ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1702

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1702 Gerechtshof Den Haag , 05-09-2023 / 200.310.395/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-09-05

Zaaknummer: 200.310.395/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1702

---

huur horeca-bedrijfsruimte; huurprijsvermindering tijdens coronamaatregelen; geen ontbinding wegens huurbetalingsachterstand; nieuwe huurovereenkomst op mondelinge behandeling ter zitting.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.310.395/01 
       Zaaknummers rechtbank	: 9432445 \ CV EXPL 21-29815 en 
       	  9508031 \ CV EXPL 21-35421 
     
     
     
       
         Arrest van 5 september 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         Marcan Vastgoed B.V. , 
       gevestigd in Barendrecht, 
       appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. Th.C. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] Participatie B.V. , 
       gevestigd in Rotterdam, 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       advocaat: mr. E.P.J. Verweij, kantoorhoudend in Rotterdam. 
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna: Marcan en [geïntimeerde]. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Marcan vordert ontbinding van de huurovereenkomst voor de door haar verhuurde horeca-bedrijfsruimte, omdat huurder [geïntimeerde] nalaat een nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen en in 2020 en 2021 een huurbetalingsachterstand van ongeveer 3½ maand liet ontstaan toen de horeca vanwege overheidsmaatregelen moest sluiten. [geïntimeerde] wil blijven huren en een hogere huurprijsvermindering dan Marcan als corona-korting toekende.  
     
     
       1.2 
       De kantonrechter heeft de ontbindingsvorderingen afgewezen, de nieuwe huurovereenkomst voor recht verklaard en de huurprijsvermindering vastgesteld aan de hand van de vastelastenmethode. In hoger beroep gebeurt dat laatste opnieuw. Het hof rekent daarbij de loonkosten en NOW-uitkeringen niet mee. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:  
       
         
           de dagvaarding van 29 mei 2022, waarmee Marcan in hoger beroep is gekomen van de vonnissen (in conventie en in reconventie) van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 29 april 2022 in twee gevoegde zaken; 
         
         
           het arrest van dit hof van 28 juni 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast;  
         
         
           de processen-verbaal van de mondelinge behandelingen van 19 juli 2022, 15 augustus 2022 en 1 september 2022; 
         
         
           de memorie van grieven van Marcan, met bijlage 6 en 7; 
         
         
           de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde], met bijlage 4 t/m 10; 
         
         
           de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van Marcan. 
         
       
     
     
       2.2 
       Op 21 juli 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       Op 20 maart 2014 sloten partijen een huurovereenkomst waarmee [geïntimeerde] per 1 juni 2014 van Marcan huurt de horecaruimte op de begane grond en in de kelder op de Nieuwemarkt 11 in Rotterdam (hierna te noemen: Bokaal) en de woonruimte op de eerste en tweede verdieping aan de [adres] . Deze huurovereenkomst was voor tien jaar met een aansluitende periode van vijf jaar en de huurprijs bedroeg € 55.000,- per jaar, nog te vermeerderen met btw, voor de horecaruimte en € 15.000,- per jaar voor de woonruimte. 
     
     
       3.2 
       
         Op 30 augustus 2018 troffen partijen tijdens een mondelinge behandeling bij het hof in een andere zaak een schikking die is vastgelegd in een proces-verbaal. Onder meer spraken zij toen af: 
         
           “Partijen sluiten een nieuwe huurovereenkomst voor een periode van 10 jaar ter zake van de bedrijfsruimte (…) (Bokaal) tegen een huurprijs van € 162.500,- en de bijbehorende afhankelijke woonruimte zal worden gehuurd tegen een bedrag van € 15.000,-. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst is 1 juni 2024.” 
         
       
     
     
       3.3 
       Op 5 september 2018 stuurde de advocaat van Marcan een concept huurovereenkomst aan de toenmalige advocaat van [geïntimeerde] met het verzoek om dat te ondertekenen. De volgende dag mailde [geïntimeerde] dat dat concept niet aan de afspraken voldoet, waarbij zij een aangepast concept aan Marcan stuurde.  
     
     
       3.4 
       Vanaf 15 maart 2020 moest Bokaal sluiten door overheidsbeperkingen ten aanzien van horeca (corona-maatregelen). Op 16 maart 2020 schreef [geïntimeerde] aan Marcan dat zij vanwege de financiële consequenties van de sluiting niet in staat zal zijn de komende huurtermijn(en) te betalen en dat zij zo snel mogelijk weer aan haar financiële verplichtingen zal voldoen. Daarop schreef de advocaat van Marcan terug dat ook haar bedrijfsvoering is geraakt, dat de overheid hiervoor middelen ter beschikking stelt, dat de huur(betalings)verplichtingen onverkort blijven bestaan en dat op wanbetaling een boete staat.  
     
     
       3.5 
       Daarna betaalde [geïntimeerde] niet de volledige huur voor Bokaal. Vanaf november 2020 verleende Marcan diverse maandelijkse huurprijskortingen (variërend van 50% in november 2020 tot 10% in juni 2021). In totaal factureerde zij zo in 2020 en 2021 € 17.565,35 (€ 14.516,- plus de btw) minder. 
     
     
       3.6 
       Op 15 januari 2021 schreef de advocaat van Marcan aan de advocaat van [geïntimeerde] dat [geïntimeerde] ten aanzien van Bokaal een huurachterstand had. Daarop liet de advocaat van [geïntimeerde] aan Marcan weten dat [geïntimeerde] recht heeft op meer korting dan Marcan had verleend. 
     
     
       3.7 
       Op 6 augustus 2021 schreef de advocaat van Marcan aan de advocaat van [geïntimeerde] dat er met betrekking tot Bokaal € 39.399,16 huurbetalingsachterstand was. Verder schreef zij dat [geïntimeerde] het door Marcan opgestelde concept van de huurovereenkomst, hiervoor genoemd onder 3.3, nog moest tekenen. [geïntimeerde] betaalde geen huur bij en tekende het concept niet.  
     
     
       3.8 
       Na telefonisch overleg tussen de advocaten van partijen, mailde de advocaat van Marcan op 26 augustus 2021 aan de advocaat van [geïntimeerde]: “ Ik kom vandaag terug op uw e-mail. ” Daarna zijn na te noemen dagvaardingen uitgegaan.  
     
     
       3.9 
       Op 3 september 2021 maakte [geïntimeerde] € 39.399,17 over aan Marcan, met als omschrijving “ Huur ons inziens onterecht ”. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de rechtbank en in hoger beroep 
     
       4.1 
       Marcan dagvaardde [geïntimeerde] op 30 augustus 2021 (tegen 9 september 2021). In deze zaak vorderde Marcan na eiswijziging  primair :  
       - ontbinding van de huurovereenkomsten Bokaal met veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde te ontruimen, 
       
         Subsidiair  
       
       - [geïntimeerde] te gebieden de door Marcan opgestelde nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen, 
       en betaling van de proceskosten. 
     
     
       4.2 
       Marcan dagvaardde [geïntimeerde] ook op 1 september 2021 (tegen 9 september 2021). Daarin vorderde zij onder meer betaling van € 39.399,17 aan achterstallige huur. Dit deel van de vordering trok zij in na de betaling op 3 september 2021 door [geïntimeerde]. Verder vorderde Marcan (na wijziging van eis) in deze zaak: 
       
         
           ontbinding van de huurovereenkomst Bokaal met veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom en 
         
         
           betaling van een boete,  
         
         
           betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming, 
         
         
           betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.  
         
       
     
     
       4.3 
       Marcan legde aan haar vorderingen ten grondslag dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij de nieuwe huurovereenkomst niet ondertekent en dus de schikkingsafspraken niet nakomt, en doordat zij een aanzienlijke huurbetalingsachterstand had (namelijk € 39.399,17 oftewel 3,5 maanden huur). 
     
     
       4.4 
       
        [geïntimeerde] heeft de vorderingen bestreden. Zij vorderde op haar beurt (in reconventie) na eiswijziging:  
       
         
           een verklaring voor recht dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, zoals neergelegd in het proces-verbaal van 30 augustus 2018,  
         
         
           vermindering van de huurprijs in de (corona)periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 tot in totaal € 34.497,31,  
         
         
           terugbetaling door Marcan van € 19.980,52 uit hoofde van onverschuldigde betaling, met rente, 
         
         
           betaling door Marcan van de proceskosten.  
         
       
     
     
       4.5 
       De kantonrechter oordeelde in het bestreden vonnis dat met het tekenen van het proces-verbaal op 30 augustus 2018 een huurovereenkomst per 1 juni 2024 tussen partijen tot stand was gekomen en dat de huurprijs voor Bokaal over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 conform de berekeningen van [geïntimeerde] met € 34.497,31 moet worden verminderd vanwege de onvoorziene omstandigheden van de corona-maatregelen. Volgens hem had [geïntimeerde] € 19.980,52 méér huur betaald dan zij verschuldigd was. De kantonrechter wees de vorderingen van Marcan af, verklaarde voor recht dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hadden gesloten per 1 juni 2024, wijzigde de huurprijs voor de coronaperiode en veroordeelde Marcan tot (terug)betaling aan [geïntimeerde] van € 19.980,52 met rente en de proceskosten. 
     
     
       4.6 
       Marcan is in hoger beroep gekomen tegen het oordeel dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] geen ontbinding rechtvaardigen. Zij voert verschillende grieven aan, zowel tegen het oordeel over hoogte van de huurprijsvermindering en de huurbetalingsachterstand als over het bestaan van een huurovereenkomst vanaf 1 juni 2024. Zij vordert hetzelfde als bij de kantonrechter en wil dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst. 
     
     
       4.7 
       
        [geïntimeerde] heeft zich verweerd en zelf ook een grief tegen het vonnis gericht. Zij vordert in incidenteel hoger beroep (na eiswijziging bij memorie van grieven en eisvermindering bij pleidooi), dat het hof de huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met december 2021 vermindert met € 31.375,42 en Marcan veroordeelt tot terugbetaling van € 16.858,63, met rente uit hoofde van onverschuldigde betaling.  
     
   
   
     
       5 Beoordeling in hoger beroep 
     Huurprijsvermindering 
     
       5.1 
       Marcan heeft twee berekeningen overgelegd die beide resulteren in een huurprijsvermindering die lager is dan de korting die Marcan al aan [geïntimeerde] heeft verleend. Volgens [geïntimeerde] zijn de berekeningen van Marcan onjuist omdat Marcan ten onrechte de loonkosten, managementkosten en afschrijvingen niet bij de vaste lasten heeft meegerekend, de vaste energiekosten en zakelijke lasten niet heeft meegerekend bij de huisvestingskosten en is uitgegaan van onjuiste omzetcijfers (memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, randnummers 6.15 -6.19). [geïntimeerde] stelt vanwege de coronamaatregelen recht te hebben op een huurprijsvermindering van € 31.375,42 en heeft daartoe een berekening overgelegd. Volgens Marcan is de berekening van [geïntimeerde] onjuist omdat [geïntimeerde] ten onrechte loonkosten, managementkosten en afschrijvingen als vaste lasten heeft meegerekend (memorie van antwoord in incidenteel appel, randnummer 7). 
     
     
       5.2 
       Het hof overweegt hieromtrent als volgt. In zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad overwogen dat het bedrag van de huurkorting kan worden berekend volgens de formule: “(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.” Uit deze formule volgt allereerst dat het standpunt van [geïntimeerde] dat de energiekosten en de zakelijke lasten bij de huisvestingskosten moeten worden meegerekend, onjuist is. Alleen de overeengekomen huurprijs wordt meegerekend. Op de overeengekomen huurprijs wordt vervolgens het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend, in mindering gebracht. De TVL heeft alleen betrekking op de vaste lasten bestaande uit huur, pacht en onderhoud; loonkosten en variabele kosten vallen daar niet onder.  De TVL is geen tegemoetkoming voor loonkosten en variabele kosten. Daarom kunnen de loonkosten, managementkosten en afschrijvingen niet in aanmerking worden genomen bij de berekening van het deel van de TVL dat een tegemoetkoming vormt voor de huurkosten. De andersluidende stelling van [geïntimeerde] is dus onjuist.  
     
     
       5.3 
       Ten slotte dient volgens de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad het percentage van de omzetvermindering te worden berekend. In dat kader heeft [geïntimeerde] gesteld dat Marcan is uitgegaan van onjuiste omzetcijfers. Ook deze stelling van [geïntimeerde] faalt. De percentages van de omzetvermindering die Marcan heeft berekend (productie 7 bij de memorie van grieven) zijn immers gelijk (en in een enkel geval zelfs een procentpunt hoger) aan de percentages die [geïntimeerde] heeft berekend (producties 6 en 10 bij memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel). Aangezien [geïntimeerde] geen andere bezwaren tegen de berekening van Marcan heeft aangevoerd, gaat het hof uit van de juistheid van die berekening. Volgens die berekening heeft [geïntimeerde] overeenkomstig de formule van de Hoge Raad in totaal recht op een huurkorting van € 16.704,- incl. btw. 
     
     
       5.4 
       
         Aangezien [geïntimeerde] heeft erkend een huurkorting van € 14.516,79 excl. btw, zijnde € 17.565,32 incl. btw, te hebben ontvangen (productie 4 bij de brief van Marcan van 31 augustus 2022 en memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, randnummer 5.3), heeft [geïntimeerde] geen recht op meer korting. De grieven VIII en X van Marcan slagen en de incidentele grief van [geïntimeerde] faalt. Deze uitkomst brengt mee dat de grieven I tot en met VII en IX van Marcan geen behandeling behoeven. 
         
           Geen ontbinding 
         
       
     
     
       5.5 
       De volgens Marcan destijds ontstane huurbetalingsachterstand van € 39.399,17 rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst in deze zaak  niet . Daartoe overweegt het hof het volgende. 
       
         
           
            [geïntimeerde] exploiteert een (onder normale omstandigheden) goed lopend café in Bokaal. Zij heeft er belang bij om haar horecazaak daar te kunnen blijven exploiteren. Dat kan zij niet wanneer de huurovereenkomst eindigt. Ontbinding heeft verstrekkende gevolgen voor [geïntimeerde] en voor het personeel dat in Bokaal werkt. 
         
         
           
            [geïntimeerde] kreeg pas huurbetalingsachterstand toen Bokaal vanwege overheidsmaatregelen moest sluiten. Daarvóór betaalde [geïntimeerde] steeds de verschuldigde huur voor Bokaal. De van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca was een onvoorziene omstandigheid.  
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft Marcan direct van de financiële problemen door die sluiting op de hoogte gebracht. De reactie van Marcan daarop, inhoudend dat [geïntimeerde] voor Bokaal alle huur moest doorbetalen op straffe van een boete, was niet passend, gezien de onvoorziene sluitingsplicht. Dit was het te meer niet omdat [geïntimeerde] direct had toegezegd zo snel mogelijk weer huur te gaan betalen (en zij dat ook daadwerkelijk is gaan doen). 
         
         
           De onvoorziene overheidsbeperkingen maakte overleg tussen partijen over de huur nodig. Partijen zijn ook in overleg getreden. Op het moment waarop Marcan bij dagvaarding ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling vorderde, was dat overleg nog gaande (Marcan zou inhoudelijk gaan reageren op het meest recente voorstel van [geïntimeerde]). Op dat moment was de huurachterstand niet verder opgelopen dan tot (hooguit – volgens Marcan) 3½ maand in een periode van 17 maanden met (af en aan) de verplichte sluiting van het gehuurde wegens corona-maatregelen.  
         
         
           
            [geïntimeerde] heeft het door Marcan gestelde huurachterstandsbedrag direct betaald toen Marcan het minnelijk overleg stopte door te dagvaarden. Daarna had [geïntimeerde] geen tekortkoming in de huurbetalingen meer. 
         
       
       Onder die omstandigheden rechtvaardigt de gestelde betalingstekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen voor Bokaal. 
     
     
       5.6 
       
         Het hof verwerpt het beroep dat Marcan doet op een uitsluiting van elk recht op verrekening in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. De sluiting van overheidswege van de gehuurde horecabedrijfsruimte was een onvoorziene omstandigheid. Hiermee hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening gehouden. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geldt het verrekeningsverbod waar Marcan zich op beroept (wat daar verder van zij) dan niet. Grief XI van Marcan faalt dus. 
         
           Huurovereenkomst per 1 juni 2024 
         
       
     
     
       5.7 
       De kantonrechter heeft op vordering van [geïntimeerde] voor recht verklaard dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor een periode van tien jaar met ingang van 1 juni 2024, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het proces-verbaal van 30 augustus 2018. Marcan verzet zich hiertegen. Zij stelt zich op het standpunt dat partijen een nieuwe huurovereenkomst moeten ondertekenen die gelijk is aan de huidige overeenkomst, zij het dat daarin de huurprijs en de huurtermijn is aangepast. Volgens Marcan weigert [geïntimeerde] dat en vormt dat een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof overweegt het volgende. 
       
     
     
       5.8 
       Op de zitting van 30 augustus 2018 spraken partijen af dat zij met ingang van 1 juni 2024 voor Bokaal een nieuwe huurovereenkomst voor tien jaar sluiten tegen de huurprijs van € 162.500,- per jaar plus (voor de woning) € 15.000,- per jaar. Daarmee had Marcan, de verhuurder, zich verbonden om het gebruik van Bokaal aan [geïntimeerde], de huurder, vanaf 1 juni 2024 nog tien jaar te verstrekken tegen betaling door [geïntimeerde] van de overeengekomen (nieuwe) huurprijs. Met deze overeenkomst is een overeenkomst van huur aansluitend aan de huidige huurtermijn tot stand gekomen.  Partijen moeten die huurovereenkomst nakomen, dus Marcan moet Bokaal weer voor een volgende tien jaar aan [geïntimeerde] in gebruik geven en [geïntimeerde] moet daarvoor jaarlijks € 177.500,- aan Marcan betalen. 
       
     
     
       5.9 
       Partijen hebben op 30 augustus 2018 niet vastgelegd dat zij nog zouden gaan onderhandelen over bijkomende en algemene voorwaarden bij de huur en dat zij een nieuw schriftelijk huurcontract zouden moeten ondertekenen. Het hof overweegt dat dat voor het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst ook niet nodig was, omdat partijen al een lopende huurovereenkomst voor Bokaal hadden waarin de bijkomende en algemene voorwaarden zijn afgesproken. Die overeenkomst werd niet beëindigd (op 30 augustus 2018 werden de opzeggingsprocedures ingetrokken en werd alleen de huurovereenkomst voor Pix beëindigd). Onderhandelen en ondertekenen mòchten partijen na 30 augustus 2018 nog wel (de vaststellingsovereenkomst staat daar niet aan in de weg), maar daartoe waren zij niet verplicht. Partijen zijn aan onderhandelingen begonnen (beiden door het opsturen van onder meer een te tekenen document), maar dit heeft niet tot andere afspraken geleid. Van een tekortkoming door [geïntimeerde] is dan ook geen sprake. 
       
     
     
       5.10 
       In feite is er vanaf 1 juni 2024 sprake van een voortzetting van de huurrelatie zodat nog steeds de huidige afspraken, vastgelegd in de hiervoor in 3.1 genoemde huurovereenkomst van 20 maart 2014 gelden, met dien verstande dat de huurtermijn en de huurprijs per 1 juni 2024 zijn aangepast. In zoverre slaagt grief XIV van Marcan en falen haar grieven XII, XIII en XV tot en met XVIII.  
       
     
     
       5.11 
       Waar de kantonrechter in het vonnis voor recht verklaart dat partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor een periode van tien jaar met ingang van 1 juni 2024, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het proces-verbaal van 30 augustus 2018, verstaat het hof de beslissing van de kantonrechter zo als in de verklaring voor recht staat terwijl daarnaast voor de huur per 1 juni 2024 ook de afspraken uit de huidige huurovereenkomst gelden voor zover die niet in dat proces-verbaal zijn gewijzigd. De gegrondbevinding van grief XIV leidt dus niet tot vernietiging van de door de kantonrechter in reconventie gegeven verklaring voor recht. 
       
     
     
       5.12 
       
         Marcan heeft getuigenbewijs aangeboden van haar stellingen door de getuige te horen die kan verklaren wat de achtergrond en de precieze afspraak was die met [geïntimeerde] op de zitting van 30 augustus 2018 is gemaakt. Het hof passeert dit bewijsaanbod, omdat Marcan daarbij geen belang heeft, nu het hof met Marcan oordeelt dat de huidige huurovereenkomst tussen partijen ook na 1 juni 2024 met aangepaste huurtermijn en huurprijs blijft gelden, zij het zonder dat partijen daarover nog een nieuw document hoeven te ondertekenen.  
         
           Conclusies en proceskosten 
         
       
     
     
       5.13 
       De conclusie is dat in het hoger beroep van Marcan de grieven VIII, X en XIV slagen en de overige grieven falen en dat de incidentele grief van [geïntimeerde] faalt. Het hof zal het vonnis in conventie bekrachtigen en het vonnis in reconventie vernietigen voor zover de huurprijs is verminderd met € 34.497,31 en Marcan is veroordeeld tot terugbetaling van € 19.980,52 met rente. Opnieuw rechtdoende zal het hof de huurprijs verminderen met € 16.704,- incl. btw en de vordering tot terugbetaling van huur afwijzen. 
     
     
       5.14 
       Bij die uitkomst past dat in principaal hoger beroep iedere partij de eigen kosten van de procedure draagt en dat in incidenteel hoger beroep [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten.  
     
     
       5.15 
       De proceskostenveroordeling door de kantonrechter voor de procedure in eerste aanleg laat het hof in stand, omdat Marcan zowel in conventie als in reconventie heeft te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij.  
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         in het principaal en in het incidenteel hoger beroep: 
       
     
     
     - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 29 april 2022 in reconventie voor zover de kantonrechter de huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 heeft verminderd met € 34.497,31 en Marcan heeft veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 19.980,52,  
     
       en, in zoverre,  opnieuw recht doende :  
       . wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen wegens onvoorziene omstandigheden en vermindert de totale huurprijs over de periode vanaf maart 2020 tot en met december 2021 met € 16.704,- (incl. btw), 
     
     
     
       . wijst de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van € 16.858,63 af; 
     
     - bekrachtigt het vonnis in conventie en reconventie voor het overige, 
     
       
         compenseert de proceskosten van het principaal hoger beroep in die zin dat elke partij daarvan de eigen kosten draagt; 
       
       
         veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Marcan bepaald op € 1.774,50 aan salaris voor de advocaat en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,00 indien het salaris niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is betaald en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; 
       
       
         verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
   
   
      zie: https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/tvl/tvl1/voorwaarden 
   
   
      Art. 7:201 BW