ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2022:7633

Titel: ECLI:NL:RBNHO:2022:7633 Rechtbank Noord-Holland , 08-08-2022 / 9956204 \ VV EXPL 22-79

Gerecht: Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak: 2022-08-08

Zaaknummer: 9956204 \ VV EXPL 22-79

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNHO:2022:7633

---

Huur bedrijfsruimte. Vordering tot het verhelpen van gestelde gebreken afgewezen wegens het ontbreken van voldoende spoedeisend belang. Tegenvordering tot betaling van achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde wel toegewezen omdat huurder niet had mogen opschorten. Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten verschuldigd op grond van artikel 28.1 algemene bepalingen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND 
     Handel, Kanton en Insolventie 
     locatie Haarlem 
     
     
       Zaaknr./rolnr.: 9956204 \ VV EXPL 22-79 
       Uitspraakdatum: 8 augustus 2022 
     
     
     
       
         Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van: 
       
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
       
         Noon Holding B.V.  
       
       gevestigd te Haarlem 
       eiseres 
       verder te noemen: Noon Holding 
       gemachtigde: mr. M.T. Eckhart 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] wonende te [woonplaats] 2. [gedaagde 2] wonende te [woonplaats] 
     
       gedaagden   
       verder te noemen: [gedaagde 1] c.s.  
       gemachtigden: mrs. M.F. de Jong en M.R. van Buiten 
     
     
     
     
       
         De zaak in het kort 
         Noon Holding huurt van [gedaagde 1] c.s. een kantoorruimte. Zij verhuurt werkplekken in deze kantoorruimte. Volgens Noon Holding voldoet de kantoorruimte niet omdat de ruimte muf ruikt en er geen ventilatie aanwezig is. Zij wil dat [gedaagde 1] c.s. dit verhelpt en een voorschot op haar schadevergoeding betaalt. De kantonrechter wijst de vordering van Noon Holding af omdat Noon Holding onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. De tegenvordering van [gedaagde 1] c.s. die ziet op betaling van achterstallige huur wordt wel toegewezen. De kantonrechter vindt dat Noon Holding de huurbetalingen niet had mogen opschorten. Vanwege de huurachterstand moet Noon Holding het gehuurde ook ontruimen.     
     
   
   
     
       1 Het procesverloop 
     
     
       1.1. 
       Noon Holding heeft [gedaagde 1] c.s. op 6 juli 2022 gedagvaard.   
       
     
     
       1.2. 
       Op 22 juli 2022 heeft [gedaagde 1] c.s. een schriftelijk verweer en een tegenvordering ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juli 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.  
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       Noon Holding huurt sinds 1 juli 2019 van [gedaagde 1] c.s. een kantoorruimte aan [adres]. De  Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW  (ROZ-model 2015) (hierna: de algemene bepalingen) maken deel uit van de huurovereenkomst. De huurprijs is momenteel € 2.577,93 per maand. 
       
     
     
       2.2. 
       Artikel 23.1 van de algemene bepalingen luidt, voor zover relevant:  
       
       
         
           De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld (…) .  
       
       
       
         Artikel 28.1 van de algemene bepalingen luidt, voor zover relevant: 
       
       
       
         
           In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen. 
         
         
           De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed. (…) 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       Noon Holding verhuurt in het gehuurde tijdelijke werkplekken aan zelfstandigen. 
       
     
     
       2.4. 
       Interhouse is aangesteld als beheerder van het gehuurde. 
       
     
     
       2.5. 
       
         In een brief van 19 augustus 2021 heeft Noon Holding aan Interhouse/ [gedaagde 1] c.s. onder meer geschreven: Sinds juli 2019 huur ik kantoorruimte met adres [adres]. De locatie is prachtig en de ruimte is mooi, maar er zijn een aantal gebreken die maar niet opgelost worden. Ik heb verschillende malen, zowel via mail als in persoonlijk contact, aangegeven dat deze gebreken niet acceptabel zijn en zeer nadelig voor het doel waarvoor we de ruimte huren, namelijk het aanbieden van flexibele werkplekken. Ik stel u daarom met deze brief in gebreke. Het gaat om de volgende gebreken: Vieze (kelder)geur 
         
           Er hangt een hele vervelende vieze muffe (kelder) lucht in de ruimte. Dit is in de loop van de tijd steeds erger geworden. Ik heb al een luchtontvochtiger in de kelder geplaatst, maar dit heeft nog niet geholpen. 
         
       
       
       
       
       
         
           Geen ventilatie 
         
         
           Er is in de ruimte geen ventilatie aanwezig, alleen in de kelder een klein roostertje en in de wc’s een ventilator. 
           
           Of de vieze geur ook te maken heeft met het gebrek aan ventilatie weet ik niet, maar dat lijkt me wel logisch. 
         
       
       
       
         
           Vocht in de muren 
           
           (…) 
         
       
       
       
         
           Door het gebrek aan ventilatie, de vochtige muren en de vieze geur krijg je het gevoel (en de kans is groot dat het ook zo is) dat het geen gezonde omgeving is om langdurig in te werken. We zouden zelfs nog extra moeten ventileren in verband met covid. (…) 
         
       
       
       
         
           Ik verzoek u vriendelijk om alsnog binnen twee weken na de datum van deze brief de bovengenoemde gebreken te verhelpen en uw verplichtingen na te komen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       In een brief van 22 november 2021 heeft Noon Holding aan Interhouse/ [gedaagde 1] c.s. onder meer het volgende geschreven: Op 19-08-2021 heb ik u in gebreke gesteld. Het ging om de gebreken: vieze (kelder)geur, geen ventilatie en vocht in de muren. Ik heb u een termijn van 2 weken gegeven om met een reactie te komen. U heeft vervolgens binnen een redelijke termijn (ongeveer 1 maand) het probleem met de vochtige muren opgelost. Voor de vieze (kelder)geur en het ontbreken van de ventilatie is echter geen oplossing gekomen. Het is gebleven bij een vage toezegging dat er wel iets mogelijk zou zijn en dat lastig is om mensen te vinden. Ik ben er niet van overtuigd dat jullie de noodzaak inzagen om deze problemen ook daadwerkelijk op korte termijn op te lossen.  Mijn conclusie is dan ook dat u, uw verplichtingen niet bent nagekomen en ik beschouw hierbij onze overeenkomst als ontbonden. Omdat ik ook afspraken heb gemaakt met een aantal gebruikers van mijn werkplekken zal ik niet per direct kunnen vertrekken maar wil ik er per 1 februari 2022 [adres] uit zijn. Werkplek [adres] heeft vanaf het begin flinke verliezen geleden. Er is niet één oorzaak voor dit verlies aan te wijzen. Waarschijnlijk is het een combinatie van; minder vraag dan verwacht, meer aanbod dan verwacht. corona maatregelen, maar ook de gebreken aan de ruimte. Mijn ervaring is dat als iemand een keer is geweest en geen goede ervaring heeft, hij/zij niet meer terug zal komen omdat er voldoende alternatieven zijn.  Of en hoeveel schade ik heb geleden is lastig te bepalen. Ik heb geen zin in langlopende en energievretende procedures en zou dan ook graag in goed overleg met de verhuurder kijken hoe we hier op een voor beide partijen goede manier uit kunnen komen. In afwachting van een oplossing zal ik voorlopig 50% van de huur niet betalen. 
       
     
     
       2.7. 
       Per brief van 1 april 2022 heeft [gedaagde 1] c.s. het standpunt van Noon Holding van de hand gewezen en haar gesommeerd de achterstallige huur te voldoen.  
     
     
       2.8. 
       Noon Holding heeft Bouwinspecteurs.nl ingeschakeld om onderzoek te doen naar het gehuurde. Op 11 april 2022 heeft Bouwinspecteurs.nl ter plaatse onderzoek verricht en daarvan een bouwkundig rapport opgesteld. In dit rapport staat onder meer het volgende: (...) Huurder ervaart regelmatig (meestal bij regenval) een put/grond lucht afkomstig vanuit de kelder. (…) De “kelderlucht” wordt veroorzaakt door een poreuse gemetselde kelderbouw. Om de geur te verminderen kan gekozen worden, de kelder luchtdicht af te sluiten middels een luchtdicht vloerluik. Tevens is het te adviseren om de kelderruimte geforceerd te gaan laten afzuigen door een ventilator. (…) Ontbrekende voorziening voor luchtverversing. De regelgeving (bouwbesluit, Art. 3.38 lid 2) stelt dit verplicht. (…) 
       
     
     
       2.9. 
       Verder vermeldt het rapport dat sprake is van roestvorming ter plaatse van de stalen liggers van de begane grondvloeren, temperatuurverschillen in dezelfde ruimte (mogelijk veroorzaakt door een koudebrug), een ontbrekende trapleuning, een te hoge laatste optrede en het ontbreken van verwarming in de sanitairruimte. De totale herstelkosten bedragen volgens het rapport € 24.381,50.  
       
     
     
       2.10. 
       Per brief van 1 juni 2022 heeft Noon Holding [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid gesteld de gebreken te verhelpen en zo dit kort geding te voorkomen. 
       
     
     
       2.11. 
       Per brief van 28 juni 2022 heeft [gedaagde 1] c.s. de gestelde gebreken betwist en Noon Holding gesommeerd de achterstallige huur te betalen. 
       
     
     
       2.12. 
       Vanaf oktober 2021 tot aan de zitting op 25 juli 2022 heeft Noon Holding de helft van de huur onbetaald gelaten, waardoor een huurachterstand is ontstaan die tot en met juli 2022 € 12.519,22 bedraagt. 
       
     
   
   
     
       3 De vordering 
     
     
       3.1. 
       Noon Holding vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] c.s. veroordeelt om binnen veertien dagen over te gaan tot het plegen van herstel conform het bouwkundig rapport. Als [gedaagde 1] c.s. daartoe niet overgaat, moet hij een dwangsom van € 500,00 per dag betalen. Daarnaast vordert Noon Holding dat [gedaagde 1] c.s. wordt veroordeeld om € 10.000,00 aan schadevergoeding en € 1.058,75 aan buitengerechtelijke kosten te betalen, vermeerderd met rente. 
       
     
     
       3.2. 
       Noon Holding legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde. Volgens Noon Holding is sprake van een ongezonde en onbruikbare werkomgeving. [gedaagde 1] c.s is als verhuurder verplicht deze gebreken te verhelpen. Omdat Noon Holding de werkplekken niet kan verhuren, loopt zij inkomsten mis. Dit betreft schade die [gedaagde 1] c.s. moet vergoeden. De gevorderde € 10.000,00 is een voorschot op de geleden en nog te lijden schade.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de zitting heeft Noon Holding toegelicht dat de vordering om de gebreken te herstellen “conform het bouwkundig besluit” met name ziet op de ontbrekende ventilatie en de vieze (kelder)geur. 
       
     
   
   
     
       4 Het verweer en de tegenvordering 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde 1] c.s. voert verweer tegen de vordering. In de eerste plaats betwist [gedaagde 1] c.s. dat Noon Holding een spoedeisend belang bij de vordering heeft. Verder voert [gedaagde 1] c.s. aan dat de vordering zich niet leent voor behandeling in kort geding. Ook betwist [gedaagde 1] c.s. dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en dat hij aansprakelijk is voor de gestelde schade.    
       
     
     
       4.2. 
       
        [gedaagde 1] c.s. heeft een tegenvordering ingediend. Hij vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Noon Holding veroordeelt om € 12.519,22 aan achterstallige huur te betalen. Ook vordert [gedaagde 1] c.s. betaling van een contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast wil [gedaagde 1] c.s. dat Noon Holding wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen onder verbeurte van een dwangsom.  
       
     
     
       4.3. 
       
        [gedaagde 1] c.s. legt aan deze tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Noon Holding een huurachterstand heeft laten ontstaan door sinds oktober 2021 in strijd met de overeengekomen afspraken nog maar 50% van de huur te voldoen. De huurachterstand is zo hoog dat deze in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, zodat de ontruiming daarop vooruitlopend in dit kort geding kan worden toegewezen. 
     
     
       4.4. 
       Noon Holding betwist de tegenvordering. Op het verweer van Noon Holding wordt hierna ingegaan. 
       
     
   
   
     
       5 De beoordeling 
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       
         spoedeisend belang 
         
       
     
     
       5.1. 
       De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Dit betekent (kort gezegd) dat het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk moeten zijn, terwijl van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Ten aanzien van een geldvordering in kort geding geldt bovendien dat bij de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico moeten worden meegewogen. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat hoe zekerder de vordering is, hoe minder het restitutierisico meeweegt en hoe sneller een voldoende spoedeisend belang aanwezig mag worden geacht. 
       
     
     
       5.2. 
       Noon Holding stelt dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft omdat het gehuurde ernstige gebreken vertoont. Volgens haar is sprake van een ongezonde en onbruikbare werkomgeving, waardoor zij het gehuurde niet kan onderverhuren en zij (oplopende) schade lijdt.  
       
     
     
       5.3. 
       De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden op zichzelf grond kunnen zijn om een spoedeisend belang aan te nemen. In dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat het spoedeisend belang onvoldoende aannemelijk is geworden. De kantonrechter zal de vordering daarom afwijzen. De kantonrechter licht dat als volgt toe. 
     
     
       5.4. 
       Noon Holding stelt dat het gehuurde (ernstige) gebreken vertoont, waarbij het Noon Holding met name gaat om het ontbreken van ventilatie en de aanwezigheid van een vieze (kelder)geur. Noon Holding heeft [gedaagde 1] c.s. naar eigen zeggen daar in september 2020 voor het eerst op aangesproken. Zij heeft echter pas op 19 augustus 2021 [gedaagde 1] c.s. gesommeerd de gestelde gebreken te verhelpen. Vervolgens heeft het tot april 2022 geduurd voordat Noon Holding c.s. een bouwkundig onderzoek heeft laten uitvoeren, waarna zij in juni 2022 deze procedure is gestart.  
       
     
     
       5.5. 
       Als het ontbreken van ventilatie voor Noon Holding een urgent probleem was, had van haar verwacht mogen worden dat zij [gedaagde 1] c.s. hierop direct had aangesproken. Zeker omdat deze situatie bij aanvang van de huurovereenkomst in juli 2019 al aanwezig en dus kenbaar was. Het enkele feit dat Noon Holding, zoals zij heeft aangevoerd, wilde proberen de problemen in onderling overleg op te lossen, waardoor het langer heeft geduurd voordat zij dit kort geding is gestart, maakt niet dat na de verstreken (bijna) twee jaar sinds september 2020 toch nog sprake kan zijn van spoedeisend belang. Bovendien had Noon Holding - nadat [gedaagde 1] c.s. volgens haar in verzuim was - eventueel gebruik kunnen maken van de mogelijkheid van artikel 7:206 lid 3 BW om het herstel zelf op kosten van [gedaagde 1] c.s. uit te voeren. Dit heeft zij niet gedaan. Ook de muffe lucht vanuit de kelder is volgens Noon Holding al lange tijd aanwezig. Zij heeft echter geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid die [gedaagde 1] c.s. heeft geboden om een luik voor de kelder te plaatsen. Daarbij heeft Noon Holding c.s. onvoldoende onderbouwd dat het gehuurde zoals zij stelt “ongezond en onbruikbaar” is, terwijl [gedaagde 1] c.s. dit heeft betwist. Hetzelfde geldt voor haar stelling dat zij het gehuurde daarom niet/maar beperkt kan onderverhuren. In het bouwkundig rapport staat dat in elk geval niet, terwijl uit de brief van Noon Holding van 22 november 2021 (zie hiervoor onder 2.5.) juist blijkt dat Noon Holding zelf ook andere (bedrijfseconomische) omstandigheden ziet als oorzaak van de tegenvallende resultaten van haar onderneming.  
       
     
     
       5.6. 
       Onder genoemde omstandigheden kan niet worden gezegd dat van Noon Holding niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Verder is van belang dat [gedaagde 1] c.s. uitvoerig inhoudelijk verweer tegen de vorderingen heeft gevoerd. Gelet op de standpunten van partijen is het niet op voorhand aannemelijk dat de vorderingen van Noon Holding (in een bodemprocedure) zouden worden toegewezen.  
       
     
     
       5.7. 
       De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen afwijst. 
       
       
         
           proceskosten 
           
         
       
     
     
       5.8. 
       De proceskosten komen voor rekening van Noon Holding omdat zij ongelijk krijgt. [gedaagde 1] c.s. heeft verzocht om Noon Holding op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen in de werkelijke proceskosten te veroordelen. Artikel 28.1 van de algemene bepalingen geeft echter aan dat de gemaakte redelijke kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. De door Noon Holding gevorderde hoofdsom bedraagt € 10.000,00, zodat de (proces)kosten voor de vordering op grond van genoemd artikel zullen worden bepaald op € 1.500,00 en voor het overige zullen worden afgewezen. Daarbij wordt Noon Holding ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] c.s. worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.  
       
     
     
       5.9. 
       De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
       
       
       
         
           de tegenvordering 
         
         
           
           spoedeisend belang  
           
         
       
     
     
       5.10. 
       Ook voor de tegenvorderingen van [gedaagde 1] c.s. geldt het vereiste van een spoedeisend belang, zoals hiervoor onder 5.1. vermeld. De kantonrechter is van oordeel dat hieraan ten aanzien van de gevorderde huurbetalingen en ontruiming is voldaan. Vast staat dat inmiddels een bedrag van € 12.519,22 aan huur – en daarmee een bedrag, gelijk aan ruim vier maanden huur – onbetaald is gebleven en dat dit bedrag steeds verder oploopt met 50% van de maandelijks verschuldigde huur. Van [gedaagde 1] c.s. kan niet worden verwacht dat hij – in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure – de huurachterstand en daarmee zijn schade steeds verder laat oplopen. Verder is niet gebleken dat [gedaagde 1] c.s. niet in staat zou zijn dit bedrag terug te betalen in het geval hij in een bodemprocedure hiertoe zou worden veroordeeld. In verband met de proceseconomie kan eventueel ook worden beslist over de nauw verwante (minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de buitengerechtelijke incassokosten. Zodoende is de kantonrechter van oordeel dat voor de tegenvordering sprake is van spoedeisend belang, zodat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van de tegenvordering. 
       
       
         
           de opgeschorte huurbetalingen 
         
       
       
     
     
       5.11. 
       Noon Holding heeft niet betwist dat zij inmiddels een bedrag van € 12.519,22 aan huur niet heeft betaald. Zij beroept zich echter op opschorting en voert aan dat zij recht heeft op huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde. De achterstallige huurpenningen dienen daarmee verrekend te worden.  
       
     
     
       5.12. 
       Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter slaagt dit beroep niet. Nog los van de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en of een vordering tot huurprijsvermindering in een (nog niet gestarte) bodemprocedure zal slagen, zijn partijen in artikel 23.1 van de algemene bepalingen overeengekomen dat het niet is toegestaan om de huurbetalingen op te schorten. Noon Holding heeft aangevoerd dat dit artikel onredelijk bezwarend is en daarom buiten toepassing moet blijven. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Het betreft hier een standaard ROZ bepaling en Noon Holding is geen consument die specifieke bescherming behoeft. Er zijn ook geen omstandigheden naar voren gebracht die maken dat Noon Holding in dit geval op één lijn met een consument zou moeten worden gesteld. De kantonrechter acht het dan ook onwaarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure dit artikel als onredelijk bezwarend zal aanmerken. 
       
     
     
       5.13. 
       De conclusie is dat Noon Holding haar huurbetalingen ten onrechte (gedeeltelijk) heeft opgeschort, zodat [gedaagde 1] c.s. recht heeft op betaling van de volledige huur. Noon Holding heeft zoals gezegd niet betwist dat de opgeschorte huur inmiddels € 12.519,22  bedraagt, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.   contractuele boete 
     
     
       5.14. 
       
         
          [gedaagde 1] c.s. vordert primair € 16.500,00 en subsidiair € 3.000,00 aan contractuele boete. Ten aanzien van deze vordering is terughoudendheid geboden. In de eerste plaats interpreteert [gedaagde 1] c.s. (primair) het boetebeding van artikel 23.2 zo dat de huurder voor elke maand huurachterstand over iedere maand dat deze niet is betaald, opnieuw een boete van € 300,00 is verschuldigd (stapelen). Deze uitleg acht de kantonrechter, mede gelet op de jurisprudentie, onjuist. Bovendien valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter in de omstandigheden van het geval aanleiding ziet de boete te matigen. Zodoende kan niet worden gezegd dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de gevorderde boete zal toewijzen, zodat deze in kort geding in elk geval niet kan worden toegewezen. Daarnaast is evenmin gebleken van een voldoende spoedeisend belang bij [gedaagde 1] c.s. bij het incasseren van de boete, wat zich ook tegen toewijzing in kort geding verzet.  
         
           
           ontruiming van het gehuurde   
           
         
       
     
     
       5.15. 
       
        [gedaagde 1] c.s. vordert ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wijst deze vordering toe. De huurachterstand bedraagt € 12.519,22. Daarmee is sprake van een huurachterstand van ruim vier maanden. Deze achterstand is zo groot dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen. Van [gedaagde 1] c.s. kan daarom niet worden verlangd dat zij Noon Holding langer in het gehuurde laat. 
       
     
     
       5.16. 
        De gevorderde dwangsom zal worden gematigd tot € 500,00 per dag en gemaximeerd tot € 20.000,00. Noon Holding kan ervoor zorgen dat zij deze dwangsom niet verschuldigd zal zijn, door zelf tijdig te ontruimen. buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten 
       
     
     
       5.17. 
       
        [gedaagde 1] c.s. vordert primair € 1.878,00 aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen en subsidiair € 1.089,24 op grond van de wet. Daarnaast vordert [gedaagde 1] c.s. dat Noon Holding wordt veroordeeld in de werkelijke proceskosten, aan welke vordering [gedaagde 1] c.s. eveneens artikel 28.1 van de algemene bepalingen ten grondslag legt.  
       
     
     
       5.18. 
       De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] c.s. voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daarnaast komen de proceskosten voor rekening van Noon Holding omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. Net als bij de vordering is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat uit artikel 28.1 van de algemene bepalingen volgt dat de gemaakte redelijke kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Deze bepaling ziet op de kosten gemaakt “zowel in als buiten rechte”, oftewel zowel op de buitengerechtelijke incassokosten als op de proceskosten. De bij de tegenvordering gevorderde en toegewezen hoofdsom bedraagt € 12.519,22, zodat de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten voor de tegenvordering gezamenlijk op grond van genoemd artikel zullen worden bepaald op € 1.877,88, vermeerderd met rente, en voor het overige zullen worden afgewezen. De nakosten zijn al zijn toegekend in de zaak van de vordering en zullen niet nogmaals worden toewezen. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.  
       
       
     
   
   
     
       6 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         de vordering 
       
     
     
     
       6.1. 
       wijst de vordering af; 
       
     
     
       6.2. 
       veroordeelt Noon Holding de proceskosten te betalen, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1] c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 1.500,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       6.3. 
       veroordeelt Noon Holding tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde 1] c.s. worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; 
       
     
     
       6.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         
           de tegenvordering 
         
       
       
     
     
       6.5. 
       veroordeelt Noon Holding om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [gedaagde 1] c.s. € 12.519,22 aan achterstallige huur te betalen; 
       
     
     
       6.6. 
       veroordeelt Noon Holding om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de van [gedaagde 1] c.s. gehuurde kantoorruimte aan het adres [adres], met aan- en toebehoren en met al het zijne en de zijnen, te ontruimen en ter vrije beschikking van [gedaagde 1] c.s. te stellen, onder afgifte van de sleutels, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 20.000,00; 
       
     
     
       6.7. 
       veroordeelt Noon Holding om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [gedaagde 1] c.s. € 1.877,88 aan buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 
       
     
     
       6.8. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       6.9. 
       wijst de vordering voor het overige af. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.  
       
       
       
         De griffier		De kantonrechter