ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:1398

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:1398 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 28-02-2024 / C/02/408726/HA ZA 23-219

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-02-28

Zaaknummer: C/02/408726/HA ZA 23-219

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:1398

---

Uitleg overeenkomst.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Middelburg 
     
     
     
       Zaaknummer: C/02/408726 / HA ZA 23-219 
     
     
     
       
         Vonnis van 28 februari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser in conventie 1] ,  
     
       te [plaats] , 2.  [eiser in conventie 2] ,  
       te [plaats] , 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen in enkelvoud te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , 
       advocaat: mr. M.W. Dieleman te Middelburg, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in conventie]
         ,  
       te [plaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde in conventie] , 
       advocaat: mr. R. Struijk te Eindhoven. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 21 juni 2023, 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie, 
         
         
           de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisers in conventie] woont sinds 10 september 1992 aan [adres 1] , kadastraal bekend [perceel 1] . 
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde in conventie] woont sinds 19 oktober 1994 aan de [adres 2] , kadastraal bekend [perceel 2] . Sinds 5 september 1995 is [gedaagde in conventie] ook eigenaar van het aan de oostzijde (deels) aangrenzende perceel grond (grasland), kadastraal bekend [perceel 3] . 
       
     
     
       2.3. 
       Vanaf de openbare weg [straat] loopt een pad over het perceel grasland ( [perceel 3] ) naar de loodsen op het terrein van [gedaagde in conventie] op [perceel 2] . Dit pad loopt langs het perceel van [eisers in conventie] .  
       
     
     
       2.4. 
       Het pad is in de jaren 90 van de vorige eeuw aangelegd.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [eisers in conventie] heeft de gemeente Terneuzen op 5 augustus 2015 verzocht handhavend op te treden tegen het gebruik van het pad. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Terneuzen heeft dit verzoek op 29 oktober 2015 afgewezen. [eisers in conventie] heeft daartegen bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 27 mei 2016 heeft de gemeente Terneuzen een vergunning verleend aan [gedaagde in conventie] voor het bestaande pad. [eisers in conventie] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De gemeente Terneuzen heeft het bezwaar van [eisers in conventie] bij beslissing van 27 september 2016 ongegrond verklaard. [eisers in conventie] heeft hier vervolgens beroep tegen ingesteld waarna de rechtbank de beslissing op bezwaar heeft vernietigd en de gemeente heeft opgedragen een nieuw besluit te nemen. De gemeente Terneuzen heeft het bezwaar van [eisers in conventie] bij nieuw besluit wederom ongegrond verklaard. [eisers in conventie] heeft vervolgens weer beroep ingesteld tegen die beslissing.  
       
     
     
       2.7. 
       Naar aanleiding van een zitting bij de bestuursrechter zijn partijen in overleg getreden waarna zij op 31 oktober 2019 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Hierin is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “ Artikel 1	Beëindiging van het geschil 
       
       
       
         
           Partijen zullen de bovengenoemde geschillen aldus oplossen: 
         
       
       
       1.  [gedaagde in conventie] verkoopt het grootste gedeelte van het weiland, ca 8.500 m2 (van kadastraal [perceel 3] ) aan [eisers in conventie] voor de prijs van € 82.500,=. [gedaagde in conventie] behoudt het overige gedeelte (ca 1.800 m2). Voor een schematische voorstelling, zie bijlage. 
       
       2.  [gedaagde in conventie] zal een nieuwe uitweg over zijn erf (laten) realiseren. Die nieuwe uitweg zal lopen langs de andere zijde van het erf dan die zijde waar thans het pad ligt. 
       
       3.  [gedaagde in conventie] zal binnen vier weken na ondertekening van de Overeenkomst een vergunningaanvraag voor het privé gebruik – geen bedrijfsmatige verkeersbewegingen – van de nieuwe ontsluitingsweg indienen bij de Gemeente. 
       
       4.  [eisers in conventie] verklaart hierdoor onvoorwaardelijk en onherroepelijk dat hij geen bezwaar zal maken of anderszins in rechte zal ageren tegen het afgeven door de Gemeente van de vergunning voor de nieuwe ontsluitingsweg. [eisers in conventie] zal ook geen bezwaren van derden steunen. 
       
       5.  Binnen twee weken na het verlenen van de vergunning zal [gedaagde in conventie] een aannemer inschakelen die de nieuwe uitweg zal realiseren conform de vergunningaanvraag van [gedaagde in conventie] . 
       
       6.  Contractspartij en opdrachtgever van de aannemer is [gedaagde in conventie] . [eisers in conventie] zal een bijdrage van maximaal € 20.000,= leveren in de kosten van het aanleggen van de nieuwe uitweg, op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten (facturen). 
       (…)” 
       
     
     
       2.8. 
       Op 4 februari 2020 heeft [gedaagde in conventie] een aanvraag gedaan voor een omgevingsvergunning voor – kort gezegd – het aanleggen van het nieuwe pad en het verwijderen van het bestaande pad. 
       
     
     
       2.9. 
       De gemeente Terneuzen heeft de omgevingsvergunning op 14 december 2021 aan [gedaagde in conventie] verleend. In de omgevingsvergunning is onder meer het volgende opgenomen: 
       
       
         “ Inspectie Leefomgeving en Transport 
       
       
           Onder een deel van het bestaande pad is asbest aangetroffen in een concentratie groter dan 100 mg/kg droge stof, te weten 184 mg/kg droge stof; 
           Gebruik van grond, puin etc., waar asbest in zit boven de norm van 100 mg/kg d.s. is verboden; 
           Het deel van het bestaande pad waar asbest boven de norm aanwezig is, moet gesaneerd worden door een erkend bedrijf voor de sanering van met asbest verontreinigde grond; 
           De met asbest verontreinigde grond moet gesaneerd worden binnen twee maanden na het van kracht worden van de omgevingsvergunning voor de aanleg van een nieuw pad; 
       
       (…)” 
       
     
     
       2.10. 
       Tegen de vergunning is bezwaar en beroep ingesteld door een omwonende, de heer [naam] . Het bezwaar en beroep zijn afgewezen waarna de heer [naam] hoger beroep heeft ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op dit hoger beroep is nog niet beslist. 
       
     
     
       2.11. 
       
        [eisers in conventie] heeft [gedaagde in conventie] op 11 maart 2023 gesommeerd zorg te dragen voor de verwijdering van het asbest en het verlenen van zijn medewerking aan de levering van het perceel. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eisers in conventie] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
       
         
           
            [gedaagde in conventie] te veroordelen om, binnen twee weken na het te wijzen vonnis, het in productie 4 bij dagvaarding aangegeven gedeelte van het perceel kadastraal bekend [perceel 3] aan [eisers in conventie] in eigendom over te dragen en zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van de akte van levering conform het concept dat bij de dagvaarding is gevoegd en voor zover [gedaagde in conventie] geen medewerking verleent aan het verlijden van de akte, te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van die medewerking, 
         
         
           
            [gedaagde in conventie] te veroordelen om voorafgaand aan de levering van het onder a. genoemde perceelsgedeelte het in het verkochte aangetroffen asbest te verwijderen met bepaling dat, indien [gedaagde in conventie] daarin nalatig blijft, bij levering van het verkochte van de koopprijs een bedrag van € 20.000,00 in depot blijft bij de notaris totdat de verwijdering van het asbest is uitgevoerd en [eisers in conventie] is gemachtigd de asbestvervuiling in het verkochte te doen verwijderen en de daaraan verbonden kosten te verrekenen met het gedeelte van de koopprijs dat bij de notaris in depot blijft, 
         
         
           
            [gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eisers in conventie] heeft de op 3 oktober 2019 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst aan zijn vordering ten grondslag gelegd. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eisers in conventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na betekening van het te wijzen vonnis.  
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
         
          [eiser in reconventie] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad: 
         
           primair 
         
       
       a. Voor recht te verklaren dat [eiser in reconventie] pas gehouden is om het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend [perceel 3] , een en ander zoals weergegeven op de als bijlage bij de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst gehechte tekening aan [verweerders in reconventie] te leveren zodra de door de gemeente verleende omgevingsvergunning met het [kenmerk] onherroepelijk is geworden, 
       
         subsidiair 
       
       de op 31 oktober 2019 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst te ontbinden, 
       
         zowel primair als subsidiair 
       
       
        [verweerders in reconventie] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na betekening van het te wijzen vonnis. 
       
     
     
       3.6. 
       Ook [eiser in reconventie] heeft de op 3 oktober 2019 tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst aan zijn vordering ten grondslag gelegd. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [verweerders in reconventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na dagtekening van het te wijzen vonnis.  
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld. 
       
       
         
           Uitleg van de vaststellingsovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Het gaat in deze zaak om de vraag hoe de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst moet worden uitgelegd. [eisers in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] op grond van deze overeenkomst gehouden is tot levering van het perceel. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat de vaststellingsovereenkomst tot doel had om het gebruik van de thans bestaande uitweg te beëindigen. De aanleg van een nieuwe uitweg voor [gedaagde in conventie] staat hier – in de visie van [eisers in conventie] – los van. [gedaagde in conventie] vindt echter dat hij pas tot levering hoeft over te gaan op het moment dat de verleende omgevingsvergunning voor de nieuwe uitweg onherroepelijk is geworden. In zijn visie hebben partijen afgesproken dat hij aan de andere zijde van het perceel een pad mocht realiseren waarmee hij zijn achtererf kon ontsluiten. Op deze wijze ontstond een situatie die beide partijen wilden; [gedaagde in conventie] had een pad naar zijn achtererf en het bestaande pad nabij de woning van [eisers in conventie] verdween.  
       
     
     
       4.3. 
       De vraag hoe een schriftelijke overeenkomst dient te worden uitgelegd, kan niet alleen op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract worden beantwoord. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is mede van belang de bedoelingen die partijen hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst. 
       
     
     
       4.4. 
       Uit de overwegingen die zijn opgenomen in de vaststellingsovereenkomst volgt dat het gebruik van het huidige pad, dat loopt langs het perceel van [eisers in conventie] , heeft geleid tot een geschil tussen partijen. Om dit geschil te beëindigen zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde in conventie] (een deel van) het perceel zal leveren aan [eisers in conventie] waarmee het gebruik van het pad ten einde komt (zie ook rov. 2.7). Vast staat dat [gedaagde in conventie] niet het hele perceel heeft verkocht aan [eisers in conventie] . Hij behoudt een strook van het perceel waarop een uitweg kan worden gerealiseerd. In artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst is ook opgenomen dat [gedaagde in conventie] een nieuwe uitweg over zijn erf zal (laten) realiseren. Anders dan ten aanzien van het moment waarop het perceel moet worden geleverd, hebben partijen afspraken gemaakt over het tijdspad waarbinnen [gedaagde in conventie] een omgevingsvergunning voor dit pad moest aanvragen en waarbinnen hij een aannemer moest inschakelen voor de aanleg van dit nieuwe pad. Het verkrijgen van een vergunning voor het verplaatsen van het pad en de daadwerkelijke verplaatsing zijn daarmee onderdeel geworden van de afspraken die partijen hebben gemaakt ter beëindiging van het geschil. Uit de afspraak dat [eisers in conventie] geen bezwaar zou maken tegen het verlenen van een omgevingsvergunning en ook geen bezwaren van derden zou steunen, leidt de rechtbank bovendien af dat het verkrijgen van de vergunning van wezenlijk belang was voor partijen. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [eisers in conventie] heeft ter zitting aangevoerd dat er een offerte lag voor het verleggen van het pad van € 45.000,00. Omdat [gedaagde in conventie] van mening was dat hij dan te weinig overhield aan de verkoop van het perceel, zijn partijen overeengekomen dat [eisers in conventie] tot een bedrag van maximaal € 20.000,00 zou meebetalen aan de kosten voor het verleggen van het pad. Hoewel Partijen ervoor hadden kunnen kiezen de koopprijs van het perceel te verhogen, zijn zij in plaats daarvan dus overeengekomen dat [eisers in conventie] zou bijdragen in de kosten van het verleggen van het pad. Ook op deze manier is het verleggen van het pad onderdeel geworden van de afspraken tussen partijen ter beëindiging van het geschil.  
       
     
     
       4.6. 
       Tussen partijen is verder niet in geschil dat het hun bedoeling was, dat het materiaal van het oude pad zou worden hergebruikt voor het nieuwe pad. [gedaagde in conventie] heeft ter zitting toegelicht dat hij het oude pad wilde laten afgraven waarna het materiaal zou worden gebruikt voor het nieuwe pad. De grond die zou worden afgegraven op de plaats van het nieuwe pad zou dan gebruikt worden om het afgegraven oude pad op te vullen. Volgens [gedaagde in conventie] is het nimmer de bedoeling geweest dat hij de herbruikbare grondstoffen ergens zou moeten opslaan voordat hij het nieuwe pad aan de andere zijde van het perceel zou kunnen (laten) aanleggen. [eisers in conventie] heeft hiertegenover geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit deze partijbedoeling wel zou kunnen worden afgeleid. De rechtbank acht het ook niet waarschijnlijk dat partijen dit hebben willen overeenkomen, te meer niet wanneer het – zoals hij terecht heeft betoogd – voor [gedaagde in conventie] in het geheel nog niet zeker is dàt hij het pad aan de overzijde van het perceel zou kunnen realiseren omdat hij daarvoor nog niet over een onherroepelijke vergunning beschikt. Overigens heeft [gedaagde in conventie] ook terecht aangevoerd dat het onwaarschijnlijk is dat [eisers in conventie] zou willen bijdragen aan een pad dat weer zou moeten worden verwijderd indien het besluit tot het verlenen van een vergunning in hoger beroep alsnog wordt vernietigd. [eisers in conventie] heeft deze stelling ook niet weersproken. 
       
     
     
       4.7. 
       
        [eisers in conventie] heeft ter zitting nog aangevoerd dat [gedaagde in conventie] na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst meerdere malen heeft aangegeven dat hij de uitweg niet meer nodig had en dat hij aan [eisers in conventie] heeft aangeboden dat hij het hele perceel mag kopen. Voor zover [eisers in conventie] hiermee heeft willen betogen dat [gedaagde in conventie] geen belang meer heeft bij de uitweg, slaagt dit betoog niet. De rechtbank dient immers te beoordelen wat de bedoeling van partijen is geweest ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.  
       
     
     
       4.8. 
       Op basis van de hiervoor geschetste omstandigheden komt de rechtbank tot het oordeel dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de volledige vaststellingsovereenkomst kan worden uitgevoerd. Dit betekent enerzijds dat [eisers in conventie] het in rov. 2.7 omschreven deel van het perceel geleverd zou krijgen en anderzijds dat [gedaagde in conventie] een nieuwe ontsluitingsweg zou krijgen. Het belang van [gedaagde in conventie] bij het verkrijgen van dit nieuwe pad en de daarvoor benodigde omgevingsvergunning volgt uit de afspraken die partijen hebben gemaakt in de vaststellingsovereenkomst. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning kan geen volledige uitvoering worden gegeven aan de vaststellingsovereenkomst. De rechtbank voorts met [gedaagde in conventie] van oordeel dat van hem niet kan worden gevergd dat hij een pad laat aanleggen waarvan hij niet zeker weet of het er mag blijven liggen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt derhalve met zich dat [gedaagde in conventie] het perceel pas aan [eisers in conventie] hoeft te leveren op het moment dat de omgevingsvergunning ten aanzien van het nieuwe pad onherroepelijk is geworden. Gelet op de procedure in hoger beroep die thans nog niet is afgerond, is van een onherroepelijke vergunning nog geen sprake. Met [gedaagde in conventie] is de rechtbank van oordeel dat deze uitleg van de vaststellingsovereenkomst ook volgt uit de door [eisers in conventie] op 22 juni 2021 ingediende zienswijze op de ontwerpvergunning voor de aanleg van het nieuwe pad. [eisers in conventie] heeft daarin, samengevat en zoals tijdens de zitting aan de orde is gekomen, het volgende beargumenteerd:  
       
       
         “ Vergunninghouder [ [gedaagde in conventie] ] moet medewerking verlenen aan een notarieel transport van de grond nadat de vergunning voor de aanleg van het nieuwe pad van kracht is geworden .”.  
       
       
       
         In het licht van het voorgaande zal de vordering van [eisers in conventie] om [gedaagde in conventie] te veroordelen tot levering van het perceel dan ook worden afgewezen en de in reconventie gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. 
       
       
     
     
       4.9. 
       Uit de overeenkomst volgt dat het verleggen van het pad een wezenlijk onderdeel vormt van de afspraken tussen partijen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde in conventie] het perceel pas hoeft te leveren nadat de door de gemeente verleende omgevingsvergunning met het [kenmerk] onherroepelijk is geworden. Ten overvloede voegt de rechtbank hieraan toe dat er voor [gedaagde in conventie] dus geen verplichting tot levering zal bestaan indien de omgevingsvergunning in hoger beroep alsnog wordt vernietigd. Ervan uitgaande dat de omgevingsvergunning op enig moment onherroepelijk zal worden, volgt uit de vaststellingsovereenkomst dat [gedaagde in conventie] binnen twee weken een aannemer zal inschakelen die de nieuwe uitweg zal realiseren conform de vergunningsaanvraag van [gedaagde in conventie] . De rechtbank is van oordeel dat met het oog op de volledige uitvoering van de vaststellingsovereenkomst aan [gedaagde in conventie] een redelijke termijn dient te worden geboden waarbinnen hij enerzijds de nieuwe uitweg met gebruikmaking van de oude uitweg kan (laten) aanleggen en anderzijds tot levering van het betreffende perceel dient over te gaan. De rechtbank ziet een termijn van drie maanden na het onherroepelijk worden van de vergunning als redelijk. Van [gedaagde in conventie] mag worden verwacht dat hij erin slaagt om het pad binnen die termijn te (laten) verleggen, alsmede om tot afspraken te komen voor de notariële levering van het perceel. Wanneer na deze termijn van drie maanden de nieuwe uitweg nog niet is gerealiseerd en het perceel aan [eisers in conventie] geleverd moet zijn, merkt de rechtbank ten overvloede op dat partijen onverminderd verbonden blijven aan de bepalingen van de tussen hen gesloten vaststellingsovereenkomst.  
       
       
         
           Asbestsanering 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De verplichting tot levering is dus afhankelijk van het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Voor het geval dat dit gebeurt, dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde in conventie] het in het perceel aangetroffen asbest dient te verwijderen voordat hij het perceel aan [eisers in conventie] levert. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [eisers in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] op grond van (i) het conformiteitsvereiste gehouden is om het perceel te leveren zonder bodemverontreiniging. Daarnaast (ii) is ook in de omgevingsvergunning voor de nieuwe uitweg bepaald dat [gedaagde in conventie] het asbest dient te verwijderen alvorens er een nieuwe uitweg kan worden aangelegd.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde in conventie] betwist dat hij op grond van de vaststellingsovereenkomst verplicht is een asbestsanering uit te voeren. [gedaagde in conventie] dient het perceel – zodra de vergunning onherroepelijk is – te verkopen in de staat waarin het op dat moment verkeert, derhalve met het bestaande pad en met de asbestverontreiniging. Partijen zijn overeengekomen dat bij het verleggen van het pad zoveel mogelijk materiaal wordt hergebruikt. Nu het asbesthoudende puin niet mag worden hergebruikt, zal [gedaagde in conventie] dit ongemoeid laten en is het aan [eisers in conventie] om de eventueel noodzakelijke sanering uit te voeren.  
       
     
     
       4.13. 
       Beoordeeld dient te worden of het perceel beantwoordt aan de overeenkomst indien het asbestverontreiniging bevat. Ingevolge artikel 7:17 BW beantwoordt het perceel niet aan de overeenkomst indien het, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde in conventie] over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eisers in conventie] op grond van de overeenkomst mag verwachten. [eisers in conventie] mag van het perceel verwachten dat het de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.  
       
     
     
       4.14. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat het asbest pas is ontdekt tijdens een onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van de vergunningaanvraag. [gedaagde in conventie] wist voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst dus niet dat er asbest in het perceel aanwezig was. Onder deze omstandigheden heeft [gedaagde in conventie] dan ook geen mededelingsplicht geschonden door [eisers in conventie] niet in te lichten over de aanwezigheid van asbest in het perceel. Evenmin zijn er redenen om aan te nemen dat [eisers in conventie] aan de afwezigheid van asbest in het perceel had moeten twijfelen. De enkele stelling van [gedaagde in conventie] dat het een oud pad betreft zodat [eisers in conventie] als koper het risico loopt dat het verontreiniging bevat, is onvoldoende om anders te oordelen. De rechtbank oordeelt dan ook dat beide partijen er bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening mee hielden en ook niet hoefden te houden dat er asbest aanwezig was in het perceel. Het verweer van [gedaagde in conventie] dat in de vaststellingsovereenkomst geen saneringsverplichting voor hem is opgenomen, kan hem onder deze omstandigheden dan ook niet baten.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [eisers in conventie] heeft verder onweersproken gesteld dat hij het perceel wil herstellen in grasland. Dat dit zijn bedoeling was, kan ook worden afgeleid uit het feit dat partijen hebben afgesproken dat [eisers in conventie] , kort samengevat, zou bijdragen in de aanleg van de nieuw te realiseren uitweg en dat ten behoeve daarvan de bestaande uitweg zou worden hergebruikt. Naar aanleiding van de in het bestaande pad geconstateerde asbest ziet de rechtbank in het licht van de in de omgevingsvergunning neergelegde verplichting voor [gedaagde in conventie] om dit asbest op te ruimen aanleiding om aan te nemen dat dit asbesthoudend materiaal in de weg staat aan het normaal gebruik als grasland. Tegen deze achtergrond komt de rechtbank tot het oordeel dat wanneer [gedaagde in conventie] het betreffende perceel aan [eisers in conventie] zou leveren in de huidige staat, het niet beantwoordt aan de overeenkomst.    
       
     
     
       4.16. 
       Daarnaast geldt dat in het voorgaande al is overwogen dat [gedaagde in conventie] het perceel pas hoeft te leveren nadat de door de gemeente verleende omgevingsvergunning met het [kenmerk] onherroepelijk is geworden. In de omgevingsvergunning is, zoals door [eisers in conventie] is betoogd, bepaald dat [gedaagde in conventie] het asbest moet verwijderen voordat de nieuwe uitweg mag worden aangelegd. In het licht daarvan ziet de rechtbank aanleiding [gedaagde in conventie] te veroordelen tot het verwijderen van het asbest in het pad alvorens het perceel aan [eisers in conventie] te leveren. Dat [gedaagde in conventie] hiertoe is gehouden volgt naar het oordeel van de rechtbank ook uit de tussen partijen gemaakte afspraken. Immers, indien het asbest niet is verwijderd voordat het perceel is geleverd, zou [eisers in conventie] daarmee de aanleg van de nieuwe uitweg kunnen frustreren door het asbest niet te saneren en zodoende niet te voldoen aan de vereisten van de omgevingsvergunning voor de aanleg van de nieuwe uitweg. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [gedaagde in conventie] een redelijke termijn van drie maanden nadat voornoemde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden is gegund waarbinnen het perceel aan [eisers in conventie] moet worden geleverd en de nieuwe uitweg moet worden gerealiseerd. Deze termijn kan in het licht van het voorgaande tevens worden benut om het asbesthoudend materiaal te verwijderen.  
       
     
     
       4.17. 
       Resumerend, ervan uitgaande dat de omgevingsvergunning op enig moment onherroepelijk zal worden en dat er dus een verplichting tot levering ontstaat voor [gedaagde in conventie] , leidt het voorgaande tot de conclusie dat [eisers in conventie] mag verwachten dat hij een perceel geleverd krijgt zonder asbestverontreiniging in de bodem. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] voorafgaand aan de levering zorg dient te dragen voor de asbestsanering zodat de vordering van [eisers in conventie] hiertoe kan worden toegewezen. Ten aanzien van de vordering van [eisers in conventie] om, indien [gedaagde in conventie] heeft nagelaten het asbest te verwijderen alvorens dit aan [eisers in conventie] te leveren, te bepalen dat € 20.000,- van de koopprijs van het perceel in depot te houden bij de notaris tot het asbestverwijdering is uitgevoerd constateert de rechtbank dat hiertegen geen verweer is gevoerd. Dit geldt eveneens voor de vordering van [eisers in conventie] om hem te machtigen om de asbestvervuiling te doen verwijderen en de daaraan verbonden kosten te verrekenen met het gedeelte van de koopprijs dat bij de notaris in depot blijft, waarna het restant aan [gedaagde in conventie] kan worden uitbetaald. Tegen de hiervoor geschetste achtergrond zal dit deel van de vordering worden toegewezen.  
       
       
         
           ontbinding van de vaststellingsovereenkomst 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       Aangezien de primaire vordering in reconventie wordt toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire vordering van [eiser in reconventie] tot ontbinding van de vaststellingsovereenkomst. Hetgeen partijen ten aanzien van deze vordering naar voren hebben gebracht, zal dan ook onbesproken blijven.  
       
       
         
           uitvoerbaarheid bij voorraad 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft ten slotte verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring die [eisers in conventie] in conventie heeft gevorderd. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat hij bij toewijzing van de vorderingen van [eisers in conventie] aanzienlijke kosten moet maken voor het verleggen van het pad en het saneren van de asbestverontreiniging terwijl het nog niet zeker is dat de nieuwe uitweg mag blijven liggen. Daarbij komt dat [eisers in conventie] geen belang heeft bij een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De huidige situatie bestaat al sinds de jaren 90 van de vorige eeuw. De vergunning om het pad te mogen verleggen is bovendien al op 14 december 2021 afgegeven maar tot 11 maart 2023 heeft [eisers in conventie] nimmer aangedrongen op levering van het perceel. [eisers in conventie] heeft daartegenover aangevoerd dat zijn belang bij de gevorderde verklaring erin is gelegen dat hij wil voorkomen dat [gedaagde in conventie] de vaststellingsovereenkomst in het geheel niet meer zal nakomen. Hij wil het perceel daarom nu geleverd krijgen.  
       
     
     
       4.20. 
       Bij de beoordeling van een vordering tot het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Uitgangspunt is dat [eisers in conventie] in beginsel belang heeft bij de door hem gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Dit belang dient slechts te wijken voor het belang van [gedaagde in conventie] indien daaraan in het licht van alle omstandigheden van het geval meer gewicht toekomt dan aan het belang van [eisers in conventie] . 
       
     
     
       4.21. 
       Dit is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. [gedaagde in conventie] wordt weliswaar veroordeeld tot het saneren van het asbest voor levering van het perceel maar daar staat tegenover dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagde in conventie] het perceel pas hoeft te leveren nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. [gedaagde in conventie] loopt derhalve niet het risico dat het verlegde pad later weer moet worden verwijderd. 
       
       
         
           proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Omdat beide partijen in conventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
     
     
       4.23. 
       In reconventie is [verweerders in reconventie] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in reconventie] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 614,00 
               
               
                 (2,00 punten × factor 0,5 × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 792,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.24. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie] om voorafgaand aan de levering van het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend [perceel 3] , een en ander zoals weergegeven op de als bijlage bij de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst gehechte tekening, de in dat perceel aangetroffen asbest te verwijderen, 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat indien [gedaagde in conventie] daarin nalatig blijft, bij levering van het verkochte een bedrag van € 20.000,00 van de koopprijs in depot blijft bij de notaris totdat de verwijdering van het asbest is uitgevoerd,  
       
     
     
       5.3. 
       machtigt [eisers in conventie] om de asbestvervuiling in het verkochte in dat geval zelf te doen verwijderen en de daaraan verbonden kosten te verrekenen met het in depot gestelde bedrag, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       verklaart voor recht dat [eiser in reconventie] gehouden is om het gedeelte van het perceel, kadastraal bekend [perceel 3] , een en ander zoals weergegeven op de als bijlage bij de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst gehechte tekening, binnen drie maanden nadat de door de gemeente verleende omgevingsvergunning met het [kenmerk] onherroepelijk is geworden aan [verweerders in reconventie] te leveren, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt [verweerders in reconventie] in de proceskosten van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [verweerders in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt [verweerders in reconventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.10. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.11. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Bosters en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.