ECLI: ECLI:NL:RBROT:2021:2323

Titel: ECLI:NL:RBROT:2021:2323 Rechtbank Rotterdam , 19-03-2021 / 8781565 CV EXPL 20-33781

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2021-03-19

Zaaknummer: 8781565 CV EXPL 20-33781

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2021:2323

---

Gedaagde (verhuurder) is ogv art 7:226 lid 1 BW gebonden aan afspraak onbelaste huur. Eisers hebben koopovk mbt de inventaris overgelegd. Gedaagde heeft niet geconcretiseerd dat vorige verhuurder nog eigenaar was. Eigendomsrecht inventaris ligt bij eisers

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8781565 CV EXPL 20-33781 
     
     
     
       uitspraak: 19 maart 2021 
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     1. de vennootschap onder firma  
     
       
         	[eiser 1] , hierna: ‘[eiser 1]’, 
       	gevestigd te [vestigingsplaats eiser 1], alsmede haar vennoten: 
     
     2.	 [eiser 2] , hierna: ‘[eiser 2]’, 
     	wonende te [woonplaats eiser 2], en 
     3. 	 [eiser 3] , hierna: ‘[eiser 3]’, 
     
       	wonende te [woonplaats eiser 3], 
       eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna gezamenlijk: ‘[eisers]’, 
       gemachtigde: mr. J. Verbeeke te Gouda, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         't Anker Beheer B.V. , hierna: ‘’t Anker’, 
       gevestigd te Rockanje, gemeente Westvoorne, 
       gedaagde, 
       eiseres in reconventie, 
       gemachtigde: mr. Z. Hendriks te Biddinghuizen, 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken: 
       
       
          de dagvaarding van 15 september 2020, met producties; 
          de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; 
          het tussenvonnis van 26 november 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties. 
       
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2021. Namens [eisers] zijn verschenen [eiser 2] en [eiser 3], bijgestaan door de gemachtigde van [eisers] Namens ‘t Anker zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door de gemachtigde van ’t Anker. Van hetgeen ter zitting verhandeld is, heeft de griffier aantekening gehouden. 
       
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast: 
     
     
     
     
       2.1. 
       Blijkens een schriftelijke huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) heeft mevrouw [naam 3] (hierna: ‘[naam 3]’), daarbij vertegenwoordigd door [naam makelaar] en [naam 4] (hierna: ‘[naam 4]’), voor een periode van vijf jaar, ingaande op 23 juni 2016 en lopende tot en met 23 juni 2021, aan [eisers] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen te Rotterdam, aan de Benedenrijweg (hierna: het gehuurde). [eisers] exploiteren in het gehuurde een snackbar. 
       
     
     
       2.2. 
       In de huurovereenkomst is verder onder meer het volgende bepaald: 
       
       
         “(…)  1.2  Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.(…) 
       
       
     
     
       4.1 
       
          De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis  € 9.000,00- 
         
           [zegge: negen duizend euro en nul euro cent] 
         
       
     
     
       4.2 
        Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. (…) 
       
       
         
           Casco 
         
       
     
     
       9.1 
       In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde:  
     
     
       9.2 
       In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: (…)” 
       
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin -voor zover thans van belang- het volgende opgenomen: 
       
       
         “(…)  Casco 
       
       1. Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: 
       
          funderingen: 
          constructieve bouwvloeren; 
          kolommen; 
          constructieve plafonds: 
          buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pul; 
          daken, goten, en trappen(huizen); 
          nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; 
          basissprinklernet; 
          riolering en andere afvoerleidingen; 
       
       tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht. (…)”  
       
     
     
       2.4. 
       Tevens hebben [eiser 2] en [eiser 3] met [naam 4] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde aanwezige inventaris. In de als productie door [eisers] overgelegde koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
       
       
         “1a. Verkoper verkoopt en levert bij deze aan koper, zoals koper bij deze koopt en als geleverd aanvaardt. 
         De lijst van inventaris is als bijlage toegevoegd aan deze overeenkomst.  
         (…) 
         2a. De koopprijs voor deze roerende zaken bedraagt € 10.000,- inclusief btw. Op het moment van aangaan van deze overeenkomst, is er reeds € 2.000,- voldaan. Koper en verkoper komen overeen dat het restbedrag van € 8.000,- zijn worden voldaan in maandelijkse termijnen van minimaal € 100,- (…)”. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [naam 3] heeft het gehuurde aan ’t Anker verkocht. De levering heeft plaatsgevonden op 5 april 2018. 
       
     
     
       2.6. 
       In artikel 18 van de tussen [naam 3] en ’t Anker ter zake op 23 maart 2018 gesloten koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:  
       
       
         “(…) Het is Koper bekend dat er nog een dispuut loopt met de huidige huurder van het cafetaria gedeelte over eigendomsrecht van inventaris. Koper is bereid, na uitleg van verkoper, deze vordering tegen nader te bepalen bedrag over te nemen. (…)” 
       
       
     
     
       2.7. 
       In een op 5 april 2018 door [naam 3] en ‘t Anker’ ondertekende inkoopverklaring is onder meer het volgende vermeld:: 
       
       
         “(…) Object: de gehele inboedel. Apparatuur, meubilair, plafonds, reclameborden van de patatzaak + café aan de [adres]  
         (…) 
         Prijs: € 2.700,- betaald (…)” 
       
       
     
     
       2.8. 
       Op 29 juni 2018 heeft ‘t Anker [eisers] een brief gestuurd met de volgende inhoud: 
       
       
         “Vanaf 01.07.2018 wordt het nieuwe huurcontract van kracht. 't Anker Beheer BV zal vanaf deze datum het huurcontract overzetten op haar naam. 
         Tevens zullen wij vanaf deze datum de installaties en apparatuur inboedel opnemen in de huurprijs. 
         Dit houdt voor u in dat 't Anker Beheer BV vanaf dit moment ook het onderhoud en reparaties voor u zullen verzorgen van de installaties. 
         Volgende week zullen wij een vervolg afspraak met u maken om het nieuwe huurcontract met u te bespreken en te ondertekenen. (…)” 
       
       
     
     
       2.9. 
       Vervolgens heeft ‘t Anker aan [eisers] een factuur gedateerd 30 juni 2018 gestuurd voor een bedrag van € 1.523,69 (inclusief een bedrag van € 264,44 aan btw) met de volgende omschrijving: 
       
       
         “Huur bedrijfsruimte Snackbar [adres] 
          groot 77 m2 en aan- 
         lendende buitenruimte 
         Inclusief CV+vloerverwarming, appara- 
         tuur inboedel, installaties, afzuiging 
         en reclameborden 
         07/2018” 
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 17 juli 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] hierop -voor zover thans van belang- als volgt gereageerd: 
       
       
         “(…) Cliënten hebben de bedrijfsruimte gehuurd van [naam 3] te Rotterdam, voor wie bij het aangaan van de huur is opgetreden [naam 4] te Rotterdam. (…)  
       
       
       
         Het gehuurde wordt casco verhuurd. In de toepasselijke algemene bepalingen is omschreven wat daar onder wordt verstaan. De in het gehuurde aanwezige voorzieningen, zoals alle apparatuur en inventarisgoederen, behoren dus niet tot het gehuurde. 
       
       
       
         Cliënten hebben genoemde voorzieningen bij het aangaan van de huur in eigendom verkregen voor een koopprijs van € 10.000,00. Daartoe is door [naam 4] voornoemd met cliënten een koopovereenkomst gesloten, waaraan ook uitvoering is gegeven. 
       
       
       
         
          [naam 3] is daarvan volledig op de hoogte en is ook in het bezit van een kopie van die koopovereenkomst. (…) 
       
       
       
         Cliënten zijn echter niet bereid (en overigens ook niet verplicht) om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. De geldende huurovereenkomst geldt onverkort en dient door beide partijen te worden nagekomen. 
       
       
       
         Cliënten zullen derhalve de geldende huurprijs van € 750,00 (exclusief BTW) blijven betalen. 
       
       
       
         Het opnemen van installaties en apparatuur in de huurprijs is niet aan de orde, aangezien één en ander al door cliënten in eigendom is verkregen en u uiteraard niet iets kan verhuren dat aan cliënten in eigendom toebehoort. (…)” 
       
       
     
     
       2.11. 
       Bij brief van 26 juli 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] het volgende bericht aan ’t Anker: 
       
       
         “(…) Met referte aan ons telefoongesprek van 23 juli jl. zend ik u hierbij een kopie van de koopovereenkomst. De koopprijs is in termijnen voldaan, grotendeels aan [naam 4], maar deels ook aan [naam 3]. 
       
       
       
         Voor het overige verwijs ik u naar mijn brief van 17 juli jl. (…)”  
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil in conventie 
     
     
       
         De vordering in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat zij: 
       
         
           uit hoofde van de huurovereenkomst geen btw over de huurpenningen zijn verschuldigd, en 
         
         
           uit hoofde van de koopovereenkomst de eigendom van de inventarisgoederen als vermeld in de aan die overeenkomst gehechte bijlage hebben verkregen; 
         
       
       met veroordeling van ‘t Anker in de kosten van deze procedure.  
       
     
     
       3.2. 
       Aan die vorderingen hebben [eisers] -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag gelegd.  
       
       
         In afwijking van hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald, is destijds met [naam 3] afgesproken dat sprake zou zijn van onbelaste huur. [naam 3] heeft ook nimmer aanspraak gemaakt op btw over de huurpenningen en [eisers] hebben steeds de huurpenningen zonder btw betaald. [eisers] achten de inmiddels ontstane patstelling met ‘t Anker onwenselijk en hebben belang bij duidelijkheid over hun rechtspositie. Zij vorderen daarom een verklaring voor recht dat zij geen btw over de huurpenningen zijn verschuldigd.  
       
       
       
       
       
         Ten tijde van de verkoop van het gehuurde door [naam 3] aan ‘t Anker stond er nog een bedrag van € 2.700,- van de koopprijs voor de inventaris open. [naam 3] heeft in artikel 18 van haar koopovereenkomst met ‘t Anker afgesproken dat de laatste de vordering op [eisers] zou overnemen, hetgeen blijkens de inkoopverklaring kennelijk is gebeurd. Door de betaling van € 2.700,- aan [naam 3] heeft ‘t Anker derhalve niet de eigendom van de inventaris verkregen, maar heeft zij de vordering van [naam 3] op [eisers] ter zake het restant van de koopprijs overgenomen. [eisers] vorderen daarom voorts een verklaring voor recht dat zij de inventarisgoederen als vermeld in de bijlage bij de koopovereenkomst in eigendom hebben verkregen en menen dat zij uit dien hoofde nog een restantbedrag van € 2.700,- aan ‘t Anker dienen te voldoen. 
       
       
       
         
           Het verweer in conventie 
         
       
       
     
     
       3.3. ‘ 
       t Anker heeft tegen de vordering -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd.  
       
       
         Dat er geen btw over de huurpenningen verschuldigd zou zijn, terwijl dit wel in de huurovereenkomst benoemd staat, is een afspraak die [eisers] hebben gemaakt met de rechtsvoorganger van ‘t Anker en niet met ‘t Anker zelf. ‘t Anker heeft niets met deze afspraak van doen, nu nimmer concreet besproken is dat de btw ook niet aan ‘t Anker betaald zou hoeven te worden. Het was ‘t Anker niet bekend dat de btw over de huurpenningen niet betaald hoefde te worden.  
         Voorts is het zo dat bij de verkoop door de rechtsvoorganger aan ‘t Anker een inkoopverklaring is opgemaakt. Hierin staat vermeld dat ‘t Anker rechtsgeldig eigenaar is van de inboedel.  
         ‘t Anker verzoekt de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding, alsmede in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.  
       
     
   
   
     
       4.  Het geschil in reconventie 
     
     
       
         De vordering in reconventie 
       
     
     
     
       4.1. ‘ 
       t Anker heeft bij wege van tegenvordering gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerders] te veroordelen in de kosten van het geding, het salaris van de gemachtigde van ‘t Anker daaronder begrepen, alsmede in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet zijn voldaan binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis. 
       
       
         
           Het verweer in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [verweerders] hebben tegen de vordering aangevoerd dat nu ’t Anker behalve proceskosten niets anders in reconventie vordert, de eis in reconventie nodeloos is ingesteld en dient te worden afgewezen, met veroordeling van ‘t Anker in de daardoor door [verweerders] nodeloos gemaakte kosten. 
       
     
   
   
     
       5.  De beoordeling 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       
         Met betrekking tot de btw over de huurpenningen  
       
     
     
     
       5.1. 
       De kantonrechter stelt vast dat ‘t Anker niet heeft bestreden dat [eisers] in afwijking van hetgeen in de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald, met [naam 3] hebben afgesproken dat sprake zou zijn van onbelaste verhuur, dat zij daarom ook nooit btw over de huurpenningen hebben betaald en dat [naam 3] ook nooit aanspraak heeft gemaakt op die btw. Daarom wordt er bij de verdere beoordeling van uitgegaan dat een dergelijke, van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraak tussen [naam 3] en [eisers] werd gemaakt. 
       
     
     
       5.2. 
       Met betrekking tot de vraag of ’t Anker, als rechtsopvolger van [naam 3], aan die afspraak is gebonden, is artikel 7:226 lid 1 BW van belang. Dit artikellid bepaalt dat bij eigendomsoverdracht van het gehuurde ook de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar. Het derde lid van dit artikel vermeldt voorts dat de opvolgend verhuurder alleen wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. 
       
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter overweegt dat de tussen [naam 3] en [eisers] (nader) gemaakte afspraak dat zij geen btw zijn verschuldigd over de huurpenningen, een beding betreft dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurders te betalen tegenprestatie, als bedoeld in het derde lid van artikel 7:226 BW. Dat betekent dat [eisers] die afspraak hier met recht aan ’t Anker kunnen tegenwerpen. De door hen ter zake gevorderde verklaring voor recht zal hierna dan ook worden afgegeven. 
       
       
         
           Met betrekking tot de inventaris 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       
        [eisers] hebben aangevoerd dat [naam 3], die zich daarbij door [naam 4] heeft laten vertegenwoordigen, de inventaris destijds aan hen heeft verkocht, waartoe zij hebben gewezen op de door hen als productie 2 overgelegde koopovereenkomst en de daarbij gevoegde inventarislijst. In die stukken staat op welke roerende zaken de koopovereenkomst ziet, welke prijs daarvoor is overeengekomen en hoe de betaling daarvan afgewikkeld zal worden. Bovendien hebben zij onweersproken gesteld dat het gehuurde door [naam 3] destijds casco werd verhuurd en daaraan de conclusie verbonden dat de door hen gekochte inventaris dus niet (al) onderwerp was van de tussen [naam 3] en [eisers] gesloten huurovereenkomst. 
       
     
     
       5.5. 
       Nu deze met stukken onderbouwde toelichting van [eisers] er bepaaldelijk op duidt dat zij destijds eigenaar zijn geworden van de inventaris doordat [naam 3] deze aan hen heeft verkocht, zou het hier op de weg van ’t Anker hebben gelegen haar (kennelijke) standpunt dat [naam 3] nog immer eigenaar was van die inventaris toen zij deze (jaren) later aan ’t Anker verkocht, nader te concretiseren en voor zoveel mogelijk met stukken te onderbouwen, waarbij te denken valt aan een verklaring van [naam 3] of [naam 4] die dat standpunt ondersteunt. De enkele door haar (wel) overgelegde inkoopverklaring acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende om te kunnen opwegen tegen hetgeen [eisers] ter zake naar voren hebben gebracht. 
       
     
     
       5.6. 
       Nu ’t Anker een dergelijke nadere concretisering en onderbouwing niet heeft verschaft, houdt de kantonrechter het ervoor dat, althans in de onderlinge verhouding tussen [eisers] en ’t Anker ([naam 3] is immers niet in deze procedure betrokken), het eigendomsrecht op de inventaris bij [eisers] is gelegen, onder verwerping van het andersluidende standpunt van ‘t Anker.  
       
     
     
       5.7. 
       Wellicht ten overvloede merkt de kantonrechter in dit verband nog op dat, naar [eisers] ook hebben aangevoerd, artikel 18 van de tussen ’t Anker en [naam 3] gesloten koopovereenkomst handelt over het overnemen van een vordering op de huidige huurder, hetgeen erop zou kunnen duiden dat niet de inventaris maar het door [eisers] nog niet betaalde deel van de destijds met [naam 3] overeengekomen koopprijs daarvoor, aan ’t Anker werd overgedragen. Dat betreft echter de verhouding tussen [naam 3] en ’t Anker en regardeert [eisers] dan ook niet. 
       
     
     
       5.8. 
       Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de slotsom dat ook de door [eisers] gevorderde verklaring voor recht dat zij uit hoofde van de koopovereenkomst de eigendom van de inventarisgoederen als vermeld in de aan die overeenkomst gehechte bijlage hebben verkregen, toewijsbaar is. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.9. ’ 
       t Anker vordert in reconventie niets meer dan veroordeling van [verweerders] in de kosten van de procedure (in conventie), hetgeen zij ook reeds in conventie heeft verzocht. Er bestaat dan ook geen aanleiding enige tegenvordering van ’t Anker toe te wijzen. 
       
       
         
           in conventie en reconventie  
         
       
       
     
     
       5.10 
       Hetgeen overigens nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en wordt daarom ook niet (nader) besproken. 
       
     
     
       5.11. ‘ 
       t Anker wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op de hierna in het dictum genoemde bedragen. 
       
     
     
       5.12. 
       Ook in reconventie wordt ’t Anker als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Nu het door ‘t Anker in reconventie gevorderde echter is voortgevloeid uit haar verweer in conventie en ter zake geen afzonderlijk inhoudelijk debat heeft plaatsgehad, worden de aan de zijde van [eisers] in reconventie gevalle proceskosten op nihil begroot.  
       
       
     
   
   
     
       6.  De beslissing 
     De kantonrechter: 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     - verklaart voor recht dat [eisers] uit hoofde van de huurovereenkomst geen btw over de huurpenningen zijn verschuldigd; 
     
     - verklaart voor recht dat [eisers] uit hoofde van de koopovereenkomst de eigendom van de inventarisgoederen als vermeld in de aan die overeenkomst gehechte bijlage hebben verkregen; 
     
     - veroordeelt ‘t Anker in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 230,35 aan verschotten en € 498,- aan salaris voor hun gemachtigde; 
     
     - verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       
         in reconventie 
       
     
     
     - wijst het gevorderde af; 
     
     - veroordeelt ’t Anker in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op nihil. 
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       44478