ECLI: ECLI:NL:RBOBR:2025:3584

Titel: ECLI:NL:RBOBR:2025:3584 Rechtbank Oost-Brabant , 19-06-2025 / 10795662_11102451_TV119062025

Gerecht: Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak: 2025-06-19

Zaaknummer: 10795662_11102451_TV119062025

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOBR:2025:3584

---

Huurgeschil tussen verhuurder, huurder en onderhuurder. De rode draad in alle procedures (hoofdzaak, voeging en vrijwaring) vormen de vochtoverlast en lekkages in de gehuurde bedrijfsruimte en/of woonruimte, en vooral de vraag of deze problemen een gevolg zijn van omstandigheden die aan verhuurder of huurder zijn toe te rekenen. In dit vonnis (de hoofdzaak en de vrijwaring), dat wordt gewezen in de zaak tussen huurder en onderhuurder, zal een tussenbeslissing worden genomen. Onderhuurder dient in de hoofdzaak gemotiveerd aan te geven met welk percentage de huurprijs moet worden verlaagd en daarbij gemotiveerd toe te lichten waarom dit evenredig is. Verder wordt de vrijwaring aangehouden.

RECHTBANK  
       OOST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht, kantonrechter, zittingsplaats Eindhoven 
     
     
     
       
         Vonnis van 19 juni 2025 
       
     
     
     
       
         in de hoofdzaak met zaaknummer 10795662 CV EXPL 23-6985 van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371]
         ,  
       wonende in [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in CV EXPL 23-6985]
         ,  h.o.d.n. [bedrijfsnaam gedaagde in CV EXPL 23-6985] ,  
       wonende in [woonplaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: procederend in persoon, bijgestaan door [A] , 
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         in de vrijwaring met zaaknummer 11102451 CV EXPL 24-3371 van: 
       
     
     
     
       
         
          [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371]
         ,  
       wonende in [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in CV EXPL 24-3371]
         ,  
       wonende in [woonplaats] , 
       gedaagde partij, 
       gemachtigde: mr. I.C.K. Mol. 
     
     
     
       
        [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] wordt verder aangeduid als: huurder. 
       
        [gedaagde in CV EXPL 23-6985] wordt hierna genoemd: onderhuurder.  
       
        [gedaagde in CV EXPL 24-3371] wordt hierna omschreven als: verhuurder. 
     
     
     
     
       
         Inleiding 
       
     
     
     
       Deze zaak tussen huurder en onderhuurder is gevoegd met een zaak tussen huurder en haar verhuurder.  In de zaken staat een huurgeschil centraal waarbij zowel verhuurder, huurder als onderhuurder zijn betrokken. In dit vonnis zal worden beslist op de eisen die huurder en onderhuurder tegen elkaar hebben ingesteld. Onderhuurder huurt van huurder  bedrijfsruimte, die huurder van verhuurder heeft gehuurd. Omdat huurder de verhuurder/pandeigenaar heeft opgeroepen om haar te vrijwaren in de procedure tegen haar onderhuurder, zal in dit vonnis ook worden beslist op die vrijwaring. In een ander vonnis (dat ook vandaag wordt gewezen) zal worden beslist op de eisen die verhuurder en haar huurder in de gevoegde procedure tegen elkaar hebben ingesteld. Huurder huurt van verhuurder niet alleen de bedrijfsruimte die zij heeft onderverhuurd maar ook de daarboven gelegen woonruimte die ze zelf in gebruik heeft.  
     
     
     
       De rode draad in al deze procedures vormen de vochtoverlast en lekkages in zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte, en vooral de vraag of deze problemen een gevolg zijn van omstandigheden die aan verhuurder of huurder zijn toe te rekenen. In het verlengde hiervan spelen enkele andere discussiepunten, die gaan over herstelverplichtingen, huurprijsvermindering en opschorting van huurbetaling. In zowel de procedure tussen verhuurder en huurder als in de procedure tussen huurder en onderhuurder wordt onder andere betaling van een huurachterstand gevraagd. Verder wordt door huurder respectievelijk onderhuurder een beroep gedaan op huurkorting wegens de gestelde gebreken in de gehuurde ruimte(n). Daarnaast wil verhuurder dat er een einde komt aan de huurrelatie met huurder voor de bedrijfsruimte en de woonruimte, en vraagt onderhuurder beëindiging van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte met huurder.  
     
     
     
       De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling (hierna: zitting) gehouden, waarin alle zaken gelijktijdig zijn besproken, omdat de vorderingen voor een belangrijk deel met elkaar samenhangen en omdat partijen met grote regelmaat naar elkaars stukken verwijzen. 
     
     
     
       In dit vonnis, dat wordt gewezen in de zaak tussen huurder en onderhuurder, zal een tussenbeslissing worden genomen. De procedure tussen huurder en onderhuurder komt dus nog niet tot een eind. Dat geldt ook voor de vrijwaring.  
     
