ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2013:3987

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2013:3987 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 03-09-2013 / HD 200.110.314/01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2013-09-03

Zaaknummer: HD 200.110.314/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2013:3987

---

Ontbinding verkoopovereenkomst boskavels op grond van misleiding door verkoper.

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH 
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummer: 200.110.314/01 
       Zaak-rolnummer rechtbank: 214859 / HA ZA 10-232 
     
     
     
       
         Arrest d.d. 3 september 2013 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
     
       
         
          [Vastgoed] VASTGOED B.V.,  
       
       	gevestigd te [vestigingsplaats], 
     
     2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
     
       
         
          [Investment] INVESTMENT B.V., 
       
       	gevestigd te [vestigingsplaats], 
     
     3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
     
       
         
          [Holding 1.] HOLDING.B.V ., 
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
     
     4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  
     
       
         
          [Holding 2.] HOLDING B.V., 
       
       gevestigd te [vestigingsplaats], 
     
     5.	 [Appellant sub 5.] , 
     	wonende te [woonplaats], 
     6.	 [Appellant sub 6. 1] , 
     
       	wonende te [woonplaats], 
       appellanten, 
       hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [appellanten c.s.], 
       advocaat: mr. H.H. van Steijn te 's Hertogenbosch, 
     
     
     
       tegen  
     
     
   
   
     
       1 
      [geintimeerde sub 1.],  
     	wonende te [woonplaats], 
     2.	 [geintimeerde sub 2.], 
     	wonende te [woonplaats], 
     3.	 [geintimeerde sub 3.], 
     	wonende te [woonplaats], 
     4.	 [geintimeerden sub 4] , 
     wonende te [woonplaats], respectievelijk te [woonplaats], 
     5. [geintimeerden sub 5] , 
     	beiden wonende te [woonplaats],  
     6.	 [geintimeerde sub 6.] , 
     	wonende te [woonplaats], 
     7.	 [geintimeerden sub 7.] , 
     	beiden wonende te [woonplaats], 
     8. 	[geintimeerden sub 8.] ,    
     
       allen erfgenamen van [erflater], allen wonende te [woonplaats],  
     
     9.	 [geintimeerden sub 9.] , 
     	beiden wonende te [woonplaats], 
     10.[geintimeerden sub 10.], 
     wonende te [woonplaats], 
     11.	 [geintimeerde sub 11.] , 
     	wonende te [woonplaats], 
     12.	 [geintimeerden sub 12.] , 
     	beiden wonende te [woonplaats], 
     13. 	[geintimeerden sub 13.] , 
     beiden wonende te [woonplaats], 
     14.	 [geintimeerde sub 14.] , 
     	wonende te [woonplaats], 
     15.	 [geintimeerden sub 15.] , 
     	wonende te [woonplaats], 
     16.	 [geintimeerden sub 16.] , 
     	wonende te [woonplaats], respectievelijk [woonplaats], 
     17. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid  [Beheer] BEHEER B.V .,  
     
       	gevestigd te [vestigingsplaats], 
       hierna gezamenlijk te noemen: geïntimeerden, 
       advocaat: mr. D.H.J. Kochx te Etten-Leur. 
     
     
     
       
         Het geding 
       
     
     
     
       Bij exploot van 13 juni 2012 is [appellanten c.s.] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van 14 maart 2012 van de rechtbank Breda. [appellanten c.s.] heeft bij memorie van grieven (met één productie) grieven aangevoerd die geïntimeerden bij memorie van antwoord (met producties) hebben bestreden. Tot slot hebben partijen stukken overgelegd voor arrest. 
     
     
     
       
         De beoordeling van het hoger beroep 
       
     
     
     1. In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan.  
     
     a. [Vastgoed] B.V. (hierna: [Vastgoed]) houdt zich bezig met aan- en verkoop van registergoederen. [Vastgoed] B.V. (hierna: [Vastgoed]) is bestuurder van [Vastgoed] B.V. [Holding 1. Holding] B.V. en [Holding 2. Holding] B.V. (hierna [Holding 1. Holding] en [Holding 2. Holding]) zijn bestuurder van [Vastgoed]. [Appelant sub 5.] en [Appellant sub 6. 2] zijn bestuurder van [Holding 1. Holding] respectievelijk [Holding 2. Holding].  
     
     
       	b. Bij akte van 14 november 2008 heeft Overijsselse Huizen- en Landmij B.V. als natuurterrein aangeduide percelen te [vestigingsplaats], gemeente Woensdrecht, aan [Vastgoed] geleverd voor een koopsom van € 300.000,=. In de akte van levering is vermeld dat de percelen door koper te gebruiken waren "als natuurgrond met houtopstanden".  
     
