ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:3915

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:3915 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-05-2022 / 200.287.520/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-05-17

Zaaknummer: 200.287.520/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:3915

---

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de boerderij in Ruinerwold, waarin zich jarenlang een gezin verborgen heeft gehouden. Het hof wijst de vordering tot ontbinding toe, net als de kantonrechter, maar op een andere grondslag. Het enkele feit dat in het gehuurde (mogelijk) strafbare feiten worden gepleegd, betekent nog niet dat de huurder zijn verplichting een ‘goed huurder’ te zijn overtreedt. De tekortkoming van de huurder is in dit geval gelegen in het realiseren van verbouwingen zonder de daarvoor vereiste vergunningen en in het laten ontstaan van een huurachterstand. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
       
     
     
     
       locatie Leeuwarden 
     
     
     
       afdeling civiel recht, handel 
     
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.287.520/01 
       (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8369038) 
     
     
     
     
       
         arrest van 17 mei 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats1] , 
       appellant, bij de rechtbank: gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
       hierna:  [appellant] , 
       advocaat: mr. Y. Moszkowicz, die kantoor houdt te Utrecht, 
     
     
     
     
       tegen 
     
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats2] , 
       geïntimeerde, 
       bij de rechtbank: eiseres in conventie en gedaagde in reconventie, 
       hierna:  [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. A.M. Takkenberg, die kantoor houdt te Zwolle. 
     
     
     
   
   
     
       1 De verdere procedure  
     
       1.1 
       Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 juni 2021 hier over. 
       
     
     
       1.2 
       Op grond van dat tussenarrest heeft op 13 april 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.  
       
     
     
       1.3 
       Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof op verzoek van partijen een datum vastgesteld voor het arrest. 2.	Waar gaat het in deze zaak over?  
     
     
       2.1 
       
        [geïntimeerde] is eigenaar van een landgoed te [woonplaats2] , waarop zich ook een boerderij bevindt. Zij heeft deze boerderij in 2010 verhuurd aan [appellant] . [appellant] heeft deze boerderij in gebruik gegeven aan [naam1] (hierna: [naam1] ), die er met zijn zes (deels minderjarige) kinderen in totale afzondering heeft geleefd. In oktober 2019 maakt de politie een einde aan die bewoning. [naam1] en [appellant] worden gearresteerd en in voorlopige hechtenis genomen. De kwestie krijgt veel (ook internationale) media-aandacht.   
       
     
     
       2.2 
       
        [geïntimeerde] heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Volgens haar is [appellant] in zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen tekortgeschoten door, in strijd met ‘goed huurderschap’, een gezin heimelijk in de boerderij verborgen te houden, door het gezin te laten wonen in een ruimte waar dat niet is toegestaan, de boerderij op ondeugdelijke wijze te verbouwen en de huur niet (tijdig) te betalen. Daarnaast heeft zij schadevergoeding van [appellant] gevorderd. [appellant] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] en een tegenvordering (‘vordering in reconventie’) ingesteld. Die vordering komt erop neer dat wordt vastgesteld dat hij geen huur verschuldigd is vanaf 1 oktober 2019 tot aan het moment dat [geïntimeerde] de boerderij weer aan hem, [appellant] , beschikbaar stelt.  
       
     
     
       2.3 
       De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland te Assen (hierna: de kantonrechter) heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en de vordering van [appellant] afgewezen. Het hof komt ‘onder de streep’ tot dezelfde beslissing, maar motiveert die anders. Het hof zal die beslissing hierna toelichten, door eerst de relevante feiten te vermelden en door daarna de bezwaren (‘grieven’) van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter te bespreken.  
       
     
   
   
     
       3 
       3.	De relevante feiten 
     
     
       3.1 
       
        [geïntimeerde] is in 2007, door een erfenis, eigenaar geworden van het landgoed [naam2] te [woonplaats2] . Op het landgoed bevindt zich een boerderij op een perceel van 1,46 hectare met diverse gebouwen.  
       
     
     
       3.2 
       
         Op 30 juli 2010 heeft zij met [appellant] , die timmerman is, een huurovereenkomst gesloten, waarbij zij de boerderij met ingang van 1 augustus 2010 voor 20 jaar aan hem verhuurt. De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst van die datum. De afgesproken huurprijs is laag - in 2010 € 375,- per maand, in 2020 € 419,37 per maand -, maar daar staat tegenover dat [appellant] de boerderij zal opknappen en bewoonbaar zal maken. Daarover zijn in het huurcontract enkele bijzondere voorwaarden opgenomen, die onder meer inhouden dat als de huurovereenkomst na 20 jaar wordt voortgezet een commerciële huur(prijs) zal worden vastgesteld en dat [appellant] het recht van eerste koop heeft. In artikel 9 van het huurcontract - “Prestaties huurder” - is onder meer het volgende vastgelegd: “ Bij de hoogte van de huur is rekening gehouden met prestaties welke huurder gaat leveren in de toekomst. Deze prestaties bestaan uit het bewoonbaar maken van de woning. Nog voor 
         
           31 december 2010 zal huurder er voor zorg dragen dat het woongedeelte in gebruik genomen kan worden. Hij zal daartoe [adres1] indien nodig als hoofdverblijf kiezen en daartoe alles in het werk stellen om de benodigde vergunningen te verkrijgen. Indien termijnen niet gehaald worden dan is slechts verwijtbare schuld hem aan te rekenen. Geheel onafhankelijk van hetgeen geregeld in de Algemene voorwaarden in artikel 1 ev. is het huurder die op voorhand toestemming heeft het pand te verhuren. Verhuurder heeft er alle belang bij dat nog voor het einde van het jaar de woning weer bewoond wordt. 
         
         
           Huurder levert een prestatie in de vorm van arbeid en materiaal ter verbetering van het object. (…) Het betreft hier, getuige de verderop genoemde fotoreportage, een object in dermate staat dat eerder van renovatieobject gesproken en pas in later stadium van woning/woonboerderij. Huurder verbeterd het object tot wooneenheid met aanvullende 
         
         
           bedrijfsruimtes en/ of verblijven. Hij zal daar door Verhuurder niet financiëel voor worden 
         
         
           gecompenseerd. Niet nu maar ook niet in de toekomst bij het beëindigen van de huurovereenkomst. 
         
         
           Verhuurder mag er van uitgaan dat Huurder alle werkzaamheden gedegen en alleszins verantwoord uitgevoerd. Tekeningen, berekeningen, vergunningen en al wat maar nodig is om dit te realiseren zal door Huurder worden verzorgd. Voor zover daarbij instemming of toestemming van Verhuurder nodig zal deze door Huurder worden gevraagd. Huurder en Verhuurder dienen in goed overleg plannen in vroegtijdig stadium door te nemen en samen vast te stellen. (…) ” In artikel 10 is bepaald dat [appellant] de werkzaamheden zal voltooien vóór 1 januari 2012. Indien dat niet is gebeurd, heeft [geïntimeerde] het recht de overeenkomst te ontbinden. 
       
       
     
     
       3.3 
       
        [appellant] heeft vanaf 2010 [naam1] en diens zes (deels minderjarige) kinderen in de boerderij laten wonen. Het gezin hield zich schuil voor en afzijdig van de buitenwereld en trok zich als er derden op het erf waren terug in een (met een pantry en wasgelegenheid uitgeruste) koeienstal. De verblijfplaats was met hooibalen, verschuifbare boekenkasten en meerdere deuren aan het zicht van derden onttrokken. De (leerplichtige) kinderen zaten niet op school en stonden niet ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.  
       
     
     
       3.4 
       In oktober 2019 is na een melding van het oudste kind, die op dat moment 25 jaar oud was, ontdekt dat het gezin in de boerderij woonde. [appellant] en [naam1] zijn in voorarrest genomen. Het voorarrest van [appellant] is in november 2020 beëindigd. [appellant] wordt onder meer verdacht van mishandeling, wederrechtelijke vrijheidsberoving en witwassen.  
       
     
     
       3.5 
       De ontdekking van het gezin heeft in binnen- en buitenland veel publiciteit veroorzaakt.  
       
     
     
       3.6 
       
         Op 6 november 2019 hebben toezichthouders van de gemeente De Wolden de boerderij bezocht. [geïntimeerde] en [appellant] hebben op 21 november 2019 beiden een conceptbeschikking van de gemeente ontvangen, waarin staat dat een last onder dwangsom zal worden opgelegd indien de volgende overtredingen niet voor 31 januari 2019 beëindigd 
         zouden zijn: 
         1) overtreding van 6.7 van het Bouwbesluit 2012: ondeskundig aanbrengen elektrische 
         leidingen waardoor een reële kans bestaat op brandgevaar door kortsluiting en/of 
         overbelasting van het inpandige netwerk; 
         2) overtreding van 2.5 van het Bouwbesluit: doordat de goedgekeurde hoofddraagconstructie is gewijzigd, wordt niet meer voldaan aan de bepalingen die zijn opgenomen voor de algemene sterkte van de bouwconstructie; 
         3) overtreding van artikel 7.10 van het Bouwbesluit: de verblijfsruimten zijn ingericht 
         zonder vereiste brandwerende voorzieningen; 
         4) overtreding artikel 2.1a lid 1 onder a Wabo: het verbouwen van het pand zonder omgevingsvergunning; 
         5) overtreding artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo; het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met de beheersverordening. 
       
       
     
     
       3.7 
       
         Op 18 december 2019 is (alleen) aan [appellant] een last onder dwangsom opgelegd. 
         Daarin is bepaald dat de onder 1 tot en met 4 genoemde overtredingen door herstel of 
         legalisering moeten worden beëindigd, en wel voordat het pand wordt bewoond of in gebruik 
         wordt genomen, maar uiterlijk op 29 februari 2020. Indien het pand gebruikt of bewoond wordt voordat de overtredingen ongedaan zijn gemaakt, zal de gemeente de woning per direct sluiten door het toepassen van bestuursdwang. [appellant] heeft tegen deze last onder dwangsom bezwaar gemaakt. Op dat bezwaar is nog niet beslist. 
       
       
     
     
       3.8 
       In een e-mail van 18 november 2019 aan [geïntimeerde] heeft Univé, bij wie [geïntimeerde] een opstalverzekering voor het pand had afgesloten, meegedeeld dat Expertisebureau Lengkeek onderzoek heeft gedaan op de boerderij. Univé verzocht [geïntimeerde] op basis van dit onderzoek een aantal maatregelen te treffen, te weten: - het verzorgen van elektronische surveillance door middel van een zogenaamde Bouwatch (camera’s met beeldverbinding); - het plaatsen van bouwhekken op de toegangsweg en op eventuele open plaatsen; - het afsluiten van de elektrotechnische installatie, met de aantekening dat indien [geïntimeerde] de elektrotechnische installatie in het voorhuis werkend wilde houden de elektra en de CV door een erkende installateur gecontroleerd diende te worden. De dekking van de opstalverzekering werd opgeschort totdat deze maatregelen werden getroffen. 
       
     
     
       3.9 
       
         
          [appellant] heeft vanaf november 2019 geen huur meer betaald. Zijn gemachtigde heeft 
         
          [geïntimeerde] bij mail van 25 maart 2020 bericht dat de achterstallige huur is voldaan en dat dit 
         onder protest is gebeurd omdat [geïntimeerde] sinds oktober 2019 in schuldeisersverzuim verkeert 
         door te belemmeren dat [appellant] gebruik kan maken van het gehuurde en het gehuurde te 
         ontruimen. [geïntimeerde] is gesommeerd om het gehuurde per direct weer onbelemmerd aan 
         
          [appellant] ter beschikking te stellen en de sleutels toe te zenden en is aansprakelijk gesteld voor door [appellant] geleden en te lijden schade, waaronder de dwangsommen die door de 
         gemeente zijn opgelegd. 
       
       
     
     
       3.10 
       
         De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft op 15 april 2020 gereageerd dat [geïntimeerde] de woning 
         niet heeft ontruimd en dichtgetimmerd en dat er verder vooralsnog geen reden is het 
         gehuurde weer ter beschikking te stellen nu het pand niet bewoond mag worden en [appellant] 
         in detentie zit. 
       
       
     
     
       3.11 
       
        [appellant] heeft de huur vanaf juli 2020 onbetaald gelaten. 
       
     
   
   
     
       4 
       4.	De bespreking van het geschil Reikwijdte van het hoger beroep 4.1	[geïntimeerde] heeft er bij gelegenheid van de mondelinge behandeling terecht op gewezen dat in hoger beroep alleen de beslissing van de kantonrechter op de door haar ingestelde vordering ter discussie staat. De beslissing van de kantonrechter op de vordering van [appellant] staat niet ter discussie. [appellant] heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van die vordering en heeft in de appeldagvaarding evenmin gevorderd dat de vordering die hijzelf bij de kantonrechter had ingesteld alsnog wordt toegewezen. In zijn memorie van grieven heeft hij dat evenmin gevorderd. Het hof zal zich dan ook beperken tot de vordering van [geïntimeerde] . Dat betekent dat het hof zal beoordelen of de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar zijn.  
     
     
       4.2 
       
         Het hof zal eerst de door [geïntimeerde] aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegde tekortkomingen van [appellant] (de ‘ontbindingsgronden’) bespreken. Het gaat om: 
         a. handelen in strijd met goed huurderschap door het gezin van [naam1] in de woning verborgen te houden; b. het op ondeugdelijke wijze verbouwen van het gehuurde; c. het laten wonen van het gezin van [naam1] in de voormalige koeienstal; d. het niet-tijdig betalen van de huur. Indien sprake is van een of meer tekortkomingen, zal het hof beoordelen of die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en of de vordering van [geïntimeerde] tot schadevergoeding toewijsbaar is.  
       
       
       
         
           Handelen in strijd met goed huurderschap? 
           4.3	[geïntimeerde] meent dat [appellant] zich niet als een ‘goed huurder’ heeft gedragen door [naam1] en zijn gezin jarenlang ‘heimelijk verborgen te houden’ in de boerderij. Zij beroept zich daarmee op schending door [appellant] van de in artikel 7:213 BW vastgelegde verplichting van de huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Zij wijst erop dat [appellant] zich maatschappelijk onbetamelijk heeft gedragen door [naam1] behulpzaam te zijn bij het volstrekt isoleren van zijn kinderen en dat hij zich in dat verband ook schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten. 
       
       
     
     
       4.4 
       Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. Ook als er, bij wijze van veronderstelling, met [geïntimeerde] vanuit wordt gegaan dat [appellant] strafbare feiten heeft (mede)gepleegd of daaraan medeplichtig is geweest en die strafbare feiten langdurig in de boerderij hebben plaatsgevonden, betekent dát enkele feit nog niet dat [appellant] zich daarmee niet als een goed huurder heeft gedragen. Een huurder die strafbare feiten pleegt in een gehuurde woning, overtreedt daarmee de verplichting een goed huurder te zijn nog niet. Daar is meer voor nodig. De vraag of iemand een ‘slecht mens’ is, is een andere dan de vraag of iemand een ‘slecht huurder’ is, merkte de advocaat van [appellant] terecht op tijdens de mondelinge behandeling. Goed huurderschap ziet op het handelen of nalaten van de huurder in relatie tot de huurovereenkomst; het gaat erom dat de huurder datgene doet wat hij  als huurder  naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid, mede gelet op de belangen van de verhuurder en de bij de huurovereenkomst betrokken derden behoort te doen. Dat betekent dat de huurder waakt voor (het toebrengen van) schade aan het gehuurde en voor overige schade voor de verhuurder en schade (door overlast) aan de omgeving van het gehuurde en voor de omwonenden zoveel mogelijk voorkomt.  
       
     
     
       4.5 
       
        [geïntimeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat [appellant] door het (meewerken aan het) enkele verbergen van het gezin van [naam1] - dus los van de wijzigingen aan de boerderij - schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde, aan haar of aan de omgeving. Dat de ontdekking van het gezin van [naam1] veel tumult heeft veroorzaakt en ertoe heeft geleid dat [geïntimeerde] kosten heeft gemaakt om de publiciteit in goede banen te leiden en de boerderij af te schermen, zoals zij stelt, zal zo zijn, maar is niet inherent aan het meewerken aan het verbergen van het gezin. Het is het gevolg van de reactie van anderen op het handelen van [naam1] en [appellant] . Indien het gezin niet was ontdekt, of dat niet tot publiciteit zou hebben geleid, zou deze ‘collaterol damage’ niet zijn ontstaan.  
       
     
     
       4.6 
       
        [appellant] heeft dan ook terecht bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij door het (enkele) verbergen van het gezin heeft gehandeld in strijd met goed huurderschap. Hierna zal blijken dat dát [appellant] niet kan baten.  
       
       
         
           Ondeugdelijk verbouwen en bewonen van een daarvoor ongeschikte ruimte? 
           4.7	[geïntimeerde] heeft vervolgens gesteld dat [appellant] het pand op ondeugdelijke wijze, en ook zonder de vereiste vergunningen, heeft verbouwd. Zij heeft gewezen op de (concept) dwangsombeschikking van de gemeente De Wolden en ook op het besluit van Univé om de dekking van de opstalverzekering op te schorten, onder meer vanwege gebreken aan de elektrische installatie.  
       
       
     
     
       4.8 
       Met deze stukken heeft [geïntimeerde] haar stelling voldoende onderbouwd, dat sprake is van aanpassingen aan de boerderij zonder de vereiste vergunningen en dat die aanpassingen (deels) ook niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen. [appellant] heeft die stelling onvoldoende weersproken. Hij heeft er weliswaar op gewezen dat de commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente heeft geadviseerd de dwangsombeschikking te ‘vernietigen’, maar hij heeft niet duidelijk gemaakt welke gebreken er volgens die commissie aan de beschikking kleven. Dat had wel op zijn weg gelegen, omdat ervan mag worden uitgegaan dat hij het advies heeft; de bezwaarprocedure is namens hem door zijn advocaat gevoerd. Daardoor is onduidelijk of volgens de commissie sprake is van formele gebreken aan de beschikking, of dat sprake is van juridische belemmeringen - bijvoorbeeld een te korte begunstigingstermijn - of dat de door de gemeente vastgestelde gebreken zich niet voordoen. Dat dat laatste zich zou voordoen, staat dan ook niet vast. Het hof merkt daarbij op dat [appellant] zelf bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft opgemerkt dat een deel van de door de gemeente gesignaleerde gebreken terecht zijn vastgesteld.  
       
     
     
       4.9 
       Gezien het voorgaande gaat het hof ervan uit dat de door [appellant] gerealiseerde verbouwingen (in elk geval gedeeltelijk) niet voldoen aan de geldende bouwvoorschriften en zonder geldende vergunning zijn gerealiseerd. Op grond van artikel 9 van het huurcontract diende [appellant] de (ver)bouw(ings)werkzaamheden “gedegen en alleszins verantwoord” uit te voeren en diende hij ook voor de daarvoor noodzakelijke vergunningen te zorgen. Hij heeft in strijd met die verplichting gehandeld.  
       
     
     
       4.10 
       Ook indien ervan moet worden uitgegaan dat, zoals [appellant] stelt, het huurcontract er niet aan in de weg staat dat de voormalige koeienstal, na aanpassingen, bewoond wordt, geldt dat de gemeente heeft bepaald dat de verblijfruimten in de koeienstal verwijderd moeten worden of volgens een verleende vergunning brandveilig en in overeenstemming met de technische eisen van het Bouwbesluit moeten worden gemaakt. Dat waren ze kennelijk niet. Dat heeft [appellant] niet bestreden. Door toe te staan dat het gezin [naam1] toch in die ruimtes verbleef, heeft [appellant] ook gehandeld in strijd met de in artikel 9 van het huurcontract neergelegde verplichting om te zorgen voor de vereiste vergunningen.  
       
     
     
       4.11 
       De conclusie is dat [appellant] op dit punt is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
       
       
         
           Huurachterstand? 
           4.12	Het staat niet ter discussie dat [appellant] de huur over de maanden november 2019 tot en met februari 2020 te laat heeft betaald en de huur vanaf juli 2010 in het geheel niet. Voor zover [appellant] zich erop beroept dat hij de huur vanwege zijn detentie niet kon betalen, faalt dat beroep. De detentie van [appellant] ligt in zijn risicosfeer. [appellant] heeft zijn stelling dat [geïntimeerde] haar rekeningnummer niet aan zijn advocaat wilde doorgeven en dat de huur om die reden niet betaald kon worden onvoldoende onderbouwd. Uit de overgelegde stukken volgt dat de advocaat van [appellant] pas op 28 februari 2020 om dat rekeningnummer heeft gevraagd en dat het nummer hem vervolgens op 10 maart 2020 is doorgegeven.  
       
       
     
     
       4.13 
       
        [appellant] stelt dat hij het recht had om de huurbetaling op te schorten, omdat [geïntimeerde] hem niet in de gelegenheid stelde de boerderij te gebruiken. Het beroep van [appellant] op een hem toekomend opschortingsrecht faalt.  
       
     
     
       4.14 
       Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] de boerderij heeft afgesloten door er hekken voor te plaatsen. Zij heeft dat gedaan om de opschorting van de dekking van de opstalverzekering ongedaan te maken. Dat die verzekeringsdekking was opgeschort, was het gevolg van de door [appellant] gerealiseerde aanpassingen aan de boerderij, die volgens Univé hadden geleid tot een onaanvaardbaar risico, dat Univé niet wilde verzekeren. Vervolgens heeft ook de gemeente bepaald dat de boerderij niet gebruikt of bewoond mocht worden totdat de door de gemeente geconstateerde overtredingen ongedaan waren gemaakt. Gelet hierop stond het [geïntimeerde] vrij om de boerderij af te sluiten. Daar komt bij dat [appellant] op dat moment gedetineerd was, en dus geen gebruik kon maken van het gehuurde, dat [naam1] ook gedetineerd was en de andere leden van het gezin elders waren ondergebracht.   
       
     
     
       4.15 
       
        [appellant] heeft pas op 25 maart 2020, toen er al sprake was geweest van een huurachterstand van vier maanden huur, aanspraak gemaakt op toegang tot de boerderij. Hij heeft toen echter niet aangegeven dat hij bereid was om de door de gemeente vastgestelde overtredingen ongedaan te maken. Dat hij daartoe in staat was, is ook niet aannemelijk gelet op zijn detentie, die tot eind oktober 2020 geduurd heeft. Onder deze omstandigheden schoot [geïntimeerde] niet tekort in haar verplichtingen door [appellant] de toegang tot de boerderij te weigeren.  
       
     
     
       4.16 
       Door, zonder dat hem een opschortingsrecht toekwam, ook de huur vanaf juli 2020 onbetaald te laten, is [appellant] in zijn verplichting tot huurbetaling tekortgeschoten.  
       
       
         
           Rechtvaardigen de tekortkomingen de ontbinding van de overeenkomst?  
           4.17	Een tekortkoming van voldoende gewicht in de nakoming van zijn verplichtingen door de huurder geeft de verhuurder recht op ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte. Bij het antwoord op de vraag of daarvan sprake is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder het belang van de huurder om het in zijn algemeenheid ingrijpende gevolg van ontbinding te voorkomen.  
       
       
     
     
       4.18 
       De hiervoor vastgestelde tekortkomingen van [appellant] zijn  ernstige  tekortkomingen; ze betreffen de kern van de huurovereenkomst tussen partijen. De tekortkomingen hebben ook vergaande gevolgen voor [geïntimeerde] , opschorting van de dekking van de opstalverzekering en bemoeienis van de gemeente met de boerderij. De belangen van [appellant] bij het in stand blijven van de huurovereenkomst wegen daar niet tegen op. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft aangegeven dat niet te verwachten is dat het gezin van [naam1] in de boerderij wil terugkeren. Hij wil het gebruik van de boerderij niet opgeven vanwege zijn forse investeringen in de boerderij. Dat, vooral financiële, belang is echter onvoldoende, nog daargelaten dat [appellant] nog steeds niet duidelijk heeft gemaakt op welke wijze hij van de boerderij gebruik kan maken, gelet op de door de gemeente aan een gebruik van de boerderij gestelde eisen.  
       
     
     
       4.19 
       De conclusie is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijsbaar is.  
       
       
         
           
           Is de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat toewijsbaar? 
           4.20	Het hof stelt voorop dat de omschrijving van de vordering tot schadevergoeding door [geïntimeerde] - als een vordering tot vergoeding van schade vanwege de ontbinding van de overeenkomst - niet adequaat is. [geïntimeerde] vordert klaarblijkelijk vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de door haar gestelde tekortkomingen van [appellant] . Het hof zal de vorderingen zo opvatten.  
       
       
     
     
       4.21 
       
        [geïntimeerde] vordert allereerst vergoeding van de kosten van beveiliging van het pand. Gelet op wat hiervoor is overwogen over de tekortkoming van [appellant] betreffende de verbouwing en het gebruik van de koeienschuur als woonruimte is deze vordering toewijsbaar. Deze tekortkoming is allereerst toerekenbaar aan [appellant] en de mogelijkheid van schade, bestaande in beveiligingskosten, vanwege deze tekortkoming is aannemelijk. Of het geheel of een van de door [geïntimeerde] gemaakte kosten aan deze tekortkoming kunnen worden toegerekend zal in de schadestaatprocedure moeten worden beantwoord.  
       
     
     
       4.22 
       
         Voor de schade bestaande uit de kosten van woordvoering ligt dat anders. Het betreft schade vanwege de publiciteit die is ontstaan door het verborgen verblijf van het gezin van [naam1] in de boerderij. Op dat punt is [appellant] niet (toerekenbaar) tekortgeschoten, zodat deze schadepost alleen om die reden al niet toewijsbaar is.  
         
           
           Conclusies 
           4.23	Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] tegen het vonnis van de kantonrechter grotendeels falen. Alleen de grief betreffende de veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat slaagt voor zover die de kosten van woordvoering betreft.  
       
       
     
     
       4.24 
       Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook (onder verbetering van gronden) bekrachtigen, met uitzondering van de schadevergoeding betreffende de kosten van woordvoering. In dat verband zal het hof de veroordeling ook herformuleren. 
       
     
     
       4.25 
       Bij deze stand van zaken wordt [appellant] grotendeels in het ongelijk gesteld. Het hof zal hem daarom veroordelen in de kosten van de procedure bij het hof (salaris advocaat: 2 punten, tarief II).  
       
     
   
   
     
       5 
       5.	De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt onder verbetering van gronden het vonnis van de kantonrechter te Assen van                  24 november 2020, behalve op het punt van de beslissing in conventie onder 2; 
       vernietigt het vonnis op dat punt en beslist daarop als volgt: 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot schadevergoeding bestaande uit de kosten van beveiliging van de boerderij die het gevolg zijn van de toerekenbare tekortkoming van [appellant] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure bij het hof en bepaalt deze kosten op  € 332,- aan verschotten en op € 2.228,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en W.A. Zondag en is uitgesproken door de rolraadsheer op 17 mei 2002, in aanwezigheid van de griffier.