ECLI: ECLI:NL:RBROT:2022:1815

Titel: ECLI:NL:RBROT:2022:1815 Rechtbank Rotterdam , 23-02-2022 / C/10/618364 / HA ZA 21-416

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2022-02-23

Zaaknummer: C/10/618364 / HA ZA 21-416

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2022:1815

---

Verkoop door particulier van appartement aan onroerendgoedhandelaar tegen een koopprijs beneden de marktwaarde. Er zijn onvoldoende aanwijzingen om aan te nemen dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Wils-/vertrouwensleer. Geen dwaling. De hoogte van de schadevergoeding wordt vastgesteld aan de hand van de veronderstelde marktwaarde van het appartement ten tijde van het moment waarop het appartement volgens de oorspronkelijke koopovereenkomst geleverd had moeten worden (HR 24 september 2004, NJ 2006/201, Moes/Muijlaert).

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team handel en haven 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/618364 / HA ZA 21-416 
     
     
     
       
         Vonnis van 23 februari 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         HNV-VASTGOED B.V. , 
       gevestigd te Chaam, 
       eiseres in conventie, 
       verweerster in reconventie, 
       advocaat mr. L.G.M. Delahaije te Ulvenhout, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [naam gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde], 
       gedaagde in conventie, 
       eiseres in reconventie, 
       advocaat mr. M.R. Backer te 's-Gravenhage. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna HNV en [naam gedaagde] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1.  De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de inleidende dagvaarding, met producties 1 t/m 4; 
         
         
           de akte wijziging van eis, met producties 5 t/m 10; 
         
         
           de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met producties  1 t/m 18; 
         
         
           de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties 19 en 20; 
         
         
           de op 13 januari 2022 gehouden mondelinge behandeling; 
         
         
           de rolberichten van partijen van 20 januari 2022, zakelijk inhoudende dat partijen geen schikking hebben bereikt. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2.  De feiten 
     
       2.1. 
       HNV houdt zich bezig met de handel in en exploitatie van onroerend goed. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [naam gedaagde] was tot 29 april 2021 eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] (hierna: het appartement). Zij had het appartement in 2008 met haar later overleden echtgenoot gekocht voor € 117.500,=. 
       
     
     
       2.3. 
       Het appartement was belast met een hypotheekrecht van de Rabobank voor een aan [naam gedaagde] verstrekte geldlening van € 135.000,=, waarop [naam gedaagde] geen aflossingen deed. 
       
     
     
       2.4. 
       Vanaf juni 2018 heeft [naam gedaagde] een achterstand in de betaling van de rente op de lening laten ontstaan. De Rabobank heeft [naam gedaagde] meegedeeld dat de lening zal worden opgezegd als deze achterstand door haar niet zou worden ingelopen.  
       
     
     
       2.5. 
       
        [naam gedaagde] heeft hierop gezocht naar mogelijkheden om het appartement te verkopen. Zij was inmiddels verhuisd naar [naam land]. Zij is daarvoor via het internet in contact gekomen met HNV.  
       
     
     
       2.6. 
       Tussen partijen is tot november 2019 via WhatsApp overleg gevoerd over onder meer de verkoop van het appartement door [naam gedaagde] aan HNV. Op 30 oktober 2018 heeft HNV aan [naam gedaagde] gevraagd: “ Jij wilde minimaal €135000 hebben voor het huis toch? ”, waarna [naam gedaagde] heeft geantwoord: “ Klopt minimaal.. ” In het hierna volgende Whatsapp-verkeer is over de koopprijs niet meer gesproken. 
       
     
     
       2.7. 
       Op 19 november 2018 heeft HNV een concept-koopovereenkomst met betrekking tot het appartement naar [naam gedaagde] gestuurd. [naam gedaagde] heeft dit stuk op 30 november 2018 ondertekend en aan HNV teruggestuurd. In de koopovereenkomst wordt vermeld dat [naam gedaagde] het appartement aan HNV verkoopt voor de koopsom van € 135.000,= en dat de akte van levering zal worden gepasseerd uiterlijk op 1 juni 2019 of zoveel eerder of later als partijen onderling overeenkomen. Onder het kopje “ bijzonderheden ” wordt vermeld dat de zoon van [naam gedaagde] het appartement nu bewoont. Bepaald is dat [naam gedaagde] ervoor zal zorgdragen dat het verkochte bezemschoon, leeg en ontruimd op leverdatum wordt opgeleverd. Indien dat niet het geval zou zijn, zou een deel van de koopsom, groot € 2.000,=, in depot blijven bij de notaris totdat het verkochte alsnog bezemschoon, leeg en ontruimd is, waarna de notaris het bedrag van € 2.000,= zou uitbetalen als het appartement zeven dagen na leverdatum (alsnog) bezemschoon, leeg en ontruimd is. Zou dit niet het geval, zou het depotbedrag aan koper toevallen als vergoeding voor het leegruimen en schoonmaken van het verkochte. 
       
     
     
       2.8. 
       In mei 2019 heeft de notaris [naam gedaagde] aangeschreven voor het verstrekken van gegevens voor het opmaken van de leveringsakte met betrekking tot het appartement. [naam gedaagde] heeft de notaris teruggeschreven, zakelijk samengevat, dat haar zoon zich beriep op een huurovereenkomst met betrekking tot het door hem bewoonde appartement en dat niet wilde verlaten.  
       
     
     
       2.9. 
       Begin juni 2019 heeft HNV aan [naam gedaagde] een “verlenging koopovereenkomst” toegestuurd, waarin is bepaald dat partijen waren overeengekomen dat de leverdatum van het appartement zou worden uitgesteld tot uiterlijk 31 december 2019. [naam gedaagde] heeft dit document niet ondertekend. 
       
     
     
       2.10. 
       Tussen partijen is in de periode vanaf juli 2019 geen contact meer geweest tot medio oktober 2020. 
     
     
       2.11. 
       
         Bij brief van 11 augustus 2020 heeft de Rabobank [naam gedaagde] meegedeeld, voor zover van belang: 
         “ U heeft sinds juni 2018 een achterstand op uw lening. (…) Er is geen oplossing gevonden. Daarom zeggen wij namens de bank bij deze uw financiering direct op. Dat betekent dat u de hele financiering, een bedrag van € 141.169,73 inclusief rente, in één keer terug moet betalen. ” 
       
       
     
     
       2.12. 
       
         Op 14 oktober 2020 heeft [naam gedaagde] aan (directeur [naam] van) HNV bericht:  
         “ Hoi [naam]. Mijn huis staat in de aanbieding. Heb je nog interesse?? Zo ja dan hoor ik het wel ”. 
       
       
     
     
       2.13. 
       Op 23 oktober 2020 heeft de Rabobank [naam gedaagde] meegedeeld dat zij bereid was het veilingtraject op te schorten om samen met [naam gedaagde] de woning ondershands te verkopen. Eén van de voorwaarden was dat [naam gedaagde] goedkeuring van de bank zou krijgen voor het aangaan van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Op 19 november 2020 schreef HNV in een whatsappbericht aan [naam gedaagde]: 
         “ Hoi [naam gedaagde], 
         
           Ik heb je telefonisch niet kunnen bereiken. Waarschijnlijk heb je geen bereik. 
         
         
           Ik heb je via Whattsapp ook bericht, maar ik zie datje dit nog niet hebt kunnen lezen. 
         
         
           Ik heb inmiddels contact gehad met Rabobank Bijzonder Beheer. Het ziet er naar uit dat zij gaan meewerken. Afgesproken is dit jaar te leveren. De notaris heeft een datum ingepland en zal jou daarover berichten. De notaris vraagt de aflosnota op bij de Rabobank. 
         
         
           Als het om wat voor reden niet lukt nog dit jaar te leveren komen er behoorlijk wat kosten bij omdat de overdrachtsbelasting na 31 december van 2% naar 8 % gaat. 
         
         
           Belangrijk is dat de notaris snel de verklaring van erfrecht ontvangt. (Het pand staat ook nog op naam van jouw verleden echtgenoot) en dat ik een huuropzegging krijg van jouw zoon. 
         
         
           Ik hoop echt voor jou dat dit allemaal lukt. Als dat niet is zal de Rabobank het pand gaat veilen met alle mogelijke gevolgen voor jou. Alle kosten van de veiling de huurontruiming etc. zullen ze bij jou in rekening brengen en die zullen ze, ook op [naam land], bij jou gaan halen. Dit blijft je je leven lang achtervolgen, als je niet oppast. 
         
         
           Bel me aub zodra je weer bereik hebt. Het is wel dringend. 
         
         
           Alvast bedankt. ” 
       
       
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 1 december 2020 heeft HNV [naam gedaagde] gesommeerd om medewerking te verlenen aan de levering van het appartement voor het einde van het kalenderjaar. 
       
     
     
       2.16. 
       In een e-mail aan de notaris van 8 december 2020 heeft [naam gedaagde] meegedeeld dat de koopovereenkomst, zoals aan al was HNV meegedeeld, niet doorgaat omdat zij met HNV niet uit de nieuwe onderhandelingen was gekomen en dat de eerste koopovereenkomst al een jaar eerder was vervallen omdat zij een huurovereenkomst (met haar zoon) had. 
       
     
     
       2.17. 
       Op 28 april 2021 heeft HNV conservatoir beslag gelegd op het appartement. 
       
     
     
       2.18. 
       Op 29 april 2021 heeft de Rabobank het appartement geveild voor € 266.000,=. Omdat dit haar al was aangekondigd, heeft HNV vooruitlopend daarop bij brief aan [naam gedaagde] van 21 april 2021 de koopovereenkomst ontbonden en tegenover haar aanspraak gemaakt op schadevergoeding. 
       
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil 
     in conventie 
     
       3.1. 
       HNV vordert dat de rechtbank [naam gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan HNV van € 131.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding en tot betaling van de beslagkosten waarvan € 388,76 aan verschotten alsmede de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten van de 15e dag na betekening van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling. 
       
     
     
       3.2. 
       HNV legt aan haar vordering, zakelijk samengevatm ten grondslag stelt dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot het appartement tot stand is gekomen, dat [naam gedaagde] in de nakoming van deze oveereenkomst tekort is geschoten en dat zij in verzuim verkeert. Aangezien op een markt van vraag en aanbod (bij openbare veiling) is vast komen te staan dat het door haar van [naam gedaagde] voor € 135.000,= gekochte appartement een waarde had van € 266.000,=, heeft zij schade geleden ten bedrage van het verschil tussen deze twee bedragen van (tenminste) € 131.000,=. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [naam gedaagde] heeft tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd. Op de inhoud van het verweer van [naam gedaagde] wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
         
           in voorwaardelijke reconventie 
         
       
     
     
       3.4. 
       
        [naam eiseres] vordert voor zover de rechtbank in conventie het beroep op dwaling honoreert, de koopovereenkomst te vernietigen, met veroordeling van HNV in de kosten van de procedure. 
       
     
     
       3.5. 
       HNV heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd.  
       
     
     
       3.6. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       
         in conventie 
       
       
         rechtsmacht Nederlandse rechter 
       
     
     
     
       4.1. 
       Nu [naam gedaagde] op [naam land] woonachtig is, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of de (Europees) Nederlandse rechter bevoegd is van de vordering van HNV kennis te nemen. Bij gebreke aan rechtsregels omtrent de rechtsmacht in interregionale zaken moeten volgens vaste rechtspraak de bevoegdheidsbepalingen die in Nederland gelden voor zaken met een internationaal karakter, overeenkomstig worden toegepast. [naam gedaagde] is in deze procedure verschenen en heeft de bevoegdheid van de rechtbank niet betwist. Een analoge toepassing van artikel 26 Brussel I bis-Verordening brengt mee dat de rechtbank rechtsmacht heeft. 
       
       
         
           toepasselijk recht 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Partijen hebben zich niet uitgelaten over het toepasselijke recht. De rechtbank begrijpt daaruit, en uit de op het Nederlandse recht gebaseerde stellingen van partijen, dat partijen voor de toepasselijkheid van het Nederlandse recht hebben gekozen. Ook een objectief aanknopingspunt als de plaats van ligging van het appartement zou overigens voor toepasselijkheid van Nederlands recht pleiten. 
       
       
         
           ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [naam gedaagde] voert primair het verweer dat bij de koopovereenkomst tussen partijen een ontbindende voorwaarde is overeengekomen, die inhoudt dat de koop geen doorgang zal vinden als de bank daarvoor geen toestemming verleent. 
       
     
     
       4.4. 
       Voor dit verweer bieden de feiten geen grondslag. In de op schrift gestelde koopovereenkomst is geen bepaling opgenomen die in de richting wijst van een door de Rabobank (als hypotheekhoudster) te verlenen toestemming voor verkoop.  
       
     
     
       4.5. 
       Een koopcontract kan een leemte bevatten en op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid kan die leemte onder omstandigheden worden opgevuld, maar het voert te ver om in dit geval, zoals door [naam gedaagde] is bepleit, op grond van de redelijkheid en billijkheid de koopovereenkomst met een geheel inhoudelijke nieuwe bepaling, inhoudende dat de koop is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de (Rabo)bank toestemming voor de verkoop verleent, aan te vullen.  
       
     
     
       4.6. 
       Uit de overgelegde whatsappberichten tussen partijen blijkt dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tussen hen niet is gesproken over de mogelijkheid dat toestemming van de Rabobank nodig zou zijn om het appartement te kunnen verkopen. Dat ligt ook voor de hand, aangezien ten tijde van het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst, in november 2018, de Rabobank nog niet had aangekondigd dat zij het appartement zou veilen. De geldlening waarvoor het hypotheekrecht van de bank was gevestigd, heeft de Rabobank immers pas op 11 augustus 2019 opgezegd, zoals uit de brief aan [naam gedaagde] van die datum blijkt. Pas in die opzeggingsbrief kondigde de Rabobank aan het veilingtraject te zullen opstarten als [naam gedaagde] nalatig zou blijven het aan de bank verschuldigde bedrag van € 141.169,73 te voldoen. Omdat de bank nog geen reden had om als voorwaarde voor onderhandse verkoop door [naam gedaagde] van het appartement (als alternatief van veiling) de eis van goedkeuring van de bank te stellen - zoals zij later in haar brief van 23 oktober 2020 wél heeft gedaan -, bestond voor partijen evenmin aanleiding om een dergelijke (ontbindende) voorwaarde in de koopovereenkomst op te willen nemen. Het betoog van [naam gedaagde] dat door haar al voorafgaand aan het sluiten van de koop aan HNV is meegedeeld dat de bank voornemens was het appartement te veilen, wordt dus verworpen.  
       
     
     
       4.7. 
       Het enkele feit dat HNV wist dat het appartement van [naam gedaagde] belast was met een hypotheekrecht van de bank, maakt niet dat zij erop bedacht had moeten zijn dat Rabobank het appartement zou veilen en dat de koop aan haar alleen doorgang zou kunnen vinden als de bank daarvoor toestemming zou geven. 
       
     
     
       4.8. 
       
        [naam gedaagde] heeft aangevoerd dat het appartement voor een veel te lage prijs is verkocht omdat uit latere correspondentie met de Rabobank blijkt dat de marktwaarde van het appartement is bepaald op € 198.000,=. Ook deze omstandigheid leidt niet tot de conclusie dat dat de koopovereenkomst moet worden begrepen als gesloten onder de door [naam gedaagde] vermelde ontbindende voorwaarde. De Rabobank heeft bij e-mailbericht van 23 oktober 2020, dus bijna twee jaar na ondertekening door [naam gedaagde] van de koopovereenkomst, aan [naam gedaagde] meegedeeld dat “ op 23092009 ” een geveltaxatie was uitgevoerd, waarbij de marktwaarde van het appartement kennelijk toen op € 198.000,= is bepaald. Dat dit bij HNV bekend was, is echter gesteld noch gebleken. Aan HNV kan [naam gedaagde] dan ook niet tegenwerpen dat zij bij het sluiten van de koop met deze taxatie rekening had behoren te houden en had moeten beseffen dat een koopsom van € 135.000,= zodanig laag is dat de hypotheekhouder hiermee nimmer akkoord zou gaan.  
       
     
     
       4.9. 
       Betwijfeld mag overigens worden of de mededeling van de Rabobank met betrekking tot de geveltaxatie wel juist is, in het bijzonder of de genoemde datum waarop deze zou hebben plaatsgevonden wel juist is. De WOZ-waarde van het appartement is namelijk, naar HNV onweersproken en met documentatie onderbouwd heeft aangevoerd, per 1 januari 2018 vastgesteld op € 140.000,=, per 1 januari 2019 op € 167.000 en per 1 januari 2020 op € 186.000,=.  
       
     
     
       4.10. 
       Op bovenstaande gronden wordt het primaire verweer van [naam gedaagde] verworpen. Onbesproken kan verder blijven of de Rabobank inderdaad (achteraf) geen toestemming heeft gegeven voor de verkoop door [naam gedaagde] van het appartement aan HNV en wat de consequenties daarvan zouden zijn. Zonder ontbindende voorwaarde leidt eerstgenoemd gegeven immers nog niet tot een ontbinding van de koop. 
       
       
         
           geen wilsovereenstemming over de koopprijs? 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       Subsidiair stelt [naam gedaagde] dat haar op het rechtsgevolg gerichte wil niet overeenstemde met haar verklaring (ondertekening van de koopovereenkomst). Met een beroep op artikel 3:33 BW stelt zij dat uitgangspunt is dat in beginsel geen rechtshandeling tot stand komt als de handelde persoon aannemelijk weet te maken dat zijn verklaring niet op een dienovereenkomstige wil berustte.  
       
     
     
       4.12. 
       In de eerste plaats voert [naam gedaagde] hiervoor aan dat partijen (mondeling) zouden hebben afgesproken dat de prijs van € 135.000,=, zoals vermeld in de schriftelijke koopovereenkomst, vermeerderd zou worden met (de rechtbank leest: aangevuld zou worden tot) de marktwaarde. Mede gelet op de door de Rabobank in de latere correspondentie genoemde marktwaarde van € 198.000,=, lijkt het [naam gedaagde] overduidelijk dat haar verklaring (akkoord met koopsom van € 135.000,=) niet overeenstemde met haar wil om de woning conform te marktwaarde te verkopen.  
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank volgt [naam gedaagde] hierin niet. Hiervoor is reeds aan de orde gekomen dat de WOZ-waarde van het appartement per 1 januari 2018 € 140.000,= bedroeg en per 1 januari 2019 is verhoogd naar € 167.000,=. Tegen deze achtergrond kan het bedrag van € 135.000,= niet dermate daarvan afwijkend worden beschouwd duidelijk is dat de wil van [naam gedaagde] niet op aanvaarding van deze koopprijs gericht kan zijn geweest.  
       
     
     
       4.14. 
       
        [naam gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat als zij de woning voor de koopsom van € 135.000,= zou hebben verkocht, zij nog zou moeten bijbetalen om de restschuld bij de Rabobank te voldoen. Ook gelet hierop lijkt het [naam gedaagde] meer dan aannemelijk dat zij dit rechtsgevolg niet beoogde, maar juist een overeenkomst had willen sluiten die de restschuld bij de Rabobank zou wegnemen en die in overeenstemming zou zijn met de marktwaarde van de woning. 
       
     
     
       4.15. 
       
        [naam gedaagde] ziet naar het oordeel van de rechtbank eraan voorbij dat het bedrag van de bij de Rabobank openstaande restschuld alleen méér dan € 135.000,= bedroeg als daarbij wordt opgeteld de door [naam gedaagde] onbetaald gelaten rente. Nog daargelaten dat niet duidelijk is welk bedrag aan rente [naam gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst verschuldigd was en gesteld noch gebleken is dat [naam gedaagde] HNV over de precieze omvang van de restschuld aan de Rabobank heeft geïnformeerd, valt niet bij voorbaat in te zien dat HNV er niet op mocht vertrouwen dat [naam gedaagde] als koopsom € 135.000,= heeft willen aanvaarden om daarmee in elk geval de hypotheekschuld, exclusief rente, af te lossen. Als bij HNV het gerechtvaardigd vertrouwen heeft bestaan dat [naam gedaagde] bereid was het appartement te verkopen voor € 135.000,=, kan aan HNV het ontbreken van de wil niet worden tegengeworpen (artikel 3:35 BW). Dat dit vertrouwen heeft bestaan, mag naar het oordeel van de rechtbank worden aangenomen, omdat: 1) [naam gedaagde] de schriftelijke koopovereenkomst, zonder een opmerking te maken over of een kanttekening te plaatsen bij de hoogte van de daarin vermelde koopsom van € 135.000,=, heeft ondertekend en aan HNV retour heeft gezonden en 2) geen aanwijzingen bestaan en door [naam gedaagde] ook niet is aangetoond dat de marktwaarde van het appartement op het moment van sluiten van de koopovereenkomst beduidend hoger lag dan die koopsom.  
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank betrekt bij haar oordeel ook dat uit de stukken (de overgelegde email- en whatsappberichten) niet blijkt dat [naam gedaagde] ná de koop HNV te kennen heeft gegeven dat zij de koopsom te laag vond. De stelling van [naam gedaagde] dat zij na het tekenen van de koopovereenkomst telefonisch contact heeft opgenomen met HNV met de mededeling dat de marktwaarde van het appartement was vastgesteld op € 190.000,= en haar heeft gevraagd de koopprijs in de koopovereenkomst te wijzigen naar dit bedrag, passeert de rechtbank, omdat zij die stelling niet voldoende heeft onderbouwd en geconcretiseerd. Het is niet duidelijk op en naar welk moment die marktwaarde is vastgesteld. [naam gedaagde] heeft ook nagelaten uiteen te zetten wanneer zij HNV, die dit betwist, telefonisch om deze wijziging van de koopovereenkomst zou hebben gevraagd. 
       
     
     
       4.17. 
       De rechtbank deelt, ten slotte, niet het standpunt van [naam gedaagde] dat HNV haar onderzoeksplicht heeft geschonden door niet bij [naam gedaagde] na te gaan of zij de woning daadwerkelijk voor een prijs die lager zou kunnen zijn dan de marktwaarde wilde verkopen.  
       
     
     
       4.18. 
       HNV is een commerciële partij die winst maakt door middel van het aankopen van onroerende zaken van met name particulieren en het verkopen daarvan. Dit was bij [naam gedaagde] bekend, ook omdat HNV daar op haar website geen geheim van maakt. Het is de eigen vrije keuze van [naam gedaagde] geweest met een partij als HNV in zee te gaan. Het heeft er alle schijn van dat [naam gedaagde] onvoldoende oplettend is geweest en er verstandig aan had gedaan zich eerst te laten informeren over de risico’s van het aangaan van onroerend goed transacties als de onderhavige, alvorens met HNV in contact te treden. Voor zover [naam gedaagde] daarvan nadeel heeft ondervonden door in de transactie met HNV een te lage prijs te bedingen, moet dit in beginsel voor haar risico blijven. In het Nederlandse recht is namelijk gekozen voor een stelsel waarin een ‘onrechtvaardige’ prijs slechts de geldigheid van de koopovereenkomst kan aantasten voor zover sprake is van een wilsgebrek, bestaande uit misbruik van omstandigheden (3:44 lid 4 BW) of sprake is van een van de drie andere: bedreiging (art. 3:44 lid 2 BW), bedrog (art. 3:44 lid 3 BW) of dwaling (art. 6:228 BW). 
       
       
         
           vernietiging koop wegens dwaling? 
         
       
       
     
     
       4.19. 
       
        [naam gedaagde] heeft zich niet beroepen op misbruik van omstandigheden, bedreiging of bedrog, maar wel - meer subsidiair - op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder b BW.  
       
     
     
       4.20. 
       In artikel 6:228 lid 1 onder b BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De centrale vraag die in dit verband beantwoord moet worden is of HNV aan [naam gedaagde] had moeten meedelen dat het appartement mogelijk een hogere waarde had dan de in de koopakte genoemde koopsom van € 135.000,=. 
       
     
     
       4.21. 
       Die vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. Niet blijkt dat het appartement bepaalde eigenschappen had, waarvan HNV op de hoogte was, maar [naam gedaagde] niet, die meebrachten dat het appartement een hogere waarde dan [naam gedaagde] had kunnen vermoeden en waarover HNV [naam gedaagde] had behoren in te lichten. In het algemeen geldt voorts dat dwaling van verkoper over de waarde van een door hem verkochte zaak voor zijn rekening moet blijven (verkopersdwaling of in dit geval: waardedwaling, in verband met artikel 6:228 lid 2 BW). Er zijn in deze zaak onvoldoende feiten gesteld die tot een ander oordeel nopen. 
       
       
         
           schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Het voorgaande leidt tot de conclusie dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, die [naam gedaagde] had behoren na te komen. Op grond van toerekenbare tekortkoming is zij in beginsel verplicht de schade te vergoeden die HNV daardoor lijdt (artikel 6:74 BW). HNV heeft de schadevergoeding berekend door de koopsom (€ 135.000,=) van de prijs die het appartement op 29 april 2021 op de veiling heeft opgebracht (€ 266.000,=), af te trekken, zodat een schadevergoeding van € 131.000,= resteert. [naam gedaagde] heeft bestreden dat HNV schade heeft geleden. In de berekening van de schadevergoeding volgt de rechtbank HNV niet. 
       
     
     
       4.23. 
       Bij ontbinding van een overeenkomst wordt de omvang van de toe te kennen schadevergoeding vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin de schuldeiser zou hebben verkeerd bij een onberispelijke wederzijdse nakoming van de overeenkomst en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin de schuldeiser na ontbinding verkeert. Voor de situatie die hier aan de orde is - de koper van een woning stelt schade te lijden doordat de verkoper toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn leveringsplicht - heeft de Hoge Raad geoordeeld (HR 24 september 2004, NJ 2006/201, Moes/Muijlaert) dat dan, mede gelet op artikel 7:36 BW, de schadevergoeding kan worden berekend op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs ten tijde van de niet-nakoming, hetgeen naar algemeen wordt aangenomen moet worden begrepen als het moment van toerekenbare tekortkoming. Ook als de schade van HNV concreet wordt berekend, is er aanleiding om deze vast te stellen door vergelijking van de koopprijs met de marktprijs van het appartement op het moment dat [naam gedaagde] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Op dat moment zou HNV immers, in de hypothetische situatie dat de koopovereenkomst zou zijn nagekomen, het appartement kunnen hebben laten leveren en zij zou het dan met winst, het verschil tussen de marktprijs en de betaalde koopprijs, hebben kunnen doorverkopen. Een concrete begroting van de schade zou wellicht lager moeten worden vastgesteld wegens de kosten die HNV als koper in de hypothetische situatie gemaakt zou moeten hebben, maar aan de eerstgenoemde schadeberekening doet dat geen afbreuk omdat het de koper vrijstaat daarvoor te kiezen omdat dit voor hem gunstiger is. 
       
     
     
       4.24. 
       Het moment waarop [naam gedaagde] toerekenbaar tekort is gekomen stelt de rechtbank vast op 2 juni 2019. De levering volgens de koopovereenkomst had immers uiterlijk op 1 juni 2019 moeten plaatsvinden en tussen partijen is geen, zoals de koopovereenkomst bepaalt, onderlinge overeenstemming bereikt over een verlenging van die datum. Voor zover HNV heeft willen betogen dat zij met de “verlenging koopovereenkomst” die levertermijn wel heeft verdaagd, heeft te gelden dat [naam gedaagde], naar onweersproken vaststaat, dit stuk niet heeft ondertekend. Bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel kan een latere uiterste leverdatum niet als tussen partijen overeengekomen gelden. De in de koopovereenkomst vastgelegde uiterste leverdatum heeft onmiskenbaar het karakter van een fatale termijn als bedoeld in artikel 6:83 onder a BW, zodat het verzuim van [naam gedaagde] op 2 juni 2019 daadwerkelijk intrad.  
       
     
     
       4.25. 
       Met betrekking tot de marktprijs van het appartement op 2 juni 2019 overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank acht voldoende gegevens voorhanden om die prijs zelf te schatten. In het geding is gebracht een overzicht van de ontwikkeling van de WOZ-waarden van het appartement per de eerste dag van de jaren 2014 tot en met 2020. Kennelijk is de WOZ-waarde van het appartement telkens bijgesteld. Gezien het verschil in de bedragen van de waarden wijst een en ander op daaraan ten grondslag liggende regelmatig uitgevoerde taxaties. Tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 is de WOZ-waarde gestegen met € 19.000,= van € 167.000,= naar € 186.000,=. De marktwaarde van het appartement wordt op grond daarvan op 2 juni 2019 schattenderwijs vastgesteld op (afgerond) € 175.000,=. De schadevergoeding waarop HNV aanspraak mag maken bedraagt derhalve € 175.000,= minus € 135.000,= is € 40.000,=.  
       
     
     
       4.26. 
       De wettelijke rente over het toegewezen bedrag in hoofdsom zal, zoals gevorderd, worden toegewezen met ingang van de dag der dagvaarding, zijnde 26 januari 2021, tot aan de dag der betaling. De beslagkosten zullen eveneens worden toegewezen, inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente.  
       
     
     
       4.27. 
       Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze. 
       
     
     
       4.28. 
       Tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de veroordeling is geen bezwaar gemaakt en dit onderdeel van de vordering zal daarom worden toegewezen. 
       
       
         
           In voorwaardelijke reconventie 
         
       
       
     
     
       4.29. 
       De vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank in conventie het beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1, onder b BW honoreert. Die voorwaarde is niet vervuld, zodat de vordering niet voor behandeling aan de orde komt. Een afzonderlijke proceskostenveroordeling in reconventie zal daarom achterwege blijven. 
       
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De rechtbank: 
     
     
       
         in conventie en in reconventie 
       
     
     
       5.1. 
       veroordeelt [naam gedaagde] om aan HNV te betalen een bedrag van € 40.000,= (veertig duizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 26 januari 2021 tot de dag van volledige betaling en tot betaling van de beslagkosten ten bedrage van € 388,76, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.3. 
       compenseert de kosten van de procedure in conventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 
       
     
     
       5.4. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is ondertekend door de rolrechter en uitgesproken in het openbaar op 23 februari 2022. 
         [3152/3500]