ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2014:640

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2014:640 Rechtbank Midden-Nederland , 21-02-2014 / C-16-361527 - KG ZA 14-55

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2014-02-21

Zaaknummer: C-16-361527 - KG ZA 14-55

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:640

---

Kort geding. Huurovereenkomst. Leegstandwet. Opzeggingsgronden. Sloop.

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling Civiel recht 
       handelskamer 
     
     
     
       locatie Utrecht 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/16/361527 / KG ZA 14-55 
     
     
     
       
         Vonnis in kort geding van 21 februari 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [eiser sub 1], 
     2. [eiser sub 2], 
     3. [eiser sub 3], 
     4. [eiser sub 4], 
     5.[eiser sub 5], 
     6. [eiser sub 6], 
     7. [eiser sub 7], 
     8. [eiser sub 8], 
     9. [eiser sub 9], 
     10. [eiser sub 10], 
     11. [eiser sub 11], 
     12. [eiser sub 12], 
     
       13. [eiser sub 13] , 
     
       allen wonende te Utrecht, 
       eisers in conventie, 
       verweerders in reconventie, 
       advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te ’s-Gravenhage, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         THE WOLF B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. M. van Schie te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en The Wolf genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding met productie 1 tot en met 11, 
         
         
           de producties 12 tot en met 14 van de zijde van [eisers] c.s., 
         
         
           de producties 1 tot en met 3 van de zijde van The Wolf, 
         
         
           de akte eis in reconventie van de zijde van The Wolf, 
         
         
           de mondelinge behandeling 
         
         
           de pleitnota van [eisers] c.s., 
         
         
           de pleitnota van The Wolf. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       
         
          [eisers] c.s. huren van The Wolf de woningen aan [adressen] (verder: de woningen) te Utrecht op grond van de Leegstandwet. De woningen zijn eigendom van woningcorporatie Portaal.  
         In de schriftelijke huurovereenkomsten, ondertekend door [eisers] c.s. en The Wolf staat het volgende opgenomen: 
         “(…) 
         ONDERGETEKENDEN: 
         (…) 
         NEMEN HET VOLGENDE IN OVERWEGING: 
       
       1. Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht (hierna te noemen: ‘B&W’) hebben voor de hierna te noemen woning aan de eigenaar een vergunning verleend (…) tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 jo artikel 16 van de Leegstandwet; 
       2. Verhuurder heeft van eigenaar opdracht gekregen de hierna te noemen woning ingevolge deze vergunning tijdelijk aan derden te verhuren; 
       (…) 
       5. Op de te sluiten huurovereenkomst zijn de artikelen 7:206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen BW) niet van toepassing; 
       6. De woning zal binnen afzienbare tijd worden gesloopt/herontwikkeld; 
       (…) 
       
       
         
           Duur, verlenging en opzegging 
         
         (…) 
       
     
     
       3.3 
       
         De overeenkomst kan door huurder en verhuurder worden opgezegd (…). Huurder zal daarbij een opzeggingstermijn van minimaal één maand en verhuurder een opzeggingstermijn van minimaal drie maanden in acht nemen. 
         (…) 
       
       
       
         
           Bijzondere bepalingen 
         
       
       
       
         
           Tijdelijke huurovereenkomst 
         
         10	Deze tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan in het kader van de Leegstandwet. Op de huurovereenkomst zijn de artikelen 7:206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 niet van toepassing. 
       
       
       
         
           Geen recht op vervangende woonruimte en verhuis- en inrichtingskosten 
         
       
     
     
       10.1 
       Huurder heeft bij het einde van de overeenkomst jegens verhuurder geen aanspraak op vervangende woonruimte, vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten, dan wel enige andere vergoeding of schadeloosstelling. 
       
       
         
           Staat van het gehuurde 
         
         (…) 
       
     
     
       10.4 
       
         Bij de uitoefening van hun rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomst en de algemene bepalingen zullen huurder en verhuurder rekening houden met de omstandigheid dat het gehuurde binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt/herontwikkeld. 
         (…)” 
       
       
     
     
       2.2. 
       Oorspronkelijk zijn de huurovereenkomsten aangegaan voor een bepaalde periode. De huur is nadien verlengd voor onbepaalde tijd. Voor de tijdelijke verhuur is een vergunning verleend op grond van de Leegstandwet, welke vergunning steeds is verlengd, laatstelijk tot 15 april 2014.   
       
     
     
       2.3. 
       
        [eisers] c.s. hebben op 28 november 2013 van The Wolf een brief ontvangen waarin The Wolf schrijft dat de tijdelijke huurovereenkomsten worden opgezegd per 28 februari 2014. In de brief wordt gemeld dat Portaal de woningen zal gaan gebruiken als ‘hotel woning’ voor haar huurders waarvan de woningen worden gerenoveerd.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil in conventie 
     
     
       3.1. 
       
         
          [eisers] c.s. vorderen  samengevat - primair The Wolf te verbieden de woningen te ontruimen, op straffe van een dwangsom en subsidiair The Wolf te verbieden om de woningen te ontruimen gedurende een redelijke termijn van ten minste twee maanden en The Wolf te verbieden om de contractuele dwangsom van € 500,00 per dag op te leggen gedurende een redelijke termijn van tenminste twee maanden. 
         Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] c.s. dat de opzegging door The Wolf niet op een rechtsgeldige opzeggingsgrond is gebaseerd nu deze afwijkt van de gronden waarop volgens artikel 15 lid 1 sub c een Leegstandwetvergunning kan worden verleend. Ook beroepen [eisers] c.s. zich op de toezeggingen die The Wolf heeft gedaan die erop neerkomen dat [eisers] c.s. in de woningen konden blijven totdat deze gesloopt zouden worden. 
       
       
     
     
       3.2. 
       The Wolf voert verweer.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4 Het geschil in reconventie 
     
     
       4.1. 
       
         The Wolf vordert  samengevat - ontruiming van de woningen uiterlijk op 28 februari 2014 op straffe van de contractuele boete van € 500,00 per dag met ingang van 1 maart 2014, en daarnaast eisers sub 3 en 4: [eiser sub 3] en [eiser sub 4], hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 1.664,24 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 februari 2014. 
         Ter onderbouwing van haar vordering stelt The Wolf dat zij de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en dat deze op 28 februari 2014 zullen eindigen. Volgens haar volgt uit de Leegstandwet niet dat alleen de gronden die daarin genoemd worden aan een opzegging ten grondslag kunnen liggen. Verder hebben de mededelingen die The Wolf heeft gedaan aan [eisers] c.s. niet het karakter van een toezegging en mochten [eisers] c.s. er niet op vertrouwen dat zij totdat de woningen gesloopt zouden worden kunnen blijven zitten. 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] c.s. voeren verweer.  
       
     
     
       4.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in conventie en in reconventie 
     Ontvankelijkheid 
     
     
       5.1. 
       
         Ten aanzien van eisers 1. en 5.: [eiser sub 1] en [eiser sub 5], heeft The Wolf aangevoerd dat zij niet-ontvankelijk zijn nu zij al andere woonruimte hebben geaccepteerd. Hetzelfde geldt voor eisers sub 6 en 7: [eiser sub 6] en [eiser sub 7]; ook zij hebben andere woonruimte geaccepteerd. Voor alle vier geldt dat alleen nog de nieuwe huurovereenkomst ondertekend dient te worden. Verder heeft eiser sub 13:[eiser sub 13], ingestemd met de opzegging.  
         Ten aanzien van eiser sub 11: [eiser sub 11], heeft The Wolf opgemerkt dat hem andere woonruimte is aangeboden, maar dat hij die heeft geweigerd. Ook is hij bij een bezichtiging van een andere woonruimte niet komen opdagen.  
       
       
     
     
       5.2. 
       
         Of [eiser sub 1], [eiser sub 5], [eiser sub 6] en [eiser sub 7] nu wel of niet zijn ingegaan op een aanbod van The Wolf tot het huren van andere woonruimte, thans is niet met zekerheid te zeggen is of zij die woonruimte ook na 28 februari 2014 zullen (kunnen) betrekken. Immers, de datum van 28 februari 2014 ligt thans nog in de toekomst. Op grond daarvan houden zij belang bij, mocht om wat voor reden dan ook die nieuwe huur niet doorgaan, de thans ingestelde vordering. Ten aanzien van [eiser sub 11] geldt dat al zou hij een aanbod tot het huren van andere woonruimte hebben geweigerd niet valt in te zien dat daaruit volgt dat hij geen belang zou hebben bij de beoordeling van de thans ingestelde vordering. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de door The Wolf gestelde feiten aldus niet kunnen leiden tot de conclusie dat de voornoemde eisers geen belang meer hebben bij de namens hen ingestelde vordering.  
         Ten aanzien van[eiser sub 13] lijkt The Wolf zich erop te beroepen dat hij zijn rechten heeft verwerkt doordat hij zou hebben ingestemd met het einde van de huurovereenkomst. 
         Ter onderbouwing van haar stelling heeft The Wolf verwezen naar een e-mailbericht van 11 februari 2014. Uit dat e-mailbericht is geen onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige instemming van [eiser sub 13] met het einde van de huurovereenkomst en ontruiming per 28 februari 2014 op te maken, zodat ook [eiser sub 13] belang heeft bij de thans ingestelde vordering. De voorzieningenrechter verklaart op grond van het voorgaande alle eisers ontvankelijk in de door hen ingestelde vordering.  
       
       
       
         
           Leegstandwet 
         
       
       
     
     
       5.3. 
       Volgens [eisers] c.s. is in het geval een Leegstandwetvergunning is afgegeven, opzegging van de huurovereenkomst slechts mogelijk op de grond waarop deze vergunning is verleend. In het onderhavige geval zou dat betekenen dat een opzegging enkel mag plaatsvinden op de grond dat de woningen daadwerkelijk gesloopt zouden gaan worden. Van sloop van de woningen is geen sprake. Volgens [eisers] c.s. zou de huurovereenkomst, in andere gevallen dan sloop, alleen kunnen worden opgezegd op grond van de ‘gewone regels’ die volgen uit artikel 7:274 BW. 
       
     
     
       5.4. 
       The Wolf heeft dit standpunt van [eisers] c.s. weersproken. Zij heeft aangevoerd dat de Leegstandwetvergunning meebrengt dat huurders geen aanspraak kunnen maken op huurbescherming. De verhuurder kan op iedere grond de huurovereenkomst opzeggen.   
       
     
     
       5.5. 
       De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Uit de tekst van de Leegstandwet volgt niet dat opzegging van de huurovereenkomst slechts mogelijk is op de grond waarop de vergunning is verleend. Artikel 16 van de Leegstandwet waarin opzegging is geregeld geeft enkel voorschriften voor de termijn waarop opzegging mogelijk is. Ook doel en strekking van de Leegstandwet geven onvoldoende aanknopingspunten voor de visie van [eisers] c.s. De Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat dan een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. Een beperking van de gronden waarop de verhuurder een huurovereenkomst waarbij een vergunning op grond van de Leegstandwet is verkregen, kan opzeggen, strookt niet met dat doel. Aan de belangen van de (tijdelijke) huurder is tegemoet gekomen door een minimale opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder op te nemen. Het doel van de verhuurder met het pand is verder van belang voor de verlening of verlenging van de vergunning. Dan wordt gekeken en getoetst of het tijdelijke karakter van de verhuur (nog) aanwezig is. In dit geval dus of de woningen nog steeds op redelijke termijn zullen worden gesloopt. Vast staat in dit geval dat aan de voorwaarden voor verlening en verlenging van de vergunning is voldaan. Ten aanzien van de opzegging van een huurovereenkomst in het kader van de Leegstandwet volgt de voorzieningenrechter de stelling dat ook dan gekeken moet worden naar het doel waarvoor de vergunning is verleend, niet. In beginsel gaat de voorzieningenrechter er dan ook vanuit dat The Wolf met inachtneming van de opzegtermijn vrij is de huurovereenkomsten op te zeggen. Het voorgaande neemt niet weg dat in bepaalde omstandigheden sprake kan zijn van een situatie waarin The Wolf misbruik zou maken van die haar toekomende bevoegdheid. Van die situatie zal naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet snel sprake zijn, juist gelet op het eerder genoemde doel van de Leegstandwet en de afschrikwekkende werking die daar vanuit zou gaan voor potentiële verhuurders van leeg staande objecten. In het onderhavige geval hebben [eisers] c.s. ook niet gesteld dat The Wolf misbruik van haar bevoegdheid maakt in die zin dat een zodanige onevenredigheid bestaat tussen de belangen van The Wolf en die van [eisers] c.s. dat die aan toewijzing van een ontruiming in de weg zouden staan. The Wolf heeft gemotiveerd aangegeven dat Portaal de woningen nodig heeft als logeerwoning voor de huurders waarvan de woning op korte termijn gerenoveerd gaan worden. Ook die woningen maken deel uit van het grootschalige project waarbij in totaal 192 woningen in en rond de Marshalllaan zullen worden gerenoveerd. Daarbij is nog steeds de bedoeling dat de woningen die worden gehuurd door [eisers] c.s. uiteindelijk zullen worden gesloopt.  
       
       
         
           Gerechtvaardigd vertrouwen 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       
         
          [eisers] c.s. hebben zich beroepen op de mededelingen die namens The Wolf zijn gedaan en gesteld dat zij daaruit hebben mogen begrijpen dat zij niet anders dan voor de sloop van de woningen de woningen zouden dienen te verlaten. Zij hebben gewezen op de mededeling op de website van Eiland8 (het project waar de woningen deel van uitmaken): “ tot de uiteindelijke sloop worden de leegkomende woningen tijdelijk verhuurd aan creatieve ondernemers en tijdelijke verhuurders. ” 
         Verder is namens The Wolf in een e-mailbericht van 4 maart 2011 aangegeven: “ Tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kun je er wonen. ” 
         Bij de ondertekening van de huurovereenkomst hebben alle bewoners een document ontvangen van The Wolf inzake onder andere maatregelen met betrekking tot warmtevoorziening, inbraakpreventie, brandveiligheid, maar ook met betrekking tot de tijdelijkheid voor bewoners van Eiland8. Dit document vermeldt op de laatste pagina tevens dat de huurders tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kunnen blijven huren. 
         Ook in de nieuwsbrieven die namens Eiland8, Mitros en Portaal aan de bewoners worden verstrekt wordt aangeknoopt bij het moment van sloop als het moment dat de huur zal eindigen. Wanneer gesloopt zal worden is op dat moment nog niet duidelijk; de bewoners wordt meegedeeld dat zij hierover nog nadere informatie zullen ontvangen. Ongeveer twee weken voordat de bewoners de huuropzegging ontvangen, ontvangen zij nog een e-mailbericht namens The Wolf waarin zij meedeelt: “ Wij hebben nog geen concreet nieuws over de sloopplannen. Zodra wij meer weten, zullen wij je berichten. ” 
       
       
     
     
       5.7. 
       The Wolf heeft aangevoerd dat de mededelingen die namens The Wolf zijn gedaan in de door [eisers] c.s. aangehaalde producties ten doel hadden de huurders te wijzen op een mogelijke einddatum van de huurovereenkomsten. Uit die mededelingen kan niet worden afgeleid dat The Wolf afstand heeft gedaan van haar rechten om op andere gronden de huurovereenkomsten op te zeggen. 
       
     
     
       5.8. 
       
         
          [eisers] c.s. doet met haar stellingen een beroep op artikel 3:35 BW waarin is bepaald dat een partij in de gegeven omstandigheden een bepaalde verklaring of gedraging van zijn wederpartij redelijkerwijze op een bepaalde wijze heeft mogen opvatten, ondanks dat de wil daartoe van de wederpartij ontbreekt. De voorzieningenrechter is vooralsnog van oordeel dat uit de door [eisers] c.s. aangehaalde mededelingen van The Wolf met name kan worden afgeleid dat zij heeft willen benadrukken dat de verhuur tijdelijk van aard zou zijn, en dat daarnaast, indien de plannen voor sloop van de woningen concreter zou worden zij de bewoners zo snel mogelijk zou informeren en zij de opzegging van de huurovereenkomst ten minste drie maanden van tevoren zou aanzeggen. In het door [eisers] c.s. aangehaalde e-mailbericht van 4 maart 2011 met algemene informatie over de tijdelijke verhuur staat bijvoorbeeld vermeld: “ Tot aan de daadwerkelijke sloopdatum kan je er wonen. (…) (Formeel gaat het om verhuur op basis van de leegstandswet. Dit houdt onder andere in dat wij in ieder geval 3 maanden van te voren aankondigen wanneer het tijdelijk huurcontract eindigt). ” Het feit dat The Wolf althans de eigenaar van de woningen, Portaal, voor ogen had de woningen tot aan de sloop te verhuren en dat ook in algemene zin zo gecommuniceerd heeft aan de huurders, is onvoldoende voor de conclusie dat [eisers] c.s. erop mochten vertrouwen dat zij  enkel en alleen  bij sloop de woningen zouden hoeven verlaten. Van belang is daarbij dat bij deze tijdelijke vorm van verhuur ook niet ongebruikelijk is dat de plannen van de eigenaar/verhuurder (mede ingegeven door de financiële omstandigheden) voortdurend aan wijzigingen onderhevig zijn. Die wijzigingen hebben ook voordelen gehad voor de bewoners nu zij al veel langer dan oorspronkelijk de bedoeling was in de woningen hebben kunnen blijven. Ook de wetgever heeft oog gehad voor de veranderingen en als gevolg daarvan mogelijk uitstel van de plannen van een verhuurder op grond van de Leegstandwet nu de totale huurtermijn van vijf jaar in 2013 nog is verlengd naar zeven jaar.  
         In de gegeven omstandigheden waarin huurders zich bewust moeten zijn geweest van de onzekerheid van de termijn waartegen zij de woning zouden dienen te verlaten en een verhuurder die zich juist heeft ingespannen hen op de hoogte te houden van (wijzigingen in) haar plannen, acht de voorzieningenrechter niet gerechtvaardigd dat de huurders aan de algemene informatie van de verhuurder de zin mochten toekennen die [eisers] c.s. daaraan heeft toegekend, namelijk dat zij alleen bij het aanvangen van de sloop van de woningen deze dienden te verlaten.  
       
       
       
         
           Ontruiming en boete 
         
       
       
     
     
       5.9. 
       Op grond van het voorgaande komt de voorzieningenrechter dan ook tot de conclusie dat in hoge mate aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat de huurovereenkomst tussen [eisers] c.s. en The Wolf met ingang van 28 februari 2014 zal zijn geëindigd. Daarbij heeft The Wolf voldoende onderbouwd aangegeven dat zij gelet op de planning van de uit te voeren werkzaamheden aan de woningen een spoedeisend belang heeft dat maakt dat de ontruiming in deze kort geding procedure dient te worden toegewezen. Op grond daarvan dient het in conventie primair gevorderde verbod tot ontruiming te worden afgewezen en de in reconventie gevorderde ontruiming te worden toegewezen. 
       
     
     
       5.10. 
       
         Voor het geval dat de ontruiming zal worden toegewezen hebben [eisers] c.s. subsidiair verzocht om een langere ontruimingstermijn dan 28 februari 2014 toe te kennen.[eisers] c.s. hebben hiertoe aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woningen gefaseerd kunnen plaatsvinden, te beginnen bij de woningen die thans leeg staan en komen doordat een aantal bewoners andere woonruimte heeft geaccepteerd. Daarnaast hebben [eisers] c.s. gevorderd de ontruimingstermijn te verlengen in verband met het instellen van hoger beroep. The Wolf heeft ter zitting verklaard dat zij met de planning zoals die thans door haar aannemer is gemaakt geen ruimte ziet om een gefaseerd vertrek van de bewoners te faciliteren. Gelet op het feit dat de woningen deel uitmaken van één complex en de beperkt beschikbare tijd is van groot belang dat de werklieden voor iedere activiteit (tapijt leggen, c.v. installeren) toegang hebben tot alle woningen. Vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zou leiden tot vertraging van de datum waarop de huurders waarvan de woningen gerenoveerd gaan worden de tussenwoning kunnen betrekken en uiteindelijk dus vertraging van de renovatiewerkzaamheden zelf hetgeen grote financiële consequenties heeft voor Portaal.  
         Met de nadere toelichting ter zitting heeft The Wolf voldoende aannemelijk gemaakt dat in dit geval geen ruimte bestaat voor het hanteren van een langere ontruimingstermijn dan de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 28 februari 2014. De huurders zijn vanaf 28 november 2013 ook op de hoogte geweest van de intentie van de verhuurder om de woningen op 28 februari 2014 leeg en ontruimd opgeleverd te krijgen. Dat [eisers] c.s. hoger beroep in willen kunnen stellen tegen dit vonnis wordt door die termijn niet onmogelijk maar kan aan de ontruiming gelet op het voorgaande ook niet in de weg staan. De subsidiaire vordering in conventie waar het de ontruimingstermijn betreft zal worden afgewezen. De in reconventie gevorderde ontruiming per (uiterlijk) 28 februari 2014 zal worden toegewezen. 
       
       
     
     
       5.11. 
       Ten aanzien van de in de huurovereenkomst overeengekomen boete voor iedere dag dat de huurders na het einde van de huurovereenkomst in de woningen blijven zitten hebben [eisers] c.s. in conventie een verbod tot inning van de boete gevorderd en in reconventie heeft The Wolf veroordeling van [eisers] c.s. tot betaling van die boete gevorderd. Het gevorderde verbod heeft[eisers] c.s. gegrond op het feit dat het beding volgens hen onredelijk bezwarend is en volgens hen de rechtsgang belemmert. Gelet op het feit dat de verhuurder een termijn van drie maanden in acht dient te nemen bij opzegging kan dit laatste argument van [eisers] c.s. niet slagen. Voor het overige hebben [eisers] c.s. geen feiten of omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat het beding onredelijk bezwarend zou zijn. Het in conventie gevorderde verbod wordt dan ook afgewezen. Ook de in reconventie gevorderde veroordeling wordt echter afgewezen, op de grond dat de boete thans nog niet opeisbaar is. 
       
       
         
           Huurachterstand 
         
       
       
     
     
       5.12. 
       The Wolf heeft in reconventie tot slot gevorderd [eiser sub 3] en [eiser sub 4] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis de huurachterstand van € 1.664,24 te voldoen. Als productie 3 heeft The Wolf een overzicht van de verschuldigde bedragen en de betalingen door [eiser sub 3] en [eiser sub 4] overgelegd. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] c.s. betoogd dat de achterstand inmiddels zou zijn betaald. Daarbij is verwezen naar de als productie 12 overgelegde e-mailcorrespondentie over een door The Wolf ontvangen betaling van [eiser sub 3] en [eiser sub 4] van € 1.355,76 en een uitdraai van een op 13 februari 2014 via internetbankieren door hen gegeven betaalopdracht voor een bedrag van € 340,48 naar het rekeningnummer van The Wolf. 
       
     
     
       5.13. 
       
         Voorop gesteld wordt dat voor toewijzing van een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding in hoge mate aannemelijk moet zijn dat ook tot die veroordeling in een te voeren bodemprocedure zal worden beslist. Daarbij komt nog dat feiten en omstandigheden moeten worden gesteld die maken dat die uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Gelet op het gemotiveerde verweer van de gemachtigde van [eisers] c.s. ter zitting is aan voormelde hoge mate van aannemelijkheid niet voldaan. The Wolf heeft op het verweer van [eisers] c.s. nog gereageerd door te stellen dat de bevestiging van The Wolf in het e-mailbericht op 13 februari 2014 dat een bedrag van € 1.355,76 is ontvangen zag op een betaling die reeds is meegenomen in het overzicht. In het e-mailbericht van 13 februari 2014 staat dat laatste echter niet vermeld. In het overzicht staat ten aanzien van de in aanmerking genomen betalingen ook niet vermeld wanneer de bedragen zijn ontvangen, zodat die nadere stelling van The Wolf niet controleerbaar is. Aannemelijker acht de voorzieningenrechter uit het e-mailbericht dat [eiser sub 3] en [eiser sub 4] op 13 februari 2014 € 1.355,76 op de achterstand hebben betaald.  
         Van het bedrag van € 340,48 is nog niet zeker dat The Wolf dat ook heeft ontvangen, maar vooralsnog hebben [eiser sub 3] en [eiser sub 4] die betaling voldoende aannemelijk gemaakt.  
         Bijkomend in dit geval is nog dat ten aanzien van de spoedeisendheid op dit onderdeel door The Wolf onvoldoende is gesteld. De vordering tot betaling van € 1.664,24 aan huurachterstand zal worden afgewezen. 
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       
        [eisers] c.s. zijn in conventie en in reconventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij aan te merken en zullen om die reden in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Zoals ter zitting expliciet gevorderd zal de proceskostenveroordeling hoofdelijk worden uitgesproken. In conventie worden de kosten aan de zijde van The Wolf begroot op € 1.624,00 (€ 608,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat). Gelet op de zeer nauwe verwevenheid van de stellingen en de weren in conventie en in reconventie worden de kosten in reconventie aan de zijde van The Wolf begroot op nihil.  
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     De voorzieningenrechter 
     
     
       
         in conventie  
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van The Wolf, tot op heden begroot op € 1.624,00 waarin begrepen € 816,00 salaris advocaat; 
       
       
         
           in reconventie  
         
       
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt [eiser sub 1] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.4. 
       veroordeelt [eiser sub 2] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt [eiser sub 3] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt [eiser sub 4] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt [eiser sub 5] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.8. 
       veroordeelt [eiser sub 6] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.9. 
       veroordeelt [eiser sub 7] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
     
     
       6.10. 
       veroordeelt [eiser sub 8] de woonruimte aan [adres]te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen;  
       
     
     
       6.11. 
       veroordeelt [eiser sub 9] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.12. 
       veroordeelt [eiser sub 10] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.13. 
       veroordeelt [eiser sub 11] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.14. 
       veroordeelt [eiser sub 12] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.15. 
       veroordeelt [eiser sub 13] de woonruimte aan [adres] te Utrecht met al wie en al wat zich daarin vanwege hem of haar bevindt uiterlijk 28 februari 2014 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van The Wolf te stellen; 
       
     
     
       6.16. 
       veroordeelt [eisers] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van The Wolf, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil; 
       
     
     
       6.17. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.18. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2014. 
       
     
   
   
     type: MT 4253 
     coll: