ECLI: ECLI:NL:RVS:2020:376

Titel: ECLI:NL:RVS:2020:376 Raad van State , 05-02-2020 / 201904029/1/R3

Gerecht: Raad van State

Datum uitspraak: 2020-02-05

Zaaknummer: 201904029/1/R3

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RVS:2020:376

---

Bij besluit van 26 maart 2019 heeft de raad het bestemmingsplan "Keenenburg V, fase 2" en het daarbij behorende exploitatieplan vastgesteld.

201904029/1/R3. 
     Datum uitspraak: 5 februari 2020 
     AFDELING 
     BESTUURSRECHTSPRAAK 
     Uitspraak in het geding tussen: 
     [appellant] en anderen, wonend te Schipluiden, gemeente Midden-Delfland, 
     en 
     de raad van de gemeente Midden-Delfland, 
     verweerder. 
     Procesverloop 
     Bij besluit van 26 maart 2019 heeft de raad het bestemmingsplan "Keenenburg V, fase 2" en het daarbij behorende exploitatieplan vastgesteld. 
     Tegen dit besluit hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld. 
     De raad heeft een verweerschrift ingediend. 
     De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 december 2019, waar [appellant] en anderen, bijgestaan door [gemachtigde], en de raad, vertegenwoordigd door M. Valkennet, G. Beyer en J. de Vries, bijgestaan door mr. T. Groot, advocaat te Amsterdam, zijn verschenen. 
     Overwegingen 
     Het bestemmingsplan 
     Het plan 
     1.    Het bestemmingsplan maakt, naast het behoud van de bestaande hoeve, de bouw van maximaal 36 woningen mogelijk. Het plangebied ligt tussen de dorpskern Schipluiden en het buitengebied en heeft een omvang van ongeveer 1,7 ha. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Anna Cabeljauwlaan en de daar aanwezige bebouwing, en aan de zuidzijde door het daar gelegen bedrijventerrein en de woningen langs de Zouteveenseweg. Verder worden de plangrenzen gevormd door de Keenenburgweg aan de westzijde en het recreatiegebied aan de oostzijde. 
     Inleiding 
     2.    [appellant] en anderen zijn eigenaar van de [boerderij] met achterliggende percelen weiland aan de [locatie]. Deze gronden omvatten ongeveer de helft van het plangebied. Er vindt al geruime tijd overleg plaats tussen hen en de gemeente over de verschillende mogelijkheden om het plangebied te ontwikkelen, maar dat heeft vooralsnog niet tot overeenstemming geleid. [appellant] en anderen kunnen zich niet vinden in de wijze waarop daaraan nu in het bestemmingsplan vorm is gegeven. Ook vinden zij dat het exploitatieplan cruciale gebreken vertoont en daarom niet aan het bestemmingsplan ten grondslag had mogen worden gelegd. 
     Het toetsingskader 
     3.    Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. 
     Beroepsgronden 
     4.    [appellant] en anderen betogen dat het plan onzorgvuldig is voorbereid. Hiertoe voeren zij aan dat zij in de fase voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpplan geen mogelijkheid tot inspraak hebben gehad en dat zij onvoldoende bij de planvorming zijn betrokken. 
     4.1.    De raad betwist dat aan [appellant] en anderen onvoldoende inspraak en mogelijkheid tot overleg is geboden. De raad wijst erop dat voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure tussen het gemeentebestuur en [appellant] en anderen meerdere malen overleg heeft plaatsgevonden ten aanzien van de ontwikkelingen in het plangebied. 
     4.2.    De Afdeling overweegt dat het bieden van inspraak los van de terinzagelegging van het ontwerpplan geen onderdeel uitmaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro)geregelde bestemmingsplanprocedure. Het niet bieden van inspraak heeft daarom in zoverre geen gevolgen voor de rechtmatigheid van de bestemmingsplanprocedure en het bestemmingsplan. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de besluitvorming die heeft geleid tot de vaststelling van het plan onzorgvuldig is verlopen. 
         Het betoog faalt. 
     5.    [appellant] en anderen betogen dat het plan, gelet op de voorgeschiedenis en de inhoud van vorige bestemmingsplannen, in strijd is met de goede ruimtelijke ordening. Daartoe voeren zij aan dat het plan op de gronden die in eigendom zijn van de gemeente voorziet in woningen uit het duurdere segment, terwijl op de gronden van [appellant] en anderen rijwoningen en woningen ten behoeve van de sociale sector zijn voorzien. In dat kader wijzen [appellant] en anderen erop dat het voorheen geldende uitwerkingsplan "1e Herziening Keenenburg V" uit 2015 wel voorzag in vrijstaande woningen op hun grond. 
     5.1.    De raad stelt dat de voorziene inrichting van het plangebied in ruimtelijk en stedenbouwkundig opzicht passend is bij de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de dorpskern van Schipluiden. Daarbij is volgens de raad een gedifferentieerd aanbod van woningen voorzien, waarbij de situering van de woningen zorgvuldig is gekozen. Gelet daarop is het plan volgens de raad vastgesteld met het oog op een goede ruimtelijk ordening. 
     5.2.    Artikel 8, lid 8.1, van de planregels luidt: 
     "De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     a. wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; 
     met daarbij behorende voorzieningen zoals: 
     b. erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, in- en uitritten, groen, voetpaden, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en toegangswegen." 
         Lid 8.2.2. luidt: 
     "Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat: 
     a. ter plaatse van de aanduiding "vrijstaand" uitsluitend vrijstaande woningen zijn toegestaan, met dien verstande dat: 
     […]; 
     c. ter plaatse van de aanduiding "aaneengebouwd" uitsluitend aaneengesloten woningen zijn toegestaan, met dien verstande dat er maximaal 8 woningen aaneengesloten mogen worden gebouwd; 
     d. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "gestapeld" gestapelde woningen zijn toegestaan 
     e. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen - ensemble" aaneengesloten woningen, vrijstaande woningen, twee-aaneen gebouwde woningen en gestapelde woningen zijn toegestaan." 
     5.3.    De Afdeling stelt voorop dat aan een geldend bestemmingsplan  geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. De omstandigheid dat in het vorige bestemmingsplan een andere invulling aan de - al dan niet uit te werken - woonbestemming is gegeven, maakt dus niet dat de raad reeds daarom in het voorliggende plan niet voor de thans gekozen invulling heeft kunnen kiezen. Verder is voor de in het vorige plan toegekende bestemming "Wonen - uit te werken 2" geen uitwerkingsplan vastgesteld. 
     5.4.    De raad heeft de stedenbouwkundige opzet van het plangebied, waaronder de verdeling van de verschillende soorten woningen binnen het plangebied, als volgt nader toegelicht. Bij het eerste deelgebied in het westen van het plangebied ligt de focus op de historische [boerderij]. Het ensemble en het karakter van het boerenerf blijft behouden met diverse woningtypen. Hier is ruimte voor negen woningen, bestaande uit vier gestapelde woningen in een hooiberg, twee stalwoningen, twee schuurwoningen en de oorspronkelijke (boerderij-)woning. De weg slingert hier om heen. In het tweede deelgebied zijn zestien rijwoningen voorzien met een meer rigide compacte structuur. De weg is hier recht en statig. De voorziene rijwoningen begeleiden de laan naar de buitenplaats in het oosten. In deelgebied drie zijn vier twee-onder-een-kapwoningen en twee vrijstaande woningen voorzien. Hier wordt de opzet losser richting het buitengebied en de golfbaan. De straat eindigt in een rondgang als ruimtelijk element voor het statige appartementengebouw met zes tot acht appartementen dat het plangebied afsluit. Met zicht over de golfbanen, omringd door groen, vormt zij als een buitenplaats de overgang naar het buitengebied, aldus de raad. Daarnaast heeft de raad voor de opzet van het plangebied verwezen naar de uitgangspunten die zijn neergelegd in het besluit van de raad "Herijking woningbouwprogramma Keenenburg V" van 14 november 2017. 
     5.5.    Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad hiermee de stedenbouwkundige opzet van het plan, en de in dat kader gemaakte keuzes over de verdeling van de verschillende soorten woningen over het plangebied, voldoende verantwoord. Hoewel de Afdeling begrijpt dat [appellant] en anderen deze verdeling graag anders hadden gezien, biedt hetgeen zij daartoe hebben aangevoerd geen grond voor het oordeel dat het bestemmingsplan op dit punt onvoldoende gemotiveerd is of strijd oplevert met een goede ruimtelijke ordening. 
          Het betoog faalt. 
     6.    Daarnaast voeren [appellant] en anderen een plangrensbezwaar aan. Zij betogen dat het perceel met de bestemming "Groen", dat is gelegen in het zuidwestelijke deel van het plangebied en een oppervlakte heeft van ongeveer 1.200 m², ten onrechte deel uitmaakt van het bestemmingsplan.  Daartoe voeren zij aan dat dit perceel geen deel uitmaakte van het vorige bestemmingsplan en dat deze toevoeging uitsluitend is ingegeven door het financiële belang van de gemeente om de prijs van de gronden van [appellant] en anderen te drukken. Het hiervoor door de raad gegeven argument dat dit perceel bijdraagt aan de belevingswaarde van de woningbouwontwikkeling in het plangebied achten [appellant] en anderen gezocht en onvoldoende zwaarwegend om deze keuze te rechtvaardigen. Ook stelt de raad ten onrechte dat de nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd worden binnen de groenbestemming, omdat deze parkeerplaatsen worden voorzien op de naastgelegen gronden met de bestemming "Tuin". Tot slot stellen [appellant] en anderen dat de planregels van de bestemming "Groen" van het plan gelijkluidend zijn aan de planregels van de bestemming "Groen" uit het vorige bestemmingsplan, terwijl in paragraaf 1.3 van de plantoelichting bij het plan juist is opgemerkt dat de bestemmingsomschrijving van de bestemming "Groen" uit het vorige bestemmingsplan ontoereikend zou zijn en daarom gewijzigd diende te worden. 
     6.1.    De raad stelt dat de in het plan opgenomen planbegrenzing strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. 
     6.2.    Artikel 4, lid 4.1, van de planregels luidt: 
     "De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     a. voet- en fietspaden; 
     b. groenvoorzieningen; 
     c. water en waterhuishouding; 
     d. speelvoorzieningen; 
     met daarbij behorende voorzieningen zoals: 
     e. straatmeubilair; 
     f. doeleinden van openbaar nut; 
     g. opstelplaatsen voor inzamelmiddelen en -voorzieningen voor afvalstoffen; 
     h. waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers en bruggen." 
          Artikel 5, lid 5.1 luidt: 
     "De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: 
     a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; 
     b. toegangspaden en parkeerplaatsen behorende bij de op aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; 
     c. waterhuishoudkundige voorzieningen." 
     6.3.    De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze ruimte strekt echter niet zo ver dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. 
     6.4.    De raad heeft toegelicht dat de in het plan gekozen planbegrenzing is gebaseerd op het beeldkwaliteitsplan dat ten grondslag is gelegd aan het plan. De reden van de toevoeging van de groenstrook naast de boerderij aan het plangebied is volgens de raad zowel planologisch als functioneel. Het groen voor de boerderij heeft volgens de raad in samenhang met de boerderij een hoge belevingswaarde en vormt daarmee een wezenlijk onderdeel van het stedenbouwkundig plan, dat is uitgewerkt in het bestemmingsplan. 
     Ook kan de groenstrook volgens de raad niet los worden gezien van de grond met de tuinbestemming waarop in het noordwesten van het plangebied een aantal parkeerplaatsen en een oprit zijn voorzien. 
          Daarnaast heeft de raad toegelicht dat in de vorige bestemmingsplannen "Kern Schipluiden 2007" en "1e Herziening Keenenburg V" voor het bepalen van de planbegrenzing de kadastrale grenzen werden aangehouden, maar dat deze begrenzing vanuit planologisch oogpunt geen logische keuze is. De raad heeft daarom in het voorliggende plan gekozen voor een planbegrenzing die gelijk loopt met de voorziene inrichting van het plangebied. Bovendien past de gekozen planbegrenzing volgens de raad bij de integrale ontwikkeling van het plangebied zoals neergelegd in het eerder genoemde raadsbesluit van 14 november 2017. 
         Gelet op de hiervoor weergegeven toelichting van de raad, ziet de Afdeling in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid tot deze planbegrenzing heeft kunnen komen. 
          Voor zover [appellant] en anderen erop hebben gewezen dat paragraaf 1.3 van de plantoelichting ten onrechte vermeldt dat de planregels voor de groenbestemming ten opzichte van het vorige bestemmingsplan moesten worden aangepast, terwijl dat niet is gebeurd, overweegt de Afdeling dat de plantoelichting geen juridisch bindend onderdeel van het bestemmingsplan is. 
          Het betoog faalt. 
     Conclusie beroep bestemmingsplan 
     7.    Het beroep, voor zover gericht tegen het bestemmingsplan, is ongegrond. 
     Het exploitatieplan 
     8.    Voor de beoordeling van een taxatierapport is het volgende van belang. De Afdeling beoordeelt zelf of het rapport consistent is en inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken. Voor aspecten die de specifieke deskundigheid van de taxateur raken, moet door appellanten een deskundig tegenrapport worden overgelegd om afbreuk te kunnen doen aan de inhoud van het taxatierapport. 
          De raad betwist dat [gemachtigde] als deskundige kan worden aangemerkt, en vindt daarom dat de inhoud van het door hem namens [appellant] en anderen ingediende beroepschrift niet als deskundig tegenrapport kan worden aangemerkt. 
     8.1.    De Afdeling overweegt hierover als volgt. Ter zitting heeft de raad desgevraagd aangegeven de deskundigheid van [gemachtigde] niet te bestrijden. Wel stelt de raad zich op het standpunt dat [gemachtigde] niet als een onafhankelijke deskundige kan worden aangemerkt. Anders dan de raad betoogt is onafhankelijkheid van een door een partij ingeschakelde deskundige geen vereiste. Ook uit de jurisprudentie van de Afdeling waarnaar de raad verwijst valt dat niet af te leiden. Deze jurisprudentie ziet enerzijds op de vereisten die worden gesteld aan deskundigen die door de raad worden ingeschakeld ten behoeve van de planvorming, en anderzijds op de vraag in welke gevallen een deskundigenrapport in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding. Deze kwesties staan los van de vraag in hoeverre een door een appellant overgelegd deskundig tegenrapport afbreuk kan doen aan de inhoud van een taxatierapport. 
     9.    In het verlengde van de beroepsgrond tegen het bestemmingsplan, stellen [appellant] en anderen dat hetzelfde perceel met de bestemming "Groen" ook ten onrechte deel uitmaakt van het exploitatieplangebied. Daartoe voeren zij aan dat deze grond slechts conserverend wordt bestemd en daarom niet aan het exploitatieplan had mogen worden toegevoegd. Het toevoegen van deze grond heeft namelijk grote gevolgen voor de residuele waarde en de inbrengwaarde van de betrokken eigendommen. 
     9.1.    De raad stelt dat het exploitatieplangebied zo is begrensd dat alle onderdelen van de grondexploitatie daarin vallen. De raad wijst op de planologische en functionele samenhang tussen de groenstrook en de rest van het exploitatieplangebied, wat onder meer tot uiting komt in het stedenbouwkundig plan dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Verder stelt de raad dat op de huidige groenstrook een deel van de nieuwe ontsluitingsweg en de (toegang tot) een aantal parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd. Ook zullen daar verschillende werkzaamheden worden uitgevoerd, zoals het opschonen en egaliseren van het terrein en het aanbrengen van nieuwe beplanting en bomen. 
     9.2.    De raad dient het exploitatieplangebied zodanig te begrenzen dat ruimtelijk of functioneel een duidelijke samenhang tussen de delen van het exploitatieplangebied bestaat. Naar het oordeel van de Afdeling is dat hier het geval. Ter onderbouwing daarvan verwijst de Afdeling kortheidshalve naar hetgeen daarvoor hiervoor onder 6.4. is overwogen. Dat dat gevolgen heeft voor de berekening van de residuele waarde en de inbrengwaarden maakt dat oordeel niet anders. 
          Het betoog faalt. 
     9.3.    Voor zover [appellant] en anderen nog hebben betoogd dat onduidelijk is waarom de grond met de bestemming "Water" aan de noordzijde van het plangebied geen deel uitmaakt van het exploitatieplangebied, is dat eerst ter zitting naar voren gebracht. De Afdeling ziet daarom aanleiding om dit betoog, wat de juistheid daarvan ook zij, vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten. 
     10.    [appellant] en anderen stellen dat in het taxatierapport dat is opgesteld door De Lorijn en dat aan het exploitatieplan ten grondslag is gelegd, is uitgegaan van een te klein bouwprogramma. Ten onrechte is niet gerekend met de maximale planologische mogelijkheden, maar met een ‘redelijke invulling van het plangebied’. Daartoe voeren zij allereerst aan dat De Lorijn ten onrechte is afgegaan op het door de raad aangedragen bouwprogramma, waarin onrealistisch lage gebruiksoppervlaktes per wooneenheid worden gehanteerd, in plaats van zelfstandig te bezien welk bouwprogramma het bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt. Dat heeft onder meer gevolgen voor de residuele grondwaarde. Ook vinden zij dat De Lorijn hiermee ten onrechte voorbij gaat aan het ‘Highest and Best Use’-beginsel, in het Nederlands vertaald als de ‘optimale aanwending’. Dat beginsel houdt in dat wordt gerekend met de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Op grond daarvan had De Lorijn volgens [appellant] en anderen moeten rekenen met de maximale bouwmogelijkheden van het plan. Tot slot menen [appellant] en anderen dat voor de verhouding tussen gebruiksoppervlakte en bruto vloeroppervlakte ten onrechte een standaardfactor van 0,8 is gehanteerd. 
     10.1.    De raad stelt dat binnen het ‘Highest and Best Use’-beginsel, en de ‘optimale aanwending’ waarmee in dat kader wordt gerekend, niet van de maximale planologische mogelijkheden maar van een representatieve invulling daarvan moet worden uitgegaan. In dit geval is in het bestemmingsplan gekozen voor een specifiek woonmilieu met een mix van kleine en grotere woningen en zijn de in het bouwprogramma opgenomen gebruiksoppervlaktes van de woningen dus niet alleen realistisch, maar mocht daar ook mee gerekend worden. Daarnaast wijst de raad op het dynamische karakter van exploitatieplannen. Eventuele nieuwe ontwikkelingen kunnen op een later moment worden meegenomen in een herziening van het exploitatieplan. 
     10.2.    De wet stelt niet als vereiste dat bij het opstellen van het exploitatieplan en de taxatie die daar deel van uitmaakt van de maximale planologische invulling moet worden uitgegaan. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen kunnen, zeker waar het de vaststelling van een exploitatieplan of de eerste herziening daarvan betreft, ramingen zijn en kunnen mogelijk afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in het begin van het exploitatietijdvak veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald. Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro daaraan stellen. 
     10.3.    Dat in dit geval bij het opstellen van het exploitatieplan en de taxatie die daarvan deel uitmaakt niet is uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden, maar van de door de raad beoogde invulling van de planologische mogelijkheden biedt geen grond voor het oordeel dat de in het exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten niet met de vereiste zorgvuldigheid zijn geraamd, zoals hiervoor bedoeld. 
          Het betoog faalt. 
     11.    [appellant] en anderen stellen dat in het taxatierapport daarnaast referentietransacties als vergelijkingsmateriaal zijn gebruikt die niet representatief zijn, omdat deze geen realistisch beeld van de markt voor de woningbouw opleveren. Daartoe voeren [appellant] en anderen aan dat voor de uitgifteprijzen van nieuwbouwwoningen binnen het plangebied ten onrechte is gekeken naar koopsommen van verkochte bestaande woningen in Schipluiden en omgeving, in plaats van naar verkochte nieuwbouwwoningen te kijken. Daarnaast wijzen [appellant] en anderen erop dat het merendeel van de gebruikte referentietransacties ten tijde van de economische crisis hebben plaatsgevonden en daarom niet als maatstaf kunnen dienen voor transacties voor woningbouw met als peildatum heden. Ook was er bij al die transacties sprake van onzekerheid over de woningbouwontwikkeling omdat de bestemming nog moest worden gewijzigd. 
     11.1.    De raad stelt dat in het taxatierapport een juiste vergelijkingsmethode is gebruikt. Volgens de raad is daarvoor gekeken naar woningen die zo veel als mogelijk vergelijkbaar zijn. Verder stelt de raad dat in het taxatierapport is onderkend dat de economische crisis de woningprijs negatief heeft beïnvloed. Daarom is na het verstrijken van de zienswijzetermijn een herijking opgesteld per 13 februari 2019 met een peildatum van 1 januari 2019. Dat betekent dat is gekeken naar wat op dat moment de prijs zou zijn geweest in een vrije markt. Tot slot benadrukt de raad dat de prijs die partijen bereid zijn voor grond te betalen altijd afhangt van meerdere factoren, waaronder de bestemming die op die grond rust. Daarom kan een taxatie niet alleen worden gebaseerd op referentietransacties maar moet er ook naar andere taxatiemethoden worden gekeken. In het taxatierapport van 13 februari 2019 is dat ook gebeurd. 
     11.2.    De raad heeft nader toegelicht dat de als vergelijking gebruikte referentietransacties zo veel als mogelijk vergelijkbaar zijn met de woningbouw waarin het plan voorziet. Van belang is geacht dat de woningen in ieder geval na de eeuwwisseling zijn gebouwd, waaronder ook nieuwbouwwoningen, en in de directe omgeving van Schipluiden en vergelijkbare kernen staan. Volgens de raad heeft dat voldoende bruikbare referenties opgeleverd om een beeld te krijgen hoe hoog de vrij-op-naamprijs van de te bouwen woningen in Keenenburg V moet worden vastgesteld. Daarnaast heeft de raad toegelicht niet alleen naar de residuele grondwaarde maar ook naar de prijs van ruwe bouwgrond te hebben gekeken, waarbij tevens het stadium van de bestemmingsplanprocedure is betrokken. Op basis van deze twee benaderingen is de taxatie gebaseerd. 
     11.3.    De Afdeling constateert dat de deskundigen van de raad en van [appellant] en anderen niet op één lijn zitten. Zij hanteren verschillende uitgangspunten en komen daarom tot verschillende conclusies over de hoogte van de taxatie. In zo’n geval is de vraag niet of de door [gemachtigde] dan wel de door de deskundigen van de raad bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of [gemachtigde] aannemelijk heeft gemaakt dat de door De Lorijn bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. Dat is gelet op de hiervoor onder 11.1 en 11.2 weergegeven toelichting van de raad, niet het geval. Van de Berg en anderen hebben dus niet aannemelijk gemaakt dat het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport zodanige gebreken of leemten in kennis bevat, dat de raad om die reden niet in redelijkheid op de inhoud van dat rapport heeft kunnen afgaan. 
          Het betoog faalt. 
     Conclusie 
     12.    Ook het beroep, voor zover gericht tegen het exploitatieplan, is ongegrond. 
     Proceskosten 
     13.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     Beslissing 
     De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: 
     verklaart het beroep ongegrond. 
     Aldus vastgesteld door mr. W.D.M. van Diepenbeek, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. H.C.P. Venema, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.K. van Leening, griffier. 
     w.g. Van Diepenbeek    w.g. Van Leening 
     voorzitter    griffier 
     Uitgesproken in het openbaar op 5 februari 2020 
     562.