ECLI: ECLI:NL:RBROT:2012:BY8269

Titel: ECLI:NL:RBROT:2012:BY8269 Rechtbank Rotterdam , 06-12-2012 / 10/3989

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2012-12-06

Zaaknummer: 10/3989

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2012:BY8269

---

In geschil is de waardering van een bedrijfscomplex over het jaar 2010 in de gemeente Schiedam. Over een aantal onderdelen van het geschil heeft de rechtbank het advies gevraagd van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB). Op grond van dit advies oordeelt de rechtbank o.m. als volgt: 
         -een eerdere verkooptransactie van het complex in 2004 is niet bruikbaar voor de waardebepaling in 2009. Evenmin een transactie in 2008 van aan elkaar gelieerde ondernemingen. 
         -uit een eerder vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2007 kan geen gemiddelde waardestijging voor het jaar 2010 worden afgeleid. 
         -ten onrechte heeft de gemeente het complex als één onroerende zaak beschouwd in plaats van als vijf afzonderlijke objecten. 
         -ten onrechte heeft de gemeente twee waarderingsmethoden toegepast.

RECHTBANK ROTTERDAM 
       Bestuursrecht 
     
     
     zaaknummer: AWB 10/3989 
     
     uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2012 in de zaak tussen 
     
     
       de besloten vennootschap [naam BV], te Eindhoven, eiseres, 
       gemachtigde: mr. M.A. Smits, 
     
     
     en 
     
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam], verweerder, 
       gemachtigde [naam gemachtigde]. 
     
     
     
     Procesverloop 
     
     Bij uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2010 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 23 maart 2010 (het primaire besluit) ongegrond verklaard. 
     
     Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld. 
     
     Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. 
     
     Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2011. 
     
     De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Zij heeft daarbij bepaald dat zij Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) verzoekt advies uit te brengen. 
     
     Bij brief van 7 juni 2012 heeft de rechtbank het advies ontvangen van de StAB. Beide partijen hebben daarop schriftelijk gereageerd. 
     
     Partijen hebben toestemming gegeven voor het achterwege laten van de nadere zitting. Het onderzoek ter zitting is op 20 november 2012 gesloten. 
     
     
     Overwegingen 
     
     1.	Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 23 maart 2010, is ter zake van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak) de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 29.682.000,-, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen. Na daartegen door eiseres gemaakt bezwaar, is in het bestreden besluit deze waarde gehandhaafd. 
     
     
     2.	Eiseres, eigenaar van het object, betwist de vastgestelde waarde en stelt dat de waarde ten hoogste € 9.934.000,- voor onderdeel I, € 454.000,- voor onderdeel II, € 1.714.000,- voor onderdeel III en € 120.000,- voor onderdeel IV bedraagt. Zij voert daartoe aan dat verweerder de onroerende zaak onjuist heeft afgebakend omdat op grond van de Wet WOZ sprake is van meerdere objecten, daar er meerdere gebruikers (huurders) zijn. De taxatie door eiseres heeft plaatsgevonden op basis van de waarde in het economisch verkeer (de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode)) en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De hwk-methode geeft de hoogste waarde. Eiseres wijst hiervoor naar het door haar overgelegde taxatierapport van november 2010, opgemaakt door mr. T.J.H.L. Donkers, taxateur en mr. M.A.Smits. 
     
     
       3.	Verweerder stelt zich inmiddels op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en stelt de waarde nader vast op € 26.362.000,-, getaxeerd als één object. Uitgaande van een taxatie als afzonderlijke objecten stelt verweerder de waarde nader vast op € 24.530.000,- voor onderdeel I, € 371.000,- voor onderdeel II, € 1.985.000,- voor onderdeel III en € 242.000,- voor onderdeel IV. Verweerder heeft de onroerende zaak op verzoek van eiseres als één object getaxeerd. Voor de jaren 2008 en 2009 heeft eiseres daartegen geen bezwaarschrift ingediend. 
       De WOZ-taxateur heeft voor de taxatie gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzers voor “Havengebonden en Industriële objecten”, samengesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in het bijzonder het WOZ-datacenter. Specifieke gedeelten, zoals kraanbanen en steigers, dienen gewaardeerd te worden middels de gecorrigeerde vervangingswaarde en de overige gebouwen op grond van de hwk-¬methode. De huurwaarde van de onroerende zaak is vastgesteld mede op basis van het verstrekte huurinlichtingen¬formulier van 1 januari 2009 van eiseres. Bij de taxatie is rekening gehouden met gerealiseerde huurcijfers per m² van min of meer vergelijkbare objecten. Tevens is gekeken naar onderhoudskosten, inschatting van leegstandsrisico, opslagkosten en rendement, uitgaande van het basisrendement van 3,6% per 1 januari 2009 (Bron: Agentschap van het Ministerie van Financiën, jongste tienjarige staatslening). 
     
