ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ0775

Titel: ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ0775 Gerechtshof Leeuwarden , 15-02-2011 / 200.021.599/01

Gerecht: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 2011-02-15

Zaaknummer: 200.021.599/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ0775

---

Vraag of woonboerderij non-conform is. Tijdens verbouwing geconstateerde gebreken. Woning naar oordeel van het hof als gevolg van diverse bouwkundige tekortkomingen niet geschikt voor bewoning.

Arrest d.d. 15 februari 2010 
       Zaaknummer 200.021.599/01 
     
     
     
     HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN 
     
     Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: 
     
     
       1.	[appellant 1], 
       	wonende te [adres], 
       2.	[appellante 2], 
       	wonende te [adres], 
       appellanten in het principaal appel, 
       geïntimeerden in het incidenteel appel, 
       in eerste aanleg: gedaagden, 
       hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], 
       advocaat: mr. A.H. van der Wal, kantoorhoudende te Leeuwarden, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       1.	[geïntimeerde 1], 
       	wonende te [adres], 
       2.	[geïntimeerde], 
       	wonende te [adres], 
       geïntimeerden in het principaal appel, 
       eisers in het incidenteel appel, 
       in eerste aanleg: eisers, 
       hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
       advocaat: mr. M.H. Rozenboom, kantoorhoudende te Groningen. 
     
     
     
       Het geding in eerste instantie 
       In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 19 november 2008 door de rechtbank Leeuwarden. 
     
     
     
       Het geding in hoger beroep 
       Bij exploot van 16 december 2008 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 6 januari 2009. 
       Op 16 oktober 2009 heeft de raadsman van [appellanten] een cd-rom met foto's ter griffie van het hof gedeponeerd. 
       De conclusie van de memorie van grieven luidt: 
     
     
     "dat het Uw Hof moge behagen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,  
     
     
       1.	te vernietigen het vonnis van 19 november 2008 door de Rechtbank Leeuwarden 
       gewezen;  
     
     
     2.	opnieuw rechtdoende geïntimeerden/eisers in eerste aanleg in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen onder veroordeling van geïntimeerden in de kosten van deze procedure, van zowel in eerste aanleg als in hoger beroep;  
     
     
       3.	geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan appellanten te voldoen het bedrag waartoe appellanten in eerste aanleg waren veroordeeld ad  17.500,-- vermeerderd met rente € 2.462,55 totaal ad  
       € 19.962,55 (zegge: negentienduizendnegenhonderdtweeënzestig euro en vijfenvijftig cent) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat appellanten hebben voldaan aan het vonnis d.d. 4 december 2008 tot aan de dag der algehele voldoening." 
     
     
     Bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel is door [geïntimeerden] verweer gevoerd en voor eis in incidenteel appel geconcludeerd: 
     
     "om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Groningen, sector civiel, van 19 november 2008, voor zover daarbij vorderingen van [geïntimeerden] zijn afgewezen, en , opnieuw rechtdoende, de door c.s. in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog toe te wijzen, tot een bedrag van (€ 31.946,51 - € 152,92=) 31.793,59, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 juli 2006 tot aan de dag van algehele voldoening, zulks met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties."  
     
     [appellanten] hebben geantwoord in het incidenteel appel met als conclusie: 
     
     "dat het Uw Hof moge behagen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van 19 november 2008 door de Rechtbank Leeuwarden gewezen te bekrachtigen voor zover het ziet op de onderdelen waartegen incidenteel appel is ingesteld, althans de grieven in incidenteel appel af te wijzen met veroordeling van appellanten in incidenteel appèl in de kosten." 
     
     Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. 
     
     
       De grieven 
       [appellanten] hebben zeven grieven opgeworpen in het principaal appel. [geïntimeerden] hebben zes grieven geformuleerd in het incidenteel appel. 
     
     
     
       De beoordeling 
       De feiten 
       1.	Over de feiten die de rechtbank in haar vonnis van 19 november 2008 onder 2 (2.1 tot en met 2.8) heeft vastgesteld, bestaat tussen partijen geen geschil, met dien verstande dat het hof hierna onder 1.7 een verschrijving zal corrigeren. Voor zover van belang, staat in dit hoger beroep het volgende vast. 
     
     
     1.1	[appellanten] hebben hebben op 21 juni 2006 aan [geïntimeerden] voor een koopsom van EUR 350.000,- verkocht de woonboerderij c.a. staande en gelegen aan de [adres], verder te noemen "de woonboerderij".  
     
     1.2	[geïntimeerden] hebben op 19 juni 2006 samen met makelaar [naam] de woonboerderij bezichtigd. Toen hebben [geïntimeerden] een verkoopbrochure ontvangen, waarvan als bijlage uitmaakten een e-mail van 8 november 2005 van [naam] Bedrijfshygiëne, een offerte van Timmer- en Onderhoudsbedrijf [naam] en een bouwkundig rapport van 19 oktober 2005 van [naam] (hierna verder te noemen "het APK-rapport").  
     
     1.3	De koopovereenkomst van partijen is vastgelegd in de onderhandse koopakte van 22 juni 2006 met toelichting (opgesteld naar een model van de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed "V.B.O."), die onder meer de volgende bepalingen bevat:  
     
      artikel 5 lid 1:  
     
     "De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt…"  
     
     artikel 5 lid 2: 
     
     "Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden staan, komen voor diens risico.  
     
     artikel 10: 
     
     
       "Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: 
       …… 
       j. het is verkoper wel bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden, o.a. dak kippenhok en garage; Koper verklaart uitdrukkelijk bekend te zijn met het feit dat bij eventuele verwijdering van die stoffen/materialen op grond van de thans geldende milieuwetgeving door en voor zijn rekening speciale maatregelen dienen te worden genomen en verkoper te vrijwaren voor iedere aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van die stoffen/materialen kan voortvloeien en voorts die wegens verborgen gebreken. "  
     
     
     artikel 20: 
     
     " Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte circa 85 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 5.2 van de koopovereenkomst kan de verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom. 
     
     Koper is bekend met de navolgende gebreken: 
     
     
       -Het dak bij de douche loopt niet helemaal recht. 
       -1/3 van het glas is economisch afgeschreven, 1 raam in de keuken is lek. 
       -Er wordt geloosd in de sceptic tank, deze is gelegen naast de buitendouche. 
       -Kruipruimte is niet meer toegankelijk in verband met de vloer. 
       -Er rust een recht van opstal op het onroerende goed t.b.v. een gasbedrijf 
     
     
     
       Bouwjaar woning ca. 1920-1925 
       Bouwjaar voorgedeelte van de woning ca. 1953 
       Bouwjaar zwembad 1998 
       Bouwjaar CV ketel 1991 
     
     
     …. 
     
     
       Koper is bekend met het apk-keuringsrapport met nr TC _051012_1 welke deel uitmaakt van deze koopovereenkomst. 
       …..". 
     
     
     1.4	[geïntimeerden] hebben samen met bouwkundig schade-expert [naam], aannemer [naam] en technisch installateur [naam] de woning geïnspecteerd met het oog op het begroten van eventuele verbouwingkosten. [geïntimeerden] hebben op basis van de verkregen informatie, waaronder de in rechtsoverweging 2.2. genoemde stukken, de directe verbouwingskosten geschat op EUR 30.000,00.    
     
     1.5	[geïntimeerden] hebben voorafgaand aan de levering bij de gemeente bouwaanvraag en bouwtekeningen met betrekking tot de woonboerderij opgevraagd en die stukken aan [appellanten] ter hand gesteld. Uit de stukken bleek dat het bouwjaar van de woonboerderij 1932 was en dat het voorste gedeelte in 1962 na een brand is herbouwd. 
     
     1.6	De woonboerderij is op 10 juli 2006 door [appellanten] aan [geïntimeerden] in eigendom overgedragen. In de akte van levering is opgenomen dat de woonboerderij in 1932 is gebouwd en dat het voorste gedeelte dateert van 1962. In de akte is verder bepaald dat wat tussen partijen in de koopovereenkomst is overeengekomen, onverkort van kracht en toepassing blijft.  
     
     1.7	Begin september 2006 is aannemer [naam] in opdracht van [geïntimeerden] begonnen met verbouwingswerkzaamheden. [aannemer] heeft - naar aanleiding van zijn bevindingen tijdens de werkzaamheden - aan [geïntimeerden] een op 19 oktober 2006 gedateerd rapport (de vermelding van de datum 2008 in het vonnis beschouwt het hof als een verschrijving) en een aanvullende offerte uitgebracht. 
     
     1.8	[geïntimeerden] stelt dat de woonboerderij gebreken vertoont die tot schadevergoeding door [appellanten] aanleiding geven. Zij hebben [appellanten] aansprakelijk gesteld en aanspraak gemaakt op vergoeding van schade. 
     
     
       Het geschil in het principaal en het incidenteel appel 
       2.	[geïntimeerden] hebben veroordeling van [appellanten] gevorderd tot betaling van € 31.946,51 aan schade, vermeerderd met rente en kosten. De rechtbank heeft overwogen, kort gezegd, dat artikel 5 lid 2 van de overeenkomst een garantie bevat, inhoudende dat de woonboerderij geschikt is voor normaal gebruik als woning, en dat die garantie is ingeperkt voor aan [geïntimeerden] kenbare gebreken en voor gebreken die direct dan wel indirect verband kunnen houden met de ouderdom van de woonboerderij. Als de gegarandeerde eigenschappen ontbreken, schieten [appellanten] tekort, en zijn zij tegenover [geïntimeerden] ex artikel 6:74 BW schadeplichtig, zonder dat zij zich nog kunnen beroepen op niet-toerekenbaarheid van de tekortkoming in de zin van artikel 6:75 BW. De vordering is vervolgens tot een totaal van € 17.500,-- toegewezen, vermeerderd met de gevorderde rente. De grieven in het principaal appel richten zich tegen die toewijzing. In incidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen de gedeeltelijke afwijzing van hun vordering. Het hof zal deze grieven  hierna thematisch bespreken.  
     
     
     
       De gestelde gebreken 
       De vloer van de begane grond van het voorhuis (vloer woonkamer) 
       3.	De klacht van [geïntimeerden] luidt dat de houten vloerbalken, balkeinden en vloerdelen verzakt en onherstelbaar beschadigd zijn geraakt door jarenlange inwatering en vochtdoorslag als gevolg van een ondeugdelijke bouwfysische opbouw van de constructie (de funderingsstiepen en de ondergrond). De balken waren onbehandeld en onvoldoende gestut. Deze klacht is onder meer onderbouwd met een rapportage van [aannemer], waarin de gebreken worden beschreven, en met foto’s waarop de aangetroffen situatie is te zien. De rechtbank heeft overwogen dat de aard, oorzaak  en omvang van de gebreken door [appellanten] in het licht van die stukken onvoldoende zijn bestreden. De grieven I en  II in het principaal appel komen tegen dat oordeel op.  
     
     
     4.	Aangevoerd wordt dat de heer [C.], die het APK-rapport heeft opgesteld, de vloer op stabiliteit c.q. draagkracht heeft beoordeeld, en niet aan de kwaliteit ervan twijfelde. Volgens [geïntimeerden] blijkt uit de overgelegde foto´s ook niet dat de vloerbalken ondeugdelijk en onherstelbaar beschadigd zijn. Het hof overweegt als volgt. 
     
     5.	Dat [C.] de gebreken niet heeft geconstateerd, kan hooguit de conclusie rechtvaardigen dat ook [appellanten] daarvan niet op de hoogte waren. Als verweer tegen het bestaan van die gebreken is een dergelijke constatering ongeschikt. Het hof ziet voorts het belang niet in van het verweer dat [geïntimeerden] ervan op de hoogte waren dat de bewuste vloerbalken een brand hadden ´meegemaakt´. Voor zover daarmee wordt bedoeld dat [geïntimeerden] wisten dat de constructie ondeugdelijk was, faalt dit verweer omdat [geïntimeerden] er op mochten vertrouwen dat van hergebruik alleen sprake was indien de desbetreffende balken daarvoor nog geschikt waren. Voor zover is bedoeld dat die constructie wel deugdelijk was, is het verweer onbegrijpelijk omdat het hof niet kan inzien hoe het feit dat houten balken zijn hergebruikt die een brand hebben ´meegemaakt´, aan een goede constructie heeft kunnen bijdragen.  
     
     
       6.	Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] het risico aanvaard dat zich tegenvallers zouden voordoen omdat in het APK-rapport nader onderzoek wordt geadviseerd in verband met de mogelijkheid van zwamvorming. Dit verweer faalt, omdat het gebrek niets met zwammen van doen heeft, en uit het APK-rapport niet blijkt dat ook met een ondeugdelijke constructie rekening moest worden gehouden. 
       In zoverre zijn de grieven  I en II in het principaal appel ongegrond. 
       7.	Naar het oordeel van het hof zijn de opgevoerde gebreken door de foto´s en de hierop door [aannemer] gegeven toelichting evident. Voor zover bedoeld is de aard en omvang daarvan met de grieven in het principaal appel te bestrijden, zijn de grieven dan ook onbegrijpelijk.  
     
     
     
       	De vloerbalken van de verdiepingsvloer van het voorhuis (plafond woonkamer) 
       8	De toestand van het gehele plafond van de woonkamer wordt door [geïntimeerden] als zeer gevaarlijk omschreven: de vloerbalken waren door de brand ernstig aangetast en waren onvoldoende zwaar om de vloer te dragen. Er was sprake van onvoldoende oplegging dan wel onvakkundig herstel en plaatsing van de balken. De rechtbank heeft [geïntimeerden] daarin gevolgd. Ook de klacht van [appellanten] tegen dat oordeel is onderbouwd met een rapportage van [aannemer] en met foto’s, opnieuw zonder dat de aard en omvang van de gebreken door [appellanten] in het licht van de overige stukken gemotiveerd is bestreden.  
     
     
     9.	Andermaal beroepen [appellanten] zich van hun kant op de bevindingen van [C.], die de vloer in 2005 op stabiliteit en draagkracht zegt te hebben getest. Het hof stelt vast dat de wijze waarop dat zou zijn gebeurd niet wordt uiteengezet, en concludeert ook op deze plaats dat deze test de later geconstateerde gebreken kennelijk niet aan het licht heeft kunnen brengen. 
     
     10.	Het verweer dat de bestaande constructie in verband met de verbouwingsplannen toch geen dienst meer kon doen (en dat dus, zo begrijpt het hof, geen schade is geleden), is door [appellanten] in het geheel niet onderbouwd. 
     
     11.	Op het voorgaande strandt grief III in het principaal appel. 
     
     
       De hoofddraagconstructie van het achterhuis 
       12.	Wederom aan de hand van de bevindingen van [aannemer] en foto’s van de aangetroffen situatie, voeren [geïntimeerden] aan dat de twee staanders (binten) in het achterhuis, die onderdeel uitmaken van de draagconstructie, ter hoogte van de verdiepingsvloer waren doorgezaagd. Ter comparitie is van de zijde van [geïntimeerden] opgemerkt dat die ingreep op zichzelf zichtbaar was. Niet zichtbaar was evenwel de constructie waarmee deze volgens [appellanten] was gecorrigeerd. Pas tijdens de verbouwing bleek deze constructie ondeugdelijk te zijn en bleek deze te rustten op een te lichte verdiepingsvloer, aldus [geïntimeerden] Dit een en ander tezamen leverde volgens hen instortingsgevaar op.  
     
     
     13.	De door [geïntimeerden] geconstateerde toestand van de constructie is door [appellanten] in het licht van de stukken in eerste aanleg niet gemotiveerd bestreden. Door middel van grief IV in het principaal appel komen zij op tegen het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een gebrek waarvoor [appellanten] aansprakelijk zijn. [appellanten] beroepen zich nu op een nader rapport van [C.], die van oordeel is dat de binten slechts een ondersteunende functie hebben en dat van instortingsgevaar geen sprake is. Het hof oordeelt als volgt. 
     
     14.	Toen [geïntimeerden] deze door hen als gebrekkig aangeduide bouwkundige toestand van de woning ontdekten, hebben zij daarvan aan [appellanten] schriftelijk melding gedaan en hebben zij hen in de gelegenheid gesteld de situatie ter plaatse op te nemen. Van die mogelijkheid hebben [appellanten] geen gebruik gemaakt. Inmiddels hebben [geïntimeerden] het huis verbouwd en is het niet langer mogelijk de gestelde gebreken door een deskundige te laten beoordelen. Ook het nadere rapport van [C.] draagt daardoor onvoldoende aan de betwisting bij. Het feit dat [appellanten] aldus niet in staat zijn de stellingen van [geïntimeerden] afdoende te betwisten (en [geïntimeerden] op hun beurt in deze procedure niet in staat zijn hun stellingen te bewijzen), komt als gevolg van de genoemde weigerachtige houding voor rekening en risico van [appellanten]  
     
     15.	Op het voorgaande stuit grief IV in het principaal appel af. 
     
     
       De dakconstructie van het voorhuis 
       16.	Tijdens de verbouwing is volgens [geïntimeerden] gebleken dat bij het voorhuis de sporen ter ondersteuning van de dakconstructie ontbraken, waardoor het risico op instorting bestond. Andermaal is deze klacht onderbouwd met de bevindingen van [aannemer] en foto’s. Grief 2 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van dit onderdeel van het gevorderde. Het hof overweegt het volgende. 
     
     
     17.	De aard en omvang van de gebreken is door [appellanten] in het licht van die stukken niet gemotiveerd bestreden. Hun verweer is geheel gebaseerd op de inhoud van het APK-rapport, waarin wordt gesproken over golven in het westelijke dakvlak aan het begin van het achterhuis (onderdeel A3 van dat rapport en bijbehorende foto 3). In een nadere verklaring van de opsteller van het APK-rapport, [C.], merkt deze echter op dat dit niet duidt op het ontbreken van sporen. Ook [aannemer] heeft geconcludeerd dat golven in het dakvlak niet wijzen op het ontbreken van sporen, terwijl dat laatste, naar onbestreden is, op zichzelf een structureel en risicovol gebrek aan het dak oplevert.  
     
     18.	Het hof kan [appellanten] niet volgen waar zij in dit kader een beroep doen op het APK-rapport. De daarin genoemde golven in het dakvlak hebben slechts betrekking op het voorste westelijke deel van het achterhuis. Zonder nadere onderbouwing – die  ontbreekt – valt niet in te zien dat het advies om daarnaar onderzoek te doen op meer of iets anders betrekking heeft dan de constructie van de kap zelf. 
     
     19.	De conclusie moet luiden dat ook deze schadepost bij gebrek aan een deugdelijke betwisting voor toewijzing gereed ligt. De hoogte van het gevorderde (€ 1.815,=) staat niet afzonderlijk ter discussie. 
     
     20.	Grief 2 in het incidenteel appel slaagt. 
     
     
       De constructie van de schoorsteen 
       21.	Naar zeggen van [geïntimeerden] was ook de constructie van de schoorsteen en het schoorsteenkanaal  ondeugdelijk. De constructie was instabiel en diverse stapelblokken waren lek en gescheurd. [geïntimeerden] stellen dat zij hadden mogen verwachten dat de schoorsteen zou voldoen aan de eisen voor de in de woonkamer aanwezige houtkachel, die in de verkoopbrochure afzonderlijk wordt genoemd en blijkens het APK-rapport door [appellanten]  intensief werd gebruikt. Grief 1 in het incidenteel appel is gericht tegen de verwerping van dit onderdeel van de vordering. Het hof overweegt het volgende. 
     
     
     22.	[appellanten] hebben zich verweerd met het betoog dat zij de houtkachel jarenlang probleemloos hebben gebruikt en dat zij van enig gebrek niet op de hoogte waren. Dat verweer is ondeugdelijk omdat aan de vordering niet ten grondslag ligt dat [appellanten] het gebrek kenden en het enkele feit dat zij zelf geen problemen hebben ondervonden nog niet duidt op de afwezigheid van gebreken. Deze zijn, opnieuw, aan de hand van foto’s uitgebreid toegelicht en van de zijde van [appellanten]. niet inhoudelijk bestreden. Desalniettemin kan de grief niet slagen. In het APK-rapport staat immers dat het rookkanaal niet geschikt is voor gebruik van een open haard. Op de mogelijkheid dat kanaal daarvoor wel te gebruiken, kon alleen al om die reden niet worden vertrouwd. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de in de boerderij aanwezige centrale verwarming ontoereikend is om het huis zonder bijverwarming op temperatuur te krijgen. Het feit dat de houtkachel die functie niet kan vervullen, staat aan normaal gebruik voor bewoning dus niet in de weg. Omdat evenmin is gesteld of onderbouwd dat los daarvan door [appellanten] aan [geïntimeerden] is gegarandeerd dat de houtkachel kon worden gebruikt, kunnen [geïntimeerden] zich er niet op beroepen dat dit niet het geval is. 
     
     23.	Grief 1 in het incidenteel appel faalt. 
     
     
       Aansprakelijkheid voor de gebreken 
       24.	[geïntimeerden] beschikten voorafgaande aan de koop over het APK-rapport en een rapport van de door hen zelf ingeschakelde deskundige [naam]. Uit deze stukken bleek de hierna te behandelen bouwkundige staat van de woning niet. Deze kwam pas aan het licht tijdens de verbouwing en hadden [geïntimeerden] zonder destructief onderzoek niet kunnen ontdekken. Die toestand is onderbouwd met foto’s die tijdens de verbouwing zijn gemaakt. De staat van de woonboerderij zoals die uit de foto’s blijkt, staat op zichzelf niet ter discussie. Een en ander betekent dat [appellanten] zich niet kunnen beroepen op artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst, waarin aansprakelijkheid voor kenbare gebreken is uitgesloten. 
     
     
     25.	De gebreken waar [geïntimeerden] op zeggen te zijn gestuit, en waarover zij klagen, zijn alle van structurele aard en kunnen dus niet door enkel tijdsverloop zijn ontstaan. Indien en voor zover komt vast te staan dat het gaat om eigenschappen die aan de door [appellanten] gegarandeerde bewoning in de weg staan, komt aan [appellanten] om die reden geen beroep toe op artikel 20 van de koopovereenkomst, waarin kort gezegd aansprakelijkheid voor ouderdomsgebreken is uitgesloten.  
     
     26.	[geïntimeerden] hebben gesteld dat de gebreken waar zij over klagen naar hun aard aan normaal gebruik als bewoning in de weg staan. Met uitzondering van de houtkachel faalt het verweer tegen die stelling. Anders dan [appellanten] lijken te veronderstellen, is die conclusie namelijk niet onverenigbaar met het feit dat zij zelf jarenlang zonder problemen in de boerderij hebben gewoond of dat het gestelde instortingsgevaar zich de komende jaren niet zal verwezenlijken (memorie van grieven onder 4.4, 5.3, 7.3 en 7.4). Naar achteraf is komen vast te staan - zij hebben die conclusie niet gemotiveerd bestreden – bestaat immers het risico dat de hiervoor besproken constructies het op enig moment wel begeven. Het al dan niet bestaan van dat risico bepaalt of de boerderij geschikt is voor bewoning, niet de vraag of het risico zich heeft verwezenlijkt of zich op korte termijn zal verwezenlijken. Waar instortingsgevaar wordt aangevoerd, is dat van de zijde van [appellanten] onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het betoog dat het gaat om ouderdomsgebreken, kan het hof in het licht van hetgeen omtrent die gebreken van de zijde van [geïntimeerden] is aangevoerd, zonder nadere toelichting niet begrijpen.  
     
     27.	De grieven I, II, III, IV en V in het principaal appel  falen voor zover die strijdig zijn met het voorgaande. 
     
     
     
     
       De schade 
       algemeen 
       28.	De schadevordering is gebaseerd op de door [aannemer] berekende en in rekening gebrachte bedragen. In grief VI in het principaal appel klagen [appellanten] dat de rechtbank dat heeft overgenomen. Voor zover in die grief wordt voortgebouwd op het verweer dat geen sprake is van enig gebrek, althans niet van ernstige gebreken, deelt de grief in het lot van de hiervoor al besproken grieven.  Voor het overige bevat de grief onvoldoende argumenten om in twijfel te trekken dat [aannemer] bij de berekening (en het in rekening brengen) van meerwerk is uitgegaan van onredelijk hoge bedragen. Dat de berekening ervan minder gespecificeerd is dan de door hem opgestelde basisbegroting, en dat de meerwerkbegroting is geschreven teneinde de onvoorziene kosten op [appellanten] te verhalen, maakt die meerwerkbegroting op zichzelf nog niet ondeugdelijk. De grief faalt ook voor het overige. 
     
     
     
       reiskosten, huurtermijnen en extra hypotheekkosten 
       29.	Grief 4 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van enkele specifieke schadeposten, waaronder extra huurlasten. Volgens [geïntimeerden] was de oplevering medio november 2006 gepland, maar heeft de verbouwing door de noodzakelijke herstelwerkzaamheden tien weken vertraging opgelopen. Daardoor kon de woning pas eind februari worden betrokken. De huurwoning die [geïntimeerden] in verband met de verbouwing hadden betrokken, hebben zij om die reden langer moeten aanhouden. De daarmee verbandhoudende schade berekenen zij op € 1.558,62. Het verweer dat [geïntimeerden] in de verbouwde boerderij hadden kunnen blijven, is in het licht van de overgelegde foto’s onbegrijpelijk. Daaruit blijkt immers dat sprake is geweest van een ingrijpende verbouwing, en dat de boerderij gedurende die tijd onbewoonbaar is geweest. In zoverre treft de grief doel. 
     
     
     30.	Voor zover de grief ziet op andere kosten, schiet de onderbouwing ervan tekort. 
     
     
     
     
       buitengerechtelijke kosten 
       31.	De buitengerechtelijke kosten ten belope van € 1.378,02 zijn gevorderd overeenkomstig het Rapport Voorwerk. Tegen de afwijzing van die schadepost richt zich grief 5 in het incidenteel appel. [geïntimeerden] beroepen zich op de declaraties van 27 november 2006 en 27 februari 2007, waarin kosten zijn opgenomen ter zake van gevoerde correspondentie, besprekingen en bestudering van de stukken. Terecht betogen [appellanten] in reactie daarop dat daaruit nog niet blijkt dat [geïntimeerden] andere kosten hebben gemaakt dan de kosten die dienen ter instructie van de zaak. De grief faalt. 
     
     
     
       matiging 
       32.	De rechtbank heeft reden gezien om de gevorderde schade te matigen, ervan uitgaande dat enige kostenreductie is gevonden in de omstandigheid dat [geïntimeerden] toch al aan het verbouwen waren. Tegen dat oordeel is grief 3 in het incidenteel appel gericht. Deze grief treft doel, omdat het hof in hetgeen omtrent de gevorderde schade  is gesteld en gebleken geen aanknopingspunt kan vinden voor een dergelijke beperking van de schadevordering. 
       33.	Gelet op de aard van de gebreken, is bovendien geen plaats voor toepassing van een zogenoemde nieuw-voor-oud-korting bij de begroting van de schade. 
     
     
     
       Bewijsaanbod, overige grieven 
       34.	[appellanten] hebben aangeboden te bewijzen, kort gezegd, dat geen sprake is van gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, dat eventuele gebreken voor [geïntimeerden] kenbaar waren en dat de ouderdomsclausule aan eventuele aansprakelijkheid in de weg zou staan.  Omdat alle grieven in het principaal appel falen, is voor dergelijke bewijsvoering in dit hoger beroep geen plaats. [geïntimeerden] hebben geen belang bij het bewijsaanbod dat zij hebben gedaan. Hun laatste grief, grief 6 in het incidenteel appel, heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en zal om die reden verder onbesproken blijven. 
     
     
     
     
     
       De proceskosten 
       35.	Grief VII in het principaal appel richt zich tegen de proceskostenveroordeling van de rechtbank. Deze grief deelt in het lot van de overige grieven van [appellanten] 
     
     
     
       De slotsom 
       36.	Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering van [geïntimeerden] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 26.718,62 (27.502,87 - 2.189,95 - 152,92 + 1.558,62), vermeerderd met wettelijke rente. [appellanten] zullen als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties (waarbij het geliquideerde salaris aan de zijde van [geïntimeerden] in eerste aanleg wordt gewaardeerd volgens tariefgroep III, 3 punten; in principaal appel tariefgroep II, 1 punt; in incidenteel appel tariefgroep III, 0,5 punt). 
     
     
     
       De beslissing 
       Het gerechtshof: 
     
     
     In het incidenteel en het principaal appel 
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: 
       veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt, ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] te betalen € 26.718,62, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 10 juli 2006 tot de dag van volledige betaling;  
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden]: 
       in eerste aanleg op € 789,31 aan verschotten en € 1.737,= aan geliquideerd salaris voor de advocaat, 
       in hoger beroep op € 525,= aan verschotten en € 1.635,= aan geliquideerd salaris voor de advocaat; 
     
     	 
     
       verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad; 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     	 
     	 
     Aldus gewezen door mrs. L. Groefsema, voorzitter, M.W. Zandbergen en M.M.A. Wind, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 15 februari 2011.