ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2019:3294

Titel: ECLI:NL:RBDHA:2019:3294 Rechtbank Den Haag , 20-02-2019 / 6945870 \ RL EXPL  18-11816

Gerecht: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2019-02-20

Zaaknummer: 6945870 \ RL EXPL  18-11816

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBDHA:2019:3294

---

verhuiskostenvergoeding afgewezen nu renovatiewerkzaamheden ondergeschikt zijn aan dringende werkzaamheden

Rechtbank den haag 
     
     
       Zittingsplaats 's-Gravenhage 
     
     
     
     
     
       EVV 
       Rolnr. 6945870 \ RL EXPL  18-11816 
       20 februari 2019 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: 
       
     
     
     
       
        [eiser] , 
       wonende te [woonplaats] , 
       eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. J.H.A. Driessen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         de stichting Stichting Staedion , 
       gevestigd te Rotterdam, 
       gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
       gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers. 
     
     
     
       Partijen worden aangeduid als [eiser] en Staedion. 
     
     
     
       
         Procedure 
       
       De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: 
     
     
       
         de dagvaarding van 29 mei 2018; 
       
       
         de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie; 
       
       
         antwoord in reconventie. 
       
     
     Op 6 november 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt; 
     - de akte na comparitie aan de zijde van Staedion; 
     - de antwoord akte na comparitie aan de zijde van [eiser] . 
   
   
     
       1 Feiten in conventie en in reconventie 
     De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten. 
     
       1.1 
       
        [eiser] huurt sinds 8 april 2003 van Staedion de woning aan de [adres] te [plaats] . Het complex stamt uit 1951. 
     
     
       1.2 
       
         Bij brief van 2 maart 2016 heeft Staedion aan [eiser] een “voorstel renovatiewerkzaamheden Renswoudelaan en Rhenenstraat” gezonden, waarin onder meer is opgenomen: 
         “In het tweede kwartaal van 2016 wil Staedion starten met de uitvoering van renovatiewerkzaamheden aan het complex waarin u woont. In deze brief vindt u belangrijke informatie over de werkzaamheden en de financiële gevolgen. Ook vraagt Staedion u in te stemmen met de werkzaamheden die onder de renovatie vallen. 
       
       
       
         
           Staedion wil investeren in uw woning 
         
         De woningen van Staedion aan de Renswoudelaan en Rhenenstraat zijn ruim zestig jaar oud. Als we kijken naar het wooncomfort en de kwaliteit van deze woningen, kunnen we zeggen dat deze niet meer voldoen aan de wensen van deze tijd. Staedion wil daarom investeren in uw woning.  
       
       
       
         Het comfort van de woningen en hun energieprestatie zijn niet meer passend bij de huidige tijd. Ook zijn enkele onderdelen van de woongebouwen aan vervanging toe. Het doel van de verschillende (renovatie en dringende) werkzaamheden is om de woongebouwen zodanig aan te pakken dat zij weer voor een langere periode mee kunnen en dat de woningen het comfort en de energieprestatie leveren die passen bij de huidige tijd. Dit houdt in dat wij u, naast dringende werkzaamheden (noodzakelijk onderhoud) een extra pakket met extra maatregelen voorstellen. 
       
       
       
         Om de energieprestatie van de woning te verbeteren zal Staedion graag diverse aanpassingen en verbeteringen in de woning doorvoeren. Hierdoor zal uw energieverbruik -bij gelijk verbruik- dalen. Houdt u er rekening mee dat de energietarieven van uw energieleverancier in de toekomst kunnen dalen of stijgen; hier hebben wij helaas geen invloed op. Daarnaast zullen deze werkzaamhedenbijdragen aan de verbetering van uw wooncomfort. (……)”. 
       
       
       
         Bij deze brief is de navolgende bijlage gevoegd. 
       
       
       
         
           “Bijlage 1: Overzicht dringende werkzaamheden  
         
         
           en voorstel renovatiewerkzaamheden 
         
         (…..) 
         
           Overlast & wisselwoning 
         
         Het is niet te vermijden dat de werkzaamheden zorgen voor overlast. U kunt tijdelijk geen gebruik maken van uw woning tijdens de sanering van asbest. Tevens kan er geen gebruik gemaakt worden van badkamer, keuken of toilet als hier werkzaamheden worden uitgevoerd. Met de aannemer is afgesproken dat de werkzaamheden in uw woning maximaal 15 werkdagen in beslag nemen. 
       
       
       
         Om de overlast voor u als bewoner te beperken worden er binnen en nabij het complex een aantal leegstaande woningen ingericht waar u tijdelijk kosteloos gebruik van kunt maken, zolang de aannemer werkzaamheden in de woning verricht. Dit bieden wij aan als extra service voor onze bewoners. Mocht het nodig zijn, dan is het mogelijk om huisraad tijdelijk op te slaan. 
       
       
       
         Een groot deel van de werkzaamheden vindt in uw woning plaats. De aannemer informeert u ruim van te voren wanneer uw woning aan de beurt is. De voortgang van de renovatie is afhankelijk van de toegankelijkheid van uw woning. In de planning wordt er vanuit gegaan dat de aannemer in iedere woning het geplande moment zijn werk kan doen. Omdat de standleiding verticaal in één keer in alle boven kaar gelegen woningen tegelijk vervangen moet worden, is het niet mogelijk uw woning in de planning verschuiven. Uw medewerking is dus van essentieel belang voor een soepel verloop van het renovatieproject. 
       
       
       
         
           Financiële tegemoetkoming 
         
         Naast het aanbod om gebruik te maken van een tijdelijke, ingerichte, woning, krijgt elke bewoner een eenmalig vast bedrag van € 450,- uitgekeerd als ongeriefvergoeding. De hoogte van deze vergoeding staat gelijk aan (ongeveer) een maand huur. Gezien de duur en de aard van de werkzaamheden is deze vergoeding redelijk. Van belang is dat Staedion in overleg tevens (aanvullende) maatregelen kan verzorgen. Hierbij kan worden gedacht aan het regelen voor opvang voor de huisdieren, het verzorgen van hulp bij het verplaatsen van spullen, enzovoorts. Dit kan worden besproken tijdens het huisbezoek.”. 
       
     
     
       1.3 
       In de periode augustus tot en met december 2016 heeft Staedion grootschalige werkzaamheden verricht aan het complex waar de woning van [eiser] deel van uit maakt. Het betrof renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden in het kader van groot onderhoud. 
     
     
       1.4 
       
        [eiser] heeft van 10 september tot en met 3 oktober 2016 in de wisselwoning verbleven.  
     
     
       1.5 
       
        [eiser] heeft van Staedion een “ongeriefsvergoeding” ontvangen van € 450,00. 
     
     
       1.6 
       
         Bij email van 22 november 2018 heeft de projectleider met betrekking tot de werkzaamheden aan de woning aan de [adres] verklaard: 
         “Het vervangen van de kozijnen (inclusief afwerking), het vervangen van de cv-ketel (inclusief radiatoren) en het leveren en aanbrengen van een MV-installatie in de woning zijn in 2 werkzagen te realiseren. Deze werkzaamheden kunnen separaat van elkaar worden uitgevoerd: de bewoner kan gedurende deze 2 werkdagen gebruik blijven maken van de woning. 
         Het isoleren van de onderzijde bouwkundige vloer (=plafond berging en bergingsgang) kan worden uitgevoerd: de bewoner hoeft hiervoor niet aanwezig te zijn. De bewoner dient slechts toegang te verlenen tot de berging.”. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Vordering in conventie 
     
      [eiser] vordert, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Staedion zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.892,00, vermeerderd met de wettelijke rente en verminderd met de reeds uitgekeerde ongeriefsvergoeding ter hoogte van € 450,00 en met veroordeling van Staedion in de kosten van de procedure. 
     
     
       
        [eiser] legt aan de vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen. 
     
     
       2.1 
       Op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 4 BW heeft huurder recht op een verhuiskostenvergoeding indien voor de renovatie van een huurwoning (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk is. 
     
     
       2.2 
       Ingevolge jurisprudentie van de Hoge Raad komt bij een combinatie van renovatie- en dringende werkzaamheden, een huurder in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding, indien, de voor de renovatie nodige werkzaamheden -op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden- het noodzakelijk maken dat de huurder (tijdelijk) verhuist.  
     
     
       2.3 
       De (tijdelijke) verhuizing van [eiser] was noodzakelijk, omdat er werkzaamheden werden uitgevoerd aan de badkamer, het toilet en de keuken. Verder werd er een HR-ketel en werden er radiatoren geplaatst, mechanische ventilatie aangebracht, de kozijnen, voordeur, binnendeuren en balkondeuren vervangen en werd er dubbel glas aangebracht. Al deze renovatiewerkzaamheden tezamen, in een relatief korte periode, resulteerden in de (tijdelijke) onbewoonbaarheid van de woning en maakten verhuizing noodzakelijk. 
     
     
       2.4 
       Nu er sprake was van een noodzakelijke verhuizing in verband met renovatiewerkzaamheden maakt [eiser] aanspraak op de gefixeerde verhuiskostenvergoeding. Daarop kan in mindering strekken de reeds uitgekeerde ongeriefsvergoeding van € 450,00.  
       
     
   
   
     
       3 Verweer in conventie 
     Staedion verweert zich tegen de vordering en heeft daartoe het navolgende aangevoerd. 
     
       3.1 
       De werkzaamheden aan het complex waar de woning van [eiser] deel uit maakt betroffen een combinatie van dringend (groot) onderhoud en renovatie werkzaamheden.  
     
     
       3.2 
       
         De door [eiser] gestelde verhuizing was niet noodzakelijk vanwege de renovatie werkzaamheden, maar vanwege de dringende werkzaamheden. Deze dringende  werkzaamheden betroffen het verwijderen van potentieel gevaarlijke asbest in de woning (gedurende in totaal vijf, niet aaneengesloten werkdagen). Het asbest bevond zich in het ventilatiekanaal in het toilet, in lijmlagen in de vloerafwerking, in het kitwerk tussen de kozijnen en in het metselwerk, in het borstweringspaneel op het balkon aan de achterzijde, in de ontluchtingskanalen op het dak en in de op verbrandingstoestellen. Het verwijderen van asbest kan niet in bewoonde staat plaatsvinden nu daarvoor verregaande maatregelen getroffen dienen te worden om verspreiding van asbestdeeltjes te voorkomen. In verband daarmee diende de muur in de toiletruimte te worden opgebroken, is de wc-pot verwijderd en zijn de wandtegels weggehaald. Vervolgens is er nieuw sanitair geplaatst. Het terugplaatsen van de kozijnen met HR++ glas is aan te merken als renovatiewerkzaamheden en is in één dag gedaan. Het vervangen van de voordeur, de balkondeur en enkele door [eiser] vernielde binnendeuren, betreffen eveneens dringende werkzaamheden. 
         Het isoleren van de grondvloer (gebeurt vanuit de kruipruimte), het plaatsen van de HR-ketel en radiatoren ter vervanging van de geiser en de gashaard, en het aanbrengen van mechanische ventilatie zijn te kwalificeren als renovatie werkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen echter allemaal in een dag, in bewoonde staat, worden uitgevoerd nu huurder daar amper hinder van ondervindt. 
       
     
     
       3.3 
       De omstandigheid dat [eiser] langer dan strikt noodzakelijk in de wisselwoning heeft verbleven is zijn eigen keuze geweest; de renovatiewerkzaamheden maakten dat niet noodzakelijk. 
     
     
       3.4 
       De wisselwoning die [eiser] onverplicht ter beschikking is gesteld was volledig nieuw ingericht. [eiser] kon zijn eigen inboedel in de woning achterlaten. Feitelijk hoefde [eiser] dus niet te verhuizen maar slechts zijn persoonlijke spullen mee te nemen naar de wisselwoning. 
     
     
       3.5 
       Zelfs al was verhuizing noodzakelijk dan was verhuurder niet verplicht om een volledig gemeubileerde en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking te stellen. Juist door dit te doen, hoefde huurder ook geen verhuis- en inrichtingskosten te maken en is het organiseren van het verhuizen verhuurder volledig bespaard. Het zou dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn dat de onverplichte inspanningen van Staedion door [eiser] worden genegeerd en [eiser] zich simpelweg op het standpunt stelt dat hij recht heeft op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. 
     
     
       3.6 
       Mocht de kantonrechter besluiten dat Staedion wel een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, dan dienen de reeds betaalde ongeriefsvergoeding ad € 450,00 en de door [eiser] bespaarde kosten vanwege de aangeboden wisselwoning, daarmee te worden verrekend.   
       
     
   
   
     
       4 Vordering in reconventie 
     
       In reconventie vordert Staedion de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de veroordeling van [eiser] om met onmiddellijke ingang, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Staedion zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen, een en ander met de veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. 
       Staedion legt aan deze vordering het navolgende ten grondslag. 
     
     
       4.1 
       
        [eiser] gedraagt zich niet als een goed huurder door continu huurachterstanden te laten ontstaan en overlast aan omwonenden te veroorzaken. Daarnaast vervuilt en beschadigt hij de woning en onderhoudt hij zijn tuin onvoldoende. Door aldus te handelen schiet [eiser] structureel tekort in zijn verplichtingen als huurder, hetgeen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
     
     
       4.2 
       
        [eiser] laat, in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, structureel huurachterstanden ontstaan en betaalt de huur niet voor de 1e van de maand. Thans heeft [eiser] een huurachterstand van € 590,94, inclusief € 112,48 aan incassokosten.  
     
     
       4.3 
       Ook is er sprake van een langdurige overlast situatie tussen [eiser] en zijn bovenbuurman; zij klagen over en weer over elkaar. Staedion heeft [eiser] voorgesteld een gedragsaanwijzing te ondertekenen om hem een laatste kans te geven zich alsnog als goede huurder te gedragen en een einde te maken aan de tekortkomingen. [eiser] heeft echter zijn medewerking geweigerd.  
     
     
       4.4 
       
         Voorts verkeert de woning van [eiser] al langere tijd in een uitgeleefde staat. In juni 2016 hebben medewerkers van Staedion de woning van [eiser] bezocht en waargenomen dat de woning extreem bevuild was; er was nergens plek om te zitten, de spinraggen hingen van muur tot muur en voor de ramen hingen reclamefolders. Staedion heeft [eiser] (met zijn toestemming) aangemeld bij het Sociale wijkzorgteam van de gemeente Den Haag. 
         In 2016 is de aannemer in de woning geweest en hij heeft op 18 mei en 14 september 2016 foto’s van de woning gemaakt. Op de foto’s is de vervuilde staat en de schade aan de woning duidelijk te zien.  
       
       
     
   
   
     
       5 Verweer in reconventie 
     
      [eiser] verweert zich tegen de vordering. Op dit verweer zal voor zover noodzakelijk hierna worden ingegaan.	 
     
   
   
     
       6 Beoordeling 
     In conventie: 
     
       6.1 
       Gelet op de door partijen ingenomen standpunten en de daarbij ter gelegenheid van de comparitie gegeven toelichting, staat vast dat sprake is (geweest) van een  combinatie van dringende werkzaamheden en renovatie werkzaamheden.  
     
     
       6.2 
       De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016 geoordeeld dat bij samenloop van dringende werkzaamheden of onderhoudswerkzaamheden en renovatiewerkzaamheden de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden -op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden- het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Renovatie werkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen, die leiden tot een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden en die dus niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot.   
     
     
       6.3 
       Allereerst dient vastgesteld te worden welke werkzaamheden onder het begrip “renovatiewerkzaamheden” vallen en vervolgens of deze werkzaamheden het noodzakelijk maakten voor [eiser] om te verhuizen en wat daar dan onder kan worden verstaan. 
     
     
       6.4 
       
         Zoals ter gelegenheid van de comparitie met partijen is besproken is de kantonrechter van oordeel dat het isoleren van de grondvloer, de werkzaamheden aan de mechanische ventilatie, het installeren van een HR-ketel en het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas, zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden nu deze het comfort van de woning wezenlijk ten goede komen.  
         De overige door [eiser] gestelde werkzaamheden, waaronder de asbestsanering, de werkzaamheden aan de keuken, de badkamer en het toilet, vallen naar het oordeel van de kanonrechter onder grootonderhoud. Immers, bij een woning van ruim 60 jaar oud ligt in de lijn der verwachting dat onderhoud/vervanging noodzakelijk is. Dat daarbij tevens gekozen wordt voor meer duurzame en energiezuinige oplossingen ligt eveneens voor de hand. 
       
     
     
       6.5 
       Vervolgens dient beoordeeld te worden of de renovatiewerkzaamheden het voor [eiser] noodzakelijk maakten om te verhuizen, met andere woorden; dat [eiser] geen andere mogelijkheid had dan te verhuizen, althans dat dat van hem niet gevergd kon worden dat hij tijdens de renovatiewerkzaamheden in de woning verbleef. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval en overweegt daartoe het navolgende. 
     
     
       6.6 
       Gelet op de verklaring van de projectleider (1.6) staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat de renovatiewerkzaamheden in twee werkdagen te realiseren waren en dat de bewoner, in casu [eiser] , zijn woning tijdens die werkzaamheden niet hoefde te verlaten. [eiser] heeft die verklaring onvoldoende weerlegd, zodat van de juistheid daarvan zal worden uitgegaan.  
     
     
       6.7 
       De conclusie dient dan ook te zijn dat [eiser] drie weken in de volledig ingerichte wisselwoning heeft verbleven, als gevolg van werkzaamheden die zijn uitgevoerd in het kader van dringend- grootonderhoud, waaronder het verwijderen van asbest uit de woning, gedurende welke tijd de bewoner -vanwege regelgeving- niet in de woning mag verblijven.  
     
     
       6.8 
       Nu niet is vast komen te staan dat [eiser] in verband met renovatiewerkzaamheden genoodzaakt was te verhuizen, mocht al sprake zijn geweest “verhuizen” nu [eiser] ter gelegenheid van de comparitie heeft verklaard dat hij slechts enkele persoonlijke spullen en zijn administratie naar de wisselwoning heeft meegenomen, komt [eiser] geen verhuiskostenvergoeding toe. De vordering zal dan ook worden afgewezen.	 
     
     
       6.9 
       
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. 
       
       
         I n reconventie 
       
     
     
       6.10 
       
        [eiser] heeft de door Staedion aan haar vordering ten grondslag gelegde stellingen gemotiveerd betwist. Daartoe heeft [eiser] aangevoerd dat het geschetste beeld van de woning gedateerd is en dat de woning er al geruime tijd keurig uit ziet, dat hij de tuin winterklaar heeft gemaakt en dat hij voor de huurachterstand een betalingsregeling heeft getroffen met Staedion, die hij volledig na komt. De overlast, zo stelt [eiser] , werd veroorzaakt door de bovenbuurman. [eiser] heeft daar bij herhaling zijn beklag bij Staedion over gedaan, maar tot zijn verbazing trad Staedion daar niet tegen niet op. 
     
     
       6.11 
       Gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] had het op de weg van Staedion gelegen haar stelling nader te onderbouwen en meer in het bijzonder aan te geven hoe de recente situatie met betrekking tot de huurachterstand en de staat van de woning/tuin is. Nu Staedion dat heeft nagelaten zal de vordering worden afgewezen.  
     
     
       6.12 
       Staedion wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. 
       
       
         
           Beslissing 
         
         de kantonrechter: 
         
           In conventie 
         
       
       
         
           wijst de vordering af; 
         
         
           veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure tot hiertoe aan de zijde van Staedion vastgesteld op € 600,00 als het aan de gemachtigde van Staedion toekomende salaris; 
         
       
       
       
       
         
           in reconventie : 
       
       3. wijst de vordering af; 
       4. veroordeelt Staedion in de kosten van de procedure tot hiertoe aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 360,00 als het aan de gemachtigde van [eiser] toekomende salaris; 
       in conventie en in reconventie: 
       
       5 verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
       Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 20 februari 2019, in tegenwoordigheid van de griffier. 
       
       
       
       
       
         
           I.	Werkzaamheden 
         
         
           Dringende werkzaamheden (noodzakelijk onderhoud) 
         
         Staedion zal in 2016 In elk geval de volgende werkzaamheden uitvoeren: 
       
       
       
         
           Buitenzijde complex 
         
         - Herstel voeg- en metselwerk  
         - Herstel betonrot en scheuren 
         - Vervangen portiekentreedeuren in stofgrijs (als bestaand)  
         - Vervangen regenpijpen 
         - Buitenschilderwerk betonnen balkonranden en lateien in steengrijs (als bestaand) 
         - Buitenschilderwerk plafonds balkons In crèmewit (als bestaand)  
         - Buitenschilderwerk stalen afdekkappen balkons in roodoranje (als bestaand)  
         - Buitenschilderwerk stalen hekwerken in verkeersgrijs (als bestaand)  
         - Buitenkozijnen en ventilatie bergingen in verkeersgrijs (als bestaand) 
       
       
       
         
           Portieken en bergingen 
         
         - Herstel postkasten 
         - Vervangen woning toegangsdeuren (i.v.m. de brandveiligheid) in de huidige kleur  
         - Herstellen stuc-, tegel- en schilderwerk portieken 
         - Herstel trappen 
         - Vervangen verlichting In en rondom het complex  
         - Vervangen daklichtkoepels 
       
       
       
         
           In de woning (standaard) 
         
         - Verwijderen van asbest Indien aanwezig (ventilatiekanaal In toilet, lijmlagen In vloerafwerking, kitwerk tussen kozijnen en metselwerk, borstweringspaneel op het balkon aan de achterzijde, ontluchtingskanalen op het dak, open verbrandingstoestellenindien aanwezig). 
         Wij verwijderen deze omdat asbest bij beschadiging een gezondheidsrisico kan opleveren. In oorspronkelijke staat levert dit geen risico op. 
       
       
       
         
           In de woning (afhankelijk van door Staedion te bepalen technische staat) 
         
         - Vervangen keukens inclusief verlaagd plafond, herstel tegel- en stucwerk en vervangen radiator 
         - Vernieuwen badkamer 
         - Vernieuwen toilet (100% van de woningen i.v.m. asbestsanering ventilatiekanaal) inclusief verlaagd plafond 
         - Vernieuwen elektrische en gas installaties (vervangen oude groepenkasten)  
         - Vernieuwen CV-ketel (bij oudere exemplaren) 
         - Vervangen verlaagd plafond woonkamer 
         Per woning wordt door onze opzichter bepaald of deze onderdelen voldoen aan de basiskwaliteitseisen die Staedion stelt. 
       
       
       
       
         
           Wat kosten de dringende werkzaamheden? 
         
         De kosten voor de dringende werkzaamheden zijn voor rekening van Staedion. 
       
       
       
         Renovatiewerkzaamheden 
         Naast de dringende werkzaamheden  aan uw woning Wil Staedion renovatiewerkzaamheden  uitvoeren, die zorgen voor verbetering van uw wooncomfort. Deze werkzaamheden betreffen 
       
       
       
         
           Buitenzijde complex 
         
         - Vervangen aluminium kozijnen woningen door nieuwe aluminium kozijnen (inclusief draaiende delen) in crèmewit (originele kleur uit 1951) en aanbrengen HR++ glas. De ondoorzichtige delen (balkon achterzijde) worden tevens in crèmewit uitgevoerd. De ventilatieroosters in verkeersgrijs. 
         - Isoleren van de begane grondvloer Vervangen  kozijnen portiekramen 
         - Vervangen voorplaat postkasten in roestvrijstaal 
         - Mechanische ventilatie aanbrengen, ventilatieroosters in de ramen en de ventilatiebox op plafond of aan de wand van het toilet 
         - Aanleggen cv-installatie (HR combiketel en radiatoren) indien van toepassing. In een aantal woningen zitten open verbrandingstoestellen (gaskachel/geiser), die vanuit veiligheid in de huidige niet langer gewenst zijn. 
       
       
       
         
           Werkzaamheden  met huurverhoging 
         
         Omdat er een aantal maatregelen wordt getroffen die zorgen voor een comfortverbetering en een vermindering van het energieverbruik, wordt hiervoor een huurverhoging doorberekend. Dit verschilt per woning en zal tijdens het huisbezoek verder aan u worden toegelicht. 
         De werkzaamheden waar Staedion huurverhoging om vraagt zijn: 
         - Nieuwe kozijnen met dubbel glas en ventilatieroosters (€8,- van toepassing bij alle woningen); 
         - Mechanische ventilatie (€8,- van toepassing bij alle woningen); 
         - Het Isoleren van de begane grondvloer (€12,- van toepassing bij alle begane grond woningen). 
       
       
       
         NB: het verwijderen van open verbrandingstoestellen (zoals geisers en moederhaarden) en het plaatsen van een cv-installatie wordt nadrukkelijk niet doorberekend in de huurprijs. Deze kosten neemt Staedion voor haar rekening. 
       
       
       
         
           II. Planning en overlast 
         
         
           V olgens de huidige planning kan in het tweede kwartaal van 2016 gestart worden met de werkzaamheden in de eerste woning. De laatste woning wordt opgeleverd in het laatste kwartaal van 2016. Door onvoorziene omstandigheden kan er vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden ontstaan. Als hier sprake van is, wordt u hier op tijd over geïnformeerd. 
       
       
       
       
         
           III.  Uitvoering 
         
       
       
       
         
           Warme opname 
         
         Elke woning is uniek. Daarom is het van belang dat wij de staat van uw woning in kaart brengen. De uitvoerder, de opzichter en herstructureringsconsulent Peter van Mil, plannen tijd in om samen bij u langs te komen. Hiervoor ontvangt u in een later stadium een brief met daarin een afspraak. Tijdens dit bezoek van ongeveer 45 minuten komen de volgende punten aan bod: 
         - welke door uzelf aangebrachte voorzieningen zijn er? (bijv. uitbreiding keuken en zonwering)  
         - welk soort vloerbedekking heeft u? (tapijt, planken, laminaat) 
         - zijn er vakantieplannen? 
         - wat moet er precies zijn opgeruimd voordat de werkzaamheden beginnen? 
         - hoe is uw persoonlijke situatie en uw gezondheid met betrekking tot de werkzaamheden?  
         - wilt u gebruik maken van een wisselwoning of zoekt u zelf naar een alternatief? 
         - heeft u hulp nodig bij het verplaatsen van meubelen en het weghalen van gordijnen? Heeft u vragen aan Staedion over de werkzaamheden? 
         Tijdens dit bezoek vindt een opname plaats van de werkzaamheden in uw woning. Staedion komt dan samen met de aannemer bij u langs om de situatie in uw woning te bekijken en om te bepalen welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en wat dit voor u betekent. U krijgt dan ook meer informatie wanneer welke werkzaamheden worden uitgevoerd.”.