ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2023:618

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2023:618 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 21-02-2023 / 200.305.737_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2023-02-21

Zaaknummer: 200.305.737_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:618

---

huurrecht; tekortkoming van onvoldoende gewicht om ontbinding huurovereenkomst te rechtvaardigen

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.305.737/01 
     
     
     
       
         arrest van 21 februari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Irene Alicia Maria [appellante] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als [appellante] , 
       advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] (Duitsland), 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. L.N.J.B. van Osch te Tilburg, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 18 januari 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 oktober 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8319795 CV EXPL 20-505) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en de tussenvonnissen van 4 maart 2020, 9 december 2020 en 16 juni 2021. 
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep; 
       
       
         de memorie van grieven met een productie; 
       
       
         de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met een productie; 
       
       
         de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep; 
       
       
         de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en door partij [geïntimeerde] drie foto’s. 
       
     
     Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         Inleiding en samenvatting 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft een woning verhuurd aan [appellante] (en feitelijk ook aan haar zoon, [persoon A] , die in het gehuurde woont). [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat in de woning en in de tuin een enorme hoeveelheid spullen stonden (vooral fietsen). De kantonrechter heeft die vordering afgewezen. De kantonrechter heeft [appellante] wel veroordeeld om de spullen te verwijderen op straffe van het verbeuren van dwangsommen. [appellante] is het niet eens met het opleggen van de dwangsommen. Daarom is zij in hoger beroep gekomen. Verder is er ook nog een geschil tussen partijen over de huurprijs en de kosten van een nieuwe cv-ketel. [geïntimeerde] vraagt in hoger beroep opnieuw ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat het vonnis van de kantonrechter in stand moeten blijven. Waarom dat zo is, zal het hof hierna motiveren.  
       
       
         
           De feiten 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
         In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
         
          [appellante] is een woning gaan huren van [geïntimeerde] . Het gaat om een vrijstaande woning met tuin aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is op naam gesteld van [appellante] , maar haar zoon, de heer R. [persoon A] , bewoont de woning. Dat was al bij aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen en feitelijk hebben zij daaraan op die manier steeds uitvoering gegeven. De huurovereenkomst gold aanvankelijk voor bepaalde tijd, maar inmiddels is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 845,- per maand. Het betreft zogenaamde geliberaliseerde huur. De firma Rotsvast is namens [geïntimeerde] beheerder van de woning. 
       
       
       
         
           De vorderingen en het oordeel van de kantonrechter 
         
       
       
       
         3.3.1. 
         
          [geïntimeerde] heeft (samengevat) gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst zou ontbinden en [appellante] zou veroordelen tot ontruiming van de woning. Verder heeft hij gevorderd dat [appellante] zou worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huur (de indexering vanaf 1 juli 2019). Gaande de procedure heeft [geïntimeerde] zijn eis vermeerderd met een vordering tot betaling van achterstallige huur en een subsidiaire vordering om [appellante] te veroordelen tot ontruiming van alle zich in en om de woning bevindende roerende zaken zoals fietsen, auto’s, autobanden en alles wat niet dient tot dagelijks gebruik van huis en tuin, op straffe van verbeurte van dwangsommen. 
         
       
       
         3.3.2. 
         De kantonrechter heeft:  
         - de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen; 
         - [appellante] veroordeeld tot het verwijderen van alle zich in en om het huis bevindende roerende zaken zoals fietsen, auto’s, autobanden en al wat niet geacht wordt te dienen tot dagelijks gebruik voor huis en tuin, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag met een maximum van € 6.000,-; 
         - [appellante] veroordeeld tot betaling van de huurindexatie; 
         - [appellante] veroordeeld tot betaling van achterstallige huur over de maanden maart 2021 tot en met mei 2021; 
         - [appellante] veroordeeld in de proceskosten; 
         - het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
         
       
       
         3.3.3. 
         Partijen zijn het er niet over eens of [appellante] bij de kantonrechter een tegenvordering (een vordering in reconventie) heeft ingesteld. De kantonrechter heeft in 2.18 van het vonnis van 20 oktober 2021 overwogen dat [appellante] niet conform het bepaalde in artikel 137 Rv bij conclusie van antwoord een eis in reconventie heeft ingesteld. In het dictum van dat vonnis heeft hij niets vermeld over een vordering in reconventie.  
         
         
           
             De omvang van het hoger beroep 
           
         
         
       
       
         3.4.1. 
         
          [appellante] heeft in de memorie van grieven onder het kopje ‘omvang van het hoger beroep’ aangevoerd dat het hof al hetgeen bij de kantonrechter naar voren is gekomen moet meenemen in de beoordeling van het hoger beroep. 
         
       
       
         3.4.2. 
         Het hof kan aan dat verzoek geen gehoor geven. Een dergelijke verwijzing is onvoldoende om alles wat bij de kantonrechter is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep te betrekken. Uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk zijn (zowel voor het hof als voor de wederpartij) tegen welke beslissingen en oordelen van de kantonrechter het hoger beroep is gericht en wat de bedoeling is van het hoger beroep. Alleen als een grief slaagt, kan het hof in de beoordeling meenemen wat bij de kantonrechter is aangevoerd.  
         
         
           
             Grief I: eiswijziging [geïntimeerde]  
           
         
         
       
       
         3.5.1. 
         
           De procedure bij de kantonrechter is met betrekking tot de eiswijziging als volgt verlopen.  
           Tijdens de zitting van 18 september 2021 heeft [geïntimeerde] vermeld dat hij een subsidiaire vordering had tot verwijdering van spullen. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 16 juni 2021 [geïntimeerde] de gelegenheid gegeven die subsidiaire vordering in te stellen. De kantonrechter heeft [appellante] de gelegenheid gegeven daarop te reageren. Daarna heeft [geïntimeerde] bij akte zijn eis gewijzigd en heeft [appellante] per brief gereageerd. [appellante] is ingegaan op de gewijzigde eis. Zij heeft geen processueel bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. De kantonrechter heeft vervolgens in zijn eindvonnis op de gewijzigde eis beslist. 
         
         
       
       
         3.5.2. 
         
          [appellante] voert met grief I aan dat de kantonrechter de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing had moeten laten omwille van een goede procesorde. [appellante] procedeerde immers in persoon en zij heeft niet begrepen dat zij daartegen bezwaar had kunnen maken.  
         
       
       
         3.5.3. 
         Deze grief faalt. De kantonrechter had de eiswijziging buiten beschouwing moeten laten wanneer die eiswijziging in strijd zou zijn geweest met een goede procesorde. [appellante] heeft weliswaar aangevoerd dat de eiswijziging in strijd was met de goede procesorde, maar waarom dat zo was, heeft zij niet toegelicht. Het enkele feit dat zij geen professionele rechtsbijstand had, maakt niet dat de eiswijziging in strijd was met de goede procesorde. Uit de inleidende dagvaarding blijkt al dat de reden voor de procedure was de hoeveelheid en de aard van de spullen in en rondom de woning. Uit de zittingsaantekeningen van 18 september 2021 blijkt dat [geïntimeerde] tijdens de zitting heeft gezegd dat hij een subsidiaire vordering wilde indienen die hierop betrekking had. Uit de zittingsaantekeningen blijkt verder dat de kantonrechter eerst wilde proberen partijen tot een vergelijk te brengen. Nadat dit niet was gelukt, heeft de kantonrechter [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld alsnog de eis te wijzigen. Nadat dit was gebeurd, is [appellante] in de gelegenheid geweest zich te verweren tegen die subsidiaire vordering. Het moet [appellante] dus steeds duidelijk zijn geweest waartegen zij zich had te verweren en zij heeft voldoende mogelijkheid daartoe gehad. Niet valt in te zien waarom de eiswijziging in strijd was met de goede procesorde.  
         
         
           
             Grief II en grief III: dwangsom 
           
         
         
       
       
         3.6.1. 
         De kantonrechter heeft [appellante] opgedragen spullen te verwijderen op straffe van het verbeuren van dwangsommen. Volgens grief II had geen dwangsom opgelegd mogen worden, omdat [geïntimeerde] in februari 2017 en in juli 2019 geen bezwaar had gemaakt tegen de wijze waarop het gehuurde werd gebruikt. Met grief III betoogt [appellante] dat de dwangsom niet kon worden opgelegd omdat niet zij, maar haar zoon ( [persoon A] ) de woning gebruikt en dat zij de spullen niet kon verwijderen gelet op haar leeftijd (geboren in mei 1942).  
         
       
       
         3.6.2. 
         Beide grieven falen. [appellante] heeft geen (voldoende kenbare) grieven gericht tegen de veroordeling tot verwijdering van de spullen. De grieven hebben alleen betrekking op de dwangsom die aan die veroordeling is verbonden. Een dwangsom is bedoeld om te dwingen de veroordeling na te komen. Om die reden is niet relevant of [geïntimeerde] in 2017 of in 2019 geen bezwaar heeft gemaakt tegen de wijze waarop het gehuurde werd gebruikt. Het gaat erom dat [appellante] kon worden gedwongen de spullen te verwijderen. Dat zij daartoe niet zelf in staat was of is, acht het hof niet relevant. Zij is de huurovereenkomst aangegaan zodat zij zich ook heeft verbonden om de daaraan verbonden verplichtingen na te komen. [appellante] kan anderen, meer in het bijzonder haar zoon ( [persoon A] ), de spullen laten verwijderen. [persoon A] heeft dat ook gedaan.  
         
         
           
             Grief IV: huurprijs 
           
         
         
       
       
         3.7.1. 
         Grief IV heeft betrekking op de veroordeling tot betaling van achterstallige huur. De toelichting op deze grief is onduidelijk. Klaarblijkelijk is [appellante] om meerdere redenen van mening dat zij niet tot betaling van de huur veroordeeld mocht worden. Het hof zal hierna ingaan op wat [appellante] kennelijk met deze grief bedoelt aan te voeren. Het hof gaat er daarbij vanuit dat sprake is van geliberaliseerde huur. Dat is door [appellante] zelf zo gesteld. 
         
       
       
         3.7.2. 
         
          [appellante] vermeldt dat de huurverhoging niet conform de wet is aangezegd. Partijen zijn echter een jaarlijkse indexering overeengekomen. Dat is een geldig beding (zie HR 10 juli 1989, ECLI:NL:HR:1989, AC1533, NJ 1989, 840). Hetgeen [appellante] aanvoert over de wijze van aanzegging is niet relevant, omdat zij zich daarmee kennelijk beroept op artikel 7:252 BW. Dat artikel is echter niet van toepassing (zie artikel 7:247 BW).  
         
       
       
         3.7.3. 
         
          [appellante] verwijst naar artikel 7:250 lid 2 BW en vermeldt dat huurprijsverhoging niet is toegestaan zolang geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Ook artikel 7:250 lid 2 BW is echter niet van toepassing op deze huurovereenkomst (zie artikel 7:247 BW).  
         
       
       
         3.7.4. 
         
           Verder voert [appellante] aan dat zij de indexering niet hoefde te betalen omdat het haar toegestaan was te verrekenen. Volgens [appellante] kan het niet anders dan dat zij de gebreken bij [geïntimeerde] en/of Rotsvast aan de orde heeft gesteld ex artikel 7:204 BW. Zij verwijst naar de zittingsaantekeningen van de zitting bij de kantonrechter op 18 september 2020. 
           Het hof is van oordeel dat los van de vraag of dit beroep op de gebrekenregeling als verweer kan worden gevoerd of dat daarvoor een eis in reconventie moet worden ingesteld, het verweer niet opgaat. Dat het ‘niet anders kan dat’ is te weinig specifiek om ervan uit te kunnen gaan dat er melding is gemaakt van een gebrek. [appellante] heeft niet aangevoerd welk gebrek zij heeft gemeld, wanneer en aan wie. Het hof kan dat in ieder geval niet uit de zittingsaantekeningen afleiden, juist ook niet omdat [persoon A] tijdens die zitting heeft verklaard dat zijn manco is dat hij zelf dingen oplost, zoals nieuwe verwarmingsbuizen, elektra en het isoleren van het dak. 
           Ook deze grief faalt dus. 
         
         
         
           
             Grief V: verrekening 
           
         
         
       
       
         3.8.1. 
         
          [appellante] heeft zelf een nieuwe cv-ketel aangeschaft. Volgens [appellante] had zij het recht de huurpenningen te verrekenen met de kosten van de cv-ketel. De kantonrechter heeft het beroep op verrekening verworpen omdat gesteld noch gebleken is dat [appellante] wat dat betreft [geïntimeerde] in gebreke heeft gesteld. 
         
       
       
         3.8.2. 
         Het hof begrijpt dat [appellante] met grief V bedoelt dat zij wel mocht verrekenen, omdat zij de problematiek rondom de cv-ketel reeds in 2016 heeft gemeld. Ook in dit verband doet [appellante] een beroep op de gebrekenregeling. Zoals hiervoor al is vermeld zal het hof geen uitspraak doen over de vraag of het beroep op de gebrekenregeling als verweer kan worden gevoerd of dat daarvoor een eis in reconventie moet worden ingesteld. Het hof hoeft dat niet te beoordelen omdat het standpunt van [appellante] sowieso niet kan worden gevolgd.  
         
       
       
         3.8.3. 
         
           
            [appellante] heeft zelf een cv-ketel vervangen zonder dat te communiceren met [geïntimeerde] . Kennelijk bedoelt [appellante] aan te voeren dat [geïntimeerde] zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Zij stelt namelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft bezocht in 2016, 2017 en 2019. [appellante] stelt echter niet dat toen de cv-ketel is geïnspecteerd en/of dat toen is gesproken over de noodzaak om de cv-ketel te vervangen. Juist in het licht van de eerder aangehaalde verklaring van [persoon A] dat hij zelf dingen oplost, had [appellante] duidelijk moeten aanvoeren waarom [geïntimeerde] in verzuim is gekomen. Dat geldt te meer omdat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er in 2019 geen inspectie heeft plaatsgevonden ondanks meerdere verzoeken zijnerzijds.  
           Voor zover [appellante] bedoelt een beroep te doen op een werkbon van Feenstra van 12 juli 2019, is dat ook niet voldoende. Op die werkbon staat vermeld dat er geen onderhoud is uitgevoerd omdat eerst overleg nodig is met de eigenaar. In het dossier zit een op 4 september 2019 door [persoon A] aan Feenstra gestuurde e-mail met de vraag wat de actie zal worden met betrekking tot de cv-ketel. Dat bericht had echter niet moeten worden gestuurd aan Feenstra, maar aan [geïntimeerde] . Gesteld noch gebleken is dat [appellante] dat heeft gedaan. Verder is van belang dat [appellante] in haar akte aan de kantonrechter van 11 maart 2021 heeft geschreven dat op 9 maart 2020 (bedoeld zal zijn 2021) Feenstra heeft moeten komen in verband met een lekkage en dat op 12 maart 2021 een andere installateur een nieuwe cv-ketel heeft geplaatst. [appellante] heeft echter niet aangevoerd waarom het niet mogelijk was om op 9, 10 of 11 maart 2021 dit aan [geïntimeerde] te melden.  
         
         
       
       
         3.8.4. 
         Het hof is dus van oordeel dat ook deze grief niet slaagt. 
         
         
           
             Grief VI: eis in reconventie 
           
         
         
       
       
         3.9.1. 
         
          [appellante] vordert in hoger beroep dat het hof voor recht verklaart dat [persoon A] (haar zoon) medehuurder is. Zij heeft erop gewezen dat [geïntimeerde] in dit verband in zijn inleidende dagvaarding hierover zelf heeft gesteld dat het de bedoeling was en is dat [persoon A] de woning zou huren en dat [persoon A] de woning ook steeds heeft bewoond. Hoewel het hof van oordeel is dat uit deze eigen stelling van [geïntimeerde] blijkt dat [persoon A] partij is bij de huurovereenkomst, kan het hof niet de gevorderde verklaring voor recht geven. Dat heeft een procesrechtelijke reden. Het hof overweegt hierover het volgende. 
         
       
       
         3.9.2. 
         Op grond van artikel 353 lid 1 Rv (laatste zinsnede) kan niet voor het eerst in hoger beroep een eis in reconventie worden ingesteld. Dat kan alleen als er in eerste aanleg al een eis in reconventie was. Dat betekent dat van belang is of [appellante] bij de kantonrechter een eis in reconventie heeft ingesteld. De kantonrechter was van oordeel dat dit niet het geval is geweest. Volgens [appellante] is dat oordeel van de kantonrechter onjuist, maar het hof volgt [appellante] niet in dat standpunt.  
         
       
       
         3.9.3. 
         Of [appellante] een eis in reconventie had ingesteld is een kwestie van uitleg van de processtukken. In de conclusie van antwoord heeft [appellante] verzocht [geïntimeerde] te veroordelen in de tot nu toe gemaakte kosten en de kosten die nog gaan komen, gezien het door haar inmiddels gelaste onderzoek. Wat zij daarmee precies heeft bedoeld heeft zij niet nader gemotiveerd. Welk onderzoek zij heeft gelast heeft zij ook niet toegelicht. Het hof komt tot de conclusie dat uit dit onduidelijke verzoek niet kan worden afgeleid dat [appellante] méér wilde dan een proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde] . Een proceskostenveroordeling betreft echter geen eis in reconventie. Het hof wijst er overigens nogmaals op dat het kennelijk ook de bedoeling van [geïntimeerde] en [appellante] was dat [persoon A] de woning feitelijk zou huren en derhalve materieel partij is bij deze huurovereenkomst. 
         
         
           
             Grief VII: proceskosten 
           
         
         
       
     
     
       3.10. 
       
        [appellante] vraagt met grief VII het hof de door de kantonrechter ten laste van haar uitgesproken proceskostenveroordeling te vernietigen. Uit het voorgaande volgt dat daartoe geen aanleiding is.  
       
       
         
           Incidentele grief van [geïntimeerde] : ontbinding en ontruiming 
         
       
       
       
         3.11.1. 
         
          [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep wederom ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [appellante] is [geïntimeerde] om meerdere redenen niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep. Al die redenen zijn onjuist, maar het is niet nodig om daar verder op in te gaan, omdat het hoger beroep van [geïntimeerde] faalt. Dat heeft de volgende redenen. 
         
       
       
         3.11.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat sprake is geweest van een ontoelaatbare situatie. In de voortuin stonden twee sloopauto’s, autobanden, restmaterialen van een verbouwing en in en rond het huis, met name in de achtertuin, maar ook in de woonkamer, stonden zo’n 150 fietsen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] jarenlang het gehuurde op deze ontoelaatbare wijze gebruikt. Verder is het zo dat [appellante] ook nog jaar in jaar uit de huurindexering niet heeft betaald en eigenmachtig zonder overleg met [geïntimeerde] de cv-ketel vervangen. Dat zijn allemaal tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, aldus [geïntimeerde] . Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] nog enkele foto’s overgelegd waaruit blijkt dat (nadat gehoor was gegeven aan het vonnis om de spullen op te ruimen) er nu weer sprake is van troep rondom de woning.  
         
       
       
         3.11.3. 
         Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).  
         
       
       
         3.11.4. 
         
           Het hof heeft op de foto’s gezien dat er twee auto’s op de oprit staan en één in de voortuin. Verder staan er nogal veel fietsen in de achtertuin. [persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de auto in de voortuin en de spullen in de achtertuin tijdelijk daar staan, omdat hij de schuur heeft moeten leegruimen om daar te werken aan isolatie en omdat hij de zaagmachine droog wil neerzetten in de auto.  Het hof ziet er geen probleem in dat er twee auto’s op de oprit staan. Daar is een oprit voor bedoeld. Dat is anders voor wat betreft de auto in de voortuin. [persoon A] dient die auto daar weg te halen. Voor wat betreft de spullen in de achtertuin ziet het hof niet direct in wat het probleem is. Het ziet er rommelig uit en gelet op de veroordeling van de kantonrechter zal [appellante] dat moeten opruimen, maar het hof acht met name van belang dat er geen klachten zijn van buurtgenoten over de wijze waarop de woning werd of wordt bewoond en hoe de tuin werd of wordt gebruikt.  
           Het is zo dat de huur(indexering) niet is betaald maar al bij al gaat het niet om een groot bedrag. [appellante] dacht dat zij mocht verrekenen. 
         
         
       
       
         3.11.5. 
         Het gaat hier om tekortkomingen die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. Daarmee staat vast dat [appellante] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Het hof is echter van oordeel dat (op dit moment) de tekortkomingen van onvoldoende gewicht zijn om een ontbinding te rechtvaardigen.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       3.12. 
       De slotsom is dat zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep faalt. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellante] veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep en [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 343,- aan griffierecht en op € 2.366,- aan salaris advocaat, 
       en veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] op € 1.183,- aan salaris advocaat. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, M. van Ham en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2023. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer