ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2020:3508

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2020:3508 Rechtbank Amsterdam , 17-07-2020 / C/13/685277 / KG ZA 20-516

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-07-17

Zaaknummer: C/13/685277 / KG ZA 20-516

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:3508

---

KG: huur bedrijfsruimte (hotel): coronacrisis: beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt niet: niet aannemelijk dat de exploitatie van het hotel volledig is stilgevallen door de coronacrisis: ook renovatie lijkt daar debet aan. Vorderingen afgewezen.

vonnis 
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/13/685277 / KG ZA 20-516 MDvH/TF 
     
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 17 juli 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       EHM HOTEL AMSTERDAM MUSEUM B.V. , 
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         EUROPEAN HOTEL MANAGEMENT B.V. , 
       beide gevestigd te Amsterdam, 
       eiseressen bij dagvaarding van 18 juni 2020, 
       advocaat mr. V.G.J. Boumans te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         MUSEUM HOTEL B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.J.W. Analbers te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       Op de zitting van 3 juli 2020 hebben eiseressen de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht, met dien verstande dat zij hun eis hebben vermeerderd als na te melden. Gedaagde heeft verweer gevoerd. 
       Beide partijen hebben producties (waaronder aan de zijde van gedaagde een overzicht relevante feiten en omstandigheden) en een pleitnota ingediend. 
       Vonnis is bepaald op heden. 
       Ter zitting waren aanwezig:  
       aan de kant van eiseressen: [naam 1] [functie] van beide vennootschappen) en mevrouw [naam 2] ( [functie] ) met mr. Boumans, 
       aan de kant van gedaagde: [naam 3] [functie] ) met mr. Analbers en zijn kantoorgenoot mr. S. Engels. 
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         Gedaagde (Museum Hotel B.V.) is in 2005 opgericht door twee broers ( [naam verhuurder sub 1] en [naam verhuurder sub 2] ) voor de verkrijging van de panden gelegen aan de  
         
          [adres] (met uitzondering van de nummer [nummer] , [nummer] , en [nummer] ) te Amsterdam. In de panden was een hotel gevestigd dat kort na de aankoop is verbouwd tot een nieuw hotel.  
       
       
     
     
       2.2. 
       Op grond van een huurovereenkomst van 9 februari 2007 huurt eiseres sub 2  vanaf 1 maart 2007 van gedaagde (hierna: verhuurder) het onder 2.1 bedoelde onroerend goed (hierna: het gehuurde). In artikel 1.1. van de huurovereenkomst staat dat verhuurder verhuurt “de hotelbedrijfsruimte Museum Hotel”. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde als ‘casco’ wordt verhuurd, tenzij aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. De huur bedraagt thans € 2.812.188,- per jaar (exclusief btw). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 20 jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor driemaal 10 jaar. 
       
     
     
       2.3. 
       
         Bij de huurovereenkomst hoort een allonge van 1 november 2013. 
         In de allonge staat dat verhuurder met eiseres sub 1 een huurovereenkomst heeft gesloten inzake het gehuurde. Deze huurovereenkomst is gesloten onder nagenoeg dezelfde condities als de huurovereenkomst met eiseres sub 2. De huurovereenkomst van 9 februari 2007 en de allonge worden hierna tezamen ‘de huurovereenkomst’ genoemd. 
       
       
     
     
       2.4. 
       Eiseres sub 2 (EHM) was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de holdingmaatschappij van een groep vennootschappen (waaronder eiseres sub 1) waarin 13 hotels onder het merk Apollo werden geëxploiteerd. In juni 2018 hebben de aandeelhouders van EHM hun aandelen in eiseres sub 2 verkocht aan de Israëlische Fattal Group. Eiseressen worden hierna gezamenlijk en in enkelvoud ‘huurder’ genoemd. 
       
     
     
       2.5. 
       Bij de huurovereenkomst horen de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen). In artikel 3 van de Algemene Bepalingen staat het volgende: 
       
       
         	“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een 	eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder 	het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst 	mag verwachten.” 
       
       
       
         In artikel 11.6 staat het volgende: 
       
       
       
         “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van 	huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of 	opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de 	huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, 	waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het 	gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie 	in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van 	gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties 	en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, 	tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk 	voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en 	huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       Huurder exploiteert in het gehuurde het hotel genaamd Leonardo Boutique Museum Hotel (voorheen Apollo Hotel) (hierna ook: het hotel). Het betreft een driesterren hotel met 188 kamers en een koffiebar. 
       
     
     
       2.7. 
       Sinds oktober 2019 wordt het hotel gerenoveerd voor circa € 4,5 miljoen. Onder andere de kamers en de lobby worden vernieuwd. De werkzaamheden worden gefinancierd met leningen van de aandeelhouders van huurder. 
       
     
     
       2.8. 
       Over verhuurder is bekend dat de broers [naam verhuurders] op enig moment ruzie hebben gekregen. [naam 3] is toen door de Ondernemingskamer tot bestuurder van de vennootschap benoemd en tot op heden is hij dat, inmiddels via een aandeelhoudersbesluit, gebleven. [naam 3] heeft gezorgd voor een herfinanciering van het vastgoed. Op 30 december 2019 heeft de Israëlische vestiging van Bank Hapoalim Israël (BHI) aan verhuurder een lening verschaft van € 30 miljoen. 
       
     
     
       2.9. 
       Op 12 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid een groot aantal maatregelen aangekondigd om het coronavirus in te dammen. Op 15 maart 2020 is het pakket aan maatregelen uitgebreid. De Nederlandse overheid heeft toen onder meer besloten dat de horecagelegenheden dicht moesten. Premier Rutte riep iedereen op zoveel mogelijk thuis te blijven. Ook in de rest van de wereld zijn er maatregelen genomen, waaronder vliegverboden. Op 20 maart 2020 is de burgerluchtvaart zo goed als volledig stilgevallen. In feite is sprake geweest van een wereldwijde ‘lock down’.  
       
     
     
       2.10. 
       Op enig moment is het hotel gesloten. 
       
     
     
       2.11. 
       In de periode van 17 maart 2020 tot en met 21 maart 2020 hebben partijen gecorrespondeerd over de ontstane situatie en een tijdelijke opschorting van de huur. Huurder heeft aan verhuurder meegedeeld dat door het coronavirus en de als gevolg daarvan genomen maatregelen door de overheid alle reserveringen zijn geannuleerd en het hotel moet sluiten, dat kostenmatigende en schadebeperkende maatregelen zijn genomen en dat zij een huurvrije periode van drie maanden wenst. Verhuurder heeft hierop geantwoord dat huurkorting niet mogelijk is, omdat zij dat financieel niet kan dragen, omdat zij ook last heeft van leegstand (van haar short stay appartementen) en vanwege haar financiële verplichtingen jegens derden. Daarnaast heeft verhuurder zorgen geuit over de voortgang van de renovatie van het hotel. Verhuurder is vervolgens met een voorstel gekomen om de huur voor april 2020 uit te smeren over een periode van 12 maanden en huurder is daarmee akkoord gegaan.    
       
     
     
       2.12. 
       Vanaf eind april 2020 hebben partijen onderhandeld over de huur voor mei 2020. Verhuurder heeft aangeboden de huur voor deze maand voor 50% op te schorten en uit te smeren over 12 gelijke maandelijkse termijnen te betalen vanaf 1 juni 2020. Huurder heeft te kennen gegeven dit aanbod niet redelijk te vinden en bij brief van 6 mei 2020 heeft haar advocaat onder dreiging met een kort geding geschreven tot een redelijke oplossing te willen komen. Op 7 mei 2020 heeft huurder onder protest de helft van de huur van mei en 1/12 deel van de huur van april aan verhuurder betaald.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij e-mail van 11 mei 2020 heeft verhuurder huurder verzocht om documenten en informatie over haar financiële situatie en de rol van de Fattal Group in het geheel. Huurder heeft vervolgens informatie verstrekt in de vorm van een ‘Forecast document’. Verhuurder heeft te kennen gegeven deze informatie onvoldoende te vinden. Op 21 mei 2020 heeft huurder aan verhuurder informatie verstrekt over de renovatie. Partijen zijn niet tot een oplossing gekomen. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 1 juni 2020 heeft huurder aan verhuurder de huur van juni 2020 voldaan, alsmede 1/12 van de huur van april 2020 en 1/12 van 50% van de huur van mei 2020.  
       
     
     
       2.15. 
       Partijen hebben daarna over en weer schriftelijk uiteengezet hoe zij over de zaak denken en op elkaars standpunten gereageerd.  
       
       
         
           Feiten specifiek met betrekking tot de renovatie van het gehuurde 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 18 maart, 16 april, 8 mei en 1 juni 2020 heeft verhuurder [naam verhuurder sub 2] ) het gehuurde bezocht en ter plekke foto’s gemaakt.  
       
     
     
       2.17. 
       Op 2 juni 2020 heeft de deurwaarder in opdracht van verhuurder, met toestemming van de general manager van het hotel, het hotel bezocht. In het proces-verbaal van de deurwaarder met als bijlage 65 foto’s staat, voor zover van belang, het volgende: 
       
       
         	“(…) Op de parkeerplaatsen op de openbare weg (…) voor het hotel staan twee grote 	containers en diverse bedrijfsauto’s van waaruit meerdere personen werkzaamheden aan 	en/of in het hotel verrichten. 
       
       
       
         	De originele ingang van het hotel is afgesloten en de toegang bestaat uit een tijdelijke 	houten toegang naar de receptieruimte (loopbrug). 
       
       
       
         	De receptie en de zich daarin bevindende balie zijn afgedekt met karton en plastic. Er 	hangen diverse losse elektriciteitsdraden uit het plafond en ook uit meerdere 	wandcontactdozen steken losse electriciteitsdraden. 
         	Overal in de receptieruimte, beoogde eetzaal, buffet en keuken staan bouwmaterialen 	opgestapeld, ladders opgesteld en ligt er afdekzeil op de vloer. Ik heb foto’s van de 	situatie gemaakt. (…) 
         	[De general manager] deelde mij mede dat het hotel over 188 kamers beschikt verdeeld 	over 4 etages. Op dit moment worden alle kamers gerenoveerd en krijgen een nieuwe 	inrichting. Geen van de kamers is thans beschikbaar voor verhuurd aan gasten en [de 	general manager] deelt mij ook mede dat het hotel dan ook voor gasten was gesloten.  
       
       
       
         	In aanwezigheid van [de general manager], en de heren [naam 3] en Analbers heb ik op elke 	etage een aantal willekeurige kamer bezocht en daar foto’s van de situatie gemaakt. (…) In 	de kamers werd duidelijk nog gewerkt in het kader van de renovatie en vaak werden kamers 	ook als opslag voor diverse materialen gebruikt. (…)” 
       
       
     
     
       2.18. 
       Op 12 november 2019 heeft huurder op haar website bericht dat de renovatie van het hotel in april 2020 zou zijn afgerond. 
       
     
     
       2.19. 
       In reacties van huurder van 29 januari 2020 en 20 februari 2020 op negatieve reviews op www.expedia.com van hotelgasten in verband met de renovatie van het hotel staat dat de renovatie van het hotel tot april 2020 duurt en het nieuwe hotel op 1 april 2020 wordt geopend. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
         Huurder vordert – samengevat – na eisvermeerdering: 
         I.	de huurprijs van gehuurde in de periode van 12 maart 2020 tot en met 15 juni 2020, althans een nader te bepalen periode te verlagen primair met 100% en subsidiair met 75 % en meer subsidiair met een nader te bepalen percentage en de huurprijs van het hotel in de periode van 16 juni 2020 tot en met 31 december 2020, althans een nader te bepalen periode te verlagen primair met 75% en subsidiair 50% en meer subsidiair met een in goede justitie te bepalen percentage, 
         althans huurder in de periode van 12 maart 2020 tot en met 15 juni 2020, althans een in goede justitie te bepalen periode primair met 100% en subsidiair met 75 % en meer subsidiair met een in goede justitie te bepalen percentage voor het hotel te ontslaan van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst en huurder in de periode van 16 juni 2020 tot en met 31 december 2020, althans een in goede justitie te bepalen periode primair met 75 % en subsidiair met 50 % en meer subsidiair met een in goede justitie te bepalen percentage voor het hotel te ontslaan van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst, 
       
       
       
         II.	verhuurder te veroordelen, al dan niet bij wijze van voorschot, de reeds betaalde huurpenningen voor de maanden april tot en met juli 2020 van  
         € 688.181,57, althans een nader te bepalen bedrag, terug te betalen aan huurder, te vermeerderen met de wettelijk rente, 
       
       
       
         III.	verhuurder op straffe van een dwangsom te verbieden om over de maanden april tot en met december 2020 van huurder volledige betaling van de huur verlangen, althans om van huurder betaling te verlangen van de huur over deze maanden die het onder I. toegewezen bedrag of percentage aan huurprijsvermindering te boven gaat, 
         IV.	verhuurder op straffe van een dwangsom te verbieden om jegens huurder rechtsmaatregelen te treffen voor de door huurder (gedeeltelijk) onbetaald gelaten huurpenningen over de maanden april tot en met december 2020 op basis van dit vonnis, 
       
       
       
         V.	verhuurder op straffe van een dwangsom te verbieden om (contractuele) boete of (wettelijke) rente in rekening te brengen aan huurder of te verlangen voor de onbetaald gelaten huurpenningen op basis van dit vonnis. 
       
       
       
         VI.	(voorwaardelijk), voor zover het onder I. tot en met V. slechts toewijsbaar is in geval huurder een bodemprocedure voert, aan de veroordeling de voorwaarde te verbinden dat binnen één maand na dit vonnis een dagvaarding aan verhuurder wordt betekend tot het instellen van een bodemprocedure strekkende tot primair huurprijsvermindering en subsidiair (partiële) ontbinding, althans wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomst, 
       
       
       
         VII.	verhuurder te veroordelen de buitengerechtelijke incassokosten van  
         € 5.215,91 te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
       
         Tot slot vordert huurder verhuurder te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       Huurder stelt hiertoe dat de exploitatie van het hotel volledig is stilgevallen door de coronacrisis. Sinds half maart is er geen omzet meer en de kosten, met name de huurverplichtingen, lopen gewoon door. Huurder komt hierdoor in de problemen. In de eerste vier maanden van 2020 is slechts een omzet gerealiseerd van 10% van de jaaromzet van 2019. Op 16 maart 2020 waren er geen gasten meer en is het hotel gesloten. Vanaf dat moment daalde de omzet sterk. In de ‘Forecast 2020’ (zie hiervoor onder 2.13) heeft huurder de financiële gevolgen voor de rest van het jaar begroot. Een klein deel van het omzetverlies heeft te maken met de verbouwing van het hotel. Deze verbouwing is door het coronavirus stil komen te liggen omdat de (veelal) buitenlandse werkers medio maart naar huis gingen. Al vanaf halverwege maart 2020 probeert huurder in gesprek te komen met verhuurder om tot een oplossing te komen voor de knellende huurverplichtingen. Verhuurder heeft wel enig uitstel van betaling gegeven door de betaling te spreiden, maar daar is het bij gebleven.  
       
     
     
       3.3. 
       Huurder vordert primair huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en artikel 3 van de Algemene Bepalingen. Voor het gebrek of het ontstaan daarvan is niet relevant of het gebrek is toe te rekenen aan verhuurder, zolang het gebrek maar  niet  toe te rekenen is aan huurder. De uitbraak van het coronavirus en de als gevolg daarvan genomen maatregelen door de overheid zijn niet toe te rekenen aan verhuurder, maar ook zeker niet aan huurder. Verder is evident dat het coronavirus en de maatregelen een negatieve impact hebben op de exploitatie van het hotel en huurder niet het bij het aangaan van de huurovereenkomst te verwachten volledige genot heeft van het gehuurde. Verhuurder heeft een hotelbedrijfsruimte aan huurder verhuurd en huurder kan het hotel niet gebruiken. Uit de wetsgeschiedenis en de rechtspraak volgt dat ‘een gebrek’ ruim moet worden opgevat. Ook een genotsbeperking als gevolg van overheidsmaatregelen valt daaronder. In de literatuur wordt dat eveneens bevestigd. Conclusie is dat huurder al vanaf 12 maart 2020 niet het genot van het gehuurde heeft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.  
       
     
     
       3.4. 
       Subsidiair is met het bestaan van een gebrek ook sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW op basis waarvan de huurovereenkomst op grond van artikel 6:270 BW partieel kan worden ontbonden. Daarnaast is hoe dan ook sprake van een tekortkoming aan de zijde van verhuurder. Zij schiet tekort in haar verplichting uit artikel 7:203 BW. Verhuurder stelt immers het gehuurde niet ter beschikking voor het overeengekomen gebruik als ‘hotelbedrijfsruimte’.  
       
     
     
       3.5. 
       Voorts doet huurder een beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW op grond waarvan de gevolgen van de overeenkomst kunnen worden gewijzigd of deze geheel of gedeeltelijk kan worden ontbonden. Ondanks dat bij toepassing van dit artikel terughoudendheid moet worden betracht is in deze zaak sprake van een dergelijke omstandigheid. Het gaat zoals hiervoor omschreven immers om een zeer uitzonderlijk situatie. De omstandigheid is voorts door partijen niet verdisconteerd in de huurovereenkomst. Partijen hebben de uitbraak van het coronavirus en de daaropvolgende maatregelen niet voorzien. De onvoorziene omstandigheid is van zodanige aard dat verhuurder niet de volledige huurbetaling van huurder mag verwachten. Huurder kan geen omzet meer genereren voor een langere periode. Ook al kunnen er weer buitenlandse toeristen komen dan nog zal het lang duren voordat de stroom weer op gang komt. Bovendien heeft huurder geen restaurant dat kan worden geopend. Dit is niet aan huurder toe te rekenen. Daarnaast heeft zij haar renovatiekosten. Door ondanks het wegvallen van de omzet te investeren in het hotel beperkt zij de schade. Verder heeft huurder kostenbesparende maatregelen genomen. In Nederland heerst de rechtsopvatting dat de huidige crisis een onvoorziene omstandigheid oplevert. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan geen volledig huurbetaling worden verlangd. Meer subsidiair is volledige huurbetaling en het vorderen van boetes naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.   
       
     
     
       3.6. 
       Huurder heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Van huurder kan niet worden verlangd dat zij in de huidige situatie de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De huur loopt door en er worden zelfs boetes gevorderd. Voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de vorderingen zal toewijzen, aldus steeds huurder.  
       
     
     
       3.7. 
       Verhuurder voert verweer. Verhuurder betwist in het bijzonder – heel kort weergegeven – allereerst dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW, althans voert aan dat huurder op deze wettelijke bepaling geen beroep kan doen, omdat in de huurovereenkomst (in de Algemene Bepalingen) huuraanpassing of ontbinding van de huurovereenkomst op die grond is uitgesloten. Verhuurder betwist voorts dat huurder een beroep op artikel 6:258 BW toekomt. Enerzijds omdat de overheidsmaatregelen niet kwalificeren als onvoorziene omstandigheden en voorts omdat de coronacrisis een omstandigheid is die is verdisconteerd in de huurovereenkomst, nu de huur een vast (maandelijks) bedrag betreft per verhuurbare kamer, wat op een duidelijke risicoverdeling tussen huurder en verhuurder duidt. Ten slotte voert verhuurder aan dat het omzetverlies niet het gevolg is van de coronacrisis. Volgens haar is het hotel gesloten als gevolg van de uit de hand gelopen verbouwing.  
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure bij de kantonrechter dient te worden beoordeeld of door het coronavirus en de als gevolg daarvan genomen overheidsmaatregelen van huurder niet meer kan worden verwacht dat zij (volledig) aan haar huurbetalingsverplichtingen voldoet. 
       
     
     
       4.2. 
       Huurder vordert primair een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW omdat sprake zou zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en artikel 3 van de Algemene bepalingen. Deze primaire grondslag behoeft  geen verdere bespreking. Verhuurder heeft immers terecht een beroep gedaan op artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen. Op grond van deze bepaling heeft huurder geen recht op huurprijsvermindering of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken. Deze bepaling staat dan ook aan een beroep op artikel 7:207 BW in de weg. 
       
     
     
       4.3. 
       Artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen staat niet aan het beroep van huurder op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW in weg. Dit artikel is immers op grond van artikel 6:250 BW van dwingend recht en kan niet worden ‘weggecontracteerd’.  
       
     
     
       4.4. 
       De coronacrisis moet, gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Dat – zoals verhuurder heeft aangevoerd – de maatregelen van de Nederlandse overheid niet inhielden dat hotels – anders dan horecagelegenheden – moesten sluiten, maakt dit niet anders. Het coronavirus en de beperkende overheidsmaatregelen hebben ook de hotelbranche in Nederland ernstig geraakt, ook al mochten de hotels openblijven. Door de internationale reisbeperkende maatregelen konden toeristen niet meer naar Nederland komen. Maar niet alleen daardoor waren er minder bezoekers. Ook nationaal werd iedereen indringend verzocht thuis te blijven, waren lange tijd alleen noodzakelijke reizen toegestaan en lag het hotelbezoek vrijwel stil.  
       
     
     
       4.5. 
       In het midden kan blijven of partijen – zoals verhuurder heeft aangevoerd – deze pandemie en de gevolgen daarvan in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd, omdat ook het beroep op onvoorziene omstandigheden huurder in dit geval niet kan baten. Het verweer van verhuurder dat de sluiting van het hotel en daarmee de omzetderving het gevolg is van de uit de hand gelopen verbouwing (en dus de omzetderving niet alleen het rechtstreekse gevolg is van de coronacrisis) slaagt. Hiertoe wordt het volgende overwogen.    
       
     
     
       4.6. 
       Huurder is eind vorig jaar, vóór het ontstaan van de coronacrisis, met de renovatie van het hotel begonnen. Volgens huurder was het de bedoeling dat de verbouwing van de hotelkamers en begane grond (waar zich de receptie en lobby bevinden) gefaseerd zou plaatsvinden en dat het hotel open zou blijven (volgens huurder zou zelfs 85% van de kamers beschikbaar blijven). Volgens huurder is tot 16 maart 2020 het hotel open gebleven terwijl de renovatie plaatsvond. Toen vanaf dat moment de overheidsmaatregelen strenger werden, vertrokken de (veelal) buitenlandse werklieden naar huis, stokte de aanvoer van materialen en lag de bouw (grotendeels) stil. Er waren geen boekingen meer. Toen is besloten het hotel ook te sluiten. Na enige vertraging is de bouw hervat. Op 30 maart 2020 heeft huurder de fasering losgelaten. De bouw is derhalve vertraagd doordat materialen niet op tijd aankwamen en de bouwploeg kleiner was geworden. Als er geen coronacrisis was uitgebroken dan had de renovatie kunnen worden afgerond met behoud van gasten (en dus omzet), aldus steeds huurder.  
       
     
     
       4.7. 
       Dat laatste is, zoals verhuurder gemotiveerd heeft betoogd, voorshands niet aannemelijk. Huurder heeft in het najaar 2019 en eind januari 2020 naar buiten gebracht (op haar website en in antwoorden op reviews, zie hiervoor onder 2.18 en 2.19) dat de verbouwing van het hotel begin april 2020 klaar zou zijn. Medio maart 2020 bleek dat echter nog lang niet het geval. Op 18 maart 2020 heeft verhuurder ( [naam verhuurder sub 2] ) het hotel bezocht en foto’s gemaakt van de situatie. Uit de foto’s van de lobby en kamer 8 van het hotel kan worden afgeleid dat de renovatie nog volop bezig was en de lobby en receptie nauwelijks geschikt waren om gasten te ontvangen. Dat op 1 april 2020 de opening van het nieuwe hotel had kunnen plaatsvinden is reeds op grond van deze foto’s dan ook onwaarschijnlijk. Enige tijd later bleek de situatie niet veranderd. De foto’s van 16 april, 18 mei en 1 juni 2020 geven nog steeds een beeld van een hotel waar de renovatie nog lang niet is voltooid en dat voor hotelgasten vrijwel ontoegankelijk is. Dit alles wordt bovendien bevestigd door de inhoud van het proces-verbaal en de bijgevoegde foto’s van de deurwaarder die het gehuurde op 2 juni 2020 heeft bezocht. Het betoog van huurder dat het hotel (en in het bijzonder de lobby) nu niet toegankelijk is omdat de fasering is losgelaten en daardoor geen ruimte meer is voor het ontvangen van gasten is voorshands ongeloofwaardig. Toen op 15 maart 2020 de verdergaande coronamaatregelen werden afgekondigd, had de renovatie volgens de eigen stellingen van huurder immers zo goed als afgerond moeten zijn, de renovatie zou immers op 1 april 2020 moeten zijn voltooid. Dat is niet te rijmen met het beeld van het hotel (zoals dat uit de foto’s en het proces-verbaal van de deurwaarder naar voren komt) waarin geen van de kamers in zodanige staat is dat daar hotelgasten kunnen verblijven, een lobby die ontoegankelijk is etcetera. Dat kan – zoals huurder de voorzieningenrechter wil doen geloven – niet enkel zijn veroorzaakt door de vertraging die de renovatie sinds maart heeft opgelopen. Een vertraging die – ondanks de belemmeringen als gevolg van de coronacrisis – sinds eind maart (inmiddels drie maanden geleden) bovendien toch goeddeels ingelopen zou moeten zijn.  
       
     
     
       4.8. 
       Voorshands is dan ook niet aannemelijk dat de exploitatie van het hotel volledig is stilgevallen uitsluitend door de coronacrisis. Ook de renovatie van het hotel lijkt daar in belangrijke mate debet aan. Het is daardoor thans lastig in te schatten welke omzetderving moet worden toegeschreven aan de coronacrisis. Mede in het licht daarvan lijkt de regeling die verhuurder heeft aangeboden niet onredelijk en bestaat er in ieder geval geen aanleiding om in kort geding, zoals gevorderd, de huurprijs van het gehuurde voor de periode van 12 maart 2020 tot en met 15 juni 2020 (verder) te verlagen of huurder te ontslaan uit haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Nu het onduidelijk is wanneer de renovatie wel zal zijn afgerond en wanneer het hotel weer gasten kan ontvangen, wordt ook geen aanleiding gezien om vooruitlopend daarop in dit kort geding een oordeel te geven over de door huurder – kort gezegd – gevorderde huurvermindering voor de tweede helft van 2020. Indien partijen hier in onderling overleg niet uitkomen, lijkt een bodemprocedure in dit geval waarin de feitelijke omstandigheden zo’n belangrijke rol spelen, de aangewezen weg om hierover een oordeel te verkrijgen.  
       
     
     
       4.9. 
       Dit betekent dat de vorderingen zullen worden afgewezen en dat de overige stellingen van partijen geen bespreking behoeven. 
       
     
     
       4.10. 
       Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op: 
       - griffierecht	€ 	4.131,00 
       - salaris advocaat	 	980,00 
       Totaal	€ 	5.111,00 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       5.1. 
       weigert de gevraagde voorzieningen, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt huurder in de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot op heden begroot op € 5.111,00, 
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2020. 
       
     
   
   
     type: GHF 
     coll:  mb