ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2025:703

Titel: ECLI:NL:RBNNE:2025:703 Rechtbank Noord-Nederland , 26-02-2025 / C/18/233444 HA ZA 24-80

Gerecht: Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak: 2025-02-26

Zaaknummer: C/18/233444 HA ZA 24-80

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBNNE:2025:703

---

Nietigheid derdenhypotheek vanwege ontbreken titel? Misbruik van recht van hypotheekgerechtigde door weigering mee te werken aan levering aan derde

RECHTBANK Noord-Nederland 
     
     
       Civiel recht  
     
     
     
       Zittingsplaats Groningen 
     
     
     
       Zaaknummer: C/18/233444 / HA ZA 24-80 
     
     
     
       
         Vonnis van 26 februari 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
     
       
         
          [eiser]
         ,  
       te [woonplaats] , 
       eisende partij, 
       hierna te noemen: [eiser] , 
       advocaat: mr. H. Veldman, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [gedaagde 1] ,  
     
       te [woonplaats] , 
       advocaat: mr. J. de Groot, 2.  ABN AMRO BANK N.V. ,  
       te Amsterdam, 
       niet verschenen, 3.  [gedaagde 3] ,  
       te [woonplaats] , 
       advocaat: mr. G.H. Sjobbema, 
       gedaagde partijen, 
       hierna [gedaagde 1] , ABN AMRO en [gedaagde 3] te noemen.  
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 12 juni 2024, 
       - de brief van 17 oktober 2024 van [eiser] met producties, 
       - de spreekaantekeningen van [eiser] van 17 oktober 2024, 
       - de mondelinge behandeling van 17 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
        [eiser] is sinds 29 oktober 2007 eigenaar van de voormalige uitgaansgelegenheid ‘Discotheek Pruim’, waarvan deel uitmaken een disco/partycentrum, cafetaria, parkeerplaatsen, verdere opstallen en bijgelegen grond, plaatselijk bekend [adres] .  
       
     
     
       2.2. 
       
         Eveneens op 29 oktober 2007 heeft [eiser] een overeenkomst van geldlening gesloten met [leningverstrekker] (hierna: [leningverstrekker] ) ter hoogte van 
         € 1.000.000,00. Deze lening had een looptijd tot 19 oktober 2010. Als zekerheid voor de nakoming van die geldlening heeft [eiser] aan [leningverstrekker] een hypotheekrecht verstrekt op de grond met de opstallen [adres] en [adres] . 
       
       
     
     
       2.3. 
       Op 24 april 2008 heeft [eiser] 1/4e deel van zijn eigendom in het hiervoor onder 2.1. genoemd onroerend goed overgedragen aan [gedaagde 3] .  
       
     
     
       2.4. 
       Op 5 februari 2010 hebben [eiser] en [gedaagde 3] een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] geleverd aan GERAB Onroerend goed B.V. Het gedeelte van het perceel dat in eigendom bleef bij [eiser] en [gedaagde 3] werd daarbij vernummerd naar [kadastrale aanduiding] en heeft na voornoemde levering nog een oppervlakte van [oppervlakte] .  
       
     
     
       2.5. 
       Via notariële volmachten van 22 juni 2011 hebben [eiser] en [gedaagde 3] aan medewerkers van Brummelhuis Vierveijzer Notarissen te Amsterdam (verder: het notariskantoor respectievelijk de notaris) volmacht gegeven om ten behoeve van [naam] (hierna: [naam] ) - onder meer - een recht van eerste hypotheek (derdenhypotheek) te vestigen op het hen na de hiervoor genoemde verkoop op 5 februari 2010 nog in eigendom toebehorend onroerend goed,  verder: ‘het onroerend goed’, zulks tot zekerheid van terugbetaling van een vordering die [naam] heeft op de besloten vennootschap Stess Automaten B.V. (hierna: Stess Automaten). [gedaagde 1] is enig aandeelhouder en enig bestuurder van Stess Automaten.  
       
     
     
       2.6. 
       Op 23 juni 2011 heeft Stess Automaten een nota van afrekening ontvangen van het notariskantoor, waaruit blijkt dat Stess Automaten van [naam] een bedrag heeft geleend van € 1.000.000,00. Van dat bedrag is € 973.050,21 betaald aan [leningverstrekker] ter aflossing van de op 29 oktober 2007 gevestigde hypotheek. Van het restantbedrag zijn de notariskosten en een bemiddelingsprovisie aan [naam] betaald.  
       
     
     
       2.7. 
       
         Eveneens op 23 juni 2011 is door de notaris een hypotheekakte gepasseerd. Deze hypotheekakte vermeldt dat [naam] aan Stess Automaten een bedrag heeft geleend van  
         € 1.000.000,00, welk bedrag door Stess Automaten uiterlijk op 23 juni 2013 moet worden afgelost en waarover een rente dient te worden betaald van 10% per jaar, te voldoen in maandelijkse termijnen. Tot zekerheid van terugbetaling is op basis van de daartoe door hen verstrekte volmachten onder meer een hypotheekrecht gevestigd op het aan [eiser] en [gedaagde 3] in eigendom toebehorende onroerend goed. Dit hypotheekrecht is gevestigd voor een hoofdsom van € 1.000.000,00 vermeerderd met een opslag van 60%, derhalve tot een maximaal bedrag van € 1.600.000,00. 
       
     
     
       2.8. 
       Op 9 oktober 2014 is namens ABN AMRO executoriaal beslag gelegd op het aan [gedaagde 3] in eigendom toebehorende 1/4e deel van het onroerend goed. Blijkens het exploot van beslaglegging is het beslag gelegd op grond van de in executoriale vorm uitgegeven grosse van een notariële akte van geldlening met hypotheekstelling d.d. 27 augustus 2002. Volgens die akte  heeft [gedaagde 3] van ABN AMRO een bedrag van € 1.362.500,00 geleend ten behoeve van de aankoop van een perceel bouwgrond te [plaats] . Daaropvolgend heeft [gedaagde 3] aanvullend een bedrag ad € 50.000,00 geleend, waarvoor middels hypotheekakte d.d. 18 december 2003  aanvullende hypothecaire zekerheid is verstrekt door [gedaagde 3] . Daarna is door [gedaagde 3] nog een bedrag van € 100.000,00 geleend, waarvoor middels hypotheekakte d.d. 19 april 2005  aanvullende hypothecaire zekerheid is verstrekt. 
       
     
     
       2.9. 
       Het perceel bouwgrond te [plaats] , met de nadien daarop door [gedaagde 3] gebouwde woning, is op 2 december 2015 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 1.360.000,00. 
       
     
     
       2.10. 
       Bij exploot van 7 mei 2019 is aan [gedaagde 3] bevel gedaan om de restantschuld ter hoogte van € 785.592,94 aan ABN AMRO te voldoen. 
       
     
     
       2.11. 
       Op 15 december 2020 heeft [naam] zijn vordering op Stess Automaten aan [gedaagde 1] gecedeerd voor een bedrag van € 900.000,00. Volgens de akte van cessie worden alle eerder gevestigde hypotheekrechten doorgehaald, met uitzondering van het hypotheekrecht op het onroerend goed van [eiser] en [gedaagde 3] . 
       
     
     
       2.12. 
       Op 20 mei 2022 is door een statutenwijziging de naam Stess Automaten B.V. gewijzigd in ‘ [naam] ’. 
       
     
     
       2.13. 
       De uitgaansgelegenheid (Discotheek Pruim) die zich bevindt op het onroerend goed, en waarvan [eiser] en [gedaagde 3] de exploitatie wilden voortzetten, is sinds de aankoop in 2007 amper gebruikt, staat (thans) leeg en verkeert in slechte staat. 
       
     
     
       2.14. 
       
        [eiser] en [gedaagde 3] zijn met de heer [naam] (hierna: [naam] ) in gesprek geraakt over de verkoop van het onroerend goed. In december 2022 hebben [eiser] en [gedaagde 3] met [naam] gesproken over de verkoop van het onroerend goed voor een bedrag van € 1.150.000,00 (vrij op naam). 
       
     
     
       2.15. 
       Bij brief van 25 februari 2022 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde 1] verzocht om een gespecificeerde opgave van de vordering die hij heeft op Stess Automaten.  
       
     
     
       2.16. 
       Op 1 maart 2022 heeft [gedaagde 1] daarop telefonisch laten weten dat er sprake is van een vordering van € 1.800.000,00 en dat uitsluitend tegen betaling van dat bedrag royement kan worden verleend.  
       
     
     
       2.17. 
       
        [naam] heeft aangegeven niet bereid te zijn het onroerend goed voor dit bedrag over te nemen. 
       
     
     
       2.18. 
       In opdracht van [naam] is het onroerend goed op 20 juli 2022 getaxeerd door [taxateur] van Van der Velde & Hoen Makelaardij (verder: de taxateur), waarbij de waarde is bepaald op € 625.000,00. 
       
     
     
       2.19. 
       
         
          [naam] heeft daarop laten weten dat hij voor het onroerend goed een bedrag van  
         € 1.150.000,00 wil betalen. Met dit gegeven heeft de advocaat van [eiser] de deurwaarder op 5 januari 2023 verzocht het door ABN AMRO gelegde beslag op het aan [gedaagde 3] toebehorende 1/4e deel van het onroerend goed op te heffen. Bij e-mail van 9 januari 2023 heeft de deurwaarder laten weten dat het beslag niet zal worden doorgehaald.  
       
       
     
     
       2.20. 
       De taxateur heeft de geactualiseerde waarde van het onroerend goed per 8 januari 2024 vastgesteld op € 550.000,00.  
       
     
     
       2.21. 
       
        [eiser] en [naam] hebben op 25 januari 2024 de koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed getekend. [eiser] heeft deze overeenkomst tevens namens [gedaagde 3] getekend. 
       
     
     
       2.22. 
       In deze koopovereenkomst is onder meer bepaald dat het onroerend goed zonder enige garantie door [eiser] en [gedaagde 3] wordt verkocht aan [naam] voor een koopsom van € 1.041.666,00 en dat levering zal plaatsvinden op 1 juni 2025, of een nader overeen te komen datum, zulks met - samengevat - de mogelijkheid tot ontbinding in het geval er niet vrij van beslagen en hypotheek kan worden geleverd. 
       
     
     
       2.23. 
       Omdat [naam] wenste dat [gedaagde 3] ook zelf zijn handtekening onder de koopovereenkomst zou zetten, heeft de advocaat van [eiser] dit verzoek van [naam] bij e-mail van 19 januari 2024 aan [gedaagde 3] kenbaar gemaakt. 
       
     
     
       2.24. 
       Bij brieven van 23 januari 2024 heeft de advocaat van [eiser] - samengevat - [gedaagde 1] gesommeerd om zijn medewerking aan de verkoop van het onroerend goed aan [naam] te verlenen en de beslaglegger gesommeerd het beslag door de ABN AMRO door te halen. 
       
     
     
       2.25. 
       
         Bij e-mail van 8 februari 2024 heeft [gedaagde 3] daarop aan [naam] geschreven: 
         
           ‘Ik heb destijds aan [eiser] aangegeven hier niet meer te willen aansluiten. En mijn machtiging hebt ingetrokken.’ 
         
       
       
     
     
       2.26. 
       Bij brief van 28 februari 2024 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde 3] gesommeerd tot nakoming van de afspraken zoals deze door [eiser] en [gedaagde 3] met [naam] in december 2022 zouden zijn gemaakt.  
       
     
     
       2.27. 
       
        [gedaagde 1] , noch ABN AMRO noch [gedaagde 3] hebben op deze sommaties bevestigend gereageerd. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
     
       3.1. 
       
        [eiser] vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:  
       
       
       
         
           Primair: 
         
         I. Voor recht te verklaren dat het middels notariële akte d.d. 23 juni 2011 gevestigde hypotheekrecht nietig is dan wel deze te vernietigen, zulks met veroordeling van [gedaagde 1] om binnen 2 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan een kosteloze doorhaling van de inschrijving van het hypotheekrecht in de kadastrale registers; 
         II. [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 50.000,00 althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag dat niet aan de veroordeling als bedoeld onder I hiervoor wordt voldaan, zulks tot een maximum van € 1.050.000,00; 
         III. ABN AMRO te veroordelen tot opheffing van het beslag en doorhaling daarvan in de kadastrale registers, zulks op eerste verzoek van de notaris die met de levering van het onroerend goed is belast, en tegen ontvangst van een bedrag ad € 263.666,50; 
         IV. ABN AMRO te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 10.000,00 althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag dat niet aan de veroordeling als bedoeld onder III hiervoor wordt voldaan, zulks tot een maximum van € 275.000,00. 
         V. [gedaagde 3] te bevelen om de verkoopovereenkomst, welke als productie 26 zal worden overgelegd te ondertekenen, zulks uiterlijk binnen 2 dagen nadat in deze vonnis zal zijn gewezen; 
         VI. [gedaagde 3] te bevelen om zijn medewerking te verlenen aan de levering van het onroerend goed conform het concept van de leveringsakte welke als productie 32 zal worden overgelegd, zulks binnen twee dagen nadat daarom door de met levering belaste notaris is verzocht; 
         VII. Te bepalen dat, indien [gedaagde 3] zijn medewerking aan de veroordelingen V en VI niet verleent, het in deze te wijzen vonnis ex. artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de wilsverklaring van [gedaagde 3] ten aanzien van zowel de ondertekening van de koopovereenkomst als de leveringsakte, althans te beslissen als in goede justitie zal worden vermeend te behoren; 
       
