ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:2470

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2020:2470 Rechtbank Noord-Holland , 08-04-2020 / C/15/293575 / HA ZA 19-595

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2020-04-08

Zaaknummer: C/15/293575 / HA ZA 19-595

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:2470

---

Na verkoop bedrijfspand aan eiseres verkoopt en levert gedaagde dit pand aan een derde. De rechtbank acht de buitengerechtelijke ontbinding van de eerste koopovereenkomst door gedaagde ondeugdelijk. 
         Gedeeltelijke toewijzing van de door eiseres gevorderde schade.

vonnis 
     RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
     
       Handel, Kanton en Bewind 
       Zittingsplaats Alkmaar 
       ACH/AA 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/15/293575 / HA ZA 19-595 
     
     
     
       
         Vonnis van 8 april 2020 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         
          [A] BEHEER B.V. , 
       gevestigd te [plaats] , 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. C.N.M. Kras te Purmerend, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [plaats] , 
       gedaagde in conventie, 
       eiser in reconventie, 
       advocaat mr. J.Th. van Oostrum te Alkmaar. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding van 5 september 2019 met 17 producties; 
         
         
           de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met 6 producties;  
         
         
           het tussenvonnis van 8 januari 2020; 
         
         
           het proces-verbaal van comparitie van 26 februari 2020 en de daarin vermelde stukken.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
        [eiseres] is een holdingmaatschappij die onder andere vastgoedprojecten ontwikkelt. Bestuurder en enig aandeelhouder van [eiseres] is de heer [B] . 
       
     
     
       2.2. 
       
         
          [gedaagde] exploiteert in de vorm van een eenmanszaak onder verschillende handelsnamen diverse ondernemingen op het gebied van autoverhuur, -verkoop en 
         -reparatie. [gedaagde] dreef deze ondernemingen voorheen vanuit een bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] (hierna : het pand). 
       
       
     
     
       2.3. 
       
        [gedaagde] heeft sinds 2004 diverse financieringen lopen bij de […] -bank. Hij heeft in de loop der jaren drie verschillende leningen gesloten, waarvan een onder hypothecair verband. 
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij (schriftelijke) koopovereenkomst van 23 maart 2017 heeft [eiseres] van [gedaagde] het pand gekocht tegen een koopsom van € 325.000,-. 
         Van de koopovereenkomst maken onder meer de volgende bepalingen deel uit : 
       
       
       
         “Artikel 3 Eigendomsoverdracht 
       
       a. De akte van eigendomsoverdracht zal uiterlijk gepasseerd worden 2 (twee) maanden na afgifte van de bouwvergunning voor het realiseren van tenminste 24 appartementen met een woonbestemming of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen… 
       
       
         Artikel 11 Ingebrekestelling, ontbinding 
       
       a. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege…ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. 
       … 
       c.	Indien de wederpartij op grond van 11a nakoming van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 11a vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding…” 
       
     
     
       2.5. 
       In maart 2019 is door de heer [C] als “koper” en [D] Investments B.V. als “verkoper” een document ondertekend met als opschrift “Koopovereenkomst Project [adres] te [plaats] ”. Dit document houdt onder meer het volgende in : 
       
       
         “In aanmerking nemende dat : 
       
       
         
           Verkoper het recht heeft te kunnen beschikken over een onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] , [postcode] [plaats] … 
         
         
           Partijen hebben vastgesteld dat de waarde die thans is toegevoegd door verkoper aan het project, € 275.000,- bedraagt. 
         
         
           Koper bereid is zich in te kopen in het project voor 33,33% en tegen betaling van de koopsom van € 77.500,- 
         
         
           Het perceel aangekocht worden door en geleverd kan worden aan [D] Investments B.V. door thans de eigenaar [gedaagde] respectievelijk hypotheekhouder […] bank N.V. of eventueel nader te noemen meester voor de koopprijs € 180.000,- k.k. 
         
       
       
       
         Partijen komen het navolgende overeen: 
         Artikel 1. Koopsom 
         …. 
       
       3. De koopsom voor het perceel wordt door partijen vastgesteld op maximaal € 180.000,- k.k…. 
       
       
         Artikel 6 Betaling koopsom 
         … 
       
       2. De koopsom ad € 77.500,- wordt teruggestort wanneer blijkt dat het pand [adres] te [plaats] definitief niet aan [D] Investments geleverd zal worden…” 
       
       
         Het document is namens [D] ondertekend door haar bestuurder [E] (een zuster van [B] ) en door [B] als gemachtigde. 
       
       
     
     
       2.6. 
       Op 15 maart 2019 heeft [C] een bedrag van € 50.000,- aan [D] betaald en op 19 maart 2019 een bedrag van € 27.500.-. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij bief van zijn advocaat d.d. 13 maart 2019 heeft [gedaagde] de hiervoor onder 2.4 vermelde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en meegedeeld dat hij inmiddels met een derde partij overeenstemming had bereikt over de verkoop van het pand tegen een koopprijs van € 260.000,-. Op 14 augustus 2019 is het pand aan deze derde, de heer [F] , geleverd. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert na vermindering van eis  samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 275.000,- aan gederfde winst, een bedrag van € 29.300,- aan gemaakte projectkosten en een bedrag van € 150.150,- aan contractuele boete, vermeerderd met rente en kosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde] voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde] vordert  samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] op goede gronden buitengerechtelijk de ontbinding van de koopovereenkomst van 23 maart 2017 met [eiseres] heeft ingeroepen, alsmede veroordeling van [eiseres] tot schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de proceskosten. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiseres] voert verweer.  
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     in reconventie 
     
       4.1. 
       Aangezien de vorderingen in reconventie het meest verstrekkend van aard zijn, zal de rechtbank deze vorderingen eerst behandelen. 
       
     
     
       4.2. 
       
         Nadat [B] bij mailbericht van 6 maart 2019 aan de advocaat van [gedaagde] had meegedeeld dat de met [eiseres] gesloten overeenkomst gerespecteerd diende te worden en dat [eiseres] van [gedaagde] uitdrukkelijk nakoming van deze overeenkomst verlangde, heeft de advocaat van [gedaagde] daarop bij brief van 13 maart 2019 gereageerd met de mededeling dat [gedaagde] niet zal nakomen en dat hij de ontbinding van de op 23 maart 2017 ondertekende koopovereenkomst inroept. In deze brief wordt de ingeroepen ontbinding als volgt onderbouwd : 
         “Omdat cliënt heeft moeten constateren dat [eiseres] de heer [G] heeft gemachtigd om mede namens haar in te stemmen met de verkoop van [adres] aan een investeerder voor € 180.000,00 heeft zij daarmee te kennen gegeven de oorspronkelijke koopovereenkomst met cliënt niet te hoeven nakomen of te zullen respecteren. 
         … 
         Met de handelwijze heeft [eiseres] te kennen gegeven afstand te nemen van de oorspronkelijke koopovereenkomst en die niet te zullen nakomen door in te stemmen met de verkoop door cliënt aan een investeerder voor een bedrag van € 180.000,00 kk. 
         Client heeft dan ook geen aanleiding gezien om [eiseres] nog verder in gebreke te stellen om langs die weg verzuim te laten intreden.” 
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiseres] heeft betwist dat de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, nu zij nooit afstand van die overeenkomst heeft gedaan en evenmin die indruk heeft gewekt. De overeenkomst met [C] , die gesloten is om [gedaagde] behulpzaam te zijn bij het oplossen van zijn problemen met de bank, had een heel ander karakter en behelsde geen herziening van de (oorspronkelijke) koopovereenkomst. Bovendien was [gedaagde] geen partij bij de overeenkomst met [C] , zodat die overeenkomst geen invloed kon hebben op de rechtsverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde] . 
       
     
     
       4.4. 
       
         De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 23 maart 2017 niet op rechtens deugdelijke wijze heeft ontbonden. Daartoe is het volgende redengevend. 
         In de eerste plaats gaat [gedaagde] er, blijkens zijn stellingen, ten onrechte vanuit dat [eiseres] en [D] zonder meer met elkaar vereenzelvigd kunnen worden, zonder echter de minste toelichting te geven waarom een dergelijke vereenzelviging (die slechts bij wijze van hoge uitzondering aan de orde kan komen) in dit geval gerechtvaardigd zou zijn. [eiseres] en [D] zijn immers zelfstandige juridische entiteiten, die in beginsel juist niet vereenzelvigd mogen worden. De omstandigheid dat [B] (ten overvloede) het hierboven onder 2.5 vermelde document mede heeft ondertekend legt in dit verband geen gewicht in de schaal. 
       
       
     
     
       4.5. 
       Daarbij komt dat, zoals namens [eiseres] terecht is aangevoerd, [gedaagde] geen partij is bij de in maart 2019 tussen [D] en [C] gemaakte afspraken, zodat niet valt in te zien dat die afspraken op enigerlei wijze afbreuk zouden kunnen doen aan de contractuele relatie tussen partijen zoals vastgelegd in de koopakte van 23 maart 2017. Het zijn immers alleen de contractspartijen zelf die wijzigingen kunnen aanbrengen in hetgeen tussen hen is overeengekomen. Het is dan ook volkomen onduidelijk hoe [D] (zoals in het document van maart 2019 is vermeld) met betrekking tot het pand beschikkingsbevoegd zou zijn geworden zonder dat [gedaagde] daarin bewilligd had. Ter zitting is overigens gebleken dat deze vermelding onjuist is en dat [D] ten tijde van de ondertekening van het document geen eigenaar van het pand was noch anderszins beschikkingsbevoegd. 
       
     
     
       4.6. 
       Terzijde merkt de rechtbank op dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] , die in toenemende mate onder druk stond van zijn kredietverschaffer […] -bank, degene was die belang had bij een voortvarende afwikkeling van de in maart 2017 gesloten koopovereenkomst, terwijl van enige tijdsdruk aan de zijde van [eiseres] niet gebleken is. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat de totstandkoming van het document van maart 2019 eerst en vooral is ingegeven door de wens om [gedaagde] de dringend nodige financiële ruimte ten opzichte van de […] -bank te verschaffen en niet zo zeer door de wensen of belangen van [eiseres] . 
       
     
     
       4.7. 
       Voor zover [gedaagde] de door hem ingeroepen ontbinding nog steeds (mede) wil funderen op artikel 13c van de koopovereenkomst slaagt dit beroep evenmin. De in dit artikellid bedoelde ontbindingsmogelijkheid ziet (slechts) op de daar omschreven situatie dat een bouwvergunning zou worden afgegeven voor een lager bouwvolume dan door partijen destijds beoogd. Deze situatie heeft zich echter nooit voorgedaan, zodat ontbinding op deze grond niet aan de orde kan zijn. 
       
     
     
       4.8. 
       
         Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.  
         De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op: 
         - salaris advocaat	€ 	1.086,00  (2 punten × tarief € 543,00) 
         Totaal	€ 	1.086,00 
       
       
       
       
       
         
           in conventie 
         
       
     
     
       4.9. 
       
         De beslissing in conventie, inhoudende dat [gedaagde] ten onrechte de koopovereenkomst met [eiseres] heeft ontbonden, in het verlengde waarvan hij het pand (nogmaals) heeft verkocht en ook geleverd aan een derde partij, brengt met zich dat [gedaagde] zichzelf in de onmogelijkheid heeft gesteld om de overeenkomst met [eiseres] nog na te komen. Dat betekent dat [gedaagde] in verzuim is gekomen, waarmee hij schadeplichtig jegens [eiseres] is geworden. 
         De rechtbank zal hierna de verschillende schadeposten van [eiseres] bespreken. 
       
       
     
     
       4.10. 
       
         In de eerste plaats vordert [eiseres] een bedrag van € 275.000,00 aan gederfde winst. 
         Ter onderbouwing van deze schadepost heeft [eiseres] , onder verwijzing naar het (als productie 15 bij dagvaarding overgelegde) document van maart 2019, ook ter zitting niet meer of anders gesteld dan dat dit het bedrag is waarop [D] en [C] de tot dan toe door [D] aan het project toegevoegde waarde wensen vast te stellen. De rechtbank kan niet tot toewijzing van deze schadepost komen nu elke onderbouwing van de gestelde waardebepaling ontbreekt.  
         Weliswaar biedt artikel 6:97 BW de rechter de mogelijkheid om schade die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld te begroten dan wel te schatten, maar dit artikel veronderstelt dat de rechter in een dergelijke situatie voldoende aanknopingspunten heeft om zijn beslissing zodanig te motiveren dat de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang inzichtelijk wordt en de beslissing zelf voor partijen controleerbaar is. Dergelijke aanknopingspunten ontbreken in dit geval volledig, zodat ook op grond van genoemd artikel bepaling van een schadebedrag niet mogelijk is. 
       
       
     
     
       4.11. 
       De vordering strekkende tot vergoeding van gemaakte projectkosten tot een bedrag van € 29.300,00 acht de rechtbank wel toewijsbaar. Deze kosten zijn door [eiseres] voldoende onderbouwd (met name door overlegging van de producties 4 en 17 bij dagvaarding), terwijl [gedaagde] deze kosten (in de randnummers 21 en 22 van de conclusie van antwoord in conventie) slechts in zeer algemene termen heeft betwist. 
       
     
     
       4.12. 
       
         Voorts heeft [eiseres] een bedrag aan verbeurde boetes gevorderd van € 150.150,00, gerekend over de periode van 13 maart tot en met 14 augustus 2019. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze boetes betwist. 
         Naar het oordeel van de rechtbank maakt [eiseres] op grond van het bepaalde in artikel 11 van de koopovereenkomst terecht aanspraak op betaling van boetes door [gedaagde] , zij het dat die boetes niet toewijsbaar zijn tot het door [eiseres] gevorderde totaalbedrag. 
         De aanspraak van [eiseres] is terecht omdat [gedaagde] een- en andermaal uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven de koopovereenkomst van 23 maart 2017 niet te zullen nakomen, waardoor hij in verzuim is gekomen. 
         Wat betreft de hoogte van het toewijsbare totaalbedrag aan boetes geldt echter het volgende. 
         Zowel in zijn mail van 24 mei 2019 als in zijn brief van 19 juli 2019 (overgelegd als productie 9 respectievelijk 11 bij dagvaarding) is de raadsman van [eiseres] expliciet uitgegaan van een maximering van het boetebedrag tot 10% van de koopsom, zijnde € 32.500,00, terwijl in de dagvaarding (plotseling en ongemotiveerd) wordt gesteld dat de boete contractueel niet gemaximeerd is. Ter zitting heeft de raadsman desgevraagd verklaard dat de eerdere maximering tot 10% moet worden gezien in het licht van toen nog lopende schikkingsonderhandelingen, maar deze toelichting acht de rechtbank weinig overtuigend, nu de gederfde winst en de projectkosten in bedoelde mail en brief wel ten volle worden geclaimd. De rechtbank zal [eiseres] dan ook houden aan haar eerder zonder voorbehoud ingenomen standpunt en de boete toewijzen tot een bedrag van € 32.500,00. 
       
       
     
     
       4.13. 
       Tot slot vordert [eiseres] een bedrag van € 4.230,18 wegens buitengerechtelijke kosten. Deze kosten zijn toewijsbaar, met dien verstande dat het bedrag dat toegewezen wordt zal worden gerelateerd aan hetgeen in hoofdsom wordt toegewezen en niet aan hetgeen is gevorderd. Aldus is toewijsbaar een bedrag van € 1.393,00.      
       
     
     
       4.14. 
       
        [eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 947,45 voor verschotten en € 1.074,00 voor salaris advocaat. 
       
     
     
       4.15. 
       
        [eiseres] vordert vermeerdering van de diverse schadeposten met de wettelijke handelsrente. Artikel 6:119a BW, waarop deze vordering is gebaseerd, is hier echter niet van toepassing, nu het gaat om vorderingen tot schadevergoeding. Wel toewijsbaar is de subsidiair gevorderde wettelijke rente op basis van artikel 6:119 BW. Deze rente zal worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, nu geen andere ingangsdatum is gesteld of gevorderd. 
       
     
     
       4.16. 
       
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De wettelijke rente over deze kosten is toewijsbaar vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiseres] op basis van het toegewezen bedrag op:  
       - dagvaarding	€ 	83,52 
       - griffierecht	€	4.030,00 
       - salaris advocaat	€ 	2.148,00  (2 punten × tarief € 1.074,00) 
       Totaal	€ 	6.261,52 
       
     
     
       4.17. 
       De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 61.800,00 (eenenzestig duizend achthonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 5 september 2019 tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.021,45, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 6.261,52, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.393,00 aan buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.7. 
       wijst het meer of anders gevorderde af, 
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       5.8. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.086,00, 
       
     
     
       5.10. 
       verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2020.