ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:4432

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2016:4432 Gerechtshof Amsterdam , 08-11-2016 / 200.179.087/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-11-08

Zaaknummer: 200.179.087/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2016:4432

---

Huur bedrijfsruimte. 
         Bij huurder is het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat verhuurder hem als huurder van het pand beschouwde.  
         Verhuurder komt geen beroep toe op ontbinding van de huurovereenkomst wegens de door hem gestelde tekortkoming dat het pand onbevoegdelijk zou zijn onververhuurd.  
         Verhuurder heeft zijn recht om zich hierop te beroepen verwerkt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.179.087/01 
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 3684717 CV EXPL 14-35069  
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 november 2016 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. H.C. Bollekamp te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 PAKISTAN/INDIAN RESTAURANT MOGUL V.O.F., 
     gevestigd te Amsterdam, 
     2.  [geïntimeerde sub 2] 
     3.  [geïntimeerde sub 3] , 
     4.  [geïntimeerde sub 4] , 
     
       allen wonend te [woonplaats 2] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. M.A. Geuze te Utrecht. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen zullen hierna [appellant] en gezamenlijk Mogul c.s. dan wel Mogul (geïntimeerde sub 1),  [geïntimeerde sub 2] (geïntimeerde sub 2), [geïntimeerde sub 3] (geïntimeerde sub 3) en [geïntimeerde sub 4] (geïntimeerde sub 4) worden genoemd.  
     
     
     
       
        [appellant] is bij (herstel-) dagvaardingen van 18 september en 7 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 juli 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en Mogul c.s. als gedaagden in conventie/eisers in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte van [appellant] ; 
     - antwoordakte van Mogul c.s. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Mogul c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder randnummers 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt zijn genomen. Waar [appellant] met zijn grieven opkomt tegen deze vastgestelde feiten, zal het hof daarop - voor zover van belang - in het hierna volgende ingaan. Samengevat en waar nodig aangevuld met feiten die in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     
       2.1 
       
        [appellant] is eigenaar van het pand aan het adres [adres] (doorlopend in de [steeg] ), bestaande uit een bedrijfsruimte met horecabestemming en een bovengelegen woonruimte. 
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerde sub 2] is vennoot van Mogul. [geïntimeerde sub 4] is sinds 30 november 1989 gevolmachtigde van Mogul.   
     
     
       2.3 
       Bij overeenkomst van 10 februari 2000 heeft [geïntimeerde sub 4] van [A] , destijds huurder van het pand van [appellant] alwaar hij een restaurant genaamd [X] dreef, overgenomen het huurrecht (onder de voorwaarde dat de verhuurder akkoord gaat met de indeplaatsstelling), de naam [X] en de inventaris en het personeel van voornoemd restaurant.  
     
     
       2.4 
       In een schriftelijke huurovereenkomst, opgemaakt op 21 februari 2000, met betrekking tot de bedrijfsruimte betreffende de begane grond, kelder en eerste verdieping van het pand aan het adres [adres] doorlopend naar de [steeg] te Amsterdam (hierna: het gehuurde), staan als verhuurder vermeld [appellant] en als huurder Mogul, vertegenwoordigd door [geïntimeerde sub 4] . Als beheerder van het gehuurde is vermeld [Y] & [Z] B.V. Op 2 maart 2000 heeft [geïntimeerde sub 4] , tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, ten behoeve van [Y] & [Z] B.V. een bankgarantie gesteld.    
     
     
       2.5 
       Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk verklaard de algemene bepalingen ROZ winkelruimte 1994 (hierna: de algemene bepalingen), waar in artikel 3 het volgende is bepaald: “3.1 Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap of rechtspersoon.  3.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de overeenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.” 
     
     
       2.6 
       
        [geïntimeerde sub 4] staat sinds 1 maart 2000 met een eenmanszaak handelend onder de naam [X] ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.  
     
     
       2.7 
       In ieder geval in de periode 2006-2007 werd de huur door [Y] & [Z] B.V. gefactureerd aan [X] .  
     
     
       2.8 
       De huurpenningen zijn altijd betaald door [geïntimeerde sub 4] . 
     
     
       2.9 
       Het beheer van het gehuurde is per 1 januari 2007 overgedragen aan [B] (hierna: [B] ).  
     
     
       2.10 
       Bij brief van 22 oktober 2014 heeft [appellant] aan Mogul voorgesteld een deskundige te benoemen ter bepaling van een nadere huurprijs nu die volgens [appellant] niet meer overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en hij daarom voornemens is een huurprijsvaststelling te vorderen. Voorts heeft [appellant] gevraagd waarom op het adres van het gehuurde een eenmanszaak staat ingeschreven.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding heeft [appellant] in eerste aanleg - in conventie - de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [appellant] en Mogul gevorderd en Mogul c.s. hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van een boete van € 50.000,- met kosten. In reconventie hebben Mogul c.s. gevorderd voor recht te verklaren dat niet Mogul maar [geïntimeerde sub 4] huurder is van het gehuurde.  
       
     
     
       3.2 
       In het bestreden vonnis zijn, in conventie, de vorderingen van [appellant]  afgewezen en, in reconventie, de vorderingen van Mogul c.s. toegewezen. [appellant] is, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.  
       
     
     
       3.3 
       Het hof stelt voorop dat de onderhavige huurovereenkomst op grond van artikel 157 lid 2 Rv tussen partijen dwingend bewijs oplevert. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van het feit dat niet [geïntimeerde sub 4] , maar Mogul de huurder is. Mogul c.s. dienen op grond van artikel 151 lid 2 Rv in beginsel te worden toegelaten tegenbewijs hiervan te leveren, in aanmerking nemend dat zij een bewijsaanbod hebben gedaan en zij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te dien aanzien voldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld. 
       
     
     
       3.4 
       Mogul c.s. hebben in hoger beroep tevens een beroep op rechtsverwerking gedaan. Voor de beoordeling van een beroep op rechtsverwerking dienen alle relevante omstandigheden van het geval in acht te worden genomen. In dit verband overweegt het hof het volgende. Mogul c.s. hebben gesteld dat [appellant] , althans zijn beheerder - [Y] & [Z] B.V. -, van meet af aan ermee bekend was dat [geïntimeerde sub 4] , tevens handelend onder de naam [X] , huurder was van het pand en dat de huurovereenkomst van 21 februari 2000 aldus een fout in de tenaamstelling bevatte. Zij hebben dit als volgt toegelicht. Bij overeenkomst van 10 februari 2000 heeft [geïntimeerde sub 4] het huurrecht, de naam [X] en de inventaris en personeel van dit restaurant overgenomen van [A] , die tot dan in het pand een restaurant onder de naam [X] exploiteerde. Aan de overname van het huurrecht werd de voorwaarde verbonden dat de verhuurder akkoord zou gaan met een indeplaatsstelling. Direct na 10 februari 2000 is aan [Y] & [Z] B.V. het verzoek om indeplaatsstelling van [geïntimeerde sub 4] h.o.d.n. [X] gedaan en is in een bespreking die hierop heeft plaatsgevonden de indeplaatstellingsovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 4] en [A] aan [Y] & [Z] B.V. ter hand gesteld. [Y] & [Z] B.V. heeft vervolgens namens [appellant] expliciet met de verzochte indeplaatsstelling ingestemd. Vervolgens is op 21 februari 2000 een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [appellant] als verhuurder en Mogul, vertegenwoordigd door [geïntimeerde sub 4] , als huurder zijn genoemd. Volgens Mogul c.s. is de vermelding van Mogul als huurder in de huurovereenkomst een vergissing, die waarschijnlijk veroorzaakt is doordat [geïntimeerde sub 4] aan de beheerder een visitekaartje is gegeven waarop ook de naam Mogul (voor wie [geïntimeerde sub 4] onbeperkt vertegenwoordigingsbevoegd was) is vermeld. Dat Mogul als huurder zou optreden was niet de bedoeling. De naam van Mogul is in het gesprek met de beheerder niet aan de orde geweest. Dit blijkt ook uit de verklaringen van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] . Zij verklaren, als vennoten van Mogul, niet betrokken te zijn geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst en ook nooit de intentie te hebben gehad om [X] te kopen. Ook [C] , destijds als boekhouder van [geïntimeerde sub 4] betrokken bij de overname, bevestigt dit in een verklaring: [geïntimeerde sub 4] heeft als zelfstandige gehandeld en niet als de gevolmachtigde van Mogul. Voorts is ingevolge artikel 7 van de huurovereenkomst juncto artikel 8.1 van de algemene bepalingen behorende bij deze huurovereenkomst door [geïntimeerde sub 4] als debiteur op 1 maart 2000 een bankgarantie afgegeven aan [Y] & [Z] B.V. De huur is daarna door [Y] & [Z] B.V. steeds aan [X] , op het adres van het gehuurde, gefactureerd. Ook uit correspondentie afkomstig van [Y] & [Z] B.V. uit 2007 en 2010 blijkt dat [X] werd aangeschreven als huurder. In een tweetal brieven heeft [Y] & [Z] daarbij ook de naam van [geïntimeerde sub 4] vermeld. Uit verschillende rekeningafschriften en rekeningoverzichten van internetbankieren (uit de periode 2000 tot en met 2015) blijkt dat de huurpenningen steeds door [geïntimeerde sub 4] h.o.d.n. [X] zijn voldaan. [appellant] heeft erkend dat de tenaamstelling van de facturen is gewijzigd met ingang van 1 januari 2007, toen [B] Vastgoedmanagement B.V. (verder te noemen: [B] ) het beheer overnam van [Y] & [Z] B.V. [geïntimeerde sub 4] heeft [B] vervolgens herhaaldelijk verzocht om de tenaamstelling in de administratie weer te wijzigen naar [X] . Dit blijkt uit e-mails van 1 november 2010, 22 november 2012 en 5 november 2014 van [geïntimeerde sub 4] aan [B] .  
       
     
     
       3.5 
       
        [appellant] heeft niet tegengesproken dat de huur in de periode 2000 tot en met 2006 steeds aan “ [X] ” in rekening is gebracht. De stelling dat [appellant] en zijn beheerder veronderstelden dat deze handelsnaam door Mogul werd gevoerd, is door [appellant] niet nader onderbouwd, noch heeft hij toegelicht waarom hij en zijn beheerder van die veronderstelling zouden hebben mogen uitgaan. Tussen partijen staat vast dat sinds 1 maart 2000 in het handelsregister is ingeschreven dat de handelsnaam “ [X] ” van [geïntimeerde sub 4] is. [appellant] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [geïntimeerde sub 4] na 1 januari 2007 meermaals heeft verzocht om de door [B] doorgevoerde wijziging van de tenaamstelling in de facturen ongedaan te maken. De enkele stelling van [appellant] dat hij slechts met één zo’n verzoek bekend is, namelijk die eind 2014 door [geïntimeerde sub 4] is gedaan (het hof begrijpt: in de e-mail van 5 november 2014), vormt geen voldoende gemotiveerde betwisting daarvan. De overgelegde e-mail van 1 november 2010 is gericht aan ‘ [emailadres 1] ’ en [geïntimeerde sub 4] verwijst daarin naar eerder gevoerd telefonisch overleg en hij herhaalt daarin zijn verzoek om de tenaamstelling van de facturen te wijzigen in die van [X] . De tweede door Mogul c.s. overgelegde e-mail van [geïntimeerde sub 4] van 22 november 2012 is gericht aan ‘ [emailadres 2] ’. [geïntimeerde sub 4] verzoekt daarin de in die e-mail genoemde ‘mevrouw [D] ’ om, conform gemaakte afspraak schriftelijk, de tenaamstelling (van de facturen) te wijzigen, mede nu ook de betaling van de huur door [X] plaatsvindt. [appellant] voert niet aan dat de door [geïntimeerde sub 4] gebruikte e-mailadressen niet door [B] worden gevoerd. Hij voert evenmin aan dat de genoemde personen niet bij [B] werkzaam waren. Bij gebreke van voldoende betwisting op het onderhavige punt wordt het er daarom voor gehouden dat de desbetreffende e-mails van [geïntimeerde sub 4] zijn verzonden (aan bij [B] werkzame personen) en door [B] zijn ontvangen. Door [B] als beheerder aan te wijzen heeft [appellant] aanvaard dat correspondentie gericht aan [B] als aan hem gerichte correspondentie dient te worden aangemerkt. Vast staat dat [geïntimeerde sub 4] naar aanleiding van deze e-mails niet is meegedeeld dat zijn verzoek niet kon worden gehonoreerd omdat Mogul als huurder van het pand diende te worden aangemerkt.  
       
     
     
       3.6 
       Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat bij [geïntimeerde sub 4] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellant] hem als huurder van het pand beschouwde. Het hof betrekt hierbij nog dat tussen partijen vast staat dat [geïntimeerde sub 4] als debiteur een bankgarantie heeft doen stellen zonder daarbij te vermelden dat hij als vertegenwoordiger of gevolmachtigde (van Mogul) handelde. [appellant] komt op grond hiervan geen beroep toe op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de door hem gestelde tekortkoming van Mogul, hierin bestaande dat Mogul het pand onbevoegdelijk aan [geïntimeerde sub 4] zou hebben onderverhuurd of in gebruik gegeven. [appellant] heeft zijn recht om zich hier alsnog op te beroepen, verwerkt.  
       
     
     
       3.7 
       Nu het beroep van Mogul c.s. op rechtsverwerking slaagt, komt de relevantie aan de bewijslevering in de zin van rechtsoverweging 3.3 te vervallen.   
       
     
     
       3.8 
       De slotsom is dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Dat vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Mogul c.s. begroot op € 1.937,- aan verschotten en € 2.446,50,- voor salaris. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 november 2016.