ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:11164

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:11164 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 27-12-2022 / 200.308.998

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-12-27

Zaaknummer: 200.308.998

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:11164

---

Huur bedrijfsruimte. Ontbinding en ontruiming na wanbetaling. Herstel gebreken rechtvaardigt niet meer huurvermindering dan verhuurder al heeft gegeven.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
     
     
       locatie Arnhem, afdeling civiel 			 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.308.998 
       zaaknummer rechtbank 9376563 
     
     
     
     
       
         arrest van 27 december 2022			 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         
       
       die woont in [woonplaats1] 
       die hoger beroep heeft ingesteld  
       en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie 
       hierna [appellante] te noemen  
       advocaat: mr. C.I. Zaad  
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] ,  
       
       die woont in [woonplaats1] 
       en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie 
       hierna [geïntimeerde] te noemen 
       niet verschenen.  
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van de procedure in hoger beroep  
     
     
       
        [appellante] heeft [geïntimeerde] op 28 maart 2022 gedagvaard. [geïntimeerde] is niet in de procedure verschenen en toen is tegen hem verstek verleend. Vervolgens heeft [appellante] een memorie van grieven genomen. In die memorie van grieven heeft zij haar eis vermeerderd. 
     
   
   
     
       2 Kern van de zaak en de beslissing 
     
       2.1 
       
        [appellante] heeft van [geïntimeerde] per 1 december 2019 een bedrijfsruimte gehuurd om daarin een restaurant te beginnen. In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft [geïntimeerde] vanaf april 2020 huurkorting gegeven. Verder heeft [appellante] vanwege lekkage de bedrijfsruimte enige tijd niet kunnen gebruiken.  
     
     
       2.2 
       
        [appellante] heeft gedurende de huurperiode vanaf 1 december 2019 de huur niet, niet tijdig of niet volledig betaald waardoor [geïntimeerde] bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, de ontruiming van het gehuurde en de betaling van achterstallige huur. [appellante] heeft op haar beurt vermindering van de huurprijs gevorderd en schadevergoeding vanwege gederfde omzet. 
     
     
       2.3 
       De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellante] afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Hierna legt het hof zijn oordeel uit.  
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof  
     Inzet van het hoger beroep; vermeerdering eis 
     
       3.1 
       
        [appellante] wil met dit hoger beroep bereiken dat zij alsnog gelijk krijgt, dat wil zeggen dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en die van haar toegewezen. Daarbij heeft zij in hoger beroep haar eis vermeerderd. Naast een schadevergoeding van  € 300 per week voor omzetderving, vordert zij nu ook [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van de vloer, inventaris en bedorven eten en dat deze schade in een andere procedure (de schadestaatprocedure) moet worden vastgesteld. 
     
     
       3.2 
       
         Deze vermeerdering van eis heeft [appellante] in haar memorie van grieven ingesteld. Zij wist op dat moment dat [geïntimeerde] in deze procedure niet is verschenen omdat dat in het roljournaal staat. Een vermeerdering van eis moet worden betekend aan een partij die niet in de procedure is verschenen, wil het hof daarop een beslissing kunnen nemen . Anders kan de niet verschenen verweerder immers tot iets worden veroordeeld waarvan hij niet weet en niet kan weten dat en waarom het gevorderd is.  [appellante] heeft geen mededeling gedaan of betekeningsstukken overgelegd waaruit volgt dat de vermeerderde eis aan [geïntimeerde] is betekend. De schadevergoedingsvordering voor de vloer, inventaris en bedorven eten is daarom geen onderdeel van deze procedure. 
         
           Huurkorting 
         
       
     
     
       3.3 
       Tegen de toegewezen vordering van [geïntimeerde] om de huurovereenkomst te ontbinden en de veroordeling van [appellante] het gehuurde te ontruimen, heeft [appellante] geen (afzonderlijke) grief gericht. Het hoger beroep gaat er vooral om of [appellante] recht had op volledige huurkorting en zo ja, tot wanneer. Daarnaast gaat het erom of zij omzetderving heeft geleden omdat zij de bedrijfsruimte niet kon gebruiken tijdens en na de herstelwerkzaamheden. 
     
     
       3.4 
       Volgens [geïntimeerde] is op 29 mei 2020 een grote lekkage ontstaan waarna herstelwerkzaamheden zijn verricht. In hoger beroep stelt [appellante] dat er al eerder lekkages waren en dat zij daarom voor de maanden april en mei 2020 een volledige huurkorting moet krijgen. Anderzijds heeft zij bij grief 2 geschreven dat zij niet grieft tegen de huurprijs van  € 800 voor april 2020 in verband met corona die zij verschuldigd is. Dat rijmt niet met elkaar en het hof kan voor de maand april 2020 daarom niet op een duidelijke stelling beslissen.  
     
     
       3.5 
       Voor zover [appellante] vindt dat zij in (april en) mei 2020 geen huur hoefde te betalen, heeft zij onvoldoende concreet toegelicht dat de eerdere lekkage van vóór de grote lekkage van eind mei 2020 ook al verhinderde dat zij het gehuurde kon gebruiken. In elk geval heeft zij niet voldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat het huurgenot door een eerdere lekkage zodanig was verminderd dat die een huurkorting van 100% rechtvaardigde. Voor april en mei kan daarom geen (volledige) huurkorting worden aangenomen. 
     
     
       3.6 
       Volgens [appellante] is de bedrijfsruimte nooit volledig hersteld waardoor zij die niet kon gebruiken en waarvoor zij dus geen huur hoefde te betalen. Het hof is het daar niet mee eens. [geïntimeerde] heeft via een e-mail van 24 november 2020  laten weten dat de herstelwerkzaam-heden waren voltooid. [appellante] kon vanaf dat moment het gehuurde weer betrekken. Tegen (de inhoud van) deze mail heeft [appellante] geen verweer gevoerd, zodat het hof ervan uitgaat dat de lekkage toen was verholpen en de bedrijfsruimte hersteld. Van juni tot november 2020 heeft [geïntimeerde] geen huur geclaimd van [appellante] , maar daarna weer wel. Dat was dus terecht.  
     
     
       3.7 
       
         Wel voert [appellante] aan dat zij de bedrijfsruimte nog steeds niet kon gebruiken omdat [geïntimeerde] haar inventaris had laten opslaan en er schade was aan de vloer en de bar. Omdat [appellante] de bedrijfsruimte casco heeft gehuurd, was [geïntimeerde] echter niet verantwoordelijk voor de inventaris. Ook al waren de vloer en de bar niet hersteld, zoals [appellante] aanvoert, dan kon zij het casco wel weer betrekken. De omstandigheid dat de vloer en de bar (eventueel) niet waren hersteld, brengt verder niet mee dat [appellante] kon opschorten en recht heeft op huurvermindering. Zij huurde de vloer en de bar nu eenmaal niet. Of er schade was aan de vloer en bar die als gevolgschade voor rekening van [geïntimeerde] moet komen, hoeft het hof niet te beantwoorden. Dat heeft het hof hiervoor onder 3.2 al uitgelegd. Om dezelfde reden hoeft het hof niet in te gaan op de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] heeft toegezegd dat hij de bar en de vloer zou herstellen. [geïntimeerde] had de inventaris (stoelen, tafels) van [appellante] tijdens de herstelwerkzaamheden laten opslaan. Daarmee heeft hij niet in strijd gehandeld met zijn verplichtingen als verhuurder. [appellante] kon deze in november inhuizen. Dat zij blijkbaar pas in augustus 2021 specifiek naar de inventaris heeft gevraagd, komt niet voor rekening van [geïntimeerde] . Het hof gaat er daarom van uit dat [appellante] het gehuurde in november 2020 weer kon gebruiken en vanaf dat moment de volledige huur verschuldigd was.  
         
           Boete 
         
       
     
     
       3.8 
       
         
          [appellante] heeft de huur niet (volledig) betaald en is daarom ook de boetes verschuldigd geworden. De lekkages in de volgens haar slecht onderhouden bedrijfsruimte voert [appellante] aan als reden dat zij de boete toch niet hoeft te betalen. [geïntimeerde] heeft de lekkages verholpen en tijdens het herstel geen huur (en boetes) gevorderd. Het hof ziet niet in waarom [geïntimeerde] desondanks zijn recht op het vorderen van boetes over de maanden dat [appellante] zonder recht de huur niet tijdig of niet volledig heeft betaald, heeft verspeeld.  
         
           Buitengerechtelijke kosten 
         
       
     
     
       3.9 
       
        [geïntimeerde] heeft een vergoeding gevorderd voor de buitengerechtelijke werkzaamheden van zijn gemachtigde en de kantonrechter heeft die toegewezen. [appellante] voert aan dat die werkzaamheden niet zijn verricht, maar licht dat niet toe. Bij de dagvaarding in eerste aanleg zit een zeer uitgebreide correspondentie van de gemachtigde van [geïntimeerde] met de gemachtigden van [appellante] om tot overeenstemming te komen over de betaling van de huur en de hoogte daarvan in verband met corona en de lekkages. Daarmee heeft [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. 
     
     
       3.10 
       
         De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie terecht heeft toegewezen. 
         
           Omzetschade 
         
       
     
     
       3.11 
       
        [appellante] vindt dat de kantonrechter ten onrechte haar omzetschade in reconventie niet heeft toegewezen. De kantonrechter vond dat [appellante] niet genoeg had toegelicht dat zij schade had geleden en dat vindt het hof ook. [geïntimeerde] heeft namelijk aangevoerd dat [appellante] nog helemaal niet was begonnen met het restaurant voordat de lekkage optrad. Ook heeft hij aangevoerd dat [appellante] nog geen exploitatievergunning had voor het restaurant. Er kon dan ook geen omzet zijn volgens [geïntimeerde] . Hiertegenover had [appellante] concreet moeten stellen dat zij wel mocht exploiteren, dat zij omzet draaide vóór eind mei 2020, wat die omzet was en dat er (tenminste) € 300 per week omzetverlies was. Dat heeft zij niet gedaan. Integendeel, zij schrijft in haar conclusie van antwoord dat zij vanaf september 2021 is begonnen met afhaal en bezorging. In haar memorie van grieven licht [appellante] niet toe op welk (eerder) moment zij zou zijn begonnen en schrijft zij alleen op dat zij een ‘verlies na belastingen’ heeft opgegeven, maar dat is niet voldoende om schade en oorzakelijk verband te stellen. Er is dus te weinig gesteld om aan te kunnen nemen dat [appellante] omzetschade heeft geleden. 
     
     
       3.12 
       
        [appellante] was in eerste aanleg in de proceskosten veroordeeld. Ook daartegen komt zij op in hoger beroep, waarbij zij ervan uitgaat alsnog in het gelijk te worden gesteld. Nu dat niet het geval is, blijft ook de proceskostenveroordeling in stand. 
     
     
       3.13 
       Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer. Omdat [appellante] voor haar eigen stellingen te weinig concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld, komt het hof niet aan bewijslevering toe. 
       
       
         
           De conclusie 
         
       
     
     
       3.14 
       Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, die het hof begroot op nihil. 
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van 29 december 2021;  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] , vastgesteld op nihil. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022. 
     
     
     
     
     
     
     
   
   
      Artikel 130 lid 3 Rv 
   
   
     ECLI:NL:HR:2000:AA7361 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2000:AA7361) en ECLI:NL:HR:2011:BT7494 
   
   
      Productie 4 bij dagvaarding eerste aanleg