ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2024:572

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2024:572 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 31-01-2024 / 10650209 \ CV EXPL  23-2600

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2024-01-31

Zaaknummer: 10650209 \ CV EXPL  23-2600

Proceduretype: Beschikking

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2024:572

---

cv toewijzing ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte vanwege huurachterstand, rv afwijzing huurprijsvermindering wegens gebreken. Niet vast komen te staan dat verhuurder nalatig is geweest met het herstellen van de gebreken.

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Breda 
     
     
     
       Zaaknummer: 10650209 \ CV EXPL  23-2600 
     
     
     
       
         Vonnis van 31 januari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         STICHTING JG ,  
       te Breda, 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: Stichting JG, 
       gemachtigde: [gemachtigde] incasso gerechtsdeurwaarders, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde in conventie] , H.O.D.N. [bedrijf] ,  
       te [plaats] , 
       gedaagde partij in conventie, 
       eisende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [gedaagde in conventie] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de gehuurde bedrijfsruimte moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand. 
       
     
     
       1.2. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 30 augustus 2023 met de daarin genoemde stukken; 
         
         
           de conclusie van antwoord in reconventie met producties van [eiser in reconventie] ; 
         
         
           de mondelinge behandeling van 1 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
         
       
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde in conventie] huurt van Stichting JG de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats] . De huurprijs bedraagt momenteel € 1.619,92.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft de huurovereenkomst gesloten met de heer [naam 1] en de heer [naam 2] . Het gehuurde is per 17 juli 2019 verkocht en overgedragen aan Stichting JG (de stichting van de heer [naam 1] en de heer [naam 2] ) die alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft overgenomen. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. Hierin staat onder meer: 
         
           “11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tol verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek 
         
       
     
     
       11.4 
       
         Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
       
       
         - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder, 
       
       
         - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; 
       
       
         -indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3,1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden. 
       
       
         - indien verhuurder een gebrek hij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen. 
       
       
         
           -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       12.4 
       
         Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder  
       
       
         a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover hel werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud) in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 12.3 een en ander onverminderd het in 12.4 sub b t/m 12.4 sub k bepaalde; 
       
       
         b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-venster- en andere ruiten, 
       
       
         c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën. markiezen en andere zonwering: 
       
       
         d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu’s, vloerbedekking stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting;  
       
       
         e. onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas. water, elektriciteit alsmede van braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort, 
       
       
         f. voorzieningen ter voorkoming van brand en het onderhoud aan die voorzieningen, tenzij deze voorzieningen benodigd of aanwezig zijn vanwege het gestelde in artikel 4.1 van de algemene bepalingen, 
       
       
         g. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating, 
       
       
         h. het periodiek en correctief onderhoud, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen en de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische- en/of waterinstallaties, althans als de inspecties en keuringen samenhangen niet, en worden verricht in hot kader van, de uitvoering van periodiek en correctief onderhoud.  
       
       
         (…) 
       
     
     
       25.3 
       
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering hij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         In een e-mailbericht van 13 januari 2017 om 12:28 uur van [gedaagde in conventie] aan Stichting JG staat onder meer: 
         
           “Ik heb je gisteren al gemaild, maar de verwarming doet het niet zoals het hoort. Ik kwam vanmorgen hier en het was hier 19 graden met de verwarmingen voluit. Voor de storing eerder deze week stonden de verwarmingen op2,5-3 en dan was de temperatuur rond de 21 graden, wat een ideale temperatuur voor onze behandelingen is. De leidingen waren vanmorgen warm maar niet heet zoals het hoort. Ik zet nu regelmatig even een gaskachel aan om steeds opnieuw warm te maken. graag dat er iets aan gedaan kan worden. komende nacht gaat het harder vriezen.”. 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       
         In een e-mailbericht van 8 november 2022 om 14:19 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer: 
         
           “Wij hebben u gebeld om kennis te maken als nieuwe beheerder van het pand en tevens om uw melding te bespreken naar aanleiding van het standaardbericht dat u ontving per e-mail. Helaas wilde u liever geen gesprek met ons voeren en gaf u aan dat onze organisatie toebehoort aan de verhuurder van uw pand, waardoor u van mening bent dat uw meldingen reeds bekend zijn bij ons. Middels dit bericht willen wij benadrukken dat de eigenaar van het door u gehuurde adres het dagelijkse beheer heeft uitbesteed aan HouseHunting. (…) Graag hadden wij met u het gesprek aangegaan over uw melding en lopende zaken, zodat er hopelijk een oplossing gevonden kan worden. Naar wat wij begrijpen uit uw bericht loopt deze melding namelijk al een tijdje. Het spijt ons dan ook ten zeerste dat u hiervoor niet open staat.”. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         In een e-mailbericht van 8 november 2022 om 14:57 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Als u een goed begin had willen maken dan had u ervoor gezorgt dat alle klachten bij u bekend waren. Nu is househunting het zelfde pad ingeslagen als zijn voorgangers. We zijn nu een week verder en er is niets gedaan aan het probleem dat er hier een medische praktijk in de kou zit! Een probleem dat al ruim 6 jaar speelt en die ik nu daadwerkelijk bij de rechter gaat afhandelen. 
         
         
           6,5 jaar steeds opnieuw in de kou zitten en daardoor klanten verliezen is genoeg. U begrijpt dit zo 
         
         
           goed dat u dit niet begrijpt! Ook de andere contractuele verplichtingen zijn en worden niet afgehandeld. Dit is nu zodanig opgelopen dat dit niet zomaar meer met wat praten kan worden opgelost. Men zal nu met daden en schadevergoeding moeten komen. Voor alle duidelijkheid: Ik ben in de jaren klanten kwijtgeraakt en dat is bekend bij uw voorganger en dan durft u nog te zeggen zet het even online.”. 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         In een e-mailbericht van 12 november 2022 om 08:44 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Opnieuw lijd ik schade doordat de kachel niet brandt en ik mijn ruimten niet op de gewenste 
         
         
           temperatuur kan brengen van 20 graden. Daardoor heb ik mijn klanten (waaronder massageklanten) 
         
         
           naar huis moeten sturen.”. 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       
         In een e-mailbericht van 15 november 2022 van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Het is hier 15 graden! Opnieuw klanten naar huis moeten sturen. Dank u wel.(…)” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
         In een e-mailbericht van 16 november 2022 om 13:16 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Wat was het toch weer een lekkere behandeltemperatuur van 15 graden vanmorgen. Perfect. Jullie werken natuurlijk ook in die temperatuur van 15 graden”. 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       
         In een e-mailbericht van 17 november 2022 om 09:42 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Opnieuw de tropische temperaturen van 15 graden. Ik heb ivm de hitte mijn klanten afgezegd en vanmiddag mogen ze uitsluitend met badkleding komen.” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       
         In een e-mailbericht van 17 november 2022 om 12:44 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Goedendag, er zijn net 2 dames van u aan de deur geweest. Deze heb ik niet binnengelaten. Dat is niet onvriendelijk of persoonlijk bedoelt, maar wij hebben het hier gehad met het praten. Zolang de temperatuur hier niet op 20 graden kan worden gebracht is hier niemand meer welkom vanuit de verhuurders kant. Uitgezonderd advocaten zelf en dan nog op afspraak. Hier kan i.v.m. privacy nooit zonder een afspraak worden binnengelopen.(…)”. 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
         In een e-mailbericht van 17 november 2022 om 17:36 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer: 
         
           “Wij begrijpen uw frustratie volledig en het is dan ook logische dat u ons niet binnen heeft gelaten vanmiddag. Toch wilden wij graag even langskomen, omdat we u oprecht graag willen helpen bij de problemen die u ervaart en hopelijk tot een goede oplossing te komen. (…)  Wel willen wij zoals aangegeven een concrete en blijvende oplossing met u vinden, juist ook voor de toekomst. Tijdens ons gesprek vanmiddag (en ook in onderstaand bericht) gaf u aan dat er voldoende radiatoren aanwezig zouden moeten zijn om de ruimte te verwarmen, mits de CV-ketel aangezet wordt, Naar aanleiding hiervan hebben wij e.e.a. in gang gezet en als het goed is, zou de verwarming weer naar behoren moeten werken of in ieder geval warmer moeten worden. Zou u ons willen laten weten of dit ook daadwerkelijk het geval is? Zo niet, dan ondernemen wij hierop opnieuw actie en blijven wij dit doen totdat u een behaaglijke temperatuur heeft in uw zaak. Mocht uiteindelijk blijken dat het aanzetten van de CV-ketel niet de gewenste oplossing is of mocht u andere mogelijkheden willen bespreken (bijvoorbeeld een eigen CV-ketel?), dan willen we graag benadrukken dat wij hiervoor openstaan.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       
         In een e-mailbericht van 9 december 2022 om 08:00 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Het geluk is zoals altijd maar van korte duur. Opnieuw koud bij aankomst 17,4 graad om 07.49 uur. En de verwarmingsleidingen zijn lauw. Opnieuw de petroleumkachel maar weer aan en het thermo-ondergoed.” 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       
         In een e-mailbericht van 9 december 2022 om 10:43 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] en diens toenmalige advocaat staat onder meer: 
         
           “Super vervelend dat het weer niet goed werkt, Graag wil ik laten weten dat wij zojuist het volgende bericht aan AWS hebben doorgezet: 
         
         
           We hebben laatst een afspraak gehad bij [adres] . De huurder heeft ons op 6 december laten weten dat het die dag een stuk beter was (max. temperatuur wel nog steeds ietsjes te laag, want bleef rond de 19 graden hangen en ideaal zou het 20-21 moeten zijn). (…) Vandaag ontvingen we weer bericht van de huurder dat het opnieuw koud is (17,4 graden vanochtend) en de verwarmingsleldingen lauw zijn. Zouden jullie toch alvast weer willen kijken of er nog andere aanpassingen gedaan kunnen worden?”. 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       
         In een e-mailbericht van 9 december 2022 om 14:13 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Een kleine update. Het is goed te voelen dat er iets is gedaan. Binnen 25 minuten na de vorige mail was het plotseling 1.4 graad warmer. Dit geeft ook aan wat ik steeds zeg dat de radiatoren hier voldoende zijn om alles goed te kunnen verwarmen. Het is vanaf ong. 11.45 uur 19.7 graad.”. 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       
         In een e-mailbericht van 9 december 2022 om 14:27 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] en diens toenmalige advocaat staat onder meer: 
         
           “Dank voor de update, fijn om te horen dat het direct scheelt. Ik hoop dat dit nu zo blijft. Vanuit AWS heb ik net ook de volgende terugkoppeling gekregen: Goedemiddag, Net gesproken met [gedaagde in conventie] en voor nu is de tempratuur behaaglijk. En hebben we geen afspraak ingepland.”. 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       
         In een e-mailbericht van 13 december 2022 om 16:11 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer: 
         
           “Het is nu ong. 16.00 uur. De temperatuur is niet boven de 18.7graad uitgekomen. De leidingen zijn handwarm. Je zou erop kunnen zitten zonder dat je je eigen verbrand. We zijn verkleumd en hebben daarom de laatste klanten van vandaag afgezegd. we maken nu schoon en gaan naar huis. Dit is geen werken voor ons en onze klanten. 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       
         In een e-mailbericht van 13 december 2022 om 16:17 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] en diens toenmalige advocaat staat onder meer: 
         
           “Dank voor het bericht en excuses voor onze wat latere reactie (wij waren veel buiten de deur vandaag voor afspraken). Ik ben het helemaal met je eens voor wat betreft het aanmodderen. Ergens lijkt het gewoon niet goed te gaan. We hebben de firma AWS jullie bericht doorgemaild met de volgende vraag: Wat zou dit probleem nog meer kunnen veroorzaken? Maar vooral, hoe kunnen we het voor hem definitief gaan oplossen? Want volgens mij staat hij qua warmte nu wel goed ingesteld... Ik hoor het wel! Zodra wij een terugkoppeling hebben ontvangen, laat ik direct weer van me horen.”. 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       
         In een e-mailbericht van 21 december 2022 om 15:55 uur van House Hunting aan de toenmalige advocaat van [gedaagde in conventie] staat onder meer: 
         
           “Ik heb zojuist gesproken met AWS en zij willen graag nog een keer langskomen om te bekijken wat de mogelijkheden zijn voor het plaatsen van een individuele CV-ketel (ook wat betreft aansluitingen en dergelijke). Zou je met [gedaagde in conventie] willen overleggen en weer een aantal data/tijden willen doorgeven waarop dit mogelijk is? Dan stemmen we het weer af met AWS.”. 
         
       
       
     
     
       2.20. 
       
         In een e-mailbericht van 17 januari 2023 om 12:02 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer:  
         
           “U behoeft in deze (kachel - servicekosten) zaak niet direct meer met mij contact op te nemen. Ik verwacht in deze zaak dat er een van de volgende dingen gebeurt voordat er überhaupt verder hierover gepraat kan worden: 
         
       
       
         1 zorgen dat de temperatuur hier elke dag 24 uur op de goede graad (minimaal 20 graden) komt, 
       
       
         2. of dat u een rechtszaak aanspant. 
       
       
         Let wel: in het opleveringsdocument wordt al gesproken dat de kachel niet goed werkt. 6.5 jaar geleden!! Ik geloof dat ik iedereen voldoende tijd heb gegeven en voldoende geduld heb gehad. Maar ondertussen wel weer een jaar verder in de kou.”. 
       
       
     
     
       2.21. 
       
         In een e-mailbericht van 17 januari 2023 om 12:27 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “Wij waren in afwachting van nader bericht over een vervolgafspraak met AWS en [deskundige] . Hiervoor heeft u één mogelijke datum doorgegeven, te weten 30 januari 2023, De afspraak zou wat onze zijde betreft over het volgende gaan (zoals ook op 21 december 2022 gemaild aan mevrouw [naam 3] ): 
         
         
           ik heb zojuist gesproken met AWS en zij willen graag nog een keer langskomen om te bekijken wat de mogelijkheden zijn voor het plaatsen van een individuele CV-ketel (ook wat betreft aansluitingen en dergelijke). Zou je met [gedaagde in conventie] willen overleggen en weer een aantal data/tijden willen doorgeven waarop dit mogelijk is? Dan stemmen we het weer af met AWS. 
         
         
           Huidige status: Wij horen graag uiterlijk a.s. vrijdag 20 januari of u deze afspraak doorgang wil laten vinden, zodat wij met de huurder van boven kunnen afstemmen of we bij de CV-ketel kunnen op dat moment. Daar bij deze bewoner de CV-ketel hangt zoals u weet, zijn we helaas ook gebonden aan haar agenda. Hetzelfde geldt voor de agenda van AWS. Wel willen we benadrukken dat het van belang is dat u meewerkt, want alleen samen kunnen we deze situatie oplossen.”. 
         
       
       
     
     
       2.22. 
       
         In een e-mailbericht van 17 januari 2023 om 13:02 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer:  
         
           “De afspraak met dhr. [deskundige] is voorlopig van de baan.”. 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       
         In een e-mailbericht van 26 januari 2023 om 12:34 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “Ook mail ik u graag nog even over de verwarming. 
         
         
           1) We hebben contact gehad met een firma die graag zou willen langskomen om de situatie te bekijken voor het plaatsen van airco-units en stroomvoorziening die hiervoor eventueel extra benodigd is, We ontvangen graag een aantal data waarop we hiervoor zouden kunnen langskomen. 
         
         
           2) Mocht u liever niet wensen dat we hiervoor langskomen, dan willen we u vragen om een aantal foto’s te maken waarop duidelijk de situatie te zien is zodat er op basis van deze foto’s een plan gemaakt kan worden. Het zou dan gaan om foto’s van de ruimtes (of in ieder geval de plaatsen waar de units zouden kunnen hangen), de meterkast en de buitenruimte. 
         
         
           3) Zoals reeds aangegeven: Zolang u ons geen mogelijkheid geeft om een nieuwe afspraak in te plannen met de firma AWS (een aantal data en tijden), kunnen wij  
           géén 
            oplossing bieden. Dit kan namelijk niet op afstand, De laatste vraag die nu dus nog staat is: We ontvangen graag een aantal  data waarop we hiervoor zouden kunnen langskomen. Let wel: Voor deze afspraak moeten wij bij de CV-ketel kunnen (die bij een bewoner hangt zoals u weet). We zijn dus afhankelijk van meerdere agenda’s. 
         
         
           Voor de laatste maal: Wij zijn bereid om met u mee te denken, maar willen nogmaals benadrukken dat het van belang is dat u meewerkt, want alleen samen kunnen we deze situatie oplossen.”. 
         
       
       
     
     
       2.24. 
       
         In een e-mailbericht van 26 januari 2023 om 12:55 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer:  
         
           “Wat betreft een afspraak maken. U kunt, mits tijdig gemeld ( minimaal 14 dagen tevoren), een afspraak doorgeven uitsluitend op een maandagmiddag na de carnaval. Eerste data is dan vanaf maandag 27 februari.”. 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       
         In een e-mailbericht van 8 februari 2023 om 13:31 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “Voor wat betreft uw verwarming: Zoals in uw laatste bericht aangegeven mogen wij hiervoor pas na carnaval, op een maandagmiddag, minstens 14 dagen van tevoren doorgegeven langskomen met een partij. Hierover nemen we dus nog contact op.”. 
         
       
       
     
     
       2.26. 
       
         In een e-mailbericht van 16 mei 2023 om 10:40 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “Het is absoluut niet onze intentie om u het idee te geven dat wij slechts momenten inplannen zonder overleg. Zoals al eerder aangegeven is het vrij complex om zo veel partijen tegelijkertijd bij elkaar te krijgen en wij waren eigenlijk blij dat in ieder geval het gros van de partijen op vrijdag 2 juni zou kunnen. Daar u aangeeft dat dit voor u absoluut niet tot de mogelijkheden behoort, zullen wij ons best doen om op korte termijn een nieuw moment in te plannen. Zou dit voor u bijvoorbeeld schikken op maandag 5 juni? We horen dit graag vandaag van u, zodat wij alle andere partijen ook kunnen vragen in de hoop dat dit tot de mogelijkheden behoort.”. 
         
       
       
     
     
       2.27. 
       
         In een e-mailbericht van 16 mei 2023 om 18:41 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer:  
         
           “Op maandag 5 juni is het mogelijk NA 11.00 uur. Hiervoor heb ik al andere afspraken staan. 
         
         
           Graag verneem ik hoe laat? Het is niet de bedoeling dat ik mijn gehele Vrije dag zit te wachten. 
         
       
       
     
     
       2.28. 
       
         In een e-mailbericht van 25 mei 2023 om 16:54 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “ Graag willen we aangeven dat de firma [installatiebedrijf] (…) bij u zal langskomen op maandag 5 juni vanaf 11:30u. Daar u aangeeft dat slechts zij bij u naar binnen mogen, zal de afspraak volledig in het teken staan van het verhelpen van uw klachten op basis van de aanwezige installatie.”. 
         
       
       
     
     
       2.29. 
       
         In een e-mailbericht van 26 mei 2023 om 07:51 uur van [gedaagde in conventie] aan House Hunting staat onder meer:  
         
           “ Daar het hier uitsluitend gaat om “reparatie” van de huidige verwarming heeft het geen zin om hier langs te komen. De ketel staat niet bij mij, maar op zolder. Bij mij is al vele malen gekeken. Hier staan alleen radiatoren. Daarom zal ik op 5juni (mijn vrije dag) hier niet voor aanwezig zijn! Het is hier immers geen open huis.”. 
         
       
       
     
     
       2.30. 
       
         In een e-mailbericht van 2 juni 2023 om 15:47 uur van House Hunting aan [gedaagde in conventie] staat onder meer:  
         
           “Wij vinden het jammer dat u ons geen toegang wil verlenen, zo krijgen wij ook niet de mogelijkheid om uw probleem op te lossen. Wij zullen bij deze de afspraak annuleren”. 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       Stichting JG vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, betaling van € 13.708,22, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over € 10.802,94, betaling van € 1.619,92 per maand tot de ontruiming, 1% boete per maand, een schadevergoeding van € 4.859,76, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       Stichting JG legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Daarnaast is [gedaagde in conventie] ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd aangezien het bedrijf van zijn partner is gevestigd in het gehuurde. Stichting JG vordert nu betaling van de achterstallige huurtermijnen, een gebruiksvergoeding, een boete en schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten. Stichting JG meent dat, tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde in conventie] , van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Stichting JG, met veroordeling van Stichting JG in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde in conventie] erkent dat er een huurachterstand is, maar voert aan dat er problemen zijn in de gehuurde bedrijfsruimte en dat Stichting JG als verhuurder hierbij nalatig is. Hij heeft al jaren last van een niet goed werkende verwarming. De temperatuur is te laag en hij kan deze niet zelf reguleren. Voor zijn praktijk is het van belang dat de temperatuur goed is te regelen, omdat het gericht is op medische pedicures. Dit geldt zowel overdag voor de behandelingen als ’s nachts voor het (lucht)drogen van het gereedschap. Door de te lage temperatuur is er sprake van vochtvorming waardoor schimmel ontstaat. Daarnaast is sprake van achterstallig onderhoud. Zo valt de cementcoating aan de buitenzijde van het gehuurde er af, hebben niet alle wandcontactdozen randaarde, lekt de goot aan de voorzijde al zeven jaar, zijn de rookmelders nog steeds niet geplaatst, zit er een scheur in het voorraam sinds het begin van de huurperiode en is het schilderwerk al lang geleden uitgevoerd. Er is sprake van laksheid van Stichting JG, want een kapot rolluik werd bijvoorbeeld pas na een half jaar vervangen en bij de glazen voordeur - die telkens opnieuw moest worden rechtgezet -explodeerde het geharde glas. Kortom, de problemen in het gehuurde worden niet of laat opgelost door Stichting JG, waardoor [gedaagde in conventie] niet het volledige huurgenot kan ervaren. Om die reden heeft hij (een deel van) de huur ingehouden. De hoogte van het ingehouden bedrag aan huur is redelijk, omdat hij Stichting JG hiermee tot herstel van de gebreken wil bewegen. Hij is van mening dat hij deze huurachterstand ook niet meer moet betalen. Een niet goed werkende verwarming is volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie een ernstig gebrek waarvoor een huurvermindering van 60% kan worden geëist. Verder voert [gedaagde in conventie] verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, omdat hij een buurtgebonden medisch bedrijf heeft in het gehuurde waar voornamelijk ouderen en mindervaliden uit de directe buurt naar toe komen. Een gelijkwaardige locatie is er niet. Daarnaast is een ontruimingstermijn van drie dagen onredelijk. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser in reconventie] vordert - samengevat - opheffing van een BKR registratie, veroordeling van Stichting JG in het oplossen van de problemen met de kachel en overige gebreken binnen een redelijke termijn, schadeloosstelling in de zin van dat de huurprijs wordt verlaagd naar 40% totdat de gebreken zijn opgelost, betaling van schade, met veroordeling van Stichting JG in de door [eiser in reconventie] gemaakte proceskosten. Dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag.  
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Stichting JG nalatig is met het herstellen van de problemen zoals hiervoor genoemd. Daarnaast heeft hij kosten moeten maken vanwege de verwarmingsproblemen. Deze bestaan uit gederfde inkomsten doordat klanten wegblijven, persoonlijk leed, speciale thermokleding, kosten voor een kachel en petroleum en luchtreinigers vanwege schimmelvorming. Ook heeft hij kosten gemaakt voor deze rechtszaak welke bestaan uit kosten voor juridische bijstand en gederfde inkomsten als gevolg van deze rechtszaak. 
       
     
     
       3.7. 
       Stichting JG voert verweer. Stichting JG concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.8. 
       
         Stichting JG betwist dat zij nalatig is geweest met het herstellen van de gebreken.  
         Stichting JG voert aan dat een beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek contractueel is uitgesloten (artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen). Daarnaast voert Stichting JG aan dat er verschillende bedrijven zijn ingeschakeld om de problemen omtrent de verwarming op te lossen. Er zijn ook voorstellen gedaan om te kijken naar een mogelijkheid van een individuele cv-ketel en andere manieren om de ruimtes te verwarmen. [eiser in reconventie] heeft echter geen medewerking verleend aan de onderzoeken naar de problemen met de verwarming. Een beroep op opschorting of een verzoek tot vermindering van de huurprijs is daarom ook niet gerechtvaardigd. Voor wat betreft de andere gebreken die [eiser in reconventie] noemt geldt dat sommige reeds zijn hersteld, nooit aan Stichting JG zijn gemeld, door [eiser in reconventie] zelf dienen te worden opgelost of weinig tot geen vermindering van het huurgenot opleveren. Wat [eiser in reconventie] stelt over de cementcoating is bij Stichting JG niet bekend en ook nooit gemeld. De gestelde schimmelvorming is niet aangetoond en kan ook ontstaan doordat [eiser in reconventie] onvoldoende ventileert. Voor wat betreft de wandcontactdozen geldt dat artikel 12.4 van de algemene voorwaarden bepaalt dat dit voor rekening van [eiser in reconventie] komt. De gevel en de dakgoot zijn in 2021 gerepareerd en geschilderd en van een lekkage daarna is bij Stichting JG niets bekend. De rookmelder wilde Stichting JG plaatsen, maar [eiser in reconventie] heeft toen de toegang geweigerd. De scheur in het voorraam is bij Stichting JG onbekend. [eiser in reconventie] noemt ook punten ten aanzien van een rolluik en de glazen deur, maar deze zijn al vervangen en gerepareerd. [eiser in reconventie] kan dan ook geen aanspraak maken op schadevergoeding. Bovendien heeft [eiser in reconventie] deze gevorderde kosten aan gederfde inkomsten, persoonlijk leed en andere schade niet inzichtelijk gemaakt of onderbouwd. Verder betwist Stichting JG dat [eiser in reconventie] de gevorderde juridische kosten heeft gemaakt, nu hij niet met een gemachtigde of advocaat procedeert.  
       
       
     
     
       3.9. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       
         in conventie en reconventie 
       
     
     
     
       4.1. 
       Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen hierna gezamenlijk worden behandeld. 
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Niet is geschil is dat er een huurachterstand is ontstaan van in totaal een bedrag van € 10.802,94, berekend tot en met 31 juli 2023. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie] met het niet betalen van de huur heeft willen bewerkstelligen dat de problemen met de verwarming en de andere problemen door Stichting JG worden hersteld.  
       
     
     
       4.3. 
       Hoewel [gedaagde in conventie] het zelf geen gebreken, maar problemen noemt, overweegt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie] dit juridisch gezien wel zo bedoeld heeft. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie] het standpunt heeft ingenomen dat de huurachterstand moet worden verrekend met de door hem in reconventie gevorderde huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde. 
       
       
         
           Wat moet de kantonrechter toetsen? 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De kantonrechter moet eerst toetsen of er sprake is van een gebrek. Op grond van artikel 7:204 BW lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de zaak waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Als een huurder door een gebrek een vermindering van zijn huurgenot heeft, dan kan hij een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Dit kan vanaf de dag waarop hij de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). 
       
     
     
       4.5. 
       Artikel 7:207 BW is van regelend recht. Dat betekent dat partijen van dit artikel contractueel kunnen afwijken. Dat is in dit geval gebeurd. In artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen is de aanspraak op huurprijsvermindering vanwege gebreken in beginsel uitgesloten. In artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen zijn uitzonderingen hierop weergegeven. Dit is onder meer het geval als Stichting JG in gebreke is gebleven om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek, nadat aan haar schriftelijk een redelijke termijn is gesteld door [gedaagde in conventie] (artikel 11.4 Algemene Bepalingen). De kantonrechter zal hierna dus moeten toetsen of sprake is van een gebrek en, zo ja, of sprake is van een uitzondering zoals genoemd in artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen.  
       
       
         
           Een niet goed functionerende verwarming 
         
       
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft sinds 2017 ieder jaar meermaals aan Stichting JG – en later ook aan House Hunting, waaraan Stichting JG het dagelijks beheer heeft uitbesteed – laten weten dat er problemen waren met de verwarming. Dat er verwarmingsproblemen zijn in het gehuurde en dat dit een gebrek oplevert wordt door Stichting JG ook niet betwist. Tussen partijen is wel in geschil of dit gebrek een huurprijsvermindering kan opleveren.  
       
     
     
       4.7. 
       Stichting JG heeft aangevoerd dat de meldingen over de verwarming van [gedaagde in conventie] telkens zijn opgepakt en dat er verschillende bedrijven zijn ingeschakeld om de problemen te verhelpen, maar dat [gedaagde in conventie] niet heeft meegewerkt hieraan. Zo is er bijvoorbeeld in november 2022 een bezoek gebracht aan het gehuurde, maar de betreffende medewerkers werden niet binnen gelaten door [gedaagde in conventie] . Tijdens de gehouden mondelinge behandeling heeft [gedaagde in conventie] hierover toegelicht dat hij niet zomaar mensen zonder afspraak kan binnen laten, omdat hij in zijn praktijk met klanten werkt die soms ontkleed zijn. Dat begrijpt de kantonrechter, maar het is de kantonrechter ook gebleken dat Stichting JG hier vervolgens rekening mee heeft gehouden en heeft geprobeerd om een afspraak in te plannen. [gedaagde in conventie] heeft vervolgens in zijn e-mailbericht van 26 mei 2023 alsnog laten weten dat het geen zin heeft om langs te komen. [gedaagde in conventie] gaf hiervoor als reden dat het bedrijf dat werd ingeschakeld, AWS Koel- en warmtetechniek, het jaar daarvoor al langs was geweest en daarnaast had Stichting JG geen akkoord gegeven voor de kosten van een eventuele plaatsing van airco’s/infraroodpanelen. Ter zitting heeft Stichting JG dit betwist en aangevoerd dat het bedrijf zou komen onderzoeken en advies uitbrengen. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter begrijpt dat na zoveel jaren met verwarmingsproblemen weliswaar voor [gedaagde in conventie] de maat vol was en hij daarom de afspraak met het bedrijf heeft afgezegd, maar de kantonrechter is ook van oordeel dat [gedaagde in conventie] hiermee Stichting JG niet de gelegenheid heeft gegeven om nader onderzoek te doen om de gebreken te kunnen herstellen. De kantonrechter overweegt dat het vervelend is dat de verwarmingsproblemen al zo lang spelen, maar het is de kantonrechter ook gebleken dat Stichting JG al die tijd niet heeft stilgezeten. Telkens wanneer [gedaagde in conventie] een melding hiervan heeft gemaakt heeft Stichting JG hierop actie ondernomen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat gelet op de handelingen van Stichting JG, telkens na de meldingen van [gedaagde in conventie] , niet kan worden gezegd dat zij niet tijdig een aanvang heeft gemaakt met het verhelpen van het gebrek. Dat betekent dat die uitzondering van artikel 11.4 Algemene Bepalingen zich hier niet voordoet. [gedaagde in conventie] heeft verder niets gesteld om te kunnen concluderen dat een andere uitzondering uit artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen van toepassing is. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde in conventie] voor wat betreft de verwarmingsproblemen dus geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. 
       
       
         
           Overige mankementen 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Ook voor wat betreft de andere door [gedaagde in conventie] gestelde problemen in het gehuurde geldt dat hij geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. 
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde in conventie] stelt onder meer dat de cementcoating er aan de buitenzijde afvalt en dat er een scheur in het voorraam zit, maar Stichting JG heeft onweersproken aangevoerd dat dit nooit gemeld is. Hierdoor kan niet komen vast te staan dat Stichting JG op deze punten – voor zover al komt vast te staan dat sprake is van een gebrek - nalatig is geweest met het verhelpen daarvan. Ditzelfde geldt ook voor de gestelde lekkage aan de dakgoot. Hierbij heeft Stichting JG aangevoerd dat de gevel en de dakgoot in 2021 zijn gerepareerd en geschilderd. Het is de kantonrechter vervolgens niet gebleken dat [gedaagde in conventie] daarna nog aan Stichting JG heeft laten weten dat de dakgoot nog steeds of opnieuw lekte. Daarom kan ook op dit punt niet worden geoordeeld dat Stichting JG in gebreke is gebleven met maken van een aanvang tot het herstel van een gebrek zoals bedoeld in artikel 11.4 Algemene Bepalingen.  
       
     
     
       4.11. 
       Over het plaatsen van rookmelders heeft Stichting JG aangevoerd dat zij deze wilde komen plaatsen, maar dat [gedaagde in conventie] geen toegang wilde geven en aangaf dat hij ze zelf zou plaatsen. [gedaagde in conventie] heeft erkend dat het zo is gegaan, zodat de kantonrechter oordeelt dat niet aan Stichting JG kan worden tegengeworpen dat zij in gebreke is gebleven voor wat betreft de rookmelders. 
       
     
     
       4.12. 
       Verder stelt [gedaagde in conventie] dat sprake is van schimmelvorming, waarbij Stichting JG heeft aangevoerd dat de schimmelvorming niet is aangetoond en ook kan ontstaan doordat [gedaagde in conventie] onvoldoende ventileert. De kantonrechter overweegt hierbij dat hoewel niet duidelijk is wat de oorzaak is van de schimmelvorming, dit in deze procedure verder in het midden kan worden gelaten. Voor zover deze schimmelvorming is ontstaan vanwege een niet goed werkende verwarming, zoals [gedaagde in conventie] stelt, geldt zoals hiervoor in overweging 4.7 al is overwogen dat [gedaagde in conventie] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege de verwarmingsproblemen. Bovendien is het de kantonrechter ook niet gebleken dat [gedaagde in conventie] – eerder dan in deze procedure – Stichting JG hiervan op de hoogte heeft gesteld en een redelijke termijn heeft gegeven om dit probleem te verhelpen.  
       
     
     
       4.13. 
       Voor wat betreft de wandcontactdozen zonder randaarde is de kantonrechter van oordeel dat uit artikel 12.4 van de algemene voorwaarden volgt dat [gedaagde in conventie] verantwoordelijk is voor het onderhoud, herstel en vernieuwing van de stopcontacten, zodat dit geen gebrek oplevert. Dat het schilderwerk al lang geleden is, zoals [gedaagde in conventie] stelt, levert ook geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarvoor is nodig dat het slechte schilderwerk tot substantieel verminderd huurgenot leidt en daarover heeft [gedaagde in conventie] niet of onvoldoende gesteld. De overige punten die [gedaagde in conventie] nog heeft benoemd, zoals een kapot rolluik en de glazen voordeur, behoeven geen verdere bespreking, aangezien tussen partijen vast staat dat deze punten al zijn verholpen. 
       
       
         
           De vorderingen van [gedaagde in conventie] 
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Gelet op voorgaande overwegingen wijst de kantonrechter de vordering van [gedaagde in conventie] tot huurprijsvermindering af.  
       
     
     
       4.15. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft ook een veroordeling van Stichting JG gevorderd voor het oplossen  (of het bewijzen dat hiervoor bedrijven zijn ingeschakeld) van de door [gedaagde in conventie] gestelde gebreken, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter overweegt dat Stichting JG telkens bedrijven heeft ingeschakeld om de verwarmingsproblemen te onderzoeken en op te lossen. Gelet op het feit dat Stichting JG hiertoe nog steeds bereid is en het juist [gedaagde in conventie] is die hieraan momenteel geen medewerking verleent, ziet de kantonrechter geen aanleiding om Stichting JG hiertoe te veroordelen. Evenmin ziet de kantonrechter deze aanleiding voor een dergelijke veroordeling voor wat betreft de overige mogelijke gebreken, nu niet vast staat dat [gedaagde in conventie] ten aanzien van die gebreken Stichting JG eerst een redelijke termijn heeft gegeven om een aanvang te maken tot herstel daarvan. Deze vorderingen van [gedaagde in conventie] worden dan ook afgewezen.  
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagde in conventie] vordert ook schadevergoeding als gevolg van de verwarmingsproblemen bestaande uit omzetderving waarbij hij stelt dat hij klanten is kwijt geraakt in zijn praktijk. Ook vordert hij een schadevergoeding voor door hem gemaakte kosten voor speciale thermokleding, een eigen verwarming en luchtreinigers. De kantonrechter oordeelt dat voor zover deze door [gedaagde in conventie] gestelde schadeposten een gevolg zouden zijn van het gebrek van de verwarmingsproblemen, de gevorderde schadevergoeding niet mogelijk is op grond van  artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen. In dat artikel is bepaald dat Stichting JG niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. Bovendien heeft [gedaagde in conventie] deze vorderingen op geen enkele wijze nader onderbouwd of toegelicht, zodat deze kosten ook daarom moeten worden afgewezen. Ditzelfde geldt voor het gevorderde bedrag aan schadevergoeding voor persoonlijk leed.  
       
     
     
       4.17. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft in reconventie ook nog onmiddellijke opheffing van BKR-registratie gevorderd, maar tijdens de gehouden mondelinge behandeling is besproken dat hier geen sprake van is, zodat deze vordering geen verdere bespreking meer behoeft en kan worden afgewezen. 
       
       
         
           Hoogte van de huurachterstand 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       De kantonrechter overweegt dat vast staat dat [gedaagde in conventie] in gebreke is gebleven met het betalen van de huur. [gedaagde in conventie] heeft de hoogte van de huurachterstand niet betwist. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van het bij dagvaarding gespecificeerde bedrag aan huurachterstand van € 10.802,94 berekend tot en met juli 2023. Vanwege het betalingsverzuim van [gedaagde in conventie] is de over de huurachterstand gevorderde wettelijke handelsrente - tot en met 11 juli 2023 door Stichting JG berekend op een bedrag van € 145,22 - ook toewijsbaar. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       Stichting JG heeft ook nog buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Het gevorderde bedrag van € 660,06 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en wordt toegewezen. 
       
       
         
           Ontbinding en ontruiming 
         
       
       
     
     
       4.20. 
       Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
       
     
     
       4.21. 
       Vast staat dat [gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Een huurachterstand van meer dan drie maanden rechtvaardigt in beginsel al een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Van een tekortkoming van geringe betekenis is geen sprake nu [gedaagde in conventie] al meer dan een jaar geen of te weinig huur heeft betaald en de huurachterstand gedurende deze procedure nog verder is opgelopen. 
       
     
     
       4.22. 
       
        [gedaagde in conventie] heeft in dit kader nog omstandigheden aangevoerd die volgens hem moeten meebrengen dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Zo is zijn praktijk een buurtgebonden medisch bedrijf waar voornamelijk ouderen en mindervaliden uit de directe buurt naar toe komen en is er geen gelijkwaardige locatie beschikbaar. De kantonrechter overweegt dat de ontbinding van de huurovereenkomst en het daarmee samenhangende verlies van de bedrijfsruimte voor [gedaagde in conventie] ingrijpend is, maar dat deze gevolgen zijn veroorzaakt door het onbetaald laten van de huurachterstand en dat komt voor rekening en risico van [gedaagde in conventie] . Daar staat tegenover dat Stichting JG belang heeft bij een huurder die tijdig voldoet aan zijn betalingsverplichting. De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de hoogte van de huurachterstand het belang van Stichting JG hier zwaarder weegt.  
       
     
     
       4.23. 
       De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan worden toegewezen. De kantonrechter acht hierbij een ontruimingstermijn van veertien dagen een redelijke termijn.  
       
       
         
           Vergoeding per maand 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       Stichting JG wil ook dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.619,92 per maand te rekenen na 31 juli 2023 tot het moment dat [gedaagde in conventie] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde in conventie] nog in de woning verblijft. [gedaagde in conventie] heeft deze vordering niet weersproken, zodat dit kan worden toegewezen. 
       
       
         
           Contractuele boete 
         
       
       
     
     
       4.25. 
       
        [gedaagde in conventie] is op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een boete van 1% van de maandhuur, met een minimumbedrag van € 300,-, aan Stichting JG verschuldigd per keer dat hij de maandhuur niet op tijd betaalt. Dit is door Stichting JG tot en met de dagvaarding berekend op een bedrag van in totaal € 2.100,00 (7 x € 300,00). Vast staat dat [gedaagde in conventie] meerdere maanden de huur niet op tijd heeft betaald. De gevorderde boete komt de kantonrechter dan ook niet onredelijk voor. Nu [gedaagde in conventie] tegen deze boeterente ook geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, zal deze worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is opgenomen. De kantonrechter zal deze toewijzen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er na ontbinding immers geen grondslag meer bestaat voor de contractuele boete.  
       
       
         
           Schadevergoeding van drie maanden huur 
         
       
       
     
     
       4.26. 
       Stichting JG heeft ook een bedrag van € 4.859,76 aan schadevergoeding gevorderd, wat bestaat uit drie maanden huur. Deze vordering tot veroordeling van toekomstige huurtermijnen bij een tussentijdse ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor bepaalde tijd, zal worden toegewezen voor drie maanden huur (of zoveel korter als het pand weer verhuurd is).  
       
     
     
       4.27. 
       Wat verder nog door partijen is aangevoerd en hiervoor onweersproken is gelaten leidt niet tot een andere beslissing.  
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
     
     
       4.28. 
       
        [gedaagde in conventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Stichting JG als volgt vastgesteld: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 110,03 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 1.384,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 792,00 
               
               
                 (2,00 punten × € 396,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 132,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.418,03 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       
        [eiser in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Stichting JG worden tot dit vonnis als volgt vastgesteld:  
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 396,00 
               
               
                 (2,00 punten × 0,5 x € 396,00)  
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 396,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst,  
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting JG zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting JG, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van: 
       
         
           een bedrag van € 13.708,22 aan huurachterstand, verschenen rente, buitengerechtelijke incassokosten en boete tot en met 31 juli 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 10.802,94 vanaf 11 juli 2023 tot aan de dag dat de vordering is voldaan, 
         
         
           een bedrag van € 1.619,92 (exclusief eventuele huurverhoging) voor iedere maand te rekenen na 31 juli 2023 tot de ontruiming van de woning, 
         
         
           een contractuele boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, voor iedere maand, te rekenen na juli 2023, dat [gedaagde in conventie] in verzuim verkeert met betaling van de huurpenningen tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden, 
         
         
           een bedrag van € 1.619,92 voor iedere maand nadat het gehuurde is ontruimd, maar nog niet aan een ander verhuurd, over een periode van maximaal drie maanden 
         
       
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting JG tot dit vonnis vastgesteld op € 2.418,03, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst de vorderingen van [eiser in reconventie] af, 
       
     
     
       5.8. 
       veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting JG tot dit vonnis vastgesteld op € 396,00. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 
         31 januari 2024.