ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1918

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1918 Gerechtshof Den Haag , 29-08-2023 / BK-22/00702, BK-22/00703 en BK-22/00704

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-08-29

Zaaknummer: BK-22/00702, BK-22/00703 en BK-22/00704

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1918

---

Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde onroerende zaak niet te hoog. Vergoeding van immateriële schade. De inhoud van de machtiging vormt een bijzondere omstandigheid die maakt dat de aanwezigheid van spanning en frustratie bij belanghebbende moet worden betwijfeld.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00702, BK-22/00703 en BK-22/00704 
     
     
     
     Uitspraak van 29 augustus 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     de erven [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 juli 2022, nummers SGR 21/1943, SGR 21/1945 en SGR 21/1948.  
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 29 februari 2020 (de beschikkingen) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] (tezamen: de onroerende zaken), gelegen te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 529.000, € 1.453.000 en € 278.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 
       
     
     
       1.2. 
       Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De beslissing van de Rechtbank luidt: 
       
       
         “De rechtbank: 
         - verklaart het beroep ongegrond; 
         - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.” 
       
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken met producties ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende was in het onderhavige jaar eigenaar van [adres 1] en [adres 2] , beide gebouwd in 2001. [adres 1] betreft een kantoorruimte met een grondoppervlakte van ongeveer 1.426 m2 en [adres 2] betreft een kantoorruimte met een grondoppervlakte van ongeveer 2.769 m2. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [adres 1] en [adres 2] zijn gezamenlijk op 31 december 2020 verkocht voor € 2.900.000. 
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde van [adres 1] en van [adres 2] een taxatieverslag huurkapitalisatie en een waarderapport, opgesteld op 17 mei 2022 door [A] , taxateur, respectievelijk een taxatieverslag huurwaardekapitalisatie en een waarderapport, opgesteld op 19 mei 2022 door [A] , taxateur, overgelegd. De twee waarderapporten bevatten, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende gegevens:  
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
                 (inhoud) 
               
               
                 Kantoor begane grond (268 m2) 
               
               
                 Kantoor begane grond (1004 m2) 
               
               
                 Kantoor begane grond  (120 m2) 
               
               
                 Kantoor begane grond  (483 m2) 
               
             
             
               
                 Kantoor begane grond (249 m2) 
               
               
                 Kantoor eerste verdieping  (1004 m2) 
               
             
             
               
                 Kantoor eerste verdieping  (280 m2) 
               
               
                 Kantoor eerste verdieping (447 m2) 
               
             
             
               
                 Kantoor tweede verdieping  (225 m2) 
               
               
                 Kantoor tweede verdieping (439 m2) 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2001 
               
               
                 2001 
               
               
                 1995 
               
               
                 1998 
               
             
             
               
                 Datum transactie*/ 
                 datum huur-overeenkomst** 
               
               
                 31-12-2020* 
                 
                 01-03-2015** 
               
               
                 31-12-2020* 
                 
                 01-10-2014** 
               
               
                 01-09-2018** 
               
               
                 04-10-2019* 
               
             
             
               
                 Transactieprijs*/ huurprijs** 
               
               
                 € 2.900.000 (incl. [adres 2] )* 
                 
                 € 56.667** 
               
               
                 € 2.900.000 (incl. [adres 1] )* 
                 
                 € 150.000** 
               
               
                 € 12.000** 
               
               
                 € 1.950.000* 
               
             
             
               
                 Bijzonderheden 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Verkocht in verhuurde staat 
               
             
             
               
                 Kapitalisatiefactor 
               
               
                 10,2 
               
               
                 10,2 
               
               
                 10,2 
               
               
                 10,2 
               
             
             
               
                 Huurwaarde 
               
               
                 Begane grond  
                 € 50,78/m2 
               
               
                 Begane grond  
                 € 74,73/m2 
               
               
                 Begane grond 
                 € 106,17/m2 
               
               
                 Begane grond  
                 € 133,98/m2 
                 
               
             
             
               
                 Begane grond  
                 € 50,78/m2 
               
             
             
               
                 Eerste verdieping 
                 € 50,78/m2 
               
               
                 Eerste verdieping 
                 € 67,25/m2 
               
               
                 Eerste verdieping  
                 € 133,98/m2 
                 
               
             
             
               
                 Tweede verdieping 
                 € 50,78/m2 
               
               
                 Tweede verdieping  € 120,76/m2 
               
             
           
         
       
       
       
         In de twee waarderapporten zijn de secundaire objectkenmerken van deze objecten als volgt gewaardeerd: 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
             
             
               
                 Kwaliteit/luxe (K) 
               
               
                 1 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
               
                 5 
               
             
             
               
                 Onderhoudstoestand (O) 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 5 
               
             
             
               
                 Uitstraling (U) 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
             
             
               
                 Doelmatigheid (D) 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Voorzieningen (V) 
               
               
                 2 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
             
             
               
                 Ligging (L) 
               
               
                 A2 
               
               
                 A2 
               
               
                 A2 
               
               
                 A2 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende was in het onderhavige jaar eigenaar van de onroerende zaak [adres 3] . Het betreft een appartement, gebouwd in 2004 met een berging. De inhoud bedraagt ongeveer 254 m3. 
       
