ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:711

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:711 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 01-02-2022 / 21/00001

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-02-01

Zaaknummer: 21/00001

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:711

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 21/00001 
     uitspraakdatum: 1 februari 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 november 2020, nummer Awb 20/137, in het geding tussen belanghebbende en  
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente Dinkelland  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 310.000. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 november 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). 
       
     
     
       1.4. 
       De Rechtbank heeft bij uitspraak van 20 november 2020 het beroep ongegrond verklaard.  
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft op 24 december 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.  
       
     
     
       1.6. 
       De heffingsambtenaar heeft op 15 juni 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend. 
       
     
     
       1.7. 
       Belanghebbende heeft op 16 april 2021, 27 september 2021 en 29 november 2021 nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.8. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Belanghebbende is met voorafgaande kennisgeving niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen taxateur [de taxateur] . Van de zitting is een  proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
       
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten  
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1900 gebouwde en in 1960 gerenoveerde vrijstaande boerderij met deel en diverse bijgebouwen. De woning heeft een inhoud van 551 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 7170 m². 
     
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 310.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.  
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatie van taxateur [de taxateur] waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is bepaald: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Bj 
                 
               
               
                 
                   Woning 
                 
               
               
                 
                   Perceel 
                 
               
               
                 
                   Bijgebouwen 
                 
               
               
                 
                   Waarde 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                   Inhoud 
                 
               
               
                 
                    Per m3 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                    Per m2 
                 
               
               
                 
                   Totaal 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 6 
                 te [woonplaats] 
                 (vrijstaand) 
               
               
                 19001960 
               
               
                 551 m3 
               
               
                 € 250 
               
               
                 € 137.750 
               
               
                 7170 m2 
               
               
                  € 30 
               
               
                 € 215.100 
               
               
                 Dakkapel         € 500 
                 Overkapping   € 780 
                 Deel            € 14.000 
                 Loods           € 9.800 
                 Schuren      € 12.540 
                 Asbest    -/- € 18.720 
               
               
                 € 371.000 
                 (01-01-18) 
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
                      Koopsom 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7  
                 te [woonplaats] (vrijstaand) 
               
               
                 1914 
                 1980 
               
               
                 765 m3 
               
               
                 € 262 
               
               
                 € 200.430 
               
               
                 3200 m2 
               
               
                  € 60 
               
               
                 € 192.000 
               
               
                 Berging        € 2.850 
                 Schuren      € 11.950 
                 Asbest      -/- € 1.860 
               
               
                 € 400.000 
                 (03-05-2017) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 405.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres3] 3  
                 te [woonplaats] (vrijstaand) 
               
               
                 1947 
                 1991 
               
               
                 617 m3 
               
               
                 € 330 
               
               
                 € 203.610 
               
               
                 3190 m2 
               
               
                  € 60 
               
               
                 € 191.400 
               
               
                 Dakkapel      € 3.000 
                 Tuinhuis       € 2.000 
                 Schuur        € 25.000 
                 
               
               
                 € 425.000 
                 (20-02-2018) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 425.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres4] 11 te [woonplaats] 
                 (vrijstaand) 
               
               
                 1955 
                 1990 
               
               
                 460 m3 
               
               
                 € 424 
               
               
                 € 195.040 
               
               
                 5000 m2 
               
               
                  € 50 
               
               
                 € 250.000 
               
               
                 Dakkapel      € 2.000 
                 Berging      € 17.500 Carport         € 7.950 
                 Overkapping€ 3.150 
                 Paardenbox  € 2.100 
                 Buitenbak     € 2.250 
               
               
                 € 486.000 
                 (30-04-2018) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 479.000 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres5] 4 te [woonplaats] 
                 (vrijstaand) 
               
               
                 1938 
                 1990 
               
               
                 871 m3 
               
               
                 € 303 
               
               
                 € 263.913 
               
               
                 5920 m2 
               
               
                  € 36 
               
               
                 € 213.120 
               
               
                 Dakkapel      € 4.000 
                 Garage        € 27.000 
                 Carport         € 7.800 
                 
               
               
                 € 530.000 
                 (15-11-2018) 
                 
                   Gecorr. Koopsom:  
                 
                 
                   € 515.000 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         Verder is in voornoemd taxatierapport opgemerkt dat de schuren van 451 m2 en 160 m2, alsmede de overkapping van 94 m2, in slechte staat verkeren, en dat een potentiële koper deze opstallen naar alle waarschijnlijkheid direct na koop zal verwijderen. Bij de taxatie is aan deze opstallen geen waarde toegekend.    
       
       
       
         
           Vergelijkingsmethode 
         
       
     
     
       4.4. 
       Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 310.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 3 mei 2017 gerealiseerde koopprijs van € 400.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 7 dat in hetzelfde gebied (buitengebied [woonplaats] ) is gelegen en een zelfde woningtype betreft (vrijstaande woning). Bovendien zijn het bouwjaar (1900-1914), de bouwtechnische kwaliteit (matig) en de onderhoudstoestand (matig) goed vergelijkbaar. Ondanks dat de woninginhoud (551 vs 765 m3) van dit vergelijkingsobject aanzienlijk groter is, heeft de heffingsambtenaar – in weerwil van het afnemende grensnut – voor de onroerende zaak een lagere waarde per m3 (€ 250 vs €262 per m3) in aanmerking genomen. Met het verschil in perceeloppervlakte (7170 vs 3200 m2) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een meerwaarde voor de kavel van € 23.100, ofwel € 5,82 per m2, in aanmerking te nemen. Gelet op het taxatierapport acht het Hof eveneens aannemelijk dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de saneringskosten ter zake van de aanwezige asbest in de schuren. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
       
       
         
           Inhoud 
         
       
     
     
       4.5. 
       Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar nog altijd van een te grote woninginhoud uit. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Gelet op de tot de stukken van het geding behorende bouwtekeningen en berekeningen heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de inhoud volgens eigen berekeningen kleiner is, is onvoldoende om aan de berekeningen van de heffingsambtenaar te twijfelen nu niet duidelijk is hoe belanghebbende deze inhoud heeft gemeten en berekend en of daarbij de uitgangspunten van NEN 2580 zijn gehanteerd (zie de ten aanzien van belanghebbende gedane uitspraak van het Hof van 20 juli 2021, nr. 20/00428, ECLI:NL:GHARL:2021:6901, r.o. 4.7). 
       
       
         
           Bijgebouwen 
         
       
     
     
       4.6. 
       Verder betoogt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat waarin de bijgebouwen verkeren en met de asbest die in (een deel van) de bijgebouwen aanwezig is. 
       
     
     
       4.7. 
       De taxateur heeft aan de bijgebouwen (vijf schuren, een loods, een dierenverblijf en twee overkappingen) een waarde toegekend van € 23.120 en vervolgens een aftrek in aanmerking genomen van € 18.720 in verband met de aanwezigheid van asbest. Per saldo is aan de bijgebouwen derhalve een waarde toegekend van € 4.400, hetgeen het Hof aannemelijk acht. De door belanghebbende genoemde maissleufsilo’s en in elkaar gezakte schuren van 250 m2 en 100 m2 zijn niet in de waardering betrokken. De stelling dat deze opstallen een negatieve waarde vertegenwoordigen is door belanghebbende op geen enkele wijze onderbouwd (zie de ten aanzien van belanghebbende gedane uitspraak van het Hof van 20 juli 2021, nr. 20/00428, ECLI:NL:GHARL:2021:6901, r.o. 4.11). 
       
       
         
           Slotsom 
         
       
     
     
       4.8. 
       Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022. 
     
     
     
     
       De griffier,	Het lid van de enkelvoudige 
       	belastingkamer, 
     
     
     
     
     
     
     
     
       (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2022. 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.