ECLI: ECLI:NL:PHR:2003:AF4613

Titel: ECLI:NL:PHR:2003:AF4613 Parket bij de Hoge Raad , 02-05-2003 / C01/265HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2003-05-02

Zaaknummer: C01/265HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2003:AF4613

---

-

Zaaknr. C01/265HR 
       Mr. Huydecoper 
       Zitting van 24 januari 2003 
     
     
     Conclusie inzake 
     
     
       [eiser], 
       eiser tot cassatie 
     
     
     tegen 
     
     
       [verweerder 1] 
       en  
       [verweerder 2], 
       verweerders in cassatie 
     
     
     Feiten en procesverloop 
     
     
       1) Het geschil in deze zaak betreft vooral de kwalificatie van een enigszins uitzonderlijke overeenkomst die de partijen hebben gesloten met betrekking tot de aan de eiser tot cassatie, [eiser], toebehorende en door de verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., bewoonde woning aan de [a-straat 1] in [woonplaats]. 
       In het in deze zaak in eerste aanleg gewezen (eind)vonnis heeft de rechtbank de relevante feiten in de rov. 1 sub a t/m h weergegeven. Het hof heeft deze vaststelling van de feiten (in rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest) overgenomen, en daartegen is in cassatie geen bezwaar ingebracht.  
     
     
     
       2) Ik geef van het uitvoerige feitenoverzicht van de rechtbank een verkorte samenvatting: 
       - partijen hebben op 21 juli 1994 een overeenkomst gesloten. Deze kwam erop neer dat [eiser] aan [verweerder] c.s. een woonrecht verstrekte met betrekking tot een bepaald gedeelte van de (aan [eiser] toebehorende) woning [a-straat 1] in [woonplaats]; dat [verweerder] c.s. uit dien hoofde, en voor de duur van het woonrecht, een bedrag van f 300.000, - aan [eiser] verschuldigd werden, waarvan f 100.000, - daadwerkelijk aan [eiser] is betaald en f 200.000,- in de vorm van een lening van [eiser] aan [verweerder] c.s., tegen een nader aangeduide en maandelijks door [verweerder] c.s. aan [eiser] te betalen rente, werd verrekend; dat [verweerder] c.s. zich verplichtten om 2/5 van de zgn. "eigenaarslasten" in verband met de mede door hen bewoonde woning voor hun rekening te nemen; en dat aan [verweerder] c.s. onder nader aangegeven voorwaarden een (voorkeurs)recht van koop met betrekking tot de woning werd verleend.  
       - [Eiser] heeft, met een beroep op tussen partijen gerezen moeilijkheden, deze overeenkomst bij brief van 7 september 1998 tegen 1 oktober 1999 opgezegd en, omdat [verweerder] c.s. aan de opzegging geen gevolg wilden geven, een vordering aanhangig gemaakt bij de rechtbank, die ertoe strekte dat voor recht werd verklaard dat de overeenkomst was beëindigd en dat [verweerder] c.s. tot ontruiming zouden worden veroordeeld (waaraan in het verdere verloop van het geding nog thans niet terzake doende bijkomende vorderingen zijn toegevoegd).  
     
     
     
       3) Rechtbank en hof hebben de vorderingen van [eiser] als ongegrond beoordeeld, met als belangrijkste overweging dat de overeenkomst van partijen als een huurovereenkomst van woonruimte moest worden aangemerkt(1).  
       Het namens [eiser] (tijdig en regelmatig) ingestelde cassatieberoep voert een aantal klachten tegen het (aldus zeer beknopt weergegeven) oordeel aan. [Verweerder] c.s. hebben in cassatie verstek laten gaan. Het standpunt van [eiser] is door diens advocaat schriftelijk toegelicht. 
     
     
     Bespreking van het cassatiemiddel 
     
     
       4) Bij de bespreking van het cassatiemiddel wil ik voorop stellen dat de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte voor een belangrijk deel beheerst wordt door regels van dwingend recht (waaronder de zojuist in voetnoot 1 aangewezen regels) - oftewel door regels die gelden, ongeacht bedingen met een van de relevante wetsbepalingen afwijkende strekking, die tussen partijen mochten zijn overeengekomen, en in zoverre: in afwijking van wat partijen gewild dan wel bedoeld mochten hebben. 
       Voor wat een overeenkomst die door dwingend recht beheerst wordt meebrengt, is daarom maar ten dele beslissend, wat de contracterende partijen gewenst hebben of wat hun voor ogen heeft gestaan - namelijk alleen voorzover datgene wat partijen gewild of beoogd hebben, verenigbaar is met de door het dwingende recht gelaten ruimte. Voor het overige worden partijen door een door dwingend recht beheerste overeenkomst gebonden, of zij dat nu gewild hebben of niet. Dat staat haaks op het contractenrechtelijke uitgangspunt van de partijautonomie of de contractsvrijheid. Niet voor niets worden de betreffende rechtsregels als "dwingend recht" aangeduid: de partijen kunnen daardoor worden gedwongen tot iets wat zij niet gewild of niet beoogd hebben. 
     
     
     
       5) Het zojuist gezegde is in hoge mate vanzelfsprekend(2); maar ik spreek het toch maar uit, omdat het cassatiemiddel voor deze vanzelfsprekendheden de ogen lijkt te sluiten.  
       De aard van dwingend recht brengt (ook) mee dat partijen zich niet aan de gevolgen daarvan kunnen onttrekken door zich erop te beroepen dat zij gedwaald hebben, en niet wisten dat de wet, in plaats van tot datgene wat uit de door hen beoogde overeenkomst zou voortvloeien, hen bond aan de door het dwingend recht opgelegde gevolgen.  
       Ware dat anders, dan zou het effect van dwingend recht maar zeer beperkt zijn. Waar dwingend recht andersluidende contractsbepalingen opzij zet, is immers bijna altijd gegeven dat de partijen gedwaald hebben, en meenden dat zij wèl geldig konden contracteren zoals zij dat hebben gedaan(3). Dat kan er - het heeft alweer iets vanzelfsprekends - niet aan af doen dat die partijen gebonden zijn door de door hen niet gewilde en niet onderkende, maar desondanks door het dwingende recht opgelegde rechtsgevolgen. 
     
     
     6) In het bestreden arrest is met juistheid tot uitgangspunt genomen dat voor de beoordeling of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, het er vooral op aankomt of de overeenkomst de ene partij verplicht tot het verschaffen van het genot, gedurende een zekere tijd, van een zaak; en of de andere partij zich tot een tegenprestatie verplicht (rov. 4.5). Zo wordt inderdaad naar geldend en naar komend recht de huurovereenkomst gekarakteriseerd(4). Als partijen een overeenkomst hebben gesloten die die eigenschappen vertoont, en die op verschaffing van het genot van woonruimte ziet (dat dat laatste in deze zaak het geval is, vormt geen onderwerp van geschil), is er "dus" een huurovereenkomst van woonruimte, met de daaraan door het dwingend recht verbonden rechtsgevolgen - ongeacht de andersluidende bedoelingen van de contractspartijen. 
     
     7) Het komt met enige regelmaat voor dat partijen overeenkomsten aangaan die zij niet als huur en verhuur (wensen te) kwalificeren (maar die bijvoorbeeld in de vorm van koop met uitgestelde levering, huurkoop of leasing zijn gegoten - rechtsfiguren die enige gelijkenis vertonen met de constructie die in deze zaak ter beoordeling staat); en dat dan, als over de betreffende rechtsverhouding geschil ontstaat, wordt vastgesteld dat die rechtsverhouding als een aan dwingend recht onderworpen huur moet worden aangemerkt. In de rechtspraak, en ook in de literatuur, wordt wel verondersteld dat dergelijke constructies worden gekozen met de opzet om de werking van het dwingende recht te ontgaan. Hoe dat zij, zowel literatuur als rechtspraak nemen ten opzichte van die constructies een kritische houding in, die er in de meeste in de rechtspraak gepubliceerde gevallen toe heeft geleid dat "door de constructie heen werd geprikt" en werd geoordeeld dat de regels van huur en verhuur van toepassing waren(5).  
     
     8) Op de in alinea's 4 t/m 6 aangegeven tegenwerpingen stuiten de klachten van het middel nagenoeg alle af. 
     
     
       9) De klachten van middelonderdeel 1 en van middelonderdeel 2 sub a en sub b gaan rechtstreeks in tegen de regels dat dwingend recht prevaleert boven wat partijen gewild of beoogd hebben, en dat daaraan niet met een beroep op dwaling kan worden ontkomen. 
       Waar deze middelonderdelen een beroep doen op wat daarin "absorptieregels" worden genoemd zien zij er verder aan voorbij dat het hof (evenals de rechtbank) de overeenkomst van partijen heeft getoetst aan de voor (woonruimte)huurovereenkomsten geldende essentialia, en heeft bevonden dat die overeenkomst daaraan volledig beantwoordde. Regels van het type "deze bepalingen zijn ook van toepassing op transacties van dezelfde strekking" (zo meen ik datgene wat het middel met "absorptieregels" aanduidt te mogen omschrijven) komen dan niet aan de orde. Volgens de vaststellingen van rechtbank en hof is de overeenkomst van partijen niet een overeenkomst van een met woonruimtehuur vergelijkbare strekking, maar een overeenkomst die geheel aan de rechtens te aanvaarden essentialia van dat type overeenkomst beantwoordt.  
     
     
     
       10) Ik merk op dat in de schriftelijke toelichting namens [eiser] wordt gesteld dat onderdeel 1 van het middel een heel andere strekking heeft, en er (althans mede) op gericht is dat [verweerder] c.s., door te berusten in de beslissing van de rechtbank op een door hen opgeworpen bevoegdheidsincident, zouden hebben geaccepteerd dat de overeenkomst van partijen niet als huur en verhuur mag worden aangemerkt. 
       Ik meen dat een dergelijke klacht niet in het middel terug is te vinden. Ik ga er daarom betrekkelijk kort langs heen, dat de klacht inhoudelijk ongegrond zou zijn als die wèl in het middel had gestaan: de rechtbank heeft met recht in het bevoegdheidsincident(6) overwogen dat de bevoegdheid van de rechter - althans volgens de regels van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zoals die toen van toepassing waren(7) - moet worden beoordeeld aan de hand van de door de eiser gestelde feiten en grondslagen voor zijn vordering, en dus niet aan de hand van (het oordeel van de rechter over) hoe de betreffende feiten c.q. grondslagen in werkelijkheid gekwalificeerd moeten worden. Bij dit - als gezegd: juiste - uitgangspunt, kan het oordeel van de rechter in een bevoegdheidsincident naar zijn aard niet beslissend zijn voor wat in de procedure ten gronde over de door partijen aangevoerde materie moet worden beslist. A fortiori kan dan niet aan het feit dat de in het bevoegdheidsincident in het ongelijk gestelde partij heeft berust, de gevolgtrekking worden verbonden dat die partij de grondslag voor de vordering (waarop het oordeel in het bevoegdheidsincident gebaseerd moest worden) als juist zou hebben erkend. De al-dan-niet juistheid van die grondslag was immers in het bevoegdheidsincident helemaal niet aan de orde, en de in dat incident gegeven beslissing had daarvoor dan ook geen betekenis(8). 
     
     
     
       11) De middelonderdelen 2 sub c en sub d klagen erover dat het hof ten onrechte, dan wel op basis van een ontoereikende motivering, zou hebben aangenomen dat er in dit geval sprake was van de voor de kwalificatie als huurovereenkomst essentiële tegenprestatie (van de huurder voor het hem verschafte huurgenot).  
       Het daar aangevoerde berust vooral op de stelling dat het voor onbepaalde tijd (namelijk: voor dezelfde duur als het feitelijke genot van de woonruimte krachtens de overeenkomst) ter beschikking stellen van een aanzienlijke geldsom, niet, of niet zonder meer (zonder nadere motivering) als een relevante tegenprestatie zou mogen worden aangemerkt. 
     
     
     12) Ik zou echter niet weten waarom dat zo zou zijn. De verhuurder stelt in het kader van een huurovereenkomst de huurder tijdelijk het genot van een bepaald vermogensbestanddeel - het "huurobject" - ter beschikking. De tegenprestatie van de huurder bestaat meestal in een periodieke betalingsverplichting, maar kan ook een andere zijn. Dat kan, naar ik stellig zou menen, ook een prestatie zijn die erin bestaat dat de huurder de verhuurder tijdelijk in het genot stelt van een ander vermogensbestanddeel - in dit geval een aanzienlijk geldsbedrag - waarover de verhuurder gedurende de huurtijd naar eigen goeddunken kan beschikken(9). De processtukken kunnen hier en daar de indruk wekken dat partijen er bij de aanvang van de overeenkomst van uit zijn gegaan dat het door [verweerder] c.s. aan [eiser] verschuldigde bedrag van (in totaal) f 300.000,-, bij benadering met de toenmalige verkoopwaarde van het door [verweerder] c.s. in gebruik verkregen appartement overeenkwam(10). Ik heb daarom de indruk dat er inderdaad een "gelijk oversteken" heeft plaatsgehad: [verweerder] c.s. kregen een gebruiksrecht ten aanzien van een appartement dat in de perceptie van partijen ongeveer f 300.000,- waard was, en [eiser] kreeg voor de duur van het gebruiksrecht van [verweerder] c.s. de beschikking over dezelfde waarde in de vorm van geld of geldelijke verplichtingen. 
     
     [13) Ik zie er daarbij niet aan voorbij dat het hof, anders dan de rechtbank had gedaan, alleen het door [verweerder] c.s. daadwerkelijk betaalde bedrag van f 100.000,- bij de beoordeling van de tegenprestatie in rov. 4.5 heeft vermeld, en niet tevens de tot een lening "omgevormde" betalingsverplichting van f 200.000,- . Aan dit verschil in benadering tussen rechtbank en hof komt volgens mij weinig betekenis toe. Het hof heeft klaarblijkelijk (in rov. 4.5) aangenomen dat reeds de daadwerkelijk betaalde f 100.000,- en de verplichting om in de eigenaarslasten te delen, een voldoende betekenisvolle tegenprestatie opleverden; maar blijkens rov. 4.7 heeft het hof, net als de rechtbank, aangenomen dat ook de afspraken van partijen met betrekking tot de geleende f 200.000,- in een onlosmakelijk verband stonden met de wederzijdse verplichtingen terzake van huur en verhuur. Ik meen daarom dat de "reeds hierom..." overweging die uit rov. 4.5 blijkt niet zo moet worden begrepen, dat het hof de rechtsverhouding van partijen wezenlijk anders heeft uitgelegd dan de rechtbank had gedaan. Er is hoogstens een niet-wezenlijk verschil in de wijze waarop de beide beslissingen zijn gemotiveerd.] 
     
     
       14) Middelonderdeel 2 sub c doet nog een terloopse toespeling op de mogelijkheid dat de ten laste van [verweerder] c.s. bedongen tegenprestatie te gering zou zijn om als een "reële" huur(prijs) te kunnen gelden. Uit wat ik in alinea 12 opmerkte zal al duidelijk zijn geworden dat ik die gedachte onaannemelijk vind. Dit is echter ten overvloede: de klacht springt ook daarop af dat [eiser] een betoog van deze strekking bij (de rechtbank en) het hof niet had aangevoerd. Het betreft hier dus een ongeoorloofd novum in cassatie.  
       Het middel, en de schriftelijke toelichting, doen verder een beroep op het feit dat de door het hof aan de rechtsverhouding van partijen gegeven kwalificatie zou kunnen meebrengen dat [verweerder] c.s. de door hen op de door [eiser] verstrekte lening betaalde rente niet fiscaal zouden mogen aftrekken. Ik kan niet beoordelen of dat zo is, maar kan wel beoordelen dat dat voor de vraag of het hof tot zijn in cassatie bestreden oordeel heeft kunnen komen, niet van belang is. Ongeacht het "fiscale lot" van de betreffende rente kon het hof de enigszins ongewone rechtsverhouding waarin deze partijen zich hebben begeven, geredelijk als huur en verhuur aanmerken. 
     
     
     15) Middelonderdeel 3 maakt een toespeling op de namens [eiser] ingeroepen dwaling, maar ontbeert volgens mij de nodige verduidelijking waarom de steller meent dat het daar besprokene tot vernietiging zou moeten leiden, althans: voorzover het onderdeel niet louter naar de eerdere klachten terugverwijst, en dus afspringt op de gronden waarop die eerdere klachten afspringen. 
     
     16) Onderdeel 4 suggereert het bestaan van rechtsregels omtrent "verknochtheid", "samenhang" en "hiërarchie" of "overheersing" van contractuele bepalingen, die volgens mij niet bestaan, en dus ook niet door het hof veronachtzaamd kunnen zijn.  
     
     
       17) De overweging die deze middelonderdelen bestrijden - rov. 4.7. - lijkt mij overigens duidelijk genoeg: tussen de elementen van de rechtsverhouding van partijen bestaat dit verband, dat de verstrekking van woongenot door [eiser] aan [verweerder] c.s. en de verstrekking van bepaalde bedragen door [verweerder] c.s. aan [eiser], door het hof als de twee tegenover elkaar staande prestaties in een huurverhouding worden aangemerkt. Dan is heel begrijpelijk dat die elementen als dusdanig "verknocht" worden aangemerkt dat de vordering tot effectieve beëindiging die [eiser] geldend wilde maken, niet voor ieder van de betreffende elementen afzonderlijk kan worden beoordeeld, maar alleen voor de rechtsverhouding in zijn geheel. De motiveringsklachten uit deze middelonderdelen beoordeel ik daarom eveneens als ongegrond 
       Ik merk nog op dat het hof, anders dan onderdeel 4 sub a aanvoert, niet heeft geoordeeld dat de door het middelonderdeel bedoelde elementen uit de rechtsverhouding "ondergeschikt" waren aan andere elementen. Het hof heeft, zoals al aangestipt, alleen aangenomen dat tussen de betreffende elementen een zodanig verband bestond dat het niet aanging, die in het kader van de door [eiser] ingestelde vorderingen afzonderlijk te beoordelen. 
     
     
     18) Middelonderdeel 5 doet een beroep op de regels over uitleg van overeenkomsten die o.a. tot uiting komen in het (over)bekende "Haviltex"-arrest(11). Mij lijkt dit beroep tevergeefs: in de eerste plaats verschilden de partijen in deze zaak eigenlijk niet over de uitleg van de tussen hen geldende overeenkomst - daarover waren zij het, details daargelaten(12), wel eens - maar over de vraag of die overeenkomst (dan wel bepaalde elementen daaruit) beantwoordde(n) aan de juridische kwalificatie van huur en verhuur van woonruimte (dan wel van elementen die voor die kwalificatie relevant waren). Het valt niet in te zien hoe, voor de beoordeling daarvan, gegevens als de juridische (laat staan boekhoudkundige) kennis van partijen of hun adviseurs noemenswaardig gewicht in de schaal kunnen leggen; en in de tweede plaats was in de feitelijke instanties geen beroep gedaan op argumenten die op de hier bedoelde gegevens steunden, zodat - als men al meent dat het hof die gegevens desondanks in aanmerking mocht nemen (ik zou denken van niet) - het hof niet verplicht was, daar aandacht aan te besteden. 
     
     19) Wanneer de Hoge Raad eveneens van oordeel mocht zijn dat de argumenten van het cassatiemiddel geen hout snijden, lijkt mij dit een zaak waarin toepassing van art. 81 RO kan worden overwogen. 
     
     Conclusie  
     
     Ik concludeer tot verwerping 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de  
       Hoge Raad der Nederlanden  
     
     
     
       1 Met als uitvloeisel dat het dwingendrechtelijke regime voor de huur en verhuur van woonruimte (in het bijzonder de art. 7A: 1623b en 1623c BW) belette, dat aan de opzegging van [eiser] rechtsgevolg werd toegekend. 
       2 Zo vanzelfsprekend, dat de literatuur over het onderwerp beperkt is. Zie echter Asser - Hartkamp 4-II, 2001, nrs. 246 e.v., en i.h.b. nr. 249; Parlementaire Geschiedenis Nieuw BW, boek 6, p. 922; Asser-Scholten, 1934, p. 30. Het is opmerkelijk dat, terwijl verhoudingsgewijs veel aandacht wordt besteed aan de (absolute of relatieve) nietigheid die het gevolg kan zijn van overeenkomsten of bedingen die met dwingend recht in botsing komen, een andere, dan wel verdere consequentie maar terloops ter sprake komt: namelijk dat het dwingende recht ertoe kan leiden dat de regel van dwingend recht komt te gelden in de plaats van wat partijen (in strijd daarmee) zijn overeengekomen. 
       Ik wijs er nog op dat de door het middel voorgestane regel ook niet goed spoort met veel van het in de wet opgenomen aanvullende recht: ook dat geldt namelijk ook (en juist) als partijen het niet zijn overeengekomen (al is dat niet het geval wanneer partijen gelding van de betreffende regel hebben willen uitsluiten). Ook dan worden de partijen dus gebonden door in de wet neergelegde regels, zonder dat blijkt dat zij die gewild of beoogd hebben; en wordt ook in zoverre van het beginsel van een absolute partijautonomie afstand genomen.  
       3 Als er geschil tussen partijen over de betreffende bepaling ontstaat, ligt het bovendien in de rede dat het om een wezenlijk, en niet om een verwaarloosbaar aspect van de rechtsverhouding gaat, en kan het dus heel goed zo zijn dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Het "de minimis non curat..." gaat op voor de praetor, maar bijna altijd ook voor (verstandige) contracts- en procespartijen. 
       4 Zie voor het geldende recht bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), Makkink en Oldenhuis, art. 1584, aant. 41 t/m 45, met uitgebreide verwijzingen naar rechtspraak; Asser - Abas 5 - II, Huur en Pacht, 2001, nrs. 4, 5 en 11; Zuidema, recht voor de huurder, 2001, p. 11 - 13; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 1999, p. 3 - 9; Van Zeben c.s. ( de Wijkerslooth - Vinke), Compendium Bijzondere Overeenkomsten, 1998, p. 109 - 113; zie voor het komend recht art. 7: 201 van het inmiddels door de Eerste Kamer aangenomen wetsontwerp 26 089. 
       5 Zie daarover bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), Makkink en Oldenhuis, art. 1584, aant. 61 - 67; Asser-Abas, a.w. nr. 103a; Zuidema, a.w. p. 17 - 18; Dozy - Jacobs, a.w. p. 11 - 12, allen met verwijzingen naar rechtspraak. 
       6 Rov. 3 van het als stuk nr. 5 uit de eerste aanleg in het procesdossier voorkomende vonnis. 
       7 De thans geldende regeling van de art. 71 - 76 Rv. is, zoals in de schriftelijke toelichting terecht wordt opgemerkt, wezenlijk anders. 
       8 Zie hierover Snijders - Wendels, Civiel Appel, 1999, nr. 42 en het daar aangehaalde arrest HR 19 december 1975, NJ 1976, 570, "O. omtrent de onderdelen 1 en 2." 
       9 Met dien verstande dat de partijen in de onderhavige zaak over een belangrijk gedeelte van het overeengekomen geldsbedrag, namelijk f 200.000,-, al bij het aangaan van de overeenkomst hadden beschikt, doordat [eiser] dat aan [verweerder] c.s. ter leen had verstrekt en er een rentevergoeding ten laste van [verweerder] c.s. was afgesproken. Deze nadere verbijzondering maakt echter voor de beoordeling van de geoorloofdheid van een tegenprestatie als de onderhavige (met het oog op de kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst) geen verschil: het blijft een alleszins relevante tegenprestatie, ook als partijen op een bepaalde manier in de aanwending daarvan hebben voorzien.  
       10 Zie bijvoorbeeld de art. 7 en vooral 18 van de overeenkomst van 21 juli 1994 (o.a. kenbaar uit rov. 1 sub a van het (eind)vonnis van de rechtbank in eerste aanleg).  
       11 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB, in het bijzonder in rov. 2. 
       12 Zo'n detail is bijvoorbeeld: de strekking van het ten gunste van [verweerder] c.s. bedongen (voorkeurs)recht van koop. De uitleg die het hof daaraan (in rov. 4.9) heeft gegeven wordt echter in cassatie niet bestreden.