     
     
       Dit vonnis is als volgt ingedeeld: 
     
     1. De procedure 
     2. De kern van wat er is gebeurd 
     3. De vorderingen  
     4. De beoordeling van de vorderingen door de kantonrechter 
     
       
         Hoofdzaak 
       
       A. Ontbinding huurovereenkomst 
       B. Herstel gebreken 
       C. Huurachterstand en huurprijsvermindering  
       D. Gemeentelijke belastingen  
       E. Contractuele boete  
       F. Omzetschade  
       G. Proceskosten 
       
         Vrijwaring  
       
     
     5. De beslissing 
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
       
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
         
           de dagvaarding van 8 november 2023 van huurder met producties 1 t/m 11, 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie (door onderhuurder aangeduid als verweerschrift), tevens eis in reconventie van 16 november 2023 van onderhuurder met producties 1 t/m 5, 
         
         
           de brief van 1 december 2023 van huurder, waarin wordt gevraagd om een termijn te verlenen voor het indienen van een vrijwaringsvordering, 
         
         
           e brief van 3 december 2023 van onderhuurder, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen het voornemen van huurder om een vrijwaringsverzoek in te dienen, 
         
         
           de akte aanvullende gegevens van 3 december 2023 van onderhuurder met daarbij drie foto’s en een video, 
         
         
           het incidenteel verzoek op basis van artikel 210 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) (oproeping in vrijwaring van verhuurder), ook conclusie van antwoord in reconventie van 11 januari 2024 van huurder met producties 12 t/m 15, 
         
         
           de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident van 10 maart 2024 van onderhuurder met producties 1 t/m 4, 
         
         
           de brief van 25 maart 2024 van huurder in reactie op de hiervoor bij g. omschreven conclusie van antwoord in het incident met producties, 
         
         
           het vonnis in het incident (vrijwaring) van 25 april 2024 van de kantonrechter, waarin is beslist dat het huurder is toegestaan verhuurder in vrijwaring te dagvaarden. 
         
       
       
       
         
           in de vrijwaring  
         
       
       
         
           de dagvaarding van 8 mei 2024 van huurder met producties 1 t/m 12, 
         
         
           de conclusie van antwoord van 3 oktober 2024 van verhuurder met producties 1 en 2, 
         
         
           de op 14 maart 2025 door verhuurder gestuurde aanvullende productie 3. 
         
       
       
       
         
           in beide zaken 
         
       
       
         
           de brief van 4 november 2024 van de griffier, waarin staat dat op 24 maart 2025 om 13.30 uur een zitting is bepaald in het gerechtsgebouw in Eindhoven, 
         
         
           de brief van 7 maart 2025 van de griffier, waarin is vermeld dat de locatie van de geplande zitting ambtshalve is verplaatst naar het Paleis van Justitie in ’s-Hertogenbosch, 
         
         
           de zitting van 24 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.2 
       In de loop van de procedures die gaan over de huurkwestie hebben zowel verhuurder en huurder ervoor gezorgd dat alle processtukken inclusief producties (voor zover relevant) zijn gevoegd in de andere zaken, zodat daarop ook in die zaken een beroep kan worden gedaan. 
       
     
     
       1.3 
       Aan het eind van de zitting is bepaald dat ernaar wordt gestreefd op 22 mei 2025 in alle zaken vonnis te wijzen. Partijen hebben (zoals tijdens de zitting door hen is gevraagd) nog wel de gelegenheid gekregen om te onderzoeken of het mogelijk is om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Bij brief van 4 april 2025 hebben partijen bericht dat dit niet is gelukt en dat zij vonnis vragen. Uiteindelijk heeft de kantonrechter vonnis bepaald op vandaag.  
       
     
   
   
     
       2 De kern van wat er is gebeurd 
     
     
       In de hoofdzaak zijn huurder en onderhuurder partij, en gaat het alleen over de bedrijfsruimte. Hierna wordt vooral en in essentie weergegeven wat er zich tussen deze twee partijen heeft afgespeeld. Deze procedure kan echter niet (geheel) los worden gezien van de andere procedure, waarin een geschil is tussen verhuurder en huurder over onder meer dezelfde bedrijfsruimte. Om die reden heeft ook een rolvoeging plaatsgevonden. Voor een goed inzicht in de problematiek wordt daarom ook beknopt stil gestaan bij enkele gebeurtenissen tussen huurder en verhuurder.   
     
     
     
       2.1 
       In 2013 heeft huurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) samen met de heer [B] (hierna: [B] ) van verhuurder ( [gedaagde in CV EXPL 24-3371] ) het pand gehuurd aan [adres 1] en [adres 2] in [plaats] . Het gaat om een bedrijfsruimte (nr. [adres 1] ) met de daarboven gelegen woonruimte (nr. [adres 2] ), waarvoor aparte huurovereenkomsten zijn gesloten. Het pand betreft een voormalig bankgebouw. Verhuurder heeft tijdens de zitting het pand letterlijk omschreven als “een kale bak met een kluis erin”. Sinds 2019 is verhuurder enig eigenaar van het pand. Daarvoor was het pand voor de helft eigendom van RMJ Vastgoed BV en voor de andere helft van verhuurder. 
       
     
     
       2.2 
       Bij aanvang van de huurovereenkomsten voor respectievelijk de bedrijfsruimte en de woning, in 2013, verkeerde het pand nog in de hiervoor beschreven staat als voormalig bankgebouw. Huurder en [B] hebben de bedrijfsruimte (met medeweten van verhuurder) verbouwd ten behoeve van de door hen gedreven onderneming: een Thaise massagesalon. De verbouwing heeft er onder andere uit bestaan dat er massageruimtes zijn gecreëerd, dat de in het pand aanwezige kluis is verbouwd tot douche en dat er een tweede douche en toilet zijn aangebracht.  
       
     
     
       2.3 
       Op enig moment is de samenwerking tussen huurder en [B] beëindigd. Toen zijn tussen verhuurder en huurder twee nieuwe huurovereenkomsten gesloten, te weten een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte (ingangsdatum 1 juli 2016) en een  huurovereenkomst voor de bovengelegen woonruimte (ingangsdatum 1 januari 2017) met bijbehorende algemene voorwaarden. 
       
     
     
       2.4 
       Met ingang van 1 januari 2017 heeft huurder de  bedrijfsruimte  (nr. [adres 1] ) onderverhuurd aan onderhuurder (mevrouw [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ). Zij hebben daartoe een éénjarig huurcontract gesloten.  Daarna, per 1 januari 2018, hebben zij een nieuwe (aansluitende) huurovereenkomst gesloten. In deze laatste  huurovereenkomst  staat onder meer dat: 
       a. huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) ermee bekend is dat verhuurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) de kantoorruimte huurt van RMJ Vastgoed bv, dat een kopie van die huurovereenkomst is aangehecht, dat (onder)huurder verklaart bekend en akkoord te zijn met de inhoud van de huurovereenkomst met RMJ Vastgoed bv en dat (onder)huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) ermee akkoord is dat alle bepalingen uit die overeenkomst ook voor hem gelden (dit staat vermeld bij “in aanmerking nemende dat”) , 
       
          het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als massagesalon voor reguliere, sportieve en recreatieve massage (artikel 1.2), 
          de huurprijs € 1.258,28 per maand bedraagt en bij vooruitbetaling is verschuldigd (artikel 4.8 en 4.10), 
          (ver)huurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) optreedt als beheerder en dat onderhuurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ), tenzij anders schriftelijk overeengekomen, voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende de huurovereenkomst contact met de beheerder moet opnemen (artikel 7.1 en 7.2). 
       
       
     
     
       2.5 
       In de algemene voorwaarden, die op de tussen huurder en onderhuurder gesloten huurovereenkomst bedrijfsruimte van toepassing zijn, (ROZ-bepalingen 2003 voor 7:230a BW-ruimte) (hierna: de algemene voorwaarden) is onder meer vermeld dat: 
       
         
           verhuurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW (artikel 10.3), 
         
         
           indien de voor rekening van huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) komende lasten, rechten of belastingen bij verhuurder worden geïnd, deze door huurder op eerste verzoek van verhuurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) aan laatstgenoemde binnen 2 maanden na dit verzoek moeten worden voldaan (artikel 20.2), 
         
         
           de betaling van de huurprijs uiterlijk op de vervaldata moet zijn voldaan, zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) of verhuurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ) heeft (…) Huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) kan alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld (artikel 23.1), 
         
         
           huurder ( [gedaagde in CV EXPL 23-6985] ) een direct opeisbare boete is verschuldigd van 1% van het verschuldigde per kalendermaand indien de huurprijs niet op de vervaldatum is voldaan, met een minimum van € 300,00 per maand (artikel 23.2).   
         
       
       
     
     
       2.6 
       Op 23 mei 2022 hebben huurder en onderhuurder een addendum gesloten, behorende bij de huurovereenkomst, waarbij de voortzetting van de huurovereenkomst met telkens twee jaar is overeengekomen met een opzegtermijn van zes maanden. De huurprijs is per 1 juli 2022 vastgesteld op € 1.750,00 per maand.  
       
     
     
       2.7 
       Vanaf 1 april 2023 betaalt onderhuurder nog slechts € 1.000,00 per maand aan huur in verband met gestelde gebreken (vochtoverlast en lekkages).  
       
     
     
       2.8 
       Bij brief van 24 oktober 2023 heeft onderhuurder de huurbetaling verder verminderd en wel tot € 10,00 per maand in verband met aanhoudende gebreken en  overlastgevend gedrag van huurder (met name geluidsoverlast waardoor het onmogelijk is voor onderhuurder om in haar massagesalon ontspanningsmassages of therapie aan klanten aan te bieden). 
       
     
     
       2.9 
       Uiteindelijk heeft onderhuurder de huur voor de bedrijfsruimte opgezegd en is de bedrijfsruimte per 1 juli 2024 door onderhuurder verlaten. Sindsdien staat de bedrijfsruimte leeg. Er is niets aan de ruimte veranderd.  
     
     
       2.10 
       Huurder is op dit moment nog woonachtig in de woonruimte.  
       
     
   
   
     
       3 De vorderingen  
     
     
       3.1 
       Samengevat luiden de vorderingen over en weer als volgt: 
       
       
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
       
         3.1.1 
         
           
             Huurder vordert in conventie dat de kantonrechter onderhuurder veroordeelt tot: 
           
           I. betaling van de huurachterstand per 1 november 2023 van € 11.625,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, 
           II. betaling van de gemeentelijke belastingen over de jaren 2021, 2022 en 2023 van in totaal € 814,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,  
           III. betaling van de contractuele boete per 1 november 2023 van € 3.000,00,  
           IV. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. 
         
         
       
       
         3.1.2 
         
           Onderhuurder vordert in reconventie dat de kantonrechter: 
         
         
           
             de huur verlaagt tot € 10,00 per maand, met terugwerkende kracht tot april 2023, totdat alle mankementen zijn opgelost,  
           
           
             huurder veroordeelt tot betaling van € 25.000,00 wegens omzetschade,  
           
           
             huurder veroordeelt tot herstel van de gebreken,  
           
           
             e huurovereenkomst per 31 december 2023 ontbindt,  
           
           
             huurder veroordeelt tot betaling van de proceskosten. 
           
