ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2013:456

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2013:456 Gerechtshof Amsterdam , 19-02-2013 / 200.098.134-01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2013-02-19

Zaaknummer: 200.098.134-01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:456

---

Huur van bedrijfsruimte. Onbehoorlijke oplevering na beëindiging huur.

arrest 
     _______________________________________________________________________ _ _ 
     
     
       
         GERECHTSHOF AMSTERDAM 
       
     
     
     
       afdeling civiel en belastingrecht, team II 
     
     
     
       zaaknummer	: 200.098.134/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank	: 479663/CV EXPL 10-11168 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 februari 2013 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         [Appellant] , 
       wonend te [woonplaats], 
       APPELLANT, 
       GEÏNTIMEERDE in incidenteel appel, 
       advocaat:  mr. M. Velsink  te Haarlem, 
     
     
     
       tegen: 
     
     
     
       de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
       
         HEINEKEN NEDERLAND B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       GEÏNTIMEERDE, 
       APPELLANTE in incidenteel appel,  
       advocaat:  mr. Ch. Y. M. Moons  te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Partijen worden hierna [appellant] en Heineken genoemd. 
     
     
     
       [appellant] is bij dagvaarding van 23 november 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Heineken als gedaagde en uitgesproken op 31 augustus 2011. 
     
     
     
       [Appellant] heeft bij memorie grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de oorspronkelijke vordering zal toewijzen, met veroordeling van Heineken in de kosten van het geding in beide instanties. 
     
     
     
       Heineken heeft bij memorie van antwoord de grieven van [appellant] bestreden, harerzijds het hoger beroep uitgebreid tot het in deze zaak op 8 december 2010 gewezen tussenvonnis, daartegen een grief aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellant] zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep. 
     
     
     
       Vervolgens heeft [appellant] bij memorie in het incidentele appel geantwoord en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het appel ongegrond zal verklaren, met veroordeling van Heineken in de kosten van het incidentele appel. 
     
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 januari 2013 doen bepleiten door hun bovengenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid zijn door [appellant] nog producties in het geding gebracht. 
       [appellant] heeft aanvullende inlichtingen verschaft. Zijdens Heineken is, niettegenstaande de uit het rolreglement voortvloeiende verplichting, met uitzondering van haar advocaat, niemand ter zitting verschenen.  
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1 
       Bij schriftelijke huurovereenkomst van 24 november 1992 heeft de rechtsvoorgangster van [appellant] aan Heineken verhuurd de in het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem op de parterre gelegen bedrijfsruimte (verder: de bedrijfsruimte). Heineken heeft de bedrijfsruimte (onder)verhuurd aan de Stichting Sociëteit Economische Studentenvereniging (hierna: de Studentenvereniging). De Studentenvereniging is failliet verklaard. In verband daarmee zijn partijen met elkaar in overleg getreden om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De huurovereenkomst is per 1 oktober 2008 geëindigd.  
       
     
     
       2.2 [ 
       
         appellant] heeft op 21 augustus 2007 een offerte laten uitbrengen met betrekking tot aan de bedrijfsruimte te verrichten werkzaamheden. Deze sluit op € 212.722,82 (exclusief btw). 
         De offerte is aan Heineken toegezonden bij brief van 27 augustus 2007. In die brief heeft [appellant] tevens aanspraak gemaakt op aanvullende schadevergoeding.  
       
       
     
     
       2.3 
       Heineken is hiermee niet akkoord gegaan. Bij brief van 14 september 2007 schreef zij aan [appellant]: 
       
       
         
           Bij eerdere gelegenheden hebben wij met u gesproken over een voortijdige beëindiging van onze huurovereenkomst, mede in verband met het faillissement van onze huurder en uw wens om het gehuurde niet langer ten behoeve van horeca te verhuren. Al enige tijd biedt u via een makelaar de bedrijfsruimte aan als winkelruimte.  
         
         
           In dat kader is casco oplevering van het gehuurde met u besproken. Hierbij speelt niet alleen uw bovengenoemde wens, maar ook het feit dat door ouderdom en slijtage de staat van het gehuurde dienovereenkomstig is.  
         
         
           Zowel op 22 mei als op 22 juni 2007 hebben medewerkers van Heineken, de heren A.W.J. [B] en W. Bakker, met u hierover gesproken. Toen is afgesproken dat u ons een opgave zou doen van de kosten die gemoeid zijn met casco oplevering, zodat onze huurovereenkomst minnelijk zou worden beëindigd en de gewenste verhuur als winkelruimte zo spoedig mogelijk zou kunnen worden gerealiseerd.  
         
         
           Anders dan u in uw brief d.d. 27 augustus 2007 stelt, hebben wij niet gezamenlijk geconstateerd dat het gehuurde forse schade zou hebben opgelopen door het gebruik door onze huurder en dat u een offerte zou laten opstellen voor kosten die gemoeid zijn met het verhelpen van die gestelde schade  
         
         
           Wel hebben wij afgesproken dat Heineken op haar kosten alle apparatuur uit het pand zou verwijderen. Daarvoor en voor de oplevering in casco staat zou  [u]  een kostenopgave laten maken. Vanzelfsprekend hebben wij niet op voorhand, zonder te weten wat de hoogte van die kosten zou zijn, enig bedrag geaccepteerd. (…) 
         
           Bedacht moet hierbij nog worden dat sedert de aanvang van onze huurovereenkomst meer dan 15 jaren zijn verstreken. De sporen van ouderdom, gebruik en slijtage zijn weliswaar zichtbaar, maar dat is geen grond om de kosten voor het kennelijk in perfecte staat brengen van het gehuurde aan ons in rekening te brengen. Niet onvermeld mag blijven dat aan het pand achterstallig onderhoud kleeft dat voor uw rekening als verhuurder zou moeten worden uitgevoerd.  
         
         
           Ter beperking van verdere schade voor Heineken, zeggen wij u hierbij de betreffende huurovereenkomst op  
           tegen 1 oktober 2008 
           . Dientengevolge moeten wij uiterlijk op 30 september 2008 het gehuurde in correcte staat aan u opleveren. Met het oog daarop en voor zover bij u aanwezig verzoeken wij u ons een afschrift te sturen van de eventueel bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte staat van het gehuurde.  
         
         
           Voor alle duidelijkheid hechten wij eraan nog mede te delen dat wij nog immer bereid zijn om zo spoedig mogelijk tot beëindiging van onze huurovereenkomst te komen en om het pand in correcte staat op te leveren. Naar onze mening worden zodoende zowel uw als onze belangen gediend.  
         
       
       
     
     
       2.4 
       Heineken heeft nadien [S], sloopwerken/asbestsanering, (verder: [S]) ingeschakeld. Partijen hebben samen met [S] op 2 april 2008de bedrijfsruimte bezichtigd. Nadien heeft [S] op 7 april 2008 een offerte uitgebracht aan Heineken. Deze offerte sloopwerk vermeldt onder meer: 
       
       
         
           De werkzaamheden zullen bestaan op de gehele begane grond uit het slopen en afvoeren van: 
         
       
       
         - alle plafonds tot op de balklaag, incl. ca. 70 cm. dik isolatiemateriaal boven het café plafond, café plafond ca. 150m2, 
       
       
         - alle voorzetwanden incl. isolatie, 
       
       
         - het binnen entree kozijn met kast, 
       
       
         - afzuiginstallatie met kast boven de entree, 
       
       
         -groene vloer en wandtegels in de entree en gevel, 
       
       
         - (…) 
       
       
         - alle inventaris en afval uit de aanwezige kluis en uit de kelder, 
       
       
         - aanwezige inventaris van de gehele begane grond, 
       
       
         - alle sanitair, 
       
       
         - elektra, water en cv leidingen, 
       
       
         - de gehele bar met bovenbouw, 
       
       
         - alle binnendeuren, 
       
       
         - alle witte wandtegels uit de achterruimte, 
       
       
         - 2 tegelvloeren tot op de bestaande vloer uit de 2 achterruimtes, 
       
       
         - 1 houten vloer uit de achterruimte, 
       
       
         - alle wand en vloertegels uit de toiletten en voorruimtes, 
       
       
         - de 3 aanwezige airco’s, 
       
       
         - (…) 
       
       
         Op uw verzoek apart geoffreerd het verwijderen en afvoeren van de houten vloer in de gehele café ruimte, (…). 
       
       
     
     
       2.5 
       Bij brief van 29 april 2008 heeft Heineken die offerte aan [appellant] toegezonden. [appellant] heeft hierop bij brief van 7 mei 2008 als volgt gereageerd: 
       
       
         
           Naar aanleiding van uw schrijven van 29 april 2008 dank ik u voor uw mededeling dat u de uit te voeren werkzaamheden op 13 mei a.s. wilt aanvangen.  
         
