ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2018:4941

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2018:4941 Rechtbank Oost-Brabant , 05-10-2018 / 18_541

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2018-10-05

Zaaknummer: 18_541

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2018:4941

---

Omgevingsvergunning voor 36 studentenstudio’s  
       
       Vergunning is verleend voor de realisatie van 36 studentenstudio’s in drie lagen van elk 12 studio’s. De rechtbank oordeelt dat verweerder de gekozen stedenbouwkundige invulling heeft kunnen accepteren. Verder is voldoende onderbouwd dat er behoefte bestaat aan de 36 studentenwoningen. De rechtbank acht niet aannemelijk dat parkeeroverlast gaat optreden in de nabije omgeving en oordeelt dat de bodemkwaliteit in het onderzoeksrapport voldoende is vastgesteld. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door te bepalen dat uitsluitend mag worden verhuurd aan studenten met een campuscontract en dat het verboden is om het gebouw te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het huishoudelijk reglement.

RECHTBANK OOST-BRABANT 
     
     
       Zittingsplaats 's-Hertogenbosch 
     
     
     
       Bestuursrecht 
     
     
     
       zaaknummers: SHE 18/541 en SHE 18/648 
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 5 oktober 2018 in de zaak tussen 
     
     
       1. [eisers] te [woonplaats] , eisers 1 
     (gemachtigde: mr. drs. C.R. Jansen), 
     
       2. [eiser] te [woonplaats] , eiser 2,  (gemachtigde mr. D. van de Weerdt), 
     
     
       en 
     
     
     
       
         het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven , verweerder 
       (gemachtigden: mr. T. Van Term, C. Julicher en J. van Laarhoven). 
     
     
     
       Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:  The Cube B.V. , te Eindhoven (vergunninghoudster), gemachtigde: mr. M. Karnata. 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Bij besluit van 19 januari 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van 36 studentenstudio’s op het perceel plaatselijk bekend [adres] (het perceel). 
     
     
     
       Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
     
     
     
       Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       De zaken zijn gevoegd behandeld op 3 juli 2018. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens vergunninghoudster is [naam] verschenen alsmede de gemachtigde. 
     
     
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Feiten 
         
       
     
     
       1.1 
       Op 5 oktober 2015 heeft vergunninghoudster een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de realisering van 36 studentenstudio’s op het perceel. De aanvraag heeft betrekking op de activiteiten ‘bouwen’ en ‘afwijking van het bestemmingsplan’ als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a. en c. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De aanvraag voorziet in de oprichting van 36 studentenstudio’s in drie lagen van elk 12 studio’s. De aanvraag om omgevingsvergunning is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing.  
     
     
       1.2 
       Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Gestel binnen de Ring 2007”. Op het perceel rust de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”. Voorafgaande aan de verlening van de vergunning heeft de gemeenteraad van Eindhoven de vereiste verklaring van geen bedenkingen als bedoeld in artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) verleend. Op 1 februari 2018 is gedurende zes weken een ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage gelegd. Eisers hebben toen zienswijzen ingediend. 
       
       
         
           Bespreking beroepsgronden  
         
       
       
     
     
       2.1 
       Eisers vinden het project niet passen binnen het betrokken gebied, omdat het zich niet verhoudt tot de aanwezige (cultuurhistorische) waarden, functies, kwaliteit, ruimtelijke kwaliteit en bouwhoogtes in het gebied. Zij vinden het bouwplan afbreuk doen aan de privacy van omwonenden en zij vrezen dat de hoeveelheid licht in de woonkamers van de aanliggende woningen aanzienlijk af zal nemen. Eiser 2 heeft ter onderbouwing een advies van ir. W. Hilhorst overgelegd waarin vooral wordt gepleit om meer aan te sluiten bij de naastgelegen woonomgeving, dan bij het industriële karakter van het kleine bedrijventerrein.  
       
     
     
       2.2 
       
         Verweerder verwijst naar de ruimtelijke onderbouwing van vergunninghoudster die hij ten grondslag heeft gelegd aan het bestreden besluit. Hierin worden de aanwezige cultuurhistorische waarden geschetst en het proces om te komen tot de huidige stedenbouwkundige invulling. Het nieuwe gebouw wordt hoger dan het bestaande pand en het is lager dan de omliggende woonbebouwing. Er is aansluiting gezocht bij de naastgelegen bedrijfsbebouwing van “Het Bedrijf” van Stichting Neos. 
         Er zijn met vergunninghoudster aanvullende afspraken gemaakt (trappenhuis van ondoorzichtig glas, bomen langs de perceelgrens en kopgevel wordt groen uitgevoerd) die in het bestreden besluit zijn opgenomen. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft uiteindelijk positief geadviseerd over welstand en heeft hierbij ook stedenbouwkundige belangen in haar advies betrokken. Verweerder heeft aangesloten bij de gemeentelijke woonvisie waarin staat dat het gebied ’Eindhoven binnen de Ring’ een stedelijke omgeving is waar de komende jaren nog meer verdichting en intensivering van de woonfunctie zal plaatsvinden. 
       
       
     
     
       2.3 
       In het bestreden besluit zijn enkele gevelaanzichten opgenomen, waarin is aangegeven dat de kopgevel groen wordt uitgevoerd, de beglazing in het trappenhuis en de achterliggende kopgevel ondoorzichtig wordt gemaakt en waarin staat dat er leilindes aan de zijkant worden geplaatst.  
       
     
     
       2.4 
       De rechtbank is van oordeel dat de aanwezige cultuurhistorische waarden voldoende in beeld zijn gebracht in de ruimtelijke onderbouwing. Eisers hebben deze beschrijving niet bestreden. Partijen verschillen van mening over de beste stedenbouwkundige invulling. Verweerder heeft echter de gekozen stedenbouwkundige invulling kunnen accepteren. Hij heeft voldoende gemotiveerd hoe hij tot deze keuze heeft kunnen komen. Het pand is wel hoger dan de reeds aanwezige bebouwing, maar deze hoogte leidt niet tot een onaanvaardbare vermindering van zonlicht toetreding in de woningen van eisers. Uit het bestreden besluit maakt de rechtbank wel op dat er enkele aanpassingen nodig waren om het bouwplan helemaal passend te maken. Deze aanpassingen zijn ook aangevraagd en vergund.  
       
     
     
       2.5 
       De rechtbank concludeert dat de beroepsgronden van eisers op dit onderdeel niet slagen. 
       
     
     
       3.1 
       Eisers voeren verder aan dat het bestreden besluit een garantie noch een verplichting biedt dat de betrokken studio’s uitsluitend verhuurd worden aan studenten en dat als gevolg hiervan niet gemotiveerd is wat de impact is van andere doelgroepen op de directe woonomgeving, waaronder de toename van de parkeerbehoefte.  
       
     
     
       3.2 
       Verweerder heeft er op gewezen dat in de aanvraag en in de ruimtelijke onderbouwing, p. 18, staat dat het gaat om 36 studio’s voor studenten. De daarbij horende parkeernormen zijn gehanteerd. Ook de huurovereenkomst met campuscontract maakt deel uit van het bestreden besluit. Daarmee staat voor verweerder vast dat de studio’s zullen worden gebruikt door studenten.  
       
     
     
       3.3 
       De rechtbank is van oordeel dat in het bestreden besluit onvoldoende is bepaald wat nu onder student moet worden verstaan. Dit is wel van belang, omdat hierop de parkeernorm is gebaseerd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door in een aanvullend voorschrift te bepalen dat uitsluitend mag worden verhuurd aan studenten met een campuscontract. 
       
     
     
       4.1 
       Volgens eisers is de parkeergelegenheid en -behoefte niet correct beoordeeld. Zij vragen zich af of rekening is gehouden met parkeerplaatsen voor bezoekers. Eisers vrezen dat een groot deel van de bewoners er niet voor zal kiezen om een parkeerplaats te huren, maar dat zij hun auto’s in de buurt zullen parkeren.  
       
     
     
       4.2 
       Verweerder heeft gewezen op par. 4.5 van de ruimtelijke onderbouwing. Er wordt een parkeerterrein met elf parkeerplaatsen aan de achterzijde van het woongebouw gerealiseerd. Op eigen terrein langs de [adres] worden nog vier parkeerplaatsen gerealiseerd. Voorheen was het perceel in gebruik als garagebedrijf met een loods van 12 bij 20 meter.  
       
     
     
       4.3 
       De rechtbank is van oordeel dat verweerder heeft kunnen aansluiten bij de CROW-norm voor verkeersgeneratie die geldt voor kamerverhuur van 0,4 parkeerplaats in het gebiedstype ‘schildwijk’. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 11 oktober 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:2755). Deze norm is inclusief parkeerplaatsen voor bezoekers. Er worden 15 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en dat is dus voldoende. Omdat er genoeg parkeerplaatsen zijn, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat parkeeroverlast gaat optreden in de nabije omgeving. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       5.1 
       Eisers voeren verder aan dat de toename van het aantal verkeersbewegingen niet acceptabel en ook niet aanvaardbaar en beperkt is. Eisers zijn bang dat hierdoor de veiligheid van omwonenden in het geding komt. 
       
     
     
       5.2 
       Verweerder is van mening dat de verkeersveiligheid niet verslechtert ten opzichte van het vorige gebruik van het perceel voor een garagebedrijf.  
       
