ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2015:11970

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2015:11970 Rechtbank Noord-Holland , 10-11-2015 / 4443826 VV EXPL 15- 211

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2015-11-10

Zaaknummer: 4443826 VV EXPL 15- 211

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2015:11970

---

Kort Geding. Huur bedrijfsruimte. De rook- en roetschade wordt aangemerkt als een gebrek. Dit gebrek is geen grond voor een huurprijsvermindering of opschorting.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Afdeling Privaatrecht 
     Sectie Kanton - locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 4443826 VV EXPL 15- 211 
       Uitspraakdatum: 10 november 2015 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         de besloten vennootschap GLENNRO B.V.  
       
       gevestigd te Alphen aan den Rijn 
       eiseres in conventie verweerster in reconventie 
       verder te noemen: Glennro 
       gemachtigde: mr. W.P.M. Mulder 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [gedaagde]  
       
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde in conventie eiser in reconventie  
       verder te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. B. Coskun 
     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Glennro heeft bij dagvaarding van 6 oktober 2015 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld.  
     
     
       1.2. 
        Op 27 oktober 2015 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  Voorafgaand aan de zitting heeft Glennro nog een productie toegezonden en heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie ingediend.     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Glennro is eigenaresse van een bedrijfspand dat is opgedeeld in twee compartimenten.  
     
     
       2.2. 
       Het gedeelte met adres Noordmeerstraat 13 te Hoofddorp is verhuurd aan Auto Rivano B.V., waarvan [betrokkene 1] directeur is. Auto Rivano exploiteert in het gehuurde een garagebedrijf.  
     
     
       2.3. 
       Het gedeelte met adres Noordmeerstraat 13a te Hoofddorp is met ingang van 1 april 2013 verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.800,- per maand. De huur is aangegaan voor de duur van één jaar en wordt na het verstrijken van die termijn telkens voor één jaar verlengd.  
     
     
       2.4. 
       Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs/kantoorruimte en wordt door [gedaagde] gebruikt voor groothandel op het gebied van horeca.  
     
     
       2.5. 
       Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (ROZ model, juli 2003). Hierin is voor zover van belang, het volgende bepaald:  11.6. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (....) brand (...). (...) 11.9. Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.  (...) 17.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. (...) 18.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (...) 18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.  
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met regelmaat de huur niet tijdig, dat wel zeggen vóór of op de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft, voldaan.  
     
     
       2.7. 
       Op 5 december 2014 is brand uitgebroken op Noordmeerstraat 13. De vermoedelijke oorzaak van deze brand is een storing in een aldaar aanwezige looplamp.  
     
     
       2.8. 
       De brand heeft er onder meer toe geleid dat in het gehuurde rook- en roetschade is ontstaan.  
     
     
       2.9. 
       In een in opdracht van [rechtspersoon gedaagde] , de vennootschap waarvan [gedaagde] directeur-groot aandeelhouder is, opgemaakt rapport van expertise van Tegenwicht Contra-Expertise van 14 januari 2015 staat onder meer:  (...) Zoals eerder vermeld, is een ernstige beroeting ontstaan in alle ruimten, welke in het pand aanwezig zijn. Dit heeft tot gevolg gehad, dat de in deze ruimte aanwezige inventaris en (handels)goederen eveneens ernstig vervuild zijn geraakt. Deze vervuiling is dermate ernstig, dat van reiniging met betrekking tot de onder meer goederenvoorraad geen sprake kan zijn. (...) Buiten deze handelsgoederen is tevens schade ontstaan aan de aanwezige magazijnstellingen. De in de kantoorruimten en andere algemene ruimten aanwezige kantoorinventaris en andere inventaris kan worden gereinigd. (...) De schade in verband met het verloren gaan van (handels)goederen en inventaris alsmede het reinigen van inventaris, is in dit rapport begroot op € 132.892,39.  
     
