ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:4494

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:4494 Gerechtshof Amsterdam , 17-12-2019 / 200.222.842/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-12-17

Zaaknummer: 200.222.842/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:4494

---

Huur woonruimte. Wanprestatie. Diverse misdragingen van huurster en haar zoon jegens verhuurder die leiden tot oordeel dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ontbinding en ontruiming.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.222.842/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 4016323 CV EXPL 15-8198 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellante]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellante in principaal appel, 
       geïntimeerde in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. W. van Egmond te Naarden, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde in principaal appel, 
       eiser in incidenteel appel, 
       advocaat: mr. R.A.M. Koolen te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
       
        [appellante] is bij dagvaarding van 9 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 24 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.  
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 oktober 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft nog producties (27-63 en 64-66) in het geding gebracht. 
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en gevorderd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - haar eis in conventie alsnog zal toewijzen, een en ander zoals nader in de memorie van grieven gespecificeerd, en de eis in reconventie van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. Bij pleidooi heeft [appellante] haar vordering in principaal appel op het punt van de te verrichten werkzaamheden laten vallen. Het hof begrijpt dat daarmee grief 2 eveneens is vervallen. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, voor zover door [appellante] bestreden. 
       In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij zijn vorderingen in reconventie zijn afgewezen, en gevorderd dat het hof - uitvoerbaar bij voorraad - die vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties, en daarbij de huurovereenkomst met [appellante] op grond van wanprestatie ontbindt, de ontruiming gelast, bepaalt dat per maart 2015 een nieuwe kale huur van € 360,32 verschuldigd zal zijn en [appellante] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand ter hoogte van € 652,96, vermeerderd met wettelijke rente.  
     
     
     
       
        [appellante] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping daarvan, met beslissing over de proceskosten.  
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.  
     
     
     a.	[appellante] huurt sedert 1 november 1990 woonruimte aan de [adres] (verder de woonruimte). Tot de woonruimte behoort een berging op de zolder, die intern door [appellante] met een trap met haar woonruimte is verbonden. 
     b.	[geïntimeerde] is sedert het voorjaar van 2013 eigenaar van de panden aan de [adres] (verder de panden). Hij had als doel de panden te renoveren, de begane grond geschikt te maken voor bewoning door zijn gezin en de overige etages te renoveren, te splitsen en te verhuren of te verkopen. [geïntimeerde] bewoont met zijn gezin de begane grond van de panden, die met elkaar verbonden zijn.  
     c.	Sinds 1 maart 2013 betaalde [appellante] een (als gevolg van een uitspraak van de Huurcommissie) verlaagde huurprijs van € 178,79 per maand en vanaf januari 2014 van € 191,74 per maand.  
     
     d.	In april 2013 is [geïntimeerde] begonnen met de verbouwing van de begane grond van de panden. [geïntimeerde] heeft [appellante] aangeboden tijdens de werkzaamheden elders te gaan wonen, met een vergoeding van € 100,00 per dag. [appellante] heeft dit voorstel afgewezen.  
     e.	[appellante] heeft in maart 2014 (opnieuw) een verzoek tot huurprijsverlaging in verband met gebreken gedaan bij de Huurcommissie. In juli 2014 heeft een medewerker van de Huurcommissie een rapport van voorbereidend onderzoek uitgebracht. In dat rapport zijn geen gebreken in de categorie A tot en met C geconstateerd. Andere zijdens [appellante] opgeworpen klachten zijn langs gelopen. Bij beslissing van 15 september 2014 is de huurverlaging afwezen.       
     
     f.	Er zijn rond de uitvoering van de werkzaamheden tussen partijen ernstige problemen gerezen. Er zijn diverse grotere en kleinere vernielingen aan bezittingen van [geïntimeerde] aangericht. Uit ingebrachte beelden blijkt dat zoon [A] van [appellante] meermaals de deur heeft ingetrapt en de banden van de fietsen van [geïntimeerde] heeft laten leeglopen. Ook is te zien dat een opgehangen camera wordt vernield. 
     g.	In het kader van de renovatie en de gerezen problemen hebben partijen overleg gevoerd. Begin november 2014 heeft [appellante] [geïntimeerde] daartoe een voorstel gedaan. Naast het betalen van een aantal vergoedingen zou [geïntimeerde] een door [appellante] gewenste lijst van werkzaamheden aan de woonruimte verrichten. Daartegenover zou [appellante] haar medewerking verlenen aan diverse werkzaamheden, die [geïntimeerde] wilde en moest doen in het kader van de renovatie en splitsing. [geïntimeerde] heeft middels vinkjes op de lijst een aantal werkzaamheden aanvaard. Op 11 november 2014 hebben partijen vervolgens een vaststellingsovereenkomst ondertekend.  
     
     h.	Over de uitvoering van de werkzaamheden is een veelheid aan geschillen gerezen. De verhoudingen tussen partijen zijn mede daardoor en ondanks (herhaalde) mediation en bemiddeling van diverse derden, vergaand verstoord geraakt.  
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in conventie [geïntimeerde] veroordeeld een aantal van de door [appellante] gevorderde werkzaamheden in de woonruimte te verrichten, voor het overige (een boete per dag op de voltooiing van de werkzaamheden en compensatie wegens gederfd woongenot) heeft zij de vorderingen afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter bepaald dat [appellante] vanaf 1 maart 2015 de volledige huur van € 354,98 dient te voldoen, inclusief de overeengekomen huurverhoging van € 50,-, vermeerderd met de sinds juni 2015 aangezegde huurverhogingen. Tevens heeft zij [appellante] veroordeeld een bedrag van € 652,96 aan huurachterstand tot en met juni 2015 te voldoen, met rente. Voor het overige  (onder meer ontbinding en ontruiming) heeft zij de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen. De proceskosten heeft de kantonrechter tussen partijen gecompenseerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op in principaal appel en [geïntimeerde] met de zijne in incidenteel appel. 
       
     
     
       3.2 
       In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] als grief 1 tegen het bestreden vonnis naar voren gebracht dat de kantonrechter ten onrechte niet de huurovereenkomst tussen partijen heeft ontbonden op grond van het wangedrag van [appellante] . [geïntimeerde] heeft daarbij gewezen op een veelheid aan feiten en omstandigheden die volgens hem daartoe aanleiding geven, waarvan het hof er de volgende uitlicht: 
       
       ( i)	Op beeldopnames is te zien dat de zoon van [appellante] , die in het verleden bij haar woonde, diverse vernielingen heeft gepleegd. Op 24 december 2013 vernielde hij een camera die in de gang hing, op 29 januari 2014 trapte hij de voordeur in. In januari 2014 zijn [appellante] en haar zoon aangesproken op dit gedrag, maar op 8 mei 2014 trapte de zoon nogmaals de deur in. Verder is aannemelijk dat de zoon op 8 december 2014 spijlen in het trappenhuis heeft vernield. Ook heeft hij toen moedwillig een bouwladder tegen de grond gegooid. Op 10 januari 2015 heeft hij de fietsband van [geïntimeerde] laten leeglopen. Op 6 maart 2015 en 21 maart 2015 heeft hij wederom meermalen op de voordeur ingetrapt.  
       
       
         (ii)	[appellante] heeft geprobeerd aangifte te doen van poging tot doodslag gepleegd door [geïntimeerde] omdat hij schoorstenen heeft gesloopt. Toen de politie weigerde de aangifte op te nemen heeft zij tegen de politie een klacht ingediend.  
       
       
       
         (iii)	Een opname van 8 oktober 2014 laat onder meer het volgende horen:  [geïntimeerde] : “Als ik niet nog iets kan doen, die ramen zijn wel besteld, en die kraan, voor maandag. Als ik nog kan helpen met die stukken laminaat…” 
         
          [appellante] : “Ik ga niet met jou nu afspraken zitten maken”. 
       
       
       
         (iv)	Begin 2017 heeft [geïntimeerde] , mede om afstand te nemen van de situatie met [appellante] , een professioneel beheerder ingeschakeld om voor hem de verhuurderszaken te behartigen. [appellante] wenste niet met hem samen te werken en kapte het eerste telefoongesprek meteen af, waardoor [geïntimeerde] gedwongen werd weer zelf de correspondentie met [appellante] te voeren.  
       
       
       ( v)	Een opname van 15 juni 2017 laat onder meer horen dat [appellante] tegen [geïntimeerde] het volgende zegt: “ik wil dit niet mondeling, zoals u al weet, alles schriftelijk”, “ik ga u hier geen antwoord op geven. U gaat mij eerst een brief schrijven met wat u wilt controleren en wanneer u dat wilt. Gewoon ruimschoots op tijd en ik ga nu ook ophangen, ik ga verder niet met u discussiëren”, “ik ga geen mondelinge afspraken met u maken, want dan gaat u ze weer verdraaien”, “en hoeveel keer moet ik u dat nog uitleggen, meneer [geïntimeerde] ?”. 
       
       
         (vi)	Een opname van 21 juni 2017 laat onder meer horen dat [appellante] tegen [geïntimeerde] het volgende zegt: “misschien moet je je eens na laten kijken. Volgens mij ben je autistisch ofzo, dat je dit niet snapt”, “O dus zie je wel dat ik gelijk heb je bent autistisch”. 
       
       
       
         (vii)	 Een opname van 21 juli 2017 laat onder meer horen dat [appellante] tegen [geïntimeerde] het volgende zegt (nadat [geïntimeerde] haar heeft gevraagd tijden voor verschillende aannemers vast te leggen om diverse klussen in het appartement van [appellante] te verrichten en of dat per sms kan): “ Ja, ja, de papieren? We bellen nu en dan dat er een papier ligt met wie wat gaat doen”, “Wie werkt er aan de ventilatie, wie werkt er aan de gaskachel, wie werkt er aan de geiser, die vier dingen, op papier”, “ik ga niet met u discussiëren. Wie wat doet, op papier”. 
       
       
       
         (viii)		Een opname op 26 januari 2018, waarop te horen is dat [geïntimeerde] [appellante] medewerking vraagt om een lekkage bij haar onderbuurvrouw op te lossen, laat onder meer het volgende horen:  [geïntimeerde] : “Water, heel veel water komt uit het plafond. Het moet dan wel vanaf hier komen van onder uw appartement. Mag ik even kijken?” 
         
          [appellante] : “Nee” 
         (…) 
         
          [geïntimeerde] : “Waarom mocht ik nu niet gaan kijken?” [appellante] : “Omdat ik nu weg moet.” 
         
          [geïntimeerde] : “Ja, maar het duurt mij gewoon tien seconden om te kijken.” 
         
          [appellante] : Ja, ik heb niet tien seconden voor je over. Je mag blij zijn dat ik je om vier uur, laat ik je toe, man”, “Ik ben al laat door jou weer! Aldoor door jouw dingen, [geïntimeerde] , godsamme. Ik wil, ik wil, er zijn hier regels”.  
       
       
       
         (ix)	[appellante] wilde niet vrijwillig meewerken aan aanpassing van haar binnentrap waarvoor de gemeente reeds een handhavingstraject was gestart. [geïntimeerde] dreigde daardoor een hoge bestuursrechtelijke dwangsom te verbeuren. Hij heeft op 27 juli 2018 een kort geding tegen [appellante] moeten aanspannen om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren en financiële schade te voorkomen. Bij vonnis in kort geding van 18 september 2018 is [appellante] veroordeeld die medewerking te verlenen.  
       
       
       ( x)	[appellante] heeft in die procedure een bericht van 28 augustus 2018 ingebracht van een psychiater en een verpleegkundige van BuurtzorgT Oost, waarin [geïntimeerde] werd beticht van ziekmakende opmerkelijke en intimiderende praktijken.   
       
       
         (xi)	Op 1 augustus 2018 heeft [appellante] bij de Huurcommissie een verzoekschrift tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken ingediend. Bij uitspraak van 5 april 2019 heeft de Huurcommissie onder meer het volgende overwogen: “Ten aanzien van de klachten met betrekking tot de voordeur is komen vast te staan dat huurder herstelwerkzaamheden heeft geweigerd. De Huurcommissie wijst huurder erop dat het aan de verhuurder is om te bepalen door wie en op welke wijze de onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. Huurder is gehouden, zonder daaraan eisen te stellen, zijn medewerking te verlenen. (…) Wat betreft de overige klachten overweegt de Huurcommissie dat er door de rapporteur verder geen ernstige gebreken zijn geconstateerd. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft de huurder niet aangetoond dat hier wel sprake van is.” 
         (xii)	Een opname van 11 oktober 2018, de dag waarop twee werklieden op basis van het kort geding vonnis als onder (ix) bedoeld, werkzaamheden aan de trap kwamen uitvoeren, laat onder meer horen dat [appellante] in het bijzijn van die werklieden tegen [geïntimeerde] het volgende zegt: “u niet, u komt er niet in”, “je bent onbeschoft weer”, “en dan ga je weer vragen stellen, die je helemaal geen reet aangaan”, “hij snapt het weer niet”, “u hebt geen manieren he meneer [geïntimeerde] ”, “ik wil niet meer dat je foto’s maakt anders zet ik je er weer uit”, “je hebt gewoon schijt”, “je kletst al de hele tijd”, “gaat u nu weer staan jokken?”, “waarom, zie je autistische toch?”, “je bent altijd zo dwingend”, je hebt knoflook gegeten”.  
       
       
       
         (xiii)	 Een opname van 12 november 2018 laat – zakelijk weergegeven – horen dat [appellante] , bij een bezoek van twee werknemers van de firma [B] in verband met het nastellen van de ramen, de werknemers in eerste instantie niet wil toelaten en vervolgens in het bijzijn van hen en soms schreeuwend [geïntimeerde] zwart maakt, hem in de rede valt, hem uitlacht en napraat, en beledigt. Zo zegt ze onder meer: “Haal die stomme grijs van je bek”, “Houd je baffel dicht”, “Kom binnen, sukkel”, “jij bent te vroeg en je communiceert niet goed met je corrupte advocaatje”, “je blijft met je klauwen overal vanaf”, “misschien dat u dat allemaal niet kent al die woorden, maar dat heet interpreteren”.  
       
       
     
     
       3.3 
       
        [appellante] heeft bij pleidooi betoogd dat de geluidsopnames niet voor het bewijs mogen worden gebruikt omdat het persoonlijke gesprekken zijn die door [geïntimeerde] als verhuurder met haar als huurster binnen haar woning zijn gevoerd. [geïntimeerde] had haar recht op privacy dienen te respecteren. Dat hij dat niet heeft gedaan vormt een bijzondere omstandigheid die tot bewijsuitsluiting dient te leiden.  
       
     
     
       3.4 
       Terecht gaat [appellante] ervan uit dat het enkele zonder toestemming van de gesprekspartner opnemen van een gesprek nog geen inbreuk op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer vormt, maar dat daarvoor bijkomende omstandigheden zijn vereist. De geschetste bijkomende omstandigheden leveren een dergelijke inbreuk echter niet op: de opgenomen gesprekken hadden een zakelijk karakter en zagen op (afspraken rondom) onderhoud van een woning. 
       
     
     
       3.5 
       De, onder meer met videobeelden onderbouwde stellingen van [geïntimeerde] aangaande de onder 3.2 sub (i) genoemde vernielingen, en daarmee ook de stelselmatigheid daarvan, heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist. Deze vernielingen worden geenszins gerechtvaardigd doordat in het pand een renovatie plaatsvond met alle vervelende gevolgen van dien. Dat de zoon van [appellante] excuses heeft aangeboden aan de echtgenote van [geïntimeerde] maakt ook niet dat die vernielingen een gepasseerd station zijn, in die zin dat een en ander in deze procedure geen rol meer kan spelen. Hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft gesteld, zoals hierboven onder 3.2 weergegeven, heeft [appellante] weliswaar in een andere context proberen te plaatsen, maar qua feitelijkheden onvoldoende betwist, zodat van de feitelijke juistheid van het gestelde wordt uitgegaan.  
       
     
     
       3.6 
       Het hof heeft ter terechtzitting een aantal van de gesprekken waaruit hierboven een passages zijn uitgelicht, beluisterd. Opvallend was de veelal boze, dominante en agressieve toon van [appellante] jegens [geïntimeerde] , waarbij zij  hem uit de hoogte, denigrerend en respectloos te woord staat, liever gezegd: toeschreeuwt. Duidelijk daaruit is dat [appellante] op geen enkele manier open staat voor hetgeen [geïntimeerde] te zeggen heeft. 
       
     
     
       3.7 
       Ook de schriftelijke uitwerkingen van de gesprekken, waarvan de juistheid niet door [appellante] is bestreden, tonen dat [geïntimeerde] door [appellante] wordt vernederd in het bijzijn van anderen en dat hij door haar wordt beledigd en uitgescholden. Tevens maakt [appellante] [geïntimeerde] de begeleiding van werknemers die in het appartement van [appellante] aan de slag moeten, onnodig moeilijk: deze werkzaamheden moeten soms worden uitgesteld, daaraan worden door haar diverse voorwaarden gesteld en [appellante] wenst daarbij de dienst uit te maken, hetgeen zij naar de desbetreffende werknemers en [geïntimeerde] luid en duidelijk uitdraagt. Dit is daarbij geen incidenteel, maar stelselmatig gedrag over een lange periode. Daarbij is het zelfs zover gekomen dat [geïntimeerde] de rechter moest inschakelen om de door de gemeente voorgeschreven aanpassing van een trap gedaan te krijgen, omdat [appellante] daaraan weigerde mee te werken, ondanks het feit dat [geïntimeerde] hoge dwangsommen dreigde te verbeuren.  
       
     
     
       3.8 
       Ook heeft [appellante] tegenover derden, in het bijzonder officiële instanties, ongefundeerde ernstige beschuldigingen over [geïntimeerde] geuit, onder meer uitmondend in de aangifte van poging tot doodslag (die de politie uiteindelijk niet wenste op te nemen) en haar uitlatingen bij BuurtzorgT Oost, die de behandelaars aldaar hebben bewogen tot de verklaring waarin [geïntimeerde] wordt neergezet als zou hij ziekmakend en intimiderend gedrag vertonen, een beschuldiging die het hof als ongefundeerd aanmerkt.  
       
     
     
       3.9 
       
        [appellante] weigert medewerking aan redelijke verzoeken van [geïntimeerde] . Zo wenste [appellante] niet mee te werken aan een verzoek tot inspectie in verband met een lekkage, zonder acht te slaan op de belangen van de bewoner met de lekkage en stond zij in de weg aan de voorgestelde oplossing om een beheerder de verhuurderszaken te laten behartigen. Ook heeft de Huurcommissie vastgesteld dat [appellante] herstel van de voordeur heeft geweigerd, in welk verband de Huurcommissie het kennelijk nodig vond [appellante] nadrukkelijk erop te wijzen dat zij aan onderhoudswerkzaamheden moet meewerken en geen eisen kan stellen.  
       
     
     
       3.10 
       Zelfs wanneer daarbij wordt betrokken dat de relatie tussen partijen langdurig is belast door het geschil over de verbouwing die door [geïntimeerde] in het pand is uitgevoerd en de (oplossing van) gebreken die het gehuurde van [appellante] vertoont, en dat [geïntimeerde] daar ook een rol in heeft gespeeld, bestaat geen grond om [geïntimeerde] ’s standpunt niet te volgen dat met [appellante] niet valt te communiceren of tot afspraken te komen, dat zij tegen hem schreeuwt, hem beledigt en bespot en dat het haar aan zelfinzicht ontbreekt.  
       
     
     
       3.11 
       
        [geïntimeerde] voert aan dat het onder deze omstandigheden structureel en definitief onmogelijk is met [appellante] onder een dak te leven, dat de verhoudingen ernstig zijn verstoord en zo zijn gebleven, zelfs na de waarschuwing van de kantonrechter in het bestreden vonnis. Het hof volgt [geïntimeerde] in deze stellingname. De kantonrechter heeft in het vonnis overwogen dat de toen vastgestelde gedragingen van [appellante] nog niet tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde konden leiden, maar dat dit anders kon zijn als onder meer het frustreren van de werkzaamheden en het klagen zouden continueren. Dit vonnis is voor [appellante] kennelijk geen aansporing geweest om haar gedrag aan te passen, zoals blijkt uit hetgeen hierboven onder 3.2 sub v tot en met xiii is weergegeven. Ook het ongegrond bevonden verzoekschrift huurverlaging wegens onderhoudsgebreken van 1 augustus 2018 is een  voorbeeld dat [appellante] in haar gedrag volhardt en telkens de confrontatie lijkt te zoeken in plaats van het overleg. [appellante] heeft zich herhaaldelijk en in belangrijke mate niet gedragen zoals een goed huurder betaamt en daarmee gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW. Het kan van [geïntimeerde] als eigenaar van het gehuurde niet langer worden gevergd met [appellante] onder een dak te leven. Ter zitting heeft het hof zelf kunnen vaststellen hoezeer [geïntimeerde] onder de huidige situatie gebukt gaat. Bovendien heeft [appellante] een mogelijke oplossing van het probleem tussen partijen (inschakeling van een beheerder) getorpedeerd. De belangen van [geïntimeerde] moeten daarom zwaarder wegen dan het woonbelang van [appellante] . De huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde zal worden gelast.  
       
     
     
       3.12 
       Bij de grieven 2, 3, 4, 5, 6 en 7 in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] dan geen belang meer, nog daargelaten dat [appellante] haar vorderingen tot het verrichten van werkzaamheden heeft laten vervallen. 
       
     
     
       3.13 
       Met grief 1 in principaal appel heeft [appellante] betoogd dat de boetes zoals overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst van 11 november 2014 onverkort van kracht zijn. Zij gaat kennelijk, maar onterecht, uit van de veronderstelling dat de kantonrechter het tegendeel zou hebben geoordeeld. Dat is niet het geval omdat slechts is overwogen dat de boetes niet toewijsbaar zijn, omdat niet is onderbouwd dat de desbetreffende werkzaamheden niet binnen zeven dagen waren verricht. De aan de grief verbonden vordering tot een verklaring voor recht is dan ook niet toewijsbaar. Grief 1 in principaal appel faalt. 
       
     
     
       3.14 
       Met grief 3 in principaal appel betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft bepaald dat de in de uitspraak van de huurcommissie van 1 maart 2013 genoemde gebreken zijn verholpen in februari 2015 en dat [appellante] per maart 2015 de oude huur inclusief € 50,- huurverhoging verschuldigd is. Ter toelichting voert zij aan dat enerzijds de kantonrechter tijdens de descente heeft geconstateerd dat er schimmel in de badkamer aanwezig is, terwijl anderzijds de huurverlaging wegens schimmel en onvoldoende ventilatie door de Huurcommissie was toegewezen. Het is onjuist dat [geïntimeerde] dat gebrek heeft hersteld, zoals de kantonrechter overweegt. De huurverlaging moet dan ook voortduren, aldus [appellante] . Ten slotte houdt grief 4 in principaal appel in dat de huur voor de huurverlaging € 268,48 was, waar dan de overeengekomen huurverhoging van € 50,- bijkomt, hetgeen resulteert in € 318,48. Met de aangezegde huurverhoging van 2,8% per augustus 2017 komt de nieuwe kale huurprijs na herstel van de gebreken op € 327,97.  
       
     
     
       3.15 
       
        [geïntimeerde] heeft tegen grief 3 in principaal appel ingebracht dat de Huurcommissie naar aanleiding van de gebrekenbrief van [appellante] van 10 februari 2014 onderzoek heeft gedaan in juli 2014 en in haar uitspraak van 10 oktober 2014 geen melding heeft gemaakt van problemen ten aanzien van de ventilatie, zodat de problemen met de ventilatie die in de eerste procedure bij de Huurcommissie aanleiding gaven tot een 40% huurprijsverlaging, in juli 2014 dus al verholpen waren. Dit gegeven staat er aan in de weg dat de in 2013 vastgestelde gebreken in februari 2015 nog aanwezig waren, aldus [geïntimeerde] . [appellante] is hierop bij pleidooi niet meer teruggekomen. In het licht van dit verweer van [geïntimeerde] is grief 3 in principaal appel onvoldoende onderbouwd en moet deze falen.  
       
     
     
       3.16 
       
         Met betrekking tot de kale huurprijs heeft [geïntimeerde] gesteld dat deze per 1 maart 2013 inclusief de 40% huurverlaging € 178,98 bedroeg. Exclusief de korting van 40% zou dat € 298,30 zijn. Een eenmalige verhoging met 4% wettelijke huurverhoging bracht dat bedrag tegen maart 2015 op € 310,32. Verhoogd met de € 50,- kwam dat neer op € 360,32. Daar komen dan bij de huurverhogingen na maart 2015. Ter terechtzitting heeft [geïntimeerde] voorgerekend dat de kale huurprijs per juli 2019 in dat verband € 380,64 bedraagt. [geïntimeerde] ziet echter over het hoofd dat de Huurcommissie bij beslissing van 11 oktober 2013, zoals [appellante] terecht heeft gesteld, 40% korting heeft toegepast op een maximale huurprijs voor het gehuurde van € 447,42, dus niet op de feitelijke huurprijs. [geïntimeerde] is kennelijk bij zijn berekening van een verkeerd uitgangspunt uitgegaan. Het hof acht de berekening van [appellante] bij gebreke van voldoende betwisting derhalve juist en zal die volgen. Grief 4 in principaal appel slaagt. Uitgegaan wordt van een huurprijs van € 318,48 per maart 2015 en van  
         € 327,97 per augustus 2017. Van dat laatste bedrag is in principaal appel weliswaar gevorderd dat het zal worden toegewezen na herstel van het gebrek in de douche/toilet, maar nu dit gebrek reeds was hersteld in maart 2015, begrijpt het hof de vordering aldus dat wordt vastgesteld dat dit de huurprijs zal zijn die per augustus 2017 zal gelden. Die vordering kan worden toegewezen.  De vordering van [geïntimeerde] in eerste aanleg ter zake de huurachterstand over de maanden maart 2015 tot en met juni 2015 kan voorts, anders dan [appellante] meent wel degelijk worden toegewezen, zij het tot een bedrag van vier maal het verschil tussen € 318,48 en € 191,74 (het door [appellante] betaalde bedrag), zijnde € 506,96. 
       
       
     
     
       3.17 
       Bij deze stand van zaken dient [appellante] , als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep te worden veroordeeld. Grief 8 in incidenteel appel slaagt dus ook.  
       
     
     
       3.18 
       De slotsom is dat de grieven in principaal appel, voor zover gehandhaafd, falen, met uitzondering van grief 4. De grieven 1 en 8 in incidenteel appel slagen. Bij de overige grieven in incidenteel appel heeft [geïntimeerde] dan geen belang meer.  Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het geding in beide instanties. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep 
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
     
       
         in principaal appel 
       
     
     
     
       bepaalt dat de kale huurprijs per augustus 2017  € 327,97 zal zijn; 
     
     
     
       wijst de vorderingen van [appellante] voor het overige af; 
     
     
     
       
         in incidenteel appel 
       
     
     
     
       ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellante] het gehuurde te ontruimen binnen een maand na betekening van dit arrest; 
     
     
     
       bepaalt dat [appellante] per maart 2015 een kale huur van  € 318,48 verschuldigd is;  
     
     
     
       veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van het bedrag van € 506,96 aan huurachterstand tot en met juni 2015, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurbetalingen tot aan de dag der voldoening; 
     
     
     
       
         in principaal en in incidenteel appel 
       
     
     
     
       veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 600,- voor salaris in conventie en op € 600,- aan salaris in reconventie en in hoger beroep tot op heden op € 313,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris  in principaal appel en € 1.611,- voor salaris in incidenteel appel; 
     
     
     
       verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. J.C.W. Rang en mr. J.M.R. Vastenburg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.