ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2021:7683

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2021:7683 Rechtbank Den Haag , 24-06-2021 / 9222416 \ RL EXPL 21-8280

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2021-06-24

Zaaknummer: 9222416 \ RL EXPL 21-8280

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2021:7683

---

Huurrecht – bedrijfsruimte – kort geding  
       
       
         Het betreft de verhuur door eiser van een bedrijfsruimte aan gedaagde waarin zij een 4-sterrenhotel exploiteert. Na het uitbreken van de coronapandemie hebben partijen een vaststellingovereenkomst gesloten waarin is bepaald dat gedaagde in de periode van 1 april 2020 tot 1 april 2021 50% van de verschuldigde huur zou betalen. Verder hebben partijen afgesproken dat gedaagde na deze periode over zou gaan tot betaling van 75% van de verschuldigde huur, tenzij zij met verificatoire bescheiden, vergezeld van een accountantsverklaring, aantoont dat zij niet tot betaling van meer dan de 50% regeling in staat is door een oorzaak die direct verband houdt met de coronaproblematiek. Gedaagde vindt dat zij kan volstaan met het betalen van 50% van de huur na 1 april 2021 omdat zij voldaan heeft aan de voornoemde eisen. Eiser stelt daarentegen dat gedaagde geen aanspraak kan maken op de huurkorting en zonder overleg is over gegaan tot betaling van slechts 50% van de huur. Zij vordert daarom in kort geding 75% van de huur tot 1 september 2021.  
         De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde geen aanspraak kan maken op de huurprijsvermindering omdat eiser onbetwist gesteld heeft dat het omzetverlies bij gedaagde niet alleen te wijten is aan de coronamaatregelen, maar ook – en volgens haar vooral – aan het feit dat gedaagde vanaf november 2020 tot en met eind mei 2021, volledig gesloten is geweest. De kantonrechter wijst de vordering dan ook toe.

RECHTBANK DEN HAAG  
     
     
       Zittingsplaats ’s-Gravenhage   
     
     
     
     
       np/b/c 
       Rolnr.: 9222416 \ RL EXPL 21-8280 
       Datum: 24 juni 2021 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv in de zaak van: 
       
     
     
     
     
       
         de besloten vennootschap C&N Holding B.V., 
       
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag, 
       eisende partij in conventie, 
       gedaagde partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. P.H. Bos, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de besloten vennootschap Hofkwartier Hotel Exploitatie B.V. tevens  
       
       
         h.o.d.n. Paleis Hotel, 
       
       gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag, 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. R.P.R. Nolten. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “C&N” en “Paleis Hotel”. 
     
     
   
   
     
       1 Procedure 
     
     
       1.1. 
       
         De kantonrechter heeft kennis genomen van: 
         - de dagvaarding van 27 mei 2021 met producties 1 t/m 3; 
         - de brief van de gemachtigde van C&N van 14 juni 2021 met producties  
         	   4 t/m 10;  
         - de akte tot indiening eis in reconventie van de zijde van Paleis Hotel van  
                        11 juni 2021 met producties 1 t/m 10;  
         - de brief van de gemachtigde van C&N van 14 juni 2021 met producties  
                        11 en 12;  
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Op 15 juni 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens C&N 
         zijn verschenen de heer en [betrokkene 1] , bijgestaan door mr. P.H. Bos. Namens 
         Paleis Hotel is verschenen [betrokkene 2] , bijgestaan door mr. R.P.R. Nolten. Van het 
         verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het 
         griffiedossier bevinden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van 
         beide partijen (spreek)aantekeningen overgelegd.  
       
       
     
     
       1.3. 
       Aansluitend op de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       
         In conventie en reconventie: 
       
     
     
     
       De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.   
     
     
     
       2.1. 
       Sinds 1 januari 2014 bestaat tussen C&N als verhuurder en Paleis Hotel als huurder, een huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). In het gehuurde exploiteert Paleis Hotel een viersterrenhotel onder de naam “Paleis Hotel”. Het gehuurde heeft 20 kamers en een ontbijtzaal. Het hotel ligt in het centrum van Den Haag en richt zich op zowel toeristen als zakelijke bezoekers van Den Haag.  
       
     
     
       2.2. 
       
         Ingevolge voormelde huurovereenkomst is Paleis Hotel verplicht ter zake van de huur maandelijks bij vooruitbetaling aan C&N te voldoen een bedrag van € 20.069,41, te vermeerderen met een bedrag van € 4.214,59 aan BTW, te weten in totaal een bedrag van  
         € 24.283,98. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW)’ van toepassing. 
       
     
     
       2.4. 
       Als gevolg van de maatregelen in verband met het coronavirus (Covid-19) heeft Paleis Hotel vanaf maart 2020 een betalingsachterstand doen ontstaan op grond waarvan C&N Paleis Hotel heeft gedagvaard in kort geding.   
       
