ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2025:1225

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2025:1225 Gerechtshof Amsterdam , 20-05-2025 / 200.340.479

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2025-05-20

Zaaknummer: 200.340.479

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:1225

---

Overeenkomst van opdracht tot aankoopbemiddeling woning; uitleg verklaring opdrachtgevers dat ze de zoektocht voor nu even ‘on hold’ zetten; aansprakelijkheid opdrachtgevers voor redelijk deel van het overeengekomen loon; art.19 NVM-voorwaarden en 7:411 lid 1 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.340.479/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10529052 CV EXPL 23-7742 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 mei 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         & [appellant] , 
       gevestigd te [plaats] , 
       appellante, 
       advocaat: mr. M.J.S. van der Vorst te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , 
     
       en 
       
         2. [geïntimeerde 2] , 
       
       beiden wonende te [plaats] , 
       geïntimeerden, 
       advocaat: mr. A.J.K. de Graaf te Alkmaar. 
     
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       
        [geïntimeerden] hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning waarbij [appellant] enkele weken daarvoor ook als makelaar was betrokken. [geïntimeerden] zijn de overeengekomen courtage niet verschuldigd, omdat zij de zoektocht `on hold’ hadden gezet en daarmee de overeenkomst hadden opgeschort dan wel opgezegd. [geïntimeerden] zijn op grond van artikel 19 van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij na beëindiging van de opdracht wel een redelijk deel van het overeengekomen loon aan de makelaar verschuldigd.  
     
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 15 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 16 januari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). De dagvaarding bevat de grieven. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - akte houdende overlegging producties met producties van [appellant] ; 
     - memorie van antwoord. 
     Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 maart 2025 laten toelichten mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, [appellant] door  mr. Van der Vorst voornoemd en mr. D. Munyampeta, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerden] door mr. De Graaf voornoemd.  
     
     
       Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten en is arrest bepaald. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende - uitvoerbaar bij voorraad - de vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties. 
     
     
     
       
        [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       3 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is uitgezonderd de hierna in rov. 3.12 genoemde datum van de tweede koopovereenkomst - niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang gaat het om de volgende feiten. 
     
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerden] heeft op 19 juli 2022 [appellant] opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de aankoop van een woning in de prijsklasse tussen € 400.000,-- en € 550.000,-- in voornamelijk [plaats] -West.  
       
     
     
       3.2 
       Voor de opdracht gold bij een gerealiseerde aankoop een courtage van 1,19% (inclusief btw) over de aankoopprijs. Verder is overeengekomen dat als [geïntimeerden] de opdracht zou `intrekken’ voordat de opdracht was vervuld, een bedrag verschuldigd zou zijn van € 60,50 (inclusief btw) per maand “ingaande na een zoekperiode na 3 maanden”.  
       
     
     
       3.3 
       
         Partijen hebben de `Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij d.d. 1 september 2018’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. Artikel 12 lid 1 van de voorwaarden bepaalt dat de makelaar pas recht heeft op loon als de opdracht is vervuld. Volgens artikel 9 is de opdracht pas vervuld als partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde, de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW daaronder begrepen. In artikel 19 van de algemene voorwaarden is het volgende bepaald: 
         “ Kan het zijn dat u na beëindiging van de opdracht de makelaar toch nog loon moet betalen? 
         
           Als na beëindiging van de bemiddelingsopdracht er toch een koop- of huurovereenkomst tot stand komt, geldt het volgende. U moet de makelaar loon betalen als hij bewijst dat die overeenkomst het gevolg is van zijn dienstverlening of dat een overeenkomst is uitgebleven omdat u heeft gehandeld in strijd met artikel 6 lid 2. De makelaar heeft dan recht op het overeengekomen loon of een redelijk deel daarvan, tenzij u andere afspraken heeft gemaakt .” 
       
       
     
     
       3.4 
       
         In de door [geïntimeerden] ondertekende `Opdracht tot dienstverlening voor consumenten’ staat onder meer:  
         “ De opdrachtgever verklaart dat de tekst van bovengenoemde uitgaven voor of bij het verstrekken van deze opdracht aan hem ter hand is gesteld. Hij heeft zich verbonden tot het betalen van loon voor zover dit uit de met het NVM-lid gemaakte afspraken en de van toepassing verklaarde ACV voortvloeit.  
         
           Tenzij partijen schriftelijk anders afspreken is het de opdrachtgever niet toegestaan activiteiten te ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen hinderen. Indien in strijd met het voorgaande een overeenkomst tot stand komt heeft het NVM-lid recht op loon ”.  
       
       
     
     
       3.5 
       Op 16 september 2022 heeft [geïntimeerden] aan [appellant] per e-mail laten weten dat zij graag het appartement aan [straat] in [plaats] (hierna: de woning) wilde bezichtigen. In de e-mail staat verder: “ Als blijkt dat deze woning ook weer voor veel geld weggaat, dan denken we dat we de zoektocht even on hold gaan zetten en even afwachten wat de markt gaat doen .”. 
       
     
     
       3.6 
       Stichting Ymere (hierna: Ymere), eigenaar en verkoper van de woning, en [geïntimeerden] hebben hierna overeenstemming bereikt over de koop van de woning door [geïntimeerden] voor een bedrag van € 430.000,-- k.k. 
       
     
     
       3.7 
       Op 3 oktober 2022 is de koopakte ondertekend en aan [geïntimeerden] verstrekt.  
       
     
     
       3.8 
       
        [geïntimeerden] heeft binnen drie dagen daarna op de voet van artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) de koopovereenkomst ontbonden, omdat onzeker was of  een door [geïntimeerden] gewenste uitbouw kon worden gerealiseerd.  
       
     
     
       3.9 
       
         Op 11 oktober 2022 heeft [geïntimeerden] een e-mail gestuurd aan [appellant] met als onderwerp `On hold zoekproces’. Daarin staat: “ Zoals eerder al besproken was de Bestevaer echt onze laatste woning in onze zoektocht. Voor nu willen we onze zoektocht even “on-hold” zetten. We gaan even afwachten wat de markt gaat doen en mochten we op een gegeven moment toch weer kansen zien, dan zullen we weer contact opnemen.  
         
           We willen jou in ieder geval bedanken voor je hulp in de afgelopen periode. Helaas heeft het steeds net niet mogen lukken :(    
         
         
           Veel succes en we komen elkaar vast weer tegen! ”. 
       
       
     
     
       3.10 
       
         
          [appellant] heeft hierop bij e-mail van 14 oktober 2022 het volgende geantwoord: “ Ik had je al even geprobeerd te bellen maar helaas zonder succes.  
         
           Heel jammer dat het niet (nog) niet is gelukt, ik snap jullie teleurstelling. 
         
         
           Laten jullie het me weten wanneer jullie de zoektocht willen hervatten? Ik zet me heel graag voor jullie in om een goede woning te vinden. 
         
         
           En geloof me, er zijn een hele hoop leuke woningen in [plaats] :) ”. 
       
       
     
     
       3.11 
       
         
          [geïntimeerden] hebben daarop bij e-mail van 17 oktober 2022 gereageerd met: 
         
           “Dank je wel! We laten het je dan zeker weten. Zullen het nog steeds zijdelings in de gaten houden, maar wachten vooral even af wat er de komende maanden gaat gebeuren. De eerste huizen gaan al onder de vraagprijs weg zagen we …”.   
         
       
       
       
     
     
       3.12 
       Op 21 [volgens [appellant] ] dan wel 22 oktober 2022 hebben Ymere en [geïntimeerden] met betrekking tot de woning opnieuw een koopovereenkomst gesloten, nu met een koopprijs van € 400.000,--. De woning is in januari 2023 aan [geïntimeerden] geleverd.  
       
     
     
       3.13 
       
        [appellant] is bij de tweede koop niet betrokken geweest en niet daarover door [geïntimeerden] ingelicht.  
       
     
     
       3.14 
       
        [appellant] heeft [geïntimeerden] bij factuur van 15 november 2022 een bedrag van € 4.759,99 inclusief btw in rekening gebracht als courtage van 1,19% over een bedrag van € 400.000,--.  
       
     
     
       3.15 
       De incassogemachtigde van [appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief van 21 december 2022 gemaand om de hoofdsom van € 4.759,99 met rente te voldoen onder aanzegging dat bij het uitblijven van tijdige betaling binnen veertien dagen een bedrag van € 1.202,00 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is.  
       
     
     
       3.16 
       
        [geïntimeerden] heeft de factuur niet betaald.  
       
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       4.1 
       
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van in hoofdsom € 4.759,99 aan courtage en € 601,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente van 4% per jaar, primair over beide bedragen en subsidiair over alleen de hoofdsom, vanaf 5 januari 2023 tot de dag van de algehele voldoening, kosten rechtens.  
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Volgens de kantonrechter heeft [geïntimeerden] per  e-mail van 11 oktober 2022 de overeenkomst van opdracht rechtsgeldig opgezegd en heeft [appellant] dat zo moeten begrijpen en moet uit haar e-mail van 14 oktober 2022 worden begrepen dat zij daarmee heeft ingestemd.  [appellant] heeft naar het oordeel van de kantonrechter geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat een recht op loon bestaat op grond van het bepaalde in artikel 19 van de algemene voorwaarden. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling 
     
     
       5.1 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met drie grieven op. [geïntimeerden] bestrijdt de grieven.   
       
     
     
       5.2 
       De  grieven I en II  richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] per e-mail van 11 oktober 2022 de overeenkomst van opdracht rechtsgeldig heeft opgezegd, dat  [appellant] dat zo heeft moeten begrijpen en dat uit haar e-mail van 14 oktober 2022 moet worden begrepen dat zij daarmee heeft ingestemd. Volgens [appellant] moeten de e-mails van [geïntimeerden] van 11 en 17 oktober 2022 worden uitgelegd als dat zij de verdere uitvoering van de overeenkomst enkel even wilden opschorten; zij heeft dus niet ingestemd met een beëindiging maar met een opschorting.    
       
     
     
       5.3 
       In het midden kan worden gelaten of de overeenkomst moet worden geacht te zijn geëindigd dan wel opgeschort. Voor de verschuldigdheid van loon is het rechtsgevolg gelijk, omdat ook tijdens ‘opschorting’ geen recht op de overeengekomen courtage ontstaat. Beide zienswijzen hebben tot gevolg dat na de e-mail van 11 oktober 2022 voor [appellant] geen recht op loon kan zijn ontstaan. Voor zover de vordering is gegrond op artikel 12 jo. 9 van de NVM-voorwaarden is zij dus niet toewijsbaar; op 11 oktober 2022 was de opdracht immers niet vervuld. Deze grieven kunnen niet tot vernietiging van het vonnis leiden.   
       
     
     
       5.4 
       
         Grief III  strekt tot toewijzing alsnog van de vordering op grond van artikel 19 van de NVM-voorwaarden. Die bepaling voorziet in een recht van de makelaar op loon, althans een redelijk deel daarvan als na een beëindiging van een bemiddelingsopdracht toch een koopovereenkomst tot stand komt. Op de voet van artikel 7:411 lid 1 BW moet bij de bepaling van een redelijk deel van het loon onder meer rekening worden gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat opdrachtgever daarvan heeft gehad en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. 
       
     
     
       5.5 
       Het is aan [appellant] om te bewijzen dat de tweede koopovereenkomst het gevolg is van haar dienstverlening, althans dat [geïntimeerden] daarvan bij de totstandkoming van de tweede koopovereenkomst voordeel heeft gehad. Zij voert daartoe samengevat aan dat zij voor [geïntimeerden] het contact met de verkopend makelaar heeft gelegd, een bezichtigingsafspraak heeft gemaakt, de woning heeft bekeken, de onderhandelingen tot aankoop van de woning heeft gevoerd, wilsovereenstemming heeft bereikt, het concept van de (eerste) koopakte heeft bestudeerd en bij de ondertekening van de eerste koopakte aanwezig is geweest. De werkzaamheden zijn onderbouwd met een agenda export en op zich zelf niet betwist, behoudens op het punt van de bezichtiging: volgens [geïntimeerden] zou [appellant] de woning niet hebben bezichtigd. Wat daar ook van zij, dat [appellant] voor [geïntimeerden] diensten heeft verricht staat wel vast. Bij de totstandkoming van de tweede koopovereenkomst heeft zij echter geen betrokkenheid gehad. [geïntimeerden] heeft na de ontbinding van de eerste koopovereenkomst zelf weer contact opgenomen met de verkopend makelaar en zelf opnieuw wilsovereenstemming bereikt met de verkoper. De tweede koopovereenkomst is dus niet zonder meer het gevolg van de diensten van [appellant] . Wel kan gevoeglijk worden aangenomen dat [geïntimeerden] bij de totstandkoming daarvan voordeel van de diensten van [appellant] heeft gehad. [geïntimeerden] heeft immers kunnen voortbouwen op het contact met de verkopend makelaar dat door de bemiddeling van [appellant] was gelegd. Verder was door haar bemiddeling al overeenstemming bereikt, terwijl de onderhandelingen kennelijk alleen op het punt van de koopprijs (in verband met de onzekerheid over het kunnen realiseren van de gewenste uitbouw) zijn heropend. In het licht daarvan zal aan [appellant] alsnog een naar redelijkheid op € 2.500 inclusief btw vast te stellen deel van het loon worden toegekend. Daarbij is ervan uitgegaan dat [geïntimeerden] de overeenkomst on hold heeft gezet om de door hen aan [appellant] opgegeven reden, namelijk dat ze wilden afwachten wat de markt zou gaan doen. Dat er reden was tot klagen over de dienstverlening van [appellant] is niet gebleken. Deze grief heeft dus wel succes.        
       
     
     
       5.6 
       Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten overweegt het      hof als volgt. Artikel 6:96 lid 6 BW bepaalt dat een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten eerst verschuldigd kan worden nadat de schuldenaar na het intreden van  verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder  de vergoeding die in overeenstemming met de nadere regels  wordt gevorderd, vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen vanaf de dag na aanmaning. Vast staat dat de aanmaningsbrief van 21 december 2022 van de incassogemachtigde van [appellant] een bedrag van € 1.202,00 aan buitengerechtelijke incassokosten vermeldt. Dit is een hoger bedrag dan het bedrag van € 601,00 waarop op basis van een vordering in die brief van in hoofdsom € 4.759,99 conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt en welk bedrag geldt als  de vergoeding die in overeenstemming met de nadere regels  is. De door de incassogemachtigde van [appellant] verzonden aanmaning voldoet daarom niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten is daarom niet toewijsbaar.    
       
     
     
       5.7 
       Partijen hebben in hoger beroep geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden dan hiervoor weergegeven. Hun bewijsaanbiedingen worden daarom gepasseerd.  
       
     
     
       5.8 
       Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vordering zal tot een bedrag van € 2.500,-- inclusief btw worden toegewezen vermeerderd met - als verder niet bestreden - de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 januari 2023.  
       
     
     
       5.9 
       Gelet op de uitkomst bestaat er aanleiding de proceskosten in beide instanties te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.  
       
       
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       6.1 
       vernietigt het bestreden vonnis; 
       
       
         en opnieuw rechtdoende: 
       
       
     
     
       6.2 
       veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 2.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 januari 2023 tot de voldoening; 
       
     
     
       6.3 
       compenseert de proceskosten in beide instanties in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
       6.4 
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;  
       
     
     
       6.5 
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mr. R.L. de Graaff, mr. H.T. van der Meer en mr. A.S. Arnold en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.