ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2024:873

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2024:873 Rechtbank Amsterdam , 27-02-2024 / 10097115 CV EXPL 22-11840

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2024-02-27

Zaaknummer: 10097115 CV EXPL 22-11840

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:873

---

Huurzaak; Vaststellen huurprijzen na uitspraak Huurcommissie. De vastgestelde WOZ-waarde van 2019 geeft geen reëel beeld van de waarde van de woning. Daarom zal de relevante WOZ-waarde worden vastgesteld door de in 2020 vastgestelde WOZ-waarde (met peildatum 1 januari 2019) met het CBS-indexcijfer terug te rekenen tot 2019 (peildatum 2018). Voor de berekening van de WOZ-punten moet de ‘gewone’ berekeningswijze zoals opgenomen in onderdeel 9.1 tweede gedachtestreepje onder b van het Bhw worden toegepast.

vonnis 
     
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 10097115 CV EXPL 22-11840 
       vonnis van: 27 februari 2024 
       fno.: 42146 
     
     
     
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
     de naamloze vennootschap naar Belgisch recht 
     
       
         Xior Student Housing N.V. 
       
       gevestigd te Antwerpen (België) 
       domicilie gekozen in Amsterdam 
       eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie 
       nader te noemen: Xior 
       gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. [gedaagde 1] 
     
       wonende te [woonplaats 1] 
       gedaagde conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde 1] 
       gemachtigde: [gemachtigde] 
     
     2. [gedaagde 2] 
     
       wonende te [woonplaats 2] (Rusland) 
       gedaagde in conventie, eiser in reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde 2] 
       gemachtigde: [gemachtigde] 
     
     3. [gedaagde 3] 
     
       wonende te [woonplaats 1] 
       gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde 3] 
       gemachtigde: mr. P.P. Klokkers 
     
     4. [gedaagde 4] 
     
       wonende te [woonplaats 1] 
       gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde 4] 
       gemachtigde: [gemachtigde] 
       samen nader te noemen: huurders. 
     
     
     
     
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       
         de dagvaardingen van 7 januari 2022 met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagde 1] met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [gedaagde 2] met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagde 3] met producties; 
       
       
         de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagde 4] met producties; 
       
       
         de dagbepaling mondelinge behandeling (die op verzoek van partijen in afwachting van uitspraken in vergelijkbare zaken niet is doorgegaan); 
       
       
         de akte voortgang procedure Xior; 
       
       
         de akte voortprocederen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] ; 
       
       
         de akte van Xior met producties; 
       
       
         de conclusie van dupliek van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] met producties; 
       
       
         de conclusie van dupliek van [gedaagde 3] met producties; 
       
       
         de akte uitlating producties van Xior; 
       
       
         de dagbepaling vonnis. 
       
     
     
     
   
   
     GRONDEN VAN DE BESLISSING 
     
   
   
     Feiten 
     
     
       1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 
     
     
       1.1. 
       Xior is eigenaresse van een complex woningen in Amsterdam. Het complex was aanvankelijk een kantoorgebouw dat is getransformeerd tot woningen. De woningen zijn in 2019 opgeleverd. 
     
     
       1.2. 
       Xior heeft aan [gedaagde 1] van 1 september 2019 tot en met 30 september 2020 de zelfstandige woonruimte aan [adres 1] verhuurd. De aanvangshuur bedroeg € 690,00 per maand exclusief servicekosten. 
     
     
       1.3. 
       Xior Karspeldreef B.V. (hierna: Xior Karspeldreef) heeft aan [gedaagde 2] en mevrouw [naam 1] van 1 oktober 2020 tot en met 31 juli 2021 de zelfstandige woonruimte aan [adres 2] verhuurd. De aanvangshuur bedroeg € 700,00 per maand exclusief servicekosten. 
     
     
       1.4. 
       Xior Karspeldreef verhuurt aan [gedaagde 3] en de heer [naam 2] met ingang van 16 juli 2021 de zelfstandige woonruimte aan [adres 3] . De aanvangshuur bedraagt € 865,00 per maand exclusief servicekosten. 
     
     
       1.5. 
       Xior Karspeldreef verhuurt aan [gedaagde 4] met ingang van 1 november 2020 de zelfstandige woonruimte aan [adres 4] . De aanvangshuur bedraagt € 700,00 per maand exclusief servicekosten. 
     