     
       2.10. 
       In een in opdracht van [gedaagde] opgemaakt rapport van Verza Schadeonderzoek BV van 23 maart 2015 staat:  (...) Er is sprake van één bedrijfspand (brandcompartiment) dat is opgedeeld in 2 sub-brandcompartimenten. Daartoe is tussen de compartimenten een brandscheiding geplaatst in de vorm van een muur bestaande uit gasbetonplaten met een brandwerendheid van minimaal 20 minuten (zo blijkt uit de bouwvergunning). In die muur is een doorgang die kan worden afgesloten met een brandwerende schuifdeur.  (...) Uit een aangetroffen keuringssticker op de branddeur (zijde garagebedrijf) blijkt, dat de deur in  november 2006  voor het laatst werd gekeurd/onderhouden. Dit terwijl dergelijke deuren wettelijk gezien jaarlijks gecontroleerd moeten worden.  Rapporteur constateerde dat de gesloten branddeur de doorgang qua oppervlak wel afsluit, maar dat er sprake is van zeer grote spleten tussen de deur en de wand. Aan sluitzijde valt de deur in een stalen aanslagprofiel, waardoor op die plek sprake is van een rook- en vlamdichte afsluiting. Aan de andere zijde en de bovenzijde van de deur is zo'n aanslagprofiel niet aanwezig. Door het ontbreken van de profielen is er bij gesloten deur sprake van een spleet van 3 cm tussen deur en muur. Dit voor de gehele hoogte van de deur. Ook aan vloer- en bovenzijde is een spleet van 3 cm tussen deur en vloer/wand. (....) Tijdens de brand speelden de aangetroffen spleten rondom de deur in ieder geval wel een belangrijke rol bij het verspreiden van rook en roet. Was de deur op correcte wijze afgesloten geweest, dan hadden rook en roet zich niet of nauwelijks tot in uw ruimte kunnen verspreiden. Nu vormde de deur nauwelijks een barrière en konden rook en roet vrijelijk via de spleten uw ruimte in trekken, met alle gevolgen van dien. (...) Gelet op de aangetroffen spleten rondom de branddeur moet worden geconcludeerd dat de deur niet conform de eisen zoals gesteld in de artikelen 2.113 en 2.143 van het bouwbesluit is uitgevoerd. Vuur, rook en roet kunnen immers ongehinderd zich van het ene naar het andere compartiment verspreiden via de aanwezige spleten rondom de branddeur. (...) Rapporteur constateerde dat de bij de brand in het garagebedrijf vrijkomende rook en roet zich vrij tot in uw bedrijfsruimte konden verspreiden via de grote spleten tussen de brandmuur en de daarin opgenomen branddeur tussen de 2 compartimenten. Daardoor ontstond ook de grootste rook- en roetschade in uw bedrijfsruimte. (...) Een deel van de rook- en roetvervuiling ontstond omdat de brandmuur niet tot door het dak was doorgetrokken. Via naden en kieren rondom de dakbalken e.d. konden rook en roet zich beperkt naar binnen persen.  (...) 
     
     
       2.11. 
       Bij brieven van 20 december 2014 en april 2015 heeft Glennro [gedaagde] gesommeerd tot tijdige betaling van de huur.  
     
     
       2.12. 
       
        [gedaagde] heeft vanaf de huur vanaf mei 2015 niet meer betaald.  
     
     
       2.13. 
       In een ongedateerde e-mail heeft Glennro aan [gedaagde] geschreven:  (...) Verleden week vrijdag 8 mei 2015 beloofde je me uitdrukkelijk dat ik op maandag 11 mei 2015 de achterstallige huurpenningen van april op mijn rekening zou hebben, ik heb de hele dag gewacht maar mocht niets ontvangen (...) 
     
     
       2.14. 
       Eind mei 2015 heeft [schoonmaakbedrijf] , een schoonmaakbedrijf, het gehuurde in opdracht van Glennro bezocht en een offerte uitgebracht voor salvagewerkzaamheden. Deze zijn begin juli 2015 aangevangen. Een eindoplevering heeft niet plaatsgevonden omdat [gedaagde] op zeker moment het schoonmaakbedrijf geen toegang meer heeft verleend.  
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 2 juni 2015 heeft de gemachtigde van [gedaagde] Glennro aansprakelijk gehouden voor de schade die [rechtspersoon gedaagde] had geleden als gevolg van de brand. Omdat [rechtspersoon gedaagde] sinds de brand geen gebruik meer had kunnen maken van het gehuurde en Glennro niet was overgegaan tot sanering, heeft [gedaagde] bij die brief aangekondigd de huurbetalingsverplichting op te schorten.  
     
     
       2.16. 
       Bij e-mail van 10 augustus 2015 heeft [betrokkene 1] aan [gedaagde] geschreven:  (…) De schoonmakers komen wel degelijk opdagen, en hebben naar mijn mening tot nu toe een mooie prestatie geleverd. Ondanks het feit dat, de schoon te maken hal, niet leeg was voor aanvang werkzaamheden is deze inmiddels toch schoon. (…) Speciaal voor jou is er een afspraak , afgelopen dinsdag (di 7-8) gemaakt met [schoonmaker] , de schoonmaker, om de vervolgstappen te bespreken. Tijdens dit overleg konden zowel de schoonmakers als ik niets tegen je zeggen en moesten we pand verlaten. (…) Zoals deze middag besproken, gaan we verder met het schoonmaken zodra we, op schrift, het met elkaar eens zijn over de juiste wijze van het schoon maken. (…)”  
     
     
       2.17. 
       In een verklaring van [betrokkene 1] van 17 september 2015 staat:  “(…) De splitsing heeft tot gevolg gehad dat de brandeisen voor ieder pand afzonderlijk gelden. Volgens onze architect is de oppervlakte van de respectievelijke bedrijfsruimtes te klein geworden dat nog specifieke branddeuren noodzakelijk zijn. De gemeente heeft ons pand gecontroleerd op brandveiligheid en geconstateerd dat wij aan de geldende bouwkundige brandveiligheidseisen voldoen. Kortom, de schuifdeur heeft diens functie als branddeur verloren. (…) Dat er kieren en spleten rondom de sponningen van de branddeur waren was niet bevorderlijk, maar ook als de branddeur onbeschadigd was geweest, had zich rook- en roetschade in het belendende pand voorgedaan. Dat weet ik zeker, omdat onze bedrijfsruimte met een (brand)schuifdeur is verdeeld in een showroom en een werkplaats. Ten tijde van de brand was de schuifdeur dicht. Evengoed hebben wij rook- en roetschade in de showroom gehad. (…) Omdat [gedaagde] niets ondernam om zijn pand te laten reinigen, heeft de heer Arlman weer actie ondernomen. (…) Dit heeft geleid tot een plan van aanpak dat ook met [gedaagde] is besproken. Op 2 juli 2015 zou [schoonmaakbedrijf] met de werkzaamheden beginnen en dan zou [gedaagde] het bedrijfspand zodanig hebben ontruimd dat de schoonmaakwerkzaamheden vlot konden worden uitgevoerd. Helaas bleef de medewerking van [gedaagde] uit. Het pand bleek niet ontruimd, zodat de schoonmaakwerkzaamheden werden gefrustreerd.  Op 7 augustus 2015 heb ik samen met [schoonmaker] een afspraak met [gedaagde] gemaakt om de uitvoering van het plan van aanpak nogmaals te bespreken. Wij werden gewoonweg uit het pand gestuurd. De schoonmaakwerkzaamheden werden noodgedwongen stopgezet.”  
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Glennro vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, betaling van € 19.047,92 te vermeerderen met een bedrag van €1.800,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na 31 oktober 2015 nog in gebruik heeft, alsmede tot betaling van de proceskosten.  
     
