ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2025:1532

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2025:1532 Rechtbank Noord-Holland , 12-02-2025 / 11215305 \ CV EXPL  24-5142

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2025-02-12

Zaaknummer: 11215305 \ CV EXPL  24-5142

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:1532

---

De zaak gaat over: i) de huurprijs van woonruimte en of de verhuurder nog geld tegoed heeft van de huurder of andersom en ii) over de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd.

RECHTBANK  
       NOORD-HOLLAND 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Haarlem 
     
     
     
       Zaaknummer: 11215305 \ CV EXPL  24-5142 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [plaats 1], 
       eisende partij in de hoofdzaak, 
       verwerende partij in de tegenvordering, 
       hierna te noemen: [eiser], 
       gemachtigde: mr. M.E.A. van Doorn, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         ,  
       te [plaats 2], 
       gedaagde partij in de hoofdzaak, 
       eisende partij in de tegenvordering, 
       hierna te noemen: [gedaagde], 
       gemachtigde: mr. L. Hellinga. 
     
     
     
       
         De zaak in het kort  
       
     
     
     
       De zaak gaat over: i) de huurprijs van woonruimte verhuurd door [eiser] aan [gedaagde] en of [eiser] nog geld tegoed heeft van [gedaagde] of andersom en ii) over de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd.  De kantonrechter oordeelt dat het aantal toe te kennen punten aan het gehuurde maakt dat sprake is van geliberaliseerde huur waardoor de aanvangshuurprijs dus redelijk is. Verder oordeelt de kantonrechter dat het in de gegeven omstandigheden aannemelijk is dat de huurovereenkomst (voortijdig) op 12 februari 2024 is geëindigd. Na aftrek van de waarborgsom is [gedaagde] nog een bedrag van € 2.827,59 aan huurachterstand verschuldigd.  
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - dagvaarding van 31 mei 2024 met producties;  
       - aanvullende producties aan de kant van [eiser] van 17 juli 2024; 
       - conclusie van antwoord in de hoofdzaak met een tegenvordering en producties; 
       - conclusie van antwoord in de tegenvordering met een vermeerdering van eis in de hoofdzaak en producties; - de mondelinge behandeling van 14 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [gedaagde] heeft met ingang van 1 oktober 2023 van [eiser] gehuurd een zelfstandige woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats 3]. De huurprijs bedroeg  € 1.750,00 per maand, exclusief nutsvoorzieningen ad. € 250,00 per maand. In de overeenkomst is bepaald dat de huurder een waarborgsom van € 4.000,- verschuldigd is.  
       
     
     
       2.2. 
       
        [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 4.000,00 per bankoverschrijving betaald.  
       
     
     
       2.3. 
       Op 7 november 2023 heeft [eiser] de volgende e-mail naar [gedaagde] gestuurd:  “(…) If you are not able to solve these issue immediately and communicate to me by email in 5 days time, please find another accommodation and treat this email as termination notice to vacate my property asap, otherwise from today on i will put you responsible for any legal and financial consequences.(…)” 
       
     
     
       2.4. 
       Op 30 november 2023 heeft [eiser] de volgende e-mail naar [gedaagde] gestuurd:  “(…) As per contract i have already given you 1 month termination notice on 7-November-2023 this is again a reminder of termination notice. If you do not vacate the house after this notice, i hold you liable for all legal expanses for recovery of rent and damages as per clause 2.1 and 2.2.2 in addition to the amount calculated as per the contract for the number of days of not paying the rent on time as per contract clause no. 1.6.14. (…)” 
       
     
     
       2.5. 
       Op 11 februari 2024 heeft een inspectie in het gehuurde plaatsgevonden. [gedaagde] erkent dat hij schade heeft toegebracht aan een raam, een muur en aan een poot van een bed.       
       
     
     
       2.6. 
       In de nacht van 11 februari 2024 op 12 februari 2024 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten. In Whatsapp-berichten tussen partijen is te lezen:  “We will approximately move out on Monday. After that we will meet an make an inspection together.  
       
       
         
           That’s fine.  
         
         
           Since you are now packing and moving your all personal item out.  
         
         
           As we agreed Monday 12 February 2024 you will deliver the keys after changing the lock back to original situation and clean the house if you are not able to make all the repairs please confirm so that I can already make the appointment with aannemer for Monday morning.” 
         
       
       
     
     
       2.7. 
       
        [gedaagde] heeft de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen . De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 14 maart 2024 (zaaknummer 2313838) geoordeeld dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De Huurcommissie acht een huurprijs van € 689,90 per maand met ingang van 1 oktober 2023 redelijk. Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt:  
       
         
           
           
           
             
               
                 1. Oppervlakte van vertrekken 
               
               
                 34 punten  
               
             
             
               
                 2. Oppervlakte overige ruimten 
               
               
                 12,25 punten  
               
             
             
               
                 3. Verwarming en installaties 
               
               
                 6 punten  
               
             
             
               
                 4. Energieprestatie  
               
               
                 11 punten  
               
             
             
               
                 5. Keuken  
               
               
                 14 punten 
               
             
             
               
                 6. Sanitair 
               
               
                 12 punten  
               
             
             
               
                 7. Woonvoorzieningen mensen met een handicap 
               
               
                 0 punten  
               
             
             
               
                 8. Privé-buitenruimten 
               
               
                 -5 punten  
               
             
             
               
                 9. Punten voor de WOZ-waarde 
               
               
                 33 punten  
               
             
             
               
                 10. Punten renovatie  
               
               
                 0 punten  
               
             
             
               
                 11. Hinderlijke situaties (vervallen per 1 oktober 2015) 
               
               
                 
               
             
             
               
                 12. Zorgwoning 
               
               
                 0 punten  
               
             
             
               
                 13. Punten voor schaarstegebied (vervallen per 1 oktober 2015) 
               
               
                 
               
             
             
               
                 14. Rijksmonument  
               
               
                 0 punten  
               
             
             
               
                 15. Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen  
               
               
                 0 punten  
               
             
             
               
                 Totaal  
               
               
                 117 punten 
               
             
           
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       
         in de hoofdzaak  
       
     
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert – na vermeerdering van eis - dat de aanvangsprijs van de zelfstandige huurwoning gelegen aan het adres [adres] te [plaats 3] per 1 oktober 2023 opnieuw wordt vastgesteld op € 1.750,00, exclusief stoffering, meubilering en nutsvoorzieningen, en met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met de proceskosten en rente. 
       
     
     
       3.2. 
       
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de Huurcommissie een te laag puntenaantal aan het gehuurde heeft toegekend. Zo zijn er geen of te weinig punten toegekend voor het energielabel, het gebruik van de gezamenlijke buitenruimte, de parkeerplaats en de WOZ-waarde. Ook heeft de Huurcommissie geen rekening gehouden met de renovatie.   
       
     
     
       3.3. 
       
        [gedaagde] betwist de vordering en voert primair aan dat de Huurcommissie een te hoog puntenaantal aan het gehuurde heeft toegekend en subsidiair dat de uitspraak van de Huurcommissie moet worden bekrachtigd. Hierbij licht [gedaagde] toe dat weliswaar een energielabel is overgelegd, maar dat het energielabel betrekking heeft op het gehele perceel. Er is onvoldoende duidelijk welke onderdelen in het rapport bij het energielabel zien op het gehuurde. Verder behoren de gemeenschappelijke tuin en de parkeerplaats niet tot het gehuurde en moeten er ook geen punten worden toegekend voor de renovatie. Tot slot moet de WOZ-waarde van de woning op een andere wijze worden vastgesteld.  
       
       
         
           in de zaak van de tegenvordering  
         
       
       
     
     
       3.4. 
       Bij wijze van tegenvordering vordert [gedaagde] om de aanvangshuurprijs vast te stellen op € 614,53, althans € 689,90, althans € 727,57 en veroordeling van [eiser] tot betaling van de teveel betaalde huur, de borg, de buitengerechtelijke incassokosten, rente en de proceskosten.   
       
     
     
       3.5. 
       
        [gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag dat [eiser] de teveel betaalde huur en borg (onder aftrek van de schade) terug moet betalen. Hierbij licht [gedaagde] toe dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 11 februari 2024 dan wel op 12 februari 2024 is geëindigd.   
       
     
     
       3.6. 
       
        [eiser] betwist de tegenvordering en voert daartoe aan dat de huurovereenkomst, anders dan [gedaagde] stelt, in maart 2024 is geëindigd. [gedaagde] is gehouden om de huur tot en maart 2024 te betalen. Het is weliswaar juist dat gepoogd is om de huurovereenkomst eerder te doen eindigen, maar op die voorstellen heeft [gedaagde] niet gereageerd. Verder voert [eiser] aan dat hij niet tot uitbetaling van de borg is overgegaan, omdat [gedaagde] schade aan het gehuurde heeft toegebracht. Bovendien heeft [gedaagde] slechts € 2.000,00 aan borg betaald en niet € 4.000,00. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       De vordering in de hoofzaak en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
       
       
         
           De vaststelling van de huurprijs 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Met het tijdig instellen van de vordering bij de kantonrechter is de uitspraak van de Huurcommissie van 14 maart 2024 van rechtswege vervallen en mogen beide partijen een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.  De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie. 
       
     
     
       4.3. 
       Partijen zijn het erover eens dat het rapport van de Huurcommissie als uitgangspunt moet worden genomen. Partijen verschillen van mening over het door de Huurcommissie  aan het gehuurde toegekende aantal punten op de onderdelen energielabel, gemeenschappelijke buitenruimte, parkeerplaats, renovatiepunten en WOZ-waarde. De kantonrechter zal deze onderdelen hierna beoordelen aan de hand van bijlage I sub A bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum (in dit geval 1 oktober 2023). 
       
       
         
           Energielabel  
         
       
       
     
     
       4.4. 
       De vraag die allereerst voorligt is of punten moet worden toegekend voor het recent afgegeven energielabel A. Over dit onderwerp heeft de Hoge Raad op 30 juni 2023 prejudiciële vragen beantwoord.  Deze antwoorden komen er kort gezegd op neer dat bij de waardering van het gehuurde het energielabel moet worden meegewogen, ook als dit na de aanvangsdatum van de huur tot stand gekomen is. In dit geval heeft ook de opname na aanvang van de huurovereenkomst plaatsgevonden.  
     
     
       4.5. 
       Nu als onbetwist vast staat dat de toestand van de woning tussen het moment van aangaan van de huurovereenkomst en de opname voor het energielabel niet wezenlijk is gewijzigd, zal het afgegeven energielabel A worden meegewogen. Het is niet redelijk om in dit geval het na aanvang van de huurovereenkomst in EP-online geregistreerde energielabel te negeren bij het toetsen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Het doel van de Bhw (waarin het woningwaarderingsstelsel is opgenomen) is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan. De achtergrond van het meewegen van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel is dat de verhuurder zijn investeringen in energiebesparende maatregelen moet kunnen terugverdienen. Daarbij past niet om op het enkele ontbreken van een energieprestatie-indicator voor het gehuurde op de datum aanvang huurovereenkomst een sanctie toe te passen, die er in dit geval op neerkomt dat het gehuurde lager wordt gewaardeerd dan dat het gehuurde feitelijk waard is.  
       
     
     
       4.6. 
       
         Dat het afgegeven energielabel ziet op het gehele perceel, maakt dit (ook) niet anders. Met de overlegging van het energieprestatiecertificaat van 2 juli 2024 is immers voldoende gebleken dat óók voor het gehuurde moet worden uitgegaan van een energielabel A. Dit levert 36 punten op, 25 punten meer dan het door de Huurcommissie genoemde puntenaantal voor de energieprestatie. Het puntenaantal komt zodoende uit op 142 punten. Alleen al hierdoor komt de huurprijs boven de toen geldende huurliberalisatiegrens van  
         € 808,06 per maand. 
       
       
       
         
           Gemeenschappelijke buitenruimte   
         
       
       
     
     
       4.7. 
       De Huurcommissie heeft in haar uitspraak geen punten toegekend voor de gemeenschappelijke buitenruimte. De kantonrechter is het daarmee eens. Voor een gemeenschappelijke buitenruimte kunnen punten worden toegekend als de huurder krachtens de huurovereenkomst daar toegang toe heeft. Vast staat dat over het gebruik van de tuin niets in de huurovereenkomst is vastgelegd. Dat partijen nadien (afwijkende) afspraken hebben gemaakt, is ook niet gebleken. Ook het gegeven dat [gedaagde] zijn fiets in de tuin parkeerde – als dit waar zou zijn – betekent niet dat partijen zijn overeengekomen dat de tuin tot gehuurde behoorde. Gelet hierop kunnen geen punten worden toegekend voor de gemeenschappelijke buitenruimte.  
       
     
     
       4.8. 
       
        [eiser] heeft nog gesteld dat het gehuurde in de achtertuin ligt en dat de tuin hiermee vanzelfsprekend onderdeel was van de huurovereenkomst. Dit leidt niet tot een ander oordeel. Het had op de weg van [eiser] als verhuurder gelegen om dit in de huurovereenkomst op te nemen.   
       
       
         
           Parkeerplaats 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       Verder verschillen partijen van mening of punten moeten worden toegekend voor de parkeerplaats. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. Er kunnen punten voor een parkeervoorziening worden toegekend als dit een onroerende aanhorigheid is.  Hiervan is sprake als de parkeervoorziening naar haar aard onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte of als de parkeervoorziening volgens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de gehuurde woning. Vast staat dat de parkeervoorziening niet naar haar aard onlosmakelijk verbonden is met het gehuurde. Evenmin is in de huurovereenkomst iets opgenomen over het gebruik van een parkeerplaats. Gelet hierop kunnen geen punten worden toegekend voor de gemeenschappelijke parkeerplaats.  
       
       
         
           Renovatiepunten 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [eiser] heeft gesteld dat hij € 43.177,24 in het gehuurde heeft geïnvesteerd, voordat [gedaagde] daar ging wonen. Daarmee moet volgens [eiser] bij de puntentelling rekening worden gehouden. [gedaagde] betwist dat de betalingsbewijzen die [eiser] heeft overgelegd, zien op die investeringen.  
       
     
     
       4.11. 
       Onder renovatie wordt verstaan een investering van minimaal € 10.000,00. Hieronder valt ook een transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar een woonruimte, indien de investeringen voor de desbetreffende woonruimte meer zijn geweest dan het drempelbedrag van € 10.000,00.  Een transformatie van een garage naar woonruimte is daarmee te vergelijken.  
       
     
     
       4.12. 
       
        [eiser] heeft ter zitting een toelichting gegeven op de facturen en heeft verder aangegeven dat naast de renovatie van het gehuurde het hoofdgebouw is uitgebouwd. Wanneer deze uitbouw heeft plaatsgevonden is ter zitting niet duidelijk geworden. Wel is aannemelijk dat deze uitbouw gelijktijdig dan wel kort ná de renovatie van het gehuurde heeft plaatsgevonden, omdat [eiser] te kennen heeft gegeven dat hij heeft gewacht met de verhuur van de onderhavige woonruimte totdat de uitbouw gereed was.  
       
     
     
       4.13. 
       Mede gelet op het feit dat naast de renovatie van het gehuurde ook nog andere werkzaamheden hebben plaatsgevonden, is onvoldoende komen vast te staan welke kosten alleen ten behoeve van het gehuurde zijn gemaakt, zeker omdat ook niet duidelijk is geworden welke werkzaamheden bij de uitbouw hebben plaatsgevonden. Omdat over de gestelde investeringen onvoldoende duidelijkheid is verschaft, zal de kantonrechter geen punten voor de renovatie toekennen. 
       
       
         
           WOZ-waarde  
         
       
       
     
     
       4.14. 
       Dan resteert de vraag hoeveel punten voor de WOZ-waarde moeten worden toegekend. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs geldt de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 oktober 2023) in dit geval als peilmoment. De waarde van de onroerende zaak (WOZ-waarde) wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.  Dit betekent in onderhavige zaak dat moet worden uitgegaan van de WOZ-beschikking met 1 januari 2022 als peildatum. Op dat moment was geen WOZ-waardebeschikking voor het gehuurde  afgegeven. De vraag die ter beoordeling voorligt, is hoe de WOZ-waarde in dat geval moet worden berekend. 
       
     
     
       4.15. 
       De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 22 april 2022 prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De kantonrechter neemt de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad bij de beoordeling als uitgangspunt. 
       
     
     
       4.16. 
       
         De relevante waarde van het gehuurde moet op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden, aldus de Hoge Raad. 
         De WOZ-waarde zal in dit geval worden vastgesteld op basis van de door Huurcommissie gehanteerde methode. Dit is een objectieve wijze van berekening van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde per 1 januari 2022 bedroeg € 722.000,00 met een totaal grondoppervlak van 150m². Het oppervlak van het gehuurde is 34m². De WOZ-waarde van het gehuurde is dan 34/150 x € 722.000,00 = € 163.653,33.  
       
       
     
     
       4.17. 
       Vast staat dat het gehuurde is gelegen in het zogenaamde COROP-gebied. Verder heeft [eiser] in het licht van de stellingen van [gedaagde] voldoende toegelicht dat het gehuurde in 2021 dan wel in 2022 is opgeleverd.  
       
     
     
       4.18. 
       Uit het beleidsboek volgt dat als de bouwkundige oplevering van een woning heeft plaatsgevonden in de jaren 2018-2022 het puntenaantal voor de WOZ-waarde wordt berekend op basis van een ander kengetal. De woning moet dan wel gelegen zijn in het COROP-gebied en kleiner zijn dan 40m², hetgeen hier het geval is. 
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op het voorgaande kunnen de punten voor de WOZ-waarde als volgt worden berekend: 
       
          € 163.653,33 : € 14.146 = 11,57;  
          € 163.653,33 : 34 m2 : € 94 = 51,21;  
       
       
       
         Dit levert 11,57 + 51,17 = 62,74 punten op, 29,74‬ punten méér dan het door de Huurcommissie genoemde puntenaantal voor de WOZ-waarde.    
       
       
       
         
           Woningwaardering komt uit op 172 punten  
         
       
       
     
     
       4.20. 
       De woningwaardering komt afgerond uit op 172 punten. Niet in geschil is dat bij de aanvang van de huurovereenkomst (1 oktober 2023) bij 172 punten een maximale huurprijs van € 1.035,21 per maand hoorde. Deze huurprijs ligt boven de toen geldende huurliberalisatiegrens van € 808,06 per maand. Op grond van de wet is de overeengekomen kale huurprijs van € 1.750,00 daarom redelijk en is de kantonrechter niet bevoegd om die huurprijs te wijzigen. 
       
     
     
       4.21. 
       
        [eiser] heeft vaststelling gevorderd dat de overeengekomen kale huurprijs van  € 1.750,00 redelijk is. De kantonrechter begrijpt de vordering als een verklaring voor recht dat de kale huurprijs van € 1.750,00 voor het gehuurde redelijk is. Deze vordering is gelet op het voorgaande toewijsbaar. 
       
       
         
           Einde huurovereenkomst  
         
       
       
     
     
       4.22. 
       
        [eiser] heeft verder de openstaande huur inclusief voorschotten voor nutsvoorzieningen tot en met maart 2024 (ad. € 8.000,00) gevorderd. [gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 11 dan wel 12 februari 2024 is geëindigd.  
       
     
     
       4.23. 
       De kantonrechter oordeelt dat het in de gegeven omstandigheden aannemelijk is dat de huurovereenkomst voortijdig op 12 februari 2024 is geëindigd. Voldoende is gebleken dat [eiser] op meerdere momenten aan [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst voortijdig wil beëindigen. Dat partijen hierover (uiteindelijk) overeenstemming hebben bereikt blijkt uit het in in r.o. 2.6 geciteerde Whatsapp-bericht. Tijdens de zitting is bovendien gebleken dat in de nacht van 11 februari 2024 op 12 februari 2024 een incident heeft plaatsgevonden dat er toe heeft geleid dat [gedaagde] zijn spullen heeft gepakt en te kennen heeft gegeven het gehuurde te zullen verlaten. Dat [gedaagde] niet de door hem toegebrachte schade heeft hersteld, maakt niet dat de huurovereenkomst pas veel later (op 30 maart 2024) is geëindigd.  
       
     
     
       4.24. 
       Vast staat dat [gedaagde] de huur over de maanden oktober en november 2023 heeft betaald. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] gehouden om de resterende termijnen tot en met 12 februari 2024 te betalen. In totaal een bedrag van € 4.827,59‬ (december 2023:  € 2.000,00, januari 2024: € 2.000,00 en februari 2024: € 827,59 (€ 2.000,00 x 12 : 29)). Dit brengt mee dat de vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van de teveel betaalde huur wordt afgewezen.  
       
       
         
           Waarborgsom  
         
       
       
     
     
       4.25. 
       Partijen verschillen ook van mening over de vraag of [eiser] gehouden is de waarborgsom terug te betalen.  
       
     
     
       4.26. 
       
        [gedaagde] heeft gesteld dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst € 4.000,00 aan borg heeft betaald en dat hij dit deels cash (€ 2.000,00) en deels per bankafschrijving  (€ 2.000,00) heeft betaald. [eiser] heeft het voorgaande betwist en meent dat [gedaagde] slechts  € 2.000,00 borg heeft betaald.  
       
     
     
       4.27. 
       
        [gedaagde] heeft geen bewijs overgelegd waaruit blijkt dat een deel van de borg cash heeft betaald. Daarom moet er van uit worden gegaan dat hij slechts € 2.000,00 aan borg heeft betaald en is [eiser] slechts gehouden om dat bedrag terug te betalen.  
       
     
     
       4.28. 
       Op grond van de wet mag een verhuurder aantoonbaar gemaakte kosten voor herstel van schade aan het gehuurde en een betalingsachterstand in de huur verrekenen met de waarborgsom. Als sprake is van schade mag de verhuurder alleen aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel van het gehuurde met de borg verrekenen en moet hij binnen dertig dagen het restant van de borg aan de huurder terugbetalen.  Dit is dwingend recht.  Hoewel [eiser] dit laatste niet heeft gedaan, mocht hij wel de waarborgsom verrekenen met de openstaande huur. De vordering van [gedaagde] tot terugbetaling van de borg wordt dan ook afgewezen. 
       
     
     
       4.29. 
       Na aftrek van de waarborgsom is [gedaagde] nog een bedrag van € 2.827,59 (€ 4.827,59 -  € 2.000,00) aan huurachterstand verschuldigd. 
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       4.30. 
       
        [gedaagde] heeft tot slot buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] dergelijke kosten heeft gemaakt. 
       
       
         
           
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
         
       
       
     
     
       4.31. 
       
        [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt, zowel in de hoofdzaak als in de tegenvordering. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: 
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - kosten van de dagvaarding 
               
               
                 € 
               
               
                 136,72 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - griffierecht 
               
               
                 € 
               
               
                 248,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris gemachtigde 
               
               
                 € 
               
               
                 476,00 
               
               
                 (2 punten × € 238,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 119,00 
               
               
                 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 979,72 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in de hoofdzaak  
       
     
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat de kale huurprijs van € 1.750,00 voor het gehuurde redelijk is, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.827,59, 
       
       
         
           in de zaak van de tegenvordering  
         
       
       
     
     
       5.3. 
       wijst de vorderingen van [gedaagde] af,  
       
       
         
           in zowel de hoofdzaak als in de zaak van de tegenvordering  
         
       
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 979,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.5. 
       veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 
       
     
     
       5.6. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
       
       
     
     
       5.7. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 7:249 BW. 
   
   
      Artikel 7:262 BW. 
   
   
      Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.1.2 
   
   
      Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.  
   
   
      Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte versie juli 2023, pagina 39. 
   
   
      Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte versie juli 2023, pagina 46.  
   
   
      Artikel 18 Wet WOZ. 
   
   
     Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.3.2- 3.3.4.  
   
   
     Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.3.2- 3.3.4. 
   
   
      Artikel 11 lid 4 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.  
   
   
      Artikel 7:261b BW. 
   
   
      Artikel 7:265 BW.