ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:1506

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2018:1506 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-04-2018 / 200.160.347_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2018-04-10

Zaaknummer: 200.160.347_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:1506

---

Aankoop boerderij. Beroep op non-conformiteit. Verkoper is geslaagd in het leveren van het bewijs dat koper wist dat de vergroting van het woongedeelte uitgevoerd was zonder vergunning en dat de woning niet gesplitst kon worden in twee individuele gedeelten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer 200.160.347/01 
     
     
     
       
         arrest van 10 april 2018 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. A.A.M. van Exsel te Boxtel, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. A.A.J.L. van Elk De Freese te Cuijk, 
     
     
     
       als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 8 december 2015 en 9 mei 2017 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch onder zaaknummer C/01/253469/HA ZA 12-857 gewezen vonnissen van 1 mei 2013 en 10 september 2014. 
     
     
     
   
   
     
       8 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 9 mei 2017; 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van partijen van 12 juli 2017; 
       
       
         het proces-verbaal van de enquête van 8 november 2017; 
       
       
         de memorie na enquête van 9 januari 2018; 
       
       
         de antwoordmemorie na enquête van 6 februari 2018. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
     
     
   
   
     
       9 De verdere beoordeling 
     
     
       9.1 
       Bij genoemd tussenarrest heeft het hof [appellant] toegelaten aanvullend bewijs te leveren van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] wist dat de vergroting van het woongedeelte van de boerderij zonder vergunning is uitgevoerd.  
       
     
     
       9.2 
       
        [appellant] heeft op 8 november 2017 zeven getuigen doen horen: [geïntimeerde] , zichzelf, [getuige 1] , [getuige 2] (broer van [geïntimeerde] ), [getuige 3] (schoonzus van [geïntimeerde] ), [getuige 4] en [getuige 5] (partner van [appellant] ). [geïntimeerde] heeft afgezien van contra-enquête. 
       
       
         
          [getuige 4] (hierna: [getuige 4] ), de makelaar die betrokken was bij de verkoop van de boerderij, verklaarde onder meer: 
         “Voorafgaand aan dit verhoor heb ik mijn verklaring zoals ik die bij de rechtbank heb afgelegd doorgelezen. Bij die verklaring blijf ik. Er is een bezichtiging geweest voor 10 januari 2012, waarbij ik aanwezig was. Daarvoor was nog een bezichtiging met een medewerker van mijn kantoor en ik weet dat er vaker bezichtigingen zijn geweest zonder dat er een makelaar bij was. Tijdens de bezichtiging die ik voor 10 januari 2012 heb gedaan, waren aanwezig mevrouw [geïntimeerde] , haar broer, de heer [appellant] en ik denk ook de partner van de heer [appellant] . Ik weet niet of de vrouw van de broer van mevrouw [geïntimeerde] toen ook aanwezig was. Tijdens die eerste bezichtiging is al uitgebreid gesproken over het feit dat de woning was vergroot zonder vergunning. Ook is toen uitgebreid gesproken over de aanschrijving van de gemeente die er lag, namelijk dat de woning moest worden teruggebouwd van de gemeente. De heer [appellant] heeft gezegd tegen mevrouw [geïntimeerde] dat die aanschrijving wel meevalt, omdat er nog overleg met de gemeente over die aanschrijving liep. Mevrouw [geïntimeerde] heeft toen gezegd dat zij dacht dat het dan wel zo geregeld zou zijn. Ik heb haar toen gewaarschuwd dat het hier gaat om ruimtelijke ordening en dat dat lang kan duren, dat er een aanschrijving van de gemeente ligt en dat er niet gesplitst mag worden. Ik heb mevrouw [geïntimeerde] aangeraden bij de gemeente te gaan informeren over de stand van zaken. Overigens merk ik op dat ik al eerder met mevrouw [geïntimeerde] voor de bezichtiging van 10 januari 2012 telefonisch heb besproken dat de woning was uitgebreid zonder vergunning. Op 10 januari 2012 ben ik naar mevrouw [geïntimeerde] thuis geweest. Dat was om circa 20:30 uur. De afspraak was om 20:00 uur, maar ik was te laat. De bespreking duurde tot 22:30 of tot 23:00 uur. Ik had bij mij een standaardovereenkomst. Ik wist dat er nog wat afwijkende dingen in die standaardovereenkomst moesten komen. Ik heb die standaardovereenkomst en de afwijkingen uitgelegd. Afgezien van mevrouw [geïntimeerde] waren daarbij ook aanwezig haar broer en de heer [appellant] en zijn vriendin. We hebben toen gebakkeleid over wat wel en niet kon. Ik heb uitdrukkelijk weer gezegd dat er geen vergunning was voor de uitbreiding van de woning. Er is toen besproken dat er nog steeds overleg was tussen de heer [appellant] en de gemeente, maar dat dit op een laag pitje stond vanwege de verkoop aan mevrouw [geïntimeerde] . Mevrouw [geïntimeerde] zei dat ze dit overleg met de gemeente wilde overnemen van de heer [appellant] en dat zij ervoor wilde gaan zorgen dat de verbouwing gelegaliseerd zou gaan worden. In de overeenkomst is vastgelegd dat de heer [appellant] hieraan zal meewerken. Tijdens deze bespreking heb ik ook nog opgemerkt dat de woning niet gesplitst mag worden. De conceptovereenkomst is door mij doorgenomen. Met een rode pen heb ik handgeschreven aantekeningen daarbij gezet. Die aantekeningen heb ik de dag erna verwerkt in een overeenkomst. Ik vermeld nog, voor de volledigheid, dat mevrouw [geïntimeerde] op 10 januari al een aanbetaling wilde doen van enkele tonnen. Ik heb gezegd dat ik dat op 10% wil houden, zoals gebruikelijk. Tijdens die bespreking kreeg ik het vertrouwen van beide partijen. Op 12 januari 2012 ben ik ’s avonds naar de woning van mevrouw [geïntimeerde] gegaan. Ik ben daar tussen 20:00 uur en 22:00 / 22:30 uur geweest. Ik had bij me de definitieve overeenkomst in drievoud. De wijzigingen en aanpassingen in het contract heb ik uitgelegd aan beide partijen. Ik kan me nog herinneren dat ik nog wel iets heb gezegd over wel of niet inschrijven van de overeenkomst. Beide partijen waren tevreden en hebben getekend.  
         (…)  
         Bij de bezichtiging die ik deed voor 10 januari 2012 en tijdens de bespreking op 10 januari 2012 is aan de orde gekomen dat het feit dat de woning zonder vergunning was gebouwd geen onherroepelijke situatie was, omdat wijziging van een bestemming mogelijk is, maar wel moeilijk, zeker als het in een LOG-gebied ligt. Mevrouw [geïntimeerde] antwoordde hierop dat zij na overleg met adviseurs die wijziging wel zag zitten. Zij zei ook dat zij toch al in de woning zou gaan wonen. 
         mr. Van Exsel stelt mij de volgende vragen:  
         
           Mevrouw [geïntimeerde] , haar broer [getuige 2] en diens vrouw hebben betwist dat er op 10 januari een bespreking met u is geweest. Zij stellen dat er slechts één ontmoeting met u plaats heeft gevonden op 12 januari 2012. Zou het voor u technisch mogelijk geweest zijn om tijdens die ene datum de definitieve versie van het koopcontract op te stellen? 
         
