ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 28-09-2004 / C0300979-HE

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2004-09-28

Zaaknummer: C0300979-HE

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499

---

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid hennepkwekerij in het gehuurde.

typ. AvL	 
       rolnr. C0300979/HE 
     
     
     
       ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH, 
       zevende kamer, van 28 september 2004, 
       gewezen in de zaak van: 
     
     
     
       1. [APPELLANT SUB 1], 
          wonende te [plaats], 
       2. [APPELLANTE SUB 2], 
          wonende te [plaats], 
       appellanten bij exploot van dagvaarding van 
       5 augustus 2004, 
       verder respectievelijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2] te noemen, 
       procureur: mr. J.E. Lenglet, 
     
     
     tegen: 
     
     
       de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [GEÏNTIMEERDE], 
       gevestigd te [plaats], 
       geïntimeerde bij gemeld exploot,	 
       verder [geïntimeerde] te noemen, 
       procureur: mr. C.J.A. Boskamp,  
     
     
     
       op het hoger beroep van het door de rechtbank te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond gewezen vonnis van 25 juni 2003, zoals verbeterd bij vonnis van  
       13 augustus 2003 tussen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres. 
     
     
     
     
       1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 288637 rolnr.   
       549/03 
     
     
     Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     				 
     2. Het geding in hoger beroep 
     
     2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de inleidende vorderingen van [geïntimeerde], met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde], onder overlegging van producties, de grieven bestreden en heeft zij primair geconcludeerd [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen en subsidiair tot bevestiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ingestelde vorderingen. Tevens heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bij arrest - uitvoerbaar bij voor- raad - te veroordelen in de kosten van beide instanties. 
       
     2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 
     
     3. De gronden van het hoger beroep 
     
     Het hof verwijst hiervoor naar de memorie van grieven. 
     
     4. De beoordeling 
     
     4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 
     
     4.1.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 juni 1990 heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 juli 1990 aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] voor onbepaalde tijd verhuurd de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [plaats]. 
     
     
       4.1.2. In artikel 13 van de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en dat in het gehuurde of op het daartoe behorende erf geen nering, bedrijf of ambacht mag worden uitgeoefend. Artikel 14 houdt in dat de huurder de woning, berging en tuin goed zal gebruiken en onderhouden, terwijl artikel 18 behelst dat de huurder en de tot huurders huishouden behorende personen geen overlast mogen veroorzaken voor omwonenden. 
       Artikel 19 bepaalt tenslotte dat de huurder verklaart en erkent, dat overtreding van een van voormelde verbodsbepalingen ook zonder voorafgaande aanmaning wanprestatie oplevert welke ernstig genoeg is de ontbinding van de huurovereenkomst in rechte te rechtvaardigen. 
     
     
     4.1.3. In een aflevering van haar - onder al haar huurders middels persoonlijke adressering verspreide - huurdersblad "[naam blad]" van december 2002 heeft [geïntimeerde] aan al haar huurders bericht dat het telen van hennep in een woning voor haar onaanvaardbaar is. 
     
     4.1.4. De politie heeft op 20 februari 2003 geconstateerd dat er zich in een op het gehuurde aanwezige schuur een in bedrijf zijnde hennepkwekerij bevond, waarbij in totaal 151 hennepplanten alsmede ventilatoren, lampen, koolstoffilters en dergelijke zijn aangetroffen. Tevens is geconstateerd dat ten behoeve van de hennepkwekerij de hoofdzekering in de woning is verzwaard met 25 ampère. 
     
     4.1.5. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 28 februari 2003 [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gedagvaard voor de kantonrechter, waarbij zij heeft gevorderd de hiervoor vermelde huurovereenkomst te ontbinden en om [appellant sub 1] en [appellante sub 2] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de kosten van het geding. 
     
     
       4.1.6. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] integraal toegewezen. 
       Met toepassing van artikel 31 Rv. heeft de kantonrechter bij vonnis van 13 augustus 2003 op verzoek van [geïntimeerde] een verbetering aangebracht in het vonnis van 25 juni 2003 ten aanzien van het daarbij in de kostenveroordeling opgenomen bedrag aan griffierecht. 
     
     
     4.1.7. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] kunnen zich niet verenigen met voormeld vonnis van de kantonrechter en zijn daarvan in hoger beroep gekomen. 
     
     4.2. Het hof stelt voorop dat, nu de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak is uitgebracht op 28 februari 2003, het geschil tussen partijen ingevolge artikel 205 van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek dient te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003. 
     
     4.3. De ontvankelijkheid 
     
     4.3.1. [geïntimeerde] stelt zich primair op het standpunt dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in het door hen ingestelde hoger beroep. Daaraan heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] blijkens hun handelwijze ondubbelzinnig hebben berust in het bestreden vonnis. Immers, na de betekening van dat vonnis op 1 juli 2003 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] op 2 juli 2003 telefonisch contact opgenomen met de door [geïntimeerde] ingeschakelde deurwaarder met de mededeling dat zij zouden (komen) voldoen aan hetgeen vermeld stond in het exploit van betekening. De uit het bestreden vonnis voortvloeiende financiële verplichtingen zijn door hen aan het eind van diezelfde middag aan de deurwaarder voldaan. Op 7 juli 2003 is bij deurwaardersexploot de ontruiming van de woning aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aangezegd tegen 17 juli 2003. Op 15 juli 2003 heeft Van [appellante sub 2] evenwel de sleutels van de woning vrijwillig ingeleverd ten kantore van de deurwaarder en heeft zij - mede namens [appellant sub 1] - een zogenaamde "verklaring van terbeschikkingstelling woning en afstand" getekend. De deurwaarder heeft vervolgens geconstateerd dat de woning was ontruimd en verlaten. 
     
     4.3.2. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn niet in de gelegenheid gesteld zich over het voorgaande uit te laten. Gelet op de hierna volgende overwegingen van het hof, worden zij daardoor evenwel niet in hun belangen geschaad. 
     
     
       4.3.3. Berusting in een rechterlijke uitspraak is het ondubbelzinnig te kennen geven aan de wederpartij van de wil om zich bij die uitspraak neer te leggen en aldus afstand te doen van het recht om daartegen een rechtsmiddel in te stellen. Het gevolg van berusting is dan dat men niet meer ontvankelijk kan zijn om in hoger beroep te komen, artikel 334 Rv.  
       Naar vaste rechtspraak (vgl. HR 11 april 2003, NJ 2003, 440) kan van berusting slechts sprake zijn ingeval de in het ongelijk gestelde partij na de uitspraak jegens de wederpartij een houding heeft aangenomen, waaruit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt dat zij zich bij de uitspraak neerlegt. De door [geïntimeerde] beschreven gedragingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] laten naar het oordeel van het hof geen andere conclusie toe dan dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] - na daartoe door de deurwaarder gesommeerd te zijn - enkel gevolg hebben gegeven aan het bestreden vonnis. Dat betekent op zichzelf nog niet dat zij zich bij dat vonnis hebben neergelegd (vgl. HR 8 februari 1991, NJ 1992, 98). De door [appellante sub 2] - mede namens [appellant sub 1] - ondertekende "verklaring van terbeschikkingstelling woning en afstand" kan eveneens niet tot een dergelijke conclusie leiden, nu deze verklaring slechts behelst dat zij ter voldoening aan het bestreden vonnis de woning ter beschikking van [geïntimeerde] zullen stellen en dat zij afstand doen van alle zich nog in de woning bevindende zaken en in het bijzonder niet de verklaring inhoudt dat zij afstand doen van het recht op hoger beroep. 
       Nu de gestelde feiten niet tot de conclusie kunnen leiden dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben berust in het vonnis a quo, komt het hof niet toe aan nadere bewijsvoering. 
       Het hof komt dan ook tot de conclusie dat er geen sprake is van berusting in de zin van artikel 334 Rv. en dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ontvankelijk zijn in het door hen tijdig ingestelde hoger beroep.  
     
     
     
       4.4. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Bij de behandeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop. 
       Ten aanzien van de vraag of de kantonrechter op juiste gronden de ontbinding van de huurovereenkomst (en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde) heeft uitgesproken, geldt in het algemeen het volgende. Uit art. 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet recht-vaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (vgl. HR 10 augustus 1992, NJ 1992, 715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder  
       (HR 30 november 1984, NJ 1985, 232). 
     
     
     4.5. De grieven 2, 3 en 4 hebben gemeen dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] klagen dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat er gronden aanwezig zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. [geïntimeerde] heeft deze grieven gemotiveerd weersproken. 
     
     4.6. Het hof is van oordeel dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep, op de schaal en de wijze zoals hiervoor onder 4.1.4. is omschreven, het commerciële karakter ervan (gesteld noch gebleken is immers dat de hennep uitsluitend voor eigen gebruik was bestemd) de gevaarzetting (brandgevaar, wateroverlast) en het strafbare karakter van het een en ander (artikel 3 lid 1 onder B van de Opiumwet), aan de zijde van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] een ernstige toerekenbare tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. Voldoende is dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij op het van [geïntimeerde] gehuurde perceel de mogelijkheid hebben geschapen dat [geïntimeerde] en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is dat dergelijk nadeel zich niet heeft gerealiseerd, zoals ook niet relevant is of omwonenden al dan niet hebben geklaagd over overlast. 
     
     
       4.7. Dat de hennepkwekerij zich niet in de woning bevond, maar in een door [appellant sub 1] aangeschafte en geplaatste schuur buiten de woning doet aan het voorgaande oordeel van het hof niet af. Vast staat immers, dat onbevoegdelijk geknoeid is aan de - zich wél in de huurwoning bevindende - elektrische installatie middels het verzwaren van de smeltveiligheid, met alle brandgevaar en mogelijke schade voor [geïntimeerde] en/of omwonenden van dien, terwijl daarnaast de schuur zich wél op het van [geïntimeerde] gehuurde perceel bevond.  
       Het in eerste aanleg gevoerde en in hoger beroep herhaalde (blijkens de toelichting op grief 4) verweer van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dat het in het huurdersblad van [geïntimeerde] "[naam blad]" aangekondigde verscherpte beleid ten aanzien van hennepkwekerijen niet op hen betrekking heeft, omdat uit die aankondiging slechts zou blijken dat (harder) opgetreden zou worden tegen kwekerijen binnen een woning en niet, zoals bij [appellant sub 1] en [appellante sub 2], tegen een hennepkwekerij buiten de woning, verwerpt het hof. Uit de aankondiging van [geïntimeerde] blijkt niet dat het strakkere beleid enkel geldt ten aanzien van een "kwekerij in huis". In het betreffende stuk staat letterlijk: "Sinds enkele maanden wordt een huurder die betrapt wordt met een hennepkwekerij geen tweede kans meer geboden", zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt in wat voor soort ruimte de hennepkwekerij wordt aangetroffen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hadden bovendien, mede gelet op het strafbare karakter van de onderhavige hennepkwekerij, kunnen en behoren te beseffen dat ook een hennepkwekerij weliswaar buiten de woning, maar op het gehuurde perceel gelegen, niet zou worden getolereerd door hun verhuurder, zelfs al zou er geen expliciete verbodsbepaling in hun huurovereenkomst staan. 
       In zoverre falen overigens de grieven 1 en 2. 
     
     
     4.8. In de toelichting op de derde grief stellen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] onder verwijzing naar hun conclusie van antwoord in eerste aanleg dat er sprake is van een éénmalige en kortdurende misstap die een ontbinding niet rechtvaardigt. De planten zijn immers geruimd en [appellant sub 1] - first offender - is ook al strafrechtelijk voor de hennepkwekerij gestraft. Daar komt nog bij dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zich bijna 13 jaar lang als goed huurder hebben gedragen. In de toelichting op de vierde grief wordt erop gewezen dat zowel de rechtspraak als het beleid van [geïntimeerde] inzake hennepteelt onduidelijk en onoverzichtelijk zijn en dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] nimmer een schrijven dan wel een terme de grâce geboden hebben gekregen zoals dat wel bij andere huurders is geschied. Een dergelijke terme de grâce had, zo betoogt de zesde grief, in ieder geval aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] moeten worden toegestaan. 
     
     4.9. Ook deze grieven falen. Het hof is van oordeel dat de aanwezigheid en exploitatie van hennep, op de schaal en de wijze zoals hiervoor is omschreven, bepaald niet als van geringe betekenis kan worden aangemerkt. Evenmin kan gezegd worden dat de bijzondere aard van de tekortkoming aan ontbinding in de weg staat. Integendeel, het is juist deze tekortkoming die vanwege het daaraan verbonden risico van overlast, gevaar en negatieve uitstraling op de woonomgeving zo ernstig wordt geoordeeld, dat aan de ontbinding niet in de weg hoeft te staan de omstandigheid dat de kwekerij inmiddels uit de woning was verwijderd (verwijdering van de kwekerij maakt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan) of dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tijdig aan hun huurverplichtingen hebben voldaan en zij geen overlast hebben veroorzaakt (hetgeen niet meer dan uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn). Een terme de grâce is in deze zaak niet aan de orde, aangezien aan de verboden toestand reeds een einde is gemaakt. 
     
     
       4.10. Ten aanzien van het beleid van [geïntimeerde] staat in ieder geval vast dat [geïntimeerde] in haar huurdersblad van december 2002 heeft aangekondigd af te stappen van haar vroegere beleid - waarbij huurders na de ontdekking van een hennepkwekerij een tweede kans werd geboden - en dat voortaan zonder meer zou worden overgegaan tot het vorderen bij de kantonrechter van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben niet ontkend dat zij dit huurdersblad hebben ontvangen, zodat dit (gewijzigde) beleid ook voor hen kenbaar was. Aan de brief van 5 september 2002, welke door hen is overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt dat andere huurders van [geïntimeerde] een terme de grâce hebben gekregen, kunnen zij geen rechten ontlenen, nu deze dateert van enige maanden voor de aankondiging van het scherpere beleid. Bovendien doet deze - aan kennelijk een andere huurder van [geïntimeerde] verzonden - brief op geen enkele wijze afbreuk aan de door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zélf veroorzaakte tekortkoming. 
       De opmerkingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] over de niet eenduidigheid van de rechtspraak laat het hof verder voor wat ze zijn. Daarbij dient bedacht te worden, dat de omstandigheden van het geval in iedere zaak weer anders zijn. Bij weging van die verschillende omstandigheden zijn derhalve ook verschillende uitkomsten mogelijk. 
     
     
     4.11. De vijfde grief keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij het verweer van [appellante sub 2] dat zij van niets wist, niet aannemelijk heeft geacht. [appellante sub 2] stelt dat uit het (overigens niet overgelegde) proces-verbaal van bevindingen in de strafzaak blijkt dat zij verbaasd reageert op het moment dat er agenten bij haar voor de deur staan die haar mededelen dat er een vermoeden bestaat van hennepteelt in de schuur, dat zij geen sleutel van die schuur heeft, dat zij [appellant sub 1] heeft moeten bellen om naar de woning te komen om de schuur te openen en dat van buitenaf niet zichtbaar was dat zich binnen de schuur hennepplanten bevonden. 
     
     4.12. Ook deze grief faalt. De huurovereenkomst is op naam van zowel [appellant sub 1] als [appellante sub 2] gesteld en is ook door hen beiden ondertekend. [appellante sub 2] is daardoor contractueel medehuurder en - anders dan [appellante sub 2] kennelijk zelf meent - als zodanig met [appellant sub 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen, zoals die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Uit de wet volgt bovendien dat [appellante sub 2] aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die  met haar goedvinden het gehuurde gebruiken (artikel 7A:1602 van het Burgerlijk Wetboek). Ook voor de onderhavige tekortkoming is [appellante sub 2] (civielrechtelijk) hoofdelijk aansprakelijk. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor deze aansprakelijkheid niet vereist, nog daargelaten dat ook het hof het - met de kantonrechter - ongeloofwaardig voorkomt dat [appellante sub 2] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij, zulks gelet op de verrichte aanpassingen aan de meterkast en de aard en omvang van de kwekerij. 
     
     
       4.13. Tenslotte hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gewezen op de belangen van hun twee kinderen, in welk kader door hen in eerste aanleg (waarnaar verwezen wordt in de memorie van grieven) tevens een beroep is gedaan op het bepaalde in artikel 3 lid 1 van het Verdrag inzake de rechten van het kind (hierna: IVRK). Ingevolge dat (rechtstreeks werkende) artikel vormt het belang van een kind een eerste overweging (de Engelse - originele - tekst van het verdrag luidt: a primary consideration) bij maatregelen die het kind betreffen. Daarbij is het niet van belang of deze maatregelen worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of rechterlijke instanties. Tot de in dit artikel bedoelde maatregelen behoren ook die maatregelen, welke betrekking hebben op de huisvesting van de kinderen. Volgens [appellant sub 1] en [appellante sub 2] heeft [geïntimeerde] de belangen van de kinderen veronachtzaamd en had [geïntimeerde] met de raad voor de kinderbescherming of met Bureau Jeugdzorg moeten overleggen of ontruiming van de woning een bedreigende opvoedings- of verzorgingssituatie zou opleveren.  
       [geïntimeerde] heeft deze stelling bestreden. Zij meent dat het niet tot haar taak behoort voor onderdak te zorgen voor minderjarigen die ingevolge een rechterlijke uitspraak tegen de ouders uit een woning moeten vertrekken. 
     
     
     
       4.14. In weerwil van de stellingen van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] is het hof van oordeel, dat in de omstandigheden van het geval ook de belangen van de kinderen niet aan een ontbinding van de huurovereenkomst en aan de ontruiming van het gehuurde in de weg staan. Aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] kan worden toegegeven dat artikel 3 IVRK de positieve verplichting op de rechter legt om bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en tot ontruiming van een huurwoning wegens wanprestatie, rekening te houden met de belangen van eventueel in de desbetreffende woning verblijvende kinderen. De kantonrechter heeft zich daarvan in zijn vonnis onvoldoende rekenschap gegeven, door te overwegen dat de ontruiming van het gehuurde en de bescherming van de rechten van de kinderen tot elkaar in een te ver verwijderd verband staan. Het hof acht het echter in het kader van een ontbindings- en ontruimingsvordering te ver gaan van een verhuurder te verlangen dat deze bemiddelt bij het verkrijgen van vervangende opvang van de kinderen of overlegt met de raad voor de kinderbescherming of Bureau Jeugdzorg. Op zichzelf is het uiteraard mogelijk dat een door een woningstichting voorgenomen - en nadien door de rechter uitgesproken - ontruiming nadelige gevolgen voor de kinderen van een huurder met zich mee zal brengen. Het is evenwel in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders zélf om de nodige voorzieningen te treffen teneinde die eventuele nadelige gevolgen voor de kinderen zoveel mogelijk te beperken. Indien zij daarbij hulp behoeven, eventueel van hulpverlenende instanties, dan zijn zij gehouden die hulp in te roepen. De hulpverlenende instanties behoren op hun beurt voor adequate hulpverlening aan de kinderen zorg te dragen indien zulks noodzakelijk zou blijken te zijn. 
       Denkbaar is wel, dat in het geval een woningstichting over zou gaan tot ontruiming en daardoor - ondanks vruchteloos gebleven inspanningen van de ouders opvang voor de kinderen te regelen - een acute noodtoestand voor de kinderen zou ontstaan, de belangen van de kinderen (tijdelijk) aan een ontruiming in de weg zouden kunnen staan. Een dergelijke noodtoestand is evenwel niet gesteld en overigens ook niet gebleken. 
     
     
     4.15. Het hof komt op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, en na afweging van alle betrokken belangen, tot de conclusie dat de kantonrechter terecht de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft uitgesproken. Aangezien - met toewijzing van deze twee vorderingen - [appellant sub 1] en [geïntimeerde] hebben te gelden als de in het ongelijk gestelde partijen, heeft de kantonrechter hen terecht veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. Grief 7, die zich richtte tegen deze proceskostenveroordeling, faalt dan ook. 
     
     4.16. Grief 8 mist zelfstandige betekenis en kan verder onbesproken blijven. De in grief 8 nog begrepen klacht dat de kantonrechter het bestreden vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard is niet onderbouwd en wordt dan ook verworpen. 
     
     4.17. Daar [appellant sub 1] en [appellante sub 2] ook in hoger beroep hebben te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, zullen zij worden veroordeeld in de op het hoger beroep gevallen proceskosten. 
     
     5. De uitspraak 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het bestreden vonnis van 25 juni 2003, zoals verbeterd bij vonnis van 13 augustus 2003, met aanvulling en verbetering van de gronden waarop het berust; 
     
     veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 205,= aan verschotten en € 771,= aan salaris procureur; 
     
     verklaart voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 28 september 2004.