ECLI: ECLI:NL:GHARL:2015:2734

Titel: ECLI:NL:GHARL:2015:2734 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 14-04-2015 / 14/00607

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2015-04-14

Zaaknummer: 14/00607

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2015:2734

---

Wet WOZ.  Waardevaststelling kantoorverzamelgebouw. Waardevaststelling in goede justitie door hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Arnhem 
     
     
       nummer 14/00607 
       uitspraakdatum:  14 april 2015  
     
     
     
       
         Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] BV  gevestigd te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 mei 2014, nummer UTR 13/745, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Soest  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 1.041.000. Tegelijk met deze beschikking is ten aanzien van belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 1.262. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Het verzoek om een vergoeding van de gemaakte proceskosten is door de heffingsambtenaar afgewezen. 
     
     
       1.3 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 mei 2014 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de beschikking verminderd tot een waarde van € 808.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende begroot op een bedrag van € 1.460 en hem gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan haar te vergoeden. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.5 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] (WOZ-taxateur), alsmede [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] RMT (WOZ-taxateur). 
     
     
       1.6 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       Belanghebbende is gebruiker van een kantoorverzamelgebouw gelegen aan de [a-straat] 2 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is gebouwd in het jaar 1957. De oppervlaktes van de onroerende zaak zijn als volgt verdeeld: 
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   m2 
                 
               
               
                 
                   gebruik 
                 
               
             
             
               
                 souterrain 
               
               
                 662 
               
               
                 kantoorunits 
               
             
             
               
                 begane grond 
               
               
                 550 
               
               
                 kantoorunits 
               
             
             
               
                 eerste verdieping 
               
               
                 498 
               
               
                 kantoorunits 
               
             
             
               
                 
               
               
                 1.710 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2 
       Op 1 januari 2011 huurde belanghebbende de onroerende zaak van [E] BV te [Z] voor een maandhuur van € 4.166 exclusief omzetbelasting en exclusief servicekosten. Enig aandeelhoudster en bestuurder van belanghebbende is [F] BV eveneens gevestigd te [Z], van welke vennootschap de heer [G] de enig aandeelhouder en bestuurder is. [G] voornoemd is tevens enig aandeelhouder en bestuurder van [E] BV.  
     
     
       2.3 
       Belanghebbende verhuurt de  in de onroerende zaak aanwezige kantoorunits per dagdeel aan derden. De verhuur is inclusief energie, gebruik van receptie en schoonmaak. De onroerende zaak stond in het onderhavige jaar structureel voor 50 percent leeg. 
     
     
       2.4 
       De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende als gebruiker van de onroerende zaak de waarde op grond van de Wet WOZ  van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 1.041.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte ten bedrage van € 1.262 aan belanghebbende opgelegd. 
     
     
       2.5 
       Belanghebbende heeft bij brief van 27 maart 2012 bezwaar aangetekend tegen de beschikking en de aanslag. Bij brief van 7 mei 2012 heeft belanghebbende haar bezwaar nader gemotiveerd. Op haar verzoek is belanghebbende in haar bezwaar gehoord. 
     
     
       2.6 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 december 2012 de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Het verzoek om een vergoeding in de gemaakte proceskosten is door de heffingsambtenaar afgewezen. 
     
     
       2.7 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank.  
     
     
       2.8 
       De heffingsambtenaar heeft ondanks een herhaaldelijk verzoek van de Rechtbank nagelaten binnen de gestelde termijn van 28 maart 2013 verweer te voeren tegen het beroep van belanghebbende. 
     
     
       2.9 
       Aan [E] BV is als eigenaar van de onroerende zaak bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012 bekend gemaakt waarbij de waarde eveneens is vastgesteld op € 1.041.000. [E] BV heeft hiertegen bezwaar en, na ongegrondverklaring van het bezwaar, beroep aangetekend bij de Rechtbank. In het kader van de afhandeling van meerdere beroepsprocedures van [E] BV, waaronder de procedure betreffende de onroerende zaak, heeft [D] RMT (gediplomeerd WOZ-taxateur; hierna: [D]) in opdracht van de heffingsambtenaar onder meer de in geschil zijnde onroerende zaak opgenomen. In het voorjaar van 2013 heeft [D] overleg gehad met de gemachtigde van belanghebbende, die tevens namens [E] BV optrad, en zijn bevindingen, waaronder de huurwaarde per vierkante meter alsmede het meetrapport van de onroerende zaak, met de gemachtigde besproken. Het resultaat van die bespreking was dat [E] BV heeft ingestemd met een nader vast te stellen waarde voor de onroerende zaak van € 808.000.  
     