     
     
       5.3 
       De rechtbank is het eens met verweerder. Eisers hebben niet bestreden dat het slechts om een beperkte toename van verkeersbewegingen gaat en verweerder heeft voldoende toegelicht dat ook op de Stadhoudersweg voldoende ruimte overblijft als twee auto’s elkaar willen passeren. Deze beroepsgrond slaagt niet.  
       
     
     
       6.1 
       Eisers vrezen verder dat met de komst van de 36 studio’s en studentenhuishoudens de overlast voor hen zal toenemen, waaronder parkeeroverlast als studenten of bezoekers gaan parkeren in de wijk. 
       
     
     
       6.2 
       In het bestreden besluit is aangeven dat de huisregels deel uitmaken van de vergunning. Tot de stukken behoort een door verweerder gewaarmerkt exemplaar van het huishoudelijk reglement. De rechtbank gaat er vanuit dat dit de huisregels zijn waaraan wordt gerefereerd in het bestreden besluit. In het bestreden besluit is ook aangegeven dat vergunninghoudster haar huurders moet verplichten in het huurcontract zich te gedragen als ‘goede huurder’. De rechtbank beschouwt dit als een goede stap, maar zal aanvullend bepalen dat het verboden is om The Cube te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met dit huishoudelijk reglement. Vergunninghoudster heeft desgevraagd op zitting aangegeven hiertegen geen bezwaar te hebben.  
       
     
     
       7.1 
       Eiser 2 voert tegen het bestreden besluit aan dat het is genomen zonder dat aan de bodemgesteldheidseisen is voldaan. Eiser vraagt zich af waarom het verkennende bodemonderzoek op de gehele locatie conform de NEN 5740 niet eerder is uitgevoerd, nu nergens uit blijkt dat de aard van het bouwplan daartoe aanleiding geeft.  
       
     
     
       7.2 
       Volgens verweerder strekken de normen uit de Wet bodembescherming (Wbb) niet tot bescherming van de kwaliteit van de bodem van eiser 2. Verweerder heeft daarbij betrokken dat de bodemverontreiniging geen onaanvaardbare humane en ecologische risico’s tot gevolg heeft.  
       
     
     
       7.3 
       Vergunninghoudster heeft gewezen op het door Archimil in 2014 uitgevoerde actualiserend onderzoek waaruit blijkt dat er geen sprake is van een ernstige bodemverontreiniging op deze locatie. Zij is van mening dat kon worden volstaan met de verplichting tot het overleggen van een bodemonderzoek na de sloop van het bestaande pand voor de start van de nieuwbouw. 
       
     
     
       7.4 
       De rechtbank is van oordeel dat de bodemkwaliteit in het onderzoek van Archimil uit 2014 voldoende is vastgesteld. Er bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat verder onderzoek had moeten worden uitgevoerd alvorens het bestreden besluit werd genomen. Het is niet te verwachten dat tussentijds het risico op ernstige bodemverontreiniging zodanig schrikbarend is toegenomen dat het bestreden besluit niet had kunnen worden genomen. Verweerder heeft kunnen volstaan met het bepalen dat uiterlijk 3 weken voor de start van de bouw een verkennend bodemonderzoek op de gehele locatie moet worden overgelegd. Deze beroepsgrond faalt. De rechtbank laat in het midden of toepassing moet worden gegeven aan het relativiteitsvereiste.  
       
     
     
       8.1 
       Eiser 2 wijst erop dat verweerder niet is ingegaan op de zienswijze dat het Apollorapport niet kan dienen als onderbouwing van de behoefte aan studentenhuisvesting in het kader van de ladder van duurzame verstedelijking. Volgens eiser 2 is de behoefte aan studentenhuisvesting niet afdoende aangetoond. 
       
     
     
       8.2 
       Verweerder wijst op de bij het verweerschrift gevoegde motivering “Nadere onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking” van juni 2018, bedoeld als aanvulling van de ruimtelijke onderbouwing. Hierin is beschreven dat er een toename is van het aantal studenten in Eindhoven en een daarmee gepaard gaande toegenomen behoefte aan studentenkamers. 
       
     
     
       8.3 
       Vergunninghoudster heeft benadrukt dat niet alleen wordt gewezen op het door eiser 2 genoemde ‘Apollorapport’ maar dat in de ruimtelijke onderbouwing ook meer documenten en onderzoeken worden genoemd waaruit blijkt dat er in Eindhoven een behoefte is aan studentenkamers.  
       
