ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2014:4594

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2014:4594 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 04-11-2014 / HD 200.142.919_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2014-11-04

Zaaknummer: HD 200.142.919_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:4594

---

Verhuurder vordert ontbinding en ontruiming ivm aantreffen 920 gr hashish in woning huurster. Vaststaat dat hashish afkomstig is van inwonende zoon van huurster. 
         Het enkele aantreffen van 920 gr hashish is onvoldoende om in de gegeven omstandigheden ontbinding te rechtvaardigen. Verhuurder wordt toegelaten tot het bewijs van de stelling dat de woning al enige tijd een centrale rol speelde bij de handel in soft drugs van de zoon; huurster wordt toegelaten aannemelijk te maken dat zij daarvan niet op de hoogte was c.q. op de hoogte had kunnen zijn.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer HD 200.142.919/01 
     
     
     
       
         arrest van 4 november 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Stichting Woonwenz , 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als Woonwenz, 
       advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Venlo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerden], 
       
       wonende te [woonplaats], 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden], 
       advocaat: mr. M.C. Danel te Almere, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 4 december 2013, gewezen tussen Woonwenz als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  375796/CV EXPL 13-2349) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     - de dagvaarding in hoger beroep; 
     - de memorie van grieven; 
     - de op de rol van 17 juni 2014 aan [geïntimeerden] ambtshalve verleende akte van niet-dienen nadat na een gevraagd en gekregen uitstel van twee weken op de rol van 17 juni 2014 geen memorie van antwoord was genomen; 
     - het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd; 
     - de bij brief van 29 juli 2014 door [geïntimeerden] aan het hof en de wederpartij toegezonden producties, die [geïntimeerden] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht. 
     
     
       Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       De kantonrechter heeft in onderdeel 2.2 t/m 2.5 de feiten vastgesteld waarvan in dit geschil wordt uitgegaan. Volgens grief I heeft de kantonrechter daarbij relevante feiten buiten beschouwing gelaten. Daarmee heeft het hof, voor zover terecht, in het navolgende rekening gehouden.  Voorts staan nog andere feiten als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken vast. Hierna volgt een wat uitgebreider overzicht van de relevante feiten. 
       
       
         
           Woonwenz is eigenaresse van de woonruimte gelegen aan de [straatnaam][huisnummer] te [woonplaats] en zij heeft deze woning bij huurovereenkomst van 16 juli 1989 voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerden] verhuurd. 
         
         
           Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden. Bij brief van 23 april 2010 zijn deze voorwaarden, die met ingang van 1 juli 2010 door Woonwenz worden gehanteerd, aan al haar huurders – waaronder [geïntimeerden] - toegestuurd. In deze brief heeft Woonwenz de huurders gewezen op de belangrijkste wijzingen. Daarin staat: 
         
       
       “ Met name willen wij u wijzen op art. 6.7 van de “Algemene huurvoorwaarden”, hierin is opgenomen dat drugsgerelateerde overtredingen ertoe leiden dat de huurovereenkomst, door tussenkomst van de kantonrechter, wordt ontbonden. Hierbij is niet van belang wie de “overtreder” is.” 
       Genoemd artikel 6.7 van deze Algemene Voorwaarden luidt als volgt: 
       
         “Het is huurder ten strengste verboden om in het gehuurde, danwel in de directe woonomgeving van het gehuurde, middelen als bedoeld in de artikelen 2 en 3 der Opiumwet te kweken, te bereiden, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben danwel te vervaardigen, zulks op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst. Deze bepaling geldt in gelijke mate voor huisgenoten en/of derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Voor de toepassing van deze bepaling maakt het geen enkel verschil of er sprake is van handelshoeveelheden dan wel gebruikershoeveelheden.” 
       
       Op 17 december 2012 is [zoon geïntimeerde], zoon van [geïntimeerden], in het kader van een gecombineerd onderzoek van de Nederlandse en Duitse politie inzake drugshandel in Duitsland aangehouden. In een “rapport” van 31 januari 2013 van [brigadier], brigadier van politie, aan de burgemeester van Venlo staat, voor zover van belang: 
       
         
           “ 
           Gecombineerd onderzoek: 
         
         
           Door de Nederlandse en Duitse politie werd onderzoek gedaan naar de levering van een partij hashish van Nederland naar Duitsland. Uit dit onderzoek bleek dat op 17 december 2012 een partij van circa 50 kilogram hashish werd geleverd door [zoon geïntimeerde] en dat deze partij door een koerier in Dortmund werd afgeleverd. Deze partij hashish is in Duitsland in beslag genomen. 
         
         
           Uit het onderzoek kwam verder naar voren dat deze partij hashish vooraf in de woning van de verdachte [zoon geïntimeerde], gelegen aan de [straatnaam][huisnummer] in [woonplaats], voor het transport verpakt is geworden. Bij de aanhouding van [zoon geïntimeerde] werd in de door hem gebruikte auto circa 30.000 euro aangetroffen. Dit geld is in beslag genomen. 
         
         
           (…) 
         
         
           Naar aanleiding van het aantreffen van deze partij drugs en de aanhouding van [zoon geïntimeerde] werd er op 17 december 2012 binnengetreden in de woning, gelegen aan de [straatnaam][huisnummer] in [woonplaats]. 
         
         
           Aangetroffen goederen: 
         
         
           In de woning werden op diverse plaatsen 10 plakken hashish aangetroffen met een totaal gewicht van 920 gram. Deze plakken hashish werden in beslag genomen.” 
         
       
       Naar aanleiding het aantreffen van de hashish in haar woning is [geïntimeerden] door de burgemeester van Venlo bij brief van 4 februari 2013 meegedeeld dat deze voornemens is op grond van artikel 13b Opiumwet de woning te sluiten. [geïntimeerden] is uitgenodigd tot het geven van haar zienswijze en zij heeft daarvan gebruik gemaakt, vertegenwoordigd door mw. Van Knippenberg van Heuvelmans advocaten. In een op 21 februari 2013 verzonden brief heeft de burgemeester [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         “De ingebrachte argumenten, waaronder het gegeven dat u als hoofdbewoner in de ca. 23 jaren dat u de woning huurt niet betrokken bent geweest bij handel in verdovende middelen, nooit overlast heeft veroorzaakt en ook verder geen antecedenten heeft en u van 24 oktober tot 23 januari 2013 in Turkije was, geven aanleiding tot het omzetten van het voornemen tot sluiting in een waarschuwing.” 
       
       
          [geïntimeerden] is door Woonwenz uitgenodigd voor een gesprek om in onderling overleg te bespreken of de kwestie van het aantreffen van hashish in haar woning zonder gerechtelijke procedure kon worden afgewikkeld. Tijdens dit gesprek is besproken dat [geïntimeerden] de woning vrijwillig zou kunnen verlaten, maar zij heeft aangegeven daartoe niet bereid te zijn.  
          Daarop heeft Woonwenz bij brief 12 maart 2013 [geïntimeerden] meegedeeld genoodzaakt te zijn een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te starten. In diezelfde brief is [geïntimeerden] nogmaals in de gelegenheid gesteld binnen drie dagen alsnog in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, zodat een procedure achterwege kon blijven. [geïntimeerden] is daarop niet ingegaan.  
       
       
       
         3.2.1. 
         In de onderhavige procedure vordert Woonwenz, kort samengevat, ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis, met veroordeling in de kosten. 
         
       
       
         3.2.2. 
         Aan deze vordering heeft Woonwenz, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat zij ten aanzien van druggerelateerde feiten, zoals het zich hier voordoende feit van het aanwezig hebben van 920 gram hashish in de woning, een streng beleid voert, hetgeen blijkt uit artikel 6.7 van haar algemene voorwaarden. Daarmee beoogt zij een goed woon- en leefklimaat in de omgeving van het gehuurde te waarborgen, waarmee zowel het woongenot van de huurders als de verhuurbaarheid van het woonbestand wordt bevorderd. Woonwenz is een woningcorporatie conform het Besluit Beheer Sociale huursector en heeft op grond daarvan ook de taak bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. Tevens is het hebben van 920 gram hashish in de woning in strijd met artikel 7:213 BW. Hierdoor dreigt verloedering van de directe woonomgeving en overlast en hinder te ontstaan. Het feit dat [geïntimeerden] zelf niet in haar woning was en niet op de hoogte was van de aanwezigheid van drugs is niet van belang nu zij conform artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor gedragingen van haar zoon in haar woning. Uit het rapport van de politie blijkt dat haar zoon 50 kilogram hashish zou leveren die vanuit de woning van [geïntimeerden] is verpakt en getransporteerd. Tevens is in de auto van haar zoon € 30.000,00 gevonden, hetgeen duidt op illegale activiteiten. Volgens Woonwenz volgt daaruit dat de woning van [geïntimeerden] werd gebruikt voor zeer grootschalige (internationale) drugshandel. 
         
       
       
         3.2.3. 
         
          [geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij erkent dat in haar woning 920 gram hashish is aangetroffen, maar betwist dat sprake was van grootschalige internationale drugshandel vanuit haar woning. In de woning is geen verpakkingsmateriaal aangetroffen en zijn ook geen andere zaken in beslag genomen, die deze stelling van Woonwenz zouden kunnen onderbouwen. [geïntimeerden] was van de aanwezigheid van hashish in haar woning niet op de hoogte en heeft daarvoor ook geen toestemming gegeven. Voordat zij op 24 oktober 2012 naar Turkije vertrok, was er in de woning geen hashish aanwezig. In de arresten waar Woonwenz naar verwijst, gaat het om de aanwezigheid van een hennepkwekerij en daarvan heeft de Hoge Raad overwogen dat zulks zonder wetenschap van de huurder niet mogelijk is. In de woning van [geïntimeerden] zijn toen zij in Turkije verbleef soft drugs aangetroffen en voor haar bestond geen enkele aanleiding met de aanwezigheid daarvan rekening te houden. Evenmin leidt dat tot een negatieve uitstraling of een verminderde verhuurbaarheid. In de 23 jaar dat zij de woning van Woonwenz huurt is de woning nooit eerder betrokken geweest bij handel in verdovende middelen, terwijl vanuit de woning nooit overlast is veroorzaakt. Zelfs indien de gedragingen van haar zoon als een tekortkoming van [geïntimeerden] zouden moeten worden gekwalificeerd, is zij van mening dat deze tekortkoming gelet op alle omstandigheden van het geval geen ontbinding rechtvaardigt. Daar komt bij dat de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst zonder alternatieven voor haar zodanig ernstig zijn dat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid volstrekt onaanvaardbaar zijn. Zij heeft altijd aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst voldaan en zich als goed huurder gedragen en vanwege haar slechte gezondheidstoestand is zij afhankelijk van de zorg van haar kinderen, die bij haar in de buurt wonen. Zij verwacht dat het voor haar onmogelijk wordt om in de buurt van haar kinderen passende woonruimte te vinden, omdat een opvolgend huurder bij Woonwenz zal informeren en gelet op het anti-drugsbeleid van woningbouwverenigingen geen huurovereenkomst met haar zal sluiten. Onder deze omstandigheden, en omdat zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van hashish, dient een belangenafweging in haar voordeel uit te wijzen. Geheel subsidiair maakt [geïntimeerden] bezwaar tegen een ontruimingstermijn van acht dagen. [geïntimeerden] heeft geen uitzicht op andere woonruimte en is voor een eventuele verhuizing volledig afhankelijk van de hulp van anderen. 
         
       
       
         3.3.1. 
         
