ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2016:8779

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2016:8779 Rechtbank Amsterdam , 15-11-2016 / AWB 15 /7630

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2016-11-15

Zaaknummer: AWB 15 /7630

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:8779

---

WOZ-waarde hotel. Gesprek is geen hoorzitting. Gecorrigeerde vervangingswaarde. Waarde is niet te hoog vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM 
     Bestuursrecht 
     
     
       zaaknummer: AMS 15/7630  
     
     
     uitspraak van de meervoudige kamer van 15 november 2016 in de zaak tussen 
     
     de besloten vennootschap [naam bedrijf] , te Uithoorn, eiseres, 
     (gemachtigde: mr. V.J. Leijh), 
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, verweerder 
     (gemachtigde: mr. R. Meyer). 
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] te Uithoorn (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.285.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt. 
     
     
     
       Op 21 april 2015 heeft verweerder een gelijkluidende brief, nu met dagtekening 30 april 2015, aan eiseres verzonden. 
     
     
     
       Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.  
     
     
     
       Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. S. Zuethoff, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens eiseres is tevens verschenen [de man] , enig aandeelhouder en bestuurder. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. 
     
     
     
       De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen aan te geven wanneer zij de beschikking van 31 januari 2015 heeft ontvangen. Eiseres heeft dit gedaan bij brief van 4 augustus 2016. Verweerder heeft op 23 augustus 2016 een reactie ingediend. Eiseres heeft hierop gereageerd bij brief van 14 september 2016. 
     
     
     
       Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 4 oktober 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en [de man] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten. 
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       1. 	Het op deze zaak betrekking hebbend wettelijk kader is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. 
     
     
     
       2.1. 
       De rechtbank ziet zich ambtshalve voor de vraag gesteld of eiseres tijdig bezwaar heeft gemaakt. Vast staat dat verweerder de beschikking van 31 januari 2015 aanvankelijk per post naar het verkeerde adres heeft verzonden. Niet is gebleken dat de beschikking eiseres via deze weg daadwerkelijk heeft bereikt. Tussen partijen is niet langer in geschil dat [de persoon] , een medewerker van Gemeentebelastingen Amstelland, zijnde de gemeenschappelijke ambtelijke organisatie die belast is met de uitvoering van de taak gemeentebelastingen van onder meer verweerder, deze beschikking op 16 april 2015 per e‑mail aan [de man] heeft verzonden. Ook de rechtbank gaat daarvan uit. Dit betekent dat eiseres pas op 16 april 2015 kennis heeft genomen van de beschikking van 31 januari 2015. De bezwaartermijn van zes weken loopt op grond van artikel 6:8, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van 17 april 2015 tot en met 28 mei 2015. Vervolgens heeft [de man] op 21 april 2015 aan [de persoon] geschreven: “Ik wil hierover een gesprek hebben met de betrekking van de aanslagen 2013, 2014 en 2015 daar deze allen verkeerd zijn. (…) Bij deze wil ik een afspraak maken om het een en ander te regelen over de woz aanslagen en maak bezwaar op alle 3”. De rechtbank is van oordeel dat hieruit voldoende duidelijk blijkt dat eiseres bezwaar heeft willen maken tegen de beschikking van 31 januari 2015. Het voorgaande betekent dat eiseres tegen deze beschikking tijdig bezwaar heeft gemaakt.  
       
     
     
       2.2. 
       Uit het dossier blijkt verder dat verweerder op 21 april 2015 per e-mail een nieuwe brief met dagtekening 30 april 2015 aan eiseres heeft verzonden. De rechtbank stelt vast dat de inhoud van deze brief, behalve de dagtekening, gelijkluidend is aan de beschikking van 31 januari 2015. Uit de brief met dagtekening 30 april 2015 blijkt niet dat de beschikking van 31 januari 2015 is ingetrokken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de brief met dagtekening 30 april 2015 geen zelfstandig rechtsgevolg heeft en niet is aan te merken als een besluit in de zin van artikel 1:3, eerste lid, van de Awb. Dat betekent dat ook geen sprake is van een voor bezwaar vatbare beschikking in de zin van artikel 22 van de Wet WOZ en artikel 26, eerste lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr). Dit heeft echter geen consequenties voor deze procedure, omdat de rechtbank hiervoor al heeft overwogen dat het bezwaar wordt geacht te zijn gericht tegen de beschikking van 31 januari 2015.  
       
     
     
       3.1. 
       Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat de hoorplicht is geschonden, omdat het gesprek van 28 april 2015 met [de persoon] en [de persoon 2] niet is aan te merken als een hoorzitting.  
       
     
     
       3.2. 
       Verweerder heeft zich primair op het standpunt gesteld dat eiseres niet heeft verzocht om een hoorzitting. Subsidiair heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat als eiseres daar al om heeft verzocht, het gesprek met [de persoon] en [de persoon 2] te kwalificeren is als een hoorzitting.  
       
     
     
       3.3. 
       De rechtbank is van oordeel dat verweerder het in overweging 2.1 geciteerde verzoek om een gesprek had moeten aanmerken als een verzoek om een hoorzitting als bedoeld in artikel 25 van de Awr, aangezien dit verzoek in het bezwaarschrift is gedaan.  
       
     
     
       3.4. 
       
         Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of verweerder aan dit verzoek heeft voldaan. In dat verband blijkt uit het dossier het volgende. In een e-mail van 24 april 2015 aan [de man] heeft [de persoon] een afspraak gemaakt voor een gesprek op 28 april 2015. In deze e-mail schrijft [de persoon] dat het hem op dat moment nog niet duidelijk is waarover [de man] hem wenst te spreken. Vervolgens heeft aan het stadsloket van de gemeente een gesprek plaatsgevonden, waarbij ook [de persoon 2] aanwezig was. In een e-mail van [de persoon] van 10 juni 2015 blijkt dat [de persoon] op dat moment nog spreekt over een “gesprek”. Eerst in de e-mail van 9 juli 2015 van de gemachtigde van verweerder aan [de man] wordt het gesprek tussen de heren [de man] , [de persoon] en [de persoon 2] door hem gekwalificeerd als hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat pas van een hoorzitting kan worden gesproken als alle betrokkenen vooraf duidelijk is dat daarvan sprake is. Dat was hier niet het geval, zo blijkt uit voormelde e-mailwisseling. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het gesprek van 28 april 2015 niet kan worden gekwalificeerd als een hoorzitting in de zin van de Awb.  
       
       
     
     
       3.5. 
       De rechtbank is dan ook met eiseres van oordeel dat verweerder de hoorplicht zoals genoemd in artikel 7:2, eerste lid, van de Awb, heeft geschonden. Dit gebrek kan niet met toepassing van artikel 6:22 van de Awb worden gepasseerd, omdat niet kan worden gezegd dat eiseres hierdoor niet in haar belangen is geschaad. Dit betekent dat het beroep alleen al hierom gegrond is en de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven. Eiseres heeft echter ter zitting aangegeven dat zij in deze fase geen terugwijzing van de zaak naar verweerder wenst. Uit het verweerschrift en verweerders brief van 23 augustus 2016 blijkt dat ook verweerder geen terugwijzing wenst, maar een uitspraak over de materiële kant van de zaak wil. Gelet hierop zal de rechtbank onderzoeken of zij zelf in de zaak kan voorzien of dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak in stand kunnen blijven.  
       
       4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een stuk grond van 2.046 m². Op deze grond bevindt zich [een gebouw] , dat in 2012 geheel is gerenoveerd. Na renovatie heeft [een gebouw] een inhoud van 1174 m³. Op de grond staat ook [een gebouw] van 27 m².  
       
       5. De rechtbank stelt vast dat niet meer in geschil is dat de WOZ-waarde voor 2013 en 2014 buiten de omvang van het geding vallen en dat enkel de WOZ-waarde voor 2015 in geding is. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014.   
       
       6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport van 19 januari 2016 is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.400.000. Verweerder heeft deze waarde bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Verweerder heeft in beroep toegelicht dat er is gekozen voor de GVW, allereerst omdat er geen vergelijkbare koop- en huurtransacties in de omgeving zijn. Daarnaast kan de huurprijs niet dienen als basis voor de waardering, omdat eiseres [een gebouw] aan de vriendin van [de man] heeft verhuurd en die huurprijs niet helemaal als een zakelijke huurprijs is te kwalificeren. 
       
       7. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 900.000 à € 950.000 bepleit. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de waarde heeft bepaald aan de hand van de GVW. Verweerder mocht daartoe pas overgaan als de GVW hoger was dan de waarde in het economisch verkeer (WEV). Ook heeft verweerder zijn waardering aan de hand van die GVW-methode onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder had geen rekening mogen houden met een taxatierapport van EKZ Makelaars van 18 maart 2011 en een rapport van BPSI uit 2015, aangezien die met een ander doel zijn opgesteld. Verweerder is ten onrechte uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2015. Eiseres heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het verschil ten opzichte van de WOZ-waarde van 2012 te groot is. Tot slot heeft eiseres aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en onvoldoende is gemotiveerd.  
       
       8. De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld (zie daarvoor de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
       
       9. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor dit tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Aan de verhouding tussen de waarde van twee verschillende tijdvakken komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Iedere waardebepaling staat dus op zichzelf. Dat betekent dat de beroepsgrond ten aanzien van de vergelijking met de waarde voor 2012 niet slaagt. Bovendien heeft verweerder toegelicht dat bij de waardebepaling in 2012 (vóór de renovatie) is uitgegaan van alleen de grond, zodat ook om die reden een vergelijking tussen de waarde voor 2015 en de waarde voor 2012 mank gaat. Eiseres heeft dit niet bestreden. 
       
       10. Eiseres kan gevolgd worden in haar stelling dat verweerder op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, in beginsel pas toekomt aan een waardering aan de hand van de GVW, indien deze waarde hoger is dan de WEV. Uit dit wettelijke waarderingsvoorschrift vloeit voort dat, indien de door verweerder verdedigde GVW juist mocht blijken te zijn, de beroepsgrond van eiseres dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de WEV heeft vastgesteld, geen behandeling behoeft. De WEV speelt immers alleen een rol als die waarde hoger is dan de GVW en daarbij heeft eiseres in deze procedure geen belang. Nu bovendien in deze procedure niet de waarderings methode  in geding is, maar slechts de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de beroepsgrond van eiseres met betrekking tot de WEV. 
       
     
     
       11.1. 
       Volgens vaste jurisprudentie geldt daarnaast dat het, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij staat om in beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:3195). De goede procesorde verzet zich er naar het oordeel van de rechtbank niet tegen dat de rechtbank het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport van 19 januari 2016 bij haar beoordeling betrekt. Eiseres heeft voldoende gelegenheid gehad om van dit rapport kennis te nemen en erop te reageren. 
       
     
     
       11.2. 
       Verweerder is in dit taxatierapport uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2014 en heeft geen afwijkende toestandsdatum gehanteerd. Uit het taxatierapport en het verweerschrift blijkt niet dat verweerder de taxatierapporten van EKZ Makelaars en BPSI heeft gebruikt voor de waardering. Voor de grond is verweerder uitgegaan van de koopprijs in 2011 van € 918.000, na indexering € 971.850. Voor [een gebouw] heeft verweerder aan de hand van de Vastgoed taxatiewijzer gerekend met herbouwkosten van € 395 per m³ voor 1174 m³, in totaal € 463.730. Rekening houdend met afschrijving heeft verweerder de waarde van dit onderdeel bepaald op € 435.000. Aan [een gebouw] heeft verweerder geen waarde toegekend. In het taxatierapport is weliswaar vermeld dat aan eiseres in 2015 een omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van [gebouwen] , maar uit het rapport blijkt niet dat hiermee bij de waardebepaling rekening is gehouden. Eiseres heeft tegen de door verweerder gehanteerde uitgangspunten en berekening geen gronden aangevoerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met dit taxatierapport voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.  
       
       12. Het feit dat verweerder het taxatierapport pas in beroep heeft overgelegd, maakt niet dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd. In de bestreden uitspraak is in voldoende mate ingegaan op de gronden van bezwaar. Ook is geen sprake van een onzorgvuldige voorbereiding doordat verweerder in het verleden post soms niet naar het juiste adres van eiseres heeft verzonden. De uitspraak op bezwaar is wel naar het juiste adres verzonden en daarmee op de juiste wijze bekend gemaakt. Het is niet gebleken dat verweerder, door verkeerde verzending in het verleden, niet alle relevante informatie bij zijn besluitvorming heeft betrokken. 
       
       13. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak in stand kunnen blijven.   
       
       14. Eiseres heeft verzocht om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de door haar geleden schade. Aangezien niet is gebleken dat eiseres als gevolg van het schenden van de hoorplicht schade heeft geleden, wijst de rechtbank dit verzoek af. 
       
       15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 
       
       16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.240,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting, met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1). 
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank:  
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond;  
       
       
         vernietigt de bestreden uitspraak; 
       
       
         bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven; 
       
       
         wijst het verzoek om schadevergoeding af; 
       
       
         draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331,- aan eiseres te vergoeden; 
       
       
         veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.240,-. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, voorzitter, en mr. A.W.C.M. van Emmerik en mr. M.C.M. Hamer, leden, in aanwezigheid van mr. J.C. Hoogendoorn, griffier .  
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2016. 
     
     
     
     
       griffier  
       voorzitter 
     
     
     
     
       Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
   
   
     Rechtsmiddel 
     Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam 
     
   
   
     Bijlage 
     
     
       Op grond van artikel 1:3, eerste lid, van de Awb wordt onder besluit verstaan: een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling. 
     
     
     
       Op grond van artikel 6:7 van de Awb bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaar- of beroepschrift zes weken. 
     
     
     
       Op grond van artikel 6:8, eerste lid, van de Awb, vangt de termijn aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt.  
     
     
     
       Op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb, is een bezwaar- of beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. 
     
     
     
       Op grond van artikel 7:2, eerste lid, van de Awb, stelt een bestuursorgaan, voordat het op het bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid te worden gehoord.  
     
     
     
       Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Awr, wordt de belanghebbende, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, gehoord op zijn verzoek.  
     
     
     
       Op grond van artikel 26, eerste lid, aanhef en onder b, van de Awr, kan tegen een ingevolge de belastingwet genomen besluit, in afwijking van artikel 8:1, van de Awb, slechts beroep bij de bestuursrechter worden ingesteld, indien het betreft een voor bezwaar vatbare beschikking. 
     
     
     
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
       Op grond van het derde lid wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover hier van belang, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
     
     a. de aard en de bestemming van de zaak; 
     b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
     
     
       Op grond van artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ, stelt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde ambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen, de waarde van de onroerende zaak vast bij een voor bezwaar vatbare beschikking. 
     
     
     
       Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek pand zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.