ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2019:1750

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2019:1750 Rechtbank Amsterdam , 12-03-2019 / EA 18-996

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-03-12

Zaaknummer: EA 18-996

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:1750

---

verzoek tot voorlopig deskundigenbericht voorafgaand aan aanbod nieuwe huurovereenkomst ex artikel 7: 274 BW, hogere huurprijs, geliberaliseerde woonruimte, geen misbruik van bevoegdheid of omzeiling rechterlijke toets, wel aanpassing vragen aan deskundige

RECHTBANK AMSTERDAM 
     
       Afdeling privaatrecht – team kanton 
       zaaknummer: 7427623  EA VERZ 18-996 
       beschikking van:  12 maart 2019 
       func.:  364 
     
     
     
   
   
     beschikking van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     
      [verzoeker]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       verzoeker, nader te noemen: [verzoeker] 
       gemachtigde: mr. B. Meijer 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. [verweerder sub 1] 
     2. [verweerder sub 2] 
     
       beiden wonende te [woonplaats] 
       verweerders, nader te noemen: [verweerders] 
       gemachtigde: mr. T.C. Boer 
     
     
     
   
   
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
      [verzoeker] heeft op 19 december 2018 een verzoek ex artikel 202 Rv tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht ingediend. [verweerders] heeft op 7 februari 2019 een verweerschrift tevens houdende voorwaardelijke zelfstandige tegenverzoeken ingediend. Het verzoek is ter zitting van 11 februari 2019 behandeld. Partijen zijn verschenen, vergezeld van hun gemachtigden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, [verzoeker] aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoeker] heeft ter zitting zijn verzoek gewijzigd. 
     
     
       Daarna is beschikking bepaald op heden. 
     
     
     
   
   GRONDEN VAN DE BESLISSING 
   
     Uitgangspunten  
     
       1.1. 
       
        [verweerders] huurt van [verzoeker] per 1 september 2011 de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De laatst verschuldigde huurprijs bedraagt  € 1.003,03 per maand. 
     
     
       1.2. 
       In de huurovereenkomst is opgenomen: 3.1 Indien het gehuurde woonruimte betreft met een niet geliberaliseerde huurprijs kan de huurprijs op voorstel van verhuurder jaarlijks, steeds per 1 juli, voor het eerst per 1 juli 2012 worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage, zoals dat jaarlijks wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs. 3.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs, is het in lid 1 gestelde niet van toepassing. In dat geval: - wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2012 aangepast overeenkomstig het gestelde in lid 3.3; -is zowel huurder als verhuurder bevoegd telkenmale na een periode van tenminste vijf huurjaren, waarbinnen zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die als omschreven in lid 3.3, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt, zulks met inachtneming van het gestelde in lid 3.4. (..) 3.4 Indien een partij op grond van lid 3.2 de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkelingen in de markt, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daar omtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst. (..) 
     
     
       1.3. 
       In 2013 is bij herstel van een lekkage gebleken dat de uitbouw van de woning uit asbest bestond. De gemeente [naam gemeente] heeft de woning op 7 april 2014 met onmiddellijke ingang gesloten en de toegang tot de woning ontzegd. 
     
     
       1.4. 
       
        [verweerders] en hun vier minderjarige kinderen moesten per direct elders verblijven en hebben daardoor schade geleden. De sluiting van de woning heeft zes maanden geduurd. 
     
     
       1.5. 
       
        [verweerders] is een gerechtelijke procedure begonnen en heeft schade gevorderd van [verzoeker] voor een bedrag van ruim € 64.000,-. Bij vonnis van  1 november 2016 heeft de kantonrechter te Amsterdam [verzoeker] veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van ruim € 39.000,-. 
     
     
       1.6. 
       
        [verzoeker] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Tijdens de comparitie bij het Gerechtshof Amsterdam op 12 april 2017 heeft [verzoeker] het hoger beroep ingetrokken. Partijen spraken af ‘de discussie te sluiten’. 
     
     
       1.7. 
       Twee dagen na de comparitie heeft de beheerder van [verzoeker] contact opgenomen met [verweerders] in verband met taxatie van de woning. Ook buren van [verweerders] zijn benaderd. [verweerders] heeft geen medewerking verleend aan de taxatie. 
     
     
       1.8. 
       Bij brief van 28 april 2018 heeft de beheerder [verweerders] gereageerd op een brief van 31 januari 2018 van de beheerder van [verzoeker] . [verweerders] schreef dat hij het voornemen van [verzoeker] om de huur per 1 augustus 2018 te verhogen tot € 1.800,- per maand niet redelijk vond en wees het voorstel, onder uitgebreide motivering, af. 
     
     
       1.9. 
       Bij brief van 25 mei 2018 heeft [verzoeker] aangekondigd dat de huurprijs werd geïndexeerd per 1 juli 2018. 
     
     
       1.10. 
       De gemachtigde van [verzoeker] heeft de gemachtigde van [verweerders] bij brief van 8 november 2018 het voorstel gedaan de huurprijs per 1 januari 2019 aan te passen naar € 1.500,- per maand, met handhaving van de overige voorwaarden van de huurovereenkomst. 
     
     
       1.11. 
       
        [verweerders] heeft dit voorstel afgewezen. 
       
       
       
       
     
   
   
     
       Het geschil 
     
     
       
         Verzoek van [verzoeker] 
         
       
     
     2. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter een voorlopig deskundigenbericht te gelasten, met benoeming van één van de door hem voorgestelde deskundigen ( [naam deskundige 1] ), [naam deskundige 2] ) of [naam deskundige 3] )), die een deskundigenbericht dient uit te brengen met inachtneming van de in het verzoekschrift geformuleerde vragen. [verzoeker] verzoekt daarbij [verweerders] te veroordelen in de kosten van de procedure.  
     3. [verzoeker] stelt dat de huurprijs van het gehuurde achter is gebleven bij de ontwikkeling van de markt. Hij is van plan beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen vanwege het niet accepteren van een redelijk voorstel, dan wel wil [verzoeker] de huurprijs nader hebben vastgesteld. [verzoeker] wil zijn vordering onderbouwen met een advies van een onafhankelijke deskundige. De deskundige dient volgens [verzoeker] , gelet op de ontwikkelingen in de huurmarkt, een advies uit te brengen over de hoogte van de huurprijs voor het gehuurde per 1 januari 2019, welke datum ter zitting is gewijzigd in de datum van het uitbrengen van het deskundigenbericht. [verzoeker] heeft in zijn verzoekschrift de volgens hem aan de deskundige te stellen vragen opgenomen, die ter zitting zijn aangepast. 
     4. Volgens [verweerders] moet het verzoek van [verzoeker] worden afgewezen. Hetgeen hij daartoe aanvoert komt hierna, voor zover relevant, aan de orde.  
     
       Tegenverzoek van [verweerders] 
       
     
     5. Mocht het verzoek worden toegewezen dan verzoekt [verweerders] een andere deskundige dan de door [verzoeker] voorgestelde deskundigen te benoemen. Verder moeten aan de deskundige andere vragen worden voorgelegd dan de door [verzoeker] geformuleerde vragen. Tot slot verzoekt [verweerders] om [verzoeker] het voorschot te laten betalen, nu hij degene is die het voorlopig deskundigenbericht vraagt. 
   
   
     Beoordeling 
     
     
       
         Verzoek en tegenverzoek 
       
     
     6. Ten aanzien van een verzoek als het onderhavige geldt dat de rechter het deskundigenonderzoek in beginsel gelast, mits het daartoe strekkende verzoek ter zake dienend en voldoende concreet is en feiten betreft die met het deskundigenonderzoek bewezen kunnen worden. Dit is echter anders indien de rechter van oordeel is dat het verzoek in strijd is met een goede procesorde, dat van de bevoegdheid toepassing van dit middel te verlangen misbruik wordt gemaakt of dat het verzoek moet afstuiten op een ander door de rechter zwaarwichtig geoordeeld bezwaar. 
     7. [verweerders] heeft tegen het verzoek onder meer aangevoerd dat [verzoeker] misbruik van bevoegdheid maakt, omdat partijen tijdens de zitting bij het Gerechtshof hebben afgesproken dat de discussie werd beëindigd. [verzoeker] probeert volgens [verweerders] op deze manier alsnog de schadevergoeding die hij moet voldoen terug te krijgen.  
     8. Zoals ter zitting naar voren is gekomen, heeft de beheerder van [verzoeker] waarschijnlijk toevalligerwijs twee dagen na de zitting bij het Gerechtshof [verzoeker] benaderd met de vraag of zij de woning mocht taxeren. Het feit dat de beheerder niet bij de zitting aanwezig was en dat ook de buren van [verweerders] zijn benaderd over een taxatie onderstrepen dat. Dat de taxatie verband houdt met de veroordeling tot schadevergoeding, wat daar verder ook van zij, is dan ook niet gebleken. Bovendien is gesteld noch gebleken dat tussen partijen een minnelijke regeling tot stand is gekomen waaruit zou volgen dat [verzoeker] geen recht meer heeft een nieuwe huurprijs voor te stellen. Hoe vervelend en ingrijpend de situatie met betrekking tot de uitbouw en de nasleep daarvan ook voor [verweerders] is geweest, het maakt niet dat [verzoeker] als gevolg daarvan niet een aanbod kan doen tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Of de situatie met de aanbouw wellicht een rol kan spelen bij het oordeel van de bodemrechter of sprake is van een redelijk aanbod, is in deze procedure niet aan de orde. 
     9. Verder heeft [verweerders] aangevoerd dat [verzoeker] geen belang heeft bij zijn verzoek, omdat bij een huurverhoging per 1 januari 2019 in strijd met artikel 7:251 BW binnen één jaar twee huurprijsverhogingen zijn aangezegd. De laatste huurverhoging was immers per 1 juli 2018. Het door [verzoeker] voorgestane voorstel is dan ook alleen al daarom niet redelijk.  
     10. Weliswaar heeft [verzoeker] aanvankelijk voorgesteld de huurprijs te verhogen per  1 januari 2019, maar ter zitting is de peildatum gewijzigd in de datum waarop het deskundigenbericht wordt uitgebracht. Dat zal naar alle waarschijnlijkheid (ook gelet op het eerst storten van het voorschot in depot) niet eerder zijn dan begin juni 2019. Daarna dient [verzoeker] [verweerders] nog een redelijk voorstel te doen, waarbij gezien artikel 3.4 van de huurovereenkomst op zijn vroegst eerst zes maanden later de nieuwe huurprijs kan ingaan. Indien de huurprijs wordt verhoogd, zal de ingangsdatum derhalve zeker na 1 juli 2019 liggen, zodat de huurprijs niet tweemaal binnen een jaar wordt verhoogd.  
     11. Ten slotte voert [verweerders] aan dat het verzoek in strijd is met de wettelijke systematiek van artikel 7:271 BW e.v., omdat met toewijzing van het verzoek de toets van artikel 7:274 lid 1 sub d BW wordt omzeild. Bovendien is het aan de rechter en niet aan een deskundige om te oordelen of het gedane voorstel tot huurverhoging redelijk is. De rechter dient daarbij ook rekening te houden met subjectieve omstandigheden, aldus steeds [verweerders]  
     12. Het feit dat [verzoeker] , op het moment dat hij een voorstel tot een aangepaste huurprijs wil doen, kan aanknopen bij een door een onafhankelijke deskundige uitgebracht advies, staat er niet aan in de weg reeds in dit stadium een deskundigenbericht te gelasten. [verweerders] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat de systematiek van artikel 7:271 e.v. BW voorschrijft dat eerst een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst moet worden gedaan, en dat de verhuurder, indien dat aanbod wordt afgewezen, de huurovereenkomst moet opzeggen en een gerechtelijke procedure moet beginnen, alvorens een (voorlopig) deskundigenbericht kan worden verzocht.  
     13. Ook de omstandigheid dat wanneer de rechter de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft verlengd, de verhuurder deze ingevolge artikel 7: 277 lid 2 BW niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie jaren daarna, is geen reden om niet voorafgaand aan een eventuele bodemprocedure een deskundige te benoemen. Hoewel het belang voor [verweerders] bij afwijzing van de vordering duidelijk is, maakt het nog niet dat gebruikmaking van de wettelijke mogelijkheid een deskundige te laten benoemen en hem te vragen een bericht uit te brengen alvorens een vordering in te stellen, leidt tot misbruik van bevoegdheid of strijd met een goede procesorden, op grond waarvan het verzoek moet worden afgewezen. Daarbij wordt opgemerkt dat het juist (ook) in het belang van de huurders kan zijn dat een deskundige zijn licht laat schijnen over (de hoogte van) de markthuurprijs van de woning, alvorens een (kostbare en wellicht langdurige) bodemprocedure wordt begonnen.  
     14. Het verweer [verweerders] dat met onderhavig verzoek de rechterlijke toets van artikel 7:271 e.v. BW wordt omzeild slaagt dan ook niet. De aan de rechter voorbehouden beoordeling of het door de verhuurder gedane voorstel redelijk is, wordt immers niet weggenomen door het enkele feit dat verhuurder de door hem voorgestelde huurprijs baseert op een voorlopig deskundigenbericht. Of het voorstel tot huurverhoging redelijk is, is met het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht nog niet beantwoord. Naast de voorgestelde huurprijs hangt de redelijkheid van het door de verhuurder gedane aanbod immers ook af van overige feiten en omstandigheden.  
     15. Gezien het voorgaande is het verzoek tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht toewijsbaar.  
     16. Partijen hebben ter zitting verklaard in dat geval geen bezwaar te hebben tegen benoeming van [deskundige naam 4] van het kantoor Draijer Makelaardij en Vastgoedbeheer. Zij heeft aan de griffier verklaard dat zij bereid en in staat is het onderzoek te verrichten. Zij heeft voorts meegedeeld de kosten voor het onderzoek te begroten op € 2.500,00 exclusief btw (€ 3.025,00 inclusief 21% btw).  
     17. [deskundige naam 4] zal dan ook als deskundige worden benoemd. 
     18. Nu het verzoek van [verzoeker] wordt toegewezen, wordt toegekomen aan de tegenverzoeken van [verweerders]  heeft bezwaar gemaakt tegen de door [verzoeker] geopperde vragen en heeft voorgesteld twee andere vragen aan de deskundige te stellen.  
     19. Met partijen is ter zitting besproken dat de vragen aan de deskundige worden aangepast als hieronder weergegeven, waarbij de door [verzoeker] oorspronkelijk genoemde datum van 1 januari 2019 is gewijzigd in de datum van het uitbrengen van het advies.  
     20. Aan de deskundige zullen daarom de volgende vragen worden voorgelegd: 
     a.	Wat was per datum van het uitbrengen van het deskundigenbericht het gemiddelde van de geldende huurprijzen van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, wanneer gekeken wordt naar huurovereenkomsten die maximaal zes maanden daarvoor zijn aangegaan?  
     b.	Kunt u motiveren welke referentieperiode u in het kader van de bepaling van de markthuur relevant acht? Wanneer dat een periode langer dan zes maanden is, wat betekent dat voor het antwoord op vraag a? 
     c.	Welke referentiepanden heeft u genomen om te vergelijken met het gehuurde en waarom? 
     d.	Heeft u nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang  kunnen zijn? 
     
     
       21. De deskundige dient partijen in de gelegenheid te stellen om opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Wenselijk is dat de deskundige bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (een vijftal gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingsobjecten te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan. Voor de beoordeling of een object vergelijkbaar is kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige staat en de indeling en wanneer de huurprijs is overeengekomen.  
       21. De deskundige dient van die voorstellen en van haar bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag te doen in het uit te brengen schriftelijk voorlopig deskundigenbericht. 
       21. In het deskundigenbericht zal melding dienen te worden gemaakt van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken van partijen. Indien een partij schriftelijk opmerkingen aan de deskundige doet toekomen, verstrekt deze partij daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij. Ook dient de deskundige partijen in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op de concept-rapportage. Uit het voorlopig deskundigenbericht moet blijken dat aan dit voorschrift is voldaan. 
       21. Partijen dienen hun medewerking te verlenen aan het onderzoek van de deskundige.  
       21. [verzoeker] heeft ter zitting meegedeeld dat hij geen bezwaar maakt wanneer hij, in afwachting van de eindbeslissing in de eventuele bodemprocedure, een voorschot ter zake van de kosten van de deskundige moet voldoen. Derhalve wordt bepaald dat [verzoeker] het voorschot ter griffie zal deponeren. Dit voorschot zal worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag. Het voorschotbedrag dient uiterlijk binnen vier weken na heden te zijn betaald. [verzoeker] ontvangt van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LCDR) een nota met (verdere) betaalinstructies. 
       21. Bij gebreke van deponering van het voorschot binnen de gestelde termijn gaat de kantonrechter ervan uit dat [verzoeker] niet langer prijs stelt op het voorlopig deskundigenbericht. 
       21. De deskundige dient niet met het onderzoek te beginnen voordat de griffier schriftelijk aan de deskundig heeft laten weten dat het voorschot ter griffie is ontvangen en het onderzoek kan beginnen. 
       21. De deskundige wordt in overweging gegeven de Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl te raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige suggesties. 
       21. De deskundige dient het onderzoek te staken en contact op te nemen met de griffier indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn. 
       21. De deskundige wordt verzocht het rapport in drievoud met gespecificeerde nota onder vermelding van het kenmerk EA VERZ 18-996 binnen twee maanden na aanvang van het onderzoek te zenden aan de rechtbank, team kanton. De griffier zal daarna zorgdragen voor verzending van het rapport aan partijen.  
       21. Partijen worden na ontvangst van het deskundigenrapport en de gespecificeerde nota in de gelegenheid gesteld op de nota te reageren. Als er geen bezwaren zijn tegen de nota  worden de kosten van de deskundige vastgesteld en zal de griffier opdracht geven de kosten te betalen uit het voorschot dat ter griffie is gestort. Bij bezwaar tegen de nota zal de deskundige in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren, waarna de kantonrechter zal beslissen. 
       21. De proceskosten in deze procedure worden gecompenseerd. 
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
       
         
         op het verzoek en tegenverzoek: 
       
     
     
     
       gelast een voorlopig deskundigenbericht;  
       
     
     
       benoemt tot deskundige: 
       
       
         
          [deskundige naam 4]
         
         Draijer Makelaardij en Vastgoedbeheer 
         Weteringschans 85-D 
         1017 RZ  Amsterdam 
       
       
     
     
       verzoekt de deskundige de onder rov. 20 geformuleerde vragen te beantwoorden; 
     
     
       stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op een bedrag van € 2.500,00 exclusief btw (€ 3.025,00 inclusief 21% btw); 
       
     
     
       draagt [verzoeker] op om dit voorschot inclusief btw uiterlijk binnen vier weken na heden te betalen; 
       
     
     
       bepaalt dat partijen alle relevante informatie aan de deskundige dienen te verschaffen;  
       
     
     
       bepaalt dat de griffier indien het voorschot ter griffie is ontvangen de deskundige zal berichten dat met het onderzoek kan worden aangevangen en dat het schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud binnen  twee maanden  daarna ter griffie dient te worden ingeleverd onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie; 
       
     
     
       houdt de beslissing over de vaststelling van de kosten van de deskundige aan; 
       
     
     
       compenseert de proceskosten in deze procedure. 
       
       
       
         Deze beschikking is gegeven door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier, mr. T.C. van Andel, in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2019. 
       
       
       
         De griffier 							De kantonrechter