ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2024:3619

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2024:3619 Rechtbank Den Haag , 13-03-2024 / C/09/658146 / HA ZA 23-1086

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2024-03-13

Zaaknummer: C/09/658146 / HA ZA 23-1086

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2024:3619

---

Verhuurbemiddelaar heeft haar zorgplicht geschonden bij de selectie van de huurder en is aansprakelijk voor de schade aan de woning als gevolg van een hennepkwekerij en gemiste huurinkomsten.

vonnis 
     RECHTBANK DEN HAAG 
     
     
       Team handel 
     
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/09/658146 / HA ZA 23-1086 
     
     
     
       
         Vonnis van 13 maart 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiseres]
         , te [woonplaats] , 
       eiseres, 
       advocaat mr. R.H. Bouwman te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         ROTS-VAST GROEP GOUDA B.V. , te Gouda, 
       gedaagde, 
       advocaat mr. M.F. Benningen te Amsterdam. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiseres] en Rotsvast genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 25 november 2022, met producties; 
       - het herstelexploot van 27 december 2022; 
       - de conclusie van antwoord, met producties; 
       - de conclusie van repliek, met producties; 
       - de conclusie van dupliek, met één productie; 
       - de akte uitlaten productie 6 van gedaagde, van de zijde van [eiseres] ; 
       - de akte van Rotsvast van 7 september 2023; 
       - het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank, zittingsplaats Gouda, van 26 oktober 2023, waarbij de zaak in de stand waarin zij zich bevindt is verwezen naar het Team handel van deze rechtbank. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten  
     
       2.1. 
       
        [eiseres] heeft in eigendom een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). 
       
     
     
       2.2. 
       Rotsvast bemiddelt bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. 
       
     
     
       2.3. 
       
         
          [eiseres] heeft op 20 juli 2021 aan Rotsvast opdracht gegeven, welke opdracht is aanvaard, tot bemiddeling bij de verhuur van de woning. Die opdracht is verstrekt door het invullen van een door Rotsvast ter beschikking gesteld formulier. Op dit formulier heeft [eiseres] aangekruist dat zij gebruik wilde maken van de volgende dienst: 
         
           “Aanvullende screening HuurdersControle® (…) € 145, incl. BTW per dossier (Optioneel, na standaard screening) Wordt geadviseerd en duurt minimaal 4 dagen.”          
         
       
       
     
     
       2.4. 
       Tot de opdracht behoren de “voorwaarden bemiddeling verhuur woonruimte” (hierna: de algemene voorwaarden), waarvan artikel 7 als volgt luidt: 
       
       
         
           “Bij voordracht kandidaat heeft Rotsvast in ieder geval een creditcheck verzorgd. Opdrachtgever is bekend met de relatieve waarde van deze check aangezien het slechts iets zegt over het verleden- en geen garantie biedt voor de toekomstige situatie en gedragingen van een kandidaat. Rotsvast werkt met Huurcheck Nederland waaruit de volgende screeningsrapporten volgen: Focum (creditcheck op persoon), EDR (creditcheck op persoon), BKR (solvabiliteitscheck), ID (toetsing vermist/gestolen, geldigheid). Voor expat zonder economische binding met Nederland kunnen alleen BKR en ID check worden gedaan. Indien aanvullende rapporten gewenst zijn, zijn deze beschikbaar op aanvraag en tegen meerprijs.” 
         
       
       
     
     
       2.5. 
       Op 1 september 2021 heeft Rotsvast de kandidaat-huurder [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de woning laten bezichtigen. [naam 2] had een Brits paspoort. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij e-mail van 2 september 2021 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ) namens Rotsvast het volgende aan [eiseres] geschreven: 
       
       
         
           “De bezichtiging ging erg goed, de kandidaat is op dit moment bezig om zijn dossier compleet te maken en hopelijk heb ik deze morgenochtend compleet. Het betreft een expat uit Griekenland, genaamd [naam 2] . 
         
         
           Hij komt nu over vanuit Engeland en hij blijft werkzaam bij hetzelfde bedrijf, maar dan in Nederland. Zodra ik meer informatie heb kom ik hier zsm op terug.”   
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 2 september 2021 heeft Rotsvast een ID en BKR check gedaan bij Huurcheck Nederland.  
       
