ECLI: ECLI:NL:RBROT:2020:11678

Titel: ECLI:NL:RBROT:2020:11678 Rechtbank Rotterdam , 11-11-2020 / 8711465 VV EXPL 20-331

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2020-11-11

Zaaknummer: 8711465 VV EXPL 20-331

Proceduretype: Kort geding

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2020:11678

---

Herhaald kort geding. Ontruiming gevorderd na buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van burgemeesterssluiting vanwege illegale seksinrichting dan wel vanwege tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontruiming afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       zaaknummer: 8711465 VV EXPL 20-331 
     
     
     
       uitspraak: 11 november 2020 
     
     
     
       
         vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, 
       
     
     
     
       in de zaak van: 
     
     
     
       de stichting 
       
         Stichting Waterweg Wonen , 
       gevestigd te Vlaardingen, 
       eiseres, 
       gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep,  
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonende te [woonplaats gedaagde],  
       gedaagde, 
       gemachtigde: mr. W. Suttorp. 
     
     
     
       Partijen worden hierna aangeduid als ‘Waterweg Wonen’ en ‘[gedaagde]’. 
     
     
   
   
     
       1.  Het verloop van de procedure 
     
       1.1 
       De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken: 
       
         
           de dagvaarding van 25 augustus 2020, met producties; 
         
         
           de producties van [gedaagde];  
         
         
           de nadere producties van Waterweg Wonen; 
         
         
           de pleitnota van de gemachtigde van Waterweg Wonen;  
         
         
           de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde]; 
         
         
           de akte van [gedaagde]; 
         
         
           de akte van Waterweg Wonen.  
         
       
       
     
     
       1.2 
       De mondelinge behandeling heeft op 22 september 2020 plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. Aan de zijde van Waterweg Wonen is verschenen [naam 1] (consulent beheer bij Waterweg Wonen), bijgestaan door de gemachtigde mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep. Aan de zijde van [gedaagde] is verschenen [gedaagde], bijgestaan door de gemachtigde mr. W. Suttorp.  De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. Deze aantekeningen maken deel uit van het procesdossier. 
       
     
     
       1.3 
       De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 
       
     
   
   
     
       2.  De vaststaande feiten 
     
       2.1 
       Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast. 
       
       
     
     
       2.2 
       
        [gedaagde] huurt sinds 11 augustus 2001 van Waterweg Wonen de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’).  
       
     
     
       2.3 
       Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Waterweg Wonen van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald: 
       
       
         
           “(…)  
         
       
     
     
       5.6 
       
         
           Huurder zal de woning als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Huurder zal de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig hun bestemming, en als een goed huurder, gebruiken;  
         
         
           (…) 
         
       
     
     
       5.9 
       
         
           Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren, of in gebruik geven aan derden;  
         
         
           (…)” 
         
       
       
     
     
       2.4 
       Partijen hebben op 16 januari 2020 een zogenaamde “laatste-kans-overeenkomst” gesloten. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald: 
       
       
         
           “(…) In overweging nemende: 
         
         
           (…)  
         
         
           Huurder veroorzaakt overlast aan zijn buren. In de loop der jaren heeft verhuurder 
           
           diverse (anonieme) overlastmeldingen ontvangen van buren die bang zijn voor huurder en zijn bezoekers die 's nachts bij buren aanbellen en in het portiek hangen. Ook heeft verhuurder geconstateerd dat de kelderdeur van het gehuurde is vernield en huurder in strijd met de huurvoorwaarden met enige regelmaat een grote hoeveelheid spullen in de algemene ruimte plaatst en dit pas opruimt als hij daartoe wordt aangemaand en beboet door verhuurder. Verhuurder heeft diverse pogingen ondernomen om huurder er van te overtuigen dat hij moet stoppen met het veroorzaken van overlast en met het neerzetten van spullen in de algemene ruimte. 
         
