ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2818

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2818 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-04-2022 / 200.288.601/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-04-12

Zaaknummer: 200.288.601/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2818

---

Uitleg van huurovereenkomst. Vaststelling ingangsdatum verplichtingen huurder. Boetes en kosten.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.288.601/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7514866) 
     
     
     
     
       
         arrest van 12 april 2022  
       
     
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
   
   
     
       1 Lounge Bar Music Dance B.V., 
     
       gevestigd te Groningen, 
       hierna:  Lounge Bar , 
     
     2.  [appellante2] , 
     wonende te [woonplaats1] , 
     3.  [appellante3] , 
     
       wonende te [woonplaats2] , 
       appellanten, 
       bij de kantonrechter: gedaagden, 
       hierna gezamenlijk:  Lounge Bar c.s. , 
       advocaat: mr. A.J. Welvering, die kantoor houdt te Leek, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats3] , 
       geïntimeerde, 
       bij de kantonrechter: eiser, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A.J. Elema, die kantoor houdt te Beilen.  
     
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure in hoger beroep  
     
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 maart 2021 (hierna: het tussenarrest) hier over. De in dat arrest bepaalde mondelinge behandeling na aanbrengen van de zaak heeft plaatsgehad op 10 augustus 2021. Het van die zitting opgemaakte                     proces-verbaal, waarin is opgenomen dat partijen geen schikking hebben bereikt en dat de zaak naar de rol voor memorie van grieven wordt verwezen, bevindt zich bij de stukken. 
       
       
     
     
       1.2 
       Na de mondelinge behandeling is verder geprocedeerd en zijn de volgende processtukken genomen: 
       - de memorie van grieven, met productie; 
       - de memorie van antwoord. 
       
     
     
       1.3 
       Vervolgens is arrest gevraagd en zijn daartoe de stukken aan het hof overgelegd, waarna het hof een datum voor arrest heeft bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 Waar gaat deze procedure over? 
     
     
       2.1 
       Deze zaak betreft een geschil tussen een huurder (Lounge Bar) en een verhuurder ( [geïntimeerde] ) over de vraag of er nog huurpenningen, boetes en kosten aan de verhuurder verschuldigd zijn.   
       
     
     
       2.2 
       Het hof vindt net als de kantonrechter dat Lounge Bar c.s. achterstallige huurpenningen aan [geïntimeerde] moeten voldoen en dat de toegewezen boetes en buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn. Het hof zal dit na een bespreking van de feiten en de beslissing van de kantonrechter toelichten. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
       3.1 
       
         
          [geïntimeerde] is eigenaar van het horecapand aan de [adres] te [plaats1] (hierna: 
         het pand). 
       
       
     
     
       3.2 
       In oktober 2016 heeft [geïntimeerde] het pand via makelaarskantoor Cushman & Wakefield te huur aangeboden. Het pand stond op dat moment leeg. 
       
     
     
       3.3 
       
         In maart 2018 hebben [appellante2] en [appellante3] contact opgenomen met Cushman & 
         Wakefield omdat zij interesse hadden in de huur van het pand. [appellante2] en [appellante3] hebben 
         makelaar [naam1] van de firma O5OVastgoed ingeschakeld. 
       
       
     
     
       3.4 
       
         Op 20 maart 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen enerzijds [appellante2] , 
         
          [appellante3] en [naam1] en anderzijds [naam2] (hierna: [naam2] ) van Cushman & 
         Wakefield over de (ver)huur van het pand. Vervolgens hebben [appellante2] en [appellante3] het 
         pand bezichtigd. 
       
       
     
     
       3.5 
       
         Op 9 april 2018 heeft een volgende bespreking plaatsgevonden tussen enerzijds 
         
          [appellante2] en [appellante3] en anderzijds [naam2] . 
       
       
     
     
       3.6 
       
         Op 23 april 2018 heeft weer een bezichtiging van het pand plaatsgevonden, 
         waarbij [appellante2] en [appellante3] zich hebben laten bijstaan door personen die, onder meer, de 
         bouwkundige staat van het pand hebben bekeken. 
       
       
     
     
       3.7 
       
         Op 26 april 2018 hebben [appellante2] , [appellante3] en [naam1] nogmaals gesproken met 
         
          [naam2] en [geïntimeerde] . 
       
       
     
     
       3.8 
       Op 9 mei 2018 hebben [appellante2] en [appellante3] Lounge Bar opgericht. Deze is op 14 mei 2018 in het register van de Kamer van Koophandel ingeschreven. 
     
     
       3.9 
       
         Op 17 mei 2018 heeft [naam2] aan [appellante3] een door hem op 14 mei 2018 
         ondertekende brief (hierna ook: verhuurbevestiging) gezonden en daarin het volgende 
         meegedeeld: 
         
           “Namens de heer [geïntimeerde] bevestigen wij u een huurovereenkomst te hebben gesloten met betrekking tot onderstaand object, op basis van de volgende uitgangspunten en voorwaarden: 
         
         
           (...) 
         
         
           Huurder: 
         
         
           Mevrouw [appellante3] 
         
         
           (...) 
         
         
           en 
         
         
           Mevrouw [appellante2] 
         
         
           (...) 
         
         
           Gebruik 
         
         
           Het huurobject wordt gebruikt als horecagelegenheid. Huurder is zelf verantwoordelijk voor 
         
         
           het verkrijgen van de benodigde vergunningen voor het beoogde gebruik. 
         
         
           (…) 
         
         
           Huuringangsdatum 
         
         
           1 juli 2018 
         
         
           (…) 
         
         
           Huurprijs 
         
         
           EUR 45.000,-per jaar, te vermeerderen met BTW. 
         
         
           (...) 
         
         
           Ontbindende voorwaarde huurder 
         
         
           Huurder heeft de mogelijkheid tot ontbinding van deze overeenkomst indien de 
         
         
           exploitatievergunning niet vóór 1 juli 2018 is verkregen. Huurder dient dit vóór 29 juni 2018 
         
         
           schriftelijk aan Cushman & Wakefield te communiceren." 
         
       
       
     
     
       3.10 
       
         Bij e-mailbericht van 18 mei 2018 heeft [naam2] [geïntimeerde] ingelicht en gesteld dat 
         de huurders de huurbevestiging al hadden ondertekend en dat hij daarom aannam dat zij 
         verder akkoord waren. [naam2] heeft [geïntimeerde] verzocht om de huurbevestiging getekend 
         retour te zenden. 
       
       
     
     
       3.11 
       Op 20 mei 2018 heeft [geïntimeerde] per e-mail aan [naam2] een aantal wijzigingen en toevoegingen opgesomd, onder meer over de sleutels en de verzekering. 
       
     
     
       3.12 
       
         Op 22 mei 2018 heeft [naam2] aan [appellante3] het volgende gemaild: 
         
           "Ik begrijp dat je zojuist op kantoor bent langsgeweest, helaas was ik niet aanwezig. 
         
         
           Voor de goede orde heb je een concept-document ondertekend, terwijl het de bedoeling was 
         
         
           om deze inhoudelijk van commentaar te voorzien. De verhuurder gaat dit document niet 
         
         
           ondertekenen omdat hij zelf ook inhoudelijke opmerkingen op het document heeft. 
         
         
           Bijgaand de opmerkingen die door de verhuurder zijn gemaakt ten opzichte van de concept huurovereenkomst, zie hieronder. 
         
         
           (...)" 
         
       
       
     
     
       3.13 
       
         
          [appellante3] heeft diezelfde dag laten weten dat zij zal overleggen met [appellante2] en 
         heeft gevraagd of zij de volgende ochtend met elkaar konden afspreken. 
       
       
     
     
       3.14 
       
         
          [naam2] heeft die avond per e-mail gereageerd en gevraagd of de opmerkingen van 
         de verhuurder voor hen akkoord waren en aangegeven dat een afspraak ingepland zou 
         moeten worden. Verder heeft hij gemeld: 
         
           "(...) 
         
         
           - Er zijn inderdaad zoals jij stelt geen servicekosten van toepassing, dit staat ook in de 
         
         
           bevestiging. Jullie nemen het pand in eigen beheer en dus zelf verantwoordelijk voor het afsluiten van nutsvoorzieningen. 
         
         
           (...) 
         
         
           -jullie mogen van de eigenaar de sleutel ter beschikking krijgen zodra de overeenkomst is 
         
         
           getekend, de eerste huur betaald is en de waarborgsom is overgemaakt. Dit kan dus al heel 
         
         
           snel. Jullie mogen van de verhuurder ook al met aanpassingen in het gehuurde beginnen, het 
         
         
           lijkt me wel goed dat we even overleggen met welke werkzaamheden jullie beginnen. 
         
         
           Overigens adviseert de verhuurder ten behoeve van eigen veiligheid/veiligheid van goederen 
         
         
           in het gehuurde de sloten te vervangen op een gegeven moment, maar volgens mij maak ik 
         
         
           ook al uit jullie begroting op dat jullie cilinders gaan vervangen." 
         
       
       
     
     
       3.15 
       
         
          [appellante3] heeft nog later op de avond per e-mail gereageerd en het volgende gemeld: 
         
           "(…) Allereerst over de verplichte verzekeringen. 
         
         
           De brand- en WA verzekering spreken voor zich en zullen wij voldoen. 
         
         
           Echter is het niet mogelijk om als huurder een opstalverzekering af te sluiten. Dit laatste is 
         
         
           alleen mogelijk door de eigenaar/verhuurder van het pand. 
         
         
           Overigens vind ik het vreemd dat er nieuwe punten worden toegevoegd aan het huurcontract 
         
         
           vanuit de verhuurder, terwijl het huurcontract na akkoord van dhr [geïntimeerde] aan ons zou 
         
         
           worden geleverd. 
         
         
           Wij zijn inmiddels zo'n twee maanden bezig en tot op heden zit er weinig schot in de zaak. We hebben alle stukken afgeleverd en het voorlopig huurcontract ondertekend. Inmiddels zijn we een week verder, maar vrij weinig opgeschoten. 
         
         
           Er is ontzettend veel werk te verrichten en 1 juli komt behoorlijk dichtbij.(…)” 
         
       
       
     
     
       3.16 
       
         
          [geïntimeerde] , [appellante2] en [appellante3] hebben de brief van 17 mei 2018 (de 
         verhuurbevestiging) op 23 mei 2018 ondertekend.  
       
       
     
     
       3.17 
       Op 23 mei 2018 heeft [naam2] aan [geïntimeerde] laten weten dat [appellante2] en [appellante3] de huurbevestiging hadden getekend en dat [appellante2] en [appellante3] de eerste maand huur en drie maanden borg wilden overmaken, zodat ze de sleutel zouden kunnen krijgen. 
       
     
     
       3.18 
       
         Met een factuur van 24 mei 2018 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 3.750,- (een maand 
         huur) en € 13.612,50 (waarborgsom), te vermeerderen met btw, bij [appellante2] en [appellante3] in 
         rekening gebracht. Dit bedrag is voldaan.  
       
       
     
     
       3.19 
       
         Op 24 of 25 mei 2018 heeft de Lounge Bar een drank- en horecavergunning bij de 
         gemeente Groningen aangevraagd voor de in het pand te exploiteren nachtclub. 
       
       
     
     
       3.20 
       
         Op 29 mei 2018 heeft [appellante3] telefonisch contact opgenomen met [naam2] en hem 
         meegedeeld dat de aanvraag voor de vergunning nog liep en dat het er naar uit zag dat deze 
         niet voor 1 juli 2018 zou worden verleend. 
       
       
     
     
       3.21 
       
         Op 30 mei 2018 hebben [appellante3] en [naam2] eerst een gesprek gehad en 
         vervolgens contact per e-mail, over een latere ingangsdatum van de huur. [appellante3] heeft 
         verzocht om het contract aan te passen, waarna [naam2] de ontbindende voorwaarde anders 
         heeft geformuleerd. [appellante3] heeft vervolgens in haar e-mailbericht van 30 mei 2018 
         aangegeven: 
       
       
       
         
           "De huur zou volgens het contract per l juli 2018 ingaan. 
         
         
           Echter kan het wellicht tot 15 juli of later duren voor de vergunning door de gemeente 
         
         
           verleend is. 
         
         
           Zonder deze vergunning kunnen we niet aan de slag in het pand, zoals in het huurcontract 
         
         
           vermeld is. Je gaf aan met [geïntimeerde] in overleg te gaan of het huurcontract eventueel later in 
         
         
           zou kunnen gaan. 
         
         
           We begrijpen niet waaruit de aanpassing in de passage is gebaseerd. Het verzoek was het 
         
         
           huurcontract aan te passen na akkoord van dhr [geïntimeerde] . Echter komt in de aanpassing naar 
         
         
           voren dat het tot 15 juli mogelijk is om het contract te ontbinden én de huur 1-15 juli moet 
         
         
           worden betaald. Zou je mij hier duidelijkheid in kunnen geven?" 
         
       
       
     
     
       3.22 
       
         Op 1 juni 2018 heeft [naam2] gereageerd en onder meer het volgende bericht: 
         
           "De aangepaste passage voorziet in jullie behoefte om later te kunnen ontbinden dan 1 juli, 
         
         
           als ik het goed begrepen heb was dat jullie grootste zorg. 
         
         
           Verhuurder heeft er uiteraard begrip voor dat het onduidelijk is wanneer de Gemeente haar 
         
         
           akkoord gaat verlenen, maar je hebt aangegeven dat dit binnen 4-6 weken is dus dit zal altijd 
         
         
           voor 14 juli bekend moeten zijn, toch? 
         
         
           Kan ik uit jouw mail nu opmaken dat jullie niet meer eerder aan de slag willen in het gebouw 
         
         
           en dat jullie dit pas gaan doen als de vergunning is verleend? En zou je exact aan kunnen 
         
         
           geven hoe je de passage dan gewijzigd zou willen zien?" 
         
       
       
     
     
       3.23 
       
         
          [naam2] heeft een huurovereenkomst opgesteld, waarbij (anders dan in de 
         huurbevestiging) Lounge Bar als huurder staat vermeld. Wel hebben [appellante2] en [appellante3] zich persoonlijk garant gesteld voor de huurbetalingen. De overeenkomst is op 29 juni 2019 door [appellante2] en [appellante3] als bestuurders van Lounge Bar en als 'persoonlijk garant' enerzijds en door [geïntimeerde] anderzijds ondertekend. In artikel 3 van deze overeenkomst is het volgende opgenomen: 
         
           "Artikel 3: Duur, verlenging en opzegging 
         
       
     
     
       3.1 
       
         
           Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 
         
         
           1 augustus 2018, of zoveel eerder of later als de exploitatievergunning wordt verstrekt 
         
         
           (hierna "ingangsdatum") en lopende tot en met 31 juli 2023. De feitelijke ingangsdatum is de 
         
         
           datum waarop de exploitatievergunning door de Gemeente Groningen aan huurder wordt 
         
         
           verleend. Alle in deze overeenkomst genoemde data zullen dientengevolge worden gewijzigd. 
         
         
           Artikel 18: Ontbindende voorwaarde 
         
         
           Huurder heeft de mogelijkheid tot ontbinding van deze overeenkomst indien de 
         
         
           exploitatievergunning niet vóór 15 augustus 2018 is verkregen van de Gemeente Groningen. 
         
         
           Huurder dient dit vóór 14 augustus 2018 schriftelijk aan verhuurder te communiceren. Indien 
         
         
           huurder gebruik dient te maken van de ontbindende voorwaarde zal verhuurder de 
         
         
           waarborgsom en het huurbedrag retour overmaken aan huurder, dit echter nadrukkelijk 
         
         
           onder de voorwaarde dat gehuurde in vergelijkbare of verbeterde staat verkeert ten opzichte van het moment waarop de huurder sleutel ter vrije beschikking gesteld heeft gekregen. Deze 
         
         
           staat zal bij de terbeschikkingstelling van de sleutel worden vastgesteld." 
         
       
       
     
     
       3.24 
       
         Op 25 juli 2018 heeft [appellante3] de door haar ontvangen brief van de gemeente 
         Groningen aan [naam2] doorgestuurd. In die brief is het volgende vermeld: 
         
           "U heeft op 25 mei 2018 voor een horeca-onderneming in de inrichting gelegen aan 
         
         
           
            [adres] , een aanvraag ingediend voor een: drank- en horecavergunning 
         
         
           Bij beoordeling van deze stukken zijn wij nu van mening dat deze voldoende zijn om een 
         
         
           inhoudelijk oordeel over uw aanvraag te kunnen geven. 
         
       
       
       
         
           De afhandeling van uw aanvraag zal binnen 4 tot 6 weken plaatsvinden. Indien deze 
         
         
           afhandeling onverhoopt meer tijd zal vergen, zullen wij u daarvan op de hoogte stellen." 
         
       
       
     
     
       3.25 
       
         Op 17 augustus 2018 heeft [appellante3] aan [naam2] per e-mail meegedeeld dat de 
         vergunningverlening van de gemeente Groningen langer dan gebruikelijk zou duren in 
         verband met vakantie. 
       
       
     
     
       3.26 
       
         
          [naam2] heeft op 20 augustus 2018 gereageerd en onder meer het volgende opgemerkt: 
         
           “(…)- Vanuit de Gemeente begreep ik dat de bal juist bij jullie ligt en dat jullie nog 
         
         
           een voorziening in het pand moeten treffen waarna de vergunning zou worden verstrekt, klopt dit en wordt dit op korte termijn geregeld?(…)"  
           
         
       
     
     
       3.27 
       
         
          [appellante3] heeft diezelfde dag nog gereageerd en [naam2] het volgende meegedeeld: 
         
           “(…) Tot op heden hebben [appellante2] noch ik nieuwe informatie mogen ontvangen van de gemeente. 
         
         
           (…) Het klopt dat meerdere personen contact hebben gehad met de gemeente in verband met 
         
         
           werkzaamheden voor het pand. 
         
         
           (...) 
         
         
           Tot slot heb ik een vraag over onderstaande: 
         
         
           Zojuist heb ik per mail een factuur ontvangen. Echter zou de huur ingaan met ingang van de 
         
         
           datum waarop de vergunning verkregen is.” 
         
         
           Zou je dit kunnen toelichten of moet hiervoor contact worden opgenomen met de 
         
         
           verhuurder?" 
         
       
       
     
     
       3.28 
       
         Op 24 augustus 2018 heeft een medewerker van de gemeente Groningen aan [appellante3] laten weten dat de vergunning pas verleend kon worden als de inrichting was 
         gecontroleerd en dat dat pas zou gebeuren na afronding van de verbouwing. 
       
       
     
     
       3.29 
       
         Op 10 september 2018 heeft [naam2] aan [appellante3] meegedeeld dat de exploitatievergunning en de vergunning op grond van de Drank- en Horecawet (hierna: de 
         drankvergunning) los van elkaar staan, dat de eerste vergunning al was verleend, maar dat de gemeente voor de drankvergunning extra eisen stelde, waaraan nog niet werd voldaan. In het e-mailbericht van [naam2] is verder opgenomen: 
         
           "(...) Aangezien hiermee verder de ontbindende voorwaarde verder niet meer van toepassing 
         
         
           is en de huurovereenkomst formeel is ingegaan verzoek ik je namens de eigenaar dan ook 
         
         
           vriendelijk doch dringend om de huurfactuur die jullie enige tijd geleden hebben ontvangen 
         
         
           te voldoen. (...)" 
         
       
       
     
     
       3.30 
       
         In reactie hierop heeft [appellante3] aan [naam2] teruggemaild: 
         
           “Ik vind het frappant dat jullie informatie verkregen hebben dat de vergunning verleend is, wij zijn hier door de gemeente namelijk nog niet van op de hoogte gesteld. 
         
         
           Graag ontvang ik zwart op wit de bevestiging of volledige vergunning van jullie, aangezien wij deze niet hebben. 
         
         
           Ik vind het erg vervelend dat we continue de afspraak moeten herhalen. Zodra de vergunning er is maken wij natuurlijk de huur over, zo ook overeen gekomen in het contract.” 
         
       
       
     
     
       3.31 
       
        [naam2] heeft daarop later die dag gereageerd door te melden dat de vergunningverlening afhankelijk is van de door [appellante3] en [appellante2] uit te voeren werkzaamheden die de Gemeente enkele weken daarvoor had geëist. Verder heeft hij er op  
       
       
         gewezen dat de ontbindende voorwaarde uitsluitend betrekking heeft op de exploitatievergunning. 
       
       
     
     
       3.32 
       
         
          [appellante3] heeft vervolgens weer gereageerd en het volgende meegedeeld: 
         
           "De afspraak was dat de huur in zou gaan op het moment dat de vergunning er is. Wij hebben tot op heden nog geen enkele vergunning verkregen. Als jullie dit wél eerder kunnen bereiken, zouden we dit graag ontvangen." 
         
       
       
     
     
       3.33 
       
         
          [appellante3] heeft bij e-mail van 12 september 2018 bericht er vrij zeker van te zijn 
         dat de huur ingaat op het moment dat de volledige vergunning verstrekt is door gemeente. Verder heeft zij gemeld dat er problemen zijn vanwege lekkage en dat daardoor de 
         werkzaamheden stil liggen. 
       
       
     
     
       3.34 
       
         
          [appellante3] heeft op 29 september 2018 gemeld dat zij zijn overeengekomen dat de 
         huur ingaat vanaf het moment dat de vergunningen waren verleend en zij de zaak konden 
         exploiteren. [appellante3] heeft opnieuw aangegeven dat zij druk bezig zijn met het klaarmaken van het pand, maar dat zij tegen veel onvoorziene kosten aanlopen door de slechte staat van het pand. 
       
       
     
     
       3.35 
       Op 14 februari 2019 heeft de gemeente de drank- en horecavergunning afgegeven en vanaf 22 februari 2019 hebben gedaagden de nachtclub geëxploiteerd. Vanaf                                   14 februari 2019 hebben zij huur betaald. In de periode daaraan voorafgaand is geen huur betaald met uitzondering van de betaling vermeld onder 3.19. [appellante3] is op enig moment uit de vennootschap teruggetreden.  
       
     
     
       3.36 
       Partijen hebben na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg gedeeltelijk overeenstemming bereikt. 
       
       
     
   
   
     
       4 De vordering en de beslissing van de kantonrechter 
     
     
       4.1 
       
         Bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde] , na eiswijziging, betaling gevorderd van  
         € 29.493,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van de  algehele voldoening, met veroordeling van Lounge Bar c.s. in de proceskosten, nakosten daaronder mede begrepen.  
       
       
     
     
       4.2 
       De kantonrechter heeft [geïntimeerde] vordering tot betaling van huurpenningen en contractuele boete en contractuele incassokosten toegewezen tot een bedrag van € 24.831,56, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 20.418,75, te rekenen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening. Ook heeft de kantonrechter Lounge Bar c.s. veroordeeld tot betaling van de proceskosten.  
       
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling van de grieven en de vorderingen in hoger beroep 
     
     
       
         De vorderingen in hoger beroep 
       
     
     
     
       5.1 
       Lounge Bar c.s. hebben in hoger beroep gevorderd dat het hof de vonnissen van de kantonrechter van 7 april 2020 en 20 oktober 2020 (hierna: de vonnissen) zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en hem zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis van 20 oktober 2020 aan hem is voldaan, vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.  
       
     
     
       5.2 
       Lounge Bar c.s. hebben in hoger beroep een zevental Romeins genummerde grieven (bezwaren) tegen de vonnissen geformuleerd. Deze grieven zullen hiernavolgend zo veel mogelijk in onderlinge samenhang alsmede thematisch worden besproken.  
       
       
         
           De gemaakte afspraken over het ingaan van de verplichtingen uit de huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       5.3 
       Blijkens de grieven I-III van hun memorie van grieven keren Lounge Bar c.s. zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat - hoewel uitleg van artikel 3.1 van de huurovereenkomst met zich brengt dat niet moet worden uitgegaan van de letterlijke tekst van ‘exploitatievergunning’, maar dat daaronder ook moet worden begrepen de ‘drank- en horecavergunning’- , dit niet zonder meer betekent dat Lounge Bar c.s. pas huur verschuldigd zijn vanaf de datum waarop de drank- en horecavergunning is verleend. Zij stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen geen voorbehoud maakt voor wat betreft de nog te verrichten werkzaamheden aan het pand, welke dan invloed zouden kunnen hebben op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Gegeven de duidelijke bewoordingen van artikel 3.1 van de huurovereenkomst is de feitelijke ingangsdatum van de huurovereenkomst de datum waarop de drank- en horecavergunning door de gemeente Groningen aan                                                    Lounge Bar c.s. is verleend, zijnde 14 februari 2019, aldus Lounge Bar c.s.  
       
     
     
       5.4 
       De vraag wat partijen zijn overeengekomen dient in een geval als het onderhavige te worden beantwoord aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf.  Toepassing van deze uitlegmaatstaf brengt mee dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord op grond van een uitsluitend taalkundige uitleg van de in geschil zijnde bepaling(en). Doorslaggevend bij de uitleg daarvan is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voor de uitleg van een specifieke bepaling, in dit geval artikel 3.1, geldt verder dat deze niet geïsoleerd dient te worden beoordeeld, maar in verhouding tot de rest van de overeenkomst en de aard en strekking daarvan.  
       
     
     
       5.5 
       Met inachtneming van de hiervoor weergegeven maatstaf komt het hof tot het oordeel dat de tegen de uitleg van de kantonrechter gerichte grieven van Lounge Bar c.s. niet kunnen slagen. Zij miskennen naar het oordeel van het hof dat het bij uitleg op grond van de Haviltex-maatstaf draait om het vaststellen van de betekenis die partijen als redelijke mensen over en weer in de gegeven omstandigheden aan de desbetreffende bepaling mochten toekennen. Bij een dergelijke benadering is er geen ruimte voor de gedachte dat iets alleen kan worden geacht tussen de contractspartijen te zijn afgesproken indien dat met zoveel woorden in de betreffende bepaling te lezen valt.  Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat een redelijke uitleg van de betreffende bepaling met zich brengt dat de bepalingen in de huurovereenkomst (en daarmee ook de verplichting tot betaling van huurpenningen door Lounge Bar c.s.) tussen partijen werking zouden hebben vanaf het moment dat Lounge Bar c.s. redelijkerwijs in staat moesten worden geacht over de voor exploitatie benodigde vergunningen te kunnen beschikken (oftewel: voor het verkrijgen daarvan voldoende tijd en gelegenheid zou hebben gehad). De andersluidende uitleg van artikel 3.1, zoals die door Lounge Bar c.s. wordt voorgestaan, zou tot het – zoals terecht door [geïntimeerde] is aangevoerd – onaannemelijke rechtsgevolg leiden dat het geheel van het eigen inzicht (oftewel: de mogelijke willekeur) van Lounge Bar c.s. zou afhangen wanneer de verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden ingaan en dat dit – ingeval van gedurig stilzitten aan de kant van Lounge Bar c.s. - bijvoorbeeld ook pas na 10 jaar het geval zou kunnen zijn. Dat partijen dit zo zouden hebben bedoeld is niet waarschijnlijk, mede gelet op de hiervoor weergegeven voorgeschiedenis die tot de sluiting van het huurcontract heeft geleid en die laat zien dat beide partijen zich bewust waren van het tijdsaspect bij het verkrijgen van de vergunningen en het kunnen gaan exploiteren van het pand. Uit die voorgeschiedenis volgt ook dat het voor Lounge Bar c.s. al voor sluiting van de huurovereenkomst voldoende kenbaar was dat [geïntimeerde] als verhuurder belang had bij het binnen afzienbare termijn ingaan van de huurovereenkomst. Mede gelet daarop mochten Lounge Bar c.s. er niet op vertrouwen dat [geïntimeerde] de betreffende bepaling op de door hen voorgestane wijze zou opvatten. In het licht van dit alles hebben Lounge Bar c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de uitleg van de kantonrechter ondergraven en de door hen bepleite uitleg van artikel 3.1 van de huurovereenkomst ondersteunen. De grieven I-III falen daarom in zoverre.   
       
       
         
           Heeft de kantonrechter de datum van ingang van de verplichtingen uit de huurovereenkomst correct vastgesteld? 
         
       
       
     
     
       5.6 
       Het tweede thema dat in de grieven van Lounge Bar c.s. wordt aangeroerd betreft de (aanpalende) vraag of de kantonrechter de datum van ingang van de verplichting tot huurbetaling correct vastgesteld heeft. Voor zover Lounge Bar c.s. betogen dat die datum                    14 februari 2019 was omdat uit de overeenkomst volgt dat de verplichting tot huurbetaling eerst zou ingaan op het moment dat de voor exploitatie benodigde vergunningen daadwerkelijk waren verstrekt, faalt dit betoog omdat het, zoals hiervoor is besproken, is gebaseerd op een onjuiste uitleg van art. 3.1 van de huurovereenkomst. Voor zover Lounge Bar c.s. betogen dat die datum om een andere reden later is gelegen dan de datum waartoe de kantonrechter is gekomen, faalt hun betoog eveneens. Redengevend voor de keuze van de kantonrechter voor 1 september 2018 als ingangsdatum voor het verschuldigd worden van de maandelijks huurpenningen is het feit dat uit de overgelegde brief van de gemeente van               16 juli 2018 kan worden opgemaakt dat de voor exploitatie benodigde drank- en horecavergunning uiterlijk 6 weken nadien kon worden verstrekt en dat niet is gebleken van relevante beletselen die aan het halen van die datum in de weg hebben gestaan, anders dan de (in de eigen sfeer van Lounge Bar c.s. liggende) (trage voortgang van de) verbouwingswerkzaamheden aan de nachtclub. Het hof begrijpt het oordeel van de kantonrechter op dit punt aldus dat Lounge Bar op die datum redelijkerwijs in staat moest worden geacht over de voor exploitatie benodigde vergunningen te kunnen beschikken en (dus) voor het verkrijgen daarvan voldoende tijd en gelegenheid had gehad. Lounge Bar c.s. bestrijden dat oordeel onder meer met de stelling dat [geïntimeerde] wist dat omvangrijke (en naar het hof begrijpt: dus mogelijk langdurige) verbouwwerkzaamheden aan het pand zouden gaan plaatsvinden en dat de tijd die daarmee gemoeid kon zijn dus in het contract was verdisconteerd. Deze stelling is door [geïntimeerde] bestreden en wordt door het hof als onvoldoende onderbouwd gepasseerd, mede nu deze stelling haaks staat op de in de procedure bij de kantonrechter door Lounge Bar c.s. betrokken stelling dat het juist de bedoeling was dat het pand snel open zou gaan en dat Lounge Bar c.s. “eerst geld (wilden) gaan verdienen alvorens er grotere aanpassingen in de zaak zouden worden gedaan”. Daarnaast betogen Lounge Bar c.s. dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, de verbouwingswerkzaamheden niet hebben stilgelegen en dat zij tijdens die werkzaamheden werden geconfronteerd met de “nodige verborgen gebreken die extra werk (en daarmee ook vertraging) hebben opgeleverd”. Ook dit betoog wordt door het hof gepasseerd. Nadat [geïntimeerde] in de procedure bij de kantonrechter had aangegeven dat Lounge Bar c.s. vanaf augustus 2018 tot november 2018 geen (bouw)activiteiten hadden verricht en de opgelopen vertraging bij de vergunningverlening dus aan henzelf te wijten was, heeft de kantonrechter Lounge Bar c.s. de gelegenheid gegeven om feiten en omstandigheden aan te voeren die maakten dat zij redelijkerwijs tot 14 februari 2019 nodig hebben gehad om de vergunningen rond te krijgen. Die gelegenheid hebben zij in de procedure bij de kantonrechter niet benut. Het hof constateert dat Lounge Bar c.s. ook in hoger beroep geen deugdelijk inzicht hebben gegeven ten aanzien van de redenen waarom pas na een lange periode, in februari 2019, de vergunningen zijn verleend. De bij memorie van grieven overgelegde e-mail van de brandweer van 9 april 2021 volstaat in dat kader niet, reeds omdat die e-mail over de redenen voor de lange duur van genoemde periode geen uitsluitsel geeft en evenmin duidelijk maakt dat van verborgen gebreken sprake was. Ook de woordelijke verwijzing naar hetgeen Lounge Bar c.s. in hun akte van 12 mei 2020 in eerste aanleg, onder de punten 7 tot en met 19, naar voren hebben gebracht, snijdt geen hout. Het bestaan van de aldaar genoemde gebreken is in de procedure bij de kantonrechter gemotiveerd door [geïntimeerde] betwist en die betwisting heeft [geïntimeerde] in hoger beroep gehandhaafd. Het had op de weg van Lounge Bar c.s. gelegen om in hoger beroep alsnog genoegzaam (bijvoorbeeld aan de hand van verklaringen, foto’s en facturen ter zake van de gestelde gebreken en een reconstructie/tijdpad van de in dat verband verrichte werkzaamheden) duidelijk te maken dat en waarom sprake is geweest van - niet in de invloedsfeer van Lounge Bar c.s. vallende - omstandigheden die er toe hebben geleid dat niet reeds eind augustus 2018 maar pas in februari 2019 de benodigde vergunningen werden verleend. Dat hebben Lounge Bar c.s. echter nagelaten. Ook voor wat betreft het van augustus tot november 2018 stilgelegen hebben van de verbouwingswerkzaamheden hebben Lounge Bar c.s. het enkel gelaten bij een herhaling van hun (kale) betwisting dat daarvan sprake is geweest. Gelet daarop ziet het hof geen reden om op het punt van het ingaan van de verplichtingen van de huurovereenkomst een ander tijdstip te kiezen dan de kantonrechter heeft gedaan. De grieven II-V falen in zoverre. Omdat Lounge Bar c.s. op dit punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan, wordt aan bewijslevering hunnerzijds niet toegekomen.  
       
       
         
           Boetes en kosten 
         
       
       
     
     
       5.7 
       Dan komt het hof toe aan de in grief VI aan de orde gestelde vraag of de kantonrechter terecht ook een bedrag aan boetes en buitengerechtelijke kosten heeft toegewezen. Lounge Bar c.s. bepleiten matiging van deze boetes en kosten. Matiging van boetes is geregeld in artikel 6:94 BW. Dit wetsartikel is niet tevens van toepassing op de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten, zodat matiging daarvan in elk geval niet aan de orde kan zijn. Voor zover Lounge Bar c.s. hebben willen betogen dat de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid in de weg zou staan aan toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten, geldt dat dit betoog niet is onderbouwd en daarom door het hof wordt gepasseerd. Een andere reden waarom het toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke kosten niet juist zou zijn hebben Lounge Bar c.s. niet gegeven. 
       
     
     
       5.8 
       Voor wat betreft de door de kantonrechter toegewezen boetes stelt het hof voorop dat de in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf (die inhoudt dat voor matiging van verbeurde boetes slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist) meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.  Naar het hof begrijpt betwisten Lounge Bar c.s. op zichzelf niet dat, uitgaande van de door de kantonrechter vastgestelde ingangsdatum van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de door de kantonrechter toegewezen boetes verschuldigd zijn geworden, maar menen zij dat redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat zij tot (volledige) betaling daarvan gehouden zijn, omdat zij in redelijkheid mochten menen dat hun eigen uitleg van art. 3.1 van de huurovereenkomst de juiste was. Die reden is zonder toelichting, die Lounge Bar c.s. niet gegeven hebben, in het licht van genoemde, tot terughoudendheid nopende maatstaf, niet voldoende om tot matiging van de boetes over te gaan. Hetzelfde geldt voor de stelling dat de boetes zijn verbeurd in een periode waarin met de nachtclub nog geen geld werd verdiend. Dat het toegewezen boetebedrag om een of meer andere redenen buitensporig zou zijn in het licht van de vorderingen van [geïntimeerde] is gesteld noch gebleken. Grief VI faalt.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.9 
       Grief VII heeft geen zelfstandige betekenis naast de overige grieven en deelt derhalve in hun lot. 
       
       
     
   
   
     
       6 De slotsom 
     
     
       De slotsom is dat geen van de grieven slaagt. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, kan gelet op de verwerping van de grieven verder onbesproken blijven. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zullen Lounge Bar c.s. in de proceskosten worden veroordeeld op de wijze, zoals in het dictum vermeld (2 punten, tarief III). 
     
     
     
   
   
     
       7 De beslissing 
     
     
       Het hof, rechtdoende in hoger beroep: 
     
     
     - bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter van 7 april 2020 en 20 oktober 2020, 
     
     - veroordeelt Lounge Bar c.s. in de kosten van het geding, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 772,- aan griffierecht en € 2.884,- aan salaris advocaat, 
     
     - veroordeelt Lounge Bar c.s. in de nakosten, begroot op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in het geval zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, 
     
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 
     
     
     
     - wijst af hetgeen anders of meer gevorderd is. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J.E. Wichers en M.M. Lorist en is door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022. 
     
   
   
      HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex). 
   
   
      Vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7024 (Vodafone/ETC) en HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260 (Afvalzorg/Slotereind). 
   
   
      Vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.