ECLI: ECLI:NL:GHARL:2021:5437

Titel: ECLI:NL:GHARL:2021:5437 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-06-2021 / 20/00042

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2021-06-01

Zaaknummer: 20/00042

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2021:5437

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 20/00042 
     uitspraakdatum: 1 juni 2021 
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X]  te  [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 november 2019, nummer UTR 18/3107, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 19 B te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), voor het jaar 2018 vastgesteld op € 383.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 mei 2021. Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door taxateur [C] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 19 B te [Z] (hierna: de bovenwoning). De bovenwoning (bouwjaar omstreeks 1904) is boven een supermarkt gelegen in de binnenstad oost van [Z] . De bovenwoning is in gebruik voor kamerverhuur. De gebruiksoppervlakte (GO) bedraagt ongeveer 140 m2. De bouwkundige kwaliteit is voldoende.  
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of in de waardering voldoende rekening is gehouden met overlast van de supermarkt op de begane grond. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met overlast van de supermarkt en bepleit een waarde van € 283.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.  
       
     
     
       3.3. 
       Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn formele grieven laten varen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
       4.1. 
       Belanghebbende is, na afwijzing van zijn verzoek om vrijstelling van griffierecht wegens onvermogen, door de griffier (opnieuw) in de gelegenheid gesteld het verschuldigde griffierecht te voldoen. Het verschuldigde griffierecht is vervolgens binnen de gestelde termijn betaald. Het Hof ziet geen aanleiding om anders te beslissen over het vrijstellingsverzoek.  
       
       
         
           Inhoudelijk 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.3. 
       Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.4. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 3 december 2018, opgesteld door taxateur [D] . Hierin is de waarde van de bovenwoning getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie eveneens in de binnenstad oost van [Z] gelegen bovenwoningen met - evenals de bovenwoning - een voldoende uitstraling,  een bouwjaar van omstreeks 1904 en een voldoende bouwkundige kwaliteit. Het betreft vergelijkingsobjecten met verder de volgende kenmerken: 
       
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 
                   
                    [b-straat] 21 
                 
               
               
                 
                   
                    [c-straat] 10 BS 
                 
               
               
                 
                   
                    [d-straat] 15 BS 
                 
               
             
             
               
                 GO (ca) 
               
               
                 145 m2  
               
               
                 143  m2 
               
               
                 95 m2 
               
             
             
               
                 Staat onderhoud 
               
               
                 Voldoende / matig 
               
               
                 Voldoende 
               
               
                 Matig 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Waarde opbouw 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Transactiedatum 
               
               
                 4-10-2016 
               
               
                 2-10-2017 
               
               
                 2-1-2017 
               
             
             
               
                 Koopovereenkomst 
               
               
                 27-9-2016 
               
               
                 14-7-2017 
               
               
                 27-9-2016 
               
             
             
               
                 Koopsom 
               
               
                 € 480.000 
               
               
                 € 580.000 
               
               
                 € 400.000 
               
             
             
               
                 Gecorr. koopsom  
               
               
                 € 490.000 
               
               
                  € 550.000 
               
               
                 € 410.000 
               
             
             
               
                 Aandeel VVE 
                 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 € 820 
               
             
             
               
                 Dakterras 
               
               
                 
               
               
                 - 
               
               
                 € 4.800 
                 (ca 12 m2) 
               
             
             
               
                 Balkon 
               
               
                 € 2.800 
                 (ca 7 m2) 
               
               
                 € 400 
                 (ca 1 m2) 
                 € 2.000 
                 (ca 5 m2) 
               
               
                 - 
               
             
             
               
                 Kelder 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
               
                 - 
               
             
             
               
                 Woning 
               
               
                 € 487.200 
               
               
                 € 547.600 
               
               
                 € 404.380 
               
             
             
               
                 Woningwaarde  
                 per m2 
               
               
                 
                   € 3.360 
                 
               
               
                 
                   € 3.829 
                 
               
               
                 
                   € 4.257 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 Geen aandeel VVE 
                 Tot voorkort is de woning intensief bewoond door studenten c.q. jong werkende 
               
               
                 Geen aandeel VVE 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De waarde van de bovenwoning (inclusief aanbouwen en dakkapellen) is op basis hiervan bepaald op (eveneens) € 383.000, wat neerkomt op € 2.736 per m2. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bovenwoning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de ligging (binnenstad oost van [Z] ), de uitstraling (voldoende), het bouwjaar (ongeveer 1904), de gebruiksoppervlakte (95 m2 – 145 m2) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de bovenwoning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de bovenwoning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [b-straat] 21, dat boven een winkel c.q. commerciële ruimte in het uitgaansgebied is gelegen en qua bewoning, gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud het meest in de buurt komt, een woningwaarde van € 3.360 per m2 volgt, terwijl voor de bovenwoning de woningwaarde neerkomt op € 2.736 per m2. Dat de bovenwoning, zoals belanghebbende stelt, overlast ondervindt van de supermarkt op de begane grond (hinder van vrachtwagens voor de deur (laden en lossen) en van koel- en ventilatieinstallaties), is hierin voldoende verdisconteerd. Verder heeft de taxateur onweersproken gesteld dat het vergelijkingsobject [d-straat] 15 BS, dat in de nabijheid van de bovenwoning is gelegen, aan de achterzijde grenst aan de winkels en restaurants gelegen aan de [e-straat] , zodat daarvan vergelijkbare overlast zal worden ondervonden. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
       
     
     
       4.6. 
       Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. 
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       
         bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       
       
         wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
       
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
       (A. Vellema)	(V.F.R. Woeltjes) 
     
     
     
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.