ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:3144

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:3144 Gerechtshof Amsterdam , 30-09-2021 / BKDH-21/00576

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-09-30

Zaaknummer: BKDH-21/00576

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:3144

---

Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. 
         8:26 Awb. De eigenaar van de woning neemt deel aan het geding als derde-belanghebbende. 
         Geen schending van het verbod van reformatio in peius.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     Zittingsplaats Den Haag 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BKDH-21/00576 
     
     
     
     Uitspraak van 30 september 2021 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: A. Bakker)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 25 april 2019, nummer AMS 18/2359. 
     
     
     Als derde-belanghebbende heeft deelgenomen aan het geding:  
     
       
         
          [A B.V.]
         , gevestigd te [Z] , 
       (gemachtigde: E.M. de Bie). 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 82.500 (de beschikking). 
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 60.000. 
       
     
     
       1.3. 
       
        [A B.V.] ( [A B.V.] ) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Het beroep van [A B.V.] is gezamenlijk behandeld met de beroepen van zes andere huurders. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover van belang: 
       
       
         “De rechtbank: 
         - verklaart de beroepen gegrond; 
         - vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar; 
         - stelt de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 van de woningen als volgt vast: 
         (…) 
         - [adres] : € 61.500,-; 
         (…) 
         - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waardes wordt berekend; 
         - verklaart de bezwaren van de huurders tegen de beschikkingen van 28 februari 20117 en 31 maart 2017 (alsnog) ongegrond; 
         - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; 
         -	draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 2.366,- aan [A B.V.] te vergoeden; 
         -	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [A B.V.] tot een bedrag van € 1.536,-; 
         (…).” 
       
       
       
         1.4.1. 
         Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. Bij faxbericht van 5 juli 2019 heeft belanghebbende de gronden van het hoger beroep aangevuld.  
         
       
       
         1.4.2. 
         Het Hof heeft [A B.V.] ( [A B.V.] ), de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Zij heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft bij brief van 27 februari 2020 gereageerd. 
         
       
       
         1.4.3. 
         Belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn bij brief van 30 maart 2020 geïnformeerd dat [A B.V.] zich als derde-belanghebbende heeft aangemeld en zijn zij in de gelegenheid gesteld te reageren op haar reactie op het beroepschrift. 
         
       
       
         1.4.4. 
         Met dagtekening 22 april 2020 heeft de Heffingsambtenaar een stuk aangeduid als “Verweerschrift in hoger beroep” ingediend. Bij faxbericht van 27 april 2020 heeft belanghebbende een aanvullend stuk ingediend. Bij brief van 12 mei 2020 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.  
         
       
     
     
       1.5. 
       In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad via videoverbinding (Skype) met het gerechtshof Den Haag op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is huurder en gebruiker van de woning. De woning maakt deel uit van een gebouw dat oorspronkelijk een kantoorgebouw was, maar dat is verbouwd tot een gebouw met kleine starterswoningen. De woning is gelegen in het stadsdeel [naam stadsdeel] , in de wijk [naam wijk] . 
       
     
     
       2.2. 
       Het gebouw waarin de woning is gelegen is eigendom van [A B.V.] . 
       
     
     
       2.3. 
       Belanghebbende heeft, met dagtekening 28 februari 2017, een waardebeschikking ontvangen. De beschikking vermeldt een WOZ-waarde van € 82.500. 
       
       
         2.4.1. 
         Op het taxatieverslag dat in beroep door de Heffingsambtenaar is verstrekt, staan de gegevens van een drietal woningen vermeld die zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De gegevens van deze woningen zijn, voor zover van belang, als volgt: 
         
         
           
             
             
             
             
             
               
                 
                   
                     Vergelijkbare woningen 
                   
                 
                 
                   
                     Woning 1 
                   
                 
                 
                   
                     Woning 2 
                   
                 
                 
                   
                     Woning 3 
                   
                 
               
               
                 
                   Adres 
                 
                 
                   
                    [adres 2]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 3]
                   
                 
                 
                   
                    [adres 4]
                   
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   Bouwjaar 
                 
                 
                   1960 
                 
                 
                   1960 
                 
                 
                   1960 
                 
               
               
