ECLI: ECLI:NL:RBLIM:2021:7496

Titel: ECLI:NL:RBLIM:2021:7496 Rechtbank Limburg , 29-09-2021 / C/03/286013 / HA ZA 20-620

Gerecht: Rechtbank Limburg

Datum uitspraak: 2021-09-29

Zaaknummer: C/03/286013 / HA ZA 20-620

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBLIM:2021:7496

---

Wel of geen koopovereenkomst tot stand gekomen? Nu pagina 1 en 2 van het door partijen ondertekende “bevestigingsformulier” alle daarvoor minimaal noodzakelijke elementen bevat, te weten de naam van de partijen, een omschrijving van het object en de koopprijs, is een gave koopovereenkomst tot stand gekomen. Hoewel summier aangeduid, is er is geen enkele twijfel mogelijk over wat is verkocht, voor welke prijs en tussen wie de koop is gesloten. Alle andere mogelijke al dan niet expliciet overeengekomen bedingen zijn niet van belang of gewicht voor dit oordeel.

vonnis 
     RECHTBANK LIMBURG 
     
     
       Burgerlijk recht 
     
     
     
       Zittingsplaats Maastricht 
     
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/03/286013 / HA ZA 20-620 
     
     
     
       
         Vonnis van 29 september 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       eiser, 
       advocaat mr. S.X.J. Zuidema, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , 
       wonend te [woonplaats] , 
       gedaagde, 
       advocaat mr. R.R.H.J. Ramakers. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
            de dagvaarding van 1 december 2020, met producties, 
         
         
            de conclusie van antwoord, met producties, 
         
         
            de beslissing van 10 februari 2021 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald, 
         
         
            de akte houdende “vermeerdering (grondslag) eis en gronden, tevens houdende inbreng producties,” 
         
         
            de producties ten behoeve van de mondelinge behandeling van [gedaagde] , 
         
         
            het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 12 juli 2021, met de pleitnotities van [eiser] en de aantekeningen van [gedaagde] , in welk proces-verbaal de beslissing is neergelegd dat op verzoek van partijen vonnis zal worden gewezen.  
         
       
       
     
     
       1.2. 
       De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.  
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Als vaststaand en niet betwist gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden. 
       
     
     
       2.2. 
       
        [eiser] is eigenaar van het pand [adres 1] te [plaats] . In de bedrijfsruimte op de begane grond drijft [eiser] een filiaal van [filiaalnaam] . [gedaagde] exploiteert een Chinees restaurant aan de overzijde van de straat op nummer [nummer 1] en woont zelf op [adres 2] . 
       
     
     
       2.3. 
       
        [eiser] biedt het pand [adres 1] te koop aan via een makelaar. 
       
     
     
       2.4. 
       
         
          [gedaagde] is voor zijn koks op zoek naar woonruimte en is aanvankelijk geïnteresseerd in het woongedeelte (huisnummer [nummer 2] ) van het pand van [eiser] . De vraagprijs, zoals [eiser] die meedeelt aan [gedaagde] , is € 550.000,00 voor het hele pand en € 355.000,00 voor de (nog niet verkamerde) woning zonder de bedrijfsruimte. 
         Op 15 mei 2020 bezichtigt [gedaagde] de woning, maar [gedaagde] deelt op 16 mei 2020 [eiser] mee toch niet geïnteresseerd te zijn. 
       
       
     
     
       2.5. 
       
        [gedaagde] bezichtigt op 6 augustus 2020 het pand [adres 1] nog eens, nu samen met zijn moeder en een broer. Zij worden door de vader van [eiser] rondgeleid. 
       
     
     
       2.6. 
       
        [gedaagde] doet op 8 augustus 2020 een schriftelijk bod van € 530.000,00 op [adres 1] door het invullen van een formulier dat hem door de makelaar van [eiser] wordt aangereikt. [gedaagde] neemt een financieringsvoorbehoud op. Hij moet immers voor € 250.000,00 financiering zien te verkrijgen. 
       
     
     
       2.7. 
       De makelaar van [eiser] heeft [gedaagde] het door [eiser] op 8 augustus 2020 getekende formulier per e-mail toegezonden. [eiser] heeft daarbij met de hand bijgeschreven:  “Hierbij verklaar ik het bod te accepteren. P.S” 
       
     
     
       2.8. 
       
         Op enig moment na 8 augustus 2020 ontvangt [gedaagde] van de makelaar van [eiser] een document met de titel “koopovereenkomst” waarin de koopsom € 530.000,00 is opgenomen en de leveringsdatum 1 november 2020. Als verkopers zijn vermeld ene [naam] en [eiser] (eiser [eiser] ) en er is een financieringsvoorbehoud opgenomen, dat ziet op onder meer een bedrag van € 250.000,00. Op enig moment na ontvangst van laatstgenoemde document ontvangt [gedaagde] van de makelaar van [eiser] een document met de titel “koopovereenkomst” waarin de koopsom € 400.000,00 is opgenomen en de leveringsdatum 1 november 2020. Als verkoper is nu genoemd [eiser] (eiser [eiser] ) en er is een financieringsvoorbehoud opgenomen dat onder meer ziet op een bedrag van € 290.000,00. 
         Geen van beide documenten is door [eiser] getekend of geparafeerd. 
       
       
     
     
       2.9. 
       
        [gedaagde] laat de makelaar van [eiser] per e-mail op 19 augustus 2020 weten na ampele overweging te hebben besloten zijn bod van 8 augustus 2020 in te trekken. Hij deelt mee niet akkoord te zijn met het concept koopcontract en dit niet te ondertekenen. 
       
     
     
       2.10. 
       
        [eiser] heeft bij brief van zijn advocaat van 27 augustus 2020 [gedaagde] medegedeeld dat hij in verzuim is, omdat hij zo uitdrukkelijk aangeeft niet te zullen afnemen, terwijl er een koopovereenkomst is en de ontbinding daarvan niet (rechtsgeldig) is ingeroepen door [gedaagde] . Voorts stelt [eiser] [gedaagde] formeel alsnog in gebreke en gunt hem een termijn van acht dagen voor nakomen van zijn afnameverplichting. [eiser] geeft daarbij uitdrukkelijk aan aanspraak te maken op schadevergoeding en de contractuele boete en (buitengerechtelijke) kosten. 
       
     
     
       2.11. 
       
        [gedaagde] reageert bij e-mail van zijn advocaat van 8 september 2020 afwijzend. In reactie daarop wordt [gedaagde] op 27 oktober 2020 bij brief van de advocaat van [eiser] medegedeeld dat de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) wordt ontbonden en er wordt voorts een voorstel gedaan om tot een regeling te komen. 
       
     
     
       2.12. 
       Er is geen minnelijke regeling tot stand gekomen. [gedaagde] heeft evenmin het pand [adres 1] (alsnog) afgenomen en is ook niet overgegaan tot betaling van een boete en overige schade- en/of kostenposten. 
       
     
     
       2.13. 
       
        [eiser] heeft het pand [adres 1] op 25 november 2020 verkocht aan een derde. 
       
     
     
       2.14. 
       
         Bij dagvaarding is een door beide partijen ondertekend “bevestigingsformulier voor kopen woning” van 8 augustus 2020 overgelegd inzake het pand en aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Het pand is kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] . Het betreft een woonhuis (op de verdiepingen) met bedrijfsruimte (op de begane grond). 
         De koopsom is blijkens het formulier bepaald op € 530.000,00 kosten koper. Er is een financieringsvoorbehoud gemaakt inzake (een deel van) de koopsom en als datum van eigendomsoverdracht (levering) is voorzien 1 november 2020. 
       
       
     
     
       2.15. 
       Op de door [gedaagde] en [eiser] ondertekende (tweede) pagina van het formulier zijn de volgende opmerkingen opgenomen. 
       
       
         
           “De overeenkomst wordt gesloten op basis van een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017). 
         
       
       
       
         
           Voor de verkoop zijn verkoopvoorwaarden opgenomen die vermeld staan in de aan u overhandigde vrijblijvende projectinformatie. Bij het uitbrengen van een bieding en het sluiten van de koopovereenkomst dient men bekend te zijn met deze verkoopvoorwaarden en deze te aanvaarden. 
         
       
       
       
         
           (…) 
         
       
       
       
         
           Indien uw bieding wordt geaccepteerd, is dit bindend. 
         
       
       
       
         
           (…)” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         
          [eiser] stelt zich op het standpunt dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en [gedaagde] waarvan de essentialia – partijen, object, koopsom – zijn opgenomen in het “bevestigingsformulier voor kopen woning” dat op 8 augustus 2020 door beide partijen is ondertekend. [gedaagde] heeft, zo stelt [eiser] , een bindend bod gedaan dat is aanvaard door [eiser] . [gedaagde] heeft de koop voorts niet zelf ontbonden. 
         
          [eiser] stelt dat uit dit formulier tevens blijkt dat het standaardmodel koopovereenkomst eengezinswoning 2017 van toepassing is en dat [gedaagde] derhalve een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is bij niet nakomen. 
         Op grond van artikel 6:277 BW stelt [eiser] recht te hebben op schadevergoeding, omdat de tekortkoming van [gedaagde] de grond vormt voor de ontbinding van de koopovereenkomst. De schade bestaat uit het verschil met de uiteindelijk gerealiseerde koopsom van € 484.000,00. 
         
          [eiser] grondt zijn vordering tot vergoeding van de schade voorts (subsidiair) op het in strijd met de goede trouw en onrechtmatig jegens [eiser] afbreken van onderhandelingen door [gedaagde] . 
         Naast het verschil in de koopsom stelt [eiser] dat er nog enkele andere schadeposten zijn die voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking dienen te komen. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
         
          [eiser] vordert aldus na vermeerdering van eis dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad 
         primair 
         I. voor recht verklaart dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op 8 augustus 2020, 
         II. voor recht verklaart dat die koopovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig is ontbonden vanwege toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de verplichtingen van die koopovereenkomst door [gedaagde] , 
         III. [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] de door hem geleden schade te betalen ad € 49.025,00, bestaande uit een vergoeding van de door hem geleden schade ten aanzien van de dubbele courtage, begroot ad € 3.025,00 (inclusief btw), alsmede de kosten in de vorm van gederfde winst, begroot ad € 46.000,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen, 
         IV. [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen de boete van 10 procent groot, zijnde € 53.000,00, 
         V. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] de wettelijke rente over voornoemd bedrag van € 49.025,00 en € 53.000,00 te betalen, berekend vanaf de dag dat [gedaagde] zijn bod heeft ingetrokken, althans vanaf 5 september 2020, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele betaling, subsidiair voor zover de rechtbank oordeelt dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en alle primaire vorderingen moeten worden afgewezen [gedaagde] te veroordelen tot betalen van een vergoeding van de door [eiser] geleden schade ten aanzien van dubbele courtage, begroot ad € 3.025,00 (inclusief btw), alsmede de kosten in de vorm van gederfde winst, begroot ad € 46.000,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van deze procedure. 
       
       
     
     
       3.3. 
       
         
          [gedaagde] heeft geen bezwaren geuit tegen de vermeerdering van grondslag en eis en voert gemotiveerd verweer. 
         Kort gezegd is volgens [gedaagde] geen koopovereenkomst tot stand gekomen, zodat van een tekortkoming in de nakoming geen sprake kan zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij de onderhandelingen heeft afgebroken, omdat hij geen vertrouwen meer had in [eiser] . Daarnaast is er om verschillende redenen geen sprake van een gave overeenkomst. 
         Voor zover wel een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, voert [gedaagde] aan dat [eiser] geen schade heeft geleden, geen grond heeft voor schadevordering en zijn schade in ieder geval niet heeft beperkt. [gedaagde] stelt dat geen boete is overeengekomen en dat er in ieder geval gronden zijn voor de rechtbank om de boete te matigen. 
       
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     Vermeerdering van eis en aanvullen grondslag 
     
     
       4.1. 
       
        [gedaagde] heeft geen bezwaren geuit tegen de wijziging (aanvullen) van grondslag en eis. De rechtbank ziet geen redenen om de vermeerdering van eis en de aanvulling van de grondslag niet toe te laten. Recht zal aldus worden gedaan op de vermeerderde eis en de aangevulde grondslag. 
       
       
         
           Is er een koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Deze zaak staat of valt met de vraag of tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen terzake het pand bekend als [adres 1] te [plaats] . 
       
     
     
       4.3. 
       
         
          [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van een koopovereenkomst een kopie van het “bevestigingsformulier voor kopen woning” bij wijze van onderhandse akte betreffende de koopovereenkomst in geding gebracht. Daaruit blijkt het volgende: 
          de namen van de verkoper en de koper,  
          welk pand de verkoop en koop betreft: het pand aan de [adres 1] te [plaats] , zonder nadere kadastrale aanduiding, 
          de koopprijs: € 530.000,00 kosten koper, 
          de datum van levering: 1 november 2020. 
         Tevens blijkt dat dit formulier op de tweede pagina is voorzien van een handtekening van beide partijen. Ook blijkt het volgende: [eiser] heeft het bod van [gedaagde] uitdrukkelijk geaccepteerd met de handgeschreven toevoeging op de ondertekende pagina 2. Op diezelfde pagina is tevens (voorgedrukt) vermeld dat als de bieding wordt geaccepteerd het bod dan bindend is. 
       
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] ervoor heeft getekend dat als zijn aanbod van € 530.000,00 wordt geaccepteerd hij daaraan gebonden is. [gedaagde] heeft zonder voorbehoud inzake dat bod vervolgens het formulier geretourneerd aan de verkoopmakelaar. Op grond van productie 1 bij dagvaarding stelt de rechtbank vast dat ook [eiser] op enig moment het formulier van zijn naam heeft voorzien en heeft ondertekend en het bod van [gedaagde] uitdrukkelijk heeft geaccepteerd en geparafeerd. De rechtbank stelt verder vast dat [eiser] op zijn beurt met diens ondertekening ook het door [gedaagde] gemaakte financieringsvoorbehoud heeft geaccepteerd. Niet weersproken door [gedaagde] is dat dit door [eiser] ondertekende formulier op 8 augustus 2020 door (de makelaar van) [eiser] aan hem is geretourneerd. 
       
     
     
       4.5. 
       Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen op 8 augustus 2020. Pagina 1 en 2 van het bevestigingsformulier bevatten daartoe alle daarvoor minimaal noodzakelijke elementen: de naam van de partijen, een omschrijving van het object en de koopprijs. Hoewel summier aangeduid, is er is geen enkele twijfel mogelijk over wat is verkocht, voor welke prijs en tussen wie de koop is gesloten. Alle andere mogelijke al dan niet expliciet overeengekomen bedingen zijn niet van belang of gewicht voor dit oordeel. Of door de makelaar van [eiser] pagina 3 van het formulier nu wel of niet ter hand is gesteld, en evenmin andere genoemde informatie, is voor het oordeel niet van belang. Ook het feit dat aan [gedaagde] na 8 augustus 2020 nog tot tweemaal toe een uitgewerkte koopovereenkomst is gezonden, leidt niet tot een ander oordeel over het feit dat op 8 augustus 2020 al een gave koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] tot stand is gekomen. 
       
     
     
       4.6. 
       Voor de rechtbank weegt voor dit oordeel mee dat voor zover uit de stellingen van [gedaagde] is af te leiden dat partijen nog in onderhandeling waren, omdat de bewoordingen en de inhoud van het bevestigingsformulier nog zoveel vraagpunten en onduidelijkheden zouden bevatten en in de nagezonden koopovereenkomsten onjuistheden en niet tussen partijen besproken bedingen zouden staan, [gedaagde] op geen enkele wijze met documenten (bijvoorbeeld correspondentie), schriftelijke verklaringen of anderszins concreet heeft onderbouwd dat hij ondanks dat de essentialia (partijen, object, prijs) vastgelegd waren en hij geen enkel ander voorbehoud of opmerking heeft gemaakt dan inzake de financiering, gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen en mocht menen dat (met name) de koopprijs nog onderhandelbaar was. Dat een voorstel werd gedaan om een deel van de koopsom contant te laten betalen, hetgeen overigens uitdrukkelijk is weersproken door [eiser] , is niet alleen evenmin geconcretiseerd, maar werpt ook geen ander licht op de omstandigheid dat met de op 8 augustus 2020 door [eiser] gedane aanvaarding van het door [gedaagde] gedane bod een gave koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.  
       
     
     
       4.7. 
       Aan alle vereisten voor totstandkoming van een koopovereenkomst is voldaan. Pagina 1 en 2 van het als productie 2 bij dagvaarding overgelegde “bevestigingsformulier” hebben te gelden als een door beide partijen ondertekende onderhandse akte in de zin van de wet. 
       
     
     
       4.8. 
       Omdat [gedaagde] van de wettelijke bedenktijd van drie dagen na 8 augustus 2020 geen gebruik heeft gemaakt noch op enig moment een beroep heeft gedaan op het door hem gemaakte financieringsvoorbehoud, moet het ervoor worden gehouden dat de koopovereenkomst in ieder geval niet door [gedaagde] is ontbonden. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagde] heeft op 19 augustus 2020 de makelaar van [eiser] medegedeeld, zonder nadere redengeving, dat hij zijn bod intrekt. [eiser] mocht naar het oordeel van de rechtbank reeds hieruit, maar zeker uit de daarop volgende correspondentie van 8 september 2020, de conclusie trekken dat [gedaagde] niet meer wenste af te nemen. [eiser] heeft desondanks [gedaagde] nog een termijn gegeven om na te komen. Door vervolgens geen gevolg te geven aan deze sommatie van [eiser] is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van 8 augustus 2020, zodat [eiser] goede grond had om die overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] , terwijl er nog geen sprake was van ontbinding van de koopovereenkomst, het pand inmiddels aan een derde had verkocht en daardoor in wezen zelf niet meer zou kunnen nakomen, maakt – voor zover die (veronder)stelling al juist is – dit oordeel niet anders en wordt gepasseerd. Uit niets blijkt immers dat [gedaagde] (kon en) wilde afnemen. 
       
       
         
           Boete 
         
       
       
     
     
       4.10. 
       De vraag die de rechtbank voorts moet beantwoorden is of er naast de essentialia van de koop die zijn neergelegd in het bevestigingsformulier nog andere bedingen tussen partijen zijn overeengekomen en eventueel vastgelegd. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] stelt dat doordat in het bevestigingsformulier verwezen wordt naar een model koopovereenkomst, dat daarmee niet alleen de contractuele boete van 10%, maar ook de overige bedingen uit dat model onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst tussen hem en [gedaagde] . 
       
     
     
       4.12. 
       
        [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat hem niets aan stukken genoemd in het formulier is toegezonden en dat overigens ook pagina 3 “Verkoopvoorwaarden” van het bevestigingsformulier hem niet ter hand is gesteld. [gedaagde] beweert dat hem enkel de (concept)koopovereenkomsten van productie 1 en 2 bij conclusie van antwoord zijn toegezonden. Dat is niet weersproken door [eiser] . 
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank begrijpt een en ander dan ook zo. [eiser] stelt dat uit de bewoordingen van het bevestigingsformulier [gedaagde] had moeten en kunnen begrijpen onder welke overige voorwaarden gecontracteerd is, omdat het immers om een standaard koopovereenkomst gaat. [gedaagde] brengt naar voren dat in het bevestigingsformulier geen boetebepaling kan worden gevonden en wijst erop dat verwezen wordt naar “een model koopovereenkomst”, terwijl niet duidelijk is (gemaakt) dat daarin een boetebepaling zou kunnen zijn opgenomen. 
       
     
     
       4.14. 
       Het formulier spreekt van contracteren “ op basis van een model  [cursivering rechtbank] koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017)”, maar uit niets blijkt dat de bij dagvaarding gevoegde productie 3 “koopovereenkomst woning” op enig moment door [eiser] aan [gedaagde] is toegezonden, laat staan dat vast is te stellen dat partijen het op 8 augustus 2020 eens waren dat dit model het in het formulier bedoelde model is: het verkochte object [adres 1] betreft immers een (verkamerde) bovenwoning met bedrijfsruimte, waarvan [eiser] wist dat [gedaagde] er kamersgewijs zijn koks wilde huisvesten. 
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank is dan ook van oordeel dat op basis van wat partijen daarover naar voren brengen niet is vast te stellen over welke bedingen anders dan de expliciet benoemde bedingen in het bevestigingsformulier (zie rov. 2.15. van dit vonnis) overeenstemming is bereikt. Voldoende concretisering van de stelling dat [gedaagde] kon weten, behoorde te weten of wist wat in het bevestigingsformulier werd bedoeld met “een model op basis waarvan de overeenkomst wordt gesloten”, heeft in het licht van de betwisting niet plaatsgevonden. Dat er overeenstemming was over het model koopovereenkomst en het soort boetebeding, kan dan ook niet worden vastgesteld. 
       
     
     
       4.16. 
       Het deel van de vordering dat ziet op de verschuldigde contractuele boete wordt dan ook afgewezen. 
       
       
         
           Schade 
         
       
       
       
         
           Het verschil in koopsom 
         
       
       
     
     
       4.17. 
       
        [eiser] onderbouwt zijn schade van € 46.000,00 met de koopovereenkomst, gedateerd 25 november 2020 en gesloten met een (tweede) opvolgend koper, waarbij het pand voor (slechts) € 484.000,00 is verkocht, zijnde € 46.000,00 dan de prijs van € 530.000,00 die met [gedaagde] was overeengekomen. Hij stelt voorts dat hij het pand snel moest verkopen, omdat in aanloop naar 1 januari 2021 de markt onder druk stond, daar de regels inzake de overdrachtsbelasting wijzigden. [eiser] stelt dat [gedaagde] door zijn tekortkoming deze schade heeft veroorzaakt. 
       
     
     
       4.18. 
       
        [gedaagde] betwist dat [eiser] € 46.000,00 schade heeft geleden. [gedaagde] stelt dat ook bij de (tweede) opvolgende koop is gepoogd een bedrag contant te laten betalen en daarom in de betreffende concept koopovereenkomst een lager bedrag kon worden genoemd. [gedaagde] geeft aan dat niet uit te sluiten is dat [eiser] dus een andere en hogere verkoopprijs heeft gerealiseerd dan de prijs die blijkt uit de overgelegde koopovereenkomst. Daarnaast betwist [gedaagde] dat de markt onder druk stond: de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 van 2% naar 8% had juist een omgekeerd effect. Verkopers van beleggingspanden beleefden “gouden tijden”. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende gedaan om zijn schade te beperken. 
       
     
     
       4.19. 
       Gelet op de ontkenning van [eiser] dat hij een bedrag contant wenste te ontvangen van [gedaagde] of de nieuwe koper, terwijl [gedaagde] een en ander ook niet heeft weten te concretiseren met een document of verklaring, anders dan een whatsapp berichtje in het kader van de eigen eerste (afgebroken) onderhandeling in mei 2020, is de door [eiser] overgelegde koopovereenkomst van 25 november 2020 voldoende onderbouwing voor het feit dat [eiser] uiteindelijk € 46.000,00 minder heeft ontvangen, dan hij bij verkoop aan [gedaagde] zou hebben ontvangen voor het pand [adres 1] . 
       
     
     
       4.20. 
       De rechtbank is voorts van oordeel dat [gedaagde] weliswaar terecht opmerkt dat in het algemeen in de markt een opwaartse beweging was waar te nemen wat betreft de prijzen voor beleggingspanden en dat het niet onwaarschijnlijk is dat tegen het eind van 2020 investeerders wilden profiteren van het verschil tussen 2% en 8% (niet eigen bewoning) in de overdrachtsbelasting, maar dit kan niet zonder meer tot de conclusie leiden dat [eiser] om die reden een betere prijs had kunnen en ook had moeten realiseren. [eiser] is er in ieder geval in geslaagd om na [gedaagde] tot twee keer toe een koper geïnteresseerd te vinden een bod te doen en wist met de tweede de deal af te ronden. Gelet hierop is onvoldoende komen vast te staan dat [eiser] zich onvoldoende heeft ingespannen zijn schade te beperken. 
       
     
     
       4.21. 
       De schade staat in causaal verband met de tekortkoming van [gedaagde] , zodat dit deel van de schadevordering zonder meer kan worden toegewezen. 
       
       
         
           De makelaarskosten 
         
       
       
     
     
       4.22. 
       Wat er ook zij van de hoogte van de schade in de vorm van de kosten van de makelaar, die door [gedaagde] overigens wordt betwist, is er naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval geen verband, laat staan causaal verband, aangetoond tussen de wanprestatie van [gedaagde] en de kosten van de makelaar in het kader van de verkoop van het pand [adres 1] die op 5 december 2020 kennelijk zijn gefactureerd aan [eiser] . Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, volgt een en ander immers niet zonder meer uit de overgelegde documenten. 
       
     
     
       4.23. 
       
         Het deel van de schadevordering die ziet op het makelaarscourtage wordt dan ook afgewezen. 
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.24. 
       
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: 
       - dagvaarding	€     102,96 
       - griffierecht	€     937,00 
       - salaris advocaat	€   2.228,00  (2 punten tarief IV à € 1.114,00 toegewezen bedrag) 
       totaal	€  3.267,96. 
       
     
     
       4.25. 
       De nakosten worden toegewezen als onder 5.4. van dit vonnis verwoord. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       verklaart voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op 8 augustus 2020, 
       
     
     
       5.2. 
       verklaart voor recht dat die koopovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig is ontbonden wegens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van die koopovereenkomst door [gedaagde] , 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] de door hem geleden schade te betalen ad € 46.000,00 bestaande uit gederfde winst, 
       
     
     
       5.4. 
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.267,96, vermeerderd met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, vermeerderd, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
       
     
     
       5.5. 
       verklaart dit vonnis wat betreft 5.3. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad, 
       
     
     
       5.6. 
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken. 
       
     
   
   
     type: EvB 
     coll: