ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2025:1209

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2025:1209 Gerechtshof Den Haag , 30-04-2025 / BK-24/673

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2025-04-30

Zaaknummer: BK-24/673

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:1209

---

Art. 8:24 Awb, art. 17 Wet WOZ, art. 2, lid 1, aanhef en onderdeel f, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Bevoegdheid op te treden namens de Heffingsambtenaar. Woningen in Overijssel zijn geen onderbouwing van de waarde van een woning in Zuid-Holland. Beschermingszone behoort niet tot waterverdedigingswerk.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-24/673 
     
     
     
     Uitspraak van 30 april 2025 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: [A] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 juni 2024, nummer SGR 23/7540. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.120.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Pijnacker-Nootdorp (de aanslag) 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt op het beroep beslist:  
       
       
         “De rechtbank verklaart: 
         	-	het beroep ongegrond; 
         -	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 98,40; 
         -	draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. Belanghebbende heeft op 20 juli 2024, 11 maart, 28 maart, 3 april, 5 april, 6 april en 7 april 2025 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk aangeduid als verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft voor de zitting en de Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 16 april 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       1.6. 
       Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een stuk ingezonden. Het Hof heeft om de redenen hierna uiteengezet in 5.1 geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen en heeft het stuk buiten beschouwing gelaten. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1998 met een oppervlakte van 396 m2, vijf dakkapellen, een inpandige berging en 1.950 m2 grond. Van de grond is bij het vaststellen van de waarde van de woning 630 m2 uitgezonderd in verband met de ligging in een waterverdedigingsgebied. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning berekend op (afgerond) € 1.243.000 en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.120.000. 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met de gegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats 1] , alle drie vrijstaande woningen. Het object [adres 2] stamt uit 2008, heeft een oppervlakte hoofdgebouw van 354 m2, een grondoppervlakte van 678 m2, waarvan uitgezonderd 48 m2, twee dakkapellen, een inpandige garage van 33 m2 en een berging, en is op 5 juli 2021 verkocht voor € 1.287.500. Het object [adres 3] stamt uit 2007, heeft een oppervlakte hoofdgebouw van 291 m2, een grondoppervlakte van 618 m2, een berging en een carport, en is op 28 februari 2022 verkocht voor € 1.350.000. Het object [adres 4] stamt uit 2012, heeft een oppervlakte hoofdgebouw van 145 m2, een grondoppervlakte van 872 m2, een garage van 70 m2, met een overkapping van 30 m2 en een berging en is op 1 oktober 2021 verkocht voor € 940.000. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Het “Machtigingsbesluit door de heffingsambtenaar 2018, gemeente 
         Pijnacker-Nootdorp” van 31 oktober 2018, Gemeenteblad 2019 nr. 68496, 25 maart 2019, luidt:  
       
       
       
         “De heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp; 
       
       
       
         	gelet op gelet op artikel 8:24 juncto artikel 8:59 van de Algemene wet bestuursrecht; 
       
       
       
         besluit: 
       
       
       
         1. de medewerkers van de afdeling Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer, team Gegevensbeheer en Belastingen te machtigen om hem tot in alle instanties te vertegenwoordigen en het woord te voeren bij de behandeling van bezwaar- en beroepsprocedures gericht tegen zijn besluiten 
       
       
       
         2. de machtiging op grond van bovengenoemde artikelen van 20 december 2016 wordt ingetrokken met ingang van de inwerkingtreding van dit besluit, met dien verstande dat het van toepassing blijft op de belastbare feiten die zich vóór de datum van inwerkingtreding van dit besluit hebben voorgedaan. 
       
       
       
         3.	dit besluit wordt aangehaald als “Machtigingsbesluit door de heffingsambtenaar 2018” 
       
       
       
         4.	te bepalen dat dit besluit in werking treedt op de eerste dag na publicatie en terugwerkt tot 10 augustus 2018 
       
       
       
         
           Pijnacker, 31 oktober 2018 
         
       
       
       
         
           De Heffingsambtenaar, 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft overwogen en geoordeeld: 
     
     
       “F ormele grieven 
     
     1. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat mw. [A] en dhr. [B] niet gemachtigd zouden zijn door de heffingsambtenaar en heeft hij aangegeven bezwaar te hebben tegen de aanwezigheid van dhr. [B] , nu deze van tevoren niet was aangemeld. De rechtbank ziet geen redenen om aan de formele grieven van belanghebbende gevolgen te verbinden. Ten aanzien van de machtiging stelt de rechtbank vast dat medewerkers van de afdeling Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer, waaronder mw. [A] en dhr. [B] vallen, in het Mandaatbesluit 2018 door de heffingsambtenaar gemachtigd zijn om namens de heffingsambtenaar te beslissen over belastingaanslagen op grond van de Verordening onroerende-zaak belastingen.[1] De rechtbank heeft daarom geen reden om te twijfelen aan de bevoegdheid van mw. [A] en dhr. [B] om namens de heffingsambtenaar op te treden, te meer omdat belanghebbende deze stelling ook niet heeft onderbouwd. Het feit dat dhr. [B] voor de zitting niet was aangemeld, betekent niet dat hij niet het woord zou mogen voeren, nu het de heffingsambtenaar vrij staat de verdediging te voeren met de door haar gekozen personen en het bestuursrecht geen verplichting kent deze persoon van tevoren aan te melden. 
     
     2. Belanghebbende heeft daarnaast gesteld dat het verweerschrift buiten beschouwing moet blijven, omdat het te laat is ingediend, een handtekening ontbreekt en omdat de heffingsambtenaar zich niet heeft laten vertegenwoordigen door een advocaat. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift binnen de termijn van 10 dagen voor zitting is ingediend door de heffingsambtenaar en dat belanghebbende de mogelijkheid heeft benut hierop uitgebreid te reageren. Tevens is het verweerschrift digitaal ondertekend. De rechtbank ziet dan ook geen redenen om het verweerschrift buiten beschouwing te laten. De stelling van belanghebbende dat de gemeente zich moet laten vertegenwoordigen door een advocaat vindt geen steun in welke wetsbepaling dan ook. 
     
     
       
         Geschil 
       
     
     3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 506.423,20. 
     
     4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
     
     
       
         Waarde van de woning 
       
     
     5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet te vergelijken zijn met de woning, vanwege het verschil in isolatie en energiebesparende infrastructuur, het ontbreken van straatverlichting in de straat van de woning, de verschillen in bouwjaar en het feit dat de woning een plattelandswoning is en de vergelijkingsobjecten stadsvilla’s zijn. Belanghebbende heeft echter met deze enkele stellingen onvoldoende onderbouwd waarom dit zou moeten leiden tot het feit dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. 
     Belanghebbende stelt verder dat de waarde per m2 woning van € 1789 niet onderbouwd is en dat er ten onrechte niet is afgeschreven op de dakkappelen en de berging. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix voldoende duidelijk heeft gemaakt hoe tot een waarde van € 1789 per m2 voor de gebruiksoppervlakte is gekomen. Deze waarde vloeit voort uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is ook nog gecorrigeerd voor de afwijkende grootte van het hoofdgebouw van de woning. De heffingsambtenaar heeft deze waarde hiermee voldoende aannemelijk gemaakt. Verder heeft de heffingsambtenaar de dakkappelen en de berging gewaardeerd op 80% van de prijs per m2 om rekening te houden met het feit dat deze vierkantemeters minder waarde dragen dan vierkantemeters van bijvoorbeeld de woonkamer of keuken. De stelling dat afgeschreven moet worden op onderdelen van de woning vindt in het kader van de Wet WOZ geen steun in het recht. 
     
     6. Belanghebbende heeft twee verkoopcijfers aangevoerd van woningen in Overijssel, die vergelijkbaar zouden zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de beste vergelijkingswoningen worden gezocht om de waarde van de woning te onderbouwen en dat dit woningen zijn die in de straat dan wel in dezelfde gemeente van de woning liggen, nu deze woningen het beste het waarde niveau in die straat/gemeente weergeven. De woningen in Overijssel liggen in een geheel ander waardegebied. Ondanks de omstandigheid dat deze woningen qua vorm overeenkomen, kunnen deze woningen in Overijssel dus geen goed beeld geven van de marktwaarde van de woning in Zuid-Holland. Nu het dus niet gaat om gelijke gevallen, betekent dat ook dat het gelijkheidsbeginsel niet geschonden is. 
     
     7. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niets af. Belanghebbende betwist de waardering van de grond, en voert aan dat de grond van de woning landbouwgrond is, die gewaardeerd moet worden voor gemiddeld € 8 per m2 en dat alle grond, die zich niet onder de woning bevindt, aan de waterverdedigingsvrijstelling moet worden toegekend. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat uit het bestemmingsplan volgt dat de bestemming voor de woning enkel “wonen” betreft en dat er dus geen reden is om de grond als landbouwgrond te waarderen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting met de legger van waterschap Delfland inzichtelijk gemaakt welke grond uitgezonderd is voor de waterverdedigingsvrijstelling. Belanghebbende heeft niet met stukken onderbouwd hoeveel m2 grond uitgezonderd zou moeten zijn onder de vrijstelling. De heffingsambtenaar heeft verder de waarde van de grond met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt. De waarde van de grond is dan ook juist vastgesteld. 
     8. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden, nu in de uitspraak op bezwaar niet op de grief van belanghebbende over het ontbreken van straatverlichting is ingegaan. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hier alsnog op gereageerd en is deugdelijk gemotiveerd aangegeven dat uit de marktanalyse niet naar voren komt dat het ontbreken van straatverlichting een negatieve invloed op de waarde heeft. Nu belanghebbende ter zitting alsnog kennis heeft kunnen nemen van deze motivering en deze heeft kunnen betwisten, is hij hierdoor niet in zijn belangen geschaad en passeert de rechtbank voormeld motiveringsgebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. 
     
     9. Ten aanzien van het verzoek van belanghebbende voor een algehele kwijtschelding merkt de rechtbank op dat belanghebbende de mogelijkheid heeft een verzoek in te dienen bij de gemeente tot kwijtschelding van de afvalstoffen- en rioolheffing. De rechtbank is niet bevoegd een algehele kwijtschelding toe te wijzen. 
     
     10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond. 
     
     11. Gelet op overweging 8 ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in het door belanghebbende betaalde griffierecht en de proceskosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van verletkosten van € 89. De omvang van verletkosten wordt bepaald door de duur van het tijdverzuim in verband met het bijwonen van de zitting en de reistijd van en naar de zitting. De heffingsambtenaar heeft de hoogte van de vergoeding niet betwist. De rechtbank zal de verletkosten daarom bepalen op € 89. Voor vergoeding van de reiskosten wordt, zoals verzocht, een bedrag vastgesteld van € 9,40. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] Zie Besluit van de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp houdende regels omtrent bevoegdheid Mandaatbesluit door heffingsambtenaar 2018.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de personen die namens de Heffingsambtenaar aanwezig waren ter zitting van de Rechtbank daartoe bevoegd waren.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 506.423,20. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
       
       
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting nog een stuk ingediend via de digitale postkamer. Hij is op de zitting in de gelegenheid is geweest om te reageren op alles wat de Heffingsambtenaar heeft ingediend en ter zitting heeft meegedeeld. Van die gelegenheid heeft belanghebbende gebruikgemaakt. Het Hof heeft daarna het onderzoek ter zitting gesloten. De beginselen van een behoorlijke procesorde brengen mee dat er geen ruimte meer is voor heropening van het onderzoek, behoudens zwaarwegende redenen, die het Hof in dit geval niet aanwezig acht. Het Hof slaat dan ook geen acht op de inhoud van het stuk. 
       
       
         
           Formele grieven 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       Belanghebbende stelt – naar het Hof begrijpt – dat de personen, [A] en [B] , die in de onderhavige procedure namens de Heffingsambtenaar optraden in de beroepsfase, daartoe niet bevoegd waren. De Rechtbank heeft overwogen, gelet op het door de Heffingsambtenaar overgelegde mandaatbesluit, geen reden te zien te twijfelen aan de bevoegdheid van [A] en [B] om namens de Heffingsambtenaar op treden. De Rechtbank heeft op dit punt op goede gronden een juiste beslissing genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat het “Machtigingsbesluit door de heffingsambtenaar 2018, gemeente Pijnacker-Nootdorp” (zie 2.3) vermeldt dat de Heffingsambtenaar besluit de medewerkers van de afdeling Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer, team Gegevensbeheer en Belastingen te machtigen om hem tot in alle instanties te vertegenwoordigen en het woord te voeren bij de behandeling van bezwaar- en beroepsprocedures gericht tegen zijn besluiten. De Heffingsambtenaar heeft dit besluit op 20 juni 2024 per e-mail naar belanghebbende gezonden en tevens gevoegd bij het nadere stuk dat belanghebbende vanaf 2 april 2025 in het digitale dossier kon lezen. Het besluit is ook openbaar raadpleegbaar in het Gemeenteblad van 25 maart 2019 op https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-68496.pdf.  
       
     
     
       5.3. 
       Aangezien [B] niet als getuige of deskundige is verschenen ter zitting van de Rechtbank, hoefde van zijn aanwezigheid niet van tevoren melding worden gedaan. 
       
     
     
       5.4. 
       Voor zover belanghebbende stelt dat ondertekening van het verweerschrift in eerste aanleg dient plaats te vinden met een zogenoemde “natte handtekening” mist die stelling een wettelijke basis. 
       
     
     
       5.5. 
       Verwijzingen naar het Burgerlijk Wetboek en het Wetboek van Rechtsvordering kunnen belanghebbende niet baten, nu de procesbevoegdheid van de gemachtigde van de Heffingsambtenaar niet is geregeld in deze wetten. 
       
       
         
           Waarde van de woning 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).  
       
     
     
       5.7. 
       Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). 
       
     
     
       5.8. 
       Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die hoger beroep instelt toekomt, is de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank voor wat betreft de waarde van de woning op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in de beroepsfase zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op het onderhavige geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank ter zake van de waarde van de woning niet in stand kan blijven.  
       
     
     
       5.9. 
       Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe. 
       
     
     
       5.10. 
       De Heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar de diverse bestemmingsplannen voor de grond op de locatie van de woning in de loop der jaren aannemelijk gemaakt dat reeds op het moment dat belanghebbende de woning kocht op de grond de bestemming “wonen” rustte. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze bestemming sindsdien weer is gewijzigd in agrarische grond. 
       
     
     
       5.11. 
       Belanghebbende heeft gegevens van twee objecten, in [woonplaats 2] en [woonplaats 3] in de provincie Overijssel, in het geding gebracht. De vergelijking met deze objecten kan belanghebbende niet baten. De Rechtbank heeft terecht overwogen dat deze objecten in een ander waardegebied liggen en dan ook terecht geoordeeld dat deze objecten dus geen (goed) beeld geven van de marktwaarde van een woning die in de provincie Zuid-Holland, gemeente Pijnacker-Nootdorp, is gelegen. Belanghebbende heeft voorts onvoldoende gegevens van de twee objecten in het geding gebracht en niet duidelijk gemaakt hoe met de verschillen, waaronder bijvoorbeeld de ligging in een andere provincie en verschillen in leeftijd, grondoppervlakte en voorzieningen, tussen deze objecten en de woning rekening moet worden gehouden. De verkoopprijzen van deze objecten kunnen derhalve niet als richtsnoer dienen bij de bepaling van de waarde van de woning. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel dat vergelijkingsobjecten het beste kunnen worden gezocht binnen dezelfde gemeente en indien mogelijk in dezelfde wijk/buurt/omgeving van een object waarvan de waarde door een heffingsambtenaar moet worden vastgesteld. 
       
     
     
       5.12. 
       Belanghebbende stelt aan de hand van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel dat de waarde van de grond bij de woning € 40 per vierkante meter bedraagt. De berekeningsmethode van belanghebbende volgend zou een perceel grond van 2.000 vierkante meter minder waard zijn (2.000 m2 x € 40/m2 = € 80.000), dan een perceel grond van 499 vierkante meter (499 m2 x € 800/m2 = € 399.200). Belanghebbende miskent hierbij de toepassing van een zogenoemde grondstaffel zoals die pleegt te worden gebruikt bij de waardering van grond. Het eerste aantal vierkante meters, bijvoorbeeld van 0-500 m2, van een perceel grond wordt daarbij gewaardeerd op een bepaald bedrag per vierkante meter. Bij iedere volgende stap in de staffel (trede, trap) worden slechts de vierkante meters die in die trede vallen gewaardeerd op een lager bedrag per vierkante meter. Belanghebbende heeft, afgezien van zijn kennelijk onjuiste begrip omtrent de wijze waarop de grondstaffel moet worden toegepast, geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan twijfel kan rijzen omtrent de juistheid van de gehanteerde prijzen in de grondstaffel. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de aldus door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de grond van € 762.000.  
       
     
     
       5.13. 
       Door de grond van belanghebbende lopen kabels en leidingen van [Energiemaatschappij] . Belanghebbende stelt dat de op zijn grond rustende zakelijke rechten, door hem aangeduid als erfdienstbaarheden, een waarde drukkend effect hebben op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft deze stelling echter niet onderbouwd en dus niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een waarde drukkend effect. Belanghebbende heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat hij wordt belemmerd in het gebruik van zijn grond (vgl. ook HR 25 november 1998, nr. 33.212, ECLI:NL:HR:1998:AA2572).  
       
       
         
           Waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken / waterstaatswerkenuitzondering 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Waar het Hof de term “waterstaatswerk” of “waterstaatswerken” gebruikt, bedoelt het (een) waterverdedigings- of waterbeheersingswerk(en) in de zin van artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ en artikel 220d, lid 1, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet. 
       
     
     
       5.15. 
       Belanghebbende voert aan dat op de grond bij de woning een grotere vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken van toepassing is dan de Heffingsambtenaar heeft toegepast bij het vaststellen van de waarde van de woning. Hij stelt daartoe dat ook de zogenoemde “beschermingszone” onder de vrijstelling valt.  
       
     
     
       5.16. 
       In artikel 1.1, lid 1, van de Waterwet (tekst geldend op 1 januari 2022) wordt een onderscheid gemaakt tussen een waterstaatswerk en een beschermingszone. Volgens dit wetsartikel wordt onder “waterstaatswerk” verstaan: “oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk” en is een beschermingszone een aan een waterstaatswerk grenzende zone waarin ter bescherming van dat werk voorschriften en beperkingen kunnen gelden. Deze wettekst laat geen ruimte voor de opvatting dat een beschermingszone tot het waterstaatswerk behoort. De beschermingszone is in de wet genoemd als aanduiding van het buiten het waterstaatswerk gelegen gebied waarin beschermende voorschriften mede van toepassing kunnen zijn (vergelijk de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Regels met betrekking tot het beheer en gebruik van watersystemen (Waterwet), Kamerstukken II, 2006/07, 30 818, nr. 3, blz. 87). 
       
     
     
       5.17. 
       Het in de Waterwet gemaakte onderscheid tussen het waterstaatswerk en de beschermingszone (zie 5.16) geldt evenzeer bij de toepassing van de waterstaatswerkenuitzondering. In de Waterwet, de Wet WOZ en de Gemeentewet zijn geen aanwijzingen voor het tegendeel te vinden. Derhalve is de waterstaatswerkenuitzondering niet van toepassing op het deel van de grond bij de woning dat in een beschermingszone is gelegen (vgl. Hof Den Haag, 21 juni 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1787 en HR 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828). 
       
     
     
       5.18. 
       De overige stellingen van belanghebbende leiden het Hof niet tot een ander oordeel. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.19. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. 
     
     
     
     
       De griffier,	de voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
     
       L. van den Bogerd	M.J.M. van der Weijden 
     
     
     
     
       De beslissing is op 30 april 2025 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.