     
       3.2. 
       Glennro legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ondanks aanmaningen heeft nagelaten de uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst verschuldigde huur tijdig en volledig te voldoen zodat hij niet alleen de achterstallige huur maar ook de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. De wanprestatie zijdens [gedaagde] is zodanig ernstig dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop in dit kort geding, tot ontruiming van het gehuurde. Nu de huurachterstand blijft oplopen, heeft Glennro spoedeisend belang bij haar vordering.  
     
   
   
     
       4 Het verweer in conventie en de vordering en het verweer in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij door de rook- en roetschade die door de brand aan het gehuurde is ontstaan, al vanaf 5 december 2014 geen huurgenot meer heeft, zodat hij op zijn beurt is ontslagen van zijn verplichting om de huur te betalen. De schade is volgens [gedaagde] een gevolg van een gebrek aan het gehuurde: doordat de branddeur tussen het gehuurde en de belendende ruimte, waar de brand was uitgebroken, niet correct functioneerde, hebben rook en roet zich naar het gehuurde kunnen verspreiden. Derhalve is sprake van een gebrek dat voor rekening en risico van de Glennro komt. Daar komt nog bij dat Glennro tot op heden heeft nagelaten het gehuurde deugdelijk te reinigen. Nu [gedaagde] niet langer gehouden was de huur te betalen, kan hem geen wanprestatie worden verweten en is er ook geen grond voor ontruiming van het gehuurde.  
     
     
       4.2. 
       In reconventie vordert [gedaagde] dat Glennro wordt veroordeeld tot betaling van  € 100.000,00 als voorschot op de schade, alsmede tot betaling van een dwangsom van  € 2.500,00 per dag dat de schoonmaak van het gehuurde niet is gerealiseerd conform de geldende voorschriften en tot betaling van de proceskosten inclusief de nakosten.  
     
     
       4.3. 
       Daartoe voert [gedaagde] aan dat Glennro als verhuurder aansprakelijk is voor de schade die hij als huurder heeft geleden als gevolg van het gebrek aan het gehuurde, te weten de niet goed functionerende branddeur waardoor rook en roet vrijelijk in het gehuurde konden binnendringen.  
     
     
       4.4. 
       Glennro betwist de vorderingen. Zij voert daartoe aan dat van een gebrek geen sprake is en dat zij daarom niet aansprakelijk is voor de schade die het gevolg was van de brand. Overigens is aansprakelijkheid voor een dergelijke schade ook uitgesloten. Als de rook en roet zich al vrijelijk via de branddeur naar het gehuurde konden begeven, komt dit voor rekening van [gedaagde] die door eigen handelen de branddeur onklaar heeft gemaakt.  Voorts betwist Glennro dat [gedaagde] geen huurgenot heeft en wijst zij er op dat zij meteen na de brand al had aangeboden om het gehuurde te reinigen, dat [gedaagde] dat liever zelf wilde doen en uiteindelijk alsnog in opdracht van Glennro het gehuurde is schoongemaakt. Glennro betwist het bestaan en de hoogte van de gestelde schade.  
     
   
   
     
       5 De beoordeling in conventie 
     
       
       In conventie  
       
     
     
       5.1. 
       Het door Glennro gestelde spoedeisende belang is door [gedaagde] niet bestreden en vloeit voort uit haar vordering. Glennro kan daarin dan ook worden ontvangen.  
       
     
     
       5.2. 
       De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is. 
     
     
       5.3. 
       Vast staat dat [gedaagde] vanaf mei 2015 niet meer heeft voldaan aan zijn uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst bestaande verplichting om de huur tijdig en volledig te betalen. [gedaagde] heeft de hoogte van de achterstand niet betwist. Deze is zodanig hoog dat niet alleen de vordering tot betaling van die achterstand, maar ook de vordering tot ontruiming van het gehuurde in beginsel voor toewijzing gereed liggen.  
     