     
     
       2.5. 
       Na onderhandelingen ten aanzien van het voornoemd kort geding hebben partijen uiteindelijk op 27 oktober 2020 een regeling getroffen, die is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Overeengekomen is onder meer:  
       
       
         “ In de periode vanaf 1 april 2020 tot 1 april 2021 zal Hofkwartier [Paleis Hotel, toevoeging kantonrechter] 50% voldoen van de verschuldigde huursom. […]  
         
           Deze afspraak wordt verder aangeduid als de “50%-regeling” .” 
       
       
     
     
       2.6. 
       In artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst staat: 
       
       
         “ Vanaf 1 april 2021 tot 1 september 2021 zal Hofkwartier 75% van de verschuldigde huursom betalen te vermeerderen met BTW. De betalingen zullen plaatsvinden aan het eind van iedere maand .” 
       
       
     
     
       2.7. 
       Voorts is in artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst bepaald: 
       
       
         “ Indien en voor zover blijkt dat Hofkwartier met ingang van 1 april 2021 niet in staat is om 75% te betalen van de verschuldigde huursom te vermeerderen met BTW, zal de 50% regeling worden gecontinueerd tot 1 september 2021. Hofkwartier kan alleen een beroep doen op deze bepaling indien zij met verificatoire bescheiden, vergezeld van een accountantsverklaring, aantoont dat zij niet tot betaling van meer dan de 50% regeling in staat is door een oorzaak die direct verband houdt met de coronaproblematiek .” 
       
     
     
       2.8. 
       Van november 2020 tot en met mei 2021 heeft Paleis Hotel het hotel op eigen initiatief – de hotels mochten immers van overheidswege openblijven – gesloten.  
       
     
     
       2.9. 
       Op 31 maart 2021 heeft de gemachtigde van Paleis Hotel, op grond van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, C&N verzocht om voortzetting van de 50%-regeling.   
       
     
     
       2.10. 
       Op 1 april 2021 heeft de gemachtigde van C&N aan Paleis Hotel bericht dat, op basis van de summiere verstrekte gegevens, niet kon worden beslist op het verzoek tot voorzetting van de 50%-regeling. C&N heeft Paleis Hotel daarom verzocht alsnog te voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst.  
       
     
     
       2.11. 
       Vervolgens heeft Paleis Hotel over april 2021 50% van de huur onbetaald gelaten.  
       
     
     
       2.12. 
       Bij brief van 4 mei 2021 heeft de gemachtigde van C&N aan de gemachtigde van Paleis Hotel bericht:  
       
       
         “ C&N heeft helaas moeten constateren dat u, ondanks de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst, tekort bent geschoten in de betaling van de verschuldigde huursom over de maand april. Overeengekomen was dat per april 2021 75% van de maandhuur betaald zou worden, t.w. € 15.052,05 ex BTW. U heeft zonder enig tegenbericht slechts 50% van de huur voldaan ”.  
       
       
     
     
       2.13. 
       De gemachtigde van C&N schrijft voorts:  
       
       
         “ Tevens heeft mijn cliënt niet de verificatoire bescheiden ontvangen waaruit eventueel zou blijken dat u niet in staat bent om de overeengekomen 75% van de huursom te voldoen, terwijl u dit wel verplicht bent op grond van de vaststellingsovereenkomst. […] ” 
       
       
     
     
       2.14. 
       Op 10 juni 2021 heeft de gemachtigde van Paleis Hotel een gespecificeerde winst- en verliesrekening, inclusief een verklaring van de accountant, aan C&N toegezonden met het verzoek het onderhavige kort geding in te trekken.  
       
     
   
   
     
       3 Vordering, grondslag en verweer 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
         C&N, vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige  
         voorziening: (I) Paleis Hotel te veroordelen tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting  
         van de navolgende bedragen aan C&N: (a) de huurprijs ad € 18.213,00 (inclusief BTW) per  
         maand vanaf 1 april 2021 tot 1 september 2021; (b) de boeterente ad € 300,00 per maand,  
         voor elke maand dat Paleis Hotel in gebreke blijft de overeengekomen betaling van de  
         huurprijs te voldoen (zulks op de voet van artikel 25.3 van de algemene bepalingen bij de  
         huurovereenkomst); (II) Paleis Hotel te veroordelen in de kosten van de procedure.  
       
       
     
     
       3.2. 
       C&N heeft aan deze vordering het navolgende ten grondslag gelegd. Om Paleis Hotel tegemoet te komen zijn partijen in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat vanaf april 2020 tot en met maart 2021 slechts 50% van de verschuldigde huursom betaald diende te worden, waarbij de betaling maandelijks aan het eind van de maand zal plaatsvinden zodat Paleis Hotel een maand extra zou hebben om de betalingen te voldoen. Voorts is in de vaststellingsovereenkomst vastgelegd dat Paleis Hotel vanaf 1 april 2021 tot 1 september 2021 over zou gaan tot betaling van 75% van de verschuldigde huursom, te weten een bedrag van € 18.213,00 (inclusief BTW). Paleis Hotel kon slechts een beroep doen op voortzetting van de 50%-regeling indien zij zou voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst. Paleis Hotel heeft – zonder overleg met C&N – slechts 50% van de verschuldigde huursom voldaan over de maand april 2021, in plaats van de overeengekomen 75%. Daarmee is Paleis Hotel tekortgeschoten in de betaling van de verschuldigde huursom over de maand april. Paleis Hotel is krachtens artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst gehouden om aan te tonen dat zij niet tot betaling van meer dan 50% van de verschuldigde huursom in staat is. Door dit na te laten is Paleis Hotel de overeengekomen 75% van de huursom verschuldigd geworden, aldus C&N. 
       
     
     
       3.3. 
       C&N heeft een spoedeisend belang, omdat zij een kleine verhuurder is die door de wanbetalingen van Paleis Hotel op haar beurt in de problemen komt met de nakoming van haar financiële verplichtingen. C&N bezit enkel het onroerend goed waarin het Paleis Hotel gevestigd is en de eigenaren van C&N zijn voor hun pensioeninkomsten afhankelijk van de huurinkomsten van het Paleis Hotel.  
       
     
     
       3.4. 
       Paleis Hotel heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat – voor zover relevant – bij de beoordeling wordt besproken.  
       
       
         
           In reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       Paleis Hotel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: (I) bij wijze van voorlopige voorziening te bepalen dat Paleis Hotel met betrekking tot de periode van 1 april tot 1 september 2021 kan volstaan met betaling aan C&N van 50% van de huursom, te vermeerderen met BTW conform de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst; (II) C&N te veroordelen in de proces- en nakosten.  
       
     
     
       3.6. 
       Paleis Hotel legt hieraan het volgende ten grondslag. Om aanspraak te maken op voortzetting van de 50%-regeling dient Paleis Hotel op grond van de vaststellingsovereenkomst, met verificatoire bescheiden, voorzien van een verklaring van de accountant, aan te tonen dat zij niet tot betaling van meer dan 50% van de huursom in staat is door een oorzaak die direct verband houdt met de coronaproblematiek. Paleis Hotel is hierin geslaagd, waardoor zij aanspraak kan maken op voortzetting van de 50%-regeling voor de maanden april 2021 tot september 2021, aldus Paleis Hotel.  
       
     
     
       3.7. 
       C&N heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat – voor zover relevant – bij de beoordeling wordt besproken.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling 
     
     
       
         Beoordeling in conventie en reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       Omdat de vorderingen in conventie en reconventie zien op hetzelfde feitencomplex en dezelfde grondslag, worden deze tezamen behandeld. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
         De spoedeisendheid van de vorderingen van C&N vloeit voort uit haar stelling dat  
         zij enkel verhuurder is van het onroerend goed waarin Paleis Hotel gevestigd is en zij als  
         kleine verhuurder door de wanbetaling van Paleis Hotel op haar beurt weer in de problemen  
         komt met de nakoming van haar financiële verplichtingen. Daarmee is het spoedeisend  
         belang van C&N voldoende aannemelijk geworden en daarmee komt de kantonrechter toe  
         aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil.  
       
       
       
         
           Beoordelingskader 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Voorop moet worden gesteld dat voor toewijzing van de vordering eerst plaats is,  
         indien er sprake is van een grote mate van waarschijnlijkheid dat die toewijzing in  
         overeenstemming zal zijn met een oordeel in een bodemprocedure. De kantonrechter dient daarom te beoordelen of de vordering van C&N in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop de toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.  
       
       
       
         
           Inhoudelijke beoordeling van de vordering en het verweer 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       Vast staat dat partijen op 27 oktober 2020 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarin is bepaald dat Paleis Hotel in de periode van 1 april 2020 tot 1 april 2021 50% van de verschuldigde huur zou betalen. Voor de onbetaald gebleven gedeelten van de huursommen geldt dat deze worden opgeschort en partijen uiterlijk 1 september 2021 in goed overleg afspraken zullen maken omtrent een afbetalingsregeling. Voorts staat vast dat is afgesproken dat vanaf 1 april 2021 Paleis Hotel over zou gaan tot betaling van 75% van de verschuldigde huur. Daarbij hebben partijen afgesproken dat verlenging van de 50%-regeling na 1 april 2021 mogelijk zou zijn onder de voorwaarden zoals vermeld onder 2.7.  
       
     
     
       4.5. 
       
         Tussen partijen staat niet ter discussie dat Paleis Hotel per 1 april 2021 niet is overgegaan tot het betalen van 75% van de verschuldigde huur, maar ook vanaf die datum 50% van de verschuldigde huur is blijven betalen. C&N stelt dat hiermee een achterstand in de betaling van de huur is ontstaan over de maand april 2021, te weten een bedrag van  
         € 5.017,35, exclusief BTW. Ter zitting heeft C&N de vordering ten aanzien van de huurachterstand geactualiseerd in die zin, dat zij thans ook de betaling van een gelijk bedrag aan huurachterstand over de maand mei 2021 vordert, omdat Paleis Hotel die maand eveneens over is gegaan tot het betalen van slechts 50% van de verschuldigde huursom.  
       
       
     
     
       4.6. 
       Paleis Hotel voert aan dat zij niet in staat is 75% van de verschuldigde huur te voldoen en dat zij op 31 maart 2021 aan C&N het verzoek heeft gedaan om de 50%-regeling voort te zetten. Vast staat dat indien Paleis Hotel aanspraak wenst te maken op voortzetting van de 50%-regeling tot 1 september 2021, zij op grond van de vaststellingsovereenkomst, met verificatoire bescheiden, voorzien van een verklaring van de accountant, dient aan te tonen dat zij niet tot betaling van meer dan 50% van de huursom in staat is door een oorzaak die direct verband houdt met de coronaproblematiek. Het is aan Paleis Hotel om aannemelijk te maken dat is voldaan aan de voorwaarden van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, op grond waarvan de regeling van betaling van 50% van de verschuldigde huur kan worden verlengd tot 1 september 2021.  
       
     
     
       4.7. 
       Paleis Hotel heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat is voldaan aan de voorwaarde van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst, een gespecificeerde winst- en verliesrekening (gecheckt en goedgekeurd door een onafhankelijke accountant) overgelegd, waaruit blijkt dat de bezettingsgraad in Paleis Hotel uiterst laag is, waardoor zij maandelijks niet voldoende omzet genereert uit de kamerverhuur. Zo is er in de periode van januari tot en met april 2021 sprake van een omzetverlies van tussen de 95 – 100%. Daartegenover heeft C&N echter ter zitting onbetwist gesteld dat dit omzetverlies niet alleen te wijten is aan de coronamaatregelen maar ook – en volgens haar vooral – aan het feit dat Paleis Hotel, anders dan andere vier- en vijfsterrenhotels in de regio Den Haag, vanaf november 2020 tot en met eind mei 2021, volledig gesloten is geweest. In dat verband heeft C&N gesteld dat het haar zelfs op de dag van de mondelinge behandeling, niet is gelukt om een kamer bij Paleis Hotel te boeken via de website of booking.com en de receptie van Paleis Hotel bovendien niet telefonisch bereikbaar is.  
       
     
     
       4.8. 
       Ter zitting heeft Paleis Hotel dit erkend. Dat betekent dat op dit moment niet vast staat wat de oorzaak is van het omzetverlies bij Paleis Hotel, althans dat de oorzaak hiervan direct verband houdt met de coronaproblematiek. Aan de voorwaarden van artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst is dan ook niet voldaan. Dit betekent dat Paleis Hotel vanaf 1 april 2021 75% van de verschuldigde huursom dient te betalen, te vermeerderen met BTW. Gelet op het voorgaande zal vordering van C&N, tegen de hoogte waarvan voor het overige geen gemotiveerd verweer is gevoerd, worden toegewezen en de vordering in reconventie worden afgewezen. Ook de door C&N gevorderde boeterente, waartegen geen zelfstandig verweer is gevoerd, zal worden toegewezen.  
       
     
     
       4.9. 
       
         Paleis Hotel wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en reconventie 
         veroordeeld in de kosten van deze procedure. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beslissing  
     
     
       De kantonrechter in kort geding: 
     
     
     
       
         In conventie: 
       
     
     
     1. veroordeelt Paleis Hotel om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan C&N te betalen de huurprijs ad € 18.213,00 (inclusief BTW) per maand, vanaf 1 april 2021 tot 1 september 2021, te vermeerderen met de boeterente ad € 300,00 per maand, voor elke maand dat Paleis Hotel in gebreke blijft de voorgenoemde betaling van de huurprijs te voldoen, waarop in mindering strekt het in april 2021 betaalde bedrag van € 12.142,00 (inclusief BTW) en het in mei 2021 betaalde bedrag van  
     € 12.142,00 (inclusief BTW); 
     
     2. wijst het meer of anders gevorderde af; 
     
     
       
         In reconventie:  
       
     
     
     3. wijst de vordering af; 
     
     
       
         In conventie en in reconventie:  
       
     
     
     4. veroordeelt Paleis Hotel in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van C&N vastgesteld op € 1.620,71, waarvan € 498,00 als het aan de gemachtigde van C&N toekomende salaris; 
     
     
     5. verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 1 en 4 uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2021.