ECLI: ECLI:NL:PHR:2002:AE4436

Titel: ECLI:NL:PHR:2002:AE4436 Parket bij de Hoge Raad , 13-09-2002 / C00/301HR

Gerecht: Parket bij de Hoge Raad

Datum uitspraak: 2002-09-13

Zaaknummer: C00/301HR

Proceduretype: 

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Conclusie

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:PHR:2002:AE4436

---

-

Rolnr. C00/301HR 
       Mr L. Strikwerda 
       Zt. 3 mei 2002 
     
     
     
       conclusie inzake 
       [Eiser] 
       tegen 
       1. [Verweerder 1] 
       2. [Verweerster 2] 
     
     
     Edelhoogachtbaar college, 
     
     1. Dit cassatiegeding betreft de vraag of de verhuurder van een woonruimte de huurovereenkomst kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik in de zin van art. 7A:1623e lid 1 onder 3 BW, nu de verhuurder zich weliswaar genoodzaakt ziet zijn (te grote) woning te verlaten, maar nog een andere woning tot zijn vrije beschikking heeft, ook al is deze naar zijn zeggen voor hem minder geschikt.  
     
     
       2. Er kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       (i) Thans verweerders in cassatie, hierna: [verweerder] c.s., hebben eind jaren vijftig van de vader van thans eiser tot cassatie, hierna: [eiser], een woonhuis met landbouwschuur gehuurd. Het gehuurde was destijds plaatselijk bekend als [b-straat 1] te [woonplaats] en wordt door partijen aangeduid als het "Tonenhuis". Nadat de vader van [eiser] in 1971 was overleden, heeft [eiser] de huurovereenkomst voortgezet. Bij de aanvang van deze procedure bedroeg de huurprijs f 318,58 per maand. 
       (ii) [Eiser] is eigenaar van en woont in het zogeheten "Vriezenhuis" te [woonplaats]. [eiser] is verder eigenaar van het zogenoemde "Vriezenhuisje", een van de bijgebouwen op het terrein van het Vriezenhuis. 
       (iii) Bij brief van 4 april 1996 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 1996. [Verweerder] c.s. hebben niet binnen zes weken na de opzegging schriftelijke mededeling gedaan dat zij met de beëindiging van de huurovereenkomst konden instemmen. 
     
     
     3. Bij de dit geding inleidende dagvaarding van 23 april 1997 heeft [eiser] gevorderd dat de Kantonrechter te Groenlo het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, alsmede het tijdstip van ontruiming van het gehuurde door [verweerder] c.s. Voor zover thans in cassatie nog van belang heeft [eiser] als opzeggingsgrond aangevoerd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij heeft daartoe gesteld dat hij - gelet op de gezondheidstoestand van hemzelf en zijn echtgenote - niet langer het (grote) Vriezenhuis naar behoren kan onderhouden en dat hij voornemens is de exploitatie van het Vriezenhuis aan derden uit te besteden.  
     
     4. [Verweerder] c.s. hebben de vordering bestreden en tot hun verweer aangevoerd dat de door [eiser] aangevoerde opzeggingsgrond ontbreekt: [eiser] en zijn echtgenote hadden in het Vriezenhuisje kunnen gaan wonen, nu de voormalige huurder van het Vriezenhuisje, [betrokkene 1], de huur tegen 1 januari 1997 had opgezegd. 
     
     5. [Eiser] heeft dit bestreden en aangevoerd dat hij over de verhuur van het Vriezenhuisje reeds ruimschoots voor de opzegging door [betrokkene 1] een afspraak had gemaakt met de nieuwe huurders, de familie [C], aan wie het Vriezenhuisje met ingang van 1 maart 1997 is verhuurd. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat het Vriezenhuisje niet geschikt is voor bewoning door hem en zijn echtgenote en dat het voor hem financieel onvoordelig is om in het Vriezenhuisje te gaan wonen.  
     
     6. [Eisers] stelling inzake de afspraken met de familie [C] is door [verweerder] c.s. weersproken. Zij hebben zich beroepen op een als productie overgelegde verklaring van [betrokkene 1] (productie J bij concl. van dupliek) en hebben voorts aangevoerd dat na de opzegging door [betrokkene 1] ook overleg met een andere kandidaat-huurder voor het Vriezenhuisje heeft plaatsgevonden. 
     
     7. Nadat [eiser] bij tussenvonnis d.d. 10 november 1997 door de Kantonrechter in de gelegenheid was gesteld bij akte nadere stukken in het geding te brengen, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis d.d. 9 februari 1998 een descente gelast. Vervolgens heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis d.d. 6 april 1998 beslist dat afdoende is komen vast te staan dat [eiser] genoodzaakt is het Vriezenhuis te verlaten en dat hij het Tonenhuis dringend nodig heeft voor eigen gebruik (r.o. 2.2). Bij de afweging van de belangen van partijen heeft de Kantonrechter tot uitgangspunt genomen dat het in beginsel aan [eiser] als verhuurder is om te kiezen welke van de hem in eigendom toebehorende woningen hij voor eigen bewoning wil aanwenden. Van een onbehoorlijke of onredelijke keuze jegens [verweerder] c.s. is naar het oordeel van de Kantonrechter geen sprake, omdat [eiser] heeft aangegeven dat het Vriezenhuisje voor hem en zijn echtgenote te klein is en dat deze woning enige tijd terug ingrijpend is gerenoveerd en dat de daarmee gepaard gaande kosten in de vorm van huuropbrengsten moeten worden terugverdiend. Hoewel [verweerder] c.s. belang hebben bij het behoud van hun woning, wegen hun belangen minder zwaar, aldus de Kantonrechter (r.o. 2.3). Bij eindvonnis d.d. 13 juli 1998 heeft de Kantonrechter de vorderingen van [eiser] toegewezen en [verweerder] c.s. veroordeeld de woning te ontruimen per 1 februari 1999.  
     
     8. [Verweerder] c.s. zijn van de vonnissen van de Kantonrechter met zeven grieven in hoger beroep gekomen bij de Rechtbank te Zutphen. In cassatie zijn nog slechts de grieven III en IV van belang. Tegen het oordeel van de Kantonrechter dat [eiser] het Tonenhuis dringend nodig heeft voor eigen gebruik (r.o. 2.2 van het tussenvonnis van 6 april 1998) hebben [verweerder] c.s. aangevoerd dat onbegrijpelijk is waarom de Kantonrechter heeft geoordeeld dat het Vriezenhuisje te klein is voor bewoning door [eiser], aangezien het Vriezenhuisje thans door een gezin met twee kinderen wordt bewoond (grief III, blz. 14/15). Het oordeel van de Kantonrechter dat de belangen van [eiser] prevaleren boven de belangen van [verweerder] c.s. (r.o. 2.3 van het tussenvonnis van 6 april 1998) hebben [verweerder] c.s. bestreden met de stelling dat het door de Kantonrechter gekozen uitgangspunt dat [eiser] mag kiezen welke woning hij voor eigen bewoning wil aanwenden, niet juist is wanneer de ene woning vrij beschikbaar is en de andere woning reeds veertig jaar door dezelfde huurder bewoond wordt. [Verweerder] c.s. hebben voorts stelling genomen tegen het oordeel van de Kantonrechter dat het Vriezenhuisje te klein is voor bewoning door [eiser] en zijn echtgenote en dat bewoning van het Vriezenhuisje door [eiser] financieel onvoordelig zou zijn; zij hebben erop gewezen dat het financiële verlies meer dan goed wordt gemaakt indien het Vriezenhuis wordt verhuurd/gexploiteerd, zoals [eiser] van plan is te doen (grief IV, blz. 16). 
     
     9. Bij tussenvonnis d.d. 30 september 1999 heeft de Rechtbank ten aanzien van de vraag of het [eiser] vrij stond de huur aan [verweerder] c.s. op te zeggen en dus niet te kiezen voor bewoning van het Vriezenhuisje, onder meer het volgende overwogen (r.o. 5.5). 
       
     "Vast staat dat het Vriezenhuisje in oktober 1996, welk tijdstip is gelegen na de opzeggingsbrief (van 4 april 1996) doch vóór de dag waartegen de huur aan [verweerder] is opgezegd (1 december 1996), vrij van huur ter beschikking van [eiser] is gekomen, alsmede dat [eiser] dit huisje per 1 maart 1997, derhalve vóór het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in eerste aanleg, aan derden heeft wederverhuurd. [Eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij voordat het Vriezenhuisje vrij van huur ter beschikking kwam reeds afspraken terzake van huur van dit huisje met de huidige bewoners had gemaakt, doch tegenover de gemotiveerde betwisting terzake van [verweerder] heeft [eiser] die stelling niet nader geadstrueerd en evenmin specifiek bewijs daarvan aangeboden, zodat die stelling wordt verworpen. Aan het feit dat het Vriezenhuisje inmiddels is verhuurd komt in deze dan ook geen betekenis toe. De stelling van [eiser] dat hij de verbouwingskosten van het omstreeks 1988 gerenoveerde Vriezenhuisje, waarmede naar hij heeft gesteld en door [verweerder] niet is bestreden een bedrag van circa f 200.000,-- is gemoeid, door middel van verhuur daarvan aan derden moet kunnen terugverdienen, kan in deze op zichzelf evenmin een rol van betekenis spelen. De stelling van [eiser] dat het Vriezenhuisje voor hem te klein zou zijn, is door [verweerder] gemotiveerd betwist door te wijzen op het feit dat het Vriezenhuisje naast lage toegangsdeuren aan de westzijde over een voldoende hoge deur (van twee meter hoog en een meter breed) beschikt alsmede dat het Vriezenhuisje thans door een echtpaar en twee kinderen wordt bewoond. Om enig inzicht te krijgen in de woonmogelijkheden voor [eiser] van het Vriezenhuisje (...), dient [eiser] tekeningen van het Vriezenhuisje (na renovatie) (...) te overleggen."  
     
     
       10. Naar aanleiding van het tussenvonnis heeft [eiser] onder meer de volgende producties overgelegd:  
       - een verklaring van de familie [C] die de volgende passage bevat: 
       "Wij hebben reeds sedert 1993 contacten met de familie [eiser] en kregen van hen de toezegging dat zodra er een boerderij vrij zou komen wij als 1e gegadigden in aanmerking kwamen om deze te huren van hen." 
     
     
     - een bouwtekening van het Vriezenhuisje tezamen met een notitie omtrent de maatvoering waarin is vermeld dat van het Vriezenhuisje 80,53 m2 bruikbaar is omdat de woning voor het overige (waaronder een deel van de woonkamer) te laag is. 
     
     11. Vervolgens heeft een comparitie plaatsgevonden, waarna partijen beiden een conclusie hebben genomen. [Verweerder] c.s. hebben in hun conclusie bestreden dat uit de verklaring van de familie [C] zou volgen dat [eiser] zich gehouden achtte het Vriezenhuisje aan de familie [C] te verhuren. Voorts hebben [verweerder] c.s. bestreden dat voor de berekening van de maten van het Vriezenhuisje een deel van de woning niet zou moeten worden meegenomen vanwege de geringe hoogte van de plafonds. Volgens hen is het plafond van de woonkamer ten minste 2,40 meter hoog is. [Eiser] heeft dit betwist en heeft gesteld dat de woning op sommige plaatsen slechts 2,07 meter hoog is. 
     
     12. In haar eindvonnis d.d. 13 juli 2000 heeft de Rechtbank overwogen dat zij blijft bij hetgeen zij in haar tussenvonnis heeft geoordeeld. Ter zake van de verklaring van de familie [C] heeft de Rechtbank geoordeeld dat deze tardief is overgelegd omdat in het tussenvonnis van 30 september 1999 reeds de stelling van [eiser] was verworpen dat voordat het Vriezenhuisje vrij van huur ter beschikking kwam, reeds afspraken waren gemaakt met de huidige bewoners. Ten overvloede heeft de Rechtbank hieraan toegevoegd dat die verklaring niet specifiek ziet op het Vriezenhuisje (r.o. 2.1). Voorts heeft de Rechtbank geoordeeld dat [eiser] ten onrechte een neerwaartse correctie heeft toegepast op de nuttige oppervlakte van het Vriezenhuisje. Volgens de Rechtbank bieden de door [eiser] overgelegde tekeningen geen steun voor zijn in de conclusie na comparitie niet nader geadstrueerde stelling dat de hoogte van het plafond in enig gedeelte van de woonkamer feitelijk slechts 2,07 meter is, terwijl uit de tekeningen (doorsnede E-F) een hoogte van 2,40 meter blijkt. Bovendien achtte de Rechtbank de stelling weinig relevant, nu gesteld noch gebleken is dat de lichaamslengte van [eiser] of diens echtgenote 2,07 meter of een weinig lager bedraagt. Naar het oordeel van de Rechtbank stond het [eiser] niet vrij - wat er ook zij van de noodzaak om het Vriezenhuis te verlaten - om te volharden bij de opzegging aan [verweerder] c.s., gelet op de "evidente zwaarwegende belangen van [verweerder]" om het Tonenhuis te blijven bewonen. Daarbij heeft de Rechtbank in aanmerking genomen dat [eiser] vóór de dag waartegen de huur aan [verweerder] c.s. was opgezegd, de vrije beschikking had gekregen over het Vriezenhuisje. Bij gevolg heeft de Rechtbank, onder vernietiging van de vonnissen van de Kantonrechter van 6 april 1998 en van 13 juli 1998, de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.  
     
     13. [Eiser] is tegen de vonnissen van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met een uit verscheidene onderdelen opgebouwd middel dat door [verweerder] c.s. is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep. 
     
     14. Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht. 
     
     15. Onderdeel 2.1 betoogt dat van een verhuurder die een andere mogelijkheid heeft om in een aan hemzelf toebehorend pand te voorzien in zijn eigen behoefte aan woonruimte, slechts dan kan worden verlangd dat hij om die reden afziet van een door hem gewenste beëindiging van de huurovereenkomst als in de gegeven omstandigheden bepaaldelijk van de verhuurder kon worden gevergd dat hij aan de andere oplossing voorrang gaf boven de oplossing van beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder, en/of indien de verhuurder onbehoorlijk dan wel onrechtmatig ten opzichte van de huurder handelt, door niet voor die andere oplossing te kiezen. De Rechtbank heeft, aldus het onderdeel, in de r.o. 5.5 van het tussenvonnis van 30 september 1999 en de r.o. 2.1, 2.2 en 2.3 van het eindvonnis van 13 juli 2000, blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door een andere - ten opzichte van de verhuurder strengere - maatstaf te hanteren. 
     
     16. De klacht faalt m.i. Wat er ook zij van de door het onderdeel bedoelde maatstaf (zie daarover E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Handboek Huurrecht, art. 1623e, aant. 124e, onder 3), de situatie waarop de maatstaf ziet (de verhuurder verhuurt twee of meer woningen die in zijn woonbehoefte zouden kunnen voorzien), doet zich in het onderhavige geval niet voor. De Rechtbank heeft immers geoordeeld dat het Vriezenhuisje ten tijde van de opzegging van het Tonenhuis vrij van huur beschikbaar was, zodat [eiser] niet voor de keuze stond de huur van de ene of de huur van de andere woning op te zeggen. Daarbij komt dat bij de beantwoording van de vraag of de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, van belang is of de verhuurder zonder veel moeite anders dan door het in gebruik nemen van het gehuurde over huisvesting kan beschikken. Is dat het geval, dan kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan (HR 23 oktober 1988, NJ 1992, 812). Het oordeel van de Rechtbank getuigt derhalve niet van een onjuiste rechtsopvatting. 
     
     17. In aansluiting op onderdeel 2.1 voert onderdeel 2.2 aan dat de Rechtbank een andere maatstaf heeft aangelegd dan de Kantonrechter in rechtsoverweging 2.3 van zijn tussenvonnis van 6 april 1998, terwijl bedoeld oordeel in die rechtsoverweging in appèl niet was bestreden. 
     
     18. Dit onderdeel faalt wegens gebrek aan feitelijke grondslag. In grief IV, die zich richt tegen r.o. 2.3, hebben [verweerder] c.s. aangevoerd (blz. 16):  
     
     "Nog vreemder was het wanneer als uitgangspunt wordt geaccepteerd dat [eiser] mag kiezen welke woningen hij voor eigen bewoning wil aanwenden. Dat kan niet zijn. Wanneer er woonruimte beschikbaar is en een ander 40 jaar huurder is, dan kan in geen enkele vorm van redelijkheid een uitweg worden gevonden in de richting van keuzevrijheid van [eiser]. Wanneer een woning ter vrije beschikking staat en de ander al zolang in verhuurde staat is, kan het niet zijn dat dan de huurder zou moeten wijken." 
     
     Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de Rechtbank deze passage aldus gelezen dat [verweerder] c.s. niet alleen klagen over de door de Kantonrechter bij toepassing van de maatstaf bereikte uitkomst, maar ook tegen de maatstaf zelve. 
     
     19. Onderdeel 2.3.1 betoogt dat gewicht in de schaal behoort te leggen dat de alternatieve mogelijkheid (bewoning van het Vriezenhuisje) aan de verhuurder de mogelijkheid ontneemt of voor de verhuurder relevant slechtere mogelijkheden biedt, om gedane investeringen (verbouwingskosten) door huuropbrengsten terug te verdienen. Het onderdeel klaagt dat onjuist althans onbegrijpelijk is dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat geen rol van betekenis kan spelen de stelling van [eiser] dat hij de verbouwingskosten van het omstreeks 1988 gerenoveerde Vriezenhuisje door middel van verhuur daarvan aan derden moet kunnen terugverdienen. 
     
     20. Het onderdeel mist feitelijke grondslag voor zover het wil betogen dat de Rechtbank de bedoelde omstandigheid in het geheel niet heeft meegewogen. De Rechtbank heeft het niet kunnen terugverdienen van de verbouwingskosten in haar oordeel betrokken, doch heeft kennelijk geoordeeld dat deze omstandigheid niet van zodanig gewicht is dat deze in haar oordeel verandering zou kunnen brengen. In het licht van het partijdebat over deze kwestie is dit oordeel ook niet onbegrijpelijk. Nadat [eiser] in eerste aanleg zich erop had beroepen dat het financieel zeer onvoordelig was het Vriezenhuisje zelf te gaan bewonen, hebben [verweerder] c.s. dit argument in hun memorie van grieven bestreden met de stelling dat het financiële verlies meer dan goed wordt gemaakt indien het Vriezenhuis wordt verhuurd/geëxploiteerd, zoals [eiser] van plan is te doen (grief IV, blz. 16). Hierop heeft [eiser] slechts gereageerd met de mededeling dat de renovatie van het Vriezenhuisje dient te worden terugverdiend door middel van huuropbrengsten (mem. van antwoord blz. 5; pleitaantekeningen hoger beroep blz. 5; concl. van antwoord na comparitie blz. 7). Nu [eiser] niet heeft weersproken dat het financiële verlies van het Vriezenhuisje kan worden goedgemaakt door middel van de exploitatie van het Vriezenhuis, heeft de Rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk [verweerder] c.s. gevolgd in hun standpunt dat het financiële verlies kan worden goedgemaakt door de geplande exploitatie van het Vriezenhuis. 
     
     21. Onderdeel 2.3.2 voert aan dat de Kantonrechter de bedoelde stelling wel van belang heeft geacht, dat dit oordeel in appèl niet is bestreden en dat de Rechtbank aldus is getreden buiten de kaders waarbinnen in dit appèl de door de Kantonrechter gegeven oordelen waren bestreden.  
     
     22. Uit het bovenstaande volgt dat deze klacht feitelijke grondslag mist, aangezien [verweerder] c.s. in appèl de vraag aan de orde hebben gesteld of het Vriezenhuisje een redelijk alternatief was voor [eiser] zodat het [eiser] niet vrij stond om de huurovereenkomst met [verweerder] c.s. te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik en daarbij bovendien uitdrukkelijk aan de orde hebben gesteld dat de omstandigheid dat [eiser] voor een bedrag van f 200.000,- heeft geïnvesteerd in het Vriezenhuisje niet van doorslaggevend belang is.  
     
     23. Onderdeel 2.4 voert aan dat in het samenstel van omstandigheden als in deze zaak aan de orde - het onderdeel somt de desbetreffende omstandigheden op -, niet van de verhuurder mag worden gevergd dat hij afstapt van de beëindiging van de huurovereenkomst met een bepaalde huurder (i.c. [verweerder] c.s).  
     
     24. Het onderdeel faalt. Het verliest uit het oog dat de weging van de omstandigheden aan de feitenrechter is voorbehouden, terwijl over de juistheid van deze beslissing in cassatie niet kan worden geklaagd. Voor zover het onderdeel wil betogen dat de beslissing van de Rechtbank een motiveringsgebrek vertoont, kan het niet tot cassatie leiden, aangezien het onderdeel niet aangeeft waarom de Rechtbank zijn oordeel niet voldoende zou hebben gemotiveerd. 
     
     25. Onderdeel 2.5 bouwt grotendeels voort op de in onderdeel 2.1 naar voren gebrachte stelling en moet dus het lot van dat onderdeel delen. Voor zover onderdeel 2.5 vooruitloopt op de in onderdeel 3 geformuleerde klachten, kan het evenmin tot cassatie leiden, omdat deze klachten, zoals hierna bij de bespreking van onderdeel 3 zal worden betoogd, ongegrond zijn. 
     
     26. Onderdeel 3 acht onbegrijpelijk het oordeel van de Rechtbank dat de Kantonrechter niet heeft geoordeeld dat het Vriezenhuisje te klein was, maar enkel heeft geoordeeld dat de achter het Vriezenhuis gelegen boerderij, door [verweerder] ook wel aangeduid als "het voorhuis", te klein is voor bewoning door [eiser]. Het onderdeel wijst in dit verband op r.o. 2.3 van het tussenvonnis van de Kantonrechter d.d. 6 april 1998 en op de omstandigheid dat beide partijen ervan uitgingen dat de Kantonrechter had geoordeeld dat het Vriezenhuisje te klein was voor bewoning door [eiser].  
     
     27. In bedoelde r.o. 2.3 heeft de Kantonrechter overwogen dat "[eiser] heeft aangegeven dat Het Vriezenhuisje niet in aanmerking kwam, omdat dit voor hem en zijn echtgenote te klein is (...). Daarin zijn voldoende valide redenen te vinden om de keuze te doen vallen op de woning waar het hier om gaat en niet gezegd kan worden dat die keuze jegens [verweerder] c.s. onbehoorlijk of onredelijk is." Bij memorie van grieven hebben [verweerder] c.s. weersproken dat het Vriezenhuisje te klein zou zijn, zodat de Rechtbank opnieuw over deze kwestie diende te oordelen. Partijen hebben hierover gedebatteerd en er zijn bouwtekeningen overgelegd. Niet valt in te zien waarom het de Rechtbank niet zou vrijstaan anders te oordelen dan de Kantonrechter deed, waaraan niet afdoet de omstandigheid dat de Kantonrechter klaarblijkelijk zijn oordeel had gevormd (mede) op basis van een descente.  
     
     28. Onderdeel 4 richt zich tegen de overweging in het eindvonnis van de Rechtbank over de hoogtematen van het Vriezenhuisje. Onderdeel 4.1 betoogt dat onbegrijpelijk is het oordeel van het Hof dat de hoogte 2,40 meter bedraagt. Onderdeel 4.2 klaagt over de onbegrijpelijkheid van de overweging van de Rechtbank dat irrelevant is [eisers] stelling dat de hoogte van het plafond in enig gedeelte van de woonkamer feitelijk slechts 2,07 meter is omdat niet is gesteld of gebleken dat de lichaamslengte van [eiser] of diens echtgenote 2,07 meter of een weinig lager bedraagt. 
     
     29. De kwestie van de hoogte van de plafonds is pas in een laat stadium van de procedure aan de orde gekomen. Op blz. 5 van zijn pleitaantekeningen in hoger beroep heeft [eiser] gesteld dat de oppervlakte van het Vriezenhuisje 134 m2 bedraagt en de inhoud 580 m3 (tegen 180 m2 respectievelijk 800 m3 van het Tonenhuis). Vervolgens is door [eiser] een bouwtekening van het Vriezenhuisje overgelegd tezamen met een notitie omtrent de maatvoering waarin is vermeld dat van het Vriezenhuisje 80,53 m2 bruikbaar is omdat de woning voor het overige (waaronder een de bijkeuken en een deel van de woonkamer) te laag, namelijk 2 meter, zou zijn. Tot slot heeft [eiser] bij conclusie van antwoord na comparitie (blz. 6) aangevoerd dat de woonkamer op sommige plaatsen geen 2,40 meter hoog is, maar slechts 2,07 meter. De Rechtbank heeft hierop geoordeeld dat op doorsnede E-F een hoogtemaat van 2,40 meter is aangegeven en dat [eiser] heeft nagelaten zijn stelling te adstrueren dat de hoogte op sommige plaatsen slechts 2,07 meter bedroeg. Gelet op het (op dit punt beperkte) partijdebat was er voor de Rechtbank geen aanleiding om nader in te gaan op de vraag hoe hoog de plafonds waren en kon zij volstaan met de overweging dat de bouwtekeningen geen steun boden aan de stelling van [eiser] dat de hoogte van de woonkamer op sommige plaatsen slechts 2,07 meter bedroeg.  
     
     30. Onderdeel 4.2 mist belang nu de daarin bestreden overweging door de Rechtbank kennelijk ten overvloede is gegeven. 
     
     31. De onderdelen 5.1 en 5.2 komen op tegen r.o. 2.1 van het eindvonnis waarin de Rechtbank heeft geweigerd in te gaan op de door [eiser] overgelegde verklaring van de familie [C] c.s. op de grond dat de Rechtbank de daar aan de orde zijnde stelling van [eiser] reeds zou hebben verworpen. Volgens onderdeel 5.1 is dit oordeel onjuist omdat het een partij vrijstaat een stelling opnieuw aan de orde te stellen (en nader te onderbouwen), wanneer het eerdere oordeel over die stelling alleen berust op de overweging dat die stelling onvoldoende zou zijn onderbouwd. Onderdeel 5.2 voert aan dat de bestreden overweging ook onjuist althans onbegrijpelijk is, omdat de bedoelde stelling pas in het laatste stadium van de procedure (bij pleidooi in appèl) méér dan terloops aan de orde is gekomen, zodat er voor [eiser] geen noodzaak bestond de bedoelde stelling op een eerder moment nader te onderbouwen in te gaan. Onderdeel 5.2 wordt nader uitgewerkt in een tweetal klachten, genummerd (a) en (b). 
     
     32. In onderdeel 5.1 gaat het in wezen om de vraag of de Rechtbank in haar tussenvonnis van 30 september 1999 een bindende eindbeslissing heeft gegeven, dat wil zeggen een uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing over een feitelijk of juridisch geschilpunt. Het betoog van [eiser] komt erop neer dat van een eindbeslissing geen sprake is, indien geen inhoudelijk oordeel is gegeven over de betreffende stelling. Dit betoog vindt evenwel geen steun in het recht; beslissend is of sprake is van een beslissing betreffende een partijen verdeeld houdend juridisch of feitelijk geschilpunt (HR 19 juni 1998, NJ 1999, 288). Dat is hier het geval: tussen partijen was immers in geschil of [eiser] aan de familie [C] al dan niet een toezegging had gedaan betreffende de verhuur van een woning, althans het Vriezenhuisje. 
     
     33. Onderdeel 5.2 neemt tot uitgangspunt dat de stelling inzake de toezegging aan de familie [C] pas in appèl meer dan terloops aan de orde is gesteld en dat [verweerder] c.s. deze stelling niet gemotiveerd heeft bestreden. Deze uitgangspunten missen feitelijke grondslag. Reeds in eerste aanleg hebben partijen gedebatteerd over deze kwestie. Op blz. 5 van de conclusie van repliek stelt [eiser] dat er met de familie [C] al ruimschoots voor opzegging van de huurovereenkomst door [betrokkene 1] een afspraak was gemaakt en dat tegenover het woongenot van het Vriezenhuisje staat dat mevrouw [eiser] hulp in de huishouding krijgt. Deze stelling is door [verweerder] c.s. weersproken op blz. 9 van de conclusie van dupliek, waarbij zij zich hebben beroepen op een als productie J overgelegde verklaring van [betrokkene 1] en bovendien hebben aangevoerd dat ook overleg met een andere kandidaat-huurder heeft plaatsgevonden. Zie voorts blz. 7-9 van de antwoord-akte d.d. 12 januari 1998 van [verweerder] c.s. Vervolgens heeft [eiser] bij pleidooi in hoger beroep volstaan met het (nogmaals) naar voren brengen van de stelling dat met de familie [C] reeds ruimschoots voorafgaand aan de opzegging door [betrokkene 1] een afspraak is gemaakt over de verhuur, zonder in te gaan op het door [verweerder] c.s. bij dupliek naar voren gebrachte verweer. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de toezegging aan de familie [C] pas in appèl meer dan terloops ter sprake is geweest en evenmin dat [verweerder] c.s. de hier door [eiser] bedoelde stelling niet hebben weersproken. Nu de klachten in onderdeel 5.2 alle op deze feitelijke grondslag missende uitgangspunten berusten, falen zij. 
     
     34. Onderdeel 5.3 klaagt dat onjuist, althans onbegrijpelijk is de overweging van de Rechtbank dat de verklaring van de familie [C] niet specifiek ziet op het Vriezenhuisje. Dit onderdeel faalt, nu het zich richt tegen ten overvloede gegeven overweging. 
     
     De conclusie strekt tot verwerping van het beroep. 
     
     
       De Procureur-Generaal 
       bij de Hoge Raad der Nederlanden,