     
       2.10 
       Bij handgeschreven bericht van 28 maart 2013 heeft de heffingsambtenaar de Rechtbank verzocht om nader uitstel voor verweer nu, aldus de heffingsambtenaar, partijen dichtbij een compromis zijn gekomen en de beroepen, waaronder dat van belanghebbende, zodra partijen tot een akkoord zijn gekomen worden ingetrokken.  
     
     
       2.11 
       
         Bij brief van 22 april 2013 heeft de gemachtigde van belanghebbende het volgende aan de heffingsambtenaar bericht: 
         “De door bemiddeling van uw adviseur de heer [D] tot stand gekomen WOZ waardes heb ik met de heer [G] besproken. Onze conclusie is dat daarmee voldoende tegemoet is gekomen aan de bezwaren tegen de in de afgelopen jaren door u ingenomen standpunten voor de waardering van de diverse objecten. (…) Met de door u voorgestelde kostenvergoeding zijn wij het evenwel niet eens omdat u zonder motivering of toelichting uit gaat van een gemiddeld gewicht en ook van een samenhang van alle bij de rechtbank lopende procedures. De rechtbank gaat voor elk van de bestreden WOZ beschikkingen uit van evenzoveel procedures. Voor [E] BV zijn dat 9 procedures met de nummers (…). De procedure die ik voor [X] BV heb aangespannen heeft als nummer UTR 13/745 WOZ. Voor elk van deze procedures zou dan ook moeten worden vastgesteld wat het gewicht van de zaak en de eventuele samenhang met andere zaken is.” 
       
     
     
       2.12 
       Bij brief van 17 juni 2013 heeft de Rechtbank aan belanghebbende bevestigd dat belanghebbende het beroep heeft ingetrokken en heeft verzocht om een proceskostenvergoeding. Eveneens bij brief van 17 juni 2013 heeft de Rechtbank aan de heffingsambtenaar een brief gezonden met daarin de mededeling dat het beroep is ingetrokken door belanghebbende en belanghebbende een verzoek om een proceskostenvergoeding heeft gedaan. 
     
     
       2.13 
       Bij faxbericht van 18 juni 2013 heeft belanghebbende gereageerd op de brief van de Rechtbank van 17 juni 2013 en meegedeeld dat het beroep van belanghebbende niet is ingetrokken, daarbij opmerkend dat hoewel de eigenaar heeft ingestemd met de bij compromis voorgestelde waarde, zulks niet wegneemt dat de bezwaren van belanghebbende als huurder tegen de nader vastgestelde waarde nog steeds gehandhaafd blijven en dat belanghebbende gelet op de werkelijke huur uitgaat van een waarde van € 430.000.  
     
     
       2.14 
       Bij brieven van 11 juli 2013 heeft de Rechtbank partijen in kennis gesteld van de ten onrechte veronderstelling dat het beroep zou zijn ingetrokken door belanghebbende en dat de procedure zal worden voortgezet. 
     
     
       2.15 
       Bij brieven van 28 oktober 2013 heeft de Rechtbank partijen uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting te houden op 13 januari 2014. De Rechtbank heeft daarbij omtrent de aanwezigheid van partijen opgemerkt dat de Rechtbank het beroep en het verdere verloop van de procedure alleen met partijen kan bespreken als die op de zitting aanwezig zijn. De Rechtbank heeft partijen daarom aangeraden naar de zitting te gaan. 
     
     
       2.16 
       Ter zitting van de Rechtbank, gehouden op 13 januari 2014, zijn zowel de beroepen van [E] BV als het beroep van belanghebbende behandeld. [E] BV en de heffingsambtenaar zijn bij wijze van compromis een waarde van de onroerende zaak van € 808.000 overeengekomen en de Rechtbank heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting dienovereenkomstig uitspraak gedaan (uitspraak van de Rechtbank van 13 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:1108, en welke nadien nogmaals door het hof zijn vastgelegd in zijn uitspraak van 25 november 2014 (ECLI: NL:GHARL:2014:9140)). 
     
     
       2.17 
       Belanghebbende heeft haar beroep evenwel gehandhaafd waarna de Rechtbank het onderzoek ter zitting heeft aangehouden ten einde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen om verweer te voeren tegen de beroepsgronden van belanghebbende.  
     
     
       2.18 
       De heffingsambtenaar heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft bij verweerschrift van 24 januari 2014 de door hem nader bepaalde waarde van de onroerende zaak op € 808.000, met behulp van een door [H] RMT (gediplomeerd WOZ-taxateur) opgesteld taxatierapport nader onderbouwd.  
     
     
       2.19 
       Na een tweede zitting gehouden op 9 april 2014 heeft de Rechtbank het onderzoek ter zitting gesloten en bij uitspraak van 21 mei 2014 het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 808.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende begroot op een bedrag van € 1.460 en gelast dat hij aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 310 aan haar vergoed. 
     
     
       2.20 
       Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen. In aanvulling op haar hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd opgemaakt op 15 oktober 2014 door [B], gediplomeerd WOZ taxateur (hierna: [B]). Uit dit rapport volgt een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 535.000. In zijn taxatierapport heeft [B] een huurwaarde van € 55 per vierkante meter aangehouden en is hij uitgegaan van een verhuurbare oppervlakte van 1.400 m² en een kapitalisatiefactor van 7,5. [B] heeft in zijn taxatierapport geen referentieobjecten vermeld die de door hem voorgestane huurwaarde van € 77.000 netto per jaar dan wel concrete gegevens verstrekt die de door hem voorgestane kapitalisatiefactor onderbouwen. 
     
     
       2.21 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de op hem rustende bewijslast om de door hem nader voorgestane waarde van € 808.000 te onderbouwen in hoger beroep een door [D] op 15 februari 2015 opgesteld taxatierapport overgelegd. De taxateur heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane huurwaarde van de onroerende zaak van € 55 per vierkante meter en kapitalisatiefactor 8,6 vier referentieobjecten gebruikt, te weten: [a-straat] 4/4a, [a-straat] 6, [b-straat] 4/01 alsmede [c-straat] 77/02 allen gelegen te [Z]. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde niet te hoog is en of de door hem toegepaste  kapitalisatiefactor juist is. Voorts is tussen partijen in geschil of de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix zorgvuldig tot stand gekomen is en als zodanig als bewijs kan dienen voor de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. Tevens verwijt belanghebbende de heffingsambtenaar onzorgvuldigheid omtrent de wijze waarop de bezwaar- en beroepsfase door hem is afgehandeld, welke onzorgvuldigheid volgens belanghebbende aanleiding moet zijn om de heffingsambtenaar te veroordelen in de werkelijke proceskosten van belanghebbende.  
     
     
       3.2 
       Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
       3.3 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 535.000 en tot vermindering van de aanslag dienovereenkomstig. Voorts verzoekt belanghebbende tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de werkelijke proceskosten die belanghebbende in bezwaar en beroep heeft moeten maken, door belanghebbende begroot op een bedrag van € 2.750. Tevens verzoekt belanghebbende om een vergoeding van de proceskosten in hoger beroep waaronder begrepen de kosten van de ter zitting aanwezige deskundige [B]. 
     
     
       3.4 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Compromis omtrent waarde 
       
     
     
       4.1 
       
         De heffingsambtenaar heeft zowel in beroep als in hoger beroep gesteld dat hij zich heeft verbaasd over de proceshouding van belanghebbende.  Belanghebbende komt in (hoger) beroep terwijl de heffingsambtenaar in de veronderstelling verkeerde dat met het bereiken van het compromis met [E] BV als eigenaar van de onroerende zaak, tevens een einde aan het geschil met belanghebbende, als gebruiker van de onroerende zaak, was gekomen. Hij is – aldus de heffingsambtenaar – door de gemachtigde van belanghebbende, die ten tijde van de totstandkoming van het compromis tevens als gemachtigde van [E] BV optrad, op het verkeerde been gezet doordat deze thans stelt dat het compromis uitsluitend betrekking had op de procedures van de eigenaar ([E] BV/[G]) en niet zag op belanghebbende in de hoedanigheid van huurder van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft aan voornoemde grief evenwel niet de gevolgtrekking verbonden dat belanghebbende op die grond niet-ontvankelijk zou zijn in haar (hoger) beroep. Eerst ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het overleggen van de brief van 22 april 2013 (zie 2.11), naar het Hof begrijpt, willen aanvoeren dat belanghebbende te dezen niet-ontvankelijk is, gelet op het compromis dat met [E] BV is gesloten. Het Hof acht de ter zitting van het Hof ingenomen stelling – wat daar verder van zij – zodanig laat ingebracht dat het in behandeling nemen ervan in strijd zou komen met de goede procesorde, nu de heffingsambtenaar die stelling reeds in een eerder stadium, na de bekendmaking van de brief van de Rechtbank gedagtekend 11 juli 2013 waarin de heffingsambtenaar in kennis is gesteld van de voortzetting van de procedure (zie 2.14), dan wel ter zitting van de Rechtbank van 13 januari 2014, dan wel in zijn verweerschrift van 24 januari 2014 overgelegd bij de Rechtbank, dan wel ter zitting van de Rechtbank gehouden op 9 april 2014 en/of zijn verweerschrift overgelegd bij het Hof op 2 september 2014, had kunnen innemen, en belanghebbende daardoor mogelijk in haar verdediging kan worden geschaad.  
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       4.2 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
     
     
       4.3 
       Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen, zoals het onderhavige, onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.  
     
     
       4.4 
       Het Hof stelt voorop dat het bij de hiervoor in 4.3 bedoelde waarderingsregels gaat om richtlijnen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De gezochte waarde kan echter ook op andere manieren worden bepaald (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).  
     
     
       4.5 
       Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       4.6 
       De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar het door hem overgelegde taxatierapport van 15 februari 2015, opgemaakt door [D]. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 808.000, uitgaande van een huurwaarde van 1.710 m² x € 55 per vierkante meter x een kapitalisatiefactor van 8,6. Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de huurgegevens opgenomen van een viertal verhuurde objecten gelegen aan de [a-straat] 4/4a (huurwaarde per vierkante meter van € 65/68 en een kapitalisatiefactor van 9,7), [a-straat] 6 (huurwaarde per vierkante meter van € 65 en een kapitalisatiefactor van 9,7), [b-straat] 4/01 (huurwaarde per vierkante meter van € 90 en een kapitalisatiefactor van 11) en [c-straat] 77/02 (huurwaarde per vierkante meter van € 125 en een kapitalisatiefactor van 11,4) allen gelegen te [Z], die naar het oordeel van [D] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen.  
     
     
       4.7 
       Belanghebbende bepleit een waarde van € 535.000 en wijst in dat verband op het door haar in hoger beroep overgelegde taxatierapport van [B].  
     
     
       4.8 
       Nu belanghebbende zowel ter zitting van de Rechtbank als in haar hogerberoepschrift ondubbelzinnig heeft gesteld dat zij de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,6 niet bestrijdt, is het Hof van oordeel dat zij in strijd met de goede procesorde handelt door in haar in hoger beroep overgelegde taxatierapport een lagere kapitalisatiefactor van 7,5 voor te staan. Het Hof zal gelet hierop bij de beoordeling van de vastgestelde waarde uitgaan van een kapitalisatiefactor van 8,6. 
     
     
       4.9 
       Het vorenstaande neemt echter niet weg dat de heffingsambtenaar met het in hoger beroep ingebrachte taxatierapport en de daarin vermelde gegevens alsmede de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de Rechtbank nader vastgestelde en door hem thans ook verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Het Hof acht de heffingsambtenaar namelijk niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast van de huurwaarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane huurwaarde onderbouwd aan de hand van huurcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum bij objecten waarvan – tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende – naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk is geworden dat die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Zo zijn de objecten aan de [b-straat] en [c-straat] van een veel later bouwjaar (1985 respectievelijk 2007) met een veel betere staat van onderhoud, uitstraling en ligging waardoor die objecten zich in een niet met het marktsegment van belanghebbende te vergelijken segment bevinden. De objecten aan de [a-straat] 4/4a en 6 zijn weliswaar wat betreft bouwjaar en type vergelijkbaar, maar de ligging van die objecten wijkt zozeer af van die van de onroerende zaak dat ook die objecten niet  goed als vergelijksobject kunnen dienen. Daarbij neemt het Hof voorts in overweging dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat bij de huurprijzen die tot stand zijn gekomen bij de objecten aan de [a-straat] 4/4a en 6 sprake is van gelieerde partijen en dat in zoverre kan worden getwijfeld aan de zakelijkheid van overeengekomen huurprijzen. 
     
     
       4.10 
       Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
     
     
       4.11 
       Hoewel belanghebbende in beginsel de door de heffingsambtenaar gehanteerde vierkante meterprijs van € 55 niet bestrijdt, rekent zij slechts een gedeelte van de totale vierkant meters toe aan de verhuurbare ruimte. Dat aan de gemeenschappelijke ruimten zoals verkeersruimte, vergaderruimte en sanitaire ruimte (ca. 310 m²) – zoals belanghebbende kennelijk voorstaat – geen huurwaarde zou kunnen worden toegekend, acht het Hof evenwel niet aannemelijk, nu die ruimten hun nut afwerpen voor de verhuurde kantoorunits zodat ook aan die ruimten een waarde kan worden toegekend. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane huurwaarde van € 77.000 netto per jaar niet verder onderbouwd zodat zij evenmin de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     
       4.12 
       Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat geen der partijen de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.  
     
     
       4.13 
       
         Het Hof stelt, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de onroerende zaak daarom in goede justitie vast op € 750.000. 
         
           Proceskostenvergoeding beroepsfase 
         
       
     
     
       4.14 
       Ter zake van de door belanghebbende gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep verzoekt belanghebbende om een integrale vergoeding van die kosten ten bedrage van € 2.750 en wijst daartoe op de omstandigheid dat belanghebbende verschillende malen heeft verzocht om nadere informatie van de zijde van de heffingsambtenaar maar dat op die verzoeken traag of zelfs niet is gereageerd. Voorts wijst belanghebbende erop dat het feit dat er een nadere zitting moest worden gehouden te wijten is aan de heffingsambtenaar omdat hij, ondanks daartoe schriftelijk te zijn uitgenodigd tot het indienen van een schriftelijke verweer, daarvan geen gebruik heeft gemaakt en eerst na de zitting van 13 januari 2014 van die gelegenheid gebruik heeft gemaakt. 
     
     
       4.15 
       De mogelijkheid om een partij te veroordelen in de proceskosten die de wederpartij in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken is neergelegd in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) en nader uitgewerkt in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit). 
     
     
       4.16 
       Op grond van het Besluit worden de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beginsel forfaitair berekend. In bijzondere omstandigheden bestaat echter de mogelijkheid om een hogere vergoeding toe te kennen. Hiervoor bestaat in ieder geval aanleiding indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand kan houden (HR 13 april 2007, nr. 41.235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802). Ook indien de heffingsambtenaar op andere wijze verregaand onzorgvuldig heeft gehandeld kan dit grond opleveren om een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, lid 3, van het Besluit aanwezig te achten (HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). 
     
     
       4.17 
       Naar het oordeel van het Hof is, mede gelet op de – gezien de omstandigheden van het geval, niet onredelijke – veronderstelling van de heffingsambtenaar dat in een eerdere fase een compromis met belanghebbende tot stand was gekomen, van een verregaand onzorgvuldig handelen van de zijde van de heffingsambtenaar geen sprake. 
     
