ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2013:4095

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2013:4095 Gerechtshof Den Haag , 27-05-2013 / BK-12/00438

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2013-05-27

Zaaknummer: BK-12/00438

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2013:4095

---

Wet WOZ. Waarde op WOZ-beschikking hoger dan de verkoopprijs.

Team Belastingrecht 
   meervoudige kamer 
   nummer BK-12/00438 
   
     Uitspraak d.d. 27 mei 2013 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
       
         
          [X]  en  [Y]  te [Z], gemeente Westland, belanghebbenden, 
       en 
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Westland , de Inspecteur, 
     
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 18 april 2012, nummer AWB 11/9687, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag. 
     
     
     
   
   
     Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     
       1.1.	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 603.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011. 
     
     
     
       1.2.	Aan belanghebbenden is voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Westland naar een heffingsmaatstaf van € 603.000. 
     
     
     
       1.3.	Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011. 
     
     
     
       1.4.	Belanghebbenden hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Bij twee in één geschrift, gedagtekend 14 november 2011, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard. 
     
     
     
       1.5 Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41.  
       De rechtbank heeft: 
     
     - het beroep gegrond verklaard, 
     - de uitspraak op bezwaar vernietigd, 
     - de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 580.000, 
     - de aanslag onroerendezaakbelastingen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 580.000, 
     - bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit, 
     - gelast dat de Inspecteur het griffierecht van € 42 aan belanghebbenden vergoedt.  
     
     
     
   
   
     Loop van het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1.	Belanghebbenden zijn van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. 
     
     
     
       2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 april 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft het Hof een schriftelijk stuk, gedateerd 4 april 2013, met bijlagen, van de Inspecteur ontvangen. De Inspecteur heeft dit stuk aangeduid als “verweerschrift hoger beroep’ en hierin vermeld dat hij incidenteel appel instelt. Een afschrift van dit stuk is toegezonden aan de belanghebbenden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     
   
   
     Vaststaande feiten 
     
     
       3.1.	Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement in een appartementengebouw, gebouwd in 2009. De inhoud van de woning is ongeveer 648 m3. 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen 
     
     
       4.1.	Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. 
     
     
     
       4.2.	Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. 
     
     
     
   
   
     Conclusies van partijen 
     
     
       5.1.	Het hoger beroep van belanghebbenden strekt tot vermindering van de waarde naar € 500.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
     
     
     
       5.2.	De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de rechtbank 
     
     
       6. 
       De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbenden als eisers en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid: 
       
       
         “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       
       
     
     
       8. 
       Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de bij het verweerschrift gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de drie in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten [b-straat 1], de [c-straat 1] en [d-straat 1]. Weliswaar is de naastgelegen woning [d-straat 1] op 31 december 2009 aangekocht voor € 600.000, waarbij verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoper de oude woning van de koper van dat appartement voor een normale prijs, dat wil zeggen nagenoeg de WOZ-waarde per 1 januari 2010, heeft gekocht. Verweerder heeft echter geen inzicht gegeven hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en de [c-straat 1] voor wat betreft de overlast die eisers ondervinden. Eisers hebben gesteld dat in de nabije omgeving van de woning sprake is van overlast door hangjongeren en dat daar wordt gedeald. Verweerder heeft dit niet of althans onvoldoende weersproken en gesteld noch gebleken is dat deze overlast ook geldt voor die vergelijkingsobjecten. Derhalve heeft verweerder de waarde niet aannemelijk gemaakt. 
       
     
     
       9. 
       Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. De verwijzing van eisers naar de verlaagde vraagprijzen van de nog te koop staande appartementen in het appartementencomplex en de stelling dat de verkoper de verkoopwaarde van de woning per 1 oktober 2010 heeft getaxeerd op € 519.883, kan niet beschouwd worden als voldoende onderbouwing voor de door eisers bepleite waarde van de woning. Dergelijke algemene gegevens die niet door verkoopcijfers van door eisers toegelichte vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum zijn onderbouwd, doen immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 
       
     
     
       11. 
       Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 580.000. Hierbij neemt de rechtbank al hetgeen partijen in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd in aanmerking. 
       
     
     
       12. 
       Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard. 
       
     
     
       13. 
       De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eisers kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.” 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Ontvankelijkheid van het incidenteel hoger beroep 
       
     
     
     
       7.1.1.	In het geschift van 4 april 2013 heeft de Inspecteur verklaard dat hij incidenteel hoger beroep instelt. Ingevolge artikel 27m, lid 1 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) kan de andere partij dan de partij die hoger beroep heeft ingesteld, bij haar verweerschrift incidenteel hoger beroep instellen. 
     
     
     
       7.1.2.	Bij brief van 2 november 2012 heeft de griffier van het Hof de Inspecteur afschrift gezonden van het hoger beroepschrift. De griffier heeft in deze brief vermeld dat hij het verweerschrift binnen vier weken na dagtekening van deze brief tegemoet ziet. In deze brief heeft de griffier voorts gewezen op de mogelijkheid een incidenteel hoger beroep in te stellen binnen de hiervoor genoemde termijn. Bij brief van 7 januari 2013 heeft de griffier bij de Inspecteur de hiervoor vermelde brief in herinnering gebracht en gemeld dat hij daarop nog geen reactie heeft ontvangen. De griffier heeft daarbij vermeld dat de termijn voor een reactie eindigt op 21 januari 2013. 
     
     
     
       7.1.3.	Voor of op 21 januari 2013 is geen reactie van de Inspecteur ontvangen. Zulks leidt tot het oordeel dat het geschrift van 4 april 2013 van de Inspecteur niet als incidenteel beroepschrift kan worden beschouwd. Het is bij het Hof ontvangen op 8 april 2013, hetgeen voorts betekent, aangezien het buiten de termijn is van uiterlijk op de tiende dag voor de zitting is ontvangen, dat het niet kan worden beschouwd als nader stuk, zoals bedoeld in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de AWB). Het Hof zal het geschrift aanmerken als een op voorhand toegezonden pleitnotitie. De AWR noch de AWB voorziet er in dat incidenteel hoger beroep nog kan worden ingesteld ter zitting, zodat de Inspecteur niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in dit incidenteel hoger beroep. 
     
     
     
       
         De gronden van het hoger beroep 
       
     
     
     
       7.2.1.	Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
     
     
     
       7.2.2.	De rechtbank heeft beslist dat de omtrent de woning voorhanden zijnde gegevens meebrengen dat de waarde van de woning met € 603.000 te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft vervolgens de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 580.000. Nu het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, kan niet langer ter discussie staan dat deze waarde hoger zou moeten worden vastgesteld.  
     
     
     
       7.2.3.	Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat de Inspecteur de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof is van oordeel dat belanghebbenden daarin niet zijn geslaagd. Daarbij is van belang dat de naastgelegen woning [d-straat 1] op 31 december 2009 is aangekocht voor € 600.000. Dat deze transactie niet marktconform is geweest is door belanghebbende onvoldoende onderbouwd. De door belanghebbende aangevoerde reden, te weten de verkoper de oude woning van de koper heeft gekocht, is onvoldoende om aan te nemen dat de koper niet een marktconforme prijs heeft betaald. 
       De berekening van de waarde van de woning die belanghebbenden voorstaan, en die bestaat uit een extrapolatie van de prijzen van de appartementen in het gebouw [Q] tot een gemiddelde prijs per vierkante meter en vervolgens vermenigvuldiging van deze prijs met de oppervlakte van de woning, is geen berekening die leidt tot een vaststelling van de waarde zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Deze berekening kan dan ook niet gelden als voldoende onderbouwing voor de door belanghebbenden bepleite waarde van de woning. 
     
     
     
       7.2.4.	De stellingen van belanghebbenden leiden het Hof niet tot de conclusie dat de waarde van de woning op een lager bedrag dient te woren vastgesteld dan het bedrag dat de rechtbank voor de woning heeft bepaald. Derhalve dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard. Beslist dient te worden, zoals hierna vermeld. 
     
     
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       8.1.	Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         verklaart het incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk; 
       
       
         bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, M.C.M. van Dijk en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 27 mei 2013in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: