ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2022:2752

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2022:2752 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 09-08-2022 / 200.302.907_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2022-08-09

Zaaknummer: 200.302.907_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2022:2752

---

Verhuurder van sociale woningen vordert ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde na anonieme overlastmeldingen en aantreffen 95 gram hennep door de politie. Het hof is van oordeel dat het zwaarwegende belang van de huurder bij het behoud van de woning niet opweegt tegen het belang van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De vorderingen van de verhuurder worden alsnog toegewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.302.907/01 
     
     
     
       
         arrest van 9 augustus 2022 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         Stichting Wooninc. , 
       gevestigd te [vestigingsplaats] , 
       appellante, 
       hierna aan te duiden als Wooninc, 
       advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, 
     
     
     
       op het bij exploot van dagvaarding van 17 november 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 september 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Wooninc als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9024305 / CV EXPL 21-993) 
     
     
       Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 29 april 2021. 
     
     
   
   
     
       2 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         de dagvaarding in hoger beroep met grieven en één productie; 
       
       
         de memorie van antwoord; 
       
       
         de akte van Wooninc; 
       
       
         de antwoordakte van [geïntimeerde] . 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       
         De zaak in het kort 
         
       
     
     
       3.1 
       Wooninc verhuurt een woning aan [geïntimeerde] . De politie heeft meerdere meldingen van overlast bij de woning ontvangen en in de woning 95 gram softdrugs (hennep) en twee weegschaaltjes aangetroffen. De vraag is of dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt, ondanks de zwaarwegende belangen van [geïntimeerde] en haar vier kinderen waarvan twee minderjarig zijn.  
       
       
         
           De relevante feiten 
         
       
       
     
     
       3.2 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         3.2.1 
         Wooninc verhuurt met ingang van 9 januari 2006 aan [geïntimeerde] een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).  
         
       
       
         3.2.2 
         Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin staat: 
         
         
           ‘ 6.2.1	Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (…)  
         
         
       
       
         6.7.1 
         
           Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden door hemzelf, zijn huisgenoten, (…) of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.  
         
         
       
       
         6.7.2	(…) 
         
           Het is huurder bovendien niet toegestaan in het gehuurde (…) hennep dan wel andere vormen van (soft)drugs aanwezig te hebben en/of te verhandelen (…) Indien huurder in strijd met deze bepaling handelt, zal verhuurder per omgaande een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde opstarten (…)  
         
         
       
       
         6.7.3 
         
           Het is huurder niet toegestaan om qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen (…) in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of (…) in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast, zoals vervuiling, vandalisme, etc . (…)”.  
         
       
       
         3.2.3 
         Wooninc heeft in 2019 meerdere meldingen van overlast bij de woning ontvangen.  
         
       
       
         3.2.4 
         
           De politie Oost-Brabant heeft een (opsporings)onderzoek verricht, waarvan een rapportage is opgemaakt. In de rapportage van een inspecteur van de politie Oost-Brabant van 14 december 2020 (hierna: het politierapport) staat:  
           “ (…)  Hennep .  12-11-2020 om 13:20 uur: naar aanleiding van opgedane informatie werd door de politie onderzoek ingesteld bij het pand waarbij 3 bezoekers van de woning [adres] zijn afgevangen. 2 van hen hadden harddrugs voorhanden en 1 had softdrugs voorhanden. 1 van hen verklaarde de harddrugs (speed) verkregen te hebben van [geïntimeerde] . Vervolgens werd de woning doorzocht en werd 95 gram softdrugs (hennep) aangetroffen. In de woning werden tevens 2 weegschaaltjes aangetroffen. (…)  
         
         
         
           
             Tijdens haar verhoor heeft [geïntimeerde] aangegeven dat ze niet in verdovende middelen handelt, af en toe een snuifje neemt en af en toe wiet rookt. Ze verklaarde dat ze ongeveer 60 gram wiet gekocht had en dat ze liever grotere hoeveelheden koopt want dat scheelt in de prijs. (…)  
           
         
         
         
           
             Overlast 
             . 
           
           
             Het pand [adres] staat bekend als een (drugs)overlastpand en komt al langere tijd herhalend in beeld als het gaat om vermeende handel in verdovende middelen (…) Hieronder volgt een opsomming van feiten en omstandigheden die betrekking op (drugs)overlast in de jaren 2011 t/m heden.  
             
           
           
             (…)  
           
             23 augustus 2019: een buurtbewoner meldt bij de politie dat er mogelijk cocaïne gedeald wordt vanuit de woning. Buurtbewoner ziet veel korte bezoeken van 5 min door dezelfde personen, soms wel 4 in 15 min tijd. Dit speelt gedurende de hele dag, vanaf 04.30 uur tot na middernacht. Deze personen zijn met fiets, scooter of auto..  
             12 september 2019: MMA-melding handel in drugs, prostitutie en aanschaf van een nieuwe scooter door bewoonster. Door de politie is heimelijk gewerkt op de woning waarbij veel aanloop is waargenomen van ambtshalve bekende personen met antecedenten op het gebied van verdovende middelen en vermogensdelicten.  
             13 februari 2020: MMA-melding illegale prostitutie en dealen.  
             20 maart 2020: politie neemt waar dat er zich personen met antecedenten op het gebied van handel in verdovende middelen en vermogensdelicten in de nabijheid van de woning en in de achtertuin bevinden.  
             15 april 2020: de wijkagent neemt waar dat er een drugsverslaafde veelpleger vanaf het pand kwam en direct rechtsomkeer maakte bij het zien van politie. Verder kwam er nog iemand de woning uit die onder invloed was, daar rond waggelde en vervolgens weer naar binnen ging.  
             30 april 2020: verdachte situatie waarbij de politie personen nabij de woning ziet met antecedenten op het gebied van verdovende middelen en vermogensdelicten.  
             17 mei 2020: verdachte situatie waarbij de politie in de achtertuin van de woning een persoon ziet die bij het zien van politie direct weer de woning in gaat.  
             7 juli 2020: politie neemt waar dat er bij de achterpoort van de woning een scooter gestald staat van iemand die in de politiesystemen bekend staat als harddruggebruiker.  
             30 september 2020: iemand meldt bij de politie dat er in de woning wordt gehandeld in verdovende middelen en dat er gestolen goederen worden verkocht door de bewoonster.  De melder stelt “het is op dit adres al zolang gaande, kan dit niet eens worden opgelost door de politie?”  
             22 oktober 2020: politie ontvangt een melding dat er coke gedeald wordt vanuit de woning en dat er ook kinderen wonen die hier getuige van zijn.  
             12 november 2020: naar aanleiding van de doorzoeking van de woning welke is omschreven onder het kopje “hennep” is door de politie tevens een zorgmelding voor Veilig Thuis opgemaakt. Dit op basis van de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen, de aanwezigheid van kinderen en flinke vervuiling in de woning.  
             13 november 2020: politie neemt nabij de woning een voertuig waar waarvan de tenaamgestelde antecedenten heeft op het gebied van verdovende middelen.  
             19 november 2020: politie neemt nabij de woning een tweetal voertuigen waar waarvan de tenaamgestelden antecedenten hebben op het gebied van verdovende middelen. 
         
         
         
           
             Advies / aanbeveling 
           
           
             Ik adviseer u om passende maatregelen te treffen .” 
         
