ECLI: ECLI:NL:PHR:1994:6

Titel: ECLI:NL:PHR:1994:6 Parket bij de Hoge Raad , 03-05-1994 / 15.966

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 1994-05-03

Zaaknummer: 15.966

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:1994:6

---

Huur van woonruimte (bovenwoning boven bankfiliaal). Ontruimingsverplichting hoofdhuurder. Uitleg beding waarbij onderverhuur is toegestaan.

Rolnummer 15 966 Zitting 3 mei 1994 
   
   
     mr De Vries Lentsch – Kostense Conclusie inzake 
   
   
     Metterwoon Vastgoed B.V. 
   
   
     tegen 
   
   
     VSB Bank te 's-Gravenhage N.V. (voorheen Nutsspaarbank te 's-Gravenhage N.V.) 
   
   
   
   
   
     Edelhoogachtbaar College, 
   
   
   
   
     
       Inleiding   
   
   
   
   1. In deze zaak gaat het om het volgende. Thans verweerster in cassatie, VSB , heeft bij overeenkomst d.d. januari 1970 van rechtsvoorgangers van thans eiseres tot cassatie, Metterwoon , met ingang van 1 februari 1970 gehuurd de winkel met kelderruimte aan de [a-straat 1] en de bovengelegen eerste etage aan de [b-straat 1] te [plaats] , welke percelen inmiddels kadastraal zijn gesplitst. Art. 11 van het huurcontract (bij conclusie van antwoord overlegd) luidt als volgt: " Huurster heeft het recht het gehuurde na overleg met verhuurder geheel of gedeeltelijk aan andere te verhuren onder haar verantwoordelijkheid (…). " Deze overeenkomst was aangegaan voor de tijd van tien jaren met – voor VSB – het recht op verlening van de huurtermijn van tweemaal vijf jaren; van dat recht is kennelijk gebruik gemaakt. Vervolgens is de huurovereenkomst door VSB en de erven van de verhuurder, de directe rechtsvoorgangsters van Metterwoon , met ingang van 1 februari 1990 verlengd onder de voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de overeenkomst van januari 1970, zij het dat een hogere huurprijs en een andere huurtermijn zijn overeengekomen. (Het op deze verlenging betrekking hebbende stuk is eveneens bij conclusie van antwoord overlegd.) VSB heeft voormelde eerste etage – zelfstandige woonruimte in de zin van art. 7A:1623k BW – steeds onderverhuurd, met ingang van 15 januari 1991 voor onbepaalde tijd aan een zekere [betrokkene 1] . VSB heeft haar bancaire werkzaamheden in het pand [a-straat 1] in mei 1992 gestaakt en de winkelruimte sindsdien leeg gelaten. Bij brief van 8 mei 1992 heeft zij de huur van beide panden per 31 januari 1993 opgezegd. Zij heeft die opzegging vervolgens weer ingetrokken en stelt zich op het standpunt dat zulks rechtsgeldig is geschied. Metterwoon daarentegen beschouwd de overeenkomst als beëindigd en wenst het gehuurde – leeg – te verkopen. Zij vordert – na wijziging van eis – ontruiming van het gehuurde, zowel van de winkel als van de eerste etage, alsmede vergoeding van de schade terzake van de niet-nakoming van de verplichting het gehuurde per 31 januari 1993 leeg en ontruimd op te leveren. 
   
   
   2. De Kantonrechter veroordeelt VSB bij vonnis van 26 augustus 1993 tot ontruiming van de winkelruimte en tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Hij overweegt daartoe – voor zover in cassatie nog van belang – kort gezegd het volgende: De intrekking van de huuropzegging kon geen effect meer sorteren; de huurovereenkomst is per 31 januari 1993 geëindigd. Metterwoon 's vordering tot ontruiming van de eerste etage kan niet worden toegewezen: op grond van art. 7A:1623k BW zet de onderhuurder, [betrokkene 1] , immers zijn (onder)huurovereenkomst met betrekking tot de eerste etage van rechtswege met Metterwoon voort. "Een en ander kan echter mede grond zijn voor toewijzing van de bij wege van eisvermeerdering gevorderde schadevergoeding." 
   
   
   3. Na door VSB ingesteld appel en door Metterwoon ingesteld voorwaardelijk incidenteel appel vernietigt de Rechtbank het vonnis in eerste aanleg voor zover VSB daarbij is veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat; de vordering tot schadevergoeding (in appel gewijzigd in die zin dat f 70.321,80 wordt gevorderd) wordt afgewezen bij vonnis van 1 februari 1995. De Rechtbank stelt daartoe voorop dat het in hoger beroep allereerst gaat om het antwoord op de vraag of VSB gerechtigd was zonder overleg met Metterwoon de woning per 15 januari 1991 opnieuw te verhuren. Deze vraag beantwoord de Rechtbank bevestigend aan de hand van uitlegging van art. 11 van het in 1970 gesloten huurcontract. Onder referte aan het zgn. Haviltex-criterium komt de Rechtbank tot de slotsom dat VSB met de rechtsvoorganger van Metterwoon is overeengekomen dat zij het recht had het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en dat op haar slechts de verplichting rustte eenmaal – vóór het aangaan van de eerste onderhuurovereenkomst – overleg te plegen met de verhuurder. Daarbij neemt de Rechtbank in aanmerking dat de tekst van art. 11 op dit punt niet duidelijk is, dat de verhuurder blijkbaar weinig belang hechtte aan de beperking van het recht tot onderverhuur nu deze uitsluitend voorafgaand overleg en geen toestemming verlangde alsmede dat de rechtsvoorganger van Metterwoon blijkbaar ook uitging van bedoelde, door de Bank verdedigde, uitleg. De Rechtbank overweegt dat Metterwoon als opvolgend verhuurder aan art. 11 van het contract is gebonden. Vervolgens overweegt de Rechtbank  dat VSB onbetwist heeft gesteld dat zij bedoeld overleg bij aanvang van de hoofdhuurovereenkomst met de rechtsvoorganger van Metterwoon heeft gevoerd. Dat brengt haar tot de slotsom dat VSB geen wanprestatie heeft gepleegd door de bovenwoning per 15 januari 1991  zonder voorafgaand overleg met Metterwoon wederom onder te verhuren en dat VSB derhalve niet gehouden was de bovenwoning bij het einde van de huurovereenkomst met Metterwoon leeg en ontruimd op te leveren. Dat geldt eens te meer –  aldus de Rechtbank – nu op grond van de door Metterwoon onvoldoende gemotiveerd betwiste stelling van VSB kan worden aangenomen dat de bovenwoning al was onderverhuurd toen partijen de hoofdhuurovereenkomst aangingen. De vordering tot vergoeding van schade tengevolge van het niet leeg of ontruimd opleveren van de bovenwoning dient – aldus de Rechtbank – dan ook te worden afgewezen terwijl niet is gesteld of gebleken dat enige andere schade is geleden.  "Ten overvloede" merkt de Rechtbank nog op dat ook als ervan uitgegaan zou mogen worden dat VSB op grond van art. 11 bij de onderverhuring per 15 januari 1991 wel tot voorafgaand overleg verplicht was, niet nakoming van die verplichting niet, althans niet zonder meer, zou leiden tot de schade waarvan vergoeding wordt gevorderd. Niet betwist is immers – aldus de Rechtbank – de stelling van VSB dat overleg niet ertoe zou hebben kunnen leiden dat Metterwoon de onderhuur zou hebben kunnen tegenhouden aangezien zij niet in de positie verkeerde al dan niet toestemming te geven voor de onderhuur terwijl Metterwoon niet aangeeft op grond waarvan het mogelijk was geweest de huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning – zonder medewerking van VSB – te beëindigen. 
   
   
   4. Metterwoon stelt tijdig cassatieberoep in. VSB concludeert tot verwerping van het beroep. Beide partijen lichten de zaak schriftelijk toe waarna Metterwoon nog repliceert. 
   
   
   
     
       De cassatiemiddelen 
     
   
   
   
   5. Het eerste middel komt met een motiveringsklacht op tegen rechtsoverweging 4.3 van het betreden vonnis waar de Rechtbank – in het kader van de uitlegging van meergenoemd art. 11 van het huurcontract – overweegt dat "de rechtsvoorganger van Metterwoon blijkbaar ook uitging van de door VSB verdedigde uitleg, althans daar (later) mee instemde, nu deze het, aldus de niet gemotiveerde betwiste stelling van VSB , steeds heeft goed gevonden dat VSB zonder overleg opnieuw onderverhuurde". Onbegrijpelijk is – aldus dit middel – de overweging dat door Metterwoon niet gemotiveerd is betwist de door VSB geponeerde stelling dat haar rechtsvoorganger steeds heeft goedgevonden dat VSB zonder overleg opnieuw verhuurde. VSB is immers – aldus dit middel – niet meer teruggekomen op bedoelde stelling nadat Metterwoon haar bij conclusie van repliek in conventie bij gebrek aan wetenschap had betwist terwijl voorts uit het vermeende stilzwijgen van de rechtsvoorganger van Metterwoon niet kan worden afgeleid dat deze ermee instemde dat zonder overleg opnieuw werd onderverhuurd nu door VSB niet is gesteld en ook anderszins niet is gebleken dat de rechtsvoorganger ooit op de hoogte is geweest van het aangaan van een nieuwe onderhuurovereenkomst. 
   
   
   6. Deze klacht faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag, gebaseerd als zij is op de onjuiste veronderstelling dat VSB – na Metterwoon 's betwisting bij conclusie van repliek – niet meer is teruggekomen op haar stelling dat de rechtsvoorganger steeds heeft goedgevonden dat zij zonder nieuw overleg opnieuw onderverhuurde. VSB heeft deze stelling immers expliciet herhaald in haar memorie van grieven (p.5 bovenaan). Daarentegen is Metterwoon zelf in appel niet meer met zoveel woorden op haar betwisting van deze stelling  teruggekomen; wel heeft zij verzocht "haar stellingen in eerste aanleg als woordelijk herhaald en ingelast te beschouwen". Kennelijk heeft de Rechtbank een en ander beschouwd als een onvoldoende gemotiveerde betwisting; dit aan de Rechtbank voorbehouden oordeel is niet onbegrijpelijk. Anders dan het middel kennelijk verondersteld heeft de Rechtbank niet uit het vermeende stilzwijgen van de rechtsvoorganger van Metterwoon afgeleid dat aangenomen moet worden dat deze laatste steeds heeft goedgevonden dat zonder overleg opnieuw werd onderverhuurd; zij heeft zulks afgeleid uit de omstandigheid dat Metterwoon onvoldoende gemotiveerd betwistte dat Metterwoon 's rechtsvoorganger zulks had goedgevonden. 
   
   
   7. Het tweede middel bevat twee klachten. De eerste klacht bouwt voort op het eerste middel en moet het lot daarvan delen. De tweede klacht houdt in dat de door de Rechtbank aan de litigieuze bepaling van het huurcontract gegeven uitleg onbegrijpelijk is omdat niet valt in te zien waarom de verhuurder geen belang meer zou hebben bij overleg c.q. inspraak bij het aangaan van een tweede of latere huurovereenkomst. 
   
   
   8. Laatstbedoelde klacht faalt eveneens nu het enkele feit dat een bepaalde uitleg in het belang van de ene contractspartij is of zou kunnen zijn niet meebrengt dat een andere interpretatie onbegrijpelijk is; het komt bij de uitleg immers aan op de vraag welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs over een weer aan de betrokken bepalingen mochten toekennen en wat partijen te dien aanzien van elkaar mochten verwachten in welk verband als factor kan meewegen of een der partijen met name belang bij een bepaalde uitleg heeft. 
   
   
   9. Het derde middel komt op tegen de overweging van de Rechtbank dat VSB niet gehouden was de bovenwoning bij het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren omdat VSB het recht had het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en zij heeft voldaan aan de terzake op haar rustende verplichting eenmaal – vóór het aangaan van de eerste onderhuurovereenkomst – overleg met de verhuurder te voeren zodat zij geen wanprestatie pleegde door de bovenwoning per 15 januari 1991 zonder voorafgaand overleg met Metterwoon wederom onder te verhuren. Betoogd wordt dat hier spraken is van een volstrekt onbegrijpelijke "hink-stap-sprong-redenering" van de Rechtbank dat gesteld wordt dat het oordeel van de Rechtbank dat VSB niet leeg en ontruimd behoefde op te leveren onjuist is, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk, omdat in meergenoemd art. 11 van de huurovereenkomst nu juist expliciet tot uitdrukking was gebracht dat de huurder het recht heeft het gehuurde " onder haar verantwoordelijkheid " aan anderen te verhuren. Bovendien zijn partijen – aldus het middel – ten tijde van de totstandkoming van de hoofdhuurovereenkomst per 1 januari 1990 onmiskenbaar ervan uitgegaan dat VSB als hoofdhuurder aan een onderhuurder niet meer rechten kon verlenen dan zijzelf had zodat zij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst leeg en ontruimd moest opleveren tenzij expliciet anders zou zijn bepaald, terwijl het voorts in 1970 niet de bedoelingvan partijen kàn zijn geweest VSB door het verlenen van toestemming voor onderverhuur te ontheffen van haar verplichting het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren om de simpele reden dat art. 7A:1623k BW eerst op 1 juli 1979 in werking is getreden. 
   
   
   10. De Rechtbank met haar bestreden overwegingen kennelijk willen aangeven dat VSB de onderverhuurde bovenwoning – een zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1623k BW – niet leeg kon opleveren omdat de onderhuur op grond van genoemde bepaling van rechtswege door de verhuurder werd voortgezet en dat deze onmogelijkheid niet kon worden gekwalificeerd als een toerekenbare tekortkoming van VSB , mede in het licht van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, althans in zoverre niet gehouden was de bovenwoning bij het einde van de huurovereenkomst leeg op te leveren. In dit oordeel ligt besloten dat niet voor rekening van de tot onderverhuur bevoegde huurder komt de omstandigheid dat de onderhuur op grond van art. 7A:1623k BW na het einde van de huurovereenkomst van rechtswege door de hoofdverhuurder wordt voortgezet. Dat oordeel geeft mijns inziens niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting; niet kan worden aanvaard dat de bescherming die art. 7A:1623k BW aan de onderhuurder biedt ten koste gaat van de tot onderverhuur bevoegde huurder. Van schadeplichtigheid van de huurder zal eerst sprake kunnen zijn ingeval de huurder onbevoegd tot onderhuur overgaat, een geval waarop de regel van art. 7A:1623k BW evenzeer betrekking heeft. Partijen kunnen vanzelfsprekend ook overeenkomen dat de huurder schadeplichtig is ingeval de onderhuurder aanspraak maakt op voortzetting van de onderhuur, een geval dat zich naar mij voorkomt niet licht zal voordoen en hier in ieder geval niet aan de orde is. Aan het voorgaande doet niet af dat art. 7A:1623k BW eerst bij Wet van 21 juni 1979, stb. 330, is ingevoerd (met onmiddellijke werking) nadat VSB de litigieuze huurovereenkomst met een van de rechtsvoorgangers van Metterwoon had  gesloten. Uit de parlementaire geschiedenis van deze Wet blijkt overigens dat de onderhavige kwestie destijds niet expliciet aan de orde is geweest. Voor zover het middel beoogt te betogen dat partijen in casu met betrekking tot de onderhuur een andere regeling overeengekomen zouden zijn ingeval zij rekening hadden kunnen houden met de regel van art. 7A:1623k BW, faalt het omdat een dergelijk betoog niet voor het eerst in cassatie kan worden aangevoerd. Overigens lijkt het middel eraan voorbij te zien dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 1990 – dat wil zeggen onder vigeur van art. 7A:1623k – is verlengd onder verwijzing naar voorwaarden en condities zoals vastgelegd in de overeenkomst van januari 1970. De omstandigheid dat in art. 11 is bepaald dat huurster het recht heeft het gehuurde "aan anderen te verhuren onder haar verantwoordelijkheid", maakt het oordeel van de Rechtbank niet onbegrijpelijk. De Rechtbank heeft deze door haar expliciet geciteerde zinswending kennelijk aldus uitgelegd dat daarmee tot uitdrukking werd gebracht dat VSB bevoegd was tot "onderverhuur" en niet tot een indeplaatsstelling. Bovendien impliceert de omstandigheid dat de onderverhuurder verantwoordelijk blijft voor de onderhuurder bepaald niet dat de huurder ook aansprakelijk kan worden gesteld voor de omstandigheid dat de onderhuur na het einde van de huurovereenkomst van rechtswege door de hoofdverhuurder wordt voortgezet ingeval de onderhuur betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Het middel stuit op het voorgaande af. 
   
   
   11. Het vierde middel komt op tegen een overweging ten overvloede en moet op die grond reeds falen. 
   
   
   12. Het vijfde middel komt op tegen een beschouwing ten overvloede die overigens de beslissing van de Rechtbank wel zelfstandig zou kunnen dragen; omdat de middelen gericht tegen overige – de beslissing reeds dragende – overwegingen van de Rechtbank falen, mist het middel gebrek aan belang. Voor een deel bouwt het middel overigens voort op het derde middel. 
   
   
   13. Het zesde middel mist zelfstandige betekenis. 
   
   
     
       Conclusie 
     
   
   
   
     De middelen ongegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep. 
   
   
   
   
     De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,