ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:252

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:252 Gerechtshof Den Haag , 24-02-2015 / 200.140.802-01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-02-24

Zaaknummer: 200.140.802-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:252

---

Taken en verantwoordelijkheden van een hypotheekbemiddelaar.

GERECHTSHOF DEN HAAG   
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer	: 200.140.802/01 
     
     
     
       Rolnummer rechtbank	: 1410605 VC EXPL 13-1210 
     
     
   
   
     Arrest van 24 februari 2015 
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
      [appellant], 
     
       wonende te Rotterdam, 
       appellant, 
       hierna te noemen: [appellant], 
       advocaat: mr. M.H.W.J. Hendriks te Vlaardingen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     1.[geïntimeerde sub 1], 
     wonende te Vlaardingen, 
     2. [geïntimeerde sub 2], 
     
       wonende te Vlaardingen, 
       geïntimeerden, 
       hierna te noemen:[geïntimeerden], 
       advocaat: mr. A.K. Tosun te Rotterdam. 
     
     
   
   
     Het geding 
     
     
       1. Op 25 februari 2014 is tussen partijen in deze zaak een tussenarrest gewezen, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 25 april 2014. Van het ter comparitie verhandelde is proces-verbaal opgemaakt. De comparitie heeft niet geleid tot een regeling van het tussen partijen bestaande geschil, waarna [appellant] een memorie van grieven (met producties) genomen heeft met daarin opgenomen zes grieven.[geïntimeerden] hebben die grieven alle bij memorie van antwoord bestreden. [appellant] heeft vervolgens nog een akte genomen, op welke akte[geïntimeerden] bij antwoordakte hebben gereageerd.  
       Beide partijen hebben arrest gevraagd, onder overlegging van stukken. 
     
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     2. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter een aantal feiten vastgesteld. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen. Het hof zal van die feiten uitgaan. Samengevat gaat het om het volgende.  
     - De heer [A] (hierna: [A]), was eigenaar van het appartement [adres] (hierna: het appartement). 
     -[geïntimeerden] hebben met betrekking tot het appartement op 4 januari 2012 het door [A] reeds op 21 december 2011 getekende koopcontract (hierna: het koopcontract) getekend. De in dat koopcontract vermelde koopsom bedroeg €  92.000,--. 
     - In artikel 4 van het koopcontract is het volgende - voor zover thans relevant -  
     
                 	opgenomen: 
       
         “ 
         artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom 
       
     
     
       4.1. 
       
          Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 26 januari 2012 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 9.200,- (...). 
       
     
     
       4.2. 
       
         
            In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens 
         
         
           kwaliteitsrekening (...). De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4. 1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening”.(…) 
         
         - 	In artikel 13 van het koopcontract is onder meer het volgende opgenomen: 
         
           “ 
           artikel 13 Ingebrekestelling, ontbinding 
         
       
     
     
       13.1. 
       
          Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 
       
     
     
       13.2. (...) 
       
         
           (...) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 9.200,- (...) verbeuren (…)”  
         
         - 	Artikel 19 van het koopcontract bepaalt onder meer:  
         
           “ 
           artikel 19 Ontbindende voorwaarden 
         
       
     
     
       19.1. 
       
         
            Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: 
         
         
           (...) 
         
         
           b. op 19 januari 2012 koper voor de financiering van het appartement voor een bedrag van € 98.000,00 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen (...) een marktconform rentepercentage en voorwaarden bij de erkende financiële instellingen; 
         
       
     
     
       19.3. (...) 
       
         
           . (...) De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de 
         
         
           mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging“ (...) 
         
       
     
     
       19.4. 
       
          In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij ten minste twee erkende geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot een door de geldverstrekkende instelling geaccepteerde aanvraag heeft geleid. (...) Indien de mededeling niet “goed gedocumenteerd” is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.”  
       
       - Tijdens het proces van de verkoop van het appartement is [A] vertegenwoordigd door mevrouw [B].  
       - [appellant] heeft ten behoeve van[geïntimeerden] bij Hypotrust een offerte aangevraagd voor een lening ter financiering van het appartement. Op 16 december 2011 heeft Hypo Trust een indicatieve offerte uitgebracht. 
       
       -[geïntimeerden] hebben niet uiterlijk 19 januari 2012 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud zoals bedoeld in art. 19.1 en evenmin zorggedragen voor het verkrijgen van een bangarantie dan wel een waarborgsom gestort, een en ander zoals bedoeld in art. 4 van het koopcontract.  
       - Bij e-mailbericht van 1 februari 2012 heeft de makelaar van [A] het volgende aan 
       
         
          [appellant] bericht:  
         “ Beste [appellant], 
         
           Zoals gisteren besproken zet ik onderstaand ons voorstel op de mail naar kopers ten aanzien van [adres]. 
         
         
           Optie 1 
         
         
           Wij zullen kopers in gebreke stellen en nakoming eisen. Indien na 8 dagen niet aan de afspraken zal worden voldaan, zullen wij de 10% boete opeisen als gesteld in de koopakte. 
         
         
           Optie 2 
         
         
           Wij stellen een zogenaamde 24uurs clausule op. Dit houdt in dat wij de verkoopactiviteiten weer op zullen starten en bij een eventuele koper welke wij in staat achten om de woning af te nemen, de kopers gedurende 24 uur de tijd geven alsnog de ‘ja of nee‘ te zeggen. Indien kopers dan ‘ja’ zeggen, dienen zij binnen 1 week de waarborgsom te storten en binnen 3 weken na mondeling akkoord, het transport plaats te laten vinden Als dat niet gebeurd zijn ze per die datum, per direct 10% van de koopsom verschuldigd aan de verkoper en is de koop ontbonden. De huidige koopakte blijft van kracht met enige uitzondering dat de overdrachtsdatum wordt aangepast naar uiterlijk 1 week na definitief akkoord op de financiering met als uiterste datum 27 april 2012. (...)“  
         
       
       - Bij e-mailbericht van 1 februari 2012 heeft [appellant] aan de makelaar van [A] onder meer het volgende geantwoord: 
       
         
           “Beste [B], 
         
         
           Er wordt gekozen voor optie 2. 
         
         
           Overigens nog bedankt voor het faxen van de koopovereenkomst. Ik kan nu verder met de bankgarantie (...)“ 
         
       
       - Op 20 februari 2012 hebben partijen een allonge ondertekend waarin onder meer de hiervoor onder optie 2 genoemde 24-uursclausule is vastgelegd. 
       - [A] heeft op 1 maart 2012 de 24-uursclausule ingeroepen. 
       - Bij e-mailbericht van 1 maart 2012 heeft de makelaar van [A] onder meer het 	volgende aan[geïntimeerden] bericht: 
       
         
           “Geachte heer en mevrouw [geïntimeerden], 
         
         
           Middels dit email bericht geven wij u vanaf hedenmiddag 17.30 gedurende 24 uur de gelegenheid de koopakte voor de [adres] onvoorwaardelijk te maken zoals gesteld in de allonge welke u op 20 februari 2012 hebt getekend. 
         
         
           Voor de volledigheid betekent dit dat als u de koopakte onvoorwaardelijk maakt, u binnen 1 week een bankgarantie dient te stellen en het notarieel transport binnen 4 weken na akkoord van uw financier, doch uiterlijk op 27 april 2012 zal moeten plaatsvinden.(...)“  
         
       
       - Bij e-mailbericht van 1 maart 2012 heeft [appellant] aan de makelaar van [A] onder meer het volgende bericht: 
       
         
           “Hallo [B],  
         
         
           Voor zover nog noodzakelijk deel ik je mede, dat de koopakte namens cliënt onvoorwaardelijk wordt gemaakt aangezien de geldverstrekker zijn toezegging heeft gedaan akkoord te gaan met een, door een notariskantoor, gelegaliseerde volmacht van de echtgenoot van mevrouw [geïntimeerde sub 1].”  
         
       
       - Bij brief van 13 maart 2012 heeft de makelaar van [A][geïntimeerden] in gebreke      
       
                      gesteld wegens een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen, bestaande     
                      uit het nalaten van het storten van de waarborgsom of het doen stellen van een    
                      bankgarantie. Tevens zijn[geïntimeerden] bij die brief gesommeerd uiterlijk op  
                      23 maart 2012 de tekortkoming op te heffen.  
       
       - Bij e-mailbericht van 21 maart 2012 heeft de makelaar van [A] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven: 
       
         “(…) Ik ben erg benieuwd hoe het er voor staat met de financiering voor [adres]? En dan met name met de bankgarantie? (…)” 
       
       - Bij e-mailbericht van 26 maart 2012 heeft de makelaar van [A] het volgende geschreven aan [appellant]: 
       
         “(…) Wij vragen ons af of de ernst van deze situatie doordringt. Vandaag zullen wij namens verkoper de officiele brief verzenden met daarin de ontbinding van de koopakte en de boete van 10% opeisen conform artikel 13 van de getekende koopakte. Dit is een bedrag van € 9.200,00. Wij willen de kopers vandaag nog in de gelegenheid stellen de bankgarantie te stellen of mogelijk een waarborgsom te storten. Mogelijk kunnen ze bij familie geld lenen?” 
       
       - Bij brief van 27 maart 2012 heeft de makelaar van [A][geïntimeerden] bericht dat het contract is ontbonden per 28 maart 2012 en dat zij de boete van € 9.200,-- verschuldigd zijn. 
       - Betaling van genoemd boetebedrag is achterwege gebleven. 
       - Bij e-mailbericht van 19 april 2012 heeft [geïntimeerde sub 1] onder meer het volgende geschreven aan [appellant]: 
       
         
           “(…) U geeft wel door dat we tijd hebben tot 27 april en dat het alleen maar door procuderen naar mij is verzonden, vind ik een beetje te (…). Vanaf begin aan hebben we aan uw gevraagd toen we JA antwoord gaven of dat wel een goed idee was dat we straks niet met dat boete zitten. U heeft ons dat gelegenheid gegeven om door te gaan en onder andere door uw woorden zijn we tot nu toe gekomen. 
         
         
           Maar het duurt alles een beetje, daarom wil ik van u een mail/brief ontvangen waarop staat dat als er wat mis gaat OF als we hypotheek niet kunnen krijgen dat ik dan niet het verantwoordelijke/schuldige bent die het boete moet betalen. (…)” 
         
       
       - Bij e-mailbericht van 19 april 2012 heeft [appellant] onder meer het volgende geschreven aan [geïntimeerde sub 1]: 
       
         
           “(…) Ik heb de stukken ontvangen en doorgestuurd naar de Bank. 
         
         
           Waar je nog rekening moet houden is het aantonen van eigen geld, ongeveer 2.200,-. Misschien kun je de werkgever vragen of hij de vakantietoeslag samen met het salaris van april kan overboeken. Het moet aangetoond worden op je bankafschrift. 
         
         
           Wanneer dit alles is goedgekeurd kan de nieuwe koopovereenkomst worden opgesteld. (…)” 
         
       
       - Bij e-mailbericht van 23 april 2012 heeft [appellant] onder meer het volgende geschreven aan [geïntimeerde sub 1]: 
       
         “(…) Van de datum 27 april hoef jij je niets aan te trekken, de vorige koopovereenkomst is immers ontbonden. Na volledig akkoord laten wij dan een nieuwe overeenkomst opmaken door de makelaar. (…)” 
       
       - Bij dagvaarding van 27 augustus 2012 heeft [A][geïntimeerden] gedagvaard tot betaling van voormeld bedrag van € 9.200,--, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente alles bij elkaar uitkomende op een bedrag groot € 10.138,21. 
       -[geïntimeerden] hebben in de door [A] tegen hen aangespannen procedure [appellant] in vrijwaring opgeroepen.  
       
       - Bij vonnis van 26 juli 2013 heeft de kantonrechter (in de hoofdzaak) de vordering van [A] tegen[geïntimeerden] toegewezen, vermeerderd met rente en kosten.  
       - Bij vonnis van 18 oktober 2013 heeft de kantonrechter (in vrijwaring) [appellant] veroordeeld tot betaling aan[geïntimeerden] van een bedrag groot € 10.138,21 met rente en kosten.  
       
       3. [appellant] kan zich met het vonnis van de kantonrechter (van 18 oktober 2013) niet verenigen. In hoger beroep vordert hij vernietiging van genoemd vonnis, afwijzing van de door[geïntimeerden] tegen hem ingestelde vordering, met veroordeling van[geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. [appellant] heeft in het kader van het hoger beroep zes grieven opgeworpen. De in die grieven verwoorde klachten tezamen beoordelende, overweegt het hof het volgende. 
       
       4. De kern van de door [appellant] geformuleerde grieven richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de met[geïntimeerden] gesloten bemiddelingsovereenkomst ter zake van de aankoop van het appartement (van [A]) en de financiering daarvan en dat [appellant] dientengevolge aansprakelijk is voor de door[geïntimeerden] geleden schade, groot € 9.200,-- met bijkomende kosten. In het kader van die betwisting heeft [appellant] het volgende naar voren gebracht. 
       
       5.[geïntimeerden] stellen, ten onrechte, aldus [appellant], dat zij met hem zijn overeengekomen dat hij professionele en deskundige begeleiding zou verlenen met betrekking tot zowel de aankoop van het appartement als het afsluiten van de daarvoor benodigde hypotheek en dat hij in dat kader er zorg voor had dienen te dragen dat per 19 januari 2012 door of namens[geïntimeerden] de ontbindende voorwaarde (als bedoeld in art. 19 van het koopcontract) zou worden ingeroepen omdat de financiering van het appartement, waar [appellant] bij zou bemiddelen, toen immers niet rond was; er bestond op 19 januari 2012 slechts een indicatieve offerte en dat was te weinig om aan te nemen dat de aankoop gefinancierd kon worden. 
       
        [appellant] stelt dat er van een (bemiddelings)overeenkomst als door[geïntimeerden] bedoeld geen sprake was, hij heeft enkel de (door hem aanvaarde) opdracht gekregen tot het bemiddelen bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. Volgens [appellant] is hij bij het aankooptraject en de daarbij behorende onderhandelingen ook niet betrokken geweest, hij is immers ook geen makelaar. Toen het eerste contact met[geïntimeerden] plaatsvond, bestond er al overeenstemming met betrekking tot de aankoop van het appartement tussen [A] en[geïntimeerden]. Waar hij niet verantwoordelijk was voor de aankoop en de koopovereenkomst, was hij niet degene die het financieel voorbehoud diende in te roepen.[geïntimeerden] zijn een financieel voorbehoud overeengekomen en zij zijn zelf voor het inroepen daarvan verantwoordelijk. Overigens heeft het uiteindelijk niet tot problemen geleid dat het financieringsvoorbehoud niet is ingeroepen en de waarborg/bankgarantie niet tijdig is gestort/gesteld. Via de allonge is[geïntimeerden] immers een tweede kans geboden. Omdat er zich een nieuwe koper had aangediend is de 24-uurs termijn ingeroepen en moesten[geïntimeerden] aangeven wat hun wensen waren met betrekking tot het appartement. Zij konden daarbij kosteloos van de koop afzien, maar ze konden ook aangeven het huis nog steeds te willen aankopen. Altuntas wilde graag tot aankoop overgaan, aldus nog steeds [appellant].    
       
       6. Het hof onderschrijft de stellingen van [appellant], zoals hiervoor uiteengezet, niet. Mogelijkerwijs is [appellant] niet direct betrokken geweest bij de besprekingen die hebben geleid tot (en het opstellen van) het koopcontract, maar in het traject dat daarna gevolgd is, hebben de handelingen van [appellant] meer omvat dan enkel het bemiddelen bij het verkrijgen van de voor de aanschaf van het appartement benodigde financiering. Het hof verwijst in dat verband naar de hierboven aangehaalde e-mails van – in het bijzonder – 1 februari en 1 maart 2012, maar ook naar de e-mails van 19 en 23 april 2012. Overigens kan de vraag wat voor overeenkomst partijen precies gesloten hebben naar het oordeel van het hof onbesproken blijven. Immers, ook al zou [appellant] enkel (de door hem aanvaarde) opdracht gekregen hebben tot het bemiddelen bij het verkrijgen door[geïntimeerden] van een hypothecaire lening, ook dan is hij toerekenbaar tekort geschoten in de uitvoering van zijn met[geïntimeerden] gesloten overeenkomst. In dat verband overweegt het hof het volgende. 
       
       7. Uitgangspunt is dat het handelen van [appellant], rekening houdend met de omstandigheden van het geval en de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer, moet worden getoetst aan de maatstaf dat een tussenpersoon tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht (artikel 7:401 BW). In beginsel behoort tot de taken van een hypotheekbemiddelaar niet het bewaken van de termijn van een financieringsvoorbehoud. Evenmin behoort in beginsel tot de werkzaamheden van een hypotheekbemiddelaar dat hij in onderhandeling treedt met de verkopende partij over een eventuele verlenging van die termijn als de overeengekomen termijn onvoldoende blijkt. 
       
       8. Niettemin kan de zorgplicht die op een redelijk bekwaam en redelijk handelende professionele hypotheekbemiddelaar rust onder omstandigheden toch meebrengen dat hij zich de belangen van zijn cliënt inzake het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud aantrekt, hem tijdig waarschuwt voor het verstrijken van die termijn, zich zo nodig zelf inspant om verlenging van bedoelde termijn te verkrijgen en – indien dit niet gebeurt – zijn cliënt zodanig informeert en adviseert dat deze nog in staat zal zijn de schade die in de regel dreigt bij het niet verkrijgen van financiering, te voorkomen of te beperken.  
       
       9. In dezen doet die laatste situatie zich voor. Immers, [appellant] wist dat[geïntimeerden] bij de koop van het appartement niet waren bijgestaan door een aankoopmakelaar en dat deskundigheid van[geïntimeerden] op het terrein van het aankopen van een woning en het financieringstraject daarbij ontbrak. [appellant] wist ook dat bij de aankoop een financieringsvoorbehoud (ontbindende voorwaarde) was overeengekomen, terwijl hij tevens wist dat[geïntimeerden] uiterlijk op 19 januari 2012 de ontbindende voorwaarde konden inroepen en dat dit alleen succes kon hebben als[geïntimeerden] in het bezit zouden zijn van ten minste twee schriftelijke afwijzingen van verschillende financieringsinstellingen. 
       
       10. In het licht van het voorgaande had het, naar het oordeel van het hof, op de weg van [appellant] gelegen om zo spoedig mogelijk na het verkrijgen van de opdracht, financieringsaanvragen aan (ten minste) twee verschillende geldverstrekkende instellingen te (doen) richten. Nu, zoals tussen partijen vaststaat, er in de periode vóór 19 januari 2012 slechts één (indicatieve) offerte lag (van Hypo Trust) zou dit, zoals [appellant] als redelijk bekwaam bemiddelaar moet hebben begrepen, reeds tot gevolg hebben dat een beroep van[geïntimeerden] jegens [A] op het financieringsvoorbehoud hoogstwaarschijnlijk bij voorbaat vruchteloos zou zijn geweest. [appellant] had dan ook als bekwaam adviseur (in de zin van meergenoemd art. 7:401 BW)[geïntimeerden] moeten aanzetten tot het vragen van verlenging van bedoelde termijn dan wel, zo hij[geïntimeerden] tot een en ander niet in staat achtte, in het belang van zijn opdrachtgevers, zelf richting (de makelaar van) [A] actie moeten ondernemen (zoals hij nadien ook gedaan heeft in verband met de allonge en het onvoorwaardelijk maken van de koop).  
       
       
         
          [appellant] mocht er daarbij niet zonder meer op vertrouwen dat de indicatieve offerte van Hypo Trust ook tot een daadwerkelijke/definitieve offerte zou leiden (hetgeen nadien ook niet is gebeurd). 
       
       
       11. [appellant] voert nog aan[geïntimeerden] (mondeling) gewezen te hebben op de noodzaak van het inroepen of verlengen van het financieringsvoorbehoud, maar Altena’s c.s. betwisten een en ander, zodat, nu [appellant] dat betoog verder niet nader heeft onderbouwd, aan dat betoog verder voorbij wordt gegaan. 
       
       12. Ook nadien, toen de termijn als genoemd in voornoemd art. 19 inmiddels verstreken was, heeft [appellant] als adviseur de belangen van[geïntimeerden] niet goed behartigd. Immers, op mededeling van [appellant] zelf, richting de makelaar van [A], is, namens[geïntimeerden], de koopovereenkomst op 1 maart 2012 onvoorwaardelijk gemaakt, terwijl op dat moment van (dan wel concreet zicht op) een deugdelijke financiering geen sprake was. Het ontbreken van een deugdelijke financiering had [appellant], nu er geen concrete indicatie was dat die financiering alsnog binnen afzienbare tijd zou worden verkregen (hetgeen [appellant] bekend was), en gelet op het risico dat[geïntimeerden] de boete zouden verbeuren, ertoe moeten brengen[geïntimeerden] te adviseren van de aankoop af te zien, hetgeen op dat moment volgens [appellant] immers nog kosteloos kon.  
       
       13. [appellant] stelt nog, bij wijze van verweer, dat hij[geïntimeerden] duidelijk heeft uitgelegd wat de consequenties zouden zijn indien zij de koopakte onvoorwaardelijk zouden maken en dat hij ter zake neutraal heeft geadviseerd. Op uitdrukkelijk verzoek van[geïntimeerden], zo stelt [appellant], heeft hij de koopovereenkomst vervolgens toch onvoorwaardelijk gemaakt.  
       Naar het oordeel van het hof had [appellant], zo het gestelde al juist zou zijn (hetgeen door[geïntimeerden] wordt bestreden), handelend als een goed opdrachtnemer in de zin van art. 7:401 BW, ter zake van het onvoorwaardelijk maken van de koop,[geïntimeerden] juist niet neutraal mogen adviseren, vanwege het ([appellant] ook bekende) grote financiële risico dat daaraan verbonden was en dat zich heeft verwezenlijkt. Immers, wegens het ontbreken van een deugdelijke financiering kon (binnen één week te rekenen vanaf 1 maart 2012, zoals vastgelegd in de aan[geïntimeerden] gerichte mail van 1 maart 2012) geen bankgarantie worden verkregen of een waarborgsom worden gestort en kon[geïntimeerden] de verplichtingen jegens [A] niet nakomen, met een verbeurde boete als gevolg. [appellant] had tegen die achtergrond, zoals hiervoor ook al overwogen,[geïntimeerden] het onvoorwaardelijk maken van de koop nadrukkelijk moeten ontraden. Het hof acht voldoende aannemelijk dat[geïntimeerden], indien [appellant] juist zou hebben geadviseerd, gebruik zouden hebben gemaakt van hun recht om alsnog (kosteloos) van de koop af te zien. 
       
       14. Het bewijsaanbod van [appellant] dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet ter zake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel aanleiding kunnen geven – te worden gepasseerd. 
       
       15. De conclusie van al het hetgeen hiervoor is overwogen is dat [appellant] jegens[geïntimeerden] tekort geschoten is in de uitvoering van de hem gegeven opdracht. De schade die[geïntimeerden] daardoor geleden heeft, te weten een bedrag groot € 10.138,21 (zijnde de verbeurde boete, welke verbeuring [appellant] had kunnen voorkomen) dient voor rekening van [appellant] te komen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld worden in de kosten van het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. 
       
       16. Voor zover in het voorgaande niet (impliciet) is in gegaan op bepaalde grieven, zal het hof dat niet alsnog doen, nu wat er van die grieven ook zij, deze niet kunnen leiden tot een andere uitkomst van de procedure.   
       
       
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 18 oktober 2013;  
     - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van[geïntimeerden] tot op heden begroot op € 308,-- aan verschotten en € 1.264 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; 
     - verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. S.R. Mellema, J.M.T van der Hoeven-Oud en  
       A.M. Voorwinden en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 februari 2015 in aanwezigheid van de griffier.