     
       1.6. 
       De voorzitter van de huurcommissie heeft – na een verzoek van [gedaagde 2] om de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te toetsen – bij uitspraak van 7 juni 2021 de door [gedaagde 2] gehuurde woonruimte gewaardeerd op 118 punten en de daarvoor redelijke huurprijs per 1 oktober 2020 vastgesteld op € 608,32 per maand. De huurcommissie heeft het verzet van Xior tegen deze uitspraak op 12 november 2021 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.7. 
       De voorzitter van de huurcommissie heeft – na een verzoek van [gedaagde 4] om huurverlaging – bij uitspraak van 15 november 2021 de door [gedaagde 4] gehuurde woonruimte gewaardeerd op 100 punten en de daarvoor redelijke huurprijs voor per 1 november 2021 vastgesteld op € 516,22 per maand. 
     
     
       1.8. 
       De voorzitter van de huurcommissie heeft – na een verzoek van [gedaagde 3] om de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te toetsen – de huurprijs bij uitspraak van 15 november 2021 (volgens conclusie van antwoord) of 16 november 2021  (volgens dagvaarding) nader vastgesteld.  
     
     
       1.9. 
       De huurcommissie heeft – na een verzoek van [gedaagde 1] om de overeengekomen huurprijs op redelijkheid te toetsen – bij uitspraak van 22 november 2021 de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte gewaardeerd op 115 punten en de daarvoor redelijke huurprijs per 1 september 2019 vastgesteld op € 576,89 per maand.  
     
     
       1.10. 
       Xior is het niet eens met de beslissingen van de huurcommissie en is de onderhavige procedure gestart. 
       
       
     
   
   
     Vorderingen en verweer in conventie 
     
     
       2. Xior vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:  
     
     
       2.1. 
       de huurprijs van [gedaagde 1] met ingang van 1 september 2019 vast te stellen op     € 690,00 per maand; 
     
     
       2.2. 
       te verklaren voor recht dat [gedaagde 2] geen aanspraken jegens Xior en/of Xior Karspeldreef kan ontlenen aan de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 7 juni 2021 en de uitspraak van de huurcommissie van 12 november 2021; 
     
     
       2.3. 
       te verklaren voor recht dat [gedaagde 3] geen aanspraken jegens Xior en/of Xior Karspeldreef kan ontlenen aan de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 16 november 2021; 
     
     
       2.4. 
       te verklaren voor recht dat [gedaagde 4] geen aanspraken jegens Xior en/of Xior Karspeldreef kan ontlenen aan de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 15 november 2021; 
     
     
       2.5. 
       huurders hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 
       
       3. Xior stelt ten aanzien van [gedaagde 4] dat de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie rechtskracht mist, omdat de unusbehandeling in strijd met de wet is. Xior stelt verder dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in hun verzoeken aan de huurcommissie niet-ontvankelijk hadden moeten worden verklaard, omdat zij deze niet hebben ingediend namens hun contractuele medehuurders en huur een ondeelbare rechtsverhouding betreft. [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hadden bovendien in die verzoeken niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat deze gericht zijn tot Xior terwijl de huurovereenkomsten zijn gesloten met Xior Karspeldreef. Xior is daarom niet bevoegd om namens Xior Karspeldreef jegens hen in deze procedure een uitspraak te vorderen over de aanvangshuurprijs. Voor het geval wordt geoordeeld dat Xior daartoe wel bevoegd is, dient over de stellingen van huurders over de huurprijs een oordeel te worden geveld. 
       
       4. Xior stelt zich ten aanzien van [gedaagde 1] op het standpunt dat de huurcommissie de WOZ-waarde, de kwaliteit van de badkamer en de oppervlakte van het gehuurde onjuist heeft vastgesteld en verder (primair) dat van “een woning tot 40 m2 gebouwd in kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022” in de in van bijlage I, onderdeel 9.1 sub a Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) ook sprake is als een gebouw getransformeerd is van kantoor naar woning. In de toelichting op dit artikel wordt verwezen naar geldende energieprestatie-eisen, bedoeld in artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012, voor  nieuwbouwwoningen. Deze regeling is niet van toepassing op transformaties van bestaande bouw. Bestaande en getransformeerde gebouwen dienen slechts over een energie-index te beschikken en niet over een energieprestatiecertificaat. Het gehuurde is oorspronkelijk gebouwd in 1992-1999 en in 2018/2019 getransformeerd naar woningen. De nieuwe energie-index is vervolgens vastgesteld tussen 0,65-1,06 en er is een energielabel A afgegeven, allebei overeenkomstig een nieuwbouw situatie. In 2020 is vervolgens de energieprestatie voor het complex berekend. De energieprestatie is vervolgens vergeleken met bestaande bouw en het berekende energieprestatiecertificaat is 0,54. Gelet hierop dient de WOZ-waarde te worden vastgesteld op basis van de gunstige formule van bijlage I, onderdeel 9.1 sub a van het Bhw. Subsidiair doet Xior een beroep op de renovatieregeling uit onderdeel 10 van bijlage I van het Bhw op basis waarvan zij volgens haar recht heeft op 0,2 punten per € 1.000,00 van het geïnvesteerde bedrag in het kalenderjaar van de renovatie en de vijf daaropvolgende kalenderjaren. 
       
       5. Xior heeft de vorderingen jegens de overige huurders niet van concrete onderbouwing voorzien. De kantonrechter begrijpt dat zij zich ten aanzien van hen (zo veel mogelijk) bedoelt aan te sluiten bij de standpunten die zij ten aanzien van [gedaagde 1] heeft verwoord. 
       
       6. Huurders voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Dat verweer zal zo nodig bij de beoordeling aan de orde komen. 
       
       
     
   
   
     Vorderingen en verweer in (voorwaardelijke) reconventie 
     
     7. Als de huurprijs op een lager bedrag wordt vastgesteld dan het overeengekomen bedrag, vorderen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] kort gezegd terugbetaling van het verschil tussen die bedragen. Als Xior ontvankelijk is in haar vorderingen, vordert [gedaagde 3] een verklaring voor recht dat de huurprijs van de door hem gehuurde woonruimte per 1 november 2021 € 516,22 per maand bedraagt. 
     
     8. Het door Xior gevoerde verweer vloeit voort uit de onderbouwing van haar stellingen in conventie. Dat verweer zal zo nodig bij de beoordeling aan de orde komen. 
     
   
   
     Beoordeling in conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
     
     
       
         Ontvankelijkheid/rechtskracht uitspraken huurcommissie 
       
     
     
     9. Uit het feit dat – naar onweersproken is gebleven – Xior in de procedures bij (de voorzitter van) de huurcommissie niet heeft aangevoerd dat de verzoeken van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zich tegen de verkeerde entiteit richtten, inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen hun verzoeken en in deze procedure een beslissing vraagt over de punten waarover zij zich eerder tot de huurcommissie richtten, maakt de kantonrechter op dat Xior in dit verband namens Xior Karspeldreef handelde en handelt. De kantonrechter ziet dan ook geen bezwaar tegen de behandeling van de vorderingen van Xior in deze procedure die betrekking hebben op de huurprijs van de woningen. Dat geldt ook voor de woningen waarvan (in het geval van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] ) slechts één van de twee contractuele huurders is gedagvaard. De kantonrechter gaat er op basis van de stellingen en verweren van de gemachtigden van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] vanuit dat hun (destijds) contractuele medehuurders op de hoogte zijn van deze procedure en zij gemachtigden van de gedagvaarde huurders gemachtigd hebben om mede namens hen op te treden.  
     
     10. Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 19 januari 2024 (ECLI:NL:HR:2024:53) vloeit voort dat dat ook geldt voor uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie waartegen geen verzet is ingesteld. De uitspraken van (de voorzitter van) de huurcommissie zijn verzonden op 12 november 2021, 15 november 2021 ( [gedaagde 4] ), 15 of 16 november 2021 ( [gedaagde 3] ) en 22 november 2021 ( [gedaagde 1] ). De dagvaardingen zijn uitgebracht op 7 januari 2022, dus binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 BW. Xior is daarom ontvankelijk in haar vorderingen. 
     
     11. Als gevolg van de door Xior bij de kantonrechter ingestelde vorderingen, zijn de uitspraken van (de voorzitter van) de huurcommissie vervallen en moet de kantonrechter de punten toetsen waarover de huurcommissie een uitspraak was verzocht. Aan een oordeel over de uitspraken van (de voorzitter van) de huurcommissie – zoals Xior ten aanzien van [gedaagde 4] , [gedaagde 3] en [gedaagde 2] heeft gevorderd – wordt dan ook niet toegekomen. Tegen die achtergrond ontgaat de kantonrechter het belang van de door Xior ingenomen stellingen (onder 3 hiervoor) dat de voorzittersbeslissing jegens [gedaagde 4] rechtskracht mist omdat deze in strijd met de wet tot stand zou zijn gekomen, en dat [gedaagde 4] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in hun verzoeken bij de huurcommissie niet ontvankelijk hadden moeten worden verklaard.  
     
     
       
         
          [gedaagde 1]
         
       
     
     
     12. [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd tegen het standpunt van Xior dat de huurcommissie de kwaliteit van de badkamer en de oppervlakte van de woning onjuist heeft vastgesteld. Xior heeft daarop in de conclusie van repliek niet meer gereageerd, zodat aan haar standpunt als ongemotiveerd voorbij wordt gegaan. Net als de huurcommissie zal de kantonrechter uitgaan van een oppervlakte van de woning van 24 m2. 
     
     13. Dit leidt tot de vaststelling dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning in ieder geval moet worden gewaardeerd op 83 punten, te weten het totaal door de huurcommissie vastgestelde aantal punten (115) verminderd met de door de huurcommissie vastgestelde punten voor de WOZ-waarde (32) waarover partijen van mening verschillen. 
     
     
       
         WOZ-waarde 
       
     
     
     14. Volgens het woningwaarderingsstelsel moet de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde worden meegewogen. Op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst (1 november 2019) was de WOZ-waarde nog niet vastgesteld. Nadien zijn voor de woning van [gedaagde 1] de volgende WOZ-waardes vastgesteld: 
     - €   32.000,00, peildatum 1 januari 2018; 
     - €   76.000,00, peildatum 1 januari 2019; 
     - €   79.000,00, peildatum 1 januari 2020; 
     - €   84.000,00, peildatum 1 januari 2021; 
     - € 142.000,00, peildatum 1 januari 2022. 
     
     15. De huurcommissie is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 76.000,00, ten onrechte volgens Xior. Xior heeft diverse bezwaarprocedures over de WOZ-waarde van het complex gevoerd wat er toe heeft geleid dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 is vastgesteld op € 142.000,00. Uitgaande van een WOZ-waarde van € 142.000,00 op 1 januari 2022 zou een reële waarde (teruggerekend) per 1 januari 2019 € 119.663,40 bedragen. 
     
     16. Dat standpunt van Xior wordt niet gevolgd. Volgens het woningwaarderingsstelsel moet de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde worden meegewogen. Nu de huurovereenkomst in 2019 is ingegaan, zou (op grond van artikel 18 lid 2 van de Wet waardering onroerende zaken) de voor 2019 vastgestelde WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2018 van € 32.000,00 gelden als de op dat moment laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. Uit het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) vloeit evenwel (onder meer) voort dat als de WOZ-waarde geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de WOZ-waarde op objectieve en transparante wijze moet worden vastgesteld. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de WOZ-waarde van € 32.000,00 geen reëel beeld geeft van de waarde van de woning. Daarom zal (conform suggestie uit ECLI:NL:HR:2022:633 en in lijn met ECLI:NL:RBAMS:2023:1312) de relevante WOZ-waarde worden vastgesteld door de in 2020 vastgestelde WOZ-waarde (met peildatum 1 januari 2019) van € 76.000,00 – en niet, zoals door [gedaagde 1] betoogd, de in 2021 vastgestelde WOZ-waarde van € 79.000,00 met peildatum 1 januari 2020 – met het CBS-indexcijfer terug te rekenen tot 2019 (peildatum 2018). De WOZ-waarde van 2020 lijkt een reële waarde te zijn, omdat die de jaren daarop niet sterk is gewijzigd. Xior heeft weliswaar gesteld dat tegen deze WOZ-waarde van € 76.000,00 een bezwaarprocedure loopt, maar heeft dat niet verder onderbouwd zodat daaraan voorbij zal worden gegaan. Waarom de WOZ-waarde in 2023 wel aanzienlijk is toegenomen, is niet duidelijk maar kan ook in het midden blijven. Zonder nadere toelichting valt immers niet in te zien waarom, zoals Xior heeft bepleit, voor de berekening van de redelijke aanvangshuur in 2019 zou moeten worden uitgegaan van de WOZ-waarde van 2023. Het voorgaande betekent – nu de WOZ-waarde in Amsterdam in 2019 ten opzichte van 2018 gemiddeld met 111,2% is gestegen – dat de relevante WOZ-waarde in 2019 € 68.345,32 is, namelijk € 76.000,00 / 111,2%. 
     
     
       
         Berekeningsmethode WOZ-punten 
       
     
     
     17. Met [gedaagde 1] is de kantonrechter verder van oordeel dat voor de berekening van de WOZ-punten de ‘gewone’ berekeningswijze zoals opgenomen in onderdeel 9.1 tweede gedachtestreepje onder b van het Bhw moet worden toegepast. De door [gedaagde 1] gehuurde woning is gerealiseerd in een oud kantoorgebouw. Daarmee staat vast dat geen sprake is van nieuwbouw maar van verbouw. In dat geval geldt, zo blijkt uit de toelichting bij het Bhw, de specifieke berekeningsmethodiek van onderdeel 9.1 tweede gedachtestreepje onder a Bhw alleen als de woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen zoals bedoeld in artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte van de huurcommissie aangeduid als hoogniveau renovatie). Gelet daarop valt niet in te zien waarom, zoals Xior heeft betoogd, deze regeling niet van toepassing is op transformaties van bestaande bouw. Indien sprake is van verbouw in de jaren 2015-2021 dan is (volgens het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte van de huurcommissie) sprake van hoogniveau renovatie als de energie-index van de woning lager is dan 0,4. Xior heeft niet weersproken dat de energie index van de gehuurde woning 0,7 bedraagt. Xior heeft verwezen naar kamerstukken ter onderbouwing van haar standpunt dat de wetgever heeft bedoeld om ieder tot woning verbouwd kantoor voor de voor de verhuurder gunstigere berekeningsmethode in aanmerking te laten komen, maar dat valt in die stukken niet te lezen.  
     
     
       
         Renovatiepunten 
       
     
     
     18. Daarmee wordt toegekomen aan het subsidiaire standpunt van Xior dat conform onderdeel 10 van bijlage I van het Bhw renovatiepunten moeten worden toegekend. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgebreide renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde (vgl. nota van toelichting bij het besluit van 27 september 2016 tot wijziging van het Bhw, Staatsblad 2016, 344.) Xior heeft in 2018 grote investeringen gedaan in het complex waarin het gehuurde is gelegen en waardoor verschillende woonruimtes zijn gecreëerd. Daarna is de WOZ-waarde voor het gehuurde meermalen vastgesteld en niet is gebleken, zoals hiervoor overwogen, dat de WOZ-waarde die nu in aanmerking wordt genomen geen goed beeld geeft van de waarde van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding voor toekenning van renovatiepunten. 
     
     
       
         Conclusie  
       
     
     
     19. Xior heeft de berekeningswijze van [gedaagde 1] voor de WOZ-punten niet betwist. Die berekeningswijze volgend moeten aan de gehuurde woning voor de WOZ-waarde 28,9 punten worden toegekend: 
     
       68.345 / 8.747 =       7,8 + 
       68.345 / 24 / 135 = 21,1 
       Daarmee komt de kantonrechter  uit op een totaal van 28,9 + 83 (zie 13 hiervoor) 111,9 punten. De met 112 punten in 2019 corresponderende huurprijs is € 560,83. In conventie zal de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 september 2019 op dat bedrag worden vastgesteld. Dat betekent dat wordt toegekomen aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld. [gedaagde 1] heeft gedurende 13 maanden (€ 690,00 -/- € 560,83 =) € 129,17 per maand, in totaal dus € 1.679,21, teveel huur aan Xior betaald. In reconventie zal dat bedrag aan [gedaagde 1] worden toegewezen, te vermeerderen met de per 18 oktober 2022 gevorderde wettelijke rente waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd.  
     
     
     
       
         
          [gedaagde 4]
         
       
     
     
     20. De vordering in conventie wordt om de onder 11 genoemde reden afgewezen. De kantonrechter begrijpt dat partijen in reconventie een oordeel willen over de (aanvangs)huurprijs. Ten aanzien van [gedaagde 4] geldt in dat verband hetzelfde als hiervoor (onder 12 tot en met 18) ten aanzien van [gedaagde 1] is geoordeeld, met dien verstande dat voor de door hem gehuurde woning een andere WOZ-waarde geldt. Dat leidt tot de vaststelling dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning in ieder geval moet worden gewaardeerd op 80,62 punten, namelijk het totaal door de huurcommissie vastgestelde aantal punten (99,62) verminderd met de door de huurcommissie voor de WOZ-waarde vastgestelde punten (19) waarover partijen van mening verschillen. Nu het gaat om een verzoek tot huurprijsverlaging in het kalenderjaar 2021, moet voor de vaststelling van de punten voor de WOZ-waarde uit worden uitgegaan van de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020. Die waarde is € 88.000,00. Xior heeft niet betwist dat daarbij een WOZ-puntenaantal hoort van 29,32. De huurcommissie is uitgegaan van 19,00 punten, zodat het totaal aantal punten van 99,62 met 10,32 dient te worden gecorrigeerd. Dit leidt tot de conclusie dat de woning op een totaal punten aantal van 109,94 moet worden gewaardeerd. De maximaal toegestane huurprijs per 1 november 2021 bij 110 punten bedroeg € 571,79. Xior heeft niet betwist dat de huur per 1 juli 2022, na een huurverhoging, € 584,94 had moeten bedragen. In reconventie zullen de huurprijzen dienovereenkomstig worden vastgesteld. Xior heeft verder niet betwist dat [gedaagde 4] vanaf juli 2021 en juli 2022 respectievelijk € 700,00 en € 716,10 per maand aan huur betaalde. Xior zal in reconventie worden veroordeeld tot terugbetaling van het teveel betaalde (dat tot en met oktober 2022 8 x € 128,21 en 4 x € 131,16 = € 1.550,32 bedraagt). Ook de daarover per 18 oktober 2022 gevorderde wettelijke rente is niet betwist en zal ook worden toegewezen.  
     
     
       
         
          [gedaagde 2]
         
       
     
     
     21. De vorderingen in conventie worden om de onder 11 genoemde reden afgewezen. De kantonrechter begrijpt dat partijen in reconventie een oordeel willen over de (aanvangs)huurprijs. In dat verband geldt hetgeen hiervoor onder 12 is overwogen met betrekking tot de kwaliteit van de badkamer en de oppervlakte van de woning geldt ook in het geval van [gedaagde 2] . Xior heeft in het geval van [gedaagde 2] verder geen concrete inhoudelijke bezwaren tegen de uitspraken van (de voorzitter van de) huurcommissie naar voren gebracht. Xior heeft deze uitspraken, de opgestelde rapporten van onderzoek van de huurcommissie en de door de huurcommissie opgestelde woningwaardingen ook niet in het geding gebracht. Xior heeft alleen de voor de jaren 2018-2022 vastgestelde WOZ-waardes voor de woningen in het geding gebracht. [gedaagde 2] heeft wel de uitspraken van de (voorzitter van de) huurcommissie, maar niet de puntentelling in het geding gebracht. Al met al heeft de kantonrechter dus onvoldoende informatie om tot een ander oordeel te kunnen komen dan de huurcommissie heeft gedaan. De kantonrechter zal daarom in reconventie – net als de huurcommissie – de redelijke huurprijs voor de door [gedaagde 2] gehuurde woning met ingang van 1 oktober 2020 vaststellen op € 608,32 per maand. Xior zal tevens worden veroordeeld om het door [gedaagde 2] teveel betaalde – dat onbetwist € 916,80 bedraagt – terug te betalen.  
     
     
       
         
          [gedaagde 3]
         
       
     
     
     22. Hetgeen onder 21 is overwogen geldt ook ten aanzien van [gedaagde 3] , met dien verstande dat [gedaagde 3] heeft verzocht om te bepalen dat de huurprijs voor door hem gehuurde woning op basis van het (door hem in het geding gebrachte) rapport van onderzoek van de huurcommissie van 4 november 2021 per 1 november 2021 € 516,22 bedraagt. In dat rapport wordt evenwel uitgegaan van een maximaal redelijke huurprijs van € 644,03, naar de kantonrechter daaruit begrijpt per 16 juli 2021. Het in de conclusie van antwoord ingenomen standpunt correspondeert dus niet met het door [gedaagde 3] overgelegde onderzoeksrapport van de huurcommissie. De uitspraak van de huurcommissie is niet in het geding gebracht, zodat niet kan worden vastgesteld welke maximale huurprijs de voorzitter van de huurcommissie uiteindelijk redelijk heeft gevonden. De kantonrechter zal de zaak daarom naar de rol verwijzen  uitsluitend  om [gedaagde 3] alsnog in de gelegenheid te stellen deze uitspraak  zonder nadere toelichting  alsnog in het geding te brengen. Daarbij wordt op voorhand aangetekend dat andere producties en/of toelichtingen niet worden geaccepteerd. Alle beslissingen in conventie en reconventie ten aanzien van [gedaagde 3] worden in afwachting daarvan aangehouden. 
     
     
       
         Proceskostenveroordeling [gedaagde 1] , [gedaagde 4] en [gedaagde 2] 
       
     
     
     23. Xior is ten aanzien van [gedaagde 1] , [gedaagde 4] en [gedaagde 2] in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld. Daarom wordt zij veroordeeld tot betaling van hun proceskosten. Daarbij geldt dat [gedaagde 2] in persoon heeft geconcludeerd voor antwoord. Daarom wordt hem daarvoor geen salaris gemachtigde toegekend. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil. 
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       
         ten aanzien van [gedaagde 1] 
       
     
     
     
       stelt de huurprijs voor de voorheen door [gedaagde 1] gehuurde woning aan [adres 1] met ingang van 1 september 2019 vast op € 560,83 per maand; 
       
     
     
       
         veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden begroot op: 
         - salaris gemachtigde	€    408,00    (2 punten à € 204,00) 
         -	 nakosten		 €      68,00  
         totaal			€    476,00, 
         voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Xior niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen; 
       
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 4] 
         
       
       
     
     
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       
         veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden begroot op: 
         -	 salaris gemachtigde	€    408,00    (2 punten à € 204,00) 
         -	 nakosten		 €      68,00  
         totaal			€    476,00, 
         voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Xior niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen; 
       
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 2] 
         
       
       
     
     
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       
         veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden begroot op: 
         - salaris gemachtigde	€    204,00    (1 punt à € 204,00) 
         - nakosten		 €      68,00  
         totaal			€    271,00, 
         voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Xior niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen; 
       
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 3] 
         
       
       
     
     
       houdt iedere beslissing aan; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 1] 
         
       
       
     
     
       veroordeelt Xior tot betaling van € 1.679,21, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2022 tot de dag van betaling; 
       
     
     
       veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden te begroten op nihil; 
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 4] 
         
       
       
     
     
       stelt de huurprijs voor door [gedaagde 4] gehuurde woning aan [adres 4] met ingang van 1 november 2021 vast op € 571,79 en per 1 juli 2022 op € 584,94; 
       
     
     
       veroordeelt Xior om het door [gedaagde 4] teveel betaalde aan huur sinds 1 november 2021 tot heden terug te betalen (tot en met oktober 2022 bedraagt dat € 1.550,32), een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 oktober 2022 tot de dag van betaling; 
       
     
     
        veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden te begroten op nihil; 
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 2] 
         
       
       
     
     
       stelt de huurprijs voor de voorheen door [gedaagde 2] gehuurde woning aan [adres 2] met ingang van 1 oktober 2020 vast op € 608,32 per maand; 
       
     
     
       veroordeelt Xior om het door [gedaagde 2] teveel betaalde aan huur van € 916,80 terug te betalen; 
       
     
     
       veroordeelt Xior in de proceskosten, tot op heden te begroten op nihil; 
       
       
         
           ten aanzien van [gedaagde 3] 
         
       
       
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van  12 maart 2024  uitsluitend voor overlegging door [gedaagde 3] van de uitspraak van de (voorzitter van de) huurcommissie als bedoeld onder 1.8 hiervoor; 
       
     
     
       houdt iedere verder beslissing aan; 
       
       
       
         
           in conventie en reconventie 
           
         
         
           ten aanzien van [gedaagde 1] , [gedaagde 4] en [gedaagde 2] 
         
       
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar  
         uitgesproken op 27 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.