         
           Het zal u gezien de gesprekken in het verleden niet vreemd in de oren klinken dat ik minder gelukkig ben met de door u gekozen aanpak. In uw schrijven meldt u de komst van een aannemer, terwijl ik in de offerte slechts ‘sloopwerkzaamheden’ zie opgenomen.  
         
         
           Dat bevestigt mijn indruk dat de staat van het pand in een nog gehavender toestand zal geraken dan waarin het door u gehuurde zich thans bevindt.  
         
         
           Bij voorkeur voer ik de regie over het beheer van het pand zelf, gezien de ervaringen uit het verleden in relatie tot Heineken en haar onderhuurders. 
         
         
           Vervolgens merk ik op dat de ‘sloper’ er in de offerte van uit is gegaan dat, zoals het in de offerte wordt gesteld, ik citeer – alle afkomende handel voor de sloper is. Ik wil u erop wijzen dat de inventaris voor zover deze niet aan Heineken toebehoort door mij is gekocht van de curator, die het faillissement van uw laatste onderhuurders in het pand heeft afgewikkeld. Ik sta er derhalve op dat een en ander in overleg en met mijn uitdrukkelijk goedvinden, dus schriftelijk, aan derden wordt overhandigd.  
         
         
           Bij deze wil ik Heineken uitdrukkelijk wijzen op mijn wens te overleggen welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en hoe het pand bij einde huur wordt opgeleverd. Ik teken bij deze formeel protest aan tegen het feit dat Heineken werkzaamheden start zonder daar op enige manier met de eigenaar in overleg te zijn getreden. Ik wijs Heineken bij deze op het feit dat ik niet akkoord kan gaan met de aanvang van de werkzaamheden zonder dat ik als eigenaar enig zicht heb op datgene dat er gaat gebeuren. Ik wil als eigenaar uitdrukkelijk betrokken worden bij de plannen van Heineken met het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem en verklaar bij deze dat ik zonder deze kennis niet akkoord ga met hetgeen momenteel voorligt aan plannen.  
         
       
       
     
     
       2.6 
       Bij brief van 29 september 2008 schreef Heineken aan [appellant]: 
       
       
         
           Voor de goede orde, wijzen wij u erop dat, conform het gestelde in onze brief van 14 september 2007, de tussen ons gesloten huurovereenkomst per  
           1 oktober 2008 
            is geëindigd.  
         
         
           Begin juni 2008 heeft onze aannemer [S] B.V. haar werkzaamheden afgerond, welke geheel in overleg met u en naar uw wensen zijn uitgevoerd.  
         
         
           (…). 
         
       
       
     
     
       2.7 
       Bij brief van 30 september 2008 liet [appellant] weten: 
       
       
         
           Tot mijn verbazing stelt u dat uw aannemer [S] B.V. werkzaamheden heeft afgerond en dat zou dan gebeurd zijn volgens mijn wensen en in overleg met mij. 
         
         
           [S] B.V. heeft inderdaad veel uit mijn pand gesloopt, en dat is zeker niet volgens mijn wensen en al helemaal niet in overleg met mij gebeurd.  
         
         
           Ik ga dan ook niet akkoord met de manier waarop Heineken het pand aan mij wil overdragen. Ik kom daar binnenkort op terug.  
         
       
       
     
     
       2.8 
       In een brief van 13 november 2008 van makelaar [S] schreef deze aan [appellant]: 
       
       
         
           Zoals ik al op 7 juli j.l. meedeelde heb ik de winkelruimte, die u wilt verhuren aan de Zijlstraat 61, sindsdien aan meerdere kandidaat huurders aangeboden. Het afgelopen jaar ben ik met een flink aantal kandidaten in gesprek geweest uitgaande van de toestand zoals het perceel door de Studentenvereniging is verlaten. De eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat de desolate toestand waarin de ruimte zich nu bevindt elke kandidaat afschrikt.  
         
         
           Uiteraard worden een groot aantal winkels casco opgeleverd, maar nu is er daarvan zelfs geen sprake (geen vloeren, geen leidingwerk, open plafonds, beschadigde muren en wanden). 
         
         
           (…). 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Beoordeling 
     
     
       3.1 
       In dit geding vordert [appellant] betaling door Heineken van € 624.136,85 omdat, kort gezegd, Heineken het gehuurde na beëindiging van de overeenkomst niet behoorlijk heeft opgeleverd en [appellant] daardoor schade heeft geleden.  
       
     
     
       3.2 
       De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Hij achtte Heineken geslaagd in het bij tussenvonnis van 8 december 2010 opgedragen bewijs dat partijen waren overeengekomen dat het gehuurde casco zou worden opgeleverd, dat wil zeggen geheel ontdaan van alle inrichting, apparatuur, wand-, vloer- en plafondbekleding en tussenmuren en derhalve overeenkomstig de staat waarin het door Heineken is opgeleverd.  
       
     
     
       3.3 
       
         In  grief I  klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat vaststaat dat partijen in 2007 en januari 2008 hebben gesproken over casco (kale) oplevering maar zij destijds niet hebben besproken wat zij daaronder precies verstaan. Partijen zijn geen casco oplevering overeengekomen, aldus [appellant]. Dat valt volgens  grief II  ook niet af te leiden uit de getuigenverklaringen waarin over de gang van zaken bij de opname van april 2008 is verklaard. De kantonrechter interpreteert de brief van 7 mei 2007 fout, aldus  grief III . Ten onrechte overwoog de kantonrechter dat [appellant] de sleutel van het gehuurde op 13 mei 2008 aan Heineken heeft verstrekt, aldus  grief IV . Met  grief V stelt  [appellant] aan de orde dat hij - anders dan de kantonrechter heeft overwogen -  wel aan Heineken kenbaar heeft gemaakt dat hij het met de gang van zaken niet eens was, dat partijen (nog) geen afspraken hadden gemaakt en dat hij, [appellant], nog in de veronderstelling verkeerde dat na de sloop nog een opbouwfase zou volgen.  Grief VI  klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] in april 2008 heeft ingestemd met verwijdering van de houten vloer. [appellant] had wel geprotesteerd tegen het afvoeren van de vloer, zoals de kantonrechter, volgens [appellant] correct, vaststelt.  Grief VII,  ten slotte, is een verzamelgrief waarin wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat [appellant] stilzwijgend akkoord is gegaan met casco oplevering.  
         Bij gelegenheid van het pleidooi hebben partijen daarenboven, mede aan de hand van ter zitting getoonde foto’s van de toestand per 1 oktober 2008, gedebatteerd over het punt dat onder 9 van de memorie van grieven door [appellant] al naar voren was gebracht, te weten of het gehuurde wel casco was opgeleverd.  
       
       
     
     
       3.4 
       Harerzijds heeft Heineken incidenteel geappelleerd tegen de verwerping door de kantonrechter van haar beroep op het bepaalde in artikel 6:89 BW.  
       
     
     
       3.5 
       De incidentele grief faalt. Heineken heeft (pas) bij brief van 29 september 2008 eenduidig laten weten dat zij van mening was te hebben voldaan aan haar opleveringsverplichting. Daarop heeft [appellant] al op 30 september 2008 laten weten dat hij het er niet mee eens was, dat er veel uit het pand was gesloopt en dat zulks niet in overleg met hem was gebeurd. Mede in het licht van de ook door Heineken onderkende moeizame verhouding tussen [appellant] enerzijds en Heineken en [S] anderzijds gedurende de werkzaamheden van laatstgenoemde en gelet op de hierboven geciteerde correspondentie voorafgaand aan de start van de werkzaamheden van [S], waarin [appellant] van zijn mitsen en maren voldoende heeft doen blijken, heeft [appellant] tijdig geprotesteerd. Daaraan doet niet af dat [appellant] pas op 29 april 2009 een verzoek tot het gelasten van een voorlopig deskundigenverzoek betreffende de oplevering van het gehuurde heeft ingediend en de dagvaarding in de onderhavige zaak eerst op 16 augustus 2010 is uitgebracht.  
       
     
     
       3.6 
       Allereerst is aan de orde of Heineken moest voldoen aan haar wettelijke opleveringsplicht bij het einde van de huurovereenkomst, dan wel partijen waren overeengekomen dat Heineken het gehuurde - kort gezegd  casco zou opleveren. Ten tweede komt aan de orde of het gehuurde in dat laatste geval wel casco is opgeleverd.  
       
