ECLI: ECLI:NL:RBARN:2008:BC6877

Titel: ECLI:NL:RBARN:2008:BC6877 Rechtbank Arnhem , 05-03-2008 / 148313

Gerecht: Rechtbank Arnhem

Datum uitspraak: 2008-03-05

Zaaknummer: 148313

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBARN:2008:BC6877

---

De vorderingen van eiseres zijn gebaseerd op de stelling dat gedaagde onderhandelingen over de verwerving door eiseres van de onroerende zaak heeft afgebroken op een zodanige wijze en dat zij schadeplichtig is geworden.

vonnis 
       RECHTBANK ARNHEM 
     
     
     Sector civiel recht 
     
     zaaknummer / rolnummer: 148313 / HA ZA 06-2064 
     
     Vonnis van 5 maart 2008 
     
     in de zaak van 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       ERROBO UTRECHT B.V., 
       gevestigd te Utrecht, 
       eiseres, 
       procureur mr. H. van Ravenhorst, 
       advocaat mr. E. den Hartog te Capelle aan de IJssel, 
     
     
     tegen 
     
     
       1.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       [gedaagde] HOLDING I B.V., 
       gevestigd te [woonplaats], 
       2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       EXPLOITATIE EN ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ [gedaagde] BV, 
       gevestigd te [woonplaats], 
       gedaagden, 
       procureur mr. R.E.F. Bergwerf Bok, 
       advocaten mr. J.C. van Brakel te Utrecht en mr. G.J. Dijkman te Utrecht, de laatste uitsluitend voor gedaagde sub 1. 
     
     
     Partijen zullen hierna Errobo, [gedaagde(n)] Holding en [gedaagde(n)] BV genoemd worden. De laatste twee worden gezamenlijk ook aangeduid als [gedaagde(n)]. 
       
     
     
       1.	De procedure 
       1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       -	het tussenvonnis van 11 april 2007 
       -	het proces-verbaal van comparitie van 6 september 2007  
       -	de akte toelichting en wijziging van eis van Errobo van 17 oktober 2007 
       -	de antwoordakte van [gedaagde(n)] van 12 december 2007. 
     
     
     1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald. 
     
     
       2.	De feiten 
       2.1.	[gedaagde(n)] BV is een 100% deelneming van [gedaagde(n)] Holding. De aandelen van [gedaagde(n)] Holding worden (uiteindelijk) gehouden door de heer [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2], kinderen en erfgenamen van de in 2005 overleden heer [erflater], stichter van (onder meer) de bedrijfsactiviteiten die later zijn ondergebracht in [gedaagde(n)] [betrokkene 1] en [betrokkene 2] vormen samen ook (indirect) het bestuur van [gedaagde(n)] Holding. Het bestuur van [gedaagde(n)] BV is in handen van uitsluitend [betrokkene 1]. [betrokkene 1 en 2] zijn, naar eigen zeggen, niet meer “on speaking terms”.  
     
     
     2.2.	Hussen BV is eigenaar van een onroerende zaak in [woonplaats] aan de Parallelweg West 10, bestaande uit een drietal percelen kadastraal bekend als C 2860, C 2158 en C 2244 (hierna tezamen “de onroerende zaak”). De onroerende zaak was eerder in gebruik als vuilstortplaats van de gemeente [woonplaats]. 
     
     2.3.	De onroerende zaak was belast met een recht van hypotheek ten gunste van Hussen’s Beheer B.V. (hierna “Beheer”), een vennootschap waarvan de aandelen indertijd eveneens werden gehouden door de overleden heer [erflater],  tot meerdere zekerheid van de aflossing van een lening van Beheer aan [gedaagde(n)] Holding (hierna “de lening”). Beheer heeft de lening in 1999 opgezegd en de terugbetaling daarvan gevorderd. In de loop van 1999/2000 heeft Holding een deel van de lening afgelost. In 2002 heeft Beheer aanspraak gemaakt op aflossing van het restant van de lening en de executie van de onroerende zaak aangezegd. Aflossing heeft niet plaatsgevonden en de executie is opgeschort (zie hierna bij 2.16). 
     
     2.4.	[gedaagde(n)] BV is tevens eigenaar van een zandput met toebehoren gelegen aan de Beusichemse Broekweg te Beusichem (hierna “de zandput”). 
     
     2.5.	Partijen hebben sinds 2002 onderhandeld over de aankoop door Errobo van de aandelen in [gedaagde(n)] BV. De onderhandelingen hebben in 2003 geresulteerd in een aantal (opvolgende) concept overeenkomsten, de laatste gedateerd 4 september 2003.  
     
     2.6.	De zandput zou geen onderdeel zijn van de transactie. [gedaagde(n)] BV was in onderhandeling met Zandexploitatiemaatschappij K3 BV (hierna ZEM K3”) over de aankoop door de laatste van de zandput. Deze transactie zou plaatsvinden voorafgaand aan de overdracht van de aandelen. Het concept van 4 september 2003 bevatte een vrijwaring van [gedaagde(n)] Holding voor eventuele aanspraken van ZEM K3 jegens [gedaagde(n)] BV in verband de vervuiling van de zandput. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat ZEM K3 een verklaring zou afgeven met de strekking dat ZEM K3 [gedaagde(n)] BV en/of haar nieuwe aandeelhouder niet zou aanspreken (door partijen aangeduid als de “ZEM K3 verklaring”) in verband met de vervuiling van de zandput en zou vrijwaren van acties ter zake van derden. 
     
     2.7.	In, of ook nog na, oktober 2004 hebben partijen gesproken over een door Errobo voorgestelde constructie die er op was gericht dat de gemeente [woonplaats] de aandelen in [gedaagde(n)] BV zou kopen van [gedaagde(n)] Holding, Errobo een bemiddelingsfee zou ontvangen en van de gemeente de opdracht krijgen om de onroerende zaak te saneren. 
     
     2.8.	In een conceptbrief gedateerd 20 oktober 2004 heeft de raadsman van [gedaagde(n)] op schrift gesteld de afspraken die Errobo volgens haar mededelingen had gemaakt met de gemeente [woonplaats] en die Errobo zou willen maken met [gedaagde(n)]. Na overleg tussen Errobo en [gedaagde(n)] op 11 november 2004 heeft de raadsman van [gedaagde(n)] het concept aangepast. De begeleidende brief van 12 november 2004 van de raadsman van [gedaagde(n)] aan [betrokkene 3], de directeur van Errobo, vermeldt het volgende: 
     
     
       Beste [betrokkene 3], 
       Hierbij sluit ik kopie in van mijn tweede concept brief aan jou van 11 november jl., zoals op 4 oktober en 10 november jl. bij jou op kantoor besproken. 
       Alvorens naar mr. Dijkman over te steken zou ik graag van jou vernemen of jij je in dit concept kunt vinden. … 
     
     
     
       2.9.	Het aangepaste concept van 12 november 2004 (waarnaar in bovengenoemde begeleidende brief wordt verwezen als het concept van 11 november 2004) vermeldt dan onder meer het volgende: 
       	(…) Errobo Utrecht B.V. is [in] een contractuele relatie getreden met de gemeente [woonplaats], circa anderhalf jaar geleden, welke op papier vastligt. Krachtens deze overeenkomst heeft u verkocht met een uitgestelde levering aan de gemeente [woonplaats], die van u heeft gekocht, de aandelen in exploitatie- en ontwikkelingsmaatschappij [gedaagde(n)] B.V. (…) waarin de onroerende zaak zit,(…). Zoals u weet hoort deze onroerende zaak op dit moment nog aan [gedaagde(n)] toe, van wie de heer [betrokkene 1] middellijk 50% aandeelhouder en alleen bevoegd directeur is.  
     
     
     
       Zoals u beter weet dan wie ook (u beschikt over de in uw opdracht uitgebrachte saneringsplannen), is de onroerende zaak zo niet geheel, dan toch ten dele vervuild (…). Ook de gemeente [woonplaats] is hier dus van de op hoogte.  
       De overeenkomst met de gemeente [woonplaats] brengt met zich mede dat u voor uw rekening en risico sanering en bouwrijp maken zorgdraagt (…). Met de gemeente [woonplaats] bent u bouwrijpe levering aan haar overeengekomen. (…) De aan één en ander verbonden kosten worden geraamd op EUR 1.500.000,-- (exclusief BTW). 
       Ondanks deze kosten is overname (met medewerking van de gemeente [woonplaats]) (…)  gunstiger omdat de koopsom die u met de gemeente [woonplaats] bent overeengekomen, en die vastligt in een contract, hoger is dan het totaal van deze kosten en van de koopsom genoemd in de overeenkomst die [gedaagde(n)] met Errobo nog heeft, en waaruit op grond van eveneens een aandelentransactie een koopsom voortvloeide van EUR 1.300.000,-- (…). 
     
     
     Tot op heden geeft u, ondanks diverse verzoeken van onze kant, ons nog geen inzage in uw contractuele relatie met de gemeente [woonplaats]. Wij kunnen dus nog niet controleren of de koopsom voor [gedaagde(n)], zoals u steeds beweert, gelijk aan of hoger is dan het totaal van de hieraan op pagina 3 te benoemen componenten. Bovendien drong de vraag zich op: waarom stapt Errobo uit een contractuele relatie ten gunste van [gedaagde(n)], waaruit voor Errobo winst zou voortvloeien die zij thans aan [gedaagde(n)] toe zou laten komen? 
     
     
       Dit verklaarde u door te wijzen op de voorwaarden waaronder Errobo bereid is uit de contractuele relatie met [gedaagde(n)] te stappen. Deze zijn van drieërlei aard: 
       a.	Partijen [gedaagde(n)] en Errobo verklaren hun onderlinge contractuele relatie met betrekking tot de koopovereenkomst aandelen [gedaagde(n)] in onderling goedvinden te beëindigen en zonder kosten uit elkaar te gaan. (…) 
       b.	Errobo (…) krijgt vanwege het voorwerk en het panklaar maken van de deal met de gemeente [woonplaats] een commissie van EUR 100.000,--; 
       c.	Errobo (…) krijgt al het voor het bouwrijp maken van het terrein benodigde werk in opdracht.  
       Dit laatste punt is voor u op dit moment het belangrijkste, omdat u (…) in deze moeilijke economische tijden wel circa 200 man aan het werk moet houden. (…) 
       (…) 
       U bent door de heer [betrokkene 1] op de hoogte gesteld van het feit dat er een andere gegadigde voor het 18.000m2 grote industrieterrein is. Ook ten gunste van deze aspirant-koper bent u bereid uit de contractuele relatie met [gedaagde(n)] te stappen onder dezelfde voorwaarden a. en c. (b. speelt dan niet omdat u in dat geval de gemeente [woonplaats] niet als afnemende partij aangebracht heeft). (…) 
       Langs deze weg bericht ik hierbij in en na overleg met mr. Dijkman en de heer [betrokk[gedaagde(n)] voornoemd dat [gedaagde(n)] aan de door u gestelde voorwaarden wil voldoen onder vijf opschortende voorwaarden: 
       a.	bij contractuele inzage van de overeenkomst met de gemeente [woonplaats] wordt vastgesteld dat de koopsom die u met de gemeente [woonplaats] bent overeengekomen ligt boven de optelsom van de volgende drie elementen: (…) 
       b.	de in te winnen vergelijkende offerte voor sloop-, sanering- en overige werkzaamheden benodigd voor het bouwrijp maken, leert dat de prijs van Errobo marktconform is, lees niet hoger uitvalt dan die van een andere geïnteresseerde. 
       c.	Er rust bij en na de overname van de contractuele verplichtingen die u jegens de gemeente [woonplaats] heeft, op [gedaagde(n)] geen andere hoofdverbintenis dan die strekt tot levering van de aandelen aan de gemeente. Ik bevestig u dit omdat cliënte bijvoorbeeld niet al in een herontwikkelingstraject verzeild wil raken dat haar opgedrongen wordt tengevolge van uw afspraken met de gemeente (...). Cliënte wil immers in een dergelijk geval kunnen en mogen stellen dat herontwikkeling niet overeengekomen was en is en dat cliënte daar niet aan meedoet, overgaat tot ontbinding van het contract en tot verkoop en levering aan een derde. Cliënte wil dus vrij zijn dit dan te doen. (…) 
     
     
     
       2.10.	Bij brief van 17 december 2004 aan [gedaagde(n)] BV heeft directeur [betrokkene 3] van Errobo gereageerd. Hij schrijft daarin onder meer het volgende: 
       	Hierbij willen wij reageren op uw schrijven (…) d.d. 20 oktober 2004. Allereerst willen wij onze overeenkomst met de gemeente [woonplaats] belichten. In onze gesprekken hebben wij u laten weten dat onze overeenkomst met de gemeente gebaseerd is op een overeenkomst met de directeur van gemeentewerken en de wethouder. Inmiddels zijn beiden vertrokken. Het risico dat de gemeente deze afspraak niet nakomt lijkt ons zeer groot. Dit risico is dan ook volledig voor rekening van de eventuele nieuwe eigenaar. Concluderend zijn wij van mening dat wij een overeenkomst met elkaar hebben die moet worden nagekomen. Wij wachten nog steeds op een vrijwaring voor toekomstige claims uit de zandput van uw kant. Wij zien op dit moment dan ook twee opties: 
       -	optie 1 : Leveren en zorgdragen voor genoemde vrijwaring; 
       -	optie 2 : Niet leveren onder de volgende twee voorwaarden: 
       1. Alle sloop-, asbest-, civiele-, infrastructurele- en milieutechnische werken worden uitbesteed aan Aannemingsbedrijf Oskam (een vennootschap gelieerd aan Errobo – rb) 
       tegen de volgende afgesproken prijzen: bodemonderzoek en saneringsplan EUR 100.000, sloopwerken inclusief asbest EUR 300.000, Sanering (functioneel conform bestemmings-plan) EUR 600.000. Alle genoemde prijzen zijn prijspeil heden en exclusief BTW. 
       2. Er zal uiterlijk per 1 april 2005 een vergoeding worden betaald aan Errobo Utrecht B.V. van EUR 100.000,00 excl. BTW als tegemoetkoming voor gemaakte kosten en winstderving. 
       Wij stellen voor dat u binnen een tijdsbestek van 14 dagen (…) een keuze maakt uit een van deze opties. Indien u dit niet doet, houden wij vast aan onze oorspronkelijke afspraak en vragen wij u met klem de genoemde vrijwaring te regelen. (…) 
     
     
     
       2.11.	Bij brief van 9 februari 2005 heeft [gedaagde(n)] BV bij monde van haar raadsman gereageerd dat een keuze pas gemaakt kan worden nadat inzage is verkregen in de afspraken die Errobo heeft gemaakt met de gemeente [woonplaats]. De brief luidt voorts (onder meer): 
       	U verklaarde u de afgelopen maanden bereid tot het geven van inzage in deze contractuele relatie indien onzerzijds aan uw voorwaarden werd voldaan, te weten betaling van een commissie van EUR 100.000 als de gemeente [woonplaats] dankzij u contractpartner werd van mijn cliënte, en als het werk voor het bouwrijp maken aan Errobo werd gegund. Mijn cliënte verklaarde zich in mijn concept brieven aan u van 20 oktober 2004 en 12 november 2004 onder de daarin genoemde opschortende voorwaarden bereid om hierin met u mee te gaan.  
       Daarop ontvingen wij nog geen inhoudelijke reactie zodat volgens mijn dossier u aan het woord bent. 
       Voorts geldt uiteraard het algemene voorbehoud dat wij de afgelopen maanden tijdens de voortzetting van de onderhandelingen over varianten op de oude deal maakten: medegoedkeuring door de medeaandeelhouder van Exploitatie- en Ontwikkelings-maatschappij [gedaagde(n)] B.V., (…) voor wie mr. Dijksman als raadsman optreedt.  
     
     
     2.12.	Op 30 maart 2005 heeft Errobo de beschikking gekregen over de getekende ZEM K3 verklaring. Die dag heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. Een koop-overeenkomst voor de aandelen van [gedaagde(n)] BV is op die datum niet tot stand gekomen en de bespreking heeft evenmin geleid tot een afspraak om op enig later moment de gesprekken voort te zetten, laat staan over de status en de inhoud van die gesprekken.  
     
     
       2.13.	Op enig moment in 2005 heeft Errobo laten weten belangstelling te hebben voor een activa transactie. Op 12 mei 2006 heeft Errobo een bod gedaan op de onroerende zaak van EUR 1.400.000,--. [gedaagde(n)] heeft dat bod niet aanvaard. Bij brief van 13 juli 2006 heeft Errobo aan [gedaagde(n)] BV geschreven: 
       	Naar aanleiding van de brief van de heer Van Brakel d.d. 29 juni jl. delen wij u mede dat er op dit moment een haalbaarheidsstudie gedaan wordt naar de ontwikkeling van de totale stationszone in [woonplaats], waarvan uw locatie onderdeel is. (…)	Bovengenoemde partijen hebben op 5 juli j.l. een intentie overeenkomst getekend. In deze intentie overeenkomst spreken partijen zich tegenover elkaar uit om gezamenlijk de totale stationszone te ontwikkelen (...). Vooralsnog is de gemeente [woonplaats] bereid om alleen aan een dergelijke ontwikkeling en met bovengenoemde partijen haar medewerking te verlenen aan een vergunningsprocedure ten behoeve van (ver) nieuwbouwplannen. 
       	In de haalbaarheidsstudie zal het aankoopbedrag dat u in uw brief heeft genoemd ingebracht worden als minimale prijs voor de verwerving van de grond met opstallen in de staat zoals deze er nu bijliggen. De haalbaarheidsstudie zal 1 december 2006 afgerond zijn. 
       	Gelet op het bovenstaande verzoeken wij u om de optie die wij hebben op de locatie tot 1 december 2006 te verlengen en niet tussentijds tot verkoop aan een derde partij over te gaan. 
       	Aangezien deze nieuwe partij voor de ontwikkelingscombinatie geen gesprekspartner zal zijn, wijzen wij u er op dat u het voorgaande in het kader van de mededelingsplicht aan uw beoogde partner zult moeten mededelen, dus ook vanuit die gedachte lijkt het verstandig om de grond niet aan een derde te verkopen alvorens wij u over het voorgaande nader hebben kunnen informeren.  
     
     
     2.14.	Bij brief van 17 augustus 2006 heeft [gedaagde(n)] aan Errobo laten weten dat een derde een bod had gedaan op de onroerende zaak. Errobo heeft van de door [gedaagde(n)] geboden gelegenheid om het bod van de derde te overtreffen, geen gebruik gemaakt.  
     
     2.15.	Errobo heeft op 1 september 2006 conservatoir beslag gelegd ten laste van [gedaagde(n)] Holding op de aandelen in [gedaagde(n)] BV en ten laste van [gedaagde(n)] BV op de onroerende zaak. 
     
     2.16.	Bij deurwaardersexploit van 1 februari 2007 heeft [gedaagde(n)]’s Beheer aan [gedaagde(n)] aangezegd dat zij zal overgaan tot executie van het haar verstrekte hypotheekrecht omdat [gedaagde(n)] Holding in verzuim is met de aflossing van haar schuld aan [gedaagde(n)] Beheer. De vordering bedroeg per 1 januari 2007 EUR 2.230.346,00. Dezelfde mededeling heeft [gedaagde(n)]’s Beheer bij exploit van 26 januari 2007 gedaan aan Errobo. Met toestemming van de rechtbank is de onroerende zaak vervolgens verkocht aan Investment In den Eng B.V. De koopsom, na aftrek van de hypothecaire schuld, is gebleven onder de transporterende notaris.  
       
     
       3.	Het geschil 
       3.1.	Errobo vordert   samengevat en na wijziging van eis –  
       (1)	te verklaren voor recht dat [gedaagde(n)] aansprakelijk is voor de schade uit hoofde van het positieve- en/of negatieve contractsbelang die Errobo heeft geleden door het onrechtmatig althans in strijd met de goede trouw afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde(n)] ; 
       (2)	[gedaagde(n)] Holding en [gedaagde(n)] BV hoofdelijk te veroordelen: 
       a.	tot betaling van EUR 244.097,43 aan kosten (negatief contractsbelang) vermeerderd met de rente vanaf de dag van dagvaarden;  
       b.	tot vergoeding van de schade uit hoofde van het positief contractsbelang, nader op te maken bij staat, vermeerderd met de rente vanaf de dag van dagvaarding,  
              een en ander vermeerderd met de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen. 
     
     
     3.2.	[gedaagde(n)] voert gemotiveerd verweer.  
     
     3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
     
     
       4.	De beoordeling 
       4.1.	De vorderingen van Errobo zijn gebaseerd op de stelling dat [gedaagde(n)] de onderhandelingen over de verwerving door Errobo van de onroerende zaak – hetzij direct van [gedaagde(n)] BV hetzij indirect door de aankoop van de aandelen in [gedaagde(n)] BV – heeft afgebroken op een zodanige wijze en dat zij schadeplichtig is geworden. Errobo vordert vergoeding niet alleen van de kosten die zij heeft gemaakt in verband met de onderhandelingen en het afbreken daarvan, maar ook van de voordelen die zij is misgelopen als gevolg van het niet doorgaan van bedoelde verwerving van de onroerende zaak.  
     
     
     4.2.	[gedaagde(n)] verweert zich. Haar meest verstrekkende verweer is dat partijen in de bespreking op 30 maart 2005 hebben afgesproken dat het partijen aan beide zijden vrijstond om met derden te in onderhandeling te gaan. [gedaagde(n)] stelt voorts dat zij de onderhandelingen niet heeft afgebroken, althans niet op een moment dat dat haar niet vrijstond, en dat onder de omstandigheden geen sprake is van onrechtmatig afbreken. Ten slotte betwist [gedaagde(n)] de gestelde schade.  
     
     4.3.	De stelling van [gedaagde(n)] dat partijen hebben afgesproken dat het ieder vrijstond zijn eigen weg te gaan, wordt door Errobo gemotiveerd betwist. Er is dus bewijslevering nodig om vast te stellen of deze afspraak daadwerkelijk is gemaakt. De rechtbank zal om proces economische redenen echter eerst de stelling beoordelen dat [gedaagde(n)] geen verwijt gemaakt kan worden ter zake van het beëindigen van de onderhandelingen. Indien immers die stelling opgaat, komt de rechtbank aan bewijslevering niet toe.  
     
     4.4.	De norm waaraan het handelen van partijen getoetst moet worden is de norm vastgelegd in het arrest CBB/JPO (NJ 2005/467). Partijen zijn in beginsel vrij onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (r.o. 3.6). Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Dat is – in de (eigen) woorden van de Hoge Raad – een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf (r.o. 3.7).  
     
     4.5.	Anders dan Errobo betoogt (akte p.2) is het niet zo dat het enkele feit dat partijen mogelijk dicht bij overeenstemming waren over een aandelenoverdracht, wat daarvan in feite ook zij, al meebrengt dat Errobo er op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen en dat, nu dat niet het geval is, [gedaagde(n)] Holding en/of [gedaagde(n)] BV aansprakelijk is (zijn) voor door Errobo gestelde schade. Van belang is na te gaan waarom die, volgens Errobo, vrijwel bereikte, overeenstemming niet is bereikt en hoe de gesprekken tussen partijen zich in de loop der tijd hebben ontwikkeld en of Errobo daaraan het gerechtvaardigde vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat een overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak tot stand zou komen.  
     
     
       4.6.	Errobo lijkt veel belang te hechten aan de lengte van de periode waarin contacten hebben bestaan over de mogelijke verwerving, in welke vorm ook, van de onroerende zaak.  
       De eerste contacten dateren uit 2002. Partijen hebben in de eerste fase uitsluitend onderhandeld over een koop van aandelen in [gedaagde(n)] BV. Errobo heeft een financiële en een juridische due diligence gedaan. In de loop der tijd hebben de contacten zich geïntensiveerd. Bij brief van 2 april 2003 schrijft mr. van Brakel namens [gedaagde(n)] (onder meer) (p. 3): 
       	Ad 11: De laatste versie van de koopovereenkomst aandelen, waarin enkele dingen verwerkt zijn (met rood op e-mail aangegeven) sluit ik hierbij in. Wat ons betreft wordt deze tekst deze week getekend.  
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Over de zandput en de vrijwaring voor claims ter zake, schrijft mr. Van Brakel (p.2): 
       	Ad 2: Voor aansprakelijkheden uit de exploitatie van de zandput vrijwaart verkoper koper. Aan K3 is gevraagd een verklaring af te geven dat zij exploitatie- en ontwikkelingsmaatschappij [gedaagde(n)] B.V. niet aansprakelijk zal stellen als daar ooit al reden toe zou zijn, maar in dat geval [gedaagde(n)] Holding I voor de vennootschap in de plaats stelt.  
     
     
     
       4.7.	In de daarop volgende maanden zijn diverse concept versies van een overeenkomst voor de koop van aandelen uitgewisseld. De laatste dateert van 4 september 2003. In dit concept wordt uitgegaan van het verstrekken van een vrijwaring door ZEM K3.  
       Het is de rechtbank niet duidelijk hoe de onderhandelingen zich vervolgens hebben ontwikkeld. Noch de dagvaarding noch het antwoord biedt daarin voldoende inzicht. Vast staat echter wel dat de contacten tussen partijen niet zijn beëindigd en dat geen van partijen aan de ander termijnen of andere eisen heeft gesteld. Errobo heeft zelf daarover gesteld dat de afronding van de onderhandelingen is “aangehouden” in afwachting van de afgifte van de ZEM K3 verklaring. Ook de hierboven onder 2.10 geciteerde brief van Errobo van 17 december 2004 duidt erop dat Errobo vasthoudt aan de afgifte van die verklaring.  
     
     
     4.8.	Zonder nadere toelichting, die Errobo niet geeft, valt niet in te zien waarom Errobo aan het tijdsverloop als zodanig het noodzakelijke vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst heeft kunnen ontlenen. Voorts valt niet in te zien dat [gedaagde(n)] ter zake van dat tijdsverloop in de onderhandelingen enig verwijt treft. Dat geldt zowel voor de periode tot aan het concept van 4 september 2003 als voor de periode daarna.  
     
     4.9.	Uiteindelijk is de ZEM K3 verklaring pas op 30 maart 2005 aan Errobo ter beschikking gesteld. [gedaagde(n)] heeft ter comparitie gesteld, en Errobo heeft dat niet betwist, dat zij bij die gelegenheid om effectuering van de koop heeft gevraagd. Errobo was echter op dat moment niet tot onmiddellijke afname van de aandelen bereid. Zij heeft gesteld de mogelijk inmiddels verouderde due diligence informatie te willen verifiëren en actualiseren. Errobo heeft voorts aangegeven dat zij de voor de aankoop van de aandelen beschikbare financiering inmiddels had gebruikt voor een andere transactie en dat zij eerst weer gelden moest “vrijspelen” (verklaring ter comparitie). Errobo vroeg meer tijd en heeft die van [gedaagde(n)] gekregen. Errobo heeft ter comparitie desgevraagd verklaard dat zij geen aanvullend due diligence onderzoek heeft gedaan en dat zij het beschikbaar maken van gelden heeft opgeschort.  
     
     4.10.	De rechtbank concludeert uit het voorgaande dat op 30 maart 2005 en ook nog gedurende enige tijd daarna, Errobo het in eigen hand had, als enige partij, of de aandelentransactie zou doorgaan of niet. Errobo stelt niet dat zij op enig moment aan [gedaagde(n)] heeft bericht dat zij alsnog wilde effectueren en evenmin dat zij heeft gemeld dat de financiering en de due diligence rond waren, dan wel dat er nog vragen waren.  
     
     4.11.	De rechtbank kan uit wat Errobo heeft gesteld over de gang van zaken op 30 maart 2005 en in het nader uitstel dat op verzoek van Errobo daarop is gevolgd, geen feitelijke grondslag voor enig verwijt aan [gedaagde(n)] af leiden en evenmin het ter, voldoening aan de in r.o. 4.4. weergegeven norm, noodzakelijke gerechtvaardige vertrouwen.   
     
     4.12.	Errobo stelt (dagvaarding punt 4) voorts dat partijen na medio 2005 hebben onderhandeld over een activa transactie. Zij stelt dat de mogelijkheid van een activatransactie voor haar (ook) een reden was om de verificatie van de due diligence en het organiseren van de benodigde financiering op te schorten. De rechtbank overweegt daarover het volgende. 
     
     4.13.	De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat Errobo zich in het geheel niet beroept op de contacten die kennelijk hebben plaatsgevonden eind 2004 en begin 2005 over een mogelijke driehoeksconstructie met de gemeente [woonplaats]. In de dagvaarding wordt aan deze driehoeksconstructie geen enkele aandacht besteed. Alle mededelingen en stukken in verband daarmee, zijn overgelegd van de zijde van [gedaagde(n)]. Nu Errobo deze feiten niet ten grondslag legt aan haar stellingen, laat de rechtbank deze buiten beschouwing. Daarvoor bestaat ook daarom reden omdat Errobo in de hiervoor (r.o. 2.10) genoemde brief van 17 december 2004 het aan [gedaagde(n)] had gelaten om te kiezen hetzij voor de opzet zoals neergelegd in de voorliggende koopovereenkomst, waarvan het laatste concept dateerde van 4 september 2003, in combinatie met de ZEM verklaring, dan wel een constructie waarin de gemeente een rol speelde. Errobo heeft niet gesteld dat [gedaagde(n)] ooit heeft gekozen voor de optie met de gemeente. Uit het beschikbaar komen van de ZEM K3 verklaring op 30 maart 2005 en het verzoek van [gedaagde(n)] om de transactie af te ronden, leidt de rechtbank af dat [gedaagde(n)] heeft gekozen voor de aandelentransactie.  
     
     
       4.14.	Errobo licht niet toe waaruit de onderhandelingen na medio 2005 over een activa transactie hebben bestaan. [gedaagde(n)] heeft bij antwoord gesteld dat Errobo haar heeft gevraagd welke koopsom zij wilde hebben in geval van een activa transactie en dat zij niet daarop is ingegaan. [gedaagde(n)] heeft voorts onbetwist gesteld dat Errobo een bod heeft gedaan van  
       EUR 1.400.000,00 dat [gedaagde(n)] heeft verworpen. Ter comparitie heeft Errobo gesteld dat partijen hebben onderhandeld over diverse alternatieve constructies evenwel zonder concreet resultaat.  
     
     
     4.15.	Uit hetgeen Errobo heeft gesteld kan niet worden afgeleid dat Errobo gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst of dat [gedaagde(n)] enig verwijt treft ter zake van het beëindigen, of misschien eerder niet ingaan op voorstellen van Errobo. Dat vertrouwen of dat verwijt kan ook niet enkel worden gebaseerd op de omstandigheid dat partijen eerder in onderhandeling zijn geweest over een aandelentransactie. Partijen waren daarin weliswaar dicht bij overeenstemming maar de effectuering daarvan is op verzoek van Errobo opgeschort, terwijl Errobo niet meer is teruggekomen op de redenen (due diligence en financiering) van die opschorting. Dat verwijt kan ook niet gebaseerd worden op het feit dat [gedaagde(n)] BV de onroerende zaak heeft verkocht, in 2006, aan een derde.  
     
     4.16.	De rechtbank zal Errobo in de gelegenheid stellen haar stellingen op dit punt, dat wil zeggen (uitsluitend) de gang van zaken na medio 2005 waarin partijen volgens Errobo hebben gesproken over diverse alternatieven voor een activa transactie, toe te lichten. Zij zal daartoe de procedure op de rol doen plaatsen. [gedaagde(n)] zal daarop bij antwoordakte kunnen reageren.  
     
     4.17.	In afwachting daarvan zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden. 
     
        
     
       5.	De beslissing 
       De rechtbank 
     
     
     5.1.	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 2 april 2008 voor het nemen van een akte door Errobo over hetgeen is vermeld onder r.o. 4.15, 
     
     5.2.	houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     Dit vonnis is gewezen door mrs. M.J. Blaisse,  J.D.A. den Tonkelaar en  T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2008.