ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2023:1227

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2023:1227 Rechtbank Overijssel , 29-03-2023 / C/08/283747 / HA ZA 22-254

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2023-03-29

Zaaknummer: C/08/283747 / HA ZA 22-254

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2023:1227

---

Eisers hebben van gedaagden een woning gekocht. Gedaagden hebben op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst aangegeven dat er geen ondergrondse tanks op het perceel aanwezig zijn. Ook hebben gedaagden verklaard dat de woning is aangesloten op het gemeentelijk riool. Enige tijd na levering is het eisers gebleken dat er een betonnen ondergrondse put/tank onder (een deel van) de woning aanwezig is. Eisers stellen dat de woning non-conform is en dat gedaagden de mededelingsplicht hebben geschonden en vorderen o.a. de herstelkosten van gedaagden. De rechtbank geeft eisers gelijk: de mededelingsplicht is geschonden, de woning is non-conform. Vorderingen toegewezen.

RECHTBANK Overijssel 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Almelo 
     
     
     
       Zaaknummer: C/08/283747 / HA ZA 22-254 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 maart 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] ,  
     
       2.  [eiseres sub 2] ,  
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna te noemen [eiser] , 
       advocaat: mr. D.S. Muller te Harderwijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] ,  
     
       2.  [gedaagde sub 2] ,  
       beiden wonende te [woonplaats] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna te noemen [gedaagde] , 
       advocaat: mr. A.T. Slofstra te Leeuwarden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Voor het verloop van de procedure tot nu toe verwijst de rechtbank naar haar tussenvonnis van 9 november 2022. Beide partijen hebben aanvullende producties in het geding gebracht. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 februari 2023, waarbij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aanwezig waren, bijgestaan door mr. Muller. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn ook verschenen, bijgestaan door mr. Slofstra. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Die beslissing wordt vandaag medegedeeld en toegelicht in dit vonnis. 
       
     
   
   
     
       2 De inleiding: waar de zaak over gaat 
     
       
      [eiser] heeft van [gedaagde] een woning gekocht. [gedaagde] heeft op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst aangegeven dat er geen ondergrondse tanks op het perceel aanwezig zijn. Ook heeft [gedaagde] verklaard dat de woning is aangesloten op het gemeentelijke riool. Enige tijd na de levering van de woning is [eiser] gebleken dat er een betonnen ondergrondse put/tank onder (een deel van) de woning aanwezig is. [eiser] is van mening dat de woning non-conform is en dat [gedaagde] de mededelingsplicht heeft geschonden.  De vordering om te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst wijst de rechtbank toe. De rechtbank verklaart daarnaast voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade bestaande uit de herstelkosten en veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk tot vergoeding van een bedrag van  € 25.392,65, te vermeerderen met de wettelijke rente. De motivering van deze beslissing volgt hierna.  
     
   
   
     
       3 De feiten 
     
     
       3.1. 
       
         
          [gedaagde] heeft in 2017 de woning aan [het adres] te [woonplaats] gekocht van de familie [A] (hierna: [A] ). Alvorens de (ver)koop tot stand is gekomen, is er op verzoek van [gedaagde] -die een paar dagen voor de overdracht van de woning bekend werd met een mogelijke brandstoftank op het perceel- en in opdracht van [A] onderzoek gedaan naar de vermeende aanwezigheid van een ondergrondse brandstoftank op de locatie. [B] B.V. heeft op 31 augustus 2017 dit onderzoek uitgevoerd en de bevindingen bij brief van 1 september 2017 medegedeeld aan [A] . Voor zover van belang staat in deze brief: ‘(…) Hierbij zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen die kunnen duiden op de eventuele aanwezigheid van een brandstoftank. Aan de achterzijde is onder de klinkerverharding een put aangetroffen met een metalen deksel (net onder de klinkers). (…)’. 
         
