ECLI: ECLI:NL:HR:1999:ZC2931

Titel: ECLI:NL:HR:1999:ZC2931 Hoge Raad , 18-06-1999 / C98/019

Gerecht: Hoge Raad

Datum uitspraak: 1999-06-18

Zaaknummer: C98/019

Proceduretype: Cassatie

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:HR:1999:ZC2931

---

Huur; opzegging wegens dringend eigen gebruik; toekomstige omstandigheden; wederzijdse belangen.

18 juni 1999 
   Eerste Kamer 
   Nr. C98/019HR 
   AT 
   
   
   
   
   
     
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
   
   
   
     
       Arrest 
     
     in de zaak van: 
   
   
   1. [huurder 1], 
   2. [huurster 2], beiden te [woonplaats],  
   
     EISERS tot cassatie,  
     advocaat: mr. B. Winters, 
   
   
   
     t e g e n 
   
   
   
     
      [de verhuurder],  
     wonende te [woonplaats],  
     VERWEERDER in cassatie,  
     advocaat: mr. M.H. van der Woude. 
   
   
   
   
   
     1. Het geding in feitelijke instanties 
   
   
     Verweerder in cassatie - verder te noemen: [de verhuurder] - heeft bij exploit van 28 april 1995 eisers tot cassatie - verder te noemen: [de huurders] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Oud-Beijerland en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de datum vast te stellen waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst eindigt en [de huurders] te veroordelen tot ontruiming van de woning te [plaats], [a-straat 1]. 
     
      [de huurders] hebben de vordering bestreden. 
     De Kantonrechter heeft bij vonnis van 6 november 1995 de vordering afgewezen. 
     Tegen dit vonnis heeft [de verhuurder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Dordrecht. 
     Na een ingevolge een tussenvonnis van 23 oktober 1996 op 18 december 1996 gehouden comparitie van partijen en descente heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 5 februari 1997 een deskundigenonderzoek bevolen. Na deskundigenbericht heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 5 november 1997 voormeld vonnis van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot voormelde woning op 1 februari 1998 eindigt en [de huurders] tot ontruiming van voormelde woning veroordeeld. 
     De drie vermelde vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht. 
   
   
   
   
     2. Het geding in cassatie 
   
   
     Tegen het eindvonnis van de Rechtbank hebben [de huurders] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. 
     
      [de verhuurder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. 
     De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaat. 
     De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.  
   
   
   
   
     3. Beoordeling van het middel 
   
   
     3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. 
     
      [de verhuurder] verhuurt een woning in [plaats] aan [de huurders]; de huurprijs bedraagt inmiddels ƒ 1.700,-- per maand. Een deel van de woning wordt door [huurder 1] (eiser tot cassatie sub 1) gebruikt als kantoorruimte. 
     
      [de huurders] hebben in 1990 met toestemming van [de verhuurder] en voor eigen rekening een serre aan de woning laten bouwen. 
     Stellende dat hij de aan [de huurders] verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vordert [de verhuurder] op de voet van art. 7A:1623c lid 2, in verbinding met art. 1623e lid 1, aanhef en onder 3°, BW ontruiming van die woning. Hij heeft daartoe aangevoerd, kort samengevat, dat zijn huidige woning (een oude grote boerderij) ongelijkvloers en zeer tochtig en vochtig is, en dat er daarom - gelet op de gezondheidstoestand van hemzelf en van zijn echtgenote - een medische noodzaak is om naar de verhuurde woning te verhuizen. 
     De Kantonrechter heeft de vordering afgewezen, uit het uitblijven van een reactie van [de verhuurder] op het verweer van [de huurders] afleidende dat [de verhuurder] zijn vordering niet langer wenste te handhaven. 
     De Rechtbank heeft aangenomen dat [de verhuurder] in hoger beroep het geschil in volle omvang aan de Rechtbank wenste voor te leggen. Na een comparitie, een descente en een deskundigenbericht heeft de Rechtbank de vordering toegewezen. Hiertegen richt zich het middel. 
   
   
   
     3.2 De Rechtbank heeft in rov. 4 van haar eindvonnis geoordeeld dat [de verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft dit oordeel hierop gebaseerd dat, gelet op het rapport van de deskundige, in ieder geval voor één van de echtelieden [de verhuurder] “thans een medische contra-indicatie voor het bewonen van de woning in de huidige staat” geldt, terwijl voor de andere echtgenoot “in de nabije toekomst een zodanige afname van zijn actieradius wordt verwacht dat ook binnen de woning aanpassingen nodig zijn, welke aanpassingen niet gerealiseerd kunnen worden”. 
     Onderdeel 1 van het middel klaagt dat de Rechtbank, door aldus mede betekenis toe te kennen aan een toekomstige omstandigheid, heeft miskend dat de dringendheid van het nodig hebben voor eigen gebruik dient te bestaan op het tijdstip waarop de afweging van de belangen en behoeften van partijen plaatsvindt. 
     Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden. Het gaat ten onrechte ervan uit dat toekomstige omstandigheden nimmer van belang kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De Rechtbank heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de blijkens het deskundigenbericht voor de nabije toekomst verwachte afname van de actieradius van [de verhuurder], in samenhang met de reeds bestaande medische bezwaren voor de echtgenote van [de verhuurder], ten grondslag te leggen aan haar oordeel dat [de verhuurder] de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 
   
   
   
     3.3 Onderdeel 4 is gericht tegen de overweging van de Rechtbank (rov. 6) dat de omstandigheid dat [de huurders] de gehuurde woning hebben verbeterd en verbouwd, geen rol speelt bij de afweging van de belangen, nu [de huurders] wisten dat zij in een huurhuis investeerden. 
     Het onderdeel neemt terecht tot uitgangspunt dat bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing mogen worden gelaten. Dit heeft de Rechtbank echter niet miskend: kennelijk moet de bestreden overweging aldus worden verstaan dat het door [de huurders] aangevoerde financiële belang, mede gelet op het feit dat zij beseften niet in een eigen huis te investeren, van onvoldoende gewicht is tegenover de op medische gronden aangenomen dringende behoefte van [de verhuurder] aan bewoning van het door hem verhuurde huis. 
     Het onderdeel faalt derhalve. 
   
   
   
     3.4 De in de overige onderdelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 
   
   
   
   
     4. Beslissing 
   
   
     De Hoge Raad: 
     verwerpt het beroep; 
     veroordeelt [de huurders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de verhuurder] begroot op ƒ 597,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris. 
   
   
   
   
   
     Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Heemskerk, Herrmann en Van der Putt-Lauwers, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op  18 juni 1999 .