     
       4.18 
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend ter zake van de conclusie van repliek die belanghebbende bij de Rechtbank heeft ingediend. Op grond van artikel 8:43 van de Awb kan de rechtbank de indiener van het beroepschrift in de gelegenheid stellen te repliceren. Het Hof stelt vast dat de Rechtbank nadat zij het verweerschrift van de heffingsambtenaar had ontvangen een afschrift hiervan bij brief van 31 januari 2014 heeft doorgezonden aan belanghebbende. In vorenbedoelde brief heeft de Rechtbank belanghebbende verzocht om binnen twee weken na de datum van verzending van de brief te reageren. Belanghebbende heeft aan dit verzoek voldaan bij brief van 6 februari 2014. Gelet op het voorgaande merkt het Hof dit stuk aan als een verstrekking van schriftelijke inlichtingen als bedoeld in onderdeel A1 onder 5 genoemd in de Bijlage bij het Besluit en kent het Hof aan deze proceshandeling 0,5 punt toe.  
     
     
       4.19 
       Belanghebbende klaagt voorts over het feit dat de Rechtbank bij de berekening van de proceskostenvergoeding ten onrechte geen punt heeft toegekend ter zake van het bijwonen van de zitting van 13 januari 2014 aangezien, aldus de Rechtbank, in die zitting geen inhoudelijke behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden. Deze klacht slaagt. Uit de stukken van het geding volgt dat de Rechtbank bij brief van 28 oktober 2013 partijen heeft uitgenodigd voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting te houden op maandag 13 januari 2014. Belanghebbende heeft aan de uitnodiging gehoor gegeven en is in de hoedanigheid van haar gemachtigde ter zitting aanwezig geweest. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden van onderdeel A13 in de Bijlage bij het Besluit. Bij de berekening van de proceskostenvergoeding moet naar het oordeel van het Hof dan ook worden uitgegaan van de aanwezigheid ter zitting, dat er ter zitting geen inhoudelijke behandeling heeft plaatsgevonden doet hieraan naar het oordeel van het Hof niet af.  
     
     
       4.20 
       Gelet op het hiervoor overwogene hadden de proceskosten voor het beroep als volgt moeten worden berekend: 3 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt bijwonen zitting, 0,5 punt schriftelijke inlichtingen, 0,5 punt bijwonen nadere zitting)  wegingsfactor 1  € 490 = € 1.470. De kosten van bezwaar bedragen 2 punten (1 punt bezwaarschrift en 1 punt hoorzitting) x € 244 = € 488. De kostenvergoeding voor het bezwaar en beroep dient derhalve te worden vastgesteld op een bedrag van € 1.958.  
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       De proceskosten van belanghebbende zijn voor wat betreft het hoger beroep vast te stellen op 2,5 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting en schriftelijke uiteenzetting)  wegingsfactor 1  € 490 = € 1.225, aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. 
     
     
     
       Belanghebbende heeft voorts verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat zij ten behoeve van de procedure heeft laten opstellen door een deskundige. Dit verzoek wordt ingewilligd. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2012, nr. 26039, berekent het Hof de vergoeding van de taxatiekosten van de onroerende zaak op een bedrag van € 750 exclusief omzetbelasting (7,5 uren in verband met het uitbrengen van een taxatierapport van een niet-courante niet-woning na inpandige opname x € 100 zijnde het uurtarief exclusief omzetbelasting) voor het taxatierapport. Nu belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard dat belanghebbende de omzetbelasting kan verrekenen, kent het Hof de vergoeding zonder omzetbelasting toe. 
     
     
     
       Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de ter zitting van het Hof aanwezige deskundige. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 348,27 = 3 uren x € 116,09 zijnde het uurtarief als bedoeld in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (wettekst 2015) exclusief omzetbelasting.  
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 750.000, 
       – vermindert de aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.183 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, € 750 aan taxatiekosten en € 348,27 aan kosten vanwege de aanwezigheid van de deskundige ter zitting, en 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 310 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 493 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op  14 april 2015  in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               (C.E. te Brake) 
             
             
               (M.G.J.M. van Kempen) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 april 2015 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.