ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:3037

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:3037 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 30-03-2021 / 200.254.209

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-03-30

Zaaknummer: 200.254.209

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:3037

---

Koopgarantregeling: geen dwaling, geen toerekenbare tekortkoming, geen onrechtmatig handelen, beroep op terugkoopregeling niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, geen onredelijk bezwarend beding en geen onvoorziene omstandigheden. Ambtshalve: geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.254.209 
       (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, NL18.3061) 
     
     
     
       
         arrest van 30 maart 2021  
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [A] , 
       appellant,	 
       in eerste aanleg: eiser, 
       hierna: [appellant] , 
       advocaat: mr. S.H. van Loon, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Christelijke Woningcorporatie , 
       gevestigd te Tiel, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: verweerster, 
       hierna: SCW, 
       advocaat: mr. T.A. Vermeulen. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
     
     
       1.1 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:  
       - het arrest van 14 juli 2020 waarin een meervoudige comparitie van partijen is bepaald; 
       - het proces-verbaal van de op 9 december 2020 gehouden meervoudige comparitie van partijen, waaraan de spreekaantekeningen van mr. Van Loon zijn gehecht.  
       
     
     
       1.2 
       Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de door [appellant] overgelegde stukken.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
     
       Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 16 oktober 2018 (hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.10 heeft vastgesteld (het hof verwijst voor de relevante bepalingen van de Koopgarantregeling naar een vergelijkbare zaak die is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2018:2345). Met grief 1 richt [appellant] zich op de onvolledigheid van de opgenomen feiten, maar niet tegen de feitenvaststelling zelf. Voor zover van belang zal het hof hierna bij zijn beoordeling nog op de niet door de rechtbank vastgestelde feiten ingaan. Voor zover grief 1 zich richt tegen de onjuiste waardering door de rechtbank van de vastgestelde feiten zal het hof, voor zover nodig, hierop bij de beoordeling ingaan.  
     
     
   
   
     
       3 De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep 
     
     
       3.1 
       
         Deze zaak gaat, kort gezegd, over het volgende. [appellant] heeft op13 mei 2010 met SCW  
         een overeenkomst gesloten tot aankoop van appartementsrechten (hierna: de koopovereenkomst), te weten tot vestiging van erfpacht ten behoeve van [appellant] op een perceel grond met de rechten op de daarop te bouwen opstallen (hierna: de woning). De woning maakt onderdeel uit van het project Hof van Walburg te Tiel. De woning is verkocht met toepassing van het concept Koopgarant. SCW heeft dit concept in licentie verkregen van de Stichting Opmaat. De Koopgarantregeling houdt, samengevat, in dat op de getaxeerde marktwaarde van de woning bij aankoop een korting wordt verleend. Voor [appellant] bedroeg die korting 25%, waardoor hij de woning heeft kunnen kopen voor afgerond € 159.563 (de uitgifteprijs, alle hierna vermelde bedragen zijn afgeronde bedragen), terwijl de getaxeerde waarde € 212.750 (hierna: verkoopwaarde of marktwaarde, ook wel in de stukken met onderhandse verkoopwaarde of koop- en aanneemsom aangeduid) bedroeg. Op grond van de Koopgarantregeling bestaat er, onder meer, een zelfbewoningsplicht, een verplichting om de woning te koop aan te bieden op basis van een terugkoopformule aan de woningcorporatie (de zogeheten terugkoopregeling), een terugkoopverplichting van de woningcorporatie en een regeling omtrent een evenredige verdeling van het waardeverschil bij terugkoop. Voor [appellant] bedroeg dat aandeel 62,50%. Op11 januari 2017 heeft [appellant] de woning aan SCW terugverkocht en geleverd, waarbij de terugkoopprijs is bepaald op € 147.094, hetgeen resulteert in een negatieve waardeontwikkeling voor [appellant] van € 20.469. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Bij de rechtbank heeft [appellant] , samengevat, het volgende gevorderd:  
       - primair: voor recht te verklaren dat [appellant] heeft gedwaald als bedoeld in artikel 6:228 jo 6:74 BW bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning en SCW te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van voormelde dwaling geleden schade (nader op te maken bij staat) ter opheffing van het nadeel dat [appellant] door de dwaling geleden heeft;  
       - subsidiair: voor recht te verklaren dat een aantal bedingen in de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 BW en deze te vernietigen; 
       - meer-subsidiair: voor recht te verklaren dat SCW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming (mede in strijd met de (bijzondere) zorgplicht) van de met [appellant] gesloten koopovereenkomst en SCW verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden; 
       - meer-meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellant] door het handelen van SCW lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van SCW komt, met de verplichting deze schade (nader op te maken bij staat) aan [appellant] te vergoeden; 
       - uiterst subsidiair: voor recht te verklaren dat SCW onrechtmatig (mede in strijd met de (bijzondere) zorgplicht) heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade (nader op te maken bij staat) van [appellant] te vergoeden; met in alle gevallen veroordeling van SCW in de kosten. 
       De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de kosten veroordeeld. 
       