       
       
       
         
           In de week van 11 november 2019 hebben er twee incidenten in het gehuurde plaatsgevonden. Op 11 november 2019 heeft huurder nagelaten melding te maken van een verstopping in het riool ter hoogte van het gehuurde, waardoor er ernstige wateroverlast is ontstaan. De inhoud van het riool kwam via de wc naar boven en is het gehuurde ingelopen. Huurder had dekbedden rond de wc pot gelegd om de inhoud van de riool op te vangen. Het tapijt in de hal stond onder een laag rioolwater. In de woning van de onderbuurvrouw zijn als gevolg van de lekkage de stoppen doorgeslagen, waardoor zij zonder elektriciteit kwam te zitten. Vervolgens heeft er als gevolg van een nieuwe verstopping in het riool op 15 november 2019 wederom een lekkage plaatsgevonden in het gehuurde, maar deze lekkage was ernstiger dan de lekkage op 11 november 2019. De wc in het gehuurde was dermate overstroomd dat het water niet alleen in de meterkast van de woning van de onderbuurvrouw liep, waardoor stoppen doorsloegen, maar er druppelde ook rioolwater in de hal en de woonkamer van de benedenbuurvrouw. 
         
         
           (…)  
         
       
       
       
         4. Partijen komen overeen dat verhuurder haar voornemen om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal opschorten zolang huurder zich houdt aan de afspraken en gedragsaanwijzingen. 
       
       
       
         5. Huurder zal het gehuurde als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW bewonen en uitsluitend conform zijn bestemming gebruiken. Dat betekent dat hij zijn badkamer en keuken gebruikt waarvoor deze ruimtes bestemd zijn en niet als opslag.  
       
       
       
         6. Huurder zal geen overlast aan zijn omwonenden veroorzaken, in het bijzonder zal huurder geen spullen meer in de algemene ruimte plaatsen.  
       
       
       
         7. Huurder zal er voor zorgen dat hij zelf en zijn bezoekers geen overlast meer veroorzaken.  
       
       
         (…)” 
       
       
     
     
       2.5 
       Op 14 maart 2020 heeft het Regionaal Controle Team Prostitutie naar aanleiding van een advertentie op de website www.sexjobs.nl een controle uitgevoerd in de woning van [gedaagde]. Naar aanleiding van die controle heeft een rapporteur van dat team een rapport opgemaakt, voor zover hier van belang, inhoudende: 
       
       
         
           “(…) lk voerde de controle uit naar aanleiding van een advertentie op de website www.sexjobs.nl voor het aanbieden van seksuele handelingen tegen een vergoeding onder de naam "[naam 2]'' met het telefoonnummer [telefoonnummer]. Omstreeks 01.00 uur werd door een lid van het team een telefonische afspraak via SMS gemaakt met een vrouw. De afspraak werd gepland voor dezelfde nacht omstreeks 01.30 uur. lk zag dat zij via SMS de straatnaam stuurde, [adres]. Het huisnummer zou zij later via sms doorsturen. Onderweg naar de locatie stuurde de vrouw via een sms het huisnummer door. Het betrof hier het adres [adres]. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bij aankomst op voornoemde locatie zag ik (…) dat de voordeur openstond. Ik zag dat een voor mij bekende vrouw bij de deur stond. Ambtshalve is mij bekend dat deze vrouw zich prostitueert in Vlaardingen en dat zij eerder door mij is aangetroffen in een woning. Ik zag dat de vrouw de toegang tot de deur met haar lichaam blokkeerde en ik hoorde dat de vrouw zei dat niemand naar binnen mocht. (…) Ik hoorde dat de vrouw zei “ik heb geen seks, ik geef alleen massage met happy ending”. (…)”  
         
       
       
     
     
       2.6 
       Bij besluit van 21 april 2020 heeft de burgemeester van Vlaardingen - na zowel Waterweg Wonen en [gedaagde] in de gelegenheid te hebben gesteld hun zienswijze in te dienen - de sluiting van de woning bevolen voor de duur van drie maanden, van 27 april 2020 tot 27 juli 2020. Het besluit vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende: 
       
       
         
           “(…) De sluiting wordt mijn inziens gerechtvaardigd door: 
         
       
       
         
           
             Het feit dat u de vrouw toegang tot uw woning heeft verschaft; 
           
         
         
           
             Het feit dat er advertentie van de vrouw op www.seksjobs.nl staat; 
           
         
         
           
             Het feit dat de vrouw uw adres heeft opgegeven bij het maken van de afspraak; 
           
         
         
           
             Het feit dat de vrouw herkend is als prostitutié door de toezichthouder; 
           
         
         
           
             Het feit dat de vrouw heeft verklaard dat zij massages met happy endings verzorgt; 
           
