ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2019:1462

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2019:1462 Gerechtshof Amsterdam , 23-04-2019 / 200.232.764/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2019-04-23

Zaaknummer: 200.232.764/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:1462

---

Huur woonruimte. Verklaring voor recht dat huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en dat ter beschikking te stellen aan derden. Ontbinding en ontruiming. Contractuele boete toewijsbaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM    
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.232.764/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 5085516 CV EXPL 16-15883 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2019 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         
          [appellant]
         
       
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       advocaat: mr. L.F.M. Meles te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Woningstichting Eigen Haard, 
       
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd. 
     
     
     
       
        [appellant] is bij dagvaarding van 22 december 2017 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 18 november 2016 (hierna: het tussenvonnis) en 3 november 2017 (hierna: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven, met producties; 
     - memorie van antwoord, met producties; 
     - akte van de zijde van [appellant] , met producties; 
     - antwoordakte van de zijde van Eigen Haard. 
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellant] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten in beide instanties. 
     
     
     
       Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.6. van het bestreden tussenvonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met  grief 1  bestrijdt [appellant] onder meer het slot van feit 1.5. Gelet op de toelichting daarop betreft het echter niet zozeer een betwisting van dat onderdeel, maar een betwisting van de relevantie daarvan. Dit komt aan de orde bij de bespreking van de inhoudelijke overwegingen van de kantonrechter. De vastgestelde feiten zijn voor het overige niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 
     
     
     a. Met ingang van 17 februari 2005 huurt [appellant] van Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 
     
     b. Het gehuurde is een driekamerwoning met zolder en de huurprijs bedraagt € 617,13 per maand. Het gehuurde is een zogenoemde sociale huurwoning. 
     
     c. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer het volgende vermeld: 
     
       
         “Artikel 10 
       
       
         (…) 
       
     
     2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. 
     3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden. 
     (…) 
     6. Het is huurder verboden het gehuurde - al dan niet tijdelijk - in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4500,-, onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.  
     7. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij schriftelijke toestemming door de verhuurder hiervoor is gegeven. (…)” 
     
     d. Tussen januari en juni 2015 heeft Eigen Haard elf onaangekondigde huisbezoeken aan het gehuurde afgelegd, waarbij [appellant] niet één keer werd aangetroffen. Alleen bij een aangekondigd huisbezoek op 27 januari 2015 was [appellant] aanwezig. 
     
     e. Op twee schriftelijke uitnodigingen in juni 2015 verscheen [appellant] niet. Wel liet zijn zoon na de tweede uitnodiging weten dat zijn vader tot begin augustus in Egypte was. Op een volgende uitnodiging voor 12 augustus 2015 reageerde opnieuw de zoon van [appellant] , met de mededeling dat zijn vader in september 2015 uit Egypte terug zou keren. Uiteindelijk verscheen [appellant] op 8 september 2015 op een gesprek. Na een volgend gesprek op 22 september 2015, waarbij ook de advocaat van [appellant] aanwezig was, werd direct aansluitend een bezoek aan het gehuurde afgelegd. In het gehuurde stonden op dat moment in één slaapkamer twee onopgemaakte bedden en in de andere stond één bed met vijf opgestapelde matrassen. 
     
     f. Op 11 oktober 2015 vond een inval in het gehuurde plaats door een opsporingsteam van de Inspectie van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (verder: de Inspectie). Eigen Haard ontving daarvan op 22 maart 2016 per brief een terugkoppeling. Hierin staat onder meer vermeld: 
     
       
         “Uit ons onderzoek blijkt dat [A] van februari/maart 2013 tot 9 december 2014 heeft gewoond in de woning van [appellant] (…). [A] verbleef met meerdere personen in de woning. Wanneer er nieuwe mensen op de woning kwamen sliepen zij in de woonkamer. Zij sliepen dan op matrassen op de grond. [A] had van [appellant] een sleutel van de voordeur van de portiek en een sleutel voor de deur van de woning gekregen. (...) 
       
       
         Op 11 oktober 2015 heeft een opsporingsteam van de Inspectie SZW de woning betreden. In de woning werden de volgende mannen aangetroffen: 
       
     
     1. [B] 
     2. [C] 
     3. [D] 
     
       
         (...) In de woning lagen meerdere matrassen op de grond. Tevens werden er meerdere koffers aangetroffen in slaapkamer 1, 2 en in de CV kast. (...) 
       
       
         
          [D] verklaarde te slapen op de bank in de woonkamer en dat hij samen met [B] en [C] in de woning mocht verblijven. [C] was in het bezit van de sleutel van de woning. 
       
       
         
          [C] verklaarde dat [C] , de zoon van [appellant] , zijn contactpersoon was van de woning en dat hij in de woning mocht verblijven. Hij verklaarde samen met [D] en [B] op één kamer te slapen. Van [C] had hij een reservesleutel van de woning gekregen. 
       
       
         
          [B] verklaarde dat hij via [C] sinds 6 oktober 2015 verbleef op de woning (...). [B] had aan [C] gevraagd of hij een goedkoop hotel wist. (…) 
       
       
         
          [appellant] verklaarde dat [C] , [B] en [D] , die op 11 oktober 2015 in zijn woning waren aangetroffen, voor twee dagen in zijn woning verbleven. (...) 
       
       
         Dit waren vrienden van [C] . (…)” 
       
     
     
     g. Tussen partijen is op 4 januari 2018 een kort gedingvonnis gewezen, waarbij de vordering van [appellant] om, kort gezegd, de tenuitvoerlegging van het eindvonnis van de kantonrechter te schorsen, is afgewezen. De ontruiming is inmiddels tenuitvoergelegd en de woning is verhuurd aan een opvolgend huurder.  
     
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1. 
       In eerste aanleg van dit geding heeft Eigen Haard kort gezegd gevorderd verklaring voor recht dat [appellant] zich niet als een goed huurder ex artikel 7:213 BW heeft gedragen, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Voorts heeft Eigen Haard gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de overeengekomen contractuele boete van € 4.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, met proceskosten en nakosten. Volgens Eigen Haard had [appellant] geen hoofdverblijf in het gehuurde en werd dat ter beschikking gesteld aan derden, hetgeen op grond van de huurovereenkomst verboden is.  
       
     
     
       3.2. 
       De kantonrechter heeft na het horen van getuigen bij het bestreden eindvonnis de vorderingen van Eigen Haard toegewezen.  
       
     
     
       3.3. 
       
         Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Volgens [appellant] heeft hij steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde gehad en heeft hij de woning niet aan derden ter beschikking gesteld. Hij is van mening dat hij dit reeds in eerste aanleg afdoende heeft bewezen. Hij heeft daartoe verwezen naar de verklaringen van de in eerste aanleg gehoorde getuigen en de door hem ingebrachte schriftelijke stukken, bestaande uit onder meer verklaringen van getuigen, loonstroken, bankafschriften met stortingen en geldopnames in de buurt van het gehuurde, winkelbonnetjes, een uitdraai van zijn apotheek en brieven met dokters- en ziekenhuisafspraken.  
         Volgens [appellant] was op 11 oktober 2015 ten tijde van de inval door de Inspectie sprake van een incident. Hij heeft toen slechts logees in het gehuurde toegelaten voor twee dagen zonder dat hij zelf aanwezig was.  
         
          [appellant] heeft in hoger beroep aanvullende schriftelijke stukken ingebracht om zijn standpunt nog nader te onderbouwen. Dit betreft correspondentie van [appellant] met het UWV, de Belastingdienst en de SVB waaruit volgens [appellant] blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. 
       
       
     
     
       3.4. 
       De  grieven 2 en 3  lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven betreffen het oordeel van de kantonrechter dat Eigen Haard haar stellingen voorshands had bewezen en dat [appellant] deze onvoldoende had ontzenuwd.  
       
     
     
       3.5. 
       Het hof is van oordeel dat de kantonrechter gelet op hetgeen partijen over en weer in eerste aanleg hebben gesteld tot de door hem aan [appellant] gegeven (tegen)bewijsopdracht heeft kunnen komen. De grieven slagen niet. 
       
     
     
       3.6. 
       De  grieven 1 en 4 , die de bewijswaardering betreffen, lenen zich eveneens voor gezamenlijke bespreking.  
       
     
     
       3.7. 
       
         De verklaring die [appellant] voor de aanwezigheid van de op 11 oktober 2015 door de Inspectie aangetroffen personen, [B] , [C] en [D] , in het gehuurde heeft gegeven, overtuigt het hof niet. [appellant] heeft tegenover de Inspectie verklaard dat het vrienden waren van zijn zoon, die voor twee dagen in de woning verbleven. Ook [C] , [appellant] zoon (hierna: de zoon) heeft, onder ede, verklaard dat deze drie personen vrienden uit Egypte waren die bij hem en zijn vader logeerden. In weerwil van de hiervoor weergegeven verklaringen dat het om vrienden ging, is in de memorie van grieven (onder punt 18) gesteld dat het geen vrienden waren, maar dat een contactpersoon uit de moskee aan de zoon had gevraagd of een paar kennissen bij hem en zijn vader mochten logeren tijdens hun verblijf in Amsterdam. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is deze stelling niet te rijmen met de verklaring van [appellant] tegenover de Inspectie en die van zijn zoon als getuige. Ook ten aanzien van de periode van het verblijf komen de verklaringen van [appellant] en zijn zoon niet met de verklaringen van de aangetroffen personen overeen. Ahmed heeft immers verklaard er sinds 6 oktober 2015 te verblijven en niet voor twee dagen zoals [appellant] heeft aangevoerd. Van de drie personen heeft alleen [C] tegenover de Inspectie verklaard de zoon te kennen als contactpersoon. [B] heeft verklaard via [C] in de woning terecht te zijn gekomen toen hij op zoek was naar een goedkoop hotel. Dat past niet bij een groep vrienden van [appellant] zoon die in de woning logeerde. Nadere verklaringen van [B] , [C] en [D] ontbreken in het dossier. 
         Het hof is bovendien met de kantonrechter van oordeel dat een plausibele verklaring voor de aanwezigheid van een stapel matrassen in het gehuurde evenmin is gegeven. Dat deze matrassen bedoeld waren voor als er gasten waren voor wie het te laat werd, zoals de zoon heeft verklaard, acht ook het hof ongeloofwaardig. Ook in hoger beroep is hiervoor geen afdoende verklaring gegeven. Tevens constateert ook het hof dat de door Eigen Haard en de Inspectie aangetroffen staat van het gehuurde niet past bij bewoning door [appellant] maar wel bij het in gebruik geven daarvan aan derden. Het hof is voorts van oordeel dat de vermelding in het rapport van de Inspectie dat uit onderzoek is gebleken dat [A] in 2013 en 2014 gedurende bijna twee jaar (met meerdere personen) in het gehuurde heeft verbleven, steun biedt aan de stellingen van Eigen Haard. De enkele stelling van [appellant] dat hij genoemde [A] niet kent, doet daar niet aan af.  
       
       
     
     
       3.8. 
       De kantonrechter heeft over de door [appellant] in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen van getuigen en over de onder ede afgelegde getuigenverklaringen onder meer het navolgende overwogen (r.o. 4 eindvonnis): ‘Voor zover deze verklaringen er op neer komen dat getuigen [appellant] al jarenlang kennen en hem regelmatig (variërend van wekelijks tot maandelijks) bezoeken in het gehuurde, is dat onvoldoende specifiek en concreet om op grond daarvan het voorshands bewijsoordeel (hof: dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde had en dat in gebruik had gegeven aan derden) te ontzenuwen. Vast staat immers dat [appellant] regelmatig in Egypte verblijft, zodat de regelmatige bezoeken van de getuigen onmogelijk gedurende de gehele periode dat zij [appellant] kennen in dezelfde frequentie hebben kunnen plaatsvinden.’ [appellant] heeft in hoger beroep niets aangevoerd dat tot een andere beoordeling zou kunnen leiden. [appellant] bestrijdt dat hij heeft gesteld dat hij regelmatig in Egypte verblijft (memorie van grieven onder punt 17); volgens hem reist hij slechts een enkele keer per jaar naar Egypte in verband met familiebezoek. De kantonrechter is volgens [appellant] ten onrechte uitgegaan van zijn regelmatige afwezigheid. Dit wordt ontkracht door de eigen stelling van [appellant] in de conclusie van antwoord (onder punt 5): ‘Enkele keren per jaar vertrekt hij naar Egypte waar zijn vrouw en twee kinderen wonen’, zodat het hof de stelling in hoger beroep, die niet van enige nader toelichting is voorzien, passeert.  
       
     
     
       3.9. 
       Ook op grond van de door [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep overgelegde (overige) schriftelijke stukken is niet aannemelijk geworden dat hij daadwerkelijk in het gehuurde woonde en daar zijn hoofdverblijf had. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat het dossier een aantal ongerijmdheden en tegenstrijdigheden bevat. De zoon heeft, na ontvangst van brieven met het verzoek aan [appellant] om bij Eigen Haard op gesprek te komen, tegen Eigen Haard gezegd dat [appellant] in de periode juni tot en met september 2015 in Egypte verbleef. [appellant] heeft echter tijdens het gesprek met Eigen Haard op 22 september 2015 zelf gezegd dat jaar nog niet in Egypte te zijn geweest. Later heeft de zoon, gehoord als getuige, ontkend gezegd te hebben dat zijn vader in 2015 een aantal maanden naar Egypte was geweest en hij heeft verder zonder nadere toelichting of onderbouwing verklaard dat [appellant] dat jaar slechts een weekend met hem naar Frankrijk is geweest terwijl uit de bij nadere akte door [appellant] overgelegde bescheiden van het UWV volgt dat [appellant] aan die instantie heeft doorgegeven dat hij in de periode van 6 april tot en met 16 mei 2015 met vakantie was. Dit rijmt allemaal niet met elkaar. Stukken waaruit kan worden afgeleid wanneer [appellant] daadwerkelijk met vakantie was, zoals bijvoorbeeld kopieën van reisdocumenten, zijn niet in het geding gebracht. Tevens heeft [appellant] zichzelf in eerste aanleg niet als getuige voorgedragen, terwijl hij wel bij de verhoren van de door hem opgegeven getuigen aanwezig is geweest, en hij heeft in hoger beroep geen pleidooi verzocht of een mondelinge behandeling gevraagd bij gelegenheid waarvan hij het hof nadere uitleg had kunnen geven.  
       
     
     
       3.10. 
       Het hof is op grond van het hiervoor overwogene met de kantonrechter van oordeel dat op grond van alle feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, vast is komen te staan dat [appellant] geen hoofdverblijf had in het gehuurde en het gehuurde ter beschikking had gesteld aan derden. [appellant] heeft zich niet als een goed huurder gedragen.  
       
     
     
       3.11. 
       Dat de inval door de Inspectie, bij gebrek aan bewijs, niet heeft geleid tot strafrechtelijke vervolging wegens het huisvesten van illegalen, is niet van wezenlijk belang in deze civielrechtelijke procedure.  
       
     
     
       3.12. 
       Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven 1 en 4 falen.  
       
     
     
       3.13. 
       De  grieven 5 en 6  worden eveneens gezamenlijk besproken. Zij houden in dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat sprake was van dusdanig ernstige tekortkomingen dat een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd was (grief 5) en geen rekening heeft gehouden met de belangen van [appellant] bij behoud van woning en aldus tot een onjuiste belangenafweging is gekomen (grief 6).  
       
     
     
       3.14. 
       
        [appellant] heeft aangevoerd dat zijn belangen door ontbinding en ontruiming onevenredig worden geschaad en hij heeft daartoe gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Hij is op leeftijd, geboren in 1962, en hij heeft een slechte gezondheid (hij heeft een leveraandoening en lijdt aan suikerziekte). Zijn in Nederland wonende zoon is daarom regelmatig bij hem om voor hem te zorgen en boodschappen te doen. [appellant] heeft altijd de huur op tijd betaald. Ook heeft hij de woning altijd goed onderhouden en nimmer overlast veroorzaakt, althans dat is hem niet bekend. Hij is altijd bereid geweest om mee te werken aan de onderzoeken van Eigen Haard. Door (de stress van) deze procedure en de ontruiming zijn zijn reeds ernstige gezondheidsklachten verergerd en heeft hij, naast lichamelijke klachten, ernstige depressieklachten en zelfs psychotische klachten gekregen. Deze verslechtering van zijn gezondheid viel op voorhand te verwachten. Door de ontruiming is hij dakloos geworden. Gezien al deze omstandigheden had het belang van [appellant] bij het behoud van zijn woning moeten prevaleren, aldus, steeds, [appellant] .  
       
     
     
       3.15. 
       Uit hetgeen hiervoor is vastgesteld volgt dat [appellant] het gehuurde gedurende een langere periode aan derden in gebruik heeft gegeven. Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.  
       
     
     
       3.16. 
       Eigen Haard heeft, mede gezien de door haar te dienen belangen van woningzoekenden, er groot belang bij dat haar (schaarse) sociale woningvoorraad overeenkomstig de door haar gesloten huurovereenkomsten wordt gebruikt. Ingebruikgeving aan derden door haar huurders verdraagt zich daar niet mee. 
       
     
     
       3.17. 
       Het hof is van oordeel dat dit zwaarwegende algemene belang van Eigen Haard bij ontbinding en ontruiming, gelet op de aard en ernst van de tekortkoming van [appellant] zwaarder weegt dan de persoonlijke omstandigheden die [appellant] aanvoert, waaronder begrepen zijn belang van de woning gebruik te kunnen blijven maken.  
       
     
     
       3.18. 
       Alle omstandigheden in aanmerking nemend komt het hof tot de conclusie dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de tussen [appellant] en Eigen Haard bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De grieven 5 en 6 treffen geen doel.  
       
     
     
       3.19. 
       Met  grief 7  komt [appellant] op tegen de toewijzing van de gevorderde boete. Volgens [appellant] is geen sprake geweest van onderverhuur of het afstaan van de woning aan derden, zodat de contractuele boete niet van toepassing is. Als boeteoplegging wel op zijn plaats is dan moet deze gematigd worden nu de billijkheid dat klaarblijkelijk eist of op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 
       
     
     
       3.20. 
       Deze grief stuit af op hetgeen hiervoor naar aanleiding van de grieven 1 en 4 is overwogen. Concrete feiten en omstandigheden die moeten leiden tot matiging van de boete zijn niet gesteld.  
       
     
     
       3.21. 
       
         Grief 8  is gericht tegen de door de kantonrechter ten laste van [appellant] uitgesproken proceskostenveroordeling. De grief faalt, omdat de kantonrechter [appellant] terecht als de in het ongelijk gestelde partij heeft aangemerkt.  
       
     
     
       3.22. 
       
        [appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.  
       
     
     
       3.23. 
       De slotsom luidt, nu alle grieven falen, dat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt de bestreden vonnissen; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 716,00 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, C. Uriot en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.