ECLI: ECLI:NL:GHARL:2023:1192

Titel: ECLI:NL:GHARL:2023:1192 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 07-02-2023 / 200.298.141/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2023-02-07

Zaaknummer: 200.298.141/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2023:1192

---

Ontbinding huurovereenkomst woning wegens huurachterstand. 
         Geen grond voor vermindering van de huurprijs. 
         Ter vaststelling van de exacte omvang van de huurachterstand volgt bewijslevering.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.298.141/01 
       (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8987561) 
     
     
     
     
       
         arrest van 7 februari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [appellant] Razch, 
     
       
         2.	[appellante] , 
       die wonen in [woonplaats1] , 
       appellanten in het principaal hoger beroep, geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep, 
       bij de kantonrechter: gedaagden in conventie en eisers in reconventie, 
       hierna gezamenlijk:  [appellanten] ,  
       advocaat: mr. F. Jagersma, die kantoor houdt in Amstelveen, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       die woont in [woonplaats1] , 
       geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep, 
       bij de kantonrechter: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. D.M. Schouten-Hennen, die kantoor houdt in Heerhugowaard. 
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure bij het hof 
     
       1.1 
       In de rolbeschikking van 26 april 2022 heeft de rolraadsheer de bezwaren van [appellanten] tegen de eisvermeerdering van [geïntimeerde] ongegrond verklaard. Daarbij is verder  bepaald dat de memorie van antwoord van [geïntimeerde] tevens inhoudt de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. De griffier is opgedragen het roljournaal hierop aan te passen en de zaak is verwezen naar de rol van 7 juni 2022 voor memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       1.2 
       Sinds die rolbeschikking zijn de volgende stukken aan het dossier toegevoegd: 
       - de incidentele vordering van [geïntimeerde] op grond van artikel 360 lid 2 Rv van 26 april 2022 (met bijlagen); 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van 5 juli 2022, tevens houdende memorie van antwoord in het incident (met bijlagen). 
       
     
     
       1.3 
       In het roljournaal van 26 april 2022 is vermeld dat de rolraadsheer heeft beslist dat geen afzonderlijke beslissing op het incident op grond van artikel 360 lid 2 Rv wordt genomen. Daarom zal in dit arrest op die incidentele vordering van [geïntimeerde] worden ingegaan. 
       
     
     
       1.4 
       Partijen hebben arrest gevraagd en [geïntimeerde] heeft de stukken daarvoor aan het hof gegeven. 
       
     
   
   
     
       2 De kern van de zaak   
     
       2.1 
       Deze zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst van de door [appellanten] gehuurde woning moet worden ontbonden vanwege huurachterstand, en wat de omvang is van die huurachterstand. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond. 
       
     
     
       2.2 
       
        [appellanten] huren samen met [naam1] van [geïntimeerde] de woning op het adres [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In de schriftelijke huurovereenkomst van 3 maart 2017 staat een huurprijs van € 1.250,- per maand. 
       
     
     
       2.3 
       
        [geïntimeerde] is een procedure begonnen bij de kantonrechter omdat [appellanten] samen met [naam1] volgens haar een substantiële betalingsachterstand hadden opgelopen. 
       
     
     
       2.4 
       Aanvankelijk zijn [appellanten] niet in de procedure verschenen. Bij verstekvonnis van 2 december 2020 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] alsook de bewindvoerder van [naam1] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Verder heeft de kantonrechter een verklaring voor recht gegeven en [appellanten] en de bewindvoerder van [naam1] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 8.250,- aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2020 plus € 1.250,- vanaf 31 oktober 2020 tot de datum van de ontruiming. [appellanten] en de bewindvoerder van [naam1] zijn door de kantonrechter ook hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] en de veroordelingen zijn door de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
       
     
     
       2.5 
       Van dit verstekvonnis zijn [appellanten] tijdig in verzet gekomen. [appellanten] hebben in hun verzetdagvaarding de gronden van het verzet uiteengezet en een tegenvordering (huurprijsvermindering wegens gebreken) ingesteld. 
       
     
     
       2.6 
       Op 16 juni 2022 heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd voor zover [appellanten] daarbij zijn veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en hen hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 8.500,- aan achterstallige huur tot en met mei 2021 plus € 1.250,- vanaf 1 juni 2021 tot het einde van de maand waarin ontruiming heeft plaatsgevonden. Voor het overige is het verstekvonnis bekrachtigd. Daarnaast is de tegenvordering van [appellanten] afgewezen en zijn [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de verzetprocedure. 
       
       
     
   
   
     
       3 Het oordeel van het hof   
     
     
       
         Inleiding en beslissing van het hof 
       
     
     
     
       3.1 
       
        [appellanten] vorderen, onder aanvoering van acht bezwaren (grieven) tegen het vonnis van 16 juni 2022, dat het hof alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst en de door hen gevorderde huurprijsvermindering toewijst. 
       
     
     
       3.2 
       In hoger beroep vordert [geïntimeerde] de toewijzing van € 16.000,- aan huurachterstand tot en met februari 2022, vermeerderd met € 1.250,- vanaf 1 maart 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 
       
     
     
       3.3 
       
         Het hof zal oordelen dat er geen grond is voor vermindering van de huurprijs. De betalingsachterstand van [appellanten] is zodanig dat van [geïntimeerde] niet gevraagd kan worden dat zij de woning nog langer beschikbaar stelt. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zijn toewijsbaar. De exacte omvang van de huurachterstand kan het hof nog niet vaststellen. De beslissing daarover zal worden aangehouden in afwachting van de akte aan de zijde van [geïntimeerde] en bewijslevering door [appellanten] Het hof zal deze beslissingen hierna motiveren, waarbij ook zal worden ingegaan op de standpunten van partijen en de grieven van [appellanten] tegen de beslissingen van de kantonrechter. 
         
           Ten aanzien van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en het incident 
         
       
       
     
     
       3.4 
       Het hof stelt vast dat [appellanten] in deze memorie ook ingaan op het principaal hoger beroep en dat zij in dat verband nieuwe producties overleggen. Dit is in strijd met de tweeconclusieregel die beide partijen in principaal en in incidenteel hoger beroep in beginsel slechts één schriftelijke ronde toestaat en waarbij partijen al hun bezwaren en de daarvoor te geven onderbouwing, behalve in uitzonderingsgevallen die hier niet aan de orde zijn, in hun eerste processtuk moeten opnemen. Bij het indienen van deze memorie is dat in dit geval ten onrechte niet onderkend. Het hof zal daarom randnummer 15 tot en met 19 van dit processtuk en de bijbehorende producties 15 tot en met 17 buiten beschouwing laten. De overige producties hebben betrekking op de betalingsachterstand en zien op het incidenteel hoger beroep. Voor zover relevant zal het hof daar hierna op ingaan. 
       
       
         
           Geen vermindering huurprijs wegens gebreken 
         
       
       
     
     
       3.5 
       
        [appellanten] zijn het niet eens met de afwijzing van de door hen gevorderde huurprijsvermindering van 50% per 1 oktober 2019 wegens gebreken. 
       
     
     
       3.6 
       De kantonrechter heeft overwogen dat [appellanten] ter zitting hebben erkend dat eind 2019 een aantal bedrijven/aannemers in de woning zijn geweest om zaken te herstellen. [appellanten] klagen in hoger beroep niet over deze vaststelling. Gelet hierop komt geen betekenis toe aan het ontbreken van bewijs van reparaties die in 2019 of 2020 zijn uitgevoerd. 
       
     
     
       3.7 
       
        [appellanten] betwisten dat de gebreken voldoende zijn hersteld. Ter onderbouwing van deze betwisting hebben zij foto’s overgelegd die dateren van 3 januari 2022 (productie 11 bij memorie van grieven). Voor zover [appellanten] hiermee betogen dat de gebreken ondanks de eind 2019 uitgevoerde herstelwerkzaamheden (nog steeds) aanwezig zijn, geldt dat [appellanten] na dat herstel gehouden waren opnieuw te klagen over voortdurende of nieuwe gebreken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellanten] geen correspondentie hebben overgelegd waaruit blijkt dat zij na 2019 nog bij [geïntimeerde] hebben geklaagd over gebreken. [appellanten] bestrijden deze vaststelling niet en hebben dergelijke correspondentie ook in hoger beroep niet in het geding gebracht. Zij hebben volstaan met een verwijzing naar WhatsApp-verkeer en klachten die dateren uit de periode van november 2018 tot en met november 2019.  
       
       
       
     
     
       3.8 
       De conclusie is dat [appellanten] ook in hoger beroep onvoldoende hebben onderbouwd dat ten aanzien van de gehuurde woonruimte vanaf 1 oktober 2019 sprake is van behoorlijk aan [geïntimeerde] kennis gegeven gebreken die door [geïntimeerde] niet tijdig zijn hersteld. Voor een vermindering van de huurprijs wegens gebreken bestaat geen grond. 
       
       
         
           Geen wijziging huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden 
         
       
       
     
     
       3.9 
       
        [appellanten] hebben hun tegenvordering in hoger beroep gewijzigd, in die zin dat zij vorderen dat de huurprijs met toepassing van artikel 6:258 lid 1 BW en de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021  wordt verlaagd. Daartoe voeren zij aan dat [appellant] een juwelierszaak heeft, die als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie vanaf eind 2020 tot maart 2021 en vanaf eind 2021 tot begin 2022 was gesloten. [appellanten] hebben daardoor geen of slechts beperkt inkomen genoten en waren niet in staat de volledige huurprijs te voldoen.  
       
     
     
       3.10 
       Deze vordering zal worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft terecht opgemerkt dat het in deze zaak niet om huur van bedrijfsruimte gaat maar om een woning. Een beroep op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in de genoemde beslissing van de Hoge Raad gaat daarom niet op. [appellanten] hebben geen andere onvoorziene omstandigheden gesteld die van dien aard zijn dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen. Bepaald niet zonder betekenis is hierbij dat [appellanten] geen enkel inzicht hebben gegeven in het door hen gestelde financiële onvermogen. 
       
       
         
           De hoogte van de betalingsachterstand 
         
       
       
     
     
       3.11 
       Wat betreft de omvang van de huurachterstand stellen [appellanten] dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. De kantonrechter heeft volgens [appellanten] meer of anders toegewezen dan [geïntimeerde] heeft gevorderd en de kantonrechter heeft ten onrechte achterstallige huurpenningen over een andere periode dan vanaf februari 2020 in de beoordeling betrokken.  
       
     
     
       3.12 
       Het hof oordeelt dat de kantonrechter niet buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden. De vordering van [geïntimeerde] bestaat uit de vordering tot betaling van de huurachterstand, die is berekend door alle over de huurperiode verschuldigde bedragen op te tellen en daarvan alle door [appellanten] betaalde bedragen af te trekken. De kantonrechter heeft de vordering op basis van een voorafgaand aan de zitting overgelegde specificatie toegewezen naar de actuele huurachterstand en dat kon gezien de ruime formulering van wat in het slot van die dagvaarding wordt gevorderd (het petitum) ook. In dat petitum is immers niet alleen op dat moment bestaande huurachterstand gevorderd, maar ook de nog te verschijnen huurtermijnen. De kantonrechter mocht de vordering dan ook zo opvatten als is gedaan. 
       
     
     
       3.13 
       
         In geschil is verder de omvang van de huurachterstand. In haar memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] haar vordering ter zake van de huurachterstand verhoogd naar  
         € 16.000,-. Volgens de onderliggende specificatie (productie 8 bij memorie van antwoord) heeft deze achterstand betrekking op de periode vanaf oktober 2019 tot en met februari 2022. [appellanten] hebben de huurachterstand over de langere periode vanaf oktober 2019 tot en met juni 2022 berekend op € 17.500,-, volgens productie 14 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. Ter onderbouwing van de door gedane betalingen hebben [appellanten] een bankschrift overgelegd (productie 13 bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep). [geïntimeerde] heeft nog niet op deze twee producties kunnen reageren. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe alsnog in de gelegenheid stellen. Daarbij wijst het hof [geïntimeerde] erop dat haar reactie beperkt moet blijven tot deze producties en dat zij geen nadere producties mag overleggen. 
       
       
     
     
       3.14 
       Het hof kan op basis van de door partijen overgelegde specificaties in ieder geval vaststellen dat [geïntimeerde] de op 31 oktober 2019 de door [appellanten] per bank gedane betaling van € 1.250,- op 1 november 2019 heeft ontvangen. Volgens de omschrijving op het bankafschrift (productie 8 memorie van grieven) betreft dit betaling van de huur over oktober 2019. [appellanten] stellen dat zij de huur over november 2019 ook hebben voldaan, met een contante betaling van € 1.250,- aan [geïntimeerde] op 18 november 2019. [geïntimeerde] betwist dat. Op grond van artikel 150 Rv is het aan [appellanten] om de door hen gestelde betaling te bewijzen. Zij hebben daartoe ook een bewijsaanbod gedaan. Het hof zal [appellanten] daarom toelaten tot het levering van bewijs dat het bedrag van € 1.250,- inderdaad op 18 november 2019 door hen aan [geïntimeerde] contant is betaald. 
       
       
         
           Ontbinding en ontruiming  
         
       
       
     
     
       3.15 
       Er was ten tijde van de beslissing van de kantonrechter en er is nog steeds een huurachterstand. Volgens de eigen opgave van [appellanten] bedraagt de achterstand tot en met juni 2022 (exclusief de nog te bewijzen contante betaling op 18 november 2019) € 16.250,-. Dit is een bedrag gelijk aan dertien huurtermijnen. Dit betekent dat er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bestaat die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in beginsel rechtvaardigt.  
       
     
     
       3.16 
       
        [appellanten] wijzen op hun financiële en persoonlijke situatie. Voor zover hierin een beroep ligt besloten op de “tenzij-uitzondering” van artikel 6:265 lid 1 BW, verwerpt het hof dit beroep. De tekortkoming van [appellanten] is van zodanig gewicht dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. [appellanten] zijn gedurende een lange periode tekortgeschoten in hun kernverplichting - het tijdig betalen van de afgesproken huur - en de huurachterstand betreft een aanzienlijk bedrag. [appellanten] stellen dat zij door omstandigheden die niet voor hun rekening en risico dienen te komen in een financiële situatie terecht zijn gekomen waardoor zij niet in staat zijn de volledige huur te betalen. Financieel onvermogen komt, indien al juist, echter voor eigen rekening en risico van [appellanten] , ook als zij buiten hun schuld in die toestand zijn komen te verkeren en dat niet was te voorzien. Daarbij is van belang dat [appellanten] ook geen concreet uitzicht hebben geboden op tijdige en volledige betaling van de nog te verschijnen maandelijkse huurtermijnen en vooral het inlopen van de huurachterstand. Daarnaast spreekt het voor zich dat het vinden van een nieuwe, betaalbare (huur)woning in de huidige tijd lastig is en dat het in een gezinssituatie als die van [appellanten] onwenselijk is om de woning te moeten ontruimen, maar in de omstandigheden van dit geval maakt dat niet dat een belangenafweging ten gunste van [appellanten] kan komen. [appellanten] hebben verder geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie moet leiden dat hun belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. In dit geval is de gevorderde ontbinding en ontruiming daarom gerechtvaardigd. 
       
       
     
     
       3.17 
       Het hof acht het beroep van [geïntimeerde] op ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar en verwijst in dit verband naar de voorgaande overweging. 
       
       
         
           Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 
         
       
       
     
     
       3.18 
       
         Voor zover [geïntimeerde] meent dat de veroordeling tot ontruiming door de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, berust dat op een onjuiste lezing van de gewezen vonnissen. In het verstekvonnis van 2 december 2020 is de ontruiming toegewezen en uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Deze beslissing is bekrachtigd in het eindvonnis van  
         16 juni 2021. Deze bekrachtiging vereist zelf geen uitvoerbaarheid bij voorraad, zodat die terecht is uitgezonderd in de sub 5.5 van het vonnis van 16 juni 2021 bepaalde uitvoerbaarheid bij voorraad. Gelet hierop behoeft de door [geïntimeerde] ingestelde incidentele vordering op grond van artikel 360 lid 2 Rv geen verdere beoordeling. 
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.19 
       Gelet op het voorgaande zal het hof een deelarrest wijzen (deels eindarrest, deels tussenarrest), waarin de veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de woning zal worden bekrachtigd en de overige beslissingen zullen worden aangehouden in afwachting van de akte aan de zijde van [geïntimeerde] en bewijslevering door [appellanten] 
       
       
       
         
           De beslissing 
         
         Het hof: 
       
       
       
         bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 16 juni 2021 voor zover daarbij in stand is gelaten de bij verstekvonnis van de kantonrechter van 2 december 2020 uitgesproken  (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) veroordeling van (onder andere) [appellanten] tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats1] , 
       
       
       
         stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid op de roldatum van  7 maart 2023  een akte te nemen als bedoeld in 3.13; 
       
       
       
         laat [appellanten] toe te bewijzen dat zij op 18 november 2019 € 1.250,- contant hebben betaald aan [geïntimeerde] ; 
       
       
       
         bepaalt dat, indien [appellanten] dat bewijs door het horen van getuigen wenst te leveren, het getuigenverhoor zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M. Willemse, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip; 
       
       
       
         bepaalt dat [appellanten] de verhinderdagen van  beide  partijen, van hun advocaten en van de getuige(n) zullen opgeven op de roldatum van  21 februari 2023,  waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld; 
       
       
       
       
         bepaalt dat [appellanten] overeenkomstig artikel 170 Rv de volledige naam en woonplaats van de getuige(n) tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven; 
       
       
       
         bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen; 
       
       
       
         houdt verdere iedere beslissing aan.  
       
       
       
         Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 
         7 februari 2023. 
       
     
   
   
      HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.