïntimeerde] haar overlastgevende gedrag heeft voortgezet. Verder blijkt uit de brief dat [geïntimeerde] heeft aangegeven dat zij haar gedrag niet wil en kan veranderen. Volgens [geïntimeerde] valt alles terug te voeren tot een conflict dat door de omwonenden is veroorzaakt. Naar aanleiding van deze reactie wijst de gemeente [geïntimeerde] er in de brief op dat uit de meldingen bij de politie en uit wat de politie heeft geconstateerd, blijkt dat [geïntimeerde] ook een grote rol heeft in de overlastsituatie, en dat haar houding en gedrag het conflict met de omwonenden voeden. 
       
     
     
       5.5 
       	Het hof beoordeelt de klachten van de omwonenden over de overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] als geloofwaardig, vanwege het aantal omwonenden dat heeft geklaagd, de onderbouwing van de klachten aan de hand van overlastdagboeken en andere stukken, het consistente beeld van de overlast dat uit de klachten naar voren komt en de bevestiging van de overlast in de brief van de gemeente Nissewaard van 6 augustus 2018. Het hof ziet geen aanwijzingen dat de klachten zijn terug te voeren tot een samenspanning van enkele omwonenden die [geïntimeerde] willen dwingen om te verhuizen. [geïntimeerde] maakt niet duidelijk welk belang de omwonenden erbij zouden hebben om haar verhuizing af te dwingen als zij geen overlast zou veroorzaken. Verder worden de klachten bevestigd door voormalige omwonenden die geen belang meer hebben bij een verhuizing van [geïntimeerde] , en klaagt ook een omwonende die later in de buurt is komen wonen en aanvankelijk geen conflict had met [geïntimeerde] , over de overlast. Zo had [getuige] aanvankelijk een goed contact met [geïntimeerde] . De gedragingen van [getuige] en [getuige 3] , waar de kantonrechter aan refereert in 4.14 van zijn vonnis, zijn zeker niet goed te praten, maar zij zijn een reactie op de overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] en doen aan het bestaan van die overlast niet af. Afgezien van deze incidenten bevat het dossier overigens geen aanwijzingen dat ook een of meer van de omwonenden overlast veroorzaken; alle (voormalige) omwonenden klagen alleen over overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] . De verklaring van [naam partner] is gebaseerd op waarnemingen als hij in (de buurt van) de woning is. Dat is volgens zijn verklaring met enige regelmaat het geval, maar het grootste deel van de tijd is [naam partner] niet in (de buurt van) de woning. Zijn verklaring kan dus slechts in beperkte mate afdoen aan de overlastklachten van de omwonenden. Het hof laat buiten beschouwing de verklaring van de anonieme buurtgenote die [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft overgelegd. Het is niet duidelijk waar deze buurtgenote woont. In ieder geval woont zij kennelijk niet voldoende dichtbij [geïntimeerde] om zelf een oordeel te geven over de overlast. Haar verklaring bestaat hoofdzakelijk uit speculaties over de drijfveren van bepaalde omwonenden waar het hof om de eerder genoemde reden aan voorbij gaat.  
       
     
     
       5.6 
       Op grond van alle bewijsstukken, getuigenverklaringen en stellingen van partijen, in onderlinge samenhang bezien, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] inderdaad overlast veroorzaakt. Deze overlast is zodanig is dat sprake is van een tekortkoming. Deze tekortkoming is op haar beurt  voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Daarbij laat het hof ook meewegen dat verschillende bemiddelingspogingen van [naam stichting] en de gemeente Nissewaard geen succes hebben gehad. Uit de brief van de gemeente Nissewaard van 6 augustus 2018 blijkt dat [geïntimeerde] de overlastklachten eenvoudig afwijst, het probleem bij de buren legt en niet geneigd is om haar gedrag aan te passen. In die omstandigheden blijft er geen andere mogelijkheid over dan ontbinding en ontruiming. De gevolgen voor [geïntimeerde] en haar leeftijd zijn geen redenen om de vorderingen van [naam stichting] niet toe te wijzen. Daarvoor heeft de overlast te lang geduurd en heeft [geïntimeerde] te weinig consequenties getrokken uit alle bemiddelingspogingen die er zijn geweest. Nu in dit oordeel reeds alle omstandigheden van het geval zijn verdisconteerd, ziet het hof geen ruimte voor honorering van het beroep van [geïntimeerde] op de redelijkheid en billijkheid ter afwering van de ontbinding (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 
       
     
     
       5.7 
        De slotsom is dat de grieven slagen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen, de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen om de woning te ontruimen. De termijn van ontruiming zal het hof bepalen op drie maanden na betekening van het arrest, wat [geïntimeerde] enige tijd geeft om naar alternatieve woonruimte te zoeken. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in beide instanties worden veroordeeld.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof:  
     
     
     - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 13 april 2018 en opnieuw rechtdoende: 
     
     - ontbindt de huurovereenkomst; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] de woning binnen drie maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [naam stichting], en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van [naam stichting] te stellen;  
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, aan de zijde van [naam stichting] in eerste aanleg begroot op € 239,31 (€ 97,31 deurwaarderskosten, € 117,- griffiegeld en € 25,- getuigentaxe) aan verschotten en € 700,- aan salaris voor de gemachtigde en in hoger beroep begroot op € 824,01 aan verschotten en € 2.148,- aan salaris voor de advocaat; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     - wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.A.F. Tan-de Sonnaville en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.