ECLI: ECLI:NL:OGHACMB:2025:7

Titel: ECLI:NL:OGHACMB:2025:7 Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba , 15-01-2025 / SXM2022H00076

Gerecht: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

Datum uitspraak: 2025-01-15

Zaaknummer: SXM2022H00076

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:OGHACMB:2025:7

---

Sint Maarten. Perceel grond. Koop. Overbouw.

Burgerlijke zaken over 2025 
     Registratienummers: SXM202100890 – SXM2022H00076 
     Uitspraak: 15 januari 2025 
     
     
     
       
         GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE 
       
       van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en 
       van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 
     
     
     
     
       V O N N I S 
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       de stichting particulier fonds 
       
         CAPITAL INTEREST PRIVATE FUND FOUNDATION, 
       
       gevestigd in Sint Maarten, 
       in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, 
       thans appellante in het principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, 
       gemachtigde: mr. S.J. Fox, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         [GEÏNTIMEERDE], 
       
       met gekozen domicilie in Sint Maarten, 
       in eerste aanleg eiser in conventie, verweerder in reconventie, 
       thans geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
       appellant in het incidenteel hoger beroep, 
       gemachtigde: mr. E.R.C. de Haan. 
     
     
     
       Partijen worden hierna Capital Interest en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       Dit geding heeft betrekking op een perceel grond in Pointe Blanche, Sint Maarten. 
       Ter beoordeling staat of Capital Interest dat perceel met het daarop gebouwde rechtsgeldig aan [geïntimeerde] heeft verkocht. Verder staan vorderingen ter beoordeling die betrekking hebben op de omstandigheid dat er overbouw is aan twee zijden van het perceel.  
       2.  Het verdere verloop van de procedure 
     
     
     
       2.1 
       Bij vonnis van 17 januari 2024 heeft het Hof een incidentele vordering afgewezen en de zaak naar de rol verwezen voor schriftelijk pleidooi. 
       
     
     
       2.2 
       Op verzoek van de gemachtigde van [geïntimeerde] heeft het Hof alsnog mondeling pleidooi bepaald, met aansluitend een descente. Het mondeling pleidooi en de descente hebben plaatsgehad op 22 oktober 2024 in Sint Maarten. Beide gemachtigden hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, waarvan zij exemplaren hebben overgelegd. Van het mondeling pleidooi en de descente is proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
     
       2.3 
       Vonnis is bepaald op vandaag. 
       
       
     
   
   
     
       3 De verdere beoordeling 
     
     
       
         Feiten 
       
     
     
     
       3.1 
       Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 
       
       
         3.1.1 
         Capital Interest is een stichting particulier fonds (spf). Zij is in 2007 opgericht door de naamloze vennootschap Legal Assistance Inc. N.V. (hierna: Legal Assistance). Art. 8 van de statuten van Capital Interest luidt: 
         
         
           REPRESENTATION 
           Article 8 
           The foundation is represented in court and otherwise by the managing board. In the event the Board consists of more than one member, the foundation may also be represented towards third parties by two board members, acting jointly. 
         
         
       
       
         3.1.2 
         Vanaf haar oprichting had Capital Interest twee bestuurders, te weten: 
         a. Legal Assistance, en  
         b. de natuurlijke persoon [bestuurder] (hierna: [bestuurder]). 
         
       
       
         3.1.3 
         De statuten van Capital Interest zijn gedeponeerd bij het handelsregister. Een uittreksel uit het handelsregister met betrekking tot Capital Interest vermeldt beide bestuurders, maar vermeldt niets over de omvang van hun vertegenwoordigingsbevoegdheid. 
         
       
       
         3.1.4 
         Legal Assistance exploiteert een advocatenkantoor in Sint Maarten en heeft als handelsnaam: Fox & Associates. Mr. Fox, die in deze zaak optreedt als de gemachtigde van Capital Interest, is de bestuurder van Legal Assistance. De advocaat mr. V.C. Choennie is een kantoorgenoot van mr. Fox. Zij is procuratiehouder bij Legal Assistance. 
         
       
       
         3.1.5 
         In 2007 is Capital Interest door koop erfpachter geworden van een door het voormalige eilandgebied Sint Maarten in erfpacht uitgegeven perceel ter grootte van 115 m2, meetbrief [nummer], gelegen aan de Goldfinch Road 36 in Sint Maarten (hierna: perceel [nummer]). 
         
       
       
         3.1.6 
         Perceel [nummer] is (grotendeels) omringd door percelen die in erfpacht gehouden worden door hetzij [geïntimeerde], hetzij de rechtspersoon naar buitenlands recht Rosedale Ltd. (hierna: Rosedale). [geïntimeerde] is de  ultimate beneficial owner  van Rosedale. Voorheen was de vader van [geïntimeerde] de  ultimate beneficial owner  van Rosedale. De vader van [geïntimeerde] is in 2009 overleden. 
         
       
       
         3.1.7 
         Op perceel [nummer] bevindt zich een (thans vervallen) woning met een verdieping. Er is overbouw aan twee zijden:  
         a. aan de oostzijde over een oppervlakte van 9,7 m2 ten koste van een steeg tussen de woning en een buurwoning (op een perceel dat [geïntimeerde] in erfpacht heeft), en  
         b. aan de zuidzijde over een oppervlakte van 19,31 m2 ten koste van een stuk grond dat uitkomt op het water (de Point Blanche Bay) (op een perceel dat Rosedale in erfpacht heeft). 
         Een plattegrond hiervan ziet er zo uit: 
         
         
           [plattegrond] 
         
         
       
       
         3.1.8 
         De overbouw heeft geleid tot een grensgeschil. In 2009 en 2010 heeft [geïntimeerde] bij Capital Interest en bij [bestuurder] geprotesteerd tegen de overbouw. In 2011 of rond die tijd heeft mr. J.G. Snow, advocaat in Sint Maarten, namens [geïntimeerde] en/of Rosedale een kort geding aangespannen tegen Capital Interest, die in rechte vertegenwoordigd of bijgestaan werd door mr. Fox. Dat kort geding heeft niet tot een vonnis geleid. 
         
       
       
         3.1.9 
         In 2017 heeft mr. Fox gewerkt aan de totstandkoming van een vaststellingsovereenkomst tussen Rosedale en [geïntimeerde] enerzijds en Capital Interest anderzijds ter beëindiging van het grensgeschil. De vaststellingsovereenkomst is niet tot stand gekomen. 
         
       
       
         3.1.10 
         Een op 9 januari 2019 gedateerd geschrift vermeldt dat [bestuurder] namens Capital Interest perceel [nummer] en het daarop gebouwde aan [geïntimeerde] verkoopt voor een koopprijs van USD 130.000 (hierna: de koopovereenkomst). Het geschrift is ondertekend door [bestuurder] en door [geïntimeerde], maar niet door iemand namens Legal Assistance. 
         
       
       
         3.1.11 
         Ter verkrijging van toestemming van het Land Sint Maarten voor de overdracht van het recht van erfpacht op perceel [nummer] aan [geïntimeerde] heeft (een medewerker van) notaris mr. M.M. Boekhoudt het Hoofd Domeinbeheer aangeschreven. In verband hiermee heeft de notaris contact met mr. Choennie gehad om (in elk geval) het crib-nummer (registratienummer bij de Belastingdienst) van Capital Interest op te vragen. Bij de behandeling door de dienst Domeinbeheer van het verzoek om toestemming is vertraging opgetreden. De verzochte toestemming is niet verleend, maar ook niet geweigerd. 
         
       
       
         3.1.12 [ 
         [geïntimeerde] heeft het recht van erfpacht op perceel [nummer] niet geleverd gekregen. Het perceel is in 2021 in gebruik genomen door [gebruiker] (hierna: [gebruiker]). [gebruiker] stelt het recht van erfpacht van Capital Interest te hebben gekocht voor een koopprijs van USD 150.000 en een aanbetaling aan Capital Interest te hebben gedaan. Op enig moment heeft Legal Assistance haar rechten als oprichter van Capital Interest (haar oprichtersrechten) overgedragen aan [gebruiker]. Thans zijn de bestuurders van Capital Interest: Legal Assistance en de echtgenote van [gebruiker]. 
         
       
       
         3.1.13 
         Op 16 juni 2021 heeft [geïntimeerde] met verlof van het Gerecht conservatoir beslag tot levering doen leggen op het recht van erfpacht op perceel [nummer]. 
         
         
           
             Vorderingen 
           
         
         
       
     
     
       3.2 
       
         In deze rechtszaak heeft [geïntimeerde] gevorderd, verkort weergegeven: 
         
           primair:  bevel aan Capital Interest om mee te werken aan verkrijging van toestemming voor overdracht van het recht van erfpacht op perceel [nummer] aan [geïntimeerde] en aan levering daarvan, op straffe van verbeurte van dwangsommen, met bepaling dat het vonnis zo nodig in de plaats treedt van de medewerking; 
         
           subsidiair:  veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding en bevel tot gedeeltelijke afbraak van het gebouw op perceel [nummer], op straffe van verbeurte van dwangsommen; 
         
           meer subsidiair:  veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding en bevel tot koop van de grond waarop de overbouw zich bevindt, waarbij het vonnis zo nodig in de plaats treedt van de daarvoor benodigde medewerking.  
       
       
     
     
       3.3 
       Capital Interest heeft in reconventie opheffing gevorderd van het op 16 juni 2021 gelegde beslag. 
       
       
         
           Beslissingen van het Gerecht 
         
       
       
     
     
       3.4 
       
         Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht in conventie Capital Interest veroordeeld tot betaling van een eenmalige gebruiksvergoeding van USD 7.252,50 aan [geïntimeerde] en Capital Interest bevolen om de overbouw af te breken met inachtneming van een afstand van twee meter van de grenslijn, op straffe van verbeurte van dwangsommen, en het meer of anders gevorderde afgewezen. 
         In reconventie heeft het Gerecht het beslag opgeheven. 
       
       
     
     
       3.5 
       Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, als volgt overwogen. Capital Interest kon alleen aan de verkoop worden gebonden door gezamenlijk handelen van haar beide bestuurders (4.7). Van [geïntimeerde] mocht worden verwacht dat hij dit zou achterhalen door raadpleging van de statuten in het handelsregister (4.8). Capital Interest heeft zich terecht op het vertegenwoordigingsgebrek beroepen en is dus niet aan de verkoop gebonden. Het beslag zal worden opgeheven, omdat [geïntimeerde] daartegen geen bijzonder verweer heeft gevoerd (4.9). Indien de vader van [geïntimeerde] geen punt maakte van de overbouw, staat dat niet in de weg aan het recht van [geïntimeerde] om afbraak te vorderen. Van dit recht heeft [geïntimeerde] geen afstand gedaan, het recht is niet verwerkt of verjaard en [geïntimeerde] maakt er geen misbruik van (4.11-4.12). Voor de overbouw bij de steeg wijst het Gerecht een eenmalige vergoeding toe van USD 7.252,50 (4.15). 
       
       
         
           Beoordeling door het Hof 
         
       
       
       
         
           De bestuurders van Capital Interest zijn niet zelfstandig bevoegd Capital Interest te binden 
         
       
       
     
     
       3.6 
       Naar aanleiding van grief 2 van [geïntimeerde] zal het Hof eerst art. 8 van de statuten van Capital Interest uitleggen. Bij die uitleg komt het aan op de in de bepaling tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de statuten hebben vastgesteld. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen die in de bepaling worden gebruikt, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de statuten. 
       
     
     
       3.7 
       Art. 8 van de statuten van Capital Interest laat redelijkerwijs geen andere uitleg toe dan dat de bestuurders niet zelfstandig bevoegd zijn om Capital Interest te vertegenwoordigen. De woorden “may also” (kan ook) in de tweede volzin betekenen in dit geval: naast de bevoegdheid van het gezamenlijke bestuur, als vermeld in de eerste volzin, en dus niet: naast de zelfstandige bevoegdheid van iedere bestuurder. De bewoordingen van de bepaling zijn zo duidelijk dat het algemene gezichtspunt  contra proferentem  (uitleg ten nadele van degenen die de bepaling hebben vastgesteld) niet tot een ander oordeel leidt. Indien Capital Interest zich in andere gevallen niet op het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid van individuele bestuurders heeft beroepen, kan uit die enkele omstandigheid niet worden afgeleid dat Capital Interest de bepaling anders uitlegt en brengt dat ook overigens niet mee dat de bepaling anders moet worden uitgelegd. 
       
     
     
       3.8 
       Grief 2 van [geïntimeerde] faalt. 
       
       
         
           [geïntimeerde] kon door raadpleging van het handelsregister op de hoogte zijn van de beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [bestuurder] 
         
       
       
     
     
       3.9 
       Naar aanleiding van grief 1 van [geïntimeerde] zal het Hof beoordelen of Capital Interest de statutaire beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [bestuurder] aan [geïntimeerde] kan tegenwerpen. 
       
     
     
       3.10 
       Art. 2:10 lid 3, aanhef en onder b, BW bepaalt, verkort weergegeven, dat een beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden tegengeworpen aan een wederpartij die door raadpleging van het handelsregister op de hoogte kon zijn van de beperking. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover (Landsverordening herziening Boek 2 BW, PB 2011 no. 66, inwerkingtreding 1 januari 2012 no. 69, 3619 nr. 3 (Memorie van Toelichting) p. 6-10): 
       
       
         Bij de onder b. gegeven omschrijving worden de woorden “op de hoogte kon zijn” gebruikt. Gedacht is hierbij aan beperkingen waarvan onomwonden uit het handelsregister blijkt, zoals een “meer handtekeningen clausule” of een bepaling die voor het aangaan van bepaalde rechtshandelingen de goedkeuring van een vennootschapsorgaan eist. Het uitgangspunt is dan dat de wederpartij van die beperking op de hoogte kon zijn. Zij wordt niet beschermd, behoudens toepassing van het vierde of vijfde lid. Gaat het echter om een beperking in een niet gepubliceerd document (een reglement bijvoorbeeld, of een vennootschappelijke overeenkomst in de zin van artikel 127, derde lid, of 227, derde lid) of een niet openbaar gemaakt besluit van het bestuur of een ander orgaan, dan geldt die beperking niet als een beperking die valt onder b., ook niet als uit de gepubliceerde gegevens is af te leiden dat er een regeling of besluit is, waaruit zulke beperkingen in beginsel zouden kunnen voortvloeien. Zie in dit verband voor de vennootschappelijke overeenkomst het negende lid van artikel 127 en 227. Ook van het bestaan van een reglement kan uit de gepubliceerde statuten blijken. Vgl. artikel 1, zesde lid. In deze gevallen geldt dus de onder a omschreven toets. 
       
       
     
     
       3.11 
       Uit deze passage uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bepaling ook van toepassing is als de wederpartij op de hoogte van de beperking kon zijn door raadpleging van de statuten van de rechtspersoon, indien die in het handelsregister zijn gepubliceerd (hetgeen in dit geval wegens gebrek aan betwisting moet worden aangenomen). Dit kan wellicht anders zijn, indien de wederpartij redelijkerwijs uit het uittreksel uit het handelsregister mag afleiden dat er geen beperking geldt. Dat geval doet zich echter niet voor. Het uittreksel vermeldt noch dat er een beperking geldt, noch dat er geen beperking geldt. De wet stelt in art. 2:10 lid 1, tweede volzin, BW weliswaar voorop dat de rechtspersoon vertegenwoordigd wordt door iedere bestuurder, maar voegt daar onmiddellijk aan toe dat dit alleen geldt voor zover niet anders voortvloeit uit de wet, de statuten, een vennootschappelijke overeenkomst of een reglement. Algemene ervaringsregels leren dat beperking van vertegenwoordigingsbevoegdheid van bestuurders in de praktijk veelvuldig voorkomt. [geïntimeerde] mocht daarom niet uit het uittreksel van Capital Interest in het handelsregister afleiden dat [bestuurder] zelfstandig bevoegd was Capital Interest aan de koopovereenkomst te binden. De omstandigheid dat uittreksels uit het handelsregister in andere gevallen wel bevoegdheidsbeperkingen vermelden, leidt niet tot een ander oordeel. Overigens verdient opmerking dat het een goed verloop van het handelsverkeer ten goede komt als het handelsregister beperkingen van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van bestuurders zo veel mogelijk in de uittreksels vermeldt. 
       
     
     
       3.12 
       De omstandigheden dat [geïntimeerde] een juridische leek is en dat de notaris geen onregelmatigheden heeft gesignaleerd, doen niet af aan het oordeel dat voldaan is aan de maatstaf van art. 2:10 lid 3, aanhef en onder b, BW. Die maatstaf is immers niet of [geïntimeerde] naar maatstaven van zorgvuldigheid het handelsregister behoorde te raadplegen, maar of hij door raadpleging van het handelsregister op de hoogte kon zijn. 
       
     
     
       3.13 
       Het beroep van [geïntimeerde] op HR 26 juni 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4215, NJ 1982/2 gaat niet op. In die zaak was een vennoot van een vof namens de vof een overeenkomst aangegaan zonder melding te maken van de beperking van zijn bevoegdheid. De Hoge Raad overwoog weliswaar dat de vennoot gebonden was, maar ook dat de vof niet gebonden was. 
       
     
     
       3.14 
       Grief 1 van [geïntimeerde] faalt. 
       
       
         
           Geen bekrachtiging en geen gewekte schijn door Capital Interest 
         
       
       
     
     
       3.15 
       Art. 2:10 lid 4 BW bepaalt dat een wederpartij mag afgaan op een door het bestuur of door een bestuurder aan de wederpartij gerichte verklaring dat de rechtspersoon geen beroep zal doen op de beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat het bestuur of een bestuurder van Capital Interest een dergelijke verklaring aan hem heeft gericht. 
       
     
     
       3.16 [ 
       [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat Legal Assistance en/of Capital Interest bij [geïntimeerde] het gerechtvaardigde vertrouwen bij [geïntimeerde] heeft gewekt, hetzij dat [bestuurder] vertegenwoordigingsbevoegd was bij het aangaan van de koopovereenkomst, hetzij dat Capital Assistance een volmacht aan [bestuurder] heeft verleend voor het aangaan van de koopovereenkomst, hetzij dat zij de koopovereenkomst heeft bekrachtigd of bevestigd. [geïntimeerde] mocht geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid, volmachtverlening, bekrachtiging of bevestiging afleiden uit de hiervoor omschreven gang van zaken rond het kort geding in of rond 2011 (3.1.8), de werkzaamheden van mr. Fox om een vaststellingsovereenkomst tot stand te brengen (3.1.9), de medewerking van mr. Choennie aan de inspanningen van de medewerker van de notaris en/of de vertraging bij de behandeling van het verzoek om toestemming van de dienst Domeinbeheer (3.1.11). In het midden kan blijven wanneer Legal Assistance op de hoogte is geraakt van de totstandkoming van de koopovereenkomst. In elk geval heeft [geïntimeerde] onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat zij uit verklaringen of gedragingen van Legal Assistance mocht afleiden dat deze zich niet zou verzetten tegen het aannemen van rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst. Ook heeft [geïntimeerde] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die voor risico van Legal Assistance en/of Capital Interest komen en waaruit naar verkeersopvattingen een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid (of een schijn van een andere bron van binding van Capital Interest) kan worden afgeleid. 
       
     
     
       3.17 
       Grief 3 van [geïntimeerde] faalt. 
       
       
         
           Capital Interest is niet gebonden aan de koopovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.18 
       Slotsom van dit alles is dat Capital Interest de beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid aan [geïntimeerde] kan tegenwerpen en dus niet gebonden is aan de koopovereenkomst. 
       
       
         
           Uitleg van het vonnis waarvan beroep 
         
       
       
     
     
       3.19 
       Het dictum van een uitspraak moet worden uitgelegd in het licht en met inachtneming van de overwegingen die tot de beslissing hebben geleid. Voor de uitleg van een dictum kan het daaraan ten grondslag liggende partijdebat mede van belang zijn (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:854). 
       
     
     
       3.20 
       Het Hof legt het vonnis waarvan beroep zo uit dat het Gerecht de afbraak heeft bevolen van de overbouw aan de zuidzijde (rov. 4.11-4.12) en een gebruiksvergoeding heeft toegekend voor de overbouw aan de oostzijde (rov. 4.15, bebouwing van “de steeg”). Weliswaar wordt in rov. 4.11 gesproken van “percelen” en een “eigendomsrecht” [van [geïntimeerde]], wordt in rov. 4.15 het totale oppervlak van de overbouw aan beide zijden genoemd (9,7 m2 + 19,31 m2 = 29,01 m2) en maakt het dictum melding van “aan [geïntimeerde] toebehorende percelen” in meervoud, maar niettemin brengt het Gerecht onmiskenbaar een splitsing aan en daarom ziet het Hof geen ruimte voor een andere consistente uitleg dan hiervoor is gegeven. 
       
       
         
           [geïntimeerde] is wel rechthebbende van de grond aan de oostzijde, maar niet van grond aan de zuidzijde 
         
       
       
     
     
       3.21 
       Met grief 1 betoogt Capital Interest dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk moet worden verklaard op de grond dat hij niet rechthebbende is van de percelen waarop de overbouw staat. Bij grief 3 gaat Capital Interest in op het verschil tussen de overbouw aan de zuidzijde en de overbouw aan de oostzijde. Het Hof behandelt de grieven gezamenlijk. 
       
     
     
       3.22 
       Zoals tussen partijen intussen vaststaat, is [geïntimeerde] als erfpachter wel rechthebbende op het perceel waarop de overbouw aan de oostzijde is gebouwd, maar niet rechthebbende op het perceel waarop de overbouw aan de zuidzijde is gebouwd. Wat betreft de oostzijde faalt de grief dus. Voor de zuidzijde geldt dat [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft aangevoerd dat zijn vorderingen met betrekking tot die overbouw komen te vervallen, zodat het Hof aanneemt dat [geïntimeerde] die vorderingen heeft ingetrokken. In zoverre slaagt de grief en moet het vonnis worden vernietigd. 
       
     
     
       3.23 
       Het Gerecht is bij de berekening van de gebruiksvergoeding van een verkeerde oppervlakte uitgegaan. Het Hof zal dit verbeteren. De berekening van het Gerecht met de juiste oppervlakte komt uit op: 9,7 m2 x USD 250 = US 2.425. In hetgeen Capital Interest over de hoogte van de vergoeding heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om de vergoeding verder te verlagen. 
       
     
     
       3.24 
       De grieven 1 en 3 van Capital Interest slagen gedeeltelijk. 
       
       
         
           Het recht om afbraak of een gebruiksvergoeding te vorderen wegens overbouw is blijven bestaan 
         
       
       
     
     
       3.25 
       Bij grief 2 betoogt Capital Interest dat [geïntimeerde] het recht om afbraak of een gebruiksvergoeding te vorderen wegens overbouw om een aantal redenen niet meer kan uitoefenen. 
       
     
     
       3.26 
       Capital Interest heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat zij (de rechten van erfpacht op) de perceelsgedeelten waarop de overbouw is aangebracht, in bezit heeft genomen in de tijd dat de vader van [geïntimeerde]  ultimate beneficial owner  van Rosedale was. Ook indien de vader van [geïntimeerde] zich er niet tegen verzette of zelfs uitdrukkelijk toestond dat de overbouw werd aangebracht of in stand gehouden werd, kan daaruit niet een inbezitneming worden afgeleid, maar hooguit een ingebruikneming en voortgezet gebruik als houder met toestemming van de rechthebbende. Zonder bezit kan een beroep op verkrijgende verjaring niet slagen. [geïntimeerde] zelf heeft zich vanaf 2009 tegen de overbouw verzet. Dat verzet heeft hij kennelijk van tijd tot tijd herhaald (zie 3.1.8 en 3.1.9). Hij heeft dat verzet in elk geval nooit prijsgegeven. Uit de loutere intrekking van een kort geding (om welke reden dan ook) kan een dergelijk prijsgeven niet worden afgeleid. Het recht om zich tegen de overbouw te verzetten heeft hij niet verwerkt. Capital Interest mocht redelijkerwijs niet erop vertrouwen dat [geïntimeerde] dit recht niet meer geldend zou maken. 
       
     
     
       3.27 [ 
       [geïntimeerde] heeft ook een redelijk belang bij zijn verzet tegen de overbouw. Op grond van hetgeen het Hof bij de descente heeft waargenomen, is het Hof van oordeel dat [geïntimeerde] zich redelijkerwijs op het standpunt kan stellen dat zowel de overbouw in de steeg als de overbouw naar het water toe de toegankelijkheid, bruikbaarheid en waarde van de omliggende percelen en hun bebouwing verminderen. Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] zich verzet tegen de overbouw aan beide zijden. Dit geldt ook voor zover [geïntimeerde] aanspraak maakt op inachtneming van een afstand van twee meter van de grenslijn. Daartegen heeft Capital Interest ook geen afzonderlijk verweer gevoerd. Evenmin misbruikt [geïntimeerde] daarmee enig recht of enige bevoegdheid. 
       
     
     
       3.28 
       Grief 2 van Capital Interest faalt. 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       3.29 
       Het principaal hoger beroep slaagt gedeeltelijk en het incidenteel hoger beroep faalt. Dit leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen. Als de hoger beroepen gezamenlijk worden beschouwd, worden partijen over en weer op enige punten in het ongelijk gesteld. Daarom zal het Hof de kosten van het principaal hoger beroep en van het incidenteel hoger beroep compenseren.  
       
       
         B E S L I S S I N G 
       
       
       
         Het Hof: 
       
       
       
         vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen; 
       
       
       
         en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
       
       
       
         veroordeelt Capital Interest om een eenmalige vergoeding van USD 2.425,- aan [geïntimeerde] te betalen voor het gebruik door overbouw aan de oostzijde van perceel [nummer]; 
       
       
       
         verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
       
         compenseert de kosten van de procedure in conventie in eerste aanleg, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
       
       
         bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in reconventie gewezen; 
       
       
       
         compenseert de kosten van de procedure in principaal hoger beroep en in incidenteel beroep, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
       
       
       
         wijst af het meer of anders gevorderde. 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.M. van der Bunt en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.