     
     
       2.8. 
       Bij e-mail van 6 september 2021 heeft [naam 1] aan [eiseres] , voor zover van nu belang, geschreven: 
       
       
         
           “ [naam 2] werkt sinds 01-03-2021 bij [bedrijfsnaam] in [plaats buitenland] . 
         
       
       
       
         
           Hij heeft hier een onbepaalde tijdsovereenkomst als technician. 
         
         
           Hij gaf aan dat dit bekend is dat hij: 
         
         
           Repairing of slot machines 
         
         
           Maintaining of slot machines 
         
         
           Installing 
         
         
           Reprogramming and updating them.  
         
         
           
            [naam 2] blijft bij dit bedrijf werkzaam, maar is per 06-2021 naar Nederland gezonden om bij [bedrijfsnaam] in Nederland te gaan werken. 
         
       
       
       
         
           Hij ontvangt voor dit werk bruto € 6.000,- per maand.     
         
       
       
       
         
           Omdat [naam 2] een expat is, kunnen wij niet alle financiële scans bij hem uitvoeren, wel hebben wij een paspoort scan en een BKR scan gedaan. Deze geven beide groene lichten voor hem. 
         
         
           (…) 
         
         
           De kennismaking en contact met [naam 2] en zijn partner heb ik als zeer prettig ervaren. 
         
         
           (…) 
         
         
           Als u de kennismaking net zo ervaart als ik, kunnen wij dan de uitgebreide financiële screening laten uitvoeren.” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Vervolgens heeft Rotsvast het online dossier van [naam 2] aan [eiseres] ter beschikking gesteld. In dat dossier zat: 
       
         
           een kopie van het Britse rijbewijs, voor- en achterzijde op naam van [naam 2] ; 
         
         
           een profielfoto; 
         
         
           een kopie van een Brits paspoort op naam van [naam 2] ; 
         
         
           een Engelstalig document “Transferral Conformation” op naam van [bedrijfsnaam] ; 
         
         
           een Engelstalige werkgeversverklaring op naam van [bedrijfsnaam] ; 
         
         
           loonstroken; 
         
         
           bankafschriften van Bank Santander. 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij e-mail van 8 september 2021 heeft [eiseres] aan [naam 1] onder meer het volgende geschreven: 
       
       
         
           “Heb met [naam 2] gesproken. We hebben besloten de verhuurdatum op 15 sept 21 in te laten gaan. Ik zal dan nog niet klaar zijn met verhuizen, maar [naam 2] heeft aangegeven dat geen probleem te vinden en heeft zelfs aangeboden om te helpen met verhuizen. 
         
       
       
       
         
           Maak jij ea in orde?” 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       In reactie hierop heeft [naam 1] bij e-mail van 8 september 2021 geschreven: 
       
       
         
           “Dat is mogelijk, zoals telefonisch aangegeven, hebben wij de uitgebreidere financiële scan nog niet kunnen uitvoeren. Als u wenst dat wij dit laten zitten, is 15 september haalbaar. 
         
       
       
       
         
           Ik zal dan het contract opmaken en deze toesturen.  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       In reactie hierop heeft [eiseres] bij e-mail van 8 september 2021 geschreven: 
       
       
         
           “We weten beiden nog niet wat dat is geloof ik…. 
         
         
           Die uitgebreide financiële scan.  
         
         
           Als je nog vragen hebt, stel ze dan gerust.” 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Vanaf 15 september 2021 is [naam 2] de volledig gemeubileerde woning gaan huren. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 22 maart 2022 heeft de politie een in werking zijnde hennepkwekerij in de woning aangetroffen. De volgende dag heeft [eiseres] de woning laten ontruimen. 
       
     
     
       2.15. 
       
         In opdracht van [eiseres] heeft Stichting Bestrijding Woonfraude Hennepteelt (hierna: SBWH) een onderzoek ingesteld naar [naam 2] . SBWH heeft in haar onderzoek betrokken de onder 2.9 bedoelde documenten, twee betalingsbewijzen van de huur van de woning van februari en maart 2022 en de huurovereenkomst. SBWH heeft van haar bevindingen rapport uitgebracht. 
         
           3.	Het geschil  
         
       
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Rotsvast veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 51.946,31, zijnde herstelkosten en huurpenningen zoals omschreven in de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van Rotsvast in de proceskosten. 
       
     
     
       3.2. 
       
         Aan deze vordering legt [eiseres] , samengevat, het volgende ten grondslag. 
         Rotsvast is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht met betrekking tot het controleren van de gegevens van [naam 2] , temeer nu [eiseres] heeft gekozen voor aanvullende screening. Als Rotsvast niet zou zijn tekortgeschoten, zou [eiseres] hoogstwaarschijnlijk niet zijn geconfronteerd met een huurder die van de woning een hennepplantage zou hebben gemaakt. Rotsvast is dus schadeplichtig.  
       
       
     
     
       3.3. 
       Rotsvast concludeert tot afwijzing van de vordering. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Is Rotsvast aansprakelijk? 
     
     
       4.1. 
       De tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst betreft een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:700 in verbinding met artikel 7:405 Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] stelt dat Rotsvast toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De (toerekenbare) tekortkoming wordt, naast wat partijen zijn overeengekomen, nader ingekleurd door de zorgplicht van de van de opdrachtnemer (artikel 7:401 BW). Bij die zorgplicht staat centraal of de opdrachtnemer heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht.  
       
     
     
       4.2. 
       Verhuur aan een niet betrouwbare huurder brengt voor een verhuurder grote risico’s met zich mee, waaronder het risico dat de huurder grote materiële schade aan het gehuurde toebrengt zonder verhaal te bieden voor de daardoor ontstane schade. Zeker aan professionele verhuurbemiddelaars behoort bekend te zijn dat bij de aanleg van hennepkwekerijen doorgaans grote materiële schade wordt aangericht en ook dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepkwekerijen in woningen en bedrijfspanden wordt aangetroffen. Een professioneel verhuurmakelaar als Rotsvast behoort zich van dit risico bewust te zijn. Daarbij geldt dat een verhuurmakelaar het risico op vestiging van een hennepkwekerij nooit volledig zal kunnen uitsluiten. Zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huurder zal immers kunnen besluiten het gehuurde te gaan misbruiken voor de kweek van hennep en na ontdekking daarvan met de noorderzon kunnen vertrekken. Het gaat erom dat de verhuurbemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken. 
       
     
     
       4.3. 
       Rotsvast stelt zich op het standpunt dat zij aan haar zorgplicht heeft voldaan omdat zij naast de door haar standaard uitgevoerde ID en BKR-check de onder 2.3 bedoelde aanvullende screening van [naam 2] heeft aangeboden, maar dat [eiseres] hiervan (uiteindelijk) heeft afgezien. Of [eiseres] hiervan heeft afgezien, kan de rechtbank in het midden laten, omdat de rechtbank van oordeel is dat Rotsvast, ook los van wat hierover in de overeenkomst is bepaald, onder de gegeven omstandigheden meer had moeten te doen om de risico’s voor [eiseres] te beperken en door dit na te laten haar zorgplicht heeft geschonden. Hiertoe is het volgende redengevend. 
       
     
     
       4.4. 
       Zoals uit het SBWH rapport blijkt, had Rotsvast op vrij eenvoudige wijze kunnen vaststellen dat de door Ilopoulos aan Rotsvast verstrekte werkgeversverklaring, loonstroken en de overplaatsingsverklaring niet echt waren, als Rotsvast contact zou hebben opgenomen met [bedrijfsnaam] in [plaats buitenland] . Dat was een voor Rotsvast onbekend buitenlands bedrijf. Voor dat contact was temeer aanleiding nu het logo van [bedrijfsnaam] niet op alle documenten hetzelfde was en de loonstroken geen bedrijfslogo bevatten. Bovendien had Rotsvast, zoals in het rapport van SBWH is vermeld, via een eenvoudige zoekopdracht op internet kunnen zien dat er geen fysiek casino met de naam [bedrijfsnaam] in Nederland bestaat, zodat de verklaring van [naam 2] dat hij bij [bedrijfsnaam] in Nederland slotmachines zou gaan onderhouden serieuze twijfels had moeten oproepen. Ook dat was een reden om contact op te nemen met [bedrijfsnaam] . Daarnaast neemt de rechtbank in aanmerking dat Rotsvast met het rapport van Huurcheck en de mededeling dat het rapport “groen licht” gaf, bij [eiseres] de indruk heeft gewekt dat het paspoort van [naam 2] in orde was, terwijl het niet op echtheid was gecontroleerd. Zoals ook uit het rapport van SBWH en productie 27 van [eiseres] blijkt, had Rotsvast eenvoudig een kopie van het paspoort per e-mail aan de Koninklijke Marechaussee kunnen sturen, waarna zou zijn gebleken dat het niet echt was, alleen al vanwege de incorrecte cijferreeks. Die relatief eenvoudige controle is ook een voorzorgsmaatregel die redelijkerwijs van Rotsvast had mogen worden verwacht. 
       
     
     
       4.5. 
       Er moet worden aangenomen dat de schade aan de woning niet zou zijn ontstaan als Rotsvast haar zorgplicht niet zou hebben verzaakt. In dat geval was gebleken dat de [naam 2] een onbetrouwbare kandidaat-huurder was en moet worden aangenomen dat [eiseres] de woning niet aan hem zou hem hebben verhuurd en de schade aan de woning niet zou zijn ontstaan. Hiermee is de aansprakelijkheid van Rotsvast gegeven. Hierna worden de door [eiseres] gestelde schadeposten besproken.  
       
       
         
           Schadeposten 
         
       
       
       
         
           Ontruimingskosten van € 5.772,52 en herstelkosten van € 23.176,81  
           
         
       
     
     
       4.6. 
       Anders dan Rotsvast heeft aangevoerd, is het niet per definitie nodig dat een onafhankelijke deskundige de omvang van de schade vaststelt. Zoals [eiseres] onweersproken heeft gesteld en met het rapport van de opleveringsinspectie van Rotsvast heeft onderbouwd (productie 12) zag de woning er toen keurig uit. Uit de overgelegde foto’s blijkt ook dat er door de aanleg en gebruik van de hennepplantage er forse materiële schade is toegebracht aan het interieur en de inboedel en dat veel rommel is achtergelaten (productie 13, 14 en 30 van [eiseres] ). Deze ernstige schadelijke gevolgen kunnen, gelet op wat hiervoor is overwogen, redelijkerwijs aan Rotsvast worden toegerekend  
       
     
     
       4.7. 
       Ter onderbouwing van de ontruimingskosten van de woning heeft [eiseres] een offerte van Tiba Klus overgelegd, waarop is vermeld dat het geoffreerde bedrag is betaald (productie 15). Rotsvast heeft de juistheid van dit document niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen. 
     
     
       4.8. 
       
        [eiseres] heeft gespecificeerd welke schade aan de woning is toegebracht.  Daarnaast heeft zij ter onderbouwing van de herstelkosten een gespecificeerde offerte van Tiba Klus overgelegd alsmede een eindfactuur, waarin is vermeld dat reeds € 17.500 is voldaan en dat nog € 5.676,81 (tezamen € 23.176,81) dient te worden betaald (productie 17). Rotsvast heeft de juistheid van deze documenten niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen. 
       
       
         
           Afschrijving keuken van € 5.891,83  
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Over de schade aan de keuken heeft [eiseres] gesteld dat in de achterwand van het aanrechtblad een gat zat, dat de deurtjes waren beschadigd, dat er planken ontbraken, dat de oven vol aangekoekt eten zat dat niet meer was te verwijderen en dat er purschuim in twee lades wat gespoten. Herstel van de keuken zou volgens [eiseres] meer kosten dan vervanging. Zoals blijkt uit de door haar overgelegde afleverbrief en pro forma factuur van Keuken Kampioen (productie 18), heeft [eiseres] in december 2020 een nieuwe keuken in de woning heeft laten plaatsen voor een bedrag van € 6.670. Op dit bedrag heeft zij een bedrag van € 778,17 in mindering gebracht om de waarde van de keuken per maart 2022, toen de hennepplantage is ontdekt, te bepalen. Dit is een afschrijving van € 55,58 per maand. Met het voorgaande heeft [eiseres] de schade voldoende onderbouwd. Rotsvast heeft deze stellingen van [eiseres] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen.   
       