         
         
         
           
             in de vrijwaring 
           
         
         
       
       
         3.1.3 
         
           Huurder vordert dat de kantonrechter verhuurder veroordeelt: 
         
         
           
             om aan huurder, indien mogelijk tegelijkertijd met het vonnis in de zaak met nummer 10795662 CV EXPL 23-6985 (procedure tussen huurder en onderhuurder), te betalen de mogelijk in deze procedure toegewezen vordering van onderhuurder, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van verhuurder in de proceskosten van deze procedure en de bodemprocedure tussen huurder en onderhuurder, 
           
           
             om aan huurder te voldoen als schadevergoeding de door huurder gemaakte juridische kosten in de procedure tegen onderhuurder, op 7 mei 2024 begroot op € 12.491,98 minus de eventueel onder A. toegewezen proceskosten.  
           
         
         
         
           
             in beide zaken 
           
         
         
       
     
     
       3.2 
       De relevante details, grondslagen en standpunten van alle partijen komen hierna aan de orde.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling van de vorderingen door de kantonrechter  
     
     
       
         in beide zaken 
       
     
     
     
       
         De beslissing in het kort en leeswijzer 
       
     
     
     
       4.1 
       Eerst wordt de hoofdzaak tussen huurder en onderhuurder behandeld. De vorderingen in conventie en reconventie hangen nauw met elkaar samen. Vanwege deze samenhang zullen de vorderingen hierna samen per onderwerp worden besproken. De hoofdvorderingen hebben betrekking op de volgende onderwerpen: 
       
       
         A. Ontbinding huurovereenkomst (zie de vordering verwoord bij 3.1.2 d.) 
         B. Herstel gebreken (3.1.2 c.) 
         C. Huurachterstand en huurprijsvermindering (3.1.1 I. en 3.1.2 a.) 
         D. Gemeentelijke belastingen (3.1.1 II.) 
         E. Contractuele boete (3.1.1 III.) 
         F. Omzetschade (3.1.2 b.) 
         G. Proceskosten (3.1.1 IV. en 3.1.2 e.) 
       
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter kan op dit moment nog geen (volledige) beslissing geven over alle hiervoor genoemde onderwerpen, met name niet gelet op onderwerp C. Met betrekking tot dat onderwerp komt er nog een schriftelijke ronde waarin partijen zich uit kunnen laten. Daarom worden de beslissingen in deze zaak aangehouden. Waarom dit zo is voor onderdeel C en wat het oordeel van de kantonrechter is over de andere onderwerpen wordt hierna toegelicht. Concreet betekent dit dus dat er met dit vonnis nog geen einde komt aan de procedure tussen huurder en onderhuurder. 
       
     
     
       4.3 
       Vervolgens komt de vrijwaring (waarin huurder en verhuurder zijn betrokken) aan bod. Een beslissing hierover wordt ook aangehouden. Hierna zal worden uitgelegd waarom dat zo is.  
       
     
     
       4.4 
       Voor de goede orde wordt opgemerkt dat hierna herhaling zoveel mogelijk is geprobeerd te voorkomen, maar dat ter bevordering van de leesbaarheid van het vonnis enige vorm van herhaling niet valt te vermijden.  
       
       
         
           in de hoofdzaak 
         
       
       
       
         
           Conventie en reconventie 
         
       
       
       
         A.  Ontbinding huurovereenkomst 
       
       
     
     
       4.5 
       Vast staat dat onderhuurder, na huuropzegging per 1 juli 2024, de bedrijfsruimte feitelijk heeft ontruimd en verlaten per 30 juni 2024. Onderhuurder vraagt in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst per 31 december 2023. Onderhuurder heeft echter nagelaten te stellen welk belang zij heeft bij een ontbinding per die eerdere datum. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat onderhuurder de bedrijfsruimte in de periode gelegen tussen 1 januari en 1 juli 2024 in gebruik heeft gehad, zal de vordering tot ontbinding per die eerdere datum bij eindvonnis worden afgewezen.   
       
       
         B.  Herstel gebreken 
       
       
     
     
       4.6 
       Doordat de huurovereenkomst al tot een einde is gekomen, heeft onderhuurder geen belang meer bij haar vordering tot herstel in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW van (gestelde) gebreken in de bedrijfsruimte. Dit onderdeel van de vordering van onderhuurder zal dus bij een te zijner tijd te wijzen eindvonnis worden afgewezen.  
       
       
         C.  Huurachterstand en huurprijsvermindering 
       
       
       
         
           Standpunten van partijen in de kern 
         
       
       
     
     
       4.7 
       Huurder vordert betaling van een huurachterstand van € 11.625,00. Daarnaast stelt huurder dat zij de door onderhuurder aangehaalde gebreken altijd serieus heeft genomen en verhuurder ( [gedaagde in CV EXPL 24-3371] ) daarop heeft aangeschreven. Huurder benadrukt dat zij voor herstel van mogelijke gebreken afhankelijk is van haar verhuurder. Verder betwist huurder dat de gebreken aanleiding geven (om notabene op eigen initiatief) de huur te verlagen tot slechts € 10,00 per maand wat onderhuurder uiteindelijk heeft gedaan.  
       