     
     4.1	De rechtbank heeft de StAB verzocht haar te adviseren over de vraag of verweerder de waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt, daarbij mede betrekkend het namens eiseres opgestelde taxatierapport van Deloitte Real Estate Advisory en Deloitte Belastingadviseurs. Dit taxatierapport is op 9 november 2010 aan de rechtbank gezonden. De rechtbank heeft de StAB voorts verzocht, indien de StAB van mening is dat verweerder de waarde niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt, te bezien of eiseres de waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
     
     
       4.2.	Kort samengevat heeft de StAB het volgende geconcludeerd: 
       “1.	Uit de waardestijging kan op zich niet worden afgeleid dat de waardevaststellingen na 2007 onjuist zijn geweest. Het enkele feit dat in het verleden wellicht van een verkeerde grondwaarde is uitgegaan, verplicht een gemeente immers niet om dezelfde grondwaarde te blijven hanteren. 
       2.	Op 1 januari 2010 was sprake van drie verschillende huurders plus twee leegstaande gebouwen zodat de objectafbakening conform artikel 16 van de Wet WOZ leidt tot vijf afzonderlijke WOZ-objecten. 
       3.	Uit een recente uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat bij de taxatie van één WOZ-object niet voor sommige delen de huurwaardekapitalisatiemethode mag worden gebruikt en voor andere delen de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Een mix van de waarderingsmethoden was echter ten tijde van de taxatie wel conform de Taxatiewijzer van de VNG en de Vraagbaak van de Waarderingskamer. 
       4.	De gemeente is in haar taxaties van een onjuist aantal gebouwen en van verkeerde oppervlakten uitgegaan. Er kan aansluiting worden gezocht bij het aantal en de oppervlakten die eiseres noemt. De wijze van bepalen van de grondwaarde is niet inzichtelijk. Het gebruik van de Rotterdamse appendix bij de Taxatiewijzer biedt wel meer inzicht. Onduidelijk is welke grond als verharding kan worden aangemerkt en of rekening is gehouden met de ouderdom. Voor de waardering van de verharding kan derhalve beter worden aangesloten bij de waarde die eiseres noemt. 
       5.	De koopprijs die op 29 december 2004 voor het gehele perceel is gerealiseerd is als objectgegeven bruikbaar bij de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de koopprijs kan worden doorgerekend naar de peildatum. Als controlemiddel is de koopprijs eveneens bruikbaar bij de gecorrigeerde vervangingsmethode, waarbij in eerste instantie de lage koopprijs lijkt te pleiten voor het gebruik van deze methode. 
       6.	Ook de gerealiseerde huurprijzen kunnen, evenals de koopprijs, als objectgegeven en controlemiddel gebruikt worden bij de huurwaardekapitalisatiemethode. De door de gemeente genoemde vergelijkingsobjecten zijn nauwelijks onderbouwd en lijken niet gebaseerd te zijn op een referentiestelsel. Door de uiteenlopende m²-prijzen is niet eenduidig te zeggen in hoeverre bij deze door de gemeente en eiseres gehanteerde huurprijzen gebruik is gemaakt van gerealiseerde huurprijzen. Bovendien gebruikt de gemeente in de laatste (derde) taxatie weer dezelfde huurprijzen die in de oorspronkelijke taxatie zijn gebruikt terwijl in de tweede taxatie werd opgemerkt dat in de oorspronkelijke taxatie van te hoge huurprijzen is uitgegaan. Partijen hanteren verschillende kapitalisatiefactoren. Wel hanteren beide partijen voor het gehele perceel een zelfde kapitalisatiefactor, terwijl een differentiatie, gezien de uiteenlopende gebouwen, op zijn plaats was geweest.” 
     
     
     4.3.1.	In reactie op het rapport van de StAB heeft eiseres aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 te hoog is. De door verweerder gebruikte bouwstenen om tot een factor te komen zijn volgens eiseres alle erg positief ingeschat. Eiseres is van mening dat een hogere factor past bij een couranter object met minder risico. Eiseres deelt de conclusie van de StAB dat sprake is van vijf WOZ-objecten. Voorts voert eiseres aan dat de taxateur van Deloitte Real Estate Advisory BV de waarde onafhankelijk van de koopprijs heeft bepaald en dat de koopprijs van 29 december 2004 slechts ter indicatie dient. Tot slot heeft eiseres opgemerkt dat verweerder voor de WOZ-waardebepaling van belastingjaar 2010 hangende het beroep niet welkom is op de fabriek. 
     
     
       4.3.2.	In reactie op het rapport van de StAB geeft verweerder de rechtbank in overweging bij het beoordelen van de nader vastgestelde waarde uit te gaan van de gehanteerde objectafbakening, aangezien deze is gebaseerd op het eigen verzoek van eiseres. Voorts blijft verweerder van mening dat de verkoopprijs van 29 december 2004 te ver van de waardepeildatum is gelegen om bruikbaar te zijn. Daarnaast, zo stelt verweerder, betreft het een verkoop in verhuurde staat en is geen sprake van eigen grond. 
       Verweerder acht het bevreemdend dat bij de rondleiding van de StAB op het terrein aan de [adres] op 6 maart 2012 geen vertegenwoordigers van verweerder zijn uitgenodigd. 
     
     
     5.	De rechtbank oordeelt als volgt. 
     
     5.1.	De rechtbank betreurt het dat tijdens de bezwaarfase het niet mogelijk is gebleken de waardebepaling van de onroerende zaak in of na overleg te doen plaatsvinden. Blijkens het verweerschrift heeft eiseres niet ingestemd met het aanbod van verweerder om een afspraak te maken omtrent de taxatie en heeft eiseres geen toestemming verleend aan verweerder om de onroerende zaak voor taxatiedoeleinden te betreden. Het bezwaarschrift van eiseres was niet voorzien van een onderbouwde conclusie, noch van een deskundigenrapport. In beroep heeft eiseres de vastgestelde waarde op meer gronden aangevochten dan tijdens de bezwaarfase. In de beroepsfase hebben partijen aan de door de rechtbank ingeschakelde deskundige medewerking verleend en hebben zij nadere stukken ingediend, zoals omschreven op pagina 6 en 7 van de StAB-rapportage. 
     
     
       5.2.	Partijen verschillen van mening op de volgende punten. 
       a.	De relevantie van de WOZ-waarde van € 11.618.000,- voor 2007. 
       b.	De vraag of van één WOZ-object of van vier afzonderlijke WOZ-objecten moet worden uitgegaan. 
       c.	Het feit dat verweerder bij de waardevaststelling van het in het geding zijnde object gebruik heeft gemaakt van zowel de hkw-methode als de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. 
       d.	De vraag van welk aantal gebouwen dan wel van welke oppervlakten aan bebouwing moet worden uitgegaan in relatie tot de waarde die verweerder aan de gronden heeft toegekend. 
       e.	De relevantie van de koopsom die in 2004 voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
       f.	De gebruikte kapitalisatiefactor en het feit dat er een relatie ontbreekt tussen de vastgestelde waarde en de relevante huurprijzen, mede gelet op de huursom van HSM en de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. 
     
     
     In het StAB-rapport worden de standpunten van partijen over de geschilpunten uitvoerig weergegeven, zodat de rechtbank hiernaar verwijst en om der wille van de leesbaarheid deze standpunten niet herhaalt. 
     
     5.2.1.	Betekenis van de WOZ-waardering over het jaar 2007 voor de waardering per waardepeildatum 1 januari 2009 en belastingjaar 2010. 
     
     De rechtbank volgt de conclusie in het StAB-rapport (pagina 17) dat uit de stijging van de WOZ-waarde niet kan worden afgeleid dat de waardevaststellingen na 2007 en meer in het bijzonder de waardevaststelling voor het belastingjaar 2010 onjuist is geweest en verwijst hiervoor naar de vaste jurisprudentie. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van het object vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang. 
     
     5.2.2.	Is sprake van één WOZ-object of van meerdere afzonderlijke WOZ-objecten? 
     
     
       Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt: 
       a. een gebouwd eigendom; 
       b. een ongebouwd eigendom; 
       c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt; 
       d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; 
       e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd; 
       f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan of van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel. 
     
     
     
       In het StAB-rapport is op basis van de kadastrale eigendomsgrenzen beoordeeld welke bebouwde en onbebouwde eigendommen het perceel [adres] omvat. Vervolgens is beoordeeld of aangrenzende eigendommen van dezelfde eigenaar zijn en of binnen een eigendom zelfstandige gedeelten zijn af te bakenen en of deze als zodanig zijn bestemd. Daarna is beoordeeld of (de delen van) de bebouwde en onbebouwde eigendommen bij elkaar horen en of sprake is van samenstellen, als bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ. Met toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ was op grond van de feitelijke situatie per 1 januari 2010 sprake van drie huurders van de afzonderlijke WOZ-objecten en stonden twee WOZ-objecten (de romneyloodsen) leeg. De rechtbank volgt het hiervoor weergegeven oordeel in het StAB-rapport dat er op het terrein van eiseres sprake is van vijf afzonderlijke WOZ-objecten op de waardepeildatum: 
       - het deel in gebruik bij [naam bedrijf]; 
       - het deel in gebruik bij [naam bedrijf]; 
       - het deel in gebruik bij [naam bedrijf] en 
       - de twee afzonderlijke (leegstaande) romneyloodsen. 
     
     
     In het verweerschrift en in een reactie van 25 september 2012 op het StAB-rapport bepleit verweerder om voor het belastingjaar 2010 uit te gaan van de door verweerder gehanteerde objectafbakening, omdat dit op uitdrukkelijk verzoek van eiseres zou zijn geschied. In de pleitnota voor de zitting van 7 december 2011 is dit door eiseres ontkend en is gesteld dat het overleg ging over de huisnummering. In de reactie op het StAB-rapport van 1 oktober 2012 verwijst eiseres naar de uitspraak van de Hoge Raad van 9 mei 2003, BNB 2003/270 (LJN: AD6058), waarin is bepaald dat bij de objectafbakening aan een gemeente niet een door de belastingrechter te respecteren beoordelingvrijheid toekomt. De rechtbank heeft in het dossier geen gespreksverslag of andere aanwijzing aangetroffen waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de objectafbakening zoals verweerder die heeft verricht, is gedaan op verzoek van eiseres. De rechtbank zal uitgaan van de wettelijke bepalingen en oordeelt dat op basis van de feitelijke, door partijen niet weerlegde, beoordeling in het StAB-rapport, er sprake is van vijf afzonderlijke WOZ-objecten op de peildatum. 
     
     5.2.3.	Gebruik van twee methoden bij de waardering: zowel de hwk-methode als de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. 
     
       
     
       Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toe¬ge¬kend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddel¬lijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbe¬reiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het derde lid van dat artikel bepaalt dat, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1998 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald wordt op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: 
       a.	de aard en de bestemming van de zaak; 
       b.	de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking worden genomen. 
     
     
     Op grond van de hiervoor weergegeven wettelijke bepalingen wordt de WOZ-waarde van een afzonderlijk afgebakend WOZ-object in beginsel bepaald naar de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak zowel op de waarde in het economisch verkeer (de gebouwen op grond van de hkw-methode) als de gecorrigeerde vervangingswaarde (voor de specifieke delen zoals kraanbanen en steigers) gebaseerd. Verweerder verwijst hiervoor in het verweerschrift naar de Taxatiewijzers, opgesteld door de VNG. Naar het oordeel van de rechtbank kan de inhoud van een Taxatiewijzer of een ander hulpmiddel om de waarde in specifieke gevallen te bepalen, niet afdoen aan het gestelde in artikel 17 van de Wet WOZ. In de uitspraak van 28 januari 2011 (LJN: BP2132) heeft de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.7 overwogen dat “in gevallen waarin een object bij toepassing van de Wet WOZ als één geheel moet worden gewaardeerd, de waarde van dit object dient te worden bepaald op de waarde in het economisch verkeer, zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dan wel op de vervangings¬waarde als bedoeld in het derde lid van dat artikel indien deze hoger is, en dat beide maatstaven niet afzonderlijk mogen worden toegepast op één of meer onderdelen van een object”. Gelet op het in dit arrest neergelegde rechtsoordeel slaagt de beroepsgrond van eiseres dat verweerder ten onrechte twee methoden van waardering heeft toegepast voor één object. 
     
     5.2.4.	De gebruikte aantallen en oppervlakten aan bebouwing en de waarde van de gronden. 
     
     
       Op grond van de door partijen in de fase van advisering door de StAB aangedragen informatie volgt de rechtbank de conclusie van de StAB ( pagina 33) dat de totale gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak 70.920 m² bedraagt. Voor de oppervlakte aan bebouwing volgt de StAB de opgave van eiseres die uitkomt op 23.349 m². Hierbij is het kantinegebouw waarvoor op 19 oktober 2009 bouwvergunning is gegeven, buiten beschouwing gelaten. De rechtbank volgt de conclusie en de daarbij door de StAB gegeven motivering ( pagina 35) om uit te gaan van de gebruikelijke factor 2 bij het bepalen van de oppervlakte van de gebouwgebonden grond. Indien deze oppervlakte van 46.698 m² wordt afgetrokken van de totale gebruiksoppervlakte van 70.920 m² dan resteert een oppervlakte van 24.222 m² die kan worden aangemerkt als niet gebouwgebonden of ongebonden grond. Hierbij past de kanttekening van de StAB dat is uitgegaan van één WOZ-object en dat bij een verdeling van het terrein in vijf objecten een nadere beoordeling van deze uitgangspunten dient plaats te vinden.  
       Voor het geschilpunt inzake de bij de taxaties gehanteerde grondprijzen voor deze ongebonden grond heeft de StAB geen eenduidig advies kunnen geven. Indien wordt uitgegaan van vijf afzonderlijke objecten dan zullen voor de kleinere objecten hogere grondwaarden gehanteerd kunnen worden dan verweerder heeft berekend. Het is aan verweerder om te bepalen en te onderbouwen welke uitgangspunten hij wenst te gebruiken bij de waardebepaling. Of verweerder hierbij de door de gemeente Rotterdam gehanteerde grondprijzen voor havengebieden, opgenomen in de gemeentelijke appendix van de Taxatiewijzer, gaat gebruiken dan wel zich baseert op grondprijzen die in de gemeente van verweerder gangbaar zijn, staat ter beoordeling aan verweerder. 
       Wat betreft de oppervlakte aan verharde terreinen constateert de StAB een verschil van 8.000 m² tussen de door partijen opgegeven oppervlakte aan verharde terreinen. Verweerder zal primair dienen te beoordelen welke oppervlakte verharding aan gebouwgebonden grond zal worden toegerekend, met inachtneming van hetgeen de rechtbank hierover heeft overwogen. Vervolgens zal verweerder, na bepaling van de oppervlakte verharding op de ongebonden gronden, hieraan een waarde kunnen toekennen, daarbij rekening houdend met het jaartal waarop de verharding is aangebracht. 
     
     
     5.2.5.	De relevantie van de in 2004 voor het object betaalde koopsom. 
     
     In het StAB-advies wordt de stelling van verweerder dat de verkoop op 29 december 2004 heeft plaatsgevonden tussen aan elkaar gelieerde maatschappijen en dat deze transactie wellicht niet onder optimale omstandigheden tot stand is gekomen, zodat de transactie uit 2004 niet bruikbaar is, niet bevestigd. De StAB acht het aannemelijk dat partijen bij de koop een reële prijs zijn overeengekomen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de aankoop in 2004 te ver verwijderd ligt van de peildatum 1 januari 2009, om als object¬gegeven te gebruiken voor het berekenen van de waarde volgens de vergelijkingsmethode op de peildatum. Vaststaat dat er vrijwel geen vergelijkbare objecten zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De verkoop van het object van [naam bedrijf] aan eiseres op 25 april 2008, welke datum ligt binnen de bandbreedte van een jaar voor en na de peildatum, acht de rechtbank niet bruikbaar omdat bij deze transactie sprake was van aan elkaar gelieerde ondernemingen. Naar het oordeel van de rechtbank kan aan de in 2004 overeengekomen koopprijs geen doorslaggevende betekenis toekomen voor de waardebepaling. 
     
     5.2.6.	De kapitalisatiefactor en de huurprijzen in relatie tot de huursom van [naam bedrijf] en de vergelijkingsobjecten. 
     
     Het StAB-advies komt tot de conclusie dat verweerder bij de bepaling van de huursom niet is uitgegaan van de juiste basisgegevens. In de adviesfase in beroep zijn door eiseres de gerealiseerde huurprijzen per waardepeildatum overgelegd. Hierdoor kunnen deze betrokken worden bij het bepalen van de te gebruiken huurwaarde in het kader van de WOZ-taxatie en kunnen deze vergeleken worden met de door verweerder gebruikte huurwaarden van de globaal vergelijkbare objecten. Inzake de door eiseres en verweerder gebruikte van elkaar verschillende kapitalisatiefactoren merkt de StAB op dat zonder een grondige analyse van alle relevante factoren niet zonder meer een kapitalisatiefactor voor onderhavige waardering is te geven. De StAB tekent hierbij aan dat de kwaliteit van de verschillende gebouwen zeer uiteen loopt hetgeen pleit voor het gebruik van verschillende kapitalisatie¬factoren voor verschillende onderdelen, die zelfstandig kunnen worden gebruikt en waarvoor een apart risicoprofiel geldt. 
     
     
       6.	Op grond van het aan de rechtbank uitgebrachte deskundigenadvies, dat zorgvuldig en met inbreng van partijen tot stand is gekomen, waarvan de rechtbank bij de beoordeling van het geschil is uitgegaan en waarvan de rechtbank de conclusies overneemt, oordeelt de rechtbank dat verweerder de door hem verdedigde en in de loop van de procedure bijgestelde waarde voor het object onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is gegrond. 
       Vervolgens oordeelt de rechtbank dat ook eiseres met het overleggen van het taxatierapport van Deloitte Real Estate Advisory en Deloitte Belastingadviseurs de door haar in beroep verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Met het oog op een definitieve afdoening van geschillen binnen een redelijke termijn dient de rechter in belastingzaken indien hij het beroep gegrond verklaart, het juiste bedrag van de aanslag op basis van de WOZ-waarde, als regel zelf vast te stellen op de voet van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht. In overeenstemming met de uitspraak van de Hoge Raad van 28 januari 2011 (LJN: BP2132) oordeelt de rechtbank dat zich in deze zaak een uitzonderingssituatie voordoet als bedoeld in het arrest. In de overwegingen genoemd onder 5 is verschillende malen geoordeeld dat verweerder nadere keuzes dient te maken en daarbij beleidsvrijheid heeft bij een nieuw op te stellen of herziene taxatie ter voorbereiding van de nieuwe beslissing op bezwaar. Ook met behulp van het StAB-advies kan de rechtbank niet treden in de door verweerder te maken nadere afwegingen. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen ruimte voor toepassing van de zogenaamde bestuurlijke lus, omdat het niet gaat om bijstelling van het bestreden besluit op een enkel onderdeel, maar om een volledige heroverweging. De rechtbank draagt verweerder op om, na vernietiging van het bestreden besluit, opnieuw op het bezwaar te beslissen. 
     
     
     
       7.	Inzake de proceskosten oordeelt de rechtbank dat het bezwaarschrift van 13 april 2010 summier gemotiveerd was en dat eiseres geen deskundigenrapport heeft ingebracht die de door haar in bezwaar gestelde waarde had kunnen onderbouwen. Er is geen grond voor het oordeel, zoals eiseres in de ter zitting van 7 december 2011 overgelegde pleitnota heeft betoogd, dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), waardoor afgeweken zou moeten worden van de forfaitaire kostenvergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank hadden de door eiseres gemaakte kosten van advisering door een deskundige beperkt kunnen worden, indien in de bezwaarfase was ingegaan op de suggestie van verweerder tot nader overleg over de te hanteren uitgangspunten en aan verweerder toegang tot het object was verschaft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende kosten van rechtsbijstand als volgt vast: 
       -1 punt voor het beroepschrift, 
       -1 punt voor het verschijnen ter zitting, 
       -1 punt in totaal voor het deelnemen aan overleg met de adviseur op 6 maart 2012, het beantwoorden van nadere vragen en het toezenden van nieuwe berekeningen, 
       -0,5 punt voor het geven van een reactie op het concept-rapport van de deskundige, 
       -0,5 punt voor de nadere reactie van 1 oktober 2012 aan de rechtbank. 
       De rechtbank merkt het gewicht van de zaak aan als zwaar, zodat de weging uitkomt op de factor 1,5. Dit resulteert in een kostenvergoeding van (6 maal € 437,-) € 2.622,-. 
       Daarnaast dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Ten aanzien van de taxatiekosten zoekt de rechtbank aansluiting bij hetgeen dienaangaande is overwogen door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2012 (LJN: BX0904). In een geval als het onderhavige wordt de vergoeding volgens artikel 1, eerste lid, aanhef en letter b, in verbinding met artikel 2, eerste lid, aanhef en letter b, van het Bpb vastgesteld met overeen¬komstige toepassing van artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts 2003). Daarmee geldt een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. In artikel 15 van het Bts 2003 is bepaald dat deze bedragen worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd.  
       Taxatiewerkzaamheden als de onderhavige zijn in het algemeen niet wetenschappelijk van aard en de stukken van het geding bieden geen aanwijzingen voor het tegendeel. Wel behoren de werkzaamheden te worden aangemerkt als van bijzondere aard in de zin van artikel 6 van het Bts 2003. De mate waarin dergelijke werkzaamheden van bijzondere aard zijn, wordt vooral bepaald door de aard van de te taxeren onroerende zaak. Naarmate de taxatie van een object naar haar aard complexer is, kan toepassing van een hoger uurtarief gerechtvaardigd zijn. Toepassing van het maximale uurtarief komt eerst in aanmerking indien het object van dien aard is dat de taxatie daarvan zeer complex is. Met het oog op de uitvoerbaarheid van de desbetreffende regeling in het Bts 2003 moet worden aanvaard dat ter bepaling van de mate waarin de werkzaamheden van een taxateur van bijzondere aard zijn uitsluitend de aard van de onroerende zaak als maatstaf in aanmerking wordt genomen en dat geen rekening wordt gehouden met andere factoren, zoals de mate van deskundigheid van de taxateur.  
     
     
     Volgens het samenstel van de hiervoor vermelde bepalingen is niet de hoogte van het in rekening gebrachte, of in de markt gangbare, uurtarief maatgevend, maar de aard van de werkzaamheden, die, zoals hiervoor is overwogen, wordt bepaald door de aard van het te taxeren object. Het staat de rechtbank vrij zelf een tarief vast te stellen voor de vergoeding van de kosten van het taxatierapport en zij is daarbij niet gehouden slechts marginaal te toetsen of de deskundige in redelijkheid tot de omvang van de nota heeft kunnen komen. Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, gelet op de aard van het getaxeerde object en aansluitend op vaste rechtspraak in vergelijkbare zaken stelt de rechtbank het in aanmerking te nemen tarief vast op € 81,23 per uur (exclusief omzetbelasting).  
     
      De rechtbank acht het aannemelijk en redelijk dat voor het taxeren van een onroerende zaak als onderhavige, het opvragen van de benodigde informatie, het bezichtigen van het object en het opstellen van het taxatierapport, vijftig uren benodigd zijn. Op grond van het bepaalde in het Bts 2003 bedraagt de vergoeding voor de kosten van het taxatierapport en aanwezigheid van de taxateur ter zitting, te vermeerderen met de omzetbelasting overeenkomstig artikel 15 van het Bts 2003, derhalve totaal € 4.833,19 (inclusief omzetbelasting).  
     
     
       
     
     Beslissing 
     
     
       De rechtbank: 
       -	verklaart het beroep gegrond; 
       -	vernietigt de uitspraak op bezwaar; 
       -	bepaalt dat verweerder binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak een nieuwe beslissing op het bezwaar neemt met inachtneming van deze uitspraak, 
       -	bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 298,- vergoedt, 
       -	veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 7.455,19, te betalen aan eiseres. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van 't Laar, rechter, in aanwezigheid van 
       C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 december 2012. 
     
     
     
     
     
     
     griffier	rechter 
     
     
     Afschrift verzonden aan partijen op:  
     
     
     
       Rechtsmiddel 
       Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer).