ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2025:3864

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2025:3864 Rechtbank Midden-Nederland , 23-07-2025 / 563115

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2025-07-23

Zaaknummer: 563115

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Goederenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2025:3864

---

Hoofdzaak en vrijwaring. Verkopers vorderen nakoming van de koopovereenkomst en medewerking aan levering van het onroerend goed. De vraag is met wie de koopovereenkomst is gesloten. Een 'nader te noemen meester' koopt het onroerend goed. Naam van de nader te noemen meester onvoorwaardelijk en tijdig genoemd? Bevel artikel 22 Rv. (On)evoegde vertegenwoordiging van de nader te noemen meester? Bewijsopdracht.

RECHTBANK Midden-Nederland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Lelystad 
     
     
     
       Zaaknummers: C/16/563115 / HL ZA 23-273 en C/16/574483 HL ZA 24-120 
     
     
     
       
         Vonnis in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak van 23 juli 2025 
       
     
     
     
       in de hoofdzaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser sub 1] B.V.,  
     2.  [eiser sub 2] ,  
     3.  [eiser sub 3] ,  
     4.  [eiser sub 4] ,  
     
       te [plaats 1] , 
       eisende partijen in de hoofdzaak,  
       hierna afzonderlijk te noemen: [eiser sub 1] , [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en [eiser sub 4] , 
       hierna samen te noemen in vrouwelijk enkelvoud: [eiseres c.s.] , 
       advocaat: mr. M.W.G. Versendaal, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde sub 1] .,  
     
       te [plaats 2] , 
       advocaat: mr. A.C. Winter, 2.  [gedaagde sub 2] ,  
       te [plaats 3] , 
       advocaat: mr. G.B. de Jong, 
       gedaagde partijen in de hoofdzaak,  
       hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,  
     
     
     
       en in de vrijwaringszaak van 
     
     
     
       
         
          [gedaagde sub 2] , 
       
       te [plaats 3] ,  
       eisende partij in de vrijwaringszaak,  
       hierna te noemen: [gedaagde sub 2] , 
       advocaat: mr. G.B. de Jong,  
     
     
     
       tegen 
       
         
          [gedaagde sub 1] .,	 
       
       te [plaats 2] ,  
       gedaagde partij in de vrijwaringszaak, 
       hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,  
       advocaat: mr. A.C. Winter.  
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit:  
       
       
         
           In de hoofdzaak: 
         
         - De dagvaarding van 8 september 2023 met 34 producties,  
         - De conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] ,  
         - De incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring tevens conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] , 
         - De conclusie van antwoord in de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring van [eiseres c.s.] , 
         - De aanvullende producties 35 tot en met 43 van [eiseres c.s.] ,  
       
       
       
         
           In de vrijwaringszaak:  
         
         - De dagvaarding van 23 april 2024, 
         - De conclusie van antwoord met 3 producties,  
       
       
       
         
           In de hoofd- en vrijwaringszaak:  
         
         - De mondelinge behandeling van 30 januari 2025, de spreekaantekeningen van mrs. Versendaal en Winter en het proces-verbaal dat van de mondelinge behandeling is gemaakt.  
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is bepaald dat er in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak vonnis wordt gewezen.  
       
     
     
       1.3. 
       De rechtbank realiseert zich dat partijen lang op een uitspraak hebben moeten wachten. De rechtbank biedt daarvoor excuses aan. Deels is dat uitstel te verklaren door afwezigheid van de rechter als gevolg van ziekte. De rechtbank zal er serieus naar streven dat de volgende keer binnen de termijn van 6 weken vonnis gewezen wordt. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       De feiten in de hoofd- en vrijwaringsprocedure hangen met elkaar samen. De rechtbank stelt de volgende feiten vast.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser sub 1] is enig eigenaar van het perceel aan de [adres 1] en [nummer 1] in [plaats 1] , waarop een bedrijfspand met de voormalig discotheek ‘ [horeca gelegenheid] ’ is gevestigd. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] zijn ieder voor de helft eigenaar van de bovenwoning - een appartement gelegen boven de discotheek - op het perceel aan de [adres 2] in [plaats 1] . [eiser sub 4] is eigenaar van het perceel aan de [adres 3] met daarop een voormalige boerderijwoning.  
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiseres c.s.] heeft de hiervoor genoemde percelen inclusief het bedrijfspand, de bovenwoning en de voormalige boerderijwoning (hierna: het onroerend goed) te koop aangeboden. Zij heeft zich laten bijstaan door de heer [makelaar] als makelaar (hierna: [makelaar] ).  
       
     
     
       2.4. 
       Op 2 september 2022 heeft [gedaagde sub 2] het onroerend goed bezichtigd. Bij deze bezichtiging waren [makelaar] en namens [eiseres c.s.] de heren [A] en [B ] aanwezig.  
       
     
     
       2.5. 
       Op 5 september 2022 heeft [makelaar] aan [gedaagde sub 2] een e-mail toegezonden waarin staat:  
       
       
         
           ‘Goedemorgen heer [gedaagde sub 2] , beste [gedaagde sub 2] , 
         
       
       
       
         
           Zoals overeengekomen mail ik je ter bevestiging onderstaande afspraken die we gemaakt 
         
         
           hebben. 
         
       
       
       
         
           Voor de volledigheid hebben we ook de bijbehorende kadastrale informatie bijgevoegd 
         
         
           alsmede de twee brochures, zie bijlage. 
         
       
       
       
         
           Graag ontvangen wij per mail een akkoord op onderstaande zodat de notaris ( [notaris] 
         
         
            , behandelaar mevrouw [notarisklerk] direct met het dossier verder kan gezien 
         
         
           de korte periode tot de leveringsdatum. 
         
       
       
       
         
           Koper Het Handelshuis, de heer [gedaagde sub 2] en verkopers de heer [eiser sub 2] , 
         
         
           mevrouw [eiser sub 3] , de heer [C] en mevrouw [eiser sub 4] deels 
         
         
           handels als privé en deels handelend als bestuurder van [eiser sub 1] B.V. zijn het volgende 
         
         
           overeengekomen m.b.t. de ver- en aankoop [adres 3] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 1] te [plaats 1] 
         
       
       
       
         
           Eigendom: 
         
       
       
         
           
             Het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de  
             bovenwoning 
              en de garage op de begane grond, (…);  
           
         
         
           
             Het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het  
             bedrijfspand 
              gelegen op de begane grond, (…); 
           
         
         
           
             Voormalige boerderij woning 
              (…).  
           
         
       
       
       
         
           Kooprijzen: 
         
         
           Discotheek, koopsom € 1.500.000,- kosten koper 
         
         
           Inventaris, koopsom € 100.000,- excl BTW 
         
         
           Appartement (inpandig) € 400.000,- kosten koper, excl. zonnepanelen en zonneboiler. 
         
         
           Meerprijs daarvoor afgesproken: € 15.000,- 
         
         
           Verder de grond rondom de boerderij ca. 7.000 m2, koopsom € 238.000 
         
         
           Boerderij met ondergrond (kadastraal bekend [nummer 6] ), koopsom € 762.000, grond is ca. 
         
         
           3.000m2 
         
         
           Totaal € 1.000.000,- kosten koper. 
         
         
           Overdrachtsbelasting is voor rekening van koper voor de dan geldende overdrachtsbelasting. 
         
       
       
       
         
           Levering bij notaris (nog nader te bepalen) 17 oktober 2022 
         
       
       
       
         
           Waarborgsom van 10% discotheek is € 200.000 en 5% boerderij is € 38.100 en 10% 
         
         
           grond is € 23.800, totaal € 261.900, te voldoen uiterlijk 15 september 2022 op 
         
         
           rekening van de notaris. 
         
       
       
       
         
           (…).  
         
       
       
       
         
           Bestemming: 
         
         
           Koper is bekend met de huidige bestemming van de boerderij, grond en discotheek: 
         
         
           Enkelbestemming Recreatie-Dagrecreatie met functieaanduiding bedrijfswoning. (…).  
         
         
           Enkelbestemming horeca met functieaanduiding discotheek en bedrijfswoning en 
         
         
           enkelbestemming Recreatie- Dagrecreatie met functieaanduiding bedrijfswoning. 
         
       
       
       
         
           De gemeente is bereidt om mee te denken om de bestemming te wijzigen. 
         
         
           Specifieke vormen van huisvesting is uitgesloten.(…).  
         
       
       
       
         
           Voorbehouden: 
         
         
           Koper heeft geen voorbehouden ook geen voorbehoud financiering. 
         
       
       
       
         
           (…).  
         
       
       
       
         
           Graag vernemen wij z.s.m. een akkoord op deze email middels een reply. 
         
       
       
       
         
           Deze afspraken zullen dan direct naar de behandelaar van het notariskantoor gemaild 
         
         
           worden zodat zij met het dossier kan beginnen. 
         
         
           Er zal vanuit het notariskantoor contact worden opgenomen voor het opvragen van (indien 
         
         
           nodig) aanvullende gegevens en ze zullen de standaard vragenlijst opsturen om het dossier 
         
         
           te kunnen behandelen. 
         
       
       
       
         
           Wij zien je reactie graag tegemoet.’ 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       Per whatsappbericht van 3 september 2022 vraagt [gedaagde sub 2] aan [makelaar] :  
       
       
         
           ‘Hoi heb nog ff vraagje. Had jij van de gemeente op papier wat wel mocht en wat niet. En welke medewerker van de gemeente heeft dat bevestig.’ 
         
       
       
       
         
          [makelaar] antwoordt daarop:  
       
       
       
         
           ‘In de brochure en onze site staat wat zo ongeveer wel of niet mag. Alles met huisvesting van migranten starters of senioren is uitgesloten en alle andere plannen kunnen in overleg en samenspraak met de gemeente. De ambtenaar die wij destijds hierover gesproken hebben is inmiddels werkzaam op andere afdeling vd gemeente.’ 
         
       
       
       
         Waarop [gedaagde sub 2] antwoordt:  
       
       
       
         
           ‘Als het even op papier kan wat er wel mag zoals wat jij gister zei. Ik wil graag ff duidelijkheid op papier zodat we later geen verrassingen hebben.’  
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Per e-mail van 7 september 2022 antwoord [gedaagde sub 2] op de e-mail van [makelaar] :  
       
       
         
           ‘hierbij bevestig de afspraken 
         
         
           wat betreft de woning is max 3 jaar 
         
         
           alle gebruikers kosten zijn voor verkopers 
         
         
           in de koopovereenkomst graag vermelden nadere te noemen meester 
         
       
       
       
         
           vr groet [gedaagde sub 2] ’ 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Per e-mail van 8 september 2022 informeert [makelaar] mr. [notarisklerk] notarisklerk van het notariskantoor ‘ [notaris] ’ (hierna: [notarisklerk] of de notaris). In de e-mail staat:  
       
       
         
           ‘Zoals met [makelaar] besproken, hieronder de gemaakte afspraken. 
         
       
       
       
         
           In de bijlage diverse stukken en in de bijlage een "oude" koopovereenkomst (let op deze is zonder woonhuis met extra grond). 
         
       
       
       
         
           Contactpersoon verkopende partij: [B ] [telefoonnummer 1] / [website 1] of [A] : [telefoonnummer 2] 
         
         
           Koper: [gedaagde sub 2] , [telefoonnummer 3] 
         
       
       
       
         
           Graag concept levering akte opstellen, brief versturen voor waarborgsom en jullie vragenlijst.’ 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       Per e-mail van 9 september 2022 informeert [makelaar] [gedaagde sub 2] (met in cc de notaris) dat alles is doorgezet naar de notaris en dat de notaris contact zal zoeken voor de verdere afhandeling van het dossier en de opmaak van de stukken.  
       
     
     
       2.10. 
       
        [makelaar] en [gedaagde sub 2] hebben op 15 en 16 september 2022 via whatsapp als volgt contact:  
       
       
         
          [gedaagde sub 2] :  ‘Hoi, kun je aangeven welke gemeente ambtenaar dat was die gezegd heeft dat supermarkt mag.’ 
       
       
       
         
          [makelaar] : ‘ [D ] maar die werkt daar niet meer.  
         
           Plus ze nemen altijd voorbehoud van goedkeuring b&w/college.’ 
         
       
       
       
         
          [gedaagde sub 2] :  ‘Staat het op papier dat hij dat heeft gezegd?’ 
       
       
       
         
          [makelaar] : ‘ Nee.  
         
           Is het gelukt bij de notaris vandaag?’ 
         
       
       
       
         
          [gedaagde sub 2] : ‘ Ik ga maandag heen 
         
           Kun jij het mij even mailen dan dat hij dat gezegd heeft’ 
         
       
       
       
         
          [makelaar] :  ‘Is niet zwart op wit alleen oriënterend gesprek over de mogelijkheden en onmogelijkheden en ambtenaar kan en mag niets beslissen en zei ook dat ieder initiatief met gemeente besproken zal moeten worden’ 
       
       
       
         
          [gedaagde sub 2] : ‘ ja ik heb daar dinsdag een afspraak. Dus wil het graag van jou op de mail hebben. Lukt dat voor dinsdag.’ 
       
       
       
         
          [makelaar] : ‘ verstuurd .’  
       
       
     
     
       2.11. 
       Op 16 september 2022 informeert [makelaar] [gedaagde sub 2] over de bestemming van het onroerend goed en over de communicatie die er is geweest met de gemeente. In de e-mail staat:  
       
       
         
           ‘Je hebt gevraagd of wij een mail willen sturen met de bestemming van de door jou aangekochte gebouwen aan de [straat] te [plaats 1] . En wat voor communicatie er geweest is met de gemeente hieromtrent. Hieronder een korte uiteenzetting. 
         
       
       
       
         
           Huidige bestemming is voor de goede orde: 
         
         
           Enkelbestemming horeca met functieaanduiding discotheek en bedrijfswoning en enkelbestemming 
         
         
           Recreatie- Dagrecreatie met functieaanduiding bedrijfswoning. 
         
       
       
       
         
           Bij aanvang van de verkoop en tijdens het verkooptraject hebben wij telefonisch contact gehad met de heer [D ] van Economische Zaken van de Gemeente NOP. Wij hebben gevraagd wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn voor mensen die interesse hebben in met name de voormalige discotheek en die een andere bedrijfsvoering in gedachten hebben en hoe wij hierin kunnen adviseren. Er is toen door de gemeente aangegeven dat ieder initiatief bespreekbaar zal zijn maar dat huisvesting op welke wijze dan ook, denk aan ouderen, starters, arbeidsmigranten e.d. uitgesloten is.  
         
         
           Een initiatief om de bestemming te wijzigen mag ten allen tijde ingediend worden bij de gemeente en die zal volgens een 'stoplicht' systeem beoordeeld worden op haalbaarheid. Het plan dat iemand indient voor deze locatie wordt binnen de verschillende afdelingen bekeken en er volgt dan een kleur groen, oranje of rood, werd ons verteld. Is het plan beoordeeld met groen dan is de kans vrij groot dat een officiële aanvraag om de bestemming te wijzigen succesvol zal zijn, altijd onder voorbehoud B&W/ College. Is het plan beoordeeld met oranje dan is er een grote slagingskans maar moeten er nog wel een paar aanpassingen gedaan worden binnen het plan/ gesprekken gevoerd worden. Is het plan beoordeeld met rood dan is de kans van slagen nihil en heeft een officiële aanvraag indienen geen kans van slagen. 
         
       
       
       
         
           Besproken is dat initiatieven als voorzetten discotheek, eventueel in combinatie met casino/kleinschalig hotel, restaurant (denk aan 'allyoucaneat' concepten), kinderspeeltuin (denk aan een Ballorig), supermarkt en/of tuincentrum, wonen met bijvoorbeeld stalling van luxe auto's haalbaar zou kunnen zijn. Tevens een tuincentrum met buitenleven/belevingstuin e.d. zijn in het verleden ook voorbijgekomen. Dit zijn initiatieven die wellicht haalbaar zouden kunnen zijn dus op groen of oranje door de eerste screening van de gemeente kunnen komen. 
         
       
       
       
         
           Echter; de heer [D ] van de gemeente heeft bij ons altijd aangegeven dat een wijziging van de bestemming altijd onder voorbehoud is van toestemming B&W/College. Het is een prominent pand en gelegen aan de rand van een bedrijventerrein en aan de doorgaande weg. leder plan zal zeker serieus bekeken worden omdat ook de gemeente graag een nieuwe invulling ziet van dit gebouwen locatie. Ze zijn dus bereid mee te denken en via het stoplicht systeem krijgt een initiatiefnemer vrij vlot een bericht van de haalbaarheid van zijn plan. Dit is wat wij als makelaar kunnen melden aangaande de bestemming en de mogelijkheden van wijzigen van de bestemming. 
         
       
       
       
         
           Voor meer informatie hierover en de manier van indienen van een wijziging van een bestemming plus bijbehorende eventuele kosten verwijzen wij graag naar de gemeente [gemeente] .’ 
         
       
       
     
     
       2.12. 
       Per e-mail van 22 september 2022 vraagt [makelaar] aan [gedaagde sub 2] wanneer hij de waarborgsom overmaakt op de rekening van de notaris:  
       
       
         
           ‘Graag vernemen wij wanneer je de afgesproken waarborgsom van in totaal € 261.900 overmaakt op rekening van de notaris. Op 8 september jl. zijn de gemaakte afspraken via de mail bevestigd en de datum van uiterlijk 15 september is inmiddels natuurlijk al voorbij. 
         
       
       
       
         
           De eigenaar heeft een planning te maken van verhuizen e.d. Levering was gepland op  
           
           17 oktober en dat is al snel. Hierdoor graag de vaart erin houden aangezien de notaris nog e.e.a. moet opmaken voor die datum. 
         
       
       
       
         
           Graag vernemen wij wanneer de aanbetaling op rekening van de notaris zal staan? 
         
         
           Alvast bedankt en we vernemen graag even.’ 
         
       
       
     
     
       2.13. 
       Per e-mail van 7 oktober 2022 heeft [makelaar] [notarisklerk] gevraagd naar de stand van zaken. De e-mail heeft als onderwerp ‘ [gedaagde sub 2] ’: 
       
       
         
           ‘Zit er al schot in de zaak? 
         
         
           Hij is als het goed is geweest bij jullie? 
         
         
           Om 12 uur liep hij bij ons binnen op kantoor en gaf aan dat vandaag alles financieel geregeld zou worden plus ingevulde formulieren zou hij afgeven.’ 
         
       
       
     
     
       2.14. 
       Per e-mail van 10 oktober 2022 antwoordt [notarisklerk] aan [makelaar] :  
       
       
         
           ‘Hierbij de contactgegevens van de nieuwe koper: 
         
         
           
            [gedaagde sub 1] . 
         
         
           
            [adres 4]
           
         
         
           
            [postcode 1] [plaats 2] 
         
         
           Contactpersoon: de heer [E] 
         
         
           Tel.nr. [telefoonnummer 4] 
         
         
           Mail: [e mailadres] 
         
       
       
       
         
           De heer [E] geeft aan dat hij akkoord is met het opmaken van een koopovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           Heb aangegeven dat je contact met hem opneemt om alles even door te spreken. Van belang is dat er nader te noemen meester in de kov komt te staan. 
         
       
       
       
         
           Verneem graag per mail of de koopovereenkomst door ons kan worden opgemaakt.’ 
         
       
       
     
     
       2.15. 
       Per e-mail van 10 oktober 2022 schrijft [makelaar] vervolgens aan [notarisklerk] , met de heer [E] (hierna: [E] ) - bestuurder van [gedaagde sub 1] - in cc:  
       
       
         
           ‘Ik heb de heer [E] gesproken en daarna [A] . Besproken is dat jullie een koopakte maken met daarin de reeds gemaakte afspraken die eerder ook gemaild zijn, zie 
         
         
           nogmaals de bijlage met akkoord destijds. 
         
         
           Afwijkend/aanvullend daarop nog wel het volgende; 
         
       
       
       
         
           De bovenwoning is leeg op het moment van overdracht (bezemschoon); 
         
         
           De schapen die in de wei lopen nabij de rotonde zullen op datum overdracht verwijderd zijn door verkopers om voorgenomen plannen van de koper te kunnen realiseren. Tot datum overdracht mag verkoper de discotheek nog gebruiken voor de nodige boekingen/ feestpartijen. De bewoners van de boerderijwoning mogen om-niet maximaal 3 jaar blijven wonen zonder huurrechten. 
         
       
       
       
         
           Wil jij de koopakte z.s.m. opmaken en alvast de afgesproken aanbetaling in orde laten maken door de koper. 
         
         
           De koper gaf aan dit ook z.s.m. in orde te willen maken. Dan kan de verkoper de verhuizing alvast in gang zetten. 
         
       
       
       
         
           Koper koopt op een BV met wel een nader te noemen meester maar die gegevens heb jij mogelijk al of zul je nog wel opvragen ga ik vanuit. 
         
       
       
       
         
           Levering mag van de koper wel naar uiterlijk 30 november 2022.’ 
         
       
       
     
     
       2.16. 
       Op 11 oktober 2022 hebben [E] en zijn zoon kennis gemaakt met [A] en zijn zoon, waarbij zij het onroerend goed hebben bekeken. [makelaar] schrijft hierover aan [notarisklerk] :  
       
       
         
           ‘Vanmiddag heeft [E] met zijn zoon nog even kennisgemaakt (oude bekenden) met [A] en zijn zoon. Ze hebben alle vertrekken/ gebouwen bekeken en gemaakte afspraken zoals ze zijn besproken en nogmaals met elkaar mondeling bevestigd. 
         
       
       
       
         
           Wil je aanvullend opnemen in de koopakte dat tijdens de 3 jaars termijn van de boerderijwoning, 'onderhuur' aan derden niet is toegestaan. Anders zou in theorie de familie er eerder uit kunnen gaan en de boerderij woning kunnen verhuren en dat is niet wenselijk.’ 
         
       
       
     
     
       2.17. 
       Per e-mail van 11 oktober 2022 heeft [B ] aan [E] geschreven:  
       
       
         
           ‘Begreep van mijn vader dat het een prettig en zinvol gesprek was vanmiddag. We gaan er vanuit dat dit zo blijft. 
         
       
       
       
         
           lk begreep dat ik moest proberen om een kapvergunning te krijgen voor de bomen tussen de boerderij en [F] naast het water. Dit ga ik proberen. 
         
         
           Ook zal ik hierna een aparte mail sturen met de .dwg tekeningen van [horeca gelegenheid] . Eventuele technische vragen kan ik waarschijnlijk ook beantwoorden. 
         
         
           Zoals besproken kunnen wij na passeren van de akte nog uiterlijk 3 jaar kosteloos blijven wonen in de boerderij (nuts is uiteraard voor onszelf) mochten wij eerder een andere plek gevonden hebben zijn wij weg en is de boerderij vanaf dat moment voor jullie beschikbaar (geen onderhuur aan derden) Hierbij een korte uitleg over de structuur van de bv's. dit voor een eventuele overname van de B.V's. (…). 
         
       
       
       
         
           We gaan er ook vanuit dat bij de overname van de B.V's dit geen vertragende factor is bij het passeren van de akte. (richtdatum passeren 23/30 november 2022) en dat de aanbetaling deze week voldaan wordt zodat er zekerheid is voor iedereen.’ 
         
       
       
     
     
       2.18. 
       Op 13 oktober 2022 heeft [gedaagde sub 1] de waarborgsom van € 261.900,00 voor het onroerend goed aan de notaris betaald. [gedaagde sub 1] is in het bezit van een overeenkomst, gedateerd 1 oktober 2022, waarop de handtekening van [E] namens [gedaagde sub 1] en de handtekening van [gedaagde sub 2] namens [bedrijf] BV (hierna: [bedrijf] ) staat. In dit document staat bovenaan dat het gaat om een overeenkomst van geldlening, waarbij wordt overwogen dat [gedaagde sub 1] aan [bedrijf] een geldsom van € 261.900,00 ter leen verstrekt ten behoeve van de borgsomstorting door koper [gedaagde sub 2] ten behoeve van ‘ [horeca gelegenheid] ’.  
       
     
     
       2.19. 
       Via whatsappberichten hebben [B ] en [E] op 13 oktober 2022 contact gehad over een kapvergunning op het perceel. [B ] informeert [E] dat hij heeft gecheckt bij de gemeente dat er geen omgevingsvergunning nodig is. Daarop antwoordt [E] : ‘ dat is goed nieuws’ . Daarna heeft [B ] geschreven: ‘ Ja dat dacht ik ook. Misschien is het wel slim als jullie zelf ook even kijken. Het is op [website 2] en dan op het adres [adres 1] , [postcode 2] .’  [E] antwoordt daarop: ‘ doe ik’ . 
       
     
     
       2.20. 
       
         Op 14 oktober 2022 laat [notarisklerk] aan [makelaar] weten dat de waarborgsom van  
         € 261.900,00 is ontvangen. Ook laat [notarisklerk] weten dat zij de herkomst van de gelden nog niet heeft ontvangen, en dat zij daarom een herinnering heeft verzonden aan [E] . Ze schrijft ten slotte dat ze de koopovereenkomst zal opmaken en deze ter beoordeling zal opsturen naar [makelaar] .  
       
       
     
     
       2.21. 
       Op 21 oktober 2022 vraagt [notarisklerk] [E] opnieuw naar enkele gegevens van [gedaagde sub 1] :  
       
       
         
           ‘Vriendelijk bedankt voor het invullen van de UBO-PEP verklaring en de verklaring herkomst gelden. 
         
       
       
       
         
           UBO-verklaring 
         
         
           Uw dossier is beoordeeld door de afdeling compliance en die geven aan dat op grond van de huidige wetgeving er een UBO verklaring van [gedaagde sub 1] . moet zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Tot op heden is er nog geen UBO verklaring geregistreerd van [gedaagde sub 1] . in de registers van de Kamer van Koophandel (zie bijlage). Op grond van de huidige wetgeving mogen wij uw zaak niet in behandeling nemen als er geen UBO verklaring is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. (…).  
         
       
       
       
         
           Herkomst gelden 
         
         
           Zoals besproken met u dient u bewijsstukken aan te leveren voor de herkomst van de gelden op grond van de WWFT. U geeft aan dat u op dit moment geen bankafschriften kan overleggen, echter een bankafschrift is niet voldoende. Graag ontvang ik bewijsstukken waaruit blijkt waar de gelden afkomstig van zijn zoals bijvoorbeeld recente jaarstukken, notariële akten, nota's of geldleningsovereenkomsten. (…).  
         
       
       
       
         
           De gevraagde bewijsstukken zie ik graag tegemoet via uw Online-Dossier. 
         
         
           Heeft u vragen dan verneem ik die graag van u.’ 
         
       
       
     
     
       2.22. 
       Per e-mail van 24 oktober 2022 vraagt [makelaar] aan [E] :  
       
       
         
           ‘Wij willen graag overgaan tot controle en tekenen van de koopovereenkomsten van de [straat] [plaats 1] zodat de levering 30 november 2022 geregeld kan worden. Ik begreep zojuist van de behandelaar van de notaris dat er van uw kant e.e.a. aan formulieren/bewijsstukken overlegd moet worden alvorens zij verder gaan met de werkzaamheden in dit dossier. 
         
       
       
       
         
           Inhoudelijk weet ik het verder natuurlijk niet maar wil u verzoeken de mail van de notaris te bekijken en op korte termijn het gevraagde aan te leveren.’ 
         
       
       
     
     
       2.23. 
       Op 25 oktober 2025 antwoordt [E] :  
       
       
         
           ‘Ik zorg voor aanlevering van deze stukken deze week.’ 
         
       
       
     
     
       2.24. 
       Per e-mail van 26 oktober 2022 stuurt [E] aan [notarisklerk] enkele gegevens:  
       
       
         
           ‘Bij Kvk kunnen ze mijn aanvraag UBO niet terug vinden. 
         
         
           Hierbij de vandaag ingediende aanvraag 
         
       
       
       
         
           En enkel financiële gegevens 
         
       
       
       
         
           Borgsom van [gedaagde sub 1] bv 261.000 
         
         
           Gelden van [gedaagde sub 1] Bv ca 1,7 mio 
         
         
           Lening van privé [E] 0,5 mio oa aandelen 
         
         
           Lening van bankinstelling 2 mio in proces’ 
         
       
       
     
     
       2.25. 
       Per e-mail van 31 oktober 2022 stuurt [makelaar] aan [E] en [gedaagde sub 2] met onder andere [B ] en [notarisklerk] in cc:  
       
       
         
           ‘Goedemiddag heer [E] (& De heer [gedaagde sub 2] ), 
         
       
       
       
         
           CC van deze email naar betrokken partijen (verkoper/notariskantoor) 
         
       
       
       
         
           Afgelopen donderdag op 27 oktober jl. zijn jullie beiden bij ons op kantoor geweest om jullie ontwikkelingsplannen toe te lichten en uiteindelijk te vragen om een verzoek tot meer tijd om het voorgenomen plan bij de gemeente in te kunnen dienen en het antwoord van de gemeente af te wachten. 
         
       
       
       
         
           Zoals bekend is er een onvoorwaardelijke aankoop/verkoop gesloten met daarbij een reeds gestorte aanbetaling zoals afgesproken op rekening van de betrokken notaris. Alle gemaakte afspraken zijn overigens ook per mail bevestigd door de heer [gedaagde sub 2] en de notaris was en is voornemens hiervoor een koopovereenkomst op te maken zodat deze getekend kan worden plus de levering te laten plaatsvinden op 30 november 2022. 
         
       
       
       
         
           Jullie verzoek om verlenging en dus een voorbehoud van goedkeuring gemeente tot 1 maart 2023 hebben wij voorgelegd bij onze opdrachtgevers. 
         
         
           Verkopers de heer [eiser sub 2] , mevrouw [eiser sub 3] , de heer [C] en mevrouw [eiser sub 4] deels handels als privé en deels handelend als bestuurder van [eiser sub 1] B.V. zijn de betrokken verkopers van [adres 3] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 1] te [plaats 1] . 
         
         
           Zij gaan niet akkoord met jullie voorstel. 
         
       
       
       
         
           Er is een onvoorwaardelijke koop/ verkoop tot stand gekomen waarbij geen enkel voorbehoud was opgenomen. Zij en wij gaan er vooralsnog dan ook vanuit dat de overdracht zoals overeengekomen, plaats zal vinden op 30 november 2022 via [notaris] in Emmeloord. 
         
       
       
       
         
           De verkopers willen u dan ook vriendelijk doch dringend verzoeken de benodigde gegevens op korte termijn aan te leveren bij het notariskantoor om de koopovereenkomst verder op te laten maken conform gemaakte afspraken. De behandelaar mevrouw [notarisklerk] heeft u hier vrij recent nog een mail over doen toekomen. 
         
       
       
       
         
           Mochten hier nog vragen over zijn dan kunt u ons altijd even bellen of mailen.’ 
         
       
       
     
     
       2.26. 
       Per e-mail van 31 oktober 2022 stuur [gedaagde sub 2] de volgende e-mail aan [makelaar] en [E] :  
       
       
         
           ‘beste [makelaar]  
         
       
       
       
         
           meneer [E] was er het vorige gesprek bij, die probeert het netjes en op fatsoenlijke manier op te lossen, wat voor woorden je collega er bij haalde, jullie moeten je schamen. 
         
         
           maar ik houd je aan je afspraken dat er alles mocht behalve huisvesting ook een supermarkt 
         
         
           het woord supermarkt heb je speciaal nog genoemd ik houd je aan deze afspraak 
         
         
           als er morgen geen schriftelijk uitstel is, zal ik meteen een bodemprocudure opstarten zodat we vier jaar voorruit kunnen stel ik je ingebreke en aansprakelijk voor alle schade die uit deze afspraken vloeit 
         
       
       
       
         
           vr groet a [gedaagde sub 2] ’ 
         
       
       
     
     
       2.27. 
       
        [makelaar] informeert [E] en [gedaagde sub 2] per e-mail van 4 november 2022 dat het hen verstandig lijkt een gesprek te plannen met de betrokken partijen (de kopers en verkopers).  
       
     
     
       2.28. 
       Per e-mail van 4 november 2022 vraagt [notarisklerk] informatie bij [E] op, te weten de ontvangstbevestiging van de Kamer van Koophandel inzake de UBO-inschrijving en een recentere (concept) jaarrekening van [gedaagde sub 1] dan die van 2019.  
       
     
     
       2.29. 
       Op 10 november 2022 vindt er een gesprek plaats op het kantoor van [makelaar] .  
       
     
     
       2.30. 
       Per e-mail van 15 november 2022 stuur [E] een e-mail aan [notarisklerk] , met in cc [makelaar] en [gedaagde sub 2] . In deze e-mail beschrijft [E] een plan voor het onroerend goed:  
       
       
         
           ‘Hierbij even een update mbt de ontwikkelingen van [horeca gelegenheid] . 
         
       
       
       
         
           Zoals u weet heeft [makelaar] middels een WhatsApp bericht aangegeven dat een supermarkt op deze locatie mogelijk zou zijn. Dit bleek voorlopig niet het geval. Voor invulling van een supermarkt hadden we al een intentieverklaring van Lidl.  
         
       
       
       
         
           Omdat supermarkt niet mogelijk lijkt hebben we verkopers en makelaars op de hoogte gebracht van onze alternatieve invullingswens van deze locatie. Middels geluidsonderzoek en ontwerp door een architect zijn we gekomen tot bijgevoegd voorlopige plan. Het is mijn persoonlijke ambitie om als geboren en getogen Marknessenaar dit plan te laten slagen. 
         
       
       
       
         
           De werktitel is GROENNESSE 
         
         
           Een en ander moet natuurlijk goedkeuring krijgen van de gemeente NOP. 
         
         
           Dit aangepaste plan tov de supermarkt vraagt om een voorbehoud voor de eventuele transactie. 
         
       
       
       
         
           We hebben verkopers en makelaars gevraagd om extra tijd, tot ca ½ maart 2023 
         
         
           Voor koper is dit nadelig ivm de dan geldende hogere OB, ergo ca 72.000 euro extra kosten 
         
         
           We zijn in afwachting van het antwoord van genoemde partijen.’ 
         
       
       
     
     
       2.31. 
       
        [notarisklerk] heeft partijen in eerste instantie uitgenodigd voor de aktepassering op 29 november 2022. Zij heeft per e-mail van 30 november 2022 aan de advocaat van [eiseres c.s.] bevestigd dat [gedaagde sub 2] en [E] zijn uitgenodigd voor ondertekening van de akte van levering op 9 december 2022. In die e-mail staat ook: ‘ De heer [E] is verzocht om zo spoedig mogelijk doch vóór 9 december aanstaande de door mij benodigde gegevens aan te leveren .’ 
       
     
     
       2.32. 
       De advocaat van [eiseres c.s.] heeft [gedaagde sub 2] en [E] op 30 november 2022 een brief toegezonden waarin staat dat [eiseres c.s.] er van uit gaat dat [gedaagde sub 2] en [E] zullen nakomen, zodat de levering van het onroerend goed uiterlijk op 9 december 2022 alsnog zal plaatsvinden.  
       
     
     
       2.33. 
       
        [gedaagde sub 2] en [E] hebben geen medewerking verleend aan levering van het onroerend goed.  
       
     
     
       2.34. 
       In opdracht van [E] heeft [taxateur] op 10 februari 2023 geprobeerd een taxatie uit te voeren van het onroerend goed.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         In de hoofdzaak 
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiseres c.s.] vordert kort gezegd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst nakomen door afname van het onroerend goed.  Primair  vordert [eiseres c.s.] dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk worden veroordeeld tot nakoming,  subsidiair  vordert zij dat [gedaagde sub 1] hiertoe wordt veroordeeld en  meer subsidiair  vordert zij dat [gedaagde sub 2] hiertoe wordt veroordeeld. [eiseres c.s.] vraagt de rechtbank om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (hoofdelijk of ieder voor zich) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot:  
       
       
       
       
         I. nakoming van de gesloten koopovereenkomst door binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zorg te dragen voor afname van: 
       
       
       a. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de  bovenwoning  en de garage op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 2] te [postcode 2] [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] complexaanduiding [complex] appartementsindex [index] , uitmakende het acht en zestig/achthonderd drie en zeventigste (68/873) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit een gebouw met onder- en omliggende grond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres 1] , [nummer 3] en [nummer 1] te [postcode 2] [plaats 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer 4] , groot twee hectare, acht en vijftig are en negen en tachtig centiare (02.58.89 ha); 
       
       het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het  bedrijfspand  gelegen op de begane grond, plaatselijk bekend [adres 1] en [nummer 1] te [postcode 2] [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] complexaanduiding [complex] appartementsindex [nummer 5] , uitmakende het achthonderd vijf/achthonderd drie en zeventigste (805/873) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit een gebouw met onder- en omliggende grond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres 1] , [nummer 3] en [nummer 1] te [postcode 2] [plaats 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer 4] , groot twee hectare, acht en vijftig are en negen en tachtig centiare (02.58.89 ha); 
       
       
         de voormalige boerderij woning , plaatselijk bekend [adres 3] te [postcode 2] [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer 6] , groot 2.981 m2 
       
       
         en voor voorafgaande betaling van de overeengekomen koopsom van € 3.015.000,-en de bijkomende kosten zoals die zullen blijken uit de door de transporterende notaris op te stellen afrekening, te storten op de kwaliteitsrekening van de transporterende notaris, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat gedaagden in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, althans een dwangsom die de rechtbank juist acht; 
       
       
       
         II. betaling van de proces- en nakosten binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als er niet binnen deze termijn betaald wordt.  
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer en concluderen dat [eiseres c.s.] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen of dat de vorderingen afgewezen moeten worden, met veroordeling van [eiseres c.s.] in de proceskosten van deze procedure.  
       
       
         
           In de vrijwaringszaak  
         
       
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] in vrijwaring opgeroepen en vordert dat [gedaagde sub 1] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - wordt veroordeeld tot al hetgeen [gedaagde sub 2] in de hoofdzaak wordt veroordeeld. Daarbij vordert [gedaagde sub 2] ook dat [gedaagde sub 1] in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente als [gedaagde sub 1] de kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis betaalt.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [gedaagde sub 1] voert verweer en concludeert dat [gedaagde sub 2] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen of dat de vorderingen afgewezen moeten worden, met veroordeling van [gedaagde sub 2] in de proceskosten van deze procedure.  
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Omdat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] afzonderlijk verweer voeren, dient bij de beoordeling van de vorderingen in conventie een onderscheid gemaakt te worden tussen de rechtsverhouding van [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 2] en van [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 1] . Daarbij heeft de rechtbank de volgorde in acht te nemen van de vorderingen van [eiseres c.s.] die blijkt uit het primaire, subsidiaire en meer subsidiaire karakter daarvan. 
       
       
         
           De primaire vordering: 
         
         
           Zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk als kopers gebonden? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiseres c.s.] heeft gesteld dat twee overeenkomsten van elkaar onderscheiden moeten worden. In de eerste plaats de op 2 september 2022 gesloten koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] als koper en [eiseres c.s.] als verkoper waarvan de inhoud blijkt uit de e-mail van  5 september 2022 van [makelaar] aan [gedaagde sub 2] . In de tweede plaats de (kennelijk) stilzwijgende aanvaarding door [eiseres c.s.] van de voorwaarden die [gedaagde sub 2] in zijn  e-mail van 7 september 2022 bij de bevestiging van de koopovereenkomst heeft gesteld, waaronder de voorwaarde van vermelding in de koopovereenkomst van nader te noemen meester.  
       
       
         4.2.1. 
         
          [gedaagde sub 2] heeft dit onderscheid bestreden. Volgens hem is er sprake van één overeenkomst die door [gedaagde sub 2] onder een nader te noemen meester gesloten is. 
         
       
       
         4.2.2. 
         
          [gedaagde sub 1] heeft zich over de inhoud van de koopovereenkomst tussen [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 2] uitdrukkelijk niet uitgelaten (zie nummer 8 conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] ).  
         
       
     
     
       4.3. 
       Vast staat dat [gedaagde sub 2] op 2 september 2022 het onroerend goed heeft bezichtigd in het bijzijn van [makelaar] en [A] en [B ] namens [eiseres c.s.] [makelaar] heeft per e-mail van 5 september 2022 aan [gedaagde sub 2] ‘de afspraken die we gemaakt hebben’ bevestigd en [gedaagde sub 2] om een reactie verzocht. [gedaagde sub 2] heeft per e-mail van 7 september 2022 [makelaar] geantwoord dat hij de afspraken bevestigt en dat in de koopovereenkomst een ‘nader te noemen meester’ moet worden vermeld. […], een collega van [makelaar] , stuurt op 8 september 2022 beide e-mails van [makelaar] en [gedaagde sub 2] door aan [notarisklerk] . Op 9 september 2022 informeert [makelaar] [gedaagde sub 2] dat alle stukken aan [notarisklerk] zijn doorgezet. Kortom, inclusief de toevoeging van [gedaagde sub 2] om een nader te noemen meester in de koopovereenkomst te vermelden. Tegen deze toevoeging heeft [eiseres c.s.] verder geen bezwaar gemaakt. Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft [gedaagde sub 2] er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat  [eiseres c.s.] akkoord was met de toevoeging van een nader te noemen meester in de koopovereenkomst. Dat [makelaar] in zijn e-mail van 8 september 2022 als koper ‘ [gedaagde sub 2] ’ vermeldt, doet aan dit vertrouwen niet af. 
       
     
     
       4.4. 
       Dit betekent dat er sprake is van één koopovereenkomst, die door [gedaagde sub 2] met [eiseres c.s.] gesloten is onder een nader te noemen meester. Indien een overeenkomst door een partij wordt aangegaan onder een nader te noemen meester, dan is van hoofdelijke aansprakelijkheid van die partij en de meester geen sprake. Wie contractspartij zal zijn, is afhankelijk van het noemen van de naam van de meester. Wordt die tijdig en onvoorwaardelijk genoemd, dan heeft dat tot gevolg dat de overeenkomst op naam van de meester is aangegaan. Wordt die niet tijdig en/of voorwaardelijk genoemd, dan treedt dat gevolg niet in en geldt de contracterende partij als contractspartij. Het is dus een van beiden. In nummer 44 van de dagvaarding stelt [eiseres c.s.] vast dat “zowel met [gedaagde sub 2] als met [gedaagde sub 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen”. Deze ‘vaststelling’ is dus onjuist. 
       
       
         
           De subsidiaire vordering:  
           
           Heeft [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] als koper genoemd? 
         
       
       
     
     
       4.5. 
       
         De grondslag van de vordering van [eiseres c.s.] tegen [gedaagde sub 1] is dat [gedaagde sub 2] invulling gegeven heeft aan de nader te noemen meesterclausule door het noemen van [gedaagde sub 1] als de meester. [eiseres c.s.] stelt (zie nummer 41 dagvaarding) dat [gedaagde sub 2] dat aan [notarisklerk] heeft laten weten en dat [gedaagde sub 1] dit ook aan [notarisklerk] bevestigd heeft. Als bewijsmiddel doet [eiseres c.s.] een beroep op het e-mailbericht (zie nummer 2.14) van [notarisklerk] van 10 oktober 2022 aan [makelaar] waarin zij schrijft dat [gedaagde sub 1] de nieuwe koper is en dat  
         
          [E] akkoord is met het opmaken van een koopovereenkomst. [eiseres c.s.] heeft ook gewezen op de e-mailberichten van 10 en 11 oktober 2022 van [makelaar] aan respectievelijk [notarisklerk] met cc aan [E] , en aan [B ] (zie nummers 2.15 en 2.16). Daaruit blijkt volgens [eiseres c.s.] van uitlatingen van [E] tegenover [makelaar] en tegenover [B ] dat [gedaagde sub 1] als koper optreedt.  
       
     
     
       4.6. 
       
        [gedaagde sub 2] heeft, bij wijze van verweer en met verwijzing naar het e-mailbericht van 10 oktober 2022 van [notarisklerk] , gesteld dat [gedaagde sub 1] als nader te noemen meester de enige koper is geworden en dat [gedaagde sub 1] , [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 2] daarmee hebben ingestemd en ook daarnaar gehandeld hebben. Voor zover [gedaagde sub 2] daarna nog bij de aankoop betrokken was, was dat niet in zijn hoedanigheid van koper. [gedaagde sub 2] heeft (zonder daarbij concreet te worden) gesteld dat hij [gedaagde sub 1] onvoorwaardelijk als meester heeft genoemd. Het bezoek aan [notarisklerk] vond volgens [gedaagde sub 2] plaats vóór de betaling van de waarborgsom. Tijdens dat bezoek zou [E] tegen [notarisklerk] hebben gezegd dat [gedaagde sub 1] de koper was en dat [gedaagde sub 2] zich niet met de zaak moest bemoeien.  
     
     
       4.7. 
       
         
          [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld:  “Na 22 september 2022 is er door de heer [gedaagde sub 2] aangegeven dat [gedaagde sub 1] koper zal zijn. Wanneer dat precies is geweest, is voor [gedaagde sub 1] niet duidelijk. De whatsappberichten waarover [eiseres c.s.] in de dagvaarding onder 16 spreekt, kent [gedaagde sub 1] niet en zijn ook niet overgelegd in de procedure”.  Daarmee staat tussen [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 1] genoegzaam vast dat [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] als meester heeft genoemd. De relevantie van de onzekerheid over de datum waarop dat is gedaan, wordt door [gedaagde sub 1] niet toegelicht. De exacte datum waarop [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] als koper heeft genoemd is voor het rechtsgevolg daarvan ook niet van belang. Dat rechtsgevolg is dat - door het noemen van de naam van [gedaagde sub 1] - [gedaagde sub 2] geacht wordt de koopovereenkomst gesloten te hebben op naam van [gedaagde sub 1] .  
         
           Bevel aan [eiseres c.s.] op grond van artikel 22 lid 1 Rv. 
         
       
       
     
     
       4.8. 
       
        [gedaagde sub 1] heeft niet gesteld dat niet gebleken is dat [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] onvoorwaardelijk als koper heeft genoemd. Daar staat tegenover dat [eiseres c.s.] geen inzage heeft gegeven in het whatsappverkeer tussen haar en [gedaagde sub 2] waarin - volgens haar - [gedaagde sub 2] zou hebben aangegeven dat [gedaagde sub 1]  “zijn plaats in de koopovereenkomst zal overnemen op basis van de afgesproken meesterclausule” . [gedaagde sub 2] heeft wel gesteld dat hij onvoorwaardelijk [gedaagde sub 1] als meester aan [eiseres c.s.] heeft genoemd, maar hij heeft daarover geen feitelijke informatie gegeven. Zo heeft hij niet aangegeven wanneer hij [gedaagde sub 1] als meester heeft genoemd, welke woorden hij daarbij heeft gebruikt en tot wie hij die mededeling heeft gericht. Mede omdat vaststaat dat [gedaagde sub 2] en [makelaar] op 15 en 16 september 2022 via whatsapp contact hebben gehad over de exploitatiemogelijkheden van een supermarkt, en [gedaagde sub 2] het kennelijk van belang achtte om daarover een bevestiging te krijgen, acht de rechtbank het van belang om kennis te nemen van het volledige whatsappverkeer tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres c.s.] vanaf 16 september 2022 tot 10 oktober 2022 waaruit zou blijken dat [gedaagde sub 2] de naam van [gedaagde sub 1] heeft genoemd. De rechtbank zal [eiseres c.s.] op grond van artikel 22 lid 1 Rv verzoeken die whatsappberichten in het geding te brengen. 
       
     
     
       4.9. 
       Vooralsnog zal de rechtbank ervan uitgaan dat [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] onvoorwaardelijk als koper aan [eiseres c.s.] heeft genoemd. Dit betekent vooralsnog dat [gedaagde sub 2] geacht wordt de koopovereenkomst te zijn aangegaan namens [gedaagde sub 1] .  
       
       
         
           Is [gedaagde sub 1] door het noemen van haar als meester gebonden aan de koopovereenkomst?  
         
       
       
     
     
       4.10. 
       Het verweer van [gedaagde sub 1] , dat zij niet als koper jegens [eiseres c.s.] gebonden is omdat er geen sprake is van een getekende overeenkomst tussen haar als koper en [eiseres c.s.] als verkoper is onjuist. [gedaagde sub 1] heeft met dit verweer miskend dat door het onvoorwaardelijk noemen van haar naam als koper, de koopovereenkomst door [gedaagde sub 2] namens haar is gesloten. Er is sprake van onmiddellijke vertegenwoordiging als gevolg waarvan [gedaagde sub 1] als koper geldt.  
       
     
     
       4.11. 
       De rechtbank begrijpt het verweer van [gedaagde sub 1] aldus, dat zij er zich op beroept dat [gedaagde sub 2] niet bevoegd was om namens haar het onroerend goed te kopen. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij [gedaagde sub 2] geen volmacht of opdracht had gegeven het onroerend goed aan te kopen en dat zij niets wist van de aankoop door [gedaagde sub 2] . Dit is door [eiseres c.s.] en [gedaagde sub 2] niet weersproken. Uit de stellingen van [gedaagde sub 2] blijkt ook niet dat hij van [gedaagde sub 1] een volmacht had gekregen om het onroerend goed namens haar te kopen. [gedaagde sub 2] heeft wel gesteld dat [gedaagde sub 1] af wist van de koop, maar alleen die wetenschap is voor het bestaan van een volmacht onvoldoende. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [E] en [gedaagde sub 2] vaker (onroerend goed)zaken met elkaar hebben gedaan. Ook dat gegeven is niet voldoende om een volmacht van [gedaagde sub 2] tot aankoop van het onroerend goed aan te kunnen nemen. Omdat niet van een volmacht is gebleken, staat vast dat [gedaagde sub 2] niet bevoegd was om de koopovereenkomst namens [gedaagde sub 1] te sluiten en [gedaagde sub 1] als koper te noemen. Dit heeft als gevolg dat [gedaagde sub 1] niet aan de koopovereenkomst gebonden is enkel omdat [gedaagde sub 2] haar als meester heeft genoemd. 
       
       
       
         
           Heeft [gedaagde sub 1] de schijn gewekt dat [gedaagde sub 2] bevoegd was haar als meester te noemen? 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       De onbevoegdheid van [gedaagde sub 2] betekent niet dat [gedaagde sub 1] niet aan de koopovereenkomst gebonden kan zijn. Dat kan het geval zijn indien [gedaagde sub 1] tegenover [eiseres c.s.] de schijn heeft gewekt dat [gedaagde sub 2] wel die bevoegdheid bezat en [eiseres c.s.] daar gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Van die schijn rust op [eiseres c.s.] de stelplicht en de bewijslast. [eiseres c.s.] heeft aan die stelplicht voldaan door te wijzen op de mededelingen van [E] op i) 10 oktober 2022 aan [notarisklerk] ; ii) op 10 oktober 2022 aan [makelaar] en op iii) 11 oktober 2022 aan [A] tijdens een bezichtiging van het onroerend goed. Ook heeft [eiseres c.s.] gewezen op de betaling door [gedaagde sub 1] van de waarborgsom op 13 oktober 2022 op de kantoorrekening van [notarisklerk] en op de documentatie die [E] desgevraagd aan [notarisklerk] heeft gegeven. [eiseres c.s.] heeft zich bovendien beroepen op de volgende bewijsmiddelen (de nummers verwijzen naar die van de feitenvaststelling): (2.14) de e-mail van 10 oktober 2022 van [notarisklerk] aan [makelaar] ; (2.15) de e-mail van 10 oktober 2022 van [makelaar] aan [notarisklerk] , met cc aan [E] ; (2.17) de e-mail van 11 oktober 2022 van [B ] aan [E] . De betaling van de waarborgsom door [gedaagde sub 1] op de kantoorrekening van [notarisklerk] staat vast. Over de inhoud van de mededelingen van [E] heeft [eiseres c.s.] gesteld dat [E] in het gesprek met [makelaar] op 10 oktober 2025 als koper heeft ingestemd met het opmaken van een koopovereenkomst. Over het bezoek dat [E] en zijn zoon op 11 oktober 2022 aan [A] brachten ter bezichtiging van het onroerend goed, heeft [eiseres c.s.] gesteld dat [E] toen de gemaakte afspraken heeft bevestigd.  
       
     
     
       4.13. 
       Tijdens de mondelinge behandeling heeft [E] bestreden dat hij op 10 oktober 2022 met [makelaar] een gesprek heeft gehad. Over het bezoek aan [A] heeft [E] verklaard dat hij op zoek was naar een oplossing voor het probleem. Dat probleem was (zo heeft [gedaagde sub 1] betoogd) het in rook opgaan van de door [gedaagde sub 1] betaalde waarborgsom. [E] heeft ook verklaard dat hij tegenover [makelaar] nooit de indruk heeft gegeven het onroerend goed af te nemen. Hij zou de koopovereenkomst nooit bevestigd hebben en slechts interesse hebben laten blijken in aankoop indien op het terrein een supermarkt gerealiseerd kon worden.  
       
     
     
       4.14. 
       Gelet op de betwisting van [gedaagde sub 1] van het gesprek met [makelaar] op 10 oktober 2022 staat op grond van diens e-mail van 10 oktober 2022 niet reeds vast dat [E] namens [gedaagde sub 1] heeft ingestemd met de koopovereenkomst. De bevestiging van de overeenkomst door [E] namens [gedaagde sub 1] van die overeenkomst tegenover [A] staat evenmin vast. De verklaring van [naam] tijdens de mondelinge behandeling biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Dat geldt evenzeer voor de e-mail van  11 oktober 2022 van [makelaar] aan [notarisklerk] omdat [makelaar] niet aanwezig was bij het bezoek van [E] en zijn zoon aan [A] . De enkele betaling door [gedaagde sub 1] van de waarborgsom is onvoldoende om gerechtvaardigd de schijn van bevoegdheid te wekken omdat het [gedaagde sub 1] als derde vrijstaat een schuld van [gedaagde sub 2] te voldoen. Daarbij slaat de rechtbank ook acht op het geschil tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over de achtergrond en geldigheid van de overeenkomst van geldlening tussen [gedaagde sub 1] als leninggever en [gedaagde sub 2] namens [bedrijf] B.V. als leningnemer. Evenmin is voor die schijn voldoende dat [gedaagde sub 1] desgevraagd documentatie aan [notarisklerk] heeft verstrekt omdat uit de feiten blijkt (zie nummers 2.21, 2.24, 2.28) dat die documentatie betrekking heeft op de herkomst van het geld waarmee [gedaagde sub 1] de waarborgsom heeft voldaan.  
     
     
       4.15. 
       
         Dit betekent dat [eiseres c.s.] eventueel, want afhankelijk van het debat over en de beoordeling van de whatsappberichten tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres c.s.] vanaf  16 september 2022 tot 10 oktober 2022, zal worden toegelaten tot het bewijs van de door haar gestelde mededelingen als genoemd in nummer 4.12 onder i, ii en iii. Daarvoor acht de rechtbank in ieder geval het horen van [makelaar] en [notarisklerk] als getuigen in hoge mate wenselijk. Na bewijslevering zal blijken of er sprake is van een of meer zodanig duidelijke uitlating(en) door [E] namens [gedaagde sub 1] dat [eiseres c.s.] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde sub 2] bevoegd was [gedaagde sub 1] als meester te noemen.  
         
           Het verdere procesverloop 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De zaak zal worden verwezen naar de rol van  20 augustus 2025  zodat [eiseres c.s.] de whatsappberichten tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres c.s.] vanaf 16 september 2022 tot 10 oktober 2022 in het geding kan brengen de en zich ook alvast kan uitlaten over de manier waarop zij bewijs wil leveren. Het is [eiseres c.s.] toegestaan in die akte een toelichting te geven op de whatsappberichten. Vervolgens zal [gedaagde sub 1] de gelegenheid krijgen daarop met een antwoordakte te reageren. Daarna zal de rechtbank verder beslissen.  
       
     
     
       4.17. 
       De verdere beslissingen in de hoofd- en vrijwaringszaak zullen gelet op het voorgaande worden aangehouden.  
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       verwijst de zaak naar de rol van  20 augustus 2025  en beveelt [eiseres c.s.] dan bij akte de whatsappberichten tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres c.s.] vanaf 16 september 2022 tot 10 oktober 2022 in het geding te brengen; 
       
     
     
       5.2. 
       verzoekt [eiseres c.s.] zich alvast in die akte uit te laten op welke wijze zij bewijs zou willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen, en zo ja welke getuigen, en/of door een ander bewijsmiddel;  
       
     
     
       5.3. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op  23 juli 2025. 
       
       
       
       
       
         
           5245