ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:4779

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:4779 Rechtbank Limburg , 07-06-2021 / 9165166 CV EXPL 21-2064

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-06-07

Zaaknummer: 9165166 CV EXPL 21-2064

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:4779

---

Kort geding – huurovereenkomst bedrijfsruimte (hotel) – opschorting ivm corona – coronacrisis in allonge verdisconteerd?

RECHTBANK LIMBURG 
       
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
       Zaaknummer: 9165166 CV EXPL 21-2064  
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van de kantonrechter als voorzieningenrechter d.d. 7 juni 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         NOVUM HOTELS NL B.V.	 
       
       gevestigd in Maastricht 
       eisende partij 
       gemachtigde mr. P. Wanders, advocaat in Amsterdam 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         XELAT ONROEREND GOED B.V. 
       
       gevestigd in Maastricht 
       gedaagde partij 
       gemachtigde mr. H. Stollenwerck, advocaat in Maastricht  
     
     
     
       Partijen zullen hierna als Novum respectievelijk Xelat aangeduid worden.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het exploot van dagvaarding met producties 1 t/m 13 
         
         
           de door Novum nagezonden producties 14 t/m 19   
         
         
           de door Xelat in geding gebrachte producties 1 t/m 10  
         
         
           het verhandelde ter zitting van 20 mei 2021, waar partijen pleitaantekeningen (zijdens Xelat: ‘conclusie van antwoord’ genoemd) ingebracht hebben.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald, zodat vandaag uitspraak wordt gedaan.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Tussen Xelat als verhuurder en Novum als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Pierre de Coubertinweg 1-3 in Maastricht (hierna: het gehuurde). In het gehuurde exploiteert Novum een hotel onder de naam “Select Hotel Apple Park”. Het gehuurde heeft 164 kamers plus  één suite, 220 parkeerplaatsen en een restaurant. Het hotel ligt aan de rand van het centrum van Maastricht en richt zich op zowel toeristen als zakelijke bezoekers van Maastricht.  
       
     
     
       2.2. 
       Novum is onderdeel van de Duitse moedermaatschappij “Novum Hospitality”, die via verschillende dochters ongeveer 120 hotels exploiteert onder verschillende (eigen) merken in Europa. In Nederland opereren drie Novumhotels, in Maastricht respectievelijk Amsterdam en Haarlem. Xelat is de vastgoedonderneming van de Maastrichtse zakenman de heer [naam] en behoort tot de “Xelat groep”. Deze exploiteert zelf in Maastricht één hotel (Hotel Derlon).  
       
     
     
       2.3. 
       De huurovereenkomst is aangegaan per 1 maart 2017 voor de duur van 25 jaar. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ algemene voorwaarden, in de versie 2012, van toepassing (hierna: algemene bepalingen).  
       
     
     
       2.4. 
       Per datum dagvaarding (28 april 2021) bedraagt de huurprijs € 92.121,39 excl. btw per maand. De huur dient maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan, binnen zeven dagen na aanvang van de maand waarop de betaling ziet. Novum heeft een exploitatieplicht (en is dus gehouden om het hotel geopend te hebben en te houden). 
       
     
     
       2.5. 
       Novum heeft twee garanties afgegeven, te weten een concerngarantie (gelijk aan tien maanden huur) en een bankgarantie (gelijk aan zes maanden huur).  
       
     
     
       2.6. 
       Op 21 februari 2020, voorafgaand aan de maatregelen in verband met het coronavirus (Covid-19), hebben partijen in een allonge op de huurovereenkomst extra huurvoorwaarden vastgelegd omdat het hotel aan revitalisatie toe was (zowel de inrichting als het gebouw). In de betreffende Allonge 1 hebben partijen afspraken gemaakt over de door Novum respectievelijk Xelat uit te voeren werkzaamheden in/aan het gehuurde. Novum ontvangt daarvoor een compensatie van € 677.547,18 excl. btw van Xelat (te weten 50% van de geschatte door Novum te maken kosten), mede omdat de door haar uit te voeren renovatiewerkzaamheden het gehuurde ten goede komen. De compensatie wordt als een huurkorting verstrekt gedurende 36 maanden. Ook is in Allonge 1 de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd en is een afspraak gemaakt over de afbouw van de concerngarantie na afronding van de (renovatie)werkzaamheden door Novum.  
       
