ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4592

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4592 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 21-09-2004 / C0300409-MA

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2004-09-21

Zaaknummer: C0300409-MA

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4592

---

In het principale appel richten [appellanten] zich allereerst tegen de overweging van de rechtbank in het beroepen eindvonnis dat aan eventueel door [geïntimeerde] voorafgaand aan de verkoop gedane mededelingen als zou het "huis in perfecte staat" verkeren en als zouden de kopers "de komende 10 jaar ... niets aan het huis behoeven te doen" niet teveel betekenis moet worden gehecht. Volgens de rechtbank gaat het om bij de verkoop van een huis wel vaker gedane, tamelijk gratuite uitlatingen, waarin in dit geval, mede gezien de leeftijd van het huis, zeker geen toezegging of garantie kan worden gelezen. Het tegen deze overwegingen gerichte deel van de grief faalt. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat aan de gestelde kwalificaties slechts een beperkte waarde mag worden toegekend, mede gelet op de leeftijd van het huis. [Appellanten] mochten de kwalificaties zeker niet als een garantie opvatten.

typ. EH 
       rolnr. C0300409/MA 
     
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       vijfde kamer, van 21 september 2004, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       1. [APPELLANT], 
       2. [APPELLANTE], 
          beiden wonende te [plaatsnaam], 
          appellanten in principaal appel bij exploot van  
          dagvaarding van 2 januari 2003,                          
          geïntimeerden in incidenteel appel, 
          procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann, 
     
     
     	tegen: 
     
     
       [GEINTIMEERDE], 
       wonende te [plaatsnaam], 
       geïntimeerde in principaal appel bij gemeld exploot,	 
       appellante in incidenteel appel, 
       procureur: mr. J.J.C.M. Groenen, 
     
     
     op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht gewezen vonnissen van 11 oktober 2001 en 3 oktober 2002 tussen principaal appellanten - [appellanten] - als eisers en principaal geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde. 
     
     
     1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 67353/2001 VR)  
     
     Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] één grief aangevoerd, producties overgelegd en hun eis vermeerderd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van voormeld vonnis van 3 oktober 2002 en, kort gezegd, tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan hen van de door hen ten gevolge van de wanprestatie van [geïntimeerde] geleden schade ad € 121.891,80 met wettelijke rente. 
     
     
       2.2. [Appellanten] hebben ter griffie van het hof een rapportage d.d. 17 juli 2003 van Arcadis Bouw en Vast- 
       goed B.V. gedeponeerd.  
     
     
     2.3. [Geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grief bestreden. Voorts heeft zij incidenteel appel ingesteld, daarin één grief aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, tot vernietiging van voormeld vonnis van 3 oktober 2002 en afwijzing van de - vermeerderde - vordering van [appellanten] 
     
     2.4. [Appellanten] hebben een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen, tevens antwoordakte op de akte na vermeerdering eis. 
       
     2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Voor de inhoud van de grief in principaal appel en die in incidenteel appel wordt verwezen naar de memories van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     in principaal en incidenteel appel 
     
     4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
     
     4.1.1. Bij notariële akte van 29 mei 1989 is [geïntimeerde] eigenaar geworden van het woonhuis c.a. aan de [straatnaam + huisnummer] te [plaatsnaam] (bijlage bij prod. 1 cve). Het gaat om een tussenwoning die omstreeks 1900 is gebouwd. Bij de verbouwing van de woning in 1990 is onder meer de woonkamer uitgebreid en een cv-ruimte gemaakt (zie prod. 1 mvg). Medio 1998 heeft [geïntimeerde] de bovenverdieping van de achterbouw vergroot naar een door een architect gemaakte tekening. De verbouwing is grotendeels in eigen beheer van [geïntimeerde] en haar echtgenoot, [echtgenoot van geïntimeerde], uitgevoerd.  
     
     4.1.2. Op 19 april 2000 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellanten] verkocht voor een bedrag van fl. 429.000 k.k. (prod. 1 cve). Voorafgaande aan de koop hebben [appellanten] de woning één maal bezichtigd, in aanwezigheid van [echtgenoot van geïntimeerde] en een medewerker van Eridon B.V. In een verkoopadvertentie van het door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaarskantoor Eridon B.V. is in de omschrijving van de woning onder meer vermeld "onder architectuur verbouwd tussengel. woonhuis" (prod. 2 cve). 
     
     
       4.1.3. Het transport van de woning heeft plaatsgevonden op  
       1 juli 2000. De transportakte is niet overgelegd. De feitelijke levering heeft reeds plaatsgevonden op 13 juni 2000 (prod. A cva).  
     
     
     
       4.1.4. Op 2 juli 2000 hebben [appellanten] telefonisch aan [geïntimeerde] medegedeeld dat er lekkage was in de slaapkamer van de tweede verdieping aan de straatzijde. [Echtgenoot van geïntimeerde] heeft daarop het lekkende dak dichtgesmeerd met specie. Bij de eerstvolgende regenbui lekte het dak wederom. In het daarop gevolgde overleg tussen partijen heeft [geïntimeerde] [appellanten] verwezen naar Dakdekkersbedrijf [dakdekkersbedrijf]. Dit bedrijf heeft op 31 augustus 2000 een offerte aan [appellanten] uitgebracht voor het afdekken van de zijgevels aan de voorzijde met zinken kappen en loodslabben t.b.v. de aansluiting met de pannen voor een bedrag van fl. 4.201,80 inclusief BTW (prod. 3 cve). In de offerte is vermeld: 
       "De kopgevelstenen laten water door wat zich uit in natte en vochtige binnenmuren. Dit is zichtbaar op de bovenste slaapkamer aan de voorzijde." [Dakdekkersbedrijf] heeft de geoffreerde werkzaamheden verricht en de rekening voor het geoffreerde bedrag d.d. 23 oktober 2000 aan [echtgenoot van geïntimeerde] gezonden (prod. 4 cve). [Echtgenoot van geïntimeerde] en/of [geïntimeerde] hebben de rekening niet betaald. 
     
     
     4.1.5. Bij brief van 31 oktober 2000 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] mededeling gedaan dat de woning op diverse punten niet aan de overeenkomst beantwoordt. [Appellanten] doen daarbij aan [geïntimeerde] mededeling dat zij van de mankementen rapportage laten opmaken. 
     
