ECLI: ECLI:NL:RBSGR:2008:BG1018

Titel: ECLI:NL:RBSGR:2008:BG1018 Rechtbank 's-Gravenhage , 10-07-2008 / 2007-1167

Gerecht: Rechtbank 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 2008-07-10

Zaaknummer: 2007-1167

Proceduretype: Eerste aanleg - meervoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBSGR:2008:BG1018

---

Wet voorkeursrecht gemeenten prijsoordeel ex artikel 18 Wvg.

ILB/II 
       rekestnummer 2007/1167 
       10 juli 2008  
     
     
     
       RECHTBANK 's-GRAVENHAGE 
       sector civiel recht - afdeling II  
     
     
     Beschikking in de zaak van: 
     
     
       Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Waddinxveen, 
       zetelend te Waddinxveen, 
       verzoekers, 
       procureur: mr. J.P. van Ginkel, 
     
     
     tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       Beheermaatschappij De Hefbrug B.V., 
       gevestigd te Waddinxveen, 
       voorheen verweerster, 
       procureur: mr. L.M. Bruins, 
     
     
     en tegen 
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       Baas Onroerend-Goed Exploitatie I B.V., 
       gevestigd te Waddinxveen, 
       rechtsopvolgster onder algemene titel van  
       Beheermaatschappij De Hefbrug B.V., 
       thans verweerster, 
       procureur: mr. L.M. Bruins. 
     
     
     
     Partijen worden hierna genoemd "de gemeente", "De Hefbrug" en "Baas". 
       
     De rechtbank heeft kennis genomen van de stukken, waaronder ook hetgeen ter zitting van 21 april 2008 is verhandeld, alsmede van de nadien nog door partijen toegezonden stukken. 
     
       
     RECHTSOVERWEGINGEN 
     
     Het procesverloop 
     
     1. Bij verzoekschrift, ingekomen ter griffie van de rechtbank op 23 oktober 2007, heeft de gemeente de rechtbank verzocht overeenkomstig het bepaalde in artikel 17 lid 1 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een oordeel te geven over de verkoopprijs van de onroerende zaak gelegen aan de Tweede Blokweg 70 te Waddinxveen, kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie C, nummer 2285, groot 02.37.00 hectare. 
     
     2. De rechtbank heeft vervolgens bij beschikking van 7 november 2007 mr. M.C.J.A Huijgens als rechter-commissaris benoemd om tezamen met de bij beschikking van 14 februari 2007 (op het verzoek strekkende tot benoeming van deskundigen op grond van het bepaalde in artikel 16 Wvg) benoemde deskundigen mr. H.J.M. van Mierlo, ing. P.H. Reinders Folmer en ir. H. Leonard, en vergezeld van een griffier een onderzoek in te stellen en te dien einde de ligging en gesteldheid van voormelde onroerende zaak op te nemen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 18 lid 1 Wvg. Deze opneming heeft plaatsgevonden op 12 december 2007, ter gelegenheid waarvan de rechter-commissaris voornoemde deskundigen heeft opgedragen een nader advies uit te brengen over de verkoopprijs van voormelde onroerende zaak. Het deskundigenrapport is op 29 februari 2008 ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. 
     
     Formeel verweer van De Hefbrug 
     
     3. De Hefbrug heeft zich in de eerste plaats beroepen op niet-ontvankelijkheid van het door de gemeente ingediende verzoekschrift wegens termijnoverschrijding. Het door De Hefbrug van de rechtbank ontvangen verzoekschrift vermeldt een ontvangststempel van 29 oktober 2007, zodat het verzoek niet binnen de gestelde termijn van vier weken na dagtekening van het deskundigenadvies (26 september 2007) is ingediend.  
     
     4. Voorts heeft De Hefbrug zich beroepen op niet-ontvankelijkheid van de gemeente in haar verzoek, voor zover dit zich richt tegen De Hefbrug als gerekwestreerde, nu De Hefbrug sedert 29 mei 2007 niet meer bestaat; rechtsopvolgster onder algemene titel is de besloten vennootschap Baas Onroerend-Goed Exploitatie I B.V. te Waddinxveen. De beëindiging van De Hefbrug zou op 29 mei 2007 in het Handelsregister zijn ingeschreven; in de openbare registers staat De Hefbrug nog wel als rechthebbende op de onderhavige onroerende zaak ingeschreven. De Hefbrug heeft zich in dat kader bij procureur gesteld.  
     
