ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2014:7698

Titel: ECLI:NL:RBMNE:2014:7698 Rechtbank Midden-Nederland , 10-12-2014 / 3137623 MC EXPL  14-6815

Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 2014-12-10

Zaaknummer: 3137623 MC EXPL  14-6815

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:7698

---

Het gaat in deze zaak om de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende bedrijfsruimte bestemd voor de exploitatie van een restaurant. De kantonrechter heeft geoordeeld dat in de tussen partijen getekende huuraanbieding en op grond van de omstandigheden van het geval aan de essentialia van een huurovereenkomst is voldaan. Aan de huurovereenkomst is geen uitvoering gegeven. Gedaagde is schadeplichtig. Zie anders in deze zaak Hof Arnhem Leeuwarden 10 juli 2018 ECLI:NL:GHARL:2018:6329

vonnis 
     RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND 
     
     
       Afdeling civiel recht 
       kantonrechter 
     
     
     
       zitting houdend te Almere 
     
     
     
       Zaak- en rolnummer:	3137623 MC EXPL  14-6815 
       Datum vonnis:	10 december 2014 
     
     
     
       
         Vonnis in de zaak van 
       
     
     
     
       de stichting STICHTING OUDERENHUISVESTING ROTTERDAM , 
       in rechte vertegenwoordigd door de besloten vennootschap [bedrijfsnaam] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres, gemachtigde mr. F.H.J. van Schoonhoven, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [gedaagde]
         , wonende te [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde mr. H. den Besten. 
     
     
     
       Partijen zullen hierna De SOR en [achternaam 1] - [achternaam 2] genoemd worden. 
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           de dagvaarding 
         
         
           de conclusie van antwoord 
         
         
           de conclusie van repliek 
         
         
           de conclusie van dupliek. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       De Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (hierna De SOR) is een woningcorporatie die woningen verhuurt. [bedrijfsnaam] B.V. (hierna [bedrijfsnaam] ) is een vastgoedontwikkelaar en belegger gespecialiseerd in multifunctionele centrumprojecten met daarin winkels, woningen en maatschappelijke dienstverlening. [bedrijfsnaam] heeft te [naam gebied] aan het [adres] een winkelcentrum met woningen ontwikkeld. Het winkelcentrum is verkocht aan de SOR, terwijl [bedrijfsnaam] beheerder is van het winkelcentrum en volmacht heeft ten behoeve van de SOR huurovereenkomsten te sluiten. 
       
     
     
       2.2. 
       
         In maart 2013 ontvangt [bedrijfsnaam] een bieding voor een ruimte van 865 m2 in het winkelcentrum via haar (Chinese) makelaar [voornaam 1] [achternaam 1] van [achternaam 1] - [achternaam 2] met de volgende inhoud: 
         
           “Bij deze doen doen een bieding op het project [naam] te [naam gebied] - [plaatsnaam] unit [nummeraanduiding] met een metrage van ca. 865 m2 BG voor het realiseren van een wereldkeuken concept. 
         
         
           Jaarlijkse huursom ex BTW: 	€ 180.000  865m2  € 208,09/m 
         
         
           Huurvrij maanden: 		6 maanden  € 185.975,-- (+/- € 15.500, mna) 
         
         
           Afbouwvergoeding:		€ 400.000,-- ex BTW” 
         
       
       
     
     
       2.3. 
       
         De bieding resulteert in een bespreking tussen partijen op 26 maart 2013 en ondertekening van een document “Huuraanbieding voor [locatie] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] in [naam] ( […] ) te [naam gebied] ”. In dit document zijn (onder meer) de volgende bepalingen opgenomen:  
         
           “(..) 
         
       
       
         3. Verhuurder:			[bedrijfsnaam] BV of nader te noemen meester 
       
       
         4. Huurder:	Familie [achternaam 1] - [achternaam 2] , vertegenwoordigd door [voornaam 2] [achternaam 1] - [achternaam 2] , geboren op [geboortedatum] /1961 danwel nader op te richten besloten vennootschap, gevestigd te [vestingsplaats] 
       
       
         5. Gehuurde:	[locatie] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] ter grootte van 865 m2 BVO, plaatselijk bekend [adres] ( [postcode] ) te [naam gebied] 
       
       
         6. Huurtermijn + verlenging:	10 jaar en vervolgens na 5 jaar automatische verlenging, behoudens opzegging huurder/verhuurder. 
       
       
         7. Opzegtermijn:		12 maanden voor einde huurtermijn 
       
       
         8. Huurovereenkomst ingangsdatum:	1 juni 2013 of zoveel eerder als partijen overeenkomen 
       
       
         9. Huurprijs:	€ 186.000,-- per jaar exclusief btw en servicekosten, te voldoen door middel van vooruitbetaling bij automatische incasso per maand 
       
       
         11. Huurvrije periode:	huurder ontvangt van verhuurder éénmalig een huurvrije periode van 6 maanden, ingaande op 1 juni 2013 en lopend tot 30 november 2013……… 
       
       
         12. Afbouwvergoeding:	huurder ontvangt van verhuurder éénmalig een bijdrage in de afbouwkosten ter grootte van € 350.000,-- exclusief omzetbelasting…. 
       
       
         25. Tekst huurovereenkomst:	standaard huurovereenkomst van verhuurder op basis van ROZ-model 7:290 BW winkelruimte (2008) met enkele project gerelateerde afwijkingen, uitgaande van de voorwaarden zoals vermeld in de aanbieding 
       
       
         26. Overige bepalingen:	voor rekening van verhuurder komen de volgende voorzieningen: 
       
       
         -  zandcementvloer 
         -  vloerverwarming 
         -  afvoer tav ventilatie keuken 1m 
         -  gas, water, elektra aansluiting tot in de meterkast 
         -  vetopvangput 
         
           tot een maximaal bedrag van € 100.000,-- (..)” 
         
       
       
     
     
       2.4. 
       
         Tussen partijen vindt op meerdere momenten overleg plaats over de realisatie van de vestiging van het restaurant en de daarvoor noodzakelijke bouwwerkzaamheden. Bij       e-mailbericht van [voornaam 1] [achternaam 1] wordt op 26 april 2013 verzocht om een afspraak: 
         
           “Is het mogelijk om een korte afspraak in te plannen op verzoek van de huurders om duidelijkheid te krijgen: 
         
       
       
         
           
             Wat is de status van de vereisten, 
           
         
         
           
              Inzicht wanneer huurcontract tekenen 
           
         
         
           
             De punten op de i zetten mbt alle afspraken. 
           
         
       
       
         Ik weet dat je denkt dat ik dat ook kan melden, maar het zijn chinese ondernemers. En dwz dat ze ontzettend betrokken zijn met alles wat er nu met die locatie te maken heeft. Het persoonlijk contact met de verhuurder vinden ze erg belangrijk.” 
       
       
     
     
       2.5. 
       
         Op 14 mei 2013 vindt een bespreking plaats, aanwezig zijn [voornaam 1] [achternaam 1] (makelaar), de heer [achternaam 1] , [achternaam 1] - [achternaam 2] en partner, de aannemer van de familie [achternaam 1] en [A] (hoofd vastgoedexploitatie [bedrijfsnaam] ), waarbij verschillende onderwerpen worden besproken. Begin juni 2013 en 18 juni 2013 vinden verdere besprekingen plaats.. In verband met een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan (horecaruimte van 400m2 naar 865m2) wordt de ingangsdatum van de huur verschoven totdat de wijziging door de gemeente Rotterdam definitief is vastgesteld. Het gespreksverslag van 18 juni 2013 vermeldt onder meer: 
         
           “Op 26 maart 2013 is de huuraanbieding definitief getekend, na afloop van diverse gesprekken. Uitgangspunt hierin is altijd geweest dat er per 1 juni 2013 duidelijkheid zou komen over de bouwkundige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de vestiging van een wereldrestaurant, alsmede het verkrijgen van (informele) goedkeuring op het wijzigen naar een horeca-ruimte ter grootte van ca 865m2.  
         
         
           Begin juni 2013 is de heer [achternaam 1] met zijn vrouw en zoon op kantoor [bedrijfsnaam] geweest voor nadere uitleg. Hierin is aangegeven dat de ingangsdatum van 1 juni 2013 zal worden verschoven totdat wijziging van het bestemmingsplan definitief is vastgesteld……. 
         
         
           Als de bestemmingswijziging definitief is vastgesteld, zal de huurder zijn zaken verder in gang brengen, waaronder het laten maken van een inrichtingstekening. Deze is onder meer nodig voor de omgevingsvergunning, die huurder dient in te dienen……. 
         
         
           Huurder zal nog de definitieve gegevens van de entiteit aanreiken die de uiteindelijke huurovereenkomst zal tekenen. Dit zal naar alle waarschijnlijkheid een (besloten vennootschap) worden, oprichting zal ca 3 werkdagen duren volgens huurder. Tot die tijd houdt verhuurder de huidige huuraanbieding aan als partij. Huurder zal de gegevens van de definitieve huurder nog aanreiken aan verhuurder, alsmede uittreksel Kamer van Koophandel. 
         