     
       4.1.6. [Appellanten] heeft [constructieadviesbureau], opdracht gegeven de deugdelijkheid  
       van de bestaande constructie na te gaan en daarbij een beoordeling te geven van de bouwkundige afwerking van  
       de verbouwing daterend van medio 1998. [Constructieadviesbureau] heeft op 21 november 2000 de constructie van dak, vloeren en metselwerk visueel geïnspecteerd en op 6 december 2000 een aantal proefgaten bekeken om dimensies en detaillering constructie vast te stellen. [Constructieadviesbureau] heeft in het door haar uitgebrachte rapport d.d. 30 januari 2001 (prod. 8 cve) onder meer het volgende geconstateerd: 
       - de dakconstructie van het zadeldak is kritiek; 
       - de draagkracht van de bakstenen topgevels is sterk beperkt; 
       - de gordingen die de vloerbalken van de vliering dragen moeten versterkt worden; nader onderzoek is nodig naar de draagconstructie onder de vliering; 
       - de dakconstructie van de tweede verdieping is te licht uitgevoerd; 
       - de tweede verdiepingsvloer is waarschijnlijk te licht; 
       - de vervormingen in de eerste verdiepingsvloer ter plaatse van de badkamer zijn te groot; 
       - de kelderruimtes zijn overwegend vochtig; de stalen balken van de begane grondvloer zijn op enkele plaatsen gedeformeerd ten gevolge van bovenbelasting en ernstige mate van roestvorming; 
       - de verbouwing van 1998 is niet geheel conform tekening uitgevoerd. 
     
     
     4.1.7. In opdracht van [appellanten] heeft Adviesbureau [adviesbureau] bij brief van 15 mei 2001 opgave gedaan van de begrote herstelkosten en gevolgschade op basis van voormelde rapportage van [constructieadviesbureau]. Zij begroot de totale kosten op fl. 230.147,93 inclusief BTW (prod. 9 cve). Bij brief van 11 juni 2001 hebben [appellanten] [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van dit bedrag met rente en kosten. [Geïntimeerde] heeft hieraan geen gevolg gegeven. 
     
     
       4.1.8. In eerste aanleg hebben [appellanten] gevorderd, kort gezegd: 
       1. primair: 
       verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is tot betaling van de door [appellanten] ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming geleden schade; 
       subsidiair: 
       gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst aldus dat de koopprijs wordt verminderd met fl. 231.647,93; 
       meer subsidiair: 
       wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst aldus dat de koopprijs wordt verminderd met fl. 231.647,93; 
       2. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van fl. 231.647,93 met wettelijke rente. 
     
     
     4.1.9. De rechtbank heeft bij vonnis van 11 oktober 2001 een descente gelast in aanwezigheid van de tot deskundige benoemde mr.ir. J.J.W.M. Smeets, hierna: ir. Smeets. Tijdens de descente van 14 november 2001 is afgesproken dat ir. Smeets nader onderzoek zou uitvoeren en daarover schriftelijk zou rapporteren. Ten aanzien van de installaties zou ir. Smeets een andere deskundige inschakelen. 
     
     
       4.1.10. Ir. Smeets en J.J. Aerts, de laatste is deskundig op het gebied van technische installaties, hebben op  
       20 maart 2002 in aanwezigheid van partijen nader onderzoek ter plaatse gedaan. Ir. Smeets en Aerts hebben op 3 juli 2002 gerapporteerd op de volgende punten: 
       1. op zolder een gebroken gerepareerde gording; 
       2. toestand topgevels; 
       3. capaciteit cv-installatie; 
       4. op slaapkamer tweede verdieping achter buigt plafond zichtbaar door en buigt vloer door; 
       5. op slaapkamer tweede verdieping voorzijde is een vochtplek; 
       6. vloer eerste verdieping ter plaatse van badkamer buigt door; 
       7. lekkage eerste verdieping bij tussenkamer; 
       8. uitvoering elektra bij uitbreiding eerste verdieping; 
       9. scheur boven deur tussen entree en trapopgang begane grond; 
       10. vocht in woonkamer aan weerszijden bij schuifpui; 
       11. losliggende vloertegels keuken; 
       12. roestvorming dek kelder; 
       13. capaciteit warmwaterinstallatie. 
       Ir. Smeets en Aerts hebben op de punten 3, 5, 6 en 7 geen gebreken onderkend. De herstelkosten van de op de overige punten geconstateerde gebreken hebben zij als volgt begroot: 
       1 en 4	verbeteren dakconstructie			€ 2.975 
       2		voegen topgevels						"   540 
       8		herstel losliggende elektrabuizen	" 1.200 
       		loodindekking erfscheidingwand		"    90 
       9		herstel scheur stucwerk				"   150 
       10		verlagen terras; maken afwatering	" 2.510 
       11		opnieuw leggen tegels vloer keuken	"   864 
       12		roestbehandeling balken dek kelder	" 1.160 
       13		nieuwe douchemengkraan				"   100 
       		wandcontactdozen						"   100 
       											_______ 
       											€ 9.689. 
     
     
     
       4.1.11. De rechtbank heeft [geïntimeerde] bij vonnis van  
       3 oktober 2002 veroordeeld tot betaling van voormeld bedrag van € 9.689 aan [appellanten], vermeerderd met wettelijke rente. 
     
     
     4.2. [Appellanten] hebben geen grief gericht tegen het vonnis van 11 oktober 2001, zodat zij in het beroep daarvan niet-ontvankelijk zijn. 
     
     
       4.3. In eerste aanleg hebben [appellanten] hun vorde- 
       ringen primair gebaseerd op wanprestatie en subsidiair  
       op dwaling. In hoger beroep vorderen [appellanten] nog uitsluitend veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] ten gevolge van non-conformiteit (ptn. 8 en 13 mvg).  
     
     
     
       4.4. In het principale appel richten [appellanten] zich allereerst tegen de overweging van de rechtbank in het beroepen eindvonnis dat aan eventueel door [geïntimeerde] voorafgaand aan de verkoop gedane mededelingen als zou het "huis in perfecte staat" verkeren en als zouden de kopers "de komende 10 jaar ... niets aan het huis behoeven te doen" niet teveel betekenis moet worden gehecht. Volgens de rechtbank gaat het om bij de verkoop van een huis wel vaker gedane, tamelijk gratuite uitlatingen, waarin in  
       dit geval, mede gezien de leeftijd van het huis, zeker geen toezegging of garantie kan worden gelezen. Het tegen deze overwegingen gerichte deel van de grief faalt. Met  
       de rechtbank is het hof van oordeel dat aan de gestelde kwalificaties slechts een beperkte waarde mag worden toegekend, mede gelet op de leeftijd van het huis. [Appellanten] mochten de kwalificaties zeker niet als een garantie opvatten. 
     
     
     
       4.5. In hoger beroep hebben [appellanten] hun stelling  
       dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten nader onderbouwd met een in hun opdracht door Arcadis Bouw en Vastgoed B.V. uitgebracht rapport d.d. 17 juli 2003. Blijkens dit rapport (prod. 1 mvg en depot) behelsde de opdracht een onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning. Op de inhoud van het rapport zal hierna worden ingegaan. Als productie 2 hebben [appellanten] een door Arcadis opgestelde raming van met herstel van de geconstateerde gebreken gemoeide kosten overgelegd, sluitend op een totaal inclusief BTW van € 41.194,31. 
     
     
     4.6. Het hof zal hierna de diverse gebreken die in eerste aanleg en in hoger beroep zijn gesteld nagaan, waarbij de grief in het principale en die in het incidentele appel gezamenlijk worden behandeld. 
     
     de dakconstructie (posten 1 en 4 ir. Smeets) 
     
     4.6.1. [Constructieadviesbureau] heeft geconcludeerd dat de dakconstructie kritiek is. Ir. Smeets spreekt in zijn rapport over zwakte van de aanwezige gordingen. Arcadis vermeldt dat uit controleberekeningen blijkt dat de gordingen niet voldoen. Ook voldoen de verankeringen volgens haar niet. [Geïntimeerde] heeft betwist dat sprake is van een verborgen gebrek en van non-conformiteit. Wat hiervan ook zij, niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de gestelde gebreken op de hoogte was of had behoren te zijn. Het enkele feit dat sprake is van een gerepareerde gording maakt dit niet anders, nu daarover niets naders is gesteld. Het hof gaat voorbij aan het eerst bij memorie van antwoord in incidenteel appel door [appellanten] gestelde feit dat [geïntimeerde] de gording heeft gerepareerd. Het is in strijd met een goede procesorde dat [appellanten] dit nieuwe feit eerst in dit stadium van de procedure hebben gesteld. 
     
     
       4.6.1.1. Voorts is niet gesteld of gebleken dat partijen zijn afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Krachtens dit artikel diende [geïntimeerde] als verkoopster de haar bekende onzichtbare gebreken van de woning, waardoor deze de feitelijke eigenschappen mist die [appellanten] op grond van de overeenkomst mochten verwachten, aan [appellanten] mede te delen. In dit verband is voorts van belang dat uit het rapport van Arcadis blijkt (punt 4.4) dat de dakconstructie bij de diverse verbouwingen niet is gewijzigd. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat ten aanzien van de gestelde te zwakke dakconstructie sprake is van een aan [geïntimeerde] onbekend gebrek, zodat geen mededelingsplicht aan de zijde van [geïntimeerde] kan worden aangenomen. In dit verband is verder van belang dat het om een pand van omstreeks 1900 gaat. Uit het rapport van [constructieadviesbureau], het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming en foto 23 bij het rapport Arcadis volgt dat de reparatie van de gording zichtbaar was. In het rapport van ir. Smeets is vermeld dat het plafond op de slaapkamer van de tweede verdieping zichtbaar doorbuigt. Uit de stellingen van [appellanten] moet worden afgeleid dat zij geen enkel onderzoek hebben verricht of doen verrichten naar de bouwkundige staat van het pand. Zij zijn afgegaan op de aanprijzende bewoordingen van de zijde van [geïntimeerde]. Onder verwijzing naar het hiervoor onder 4.4 overwogene ontslaan die uitlatingen [appellanten] niet van hun eigen onderzoeksplicht. [geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat [appellanten] de zolder met een looplamp en zaklantaarn hebben bezichtigd, zodat de stelling van [appellanten] dat zij de zolder bij gebreke van verlichting niet hebben bezichtigd reeds op die grond wordt gepasseerd. 
       Ook de mededeling van de zijde van [geïntimeerde] dat de woning onder architectonische begeleiding is verbouwd kan [appellanten] ten aanzien van de dakconstructie niet baten. Uit de foto's en het gestelde in het rapport van Arcadis blijkt dat het ten tijde van de bezichtiging van de woning voor [appellanten] duidelijk had moeten zijn dat het oude gedeelte van de woning niet was gerenoveerd. De stelling van [appellanten] dat [geïntimeerde] hen een volledig verbouwd en gerenoveerd huis heeft verkocht kan hen mitsdien niet baten.  
     
     
     
       4.6.1.2. Voor het eerst in de memorie van antwoord in incidenteel appel hebben [appellanten] gesteld dat de schade aan de dakconstructie en de doorbuiging op de tweede verdieping met name zijn ontstaan door aanpassingen zijdens [geïntimeerde] waarbij zij zich niet heeft gehouden aan de bouwvoorwaarden. [Appellanten] hebben deze nieuwe stelling niet feitelijk onderbouwd, hetgeen gelet op het stadium waarop zij deze stelling naar voren hebben gebracht, wel van hen verwacht had mogen worden. Dit klemt te meer nu deze stelling niet wordt ondersteund door het rapport Arcadis, waarin juist is vermeld (punt 4.4) dat behoudens de zolder en de kelder de problemen niet zijn ontstaan omdat het een oud pand is maar omdat de diverse verbouwingen niet vakkundig zijn uitgevoerd. Het hof gaat daarom aan deze stelling als niet onderbouwd voorbij. 
       De slotsom is dan ook dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] niet schadeplichtig is voor gebreken aan de dakconstructie. Het eindvonnis dient te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor verbetering van de dakconstructie ad € 2.975.  
     
