ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2021:3002

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2021:3002 Gerechtshof Amsterdam , 05-10-2021 / 200.282.076/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2021-10-05

Zaaknummer: 200.282.076/01

Proceduretype: Hoger beroep kort geding

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:3002

---

Huur woonruimte. Woning is verhuurd aan studentendispuut. Verhuurder moet medewerken aan verkrijgen omzettingsverklaring van de gemeente  Amsterdam voor kamerbewoning en moet benodigde werkzaamheden uitvoeren.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.282.076/01 KG 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8591467/ KK EXPL 20-350 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  RESMAN B.V. , 
     
       
         2. MHM ONROEREND GOED B.V., 
       
       gevestigd te Woerden, 
       appellanten, 
       tevens geïntimeerden in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. G.J. Scholten te Utrecht, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [lid 1] ,  
     2. [lid 2] ,  
     3. [lid 3] ,  
     4. [lid 4] , 
     5. [lid 5] , 
     6. [lid 6] , 
     7. [lid 7] , 
     8. [lid 8] , 
     9. [lid 9] , 
     10. [lid 10] , 
     allen wonend te [plaats A] ,   
     
       11. [naam vereniging] , 
     
       gevestigd te [plaats A] , 
       geïntimeerden, 
       tevens appellanten in incidenteel appel,  
       advocaat: mr. M. Cohen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna Resman c.s. (ieder afzonderlijk: Resman en MHM) en [geïntimeerden] genoemd. 
       Resman c.s. zijn bij dagvaarding van 14 augustus 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 5 augustus 2020, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in voorwaardelijke reconventie en Resman c.s. als gedaagden in conventie tevens eisers in voorwaardelijke reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - dagvaarding houdende de grieven; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie. 
     
     
       Resman c.s. hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de vorderingen van Resman c.s. zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met uitzondering van het onderdeel waarin de [naam vereniging] (hierna: [naam vereniging] ) niet ontvankelijk is verklaard, met beslissing over de proceskosten. 
       
        [geïntimeerden] hebben in incidenteel appel geconcludeerd dat het hof [naam vereniging] alsnog ontvankelijk zal verklaren, met beslissing over de proceskosten. 
       Resman c.s. hebben in het incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 februari 2021 doen bepleiten, Resman c.s. door mr. Scholten voornoemd en [geïntimeerden] door mr. R.C.V. Mans, advocaat te Amsterdam, en mr. Cohen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1. tot en met 1.14. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten niet in geschil zijn, dienen zij, aangevuld met andere feiten, derhalve ook het hof als uitgangspunt.  
     
     
     
       2.1. 
       
        [naam vereniging] is een herendispuut binnen de [naam studentenvereniging] Het [verenigingshuis] is sinds omstreeks 1985 gevestigd in een uit drie verdiepingen bestaande bovenwoning aan de [adres] 132-2 te [plaats A] . Leden van [naam vereniging] bewonen er 10 of 11 kamers en delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals  twee keukens en sanitaire voorzieningen. 
       
     
     
       2.2. 
       
         Op enig moment voor of omstreeks 1985 heeft de Stichting Studentenhuisvesting aan de Vrije Universiteit (hierna: SSH-VU) te Amstelveen op verzoek van de (toenmalige) bewoners van het [verenigingshuis] een huurovereenkomst gesloten met de (toenmalige) eigenaar van het pand, A.G. [X] B.V. Vervolgens heeft SSH-VU als verhuurder per 1 maart 1985 een (onder-)huurovereenkomst gesloten met  
         
          [huurder 1] met betrekking tot kamer 02 in het [verenigingshuis] voor een kale huurprijs van  
         f .  583,30 en met [huurder 2] voor kamer 03 in het [verenigingshuis] voor een kale huurprijs van f. 466,30. Daarbij werd bepaald dat de huurovereenkomsten niet langer zouden duren dan de hoofdhuurovereenkomst en dat de bewoners het recht hebben van voordracht van een nieuwe huurder als een kamer vrijkomt.  
       
       
     
     
       2.3. 
       
         Het bij de huurovereenkomsten behorende Huurreglement bepaalt in artikel 1.4:  
         
           “De kamers worden verhuurd aan leden van het dispuut [naam vereniging] .” 
         
         Artikel 14 van het Huurreglement bepaalt:  
         
           “Huurder is hoofdelijk aansprakelijk voor huurderving door verhuurder door leegstand of vertrek met schuld door andere huurders.” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       SSH-VU heeft op 21 juni 1985 een betalingsherinnering gestuurd aan “Dispuutshuis [naam vereniging] ” voor de huur over de maanden maart tot en met juni 1985. Op enig moment daarna is de relatie tussen SSH-VU en de eigenaar van het pand beëindigd. 
       
     
     
       2.5. 
       In 1987 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan op het verzoek van [huurder 3] , huurder van de woonruimte aan de [adres] 132 Bov te [plaats A] , tegen ‘ARGO COPO Beh, TAV [X] ’, om een redelijke huurprijs vast te stellen. De Huurcommissie overwoog dat het gaat om “ zelfstandige”  woonruimte en dat “ de woning wordt bewoond door 10 personen die allen één kamer in gebruik hebben” . Bij schrijven van 30 maart 1988 heeft de advocaat van de toenmalige bewoners aan de verhuurder meegedeeld dat het pand is verhuurd als dispuuthuis voor de leden van het dispuut [naam vereniging] , dat de verhuurder daarom niets te maken heeft met eventuele afstudeerdata en de onderlinge verdeling van kamers en dat de bewoners ook niet voor afzonderlijke huurprijzen voelen. 
       
     
     
       2.6. 
       Bij brief van 24 april 2006 heeft de advocaat van de toenmalige verhuurder (MHM) een brief geschreven aan de advocaat van ' herendispuut O.V. [naam vereniging] ". In die brief staat onder meer het volgende: 
       
       
         
           "Het Dispuut O.V. [naam vereniging] is huurder van cliënte, waarbij de bewoners van het pand kennelijk onzelfstandige woonruimte (kamers) huren van het dispuut. (…)".  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 5 juni 2008 heeft MHM een brief gericht aan [Y] als aanspreekpunt voor het herendispuut [naam vereniging] " In die brief staat dat MHM het pand als zelfstandige woonruimte verhuurt en niet de intentie heeft om het als kamerverhuurbedrijf te verhuren. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Resman B.V. (hierna: Resman ) is sinds 2014 eigenaar van het [verenigingshuis] . MHM, die op hetzelfde adres is gevestigd als Resman , is de beheerder. 
         X. De advocaat van [geïntimeerden] heeft begin 2020 contact gezocht met de gemeente [plaats A] over de erkenning van studentenwoningen in het kader van de huisvestingsverordening en huisvestingswet. De heer [Z] , beleidsadviseur Woninggebruik, heeft in zijn e-mail van 6 maart 2020 geadviseerd om met het oog op een aanscherping van de regels per 1 april 2020, zo spoedig mogelijk een omzettingsvergunning aan te vragen.  
       
       
     
     
       2.9. 
       Bij e-mail van 24 maart 2020 heeft [lid 1] (hierna: [lid 1] ) zich namens de 10 huurders van [adres] 132-2 tot Resman gericht, met het verzoek te laten weten of deze een omzettingsvergunning, zoals vereist volgens de Huisvestingsverordening [plaats A] 2020, voor het [verenigingshuis] zal aanvragen, dan wel of Resman hem daartoe zal machtigen. [lid 1] heeft daarbij aangeboden dat de huurders de kosten, verbonden aan de aanvraag, zullen betalen. 
       
     
     
       2.10. 
       Resman heeft bij e-mail van 26 maart 2020 aan [lid 1] laten weten dat niet aan het verzoek zal worden voldaan, omdat de met het dispuut gemaakte afspraken over geluidsoverlast en vernielingen niet zijn nagekomen. Ook is zij niet op de hoogte gesteld van wisseling van de bewoners, zoals was afgesproken. Resman heeft daarbij meegedeeld te verwachten dat de omzettingsvergunning niet zal worden verleend gezien de staat waarin de woning verkeert. Bovendien is de woning verhuurd als woonhuis en niet geschikt voor kamerverhuur. 
       
     
     
       2.11. 
       De advocaat van [geïntimeerden] heeft bij brief van 31 maart 2020 een aanvraag bij B&W van de gemeente [plaats A] ingediend voor een omzettingsvergunning met betrekking tot  “de studentenwoning aan de [adres] 132-2 t/m 4 hoog ”.  De aanvrager is [lid 1] ,  “hoofdhuurder van het pand” .  
       
     
     
       2.12. 
       Uit een brief van de gemeente aan  “Woningdelen [plaats A] ”  van 14 april 2020 volgt dat de omzettingsvergunningsaanvraag voor het [verenigingshuis] is ontvangen en dat een machtiging van de eigenaar ontbreekt. Verder dient de aanvraag te worden aangevuld met  “een goede geluidsrapportage”  en met tekeningen waaruit blijkt hoeveel woonruimten op het trappenhuis uitkomen.  
       
     
     
       2.13. 
       Bij brief van 21 april 2020 aan  “de bewoners van [adres] 132-2 te [plaats A] ”  heeft MHM meegedeeld voornoemde aanvraag onrechtmatig te vinden, omdat de eigenaar noch de beheerder daarvoor toestemming hebben gegeven. [lid 1] heeft bij brief van 23 april 2020 verzocht om de aanvraag te bekrachtigen. Resman c.s. hebben daaraan geen gehoor gegeven. 
       
     
     
       2.14. 
       Op 29 mei 2020 heeft MHM aan  “de bewoners van [adres] 132-2 te [plaats A] ”  geschreven dat  “het dispuut [naam vereniging] ”  onderhuurder is. MHM is bereid een omzettingsvergunning aan te vragen. In verband daarmee moet de woning worden gerenoveerd, wat gepaard gaat met hoge kosten. MHM heeft daarom aan medewerking aan de aanvraag de voorwaarde verbonden dat  “het dispuut [naam vereniging] ”  instemt met een marktconforme huurprijs, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst met  “het dispuut [naam vereniging] ”  zal worden opgezegd. 
       
     
     
       2.15. 
       
         De bewoners van het [verenigingshuis] hebben dit voorstel afgewezen bij brief van hun gemachtigde van 5 juni 2020 en hebben daarbij een kort geding in het vooruitzicht gesteld wanneer de verzochte volmacht niet binnen 5 dagen zou zijn ontvangen. 
         Resman c.s. heeft de volmacht niet verstrekt. De gemeente [plaats A] heeft op 11 juni 2020 meegedeeld dat de aanvraag van [lid 1] om die reden buiten behandeling is gelaten. 
       
       
     
     
       2.16. 
       De advocaat van Resman c.s. heeft bij e-mail van 8 juli 2020 bericht dat zijn cliënten met het oog op de aanvraag voor een omzettingsvergunning graag op korte termijn een inspectie in de woning wilden uitvoeren. De advocaat van [geïntimeerden] heeft meegedeeld dat daaraan medewerking zal worden verleend zodra de volmacht voor de omzettingsvergunningaanvraag is gegeven, de precieze maatregelen duidelijk zijn en deze worden uitgevoerd. 
       
     
     
       2.17. 
       De afdeling Handhaving van de gemeente [plaats A] heeft Resman op 16 juli 2020 een "Voornemen tot boeteoplegging inzake de woning: [adres] 132-2 " toegezonden. Dit omdat was gebleken dat de woning zonder vergunning van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning is omgezet. In dat schrijven staat onder meer dat de eigenaar van de woning bij e-mail van 30 juni 2017 heeft meegedeeld dat de woning sinds 1985 werd verhuurd aan Heren Dispuut [naam vereniging] en dat er ongeveer 9 personen (studenten) in de woning zouden wonen. 
       
     
     
       2.18. 
       Op 21 juli 2021 heeft EN Vastgoed B.V., daartoe gemachtigd door Resman , een omzettingsvergunning aangevraagd voor het [verenigingshuis] . Bij besluit van 8 oktober 2020 heeft de Gemeente [plaats A] (onder voorwaarden) een vergunning verleend voor kamerverhuur voor het adres [adres] 132-2 voor het verhuren van 9 kamers. Tegen dit besluit heeft Resman bezwaar gemaakt bij brief van 29 oktober 2020. Tevens heeft Resman de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van de voorzieningenrechter van 17 november 2020 is het besluit van 8 oktober 2020 geschorst tot zes weken na de bekendmaking van de beslissing op bezwaar.  
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         In deze procedure vorderen [geïntimeerden] – kort weergegeven – volmacht om een omzettingsverklaring aan te vragen voor het [verenigingshuis] , alsmede veroordeling van hun verhuurder, Resman dan wel MHM, om op straffe van een dwangsom al het nodige te doen om de omzettingsvergunning te verkrijgen, alles met veroordeling van Resman c.s. in de (werkelijke) proceskosten. 
         In reconventie vorderen Resman c.s. – kort weergegeven - medewerking door [geïntimeerden] aan inspectie van het [verenigingshuis] , op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.  
       
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter heeft in conventie Resman c.s. veroordeeld om ten behoeve van de bewoners van het [verenigingshuis] een volmacht te verlenen voor een aanvraag van een omzettingsverklaring en om alle noodzakelijke (onderhouds-)maatregelen te treffen die de gemeente [plaats A] bij de vergunningverlening vereist, alles op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft [naam vereniging] niet-ontvankelijk verklaard en de overige vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen. De kantonrechter heeft voorts de reconventionele vorderingen van Resman c.s. afgewezen en Resman c.s. verwezen in de proceskosten in conventie en reconventie.  
       
     
     
       3.3. 
       Met de eerste grief betogen Resman c.s. dat de dagvaarding in eerste aanleg nietig is vanwege het ontbreken van voornamen van eisers. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht overwogen dat de eisers voldoende geïndividualiseerd zijn en dat de verschijning van Resman c.s. de nietigheid heeft gedekt. In hoger beroep zijn bovendien de voornamen bij Memorie van Antwoord genoemd, zodat aan het door Resman c.s. genoemde belang om hun wederpartijen te kunnen traceren is tegemoetgekomen. De grief faalt. 
       
     
     
       3.4. 
       Met de tweede grief betogen Resman c.s. dat de kantonrechter ten onrechte voorshands heeft aangenomen dat zij als opvolgende verhuurders gebonden zouden zijn jegens de huidige bewoners aan afspraken die zouden zijn gemaakt tussen [X] B.V. en SSH-VU in een hoofdhuurovereenkomst en een of meer onderhuurders in een onderhuurovereenkomst. Resman c.s. kunnen niet veroordeeld worden zolang onduidelijk is welke rechtsrelatie tussen hen en de bewoners bestaat. 
       
     
     
       3.5. 
       
         De grief faalt. Het hof acht voorshands aannemelijk dat na het beëindigen van de relatie tussen de hoofdverhuurder en SSH-VU de huurovereenkomst door de verhuurder is voortgezet met [naam vereniging] als hoofdhuurder en de individuele bewoners als onderhuurders. Het hof leidt dit met name af uit de brief van de toenmalige advocaat van MHM van 24 april 2006 en de brief van MHM aan Boelen van 5 juni 2008: de verhuurder beschouwt [naam vereniging] kennelijk als huurder.  
         Er zijn daartegenover onvoldoende aanwijzingen dat Resman c.s. (of haar rechtsvoorganger) niet [naam vereniging] maar de individuele bewoners als hoofdhuurders hebben beschouwd. Integendeel: MHM spreekt in haar brief van 29 mei 2020 aan de advocaat van [geïntimeerden] met zoveel woorden over het opzeggen van de huurovereenkomst "met het dispuut [naam vereniging] ". De advocaat van [geïntimeerden] heeft ter zitting toegelicht dat [lid 1] in de aanvraag slechts als hoofdhuurder van het pand is genoemd omdat in maart 2020 niet goed in beeld was hoe dit juridisch lag en dat dit vanwege de tijdsdruk toen ook niet is uitgezocht. 
         Deze conclusie doet niet af aan het (bewoners-) belang van de bewoners als onderhuurders bij hun vorderingen jegens Resman c.s. in deze procedure. Deze conclusie leidt er bovendien toe dat [naam vereniging] in deze procedure ontvankelijk dient te worden verklaard, zodat grief I in het incidenteel appel slaagt. 
       
       
     
     
       3.6. 
       Met de derde grief bestrijden Resman c.s. het oordeel van de kantonrechter dat de vraag of de aanvraag van de omzettingsvergunning kansrijk is niet van belang is en voorts dat de bestuursrechtelijke aspecten in deze procedure geen bespreking behoeven. 
       
     
     
       3.7. 
       Met [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat voldoende duidelijk is dat [geïntimeerden] er groot belang bij hebben alles te doen om hun rechten als (onder-)huurders zoveel mogelijk te waarborgen, nadat zij door de gemeente [plaats A] waren aangespoord voor 1 april 2020 een aanvraag in te dienen teneinde geen rechten te verliezen. Resman c.s. hebben onvoldoende gemotiveerd bestreden dat bij aanvraag nadien een minder soepel regime van toepassing is. Voor zover Resman c.s. er in het kader van deze grief over klagen dat zij geen inzage hebben in de aanvraag, gaan zij eraan voorbij dat zij daarover inmiddels wel beschikken. Zij hebben onvoldoende concreet toegelicht in hoeverre zij erdoor benadeeld zijn dat de aanvraag niet door hen maar - noodgedwongen - door [geïntimeerden] is ingediend. De grief faalt. 
       
     
     
       3.8. 
       Met de vierde grief klagen Resman c.s. erover dat de kantonrechter heeft overwogen dat de kosten voor de noodzakelijke aanpassingen niet meer dan een paar duizend euro bedragen. Het hof laat de juistheid van die overweging in het midden, nu Resman c.s. heeft verzuimd toe te lichten waarom dit tot een andere beslissing over de ingediende vorderingen zou leiden. Bij gebrek aan belang kan de verdere beoordeling achterwege blijven. 
       
     
     
       3.9. 
       Met de vijfde grief komen Resman c.s. op tegen de hoogte van de opgelegde dwangsommen en de termijn van één week die hen is gegeven om (alle) noodzakelijke (onderhouds-)maatregelen te treffen die door de gemeente [plaats A] bij de vergunningverlening worden geëist. Het hof acht net als de kantonrechter in dit geval een substantiële dwangsom aangewezen en zal deze gelet op het hierover over en weer gestelde vaststellen op (steeds) € 500.000,--. Omdat Resman c.s. de mogelijkheid moet hebben om de eisen van de gemeente [plaats A] op redelijkheid te beoordelen en het niet ondenkbaar is dat zij meer tijd nodig hebben om bepaalde werkzaamheden uit te voeren, zal hen een langere termijn voor het treffen van de noodzakelijke maatregelen worden gegund. Het hof zal bepalen dat Resman c.s. deze moeten uitvoeren binnen twee weken nadat de door de gemeente [plaats A] geëiste maatregelen onherroepelijk zijn geworden en [geïntimeerden] hen daartoe heeft gesommeerd. In zoverre slaagt de grief. Dat er aldus Resman c.s. discussie kan ontstaan wie welke maatregelen moet bekostigen, is - anders dan zij in hun toelichting op grief zes lijken te bepleiten - geen reden om deze veroordeling niet uit te spreken.  
       
     
     
       3.10. 
       Met de zesde grief betogen Resman c.s. dat hun vorderingen tot – kort gezegd – inspectie van het [verenigingshuis] ten onrechte is afgewezen. Het hof stelt voorop dat Resman c.s. als verhuurder en beheerder belang hebben bij het beoordelen van de eventuele aanpassingen die nodig zullen kunnen zijn voor verkrijging van de omzettingsvergunning. Onder de huidige omstandigheden – waarin de verhoudingen verstoord zijn, Resman c.s. aankoerst op ontruiming van het [verenigingshuis] en waarin niet is gebleken van voldoende concrete noodzaak tot inspectie voor een ander doel - acht het hof een in algemene bewoordingen gestelde veroordeling te ruim. Resman c.s. zullen het [verenigingshuis] vooralsnog (slechts) mogen inspecteren voor zover dit rechtstreeks verband houdt met de vaststelling door de gemeente en de uitvoering van eventuele aanpassingen ten behoeve van verkrijging van de omzettingsvergunning. Een dwangsom acht het hof niet nodig, omdat niet is gebleken dat [geïntimeerden] aan een aldus beperkte inspectie – waarbij zij ook zelf belang hebben - niet willen meewerken. In zoverre slaagt de grief.  
       
     
     
       3.11. 
       Hierboven heeft het hof de eerste grief in het incidenteel appel al beoordeeld. De tweede grief in het incidenteel appel strekt tot toewijzing van een vergoeding van de werkelijk door [geïntimeerden] gemaakte proceskosten. Naar het oordeel van het hof komt Resman c.s. het recht toe zich tegen de door [geïntimeerden] ingestelde vorderingen verweer te voeren en een tegenvordering in te stellen. In de kern komt de toelichting van [geïntimeerden] er op neer dat Resman c.s. geen sterke zaak hebben en slechts willen traineren. Resman c.s. hadden, zo stellen [geïntimeerden] , daarom geen verweer mogen voeren en geen hoger beroep mogen instellen. Dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] niet integraal heeft toegewezen en de grieven van Resman c.s.   gedeeltelijk slagen, brengt reeds mee dat Resman c.s. gegronde redenen hadden om verweer te voeren en hoger beroep in te stellen. Het hof acht de (proces-)houding van Resman c.s. niet zodanig dat zij daarmee misbruik hebben gemaakt van procesrecht of anderszins onrechtmatig hebben gehandeld. De grief faalt. 
       
     
     
       3.12. 
       De conclusie is dat de grieven in zowel principaal als incidenteel appel deels slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, [naam vereniging] zal alsnog ontvankelijk worden verklaard, de dwangsommen zullen worden gematigd en [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld inspectie door Resman c.s. toe te laten als na te melden. Resman c.s. worden aldus in zowel het principaal als het incidenteel appel overwegend in het ongelijk gesteld. Gelet op deze uitkomst, zullen de proceskosten voor het principaal appel en het incidenteel appel voor rekening van Resman c.s. komen.   
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal en incidenteel appel: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep  
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       veroordeelt Resman c.s. om 
     
     
     
       
         binnen 1 week na betekening van dit arrest ten behoeve van de bewoners een toereikende volmacht te verlenen tot het doen van de hiervoor onder 2.9. genoemde aanvraag tot het verlenen van een omzettingsvergunning met betrekking tot de zelfstandige woning aan de [adres] 132-2 te [plaats A] op straffe van een dwangsom van € 500.000,-- ; 
       
       
         om steeds alle noodzakelijke (onderhouds-) maatregelen aan het gehuurde te treffen die door de gemeente [plaats A] bij mogelijke vergunningverlening zullen worden geëist, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- te verbeuren na het onherroepelijk worden van de vergunning, telkens wanneer Resman c.s. een door de gemeente als eis aan de vergunningverlening gestelde maatregel niet binnen twee weken na sommatie door [geïntimeerden] treffen, met een maximum van € 500.000,--; 
       
     
     
     
       
         in reconventie  
       
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerden] op eerste verzoek van Resman c.s. alle benodigde medewerking te verlenen aan het uitvoeren van een inspectie van de woning aan de [adres] 132-II, III en IV te [plaats A] , en daartoe aan de medewerkers en of opdrachtnemers van Resman c.s. toegang te verschaffen tot de genoemde woning, alsmede tot alle zich daarin bevindende vertrekken, wanneer en zo vaak als dit redelijkerwijs noodzakelijk is, mits deze toegang minstens 48 uur van te voren door of namens Resman c.s. is aangekondigd, alles slechts voor zover de inspectie rechtstreeks verband houdt met de vaststelling door de gemeente en de uitvoering van eventuele aanpassingen ten behoeve van verkrijging van de omzettingsvergunning; 
     
     
     
       
         in conventie en reconventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt Resman c.s. in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 760,-- aan verschotten en € 3.342,00 voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. C.A.H.M. ten Dam en mr. M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.