           In het eindvonnis van 4 december 2013 heeft de kantonrechter overwogen dat alleen al de aanwezigheid van 920 gram hashish een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, maar dat bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de betekenis van de tekortkoming alsmede de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer. In dat verband heeft de kantonrechter de belangen van [geïntimeerden] gekenschetst, te weten dat [geïntimeerden] een alleenstaande vrouw van 60 jaar is, wier gezondheid te wensen overlaat waarom zij mede afhankelijk is van de zorg van haar kinderen, die bij haar in de buurt wonen. Voorts overweegt de kantonrechter dat vaststaat dat Woonwenz een zwaarwegend belang heeft bij het optreden tegen Opiumwet-gerelateerde activiteiten en dat vaststaat dat 920 gram hashish in de woning is aangetroffen, afkomstig van de zoon van [geïntimeerden], waarvoor zij op grond van artikel 7:219 BW voor verantwoordelijk is. Dat [geïntimeerden] daarvan wetenschap had of daarvan op de hoogte had behoren te zijn, is niet komen vast te staan. Woonwenz heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de woning een centrale rol heeft gespeeld in de handel in verdovende middelen, terwijl zij voorts niet kan aantonen dat er sprake was van overlast of verloedering van de wijk ten gevolge van de aangetroffen drugs. 
           De kantonrechter is gezien het voorgaande van oordeel dat het enkele feit dat hashish in de woning is aangetroffen onvoldoende is om tot ontbinding van de overeenkomst te leiden. Het woonrecht van [geïntimeerden] is een vitaal recht en dit recht moet in deze situatie zwaarder wegen. Daarbij komt dat [geïntimeerden] in het geheel niet betrokken is geweest bij de handel in drugs en dat haar zoon gedetineerd is, zodat enige vrees van herhaling niet gerechtvaardigd is. Wil er sprake zijn een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming dan dienen er zich in ieder geval bijkomende omstandigheden voor te doen, zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting en/of overlast. Dat is in dit geval niet komen vast te staan waardoor het woonrecht en de overige belangen van [geïntimeerden] prevaleren. De kantonrechter heeft daarop de vorderingen van Woonwenz afgewezen. 
         
         
       
     
     
       3.4. 
       
         Woonwenz heeft in hoger beroep negen grieven tegen dit vonnis aangevoerd.  
         Grief I is reeds behandeld. De grieven II t/m IX komen er in de kern op neer dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Daarmee ligt in dit hoger beroep de toewijsbaarheid van de vorderingen van Woonwenz opnieuw en in volle omvang ter beoordeling voor.  
         Hierna wordt zo nodig op de afzonderlijke grieven ingegaan. 
       
     
     
       3.5. 
       Bij pleidooi heeft Woonwenz vanwege het feit dat door [geïntimeerden] geen memorie van antwoord is genomen bezwaar gemaakt tegen het aanvoeren van nieuwe verweren bij pleidooi door [geïntimeerden]. Volgens Woonwenz heeft [geïntimeerden] twee nieuwe verweren aangevoerd, te weten a) de stelling dat bij haar op 16 juli 2014 een hersentumor is ontdekt en b) het beroep op een arrest van dit hof van 10 juni 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:1737).  
       
         3.5.1. 
         Dit bezwaar is ongegrond. Weliswaar merkt Woonwenz terecht op dat het [geïntimeerden] op grond van de ‘twee conclusie-regel’ niet is toegestaan bij pleidooi nieuwe verweren aan te voeren, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Het is [geïntimeerden] immers wel toegestaan haar in eerste aanleg aangevoerde verweren bij pleidooi in hoger beroep nader uit te werken. Haar beroep op het feit dat bij haar op 14 juli 2014 een tumor in de hersenen is geconstateerd, is een nadere uitwerking van haar verweer in eerste aanleg dat haar gezondheidstoestand te wensen overlaat. 
         
       
       
         3.5.2. 
         Het bezwaar dat [geïntimeerden] zich niet mag beroepen op een recente jurisprudentie betreft niet het aanvoeren van een nieuw verweer c.q. een nieuw feit en faalt reeds daarom. Het is een procespartij uiteraard toegestaan de juridische onderbouwing van haar vordering dan wel van haar verweer in de processtukken of bij pleidooi nader uit te werken met recente jurisprudentie.  
       
       
         3.5.3. 
         Hierna wordt de vordering van Woonwenz mede aan de hand van de verweren van [geïntimeerden], zoals in eerste aanleg aangevoerd en in hoger beroep nader uitgewerkt, beoordeeld. 
         
       
     
     
       3.6. 
       Ter beoordeling ligt voor of de vordering van Woonwenz tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. 
       
       
         3.6.1. 
         Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 BW).  
         
       
       
         3.6.2. 
         Als niet weersproken staat vast dat op 17 december 2012 in de woning van [geïntimeerden] 10 plakken hashish met een totaal gewicht van 920 gram zijn aangetroffen. Daarmee heeft [geïntimeerden] in strijd gehandeld met artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden, als ook in strijd met art. 7:213 BW. Aldus staat vast dat sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerden]. Woonwenz is op grond van deze tekortkoming in beginsel bevoegd de huurovereenkomst met [geïntimeerden] te ontbinden. [geïntimeerden] beroept zich echter op de hiervoor weergegeven uitzondering van art. 6:265 lid 1 BW en voert aan dat in de gegeven omstandigheden een ontbinding niet gerechtvaardigd is. Als dit beroep slaagt, dan is Woonwenz niet bevoegd de overeenkomst te ontbinden.  
         
       
       
         3.6.3. 
         
           
            [geïntimeerden], op wie de stelplicht en bewijslast van dit zelfstandig verweer rust, stelt dat zij op 17 december 2012 al 23 jaar in de woning woonde, dat gedurende deze 23 jaar haar woning niet betrokken is geweest bij handel in verdovende middelen, dat zij nooit overlast heeft veroorzaakt en dat zij op 17 december 2012 in Turkije verbleef.  
           Ten aanzien van haar verblijf in Turkije heeft [geïntimeerden] in eerste aanleg gesteld dat zij daar van 24 oktober 2012 tot 23 januari 2013 verbleef. Thans in hoger beroep stelt [geïntimeerden] dat zij van 16 juni 2012 tot 24 oktober 2012 in Turkije was en daarna (in verband met ziekte van haar vader) van 28 november 2012 tot 22 december 2012. Ter onderbouwing daarvan heeft [geïntimeerden] bij pleidooi kopieën van haar vliegtickets overgelegd (prod. 3 bij brief van 29 juli 2014). Aldus was zij niet op de hoogte van de activiteiten van haar zoon. 
           Woonwenz heeft bij pleidooi vraagtekens geplaatst bij de juistheid/echtheid van de vliegtickets. Zij heeft er daarbij op gewezen dat de tickets door de vliegmaatschappij voor het eerst zijn geproduceerd op 15 maart 2013, dus na de genoemde data, dat de tickets geen barcode hebben en dat een van de tickets een typefout bevat. 
           Gelet op deze gemotiveerde betwisting staat niet vast dat [geïntimeerden] in Turkije verbleef ten tijde van de inval in haar woning. [geïntimeerden] heeft bij pleidooi nader bewijs van haar stelling aangeboden. 
         
         
       
       
         3.6.4. 
         
           
            [geïntimeerden] heeft zich in verband met dit zelfstandig verweer tevens beroepen op art. 7:219 BW en het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).   
           In dat verband overweegt het hof als volgt. Niet in discussie is dat de in de woning aangetroffen hoeveelheid softdrugs van de zoon van [geïntimeerden], [zoon geïntimeerde], afkomstig was. Op grond van genoemd artikel 7:219 BW – en op grond van artikel 6.7 van de algemene voorwaarden – doet dat aan de aansprakelijkheid van [geïntimeerden] niet af. In genoemd arrest heeft de Hoge Raad evenwel overwogen dat deze bepaling niet meebrengt dat een vordering tot beëindiging reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Beslissend is volgens de Hoge Raad of de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder (van het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.  
           Voorts heeft de Hoge Raad in het arrest van 29 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH2952) overwogen dat de omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, meebrengt dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande – indien die door de rechter aannemelijk wordt geacht – kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.  
         
         
       
       
         3.6.5. 
         
           Het hof is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden het enkele aantreffen van 920 gram hashish in de woning onvoldoende is om te oordelen dat [geïntimeerden] wist of er ernstig rekening mee moest houden dat haar zoon, die – naar zij onweersproken heeft gesteld – op 17 december 2012 al ongeveer vijf à zes jaar bij haar inwoonde, zich met dergelijke activiteiten vanuit haar woning bezig hield. [geïntimeerden] heeft mede op grond van de brief van de burgemeester van 21 februari 2013 (zie r.o. 3.1 sub e) voldoende aannemelijk gemaakt dat haar woning in de periode dat zij deze huurde – dus ook in vijf à zes jaar dat haar zoon bij haar inwoonde – niet betrokken is geweest bij handel in de verdovende middelen noch overlast heeft bezorgd. Het bewaren van softdrugs, in casu plakken hashish, is zoals [geïntimeerden] terecht opmerkt niet te vergelijken met de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning. Gelet op de met een hennepkwekerij gepaard gaande activiteiten - denk onder meer aan de daarbij benodigde energie voor de verlichting en de stankoverlast -  kan in het algemeen niet gezegd worden dat een huurder van de aanwezigheid daarvan niet op de hoogte is althans niet had moeten zijn (zie ook: HR 9 december 2005, NJ 2006, 153), maar die conclusie kan ingeval van het enkele bewaren van soft drugs niet (zonder meer) worden getrokken. Dit betekent dat gelet op de aard van de onderhavige tekortkoming, het enkele bewaren van soft drugs in haar woning door haar zoon, in samenhang met de overige omstandigheden, niet gezegd worden dat [geïntimeerden] zelf zich niet als goed huurder heeft gedragen. De gevorderde ontbinding is op grond van deze tekortkoming in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd.  
           In zoverre falen de grieven.  
         
         
       
     
     
       3.7. 
       
         Dit oordeel zal mogelijk anders luiden indien naast het aantreffen van 920 gram hashish in de woning van [geïntimeerden] tevens komt vast te staan dat, zoals Woonwenz stelt doch [geïntimeerden] betwist, de woning van [geïntimeerden] een centrale rol speelde bij de handel in verdovende middelen van haar zoon. Dat levert immers een ernstige tekortkoming op, die – in beginsel – ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voorts kan alsdan – in beginsel - niet worden gezegd dat [geïntimeerden] zich als goed huurder heeft gedragen (zie r.o. 3.6.4). 
         Volgens de kantonrechter is niet komen vast te staan dat de woning een centrale rol speelde bij de handel in verdovende middelen. Daartegen richten zich met name de grieven II, III en V. 
       
       
       
         3.7.1. 
         
           Woonwenz beroept zich ter onderbouwing van deze stelling op het “rapport” van de politie van 31 januari 2013 (hierna ook: het rapport), meer in het bijzonder op de vermelding daarin dat de partij hashish van 50 kilogram vooraf in de woning van [geïntimeerden] voor het transport is verpakt (zie r.o. 3.1 sub d). Gelet op de omvang van de partij acht Woonwenz het volstrekt ongeloofwaardig dat de zoon van [geïntimeerden] zich enkel in de vakantieperiode van [geïntimeerden] bezig heeft gehouden met dergelijke activiteiten en dat haar zoon zich in een periode van slechts 2,5 weken zou hebben ontwikkeld tot een grote drugsbaron die internationale transacties van een dergelijke omvang zou sluiten of faciliteren.  
           
            [geïntimeerden] heeft gemotiveerd betwist dat de partij hashish in haar woning is verpakt. Zij wijst erop dat uit het rapport van 31 januari 2013 niet blijkt dat in haar woning verpakkingsmateriaal in beslag is genomen en ook overigens zijn er volgens haar geen aanwijzingen waaruit volgt dat de drugs in de woning zouden zijn verpakt. Volgens [geïntimeerden] kan uit dit rapport niet worden afgeleid dat haar woning heeft gefungeerd als drugshuis.  
         
         
       
       
         3.7.2. 
         
           Het hof is van oordeel dat gelet op deze gemotiveerde betwisting niet vaststaat dat de woning van [geïntimeerden] een centrale rol speelde bij de drugshandel van haar zoon. In genoemd rapport staat enkel dat de drugs in de woning zijn verpakt, maar nergens blijkt uit dat rapport waarop dat is gebaseerd. Aldus biedt het rapport onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de woning van [geïntimeerden] een centrale rol speelde bij de drugshandel van haar zoon. Dit rapport levert hoogstens een begin van bewijs op, maar nog geen volledig bewijs.  
           Nu Woonwenz de tekortkoming mede baseert op de stelling dat de woning van [geïntimeerden] een centrale rol speelde bij de drugshandel van [zoon geïntimeerde], rust de wijslast van deze stelling op haar. Woonwenz heeft daarvan bewijs aangeboden door het horen van [brigadier]. Gelet op het feit dat, zoals Woonwenz kennelijk bedoelt, niet voor de hand lijkt te liggen dat [zoon geïntimeerde] zich van de ene op de andere dag zal hebben ontwikkeld tot iemand die zich bezig hield met grote internationale transacties, dient mede in het licht van de zorgplicht van [geïntimeerden] tevens vast komen te staan dat de woning  al enige tijd  een centrale rol speelde bij de illegale activiteiten van haar zoon, althans dat dergelijke activiteiten vanuit haar woning werden verricht.  
         
         
       
     
     
       3.8. 
       Indien Woonwenz niet slaagt in het bewijs, dan 	is haar vordering tot ontbinding en ontruiming niet toewijsbaar. Indien Woonwenz slaagt in het bewijs, leidt dat echter nog niet, althans niet zonder meer, tot toewijzing van haar vorderingen. Alsdan dient – wederom – het zelfstandig verweer van [geïntimeerden] te worden beoordeeld dat de ontbinding in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is. Daarbij is gelet op genoemd arrest van de Hoge Raad uit 2009 van belang of [geïntimeerden] op de hoogte was c.q. op de hoogte had moeten zijn van de activiteiten die in het kader van de drugshandel van haar zoon vanuit haar woning werden verricht. Het hof zal om proceseconomische redenen [geïntimeerden] reeds nu toelaten aannemelijk te maken dat zij daarvan niet op de hoogte was c.q. niet op de hoogte had kunnen zijn. Het hof sluit evenwel niet uit dat mogelijk aan de verklaringen afgelegd in het kader van de bewijsopdracht van Woonwenz aanknopingspunten vallen te ontlenen voor de al dan niet wetenschap van [geïntimeerden]. 
       
     
     
       3.9. 
       
         Mocht [geïntimeerden] niet in het bewijs slagen, dan dient vervolgens haar beroep op artikel 6:248 lid 2 BW te worden beoordeeld. [geïntimeerden] heeft zich daarbij onder meer beroepen op haar gezondheidssituatie. Op basis van de thans aanwezige gegevens is het hof van oordeel dat niet gezegd kan worden dat een ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij pleidooi op 27 augustus 2014 heeft [geïntimeerden] meegedeeld  
         – hetgeen ook voor haar advocaat nieuw was – dat bij haar medio juli 2014 een tumor in de hersenen is vastgesteld, dat zij in verband daarmee onderzoeken ondergaat en dat zij daarvoor in januari 2015 zal worden behandeld. [geïntimeerden] heeft bij pleidooi aangeboden dienaangaande nadere medische informatie over te leggen. Mogelijk dat het hof op grond van medische informatie op dit punt tot een ander oordeel komt. [geïntimeerden] wordt daarom in de gelegenheid gesteld dit – in ieder geval – bij antwoordmemorie na getuigenverhoor te doen. Het komt het hof evenwel praktisch voor dat [geïntimeerden] deze informatie op voorhand toestuurt aan Woonwenz opdat zij daar in haar memorie na getuigenverhoor op in kan gaan.  
       
       
     
     
       3.10. 
       
         Het hof verzoekt partijen in verband met de hierna vermelde bewijsopdrachten in onderling overleg te treden over de volgorde van mogelijk voor te brengen getuigen. 
         In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beoordeling aangehouden. 
       
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       laat Woonwenz toe te bewijzen dat de woning van [geïntimeerden] al enige tijd een centrale rol speelde bij de handel in soft drugs van haar zoon, althans dat vanuit de woning van [geïntimeerden] met deze drugshandel verband houdende activiteiten plaatsvonden; 
     
     
     
       laat [geïntimeerden] toe aannemelijk te maken dat zij niet op de hoogte was c.q. niet op de hoogte had kunnen zijn van het feit dat haar woning een centrale rol speelde bij de handel in soft drugs van haar zoon c.q. van de activiteiten die in verband met die drugshandel vanuit haar woning plaatsvonden; 
     
     
     
       bepaalt, voor het geval partijen of één van hen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. H.A.W. Vermeulen als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 18 november 2014 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; 
     
     
     
       verstaat dat partijen tevoren overleg plegen over het aantal en de persoon van de getuigen dat tegen deze datum zal worden opgeroepen en de volgorde waarin de getuigen zullen worden voorgebracht; 
     
     
     
       bepaalt dat de advocaten tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zullen opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, I. Bouter en J.J. Minnaar en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 november 2014.