     
     
       2.7. 
       
         Op 19 maart 2020 verzocht Novum Xelat om haar tegemoet te komen en de huur voor een periode van drie maanden op te schorten. Xelat stemde op 24 maart 2020 in met een opschorting voor een periode van twee maanden, op voorwaarde dat Novum uiterlijk  
         1 oktober 2020 een begin zou maken met de renovatiewerkzaamheden (waarvoor geen datum overeengekomen was). Novum liet hierop weten dat zij wegens de onzekere financiële positie waarin zij ten gevolge van corona was komen te verkeren aan die toezegging niet kon voldoen, maar zich daartoe wel zou inspannen. Novum zegde op 27 maart 2020 toe de opgeschorte huur over april en mei 2020 na september 2020 te voldoen. 
       
       
     
     
       2.8. 
       Van 20 maart 2020 tot 1 juli 2020 heeft Novum het hotel op eigen initiatief - de hotels mochten immers van overheidswege openblijven - gesloten. In de tussentijd zijn Novum en Xelat overeengekomen dat ook 50% van de huur over juni 2020 opgeschort mocht worden (alsnog te betalen in de periode tussen 1 oktober 2020 en 1 oktober 2021).  
       
     
     
       2.9. 
       In de periode tussen juni en augustus 2020 discussieerden partijen over de door Novum uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Xelat wenste dat Novum zo snel mogelijk een aanvang hiermee maakte, terwijl Novum het niet verantwoord achtte bij de gegeven onzekere financiële situatie alvast honderdduizenden euro’s te gaan investeren.  
       
     
     
       2.10. 
       Op 30 juli 2020 heeft Novum geprobeerd met Xelat (en eveneens met de verhuurders van de hotels in Amsterdam en Haarlem) een tijdelijke omzethuurregeling overeen te komen. Xelat heeft hieraan niet meegewerkt (anders dan de andere twee verhuurders). 
       
     
     
       2.11. 
       Uiteindelijk hebben partijen op 24 september 2020 een regeling getroffen, vastgelegd in Allonge 2 en opgesteld in de Engelse taal. Overeengekomen is onder meer: 
       
       
         
           WHEREAS: 
         
       
       
         
           
             Between the Lessor (lees: Xelat) and the Lessee (lees: Novum) exists concerning the lease (…) 1 addendum (dated 21 February 2020, hereinafter: “Addendum I”, annex 1) with regards to works to be executed in/to the Leaded Premises by the Lessee with regard to the interior of the Hotel as set out in Appendix 2 to Addendum I (the “Renovation Works”) and by the Lessor (the “Replacement Works”) 
           
         
         
           
             The virus Sars-CoV-2 (“corona virus”) has had implications on the economy worldwide, in particular on the tourist and hotel industry, and also on the operation of the Hotel. 
           
         
         
           
             In view thereof, the Parties entered into talks about and adjustment of the Lease, and lay down the arrangements in this Addendum that the Parties agreed. 
           
         
         
           
             Part of the arrangements regard the payment of the “Deferred Rent”, amounting EUR 368.485 excluding VAT, i.e. the rent due over April, May, and 50% over the rent of June, July, August and September 2020 that the Lessee suspended (with the approval of the Lessor) due to consequences of the corona virus.  
           
         
       
       
       
         
           DECLARES TO HAVE AGREED AS FOLLOWS: 
         
         
           Renovation Works 
         
         
           Lessee will start the Renovation Works in the first half of October 2020 at the latest 
         
       
       
       
         
           Renovation costs and Contribution  
           (artt. 4 en 5) 
         
         
           The maximum costs with regard to the Renovation Works will amount EUR 1.000.000,- excluding VAT. In deviation of (…) the Lessor will contribute an amount equal to 50% of the actual costs of the Renovation Works (the “Renovation Costs”), with a maximum of EUR 500.000,- excluding VAT (the “Contribution”). 
         
       
       
       
         
           The Contribution will be paid by the Lessor to the Lessee as follows: 
         
       
       
         
           
             (…) the Deferred Rent will be deducted from the Contribution 
           
         
         
           
             The remainder of the Contribution will be set off as rent reduction  
           
         
       
       
       
         
           Corporate Guarantee 
            (art. 6) 
         
         
           The Corporate Guarantee will be reduced (…) from the moment the Lessee has received the full Contribution and the Renovation works are completed.  
         
       
       
       
         
           Rent  
           (art. 7) 
         
         
           The rent is fully payable with effect from 1 October 2020.  
         
       
       
       
         
           Operation Hotel  
           (art. 8) 
         
         
           The Lessee is entitled to close the Hotel if required by the authorities, or if this is expedient by taking business management aspects or the health protection of the Hotel guests or the personnel into consideration. This closure does not suspend the payment of rent.  
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Novum is vervolgens (tijdig) gestart met de renovatie.  
       
     
     
       2.13. 
       In maart 2021 deed Novum opnieuw een beroep op Xelat om haar tegemoet te komen met een opschortingsregeling. Xelat stemde hiermee deze keer niet in en kondigde aan de garanties aan te spreken op het moment dat Novum niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen zou voldoen.  
       
     
     
       2.14. 
       Op 26 maart 2021 berichtte Novum Xelat dat haar bereidheid om genoegen te nemen met een (volgende) opschorting was komen te vervallen en dat zij aanspraak maakte op huurprijsvermindering (op basis van onvoorziene omstandigheden). Novum heeft Xelat in verband hiermee gevraagd om, ter voorkoming van een kort geding, in te stemmen met een voorlopige opschortingsregeling. Daarnaast heeft Novum Xelat nogmaals aangesproken op de door Xelat uit te voeren werkzaamheden (vastgelegd in een side letter op Allonge 2).  
       
     
     
       2.15. 
       
         Bij e-mailbericht van 3 april 2021 meldde  Xelat hiertoe niet bereid te zijn.  
         Xelat berichtte Novum van mening te zijn: 
       
       
         
           dat de hotels gewoon geopend mochten zijn en dat het restaurant medio mei 2020 weer volledig operationeel kon zijn (met andere woorden dat de eigen exploitatie van Novum debet was aan het omzetverlies en niet zozeer de coronacrisis);  
         
         
           dat in Allonge 2 expliciet overeengekomen was dat de huurbetalingsverplichting bleef gelden bij een (gedwongen) sluiting van het hotel (met andere woorden dat ten tijde van het aangaan van Allonge 2 de coronacrisis niet als een onvoorziene omstandigheid beschouwd kon worden);  
         
         
           dat Novum de nodige overheidssteun ontvangen had.  
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Novum heeft hierop nog eenmaal geprobeerd om Xelat te bewegen akkoord te gaan met een opschorting voor 50% van de huur over april, mei en juni 2021 in combinatie met een toezegging om de garantie gedurende deze maanden niet aan te spreken.  
       
     
     
       2.17. 
       Als uitvloeisel van de coronacrisis heeft Novum subsidies ontvangen ingevolge de NOW en de Tegemoetkoming Vaste Lasten. Het moederbedrijf van Novum heeft in Duitsland om dezelfde reden van de overheid 45 miljoen euro in leen ontvangen.  
       
     
     
       2.18. 
       Over april 2021 heeft Novum 50% van de huur onbetaald gelaten.  
       
     
     
       2.19. 
       Bij exploot van 21 april 2021, na de aankondiging van dit kort geding, heeft Xelat Novum gedagvaard in een bodemprocedure. Xelat vordert hierin onder andere de nog niet door Novum (gelet op het gevorderde in dit kort geding) betaalde helft van de huur over april 2021 en 100% huurbetaling voor de volgende maanden. Deze bodemzaak stond 12 mei 2021 op de rol voor het nemen van een conclusie van antwoord door Novum, maar Novum heeft uitstel gevraagd en gekregen tot 9 juni 2021. 
       
     
     
       2.20. 
       Daarnaast heeft Xelat voorafgaand aan de (al wel aangekondigde) dagvaarding in kort geding de bankgarantie ingeroepen voor Novums bijdrage in de eigenaarslasten. Ten tijde van de behandeling ter zitting (20 mei 2021) had  de bank deze al aan Xelat uitgekeerd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Novum vordert dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, de volgende onmiddellijke voorzieningen bij voorraad treft: 
         I. Xelat te veroordelen te ‘gehengen en gedogen’ dat Novum een bedrag gelijk aan 50% van de maandelijks verschuldigde huurpenningen, althans een in goede justitie te bepalen percentage van de huurpenningen, opschort over de periode die begint op 1 april 2021 en eindigt op het moment dat in de bodemprocedure beslist zal zijn, althans een in goede justitie te bepalen periode; 
         II. Xelat te veroordelen te ‘gehengen en te gedogen’ dat Novum de eigenaarslasten tot een bedrag van € 49.876,64 in drie termijnen betaalt; 
         III. Xelat te verbieden om zolang Novum (met inachtneming van het gevorderde onder I. en II.) a. het resterende deel van de huurpenningen binnen zeven dagen na de contractuele vervaldatum betaalt en b. voldoet aan het gevorderde onder II.:  
         i) bezwarende maatregelen te treffen, waaronder ook begrepen het inroepen van de garanties; en/of 
         ii) boetes of wettelijke rente in rekening te brengen voor onbetaald gelaten huurpenningen/eigenaarslasten; 
         een en ander op straffe van een door Xelat aan Novum te verbeuren dwangsom van € 30.000,00 per keer dat zij in strijd handelt met i) en/of ii), met een maximum van € 600.000,00; 
         IV. Xelat te veroordelen tot betaling van de proceskosten, met wettelijke rente, en van de nadere uitvoeringskosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       Novum legt daaraan ten grondslag dat de overheidsmaatregelen ter bestrijding van corona te kwalificeren zijn als gebrek op grond waarvan Novum in de bodemprocedure een beroep kan en zal doen op huurprijsvermindering (ex art. 7:207 BW). Daarnaast beroept Novum zich op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) als hoedanig de coronacrisis inmiddels  in de rechtspraak (breed) aanvaard is. Novum zal in de bodemprocedure vorderen dat de gevolgen van de overeenkomst gewijzigd worden en dat het nadeel gelijkelijk  (50/50) gedeeld wordt. Concreet leidt dit tot huurprijsvermindering (en in kort geding tot voorlopige opschorting van een deel van de huur).  
       
     
     
       3.3. 
       Xelat voert gemotiveerd verweer, waarop onder 4. ingegaan zal worden waar dit relevant geacht wordt.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         spoedeisendheid 
       
     
     
       4.1. 
       Novum heeft het spoedeisende belang voldoende aannemelijk gemaakt. Zij heeft namelijk gesteld dat haar financiële positie ten gevolge van de coronacrisis aanzienlijk  verslechterd ia en dat met het leggen van bankbeslag haar voortbestaan bedreigd wordt.   
       
       
         
           algemeen 
         
       
     
     
       4.2. 
       In navolging van eerdere uitspraken in den lande waarnaar Novum verwijst, wordt ook in deze zaak overwogen dat de coronacrisis in verband met de omvang en de gevolgen voor de maatschappij en de economie in beginsel aangemerkt moet worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de (oorspronkelijke) huurovereenkomst - over Allonge 2 hierna meer - verdisconteerd en mochten redelijkerwijs over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. De omstandigheid dat Rechtbank Limburg, kantonrechter Roermond in een vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) aan de Hoge Raad prejudiciële vragen hierover gesteld heeft, maakt dit niet anders. Xelat betwist ook niet met zoveel woorden dat de coronacrisis in ieder geval voor de periode tot 24 september 2020 (uitgaand van de tot dat moment geldende overeenkomst) als onvoorziene omstandigheid aangemerkt kan worden. Xelat beroept er zich op dat de coronacrisis in Allonge 2 verdisconteerd is (terwijl Novum laat weten in de bodemprocedure eerst met ingang van 1 oktober 2020, een moment na het aangaan van de afspraken in Allonge 2, huurprijsverlaging te willen bewerkstelligen). Het geschil spitst zich daarmee toe op de situatie na de datering van Allonge 2. Aangenomen moet verder worden dat de (substantiële) huurkorting waarop Novum op grond van Allonge 1 aanspraak had, niet per direct zou ingaan maar eerst na afronding van de werkzaamheden.   
       
     
     
       4.3. 
       Art. 6:258 BW is van dwingend recht, maar partijen kunnen wijziging of ontbinding van haar overeenkomst wegens bijzondere omstandigheden uitsluiten door de mogelijkheid dat die omstandigheden zich zullen voordoen, in hun overeenkomst te verdisconteren. Het is aan Xelat, die zich er tot haar verweer op beroept dat de coronacrisis in Allonge 2 verdisconteerd is, om dit aannemelijk te maken. 	  
       
     
     
       4.4. 
       De vraag of partijen in Allonge 2 inderdaad overeengekomen zijn dat de huur doorbetaald zou worden, ongeacht de vraag hoe de pandemie en de daarop betrekking hebbende overheidsoverheidsmaatregelen zich zouden ontwikkelen (zoals Xelat betoogt), moet worden beoordeeld aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf.  
       
       
         4.4.1. 
         Vooropgesteld wordt dat we hier te maken hebben met twee grote professionele contractspartijen. Derhalve moet extra gewicht toegekend worden aan de letterlijke tekst van Allonge 2, waarover ongetwijfeld goed en deskundig onderhandeld is.  
         
       
       
         4.4.2. 
         Uit de letterlijke tekst van Allonge 2 is in de eerste plaats op te maken dat deze - met terzijdelating van de nog uit te voeren werkzaamheden - opgesteld is met het oog op de gevolgen van het coronavirus en het feit dat de huur tot en met september 2020 met goedkeuring van Xelat opgeschort geweest is (onder “Whereas”).  
         
       
       
         4.4.3. 
         In de tweede plaats volgt uit de tekst van art. 4 dat een deel van de kosten door Xelat gedragen wordt. Xelat heeft ter zitting hieromtrent zonder tegenspraak gesteld dat zij de kosten van renovatie van het interieur die voorheen voor rekening van Novum waren, onverplicht voor haar rekening nam. Xelat is van oordeel dat hiermee vooruitgelopen is op de te verwachten volledige huurbetaling met ingang van 1 oktober 2020. Uitdrukkelijke bedoeling zou immers geweest zijn dat de huur in het geval van onverhoopte sluiting van het hotel doorbetaald zou worden als tegenprestatie voor de investering van Xelat in de renovatie van het interieur. Xelat heeft evenwel niet met zoveel woorden gesteld dat zij hiermee bedoelde een mogelijke huurprijsvermindering/-verlaging te verdisconteren, hoewel dit niet uit te sluiten valt. Of die eventuele intentie ook voor Novum duidelijk geweest moet zijn, is onzeker, hoewel van haar kant geen verklaring gegeven is voor het opmerkelijke feit dat Xelat plotseling een aanzienlijk investeringsbedrag onverplicht voor haar rekening nam.  
         
       
       
         4.4.4. 
         In de derde plaats is volgens de letterlijke tekst van de allonge overeengekomen dat het restant van de huur als een huurkorting beschouwd moest worden (art. 5), een korting die aanmerkelijk verder gaat dan een opschorting waarvan tot dan toe sprake was (afstel in plaats van uitstel). Ook is in de gegeven context bepaald: “The rent is fully payable with effect from 1 Oktober 2020” (art. 7). Waar de huurbetalingsverplichting al in de huurovereenkomst zelf geregeld werd, is het voorshands aannemelijk dat deze bepaling uitdrukkelijk opgenomen is met het oog op de eventuele gevolgen van de coronacrisis ná 1 oktober 2020. Novum verklaart niet waarom partijen het eventueel om geheel andere redenen nodig geacht hebben deze bepaling toe te voegen, laat staan dat zij zo’n ander motief onderbouwt met een relaas over de wordingsgeschiedenis (de onderhandeling).  
         
       
       
         4.4.5. 
         In de vierde plaats is uit de letterlijke tekst van art. 8 op te maken dat partijen er rekening mee gehouden hebben dat het hotel als gevolg van de coronacrisis (al dan niet op aandrang van overheidswege) opnieuw de deur zou moeten sluiten. Desondanks zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen: “This closure does not suspend the payment of rent”. Onder de aanduiding ‘suspend’ moet - net als partijen dit doen - ‘opschorten’ verstaan worden. Het lijkt er dus sterk op dat in de allonge de eventueel noodzakelijke toekomstige sluiting in relatie tot de huurbetalingsverplichting in aanmerking genomen en nader geconditioneerd is. 
         
       
       
         4.4.6. 
         Novum voert aan dat partijen Allonge 2 aangegaan zijn na het einde van de eerste coronagolf en vóór de tweede (in de zin dat Novum er toen geen rekening mee hoefde te houden dat het op gang komen van de klantenstroom opnieuw langere tijd zou uitblijven en dat Xelat haar aldus in redelijkheid niet aan de nieuwe afspraken zou kunnen houden).  Weliswaar betwist Xelat deze redenering niet, maar algemeen bekend te achten is dat de tweede coronagolf op dat moment al een feit was. Ook in de weken (zo niet maanden) voorafgaand aan 1 oktober 2020 was het niet zozeer de vraag óf maar vooral wanneer de tweede golf zou intreden. Op voorhand valt dan ook niet aan te nemen dat grote marktpartijen als Xelat en Novum nu eenmaal zijn, eind september 2020 een overeenkomst zouden sluiten zonder daarbij oog te hebben voor de mogelijkheid dat Novum bij de bestaande crisisdreiging in de nabije toekomst aanspraak zou willen maken op een aanzienlijke huurverlaging, zelfs eventueel met terugwerkende kracht. Temeer nu partijen uitdrukkelijk een onderdeel als art. 8 in hun afspraken opnamen. De verwijzing naar Rechtbank Amsterdam 9 oktober 2020 (WR 2020/139) kan Novum niet baten, omdat geen sprake is van gelijke gevallen. In die zaak is een regeling getroffen op het moment dat de situatie waarschijnlijk ten goede zou veranderen (hetgeen eind september 2020 bepaald niet het geval was). Ten tijde van ondertekening van Allonge 2 waren al diverse rechterlijke uitspraken (veelal in kort geding) bekend over de impact van de coronacrisis op de betalingsverplichting van de huurder. In veel gevallen is de coronacrisis als een gebrek en/of als een onvoorziene omstandigheid aangemerkt. Partijen hebben zich er niet over uitgelaten in hoeverre zij daarmee bekend waren en of en hoe dit gegeven voor de onderhandelingen een richtsnoer was. 
         
       
       
         4.4.7. 
         Novum is van oordeel dat Allonge 2 alleen afspraken bevat die voor de periode tot oktober 2020 relevantie hebben, maar dit vindt allerminst steun in de letterlijke tekst. Weliswaar wordt de voorafgaande periode in de overwegingen aan het begin samengevat (‘Whereas’), maar de daarop volgende afspraken zelf gaan wel degelijk over huurbetaling en alles wat daarmee verband houdt met ingang van oktober 2020. Volgens Novum zou een andere dan de door haar bepleite uitleg betekenen dat een huurder die tijdens een eerdere coronacrisis een huurkorting van twee maanden ontving, daarna iedere aanspraak op tegemoetkoming verliezen. Novum miskent met deze redenering de door Allonge 2 wel degelijk enigszins veranderde rechtsverhouding van partijen. 
         
       
       
         4.4.8. 
         
           Daar staat tegenover dat uit Allonge 2 niet ondubbelzinnig op te maken is dat Novum haar recht op huurprijsverlaging wegens onvoorziene omstandigheden prijsgegeven heeft. Er is nergens met zoveel woorden bedongen dat Novum Xelat niet meer zou kunnen aanspreken op extra clementie in de huursfeer in verband met (de gevolgen van) corona.  
           Toch zijn de extra bedingen betrekkelijk ‘dichtgetimmerd’ vooral waar het gaat om een eventuele nieuwe sluiting van het hotel. Een onvoorziene omstandigheid waarop wel beroep mogelijk zou zijn, kan dan bijvoorbeeld gezocht worden in het gegeven dat partijen zich niet gerealiseerd hebben dat de toeristenstroom pas met een zeer grote vertraging (ook na versoepeling van de overheidsmaatregelen) op gang zou komen.  
         
         
       
       
         4.4.9. 
         Dit kort geding leent er zich evenwel niet voor om vast te stellen wat partijen over en weer nu exact bedoeld (kunnen) hebben. Volstaan moet worden met de constatering dat partijen - gelet op de letterlijke tekst van haar afspraken - wel degelijk oog hadden voor de gevolgen van de coronacrisis, ook na 1 oktober 2020, in relatie tot de huurverplichtingen van Novum. De latere sluiting van het hotel kan in zoverre en op het eerste gezicht tussen hen beide dan ook niet (meer) als (geheel) onvoorziene omstandigheid aangemerkt worden. Hier past wel het voorbehoud dat volledige beoordeling van het beroep op een dergelijke omstandigheid van nader onderzoek afhankelijk is en dus aan de bodemrechter overgelaten moet worden. In dat verband spelen ook de renovatieperikelen een rol omdat Novum deswege beroep doet op verrekening van gemaakte kosten en omdat met het oog daarop al een deel van de huur door Xelat kwijtgescholden is.  	 
         
       
     
     
       4.5. 
       Novum heeft er aanzienlijk belang bij om de huur deels (tijdelijk) te mogen opschorten in afwachting van die bodemuitspraak. Xelat stelt eveneens een groot financieel belang te hebben, maar de onderbouwing gaast niet verder dan de geuite vrees dat zij in de problemen zal komen ‘indien de huurbetalingen 100% uitblijven’. Belangrijk is dat Xelat nog altijd over een bankgarantie van thans € 475.123,36 beschikt voor het geval achteraf zou blijken dat Novum de volledige huur dient te voldoen. De voorheen opgeschorte huur, voor zover deze al niet eerder kwijtgescholden is, moet buiten beschouwing blijven omdat  Xelat daarvan geen gewag maakt. In aanmerking nemend dat de uitkomst van de bodemprocedure onzeker is en rekening houdend met de respectieve belangen, kan de vordering onder I. ten dele toegewezen worden. Dit impliceert allereerst dat over een periode van maximaal acht maanden met aanvangsdatum 1 april 2021 opgeschort mag worden tegen een nader te bepalen percentage (lager dan 50). Met  ingang van 1 oktober 2021 kan Novum zich op deze uit te spreken voorziening niet meer beroepen. Het is dus aan haar om haast te maken (zij deed dit tot dusver niet) in de nog af te wikkelen bodemprocedure. Aan de voorziening wordt tevens de voorwaarde verbonden dat Novum binnen een maand na dit vonnis in de bodemprocedure een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, zonder hetwelk er immers geen grondslag is voor huurprijsverlaging.  
       
     
     
       4.6. 
       Het op te schorten huurpercentage wordt gerelateerd aan het omzetverlies. Novum heeft gesteld en tot zekere hoogte onderbouwd dat haar omzet in 2020 gehalveerd is en over 2021 met meer dan 50%. Al met al wordt het gerechtvaardigd geacht de coronacrisis als hoofdoorzaak van dit omzetverlies aan te merken. Hetgeen Xelat daartegen inbrengt, moet maar in een bodemprocedure aan een nadere beschouwing onderworpen worden, maar is vooralsnog niet al te sterk. Wat verder ook zij van het door Novum verlangde kortingspercentage van 50, van algemene bekendheid is dat de tweede coronagolf geleidelijk en mede door toenemende vaccinatie al sedert april 2021 beheersbaar wordt. Aldus zal de toevloed van toeristen naar Maastricht, anders dan wellicht nog het zakelijke bezoek, met ingang van de maand juni 2021 verder op gang komen. Daarom wordt het kortingspercentage voor de tijdelijke opschorting per 1 april 2021 op 25 bepaald.  
       
     
     
       4.7. 
       Hetgeen partijen overigens in verband met de vordering onder I. verdeeld houdt, behoeft geen verdere bespreking of beoordeling. De vordering onder I. zal worden toegewezen als in het dictum verwoord wordt.  
       
       
         
           Vordering onder II., de eigenaarslasten  
         
       
     
     
       4.8. 
       Xelat heeft onbetwist gesteld dat door het aanspreken van de bankgarantie voor het door Novum verschuldigde bedrag aan eigenaarslasten en het gegeven dat de bank inmiddels aan Xelat uitgekeerd heeft, het bewuste onderdeel van het petitum onder II. ieder belang verloren heeft. Dit standpunt wordt dezerzijds gedeeld, mede in aanmerking nemend dat Novum een eventueel resterend belang bij dit onderdeel van het geschil niet naar voren gebracht heeft. Het gevorderde onder II. wordt bij gebrek aan belang afgewezen.  
       
       
         
           Vordering onder III. 
         
       
     
     
       4.9. 
       Voor zover Novum op grond van dit vonnis (voorlopig) toegestaan wordt de huur gedeeltelijk onbetaald te laten, kan er ook zonder veroordeling van worden uitgegaan dat Xelat geen bezwarende maatregelen treft (anders dan zij met de bankgarantie al getroffen had, zie onder II.), noch een boete of wettelijke rente in rekening brengt. Voor het opleggen van een dwangsom bestaat daarom evenmin aanleiding. Toewijzing op ook dit onderdeel van de vordering blijft dus uit.  
       
       
         
           Vordering onder IV., proceskosten en nadere kosten tenuitvoerlegging 
         
       
     
     
       4.10. 
       
         Bij deze uitkomst van de procedure komt het aanvaardbaar voor de proceskosten in het geheel te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. 
         Bijgevolg kan ook geen sprake zijn van een veroordeling van Xelat tot vergoeding van  
         nadere kosten van tenuitvoerlegging.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter treft als voorzieningenrechter de volgende onmiddellijke voorzieningen: 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt Xelat om toe te staan en te gedogen dat Novum haar verplichting tot huurbetaling voor een percentage van 25 opschort voor de periode die aanvangt op 1 april 2021 en eindigt op het moment dat in de reeds aanhangige bodemprocedure tussen partijen beslist zal zijn, maar niet voor een langere duur dan in totaal acht maanden (zodat de toegestane opschorting uiterlijk eindigt op 30 november 2021);  
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat Novum aan deze beslissing geen rechten kan ontlenen indien zij niet binnen één maand na de datum van dit vonnis in de meermaals genoemde bodemprocedure een beroep gedaan zal hebben op een lagere huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden;  
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de proceskosten voor het geheel, zodat partijen ieder voor zich de eigen kosten voor haar rekening nemen; 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.5. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken. 
         NIv