ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2023:25

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2023:25 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 10-01-2023 / 200.308.212_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2023-01-10

Zaaknummer: 200.308.212_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:25

---

Koopovereenkomst woning. Is er sprake van verborgen gebreken die in de weg staan aan het normale gebruik als woning?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.308.212/01 
     
     
     
       
         arrest van 10 januari 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       en 
       
         
          [appellante]
         , 
       beiden wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       hierna aan te duiden als: respectievelijk [appellant] en [appellante], gezamenlijk: [appellanten], 
       advocaat: mr. J.W. Kobossen te Nijmegen, 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats],  
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als: [geïntimeerde], 
       advocaat: mr. A.P.L.C. Trouwborst te Heilig Landstichting, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 18 maart 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 19 januari 2022, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 366244 / HA ZA 20-864) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       2.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:	 
       
         
           de dagvaarding in hoger beroep; 
         
         
           de memorie van grieven; 
         
         
           de memorie van antwoord met een productie. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       
         Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op 
         bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
       
       
     
   
   
     
       3 De vaststaande feiten 
     
     
       3.1.1. 
       
         
          [appellanten] hebben van [geïntimeerde] op 2 januari 2018 een woning, gelegen aan de [adres] in [plaats] gekocht voor een bedrag van € 275.000,00 inclusief een bedrag van  
         € 10.000,00 voor de overname van roerende zaken. 
       
     
     
       3.1.2. 
       In de schriftelijke koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld: 
       
       
         “ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik 
       
     
     
       6.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…). 
         (…). 
       
     
     
       6.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  woning .  
         Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
         Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. 
         Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
       
       
       
         3.1.3. 
         In de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft [geïntimeerde] de hierna genoemde vragen als volgt beantwoord: 
         
         
           "(...) 2b Zijn er (gerepareerde scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?	Nee 
             (...) 6b Is de kruipruimte toegankelijk? 						Ja 
             (...) 8c Is de woning aangesloten op het gemeentelijk riool? 				Ja 
             (...) 9h Is de woning aangetast door houtworm, boktor ander ongedierte of zwam?	Nee” 
         
         
       
       
         3.1.4. 
         Voordat [appellanten] de koopovereenkomst met [persoon A] sloten, hebben zij de woning laten bekijken door een bouwkundige, [persoon B].  
         
       
       
         3.1.5. 
         De woning is op 3 september 2018 aan [appellanten] geleverd door inschrijving van de notariële akte van levering in de openbare registers. 
         
       
       
         3.1.6. 
         Op 30 november 2018 hebben [appellanten] geklaagd over gebreken in de woning. Zij hebben daarvan een lijstje aan de makelaar van [geïntimeerde] overhandigd. 
         
       
       
         3.1.7. 
         De makelaar van [geïntimeerde] heeft hierop bij e-mail van 21 december 2018, samengevat, gereageerd dat de op het lijstje vermelde gebreken bij [geïntimeerde] niet bekend zijn. 
         
       
       
         3.1.8. 
         
           
            [appellanten] hebben bouwinspecteur [persoon C] van de firma BouwDock  
           opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de draagconstructie van een erker 
           aan de voorgevel van de woning. [persoon C] heeft zijn onderzoek op 24 april 2019 uitgevoerd 
           en zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 9 juni 2019. [persoon C] komt in het rapport 
           - kort gezegd - tot de conclusie dat de ligger van één van de erkers van de woning ondeugdelijk is. Verder adviseert hij in zijn rapport om ook de tweede erker nader te 
           onderzoeken. Het onderzoek aan de tweede erker heeft niet plaatsgevonden. 
         
         
       
       
         3.1.9. 
         
           Bij brief van 22 augustus 2019 heeft de rechtsbijstandsverlener van [appellanten] 
           
            [geïntimeerde] gesommeerd de herstel- en onderzoekskosten met betrekking tot de draagbalk/ligger in de erker, de riolering en het ontbreken van een afvoer bij de bijkeuken en kas te betalen. 
         
         
       
       
         3.1.10. 
         
           
            [persoon D] (hierna: [persoon D]) van ZNEB Expertise en Taxatie B.V. 
           (hierna: ZNEB) heeft in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerde] op 19 december 2019 een contra-expertise uitgevoerd. Daarbij is niet alleen onderzoek gedaan 
           naar de erker(s), maar ook naar de andere gebreken die op dat moment door [appellanten] 
           geconstateerd waren. [persoon D] heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 7 april 
           2020. 
         
         
       
       
         3.1.11. 
         
           Op 15 januari 2020 heeft OBI Property Care (hierna: OBI) in opdracht van 
           
            [appellanten] onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van houtworm in de woning. OBI 
           heeft haar bevindingen neergelegd in een offerte van dezelfde datum. Daarin staat  
           - samengevat - dat de aanwezigheid van houtworm is geconstateerd in 
           de kapconstructie van de binnenzijde van de zolder en aan de onderzijde van de vloer 
           (kruipruimte) van de keuken en de badkamer. 
         
         
       
       
         3.1.12. 
         
           Namens [appellanten] is [geïntimeerde] bij brief van 27 maart 2020 medegedeeld dat hij 
           niet langer aanspraak maakt op herstel van de geconstateerde gebreken, maar in plaats 
           daarvan op betaling van een schadevergoeding van € 39.389,09 inclusief BTW, vermeerderd 
           met de kosten van het onderzoek door Bouwbock van € 1.290,02 inclusief BTW.  
         
         
       
       
         3.1.13. 
         
          [geïntimeerde] heeft geen gehoor gegeven aan het verzoek van [appellanten] om binnen veertien dagen bovengenoemd bedrag aan schadevergoeding te betalen. 
         
       
     
   
   
     
       4 Eerste aanleg 
     
     
       3.1. 
       
        [appellanten] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 42.460,61, vermeerderd met rente en (proces)kosten.  
       
     
     
       3.2. 
       
        [geïntimeerde] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       Bij eindvonnis van 19 januari 2022 heeft de rechtbank de vordering van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten en nakosten.  
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       
        [appellanten] voeren zeven grieven aan tegen voornoemd eindvonnis en vorderen vernietiging van dit vonnis en alsnog toewijzing van hun vordering, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       5.2. 
       
        [geïntimeerde] bestrijdt de grieven en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep inclusief de nakosten, te vermeerderen met rente. 
       
     
     
       5.3. 
       
        [appellanten] komen met hun eerste grief op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] ten tijde van het uitbrengen van de omzettingsverklaring niet in verzuim was. Gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen, kan in het midden worden gelaten of er al dan niet sprake was van verzuim. Het hof zal de grief dan ook niet inhoudelijk behandelen. 
       
     
     
       5.4. 
       Met de grieven II tot en met VII wordt aan het hof de vraag voorgelegd of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen doordat er, zoals [appellanten] stellen, gebreken zijn aan de woning die het normaal gebruik van de woning belemmeren.  
       
     
     
       5.5. 
       Bij de beantwoording van die vraag stelt het hof het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. In artikel 7:17 lid 2 BW is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht en dus kunnen partijen in een koopovereenkomst van dat artikel afwijken. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Artikel 6.1 komt erop neer dat [geïntimeerde] niet instaat voor (verborgen) gebreken en het risico hiervan bij [appellanten] ligt. Op grond van artikel 6.3 heeft [geïntimeerde] zich echter verplicht een onroerende zaak te leveren die de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. [geïntimeerde] staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [appellanten] als koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van [appellanten]. 
       
     
     
       5.6. 
       Zoals de rechtbank heeft overwogen, moet het begrip ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 van de overeenkomst naar gangbaar taalgebruik worden uitgelegd (vgl. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Het hof is met de rechtbank van oordeel dat in deze zaak onder ‘normaal gebruik’ naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan dat in de woning gewoond moet worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd vertrouwen over het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol. In dit geval gaat het om een woning die gebouwd is in 1928 en dus ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst 90 jaar oud was. De rechtbank heeft al overwogen dat in een dergelijk geval bij de aankoop rekening moet worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. Dit weerspreken [appellanten] ook niet. 
       
     
     
       5.7. 
       Op grond van artikel 150 Rv moeten [appellanten] voldoende feiten en omstandigheden stellen en, bij betwisting, bewijzen waaruit volgt dat de betreffende woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. 
       
       
         
           Erkers  
         
       
       
       
         5.8.1. 
         
          [appellanten] hebben in eerste aanleg gesteld dat in de voorgevel boven de erker van (zo begrijpt het hof) de slaapkamer de spouwmuur scheurvorming vertoonde en dat na het verwijderen van de betimmeringen een samengestelde ligger zichtbaar werd. Volgens hen moet de ligger het bovenliggend metselwerk en de verdiepingsvloer opvangen, maar is uit een inspectie door BouwDock ter plaatse gebleken dat de ligger alleen de binnenmuur ondersteunt. Daarnaast heeft BouwDock geconstateerd dat de ligger ondeugdelijk is en niet volgens de nu en toen geldende bouweisen is aangebracht, dat de ligger uit verschillende delen bestaat en niet door een berekening kan worden getoetst en dat de oplegging  van de ligger circa 4 cm is terwijl deze minimaal 10 cm moet zijn, aldus [appellanten] Zij hebben verder gesteld dat ook scheurvorming is waargenomen bij de tweede erker in de woonkamer en dat bij beide erkers de borstwering en de fundering moet worden vervangen. 
         
       
       
         5.8.2. 
         
           
            [geïntimeerde] heeft echter tegen het voorgaande gemotiveerd verweer gevoerd.  
           Zij heeft in de eerste plaats betwist dat de ligger het bovenliggende metselwerk en de verdiepingsvloer moet opvangen. Zij heeft in dat verband aangevoerd dat beide erkers los tegen de bestaande buitengevel zijn ge-/herbouwd en enkel een esthetische en geen constructieve functie hebben en dat de voorgevel en binnenmuur al sinds de bouw in 1928 onafhankelijk van elkaar worden ondersteund door afzonderlijke betonnen lateien. [geïntimeerde] heeft dit onderbouwd met foto’s van de voorgevel door de jaren heen en van de constructietekening bij de omgevingsvergunning.  
           Daarnaast heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat de ligger weliswaar is samengesteld uit twee delen maar dat deze delen wel één sterk geheel vormen en dat niets doet vermoeden dat de ligger niet opgewassen is tegen het daarop rustende gewicht.  
           
            [geïntimeerde] heeft verder contra-expertise laten verrichten door ZNEB. Deze constateert in haar rapport van 7 april 2020 dat de ligger wel voldoende opleglengte heeft, dit illustrerend aan de hand van foto’s, dat BouwDock geen berekeningen ten grondslag heeft gelegd aan haar conclusie dat de ligger ondeugdelijk is, terwijl dit wel mogelijk was, en dat zonder aanvullende berekening niet kan worden aangetoond dat de ondersteuning dan wel lateiwerking van het metselwerk boven de erkerconstructie niet aan de minimaal daaraan te stellen eisen voldoet.   
           Volgens [geïntimeerde] is de scheurvorming dan ook niet te wijten aan een gebrekkige constructie van de woning, maar ligt meer voor de hand dat deze is veroorzaakt door trillingen van het drukke verkeer dat tot de komst van de rondweg langs de woning reed, door werking in de nieuwe materialen van de erkers ten opzichte van de al bestaande buitengevel en/of door de ingrijpende verbouwingswerkzaamheden die [appellanten] na levering van de woning hebben laten verrichten.  
         
         
       
       
         5.8.3. 
         Voorts had het op de weg van [appellanten] gelegen om hun verwijten aan [geïntimeerde] nader te onderbouwen. Zij volstaan echter ook in hoger beroep met de enkele mededeling dat zij blijven bij het rapport van BouwDock en dat er een deskundige ingeschakeld moet worden, omdat de door partijen ingeschakelde deskundigen tegengestelde standpunten innemen.  
         
       
       
         5.8.4. 
         Gelet op voornoemd uitgebreide verweer van [geïntimeerde] kan naar het oordeel van het hof niet enkel op basis van het rapport van BouwDock worden geconcludeerd dat de erkers een gebrek vertonen, laat staan van een gebrek dat het normale gebruik als woning belemmert. Daarvoor zijn de bevindingen van BouwDock onvoldoende toegelicht. Dit geldt temeer, nu [appellanten] niet hebben weersproken dat de erkers los tegen de bestaande buitengevel zijn herbouwd en enkel een esthetische functie hebben en scheurvorming ook kan zijn ontstaan door trillingen van langsrijdend verkeer, de werking van de erkers ten opzichte van de oudere buitengevel en/of door [appellanten] verrichte verbouwingswerkzaamheden. [appellanten] hebben tijdens de comparitie in eerste aanleg ook verklaard dat de ligger pas zichtbaar is geworden door hak- en breekwerk. BouwDock legt onder meer niet uit waarom de omstandigheid dat de ligger uit meerdere delen bestaat, maakt dat de ligger ondeugdelijk is en legt geen berekeningen aan haar conclusie ten grondslag. Zij geeft aan dat de ligger niet door een berekening kan worden getoetst, maar licht niet toe waarom niet. Verder is met het rapport van BouwDock niet onderbouwd dat de ligger, als die al ondeugdelijk is, de woning onveilig maakt en het woongenot wezenlijk aantast en daarmee in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. BouwDock concludeert weliswaar dat sprake is van een bouwgebrek dat de bewoonbaarheid aantast, maar op welke wijze en in welke mate laat zij in het midden. [appellanten] voeren zelf ook geen feiten of omstandigheden aan waaruit de belemmering van het normale gebruik als woning blijkt. In ieder geval volgt uit het rapport niet dat, zoals [appellanten] menen, vervanging van borstwering en fundering van beide erkers noodzakelijk is. Ten aanzien van de erker in de slaapkamer wordt dit niet geadviseerd (volgens BouwDock moet de ligger worden vervangen door een samengestelde hoeklijn). Ten aanzien van de erker in de woonkamer spreekt BouwDock in het rapport enkel een vermoeden uit dat de fundatie van de erker is gaan verzakken, maar waarop zij dit baseert, licht zij niet toe en nader onderzoek is hiernaar niet verricht.  
         
       
       
         5.8.5. 
         De omstandigheid dat [geïntimeerde] in de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst heeft aangegeven dat er geen (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig zijn, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de mededelingen in de vragenlijst een informatieve strekking hebben en van algemene aard zijn: de verkoper deelt de koper mee wat hem bekend is over de woning. In dit geval volgde uit het antwoord van [geïntimeerde] dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van scheuren in de gevel. [appellanten] hebben deze mededeling, mede gelet op de ouderdom van de woning, redelijkerwijs niet mogen opvatten als een garantie dat er geen scheuren in de woning aanwezig zouden zijn. 
         
         
           
             Houtworm 
           
         
         
       
       
         5.9.1. 
         
          [appellanten] hebben daarnaast gesteld dat de binnenzijde van de kapconstructie is aangetast door houtworm. Ter onderbouwing daarvan hebben zij een offerte van OBI Property Care van 15 januari 2020 overgelegd. 
         
       
       
         5.9.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat zij op de hoogte was of had kunnen zijn van de aantasting van de kapconstructie met houtworm. Zij betwist daarnaast dat de aanwezigheid van houtworm een gebrek oplevert dat het normaal gebruik van de woning belemmert.  
         
       
       
         5.9.3. 
         Het hof stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat er aantasting door houtworm in de woning is vastgesteld. Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] echter onvoldoende onderbouwd dat de aanwezigheid van houtworm het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uit de offerte van OBI Property Care volgt niet meer dan dat er houtworm is aangetroffen in onder meer de binnenzijde van de kapconstructie en dat deze kan worden behandeld. Uit de offerte kan niet worden afgeleid dat de aantasting door houtworm zo ernstig was dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid kon worden bewoond. [appellanten] hebben zelf ook geen feiten en/of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan dit moet worden geconcludeerd. Daar komt bij dat gelet op de ouderdom van de woning (ten tijde van de levering 90 jaar) [appellanten] redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat zij mogelijk in de loop van de tijd maatregelen zouden moeten nemen om de geschiktheid van de woning voor normaal/veilig gebruik te handhaven en/of te verbeteren en rekening hadden moeten houden met de mogelijkheid dat op enig moment kon blijken van aantasting door houtworm. Weliswaar heeft [geïntimeerde] de vraag of de woning is aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam met ‘nee’ beantwoord, maar [geïntimeerde] heeft hiertegen ingebracht dat zij niet wist en ook niet kon weten dat wél sprake was van aantasting door houtworm. [appellanten] hebben ook niet weersproken dat de houtworm pas zichtbaar was nadat er plafonddelen waren weggehaald.  
         
         
           
             Ontbreken aansluiting van bijkeuken en kas op riool  
           
         
         
       
       
         5.10.1. 
         
          [appellanten] hebben verder gesteld dat de bijkeuken en de kas niet waren aangesloten op het riool en er daardoor sprake was van wateroverlast. Zij hebben [geïntimeerde] verweten dat zij de vragenlijst ook op dit punt onjuist heeft ingevuld. 
         
       
       
         5.10.2. 
         
          [geïntimeerde] heeft het voorgaande gemotiveerd bestreden. Zij heeft in dat verband aangevoerd dat als er al in de bijkeuken en de kas geen aansluiting was op het riool, zij hiervan niet op de hoogte was en dat er voorafgaande aan de levering in ieder geval geen wateroverlast was. Volgens haar liepen de putjes goed door.  
         
       
       
         5.10.3. 
         Tegenover dat verweer hebben [appellanten] hun stellingen op dit punt evenmin voldoende onderbouwd. Ook in hoger beroep blijft onduidelijkheid bestaan over de ernst en omvang van de door [appellanten] gestelde wateroverlast. Zij volstaan met de enkele mededeling dat sprake was van ‘vrij gutsend water’. [appellanten] hebben verder geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat zij als gevolg van de ontbrekende riolering bij de bijkeuken en de kas geen normaal gebruik hebben kunnen maken van de woning.  
         
       
       
         5.10.4. 
         Ook hier geldt dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] in de vragenlijst heeft aangegeven dat de woning is aangesloten op het riool niet maakt dat [geïntimeerde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Zoals hiervoor overwogen, is de vragenlijst niet meer dan een middel waarmee de verkoper de koper meedeelt wat hem bekend is over de woning. [appellanten] hebben niet weersproken dat [geïntimeerde] niet wist dat de bijkeuken en de kas niet waren aangesloten op het riool. Daar komt bij dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning voor het overige wel is aangesloten op het riool. Gelet hierop kan ook niet worden gezegd dat [geïntimeerde] de vragenlijst op dit punt geheel onjuist heeft ingevuld. 
         
         
           
             Toegankelijkheid kruipruimte 
           
         
         
       
       
         5.11.1. 
         
           Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte het niet bereikbaar zijn van de 
           kruipruimte niet gekwalificeerd als een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. 
         
         
       
       
         5.11.2. 
         Ook hiertegen heeft [geïntimeerde] gemotiveerd verweer gevoerd, inhoudende dat zij ten tijde van de levering van de woning aan [appellanten] niet wist dat zich onder de woonkamer nog een kruipruimte bevond en dat het gegeven dat een woning geen of een niet/slecht toegankelijke kruipruimte heeft die woning nog niet ongeschikt maakt voor normaal gebruik.  
         
       
       
         5.11.3. 
         Het hof stelt vast dat niet in geschil is dat een beperkt deel van de kruipruimte onder de woonkamer niet toegankelijk is (althans niet zonder verder breekwerk in de vloer van de woonkamer of door de wand van de kelder). Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] tegenover het verweer van [geïntimeerde] ook in hoger beroep niet, althans onvoldoende onderbouwd dat dit een gebrek oplevert dat normaal gebruik van de woning belemmert. Dat een kruipruimte een wezenlijk onderdeel van een woonhuis vormt en altijd bereikbaar moet zijn en blijven, wat daarvan ook zij, is daarvoor onvoldoende. 
         
       
       
         5.11.4. 
         Gelet op hetgeen hiervoor al is overwogen over de vragenlijst, maakt de omstandigheid dat [geïntimeerde] in de vragenlijst heeft aangegeven dat de kruipruimte toegankelijk was, het voorgaande niet anders. Bovendien geldt ook hier dat [geïntimeerde] de vraag niet (geheel) onjuist heeft beantwoord, aangezien als onweersproken vast staat dat er nog een andere kruipruimte onder de woning is die wel toegankelijk is, te weten de kruipruimte aangrenzend aan de kelder. 
         
         
           
             Overige gebreken  
           
         
         
       
     
     
       5.12. 
       Ter onderbouwing van hun stelling dat de woning bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, hebben [appellanten] in eerste aanleg verder nog de volgende gebreken opgevoerd: 
       - de riolering was ondeugdelijk aangelegd en verstopt; 
       - er bevond zich in het washok een loze leiding die steeds voor wateroverlast zorgde; 
       - de schoorsteen is niet goed verankerd waardoor deze niet bruikbaar en veilig is; 
       - achter een paneel van de schuur bevindt zich isolatiemateriaal waardoor het paneel niet kan worden verwijderd. 
       Voor zover deze punten al aangemerkt kunnen worden als gebreken, wat [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist, geldt dat [appellanten] in het geheel geen feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat hierdoor het normale gebruik van de woning wordt belemmerd. Ten aanzien van de schoorsteen heeft [appellanten] in eerste aanleg weliswaar een (korte) verklaring overgelegd van Woodd Kachels van 6 november 2020 waarin vermeld staat dat de huidige situatie te gevaarlijk is en dat de schoorsteen is afgekeurd voor gebruik, maar ook in hoger beroep wordt dit niet nader toegelicht. 
       
       
         
           Deskundigenbericht 
         
       
       
     
     
       5.13. 
       
         
          [appellanten] zijn van mening dat de rechtbank een onafhankelijk deskundige had moeten benoemen om een beslissend advies te geven over de door hen gestelde gebreken, omdat de door partijen ingeschakelde deskundigen tegengestelde standpunten innemen. 
         Uit het voorgaande volgt echter dat [appellanten] ten aanzien van de door hen gestelde gebreken geen feiten en omstandigheden hebben gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden en dus niet hebben voldaan aan hun stelplicht. Om die reden komt het hof evenmin als de rechtbank toe aan nadere bewijslevering al of niet in de vorm van een deskundigenbericht. Gelet hierop gaat het hof ook voorbij aan het bewijsaanbod van [appellanten] 
       
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       5.14. 
       Op grond van het bovenstaande komt het hof met de rechtbank tot de conclusie dat [geïntimeerde] niet is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De vorderingen van [appellanten] zijn dus in hoger beroep evenmin toewijsbaar. 
       
       
       
     
   
   
     
       6 Slotsom 
     
     
       6.1. 
       Nu de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. 
       
     
     
       6.2. 
       
        [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze begroot het hof aan de zijde van [geïntimeerde] op € 783,00 aan griffierecht en op € 2.031,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt maal tarief IV).  
       
     
     
       6.3. 
       
        [geïntimeerde] vordert ook veroordeling van [appellanten] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. 
       
     
     
       6.37. 
       De door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal op na te melden wijze worden toegewezen, aangezien [appellanten] daartegen geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd. 
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     
     
       bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 19 januari 2022; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde], tot op heden begroot op € 783,00 aan griffierecht en op € 2.031,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de datum van voldoening; 
     
     
     
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en G.M. Menon en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 januari 2023. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer