ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:3405

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:3405 Rechtbank Noord-Holland , 15-01-2025 / C/15/353762

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-01-15

Zaaknummer: C/15/353762

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:3405

---

Geschil of tussen partijen een koopovereenkomst voor een woonwagenstandplaats tot stand is gekomen. De rechtbank oordeelt van niet, omdat niet is gebleken dat eiser het aanbod van gedaagde onvoorwaardelijk heeft aanvaard. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser daarom af.

RECHTBANK Noord-Holland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: C/15/353762 / HA ZA 24-336 
     
     
     
       
         Vonnis van 15 januari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats], 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       advocaat: mr. A. Knol, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de stichting 
       
         STICHTING PRÉ WONEN ,  
       te Haarlem, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: Stichting Pré Wonen, 
       advocaat: mr. D. de Vries. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
       
       In deze zaak staat de vraag centraal of tussen partijen een koopovereenkomst voor een woonwagenstandplaats tot stand is gekomen. De rechtbank oordeelt van niet, omdat niet is gebleken dat [eiser] het aanbod van Stichting Pré Wonen onvoorwaardelijk heeft aanvaard. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] daarom af.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 18 september 2024 en de daarin genoemde stukken 
       - B8-formulier met productie 10 van [eiser] 
       - de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarbij de beide advocaten pleitnotities hebben overgelegd en de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       Sinds 1980 huurt [eiser] van Stichting Pré Wonen een woonwagenstandplaats aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de standplaats). [eiser] woont samen met haar man in een woonwagen op de standplaats. Bij het gehuurde hoort een berging (hierna ook ‘schuur’ of ‘bergingsunit’). 
     
     
       2.2. 
       Stichting Pré Wonen heeft het beheer van de standplaats uitbesteed aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf]). Op een zogenoemde standplaatskaart (hierna: de standplaatskaart) heeft onder meer rayonmanager [betrokkene 1] van [bedrijf] (hierna: de rayonmanager) de contacten met [eiser], haar man en de volwassen dochter van [eiser] genoteerd (hierna: de dochter).  
       
     
     
       2.3. 
       In 2012/2013 heeft Stichting Pré Wonen [eiser] aangeboden de standplaats te kopen. [eiser] heeft daar toen geen gebruik van gemaakt. 
       
     
     
       2.4. 
       Op 12 juni 2019 heeft de dochter namens [eiser] Stichting Pré Wonen gevraagd of het nog mogelijk is de standplaats te kopen en wat de koopprijs is.  
       
     
     
       2.5. 
       
         De rayonmanager heeft na ruggespraak met Stichting Pré Wonen de volgende dag onder meer als volgt gereageerd: 
         
           Het perceel van [adres 1] is nog niet gesplitst, het is nog een geheel met [adres 2]. 
         
         
           Op basis van de ingeschatte oppervlakte van 239,6 m2 is de koopsom E 18.500,- kk 
         
         
           Bovenstaande informatie is onder nadrukkelijk voorbehoud van kadastrale splitsing. Middels de kadastrale splitsing wordt de definitieve oppervlakte bepaald en daarmee ook de definitieve koopsom. 
         
         
           Graag verneem ik of uw moeder met deze prijs akkoord gaat. Zo ja, dan zal ik Pré Wonen opdracht te geven voor de kadastrale splitsing. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Bij e-mail van 17 juni 2019 heeft de dochter als volgt gereageerd: 
         
           Wij gaan hiermee akkoord.  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
         Tussen 26 juni 2019 en 8 juli 2019 hebben de dochter en de rayonmanager per  
         e-mail contact gehad over de planning van de kadastrale inmeting. 
       
       
     
     
       2.8. 
       
         Bij e-mail van 9 juli 2019 heeft de rayonmanager de dochter het volgende bericht: 
         
           Wanneer de kadastrale splitsing is geweest, de administratieve verwerking door het kadaster kan wat tijd overheen gaan, zal Pré hiervan bericht ontvangen. Dan zijn de m2 exact bekend en daarmee ook de definitieve koopsom. Door Pré zal de koopovereenkomst worden opgesteld die wij langs zullen brengen. Wanneer het zover is, laat ik het wel even weten. 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       In opdracht van Stichting Pré Wonen heeft er vervolgens een kadastrale inmeting van de standplaats plaatsgevonden en is het perceel gesplitst. 
       
     
     
       2.10. 
       
         Op de standplaatskaart is bij 12 augustus 2019 genoteerd:  
         
           Ik heb vandaag de heer [betrokkene 2]  [man van [eiser], toev. rb.]  gesproken omtrent de inmeting van zijn standplaats. Ik heb afgesproken dat ik aanstaande woensdag langs ga om een kopie van het ID bewijs te maken van de koper. Dit, zodat ik die door kan sturen naar Pré wonen met daarbij de vraag om het koopcontract op te stellen.  
         En de notitie bij woensdag 14 augustus 2019 houdt het volgende in:  Vandaag ben ik bij de heer [betrokkene 2] geweest. Ik heb een foto van zijn ID kaart kunnen maken, die nodig is voor het omzetten van het huurcontract. Hier had de heer [betrokkene 2] om gevraagd, omdat zijn vrouw (mevrouw [eiser]) bij hem weg is. Ik heb de heer [betrokkene 2] gezegd dat wij dit eerst moeten voorleggen aan de gemeente / verhuurder. 
       
     
     
       2.11. 
       
         Op 16 augustus 2019 heeft de rayonmanager aan de dochter gevraagd of koop van de standplaats nog steeds aan de orde is. De dochter heeft hem bij e-mail van 16 augustus 2019 als volgt geantwoord: 
         
           De koop is nog steeds aan de orde. 
         
         
           Er zijn alleen wel een aantal zaken tijdens de meting opgenomen die eerst verholpen dienen te worden, namelijk onderhoud aan schuur, daar is betonrot geconstateerd. En er is verzakking aan de zijkant van de sloot. 
         
         
           Kunt u hier ook navraag over doen? 
         
         
           Ik hoor het graag! 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       
         Op de standplaatskaart is op 19 augustus 2019 de volgende notitie gemaakt:  Vandaag heb ik de heer [betrokkene 2] gesproken. Meneer gaf aan dat zijn vrouw weer terug is en dat het huurcontract niet omgezet hoeft te worden. Ook de koop gaat volgens meneer niet door. Dat blijft raar, omdat mijn rayonmanager mail contact heeft met de dochter van de bewoners en zij geeft aan dat men nog steeds wil kopen.  
         En bij 23 augustus 2019 staat vermeld:  Gelet op de onduidelijkheid die er is over het al dan niet kopen van de standplaats hebben we besloten om, na het opvragen van de prijs van de standplaats bij Pré, hen een aanbiedingsbrief te zenden. Dan vernemen we vanzelf de reactie, of er nu wel of niet gekocht gaat worden…  
       
       
     
     
       2.13. 
       
         Bij brief van 26 augustus 2019 heeft de rayonmanager [eiser] geïnformeerd dat de oppervlakte van de standplaats is vastgesteld op 242 m2 en de koopprijs € 18.685,31 kosten koper bedraagt. Verder houdt de brief in: 
         
           Indien u de aankoop van de standplaats definitief wilt doorzetten, dan verzoeken wij u dit door te geven aan onze beheerder [betrokkene 3], bereikbaar op telefoonnummer  […] . Wij zullen vervolgens aan onze opdrachtgever vragen de koopovereenkomst op te stellen.  
       
       
     
     
       2.14. 
       
         Op de standplaatskaart heeft de rayonmanager bij 29 augustus 2019 het volgende genoteerd: 
         
           Vandaag heb ik de dochter van de bewoners gesproken omtrent de verkoop van de standplaats. Ze wil deze kopen voor het aangeboden bedrag, maar dan wel zodanig dat de berging opgeknapt wordt. 
         
         
           Ik heb de dochter verteld dat de prijsaanbieding die er nu ligt, is voor de staat waarin deze zich nu bevindt. Als de berging gerenoveerd dient te worden dan zal de standplaats en de berging getaxeerd worden en zal de verkoopprijs aanzienlijk stijgen. Ik krijg begin volgende week een telefoontje van mevrouw met de mededeling of zij toch wil kopen voor de aangeboden prijs. Wel heb ik aan haar doorgegeven dat ik een mail stuur naar de gemeente [plaats] over de keerwand bij de sloot die in slechte staat is. 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       In 2020 en 2021 hebben partijen meermaals met elkaar gesproken over het uitvoeren van onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de berging en de keerwand. 
       
     
     
       2.16. 
       
         In 2022 heeft de rayonmanager op de standplaatskaart onder meer de volgende notities gemaakt: 
         
           11 januari 2022 Ik heb de bewoners aangehoord met de desbetreffende problemen. 
         
         
           De woonwagen verzakt en de berging is oud. Er is nog nooit iets gedaan (geen verwarming, geiser en veel vocht).  […]  Hij  [de man van [eiser], toev. rb.]  vertelde ook dat Pre Wonen en [bedrijf] niks deden voor hem. Ik heb gevraagd hoe ik hem zou kunnen helpen. Hij wilde het vak zo kopen, zonder het opknappen van de berging en het verzakken van de woonwagen. Dit ging hij dan ook zelf oplossen voor het bedrag van 13.000,- euro. Ik heb hem gezegd dat ik het zo ging voorleggen. De grootte van het vak is 242 m2. 
       
       
       
         
           25 oktober 2022 De bewoonster vroeg of ik al iets had gehoord. Ik heb gezegd dat ze niet kon kopen voor het aangeboden bedrag en dat ik nog geen goedkeuring had voor haar berging op te knappen. 
         
       
       
       
         
           7 november 2022 Ik ben bij de bewoonster geweest samen met [betrokkene 4]  [van Stichting Pré Wonen, toevoeging rechtbank] . De bewoonster had wat vragen over het opknappen van de berging of het kopen van de standplaats. 
       
       
     
     
       2.17. 
       
         In een e-mail van 14 november 2022 van [betrokkene 4] aan de rayonmanager heeft zij onder meer geschreven: 
         
           Maandag 07-nov waren [betrokkene 5]  [[betrokkene 5], toev. rb.]  en ik op dit adres  [de standplaats, toev. rb.]  in gesprek met mevrouw [eiser]. Zij had in 2019 op haar verzoek een aanbod gekregen om het vak te kopen. Daar heeft ze geen gebruik van gemaakt. Haar voornaamste reden was dat de bergingsunit in slechte staat verkeert en dat deze eerst diende te worden opgeknapt, danwel dat de aankoopprijs wordt verlaagd met het bedrag dat nodig is om de bergingsunit op te knappen. 
         
           De klachten mbt de unit zijn: betonrot, wandtegels kapot, geen radiator, cv-ketel op verkeerde plek. 
         
         
           Met haar heb ik het volgende afgesproken: 
         
         
           - intern bij Pré Wonen zal ik nagaan of het vak nog verkocht kan worden? 
         
         
           - Zo ja, dan is er een nieuwe taxatie nodig 
         
         
           - Wordt het dan een taxatie voor alleen het vak, waarbij de bergingsunit geen waarde vertegenwoordigt, of komt er een korting op de aankoopprijs vanwege de slechte staat van de bergingsunit. 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       
         De rayonmanager heeft bij 16 januari 2023 het volgende op de standplaatskaart genoteerd: 
         
           Bewoonster vroeg of ik al iets had gehoord over of ze de staanplaats kon kopen. Ik heb de vraag per mail gestuurd aan Mevr. [betrokkene 4]. Ik ben in afwachting van het antwoord. 
         
       
       
     
     
       2.19. 
       In verband met de voorgenomen verkoop heeft Stichting Pré Wonen de standplaats laten taxeren. De waarde van de standplaats is per 30 juni 2023 getaxeerd op € 59.000,-.  
       
     
     
       2.20. 
       
         Na ontvangst van het taxatierapport heeft de dochter bij e-mail van 1 september 2023 aan de rayonmanager als volgt gereageerd: 
         
           Wij zijn al sinds 2019 bezig om de standplaats van mijn ouders te kopen. 
         
         
           Daar hebben wij ook een aanbod voor gekregen voor het bedrag van € 18.685,31. Mijn ouders hadden echter alleen vragen m.b.t. het achterstallig onderhoud van de schuur die op deze standplaats staat. 
         
         
           Zij waren van mening dat de kosten die hiervoor gemaakt moesten worden van het bedrag af zou moeten. Of in ieder geval gemaakt zal worden voor de aankoop. 
         
         
           Hierna zijn mijn ouders constant aan het lijntje gehouden en werden van het kastje naar de muur gestuurd. 
         
         
           Er moesten meerdere mensen langskomen en daardoor heeft alles heel lang geduurd. 
         
         
           Wel heeft mijn moeder steeds gevraagd naar de koopovereenkomst. 
         
         
           Tot onze grote verbazing krijgen ze ineens een nieuwe aanbieding die vele malen hoger is dan wat we hadden afgesproken. 
         
         
           Dit lijkt mij niet correct aangezien we hier al een prijs voor hadden afgesproken. (…) 
         
         
           Graag verzoeken wij het koopcontract aan te passen naar het afgesproken bedrag. Dan zullen wij ervoor zorgen dat de betaling hiervan in orde komt.  
         
       
       
     
     
       2.21. 
       Stichting Pré Wonen heeft te kennen gegeven de standplaats alleen te kunnen verkopen op basis van een actuele taxatie. [eiser] heeft hier niet mee ingestemd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I. een verklaring voor recht dat tussen partijen in augustus 2019 of daarna een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot koop en verkoop van de standplaats voor € 18.685,31, 
       
       
       
         II. Stichting Pré Wonen te veroordelen de koopovereenkomst na te komen, specifiek de standplaats te leveren binnen twee weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, 
       
       
       
         III. te bepalen dat voor zover Stichting Pré Wonen niet binnen een maand na betekening van het vonnis meewerkt aan de levering, dit vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte, 
       
       
       
         IV. Stichting Pré Wonen te veroordelen in de proceskosten. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat partijen overeenstemming hadden over de aankoop in juni 2019, waarna het oppervlak is nagemeten en de definitieve koopsom op 26 augustus 2019 is bepaald. [eiser] heeft dit aanbod kort daarna telefonisch tegenover [betrokkene 5]  van [bedrijf] (hierna: [betrokkene 5]) aanvaard; daarmee is de koopovereenkomst tot stand gekomen. Subsidiair stelt zij dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koop van de standplaats met de e-mail van 1 september 2023, waarbij namens haar is gevraagd het koopcontract aan te passen naar het afgesproken bedrag. Omdat Stichting Pré Wonen eerder een andere huurder bij de koop van diens standplaats voor achterstallig onderhoud aan die berging een korting op de koopprijs had gegeven, heeft [eiser] Stichting Pré Wonen hier ook naar gevraagd. Zij heeft met deze vraag geen voorwaarde aan haar aanvaarding verbonden, aldus [eiser].  
       
     
     
       3.3. 
       Stichting Pré Wonen heeft verweer gevoerd. Met de e-mail van 13 juni 2019 vroeg de rayonmanager of [eiser] met de geschetste gang van zaken en voorlopige prijs akkoord kon gaan, zodat het perceel kon worden ingemeten en gesplitst. Het was nog geen definitief aanbod van een koopovereenkomst. Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen, want [eiser] heeft het aanbod van Stichting Pré Wonen op geen moment onvoorwaardelijk aanvaard. Zo heeft het gestelde gesprek met [betrokkene 5] überhaupt niet plaatsgevonden, want hij werkt pas sinds 1 september 2021 voor [bedrijf]. Daarnaast doet Stichting Pré Wonen een beroep op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW). De vorderingen moeten dan ook worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, aldus Stichting Pré Wonen.   
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In de kern vordert [eiser] nakoming van een door haar gestelde koopovereenkomst. Stichting Pré Wonen heeft zich hiertegen verweerd met onder meer een beroep op het schriftelijke vormvereiste, maar dat specifieke verweer faalt. Alleen een particuliere koper of particuliere verkoper kunnen een beroep doen op de bescherming van artikel 7:2 BW; Stichting Pré Wonen komt dat beroep niet toe. 
       
     
     
       4.2. 
       Stichting Pré Wonen heeft verder aan de hand van concrete feiten en omstandigheden betwist dat er een koopovereenkomst tussen haar en [eiser] bestaat. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] daartegenover niet is geslaagd voldoende te onderbouwen dat wel degelijk een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarom zullen haar vorderingen worden afgewezen. De rechtbank licht dat hierna toe. 
       
       
         
           Het juridisch kader 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Dit betekent dat de aanvaarding inhoudelijk bij het aanbod moet aansluiten. Een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw aanbod waarmee het oorspronkelijke aanbod wordt verworpen en komt te vervallen.  Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.  Daarbij geldt op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) als uitgangspunt dat op [eiser] de last rust die feiten en omstandigheden te stellen en, eventueel – bij gemotiveerde betwisting door Stichting Pré Wonen – te bewijzen waaruit het bestaan van de koopovereenkomst volgt.  
       
       
         
           Geen koopovereenkomst tot stand gekomen 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De gevorderde verklaring voor recht ziet op de gestelde koopovereenkomst die tussen partijen in augustus 2019 of daarna zou zijn gesloten; niet is gevraagd een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst al in juni 2019 tot stand is gekomen. 
     
     
       4.5. 
       De rechtbank overweegt in dat verband ten overvloede dat voor zover de inhoud van de e-mail van 13 juni 2019 van de rayonmanager als een aanbod tot koop kan worden gezien, [eiser] die aanvaarding met de e-mail van 16 augustus 2019 heeft herroepen. Immers, in reactie op de vraag van Stichting Pré Wonen of de koop nog steeds aan de orde was – naar aanleiding van contacten met [betrokkene 2] op 12 en 14 augustus 2019 (zie 2.10) –schreef de dochter dat een aantal zaken eerst verholpen diende te worden, namelijk betonrot van de schuur en verzakking van de keerwand (zie 2.11).  
       
     
     
       4.6. 
       Terug naar het wel gevorderde. De rechtbank volgt [eiser] niet in haar stelling dat zij het aanbod van 26 augustus 2019 van Stichting Pré Wonen mondeling tegenover [betrokkene 5] onvoorwaardelijk heeft aanvaard. Als onweersproken staat vast dat [betrokkene 5] pas ruim na het gestelde gesprek voor [bedrijf] is gaan werken. Stichting Pré Wonen heeft verder met de notitie van 29 augustus 2019 van de rayonmanager van [bedrijf] op de standplaatskaart, gemotiveerd betwist dat [eiser] tegenover hem onvoorwaardelijk haar akkoord heeft gegeven. In de notitie staat namelijk dat hij die dag met de dochter over de verkoop van de standplaats heeft gesproken en zij in dat gesprek te kennen gaf de standplaats te willen kopen voor het aangeboden bedrag “ maar dan wel zodanig dat de berging wordt opgeknapt ”. Daarmee heeft [eiser] (weer) een van het aanbod afwijkend tegenvoorstel gedaan, waardoor het aanbod (automatisch) is komen te vervallen. Het is – anders dan [eiser] stelt – ook niet op te vatten als een vrijblijvende vraag. Gezien de grootte van de hieraan verbonden herstelkosten – namens [eiser] is op zitting verklaard dat de herstelkosten voor de schuur ongeveer € 13.000 zouden hebben bedragen – ten opzichte van de definitieve vraagprijs van € 18.685,31, kan ook niet worden gesproken van een aanvaarding die op een ondergeschikt punt afwijkt van het aanbod. Dit betekent dat [eiser] met haar tegenvoorstel het aanbod van Stichting Pré Wonen heeft verworpen. Tussen partijen staat vast dat Stichting Pré Wonen dat tegenvoorstel niet heeft geaccepteerd (zie ook 2.14). Er is op dat moment daarom geen koopovereenkomst tot stand gekomen.  
       
     
     
       4.7. 
       Bovendien blijkt nergens uit dat [eiser] er wel van uitging – en ervan uit mocht gaan – dat partijen een koopovereenkomst hadden gesloten. Zo heeft [eiser] in de vier daaropvolgende jaren nooit om nakoming van de door haar gestelde koopovereenkomst gevraagd, is [eiser] al die tijd de huur voor de standplaats blijven betalen en heeft zij vele contacten gehad met de rayonmanager over onderhoud en reparatie van de berging, terwijl niet is gebleken dat [eiser] daarbij heeft gerefereerd aan een door haar geaccepteerd aanbod of een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst. Dit standpunt heeft [eiser] pas bij e-mail van 1 september 2023 kenbaar gemaakt aan Stichting Pré Wonen. Weliswaar heeft [eiser] verklaard dat zij in 2020 en 2021 steeds vragen stelde over de berging, omdat na ontvangst van een offerte voor herstel ervan of na de nodige herstelwerkzaamheden partijen de koop alsnog zouden formaliseren, maar dat heeft zij tegenover de gemotiveerde betwisting van Stichting Pré Wonen niet aannemelijk gemaakt, integendeel. Ook in 2022 is er nog contact geweest over verkoop, maar dan voor een door [betrokkene 2] voorgesteld bedrag van € 13.000 (zie 2.16). Uit de interne e-mail van 14 november 2022 van [betrokkene 4] blijkt verder dat [eiser] op 7 november 2022 tegen haar heeft gezegd dat zij in 2019  geen  gebruik heeft gemaakt van het aanbod de standplaats te kopen, omdat de berging in slechte staat verkeert en dat deze eerst moest worden opgeknapt of anders de koopprijs moest worden verlaagd (zie 2.17). Dat [eiser] dit zo heeft gezegd vindt steun in de e-mail van 1 september 2023 namens [eiser] waarin is opgenomen dat zij van mening was geweest dat de herstelkosten van de koopprijs af moesten of anders het herstel voor de koop moest plaatsvinden (zie 2.20). Dit standpunt strookt niet met de stelling dat partijen al een overeenkomst hadden. Weliswaar heeft [eiser] de juistheid van de betreffende notities op de standplaatskaart en voornoemde e-mail betwist, maar de rechtbank acht het, ook gezien de inhoud van de e-mail van 1 september 2023, niet aannemelijk dat de betrokken medewerkers iets anders hebben opgeschreven dan hetgeen ze hebben besproken met (de dochter van) [eiser] of [betrokkene 2].  
       
     
     
       4.8. 
       De e-mail van 1 september 2023 van de dochter leidt niet tot een ander oordeel, want die ‘aanvaarding’ was niet binnen bekwame tijd: het aanbod van Stichting Pré Wonen van 26 augustus 2019 gold toen niet meer.  
       
       
         
           Informeren [eiser] 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Tot slot vindt [eiser] dat Stichting Pré Wonen haar schriftelijk had moeten informeren dat zij geen korting gaf en [eiser] alsnog in de gelegenheid had moeten stellen het aanbod binnen een redelijke termijn onvoorwaardelijk te aanvaarden. De wet stelt die verplichting echter niet. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Dit betekent dat Stichting Pré Wonen voldoende gemotiveerd heeft betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] in het licht van die betwisting haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd om haar toe te laten tot bewijslevering. Daarmee is niet komen vast te staan dat tussen partijen een koopovereenkomst geldt.  
       
     
     
       4.11. 
       Omdat alle vorderingen zijn gebaseerd op de gestelde koopovereenkomst en die grondslag faalt, zal de rechtbank de vorderingen afwijzen. 
       
       
         
           Proceskosten  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Pré Wonen worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 688,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 1.228,00 
               
               
                 (2 punten × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 2.094,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Stichting Pré Wonen, begroot op een bedrag van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025. 
       
       
       
         1680 
       
     
   
   
      vergelijk arrest Hoge Raad, 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412 
   
   
      artikelen 6:225 lid 1 BW en artikel 6:221 lid 2 BW 
   
   
      vergelijk arrest Hoge Raad, 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352