ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:1246

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:1246 Gerechtshof Den Haag , 12-07-2022 / 200.285.790/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-07-12

Zaaknummer: 200.285.790/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1246

---

huur woonruimte, opleveringsplicht ex art. 7:224, lid 2 BW, mutatieschade, geen abstracte schadeberekening

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.285.790/01 Zaaknummer rechtbank	: 8275554 CV EXPL 20-2285 
     
     
     arrest van 12 juli 2022 
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
      [appellante], 
     
       wonende in [woonplaats],  
       hierna te noemen: [appellante], 
       appellante, 
       advocaat: mr. D.W.E. Urbanus te Rotterdam,  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
      [geïntimeerde], 
     
       wonende in [woonplaats],  
       hierna te noemen: [geïntimeerde], 
       geïntimeerde,  
       advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam. 
     
     
     
     De zaak in het kort 
     
     
       1.1 
       
        [appellante] heeft samen met haar voormalige partner woonruimte gehuurd van [geïntimeerde]. De huur is in april 2020 beëindigd en de woning is per 1 mei 2020 opgeleverd. De vraag in deze zaak is of aan het gehuurde schade is en/of gebreken zijn ontstaan waarvoor [appellante] schadevergoeding moet betalen.     
       
     
     
       1.2 
       Net als de kantonrechter oordeelt het hof in dit arrest dat [appellante] de schade van [geïntimeerde] moet vergoeden. Het bedrag van de schadevergoeding is wel lager dan de kantonrechter had bepaald.   
       
       
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       2.1 
       Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: 
       
       
         - het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam en het tussen partijen gewezen vonnis van 2 oktober 2020, hierna: het (bestreden) vonnis; 
         - de appeldagvaarding van 4 november 2020 van [appellante];  
         - het tussenarrest van 19 januari 2021 waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
         - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 13 april 2021, met bijlagen; 
         - de memorie van grieven van [appellante] van 8 juni 2021, met producties; 
         - de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 7 september 2021, met producties. 
       
       
     
     
       2.2 
       Op de zitting van het hof van 16 mei 2022 hebben partijen en hun advocaten hun standpunten mondeling toegelicht. Het hof heeft daarvan een proces-verbaal opgemaakt. Dat proces-verbaal maakt daarmee ook onderdeel uit van het procesdossier.   
       
       
     
   
   
     Feitelijke achtergrond 
     
     
       3.1 
       Tussen partijen staat onder meer het volgende vast.  
       
     
     
       3.2 
       
        [appellante] en haar voormalige partner [partner] (hierna samen te noemen: [appellante] c.s.) hebben van [geïntimeerde] met ingang van 1 mei 2016 zelfstandige woonruimte gehuurd, gelegen aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 968,78 per maand, telkens op de eerste van elke maand bij vooruitbetaling te voldoen.  
       
     
     
       3.3 
       
        [geïntimeerde] heeft [appellante] c.s. in januari 2020 gedagvaard. Hij heeft toen gevorderd dat [appellante] c.s. de op dat moment bestaande huurachterstand van € 2.906,34 (november 2019 tot en met januari 2020) zouden betalen, alsmede de vanaf 1 februari 2020 tot de ontruimingsdatum nog te vervallen huurtermijnen, buitengerechtelijke incassokosten en verzuimboete. Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden, dat [appellante] c.s. het gehuurde zouden ontruimen en dat [appellante] c.s. zouden worden veroordeeld tot betaling van de door [geïntimeerde] geleden schade, op te maken bij staat. Bij (tussen)vonnis van 24 april 2020 heeft de kantonrechter [appellante] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 2.906,34 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente. De verzuimboete en buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen. Wat betreft de gevorderde ontbinding en ontruiming overwoog de kantonrechter: 
       
       
         “ De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van Donker c.s. tot ontruiming van het gehuurde. Uit de Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken in verband met het coronavirus (gepubliceerd op rechtspraak.nl) volgt echter dat tot 1 juni 2020 in woonruimtezaken in beginsel geen ontruiming wordt uitgesproken. Om die reden wordt de beslissing ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde aangehouden, in ieder geval tot de hierna te noemen roldatum. Aan de hand van de dan geldende omstandigheden zal worden beoordeeld of er aanleiding bestaat voor toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming en of er sprake is van overige schade aan de zijde van [geïntimeerde] .”  
       
       
     
     
       3.4 
       Na dit tussenvonnis heeft [geïntimeerde] zijn eis bij akte van 11 juni 2020 gewijzigd en vermeerderd. Hij heeft zijn vordering tot ontbinding en ontruiming ingetrokken, omdat [appellante] c.s. de huur inmiddels hadden opgezegd tegen 1 mei 2020 en het gehuurde eind april 2020 ook daadwerkelijk hadden verlaten. [geïntimeerde] heeft zijn eis daarbij vermeerderd met een bedrag van € 14.560,30 aan herstelkosten en een bedrag van € 968,78 wegens huurderving. Daartoe heeft hij aangevoerd dat na de oplevering was gebleken dat [appellante] c.s. schade hadden toegebracht aan het gehuurde (‘mutatieschade’). Voor de (hoogte van de) herstelkosten daarvan heeft [geïntimeerde] verwezen naar de offerte d.d. 5 mei 2020 van het aannemingsbedrijf Hermes Werkt (hierna: de offerte). Aan de gevorderde huurderving heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat hij de woning vanwege de noodzakelijke herstelwerkzaamheden niet direct aansluitend opnieuw kon verhuren en voor het (laten) verrichten van de herstelwerkzaamheden ten minste een maand nodig had.  
       
       
     
   
   
     De overwegingen en de eindbeslissing van de kantonrechter  
     
     
       4.1 
       In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellante] c.s. veroordeeld om aan [geïntimeerde] een bedrag te betalen van € 15.529,08 (de som van de gevorderde herstelkosten en één maand huur), te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast zijn [appellante] c.s. veroordeeld in de proceskosten.  
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter overwoog daarbij dat [appellante] c.s. tegen de eisvermeerdering geen verweer hebben gevoerd, dat de gevorderde kostenposten zien op noodzakelijke herstelwerkzaamheden, dat de genoemde bedragen niet buitensporig hoog zijn en dat voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden een huurderving van één maand redelijk wordt geacht. Een eventueel door [geïntimeerde] ontvangen waarborgsom dient hierop nog wel in mindering te worden gebracht, aldus de kantonrechter.  
       
       
     
   
   
     Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 
     
     
       5.1 
       
        [appellante] is het niet eens met het vonnis en is daarvan met vijf grieven in hoger beroep gekomen. De vijfde grief is gericht tegen de kostenveroordeling. In haar grieven 1 tot en met 4 heeft [appellante] achtereenvolgens de volgende standpunten ingenomen: 
       
       
         -zij is niet in de gelegenheid geweest om verweer te voeren ten aanzien van de gevorderde kosten. Er heeft geen voorinspectie plaatsgevonden en de eindinspectie vond plaats buiten de aanwezigheid van [appellante] c.s. De correspondentie over de (vervolg)procedure bij de kantonrechter hebben [appellante] c.s. niet ontvangen omdat zij toen niet meer in het gehuurde woonden (grief 1); 
       
       
       
         -bij aanvang van de huurovereenkomst is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Op de foto’s bij het inspectierapport dat bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt is al te zien dat de staat van het gehuurde te wensen overlaat. Behoudens gewone gebruiksslijtage hebben [appellante] c.s. geen schade toegebracht aan het gehuurde (grief 2); 
       
       
       
         -de meeste schadeposten die worden genoemd in de offerte van Hermes Werkt komen op grond van artikel 7:206, lid 1 BW als méér dan kleine herstellingen voor rekening van de verhuurder. Zij betreffen verder normale slijtage. Bij de schadeposten gaat het niet om herstel, maar om verbeteringen aan het gehuurde. [geïntimeerde] heeft overigens geen schade geleden omdat de woning in haar geheel is gestript en (dus) geen werkzaamheden hebben plaatsgevonden die met herstel te maken hebben. Alleen de kosten betreffende het plaatsen van een deur naar de slaapkamer, het herstel van de trapleuning, het vervangen van de wasbak, het herstel van de kapotte stijl bij de toegangsdeur en het herstel van het gat van de badkamerdeur zijn terecht bij [appellante] in rekening gebracht (grief 3); 
       
       
       
         -door pas op 1 mei 2020 een eindinspectie te laten plaatsvinden heeft [geïntimeerde] het aan zichzelf te wijten dat de woning niet direct aansluitend aan het vertrek van [appellante] c.s. kon worden verhuurd. Bovendien was het de eigen keuze van [geïntimeerde] om de woning volledig te strippen en uitvoerige werkzaamheden daaraan te verrichten. De gederfde huurinkomsten dienen dan ook voor rekening van [geïntimeerde] zelf te komen (grief 4).  
       
       
     
     
       5.2 
       
        [geïntimeerde] heeft tegen de grieven verweer gevoerd en gevorderd dat het bestreden vonnis, zo nodig onder verbetering van gronden, wordt bekrachtigd met de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, met de nakosten en de wettelijke rente en met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.  
       
       
     
   
   
     Beoordeling door het hof 
     
     
       6.1 
       De grieven van [appellante] lenen zich voor gezamenlijke behandeling.  
       
       
         
           Huurachterstand? 
         
       
       
     
     
       6.2 
       Het hof stelt voorop dat partijen geen (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld tegen het tussenvonnis van 24 april 2020. De veroordeling van [appellante] c.s. tot hoofdelijke betaling aan [geïntimeerde] van de huurachterstand van € 2.906,34 (over november 2019 tot en met januari 2020) met wettelijke rente staat tussen partijen dan ook vast. Op de mondelinge behandeling van 16 mei 2022 hebben partijen nader verklaard dat deze huurachterstand inmiddels daadwerkelijk is betaald. Ook de betaling van de huur over februari 2020 is tussen partijen niet meer in geschil . 
       
     
     
       6.3 
       Anders is dat met de huurtermijnen over maart en april 2020. Het tussenvonnis noch het bestreden (eind)vonnis bevat daarover een beslissing. Op de mondelinge behandeling van 13 april 2021 heeft [appellante] verklaard dat de huur over deze twee maanden is verrekend met de door haar aan [geïntimeerde] bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom die precies overeenkwam met twee maanden huur. In zijn memorie van antwoord (onder punt 41) verzet [geïntimeerde] zich tegen deze verrekening en vraagt hij om afzonderlijke veroordeling van [appellante] tot betaling van de achterstallige huurpenningen naast de bij de akte van eisvermeerdering van 11 juni 2020 gevorderde mutatieschade. [geïntimeerde] verklaart in zijn memorie op dat punt geen incidenteel appel in te stellen maar het hof te verzoeken om, gelet op de devolutieve werking van het appel, deze gevolgen aan het arrest te verbinden.  
       
     
     
       6.4 
       De grieven van [appellante] zijn uitsluitend gericht tegen de hoogte van het bedrag dat zij als mutatieschade aan [geïntimeerde] moet betalen. De hoogte van een eventueel daarnaast nog bestaande huurachterstand behoort dus niet tot het door de grieven ontsloten gebied waarover het hof in dit arrest een beslissing moet nemen. [geïntimeerde] heeft van zijn kant geen (incidenteel) appel ingesteld tegen het (bij tussenvonnis of eindvonnis) uitblijven van een beslissing op zijn in eerste aanleg ingediende vordering om [appellante] c.s. eveneens te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen die vanaf 1 februari 2020 nog verschuldigd zouden gaan worden. Daarom kan het hof in dit hoger beroep aan dat gedeelte van de oorspronkelijk ingediende vordering niet meer toekomen. Het hof neemt hierbij zijdelings nog in aanmerking dat [geïntimeerde] op de mondelinge behandeling op 13 april 2021 desgevraagd heeft verklaard dat het (ook) wat hem betreft in het hoger beroep alleen nog gaat om de schadevordering en dat “we” het over de huurachterstand niet meer hoeven te hebben.  
       
       
         
           Opleveringsplicht  
         
       
       
     
     
       6.5 
       In artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de huurder gehouden is om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin het is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 lid 2 BW). Indien de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn opleveringsverplichting heeft de verhuurder op grond van artikel 6:74 BW recht op schadevergoeding. Deze schadevergoeding dient volgens vaste jurisprudentie  concreet te worden vastgesteld. Een abstracte schadeberekening is in dat soort gevallen niet aan de orde.  
       
     
     
       6.6 
       Voor de staat waarin [appellante] c.s. het gehuurde hebben opgeleverd heeft [geïntimeerde] verwezen naar het door zijn beheerder Perfectrent opgestelde Rapport eindinspectie van 6 mei 2020 (hierna: rapport). Daarin is de opleveringsstaat van de woning op zes verblijfgedeeltes nader uitgewerkt en noemt de beheerder per verblijfgedeelte welke tekortkomingen hij bij de oplevering heeft vastgesteld: woning algemeen (1.1 tot en met 1.4), keuken (2.1 tot en met 2.6), doucheruimte/toilet (3.1), trappenhuis (4.1), bovenverdieping (5.1 tot en met 5.4) en slaapkamer (6.1 tot en met 6.2b). Voor de hoogte van de herstelkosten heeft [geïntimeerde] verwezen naar de offerte van Hermes Werkt ter hoogte van in totaal € 14.560,30 inclusief btw.  
       
       
         
           Erkende schadeposten 
         
       
       
     
     
       6.7 
       
        [appellante] heeft bestreden dat de in de offerte genoemde schadeposten voor haar rekening zijn, met uitzondering van de schade die te maken heeft met het plaatsen van een deur naar de slaapkamer (6.2a rapport), het herstel van de trapleuning (4.1 rapport), het vervangen van de wasbak (5.3 rapport), het herstel van de kapotte stijl bij de toegangsdeur en het herstel van het gat van de badkamerdeur (1.4 rapport). In zoverre staat de tekortkoming van [appellante] dus vast. Afgaande op de bedragen die voor deze zaken in de offerte zijn opgenomen (waartegen [appellante] in zoverre niet is opgekomen) komt dat neer op de som van € 240,- (wegens ‘plaatsen deur slaapkamer en hang/sluitwerk’), € 120,- (wegens ‘herstel trapleuning en aanhelen en opnieuw monteren smetplank’), € 65,- (wegens ‘herstel scheur trap naar zolderverdieping’), € 220,- (wegens ‘wasbak zolder vervangen en ontstoppen afvoer, vervangen planchet’), € 30,- (wegens ‘herstel of vervangen 2 kapotte ballusters’) en € 220,- (wegens ‘herstel kapotte stijl toegangsdeur, herstel gat badkamerdeur’), alle bedragen te vermeerderen met 21 % btw. [appellante] zal aan [geïntimeerde] dus in elk geval een schadevergoeding moeten betalen van € 1.082,95 (€ 895,- + € 187,95 btw).       
       
       
         
           Draaikiepraam dakkapel 
         
       
       
     
     
       6.8 
       Volgens [geïntimeerde] was het (in het rapport onder 6.2b genoemde) draaikiepraam in de slaapkamer boven ontzet en was het hang- en sluitwerk van deze ramen op zodanige wijze verbogen dat deze vervangen moesten worden omdat ze anders niet meer gesloten konden worden. [appellante] heeft (de omvang van) deze schadepost, die in de offerte is begroot op € 400,-, niet bestreden. Zij heeft op dat punt alleen aangevoerd dat het hier ging om een gebrek dat op grond van artikel 7:206, lid 1 BW voor rekening van [geïntimeerde] behoort te komen. Zij heeft echter niet gesteld, en het hof is ook niet gebleken, dat zij dat gebrek ten tijde van het ontstaan ervan bij [geïntimeerde] heeft gemeld. [appellante] heeft [geïntimeerde] daardoor de mogelijkheid ontnomen om dit gebrek tijdig te verhelpen en daarmee om ergere schade bij de oplevering te voorkomen. [appellante] zal deze schadepost van € 484,- (€ 400,- + € 84,- btw) daarom eveneens moeten vergoeden.    
       
       
         
           	Overige schadeposten 
         
       
       
     
     
       6.9 
       Volgens [geïntimeerde] is [appellante] ook op andere onderdelen tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting nu zij het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin zij het had aanvaard. Zo was de door [appellante] c.s. verplaatste keuken weliswaar voorzien van een eigen aanrechtblad, een inbouwkookplaat, een oven, een vaatwasser en een mengkraan, maar was deze keuken feitelijk onbruikbaar en onverhuurbaar. Bovendien moesten de door [appellante] c.s. aangebrachte water- en gasleidingen weer verwijderd worden. Daarnaast was sprake van een zeer onaangename geur van rook en katten(bak) door de hele woning en van gaten in de gipswanden. Ook stelt [geïntimeerde] vieze, beschadigde en slecht geverfde vloeren, wanden, plafonds, kozijnen en vensterbanken te hebben aangetroffen. [geïntimeerde] voert aan dat hij de slechte staat waarin [appellante] c.s. het gehuurde hadden achtergelaten heeft aangegrepen om meer werkzaamheden te doen verrichten dan de werkzaamheden die in de offerte van Hermes Werkt als noodzakelijk voor herstel zijn genoemd. Volgens [geïntimeerde] dient zijn schade abstract te worden berekend en te worden begroot op het bedrag van de offerte, omdat daarin de objectieve herstelkosten staan en dit bedrag dus gelijk is aan de waardevermindering van zijn pand. Hij voert aan dat daarbij niet relevant is dat hij (nog) niet tot herstel is overgegaan en in zoverre de kosten uit de offerte niet exact heeft gemaakt. Ook de omstandigheid dat de wijzigingen van [geïntimeerde] wellicht eerder een verbetering dan een herstel opleveren geeft volgens hem geen aanleiding om de waardevermindering niet gelijk te stellen aan de objectieve herstelkosten, nu het [appellante] niet is toegestaan om het gehuurde blijvend te beschadigen en te vervuilen. Hij vordert om die reden (subsidiair) vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW ter hoogte van het bedrag van de offerte.  
       
     
     
       6.10 
       Ter onderbouwing van zijn stelling dat [appellante] het gehuurde in een slechtere staat heeft opgeleverd dan waarin zij het had aanvaard heeft [geïntimeerde] onder meer verwezen naar het mede door [appellante] c.s. ondertekende inspectierapport van Perfectrent dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst op 23 april 2016 heeft laten opstellen. Perfectrent heeft toen foto’s gemaakt van het gehuurde, welke foto’s samen met het inspectierapport de beschrijving vormen van de staat waarin het gehuurde aan [appellante] c.s. is overgedragen. [appellante] is met deze (vele tientallen) foto’s bekend, want zij heeft (een selectie van) de foto’s bij memorie van grieven (als productie 15) in het geding gebracht. Op de zitting van 16 mei 2022 heeft het hof enkele van deze foto’s nader met partijen besproken.  
       
     
     
       6.11 
       Op de foto’s is een weliswaar bewoonbare, maar zeker ook gedateerde woonruimte te zien. Op de muur bij de CV-ketel zijn, achter een gordijntje, diverse aanslag- en vocht- of vuilvlekken zichtbaar. In de doucheruimte lopen de waterleidingen aan de buitenzijde van de tegelmuur en zijn enkele gaten in de tegelwanden zichtbaar. De vloer rond de douchebak vertoont zwarte aanslagplekken. De wc-pot en -spoelbak zijn gedateerd en vervuild. Het scharnier van de deur vertoont roestvorming. In de zitruimte zijn aan de buitenzijde van de muur de CV-leidingen en de buisleidingen voor de bedrading van de elektra zichtbaar en zijn enkele gaten in het plafond te zien. Bij het raamkozijn zijn in de hoek vochtvlekken te zien, wijkt het hout en vertoont de vensterbank plekken van afbladderende verf en houtrot. Boven het keukenblok, dat alleen bestaat uit een gootsteen, drie lage kastdeurtjes en twee lades, lopen de water- en de elektraleidingen aan de buitenkant van de (witte) tegelmuur. Aan de binnenkant vertonen de keukenkastjes en -lades schimmelvlekken, vochtschade en slijtageplekken. Een naastgelegen houten aanrechtblad loopt dwars voor een raam langs en eronder bevinden zich losliggende elektradraden. Ook hier wijkt het hout van het raamkozijn. De houten vloer achter de deur van de ruimte naast de trap vertoont zwarte vochtvlekken, de muren en het plafond van die ruimte laten meerdere vocht- of vuilplekken zien. De woonruimte vertoont in zijn totaliteit een matig afwerkingsniveau.    
       
     
     
       6.12 
       
        [appellante] heeft zich in haar grieven (productie 10) bediend van foto’s die genomen zijn van de buiten het gehuurde gelegen centrale hal van de woning. Die hal is voor gemeenschappelijk gebruik met de bewoners van de onder het gehuurde gelegen etagewoning. Op die foto’s is een trapopgang te zien met onder andere losliggende leidingen en bedrading, een gat in de vloer(bedekking) achter de deur, gaten, barsten en scheuren in de zijmuren, wijkende sponningen en plinten, ver- en doorgeroeste leidingen en buizen en afbladderende verf en stucwerk. [geïntimeerde] heeft op de zitting van 16 mei 2022 verklaard dat deze gemeenschappelijke gang er inderdaad niet goed uitziet, maar dat hij zijn prioriteit eerst bij het opknappen van het gehuurde wilde leggen. 
       
     
     
       6.13 
       De overgelegde foto’s hebben het hof de indruk gegeven dat het pand al in 2016 toe was aan een ingrijpende opknapbeurt. [geïntimeerde] heeft die indruk tijdens het bespreken van de foto’s op de zitting niet weg kunnen nemen. Het als keuken verhuurde keukenblok bevatte, behalve een aanrechtblad met gootsteen en waterkraan, slechts drie lage kastjes en lades, met beschadigingen en vocht- of vuilvlekken. Het bevatte geen (ruimte voor een) ijskast, oven of vaatwasser en zelfs een kookfaciliteit ontbrak. Dat maakt dat in elk geval met betrekking tot de keuken (2.1 tot en met 2.6 rapport) niet kan worden gezegd dat [appellante] deze in slechtere staat heeft opgeleverd dan waarin zij deze in 2016 heeft aanvaard, ook al zouden de (door [appellante] zelf geplaatste) kookplaat en vaatwasser beide bij oplevering niet (meer) bruikbaar zijn geweest.  
       
     
     
       6.14 
       
         Hetzelfde geldt in meer of mindere mate voor de door [geïntimeerde] onder 1.1 tot en met 1.3 (‘zeer onaangename geur van rook en katten(bak) door gehele woning, vloeren, 
         wanden, plafonds, kozijnen en vensterbanken enorm vies, vet en stoffig, vloeren, wanden, plafonds, kozijnen en vensterbanken op zeer veel plekken beschadigd en slecht geverfd’), 3.1 (‘zeer penetrante urinelucht’) 5.2 (‘verstopte afvoer wasmachine’), 5.4 (‘diverse gaten aangebracht in wanden’) en 6.1 (‘gipsplaat van muur ontzet’) van het rapport genoemde schadeposten. De vloeren, wanden, plafonds, kozijnen en vensterbanken vertoonden bij aanvang van de huurovereenkomst ook al beschadigingen, gaten en vochtvlekken en aan de hand van de overgelegde foto’s is aannemelijk dat een eventueel verder verslechterde staat van onderhoud op die onderdelen eerder het gevolg is van ouderdom en/of normale gebruiksslijtage dan van enige tekortkoming van [appellante] c.s.  
       
       
     
     
       6.15 
       Daarbij komt dat het gehuurde aan een ingrijpende verbouwing is onderworpen nadat [appellante] c.s. er eind april 2020 uit waren getrokken. Op het moment van de mondelinge behandeling op 16 mei 2022 vonden er nog steeds renovatiewerkzaamheden plaats. Op de door [appellante] (als productie 16) bij memorie van grieven overgelegde foto (waarop [geïntimeerde] zelf ook staat zoals hij ter zitting van 16 mei 2022 heeft verklaard) is te zien dat het gehuurde in zijn geheel is ‘gestript’. De geoffreerde herstel- en schoonmaakwerkzaamheden hebben feitelijk dus niet plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft in dit verband aangevoerd dat zijn schade abstract moet worden berekend omdat hij de afweging om te gaan renoveren heeft moeten maken ten gevolge van de slechte staat waarin [appellante] c.s. de woning hadden opgeleverd. Gelet echter op de bij het inspectierapport van 23 april 2016 behorende foto’s, alsmede de foto’s van de gemeenschappelijke hal, is echter niet aannemelijk geworden dat alleen of vooral het gestelde tekortschieten van [appellante] c.s. hem tot renovatie van de woning heeft genoopt. Daarom bestaat voor enige abstract berekende schadevergoeding geen grond. Dat geldt ook voor de vervuilde staat waarin [appellante] c.s. de woning volgens [geïntimeerde] hadden achtergelaten. Met het oog op de staat van het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst lag toen al voor de hand dat binnen afzienbare tijd een ingrijpende verbouwing zou gaan plaatsvinden. Dat maakt dat [appellante] ten tijde van de oplevering redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat een degelijke verfbeurt en/of een grondige, algehele schoonmaak zinloos zou(den) zijn. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om [geïntimeerde] buiten de reeds toegekende schadeposten nog enige verdere schadevergoeding toe te kennen.    
       
       
         
           	Huurderving 
         
       
       
     
     
       6.16 
       
        [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat hij de woning niet direct aansluitend aan het vertrek van [appellante] c.s. opnieuw kon verhuren vanwege het noodzakelijke herstel van de door [appellante] veroorzaakte mutatieschade. [appellante] heeft niet bestreden dat zij niet is overgegaan tot het eigenhandig herstellen van de (erkende) schade, hoewel [geïntimeerde] haar daartoe wel uitdrukkelijk in de gelegenheid heeft gesteld. Het hof volgt de kantonrechter in zijn oordeel dat de door [geïntimeerde] gestelde periode van één maand voor het herstellen van die (door [appellante] erkende) schade redelijk kan worden geacht. Dat betekent dat ook het hof van oordeel is dat het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 968,78 aan huurderving wegens de tekortkoming van [appellante] dient te worden toegewezen.     
       
       
         
           Conclusie en slot 
         
       
       
     
     
       6.17 
       De grieven slagen voor zover zij zien op de toekenning aan [geïntimeerde] van een hoger bedrag aan schadevergoeding dan (€ 1.082,95 + € 484 + € 968,78 =) € 2.535,73. Voor het overige falen de grieven. Het hof zal het bestreden vonnis gedeeltelijk vernietigen en [appellante], in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van (in hoofdsom) € 2.535,73. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep omdat hij daarin overwegend in het ongelijk is gesteld.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       
         Het hof: 
       
     
     
     - vernietigt  gedeeltelijk  het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 2 oktober 2020, namelijk alleen voor zover [appellante] daarin is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 15.529,08 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente   
     
     
       en doet  in zoverre  opnieuw recht:  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 2.535,73, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 2 oktober 2020 tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     - bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
     
     - veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 332,- voor het griffierecht, € 102,96 aan verschotten en op € 3.342,- aan salaris voor de advocaat; 
     
     - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, A.A. Muilwijk-Schaaij en  
       J.A. Tuinman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juli 2022 in aanwezigheid van de griffier.  
     
     
     
     
   
   
      Zie MvA onder punt 5 
   
   
      HR 10 juni 1988, NJ 1988, 965 (Van Ulzen/Goolkate) en  
     HR 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2387 (Ambassador).