       
         
           Afschrijving meubels van € 8.500  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Over deze schadepost heeft [eiseres] gesteld dat zij het merendeel van de meubels heeft moeten weggooien omdat ze op ruwe wijze uit elkaar zijn gehaald. De televisie was onherstelbaar beschadigd. De onherstelbaar beschadigde meubels waren bedden met automatische lattenbodems, matrassen, televisie, televisiekast, zitbank, lage kast, nachtkastjes, eettafel met stoelen, bureaukast met stoelen en een vakkenkast met een aanschafwaarde van in totaal € 14.500, waarop [eiseres] een afschrijving heeft toegepast van € 6.000. Rotsvast heeft deze stellingen, mede gelet op de omstandigheid dat zij het opleveringsrapport heeft opgemaakt, niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen.  
       
       
         
           Huur bus van € 36 en extra nota Tiba van € 1.355,20   
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Over deze schadeposten heeft [eiseres] gesteld dat alle zij alle kapotte meubels die zich achter de knieschotten en woonkamer bevonden apart heeft moeten laten verwijderen en daarvoor een bus heeft moeten huren. [eiseres] heeft facturen overgelegd waaruit de gestelde kosten blijken (productie 19). Rotsvast heeft op dit punt geen verweer gevoerd. De gevorderde bedragen zullen worden toegewezen. 
       
       
         
           Gederfde huurinkomsten van € 6.900  
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Over deze schadepost heeft [eiseres] het volgende gesteld. De gemeente heeft  de woning op basis van artikel 13b Opiumwet gesloten voor de periode van 24 mei 2022 tot 19 juli 2022 (productie 23 van [eiseres] ). De hennepkwekerij is ontdekt op 22 maart 2022. [eiseres] vordert vergoeding van gemiste huurinkomsten over de periode 1 april 2022 tot en met juli 2022, dat betreft een bedrag van € 6.900 (4 maanden à € 1.725). Rotsvast heeft op dit punt geen verweer gevoerd. Het gevorderde bedrag zal worden toegewezen. 
       
       
         
           Terugbetaling commissie van € 1.808,95.  
         
       
       
     
     
       4.13. 
       
        [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat door haar aan Rotsvast betaalde commissie niet in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden, namelijk het opstellen van de huurovereenkomst. De rechtbank is met Rotsvast van oordeel dat deze enkele stelling niet kan leiden tot een verplichting tot terugbetaling van de commissie, nu [eiseres] de opdracht niet heeft ontbonden. Het gevorderde bedrag komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.  
       
       
         
           Resumerend  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot een bedrag van € 50.137,36 zal worden toegewezen, berekend als volgt: 
       
       - ontruimingskosten:	€	5.772,52 
       - herstelkosten:	€	23.176,81 
       - afschrijving keuken:	€	5.891,83 
       - afschrijving meubels:	€	8.500,00 
       - huur bus:	€	36,00 
       - extra nota Tiba:	€	1.355,20 
       - huurpenningen april t/m juli 2022	 €	6.900,00 
       subtotaal:	€	51.632,36 
       - ontvangen waarborgsom:	 €	1.495,00  -/- 
       totaal: 	€ 	50.137,36	 
       
     
     
       4.15. 
       Over deze hoofdsom zal de gevorderde wettelijke rente vanaf 1 juni 2022 worden toegewezen.  	 
       
     
     
       4.16. 
       Rotsvast zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] als volgt begroot: 
       - dagvaardingskosten:	€	130,99 
       - griffierecht:	€	1.301,00 
       - salaris advocaat:	€	3.035,00 	(2 ½ punten à € 1.214, tarief IV) 
       - nakosten:		 €	178,00  	(plus de verhoging zoals vermeld onder de beslissing) 
       Totaal:		€ 	4.644,99				     
       
     
     
       4.17. 
       De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       veroordeelt Rotsvast tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 50.137,36, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2022 tot de dag van algehele voldoening; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt Rotsvast in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 4.644,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Rotsvast € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door  mr. M. Dam en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024. 
       
     
   
   
     Vgl. Gerechtshof Amsterdam 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4419 
   
   
     type: 1554