ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:3159

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:3159 Rechtbank Noord-Holland , 26-01-2022 / 9072065

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-01-26

Zaaknummer: 9072065

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:3159

---

Huurovereenkomst kantoorruimte; huurachterstand is aanzienlijk. Beroep van huurder op gebreken, huurprijsvermindering, wanprestatie en oneerlijke handelspraktijken wordt afgewezen. Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming van het gehuurde.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9072065 \ CV EXPL  21-1504 
       Uitspraakdatum: 26 januari 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
         TXC Services B.V.  
       
       gevestigd te Amsterdam 
       eiseres 
       verder te noemen: TXC 
       gemachtigde: drs. K. Aachboun en mr. A. Aerts 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         The Office Operators Infinity B.V.  
       
       gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer  
       gedaagde   
       verder te noemen: TOO  
       gemachtigde: mr. C.J.J.C. Arnouts 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verdere procesverloop 
     
     
       1.1. 
       In deze procedure heeft de kantonrechter op 22 december 2021 een vonnis in het incident ex artikel 223 Rv gewezen, waarbij de door TOO gevorderde ontruiming van de gehuurde ruimten en betaling van de huurachterstand bij wijze van voorlopige voorziening zijn toegewezen.  
     
     
       1.2. 
       Het vonnis in de hoofdzaak is aangehouden in verband met de behandeling van het wrakingsverzoek van TXC in hoger beroep. Het hof heef inmiddels op 19 januari 2022  uitspraak gedaan en heeft TXC niet ontvankelijk verklaard.  
     
     
       1.3. 
       De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald op heden. 
     
     
       1.4. 
       De kantonrechter verwijst voor wat betreft de feiten naar hetgeen daarover is opgenomen in het vonnis van 22 december 2021. 
     
   
   
     
       2 De vordering in de hoofdzaak 
     
     
       2.1. 
       
         TXC vordert in de hoofdzaak – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
         A.	voor recht verklaart dat zich een geval voordoet als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW; 
         B.	de huurprijs over de periode januari 2020 tot en met september 2021 te verminderen met € 50.651,09 (exclusief btw), althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag; 
         C.	TOO veroordeelt: 
         
           primair: 
         
         om aan haar een schadevergoeding te betalen van tenminste € 50.651,09 (exclusief btw) uit hoofde van een oneerlijke handelspraktijk ex artikel 6:193 BW; 
         
           subsidiair:  
         
         om aan haar een schadevergoeding te betalen van tenminste € 50.651,09 (exclusief btw) uit hoofde van een wanprestatie ex artikel 6:74 BW; 
         D.	TOO gebiedt om de overeengekomen services, zoals gemeld in het oorspronkelijke huurvoorstel en op de website van TOO, na te komen met betrekking tot de huurovereenkomst die ziet op de vergaderruimte 3.32 “Cosmos”, welke huurovereenkomst op 6 augustus 2020 is verlengd tot 14 februari 2026, onder oplegging van een dwangsom per keer dat aantoonbaar geconstateerd wordt dat daaraan niet wordt voldaan met een maximum van € 25.000,00 of een dwangsom van een in goede justitie te bepalen bedrag; 
         E.		TOO veroordeelt om aan TXC te betalen een bedrag groot € 24.451,68, zijnde de in het lichaam van de dagvaarding bedoelde (gedeeltelijke) waarborgsom; 
         F.		TOO veroordeelt in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       2.2. 
       Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van gebreken aan het gehuurde waardoor zij in haar huurgenot wordt beperkt. Die gebreken bestaan uit: a) een muizenplaag, b) geluidsoverlast (gehorigheid tussen de verschillende ruimtes) en c) slechte service door de receptie van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. TOO weigert, ondanks verzoeken daartoe van TXC, om onderhoudswerkzaamheden te verrichten, de problemen op te lossen en om de door haar toegezegde serviceverplichtingen na te komen. Als gevolg hiervan lijdt TXC schade in haar bedrijfsvoering en heeft TXC recht op huurprijsvermindering althans is TOO gehouden haar schade te vergoeden. 
     
     
       2.3. 
       Het onvoldoende service-niveau leidt volgens TXC ook tot wanprestatie aan de zijde van TOO. TOO is daarom verplicht om de schade die TXC hierdoor lijdt en die zij begroot op hetzelfde bedrag dat zij aan huurprijsvermindering vordert, te vergoeden.  
     
