ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:7287

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:7287 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 29-08-2023 / 200.314.911/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-08-29

Zaaknummer: 200.314.911/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:7287

---

Ontbinding huurovereenkomst. Huurder heeft vanaf zijn veroordeling tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf niet (langer) zijn hoofdverblijf in de woning. Huurder heeft zonder toestemming verhuurder zijn woning in gebruik gegeven aan derden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden, afdeling civiel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.314.911/01 
       zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9338319 
     
     
     
     
       
         arrest van 29 augustus 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       die hoger beroep heeft ingesteld, 
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. M. Goosen te Groningen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting De Huismeesters , 
       die is gevestigd in Groningen, 
       en bij de kantonrechter optrad als eiseres, 
       hierna:  De Huismeesters , 
       advocaat: mr. W.E.A. Stegeman te Groningen. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       Na het arrest van 9 mei 2023 heeft op 20 juni 2023 met instemming van partijen een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
     
     
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak 
     
     
       2.1 
       
        [appellant] klaagt er in hoger beroep over dat de kantonrechter de vordering van De Huismeesters tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door hem gehuurde woning heeft toegewezen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellant] huurde sinds 1 oktober 2015 een woning van De Huismeesters aan de [adres] in [plaats1] voor een bedrag van € 594,80 per maand.  
       
     
     
       2.3 
       Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van De Huismeesters van toepassing, zoals vastgesteld op 1 oktober 2011. Hierin zijn onder meer de verplichtingen opgenomen dat de huurder de woning zelf moet bewonen en er zijn hoofdverblijf moet hebben. Ook mag de huurder uitsluitend met schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning aan derden in gebruik geven, dan wel onderverhuren. Ook het verzoek hiertoe moet door de huurder schriftelijk worden gedaan. 
       
     
     
       2.4 
       De Huismeesters heeft vanaf medio 2019 meldingen ontvangen van omwonenden over mogelijk illegale verhuur van de woning. De Huismeesters heeft onderzoek ingesteld waaruit is gebleken dat [appellant] op dat moment werd verdacht van het plegen van strafbare feiten. Vanaf september 2020 zit [appellant] in detentie en heeft hij niet (meer) zijn hoofdverblijf in de woning. 
       
     
     
       2.5 
       Na eerder op 23 september 2021 door de rechtbank te zijn veroordeeld, is [appellant] op 12 mei 2023 in hoger beroep veroordeeld tot onder meer een onvoorwaardelijke gevangenisstraf van acht jaar, met aftrek van voorarrest. [appellant] heeft tegen deze uitspraak cassatie ingesteld. Deze procedure loopt nog.  
       
     
     
       2.6 
       De Huismeesters heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarnaast heeft zij gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag dat gelijk is aan de huur vanaf juni 2021 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 
       
     
     
       2.7 
       De kantonrechter heeft in een vonnis van 8 februari 2022 de huurovereenkomst tussen De Huismeesters en [appellant] ontbonden en [appellant] veroordeeld de woning binnen veertien dagen te ontruimen en ter beschikking te stellen aan De Huismeesters. De vordering tot (door)betaling van de huur is door de kantonrechter afgewezen, omdat die betaling voortvloeit uit de huurovereenkomst en niet is gesteld of gebleken dat [appellant] met de betaling daarvan in verzuim is.  
       
     
     
       2.8 
       De woning is op 16 maart 2022 door de deurwaarder ontruimd en door De Huismeesters opnieuw verhuurd.  
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof 
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       3.1 
       
        [appellant] is in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter van  8 februari 2022 en heeft gevorderd dat het hof dit vonnis vernietigt en de vorderingen van De Huismeesters tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alsnog afwijst. [appellant] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft daartoe in de kern aangevoerd dat hij ondanks zijn detentie zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden én dat hij de woning niet zonder toestemming van De Huismeesters in gebruik heeft gegeven aan derden. 
       
     
     
       3.2 
       Het hof zal de bezwaren (grieven) van [appellant] tegen dit vonnis thematisch bespreken. De beslissing zal zijn dat het vonnis wordt bekrachtigd. Het hof is van oordeel dat [appellant] in ieder geval vanaf het moment van de veroordeling tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf niet (langer) zijn hoofdverblijf in de woning heeft en zonder toestemming van De Huismeesters derden in zijn woning heeft laten wonen. Deze twee gronden leveren afzonderlijk van elkaar een tekortkoming op in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en zijn ook elk afzonderlijk een grond van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd. 
       
       
         
           
            [appellant] heeft vanaf zijn veroordeling tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf niet (langer) zijn hoofdverblijf in de woning 
         
       
       
     
     
       3.3 
       Aan het hof ligt eerst de vraag voor of [appellant] gedurende de tijd dat hij in detentie zit al dan niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en zo nee, of hij om die reden tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit in dat geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.  
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] heeft in dit kader aangevoerd dat hij verwacht op relatief korte termijn uit de gevangenis te komen en daarom een groot belang heeft om zijn woning te behouden. Allereerst loopt het cassatieberoep tegen de uitspraak van het hof in zijn strafzaak nog en bestaat er – volgens [appellant] – een gerede kans dat hij uiteindelijk alsnog wordt vrijgesproken. Ook verwacht hij in aanmerking te komen voor detentiefasering, in welk geval [appellant] inschat dat hij op zijn vroegst in februari 2025 zijn straf onder (elektronisch) toezicht of met meldplicht in vrijheid kan uitzitten.  
       
     
     
       3.5 
       Het antwoord op de vraag of [appellant] zijn hoofdverblijf in de woning is blijven houden, wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de woning en de leefsituatie van de huurder. In dit kader staat vast dat [appellant] vanaf september 2020 in detentie zit en door dit hof bij arrest van 12 mei 2023 is veroordeeld tot een gevangenisstraf voor de duur van acht jaar. Omdat [appellant] al bijna drie jaar onafgebroken in detentie zit, kan niet worden aangenomen dat het niet-bewonen van de woning een kortstondig of incidenteel karakter heeft (gehad). Om die reden kan er geen sprake van zijn dat [appellant] , zoals hij zelf stelt, al die tijd zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dat de strafrechtelijke veroordeling door het hangende cassatieberoep nog niet onherroepelijk is, maakt dit niet anders. Ook wanneer de Hoge Raad de uitspraak van het hof vernietigt en een ander hof [appellant] vrijspreekt of als [appellant] in aanmerking komt voor detentiefasering, geldt dat [appellant] gedurende enkele jaren niet in de woning heeft gewoond. Dat [appellant] over een woning wil blijven beschikken, maakt dit niet anders. Dat [appellant] op korte termijn over een woning zou moeten beschikken, ligt evenmin voor de hand. Immers, in het geval de Hoge Raad het strafarrest van het hof vernietigt, zal een ander hof zich inhoudelijk over de strafzaak moeten buigen. Het ligt dan ook niet in de rede dat er binnenkort duidelijkheid zal zijn over de strafzaak. En ook in het geval [appellant] in aanmerking zou komen voor detentiefasering, komt hij naar eigen zeggen niet eerder vrij dan in het voorjaar van 2025. 
       
     
     
       3.6 
       In het verlengde hiervan is het hof van oordeel dat de langdurige detentie van [appellant] – en daarmee het langdurig niet hebben van het hoofdverblijf in de woning – een tekortkoming oplevert in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Er sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.  
       
     
     
       3.7 
       Voor zover [appellant] meent dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, stelt het hof vast dat op grond van artikel 6:265 BW iedere tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit in dit geval een huurovereenkomst, een grond voor ontbinding oplevert. Hiervoor is in beginsel niet van belang of de tekortkoming [appellant] kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming vanwege haar aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof is echter van oordeel dat hiervan geen sprake is. Op [appellant] rustte de plicht om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben. Aan die verplichting heeft [appellant] als gevolg van een strafrechtelijke veroordeling gedurende langere tijd niet voldaan. Dat de strafrechtelijke veroordeling nog niet onherroepelijk is, maakt niet dat de veroordeling in hoger beroep terzijde moet worden geschoven. [appellant] is in hoger beroep veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf van acht jaar, waarbij zijn gevangenhouding (voorarrest) in beginsel voortduurt totdat in cassatie op zijn zaak is beslist. Als gevolg van dit lopende voorarrest is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet kan worden aangenomen dat deze tekortkoming vanwege haar aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Overige bijzondere omstandigheden die desondanks tot een ander oordeel zouden moeten leiden, zijn niet gesteld of gebleken. Daar komt nog bij dat De Huismeesters als sociale verhuurder ook rekening moet houden met de krapte op de woningmarkt en de lange wachttijden voor aspirant-huurders in haar doelgroep. Van haar kan dan ook niet worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. 
       
       
         
           
            [appellant] heeft zijn huurwoning zonder toestemming aan derden in gebruik gegeven 
         
       
       
     
     
       3.8 
       Verder heeft [appellant] ook gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij eveneens is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning zonder toestemming van De Huismeesters aan derden in gebruik te geven. [appellant] voert – kort gezegd – aan dat De Huismeesters ervan op de hoogte was dat er met regelmaat derden in de woning verbleven en dat zij dit gedoogde. [appellant] wijst in dit kader op de WhatsApp-berichten tussen hem en een medewerker van De Huismeesters. [appellant] heeft verder nog aangevoerd dat hij over dit punt in september 2015 en december 2017 gesprekken met De Huismeesters heeft gehad waaruit kan worden afgeleid dat De Huismeesters ervan wist, maar deze stelling is te laat omdat deze pas tijdens de zitting in hoger beroep is aangevoerd.  
       
     
     
       3.9 
       Het hof stelt bij de beoordeling of in dit kader sprake is van een tekortkoming het volgende voorop. Vaststaat dat [appellant] , terwijl hij er al dan niet zelf ook woonde, zijn woning aan derden in gebruik heeft gegeven. In de Algemene Huurvoorwaarden is in artikel 8 lid 9 opgenomen dat het de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is toegestaan om de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een dergelijk verzoek moet schriftelijk worden gedaan. Niet is gebleken dat [appellant] De Huismeesters schriftelijk om toestemming heeft verzocht, noch dat De Huismeesters deze toestemming schriftelijk heeft gegeven. De stelling van [appellant] dat De Huismeesters ervan op de hoogte was én heeft gedoogd dat er derden in de woning verbleven, acht het hof onvoldoende onderbouwd. Hiertoe is het volgende redengevend.  
       
     
     
       3.10 
       
         In 2019 is door De Huismeesters naar aanleiding van meldingen van omwonenden omtrent illegale onderverhuur een onderzoek ingesteld. Ook is [appellant] in april 2019 een brief gestuurd waarin hem te kennen werd gegeven dat De Huismeesters aanleiding heeft om aan te nemen dat [appellant] de woning niet zelf bewoont. Dit wijst erop dat De Huismeesters – anders dan [appellant] stelt – geen wetenschap had van het feit dat er derden in de woning verbleven, laat staan dat zij dit gedoogde. De wetenschap van De Huismeesters kan evenmin worden afgeleid uit de enkele WhatsApp-berichten uit de periode december 2017 tot en met augustus 2020 tussen [appellant] en een medewerkster van de afdeling financiën van De Huismeesters. Nog daargelaten dat het hof zich afvraagt of [appellant] mocht menen dat een medewerkster van de afdeling financiën de aangewezen persoon is als het gaat om (het verlenen van (gedoog)toestemming voor het) in gebruik geven van de woning aan derden, valt uit deze berichten niet ondubbelzinnig af te leiden dat de medewerkster er zonder meer weet van had dat derden (zonder toestemming) in de woning verbleven. Ook de enkele vraag van de medewerkster of [appellant] wel op het adres stond ingeschreven, is onvoldoende om aan te nemen dat daarmee ook (de bevoegde personen van) De Huismeesters op de hoogte waren van het feit dat de woning in gebruik is gegeven aan derden. Daar komt bij dat deze medewerkster van De Huismeesters eveneens de moeder is van een dochter die op dat moment danste bij de dansschool van [appellant] . De WhatsApp-berichten vallen daarmee ook (deels) in de privésfeer. [appellant] had uit deze berichten én de hoedanigheid van de medewerkster dan ook niet mogen afleiden dat daarmee de daarvoor bevoegde personen van De Huismeesters (volledig) van de situatie omtrent het gebruik van de woning op de hoogte waren en dat dan ook uitdrukkelijk gedoogden.  
         Dit alles brengt het hof tot het oordeel dat [appellant] ook op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Ook deze tekortkoming rechtvaardigt reeds op zichzelf ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof verwijst in dit verband naar zijn overwegingen onder 3.7 en voegt daaraan toe dat de negatieve gevolgen van de media-aandacht nu eenmaal inherent zijn aan de uitkomst van de strafzaak tegen [appellant] . Deze gevolgen zijn dan ook voor rekening van [appellant] . Wat daar verder ook van zij, van De Huismeesters kan niet worden gevergd de sociale huurwoning vrij te houden gedurende een (vooralsnog) onbepaalde tijd tot [appellant] ’s terugkeer in de maatschappij. 
       
       
       
         
           De conclusie 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Nu [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en beide tekortkomingen op zichzelf al ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, is de huurovereenkomst terecht ontbonden. Er is daarmee ook geen reden om anders te denken over de veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter. Een en ander betekent dat de grieven falen en dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 8 februari 2022 zal bekrachtigen.  
       
     
     
       3.12 
       Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 
       
     
     
       3.13 
       De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 februari 2022; 
     
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van De Huismeesters:  
       € 783,- aan griffierecht 
       € 2.366,- aan salaris van de advocaat van De Huismeesters (2 procespunten x appeltarief II) 
     
     
     
       verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af wat verder is gevorderd. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.H. Kuiper en M. Aksu en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op  29 augustus 2023. 
     
   
   
      HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853