ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2024:240

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2024:240 Gerechtshof Den Haag , 09-01-2024 / 200.329.420/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2024-01-09

Zaaknummer: 200.329.420/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2024:240

---

Tussenarrest. Huurovereenkomst sociale huurwoning is door de kantonrechter ontbonden. De kantonrechter achtte voorshands bewezen dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door ergens anders te gaan wonen en de woning in gebruik te geven aan zijn zoon en schoondochter. De kantonrechter heeft de huurder in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. De huurder is daar niet in geslaagd. In hoger beroep wordt de huurder in de gelegenheid gesteld om aanvullend tegenbewijs te leveren.

GERECHTSHOF DEN HAAG       
     Civiel recht 
     Team Handel 
     
     
       Zaaknummer hof	: 200.329.420/01 
       Zaaknummer rechtbank	: 9048308 \ RL EXPL 21-3408 
     
     
     
     
       
         Arrest van 9 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [appellant 1], 
     2. [appellant 2], 
     3. [appellant 3], 
     
       allen wonende in [woonplaats], 
       appellanten, 
       advocaat: mr. T.F.W. Bijloo, kantoorhoudend in Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Stichting Staedion, 
       
       gevestigd in Den Haag, 
       verweerster, 
       advocaat: mr. M. van den Oord, kantoorhoudend in Utrecht. 
     
     
     
     
       Het hof noemt partijen hierna [appellant 1], [appellant 2], [appellant 3] en Staedion. Appellanten worden gezamenlijk [appellant 1] c.s. genoemd. 
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
       1.1 
       Het gaat in deze zaak om de vraag of de tussen [appellant 1] (als huurder) en Staedion (als verhuurster) gesloten huurovereenkomst moet worden ontbonden. Staedion vindt van wel, omdat [appellant 1] de huurwoning volgens haar in gebruik heeft gegeven aan [appellant 2] en [appellant 3], en [appellant 1] zelf ergens anders is gaan wonen. De kantonrechter heeft dit voorshands bewezen geacht en [appellant 1] in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren. Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant 1] niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs en is de huurovereenkomst ontbonden. 
     
     
       1.2 
       In hoger beroep wordt [appellant 1] in de gelegenheid gesteld om aanvullend tegenbewijs te leveren. Het hof wijst daarom een tussenarrest. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop in hoger beroep 
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
       
       
         
           de dagvaarding van 9 juni 2023, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 11 april 2023 (hierna: het bestreden vonnis), met daarin de grieven, en met bijlagen; 
         
         
           het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;  
         
         
           de memorie van antwoord van Staedion; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 november 2023 en de daarin genoemde stukken. 
         
       
     
   
   
     
       3 Feitelijke achtergrond 
     
       3.1 
       In 2017 heeft Staedion (als verhuurster) een huurovereenkomst gesloten met [appellant 1] (als huurder). De huurovereenkomst heeft betrekking op de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Dat is een sociale huurwoning. 
     
     
       3.2 
       Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer: 
       
       
         
           “6.5 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk en zelf als woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden bewonen. (…) 
         
       
       
     
     
       6.6 
       
         Huurder zal in het gehuurde gedurende de huurtijd zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…) 
       
       
     
     
       6.8 
       
         Het is huurder verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk (onder) te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…), tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijke toestemming van verhuurder heeft verkregen. (…)” 
       
     
     
       3.3 
       In maart 2020 hebben [appellant 2] en [appellant 3] aan Staedion toestemming gevraagd om een muurtje in de woonkamer te verlengen en een deur te plaatsen, zodat een extra kamer kon worden gerealiseerd. Als reden voor dat verzoek hebben zij opgegeven dat zij een kind krijgen. Staedion heeft de gevraagde toestemming gegeven. 
     
     
       3.4 
       Omdat deze aanvraag bij Staedion vragen opriep over de bewoning van de woning, is in juli 2020 een huisbezoek afgelegd. Medewerkers van Staedion troffen toen [appellant 2] en [appellant 3] in de woning aan. Zij hebben daarover onder meer het volgende opgenomen in hun rapport:  
       
       
         
           “Het viel mij op dat de woning modern en jeugdig ingericht was. [appellant 1] liet een kleine kamer met een eenpersoonsbed en een computer zien. Hier zou de hoofdhuurder slapen. Ik zag dat het bed was opgemaakt en dat er spullen op het bed lagen. […] merkte aan het eind van het huisbezoek op dat dit zwangerschapsartikelen waren, het bed en de slaapkamer zagen er volgens hem uit als een logeerkamer of opslagkamer waarbij het bed niet in gebruik was. Het viel hem op dat er geen persoonlijke spullen van de hoofdbewoner te zien waren in de kamer.” 
         