     
       5.4. 
       
        [gedaagde] heeft evenwel aangevoerd dat hij als gevolg van een aan de verhuurder te verwijten gebrek geen huurgenot meer heeft, zodat hij niet tot betaling van de huur gehouden is.  
     
     
       5.5. 
       Er is sprake van een gebrek aan het gehuurde indien sprake is van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Indien een dergelijk gebrek aanwezig is, heeft een huurder op grond van de wet (en onder de daarin bepaalde voorwaarden) jegens de verhuurder een aantal rechten, zoals het recht op herstel, het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding.  
     
     
       5.6. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de rook- en roetschade moet worden aangemerkt als een gebrek in voormelde zin. Van een goed onderhouden bedrijfsruimte als de onderhavige hoeft de huurder niet te verwachten dat deze vervuild is met rook en roet. Dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van de (vermoedelijke) oorzaak van de brand, doet hieraan niet af.  
     
     
       5.7. 
       De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] dat hij geen huur hoeft te betalen omdat hij geen huurgenot heeft, als een beroep op het bepaalde in artikel 7:207 BW op grond waarvan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Het gaat hier echter om een bepaling van regelend recht, waarvan bij de huurovereenkomst kan worden afgeweken, tenzij het zou gaan om gebreken die de verhuurder bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen.  Zoals Glennro heeft betoogd, is in artikel 11.6 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst bepaald dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering in geval van gebreken of in geval van brand. Niet kan worden gezegd dat Glennro bij aanvang van de huur op de hoogte was of behoorde te zijn van de rook- en roetschade aan het gehuurde: deze had zich immers toen nog niet voorgedaan. [gedaagde] kan derhalve geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.  
     
     
       5.8. 
       Voor zover het betoog van [gedaagde] moet worden begrepen als een beroep op opschorting, geldt ingevolge artikel 11.6 van de algemene voorwaarden het zelfde.  
     
     
       5.9. 
       Indien en voor zover [gedaagde] met zijn  betoog zou bedoelen dat het gebrek is gelegen in de branddeur tussen het gehuurde en het belendende pand die niet goed sloot, geldt dat dit gebrek, voor zover daarvan al sprake zou zijn hetgeen Glennro betwist, geen grond voor een huurprijsvermindering of opschorting is. De enkele omstandigheid dat de deur niet goed sluit, leidt immers niet of nauwelijks tot vermindering van het huurgenot, laat staan tot algehele afwezigheid van huurgenot. Aangezien voor zowel huurprijsvermindering als voor opschorting geldt dat de mate waarin dit plaats vindt evenredig moet zijn aan de mate waarin het huurgenot is verminderd, kan het beroep op huurprijsvermindering of opschorting wegens de niet goed sluitende branddeur, niet slagen.  
     
     
       5.10. 
       Voor zover in het betoog van [gedaagde] moet worden gelezen dat hij zich op opschorting beroept omdat Glennro niet aan haar verplichting tot herstel van het gebrek, bestaande uit de rook- en roetschade, overgaat, geldt het volgende. Glennro heeft betoogd dat zij bereid was tot herstel maar dat [gedaagde] dat herstel in eigen beheer wilde laten uitvoeren en vervolgens zelf geen actie heeft ondernomen. [gedaagde] heeft dit betwist en aangevoerd dat Glennro ondanks vele verzoeken en sommaties van zijn kant, steeds weigerde het herstel uit te voeren.  
     
     
       5.11. 
       De kantonrechter is van oordeel dat Glennro haar stellingen in het kader van dit kort geding, waarin geen nadere bewijslevering mogelijk is, voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe is het volgende redengevend. Glennro heeft onbetwist aangevoerd dat haar opstalverzekering de salvagewerkzaamheden dekte. Er was voor haar dus geen (financiële) reden om die werkzaamheden achterwege te laten. Haar bereidheid blijkt ook uit de omstandigheid dat de salvagewerkzaamheden in het belendende pand, waar de brand was uitgebroken, wel meteen na de brand zijn verricht en door de verzekeraar zijn vergoed. Het is ten slotte ook Glennro geweest die uiteindelijk alsnog voor uitvoering van de salvagewerkzaamheden bij [gedaagde] heeft zorggedragen. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat daar meerdere sommaties zijdens [gedaagde] aan vooraf zijn gegaan. Afgezien van de brief van 2 juni 2015, is er geen enkele sommatie van [gedaagde] aan het adres van Glennro overgelegd. Zelfs naar aanleiding van de sommaties van Glennro aan [gedaagde] in verband met de achterstallige huur, heeft [gedaagde] niet laten weten dat hij herstel van het gehuurde verlangde. Het betoog van [gedaagde] dat hij veelvuldig mondeling aan Glennro heeft verzocht om tot herstel over te gaan, wordt gepasseerd nu Glennro dit heeft betwist en [gedaagde] niet nader heeft kunnen concretiseren wanneer hij die verzoeken heeft gedaan. Het had in dat verband bovendien in de rede gelegen dat [gedaagde] , na ingebrekestelling van Glennro, de herstelwerkzaamheden zelf had uitgevoerd met verrekening van de kosten met de huur. De wet geeft hem immers die mogelijkheid. Kortom, ook op grond hiervan kan van opschorting geen sprake zijn.  
     
     
       5.12. 
       Er is dus geen grond voor opschorting of huurprijsvermindering zodat [gedaagde] gehouden is de huur onverkort te voldoen. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal dan ook worden toegewezen. Over de periode mei tot en met oktober 2015 is dit een bedrag van € 10.800,-.  
     
     
       5.13. 
       De gevorderde contractuele boete over de achterstallige huur zal worden afgewezen omdat gesteld noch gebleken is dat Glennro daarbij enig spoedeisend belang heeft. Het zelfde geldt voor de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.  
     
     
       5.14. 
       De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. [gedaagde] betaalt immers vanaf mei 2015 de overeengekomen huur niet meer, zonder dat hij hiervoor een geldige reden heeft. De wanprestatie is zodanig ernstig dat deze in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou leiden. Vooruitlopend daarop kan van Glennro niet langer worden verlangd dat zij [gedaagde] nog het huurgenot verschaft.  
     
     
       5.15. 
       Het ter zitting gedane verzoek van [gedaagde] om hem nog een terme de grace te geven, wordt gepasseerd omdat eveneens ter zitting is gebleken dat [gedaagde] de huurpenningen niet gereserveerd heeft zodat verondersteld moet worden dat hij toch niet tot betaling in staat zal zijn.  
     
     
       5.16. 
       De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld.  In reconventie 
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagde] heeft in het lichaam van de conclusie van antwoord weliswaar aangegeven dat Glennro de over de periode december 2014 tot en met april 2015 betaalde huur ad € 10.800,- aan hem als onverschuldigd betaald, moet retourneren, maar heeft hieraan in het petitum geen vordering verbonden, zodat de kantonrechter hierop niet verder zal ingaan, nog daargelaten dat een dergelijke vordering gelet op hetgeen in conventie is overwogen, hoe dan ook afgewezen moet worden.  
     
     
       5.18. 
       
        [gedaagde] heeft in reconventie wel een vordering tot betaling van € 100.000,- als voorschot op de door hem geleden schade ingesteld. De schade bestaat uit het verloren gaan of beschadigd raken van inventaris en goederen in het gehuurde door aantasting van rook en roet.  
     
     
       5.19. 
       Glennro heeft met een beroep op artikel 11.6 van de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst de aansprakelijkheid afgewezen. Hieruit volgt immers dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade aan goederen van huurder die het gevolg zijn van zichtbare of onzichtbare gebreken of van brand. Volgens [gedaagde] moet deze bepaling buiten beschouwing worden gelaten nu het gaat om overtreding van veiligheidsvoorschriften: de branddeur voldeed niet aan de daaraan van overheidswege gestelde eisen.  
     
     
       5.20. 
       De kantonrechter oordeelt als volgt. Ingevolge artikel 11.9 van de algemene voorwaarden geldt de exonoratie van artikel 11.6 niet als de schade het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of indien het gaat om een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen.  Volgens [gedaagde] moet als gebrek in deze worden aangemerkt de niet goed sluitende branddeur die blijkens de sticker daarop voor het laatst in 2006 is gecontroleerd. Door de kieren bij de branddeur konden rook en roet zich vrijelijk in het gehuurde begeven. De juistheid van die stelling volgt uit het rapport van Verza.  
     
     
       5.21. 
       Daartegenover heeft Glennro aangevoerd dat de branddeur door verbouwingen zijn functie als branddeur heeft verloren en dat de veiligheidsvoorschriften waarop [gedaagde] zich beroept (waaronder het Bouwbesluit), niet van toepassing zijn. Verder heeft Glennro betwist dat uitsluitend door de kieren van de branddeur de schade bij [gedaagde] is ontstaan, daarbij verwijzend naar de verklaring van [betrokkene 1] . Ten slotte heeft Glennro aangevoerd dat juist door toedoen van [gedaagde] , die de deur zodanig heeft gefixeerd dat deze niet meer te openen is, de kieren zijn ontstaan.   
     
     
       5.22. 
       Op grond van voormelde stellingen van partijen en hun onderbouwingen daarbij, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld of juist door de niet goed sluitende branddeur de schade bij [gedaagde] is ontstaan, en of Glennro ter zake van het niet goed sluiten van de deur een verwijt kan worden gemaakt in de zin van artikel 11.9 van de algemene voorwaarden, of dat het gaat om een gebrek dat Glennro bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen. Voor nader onderzoek naar de feiten of nadere bewijslevering is in dit kort geding geen plaats.  
     
     
       5.23. 
       Gelet op het voorgaande moet ervan uit worden gegaan dat artikel 11.6 van de algemene bepalingen onverkort van toepassing is, zodat Glennro [gedaagde] geen schadevergoeding verschuldigd is. De vordering tot  betaling van een voorschot op de schade zal derhalve worden afgewezen.  
     
     
       5.24. 
       De vordering tot veroordeling tot betaling van een dwangsom wegens de schoonmaak van het gehuurde zal eveneens worden afgewezen. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, volgt immers dat het [gedaagde] zelf is die niet meewerkt aan afronding van de schoonmaakwerkzaamheden, terwijl hij in het kader van dit kort geding heeft nagelaten precies aan te geven wat er niet goed zou zijn gegaan en welke werkzaamheden nog uitgevoerd zouden moeten worden. Voor zover de schoonmaakwerkzaamheden dus niet gereed zouden zijn, komt dat voor zijn rekening en risico.  
     
     
       5.25. 
       De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld.   
     
   
   
     
       6 De beslissing	 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       6.1. 
       veroordeelt Aarbodem om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van Glennro te stellen met machtiging aan Glennro om, zo [gedaagde] met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] en zo nodig met behulp van de sterke arme van politie en justitie;  
     
     
       6.2. 
       
         veroordeelt [gedaagde] om aan Glennro te betalen een bedrag van € 10.800,-- te vermeerderen met een bedrag van € 1.800,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na 31 oktober 2015 nog in gebruik heeft; 6.3. 	veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Glennro tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen: 
         dagvaarding	€  77,84 
         griffierecht	€ 932,00 
         salaris	€ 400,00; 
       
     
     
       6.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af; In reconventie 
     
     
       6.5. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.6. 
       
         veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Glennro tot en met vandaag worden begroot op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde.  
         Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk, kantonrechter en op 10 november 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter