ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2024:3556

Titel: ECLI:NL:RBGEL:2024:3556 Rechtbank Gelderland , 12-06-2024 / 425606

Gerecht: Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak: 2024-06-12

Zaaknummer: 425606

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBGEL:2024:3556

---

non-conforme woning, lekkende kelder, geen recht op schadevergoeding koper, omdat gebrek ten tijde van de eigendomsoverdracht niet aanwezig was. mededelingsplicht verkoper niet geschonden. geen nader onderzoek komt voor rekening en risico koper.

RECHTBANK Gelderland 
       
     
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Zutphen 
     
     
     
       Zaaknummer: C/05/425606 / HZ ZA 23-301 
     
     
     
       
         Vonnis van 12 juni 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [eiser 1] ,  
     
       2.  [eiser 2] ,  
       beiden te [plaats 1] , 
       eisende partijen, 
       hierna samen in mannelijk enkelvoud: [eisers] , 
       advocaat: mr. J.H. Brouwer, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       2.  [gedaagde 2] ,  
       beiden te [plaats 2] , 
       gedaagde partijen, 
       hierna samen in mannelijk enkelvoud: [gedaagden] , 
       advocaat: mr. P.M. Jacometti. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 10 januari 2024 
       - de mondelinge behandeling van 8 april 2024. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eisers] heeft van [gedaagden] gekocht het perceel grond met daarop een woning en andere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente [adres] , voor een bedrag van € 1.900.000,00.  
       
     
     
       2.2. 
       Onder de woning ligt een souterrain met een oppervlakte van ongeveer 100 m2. Daarin bevinden zich een grote wasruimte met plek voor wasmachine en droger, een technische ruimte, een kelderkast, een werk/zit/tv-kamer met en suite een bibliotheek/ werkkamer met inbouwkasten, een hobby/sportruimte en een logeerkamer met en suite een badkamer met onder meer een sauna.  
     
     
       2.3. 
       
         Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, dus met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken en dat de koper deze staat aanvaardt.  
         In artikel 6.3 staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst niet aan koper bekend of kenbaar zijn, is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij hem een verwijt treft, zo is verder nog vastgelegd in artikel 6.3. 
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Bij deze koopovereenkomst hoort onder meer een door [gedaagden] ingevulde vragenlijst.  
         Vraag 5 gaat over vloeren, plafonds en wanden. Bij vraag 5a of er sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden is het vakje “ja” aangekruist. Op de vraag waar is geantwoord: “ 2 x Lekkage geweest (1x in de afvoerleiding+ 1x inde WW-leiding) souterrainvloer/wasruimte; is beide keren opgespoord hersteld en daarna zijn diverse wanden in het souterrain tot ca 60 cm hoog afgebikt, nieuw gepleisterd en behangen.” 
         Bij vraag 5b naar schimmelvorming is verwezen naar het antwoord bij a en staat verder:  “de schimmel is verwijderd en muren hersteld.”  
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Bij vraag 6 over kelder, kruipruimte en fundering heeft [gedaagden] vraag 6a of er sprake is (geweest) van gebreken van de fundering bevestigend beantwoord. Op de vraag waar heeft hij geantwoord:  “In het souterrain is er rondom geïnjecteerd (2003) in wand/vloer, de kim”  
         Vraag b of de kruipruimte droog is, heeft hij met ja beantwoord. Bij vraag d of de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar is gewijzigd en of er sprake is geweest van wateroverlast heeft [gedaagden] geschreven:  “Zie onder 6.a”.  Ook heeft hij het vakje ja aangekruist. Bij de vraag of dit tot problemen heeft geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. kelder, heeft hij ingevuld:  “Dit is echter door het injecteren hersteld en na 2 jaar geen druppel vocht is de kelder weer afgewerkt, sindsdien geen problemen meer gehad.”  Hier zijn de vakjes “n.v.t.” en “ja” aangekruist. 
       
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagden] heeft de ingevulde en op 8 februari 2021 gedateerde vragenlijst samen met de door hem ondertekende koopovereenkomst aan [eisers] toegestuurd, die de overeenkomst op 9 februari 2021 heeft ondertekend. Op 29 april 2021 is de woning aan [eisers] geleverd. 
       
     
     
       2.7. 
       
        [eisers] heeft op 5 juni 2021 geconstateerd dat er vocht optrok in een net geschilderde muur in het souterrain. Hij heeft dit op maandag 7 juni 2021 gemeld bij [gedaagden] en bij makelaar [betrokkene 1] . Op 16 juli 2021 heeft [eisers] [gedaagden] een rapport en een factuur van CRR Lekdetectie BV toegestuurd. [eisers] heeft hem meegedeeld dat vermoedelijk de lekkage in de constructie van de kelderbak zelf plaatsvindt en dat dit aanleiding is geweest een andere deskundige, Texplore Benelux BV, een offerte te laten uitbrengen voor een geo-elektrisch onderzoek naar de oorzaak van de lekkage. [gedaagden] wordt in de gelegenheid gesteld om bij dit onderzoek aanwezig te zijn of zich te laten vertegenwoordigen. [eisers] heeft hem meegedeeld dat als blijkt van ‘constructielekkage’, die tekortkoming kan worden toegerekend aan [gedaagden] als verkoper en dat [gedaagden] dan aansprakelijk gesteld zal worden voor het vergoeden van de schade, waaronder de herstelkosten, onderzoekskosten en eventuele juridische kosten. 
       
     
     
       2.8. 
       
         In reactie op deze e-mail heeft [gedaagden] [eisers] op 8 augustus 2021 bericht dat de oorzaak van het vochtprobleem vermoedelijk gezocht moet worden in binnentredend regenwater, omdat de problemen zich hebben voorgedaan na extreme regenbuien begin mei en later nog een keer. [gedaagden] adviseert [eisers] de verzekering in te schakelen. 
         Partijen hebben daarna nog veelvuldig contact gehad over de situatie, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid.  
       
       
     
     
       2.9. 
       Als contra-expertise heeft [gedaagden] door [betrokkene 2] Bouwinspect op 25 maart 2022 een thermo-grafische meting laten verrichten. Volgens dit bedrijf worden de vochtproblemen veroorzaakt door verkeerd afschot van de tuin rondom de woning. Daardoor stroomt het regenwater naar de woning toe in plaats van ervan af en hoopt zakwater zich bij de woning op, aldus [betrokkene 2] . 
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 23 november 2022 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten en de aanvullende schade. [gedaagden] heeft de aansprakelijkheid en de vordering van de hand gewezen. 
       
     
     
       2.11. 
       
         
          [eisers] heeft Vochtpro.nl opgedragen de lekkage te bestrijden. Daarvoor zijn op 25 januari 2023 de kimnaadaansluitingen van het souterrain geïnjecteerd en voorzien van een afdichtingssysteem.  
         Texplor Benelux BV heeft vervolgens in opdracht van [eisers] de werkzaamheden gecontroleerd. In haar rapport van 5 april 2023 concludeert dit bedrijf:  “(…) Op locatie heeft op 10 maart 2023 en geo-elektrisch onderzoek plaatsgevonden. In totaal zijn 654 metingen uitgevoerd. Op basis van de uitgevoerde geo-elektrische metingen binnen het meetgebied zijn op de dag van uitvoering geen lekkages of afwijkingen geconstateerd. Op de resultaattekening staat aangegeven dat er geen verhoogde potentialen zijn gemeten waar mogelijk water/vocht de constructie van de kelderbak kan binnentreden. (…)” 
       
       
     
     
       2.12. 
       
         In opdracht van [eisers] heeft [betrokkene 3] onderzoek gedaan naar de kelderlekkage. In haar rapport van 18 maart 2024 concludeert dit bureau:  “(…) Gezien de waarnemingen van onze onderzoeken en de daarbij geconstateerde tekortkomingen in de (bitumen) afdichting van de constructie, is het niet verwonderlijk dat er water in de kelder komt aangezien de wijze van waterafdichting niet voldoende is. 
         
           De door de vorige eigenaar uitgevoerde herstelwerkzaamheden zijn onvoldoende gebleken, er treedt nog steeds water de kelder binnen.”  
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eisers] vordert, samengevat, 
       
         
           voor recht te verklaren dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en 
         
         
           
            [gedaagden] te veroordelen tot betaling van  
         
       
       
         -een bedrag van € 78.712,00 aan herstelkosten, 
         -een bedrag van € 4.676,65 voor kosten [betrokkene 3] , 
         -een bedrag van € 1.662,12 aan buitengerechtelijke incassokosten, 
         -de kosten van deze procedure. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na het wijzen van het vonnis. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       
         In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagden] de kosten moet betalen voor het  waterdicht maken van het souterrain van de woning die hij aan [eisers] heeft verkocht. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] hem een pand geleverd dat niet geschikt is om als woning te worden gebruikt en heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden. Omdat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst moet hij de herstelkosten en de onderzoekskosten vergoeden.  
         
          [gedaagden] betwist dit alles. Bij de levering bestond het gebrek niet en was de woning geschikt om te worden gebruikt als woning. Na 2003 hebben zich geen vochtproblemen meer voorgedaan. Hij heeft alles wat hij wist over de lekkages meegedeeld, aldus [gedaagden] . 
       
       
     
     
       4.2. 
       
         De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] afwijzen, omdat de woning bij de eigendomsoverdracht geschikt was om te worden gebruikt als woonhuis. Niet gebleken is dat er toen gebreken waren die het normale gebruik als woning belemmerden. Ook kan [gedaagden] niet verweten worden dat hij heeft gezwegen waar hij had moeten spreken.  
         Deze oordelen zijn gebaseerd op het volgende. 
       
       
       
         
           Was de woning bij levering non-conform? 
         
       
       
     
     
       4.3. 
       Volgens de koopovereenkomst heeft [eisers] de woning aanvaard in de staat waarin deze zich begin februari 2021 bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met alle toen zichtbare en onzichtbare gebreken. Een belangrijke uitzondering daarop is gemaakt voor de gebreken die bij de eigendomsoverdracht het normale gebruik van de woning belemmerden en die [eisers] bij het sluiten van de overeenkomst niet kende of kon kennen. Anders dan [gedaagden] heeft betoogd, is niet de dag waarop de overeenkomst tot stand is gekomen bepalend voor het vaststellen van de non-conformiteit, maar de dag van levering. Op de dag van de eigendomsoverdracht, 29 april 2021, moest de onroerende zaak alle eigenschappen bezitten die nodig zijn om te worden gebruikt als woning, aldus de overeenkomst. Het is dan aan [eisers] om te bewijzen dat de woning toen niet geschikt was om in te wonen. Daar is hij naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd.  
       
     
     
       4.4. 
       
         Met name is niet komen vast te staan dat de vochtproblemen waarmee [eisers] te kampen heeft (gehad?), zich ook voordeden ten tijde van de levering van de woning aan hem.  
         
          [gedaagden] heeft ter weerlegging van de stellingen van [eisers] het volgende aangevoerd: 
       
       - In 2003 bleek dat de kim of kimnaad (de aansluiting van de vloeren op de wand) in het souterrain lek was. Omdat de kelder zich onder het maaiveld bevindt waardoor de hydrostatische druk van het grondwater op de wanden en vloeren groot is, kon water het souterrain binnendringen. Dat is toen hersteld door de kelder rondom te injecteren. Daarna is 2,5 jaar gewacht met herstelwerkzaamheden, alvorens de wanden opnieuw te laten stuken en schilderen. Door de schilder zijn toen vochtmetingen verricht, waaruit bleek dat de wanden goed opgedroogd waren. Ook is destijds nieuwe vloerverwarming en een nieuwe tegelvloer gelegd.  
       - In de periode dat de woning te koop stond tot aan de oplevering heeft makelaar [betrokkene 1] de woning zes keer bezichtigd. Makelaar [betrokkene 4] heeft de woning in 2019 en 2020 vier keer bezichtigd. Zij hebben toen volgens hun schriftelijke verklaringen geen gebreken, vochtdoorslag of lekkage waargenomen. 
       - Nadat [gedaagden] op 1 april 2021 uit de woning is verhuisd, is [eisers] in de periode voor de levering op 29 april 2021 met een schilder en een aannemer in het pand geweest. Met de schilder heeft hij toen het souterrain bekeken en geen sporen van lekkage geconstateerd.  
       - Bij de gezamenlijke schouw van de woning bij de levering op 29 april 2021 werden in de kelderkast nog enkele bij de verhuizing vergeten kartonnen dozen aangetroffen. De dozen zijn toen weggehaald. Ze waren droog, voelden niet vochtig aan. Ook op dat moment zijn er geen gebreken, vochtdoorslag of lekkage geconstateerd. 
       - Direct na de overdracht is op 3 mei 2021 de schilder van [eisers] begonnen met het schilderen van het souterrain. Hij heeft geen melding gemaakt van vochtige muren. 
       
     
     
       4.5. 
       
         
          [eisers] heeft aanvankelijk weersproken dat de kimnaad in 2003 is geïnjecteerd, maar is hier later op terug gekomen. Alle andere door [gedaagden] aangevoerde feiten en omstandigheden heeft hij niet weersproken. Hij heeft alleen gesteld dat de hoge vochtigheid in het souterrain vermoedelijk bestreden werd door de vloerverwarming hoog te zetten. Volgens hem werd in de maand april 2021 toen de woning leegstond, 20 m3 per dag verbruikt.  
         
          [gedaagden] heeft betwist dat de verwarming opzettelijk hoger is gezet. Uit eigen ervaring weet hij dat als de kim lekt, het niet mogelijk is dat vocht kwijt te raken door enkel meer te stoken, aldus [gedaagden] . [eisers] is daarna niet meer op zijn stelling teruggekomen. 
       
       
     
     
       4.6. 
       
         Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat de vochtproblemen  bestonden bij de eigendomsoverdracht van de woning aan [eisers] . [eisers] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] geen bewijs daarvan geleverd.  
         Voor dat oordeel is naast de andere door [gedaagden] aangevoerde feiten en omstandigheden met name van belang dat de door [eisers] ingeschakelde schilder geen melding heeft gemaakt van vochtige muren. Aannemelijk is dat de schilder voorafgaande aan het schilderwerk de vochtigheid van de muren heeft gemeten; het gaat hier immers om keldermuren. Maar in ieder geval moet toch, vooral gelet op de door [eisers] gestelde ernst van de lekkages, bij het schilderen van de muren zijn opgemerkt dat ze (te) vochtig waren. Dat is echter niet gesteld en ook niet gebleken.  
         Omdat niet is komen vast te staan dat er ten tijde van de levering van de woning vochtproblemen waren door lekkage van de kelderconstructie, moet ook de stelling dat de woning toen door die vochtproblemen ongeschikt was om te worden gebruikt als woning, worden verworpen.  
         Overigens is ook niet gebleken dat eerder al, bij het sluiten van de overeenkomst op 9 februari 2021, in het souterrain vochtproblemen waren. Toen was dus evenmin sprake van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmerde.      
       
       
     
     
       4.7. 
       Op grond van de overeenkomst komt een gebrek aan de woning in de vorm van  - zoals [eisers] stelt - een niet deugdelijk geconstrueerde of gerepareerde kelderbak voor zijn rekening. Hij heeft immers de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaard. Omdat ten tijde van de levering het normale gebruik van de woning niet door enig gebrek werd belemmerd, doet de uitzondering van artikel 6.3 van de koopovereenkomst zich hier niet voor en komt dit gebrek voor rekening van [eisers] als koper.  
       
       
         
           Heeft [gedaagden] zijn mededelingsplicht geschonden?  
         
       
       
     
     
       4.8. 
       Vooropgesteld wordt dat, voor zover [eisers] [gedaagden] verwijt dat hij ten onrechte heeft verklaard dat sinds 2003 er geen vochtproblemen door lekkage van de kelderbak meer zijn geweest, dat verwijt geen doel treft. [eisers] is er niet in geslaagd te bewijzen dat de kelderbak ten tijde van de levering van de woning aan hem lekte, maar heeft ook de verklaring van [gedaagden] niet weerlegd dat die vochtproblemen zich na reparatie in 2003 niet meer hebben voorgedaan.  
       
     
     
       4.9. 
       
         Volgens de toelichting bij de koopovereenkomst mag van [gedaagden] als verkoper verwacht worden dat hij de aspirant koper op de hoogte stelt van de gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor die koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent.  
         Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagden] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, geldt dat hij de vraag of er sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering bevestigend heeft beantwoord. Hij heeft ingevuld dat in 2003 in het souterrain rondom in wand/vloer, de kim is geïnjecteerd, dat het probleem door het injecteren is hersteld en dat sindsdien zich geen problemen meer hebben voorgedaan.  “Na 2 jaar geen druppel vocht is kelder weer afgewerkt; sindsdien geen problemen meer gehad”  schrijft [gedaagden] .    
         
          [eisers] heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat aan de binnenzijde bij de kimnaad injectiemateriaal is aangebracht, maar in het rapport van Vochtpro van 10 juni 2022 staat dat dit bedrijf bij haar afdichtingswerkzaamheden op 30 mei 2022 oude injectiepluggen en oude boorgaten heeft aangetroffen en dat zij de kimnaad aansluiting opnieuw heeft geïnjecteerd. Daarmee is voldoende komen vast te staan dat de kimnaad eerder is geïnjecteerd bij wijze van reparatie. Dat [gedaagden] [eisers] onjuist heeft ingelicht op dit punt, kan dan ook niet gezegd worden. 
       
       
     
     
       4.10. 
       
         Vast staat dat [eisers] tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering van de woning zes ordners met verschillende documenten waaronder de aannemingsovereenkomst, van [gedaagden] heeft ontvangen. [eisers] heeft aangevoerd dat aan deze stukken niets kan worden ontleend met betrekking tot van buitenaf binnentreden van vocht in het souterrain. In dezelfde periode is ook mondeling geen enkele mededeling gedaan, aldus [eisers] .  
         Ook dit kan niet leiden tot het oordeel dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft verzaakt. Hij was immers niet verplicht om naast de expliciete vermelding in de vragenlijst ook nog mondeling te wijzen op de lekkages en reparaties in 2003. In dit verband geldt dat tegenover de mededelingsplicht van de verkoper de onderzoekplicht van de koper staat. Van de koper wordt verwacht dat hij nagaat -of laat nagaan- of de zaak aan zijn eisen voldoet voordat hij tot aankoop overgaat. Het mag zo zijn dat op [eisers] geen algemene verplichting rustte om een bouwkeurige keuring te laten uitvoeren, wel mag van hem verlangd worden dat hij op z’n minst de antwoorden op de vragenlijst kritisch beziet en waar nodig een toelichting vraagt of nader onderzoek laat doen. Waar van de verkoper verlangd wordt dat hij melding maakt van alle (eerdere) gebreken, mag van de koper verlangd worden dat hij zo nodig naar aanleiding daarvan onderzoek doet naar die gebreken. Dat [eisers] in de vermelding in de vragenlijst dat zich in 2003 een gebrek aan de fundering heeft voorgedaan, geen aanleiding heeft gezien hier nader onderzoek naar te laten doen, moet voor zijn rekening en risico komen.  
         
          [eisers] heeft zich er ook nog over beklaagd dat hij met de verstrekte informatie nog steeds niet kan vaststellen op welke wijze de kelderruimte is gerepareerd en welke materialen daarbij zijn gebruikt. Zou dit evenwel voor [eisers] van belang zijn (geweest), dan had het op zijn weg gelegen hier vragen over te stellen voorafgaande aan de levering van de woning. Ook dit kan niet tot het door [eisers] gewenste oordeel leiden.  
       
       
     
     
       4.11. 
       
         
          [eisers] heeft nog aangevoerd dat in de vragenlijst niet staat vermeld in welk jaar de interne lekkages zich hebben voorgedaan en dat hij van deze reparaties geen facturen heeft aangetroffen. Ook hier geldt dat in het geval het voor hem van belang zou zijn geweest wanneer deze lekkages zich hebben voorgedaan, het op de weg van [eisers] had gelegen daar eerder bij [gedaagden] naar te informeren. Hij heeft dat niet gedaan. [gedaagden] heeft overigens ter onderbouwing van de werkzaamheden alsnog de facturen van de reparaties van 2016 en 2018 in het geding gebracht.  
         
          [eisers] heeft niet aangetoond dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door hem onvoldoende of onjuist te informeren over de interne lekkages die zich tussen 2003 en april 2021 hebben voorgedaan. 
       
       
     
     
       4.12. 
       
         
          [gedaagden] heeft [eisers] naar aanleiding van de mededeling van [eisers] over de vochtproblemen in het souterrain op 8 augustus 2021 een e-mailbericht gestuurd. Daarin schrijft hij onder meer dat hij de beide koekoeken aan keuken/bijgebouw leeg liet staan om zo het grondwaterpeil in de gaten te kunnen houden. Dit, omdat het Waterschap het grondwaterpeil in de laatste 20 jaar heeft gewisseld. Voor de verkoop heeft hij de lege bakken vol laten gooien met grind en in beide koekoeken een peilbuis geïnstalleerd, zoals hij aan [eisers] ook heeft laten zien, aldus [gedaagden] .  
         
          [eisers] heeft niet weersproken dat [gedaagden] hem een en ander getoond heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] een voldoende verklaring gegeven voor het feit dat hij de koekoeken leeg liet en vloertegels los liet, namelijk omdat hij daarmee het steeds wisselende grondwaterpeil in de gaten kon houden. Dat [gedaagden] het grondwaterpeil in de gaten hield is -anders dan [eisers] heeft betoogd- niet in tegenspraak met diens stelling dat sinds de reparatie in 2003 de souterrain droog is gebleven.  
       
       
     
     
       4.13. 
       Volgens [eisers] is aannemelijk dat [gedaagden] moet hebben geweten van schimmelvorming in een kast in de bibliotheek. Volgens [gedaagden] is dit een onjuiste aanname. Als er al schimmelvorming was, dan had dat kenbaar kunnen zijn voor [eisers] en komt dit voor diens rekening, aldus [gedaagden] . [eisers] is daarna niet meer op zijn stellingen over  schimmelvorming in de kelderkast terug gekomen. 
       
     
     
       4.14. 
       
        [eisers] heeft ten slotte nog gesteld dat [gedaagden] ten onrechte geen melding heeft gemaakt van een reparatie in 2012. Uit de brief van [betrokkene 2] Bouwinspect van 6 december 2023 aan [gedaagden] blijkt dat in 2012 bij het vernieuwen van het terras bemerkt is dat de aannemer vergeten was de kelderwand te behandelen. Dat is toen hersteld door bitumen en nadien isolatie aan te brengen, aldus [betrokkene 2] in deze brief. [eisers] heeft aangevoerd dat dit precies de tekortkoming is die bij het laatste onderzoek door [betrokkene 3] is vastgesteld. Dit is onvermeld gebleven in de vragenlijst, maar wel relevant. Immers, als de gevelzijde is behandeld, hoe zit het dan met de andere drie gevels, aldus [eisers] .  
       
     
     
       4.15. 
       
         Overwogen wordt dat van [gedaagden] niet verlangd kan worden dat hij melding maakt van hem onbekende gebreken. Dat hij wist dat de fundering van de woning gebrekkig was doordat aan drie zijden de bitumenafdichting kennelijk onvoldoende was, is niet gesteld en ook niet gebleken. [gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd dat er geen incidenten zijn geweest waardoor onderzoek nodig was. De situatie dat [gedaagden] had kunnen weten van dit eventuele gebrek doet zich dan ook niet voor. [gedaagden] kan niet verweten worden dat hij geen melding van deze reparatie heeft gemaakt. 
         Dat geldt ook voor de constatering van [eisers] dat bij de bouw van de woning is afgeweken van de constructietekening en dat er toen niet voor gekozen is de koekoeken ook aan de binnenzijde te voorzien van een waterdichte afdichting. Na gemotiveerde betwisting door [gedaagden] heeft [eisers] geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat [gedaagden] hiermee bekend was of had moeten zijn. De stelling van [eisers] dat [gedaagden] niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, wordt eveneens verworpen. 
       
       
     
     
       4.16. 
       De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen en hij zal veroordeeld worden in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op: 
       - griffierecht	€	1.301,00 
       - salaris advocaat	€ 	2.428,00  (2 punten × factor 1,0 × tarief  € 1.214,00) 
       
         Totaal	€ 	3.729,00 
         De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als gevorderd. 
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zo dat als de een betaalt de ander is gekweten, in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] gevallen en gesteld op € 3.729,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de dag van het wijzen van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 
       
     
     
       5.3. 
       verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 
         12 juni 2024. 
       
       
       
         Ap/kh