ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2052

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2052 Gerechtshof Den Haag , 17-10-2023 / BK-22/01273

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-10-17

Zaaknummer: BK-22/01273

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2052

---

Artikel 40, lid 2 Wet WOZ; toezendplicht; de Heffingsambtenaar heeft ten onrechte de gegevens over de onderhoudsreserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE) in bezwaar niet verstrekt. Proceskostenvergoeding. 
       
       Artikel 17, lid 2, Wet WOZ; het Hof oordeelt, met inachtneming van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten, dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-22/01273 
     
     
     
     Uitspraak van 17 oktober 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: G. Gieben)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 november 2022, nummer SGR 22/85. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 340.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 1972 met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 130 m2. De woning beschikt over een terras met een oppervlakte van ongeveer 75 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een matrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 De woning 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
             
             
               
                 Objectsoort 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1972 
               
               
                 1972 
               
               
                 1962 
               
               
                 1962 
               
             
             
               
                 GO m2 
               
               
                 130 m2 
               
               
                 130 m2 
               
               
                 126 m2 
               
               
                 116 m2  
               
             
             
               
                 WOZ 2021 
               
               
                 € 340.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 WOZ 2021 zonder terras 
               
               
                 € 315.000 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Koopsom 
               
               
                 
               
               
                 € 315.000 
               
               
                 € 378.500 
               
               
                 € 360.000 
               
             
             
               
                 Koopsom na correctie VVE 
               
               
                 
               
               
                 € 305.273 
               
               
                 € 376.240 
               
               
                 € 359.506 
               
             
             
               
                 Transportdatum 
               
               
                 
               
               
                 28-2-2020 
               
               
                 6-1-2020 
               
               
                 3-6-2019 
               
             
             
               
                 Prijs per m2 GO 
               
               
                 € 2.615 
               
               
                 € 2.423 
               
               
                 € 3.004 
               
               
                 € 3.103 
               
             
             
               
                 Prijs per m2 GO correctie VVE 
               
               
                 
               
               
                 € 2.348 
               
               
                 € 2.986 
               
               
                 € 3.099 
               
             
             
               
                 Prijs per m2 GO zonder terras 
               
               
                 € 2.423 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft in de gedingstukken verwezen naar de verkooptransacties van [adres 5] en [adres 6] . In de matrix van de Heffingsambtenaar (zie 2.2) zijn de volgende gegevens van deze objecten opgenomen: 
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
             
             
               
                 Wijk 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
               
                 
                  [naam wijk]
                 
               
             
             
               
                 Objectsoort 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
               
                 Etage-Portiekflat 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 1972 
               
               
                 1972 
               
             
             
               
                 GO m2 
               
               
                 130 m2 
               
               
                 104 m2 
               
             
             
               
                 Koopsom 
               
               
                 € 295.000 
               
               
                 € 268.500 
               
             
             
               
                 Koopsom na correctie VVE 
               
               
                 € 282.408 
               
               
                 € 258.235 
               
             
             
               
                 Transportdatum 
               
               
                 29-7-2019 
               
               
                 13-9-2019 
               
             
             
               
                 Prijs per m2 GO 
               
               
                 € 2.269 
               
               
                 € 2.582  
               
             
             
               
                 Prijs per m2 GO correctie VVE 
               
               
                 € 2.172 
               
               
                 € 2.483 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 19 februari 2021 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties. 
         Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 2 juni 2021 aanvullende gronden van het bezwaar ingediend. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: 
       
       
         “Uit een eerste controle blijkt dat u tijdens de oorspronkelijke taxatie geen rekening heeft 
         gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren gecorrigeerd dienen te worden. 
         (…) 
         Van de verkoopcijfers zoals door u genoemd op het taxatieverslag is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden. Onze taxateur geeft aan dat dit, net als bij een transactie inclusief roerende zaken, wel dient te gebeuren. Indien u van mening bent dat u hiermee voldoende rekening hebt gehouden, verzoek ik u om inzichtelijk te geven met welke bedragen u de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd hebt zodat wij deze correcties kunnen controleren.” 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
     7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 28 februari 2020 voor € 315.000) en [adres 3] te [woonplaats] (verkocht op 6 januari 2020 voor € 378.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, eenzelfde uitstraling hebben en in dezelfde wijk zijn gelegen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het geen vereiste is dat de referentiewoningen van verweerder identiek zijn, maar slechts dat de woningen goed vergelijkbaar zijn. Een appartement met een balkon en een appartement met een tuin kunnen – mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen – met elkaar vergeleken worden. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in gebruiksoppervlakte en het hebben van een terras dan wel balkon, heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.423 te hoog zou zijn vastgesteld. 
     
     8. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Wat betreft de door verweerder aangevoerde referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de aangevoerde referentieobjecten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de door eiser aangevoerde referentieobjecten te gebruiken. 
     
     9. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld doordat geen inzicht is gegeven in de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de taxatie. Verweerder heeft toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verweerder reeds daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt. 
     
     10. Voor zover eiser ook betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel om op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden, kan dit niet slagen. Deze verplichting betreft immers niet de informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte.[1] De iWOZ-gegevens van de referentieobjecten waar eiser ter zitting naar heeft verwezen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald door verweerder. Eiser heeft in dit geval echter slechts in het algemeen gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waardoor de iWOZ-gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren.[2] 
     
     11. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten niet geïndexeerd heeft naar de waardepeildatum, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierover op dat, zo er al een verplichting tot indexering zou bestaan, dit in het onderhavige geval niet zou leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld. 
     
     12. Ook de stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] vgl. Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. 
       [2] vgl. Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 310.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Toezendplicht 
       
     
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens aan hem heeft verstrekt. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte de iWOZ-gegevens en de gegevens over de onderhoudsreserves van de Vereniging van Eigenaren (VvE) niet verstrekt.  
       
     
     
       5.2. 
       Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). 
       
     
     
       5.3. 
       Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift (zie 2.4) gedane verzoek heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels, KOUDV- en liggingsfactoren, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. Uit de gedingstukken blijkt dat belanghebbende na ontvangst van het taxatieverslag enkel in het algemeen heeft gesteld dat voldoende rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat hij geen specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van de iWOZ-gegevens. De Heffingsambtenaar was daarom niet gehouden de iWOZ-gegevens aan belanghebbende te verstrekken (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) 
       
     
     
       5.4. 
       Ten aanzien van de gegevens over de onderhoudsreserves van de VvE overweegt het Hof als volgt. Uit het (aanvullend) bezwaarschrift volgt dat belanghebbende een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van de gegevens over de onderhoudsreserves van de VvE (zie 2.5). De cijfermatige informatie met betrekking tot de aanwezige VvE-reserves bij de vergelijkingsobjecten zijn gegevens die ten grondslag liggen aan de beschikking en die de Heffingsambtenaar derhalve in de bezwaarfase naar aanleiding van het verzoek van belanghebbende aan belanghebbende had behoren te verstrekken. In zoverre heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. 
       
     
     
       5.5. 
       Door het niet verstrekken van de gegevens over de onderhoudsreserves van de VvE in de bezwaarfase, kon belanghebbende niet controleren of het aandeel in de onderhoudsreserve daadwerkelijk van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten was uitgesloten. Belanghebbende heeft eerst in de beroepsprocedure de beschikking gekregen over die gegevens. Het Hof ziet hierin aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. 
       
       
         
           Waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344). 
       
     
     
       5.7. 
       Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij – voor het belastingjaar 2021 – de waarde van € 340.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 
       
       
         5.8.1. 
         Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht op 28 februari 2020), [adres 3] (verkocht op 6 januari 2020) en [adres 4] (verkocht op 3 juni 2019). Belanghebbendes stelling dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn gebouwd in 1962 en daardoor tien jaar ouder zijn dan de woning, leidt niet tot het oordeel dat deze flatwoningen niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Het is immers niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening houdt met de onderlinge verschillen. Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat deze verkoopprijzen als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. 
         
       
       
         5.8.2. 
         Belanghebbende verwijst naar de verkoopprijzen van de flatwoningen [adres 5] (verkocht op 29 juli 2019) en [adres 6] (verkocht op 13 september 2019). Volgens belanghebbende onderbouwen de verkoopprijzen van deze flatwoningen – die zijn gelegen in hetzelfde gebouw als de woning – een lagere waarde. Het Hof verwerpt de stelling van de Heffingsambtenaar dat deze flatwoningen te ver voor de waardepeildatum (1 januari 2020) zijn verkocht. Bovendien heeft de verkoop van het door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobject [adres 4] nog eerder plaatsgevonden, namelijk op 3 juni 2019.  
         
       
       
         5.8.3. 
         
           Gelet op hetgeen in 5.8.1 en 5.8.2 is overwogen, acht het Hof de vijf door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten geschikt om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning. De gemiddelde (voor onderhoudsreserves van de VvE gecorrigeerde) prijs per m2 van deze vijf vergelijkingsobjecten bedraagt € 2.618. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde prijs per m2 van de woning is € 2.423 met een correctie voor het terras en  
           € 2.615 zonder een correctie voor het terras. De Heffingsambtenaar heeft aan het terras van de woning een waarde toegekend van € 25.000. Het Hof acht het redelijk dat in een vergelijking tussen een woning met een terras en woningen met een balkon, aan het terras een zekere meerwaarde wordt toegekend. Nu de m2-prijs van de woning zonder correctie voor het terras nagenoeg gelijk is aan die van de vijf vergelijkingsobjecten en met correctie voor het terras daar ruim onder ligt, kan in het midden blijven of de door de Heffingsambtenaar gebruikte waarde van het terras te hoog is. Ongeacht de correctie komt de m2-prijs in ieder geval niet boven de gemiddelde m2-prijs van de vijf vergelijkingsobjecten uit. Het Hof is dan ook van oordeel, met inachtneming van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten, dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten volgens de Heffingsambtenaar uit de verhuur komen en om die reden een matiger staat van onderhoud hebben dan de woning, hetgeen door belanghebbende onvoldoende gemotiveerd is weersproken, en dat het vergelijkingsobject [adres 2] eveneens in een mindere staat van onderhoud verkeert dan de woning.  
         
         
       
     
     
       5.9. 
       Hetgeen belanghebbende verder ter betwisting van de vastgestelde waarde aanvoert leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar de waarde van het terras niet heeft onderbouwd, kan hem gelet op hetgeen in 5.8.3 is overwogen niet baten. Overigens heeft belanghebbende ter zitting ook verklaard dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte waarde van € 25.000 een conservatieve schatting van de waarde van het terras is. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte melding maakt van de aanwezigheid van een luxe keuken en een luxe badkamer in de woning. De Heffingsambtenaar heeft echter e-mailcorrespondentie die hij heeft gehad met belanghebbende overgelegd, waarin belanghebbende zelf de aanwezigheid van luxe voorzieningen bevestigt. Belanghebbende stelt ten slotte dat de Heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een goede staat van onderhoud terwijl sprake is van een gemiddelde staat van onderhoud, maar heeft deze stelling niet onderbouwd, zodat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.    
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Het hoger beroep is gegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.1.1. 
       Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en in hoger beroep.  
       
     
     
       6.1.2. 
       Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand conform artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.348 (beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding is geen aanleiding. 
       
     
     
       6.2. 
       Verder dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
       
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven; 
       
       
         veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348; en 
       
       
         draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het voor de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van in totaal € 186 te vergoeden. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 17 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       De griffier is verhinderd de uitspraak  
       mede te ondertekenen.  
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.