ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:391

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2023:391 Gerechtshof Amsterdam , 07-02-2023 / 22/00104

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-02-07

Zaaknummer: 22/00104

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2023:391

---

WOZ-waarde woning; de heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 22/00104 
     
     
       7 februari 2023 
     
     
     
       
         uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer  
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] ,  woonachtig te [Z] , belanghebbende,  
       (gemachtigde: mr. A. Bakker) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van 24 december 2021 in de zaak met kenmerk AMS 21/552 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende 
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,  de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 809.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2020 bekendgemaakt.  
       
     
     
       1.2. 
       Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.  
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 24 december 2021 het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 4 februari 2022 en is aangevuld bij brief van 7 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft op 20 november 2022, per e-mail een nader stuk aan het Hof gezonden.  
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.  
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Het Hof neemt hetgeen de rechtbank onder 1 heeft opgenomen over als feiten (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):  
       
       
         “1. De woning van eiser is een geschakelde woning van ongeveer 168 m².” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.  
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil in hoger beroep 
     
     
       Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.  
     
     
     
   
   
     
       4 Overwegingen van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.  
     
     
     
       “3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019. 
     
     
     4. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in de modelmatige waardebepaling; eiser zou dan een oordeel kunnen geven over de daarin betrokken objecten. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad [voetnoot: Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316].   
     
     5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest [voetnoot: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910].   
     
     6. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is geen rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning en is ook onvoldoende rekening gehouden met de betere ligging van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [c-straat 1] . 
     
     7. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Belangrijk daarbij is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De m²-waarde van de woning ligt met € 3.347 ruim onder de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van € 4.005 van de vergelijkingsobjecten. Uit de foto’s blijkt niet dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn. Dat de ligging van de [b-straat 1] en [c-straat 1] beter dan gemiddeld zijn, is door eiser onvoldoende onderbouwd. 
     
     8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. 
     
     9. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden [voetnoot: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555 en het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939]. Gelet op voornoemde uitspraak van het hof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. 
     
     10. Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 
     
     11. De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 [voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2019:1609]. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. 
     
     12. Eiser voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens eiser artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht geschonden, door in de bezwaarfase geen erfpachtcorrecties te verstrekken, terwijl hier expliciet om is gevraagd. De rechtbank stelt vast dat geen sprake is van VvE-reserves. Daarnaast heeft eiser zelf zijn bezwaarschrift ingediend en blijkt niet dat tijdens de bezwaarfase al om verstrekking van de erfpachtcorrecties is verzocht. Ook deze beroepsgronden slagen dus niet. 
     
     13. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 
     
     14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Standpunten belanghebbende 
       
     
     
       5.1. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep de volgende – voor een groot deel uit de eerste aanleg herhaalde – standpunten ingenomen en/of stellingen betrokken inzake:  
       
         
           de toezegging door de gemeente Amsterdam over de vermindering van de WOZ-waarde met 2% en de schending van het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel omdat die vermindering aan belanghebbende is onthouden; 
         
         
           het in strijd met het verbod van willekeur handelen door de heffingsambtenaar omdat hij niet op zoek is gegaan naar de relevante feiten; 
         
         
           de erfpachtcorrectie, waarbij belanghebbende ook wijst op een matrix betreffende een onroerende zaak aan de [d-straat] . Belanghebbende acht onbegrijpelijk dat de heffingsambtenaar en ook dit Hof in zijn jurisprudentie niet zijn ingegaan op de actuele marktwaarde van de erfpachtgrond; 
         
         
           het niet op modelmatige wijze taxeren van de woning, en – voor zover dat wel is gebeurd – daarin geen inzicht is verschaft waardoor sprake is van een black box als bedoeld in HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182, r.o. 2.3.3. Belanghebbende acht hierdoor strijd met het vertrouwensbeginsel, het verbod van willekeur, en met het gelijkheidsbeginsel beschermd door BUPO en EVRM; 
         
         
           de omstandigheid dat de WOZ-waarde in dit geval is vastgesteld in verband met het aanbod van de gemeente aan belanghebbende om te kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht; 
         
         
           de grief dat de heffingsambtenaar met de grondstaffel niet komt tot de juiste benadering van de waarde van de grond. Belanghebbende acht de grondstaffels niet inzichtelijk; 
         
         
           belanghebbendes grief dat de heffingsambtenaar gebruik maakt van een strategische keuze en enkel de door hem gekozen referenties behoeft te tonen; 
         
         
           de gedateerdheid van voorzieningen van de woning waarbij belanghebbende op foto’s wijst; 
         
         
           de ligging van de woning die volgens belanghebbende minder is ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten;  
         
         
           de omstandigheid dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten; [a-straat 2] , is vanwege de hoge erfpachtcorrectie niet bruikbaar als referentie. De beide andere vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar vanwege de grote afstand ten opzichte van de woning; ook is geen grondwaarde genoemd door de heffingsambtenaar; 
         
         
           de door belanghebbende zelf opgestelde matrix met daarin als referentie [a-straat 2] en [a-straat 3] . 
         
       
       Belanghebbende heeft de door hem bepleite WOZ-waarde bijgesteld van € 619.000 in bezwaar, naar € 637.000 in beroep tot € 751.000 in het hogerberoepschrift, en € 785.000 in zijn in hoger beroep ingediende nader stuk.  
       
       
         
           Standpunten heffingsambtenaar 
         
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist. Van de door belanghebbende opgestelde matrix heeft hij eerst ter zitting kennis kunnen nemen; de daarin opgenomen cijfers en kwalificaties acht hij (deels) onnavolgbaar.  
       
       
         
           Oordeel Hof 
         
         5.3.1.1. Het Hof stelt voorop dat: 
         (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de waarde van de woning (de afzonderlijke onroerende zaak) in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en 
         (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en 
         (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 
       
       
       
         5.3.1.2. Gelet op dit uitgangspunt worden verzoeken van de gemachtigde inhoudende het ontvangen van de wiskundige formule, het wiskundig rekenmodel en het algoritme – naar het Hof begrijpt – inzake de modelmatige waardebepaling en/of betreffende grondstaffels en/of van het afnemend grensnut, afgewezen.  
       
       
       
         5.3.2. 
         Onder verwijzing naar een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en naar aanleiding van vragen van een gemeenteraadslid en daarop gegeven antwoorden door het college van burgemeester en wethouders, meent belanghebbende recht te hebben op 2% korting op de WOZ-waarde. De gemeente Amsterdam heeft die korting alleen toegekend voor het jaar 2019, en niet voor eerdere jaren of het latere onderhavige jaar, hetgeen volgens belanghebbende in strijd is met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair play beginsel en het verbod van willekeur. Het Hof verwerpt dit standpunt en wijst daarbij op zijn uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, waarin een overeenkomstig standpunt is verworpen. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: 
         
         
           “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 
         
         
       
       
         5.3.2. 
         Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 
         
       
       
         5.3.3. 
         
           Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 
           Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 
         
         
         
           Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak die betrekking heeft op het jaar 2020, anders te oordelen.  
         
         
       
       
         5.3.3. 
         Het Hof overweegt dat belanghebbende zijn grief dat de heffingsambtenaar het willekeurverbod dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden, met al hetgeen hij heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve faalt deze beroepsgrond.  
         
         
           5.3.4.1. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. Het Hof sluit zich dienaangaande in de eerste plaats aan bij de uitspraken van dit Hof van 9 mei 2019, 19/00071, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, 19/00038, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, 19/00072, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en 17/00515, ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft op te komen tegen deze uitspraken, wijst het Hof erop dat de tegen die uitspraken gerichte cassatieberoepen met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond zijn verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, 19/02965, ECLI:NL:HR:2020:936, 19/03934, ECLI:NL:HR:2020:939, 19/03932, ECLI:NL:HR:2020:938, en 19/03959, ECLI:NL:HR:2020:940).  
         
         
         
           5.3.4.2. Het Hof heeft in zijn voormelde uitspraken nog geen rekening kunnen houden met het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans (ook wel: Ortec-rapport) en met de opmerking van belanghebbende dat de gemeente Amsterdam naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast. Dit geldt ook voor de verwijzing door belanghebbende naar een matrix met verkopen (vóór en na 1 juli 2019) in de [d-straat] . Zowel het rapport van 19 september 2019 als de verkopen in de [d-straat] leiden volgens het Hof niet tot een ander oordeel, noch belanghebbendes beroep op het daarop gebaseerde nieuwe systeem van de gemeente Amsterdam dat met ingang van 1 juli 2019 van toepassing is. Het Hof sluit zich dienaangaande aan bij hetgeen hieromtrent is overwogen in r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8 van de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, 19/00600, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, alsmede bij zijn uitspraken van 24 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4117 (r.o. 5.4.1 tot en met 5.4.6) en 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674 (r.o. 5.12.1 tot en met 5.12.4). 
           De cassatieberoepen tegen de beide laatst vermelde uitspraken zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie ongegrond verklaard in Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1517, respectievelijk Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1491. Daaraan zij toegevoegd dat het Hof in het Ortec-rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes.  
         
         
       
       
         5.3.5. 
         Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, faalt. Het is de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).  
         
       
       
         5.3.6. 
         Anders dan de opmerkingen daarover van de gemachtigde in zijn hogerberoepschrift, heeft het Hof aan de hand van de gedingstukken niet kunnen vaststellen dat de WOZ-waarde is vastgesteld ten behoeve van een aanbod van de gemeente aan belanghebbende om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Voor zover daar toch sprake van zou zijn, overweegt het Hof als volgt. Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip waarbij de voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de vermeende overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. Van strijd met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR is geen sprake. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken. Al hetgeen belanghebbende overigens in dit verband nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel (vgl. Hof Amsterdam 23 november 2021, 19/00639, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674). 
         
       
       
         5.3.7. 
         Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn grief dat geen inzicht is gegeven in de grondstaffels. Het Hof constateert dat de in de matrix vermelde kavelprijzen corresponderen met de tot de gedingstukken behorende grafiek van de grondstaffels, al is het Hof met belanghebbende eens dat de grafiek grofmazig is, gegeven de daarin opgenomen as-waarden.  
         
       
       
         5.3.8. 
         
           Het Hof volgt belanghebbende evenmin in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de heffingsambtenaar bij de keuze van de door hem gebruikte referentieobjecten een strategische keuze heeft gemaakt door alleen referentieobjecten op te nemen in de matrix met een relatief hoge verkoopprijs en dat de heffingsambtenaar op zijn minst ook andere referentieobjecten in de matrix had moeten opnemen, zoals de door belanghebbende onder 4.5 genoemde referentieobjecten. Redengevend hiervoor is dat het de heffingsambtenaar vrij staat zelf de referentieobjecten te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Dat mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan die keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Om diezelfde reden is de heffingsambtenaar er evenmin toe gehouden om de door belanghebbende genoemde referentieobjecten te betrekken in de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. 
           Het Hof overweegt voorts dat, anders dan belanghebbende – kennelijk – betoogt met zijn opmerking dat de heffingsambtenaar niet strategisch mag kiezen, geen rechtsregel de heffingsambtenaar ertoe verplicht om aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de objecten zijn die het beste vergelijkbaar zijn met de woning. Ook mag de heffingsambtenaar objecten in aanmerking nemen waarvoor in de markt een hogere  prijs is bedongen; het gaat immers om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er is ook geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in iedere fase van het geding (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in iedere fase van het geding een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen.  
         
         
       
       
         5.3.9. 
         Inzake de stellingen van belanghebbende over de gedateerdheid en ligging van de woning acht het Hof het oordeel van de rechtbank, alsmede de gronden waarop het berust als overwogen in de onderdelen 6 en 7 van haar uitspraak, juist en maakt deze tot de zijne. Eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten acht het Hof voldoende ondervangen door het verschil tussen de m2-prijs vastgesteld voor de woning en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. Ook overigens is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de matrix van de heffingsambtenaar en met de daarop gegeven toelichting zoals opgenomen in de gedingstukken voldoende inzichtelijk en mitsdien geen sprake van een ‘black box’. Uit die matrix kan worden opgemaakt aan welke delen van de woning en de vergelijkingsobjecten een waarde is toegekend.  
         
       
       
         5.3.10. 
         
           Voor zover belanghebbende tevens bedoeld heeft een standpunt in te nemen over de aan de vergelijkingsobjecten toegekende WOZ-waarden – belanghebbende vermeldt in de bijlagen bij zijn nader stuk de WOZ-waarden van [a-straat 2] – overweegt het Hof als volgt. Voor zover belanghebbendes standpunt inhoudt dat de WOZ-waarde van de woning ten onrechte hoger is vastgesteld dan de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Immers berust de systematische vergelijking op een vergelijking van in de markt gerealiseerde transactieprijzen, en niet op een vergelijking van WOZ-waarden. Het Hof constateert nog dat aan het vergelijkingsobject [a-straat 2] , volgens de opgave van belanghebbende een hogere WOZ-waarde, te weten € 817.000, is toegekend dan aan de woning.  
           Het voorgaande leidt tot verwerping van belanghebbendes standpunt.   
         
         
       
       
         5.3.11. 
         De door belanghebbende bepleite waarde van € 785.000 acht het Hof niet (voldoende) onderbouwd; er liggen geen taxaties aan ten grondslag noch gegevens van vergelijkbaar gewicht. Dit geldt ook voor de door de gemachtigde van belanghebbende zelf opgestelde matrix, waarin kennelijk een – op onnavolgbare wijze – eigen systeem voor het vaststellen van erfpachtcorrecties is gehanteerd; dat eigen systeem wordt door het Hof, onder verwijzing naar de overwegingen 5.3.4.1 en 5.3.4.2, verworpen. Bovendien heeft belanghebbende in die matrix kwalificaties van secundaire objectkenmerken voor zowel de woning als [a-straat 2] gewijzigd ten opzichte van de kwalificaties zoals die door de heffingsambtenaar zijn verdedigd. Voldoende grond voor deze afwijkingen acht het Hof niet aannemelijk geworden. Het Hof acht evenmin aannemelijk geworden de stelling van belanghebbende dat de woning een mindere ligging zou hebben dan de vergelijkingsobjecten.  
         
       
       
         5.3.12. 
         Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende in de van hem afkomstige stukken naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
       
     
     
       5.4. 
       De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
       
       
     
   
   
     
       6 Kosten 
     
     
       Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.  
     
     
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.	 
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, N. Djebali en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 7 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).  
     
     
     
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
                     a. de naam en het adres van de indiener; 
                     b. de dagtekening; 
                     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
                    d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     
       
         Toelichting rechtsmiddelverwijzing 
       
     
     
     
       Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. 
     
     
     
       
         Digitaal procederen 
       
     
     
     
       Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op  www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op  www.hogeraad.nl .  
       Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. 
     
     
     
       
         Per post procederen 
       
     
     
     
       Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.