     
     
       3.3 
       
         
          [appellant] is met elf grieven tegen het vonnis in hoger beroep gekomen en heeft daarbij  
          (al dan niet in de toelichting op sommige grieven) verzocht om een deskundige te benoemen en daartoe zijn eis gewijzigd.  
         
          [appellant] vordert thans ook dat het hof een deskundige benoemt en voor recht verklaart dat indien uit het deskundigenrapport blijkt dat de waarde van de woning in 2010 onjuist/te hoog is vastgesteld, SCW gehouden is de schade die daardoor is ontstaan aan [appellant] te vergoeden, alsook de kosten van de deskundige. 
         Het hof ziet aanleiding om de grieven niet in de gepresenteerde volgorde te behandelen. 
       
       
       
         
           Toerekenbare tekortkoming en onrechtmatige daad (grief 5) 
         
       
     
     
       3.4 
       
        [appellant] keert zich met grief 5 tegen de afwijzing door de rechtbank van zijn vordering met als grondslag een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad. Kern van de verwijten is dat [appellant] stelt dat a) SCW bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2010 haar mededelingsplicht heeft geschonden, waardoor [appellant] , samengevat, niet heeft begrepen dat de koperskorting geen onvoorwaardelijke korting was en b) dat de taxatie bij uitgifte was gebaseerd op een waardeverklaring (een niet-onderbouwde prijslijst) hetgeen in strijd is met de Koopgarantregeling en bovendien geen adequaat taxatiemiddel is. Anders dan de rechtbank heeft aangenomen was het niet de plicht van [appellant] om uitleg te vragen omdat hij vertrouwde op de mededelingen van SCW en daarop ook mocht vertrouwen.  
       
     
     
       3.5 
       SCW heeft als meest verstrekkend verweer tegen de vordering op grond van een toerekenbare tekortkoming aangevoerd dat deze is verjaard. Daarnaast heeft SCW gemotiveerd betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen aan haar zijde bij het aangaan van de koopovereenkomst. Sterk samengevat betwist zij dat zij niet zou hebben voldaan aan haar mededelingsplicht, te meer omdat alle relevante zaken in de koopovereenkomst zijn opgenomen, [appellant] beschikte over brochures en zij heeft gelegenheid geboden aan geïnteresseerden om informatie in te winnen bij een makelaar. Bij onduidelijkheden had het op de weg van [appellant] gelegen om die te verifiëren. Dit geldt zeker voor het standpunt van [appellant] dat hij de korting van ruim € 53.000 als onvoorwaardelijk geschenk mocht opvatten. De waardeverklaring is het schriftelijk vastleggen van het resultaat van een taxatie, een wijze van rapporteren, en niet strijdig met de Koopgarantregeling, aldus SCW.  
       
