ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2013:CA2188

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2013:CA2188 Gerechtshof Den Haag , 28-05-2013 / BK-12/00414

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2013-05-28

Zaaknummer: BK-12/00414

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2013:CA2188

---

Inkomstenbelasting. Doorverkoop woon-winkelpand. Niet aannemelijk is gemaakt dat belanghebbende streefde naar een vermogenswinst die niet iedere belegger ten deel zou vallen, en evenmin dat belanghebbende een vermogenswinst mocht verwachten, zodat geen sprake is van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-12/00414 
     
     
     
     Uitspraak d.d. 28 mei 2013 
     
     in het geding tussen: 
     
     
       [X] te [Z], hierna: belanghebbende, 
       en 
       de directeur van de Belastingdienst/Haaglanden, hierna: de Inspecteur, 
     
     
     op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 5 april 2012, nr. AWB 11/7113, betreffende de na te vermelden aanslag.  
     
     
     Aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
     1.1.	Aan belanghebbende is, met dagtekening 9 december 2009 voor het jaar 2006 een aanslag in de inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 165.000 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 2.113. Tevens heeft hij een verzuimboete van € 113 opgelegd en € 11.556 heffingsrente in rekening gebracht.  
     
     1.2.	Tegen de aanslag is een bezwaarschrift, gedagtekend 14 december 2009, ingediend. 
     
     1.3.	Bij uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2011 heeft de Inspecteur de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 165.000 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van nihil. De verzuimboete is vernietigd.  
     
     1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
     
     
     Loop van het geding 
     
     2.1.	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband hiermee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.  
     
     2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 april 2013, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
     
     
     Vaststaande feiten 
     
     3.1.	Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan. 
     
     3.1.	Belanghebbende huurde sedert circa 2007 een deel, het winkelgedeelte, van het pand [a-straat 1]/[b-straat 1] te [Z] (het pand). Het winkelgedeelte werd gehuurd van de eigenaresse van het pand, mevrouw [A], hierna ook aangeduid als: de verkoopster. Zij woonde destijds in het boven de winkel gelegen appartement/woonhuis. Er is sprake van een juridisch niet gesplitst pand. 
     
     3.2.	In het verleden heeft belanghebbende meerdere malen gesproken met de verkoopster over een mogelijke aankoop van het pand, mede omdat hij met zijn gezin graag boven de winkel wilde wonen. Uiteindelijk zijn verkoopster en belanghebbende mondeling een recht van eerste koop van het pand door belanghebbende overeengekomen.  
     
     3.3.	In het voorjaar van 2006 heeft de verkoopster in verband met haar verhuizing naar een verzorgingstehuis te kennen gegeven het pand te willen verkopen. Zij heeft daartoe [B] (destijds werkzaam bij [C-makelaars]) als verkopende makelaar in de arm genomen. De verkoopster heeft haar makelaar te kennen gegeven dat belanghebbende het recht van eerste koop had.  
     
     3.4.	Op 18 april 2006 heeft de makelaar van de verkoopster aan belanghebbende medegedeeld dat hem het pand te koop werd aangeboden voor € 735.000 k.k. Het aanbod gold exclusief voor belanghebbende en was geldig tot donderdag 20 april 2006 uiterlijk 15.00 uur, onder de voorwaarde dat indien een obligatoire overeenkomst ter zake van het pand tussen belanghebbende en de verkoopster tot stand zou komen, daarin geen financieringsvoorbehoud of andere ontbindende clausules mochten zijn opgenomen.  
     
     3.5.	Belanghebbende heeft de makelaar [D] van [E-makelaars] BV, ingeschakeld om hem te informeren over de waarde in het economische verkeer van het pand. 
     
     3.6.	Op 19 april 2006 heeft de makelaar van belanghebbende hem geïnformeerd over de waarde van het pand in de toenmalige staat en de waarde na renovatie van de bovenwoning in drie zelfstandige appartementen. De huurwaarde van de drie appartementen na renovatie zou naar schatting € 60.000 op jaarbasis bedragen. De huurwaarde van de winkel zou € 22.000 bedragen, terwijl belanghebbende feitelijk circa € 15.000 aan huur betaalde. De makelaar van belanghebbende berekende de totale huurwaarde van het pand op jaarbasis op € 82.000. De geschatte waarde van het pand na renovatie zou volgens hem € 1.000.000 bedragen; de onderhandse verkoopwaarde in de staat van dat moment werd geschat op € 750.000.  
     
     3.7.	Op 19 april 2006 heeft belanghebbende met een aannemer/bouwkundige het pand bezichtigd en hem verzocht een globale inschatting te maken van de kosten van achterstallig onderhoud van het pand. 
     
     3.8.	Voor de aanvaarding van het aanbod heeft belanghebbende contact gehad met zijn toenmalige relatiemanager bij de [bank], [F] inzake de financiering van het pand. Deze heeft belanghebbende gezegd dat het naar zijn inschatting mogelijk zou zijn de aankoopprijs van het pand te financieren met een hypothecaire lening bij de [bank].  
     
     3.9.	Op 20 april 2006 heeft belanghebbende zonder enig voorbehoud het aanbod van de verkoopster aanvaard. 
     
     3.10.	Na de totstandkoming van de voorlopige koopovereenkomst heeft de aannemer/bouwkundige aan belanghebbende medegedeeld dat de kosten van renovatie van het pand circa € 200.000 zouden bedragen. 
     
     3.11.	Nadat belanghebbende het pand had aangekocht is hem gebleken dat de [bank] niet bereid was hem een bedrag van € 950.000 te lenen voor de aankoop en renovatie van het pand. Belanghebbende heeft vervolgens zijn makelaar verzocht te bezien of het mogelijk was het pand door te verkopen. 
     
     3.12.	Na andere biedingen uit de markt is tussen de verkoopster en belanghebbende discussie ontstaan over de vraag of er op 20 april 2006 een rechtsgeldige overeenkomst tussen de verkoopster en belanghebbende tot stand was gekomen. Dit heeft ertoe geleid dat de verkoopster en belanghebbende op 26 april 2006 een nadere schriftelijke overeenkomst hebben gesloten, waarbij de koopsom is vastgesteld op € 750.000 k.k. Deze overeenkomst is op 27 april 2006 door partijen ondertekend. In de overeenkomst is opgenomen dat het pand op 31 mei 2006 aan belanghebbende zal worden geleverd en dat belanghebbende tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uiterlijk op 15 mei 2006 een waarborgsom ten bedrage van € 75.000 zal hebben gestort. 
     
     
       3.13.	Op 16 mei 2006 heeft de makelaar van belanghebbende de volgende verkoopvoorwaarden van de onroerende zaak bekend gemaakt aan [G] BV (de koper):  
       -	overdracht voor notaris [H];  
       -	overdrachtsbelasting vrijstelling en retour aan [belanghebbende] via ABC-akte;  
       -	huurovereenkomst wordt beëindigd per 15 juli 2006 en het bovenhuis wordt op 1 juni 2006 leeg aanvaard;  
       -	storting van 10% op datum ondertekening koopakte;  
       -	koopsom € 1.000.000 k.k.  
       Op diezelfde datum heeft de koper het aanbod zonder enig voorbehoud van financiering onherroepelijk aanvaard.  
     
     
     3.14.	Op 17 mei 2006 heeft de makelaar van belanghebbende de notaris geïnformeerd over de doorverkoop van de onroerende zaak aan de koper voor € 1.000.000 k.k. Ingevolge de afspraken wordt de overdrachtsbelasting aan belanghebbende vergoed. De winkel wordt opgeleverd in de staat van onderhoud van dat moment en belanghebbende is over de periode van 1 juni 2006 tot en met 15 juli 2006 geen huur verschuldigd.  
     
     3.15.	Op 31 mei 2006 is het pand door de verkoopster aan belanghebbende geleverd voor € 750.000 k.k. Op diezelfde dag levert belanghebbende het pand door aan de koper voor € 1.000.000 k.k. en zegt belanghebbende de huur van de winkelruimte per 15 juli 2006 op. 
     
     
     Omschrijving geschil en standpunten van partijen 
     
     4.1.	In hoger beroep is tussen partijen in geschil of ter zake van het door belanghebbende met de koop en verkoop van het pand behaalde voordeel sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord. Ter zitting van het Hof heeft de Inspecteur zijn beroep op omkering van de bewijslast laten vallen.  
     
     4.2.	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.  
     
     
     Conclusies van partijen 
     
     5.1.	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil en tot vaststelling van een verlies uit werk en woning van € 8.707.  
     
     5.2.	De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.  
     
     
     Overwegingen omtrent het beroep 
     
     6.1.	Ingevolge artikel 3.90 juncto artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, Wet op de inkomstenbelasting 2001 behoort tot het belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden het resultaat uit het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, waaronder begrepen het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.  
     
     6.2.	Voor het antwoord op de vraag of belanghebbende met zijn activiteiten normaal, actief vermogensbeheer te buiten is gegaan, is van belang of hij streefde naar een vermogenswinst die niet iedere belegger ten deel zou vallen, en dit voordeel bij de aankoop van het pand ook redelijkerwijze voorzienbaar was.  
     
     6.3.	De Inspecteur, op wie de bewijslast rust, heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat belanghebbende ten tijde van het perfect worden van de koopovereenkomst op 20 april 2006 het voornemen had om het pand door te verkopen, al dan niet in vrij opleverbare staat, teneinde een voordeel te behalen.  
     
     6.4.	Op 20 april 2006 hebben verkoopster en koper wilsovereenstemming bereikt over de verkoop van het pand. Daarmee is de koopovereenkomst perfect geworden. Vanaf dat moment had belanghebbende het recht op levering van het pand. De overeenkomst van 26 april 2006 betreft een nadere prijsaanpassing teneinde juridische procedures te vermijden.  
     
     6.5.	Gelet op de geloofwaardige verklaring van belanghebbende ter zitting acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende ten tijde van het perfect worden van de koopovereenkomst de intentie tot zelfbewoning van de woning en tot gebruik van het winkelgedeelte had. De Inspecteur heeft geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt die tot de gevolgtrekking leiden dat belanghebbende reeds ten tijde van de aankoop van het pand het motief van doorverkoop had. 
     
     6.6.	De inspanningen die belanghebbende zich heeft getroost tussen het moment dat hem het aanbod tot koop van het pand werd gedaan tot aan het moment van perfect worden van de koopovereenkomst bestonden uit het voeren van gesprekken met een bankmedewerker over de mogelijke financiering van het pand, het in de arm nemen van een makelaar (teneinde de waarde van de onroerende zaak te bepalen en de onderhandelingen over de aankoop te voeren) en het bezichtigen van het pand met een aannemer/bouwkundige. Deze activiteiten zijn geenszins wezensvreemd aan de aankoop van een voor eigen gebruik bestemd woon-winkelpand, en daaruit is niet de gevolgtrekking te maken dat aannemelijk is dat belanghebbende ten tijde van de aankoop de intentie tot doorverkoop had. 
     
     6.7.	De eventuele omstandigheid dat het pand in vrij opleverbare staat een hogere waarde had dan in verhuurde staat, werpt geen licht op het motief tot aankoop van het pand. Die omstandigheid brengt niet mee dat sprake is van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden, indien niet tevens komt vast te staan dat belanghebbende het pand heeft gekocht met de vooropgezette bedoeling van doorverkoop. 
     
     6.8.	De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat de werkelijke waarde van het pand in verhuurde staat ten tijde van het perfect worden van de koopovereenkomst hoger was dan de overeengekomen koopsom. Hij heeft ter zitting erkend dat, gelet op de waardebepalingen door de makelaar van de verkoper en de makelaar die belanghebbende in de arm had genomen, belanghebbende ervan uit mocht gaan dat de overeengekomen koopsom marktconform was, uitgaande van de waarde van het pand in verhuurde staat. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat op het moment van het perfect worden van de koopovereenkomst belanghebbende kon of mocht verwachten dat er in de markt gegadigden waren die een hogere waarde aan het pand zouden toekennen.  
     
     6.9.	Uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is gemaakt dat belanghebbende streefde naar een vermogenswinst die niet iedere belegger ten deel zou vallen, en evenmin dat belanghebbende een vermogenswinst mocht verwachten, zodat geen sprake is van belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. 
     
     6.10.	Het hoger beroep is gegrond. 
     
     
     Proceskosten en griffierecht 
     
     7.1.	Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.832 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 472 x 1,5 (gewicht van de zaak)) 
     
     7.2.	Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed. 
     
     
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof: 
       - verklaart het hoger beroep gegrond; 
       - vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - vermindert de aanslag tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van nihil; 
       - stelt het verlies uit werk en woning vast op € 8.707; 
       - vernietigt de beschikking heffingsrente; 
       - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.832; en 
       - gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 156 vergoedt. 
     
     
     
     Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, voorzitter, Chr.Th.P.M. Zandhuis en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. drs. F. van Veen. De beslissing is op 28 mei 2013 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
       2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           - de naam en het adres van de indiener; 
           - de dagtekening; 
           - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
           - de gronden van het beroep in cassatie. 
       Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
     
     
     De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.