ECLI: ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7964

Titel: ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7964 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 16-04-2013 / 200.094.057/01

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2013-04-16

Zaaknummer: 200.094.057/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2013:BZ7964

---

Professioneel vastgoedbeheerder wordt geacht partij te zijn bij door hem aangegane reparatie-overeenkomst. Niet gebleken van vertegenwoordiging van de eigenaar van het pand en de huurder daarvan.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN   
     
     locatie Leeuwarden 
     
     afdeling civiel recht 
     
     
       zaaknummer gerechtshof 200.094.057/01 
       (zaaknummer rechtbank Leeuwarden 338551\ CV EXPL 10-10436) 
     
     
     
     arrest van de tweede kamer van 16 april 2013   
     
     in de zaak van 
     
     
       [appellant], 
       wonende te [woonplaats], 
       appellant, 
       in eerste aanleg: gedaagde, 
       hierna: [appellant], 
       advocaat: mr. L.E. Nijk, kantoorhoudend te Zwolle, 
     
     
     
     tegen 
     
     
     
       Zonwering Industrie Makkum B.V., 
       gevestigd te Makkum, 
       geïntimeerde, 
       in eerste aanleg: eiseres, 
       hierna: ZIM, 
       advocaat: mr. J.A.M. Bijlholt, kantoorhoudend te Joure. 
     
     
     
     1.	Het geding in eerste aanleg   
     
     In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 24 mei 2011 van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna te noemen: de kantonrechter). 
     
     2.	Het geding in hoger beroep   
     
     
       2.1	Het verloop van de procedure is als volgt: 
       - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 23 augustus 2011, 
       - het arrest van 1 november 2011, 
       - het proces-verbaal van de op 9 december 2011 gehouden comparitie na aanbrengen, 
       - de memorie van grieven, (met producties,) 
       - de memorie van antwoord, (met producties,) 
       - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, (met producties,) 
       - een akte van [appellant],   
       - een antwoordakte van ZIM. 
     
     
     2.2	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 
     
     
       2.3	De vordering van [appellant] luidt: 
        "te vernietigen het vonnis d.d. 24 mei 2011 van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, onder zaak-/rolnummer 338551 \ CV EXPL 10-10436, en opnieuw rechtdoende, zo nodig onder ambtshalve aanvulling der gronden, de vorderingen van geïntimeerde jegens appellant alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties". 
     
     
     
       3.	De feiten 
       De volgende, mede aan het in zoverre niet bestreden vonnis ontleende, feiten zijn tussen partijen niet in geschil. 
       3.1	ZIM heeft in 2007 in opdracht en voor rekening van Triumviri Real Estate B.V. (hierna: TRE) zonwering aangebracht op de voorgevel van het pand [adres]. Dit pand was destijds eigendom van TRE. In het pand werd een bedrijvengebouw geëxploiteerd. Reax huurde een gedeelte van het pand. [appellant], handelend onder de naam [Vastgoed Beheer B.V.], was professioneel beheerder van het pand. 
       3.2	In december 2007 heeft [appellant] aan ZIM een klacht doorgegeven inzake een niet goed functionerend zonnescherm voor een van de ramen van het door Reax gehuurde gedeelte van het pand. ZIM heeft na inspectie bij e-mail van 22 december 2007 aan [appellant] laten weten dat de storing haars inziens werd veroorzaakt door het openzetten van een draairaam en het gelijktijdig neerlaten van de screenzonwering. Voorts geeft ZIM in deze e-mail aan dat haar reparatieafdeling een screendoek zal maken met een nieuwe rits en dat deze zo spoedig mogelijk herplaatst zal worden. Vaststaat voorts dat [appellant] op deze e-mail niet heeft gereageerd.  
       3.3	ZIM heeft vervolgens de in genoemde e-mail genoemde reparatiewerkzaamheden uitgevoerd en zij heeft voor deze werkzaamheden in eerste instantie aan Reax een factuur toegezonden ten bedrage van € 1.826,-. Op verzoek van Reax heeft ZIM deze nota vervolgens toegezonden aan [appellant].  
     
     
     
       Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 
       4.	ZIM heeft Reax en [appellant] gedagvaard en hoofdelijke veroordeling gevorderd tot betaling van genoemd factuur ad € 1.826,-, vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter heeft de vordering tegen Reax afgewezen en die tegen [appellant] toegewezen, met veroordeling van ZIM in de kosten van Reax en veroordeling van [appellant] in de kosten van ZIM. De veroordeling van [appellant] heeft de kantonrechter gebaseerd op het oordeel, samengevat, dat [appellant] in eigen naam en voor eigen rekening met ZIM een overeenkomst heeft gesloten tot het repareren van het zonnescherm.  
     
     
     
       De bespreking van de grieven 
       5.	Grief 1 houdt in dat de werkzaamheden niet krachtens overeenkomst zijn verricht. [appellant] stelt dat hij slechts een klacht heeft doorgegeven aan ZIM en dat ZIM vervolgens eenzijdig heeft besloten tot reparatiewerkzaamheden over te gaan. Aanbod en aanvaarding ontbreken. Uit het niet protesteren tegen de werkzaamheden kan niet het (stilzwijgend) aangaan van een overeenkomst worden afgeleid, nu ervan uit mocht worden gegaan dat ZIM een installatiefout voor eigen rekening ging herstellen.  
       6.	Grief 2 komt erop neer dat [appellant] in de contacten met ZIM niet de indruk heeft gewekt voor zichzelf of voor eigen rekening te handelen. [appellant] handelde namens Reax of TRE. 
     
     
     7.	De beide grieven kunnen niet goed los van elkaar worden besproken, nu voor de beoordeling van beide beslissend is wat ZIM en [appellant] over en weer jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW). Zie onder meer: HR 17 december 1976, NJ 1977, 241 (Bunde/Erckens), 11 maart 1977, NJ 1977, 521 (Stolte/Schiphoff) en 21 december 2001, NJ 2002, 60 (Van Beers c.s./Van Daalen) 
     
     8.	Alvorens daarop inhoudelijk in te gaan, staat het hof stil bij een processuele complicatie. In eerste aanleg procedeerde ZIM zowel tegen [appellant] als tegen Reax. In haar conclusie van repliek stelt zij enerzijds (onder 3) dat [appellant] tegen haar heeft gezegd dat hij optrad in hoedanigheid van beheerder van het gebouw en dat de reparatie diende te worden uitgevoerd voor rekening van Reax. Anderzijds stelt zij (onder 8) dat [appellant] als beheerder van het pand handelde voor eigen rekening in opdracht van Reax. Deze standpunten (respectievelijk neerkomend op een beroep op onmiddellijke en middellijke vertegenwoordiging) zijn innerlijk tegenstrijdig, zoals de kantonrechter heeft vastgesteld in rechtsoverweging 6 van het vonnis. Uit het vervolg van het vonnis blijkt echter dat de kantonrechter de vordering tegen Reax heeft beoordeeld op de grondslag onmiddellijke vertegenwoordiging, hetgeen heeft geleid tot afwijzing. De vordering tegen [appellant] is toegewezen op de grondslag dat hij voor zichzelf heeft gehandeld, waarbij het verweer van [appellant] dat hij in naam van Reax of TRE heeft gehandeld is verworpen. Het hof leidt hieruit af dat de kantonrechter klaarblijkelijk het gestelde in de conclusie van repliek onder 3 heeft opgevat als betrekking hebbende op het geschil tussen ZIM en Reax en het gestelde in de conclusie van repliek onder 8 als betrekking hebbende op het geschil tussen ZIM en [appellant].  Het hof merkt daarbij op dat de procedures tussen ZIM en Reax en die tussen ZIM en [appellant] van elkaar te onderscheiden procedures blijven, waarin met elkaar tegenstrijdige stellingen kunnen worden betrokken, ook indien ZIM haar conclusies in beide zaken giet in een en hetzelfde processtuk. Nu tegen de uitleg door de kantonrechter geen grief is aangevoerd en [appellant] ook niet heeft betoogd dat ZIM zijn standpunt in eerste aanleg als juist heeft erkend, zal ook het hof van dezelfde uitleg uitgaan. 
     
     9.	Het hof overweegt voorts als volgt. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de e-mail van 22 december 2007 (zie r.o. 3.2) duidelijk dat ZIM er (terecht of niet) van uitging dat geen sprake was van een installatiefout of gebrek aan de door haar geleverde screenzonwering, maar van een beschadiging door verkeerd gebruik. Vervolgens wordt omschreven welke werkzaamheden zullen worden verricht. Uit een en ander in onderlinge samenhang bezien moest [appellant] als professioneel vastgoedbeheerder begrijpen dat ZIM niet beoogde kosteloos herstel of garantiewerkzaamheden toe te zeggen, maar uitging van door haar tegen betaling te verrichten werkzaamheden. Door niet te reageren op de e-mail en de daarin aangekondigde werkzaamheden heeft [appellant] teweeggebracht dat ZIM die verwachting gerechtvaardigd mocht blijven koesteren, ook als de wil tot het aangaan van een reparatieovereenkomst aan de zijde van [appellant] (of diens achterman) mocht hebben ontbroken (artikel 3:35 BW). Aldus is een overeenkomst tot stand gekomen en faalt grief 1. 
     
     10.	Ten aanzien van de vraag of [appellant] voor zichzelf heeft gehandeld of in naam van Reax dan wel TRE overweegt het hof als volgt. [appellant] stelt niet duidelijk in naam van wie hij nu zou hebben gehandeld: Reax of TRE. Dat gegeven doet fors afbreuk aan de geloofwaardigheid van zijn standpunt, daar de ene mogelijkheid in beginsel de ander uitsluit. 
     
     11.	Wat de vermeende vertegenwoordiging van TRE betreft beroept [appellant] zich erop dat hij beheerder is van het pand en dat de zonneschermen door TRE als eigenaar van het pand van ZIM waren gekocht. Het feit dat [appellant] fungeerde als professioneel vastgoedbeheerder hoeft er echter geenszins op te duiden dat hij niet bevoegd zou zijn in eigen naam in het belang van de eigenaar reparatieopdrachten ter zake van bestanddelen van het pand te verstrekken. In tegendeel: dit is zeer wel te verenigen met de rol van beheerder. ZIM hoefde dan ook op grond van haar eerdere levering van de zonneschermen aan TRE niet zonder meer te begrijpen dat [appellant] nu in naam van TRE handelde. Bijkomende feiten of omstandigheden op grond waarvan ZIM dit wel had behoren te begrijpen zijn gesteld noch gebleken. 
     
     
       12.	Wat de vermeende vertegenwoordiging van Reax betreft staat vast dat zij huurder was van het gedeelte van het pand waar zich het defecte zonnescherm bevond en dat zij geen eigenaresse was van dit scherm. Gelet daarop ligt het al niet in de lijn der verwachting dat Reax een van de schermen voor eigen rekening laat repareren, tenzij zij die heeft beschadigd, doch dat was volgens [appellant] nu juist niet het geval. Op grond van welke handelingen of gedragingen van [appellant] ZIM niettemin moet hebben begrepen dat [appellant] de overeenkomst in naam van Reax aanging stelt [appellant] niet. Zijn standpunt mist aldus een deugdelijke onderbouwing. 
       Het feit dat op het serviceformulier Reax als opdrachtgever is vermeld en de omstandigheid dat ZIM de factuur eerst naar Reax heeft gestuurd roepen wel vraagtekens op. Die feiten hoeven echter niet noodzakelijkerwijs het gevolg te zijn geweest van een handelen van [appellant] als vertegenwoordiger van Reax - nogmaals: [appellant] stelt ook niet in welke zin hij dat deed - maar kunnen ook het gevolg zijn geweest van een misverstand aan de zijde van (medewerkers van) ZIM, zoals het hof ZIM begrijpt (memorie van antwoord 34). 
     
     
     13.	Op grond van het vorenstaande faalt ook grief 2. 
       
     14.	Grief 3 strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte het beroep op non-conformiteit heeft verworpen. [appellant] voert aan dat het bewuste scherm scheef was opgehangen en dat daardoor de  storing was ontstaan. Het hof overweegt dat hiervoor is beslist dat tussen [appellant] en ZIM een afzonderlijke reparatieovereenkomst is gesloten strekkende tot het uitvoeren van werkzaamheden door ZIM tegen betaling. Gelet op dat oordeel is een discussie achteraf over de vraag of de screenzonwering wel of niet verkeerd was opgehangen en of sprake was van non-conformiteit niet zonder meer zinvol. Immers: ook al komt de non-conformiteit vast te staan, dan leidt dat feit op zichzelf nog niet tot tenietgaan of schorsing van de verbintenis tot nakoming van de afzonderlijke reparatieovereenkomst. Rechtsgronden om toch tot dat gevolg te kunnen komen zijn niet aangevoerd noch binnen de grenzen van artikel 24 en 25 Rv ambtshalve bij te dragen. Grief 3 heeft dan ook te falen.    
     
     15.	Grieven 4 en 5 missen zelfstandige betekenis en falen dan ook. Naar aanleiding van de toelichting op grief 5, waar [appellant] stelt dat hij een bescheiden rol heeft gespeeld en nu ten onrechte de rekening krijgt gepresenteerd, overweegt het hof dat van een professioneel vastgoedbeheerder als [appellant] mag worden verwacht dat hij in de contacten met leveranciers als ZIM helder communiceert en zo nodig een en ander schriftelijk bevestigt. Zeker als beoogd wordt ter zake van een tekortkoming iets te claimen en/of als vertegenwoordiger te handelen, ligt een schriftelijke bevestiging in de rede. Als dit wordt nagelaten en onduidelijkheid ontstaat, dan komt dat voor rekening van [appellant].  
     
     16.	Aan het bewijsaanbod van [appellant] komt het hof niet toe nu hij onvoldoende feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot het slagen der grieven zouden kunnen leiden.  
     
     
       De slotsom 
       17.	De grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 
       Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.  
       De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van ZIM zullen worden vastgesteld op: 
       - griffierecht                              € 649,-  
       totaal verschotten                      € 649,-  
       en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 
       1, 5 punten x € 632,-                 € 948,-.  
     
     
     De beslissing 
     
     Het hof, recht doende in hoger beroep: 
     
     bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 24 mei 2011; 
     
     veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van ZIM vastgesteld op € 948,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 649,- voor verschotten; 
     
     wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs M.W. Zandbergen, L. Janse, en R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag  
       16 april 2013.