ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2024:7450

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2024:7450 Rechtbank Noord-Holland , 24-07-2024 / 10791662

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2024-07-24

Zaaknummer: 10791662

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:7450

---

Huurrecht. Aanbiedingsverplichting en eerste recht van koop niet geschonden. Standoverlast is gebrek en moet hersteld worden, geen asbest vrijgekomen, huurprijsvermindering, covid korting niet voldoende toegelicht, gebruik onjuiste tarieven voor kosten gas/water/licht. In reconventie: huur niet rechtsgeldig beëindigd.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 10791662 \ CV EXPL  23-7363 
     
     
     
       
         Vonnis van 24 juli 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       wonende te [plaats 1], 
       eisende partij in conventie, 
       verwerende partij in reconventie, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: mr. B. Kochheim-Bossink, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [gedaagde 1],  
     
       wonende te [plaats 2], 
       gemachtigde: mr. R. Vos, 
     
   
   
     
       2 
       2. [gedaagde 2],  
     
       wonende te [plaats 3], 
       gemachtigde: mr. M. Schildwacht, 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te noemen en samen te noemen: [gedaagden]. 
     
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       
         Het verloop van de procedure blijkt uit: 
         - de dagvaarding van 7 november 2023 met producties 1 tot en met 60; 
         - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde 1] van 17 januari 2024 met producties G 1 tot en met G 25; 
         - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagde 2] van 14 maart 2024 met producties 1 tot en met 23; 
         - het comparitievonnis van 20 maart 2024; 
         - de akte overlegging producties van [eiser] van 21 juni 2024 met producties 61 tot en met 78; 
         - de akte overlegging producties van [gedaagde 2] met producties 24 tot en met 26; 
         - de conclusie van antwoord in reconventie van 2 juli 2024; 
         - de mondelinge behandeling van 2 juli 2024; 
         - de pleitaantekening van [eiser]; 
         - de pleitaantekeningen van [gedaagde 1].  
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] huurt vanaf 1 september 2018 van [bedrijf 1] B.V. de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 4] (verder: het gehuurde). Vanaf maart 2019 heeft [gedaagde 1] het gehuurde in privé-eigendom verkregen.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte het restaurant [bedrijf 2]. De bovengelegen woonruimte wordt aan derden verhuurd. In de huurovereenkomst staat:  “ Duur, verlenging en opzegging  3.1  Deze huurovereenkomst is aangegaan voor 1 jaar, ingaande op 1 sept 2018 en lopende tot en met 31 aug 2019. 3.2  Deze huurovereenkomst wordt verlengd van de in 3.1genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4. en 3.5 voorgezet voor een aansluitende periode van 1 jaar + 3 jaar.  3.3  Na ommekomst van de in 3.2. genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behouden beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4. en 3.5 voortgezet voor van telkens 1 jaar. 3.4  Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder voor het 1e jaar, twee maanden voor het einde van de lopende huurperiode, 4 maanden voor het 2e jaar en voor de +3 jaar geldt 1 jaar voor het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, zoals geschreven in de algemene bepalingen.   (…) Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdragen, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode (…)  Casco 9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde, CV-ketel, Elektrisch en gas installatie, watervoorziening, afvoer en wc(s).  9.2  In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde: (…) Vetput (buiten voor de ingang) huurder is wel zelf aansprakelijk voor storingen en onderhoud hiervan en is verplicht min 1 keer per jaar deze te laten legen door een erkend bedrijf (…). Bijzondere bepalingen (…) 14.4  Indien de eigenaresse besluit het pand te verkopen, heeft huurder het recht van koop en is echter voor beide partijen uitdrukkelijk geheel vrijblijvend en verplicht partijen niet tot verkoop c.q. aankoop over te gaan. Bij verkoop aan huurder zal wel onder de volgende voorwaarden zijn: Komen de eigenaresse en huurder ten tijde van de koop niet uit over de verkoopprijs dan kan een derde (onafhankelijke) partij een taxatierapport door gediplomeerden en beëdigde taxateur laten opmaken en vervolgens de koopprijs vaststellen. Als huurder bij verkoop van het pand door de eigenaresse geen aanspraak wil maken op eerste recht van koop (of geen financiering hiervoor krijg) is de eigenaresse vrij om het pand aan te verkopen aan derde. (Deze huurovereenkomst zal dan overgaan naar de nieuwe eigenaar(s) en zullen dit huurcontract eerbiedigen. Huurder heeft dan ook geen recht tot indienen van schadeclaims of soortgelijke compensatie bij eigenaresse. Het eerste recht van Koop is niet van toepassing indien het pand verkocht wordt aan Mevrouw [gedaagde 1] in privé, haar echtgenoot of familie en aanverwanten tot en met de in de tweede graad.  14.4-1  Eigenaresse zal na het 1e jaar en verlenging van het huurcontract de optie voor koop zoals is omschreven in art 14.4 aan huurder aanbieden met die voorwaarden dat de verkoopdatum pas plaatsvindt na 3 jaar dat het pand in privé bezit is van de eigenaresse.  14.5  Huurder draagt zorg voor de maandelijkse betaling van het vastrecht en levering van de nutsvoorziening van gas en water, deze zal jaarlijks verrekend worden eerste perioden 14 dagen na eindnota van de leverancier(s) met de verhuurder met de meterstanden van de tussenmeters die aanwezig zijn in het pand. De huurder zal de eindafrekening opmaken met bewijsvoering van een copy van de eindnota van de nutsbedrijven.  14.6  Verhuurder betaalt voor deze nuts voorziening voor gas en water een voorschot van € 150,00 (zegge honderdvijftig euro) per maand aan huurder en zal na de eindafrekening per jaar het voorschot bij bijbetaling verhogen of bij te terug vordering in overleg het bedrag verlagen.” 
     
     
       2.3. 
       Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat: “ Schade  10.1  Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een – gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.  (…) Bijzondere bepalingen (…) 11.3  Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 11.4 Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder: - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt: (…)  -indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3. van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.”  
       
