ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:2868

Titel: ECLI:NL:GHARL:2016:2868 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-04-2016 / 15/00235

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2016-04-12

Zaaknummer: 15/00235

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2016:2868

---

WOZ; waarde varkenshouderij, met behulp van de Taxatiewijzer, niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Leeuwarden 
     
     
       nummer 15/00235 
       uitspraakdatum: 12 april  2016 
     
     
     
       
         Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Midden-Drenthe te Beilen  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 januari 2015, nummer AWB LEE 14/580, in het geding tussen de heffingsambtenaar en 
     
     
     
       
         
          [X] te [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4-1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 427.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld op € 729. 
     
     
       1.2 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag verminderd tot € 399.000. 
     
     
       1.3 
        Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 januari 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 365.000. 
     
     
       1.4 
       De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend.  
     
     
       1.5 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
     
     
       1.6 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur. 
     
     
       1.7 
       Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       De onroerende zaak omvat het bedrijfsmatige gedeelte van een varkenshouderij, bestaande uit een erf, erfverharding, diverse stallen en mestkelders. De onroerende zaak heeft en kaveloppervlakte van 11.250 m2. 
     
     
       2.2 
       Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20A: Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 20B: Agrarische gebouwen, beide naar de waardepeildatum van 1 januari 2012. 
     
     
       2.3 
       Tot de gedingstukken behoort een overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak. Dit is een nieuw overzicht, opgemaakt op basis van bouwtekeningen, verleende milieuvergunningen, luchtfoto’s en het gesprek van de taxateur [C] met belanghebbende op 6 maart 2015. Partijen zijn het eens over de bouwjaren, het materiaal waarvan de opstallen zijn gebouwd, de inhoud respectievelijk oppervlakte, de kwaliteit en de staat van onderhoud. 
     
     
       2.4 
       
         Aan bijlage 1 bij het hogerberoepschrift ontleent het Hof de hieronder vermelde matrix: 
         “Onderdelen bij deelobject [a-straat] 4 1 zonder berekeningsmethodiek (GBR)” 
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 Code 
               
               
                 Laag 
               
               
                 Opp 
               
               
                 Inh 
               
               
                 Fct 
               
               
                 Eenheid 
               
               
                 Waarde 
               
               
                 Bouwjaar 
               
               
                 KwI 
               
               
                 Ond 
               
             
             
               
                 Verharding (grond) 
               
               
                 2410 
               
               
                 0 
               
               
                 2250 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 16 
               
               
                  26.775  
               
               
                 2000 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Varkensstal fok (HtWnd) 
               
               
                 414H 
               
               
                 0 
               
               
                 435 
               
               
                 
               
               
                 5 
               
               
                 36 
               
               
                  783  
               
               
                 1965 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Varkensstal fok (StnWnd(muur)) 
               
               
                 414S 
               
               
                 0 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 0 
               
               
                 1988 
               
               
                 3 
               
               
                 3 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (HtWnd) 
               
               
                 415H 
               
               
                 0 
               
               
                 435 
               
               
                 
               
               
                 5 
               
               
                 30 
               
               
                  652  
               
               
                 1965 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (MtlWnd) 
               
               
                 415M 
               
               
                 0 
               
               
                 256 
               
               
                 
               
               
                 90 
               
               
                 132 
               
               
                  38.656  
               
               
                 2003 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 0 
               
               
                 703 
               
               
                 
               
               
                 85 
               
               
                 72 
               
               
                  43.023  
               
               
                 1985 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 0 
               
               
                 703 
               
               
                 
               
               
                 85 
               
               
                 72 
               
               
                  43.023  
               
               
                 1985 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 0 
               
               
                 348 
               
               
                 
               
               
                 70 
               
               
                 66 
               
               
                  17.379  
               
               
                 1973 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Mestkelder (BtnWnd) 
               
               
                 446B 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 700 
               
               
                 85 
               
               
                 20 
               
               
                  11.900  
               
               
                 1985 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Mestkelder (BtnWnd) 
               
               
                 446B 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 100 
               
               
                 70 
               
               
                 15 
               
               
                    1.229  
               
               
                 1973 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Mestkelder (BtnWnd) 
               
               
                 446B 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 250 
               
               
                 90 
               
               
                 62 
               
               
                  15.625  
               
               
                 2003 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Mestkelder (StnWnd(muur)) 
               
               
                 446S 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 700 
               
               
                 80 
               
               
                 15 
               
               
                  9.400  
               
               
                 1979 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Mestkelder (StnWnd(muur)) 
               
               
                 446S 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 800 
               
               
                 85 
               
               
                 23 
               
               
                  15.640  
               
               
                 1985 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Mestkelder (StnWnd(muur)) 
               
               
                 446S 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 70 
               
               
                 
               
               
                 15 
               
               
                  945  
               
               
                 1965 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Mestkelder (StnWnd(muur)) 
               
               
                 446S 
               
               
                 -1 
               
               
                 
               
               
                 70 
               
               
                 
               
               
                 15 
               
               
                  945  
               
               
                 1965 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Mestsilo (BtnWnd) 
               
               
                 447B 
               
               
                 0 
               
               
                 
               
               
                 1600 
               
               
                 
               
               
                 20 
               
               
                  30.496  
               
               
                 2001 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 1282 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -9.805  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 1100 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -8.413  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 500 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -3.824  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 600 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -4.589  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 600 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -4.589  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Asbest opruiming (-) 
               
               
                 8720 
               
               
                 0 
               
               
                 1008 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 10 
               
               
                  -7.709  
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 
               
               
                 168 
               
               
                 
               
               
                 90 
               
               
                 130 
               
               
                  19.656  
               
               
                 1991 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 
               
               
                 541 
               
               
                 
               
               
                 70 
               
               
                 66 
               
               
                  24.994  
               
               
                 1979 
               
               
                 3 
               
               
                 1 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 
               
               
                 144 
               
               
                 
               
               
                 90 
               
               
                 126 
               
               
                  16.329  
               
               
                 1988 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
             
               
                 Varkensstal vlees (StnWnd(muur)) 
               
               
                 415S 
               
               
                 
               
               
                 358 
               
               
                 
               
               
                 90 
               
               
                 130 
               
               
                  41.886  
               
               
                 1991 
               
               
                 3 
               
               
                 2 
               
             
           
         
       
       
       
         De eindwaarde bedraagt € 339.157. 
       
     
     
       2.5 
       In de Taxatiewijzer wordt aan de erfverharding een standaardwaarde toegekend van € 16 per m²; afhankelijk van de oppervlakte geldt er een marge van 10 percent en een afwijking van 50 percent. Gegeven de totale oppervlakte van de erfverharding van 2.250 m² levert dat een eenheidsprijs op van € 11,90. Op grond hiervan heeft de heffingsambtenaar aan de erfverharding een waarden van € 26.775 (2.250 x € 11,90) toegekend. Ook de mestkelder is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan in de Taxatiewijzer is vermeld nu deze kleiner is dan de standaardoppervlakte. De aanwezigheid van asbest heeft geleid tot het in aanmerking nemen van bedragen welke als reservering gelden voor de toekomstige sanering van het dak. In de kolom fct (factor) is verder aangegeven op welk gedeelte (uitgedrukt in een percentage) van de herbouwwaarde volgens de Taxatiewijzer het betreffende gedeelte van de onroerende zaak is gewaardeerd. 
     
     
       2.6 
       De heffingsambtenaar heeft als vergelijkingsobject de onroerende zaak [b-straat] 7 1 te [D] , aangedragen. Deze gegevens zijn als bijlage 3 bij het hogerberoepschrift gevoegd. Dit is eveneens een onroerende zaak die in het kader van de intensieve varkenshouderij wordt benut. Deze onroerende zaak is op 1 juni 2012 verkocht voor € 350.000.  
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. 
     
     
       3.2 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
       3.3 
       De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
     
     
       3.4 
       Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
       
     
     
       4.2 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 399.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Indien de heffingsambtenaar niet in het leveren van dat bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).  
     
     
       4.3 
       Het Hof acht het gebruik maken van de in de genoemde Taxatiewijzer opgenomen gegevens bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak in beginsel aanvaardbaar. Wel dient de heffingsambtenaar daarbij rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval. Het Hof heeft tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep daarover vragen gesteld aan de heffingsambtenaar en de taxateur. Met betrekking tot de erfverharding staat vast dat de erfverharding uit asfalt bestaat. De afwaardering uitgaande van het cijfermateriaal van de Taxatiewijzer met inachtneming van de ouderdom en de totale oppervlakte van de erfverharding leidt ertoe dat naar het oordeel van het Hof de waarde van dit onderdeel niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij merkt het Hof op dat het gaat om de totaalwaarde van de onroerende zaak, waarbij de toegekende waarde van de samenstellende onderdelen slechts een hulpmiddel vormt om die totaalwaarde van de onroerende zaak op haar juistheid respectievelijk aannemelijkheid te toetsen. 
     
     
       4.4 
       Voorts heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het cijfermateriaal dat in de Taxatiewijzer is vermeld en waarop de heffingsambtenaar  zich heeft gebaseerd de situatie betreft zonder investeringen in ammoniakuitstoot beperkende investeringen. De blote feitelijke weerspreking door de gemachtigde van belanghebbende kan naar het oordeel van het Hof niet als een adequate weerlegging worden geduid. 
     
     
       4.5 
       Ook heeft de heffingsambtenaar – wederom na de blote weerspreking door belanghebbende – geloofwaardig gesteld en naar het oordeel van het Hof daarmee aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject niet is aangepast aan de aangescherpte milieuvoorschriften met betrekking tot de ammoniakuitstoot zoals deze met ingang van 2013 van toepassing zijn en derhalve ten tijde van de verkoop daarvan op het punt van de ammoniakuitstoot in dezelfde positie verkeerde als de onroerende zaak van belanghebbende. Het Hof merkt op dat belanghebbende ook in hoger beroep geen taxatierapport in het geding heeft gebracht ter staving van zijn stellingen, hoewel blijkens de uitspraak van de Rechtbank belanghebbende de beschikking zou hebben over een taxatierapport opgemaakt door de agrarisch taxateur [E] . Ook indien deze niet op deze waardepeildatum betrekking heeft, kan dit althans een indicatie geven. 
     
     
       4.6 
       Hetgeen namens belanghebbende mondeling is aangevoerd – een verweerschrift in hoger beroep is niet ingediend – is te algemeen van aard en ontbeert feitelijke onderbouwing om aan de stellingen van belanghebbende geloof te hechten. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat ook na de investeringen in nieuwe opstallen, welke aan de verscherpte wetgeving inzake ammoniakuitstoot voldoen, de bestaande opstallen nog onverminderd in het bedrijf van belanghebbende worden gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is gesteld. 
     
     
       4.7 
       
         Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld. 
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en 
       – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               (H. der Jong) 
             
             
               (B. van Walderveen) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 april 2016 
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.