ECLI: ECLI:NL:PHR:2025:298

Titel: ECLI:NL:PHR:2025:298 Parket bij de Hoge Raad , 14-03-2025 / 24/01783

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2025-03-14

Zaaknummer: 24/01783

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2025:298

---

Huurrecht woonruimte. Ontbinding en ontruiming i.v.m. veroorzaken overlast voor omwonenden. Motivering.

PROCUREUR-GENERAAL 
     
     
       BIJ DE 
     
     
     
       HOGE RAAD DER NEDERLANDEN 
     
     
     
     
     
       
         Nummer	 24/01783 
       
         Zitting  14 maart 2025 
     
     
     
     
       CONCLUSIE  
     
     
     
       M.H. Wissink 
     
     
     
     
       In de zaak 
     
     
     
       
        [de huurder]
       
       (hierna: de huurder) 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       Stichting Vivare 
       (hierna: de verhuurder) 
     
     
     
     
       De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en de huurder veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen. Het hof heeft het vonnis bekrachtigd en daarbij overwogen dat de kantonrechter enkele tekortkomingen van de huurder heeft vastgesteld. In cassatie richt de huurder een motiveringsklacht tegen deze overweging. Het cassatiemiddel slaagt naar mijn mening niet.  
     
   
   
     
       1 Feiten en procesverloop 
     
       1.1 
       
         In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 
         (i) De huurder huurde tussen 2014 en 2020 van de verhuurder een appartement aan de [a-straat] te [plaats] . Dit appartement maakte deel uit van een appartementencomplex dat tot 2014 uitsluitend bestemd was voor de huisvesting van senioren. 
         (ii) Wegens klachten van omwonenden over overlast en wangedrag van de huurder is de verhuurder een kort geding procedure tot ontruiming van deze woning gestart. De kort geding procedure is vervolgens aangehouden om partijen de gelegenheid te geven hun geschil minnelijk op te lossen. Op 7 februari 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In de aanhef van de vaststellingsovereenkomst staat onder meer dat partijen in aanmerking nemen dat de huurder zich bewust is dat dit een “Laatste Kans” is. Daarbij is vermeld: “ Als huurder afspraken niet nakomt en/of wanneer opnieuw conflicten, onrust of overlast ontstaat, is dat voor [de verhuurder] reden om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen .” Overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst is onder meer dat de verhuurder aan de huurder een aanbod zal doen voor het aangaan van een huurovereenkomst, betrekking hebbend op een eengezinswoning aan de [b-straat 1] te [plaats] (hierna mede: de woning). De vaststellingsovereenkomst bevat in artikel 3 tevens een aantal gedragsaanwijzingen. Die gedragsaanwijzingen houden onder meer in dat de huurder geen conflicten, onrust of overlast zal veroorzaken in zijn woning en woonomgeving. Ook moet de huurder zich fatsoenlijk gedragen (niet schelden of schreeuwen) tegen buren, omwonenden en/of medewerkers van de verhuurder en haar ketenpartners. Verder moet de huurder hulpverlening door Rijnzorg of een gelijkwaardige hulpverlener accepteren en behouden. 
         (iii) Na enkele overlastmeldingen te hebben ontvangen over de huurder, heeft de verhuurder, met een beroep op de vaststellingsovereenkomst, besloten af te zien van het aanbieden van de woning aan de [b-straat] en ontruiming van de woning aan de [a-straat] gevorderd. De huurder is vervolgens een executiegeschil gestart. De kantonrechter heeft de verhuurder bij vonnis veroordeeld om aan de huurder de woning aan de [b-straat] te [plaats] aan te bieden. 
         (iv) Op 8 april 2020 hebben de verhuurder en de huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De, in de vaststellingsovereenkomst als aanvullende voorwaarden genoemde, gedragsaanwijzingen zijn volgens artikel 2 lid 2 van de vaststellingsovereenkomst onlosmakelijk verbonden met de nieuwe huurovereenkomst en zijn van toepassing voor de gehele verdere looptijd van de nieuwe huurovereenkomst. In artikel 2 lid 5 van de vaststellingsovereenkomst staat bovendien dat partijen op voorhand vaststellen dat, als de huurder zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst of de nieuwe huurovereenkomst niet stipt nakomt, die tekortkoming de ontbinding van de nieuwe huurovereenkomst rechtvaardigt. 
       
       
     
     
       1.2 
       De verhuurder heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van de huurder tot ontruiming van de woning. De huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Bij vonnis van 4 mei 2022  heeft de kantonrechter in de rechtbank Gelderland de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [b-straat 1] te [plaats] ontbonden en de huurder veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen. 
     
     
       1.3 
       De huurder is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Arnhem-Leeuwarden en heeft gevorderd dat de vorderingen van de verhuurder alsnog zullen worden afgewezen. Bij eindarrest van 27 februari 2024  heeft het hof geoordeeld dat het hoger beroep niet slaagt en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. 
     
     
       1.4 
       	De huurder heeft bij procesinleiding van 2 mei 2024 tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Hij heeft afgezien van een schriftelijke toelichting van zijn cassatiemiddel. De verhuurder heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en heeft haar standpunt schriftelijk toegelicht. Er is niet gerepliceerd. 
     
   
   
     
       2 Bespreking van het cassatiemiddel 
     
       2.1 
       Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen, waarvan het tweede onderdeel alleen een voortbouwklacht bevat. 
     
     
       2.2 
       
         
           Onderdeel 1  is gericht tegen rov. 3.4, eerste alinea en eerste gedachtestreepje, van het bestreden arrest. Hierin overwoog het hof: 
         “3.4. De kantonrechter heeft enkele tekortkomingen vastgesteld. Daartegen zijn geen bezwaren (grieven) gericht door [de huurder], zodat deze tekortkomingen in hoger beroep vast staan. Het gaat hier om de volgende tekortkomingen:  
         • Op woensdagavond 18 november 2020 heeft [de huurder] drankflesjes/blikjes in de achtertuin van zijn buren, [broer 2 en broer 1] (hierna: de broers (…)) gegooid en begon hij, na het verzoek om die op te ruimen, gelijk te "flippen". Verder heeft [de huurder] op donderdagavond 19 november 2020 zijn auto met draaiende en harde muziek voor de garage van de broers (…) geplaatst, via hun tuinpoort geprobeerd om binnen te komen en gedreigd met een hamer en een mes met de bewoordingen: "ik maak jullie kapot". Op zaterdagmorgen 21 november 2020 heeft [de huurder] voor de woning van de broers (…) uitdagend gedrag vertoond en van alles lopen schreeuwen. (…).” 
       
     
     
       2.3 
       Het onderdeel klaagt dat deze overweging onbegrijpelijk, althans niet afdoende is gemotiveerd. Het onderdeel neemt tot uitgangspunt dat de bestreden overweging is gebaseerd op rov. 4.5 van het vonnis van de kantonrechter van 4 mei 2022 en voert aan dat de kantonrechter in rov. 4.5 nog geen feitelijke vaststellingen heeft gedaan, maar alleen de door Vivare opgeworpen verwijten heeft samengevat, zonder te oordelen over de juistheid van deze verwijten. Aan de conclusie van de kantonrechter dat sprake is van een tekortkoming, liggen rov. 4.7 tot en met 4.10 van het vonnis ten grondslag en niet rov. 4.5, aldus het onderdeel.  
     
     
       2.4 
       In cassatie wordt het oordeel in rov. 3.4 dat geen grieven zijn gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde tekortkomingen, als zodanig niet bestreden. 
     
     
       2.5 
       Het onderdeel dient te falen. Ik licht dit toe. 
     
     
       2.6 
       
         De verhuurder heeft in eerste aanleg gesteld: 
         “Eind juli 2020 en op of omstreeks 22 november 2020 ontving [de verhuurder] schriftelijke meldingen/klachten van omwonenden over door [de huurder] vertoond wangedrag ( productie 15  respectievelijk  productie 16 ). Voorafgaand aan die meldingen/klachten hadden omwonenden zich reeds telefonisch beklaagd bij [de verhuurder]. Volgens de meldingen/klachten zou [de huurder] zich schuldig maken aan onder meer het navolgende:  
       
       
       
         - blokkeren/klem zetten van auto’s van omwonenden;  
         - naar het kruis grijpen; 
         - middelvinger opsteken;  
         - provoceren, lastig vallen en intimideren van omwonenden; 
         - bedreigen (met een hamer en mes) van (een) omwonende(n); 
         - luid afspelen van muziek; 
         - afval (flesjes en blikjes) deponeren in de tuin van (een) omwonende(n); 
         - schreeuwen.” 
       
     
     
       2.7 
       
         Productie 16 betreft een brief van 22 november 2020 van een buurman van de huurder (de hiervoor in 2.2 bedoelde broer 1) die met zijn broer (de eerder genoemde broer 2) naast de huurder woont op het adres [b-straat 2]. In die brief staat onder meer: 
         “(…) 
         Na telefonisch contact met u te hebben gehad op vrijdag 20 november, wil ik toch nog even benadrukken de vreselijke overlast van onze buurman wonende [b-straat 1] . (…).  
         - Woensdagavond 18-11-2020; drankflesjes [en] -blikjes in onze achtertuin. Normaal gevraagd of [hij] ze wilde opruimen, maar begon gelijk te flippen, waarna politie is gealarmeerd en de zaak in behandeling nam. 
         - Donderdagavond 19-11-2020; Hij plaatste zijn auto met draaiende [motor] en harde muziek bij ons voor de garage en wilde binnen proberen te komen via onze tuinpoort (…).  
         - Bedreigd met hamer en mes en gezegd[: “ik] maak jullie kapot![”]. 
         - Zaterdagmorgen 21-11-2020[;] Voor ons huis uit lopen dagen en weer van alles schreeuwen. 
         (…).”  
       
     
     
       2.8 
       
         De huurder heeft bij conclusie van antwoord hierop als volgt gereageerd: 
         “In ieder geval betwist [de huurder] overlast te veroorzaken, zodat hij geen toerekenbare wanprestatie gepleegd heeft. De bewijslast ter zake ligt bij [de verhuurder].” 
       
       
         2.9.1 
         
           In diens vonnis van 4 mei 2022 is de kantonrechter in rov. 4.5 ingegaan op de klachten die de verhuurder over de huurder heeft ontvangen. Dit betrof (i) klachten van een mevrouw, (ii) klachten in de hiervoor genoemde brief van broer 1 van 22 november 2020 en (iii) een incident op 14 augustus 2021 waarvan broer 2 op 15 augustus 2021 aangifte heeft gedaan bij de politie. De kantonrechter heeft over de onder (ii) bedoelde klachten overwogen: 
           “4.5 Uit de door [de verhuurder] overgelegde stukken blijkt dat zij, ook nu [de huurder] aan de [b-straat 1] te [plaats] woont, klachten van meerdere omwonenden over hem heeft ontvangen. (…)  
           Rond 22 november 2020 heeft [de verhuurder] een brief van [broer 1] ontvangen, die met zijn broer (…) in de woning aan de [b-straat 2] te [plaats] woont. In deze brief klaagt [broer 1] dat [de huurder] op woensdagavond 18 november 2020 drankflesjes/blikjes in hun achtertuin heeft gegooid en dat [de huurder] na het verzoek om die op te ruimen gelijk begon te “flippen”. [Broer 1] klaagt verder dat [de huurder] op donderdagavond 19 november 2020 zijn auto met draaiende en harde muziek voor hun garage heeft geplaatst, via hun tuinpoort heeft geprobeerd om binnen te komen en gedreigd heeft met een hamer en een mes met de bewoordingen: “ik maak jullie kapot”. Op zaterdagmorgen 21 november 2020 heeft [de huurder] volgens [broer 1] voor hun huis uitdagend gedrag vertoond en van alles lopen schreeuwen. (…).” 
         
       
       
         2.9.2 
         Vervolgens heeft de kantonrechter in rov. 4.6 de klachten van de huurder in de contactformulieren van januari en augustus 2021 over gedragingen van zijn buren (de hiervoor genoemde broers) weergegeven. 
       
       
         2.9.3 
         In rov. 4.7 heeft de kantonrechter overwogen dat de huurder de klachten van de hiervoor bedoelde mevrouw niet (voldoende) heeft weersproken, zodat deze als vaststaand moeten worden aangenomen. 
       
       
         2.9.4 
         
           In rov. 4.8 gaat de kantonrechter in op de klachten van de broers over de huurder en de klachten van de huurder over deze broers:  
           “4.8. De kantonrechter overweegt verder dat aan [de huurder] kan worden toegegeven dat zijn buren op het adres [b-straat 2] zich jegens hem niet onbetuigd hebben gelaten. Dat blijkt uit het proces-verbaal van 15 augustus 2021 en het ter zitting getoonde beeldmateriaal. De kantonrechter sluit ook niet uit dat de buurmannen zich jegens [de huurder] discriminatoir hebben uitgelaten.  Dat ontslaat [de huurder] echter niet van zijn eigen verantwoordelijkheid om zich in te houden en geen olie op het vuur te gooien met provocerend gedrag. Dit laatste nu heeft [de huurder] niet, althans in onvoldoende mate, gedaan . Dat blijkt ook uit het getoonde beeldmateriaal. Het filmen met de mobiele telefoon gooit olie op het vuur. De stelling van [de huurder] dat hij dit uit lijfsbehoud deed, omdat ze hem dreigden te vermoorden wordt niet gevolgd. Uit het beeldmateriaal blijkt dat de buren duidelijk niet vriendelijk en geïrriteerd zijn, maar dat ze (…) zo opgewonden waren (…) dat ze van plan waren om hem dood te maken blijkt daar niet uit.” [onderstreping toegevoegd; plv] 
         
       
       
         2.9.5 
         Vervolgens komt de kantonrechter in rov. 4.11, onder verwijzing naar onder meer rov. 4.7 en rov. 4.8, tot de conclusie dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door overlast te veroorzaken ten opzichte van de omwonenden. De kantonrechter oordeelt dat dit wanprestatie oplevert, zodat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is (rov. 4.12). 
       
     
     
       2.10 
       In het voorgaande (in het bijzonder de hiervoor in 2.9.4 onderstreepte passage in rov. 4.8 van het vonnis) ligt besloten dat de kantonrechter de in rov. 4.5 van het vonnis geschetste feiten (waaronder de hiervoor in 2.9.1. geciteerde feiten) op de voet van art. 149 lid 2 Rv als vaststaand heeft beschouwd en kennelijk heeft geoordeeld dat de huurder zich op 18, 19 en 21 november 2020 niet heeft ingehouden en provocerend gedrag heeft laten zien. 
     
     
       2.11 
       In het licht hiervan is de door  onderdeel 1  bestreden overweging van het hof in rov. 3.4, eerste alinea en eerste gedachtestreepje, afdoende en niet onbegrijpelijk gemotiveerd. Het onderdeel dient daarom te falen.  
     
     
       2.12 
       
         Onderdeel 2  bevat een op onderdeel 1 voortbouwende veegklacht die faalt in het voetspoor van dat onderdeel. 
     
     
       2.13 
       Nu beide onderdelen falen, moet het cassatieberoep worden verworpen. Ik merk op dat het middel geen rechtsvragen opwerpt die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht. 
     
     
       2.14 
       Het vonnis van de kantonrechter was uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het hof overweegt (in rov. 3.9) dat de woning reeds is ontruimd. De Hoge Raad behoeft daarom geen nieuwe ontruimingsdatum vast te stellen. 
     
   
   
     
       3 Conclusie 
     De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     
       De Procureur-Generaal bij de 
       Hoge Raad der Nederlanden 
     
     
     
       Plv. 
     
     
   
   
      	Hof Arnhem-Leeuwarden 27 februari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1458, rov. 2.1-2.5. 
   
   
      	Rb. Gelderland 4 mei 2022, zaaknr. 9477414 \ CV EXPL 21-7996 \ 498 \ 51710. 
   
   
      	Hof Arnhem-Leeuwarden 27 februari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1458. 
   
   
      	Zie ook MvG nrs. 64-66 (Grief II), waarin alleen wordt gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter dat de huurder met “ het filmen met de mobiele telefoon olie op het vuur gooit ” (rov. 4.8) en niet over de vaststelling van de incidenten in de periode van 18 november 2020 tot en met 21 november 2020. 
   
   
      	Inleidende dagvaarding nr. 23. 
   
   
      	CvA nr. 23.