ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2024:6440

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2024:6440 Rechtbank Midden-Nederland , 10-10-2024 / UTR 23/3917

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2024-10-10

Zaaknummer: UTR 23/3917

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2024:6440

---

WOZ. Woning. Vergelijkingsmethode. Overige buurwoningen en verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
   
   
     Bestuursrecht 
   
   
     zaaknummer: UTR 23/3917 
   
   
     
       uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 oktober 2024 in de zaak tussen 
     
   
   
     
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser 
     
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
     (gemachtigde: A.L.M. Keeris) 
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 
     
     2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 335.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.  
     3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.  
     
     4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 augustus 2024. Hieraan heeft deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.  Overwegingen 
     
     
       
         Feiten en geschil 
       
     
     
     5. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1993. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m². De woning heeft tweemaal een dakkapel van 7 m² en een vrijstaande berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 135 m².  
     
     6. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 335.000,-. 
     
     
       
         Het beoordelingskader  
       
     
     
     7. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.  
     
     8. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopwaarde is daarbij gebaseerd op de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en niet de transactiedatum. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.   
     
     9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
     
       
         
          [adres 2] , verkocht op 16 april 2022 voor € 376.200,-; 
       
       
         
          [adres 3] , verkocht op 23 maart 2022 voor € 381.000,-; 
       
       
         
          [adres 4] , verkocht op 19 mei 2022 voor € 355.000,-. 
       
     
     Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
     
     
       
         De beoordeling van de zaak  
       
     
     
     10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.   
     
     11. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.  
     
     
       
         Overige buurwoningen 
       
     
     
       12. Eiser voert aan dat het huis van zijn buren, met identieke eigenschappen, een goed vergelijkbare woning is maar een substantieel lagere WOZ-waarde heeft dan zijn woning. Ook zijn er volgens hem andere woningen in de wijk die nagenoeg identiek zijn. Hij beroept zich hierbij op de meerderheidsregel uit WOZ-rechtspraak. Volgens eiser is voor de WOZ-waardebepaling het vergelijken van woningen de basis. Eiser voert aan dat ten onrechte wordt gesteld dat  [adres 5]  na aankoop is verbouwd en om die reden een hogere WOZ-waarde heeft dan de verkoopprijs, in tegenstelling tot de bijna tegelijkertijd verkochte woning aan  [adres 3]  waarvan de WOZ-waarde € 51.000,- lager is dan de verkoopprijs. Volgens eiser was deze woning bij verkoop luxer ingericht. 
       12. Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning aan  [adres 6]  niet in de juiste periode is verkocht en dus niet in aanmerking komt om als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van eiser te dienen. Ook heeft hij uitgelegd dat het enkele feit dat de overige buurwoningen in hetzelfde jaar zijn gebouwd niet maakt dat zij juridisch nog identiek zijn. Zo kunnen er in 30 jaar verschillen zijn opgetreden die maken dat de woningen niet (meer) identiek zijn aan elkaar. 
       12. De rechtbank stelt voorop dat zij moet beoordelen of de door de heffingsambtenaar gekozen referentiewoningen juist zijn. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht  en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Bovendien heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar terecht gewezen op de omstandigheid dat de woning aan nummer 13 niet in de periode van een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum is verkocht en om die reden niet kan worden meegenomen. De beroepsgrond slaagt niet.  
     
     
     15. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde tot stand komt op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen al om die reden kunnen WOZ-waardes van buurpanden niet dienen ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. Bovendien blijkt uit de eigen stelling van eiser dat de woningen niet identiek zijn, zodat ook om die reden het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen. 
     
     
       
         Verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde 
       
     
     
       15.1. 
       Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen verklaring geeft over het verschil tussen de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde van de referentiewoningen. Voor zover eiser stelt dat dit verschil te groot is, verwijst de rechtbank naar het systeem van de Wet WOZ. Daaruit vloeit voort dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum per datum koopovereenkomst. De daarbij gebruikte trendpercentages worden uitgesplitst per type woning en per gebied en worden vermeld in de taxatiematrix. De rechtbank kan deze indexeringscijfers afleiden uit de taxatiematrix. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.  Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten. Voor zover eiser heeft bedoeld te zeggen dat de trendcijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. 
       
         
       
     
   
   
     Conclusie 
     16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Gelet op deze beslissing bestaat voor een vergoeding van de gemaakte proceskosten geen aanleiding.  
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank verklaart het beroep van eiser ongegrond.  
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van  mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 oktober 2024. 
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. 
     
     
     
       Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.   
     
     
     
     
     
     
   
   
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715. 
   
   
      Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.