         
       
       
         3.2.5 
         Wooninc heeft in een brief van 12 januari 2021 aan [geïntimeerde] geschreven dat de politie op 12 november 2020 haar woning heeft bezocht en doorzocht en dat daarbij drie bezoekers werden aangetroffen, dat bij twee van de drie bezoekers harddrugs werden aangetroffen en dat de andere bezoeker softdrugs had, dat één van de bezoekers verklaarde de harddrugs van [geïntimeerde] verkregen te hebben en dat de politie 95 gram softdrugs (hennep) en twee weegschaaltjes in de woning had aangetroffen. In de brief zijn ook de feiten en omstandigheden uit de rapportage van de politie van 14 december 2020 vermeld. Op grond van deze feiten vond Wooninc dat de huurovereenkomst beëindigd moest worden. [geïntimeerde] heeft de kans gekregen om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Dat is niet gebeurd.  
         
       
       
         3.2.6 
         Wooninc is op 9 februari 2021 deze procedure gestart.  
         
       
       
         3.2.7 
         Wooninc heeft tijdens deze procedure een e-mail van een senior wijkagent van de politie Oost-Brabant van 27 juli 2021 ontvangen, waarin staat:  
         
         
           ‘ Waarneming WA 12/05/2021 :  
           
             Harddrugs verslaafde uit het pand gekomen wilde wegrijden met een auto, gelijk staande gehouden bleek geen RB te hebben. Bewoonster van \ [adres] kwam gelijk op hoge poten aanlopen met de vraag wat er nu weer aan de hand was.  
             
           
           
             MMA Melding 19/05/2021 
             :  
           
           
             Drugsdealer – [plaats] Er wordt drugs gedeald door de bewoonster van de huurwoning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] . Het is dagelijks zowel overdag als in de nachtelijke uren een komen en gaan van mensen die er wat af komen halen. Dit zorgt voor veel overlast in de buurt. Er is een vrouw woonachtig met 4 kinderen. Enkele maanden geleden is er een inval gedaan door de politie, sindsdien was het vrij rustig aan het adres. Echter sinds een week is weer overlast van de drugskopers.  
             
           
           
             MMA Melding 04/06/2021 
             : 
           
           
             Harddrugsdealer in [plaats] . Vanuit de woning aan de [adres] in [plaats] ( [postcode] ) wordt 24/7 in crack gedeald. Junks gaan doorgaans via de poort aan de achterzijde de woning binnen. Op vermeld adres verblijven ook jonge kinderen. (…)”.  
           
         
         
         
           
             Het procesverloop 
           
         
         
       
       
         3.3.1 
         
           In deze procedure vordert Wooninc, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verkort weergeven:  
           I. de huurovereenkomst te ontbinden met ingang van een door de rechter te bepalen datum;  II. [geïntimeerde] te veroordelen om de woning volledig te ontruimen;  III. [geïntimeerde] te veroordelen om een vergoeding gelijk aan de huur per maand te betalen vanaf de dag van de ontbinding tot de dag van ontruiming;  
           IV. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure en nakosten.  
         
         
       
       
         3.3.2 
         Aan deze vordering heeft Wooninc, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] heeft zich herhaaldelijk niet als een goed huurder gedragen. Zij veroorzaakt structurele overlast en gedraagt zich in strijd met haar verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en algemene voorwaarden en dit alles rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.  
         
       
       
         3.3.3 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen. 
         
         
           
             De beslissing van de kantonrechter  
           
         
         
       
     
     
       3.4 
       Bij vonnis van 2 september 2021 heeft de kantonrechter de vordering van Wooninc afgewezen. Volgens de kantonrechter was voor de gestelde handel in soft- en harddrugs vanuit de woning onvoldoende bewijs. Ook de gestelde MMA-, overlast- en prostitutiemeldingen zijn niet met bewijsstukken gestaafd. Wel is meer dan de toegestane hoeveelheid softdrugs aangetroffen. Dit zou een ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen, maar sprake is van een gezin met vier (waarvan twee jonge) kinderen en bij ontbinding en ontruiming zal het moeilijk worden vervangende woonruimte te vinden. De kantonrechter heeft het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de woning zwaarder laten wegen dan het belang van Wooninc bij het snel optreden bij drugs(gerelateerde) zaken. Wooninc is veroordeeld in de proceskosten.  
       
       
         
           De grieven van Wooninc 
         
       
       
     
     
       3.5 
       Wooninc heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter over het bewijs voor de handel in soft- en harddrugs en de MMA-, overlast- en prostitutiemeldingen. De tweede grief richt zich tegen de belangenafweging. De derde grief heeft betrekking op de proceskostenveroordeling. Wooninc vraagt het hof om haar vorderingen alsnog toe te wijzen.  
       
       
         
           De beslissing van het hof  
         
       
       
     
     
       3.6 
       Het hof zal de vorderingen van Wooninc alsnog toewijzen. Het hof is van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in dit geval gerechtvaardigd is, ondanks de zwaarwegende belangen van [geïntimeerde] en haar kinderen.  
       
       
         
           De wettelijke regels en gemaakte afspraken 
         
       
       
       
         
           Het burgerlijk wetboek 
         
       
       
         3.7.1 
         Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 
         
       
       
         3.7.2 
         
           In dit geval moet Wooninc stellen (en zo nodig bewijzen) dat sprake is van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] moet de omstandigheden stellen (en zo nodig bewijzen) die betrekking hebben op de tenzij-bepaling. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.  
           
             De (Aanwijzing) Opiumwet 
           
         
         
       
     
     
       3.8 
       Het aanwezig hebben van hennep is een strafbaar feit. De grens van wat gedoogd wordt bij de verkoop van hennepproducten door coffeeshops is maximaal 5 gram. Hieruit vloeit voort dat dezelfde grens wordt gehanteerd voor het aanwezig hebben van hennepproducten. In beginsel wordt niet opgespoord en vervolgd ter zake van het aanwezig hebben van hoeveelheden tot en met 5 gram, de geringe hoeveelheid voor eigen gebruik. Bij hoeveelheden tussen de 5 en de 30 gram volgt een strafrechtelijke reactie bij ontdekking. Als een verdachte wordt aangetroffen met een hoeveelheid hennep groter dan ‘een geringe hoeveelheid bestemd voor eigen gebruik’ dan levert dat het vermoeden op dat de hoeveelheid aanwezig is om bijvoorbeeld te verkopen of te verstrekken, en dat betekent vervolging.  
       
       
         
           De huurovereenkomst 
         
       
       
     
     
       3.9 
       
        [geïntimeerde] heeft met Wooninc afgesproken dat zij verplicht is om de woning als een goed huurder te gebruiken. Zij moet ervoor zorgen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt en weet dat Wooninc het niet toestaat om in de woning hennep te hebben en om drugs te (laten) gebruiken.  
       
       
         
           Tekortkoming 
         
       
       
     
     
       3.10 
       In dit geval staat vast dat er meerdere meldingen over overlast met betrekking tot de woning van [geïntimeerde] zijn geweest, bijvoorbeeld op 7 augustus 2019 over de aanloop van junks ’s nachts, het hard open en dichtgooien van de poort en het op de ramen tikken om iemand te laten opendoen. Hoewel het vaak om anonieme meldingen gaat en dus niet kan worden vastgesteld wie de melder is, blijkt uit het politierapport dat de politie in september 2019 zelf heeft waargenomen dat er veel aanloop bij de woning is van personen met antecedenten op het gebied van verdovende middelen en vermogensdelicten. De politie heeft ook in maart en april 2020 waargenomen dat zich personen met antecedenten op het gebied van handel in verdovende middelen en vermogensdelicten in de nabijheid van de woning en in de achtertuin bevonden, in mei 2020 een verdachte situatie gezien in de achtertuin van de woning waarbij een persoon die bij het zien van de politie direct weer de woning inging en in juli 2020 waargenomen dat er bij de achterpoort van de woning een scooter gestald stond van iemand die in de politiesystemen bekend staat als harddruggebruiker.  
       
     
     
       3.11 
       
        [geïntimeerde] heeft erkend dat de woning wordt bezocht door vrienden of kennissen die mogelijk drugs gebruiken. [geïntimeerde] heeft toegelicht dat zij een moeilijke jeugd heeft gehad en uit een sociaal zwak milieu komt, dat zij in het verre verleden in opvang heeft moeten vertoeven en dat deze achtergrond met zich meebrengt dat zij ook familie en vrienden heeft uit dit milieu, en dat er bij haar wat meer aanloop is dan wellicht bij de gemiddelde huurder in de buurt omdat zij vier kinderen heeft.  
     
     
       3.12 
       
         Anders dan [geïntimeerde] aanvoert wordt deze aanloop van familie en vrienden haar niet verweten. Het gaat erom dat er volgens de politie meerdere malen sprake was van een verdachte situatie bij de woning. Ondanks het feit dat [geïntimeerde] een lijst met adressen en handtekeningen van buurtbewoners in het geding heeft gebracht, waarmee zij wil aantonen dat haar buurtbewoners geen overlast van haar of haar kinderen ondervinden, is het niet uit te sluiten dat andere buurtbewoners deze verdachte situaties als overlast of onveilig ervaren.  
         Bij [geïntimeerde] bestaat het vermoeden dat alle anonieme klachten van haar ex-echtgenoot komen en dat hij valse informatie aan de politie heeft verstrekt om haar in moeilijkheden te brengen vanwege de door haar gevorderde kinderalimentatie. Dit neemt echter niet weg dat de woning op grond van eigen waarnemingen van de politie bekend staat als overlastpand.  
       
       
     
     
       3.13 
       Vast staat dat de politie op 12 november 2020 drie bezoekers van de woning heeft ‘afgevangen’, dat twee van hen harddrugs bij zich hadden, waarvan één verklaarde de harddrugs (speed) van [geïntimeerde] verkregen te hebben en dat de derde bezoeker softdrugs bij zich had. Ook staat vast dat de politie 95 gram softdrugs (hennep) en twee weegschaaltjes in de woning heeft aangetroffen. De politie heeft tegen [geïntimeerde] proces-verbaal opgemaakt vanwege overtreding van de Opiumwet en een zorgmelding voor Veilig Thuis opgemaakt op basis van de aanwezigheid van kinderen en flinke vervuiling in de woning.  
       
     
     
       3.14 
       Het hof is van oordeel dat de stelling van Wooninc dat sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] wegens drugs(gebruik) in de woning hiermee is bewezen. Uit het politierapport blijkt dat dat één bezoeker van de woning heeft verklaard harddrugs (speed) van [geïntimeerde] te hebben verkregen en dat [geïntimeerde] 95 gram softdrugs (hennep) in de woning had. Anders dan [geïntimeerde] betoogt, ziet het hof geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de informatie in het politierapport. [geïntimeerde] merkt terecht op dat in dit rapport ook oude zaken staan van voor 2017, die volgens haar destijds geen grond hebben opgeleverd om haar te vervolgen of om te komen tot een ontbinding van de huurovereenkomst, maar het hof heeft aan die feiten ook geen doorslaggevende betekenis toegekend en alleen gelet op de feiten vanaf 2019.  
       
     
     
       3.15 
       Het hof heeft bij deze beoordeling betrokken dat [geïntimeerde] betwist dat zij vanuit de woning heeft gehandeld in soft- en harddrugs. Volgens haar hebben de personen waar het om ging de drugs niet bij haar gebruikt en ook niet bij haar gekocht. Ook is volgens [geïntimeerde] geen sprake van prostitutie. Deze verweren van [geïntimeerde] kunnen juist zijn, maar als hiervan uit wordt gegaan dan nog geldt het volgende. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de bezoeker van de woning speed van haar heeft verkregen, zoals de bezoeker tegen de politie heeft gezegd. Ook het verstrekken van harddrugs is een strafbaar feit. Maar ook al zou [geïntimeerde] géén speed aan deze bezoeker van de woning hebben verstrekt, dan nog staat vast dat de politie 95 gram hennep in de woning heeft aangetroffen. [geïntimeerde] heeft dit erkend, volgens haar rookt zij zelf wiet en was er in de slaapkamer van de oudste dochter een hoeveelheid softdrugs. Overigens is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] erop dient toe te zien dat haar bezoekers geen drugs meenemen naar haar woning. Volgens de algemene voorwaarden mag zij immers geen drugs in de woning hebben en zij is als huurder verantwoordelijk voor wat er in de woning gebeurt.   
       
     
     
       3.16 
       De hoeveelheid hennep die de politie in de woning heeft aangetroffen (95 gram) is maar liefst 19 keer meer dan de ‘geringe hoeveelheid voor eigen gebruik’ van maximaal 5 gram, en ruim drie keer de hoeveelheid waar in het geval van ontdekking een strafrechtelijke reactie volgt (tussen de 5 en 30 gram). In het geval van [geïntimeerde] is ook een strafrechtelijke reactie gevolgd, tegen haar is proces-verbaal opgemaakt wegens overtreding van de Opiumwet en aan haar is een strafbeschikking opgelegd. De omstandigheid dat de officier van justitie naar aanleiding van het door [geïntimeerde] ingestelde verzet heeft besloten haar daarvoor niet meer te vervolgen en de strafbeschikking heeft ingetrokken, neemt niet weg dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen als goed huurder door deze grote hoeveelheid hennep in de woning aanwezig te hebben en te (laten) gebruiken. 
       
     
     
       3.17 
       Het verweer van [geïntimeerde] dat zij nooit waarschuwings- of sommatiebrieven van Wooninc heeft ontvangen baat haar niet. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst staat dat per omgaande een procedure tot ontbinding en ontruiming wordt gestart als een huurder hennep aanwezig heeft. En anders dan [geïntimeerde] ook heeft aangevoerd, wordt er in die voorwaarden niet van uitgegaan dat slechts tot ontbinding mag worden gekomen als daadwerkelijk sprake was van handel vanuit de woning. 
       
       
         
           Tenzij-bepaling 
         
       
       
     
     
       3.18 
       Het beroep van [geïntimeerde] op de tenzij-bepaling neemt niet weg dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht, die Wooninc recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst.  
       
     
     
       3.19 
       Het hof beseft dat [geïntimeerde] een zwaarwegend belang heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] woont in de woning met haar vier schoolgaande dochters, die op het moment van het aantreffen van de hennep in november 2020 de leeftijd van 19, 18, 10 en 8 jaar hadden. Twee dochters zijn nu dus nog steeds minderjarig. Het verlies van de woning zal een forse impact op [geïntimeerde] en haar dochters hebben. Volgens [geïntimeerde] worden de kinderen in het geval van een ontbinding van de huurovereenkomst uit huis geplaatst en op diverse plaatsen ondergebracht, maar dit is niet nader onderbouwd. Uit een door [geïntimeerde] in het geding gebracht veiligheidsplan van Veilig Thuis van 13 februari 2017 volgt dat de situatie bij haar destijds een cijfer 8 kreeg. [geïntimeerde] heeft geen andere (recentere) stukken van Veilig Thuis of andere (hulpverlenende) instanties in het geding gebracht waaruit volgt dat bij ontbinding van de huurovereenkomst een zodanige situatie ontstaat dat die in de weg zou moeten staan aan de ontbinding. Wanneer dat aan de orde zou zijn dan had het voor de hand gelegen dat [geïntimeerde] die stukken in het geding had gebracht.  
       
     
     
       3.20 
       Gezien de financiële situatie van [geïntimeerde] , te weten een gering inkomen bij Rinette Zorg en een aanvullende bijstandsuitkering, ligt het niet voor de hand dat zij makkelijk in de vrije sector terecht kan om een andere woning te huren. Volgens [geïntimeerde] kan zij bij een ontbinding van de huurovereenkomst ook niet bij sociale woonstichtingen terecht omdat zij vijf jaar op de ‘zwarte lijst’ wordt geplaatst en niet als huurder wordt geaccepteerd, maar [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat het voor haar onmogelijk is om een andere woning te vinden. [geïntimeerde] en haar vier dochters zijn onder de aandacht van WIJ [locatie] . WIJ [locatie] heeft in een e-mail van 30 juli 2021 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] geschreven dat zij [geïntimeerde] kan ondersteunen bij het zo nodig zoeken van een stabiele woonplek.  
     
     
       3.21 
       De nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] zelf dragen. Haar zwaarwegende belang bij het behoud van de woning weegt niet op tegen het belang van Wooninc bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Bij dit oordeel weegt zwaar dat [geïntimeerde] er zelf voor heeft gekozen om haar woonbelang en die van haar dochters op het spel te zetten door 95 gram hennep, dus 19 keer meer dan de ‘geringe hoeveelheid voor eigen gebruik’ van maximaal 5 gram in de woning te hebben. Het bezit van 95 gram hennep is een strafbaar feit en het is verboden om hennep in de woning te hebben. [geïntimeerde] wist, of had kunnen en moeten weten, dat Wooninc bij ontdekking van de hennep direct een procedure tot ontbinding en ontruiming van de woning zou starten. Wooninc voert een vast ‘zero tolerance’ beleid dat bij [geïntimeerde] bekend was. Wooninc treedt zo spoedig mogelijk op tegen drugs in haar huurwoningen en dient te zorgen voor een leefbare en veilige woonomgeving en voor het rustig en veilig huurgenot van andere huurders. Zij heeft terecht betoogd dat zij dit niet kan waarborgen door het handelen van [geïntimeerde] . In de woning zijn immers drugs aangetroffen en volgens de politie is sprake van een overlastpand, omdat veel aanloop bij de woning is waargenomen van personen met antecedenten op het gebied van verdovende middelen en vermogensdelicten.  
       
     
     
       3.22 
       Zoals het hof hiervoor al heeft onderkend, zal het verlies van de woning voor [geïntimeerde] en haar vier dochters ernstig zijn, maar niet zodanig dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding van de huur met haar gevolgen niet rechtvaardigt.  
       
       
         
           Slotsom en proceskosten 
         
       
       
     
     
       3.23 
       De slotsom is dat de eerste twee grieven van Wooninc slagen. Bewijslevering is niet aan de orde. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. De vorderingen van Wooninc worden alsnog toegewezen. Het hof ziet in de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] aanleiding om de ontruimingstermijn op drie maanden na betekening van deze uitspraak te stellen.  
       
     
     
       3.24 
       
        [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep worden veroordeeld. De laatste grief van Wooninc slaagt daarmee ook.  
       
     
     
       3.25 
       Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). Deze uitspraak wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd.  
       
     
   
   
     
       4 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het vonnis waarvan beroep;  
     
     
     
       in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       ontbindt de huurovereenkomst zoals deze geldend is tussen Wooninc. en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning staande en gelegen te [plaats], aan de [adres] , met ingang van de dag van deze uitspraak;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om voornoemde onroerende zaak te ontruimen met al het hare en het haren en al degenen die van harentwege voornoemde onroerende zaak gebruiken, uiterlijk drie maanden na betekening van dit arrest;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] om aan Wooninc. te voldoen een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag van ontruiming;  
     
     
     
       veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Wooninc. op € 106,01 aan dagvaardingskosten, op € 126,- aan griffierecht en op € 374,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 121,39 aan dagvaardingskosten, op € 772,- aan griffierecht en op € 1.114,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep; 
     
     
     
       verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, M.E. Smorenburg en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 augustus 2022. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer