ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:4813

Titel: ECLI:NL:GHARL:2020:4813 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 23-06-2020 / 19/00530

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2020-06-23

Zaaknummer: 19/00530

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2020:4813

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 19/00530 
     uitspraakdatum: 23 juni 2020 
     
     
       
         Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 maart 2019, nummer UTR 18/139, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 277.000.  
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 26 mei 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       De woning is een in 2002 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 110 m2. Tot de woning behoren een berging, een balkon en een garage.   
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of: 
       
         – de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase de hoorplicht heeft geschonden; en of 
         – de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 251.000. 
       
     
     
       3.3. 
       De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Schending hoorplicht 
       
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door eerst tijdens het hoorgesprek het taxatieverslag te overleggen. Volgens belanghebbende heeft hij zich daardoor niet voldoende kunnen voorbereiden op de hoorzitting en is hij niet in de gelegenheid geweest een taxateur te raadplegen. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar hem daarom had moeten uitnodigen voor een nader hoorgesprek.  
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat op 7 november 2017 een hoorgespek heeft plaatsgevonden. Niet is gesteld of gebleken dat de heffingsambtenaar de op hem rustende verplichting heeft geschonden de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voor belanghebbende ter inzage te leggen. Het Hof gaat er daarom van uit dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan het bepaalde in de artikelen 7:2 en 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht en dat van een schending van de hoorplicht in die zin geen sprake is.  
       
     
     
       4.3. 
       Ingevolge Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient de heffingsambtenaar op verzoek een afschrift van het taxatieverslag te verstrekken. Het Hof stelt vast dat in het bezwaarschrift om toezending van het taxatieverslag is verzocht en dat het taxatieverslag tijdens het hoorgesprek per e-mail is verstrekt. Naar de letter van de wet heeft de heffingsambtenaar derhalve aan de uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voortvloeiende verplichting voldaan. Het Hof zal echter de vraag moeten beantwoorden of de heffingsambtenaar in het onderhavige geval – gelet op het tijdstip waarop het taxatieverslag is verstrekt – de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden door op het bezwaar te beslissen zonder belanghebbende uit te nodigen voor een nader hoorgesprek. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend en neemt daarbij in aanmerking dat i) BghU gemachtigden in eerste instantie verwijst naar de digitale omgeving waarbinnen inzicht kan worden verkregen in het taxatieverslag, ii) de gemachtigde heeft verklaard bekend te zijn met deze digitale omgeving maar voorts heeft aangegeven hier uit principiële overwegingen geen gebruik van te willen maken, iii) tussen gemachtigde en BghU overleg heeft plaatsgevonden over de tijdens het hoorgesprek te behandelen objecten, waaronder de onderhavige woning, iv) niet aannemelijk is geworden dat in de periode voorafgaand aan het hoorgesprek nogmaals om toezending van het taxatieverslag is gevraagd, v) pas tijdens het hoorgesprek duidelijk werd dat de gemachtigde van belanghebbende nog altijd niet over het taxatieverslag beschikte, vi) het taxatieverslag direct per e-mail is toegestuurd, vii) de woning in het taxatieverslag enkel wordt vergeleken met appartementen die in hetzelfde appartementencomplex, dan wel in een identiek appartementencomplex in dezelfde straat, zijn gelegen, viii) tijdens het hoorgesprek inhoudelijk over het taxatieverslag is gesproken, ix) de gemachtigde van belanghebbende niet heeft aangegeven behoefte te hebben aan een nader hoorgesprek of een nadere reactie en x) belanghebbende ook in de periode daarna niet op het taxatieverslag heeft gereageerd of om een nader hoorgesprek heeft verzocht. Onder die omstandigheden mocht de heffingsambtenaar het taxatieverslag als voldoende behandeld beschouwen en uitspraak op bezwaar doen. Van een schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur is geen sprake.  
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       4.4. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.  
       
     
     
       4.5. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.6. 
       Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van 29 januari 2018, opgemaakt door [A] , taxateur, met toelichting overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden op basis van een methode van vergelijking met referentieobjecten die in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen als de woning dan wel in een identiek appartementencomplex in dezelfde straat. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven: 
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Object 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 Gebruiks- 
                 oppervlakte 
               
               
                 Waarde per m2 
               
               
                 Waarde opp. 
               
               
                 Bijgebouwen 
                 en extra’s 
               
               
                 Waarde  
                 (01-01-2015) 
               
               
                 Koopsom 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 8 
                 1ste verdieping 
               
               
                 2002 
               
               
                 110 m2 
               
               
                 € 2.373 
               
               
                 € 261.000 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Garage € 10.000 
                 Balkon € 4.000 
               
               
                 € 277.000 
               
               
                 NVT 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 4 
                 Begane grond 
               
               
                 2002 
               
               
                 96 m2 
               
               
                 € 2.523 
               
               
                 € 242.190 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Garage € 10.000 
                 Balkon € 4.000 
                 VVE € 3.810 
               
               
                 € 262.000 
               
               
                 € 274.000 
                 (07-10-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 18 
                 1ste verdieping 
               
               
                 2002 
               
               
                 110 m2 
               
               
                 € 2.905 
               
               
                 € 319.510 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Garage € 10.000 
                 Balkon € 4.000 
                 VVE € 3.490 
               
               
                 € 339.000 
               
               
                 € 330.000 
                 (20-06-2014) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 24 
                 begane grond 
               
               
                 2002 
               
               
                 96 m2 
               
               
                 € 2.538 
               
               
                 € 243.7er t62 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Garage € 10.000 
                 Balkon € 4.000 
                 VVE € 5.328 
               
               
                 € 265.000 
                 
               
               
                 € 280.000 
                 (24-11-2015) 
               
             
             
               
                 
                  [a-straat] 34 
                 2e verdieping 
               
               
                 2002 
               
               
                 110 m2 
               
               
                 € 2.499 
               
               
                 € 274.916 
               
               
                 Berging € 2.000 
                 Garage € 10.000 
                 Balkon € 4.000 
                 VVE € 6.084 
               
               
                 € 297.000 
               
               
                 € 330.000 
                 (23-09-2016) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua oppervlakte, ligging, bouwjaar en overige kenmerken zoals de aanwezigheid van een balkon, garage en een berging zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten [a-straat] 18 en 34 zijn van hetzelfde type als de woning. De referentieobjecten [a-straat] 4 en 24 zijn van een iets kleiner type met een iets groter balkon. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de vastgestelde waarde per m2 van de woning en de, op basis van de verkoopprijs berekende woningwaarde per m2 van de referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk dat met de verschillen in gebruiksoppervlakte ( [a-straat] 4 en [a-straat] 24) en staat van onderhoud ( [a-straat] 18) voldoende rekening is gehouden. De taxatiematrix biedt derhalve in beginsel steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Dat in de taxatiematrix niet cijfermatig uiteen is gezet hoe uit de woningwaarden per m2 van de referentieobjecten de waarde per m2 van de woning is afgeleid, maakt dit niet anders.  
       
     
     
       4.8. 
       De omstandigheid dat in de taxatiematrix geen waarde is toegekend aan de grotere balkons van [a-straat] 4 en [a-straat] 24, leidt evenmin tot een ander oordeel. Uit de tot het dossier behorende foto’s en bouwtekeningen leidt het Hof af dat het bij deze extra vierkante meters gaat om een smalle strook voor het raam. Tussen partijen is niet in geschil dat deze strook te smal is voor het plaatsen van meubilair. Gelet hierop kan het Hof de keuze van de taxateur om aan deze extra vierkante meters geen waarde toe te kennen volgen. Indien de extra vierkante meters al een waarde zouden vertegenwoordigen, gaat het naar het oordeel van het Hof om een dermate gering bedrag dat hieruit niet volgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       4.9. 
       Het standpunt van belanghebbende dat in de taxatiematrix geen rekening is gehouden met de VVE-reserve die tot de woning behoort, volgt het Hof niet. Bij de vergelijking van de woning met de referentieobjecten dient de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve of VVE-reserve te worden uitgeschakeld omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uitmaakt van de prijs die is betaald voor de onroerende zaak zelf (HR, 8 september 1993, nr. 29300, ECLI:NL:HR:ZC5446, BNB 1993/325). Naar het oordeel van het Hof heeft de taxateur op juiste wijze invulling aan dit criterium gegeven. In de taxatiematrix heeft de taxateur de voor de referentieobjecten gerealiseerde koopsommen verminderd met de VVE-reserve en de waarde van de bijgebouwen (balkon, garage en berging) alvorens de waarde per m2 van de referentieobjecten te berekenen. Uit de aldus berekende woningwaarde per m2 van de referentieobjecten is de waarde per m2 van de woning afgeleid. Hoewel het wellicht zuiverder was geweest om eerst de invloed van de VVE-reserve uit de koopsom van de referentieobjecten te elimineren en pas daarna de waarde van bijgebouwen in aftrek te brengen, maakt het rekenkundig geen verschil indien dit in één berekening gebeurt. In beide gevallen wordt de invloed van de aanwezigheid van de VVE-reserve uitgeschakeld. Een correctie op de waarde van de woning voor de VVE-reserve zou resulteren in een dubbele correctie.   
       
     
     
       4.10. 
       Op grond van het onder 4.7. tot en met 4.9. overwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  
       
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  23 juni 2020 . 
     
     
     
     
     
       De griffier 	Het lid van de enkelvoudige kamer  
     
     
     
     
     
     
       (S. Darwinkel)	(T.H.J. Verhagen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 juni 2020. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.