     
     de door roest aangetaste stalen balken in kelderdek (post 12 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.2. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als bevinding van ir. Smeets vermeld dat in de kelder roestvorming op de stalen balken zichtbaar is. Dit is eveneens te zien op de foto's 41-43 bij het rapport Arcadis. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als vaststelling van ir. Smeets vermeld dat de balken op termijn onderhoud behoeven en dat de toestand waarin ze nu verkeren normaal is, gelet op de leeftijd van het huis. Naar het oordeel van het hof brengt deze beoordeling van de deskundige mee dat niet kan worden aangenomen dat terzake op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte. Indien de constatering in het rapport Arcadis dat de stalen liggers zodanig moeten worden versterkt dat voldoende draagkracht is gewaarborgd aldus moet worden uitgelegd dat die draagkracht ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet was gewaarborgd, staat daarmee nog niet vast dat [geïntimeerde] dit wist of had moeten weten. Het laatste valt ook niet in de stellingen van [appellanten] te lezen.  
       Uit voormelde bevinding van ir. Smeets en genoemde foto's moet, nu het tegendeel niet is gesteld of gebleken, worden aangenomen dat de roestvorming ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk zichtbaar was. [Geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat [appellanten] de kelder met een looplamp en zaklantaarn hebben bezichtigd, zodat de stelling van [appellanten] dat zij de kelder bij gebreke van verlichting niet hebben bezichtigd reeds op die grond wordt gepasseerd. [Appellanten] hadden de roestvorming derhalve dienen op te merken. Ten aanzien van de gestelde renovatie van de woning wordt verwezen naar het hiervoor onder 4.6.1.1 overwogene.  
       De slotsom is dan ook dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] niet schadeplichtig is voor de roestvorming aan de stalen balken in de kelder. Het eindvonnis dient te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor roestbehandeling van de balken ad € 1.160. 
     
     
     de voegen van de topgevels (post 2 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.3. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als constatering van ir. Smeets vermeld dat het uitvallen van het voegsel leidt tot verzwakking van  
       de muur. In het rapport [constructieadviesbureau] is vermeld dat de voegen tussen de bakstenen op meerdere plaatsen over een diepte van 10 tot 20 mm open liggen. Volgens [constructieadviesbureau] is de draagkracht van de bakstenen wand sterk beperkt. Arcadis laat zich niet over de draagkracht uit, maar beperkt zich tot de vermelding dat reparatie nodig is. 
       Volgens [geïntimeerde] levert het uitvallen van het voegsel, gelet op de leeftijd van de woning, geen non-conformiteit op; het uitvallen van het voegsel kan een eeuw nadat is gebouwd worden verwacht. 
       Naar het oordeel van het hof rust op [geïntimeerde] in verband met de leeftijd van de woning in beginsel geen mededelingsplicht over de - zichtbare - staat van het voegwerk van de topgevels, tenzij [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of moest weten dat de draagkracht van de gevel ten gevolge van de slechte staat van het voegwerk was aangetast. Daarover is echter niets gesteld of gebleken. De voor het eerst bij memorie van antwoord in incidenteel appel door [appellanten] ingenomen stelling dat de gebreken een gevolg zijn van de bouwactiviteiten van [geïntimeerde] is op geen enkele wijze feitelijk onderbouwd, hetgeen gelet op het stadium van de procedure wel van hen verwacht had mogen worden. Het hof gaat daarom aan deze stelling als niet onderbouwd voorbij.  
       De conclusie is dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] niet schadeplichtig is voor het slechte voegwerk in de topgevels. Het eindvonnis dient te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor het voegen van de topgevels van € 540. 
     
     
     de vloer eerste verdieping ter plaatse van de badkamer (post 6 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.4. Ten aanzien van de eerste verdiepingsvloer constateert [constructieadviesbureau] dat de vervormingen ter plaats van de badkamervloer te groot zijn. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als constatering van ir. Smeets vermeld dat de vloer ter plaatse doorzakt, maar  
       dat het daaronder gelegen plafond van de woonkeuken/eethoek niet zichtbaar doorzakt. Ir. Smeets heeft voor deze post geen herstelkosten opgenomen. Arcadis constateert dat de vloer ter plaatse ver doorzakt, maar maakt ook melding van een stalen balk onder de badkamerwand. Arcadis concludeert niet tot reparatie van de vloer ter plaatse. Nu [appellanten] in de memorie van grieven hebben gesteld dat het rapport Arcadis als herhaald en ingelast moet worden beschouwd, had het op hun weg gelegen de gehandhaafde herstelkosten naar aanleiding van het rapport [constructieadviesbureau] nader feitelijk te onderbouwen. Zij hebben dit echter nagelaten. Dit brengt mee dat de terzake gevorderde vergoeding ook in hoger beroep niet toewijsbaar is.  
     
     
     de vochtplek slaapkamer tweede verdieping voorzijde (post 5 ir. Smeets) 
     
     4.6.5. Dit betreft de hiervoor onder 4.1.4 vermelde lekkage. Ir. Smeets heeft de hiervoor genoemde herstelkosten niet in zijn opstelling meegenomen aangezien deze kosten reeds gemaakt waren. De rechtbank heeft deze herstelkosten evenmin meegenomen. In hoger beroep hebben [appellanten] afzonderlijke vergoeding van deze herstelkosten gevorderd.  Uit het vermelde in het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming en het rapport Arcadis blijkt dat de lekkage ten gevolge van de werkzaamheden van [dakdekkersbedrijf] is verholpen. [Geïntimeerde] heeft de door [dakdekkersbedrijf] vermelde oorzaak van de op 2 juli 2000 aan haar gemelde lekkage, zoals hiervoor onder 4.1.4 weergegeven, niet betwist, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Volgens [geïntimeerde] is enkele jaren voordien op dezelfde plaats lekkage geweest, hebben partijen bij de bezichtiging van de woning daarover gesproken en is geconstateerd dat de vochtplek droog was. Gelet op de door [dakdekkersbedrijf] vermelde oorzaak is het alles behalve aannemelijk dat de lezing van [geïntimeerde] dat de plek al jaren droog was, juist is. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen dan ook mee dat op [geïntimeerde] de bewijslast rust van haar stelling dat de vochtplek al jaren droog was. [Geïntimeerde] heeft van de stelling geen bewijs aangeboden. Het hof acht in de gegeven omstandigheden geen termen aanwezig haar ambtshalve tot het bewijs toe te laten. Dit brengt mee dat als vaststaand moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] terzake de vochtplek ten tijde van de bezichtiging onjuiste informatie aan [appellanten] heeft verstrekt. De gevorderde herstelkosten ad € 1.906,69 (fl. 4.201,80) inclusief BTW zijn dan ook alsnog toewijsbaar, nu [geïntimeerde] tegen de wijze van herstel en de hoogte van die kosten op zichzelf geen verweer heeft gevoerd. 
     
     de lekkages op de eerste verdieping en woonkamer begane grond (post 7 en 8 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.6. Ir. Smeets heeft in zijn rapport vermeld dat de uitvoering van de aansluiting van de golfplaten bij de gevel in de luchtkoker zodanig is uitgevoerd dat indring- 
       en van regenwater niet mogelijk is. Volgens hem brengt het feit dat de tussenkamer op de eerste etage niet verwarmd is en wordt gebruikt om de was te drogen mee dat waterdamp zich juist boven het raam kan condenseren tegen de wand  
       en zich dan als vochtplek manifesteert. Verder maakt ir. Smeets melding van een vochtplek op de rechter woningscheidende wand in de achterste kamer op de eerste verdieping ten gevolge van een niet geheel correct uitgevoerde loodindekking. In het rapport van Arcadis zijn lekkages vermeld in het plafond boven het gevelraam (foto 33) en diverse ernstige in plafond en wanden slaapkamer aan de achtergevel (foto's 34-36). Verder wordt in dat rapport melding gemaakt van ernstige lekkages in de gevels in de woonkamer (foto's 39 en 40). Als oorzaak wordt het volgende vermeld: 
       "De lekkages vinden hun oorzaak in de onvoldoende afvoer van het hemelwater in de zakgoot gelegen boven de slaapkamer. Bij een stevige regenbui loopt de zakgoot over en het hemelwater komt in de ondergelegen slaapkamer en woonkamer terecht. Een en ander is niet uitgevoerd zoals op de bouwvergunning van 1988 (het hof gaat ervan uit dat dit jaartal op een kennelijke verschrijving berust en 1998 is bedoeld) staat aangegeven. Op de bouwvergunningtekening is de standleiding aangegeven bij de keuken. In werkelijkheid is de standleiding aangebracht bij de achtergevel. Daardoor is het laagste punt in de zakgoot terechtgekomen met alle gevolgen van dien. (..) Nu echter loopt het afschot in de goot de verkeerde kant op. Verder is geconstateerd dat het hemelwater van het pannendak achtergevel en golfplatendak allemaal via die ene zakgoot afgevoerd wordt." 
       [Geïntimeerde] heeft de in het rapport van Arcadis vermelde lekkages en de vermelde oorzaak niet inhoudelijk betwist.  
       Uit het terzake door Arcadis vermelde moet worden geconcludeerd dat de lekkages zijn terug te voeren tot een ondeugdelijke wijze van uitvoering van de verbouwing in 1998 waarbij is afgeweken van de bij de afgegeven bouwvergunning behorende tekeningen. [Geïntimeerde] had hiervan aan [appellanten] mededeling dienen te doen. Vaststaat dat zij dat niet heeft gedaan. In tegendeel, zij heeft de indruk gewekt dat de verbouwing op deskundige wijze is uitgevoerd door te stellen dat aan [appellanten] is medegedeeld dat de architect tijdens de verbouwing een vinger aan de pols heeft gehouden (pt. 6 cva). 
       De slotsom is dat [appellanten] er op grond van de mededelingen van [geïntimeerde] over de onder deskundige begeleiding uitgevoerde verbouwing niet op bedacht behoefden te zijn dat het dak op de door Arcadis vermelde ondeskundige wijze is afgewerkt, zodat zij terzake geen onderzoeksplicht hebben geschonden. De gebreken aan de afwerking van het dak zijn dusdanig dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. Eén van de meest in het oog springende doelstellingen van een woning is immers een deugdelijk dak boven het hoofd te bieden. 
       [Geïntimeerde] is op dit onderdeel derhalve toerekenbaar jegens [appellanten] tekortgeschoten.  
       [Geïntimeerde] heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de door Arcadis geadviseerde herstelwerkzaamheden en de daarvoor opgevoerde kosten. Deze kosten van in totaal € 3.720 te vermeerderen met BTW en de hierna vermelde opslagen zijn derhalve toewijsbaar. Het hof gaat ervan  
       uit dat het door ir. Smeets begrote en door de rechtbank toegewezen bedrag voor loodindekking erfscheidingwand ad € 90 hierin is begrepen. 
     
     
     het vocht in de woonkamer aan weerszijden van de schuifpui (post 10 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.7. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als constatering van ir. Smeets vermeld dat de muur aan weerszijden van de schuifpui vochtig is, hetgeen wordt veroorzaakt door de hoge ligging van de bestrating in de tuin; daarnaast lijkt de bestrating waterpas te zijn aangelegd waardoor het regenwater niet kan weglopen. Arcadis komt tot een soortgelijke constatering en oorzaak. Volgens [geïntimeerde] is slechts sprake van opspattende regen van het terras dat ervoor zorgt dat de muren vochtig worden, hetgeen echter niet meebrengt dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van het hof miskent [geïntimeerde] hiermee echter de door ir. Smeets en Arcadis gesignaleerde problemen als hiervoor vermeld. Deze problemen worden treffend geïllustreerd met de foto's 39 en 40 bij het rapport Arcadis. Gelet op deze foto's en de door ir. Smeets en Arcadis gegeven oorzaken voor het vocht is het zonder meer aannemelijk dat de vochtproblemen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren en aan [geïntimeerde] bekend moesten zijn. [Geïntimeerde] heeft het tegendeel overigens niet aangevoerd. [Appellanten] behoefden bij een vrij recente nieuwe aanbouw als de achterzijde van de woonkamer, naar het hof begrijpt is dit de verbouwing van 1990 geweest, een dergelijk probleem niet te verwachten. [Geïntimeerde] had van de vochtproblemen aan [appellanten] mededeling moeten doen. Niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] dit gedaan heeft. Deze vochtproblemen zijn gelet op de foto's dusdanig dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. [Geïntimeerde] is op dit onderdeel derhalve toerekenbaar jegens [appellanten] tekortgeschoten.  
       Ir. Smeets heeft als oplossing dat de bestrating in de tuin verlaagd wordt à raison van € 2.510. Arcadis komt tot een andere oplossing: aanbrengen goot in bestrating langs achtergevel met extra schrobput, aanbrengen vochtkering in de gemetselde penanten naast de schuifpui, stootvoegen openmaken ten behoeve van ventilatie spui en schilderwerk wanden tegen totaal € 1.510 exclusief BTW en opslagen. [Appellanten] hebben de door Arcadis voorgestelde oplossing niet weersproken. Deze oplossing is het minst ingrijpend en goedkoopste. Mitsdien zullen de daarmee gemoeide kosten bij wijze van schadevergoeding worden toegewezen en niet het door de rechtbank toegewezen hogere bedrag van € 2.510. 
     
     
     de scheur boven de deur tussen entree en trapopgang begane grond (post 9. ir. Smeets) 
     
     
       4.6.8. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als constatering van ir. Smeets vermeld dat een scheur zichtbaar is in de muur boven de doorgang naar de hal. Gelet op de verschillende tekening van de scheuren aan weerszijden van de muur is volgens ir. Smeets alleen het stucwerk gescheurd. De scheur is in het rapport van [constructieadviesbureau] niet terug te vinden. In het rapport van Arcadis wordt wel melding gemaakt van de scheur. Deze is te zien op foto 38. Arcadis verbindt echter geen conclusies aan de scheur. In de begroting van de herstelkosten is herstel van de scheur niet terug te vinden. Er is derhalve onvoldoende grond om te kunnen concluderen dat de scheur is ontstaan door een constructief gebrek. Dit brengt mee dat niet kan worden geoordeeld dat de woning door de scheur niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. 
       [Geïntimeerde] is mitsdien jegens [appellanten] niet schadeplichtig voor het herstel van de scheur. Het eindvonnis dient te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor het herstel van de scheur van € 150. 
     
     
     de losliggende keukenvloertegels (post 11 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.9. In het proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming is als constatering van ir. Smeets vermeld dat circa 70% van de vloertegels in de keuken los ligt. Ir. Smeets kan zonder nader onderzoek de oorzaak niet vaststellen. Ook in het rapport Arcadis wordt melding gemaakt van losliggende keukenvloertegels en enkele gescheurde tegels. 
       Indien al als vaststaand moet worden aangenomen dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tegels los lagen en dit voor [appellanten] niet kenbaar was, is dit een gebrek dat niet dusdanig is dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. 
       [Geïntimeerde] is mitsdien jegens [appellanten] niet schadeplichtig voor het losliggen van de tegels. Het eindvonnis dient te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor het opnieuw leggen van de tegels in de vloer van de keuken van € 864. 
     
     
     de cv-installatie (post 3 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.10. Ir. Smeets concludeert in zijn rapport dat geen sprake is van de door [appellanten] gestelde onvoldoende capaciteit van de cv-installatie. Ook uit het rapport Arcadis blijkt niet van een onvoldoende capaciteit. Wel blijkt uit bijlage 2 bij dat rapport dat sprake is van  
       een niet optimale temperatuurregeling. Als oplossing  
       wordt voorgesteld de cv-installatie in te regelen en uit te rusten met een weersafhankelijke regeling zodat per vertrek de temperatuur geregeld kan worden. Naar het oordeel van het hof brengt het feit dat de capaciteit van de cv-installatie niet onvoldoende is mee dat niet kan worden geoordeeld dat sprake is een dusdanig gebrek dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. Het feit dat een andere (in)regeling meer comfort mee kan brengen kan niet tot een ander oordeel leiden.  
     
     
     
       4.6.10.1. Een ander punt dat in het rapport van Arcadis is vermeld is dat in de zolderruimte, waarin de cv-ketel is opgesteld, een luchttoevoer opening dient te worden gemaakt om een goede gasverbranding van de cv-ketel te waarborgen conform de gasinstallatievoorschriften. Naar het oordeel van het hof mochten [appellanten] verwachten dat de cv-installatie conform de gasinstallatievoorschriften was aangelegd, mede gelet op de leeftijd van de ketel (1991; rapport ir. Smeets). Volgens het rapport Arcadis is het kostenplaatje voor het (in)regelen van de cv-installatie en het maken van een luchttoevoeropening in totaal € 729 aan directe bouwkosten exclusief BTW en opslagen.  
       In de als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde kostenberekening is een bedrag van € 750 vermeld. Nu geen toelichting is gegeven op het verschil tussen beide bedragen gaat het hof uit van het laagste bedrag. Het rapport bevat geen specificatie van uitsluitend de kosten van het maken van de luchttoevoeropening. Het hof zal deze kosten naar redelijkheid en billijkheid begroten op € 150 exclusief BTW en opslagen. Dit bedrag is derhalve als schadevergoeding toewijsbaar. 
     
     
     4.6.10.2. Daarnaast vorderen [appellanten] in hoger beroep een bedrag groot € 800 met als enkele omschrijving "centrale verwarming (Essent)". Enige toelichting op deze post ontbreekt. [Geïntimeerde] heeft hier dan ook terecht verweer tegen gevoerd. Eerst bij antwoordakte hebben [appellanten] een toelichting verstrekt, te weten dat zij de installatie door Essent hebben laten nakijken, er bleek sprake te zijn van een gevaarlijke situatie omdat de beveiliging van de temperatuurregeling van de afvoergassen was losgekoppeld en de schoorsteen niet de juiste doorstroming had die voor dit soort ketel is vereist. Hiermee hebben [appellanten] deze post, mede gelet op het stadium van de procedure, onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is wanneer de inspectie van de zijde van Essent heeft plaatsgevonden. Dit is van belang, omdat noch ir. Smeets noch Arcadis melding heeft gemaakt van de door [appellanten] gestelde gebreken. Naast het hiervoor vermelde heeft Arcadis enkel vermeld dat de cv-installatie inmiddels naar behoren functioneert. [Appellanten] hebben geen bescheiden overgelegd, zoals inspectierapport, facturen e.d. Het bedrag van € 800 is dan ook als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar. 
     
     de warmwaterinstallatie (post 13 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.11. Ir. Smeets heeft naar aanleiding van klachten van [appellanten] uitsluitend beoordeeld of de capaciteit van de warmwaterinstallatie voldoende was, en is tot een bevestigend oordeel gekomen. De problemen bij de douche  
       zijn volgens hem terug te voeren tot het binnenwerk van  
       de douchemengkraan. Aan kosten voor vervanging van deze kraan heeft ir. Smeets € 100 begroot. Tegen de toewijzing door de rechtbank van dit bedrag komt [geïntimeerde] terecht op. De vervanging van een kraan behoort tot het normale onderhoud van een woning. Het eindvonnis dient dan ook te worden vernietigd ten aanzien van de door de rechtbank toegewezen vergoeding van € 100. 
     
     
     
       4.6.11.1. In het rapport Arcadis wordt evenmin melding gemaakt van een onvoldoende capaciteit van de warmwaterinstallatie. Wel is in bijlage 2 een opsomming gegeven van een breed scala aan mankementen terzake de plaats en uitvoering van de gasboilerruimte. Volgens Arcadis is sprake van een levensgevaarlijke situatie en dienen onmiddellijk maatregelen te worden genomen. Arcadis vermeldt gegronde redenen te hebben om aan te nemen dat een en ander niet is aangelegd door een bevoegd installatiebedrijf. [Geïntimeerde] heeft tegen de bevindingen van Arcadis geen verweer gevoerd. 
       De door Arcadis geconstateerde gebreken zijn dusdanig dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. [Geïntimeerde] is op dit onderdeel derhalve toerekenbaar jegens [appellanten] tekortgeschoten.  
     
     
     4.6.11.2. Arcadis heeft de directe bouwkosten voor het verbeteren van de opstelling warmwatervoorziening begroot op € 3.000 exclusief BTW en opslagen. [Appellanten] vorderen een bedrag groot € 2.470 (€ 1.742 aan installatiekosten/hulpmaterialen en € 728 aan kosten nieuw toestel) inclusief BTW overeenkomstig optie 1 van de offerte van [bedrijfsnaam]/Gasgarde B.V. d.d. 19 juni 2003 (prod. 3 mvg). Deze offerte betreft de afvoer van de bestaande direct gestookte warmwaterboiler en de levering en montage van een nieuwe indirect gestookte warmwaterboiler die aangesloten wordt op de bestaande cv unit op de zolder. Uit de in bijlage 2 bij rapport Arcadis opgesomde gebreken en de door Arcadis begrote kosten voor het verbeteren van de opstelling begrijpt het hof dat een direct gestookte warmwaterboiler in de bestaande ruimte geen reële optie is. Vandaar dat blijkens de offerte van [bedrijfsnaam] vervanging van de boiler een goedkoper alternatief is dan verbetering van de opstelling. Het hof acht vergoeding van het gevorderde bedrag dan ook redelijk. Voor een aftrek nieuw voor oud acht het hof geen reden. Afgezien van het feit dat de leeftijd van de bestaande boiler in de stukken niet is terug te vinden, blijkt uit de begeleidende brief van [bedrijfsnaam] bij de offerte dat allerlei bijkomende kosten niet in de offerte zijn begrepen. Het bedrag van € 2.470 zal mitsdien worden toegewezen. 
     
     de elektrische installatie (post 8 ir. Smeets) 
     
     
       4.6.12. Ir. Smeets heeft in zijn rapport een bedrag begroot van € 1.200 voor herstel losliggende elektra buizen en € 100 voor vervanging afdekkingen wandcontactdozen met randaarde door afdekplaten zonder rand- 
       aarde. De rechtbank heeft deze bedragen toegewezen. 
       Ook Arcadis concludeert dat de elektrische installatie slordig is aangelegd, leidingen niet deugdelijk zijn bevestigd en enkele wandcontactdozen ten onrechte zijn afgemonteerd met afdekplaten met randaarde. Arcadis voegt eraan toe dat de aanpassing en uitbreiding van de elektrische installatie niet door een bevoegd installatiebedrijf lijkt te zijn uitgevoerd. Arcadis concludeert  
       dat de elektrische installatie door een erkend installateur gecontroleerd moet worden en waar nodig aangepast. Arcadis begroot hiervoor een bedrag van € 2.000 aan directe bouwkosten exclusief BTW en opslagen. 
       [Geïntimeerde] heeft de bevindingen van Arcadis op zich zelf niet betwist, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. [Geïntimeerde] heeft als verweer gevoerd dat de elektrische bedrading naar de eisen van het jaar 2003 slordig is en verbeterd zou kunnen worden, maar dat de kosten van aanpassing aan de eisen van de tijd voor rekening van [appellanten] dienen te komen daar een aanpassing van deze omvang te verwachten valt indien  
       een woning van een eeuw oud wordt gekocht. 
       Uit het vermelde in het rapport van ir. Smeets "uitvoering elektra bij uitbreiding eerste verdieping" en het vermelde in het rapport Arcadis terzake losse bekabeling in plafondsparing slaapkamer aan de achtergevel, alsmede voormelde geconstateerde waarschijnlijkheid dat de aanpassing en uitbreiding van de elektrische installatie niet door een bevoegde installateur hebben plaatsgevonden, leidt het hof af dat de geconstateerde gebreken zich in elk geval grotendeels voordoen in de in 1990 en 1998 door [geïntimeerde] verbouwde gedeelten van de woning. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen haar verweer terzake de eisen van de tijd toe te spitsen op de geconstateerde gebreken in het oude en nieuwe gedeelte van de woning. Zij heeft dit nagelaten. Haar verweer terzake de eisen van de tijd wordt dan ook gepasseerd. [Appellanten] mochten er in beginsel van uitgaan dat de elektrische installatie bij de verbouwingen van 1990 en 1998 deugdelijk was aangepast en uitgebreid. Er zijn geen feiten gesteld of gebleken die een andere conclusie kunnen rechtvaardigen. Een elektrische installatie is een essentieel onderdeel van een hedendaagse woning. De geconstateerde gebreken daaraan zijn dusdanig dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellanten] mochten verwachten. [Geïntimeerde] is op dit onderdeel derhalve toerekenbaar jegens [appellanten] tekortgeschoten. Tegen de hoogte van de door Arcadis begrote post van € 2.000 heeft [geïntimeerde] op zichzelf geen verweer gevoerd. Deze post komt mitsdien voor vergoeding in aanmerking, waarbij het hof ervan uitgaat dat de door de rechtbank toegewezen bedragen van € 1.200 en € 100 hierin zijn begrepen. 
     
     
     
       4.7. Het voorgaande leidt tot de volgende opstelling: 
       					toegewezen			toewijsbaar	 
       posten				door rechtbank		in hoger beroep 
       1 en 4				€ 2.975					-- 
       12					" 1.160					-- 
       2					"   540					-- 
       6						--					-- 
       5						--				€  1.906,69 
       7 en 8				"    90				"  3.720* 
       10					" 2.510				"  1.510* 
       9					"   150					-- 
       11					"   864					-- 
       3						--				"    150* 
       13					"   100				"  2.470 
       8					" 1.300				"  2.000* 
       					_______				________ 
       					€ 9.689				€ 11.756,69. 
     
     
     
       4.7.1. Van de in hoger beroep toewijsbare bedragen zijn die met een sterretje de door Arcadis begrote directe bouwkosten exclusief BTW en exclusief opslagen. Al deze bedragen dienen nog vermeerderd te worden met BTW. Het  
       hof acht gelet op de omvang van de werkzaamheden een opslag voor bouwplaatskosten, carverzekering en bankgarantie niet toewijsbaar. Evenmin ziet het hof in de omvang van de werkzaamheden voldoende grond voor toewijzing van de in de begroting opgenomen algemene kosten. Wel zullen als algemeen gebruikelijk worden toegewezen de opslagen voor algemene kosten (7%) en winst en risico. Terzake deze laatste post is in de omschrijving van de begroting een percentage van 2,5 vermeld, echter is berekend een percentage van 3. Het hof zal bij gebreke van enige toelichting uitgaan van 2,5%. Dit brengt mee dat de van een sterretje voorziene bedragen van in totaal € 7.380 zullen worden vermeerderd met 7% tot € 7.896,60, vervolgens met 2,5% tot € 8.094,02 en met 19% BTW tot € 9.631,88. Dit brengt het totaal toewijsbare bedrag aan schadevergoeding op € 14.008,57 vermeerderd met wettelijke rente. 
     
     
     4.7.2. [Appellanten] hebben hun vordering ook in hoger beroep gebaseerd op de door [adviesbureau] berekende kosten. Die berekening sluit op een hoger bedrag dan de berekening van Arcadis. Indien en voor zover in die berekening de kosten van herstel van andere gebreken dan die vermeld in het rapport van Arcadis zijn begrepen, hebben [appellanten] die kosten niet of niet voldoende onderbouwd, zodat deze niet toewijsbaar zijn. 
     
     4.8. [Appellanten] hebben in eerste aanleg voorts vergoeding gevorderd van € 680,67 (fl. 1.500) aan buitengerechtelijke kosten, bestaande uit aanmaken dossier, verzenden correspondentie, diverse besprekingen, bezichtiging problematiek e.d. De rechtbank heeft dit deel van de vordering terecht afgewezen op de grond dat deze vordering niet deugdelijk is onderbouwd. In hoger beroep hebben [appellanten] dit deel van de vordering niet nader onderbouwd. Dit brengt mee dat ook in hoger beroep niet is komen vast te staan dat [appellanten] kosten hebben gemaakt ter zake van verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Dit bedrag aan gevorderde buitengerechtelijke kosten is mitsdien ook in hoger beroep niet toewijsbaar.  
     
     
       4.8.1. Daarnaast hebben [appellanten] in hoger beroep  
       vergoeding gevorderd van kosten deskundigen van in to- 
       taal € 11.598,22. Het hof begrijpt uit de overgelegde producties dat dit de volgende posten betreft: 
       ( factuur [adviesbureau] d.d. 1 juni 2001 terzake begro- 
       ting herstelkosten								€ 1.080 
       ( factuur [adviesbureau] d.d. 12 juli 2002 terzake aan- 
       vullend onderzoek en advies						"   630,48 
       ( factuur [constructieadviesbureau] d.d. 9 maart 2001 terzake het 
       uitgebrachte rapport								"   702,10 
       ( factuur Arcadis d.d. 21 augustus 2003 terzake 
       het uitgebrachte rapport							" 9.569,19 
       Deze bedragen sluiten echter op een totaal van € 11.981,77.  
     
     
     
       4.8.2. [Geïntimeerde] heeft op zich zelf tegen de opgevoerde bedragen geen verweer gevoerd. Wel voert zij aan dat ten onrechte betaling wordt gevorderd van de kosten van drie partij-deskundigen, terwijl zij reeds de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige heeft betaald. 
       De door [appellanten] gevorderde bedragen zijn toewijsbaar indien is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder b BW: de inschakeling van de deskundigen door [appellanten] moet redelijk worden geacht als ook de daaraan verbonden kosten. Naar het oordeel van het hof voldoet de inschakeling van [adviesbureau] en [constructieadviesbureau] aan deze dubbele toets. Ten aanzien van Arcadis geldt dat [appellanten] dit bureau hebben ingeschakeld nadat de door de rechtbank benoemde deskundige had gerapporteerd. Het staat [appellanten] vrij een contra-expertise te doen uitbrengen, maar de hiermee gemoeide kosten en de door Arcadis opgevoerde uren, in totaal 81, zijn wel zeer fors. Daarbij komt dat van de door [appellanten] gevorderde schadevergoeding voor herstel van de gebreken van ca. € 110.000 slechts ca. € 14.000 toewijsbaar is, waaraan de bevindingen in het rapport van Arcadis ten dele hebben bijgedragen. Onder deze omstandigheden brengt de redelijkheid mee dat van de kosten van Arcadis slechts 10%, dat is afgerond € 950 toewijsbaar is. Dit brengt het totaal toewijsbare bedrag aan deskundigenkosten op € 3.362,58. 
     
     
     4.8.3. De gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten zal worden toegewezen vanaf de vervaldata van de onder 4.8.1 vermelde facturen. 
     
     4.9. De slotsom is dat het vonnis van de rechtbank zal worden vernietigd en de hierna vermelde bedragen zullen worden toegewezen. De rechtbank heeft de kosten van de procedure gecompenseerd in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Het hof ziet in de uitkomst van het hoger beroep geen grond om in die beslissing wijziging aan te brengen. Ten aanzien van de kosten van het hoger beroep zijn partijen zowel in het principale appel als in het incidentele appel over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Het hof ziet hierin aanleiding de kosten van het principale en incidentele appel op de hierna vermelde wijze tussen partijen te compenseren.  
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     op het principaal en incidenteel appel 
     
     5.1. verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het vonnis van 11 oktober 2001; 
     
     5.2. vernietigt het vonnis van 3 oktober 2002 en doet als volgt opnieuw recht: 
     
     
       5.3. veroordeelt [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] te betalen een bedrag groot € 14.008,57 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  
       1 juli 2000 tot de dag der voldoening; 
     
     
     5.4. veroordeelt [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellanten] te betalen een bedrag groot € 3.362,58, vermeerderd met de wettelijke rente over de hierin begrepen bedragen vanaf de vervaldata van de onder 4.8.1 vermelde facturen tot de dag der voldoening; 
     
     5.5. compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en die in het principale en incidentele appel aldus dat elke partij de eigen kosten draagt; 
     
     5.6. verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     5.7. wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Kranenburg, Meulenbroek en Feddes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 21 september 2004.