     
     
       3.6 
       Het hof oordeelt als volgt. Een rechtsvordering gebaseerd op een (toerekenbare) tekortkoming verjaart vijf jaar na de aanvang van de dag volgend op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden (artikel 3:311 lid 1 BW). Het hof is van oordeel dat de vordering van [appellant] gebaseerd op de door hem gestelde toerekenbare tekortkomingen is verjaard en acht daartoe het volgende redengevend. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf de dag volgend waarop [appellant] de koopovereenkomst heeft getekend, dus vanaf 14 mei 2010. De verjaring is derhalve voltooid op 14 mei 2015. De procesinleiding is van 13 februari 2018. Uit de verklaring van [appellant] ter zitting gedaan, volgt dat hij zich bij de aankoop in 2010 realiseerde dat de woning ook met verlies zou kunnen worden verkocht en dat hij daarin voor een bepaald percentage zou delen. [appellant] heeft met zoveel woorden verklaard dat hij normaal gesproken alles goed doorleest voordat hij iets tekent en dat hij denkt dat hij dat nu ook heeft gedaan omdat het om veel geld ging. Verder verklaart hij dat hij de formule wel heeft gezien, maar zich daar toen niet  supergoed  in heeft verdiept, hetgeen hij eigenlijk wel had moeten doen. Ook de brochure en de prijslijst heeft hij gezien, maar hij is uitgegaan van zijn aankoopprijs (de uitgifteprijs) en op het woord korting en hij heeft er niet bij stilgestaan waarom hij die korting kreeg. Het hof is voorts van oordeel dat [appellant] bij het sluiten van de koopovereenkomst in voldoende mate geïnformeerd is over de Koopgarantregeling, dat hij inzicht had in de marktwaarde en de uitgifteprijs en dus bekend was met de contractuele bepalingen.  
       
     
     
       3.7 
       
         Met betrekking tot de gestelde tekortkoming inzake het gebruik van een waardeverklaring bij de taxatie overweegt het hof als volgt. Het hof blijft bij zijn oordeel (zie onder 3.20 en 3.21 van het arrest van 3 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8980) dat het gebruik van de waardeverklaring niet in strijd is met de Koopgarantregeling, waarin is opgenomen wat de waarderingsgrondslag is (onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik) en dat van een afwerkingsstaat wordt uitgegaan zoals opgenomen in de technische verkoopdocumentatie omdat het hier ging om een nog nieuw te bouwen woning. Het als productie 6 bij de procesinleiding overgelegde taxatierapport van [B] Makelaardij B.V. brengt, gelet ook op de gemotiveerde betwisting van SCW, in dit oordeel geen verandering. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] bij aankoop van de woning bekend was met de contractuele bepalingen van de Koopgarantregeling, zowel wat betreft de koperskorting als de waardeverklaring. 
         Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellant] bij aankoop van de woning bekend was met de contractuele bepalingen van de Koopgarantregeling, zowel wat betreft de koperskorting als de waardeverklaring en dat deze vorderingen voor zover gebaseerd op toerekenbare tekortkoming (zowel onder a) als b)) zijn verjaard. 
       
       
     
     
       3.8 
       Voor zover [appellant] heeft gesteld dat SCW onrechtmatig heeft gehandeld, dan heeft [appellant] zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [appellant] gelegen om nauwkeurig te stellen waaruit het onrechtmatig handelen van SCW ten aanzien van de koperskorting en de taxatie heeft bestaan. De enkele vermelding dat het handelen van SCW ten aanzien van die onderwerpen een toerekenbare tekortkoming "c.q." een onrechtmatig daad is, is daartoe onvoldoende. Temeer nu [appellant] tijdens de zitting bij het hof, ondanks het verweer van SCW in de memorie van antwoord onder 65 op dit punt, geen nadere toelichting heeft gegeven. Het verwijt dat [appellant] SCW in hoger beroep maakt, dat niet kon worden volstaan met een waardeverklaring/taxatierapport dat niet is gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), heeft SCW voldoende gemotiveerd weersproken, te weten dat een validatie door het NWWI niet is overeengekomen en een dergelijke verplichting bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2010 ook nog niet bestond.  
       
     
     
       3.9 
       Voor zover [appellant] heeft bedoeld te stellen dat uit een door Stichting OpMaat in 2017 opgesteld memo volgt dat bij de Koopgarantregeling mogelijk procedurele fouten zijn gemaakt in de taxatie, dan kan dit niet dienen ter onderbouwing van enig onrechtmatig handelen van SCW in deze zaak.. Er doet zich immers bij [appellant] niet een situatie voor zoals in het memo van Stichting OpMaat wordt genoemd. [appellant] heeft dat ook niet gesteld. Evenmin kan het benoemen van de door ACM geuite kritiek op de term "korting" in de kopersinformatie en het vervolgens aanpassen door Stichting OpMaat van de informatie op haar website en brochures, zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, leiden tot het aannemen van onrechtmatig handelen door SCW. Grief 5 faalt.  
       
       
         
           Dwaling (grief 6)en eiswijziging: verzoek benoeming deskundige 
         
       
     
     
       3.10 
       Grief 6 richt zich tegen de afwijzing door de rechtbank van het beroep van [appellant] op dwaling. [appellant] stelt, samengevat, dat hij heeft gedwaald over de werking van de koperskorting in de Koopgarantregeling. Dit wordt, volgens hem, ook bevestigd door de uitlating van de ACM en de memo's van de Stichting Opmaat in 2017. Ook heeft hij gedwaald over de wijze waarop de marktwaarde bij uitgifte is vastgesteld. Volgens [appellant] is de marktwaarde bij aankoop niet alleen in strijd met de Koopgarantregeling vastgesteld door een waardeverklaring, maar ook te hoog gelet op de ontwikkelingen op de huizenmarkt in de periode 2010 tot 2016. Indien [appellant] had geweten dat de koperskorting geen onvoorwaardelijke korting was dan had hij de koopovereenkomst niet gesloten. SCW heeft hem onjuiste informatie verstrekt. Reden waarom [appellant] het hof verzoek om op grond van artikel 6:230 BW te bepalen dat SCW de schade moet vergoeden ter opheffing van het nadeel in verband met zijn dwaling over de marktwaarde bij aankoop in 2010.  
       
     
     
       3.11 
       SCW heeft tegen het beroep op dwaling van [appellant] het volgende, samengevat, aangevoerd. Zij betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Zij heeft aan [appellant] een brochure verstrekt waarin de Koopgarantregeling wordt uitgelegd, [appellant] beschikte bij het aangaan van de koopovereenkomst over de koopovereenkomst en de akte van levering waarin de Koopgarantbepalingen zijn opgenomen. [appellant] heeft geen gebruik gemaakt om binnen de bedenktijd de aankoop te ontbinden, ook heeft hij het taxatierapport niet laten toetsen. Indien [appellant] het niet eens zou zijn geweest met de getaxeerde waarde, dan had hij bij terugkoop een beroep op geschillenregeling kunnen doen, hetgeen hij heeft nagelaten. In het geval hij een onjuiste voorstelling van zaken had, dan dient dat voor zijn rekening te blijven. Ook wijst SCW erop dat de vordering van [appellant] tot wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 BW niet kan slagen nu een gemist voordeel geen nadeel is in de zin van genoemd artikel.  
       
     
     
       3.12 
       Het hof is van oordeel dat het beroep op dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW) niet slaagt en acht daartoe het volgende redengevend. Voor een geslaagd beroep op dwaling is beslissend dat de partij die zich op dwaling beroept, een overeenkomst is aangegaan die zij bij juiste voorstelling van zaken niet, of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan (vergelijk ECLI:NL:HR:2020:717 ). Het gebruik van de term koperskorting is niet te beschouwen als een onjuiste mededeling van SCW, nu [appellant] ook daadwerkelijk een korting bij de aankoop van de woning heeft gekregen en juist die korting het mogelijk maakte om de woning te kopen met de bij hem beschikbare financieringsruimte. Anders dan [appellant] betoogt is geen sprake van verrekening van de koperskorting maar gaat het erom dat hij voor 62,5 % meedeelt in het verschil in stijging of daling tussen de verkoopwaarde in 2010 en bij terugverkoop in 2017. Hoe de terugkoopprijs wordt berekend, is in voldoende duidelijke bewoordingen opgenomen in de koopovereenkomst en het bewijs van eigendom. Daarbij is de verkoopwaarde het uitgangspunt voor de bepaling van de terugkoopsom. Ter zitting heeft [appellant] bevestigd dat hij, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, over de brochure beschikte. Daarnaast heeft [appellant] in onvoldoende mate gesteld dat hij bij de aankoop ervan overtuigd was dat hij dit bedrag, waarvan hij ter zitting toegaf dat het inderdaad wel een hoge korting was, cadeau zou krijgen van SCW. Eerder bleek ter zitting dat hij daar niet zo over had nagedacht, dat hij bij het waarom van de korting niet heeft stilgestaan en dat het prettig was dat er een korting werd gegeven op de woning zodat dit binnen zijn budget viel (zodat hij na zijn scheiding in Tiel kon blijven wonen waar ook zijn zoon woonde). Verder beaamde [appellant] dat hij zich had gerealiseerd dat hij de woning onder speciale voorwaarden had gekocht zoals de terugkoopverplichting aan SCW en de afspraak dat hij bij terugverkoop een mogelijke winst of verlies bij verkoop tegen een vooraf overeengekomen percentage met SCW moest delen. De uitlatingen van [appellant] ter zitting ondersteunen niet zijn beroep op dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst. Die uitlatingen lijken eerder over zijn teleurstelling te gaan dat hij in 2017 minder voor de woning bij terugkoop heeft gekregen dan hij had gehoopt. Voor zover [appellant] ten tijde van de aankoop van de woning in een onjuiste veronderstelling verkeerde, is dat niet te wijten aan een schending van een mededelingsplicht door SCW en moet dit voor zijn rekening blijven.  
       
     
     
       3.13 
       
         Voor zover [appellant] stelt dat hij heeft gedwaald omdat hem niet duidelijk was  
         volgens welke waarderingsmethode is getaxeerd, is het hof van oordeel dat hij deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de waardeverklaring is opgenomen dat bij de taxatie is uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en/of gebruik. Deze waarderingsgrondslag is ook opgenomen in de Koopgarantbepalingen (inclusief vermelding dat wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat in de technische verkoopdocumentatie). [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd welke onjuiste voorstelling van zaken hij had, die hem (bij een juiste voorstelling van zaken) weerhouden zou hebben om de koopovereenkomst aan te gaan. Hij was immers bekend met de verkoopwaarde van de woning en heeft die, nadat de koperskorting daarvan was afgetrokken, aanvaard. Het bij memorie van grieven (productie 6) overgelegde rapport van Gruntjes kan dit beroep op dwaling, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door SCW, ook niet ondersteunen, al is het alleen al omdat dat rapport betrekking heeft op (andersoortige) woningen in Apeldoorn. 
       
       
     
     
       3.14 
       Tot slot stelt [appellant] dat hij heeft gedwaald over de juistheid van de marktwaarde bij aankoop, gelet op de marktontwikkelingen daarna. Ook hierin volgt het hof [appellant] niet. Zoals hiervoor reeds geoordeeld, is het opmaken van een waardeverklaring in plaats van een taxatierapport niet in strijd met de Koopgarantregeling. Dat in 2010 sprake zou zijn geweest van een taxateur die niet voldoende afhankelijk was ( in de zin van het memo van 9 januari 2017 van Stichting Opmaat) heeft [appellant] in onvoldoende mate onderbouwd en is ook niet gebleken. Het eveneens bij memorie van grieven (productie 8) overgelegde deskundigenbericht dat door een door de rechtbank Gelderland benoemde deskundige (in een andere zaak dan de onderhavige) op 5 december 2018 is uitgebracht, acht het hof geen voldoende onderbouwing. Uit dit rapport volgt juist dat ten aanzien van vier van de vijf door hem onderzochte woningen het waardeonderzoek door de deskundige een hogere taxatiewaarde opleverde dan de waarde ten tijde van de uitgifte.  
       
       
         De deskundige geeft ook in zijn rapport aan dat de hypothese dat er bij uitgifte een te hoge (niet marktconforme) marktwaarde is toegekend niet wordt bevestigd. Nog daargelaten dat dit rapport niet ziet op de woning van [appellant] , toont het de onjuistheid van de stellingen van [appellant] op dit punt aan. 
         Het hof is mede daarom van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aannemelijk te kunnen achten dat de taxatie van de marktwaarde van de woning bij aankoop door [appellant] niet marktconform was. Het hof merkt op dat [appellant] zich uitsluitend op dwaling heeft beroepen ten aanzien van de hoogte van de marktwaarde door een onjuiste taxatie bij aankoop en niet op het moment van terugkoop.  
         Het hof ziet dan ook geen aanleiding om een deskundige te benomen om een hertaxatie (van de waarde bij aankoop) uit te voeren, zoals [appellant] in zijn eiswijziging in hoger beroep heeft verzocht. De conclusie is dan ook dat het beroep van [appellant] op dwaling over de hoogte van de marktwaarde door een onjuiste taxatie wordt afgewezen. Gelet op het oordeel van het hof wordt ook niet toegekomen aan de op de dwaling gerelateerde vordering op grond van artikel 6:230 BW. Grief 6 faalt en de vordering tot benoeming van een deskundige wordt afgewezen.  
       
       
       
         
           Redelijkheid en billijkheid (grief 7) 
         
       
     
     
       3.15 
       Met grief 7 maakt [appellant] bezwaar tegen de afwijzing door de rechtbank in r.o. 4.8 op zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellant] verwijst daarbij naar de argumenten die hij heeft aangevoerd bij zijn beroep op toerekenbare tekortkoming c.q. dwaling. Daarnaast stelt hij dat hij, anders dan de rechtbank heeft aangenomen, helemaal niet goedkoop heeft gewoond omdat de waardeontwikkeling van de woning voor hem zeer negatief is geweest, waardoor hij juist met een restschuld is blijven zitten. [appellant] stelt (opnieuw) dat het aannemelijk is dat de taxatie bij uitgifte te hoog is vastgesteld, waardoor hij ook te hoge woonlasten heeft betaald. Op een vrije markt had [appellant] van de waardestijging op de woonmarkt kunnen profiteren, waardoor hij per saldo niet goedkoop heeft gewoond. Onder verwijzing naar de Haviltexnorm betoogt [appellant] dat hij bij aankoop niet had begrepen dat de koperskorting bij terugverkoop zou worden verrekend. Het beroep van SCW op de terugkoopregeling is onder die omstandigheden onaanvaardbaar.  
       
     
     
       3.16 
       SCW betwist dat het mislopen van een voordeel bij de verkoop van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het nadeel dat [appellant] heeft ondervonden was veel groter geweest zonder de Koopgarantregeling omdat SCW 37,5% van de negatieve waardeontwikkeling voor haar rekening heeft genomen.  
       
     
     
       3.17 
       
         Het hof overweegt dat het aan [appellant] is om te stellen en te onderbouwen dat de terugkoopregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat heeft [appellant] niet voldoende gedaan. Een verwijzing naar de andere grieven is daartoe onvoldoende. De door hem gestelde aanvullende feiten en omstandigheden voor deze grondslag komen er in feite op neer dat hij had gehoopt een voordeel bij de terugverkoop van de woning te behalen, hetgeen niet het geval is gebleken. Dit alleen is onvoldoende om zijn  
         beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te laten slagen. Het had op de weg van [appellant] gelegen om te stellen waarom hij thans van oordeel is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat SCW het bij aankoop verleende voordeel van ruim € 53.000 bij terugkoop niet zou kunnen afwikkelen op de wijze zoals in de koopovereenkomst was opgenomen. Het oordeel van de rechtbank blijft dus in stand. Grief 7 faalt. 
       
       
       
         
           Onredelijk bezwarend beding (grief 8) 
         
       
     
     
       3.18 
       Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat er geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding. Volgens [appellant] is artikel 11 uit de leveringsakte en de daarmee samenhangende bedingen onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW en de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn).  
       
     
     
       3.19 
       SCW heeft aangevoerd dat de Koopgarantregeling evenwichtig is en niet uit balans is ten nadele van de koper. Tegenover de beperkingen als zelfbewoningsplicht en de onmogelijkheid om de woning op de vrije markt te verkopen staan voordelen als een lagere koopprijs ten opzichte van de marktwaarde en de zekerheid dat de woning, ook in ongunstige marktomstandigheden, altijd terugverkocht kan worden. Ook de deling van de waardeontwikkeling, afhankelijk van de marktomstandigheden, is niet intrinsiek uit balans, aldus SCW. 
       
     
     
       3.20 
       
         Op grond van artikel 6:231 aanhef en onder a BW zijn bedingen die de kern van de prestaties aangeven, geen algemene voorwaarden voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het hof is van oordeel dat artikel 11 (deels geciteerd in het bestreden vonnis onder 2.6) een kernbeding is nu hierin de kern van de prestatie van de Koopgarantregeling is opgenomen, zonder welke de overeenkomst niet tot stand kan komen. Artikel 11 is daarmee geen algemene voorwaarde in de zin van afdeling 6.5.3 BW, zodat een oneerlijkheidstoets op die grondslag niet aan de orde is. 
         Een kernbeding moet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (vergelijk de conclusie van 8 mei 2020 van A-G Hartlief, ECLI:NL:PHR:2020:455). Dit transparantievereiste is van belang in de periode voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, omdat het voor de consument van wezenlijk belang is dat hij vooraf kennis neemt van alle contractvoorwaarden en de gevolgen van de sluiting van de overeenkomst, zodat hij op basis daarvan kan beslissen of hij de overeenkomst wenst aan te gaan. Dit vereiste moet, gezien het feit dat de consument zich tegenover de verkoper in een zwakke positie bevindt en met name over minder informatie beschikt, ruim worden uitgelegd. Daarom volstaat grammaticale en taalkundige begrijpelijkheid niet. Het beding moet zodanig transparant zijn dat een normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument, op grond van duidelijke en begrijpelijke criteria, de economische gevolgen die er voor hem uit voortvloeien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kan voorzien. Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol (zie HvJEU 23 april 2015, C96/14, EU:C:2015:262 (Van Hove)). 
         Naar het oordeel van het hof is in het licht van het voorgaand toetsingskader aan het transparantievereiste voldaan. In artikel 11 is onder overzichtelijke kopjes de Koopgarant regeling stap voor stap weergegeven en is het percentage van de korting alsook het aandeel in het waardeverschil van [appellant] bij terugkoop vermeld. Op grond hiervan kon [appellant] als redelijk omzichtige en oplettende gemiddelde consument inschatten welke economische gevolgen het aangaan van de Koopgarantregeling voor hem zou hebben. Dat blijkt ook uit het navolgende. 
       
       
     
     
       3.21 
       
         Voor het antwoord op de vraag of een kernbeding is overeengekomen, moet worden vastgesteld of de wilsovereenstemming tussen partijen zich tot de inhoud daarvan uitstrekt (wilsvertrouwensleer). Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Zoals [appellant] ter zitting heeft verklaard, was hij zich ervan bewust dat hij door de Koopgarantregeling minder hoefde te betalen voor de woning, dat het daarom binnen zijn budget viel en dat hij zich realiseerde dat er een aantal voorwaarden verbonden was aan de Koopgarantregeling, zoals de zelfbewoningsplicht en de terugkoopregeling. Desgevraagd bleek ter zitting dat hetgeen [appellant] dwarszat niet zozeer het feit was dat hij de voor- en nadelen van de Koopgarantregeling anders had begrepen maar meer dat hij niet volledig heeft kunnen meeprofiteren van de waardestijgingen in de markt. Een en ander laat onverlet dat [appellant] wel had begrepen dat hij de waardeontwikkeling met SCW moest delen, in zijn geval met 62,5%. Uit de verklaringen van [appellant] volgt ook dat hij een redelijke mogelijkheid heeft gehad om kennis te nemen van de Koopgarantregeling, maar dat hij zich er niet in heeft verdiept. Bovendien heeft [appellant] ook geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst tot een week na ondertekening te ontbinden. Dit leidt tot de conclusie dat de wilsovereenstemming van [appellant] zich ook uitstrekte over de inhoud van artikel 11 van het bewijs van eigendom.  
         De verwijzing naar de bij memorie van grieven overgelegde brief van 17 november 2016 van de Vereniging Eigen Huis (VEH) aan de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst over de bij haar binnengekomen klachten over de Koopgarantregeling (en de reactie daarop aan Stichting Opmaat bij brief van 13 januari 2017) maakt dit niet anders. Het gaat er immers om hoe [appellant] bij het aangaan van de koopovereenkomst artikel 11 redelijkerwijs heeft mogen begrijpen. Grief 8 faalt. 
       
       
       
         
           Overig (grieven 2, 3, 4, 9, 10 en 11 ) 
         
       
     
     
       3.22 
       Gelet op het voorgaande hoeft het hof het bezwaar van [appellant] dat de rechtbank geen volledig juiste beschrijving van de Koopgarantregeling heeft gegeven niet meer separaat te beoordelen, nu hetgeen in de toelichting op grief 2 is aangevoerd, hiervoor aan bod is gekomen dan wel de beoordeling niet anders maakt. Ook grief 3 kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden. De grief richt zich tegen r.o. 4.1 van het vonnis waarin de rechtbank vaststelt dat [appellant] op zichzelf niet betwist dat uitvoering is gegeven aan de Koopgarantregeling. Hiervoor heeft het hof reeds geoordeeld dat met de wijze waarop SCW de taxatie (waardeverklaring) bij uitgifte heeft gedaan niet in strijd is met de Koopgarantregeling, zodat de betwisting van [appellant] tegen de uitvoering door SCW geen stand houden. Grief 3 faalt daardoor. Ter zitting heeft [appellant] grief 4 gericht tegen het oordeel van de rechtbank over de vordering gebaseerd op schending van de Wft ingetrokken, zodat ook deze grief geen beoordeling meer behoeft. Grief 9 keert zich tegen het oordeel van de rechtbank (r.o. 4.9) dat er geen plaats is voor opheffing van het door [appellant] geleden nadeel, dan wel schadevergoeding. Het hof verwijst naar het hiervoor gegeven oordeel, waardoor aan grief 9 geen zelfstandige betekenis meer toekomt. Ook aan grief 10 wordt niet meer toegekomen nu het hof hiervoor zich reeds heeft uitgesproken over de (bezwaren van [appellant] tegen de) aankooptaxatie.  
       
     
     
       3.23 
       Aan grief 11 gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg komt geen zelfstandige betekenis meer toe nu het hof het vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen. 
       
     
     
       3.24 
       
        [appellant] heeft bewijs aangeboden van al zijn stellingen door alle middelen rechtens. Dat is onvoldoende gespecificeerd. Hij heeft geen bewijs aangeboden van feiten en/of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden moeten leiden. Daarom wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd. 
       
     
     
       3.25 
       Voor zover het hof is gehouden (buiten de door de grieven ontsloten rechtsstrijd in hoger beroep) ambtshalve na te gaan of sprake is van een oneerlijke handelspraktijken in de zin van boek 6, afdeling 3A BW (gelezen in het licht van Richtlijn 2005/29/EG) oordeelt hij als volgt. Uit het voorgaande blijkt dat [appellant] door SCW volledig en juist is geïnformeerd alvorens hij het besluit heeft genomen over te gaan tot het aangaan van de koopovereenkomst met SCW. Waar hij nog vragen had over de inhoud van de koopgarantregeling heeft hij zelf onderzoek verricht. Van een oneerlijke (art. 6:193b BW) of misleidende (art. 6:193c BW) handelspraktijk is daarom geen sprake. Evenmin is sprake van een misleidende omissie (art. 6:193d BW) en is de essentiële informatie als bedoeld in art. 6:193e BW verstrekt. 
       
     
   
   
     
       4 De slotsom 
     
     
       4.1 
       De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. 
       
     
     
       4.2 
       
         Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
         De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van SCW zullen worden vastgesteld op € 741 aan verschotten (griffierecht) en op € 2.228 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van 16 oktober 2018 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SCW vastgesteld op € 741 voor verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; 
     
     
     
       verklaar dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoer bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. S.M. Evers, Ch.E. Bethlem en J.G.J. Rinkes, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.