         Nee, dat kan niet. Dat is ondenkbaar. Technisch is dat niet mogelijk. Er zijn zoveel afzonderlijke dingen in dit contract opgenomen. 
         (…)” 
       
       
       
         
          [getuige 5] verklaarde onder meer:  
         “Ik heb sinds 13 jaar een relatie met de heer [appellant] . U houdt mij voor mij schriftelijke verklaring van 11 november 2014 die in het dossier aanwezig is. Ik heb die verklaring niet voorafgaande aan dit verhoor gelezen. Ik hoef ook geen leespauze om die verklaring te lezen. Ik kan wel zeggen dat ik er nog steeds achter sta. Tijdens bezichtigingen voorafgaand aan 10 januari 2012, is al gesproken over de vergunning voor de woning welke ontbrak voor de uitbreiding. We hebben zelfs gesproken over een illegale verbouwing. Mevrouw [geïntimeerde] gaf daar eigenlijk weinig om. Zij wilde gewoon in de woning en voorzag geen probleem. Er zijn twee bezichtigingen waarbij ik betrokken ben geweest. Bij de eerste bezichtigingen ben ik meegelopen, bij de tweede ben ik achtergebleven in de keuken. Die bezichtigingen waren op 15 en 21 december 2011. Aan de zijde van de wederpartij waren aanwezig mevrouw [geïntimeerde] , haar broer en haar schoonzus. Van onze zijde was de heer [appellant] daarbij en ook nog een makelaar. Ik weet niet welke makelaar op welke dag aanwezig was. Ik kan me nog goed herinneren dat tijdens de eerste bezichtiging boven in het washok de splitsing aan de orde kwam. Er is toen duidelijk gezegd dat dat niet mocht, omdat het ging om een LOG-gebied. De broer van mevrouw [geïntimeerde] zei toen dat ze er een half jaar in zouden gaan zitten en dan een muurtje zouden metselen, zodat er alsnog een splitsing zou zijn. Het was de bedoeling dat de broer en zijn partner in het oude deel gingen wonen en mevrouw [geïntimeerde] in het nieuwe deel. Ook bij de tweede bezichtiging is weer gesproken over het ontbreken van een vergunning van de verbouwing. Ik weet dat omdat dit in de keuken is besproken en ik daarbij was. Bij die tweede bezichtiging waren mevrouw [geïntimeerde] , haar broer en schoonzus aanwezig. Tijdens beide bezichtigingen waren de splitsing en het ontbreken van de vergunning belangrijke onderwerpen van het gesprek. Na de bezichtigingen zijn er twee bespreken geweest met mevrouw [geïntimeerde] , namelijk op 10 en 12 januari 2012. Die besprekingen vonden plaats ten huize van mevrouw [geïntimeerde] . Op 10 januari waren behalve zijzelf aanwezig, de heer [appellant] , de broer van mevrouw [geïntimeerde] , zijn partner en makelaar [getuige 4] . Ook ik was aanwezig en ik heb gezien dat [getuige 4] rond 20:30 uur aankwam en dat toen vervolgens alles is besproken. Onder alles versta ik ook de illegale verbouwing. Alle opmerkingen werden bijgeschreven met pen op het contract en het contract is helemaal besproken. Dit heeft geduurd tot 22:30 / 23:00 uur. Ik kan me nog herinneren dat onderdeel van de bespreking was dat mevrouw [geïntimeerde] nog een jaar de tijd kreeg voor de verkoop van haar woning en dat daarvoor een rentevergoeding door ons in rekening werd gebracht. Ook herinner ik mij dat tijdens deze bespreking de brief van de gemeente ter sprake is gekomen. Die brief ging namelijk over de verbouwing en dat moest in het contract. Tijdens de bespreking op 12 januari 2012 was ik er niet bij. Ik heb van de heer [appellant] gehoord dat behalve mevrouw [geïntimeerde] aanwezig waren haar broer en haar schoonzus alsmede de makelaar [getuige 4] . Ik heb gehoord dat eventueel het weiland erbij zou worden genomen door mevrouw [geïntimeerde] , de illegale verbouwing is weer ter sprake gekomen en ook de splitsing. Er is nog gezegd dat die splitsing niet zou kunnen, omdat de boerderij in een LOG-gebied lag, zo heb ik vernomen. Bovendien heb ik gehoord dat de bijeenkomst ongeveer twee uur heeft geduurd.  
         Mr. van Exsel stelt mij de volgende vragen:  
         (…) 
         
           Mevrouw [geïntimeerde] , haar broer en schoonzus hebben verklaard dat er maar één afspraak is geweest met makelaar [getuige 4] , namelijk op 12 januari 2012. Klopt dat of niet?  
         
         Dat kan haast niet. Meneer [getuige 4] kwam met een zwart mapje aan, geen laptop of niks, dus ik begrijp niet hoe die wijzigingen dan allemaal verwezenlijkt hadden kunnen worden.  
         (…).” 
       
       
       
         Partijgetuige [appellant] verklaarde onder meer: 
         “Ik heb mijn getuigenverklaring zoals ik die bij de rechtbank heb afgelegd gelezen en die verklaring klopt. Voor de koop is de uitbreiding met mevrouw [geïntimeerde] besproken en ook dat dit zonder vergunning is gebeurd. Dit is gebeurd door makelaar [getuige 4] op 10 januari 2012. De reactie van mevrouw [geïntimeerde] was dat dat wel goed kwam. Hiermee was het gesprek ook klaar. Al voor 10 januari 2012 heb ik tegen mevrouw [geïntimeerde] gezegd dat splitsen van de woning niet mocht. Behalve door mij is dat ook door mevrouw [getuige 5] en door de beide makelaars tegen mevrouw [geïntimeerde] gezegd. Ik weet niet of ik eerder dan 10 januari 2012 tegen mevrouw [geïntimeerde] heb gezegd dat er geen vergunning was voor de uitbreiding van de boerderij. Ik weet zeker dat er op 10 januari 2012 een gesprek is geweest bij mevrouw [geïntimeerde] in de feestzaal bij haar woning aan de [adres] in [plaats] . Ik ben dat nagegaan aan de hand van mijn telefoongegevens. Daaruit blijkt dat ik om 20:18 uur heb gebeld met [getuige 4] . Ik vroeg hem waar hij bleef, want we hadden om 20:00 uur een afspraak. Hij vertelde mij dat hij een sterfgeval had in de buurt en dat hij daardoor verlaat was, maar dat hij er over 10 minuten zou zijn. Tijdens deze bespreking op de 10e, was het de bedoeling dat alles op papier zou worden gezet en dat [getuige 4] dan vervolgens dat allemaal thuis kon uitwerken. Bij de bespreking waren aanwezig mevrouw [geïntimeerde] , haar broer [getuige 2] , de vrouw van [getuige 2] , mevrouw [getuige 5] , de makelaar [getuige 4] en ikzelf. [getuige 4] had voor het opmaken van het contract nog de voornamen nodig van mevrouw [geïntimeerde] . Er zijn tijdens dat gesprek ook allerlei aanpassingen gedaan, omdat het geen standaard contract was waar het over ging. Het hele contract is doorgenomen. Ik kan me nog herinneren dat we gesproken hebben over de vierkante meters en dat mevrouw [geïntimeerde] nog de gelegenheid kreeg om meer grond aan te kopen als zij dat binnen zes weken zou aangeven. Er is ook nog gesproken over de vraag wie nou het contract ging tekenen. Ook de brief van de gemeente is besproken. Er is door [getuige 4] aan mevrouw [geïntimeerde] uitgelegd wat er aan de hand was. Ik weet niet meer [getuige 4] precies heeft gezegd. Zoals al gezegd was, was de reactie van mevrouw [geïntimeerde] dat het wel goed zou komen. De heer [getuige 4] was rond half 9 aanwezig en tussen 10 en 11 uur is hij weer vertrokken.  
         (…).”  
       
       
     
     
       9.3 
       
         
          [geïntimeerde] verklaarde onder meer: 
         “De verklaring die ik heb afgelegd bij de rechtbank als getuige heb ik voor dit verhoor gelezen. Die verklaring klopt. Ik wist niet dat de vergroting van het woongedeelte van de boerderij zonder vergunning is uitgevoerd toen ik het koopcontract tekende. Als ik het wel zou hebben geweten dan zou ik het contract nooit hebben getekend. Ik denk dat er twee bezichtigingen zijn geweest, maar dat weet ik niet meer zeker. In ieder geval was er één bezichtiging met de makelaar en een bezichtiging zonder makelaar. Bij die bezichtigingen is niet gesproken over een vergunning met betrekking tot de grootte van de woning. Er is één keer bij mij thuis, in [woonplaats] aan de [adres] , een bespreking geweest. Verder zijn er geen besprekingen geweest. Bij die bespreking bij mij thuis waren aanwezig mij broer [getuige 2] , zijn vrouw [getuige 3] , de makelaar [getuige 4] , de heer [appellant] en ik dacht ook mevrouw [getuige 5] , de partner van de heer [appellant] . Of mevrouw [getuige 5] aanwezig was, weet ik niet meer zeker. Deze bespreking was laat op de avond. Ik weet nog dat er iets gebeurd was met de heer [getuige 4] . Tijdens deze bespreking zijn de papieren voor het huis getekend. De inhoud van die papieren is niet echt besproken. Er is alleen maar vluchtig doorheen gebladerd. Ik vertrouwde op de makelaar. Er is tijdens deze bespreking niets gezegd over vergunningen. U houdt mij voor artikel 21 van de koopovereenkomst. Ik kan me nog herinneren dat mijn broer vroeg naar een papier van de gemeente. De makelaar antwoordde daarop dat dit al was opgelost en dat dat er niet meer toe deed. Ik heb in december of begin januari tegen de makelaar gezegd dat wij drieën de woning wilden kopen. Met ons drieën bedoel ik mijn broer, zijn vrouw en ikzelf.  
       
       
       
         De ondertekening van de koopovereenkomst heeft 12 januari bij mij plaatsgevonden tijdens die bespreking. Er is geen bespreking geweest op 10 januari 2012.  
       
       
       
         Mr. van Exsel stelt mij de volgende vragen:  
       
       
       
         
           Bij de bezichtigingen en besprekingen waren uw broer [getuige 2] en zijn vrouw daar ook telkens bij aanwezig?  
         
         Eerste keer alleen met mijn broer, tweede keer ook met [getuige 3] erbij.  
       
       
       
         
           Wat was de reden dat uw broer erbij was?  
         
         Omdat wij met zijn drieën de woning zouden kopen.  
       
       
       
         
           Ik begreep dat u de woning wilde splitsen.  
         
         Het was in feite al een heel stuk gesplitst en daarom was het huis voor ons interessant.  
       
       
       
         
           Wanneer heeft u makelaar [getuige 4] gezien?  
         
         De eerste bezichtiging was volgens mij met die werknemer als ik me niet vergis. Meneer [getuige 4] heb ik volgens mij voor het eerst in 2012 gezien. Van tevoren heb ik hem nooit gezien.  
       
       
       
         
           Tegen wie heeft u verklaard het huis te willen kopen? 
         
         Ik neem aan dat we toen de makelaar hebben gebeld, maar het kan ook de heer [appellant] geweest zijn. Het is toen gezegd, want anders kun je niet verder met de koop.  
       
       
       
         
           Op basis waarvan heeft u verklaard dat u met de koop akkoord was?  
         
         Een huis vind je mooi of vind je niet mooi. Het huis gaf een goed gevoel en was geschikt voor twee gezinnen. Daarnaast was het huis al praktisch gesplitst. Ik was toen net alleen en daarom zouden we dus met zijn drieën dat huis kopen. Ik vertrouwde op de makelaar. Ik heb de makelaar toen nog niet gezien, maar ik had wel de brochure op internet gezien. De woning had ik ook al bezichtigd.  
       
       
       
         
           Wat is de functie van de heer [getuige 1] ?  
         
         Hij heeft [echtgenoot van geintimeerde] , mijn man die toen overleden was, bij het bedrijf met financieel advies bijgestaan. Hij was adviseur. Hij heeft mij geholpen met dingen regelen toen mijn man overleed. Als ik iets niet weet en ik heb geen vraag, dan kan ik hem bellen. Hij is niet een aangenomen adviseur ofzo. In het begin heb ik met hem niet gesproken over de koop van de boerderij.  
       
       
       
         Ik weet niet of mijn broer [getuige 2] contact met [getuige 1] heeft gehad. [getuige 1] heeft wel de financiële bescheiden van [getuige 2] opgehaald, omdat de bedoeling was dat wij met drieën zouden kopen. Ik heb pas na de koop met [getuige 1] over de koop gesproken, maar dat weet ik niet meer zeker.  
       
       
       
         
           Waar heeft de bespreking met de heer [getuige 1] plaatsgevonden? 
         
         Bij mij thuis. Dit zal in de serre van het huis geweest zijn.  
       
       
       
         
           Hoelang heeft die bespreking geduurd van 12 januari?  
         
         Heel kort. Ze kwamen heel laat binnen. Het heeft in ieder geval geen uren geduurd. Ik weet niet meer hoe laat het precies begon.  
       
       
       
         
           Ik hoor u verklaren dat uw broer [getuige 2] vragen heeft gesteld over de brief van de gemeente. U hebt ook de aangehechte brief voor akkoord getekend 
         
         Ja, maar dat moet u zo zien dat er een heel stapel lag die we even snel ondertekend hebben. Ik ben ervan overtuigd dat er misbruik is gemaakt van mijn situatie. Ik zat midden in het rouwproces met 2 kinderen. Ik heb volledig vertrouwd op de makelaar. Ik heb op verzoek van de makelaar alles getekend wat in de map lag. Ik heb die makelaar toen voor het eerst gezien. Ik vertrouwde op hem omdat hij makelaar was en ik ervan uitging dat een makelaar mij niet zou bedonderen.  
       
       
       
         
           U heeft in de eerdere procedures nooit vermeld dat u op 10 januari een gesprek met de heer [getuige 1] heeft gehad?  
         
         Ik zei voorheen dat er niks op 10 januari was geweest. Ik heb in oude agenda’s teruggezocht en toen kwam daaruit dat ik op 10 januari een afspraak met de heer [getuige 1] had.  
       
       
       
         Andere verklaringen, van [getuige 4] en [appellant] , zijn onjuist. Mijn verklaringen zijn juist.  
       
       
       
         
           Had de heer [getuige 4] tijdens de bespreking van 12 januari 2012 een laptop en een printer bij zich?  
         
         Volgens mij niet. Niet dat ik me kan herinneren.  
       
       
       
         
           Dus op dat moment had de heer [getuige 4] de definitieve overeenkomst bij zich die u heeft ondertekend?  
         
         Ja. Ik kan me niet herinneren dat hij een laptop bij zich had.  
       
       
       
         Mr. Van Elk de Freese stelt mij de volgende vragen  
       
       
       
         
           Kunt u zich nog herinneren wanneer u twijfels kreeg over de overname en de splitsing en wanneer dit was?  
         
         Ik had een vriendin van mij, [vriendin] ,  gebeld dat we de boerderij gekocht hadden. Zij vertelde mij toen dat het een en ander niet klopte. Ik ben diezelfde dag naar de gemeente gereden en heb meneer [ambtenaar van de gemeente] toen gesproken. Mijn vriendin wist het allemaal niet precies, maar ze zei dat het een en ander niet klopte met het huis in verband met een verbouwing die niet mocht. Ik heb haar gebeld na het tekenen van de koopovereenkomst.”  
         
          [getuige 2] verklaarde onder meer: 
         “Mijn getuigenverklaring zoals ik die heb afgelegd bij de rechtbank heb ik voor dit verhoor nagelezen en die verklaring klopt. Mijn zus wist voor de ondertekening van het koopcontract niet dat er geen vergunning was voor de uitbreiding van de woning. Zij wist ook niet dat de woning moest worden teruggebouwd naar de oorspronkelijke omvang. Ik weet dat omdat ik mede met mijn zus en mijn vrouw het plan had de boerderij te kopen. Er zijn drie bezichtigingen geweest. Een met mijn zus, een met mijn vrouw en eenmaal met ons drieën. De data van die bezichtigingen weet ik niet meer, maar ik denk dat dat in december 2011 was. Bij de eerste bezichtiging was ook iemand van het makelaarskantoor aanwezig. Tijdens alle andere bezichtigingen waren ook de heer [appellant] en zijn vrouw aanwezig. Tijdens een van de bezichtigingen heb ik geïnformeerd over de bouwkundige mogelijkheid om leidingen te kunnen splitsen. Dat moest kunnen vertelde de heer [appellant] mij. Er zijn voor 12 januari 2012 geen besprekingen met de makelaar geweest. Op 10 januari is er geen bespreking geweest. Op 12 januari 2012 heb ik makelaar [getuige 4] voor het eerst gezien. Daarbij waren aanwezig mijn zus, mijn vrouw, de heer [appellant] en de makelaar. De bespreking vond plaats bij mijn zus in het ‘feesthok’. De heer [getuige 4] kwam veel te laat. Daardoor verliep de bespreking hectisch en vlug. Er is dan ook slechts vlug door het contract gelopen. Ik weet niet hoelang de bespreking heeft geduurd, maar het zou een goed uur kunnen zijn. Tijdens de bespreking op 12 januari was er een brief van de gemeente die ter tafel lag. Die brief snapte ik niet en ik vroeg opheldering aan de makelaar. Ik begreep uit zijn uitleg dat het ging om een soortgelijke brief als ik bij de aankoop van mijn woning had gezien en dat die brief erop neerkwam dat er geen vaste bebouwing in de voortuin mocht plaatsvinden. Tijdens de bespreking zijn er geen wijzigingen in het contract aangebracht. Er is die avond ook getekend.  
       
       
       
         Mr. van Eksel stelt mij de volgende vragen:  
       
       
       
         (…) 
       
       
       
         
           Had makelaar [getuige 4] tijdens de bespreking van 12 januari 2012 een laptop en een printer bij zich?  
         
         Dat durf ik niet te zeggen. Daar kan ik me niks van herinneren  
       
       
       
         
           Het contract dat hij toen bij zich had, is dat de definitieve versie geworden?  
         
         Ja. Ik heb geen conceptovereenkomst gezien.  
       
       
       
         
           U heeft makelaar [getuige 4] nog uitdrukkelijk gevraagd wat de brief van de gemeente inhoudt. Heeft u die brief gelezen?  
         
         Ik heb het geprobeerd, maar ik ben snel de draad kwijt wanneer er dure woorden worden gebruikt.  
       
       
       
         
           Heeft u uw zus nog geadviseerd het contract voor te leggen aan een deskundige alvorens te tekenen?  
         
         Dat is niet in ons opgenomen. We dachten dat het wel goed zat wanneer een makelaar bij een vereniging is aangesloten.”  
       
       
       
         
          [getuige 3] verklaarde onder meer: 
         “Voor dit getuigenverhoor heb ik mijn verklaring zoals ik die heb afgelegd bij de rechtbank nog eens doorgelezen. Achter die verklaring sta ik nog steeds. Ik weet dat mijn schoonzus niet wist dat de boerderij was vergroot zonder vergunning. Ik weet dat omdat ik dat van haar heb gehoord en ik zelf ook betrokken was bij de aankoop van het pand. Het plan was namelijk om met drieën de boerderij te kopen. Er zijn twee bezichtigingen geweest, een keer met mijn man en een keer met drieën. De data daarvan weet ik niet meer. Bij de bezichtigingen waren telkens de heer [appellant] en zijn vrouw ook aanwezig. Tijdens de bezichtiging is gesproken over de mogelijkheid van splitsing van de woning. Wij wilden weten of dat mocht, want dat stond zo in de brochure. De heer [appellant] zei hierop dat dat inderdaad mocht. Tijdens de bezichtigingen zijn verder geen bijzonderheden verteld. Er is toen niet over een vergunning gesproken. Ik heb maar één keer een makelaar gezien en dat was de heer [getuige 4] bij de ondertekening van het contract op 12 januari 2012. Die bijeenkomst is snel gegaan. De heer [getuige 4] kwam te laat en was gehaast. Ik schat dat hij 20 minuten te laat was. Binnen een halfuur was hij weer weg denk ik. Ik zeg hierbij dat ik het moeilijk vind om dit allemaal terug te halen, omdat het lang geleden is. De ondertekening vond plaats bij mijn schoonzus thuis aan de [adres] in [woonplaats] . Wij zaten bij elkaar in de schuur en met ‘wij’ bedoel ik mijn man en ik, mijn schoonzus, de heer [appellant] en zijn vrouw. Tijdens deze bijeenkomst is de overeenkomst door de heer [getuige 4] snel doorgelezen. Dat deed hij wel stapsgewijs. Ik heb geluisterd omdat ik geen papier voor me had liggen. Het doorlezen gebeurde vluchtig, alleen moeilijke woorden werden toegelicht. Ik herinner me dat we wel gevraagd hebben waarom mijn man en ik niet moesten tekenen. De makelaar antwoordde hierop dat mijn schoonzus het meeste inkomen had. Ik heb bij dit antwoord verder niet stilgestaan. Een brief van de gemeente is toen niet besproken.  
       
       
       
         Mr. Van Eksel stelt mij de volgende vragen:  
       
       
       
         
           Ken u de heer [getuige 1] ?  
         
         Heb ik nooit persoonlijk ontmoet 
       
       
       
         
           Is het u bekend dat uw schoonzus op 10 januari een bespreking met de heer [getuige 1] heeft gehad?  
         
         Ja, dit heeft ze me aangegeven. Ze heeft niet verteld welke onderwerpen er toen besproken zijn.  
       
       
       
         
           Had [getuige 4] tijdens de bespreking van 12 januari 2012 een laptop en een printer bij zich?  
         
         Hij had geen printer bij zich, laptop kan ik me niet herinneren.  
       
       
       
         
           Heeft u voor 12 januari 2012 een concept van het koopcontract gezien?  
         
         Nee. 
       
       
       
         
           Dus het contract dat u op 12 januari heeft gezien, is het definitieve contract?  
         
         Ja. Ik heb niets anders gezien dan dat.  
       
       
       
         
           Klopt het dat uw schoonzus de boerderij zo spoedig mogelijk wilde kopen en daarom heeft aangeboden een groot deel van de koopprijs alvast te betalen?  
         
         Dat weet ik niet.  
         (…)”. 
       
       
       
         
          [getuige 1] verklaarde onder meer: 
         “Voor dit verhoor heb ik mijn verklaring die ik heb afgelegd bij de rechtbank doorgelezen. Die verklaring klopt. Ik weet van mevrouw [geïntimeerde] dat zij via de gemeente erachter is gekomen dat er geen vergunning was voor de uitbreiding van de boerderij. Zij heeft dit aan mij verteld na de ondertekening van het contract op 12 januari 2012. Het was zo’n twee a tweeëneenhalf week na de ondertekening dat mevrouw [geïntimeerde] bij mij is geweest en dit vertelde. Zij was in tranen en zei mij dat ze iets had gedaan wat ik verboden had. Ik had haar namelijk al eerder gezegd dat ze eerst met mij moest overleggen voordat ze iets zou ondernemen. Tijdens dit gesprek met mevrouw [geïntimeerde] , heeft zij mij gezegd dat zij informatie dat er geen vergunning was voor de uitbreiding van de heer [ambtenaar van de gemeente] van de gemeente had gekregen. Naderhand, namelijk drie tot vier weken na het gesprek met mevrouw [geïntimeerde] , ben ik via de heer [naam] uit [plaats] te weten gekomen dat er problemen waren met de woning. De woning lag namelijk in een agrarische bestemmingsplan en daar konden niet twee woningen van gemaakt worden. Op 10 januari 2012 heb ik een gesprek gehad met mevrouw [geïntimeerde] bij haar thuis. Ik was daar ongeveer om 21:00 uur en die bespreking heeft maar kort geduurd. Ik had namelijk aan mevrouw [geïntimeerde] gevraagd om stukken klaar te leggen voor de financiering van de woning. Ik had daarvoor nodig haar legitimatie, de eigendomsakte van haar woning, salarisstroken enzovoort. Ik had ook gevraagd om de gegevens van de broer van mevrouw [geïntimeerde] . Die waren er op dat moment niet en die heb ik daarna nog opgevraagd en gekregen. Ik had al deze gegevens nodig voor de financiering van de woning. Ik vermeld hier nog bij dat mevrouw [geïntimeerde] twee hypotheken had op haar toenmalige woning van elk €250.000 en een banklening van €80.000. Ik had kort van tevoren nog met de accountant van mevrouw [geïntimeerde] gebeld. Ik denk dat dat dit één week voor de bespreking van 10 januari 2012 was. Dat was iemand van ABAB, maar ik weet niet meer wie. Ik wilde namelijk de balans over 2011 hebben, maar die was nog niet klaar en zou niet tijdig klaar komen. Ik heb toen gevraagd om de balans van 2010 en die heb ik gekregen. Ik ken wijlen haar man, de heer [echtgenoot van geintimeerde] , al vijftien jaar. Ik adviseerde hem in financiële zaken. Zij hebben beiden aan mij gevraagd om na zijn te verwachten overlijden de financiën en de administratie voor [geïntimeerde] goed te verzorgen. In dat kader had ik in die tijd ook heel vaak contact met mevrouw [geïntimeerde] .  
       
       
       
         Mr. van Eksel stelt mij de volgende vragen: 
         
           U verklaarde net dat u hele frequente contacten had met mevrouw [geïntimeerde] . Heeft zij u in het kader daarvan ook geïnformeerd over de koop?  
         
         Dat durf ik niet te zeggen.  
       
       
       
         
           Waar was de financieringsaanvraag voor bij de ING?  
         
         Die was nodig na de aflossing van het oude pand en de financiering van het nieuwe pand. Met het nieuwe pand bedoel ik de boerderij waar het hier over gaat. Ik moest weten of het met dat inkomen ook een haalbare kaart zou zijn.  
       
       
       
         Mijn advies was dat het gebouw gesplitst zou worden. Ze hebben mij toen verteld dat de woning voor twee gezinnen bewoonbaar was.  
       
       
       
         Zij vertelde mij dat ze er al geweest was. Dat was in december 2011.  
       
       
       
         
           Wat heeft u haar omtrent die verkoop geadviseerd?  
         
         Financieringsclausule.  
       
       
       
         
           Heeft u mevrouw [geïntimeerde] toen gevraagd om het koopcontract aan u voor te leggen alvorens te tekenen? 
         
         Niet specifiek voor deze koop, want ik wist niet dat ze ging kopen, maar dit was wel de afspraak: ze zou alles aan mij voorleggen.  
       
       
       
         Het was al iets eerder dat ze bezig waren met de boerderij.  
       
       
       
         
           Heeft mevrouw [geïntimeerde] u op 10 januari verteld dat zij op 12 januari zou tekenen?  
         
         Nee. Ik wist niet dat ze op 12 januari 2012 zou tekenen.  
       
       
       
         
           Heeft u mevrouw [geïntimeerde] ooit geadviseerd de woning alleen te kopen, dus zonder haar broer [getuige 2] ?  
         
         Nee. Ik wilde namelijk twee financieringen doen zodat eventuele kadastrale splitsing mogelijk was. Er moet wel gekeken worden of het haalbaar is  
       
       
       
         
           Die bespreking bij mevrouw [geïntimeerde] : in welke kamer vond die plaats?  
         
         Ik weet niet meer precies welke kamer, maar ik zat in een kamer met een tafel en op de muur was getekend door de kinderen.  
       
       
       
         
           Wanneer heeft mevrouw [geïntimeerde] bij de gemeente geïnformeerd over de boerderij?  
         
         Dit was na de koop. De exacte datum weet ik niet.”  
       
       
     
     
       9.4 
       Het hof verwijst naar de inhoud van de rechtsoverwegingen 6.3 en 6.4 van het tussenarrest van 9 mei 2017. Hierin is, zakelijk weergegeven, overwogen dat [geïntimeerde] aan haar verweer ten grondslag heeft gelegd dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, omdat [appellant] niet kon voldoen aan zijn verplichting om een zaak te leveren die beantwoordde aan de overeenkomst. Het hof heeft vastgesteld dat die zaak, een boerderij met bijgebouwen, is aangeboden onder vermelding van het feit dat de indeling van het object het mogelijk maakte om twee individuele gedeelten te creëren. Voorts heeft het hof vastgesteld dat een verbouwing van het object in strijd was met het ter plekke geldende bestemmingsplan en heeft het hof geconcludeerd dat daarmee in beginsel de non-conformiteit een gegeven was, behoudens het bestaan van andersluidende afspraken, waarvan het aan [appellant] was om het bestaan ervan te bewijzen. 
       
     
     
       9.5. 
       Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Van een andersluidende afspraak als hiervoor bedoeld zal sprake zijn, wanneer [geïntimeerde] het tot verkoop strekkend aanbod heeft aanvaard na mededeling van de omstandigheid dat de boerderij ten dele in strijd met het bestemmingsplan was verbouwd en dat om die reden, anders dan in het aanbod was vermeld, de mogelijkheid om twee individuele gedeelten te creëren niet bestond en mogelijk ook niet gerealiseerd zou kunnen worden. In dat geval heeft [geïntimeerde] , gelet op de mededelingen omtrent de eigenschappen van het te kopen object, door in te stemmen met het aanbod het risico aanvaard dat op termijn het realiseren van een splitsing in twee individuele gedeelten niet mogelijk zou blijken te zijn. Het hof zal de thans voorhanden zijnde bewijsmiddelen in dit licht beoordelen. 
       
     
     
       9.6 
       
         Naar het oordeel van het hof is [appellant] geslaagd in het leveren van het bewijs dat [geïntimeerde] wist dat de vergroting van het woongedeelte van de boerderij zonder vergunning is uitgevoerd. Daartoe overweegt het hof als volgt.  
         In de kern komt het verweer van [geïntimeerde] er op neer dat zij de makelaar [getuige 4] pas op 12 januari 2012 voor het eerst heeft ontmoet en dat zij op dat moment gelijk de koopovereenkomst heeft ondertekend. De koopovereenkomst is niet met haar besproken, er is alleen vluchtig doorheen gebladerd. [geïntimeerde] stelt dat zij vertrouwd heeft op de makelaar. Haar broer heeft nog wel gevraagd naar de bij de koopovereenkomst gevoegde brief van de gemeente, maar de makelaar zou hebben gezegd dat dit al was opgelost. Zij zou door niemand zijn gewezen op het feit dat de vergroting van het woongedeelte van de boerderij zonder vergunning is uitgevoerd. Het verweer van [geïntimeerde] wordt ondersteund door de verklaringen van haarzelf, haar broer, schoonzus en [getuige 1] . 
       
       
     
     
       9.7 
       Het hof is van oordeel dat uit de in hoger beroep onder ede afgelegde verklaringen van [appellant] , [getuige 5] en [getuige 4] voldoende is komen vast te staan dat op 10 januari 2012 een afspraak met [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden en dat toen de concept koopovereenkomst met [geïntimeerde] uitgebreid is besproken. Daartoe is van belang dat de concept koopovereenkomst (een zogenaamde standaardovereenkomst) en de daarop aangebrachte aantekeningen (productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg) in vergelijking met de uiteindelijk door partijen op 12 januari 2012 ondertekende koopovereenkomst (productie 7 bij dagvaarding in eerste aanleg) steun geven voor de verklaringen van [appellant] , [getuige 5] en [getuige 4] . Het hof acht het niet aannemelijk dat de makelaar [getuige 4] zelfstandig, dan wel in samenspraak met [appellant] , de concept koopovereenkomst heeft veranderd/aangepast in de zin zoals die uiteindelijk is komen te luiden bij de ondertekening op 12 januari 2012. Daarvoor acht het hof de in de concept koopovereenkomst gemaakte aantekeningen te specifiek en gedetailleerd, terwijl daarin bovendien aantekeningen zijn terug te vinden die vermelden wat [geïntimeerde] op punten aangepast wenste. Dat deze aantekeningen en de daaropvolgende aanpassingen niet op 12 januari 2012 kunnen zijn verwerkt, staat voor het hof eveneens vast aangezien [getuige 4] deze aanpassingen digitaal heeft moeten verwerken, terwijl geen van de aanwezigen heeft verklaard dat [getuige 4] dat op 12 januari 2012 heeft gedaan, ook [geïntimeerde] niet. Voorts vindt het feit dat de bespreking op 10 januari 2012 heeft plaatsgevonden steun in het door [appellant] overgelegde afschrift van de agenda van makelaar [getuige 4] , waarin beide afspraken, zowel die van 10 januari 2012 als die op 12 januari 2012, staan vermeld.  
       
     
     
       9.8 
       Tegenover deze bewijsmiddelen leggen de verklaringen van [geïntimeerde] , haar broer en schoonzus en [getuige 1] onvoldoende gewicht in de schaal. Volgens [getuige 1] was hij op 10 januari 2012 om 21.00 uur bij [geïntimeerde] thuis voor een bespreking en heeft die bespreking maar kort geduurd. Gelet op het late tijdstip waarop [geïntimeerde] in deze procedure heeft gemeld dat zij de bewuste 10 januari 2012 een afspraak had met [getuige 1] , namelijk eerst na de comparitie in eerste aanleg op 14 maart 2013, valt niet uit te sluiten dat [getuige 1] zich in de datum vergist. Daarnaast roept de verklaring van [getuige 1] vragen op. Volgens [geïntimeerde] is [getuige 1] haar financieel adviseur, hetgeen door [getuige 1] is bevestigd. Daarvan uitgaande is niet goed voorstelbaar dat [getuige 1] , die verklaart dat de bespreking met [geïntimeerde] op 10 januari 2012 in het teken stond van het aanvragen van de hypotheek ten behoeve van de aankoop van de boerderij, dan op dat moment niet door [geïntimeerde] op de hoogte zou zijn gesteld van het voornemen van het tekenen van de koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij op 12 januari 2012. Ten aanzien van de verklaringen van [geïntimeerde] , haar broer en zus merkt het hof nog op dat gelet op de aard van de overeenkomst, de aankoop van een boerderij voor een bedrag van ruim zes ton die zij gezamenlijk wilden kopen, het niet voor de hand ligt dat [geïntimeerde] , zonder naar eigen zeggen kennis te hebben genomen van enig concept, min of meer blindelings haar handtekening zou hebben gezet. De verklaring van [geïntimeerde] , haar broer en schoonzus dat zij op de makelaar hebben vertrouwd, acht het hof in dit verband ontoereikend, nu zij daarnaast hebben verklaard dat zij de makelaar [getuige 4] pas op 12 januari 2012 voor het eerst hebben gezien. 
       
     
     
       9.9 
       Voor het hof is vast komen te staan dat de bespreking op 10 januari 2012 heeft plaatsgevonden bij [geïntimeerde] , waarbij [appellant] , [getuige 5] , [getuige 4] , [geïntimeerde] zelf, de broer van [geïntimeerde] en haar schoonzus aanwezig waren. Uit de verklaringen van [appellant] , [getuige 5] en [getuige 4] volgt voorts dat [geïntimeerde] wist dat de vergroting van het woongedeelte is uitgevoerd zonder vergunning, omdat zij tijdens de bezichtiging van de woning maar ook tijdens de bespreking op 10 januari 2012 hierop is gewezen. De slotsom is dan ook dat [appellant] met zijn verwijzing naar artikel 21 van de (door partijen ondertekende) koopovereenkomst en de aan die koopovereenkomst gehechte brief van de gemeente d.d. 13 juli 2010, in combinatie met de verklaringen van [getuige 5] en [getuige 4] en zijn eigen verklaring toereikend bewijs heeft geleverd. Aan de verklaring van partijgetuige [appellant] kan in dit geval bewijs ten voordele van hem worden ontleend, nu de aanvullende bewijzen die voorhanden zijn zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de verklaring van [appellant] voldoende geloofwaardig maken. [geïntimeerde] is daarentegen niet geslaagd in het door haar te leveren tegenbewijs. De omstandigheid dat een splitsing van de boerderij door de gemeente niet werd toegestaan en een deel van de woonruimte zou moeten worden afgebroken, levert in dit geval dan ook geen non-conformiteit op in de zin van artikel 7:17 BW. Grieven 3 en 4 slagen.   
       
     
     
       9.10 
       Grief 2 richt zich tegen de (impliciete) honorering van het door [geïntimeerde] gedane beroep op buitengerechtelijke ontbinding c.q. buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst door de rechtbank. [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] niet gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden en zich evenmin op wilsgebreken kan beroepen, aangezien zij wist dat de vergroting van het woongedeelte is uitgevoerd zonder vergunning en splitsing van de woning niet mogelijk was. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Volgens [geïntimeerde] is voorts sprake van bedrog door [appellant] , gelet op (de inhoud van) de advertentiecampagne en de brief van de gemeente van 13 juli 2010 die bij de koopovereenkomst is gevoegd. Ten aanzien van het beroep op dwaling is volgens [geïntimeerde] voldoende aannemelijk geworden dat er bewust een verkeerde voorstelling van zaken is gegeven.  
       
     
     
       9.11 
       
         Nu het hof heeft vastgesteld dat [appellant] toereikend bewijs heeft geleverd dat [geïntimeerde] wist dat de vergroting van het woongedeelte is uitgevoerd zonder vergunning, terwijl het hof voorts uit de verklaringen van [appellant] , [getuige 5] en [getuige 4] afleidt dat [geïntimeerde] eveneens op de hoogte is gesteld van het feit dat de woning niet gesplitst kon worden, kan niet worden volgehouden dat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht omtrent het vergroten van het woongedeelte zonder vergunning en het feit dat splitsen niet mogelijk was. [geïntimeerde] heeft in de brief van 23 februari 2012 dan ook ten onrechte een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst op de grond dat [appellant] niet zou kunnen leveren hetgeen partijen waren overeengekomen.  
         Ten aanzien van artikel 21 lid 2 van de koopovereenkomst merkt het hof nog op dat daarin een verplichting is opgenomen voor [appellant] om zich tot het uiterste in te spannen “om de gerealiseerde verbouwing aan/in het verkochte te laten legaliseren”. Daaruit volgt dat de gerealiseerde verbouwing op het moment van ondertekening niet legaal was. Bovendien volgt uit dit beding dat [appellant] ook niet heeft gegarandeerd dat de verbouwing gelegaliseerd zou kunnen worden. Hij verplicht zich slechts tot het verrichten van inspanningen om die legalisering te bewerkstelligen. Dat [appellant] op dit punt is tekortgeschoten en in een dergelijk tekortschieten grond is gelegen voor de buitengerechtelijke ontbinding, is door [geïntimeerde] niet als grond voor de buitengerechtelijke ontbinding aangevoerd. Dit punt maakt dus geen onderdeel van de rechtsstrijd tussen partijen en het hof gaat daar dan ook verder aan voorbij.  
       
       
     
     
       9.12 
       
         Wat betreft het beroep op bedrog en dwaling van [geïntimeerde] overweegt het hof als volgt. Zowel wat betreft het beroep op bedrog als op dwaling stelt [geïntimeerde] dat zij niet door [appellant] op de hoogte is gesteld van het vergroten van het woongedeelte zonder vergunning en het feit dat splitsen van de woning niet mogelijk was. Door het verzaken van die mededelingsplicht, terwijl de brochure van de woning suggereerde dat splitsing wel mogelijk was en de internetadvertentie en brochure niets inhielden over de vergroting van het woongedeelte zonder vergunning, heeft [appellant] zich schuldig gemaakt aan bedrog dan wel is sprake van dwaling, aldus [geïntimeerde] .  
         Het beroep van [geïntimeerde] op bedrog dan wel dwaling faalt. Het hof komt tot de conclusie dat aan de zijde van [appellant] geen sprake is geweest van het verzaken van een mededelingsplicht. [geïntimeerde] wist ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst dat het vergroten van het woongedeelte zonder vergunning had plaatsgevonden en dat splitsing van de woning niet mogelijk was. De omstandigheid dat in de (internet)advertentie en in de brochure gewag wordt gemaakt van een boerderij “met een inhoud van ca. 1.940 m³” met een indeling die “het mogelijk maakt om twee individuele gedeelten te creëren” en de vermelding in de brochure “ook zou splitsen met ieder een perceel van ca. 5.000 m² met veel vrijheid een optie zijn”, maakt niet dat sprake is geweest van bedrog door [appellant] of dwaling aangenomen kan worden aan de zijde van [geïntimeerde] . Daarbij merkt het hof op dat kennisneming van de (internet)advertentie en de brochure wellicht een andere indruk bij [geïntimeerde] over de (on)mogelijkheden van de woning hebben kunnen wekken, maar dat deze indruk achterhaald is gebleken op het moment dat [geïntimeerde] door [appellant] en [getuige 4] is gewezen op het feit dat de vergroting van het woongedeelte had plaatsgevonden zonder vergunning en dat splitsing van de woning niet mogelijk was.  
         De slotsom is dan ook dat grief 2 slaagt. 
       
       
     
     
       9.13 
       Zoals in het tussenarrest van 9 mei 2017 reeds is overwogen, faalt grief 1. De grieven 2, 3 en 4 van [appellant] slagen, hetgeen zal leiden tot toewijzing van het door hem onder 1 en 2 gevorderde. Door [geïntimeerde] is geen verweer gevoerd tegen de vorderingen van [appellant] onder 3, behoudens de vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten (sub g) ad € 4.000,-. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] deze kosten niet aannemelijk gemaakt en kunnen alle kosten die denkbaar zijn in deze zaak vallen onder de noemer proceskosten. In het licht van dit verweer, waarop namens [appellant] geen reactie meer is gekomen, is naar het oordeel van het hof onvoldoende door [appellant] onderbouwd welke kosten voorafgaand aan de procedure door hem zijn gemaakt. Het hof zal de vordering op dit punt afwijzen. Het overige door [appellant] gevorderde zal het hof toewijzen, nu [geïntimeerde] ter zake geen verweer heeft gevoerd. 
       
       
     
   
   
     
       10 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt de vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat [geïntimeerde] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ten onrechte heeft ingeroepen; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst, zulks onder de condities zoals vastgelegd bij de onderhandse koopakte van 12 januari 2012; 
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te voldoen: 
     
     a. de door haar tot en met 30 september 2012 reeds verbeurde dwangsommen ad  
     € 264.792,00 binnen twee weken na dit arrest; 
     
     b. de door haar vanaf 1 oktober 2012 verbeurde dwangsommen ad € 1.947,- per dag of een gedeelte daarvan, zulks binnen twee weken na dit arrest; 
     
     c. de door haar vanaf de datum van dit arrest tot de datum van de juridische levering verbeurde dwangsommen ad € 1.947,- per dag of een gedeelte daarvan, zulks via de notaris en gelijktijdig met de juridische levering van de boerderij; 
     
     d. het door haar op grond van artikel 20.2 van de koopakte reeds verschuldigde bedrag ad  
     € 3.000,- over de periode van 1 juli 2012 tot 1 oktober 2012, zulks binnen twee weken na dit arrest; 
     
     e. het door haar op grond van artikel 20.2 van de koopakte reeds verschuldigde bedrag ad  
     € 1.000,- per maand vanaf 1 oktober 2012 tot aan de datum van dit arrest, zulks binnen twee weken na dit arrest; 
     
     f. het door haar op grond van artikel 20.2 van de koopakte reeds verschuldigde bedrag ad  
     € 1.000,- per maand vanaf de datum van dit arrest tot de datum van de juridische levering zulks via de notaris en gelijktijdig met de juridische levering van de boerderij; 
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en van hoger beroep, welke kosten aan de zijde [appellant] worden begroot: 
     
     - op € 95,36 aan dagvaardingskosten, op € 1.436,- aan griffierecht, op € 330,- aan taxe getuige en € 14.190,- aan salaris advocaat in eerste aanleg; 
     - op € 95,77 aan dagvaardingskosten, op € 1.601,- aan griffierecht, op € 400,- aan taxe getuige en € 15.580,- aan salaris advocaat in hoger beroep; 
     - op € 291,54 aan beslagkosten; 
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, R.J.M. Cremers en E.H. Schulten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 april 2018. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer