ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:3798

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:3798 Gerechtshof Amsterdam , 20-06-2019 / 18/00154

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-06-20

Zaaknummer: 18/00154

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:3798

---

WOZ. Rechtbank heeft op goede gronden juiste beslissing genomen. Met hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde naar beneden moet worden bijgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 18/00154 
     
     
       20 juni 2019 
     
     
     
       
         uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  wonende te [Z] , belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 20 februari 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/3188 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad , de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       
         De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering 
         onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 622.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.  
       
       
     
     
       1.2. 
       
         Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, 
         gedagtekend 13 juni 2017, de waarde van de woning vastgesteld op € 585.000.  
       
       
     
     
       1.3. 
       
         Op het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep heeft de 
         rechtbank in haar uitspraak van 20 februari 2018 als volgt beslist (in de uitspraak wordt belanghebbende als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid): 
       
       
       
         	“De rechtbank: 
         - verklaart het beroep gegrond; 
         - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
         - vermindert de vastgestelde waarde tot € 560.000; 
         - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 560.000; 
         - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; 
         - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 276; 
         - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       
         Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 april 
         2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
       
     
     
       1.5. 
       Beide partijen hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Hierop heeft het Hof – op de voet van voornoemde artikelen – bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten en het onderzoek gesloten. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft de feiten in haar uitspraak als volgt vastgesteld: 
       
       
         “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande langhuisstolp met dakkapellen en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 1.180 m³ en de oppervlakte van het perceel is 980 m². De woning is een provinciaal monument dat in 2006, na sloop, is gereconstrueerd.” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen. 
       
       
         “3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
       
       4. Verweerder verwijst onder meer naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door [A] , waarin de woning is getaxeerd op € 585.000. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [B-straat 2] , [C-straat 3] en [D-straat 4] , alle te [Z] . 
       
       5. Hoewel de rechtbank zich ervan bewust is dat door het unieke karakter van de woning het voor verweerder lastig is om transactiegegevens van vergelijkbare objecten te vinden, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende bruikbaar zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten verschillen teveel van de woning. Zij hebben een andere uitstraling, een kleiner perceel en een inhoud die minder dan tweederde dan wel driekwart van die van de woning bedraagt. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen met meerdere verdiepingen en gelegen in een nieuwe wijk met een winkelcentrum en nabij een station, terwijl de woning een langhuisstolp betreft met één verdieping onder een schuine kap en gelegen in een buitengebied. Gelet op deze significante 
       
         verschillen is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet 
         afdoende heeft kunnen onderbouwen met de verkoopcijfers van deze objecten. Hieruit volgt 
         dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te 
         hoog is vastgesteld. 
       
       
       6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook eiser de door hem bepleite waarde niet 
       
         aannemelijk gemaakt. De verwijzing van eiser naar de vraagprijzen van [A-straat] [2] 
         (€ 740.000) en [A-straat] [3] (€ 450.000) treft geen doel. De systematiek van de Wet WOZ 
         gaat uit van een vergelijking met marktgegevens, dat wil zeggen met verkoopcijfers van 
         voldoende vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Door 
         eiser zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen en verkoopdata van deze woningen gegeven en 
         evenmin zijn de waardebepalende objectgegevens genoemd. Ook eisers stelling dat de waarde van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 17% is gestegen slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken 
         vastgestelde waarden komt dan ook geen zelfstandige betekenis toe. 
         Indien en voor zover eiser met de vergelijking van de WOZ-waarde van de woning met de 
         WOZ-waarde van een twaalftal woningen aan de [A-straat] een beroep doet op het 
         gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep hierop alleen kan slagen 
         als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, voortkomend uit een door 
         verweerder gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, dan wel 
         indien de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden, dat wil zeggen wanneer in een 
         meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen (de helft plus één) een juiste 
         wetstoepassing achterwege is gebleven. Gesteld noch gebleken is dat verweerder een 
         begunstigend beleid heeft gevoerd of een oogmerk van begunstiging had. Evenmin is 
         gesteld noch gebleken dat de door eiser genoemde objecten (nagenoeg) identieke woningen 
         betreffen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen. 
       
       
       7. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft 
       
         gemaakt, bepaalt de rechtbank, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals 
         deze in de onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de 
         waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie op € 560.000.” 
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum ten onrechte in goede justitie heeft vastgesteld op € 560.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 520.000. Hij heeft ter onderbouwing van zijn stelling in hoger beroep alsnog de verkoopgegevens van een tweetal woningen overgelegd. 
       
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   adres 
                 
               
               
                 
                   Woonoppervlakte 
                 
                 
                   (m²) 
                 
               
               
                 
                   Perceeloppervlakte (m²) 
                 
               
               
                 
                   Inhoud  
                 
                 
                   (m³) 
                 
               
               
                 
                   Verkoopdatum 
                 
               
               
                 
                   Verkoopprijs 
                 
               
             
             
               
                 
                  [A-straat] [3] 
               
               
                 350 
               
               
                 2400 
               
               
                 2000 
               
               
                 
                   16/06/2017 
                 
               
               
                 € 350.000 
               
             
             
               
                 
                  [A-straat] [2]  
               
               
                 550 
               
               
                 2300 
               
               
                 2200 
               
               
                 
                   04/12/2017 
                 
               
               
                 € 604.000 
               
             
           
         
       
       
       
         Belanghebbende stelt met deze aanvullende gegevens, waarover hij nog niet beschikte bij de rechtbank, afdoende te hebben onderbouwd dat de door de rechtbank bepaalde waarde van de woning te hoog is. 
       
       
     
     
       4.3. 
       
         Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. De in hoger beroep door belanghebbende overgelegde nadere gegevens, omtrent transacties betreffende de woningen gelegen aan de [A-straat] [3] en [2] , doen geen afbreuk aan de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde, reeds omdat deze gegevens betrekking hebben op verkooptransacties die te ver na de waardepeildatum (1 januari 2016) zijn gerealiseerd. Daarenboven heeft belanghebbende met deze gegevens, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en bijgevolg kunnen dienen als vergelijkingsobject. Zo is een belangrijk bouwkundig verschil dat de woning in 2006 is gebouwd en [A-straat] [3] rond 1832. Voorts is door de heffingsambtenaar - onder verwijzing naar blz. 4 van het ‘Vastgoedrapport Woningen’ - gesteld dat [A-straat] [3] een grote restauratie behoeft, zodat niet zonder meer kan worden aangesloten bij deze verkoopprijs. 
         Ten aanzien van de [A-straat] [2] stelt het Hof vast dat deze woning blijkens de gedingstukken rond 1890 is gebouwd en in 2006 is gerenoveerd. Deze woning bestaat, anders dan de woning, uit twee gescheiden wooneenheden (waarvan de wooneenheid aan de voorzijde zich goed leent voor praktijkruimte of B&B). Deze omstandigheden brengen mee dat ook [A-straat] [2] een minder geschikt vergelijkingsobject vormt. 
         Met hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde zoals deze door de rechtbank is vastgesteld, naar beneden moet worden bijgesteld.  
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.4. 
       De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       5 Kosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 20 juni 2019 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.