     
     
       	c. [Vastgoed] heeft in de periode medio november 2008 tot medio januari 2009 in verschillende kranten kavels te koop aangeboden voor een prijs van € 12,50 per m². In deze advertenties is vermeld dat de kavels in een kleinschalig verkavelingsproject liggen tussen Bergen op Zoom en Breda aan de rand van een nieuwbouw villawijk. Daaraan is toegevoegd " verwacht wordt dat de kavels tzt eveneens bebouwd mogen worden ". 
     
     
     
       	d. Geïnteresseerden werden uitgenodigd voor een bezichtiging waarin het volgende is vermeld: " Echter is er momenteel nog geen toestemming om te bouwen en er is alleen de verwachting dat de kavels t.z.t. bebouwd zullen worden ". Vóór deze bezichtigingen – die alle in het weekend plaats vonden – waren geïntimeerden niet geïnformeerd over de exacte ligging van het in kavels verdeelde perceel. Op deze bezichtigingen volgden verkoopgesprekken. [Appelant sub 5.] en [Appellant sub 6. 2] waren betrokken bij zowel de bezichtigingen als de verkoopgesprekken. Het was geïntimeerden niet toegestaan een optie op een kavel te nemen.  
     
     
     
       	e. Geïntimeerden hebben veelal op de dag van de bezichtiging dan wel enkele dagen daarna een koopovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomsten werd de kavel aangeduid als bosperceel. In de akten van levering werd de kavel aangeduid als bosgrond. In de periode eind 2008 tot medio januari 2009 volgde de levering van de kavels. In de akten van levering is vermeld dat [Vastgoed] niet instaat voor andere eigenschappen dan de eigenschappen die voor het gebruik als bosgrond nodig zijn of voor de afwezigheid van gebreken of publiekrechtelijke beperkingen die dat normale gebruik belemmeren. 
     
     
     
       	f. De gemeente Woensdrecht heeft bij brief van 8 juni 2009 aan [geintimeerden sub 15.], geïntimeerde nr. 15, meegedeeld dat het gaat om gronden binnen het bestemmingsplan "Buitengebied 1998" met de bestemming "bosgebied met natuurwaarden" en dat deze gronden behoudens vrijstelling niet mogen worden bebouwd. In deze brief is voorts verwezen naar het toen geldende provinciale beleid, op grond waarvan toevoeging van burgerwoningen in het buitengebied door nieuwbouw in beginsel niet is toegestaan. 
     
     
     
       	g. Namens geïntimeerden is [Vastgoed] bij brief van 8 juli 2009 verzocht in te stemmen met ontbinding van de koopovereenkomst en aan geïntimeerden de betaalde koopsom terug te betalen. Daarop heeft [Appellant sub 6. 2] afwijzend gereageerd. 
     
     
     2. In dit geding stellen geïntimeerden zich op het standpunt dat [Vastgoed] – en namens [Vastgoed] [Appelant sub 5.] en [Appellant sub 6. 2] (voor zover beiden worden bedoeld: de [gebroeders]) – het feit hebben verzwegen dat op de kavels ten tijde van de koop strenge natuurbeschermingsbepalingen van toepassing waren waardoor de kans dat de kavels in de toekomst bebouwd mogen worden, vrijwel nihil is. Aan geïntimeerden werd, zo stellen zij, voorafgaande aan de koop iedere mogelijkheid onthouden over de kavels informatie in te winnen. Volgens geïntimeerden zijn zij door de [gebroeders] misleid, althans de koopovereenkomsten zijn onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Door geïntimeerden willens en wetens relevante gegevens te onthouden, hebben de [gebroeders] voorts, gelet op de door hen gehanteerde verkooptechnieken, jegens geïntimeerden onrechtmatig gehandeld. Geïntimeerden hebben daardoor schade geleden. De door de [gebroeders] gepleegde onrechtmatige daad dient, zo stellen geïntimeerden verder, aan [Vastgoed] te worden toegerekend. Geïntimeerden achten tevens de appellanten 2 tot en met 6 als bestuurders aansprakelijk voor de door geïntimeerden geleden schade.   
     
     3. Het hof stelt het volgende voorop. Tussen partijen staat vast dat de door [appellanten c.s.] verkochte kavels zijn gelegen in een op grond van de Vogelrichtlijn aangewezen gebied, als onderdeel van de Brabantse Wal binnen de Ecologische Hoofdstructuur (hierna: EHS) en dat een concept aanwijzingsbesluit in het kader van Natura 2000 op dit gebied van toepassing was. [Vastgoed] handelt in onroerende zaken, waaronder aan- en verkoop van bosgronden in Nederland. Niet is komen vast te staan dat de geïntimeerden op dit gebied over specifieke kennis beschikten. [appellanten c.s.] heeft op dit punt wel aangevoerd dat [geintimeerden sub 4], geïntimeerde sub 4, volgens zijn zeggen projectontwikkelaar van beroep zou zijn, doch zonder toelichting – die niet is verstrekt – valt niet in te zien dat een eventuele specifieke deskundigheid van [geintimeerden sub 4] aan de andere geïntimeerden kan worden toegerekend. [appellanten c.s.] heeft voorts aangevoerd dat de kopers meer dan gemiddeld intelligente mensen zijn die zelfs in bepaalde gevallen over specifieke kennis en ervaring beschikken, maar [appellanten c.s.] heeft niet aangegeven op welke kennis en ervaring hij het oog had en evenmin op welke geïntimeerden hij daarbij doelde. Het hof moet het er derhalve voor houden dat [Vastgoed] in haar verhouding tot geïntimeerden als de deskundige partij dient te worden aangemerkt. 
     
     4. Dit betekent dat niet bepalend is of het [Vastgoed] bekend was dat de EHS, de Vogelrichtlijn en een concept aanwijzingsbesluit Natura 2000 van toepassing waren op de kavels. Indien [Vastgoed] hiervan inderdaad niet op de hoogte was, komt dit voor haar rekening. Op dit punt acht het hof ook van belang dat [appellanten c.s.] zelf stelt dat de benodigde informatie snel en eenvoudig in het internet te vinden was. Bovendien had het perceel ten tijde van de koop door [Vastgoed] en levering aan haar in november 2008 de bestemming bosgrond met natuurwaarden. [Vastgoed] zal zich als professionele partij destijds hebben laten informeren over de planologische bepalingen die voor het perceel toen en in de toekomst van belang waren of konden zijn, reeds om zich een beeld te kunnen vormen van de waarde van dit perceel. Vrijwel onmiddellijk daarna heeft [appellanten c.s.] immers het in kavels verdeelde perceel te koop aangeboden voor een prijs van € 12,50 per m2. 
     
     5. [Vastgoed] heeft in de advertenties waarin zij de kavels te koop aanbood, vermeld dat deze kavels aan de rand van een villawijk liggen en dat verwacht werd dat de kavels te zijner tijd eveneens bebouwd mogen worden. In deze advertenties is weliswaar niet vermeld dat de kavels in de toekomst bebouwd mogen worden, maar door het vermelden van de ligging van de kavels "aan de rand van een villawijk" in samenhang met het gebruik van het woord "eveneens", heeft [Vastgoed] wel een reële mogelijkheid van bebouwing van de kavels in de toekomst gesuggereerd. Op dit punt betogen [appellanten c.s.] wel dat [Vastgoed] niet in de hoofden van de individuele kopers kon kijken, maar daaraan gaat het hof voorbij. Het was [Vastgoed] duidelijk, althans het had haar als professionele partij duidelijk behoren te zijn, dat geïnteresseerde kopers door deze presentatie ervan uitgingen dat aan de toekomstige mogelijkheid van bebouwing realiteitsgehalte toekwam en dat juist dit aspect bij uitstek geschikt is om de interesse van het koperspubliek te wekken. Dit ligt ook voor de hand. Een bosperceel zonder enig uitzicht op de mogelijkheid dit perceel ooit te kunnen bebouwen, heeft een beduidend lagere waarde dan een bosperceel met een enigszins reële kans op een bouwmogelijkheid in de toekomst.   
     
     6. Weliswaar voert [appellanten c.s.] terecht aan dat aan reclame een zekere mate van overdrijving of suggestie inherent is en in zoverre er altijd op gericht is tot aankoop te bewegen, maar in dit geval gaat het om geldende of op basis van een geldend concept beheerplan te verwachten natuurbeschermingsbepalingen en derhalve om een eigenschap van de verkochte kavels ten tijde van de koop waarvan het [appellanten c.s.] duidelijk behoorde te zijn dat deze eigenschap voor geïntimeerden van essentieel belang was.  
     
     7. [Vastgoed] betoogt dat zonder bewijslevering niet mag worden uitgegaan van de juistheid van de stelling van geïntimeerden dat zij zijn misleid doordat [Vastgoed] keer op keer de toekomstverwachting heeft uitgesproken dat de kavels bebouwd konden worden. Indien [Vastgoed] daarmee bedoelt dat op geïntimeerden het bewijsrisico rust van de stelling dat zij als gevolg van misleidende toekomstverwachtingen van [appellanten c.s.] tot koop zijn overgegaan, gaat het hof daaraan voorbij. Om te kunnen concluderen dat [Vastgoed] in strijd heeft gehandeld met de op haar rustende zorgplicht door geïntimeerden wezenlijke informatie te onthouden, althans door er niet voor te waken dat geïntimeerden op grond van gewekte ongegronde verwachtingen tot koop van een kavel zouden besluiten, is misleiding door [appellanten c.s.] geen vereiste.  
     
     8. Het hof gaat voorts voorbij aan het verweer van [appellanten c.s.] dat hij op verschillende momenten en op verschillende manieren volstrekt duidelijk heeft gemaakt dat het hier geen bouwgrond kón zijn en de als bosgrond verkocht kavels niet "zo maar" bebouwd konden worden. Het tegendeel is immers door geïntimeerden niet gesteld. Het verwijt van geïntimeerden aan [appellanten c.s.] is niet dat geïntimeerden in de onjuiste veronderstelling zijn gebracht dat zij een bouwperceel kochten of een perceel waarop conform de planologische bestemming bouw was toegelaten. Geïntimeerden verwijten [Vastgoed] – en ook de [gebroeders] namens [Vastgoed] – dat geïntimeerden door het onthouden van wezenlijke informatie en dus door toedoen van [Vastgoed] en de [gebroeders] de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst niet op juiste wijze konden beoordelen.   
     
     9. Het hof volgt [appellanten c.s.] niet in het standpunt dat de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst als gevolg van de geldende bepalingen – binnen de EHS en de mogelijkheid van een aanwijzingsbesluit Natura 2000 – niet wezenlijk anders is dan in de situatie waarvan geïntimeerden ten tijde van de koop uit gingen. Niet bepalend is, zoals [appellanten c.s.] aanvoert, dat de provincie Brabant weliswaar bezig is met het realiseren van een op 1 september 2009 aangeboden concept beheerplan naar een ontwerp beheerplan, maar dat het niet vast staat dat het ooit tot een aanwijzing zal komen, gelet op de "veranderde politieke inzichten" rond Natura 2000 en de EHS en het feit dat overheden "binnen de marges " de mogelijkheid hebben een eigen koers te varen. In het kader van een afweging van goede en kwade kansen kan dit weliswaar een overweging vormen, doch [appellanten c.s.] heeft geïntimeerden niet in de gelegenheid gesteld deze afweging te maken. De omstandigheid dat de aanwijzing Natura 2000 destijds nog in de conceptfase verkeerde, zoals [appellanten c.s.] betoogt, is derhalve niet beslissend.  
     
     10. Voor zover [appellanten c.s.] betoogt dat niettemin een bestemmingswijziging, in de zin zoals geïntimeerden zich deze wensen, niet uit te sluiten is, zelfs indien er een aanwijzingsbesluit zou komen, stelt het hof het volgende vast. Anders dan [appellanten c.s.] betoogt, is niet beslissend of "de boel" na een aanwijzingsbesluit al dan niet "op slot zit", maar of de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst door een aanwijzingsbesluit in relevante mate wordt verminderd, zodanig dat geïntimeerden onder meer over het concept beheerplan geïnformeerd hadden behoren te worden. Voor de vraag naar de ten tijde van de koop bestaande kans op een wijziging van bestemming moet immers onderscheid worden gemaakt tussen percelen waarop niet en percelen waarop wel bepalingen van toepassing zijn die voor het inschatten van de kans op een bestemmingswijziging relevant zijn. Het hof moet het ervoor houden dat [Vastgoed] zich hiervan bewust is geweest. [appellanten c.s.] betwist niet dat vooral de reële verwachting, dus de mate van waarschijnlijkheid van een succesvolle bestemmingswijziging, de prijs van grond bepaalt. [appellanten c.s.] heeft immers het verschil tussen de door [Vastgoed] betaalde koopsom per vierkante meter en de door geïntimeerden betaalde koopsom per vierkante meter verklaard door te verwijzen naar de mogelijke waardestijging als gevolg van een planologische legalisering dank zij een gezamenlijke inspanning van geïntimeerden.  
     
     11. Aangezien [Vastgoed] in de persoonlijke contacten met geïntimeerden heeft meegedeeld dat door het gezamenlijk indienen door geïntimeerden van "een goed plan" de locatie wellicht geschikt zou kunnen worden voor bebouwing, maar dat een wijziging van een bestemmingsplan "al gauw" 5 tot 10 jaar duurt, had het op de weg van [appellanten c.s.] gelegen om aannemelijk te maken dat een dergelijke mededeling in gelijke mate geldt voor het geval een aanwijzingsbesluit Natura 2000 tot stand komt. [appellanten c.s.] heeft hieraan niet voldaan.  
     
     12. Het hof gaat eveneens voorbij aan het betoog van [appellanten c.s.] dat het risico dat een bestemmingswijziging vanwege de geldende natuurbeschermingsbepalingen niet kan worden gerealiseerd, niet wezenlijk verschilt van het risico dat een zodanige bestemmingswijziging door andere redenen niet tot stand komt. Geïntimeerden stellen niet dat [appellanten c.s.] hen had moeten wijzen op in de risicosfeer van geïntimeerden gelegen redenen, die het realiseren van een bestemmingsplanwijziging zouden kunnen verhinderen. Dit was ook niet van [appellanten c.s.] te vergen. Geïntimeerden stellen dat [Vastgoed] willens en wetens wezenlijke informatie, waarover zij beschikte of althans geacht moet worden daarover te beschikken, heeft verzwegen.  
     
     13. Het hof passeert derhalve het standpunt van [appellanten c.s.] dat er met betrekking tot de natuurbeschermingsbepalingen ten aanzien van de kavels geen informatieplicht op [Vastgoed] rustte. Op [Vastgoed] rustte de verplichting al die informatie aan geïnteresseerde kopers te verstrekken die van belang was of kon zijn teneinde de kansen en risico's voldoende zorgvuldig te kunnen inschatten. Hieraan is niet voldaan.  
     
     14. Tegenover de stelling van geïntimeerden die erop neerkomt dat [Vastgoed] door haar suggestie in de advertenties kopers heeft aangelokt en deze vervolgens willens en wetens niet heeft geïnformeerd, heeft [appellanten c.s.] de vraag opgeworpen of de koop niet zou zijn gesloten indien geïntimeerden hadden geweten dat zij bosgrond zonder bouwbestemming met natuurwaarden kochten. Deze onzekerheid komt voor risico van [appellanten c.s.].. Op dit punt gaat [appellanten c.s.] er immers aan voorbij dat als gevolg van het feit dat geïntimeerden niet werden geïnformeerd en daardoor geen zorgvuldige afweging hebben kunnen maken, niet vast staat en ook niet meer komt vast te staan dat geïntimeerden niet tot koop hadden besloten indien zij wel volledig door [Vastgoed] waren geïnformeerd.  
     
     15. Het hof passeert eveneens de stelling van [appellanten c.s.] dat geïntimeerden het aan een mogelijke bestemmingswijziging in de toekomst verbonden risico hebben aanvaard, zodat geïntimeerden in hun rechtsverhouding tot [appellanten c.s.] hebben te accepteren dat de kans op een daadwerkelijke wijziging van bestemming geringer is geworden doordat natuurbeschermingsbepalingen – waaronder EHS – op de kavels van toepassing waren en een aanwijzingsbesluit Natura 2000 hangende was. Weliswaar hebben geïntimeerden voorafgaande aan de bezichtiging een formulier ondertekend waarin is vermeld dat het risico van bestemmingswijziging bij de koper ligt, doch geïntimeerden kunnen niet worden geacht ten tijde van de ondertekening een groter risico te hebben aanvaard dan het risico dat zij op dat moment kenden en op grond van de mededelingen namens [Vastgoed] konden kennen.  
     
     16. Uit het vorenstaande volgt dat grief I faalt. Grief II treft in zoverre doel dat niet is komen vast te staan dat van een misleidende omissie in de zin van artikel 6:193d BW sprake is. Tot een ander oordeel leidt dit echter niet. Uit het vorenstaande volgt dat [Vastgoed] jegens geïntimeerden aansprakelijk is op grond van handelen in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid. Nu de [gebroeders] bij zowel de bezichtigingen als de verkoopgesprekken feitelijk handelden namens [Vastgoed], zijn zij naast [Vastgoed] hoofdelijk aansprakelijk.  
     
     17. De enkele omstandigheid echter dat [Vastgoed], [Holding 1. Holding] en [Holding 2. Holding] de bestuurder respectievelijk de indirect bestuurders zijn van [Vastgoed], is onvoldoende voor toerekening van het onrechtmatig handelen van [Vastgoed] en de [gebroeders] aan voormelde vennootschappen. Nu geïntimeerden voorts onvoldoende hebben gesteld om te kunnen concluderen dat de vennootschappen [Vastgoed], [Holding 1. Holding] en [Holding 2. Holding] als bestuurder aansprakelijk zijn, slaagt ook grief III ten dele.  
     
     18. Uit het vorenstaande volgt dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover het betreft de onderdelen 4.5. en 4.6. van het petitum van het bestreden vonnis en dat het vonnis voor het overige wordt bekrachtigd, zodat zal worden beslist als hierna vermeld. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellanten c.s.], nu dit geen betrekking heeft op concrete, zich voor bewijslevering lenende feiten en omstandigheden. [Vastgoed], [Appellant sub 6. 2] en [Appelant sub 5.] zullen als de in ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van geïntimeerden. 
     
     
       
         Beslissing 
       
     
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Breda van 14 maart 2012 voor zover daarbij voor recht is verklaard dat [Vastgoed] B.V., [Holding 2. Holding] B.V. en [Holding 1. Holding] B.V. onrechtmatig jegens geïntimeerden hebben gehandeld en dat zij jegens geïntimeerden sub 1 tot en met 16 hoofdelijk aansprakelijk zijn voor schade voortvloeiende uit de niet-correcte voldoening door [Vastgoed] aan hetgeen in de onderdelen 4.2. tot en met 4.4. van het bestreden vonnis is uitgesproken; 
     
     
     
       vernietigt het vonnis van de rechtbank Breda van 14 maart 2012 voor zover daarbij [Vastgoed] B.V., [Holding 2. Holding] B.V. en [Holding 1. Holding] B.V. zijn veroordeeld tot betaling van de proceskosten met nakosten; 
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       verklaart voor recht dat [Vastgoed], [Appellant sub 6. 2] en [Appelant sub 5.] onrechtmatig jegens geïntimeerden sub 1 tot en met 17 hebben gehandeld en zij jegens geïntimeerden sub 1 tot en met 17 hoofdelijk aansprakelijk zijn voor schade voortvloeiende uit de niet-correcte voldoening door [Vastgoed] aan hetgeen in de onderdelen 4.2. tot en met 4.4. van het bestreden vonnis is uitgesproken; 
     
     
     
       veroordeelt [Vastgoed], [Appellant sub 6. 2] en [Appelant sub 5.] tot betaling van de proceskosten en kosten van beslag in eerste aanleg, begroot op € 3.046,84, vermeerderd met nakosten van  
       € 131,= indien geen betekening plaatsvindt en met € 205,= indien wel betekening plaatsvindt, verhoogd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na 14 maart 2012 voor zover deze kosten niet tijdig zijn voldaan; 
     
     
     
       veroordeelt [Vastgoed], [Appellant sub 6. 2] en [Appelant sub 5.] hoofdelijk in de kosten aan de zijde van geïntimeerden en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak op € 666,= vast recht en € 894,= salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het overigens gevorderde af.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, E.M. Hofkes en R.F. Groos en is uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van 3 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.