ECLI: ECLI:NL:RBROT:2024:6085

Titel: ECLI:NL:RBROT:2024:6085 Rechtbank Rotterdam , 01-07-2024 / C/10/679842 / KG ZA 24-498

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2024-07-01

Zaaknummer: C/10/679842 / KG ZA 24-498

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2024:6085

---

KG. Gedaagde heeft een unit in een bedrijfsverzamelgebouw verkocht aan eiser. In geschil is de vraag wat partijen zijn overeengekomen over de staat van de unit die gedaagde moet leveren aan eiser. Toepassing Haviltex-norm. De unit heeft bepaalde gebreken op het gebied van constructie en brandveiligheid. Moet gedaagde die gebreken herstellen? Ja, voor zover de vorderingen betrekking hebben op het realiseren van overeengekomen voorzieningen en/of noodzakelijk zijn om de bedrijfsunit geschikt te maken voor normaal gebruik als “bedrijvigheid”.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/679842 / KG ZA 24-498 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 1 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         MICRODOSE NL HOLDING B.V. , 
       gevestigd te Brielle, 
       eiseres, 
       advocaat mr. S.W. Hu te Den Haag, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te Capelle aan den IJssel, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam. 
     
     
     
       Partijen worden hierna Microdose en [gedaagde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 6 juni 2024; 
         
         
           de 19 producties van Microdose; 
         
         
           de 2 producties van [gedaagde]; 
         
         
           de akte wijziging eis van Microdose; 
         
         
           de mondelinge behandeling op 17 juni 2024; 
         
         
           de pleitnota van Microdose; 
         
         
           de pleitnota van [gedaagde]. 
         
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Op 26 augustus 2021 heeft gemeente Voorne aan Zee (hierna: de gemeente) een omgevingsvergunning verleend aan [naam 1] (hierna: [naam 1]) voor het opsplitsen van het gebouw op het perceel, gelegen aan [adres 1] (kadastraal bekend [perceel], hierna: het Perceel), in zeven units.   
       
     
     
       2.2. 
       
        [naam 1] heeft (het recht van erfpacht op) het Perceel met bedrijfsgebouw vervolgens verkocht en op 29 september 2021 geleverd aan Hoegee Tinte B.V. (hierna: Hoegee).   
     
     
       2.3. 
       Hoegee heeft het Perceel met bedrijfsgebouw doorverkocht en op 13 juni 2022 geleverd aan [gedaagde]. 
       
     
     
       2.4. 
       
        [gedaagde] heeft in februari 2022 het Perceel te koop gezet, waarbij het daarop gelegen bedrijfsgebouw als zeven afzonderlijke bedrijfsunits te koop is aangeboden.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 5 oktober 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat [gedaagde] het recht van erfpacht met betrekking tot bedrijfsunit 3 (gelegen aan [adres 2]) verkoopt aan Microdose tegen de koopsom van € 174.500,00.  
       
     
     
       2.6. 
       In de koopovereenkomst is verder, voor zover relevant, het volgende vermeld: 
       
       
         
           “(…) 
         
         
           Artikel 6 Staat van de onroerende zaak - Gebruik 
         
       
       
     
     
       6.1. 
       
         
            De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…) (te benoemen als ‘as is, where is’). Koper aanvaardt deze staat (…). 
         
         
           (…) 
         
       
       
     
     
       6.4. 
       
         
            De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Bedrijvigheid.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij notariële akte van 12 december 2022 heeft [gedaagde] bedrijfsunit 3 aan Microdose geleverd. Op 17 maart 2023 heeft Microdose bedrijfsunit 3 in gebruik genomen.  
       
     
     
       2.8. 
       Vanaf 10 maart 2023 probeert Microdose in contact te komen met [gedaagde], eerst via de notaris en later via de makelaar, omdat de onroerende zaak volgens haar nog niet goed is opgeleverd. Op 25 mei 2023 hebben [gedaagde] en de makelaar bedrijfsunit 3 (en bedrijfsunit 2) bezocht om de situatie met Microdose te bespreken. Naar aanleiding van dat gesprek heeft Microdose op 30 mei 2023 het volgende mailbericht verzonden aan de makelaar: 
       
       
         
           “Dank voor het fijne en verhelderende gesprek. Fijn dat we er hetzelfde instaan, zodat de panden zsm officieel opgeleverd kunnen worden. Zoals besproken Bijgevoegd de beiden Inspectie rapporten van panden [pand 1] en [pand 2]. Alsmede een uitgebreide plan voor pak van aanpak inclusief foto’s en electriciteits rapport en factuur.  
         
       
       
       
         
           Punten [pand 1]:  
         
       
       
         
           
             brandwerendheid? Compartimentering conform bouwbesluit 2012  
           
         
         
           
             unit 2 lekkage boven  
           
         
         
           
             unit 2 water overlast begane grond.  
           
         
       
       
       
         
           Punten voor [pand 2]:  
         
       
       
       
         
           brandwerendheid  
         
       
         Compartimentering conform bouwbesluit 2012  
       
         Electriciteit rapport (zie attachment)  
       
       
         
           
             Nen 10 10 rapport opmaken en delen voor mijn verzekering  
           
         
         
           
             Er zijn op dit moment geen installatietekeningen, groepenverklaring en blokschema aanwezig. Zie in rapport conclusie punt 5.4 voor  
           
         
         
           
             Glazen voordeur plaatsen + afhangen + afwerken.  
           
         
         
           
             Kozijnen binnen en buiten: schades bijwerken, opschuren, ontvetten, aflakken.  
           
         
         
           
             Loodslab onder kozijnen buiten plaatsen  
           
         
         
           
             rand naast glazen voordeur afwerken beide zijden  
           
         
         
           
             Zijdeur tocht strips plaatsen. Deur zit heel veel speling op en klappert. 
           
         
         
           
             Certificaat voor slot zijdeur, om meer sleutels bij te kunnen maken  
           
         
         
           
             Raam boven Zijdeur afkitten, opschuren, aflakken  
           
         
         
           
             Airco: Grijze verdelers is er 1tje van gebroken. graag vervangen. Filter graag vervangen of onderhoud plegen  
             filter wel toe is aan een reiniging en of vervanging 
           
         
       
       
       
         
           Bestrating:  
         
       
       
         
           
             Voor zijdeur bestrating ophogen of aanpassen, er ligt elke keer een plas na regen. 
           
         
         
           
             Zie pdf bestand foto's voor werkzaamheden.  
           
         
         
           
             Overtollige zand wegvegen  
           
         
       
       
       
         
           2e verdieping  
         
       
       
         
           
             Vloer conform bouwbesluit 2012. Constructieve berekening ontbraakt in Gemeente archief. Verkeerde balken gebruikt waardoor vloer zwaar doorzakt en niet te gebruiken is als ruimte.  
           
         
         
           
             Afwerken nok 
           
         
         
           
             dichtplamuren overige schroeven gipsplaten.  
           
         
       
       
       
         
           Voor een uitvoerige uitleg zie PDF bestand met foto's van schades, lekkages etc.  
         
         
           Alvast dank voor de terugkoppeling op deze mail en de bevestiging met de beloofde plan van aanpak.” 
         
       
       
       
         Bij het mailbericht zijn als bijlagen een plan van aanpak en een bouwinspectierapport van 24 april 2023 meegezonden. De makelaar heeft dit mailbericht doorgestuurd aan [gedaagde]. 
       
       
     
     
       2.9. 
       Medio juni 2023 stuurt [gedaagde] het volgende Whatsapp-bericht aan Microdose:  
       
       
         
           “(…) Wij willen dit ook oplossen, zoals je weet zijn wij van meerdere partijen afhankelijk. Je krijgt uiterlijk 27/6/2023 terugkoppeling op jouw e-mail! (…)”  
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Op 27 juni 2023 stuurt [gedaagde] het volgende mailbericht aan Microdose: 
       
       
         
           “Zoals besproken zouden wij vandaag met een terugkoppeling komen. We hebben met alle betrokken partijen ([naam 2], [naam 3] en de aannemer duidelijk overleg gehad mbt de reeds uit te voeren werkzaamheden). 
         