     
       2.4. 
       Daarnaast maakt TOO zich volgens TXC schuldig aan oneerlijke handelspraktijken omdat TOO bij het aangaan van de overeenkomst foutieve informatie aan TXC heeft verstrekt dan wel een onjuiste indruk bij haar heeft gewekt omtrent de serviceverlening. De schade die TXC hierdoor heeft geleden, moet door TOO worden vergoed.  
     
   
   
     
       3 Het verweer en de tegenvordering  
     
     
       
         Het verweer 
       
     
     
     
       3.1. 
       TOO betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een service-overeenkomst zodat de gebrekenregeling uit Boek 7 BW hier niet van toepassing is. Voor zover wel sprake is van een huurovereenkomst,  beroept TOO zich op de contractuele uitsluiting van de gevolgen van gebreken aan de kantoorruimten of in de geleverde diensten zoals opgenomen in de algemene voorwaarden behorende bij de overeenkomst.  
     
     
       3.2. 
       Verder betwist TOO dat de door TXC gestelde gebreken zich feitelijk voordoen, dat deze kunnen worden gekwalificeerd als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW, dat TXC daar tijdig over heeft geklaagd of dat deze gebreken kunnen leiden tot enige huurprijsvermindering. 
     
     
       3.3. 
       TOO betwist ook dat zij uit hoofde van wanprestatie of oneerlijke handelspraktijken enige schadevergoeding aan TXC moet voldoen. Zij is niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en van oneerlijke handelspraktijken is evenmin sprake, nog daargelaten dat TXC niet is aan te merken als consument in de zin van artikel 6:193c BW. Verder betwist TOO dat TXC als gevolg van de gestelde wanprestatie of oneerlijke handelspraktijken schade heeft geleden.  
     
     
       3.4. 
       
         Voor het terugbetalen van (een deel van) de waarborgsom bestaat volgens TOO geen grond. TXC heeft de kantoorruimten die sinds 1 augustus 2020 niet meer tot het gehuurde behoren, niet heeft opgeleverd. Daarnaast heeft TXC een achterstand in de huurbetalingen en is in het addendum van 6 augustus 2020 ook niets overeengekomen over het terugbetalen van een deel van de waarborgsom. 
         
           De tegenvordering 
         
       
     
     
       3.5. 
       TOO vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       1. TXC niet ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans deze afwijst; 
       
       
         
           Ontbinding 
         
       
       2. de overeenkomst per eerst mogelijke datum ontbindt; 
       
       3. TXC veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van het vonnis de ruimten 3.32, 3.33 en 3.34, althans subsidiair (als de vordering tot ontbinding wordt afgewezen) ruimten 3.33 en 3.34 (alle gelegen op de 3e verdieping van [locatie] ) met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, leeg, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels, te ontruimen, en (conform het bepaalde in de overeenkomst) aan TOO ter beschikking te stellen; 
       
       
         
           Betaling 
         
       
       4. TXC veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijke bewijs van kwijting aan TOO te betalen: 
       
         i) de betalingsachterstand die TXC op datum vonnis heeft, op 7 september 2021 ter hoogte van € 106.372,89; 
         ii) de buitengerechtelijke kosten (ex artikel 8.5 algemene voorwaarden) ten bedrage van € 18.083,39; 
         iii) een bedrag van € 3.700,41 voor ruimte 3.33 en van € 6.688,50 voor ruimte 3.34 (beide te vermeerderen met btw) voor elke maand (of gedeelte ervan) dat TXC heeft nagelaten (en nalaat) om de ruimten 3.33 en 3.34 te ontruimen, te rekenen vanaf 18 december 2020 (althans een in goede justitie te bepalen moment) tot het moment dat TXC deze ruimten ter vrije beschikking, conform de overeenkomst, althans conform het gevorderde onder 2. aan TOO ter beschikking heeft gesteld, althans tot datum vonnis (op 18 april 2021 een bedrag van € 30.454,41 te vermeerderen met btw); 
         e.e.a. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de betreffende bedragen, tot aan de dag der algehele voldoening; 
       
       
       5. voor zover vordering 1. van TOO wordt toegewezen, TXC veroordeelt om elke maand, telkens op de eerste van de betreffende kalendermaand tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TOO te betalen een bedrag van € 2.137,03 te vermeerderen met btw (conform de overeenkomst te indexeren), als vergoeding voor het gebruik van ruimte 3.32 over de periode gelegen tussen het moment dat de ontbinding van de overeenkomst conform 1. is uitgesproken en het moment dat ruimte 3.33 conform het bepaalde in de overeenkomst ter vrije beschikking van TOO is gesteld; 
       
       
         
           Beslag 
         
       
       6. het (de) (alle) ten laste van TOO gelegde beslag(en) opheft; 
       
       7. TXC gebiedt de derde beslagene(n) binnen drie dagen na het vonnis op de hoogte te stellen van de opheffing;  
       
       8. TXC gebiedt ervoor te zorgen dat alle (op grond van de beslagen) bij de betreffende derde(n) ingehouden en aan (de deurwaarder van) TXC doorgeleide bedragen binnen drie dagen na het vonnis de gedaagde betaalde bedragen binnen drie dagen na het vonnis worden gerestitueerd aan de betreffende derde(n) althans aan TOO (ter keuze van TOO); 
       
       9. aan de veroordeling onder 7. en 8. een dwangsom verbindt van € 25.000,00 per dag dat TXC niet voldoet aan het vonnis na betekening van het vonnis aan TXC, met een maximum van € 500.000,00 of dwangsom van een in goede justitie te bepalen bedrag; 
       
       
         
           Beslag voorwaardelijk 
         
       
       10. voor zover de vordering in reconventie wordt afgewezen, TXC veroordeelt om binnen acht dagen na betekenen van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan TOO te betalen een bedrag van € 4.840,00 inclusief btw, te weten het bedrag dat TOO aan SFDC heeft vergoed vanwege het door TXC gelegde beslag. 
       
       11. TXC in conventie en reconventie veroordeelt in de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen. 
     
     
       3.6. 
       Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat TXC toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen. TXC heeft nagelaten de huur tijdig en volledig te voldoen, waardoor een betalingsachterstand is ontstaan die steeds verder oploopt. Verder houdt TXC de ruimten 3.33 en 3.34, waarvan de overeenkomst per 1 augustus 2020 is geëindigd, onrechtmatig onder zich. Omdat TOO deze ruimten daardoor niet aan derden ter beschikking kan stellen, lijdt zij schade. De schade dient op grond van artikel 7:225 BW (tenminste) gelijk te worden gesteld aan de maandelijkse vergoeding voor het gebruik van deze ruimten. 
     
     
       3.7. 
       TOO stelt zich op het standpunt dat deze ernstige tekortkomingen, ieder voor zich en in ieder geval gezamenlijk, de ontbinding van de overeenkomst ingevolge artikel 6:265 BW rechtvaardigen.  
     
     
       3.8. 
       Verder voert TOO aan dat TXC ten onrechte derdenbeslag onder één van haar grote klanten heeft gelegd. De beslaglegging is volgens TOO disproportioneel en onnodig omdat TXC niets van TOO te vorderen heeft. Op grond daarvan verzoekt TOO opheffing van het beslag. 
     
   
   
     
       4 Het verweer tegen de tegenvordering  
     
     
       4.1. 
       TXC betwist de tegenvorderingen van TOO en stelt dat zij concreet heeft onderbouwd dat aan de zijde van TOO (primair) sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en (subsidiair) van wanprestatie, en dat zij daardoor schade heeft geleden in haar bedrijfsvoering. Op grond hiervan is TOO schadevergoeding verschuldigd zodat geen sprake is van een betalingsachterstand zoals door TOO gesteld.  
     
     
       4.2. 
       Verder betwist TXC dat zij de ruimten 3.33 en 3.34 in gebruik heeft. Zij heeft daar uitsluitend enkele spullen, zoals een printer, staan. Bovendien is het aan TOO te wijten dat deze ruimten nog niet zijn ontruimd omdat zij pas op 11 februari 2021 uitsluitsel heeft gegeven over de mogelijke uitbreiding van de ruimten met ruimte 3.33. Dat TXC de ruimte 3.33 en 3.34 nog niet heeft ontruimd, houdt daarnaast verband met het veilig willen stellen van haar bewijspositie.  
     
     
       4.3. 
       Daarnaast is het volgens TXC aantoonbaar onjuist dat de beslagrechter onvolledig is geïnformeerd evenals dat Salesforce door de beslaglegging haar relatie met TOO heeft beëindigd. TOO heeft volgens TXC dan ook geen schade geleden. Ontbinding van de overeenkomst ten aanzien van ruimte 3.32 en de ontruiming daarvan zou wel tot schade lijden voor de bedrijfsvoering van TXC, nu de locatie in de loop der jaren onderdeel is gaan uitmaken van de merknaam van TXC. 
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering en de tegenvordering 
       
     
     
     
       5.1. 
       
         De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
         
           de vordering 
           
         
       
     
     
       5.2. 
       TXC heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van gebreken aan de door haar van TOO gevorderde ruimte. Die gebreken bestaan uit: a) een muizenplaag, b) geluidsoverlast (gehorigheid tussen de verschillende ruimtes) en c) slechte service door de receptie van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. Gelet op deze gebreken vordert TXC huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.  Huurovereenkomst?  
     
     
       5.3. 
       TOO heeft als primair verweer aangevoerd dat de gebrekenregeling van de artikelen 7:204 e.v. BW niet van toepassing is omdat geen sprake is van een huurovereenkomst. Reden daarvoor is volgens TOO dat het service-element in de overeenkomst overheerst.  TOO stelt niet alleen kale ruimte aan haar huurders ter beschikking, maar richt deze in naar de wensen van de huurder en levert ook additionele diensten.  
     
     
       5.4. 
       Dit verweer kan niet slagen. Vast staat dat TOO voor een bepaalde duur een ruimte in het kantoorgebouw exclusief aan TXC ter beschikking heeft gesteld. In ruil daarvoor moet TXC een vaste maandelijkse vergoeding aan TOO betalen. Daarmee is voldaan aan de vereisten die artikel 7:201 BW aan huur stelt. Dat het gehuurde is ingericht naar de wensen van TXC, maakt dit niet anders. Dit is bij de verhuur van ruimten wel vaker het geval. De additionele diensten zijn relatief beperkt. De ter beschikkingstelling van de ruimte staat voorop. In haar conclusie van antwoord erkent TOO ook dat haar hoofddienst bestaat uit het ter beschikking stellen van ruimten. Daarom is sprake van huur en zijn ook de artikelen 7:204 e.v. BW die zien op gebreken aan het gehuurde, van toepassing.  Beperking aansprakelijkheid artikelen 9.1. t/m 9.4. algemene voorwaarden 
     
     
       5.5. 
       Het betoog van TOO dat zij niet aansprakelijk is voor gebreken gelet op de beperking van de aansprakelijkheid die is opgenomen in de artikelen 9.1 tot en met 9.4. van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, gaat ook niet op. Uit de tekst van deze bepalingen blijkt immers dat deze zien op de schade die het gevolg is van gebreken en niet op de gebreken zelf. Met andere woorden: de verplichting van de verhuurder om gebreken aan het gehuurde te herstellen en de mogelijkheid voor de huurder om bij gebreken een huurprijsvermindering te vorderen, zijn in de algemene voorwaarden niet uitgesloten.  Gebreken en huurprijsvermindering 
     
     
       5.6. 
       Het komt daarom aan op de vraag of de door TXC gestelde gebreken kunnen worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Alleen als dat het geval is en hierdoor sprake is van een vermindering van het huurgenot, kan TXC een evenredige huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan TOO of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij TOO om tot maatregelen over te gaan. Uitgangspunt is dat het op de weg van TXC ligt om de door haar gestelde gebreken voldoende te onderbouwen. Verder geldt als uitgangspunt dat de huur voor de ruimten 3.33 en 3.34 met wederzijds goedvinden per 1 augustus 2020 is ontbonden. Hoewel TXC deze ruimten ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet aan TOO had opgeleverd, maken deze ruimten dus geen deel meer uit van het gehuurde. Eventuele gebreken in die ruimten kunnen in elk geval vanaf 1 augustus 2020 dus geen reden voor huurprijsvermindering zijn. Vast staat verder dat TXC vanaf januari 2021 de overeengekomen vergoeding niet meer heeft betaald. Voordien had TXC overigens ook al een betalingsachterstand laten ontstaan.  Muizenplaag?  
     
     
       5.7. 
       Het eerste door TXC gestelde gebrek betreft een muizenplaag. Ter onderbouwing daarvan heeft TXC aangevoerd dat haar personeelsleden en een klant wel eens een muis hebben gezien. Verder heeft TXC verwezen naar een kort geding vonnis uit 2019 en een verklaring van “Antipestcontrol” van 26 augustus 2021 die bij een controle urine en keutels van muizen hebben aangetroffen in ruimte 3.34. TOO heeft het bestaan van een muizenplaag gemotiveerd betwist. Weliswaar zijn in het gebouw wel eens muizen of muizensporen aangetroffen, maar dat valt in een gebouw in Amsterdam niet te voorkomen.  Het gebouw wordt twee keer per maand geïnspecteerd door Rentokil en als deze aanbevelingen doet voor ongediertebestrijding, dan worden deze opgevolgd. Uit de door TOO overgelegde rapportages van Rentokil volgt dat in februari en april 2020 sporen van muizen zijn waargenomen, maar daarna niet meer. TOO heeft van andere huurders in het gebouw geen klachten over muizen ontvangen.  
     
     
       5.8. 
       Uit hetgeen TXC heeft aangevoerd kan, in het licht van de betwisting door TOO, niet worden afgeleid dat sprake is van een (ernstige) muizenplaag. Dat een enkele keer een muis of sporen daarvan zijn aangetroffen is daarvoor onvoldoende. Het kort geding vonnis uit 2019 kan niet als onderbouwing van de gestelde muizenplaag dienen omdat dit ziet op de situatie in 2019 en dus niet op de situatie in 2020 en 2021. Daarbij komt dat ook uit dat vonnis volgt dat slechts een enkele maal een muis in- of bij het gehuurde is gezien, hetgeen niet kan worden gekwalificeerd als een muizenplaag. De verklaring van Antipestcontrol, wat daar verder ook van zij, kan evenmin als onderbouwing dienen, alleen al omdat volgens haar alleen in ruimte 3.34 muizensporen zijn aangetroffen en die ruimte al geruime tijd niet meer tot het gehuurde behoort. Gelet hierop heeft TXC het bestaan van een muizenplaag onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft TXC ter zitting nog aangegeven dat zij Antipestcontrol heeft ingeschakeld om de muizenplaag vast te stellen en heeft TXC aangeboden de nog op te maken rapportage te zijner tijd in het geding te brengen, maar dat doet aan het voorgaande niet af. Een dergelijk rapport kan immers niet meer zien op de situatie in het verleden, terwijl de door TXC gevorderde huurprijsvermindering daar wel op ziet.  
     
     
       5.9. 
       De conclusie is daarom dat TXC de door haar gestelde muizenplaag in het licht van de betwisting door TOO onvoldoende heeft onderbouwd. Voor zover een muizenplaag überhaupt al als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zou kunnen kwalificeren en voor zover de aanspraak van TXC op huurprijsvermindering wegens de aanwezigheid van muizen al niet afstuit op het bepaalde in artikel 7:207 lid 2 BW, geldt dat de aanwezigheid van overlast gevende muizen onvoldoende is onderbouwd en daarom niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs.   Geluidsoverlast?  
     
     
       5.10. 
       Het tweede gebrek dat TXC aan haar vorderingen ten grondslag legt, betreft de geluidsoverlast. Deze geluidsoverlast ziet op een wand tussen de ruimten 3.32 en 3.33 die volgens TXC onvoldoende isolerend is. Geluiden uit ruimte 3.33 zijn daardoor te horen in ruimte 3.32 die door TXC als vergaderruimte wordt gebruikt. TOO betwist de klacht van TXC op zich zelf niet, maar voert aan dat TXC tot op heden steeds heeft geweigerd mee te werken aan het verhelpen hiervan. De betreffende wand is bij aanvang van de huur op verzoek en voor rekening van TXC verplaatst. De wand is op zich zelf voldoende geluidswerend maar bij de verplaatsing is boven het plafond geen isolatie aangebracht. TOO heeft in 2018 al aangeboden die isolatie alsnog aan te brengen. Hoewel TXC de offerte voor die werkzaamheden voor akkoord heeft ondertekend en hoewel TOO nadien nog heeft aangeboden de betreffende werkzaamheden voor haar eigen rekening uit te voeren, heeft TXC steeds geweigerd daaraan mee te werken.  
     
     
       5.11. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de eisen van goed huurderschap meebrengen dat de huurder meewerkt aan het herstel van een gebrek. Indien de huurder dat nalaat, stuit een beroep op huurprijsvermindering wegens de aanwezigheid van een gebrek daarop af.  Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat TOO meerdere pogingen heeft gedaan om de geluidsisolatie tussen de twee ruimtes te verbeteren. TXC heeft als enige reden om daaraan niet mee te werken (uiteindelijk) opgegeven dat zij er geen vertrouwen in heeft dat haar klacht door de voorgestelde werkzaamheden wordt verholpen. Dat is in deze geen geldige reden omdat eerst in de praktijk moet blijken of de door TOO voorgestelde oplossing afdoende is. Bij deze stand van zaken kan het onvoldoende geluidsisolerend zijn van de betreffende wand daarom niet leiden tot enige huurprijsvermindering, laat staan een vermindering van de omvang zoals door TXC gevorderd.  Slechte service receptie? 
     
     
       5.12. 
       Het derde gebrek betreft de slechte service van de receptie die volgens TXC het gevolg is van onderbezetting. TXC voert in dit verband aan dat TOO een 100% bezettingsgarantie heeft gegeven die in de praktijk niet wordt waargemaakt. Daardoor worden klanten van TXC niet begeleid naar haar kantoor en krijgen zij geen (of koude) koffie aangeboden. Ter onderbouwing van deze klachten verwijst TXC naar de verklaringen van drie van haar klanten. De onderbezetting van de receptie is door TOO ook erkend, aldus TXC. Volgens TOO mocht TXC gelet op de tekst van de overeenkomst geen 100% bezetting verwachten. TXC heeft er verder ook geen recht op dat haar klanten door de receptie naar haar kantoor worden gebracht en van koffie worden voorzien. Daarbij wijst TOO er op dat TXC haar verwachtingen ten onrechte baseert op websitegegevens uit 2021 (in plaats van die uit 2017 toen partijen de overeenkomst sloten), die zien op andere producten die TOO aanbiedt.  
     
     
       5.13. 
       Bij de beoordeling van de vraag of de door TXC gestelde onvoldoende service een beroep op huurprijsvermindering rechtvaardigt, geldt dat niet zozeer sprake is van een gebrek aan het gehuurde maar van een tekortschieten door verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen. Gelet daarop moet voor het antwoord op de vraag wat de TXC aan service mocht verwachten, in de eerste plaats worden gekeken naar het contract. Daarin staat expliciet dat de aanvullende services alleen door TOO uitgevoerd kunnen worden op basis van personele beschikbaarheid. Uit de overeenkomst volgt niet hoe de receptie bemand moet zijn, dat TOO gehouden is om gasten van TXC naar haar kantoorruimte te begeleiden of koffie aan te bieden. Gelet daarop kan dus ook niet worden geconcludeerd dat TOO is tekort geschoten. Uit de offerte en brochure die TXC ter onderbouwing van haar stellingen ter zake het service niveau heeft overgelegd, volgt ook niet dat de receptie steeds 100% bezet is of moet zijn: over de bezettingsgraad is niets vermeld. In de brochure staat wel dat gasten ontvangen worden, maar niet dat zij altijd naar het kantoor van de huurder worden begeleid. Verder geldt dat TXC gelet op die brochure weliswaar een hoog service niveau mocht verwachten, maar dat de enkele incidenten die zij heeft aangevoerd niet zodanig ernstig zijn dat deze een huurprijsvermindering rechtvaardigen.  Conclusie gebreken 
     
     
       5.14. 
       
         De conclusie van het voorgaande is dat geen van de door TXC gestelde gebreken kan leiden tot huurprijsvermindering zoals door haar gevorderd. Ook de gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. TXC heeft daarnaast nog schadevergoeding (gelijk aan de door haar gevorderde huurprijsvermindering) gevorderd uit hoofde van oneerlijke handelspraktijk dan wel wanprestatie. De grondslag daarvoor is eveneens gelegen in het onvoldoende service niveau dat TOO volgens TXC heeft geleverd.  
         
           Wanprestatie?  
         
       
     
     
       5.15. 
       Het beroep op wanprestatie faalt op grond van hetgeen in r.o. 5.13 is overwogen. Daarbij komt dat TXC niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd dat zij als gevolg van de door haar gestelde wanprestatie schade heeft geleden. Zonder een dergelijke toelichting valt ook niet in te zien welke schade TXC zou kunnen lijden als gevolg van het niet naar haar kantoor begeleiden van klanten of het hen niet aanbieden van koffie. De gevorderde schadevergoeding kan dus niet op grond van wanprestatie worden toegewezen.  Oneerlijke handelspraktijk?  
     
     
       5.16. 
       Voor wat betreft het beroep op oneerlijke handelspraktijk geldt dat de regeling die daar op ziet alleen van toepassing is indien sprake is van een consument, te weten een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. TXC is een vennootschap en dus geen natuurlijke persoon. Bovendien heeft TXC voor wat betreft de overeenkomst met TOO gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf.  
     
     
       5.17. 
       Het beroep van TXC op de reflexwerking van de oneerlijke handelspraktijk kan ook niet slagen. Daarvan is sprake als een handelaar handelt in strijd met de vereisten van professionele toewijzing en het vermogen van de gemiddelde consument (in casu: kleine onderneming) om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen. Het ligt op de weg van TXC om het voorgaande voldoende feitelijk te onderbouwen en te concretiseren. De enkele stelling van TXC dat TOO in haar brochure of offerte de onjuiste indruk heeft gewekt dat de receptie 100% bemand zou zijn en dat gasten altijd begeleid zouden worden, is daartoe onvoldoende, alleen al omdat die indruk in de brochure of offerte niet wordt gewekt (zie r.o. 5.13.). Bovendien geldt ook hier dat TXC wel stelt schade te hebben geleden vanwege de vermeende oneerlijke handelspraktijken, maar die schade niet heeft geconcretiseerd of (deugdelijk) gekwantificeerd.  Conclusie 
     
     
       5.18. 
       Gelet op het voorgaande kan geen van de door TXC aangevoerde grondslagen voor haar vordering tot schadevergoeding slagen. Daaruit volgt ook dat het gevorderde gebod aan TOO tot het leveren van de overeengekomen services moet worden afgewezen.  
     
     
       5.19. 
       De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom zal eveneens worden afgewezen. Het deel daarvan dat betrekking heeft op de ruimten 3.33 en 3.34 is immers pas verschuldigd indien en zodra TXC die ruimten leeg en in oorspronkelijke staat aan TOO heeft opgeleverd. Vast staat dat een dergelijke oplevering niet heeft plaatsgevonden en dat TXC ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds spullen in die ruimten had staan.  De tegenvordering Ontbinding wegens huurachterstand?  
     
     
       5.20. 
       TOO heeft in de hoofdzaak aangevoerd dat sprake is van een substantiële huurachterstand. TXC heeft niet betwist dat zij, op een enkele deelbetaling na, gedurende langere tijd de huur onbetaald heeft gelaten.  TXC meent wegens haar aanspraken op huurprijsvermindering dan wel schadevergoeding de huur niet (meer) verschuldigd te zijn. Nu uit hetgeen bij conventie is overwogen volgt dat TXC die aanspraken niet heeft, is de conclusie dat TXC een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Deze huurachterstand is zodanig groot dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst voor de thans nog gehuurde ruimte 3.32 rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de overeenkomst zal dan ook worden toegewezen.  Ontruiming gehuurde? 
     
     
       5.21. 
       De ontbinding van de huurovereenkomst leidt tot de verplichting van TXC om het gehuurde leeg en ontruimd aan TOO op te leveren. Voor wat betreft de ruimten 3.33 en 3.34 had TXC die verplichting al omdat de huurovereenkomst voor die ruimten met wederzijds goedvinden op 1 augustus 2020 al was geëindigd. De vordering tot ontruiming van de ruimten 3.32, 3.33 en 3.34 zal dan ook worden toegewezen.  Betaling huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en vergoeding  
     
     
       5.22. 
       Uit hetgeen in 5.21 is overwogen volgt dat ook de vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen. De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten is gebaseerd op artikel 8.5. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en is door TXC niet, althans niet gemotiveerd, weersproken. Ook deze vordering zal daarom worden toegewezen.  
     
     
       5.23. 
       Op grond van artikel 7:255 BW is de huurder die na het einde van een huurovereenkomst het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, over de periode van het onrechtmatige gebruik een vergoeding verschuldigd aan de verhuurder, gelijk aan de laatst betaalde huurprijs. Dat betekent dat de vordering van TOO tot betaling van die vergoeding voor de ruimten 3.33 en 3.34 verschuldigd is omdat de betreffende ruimten nooit door TXC aan haar zijn opgeleverd. Het verweer van TXC dat zij die ruimten niet in gebruik heeft, maar daar alleen enkele spullen heeft staan, faalt. Ook het opgeslagen hebben van enkele spullen in de betreffende ruimten kwalificeert als onrechtmatig onder zich houden van die ruimten. TOO heeft hierdoor immers niet de vrije beschikking over die ruimten en kan deze niet aan derden verhuren.  Opheffing beslagen 
     
     
       5.24. 
       De vorderingen die zien op de opheffing van de door TXC ten laste van TOO gelegde beslagen, zijn eveneens toewijsbaar. Uit hetgeen hiervoor in conventie en in reconventie is overwogen volgt immers dat TXC geen vordering op TOO heeft. Dat betekent dat de beslagen ten onrechte zijn gelegd en opgeheven moeten worden. Alle op grond van die beslagen bij derden ingehouden en aan TXC (of haar deurwaarder) betaalde bedragen moeten worden gerestitueerd aan de betreffende derden of (door)betaald aan TOO. Tegen de door TOO gevorderde dwangsommen is geen verweer gevoerd zodat ook deze toewijsbaar zijn indien en voor zover deze zien op de verplichting van TXC om de derde beslagene(n) in kennis te stellen van de opheffing van het beslag en op de verplichting van TXC om haar deurwaarder tot doorbetaling van de door hem ontvangen bedragen aan de derde beslagene(n) te dwingen.  Conclusie 
     
     
       5.25. 
       Omdat de tegenvordering wordt toegewezen, behoeft de voorwaardelijke tegenvordering geen bespreking meer.  
     
     
       5.26. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van TXC zal afwijzen en de tegenvordering van TOO zal toewijzen. 
     
     
       5.27. 
       De proceskosten komen zowel in conventie als in reconventie voor rekening van TXC omdat zij ongelijk krijgt.  
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vordering af; 
     
     
       6.2. 
       veroordeelt TXC tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor TOO worden vastgesteld op een bedrag van € 2.616,00 aan salaris van de gemachtigde van TOO. 
     
     
       6.3. 
       veroordeelt TXC tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door TOO worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
     
     
       6.4. 
       
         verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
         
           de tegenvordering  
         
       
       
     
     
       6.5. 
       ontbindt de overeenkomst tussen partijen; 
     
     
       6.6. 
       veroordeelt TXC om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de ruimtes 3.32, 3.33 en 3.34 (alle gelegen op de derde verdieping van [locatie] ) met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, leeg, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels, te ontruimen en (conform het bepaalde in de overeenkomst) aan TOO ter beschikking te stellen;  
     
     
       6.7. 
       veroordeelt TXC tot betaling aan TOO van de achterstand tot en met 7 september 2021 ter hoogte van € 106.372,89 (inclusief btw) alsmede de verschuldigde achterstand van 8 september  2021 tot [datum vonnis invullen], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       6.8. 
       veroordeelt TXC tot betaling van de buitengerechtelijke kosten (ex artikel 8.5 algemene voorwaarden) ten bedrage van € 18.083,39; 
     
     
       6.9. 
       veroordeelt TXC tot betaling van een bedrag van € 3.700,41 voor ruimte 3.33 en van € 6.688,50 voor ruimte 3.34 (beide te vermeerderen met btw) voor elke maand (of gedeelte ervan) dat TXC heeft nagelaten en nalaat om deze ruimten te ontruimen, te rekenen vanaf 18 december 2020 tot het moment dat TXC deze ruimten ter vrije beschikking, conform de overeenkomst, aan TOO ter beschikking heeft gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van deze bedragen tot aan de dag van de gehele betaling; 
     
     
       6.10. 
       veroordeelt TXC om elke maand, telkens op de eerste van de betreffende kalendermaand aan TOO te betalen een bedrag van € 2.137,03 te vermeerderen met btw (conform de overeenkomst te indexeren) als vergoeding voor het gebruik van ruimte 3.32 vanaf heden tot het moment dat ruimte 3.32 conform het bepaalde in de overeenkomst ter vrije beschikking van TOO is gesteld; 
     
     
       6.11. 
       heft alle ten laste van TOO gelegde beslagen op; 
     
     
       6.12. 
       gebiedt TXC de derdenbeslagene(n) binnen drie dagen na dit vonnis op de hoogte te stellen van de opheffing zoals hiervoor genoemd op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat TXC niet voldoet aan dit vonnis na betekening van dat vonnis aan TXC, met een maximum van € 250.000,00; 
     
     
       6.13. 
       gebiedt TXC het ertoe te geleiden dat alle (op grond van de beslagen) bij de betreffende derde(n) ingehouden een aan (de deurwaarder van) TXC doorgeleide bedragen binnen drie dagen na dit vonnis worden gerestitueerd aan de betreffende derde(n) op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat TXC niet voldoet aan dit vonnis na betekening van dat vonnis aan TXC met een maximum van € 250.000,00, althans doorgeleiding aan TOO (ter keuze van TOO); 
     
     
       6.14. 
       verbindt aan de veroordeling onder 7.10 en 7.11 een dwangsom van € 25.000,00 per dag dat TXC daar niet aan voldoet na betekening van het vonnis aan TXC, met een maximum van € 500.000,00;  
     
     
       6.15. 
       veroordeelt TXC tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van TOO tot en met vandaag vaststelt op salaris gemachtigde € 2.616,00	; 
     
     
       6.16. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       6.17. 
       
         wijst de vordering voor het overige af. 
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.L. Bondrager, griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter