ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:351

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:351 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 22-01-2025 / BRE 23/11946

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-01-22

Zaaknummer: BRE 23/11946

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:351

---

WOZ-woning. In de beroepsfase is de woning op een lagere waarde getaxeerd dan de beschikte waarde. Het beroep is daarom gegrond.  Omdat de heffingsambtenaar de getaxeerde waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet de rechtbank geen aanleiding die waarde verder te verlagen.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT 
   
   
     Zittingsplaats Breda 
   
   
     Belastingrecht 
   
   
     zaaknummer: BRE 23/11946   
   
   
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2025 in de zaak tussen 
   
     
       
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende, 
     
     
       en 
     
     
   
   
     de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     Inleiding 
     
     
       1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met dagtekening van 20 november 2023. 
     
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 onder andere de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 726.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.   
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.  
       
     
     
       1.4. 
       De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende ter bijstand vergezeld van zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam].  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1977 met een oppervlakte (van de woning) van 188 m² op een perceel van 390 m2. De woning beschikt over een dakkapel, een overkapping, een vrijstaande garage en een dierenverblijf. 
     
     
   
   
     Beoordeling door de rechtbank 
     
     
       3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.  
     
     
     
       3.1. 
       Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 595.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in het verweerschrift vermelde  waarde van € 649.000, overeenkomstig het in de beroepsfase gedane compromisvoorstel. Belanghebbende heeft dat voorstel afgewezen. Omdat de waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt lager is dan de beschikte waarde is het beroep reeds om die reden gegrond.  
       
     
     
       3.2. 
       Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende slechts in die zin dat de waarde verlaagd moet worden tot de in het verweerschrift nader bepaalde waarde van € 649.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
       
       
     
   
   
     Overwegingen 
     
     
       
         Toetsingskader van de rechtbank 
       
     
     
     
       4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
     
     
     
       4.1. 
       De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
       
     
     
       4.2. 
       Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.3. 
       
         De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
         
           De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
         
       
       
       
         5. Ter zitting is komen vast te staan dat zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende uitgaan van een gebruiksoppervlak van in totaal 194 m2 waarbij 188 m2 aan het onderdeel woning en 6 m2 aan de dakkapel is toegerekend. Het gebruiksoppervlak is daarom niet meer in geschil. 
       
       
     
     
       5.1. 
       De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd opgemaakt door [naam]. In deze waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op waarde van € 649.800 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle gelegen te [plaats]. In het taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.  
       
       
         
           Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?  
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling en bouwperiode voldoende vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van deze referentiewoningen in zoverre betwist dat de ligging van de referentiewoningen anders is dan die van zijn woning. De rechtbank verwerpt dit standpunt. De [referentiewoning 2] ligt vlakbij de woning en [referentiewoning 1] ligt eveneens in dezelfde wijk. Alleen [referentiewoning 3] is verderaf gelegen maar de heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank, onder meer aan de hand van foto’s, aannemelijk gemaakt dat de ligging van die woning eveneens vergelijkbaar is met die van de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
       
       
         
           Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Belanghebbende betwist de toegepaste indexering van de transactieprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Volgens hem moet daarvoor worden uitgegaan van de datum van levering van de woningen in plaats van de koopaktedatum.  
       
     
     
       5.4. 
       De rechtbank verwerpt het standpunt van belanghebbende. Bij het indexeren van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum is de verkoopdatum –en niet de leveringsdatum– beslissend. Dat heeft de Hoge Raad in een arrest van 29 januari 2019 beslist.  De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages van de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] heeft vastgesteld aan de hand van de prijsindex tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij die referentiewoningen (die in 2021 zijn verkocht) ook de maand januari 2022 in de indexering heeft betrokken, volgt de rechtbank daarom evenmin. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar bij [referentiewoning 3] te [plaats] bij de indexatie van de koopsom naar de waardepeildatum ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdatum en dat als gevolg daarvan de geïndexeerde koopsom op een te laag bedrag is vastgesteld. Omdat dat in het voordeel van belanghebbende is zal de rechtbank hieraan voorbij gaan.   
       
     
     
       5.5. 
       Verder is de grondprijs voor de woning en de referentiewoningen bepaald aan de hand van grondstaffels en zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend. De uit de transactiecijfers afgeleide m²prijzen van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd op de afwijkende kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen ten opzichte van de woning. Door bij de waardevaststelling van de woning uit te gaan van een prijs per eenheid van € 2.000, terwijl de gemiddelde eenheidsprijs van de referentiewoningen € 2.294 bedraagt, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank het afwijkende (grotere) gebruiksoppervlak van de woning (afnemend grensnut) eveneens voldoende verdisconteerd. 
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende voert aan dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging ten opzichte van de referentiewoningen en de invloed van de specifieke ligging van de woning. De woning ligt namelijk in de nabijheid van een ontsluitingsweg zonder snelheidsbeperking. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar voor zowel de referentiewoningen als de woning is uitgegaan van een gemiddelde ligging (factor 3) en dus de ligging van de woning en de referentiewoningen vergelijkbaar acht. De rechtbank stelt vast dat de woning is gelegen aan een (rustige) parallelweg en dus niet direct aan de drukkere weg. Gelet daarop acht de rechtbank, zonder nadere onderbouwing, niet aannemelijk gemaakt dat de ligging een waardedruk tot gevolg heeft. Daar komt bij dat de [referentiewoning 2] op zeer korte afstand in dezelfde straat gelegen is en dus (nagenoeg) dezelfde ligging heeft.  
       
     
     
       5.7. 
       Belanghebbende meent dat de getaxeerde waarde te hoog is vanwege de (bouwkundige) staat van de woning. Belanghebbende wijst daarbij onder meer op een doorhangende vloer als gevolg van constructiefouten en op een ondermaatse spouwmuur. De rechtbank overweegt dat belanghebbende zijn standpunt met betrekking tot de gebreken in de constructie van de woning zonder aanwijsbare reden pas ter zitting heeft ingebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is dat te laat en moet de stelling daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing blijven. Belanghebbende heeft verder geen concrete en verifieerbare gegevens overgelegd met betrekking tot de (waardevermindering als gevolg van de) gestelde ondermaatse spouwmuur. Voor het kwaliteitsniveau heeft de heffingsambtenaar factor 2 toegepast (ondergemiddeld). Dientengevolge is de waarde van de neerwaarts gecorrigeerd met € 37.600 (-10%). De rechtbank oordeelt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het kwaliteitsniveau van de woning zou leiden tot een grotere neerwaartse correctie dan die door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling in aanmerking is genomen. 
       
     
     
       5.8. 
       De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk is gestegen (32%) kan belanghebbende evenmin baten. Naar het oordeel van de rechtbank is een eerder bepaalde WOZ-waarde niet bepalend voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. 
       
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 649.000 aannemelijk heeft gemaakt. Al het overige dat belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. 
       
       
     
   
   
     Conclusie en gevolgen 
     
     
       6. Het beroep is gegrond. De waarde van de woning per 1 januari 2022 moet worden verlaagd tot € 649.000. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.  
     
     
     
       6.1. 
       Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat er geen kosten zijn gesteld die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.  
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
     
     
       
         verklaart het beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       
       
         vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 649.000; 
       
       
         vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden. 
       
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 22 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               griffier 
             
             
               rechter 
             
           
         
       
     
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
     
     
     
   
   
     Informatie over hoger beroep 
     Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.  
     
     
       Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.  
     
     
     
   
   
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	. 
   
   
      HR 29 januari 2019, ECLI:NL:HR:2016:113. 
   
   
      Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.