ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2014:9377

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2014:9377 Rechtbank Amsterdam , 22-05-2014 / 2310761 \ CV EXPL 13-22100

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-05-22

Zaaknummer: 2310761 \ CV EXPL 13-22100

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2014:9377

---

Vordering tot beëindiging huurovereenkomst voor kiosk in winkelcentrum vanwege geplande renovatie. Verhuurder heeft aannemelijk gemaakt dat zij gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen en dat zij gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Gedaagde krijgt de mogelijkheid bij akte nadere gegevens over te leggen betreffende verhuis- en inrichtingskosten. Vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt afgewezen.

vonnis 
     
     
       
         RECHTBANK AMSTERDAM 
       
     
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 2310761 \ CV EXPL  13-22100 
       vonnis van:  22 mei 2014 
       fno.:  869 
     
     
     
     
       
         vonnis van de kantonrechter 
       
     
     
     
       I n z a k e 
     
     
     
       
         Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V., 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       eiseres in conventie, 
       gedaagde in voorwaardelijke reconventie, 
       nader te noemen Unibail-Rodamco, 
       gemachtigde: mr. W. Raas, 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     
       
         Diamond Design B.V., 
       
       gevestigd te Amstelveen, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in voorwaardelijke reconventie 
       nader te noemen Diamond Design, 
       gemachtigde: mr. A. de Fouw. 
     
     
     
     
     
       
         VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
       
     
     
     - dagvaarding van 21 augustus 2013 met producties; 
     - akte overlegging producties aan de zijde van Unibail-Rodamco; - antwoord in conventie, eis in reconventie met producties; - instructievonnis; - dagbepaling comparitie. 
     
     
       De comparitie heeft plaatsgevonden op 10 maart 2014. Beide partijen hebben voorafgaand aan de comparitie bij akte producties overgelegd. Voor Unibail-Rodamco zijn verschenen [naam 1], [naam 2], [naam 3], alsmede de gemachtigde. Voor Diamond Design iis verschenen [naam 4] van Diamond Design, alsmede de gemachtigde.  Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
     
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
       
     
     
   
   
     
       1 Feiten 
     
     
       Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast: 
       1.1 
       Diamond Design huurt van Unibail-Rodamco een unit in het winkelcentrum Stadshart Amstelveen, te Amstelveen (hierna: het winkelcentrum), gelegen op het centrale binnenplein, nr. 86 (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een soort kiosk die geplaatst is op het binnenplein van het winkelcentrum. In totaal stonden op het centrale binnenplein drie van dergelijke kiosken, thans staan er nog twee. 
     
     
     
       1.2 
       De huurovereenkomst tussen Diamond Design en een rechtsvoorganger van Unibail-Rodamco is ingegaan op 1 maart 1989 voor de duur van 10 jaar en is daarna telkens verlengd voor 5 jaar. 
     
     
     
       1.3 
       In de tweede helft van de jaren negentig heeft een ingrijpende herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum plaatsgevonden, welke in 1998 is afgerond. 
     
     
     
       1.4 
       In 2005 is het winkelcentrum verkocht aan Unibail-Rodamco. 
     
     
     
       1.5 
       In 2012 en 2013 zijn vernieuwingen aangebracht in het winkelcentrum. 
     
     
     
       1.6 
       Unibail-Rodamco heeft de huurovereenkomst bij brief van 12 februari 2013 opgezegd tegen 1 maart 2014, primair op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 sub b BW, subsidiair op grond van de belangenafweging in de zin van art. 7:296 lid 3 BW. 
     
     
     
   
   
     
       2 De vordering en het verweer 
     
     
       
         In conventie 
       
     
     
     
       2.1 
       Unibail-Rodamco vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
     
     
       
         I. datum en tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Unibail-Rodamco als  
         verhuurder en Diamond Design als huurder met betrekking tot het gehuurde aan het Binnenhof 86 in winkelcentrum Stadshart Amstelveen te Amstelveen eindigt, zal vaststellen op 1 maart 2014, althans op een door de kantonrechter vast te stellen datum; 
       
     
     
       II. Diamond Design veroordeelt om het gehuurde aan het Binnenhof 86 in winkelcentrum Stadshart Amstelveen te Amstelveen te verlaten en te ontruimen met al het hare en de haren, mogelijke (onder)huurders of gebruikers inbegrepen, uiterlijk op een door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, en leeg en ontruimd en in goede staat en behoorlijk schoonge-maakt en onder afgifte van de sleutels aan Unibail-Rodamco ter beschikking te stellen, met machtiging aan Unibail-Rodamco om bij gebreke van volledige voldoening aan dit bevel de ontruiming op kosten van Diamond Design zelf te bewerkstelligen zonodig met behulp van de sterke arm; 
     
     
       
         III. Diamond Design veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder een  
         bedrag voor nasalaris. 
       
       
       
         2.2 
         Unibail-Rodamco legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Zij vordert beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen primair op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 sub b BW, subsidiair op grond van de algemene belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). Reden van de huurbeëindiging is dat Unibail-Rodamco voornemens is het gedeelte van het winkelcentrum waarin de door Diamond Design gehuurde unit is gelegen, te renoveren. Het gehuurde zal volledig gesloopt worden en niet meer terugkeren. 
         Unibail-Rodamco stelt dat de kiosken een sterk nadelig effect op de doorloop van het winkelend publiek en de zichtbaarheid van de omliggende aan het binnenplein liggende winkels hebben. Daarnaast is Unibail-Rodamco thans bezig met de voorbereiding van een grotere aanpak van het plein. Om aantrekkelijke internationale formules rond het plein te kunnen plaatsen zijn grotere units nodig en moet de aantrekkelijkheid van de units worden vergroot, onder meer door het realiseren van zogenaamde “iconic shopfronts”, zijnde in het oog springende opvallende winkelfronten. Hiertoe zal Unibail-Rodamco een aantal units aan het plein samenvoegen. De puilijn van de winkels zal aanzienlijk naar voren komen, te weten 1.30 meter, waardoor de afstand tussen de omliggende winkels en de kiosken aanzienlijk kleiner wordt en er - bij instandhouding van de kiosken - geen goede doorgang meer mogelijk is. Tevens belemmeren de kiosken het zicht op de winkels aan het plein en zij doen het effect van de “iconic shopfronts” teniet.  
         De kiosken zijn derhalve niet meer te handhaven en Unibail-Rodamco heeft besloten ze te slopen, zodat een ruimer plein ontstaat. De voorgenomen renovatie is noodzakelijk voor het goed functioneren van het winkelcentrum. 
         
           Dringend eigen gebruik 
         
         Unibail-Rodamco stelt dat de renovatie en de sloop van de unit zijn ingegeven door zowel strategische als financiële belangen aan haar zijde, die haar op termijn economisch voordeel brengen, aldus voldoende bedrijfseconomische motieven om een dringende noodzaak aan te nemen. Het winkelcentrum is weliswaar een van de grootste winkelcentra van Nederland, doch kent ook aanzienlijke bedreigingen, welke Unibail-Rodamco het hoofd wil bieden door een gestructureerde en ingrijpende aanpak, zoals hiervoor omschreven. De beoogde aanpak is derhalve dringend noodzakelijk. Bovendien is er in de onderhavige situatie geen sprake van dat plaats en functie van het gehuurde gelijk blijven, zodat voortzetting van de huurovereenkomst niet aan de orde is. Op grond van het voorgaande is eveneens sprake van “eigen gebruik” als bedoeld in art. 7:296 lid 1 sub b BW. 
         
           Belangenafweging 
         
         Nu de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd moet worden aangenomen dat het belang van de huurder bij het instandhouden van de huurovereenkomst aanmerkelijk is verminderd. De belangenafweging is derhalve volledig open. Unibail-Rodamco stelt dat haar belangen prevaleren boven die van Diamond Design, omdat Diamond Design het gehuurde reeds 25 jaar heeft kunnen exploiteren in een succesvol winkelcentrum, terwijl zij haar investeringen ruimschoots zal hebben terugverdiend en goede winsten heeft behaald. Bovendien heeft Unibail-Rodamco met de andere kioskhouders regelingen getroffen, zodat de herontwikkeling thans alleen hangt op de unit van Diamond Design. De door Diamond Design in 2009 gedane investeringen mogen geen rol spelen bij de belangenafweging, omdat Diamond Design deze heeft gedaan zonder voorafgaande toestemming van Unibail-Rodamco en de vordering van Unibail-Rodamco om het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen door de voorzieningenrechter op 5 januari 2010 is toegewezen. 
         Unibail-Rodamco heeft voorts een groot belang bij de uitvoering van de voorgestelde aanpak, omdat deze zal leiden tot hogere bezoekersaantallen en daarmee tot een hogere huurwaarde en beleggingswaarde, althans daardoor wordt voorkomen dat de beleggingswaarde afneemt.  Een en ander wordt onderstreept in het rapport van DTZ Taxateurs. 
         Unibail-Rodamco is bereid een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding aan Diamond Design te betalen van € 3.967,20, doch refereert zich aan het oordeel van de kantonrechter op dit punt. Tevens doet zij afstand van de in art. 7:297 lid 2 BW gegeven bevoegdheid om de vordering in te trekken. Voorts vordert Unibail-Rodamco dat het vonnis waarin de beëindiging en de daaruit voortvloeiende ontruiming zal worden toegewezen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
       
       
       
         2.3 
         Diamond Design heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt in de eerste plaats dat de renovatieplannen “in de ijskast” zijn gezet, vanwege de weerstand van omwonenden. Daarom heeft Unibail-Rodamco niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Daarnaast ontbreken de noodzakelijke vergunningen die nodig zijn voor de renovatie en betwijfelt Diamond Design of deze vergunningen zullen worden verkregen. Derhalve is er geen sprake van dat Unibail-Rodamco het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.  
         Ook is niet aannemelijk dat de renovatie urgent en noodzakelijk is. Het winkelcentrum is in 2013 tot beste winkelcentrum van Nederland uitgeroepen, er zijn in 2012 en 2013 ook allerlei vernieuwingen doorgevoerd en er is een perfecte mix van branches. Bovendien betwist Diamond Design dat de aanwezigheid van de kiosken in de weg staat aan de zichtbaarheid van de winkels aan het plein en is het winkelcentrum ook mét aanwezigheid van de kiosken aantrekkelijk genoeg voor de grote publiekstrekkers, nu deze al in het winkelcentrum gevestigd zíjn.  
         Unibail-Rodamco heeft niet aannemelijk gemaakt dat er algemene bedrijfseconomische omstandigheden zijn die een dringende noodzaak tot eigen gebruik meebrengen, noch heeft zij deze deugdelijk en concreet onderbouwd.. Zo ontbreekt een deugdelijke onderbouwing van de door Unibail-Rodamco gestelde rendementstoename. Het rapport van DZT Taxateurs maakt niet aannemelijk dat er sprake zal zijn van een rendementsvoordeel met de gestelde renovatie. Ook is niet aannemelijk gemaakt dat de renovatie zal leiden tot grotere bezoekersaantallen 
         Diamond Design heeft de indruk dat Unibail-Rodamco de huur uitsluitend heeft opgezegd om van haar als huurder af te zijn en Unibail-Rodamco heeft, in tegenstelling tot andere ondernemers, aan Diamond Design geen andere unit aangeboden. 
         Ook de belangenafweging moet in het voordeel van Diamond Design uitvallen. Diamond Design heeft er groot belang bij om haar onderneming in het gehuurde voort te kunnen zetten. Zij is daarvan afhankelijk voor haar kostwinning. Daarnaast heeft Diamond Design onlangs nog aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan voor een bedrag van 
         € 300.000,00. Ook heeft Diamond Design een aanzienlijke goodwill opgebouwd en heeft zij belang om haar winkel te kunnen blijven exploiteren in de buurt van de thans in het winkelcentrum gevestigde winkel(keten)s. Tenslotte heeft Diamond Design vijf personeelsleden in dienst die eveneens financieel afhankelijk zijn van de voortzetting van de huurovereenkomst. Daartegenover staan slechts vage plannen van Unibail-Rodamco, waaraan elke noodzaak ontbreekt. 
         De vordering moet dan ook afgewezen worden. Indien deze wel wordt toegewezen, verweert Diamond Design zich tegen een (gedeeltelijke) tenuitvoerlegging bij voorraadverklaring daarvan. 
       
       
       
         
           In (voorwaardelijke) reconventie 
         
       
       
       
         2.4 
         Diamond Design vordert dat de kantonrechter, voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen: 
       
       
         
           Unibail-Rodamco veroordeelt tot het betalen van een tegemoetkoming in de verhuiskostenvergoeding aan Diamond Design van € 497.952,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag; 
         
         
           het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart; 
         
         
           Unibail-Rodamco in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeelt, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betekening tot de voldoening. 
         
       
       
       
         2.5 
         Diamond Design legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Zij heeft de door haar genoemde verhuis- en inrichtingskosten als volgt gespecificeerd: 
         Interieur:			 76 x 4210,-- 		= € 319.960 
         Beveiliging			1 x 25.000		= €   25.000 
         Brandkast			1 x 35.000		= €   35.000 
         Rolluiken			1 x 25.000		= €   25.000 
         Verhuiskosten			1 x 10.000		= €   10.000 
         Onvoorzien 20 %						= €   82.992 
         							----------------- 
         Totaal: 							   € 497.952 
       
       
       
         2.6 
         Unibail-Rodamco voert het volgende verweer. Allereerst dient Diamond Design te bewijzen dat zij haar winkel daadwerkelijk verhuist en elders voortzet. Ook heeft Diamond Design haar vordering ter zake van de verhuis- en inrichtingskosten onvoldoende onderbouwd. Voorts stelt Unibail-Rodamco dat Diamond Design geen aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de hier bedoelde kosten, doch slechts op een tegemoetkoming daarin. Ter vaststelling van deze tegemoetkoming dient aansluiting gezocht te worden bij de gepubliceerde cijfers van Reed Business. Uitgaande van het duurste type winkel met het duurste inrichtingsniveau hanteert reed Business bij winkels kleiner dan 50 m² een bedrag van € 522,00 per m². De unit van Diamond Design is 38 m² groot. De volledige kosten van inrichting van de winkel komen daarmee uit op € 19.836,00. Nu, gelet op de duur van de huurovereenkomst van 25 jaar, alle investeringen van Diamond Design zullen zijn afgeschreven, is een tegemoetkoming van 25 % in de totale inrichtingskosten redelijk te noemen, derhalve € 3.967,20. 
         Ten aanzien van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring beroept Unibail-Rodamco zich op jurisprudentie ter zake en stelt dat daarvoor wel gronden zijn, gelet op het spoedeisende belang van Unibail-Rodamco bij een spoedige ontruiming van het gehuurde en een hoger beroep op grond daarvan als kennelijk ongegrond moet worden beschouwd. 
       
       
       
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1 
       De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 
     
     
     
       3.2 
       Er is sprake van een opzegging in een geval als bedoeld in artikel 7:300, lid 2 BW, op welke opzegging ingevolge het derde lid van dat artikel de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW van overeenkomstige toepassing zijn.  
       Nu Unibail-Rodamco van Diamond Design niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat zij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kon Unibail-Rodamco gelet op artikel 7:295, lid 2 BW op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Gegeven het eveneens van overeenkomstige toepassing zijnde derde en vierde lid van artikel 7:296 BW dient eerst te worden beoordeeld of de in het vierde lid aangeduide verplichte toewijzingsgrond, omschreven in lid 1, sub b, zich voordoet en zo niet, dan dient de in lid 3 bedoelde belangenafweging plaats te vinden. 
     
     
     
       
         Het dringend nodig hebben van het verhuurde om dit persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen (art. 7:296 lid 1, sub b BW) 
       
     
     
     
       3.3 
       Unibail-Rodamco moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296, lid 1, sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn:  
     
     
       
         het persoonlijk in (eigen) gebruik nemen; 
       
       
         duurzaam gebruik, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;  
       
       
         het gehuurde daartoe dringend nodig hebben van het verhuurde. 
       
     
     
     
       
         Ad a. persoonlijk in gebruik nemen 
       
     
     
     
       3.4 
       Niet betwist wordt dat Unibail-Rodamco het gehuurde zelf in gebruik zal nemen, althans dat zij met het slopen van het gehuurde haar eigen belang dient. Aan dit vereiste is derhalve voldaan. 
     
     
     
       
         Ad b. sprake van duurzaam in gebruik nemen 
       
     
     
     
       3.5 
       Op grond van art. 7:296 lid 1 sub b BW wordt onder duurzaam gebruik begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder “renovatie” wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (art. 7:220 lid 2 BW). Diamond Design heeft niet betwist dat de plannen van Unibail-Rodamco tot het uitbreiden en samenvoegen van winkelunits, alsmede het aanbrengen van zogenaamde “iconic fronts”, en het slopen van de kiosken om daarmee een ruimer binnenplein te creëren als een renovatie in voormelde zin kunnen worden aangemerkt. Uit het feit dat het gehuurde volledig wordt gesloopt en er geen vervangende unit voor terugkomt, volgt dat sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 
     
     
     
       
         Ad c. het gehuurde dringend nodig hebben 
       
     
     
     
       3.6 
       De vraag of Unibail-Rodamco het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. (HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435) Unibail-Rodamco moet het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk maken en behoeft dit niet aan te tonen met objectieve gegevens. De dringende noodzaak van eigen gebruik kan zeer wel gelegen zijn in algemene bedrijfseconomische overwegingen. (HR 14 november 1997, NJ 1998, 148). 
     
     
     
       3.7 
       Diamond Design heeft in de eerste plaats betwist dat Unibail-Rodamco het gehuurde dringend nodig heeft, althans dat Unibail-Rodamco serieuze plannen tot renovatie heeft, omdat de renovatieplannen “in de ijskast” zijn gezet, nadat omwonenden zich tegen de plannen hebben verzet en de gemeente haar instemming met de plannen heeft ingetrokken. Dit verweer treft geen doel. Unibail-Rodamco heeft ter zitting weliswaar erkend dat haar plannen om het winkelcentrum aan de buitenkant uit te breiden - hetgeen consequenties heeft voor omwonenden - “in de ijskast” zijn gezet, doch zij heeft tevens aangevoerd dat het plan dat in deze procedure aan de orde is betrekking heeft op wijzigingen aan de binnenkant van het winkelcentrum. Deze plannen worden wel degelijk uitgevoerd en zijn deels zelfs al uitgevoerd. 
       Ook het standpunt van Diamond Design dat dringendheid ontbreekt, omdat Unibail-Rodamco geen vergunningen voor de geplande renovatie heeft of kan krijgen, verwerpt de kantonrechter: Unibail-Rodamco heeft ter zitting aangevoerd dat de vergunningen, voor zover vereist, zijn afgegeven. Nu Diamond Design haar standpunt dat benodigde vergunningen ontbreken niet nader heeft onderbouwd en uit de foto’s, die bij de stukken zijn gevoegd dan wel ter zitting zijn getoond, blijkt dat een deel van de puien reeds is uitgebreid, moet het er naar het oordeel van de kantonrechter voor gehouden worden dat Unibail-Rodamco, zoal zij stelt, de benodigde vergunningen, voor zover vereist, heeft verkregen. 
     
     
     
       3.8 
       Het verweer van Diamond Design dat de aanwezigheid van de kiosken niet in de weg staat aan de zichtbaarheid van de winkels aan het plein en dat het winkelcentrum ook mét aanwezigheid van de kiosken aantrekkelijk genoeg is voor de grote publiekstrekkers, omdat deze al in het winkelcentrum gevestigd zíjn, treft evenmin doel. Unibail-Rodamco heeft, aan de hand van de door haar overgelegde foto’s voldoende aannemelijk gemaakt, niet alleen dat met het naar voren komen van de puien de afstand tussen de omliggende winkels en de kiosken aanzienlijk kleiner wordt en er - bij instandhouding van de kiosken - geen goede doorgang meer mogelijk is, doch ook dat de kiosken het zicht op de winkels aan het plein belemmeren en dat daarmee tevens het effect van de “iconic shopfronts” teniet wordt gedaan.  
     
     
     
       3.9 
       Unibail-Rodamco heeft gesteld dat er bedrijfseconomische motieven ten grondslag liggen aan haar voornemen tot de renovatie en de sloop van de unit, bestaande uit zowel strategische als financiële belangen aan de zijde van Unibail-Rodamco. Het winkelcentrum is weliswaar een van de grootste winkelcentra van Nederland, doch kent ook aanzienlijke bedreigingen, welke Unibail-Rodamco het hoofd wil bieden door een gestructureerde en ingrijpende aanpak, zoals hiervoor omschreven. De beoogde aanpak is derhalve dringend noodzakelijk, aldus Unibail-Rodamco. 
       De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen Unibail-Rodamco aan bedrijfseconomische motieven naar voren heeft gebracht, voldoende grond vormt om een dringende noodzaak van eigen gebruik aan te nemen en dat Unibail-Rodamco een en ander deugdelijk en concreet heeft onderbouwd. 
       Het standpunt van Diamond Design dat niet aannemelijk is dat de renovatie urgent en noodzakelijk is, omdat het winkelcentrum in 2013 tot beste winkelcentrum van Nederland is uitgeroepen, er in 2012 en 2013 ook allerlei vernieuwingen zijn doorgevoerd en er een perfecte mix van branches is, maakt dit niet anders. Wat daarvan zij, dit doet niet af aan het feit dat de dringende noodzaak voor Unibail-Rodamco het gehuurde te slopen reeds gelegen is in het feit dat er door het naar voren komen van de puilijn de afstand tussen de omliggende winkels en de kiosken aanzienlijk kleiner wordt en er - bij instandhouding van de kiosken - geen goede doorgang meer mogelijk is.  
       Op grond van het voorgaande kan van Unibail-Rodamco niet verlangd worden dat zij nog concreter dan zij reeds heeft gedaan onderbouwt tot welke rendementstoename de voorgenomen renovatie zal leiden, en evenmin dat zij specifiek onderbouwt dat de renovatie zal leiden tot grotere bezoekersaantallen. 
       Tenslotte ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan te nemen dat Unibail-Rodamco de 
       huur uitsluitend heeft opgezegd om van Diamond Design als huurder af te zijn.  
     
     
     
       3.10 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Unibail-Rodamco aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft en aldus is voldaan aan de vereisten van art. 7:296 lid 4 jo. lid 1 sub b BW. De vordering in conventie tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst is derhalve in beginsel toewijsbaar. 
       Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. 
     
     
     
       3.11 
       Diamond Design heeft in haar conclusie van antwoord in conventie nog naar voren gebracht dat hem geen vervangende unit door Unibail-Rodamco is aangeboden. Afgezien van het feit dat indien wordt aangenomen dat sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik, geen verplichting voor Unibail-Rodamco bestaat om een andere unit aan te bieden, heeft Unibail-Rodamco ter zitting onbetwist naar voren gebracht dat zij Diamond Design wel degelijk een vervangende unit heeft aangeboden, doch dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen, onder meer omdat Diamond Design de aangeboden unit niet groot genoeg vond. 
     
     
     
       3.12 
       Uit het hiervoor overwogene volgt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.  
       
         Verhuis- en inrichtingskosten/tijdstip van beëindiging en ontruiming 
       
     
     
     
       3.13 
     
     
       Diamond Design heeft voor het geval de vordering tot beëindiging wordt toegewezen in reconventie gevorderd dat de kantonrechter een tegemoetkoming toekent in haar verhuis- en inrichtingskosten. Diamond Design raamt de kosten van verhuizing en herinrichting op  
       € 497.952,00, terwijl Unibail-Rodamco meent dat een vergoeding van € 3.967,20 voldoende is. 
       In de eerste plaats dient daartoe vast komen te staan dat Diamond Design haar winkel daadwerkelijk zal verhuizen en elders voortzetten. Voorts ligt het, gelet op het feit dat de over en weer door partijen genoemde bedragen zeer uiteenlopen, op de weg van Diamond Design om de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten te onderbouwen. Tevens dient zij te reageren op het voorts door Unibail-Rodamco gestelde ten aanzien van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. 
       De kantonrechter acht het noodzakelijk dat Diamond Design bij akte op het voorgaande ingaat en dat zij de volgende gegevens overlegt, welke gegevens in aanmerking genomen kunnen worden bij de vaststelling van de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten: 
       Met betrekking tot de  verhuiskosten : 
       a. een kostenindicatie van een verhuisbedrijf, met daarin een opgave van de verhuiskosten voor de in het gehuurde gevestigde onderneming van Diamond Design naar een winkelruimte elders;  
       Met betrekking tot de  inrichtingskosten : 
       b. een gespecificeerde en met stukken onderbouwde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren – eveneens duidelijk onderbouwde - berekeningsmethode; in deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden; 
       c. een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris. 
       Vervolgens zal Unibail-Rodamco gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren. 
       
       3.14 
       Aangezien Unibail-Rodamco ter zitting afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid op grond van art. 7:297 lid 2 BW de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken na vaststelling van het bedrag van de tegemoetkoming, kan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet worden ontruimd thans reeds worden bepaald. De kantonrechter stelt die datum vast op 1 november 2014.  
       
       
         Uitvoerbaar bij voorraadverklaring 
       
       
       3.15 
       Voor de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van dit deel van het vonnis is echter geen plaats, nu het verweer van Diamond Design in haar beide onderdelen niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.  
     
     
     
     
     
     
     
       
         Conclusie 
       
     
     
     
       3.16 
       Het voorgaande leidt er toe dat de vordering in conventie zal worden toegewezen, alsmede dat de vordering in reconventie voor zover het de uitvoerbaar bij voorraadverklaring betreft zal worden toegewezen. De vordering in reconventie betrekking hebbend op de verhuis- en inrichtingskosten zal worden aangehouden, alsmede de beslissing omtrent de proceskostenveroordeling. 
     
     
     
     
       
         BESLISSING 
       
     
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         In conventie: 
       
     
     
     
       bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Unibail-Rodamco als verhuurder en Diamond Design als huurder met betrekking tot het gehuurde aan het Binnenhof 86 in winkelcentrum Stadshart Amstelveen te Amstelveen, zal eindigen op 1 november 2014; 
       
     
     
       veroordeelt Diamond Design om het gehuurde uiterlijk op 1 november 2014 te ontruimen en ter beschikking van Unibail-Rodamco te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; 
       
       
         
           In reconventie: 
         
       
       
     
     
       wijst de vordering om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren toe; 
       
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van 19 juni 2014 voor akte aan de zijde van Diamond Design overeenkomstig het hierboven in rov. 3.13 overwogene; 
       
       
         
           In conventie en in reconventie: 
         
       
       
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.