     
     
       8.4 
       Anders dan eiser 2 doet voorkomen wordt in de ruimtelijke onderbouwing inderdaad de behoefte aan studentenwoningen met meer documenten inzichtelijk gemaakt dan alleen het door eiser 2 genoemde (meer algemene) Apollorapport. Er wordt ook verwezen naar het convenant huisvestingsopgave studenten 2012 en 2020 dat ook door verweerder is genoemd. Mede gelet op de door verweerder in het verweerschrift genoemde aanvullende gegevens is de rechtbank van oordeel dat voldoende is onderbouwd dat er behoefte bestaat aan de 36 studentenwoningen in The Cube.  
       
     
     
       9.1 
       Eiser 2 voert aan dat het kappen van een berk onlosmakelijk is verbonden met het bestreden besluit, zodat een eventuele compensatie van die boom daarom van het bestreden besluit deel moet uitmaken. 
       
     
     
       9.2 
       De rechtbank is van oordeel dat tussen het kappen van de berk en de verleende omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ en ‘afwijking van het bestemmingsplan’ geen onlosmakelijke samenhang bestaat. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 13 november 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1949). Nu de kapvergunning afzonderlijk kan worden verleend, kan in deze vergunning ook een eventuele compensatie voor het kappen van de boom verplicht worden gesteld. Reeds hierom faalt deze beroepsgrond.  
       
     
     
       10.1 
       Ten slotte voert eiser 2 aan dat uit het openbaar gemaakte deel van de anterieure overeenkomst niet zou blijken dat de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd zou zijn.  
       
     
     
       10.2 
       Verweerder wijst erop dat de overeenkomst namens zijn gemeente is ondertekend door het hoofd van de Sector Programma en Gebiedsmanagement. Verweerder kan eiser niet volgen in zijn standpunt dat niet is gebleken dat de kosten van de exploitatie anderszins moeten zijn verzekerd. Verweerder wijst op een uitspraak van de Afdeling dat zelfs in een situatie waarin in het geheel geen anterieure overeenkomst is gesloten dit een onvoldoende motivering is om niet aan de ontwikkeling mee te werken waartegen verweerder geen planologische bezwaren heeft. 
       
     
     
       10.3 
       Vergunninghoudster heeft bevestigd dat er een anterieure overeenkomst is gesloten. 
       
     
     
       10.4 
       De rechtbank zien geen aanwijzingen voor de stelling dat de kosten van de exploitatie niet anderszins zijn verzekerd. Anders dan eiser twijfelt de rechtbank er niet aan dat een anterieure overeenkomst is gesloten. Deze beroepsgrond faalt. 
       
       
         
           Conclusie 
           
         
       
     
     
       11.1 
       De beroepen zijn gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen voor zover hierbij niet de aanvullende voorschriften zijn gesteld die zijn genoemd in rechtsoverwegingen 3 en 6. De rest van het bestreden besluit blijft in stand. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en de volgende voorschriften aan het bestreden besluit verbinden: 
       
       
         
           Bewoning van de wooneenheden dient enkel plaats te vinden door studenten in de zin van artikel 7:274, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Daarin wordt  onder student verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. Het moet daarbij gaan om een instelling binnen de gemeente Eindhoven. 
         
       
       
       
         
           Het is verboden de projectlocatie te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het door verweerder gewaarmerkte huishoudelijk reglement dat deel uitmaakt van de vergunning 
         
       
       
     
     
       11.2 
       De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit. Dat betekent dat de hierboven genoemde voorschriften direct aan de vergunning zijn verbonden. 
       
       12. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.  
       13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op  € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting) voor eisers 1 en eiser 2 ieder afzonderlijk.   
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart de beroepen gegrond; 
       
       
         vernietigt het bestreden besluit zover hierbij niet de aanvullende voorschriften zijn gesteld die zijn genoemd in rechtsoverwegingen 3 en 6;  
       
     
     - verbindt de volgende voorschriften aan het bestreden besluit: 
     
     
       
         
           Bewoning van de wooneenheden dient enkel plaats te vinden door studenten in de zin van artikel 7:274, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek, alwaar in dit lid onder student wordt verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek binnen de gemeente Eindhoven 
         
       
       
         
           Het is verboden de projectlocatie te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met huishoudelijk reglement dat deel uitmaakt van de vergunning 
         
       
     
     
     - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde (gedeelte van het) bestreden besluit; 
     
       
         draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170,- aan zowel eisers 1 als aan eiser 2 te vergoeden; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers 1 en eiser 2 tot een bedrag van  € 1.002,- elk. 
       
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Heijerman , voorzitter, en mr. M.J.H.M Verhoeven en mr. J.H.G van den Broek, leden, in aanwezigheid van mr. A.F. Hooghuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2018. 
     
     
     
     
     
     
     
       griffier											voorzitter		 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
     
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.