ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:1034

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:1034 Gerechtshof Amsterdam , 07-04-2020 / 200.265.814/01 NOT

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-04-07

Zaaknummer: 200.265.814/01 NOT

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:1034

---

Klacht tegen een notaris. Voldoende onderzoek koopprijs woonhuis? (On)voldoende twijfel wilsbekwaamheid verkoper? De kamer heef de maatregel van waarschuwing opgelegd en proceskostenveroordeling. Het hof bevestigt de beslissing van de kamer + proceskostenveroordeling hb.

beslissing    
     ___________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht 
     
     
     
       zaaknummer	: 200.265.814/01 NOT 
     
     
     
       nummer eerste aanleg	: 659534/ NT 18-61 
     
     
     
       
         beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 7 april 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [notaris]
         , 
       notaris te [plaats] , 
       appellante, 
       gemachtigde: mr. A.J.F. de Jager, advocaat te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [klager]
         , in dienst bij de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.V. X] (hierna: [B.V. X] ), gevestigd te [vestigingsplaats] , en als zodanig feitelijk curator van [betrokkene] ,  
       geïntimeerde, 
       gemachtigde: mr. J. Nagtegaal, advocaat te Breukelen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1. 
       Appellante (hierna: de notaris) heeft op 11 september 2019 een beroepschrift - met bijlage -bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 15 augustus 2019 (ECLI:NL:TNORAMS:2019:15). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van geïntimeerde (hierna: klager) deels gegrond en deels ongegrond verklaard en de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd .  Bij diezelfde beslissing is de notaris veroordeeld tot betaling aan klager van de kosten van klager van € 50,- en het griffierecht van € 50,-, alsmede tot betaling van € 3.500,- ter zake van de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn zoals omschreven onder 5.10 en 5.11 van de bestreden beslissing.   
       
     
     
       1.2. 
       Klager heeft op 12 november 2019 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend. 
       
     
     
       1.3. 
       De notaris heeft op 17 januari 2020 een aanvullende productie in het geding gebracht.  
       
     
     
       1.4. 
       Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen. 
       
     
     
       1.5. 
       De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 januari 2020. De notaris, vergezeld van haar gemachtigde, en klager, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. Op de zitting heeft klager desgevraagd verklaard geen bezwaar te hebben tegen kennisneming door het hof van de door de notaris ingezonden aanvullende productie (zie 1.3.), die na de daarvoor in het Rolreglement bepaalde datum bij het hof is binnengekomen. Hierop heeft het hof beslist dat die productie aan het dossier wordt toegevoegd.   
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. 
     
     
     
       Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende. 
     
     
     
       2.1. 
       Op 9 maart 2018 heeft [betrokkene] voornoemd (hierna: [betrokkene] ) een koopovereenkomst gesloten met [koper] (hierna: de koper) op basis waarvan [betrokkene] haar woonhuis te [plaats] aan de koper heeft verkocht voor een bedrag van € 160.000,-. De WOZ-waarde van het woonhuis bedroeg per 1 januari 2018 € 410.000,-. 
       
     
     
       2.2. 
       In de koopovereenkomst, die door de NVM-makelaar van koper, [makelaar A] gevestigd te [vestigingsplaats] (hierna: de makelaar), is opgesteld, zijn onder meer de navolgende bepalingen opgenomen: 
       
       
         
           “artikel 21 
         
         
           Koper en verkoopster komen nader met elkaar overeen dat het verkochte bewoond blijft worden door de verkoopster voor onbepaalde tijd. De verkoopster zal na de eigendomsoverdracht een maandelijkse huursom gaan betalen aan de koper. E.e.a. nader vast te leggen tussen koper en verkoper.  
         
       
       
       
         
           artikel 22 
         
         
           Het verkochte is gedateerd en er is sprake van veel achterstallig onderhoud. Koper zal direct na de eigendomsoverdracht zorgdragen voor zowel modernisering alsmede uitvoering geven aan de werkzaamheden welke noodzakelijk zijn om het achterstallig onderhoud te verhelpen. Koper zal de werkzaamheden starten met de verschillende lekkages en de schade die de lekkages hebben veroorzaakt.” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Na een telefonisch onderhoud tussen een collega van de notaris en de makelaar, heeft de makelaar bij brief van 12 maart 2018 aan het kantoor van de notaris bericht: 
       
       
         
           “(…) Wij hebben met ons kantoor ons niet bezig gehouden met de waarde van de woning (…). Wij hebben in opdracht van zowel koper als verkoopster de koopakte opgemaakt met daarin extra artikelen over nieuw te maken afspraken over huur en verhuur en hoe om te gaan met het extreme achterstallig onderhoud in het verkochte.  
         
         
           De koopsom komt mij niet vreemd voor gezien wij als kantoor in het jaar 2017 / 2018 betrokken zijn geweest bij een aan- en verkoop van twee woningen tevens in [plaats] in verhuurde staat en in één koop voor een bedrag van € 180.000,-- k.k. De woningen zijn in oorspronkelijke staat en brengen elk € 205,- huur per maand op. De koopsom is mede afhankelijk van de maandelijkse huur die betaald wordt.  
         
         
           Ten tijde van de aan- en verkoop van bovengenoemde woning was er nog geen overeenstemming tussen koper en verkoopster over de te maken afspraken. Wij zijn er van uitgegaan dat koper en verkoopster dat naar alle redelijkheid en billijkheid met elkaar hebben geregeld.  
         
         
           Kortom: de koopsom is in de regel hoger bij een stevige maandelijkse huursom uitgaande van een financieel betrouwbare huurder en lager als het gaat om een minder hoge maandelijkse huursom waarbij de verhuurder over het algemeen minder tot geen investeringen doet in het gehuurde behoudens het noodzakelijke onderhoud.”  
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Op de dag van de levering, 16 maart 2018, heeft de notaris eerst onder vier ogen gesproken met [betrokkene] . [betrokkene] heeft ten overstaan van de notaris vervolgens de volgende verklaring opgesteld en ondertekend (handgeschreven): 
         
           “Geachte [notaris] 
         
         
           Hierbij verklaar ik [betrokkene] , dat ik u geen toestemming verleen om zonder mijn medeweten informatie te verstrekken aan derden. Enkel en alleen met mijn toestemming.”  
         
       
       
     
     
       2.5. 
       De notaris heeft in het bijzijn van [betrokkene] , de koper en de makelaar op diezelfde dag de akte van levering gepasseerd waarbij het woonhuis van [betrokkene] is overgedragen aan de koper. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij beschikking van 19 juni 2018 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland is [betrokkene] , na een verzoek daartoe van een nichtje van haar, onder curatele gesteld en is [B.V. X] tot curator benoemd. In die beschikking is onder meer vermeld: 
       
       
         
           “Gelet op de stukken en de afgelegde verklaringen acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat betrokkene als gevolg van haar lichamelijke of geestelijke toestand tijdelijk of duurzaam haar belangen niet behoorlijk waarneemt en voldoende behartiging van die belangen niet met een meer passende en minder verstrekkende voorziening kan worden bewerkstelligd. De kantonrechter is ervan overtuigd dat betrokkene niet zodanige greep op haar (financiële) belangen heeft dat deze in handen kunnen worden gelaten van een misschien welwillende mantelzorger  [hof: de koper] . De gang van zaken rond de verkoop van de woning, en het feit dat betrokkene desgevraagd niet wist dat deze mantelzorger ongeveer € 40.000,- van haar geld heeft gestoken in een woning die kennelijk niet op naam van betrokkene staat, baren zorgen. Zulks klemt te meer daar de reden dat deze mantelzorger is ingeschakeld, was gelegen in een zodanige verwaarlozing in de woning van betrokkene, dat de buren klaagden over de stank. De stelling dat deze verwaarlozing enkel te wijten zou zijn aan het feit dat betrokkene slecht ter been is, zoals haar gemachtigde heeft betoogd, komt de kantonrechter onwaarschijnlijk voor. Tegen benoeming van de voorgestelde curator bestaat geen bezwaar.  
         
           De curator wordt in overweging gegeven om te onderzoeken of rechtshandelingen die door (of namens) betrokkene zijn verricht voorafgaand aan de curatele, in aanmerking moeten komen voor vernietiging wegens geestelijke stoornis (art. 3:34 BW) of misbruik van omstandigheden (art. 3:44 BW). De kantonrechter denkt hierbij onder meer aan de verkoop en levering van de woning van betrokkene aan meergenoemde mantelzorger . ”  
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 13 juli 2018 heeft [betrokkene] hoger beroep ingesteld tegen voormelde beschikking.  
       
     
     
       2.8. 
       In opdracht van klager heeft een recherchebureau op 18 juli 2018 een onderzoek ingesteld naar de verkoop en overdracht van het woonhuis. Op diezelfde dag is de notaris schriftelijk in kennis gesteld van het door het recherchebureau te verrichten onderzoek en is de notaris uitgenodigd voor een interview. De notaris heeft hieraan niet meegewerkt en heeft zich daarbij  beroepen op haar geheimhoudingsplicht.  
       
     
     
       2.9. 
       Bij beschikking van 16 juli 2019 heeft dit hof voormelde beschikking van 19 juni 2018 bekrachtigd.  
       
       
     
   
   
     
       3 Standpunt van klager 
     
     
       Klager verwijt de notaris het volgende.  
     
     
     
       i. De notaris heeft nagelaten (nader) te onderzoeken om welke reden het woonhuis van [betrokkene] voor slechts € 160.000,- is verkocht, terwijl de notaris wist dat de overeengekomen koopprijs minder dan de helft bedroeg van de per 1 januari 2018 vastgestelde WOZ-waarde van  € 410.000,-. Bovendien blijkt uit een waardeverklaring van makelaar [makelaar B] van 8 augustus 2018 dat de marktwaarde van het woonhuis per 27 februari 2018 € 250.000,- was.  
     
     
     
       ii. De notaris heeft geen onderzoek gedaan naar de vraag of [betrokkene] , die niet werd bijgestaan door een makelaar of andere professional, wel duidelijk had begrepen dat zij haar woonhuis voor de genoemde lage koopprijs in eigendom zou overdragen aan koper. In 2014 is reeds medisch vastgesteld dat [betrokkene] ernstige cognitieve schade heeft opgelopen door een alcoholverleden. In dat kader heeft het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) geoordeeld dat zij vanwege haar beperkingen in sociale redzaamheid, psychisch functioneren, oriëntatie en persoonlijke zorg, een van de zwaarste zorgpakketten nodig heeft.   
     
     
     
       iii. De notaris heeft geen medewerking verleend aan het onderzoek van het recherchebureau naar de totstandkoming van de verkoop en overdracht van het woonhuis op 16 maart 2018.  
     
     
     
   
   
     
       4 Standpunt van de notaris 
     
     
       4.1. 
       De notaris heeft in haar verweer voorop gesteld dat ook zij de gedragingen van de koper meer dan ontluisterend vindt, maar dat dit niet van invloed mag zijn op de beoordeling van haar handelen destijds. Er moet ex tunc worden getoetst, aldus de notaris. Over de omstandigheden van het onderhavige geval heeft de notaris in eerste aanleg en in hoger beroep het volgende verklaard (samengevat weergegeven). 
       
     
     
       4.2. 
       De notaris heeft begin maart 2018, nadat zij door de makelaar op de hoogte was gesteld van de verkoop van het woonhuis, alle noodzakelijke controles verricht en proactief onderzoek gedaan naar de hoogte van de koopsom. Zij heeft contact opgenomen met de makelaar, die zowel voor [betrokkene] als voor de koper optrad, en hem een aantal vragen gesteld. De verklaring van de makelaar werd in schriftelijke vorm en tijdig door de notaris ontvangen. In die verklaring werd een tweetal plausibele redenen genoemd op grond waarvan de koopsom lager was dan de WOZ-waarde. Zo was er achterstallig onderhoud aan de woning dat de koper zou herstellen en zou de woning niet leeg en ontruimd worden opgeleverd maar bewoond blijven door [betrokkene] , die daarvoor een huursom zou gaan betalen. Beide afspraken kwamen tot uitdrukking in de ondertekende koopovereenkomst en werden nog eens bevestigd door [betrokkene] , de koper en de makelaar voor en tijdens het passeren van de akte van levering op 16 maart 2018. De notaris had geen enkele reden om te twijfelen aan de verklaring van de makelaar over de hoogte van de koopsom. De notaris wijst in dit kader nog op een uitspraak van de kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden in een soortgelijk geval (ECLI:NL:TNORARL:2016:45). Evenmin had de notaris reden om te twijfelen over de wilsbekwaamheid van [betrokkene] . De notaris heeft haar onder vier ogen gedurende twintig minuten gesproken voorafgaand aan het passeren van de akte van levering. Tijdens dat gesprek kwam [betrokkene] helder over. Zij was bovendien scherp en alert in haar antwoorden. Weliswaar constateerde de notaris destijds dat [betrokkene] zenuwachtig en emotioneel was, dat zij er onverzorgd uitzag en dat er een rooklucht om haar heen hing, maar die omstandigheden maakten [betrokkene] volgens de notaris nog niet wilsonbekwaam. De verslavingsproblematiek, de CIZ-indicatie en het voornemen [betrokkene] onder curatele te laten stellen, waren de notaris niet bekend.  
       
     
     
       4.3. 
       De notaris concludeert dat zij zich professioneel, zorgvuldig en integer heeft opgesteld en dat haar geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.  
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       
         Verschillende klachtonderdelen 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         Blijkens het beroepschrift en het verhandelde ter terechtzitting richt het hoger beroep van de notaris zich uitsluitend tegen de gegrondverklaring door de kamer van klachtonderdeel i.  
         Klager heeft zich in zijn verweerschrift in hoger beroep en ter zitting in hoger beroep beperkt tot de klachtonderdelen i. en ii. Ook het hof zal uitsluitend die twee klachtonderdelen bespreken, omdat het geen reden ziet ten aanzien van klachtonderdeel iii. van de oorspronkelijke klacht anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan.  
       
       
       
         
           Klachtonderdeel i. 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Met de kamer is het hof van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is. Vast staat dat er een groot verschil is tussen de WOZ-waarde van het woonhuis van [betrokkene] per 1 januari 2018 en de verkoopprijs (in maart 2018). Ter zitting in eerste aanleg en ook in hoger beroep heeft de notaris in antwoord op vragen verklaard dat zij weliswaar in het gesprek met [betrokkene] de (lage) koopprijs van het woonhuis heeft besproken, maar in dat gesprek niet naar de hoogte van de door [betrokkene] te betalen huur en de verdere afspraken omtrent de (ver)huur heeft geïnformeerd. Aldus heeft de notaris niet kunnen vaststellen in hoeverre de (lage) koopprijs werd gerechtvaardigd door de inhoud van de huurovereenkomst. Verder heeft de notaris onvoldoende onderkend dat de makelaar aan wie zij haar vragen had gericht omtrent de koopprijs, alleen optrad namens de koper. Daar komt bij dat de brief van de makelaar van 12 maart 2018 slechts in algemene bewoordingen is gesteld en niet ingaat op de factoren die in concreto hebben geleid tot de totstandkoming van de koopprijs van het woonhuis. Ten slotte heeft het hof in aanmerking genomen dat in de door de notaris opgestelde leveringsakte is vermeld dat het verkochte “vrij van huur en pacht” werd geleverd. Het hof is dan ook van oordeel dat de notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de koopprijs van het woonhuis van [betrokkene] en dat haar daarvan een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.    
       
       
         
           Klachtonderdeel ii. 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Evenals de kamer is het hof van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris, die ter zitting in hoger beroep gedetailleerd verslag heeft gedaan van het gesprek met [betrokkene] voorafgaand aan het passeren van de akte van levering, zich niet voldoende heeft vergewist van de wilsbekwaamheid van [betrokkene] . Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of aannemelijk geworden die aanleiding geven vraagtekens te plaatsen bij de juistheid van het relaas van de notaris, zoals hiervoor onder 4.2. weergegeven, omtrent de gang van zaken en haar waarnemingen. 
       
     
     
       5.4. 
       Gesteld noch gebleken is dat de notaris voorafgaand aan het passeren van de akte op de hoogte was van de (medische) problemen van [betrokkene] . Evenmin is gesteld of gebleken dat de notaris op de hoogte was van het feit dat de koper ook de mantelzorger van [betrokkene] was.  
       
     
     
       5.5. 
       Aan het voorgaande doet niet af dat [betrokkene] ongeveer drie maanden na het passeren van de leveringsakte door de kantonrechter onder curatele is gesteld. Dat enkele feit rechtvaardigt niet de conclusie dat de notaris ten tijde van het passeren van de akte niet heeft kunnen oordelen dat [betrokkene] wilsbekwaam was. Op grond van het hiervoor overwogene is het hof van oordeel dat de notaris in de gegeven omstandigheden voldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.   
       
       
         
           Conclusie en maatregel 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Naar het oordeel van het hof noopt het feit dat klachtonderdeel i. gegrond is tot het opleggen van een maatregel. Het hof acht, evenals de kamer, de maatregel van waarschuwing in dit geval passend en geboden. De notaris heeft weliswaar ervan blijk gegeven zich bewust te zijn van de verplichting de verkooptransactie te onderzoeken, maar is uiteindelijk in het door haar uitgevoerde onderzoek toch niet kritisch genoeg geweest.  
       
     
     
       5.7. 
       Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de beslissing van de kamer zal worden bevestigd.  
       
     
     
       5.8. 
       Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak. 
       
       
         
           Kostenveroordeling 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       In verband met de wijziging van de Wet op het notarisambt per 1 januari 2018 heeft dit hof per die datum de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782).  
       
     
     
       5.10. 
       Nu het hof de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard en zich ook verenigt met de aan de notaris opgelegde maatregel, zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 Wna jo. 107 lid 3 Wna jo. de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep: 
       - € 50,- kosten van klager; 
       - € 1.000,- kosten van klager in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; 
       - € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof. 
       Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.  
       
     
     
       5.11. 
       De notaris dient de kosten van klager in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klager te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klager aan de notaris op te geven rekeningnummer.  
       
     
     
       5.12. 
       De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna jo. 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.   
       
     
     
       5.13. 
       Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bevestigt de bestreden beslissing, derhalve ook voor wat betreft de veroordeling van de notaris tot betaling aan klager van de kosten van klager van € 50,- en het griffierecht van € 50,-, alsmede tot betaling van € 3.500,- in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer op de wijze en binnen de termijn zoals vermeld is onder 5.10 en 5.11 van de bestreden beslissing; 
     
     - veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van zijn kosten in hoger beroep, bestaande uit  € 50,- aan kosten klager en € 1.000,- aan kosten rechtsbijstand, derhalve in totaal € 1.050,- binnen vier weken na heden; 
     
     - veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof ad € 3.000,- aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris zal worden meegedeeld.   
     
     
     
       Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.M.A. Verscheure en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2020 door de rolraadsheer.