     
     
       2.4. 
       Vanaf begin 2019 hebben partijen onderhandeld over de overname door [eiser] van de bedrijfsruimte én de daarboven gelegen woonruimte. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) voerde namens [gedaagde 1] de onderhandelingen met [eiser]. De onderhandelingen hebben geleid tot het opstellen van een op 20 augustus 2019 gedateerde concept-huurovereenkomst met een sideletter. Deze vormen samen een concept-overeenkomst van huurkoop inhoudende de overname door [eiser] van het gehele pand per 1 april 2022 voor een koopprijs van € 245.000,00, waarop de tussentijds betaalde huur gedeeltelijk in mindering strekt en waarbij de na het sluiten van de overeenkomst vallende kosten van onderhoud voor rekening komen van [eiser]. 
       
     
     
       2.5. 
       Op 23 augustus 2019 heeft tussen [betrokkene 1] en [eiser], bijgestaan door horecamakelaar [betrokkene 7], een bespreking plaatsgevonden. Daarbij is afgesproken dat [eiser] en [gedaagde 1] gezamenlijk de huurkoopovereenkomst op 26 augustus 2019 zouden ondertekenen. [gedaagde 1] heeft deze afspraak afgezegd wegens familieomstandigheden. Uiteindelijk is 23 september 2019 als nieuwe datum voor ondertekening afgesproken. 
       
     
     
       2.6. 
       De ondertekening op 23 september 2019 is niet doorgegaan. Omdat [eiser] kort daarvoor een hoge gasrekening had ontvangen, gebaseerd op het gebruik van de bovenwoning, wilde hij dat [gedaagde 1] daar eerst een oplossing voor zou vinden. 
       
     
     
       2.7. 
       Bij appberichten van 24 september 2019 heeft [eiser] [gedaagde 1] laten weten dat hij die dag om 20:00 uur de gas- en watervoorziening van het pand zal afsluiten indien [gedaagde 1] de gasrekening niet op tijd betaalt. 
       
     
     
       2.8. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde 1] in oktober 2019 laten weten dat hij zou stoppen met het restaurant. Kort daarna is [eiser] daarop teruggekomen. In november 2019 heeft [eiser] voorgesteld dat [gedaagde 1] een huurkoopovereenkomst zou sluiten met zijn zakenpartner [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) in plaats van [eiser], met [eiser] als onderhuurder van het pand. 
       
     
     
       2.9. 
       Partijen hebben in januari 2020 geen overeenstemming bereikt. [gedaagde 1] heeft [eiser] op 23 januari 2020 laten weten het pand uit de verkoop te halen. 
       
     
     
       2.10. 
       In januari 2020 is loodgieter [betrokkene 3] (verder: [betrokkene 3]) begonnen aan werkzaamheden aan het riool. De werkzaamheden zouden enkele dagen duren. Op de tweede dag van de werkzaamheden heeft [betrokkene 3] een schuifmof verwijderd bij een rioolbuis en constateerde dat in de rioolbuis asbest is verwerkt. [betrokkene 3] heeft de werkzaamheden direct stilgezet en het gehuurde, zonder op te ruimen, verlaten.  
       
     
     
       2.11. 
       In april 2020 heeft [eiser] Technisch Tekenburo [betrokkene 8] (verder: [betrokkene 8]) een technische keuring van de elektra laten uitvoeren. Vervolgens heeft [gedaagde 1] de Firma [betrokkene 9] Electro (verder: [betrokkene 9]) opdracht gegeven om de elektra te laten inspecteren. [betrokkene 9] heeft haar bevindingen in het rapport van [betrokkene 8] verwerkt.  
       
     
     
       2.12. 
       In het rapport staat: “Verdeelinrichting HKL begane grond: (…) De circuitweerstand van de groepen die niet beveiligd worden door de aardlekbeveiliging is te hoog t.o.v. de toegepaste beveiliging.  Er worden diverse groepen beveiligd door de aardlekbeveiliging maar ook groepen iet. De installaties is niet gedocumenteerd.  De aardingvoorzieningen dienen z.s.m. gecontroleerd te worden.  Het is niet duidelijk welke type aardlekbeveiliging wordt toegepast. Indien de aardlekbeveiliging een type C is dient deze onmiddellijk vervangen te worden. nader onderzoek dient dit uit te wijzen.”  Door [betrokkene 9] toegevoegd:  “Aangepast” “Verdeelinrichting LK Keuken De verdeelinrichting in de bedrijfskeuken voedt groepen waar contactdozen op aangesloten zijn. De 30mA-aardlekschakelaar voor aanvullende bescherming ontbreekt.”  Door [betrokkene 9] toegevoegd:  “Voldoet volgens de oude norm” “Keuken begane grond Het snoer van de vaatwasmachine wordt gelast zonder lasdoos.  De vaatwasmachine wordt aangesloten d.m.v. een stekker en maakt geen deel uit van de “vaste” elektrotechnische installatie.  Hoewel deze geconstateerde afwijking niet binnen het bereik van deze veiligheidsinspectie valt is het toch meegenomen in de rapportage met het oog op de veiligheid.” Door [betrokkene 9] toegevoegd:  “Aangepast”  “Bar begane grond De circuitweerstand van de contactdoos is niet te meten door vreemde spanning tussen fase en de PE-geleider. De contactdoor dienst z.sm. gecontroleerd te worden.” Door [betrokkene 9] toegevoegd: “ Eigen bouw huurder” Verder heeft [betrokkene 9] bij het onderwerp  Meting Circuitweerstand  toegevoegd: “ Kortsluit meting is goed ” en bij de factuur vermeld  “Alle punten zijn hersteld en daarmee is de installatie veilig opgeleverd. Wat er daarna is aangepast door de huurder is nu niet bekend. Maar de  nulmeting na reparatie is een uitgangspunt.” 
       
     
     
       2.13. 
       
        [betrokkene 9] heeft vervolgens een NEN-rapport opgesteld waarbij de installatie is goedgekeurd. In het rapport staat: “Opmerkingen/uitgevoerde werkzaamheden: Herstelwerkzaamheden n.a.v. keuringsrapport: Technisch Tekenburo [betrokkene 8] 01-04-2020 Advies: Aardlekschakelaar op ‘keukengroep’ LK monteren (niet wettelijk verplicht i.v.m. Oude installatie normen) ”  
       
     
     
       2.14. 
       
        [betrokkene 4] en [betrokkene 5], die in het gehuurde van 2009 tot en met 2014 een restaurant hebben gerund, hebben verklaard jarenlang stankoverlast te hebben gehad: “ Het leek wel rioollucht ”.  
       
     
     
       2.15. 
       Op 3 januari, 12 februari, 26 februari en 29 april 2020 heeft [eiser] geklaagd over, onder andere, stankoverlast. Ook op 11 juni 2021, 12 juni, 17 juni, 30 juni, 24 juli 2021, 23 september 2021, 1 augustus, 6 augustus en 14 september 2023 heeft [eiser] geklaagd.  
       
     
     
       2.16. 
       Op 2 september 2021 heeft een medewerker van de gemeente [gemeente] in een e-mail aan [eiser] over de stankoverlastklachten als volgt verklaard: “De gemeente is hier een aantal keer bij geweest omdat wij toch als noodkreet fungeerde, waaronder ikzelf om onderzoek te doen zowel binnen en buiten, dat hebben wij gedaan al vanaf 2017.  Er zijn door onze rioolmedewerkers buiten op gemeente grond in 2018 en 2020, 2 gaatjes gevonden, deze bevonden zich buiten het pand in de stoep, 1 in de HWA aansluiting net buiten het pand en 1 in de vetvanger wat eigenlijk eigendom is van de verhuurder. Deze hebben wij allebei dicht gemaakt. We hebben al het leidingwerk buiten gefilmd door middel van een camera inspectie, deze huisaansluiting is vanaf de grens verhuurder/gemeente gefilmd tot aan de opzetter en deze is 100% in orde.  Hierdoor hebben wij als gemeente voldaan aan onze eisen, en hebben ook geadviseerd verder onderzoek te doen en dat is de inpandige riolering te onderzoeken, filmen en een rioolonderzoek te doen. Deze is gedaan door de firma [betrokkene 3] en heeft duidelijk aangegeven dat er inpandig overal lekkages zijn.  Ik heb de firma [betrokkene 3] ook hierin gesproken vanochtend en zij hebben deels werk verricht en verder geen actie meer ondernomen omdat er niet werd betaald of dergelijke maar daar staan wij  los van. (…)” 
       
     
     
       2.17. 
       De vorige advocaat van [eiser] heeft [gedaagde 1] op 10 februari 2020 voorgesteld de vastgelopen onderhandelingen te hervatten. [gedaagde 1] is hier niet op ingegaan. 
       
     
     
       2.18. 
       Op 30 april 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde 1] geschreven dat de huurkoopovereenkomst nog moet worden ondertekend, en dat de afspraak voor de notariële levering op 31 maart 2022 wat hem betreft nog steeds geldt. [gedaagde 1] heeft hierop niet gereageerd. 
       
     
     
       2.19. 
       Op 6 juli 2021 heeft loodgietersbedrijf [betrokkene 10] Leidingtechniek (verder: [betrokkene 10]) rooktesten uitgevoerd en het riool bekeken. In het rapport van [betrokkene 10] staat: “CONSTATERINGEN  1Vanuit het eternit riool (asbest) achter het toilet van de bovenwoning komt rookontwikkeling 2 Bij de standleiding (bedenede) komt ook rook vrij 3 Bij het kruipruimte aan de voorzijde is ook een riool lekkage bij een gat in het PVC. CONCLUSIE Door de rookontwikkeling op meerdere punten is vastgesteld dat er inderdaad open verbindingen zijn. Deze open verbindingen kunnen stank veroorzaken Doordat de lekkage op meerdere plekken zit adviseren wij om een total renovatie op te zetten (…)” 
       
     
     
       2.20. 
       Op 6 augustus 2021 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde 1] gesommeerd om binnen drie weken een aantal onderhoudsgebreken aan het pand te verhelpen. Namens [gedaagde 1] heeft Meeles Bedrijfsadvies op 12 augustus 2021 geantwoord dat van achterstallig onderhoud geen sprake is. 
       
     
     
       2.21. 
       
        [eiser] heeft [gedaagde 1] gedagvaard in kort geding om [gedaagde 1] te veroordelen mee te werken aan de tot standkoming en ondertekening van de huurkoopovereenkomst subsidiair om verder te onderhandelen. Op 17 februari 2022 is vonnis gewezen en zijn de vorderingen van [eiser] afgewezen. Daarin werd overwogen: 5.3. (…) niet is gesteld of gebleken dat [eiser] op grond van een verklaring van [gedaagde 2] heeft mogen aannemen dat [gedaagde 2] een toerekende volmacht aan [betrokkene 1] had verleend voor het sluiten van een huurkoopovereenkomst. (…)  5.4 De voorzieningenrechter volgt [eiser] evenmin zijn standpunt dat uit het feit dat partijen hadden afgesproken de overeenkomst op 26 augustus 2019 gezamenlijk te ondertekenen valt af te leiden dat tussen partijen overeenstemming over de inhoud van de overeenkomst bestond. (…) Dat [betrokkene 1] op 4 september 2019 nog een gewijzigd concept van de te sluiten huurkoopovereenkomst aan [eiser] heeft gestuurd, en de accountant van [gedaagde 2] het concept op 12 september 2019 behouden een typefout heeft goedgekeurd, duidt erop dat tussen partijen op 26 augustus 2019 geen overeenkomst tot stand is gekomen. (…) 5.5. Omdat van aanvaarding van een voorstel door [gedaagde 2] zelf is niet gebleken, acht de voorzieningenrechter het ook niet aannemelijk dat op 13 september 2019 een huurkoopovereenkomst tussen partijen is gesloten.  5.6. Dat laatste te meer niet nu [eiser] op 23 september 2019 heeft aangegeven op dat moment niet bereid te zijn tot tekening van de laatste versie, alvorens een probleem rond de hoogte van de gasrekening voor de bovenwoning was geadresseerd, hetgeen erop duidt dat [eiser] zich toen zelf nog niet gebonden achtte.  (…) 5.11 [gedaagde 2] ( lees: [gedaagde 1] ) heeft op de zitting laten weten dat zij nog steeds de intentie heeft om tot verkoop van het pand aan [eiser] te komen en dat, als [eiser] geïnteresseerd is, het hem vrij staat een bod te doen. De voorzieningenrechter interpreteert deze uitlating aldus dat [gedaagde 2] ( lees: [gedaagde 1] ) in geval zij besluit om door middel van het starten van een verkoopproces met het pand de markt op te gaan, bereid is om op gelijke voet met die van andere gegadigden biedingen van [eiser] in voerwegen te nemen. Meer kan [eiser] niet verlangen.   
       
     
     
       2.22. 
       
        [gedaagde 1] heeft in de periode 2020-2021 € 10.481,58 besteed aan onderhoud van het gehuurde, met name aan het riool. 
       
     
     
       2.23. 
       In februari 2022 heeft [eiser] om corona huurkorting gevraagd van € 2.608,00, vergezeld met een uitgebreide Excellijst en berekening van zijn boekhouder, de heer [betrokkene 6] (verder: [betrokkene 6]). Op 25 maart 2022 heeft [gedaagde 1] aanvullende vragen gesteld over de berekening, waarop [eiser] geen antwoord heeft gegeven.  
       
     
     
       2.24. 
       Op 25 juli 2022 heeft [gedaagde 1] aangekondigd het gehuurde aan [eiser] te willen verkopen en wel voor een hoger bedrag dan in de eerdere huurovereenkomst werd genoemd.  
       
     
     
       2.25. 
       
        [eiser] heeft een aankoopkeuring uit laten voeren. Hierin wordt aangegeven dat er voor € 57.860,00 aan achterstallig onderhoud was en dat de kosten voor asbestsanering € 15.000,00 bedragen.  
       
     
     
       2.26. 
       Partijen hebben vervolgens onderhandeld over een verkoopprijs.  
       
     
     
       2.27. 
       Op 14 november 2022 heeft [eiser] onderzoek laten verrichten naar de aanwezigheid van asbest in het gehuurde door MvM Asbestinventarisatie (verder: MvM”). In het inspectierapport staat: “Niet direct waarneembaar asbesthoudende toepassingen Er is een redelijke vermoeden dat er niet waarneembare asbesthoudende toepassingen in het restaurant [bedrijf 2] aanwezig zijn. Derhalve is een aanvullend onderzoek wel noodzakelijk indien besloten wordt tot een renovatie.  (…) Opmerking a. in de trapkast op de begane grond is naar alle waarschijnlijkheid in het verleden (januari 2020) op ondeskundige wijze een deel van de asbesthoudende riolering (materiaalmonster 01) verwijderd. Kleefmonster 01 toont aan dat er sporen asbesthoudend materiaal in het stof aanwezig zijn. Dientengevolge wordt geadviseerd de trapkast te sluiten en niet meer zonder de vereiste PBM’s te betreden. (…)  In onderstaande tabel zijn de aangetroffen asbesthoudende materialen aangegeven.  
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Bron 
                 
               
               
                 
                   Monster 
                 
               
               
                 
                   Soort 
                 
               
               
                 
                   Locatie 
                 
               
               
                 
                   Hoeveelheid 
                 
               
               
                 
                   Bevestiging 
                 
               
               
                 
                   RK 
                 
               
               
                 
                   Hechtgebonden  
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                   01 
                 
               
               
                 
                   MM-01 
                 
               
               
                 
                   Riolering 
                 
               
               
                 
                   Trapkast en Trapportaal 
                 
               
               
                 
                   Nader onderzoek 
                 
               
               
                 
                   Ingemetseld 
                 
               
               
                 
                   Nader onderzoek 
                 
               
               
                 
                   Ja  
                 
               
             
           
         
       
       
       
     
     
       2.28. 
       In januari 2023 heeft [gedaagde 1] het gehuurde verkocht aan [gedaagde 2], haar stiefzoon, die eerder als beheerder optrad. Op 24 januari 2023 wordt betwist dat de stank wordt veroorzaakt door lekkages aan het riool, dat [eiser] weigert zijn medewerking te verlenen aan andere rioolwerkzaamheden, dat asbest maar beperkt aanwezig is en dat de vetput de gestelde stank veroorzaakt. [eiser] wordt verzocht om de huurachterstand van € 1.745,65 te voldoen.  
       
     
     
       2.29. 
       Op 29 april 2023 ontvangt [eiser] een klacht van een gast over stankoverlast. [eiser] stuurt de e-mail door aan [gedaagde 2].  
       
     
     
       2.30. 
       Op 4 juli 2023 vermeldt [gedaagde 2] dat de noodzakelijke onderbouwing van de gevraagde corona-korting ontbreekt.  
       
     
     
       2.31. 
       Op 14 augustus 2023 heeft [gedaagde 2] de asbestleiding afgetimmerd.  
       
     
     
       2.32. 
       
        [eiser] heeft herhaaldelijk geklaagd over gebreken en de betaling van de eindafrekening servicekosten.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert te verklaren voor recht: - dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aanbiedingsverplichting en eerste recht van koop, alsmede te verklaren voor recht dat zij aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiser] geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.  - dat [gedaagde 2] onder de gegeven omstandigheden jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de schending van het voorkeursrecht van [eiser] en te verklaren voor recht dat hij (al dan niet hoofdelijk naast [gedaagde 1]) aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door [eiser] geleden en nog te lijden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. - dat het gehuurde gebreken heeft waardoor de gehuurde zaak niet aan [eiser] het huurgenot kon en kan verschaffen die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, zodat de verhuurder ([gedaagde 1] en [gedaagde 2] als opvolger) aansprakelijk is voor de gevolgen daarvan, zijnde deze schade voor [eiser] (waaronder inkomstenderving en onderzoekskosten/advies MvM) nader op te maken bijstaat en te vereffenen volgens de wet.  Verder vordert [eiser] [gedaagde 2] te gelasten over te gaan tot herstel van de gebreken aan het gehuurde, op straffe van een dwangsom en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot: - betaling van een bedrag van € 2.608,00 aan covid-korting,  - betaling van de kosten voor de levering van gas en water aan de boven appartementen over de periode september 2018 – september 2023,  - betaling van een in goede justitie te bepalen huurkorting vanaf januari 2019 tot moment dat gebreken zijn verholpen. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde 1] betwist de vordering en voert aan dat partijen wel onderhandeld hebben, maar dat er uiteindelijk geen aanbod en aanvaarding is geweest over de verkoop van het gehuurde. Verder geldt de optie op koop niet op als verkocht wordt aan familie en/of aanverwanten, zoals in dit geval is gebeurd. [gedaagde 1] betwist de stankoverlast omdat zij de volledige riolering al heeft vervangen. Voor zover wel stankoverlast is, wordt dit veroorzaakt door de vetput die niet vaak genoeg wordt geleegd door [eiser]. Verder heeft [eiser] zijn berekening van de coronakorting niet voldoende onderbouwd en maakt [eiser] gebruik van onjuiste gastarieven voor zijn afrekening van gas.  
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde 2] sluit aan bij de betwisting van [gedaagde 1] en voert verder aan dat de aangetroffen asbest hechtgebonden is. Zolang dit verwijderd niet hoeft te worden, is geen sprake van een gebrek. De aardlekschakelaar heeft [eiser] zelf aangepast, [gedaagde 2] heeft vervolgens een elektricien moeten inschakelen.  
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde 1] vordert een verklaring voor recht dat in augustus – september 2019 geen overeenkomst van (huur)koop tot stand is gekomen, veroordeling tot betaling van de achterstallig huur over 2020 van € 1.745,65 en het teveel betaalde voorschot gas en water van € 371,18. 
       
     
     
       3.5. 
       
        [eiser] betwist de gestelde huurachterstand van € 1.745,65 en dat [gedaagde 1] teveel aan voorschot zou hebben betaald. [eiser] betwist verder dat hij € 371,18 verschuldigd is, verwijzend naar berekeningen van [gedaagde 1] van 15 maart 2023. (prod 63)   
       
     
     
       3.6. 
       
        [gedaagde 2] vordert – samengevat – te bepalen dat de huurovereenkomst op 1 september 2024 zal komen te eindigen en [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. [gedaagde 2] vordert tevens tot betaling van € 2.902,11 inzake ten onrechte in rekening gebrachte btw, subsidiair te veroordelen tot verstrekking aan [gedaagde 2] van facturen van de eindafrekening voor het gas en water over de periode van 2018 tot en met augustus 2023. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [eiser] voert aan dat aan hem huurbescherming toekomt zodat de huuropzegging niet rechtsgeldig is. Verder handelt [gedaagde 2] in privé, reden waarom geen belang is bij btw-facturen, is het doorbelasten van kosten niet een prestatie die belast is met btw en zijn in de huurovereenkomst geen afspraken gemaakt over een doorbelasting met btw.  
       
     
     
       3.8. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze gezamenlijk behandeld.  
       
       
         Voorkeursrecht geschonden? 
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] stelt dat [gedaagde 1] het voorkeursrecht van [eiser] heeft geschonden door het pand aan [gedaagde 2] te verkopen hangende het niet afgemaakte proces van artikel 14.4. Hiermee is [gedaagde 1] schadeplichtig geworden. [gedaagde 2] is ook schadeplichtig geworden door hieraan mee te werken.  
       
     
     
       4.3. 
       Uit artikel 14.4 blijkt weliswaar dat als partijen het niet eens worden over een koopsom een onafhankelijk partij moet worden ingeschakeld om de koopprijs vast te stellen. [eiser] gaat echter voorbij aan het feit dat in artikel 14.4 ook is aangegeven dat het kooprecht (en de voorwaarden daarvoor) niet van toepassing is bij verkoop aan familie of aanverwanten. [eiser] kan in zo’n geval geen aanspraak (meer) maken op het recht om een onafhankelijk derde inschakelen om een koopprijs te bepalen.  
       
     
     
       4.4. 
       
        [eiser] voert aan dat ondanks de uitdrukkelijke en expliciete bepalingen zoals hiervoor weergegeven ook gekeken moet worden naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de zogeheten Haviltex maatstaf.  
       
     
     
       4.5. 
       Het is weliswaar niet netjes van [gedaagde 1] om het bod [eiser] af te wijzen en vervolgens achter zijn rug akkoord te gaan met een lager bod van [gedaagde 2], maar [gedaagde 1] heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de overeenkomst haar biedt, ook als de Haviltex maatstaf toegepast wordt. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.  
       
     
     
       4.6. 
       De Haviltex toetsing houdt in dat gekeken wordt naar de zin die partijen  bij aanvang  van de overeenkomst aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij  bij aanvang  daaromtrent van elkaar mochten verwachten. [eiser] gaat echter vervolgens in op de gewekte verwachtingen bij de onderhandelingen van oktober 2022. Dit valt niet onder de toetsing van de Haviltex-criterium. De verklaring voor recht dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikelen 14.4 en 14.4-1 worden dan ook afgewezen. De vordering in reconventie van [gedaagde 1] ter zake wordt ook  afgewezen. [eiser] heeft namelijk zijn vordering gebaseerd op de onderhandelingen van oktober 2022. [gedaagde 1] heeft daarom geen belang bij een verklaring voor recht dat in augustus – september 2019 tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen.  
       
       
         Gebreken aan het gehuurde 
       
     
     
       4.7. 
       Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als een huurder hierom verzoekt, is een verhuurder verplicht tot het verhelpen van gebreken ongeacht door welke oorzaak zij zijn ontstaan (mits niet aan de huurder toe te rekenen) en of hij voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is.  
       
       
         Stankoverlast  
       
       
     
     
       4.8. 
       Uit de verklaringen van gasten, een medewerker van de gemeente [gemeente] en de vorige huurder blijkt dat zij stankoverlast hebben ervaren. Stankoverlast kan een gebrek zijn in de zin van de wet, [eiser] hoeft immers niet te verwachten dat het stinkt in het gehuurde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake van stank. De kantonrechter overweegt als volgt.  
     
     
       4.9. 
       Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen stankoverlast hebben ervaren op de momenten dat zij in het gehuurde aanwezig waren, betekent niet dat het er niet is. Verder voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat geen sprake is van stankoverlast omdat de riolering is vernieuwd in de periode 2020-2021. Dit blijkt echter niet uit de stukken. Uit de door [gedaagde 1] overgelegde facturen blijkt slechts dat er inspecties zijn geweest, het bestaande riool deels is hersteld en alleen vijf meter riool daadwerkelijk is vervangen. Alles in samenhang bezien, gaat de kantonrechter ervan uit dat stankoverlast (nog steeds) aanwezig is in het gehuurde.  
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich verder op het standpunt gesteld dat eventuele stankoverlast een aan [eiser] toe te rekenen omstandigheid is; hij zou de vetput niet vaak genoeg legen. In tegenstelling tot wat [gedaagde 2] betoogt, is het aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te bewijzen wat de oorzaak zou zijn van de stankoverlast en dat die oorzaak een niet aan de verhuurder toerekenbare omstandigheid betreft. [eiser] heeft betwist dat hij de vetput niet tijdig leegt en dat dit de oorzaak is van de stankoverlast. Het had daarom op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelegen om dit standpunt nader te onderbouwen, hetgeen zij hebben nagelaten. Het is daarom niet vast komen te staan dat de vetput niet vaak genoeg wordt geleegd en dat dit de oorzaak van de stankoverlast is. 
     
     
       4.11. 
       Tot slot stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eiser] niet heeft meegewerkt aan herstel van de riolering, waarbij met name gewezen wordt op september 2020. Weliswaar heeft [eiser] in ieder geval in september 2020 geen medewerking verleend maar niet is gebleken dat daarna (uitgebreid) is geprobeerd nieuwe afspraken te maken en dat [eiser] weer niet meewerkte. Uit de stukken blijkt daarnaast ook dat [eiser] vaak tevergeefs op [gedaagde 1] of [gedaagde 2] heeft gewacht. Het is dan ook niet duidelijk geworden dat het niet meewerken van [eiser] de reden is dat de stankoverlast nog niet hersteld is.  
       
     
     
       4.12. 
       De conclusie is dat de stankoverlast aanwezig is en dat dit een niet aan [eiser] toe te rekenen omstandigheid is en sprake is van een gebrek. 
       
       
         Blootstelling aan asbest 
       
       
     
     
       4.13. 
       De algemene betwisting van [gedaagde 1] dat geen asbest in het gehuurde aanwezig is, kan niet worden gevolgd. Uit de verklaring van [betrokkene 3] blijkt dat een leiding van asbest is geconstateerd en in het rapport van [betrokkene 10] is het bestaan van asbest in het riool bevestigd. Het standpunt van [gedaagde 1] dat [eiser] niet heeft meegewerkt aan herstel kan niet worden gevolgd. Zoals hierboven overwogen, is immers niet gebleken dat [gedaagde 1] en/of Versluit na de weigering van 2020 opnieuw heeft geprobeerd werkzaamheden in te plannen. 
       
     
     
       4.14. 
       De kantonrechter is wel met [gedaagde 2] eens dat geen sprake is geweest van (acuut) gevaar van blootstelling aan asbest. [gedaagde 2] heeft ter zitting verklaard dat hij navraag heeft gedaan bij [betrokkene 3] over de werkzaamheden en dat door deze is verklaard dat de rioolbuis niet is doorgezaagd maar dat enkel een standleiding is losgemaakt om een schuifmof te verwijderen. Het aangetroffen stof is afkomstig van hak- en breekwerk van de koof om de leiding heen. Dit komt de kantonrechter aannemelijk voor. Immers, een doorgezaagde leiding is niet meer te gebruiken en had direct hersteld moeten maar hiervan is niets gebleken. [betrokkene 3] heeft enkel geconstateerd dat de leiding asbest bevat en is vervolgens (terecht) gestopt met verdere werkzaamheden aan de rioolbuizen.  
       
     
     
       4.15. 
       Gezien het voorgaande is niet vast komen te staan dat asbest vrij is gekomen. Daarom is op dit punt van (acuut) gevaar of een gebrek op dit moment geen sprake.   
       
       
         Elektra  
       
       
     
     
       4.16. 
       Volgens artikel 9.1 behoort de elektrisch installatie tot het gehuurde zodat [gedaagde 1] en daarna [gedaagde 2] hiervoor verantwoordelijk zijn. Aanpassingen van [eiser] zelf vallen niet onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde 1] of [gedaagde 2].  
       
     
     
       4.17. 
       Ten bewijze van zijn stellingen dat de elektra gebrekkig is, legt [eiser] het rapport van [betrokkene 8] van 2020 over. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat [betrokkene 9] diverse werkzaamheden heeft uitgevoerd aan de elektra installatie, laatstelijk op 2 oktober 2023. Verder voeren zij aan dat een aardlekschakelaar niet verplicht is omdat de oude NEN-normen nog steeds gelden. De kantonrechter overweegt als volgt.  
       
     
     
       4.18. 
       Uit de aantekeningen van [betrokkene 9] blijkt dat de verdeelinrichting op de begane grond en de keuken op de begane grond zijn aangepast. Uit de stukken en correspondentie blijkt niet dat de elektra daarna opnieuw is uitgevallen of waarom de elektra installatie nu nog gebrekkig is. Met de werkzaamheden van 2 oktober 2023 zijn de gebreken, waarvoor [gedaagde 2] verantwoordelijk is, dan ook opgelost. Tegenover de stelling dat de elektra installatie onder de oude normen valt, heeft [eiser] onvoldoende gesteld. Het enkele feit dat zijn verzekering aardlekschakelaars vereist, maakt niet dat sprake is van een gebrek.  
       
     
     
       4.19. 
       De gebreken aan de elektrakast waar [gedaagde 1]/[gedaagde 2] verantwoordelijk voor zijn, zijn per 2 oktober 2023 hersteld.  
       
       
         Tussenconclusie  
       
       
     
     
       4.20. 
       De stankoverlast wordt gekwalificeerd als een gebrek die nog altijd voortduurt, de gebreken aan de elektra installatie (waar [gedaagde 1]/[gedaagde 2] verantwoordelijk voor zijn) zijn op 2 oktober 2023 hersteld en blootstelling aan asbest is niet vast komen te staan. De verklaring voor recht dat sprake is van gebreken aan het gehuurde wordt dan ook slechts deels toegewezen. [gedaagde 2] is gehouden de gebreken te herstellen.  
       
     
     
       4.21. 
       De gevorderde dwangsom om de gebreken te herstellen, wordt afgewezen. De hierna toe te lichten huurprijsvermindering vormt immers een voldoende prikkel om tot nakoming over te gaan door [gedaagde 2]. Daarnaast zijn de gebreken omvangrijk en het herstel ervan kan wellicht niet binnen een bepaalde periode afgerond worden, mede omdat [gedaagde 2] afhankelijk is medewerking van derden en het aangetroffen asbest een complicerende factor daarbij kan vormen. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiser] zijn volledige medewerking verleent aan het herstel.  
       
       
         Contractuele uitsluiting huurprijsvermindering en aansprakelijkheid 
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren als verweer dat een beroep op huurprijsvermindering en schadevergoeding contractueel uitgesloten is.  
       
     
     
       4.23. 
       In artikel 11 lid 3 van de algemene bepalingen staat weliswaar dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en geen aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering of verrekening. Maar in lid 4 staat dat als een gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was en geen nadere afspraken worden gemaakt, lid 3 niet geldt. Ook als verhuurder niet binnen een redelijk termijn een aanvang maakt om het gebrek te herstellen, is lid 3 niet van toepassing.  
       
     
     
       4.24. 
       Uit de verklaringen van de medewerker van de gemeente [gemeente] en de vorige huurder blijkt dat al voor aanvang van de huurovereenkomst sprake was van stankoverlast. [gedaagde 1] wist hiervan of behoorde hiervan op de hoogte te zijn. [gedaagde 2], in zijn hoedanigheid van beheerder voordat hij verhuurder werd, was in ieder geval op de hoogte van de stankoverlast. [eiser] heeft zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] herhaaldelijk verzocht om de stankoverlast op te lossen, wat niet gelukt is. Hiermee wordt voldaan aan de uitzonderingen van artikel 11.4 van de algemene bepalingen. Daarnaast mag, als het om een gebrek gaat die verhuurder bij aanvang kende of behoorde te kennen, op grond van artikel 7:209 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van artikelen 7:206, lid 1 en 2, 207 en 208 BW. De contractuele uitsluiting voor aansprakelijkheid en huurprijsvermindering geldt daarom niet. 
       
       
         Huurprijsvermindering  
       
       
     
     
       4.25. 
       Het is vast komen te staan dat de stankoverlast een gebrek is en de elektra gebreken heeft vertoond. Dat hij hierdoor derving van huurgenot heeft gehad, is voldoende aangetoond. [eiser] kan daarom aanspraak maken op een aan de gebreken evenredige huurprijsvermindering vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Maar als een huurder niet heeft meegewerkt aan herstel van een gebrek kan dit van invloed zijn op de hoogte van de huurprijsvermindering.  
       
     
     
       4.26. 
       
        [eiser] heeft geen specifiek percentage aan huurprijsvermindering gevorderd en/of duidelijk gemaakt hoe groot zijn derving van huurgenot is geweest. Om die reden zoekt de kantonrechter aansluiting bij de gebrekenboek van de Huurcommissie. Stankoverlast valt onder categorie C, zijnde een verlaging tot 40% van de huurprijs. [eiser] heeft in ieder geval in 2020 niet volledig meegewerkt aan de herstelwerkzaamheden. Voor wat betreft de elektra is aannemelijk dat de aansluitingen van [eiser] zelf ook gezorgd hebben voor problemen.  
       
     
     
       4.27. 
       Alles in overweging nemende, ziet de kantonrechter aanleiding om de huurprijs te verlagen met 25% vanaf 1 januari 2019 totdat de stankoverlast is hersteld is en daar bovenop 5% vanaf 1 januari 2019 tot 2 oktober 2023, zijnde de dag waarop de gebreken aan de elektra zijn hersteld.  
       
     
     
       4.28. 
       
         
          [gedaagde 1] heeft in reconventie betaling van een huurachterstand uit 2020 gevorderd. Nu de huurprijs is verminderd, is de berekening van [gedaagde 1] niet langer correct. In 2020 was [eiser] € 696,50 per maand verschuldigd dus over de periode april tot en met december € € 6.268,50. [gedaagde 1] stelt dat [eiser] € 7.512,31 heeft voldaan, [eiser] stelt € 11.253,00 te hebben voldaan. Hoe dan ook heeft [eiser] met de verminderde huurprijs teveel voldaan, zodat de vordering van [gedaagde 1] voor betaling van een huurachterstand voor 2020 wordt afgewezen. Voornoemde bedragen zijn overigens allen exclusief btw. 
         
           Schadevergoeding 
       
       
     
     
       4.29. 
       Uit artikel 7:208 BW volgt dat vergoeding van een door een gebrek veroorzaakte schade mogelijk is als het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst bekend is de verhuurder bekend mee was of had moeten zijn. Hiervoor is overwogen dat het gebrek bij aanvang bij [gedaagde 1] bekend was of had moeten zijn en zeker bekend was bij [gedaagde 2], zodat aan de vereisten van 7:208 BW zijn voldaan. De verklaring voor recht hieromtrent wordt dan ook toegewezen. 
       
       
         Afrekening gas en elektra 
       
       
     
     
       4.30. 
       
        [eiser] vordert afrekening van de kosten voor de levering van het gas en water over de periode september 2018 tot september 2023, zonder een specifiek bedrag te noemen. De vordering is hiermee onvoldoende bepaald en daarmee af te wijzen. Daarnaast heeft [gedaagde 1]/[gedaagde 2] met de toelichting van [betrokkene 1] voldoende toegelicht (en [eiser] onvoldoende betwist) dat [eiser] voor zijn berekening gebruik maakt van onjuiste tarieven, ook reden om de vordering af te wijzen. De vordering van [gedaagde 1] voor betaling van € 371,18 wordt toegewezen.  
       
       
         Corona korting 
       
       
     
     
       4.31. 
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat zij terecht nadere vragen hebben gesteld en omdat [eiser] geen reactie heeft gegeven, zij de korting niet hoeven door te voeren.  Zij betwisten verder dat [betrokkene 6] de lijst heeft opgesteld en/of dat [betrokkene 6] expert zou zijn in het berekenen van corona korting.  
       
     
     
       4.32. 
       
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben, anders dan ‘gezien de verhoudingen van partijen’ geen reden gegeven waarom zij twijfelen of [betrokkene 6] de Excellijst wel heeft opgesteld . De vraag of [betrokkene 6] al dan niet deskundig genoeg is, doet verder niet ter zake. Wel hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het recht om te vragen om een onderbouwing of nadere toelichting van de berekening. [eiser] heeft ten onrechte hierop geen reactie gegeven. Het enkele feit dat [eiser] op kosten wordt gejaagd hierdoor, is namelijk niet voldoende reden. Omdat [eiser] de vragen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet heeft beantwoord, kan niet worden gecontroleerd of de berekening voldoende onderbouwd is en wordt de vordering afgewezen. Er wordt vanuit gegaan dat [betrokkene 6] de cijfers nader kan onderbouwen en toelichten, daarom ziet de kantonrechter geen reden om een onafhankelijke derde aan te wijzen voor een berekening. Die zal zich een berekening immers ook baseren op de boekhoudgegevens zoals [betrokkene 6] dat zal doen.  
       
       
         Vordering [gedaagde 2] beëindiging huur 
       
       
     
     
       4.33. 
       De vordering van [gedaagde 2] dat de huurovereenkomst op 1 september 2024 zal komen te beëindigen, wordt afgewezen. De tussen partijen gemaakte afspraken omtrent de duur van de huurovereenkomst wijken af van afdeling 6 van boek 7 en partijen hebben de kantonrechter niet verzocht om goedkeuring van de afwijkende bedingen. De wettelijke huurtermijnen zijn daarom van toepassing zodat [gedaagde 2] niet tegen 1 september 2024 rechtsgeldig mocht opzeggen. Dit heeft [gedaagde 2] ter zitting ook erkend.  
       
       
         Vordering [gedaagde 2] betaling btw/verstrekking facturen 
       
       
     
     
       4.34. 
       De primaire en subsidiaire vorderingen van [gedaagde 2] dat [eiser] wordt veroordeeld om het ten onrechte bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in rekening gebrachte bedrag aan btw te voldoen, dan wel verstrekking van facturen met btw, worden eveneens afgewezen. Ten eerste kan [gedaagde 2] geen vordering namens [gedaagde 1] instellen. Ten tweede heeft [gedaagde 2] zijn stelling dat de Belastingdienst hem, ondanks dat hij als particulier optreedt, wel als btw-plichtig beschouwt niet nader onderbouwd met stukken. Tot slot heeft [gedaagde 2] tegenover de stellingen van [eiser] hieromtrent niet (voldoende) aangetoond dat het doorbelasten van kosten wel btw-belast is of dat er hierover afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst.  
       
       
         Proceskosten  
       
       
     
     
       4.35. 
       Omdat partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, draagt ieder bij aan de eigen proceskosten, met dien verstande dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld in de kosten van zijn vordering in reconventie omdat deze geheel is afgewezen. Die kosten worden begroot op € 476,00 aan salaris gemachtigde. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       In conventie  
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat het gehuurde gebreken heeft zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als opvolger aansprakelijk zijn voor de gevolgen daarvan, zijnde schade voor [eiser], nader op te maken bij staat; 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde 2] tot herstel van de stankoverlast over te gaan; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat de huurprijs wordt verlaagd met 25% vanaf 1 januari 2019 totdat de stankoverlast hersteld is en daarnaast met 5% vanaf 1 januari 2019 tot 2 oktober 2023 vanwege de gebreken aan de elektra; 
       
     
     
       5.4. 
       bepaalt dat ieder partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         In reconventie [gedaagde 1] 
       
       
     
     
       5.7. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van € 371,18 te vermeerderen met rente vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van algehele betaling; 
       
     
     
       5.8. 
       bepaalt dat ieder partij de eigen proceskosten draagt; 
       
     
     
       5.9. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       5.10. 
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
       
       
         In reconventie [gedaagde 2]  
       
       
     
     
       5.11. 
       wijst de vorderingen van [gedaagde 2] af; 
       
     
     
       5.12. 
       veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 
       
     
     
       5.13. 
       veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;  
       
     
     
       5.14. 
       verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.