ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2016:5321

Titel: ECLI:NL:RBOVE:2016:5321 Rechtbank Overijssel , 29-11-2016 / 4641973 CV EXPL 15-8483

Gerecht: Rechtbank Overijssel

Datum uitspraak: 2016-11-29

Zaaknummer: 4641973 CV EXPL 15-8483

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBOVE:2016:5321

---

Huurrecht. Tussenvonnis. Herinrichting van het stationsgebied leidt volgens huurder van nabij gelegen snackbar tot verminderde toegankelijkheid en afname van bezoekers. Verhuurder heeft voor die herinrichting echter geen verantwoordelijkheid en contractueel is over de toegankelijkheid en het bezoekersaantal niets overeengekomen, zodat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het gevolg daarvan is dat huurder ten onrechte huurbetalingen heeft opgeschort. Na nadere onderbouwing van de huurachterstand wordt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde echter niet gerechtvaardigd geacht.

RECHTBANK OVERIJSSEL 
     Team kanton en handelsrecht 
     Zittingsplaats Zwolle 
     
     
       Zaaknummer	: 4641973 CV EXPL 15-8483  
     
     
     
       
         Vonnis van 29 november 2016 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de commanditaire vennootschap 
       
         BASISFONDS STATIONSLOCATIES C.V. , 
       gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht, 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen Basisfonds, 
       gemachtigde: mr. J.M. van Noort, advocaat, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         SNACK & DINE ZWOLLE B.V. , 
       statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen Snack & Dine, 
       gemachtigde: mr. B.J. van den Berg, advocaat. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - de dagvaarding van 20 november 2015; 
       - de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie; 
       - de conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie; 
       - de conclusie van dupliek in conventie en conclusie van repliek in reconventie tevens wijziging/vermeerdering van eis; 
       - de conclusie van dupliek in reconventie.  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Snack & Dine huurt met ingang van 1 september 2001 bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (artikel 7A:1624 BW (oud)) van (de rechtsvoorganger van) Basisfonds. De gehuurde bedrijfsruimte heeft betrekking op circa 205 m² van de begane grond van het bedrijfsgebouw ‘Schellepoort’, staande en gelegen aan het Lübeckplein 18 te Zwolle. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 3.981,53 per maand. Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW van toepassing. 
       
     
     
       2.2. 
       Het gehuurde kent drie toegangsdeuren: 
       
         
           één buitendeur aan de zijde van het Lübeckplein,  
         
         
           één buitendeur aan de zijde van de Hanzelaan, 
         
         
           één buitendeur die toegang geeft tot een afzonderlijke ruimte. 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       De hiervoor bedoelde afzonderlijke ruimte bevindt zich vanaf de Hanzelaan bezien rechts van het gehuurde in het gebouw Schellepoort. In de afzonderlijke ruimte bevindt zich het stijgpunt van/naar de oude reizigerstunnel richting de stationshal. De afzonderlijke ruimte bevat vier buitendeuren: drie deuren die toegang geven tot het Lübeckplein en twee deuren die toegang geven tot de Hanzelaan. 
       
     
     
       2.4. 
       Het nabij het gehuurde gelegen stationsgebied is vanaf 2010 door ProRail in samenwerking met onder meer de provincie Overijssel en de gemeente Zwolle verbouwd teneinde het station, mede als gevolg van de nieuwe Hanzelijn, geschikt te maken voor het groeiende aantal reizigers en de toenemende intensiteit in treinverkeer. In november 2010 is een overdekte voetgangerstraverse (loopbrug) over de sporen in gebruik genomen als tijdelijke vervanging van de oude reizigerstunnel. De traverse was vanaf de centrumzijde (noordzijde) te gebruiken vanaf de hoofdingang van het station en vanaf de zuidzijde ter hoogte van de Hanzelaan (zuidzijde). 
       
     
     
       2.5. 
       Op 7 april 2011 is de oude reizigerstunnel gesloten voor publiek. De tunnel is verbreed van 7 meter naar 15 meter. In maart 2014 werd besloten om aan weerszijden van de nieuwe reizigerstunnel aan de zuidzijde winkels te gaan bouwen. Op 26 juni 2015 is de nieuwe reizigerstunnel, die uitkomt op de Hanzelaan, geopend. De voetgangerstraverse is een maand later verwijderd. 
       
     
     
       2.6. 
       In verband met voornoemde bouwwerkzaamheden is in de periode april tot en met december 2015 door de gemeente Zwolle een tijdelijke fietsenstalling op het Lübeckplein geplaatst. 
       
     
     
       2.7. 
       Partijen hebben op 17 april respectievelijk 16 mei 2013 een vaststellingsovereenkomst gesloten in verband met een ontstane betalingsachterstand. 
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 12 juni 2014 schrijft (de advocaat van) Snack & Dine, voor zover van belang, het volgende aan (de advocaat van) Basisfonds: 
       
       
         
           In 2013 hebben wij gesproken over de omzetderving van cliënt als gevolg van de sluiting door uw cliënte van de hoofdingang tot zijn bedrijf. Op deze plek had cliënt een snackautomaat geplaatst waar veelvuldig gebruik van werd gemaakt door reizigers van en naar het station. Ik heb u destijds al geïnformeerd over het verlies aan omzet als gevolg van de sluiting. Naar ik inmiddels heb begrepen zal deze toegang niet meer worden geopend. Cliënt heeft zijn bedrijf destijds, bij de aanvang van de huurovereenkomst, ingericht uitgaande van de 3 toegangen die het gehuurde had. Indien hij toen had geweten dat de hoofdingang gesloten zou gaan worden, dan had cliënt zijn bedrijf anders ingericht. Nu ziet hij zich geconfronteerd met een “dode hoek” in het gehuurde met meters die niets opleveren. 
         
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Als gevolg van vorenstaande is cliënt niet in staat gebleken om aan zijn aflossingsverplichting geheel te voldoen. (…) 
         
       
       
       
         
           Graag overleg ik met u over (…) de gevolgen van de definitieve sluiting van de hoofdingang van het gehuurde. 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Op 8 september 2015 is namens Basisfonds het volgende aan Snack & Dine bericht: 
       
       
         
           Opnieuw wenden wij ons tot u inzake de betalingsachterstanden betreffende de door u gehuurde bedrijfsruimte aan het Lübeckplein 18 te Zwolle. 
         
       
       
       
         
           In de vaststellingsovereenkomst, door u getekend op 16 mei 2013, bent u met verhuurder een betalingsregeling overeengekomen inzake de tot dan toe opgelopen huurachterstand. Tevens heeft u zich verplicht om de maandelijkse huurtermijnen en de afbetalingstermijnen tijdig en volledig te voldoen. (…) 
         
       
       
       
         
           De  
           totale betalingsachterstand 
           , peildatum heden, bedraagt  
           € 39.203,99 
           . (…) 
         
       
       
       
         
           Conform artikel 14.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst brengen wij u de boete in rekening vanaf 1 april 2014 (de dag waarop de laatste termijn van de betalingsregeling voldaan had moeten zijn): (…) 
         
         
           Boete totaal € 10.163,20 
           . (…) 
         
       
       
     
     
       2.10. 
       In het schrijven van 10 september 2015 van (de advocaat van) Snack & Dine aan (de advocaat van) Basisfonds staat onder meer: 
       
       
         
           Inmiddels zijn de werkzaamheden rondom de tunnel nagenoeg afgerond. Een en ander heeft vier jaar geduurd en een vertraging van ruim twee jaar opgeleverd. Cliënte constateert dat de hal grenzend aan het gehuurde nog steeds gesloten is. Dat betekent dat het publiek nog steeds niet (inmiddels al vier jaar) van de hal en de zich in die hal bevindende toegangsdeur tot het fastfood restaurant gebruik kan maken. 
         
       
       
       
         
           Zoals cliënte heeft aangegeven, heeft zij het restaurant mede ingericht op de toegang via de hal. Het snackbuffet bevindt zich aan die zijde van het restaurant. Als gevolg van het feit dat die toegang al een aantal jaren dicht is, mist cliënte veel klandizie en bijbehorende omzet. Voor cliënte is nog steeds onduidelijk of de toegangsdeur in de hal weer open gaat en zo ja, wanneer. Mocht dit onverhoopt niet het geval zijn dan voorziet cliënte aanzienlijke kosten om het fastfood restaurant aan te passen aan deze door haar ongewenste wijzigingen aan het gehuurde. 
         
       
       
       
         
           Een ander punt is dat in de maand april en mei van dit jaar het plein gelegen aan de achterzijde van het gehuurde in gebruik was als fietsenstalling waardoor de toegang van het gehuurde vanaf het plein vrijwel onbruikbaar en bovendien onzichtbaar was. Nog steeds staan op het plein allerhande materialen die daar niet horen, zeer rommelig ogen en het zicht op de toegang tot het gehuurde belemmeren. Tot overmaat van ramp was de toegangsdeur aan de stationskant in de afgelopen periode ook afgesloten als gevolg van werkzaamheden. U kunt zich voorstellen dat dit alles bij elkaar een fors extra financieel nadeel voor cliënte oplevert. 
         
       
       
       
         
           Vorenstaande heeft ertoe geleid dat cliënte – zoals bij brief van 12 juni 2014 ook al gemeld is – niet in staat is gebleken om aan haar aflossingsverplichting uit hoofde van de betalingsregeling te voldoen. (…) 
         
         
           Cliënte constateert dat de schade die zij lijdt als gevolg van het feit dat zij de laatste jaren niet het genot heeft gekregen dat zij als huurder mocht verwachten, vele malen hoger is dan het bedrag dat u uit hoofde van de gemaakte afspraken ter zake achterstand van cliënte heeft te vorderen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 28 september 2015 heeft Basisfonds een betaling van € 7.615,895 ontvangen van Snack & Dine. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       Basisfonds vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
       a. de huurovereenkomst te ontbinden tegen de vroegst mogelijke datum, althans een datum die de kantonrechter geraden voorkomt, 
       b. Snack & Dine te veroordelen het gehuurde per die datum met al het hare en al de haren geheel en leeg ontruimd aan Basisfonds op te leveren, zulks overeenkomstig de verplichtingen van de huurovereenkomst en de wet, 
       c. Snack & Dine te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, het gehuurde opnieuw in gebruik te (doen) nemen, 
       d. Snack & Dine te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 45.723,77, te vermeerderen met een bedrag van € 3.981,53 per maand of gedeelte daarvan dat Snack & Dine na 1 oktober 2015 in het gebruik is gebleven van de onroerende zaak tot het moment van daadwerkelijke ontruiming, 
       e. Snack & Dine te veroordelen in de kosten van deze procedure, die ter zake van de tenuitvoerlegging daaronder begrepen, 
       f. Snack & Dine te veroordelen, althans een bevelschrift ex artikel 237 lid 4 Rv af te geven tot betaling van de nakosten € 131,00, zonder betekening, dan wel € 199,00 in geval van betekening, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten indien betaling niet binnen de hiervoor gestelde termijn geschiedt. 
       
     
     
       3.2. 
       
         Basisfonds legt het volgende aan de vordering ten grondslag. Snack & Dine is in verzuim geraakt met het betalen van de huurpenningen. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding was tot en met september 2015 sprake van een achterstand van € 31.588,095  
         (€ 39.203,99 - € 7.615,895). Basisfonds vordert betaling van die achterstand te vermeerderen met de contractueel verschuldigde boete. Het niet betalen van de huurpenningen betekent dat Snack & Dine wanprestatie jegens Basisfonds pleegt. De omvang van de huurachterstand is zodanig dat op grond daarvan, alsmede gelet op de betalingsachterstanden in het verleden, de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Voor de periode vanaf 1 oktober 2015 tot de datum van ontruiming vordert Basisfonds een bedrag van € 3.981,53 per maand. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         Snack & Dine beroept zich als verweer op opschorting en verrekening. Daartoe wijst zij er op dat Basisfonds vanaf 2010 in gebreke is ten aanzien van het verschaffen van het ongestoorde huurgenot, dat een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening is gebracht en dat op 5 mei 2016 een stroomstoring heeft plaatsgevonden die voor rekening van Basisfonds komt. Na verrekening is van een achterstand geen sprake, maar heeft Snack & Dine juist een vordering op Basisfonds. Los daarvan betwist Snack & Dine de hoogte van de gevorderde achterstand en de verschuldigdheid van de contractuele boete. 
         Voor ontruiming en ontbinding bestaat geen aanleiding. Snack & Dine verzet zich voorts tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. 
       
       
       
         
           in reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       Snack & Dine vordert, na wijziging van eis en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover in conventie de over en weer bestaande vorderingen van Basisfonds en Snack & Dine niet met elkaar worden verrekend, het Basisfonds te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling van een bedrag groot € 60.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 februari 2016 tot aan de dag der algehele betaling, met veroordeling van Basisfonds in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.5. 
       
         Snack & Dine legt aan de vordering ten grondslag dat zij in verband met aantasting van het huurgenot jegens Basisfonds aanspraak kan maken op een schadevergoeding van  
         € 46.500,00. Daarnaast is Basisfonds gehouden om aan Snack & Dine een bedrag van  
         € 8.400,00 terug te betalen wegens teveel betaalde servicekosten. Tot slot heeft in mei 2016 een stroomstoring plaatsgevonden, waarvan de financiële gevolgen - door Snack & Dine begroot op een bedrag van € 5.500,00 - voor rekening van Basisfonds dienen te komen. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Basisfonds voert gemotiveerd verweer. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de vordering in reconventie te beoordelen. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
       
         Aantasting huurgenot 
       
       
     
     
       4.2. 
       De reconventionele vordering van Snack & Dine stelt allereerst de vraag aan de orde of de door Snack & Dine gestelde verminderde toegangsmogelijkheden tot het gehuurde en de afname van bezoekersstromen als gevolg van de herinrichting en herontwikkeling van het stationsgebied kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat schadevergoeding op de voet van artikel 7:208 rechtvaardigt. De vraag is met andere woorden of sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico van Basisfonds komt. Onderzocht moet daartoe worden of sprake is van een aan Basisfonds toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan Snack & Dine minder genot heeft verschaft dan op grond van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. Snack & Dine stelt zich op het standpunt dat de volgens haar verminderde toegankelijkheid en afname van bezoekers, als gevolg waarvan omzetderving zou zijn opgetreden, een dergelijke aan Basisfonds toe te rekenen omstandigheid is, hetgeen door Basisfonds gemotiveerd is betwist. 
     
     
       4.3. 
       
         De door Snack & Dine gestelde – en door Basisfonds betwiste - verminderde toegangsmogelijkheden tot het gehuurde en de afname van bezoekersstromen hangt volgens haar rechtstreeks samen met het buiten gebruik stellen van de oude reizigerstunnel door ProRail en de tijdelijke plaatsing van een fietsenstalling door de gemeente Zwolle.  
         De kantonrechter stelt vast dat Basisfonds hier geen betrokkenheid bij heeft gehad, daarvoor niet verantwoordelijk is geweest en ook de mogelijkheden niet heeft gehad om daartegen op te treden. Snack & Dine stelt weliswaar dat ProRail een, net als Basisfonds, aan de NS gelieerde partij is en dat alle aandelen in zowel ProRail als Basisfonds (middellijk) door de Staat worden gehouden, maar dat maakt niet dat genoemde vennootschappen niet als afzonderlijke rechtspersonen of entiteiten zijn te beschouwen en dat een gedraging van de ene vennootschap tevens heeft te gelden als een gedraging van de andere vennootschap, zoals Basisfonds terecht heeft aangevoerd. Gezien deze omstandigheden komt de vermeende inbreuk op het huurgenot van Snack & Dine als gevolg van de afsluiting van de oude reizigerstunnel en de plaatsing van een tijdelijke fietsenstalling niet voor rekening van Basisfonds. 
       
       
     
     
       4.4. 
       Het voorgaande ligt anders indien de afzonderlijke ruimte en/of de oude reizigerstunnel onderdeel uitmaakt van het gehuurde en/of Snack & Dine op grond van de huurovereenkomst daarvan het genot had mogen verwachten. Dat dit het geval is, is door Snack & Dine echter niet (voldoende) gesteld. Uit de huurovereenkomst zelf blijkt in ieder geval niet dat de afzonderlijke ruimte en/of de oude reizigerstunnel onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Evenmin is daarin specifiek iets opgenomen over de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gehuurde. Feiten of omstandigheden waaruit – in weerwil van de bewoordingen van de huurovereenkomst – de verwachting van het huurgenot van de afzonderlijke ruimte en/of de oude reizigerstunnel kan worden afgeleid, zijn gesteld noch gebleken. Anderzijds heeft Basisfonds gemotiveerd gesteld dat Snack & Dine er bij aanvang van de huurovereenkomst in 2001 niet vanuit mocht gaan dat de indeling en bereikbaarheid van het nabij het gehuurde gelegen stationsgebied ongewijzigd zou blijven en dat Snack & Dine, gelet op hetgeen destijds al bekend was, rekening had kunnen en had moeten houden met de mogelijkheid van herinrichting en herontwikkeling van dit gebied. 
       
     
     
       4.5. 
       De kantonrechter concludeert op grond hiervan dat noch de afsluiting van de oude reizigerstunnel noch de plaatsing van een tijdelijke fietsenstalling valt aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Aan de overige stellingen van partijen ter zake van de hierop gebaseerde reconventionele vordering komt de kantonrechter derhalve niet toe. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om zich persoonlijk ter plaatse op de hoogte te stellen van de feitelijke situatie, zoals door Snack & Dine is verzocht. De gevorderde schadevergoeding wegens aantasting van het huurgenot zal worden afgewezen. 
       
       
         Servicekosten 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         Als onderdeel van de reconventionele vordering vordert Snack & Dine voorts een bedrag van € 8.400,00 aan teveel betaalde servicekosten over de periode 2001-2012. Snack & Dine stelt daartoe dat zij over 2014 een bedrag van € 872,00 inclusief BTW en afgerond  
         € 700,00 exclusief BTW heeft teruggekregen ter zake van teveel betaalde servicekosten. In 2013 is na lang aandringen van Snack & Dine een tussenmeter geplaatst, waarna is gebleken dat Snack & Dine jaarlijks ruimschoots teveel aan servicekosten heeft voldaan aan Basisfonds. Over de jaren voor plaatsing van de tussenmeter heeft, vanwege het ontbreken daarvan, geen definitieve afrekening kunnen plaatsvinden. Thans kan over de afgelopen 12 jaren wel worden afgerekend, uitgaande van een bedrag van € 700,00 exclusief BTW dat jaarlijks teveel is betaald. 
       
       
     
     
       4.7. 
       Basisfonds betwist dat Snack & Dine een vordering jegens haar heeft uit hoofde van teveel betaalde servicekosten over de periode 2001-2012. Daartoe voert zij aan dat de omstandigheid dat over 2014 teveel is betaald, niet betekent dat dit de jaren daarvoor ook zo is geweest, laat staan dat ieder jaar exact € 700,00 exclusief BTW teveel zou zijn betaald. Bovendien ziet Snack & Dine volgens Basisfonds over het hoofd dat partijen in de onder 2.7 genoemde vaststellingsovereenkomst finale kwijting zijn overeengekomen ten aanzien van de (discussie omtrent) servicekosten en dat pas vanaf 1 januari 2013 afrekening op basis van de tussenmeter c.q. daadwerkelijk gebruik zal plaatsvinden. Basisfonds wijst er verder ook nog op dat de vermeende vordering van Snack & Dine grotendeels verjaard is, in ieder geval voor zover het servicekostenafrekening van meer dan vijf jaar geleden betreft, en zij niet in verzuim is komen te verkeren. 
       
     
     
       4.8. 
       De kantonrechter stelt vast dat Snack & Dine op dit verweer in het geheel niet heeft gereageerd. Dit heeft tot gevolg dat voor de kantonrechter wegens gebrek aan onderbouwing van de kant van Snack & Dine niet is komen vast te staan dat Snack & Dine uit hoofde van teveel betaalde servicekosten een vordering heeft op Basisfonds. Dit onderdeel van de reconventionele vordering komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking. 
       
       
         Stroomstoring 
       
       
     
     
       4.9. 
       Bij conclusie van repliek in reconventie heeft Snack & Dine haar reconventionele vordering aangevuld op de grond dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Basisfonds wegens een begin mei 2016 opgetreden stroomstoring in de meterkast die het gehuurde van stroom voorziet. Volgens Snack & Dine komt deze stroomstoring voor rekening van Basisfonds en is deze storing niet tijdig verholpen. Als gevolg van de storing is Snack & Dine uiteindelijk vier dagen en een avond gesloten geweest, waaronder op Bevrijdingsdag, waardoor zij belangrijke omzet is misgelopen. Snack & Dine begroot haar schade op € 5.500,00. 
       
     
     
       4.10. 
       Basisfonds heeft bij conclusie van dupliek in reconventie gemotiveerd betwist dat zij tekort is geschoten en dat zij gehouden zou zijn tot vergoeding van de gestelde schade. Ook de omvang van die schade is door Basisfonds bestreden. In het licht van deze betwisting is de kantonrechter van oordeel dat Snack & Dine op dit punt niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan, hetgeen betekent dat ook dit gedeelte van de reconventionele vordering zal worden afgewezen. 
       
       
         
           in conventie 
         
       
       
       
         Huurachterstand 
       
       
     
     
       4.11. 
       Gelet op hetgeen hiervoor over de reconventionele vordering is overwogen, is in rechte niet komen vast te staan dat Snack & Dine een vordering op Basisfonds heeft. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het beroep op opschorting en verrekening dat Snack & Dine ter zake van de huurachterstand heeft gevoerd. 
     
     
       4.12. 
       Snack & Dine heeft ook verweer gevoerd tegen de omvang van de door Basisfonds gevorderde huurachterstand. Hieromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. 
       
     
     
       4.13. 
       
         Volgens Basisfonds bedraagt de achterstand per 18 augustus 2016 € 33.031,06, zijnde € 11.121,87 aan achterstallige huurpenningen, € 157,95 aan achterstallige servicekosten en € 11.588,04 aan achterstallige betalingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst. Snack & Dine stelt zich op het standpunt dat de achterstand inmiddels volledig is ingelopen en dat de lopende huurpenningen eveneens zijn voldaan. Basisfonds heeft op deze stelling van Snack & Dine nog niet gereageerd en voor de kantonrechter is op basis van de thans voorliggende stukken ook niet voldoende duidelijk dat 
         de achterstand is voldaan en dat Snack & Dine volledig voldoet aan haar lopende betalingsverplichtingen. De kantonrechter zal de zaak daarom verwijzen naar de rol van  
         13 december 2016, opdat beide partijen zich tegelijkertijd en  met bewijsstukken gestaafd  uitlaten over de  per 5 december 2016  openstaande bedragen  aan huur en aan servicekosten . 
       
       
     
     
       4.14. 
       Daarbij merkt de kantonrechter op voorhand op dat geen uitstel voor het nemen van genoemde aktes zal worden verleend. Aan het uitblijven van een akte ter rolle van de na te noemen datum zal de kantonrechter de gevolgen verbinden die zij geraden acht. 
       
       
         Ontbinding en ontruiming 
       
       
     
     
       4.15. 
       In genoemde aktewisseling over de omvang van de huurachterstand ziet de kantonrechter aanleiding de beslissing over de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde aan te houden. 
       
       
         Contractuele boete 
       
       
     
     
       4.16. 
       Basisfonds vordert een contractuele boete van € 10.163,20 in verband met niet tijdige betaling van de huur over de maanden april 2014 tot en met september 2015. Het recht van Basisfonds om de boete te vorderen vindt grond in het bepaalde in artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst. Snack & Dine voert aan dat de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dient te worden gematigd tot nihil.  Zij gaat er hierbij vanuit dat Basisfonds toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot. Uit het voorgaande volgt dat wanprestatie aan de zijde van Basisfonds niet is komen vast te staan. Andere feiten of omstandigheden die tot het oordeel moete leiden dat de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan toewijzing van de gevorderde boeten zijn door Snack & Dine niet gesteld. De stelling dat het beroep op de boetebepaling in artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mist dan grond. Nu Snack & Dine tegen de hoogte van de gevorderde boete voorts geen verweer heeft gevoerd, komt deze voor toewijzing in aanmerking. 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       In afwachting van de onder 4.13 genoemde aktes, houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De kantonrechter 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van  dinsdag 13 december 2016  voor het nemen van een akte door beide partijen, met inachtneming van hetgeen in rechtsoverweging 4.13 en 4.14 is overwogen, 
       
       
         
           in conventie en in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Willemse, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2016.