ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:2318

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:2318 Gerechtshof Den Haag , 24-11-2023 / BK-22/00966 en BK-22/00967

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-11-24

Zaaknummer: BK-22/00966 en BK-22/00967

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2318

---

Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarden van de winkels niet te hoog zijn vastgesteld. Geen vergoeding van immateriële schade. Uit de machtiging volgt dat het belang van belanghebbende niet rechtstreeks is betrokken bij het verzoek om vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende kan de in de machtiging vervatte cessie van de vordering van het recht op vergoeding van proceskosten en immateriële schade niet eenzijdig ongedaan maken. Art. 3:94, lid 1, BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummers BK-22/00966 en BK-22/00967 
     
     
     
     Uitspraak van 24 november 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels)  
     
     
       en 
     
     
     de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] )  
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 mei 2022, nummers SGR 21/2054 en SGR 21/2055. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de hierna vermelde onroerende zaken, voor het kalenderjaar 2020 als volgt vastgesteld (de beschikkingen): 
       - [adres 1] in [woonplaats 1] : € 1.336.000; 
       - [adres 2] in [woonplaats 1] : €    655.000. 
       
     
     
       1.2. 
       Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 
       
     
     
       1.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar het bezwaar tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 september 2023 een nader stuk ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 13 en 20 september 2023 nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 17 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.  
       
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken. Beide onroerende zaken betreffen winkels met opslagruimten en kelders.  
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw (matrix) overgelegd. In de Waarderapporten en de matrices zijn steeds gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaken vergelijkbare objecten, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats 1] (de vergelijkingsobjecten). De matrices bevatten onder meer de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw 
                 
                 
                   jr 
                 
               
               
                 
                   Onderdelen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerealiseerde huur*/koop** 
                 
               
               
                 
                   Ing. Dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Fact. 
                 
               
               
                 
                   Loc. 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1]
                 
               
               
                 1963 
               
               
                 Winkelruimte 
               
               
                 400 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 246,88 pm² 
               
               
                 10,7 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag / magazijn / loods bg 
               
               
                 146 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 98,75 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Kelder -1 
               
               
                 188 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 62,21 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2]
                 
               
               
                 1963 
               
               
                 Winkelruimte bg 
               
               
                 200 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 253,50 pm² 
               
               
                 10,7 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag / magazijn / loods bg 
               
               
                 75 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 101,40 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Kelder -1 
               
               
                 42 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 70,98 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   Vergelijkingen: 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 4]
                 
               
               
                 2002 
               
               
                 Winkelruimte bg 
               
               
                 262 m² 
               
               
                 € 1.200.000,-** 
               
               
                 21-02-2017 
               
               
                 € 264 pm² 
               
               
                 15,8 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag -1 
               
               
                 76 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 87,89 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 5]
                 
               
               
                 1965 
               
               
                 Winkelruimte bg 
               
               
                 313 m² 
               
               
                 € 100.625,-* 
               
               
                 01-01-2019 
               
               
                 € 273,97 pm² 
               
               
                 10,7 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Opslag -1 
               
               
                 214 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 76,71 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3]
                 
               
               
                 2009 
               
               
                 Winkelruimte bg 
               
               
                 325 m² 
               
               
                 € 85.000,-* 
               
               
                 01-10-2019 
               
               
                 € 248,69 pm² 
               
               
                 10,7 
               
               
                 A1 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 Winkelruimte 1 
               
               
                 260 m² 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 174,08 pm² 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
     
     
       2.3. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarden van de onroerende zaken voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van het object [adres 6] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 10,7. 
       
     
     
       2.4. 
       Belanghebbende heeft een tot de stukken van het geding behorende volmacht aan de gemachtigde verstrekt: 
       
       
         “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…). 
         Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. (…) 
         (…).” 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). 
     
     
     7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waardes van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dienen te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor twee waarderapporten en matrices overgelegd. 
     
     8. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de onroerende zaken huurwaarden voor de kelders, de opslagruimtes en de winkelruimtes variërend van € 62,21 per m² tot en met € 253,50 per m² heeft toegepast. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden heeft verweerder in de matrices de gerealiseerde huurprijzen van twee in dezelfde winkelstraat gelegen winkelpanden aan de [adres 3] en [adres 5] vermeld. De huurwaarde per m² bij deze twee vergelijkingsobjecten varieert van € 76,71 per m² voor de opslagruimte tot € 273,97 per m² voor de winkelruimtes. In de matrices is tevens het gerealiseerde verkoopcijfer van een winkelpand aan de [adres 4] van € 1.200.000 vermeld, waaruit een huurwaarde voor de winkelruimte resulteert van € 264 per m² en voor de opslagruimte van € 87,89 per m². De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de onroerende zaken vallen allemaal onder of binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. De eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat verweerder de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten met nadere documenten had moeten onderbouwen, acht de rechtbank tardief. Gelet op de matrices en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     9. Voor de onroerende zaken heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 toegepast. Verweerder heeft deze factor onderbouwd met de top-down methode. Anders dan eiseres ter zitting heeft betoogd was verweerder niet gehouden (ook) door middel van de bottom-up methode de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Dit is ook niet af te leiden uit de door eiseres aangehaalde uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021[1]. Bij de beoordeling of verweerder in zijn bewijslast slaagt, geldt de vrije bewijsleer en staat het hem daarom vrij om de kapitalisatiefactor door middel van de top-down methode te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 voorts voldoende onderbouwd in bijlage 4 bij de brief van 31 maart 2021. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] in de matrices eveneens een kapitalisatiefactor van 10,7 heeft toegepast. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat het leegstandsrisico te laag is berekend. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 
     
     10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn vastgesteld. 
     
     11. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend 
     
       algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten 
       genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven — als 
       een en ander al aan de orde zou zijn — welke invloed deze aspecten hebben op de 
       waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen 
       voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering 
       en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of 
       gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. 
     
     
     
       (…) 
     
     
     15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 18 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 17 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af. 
     
     16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waardes van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] ECLI:NL:GHARL:2021:6734” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1.1. 
       De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke gronden in hoger beroep hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 
       
     
     
       4.1.2. 
       
         In hoger beroep is in geschil of: 
         (i) de vastgestelde waarden van de onroerende zaken te hoog zijn; 
         (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. 
         Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.  
       
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikkingen, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.  
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         WOZ-waarde onroerende zaken 
       
     
     
     
       5.1. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
       
     
     
       5.2. 
       De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
       
     
     
       5.3. 
       Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 
       
     
     
       5.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan.  
       
       
         5.4.1. 
         De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden Waarderapporten, matrices en een Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende het object [adres 6] overgelegd.  
         
       
       
         5.4.2. 
         In de matrices zijn de huurwaarden van de onroerende zaken bepaald door vergelijking met de huur van de vergelijkingsobjecten. De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van [adres 1] bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 98.752 (winkelruimte bg) + € 14.417,50 (opslag/magazijn/loods bg) + € 11.695,48 (kelder -1), oftewel € 124.864,98. De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van [adres 2] bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 50.700 (winkelruimte bg) + € 7.605 (opslag/magazijn/loods bg) + € 2.981,16 (kelder -1), oftewel € 61.286,16. 
         
       
       
         5.4.3. 
         Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar een Bruto Kapitalisatiefactor berekening overgelegd van het object [adres 6] . Uit die berekening volgt dat de bruto kapitalisatiefactor als volgt is berekend. Uitgangspunt is de bruto jaarhuurwaarde van het object [adres 6] , die met behulp van gegevens van het WOZ Data Center is gesteld op € 82.277. Op de bruto jaarhuurwaarde is, eveneens op basis van gegevens van het WOZ Data Center, € 30.032 aan exploitatiekosten (onderhoudskosten (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,4%), beheerkosten (2,5%) en leegstandrisico (15%)) in mindering gebracht, resulterend in een netto jaarhuurwaarde van € 52.245. Dit bedrag representeert het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op een investering in het object [adres 6] zou kunnen realiseren. Uitgedrukt in een percentage is het nettorendement de som van het risicovrije rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een risico-opslag – in dit geval 5,23 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in [adres 6] is aldus vastgesteld op, afgerond, 5,61 %, en correspondeert met een netto kapitalisatiefactor van 100/5,61 = 17,84. Door de netto jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met de netto kapitalisatiefactor wordt de waarde van [adres 6] inclusief kosten koper verkregen. Na correctie voor kosten koper resulteert een waarde van € 879.293. Deze waarde is nagenoeg gelijk aan de waarde waarvoor [adres 6] op 1 februari 2019 is verkocht, geïndexeerd naar de waardepeildatum. Door deze waarde te delen op de bruto jaarhuurwaarde wordt de bruto kapitalisatiefactor gevonden, in dit geval (afgerond) 10,7. 
         
       
       
         5.4.4. 
         Met de Waarderapporten, de matrices, de Bruto Kapitalisatiefactor berekening en zijn toelichting ter zitting heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van [adres 1] op de waardepeildatum tenminste € 124.864 x 10,7 = (afgerond) € 1.336.000 bedraagt en de waarde van [adres 2] tenminste € 61.286 x 10,7 = (afgerond) € 655.000 bedraagt. 
         
       
     
     
       5.5. 
       Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing van) de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarden van de onroerende zaken leidt, gelet op het navolgende, niet tot een ander oordeel. 
       
       
         5.5.1. 
         Belanghebbende stelt dat zij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting in dit verband aangevoerd dat zij heeft verzocht om zowel een berekening volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft zij verzocht om overlegging van de huurinformatie-formulieren en geanonimiseerde huurovereenkomsten met bijbehorende allonges die aan de matrices ten grondslag hebben gelegen. Deze stelling faalt. Gelet op hetgeen onder 5.3 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is. 
         
       
       
         5.5.2. 
         Voorts heeft belanghebbende het door de Heffingsambtenaar gehanteerde leegstandsrisico van 15% betwist. Dit risico was in werkelijkheid een stuk hoger dan de Heffingsambtenaar veronderstelt, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een leegstandsanalyse met betrekking tot winkels in [woonplaats 1] en [woonplaats 2] . Uit deze analyse blijkt voor het jaar 2020 een leegstandspercentage van 8% met betrekking tot winkels op A1-locaties. Belanghebbende heeft dit percentage niet (gemotiveerd) betwist. Belanghebbende heeft evenmin feiten en omstandigheden aangevoerd die reden zouden kunnen zijn om te oordelen dat een kapitalisatiefactor van 10,7 te hoog is. Een blote stelling is onvoldoende om het leegstandsrisico hoger in te schatten en de kapitalisatiefactor te verlagen. 
         
         
           
             Vergoeding van immateriële schade 
           
         
         
       
     
     
       5.6. 
       Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       5.7. 
       Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 26 maart 2020. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 17 mei 2022. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (afgerond) twee maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met twee maanden overschreden.  
       
     
     
       5.8. 
       De Rechtbank heeft geen vergoeding van immateriële schade toegekend, omdat zij de maatregelen die met ingang van 17 maart 2020 zijn getroffen naar aanleiding van de uitbraak van het coronavirus heeft aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt. Belanghebbende is daartegen opgekomen. 
       
     
     
       5.9. 
       Dienaangaande geldt dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 niet in algemene zin kan worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten, te weten van 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020 en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106).  
       
     
     
       5.10. 
       Uit het correspondentiedossier van de Rechtbank blijkt dat partijen bij brief van 8 maart 2022 voor het eerst zijn uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting op 3 mei 2022. Gelet op hetgeen onder 5.9 is overwogen, betekent dit dat de uitbraak van het coronavirus in deze zaak geen bijzondere omstandigheid vormt die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Dit brengt mee dat de redelijke termijn met afgerond twee maanden is overschreden. Het hoger beroep is in zoverre gegrond, maar leidt gelet op het navolgende niet tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
     
       5.11. 
       Het Hof overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn in beginsel spanning en frustratie bij belanghebbende worden verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, BNB 2014/200). 
       
     
     
       5.12. 
       Gelet op de onder 2.4 weergegeven passages in de volmacht zou inwilliging van het door de gemachtigde ingediende verzoek tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat belanghebbende wordt gecompenseerd voor de door haar geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op zijn beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van belanghebbende is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van gemachtigde vormen. Het door de gemachtigde ingediende verzoek om schadevergoeding dient dus niet het belang van belanghebbende. Het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade wordt daarom afgewezen. 
       
     
     
       5.13. 
       De door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting afgelegde verklaring dat hij afstand doet van de in de volmacht opgenomen cessie van vorderingsrechten met betrekking tot (proces)kostenvergoedingen en vergoedingen van immateriële schade, heeft geen rechtsgevolg. Veronderstellenderwijs ervan uitgaand dat sprake is van een rechtsgeldige cessie is het niet mogelijk om daarvan eenzijdig afstand te doen. Dit betekent dat de gemachtigde de cessie alleen ongedaan kan maken door de verkregen vorderingsrechten terug te leveren aan belanghebbende. Gelet op de aan de levering van vorderingsrechten in artikel 3:94, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek gestelde vormvereisten, waarbij is vereist dat de levering plaatsvindt door een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan de schuldenaar, is de enkele verklaring van de gemachtigde ter zitting daartoe onvoldoende. 
       
     
     
       5.14. 
       Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten 
     
     
       Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 24 november 2023 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door Chr.Th.P.M. Zandhuis. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.