ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ7082

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ7082 Gerechtshof Amsterdam , 03-09-2009 / 07/00443

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2009-09-03

Zaaknummer: 07/00443

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ7082

---

Belanghebbende, eigenaar van een woning, voorhuis van een boerderij zonder bijgebouwen, is het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. 
         Rechtbank Utrecht stelde de waarde in goede justitie vast op € 370.200.   
         De heffingsambtenaar heeft gesteld dat vanwege het op het object gevestigde beperkte recht van gebruik en bewoning niet belanghebbende maar de rechthebbenden op dat recht belastingplichtig zijn. De beschikking en de aanslagen zijn daarom ten onrechte geadresseerd en opgelegd aan belanghebbende. 
         Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende een eigen recht op bewoning en zijn de beschikking en aanslagen rechtsgeldig aan haar bekendgemaakt, zij behoeven niet te worden vernietigd.  
         Daarnaast is noch belanghebbende noch de heffingsambtenaar er in geslaagd de waarde van de zaak aannemelijk te maken. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 340.000 en verleent een proceskostenvergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand door de makelaar van belanghebbende. Hoger beroep gegrond.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       Kenmerk P07/00443 
     
     
     uitspraak: 3 september 2009 
     
     uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer  
     
     op het hoger beroep van 
     
     
       X, 
       wonende te Y, 
       belanghebbende, 
     
     
     tegen de uitspraak in de zaak met nummer SBR 06/1881 van de rechtbank Utrecht van 8 juni 2007 in het geding tussen  
     
     belanghebbende 
     
     en 
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein, 
       de heffingsambtenaar. 
     
     
     
     1. Ontstaan en loop van het geding 
     
     1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als […] 109 te IJsselstein (hierna: het object), vastgesteld op € 432.550 naar waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen) opgelegd. 
       
     1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking verminderd naar een waarde van € 393.950 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. 
     
     1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard. 
     
     1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     1.5. Bij brief van 28 december 2008 heeft belanghebbende nadere stukken aan het Hof gezonden, waarvan op 6 januari 2009 afschriften aan de heffingsambtenaar zijn verzonden.  
     
     1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 januari 2009. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld, dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
     
     
     2. Feiten 
     
     Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt het Hof de volgende feiten vast. 
     
     2.1. Het object, gelegen in het buitengebied van de gemeente IJsselstein in lintbebouwing op circa drie kilometer van de bebouwde kom, omvat een woning, een voorhuis met dakkapel van een boerderij, zonder bijgebouwen met een voortuin en een weiland. De woning is gebouwd rond 1928. 
     
     2.2. Het object is eigendom van belanghebbende. Op het object is een beperkt zakelijk recht van gebruik en bewoning gevestigd ten gunste van de moeder van belanghebbende. Deze maakt gebruik van de benedenverdieping, de broer van belanghebbende bewoont het achtergedeelte van het woonhuis en ook belanghebbende woont in de woning. 
     
     2.3. De notariële akte van 19 november 2004 waarbij het object door haar ouders aan belanghebbende is geleverd bevat onder het kopje “Vestiging beperkte rechten van gebruik en bewoning” een opsomming van de bedingen waaronder dit recht is gevestigd. De vierde voorwaarde luidt als volgt: 
     
     “De gebruiker (Hof: de ouders) mag als goed gebruiker het verkochte bewonen gedurende de duur van het recht en wel uitsluitend voor zichzelf. Daarnaast behoudt [belanghebbende] het recht de gehele woning te blijven bewonen, zonder dat hierbij sprake is van een gedoogsituatie.”  
     
     2.4. In het taxatierapport van 19 juni 2006, in opdracht van de gemeente IJsselstein opgesteld door mevrouw M.J. Lokhorst - van Essen, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport), wordt het object […] 109 vergeleken met een viertal referentieobjecten, gelegen aan de […] 35, […] 24, […] 20 en […]weg 29, alle te IJsselstein: 
     
     
       
         tabel 1 
         
           
         
       
     
     
     Volgens het taxatierapport bedraagt de waarde van het object € 370.200.  
     
     2.5. Belanghebbende voert in haar beroepschrift in eerste aanleg twee referentieobjecten aan, gelegen aan de […] 26 en de […]weg 28, beide te […] (gemeente Oudewater) met de volgende objectkenmerken: 
     
     
       
         tabel 2 
         
           
         
       
     
     
     2.6. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door A, NVM-makelaar te Woerden (hierna: A), waarin deze de waarde van het object per 24 juni 2004 stelt op € 255.000. 
     
     
     3. De procedure voor de rechtbank 
     
     De rechtbank heeft over het geschil overwogen: 
     
     “2.7 De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Gelet op de veel hogere m3-prijs van het goed vergelijkbare pand […] 35, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen, zoals het ontbreken van een aansluiting op riolering en gas en de agrarische bestemming, voldoende rekening is gehouden. 
     
     2.8 Ter zitting is gebleken dat het voornaamste bezwaar van eiseres is gelegen in de omstandigheid dat, naar zij stelt, het perceel geen mogelijkheden biedt om een grote schuur te bouwen terwijl dat bij een woning als de onderhavige met een groot stuk grond wel verwacht mag worden. De enige mogelijkheid is volgens eiseres aan de zuidzijde van de woning, maar omdat daar de erfgrens schuin loopt kan er slechts een klein schuurtje gebouwd worden. Verweerder heeft hierover ter zitting uiteengezet dat er ruimte is om een schuur van 6 bij 30 meter te bouwen. Nu eiseres, zonder nader aan te geven welke afmetingen zij passend acht voor een schuur en hoe groot de schuur is die daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, heeft gesteld dat er alleen een kleine schuur kan worden gebouwd, gaat de rechtbank uit van de door verweerder genoemde afmetingen. Een schuur met een dergelijke omvang moet naar het oordeel van de rechtbank voldoende worden geacht voor een woning als de onderhavige. 
     
     2.9 In het feit dat het object niet over een achtertuin beschikt heeft verweerder geen aanleiding gezien de waarde te verlagen, omdat het object in plaats van een achtertuin een aanzienlijke voortuin en zijtuin heeft. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het ontbreken van een achtertuin in dit geval geen waardevermindering rechtvaardigt. 
     
     2.10 Nu verweerder het in de bestreden uitspraak van 23 maart 2006 neergelegde standpunt dat de waarde van het object dient te worden bepaald op € 393.950 niet langer handhaaft, zal het beroep gegrond worden verklaard. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door de beschikking van 31 augustus 2005 te herroepen en de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast te stellen op € 370.200.” 
     
     
     4. Het geschil in hoger beroep 
     
     4.1. In hoger beroep is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het object van € 370.200 niet te hoog is. Niet in geschil is dat de waarde van het tot het object behorende weiland € 25.000 bedraagt. 
     
     
       4.2. Belanghebbende bepleit in haar hoger beroepschrift een waarde van het object van € 255.000, dat is de koopprijs waarvoor zij het object in november 2004 van haar ouders heeft gekocht. Omdat ten behoeve van haar ouders op het object beperkte rechten van gebruik en bewoning zijn gevestigd welke in de koopprijs zijn verdisconteerd, en waardoor de koopprijs niet de volle en onbezwaarde eigendom vertegenwoordigt, heeft belanghebbende zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van het object, inclusief het weiland, ten hoogste € 335.000 bedraagt, welke waarde zij ook voor de rechtbank heeft verdedigd. Hierbij acht belanghebbende van belang, dat: 
       a. de referentieobjecten in het taxatierapport niet vergelijkbaar zijn met het object, omdat drie van de vier geen voorhuizen van boerderijen zijn en niet in het buitengebied liggen; 
       b. de afstand tot de door de gemeente aangevoerde referentieobjecten binnen IJsselstein hemelsbreed drie tot vier kilometer en de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten in de […] hemelsbreed op circa 7 kilometer afstand van het object liggen. Deze objecten zijn wat betreft prijsniveau, woon- en leefmilieu goed vergelijkbaar met het object; 
       c. de heffingsambtenaar niet heeft aangetoond dat de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten niet als referentieobject mogen worden aangemerkt en geen duidelijkheid heeft verschaft aan welke condities een onroerende zaak moet voldoen om als referentieobjecten te kunnen worden geaccepteerd en of de verplichting bestaat referentieobjecten uitsluitend binnen de gemeentegrenzen te zoeken; 
       d. een woonboerderij veel inhoud en naar verhouding weinig woonvloeroppervlak bevat, doordat de woning een afgescheiden deel van de bedrijfsruimte was, de vliering en zolder werden gebruikt voor de slacht en de opslag van kisten en fruit, waardoor al snel sprake is van een te hoge m²-prijs in verhouding tot het gehele object en een te hoge m³- in verhouding tot de woning; 
       e. de kap niet beschoten is, het rieten dak oud is en gerepareerd of vernieuwd moet worden, de vliering elektriciteit noch verwarming heeft, en slechts te bereiken is via het pand van de buren met een losse trap; een scheidingsmuur is afwezig; 
       f. de woning één kleine badruimte in een kleine slaapkamer bevat, er geen ruimte bestaat voor een wasmachine en de toiletruimte is uitgenomen uit de keuken; 
       g. de gang, de hal, de trapopgang en de overloop naar verhouding groot zijn, moeilijk verwarmd kunnen worden en de kamers die voor bewoning beschikbaar zijn, middelgroot zijn; 
       h. de dakkapel voor licht in het trapgat zorgt en niet de mogelijkheid geeft voor extra woonruimte; 
       i. de woning niet kan worden aangesloten op het riool; 
       j. de woning niet kan worden aangesloten op het gasnet; 
       k. in de lengte tussen de oprit en het natuurgebied (bloemrijk grasland) een sloot loopt ten behoeve van waterinlaat vanuit de Hollandse IJssel naar de polder Rijnhuizen aan de andere kant van de […]dijk en dat de sloot is belast met een erfdienstbaarheid voor die waterdoorlaat en niet mag worden gedempt; 
       l. de oprit is belast met een erfdienstbaarheid ten gunste van de achterbuurman, van percelen ten zuiden van de woning en van bedrijven achter de woning, waarvan een bedrijf een grote parkeerplaats voor bezoekers achter de woning heeft, hetgeen veel verkeers- en geluidsoverlast geeft; 
       m. het object niet beschikt en ook niet kan beschikken over een berging of schuur, omdat het bestemmingsplan daarin niet voorziet en het perceel zich niet leent voor de bouw ervan; 
       n. het referentieobject […] 35 een grote schuur heeft en het object geen schuur heeft; 
       o. het referentieobject […] 35 geen erfdienstbaarheid heeft en het object wel; en 
       p. de woning van referentieobject […] 35 beduidend groter is (786 m3) dan die van het object. 
     
     
     4.3. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van het op het object gevestigde recht van gebruik en bewoning € 100.000 bedraagt. Voorts neemt de heffingsambtenaar het standpunt in dat vanwege de op het object gevestigde beperkte rechten van gebruik en bewoning niet belanghebbende, maar de rechthebbende van die rechten de belastingplichtige is, te weten de moeder van belanghebbende, en dat de beschikking en de aanslagen derhalve ten onrechte aan belanghebbende zijn geadresseerd en opgelegd. Hij verzoekt het Hof tot vernietiging van de beschikking en de aanslagen over te gaan. Voor wat betreft de waarde van het object verwijst hij naar het taxatierapport. Hij verzoekt het Hof een uitspraak te doen over de waarde van het object. 
     
     4.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
     
     4.5. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vaststelling van de waarde van het object op ten hoogste € 335.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 
     
     4.6. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
     
     
     5. Beoordeling door het Hof 
     
     De waardebeschikking en de aanslagen 
     
     5.1. Verweerder heeft aangegeven de waardebeschikking met betrekking tot het object alsmede de in 1.1 vermelde aanslagen te zullen vernietigen. Wel wensen partijen dat het Hof uitspraak doet over de waarde van het object. 
     
     5.2. Vaststaat dat belanghebbbendes moeder een beperkt zakelijk recht van gebruik en bewoning van het object heeft. Belanghebbende heeft eveneens recht op bewoning van het object (zie 2.3). Voorts staat vast dat het object wordt bewoond door belanghebbende, haar moeder en haar broer.  
     
     5.3. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd. Vanwege het op het object gevestigde beperkte recht van gebruik en bewoning is echter niet belanghebbende maar zijn de rechthebbenden op dat recht belastingplichtig. De beschikking en de aanslagen zijn daarom ten onrechte geadresseerd en opgelegd aan belanghebbende.  
     
     5.4. Het Hof stelt voorop dat het zijn taak is om te beoordelen of de uitspraak van de rechtbank juist is en zo neen, wat de gevolgen daarvan zijn voor de uitspraak op bezwaar, de waardebeschikking en de aanslagen. 
     
     
       5.5. Met betrekking tot de waardebeschikking overweegt het Hof als volgt. Op grond van artikel 22 van de Wet stelt de heffingsambtenaar de waarde vast bij voor bezwaar en beroep vatbare beschikking. Op grond van artikel 24m, leden drie en vier van de Wet vindt, indien er met betrekking tot dezelfde zaak meer dan één genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht kan worden aangewezen bekendmaking van de beschikking plaats aan één van hen. Nu belanghebbende een eigen recht op bewoning van het object heeft oordeelt het Hof dat de beschikking rechtsgeldig aan haar bekendgemaakt is en niet om de in 5.3 vermelde reden hoeft te worden vernietigd. 
       Zulks laat onverlet dat de heffingsambtenaar na de uitspraak kan kiezen voor bekendmaking aan een andere rechthebbende.  
     
     
     5.6. Met betrekking tot de aanslagen overweegt het Hof als volgt. Op grond van artikel 220, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet (tekst 2005) kunnen onroerende-zaakbelastingen worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Artikel 1 van de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2005 van de gemeente IJsselstein is in dezelfde bewoordingen gesteld. De aanslagen zijn opgelegd aan belanghebbende en aan haar bekendgemaakt. Het Hof oordeelt dat niet is gebleken dat de aanslagen niet rechtsgeldig zijn opgelegd als gevolg waarvan zij om de in 5.3 vermelde reden moeten worden vernietigd. Zulks laat onverlet dat de heffingsambtenaar na de uitspraak kan kiezen aanslagen aan een  andere rechthebbende op te leggen. 
     
     
       De waarde van het object 
       5.7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van het object te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet brengt mee dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat de volle eigendom wordt overgedragen.  
     
     
     5.8. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Daartoe heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht.  
     
     
       5.9. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting van het taxatierapport door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt, dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Het Hof acht de referentiewoningen, met uitzondering van het object […] 35, onvoldoende vergelijkbaar met het object, reeds omdat het object […] 24 een hoekwoning is en de objecten […] 20 en […]weg 29 twee-onder-een-kap-woningen zijn die alle gelegen zijn binnen de bebouwde kom van de gemeente IJsselstein, terwijl het object een voorhuis is van een boerderij die drie kilometer buiten de bebouwde kom in het buitengebied is gelegen. Met betrekking tot het resterende referentieobject […] 35 overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende duidelijk heeft kunnen maken of de effectief als woonruimte bruikbare m³, het niet aangesloten zijn op het riool en het gasnet, de erfdienstbaarheden, de praktische onmogelijkheid een grote schuur of berging te bouwen, en de overige ondoelmatigheden die kleven aan het object, bij de waardevaststelling wel voldoende zwaar zijn meegewogen. 
       Ook de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten kunnen de door de heffingsambtenaar gestelde waarde niet ondersteunen. 
       Ten slotte heeft de heffingsambtenaar de door hem op € 100.000 gestelde waarde van het zakelijke recht van bewoning van de ouders (de moeder) niet aannemelijk gemaakt. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende een eigen recht op bewoning heeft behouden en dat de ouders zijn geboren in 1924 en 1925. 
     
     
     5.10. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar gestelde waarde van het object van € 335.000, de twee in 2.5 omschreven referentieobjecten aangevoerd. Voorts heeft zij het taxatierapport van [A] in geding gebracht. 
     
     5.11. Met betrekking tot het taxatierapport [A] overweegt het Hof dat dit rapport de door belanghebbende gestelde waarde niet ondersteunt. Zo is niet toegelicht hoe de in het rapport vastgestelde waarde tot stand gekomen is, ook niet in relatie tot de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten. Voorts is, ondanks de vermelding in het rapport dat het object is getaxeerd naar de leeg te aanvaarden waarde, onduidelijk of met het beperkte zakelijke recht van gebruik en bewoning rekening is gehouden. Ten slotte is het rapport niet opgemaakt per de waardepeildatum. 
     
     5.12. De vergelijkingsmethode is niet gebonden aan gemeentegrenzen. Indien sprake is van een beperkt aantal verkochte objecten binnen een specifieke categorie objecten in een gemeente kan worden uitgegaan van referentieobjecten buiten die gemeente, waarbij vanzelfsprekend rekening gehouden moet worden met verschillen in locatie. De door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten liggen in […] (gemeente Oudewater), binnen een straal van acht kilometer verwijderd van het object. De door de heffingsambtenaar voorgestelde referentieobjecten liggen binnen een straal van drie kilometer verwijderd van het object. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld, dat de onroerende zaken in de gebieden rond IJsselstein en […] wat betreft prijsniveau, woon- en leefmilieu vergelijkbaar zijn, en ook dat toepassing van de gangbare rekenmethodiek voor vaststelling van WOZ-waarden bij voorhuizen van woonboerderijen ten opzichte van de in het taxatierapport gepresenteerde referentieobjecten tot hogere waarden leidt dan bij verkoop gerealiseerd kunnen worden, en ten slotte dat voor voorhuizen sprake is van een heel aparte markt. Daarmee kunnen de door belanghebbende aangedragen, buiten de gemeente IJsselstein gelegen referentieobjecten in beginsel als zodanig worden aangemerkt. 
     
     5.13. Het Hof oordeelt dat de referentieobjecten […] 26 en […]weg 28, beide te […], in beginsel goed vergelijkbaar zijn met het object. Deze referentieobjecten zijn, evenals het object, beide voorhuizen van een voormalige boerderij of woonboerderij en liggen evenals het object alle in het buitengebied. Desondanks kunnen deze referentieobjecten de door belanghebbende gestelde waarde niet ondersteunen. De verkooptransactie […] 26 dateert van april 2006, dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Belanghebbende heeft met betrekking tot het object […] 28 niet, althans onvoldoende gesteld, hoe de aansluiting kan worden gemaakt tussen de in augustus 2004 gerealiseerde verkoopprijs van dat referentieobject van € 401.000 en de door haar gestelde waarde van het object van € 335.000. 
       
     5.14. Nu partijen er niet in zijn geslaagd de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde schattenderwijs vaststellen (HR 14 oktober 2005, LJN: AU4300). Het Hof neemt daarbij in aanmerking al hetgeen door partijen is aangevoerd. Het Hof stelt de waarde van het object op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2005 in goede justitie vast op € 340.000. 
     
     
     Slotsom 
     
     5.15. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. De waardebeschikking wordt verminderd naar een waarde van € 340.000 en de aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd. 
     
     
     6. Proceskosten 
     
     6.1. Vaststaat dat belanghebbende [A] heeft gemachtigd voor haar te handelen inzake het beroep betreffende het object. [A] heeft het beroepschrift ingediend en heeft belanghebbende ter zitting van de rechtbank vertegenwoordigd. Belanghebbende was niet ter zitting aanwezig. 
     
     6.2. Met betrekking tot de proceskosten heeft de rechtbank overwogen dat [A] geen beroepsmatige rechtsbijstandverlener is, doch dat de kosten van diens inschakeling kunnen worden aangemerkt als kosten van een deskundige die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank heeft de proceskostenvergoeding vastgesteld op 3 uur maal het maximale uurtarief volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna het Bpb) van € 81,23, oftewel € 243,69. 
     
     6.3. Het Hof overweegt dat uit het arrest HR 13 maart 1996, nr. 30 986, BNB 1996/257, valt af te leiden dat de vergoeding voor de kosten van door een derde verleende rechtsbijstand niet afhankelijk is van een verzoek van de belanghebbende. Het Hof overweegt dat niet valt in te zien waarom een makelaar die is gemachtigd namens een belanghebbende een beroepsprocedure te voeren waarbij de WOZ-waarde van een object in geschil is geen beroepsmatige rechtsbijstand kan verlenen in de zin van artikel 1, aanhef en letter a, van het Bpb en oordeelt dat aan belanghebbende in de beroepsfase beroepsmatig rechtsbijstand is verleend. Op grond hiervan vernietigt het Hof de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot de proceskostenveroordeling. Het Hof kent voor de procedure bij de rechtbank een vergoeding toe van € 644 (2 punten voor de proceshandelingen x factor 1 voor de zwaarte van de zaak x de waarde per punt van € 322). 
     
     
       6.4. Nu het hoger beroep gegrond is heeft belanghebbende recht op vergoeding van haar proceskosten in hoger beroep. Het Hof stelt deze op de voet van het Bpb vast op de reiskosten van belanghebbende en haar nicht naar de zitting, te berekenen op € 30, verhoogd met de kosten van 8 strippen, af te ronden op € 4, in totaal € 34.  
       Overige op grond van het Bpb voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken. 
     
     
     
     7. Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
       - vernietigt de uitspraak van de rechtbank met uitzondering van de beslissing inzake het griffierecht; 
       - vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       - vermindert de waardebeschikking voor het object […] 109 tot € 340.000 per waardepeildatum 1 januari 2003; 
       - vermindert de aanslagen tot aanslagen naar een waarde van € 340.000; 
       - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 678; en 
       - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 106. 
     
     
     
     De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 3 september 2009 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
       1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
       2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:   
       a. de naam en het adres van de indiener; 
       b. een dagtekening; 
       c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.