ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:3783

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:3783 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-06-2024 / 22/1868

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-06-04

Zaaknummer: 22/1868

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:3783

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       nummer BK-ARN 22/1868 
       uitspraakdatum: 4 juni 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 juli 2022, nummer UTR 21/4856, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 10 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 631.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. In reactie daarop heeft de heffingsambtenaar ook nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 28 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken: 
       
         
           
           
           
             
               
                 Type woning 
               
               
                 Twee-onder-een-kapwoning 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2016 
               
             
             
               
                 Inhoud 
               
               
                 474 m3 
               
             
             
               
                 Kavel 
               
               
                 294 m2 
               
             
             
               
                 Overig 
               
               
                 Dakkapel, aangebouwde woonruimte (57 m3) en aangebouwde berging (43 m3) 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) laten opmaken met daarin vijf referentiewoningen, alle twee-onder-een-kapwoningen in de wijk [de wijk] . De gegevens daarin zijn de volgende: 
       
       
         
           
             woning van belanghebbende,  bouwjaar 2016, grondoppervlakte 294 m2 met een waarde van € 901 per m2, inhoud woning 474 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 691 , aanbouw woonruimte met plat dak 57 m3 met een woningwaarde per m3 van € 499, aangebouwde berging/schuur 43 m3 met een waarde per m3 van € 180, dakkapel € 3.000, totaal € 631.611, 
         
         
           
             
              [adres2] 11,  bouwjaar 2017, verkooptransacties van 20 december 2019 en van 19 mei 2020, beide verkoopprijs € 770.000, grondoppervlakte 306 m2 met een waarde van € 889 per m2, inhoud woning 498 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 933,  berging/schuur 13 m3 met een waarde per m3 van € 180, gastenverblijf  24 m3 met een waarde per m3 van € 225, totaal € 744.408, 
         
         
           
             
              [adres3] 20,  bouwjaar 2017, verkooptransactie van 29 mei 2019, verkoopprijs € 645.000, grondoppervlakte 274 m2 met een waarde van € 924 per m2, inhoud woning 493 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 746 , aanbouw woonruimte met plat dak 45 m3 met een woningwaarde per m3 van € 497, vrijstaande berging/schuur 15 m3 met een waarde per m3 van € 180, overkapping/luifel € 2.560, totaal € 648.579, 
         
         
           
             
              [adres4] 16,  bouwjaar 2017, verkooptransactie van 3 juni 2019, verkoopprijs € 665.000, grondoppervlakte 392 m2 met een waarde van € 822 per m2, inhoud woning 489 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 690 , aanbouw woonruimte met plat dak 22 m3 met een woningwaarde per m3 van € 498, aangebouwde garage 56 m3 met een waarde per m3 van € 200, 2 dakkapellen € 6.000, totaal € 687.790, 
         
         
           
             
              [adres5] 17,  bouwjaar 2018, verkooptransactie van 14 augustus 2019, verkoopprijs € 549.000, grondoppervlakte 252 m2 met een waarde van € 954 per m2, inhoud woning 446 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 694 , aanbouw woonruimte met plat dak 23 m3 met een woningwaarde per m3 van € 501, aangebouwde garage 56 m3 met een waarde per m3 van € 200, totaal € 572.655, 
         
         
           
             
              [adres6] 12,  bouwjaar 2015, verkooptransactie van 4 augustus 2020, verkoopprijs € 702.500, grondoppervlakte 230 m2 met een waarde van € 957 per m2, inhoud woning 590 m3 met een woningwaarde per m3 van  € 702 , aanbouw woonruimte 30 m3 met een woningwaarde per m3 van € 491, aangebouwde garage 60 m3 met een waarde per m3 van € 200, totaal € 661.020. 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       In de taxatiematrix is voor alle woningen de ligging op ‘3’ gewaardeerd. De waarderingen voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen (hierna: de secundaire objectkenmerken) in de taxatiematrix zijn als volgt: 
       
         
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Kwaliteit 
               
               
                 Onderhoud 
               
               
                 Uitstraling 
               
               
                 Doelmatigheid 
               
               
                 Voorzieningen 
                 
               
             
             
               
                 Woning van belanghebbende 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 11 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 4  
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 20 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3  
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 16 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3  
               
             
             
               
                 
                  [adres5] 17 
               
               
                 3  
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3  
               
             
             
               
                 
                  [adres6] 12 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft als nader stuk op 10 maart 2024 een taxatierapport ingediend, waarin de woning aan de hand van een taxatiematrix op € 566.000 is gewaardeerd. In dit taxatierapport zijn dezelfde referentiewoningen gehanteerd als in de taxatiematrix met uitzondering van [adres6] 12. In dit rapport wordt de woningwaarde niet naar inhoud maar naar de (woon)oppervlakten berekend. Ook zijn in dit taxatierapport de voorzieningen van de referentiewoningen [adres3] 20, [adres4] 16 en [adres5] 17 op ‘4’ gewaardeerd en die van [adres2] 11 op ‘5’. Daarnaast is ook de kwaliteit van [adres5] 17 op ‘4’gewaardeerd. Ter onderbouwing van de (woon)oppervlakte en de waarderingen verwijst belanghebbende naar de door hem overgelegde stukken van ‘De Juiste Waarde’.  
       
     
     
       2.5. 
       De heffingsambtenaar heeft in een op 18 maart 2024 ingediend stuk gereageerd op het taxatierapport van belanghebbende. In zijn reactie heeft hij de taxatiematrix omgezet in (woning)waarden per m2 om de matrices van belanghebbende en van hem te kunnen vergelijken. In de reactie zijn twee matrices opgenomen, één waarin geen rekening is gehouden met de aanbouw van de woning van 15 m2 en één waarin deze aanbouw wel is opgenomen. In beide matrices zijn de ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen op dezelfde wijze gewaardeerd als vermeld onder 2.3. De aan de door belanghebbende toegekende waarden van de grondoppervlakte en de bijgebouwen zijn door de heffingsambtenaar overgenomen met als doel een optimale vergelijking. Bij zijn reactie heeft de heffingsambtenaar de iWOZ-vastgoedkaarten van de referentiewoningen gevoegd.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende zijn grieven met betrekking tot schending van de toezendverplichting nadrukkelijk en onvoorwaardelijk laten varen.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit met verwijzing naar zijn ingediende taxatierapport uitsluitend een waarde van € 566.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.  
       
     
     
       3.3. 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" . De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.2. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.  
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix. Hierin is de woning op € 631.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Tussen partijen is niet in geschil dat die woningen, met uitzondering van [adres6] 12, ter bepaling van de waarde van de woning goede referentiewoningen zijn. Het Hof volgt hen daarin en zal voor de waardering van het bewijs uitgaan van de eerste vier referentiewoningen. Wat partijen wel verdeeld houdt, is de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de referentiewoningen [adres2] 11, [adres3] 20 en [adres5] 17. Daarnaast is de waardering van de voorzieningen van [adres2] 11, [adres3] 20, [adres4] 16 en de waardering van de kwaliteit en voorzieningen van [adres5] 17 in geschil. Belanghebbende staat een hogere waardering van die secundaire objectkenmerken voor dan de heffingsambtenaar.  
       
     
     
       4.4. 
       Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar de waardering van de secundaire objectkenmerken toegelicht. Hij stelt voorop dat de waardering daarvan berust op een inschatting en afhankelijk is van de kennis en ervaring van een taxateur. In beginsel worden de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van een woning en de met die woning goed vergelijkbare woningen binnen een schaal van ‘1’ tot en met ‘5’ op ‘3’ (gemiddeld) gewaardeerd. De woning van belanghebbende is wat betreft alle secundaire objectkenmerken daarom op een ‘3’ gewaardeerd. Aan de hand van een analyse van foto’s en van andere verkoopinformatie, waarover ook belanghebbende beschikt en die door belanghebbende is ingebracht, is de kwaliteit van de referentiewoningen [adres2] 11 en [adres3] 20 op een hogere factor (‘4’) gewaardeerd. De referentiewoning [adres2] 11 valt in vergelijking met de andere woning op wegens het rieten dak en heeft mede daardoor een luxe uitstraling. Ook de voorzieningen van deze woning zijn op basis van de analyse hoger dan gemiddeld gewaardeerd, namelijk op ‘4’. De door belanghebbende beoogde waardering van ‘5’ ligt voor de soort woningen als de onderhavige woningen met recente bouwjaren volgens de taxateur van de heffingsambtenaar niet voor de hand. Pas bij een zeer bijzondere uitrusting van een woning met een recent bouwjaar zou een factor ‘5’ toegekend kunnen worden. Daarvan is hier volgens de taxateur geen sprake. De aanwezigheid van een zwemjacuzzi maakt dat niet anders. Bij aanmerkelijk oudere woningen, die goed gerenoveerd zijn en gerelateerd aan het oudere bouwjaar moderne voorzieningen hebben, kan volgens de taxateur een waardering van ‘5’ denkbaar zijn. Bovendien betekent volgens de taxateur een hogere waardering dan ‘3’ voor zowel kwaliteit als voorzieningen in zekere mate een dubbeltelling bij woningen van recente bouwjaren.  
       
     
     
       4.5. 
       Met de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar zijn waardering van de secundaire objectkenmerken van zowel de woning als de referentiewoningen tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt. Vergeleken met de ter zitting toegelichte waardering van de secundaire objectkenmerken van de woning met bouwjaar 2016 op ‘3’ (gemiddeld), valt zonder nadere toelichting van belanghebbende niet in te zien waarom de kwaliteit en/of voorzieningen van [adres2] 11, [adres3] 20, [adres4] 16 en [adres5] 17 (met bouwjaar 2017) hoger moeten worden gewaardeerd dan de heffingsambtenaar al heeft gedaan. De enkele verwijzing van belanghebbende naar de verkoopinformatie van ‘De Juiste Waarde’ is daartoe onvoldoende. Daarbij speelt ook het door de heffingsambtenaar benoemde aspect van dubbeltelling als zowel de kwaliteit als de voorzieningen hoger dan ‘3’ worden ingeschat mee. Het beroep van belanghebbende dat de waardering van de secundaire objectkenmerken van de heffingsambtenaar onjuist is, faalt derhalve.  
       
     
     
       4.6. 
       Verder betwist belanghebbende de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix toegekende inhoud aan de referentieobjecten met uitzondering van de inhoud van [adres4] 16. Nu de heffingsambtenaar met als doel een optimale vergelijking de taxatiematrix heeft omgezet naar (woning)waarden op basis van m2, laat het Hof de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud juist is, in het midden.  
       
     
     
       4.7. 
       In de onder 2.5. genoemde matrices heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende opgenomen m2 aan woningoppervlakte en de waarden van bijgebouwen, dakkapellen en dergelijke overgenomen zonder daarmee naar het Hof begrijpt de betwisting daarvan prijs te geven. Wat betreft de woning van belanghebbende is niet vast komen te staan of in het taxatierapport van belanghebbende in de oppervlakte van 154 m2 de aanbouw van de woning en in de oppervlakte van 173 m2 van [adres4] 16 de garage zijn meegenomen of niet. Als wordt uitgegaan van de eerste matrix (geen aanbouw van de woning) en daarin [adres4] 16 niet als referentiewoning wordt meegenomen is de (gemiddelde) prijs per m2 van de resterende drie referentiewoningen hoger dan die van woning van belanghebbende. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar met de daarop gegeven toelichting ter zitting en in zijn nader stuk aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentieobjecten is gezien de gehanteerde woningwaarden per m2 voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Bovendien vindt het Hof in de verkoopprijs van referentiewoning [adres3] 20 van € 645.000 en de gegevens van die woning (zie 2.2.), die gelet op de foto’s van de buitenkant goed vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, een bevestiging van de vastgestelde waarde van € 631.000.  
       
       
         
           Schending motiveringsbeginsel 
         
       
     
     
       4.8. 
       Daargelaten dat in een zaak als deze in (hoger) beroep de vastgestelde waarde zonder terughoudendheid wordt beoordeeld, gaat het Hof voorbij aan de door belanghebbende in hoger beroep gestelde schending van het motiveringsbeginsel wat betreft de uitspraak op bezwaar, reeds omdat belanghebbende, door enkel te stellen dat hetgeen is besproken op de hoorzitting niet volledig is weergegeven, niet voldaan heeft aan zijn stelplicht door niet aan te geven wat er ontbreekt. 
       
       
         
           Schending artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) 
         
       
     
     
       4.9. 
       Belanghebbende heeft de aan ‘De Juiste Waarde’ ontleende verkoopinformatie van de referentiewoningen met daarin plattegronden van die woningen, ingebracht. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar bij zijn nader stuk de iWOZ-vastgoedkaarten ingebracht. Met de inbreng van voormelde stukken is voldoende voldaan aan artikel 8:42 Awb, zodat ook dat beroep van belanghebbende faalt.  
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
       K. de Jong- Braaksma	J.W. Keuning 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2024 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44