         
           Concept huurovereenkomst is wel door huurder ontvangen, maar nog niet intern beoordeeld. 
         
       
       
       
         
           Verhuurder legt nog éénmaal de procedure uit  
           na 
            vaststelling van de bestemmingswijziging: 
         
       
       
           verhuurder zal huurder dan een brief sturen met de definitieve ingangsdatum huurovereenkomst 
           verhuurder zal huurder uitnodigen voor oplevering van de gehuurde ruimte; 
           afbouwwerkzaamheden van beide partijen zullen in overleg worden uitgevoerd; 
           waarborgsom of bankgarantie dient voor de oplevering in het bezit te zijn van de huurder; 
           de huurovereenkomst moet getekend zijn voor de oplevering aan huurder.” 
       
       
     
     
       2.6. 
       
         Op 6 juli 2013 deelt [voornaam 1] [achternaam 1] (makelaar) aan [A] mede: 
         
           “Ik heb zojuist gesproken met die Chinese adviseur inzake [naam gebied] . Hij heeft hun uitgebreid gesproken over de gang van zaken. Laat ik allereerst voorop stellen dat ik zeker aan de kant van [bedrijfsnaam] sta, aangezien ik betaald krijg van [bedrijfsnaam] bij tekenen huurovereenkomst. En dat is ook mijn doelstelling. 
         
       
       
       
         
           Ik heb hieronder een paar vragen inzake de afspraken: 
         
       
       
       
         
           
             Wat was er met de datum 1 juni 2013 oplevering? Ik wist dat die datum genoemd was en ook in de LOI verwerkt was. Is het zo dat wanneer [bedrijfsnaam] niet voor 1 juni oplevert, de deal off is??? Ik mag toch hopen van niet??!? 
           
         
         
           
             …………..De partij van bussum had gedacht dat de sleutel voor 1 juni was overgedragen en zij aan de beurt waren. De situatie is volgens hun zo, dat het nog steeds onduidelijk is of [bedrijfsnaam] het voor elkaar kan krijgen of niet. 
           
         
         
           
             Zij hebben niet gezegd, dat ze het niet gaan doen, maar er werd gezegd dat wanneer de vloer erin ligt dan hebben ze extra kosten etc. Daarop werd wel gezegd dat de unit niet voor 1 juni is opgeleverd, hierover heb ik wel info van je nodig wat dat in deze deal betekent. 
           
         
         
           
             Zij hebben gesteld dat door de vertraging door bestemmingsplan, de afspraken niet meer gelden zoals afgesproken, omdat men met de timing zit etc……………Zij willen nogmaals om de tafel wanneer er duidelijk is wanneer de bestemming in orde is, en ga er maar van uit dat zij bijv. de containerruimte willen als extra willen hebben en vertraging van het project doorgeschoven moet gaan worden…….. 
           
         
         
           
             Ik zie dit verhaal als volgt: de deals is niet off, maar neigt af te glijden. Bij een zachte landing moet men denken aan weer om de tafel om de punten op de i te zetten een krabbel om het nieuwe huurcontract, bij een harde landing is een juridische procedure waarbij 1 partij opgeknoopt gaat worden (mits LOI waterdicht) Ik denk dat jij ook denkt dat de 1e de voorkeur moet hebben” 
           
         
       
       
     
     
       2.7. 
       Bij brief van 8 juli 2013 bevestigt [bedrijfsnaam] een bespreking van 3 juni 2013 met [voornaam 3] [achternaam 1] en de partner van [achternaam 1] - [achternaam 2] en een derde onder vermelding van de gewijzigde ingangsdatum van de huur gelijk aan de datum dat de gemeente Rotterdam akkoord is met de bestemmingswijziging van een groter horecaoppervlak van 400m2 naar 865m2. De huurovereenkomst wordt meegezonden met het verzoek om een nieuwe afspraak. 
       
     
     
       2.8. 
       
         Op 12 augustus 2013 vindt een telefonisch onderhoud plaats tussen [A] en [voornaam 4] [achternaam 1] , zus van [voornaam 3] [achternaam 1] over de concept huurovereenkomst. In de telefoonnotitie staat het volgende vermeld: 
         
           “Zij had concept huurovereenkomst doorgenomen en hierop enkele opmerkingen. Tevens stelde zij dat de huuraanbieding verlopen was door verloop van de datum 1/6/2013 (datum huuraanbieding). Ik heb aangegeven dat dit absoluut niet waar is en dat erin samenspraak met de heer en mevrouw [achternaam 1] (haar ouders) overeenstemming was om de datum te verzetten van 1/6/2013 naar datum definitieve bestemmingswijziging (verwachting begin september). Er schijnen een aantal financiers weggelopen te zijn, waardoor het erg moeilijk zou zijn om dit voor elkaar te krijgen. Aangegeven dat dit ook niet als voorbehoud was opgenomen door mevrouw [achternaam 1] en dat dit vervelend is, maar geen grond voor ontbinding van het contract. [voornaam 4] gaf aan dat zij niet aanwezig was geweest bij alle gesprekken en door haar ouders was verteld dat het contract onder druk ondertekend is. Ook dit heb ik weerlegd en uitgelegd dat wij heel lang hebben onderhandeld totdat er overeenstemming was (vandaar de handgeschreven opmerkingen op de huuraanbieding). Elk artikel is separaat doorgenomen en uitgelegd wat de impact is hiervan was. Zij gaf aan dat [voornaam 1] [achternaam 1] (onze makelaar) vaak erg dwingend de boel had uitgelegd, maar dat kan ik uiteraard niet weten aangezien dit in het Chinees plaatsvond. Ook uitgelegd aan har dat ik dit heel vervelend vond voor haar en haar ouders, maar dat het contract nog steeds geldig is dat wij schadevergoeding zullen eisen als zij dit niet nakomen (in ieder geval de huurpenningen komende 10 jaar). Zij zal dit gaan bespreken met haar ouders. 
         
       
       
       
         
           Zij gaf aan de opmerkingen op de huurovereenkomst per email aan mij toe te sturen……” 
         
       
       
     
     
       2.9. 
       
         Bij brief van 6 september 2013 reageert [voornaam 4] [achternaam 1] namens [achternaam 1] - [achternaam 2] en haar partner: 
         
           “Naar aanleiding van ons telefoongesprek en meerdere e-mail, treft u bijgaand een uitwerking van onze opmerkingen m.b.t. de huurovereenkomst. Zoals eerder aangegeven, hebben mijn ouders mevrouw [achternaam 1] - [achternaam 2] en haar partner de inhoud van de huurovereenkomst evenals de huuraanbieding met hun zeer gebrekkig Nederlands niet helemaal kunnen begrijpen. Hopelijk geeft de uitwerking van dit verslag u een idee, wat nog besproken moet worden, indien de bestemmingswijziging van uit de gemeente op vrijdag 6 september 2013 is goedgekeurd en afgegeven. Tevens eerder aangegeven, gezien de meerdere keren uitstel van de oplevering van de horecaruimte hebben er essentiële veranderingen in de situatie plaatsgevonden dat betrekking heeft op de huurovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           Opmerkingen m.b.t tot de huurovereenkomst winkelruimte……… 
         
         
           Indien de oprichting van de BV niet zal plaatsvinden, dan zal de huurovereenkomst geacht worden niet tot stand te zijn gekomen. Elke aansprakelijkheid zijdens de huurder is te dezer zake uitgesloten….. 
         
       
       
     
     
       3.1 
       
         
           De duur van de overeenkomst dient te worden ingekort van 10 jaar naar 5 jaar. De ingangsdatum zal niet de datum zijn van bouwkundige oplevering, maar de dag waarop we bepalen wanneer het huurovereenkomst dient in te gaan. 
         
         6.  Onder voorbehoud dat wij een lening ter hoogte van EUR 57.573,32 van de bank kunnen krijgen. Indien de huurder niet de lening kan krijgen van de bank, dan zal de huurovereenkomst geacht worden niet tot stand te zijn gekomen. Elke aansprakelijkheid zijdens huurder is te dezer zaken uitgesloten. 
         De overige opmerkingen zien op zaken als de bestemming, de openingstijden de overige diensten, het opleveringsniveau, de extra garage en de afbouwvergoeding. 
       
       
     
     
       2.10. 
       Bij brief van 10 september 2013 deelt [bedrijfsnaam] mede vast te houden aan de eerder gemaakte afspraken met het verzoek over te gaan tot tekening van de bijgesloten huurovereenkomst onder opgave van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en toezending van de inrichtingstekening. 
       
     
     
       2.11. 
       De gemeente Rotterdam heeft op 11 september 2013 een vergunning verleend tot het in gebruik nemen van het “gehuurde” als horecavestiging met een oppervlakte van circa 830 m2. 
       
     
     
       2.12. 
       De geplande oplevering van 16 september 2013 is op verzoek van [achternaam 1] - [achternaam 2] wegens ziekte niet doorgegaan. Vervolgens is een nieuwe afspraak voor de oplevering vastgesteld op 30 september 2013, welke afspraak ook is bevestigd door [achternaam 1] - [achternaam 2] bij mail van 27 september 2013. Bij die oplevering is [achternaam 1] - [achternaam 2] niet verschenen. 
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
         SOR vordert  samengevat – na wijziging van eis: 
         primair:  
       
       
         
           te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst, zoals in productie 21, dan wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen De SOR en [achternaam 1] - [achternaam 2] ;  
         
         
           te verklaren voor recht dat de door de echtgenoot van gedaagde verrichte vernietiging van de huurovereenkomst op basis van art. 1:88 BW niet rechtsgeldig is dan wel rechtskracht mist en/of deze rechtshandeling te vernietigen;  
         
         
           te verklaren voor recht dat [achternaam 1] - [achternaam 2] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals in productie 21, dan wel de verplichtingen uit een huurovereenkomst niet is nagekomen;          - veroordeling van [achternaam 1] - [achternaam 2] tot betaling van € 533.666,67, althans tot betaling van een in geode justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de handelsrente dan wel de wettelijke rente; 
         
       
       subsidiair: 
       
         
           te verklaren voor recht dat de onderhandelingen tussen De SOR en [achternaam 1] - [achternaam 2] onrechtmatig zijn afgebroken door [achternaam 1] - [achternaam 2] ; 
         
         
           te verklaren voor recht dat [achternaam 1] - [achternaam 2] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals in productie 21, dan wel de verplichtingen uit een huurovereenkomst niet is nagekomen;  veroordeling van [achternaam 1] - [achternaam 2] tot betaling van € 533.666,67, althans tot betaling van een in geode justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de handelsrente; 
         
       
       primair en subsidiair 
       - veroordeling van [achternaam 1] - [achternaam 2] tot betaling van de proceskosten en nakosten. 
       
     
     
       3.2. 
       De SOR stelt daartoe dat tussen partijen op basis van de getekende huuraanbieding een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor het horecagedeelte gelegen te [naam gebied] aan het [adres] . De huuraanbieding bevat alle essentialia van een huurovereenkomst, zodat [achternaam 1] - [achternaam 2] gehouden is haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen en thans door niet nakoming schadeplichtig is geworden. Subsidiair is De SOR van mening dat de onderhandelingen om te komen tot een definitieve huurovereenkomst in een zodanig stadium waren gekomen dat het afbreken van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als onrechtmatig moet worden gekwalificeerd op grond waarvan [achternaam 1] - [achternaam 2] eveneens schadeplichtig is geworden. De SOR heeft weliswaar een nieuwe huurder gevonden, maar de voorwaarden met de nieuwe huurder zijn aanmerkelijk ongunstiger dan die met [achternaam 1] - [achternaam 2] . De schade betreft de periode dat nog geen nieuwe huurder was gevonden (van 1 oktober 2013 tot 1 maart 2014) en de periode dat een nieuwe huurovereenkomst met een derde is geloten (1 maart 2014 tot 1 oktober 2023). 
       
     
     
       3.3. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] voert verweer.  
       
     
     
       3.4. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] stelt daartoe dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. [achternaam 1] - [achternaam 2] spreekt niet of nauwelijks Nederlands, laat staan dat zij Nederlands kan lezen. [achternaam 1] - [achternaam 2] is benaderd door [voornaam 1] [achternaam 1] , de makelaar van De SOR en heeft aangedrongen op ondertekening van de huuraanbieding onder mededeling dat het hier gaat om een voorlopig contract. In het eerste gesprek is ook aangegeven dat [achternaam 1] - [achternaam 2] niet de formele huurder zou zijn. Bovendien was onduidelijk wanneer de huur zou kunnen ingaan gelet op de procedure tot wijziging van de bestemming bij de gemeente Rotterdam op grond waarvan tekening van de uiteindelijke huurovereenkomst is uitgebleven. Vele zaken waren ook nog niet geregeld, welke wel van essentieel belang waren voor het tekenen van de huurovereenkomst.  De echtgenoot van [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft voor zover sprake is van een huurovereenkomst de vernietiging van de overeenkomst ingeroepen op grond van artikel 1:88 BW. Voor het geval sprake is van een huuraanbieding met gevolgen beroept [achternaam 1] - [achternaam 2] zich op dwaling en bedrog. Zij heeft niet begrepen wat de gevolgen voor het aangaan van het contract waren en zij is bedrogen door de makelaar, die de SOR vertegenwoordigde. De SOR had [achternaam 1] - [achternaam 2] voorafgaand aan de ondertekening moeten verwijzen naar een deskundige die de Chinese taal beheerst en die in staat was tekst en uitleg te verlenen over de gevolgen van de ondertekening. 
       
     
     
       3.5. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       De kantonrechter oordeelt als volgt. 
       
       
         
           Huurovereenkomst  
         
       
     
     
       4.2. 
       De kantonrechter staat allereerst voor de vraag of tussen de SOR en [achternaam 1] - [achternaam 2] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. Daarbij is van belang wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daar aan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. 
       
     
     
       4.3. 
       Vast is komen te staan dat [gedaagde] op 13 maart 2013 een bieding heeft gedaan, middels makelaar [voornaam 1] [achternaam 1] , voor het project [naam] te [naam gebied] voor de unit [nummeraanduiding] met een oppervlakte van ca. 865 m2 onder vermelding van een voorgestelde huurprijs, een afbouwvergoeding en een periode van huurvrije maanden. Naar aanleiding van deze bieding hebben partijen op 26 maart 2013 overleg gehad, welk overleg heeft geresulteerd in de ondertekening van een document “huuraanbieding voor [locatie] [nummeraanduiding] - [nummeraanduiding] in [naam] ( […] ) te [naam gebied] ”. Die ‘huuraanbieding’ bevat een uitdrukkelijke opgave van onder andere — de betrokken bedrijfsruimte en haar bestemming, de namen van de verhuurder en huurder, de te betalen huurprijs, met inbegrip van het aantal vierkante meters, de toepasselijke huurtermijn van 10 jaar, de datum van ingang van de huur, de opzeggingstermijn, de huurvrije periode van 6 maanden, de afbouwvergoeding van               € 350.000,--, het door de verhuurder aan te bieden opleveringsniveau en de door verhuurder voor haar rekening te nemen voorzieningen van € 100.000,--, terwijl [achternaam 1] - [achternaam 2] en [bedrijfsnaam] (de SOR) de verklaring als respectievelijk ‘huurder’ en ‘verhuurder’ hebben ondertekend. Door [achternaam 1] - [achternaam 2] is ter zake geen enkel voorbehoud gemaakt.  
       
     
     
       4.4. 
       De ‘huuraanbieding’ bevat hiermee alle essentialia van een huurovereenkomst, in dusdanig heldere en concrete bewoordingen en met aanduiding van de hoedanigheid van partijen, dat partijen aan die verklaring redelijkerwijs slechts de zin hebben mogen toekennen en te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar slechts hebben mogen verwachten, dat tussen hen een bindende huurovereenkomst was tot stand gekomen overeenkomstig het bepaalde in de ‘huuraanbieding’. Daar doet niet aan af dat de huurovereenkomst nog nader dient te worden vastgelegd in een (standaard) huurovereenkomst op basis van het ROZ-model 7:290 BW winkelruimte (2008). Dit geldt temeer, nu ook na ondertekening van de huuraanbieding partijen verdere invulling hebben gegeven aan de wijze waarop de inrichting van het gehuurde vorm gegeven diende te worden. Ook nadat duidelijk werd dat de wijziging van het bestemmingsplan de aanvankelijke start van de huurdatum zou overschrijden, is door [achternaam 1] - [achternaam 2] geen voorbehoud gemaakt, maar is nader afgesproken dat de huurtermijn zal ingaan na verkregen vergunning van de gemeente Rotterdam. Vervolgens hebben partijen ook afspraken gemaakt over het moment van oplevering, maar heeft [achternaam 1] - [achternaam 2] uiteindelijk verstek laten gaan.  
       
     
     
       4.5. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gevolgd in haar standpunt dat een heleboel zaken in de huurovereenkomst niet zouden zijn geregeld, die wel tot de essentialia van de overeenkomst behoren, zoals opgesomd in haar conclusie van antwoord onder punt 21, op grond waarvan niet kan worden aangenomen dat sprake was van een tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst. Een deel van de opgeworpen onderdelen als de winkelpui, de winkeliersbijdrage, de vuilcontainer en de servicekosten is naar het oordeel van de kantonrechter van ondergeschikt belang en kunnen dan ook niet als essentialia van de huurovereenkomst worden gekwalificeerd. De openingstijden zijn door verhuurder overeenkomstig de wens van [achternaam 1] - [achternaam 2] verruimd. De afbouwregeling is opgenomen in een separate overeenkomst met [bedrijfsnaam] , zodat deze niet zelfstandig nog behoeft te worden opgenomen in de nadere huurovereenkomst. Immers de afbouwregeling maakte reeds onderdeel uit van de hierboven genoemde huuraanbieding van 26 maart 2014. Het feit dat  twee restauranthouders bezwaar hebben gemaakt tegen de wijziging van het bestemmingsplan maakt dat niet anders nu kennelijk die bezwaren zijn afgewezen, terwijl verhuurder op dat punt in de huuraanbieding geen voorbehoud heeft gemaakt. Niet is gebleken dat [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft willen vast houden aan de oplevering per 1 juni 2014 van het gehuurde. [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft ook niet de huuraanbieding opgezegd wegens te late oplevering. Partijen hebben nu juist in gezamenlijk overleg de opleveringsdatum opgeschoven in afwachting van de besluitvorming van de Gemeente Rotterdam. Dit alles leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met de in de huuraanbieding vastgelegde inhoud.  
       
       
         
           Dwaling en/of bedrog 
         
       
     
     
       4.6. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] werpt op dat, zo aangenomen moet worden dat sprake is van een huurovereenkomst, deze tot stand is gekomen onder dwaling en/of bedrog. De dwaling zou hieruit bestaan dat [achternaam 1] - [achternaam 2] geen voldoende Nederlands spreekt en begrijpt om de reikwijdte van de ondertekende huuraanbieding te begrijpen. De SOR heeft verzuimd zorg te dragen voor een vertaling in het Engels of het Chinees. [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft nimmer begrepen wat de gevolgen waren van het tekenen van het contract. Bovendien heeft de makelaar van SOR, [voornaam 1] [achternaam 1] , voorafgaand aan de ondertekening van de huuraanbieding verklaard dat [achternaam 1] - [achternaam 2] door de ondertekening nog nergens aan vast zou zitten en het slechts zou gaan om een voorlopige afspraak. De kantonrechter is van oordeel, dat ongeacht de kennis van het Nederlands van [achternaam 1] - [achternaam 2] , het aan haar is, zorg te dragen voor deskundige bijstand, taal- technisch en juridisch, alvorens een dergelijke huuraanbieding te aanvaarden. Daar komt bij dat [achternaam 1] - [achternaam 2] ook nog eens werd bijgestaan door familieleden waarvan niet is gesteld dat zij het Nederlands niet beheersten. Dat [achternaam 1] - [achternaam 2] de inhoud van de verplichtingen voortvloeiende uit de huuraanbieding naar zij thans stelt onvoldoende heeft begrepen, komt dan ook voor haar rekening en risico. Daarmee kan niet worden aanvaard dat De SOR niet aan haar zorgplicht zou hebben voldaan, zoals door [achternaam 1] - [achternaam 2] gesteld. Dat sprake zou zijn van een voorlopige afspraak, waaraan [achternaam 1] - [achternaam 2] niet zou zijn gebonden, is onvoldoende komen vast te staan en vindt zijn weerlegging in de huuraanbieding zelf en de daarop gevolgde besprekingen die zagen op uitvoering van de gemaakte afspraken. Ook de stelling dat [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft aangegeven dat de financiën eerst zouden moeten worden geregeld, leidt niet tot een andere conclusie. In de huuraanbieding is geen financieringsvoorbehoud opgenomen, terwijl eerst in de brief van 6 september 2014 wordt gesproken over een, overigens beperkte, lening bij de bank als voorwaarde voor het “definitief” sluiten van de huurovereenkomst. [achternaam 1] - [achternaam 2] heeft in het licht van de vast gestelde feiten onvoldoende kunnen onderbouwen dat zij heeft gedwaald bij het tekenen van de huuraanbieding dan wel dat zij door de mededelingen van de makelaar [voornaam 1] [achternaam 1] zou zijn bedrogen, zodat het bewijsaanbod ter zake wordt gepasseerd. 
       
       
         
           Vernietiging ex artikel 1:88 jo. 1:89 BW 
         
       
     
     
       4.7. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] stelt zich op het standpunt dat haar echtgenoot [achternaam 1] bij brief van 29 juli 2014 de vernietigbaarheid van de overeenkomst heeft ingeroepen. [achternaam 1] - [achternaam 2] verzuimt de brief waarop zij zich beroept te overleggen. De SOR weerspreekt overigens het inroepen van de vernietigbaarheid niet, maar stelt zich op het standpunt dat het inroepen van die vernietigbaarheid wegens het ontbreken van toestemming van [achternaam 1] geen doel treft. De kantonrechter is van oordeel dat slechts de rechtshandelingen genoemd in artikel 1:88 BW lid 1 sub a tot en met d BW voor vernietiging in aanmerking kunnen komen. Het sluiten van de huurovereenkomst bedrijfsruimte als bovenomschreven is geen rechtshandeling zoals bedoeld in artikel 1:88 BW. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verweer van [achternaam 1] - [achternaam 2] faalt. 
       
       
         
           Schadeplichtig 
         
       
     
     
       4.8. 
       
        [achternaam 1] - [achternaam 2] is haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen door het gehuurde niet in gebruik te nemen, zodat [achternaam 1] - [achternaam 2] in beginsel schadeplichtig is voor de door De SOR geleden schade. Volgens De SOR bedraagt de schade het verschil tussen de netto inkomsten van de overeenkomst met [achternaam 1] - [achternaam 2] en de overeenkomst met de nieuwe huurder. De SOR stelt daartoe dat met ingang van 1 maart 2014 een nieuwe huurder is gevonden tegen onder meer een lagere huurprijs. De SOR stelt dat zij over de resterende periode van de huurovereenkomst een schade lijdt van € 533.666,67. [achternaam 1] - [achternaam 2] betwist de hoogte van de schade. 
       
     
     
       4.9. 
       De kantonrechter wil alvorens verder te beslissen nadere inlichtingen van partijen. Daartoe zal een persoonlijke verschijning van partijen (comparitie) worden bepaald. Deze comparitie kan mede worden gebruikt om de mogelijkheden voor een minnelijke regeling te onderzoeken. De kantonrechter acht het in elk geval noodzakelijk om voorafgaand aan de zitting van De SOR de volgende stukken te ontvangen: 
       - huurovereenkomst inclusief algemene bepalingen nieuwe huurder; 
       - overige overeenkomsten in relatie tot het gehuurde met de nieuwe huurder; 
       - deugdelijke en onderbouwde berekening van de schade inclusief berekening rentevoordeel door niet gepleegde investeringen; 
       - opgave van de huurprijzen van winkelruimtes en horecaruimtes op het [straatnaam] te [naam gebied] en omgeving. 
       
     
     
       4.10. 
       
         De kantonrechter verzoekt partijen om alle stukken die van belang zijn en nog niet eerder zijn toegezonden, ten minste één week voor de zitting in kopie aan de kantonrechter en aan de wederpartij toe te zenden. Partijen worden erop gewezen dat in het nadeel kan worden beslist van de partij die zonder gegronde reden niet op deze zitting verschijnt. 
         Voor de behandeling van de zaak worden 120 minuten uitgetrokken. Tijdens de comparitie wordt aan partijen geen gelegenheid gegeven voor het houden van een pleidooi (het juridisch beargumenteren van de zaak aan de hand van een uitgeschreven pleitnota).  
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       beveelt partijen, in persoon (rechtspersonen rechtsgeldig vertegenwoordigd), desgewenst vergezeld van een gemachtigde, om voor de kantonrechter te verschijnen in verband met het geven van inlichtingen op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen dag en tijdstip; 
     
     
     
       verwijst de zaak naar de rolzitting van  woensdag 24 december te 11.00 uur  voor het bepalen van een dag en tijdstip waarop de comparitie van partijen zal plaatsvinden;  beide partijen  kunnen voor of uiterlijk op die zitting  schriftelijk  aan de rechtbank, Civiel recht, opgeven op welke dagen zij  in de drie maanden nadien  verhinderd zijn, maar dienen bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop de comparitie zou kunnen plaatsvinden; indien partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven zal de kantonrechter een datum bepalen waarvan dan in beginsel geen uitstel meer mogelijk is; 
     
     
     
       bepaalt dat voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend; 
     
     
     
       wijst partijen erop dat de comparitie zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, indien partijen bij hun opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen vrij laten; 
     
     
     
       bepaalt voorts dat de comparitie in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald; 
     
     
     
       draagt De SOR op om de in rechtsoverweging 4.9 genoemde stukken uiterlijk één week vóór de zittingsdatum aan de kantonrechter en aan de wederpartij toe te zenden; 
     
     
     
       bepaalt dat, indien partijen stukken in het geding willen brengen, zij deze ten minste één week voor de zitting in kopie aan de kantonrechter en aan de wederpartij dienen toe te zenden; 
     
     
     
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
     
     
     
       Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op           10 december 2014