ECLI: ECLI:NL:OGEAC:2019:340

Titel: ECLI:NL:OGEAC:2019:340 Gerecht in eerste aanleg van Curaçao , 17-06-2019 / CUR201701693

Gerecht: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao

Datum uitspraak: 2019-06-17

Zaaknummer: CUR201701693

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGEAC:2019:340

---

mondelinge huurovereenkomst - achterstallige huur - verrekenen onderhoud

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO 
     
     
       Zaaknummer: CUR201701693  
     
     
     
       Vonnis d.d. 17 juni 2019 
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
          [EISER], 
       
       wonende in Nederland, 
       eiser, 
       gemachtigde: mr. S.A. Anthonio,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         [GEDAAGDE],  
       
       wonende in Curaçao, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. A.W.P. Eustatius,  
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
       1.1. 
       Het procesverloop blijkt uit: 
       
         
           het inleidend verzoekschrift met producties, op 30 augustus 2017 ter griffie ingediend; 
         
         
           de conclusie van antwoord; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 11 april 2018; 
         
         
           de akte uitlating regeling; 
         
         
           de conclusie van repliek in conventie tevens akte houdende wijziging van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie; 
         
         
           conclusie van dupliek; 
         
         
           conclusie van dupliek in reconventie. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft op 11 april 2018 plaatsgevonden in aanwezigheid van de gemachtigde van [eiser], destijds mr. Fa Si Oen, en [gedaagde] en zijn gemachtigde. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mr. Fa Si Oen mede aan de hand van door hem overgelegde pleitaantekeningen. 
       
     
     
       1.3. 
       Vonnis is nader bepaald op heden. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. 
       
     
     
       2.2.	[ 
       Gedaagde] huurt sinds december 2010 een woning van [eiser] aan de [adres] voor een bedrag van NAf 750,- per maand. De eerste 12 maanden hoefde [gedaagde] geen huur te betalen omdat hij de nodige reparaties aan de woning zou verrichten. 
       
     
     
       2.3. 
       De huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 27 februari 2015 stuurt [eiser] [gedaagde] het volgende whatsapp-bericht:  Mi tabata pa app bo pa puntra bo ki a keda over de huurachterstand, ja ta un anja pasa y mi ta perde rente asi.”  Per app van gelijke datum antwoordt [gedaagde]:  “(…) Mi ta bai traha hopi duru pami por kita of losaf e achterstand. (…)” 
       
     
     
       2.5. 
       Op 26 april 2015 appt [eiser] aan [gedaagde]:  “(…) Bo tin mas ku anja kaba ku achterstand mi a manda puntra bo kiko a keda, laga mi sa algu bi no ni kontesta mi. Tochi te ahinda nos tin ku verreken e kosnan ku a hasi nan e kas ku e lunan ku no a pasa huur, kos ey tin un paar di anja kaba. Jammer a ku dia mi ta na korsou bo no tabatatin tempu pa nos handel e kos e. (…)”.   
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 21 juli 2015 appt [gedaagde] aan [eiser]:   “(…) Mi ker a bisa bo ku fin di luna aki nos ta bai sal for di e kas. Door ku ami ku ana a kumpra un kas. Dimes mi no a kontesta biaha pasa pa envita papiamentu of mal komprondementu. Mi ta spera ku lo bo bini pronto pas nos verreken. I pa despues mi kaba ku e achterstand. (…)”.  Per app van gelijke datum laat [eiser] weten:  “(…) Bo por manda bisa mi ki dia mi ta hanja e 3000 di achterstand, (…). E kosnan ku bo a hasi na e kas, dia mi bini nos ta verreken esunan ey. Kumisa pone tur kos riba papel, e kosnan ku a hasi y arbeidskosten paso te ahinda ta bon di e materiaal so bo a manda pa mi. 
         
           Anto fin di luna bo por duna [naam] e yabinan pa mi, yabi snack tambe. (…). 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Uit een factuur van Selikor blijkt dat de afvalstoffenheffing van NAf 20,- per maand niet is betaald voor de periode 2011, 2012, 2013.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie en in reconventie 
     
     
       3.1.	[ 
       Eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, na wijziging van eis,  veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting: 
       
         
           de huurschuld ten bedrag van NAf 10.051,66; 
         
         
           de onkosten terzake Selikor ten bedrage NAf 1.200,-; 
         
         
           de wettelijke rente over de hoofdsom NAf 11.251,66 vanaf 31 mei 2016 tot de dag der algehele voldoening; 
         
         
           15% buitengerechtelijke incassokosten over de hoofdsom van NAf 11.251,66; 
         
       
       en 
       gedaagde te veroordelen in de proceskosten van deze procedure waaronder het gemachtigdensalaris, het betaalde griffierecht alsmede de zegelkosten, alsmede de wettelijke rente over het betaalde griffierecht vanaf twee weken na datum van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 
     
     
       3.2.	[ 
       Eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.  
     
     
       3.3.	[ 
       Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voorts vordert [gedaagde]  in reconventie om [eiser] te veroordelen om aan hem wegens uitgevoerde reparatiewerkzaamheden te betalen een bedrag van NAf 20.500,39 vermeerderd met de wettelijke rente te betalen en kosten rechtens.  
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.   
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling in conventie en in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
         De vordering van [eiser] in conventie bestaat uit NAf 13.500,- terzake achterstallige huurpenningen en NAf 1.200,- terzake niet betaalde facturen van Selikor, vermindert met een bedrag aan materiaalkosten die door [gedaagde] zijn betaald en door [eiser] zijn erkend van in totaal NAf 3.448,34.  
         De achterstallige huur is als volgt opgebouwd: 
       
       
         
           NAf 9.000,- zijnde 12 maanden huur als gevolg van niet nagekomen reparatieverplichtingen gedurende het eerste jaar; 
         
         
           NAf 750,- zijnde een maand opzegtermijn; 
         
         
           NAf 3.000,- zijnde vier maanden huurachterstand in 2013; 
         
         
           NAf 750,- zijnde een maand huurachterstand in 2014. 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       De vordering van [gedaagde] in reconventie bestaat uit NAf 14.410,- aan werkzaamheden en NAf 6.090,39 aan materiaalkosten. 
       
     
     
       4.3. 
       Het Gerecht overweegt hierover als volgt. 
       
     
     
       4.4. 
       
         
           de maand opzegtermijn 
         
         [Eiser] vordert een maand opzegtermijn, nu [gedaagde] pas op 21 juli 2015 per app heeft laten weten dat hij per einde van de maand de woning zou verlaten.  [gedaagde] stelt dat hij op tijd heeft laten weten dat hij zou vertrekken en dat er geen sprake is van een opzegtermijn nu partijen dat niet overeengekomen zijn. 
         Partijen hebben een mondelinge huurovereenkomst gesloten, waarbij geen opzegtermijn is afgesproken. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst  voor onbepaalde tijd is aangegaan. Op grond van artikel 7:228 lid 2 BW geldt, in geval partijen daar niets over zijn overeengekomen, in dat geval een opzegtermijn van tenminste een maand. Nu [gedaagde] de huur op 21 juli 2015 heeft opgezegd, dient [gedaagde] één maand opzegtermijn in acht te nemen, zodat hij gehouden is de huur over de maand augustus 2015 aan [eiser] te betalen. De vordering zal dan ook voor dit deel worden toegewezen. 
       
       
     
     
       4.5. 
       
         
           de huurachterstand 
         
         [eiser] vordert in totaal 5 maanden huur wegens niet betaalde maandtermijnen in 2013 en 2014. Uit de whatsapp berichten van [gedaagde] aan [eiser] blijkt dat [gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft. De betwisting van [gedaagde] is er kennelijk in gelegen dat hij het door [eiser] gevorderde bedrag betwist. In de whatsapp gesprekken spreekt [eiser] reeds over een bedrag van 3.000,-, een achterstand die op dat moment al meer dan een jaar bestaat. [gedaagde] heeft daar in zijn reacties geen bezwaar tegen gemaakt, zodat het gerecht van de juistheid daarvan uitgaat. Daar is thans nog een maand achterstand uit 2014 bij gekomen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de achterstand lager was, lag het – gelet op de inhoud van de whatsapp gesprekken – op zijn weg om dat nader te onderbouwen. [gedaagde] heeft dat nagelaten, zodat het gerecht daar verder aan voorbij gaat. De vordering van [eiser] inzake de huurachterstand van 5 maanden wordt derhalve toegewezen. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         
           het nakomen van de reparatieverplichting 
         
         Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het eerste jaar geen huur hoefde te betalen als hij reparaties aan de woning zou verrichten. Uit de Whatsapp-gesprekken tussen partijen volgt dat zowel [eiser] als [gedaagde] er van uit gaan dat de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden en gemaakte kosten met de huurpenningen over dat jaar verrekend moesten worden. [Eiser] stelt dat [gedaagde] aanzienlijk minder reparaties, althans de reparaties niet naar behoren, heeft verricht dan was overeengekomen. [gedaagde] stelt op zijn beurt dat hij veel meer werkzaamheden heeft verricht en kosten heeft gemaakt om de woning bewoonbaar te maken en vordert in reconventie de door hem gemaakte kosten en verrichte arbeid.   
         Partijen zijn voor het aangaan van de huurovereenkomst niet (schriftelijk) overeengekomen welke reparaties [gedaagde] moest uitvoeren. Nu elke onderbouwing van de inhoud van de afspraken ontbreekt, zal het gerecht betekenis hechten aan de gedragingen van partijen na het sluiten van de huurovereenkomst en zoals volgt uit de stellingen van partijen en de whatsapp-gesprekken.   
         De door [eiser] achteraf opgestelde lijst met noodzakelijke reparaties komt niet volledig overeen met de door [gedaagde] opgestelde lijst met uitgevoerde werkzaamheden. Er heeft geen vooropname voor de woning plaats gevonden. Hierdoor is ook niet (meer) controleerbaar wat de staat van de woning was voorafgaand aan bewoning door [gedaagde]. [eiser] erkent wel dat [gedaagde] werkzaamheden heeft verricht en daar materialen voor heeft aangeschaft. [eiser] erkent in de whatsapp-gesprekken dat hem door [gedaagde] eerder ook bonnen zijn toegestuurd. Een aantal in de procedure overgelegde bonnen worden eveneens door [eiser] erkend. Vervolgens laat [eiser] de arbeidskosten buiten beschouwing, terwijl hij daar eerder in de whatsapp-gesprekken wel naar heeft gevraagd. Verder stelt [eiser] ongemotiveerd dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd, of dat ze niet nodig waren c.q. niet overeengekomen zijn, terwijl [gedaagde] op zijn beurt stelt dat die werkzaamheden wel nodig waren om de woning te kunnen bewonen. Dat [gedaagde] de woning voor het uitvoeren van de werkzaamheden niet kon bewonen, vind geen steun in de stukken. [gedaagde] heeft dat nimmer aan [eiser] kenbaar gemaakt, noch valt dat te rijmen met de aard reparaties die [gedaagde] stelt te hebben uitgevoerd. [gedaagde] heeft zijn vordering met betrekking tot de werkzaamheden ook niet anders onderbouwd dan een bedrag per klus te noemen. Hoe de bedragen zijn opgebouwd is niet duidelijk. Ze komen ook niet volledig overeen met de bedragen die eerder in de whatsapp-gesprekken zijn genoemd. 
         Uit stellingen van partijen over en weer en hun gedragingen, valt op geen enkele wijze (meer) vast te stellen of [gedaagde], mede rekening houdende met materiaalkosten en arbeidskosten, meer of minder reparaties heeft uitgevoerd dan partijen over en weer bedoeld hadden en of die overeenkomen met 12 maanden huur ex NAf 750,- per maand. Het is daarom aan [eiser] in conventie en aan [gedaagde] in reconventie om gemotiveerd te stellen en te onderbouwen welk deel van de huurverrekening nog plaats zou moeten vinden, rekening houdende met zowel materiaalkosten als arbeid. [eiser] heeft ten aanzien van zijn vordering in conventie en [gedaagde] heeft ten aanzien van zijn vordering in reconventie ter zake niet aan zijn steltplicht voldaan. Dat brengt met zich dat dit deel van de vordering van [eiser] in conventie en de vordering van [gedaagde] in reconventie  zal worden afgewezen.  
       
       
     
     
       4.7. 
       
         
           de niet betaalde Selikor facturen 
         
         Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat hij de maandelijkse factuur van Selikor diende te betalen. Hij betwist niet de hoogte van het bedrag, maar stelt dat hij dit schuldig is aan Selikor, niet aan [eiser]. Bovendien stelt [gedaagde] dat hij niet voor de maand augustus 2015 hoeft te betalen, aangezien hij de huur op tijd heeft opgezegd. [eiser] stelt hier tegenover dat hij de uitstaande schuld – die op zijn naam staat – namens [gedaagde] aan Selikor heeft voldaan. Het Gerecht overweegt hierover als volgt. Nu [gedaagde] erkent dat hij de maandelijkse kosten voor Selikor wel verschuldigd is en niet heeft voldaan, zal dit deel van de vordering worden toegewezen. Gezien het onder 4.4. bepaalde, geldt dit ook voor de maand augustus 2015. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
     
     
       4.8.	[ 
       Eiser] vordert incassokosten van 15%. Op grond van het Procesreglement 2018 worden buitengerechtelijke incassokosten toegewezen, indien voldoende gesteld en gebleken is dat daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt. Nu er geen sprake is van incassohandelingen die meer omvatten dan het verzenden van een aantal brieven, kan niet worden geconcludeerd tot daadwerkelijk en in redelijkheid gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Dit betekent dat het verzoek met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen 
       
     
     
       4.9. 
       Als ingangsdatum voor de wettelijke rente zal gelden 30 augustus 2017, de datum waarop het verzoekschrift is ingediend. 
       
       
         
           in conventie en reconventie 
         
       
       
     
     
       4.10 	[ 
       Gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op: 
       
       
       
         explootkosten 		NAf 389,96 
         griffierecht 			NAf 750,- 
         salaris gemachtigde 	 NAf 2.500,- (zijnde 5 punten ad tarief 3)    + 
         totaal:		 NAf 3.639,96.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het Gerecht: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van             NAf 5.700,-, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 30 augustus 2017 tot aan de dag van algehele voldoening; 
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       wijst af de vordering; 
       
       
         
           In conventie en reconventie 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op NAf 3.639,96; 
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       5.5. 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 17 juni 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.