     
     
       3.7 
       Het hof acht in verband met de eerste vraag onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [appellant], die na het einde van het gebruik door de Studentenvereniging boven de bedrijfsruimte is gaan wonen, die ruimte niet meer wilde verhuren ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf. Heineken heeft daarvan al melding gemaakt in haar brief van 14 september 2007. [appellant] is daarop niet gemotiveerd teruggekomen. Bovendien moest de bar worden verwijderd omdat [appellant] die aan een derde had verkocht, zo blijkt uit de getuigenverklaringen, en wilde [appellant] dat de koelcel ook zou worden verwijderd omdat de bedrijfsruimte tot kledingzaak zou worden bestemd, zo blijkt uit de verklaring van [S]. In zijn verklaring van 13 november 2008 heeft makelaar Van der [S] het ook alleen over winkelruimte die [appellant] wil verhuren en over winkels die veelal casco worden opgeleverd. In dat schrijven is niet gerefereerd aan horecabedrijfsruimte. De ruimte is, zo bleek naar aanleiding van vragen van het hof bij pleidooi, inmiddels verhuurd ten behoeve van de exploitatie van een herenmodezaak. Het hof is daarom van oordeel dat de stelling van Heineken, dat [appellant] de ruimte niet meer ten behoeve van horeca wilde verhuren, door laatstgenoemde onvoldoende gemotiveerd is bestreden. Tegen die achtergrond beziet het hof de gebeurtenissen voor en op 2 april 2008, toen partijen met [S] de bedrijfsruimte hebben opgenomen en is besproken welke werkzaamheden [S] zou verrichten en welke materialen [appellant] wilde behouden.  
       
     
     
       3.8 
       Evenals de kantonrechter komt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde niet zou worden opgeleverd in de staat waarin het zich bij behoorlijk huurderschap zou hebben bevonden. Redengevend daarvoor is, naast hetgeen in de vorige alinea is overwogen, de getuigenverklaring van  [S], die verklaart dat hij met [B] (van Heineken, verder: [B]) en [appellant] gedurende twee tot tweeëneenhalf uur de bedrijfsruimte heeft opgenomen en [B], regelmatig na overleg met [appellant] en steeds na diens instemming, heeft gezegd welke werkzaamheden [S] zou moeten uitvoeren. Op basis daarvan is de onder 2.4 geciteerde offerte gemaakt. Getuige [B] bevestigt dat met [S] en [appellant] de bedrijfsruimte is opgenomen om tot oplevering te geraken. Bij die gelegenheid is besproken wat er moest gebeuren en op basis daarvan is de offerte opgemaakt. [appellant] wilde de bar en het isolatiemateriaal houden. Hiertegenover staat slechts de verklaring van [appellant]. Weliswaar ontkent hij dat is afgesproken dat [S] conform de (nadien uitgebrachte) offerte werk zou uitvoeren maar wel erkent [appellant] dat betrokkenen het gehuurde hebben opgenomen en daarbij is gesproken over wat er moest gebeuren. Ook erkent [appellant] dat is gesproken over de bar die verwijderd zou worden en dat hij aan [S] heeft gevraagd separaat een offerte te maken voor sloop van de kluis/koelcel om meer verhuurbaar bedrijfsvloeroppervlak te kunnen realiseren. Die opmerkingen van [appellant] sporen niet met een afgesproken oplevering van horecabedrijfsruimte in goede staat. Met oplevering van de bedrijfsruimte overeenkomstig de contractuele bestemming valt ook niet te rijmen dat, zoals onder 3.7 is overwogen, [appellant] de bedrijfsruimte zelf niet meer wilde verhuren ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf. Zoals Heineken – mede in haar brief van 14 september 2007 – aanvoert, had [appellant] er dan ook belang bij dat de bedrijfsruimte zou worden opgeleverd in zodanige staat dat hij deze tot een andere bestemming kon verhuren. In dat kader is kennelijk tussen partijen besproken dat ‘casco’ zou worden opgeleverd.  
       
     
     
       3.9 
       De grieven I tot en met V en VII falen daarom, althans heeft [appellant] bij bespreking daarvan geen belang omdat het hof bij het slagen van een grief op grond van de devolutieve werking de vraag wat in het kader van de oplevering is overeengekomen zelf in bovenstaande zin zou beantwoorden. Grief VI slaagt omdat uit de offerte niet kan worden afgeleid dat partijen op 2 april 2008 al overeenstemming hadden over de sloop van de houtenvloer; getuige [S] heeft verklaart dat hij tijdens de uitvoering van de werkzaamheden van [B] opdracht heeft gekregen de vloer te verwijderen maar niet weet of [appellant] het daarmee eens was, terwijl getuige [B] heeft verklaard dat [appellant] tijdens de opname al zou hebben gezegd dat de vloer weg mocht, maar kan niet uitleggen waarom sloop van de vloer dan separaat in de offerte is opgenomen. Voor de stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [S] de vloer zou slopen en meenemen is daarom onvoldoende bewijs voorhanden. Bovendien volgt uit de verklaring van [B] dat [appellant] het isolatiemateriaal zou houden. Niettemin heeft [S] dat meegenomen. Voor de bar gold dat ook, maar daarmee is [appellant] uiteindelijk akkoord gegaan, zodat daarvoor geen vergoeding kan worden gevorderd. Dat [appellant], zoals hij stelt, de radiatoren zou houden en alleen omdat de andere radiatoren al weg waren akkoord ging met verwijdering van de radiatoren op de binnenplaats, is niet voldoende gebleken. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] zich nog beklaagd over het feit dat [S] in de binnenplaats liggende waalsteentjes heeft meegenomen, maar daarmee is [appellant] in dit stadium van het geding te laat.  
       
     
     
       3.10 
       Daarmee komt het hof aan de tweede vraag, namelijk of Heineken aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan door het gehuurde achter te laten zoals zij heeft gedaan. Het hof overweegt in dit kader dat geen formele oplevering heeft plaatsgevonden, in de zin dat beide partijen in overleg een staat van oplevering hebben vastgesteld. Heineken heeft simpelweg bij brief van 29 september 2008 laten weten dat [S] haar werkzaamheden begin juni 2008 had voltooid overeenkomstig de wensen van [appellant]. Dat laatste is reeds daarom niet juist omdat, zoals hierboven werd overwogen, [S] ten onrechte de houten vloer had verwijderd en het isolatiemateriaal had afgevoerd. Daarenboven is het hof op grond van de bij pleidooi getoonde, door [appellant] toegelichte en door Heineken, bij gebrek aan voldoende vertegenwoordiging ter zitting, onvoldoende betwiste foto’s van oordeel, dat geen sprake is geweest van een ‘casco’ oplevering in die zin, dat [appellant] de bedrijfsruimte zonder meer dan geringe herstelwerkzaamheden redelijkerwijs in verhuur kon aanbieden. Het hof verwijst in dat verband mede naar de al genoemde schriftelijke verklaring van [S].  
       
     
     
       3.11 
       
         Heineken heeft derhalve niet aan haar ‘casco’ opleveringsverplichting voldaan. [appellant] heeft daardoor en doordat de houten vloer is gesloopt en verwijderd en isolatiemateriaal is weggevoerd, schade geleden. Die schade kan echter niet worden begroot op het door hem gevorderde bedrag nu dat uitgaat van een geheel nieuwe inrichting van de bedrijfsruimte. Het hof begroot de schade daarom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:97 tweede zin BW, op € 50.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2008, de datum van het einde van de huurovereenkomst, nu Heineken vanaf die datum in gebreke was met haar opleveringsverplichting.  
         De schade wegens huurderving is onvoldoende onderbouwd nu niet concreet is gemaakt aan wie en voor welke huursom de bedrijfsruimte had kunnen worden verhuurd als Heineken wel aan haar opleveringsverplichting had voldaan. De kosten en de noodzaak van hypotheekleningen zijn evenmin onderbouwd en overigens is de noodzaak niet aangetoond. De gevorderde advocaatkosten zijn evenmin onderbouwd. Niet duidelijk is of en waarom separaat vergunningen van de gemeente moesten worden verkregen waarvan de noodzaak in causaal verband staat met de tekortkoming in de nakoming van de opleveringsverplichting. Dat geldt ook voor de gevorderde kosten calculatie en de kosten van de makelaar. 
       
       
     
     
       3.12 
       Het vonnis zal worden vernietigd. Beide partijen dienen, als deels in het ongelijk gesteld, hun eigen kosten in eerste aanleg en appel te dragen.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het bestreden vonnis van 8 december 2010; 
     
     
     
       vernietigt het bestreden vonnis van 23 november 2011; 
     
     
     
       en opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt Heineken tot betaling aan [appellant] van € 50.000, (VIJFTIGDUIZEND EURO) te vermeerderen met de wettelijke rente over de uitstaande hoofdsom vanaf 1 oktober 2008; 
     
     
     
       verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten in eerste aanleg en in appel draagt; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.