ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:7008

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:7008 Rechtbank Rotterdam , 30-08-2019 / 7720725 \ CV EXPL 19-18861

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-08-30

Zaaknummer: 7720725 \ CV EXPL 19-18861

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:7008

---

Bemiddelingskosten huur woonruimte.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 7720725 \ CV EXPL 19-18861 
     
     
     
       uitspraak: 30 augustus 2019 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser] , 
       
       wonende te [woonplaats eiser] , 
       eiser bij exploot van dagvaarding van 12 april 2019,  
       gemachtigde: Rechtshulp Nederland B.V. te Ophemert, gemeente West Betuwe, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         DZ Service B.V., 
       
       gevestigd te Den Haag en kantoorhoudende te Capelle aan den IJssel, 
       gedaagde, 
       gemachtigde: de heer [naam gemachtigde] . 
     
     
     
       In het navolgende worden partijen aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘DZ’. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
       
         
           het exploot van dagvaarding van 12 april 2019 met 9 producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord met 1 productie; 
         
         
           het tussenvonnis van 4 juli 2019 waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft bepaald; 
         
         
           akte met 1 productie van [eiser] ; 
         
         
           het proces-verbaal van de op 25 juli 2019 gehouden comparitie van partijen. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       
        [eiser] heeft in 2015 een woning gezocht in Den Haag. Bij het raadplegen van de website van Duinzigt Woonservice B.V. (verder Duinzigt) vond hij een woning aan de Gouverneurlaan (ongenummerd) die hem geschikt leek om te huren. Vervolgens heeft [eiser] een afspraak gemaakt met Duinzigt.  
       
     
     
       2.2 
       
        [eiser] heeft op 11 september 2015 op het kantoor van Duinzigt een bemiddelingsovereenkomst getekend en vervolgens is hij, op dezelfde dag, met een medewerker van Duinzigt naar de woning gegaan die door hem was uitgekozen. Na de bezichtiging heeft [eiser] aangegeven deze woning te willen huren.  
       
     
     
       2.3 
       Op 12 september 2015 heeft Duinzigt een maandhuur, waarborgsom en courtage gefactureerd, welke bedragen diezelfde dag door [eiser] zijn betaald. 
       
     
     
       2.4 
       Op 15 september 2015 heeft [eiser] op het kantoor van Duinzigt een huurovereenkomst getekend met als verhuurder Staate Beheer B.V.  
       
     
     
       2.5 
       Op 7 maart 2018 heeft [eiser] Duinzigt gevraagd de courtage aan hem terug te betalen. Op 12 maart 2019 heeft de gemachtigde gesommeerd tot betaling van het bedrag verhoogd met rente en incassokosten. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering en het verweer  
     
       3.1 
       
        [eiser] vordert betaling van € 850,--, verhoogd met rente en (incasso)kosten, alsmede een verklaring voor recht dat de courtage door [eiser] onverschuldigd is betaald. De grondslag van de vordering is het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). [eiser] stelt dat hij de woning heeft gevonden op de website van Duinzigt en dat hij gedwongen is een bemiddelingsovereenkomst te ondertekenen, voordat hij de woonruimte mocht bezichtigen en huren. Om die reden is de courtage onverschuldigd betaald. 
       
     
     
       3.2 
       DZ voert inhoudelijk verweer. Allereerst stelt zij dat niet de kantonrechter te Rotterdam, maar die te Den Haag bevoegd is, nu het gaat om het huurrecht van woonruimte. Bovendien is DZ gevestigd te Den Haag en niet te Capelle aan den IJssel. DZ voert aan dat zij alleen voor [eiser] heeft bemiddeld en niet voor de verhuurder. Van een met artikel 7:417 lid 4 BW strijdige situatie is daarom geen sprake. [eiser] heeft op 11 september 2015 de bemiddelingsovereenkomst getekend en een inschrijfgeld van € 40,-- betaald. Na het inventariseren van de woonwensen van [eiser] heeft Duinzigt vijf woningen geselecteerd en die woningen zijn op dezelfde dag bezocht. De gehuurde woning stond niet op de website en dat geldt ook voor een aantal andere bezochte woningen. Op 12 september 2015 heeft Duinzigt een maandhuur, waarborgsom en de courtage gefactureerd en op 15 september 2015 heeft [eiser] de door Duinzigt opgestelde huurovereenkomst getekend. Op 1 oktober 2015 zijn de sleutels van het gehuurde overgedragen. Aldus is sprake van werkzaamheden die ten behoeve van de huurder zijn verricht en is niet gehandeld in strijd met het verbod om aan de huurder bemiddelingskosten in rekening te brengen. Op incassokosten kan geen aanspraak gemaakt worden omdat weinig werkzaamheden zijn verricht. Er is geen grondslag voor het berekenen van handelsrente.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1 
       In deze zaak heeft [eiser] bemiddelingskosten voldaan aan Duinzigt en vordert hij deze kosten, als zijnde onverschuldigd betaald, terug van DZ. DZ heeft tijdens de gehouden comparitie van partijen toegelicht dat Duinzigt haar bemiddelingsactiviteiten heeft beëindigd en dat zij DZ heeft opgericht met het doel de vorderingen ter zake van al dan niet onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten af te wikkelen. DZ moet derhalve worden beschouwd als rechtsopvolgster van Duinzigt. 
       
     
     
       4.2 
       
         DZ heeft allereerst de bevoegdheid van de Rotterdamse kantonrechter aan de orde gesteld, stellende dat het geschil ziet op huur. Omdat het gehuurde zich te Den Haag bevindt is de Haagse kantonrechter bevoegd dit geschil te behandelen, aldus DZ. 
         De kantonrechter heeft dit verweer afgewezen tijdens de comparitie van partijen. De kantonrechter oordeelt dat het geschil ziet op onverschuldigde betaling ter zake van een bemiddelingsovereenkomst. Er is weliswaar bemiddeld over het tot stand komen van een huurovereenkomst, maar dat laatste is niet bepalend voor de bevoegdheid van de kantonrechter. Bepalend is dat het gaat om bemiddeling en dan is de Rotterdamse kantonrechter bevoegd. Het tevens gevoerde verweer dat ten onrechte op het kantoor van DZ te Capelle aan den IJssel werd gedagvaard en niet in de statutaire vestigingsplaats Den Haag, wordt gepasseerd gelet op het bepaalde in artikel 50 Rv dat bepaalt dat kan worden gedagvaard aan het kantoor van de vennootschap. 
       
       
     
     
       4.3 
       In deze zaak staat vast dat [eiser] DZ (in het vervolg wordt ook als Duinzigt heeft gehandeld de naam DZ gehanteerd) opdracht heeft gegeven voor hem te bemiddelen bij het zoeken van een huurwoning. Deze opdracht wordt gereguleerd in artikel 7:427 BW dat verwijst naar artikel 7:417 lid 4 BW. De wet bepaalt dat als de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep, en het gaat om een lastgeving ter zake van huur van onroerend goed, de lasthebber geen recht heeft op loon van de huurder. De wet bepaalt voorts dat van deze regel niet mag worden afgeweken. Met deze regel wordt tot uitdrukking gebracht dat het de bemiddelaar verboden is om twee heren te dienen. Met ingang van januari 2016 is het wetsartikel uitgebreid met de bepaling dat dit verbod geldt ongeacht of de verhuurder een loon aan de bemiddelaar verschuldigd is. 
       
     
     
       4.4 
       Hoewel de wet duidelijk lijkt werden in het verleden toch regelmatig kosten in rekening gebracht bij de huurder. In antwoord op prejudiciële vragen heeft de Hoge Raad in HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099 (WR 2016, 2) het wettelijk verbod nader toegelicht en verduidelijkt. De Hoge Raad oordeelt, kort samengevat, dat het plaatsen van een woning van een verhuurder op een website van een bemiddelaar heeft te gelden als een opdracht van de verhuurder aan de bemiddelaar, ongeacht de vraag of daarvoor aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht. Het maakt geen verschil of de verhuurder actief wordt benaderd of dat de verhuurder verklaart er geen bezwaar tegen te hebben dat de woning op de website wordt geplaatst. De Hoge Raad oordeelt dat het alleen anders is, indien de beheerder van de website stelt dat de website alleen als elektronisch prikbord functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder van de website de aspirant-verhuurder en de aspirant-huurder niet van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt om rechtstreeks, zonder tussenkomst van de bemiddelaar, met elkaar in contact te treden.  
       
     
     
       4.5 
       
         Gelet op het arrest van de Hoge Raad zijn daarom in deze zaak de volgende omstandigheden van belang. 
         
          [eiser] is in contact getreden met DZ nadat hij op de website een voor hem geschikte woonruimte had gevonden. Deze woonruimte is beschreven en van foto’s en een straatnaam voorzien, maar het exacte adres was niet zichtbaar door het ontbreken van het nummer van de woning. De naam en contactgegevens van de verhuurder van de gepresenteerde woning ontbreken op de printscreen van de website bladzijde. Wel staat aangegeven: “Interesse? Reageer!”. Deze reactie kan alleen aan DZ worden gedaan bij gebreke van andere contactgegevens.  
         
          [eiser] heeft gereageerd en op 11 september 2015 is een afspraak gemaakt op het kantoor van DZ. Op dat moment is de bemiddelingsovereenkomst getekend en op dezelfde dag is de op de website gepresenteerde woning bezocht. De bezichtiging vond plaats met een medewerker van DZ. De verhuurder was niet aanwezig. De op de website gepresenteerde woning is vervolgens ook gehuurd. Eerst bij het ondertekenen van de huurovereenkomst is [eiser] bekend geraakt met de naam van de verhuurder. 
       
       
     
     
       4.6 
       Uit het voorgaande blijkt dat de gehuurde woning werd gepresenteerd op de website van DZ en dat het niet mogelijk was rechtstreeks met de verhuurder te contracteren omdat de naam en contactgegevens van de verhuurder niet bekend waren. Van een elektronisch prikbord was dan ook geen sprake. Dat de verhuurde woning op de website stond impliceert dat sprake is van een opdracht van de verhuurder aan DZ en daarmee is sprake van de verboden situatie van artikel 7:417 lid 4 BW.  
       
     
     
       4.7 
       
         DZ stelt zich op het standpunt dat de gehuurde woonruimte beslist niet op de website was gepresenteerd. Dit standpunt wordt door de kantonrechter verworpen. Het is juist dat de woonruimte niet exact werd aangeduid doordat het huisnummer ontbrak. Tegelijk is door [eiser] gesteld dat hij de gepresenteerde woning heeft gehuurd en dat heeft DZ niet betwist. De kantonrechter oordeelt dat het niet vermelden van het huisnummer niet betekent dat geen woning wordt gepresenteerd. Juist door het niet noemen van het huisnummer (en het ontbreken van de gegevens van de verhuurder) bewerkstelligt de bemiddelaar dat de aspirant-huurder genoodzaakt is in contact te treden met de bemiddelaar. De bemiddelaar is vervolgens in de positie te verlangen dat een bemiddelingscontract wordt getekend teneinde de gepresenteerde woning te kunnen huren. Het kan niet de bedoeling zijn om de bepalingen van de wet te ontduiken door op deze wijze te handelen. Duidelijk is dat sprake is van een     (al dan niet betaalde) opdracht van de verhuurder om haar woning aan te bieden op de DZ website en alleen al daarom is sprake van het verboden dienen van twee heren. 
         Dat DZ mogelijk nog andere te bezichtigen woningen op een lijst heeft gezet voor bezichtiging is daarbij niet relevant. [eiser] wilde de gepresenteerde woning huren en had geen belangstelling voor andere woningen, hetgeen alleen al blijkt uit het feit dat hij deze woning ook daadwerkelijk heeft gehuurd. 
       
       
     
     
       4.8 
       Uit het voorgaande volgt dat de bemiddelingsovereenkomst nietig is en dat het betaalde bedrag onverschuldigd werd betaald. De gevorderde hoofdsom wordt toegewezen. 
       
     
     
       4.9 
       De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 23 maart 2018, zijnde veertien dagen na de dag van verzending van het eerste verzoek tot terugbetaling. Wettelijke  handels rente wordt, met recht, niet gevorderd. 
       
     
     
       4.10 
       De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden dubbel getoetst op redelijkheid. Dat kosten zijn gemaakt is gerechtvaardigd, nu de twee brieven die [eiser] zelf heeft verzonden niet tot betaling hebben geleid. Het inschakelen van een incassogemachtigde is gerechtvaardigd geweest. Ook als de gemachtigde heeft volstaan met het sturen van slechts één brief zijn de gemaakte kosten gerechtvaardigd, nu er van uit moet worden gegaan dat [eiser] deze kosten verschuldigd is. In deze zaak heeft de gemachtigde overigens meer dan één brief verzonden en is er door DZ uitgebreid gereageerd. De werkzaamheden van de gemachtigde rechtvaardigen aldus het in rekening brengen van de kosten. Voor de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij de tarieven zoals vermeld in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag komt met die tarieven overeen, zodat het in rekening gebrachte bedrag als redelijk moet worden aangemerkt. De buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. 
       
     
     
       4.11 
       DZ wordt in het ongelijk gesteld en dat betekent dat zij de kosten van dit geding zal moeten dragen. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       veroordeelt DZ tot betaling aan [eiser] van € 1.004,28 te verhogen met de wettelijke rente over € 850,-- vanaf 23 maart 2018 tot aan de dag van voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt DZ tot het betalen aan [eiser] van de kosten van het geding, welke kosten tot op dit moment worden vastgesteld op € 231,-- voor het griffierecht, op € 99,01 voor de dagvaarding en op € 240,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] ; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       401