       
     
     
       3.5 
       Staedion heeft daarop een onderzoeksbureau gevraagd om onderzoek te doen naar de bewoning. In september 2020 is opnieuw een huisbezoek afgelegd. Medewerkers van het onderzoeksbureau troffen [appellant 3] in de woning aan. Zij hebben toen onder meer de volgende verklaring opgenomen:  
       
       
         
           Ik woon hier inmiddels 3 jaar. (…) Ik woon hier met pasgeboren dochter en mijn vriend. (…) Mijn schoonvader staat hier wel ingeschreven maar woont hier niet. Hij komt af en toe een keer langs maar hij zit bij zijn vriendin in Wassenaar. (…) We hebben eigenlijk afgesproken dat ik jullie niets zou vertellen maar ik ben eerlijk. Ik wil niet in de problemen komen. 
         
       
     
     
       3.6 
       Het onderzoeksbureau heeft ook een buurtonderzoek uitgevoerd. Volgens dat onderzoek hebben twee omwonenden onder meer verklaard dat er een stel met een pasgeboren kind in de woning woont en heeft één van hen verklaard dat de vader van de man er ook woonde, maar dat hij die al maanden niet meer heeft gezien. 
     
     
       3.7 
       Staedion heeft [appellant 1] hierna bericht dat er een onderzoek is geweest naar zijn woonsituatie. Staedion heeft [appellant 1] uitgenodigd voor een gesprek en hem gevraagd zijn bankafschriften van de zes voorgaande maanden en de verbruiksgegevens van gas, water en licht van de voorgaande drie jaar mee te nemen. [appellant 1] is niet op gesprek gekomen en heeft ook de gevraagde gegevens niet verstrekt. 
     
     
       3.8 
       Bij brief van 1 februari 2021 heeft (de advocaat van) Staedion [appellant 1] te kennen gegeven dat Staedion de huurovereenkomst wil beëindigen en dat een juridische procedure kan worden voorkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant 1] heeft dat niet gedaan. 
     
   
   
     
       4 Procedure bij de kantonrechter 
     
       4.1 
       Staedion heeft [appellant 1] c.s. gedagvaard en onder meer gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [appellant 1] wordt ontbonden en dat [appellant 1] c.s. wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Staedion heeft ook gevorderd dat [appellant 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 500,- in verband met de kosten van het door het onderzoeksbureau uitgevoerde onderzoek, en tot betaling van de proceskosten.  
     
     
       4.2 
       Staedion heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant 1] zijn verplichtingen als huurder niet is nagekomen. Volgens Staedion heeft [appellant 1] niet zijn hoofdverblijf in de aan hem verhuurde woning en heeft hij de woning onderverhuurd of in gebruik gegeven aan [appellant 2] en [appellant 3]. Staedion vindt dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Aan de tegen [appellant 2] en [appellant 3] ingestelde vordering tot ontruiming van de woning heeft Staedion ten grondslag gelegd dat hen geen huurbescherming toekomt, dan wel dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. 
     
     
       4.3 
       
        [appellant 1] heeft betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehouden. Hij heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat de verklaring die [appellant 3] tijdens het huisbezoek heeft afgelegd onder druk is afgelegd en dat zij die verklaring in een tweede, door haar op schrift gestelde, verklaring heeft ingetrokken. [appellant 1] heeft die schriftelijke verklaring overgelegd. 
     
     
       4.4 
       Op 24 mei 2022 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen. Daarin is overwogen dat als [appellant 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad), dat een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen rechtvaardigt (tussenvonnis r.o. 4.2, slot). De kantonrechter heeft vervolgens voorshands bewezen geacht dat [appellant 1] in de periode van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad), en ook dat hij de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven, al dan niet in het kader van onderhuur (tussenvonnis r.o. 4.6). De kantonrechter heeft [appellant 1] in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren.  
     
     
       4.5 
       Over de door het onderzoeksbureau opgenomen (eerste) verklaring van [appellant 3] heeft de kantonrechter in het tussenvonnis overwogen dat deze bijdraagt aan de onderbouwing van de stelling dat [appellant 1] niet in de woning woonde. Over de schriftelijke (tweede) verklaring van [appellant 3], die door [appellant 1] c.s. is overgelegd, heeft de kantonrechter overwogen dat die vooralsnog geen aanleiding geeft om aan de juistheid van de eerste verklaring te twijfelen, omdat [appellant 3] belang heeft bij behoud van de woning door [appellant 1] en zij er dus persoonlijk belang bij heeft om van haar eerste verklaring terug te komen.  
     
     
       4.6 
       
        [appellant 1] heeft vervolgens [appellant 2] en zijn twee dochters als getuigen laten horen. Daarnaast heeft [appellant 1] een schriftelijke verklaring van de heer [A] overgelegd. 
     
     
       4.7 
       In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant 1] niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs. De kantonrechter heeft overwogen dat niet valt uit te sluiten dat de getuigen, die alle drie een nauwe familieband met [appellant 1] hebben, zich bij het afleggen van hun verklaring (onbewust) hebben laten beïnvloeden door het belang van hun vader, en, voor wat betreft [appellant 2], ook door zijn eigen belang. Voor wat betreft de verklaring van [appellant 2] heeft de kantonrechter verder overwogen dat deze tegenstrijdigheden bevat en ook overigens onvoldoende tegenbewijs oplevert. Met betrekking tot de eerste verklaring van [appellant 3] heeft de kantonrechter overwogen dat er ook na de getuigenverhoren geen reden is om te twijfelen aan de juistheid hiervan. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [appellant 3], die was opgeroepen als getuige, zonder bericht van verhindering of onderbouwde reden niet is verschenen tijdens het getuigenverhoor en dat [appellant 1] niet ervoor heeft gekozen om haar alsnog te laten horen. De kantonrechter achtte om die reden waarschijnlijk dat [appellant 3] haar eerste verklaring, als getuige, niet zou wijzigen. Aan de schriftelijke verklaring van [A] heeft de kantonrechter geen doorslaggevende betekenis toegekend omdat die verklaring uiterst summier en weinig concreet is over de periode waarin, en de frequentie waarmee, [A] [appellant 1] in de woning zou hebben bezocht. De hiervoor onder 4.1 genoemde vorderingen zijn vervolgens toegewezen. 
     
   
   
     
       5 Vordering in hoger beroep 
     
       5.1 
       
        [appellant 1] c.s. is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis van de kantonrechter. Hij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. De grieven zijn gericht tegen de waardering van het bijgebrachte bewijs. Meer in het bijzonder bestrijdt [appellant 1] c.s. het oordeel van de kantonrechter dat hij niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs (grief 1). Volgens [appellant 1] c.s. maakt het niet uit dat de gehoorde getuigen alle drie bloedverwanten van hem zijn. Ook is, volgens hem, ten onrechte overwogen dat de verklaring van [appellant 2] tegenstrijdigheden bevat en onvoldoende concreet is (grief 2). Verder voert [appellant 1] c.s. aan dat ten onrechte meer waarde is gehecht aan de eerste verklaring van [appellant 3], die zij onder druk heeft afgelegd, dan aan haar tweede verklaring, die zij uit vrije wil op schrift heeft gesteld (grief 3). Daarnaast is, volgens [appellant 1] c.s., ten onrechte weinig waarde gehecht aan de schriftelijke verklaring van [A] (grief 4). Tot slot voert [appellant 1] c.s. aan dat niet kan worden geconcludeerd dat [appellant 1] geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad (grief 5). [appellant 1] c.s. heeft in hoger beroep aanvullend (tegen)bewijs overgelegd en ook nog aanvullend (tegen)bewijs aangeboden. 
     
     
       5.2 
       Tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis dat het niet hebben van hoofdverblijf in de woning een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is geen (voldoende kenbare) grief gericht. Dat oordeel ligt dus niet ter beoordeling aan het hof voor. 
     
     
       5.3 
       
        [appellant 1] c.s. wil met het hoger beroep bereiken dat de vorderingen alsnog worden afgewezen en dat Staedion wordt veroordeeld in de proceskosten. 
     
   
   
     
       6 Beoordeling in hoger beroep 
     
       6.1 
       Het hof stelt voorop dat een huurovereenkomst kan worden ontbonden als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder (artikel 6:265 BW). Het is in dat geval aan de verhuurder om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit blijkt dat de huurder is tekortgeschoten (artikel 150 Rv). 
     
     
       6.2 
       Staedion stelt, als gezegd, dat [appellant 1] in de periode van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en dat hij de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven, al dan niet in het kader van onderhuur. De kantonrechter heeft die feiten (naar het oordeel van het hof terecht)  voorshands  bewezen geacht. [appellant 1] c.s. heeft hier geen grief tegen gericht. Ook het hof neemt daarom als uitgangspunt dat deze, door Staedion gestelde, feiten voorshands zijn bewezen.  
     
     
       6.3 
       
        [appellant 1] c.s. wil in hoger beroep aanvullend tegenbewijs leveren. Staedion heeft terecht erop gewezen dat van een partij die in hoger beroep  aanvullend  tegenbewijs wil leveren door het horen van getuigen, mag worden verwacht dat hij dat bewijsaanbod toelicht, bijvoorbeeld door te specificeren dat en waarom hij (bepaalde) getuigen (opnieuw) wil doen horen. Hetzelfde geldt als al schriftelijke verklaringen van de te horen getuigen zijn overgelegd. Ook dan mag worden verwacht dat het aanbod om getuigen te horen nader wordt toegelicht. Die toelichting heeft [appellant 1] c.s. echter ook gegeven. [appellant 1] c.s. wil in hoger beroep onder meer [appellant 3] als getuige doen horen. Hij voert opnieuw aan dat [appellant 3] haar eerste (tegenover Staedion afgelegde) verklaring (hiervoor weergegeven onder 3.5) onder druk heeft afgelegd en dat zij die eerste verklaring heeft ingetrokken in haar tweede, schriftelijke verklaring. [appellant 1] c.s. wil [appellant 3] alsnog doen horen zodat zij haar tweede verklaring, waaraan de kantonrechter geen doorslaggevende betekenis heeft toegekend, nader kan toelichten.  
     
     
       6.4 
       Het hof overweegt dat het hoger beroep een herkansingsfunctie heeft. Dat betekent dat het hoger beroep mede kan dienen om aanvullend bewijs te leveren als de eerste rechter het reeds bijgebrachte bewijs onvoldoende zwaarwegend heeft geacht. Die situatie doet zich in dit geval voor. Het hof laat [appellant 1] c.s. daarom toe tot het leveren van aanvullend tegenbewijs. Dat betekent dat [appellant 1] c.s. in de gelegenheid wordt gesteld om de in de appeldagvaarding genoemde personen ([appellant 3], de broer van [appellant 1], Mahabiersing, De Wit, [A], buurman Hans en [appellant 1] zelf) als getuige te doen horen.  
     
     
       6.5 
       
         De grieven laat het hof vooralsnog onbesproken. Het hof beoordeelt die na de bewijslevering, zodat het nog te leveren bewijs daarbij kan worden betrokken. 
         
           Conclusie 
         
       
     
     
       6.6 
       De conclusie is dat [appellant 1] c.s. wordt toegelaten tot het leveren van aanvullend bewijs tegen de (voorshands bewezen geachte) stelling van Staedion dat [appellant 1] c.s. in de periode van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Iedere verdere beslissing wordt aanhouden. 
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     Het hof: 
     
     
       
         laat [appellant 1] c.s. toe tot het leveren van aanvullend (tegen)bewijs tegen de (voorshands bewezen geachte) stelling van Staedion dat [appellant 1] in de periode van 12 maart 2020 tot en met eind 2020 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad; 
       
       
         bepaalt dat, indien [appellant 1] c.s. getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren worden gehouden in een van de zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 in Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.E. Honée, op een nader door de raadsheer-commissaris te bepalen dag en uur; 
       
       
         verwijst de zaak naar de rol van 23 januari 2024 voor de opgave door partijen van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de te horen getuige(n) in de maanden april, mei en juni 2024; 
       
       
         bepaalt dat na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden vastgesteld door de raadsheer-commissaris; 
       
       
         bepaalt dat de advocaat van [appellant 1] c.s. ten minste 7 dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
       
       
         deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat het niet nodig is deze voor het getuigenverhoor over te leggen; 
       
       
         houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H. Biemond, M.E. Honée en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.