       
       
         
           Subsidiair: 
         
         VIII. [gedaagde 1] te veroordelen om tegen ontvangst van een bedrag ad € 1.054.666,00 het hypotheekrecht door te halen c.q. daartoe opdracht te geven aan de met de levering belaste notaris, zulks op diens eerste verzoek en uiterlijk binnen twee weken nadat het verzoek is gedaan door de notaris; 
         IX. ABN AMRO te veroordelen om het beslag op te heffen c.q. door te halen, zulks op eerste verzoek van de met de levering belaste notaris en uiterlijk binnen twee weken nadat het verzoek is gedaan door de notaris; 
         X. [gedaagde 1] en ABN AMRO te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van  
         € 50.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag dat niet aan de veroordeling als bedoeld onder V en VI wordt voldaan, zulks tot een maximum van 
         € 1.050.000,00; 
       
       
       
         
           Primair en subsidiair: 
         
         XI. [gedaagde 1] , ABN AMRO en [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de dagvaardingskosten, het griffierecht en salaris en nasalaris advocaat, standaard forfaitair bepaald. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer. [gedaagde 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Nu ABN AMRO niet in de procedure is verschenen, zal tegen haar verstek worden verleend. Aangezien de andere gedaagden wel zijn verschenen, zal tussen alle partijen een vonnis worden gewezen dat als vonnis op tegenspraak zal worden beschouwd (artikel 140 Rv). 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eiser] stelt af te willen van het onroerend goed omdat hij niet langer in staat is de daarmee gepaard gaande lasten te voldoen. Bovendien valt verdere achteruitgang van het onroerend goed te vrezen. Voor de verkoop aan [naam] is - daar komt het op neer - medewerking van zowel [gedaagde 1] , ABN AMRO als [gedaagde 3] vereist. [eiser] stelt dat hij zijn vorderingen zowel namens zichzelf als namens de gemeenschap zoals die bestaat met [gedaagde 3] instelt. Hierna zullen - om redenen van doelmatigheid - eerst zijn vorderingen jegens [gedaagde 1] worden beoordeeld.  
       
       
         
           De vorderingen jegens [gedaagde 1] 
         
       
       
       
         
           Primair: nietigheid van het hypotheekrecht  
         
       
       
     
     
       4.3. 
       
        [eiser] vordert jegens [gedaagde 1]  primair  dat voor recht wordt verklaard dat het hypotheekrecht (de derdenhypotheek) op het onroerend goed, zoals dat op 23 juni 2011 ten gunste van [naam] is gevestigd en op 15 december 2020 door de cessie van de vordering van [naam] op Stess Automaten aan [gedaagde 1] is overgegaan op [gedaagde 1] , nietig wordt verklaard. Reden daarvoor is volgens hem de omstandigheid dat daaraan geen geldige titel ten grondslag ligt omdat het niet zou berusten op enige overeenkomst.  
       
     
     
       4.4. 
       De rechtbank kan [eiser] hierin niet volgen. Als onbetwist staat dat [eiser] en [gedaagde 3] de volmachten die de notaris op 22 juni 2011 bij akte heeft opgemaakt hebben ondertekend en dat de notaris deze volmachten de daaropvolgende dag heeft gebruikt voor de vestiging van het hypotheekrecht. In de volmachten - ook dat wordt door [eiser] niet betwist - is met zoveel woorden opgenomen dat deze dienen ter vestiging van een recht van hypotheek op het onroerend goed tot een totaalbedrag van € 1.600.000,00, en wel ten behoeve van [naam] en tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen [naam] heeft te vorderen van Stess Automaten. 
       
     
     
       4.5. 
       
         
          [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben bovendien - [eiser] heeft dat in de dagvaarding onbesproken gelaten - gesteld, en ook onderbouwd met stukken, dat [eiser] eerder op 29 oktober 2007 een overeenkomst van geldlening voor een bedrag van € 1.000.000,00 heeft gesloten met [leningverstrekker] en uit dien hoofde destijds een recht van hypotheek op het onroerend goed heeft verstrekt. Uit de overgelegde stukken blijkt dat deze eerdere hypotheek ten gunste van [leningverstrekker] op 23 juni 2011, dezelfde dag waarop het hypotheekrecht ten gunste van [naam] is gevestigd, is afgelost uit een lening van € 1.000.000,00 die [naam] aan Stess Automaten heeft verstrekt. 
         Ter zitting heeft [eiser] benoemd dat [leningverstrekker]  ‘zijn geld wilde’  en dat hij meende dat [gedaagde 1]  ‘het pand met schuld zou overnemen’ . 
       
       
     
     
       4.6. 
       Uit het voorgaande volgt genoegzaam dat op 23 juni 2011 - en op hetzelfde notariskantoor - zowel een nieuw hypotheekrecht ten laste van [eiser] is gevestigd alsook dat met de verstrekking van de lening door [naam] aan Stess Automaten een schuld van [eiser] aan [leningverstrekker] is afgelost. Dat dit alles zou hebben plaatsgevonden zonder dat daaraan enige afspraak (titel) ten grondslag heeft gelegen, kan niet worden aangenomen. De stelling van [eiser] - betrokken in de dagvaarding en de spraakaantekeningen - dat hij van dit alles niets wist en blind een volmacht heeft getekend zonder te weten waartoe deze diende, komt de rechtbank bijzonder ongeloofwaardig voor, temeer waar [eiser] toch ook weet moet hebben gehad van het tenietgaan van zijn schuld aan [leningverstrekker] . Dit heeft hij ter zitting ook erkend. De rechtbank merkt verder nog op dat zelfs in het geval de stellingen van [eiser] over de gang van zaken juist zouden zijn, meer in het bijzonder dat hij de volmacht op verzoek van [gedaagde 1] heeft getekend, hij daar kennelijk mee heeft ingestemd zodat reeds daarom van een overeenkomst (en daarmee een titel) sprake is geweest. Bij dit alles klemt ten slotte dat [eiser] in de dagvaarding diverse relevante feiten - met name de aflossing van de schuld aan [leningverstrekker] en de doorhaling van diens hypotheekrecht - onbesproken heeft gelaten en daarin zelf in de spreekaantekeningen voor de comparitie heeft volhard. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] daarmee de op hem uit hoofde van artikel 21 Rv rustende verplichtingen heeft geschonden. De rechtbank zal gelet op dit alles de primaire vordering van [eiser] als zijnde onvoldoende onderbouwd afwijzen.  
       
     
     
       4.7. 
       In zijn spreekaantekeningen bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] de grondslag van deze vordering nog aangevuld door te stellen dat hij ook geen overeenkomst heeft kunnen sluiten die als titel kan gelden, en wel omdat hij daarvoor op grond van artikel 1:88 lid 1 onder c BW toestemming van zijn echtgenote had moeten hebben. Ook deze stelling van [eiser] wordt door de rechtbank gepasseerd. Voor zover deze toestemming al was vereist, heeft immers te gelden dat vooralsnog sprake is van een rechtsgeldige rechtshandeling die slechts op vordering van de echtgenote kan worden vernietigd (artikel 1:89 BW). Daaromtrent is echter niets gesteld. 
       
     
     
       4.8. 
       De conclusie van het voorgaande is dan ook dat het beroep op nietigheid van de derdenhypotheek zal worden verworpen. Daarmee komt de rechtbank toe aan de subsidiaire vordering van [eiser] jegens [gedaagde 1] . 
       
       
         
           Subsidiair: medewerking aan de verkoop 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
         
          [eiser] vordert  subsidiair  dat [gedaagde 1] zal worden veroordeeld tot medewerking aan de verkoop van het onroerend goed aan [naam] . Hij stelt daartoe dat [gedaagde 1] de vennootschap (eerst Stess Automaten en later [naam] BV) die de schuld van  
         € 1.000.000,00 aan [gedaagde 1] heeft, bewust heeft laten leeglopen zodat die schuld niet kan worden terugbetaald en - door de bedongen rente - aanzienlijk is opgelopen. Gelet op de waarde van het onroerend goed, laatstelijk getaxeerd op een bedrag van € 550.000,00, heeft   [gedaagde 1] ook geen enkel redelijk belang om zich tegen de verkoop aan [naam] te verzetten. Door die verkoop - voor een veel hoger bedrag dan de getaxeerde waarde, namelijk voor een koopsom van € 1.150.000,00 - zal [gedaagde 1] immers uiteindelijk meer ontvangen dan wanneer hij de verkoop blijft blokkeren, dan wel wanneer executoriale verkoop zou moeten volgen. Volgens [eiser] levert deze weigering van [gedaagde 1] daarom misbruik van recht op.  
       
       
     
     
       4.10. 
       
        [gedaagde 1] voert daartegen als verweer dat van misbruik van recht geen sprake is en dat hij wel degelijk een gerechtvaardigd belang heeft. Hij kan niet worden verplicht tot het verlenen van medewerking aan de verkoop aan [naam] . Hij was en is namelijk bereid het onroerend goed voor een hoger bedrag te kopen (te weten tegen dezelfde koopsom als [naam] en met kwijtschelding van alle door [eiser] verschuldigde rente). Hij is niet gebonden aan de overeenkomst van [eiser] met [naam] , die door [naam] ook is aangegaan in de wetenschap dat [gedaagde 1] daaraan niet zou willen meewerken. [eiser] miskent volgens [gedaagde 1] verder - zo vat de rechtbank het samen - dat hij nu juist feitelijk degene is die de schuld uit de leenovereenkomst heeft. De achtergrond en bedoeling van de transacties op 23 juni 2011 is geweest - hoewel dat niet met zoveel woorden op schrift is gesteld - dat Stess Automaten de schuld van [eiser] aan [leningverstrekker] zou aflossen (waarbij ook het hypotheekrecht van [leningverstrekker] werd doorgehaald) en dat in de plaats daarvan [eiser] een schuld (uit hoofde van leenovereenkomst) aan Stess Automaten zou krijgen, waarbij de derdenhypotheek als zekerheid voor [naam] (later [gedaagde 1] ) zou dienen omdat het [gedaagde 1] was die het geld feitelijk ter beschikking stelde. Het was dus niet zozeer Stess Automaten die de lening moest aflossen maar juist [eiser] zelf. Hij heeft dat echter nagelaten. 
       
     
     
       4.11. 
       
        [eiser] heeft hiertegen op de zitting op zijn beurt weer aangevoerd dat hij aan de koopovereenkomst met [naam] is gebonden en dat hij geen schuld aan Stess Automaten (inmiddels [naam] BV) heeft (gehad). 
       
     
     
       4.12. 
       Bij de boordeling van het subsidiair door [eiser] gevorderde moet voorop worden gesteld dat [eiser] , zoals volgt uit de verwerping van zijn primaire vordering jegens [gedaagde 1] , een recht van hypotheek ter zake van het onroerend goed heeft gevestigd waarop [gedaagde 1] zich in beginsel kan beroepen. Daarbij wil de rechtbank voorshands aannemen dat [eiser] direct dan wel indirect (via Stess Automaten/ [naam] BV) een schuld aan [gedaagde 1] heeft zodat [gedaagde 1] - voorshands - geen misbruik van zijn recht maakt door zich op zijn hypotheekrecht te beroepen. De door [gedaagde 1] gestelde betekenis van de transacties zoals die op 23 juni 2011 bij de notaris hebben plaatsgevonden is als zodanig inzichtelijk en ook begrijpelijk en consistent met de inhoud van de diverse akten en de verstrekte volmachten. Hetgeen daartegen door [eiser] is aangevoerd is dat echter niet. [eiser] - opnieuw daargelaten dat hij aanvankelijk niets heeft gesteld over zijn eerdere schuld aan [leningverstrekker] en daarover zelfs op de zitting in eerste instantie (in de comparitieaantekeningen) is blijven zwijgen - geeft geen inzichtelijke duiding aan de gebeurtenissen en lijkt te willen doen voorkomen alsof een eerdere schuld van hem aan [leningverstrekker] in het niets is verdwenen. De rechtbank oordeelt dan ook dat aangenomen moet worden dat [eiser] uit hoofde van een overeenkomst van geldlening (direct dan wel indirect) een schuld aan [gedaagde 1] heeft. De daarop ziende, andersluidende stellingen van [eiser] zullen bij gebrek aan onderbouwing worden gepasseerd. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de schending van artikel 21 Rv, zal [eiser] niet in de gelegenheid worden gesteld tot het leveren van tegenbewijs. 
       
     
     
       4.13. 
       De rechtbank ziet zich, daargelaten dat de indruk rijst dat allerlei feiten en ontwikkelingen buiten het gezichtsveld zijn gehouden, vervolgens geplaatst voor een situatie waarin partijen ( [eiser] en [gedaagde 1] ) elkaar in een houdgreep lijken te houden. De stelling van [eiser] dat verkoop van het onroerend goed aan [naam] meer oplevert dan het alternatief (achteruitgang van het onroerend goed dan wel executoriale verkoop) lijkt weliswaar plausibel, en zou ook in theorie reden kunnen zijn om de weigering van [gedaagde 1] om aan die verkoop mee te werken als misbruik van recht te kwalificeren, maar daarover zou weer anders moeten of kunnen worden geoordeeld wanneer (i) tussen [naam] enerzijds en [eiser] / [gedaagde 3] anderzijds geen - door [naam] met levering af te dwingen - koopovereenkomst ter zake van het onroerend goed is gesloten, bijvoorbeeld omdat [gedaagde 3] (zoals hij stelt) daaraan niet is gebonden, en/of, zo dat anders zou zijn, (ii) de overeenkomst tussen [naam] en [eiser] / [gedaagde 3] is gesloten in de wetenschap dat [gedaagde 1] het onroerend goed voor (minimaal) dezelfde prijs wilde kopen, dan wel (iii) [gedaagde 1] een redelijk belang heeft bij zijn weigering, bijvoorbeeld om het onroerend goed zelf te verwerven. Het argument van [eiser] dat door de weigering aan de uitvoering van die overeenkomst mee te werken sprake zou zijn van misbruik van recht aan de zijde van [gedaagde 1] , kan voor die situaties niet worden gevolgd. Daarbij laat zich vaststellen - de tekst van de koopovereenkomst met [naam] volgend - dat de stelling van [eiser] dat hij gebonden is aan de overeenkomst met [naam] niet onverkort juist en volledig is. Immers is - [eiser] heeft dat (onbetwist) zelf gesteld onder 37 van de dagvaarding - in artikel 17.1 van deze overeenkomst  bepaald dat de overeenkomst door hem kan worden ontbonden indien - onder meer - [gedaagde 1] niet op uiterlijk 15 mei 2025 heeft toegezegd mee te werken aan de doorhaling van het hypotheekrecht. Aan deze ontbinding kan, zo blijkt uit artikel 17.3, [naam] bovendien geen recht op schadevergoeding ontlenen. Gezien de stellingen van [gedaagde 3] - hij stelt dat er geen koopovereenkomst is die hem bindt en dat hij niet wil meewerken aan levering van het onroerend goed aan [naam] - is ook daarin voor [eiser] geen beletsel om tot ontbinding over te gaan gelegen.  
       
     
     
       4.14. 
       Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat ook de subsidiaire vordering van [eiser] op [gedaagde 1] moet worden afgewezen. De stelling van [gedaagde 1] dat hij belang heeft bij de verwerving van het onroerend goed en daartoe ook een aanbod heeft geformuleerd, is als zodanig door [eiser] niet betwist, evenmin als de stelling dat dit bod voor hem op zichzelf genomen gunstiger is dan het bod van [naam] . Omdat verder vaststaat dat [eiser] niet onvoorwaardelijk aan de koopovereenkomst met [naam] is gebonden, nu deze overeenkomst immers voorziet in een ontbindingsbevoegdheid van [eiser] zonder dat daarvoor voor hem nadelige gevolgen zijn verbonden, kan reeds op grond van deze omstandigheden niet worden gezegd dat [gedaagde 1] geen redelijk belang heeft bij zijn weigering om het hypotheekrecht door te halen en misbruik van recht maakt door zich daarop te beroepen. [eiser] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Hij heeft ook niet aangeboden zijn schuld volledig te voldoen. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven hoe groot de omvang van de schuld van [eiser] - uit hoofde van de overeenkomst van geldlening en de daarover verschuldigde rente - precies is. 
       
     
     
       4.15. 
       De rechtbank hoeft bij deze stand van zaken evenmin te oordelen over de vraag of [eiser] de vorderingen jegens [gedaagde 1] niet alleen voor zichzelf maar eveneens (bevoegdelijk) namens de door hem gestelde gemeenschap met [gedaagde 3] heeft ingesteld. Voor zover dat al het geval zou zijn, dienen ook die vorderingen, op grond van dezelfde overwegingen als hiervoor uiteengezet, te worden afgewezen. 
       
       
       
       
         
           De vorderingen van [eiser] jegens ABN AMRO en [gedaagde 3] 
         
       
       
     
     
       4.16. 
       De rechtbank verstaat, hoewel dat niet met zoveel woorden naar voren is gebracht, de stellingen en vorderingen van [eiser] aldus dat hij alleen belang heeft bij zijn vorderingen tegen ABN AMRO en [gedaagde 3] voor zover zijn primaire of subsidiaire vordering jegens [gedaagde 1] wordt toegewezen. Hij heeft in de dagvaarding onder 68 aangegeven dat en waarom ABN AMRO onrechtmatig jegens hem zou handelen wanneer (zie dagvaarding onder 66, 67 en 69) zijn primaire dan wel subsidiaire vordering jegens [gedaagde 1] wordt toegewezen. Hij heeft niet gesteld dat en welk belang hij heeft bij zijn vordering jegens ABN AMRO wanneer zowel de primaire als de subsidiaire vordering jegens [gedaagde 1] wordt afgewezen en de rechtbank kan een dergelijk belang ook niet uit zijn stellingen afleiden. Zonder de medewerking van [gedaagde 1] kan [eiser] niet het resultaat bereiken zoals hem dat voor ogen staat. Daarom zal ook de vordering van [eiser] jegens ABN AMRO worden afgewezen, waarbij opnieuw in het midden kan blijven of hij deze vordering ook (bevoegdelijk) namens de gemeenschap met [gedaagde 3] heeft ingesteld. 
       
     
     
       4.17. 
       Mutatis mutandis geldt voor de vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde 3] hetzelfde als hiervoor is overwogen met betrekking tot zijn vorderingen jegens ABN AMRO. Ook deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen. 
       
       
         
           De proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.18. 
       
         De conclusie is dat alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij zal hij tevens worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten 
         (inclusief nakosten). Daarbij zijn de proceskosten van ABN AMRO op nihil te stellen en wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde 3] en [gedaagde 1] aanvankelijk bij dezelfde advocaat zijn verschenen maar vervolgens - bij de mondelinge behandeling - ieder met een eigen advocaat. Daardoor zal van gedaagden twee keer griffierecht worden geheven, zal voor de (gezamenlijke) conclusieronde 1 punt worden gerekend en voor de mondelinge behandeling 2 punten. De proceskosten van [gedaagde 1] c.s. worden aldus begroot op: 
       
       
       
         
           Aan de zijde van [gedaagde 1] : 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht  
               
               
                 € 
               
               
                 320,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 921,00 
               
               
                 (1,5 punt × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.619,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         
           Aan de zijde van [gedaagde 3] : 
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 - griffierecht  
               
               
                 € 
               
               
                 320,00 
               
               
                 
               
             
             
               
                 - salaris advocaat 
               
               
                 € 
               
               
                 921,00 
               
               
                 (1,5 punt × € 614,00) 
               
             
             
               
                 - nakosten 
               
               
                 € 
               
               
                 178,00 
               
               
                 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) 
               
             
             
               
                 Totaal 
               
               
                 € 
               
               
                 1.619,00 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De rechtbank 
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [eiser] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.619,00 aan de zijde van [gedaagde 1] en van € 1.619,00 aan de zijde van [gedaagde 3] , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, voor beiden te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening wanneer [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten wanneer deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan. 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. M. Kremer en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025. 
       
     
   
   
      Kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] . 
   
   
      Kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] . 
   
   
      Productie 9 bij de dagvaarding. 
   
   
      Productie 10 bij de dagvaarding. 
   
   
      Productie 11 bij de dagvaarding. 
   
   
      Producties 26 en 27 bij de dagvaarding.