ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2015:2998

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2015:2998 Gerechtshof Den Haag , 28-10-2015 / BK-15/00274

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2015-10-28

Zaaknummer: BK-15/00274

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2015:2998

---

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld en of belanghebbende een vergoeding toekomt voor in de bezwaarfase gemaakte kosten

GERECHTSHOF DEN HAAG 
   
   
     Team Belastingrecht 
     meervoudige kamer 
     nummer BK-15/00274 
   
   
     
       uitspraak d.d. 28 oktober 2015 
     
   
   
     in het geding tussen: 
   
   
     
       
        [X] B.V.  te [Z] , belanghebbende, 
   
   
     en 
   
   
     
       de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam , de heffingsambtenaar, 
   
   
     op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 4 februari 2015, nummer ROT 13/7375 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. 
   
   
     
       Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 
     
   
   
     1.1.	De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 850.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en rioolheffing (hierna: de aanslagen) van de gemeente Rotterdam. 
   
   
     1.2. 	De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 739.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. 
   
   
     1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 318. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
   
   
     
       Loop van het geding in hoger beroep 
     
   
   
     2.1.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 497. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
   
   
     2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 augustus 2015. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
   
   
     
       Vaststaande feiten 
     
   
   
     3.1.	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een monumentaal kantoorpand, gebouwd in 1894 en bestaande uit zes bouwlagen:  
   
   
     
       
       
       
       
         
           
             Bouwlaag 
           
           
             In gebruik als 
           
           
             Oppervlakte  
           
         
         
           
             Kelder 
           
           
             Opslagruimte 
           
           
             32 m2 
           
         
         
           
             Begane grond 
           
           
             Kantoor 
           
           
             169 m2 
           
         
         
           
             1e verdieping 
           
           
             Kantoor 
           
           
             167 m2 
           
         
         
           
             2e verdieping 
           
           
             Kantoor 
           
           
             152 m2 
           
         
         
           
             3e verdieping 
           
           
             Kantoor 
           
           
             144 m2 
           
         
         
           
             4e verdieping 
           
           
             Archief 
           
           
             10 m2 
           
         
       
     
   
   
     3.2.	De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport, gedagtekend 23 juli 2015 en naar waardepeildatum 1 januari 2012, overgelegd waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald op € 739.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [A] , taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam (hierna: de taxateur van de gemeente). In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld. 
   
   
     	“ 7. Waardevaststelling 
   
   
     De huurwaarde [Y] is vastgesteld op € 135,- per vierkante meter (100% prijs). Met een kapitalisatiefactor van 10.  
     Tevens is het object getaxeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. 
   
   
     
       8 Taxatieonderbouwing 
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               Deelobject: 
             
             
               Bouwlaag 
             
             
               Opp / aantal 
             
             
               ITZA 
             
             
               Huurwrd 
             
             
               Kap.factor 
             
             
               Waarde 
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               BG 
             
             
               169 m² 
             
             
               100% 
             
             
               22.815 
             
             
               10 
             
             
               228.150 
             
           
           
             
               Opslag Algemeen 
             
             
               KE 
             
             
               32 m² 
             
             
               30% 
             
             
               432 
             
             
               10 
             
             
               4.320 
             
           
           
             
               Kantoor 
             
             
               01 
             
             
               167 m² 
             
             
               90% 
             
             
               20.290 
             
             
               10 
             
             
               202.900 
             
           
           
             
               Kantoor  
             
             
               02 
             
             
               152 m² 
             
             
               80% 
             
             
               16.416 
             
             
               10 
             
             
               164.160 
             
           
           
             
               Kantoor  
             
             
               03 
             
             
               144 m² 
             
             
               70% 
             
             
               13.608 
             
             
               10 
             
             
               136.080 
             
           
           
             
               Archief 
             
             
               04 
             
             
               10 m² 
             
             
               30% 
             
             
               405 
             
             
               10 
             
             
               4.050 
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
           
           
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
             
             
               
                 € 739.000 
               
             
           
         
       
     
     
     
       	Koopsom per vierkante meter ITZA is € 1350,-/m² 
     
     
   
   
     
       9 Vergelijkingsobjecten 
     
     
       	Kooptransacties 
     
     
     
       	[B] 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               bwlg 
             
             
               omschr 
             
             
               opp 
             
             
               dif 
             
           
           
             
               BE 
             
             
               kantoor 
             
             
               151 m² 
             
             
               100% 
             
           
           
             
               SO 
             
             
               kantoor 
             
             
               183 m² 
             
             
               70% 
             
           
           
             
               01 
             
             
               kantoor 
             
             
               151 m² 
             
             
               90% 
             
           
           
             
               02 
             
             
               kantoor 
             
             
               151 m² 
             
             
               80% 
             
           
         
       
     
     
     
       	Verkocht per 21-03-2012 voor € 1.175.000,- (WOZ-conforme transactie). 
       De locatie van dit object is beter tevens is het onderhoud beter dan [Y] , de uitstraling van het pand is vergelijkbaar. 
       Koopsom per vierkante meter ITZA op de prijspeildatum is € 2220,- 
       Geanalyseerde kapitalisatiefactor van 12,7 bij een huurwaarde van € 175,-/m² (primaire ruimte) 
     
     
     
       
        [C]
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               bwlg 
             
             
               omschr 
             
             
               opp 
             
             
               dif 
             
           
           
             
               BE 
             
             
               kantoor 
             
             
               85 m² 
             
             
               100% 
             
           
           
             
               01 
             
             
               kantoor 
             
             
               87 m² 
             
             
               90% 
             
           
           
             
               02 
             
             
               kantoor 
             
             
               90 m² 
             
             
               80% 
             
           
           
             
               03 
             
             
               kantoor 
             
             
               90 m² 
             
             
               70% 
             
           
         
       
     
     
     
       Verkocht per 02-05-2012 voor € 650.000,- (WOZ-conforme transactie). 
       Locatie t.o.v. [Y] vergelijkbaar, uitstraling pand vergelijkbaar. 
       Onderhoud is beter 
       Koopsom per vierkante meter ITZA op de prijspeildatum is € 2226,- 
     
     
     
       Geanalyseerde kapitalisatiefactor van 13 bij een huurwaarde van € 170,-/m² (primaire ruimte) 
     
     
     
       
        [D]
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               bwlg 
             
             
               omschr 
             
             
               [opp] 
             
             
               dif 
             
           
           
             
               02 
             
             
               kantoor 
             
             
               104 m² 
             
             
               90% 
             
           
         
       
     
     
     
       Verkocht per 15-12-2011 voor € 205.000,- (inclusief een parkeerplaats[)]. 
       Locatie t.o.v. [Y] minder, 
       Koopsom per vierkante meter ITZA, 100% op de prijspeildatum is € 2077,- 
       Geanalyseerde kapitalisatiefactor van 15 bij een huurwaarde van € 154,-/m² (primaire ruimte) 
     
     
     
       Object is beter onderhouden, tevens betreft het slechts een etage. 
     
     
     
       Huurtransacties: 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Straat en huisnr. 
               
             
             
               
                 bouwjaar 
               
             
             
               
                 bouwlaag en oppervlakte 
               
             
             
               
                 ITZA 
               
             
             
               
                 huurprijs/m² primaire ruimte 
               
             
             
               
                 Transactie datum 
               
             
           
           
             
               
                [E] * 
             
             
               1871 
             
             
               Kant KE – 47 m² 
               Kant BG – 145 m² 
               Kant 01 – 135 m² 
               Kant 02 – 88 m² 
               Kant ZO – 87 m² 
             
             
               33% 
               100% 
               90% 
               80% 
               33% 
             
             
               € 193,- 
             
             
               01-10-2013 
             
           
           
             
               
                [F] ** 
             
             
               1878 
             
             
               Kant BE – 203 m² 
             
             
               100% 
             
             
               € 154,- 
             
             
               01-09-2011 
             
           
           
             
               
                [G] ** 
             
             
               1874 
             
             
               Kant 01 – 91 m² 
               Kant 02 – 86 m² 
               Kant ZO – 60 m² 
             
             
               100% 
               80% 
               35% 
             
             
               € 152,- 
             
             
               01-09-2011 
             
           
         
       
     
     
     
       * [E] is beter gelegen kwaliteit onderhoud en ligging t.o.v. [Y] is beter. 
       ** [F] locatie en uitstraling is vergelijkbaar onderhoud is beter. 
       *** [G] locatie en uitstraling is minder door retail op de begane grond onderhoud is beter.” 
     
     
     
       3.4. 
       Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport, gedagtekend 21 juli 2015 en naar waardepeildatum 1 januari 2013, overgelegd waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is vastgesteld op € 507.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [H] , Register Taxateur onroerende zaken (hierna: de taxateur van belanghebbende). In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld.   
       
       
         	“ Analyse bruto huurwaarde: 
       
       
       
         	(…) 
       
       
       
         Pand staat leeg sinds eind 2014. Huidige vraaghuurprijs is € 65.000,- per jaar. [Geïndexeerd] naar waardepeildatum en rekening houdend met onderhandelingsruimte gaat de taxateur uit van € 62.000 per jaar. 
       
       
       
         
           Objectkenmerken: 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Deel omschrijving 
               
               
                 Toelichting 
               
               
                 Bouwlaag 
               
               
                 Bouw-jaar 
               
               
                 Opper-vlakte 
               
               
                 Huurprijs / m² 
               
               
                 
               
               
                 Huurwaarde 
               
             
             
               
                 Kantoor  
               
               
                 
               
               
                 0 / BG 
               
               
                 1894 
               
               
                 169 
               
               
                 €          110 
               
               
                 
               
               
                 €      18.590 
               
             
             
               
                 Kantoor 
               
               
                 
               
               
                 1 
               
               
                 1894 
               
               
                 167 
               
               
                 €          110  
               
               
                 
               
               
                 €      18.370 
               
             
             
               
                 Kantoor  
               
               
                 
               
               
                 2 
               
               
                 1894 
               
               
                 152 
               
               
                 €            90 
               
               
                 
               
               
                 €      13.680 
               
             
             
               
                 Kantoor 
               
               
                 
               
               
                 3 / schuine kap 
               
               
                 1894 
               
               
                 144 
               
               
                 €            70 
               
               
                 
               
               
                 €      10.080 
               
             
             
               
                 Archief 
               
               
                 
               
               
                 4 / Zolder 
               
               
                 1894 
               
               
                 10 
               
               
                 €            30 
               
               
                 
               
               
                 €           300 
               
             
             
               
                 Opslag 
               
               
                 
               
               
                 Kelder 
               
               
                 1894 
               
               
                 32 
               
               
                 €            30 
               
               
                 
               
               
                 €           960 
               
             
             
               
                 Totalen: 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 674 
               
               
                 
               
               
                 100% 
               
               
                 €      61.980 
               
             
           
         
       
       
       
         
           	Analyse exploitatielasten: § 3.3 taxatiewijzer VNG 
         
       
       
       
         	Exploitatie conform taxatiewijzer VNG	 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Leegstandrisico 
               
               
                 
               
               
                 10,00 % bruto jaarhuur 
               
               
                 € 
               
               
                 6.198 (par. 3.3.4. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Beheerskosten 
               
               
                 
               
               
                 2,00 % bruto jaarhuur 
               
               
                 € 
               
               
                 1.240 (par. 3.3.3. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Onderhoudskosten algemeen 
               
               
                 € 
               
               
                 7,70 per m² BVO 
               
               
                 € 
               
               
                 5.190 (par. 3.3.1. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Onderhoudskosten lift 
               
               
                 € 
               
               
                 1,00 1 stuk 
               
               
                 € 
               
               
                 2.670 (par. 3.3.1. taxatiewijzer VNG) 
               
             
           
         
       
       
       
         	Vaste Lasten conform [werkelijke kosten] 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 Verzekeringskosten 
               
               
                 € 
               
               
                 4,80 per m² BVO 
               
               
                 € 
               
               
                 3.235 
               
               
                 werkelijke kosten 
               
               
                 (§ 3.3.2. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Belastingen (OZBE) 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 zie aanslagbiljet 
               
               
                 werkelijke kosten 
               
               
                 (§ 3.3.2. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Waterschapslasten 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 zie aanslagbiljet 
               
               
                 werkelijke kosten 
               
               
                 (§ 3.3.2. taxatiewijzer VNG) 
               
             
             
               
                 Rioolrecht eigenaar 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 zie aanslagbiljet 
               
               
                 werkelijke kosten 
               
               
                 (§ 3.3.2. taxatiewijzer VNG) 
               
             
           
         
       
       
       
         	Totaal exploitatiekosten:					29,9 %   €	18.533 
         	Netto huuropbrengst:					70,1 %   €	43.447 
       
       
       
         
           	Yield: 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Basis rendement 
               
               
                 1,60 % (§ 3.3.1) 
               
               
                 Netto huurwaarde 
               
               
                 €        43.447 
               
             
             
               
                 Opslag risico 
               
               
                 6,40 % (§ 3.3.2 bandbreedte zie taxatiewijzer) 
               
               
                 Netto waarde (netto huur x netto factor) 
               
               
                 €      543.093 
               
             
             
               
                 Netto Yield 
               
               
                 8,00 % 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Netto factor (1 / yield) 
               
               
                 12,50 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
           
         
       
       
       
         	(…) 
       
       
       
         
           	Kapitalilsatiefactor: 
         
       
       
       
         
           
           
           
           
           
             
               
                 Netto waarde: 
               
               
                 €    543.093 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Correctie kosten: 
               
               
                 €      35.814 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 Bruto waarde: 
               
               
                 €    507.279 
               
               
                 Kapitalisatiefactor (bruto waarde / bruto huur) 
               
               
                 8,18 
               
             
           
         
       
       
       
       
         
           Oordeel van de rechtbank 
         
       
       
       4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.  
       
       
         “2. De beroepsgrond, dat verweerder de WOZ-waarde van € 739.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet verweerder dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2012). Verder brengen het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf en dus los van waarden van andere jaren. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt – voor zover hier van belang – de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van huurwaardekapitalisatie (hwk), door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.  
         Aan de hand van het taxatierapport van [A] 21 januari 2014, waarin de taxateur met gebruikmaking van de hwk-methode concludeert tot een waarde van € 739.000,-, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  
         Eiseres onderbouwt de door haar bepleite waarde met een door haar in geding gebracht taxatierapport van [I] Taxaties van 16 februari 2012. Uit dit taxatierapport volgt een waarde in het economisch verkeerde van € 775.000,- per waardepeildatum 1 januari 2011. 
         De rechtbank is van oordeel dat eiseres de WOZ-waarde van het kantoorgebouw met dit taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt. Uit het rapport van de taxateur volgt dat de hij in zijn rapport uit gaat van de waardepeildatum 1 januari 2011 terwijl in deze zaak de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2013 (waardepeildatum 1 januari 2012) wordt bestreden. Ook stelt de taxateur dat – kort samengevat – de verkoopwaarde middels vergelijkingshuren is gekapitaliseerd. Uit het rapport blijkt echter niet met welke objecten is vergeleken. De stelling van eiseres in het bezwaarschrift van 7 februari 2013, dat de huidige waarde thans rond de € 695.000,- zal liggen en nog verder zal zakken, maakt dit niet anders. In geschil is immers de WOZ-waarde per 1 januari 2012.  
         Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat er asbest is verwijderd en dat de kosten van verwijdering ongeveer € 10.000,- bedragen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat er, in verband met de relatieve onderwaardering van het kantoorgebouw ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, geen aanleiding bestaat om de vastgestelde WOZ-waarde met € 10.000,- te verlagen. De rechtbank is van oordeel, dat verweerder de WOZ-waarde van [€ 739.000,-], mede gelet op het vorenstaande, voldoende aannemelijk heeft gemaakt.  
       
       
       
         3. De beroepsgrond, dat verweerder ten onrechte heeft geweigerd het in opdracht van eiseres in bezwaar uitgebrachte taxatierapport te vergoeden, treft evenmin doel. 
         In artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de kosten, die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende en voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Dit verzoek dient, op grond van het derde lid van dit artikel, te worden gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar heeft beslist. Van een dergelijk verzoek is de rechtbank niet gebleken. 
       
       
       
         4. Het beroep is ongegrond. 
       
       
       
         5. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”  
       
       
       
       
         
           Geschil, standpunten en conclusies 
         
       
       
     
     
       5.1. 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld en of belanghebbende een vergoeding toekomt voor in de bezwaarfase gemaakte kosten. 
       
     
     
       5.2. 
       Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 
       
     
     
       5.3. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 695.000. 
       
     
     
       5.4. 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
         
           Beoordeling van het geschil 
         
       
       
     
     
       6.1. 
       De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).  
       
     
     
       6.2. 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. 
       
     
     
       6.3. 
       Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) en dat bij de bepaling van de marktwaarde een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) dient te worden toegepast. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunten van partijen. 
       
     
     
       6.4. 
       Bij de waardevaststelling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (hierna: de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de kapitalisatiefactor). Zowel de huurwaarde als de huurwaardekapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens. 
       
     
     
       6.5. 
       De taxateur van de gemeente heeft de aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde in het onder 3.3 vermelde taxatierapport onderbouwd met de huurprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken: [E] , [F] en [G] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Naar het oordeel van het Hof is de huurprijs van het vergelijkingsobject [E] niet goed bruikbaar als onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, omdat deze huurprijs geruime tijd  (21 maanden) na de waardepeildatum is bedongen. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] zijn echter wel geschikt om daaruit de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de huurprijzen van deze objecten rond de waardepeildatum zijn overeengekomen.  
       
     
     
       6.6. 
       
         De taxateur van de gemeente heeft bij de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten de ITZA (“In Terms of Zone A”)-methode gebruikt. In de ITZA-methode wordt elk object ingedeeld in zones. Een van de zones wordt als de meest waardevolle zone (Zone A) van het object aangemerkt. De huurwaarden van de andere zones van het object worden uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde van Zone A van het object. Aan de hand daarvan wordt uit de huurprijs van het object de huurwaarde per m2 van Zone A van het object  afgeleid.   
         De op deze manier door de taxateur van de gemeente berekende huurwaarde van Zone A bedraagt voor het vergelijkingsobject [F] € 154 per m2 en voor het vergelijkingsobject [G] € 152 per m2.  Vervolgens heeft de taxateur van de gemeente uit de huurwaarden per m2 van de Zone A van de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, de huurwaarde per m2 van de Zone A van de  onroerende zaak afgeleid. Deze huurwaarde bedraagt € 135 per m2. De huurwaarden van de andere zones van de onroerende zaak heeft hij uitgedrukt in een percentage van de huurwaarde per m2 van Zone A van de  onroerende zaak. Vervolgens heeft hij de huurwaarden van de zones van de onroerende zaak berekend en door optelling van de berekende huurwaarden van de zones van de onroerende zaak de huurwaarde van de onroerende zaak berekend.  
         Ter zitting heeft de taxateur van de gemeente gesteld dat de door hem gebruikte percentages van de  huurwaarde per m2 van Zone A voor de andere zones van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak “volgen uit de grote massa” en dat deze wijze van berekening van de huurwaarden van onroerende zaken voor alle monumentale panden in Rotterdam op een zelfde wijze wordt toegepast. Belanghebbende heeft deze stellingen niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. 
       
       
     
     
       6.7. 
       De onder 6.6 geschetste bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak voldoet naar het oordeel van het Hof aan de daaraan op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ te stellen eisen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de huurwaardebepaling is gebaseerd op rond de waardepeildatum bedongen huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare panden, dat de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten op een systematische en voor het Hof toetsbare wijze is geschied en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, onder meer wat betreft bestemming en ligging. Nu de taxateur van de gemeente aan de onroerende zaak een huurwaarde per m2 van Zone A heeft toegekend die substantieel lager is dan de berekende huurwaarden per m2 van Zone A van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] ,  acht het Hof aannemelijk dat de punten waarop de onroerende zaak zich in negatieve zin onderscheidt van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] , zoals de onderhoudstoestand, in voldoende mate in de berekende huurwaarde van de onroerende zaak zijn verdisconteerd. Hoewel het Hof, naar hiervoor is overwogen, de huurprijs van het vergelijkingsobject [E] minder geschikt acht ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, sterkt de op de onder 6.6 geschetste wijze berekende huurwaarde per m2 van Zone A van dit vergelijkingsobject van € 193 per m2 het Hof in overtuiging dat de taxateur van de gemeente de huurwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft bepaald.  
       
     
     
       6.8. 
       In het onder 3.3 genoemde taxatierapport zijn de rond de waardepeildatum gerealiseerde  verkoopprijzen van drie naar de opvatting van de taxateur van de gemeente met de onroerende zaak vergelijkbare vergelijkingsobjecten ( [B] , [C] en [D] gedeeld door de op de onder 6.6 beschreven wijze getaxeerde huurwaarden van deze objecten, met als uitkomst de volgende huurwaardekapitalisatiefactoren:   
       
         
           
            [B]	12,7 
         
         
           
            [C]		13  
         
         
           
            [D]		15 
         
       
       
         Het Hof acht de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geschikt om daaruit de bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak te gebruiken huurwaardekapitalisatiefactor af te leiden. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten qua bestemming en ligging goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet ver van de waardepeildatum zijn overeengekomen.  
         Nu de door de taxateur van de gemeente bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor van 10 substantieel lager is dan de op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten berekende huurwaardekapitalisatiefactoren, heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat  de door hem bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor  niet te hoog is. 
       
       
     
     
       6.9. 
       Gelet op hetgeen onder 6.2 tot en met 6.8 is overwogen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van deze waarde heeft aangevoerd. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.  
       
     
     
       6.10 
       In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport ontbreken marktgegevens van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken waaruit de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid. De wel in het taxatierapport vermelde huidige vraaghuurprijs van de onroerende zaak van € 62.000 is niet geschikt als onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, reeds omdat een vraaghuurprijs geen op de markt gerealiseerde verkoopprijs is en voorts omdat een in 2015 gevraagde huurprijs geen juist beeld geeft van de huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012. De door de taxateur van belanghebbende bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor is berekend op basis van de “taxatiewijzer VNG” waarmee kennelijk de onder auspiciën van de VNG samengestelde “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24  Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012” (hierna: de Taxatiewijzer) is bedoeld. De Taxatiewijzer is te vinden op het internet, echter zonder onderbouwing met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens van de in het openbare deel van de Taxatiewijzer opgenomen aannames betreffende onder meer het opslagrisico en de exploitatielasten, waartoe ook het leegstandsrisico wordt gerekend. Reeds om die reden schieten verwijzingen naar de aannames in de Taxatiewijzer als onderbouwing van de door de taxateur van belanghebbende gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor tekort. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende zijn keuze voor een opslagrisico van 6,40% binnen de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte niet geadstrueerd. Ook een onderbouwing van het percentage van de exploitatiekosten van 29,9, waarvan een leegstandsrisico van 10% deel uitmaakt, ontbreekt.  
       
     
     
       6.11. 
       Wat betreft het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten, die hij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, overweegt het Hof dat de rechtbank met juistheid heeft beslist dat die kosten uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid en dat van een dergelijk verzoek niet is gebleken. De enkele verklaring dat degene die het bezwaarschrift heeft ingediend zeker weet dat een factuur van een taxatierapport, alsmede het taxatierapport zelf, met het bezwaarschrift is meegezonden, is onvoldoende, nog daargelaten dat het desbetreffende taxatierapport dateert van voor de WOZ-beschikking en derhalve niet op de onderhavige procedure kan zien.  
       
       
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       6.12. 
       Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld. 
       
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
       7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
       
       
       
         
           Beslissing 
         
       
       
       
         Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
       
       
       
       
       
         Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.G. Detweiler. De beslissing is op 28 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken. 
       
       
       
       
       
       
       
       
       
         aangetekend aan 
         partijen verzonden: 
       
       
       
       
       
       
       
         
           Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan  
           binnen zes weken 
            na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
         
       
       
         
           
             Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. 
           
         
         
           
             Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
           
         
       
       
         - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
         - de dagtekening; 
       
       
         - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
       
         Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
       
         
           De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.