                 
                   Oppervlakte woning 
                 
                 
                   27 m2 
                 
                 
                   28 m2 
                 
                 
                   28 m2 
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   Transactiedatum 
                 
                 
                   9-7-2015 
                 
                 
                   22-05-15 
                 
                 
                   7-1-16 
                 
               
               
                 
                   Transactieprijs 
                 
                 
                   106.500 
                 
                 
                   110.000 
                 
                 
                   123.000 
                 
               
               
                 
                   Erfpachtcorrectie 
                 
                 
                   € 12.351 
                 
                 
                   € 12.048 
                 
                 
                   € 12.279 
                 
               
               
                 
                   Gecorr. transactieprijs 
                 
                 
                   € 118.851 
                 
                 
                   € 122.048 
                 
                 
                   € 135.279 
                 
               
               
                 
                   Gecorr. transactieprijs (1/1/2016) 
                 
                 
                   € 129.000 
                 
                 
                   € 135.000 
                 
                 
                   € 135.000 
                 
               
             
           
         
         
       
       
         2.5.1. 
         In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een reactie van de taxateur op enkele aspecten uit het beroepschrift ingediend. De reactie vermeldt, voor zover van belang: 
         
       
     
   
   
     “Vergelijkingsobjecten 
     Binnen [woonplaats] blijft het moeilijk om vergelijkingen te vinden voor het complex [wooncomplex] Het wooncomplex betreft een kantoorgebouw dat is getransformeerd tot kleine zelfstandige appartementen. Binnen [woonplaats] gebeurt zo een transformatie van kantoor naar (studenten)appartementen wel vaker, maar de appartementen zijn dan veelal voor de verhuur bedoeld net als het complex van [wooncomplex] . Nu is er een complex getransformeerd van kantoor naar (studenten)appartementen die eveneens in de verkoop is gegaan. Dit voormalige kantoor ( […] gebouw) dat aan de drukke A10 ligt is getransformeerd tot (studenten)appartementen en zijn gelegen aan het [naam straat 1] . Door de specifieke doelgroep en indeling van het complex is het goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De appartementen hebben wel een minder sociaal karakter dan het (studenten)complex waar de woning van belanghebbende zich in bevindt. Ondanks dat de verkopen aan het [naam straat 1] niet in de nabije omgeving liggen van het complex aan de [adres] , zijn dit binnen [woonplaats] de meest vergelijkbare verkopen door hun vergelijkbare specifieke eigenschappen. 
     
     
       De verkopen [adres 5] en aan de [adres 6] en [adres 7] ) zijn ook aan het overzicht taxatiewaarde toegevoegd, omdat het ook kleine studio's betreft die een gezamenlijk karakter en voorzieningen hebben. 
     
     
   
   
     Waarde 
     (…) 
     
     
       Onder het kopje 'taxatiewaarde per eenheid' is de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten. De 
       getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende is € 3.438,-. De gemiddelde gerealiseerde prijs van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten bedraagt: € 5.113,-. Hieruit valt af te leiden dat onderhavige woning EUR 1.675, - per vierkante meter lager is gewaardeerd. Op basis van het overzicht is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten van gemachtigde, de woning van belanghebbende niet te hoog is gewaardeerd.” 
     
     
     
       2.5.2.	Bij de reactie van de taxateur is een “Overzicht taxatiewaarden [de woning]” gevoegd. Het overzicht vermeldt, voor zover van belang: 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Item 
             
             
               Object 
             
             
               Verkoop 1 
             
             
               Verkoop 2 
             
             
               Verkoop 3 
             
             
               Verkoop 4 
             
             
               Verkoop 5 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Adres 
             
             
               [de woning] 
             
             
               
                [adres 5]
               
             
             
               
                [adres 6]
               
             
             
               
                [adres 7]
               
             
             
               
                [adres 8]
               
             
             
               
                [adres 9]
               
             
           
           
             
               (…) 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Bouwjaar 
             
             
               1998 
             
             
               1899 
             
             
               2014 
             
             
               2014 
             
             
               1960 
             
             
               1960 
             
           
           
             
               (…) 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Woningdeel (m2) 
             
             
               24 
             
             
               31 
             
             
               28 
             
             
               28 
             
             
               28 
             
             
               28 
             
           
           
             
               (…) 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Woningdeel (m2) 
             
             
               3.438 
             
             
               4.710 
             
             
               5.893 
             
             
               5.893 
             
             
               4.571 
             
             
               4.500 
             
           
           
             
               (…) 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Woningdeel (m2) 
             
             
               82.512 
             
             
               146.000 
             
             
               165.000 
             
             
               165.000 
             
             
               128.000 
             
             
               126.000 
             
           
           
             
               (…) 
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               Transactiedatum 
             
             
               
             
             
               23-8-2016 
             
             
               25-10-2016 
             
             
               1-9-2016 
             
             
               17-10-2016 
             
             
               1-12-2015 
             
           
           
             
               Transactieprijs 
             
             
               
             
             
               146.000 
             
             
               152.500 
             
             
               150.000 
             
             
               137.000 
             
             
               114.600 
             
           
           
             
               Erfpacht Correctie 
             
             
               
             
             
               2.549 
             
             
               39.972 
             
             
               38.997 
             
             
               14.432 
             
             
               10.895 
             
           
           
             
               Gecorr. Transactieprijs 
             
             
               
             
             
               172.549 
             
             
               192.472 
             
             
               188.997 
             
             
               151.432 
             
             
               125.495 
             
           
           
             
               Gecorr. Transactieprijs (1/1/2016) 
             
             
               
             
             
               146.000 
             
             
               165.000 
             
             
               165.000 
             
             
               128.000 
             
             
               126.000 
             
           
         
       
     
     
     
       2.5.3.	De Heffingsambtenaar heeft verder de onderbouwing van de erfpachtbijtellingen van de vijf verkochte objecten overgelegd. 
     
     
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld: 
     
     
       “Ontvankelijkheid (alle zaaknummers) 
     
     1. De rechtbank is van oordeel dat [A B.V.] ontvankelijk is in haar beroepen. 
     
     2. Op 1 oktober 2015 zijn onder andere artikel 28 en artikel 29 var. de Wet WOZ gewijzigd. Deze wetswijziging heeft geleid tot een verruiming van de bezwaar- en beroepsmogelijkheden met betrekking tot de WOZ-waarden, in die zin dat nu bezwaar 
     
       en beroep tegen een te lage WOZ-waarde mogelijk is. De wetgever heeft daarbij niet 
       voorzien in overgangsrecht, zodat de wetswijziging onmiddellijke werking heeft. Gelet 
       daarop is het in rechtelijke uitspraken na 1 oktober 2015 mogelijk om een nog niet 
       onherroepelijk vaststaande WOZ-waarde hoger vast te stellen dan de beschikte waarde. 
     
     
     3. In artikel 24 van de Wet WOZ staat geen belangenvereiste genoemd. Bij [A B.V.] 
     
       wordt als eigenaar van de woningen een (proces)belang aanwezig geacht. [A B.V.] is 
       daarom naar het oordeel van de rechtbank ontvankelijk in haar beroepen. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
     
       
         Hoe beoordeelt de rechtbank de WOZ-waarde? 
       
     
     
     
       (…) 
     
     
     10. [A B.V.] vindt dat de heffingsambtenaar de waardes van de woningen veel te laag 
     
       heeft vastgesteld en vordert vernietiging van de uitspraken op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft volgens [A B.V.] niet inzichtelijk gemaakt waar de forse verlaging van de WOZ-waarde voor de woningen ((…) € 22.500,- voor de woningen type B) in de bezwaarfase op is gebaseerd, terwijl van andere woningen in het voormalige kantoorgebouw van hetzelfde type en omvang, de WOZ-waarde niet is verlaagd. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [A B.V.] nog naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2017, waarin het gerechtshof de WOZ-waarde van de woning op het adres [adres] voor het belastingjaar 2016 hoger (€ 78.500,-) heeft vastgesteld dan de waarde die de heffingsambtenaar voor het onderhavige belastingjaar 2017 heeft vastgesteld. 
       
        [A B.V.] vindt dat de oorspronkelijk in de WOZ-beschikkingen vastgestelde WOZ-waarde 
       van (…) € 82.500,- voor de woningen type B moeten worden hersteld. 
     
     
     11. De huurders vinden daarentegen dat zij er op mogen vertrouwen dat de waarde van 
     hun woning op (…) € 60.000,- wordt gehandhaafd. 
     
     
       (…) 
     
     
     13. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat door een onjuiste taxatie door 
     
       een externe taxateur de waardes van de woningen in de uitspraken op bezwaar ten onrechte 
       zijn verlaagd. Volgens de heffingsambtenaar is op basis van stukken niet meer te achterhalen 
       hoe die taxatie tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde (…) van de woningen type B op € 82,300,- en dat die waarde wordt onderbouwd met de in de matrices genoemde transacties van vergelijkingsobjecten aan het [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 
     
     
     14. De huurders vinden de objecten aan het [naam straat 1] niet representatief. 
     
     15. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar in de overgelegde matrices 
     
       voorgedragen vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar met de woningen van de 
       huurders. Weliswaar zijn deze vergelijkingsobjecten net als de woningen van de huurders 
       kleine starterewoningen die uit een voormalig kantoorpand zijn ontstaan, maar zij zijn 
       kilometers verderop gelegen in een stadsdeel aan de andere kant van de stad, dichterbij het 
       centrum, en van een geheel ander bouwjaar (1998 respectievelijk 1960). 
       De rechtbank is daarom van oordeel dat de waardes van de woningen niet aan de hand van 
       deze vergelijkingsobjecten kunnen worden onderbouwd. 
     
     
     16. De woningen aan de [naam straat 2] en [naam straat 3] waar [A B.V.] naar verwijst, zijn 
     
       naar type, bouwjaar en ligging goed vergelijkbare objecten, die ook aan de orde zijn 
       gekomen in de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2617, kenmerk 
       17/00496, inzake de WOZ-waarde van een identieke woning aan de [adres] 
       met betrekking tot het belastingjaar 2016. [A B.V.] en de heffingsambtenaar verwijzen ook naar deze uitspraak om de door hen voorgestane waardes te bepleiten. In die uitspraak heeft het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.3 deze vergelijkingsobjecten goed bruikbaar geacht, zodat kan worden aangenomen dat dit ook voor de onderhavige woningen goede vergelijkingsobjecten zijn, met dien verstande dat het object aan de [adres 10] is verkocht op 20 mei 2014 en dat is naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de in deze zaak geldende waardepeildatum 1 januari 2016. De andere twee objecten aan de [adres 11] en [adres 12] zijn in mei 2015 verkocht en dus voldoende dicht bij de waardpeildatum 1 januari 2016 om de verkoopprijzen te gebruiken ais onderbouwing van de waardes van de woningen. 
     
     
     17. Naar het oordeel van ook de rechtbank bieden de verkoopprijzen van deze objecten 
     
       van € 67.000,- en € 74.500,- voldoende basis voor een oordeel over de waarde op de 
       waardepeildatum, mits opwaarts gecorrigeerd voor erfpacht en prijspeil van de 
       waardepeildatum. In de genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam leiden die 
       opwaartse correcties van de verkoopprijzen naar de in die uitspraak geldende waardepeildatum 1 januari 2015 tot waarden van respectievelijk € 86.015,- en € 91.100,-voor de objecten aan [adres 11] en [adres 12] , waarmee naar het oordeel van het gerechtshof de 
       waarde van € 78.500,- op de in die zaak geldende waardepeildatum 1 januari 2015 werd 
       onderbouwd. 
       Uitgaande voorts vaneen stijgende woningmarkt vanaf 1 januari 2015 en de in deze zaken 
       geldende waardepeildatum 1 januari 2016 is de conclusie dat de gecorrigeerde verkoopprijzen tevens voldoende steun bieden aan de door [A B.V.] en de heffingsambtenaar (nader) voorgestane waarde van (…) € 82.500,- (voor de woning type B). Naar het oordeel van de rechtbank geldt dit ook indien rekening wordt gehouden met de gestelde - maar door de heffingsambtenaar en [A B.V.] betwiste – kleine (opleverings)gebreken aan de woningen waarvan de eventuele waardedruk door de huurders niet aannemelijk is gemaakt en met de kleinere oppervlakte van de woningen (18 respectievelijk 24 m2 ) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (29 m2 en 30 m2), zoals vastgesteld door het gerechtshof in evengenoemde uitspraak. 
     
     
     18. Wat verder nog door de huurders is aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander 
     
       oordeel. Dit betekent dat [A B.V.] de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft 
       gemaakt. 
     
     
     
       
         Vertrouwensbeginsel 
       
     
     
     19. De huurders hebben nog aangevoerd dat de bij de uitspraken op bezwaar 
     
       vastgestelde waardes op grond van het vertrouwensbeginsel nadien niet meer kunnen worden 
       verhoogd. 
     
     
     20. Het beroep van de huurders op het vertrouwensbeginsel kan niet slagen. Tegen de 
     
       bestreden uitspraken op bezwaar kon nog een rechtsmiddel worden aangewend, dus de bij 
       die uitspraken vastgestelde waardes waren nog niet onherroepelijk. 
       Dat om andere redenen het vertrouwensbeginsel door de heffingsambtenaar zou zijn 
       geschonden, is gesteld noch gebleken, 
     
     
     
       (…) 
     
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     25. De rechtbank verenigt zich met de door de [A B.V.] voorgestane waardes van (…)  
     
       € 82.500,- (voorde woningen type B). 
       De rechtbank zal daarom hei bezwaar van de huurders tegen de beschikkingen van 28 
       februari 2017 en 31 maart 2017 alsnog ongegrond verklaren. 
       (…)” 
     
     
     
   
   
     Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is: 
       - of [A B.V.] niet-ontvankelijk verklaard had moeten worden in de beroepsfase; 
       - of sprake is van strijd met het verbod op reformatio in peius; en 
       - of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.  
       Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend. De Heffingsambtenaar en [A B.V.] beantwoorden deze vragen ontkennend. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep en vermindering van de waarde van de woning tot een bedrag van € 60.000. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert, zo begrijpt het Hof, tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
       
     
     
       4.4. 
       
        [A B.V.] concludeert, zo begrijpt het Hof, eveneens tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Derde-belanghebbende 
       
     
     
       5.1. 
       De stelling van belanghebbende dat [A B.V.] beroep heeft ingesteld bij de Rechtbank zonder eerst een bezwaarschrift in te dienen en derhalve niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het beroep als bedoeld in artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), kan het Hof niet volgen. Deze stelling gaat er immers aan voorbij dat [A B.V.] als (derde-)belanghebbende deelneemt aan het geding zoals bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb. 
       
       
         5.2.1. 
         Ingevolge artikel 8:26, lid 1, Awb, kan de bestuursrechter ambtshalve, op verzoek van een partij of op hun eigen verzoek, belanghebbenden in de gelegenheid stellen als partij aan het geding deel te nemen.  
         
       
       
         5.2.2. 
         In dit verband volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020, ECLI:NL:2020:467, BNB 2020/66: 
         
         
           “2.4.1 Belanghebbende bij een beschikking is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken (artikel 1:2 Awb). Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 1:2 Awb volgt dat daarbij in de eerste plaats moet worden gedacht aan de geadresseerde van het besluit, dat wil zeggen degene tot wie het besluit is gericht. 
         
         
       
       
         2.4.2 
         Artikel 24, lid 3, Wet WOZ bepaalt dat een beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ wordt bekendgemaakt aan zowel degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (artikel 24, lid 3, letter a, Wet WOZ) als aan degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt (artikel 24, lid 3, letter b, Wet WOZ). Opmerking verdient dat deze bepaling de heffingsambtenaar niet verplicht om een beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1, Wet WOZ te nemen ten aanzien van een gebruiker als bedoeld in artikel 24, lid 3, letter b, Wet WOZ indien die gebruiker geen belang heeft bij die beschikking. De heffingsambtenaar kan volstaan met het toezenden van een afschrift van de beschikking die is genomen ten aanzien van de gerechtigde als bedoeld in artikel 24, lid 3, letter a, Wet WOZ. 
         
       
       
         2.4.3 
         Zoals de Hoge Raad eerder heeft geoordeeld dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.” 
         
       
       
         5.2.3. 
         Uit artikel 24, lid 3, onderdeel a, Wet WOZ en hetgeen onder 5.2.2 is overwogen volgt, dat aan een eigenaar van een onroerende zaak een WOZ-beschikking bekend wordt gemaakt en dat aangenomen moet worden dat de eigenaar als belanghebbende kan worden aangemerkt.  
         
       
       
         5.2.4. 
         Aangezien [A B.V.] als eigenaar van de woning conform artikel 24, lid 3, onderdeel a, Wet WOZ, een WOZ-beschikking voor de woning uitgereikt heeft gekregen, merkt het Hof haar aan als belanghebbende als bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb in verbinding met artikel 1:2, Awb. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank [A B.V.] terecht als (derde) belanghebbende zoals bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb, in de procedure betrokken. 
         
         
           
             Reformatio in peius 
           
         
       
     
     
       5.3. 
       
         De stelling van belanghebbende dat sprake is van strijd met het verbod op reformatio in peius kan het Hof evenmin volgen.  
         Het Hof stelt voorop dat van een overtreding van het verbod van reformatio in peius geen sprake kan zijn indien in een geschil waarin verschillende (derde-)belanghebbenden met tegengestelde belangen zijn betrokken, een (derde-)belanghebbende ten gunste van een of meer andere (derde-)belanghebbenden in een slechtere positie wordt gebracht (toelichting bij artikel 8:69 Awb,  MvA, TK, 1992-1993, 22 495, nr. 6, blz. 54). Daarbij komt dat de stelling van belanghebbende feitelijke grondslag mist aangezien de oorspronkelijk beschikte waarde in de bezwaarfase en de beroepsfase is gehandhaafd zodat belanghebbende niet in een slechtere positie is gekomen door het instellen van bezwaar en beroep. In hoger beroep concludeert [A B.V.] tot handhaving van de beschikte waarde waardoor belanghebbende ook in hoger beroep niet in een slechtere positie zou komen indien [A B.V.] in het gelijk zou worden gesteld.  
       
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
     
     
       5.4. 
       De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).  
       
     
     
       5.5. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.6. 
       De Heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde (€ 82.500) in de loop van het geding onderbouwd met meerdere vergelijkingsobjecten. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de objecten [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , alle gelegen te [woonplaats] . 
       
     
     
       5.7. 
       Net als de Rechtbank acht het Hof de objecten aan de [naam straat 2] en [naam straat 3] goed bruikbaar als vergelijkingsobjecten bij het bepalen van de waarde van belanghebbendes woning. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank (r.o. 16 en 17 in de uitspraak van de Rechtbank) dat de verkoopprijzen van voornoemde objecten, na een opwaartse correctie daarvan voor erfpacht, voldoende basis bieden voor de door de Rechtbank vastgestelde waarde van de woning van € 61.500. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de Rechtbank in rechtsoverwegingen 17 en 25 voldoende onderbouwd tot een hogere waarde komt van € 82.500. Aangezien het Hof niet is gebleken van een hersteluitspraak en de Heffingsambtenaar en [A B.V.] geen (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank, is het uitgangspunt in hoger beroep de door de Rechtbank in haar dictum vastgestelde (lagere) waarde van € 61.500.  
       
     
     
       5.8. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden aangevoerd, anders dan in eerste aanleg, die leiden tot een andere conclusie. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning met € 61.500 niet te hoog is vastgesteld. 
       
     
     
       5.9. 
       Belanghebbende heeft zijn stelling dat de oppervlakte van het woondeel van de woning 20 m² bedraagt in plaats van 24 m², tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de Heffingsambtenaar, ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt. De (enkele) verwijzing van belanghebbende naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ-waardeloket is daartoe onvoldoende. 
       
     
     
       5.10. 
       Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde – maar door de Heffingsambtenaar en [A B.V.] betwiste – (opleverings)gebreken geldt dat een eventueel waardedrukkend effect niet aannemelijk is gemaakt.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       5.11. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en M.E. Kiers in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 september 2021 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.