     
     
       2.5. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde van [adres 3] een taxatieverslag en een waarderapport, opgesteld op 12 mei 2022 door [B] , taxateur, overgelegd. In het taxatieverslag zijn een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met [adres 3] vergelijkbare objecten opgenomen, te weten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Het waarderapport bevat, voor zover in hoger beroep van belang, de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 
                  [adres 8]
                 
               
             
             
               
                 Soort object 
               
               
                 Appartement 
               
               
                 Penthouse 
               
               
                 Appartement 
               
             
             
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 2004 
               
               
                 1994 
               
               
                 1999 
               
             
             
               
                 Inhoud 
               
               
                 242 m3 
               
               
                 210 m3 
               
               
                 310 m3 
               
             
             
               
                 Verkoopdatum 
               
               
                 01-02-2019 
               
               
                 29-10-2018 
               
               
                 01-06-2018 
               
             
             
               
                 Verkoopprijs 
               
               
                 € 350.000 
               
               
                 € 289.000 
               
               
                 € 485.000 
               
             
             
               
                 Overige onderdelen 
               
               
                 Berging/schuur 
                 Liggingswaarde (meergezinswoning) 
               
               
                 Dakterras 
                 Liggingswaarde (meergezinswoning) 
               
               
                 Berging/schuur 
                 Liggingswaarde (meergezinswoning) 
               
             
           
         
       
       In het waarderapport zijn de secundaire objectkenmerken van deze objecten als volgt gewaardeerd: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Adres 
               
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 
                  [adres 6]
                 
               
               
                 
                  [adres 7]
                 
               
               
                 
                  [adres 8]
                 
               
             
             
               
                 Kwaliteit/luxe (K) 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Onderhoudstoestand (O) 
               
               
                 3 
               
               
                 4 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Uitstraling (U) 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Doelmatigheid (D) 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Voorzieningen (V) 
               
               
                 2 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Ligging (L) 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
               
                 5 
               
               
                 4 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Belanghebbende heeft een tot de stukken van het geding behorende volmacht, getekend op 22 mei 2023, verleend: 
       
       
         “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…). 
         (…) 
         Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. (…) 
         (…).” 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “3. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eisers bepleiten een waarde van € 399.000 voor het object aan de [adres 1] , een waarde van € 999.000 voor het object aan de [adres 2] en een waarde van € 249.000 voor de woning aan de [adres 3] . 
     
     
     4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
     
     
       
         Objecten [adres 1] en [adres 2] (SGR 21/1943 en SGR 21/1948) 
       
     
     5. De waarden van de twee niet-woningen heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft voor [adres 1] een kapitalisatiefactor van 10,2 en een huurwaarde van € 50,78 per m² toegepast. Hiervoor heeft verweerder specifiek gewezen op de vraaghuur per 1 maart 2015 voor dit object van € 55 per m². Voor [adres 2] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,2 en huurwaarden van € 74,73 per m² (begane grond) en € 67,25 per m² (eerste verdieping) toegepast. Hiervoor heeft verweerder specifiek gewezen op de vraaghuur per 1 oktober 2014 voor dit pand van € 74,70 per m². De huurwaarden en kapitalisatiefactor van deze onroerende zaken zijn daarnaast gebaseerd op gegevens van een huurtransactie van [adres 4] (verhuurd per 1 september 2018 voor € 12.000) en een verkoopcijfer van [adres 5] (verkocht op 4 oktober 2019 voor € 1.950.000). Dit zijn kantoorpanden die, net als de onderhavige objecten, zijn gelegen op een A2-locatie in [woonplaats] . Eisers hebben ter zitting nog gesteld dat de huurwaarde van [adres 1] niet juist is omdat er geen onderscheid is gemaakt tussen de prijs per m² van de begane grond en de prijs per m² van de eerste verdieping. Dit brengt echter niet mee dat de vastgestelde huurwaarde van € 50,78 per m² te hoog is, aangezien deze huurwaarde lager ligt dan de daadwerkelijke vraaghuur van € 55 per m². Verweerder heeft aan de hand van de overgelegde berekening van de bruto kapitalisatiefactor voor het vergelijkingsobject [adres 4] ook voldoende aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft verweerder ten slotte nog gewezen op het feit dat [adres 1] en [adres 2] op 31 december 2020 gezamenlijk zijn verkocht voor € 2.900.000. Deze prijs ligt aanzienlijk hoger dan de som van de WOZ-waarden voor deze twee panden (€ 1.982.000). Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en overigens ter zitting heeft aangevoerd, is er geen aanleiding om te concluderen dat de door hem vastgestelde waarden te hoog zijn. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering hebben eisers op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. 
     
     
       
         Object [adres 3] (SGR 21/1945) 
       
     
     6. Naar volgt uit het taxatieverslag en de waardeopbouw, is de waarde van de woning aan de [adres 3] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 8] (verkocht op 1 juni 2018 voor € 485.000), [adres 7] (verkocht op 29 oktober 2018 voor € 289.000) en [adres 6] (verkocht op 1 februari 2019 voor € 350.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn appartementen met een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare uitstraling en kwaliteit. Het object [adres 6] is het best met de woning vergelijkbaar nu dit in hetzelfde appartementencomplex is gelegen als de woning. Ter zitting is vast komen te staan dat de [adres 6] is verkocht inclusief twee parkeerplaatsen. Verweerder heeft hiermee in de waardeopbouw echter voldoende rekening gehouden door bij de herleiding van de prijs per m² uit het verkoopcijfer uit te gaan van een waarde exclusief de parkeerplaatsen, te weten € 295.000. Op grond hiervan heeft hij voor de woning een (ongecorrigeerde) prijs per m² van € 538,25 gehanteerd. Met de staat van de woning heeft verweerder vervolgens rekening gehouden door de voorzieningen van de woning op ‘2’ (matig) te stellen zodat de gecorrigeerde prijs per m² uiteindelijk € 484,43 bedraagt. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 6] . De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering hebben eisers op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. 
     
     7. Gelet op wat hiervoor overwogen is, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     8. Hetgeen eisers hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eisers stellen dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
     
     
       (…) 
     
     
     11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard. 
     
     12. Eisers hebben verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 31 maart 2020 en door de rechtbank is op 5 juli 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) vier maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 
     
     13. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal 3 maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat de gemachtigde ook zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, ervoor is gekozen om de gemachtigde zelf te benaderen met de vraag wanneer hij wel kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden zal de gehele zitting dan gevuld worden met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee hij zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. 
     
     14. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er 8 zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. 
     
     15. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” 
     16. Gegeven het vorenstaande moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde gegeven de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken worden niet op zitting geappointeerd omdat gemachtigde Bartels geen ruimte ziet in zijn agenda. Gegeven die situatie moet naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld dat er sprake is van een bijzondere situatie die reden geeft de termijn waarin verwacht mag worden dat een zaak wordt afgedaan te verlengen met vier maanden. Het voorgaande brengt mee dat de verlengde redelijke termijn van twee jaar en vier maanden in de onderhavige zaken niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af. 
     
     17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” 
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.  
       
     
     
       4.1.2. 
       
         In geschil is of: 
         (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaken te hoog is; en 
         (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
         Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikkingen, aldus dat de waarde van [adres 1] op € 399.000, de waarde van [adres 2] op € 999.000 en de waarde van [adres 3] op € 249.000 wordt vastgesteld, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot toekenning van een proceskostenvergoeding. Voorts verzoekt belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Waarde van de onroerende zaken 
       
     
     
     
       5.1. 
       Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld rust op de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.2. 
       Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
       
       
         
           
            [adres 1] en [adres 2] 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       De Rechtbank heeft terecht en op goede gronden, opgenomen in rechtsoverweging 5 van haar uitspraak, geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd en met de door hem overgelegde stukken aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 1] en van [adres 2] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.  
       
     
     
       5.4. 
       
         Het Hof voegt hieraan toe dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van [adres 1] en van [adres 2] niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt te hebben verzocht om zowel een berekening van de bruto 
         huurwaardekapitalisatiefactor volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft belanghebbende naar eigen zeggen verzocht om overlegging van een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Gelet op hetgeen onder 5.2 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, hetgeen hier het geval is. 
       
       
       
         
           
            [adres 3]
           
         
       
       
     
     
       5.5. 
       Ook heeft de Rechtbank terecht en op goede gronden, opgenomen in rechtsoverweging 6 van haar uitspraak, geoordeeld dat de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd en met de door hem overgelegde stukken aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 3] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof voegt daaraan toe dat de Heffingsambtenaar ter zitting – onder verwijzing naar het koop-inlichtingenformulier van het vergelijkingsobject [adres 6] – geloofwaardig heeft verklaard dat de twee daarbij behorende parkeerplaatsen voor € 25.000 zijn verkocht. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende haar stelling dat de waarde van [adres 3] moet worden verminderd met € 120.000, omdat een parkeerplaats voor € 60.000 per stuk wordt verkocht, niet heeft onderbouwd. 
       
       
         
           Vergoeding van immateriële schade 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       Belanghebbende komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat geen recht bestaat op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg. 
       
     
     
       5.7. 
       De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 12 tot en met 16, op goede gronden een juiste beslissing genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Onder de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde zelf de oorzaak is van de vertraging en hij die vertraging had kunnen voorkomen, niet in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak. 
       
     
     
       5.8. 
       Overigens ziet het Hof in de tekst van de volmacht (2.6) bijzondere omstandigheden die eveneens aanleiding vormen spanning en frustratie bij belanghebbende afwezig te oordelen, nu belanghebbende en haar gemachtigde in de machtiging zijn overeengekomen dat alle (proces)kostenvergoedingen, waaronder de vergoeding van immateriële schade, die worden uitbetaald in verband met de bezwaar-, beroep- en/of hogerberoepsprocedure, bij voorbaat rechtstreeks aan de gemachtigde van belanghebbende toekomen.  
       
     
     
       5.9. 
       Gelet op een en ander concludeert het Hof dat belanghebbende persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. Het Hof volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.10. 
       Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten en griffierecht 
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 29 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.