       
       
       
         
           Wij kunnen morgen exacte datums aangeven wanneer, welke punten, door de aannemer kunnen worden gedaan. Uiteraard in overleg met jullie!”   
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 28 juni 2023 stuurt [gedaagde] het volgende mailbericht aan Microdose: 
         
           “Zoals besproken, we horen morgen van de aannemer wanneer hij begint met de deur te plaatsen. Ook meer info mbt de anderen werkzaamheden. Maar alle neuzen staan dezelfde kant op. Dank voor je geduld en een prettige avond.” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Op 21 oktober 2023 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] en Microdose. Tijdens dat gesprek deelt [gedaagde] mee de kwestie ook opgelost te willen zien. 
       
     
     
       2.13. 
       Met brieven van 11 december 2023 en 12 februari 2024 heeft de advocaat van Microdose aan [gedaagde] meegedeeld dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting tot het realiseren van een deugdelijke bedrijfsunit en hem kort gezegd gesommeerd om alsnog tot deugdelijk herstel over te gaan, waaronder de realisatie van de eerste verdiepingsvloer, het brandveilig maken en herstel c.q. vervanging van de houten kozijnen van bedrijfsunit 3. [gedaagde] heeft aan die sommaties geen gehoor gegeven. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 12 februari 2024 heeft Microdose bij de gemeente Voorne aan Zee (hierna: de gemeente) het verzoek ingediend om tot handhaving over te gaan ten aanzien van de brandveiligheid van met name bedrijfsunit 3 en de aanpak van de daarin gelegen verdiepingsvloer. 
       
     
     
       2.15. 
       Op 7 maart 2024 hebben medewerkers van de gemeente en Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (hierna: VRR) een controle uitgevoerd op het perceel aan [adres 1]. Op 11 maart 2024 heeft VRR haar bevindingen doorgegeven aan de gemeente. Daarop heeft de gemeente op 28 maart 2024 aan Microdose schriftelijk meegedeeld dat er niet volledig is verbouwd conform de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Microdose wordt verzocht binnen zes weken ervoor te zorgen dat:  
       
         
           de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen elk afzonderlijk compartiment tenminste 30 minuten bedraagt overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning; 
         
         
           en dat alle trappen voldoen aan artikel 3.15 lid 1 en 2 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. 
         
       
       De gemeente heeft aangekondigd dat zij, indien Microdose hier niet tijdig aan voldoet, een last onder dwangsom zal opleggen. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       Microdose vordert – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen: 
       
       i.	tot de realisatie van de eerste verdiepingsvloer in unit 3 ([adres 2]) geschikt voor gebruik met de bestemming van bedrijvigheid (kantoor en opslag) en de trapleuning en traphek overeenkomstig de normale eisen van goed en deugdelijk werk uiterlijk binnen 30 dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn na betekening van dit vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat hieraan geheel of gedeeltelijk niet wordt voldaan met een maximum van € 50.000,00 in totaal; 
       
         ii.	tot de vervanging van de twee grote gevelkozijnen aan de voorzijde waarin ventilatievoorzieningen zijn aangebracht overeenkomstig NEN 1087 (kantoor- of industriefunctie), het plaatsen van een houten toegangsdeur met glaspanelen in houten pui aan de voorgevelzijde van [adres 2] en de vervanging van de multiplex zijdeur tezamen met de houten kozijnen van de deur en bovenlicht, allemaal overeenkomstig de normale eisen van goed en deugdelijk werk binnen 30 dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn na betekening van dit vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat hieraan geheel of gedeeltelijk niet wordt voldaan met een maximum van € 50.000,00 in totaal; 
         iii.	tot het aanbrengen van voorzieningen [adres 2] ten aanzien van de brandveiligheid overeenkomstig de omgevingsvergunning van 26 augustus 2021 en het VRR rapport van 11 maart 2023 [vzr: bedoeld is 2024], bestaande uit de realisatie van kalkzandsteen brandscheidingswanden tussen unit 2 en 3 en vanaf de eerste verdiepingsvloer tussen units 4 en 3 en 5 en 3, het brandwerend bekleden van de stalen dakbalken, ten aanzien van de verdiepingsvloer (na de realisatie van het gevorderde in romeinse cijfer 1 hierboven) het brandwerend bekleden van de stalen HE160A en UNP-180 liggers en kolommen, tot het treffen van de herstelmaatregelen die Microdose als last onder dwangsom is opgelegd of zal worden opgelegd door de gemeente Voorne aan Zee en het aanbrengen of treffen van andere voorzieningen of maatregelen die nodig zijn in overeenstemming met de verleende omgevingsvergunning en het Bouwbesluit c.q. Bbl zodat de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van minimaal 30 minuten wordt gehaald, uiterlijk binnen 30 dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn na betekening van dit vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat hieraan geheel of gedeeltelijk niet wordt voldaan met een maximum van € 50.000,00 in totaal; 
         iv.	tot het in bezit stellen aan de raadsvrouw van Microdose van een kopie van bouwtechnische en constructieve gegevens en berekeningen, (detail-) tekeningen, werkbeschrijvingen, overeenkomsten met o.m. Hoegee en de aannemer Kidem Bouw, garanties, facturen en alle overige (bouwkundige) informatie die betrekking hebben op de transformatie van de bedrijfshal naar 7 units, voor zover deze gegevens en informatie (mede) betrekking hebben op unit 3 en het constructieve geheel waartoe unit 3 behoort binnen 7 dagen, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn na betekening van dit vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen) dat hieraan geheel of gedeeltelijk niet wordt voldaan met een maximum van € 50.000,00 in totaal; 
       
       v.	tot betaling van de proceskosten van dit geding. 
       
     
     
       3.2. 
       Het verweer van [gedaagde] strekt ertoe de dagvaarding nietig te verklaren althans Microdose niet-ontvankelijk te verklaren wegens gebrek aan spoedeisend belang althans Microdose haar vordering te ontzeggen als zijnde onbewezen en ongegrond, met veroordeling van Microdose in de proceskosten.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Beroep op nietige dagvaarding  
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] verzoekt de dagvaarding nietig te verklaren, omdat daarin ten onrechte informatie is opgenomen die gelden voor een procedure bij de kantonrechter. Het gaat specifiek om de onjuiste vermelding dat van [gedaagde] bij verschijning in het geding geen griffierecht zal worden geheven en dat hij in persoon of vertegenwoordigd door een gemachtigde, in plaats van een advocaat, moet verschijnen.  
       
     
     
       4.2. 
       De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. [gedaagde] is in het geding verschenen en gesteld noch gebleken is dat hij als gevolg van de gebreken in de dagvaarding in zijn verdediging is benadeeld. Het beroep op nietigheid wordt op de voet van artikel 122 lid 1 Rv verworpen. 
       
       
         
           Spoedeisend belang 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Microdose stelt dat zij er een spoedeisend belang bij heeft dat [gedaagde] op korte termijn de overeenkomst nakomt door bedrijfsunit 3 te realiseren volgens de normale eisen van goed en deugdelijk werk, dat wil zeggen dat het bedrijfspand moet voldoen aan het Bouwbesluit 2012 (per 1 januari 2024 vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving, hierna: Bbl), de NEN-normen en/of de verleende omgevingsvergunning van 26 augustus 2021. Doordat bedrijfsunit 3 nog steeds niet correct is opgeleverd, ondervindt Microdose schade in de vorm van houtrot en lekkages en is de (brand)veiligheid in het geding. De aannemer, Kidem Bouw, heeft tot op heden geen  werkzaamheden verricht ten aanzien van de brandveiligheid van de bedrijfsunit en de gemeente dreigt op korte termijn over te gaan tot handhaving op verbeurte van dwangsommen.  
       
     
     
       4.4. 
       
