ECLI: ECLI:NL:RBROT:2019:5042

Titel: ECLI:NL:RBROT:2019:5042 Rechtbank Rotterdam , 14-06-2019 / 7608275 CV EXPL 19-11929

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2019-06-14

Zaaknummer: 7608275 CV EXPL 19-11929

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2019:5042

---

Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte. Huurverhoging met terugwerkende kracht afgewezen. Begroting schadevergoeding van huurprijs per maand tot einde huurovereenkomst niet mogelijk en daarom verwezen naar schadestaatprocedure.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 7608275 CV EXPL 19-11929 
     
     
     
       uitspraak: 14 juni 2019 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam , 
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Césant Onroerend Goed B.V. , 
       gevestigd en kantoorhoudende te Schiedam, 
       eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2019,  
       gemachtigde: mr. K. Colakoglu (DAS) te Rijswijk, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam] , 
       wonende te [woonplaats gedaagde] , 
       gedaagde, 
       procederend in persoon. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als “Césant” en “ [handelsnaam] ”. 
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure 
     Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: 
     
       
         het exploot van dagvaarding van 27 februari 2019 met producties; 
       
       
         de aantekeningen van de griffier van 10 april 2019 van de reactie van [handelsnaam] ; 
       
       
         de conclusie van antwoord met producties; 
       
       
         het vonnis van 10 april 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald; 
       
       
         de akte houdende wijziging van eis en overleggen producties zijdens Césant van 13 mei 2019; 
       
       
         het proces-verbaal van de op 13 mei 2019 gehouden comparitie van partijen.  
       
     
     
     
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
     
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 
     
     
       2.1 
       Césant heeft aan [handelsnaam] een bedrijfsruimte gelegen aan [adres] verhuurd (hierna: de bedrijfsruimte).  
       
     
     
       2.2 
       De huurovereenkomst is op 1 juni 2012 gesloten voor een periode van vijf jaar en is aansluitend op de eerste huurperiode verlengd voor nogmaals een periode van vijf jaar tot en met 31 mei 2021. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “De huurprijs wordt jaarlijks, voor het eerst met ingang van 1 januari 2013 aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen." 
       
     
     
       2.3 
       Césant heeft [handelsnaam] bij brief van 12 juni 2018 het volgende meegedeeld: “De huurachterstand van huurtermijnen thans € 11.101,53 dient uiterlijk 30 juli 2018 te zijn voldaan. (…) Ten aanzien van de hoogte van de huur hebben we tot nu toe geen huuraanpassing doorgevoerd. Zoals gezegd was dat om u bedrijf ondersteuning in de ontwikkeling te geven. 
       
       
         
           Wij vinden dit niet langer van toepassing en willen nu de huuraanpassing conform de huurovereenkomst en de bijhorende algemene bepalingen gaan toepassen en de hoogte van de huur daarop corrigeren, ook met terugwerkende kracht. 
           
           (…) 
           
           Over de afgelopen jaren hebben wij u € 2.420,-- te weinig aan huur belast. 
         
         
           Deze vorderen wij nu na, middels de bijgevoegde factuur en incl. BTW.  
           
           Vanaf de maand juli 2018 zal de huur € 1.625,-- per maand bedragen te vermeerderen met de BTW. De huur zal jaarlijks worden aangepast op basis van de gemaakte afspraken. 
           
           (…)” 
           
         
       
     
     
       2.4 
       Bij de onder 2.3 genoemde brief is gevoegd de factuur van Césant van 12 juni 2018 waarop het bedrag van € 2.420, excl btw/ € 2.928,20 bij [handelsnaam] in rekening wordt gebracht. 
     
   
   
     
       3 
       3. Het geschil 
     
       3.1 
       Césant heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte te ontbinden; 
         
         
           
            [handelsnaam] te veroordelen om de bedrijfsruimte met al het zijne en de zijnen aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan Césant te stellen, met machtiging van Césant om zo [handelsnaam] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [handelsnaam] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm; 
         
         
           
            [handelsnaam] te veroordelen om aan Césant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen: - € 23.232,23 aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2019; 
         
       
       
         - € 1.966,25 aan schadevergoeding per maand vanaf de datum van de feitelijke ontruiming tot en met de einddatum van de lopende huurovereenkomst, te weten  31 mei 2021; 
         - € 15.000,00 aan schadevergoeding of een door de kantonrechter te bepalen redelijk bedrag, inzake de geleden en toekomstige schade om de verbouwing gedaan door [handelsnaam] ongedaan te maken en de bedrijfsruimte verhuurbaar te maken; 
         - € 948,33 aan buitengerechtelijke kosten; 
         - de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van verzuim, althans de dag van aanzegging, althans vanaf 27 februari 2019 tot de algehele voldoening.  
       
       
     
     
       3.2 
       
         Aan haar vordering heeft Césant – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. 
         
          [handelsnaam] is in gebreke gebleven met de tijdige en volledige voldoening van de huurpenningen. [handelsnaam] schiet daarom te kort in de nakoming van de tussen partijen gesloten huur-overeenkomst. De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte.  
         Césant heeft geconstateerd dat [handelsnaam] van de bovenverdieping een woonruimte heeft gerealiseerd. Daarvoor is geen toestemming gegeven en dit is ook in strijd met het bestemmingsplan. Bovendien is de elektriciteit niet professioneel aangelegd, waardoor Césant een groot risico loopt. Césant maakt tevens aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten en rente.  
       
       
     
     
       3.3 
       
         
          [handelsnaam] heeft verweer gevoerd en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.   
         
          [handelsnaam] weet niet of de huurachterstand klopt. Césant heeft de betalingen, in ieder geval 2018, gebruikt om de huurachterstand in te lossen. Er zijn allerlei sommaties gestuurd die andere bedragen bevatten dan de dagvaarding. Bovendien lijkt de huurverhoging te zijn doorgevoerd met terugwerkende kracht en daar is [handelsnaam] het niet mee eens. De door Césant gestuurde brieven hebben ervoor gezorgd dat [handelsnaam] “kapot” is gegaan. 
         Ten aanzien van de woning stelt [handelsnaam] dat iedereen er van wist, ook Césant. Bovendien sliepen er ook mensen bij Césant is het pand. Dat is gelegen naast het pand van [handelsnaam] . 
       
       
     
     
       3.4 
       Op de overige stellingen van partijen zal hierna – voor zover relevant – nader worden ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1 
       De kantonrechter stelt het volgende voorop. [handelsnaam] heeft tijdens de comparitie van partijen aangegeven te berusten in de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal dit gedeelte van de vordering dan ook toewijzen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de datum van dit vonnis. 
       
     
     
       4.2 
       De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, omdat de deurwaarder daartoe op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering al zonder rechterlijke tussenkomst bevoegd is, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [handelsnaam] komen. 
       
     
     
       4.3 
       
         Daarnaast dient beoordeeld te worden of [handelsnaam] de door Césant gevorderde huurachterstand van € 23.232,23 berekend tot en met de maand mei 2019 verschuldigd is. Daarbij is gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd eerst aan de orde of  
         Césant de huurverhoging correct heeft doorgevoerd.  
       
       
       
         4.3.1 
         Uit de stellingen en de door Césant overgelegde stukken blijkt dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot juli 2018 € 1.815,00 per maand incl. btw bedroeg. Bij brief van 12 juni 2018, in punt 2.3 weergegeven, is door Césant aan [handelsnaam] kenbaar gemaakt dat de huur vanaf juli 2018 € 1.966,25 per maand incl. btw bedraagt.  
         
       
       
         4.3.2 
         De kantonrechter constateert dat Césant, anders dan Césant ter comparitie heeft verklaard, de huurverhoging heeft gevorderd met terugwerkende kracht over de jaren 2012 tot en met 2018. Dit blijkt uit de in punt 2.3 weergegeven brief van Césant van 12 juni 2018. Daarin staat immers vermeld dat Césant de huuraanpassing met terugwerkende kracht corrigeert en zij daarvoor een bedrag van € 2.420,00 berekent. Deze huurverhoging met terugwerkende kracht blijkt voorts uit de bij die brief gevoegde factuur van Césant van  12 juni 2018, in punt 4.3 weergegeven, waarop het bedrag van € 2.420,00 excl btw/  € 2.928,20 bij [handelsnaam] in rekening wordt gebracht. Dit blijkt verder uit het door Césant bij akte verstrekte overzicht van de openstaande facturen tot en met november 2018. Het daarop vermelde totaalbedrag is € 11.434,73, waarin begrepen is het voormelde bedrag van  € 2.928,20. Blijkens dezelfde akte vordert Césant dit bedrag van € 11.434,73, vermeerderd met zes maanden huurachterstand ad € 11.797,50, aldus in totaal € 23.232,23.  
         
       
       
         4.3.3 
         Weliswaar kan ingevolge artikel 4.4 van de huurovereenkomst de huur jaarlijks -voor het eerst per 1 januari 2013- worden verhoogd, maar een dergelijke huurverhoging met terugwerkende kracht over de betreffende jaren is in dit concrete geval in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar. De door Césant opgegeven reden, de wanprestatie in de huurbetaling, vormt op zich geen valide reden om deze huurprijsverhoging thans met terugwerkende kracht door te voeren. Daar komt bij dat aan een huurverhoging door Césant gedurende al die jaren bewust geen gevolg is gegeven teneinde naar eigen zeggen het bedrijf van [handelsnaam] ondersteuning in de ontwikkeling te geven. De huurprijsverhoging is dan ook niet juist doorgevoerd. Dat Césant tussentijds geen mededeling hoeft te doen van de huurprijsverhoging ex artikel 9.3 van de algemene voorwaarden maakt dit niet anders.  
         
       
       
         4.3.4 
         Dit betekent dat voor de huurachterstand dient te worden uitgegaan van een huurprijs van € 1.500,00 per maand excl. btw, zijnde € 1.815,00 per maand incl. btw tot 1 juli 2018 en vanaf juli 2018 € 1.966,25 per maand incl. btw.   
         
       
     
     
       4.4 
       Nu de huurprijsverhoging met terugwerkende kracht zijnde het bedrag van € 2.928,20 (incl btw), ter zake de op 12 juni 2018 door Césant gefactureerde huurverhoging vanaf 2012 tot en met juni 2018 niet kan worden meegenomen in de vordering en Césant dit wel heeft gedaan, kan in beginsel de huurachterstand zonder die huurverhoging een bedrag van  € 20.304,03 (€ 23.232,23 - € 2.928,20) berekend tot en met mei 2019 bedragen.  
       
     
     
       4.5 
       
        [handelsnaam] stelt niet te weten of de huurachterstand klopt. Naar het oordeel van de kantonrechter ligt het echter op de weg van [handelsnaam] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de huurachterstand niet klopt. Dit heeft [handelsnaam] niet gedaan, ondanks de gelegenheid daartoe. Het verweer van [handelsnaam] dat Césant de betaalde bedragen heeft toegerekend aan oudere openstaande huurtermijnen wordt verworpen, aangezien Césant hiertoe verplicht is volgens de wet, artikel 6:43 Burgerlijk Wetboek. Gelet op het voorgaande dient de kantonrechter uit te gaan van de juistheid van de door [handelsnaam] gestelde huurachterstand met de onder punt 4.4 gedane correctie. De huurachterstand tot een bedrag van € 20.304,03 wordt dan ook toegewezen.  
       
     
     
       4.6 
       De gevorderde wettelijke rente zal als onbetwist en op grond van de wet worden toegewezen.  
       
     
     
       4.7 
       Césant heeft gevorderd [handelsnaam] te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van  € 1.966,25 aan schadevergoeding per maand vanaf de datum van de feitelijke ontruiming tot en met de einddatum van de lopende huurovereenkomst, te weten 31 mei 2021. Deze vergoeding komt voor toewijzing in aanmerking gelet op hetgeen in punt 4.4 is overwogen, vanaf dat [handelsnaam] de bedrijfsruimte heeft ontruimd op grond van artikel 7:225 Burgerlijk Wetboek. Nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens echter niet mogelijk, omdat nu nog niet duidelijk is of Césant het gehuurde voor het einde van de huurovereenkomst opnieuw kan verhuren. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft [handelsnaam] veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.  
       
     
     
       4.8 
       
         Voorts wijst de kantonrechter de door Césant gevorderde schadevergoeding van  
         € 15.000,00 gevorderd, of een door de kantonrechter te bepalen redelijk bedrag, af. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Césant haar gestelde schade in het geheel niet onderbouwd. Dit had echter wel op haar weg gelegen. De enkele stelling dat [handelsnaam] op de bovenverdieping een woonruimte heeft gerealiseerd is voor het toewijzen van de schadevergoeding onvoldoende.  4.9 Césant maakt voorts aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Dit bedrag is zonder meer toewijsbaar. Het gaat in deze zaak om een handelsovereenkomst gesloten na 16 maart 2013. Daarvoor schrijft de wet (artikel 6:96 lid 4 BW) een minimumvergoeding van € 40,00 voor, zonder dat aan verdere voorwaarden voldaan hoeft te worden of dat enige sommatie/aanmaning is verzonden. Reeds na het verstrijken van de betalingstermijn van de maandelijkse huur, is die huurtermijn verschuldigd. Césant heeft verder voldoende gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.   De door Césant gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, nu de huurachterstand naar beneden is aangepast. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, zijnde € 906,95. 
       
       
     
     
       4.10 
       
        [handelsnaam] heeft het verweer gevoerd dat de brieven van Césant ervoor hebben gezorgd dat de zaak “kapot” is gegaan. Daarnaast doet hij, althans zo begrijpt de kantonrechter, een beroep op zijn (slechte) financiële omstandigheden. Hoe vervelend dit ook voor [handelsnaam] is, beide verweren staan niet aan de verschuldigdheid van de huurtermijnen en daarmee toewijzing van de vordering in de weg.  
       
     
     
       4.11 
       
         
          [handelsnaam] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten op grond van artikel 237 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering, aan de zijde van Césant begroot op € 89,65 aan explootkosten, € 972,00 aan griffierecht en € 720,00 (2 punten á  
         € 360,00) aan gemachtigde salaris.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres] ; 
     
     
     
       veroordeelt [handelsnaam] om de bedrijfsruimte met al het zijne en de zijnen aanwezige personen en goederen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan Césant te stellen; 
     
     
     
       veroordeelt [handelsnaam] om aan Césant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 21.210,98 
       aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2019 en buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf de dag van het intreden van verzuim dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [handelsnaam] tot vergoeding van schade die Césant te lijden schade als gevolg van de hiervoor onder 4.7 genoemde, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
     
     
     
       veroordeelt [handelsnaam] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Césant vastgesteld op € 1.061,65 aan verschotten en € 720,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       35386