         
         
           
             Het feit dat uw woning gebruikt is voor het geven van massages tegen vergoeding door de vrouw; 
           
         
         
           
             Het geschonden belang, namelijk verstoring van de openbare orde, veiligheid en rechtsorde, onveiligheidsgevoelens bij de buren, vergaren van illegale inkomsten en belastingontduiking en werking op het ontstaan van soortgelijke activiteiten; 
           
         
         
           
             De beoogde werking van de maatregel, namelijk het terugdringen van de handelingen veroorzaakte negatieve effecten, herstel van het woon- en leefklimaat en het terugdringen van recidive. 
           
         
       
       
         
           Besluit 
         
         
           Gelet op het voorgaande besluit ik de woning aan de [adres] te sluiten op grond van artikel 125 Gemeentewet jo. artikel 3.9a, aanhef en onder a APV voor een periode van drie maanden vanwege de overtreding van artikel 3.3, lid 1 APV. (…)” 
         
       
       
     
     
       2.7 
       
        [gedaagde] heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt en ook de voorzieningenrechter van deze rechtbank team Bestuursrecht verzocht een voorlopige voorziening te treffen. De sluiting van de woning is daarom opgeschort. Bij uitspraak van 20 mei 2020 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] afgewezen.  
       
     
     
       2.8 
       De woning is op 28 mei 2020 gesloten voor de duur van drie maanden.  
       
     
     
       2.9 
       Bij e-mail van 2 juni 2020 heeft de gemachtigde van Waterweg Wonen de huurovereenkomst vanwege de burgemeesterssluiting buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde] heeft niet in de buitengerechtelijke ontbinding berust. 
       
     
     
       2.10 
       Waterweg Wonen heeft in kort geding ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand en schadevergoeding gevorderd. De kantonrechter in Rotterdam heeft bij vonnis in kort geding van 7 juli 2020 (zaaknummer 8556557 VV EXPL 20-219) de vorderingen van Waterweg Wonen afgewezen. 
       
     
     
       2.11 
       Bij beslissing van 16 juli 2020 is het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ongegrond verklaard.  
       
     
     
       2.12 
       De woning is na de sluiting weer geopend en wordt door [gedaagde] bewoond.  
       
     
     
       2.13 
       De huurprijs bedroeg tot en met de maand juni 2020 € 418,95 per maand. Met ingang van de maand juli 2020 bedraagt de huurprijs € 431,06 per maand. Er is een achterstand in de betaling van de huurpenningen.  
       
     
   
   
     
       3.  Het geschil  
     
       3.1 
       Waterweg Wonen vordert (na vermindering van eis) dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening: 
       
         
           
            [gedaagde] wordt veroordeeld om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Waterweg Wonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Waterweg Wonen te stellen;  
         
         
           
            [gedaagde] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Waterweg Wonen te betalen € 1.033,77 aan schadevergoeding en vanaf 1 november 2020 voor iedere maand tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, een bedrag van € 431,06 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van dit bedrag, althans een zodanig bedrag dat door de kantonrechter redelijk wordt geacht, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van algehele voldoening; 
         
         
           
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten. 
         
       
       
     
     
       3.2 
       Waterweg Wonen legt aan haar vordering tot ontruiming primair ten grondslag dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk is ontbonden vanwege de burgemeesterssluiting en en dat [gedaagde] op grond van artikel 7:224 lid 1 BW verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van Waterweg Wonen te stellen. Subsidiair legt Waterweg Wonen aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Allereerst heeft [gedaagde] zich in strijd met artikel 7:213 BW en artikel 5.6 van de algemene huurvoorwaarden niet als goed huurder gedragen door prostitutiewerkzaamheden in de woning toe te laten en het gebruiken van de woning als illegale seksinrichting. Ten tweede heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW en artikel 5.6 van de algemene huurvoorwaarden door het gehuurde niet conform de bestemming te gebruiken. Ten derde heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 5.9 van de algemene huurvoorwaarden door de woning zonder toestemming van Waterweg Wonen in gebruik te geven aan een prostitué. Ten vierde heeft [gedaagde] de laatste-kans-overeenkomst overtreden. Tot slot heeft [gedaagde] een huurachterstand van meer dan drie maanden.  
       