     Beoordeling van de ontvankelijkheidsverweren 
     
     
       5. Ter zitting heeft de advocaat van De Hefbrug gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de vraag jegens welke rechtspersoon het verzoekschrift had moeten worden ingediend.  De Hefbrug had zich aanvankelijk bij verweerschrift, op niet-ontvankelijkheid beroepen. 
       Hefbrug en Baas hebben ter zitting aangegeven dat Baas als rechtsopvolger onder algemene titel van De Hefbrug moet worden beschouwd, zodat Baas in casu als verweerster zou moeten worden aangemerkt. Baas heeft ter zitting, bij monde van haar advocaat mr. K.M. Moeliker, te kennen gegeven zich in de onderhavige procedure alsnog bij procureur te stellen, met welke omstandigheid de gemeente ter zitting heeft ingestemd. 
       De rechtbank is derhalve van oordeel dat Baas als verweerster moet worden aangemerkt en dat de gemeente in het verzoek tegen De Hefbrug niet-ontvankelijk zal moeten worden verklaard.  
     
     
     6. Op grond van artikel 17 lid 1 Wvg kunnen burgemeester en wethouders binnen vier weken na dagtekening van het in artikel 16 Wvg bedoelde advies, met redenen omkleed, de rechtbank verzoeken een oordeel over de prijs te geven. Het advies van de deskundigen ingevolge artikel 16 Wvg is gedateerd op 26 september 2007. Het verzoekschrift op grond van artikel 17 lid 1 Wvg is - per telefax - op 23 oktober 2007 ingediend, derhalve tijdig. Nu zulks ter zitting door Baas niet is bestreden, zal het verweer worden verworpen. 
     
     Het deskundigenrapport 
     
     
       7. De deskundigen hebben het volgende gerapporteerd.  
       De onroerende zaak betreft een weiland met woonhuis en aangebouwde schuur en is in gebruik bij de eigenaar. Bij het prijsadvies zijn de deskundigen er van uit gegaan dat er geen bodemonderzoek is verricht en het perceel geschikt is voor multifunctioneel gebruik. De deskundigen hebben de werkelijke waarde van dat perceel bepaald overeenkomstig de systematiek van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (Ow). Uitgangspunt daarbij is de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar als redelijk handelend verkoper en de gemeente als redelijk handelend koper. Op grond van de door partijen overgelegde stukken en op basis van hun ervaring en intuïtie zijn de deskundigen van oordeel dat een redelijk handelend koper er op de peildatum van uit zal gaan dat de agrarische bestemming die thans op het perceel rust, op termijn wordt gewijzigd in de bestemming "bedrijfsdoeleinden", en rekening zal houden met de mogelijkheid dat de rooilijnstrook van 100 meter vanuit de as van de A12 in de toekomst zal worden gereduceerd tot 50 meter, gelet op de ontwikkelingen aan de zuidkant van de A12. Volgens de deskundigen is het redelijk te veronderstellen dat het terrein binnen 7 tot 12 jaar in ontwikkeling zal worden gebracht.  
     
     
     
       8. De deskundigen hebben - in aanmerking nemende het door partijen in de onderhavige procedure aangevoerde - de door hen in de artikel 16 Wvg-procedure geadviseerde waardering van de onroerende zaak gehandhaafd. Zij hebben gerapporteerd dat het perceel onderdeel  uitmaakt van het bestemmingsplan "Landelijk gebied - West" van de gemeente, goedgekeurd op 3 juli 1979, en daarin een agrarische bestemming heeft, inhoudende "Agrarische doeleinden", alsmede een overige aanduiding, inhoudende "kassen niet toegestaan" en "rooilijnstrook (100 meter uit de as van de RW12)". In het Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas (hierna: "ISZ"), vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente op 1 februari 2006, is het perceel aangewezen als "nieuw: accent werken".  
       De deskundigen hebben de verkoopprijs als volgt geadviseerd: 
       woning met aangebouwde schuur, tuin, erf en open (verharde) grond 
       - waarde opstallen	€    100.000,00 
       - 750 m² grond à € 250,00/m²	€    187.500,00 
       - 850 m² grond à € 50,00/m²	€      42.500,00 
       totaal	€    330.000,00 
       grasland 
       - 22.100 m² grond à € 40,00/m²	€    884.000,00 
       Totaal	€ 1.214.000,00 (kosten koper) 
     
     
     9. Voor het bepalen van de waarde van het grasland hebben de deskundigen gelet op vergelijkende transacties in de regio, met name de transactie tussen [A] en [B] van 19 december 2005 ter zake van nabij gelegen percelen tussen de Bredeweg en de Zesde Tochtweg te Waddinxveen, waarbij is uitgegaan van een grondprijs van € 30,50 per m². Gelet op de betere ligging tussen een openbare verharde weg en de rijksweg A12 hebben de deskundigen het grasland in de onderhavige zaak gewaardeerd tegen een verwachtingswaarde van € 40,00 per m². De deskundigen zijn van oordeel dat de ligging van het onderhavige perceel wel degelijk gunstiger is dan de door de gemeente aangegeven vergelijkingstransacties. Zij hebben er in dat kader op gewezen dat volgens het ISZ ten noorden van de A12 100 tot 125 hectare bedrijventerrein zal worden gerealiseerd. Het perceel van Baas maakt blijkens dat plan onderdeel uit van het gebied dat is bestemd voor "nieuw: accent werken", waaruit de deskundigen hebben afgeleid dat ten noorden van de A12 een complex zal worden gevormd tussen de openbare verharde weg (de Tweede Blokweg) en de A12, hetgeen prijsverhogend werkt ten opzichte van het perceel dat onderwerp was van de transactie [B]/[A]. Voorts is er bij het onderhavige perceel sprake van een zichtlocatie nabij de A12, waardoor de verwachting gerechtvaardigd is dat dit perceel eerder zal worden ontwikkeld dan de overige percelen die zijn bestemd voor "nieuw: accent werken". Er is volgens de deskundigen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er een grotere druk vanuit de glastuinbouwsector zou bestaan dan vanuit de bedrijvensector. Blijkens het ISZ bestaat er naast de behoefte om gronden in de Zuidplaspolder voor glastuinbouw in gebruik te nemen, eveneens een behoefte om bedrijventerreinen te realiseren (300 hectare). Zij achten het niet aannemelijk dat glastuinbouw eerder in ontwikkeling zal komen dan bedrijventerrein, onder verwijzing naar de transactie [B]/[A], waarbij een voortgezet gebruik is bedongen tot 15 december 2015, waaruit volgens hen volgt dat niet is gebleken van een vanuit de glastuinbouwsector bestaande druk. De deskundigen achten het voorts aannemelijk dat er spitsstroken langs de A12 zullen worden gerealiseerd om de doorstroom van het verkeer te bevorderen. Zij verwijzen hierbij naar het Urgentieprogramma Randstad, het ISZ en het Streekplan Zuid-Holland-Oost, vastgesteld door gedeputeerde staten van Zuid-Holland van 12 november 2003. Thans is volgens de deskundigen echter nog onzeker of en waar deze stroken komen te liggen, temeer nu blijkens het streekplan op verschillende plaatsen een reservering is opgenomen voor een toekomstig tracé, waarbij een dergelijke aanduiding ter hoogte van het onderhavige perceel nu juist ontbreekt. Uit het ISZ lijkt voorts te volgen dat de verbreding van de A12 niet is voorzien op de gronden in eigendom van Baas; aan de zuidkant van de A12 is een strook grond, gelegen tussen de A12 en het Distripark, aangewezen voor "nieuw: wonen, werken en voorzieningen", waaruit de deskundigen hebben afgeleid dat deze wellicht is bedoeld voor de verbreding van de A12, dan wel de aanleg van spitsstroken. Dit strookt volgens hen ook met het bestemmingsplan "Distripark Doelwijk", dat op 31 januari 2007 is goedgekeurd door gedeputeerde staten van Zuid-Holland, en waarin is bepaald (artikel II.1, tweede lid, aanhef en onder j van de voorschriften behorende bij dit plan) dat op de tot bedrijfsdoeleinden bestemde gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat gebouwen niet zijn toegestaan binnen een afstand van 50 meter van de Rijksweg A12. Een eventuele verbreding van de A12 dan wel de aanleg van spitsstroken zal, naar deskundigen verwachten, worden gerealiseerd op de gronden gelegen binnen deze 50 meter tussen de A12 en het Distripark. Een gelijke bestemming ontbreekt echter ten noorden van de A12. Mogelijk is de reservering van de voorstrook gelegen op het perceel van Baas in het verleden gereserveerd voor de uitbreiding van de A12, doch de deskundigen stellen zich op het standpunt dat van deze reservering wellicht geen gebruik meer zal worden gemaakt. De bestemmingsplannen, waarin de rooilijnstroken zijn opgenomen, zijn gedateerd (uit 1962 respectievelijk 1979) en er blijft onduidelijkheid bestaan omtrent de uiteindelijke situering van de rooilijnstrook, de bestemming die deze strook zal krijgen, alsmede de bebouwingsmogelijkheden van deze gronden. Om deze reden zijn de deskundigen dan ook in de onderhavige zaak tot een andere waardering gekomen dan in de zaak provincie Zuid-Holland/Van der Mast, waarin sprake was van een aan de gronden toegedachte verkeersbestemming, als gevolg waarvan aan dat perceel een negatieve verwachtingswaarde werd toegekend. De deskundigen achten die transactie daarom niet vergelijkbaar. De deskundigen achten de transactie Molenaar/Distripark A12 B.V. wèl vergelijkbaar, nu de ligging van beide percelen vergelijkbaar is, maar waarbij laatstgenoemd perceel eerder tot ontwikkeling zal komen, nu dit gelegen is aan een bestaand bedrijventerrein. De koopovereenkomst van de transactie Molenaar/Distripark A12 B.V. dateert van 11 juni 2002, maar het perceel grond zal zoals gezegd eerder tot ontwikkeling komen, terwijl het perceel van Baas beter ontsloten is dan voormeld perceel. 
     
     10. Met betrekking tot het door verweerster overgelegde taxatierapport van Boer Hartog Hooft (rapport BHH) zijn de deskundigen van oordeel dat dit gebaseerd is op te veel onzekere factoren en aannames om een betrouwbare indicatie te geven van de actuele werkelijke waarde op de peildatum. Het rapport BHH gaat uit van de residuele grondwaarde, welke methode echter veronderstelt dat een aantal componenten, zowel aan opbrengst- als aan kostenzijde, bekend althans vrij nauwkeurig bepaalbaar zijn. Dat is hier niet het geval. Deskundigen kunnen zich daarnaast met een aantal inschattingen van BHH niet verenigen. Zo is er in de regio thans een totaal van 210 hectare aan bedrijventerrein in ontwikkeling. Dat dient volgens de deskundigen eerst in een afgerond stadium te verkeren, alvorens nieuwe terreinen zullen worden uitgegeven. In de Zuidplaspolder zal blijkens het ISZ 300 hectare aan nieuw bedrijventerrein worden gerealiseerd en de Zuidplaspolder is een grootschalig ontwikkelingsgebied (circa 2000 hectare waarop voorkeursrechten zijn gevestigd), waaraan grote financiële risico's zijn verbonden, en welke risico's ook gelden voor Baas. De ontwikkelingstermijn is nog onzeker en een termijn van 7 tot 12 jaar achten de deskundigen te rooskleurig. Ook is het rapport BHH volgens de deskundigen te optimistisch ten aanzien van de kosten en wordt er ten onrechte geen rekening gehouden met aanstaande wetgeving, zoals de Grondexploitatiewet. In het kader van deze wet zal het perceel als onderdeel van een complex worden gezien, met bijbehorende verevening en kostenverhaal en derhalve een lagere residuele waarde. Voorts achten de deskundigen de in het rapport gehanteerde risico- en winstopslag van 5% te laag; gebruikelijk is een percentage van 10% van de bruto opbrengsten.  
     
     Standpunt van partijen 
     
     
       11. Partijen kunnen zich om na te melden redenen niet verenigen met het deskundigenrapport. 
       - De gemeente stelt zich op het standpunt dat het grasland dient te worden gewaardeerd op € 22,50 per m², overeenkomstig andere door de deskundigen geadviseerde prijzen in het ISZ-gebied. Voorts is complexvorming volgens haar onzeker en is deze niet bepalend voor de prijs, althans niet prijsverhogend. Het perceel ligt niet gunstig, immers dicht gelegen bij de A12, waardoor ruimteclaims voor verbeterde infrastructuur langs de A12 zijn te verwachten. De transactie [A]/[B] is volgens haar niet vergelijkbaar, omdat de prijs van die gronden hoger is vanwege de toegedachte glastuinbouwbestemming. De huidige vigerende bestemming van het perceel is nadrukkelijk gekoppeld aan een strook langs de A12, hetgeen gezien moet worden als een planologische reservering voor de toekomstige verbreding van de A12, hetgeen leidt tot een lagere verwachtingswaarde. Ook de transactie van Distripark A12  B.V. acht de gemeente niet vergelijkbaar, omdat de betreffende gronden nabij het bestaande bedrijventerrein zijn gelegen en eerder in ontwikkeling zullen worden gebracht en de bedrijfsbestemming veel "harder" is dan bij het perceel van Baas.  
     
     
     - Baas is het niet eens met de waardering van het grasland op € 40,00 per m². De waarde van het totale perceel, inclusief het bestaande woonhuis met omliggende grond, zou volgens haar - onder verwijzing naar het rapport BHH - € 1.810.000,00 dienen te bedragen, uitgaande van de hogere waarde van de gronden op basis van een reële planologische verwachting (verwachtingswaarde) en/of van ligging van de gronden in een zogeheten complex (complexwaarde), en met buiten beschouwing lating van de voor- en nadelen van het werk ten behoeve waarvan de gemeente de gronden wil aankopen ingeval van een zogenaamde dwangbestemming ("wegmatseren"). De deskundigen hebben volgens Baas terecht rekening gehouden met het hanteren van de complexwaarde. Volgens Baas is er wat betreft haar perceel sprake van een dwangbestemming, nu een deel daarvan mogelijk in de toekomst een verkeersbestemming krijgt. Deze dient dus "weggematserd" te worden, reden waarvan volgens haar voor wat betreft de gehele oppervlakte van het perceel dient uitgegaan te worden van een te verwachten bedrijfsbestemming. De onzekerheid met betrekking tot een eventuele verbreding van de A12, al dan niet aan de zijde van het perceel van Baas, dient voor rekening en risico van de gemeente te komen. Volgens Baas dient de verwachtingswaarde berekend te worden op de wijze, zoals gedaan in het rapport BHH, aldus op basis van de residuele grondwaarde. De uitkomst daarvan is betrouwbaarder dan de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsmethode, nu deze in casu is gebaseerd op slechts één vergelijkingstransactie.  
     
     Beoordeling 
     
     
       12. De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is de waardering van de deskundigen van het woonhuis met schuur en bijbehorend grasland ten bedrage van € 333.000,00. Ook de rechtbank kan zich daarmee verenigen. 
       Tussen partijen is in geschil de waarde van de 22.100 m² grasland. De huidige bestemming is agrarisch. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. 
     
     
     
       13. De deskundigen hebben bij de waardering van het onderhavige grasland op € 40,00 per m² als 
       uitgangspunt genomen dat het een verwachtingswaarde heeft als deel van een als bedrijventerrein te ontwikkelen complex en hebben bij die waardering gebruik gemaakt van de zogeheten vergelijkingsmethode, onder verwijzing naar de transactie tussen [A] en [B] van 19 december 2005, bij welke transactie een grondprijs van € 30,50 per m² is gerealiseerd.  
     
     
     complexwaarde/verwachtingswaarde/dwangbestemming 
     
     14. Ter zitting hebben de deskundigen nader aangegeven dat mede met de eerst recent door de 	gemeente Waddinxveen overgelegde "Uitwerkingsstudie A12 parallelstructuur knooppunt Gouwe" hun oordeel wordt bevestigd dat er sprake is van veel onzekerheden met betrekking tot de inrichting van het gebied, hetgeen ook geldt voor de mogelijke verkeersbestemming. Ter zitting werd door de 	gemeente Waddinxveen aangegeven dat de keuze voor variant 1 (omleiding van het verkeer buiten het huidige Gouwe-aquaduct met een halve aansluiting op de A12 bij Waddinxveen), danwel 	variant 2 (doortrekking van de parallelstructuur tot aan de aansluiting Zevenhuizen/Doelwijk) 50/50 zal zijn. De deskundigen hebben dan ook hun oordeel gehandhaafd dat te verwachten is dat sprake zal zijn van een ter plaatse van het onderhavige perceel te vormen complex, waarvan dit deel gunstig ontsloten zal zijn tussen een openbare verharde weg en de rijksweg A12. Te verwachten is dat dat complex de bestemming "nieuw: accent werken" zal krijgen, derhalve een 	bedrijfsbestemming. Voorts hebben de deskundigen aangegeven dat zelfs al zou er voor een deel van het perceel sprake zijn van een verkeersbestemming, er dan sprake is van een dwangbestemming, omdat de gemeente Waddinxveen de uitwerking van de bestaande A12 zal moeten accepteren. Dus in dat geval zal, aldus deskundigen, evenmin sprake zijn van een verkeersbestemming, omdat deze zal moeten worden weggedacht.  
     
     waarderingsmethode: vergelijking of residuele grondwaarde 
     
     15. Vervolgens hebben de deskundigen ter zitting nader toegelicht waarom zij in casu de vergelijkingsmethode hebben toegepast en waarom zij een waardering op basis van de residuele grondwaarde niet reëel achten. De deskundigen hebben verklaard dat zij de waarde van het perceel hebben geschat op basis van het in hun persoon vastliggende prijsreferentiekader, met gebruikmaking van hun intuïtie en ervaring als deskundigen. Zij zijn daarbij uitgegaan van algemene grondinformatie en hebben rekening hebben gehouden met ten zuiden van de A12 gerealiseerde transactieprijzen van € 22,50 per m² en de vergelijkbaar geachte transactie [A]/[B] van € 30,50 per m² voor grond gelegen ten noorden van de A12. Die € 30,50 per m² achten de deskundigen de ondergrens voor de meest gerede koper in het betreffende gebied. Nu het onderhavige complex gewaardeerd moet worden als hebbende de te verwachten bestemming "industrie", dient de waarde van € 30,50 per m² naar hun oordeel opgetrokken te worden tot € 40,00 per m². De residuele grondwaarde-methode is volgens de deskundigen in casu niet hanteerbaar, omdat er onvoldoende invoergegevens bekend zijn, waarbij wordt opgemerkt dat er twijfels over bestaan wanneer de plannen te realiseren zijn, dat de in het rapport van BHH gehanteerde cijfers niet zeker zijn, en er in dat rapport ten onrechte van wordt uitgegaan dat de Grondexploitatiewet niet van toepassing is, hetgeen een prijsdrukkend effect op de waarde heeft.   
     
     
       16. De rechtbank overweegt dat - volgens vaste jurisprudentie - deskundigen naar hun eigen inzicht hun advies baseren op de ene of de andere waarderingsmethode. De rechtbank acht de door deskundigen in dit geval gehanteerde waarderingsmethode juist, gelet op de door hen daarvoor gegeven redengeving in hun rapport en zoals ter zitting nader toegelicht, welke waardering mede is gebaseerd op hun ervaring en intuïtie als deskundigen. Hetgeen partijen daartegen hebben aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Wat betreft de relevantie en/of al dan niet vergelijkbaarheid van de door partijen gememoreerde vergelijkingstransacties hebben de deskundigen op zorgvuldige wijze aangegeven, zoals hiervoor in rechtsoverweging 10 weergegeven, op welke wijze zij deze transacties bij hun beoordeling hebben betrokken. 
       Nu overigens niet is gebleken dat de deskundigen bij hun waardering van onjuistheden zijn uitgegaan of onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd, zal de rechtbank de waarde van de 22.100 m² grasland vaststellen - overeenkomstig hetgeen de deskundigen daartoe hebben geadviseerd - op € 40,00 per m². 
     
     
     kostenvergoeding 
     
     
       17. Baas heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van door De Hefbrug/Baas gemaakte kosten op grond van artikel 20 Wvg, als volgt: 
       - rechtsbijstand (inclusief B.T.W.): 
       - rechtsbijstand tot en met 31 maart 2008	€ 10.974,36 
       - rechtsbijstand maand april 2008	€   6.459,92 
       - procureurssalaris		€      357,00 
       - griffierecht			€      254,00 
       a. deskundige bijstand (inclusief B.T.W.):  
       - De Pater Bedrijfsmakelaars, factuur van 6 februari 2008	€   2.290,75 
       - De Pater Makelaardij, factuur van 23 april 2008	€   1.666,00 
       - Boer Hartog Hooft, factuur van 22 april 2008	€ 12.191,55 
     
     
     18. Voor wat betreft de door Baas vóór de zitting van 21 april 2008 gevorderde buitengerechtelijke kosten heeft de gemeente zich gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank (te weten de kosten betreffende de rechtsbijstand tot en met 31 maart 2008 en de factuur van De Pater Bedrijfsmakelaars van 6 februari 2008). Voor wat betreft de overige nadien bij brief van 29 april 2008 gevorderde kosten heeft de gemeente gesteld dat deze niet voldoen aan de daaraan te stellen dubbele redelijkheidstoets. Met betrekking tot de deskundige bijstand heeft zij aangevoerd dat verweerster zich ten onrechte heeft laten bijstaan door twee adviseurs/taxatiebureaus en acht zij de door die adviseurs bestede uren bovenmatig. De kosten van De Pater Bedrijfsmakelaars zijn onvoldoende gespecificeerd en lijken dubbel te zijn: op 6 februari 2008 wordt 11 uur gedeclareerd voor de waardering van het woonhuis en grasland en op 23 april 2008 wordt nogmaals 8 uur gedeclareerd inzake de gemaakte kosten inzake het object aan de Tweede Blokweg 70 te Waddinxveen. Voorts acht de gemeente het door De Pater gehanteerde uurtarief van € 175,00 per uur te hoog; dit zou tussen de € 100,00 en € 150,00 per uur mogen bedragen. De inschakeling van Boer Hartog Hooft als tweede taxateur acht de gemeente nodeloos, mede gelet op het door De Pater gehanteerde hoge uurtarief. Beide adviseurs hebben dubbel werk verricht; Boer Hartog Hooft heeft zelfs twee verschillende medewerkers ingeschakeld, zodat in feite sprake is van drie adviseurs. Het door Boer Hartog Hooft gehanteerde uurtarief van € 210,00 respectievelijk € 260,00 per uur acht de gemeente buitenproportioneel en zij heeft gesteld dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking dienen te komen, omdat zij niet voldoende aan de dubbele redelijkheidstoets.  
     
     
       19.  De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. 
       De gemeente heeft geen bezwaar tegen de hoogte van de gevorderde kosten van rechtbijstand (in totaal € 17.434,28), zodat deze, nu de rechtbank van oordeel is dat deze in redelijkheid zijn gemaakt en van een redelijke omvang zijn, voor vergoeding in aanmerking komen, met dien verstande dat de in die bedragen begrepen B.T.W. niet voor vergoeding in aanmerking komt, nu de rechtbank er van uit gaat dat deze voor Baas verrekenbaar zijn. Dit betekent dat € 14.650,66 wordt vergoed. 
     
     
     
       20. Wat betreft de kosten van deskundige bijstand, welke in totaal € 16.148,30 bedragen, wordt het volgende overwogen. Het taxatierapport van 21 januari 2008 is tot stand gekomen in onderlinge samenwerking tussen Boer Hartog Hooft en De Pater Makelaardij. Voor het opstellen van dit rapport is door Boer Hartog Hooft 30 uur in rekening gebracht. Door De Pater is terzake (blijkens de factuur van 6 februari 2008) 11 uur in rekening gebracht. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor, hetgeen evenzeer geldt voor de door de diverse adviseurs - die kennelijk allen een andere expertise hebben - gehanteerde tarieven. 
       Dit leidt tot een bedrag van € 8.475,00 exclusief B.T.W.(€ 5.250,00 terzake kosten van Kramer, 
       € 1.300,00 terzake van kosten van Ten Have, € 1.925,00 terzake van de kosten van De Pater Bedrijfsmakelaars. Vervolgens wordt door Boer Hartog Hooft nog 17 uur in rekening gebracht, waarvan 12,5 uur betrekking heeft op het taxatierapport en 4,5 uur op het bijwonen van de terechtzitting. De Pater heeft bij factuur van 23 april 2008 nog 8 uur in rekening gebracht. Bij gebreke van een specificatie van laatstgenoemde werkzaamheden kan de rechtbank niet beoordelen of deze in redelijkheid zijn gemaakt. Nu de heer De Pater ter zitting van 21 april 2008 aanwezig is geweest, acht de rechtbank het redelijk dat 4 uur van de door hem in rekening gebrachte 8 uur voor vergoeding in aanmerking komen, aldus een bedrag van € 700,00 (exclusief B.T.W.). De overige 17 door Boer Hartog Hooft in rekening gebrachte uren komen de rechtbank, gelet op de overgelegde specificatie, voor als zijnde in redelijkheid gemaakt, nu deze onder meer betrekking hebben op het bijwonen van de zitting en de beantwoording van door de deskundigen gestelde vragen. Ook deze kosten komen dus voor vergoeding in aanmerking, aldus € 3.695,00 (exclusief B.T.W.). De totale te vergoeden kosten van deskundige bijstand bedragen dus € 12.870,00 (exclusief B.T.W.).  
       De rechtbank zal de te vergoeden kosten op dit bedrag vaststellen. Voor toewijzing van de door Baas verzochte veroordeling tot het vergoeding van wettelijke rente over de kosten van rechts- en deskundige bijstand is onvoldoende is gesteld, zodat dit verzoek zal worden afgewezen. 
     
     
     21. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zullen op grond van het bepaalde in artikel 20 lid 1 Wvg voor rekening van de gemeente Waddinxveen dienen te komen. De kosten bedragen blijkens de door hen overgelegde factuur van 17 april 2008 € 26.502,31. Nu de gemeente Waddinxveen zich niet tegen de hoogte van deze kosten heeft verzet, zal zij tot vergoeding daarvan veroordeeld worden. 
     
     
     BESLISSING 
     
     De rechtbank: 
     
     I verklaart de gemeente niet ontvankelijk in haar verzoek tegen De Hefbrug; 
     
     II verklaart de gemeente ontvankelijk in haar verzoek tegen Baas; 
     
     III bepaalt de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de Tweede Blokweg 70 te Waddinxveen, kadastraal bekend gemeente Waddinxveen, sectie C, nummer 2285, op € 1.214.000,00; 
     
     IV veroordeelt de gemeente Waddinxveen de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 26.502,31, aan hen te voldoen; 
     
     V veroordeelt de gemeente Waddinxveen in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van Baas worden begroot op € 254,00 terzake van griffierecht en € 300,00 terzake van procureurssalaris, alsmede € 14.650,66 terzake van kosten rechtsbijstand en € 12.870,00 terzake van kosten deskundige bijstand; 
     
     VI wijst af het meer of anders verzochte. 
     
     Dit vonnis is gewezen door mrs. M.C.J.A.Huijgens, I.P.A. van Engelen en J. Berkvens en uitgesproken door mr. C.C. Dedel-van Walbeek ter openbare terechtzitting van 10 juli 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.