ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW4794

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW4794 Gerechtshof Amsterdam , 03-04-2012 / 200.085.128-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2012-04-03

Zaaknummer: 200.085.128-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2012:BW4794

---

Vordering ter zake voorbereidingskosten renovatie. Huurovereenkomst tot stand gekomen dan wel onrechtmatig afbreken onderhandelingen?

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
       EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER 
     
     
     ARREST 
     
     in de zaak van: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [A.] AMSTELDIJK VASTGOED B.V., 
       gevestigd in de gemeente De Ronde Venen, 
       APPELLANTE, 
       advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam, 
     
     
     
     t e g e n 
     
     
     
       1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [K.] NETHERLANDS B.V. (rechtsopvolgster van CINDU CHEMICALS B.V.), 
       gevestigd te Uithoorn, 
       2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       NEVILLE CHEMICAL EUROPE B.V., 
       gevestigd te Uithoorn, 
       GEÏNTIMEERDEN, 
       advocaat: mr. A.A. Bart te Veenendaal. 
     
     
     
     
     De partijen worden hierna [A.], [K.] en Neville genoemd. 
     
     
     
     1. Het geding in hoger beroep 
     
     Bij dagvaarding van 30 maart 2011 is [A.] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 3 januari 2011, in deze zaak onder rolnum¬mer 1144052 CV EXPL 10-12982 gewezen tussen [A.] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [K.] en Neville als gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie. 
     
     [A.] heeft bij memorie drie grieven geformuleerd, haar eis verminderd en bewijs aangeboden, met conclusie – kort gezegd - dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [A.] alsnog zal toewijzen tot een bedrag van € 76.550,26 (exclusief BTW) met wettelijke rente en, voorts, [K.] en Neville zal veroordelen tot terugbetaling aan [A.] van alles wat [A.] aan hen op grond van het bestreden vonnis heeft voldaan, met wettelijke rente, met veroordeling van [K.] en Neville in de kosten van beide instanties. 
     
     [K.] en Neville hebben bij memorie geantwoord, met conclu¬sie - kort gezegd - dat het hof [A.] niet ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen althans het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [A.] in de kosten van het hoger beroep. 
     
     Ter zitting van het hof van 21 februari 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding ge¬bracht. 
     
     Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties. 
     
     
     2. Beoordeling 
     
     
       2.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. 
       (i)		[A.] is eigenares van het kantoorpand gelegen aan het adres Amsteldijk Noord 35 te Uithoorn (verder: het pand). De rechtsvoorgangster van [A.], Vlietmarkt Beheer B.V., heeft dit pand in 2002 gekocht van Cindu B.V. (verder: Cindu). Het pand bestaat uit een souterrain, een begane grond en vijf etages. 
       (ii)	In de op 27 maart 2002 onderetekende koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
       		"Verdere bijzondere bepalingen 
       		Artikel 15 
       		(...) b. 
       		Verkoper en koper hebben voorafgaand aan de onderhavige overeenkomt een koop-intentieverklaring gemaakt, waarin onder andere het volgende woordelijk voorkomt (...): 
       		* Koper zal met Cindu B.V. ("huurder") een huurovereenkomst sluiten voor een periode van 5 jaar (...). 
       		* De huurprijs zal € 120.000,- per jaar bedragen (...). 
       		* Koper heeft het recht renovatiewerkzaamheden aan de 4e en 5e etage te starten na de overdracht (...). 
       		* De huurprijs wordt na deze renovaties in overleg opnieuw vastgesteld, met dien verstande dat met betrekking tot de gerenoveerde etages de totale huurprijs met maximaal € 40.000 mag stijgen. 
       		* (...) Een aanzegtermijn van drie maanden voor ontruiming moet in acht worden genomen voor aanvang van de werkzaamheden." 
       (iii)	[A.] (althans haar voornoemde rechtsvoorgangster Vlietmarkt Beheer B.V.; in het vervolg zal steeds van [A.] worden gesproken) heeft het pand verhuurd aan Cindu. In de daartoe strekkkende huurovereenkomst van 23 november 2002 zijn de voornoemde in de koopovereenkomst gemaakte afspraken herhaald en is, voor zover van belang, nog het volgende overeengekomen: 
       		"1.1 In het kader van deze huurovereenkomst wordt verstaan onder 
       		(...) 
       •	De renovatiewerkzaamheden: de door verhuurster te zijner tijd uit te voeren werkzaamheden, niet eerder aan te vangen dan na verkrijging van de eigendom van het kantoorgebouw, ter hoogte van de 4e en 5e verdieping, gevolgd door de 2e en 3e verdieping (...). 
       3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 5 (vijf) jaren, ingaande op 1 januari 2003 en aldus eindigende op 31 december 2008. (...) 
       		4.1 De huurprijs bedraagt bij de aanvang van de huurtijd € 120.000,- (...) exclusief BTW, per jaar. (...) 
       		12.6 Bij deze wijziging van het gehuurde (...) zal de huurprijs opnieuw worden vastgesteld, zulks gerelateerd aan de meer- of minderwaarde van de voltooide renovatie, waarbij tevens de kosten van de interne verhuizing in aanmerking zullen worden genomen, met dien verstande dat een eventuele verhoging van de huurprijs voor het totaal van het gehuurde nimmer meer dan € 40.000,-- (...) zal kunnen bedragen." 
       (iv)	Cindu heeft conform de voornoemde huurovereenkomst met toestemming van [A.] het pand onderverhuurd aan Neville en Cindu Chemicals B.V. (verder: Chemicals). 
       (v)		Cindu heeft op enig moment besloten haar bedrijfs¬activiteiten te staken en/of (gedeeltelijk) onder te brengen bij Chemicals en Neville. [A.], Cindu, Neville en Chemicals hebben afgesproken dat Neville en Chemicals de huurovereen¬komst zouden overnemen. 
       (vi)	Op briefpapier van [V.] Bouw B.V. (verder: [V.] Bouw) heeft [A.] op 2 maart 2006 aan Cindu een brief verzonden die aanvangt met: 
       		"Onder dankzegging van uw aanvraag, hebben wij het genoegen u een huurprijs aan te bieden voor kantoorruimte derde en vierde etage in het "Cindu kantoor" na realisatie van de voorgenomen inpandige renovatie (...). 
       		PRIJZEN excl. b.t.w.; 
       		Huurprijs bedraagt op jaarbasis per etage; € 70.000,00" 
       (vii)	Op briefpapier van [L.] Beheer B.V. heeft [A.] bij brieven van 18 april 2006 aan Chemicals en aan Neville namens [A.] een tweede huurprijsvoorstel gedaan van € 210.000,- per jaar exclusief BTW voor drie etages. Daarnaast is meegedeeld dat niet alleen het interieur volledig zal worden vernieuwd maar tegelijkertijd ook de buitenzijde van het pand zal worden gerenoveerd. 
       (viii)	Bij brief van 29 mei 2006, gericht aan Cindu, heeft [A.] een derde voorstel gedaan voor een huurprijs van € 62.528,- per etage per jaar. Deze brief is als volgt afgesloten: 
       		"Vertrouwende een passende aanbieding te hebben gegeven, uw reactie afwachtend tekenen wij." 
       (ix)	Op 11 oktober 2006 heeft op verzoek van Neville en Chemicals een bespreking plaatsgevonden over de voorgenomen renovatie tussen [M.] van [A.], [B.] van Neville en een vertegenwoordiger van Chemicals. [A.] heeft bij brief van 12 oktober 2006 de besproken punten weergegeven en vragen van Chemicals en Neville beantwoord. 
       (x)		Bij brief van 19 oktober 2006 hebben Neville en Chemicals onder andere benadrukt dat zij de renovatie zouden willen beperken tot klimaatbeheersing, modernisering van de toiletten en het afsluiten van het trappenhuis. 
       (xi)	In reactie hierop heeft [A.] bij brief van 24 oktober 2006 onder meer meegedeeld dat de nieuwe huurprijs na geprefereerde renovatie circa € 58.000,- (per etage) zal bedragen. Ook is meegedeeld dat het pand voor een aanzienlijk bedrag wordt gerenoveerd met de bedoeling dat het pand voor de komende twintig jaar gereed is. 
       (xii)	Bij brief van 1 februari 2007 heeft [A.] meegedeeld dat het huurprijsvoorstel na renovatie zoals zij in mei 2006 heeft aangeboden na enig onderhandelen is vastgesteld op € 62.528,- per etage en dat een lagere huurprijs niet bespreekbaar is. 
       (xiii)	In een ongedateerde brief heeft [A.] aan Neville en Chemicals laten weten af te zien van renovatie en een nieuw voorstel gedaan voor twee huurovereenkomsten. 
       (xiv)	Op 20 april 2007 is tussen [A.] en Neville en [A.] en Chemicals een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij Neville en Chemicals ieder 50% van het gehele pand hebben gehuurd voor de duur van twee jaar, ingaande 1 januari 2008 tegen een huurprijs van in totaal € 130.000,- exclusief BTW per jaar. 
       (xv)	Het pand is niet gerenoveerd. 
       (xvi)	Op 6 juli 2007 heeft [A.] een bedrag van € 167.488,05 inclusief BTW (€ 140.746,26 exclusief BTW) aan gemaakte kosten betreffende de renovatie in rekening gebracht bij Cindu. 
       (xvii)	Bij brief van 4 september 2007 hebben Neville en Chemicals [A.] bericht zich niet gehouden te achten de door [A.] gemaakte kosten als vermeld in de factuur van 6 juli 2007 te betalen. 
       (xviii)	Bij brieven van 5 maart 2008 heeft de gemachtigde van [A.] Neville en Chemicals aansprakelijk gesteld voor de kosten die [A.] "in verband met de eerder gesloten 'gave huurovereenkomst' heeft moeten maken". 
       (xix)	[A.] heeft een voorlopig getuigenverhoor geëntameerd, waarbij zijn gehoord [Z.], tot 1 januari 2008 manager onroerend goed van Cindu, en [P.], directeur van Chemicals. 
       (xx)	Neville en Chemicals hebben bij brieven van 27 mei 2009 de huurovereenkomsten van 20 april 2007 met ingang van 1 januari 2010 opgezegd. 
       (xxi)	Chemicals is overgenomen door [K.] Inc. en heeft thans de handelsnaam [K.] Netherlands B.V. (procespartij [K.]). 
     
     
     2.2 [A.] heeft in eerste aanleg van Neville en Chemicals de betaling gevorderd van een bedrag van € 167.488,05 inclusief BTW (€ 140.746,26 exclusief BTW) ter zake van voorbereidings¬kosten van renovatie van het pand. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij op 29 mei 2006 met Neville en Chemicals (mondeling) overeenstemming heeft bereikt over een nieuwe huurprijs (en huurovereenkomst) na renovatie, waarin mede met de voorbereidingskosten rekening was gehouden, maar dat door toedoen van Neville en Chemicals geen uitvoering is gegeven aan deze huurovereenkomst, met als gevolg dat Neville en [K.] gehouden zijn de voorbereidings¬kosten te vergoeden. Subsidiair, dat wil zeggen voor het geval dat moet worden geoordeeld dat op 29 mei 2006 geen huurover¬eenkomst is tot stand gekomen, heeft [A.] gesteld dat zij, gelet op de op 29 mei 2006 gemaakte afspraken, er gerechtvaar¬digd op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst met Neville en Chemicals tot stand zou komen en dat Neville en Chemicals, door de onderhandelingen af te breken, onrechtmatig jegens [A.] hebben gehandeld en zijn gehouden de voorbereidings¬kosten bij wijze van door [A.] geleden schade te vergoeden. 
     
     2.3 De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep, voor zover thans relevant, overwogen, samengevat, dat vast¬staat dat [A.] en Cindu bij het sluiten van de koopover¬eenkomst hebben beoogd dat [A.] het pand fors zou renove¬ren, dat de kosten van die renovatie voor rekening van [A.] zouden komen en in een nieuw vast te stellen huurprijs (gemaximeerd) zouden worden verdisconteerd en dat [A.] voorbereidings¬kosten voor die renovatie heeft gemaakt. Of, voorts, op 29 mei 2006 mondeling een huurovereenkomst is tot stand gekomen, is voor de onderhavige vordering niet relevant, omdat [A.] geen nakoming vordert en dit ook niet zou kunnen doen nu de renovatie geen doorgang heeft gevonden. Overigens geldt dat als op 29 mei 2006 wel een huurovereenkomst is tot stand gekomen, geen sprake is geweest van genot van het gerenoveerde gehuurde en dus geen verschuldigdheid van een huurprijs daarvoor, nu niet is gesteld of gebleken dat de huurovereen¬komst van 29 mei 2006 onder meer inhield dat de voorberei¬dings¬¬kosten ook voor rekening van de huurders zouden komen indien geen uitvoering zou worden gegeven aan de renovatie en een daarvan losstaande afspraak over vergoeding van die kosten evenmin op of omstreeks 29 mei 2006 is gemaakt. De stelling dat Neville en [K.] de onderhandelingen hebben afgebroken mist feitelijke grondslag omdat, wat er zij van de op 29 mei 2006 gemaakte afspraken, vaststaat dat partijen na de brief van 29 mei 2006 opnieuw in onderhandeling zijn gegaan over de (omvang van de) renovatie en de daarbij behorende passende huurprijs en die onderhandelingen hebben geresulteerd in een tweetal huurovereenkomsten van 20 april 2007 tegen een huurprijs van € 130.000,-, waarin geen renovatiekosten zijn verdisconteerd, in het kader of bij gelegenheid waarvan niet is overeengekomen dat Neville of Chemicals de voorberei¬dingskosten zouden voldoen en evenmin is overeengekomen dan wel het vertrouwen is gewekt (door Neville of [K.]) dat daarover in een later stadium afspraken zouden worden gemaakt of nog zou worden onderhandeld. Voor zover [A.] heeft willen betogen dat Neville en [K.] op grond van de redelijkheid en billijkheid zijn gehouden (een deel van) de voorbereidingskosten te voldoen is het, gelet op de voor¬geschiedenis, wellicht niet gepast geweest van Neville en Chemicals om in oktober 2006 aan te dringen op een versoberde renovatie, maar heeft [A.] zelf ervoor gekozen de onder¬handelingen voort te zetten en te doen afronden in de gesloten huurovereenkomsten, aldus (nog steeds) de kantonrech¬ter. 
     
     2.4 Tegen (het merendeel van) deze overwegingen van de kantonrechter richten zich de eerste twee grieven. 
     
     2.5 [K.] en Neville hebben preliminair opgemerkt dat [A.] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar hoger beroep omdat zij in eerste aanleg vergoeding van voorbereidingskosten heeft gevorderd en in hoger beroep bij memorie van grieven steeds over vergoeding van renovatiekosten spreekt, zodat zij in hoger beroep een andere vordering heeft ingesteld dan zij in eerste aanleg heeft gedaan. Het hof passeert dit verweer, reeds omdat uit de processtukken in hoger beroep, de beide pleitnota's en het verhandelde bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep genoegzaam is komen vast te staan dat [A.] in hoger beroep dezelfde vordering als in eerste aanleg heeft ingesteld, te weten een vordering tot vergoeding van de voorbereidingskosten van renovatie van het pand, met dien verstande dat zij de hoogte van de vordering zoals zij deze in eerste aanleg heeft ingesteld (€ 167.488,05 inclusief BTW, € 140.746,26 exclusief BTW) in hoger beroep heeft verminderd tot een bedrag ter hoogte van € 76.550,26 exclusief BTW, zijnde de voorberei¬dings¬kosten van renovatie van het pand die zijn gemaakt na 29 mei 2006. Waar [A.] in haar memorie van grieven spreekt van "renovatiewerkzaamheden" heeft zij kennelijk steeds het oog op "voorbereidingswerkzaamheden van de renovatie", wat het hof in het navolgende steeds aldus verbeterd zal lezen. 
     
     
       2.6 [A.] baseert haar vordering jegens [K.] en Neville tot vergoeding van de voorbereidingskosten van renovatie van het pand ook in hoger beroep primair op wanprestatie en subsidiair op onrecht¬matige daad. Daaraan heeft [A.] toegevoegd (zie onder meer memorie van grieven onder 3.20) dat als [K.] en Neville niet op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad tot vergoeding van de (voorbereidings)kos¬ten van renovatie zijn gehouden, zij in elk geval op grond van de redelijkheid en billijkheid de na 29 mei 2006 door [A.] verrichte voorbereidings¬werkzaamheden van de renovatie dienen te vergoeden. Het hof zal deze gronden, die de kern van het in de eerste twee grieven ontwikkelde betoog vormen, hierna achtereenvolgens bespreken, na een (korte) weergave, voor zover met name relevant, van de feitelijke stellingen van [A.] in hoger beroep. 
       2.7 [A.] heeft in hoger beroep onder meer gesteld dat zij vanaf 2 maart 2006 een drietal voorstellen heeft gedaan, dat met betrekking tot het derde voorstel, gedaan bij brief van 29 mei 2006, tussen partijen mondeling overeenstemming is bereikt over de in die brief omschreven renovatiewerkzaamheden en een nieuwe huurovereenkomst per 1 januari 2008 voor de duur van vijf jaar met een jaarlijkse huurprijs na renovatie van € 62.528,- exclusief BTW per etage, dat zij haar (voorberei¬dings)werk¬zaamheden ten behoeve van de renovatie heeft voortgezet na 29 mei 2006 - waarmee een bedrag van € 76.550,26 exclusief BTW was gemoeid -, dat Chemicals en Neville vervolgens hebben bericht (bij brief van 19 oktober 2006) dat zij de omvang van de renovatie wilden beperken en de huurprijs na renovatie te hoog vonden, dat daarop besprekingen tussen partijen hebben plaatsgevonden en dat, omdat destijds het einde van de nog lopende huurovereenkomst steeds sneller in zicht kwam en [A.] op dat moment nog steeds met Chemicals en Neville in discussie was over de renovatie, [A.] heeft ingestemd met een tweetal nieuwe huurover¬een¬komsten per 1 januari 2008 voor de duur van twee jaar met een huurprijs van € 130.000,- per jaar, waarbij geen rekening is gehouden met renovatie¬kosten. 
     
     
     2.8 Met betrekking tot de eerste rechtsgrond voor haar vordering – de wanprestatie – heeft [A.] gesteld dat op grond van de op 29 mei 2006 gemaakte afspraken [K.] en Neville zijn gehouden de door [A.] na die datum gemaakte renovatiekosten te vergoeden omdat, nu vaststaat dat [K.] en Neville per 1 januari 2008 niet een op basis van de renovatiekosten aangepaste huurprijs aan [A.] zijn gaan betalen en [A.] derhalve de na 29 mei 2006 gemaakte renovatiekosten niet vergoed heeft gekregen, [K.] en Neville de afspraken ter zake dus niet zijn nagekomen en van hun kant sprake is van wanprestatie die ontbinding en schadevergoeding, bestaande uit de na 29 mei 2006 gemaakte renovatiekosten, rechtvaardigt. 
     
     2.9 Het hof merkt allereerst op dat [A.] haar vordering tot vergoeding van de voorbereidingskosten van renovatie van het pand niet baseert op nakoming van de door [A.] gestelde en door [K.] en Neville betwiste overeenkomst van 29 mei 2006 maar op schadevergoeding wegens wanprestatie. Indien (slechts veronderstellenderwijs) ervan wordt uitgegaan dat op 29 mei 2006 een overeenkomst is tot stand gekomen, kan hieruit niet voortvloeien dat de vordering van [A.] op grond van wanprestatie voor toewijzing in aanmerking komt. Voor de toewijsbaarheid van schadevergoeding wegens wanprestatie is in beginsel immers onder meer vereist dat de schuldenaar in verzuim is. Dat, wanneer en op welke wijze de schuldenaren in het onderhavige geval in verzuim zijn geraakt, is in de onderhavige procedure echter in het geheel niet door [A.] gesteld en evenmin is daarvan gebleken. Daarbij tekent het hof aan dat, zoals de kantonrechter heeft overwogen, evenmin is gesteld – wat op de weg van [A.] had gelegen - of gebleken dat de (vermeende) overeen¬komst van 29 mei 2006 onder meer inhield dat de voorberei¬dings¬¬kosten ook voor rekening van de huurders zouden komen indien geen uitvoering zou worden gegeven aan de renovatie of dat een daarvan losstaande afspraak over vergoeding van die kosten op of omstreeks 29 mei 2006 is gemaakt. 
     
     2.10 Met betrekking tot de tweede rechtsgrond voor haar vordering – de onrechtmatige daad – heeft [A.] gesteld dat voor zover er op 29 mei 2006 geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, geldt dat het [K.] en Neville niet vrijstond om in een dergelijk vergevorderd stadium de onderhandelingen af te breken, althans niet zonder de reeds gemaakte kosten aan [A.] te vergoeden. De onderhandelings¬fase was op 29 mei 2006 immers reeds in een vergevorderd stadium, waarbij [K.] en Neville wisten dat [A.] voortdurend kosten maakte met het oog op de nieuwe huurover¬eenkomst per 1 januari 2008 met renovatieplan en een bijbehorende op basis van de renovatiekosten aangepaste huurprijs. Op het moment dat [K.] en Neville hun bezwaren voor het eerst en geruime tijd na 29 mei 2006 kenbaar maakten, had [A.] met hun medeweten al de nodige kosten ten behoeve van de renovatie gemaakt en vertrouwde [A.] er al die tijd op en mocht zij erop vertrouwen dat de door haar gemaakte voorbereidingskosten van de renovatie door [K.] en Neville zouden worden vergoed door middel van een aangepaste huurprijs na renovatie. Door per brief van 4 september 2007 te laten weten dat [K.] en Neville zich niet gehouden achtten de factuur van 6 juli 2007 ter zake van renovatiekosten aan [A.] te voldoen en de onderhandelingen aldus in een dergelijk stadium af te breken, is sprake van een onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW, aldus (nog steeds) [A.]. 
     
     2.11 Het hof onderschrijft de overweging van de kantonrechter dat de stelling dat Neville en [K.] de onderhandelingen hebben afgebroken feitelijke grondslag mist omdat, wat er zij van de op 29 mei 2006 gemaakte afspraken, vaststaat dat partijen na de brief van 29 mei 2006 – zie in dit verband met name de brief van 19 oktober 2006 - opnieuw in onderhandeling zijn gegaan over de (omvang van de) renovatie en de daarbij behorende passende huurprijs en die onderhandelingen hebben geresulteerd in een tweetal huurovereenkomsten van 20 april 2007 tegen een huurprijs van € 130.000,-, waarin geen renovatiekosten zijn verdisconteerd, in het kader of bij gelegenheid waarvan niet is overeengekomen dat Neville of Chemicals de voorberei¬dingskosten zouden voldoen en evenmin is overeengekomen dan wel het vertrouwen is gewekt (door Neville of [K.]) dat daarover in een later stadium afspraken zouden worden gemaakt of nog zou worden onderhandeld. [A.] heeft in elk geval onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit laatstgenoemde conclusie kan worden afgeleid. Door het sluiten van het tweetal huurovereenkomsten van 20 april 2007 zijn de onderhandelingen van partijen omtrent de voorwaarden voor voortzetting van de huur op 1 januari 2008 geëindigd. De eerst nadien per brief van 4 september 2007 gedane mededeling dat [K.] en Neville zich niet gehouden achten de factuur van 6 juli 2007 ter zake van renovatiekosten aan [A.] te voldoen, kan daarom niet als het afbreken van onderhandelingen worden aangemerkt, te meer niet omdat [A.] al bij het doen van haar nieuwe voorstel voor twee huurovereenkomsten in een ongedateerde brief aan Neville en Chemicals had laten weten af te zien van renovatie en ter zake van voorbereidingskosten daarbij geen enkel voorbehoud had gemaakt. 
     
     2.12 De overige stellingen van [A.] kunnen aan het voorgaande niet afdoen. 
     
     2.13 Voor zover [A.] heeft betoogd – in het kader van haar derde rechtsgrond - dat Neville en [K.] op grond van de redelijkheid en billijkheid zijn gehouden (een deel van) de voorbereidingskosten van renovatie van het pand te voldoen, heeft [A.] haar stellingen onvoldoende onderbouwd, zodat het hof deze passeert. 
     
     
       2.14 Het voorgaande impliceert dat grief 1 en grief 2 falen, en dat grief 3, die afhankelijk is van het welslagen van de eerste twee grieven, hetzelfde lot deelt. 
       2.15 [A.] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
     
     
     
     3. Slotsom en kosten 
     
     Het hoger beroep faalt, zodat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [A.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. 
     
     
     4. Beslissing 
     
     Het hof: 
     
     bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     verwijst [A.] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [K.] en Neville gevallen, op € 1.769,- aan verschotten en € 4.893,- aan salaris advocaat. 
     
     
     Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en J.F.M. Strijbos en op 3 april 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.