ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2014:2650

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2014:2650 Rechtbank Noord-Holland , 17-03-2014 / 2205716 CV EXPL 13-2124

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2014-03-17

Zaaknummer: 2205716 CV EXPL 13-2124

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2014:2650

---

De vraag of een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Gelet op die maatstaf oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst niet tot stand is gekomen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     
       Afdeling Privaatrecht 
       Sectie Kanton - locatie Hoorn 
     
     
     
       Zaaknr/rolnr.: 2205716 CV EXPL 13-2124 
       Uitspraakdatum: 17 maart 2014 
     
     
     Vonnis in de zaak van: 
     
     de maatschap maatschap Kok Hoorn, gevestigd te Soest  
     
       eisende partij  
       verder ook te noemen: Kok Hoorn 
       gemachtigde: mr. C.I. Burger, advocaat te Hoorn 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
      [naam 1] en [naam 2], beiden wonende te [plaats], en 
     
       de besloten vennootschap  Action Meubel B.V. , thans geheten  Mario Meubels B.V. 
       gedaagde partijen  
       verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden], en afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1], [gedaagde 2], Action Meubel en Mario Meubels 
       gemachtigde: mr. J. de Beurs, advocaat te Den Helder. 
     
     
   
   
     Het procesverloop 
     
     
       1. 
       Kok Hoorn heeft bij dagvaarding van 12 juli 2013 een vordering ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord. Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis van 2 december 2013 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen.  
       
     
     
       2. 
       Die zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2014, waar voor Kok Hoorn is verschenen [A], bijgestaan door mr. Burger, en waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, [gedaagde 1] mede namens Mario Meubels, bijgestaan door mr. De Beurs. Partijen hebben hun standpunt ter zitting toegelicht. Na de zitting hebben beide partijen nog een akte genomen.  
       
     
     
       3. 
       Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan. 
       
     
   
   
     De feiten 
     
     
       4. 
       De bedrijfsruimte aan de [adres] was in het verleden eigendom van Vemar B.V. (hierna: de bedrijfsruimte). Action Meubel heeft de bedrijfsruimte van Vemar B.V. gehuurd met ingang van 1 mei 2012, welke huur daarna is voortgezet per 1 augustus 2012 voor vijf jaar en tegen een huurprijs van € 40.000,00 per jaar.  
       
     
     
       5. 
       Op 10 januari 2013 is Vemar B.V. failliet verklaard. De bedrijfsruimte is door de curator in het faillissement van Vemar B.V. verkocht aan Kok Hoorn. Het bedrijfspand is op 16 mei 2013 aan Kok Hoorn geleverd. 
       
     
     
       6. 
       Vanaf 19 maart 2013 hebben partijen gesproken over een nieuwe huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Bij brief van 3 juni is door de advocaat van Kok Hoorn het standpunt ingenomen dat op 21 maart 2013 door [gedaagde 1], [gedaagde 2] en Action Meubel een huurovereenkomst is aangegaan met Kok Hoorn, waarbij de bedrijfsruimte wordt gehuurd voor een huurprijs van € 55.000,00 per jaar. Bij e-mails van 24 mei 2013 en 3 juni 2013 heeft [gedaagde 1] in reactie daarop gesteld dat er op 21 maart 2013 geen huurovereenkomst is aangegaan, maar dat er alleen sprake is van een al bestaande huurovereenkomst met Action Meubel. 
       
     
   
   
     Het geschil 
     
     
       7. 
       Kok Hoorn vordert dat voor recht wordt verklaard dat tussen Kok Hoorn enerzijds en Action Meubel, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de bedrijfsruimte, inhoudende de rechten en verplichtingen opgenomen in een door Kok Hoorn overgelegde e-mail van 21 maart 2013. Verder wordt gevorderd dat Action Meubel, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huur vanaf 16 mei 2013 en buitengerechtelijke kosten. Daarbij stelt Kok Hoorn – kort weergegeven – dat op 21 maart 2013 tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
     
     
       8. 
       
        [gedaagden] voeren aan – samengevat – dat de door Kok Hoorn overgelegde e-mail van 21 maart 2013 slechts een intentieverklaring is, en dat partijen vervolgens in onderhandeling zouden treden over het sluiten van een definitieve huurovereenkomst. Volgens [gedaagden] is het niet tot een definitieve huurovereenkomst gekomen, omdat [gedaagden] zich niet hebben kunnen vinden in de door Kok Hoorn opgestelde achtereenvolgende concept-huurovereenkomsten. Daarbij verwijzen [gedaagden] met name naar een e-mail van [gedaagde 1] van 17 mei 2013, waarin door [gedaagde 1] wordt gesteld dat hij zich niet kan vinden in de laatste concept-huurovereenkomst. 
       
     
     
       9. 
       Bij de beoordeling wordt zo nodig nog nader ingegaan op de standpunten van partijen. 
       
     
   
   
     De beoordeling 
     
     
       10. 
       In deze zaak gaat het met name om de vraag of tussen Kok Hoorn enerzijds, en Action Meubel, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] anderzijds een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de bedrijfsruimte. 
       
     
     
       11. 
       Kok Hoorn stelt dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen in de e-mails van partijen van 21 maart 2013. Daarbij wijst Kok Hoorn erop dat zij bij e-mail van 21 maart 2013 aan [gedaagde 1] een voorstel heeft gedaan voor een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte, waarin onder meer werden benoemd de huurprijs, de huurperiode en een aandeel in de opbrengst voor [gedaagde 1] van een eventuele latere verkoop van de bedrijfsruimte. [gedaagde 1] heeft in reactie daarop in een e-mail van 21 maart 2013 verwezen naar  “de door mijn vrouw en mij getekende afspraken”  en als bijlage bij die e-mail het eerdere voorstel van Kok Hoorn  meegestuurd, voorzien van een handtekening van hemzelf en van [gedaagde 2]. Volgens Kok Hoorn is de e-mail van [gedaagde 1] van 21 maart 2013 een aanvaarding van het aanbod van Kok Hoorn in de e-mail van diezelfde datum, zodat daarmee een overeenkomst tot stand is gekomen.  
       
     
     
       12. 
       Anders dan Kok Hoorn stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter met de e-mail van [gedaagde 1] van 21 maart 2013 geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
     
     
       13. 
       Volgens artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding kunnen uitdrukkelijk plaatsvinden, maar ook op andere wijze. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 16 september 2011, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, onder nummer ECLI:NL:HR:2011:BQ2213 en in NJ 2011/572). Daarbij kunnen verklaringen van partijen gelet op artikel 3:37 lid 1 BW in elke vorm geschieden en kunnen die verklaringen ook besloten liggen in één of meer gedragingen. 
       
     
     
       14. 
       Na eerdergenoemde e-mailwisseling van 21 maart 2013 is door Kok Hoorn bij e-mail van 30 maart 2013 een eerste concept-huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte toegezonden aan [gedaagde 1]. Daarop is door [gedaagde 1] bij e-mail van 12 april 2013 commentaar gegeven, met het verzoek om de overeenkomst op een aantal punten aan te passen. Nadat aan [gedaagde 1] een tweede en derde concept-huurovereenkomst was toegezonden, heeft hij bij e-mail van 19 april 2013 laten weten dat die concepten opnieuw niet acceptabel waren en is meegedeeld dat hij niet verder akkoord wilde gaan met  “de verkoop/verhuur transactie”.  In een e-mail van 24 april 2013 heeft [gedaagde 1] daaraan toegevoegd dat een lastenverzwaring door een hogere huur niet aanvaardbaar was en dat hij wilde vasthouden aan het bestaande huurcontract met Action Meubel.  
       
     
     
       15. 
       Na de e-mail van [gedaagde 1] van 24 april 2013 zijn partijen opnieuw in onderhandeling getreden en naar aanleiding daarvan is een vierde en vijfde concept-huurovereenkomst opgesteld door Kok Hoorn. Daarbij is de huurprijs genoemd in eerdere concept-huurovereenkomsten van € 55.000,00 per jaar, verlaagd naar € 48.000,00 per jaar. In de vijfde concept-huurovereenkomst is ook opgenomen dat de huurprijs na vijf jaar zal worden verhoogd naar € 55.000,00. In een e-mail van 15 mei 2013 heeft [gedaagde 1] geschreven dat de verhoging van de huurprijs na vijf jaar naar € 55.000,00 akkoord was, maar dat er ten aanzien van onder andere de opzeggingsmogelijkheden en tussentijdse huurprijsaanpassingen nog extra punten in de huurovereenkomst moesten worden opgenomen, waarna de huurovereenkomst getekend kon worden. 
       
     
     
       16. 
       Bij e-mail van 16 mei 2013 heeft [gedaagde 1] aan de heer [X], destijds één van de maten van Kok Hoorn, bevestigd dat de heer [X] telefonisch had meegedeeld dat de overige maten van Kok Hoorn waren teruggekomen op hun akkoordbevinding ten aanzien van de vijfde concept-huurovereenkomst. Daarbij heeft [gedaagde 1] ook meegedeeld dat volgens hem met betrekking tot de vijfde concept-huurovereenkomst al wel overeenstemming was bereikt. In reactie daarop heeft de heer [X] in een e-mail van 16 mei 2013 aan [gedaagde 1] laten weten dat de andere maten het voorstel van [gedaagde 1] in beraad hadden, maar dat zij nog niet waren teruggekomen op hun akkoordbevinding. 
       
     
     
       17. 
       Op 16 of 17 mei 2013 heeft Kok Hoorn een zesde concept huurovereenkomst aan [gedaagde 1] toegezonden, waarin de door [gedaagde 1] in zijn e-mail van 15 mei 2013 genoemde punten waren verwerkt. Echter, in dat zesde concept is ten opzichte van de vijfde concept-huurovereenkomst een wijziging aangebracht ten aanzien van de huurprijs, in die zin dat de huur na vijf jaar niet zou worden verhoogd naar € 55.000,00, maar dat de huurprijs bij aanvang van de huur € 48.000,00 per jaar zou bedragen, dat deze huurprijs zou worden geïndexeerd, en dat deze vervolgens na vijf jaar zou worden verhoogd met € 7.000,00. Dit zou betekenen dat de huur na vijf jaar niet meer werd verhoogd naar € 55.000,00, zoals in het vijfde concept, maar naar een (veel) hoger bedrag. In een e-mail van 17 mei 2013 heeft [gedaagde 1] naar aanleiding van de wijziging van de huurprijsafspraken in de zesde concept-huurovereenkomst aan Kok Hoorn laten weten dat hij de nieuwe huurovereenkomst niet zal ondertekenen. 
       
     
     
       18. 
       Uit bovenstaande gang van zaken kan niet anders worden afgeleid dan dat partijen ervan uit zijn gegaan dat op 21 maart 2013 (nog) geen definitieve huurovereenkomst tot stand was gekomen, althans dat zij daaraan over en weer (nog) niet gebonden waren. Immers, uit de gedragingen van partijen en hun verklaringen over en weer blijkt dat zij na 21 maart 2013 de onderhandelingen over de voorwaarden van een nieuwe huurovereenkomst hebben voortgezet. Daarbij heeft Kok Hoorn blijkens haar nadere voorstellen in de periode van 24 april 2013 tot en met 16 mei 2013 ook niet vastgehouden aan de door haar gestelde overeenkomst van 21 maart 2013, maar heeft zij juist op wezenlijke punten als de huurprijs en andere voorwaarden een nieuw aanbod gedaan aan [gedaagde 1]. Daaruit hebben [gedaagden] in de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijze mogen afleiden dat (nog) geen overeenkomst tot stand was gekomen. Kok Hoorn wordt niet gevolgd in haar stelling dat de gang van zaken na 21 maart 2013 moet worden gezien als een nader overleg over de voorwaarden van een al op 21 maart 2013 gesloten overeenkomst, omdat partijen na 21 maart 2013 over verschillende essentiële onderdelen van de huurovereenkomst – waaronder de huurprijs – opnieuw hebben gediscussieerd en onderhandeld. Nu partijen over essentiële onderdelen van de huurovereenkomst geen overeenstemming (meer) hadden, is ook geen huurovereenkomst tot stand gekomen. 
       
     
     
       19. 
       Voor zover zou moeten worden geoordeeld dat op 21 maart 2013 al wel een huurovereenkomst tot stand was gekomen, leidt dat niet tot een andere conclusie. In dat geval volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen onder punt 14 tot en met 18 dat partijen – wat hen vrij staat – op die overeenkomst zijn teruggekomen en zich daaraan niet meer gebonden hebben geacht.  
       
     
     
       20. 
       De vordering zal gezien het voorgaande worden afgewezen. 
       
     
     
       21. 
       Nu Kok Hoorn ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagden] betalen. 
       
     
   
   
     De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       Wijst de vordering af. 
     
     
     
       Veroordeelt Kok Hoorn in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 400,00 voor salaris van de gemachtigde van [gedaagden] 
     
     
     
       Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 17 maart 2014 in het openbaar uitgesproken.  
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               De griffier 
             
             
               De kantonrechter