ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:1264

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:1264 Gerechtshof Amsterdam , 04-04-2019 / 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-04-04

Zaaknummer: 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:1264

---

Wet waardering onroerende zaken; artikel 16 Wet WOZ; objectafbakening van een kantoortoren (die wordt verbouwd naar woontoren); omdat de eigenaar van de toren hogere waardes bepleit, doen er huurders (als belanghebbenden) mee aan het geding (8:26 Awb)

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       kenmerken 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156 
     
     
     
       4 april 2019  
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] B.V.  gevestigd te [Z], belanghebbende, 
       gemachtigde: mr. drs. M. Klomp (Lentink De Jonge Accountants & Belastingadviseurs) 
     
     
     
       alsmede  
     
     
     
       op het incidenteel hoger beroep van  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 2 augustus 2017 in de zaak met kenmerk AMS 16/3542 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
       Als belanghebbenden hebben aan het geding voorts deelgenomen: 
       
         
          [A] en anderen  (67 personen), (huurders; hierna ook: de andere belanghebbenden) (gemachtigde: G.C. Zijlstra)  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 mei 2014 genomen beschikkingen onder meer de waarden van de zeven door hem als verschillende onroerende zaken aangemerkte in 2.3 vermelde objecten voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld. Daarbij zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2014 met betrekking tot deze objecten bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 15 april 2016 het bezwaar van belanghebbende tegen de hiervoor bedoelde beschikkingen niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.  
       
       
       
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank heeft bij de uitspraak van 2 augustus 2017 als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn in de uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’, de andere belanghebbenden als ‘derde belanghebbenden’): 
       
       
         “De rechtbank 
       
       - verklaart het beroep gegrond;  
       - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
       - stelt de waarde van de 1e verdieping vast op € 838.500,-, van de 2e, 3e, 4e, 5e en 11e, verdieping met begane grond en kelder gezamenlijk op € 4.565.600,-, van de 6e verdieping op € 811.200,-, van de 7e verdieping op € 815.100, van de 8e verdieping op € 823.550,- , van de 9e verdieping op € 833.300,- en van de 10e verdieping op € 815.100,-;  
       - bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing overeenkomstig dienen te worden aangepast;  
       - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar; 
       - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 319,- aan eiseres te vergoeden; 
       - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.044,10.” 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 13 september 2017 hoger beroep bij het Hof ingesteld en dat bij brief van 12 oktober 2017 gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       De heffingsambtenaar heeft op 23 november 2017 incidenteel hoger beroep bij het Hof ingesteld. Belanghebbende heeft een schriftelijke zienswijze gegeven op het incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       1.6. 
       De huurders hebben bij brief van 22 februari 2019 een schriftelijke uiteenzetting over de zaak ingediend. Deze brief is in kopie aan belanghebbende en de heffingsambtenaar verzonden. Op 11 maart 2019 heeft belanghebbende een pleitnota ingediend.  
       
     
     
       1.7. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2019. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd, bijgestaan door drs. J.E. Bronkhorst (kantoorgenoot). Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. Brekveld. De andere belanghebbenden zijn met bericht van verhindering niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak aan partijen is toegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak – naar het Hof verstaat – de navolgende feiten vastgesteld. 
       
       
         “1. Aan de [X-straat] te Amsterdam ligt een complex met van oudsher een bestemming als kantoortoren. Begin november 2014 is een verbouwing afgerond, waarbij het complex is omgebouwd tot woontoren met 229 appartementen. Op 1 februari 2016 is de woontoren verkocht. Eiseres was tot deze datum de eigenaar van de woontoren. Derde belanghebbenden zijn of waren huurders van de appartementen in de woontoren in 2014. ”  
       
       
       
       
       
     
     
       2.2. 
       Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe. 
       
     
     
       2.3. 
       De heffingsambtenaar heeft bij de onderhavige beschikkingen vorenbedoelde toren voor het jaar 2014 als volgt in de WOZ-waardering betrokken: 
       
       - de 1e verdieping (€ 645.000); 
       - de 2e, 3e, 4e, 5e, 11e, begane grond en kelder (€ 3.512.000); 
       - de 6e verdieping (€ 624.000); 
       - de 7e verdieping (€ 627.000); 
       - de 8e verdieping (€ 633.500); 
       - de 9e verdieping (€ 641.000); en 
       - de 10e verdieping (€ 627.000).  
       
     
     
       2.4. 
       Het onderhavige gebouw/complex telt 12 verdiepingen en bevatte voor wijziging van de omgevingsvergunning (zie 2.5) ruimten bestemd voor kantoren, een showroom, een archiefruimte en ruimten ten behoeve van liftinstallaties en andere technische installaties. De voor kantoor bestemde ruimten werden verhuurd.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 12 juli 2013 heeft belanghebbende een aanvraag ingediend voor het verlenen van een omgevingsvergunning teneinde het gebouw/complex te transformeren in 229 zelfstandige woonappartementen. Op 24 juli 2013 heeft de gemeente de ontvangst van deze aanvraag gepubliceerd. Op 8 januari 2014 heeft de gemeente het voornemen tot verlenen van een omgevingsvergunning gepubliceerd. De omgevingsvergunning is op 18 maart 2014 verleend. De verbouwing van het complex is afgerond in november 2014, waarna belanghebbende de appartementen is gaan verhuren (aan studenten). Op 29 januari 2016 heeft belanghebbende het gehele complexs verkocht voor een koopsom van € 19.700.000.  
       
     
     
       2.6. 
       Op de zitting van 10 april 2017 bij de rechtbank is namens belanghebbende (door [naam werknemer], werkzaam bij belanghebbende als projectmanager) onder andere als volgt verklaard: 
       
       
         “We hebben het pand in 2013 in beheer gekregen. Toen zijn kantoorhuurders vertrokken, tijdelijke bewoners gekregen. In november zijn die ook vertrokken, misschien december. Toen is de sleutel aan de aannemer gegeven om alles leeg te halen. Vanaf 1 januari 2014 zijn er dus containers zichtbaar, waaruit volgt dat men aan het leeghalen was. Er werd toen binnen gesloopt en er was voorbereiding voor de bouw van appartementen. Daar zijn foto’s van en een sleutelcontract (…)”  
       
       
       
         De door [naam werknemer] geschetste gang van zaken – zoals weergeven in het hiervoor vermelde citaat – is door de heffingsambtenaar niet weersproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in het principaal en incidenteel hoger beroep 
     
     
       In geschil is: 
     
     
       
         of de objectafbakening van het gebouw/complex voor de toepassing van de WOZ op juiste wijze heeft plaatsgevonden (hoger beroep belanghebbende) en, zo ja,  
       
       
         of alsdan de voor de zeven objecten door de rechtbank vastgestelde waarden te hoog zijn (incidenteel hoger beroep heffingsambtenaar). Het geschil spitst zich op dit punt toe op de vraag of sprake is van een (bijzondere) omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, onder b en c, Wet WOZ.  
       
       
         Tevens zijn de beslissingen van de rechtbank inzake de aanslagen onroerendezaakbelastingen en reinigingsheffing in geschil. 
       
     
     
     
       De huurders scharen zich achter het standpunt van de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       4 Het oordeel van het Hof in het principaal en het incidenteel hoger beroep 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft ten aanzien van de ontvankelijkheid van het bezwaarschrift in r.o. 11 als volgt overwogen:  
       
       
         “11. De rechtbank overweegt allereerst dat bij de wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ per 1 oktober 2015 niet is voorzien in overgangsrecht en deze dus onmiddellijke werking heeft. Met deze wijziging heeft de wetgever beoogd mogelijk te maken dat een beroep tegen de vaststelling van een WOZ-waarde mede kan leiden tot een hogere WOZ-waarde dan in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Met deze wijziging en de onmiddellijke werking daarvan is naar het oordeel van de rechtbank voor eiseres als eigenaar van de objecten op de waardepeildatum, ten name van wie de WOZ-beschikkingen zijn genomen, voor het aannemen van procesbelang voldoende dat zij hogere WOZ-waarden bepleit dan verweerder voorstaat in beroep. De rechtbank verwijst in dit verband naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 oktober 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:8122). Verweerder heeft het bezwaar van eiseres gelet daarop ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep is al daarom gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. (…)” 
       
       
     
     
       4.2. 
       Het Hof neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne.  
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank heeft ten aanzien van het antwoord op de vraag of de huurders als partij aan het geding kunnen deelnemen in r.o. 5 als volgt overwogen:  
       
       
         “5. Voor zover de huurders niet al zelf op grond van artikel 24, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, voor bezwaar vatbare beschikkingen hebben gekregen omdat zij bij aanvang van het kalenderjaar huurder waren, hadden zij daarom op grond van artikel 26, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet WOZ kunnen verzoeken voor zover zij in de loop van het jaar de hoedanigheid van huurder hebben gekregen. Zoals op de zitting van 22 november 2016 is besproken, hadden de huurders echter geen bezwaar tegen de door verweerder bij de beschikkingen van 31 mei 2014 vastgestelde waarden op grond van de Wet WOZ. Gelet daarop kan hen niet verweten worden dat zij niet zelf bezwaar hebben gemaakt. Pas nu eiseres , zoals hierna is overwogen een hogere waarde bepleit, is er voor de huurders een belang ontstaan. Verweerder heeft in bezwaar de vastgestelde WOZ-waarden gehandhaafd zodat de huurders ook geen aanleiding hebben hoeven zien om zelf beroep in te stellen. Daarnaast acht de rechtbank het niet wenselijk als naast een beroepsprocedure waarin een hogere WOZ-waarde voor een object wordt bepleit een beroepsprocedure zou lopen waarin een lagere WOZ-waarde wordt bepleit. Uiteindelijk moet immers voor elk object één WOZ-waarde worden vastgesteld. Gelet hierop stelt de rechtbank de huurders op grond van artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.”  
       
       
     
     
       4.4. 
       Het neemt dit oordeel alsmede de gronden waarop het berust over en maakt deze tot de zijne. Het Hof is derhalve met de rechtbank van oordeel dat de huurders (als belanghebbenden) belang hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde van het object c.q. de objecten en als partij aan het geding kunnen deelnemen. 
       
       
         
           Standpunten partijen 
         
       
       
         4.5.1. 
         In hoger beroep heeft belanghebbende zich primair op het standpunt gesteld dat de WOZ-beschikkingen zijn gebaseerd op een onjuiste objectafbakening; op 1 januari 2014 bestond het complex niet uit zeven maar uit 229 afzonderlijk af te bakenen WOZ-objecten. Uit de door haar overgelegde bewijsmiddelen (waaronder de eind 2013 gemaakte foto’s van de binnenzijde van het gebouw) blijkt volgens belanghebbende dat op 1 januari 2014 al een aanvang was gemaakt met de verbouwing van het leegstaande kantoorpand (hierna ook: het gebouw of het complex) naar een gebouw bestaande uit 229 woonappartementen. In november 2013 is begonnen met de aanlevering van bouwmaterialen, die zich op 1 januari 2014 reeds in het gebouw bevonden. Toen was reeds begonnen met de sloop van de binnenzijde van het gebouw. Voorts is medio 2013 de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. Bij deze aanvraag zijn de bouwtekeningen aangeleverd, waarop de te realiseren 229 appartementen gedetailleerd worden weergegeven. Het transitieteam van de gemeente Amsterdam heeft in de loop van 2013 goedkeuring verleend aan de voorgenomen transformatie van het gebouw en op 1 januari 2014 was de markt al ruimschoots bekend met de voorgenomen werkzaamheden. Gelet op al deze feiten en omstandigheden is volgens belanghebbende ook bezien vanuit het perspectief van de gemeente en de markt op 1 januari 2014 sprake van 229 (woon)appartementen in aanbouw. Het gebruik van het complex door belanghebbende op 1 januari 2014 dient te worden aangemerkt als een tijdelijke situatie, namelijk het zijn van eigenaar van het gehele transformatiegebouw, teneinde in het najaar van 2014 over te kunnen gaan tot de verhuur van 229 appartementen. Het complex dient daarom te worden afgebakend in 229 zelfstandige WOZ-objecten waarvan de gezamenlijke waarde moet worden gesteld op € 960.000 (60% van € 1.600.000). 
         
       
       
         4.5.2. 
         Belanghebbende heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar het complex op de juiste wijze heeft afgebakend in zeven afzonderlijke (kantoor)objecten hoe dan ook onjuist is. Op 1 januari 2014 stond het gehele gebouw leeg, heeft het gehele complex dezelfde eigenaar en gebruiker en heeft het gebruik door deze eigenaar (belanghebbende) van meet af aan en ononderbroken bestaan uit het bewerkstellingen van de transformatie naar 229 wooneenheden. Er is volgens belanghebbende dan ook geen wettelijke grondslag om het complex te splitsen van één object in zeven afzonderlijke WOZ-objecten. 
         
       
       
         4.5.3. 
         De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. In zijn incidenteel hoger beroep heeft hij aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zich in de loop van 2013 wijzigingen hebben voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet WOZ. De wijziging van de juridische status (het verstrekken van de omgevingsvergunning) en de feitelijke verbouwingswerkzaamheden aan het gebouw hebben pas in de loop van het belastingjaar (2014) plaatsgevonden. De onroerende zaken zijn dan ook terecht op de voet van artikel 18, eerste lid, Wet WOZ gewaardeerd naar de staat waarin die zaken zich op 1 januari 2013 bevonden. Overigens verschilt de toestand van het complex per 1 januari 2014 niet of nauwelijks van de toestand op de waardepeildatum; op 1 januari 2014 was sprake van een leegstaande kantoortoren en niet van 229 appartementen in aanbouw, zo stelt de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is daarom van mening dat het complex door hem terecht is gewaardeerd naar de staat ervan per 1 januari 2013.  
         
       
       
         4.5.4. 
         Voorts is de heffingsambtenaar van opvatting dat hij het complex op de juiste wijze heeft afgebakend in zeven afzonderlijke WOZ-objecten, aangezien op 1 januari 2013 sprake is van zeven afzonderlijk afsluitbare, voor de verhuur bestemde kantoorobjecten: zes afzonderlijke verdiepingen en een object bestaande uit meer verdiepingen (zoals vermeld onder 2.3), die elk afzonderlijk afsluitbaar zijn en elk gebruikt kunnen worden als kantoorruimte. Indien moet worden uitgegaan van de toestandsdatum (1 januari 2014) komt de heffingsambtenaar wat betreft de objectafbakening tot dezelfde conclusie: weliswaar stond het complex op 1 januari 2014 geheel leeg, maar ook op die datum was nog sprake van zeven afzonderlijk afsluitbare kantoorobjecten; de verbouwing naar 229 appartementen heeft namelijk pas in de loop van 2014 plaatsgevonden. Aangezien de kantoorobjecten op 1 januari 2014 leeg stonden, is er geen gebruiker van deze objecten en kan de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ geen toepassing vinden, aldus de heffingsambtenaar.  
         
         
           
             Oordeel rechtbank 
           
         
       
       
         4.6.1. 
         De rechtbank in r.o. 12 tot en met 14 als volgt overwogen:  
         
         
           “12. Eiseres voert aan dat bij het vaststellen van de WOZ-waarden uitgegaan dient te worden van 1 januari 2014, de toestandsdatum. Volgens eiseres is al in 2013 met de gemeente overeenstemming bereikt over de transformatie van kantoortoren naar woontoren. Verder is verweerder ten onrechte voorbij gegaan aan de al op 12 juli 2013 door eiseres aangevraagde omgevingsvergunning. De ontvangst van deze aanvraag is op 24 juli 2013 door de gemeente gepubliceerd. Eiseres heeft daarnaast verwezen naar (ontwerp)besluiten met betrekking tot hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder en een ontwerp omgevingsvergunning voor het pand [X-straat] te Amsterdam en naar een brief van 31 juli 2012 van het stadsdeel [naam stadsdeel] met een indicatie van de canonverhoging in verband met een bestemmingswijziging voor dat adres. Ter zitting heeft eiseres nog betoogd dat op de toestandsdatum de kantoortoren al leeg was, aan de binnenkant werd gesloopt en dat er was begonnen met de voorbereiding van de bouw van de appartementen. Al deze omstandigheden maken dat er op de toestandsdatum sprake was van woningen in aanbouw, aldus eiseres .  
         
         
         13. Verweerder heeft ter zitting niet betwist dat de feitelijke situatie op de toestandsdatum was zoals door eiseres is beschreven. Hij heeft zich echter op het standpunt gesteld dat op de toestandsdatum nog geen sprake was van woningen in aanbouw. Als er op de toestandsdatum al sprake van was dat de kantoortoren getransformeerd zou worden naar woontoren, dan kan dit alleen betekenis hebben voor de waarde van de objecten maar betekent dit niet dat er woningen in aanbouw gewaardeerd hadden moeten worden, aldus verweerder .  
         
         14. De rechtbank stelt vast dat de (ontwerp)besluiten met betrekking tot hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder en met betrekking tot de omgevingsvergunning voor het pand [X-straat] te Amsterdam alle dateren van na 1 januari 2014. De rechtbank is echter, gelet op alles wat eiseres verder heeft aangevoerd, van oordeel dat op de toestandsdatum een gerede kans bestond dat in de kantoortoren woningen zouden worden gerealiseerd. Dit maakt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarden uitgegaan moet worden van de toestandsdatum. De rechtbank verwijst naar de arresten van het gerechtshof Arnhem van 14 januari 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BH0514) en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:4462). Op verweerder rust daarom de last aannemelijk te maken dat hij de waarden per waardepeildatum 1 januari 2013, naar toestandsdatum 1 januari 2014, juist heeft vastgesteld.”  
         
       
       
         4.6.2. 
         De rechtbank heeft – zoals onder meer blijkt uit haar dictum – de objectafbakening zoals toegepast door heffingsambtenaar gevolgd. 
         
         
           
             Oordeel Hof 
           
         
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof komt op grond van de navolgende overwegingen tot een ander oordeel dan de rechtbank wat betreft de in acht te nemen objectafbakening. 
       
     
     
       4.8. 
       Artikel 16 Wet WOZ luidt – voor zover hier van belang – als volgt:  
       
       
         Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: 
       
       
         
           een gebouwd eigendom; 
         
         
           een ongebouwd eigendom; 
         
         
           een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;  
         
         
           een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       In artikel 18 Wet WOZ is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald: 
       
       
         
           De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.  
         
         
           (…) 
         
         
           Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:  
         
       
       
         
           opgaat in een of meer andere onroerende zaken, 
         
         
           wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of 
         
         
           een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Op de voet van artikel 16 Wet WOZ dient, voordat aan de beoordeling van de waarde kan worden toegekomen, te worden vastgesteld of de onroerende zaak waarop de ingevolge artikel 22 jo. artikel 24 Wet WOZ bekend gemaakte WOZ-beschikking betrekking heeft, op de juiste wijze is afgebakend.  
       
     
     
       4.11. 
       Het Hof stelt daarbij voorop dat de objectafbakening moet plaatsvinden naar de situatie bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 2014. De andersluidende opvatting van de heffingsambtenaar dat de objectafbakening (in beginsel) dient de geschieden naar de situatie op de waardepeildatum, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting.  
       
     
     
       4.12. 
       Hetgeen in 4.11 is overwogen leidt in deze zaak tot een andere uitkomst, daar de ter zake van belang zijnde feiten en omstandigheden in de loop van 2013 zijn gewijzigd. De contracten met de huurders van het complex zijn in de loop van 2013 immers beëindigd waardoor, anders dan op 1 januari 2013, het complex op 1 januari 2014 geheel leeg stond. 
       
     
     
       4.13. 
       Inzake het primaire standpunt van belanghebbende overweegt het Hof dat op 1 januari 2014 nog geen sprake was van een gebouwd eigendom dat met toepassing van artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ kan worden afgebakend in 229 zelfstandige gedeelten. Weliswaar was op 1 januari 2014 een begin gemaakt met de verbouwingswerkzaamheden, maar die werkzaamheden verkeerden – gelet op de overgelegde foto’s en de daarop verstrekte toelichting – nog in een dermate pril stadium dat op dat moment zelfs nog niet sprake was van een begin van de beoogde fysieke afbakening. Steun voor dit oordeel biedt ook de omgevingsvergunning d.d. 26 maart 2014 waaruit lijkt te volgen dat zelfs eind maart 2014 nog sprake was van één object, in de vergunning aangeduid als sectie E, nr. 3620.  
       
     
     
       4.14. 
       De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het Hof aangevoerd dat ook indien de afbakening plaats moet vinden naar de situatie op 1 januari 2014, de afbakening geen correctie behoeft gelet op het bepaalde in artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ. Hij heeft in dat kader gesteld dat op 1 januari 2014 (nog steeds) sprake was van meerdere (7) gedeelten in het complex (kantoren) die blijkens hun indeling bestemd waren om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.  
       
     
     
       4.15. 
       Het Hof verwerpt ook deze stelling. Ter toelichting dient dat ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat op 1 januari 2014 sprake was van meerdere ‘zelfstandige gedeelten’, deze gedeelten een samenstel vormden zoals bedoeld in artikel 16, onderdeel d, Wet WOZ. 
       
     
     
       4.16. 
       De desbetreffende (veronderstelde) gedeelten waren op 1 januari 2014 immers alleen bij belanghebbende (tevens eigenaar) in gebruik en behoorden naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar omdat al die gedeelten voor één organisatorisch doel werden aangewend: de transformatie tot 229 appartementen die zouden worden verhuurd of op andere wijze geëxploiteerd (vgl. HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, BNB 2003/270; het Schipholarrest).  
       
     
     
       4.17. 
       Gesteld noch gebleken is dat zich vóór 1 januari 2014 een kadastrale splitsing (in appartementsrechten) heeft voorgedaan, zodat evenmin op grond daarvan met succes gesteld kan worden dat aan de toepassing van de samenstelbepaling (art. 16, onderdeel d, Wet WOZ) niet wordt toegekomen (vgl. Hof Amsterdam 18 juli 2003, ECLI:NL:GHAMS:2003: AI0526, BB 2003/118).  
       
     
     
       4.18. 
       Het complex dient daarom te worden aangemerkt c.q. afgebakend als één onroerende zaak, zijnde een niet-woning.  
       
     
     
       4.19. 
       Nu het Hof van oordeel is dat bij het geven van de waardebeschikkingen is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening in die zin dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden voor elk waarvan een beschikking is gegeven, terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, zal het Hof de bestreden waardebeschikkingen vernietigen, alsmede de onder 1.1 vermelde aanslagen onroerendezaakbelastingen 2014, die zijn vastgesteld op basis van deze onjuiste waardebeschikkingen en die daarmee eveneens zijn gebaseerd op een onjuiste objectafbakening (vgl. de onder 4.20 geciteerde rechtsoverweging uit het Schipholarrest). 
       
       
       
     
     
       4.20. 
       Ten overvloede overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking kan geven. In de wet is hiervoor geen termijn gesteld. In het Schipholarrest heeft de Hoge Raad hieromtrent het volgende overwogen:. 
       
       
         3.7.2. (…) 
         
           In deze situatie - welke verschilt van de situaties welke aan de orde waren in de arresten van de Hoge Raad van 27 september 2002, nrs. 34 927 en 34 928, BNB 2002/375 en BNB 2002/376, en van 8 november 2002, nr. 36 941, BNB 2003/46 - zal het verwijzingshof de afzonderlijke waardebeschikkingen moeten vernietigen. 
           In een dergelijk geval kan, anders dan in de gevallen waarop de evenvermelde arresten betrekking hebben, de onjuiste afbakening derhalve niet in bezwaar of beroep door de ambtenaar van de gemeente of de belastingrechter worden aangepast. De ambtenaar van de gemeente kan evenwel voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven. 
           Aanslagen in de onroerendezaakbelastingen die zijn vastgesteld op basis van dergelijke onjuiste waardebeschikkingen - zodat ook daarbij van een onjuiste objectafbakening is uitgegaan -, gelden als ten onrechte vastgestelde aanslagen in de zin van artikel 18a, lid 1, van de AWR, en zullen door de ambtenaar van de gemeente binnen acht weken na de vernietiging van de desbetreffende waardebeschikkingen eveneens moeten worden vernietigd. 
           Binnen de termijn van artikel 11, lid 3, van de AWR kunnen - eventueel tot behoud van rechten, indien tegen de aanvankelijk gegeven beschikkingen een rechtsmiddel is aangewend - ter zake van het juist afgebakende object nieuwe aanslagen in de onroerendezaakbelastingen worden opgelegd (vgl. rechtsoverweging 3.4 van HR 8 juli 1992, nr. 28 262, BNB 1992/311), hetzij naar de bij een - eventueel al tot behoud van rechten gegeven - nieuwe waardebeschikking vastgestelde waarde, hetzij naar de met toepassing van artikel 220d, lid 4, van de Gemeentewet vastgestelde waarde. 
           Indien de termijn van artikel 11, lid 3, van de AWR is verstreken, kan naar aanleiding van een voor het juist afgebakende object gegeven nieuwe waardebeschikking op de voet van het bepaalde in artikel 18a, lid 3, van de AWR de te weinig geheven belasting worden nagevorderd. Daarbij is nog het volgende van belang. Uit artikel 18a, lid 2, van de AWR volgt dat de desbetreffende navorderingsaanslag moet worden opgelegd binnen acht weken nadat de nieuwe waardebeschikking onherroepelijk is geworden. In de wet is evenwel geen termijn opgenomen waarbinnen, op straffe van nietigheid van de nieuwe beschikking, van de bevoegdheid tot het geven van een nieuwe waardebeschikking gebruik moet worden gemaakt. Het rechtszekerheidsbeginsel brengt echter mee dat de nieuwe beschikking moet worden gegeven binnen een redelijke termijn na de (onherroepelijke) vernietiging van de aanvankelijk gegeven waardebeschikkingen. Het bepaalde in de artikelen 4:13, lid 2, en 4:14 van de Algemene wet bestuursrecht is hierbij van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat onder aanvrager de belanghebbende is te verstaan en onder de ontvangst van de aanvraag de vernietiging van de aanvankelijk gegeven waardebeschikkingen.” 
         
         
       
     
     
       4.21. 
       Bij deze uitkomst komt het Hof niet toe aan een beoordeling van de overige geschilpunten. Het Hof merkt nog op dat belanghebbende bezwaar heeft gemaakt tegen “het gecombineerde aanslagbiljet”. Op dit biljet zijn – naast de in geschil zijnde WOZ-beschikkingen – ook de aanslagen OZB en rioolrecht bekend gemaakt. De aanslagen reinigingsheffing waren derhalve niet in geding. De vernietiging door de rechtbank van deze aanslagen berust dan ook in zoverre op een evidente verschrijving die met deze uitspraak wordt hersteld.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.22. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.  
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       5.1. 
       Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 juncto artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof de te vergoeden proceskosten vast op in totaal € 1.536 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (3 punten à € 512; 1 punt voor het hoger beroepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op het incidenteel hoger beroep en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) en wegingsfactor 1). 
     
     
       5.2. 
       Het in hoger beroep betaalde griffierecht ad € 501 dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden. 
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen inzake de (proces)kosten en het griffierecht; 
       
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar; 
       
       
         verklaart belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaren; 
       
       
         vernietigt de in geding zijnde (zeven) waardebeschikkingen en de hierop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen; 
       
       
         draagt de heffingsambtenaar op om ter zake van de onroerende zaak [X-straat] te Amsterdam een nieuwe WOZ-beschikking te nemen met inachtneming van deze uitspraak;  
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep ten bedrage van € 1.536;  
       
       
         gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht in hoger beroep van € 501 aan haar te vergoeden. 
       
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, H.E. Kostense en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 4 april 2019 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
       Bij verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer. 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.