           De brief van 1 september 2017 is bij de notaris, ten tijde van de overdracht, door [A] aan [gedaagde] overhandigd. De overdracht van de woning heeft vervolgens plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.2. 
       Op 6 maart 2020 is er een koopovereenkomst getekend met betrekking tot de (ver)koop van de woning aan [het adres] te [woonplaats] , waarbij [eiser] de woning heeft gekocht van [gedaagde] . Voor zover van belang staat in de koopovereenkomst opgenomen: ‘(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik  6.3.  De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) 6.4.2.  Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak  wel/ geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. Voor zover verkoper bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen, verklaart hij met betrekking tot het al dan niet in gebruik zijn en/of het volgens wettelijke voorschriften onklaar gemaakt zijn, het volgende: niet van toepassing. (…) artikel 20 Ouderdomsclausule Koper verklaart bekend te zijn met de ouderdom van het verkochte, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.  
       
       
         
           Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de fundering, het dak, gevels, de wandel, de rookkanalen, de vloeren, plafonds, de leidingen voor gas, water, elektriciteit, de riolering, de afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (zoals zwam, houtworm, boktor et cetera) en de afwezigheid van doorslaand- en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik.  (…)’.  
       
       
     
     
       3.3. 
       
         Eveneens op 6 maart 2020 heeft [gedaagde] een ‘vragenlijst voor de verkoop van een woning’ ingevuld. Voor zover van belang staat in deze vragenlijst het volgende: ‘(…) 8. Sanitair en riolering (…) c. Is de woning aangesloten op het gemeentelijke riool?					Ja d. Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast,     lekkages, etc.?									Nee     Zo ja, welke? e. Is er een andere voorziening, zoals een septictank, beerput of dergelijke aanwezig?	Nee 
         (…)’. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [eiser] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Perfectkeur. Perfectkeur heeft een bouwkundig rapport opgesteld, gedateerd op 13 maart 2020. Voor zover van belang staat in dit rapport opgenomen: ‘(…) Riolering De riolering was tijdens het onderzoek niet zichtbaar waardoor er geen visueel onderzoek aan het geheel is uitgevoerd. (…) Buiten rioleringen zijn visueel niet te inspecteren, derhalve kunnen deze niet beoordeeld worden. Voor de aanwezigheid van eventuele septiktank moet dit aangegeven worden door de makelaar/verkoper bij de aankopende partij. (…)’. 
       
     
     
       3.5. 
       Naar aanleiding van het rapport van Perfectkeur heeft [eiser] zich voorafgaand aan de koopovereenkomst gewend tot de makelaar van [gedaagde] en geïnformeerd naar de aanwezigheid van ondergrondse tanks op het perceel. Volgens de makelaar was daarvan geen sprake. Ook verwees de makelaar naar de vragenlijst als bedoeld onder r.o. 3.3. 
       
     
     
       3.6. 
       Op 5 juni 2020 is de woning aan [eiser] geleverd.  
       
     
     
       3.7. 
       Vanaf het moment dat [eiser] de woning betrok, werd een continue rioollucht ervaren. Ook zijn er problemen met de waterafvoer in de douche. [eiser] heeft eerst de ‘urgente’ werkzaamheden in de woning uitgevoerd. Na ongeveer elf maanden heeft [eiser] onderzoek laten doen naar de rioollucht en de waterafvoer.  
       
     
     
       3.8. 
       
         Op 7 juli 2021 is door Riool Reinigings Service (hierna: RRS) onderzoek uitgevoerd naar de riolering en de stankoverlast. RRS heeft haar bevindingen uiteengezet in een rapportage van 28 juli 2021.  Voor zover van belang staat in deze rapportage opgenomen: ‘(…) Algehele conclusie en eventueel advies Aan de achterzijde van de woning zit een grote put deze is ongeveer 3 bij 3 meter en meer dan een meter diep. Het betreft hier geen septictank of beerput maar een grote betonnen opvangbak waar het riool op uitkomt. Via een leiding aan de oppervlakte van de tank wordt het water weer op de riolering geloosd. Op de foto zijn de leidingen in de tank te zien. 
         (…)’. 
       
       
     
     
       3.9. 
       Tussen (voormalig) advocaten van partijen heeft vervolgens correspondentie plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] aansprakelijk is gesteld voor de geleden en nog te lijden schade als gevolg van de aanwezigheid van de put. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.  
       
     
     
       3.10. 
       Op 3 juni 2022 heeft [C] Riooltechniek B.V. (hierna: [C] ) een offerte uitgebracht ten aanzien van de werkzaamheden om de put te verwijderen. Voor de werkzaamheden is een prijs geoffreerd van € 20.985,66 exclusief btw/€ 25.392,65 inclusief btw. 
     
   
   
     
       4 Het geschil 
     
     
       
         De vordering 
         4.1.	[eiser] vordert -samengevat- dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
     
       
         Primair: 
         I. voor recht verklaart dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en in verzuim verkeert; II. voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade bestaande uit de herstelkosten; III. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade van € 25.392,65 te vermeerderen met de wettelijke rente per 3 juli 2022; 
     
     
     
       
         Subsidiair: 
         IV. de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW wijzigt door vermindering van de koopprijs met de geleden schade van  € 25.392,65 te vermeerderen met de wettelijke rente per 3 juli 2022; 
     
     
     
       
         Primair en subsidiair: 
         V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van  € 1.010,50, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 7 juli 2022; 
       VI. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen. 
     
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] stelt zich -samengevat weergegeven- op het standpunt dat de koopovereenkomst niet is nagekomen aangezien later is gebleken dat sprake is van een ondergrondse tank als bedoeld in artikel 6.4.2 van de koopovereenkomst. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] gegarandeerd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Voor het normale gebruik van een woning is het naar hedendaagse eisen nodig dat deze is aangesloten op het gemeentelijke riool, aldus [eiser] . De afvoeren vanuit de toilet en douche komen uit in de put, waarna -pas als de put is volgelopen- het afvalwater naar de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd. Omdat de ontlasting en ander afval achterblijft, hoopt het zich op in de put totdat deze moet worden leeggezogen. Dit zorgt voor een aanhoudende rioollucht in en rondom de woning van [eiser] . Daarom is volgens [eiser] sprake van non-conformiteit. Bovendien heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden: zowel in de koopovereenkomst, in de daarbij behorende vragenlijst en voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is door [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld dat de woning was aangesloten op het gemeentelijk riool en dat van ondergrondse tanks op het perceel geen sprake zou zijn. Ook de makelaar van [gedaagde] heeft dit desgevraagd bevestigd. [gedaagde] had, zo bleek achteraf, wetenschap van de put. Dat blijkt uit het saneringsrapport uit 2017. [eiser] stelt aan zijn onderzoeksplicht te hebben voldaan, omdat hij voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren en daarbij expliciet de opdracht heeft gegeven onderzoek te doen naar de aanwezigheid van ondergrondse tanks.  
       
       
         
           Het verweer 
         
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde] voert -samengevat weergegeven- het volgende verweer. [gedaagde] betwist dat sprake is van non-conformiteit en stelt dat artikel 6 van de koopovereenkomst afwijkt van de wettelijke verdeling van het risico zoals dat staat opgenomen in artikel 7:17 BW. Van dit artikel mag ook worden afgeweken, aangezien sprake is van regelend recht. Ook doet [gedaagde] een beroep op artikel 20 van de koopovereenkomst, waar de zogeheten ouderdomsclausule staat opgenomen. Naar de mening van [gedaagde] is geen sprake van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning belemmert. Volgens [gedaagde] heeft hij de mededelingsplicht niet geschonden. In al die jaren dat hij er heeft gewoond, heeft hij niets gemerkt van het feit dat sprake is van een put. [A] , de eigenaar van de woning voordat [gedaagde] de woning kocht, heeft destijds ook aangegeven dat er geen sprake zou zijn van een opslagtank. Toen [gedaagde] de woning verkocht aan [eiser] , heeft hij naar eer en geweten en conform de waarheid de vragenlijst ingevuld. De woning is bovendien aangesloten op het riool, aldus [gedaagde] . 
       
     
     
       4.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       5.1. 
       In deze zaak gaat het over de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en of de woning al dan niet de eigenschappen bezit die [eiser] mocht verwachten (non-conformiteit). Meer in het bijzonder gaat het daarbij om de aanwezigheid van eigenschappen voor normaal gebruik van de woning. In dat kader is ook van belang hoe enerzijds de onderzoeksplicht van de koper en anderzijds de mededelingsplicht van de verkoper zich tot elkaar verhouden.  
       
       
         
           Wettelijk kader en bepalingen koopovereenkomst 
           5.2.	Tussen [eiser] en [gedaagde] bestaat ex artikel 7:1 BW een koopovereenkomst voor de koop van een woning. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de verkoper een zaak af moet leveren die aan de koopovereenkomst beantwoordt. Lid 2 van artikel 7:17 BW bepaalt dat wanneer een zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, sprake is van non-conformiteit.  
       
       
     
     
       5.3. 
       Op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst geldt als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt. Daarmee staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. Een feitelijk gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert levert dus in beginsel non-conformiteit op.  
       
       
         
           Inhoudelijk: non-conformiteit en mededelingsplicht/onderzoeksplicht 
           5.4.	De verkoper van een bestaand woonhuis is op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Of [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij er na ongeveer elf maanden achter komt dat er sprake is van een put onder de woning, die eerst volloopt en dan pas afwatert op de riolering, hangt af van wat partijen hierover hebben afgesproken en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. Dit geldt ook voor de vraag in hoeverre er op [gedaagde] een mededelingsplicht rust en op [eiser] een onderzoeksplicht. In beginsel prevaleert de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht.  
       
     
     
       5.5. 
       De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 december 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1870) overwogen dat in het algemeen aan een koper niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het verkochte mocht verwachten. In dit licht bezien en rekening houdende met alle feiten en omstandigheden van deze zaak, oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden voor zover hij wist dat er een put was. Juist omdat [eiser] in het kader van de koop van de woning heeft gevraagd naar de aanwezigheid van tanks op het perceel, had [gedaagde] moeten melden wat hem bekend was/had kunnen zijn, namelijk: ‘ Aan de achterzijde is onder de klinkerverharding een put aangetroffen met een metalen deksel (net onder de klinkers) ’ (brief 1 september 2017, productie 13). [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd bevestigd dat hij deze brief vlak voor de overdracht van de woning bij de notaris van [A] heeft ontvangen. Dat hij bij verkoop van het huis op deze brief geen acht meer heeft geslagen komt voor zijn rekening. Zeker gezien het gegeven dat hij destijds bij verkoop van de woning door [A] aan hem het zo belangrijk vond wat [A] hem vertelde over een eventuele brandstoftank, had [gedaagde] zich bij de verkoop aan [eiser] moeten realiseren dat, daar waar [eiser] navraag deed over de riolering en een eventuele put/tank, dat de informatie uit deze brief voor [eiser] belangrijk kon zijn.  
     
     
       5.6. 
       Van schending van de onderzoeksplicht aan de zijde van [eiser] , zoals door [gedaagde] wordt betoogd, is geen sprake. Er is door [eiser] navraag gedaan bij de makelaar van [gedaagde] en expliciet gevraagd of er een ondergrondse rioolput aanwezig is. De makelaar heeft vervolgens verwezen naar de informatie op de vragenlijst: daar mocht [eiser] vanuit gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom aan de onderzoeksplicht voldaan.  
       
     
     
       5.7. 
       Beslissend voor een beroep op non-conformiteit is verder het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van -in dit geval- [eiser] omtrent de eigenschappen van de woning. De verwijzing van [gedaagde] naar de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 april 2017 (ECLI:NL:RBZWB:2017:2457), waar is geoordeeld dat de aanwezigheid van een beerput geen non-conformiteit oplevert, zal hem niet baten. De onderhavige zaak is namelijk van andere orde dan de uitspraak uit 2017. In de zaak uit 2017 is kennelijk geen vragenlijst gebruikt waarin expliciet is opgenomen/verklaard dat er geen sprake is van een put en dat de woning is aangesloten op het riool. Ook hebben de kopers in de zaak uit 2017 bij de aankoop van de woning kennelijk niet gevraagd of er een tank was en bovendien wisten de verkopers ook niet hoe het zat. Daarbij vindt de rechtbank dat [eiser] er van uit mag gaan dat er sprake is van een woning die is aangesloten op het gemeentelijke riool. Dat klemt temeer nu [gedaagde] dat ook heeft verklaard. De rechtbank is van oordeel dat, nu van een normale aansluiting op het riool geen sprake is, sprake is van non-conformiteit van de woning. Dat klemt temeer omdat [gedaagde] in de vragenlijst heeft opgenomen dat er geen ondergrondse put is en dat er wel een riolering aanwezig is. [eiser] hoeft dan niet bedacht te zijn op een put die eerst volloopt en dan pas afwatert op de riolering. De benaming van die put (beerput, giertank et cetera) is daartoe niet relevant.  
       
     
     
       5.8. 
       Samengevat is de conclusie dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat er (mede daardoor) sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert. Dit betekent dat de woning in dit geval non-conform is. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst toewijzen.   
       
       
         
           Schade en toerekening schade  
           5.9.	Nu vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, ligt vervolgens de vraag voor of [gedaagde] ook aansprakelijk is voor de schade en zo ja, tot welke hoogte. [eiser] vordert namelijk een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door hem geleden schade, bestaande uit de herstelkosten. Tevens vordert [eiser] hoofdelijke vergoeding van de schade op grond van het rapport van [C] . De schade is vastgesteld op een bedrag van € 20.985,66 exclusief btw/€ 25.392,65 inclusief btw. [gedaagde] betwist deze schade en stelt dat het geen noodzakelijke kosten van herstel zijn dan wel valt niet uit te sluiten dat het eenvoudiger en goedkoper kan. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. 
       
       
     
     
       5.10. 
       Het overgelegde rapport van RRS biedt naar het oordeel van de rechtbank inzicht in de gevolgen van de tekortkoming. Weliswaar ontkent [gedaagde] dat er overlast is door stank en rept het rapport van RRS daar verder niet over, het feit dat de woning deels onderkelderd is met een omvangrijke put vol met afvalwater van onder meer de toilet, maakt het naar het oordeel van de rechtbank zeer aannemelijk dat er sprake is van stankoverlast.  Bovendien is onbetwist gesteld dat de put leeggezogen moet worden als deze is volgelopen. Op de aanwezigheid van een put hoefde [eiser] niet op bedacht te zijn, temeer niet omdat [gedaagde] anders heeft verklaard op de vragenlijst. Dat er kosten gemoeid zijn om de situatie in een staat te brengen dat de woning zonder een put op de riolering is aangesloten, zoals in het rapport van [C] staat omschreven, staat voor de rechtbank voldoende vast. Bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat de put deels onder de woning ligt en dat het verwijderen ervan een omvangrijke klus is met de nodige risico’s voor de fundering van de woning. 
       
     
     
       5.11. 
       
        [gedaagde] heeft tegenover de rapporten van [eiser] geen rapport gesteld om de put tegen minder kosten te verwijderen. De rechtbank gaat dan ook uit van het door [eiser] in het geding gebrachte rapport van [C] . Dit betekent dat [gedaagde] hoofdelijk een bedrag van € 25.392,65 aan [eiser] moet betalen. Ook de gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
           5.12.	[eiser] vordert € 1.010,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. [gedaagde] betwist deze kosten verschuldigd te zijn. 
       
       
     
     
       5.13. 
       De rechtbank oordeelt dat de gevorderde vergoeding niet voor toewijzing in aanmerking komt, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704 over de zogenaamde veertiendagenbrief. De vordering is dan ook niet toewijsbaar. 
       
       
         
           Proces- en nakosten 
           5.14.	[gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en om die reden in de proceskosten van [eiser] veroordeeld. Deze worden begroot op: 
         Explootkosten	€ 134,09 
         Griffierecht	€ 1.301,00 
         Salaris		 € 1.532,00  (€ 766,00 x 2 punten) Totaal		€ 2.967,09 
       
       
     
     
       5.15. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
     
   
   
     
       6 
       6.	De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       6.1. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] en [gedaagde sub 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst en in verzuim verkeren; 
       
     
     
       6.2. 
       verklaart voor recht dat [gedaagde] en [gedaagde sub 2] aansprakelijk zijn van de door [eiser] en [eiseres sub 2] geleden schade bestaande uit de herstelkosten;  
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot vergoeding van de door [eiser] en [eiseres sub 2] geleden schade ad € 25.392,65 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente per 3 juli 2022;  
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van [eiser] en [eiseres sub 2] , welke worden begroot op € 2.967,09; 
       
       
       
       
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat [gedaagde] en [gedaagde sub 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis; 
     
     
       6.6. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.7. 
       
         wijst het meer of anders gevorderde af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op  29 maart 2023.