ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2025:5546

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2025:5546 Rechtbank Amsterdam , 27-05-2025 / 11246493

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-05-27

Zaaknummer: 11246493

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:5546

---

Geschil over de borg na eindigen huurovereenkomst. Onduidelijk opnamerapport. Scheur wc-pot. Verhuurder moet de borg terugbetalen aan huurders.

RECHTBANK  
       AMSTERDAM 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zaaknummer: 11246493 \ CV EXPL  24-10158 
     
     
     
       
         Vonnis van 27 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       wonende te [woonplaats] , 2.  [eiser 2] ,  
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , 
       gemachtigde: [gemachtigde] , 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       wonende te Aruba, 
       gedaagde partij, 
       hierna te noemen: [gedaagde] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 14 mei 2024, met producties; 
       - de conclusie van antwoord, met bijlages; 
       - het instructievonnis van 29 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
       - de dagbepaling mondelinge behandeling. 
       
     
     
       1.2. 
       De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 april 2025. [eiser 1] en [eiser 2] waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde. [gedaagde] was via een digitale verbinding aanwezig. Beide partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunt nader toegelicht, waarbij de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen.  
       
     
     
       1.3. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Met ingang van 1 december 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] van [gedaagde] op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) het appartement aan de [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd. De huurovereenkomst is op 25 november 2023 geëindigd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 5.700,00 aan [gedaagde] betaald. In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen ten aanzien van de waarborgsom: 
         “10.2 (…) De waarborgsom zal, indien er geen verrekening is, uiterlijk 2 (twee) maanden na het eindigen van de huurovereenkomst worden gerestitueerd . ” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Bij aanvang van de huurovereenkomst is een opnamerapport (check-in) opgesteld van het gehuurde. Het opnamerapport is voorzien van (kleine) foto’s van de verschillende ruimtes in het gehuurde. Onder de foto’s van iedere ruimte staat vermeld: “Are there any defects? (…). No. (…).” Het opnamerapport bevat de volgende foto van het toilet:  
       
         
           
         
       
       
         Op de gedeeltes van de toiletpot die zichtbaar zijn, is geen schade te zien. 
       
       
     
     
       2.3. 
       Tijdens de huurperiode heeft de zoon van [gedaagde] opgetreden als beheerder (hierna: de beheerder).  
       
     
     
       2.4. 
       Op 10 november 2023 heeft de makelaar die betrokken was bij de check-in bezichtigingen in het gehuurde gehouden met potentiële nieuwe huurders. Op 23 november 2023 heeft er een voorinspectie plaatsgevonden met de beheerder. Er is toen niks opgemerkt over vermeende schade aan de toiletpot. Van deze inspectie is geen rapport opgemaakt.  
       
     
     
       2.5. 
       Tijdens de sleuteloverdracht hebben [eiser 1] en [eiser 2] met de verhuurmakelaar een rondje door het gehuurde gelopen. Toen is er een barst in de toiletpot opgemerkt. 
       
     
     
       2.6. 
       Op 5 maart 2024 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde] per brief gesommeerd om over te gaan tot betaling van de waarborgsom, waarbij de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente zijn aangezegd.  
       
     
     
       2.7. 
       Op 18 maart 2024 heeft [gedaagde] een bedrag van € 3.200,00 aan waarborgsom terugbetaald aan [eiser 1] en [eiser 2] . 
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van: 
       
         
           € 2.500,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 5 april 2024 tot aan de dag van betaling; 
         
         
           € 453,75 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf voorbedoelde termijn tot de dag der algehele voldoening; 
         
         
           de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen – samengevat – aan de vordering het volgende ten grondslag. Volgens de huurovereenkomst moest de borg uiterlijk binnen twee maanden na het eindigen van de huurovereenkomst terug zijn betaald. [gedaagde] heeft onterecht een deel van de borg ingehouden. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt daartoe kort gezegd dat de barst in de toiletpot er nog niet was bij het begin van de huur. De barst bevindt zich aan de voorkant van de toiletpot en is daarom goed zichtbaar. Als de barst er was aan het begin van de huur, zou deze wel zijn opgemerkt. Daarom wordt volgens hem op grond van artikel 7:218 lid 2 BW de schade vermoed door een toerekenbare tekortkoming van [eiser 1] en [eiser 2] te zijn ontstaan en moeten zij de schade aan de toiletpot vergoeden. [gedaagde] heeft de schade begroot op € 2.000,00-€ 2.500,00. Dit bedrag heeft hij ingehouden op de waarborgsom. Dit verweer wordt hierna, voor zover relevant, besproken. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       In deze zaak ligt de vraag voor of [gedaagde] gerechtigd is een deel van de waarborgsom onder zich te houden. Dat is niet het geval, hierna wordt uitgelegd waarom. 
       
       
         
           De waarborgsom mag niet verrekend worden 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat er een barst zit in de toiletpot. [eiser 1] en [eiser 2] hebben echter betwist dat zij deze hebben veroorzaakt en stellen zich op het standpunt dat op basis van het opnamerapport niet kan worden uitgesloten dat de barst in de toiletpot er bij het aangaan van de huur al was, omdat de foto geen totaal beeld van de toiletpot geeft. Tijdens de sleuteloverdracht werden [eiser 1] en [eiser 2] voor het eerst met de barst geconfronteerd, tijdens de eerdere bezichtigingen en voorinspectie is deze niet opgemerkt. Omdat het onduidelijk is of de barst er bij aanvang van de huur al zat, ligt de stelplicht en bewijslast dat de barst door [eiser 1] en [eiser 2] is veroorzaakt bij [gedaagde] , aldus [eiser 1] en [eiser 2] . 
       
     
     
       4.3. 
       In dit verband wordt vooropgesteld dat uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt (voor zover hier van belang) dat als bij aanvang van de huur tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt de huurder – behoudens tegenbewijs – verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In dat geval ligt de stelplicht en bewijslast op de verhuurder dat de staat anders was bij aanvang van de huur en dat de huurder het volgens die ‘oorspronkelijke staat’ weer moet opleveren. Een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW moet de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig aangeven, dat daaruit afgeleid kan worden in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard (zie ook ECLI:NL:GHSHE:2015:601).  
       
     
     
       4.4. 
       Het opnamerapport dat bij aanvang van de huur is gemaakt, is onvoldoende duidelijk om ten aanzien van de toiletpot te dienen als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 eerste volzin BW. Het opnamerapport bevat weliswaar een (kleine) foto van de toiletpot, maar daarop is alleen de voorkant te zien. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt wat de precieze locatie van de barst is, maar heeft tijdens de zitting wel meegedeeld dat de locatie daarvan op de foto niet zichtbaar is omdat de toiletbril daarop het zicht ontneemt. De foto heeft in zoverre dus geen toegevoegde waarde voor de beschrijving van de staat van de toiletpot bij het begin van de huur. Ook een concrete beschrijving van de staat van de toiletpot bij het begin van de huur ontbreekt in het rapport. Het gaat volgens [gedaagde] kort gezegd om een antieke (moeilijk vervangbare) toiletpot van bijzondere (geldelijke) waarde die in perfecte staat verkeerde bij het aangaan van de huur, maar een dergelijke omschrijving ontbreekt in het opnamerapport terwijl dat wel in de rede had gelegen. Er is volstaan met de enkele algemene vermelding in het opnamerapport dat de toiletruimte geen ‘defects’ bevat, maar daaruit blijkt onvoldoende wat de feitelijke staat van de toiletpot was bij het begin van de huur. Dat geldt temeer nu – zoals uit WhatsAppverkeer met de beheerder van 5 december 2022 (een dag na het aangaan van de huurovereenkomst) – het toilet toen niet goed doortrok, zodat de toiletruimte (met toebehoren) bij het aangaan van de huur ook niet zonder gebreken was.  
       
     
     
       4.5. 
       Op grond van het voorgaande wordt het ervoor gehouden dat bij het aangaan van de huur geen deugdelijke beschrijving van de staat van de toiletpot is gemaakt, zodat het aan [gedaagde] is om bewijs te leveren van zijn stelling dat deze bij het begin van de huur anders was dan bij het einde van de huur. Aan die bewijslevering wordt evenwel niet toegekomen, omdat het aanbod van [gedaagde] daartoe onvoldoende specifiek is. [gedaagde] heeft slechts aangeboden dat de verhuurmakelaar als getuige kan worden gehoord, maar heeft niet concreet gemaakt dat de verhuurmakelaar meer informatie kan verstrekken dan reeds uit het opnamerapport blijkt. Dat betekent dat [gedaagde] zich niet kan beroepen op het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW. Conclusie is dan ook dat niet vastgesteld kan worden dat [eiser 1] en [eiser 2] de schade aan de toiletpot hebben veroorzaakt en daarvoor aansprakelijk zijn, zodat verrekening van de gestelde schade met de waarborgsom niet aan de orde is. 
       
     
     
       4.6. 
       Daarbij komt dat [gedaagde] deze schade (bestaande uit de herstel- of vervangingskosten van de toiletpot) onvoldoende heeft geconcretiseerd om voor vergoeding in aanmerking te komen. Inmiddels is bijna anderhalf jaar verstreken sinds het einde van de huurovereenkomst en heeft [gedaagde] volstaan met een inschatting van de schade zonder deze van enige onderbouwing te voorzien. De toiletpot is niet vervangen en op vervanging is ook geen enkel zicht. Het mag zo zijn dat het lastig is om een vergelijkbare antieke toiletpot te verkrijgen, maar [gedaagde] heeft ook niets aangevoerd waaruit blijkt dat hij zich daarvoor al heeft ingespannen. Ook om die reden mocht [gedaagde] de door hem gestelde schade niet met de waarborgsom verrekenen. [gedaagde] dient het resterende bedrag van de waarborgsom dan ook aan [eiser 1] en [eiser 2] terug te betalen. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij met ingang van 5 april 2024 in verzuim is met deze terugbetalingsverplichting, zodat de per die datum gevorderde wettelijke rente ook wordt toegewezen.  
       
       
       
         
           Kosten  
         
       
       
     
     
       4.7. 
       
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten zijn, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet nodeloos gemaakt. Het gevorderde bedrag is hoger dan hetgeen toewijsbaar is op grond van het toepasselijke Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Met achtneming daarvan wordt een bedrag van € 375,00 toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt eveneens toegewezen zoals in de beslissing vermeld. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 135,97 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 248,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 476,00 
               
               
                 (2 punten × € 238,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 67,50 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 927,47 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       4.9. 
       De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 5 april 2024, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 375,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 927,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra. 
       
       
       
         61289