ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:4049

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:4049 Gerechtshof Amsterdam , 23-09-2014 / 200.114.952-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-09-23

Zaaknummer: 200.114.952-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:4049

---

Verkoop van onroerende zaak met verontreinigde grond. Verkopers hebben hun mededelingsplicht geschonden door niet te wijzen op een rapport waarin die verontreiniging was genoemd. In de uitzonderlijke omstandigheden van deze zaak kunnen zij zich niettemin beroepen op de eigen onderzoeksplicht van de koopster.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof			: 200.114.952/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank			: 184742/HA ZA 11-963 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  23 september 2014 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [appellente]
         , 
       gevestigd te [woonplaats], gemeente [gemeente], 
       appellante in het principaal appel en 
       geïntimeerde in het incidenteel appel, 
       advocaat:  mr. I.M.C.A. Reinders Folmer  te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       1. [geïntimeerde sub 1] ,  
       2. [geïntimeerde sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente], 
       geïntimeerden in het principaal appel en 
       appellanten in het incidenteel appel, 
       advocaat:  mr. A. Knigge  te Amsterdam.  
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Appellante in het principaal appel/geïntimeerde in het incidenteel appel wordt hierna [appellente] genoemd en geïntimeerden in het principaal appel/appellanten in het incidenteel appel gezamenlijk worden [geïntimeerden] genoemd en afzonderlijk met [geïntimeerde sub 1] respectievelijk mevrouw [geïntimeerde sub 2] aangeduid. 
     
     
     
       1.1 
       
        [appellente]  is bij dagvaarding van 10 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van de vonnissen met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Haarlem op 9 november 2011 en 13 juni 2012 gewezen tussen [appellente] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. 
       
       
         Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
       
       - memorie van grieven met producties; 
       - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel; 
       - memorie van antwoord in het incidenteel appel.  
       Partijen hebben de zaak vervolgens ter zitting van 3 februari 2014 doen bepleiten, [appellente] door mr. R. van der Hooft, advocaat te Opmeer, en [geïntimeerden] door mr. A.S.D. Lijkwan, advocaat te Rotterdam. De desbetreffende pleitnotities zijn overgelegd. 
       
       
         Ten slotte is arrest gevraagd. 
       
       
     
     
       1.2 
       
         
          [appellente] heeft bij memorie tien grieven geformuleerd met conclusie, kort gezegd, dat het hof de vonnissen van 9 november 2011 en 13 juni 2012 zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende,  Primair : I zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement; II zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] jegens [appellente] onrechtmatig hebben gehandeld door – wetende van de verontreiniging van de grond – te hebben verklaard niet bekend te zijn met enige verontreiniging van het verkochte die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning dan wel tot het nemen van andere maatregelen; III [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         
           Subsidiair : IV zal verklaren voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement is aangegaan onder invloed van dwaling; V zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] jegens [appellente] onrechtmatig hebben gehandeld door – wetende van de verontreiniging van de grond –  te hebben verklaard niet bekend te zijn met enige verontreiniging van het verkochte die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning dan wel tot het nemen van andere maatregelen; VI [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
         
           Primair en subsidiair : VII [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten met rente; VIII [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van de procedure inclusief de kosten van de conservatoire beslagen, met rente en nakosten. 
       
       
     
     
       1.3 
       
        [geïntimeerden] hebben in het principaal appel en in het incidenteel appel – waarbij zij één grief hebben geformuleerd – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellente] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten met rente. 
       
     
     
       1.4 
       Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Beoordeling 
     
     
       2.1 
       De rechtbank heeft in het vonnis van 13 juni 2012 onder 2., 2.1. t/m 2.11., de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze ook het hof tot uitgangspunt dient.  
       
     
     
       2.2 
       Het gaat in deze zaak, voor zover in dit hoger beroep van belang, om het volgende. 
       
       
         2.2.1 
         
          [geïntimeerden] hebben vanaf 1993 tot 2006 een chemische wasserij/stomerij geëxploiteerd aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het pand). 
         
       
       
         2.2.2 
         Het pand, dat deel uitmaakt van een flatgebouw met winkels op de begane grond en woningen op de eerste en tweede verdieping, was ook daarvoor (sinds 1981) in gebruik als chemische wasserij/stomerij. 
         
       
       
         2.2.3 
         
          [geïntimeerden] hebben in 2001 het appartementsrecht gekocht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping aan de [adres]. [geïntimeerden] hebben in 2004 het appartementsrecht gekocht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het bedrijfspand op de begane grond aan de [adres]. 
         
       
       
         2.2.4 
         In 2003 is in opdracht van [geïntimeerden] een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door het milieukundig adviesbureau Ground Research. In het daarvan op 2 mei 2003 opgemaakte rapport is onder 8. “Conclusies en aanbevelingen” het volgende vermeld: 
         
         
           “8.1 Conclusies 
         
         
         
           Op basis van de onderzoeksresultaten zijn de volgende conclusies te trekken: 
         
         
         
           
             Specifiek 
           
         
         
         
           De hypothese ‘De deellocatie “HBO-tank” is verdacht’ dient aangenomen te worden. 
           De hypothese ‘De deellocatie “Wasserij/stomerij” is verdacht’ dient aangenomen te worden. 
           Op basis van de onderzoeksresultaten wordt een nader onderzoek naar de inpandige verontreiniging met CKW geadviseerd en de sanering van de uitpandige HBO-tank met de daarvan afkomstige verontreiniging. 
         
         
       
     
     
       8.2 
       Algemeen 
       
       
         
           Deellocatie ‘wasserij/stomerij’ 
         
       
       
       
         (…) 
         Het grondwater van de uitpandige peilbuizen (201 en 204) zijn niet verontreinigd met CKW. 
         Het grondwater van de inpandige peilbuis 205 is licht verontreinigd met enkele CKW’s. De sterke verontreiniging aan CKW in het grondwater van peilbuis 6 bij de locatie ‘wasserij/stomerij’ dient nader onderzocht te worden. Geadviseerd wordt een nader onderzoek uit te voeren naar de verontreiniging van het pand. Aan de hand van het nader onderzoek kan de omvang, de ernst en de urgentie van de verontreiniging worden ingeschat. (…) 
       
       
       
         
           Deellocatie ‘HBO-tank’ 
         
       
       
       
         De grond nabij het vul/peilpunt van de tank is sterk verontreinigd met minerale olie en in mindere mate met overige olie producten, het grondwater is licht tot matig verontreinigd met minerale olie en deze producten. (…) De verontreiniging is waarschijnlijk beperkt van omvang. Daarom wordt er, onder voorwaarde dat er binnen korte tijd sanering plaatsvindt, geen aanleiding gezien tot het uitvoeren van nader onderzoek naar deze verontreiniging.  
       
       
       
         Middels een sanering kan (…) de uitpandige verontreiniging (…) worden teruggebracht tot de streefwaarde. (…)” 
       
       
       
         2.2.5 
         Op 28 januari 2006 is brand ontstaan in het pand naast [adres], ten gevolge waarvan meer dan tien panden, waaronder het pand van [geïntimeerden], zijn verwoest. [appellente] heeft hierop alle eigenaren benaderd met het verzoek hun panden aan haar te verkopen. 
         
       
       
         2.2.6 
         
          [geïntimeerde sub 1] c.s hebben de appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van het hiervoor genoemde bedrijfspand en de bovenwoning op 4 april 2007 aan [appellente] verkocht. Namens [appellente] is makelaar [X] opgetreden (hierna: de makelaar). In de door (de makelaar van) [appellente] opgestelde koopakte is met betrekking tot de staat van het appartement het volgende vermeld: 
         
         
           “ Artikel 5 Staat van het appartement(srecht), gebruik 
         
       
     
     
       5.1. 
       
          Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.  
         (…) 
       
     
     
       5.3. 
        De appartementsrechten zullen bij de eigendomsoverdracht opgeleverd worden in de staat waarin ze zich thans bevinden. 
       
         5.4.1. 
          Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. 
       
       
         5.4.2. 
          Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. Voor zover verkoper bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen, verklaart hij met betrekking tot het niet meer in gebruik zijn van deze tank, dat deze volgens wettelijke voorschriften onklaar is gemaakt.” 
         
       
       
         2.2.7 
         In de notariële akte van levering van 1 mei 2007 is onder meer het volgende bepaald: 
         
         
           	“ Artikel 5: Garanties van de verkoper 
           	De verkoper garandeert aan de koper het volgende: 
           	 (…) 
           9. aan verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak, waarop het appartementsrecht betrekking heeft, verontreinigingen bevat, die ten nadele strekken tot de in artikel 6 lid 2 omschreven bestemming of die hebben geleid of zouden kunnen leiden tot een verplichting om deze verontreiniging ongedaan te maken; 
           (…)   	 
           
             Artikel 6: Aflevering 
           
           1. Het verkochte wordt direct na het verlijden van deze akte afgeleverd en aanvaard op basis van de staat waarin de privé-ruimten, waarop het appartementsrecht het recht op uitsluitend gebruik geeft, zich thans bevinden. Het verkochte wordt geacht heden aan de koop te beantwoorden. 
           2. (…) De privé-ruimten, waarvan het appartementsrecht het recht op uitsluitend gebruik geeft, hadden – voordat het appartement was afgebrand – de bestemming bedrijfs- casu quo woonruimte. (…)” 
         
         
       
       
         2.2.8 
         
          [appellente] heeft alle panden in de winkelgalerij aangekocht ([adres]), met de bedoeling deze te slopen en ter plekke een grote supermarkt te bouwen. 
         
       
       
         2.2.9 
         Ter verkrijging van een bouwvergunning heeft [appellente] in april 2008 een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren op de locatie [adres]. De gemeente [gemeente] heeft vervolgens een aanvullend en historisch bodemonderzoek geëist. In het historisch en aanvullend bodemonderzoek van HB Adviesbureau B.V. van 9 maart 2010 wordt onder meer geconstateerd (blz. 15): 
         
         
           “ Aanvullend onderzoek chemische wasserij 
           - het grondwater ter plaatse van de chemische wasserij is licht verontreinigd met  cis+trans-1,2 Dichlooretheen (…) 
         
         
         
           
             Aanvullend onderzoek brandstoftanks 42-44  (…) 
           - De grond rond de grondwaterstand ter plaatse van nummer 42-44, de voormalige chemische wasserij is sterk verontreinigd met minerale olie. (…)” 
         
         
       
       
         2.2.10 
         Bij brief van 18 mei 2010 heeft de advocaat van [appellente] aan [geïntimeerden] het volgende bericht: 
         
         
           “(…) 
           Recentelijk is aan cliënte gebleken dat de bodem van het gekochte verontreinigd is en dat deze verontreiniging leidt of zal kunnen leiden tot de verplichting tot het saneren van de bodem van het gekochte. 
           Cliënte gebleken dat U in het verleden bekend was met het bestaan van de verontreiniging, althans bekend had dienen te zijn. Deze bekendheid vloeide voort uit het door U, althans namens U, verricht zijn van bodemonderzoeken waaruit blijkt dat sprake is van substantiële verontreiniging van de bodem van het verkochte. 
           (…) 
           Ik sommeer U om binnen 10 dagen na heden aan mij te bevestigen dat U zal zorgdragen voor het saneren van de verontreiniging die aangetroffen is in de bodem van het gekochte. Dit naar genoegen van de bevoegde autoriteiten. 
           Bij gebreke van deze bevestiging zal cliënte de sanering van de verontreiniging door derden laten uitvoeren en de kosten daarvan op U verhalen. (…)” 
         
         
       
       
         2.2.11 
         In het op 4 augustus 2010 door HB Adviesbureau B.V. uitgebrachte rapport inzake een aanvullend grondwater- en asbestonderzoek van het gehele bouwterrein  is op blz. 21 als één van de conclusies opgenomen:  
         
         
           	“ Aanvullend onderzoek chemische wasserij VOCI verbindingen 
           - het grondwater ter plaatse van de chemische wasserij is zowel aan de noord- als zuidzijde sterk verontreinigd met vinylchloride en cis+trans-1,2 Dichlooretheen (›I-waarden);” 
         
         
       
       
         2.2.12 
         
          [appellente] heeft op 22 augustus 2011 conservatoir beslag laten leggen op vier aan [geïntimeerden] toebehorende onroerende zaken te Assendelft en Wormerveer. 
         
       
     
     
       3.1 
       
        [appellente] heeft in eerste aanleg gevorderd – samengevat en voor zover voor dit hoger beroep van belang –  primair : een verklaring voor recht dat het gekochte bij de levering door [geïntimeerden] aan [appellente] niet de eigenschappen bezat die [appellente] uit hoofde van de koopovereenkomst mocht verwachten, een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] jegens [appellente] onrechtmatig hebben gehandeld en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellente] van een schadevergoeding van € 391.683,33 (incl. BTW) met rente,  subsidiair : een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking van het appartementsrecht onder invloed van dwaling is aangegaan, wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van  € 391.683,33 met rente, en  primair en subsidiair : hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de (buitengerechtelijke) kosten, inclusief de beslagkosten, en met rente en nakosten. 
       
     
     
       3.2 
       De rechtbank heeft in het eindvonnis alle vorderingen afgewezen. 
       
       
         
           In het principaal appel 
         
       
       
     
     
       3.3 
       
         Grief 1  is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellente] zich op grond van het koopcontract er niet op kan beroepen dat het appartementsrecht bij de levering niet de eigenschappen bezat die [appellente] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Met  grief 2  maakt [appellente] bezwaar tegen de conclusie van de rechtbank dat partijen in het koopcontract zijn afgeweken van het bepaalde in art. 7:17 BW. Blijkens  grief 3  heeft volgens [appellente] de rechtbank terecht overwogen dat partijen zijn afgeweken van artikel 5.3. zoals opgenomen in het door de Nederlandse Vereniging van Makelaars opgestelde model voor een koopakte (hierna: NVM-model), maar daarbij ten onrechte belang gehecht aan de omstandigheid dat partijen geen garantie zijn overeengekomen op grond waarvan het gekochte de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Het hof zal de grieven gelet op hun onderlinge samenhang, gezamenlijk behandelen.  
       
     
     
       3.4 
       
        [appellente] heeft haar vordering – ook in hoger beroep – primair gebaseerd op het in artikel 7:17 BW bepaalde, inhoudende (lid 1) dat de verkochte zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien deze niet de eigenschappen bezit die de koper, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen en de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik zoals in de overeenkomst voorzien.  
       
     
     
       3.5 
       In de onderhavige zaak is – in afwijking van het in artikel 7:17 BW bepaalde en, zoals hiervoor in de rechtsoverweging 2.2.6 aangegeven –  in artikel 5.1. van de koopovereenkomst conform het NVM-model bepaald, dat het appartementsrecht aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Voorts zijn partijen afgeweken van de standaardtekst van artikel 5.3. van het NVM-model die inhoudt: 
       
       
         “5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van deze koopovereenkomst.” 
       
       
     
     
       3.6 
       In plaats daarvan is enkel in art. 5.3. van het koopcontract bepaald dat de appartementsrechten bij de eigendomsoverdracht zullen worden opgeleverd in de staat waarin zij zich thans bevinden. Daarbij is niet een bepaalde vorm van gebruik vastgelegd, en ook niet het voornemen van [appellente] tot het gebruik van de appartementsrechten als bouwgrond. Bovendien is ten aanzien van het gebruik geen enkele garantie opgenomen zoals in de geschrapte tekst wel het geval was. In lijn daarmee is in artikel 6.1 van de leveringsakte onder meer bepaald dat het verkochte geacht wordt heden aan de koop te beantwoorden.  
       
     
     
       3.7 
       Volgens [appellente] hebben partijen uitsluitend de standaardbepaling geschrapt waarin bepaald is dat het appartement bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte, omdat daarvan in dit geval geen sprake kon zijn. De appartementsrechten waren immers aangetast als gevolg van brand en daarmee niet geschikt voor een normaal gebruik als woonruimte. [appellente] voert voorts aan dat partijen met het schrappen van deze bepaling geen afstand hebben gedaan van de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:17 BW, hetgeen in dit geval inhoudt dat de afgeleverde onroerende zaak niet geschikt is voor bewoning als gevolg van brand, maar wel geschikt is voor gebruik voor herbouw, waarbij geen sprake is van bekendheid bij de eigenaar/gebruiker met verontreiniging van de bodem die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning of het nemen van andere maatregelen. 
       
     
     
       3.8 
       
        [geïntimeerden] hebben daartegenover aangevoerd dat partijen uitdrukkelijk zijn afgeweken van het in artikel 7:17 BW bepaalde en dat partijen met artikel 5.1 in samenhang met artikel 5.3. van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat te allen tijde sprake is van conformiteit.  
       
     
     
       3.9 
       De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld en of daarin een leemte is kan in het algemeen niet enkel worden beantwoord aan de hand van een zuiver taalkundige uitleg van het contract. Het gaat tevens om de bedoeling en de verwachtingen van partijen in de gegeven omstandigheden. De betekenis van contractsbepalingen wordt bepaald door de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en door hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het voorgaande neemt niet weg dat de bewoordingen gelezen in de context van de gehele overeenkomst als gezichtspunt bij de uitleg van de overeenkomst een belangrijke rol kunnen spelen. 
       
     
     
       3.10 
       Het hof acht bij zijn verdere beoordeling van de grieven in het bijzonder het volgende van belang. Het initiatief tot de verkoop van de appartementsrechten is uitgegaan van [appellente]. Zij heeft immers [geïntimeerden] na de brand benaderd met het verzoek tot verkoop. Het koopcontract is opgesteld door de makelaar van [appellente] (zie het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg), die als een professional aan de zijde van [appellente] heeft te gelden. Artikel 5.3. van het NVM-model is uitdrukkelijk door de makelaar van [appellente] geschrapt en vervangen door artikel 5.3. zoals hiervoor geciteerd.  
       
     
     
       3.11 
       Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat in het onderhavige geval aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de artikelen 5.1. en 5.3. van het koopcontract gelezen in het licht van de verdere inhoud van de koopovereenkomst groot gewicht moet worden toegekend. Indien partijen met de in de koopakte opgenomen zinsnede – samengevat dat het verkochte zal worden opgeleverd in de staat waarin het zich thans bevindt – uitsluitend de woon- en winkelruimte op het oog hebben gehad en niet de grond eronder, dan had het in de rede gelegen dat dit in de formulering van de tekst uitdrukkelijk tot uitdrukking was gebracht. De verdere inhoud van de koopovereenkomst dwingt niet tot de door [appellente] bepleite interpretatie. De leveringsakte biedt daartoe evenmin steun; in art. 6.2 van de leveringsakte hebben partijen immers wel het voorgaande gebruik van het appartementsrecht als woon- en bedrijfsruimte benoemd, maar ook in deze akte is ervan  afgezien het voorgenomen gebruik vast te leggen dan wel de eigenschappen ervan te garanderen; art. 6.1 herhaalt in het verlengde van het in de koopakte bepaalde dat de appartementsrechten worden opgeleverd in de staat waarin zij zich heden  bevinden. Het had op de weg van [appellente] gelegen om haar stelling dat omtrent de grond als bouwgrond wel conformiteit is overeengekomen nader te onderbouwen, nu de tekst van de koop- en leveringsakte op het tegendeel wijst. Dit heeft [appellente] echter nagelaten. [appellente] heeft in dit verband zelfs niet aangevoerd dat en wanneer tussen partijen zou zijn onderhandeld over de inhoud van de koopovereenkomst in de door haar bepleite zin. Nu bovendien een relevant bewijsaanbod ontbreekt, gaat het hof aan de stelling van [appellente] voorbij.  
       
     
     
       3.12 
       
        [appellente] heeft ter toelichting op grief 1 tevens aangevoerd dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van appartementsrechten waarvan bij de eigenaar/gebruiker geen bekendheid bestond met de aanwezigheid van bodemverontreiniging die zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de grond of het nemen van andere maatregelen en waarover [geïntimeerden] hebben verklaard dat uitsluitend sprake was van een aanwezige olietank die volgens de wettelijke voorschriften gesaneerd was. Met de  grieven 4 en 5  voert [appellente] voorts aan dat de onbekendheidsverklaring van [geïntimeerden] in artikel 5.4.1. van de koopovereenkomst impliceert dat geen sprake is van het geleverd zijn van onroerende zaken die beantwoorden aan de overeenkomst. [appellente] herhaalt dat zij op grond van artikel 5.3. van de koopovereenkomst mocht verwachten dat sprake zou zijn van levering van appartementsrechten in de staat waarin deze zich ten tijde van de koopovereenkomst bevonden, waarbij geldt dat bij de verkoper/gebruiker geen bekendheid bestond dat sprake was van verontreiniging. Daarom zijn [geïntimeerden] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       3.13 
       Naar het oordeel van het hof volgt uit de artikelen 5.4.1. en 5.4.2. van de koopovereenkomst – in welke bepalingen door [geïntimeerden] is verklaard dat hen, met uitzondering van een ondergrondse vloeistoftank, niets bekend is van bodemverontreiniging die tot een schoningsverplichting of andere maatregelen zou kunnen leiden – geenszins dat de verkochte appartementsrechten geschikt dienden te zijn als bouwperceel zodat de appartementsrechten bij de levering niet de eigenschappen zouden bezitten die [appellente] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de koper, zeker in het licht van het feit dat de koper ermee bekend was dat er jarenlang een stomerij in het geleverde is geweest – hetgeen ook in hoger beroep niet door [appellente] is betwist – , er niet op mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] met hun verklaring hebben gegarandeerd dat geen sprake was van verontreiniging. [geïntimeerden] hebben slechts verklaard dat deze – met uitzondering van verontreiniging door de olietank – bij hen niet bekend was.  
       
     
     
       3.14 
       Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1 tot en met 5 falen. 
       
     
     
       3.15 
       De rechtbank is van oordeel dat [geïntimeerden] zich in de uitzonderlijke omstandigheden van de onderhavige zaak ondanks het schenden van hun mededelingsplicht –  door [appellente] niet te wijzen op het rapport van Ground Research, dat in 2003 in opdracht van [geïntimeerden] was opgesteld naar mogelijke bodemverontreiniging – kunnen beroepen op de eigen onderzoeksplicht  van [appellente]. [appellente] maakt met de  grieven 6 en 7  bezwaar tegen dit oordeel. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. 
       
     
     
       3.16 
       
        [appellente] voert ter toelichting op de grieven aan dat [geïntimeerden] bekend waren met de plannen van [appellente]. Uit het onderzoek van Ground Research blijkt onomstotelijk dat naast de locatie “ondergrondse tank” ook de grond van de locatie “wasserij/stomerij” sterk verontreinigd is. [appellente] is voorts van mening dat de door de rechtbank genoemde omstandigheden niet meebrengen dat haar onderzoeksplicht prevaleert boven de mededelingsplicht van [geïntimeerden] Volgens haar mocht zij afgaan op de verklaring van [geïntimeerden] dat hen geen verontreiniging van de bodem bekend was. 
       
     
     
       3.17 
       In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van de bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.  
       
     
     
       3.18 
       Het hof is met de rechtbank van oordeel dat in de bijzondere omstandigheden van dit geval – het gekochte was door brand verwoest; [appellente], die het initiatief tot de onderhandelingen met betrekking tot de aankoop van de appartementsrechten nam en daarbij is bijgestaan door een professionele makelaar, wist dat in het pand gedurende meer dan twintig jaar een stomerij gevestigd was geweest met, naar algemeen bekend is, een verhoogd risico op bodemverontreiniging; zij was als professionele projectontwikkelaar op de hoogte van de sloop- en bouwplannen en de eisen voor de benodigde vergunningen; in de koopovereenkomst is zoals hiervoor al is overwogen, geen enkele garantie opgenomen met betrekking tot conformiteit – [appellente] op grond van de mededelingen van [geïntimeerden] en op grond van haar eigen wetenschap met betrekking tot mogelijke bodemverontreiniging door chemische stoffen, niet mocht verwachten dat geen sprake zou kunnen zijn van ernstige bodemverontreiniging. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerden] [appellente] niet in kennis hebben gesteld van het in hun opdracht in 2003 opgestelde rapport – ook in hoger beroep is gesteld noch gebleken dat [geïntimeerden] dit met opzet nalieten – is onvoldoende voor een ander oordeel. [appellente] had immers op grond van eigen wetenschap moeten beseffen dat er een reëel risico was op verontreiniging van de grond en had ook zelf voor het sluiten van de koopovereenkomst verder onderzoek moeten laten doen. Door dit na te laten heeft zij dit risico blijkbaar aanvaard. In zoverre dient de onderzoeksplicht van [appellente] te prevaleren boven de mededelingsplicht van [geïntimeerden] Dit betekent dat de grieven 6 en 7 falen. 
       
     
     
       3.19 
       Met  grief 8  maakt [appellente] bezwaar tegen de overweging van de rechtbank  dat het beroep van [geïntimeerden] op het exoneratiebeding zoals opgenomen in de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Blijkens de inleidende dagvaarding is [appellente] van mening dat [geïntimeerden] geen beroep toekomt op het bepaalde in artikel 5.1. van de koopovereenkomst, nu [geïntimeerden] het gebrek kenden.  
       
     
     
       3.20 
       Vooropstaat dat [geïntimeerden] hebben betwist dat zij op de hoogte waren van de geconstateerde verontreiniging. Hun kan wel worden verweten dat zij [appellente] niet in kennis stelden van het rapport dat in 2003 door Ground Research was opgemaakt. Gelet op de bijzondere omstandigheden van deze zaak had [appellente] echter, zoals hiervoor is overwogen, zelf voor het sluiten van de overeenkomst met [geïntimeerden] nader onderzoek moeten laten verrichten.  Nu [appellente] verder niet nader expliciteert op grond van welke omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dit beroep van [geïntimeerden] onaanvaardbaar zou zijn, gaat het hof aan de grief voorbij.  
       
     
     
       3.21 
       
        [appellente] betoogt voorts met  grief 9  dat de rechtbank ten onrechte van oordeel is dat aan de vereisten van een onrechtmatige daad niet is voldaan. Volgens [appellente] is sprake van welbewuste misleiding door [geïntimeerden] doordat zij – ondanks het feit dat [appellente] of haar makelaar hen destijds meerdere malen vragen heeft gesteld omtrent  (hun bekendheid met) verontreiniging – aangaven niet bekend te zijn met verontreiniging.   
       
     
     
       3.22 
       
        [geïntimeerden] betwisten dat [appellente] of haar makelaar hen destijds meerdere malen gerichte vragen heeft gesteld omtrent (hun bekendheid met) bodemverontreiniging. Uit de door de makelaar van [appellente], ter comparitie in eerste aanleg afgelegde verklaring blijkt dat voorafgaand aan de koop enkel is gesproken over vervuiling door morsolie die kan ontstaan bij het vullen van de olietank, en dat andere mogelijke verontreiniging niet ter sprake is geweest:  
       
       
         “(…) In de koopakte is, om niet in de problemen te komen, de vervuiling door de olietank expliciet opgenomen. De heer [geïntimeerde sub 1] heeft aangegeven dat tengevolge van de olietank van verontreiniging sprake zou kunnen zijn. Over overige verontreiniging is niet gesproken. Het koopcontract is door mij opgesteld. (…) Ook hebben wij het risico aanvaard voor de verontreiniging die is ontstaan door de aanwezige olietank. Over verdere verontreiniging is niet gesproken. (…) Ik antwoord op uw vraag dat het mij inderdaad bekend is dat een stomerij mogelijk vervuilend is voor de bodem. (…)” 
       
       
       
         Dat meerdere malen vragen zijn gesteld over mogelijke verontreiniging buiten verontreiniging door de olietank blijkt ook niet uit hetgeen mevrouw [geïntimeerde sub 2] ter gelegenheid van de comparitie heeft verklaard:  
       
       
       
         “(…) Ik heb aan de makelaar aangegeven dat door de olietank vervuiling zou kunnen zijn ontstaan en daarnaast aangegeven dat sinds de jaren 80 een stomerij in het pand aanwezig was, die gebruik heeft gemaakt van chemische middelen. Bovendien wist de makelaar dat er net brand was geweest en dat met een graafmachine de grond door elkaar gehusseld zou worden. De makelaar wilde het pand toch graag kopen. De makelaar gaf aan dat wij ons geen zorgen hoefden te maken en dat zij het pand overnamen zoals het nu is. Er was al een verkoopakte klaar. De makelaar wist dat er een stomerij sinds ’81 in het pand was gevestigd en ook hoe het pand er aan toe was na de brand. Wij hebben geen enkele garantie gegeven. (…)” 
       
       
     
     
       3.23 
       De geciteerde passages ondersteunen de juistheid van het standpunt van [geïntimeerden] [appellente] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Zoals hiervoor is overwogen had [appellente] voor het sluiten van de koopovereenkomst eigen onderzoek moeten laten verrichten naar de vraag of (chemische) verontreiniging aanwezig was in de grond en heeft zij door dit na te laten het risico op bodemverontreiniging voor lief genomen. Nu verder geen nadere feiten en/of omstandigheden door [appellente] zijn aangevoerd ter ondersteuning van haar stelling dat [geïntimeerden] haar welbewust hebben misleid, passeert het hof deze grief. 
       
     
     
       3.24 
       
        [appellente] voert met  grief 10  ten slotte aan dat, anders dan de rechtbank oordeelt, wel is voldaan aan de vereisten voor dwaling.  
       
     
     
       3.25 
       Ook hier geldt dat [geïntimeerden] weliswaar in beginsel [appellente] van het in 2003 door Ground Research opgemaakte rapport op de hoogte hadden moeten stellen, maar dat in het licht van wat [geïntimeerden] verder aan [appellente] hebben medegedeeld en van hetgeen bij [appellente] reeds bekend was omtrent de (mogelijkheid van) verontreiniging, [geïntimeerden] zich in dit geval erop mogen beroepen dat [appellente] zelf verder onderzoek had behoren te (laten) doen voor het sluiten van de koopovereenkomst.  
       
     
     
       3.26 
       Ook deze grief faalt.   
       
     
     
       3.27 
       
        [appellente] heeft geen concrete feiten aangeboden te bewijzen, die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het hof zal dan ook voorbijgaan aan haar bewijsaanbod. 
       
       
         
           In het incidenteel appel 
         
       
       
     
     
       3.28 
       Gelet op het voorgaande behoeft het incidenteel appel geen bespreking. 
       
       
     
   
   
     
       4 Slotsom 
     
     
       4.1 
       Tegen het tussenvonnis van 9 november 2011 zijn geen grieven gericht. Daarom zal [appellente] niet ontvankelijk worden verklaard in haar hoger beroep tegen dat vonnis.  
       
     
     
       4.2 
       Alle grieven in het principaal appel falen. Het incidenteel appel behoeft geen behandeling. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Aan het in algemene termen gedane bewijsaanbod van [appellente] wordt voorbijgegaan, nu dit te weinig gespecificeerd is.  
       
     
     
       4.3 
       Dit betekent dat [appellente] als de in het ongelijk gestelde partij in het principaal appel zal worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep. In het incidenteel appel zal een kostenveroordeling achterwege blijven. 
       
     
   
   
     
       5Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         in het principaal appel : 
     
     
     
       - verklaart [appellente] niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van 9 november 2011; 
     
     
     
       - bekrachtigt het vonnis van 13 juni 2012; 
     
     
     
       - wijst af het meer of anders gevorderde; 
     
     
     
       - veroordeelt [appellente] in de kosten van dit appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.513,- aan verschotten en € 11.685,- voor salaris van de advocaat, vermeerderd met wettelijke rente, ingaande vanaf twee weken na betekening van dit arrest;  
     
     
     
       - verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen op 27 mei 2014 door mr. R.H. de Bock, mr. M.W.E. Koopmann en mr. M.J. Schaepman-De Bruijne, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 september 2014.