ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:2725

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:2725 Gerechtshof Amsterdam , 11-07-2017 / 200.173.906/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-07-11

Zaaknummer: 200.173.906/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:2725

---

Aannemingsovereenkomst. Postjeszaak. Deskundigenbericht gelast. Zie ECLI:NL:GHAMS:2015:3192 en ECLI:NL:GHAMS:2017:4955.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                                   
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 				: 200.173.906/01 
     
     
     
       zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 3141587/CV EXPL 14-6331 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juli 2017 
       
     
     
     
       inzake	 
     
     
   
   
     
       1  [appellant sub 1] , 
     
       2.  [appellante sub 2] , 
       beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. B.G. Baljet te Velsen-Zuid, gemeente Velsen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         RIJKSMONUMENTEN ZEELAND B.V. , 
       gevestigd te Middelburg, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellanten] en RMZ genoemd. 
     
     
     
       
        [appellanten] zijn  bij dagvaarding van 22 mei 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 25 februari 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellant sub 1] als eisers en RMZ als gedaagde. 
     
     
     
       Bij arrest van 4 augustus 2015 is een comparitie na aanbrengen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 13 november 2015. Voorafgaand aan de comparitie hebben [appellanten] nog producties in het geding gebracht. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, tevens wijziging en vermeerdering van eis, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens houdende akte overlegging producties. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 december 2016 doen bepleiten, ieder door hun voornoemde advocaat en aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid hebben [appellanten] nog producties in het geding gebracht. 
       De zaak is vervolgens aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te bereiken.  
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben (na wijziging en vermeerdering van eis) geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en  - uitvoerbaar bij voorraad -  
     
     
     
       
         inzake de tegels en de put op het balkon: 
       
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad                  € 5.642,23, althans een bedrag ad € 5.129,30 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
     
     
     
       
         inzake de softclose toiletzitting: 
       
       primair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 337,90 althans een bedrag ad € 307,18 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
       subsidiair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot herstel van de softclose toiletzitting; 
     
     
     
       
         inzake de stank in het washok: 
       
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 82,97 
       vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
     
     
     
       
         inzake de te hoge energieaansluiting: 
       
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 398,91 
       vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
     
     
     
       
         inzake de deuren naar het balkon: 
       
       primair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 2.986,14 althans een bedrag ad € 2.714,67 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
       subsidiair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot aanpassing van de deuren en verwarmingsmogelijkheden van de gastenkamer en de werkkamer zodat het minder tocht en de minimale eis van temperatuur in het bouwbesluit gehaald kan worden in deze twee ruimtes; 
     
     
     
       
         inzake de lekkage bij de ramen: 
       
       primair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 3.425,49 althans een bedrag ad € 3.114,08 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2014; 
       subsidiair: 
       dat RMZ wordt veroordeeld tot aanpassing van de ramen van de woning op zodanige 
       wijze dat er geen lekkage meer aan is; 
       en dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een vergoeding voor de schade aan de ramen ten bedrage van € 942,80 vermeerderd met de wettelijke rente 
       vanaf heden zijnde 29 maart 2016; 
     
     
     
       
         inzake het vocht in de kelder 
       
       dat RMZ wordt veroordeeld tot de volgende werkzaamheden: 
     
     - aanbrengen van de koekoeks en realisatie van de ventilatie 
     - aanbrengen van een afdak boven de fietstrap 
     - de onderdorpel verhogen, een waterkerende laag aanbrengen tussen de aanhechting 
     van vloer en wand, en de overgang tussen de dorpel en drain waterdicht maken 
     - doorvoeren riolering in de kelderwand en waterkerend afdichten 
     - plaatsen en aansluiten van de waterpomp 
     - plaatsen en aansluiten van een ventilator 
     - en aansluiten van de twee putten onder aan de buitentrap op het riool 
     
       en dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant sub 1] van een vergoeding voor de 
       schade aan de zaken die in de kelder lagen opgeslagen ten bedrage van € 1.206,-vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden zijnde 29 maart 2016; 
     
     
     
       een en ander op verbeurte van de in eerste aanleg gevorderde dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat RMZ met de uitvoering van de werkzaamheden in gebreke blijft; 
     
     
     
       en dat ter zake de buitengerechtelijke kosten RMZ wordt veroordeeld tot betaling aan [appellant sub 1] van een bedrag ad € 930,-; 
     
     
     
       alsmede dat RMZ wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten in beide instanties; 
     
     
     
       RMZ heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van  het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.32. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     ( i)  RMZ houdt zich bezig met het ontwikkelen van nieuwe bestemmingen voor rijksmonumenten. Een van haar projecten is het realiseren van 11 appartementen met berging in een monumentale watertoren in IJmuiden aan de Wijk aan Zeeerweg. [appellanten] zijn thans eigenaar en bewoner van appartement [appartement] . 
     
     
       (ii)  [appellanten] hebben ter verkrijging van de appartementsrechten en voor de (af)bouw van het appartement [appartement] , gelegen op vijfde etage in de toren met berging op de begane grond, op 22 maart 2011 een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met RMZ. 
     
     
     
       (iii) Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden voor de koop-/ 
       aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten ‘De Watertoren te IJmuiden’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De bepalingen ten aanzien van tekortkomingen en garantie luiden  - voor zover hier van belang - als volgt: 
     
     
     
       
         Herstel tekortkomingen 
       
       
         Artikel 17 
       
     
     1. De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in de rapporten als vermeld in artikel 14 leden 4 en 6 van deze algemene voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie maanden na de respectievelijke data van oplevering te herstellen. In verband met de weersomstandigheden niet onverwijld uit te voeren werkzaamheden zullen zo spoedig mogelijk, wanneer de weersomstandigheden het toelaten, worden voltooid. 
     
     
       
         Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer 
       
       
         Artikel 18 
       
     
     1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 17 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen de daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger genoemde garantieperiode en binnen bekwame tijd na de ontdekking van de tekortkoming schriftelijk aan de ondernemer kenbaar te maken,  in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het 
     nodige herstel. Het in artikel 17 lid 2 bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing. 
     2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning, 
     a. a) tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de tekortkoming binnen bekwame tijd na de ontdekking aan de ondernemer mededelen; 
     b) tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft; 
     c) tenzij de woning of enig onderdeel daarvan en verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen bekwame tijd na de ontdekking mededeling is gedaan; 
     3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b aan te merken, indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming. 
     4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden. 
     5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode. 
     6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel. 
     
     
       (iv) Op 14 december 2011 zou het appartement van [appellanten] worden opgeleverd. 
       Aangezien het nog niet opleverklaar was, heeft er op die datum een voorschouw plaatsgehad. Daarvan is een opnamerapport gemaakt waarin alle gebreken op dat moment worden opgesomd. 
     
     
     ( v) Op 27 maart 2012 heeft de oplevering van het appartement plaatsgevonden. Van de 
     
       oplevering is een proces-verbaal opgemaakt. Daarop is een aantal gebreken vermeld. 
       De genoemde gebreken dienen binnen een periode van drie maanden na oplevering te 
       worden verholpen. 
     
     
     
       
         Ten aanzien van het balkon 
       
     
     
     
       (vi) Het appartement heeft een inpandig balkon. Op het proces-verbaal van oplevering 
       staat ten aanzien van het balkon vermeld: 
     
     - dakbestrating (kunststof) tegels montage/bevestiging te hoog, 
     - plafond randen/naden (aan onderkant opening) afwerken; en hout afwerken/schilderen. 
     
     
       (vii) RMZ heeft de kunststoftegels bij de balkondeur vervangen door dunnere tegels,  
       zodat de balkondeuren naar behoren kunnen worden geopend en gesloten. 
     
     
     
       (viii) Op 3 april 2012 is er tussen [appellanten] en RMZ overleg gevoerd. RMZ heeft 
       aangeboden om de kunststoftegels en de daaronder liggende bitumenlaag van het balkon te verwijderen en vervolgens keramische tegels te plaatsen. 
     
     
     
       (ix) Op 18 april 2012 hebben [appellanten] een offerte laten opmaken voor keramische tegels voor het balkon. Vervolgens heeft RMZ voor haar rekening tegels besteld. De tegels zijn aangeboden bij de watertoren. [appellanten] waren niet thuis en de tegels zijn niet afgeleverd. 
     
     
     ( x) Op 25 april 2012 heeft onderaannemer en uitvoerder [A] (hierna ‘ [A] ’) tegelzetbedrijf [X] (hierna: [X] ) verzocht om een offerte voor het verwijderen van de kunststoftegels en de bitumenlaag en plaatsing van keramische tegels op het balkon. 
     
     
       (xi) [X] heeft op 28 april 2012 het balkon bekeken en op 17 mei 2012 een 
       offerte uitgebracht. De prijs voor het plaatsen van een geheel nieuwe ondergrond en 
       vervolgens nieuwe tegels is volgens [X] € 5.324,94 inclusief BTW. Bij email van 17 september 2012 heeft RMZ laten weten de offerte van [X] als een louter esthetische aanpassing te zien die RMZ niet wil vergoeden. 
     
     
     
       (xii) Op 22 april 2013 heeft dc gemachtigde van [appellanten] RMZ in gebreke gesteld 
       aangezien de kunststoftegels volgens [appellanten] opwaaien en er water blijft staan op de dunnere kunststoftegels bij de balkondeuren. 
     
     
     
       (xiii) [X] heeft op 26 augustus 2013 een aangepaste offerte uitgebracht, groot € 7.390,04 exclusief BTW. Deze offerte is op 27 augustus 2013 aan RMZ gestuurd. 
       (xiv) Bij brief van 6 februari 2014 heeft de gemachtigde van [appellanten] RMZ 
       gesommeerd om binnen 14 dagen over te gaan tot vergoeding van de herstelstelkosten van de balkonvloer ad € 7.390,04 zoals door [X] begroot. Tevens wordt gevorderd de put op het balkon aan te passen. 
     
     
     
       (xv) Op 30 juni 2014 heeft Tegelzetbedrijf [A] en [B] een offerte uitgebracht aan RMZ. Het verwijderen van de kunststoftegels en het leggen van keramische tegels op het balkon wordt begroot op € 514,25 inclusief BTW. 
     
     
     
       
         De berging 
       
     
     
     
       (xvi) Op 29 augustus 2012 hebben [appellanten] een verslag gemaakt ter attentie van RMZ, waarin zij gewag maken van een vochtprobleem in de berging op de begane grond van de toren. 
     
     
     
       (xvii) [appellanten] hebben RMZ bij brief van 2 juli 2013 aansprakelijk gesteld voor het vocht in de berging en daaruit voortvloeiende schade. 
     
     
     
       
         Het washok 
       
     
     
     
       (xviii)  [appellanten] hebben tijdens het overleg op 3 april 2012 met RMZ eveneens aangegeven dat er stank was hij de wasmachine. RMZ heeft de firma [Y] (hierna: [Y] ) ingeschakeld om daarnaar te kijken.  
     
     
     
       (xix) [Y] heeft de afvoerput van de wasmachine vervangen en vervolgens medio 
       oktober 2012, ook de drain van de afvoer. Op 22 april 2013 heeft [Y] , nadat [appellanten] haar hadden benaderd, de afvoer van de wasdroger vervangen. [appellanten] hebben de factuur ad € 82,97 inclusief BTW voldaan. 
     
     
     
       (xx) Bij brief van 6 februari 2014 hebben [appellanten] RMZ gesommeerd voornoemd factuurbedrag te vergoeden.  
     
     
     
       
         De energieaansluiting 
       
     
     
     
       (xxi) [appellanten] zijn per 2 juli 2012 overgestapt naar een andere energieleverancier. Zij hebben  op 18 augustus 2012 een eindafrekening ontvangen van de oude energieleverancier. Uit de eindafrekening volgt dat er voor het appartement van [appellanten] een energieaansluiting is gerealiseerd van 3 x 35 ampère. 
     
     
     
       (xxii) Op 29 augustus 2012 heeft [appellanten] een energieaansluiting laten vervangen door een 3 x 25 aansluiting. Netbeheerder Liander heeft hem daartoe € 123,91 gefactureerd. 
     
     
     
       (xxiii) Bij brief van 2 juli 2013 heeft de gemachtigde van [appellanten] RMZ gesommeerd om binnen 14 dagen de door [appellanten] gestelde schade ad € 398,91 ten gevolge van de 3 x 35 ampère energieaansluiting te vergoeden.  
     
     
     
       (xxiv) Bij brief van 6 februari 2014 heeft de gemachtigde van [appellanten] RMZ in gebreke gesteld en gesommeerd om tot betaling van voornoemd bedrag over te gaan. 
     
     
     
       
         De buitendeuren in de gastenkamer 
       
     
     
     
       (xxv) In januari 2013 hebben [appellanten] bij RMZ melding gemaakt van de buitendeuren in de gastenkamer die volgens hun teveel tocht doorlieten. Bij mail van 18 juli 2013 heeft RMZ – onder meer – aangegeven dat de deuren conform de bouwtekening en het bouwbesluit zijn geplaatst en opgeleverd en dat zij niet bereid was aanvullende werkzaamheden uit te voeren. 
     
     
     
       (xxvi) Bij brief van 6 februari 2014 heeft de gemachtigde van [appellanten] RMZ gesommeerd om de deuren en verwarmingsmogelijkheden van de gastenkamer te herstellen.  
     
     
     
       
         De toiletbril 
       
     
     
     
       (xxvii)  Op het proces-verbaal van oplevering staat (onder meer) vermeld: 
     
     - sanitair toilet closetzitting montage/bevestiging zit los. 
     
     
       (xxviii) In opdracht van RMZ heeft [Y] na de oplevering 
       herstelwerkzaamheden aan de toiletzitting uitgevoerd. 
     
     
     
       (xxix)  Bij brief van 27 augustus 2013 hebben [appellanten] melding gemaakt van (nieuwe) problemen met de toiletzitting. 
     
     
     
       (xxx) Op 6 februari 2014 hebben [appellanten] RMZ in gebreke gesteld en gesommeerd om de toiletzitting te herstellen. 
     
     
     
       
         De ramen 
       
     
     
     
       (xxxi) Op 29 januari 2014 hebben [appellanten] bij RMZ melding gemaakt van een 
       lekkageprobleem aan de onderzijde van de ramen van de woning bij (harde) regen. 
     
     
     
       (xxxii) Bij brief van 6 februari 2014 heeft de gemachtigde van [appellanten] RMZ 
       gesommeerd om binnen 14 dagen de lekkage via de ramen te herstellen. 
     
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In eerste aanleg hebben [appellanten]  - kort gezegd - onder meer vorderingen tot schadevergoeding en herstel ingesteld wegens diverse gebreken aan het appartement. De kantonrechter heeft RMZ (alleen) veroordeeld tot herstel van de berging en het meer of anders gevorderde afgewezen. Hij heeft [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komen [appellanten] met negen grieven op.  
       
     
     
       3.2 
       Met grief I keren [appellanten] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] in beginsel tot zes maanden na de oplevering de tijd hadden om gebreken aan het appartement te ontdekken en te melden. [appellanten] wijzen op de bepalingen in de Algemene Voorwaarden bij de overeenkomst en concluderen dat op grond daarvan voor verborgen gebreken een termijn van vijfeneenhalf jaar geldt en voor ernstige gebreken twintig jaar.  
     
     
       3.3 
       De kantonrechter heeft in de overweging waarin de desbetreffende zinsnede is opgenomen met juistheid uiteengezet wat de regeling inzake verborgen gebreken en oplevergebreken in het Burgerlijk Wetboek inhoudt en hoe de klachtplicht zich daarmee verhoudt. Hij heeft in aanvulling daarop aandacht besteed aan de inhoud van de Algemene Voorwaarden en overwogen wat een en ander in dit geval voor [appellanten] betekent ten aanzien van hun klachtplicht betreffende gebreken die zij hebben ontdekt of redelijkerwijs hadden kunnen ontdekken. De kantonrechter heeft daarbij niet uit het oog verloren dat voor gebreken die redelijkerwijs niet konden worden ontdekt, of voor ernstige gebreken, de in die Algemene Voorwaarden genoemde termijnen gelden. De grief faalt. 
       
     
     
       3.4 
       De grieven II en III stellen een tweetal vermeende  oplevergebreken  aan de orde.  
       
     
     
       3.5 
       Met  grief II  klagen [appellanten] erover dat de kantonrechter de vordering met betrekking tot het balkon/de balkontegels heeft afgewezen omdat zij te dien aanzien te laat melding hebben gedaan aan RMZ. Volgens [appellanten] zijn de problemen rond het balkon bij de oplevering op 27 maart 2012 uitdrukkelijk aan de orde geweest en is daarover veelvuldig overleg geweest tussen hen en de onderaannemer [A] ( [A] ). Er zijn eerste dunne rubberen tegels op het balkon gelegd maar die bleken niet te voldoen. Ook daarover is overleg geweest met [A] . Deze heeft toen voorgesteld keramische tegels te leggen, waarmee [appellanten] akkoord zijn gegaan, mits de ondervloer zou worden vervangen door een vloer die voor keramische tegels geschikt zou zijn. Over de door [appellanten] uitgezochte tegels is echter geen overeenstemming bereikt. [A] heeft nadien namens RMZ bij e-mail van 25 april 2012 gevraagd aan Ambachtelijk Tegelbedrijf [X] ( [X] ) een offerte voor de benodigde werkzaamheden uit te brengen. Een eerste offerte van [X] van 17 mei 2012 kwam uit op € 5.324,94, exclusief tegels. [appellanten] hebben toen te kennen gegeven daarmee akkoord te gaan. [A] heeft dit afgestemd met RMZ maar die ging uiteindelijk niet akkoord omdat zij niet verder wilde gaan dan het leggen van keramische tegels en (het hof begrijpt:) niet instemde met aanpassing van de ondervloer daarvoor. Over een en ander is uitgebreid gecorrespondeerd tot uiteindelijk de sommatie van 22 april 2013 is verzonden. [appellanten] hebben dan ook niet pas bij brieven van 22 april 2013 en 27 augustus 2013 voor de eerste keer over het balkon geklaagd. Dat RMZ niet overging tot het oplossen van het probleem komt voor haar rekening en risico. De problemen bestaan overigens nog steeds. Door het leggen van dunne tegels in de draaicirkel van de deur wordt de afwatering van de buitenruimte verstoord en overigens waaien de rubberen tegels bij veel wind op, zoals volgt uit het rapport van Ing. J.J. Spigt van Spigt Bouw Management (hierna: Spigt) van 21 mei 2015. Aldus telkens [appellanten] 
       
     
     
       3.6 
       De oorspronkelijke klacht bij de oplevering met betrekking tot de rubberen balkontegels had als achtergrond dat deze bij de draaicirkel van de (balkon)deur te hoog uitstaken zodat de deur niet geopend kon worden. Deze opleveringsklacht is door RMZ verholpen door het ter plekke plaatsen van dunnere rubberen balkontegels. De stelling van [appellanten] dat deze dunne tegels het probleem niet oplosten en dat dit aan RMZ is gemeld, heeft  RMZ betwist. Zij heeft naar voren gebracht dat er geen gebrek is, maar dat de keramische tegels (onverplicht en volgens nadere afspraak) zouden worden geplaatst omdat [appellant sub 1] dit mooier zou vinden. Door de houding van [appellanten] konden de tegels echter niet geleverd en geplaatst worden. In het licht van dit verweer, dat al in eerste aanleg is gevoerd, zijn de stellingen van [appellanten] in hoger beroep onvoldoende onderbouwd om aan te nemen dat eerder dan bij brief van 22 april 2013 is geklaagd over de naar aanleiding van de opleveringsklacht nieuw geplaatste tegels, te weten het hoogteverschil tussen de tegels, de waterafvoer, de esthetiek en het wegwaaien. Met de kantonrechter (die zulks overweegt in rechtsoverwegingen 4.2. en 4.3. van het vonnis en welke overwegingen het hof overneemt) is het hof van oordeel dat [appellanten] deze klachten daarom niet binnen bekwame tijd na het verstrijken van de in artikel 18 lid 1 van de Algemene Voorwaarden bedoelde garantietermijn hebben gemeld bij RMZ. De grief faalt.  
       
     
     
       3.7 
       
         Grief III  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de vordering met betrekking tot de toiletbril heeft afgewezen omdat dit als een nieuw gebrek moet worden beschouwd dat buiten de garantietermijn, en pas op 27 augustus 2013 is gemeld. Volgens [appellanten] functioneerde de zitting niet goed en is diverse malen gepoogd door reparaties dit te verhelpen, maar tevergeefs. Het is volgens hen derhalve een gebrek dat nooit deugdelijk is hersteld en al is opgenomen in het proces-verbaal van oplevering.  
       
     
     
       3.8 
       
        [appellanten] hebben niet betwist dat zij naar aanleiding van de klacht bij de oplevering een geheel nieuwe softclose toiletbril hebben gekregen en dat die door RMZ is gemonteerd; dit volgt ook uit hun stellingen. Indien met die nieuwe zitting of de montage ervan nadien problemen waren is sprake van een nieuw gebrek dat aan RMZ had dienen te worden gemeld. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat zij over die problemen eerder dan bij brief van 27 augustus 2013 klachten hebben geventileerd richting RMZ. Dit is ook uitdrukkelijk door RMZ betwist. Door eerst toen te klagen, ruim na het verstrijken van de garantietermijn, waren [appellanten] te laat. De kantonrechter heeft dat terecht vastgesteld. De grief faalt.  
       
     
     
       3.9 
       
         De grieven IV tot en met VIII zien op zogenaamde  verborgen gebreken . 
         
           Grief IX  heeft als veeggrief geen zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.  
       
       
     
     
       3.10 
       
         Grief IV  ziet op de stank in het washok en houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellanten] , nadat de afvoerput en de drain van de afvoer in het washok waren vervangen door [Y] , nadere meldingen aan RMZ heeft gedaan waaruit volgt dat het probleem niet zou zijn verholpen. Volgens [appellanten] heeft [Y] gezegd dat in de loop van de tijd zou moeten blijken of het probleem was verholpen en dat als de stank terug zou komen [appellanten] moesten bellen en ze verder zouden zoeken naar een oplossing. De stank bleef terugkomen en daarom is [Y] teruggekomen en heeft het probleem toen opgelost. Er is dus sprake van een stapsgewijze oplossing van het probleem. De kosten daarvoor, die [appellanten] hebben voldaan,  moeten voor rekening van RMZ komen, aldus telkens [appellanten]  
       
     
     
       3.11 
       De grief miskent dat RMZ slechts gehouden zou kunnen worden de desbetreffende kosten te vergoeden indien zij in verzuim was met herstel van het gebrek. Dat is niet gebleken. Naar aanleiding van eerdere stank in het washok heeft RMZ door [Y] in oktober 2012 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en zij is daarvoor gefactureerd. RMZ is er door [appellanten] nimmer van in kennis gesteld dat dit herstel niet afdoende zou zijn en niet gesteld is dat RMZ, indien de stank zou terugkeren, niet bereid was opnieuw een opdracht tot herstel te geven. In de contractuele verhouding tussen partijen ging het [appellanten] niet aan zelfstandig, zonder RMZ daarin te kennen, [Y] een dergelijke opdracht voor rekening van RMZ te geven. Zij hadden RMZ ervan op de hoogte moeten stellen dat de stank in het washok was teruggekomen, zodat RMZ de benodigde stappen om tot een oplossing van de klacht te komen, had kunnen nemen. De grief faalt. 
       
     
     
       3.12 
       
         Grief V  houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de stellingen van [appellanten] , dat de aangelegde energieaansluiting niet was wat zij  op grond van de overeenkomst of geldende bouwvoorschriften mochten verwachten, onvoldoende zijn onderbouwd. Volgens [appellanten] is een zware 3x35A aansluiting geen gebruikelijke aansluiting. Gebruikelijk is een 3x25A aansluiting en deze is bovendien goedkoper, aldus [appellanten] Het gebrek aan noodzaak van een dergelijke aansluiting volgt ook uit het feit dat Liander de aansluiting op verzoek van [appellanten] heeft gewijzigd naar een 3x25A aansluiting.  
       
     
     
       3.13 
       De grief faalt ten eerste omdat niet is gebleken dat [appellanten] RMZ in gebreke hebben gesteld, zodat RMZ niet in verzuim is komen te verkeren. Daarnaast geldt dat RMZ onvoldoende betwist hebben uiteengezet dat in het appartement van [appellanten] zich wel degelijk een 3x25A aansluiting bevond, maar dat op de begane grond de hoofdmeterkast is afgezekerd met een 3x35A aansluiting, omdat iedere zekering na een groepenkast hoger afgezekerd dient te zijn. Ter terechtzitting daarnaar gevraagd hebben [appellanten] uiteindelijk moeten erkennen dat zij er niet van op de hoogte waren dat in hun eigen appartement zich wel degelijk een 3x25A aansluiting bevond. De grief faalt.  
       
     
     
       3.14 
       De deuren naar het balkon zijn onderwerp van  grief VI . Volgens [appellanten] is ten aanzien daarvan sprake van een gebrek, hetgeen al op de lijst van de voorschouw was opgenomen en daarom niet meer op de opleverlijst is opgenomen. De deuren hebben namelijk een eenpuntsluiting en laten tocht door. Ze zouden een driepuntsluiting moeten hebben. Over dit probleem hebben partijen herhaaldelijk gecorrespondeerd en RMZ heeft opdracht gegeven tot herstel aan timmerman [C] . Zij heeft daarmee erkend tekort geschoten te zijn in haar verplichtingen uit de overeenkomst. Het tochtprobleem bestaat echter nog steeds. Volgens Spigt is sprake van een bouwfout. Deuren op een dergelijke locatie dienen volgens de bouwvoorschriften voorzien te zijn van een driepuntsluiting. Het is bovendien een ernstig gebrek als bedoeld in de Algemene Voorwaarden omdat twee kamers onvoldoende te verwarmen zijn voor normaal gebruik. De kantonrechter heeft dus ten onrechte geoordeeld dat [appellanten] bij de oplevering hebben ingestemd met de deuren met een eenpuntsluiting, aldus telkens [appellanten]  
       
     
     
       3.15 
       RMZ heeft de vordering betwist en gesteld dat alle punten uit de voorschouw zijn opgelost en dat de desbetreffende deuren door [appellanten] bij de oplevering zijn geaccepteerd. Volgens haar hebben [appellanten] niet binnen bekwame tijde geklaagd over tocht en wordt betwist dat de deuren onvoldoende isoleren.  
       
     
     
       3.16 
       
        [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat de deuren zodanig onvoldoende isoleren dat de bewuste kamers niet warm te stoken zijn. Evenmin kan hun betoog worden gevolgd dat sprake was van een gebrek dat niet meer op de opleverlijst was of behoefde te worden opgenomen, reeds omdat het al op de lijst van de voorschouw was opgenomen. RMZ heeft immers onvoldoende betwist gesteld dat de problemen uit de voorschouw zijn verholpen en dat alleen de daarna nog bestaande klachten op de opleverlijst zijn opgenomen. De deuren stonden niet op die opleverlijst. Zij maakten op zichzelf onderdeel uit van de overeenkomst tussen partijen zodat niet valt in te zien waarom RMZ andere deuren (met een driepuntsaansluiting) had moeten plaatsen. Onvoldoende is onderbouwd dat het Bouwbesluit hiertoe noopt. Dat [C] heeft getracht het gestelde tochtprobleem op te lossen betekent niet dat RMZ daarmee heeft erkend dat ter zake sprake was van een oplevergebrek, of dat zij daarmee ervan op de hoogte werd gesteld dat [appellanten] dit opvatten als een oplevergebrek. Een en ander is door [appellanten] eerst bij brief van 6 februari 2014 expliciet naar voren gebracht, nadat eerder in januari 2013 door hen melding was gemaakt van tochtproblemen. Dit is ruim na de in artikel 18 lid 1 van de Algemene Voorwaarden bedoelde termijn en derhalve te laat. Van een verborgen gebrek of een ernstig gebrek is, zo blijkt ook uit het voorgaande, geen sprake. 
       
     
     
       3.17 
       
         Grief VII  houdt in dat de kantonrechter de vordering van [appellanten] met betrekking tot de lekkage bij de ramen ten onrechte heeft afgewezen. Volgens hen laten de ramen bij bijzondere weersomstandigheden vocht door en mag dit onder geen enkele weersomstandigheid gebeuren. Dit is een toerekenbare tekortkoming die RMZ moet herstellen. Volgens [appellanten] hebben zij dit probleem eerst medio januari 2014 ontdekt en op 29 januari 2014 RMZ om herstel gevraagd, dus tijdig.  
       
     
     
       3.18 
       Volgens RMZ voldoen de ramen aan de normen en is er garantie bij de firma [Z] , tot welke [appellanten] zich kunnen wenden. RMZ beklaagt zich er verder over dat [appellanten] bij het inschakelen van hun deskundige geen hoor en wederhoor toegepast hebben. Volgens RMZ is er geen sprake van normoverschrijdend vocht en heeft er geen vochtmeting plaatsgevonden.  
       
     
     
       3.19 
       In de contractuele verhouding tussen partijen staat een eventuele garantie er niet aan in de weg dat [appellanten] zich in dit geval tot RMZ wenden met hun klachten. Het hof heeft echter op dit punt behoefte aan voorlichting door een deskundige teneinde te kunnen vaststellen of de ramen al dan niet voldoen aan de normen, op zichzelf deugdelijk zijn en deugdelijk zijn aangebracht, alsmede of de ramen bij bijzondere weersomstandigheden vocht (kunnen) doorlaten. In het geval de deskundige onvolkomenheden constateert, moet de vraag beantwoord worden hoe deze dienen te worden verholpen en welke kosten daarmee zijn gemoeid.  
       
     
     
       3.20 
       
         Grief VIII  heeft betrekking op het vocht in de kelder. Op dit punt vermeerderen [appellanten] eveneens hun eis. Volgens [appellanten] heeft RMZ na het vonnis van de kantonrechter wel enige werkzaamheden laten uitvoeren maar schieten die tekort. RMZ heeft diverse werkzaamheden die door onder meer Pompe Lekdetectie en Riooltechniek Alphen waren geadviseerd niet laten uitvoeren en dit moet volgens hen alsnog.  
       
     
     
       3.21 
       Ook op dit punt heeft het hof behoefte aan voorlichting door een deskundige. Het hof wenst een antwoord op de vraag of er thans sprake is van een vochtprobleem in de kelder, zo ja, wat de oorzaak is van dat probleem en welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd teneinde het vochtprobleem te verhelpen en welke kosten daarmee zijn gemoeid. Meer in het bijzonder dient de deskundige zich uit te laten over de vraag of en zo ja, welke van de door [appellanten] gevorderde werkzaamheden noodzakelijk zijn om een eventueel (nog) bestaand vochtprobleem op te lossen. Tevens wenst het hof graag inzicht in welke werkzaamheden RMZ na het vonnis in eerste aanleg heeft verricht om het vochtprobleem te verhelpen, in hoeverre die al dan niet succesvol zijn geweest en in het laatste geval waarom niet. 
       
     
     
       3.22 
       De grieven I tot en met VI falen. Ter beoordeling van de grieven VII en VIII zal een deskundige worden benoemd en om voorlichting worden gevraagd. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige. Het hof acht het gewenst dat partijen een gezamenlijk voorstel daaromtrent doen. Ook kunnen partijen bij gelegenheid van die akte zich uitlaten over de aan de deskundige te stellen vragen, zoals door het hof vermeld in rov 3.19 en 3.21. In het belang van de voortgang van de zaak wordt partijen verzocht tegelijkertijd op na te noemen roldatum de akte te nemen. Alle overige beslissingen worden aangehouden. Partijen wordt in overweging gegeven om ter vermijding van tijd en kosten die met het deskundigenonderzoek gemoeid zijn (opnieuw) een poging te doen tot een minnelijke regeling te komen. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 augustus 2017 voor een akte aan de zijde van beide partijen met het hiervoor onder 3.22 omschreven doel; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2017.