ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2020:2245

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2020:2245 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 16-07-2020 / 19/00683

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2020-07-16

Zaaknummer: 19/00683

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:2245

---

WOZ waarde varkenshouderij en heffingsmaatstaf onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning.  
         De heffingsambtenaar maakt de WOZ waarde aannemelijk; hij heeft wat betreft de varkensstallen de kengetallen uit de Taxatiewijzer getoetst aan de hand van regionale verkoopcijfers. Deze geanalyseerde verkoopcijfers bieden voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzer. De door de heffingsambtenaar gehanteerde methodiek is te meer bruikbaar omdat in zijn analyse ook regionale verkopen zijn betrokken van na de waardepeildatum. De waarde berekend volgens de methodiek in bijlage 4 van de Taxatiewijzer wordt door het hof verworpen; de eenheidsprijs per m² stal bevindt zich op een punt binnen een bandbreedte van ruim € 100 en is niet inzichtelijk.  
         De heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning moet worden vastgesteld op “de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde” verminderd met de waarde van de woondelen. Hof verwijst naar zijn uitspraak van 19 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3063 en het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1040. Voor de zogenaamde ‘procentuele benadering’ zoals bepleit door de heffingsambtenaar en gevolgd door de rechtbank is in de wet, wetsgeschiedenis noch jurisprudentie steun te vinden.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team belastingrecht 
     Meervoudige Belastingkamer 
     Nummer: 19/00683 
     
     
       
         Uitspraak op het hoger beroep van 
       
     
     
     
       
         
          [belanghebbende] , 
       
       wonende te [plaats 1] , 
       hierna: belanghebbende, 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 28 oktober 2019, nummer SHE 18/128 in het geding tussen 
     
     
     
       
         belanghebbende, 
       
     
     
     
       en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, 
       
       hierna: de heffingsambtenaar. 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslag “Onroerende zaakbelasting Eigenaar niet-woning” en de aanslag “Onroerende zaakbelasting Gebruiker niet-woning” (hierna: de aanslag OZBG) voor het jaar 2017 bekendgemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de wederpartij. 
       
     
     
       1.7. 
       De zitting heeft plaatsgevonden op 14 mei 2020 in ’s-Hertogenbosch. Aan die zitting hebben via een digitale verbinding deelgenomen [gemachtigde] , verbonden aan [A] te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , ter bijstand vergezeld van [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs. Tijdens deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de zaken met nummers 19/00682 tot en met 19/00690. 
       
     
     
       1.8. 
       Aan het einde van de zitting heeft het hof het onderzoek gesloten. 
       
     
     
       1.9. 
       Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is mede-eigenaar en mede-gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een intensieve veehouderij voor varkens, gelegen in het buitengebied van [plaats 1] . 
       
     
     
       2.2. 
       De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 10.000 m2. 
       
     
     
       2.3. 
       Op het perceel is een woning gelegen. De woning is een in 1997 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen alsmede een in 1999 aangebouwde luifel. 
       
     
     
       2.4. 
       Op het perceel zijn ook drie varkensstallen met bijbehorende mestkelders uit 1985 en 1990 gelegen evenals een werktuigenberging, een buitenbak/buitenmanege en een erfverharding. De drie varkensstallen hebben een gezamenlijke oppervlakte van 2.144 m2. 
       
     
     
       2.5. 
       Met dagtekening 28 februari 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ‑beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 en per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 531.000. Op het aanslagbiljet is tevens voor het jaar 2017 de onroerendezaakbelastingen eigenaar, op basis van de WOZ‑waarde, vastgesteld evenals de aanslag OZBG, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 224.000. In het taxatieverslag is de WOZ-waarde als volgt gespecificeerd: 
       
       
         
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ‑waarde en de OZB‑waarde. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard. Wel is een nieuw taxatieverslag overgelegd: 
       
       
         
           
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. 
       
     
     
       2.8. 
       Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 25 maart 2019 is opgesteld door [taxateur 2] te [plaats 3] (hierna: de taxateur respectievelijk het taxatierapport). Het taxatierapport bevat een matrix van de objectdelen van de onroerende zaak (hierna: de matrix): 
       
         
           
         
       
       
       
         In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 573.000. 
       
       
     
     
       2.9. 
       Tot de gedingstukken behoort ook een door belanghebbende in beroep overgelegd taxatierapport, dat op 19 september 2017 is opgesteld door [taxateur 3] te [plaats 4] . In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald door de oppervlakte van de varkensstallen (2.144 m2) te vermenigvuldigen met een eenheidsprijs van € 200. Afgerond is de WOZ-waarde op deze manier bepaald op € 428.000. Deze waarderingsmethode is in het taxatierapport als volgt toegelicht: 
       
       
         “In bijlage 4 van de landelijke taxatiewijzer deel 20B ‘Agrarische gebouwen’ met waardepeildatum 1 januari 2016 staat aangegeven dat voor varkensbedrijven met een totale oppervlakte aan varkensstallen van meer dan 1.000 m2middels een andere taxatiemethodiek gewaardeerd dienen te worden, daar de verkoopcijfers van varkenshouderijen aantonen dat niet langer gekeken wordt naar de gebouwen, de stenen, maar naar de verdiencapaciteit. Een lijn welke te ontdekken is in de verkoopcijfers is een waarde per vierkante meter varkensstal, waarbij alles (woning, bijgebouwen, erf, alles…) inbegrepen is. De waarde van een varkenshouderij dient dus vastgesteld te worden op basis van het totale aantal vierkante meter aan varkensstallen en deze vermenigvuldigen met een eenheidsprijs. Deze eenheidsprijs is afhankelijk van de grootte van het bedrijf, de leeftijd van de varkensstallen, van de bouwmaterialen van de varkensstallen en de eventuele aanwezigheid van een woning. Een varkenshouderij zonder woning zit per definitie aan de onderkant van de bandbreedte. Bovenstaande meegenomen is onderhavig object gewaardeerd op € 200,00 per vierkante meter varkensstal.”. 
       
       
     
     
       2.10. 
       De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1. 
       Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen: 
       
         
           Is de WOZ‑waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld? 
         
         
           Is de heffingsmaatstaf voor de OZBG te hoog vastgesteld? 
         
       
       Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. 
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot een WOZ‑waarde van € 428.000 en tot een heffingsmaatstaf voor de OZBG van – naar het hof begrijpt – € 207.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Gronden 
     
     
       
         Vooraf 
       
     
     
     
       4.0. 
       Belanghebbende heeft in zijn nader stuk van 26 april 2020 verzocht dat taxatiekaarten van een aantal objecten naar waardpeildatum 1 januari 2016 door de heffingsambtenaar worden overgelegd. Belanghebbende heeft daarbij niet gesteld dat de objecten, genoemd in bijlage 5 bij het nader stuk, met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn. Evenmin heeft belanghebbende gemotiveerd dat deze objecten vergelijkbaar zijn. De enkele opmerking dat het gaat om objecten binnen het BSOB gebied die in 2015 en 2016 zijn verkocht acht het hof in dit verband niet voldoende. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat op de taxatiekaarten uitsluitend de WOZ-waarde van de objecten zijn vermeld en dat hij ook niet beschikt over alle gegevens. Gelet op het voorgaande gaat het hof aan het verzoek van belanghebbende voorbij. 
       
       
         
           Ten aanzien van het geschil 
         
       
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
       
       
         4.1.1. 
         De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).  De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. 
         
       
       
         4.1.2. 
         Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde in het economische verkeer. Het hof volgt partijen hierin omdat dit standpunt, dat van gemengde aard is, niet noodzakelijkerwijs onjuist is. 
         
       
       
         4.1.3. 
         Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak moet worden bepaald. De heffingsambtenaar wenst de waarde te bepalen door een methode van systematische vergelijking toe te passen, waarbij een vergelijking plaatsvindt (i) met landelijke kengetallen die zijn opgesteld na een analyse van verkoopgegevens van agrarische objecten uit heel Nederland (aan de hand van de Taxatiewijzer ) en (ii) met verkoopgegevens van zes varkenshouderijen in de regio. Belanghebbende bepleit een waardebepaling aan de hand van de “Taxatie instructie varkens” die is opgenomen in bijlage 4 van de Taxatiewijzer. De vraag is welke waarderingsmethode moet worden gevolgd. 
         
       
       
         4.1.4. 
         Over de wijze waarop de waarde in het economische verkeer wordt bepaald, heeft de Hoge Raad  het volgende geoordeeld: 
         
         
           “Dit waardebegrip is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelastingen en leidt, zoals vermeld in de Memorie van toelichting (…), tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De in de Uitvoeringsregeling [instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken] neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald.”. 
         
         
       
       
         4.1.5. 
         Hieruit volgt dat er niet één juiste manier is om de waarde in het economische verkeer te bepalen, maar dat daarvoor meerdere waarderingsmethoden kunnen worden gehanteerd. Op zichzelf beschouwd kunnen de door de heffingsambtenaar en belanghebbende bepleite waarderingsmethoden dus beide worden gebruikt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Het hof beoordeelt aan de hand van de voor de Wet WOZ geldende bewijsregels wie van beide partijen de waarde, volgens de door hen voorgestane waarderingsmethode, aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij heeft als eerste de heffingsambtenaar de bewijslast indien de belanghebbende gemotiveerd de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde betwist. 
         
       
       
         4.1.6. 
         De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft daartoe gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport (zie 2.8). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 573.000. Voor de bepaling van deze waarde is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer; zie de bijlagen 1, 2 en 4 bij het taxatierapport. Daarnaast zijn ter ondersteuning van de waardebepaling van de varkensstallen gegevens overgelegd van zes rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Dit betreft zes varkenshouderijen in de regio (zie bijlagen 5 en 6 bij het taxatierapport). Ook heeft de heffingsambtenaar foto’s van de onroerende zaak overgelegd; zie bijlage 3 bij het taxatierapport. 
         
       
       
         4.1.7. 
         Het hof stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van – voor in dit geval agrarische – (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. 
         
       
       
         4.1.8. 
         In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar de kengetallen uit de Taxatiewijzer getoetst en/of geverifieerd aan de hand van de in de regionale markt gerealiseerde transactiecijfers. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar deze methodiek mogen volgen om de waarde van de onroerende zaak vast te stellen. Regionale transactiecijfers bieden immers in beginsel een verfijning van de op landelijke transactiecijfers gebaseerde Taxatiewijzer. 
         
       
       
         4.1.9. 
         Wat betreft de waardering van de onroerende zaak aan de hand van de Taxatiewijzer heeft de heffingsambtenaar per deelobject aansluiting gezocht bij in de matrix vermelde archetypen (zie 2.8). Belanghebbende heeft deze archetypen als zodanig en ook de vertaalslag van de kengetallen behorend bij de archetypen naar de onroerende zaak niet bestreden. 
         
       
       
         4.1.10. 
         Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de waarderingsmethode die de heffingsambtenaar voorstaat onbruikbaar is, omdat deze geen rekening houdt met de omstandigheid dat de varkenssector rond de waardepeildatum in crisis verkeerde. In dat verband heeft belanghebbende verwezen naar bijlage 4 bij de Taxatiewijzer. In die bijlage is aangegeven dat, bij het gebruik van de in 4.1.9 vermelde kengetallen, de optelsom van de waarden van de diverse deelobjecten tot een te hoge WOZ-waarde van het gehele object leidt. Dat komt, volgens de Taxatiewijzer, waarschijnlijk doordat kopers niet langer kijken naar de gebouwen, maar veel meer naar verdiencapaciteit ofwel de oppervlakte van de varkensstallen en het aantal varkens dat kan worden gehouden. Om die reden is in de Taxatiewijzer een alternatieve methode voor het bepalen van de waarde opgenomen, die er uit bestaat dat het aantal m² varkensstallen wordt vermenigvuldigd met een eenheidsprijs. De eenheidsprijs varieert naar gelang het totale aantal m² varkensstallen en heeft een bandbreedte van minstens € 100. De taxateur dient bij de toepassing van deze methode zelf een afweging te maken waar het te taxeren object thuishoort binnen de bandbreedte. Volgens belanghebbende leidt toepassing van deze alternatieve waarderingsmethode tot een lagere waarde. 
         
       
       
         4.1.11. 
         Het hof stelt voorop dat bij het bepalen van de WOZ-waarde gekeken moet worden naar de prijs die de beste koper op of rond de waardepeildatum voor het object zou willen betalen. In de Taxatiewijzer zijn de kengetallen gebaseerd op negen verkopen van varkensbedrijven in 2014 en negen verkopen in 2015 en deze vormen verder een neerslag van een jarenlange analyse van verkopen van varkensbedrijven. Hiermee vormen de kengetallen een landelijke invulling van de vergelijkingsmethode, waarbij marktomstandigheden, zoals de gestelde crisissituatie in de sector, zijn verdisconteerd. In die zin vormen de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen een goede aanwijzing voor de grootte van de kengetallen en van de daarop gebaseerde waarde van de onroerende zaak in de onderhavige situatie. Anders dan in bijlage 4 van de Taxatiewijzer is vermeld, ziet het hof geen aanleiding tot correctie van die op de kengetallen gebaseerde waarde voor zover regionale verkopen op of rond de waardepeildatum steun bieden aan die waarde. 
         
       
       
         4.1.12. 
         De heffingsambtenaar heeft de verkopen van de volgende objecten geanalyseerd: 
         
           
             
              [adres 2] te [plaats 5] , verkocht op 14 oktober 2016; 
           
           
             
              [adres 3] te [plaats 6] , verkocht op 29 april 2015; 
           
           
             
              [adres 4] te [plaats 7] , verkocht op 19 augustus 2016; 
           
           
             
              [adres 5] te [plaats 8] , verkocht op 16 november 2015; 
           
           
             
              [adres 6] te [plaats 9] , verkocht op 24 februari 2017; en 
           
           
             
              [adres 7] te [plaats 10] , verkocht op 3 november 2016. 
           
         
         De analyse van deze verkooptransacties is neergelegd in bijlage 6 van het taxatierapport. Daarbij is ieder verkoopcijfer geschoond (verminderd) met bedragen voor – onder meer – cultuurgrond, bedrijfsopstallen niet zijnde varkensstallen, woning en roerende zaken. Het resterende bedrag is aan de varkensstallen toegerekend en vervolgens is een waarde per m² stal berekend. Een overzicht van alle waarden per m² stal is neergelegd in bijlage 5 bij het taxatierapport, welk overzicht ook inzicht geeft in de waarde al naar gelang het bouwjaar van de stallen. 
         
       
       
         4.1.13. 
         
           Belanghebbende heeft in hoger beroep de bruikbaarheid van de hiervoor genoemde objecten ter nadere ondersteuning van de waarde van de varkensstallen onvoldoende betwist. Belanghebbende heeft ten aanzien van deze objecten wél gesteld dat de verkoopprijzen niet juist zijn geschoond en daarom de extra ondersteuning van de kengetallen mank gaat. Ten aanzien van [adres 6] te [plaats 9] acht het hof het standpunt van belanghebbende juist. Immers niet valt in te zien dat bij een berekening van de prijs per m² stal in die prijs moet worden meegenomen de prijs voor een bouwblok voor een bedrijfswoning ad € 65.000. Dat betekent dat de waarde per m² stal op € 94 moet worden bepaald, zoals belanghebbende heeft berekend. Hoewel belanghebbende deze klacht dus terecht heeft opgeworpen, rechtvaardigt dit nog niet de conclusie dat de verkoopcijfers van de overige objecten onjuist zijn geschoond. Belanghebbende stelt in het bijzonder dat de correctie met luchtwassers tot te lage bedragen heeft plaatsgevonden. Het hof volgt belanghebbende hierin niet. Belanghebbende heeft enkel algemene stellingen opgeworpen over aanschafkosten van luchtwassers, maar de heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat die kosten, in verhouding tot de waarde van de stallen of van het hele object, veel te hoog zijn. De door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen correcties van 5% en 10% bij de objecten [adres 4] te [plaats 7] en [adres 3] te [plaats 6] acht het hof dan ook niet te laag. 
           Voor zover belanghebbende verzoekt tot overlegging door de heffingsambtenaar van de uitgesplitste verkoopsommen van de overige vijf objecten conform het overzicht, zoals de heffingsambtenaar dat ten aanzien van [adres 6] te [plaats 9] heeft overgelegd, overweegt het hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft - onbestreden - gesteld dat het door hem gepresenteerde overzicht van [adres 6] te [plaats 9] behoort tot het niet publieke gedeelte van de Taxatiewijzer voor waardepeildatum 1 januari 2017 en dat de overzichten waarbij de verkoopsommen op dezelfde wijze zijn geschoond er niet zijn bij de Taxatiewijzer met waardepeildatum 1 januari 2016. Wat de heffingsambtenaar niet heeft, kan hij niet overleggen, daarom gaat het hof aan het verzoek van belanghebbende voorbij. Al wat belanghebbende overigens heeft aangevoerd omtrent het schonen van de verkoopsommen van de zes objecten acht het hof te algemeen en bovendien voldoende door de heffingsambtenaar weersproken. 
           Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat de transactiecijfers van de zes objecten bruikbaar zijn ter toetsing van de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen, met dien verstande dat de waarde van de stallen bij [adres 6] te [plaats 9] op € 94 per m² moet worden gesteld.  
         
         
       
       
         4.1.14. 
         De (geanalyseerde) verkoopcijfers van de zes objecten genoemd in 4.1.12 bieden naar het oordeel van het hof voldoende steun voor de kengetallen uit de Taxatiewijzer voor de stallen. Daarbij is de door de heffingsambtenaar gehanteerde methodiek te meer bruikbaar omdat in zijn analyse ook regionale verkopen zijn betrokken van na de waardepeildatum. 
         
       
       
         4.1.15. 
         Belanghebbende heeft nog gesteld dat twee varkenshouderijen zijn verkocht, te weten [adres 8] te [plaats 11] en [adres 9] te [plaats 9] en dat deze verkoopcijfers de beste indicatie zijn voor de waarde in het economische verkeer. Niet in geschil is dat [adres 8] is verkocht in april 2019 en dat [adres 9] is verkocht begin 2020. Het hof is van oordeel dat dit te lang na de waardepeildatum 1 januari 2016 is en dat de transactiecijfers van deze objecten derhalve geen licht kunnen werpen op de waardering van de onroerende zaak van belanghebbende. 
         
       
       
         4.1.16. 
         Belanghebbende bepleit een waardebepaling aan de hand van de “Taxatie instructie varkens” die is opgenomen in bijlage 4 van de Taxatiewijzer. Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleite eenheidsprijs, die zich ergens bevindt op een punt binnen een bandbreedte van ruim € 100, niet inzichtelijk heeft gemaakt. De enkele stelling dat bij de bepaling van de eenheidsprijs het gewogen bouwjaar van de varkensstallen, de aanwezigheid van een woning en van 3.250 m2 asbest in aanmerking is genomen, acht het hof onvoldoende. De door belanghebbende bepleite waardebepaling doet dus niet af aan de waardebepaling zoals de heffingsambtenaar die heeft verdedigd. 
         
       
       
         4.1.17. 
         Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. 
         
         
           
             Heffingsmaatstaf OZBG 
           
         
         
       
       
         4.2.1. 
         Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZBG wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: de woondelen).  Niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond, de twee dakkapellen en de luifel de woondelen zijn. 
         
       
       
         4.2.2. 
         Belanghebbende heeft gesteld dat de op € 224.000 vastgestelde heffingsmaatstaf voor de OZBG te hoog is. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar een te lage waarde van de woondelen in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft zich met betrekking tot de waardering van de woondelen geconformeerd aan het taxatierapport dat de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd (zie 2.8). In dat taxatierapport is aan de woondelen een hogere waarde toegekend dan in het taxatieverslag dat aanvankelijk diende ter onderbouwing van de WOZ-waarde (zie 2.5). Belanghebbende vindt steun voor zijn opvatting in de uitspraak van het hof van 19 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3063. 
         
       
       
         4.2.3. 
         De heffingsambtenaar heeft gesteld dat, uitgaande van de getaxeerde waarde, de heffingsmaatstaf voor de OZBG dient te worden berekend aan de hand van de procentuele verdeling tussen de woondelen en niet-woondelen. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd dat de heffingsmaatstaf voor de OZBG niet te hoog is vastgesteld. 
         
       
       
         4.2.4. 
         In de door belanghebbende aangehaalde uitspraak van het hof (zie 4.2.2) is het volgende overwogen: 
         
         
           “8. Artikel 220c van de Gemeentewet bepaalt dat de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen heeft te gelden. Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting wordt op grond van artikel 220e van de Gemeentewet de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden buiten aanmerking gelaten. Uit het voorgaande volgt dat voor het bepalen van de heffingsgrondslag van de gebruikersbelasting de woondelenvrijstelling in mindering moet worden gebracht op de WOZ-waarde (vgl. Hoge Raad 3 juni 2016, nr. 15/04471, ECLI:NL:HR:2016:1040).”. 
         
         
         
           Het hof heeft in die uitspraak tot uitdrukking gebracht dat deze overweging is gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1040. In dat arrest heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld: 
         
         
         
           “2.3. (…) De heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen is de WOZ-waarde (artikel 220c Gemeentewet). Bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting wordt op grond van artikel 220e Gemeentewet de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden buiten aanmerking gelaten. Hieruit volgt dat het Hof voor het bepalen van de heffingsgrondslag van de gebruikersbelasting de vastgestelde woondelenvrijstelling niet in mindering had moeten brengen op de getaxeerde waarde.”. 
         
         
       
       
         4.2.5. 
         
           In het in 4.2.4 geciteerde arrest van de Hoge Raad is vermeld dat de heffingsmaatstaf voor de OZBG “de WOZ-waarde” is. Met de verwijzing naar “de WOZ-waarde” heeft de Hoge Raad kennelijk bedoeld “de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde”, dit is de beschikte  
           WOZ-waarde. Het hof leidt dit af uit artikel 220c Gemeentewet, waarin het volgende is bepaald: 
         
         
         
           “De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld in artikel 220.”. 
         
         
       
       
         4.2.6. 
         Uit de wet noch uit de wetsgeschiedenis is een aanknopingspunt te vinden voor de procentuele benadering zoals de heffingsambtenaar die voorstaat en die door de rechtbank is gevolgd. Ook de jurisprudentie biedt geen steun aan die procentuele benadering. Het hof ziet dus geen aanleiding om af te wijken van zijn eerdere uitspraak. 
         
       
       
         4.2.7. 
         Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat de heffingsmaatstaf voor de OZBG moet worden vastgesteld op “de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde” verminderd met de waarde van de woondelen. 
         
       
       
         4.2.8. 
         Wat betreft de waarde van de woondelen heeft belanghebbende zich geconformeerd aan het taxatierapport dat de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd. Nu niet in geschil is dat de woning en de daarbij behorende grond, de twee dakkapellen en de luifel de woondelen zijn, stelt het hof de waarde van de woondelen vast op € 324.000, te weten: 
         
         
           
             
             
             
               
                 
                   Grond bij woning 
                 
                 
                   95.805 
                 
               
               
                 
                   Woning 
                 
                 
                   224.784 
                 
               
               
                 
                   Dakkapellen 
                 
                 
                   2.850 
                 
               
               
                 
                   Luifel 
                 
                 
                   500 
                 
               
               
                 
                   Totaal woondelen 
                 
                 
                   324.000 
                 
               
             
           
         
         
         
           De heffingsmaatstaf voor de OZBG dient dan te worden vastgesteld op € 207.000, te weten: 
         
         
         
           
             
             
             
               
                 
                   Vastgestelde WOZ-waarde 
                 
                 
                   531.000 
                 
               
               
                 
                   Waarde woondelen 
                 
                 
                   324.000 
                 
               
               
                 
                   Heffingsmaatstaf OZBG 
                 
                 
                   207.000 
                 
               
             
           
         
         
         
           Het hof zal in zoverre de aanslag OZBG verminderen. 
         
         
         
           
             Tussenconclusie 
           
         
         
       
     
     
       4.3. 
       Het hoger beroep is gegrond. De aanslag OZBG moet worden verminderd. 
       
       
       
         
           Ten aanzien van het griffierecht 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 46 respectievelijk € 128 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard. 
       
       
         
           Ten aanzien van de kosten van bezwaar en de proceskosten 
         
       
       
       
         4.5.1. 
         De heffingsambtenaar heeft de heffingsmaatstaf van de OZBG en dus de aanslag OZBG te hoog vastgesteld. Dit levert een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. 
         
       
       
         4.5.2. 
         Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar ook tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is. 
         
       
       
         4.5.3. 
         Daarbij wordt uitgegaan van 13 samenhangende zaken waarin belanghebbenden geheel of gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld. Dit betreft de zaken met nummers 19/00682, 19/00683, 19/00685, 19/00687, 19/00690, 19/00691, 19/00693, 19/00694, 19/00695, 19/00696, 19/00697, 19/00698 en 19/00699. 
         
       
       
         4.5.4. 
         Het hof stelt de kosten van het bezwaar op 2 (punten)  x € 261 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is € 783, te vermeerderen met de kosten van het taxatierapport. Omdat in twee zaken, nummers 19/00698 en 19/00699, de kosten voor de bezwaarfase reeds zijn vergoed bij uitspraak op bezwaar zal in deze zaak de vergoeding van € 783 worden gedeeld door 11, dit is  € 71,18 . 
         
       
       
         4.5.5. 
         Belanghebbende heeft tijdens de bezwaarfase de onroerende zaak één maal door [taxateur 3] voor taxatie laten opnemen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het hof gesteld dat [taxateur 3] niet is geregistreerd als taxateur en daarom niet als een deskundige is aan te merken. Aangezien belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld dat [taxateur 3] wel gediplomeerd taxateur is merkt het hof hem aan als deskundige . Belanghebbende heeft gesteld dat de kosten van het taxatierapport dienen te worden gesteld op € 640 exclusief btw, te weten 8 uur à € 80. De heffingsambtenaar heeft het uurtarief niet betwist, maar wel het aantal uren, dat volgens hem beperkt moet zijn geweest gelet op de aard van het taxatierapport. Gelet op de magere aard van het taxatierapport stelt het hof het totaal aantal in redelijkheid met de taxatie gemoeide uren vast op 4. Dat betekent dat de vergoeding voor taxatiewerkzaamheden moet worden gesteld op  € 320 , te weten 4 uur maal € 80. 
         
         
       
       
         4.5.6. 
         Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank op 2,5 (punten)  x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is in totaal  € 1.968,75 . 
         
       
       
         4.5.7. 
         
           Voor de aanwezigheid van taxateur [taxateur 4] tijdens de zitting van de rechtbank van 13 juni 2019 kent het hof een vergoeding toe van € 80 x 7 uur =  € 560 . 
           De door belanghebbende gestelde 13 uur aan voorbereiding leidt niet tot een hogere vergoeding; dit betreft slecht een ‘globale inschatting’ die niet nader is onderbouwd met bijvoorbeeld een factuur van [taxateur 4] . 
         
         
       
       
         4.5.8. 
         Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof op 2 (punten)  x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is in totaal  € 1.575 . 
         
       
       
         4.5.9. 
         Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. 
         
       
       
         4.5.10. 
         Het hof zal in deze zaak een proceskostenvergoeding toekennen van: 
         
         
           
             
             
             
             
             
               
                 
                   bezwaarfase 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   71,18 
                 
               
               
                 
                   taxatierapport 
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   320,00 
                 
               
               
                 
                   beroepsfase 
                 
                 
                   1.968,75 
                 
                 
                   :13 
                 
                 
                   151,44 
                 
               
               
                 
                   aanwezigheid taxateur 
                 
                 
                   560,00 
                 
                 
                   :13 
                 
                 
                   43,08 
                 
               
               
                 
                   hoger beroepsfase 
                 
                 
                   1.575,00 
                 
                 
                   :13 
                 
                 
                   121,15 
                 
               
               
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
                 
                   
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
                 
                   
                 
                 
                   € 
                 
                 
                   706,85 
                 
               
             
           
         
         
         
         
         
         
         
         
         
         
       
     
   
   
     
       5 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
       
         verklaart het hoger beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank; 
       
       
         verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
       
       
         verklaart het beroep ongegrond voor zover het de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ- beschikking betreft; 
       
       
         vernietigt de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning; 
       
       
         vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker niet-woning tot een berekend naar een heffingsmaatstaf van € 207.000; 
       
       
         bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 174 vergoedt; 
       
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar, van het geding bij de rechtbank en het hof van, in totaal, € 706,85. 
       
     
     
     
     
     
       Aldus gedaan op 
       door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Het aanwenden van een rechtsmiddel 
       
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad  www.hogeraad.nl .  
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ).  
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     
       
         Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       
       
         (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
       
       
         Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
       
     
     
       
         de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         de dagtekening; 
       
       
         een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
         e gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten. 
     
   
   
      Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 
   
   
      Artikel 17, lid 3, Wet WOZ. 
   
   
      Taxatiewijzer agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Agrarische Grond, beide naar waardepeildatum 1 januari 2016. 
   
   
      HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. 
   
   
      Artikel 220e Gemeentewet. 
   
   
      1 punt voor bezwaarschrift en 1 punt voor het horen in bezwaar; zie Besluit proceskosten bestuursrecht. 
   
   
      vgl. Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:BX0904. 
   
   
      1 punt voor beroepschrift; 1 punt voor het verschijnen op de regiezitting; 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting; zie Besluit proceskosten bestuursrecht. 
   
   
      Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2018 nr. 28796. 
   
   
      1 punt voor beroepschrift; 1 punt voor het verschijnen op de zitting; zie Besluit proceskosten bestuursrecht.