        [gedaagde] betwist het gestelde spoedeisend belang. Microdose heeft bedrijfsunit 3 al 18 maanden in gebruik en niet valt in te zien waarom nu een onmiddellijk ingrijpen van de voorzieningenrechter noodzakelijk is. Als er al een spoedeisend belang is, dan heeft Microdose dat zelf gecreëerd, doordat zij de aannemers de toegang heeft geweigerd en zelf bij de gemeente een verzoek tot handhaving heeft neergelegd. 
       
     
     
       4.5. 
       Uit de, met stukken onderbouwde, stelling van Microdose dat zij doorlopende schade lijdt doordat [gedaagde] de overeenkomst tussen partijen niet deugdelijk nakomt, volgt voldoende dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen die strekken tot deugdelijke nakoming door herstel van de vermeende gebreken (vorderingen i. t/m iii.). Het lange tijdsverloop en het feit dat Microdose daar zelf de hand in heeft gehad door een verzoek tot handhaving bij de gemeente in te dienen, doen daar niet aan af. [gedaagde] is daar ook debet aan doordat hij, zoals blijkt uit de overgelegde stukken, gedurende lange tijd toezeggingen bleef doen aan Microdose die hij vervolgens niet nakwam (zie r.o. 4.11. waarin dit punt nader aan de orde wordt gesteld). Dat Microdose kort vóór deze procedure het voorstel van [gedaagde], om een aannemer langs te sturen, afsloeg was omdat die aannemer volgens Microdose gespecialiseerd was in de installatie van badkamers zodat Microdose er niet op kon vertrouwen dat deze kundig genoeg was om alle gebreken, die niets van doen hebben met een badkamer, te herstellen. Tegen de achtergrond van de eerdere toezeggingen van [gedaagde], is die weigering niet onbegrijpelijk. 
       
     
     
       4.6. 
       Voor de afgifte van een kopie van de in vordering iv. nader omschreven bescheiden heeft Microdose niet gesteld wat daarvan het spoedeisend belang is. Om die reden ligt vordering iv. voor afwijzing gereed. 
       
       
         
           Wat is overeengekomen? 
         
       
       
     
     
       4.7. 
       Partijen verschillen van mening over wat zij zijn overeengekomen in het kader van de verkoop en levering van bedrijfsunit 3.  
       
     
     
       4.8. 
       Microdose stelt dat zij een nog te realiseren bedrijfsunit heeft gekocht. Op basis van de verkooppresentatie van de makelaar in oktober 2022 mocht zij verwachten dat zij een bedrijfsunit geleverd kreeg die voldoet aan de normale eisen van goed en deugdelijk werk, met onder meer aan de voorzijde grote raampartijen en een glazen toegangsdeur en aan de rechtergevelzijde een overheaddeur met daarnaast (ook) een aparte toegangsdeur met bovenlicht, een gebruiksoppervlakte op de begane grond van ca. 100 m2 en op de 1e verdieping van ca. 78 m2. Dat de bedrijfsunit al vóór de correcte oplevering in december 2022 werd geleverd aan Microdose, was omdat [gedaagde] wilde profiteren van het toen nog geldende lagere tarief van de overdrachtsbelasting.  
       
     
     
       4.9. 
       Daartegenover meent [gedaagde] dat hij bedrijfsunit 3, conform artikel 6.1 van de koopovereenkomst, heeft geleverd in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond, dus met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken (“ as is where is ”). Microdose heeft deze staat aanvaard. Bedrijfsunit 3 bezit alle feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als “bedrijvigheid”. [gedaagde] heeft dan ook voldaan aan zijn contractuele verplichtingen. 
       
     
     
       4.10. 
       Voor de beantwoording van de vraag hoe in een (schriftelijk) contract de verhouding van partijen is geregeld en of het contract een leemte laat die moet worden aangevuld, neemt de voorzieningenrechter als uitgangspunt dat het, conform de Haviltex-maatstaf, niet enkel aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen, maar tevens op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van dat geschrift mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Bij het bepalen van die gerechtvaardigde verwachtingen kunnen gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (bij de uitvoering daarvan) mede van belang zijn (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). 
       
     
     
       4.11. 
       Wat partijen redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten, volgt niet alleen uit de koopovereenkomst en leveringsakte, maar ook uit de verkoopinformatie van de makelaar (voorafgaand aan de koop) en de gedragingen van partijen na de koop en levering van de bedrijfsruimte.  
       
       
         In de brochure van de makelaar bij de verkoop van het bedrijfsverzamelgebouw is vermeld dat er 7 bedrijfsunits zullen worden gerealiseerd, ieder met een bepaalde gebruiksoppervlakte, en met een aantal daarin omschreven voorzieningen. Microdose heeft voldoende aannemelijk gemaakt (met haar productie 9) dat bedrijfsunit 3 ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst en ook bij de levering nog niet was gerealiseerd op de wijze als in de verkoopbrochure was omschreven. Verder volgt uit de verklaringen en gedragingen van [gedaagde] tegenover Microdose – via Whatsapp-berichten, mailberichten en (telefoon)gesprekken – dat [gedaagde] na de levering tot en met oktober 2023 de door Microdose gesignaleerde problemen aan bedrijfsunit 3 onderkende en steeds beloofde die aan te (laten) pakken. Verwezen wordt naar r.o. 2.8. t/m 2.12. Dat [gedaagde] dit onverplicht deed, zoals hij later is gaan stellen, blijkt niet uit de inhoud van zijn verklaringen. Integendeel, hij lijkt hiermee invulling te geven aan zijn verplichting uit artikel 6.4 van de koopovereenkomst om een bedrijfsunit (op) te leveren die geschikt is voor een normaal gebruik als “bedrijvigheid”. Onder die omstandigheden kan [gedaagde] redelijkerwijs niet voor het eerst op 9 januari 2024 (productie 15 van Microdose), dat is 13 maanden na de notariële levering, aan Microdose tegenwerpen dat zij bedrijfsunit 3 bij de levering heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond.   
       
       
     
     
       4.12. 
       Vervolgens is in geschil de vraag of en in welke mate de gevraagde voorzieningen toewijsbaar zijn. Daarvoor moet worden beoordeeld of [gedaagde] contractueel gehouden is om de gevorderde werkzaamheden te (laten) verrichten. Dat is het geval indien de vorderingen betrekking hebben op het realiseren van overeengekomen voorzieningen en/of noodzakelijk zijn om de bedrijfsunit geschikt te maken voor normaal gebruik als “bedrijvigheid”. Hierna worden vorderingen i. t/m iii. achtereenvolgens behandeld. 
       
       
         
           Vordering i.  
         
       
       
     
     
       4.13. 
       Deze vordering ziet op de realisatie van de eerste verdiepingsvloer. Uit de verkooppresentatie van de makelaar volgt duidelijk dat bedrijfsunit 3 zou worden geleverd met een verdiepingsvloer van 78 m2. Gezien het bedrijfsmatige karakter ligt het voor de hand dat die verdieping geschikt dient te zijn voor gebruik als kantoor of opslag. Microdose heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat dit niet het geval is. Zij heeft daartoe drie rapporten overgelegd: 
       
         
           inspectierapport van [naam 4] (hierna: [naam 4]) van 24 april 2023 (onderdeel van productie 4); 
         
         
           rapport van Van Velsen Design & Projectmanagement (hierna: Van Velsen) van 9 februari 2024 (productie 11); 
         
         
           rapport van ingenieursbureau Faas & Van Iterson (hierna: Faas), met een controleberekening van de verdiepingsvloer van 23 april 2024 (productie 13). 
         
       
       
       
         De verdiepingsvloer bestaat uit houten balken op stalen liggers. Uit de rapporten blijkt genoegzaam dat de houten balken van de huidige verdiepingsvloer zijn onder gedimensioneerd zodat de vloer doorbuigt en niet, althans maar heel beperkt, kan worden belast. De afmetingen van de houten balklaag voldoen niet aan de eisen, zowel qua sterkte als aan de doorbuigingseisen. Gelet op deze bevindingen van deskundigen, kan [gedaagde] niet volstaan met het blote verweer dat bedrijfsunit 3 alle feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als “bedrijvigheid”. Het ligt dus op de weg van [gedaagde] om zorg te dragen voor een verdiepingsvloer die niet doorbuigt en op behoorlijke wijze kan worden belast.  
       
       
     
     
       4.14. 
       In het rapport van Faas is op pagina 6 en 8 een, niet betwiste, berekening gegeven van de benodigde afmetingen van de balklaag om te zorgen voor een deugdelijke belasting. [gedaagde] wordt veroordeeld tot realisatie van de verdiepingsvloer in bedrijfsunit 3, waarbij de afmetingen van de houten balklaag voldoen aan de veiligheids- en doorbuigingseisen zoals berekend in het rapport van Faas. 
       
     
     
       4.15. 
       Daarnaast volgt uit het rapport van Van Velsen dat de trap naar de verdiepingsvloer conform het Bbl aan één zijde dient te zijn voorzien van een trapleuning en dat er op de verdieping rondom het trapgat een balustrade moet zijn van minimaal 0,9 m hoog. De gemeente heeft Microdose al gesommeerd om de trappen dusdanig aan te passen dat deze voldoen aan het Bbl. Microdose kan hiervoor [gedaagde] aanspreken, nu voor het gebruik van een bedrijfsruimte met een verdieping noodzakelijk is dat er een trap komt die voldoet aan de veiligheidseisen. [gedaagde] wordt veroordeeld daarvoor zorg te dragen. 
       
       
         
           Vordering ii. 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       Deze vordering bestaat uit de volgende onderdelen: 
       
         
           de vervanging van twee grote gevelkozijnen aan de voorzijde, waarin ventilatievoorzieningen zijn aangebracht overeenkomstig NEN 1087; 
         
         
           het plaatsen van een houten toegangsdeur met glaspanelen in de houten pui aan de voorgevelzijde, overeenkomstig de normale eisen van goed en deugdelijk werk; 
         
         
           de vervanging van de multiplex zijdeur en de houten kozijnen van de deur en bovenlicht, overeenkomstig de normale eisen van goed en deugdelijk werk; 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       Microdose heeft op dit punt verwezen naar de rapporten van [naam 4] (24 april 2023) en Van Velsen (27 mei 2024, productie 14 van Microdose). In beide rapporten zijn gebreken geconstateerd aan de gevelkozijnen en deuren. Van Velsen heeft nader geconcretiseerd waarom de huidige gevelkozijnen en deuren niet voldoen en zij heeft per onderdeel op detailniveau uitgewerkt op welke wijze herstel plaats dient te vinden om te voldoen aan de toepasselijke NEN-normen. [gedaagde] heeft de conclusies van beide rapporten onvoldoende gemotiveerd bestreden. Aangenomen wordt daarom dat de kozijnen en deuren in de huidige staat niet juist zijn afgewerkt, waardoor het risico op lekkages en vervorming van het materiaal groot is. Dit risico heeft zich ook al verwezenlijkt in de vorm van vochtschade en houtrot op bepaalde plekken. 
       
     
     
       4.18. 
       Uit de foto’s en specificaties in de verkoopbrochure van de makelaar valt op te maken dat de bedrijfsunits worden geleverd met een overheaddeur, separate loopdeur, twee grote gevelkozijnen en airconditioning. [gedaagde] is dan ook gehouden om die voorzieningen op deugdelijke wijze te realiseren. Vordering ii. wordt toegewezen in die zin dat de werkzaamheden waartoe [gedaagde] wordt veroordeeld, dienen te worden uitgevoerd conform de werkwijze zoals omschreven in het rapport van Van Velsen van 27 mei 2024. 
       
       
         
           Vordering iii. 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Deze vordering heeft betrekking op het aanbrengen van voorzieningen ten aanzien van de brandveiligheid overeenkomstig de omgevingsvergunning van 26 augustus 2021 en het VRR-rapport van 11 maart 2024.  
     
     
       4.20. 
       Microdose heeft onweersproken gesteld dat de huidige staat van de vloeren en wanden niet overeen komt met de verleende omgevingsvergunning en niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorwaarden. Dat wordt ook ondersteund door de bevindingen in het VRR-rapport en de rapporten van [naam 4] (24 april 2023) en Van Velsen (9 februari 2024). Evident is dat een pand dat geschikt moet worden gemaakt om als bedrijfsruimte te worden gebruikt, moet voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften. [gedaagde] heeft verder ook geen verweer gevoerd tegen de door Microdose gevorderde maatregelen. 
       
     
     
       4.21. 
       Dat betekent dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot: 
       
         
           de realisatie van kalkzandsteen brandscheidingswanden tussen unit 2 en 3 en vanaf de eerste verdiepingsvloer tussen units 4 en 3 en 5 en 3; 
         
         
           het brandwerend bekleden van de stalen dakbalken; 
         
         
           ten aanzien van de verdiepingsvloer (na de realisatie van de verdiepingsvloer op de wijze waartoe [gedaagde] hierna wordt veroordeeld) het brandwerend bekleden van de stalen HE160A en UNP-180 liggers en kolommen. 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Voor een veroordeling tot het treffen van overige herstelmaatregelen die Microdose als last onder dwangsom is of zal worden opgelegd door de gemeente, is geen plaats. Of en waartoe Microdose op enig moment door de gemeente wordt veroordeeld, valt op dit moment nog niet vast te stellen. Dat betekent dat de vordering zowel toekomstig als onbepaald is en daarmee niet toewijsbaar. 
       
       
         
           Termijn en dwangsom 
         
       
       
     
     
       4.23. 
       
        [gedaagde] dient binnen zes weken na betekening van dit vonnis te voldoen aan de veroordelingen.  
       
     
     
       4.24. 
       De aan de veroordelingen te verbinden dwangsom wordt beperkt en gemaximeerd. 
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Microdose worden begroot op: 
       
       - betekening oproeping	€ 	112,99 
       - griffierecht	€	688,00 
       - salaris advocaat	€	1.107,00 
       - nakosten	 €	178,00  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
       Totaal	€ 	2.085,99 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter: 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] tot realisatie van de verdiepingsvloer in bedrijfsunit 3, waarbij de afmetingen van de houten balklaag voldoen aan de veiligheids- en doorbuigingseisen zoals berekend in het rapport van Faas (productie 13 van Microdose); 
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] tot realisatie van een trapleuning op de trap naar de verdiepingsvloer en een balustrade van minimaal 0,9 m hoog op de verdieping rondom het trapgat; 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tot: 
       
         
           de vervanging van twee grote gevelkozijnen aan de voorzijde en het aanbrengen van ventilatievoorzieningen; 
         
         
           het plaatsen van een houten toegangsdeur met glaspanelen in de houten pui aan de voorgevelzijde;  
         
         
           de vervanging van de multiplex zijdeur en de houten kozijnen van de deur en bovenlicht; 
         
       
       een en ander uitgevoerd conform de werkwijze zoals omschreven in het rapport van Van Velsen van 27 mei 2024 (productie 14 van Microdose); 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot: 
       
         
           de realisatie van kalkzandsteen brandscheidingswanden tussen unit 2 en 3 en vanaf de eerste verdiepingsvloer tussen units 4 en 3 en 5 en 3; 
         
         
           het brandwerend bekleden van de stalen dakbalken; 
         
         
           ten aanzien van de verdiepingsvloer (na de realisatie van de verdiepingsvloer zoals bedoeld onder 5.1.) het brandwerend bekleden van de stalen HE160A en UNP-180 liggers en kolommen; 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan Microdose een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet binnen zes weken na de betekening van dit vonnis aan (één van) de uitgesproken veroordelingen onder 5.1. t/m 5.4. voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt; 
       
     
     
       5.6. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Microdose van € 2.085,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 
       
     
     
       5.7. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.8. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2024. 
         2091 / 2009