     
     
       4.8 
       Onderhuurder betwist dat er sprake is van de gestelde huurachterstand, hoofdzakelijk omdat er gebreken zijn in het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daardoor is een forse verlaging van de huurprijs op zijn plaats. Volgens onderhuurder gaat het om lekkages, waardoor ernstige schimmelvorming in het gehele pand is ontstaan. Verder is er schade aan het plafond en de vloer, ligt er hondenpoep bij de achterdeur zodat onderhuurder niet kan ventileren, is er geluidsoverlast als gevolg van harde muziek of geschreeuw van huurder of haar gasten, en worden er parkeerproblemen veroorzaakt door gasten van huurder. Vooral de lekkages en schimmelvorming hebben ervoor gezorgd dat een normaal gebruik van de massagesalon niet mogelijk was. Klanten waren ontevreden over de ruimte en liepen weg. Huurder is als onderverhuurder en beheerder van het gehuurde voor de gebreken verantwoordelijk en zij moet (laten) overgaan tot deugdelijk herstel. Dat heeft huurder echter, ondanks herhaaldelijk verzoek van onderhuurder, niet gedaan. Huurder bagatelliseert de klachten van onderhuurder. Zij heeft alleen één keer, onaangekondigd, schilders gestuurd. Onderhuurder heeft deze schilders (terecht) op dat moment niet binnengelaten, omdat er klanten aanwezig waren in de massagesalon. Nadien heeft onderhuurder niets meer van huurder en/of de schilders vernomen. 
       
       
         
           Juridisch kader 
         
       
       
     
     
       4.9 
       Voor de vraag of onderhuurder nog een bedrag aan huur moet betalen, is relevant of sprake is van  een gebrek in juridische zin. Het staat vast dat er de nodige mankementen in de gehuurde bedrijfsruimte zijn, maar het is de vraag of deze mankementen zijn aan te merken als een gebrek als verwoord in artikel 7:204 BW, en vervolgens voor wiens risico en rekening dat komt.  
       
     
     
       4.10 
       In artikel 7:204 lid 2 BW staat:  “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”  
       
     
     
       4.11 
       Hieruit blijkt dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in juridische zin, de term ‘gebrek’ niet zozeer betrekking heeft op de ruimte op zichzelf, maar op een ‘prestatie’, namelijk de verplichting van de (onder)verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot. Deze ‘prestaties’ omvatten in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de (onder)huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt.  Naast de staat van het gehuurde en de materiële eigenschappen kan het genot dat de (onder)huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten zich ook uitstrekken tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde.  
       
     
     
       4.12 
       Uit het hiervoor bij 4.10 geciteerde wetsartikel blijkt bovendien dat het mankement niet aan onderhuurder moet zijn toe te rekenen.  
       
     
     
       4.13 
       Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW levert een zuiver feitelijke stoornis in het huurgenot door derden (zoals in dit geval het parkeren en veroorzaken van geluidsoverlast door gasten van onderverhuurder) geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op. Een (onder)huurder zal deze derden rechtstreeks op een dergelijke stoornis moeten aanspreken. 
       
     
     
       4.14 
       Het begrip ‘gebrek’ van artikel 7:204 lid 2 BW is bij de huur van niet-woonruimte (zoals hier dus bedrijfsruimte) van ‘regelend recht’ (zie artikel 7:242 lid 1 BW). Dat betekent dat partijen bij het aangaan van zo’n huurovereenkomst daarvan kunnen afwijken, bijvoorbeeld door te bepalen dat bij de aanvang van de huur bekende gebreken niet als gebreken gelden, of dat de (onder)huurder (en niet de (onder)verhuurder) deze gebreken zal herstellen. 
       
     
     
       4.15 
       Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv dient de (onder)huurder te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een gebrek (en dus inbreuk op zijn huurgenot), en zal  (onder)verhuurder moeten stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van toerekening aan de (onder)huurder. 
       
     
     
       4.16 
       Op basis van artikel 7:207 lid 1 BW kan de (onder)huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot recht geeft op een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs. Op grond van dit artikel kan een huurprijsvermindering gelden tot de dag dat het gebrek is verholpen. De huurprijsvermindering gaat in vanaf de dag waarop hij (onder)huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de (onder)verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. 
       
       
         
           Gebreken leiden tot huurprijsvermindering, maar nog onduidelijk is tot welk bedrag precies 
         
       
       
     
     
       4.17 
       De kantonrechter stelt voorop dat onderhuurder onderscheid maakt in twee soorten gebreken: 1) lekkages en vochtoverlast, en 2) overlast door huurder.  
       
     
     
       4.18 
       Huurder heeft in de procedure die ze heeft ingesteld tegen haar onderhuurder niet, althans nauwelijks, weersproken dat sprake is van gebreken (dus lekkages en vochtoverlast) als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW in de door onderhuurder gehuurde bedrijfsruimte. Dat er sprake is van dergelijke gebreken, blijkt voldoende uit de door onderhuurder ingenomen stellingen en de overgelegde stukken, zoals foto’s. Dat de gebreken aan onderhuurder toe te rekenen zijn, heeft huurder niet gesteld. Dit betekent dat hiervan niet uitgegaan kan worden. Als uitgangspunt heeft dus te gelden dat deze gebreken (lekkages en vochtoverlast), in de verhouding huurder/onderhuurder, aan huurder toegerekend moeten worden. Het argument van huurder dat zij voor wat betreft de lekkages en schimmelvorming afhankelijk is van verhuurder, baat haar niet. In de relatie tussen huurder en onderhuurder treedt huurder immers op als verhuurder en in die hoedanigheid is zij verplicht haar onderhuurder huurgenot te schenken en dient zij datgene te doen dat de wet van een verhuurder vereist. 
       
     
     
       4.19 
       Het overlastgevende gedrag van huurder, dat ook onvoldoende deugdelijk is weersproken, is eveneens toe te rekenen aan huurder.  
       
     
     
       4.20 
       Omdat gebreken in de procedure tussen huurder en onderhuurder bij gebrek aan een deugdelijke weerspreking vast staan, moet de aanspraak van onderhuurder op huurprijsvermindering worden beoordeeld. Onderhuurder vordert huurkorting vanaf april 2023. De kantonrechter volgt onderhuurder in haar standpunt dat de gebreken een recht op een huurkorting rechtvaardigen en in de gestelde ingangsdatum. Ten aanzien van de ingangsdatum stelt de kantonrechter vast dat niet is weersproken dat huurder door onderhuurder in de loop der jaren diverse keren in kennis is gesteld van de vochtproblematiek zonder dat dit tot een afdoende oplossing heeft geleid. Bovendien heeft huurder geen verweer gevoerd tegen de ingangsdatum van april 2023. 
       
     
     
       4.21 
       Vervolgens is de vraag aan de orde met welk bedrag/percentage de huurprijs dient te worden verminderd. Een verlaging tot € 10,00 zoals onderhuurder wenst en vordert, is in ieder geval niet toewijsbaar. Zoals hiervoor bij het juridisch kader is overwogen, is aan huurverlaging een zogeheten evenredigheidsmaatstaf gekoppeld. Die maatstaf dient te waarborgen dat een toe te kennen huurprijskorting in een redelijke verhouding staat met de aantasting van het huurgenot, waarbij geldt dat alleen een substantiële aantasting van het huurgenot recht geeft op een vermindering van de huurprijs.  
       
     
     
       4.22 
       Onderhuurder heeft niet (in de processtukken en ook niet tijdens de zitting) toegelicht waarom een betaling van slechts € 10,00 per maand, die neerkomt op een huurkorting van afgerond 99,5%, zou moeten worden aangemerkt als een huurprijs die in een redelijke verhouding staat tot het aangetaste huurgenot. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijk hoog percentage aan huurkorting niet aan de evenredigheidsmaatstaf voldoet. Omdat in deze procedure tussen huurder en onderhuurder wel vaststaat dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot waardoor een tijdelijke huurverlaging naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd is, er aanspraak is gemaakt op huurkorting en het begrijpelijk is dat in het veelomvattende debat tussen partijen discussie over wat wel heeft te gelden als een in verhouding staand percentage aan huurkorting ter zitting aan de aandacht is ontsnapt, ziet de kantonrechter aanleiding om onderhuurder de gelegenheid te geven zich hierover bij akte uit te laten. Concreet betekent dit dus dat onderhuurder  gemotiveerd  dient aan te geven met welk  percentage  de huurprijs vanaf april 2023 in haar optiek verlaagd dient te worden en daarbij dient zij  gemotiveerd  toe te lichten waarom dit  evenredig  is zoals hiervoor is omschreven. Het Beleidsboek Gebreken, dat wel wordt gebruikt als het gaat om gebreken bij woonruimte, zou onderhuurder wellicht enige aanknopingspunten kunnen bieden.  Na ontvangst van de akte mag huurder bij antwoordakte op de uitlatingen van onderhuurder op dit punt reageren.  
       
     
     
       4.23 
       Voor zover huurder zich op het standpunt zou hebben gesteld dat de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden aan een beroep op huurprijsvermindering als hiervoor besproken in de weg staan, volgt de kantonrechter huurder niet in dat standpunt. Nog daargelaten dat de onmogelijkheid om aanspraak te maken op huurkorting in artikel 10.3 van die algemene voorwaarden is geplaatst in het kader van aansprakelijkheid van schade ten gevolge van een gebrek, volgt uit artikel 10.4 van die voorwaarden dat deze onmogelijkheid niet geldt in het geval het gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van de verhuurder. Vertaald naar de hier voorliggende problematiek betekent dit naar het oordeel van de kantonrechter het volgende.  
       
       
         4.23.1 
         Als in de procedure tussen [gedaagde in CV EXPL 24-3371] en [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] zou blijken dat de vocht- en schimmelproblemen te wijten zijn aan de verhuurder ( [gedaagde in CV EXPL 24-3371] ) dan worden deze gebreken in de verhouding huurder/onderhuurder toegerekend aan de huurder, die in die verhouding optreedt als onderverhuurder. Het gedurende langere tijd niet overgaan tot herstel, geldt in beginsel als ernstige tekortkoming.  
         
       
       
         4.23.2 
         Zou in de procedure tussen [gedaagde in CV EXPL 24-3371] en [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] uiteindelijk worden geoordeeld dat de gebreken (geheel of ten dele) zijn te wijten aan de huurder ( [eiser in CV EXPL 23-6985 en CV EXPL 24-3371] ), dan moet worden vastgesteld dat huurder in de hier voorliggende procedure (tussen haar en onderhuurder) niet het standpunt heeft betrokken dat de gebreken de onderhuurder zijn toe te rekenen. Zij had in deze variant dus zelf actie moeten ondernemen om te komen tot herstel van het huurgenot dat ze haar onderverhuurder moest verlenen. Het nalaten daarvan geldt in beginsel eveneens als ernstige tekortkoming.  
         
       
       
         4.23.3 
         Er is naar het oordeel van de kantonrechter in deze procedure dus geen situatie denkbaar waarin de onmogelijkheid om aanspraak te maken op huurkorting aan onderhuurder kan worden tegengeworpen.  
         
         
           D.  Gemeentelijke belastingen 
         
         
       
     
     
       4.24 
       Huurder vordert een totaalbedrag van € 814,00 aan gemeentelijke belastingen voor de jaren 2021, 2022 en 2023. Huurder baseert dit bedrag op artikel 20 van de algemene voorwaarden. Ook verwijst huurder in dit kader naar haar brief van 18 juli 2023 (productie 4).  
       
     
     
       4.25 
       Onderhuurder erkent dat zij de belastingen over 2023 nog moet betalen, maar dat geldt volgens haar niet voor de jaren 2021 en 2022 omdat de dagtekeningen van de gemeentelijke belastingen liggen voor de dagtekening van het huidige huurcontract.  
       
     
     
       4.26 
       De kantonrechter is van oordeel dat onderhuurder het gevorderde bedrag aan gemeentelijke belastingen volledig moet betalen, dus voor alle drie de jaren. De verschuldigdheid daarvan volgt immers uit de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen huurder en onderhuurder. De redenering van onderhuurder dat zij over de 2021 en 2022 geen kosten hoeft te betalen omdat deze verplichting in een eerder huurcontract staat, gaat niet op. Immers, ook toen was zij op basis van de algemene voorwaarden deze kosten aan huurder verschuldigd (zie artikel 20.2 zoals hiervoor bij 2.5 is weergegeven).  
       
     
     
       4.27 
       De over dit bedrag gevorderde wettelijke handelsrente zal bij het eindvonnis ook worden toegewezen zoals is gevorderd.  
       
       
         E.  Contractuele boete 
       
       
     
     
       4.28 
       Huurder vordert verder een bedrag van € 3.000,00 aan contractuele boete per 1 november 2023. Een beoordeling hierover wordt aangehouden tot het te zijner tijd te wijzen eindvonnis.  
       
       
         F.  Omzetschade 
       
       
     
     
       4.29 
       Onderhuurder vordert een bedrag van € 25.000,00 wegens omzetschade. Ter onderbouwing hiervan verwijst zij naar pagina 2 van haar verweerschrift (waarin staat dat de daadwerkelijk misgelopen omzet vele malen hoger is) en naar enkele verklaringen van ontevreden vaste klanten.  
       
     
     
       4.30 
       In reactie hierop heeft huurder aangevoerd dat de omzetschade moet worden afgewezen, omdat deze onvoldoende is onderbouwd. 
       
     
     
       4.31 
       De kantonrechter is het eens met huurder. Weliswaar heeft onderhuurder gesteld dat er schade is, maar zij heeft daar vervolgens nauwelijks handen en voeten aan gegeven. Zo heeft onderhuurder nagelaten om met objectief verifieerbare stukken inzichtelijk te maken wat bijvoorbeeld de precieze omvang van de schade is, hoe het gevorderde bedrag is opgebouwd en wat het causaal verband tussen de gestelde schade en de vermeende gebreken is. Dit alles had wel op de weg van onderhuurder gelegen. Onderhuurder heeft daar ook ruimschoots de tijd voor gehad, maar zij heeft dat simpelweg niet gedaan. Het verweerschrift waarin deze tegenvordering is opgenomen dateert van 16 november 2023 en de zitting heeft (pas) op 24 maart 2025 plaatsgevonden. De tijdens de zitting door de gemachtigde van onderhuurder aangeboden grafiek (waarin onder meer een dramatische daling van inkomsten is weergegeven vanaf het moment dat de gebreken aan het licht kwamen) is te laat ingebracht en een deugdelijke reden daarvoor is niet gegeven. Los van het te late tijdstip van presenteren van de grafiek, is het zeer de vraag of met deze grafiek  voldoende en op de vereiste objectief verifieerbare wijze zou zijn aangetoond en onderbouwd wat de schade is. Ook is daarmee niet aangetoond dat die schade (enkel) het directe gevolg is van de gebreken.  
       
     
     
       4.32 
       De conclusie is dat dit onderdeel van de vordering van onderhuurder bij een te zijner tijd te wijzen eindvonnis zal worden afgewezen.  
       
       
         G.  Proceskosten 
       
       
     
     
       4.33 
       Een beslissing over de proceskosten wordt aangehouden tot het eindvonnis. Pas dan kan daarover een afgewogen en volledige beslissing worden genomen.   
       
       
         
           in de vrijwaring 
         
       
       
       
         
           Ter inleiding 
         
       
       
     
     
       4.34 
       Omdat huurder verhuurder/pandeigenaar heeft opgeroepen om haar te vrijwaren in de procedure tegen haar onderhuurder, komt in dit vonnis ook die vrijwaring aan bod.  
       
     
     
       4.35 
       De vorderingen van huurder in vrijwaring strekken, samengevat, tot veroordeling van verhuurder om aan huurder te betalen wat huurder aan onderhuurder zal moeten betalen indien (een deel van) haar vorderingen tegen huurder worden toegewezen, met rente en kosten, en tot betaling van een schadevergoeding van € 12.491,98 aan de werkelijk gemaakte kosten van juridische bijstand (zie rechtsoverweging 3.1.3 voor een volledige omschrijving van de vorderingen).  
       
       
         
           Standpunt van partijen kort gezegd 
         
       
       
     
     
       4.36 
       Huurder heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat verhuurder als hoofdverhuurder en pandeigenaar gehouden is tot herstel van de gebreken en dat verhuurder dit herstel ten onrechte afhankelijk maakt van huurbetaling. Dit, terwijl de huur door onderhuurder niet volledig aan huurder is betaald omdat er niet het te verwachten huurgenot is (geweest). Volgens huurder maakt verhuurder zich schuldig aan schuldeisersverzuim, want er is sprake van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW die huurder niet toe te rekenen zijn. Op basis van artikel 7:206 BW dient verhuurder die gebreken op verlangen van huurder te herstellen. Ook is er recht van onderhuurder op huurkorting ondanks het bepaalde in de algemene voorwaarden, omdat sprake is van een ernstige aan de verhuurder toe te rekenen tekortkoming. Als verhuurder niet in verzuim zou zijn geweest met uitvoering van deugdelijk herstel dan was een procedure tegen onderhuurder niet nodig geweest en had huurder geen juridische kosten hoeven maken. 
       
     
     
       4.37 
       Verhuurder heeft daartegen het volgende verweer gevoerd. Onderhuurder heeft de onderhuurovereenkomst beëindigd wegens overlast veroorzakende gedragingen van huurder. Het gaat dan om het niet schoonhouden van het dakterras, de honden uitlaten op het dakterras en in de tuin wat stank veroorzaakt waardoor onderhuurder niet kan ventileren, de opslag van huisvuil en het parkeren door (bezoekers van) huurder op het voorterrein, en verder om het niet goed onderhouden van ondeskundig aangebrachte wijzigingen waardoor lekkage en schimmel is ontstaan bij onderhuurder. Verhuurder is niet verantwoordelijk voor de lekkages. In dit verband verwijst, en herhaalt, verhuurder de stellingen die hij heeft gevoerd in de zaak tussen hem en huurder. Verhuurder wijst erop dat hij slechts als voorwaarde heeft verbonden aan zijn herstelwerkzaamheden dat er zekerheid zou worden geboden door huurder voor betaling van de huurverplichtingen na uitvoering van herstelwerkzaamheden. Verder voert verhuurder aan dat er niet is voldaan aan de eisen voor een volledige proceskostenvergoeding, onder meer omdat de gevorderde proceskosten betrekking hebben op een procedure waarbij verhuurder niet betrokken is.  
       
       
         
           Aanhouding 
         
       
       
     
     
       4.38 
       De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment nog geen beslissing kan worden gegeven over de vorderingen in vrijwaring. Dit wordt uitgelegd als volgt. 
       
     
     
       4.39 
       Bij eindvonnis in de zaak tussen huurder en onderhuurder zal naar verwachting een nog nader te bepalen bedrag aan huurkorting wordt toegewezen in reconventie. Dit vormt een door huurder te lijden nadeel. Mocht in de procedure tussen verhuurder [gedaagde in CV EXPL 24-3371] en huurder na deskundigenbericht worden geoordeeld dat er sprake is van gebreken, die geheel of ten dele aan verhuurder [gedaagde in CV EXPL 24-3371] toe te rekenen zijn, dan zou er in die procedure een gerechtvaardigde aanspraak op huurkorting van huurder kunnen zijn. Of die aanspraak er is en in welke mate die gerechtvaardigd is, valt nu nog niet te zeggen.  
       
     
     
       4.40 
       
         Voor zover er in de procedure tussen verhuurder en huurder sprake zal blijken te zijn van een toewijsbaar bedrag aan huurkorting, dan zal deze de huurkorting die in onderhavige procedure (tussen huurder en onderhuurder) toewijsbaar zal zijn deels overlappen. Voor dat deel is er geen sprake van een in vrijwaring te compenseren nadeel.  
         Van een volledige overlap zal in elk geval geen sprake zijn omdat de huurkorting waarop onderhuurder recht heeft, een langere periode beslaat dan waarover huurder een huurkorting claimt.  
       
       
     
     
       4.41 
       Niet uitgesloten is dus dat er een in vrijwaring te compenseren nadeel zal zijn. Omdat dit nu nog niet duidelijk is, zal een beslissing in vrijwaring worden aangehouden.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak 
       
     
     
     
       
         in conventie en reconventie 
       
     
     
     
       5.1 
       verwijst de zaak naar de rol van  donderdag 17 juli 2025  voor een akte uitlating aan de kant van onderhuurder met betrekking tot wat hiervoor bij rechtsoverweging 4.22 is omschreven, 
       
     
     
       5.2 
       bepaalt dat huurder daar vervolgens op de rol van  donderdag 14 augustus 2025  op mag reageren, 
       
     
     
       5.3 
       houdt iedere verdere beslissing aan, 
       
       
         
           in de vrijwaring  
         
       
       
     
     
       5.4 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025. 
       
     
   
   
      De andere zaak is bekend met zaaknummer: 10776507 CV EXPL 23-6614. 
   
   
     Dit eerste (éénjarig) contract is niet in het geding gebracht.  
   
   
      Zie pagina 1 van 5 van productie 1 bij dagvaarding van 8 november 2023 (hoofdzaak). 
   
   
      De brief is overgelegd als bijlage 3 bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak. 
   
   
     
       Kamerstukken II 1997 / 98 , 26089, nr. 3, p. 14.  
   
   
      Zie bijvoorbeeld: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1512. 
   
   
      Zie bijvoorbeeld recent: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 april 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1925. 
   
   
     De meest actuele versie van het Beleidsboek Gebreken is voor iedereen online te raadplegen via: www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/gebreken.