ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2019:8847

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2019:8847 Rechtbank Amsterdam , 25-11-2019 / 7782080  CV EXPL 19-11439

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-11-25

Zaaknummer: 7782080  CV EXPL 19-11439

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:8847

---

De exploitant van een koffie- en wijnbar op de Zuidas mag daar blijven maar moet zich wel houden aan de afgesproken openingstijden.

vonnis 
   
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 7782080  CV EXPL 19-11439 
       vonnis van:  25 november 2019 
     
     
     
   
   
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     de vennootschap naar Duits recht  
     
       
         VEMEDSH DRITTE GRÜNDBESITZ,  
       
       gevestigd te Hamburg (Duitsland), 
       eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
       nader te noemen: Vemedsh, 
       gemachtigde: mr. N. Amiel en mr. J.R.M. Nelen, 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
     1. de stichting 
     
       
         STICHTING ADMINISTRATIE ONDERNEMERSCENTRUM ESREIN, 
       
       gevestigd te ’s-Gravenhage, 
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
     
       
         ADSEBU B.V., 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie, 
       nader gezamenlijk te noemen: Esrein c.s., 
       gemachtigde: mr. R.M. Köhne. 
     
     
     
   
   
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier: 
       - de dagvaarding van 13 mei 2019, met producties; - de conclusie van antwoord, tevens houdende een eis in reconventie, met producties; - het instructievonnis van 5 augustus 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald; - de dagbepaling comparitie. 
     
     
     
       De comparitie heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2019. Namens Vemedsh zijn  [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] verschenen vergezeld door gemachtigde Nelen. Namens Esrein c.s. zijn [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Voorafgaande aan de zitting heeft Vemedsh een conclusie van antwoord in reconventie met producties toegezonden en deze ter comparitie genomen. Partijen zijn, mede aan de hand van pleitnotities van hun gemachtigden, gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald op heden. 
       
         GRONDEN VAN DE BESLISSING 
       
     
     
   
   
     Feiten in conventie en in reconventie 
     
     
       1.1. 
       Vemedsh is eigenaar van het kantoorgebouw “ [adres kantoorgebouw] ” te Amsterdam van circa 6.110 m2. 
     
     
       1.2. 
       Esrein huurt vanaf 1 oktober 2016 een bedrijfsruimte van 65,58 m2 op de begane grond van dit gebouw aan de [adres 1] tegen een huurprijs van thans € 3.341,68 per kwartaal. Het gehuurde is casco verhuurd. In de huurovereenkomst is verder onder 1.3.bepaald: “ Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte ten behoeve van de exploitatie van een koffie- en wijnbar ” en onder 1.4 dat het zonder schriftelijke toestemming niet is toegestaan aan het gehuurde een andere bestemming te geven. In artikel 9.1 is bepaald dat de voorzieningen zoals omschreven in de bijgevoegde technische omschrijving van 25 januari 2016 die van toepassing zijn op de commerciële ruimten, tot het gehuurde behoren.  
     
     
       1.3. 
       
         Verder is in de huurovereenkomst onder meer bepaald: 
         
           “13.6 Exploitatieverplichting 
         
         
           Verhuurder benadrukt dat het van essentieel belang is dat het gehuurde daadwerkelijk wordt geëxploiteerd. Huurder garandeert dan ook dat hij het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk zal gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) 
         
       
     
     
       13.14 
       
         
           Vergunningen 
         
         
           Huurder dient zelf zorg te dragen voor het verkrijgen van alle van overheidswege vereiste vergunningen en/of ontheffingen voor de exploitatie van het gehuurde en/of terras. Het niet verkrijgen van de vergunningen en/of ontheffingen zal nimmer als tekortkoming in de nakoming onder de huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt en een eventuele weigering geeft huurder dan ook geen recht op huurkorting, huurprijsvermindering of op ontbinding van de huurovereenkomst.” 
         
       
     
     
       1.4. 
       
         Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen van toepassing, waarin onder meer is bepaald: 
         
           “(…) 4.3 Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. (...) 
         
       
     
     
       9.7 
       
         
           Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen: 
         
         
           (…) 
         
         
           - indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.” 
         
       
     
     
       1.5. 
       Het gehuurde is op 30 november 2016 aan Esrein opgeleverd. Het gehuurde had tot 1 maart 2017 geen aansluitingen voor riool, elektra, water en stadsverwarming. 
     
     
       1.6. 
       Esrein heeft in het gehuurde een tussenvloer laten plaatsen (circa 30 m2), hierna genoemd mezzanine, en dit gedeelte onderverhuurd aan Adsebu, die aldaar een administratiekantoor drijft.   
     
     
       1.7. 
       Omdat Esrein (onder meer) in het gehuurde op 20 juni 2017 nog steeds geen koffie- en wijnbar exploiteerde, heeft Vemedsh op die datum een dagvaarding aan Esrein c.s. laten betekenen en daarbij ontruiming van het gehuurde gevorderd. 
     
     
       1.8. 
       
         Ter beëindiging van deze procedure hebben partijen ter comparitie op 10 april 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald: 
         1.  Esrein draagt ervoor zorg dat het gehuurde uiterlijk 1 oktober 2018 zal worden geëxploiteerd als koffiebar/wijnbar. 
         2.  Indien deze datum niet gehaald wordt, eindigt de huurovereenkomst tussen partijen, behoudens onvoorziene omstandigheden.  
         3.  Partijen zullen samen een nader stappenplan opstellen om de hierboven beschreven doelstelling te halen. Vemedsh zal daar waar nodig medewerking verlenen om bovenstaande doelstelling te halen. Binnen twee weken na heden zal Esrein een concept-stappenplan toesturen aan Vemedsh. 
         4.  Het is Esrein toegestaan de mezzanine te behouden voorzover deze niet leidt tot verhoging van de erfpachtcanon. Indien de erfpachtcanon wordt verhoogd, ten gevolge van de mezzanine en het gebruik als kantoorruimte draagt Esrein deze kosten tenzij hij ervoor kiest de mezzanine in dat geval af te breken, dan wel in overleg met Vemedsh tegen het besluit van de gemeente op te treden dan wel akkoord te gaan met de verhoging. Vemedsh zegt toe in dat geval haar medewerking te verlenen.   
         5.  Bij het einde van de huurovereenkomst dient het gehuurde zoals omschreven in de huurovereenkomst casco te worden opgeleverd, dat betekent dat het gehuurde zonder mezzanine dient te worden opgeleverd, tenzij de verhuurder instemt met behoud.   
         6.  Esrein zal aan Vemedsh een bedrag betalen van  € 30.000,-. 
         7.  Dit bedrag dient uiterlijk op 1 mei 2018 te zijn bijgeschreven op de bij Esrein bekende bankrekening van Vemedsh. 
         8.  Partijen communiceren rechtstreeks schriftelijk met elkaar en niet via G&S Vastgoed. 
         9.  Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben. 
         10.  Partijen stemmen in met doorhaling van de onderhavige procedure. 
       
     
     
       1.9. 
       Sinds 1 oktober 2018 wordt het gehuurde geëxploiteerd als koffie- en wijnbar genaamd Baresco. Baresco is op zaterdag, zondag en maandag gesloten. 
     
     
       1.10. 
       Op 19 december 2018 is de sprinklerinstallatie aangepast, nadat deze aanvankelijk door Esrein achter het plafond was geplaatst. 
     
     
       1.11. 
       
        [naam 5] heeft namens Esrein c.s. bij de Gemeente op 1 oktober 2018 aanvragen voor de vereiste vergunningen, waaronder de exploitatievergunning, ingediend. Nadat deze aanvragen zijn aangevuld, zijn deze op 26 april 2019 door de Gemeente in behandeling genomen. Tot op heden zijn de verplichte vergunningen (nog) niet verleend. 
     
     
       1.12. 
       Alle verplichte huur(betalingen) na 10 april 2018 (nadat de vaststellingsovereenkomst was gesloten) heeft Esrein, variërend van 2 tot  39 dagen, te laat betaald, behalve de betaling over kwartaal 1 van 2019. 
       
       
         
       
     
   
   
     Geschil 
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     2. Vemedsh vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis - kort samengevat -:  primair:  de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, Esrein c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, te verklaren voor recht dat Adsebu zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en Esrein c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de daardoor door haar geleden en te lijden schade; 
     
       
         subsidiair:  Esrein te veroordelen het gehuurde gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst te exploiteren in overeenstemming met de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst neergelegde contractuele bestemming, de op grond van artikel 9.7 van de Algemene Bepalingen voorgeschreven openingstijden, en met voldoening aan alle (publiekrechtelijke) regelgeving (waaronder dient te worden begrepen, maar niet uitsluitend, het verkrijgen en behouden van de voor exploitatie benodigde vergunningen) een en ander op straffe van een dwangsom; 
       
         in alle gevallen:  Adsebu te veroordelen haar medewerking te verlenen aan al hetgeen Esrein op basis van dit vonnis dient te (vol)doen en Esrein c.s. te veroordelen in de proceskosten. 
     
     
     3. Aan deze vordering legt Vemedsh ten grondslag dat Esrein is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door het gehuurde gebrekkig te exploiteren en door overige verplichtingen niet na te komen, zoals het onregelmatig betalen van de huurpenningen, het pas onder druk van de eerste procedure in maart 2019 voldoen van de Afrekening Servicekosten 2017, het onderverhuren van het gehuurde, het in strijd met de bestemming laten gebruiken van het gehuurde door Adsebu, hierover onvoldoende informatie verschaffen, het gebrekkig communiceren en het uitvoeren van verbouwingen zonder toestemming van Vemedsh. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Vemedsh ontbinding van de huurovereenkomst, althans maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer van haar kan worden gevergd de huurovereenkomst met Esrein voort te laten duren.   
     4. Esrein c.s. heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan. 
     
     
       
         in reconventie: 
       
     
     
     5. Esrein vordert, na wijziging eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Vemedsh te veroordelen: 
     
       – om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de ventilatie/luchtbehandeling en koeling van/in het gehuurde aan te passen conform de offerte van R.I.O van 3 juni 2019 met aangepaste ruimtestaat en ventilatieberekening, dan wel binnen drie werkdagen na betekening van het vonnis hiervoor schriftelijk toestemming te verlenen, op straffe van een dwangsom; 
       – om binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis schriftelijk toestemming te verlenen voor het plaatsen van zonwering boven de etalageruit en het plaatsen van (een) terras(schermen) conform de tekening van FG Stijl van 3 augustus 2018, op straffe van een dwangsom; 
       – tot betaling van de proceskosten. 
     
     
     6. Esrein c.s. stelt hiertoe dat de centrale luchtbehandelingsinstallatie niet rechtstreeks in verbinding staat met de buitenlucht en dat deze niet voldoende capaciteit heeft voor een horecagelegenheid. Hierdoor bezit het gehuurde niet de eigenschappen die Esrein op basis van de huurovereenkomst wel mocht verwachten. Verder stelt Esrein c.s. dat Vemedsh zonder redelijke grond toestemming onthoudt aan haar verzoek om een terras aan te brengen volgens het ontwerp van FG Stijl, te weten met zonwering en terrasschermen. 
     
     7. Vemedsh heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
     
   
   
     Beoordeling 
     in conventie: 
     
     8. Als meest prangende punt stelt Vemedsh dat Esrein het gehuurde nog steeds niet (voldoende regelmatig) als koffie- en wijnbar exploiteert. Op verzoek van Vemedsh heeft de huismeester de exploitatie van het gehuurde vanaf eind 2018 gemonitord. De huismeester heeft geconstateerd dat het gehuurde over het algemeen alleen geopend is van dinsdag tot en met vrijdag, het gehuurde vaak al voor 18.00 uur ’s avonds is gesloten en het gehuurde dicht is geweest van 22 december 2018 tot en met 14 januari 2019. Verder heeft hij in de week voorafgaande aan de comparitie geconstateerd dat de bar op dinsdag 15 oktober 2019 om 11.40, 15.00 en 17.50 uur en op vrijdag 18 oktober 2019 om 11.30, 15.30 en 17.55 uur was gesloten. Daarnaast heeft een gerechtsdeurwaarder in opdracht van Vemedsh bij proces-verbaal geconstateerd dat de bar op woensdag 8 mei 2019 om 20.02 uur was gesloten, op donderdag 9 mei 2019 om 20.05 uur was geopend, maar verder op vrijdag 10 mei 2019 om 20.46 uur, op woensdag 29 mei 2019 om 20.30 uur, op donderdag 13 juni om 20.30 uur, op donderdag 27 juni 2019 om 20.30 uur, op vrijdag 28 juni 2019 om 16.28 uur, op vrijdag 12 juli 2019 om 20.35 uur, op woensdag 14 augustus 2019 om 20.25 uur en op woensdag 18 september 2019 om 20.30 uur was gesloten. Vemedsh stelt dat vergelijkbare horecaruimtes in de nabijheid van het gehuurde op de Zuidas te Amsterdam, zoals Dicky’s, Limon, Manhattan Bar en Oliver’s, wel in de avond geopend zijn. Dat ook Esrein c.s. zelf vindt dat de bar ’s avonds geopend zou moeten zijn volgt volgens Vemedsh uit de website van Baresco waarop aanvankelijk was vermeld dat zij geopend was op dinsdagen van 11.00 tot 18.00 uur, op woens- en donderdagen van 11.00 tot 23.00 uur en op vrijdagen van 11.00 tot 0.00 uur. 
     
     9. Esrein c.s. betwist dat zij het gehuurde onregelmatig exploiteert en voert aan dat zij het gehuurde daadwerkelijk, geheel en behoorlijk gebruikt. Baresco is een koffie- en wijnbar en heeft alleen lunchbites en borrelbites op de kaart staan. Zij is daardoor niet te vergelijken met de door Vemedsh genoemde horecagelegenheden. Zij is bovendien veel kleiner. Het lukt Baresco niet na het happy hour klanten vast te houden. De sluitingstijden op de website, thans op dinsdagen en woensdagen tot 18.00 uur en op donderdagen en vrijdagen tot 21.00 uur zijn uiterste sluitingstijden, zodat het haar vrij staat, als de klanten voor die tijd Baresco al hebben verlaten en niet te verwachten is dat er nog klanten zullen komen, eerder te sluiten, ook mede gelet op de omzet, aldus Esrein c.s. 
     
     10. In artikel 13.6 van de huurovereenkomst heeft Esrein gegarandeerd dat zij het gehuurde daadwerkelijk, geheel en behoorlijk zal gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, te weten een koffie- en wijnbar. Daarbij is zij ingevolge artikel 9.7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen verplicht het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door haar daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk haar bedrijf uit te oefenen gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten. Esrein heeft zich aldus verplicht Baresco gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten open te houden voor publiek.   
     
     11. Partijen twisten echter over de vraag op welke tijden Baresco nu precies op grond hiervan geopend dient te zijn. Voor het antwoord op die vraag is het volgende van belang. Baresco ligt aan de rand van de zogenaamde Zuidas in Amsterdam, net buiten de ring A10, aan de Beethovenstraat met aan de overkant van deze tweebaansweg de voetbalvelden van de Amsterdamse voetbalclub AFC. De volgens Vemedsh vergelijkbare horecagelegenheden liggen allemaal ten westen van Baresco, middenin de Zuidas en dichter bij het (druk bezochte) Gustav Mahlerplein. Bovendien zijn deze ruimtes allemaal groter en serveren zij lunch en diner. Met Esrein c.s. wordt dan ook geoordeeld dat dit geen goed vergelijkbare horecagelegenheden zijn, zodat deze geen aanknopingspunten bieden om vast te stellen wat gebruikelijke openingstijden zijn. Wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, wijnbar, dan brengt dat met zich, anders dan koffiebar, dat deze in de regel in Nederland ook ’s avonds is geopend. Dat volgt ook uit de (aanvankelijk) op de website van Baresco vermelde openingstijden, zoals Vemedsh terecht stelt. Dat Esrein in de avond moeilijk klanten kan vasthouden, maakt niet dat zij daardoor jegens Vemedsh uit hoofde van de huurovereenkomst niet gehouden is om Baresco in ieder geval aan het begin van de avond open te houden. Nu echter in een wijnbar geen diner hoeft te worden geserveerd en niet is betwist dat de klanten Baresco ’s avonds verlaten om te dineren en daarna niet meer terugkomen, kan Vemedsh Esrein in redelijkheid niet verplichten op dinsdag en woensdag langer dan 20.00 uur en op donderdag en vrijdag langer dan 21.00 uur open te zijn. In Nederland is het immers gebruikelijk dat men op deze tijden uiterlijk gaat dineren. Verder geldt dat de animo voor een wijnbar op maandag, zaterdag en zondag op de Zuidas dermate gering is dat op die dagen niet kan worden verlangd dat Baresco open is. Als Vemedsh had gewild dat Baresco desondanks langer of meer dagen per week verplicht open was, had zij de verplichte openingstijden concreet in de huurovereenkomst moeten vermelden, hetgeen zij niet heeft gedaan.       
     
     
       12. Uitgaande van genoemde openingstijden wordt geconcludeerd dat Esrein meerdere malen, zoals onbetwist is geconstateerd door de huismeester en de gerechtsdeurwaarder, is tekortgeschoten in de verplichting om open te zijn. Esrein c.s. erkent zelfs dat als degene die in Baresco werkt tijdens de openingstijden even weg moet, de zaak korte tijd wordt gesloten. Bovendien had zij ter zitting geen verklaring voor de omstandigheid dat op 15 en 18 oktober 2019 Baresco op in ieder geval drie tijdstippen op die dagen was gesloten. Dit wijst op een zeer nonchalante en ontoelaatbare houding met betrekking tot de verplichting het gehuurde gedurende de overeengekomen openingstijden daadwerkelijk te exploiteren.  
       12. Vraag is of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vaststaat dat Esrein, zoals overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst, op 1 oktober 2018 Baresco heeft geopend en daarna vrijwel steeds op dinsdag tot en met vrijdag, met uitzondering van de kerstperiode, geopend is geweest. Verder geldt dat het gehuurde een nieuw opgerichte horecagelegenheid op deze locatie betreft met alle opstartperikelen die daarbij horen en dient zij de klanten nog aan zich te binden. Voorts heeft Esrein aanzienlijk in het casco gehuurde geïnvesteerd. Ook wil zij een terras realiseren, waaruit volgt dat zij in de toekomst het gehuurde daadwerkelijk en serieus wil blijven exploiteren. Verder is in aanmerking genomen dat hoewel Vemedsh in artikel 13.6 van de huurovereenkomst heeft benadrukt dat het voor haar van essentieel belang is dat het gehuurde ook daadwerkelijk wordt geëxploiteerd, zij niet heeft toegelicht waar dat essentieel belang uit bestaat en hoe haar belangen worden getroffen wanneer Esrein zich niet aan de openingstijden houdt. In ieder geval is niet gebleken dat Vemedsh, doordat Baresco niet alle dagen de verplichte openingstijden open was, directe schade heeft geleden. Gesteld noch gebleken is dat bijvoorbeeld andere huurders van Vemedsh daarover hebben geklaagd. 
     
     
     14. Conclusie van het bovenstaande is dan ook dat Esrein zich heeft verplicht Baresco minimaal aansluitend geopend te houden voor publiek op dinsdagen en woensdagen van 11.00 uur tot 20.00 uur en op donderdagen en vrijdagen van 11.00 uur tot 21.00 uur. Dit heeft zij niet altijd gedaan, maar dit rechtvaardigt vooralsnog, gelet op alle omstandigheden van het geval, op zichzelf bezien de ontbinding van de huurovereenkomst niet. 
     
     15. Vemedsh stelt echter dat Esrein op vele andere gebieden eveneens is tekortgeschoten in haar verplichtingen. In de eerste plaats stelt zij daartoe dat Esrein nog steeds niet beschikt over de benodigde vergunningen. Dit wordt door Esrein erkend, maar zij stelt dat deze reeds maanden geleden zijn aangevraagd door de door haar daarvoor aangestelde horecamakelaar, [naam 5] , en dat deze in behandeling zijn genomen, maar dat de verlening van de vergunningen door de gemeente vertraging heeft opgelopen. Gelet op de letterlijke tekst van artikel 13.14 van de huurovereenkomst (zie 1.3) kan het (nog) niet verkrijgen van de benodigde vergunningen echter niet leiden tot de conclusie dat Esrein tekortschiet in haar verplichtingen als huurder, zodat dit punt ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. 
     
     16. In de tweede plaats stelt Vemedsh dat Esrein de huur steeds te laat betaalt, hetgeen door Esrein is erkend. Zij voert echter aan dat het vaak maar om enkele dagen ging bij een kwartaalbetaling en dat thans geen huurachterstand bestaat. Evenals ten aanzien van de openingstijden geeft deze houding blijk van een ongepaste nonchalance van Esrein jegens Vemedsh. Nu zij echter thans geen huurachterstand heeft en de vertraging in de betaling voor het grootste deel enkele dagen betrof, kan deze tekortkoming op dit moment niet ertoe leiden dat ontbinding van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden  is gerechtvaardigd. Hetzelfde geldt ten aanzien van de Afrekening Servicekosten 2017, deze is immers weliswaar 39 dagen te laat voldaan, maar uiteindelijk toch binnen afzienbare termijn betaald.  
     
     17. Voorts stelt Vemedsh dat Esrein is tekortgeschoten in de huurovereenkomst omdat zij het gehuurde heeft onderverhuurd aan Baresco B.V. Esrein c.s. voert echter onbetwist aan dat zij op 28 september 2018 een samenwerkingsverband is aangegaan met Baresco B.V. in oprichting en daarbij het huurcontract heeft ingebracht. Vaststaat dat op 29 april 2019 het bestuur en het enig aandeelhouderschap is overgedragen aan Esrein. Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat het gehuurde is onderverhuurd (geweest) aan Baresco B.V. Voor zover Vemedsh nog stelt dat het gehuurde zonder toestemming wordt onderverhuurd aan Adsebu, geldt dat tussen partijen op 10 april 2018 een vaststellingsovereenkomst is gesloten, waarbij op dit punt tussen partijen finale kwijting is verleend. Een en ander kan dus niet leiden tot de conclusie dat Esrein op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. 
     
     18. Vemedsh stelt verder dat Esrein gebrekkig met haar heeft gecommuniceerd over de verbouwing en voor bepaalde onderdelen daarvan geen toestemming van haar heeft gekregen. Ook stelt zij dat Esrein het stappenplan na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen. Dit wordt door Esrein c.s. betwist. Vemedsh heeft hiertegenover niet concreet toegelicht welke verbouwingswerkzaamheden nu precies zonder benodigde toestemming zijn uitgevoerd. Wel heeft zij gesteld dat de sprinklerinstallatie door Esrein achter het aangebrachte plafond is weggewerkt, maar onbetwist is dat dit inmiddels is opgelost. Ook de aanvankelijk niet functionerende brand- en ontruimingsinstallatie in het gehuurde is volgens Vemedsh thans hersteld. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat de huurrelatie tussen partijen niet soepel verloopt, maar niet dat Esrein hierdoor dusdanig is tekortgeschoten in de verplichtingen van de huurovereenkomst, dat dit maakt dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Steeds blijkt dat Esrein, ook al is dat laat (en in de ogen van Vemedsh te laat) haar verplichtingen uiteindelijk nakomt. Voor zover Vemedsh stelt dat de mezzanine zonder toestemming is geplaatst, geldt dat ook hierover in de vaststellingsovereenkomst afspraken zijn gemaakt en voor het overige finale kwijting is verleend.  
     
     19. Slotsom van het bovenstaande is dat de tekortkomingen van Esrein, ook tezamen, ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet rechtvaardigen. Evenmin kan worden geoordeeld dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Vemedsh thans niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met Esrein voort te zetten. Het gehuurde wordt immers geëxploiteerd als koffie- en wijnbar en er is geen betalingsachterstand. De primaire vordering van Vemedsh wordt dan ook afgewezen. 
     
     20. De subsidiaire vordering van Vemedsh is wel toewijsbaar, inclusief dwangsomveroordeling. Vemedsh heeft voldoende bewezen dat Esrein, zoals hiervoor overwogen, zich niet houdt aan de minimale openingstijden en zij hier nonchalant mee omgaat, terwijl Vemedsh in de huurovereenkomst expliciet heeft omschreven dat het voor haar van essentieel belang is dat het gehuurde wordt geëxploiteerd als koffie- en wijnbar. Esrein zal dan ook worden veroordeeld het gehuurde te exploiteren als koffie- en wijnbar op dinsdagen en woensdagen tussen 11.00 en 20.00 uur en op donderdagen en vrijdagen tussen 11.00 en 21.00 uur op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00 voor iedere dag dat zij daaraan niet voldoet. De vordering ten aanzien van de benodigde vergunningen wordt afgewezen, gelet op artikel 13.14 van de huurovereenkomst.  
     
     
       21. De vorderingen jegens Adsebu zijn niet toewijsbaar. Adsebu heeft geen directe huurrelatie met Vemedsh en zij heeft zich dan ook niet tot exploitatie verbonden. Alle vorderingen jegens haar worden dan ook afgewezen.          
       21. Esrein wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Vemedsh belast. 
     
     
     
       
         in reconventie: 
       
     
     
     23. Esrein c.s. stelt dat de bestaande luchtbehandelingsinstallatie niet voldoende capaciteit heeft voor de vereisten van een horecagelegenheid. Dit had zij op grond van de huurovereenkomst, waarin al de bestemming koffie- en wijnbar expliciet is genoemd, wel mogen verwachten. Vemedsh betwist niet dat de huidige luchtbehandelingsinstallatie niet aan de vereisten voldoet, zodat de vordering van Esrein c.s. Vemedsh te veroordelen hieraan te voldoen toewijsbaar is. Vemedsh heeft nog aangevoerd dat een termijn van drie weken te kort is om hieraan te voldoen en heeft verzocht deze te verlengen tot een half jaar. Geoordeeld wordt dat Vemedsh in staat moet worden geacht dit binnen twee maanden na betekening van dit vonnis in orde te maken. Daarbij is in aanmerking genomen dat Vermedsh reeds vanaf het opwerpen van dit punt in de conclusie van antwoord op 22 juli 2019 met deze uitkomst rekening heeft kunnen houden. 
     
     24. Esrein stelt voorts dat Vemedsh onterecht geen toestemming heeft verleend aan haar aanvraag voor het aanbrengen van een terras. Vemedsh betwist een aanvraag te hebben ontvangen en stelt dat als deze zou zijn ingediend zij deze nimmer op onredelijke gronden zou hebben geweigerd. Esrein stelt wel dat zij deze op 10 september 2019 aan Vemedsh heeft toegezonden, maar gelet op de betwisting kan niet worden vastgesteld dat deze ook door Vemedsh is ontvangen. De vordering van Esrein wordt dan ook op dit punt afgewezen.   
     
     25. Vemedsh wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, deze worden echter gelet op de samenhang met de conventie begroot op nihil. 
     
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie: 
       
     
     
     
       veroordeelt Esrein om het gehuurde te exploiteren als koffie- en wijnbar op dinsdagen en woensdagen tussen 11.00 en 20.00 uur en op donderdagen en vrijdagen tussen 11.00 en 21.00 uur op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat zij daaraan niet voldoet, met een maximum van  € 100.000,00; 
       
     
     
       veroordeelt Esrein in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Vemedsch begroot op: exploot	€	81,83 salaris	€	1442,00 griffierecht	 €	972,00 totaal	€	2495,83 voor zover van toepassing, inclusief btw; 
       
     
     
       veroordeelt Esrein in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Esrein niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden; 
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie: 
         
       
       
     
     
       veroordeelt Vemedsh om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de ventilatie/luchtbehandeling en koeling van/in het gehuurde aan te passen conform de offerte van R.I.O van 3 juni 2019 met aangepaste ruimtestaat en ventilatieberekening, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Vermedsh daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00; 
       
     
     
       veroordeelt Vemedsh in de proceskosten aan de zijde van Esrein c.s. tot op heden begroot op nihil; 
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar  
         uitgesproken op 25 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.