     
     
       3.3 
       
        [gedaagde] voert verweer en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.  
       
     
     
       3.4 
       Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.  
       
     
   
   
     
       4.  De beoordeling 
     
       4.1 
       In een kortgedingprocedure als deze dient te worden beoordeeld of de eisende partij een zodanig spoedeisend belang heeft dat van haar niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij dient te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de ingestelde vorderingen in een bodemprocedure toegewezen zullen worden, het belang van de eisende partij bij toewijzen van de vordering en de gevolgen voor de wederpartij bij het ten onrechte toewijzen van de vordering. Het oordeel van de kortgedingrechter is een voorlopig oordeel. De rechter in een bodemprocedure is niet aan dit oordeel gebonden.  
     
     
       4.2 
       Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering dient volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar betwiste feiten en gelet op de vergaande en veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 
     
     
       4.3 
       
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter bij vonnis van 7 juli 2020 al over de kwestie heeft geoordeeld en dat er onvoldoende nieuwe omstandigheden zijn gebleken die alsnog tot ontruiming kunnen leiden. Vooropgesteld wordt dat er geen regel bestaat die partijen in kort geding verbiedt opnieuw over hetzelfde geschil te procederen waarover al eerder in een procedure is beslist. De rechter moet in een volgend kort geding tussen dezelfde partijen in beginsel op alle relevante stellingen van de partijen, die op procedureel juiste wijze zijn aangevoerd, acht slaan. Dat kan anders zijn indien sprake is van misbruik van procesrecht, maar dat is door [gedaagde] niet gesteld. Er is daarom voor de kantonrechter geen beletsel om opnieuw een oordeel te geven over het geschil tussen partijen.  
       
       
         
           Buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW 
         
       
     
     
       4.4 
       Waterweg Wonen baseert de gevorderde ontruiming primair op de omstandigheid dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft omdat Waterweg Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in samenhang met artikel 6:267 BW. Waterweg Wonen heeft in dat verband, naast de ook al in de vorige kort gedingprocedure aangevoerde stellingen, naar voren gebracht dat het bezwaar van [gedaagde] tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning inmiddels is afgewezen, zodat het besluit onherroepelijk is geworden en de rechtmatigheid daarvan vast staat.  
       
     
     
       4.5 
       Zoals in het vonnis van 7 juli 2020 ook is overwogen, betekent de omstandigheid dat Waterweg Wonen gebruik heeft gemaakt van een bevoegdheid die de wet haar geeft (ontbinding van de huurovereenkomst na een burgemeesterssluiting) niet dat de gevorderde ontruiming zonder meer toegewezen kan worden. Dat is niet anders nu het bezwaar tegen de burgemeesterssluiting is afgewezen en het besluit onherroepelijk is geworden. De civiele rechter kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij deze civielrechtelijke toetsing moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen. Daarbij dient ook een belangenafweging plaats te vinden. In het vonnis van 7 juli 2020 heeft de kantonrechter in dat kader - voor zover hier van belang - het volgende overwogen:  
       
       
         
           “5.7 (…) De kantonrechter is van oordeel dat op basis van de stukken in het dossier en de toelichtingen ter zitting niet kan worden vastgesteld dat sprake is van bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie. Niet gesteld en evenmin is gebleken dat [gedaagde] geld heeft ontvangen van de vrouw voor het ter beschikking stellen van de woning. Waterweg Wonen heeft niets aangedragen waaruit blijkt dat gevreesd moet worden voor herhaling van het gebeuren, indien [gedaagde] na opheffing van de sluiting zou terugkeren naar de woning. (…) 
         
       
     
     
       5.8 
       
         Gelet op bovengenoemde omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter niet onaannemelijk dat bij deze stand van zaken in een bodemprocedure een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht.(…)”  
       
       
     
     
       4.6 
       De kantonrechter is het met dit oordeel eens en neemt dit over. Daar komt bij dat op basis van de stukken in het dossier en hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd ook in dit kort geding niet kan worden vastgesteld dat de geadverteerde activiteiten daadwerkelijk in de woning hebben plaatsgevonden. Voor nader feitenonderzoek en bewijslevering leent, als gezegd, een kort geding procedure zich echter niet. Er bestaat – gelet op de onzekerheid van de uitkomst van een bodemprocedure – dan ook onvoldoende grond om daarop vooruit te lopen. Daarbij wordt ook betrokken dat de gevolgen voor [gedaagde] bij het ten onrechte toewijzen van de gevorderde ontruiming zeer ernstig en veelal onomkeerbaar zijn.  
       
     
     
       4.7 
       
         De op de primaire grondslag gebaseerde ontruiming zal dus worden afgewezen. 
         
           Ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW 
         
       
     
     
       4.8 
       Waterweg Wonen heeft haar vordering subsidiair gebaseerd op artikel 6:265 lid 1 BW. Op grond van dat artikel geeft iedere tekortkoming de schuldeiser de bevoegdheid om de tussen partijen bestaande overeenkomst te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij komt het neer op een beoordeling van alle omstandigheden van het geval. Waterweg Wonen stelt dat [gedaagde] in vijf opzichten tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkomingen voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.  
       
     
     
       4.9 
       In het vonnis van 5 juli 2020 heeft de kantonrechter naar aanleiding van de gestelde tekortkomingen - voor zover hier van belang - het volgende overwogen:  
       
       
         
           “ 5.12 Op grond van artikel 7:213 BW en artikel 5.6 van de algemene huurvoorwaarden dient [gedaagde] zich als goed huurder te gedragen. Het enkele feit dat leden van het Regionaal Controle Team Prostitutie een overtreding van de APV hebben geconstateerd in het gehuurde is, zonder bijkomende feiten en/of omstandigheden, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. [gedaagde] heeft betwist dat hij iets van de prostitutiewerkzaamheden van de vrouw wist en dat dergelijke werkzaamheden in de woning hebben plaatsgevonden. Op basis van de stukken in het dossier kan niet worden vastgesteld dat in de woning daadwerkelijk prostitutiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden. (…)Waterweg Wonen heeft verder geen feiten en/of omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. 
         
       
       
     
     
       5.13 
       
         Op grond van artikel 7:214 BW en artikel 5.6 van de algemene huurvoorwaarden dient [gedaagde] het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. In deze zaak gaat het om een vrouw die slechts zeer korte tijd in de woning van [gedaagde] heeft gelogeerd en rond die tijd via het internet seksuele diensten heeft aangeboden. Dat is, zonder bijkomende omstandigheden die wijzen op een bedrijfsmatig karakter van de activiteiten, die gesteld noch gebleken zijn, onvoldoende om te concluderen dat vanuit het gehuurde een seksinrichting geëxploiteerd werd. Waterweg Wonen heeft bovendien niet weersproken dat [gedaagde] de woning zelf is blijven bewonen in de periode dat de vrouw in de woning logeerde. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichting om het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Het enkele feit dat een logee van [gedaagde] seksuele diensten heeft aangeboden, betekent ook niet dat de bestemming van het gehuurde gewijzigd is. 
       
       
     
     
       5.14 
       
         Op grond van artikel 5.9 van de algemene huurvoorwaarden mag de huurder niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Waterweg Wonen heeft niet weersproken dat [gedaagde] de vrouw slechts zeer kort onderdak heeft geboden. Niet gebleken is dat zij [gedaagde] daarvoor enige vergoeding heeft betaald. Van onderverhuur was dan ook geen sprake. Voor zover al moet worden aangenomen dat met artikel 5.9 van de algemene huurvoorwaarden ook een verbod op het hebben van logés beoogd is, zou het verblijf van de vrouw in beginsel een tekortkoming van [gedaagde] opleveren, maar dan geldt dat het zeer onaannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen.  
       
       
     
     
       5.15 
       
         Zoals hiervoor is overwogen is voorshands niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] het gehuurde niet als goed huurder en niet conform de bestemming heeft gebruikt. Waterweg Wonen heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de laatste-kans-overeenkomst, zodat ook wat dat betreft geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagde].(…)” 
       
     
     
       4.10 
       De kantonrechter is het hiermee eens en neemt deze overwegingen over.  
       
     
     
       4.11 
       Ten aanzien van de huurachterstand als grond voor de gevorderde ontruiming wordt het volgende overwogen. Waterweg Wonen heeft bij dagvaarding gesteld dat [gedaagde] per 1 september 2020 een betalingsachterstand heeft van € 3.104, 34. Tijdens deze procedure heeft Waterweg Wonen een specificatie overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met september 2020 € 3.535,36 bedraagt. Uit de specificatie blijkt dat in de gestelde huurachterstand ook een bedrag van € 362,58 aan kosten voor de intercom is opgenomen. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij een huurachterstand heeft, maar betwist wel dat hij gehouden is tot betaling van de gevorderde kosten voor een intercom van € 362,58. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan doordat zijn uitkering ten onrechte is stopgezet waardoor hij al zeven maanden geen inkomen heeft. De huur werd altijd automatisch betaald via de sociale dienst, maar daarmee is door toedoen van de gemeente iets misgegaan. Dit wordt bevestigd in de door [gedaagde] overgelegde correspondentie van de gemeente waarin de gemeente zich hiervoor heeft verontschuldigd. 
       
     
     
       4.12 
       Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] ervoor zou zorgdragen dat de volledige huurachterstand op 20 oktober 2020 zou zijn ingelopen. De procedure is in afwachting daarvan aangehouden. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt dat hij vervolgens een kort geding is gestart om de gemeente tot betaling te bewegen. De gemeente heeft inmiddels € 2.932,65 betaald aan Waterweg Wonen. Daarmee is weliswaar nog niet de volledige huurachterstand ingelopen, maar wel een groot gedeelte.  
       
     
     
       4.13 
       Dat sprake is van een huurachterstand en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, staat vast. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] zelf verantwoordelijk is voor de tijdige betaling van de huur. Gelet echter op de door hem aangevoerde omstandigheden, die door Waterweg Wonen niet zijn weersproken, is het naar het oordeel van de kantonrechter niet onaannemelijk dat in een bodemprocedure een eventuele belangenafweging in het voordeel van [gedaagde] zal uitvallen. In dat verband is relevant dat [gedaagde] heeft toegezegd dat de volledige huurachterstand zal worden voldaan. Uit het feit dat [gedaagde] een kort geding is gestart tegen de gemeente blijkt dat hij er alles aan doet wat binnen zijn invloedssfeer ligt om de gemeente tot betaling te bewegen. Vaststaat dat de gemeente ook reeds een deel heeft betaald. Vaststaat verder dat [gedaagde], voordat zijn uitkering werd stopgezet, nooit eerder een huurachterstand heeft gehad.  
       
     
     
       4.14 
       De conclusie als volgt. Naar het oordeel van de kantonrechter is, gelet op het in r.o. 4.1 en 4.2 vermelde toetsingskader thans onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Er bestaat daarom – gelet op de onzekerheid van de uitkomst van een bodemprocedure – onvoldoende grond om daarop vooruit te lopen. Daarbij wordt betrokken dat de gevolgen voor [gedaagde] bij het ten onrechte toewijzen van de gevorderde ontruiming zeer ernstig en mogelijk onomkeerbaar zijn. 
       
     
     
       4.15 
       Ook de op de subsidiaire grondslag gebaseerde gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen. 
     
     
       4.16 
       Nu de ontruimingsvordering wordt afgewezen bestaat er geen grond voor toewijzing van de vordering [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 november 2020 tot aan de ontruiming een bedrag van € 431,06 per maand te betalen. Deze verplichting vloeit immers rechtstreeks voort uit de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       4.17 
       Nu [gedaagde] ter zitting heeft toegelicht waardoor de huurachterstand is ontstaan en vaststaat dat een deel van de achterstand reeds is ingelopen en gezien de door [gedaagde] getroffen rechtsmaatregelen tegen de gemeente kan worden aangenomen dat het restant aan achterstand ook zal worden betaald, waarbij ook rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde] nooit eerder een huurachterstand heeft laten ontstaan, heeft Waterweg Wonen thans geen spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering tot betaling van het bedrag van € 1.033,77. Daarbij komt nog dat in dit bedrag ook de kosten voor de intercom (€ 362,58) zijn opgenomen waarvan thans onvoldoende aannemelijk is dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] dienen te komen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen. 
       
     
     
       4.18 
       De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden afgewezen.  
       
     
     
       4.19 
       Waterweg Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
       
     
   
   
     
       5.  De beslissing 
     De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: 
     
     
       wijst de vorderingen af; 
     
     
     
       veroordeelt Waterweg Wonen in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
     
     
     
       verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 
       26975