ECLI: ECLI:NL:RBAMS:2023:2750

Titel: ECLI:NL:RBAMS:2023:2750 Rechtbank Amsterdam , 25-04-2023 / 9885248

Gerecht: Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak: 2023-04-25

Zaaknummer: 9885248

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:2750

---

huurprijsvaststelling, woningwaardering op basis van puntenaantal, woz-waarde vaststellen van kleine woning, geen woz-beschikking afgegeven, terugbetaling teveel betaalde huur

vonnis 
   
     RECHTBANK AMSTERDAM 
     
     
       Afdeling privaatrecht 
     
     
     
       zaaknummer: 9885248 CV EXPL 22-6689 
       vonnis van:  25 april 2023 
       fno.: 42146 
     
     
     
   
   
     vonnis van de kantonrechter 
     
     
       I n z a k e 
     
     
   
   
     
      [eiser]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       eiser in conventie, verweerder in reconventie  
       nader te noemen: [eiser] 
       gemachtigde: [gemachtigde] 
     
     
     
       t e g e n 
     
     
   
   
     
      [gedaagde]
     
     
       wonende te [woonplaats] 
       gedaagde in conventie, eiser in reconventie 
       nader te noemen: [gedaagde] 
       gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans 
     
     
     
   
   
     VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
     - het tussenvonnis van 28 februari 2023 (hierna: het tussenvonnis); 
     - de akte na tussenvonnis met 1 productie van de zijde van [eiser] ; 
     - de akte overlegging productie met 1 productie van de zijde van [gedaagde] . 
     
     
       Daarna is een datum voor vonnis bepaald. 
     
     
     
   
   
     De verdere beoordeling 
     in conventie 
     
     1. Beoordeeld dient te worden met hoeveel punten de door [eiser] van [gedaagde] gehuurde woning moet worden gewaardeerd. In het tussenvonnis zijn daarvoor de door [gedaagde] bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie en door [eiser] bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde formulieren  Huurprijscheck zelfstandige woonruimte  vergeleken en beoordeeld. In het tussenvonnis is in dat verband onder 11 het volgende overwogen: 
     
       “Uit het bij conclusie van antwoord in reconventie overgelegde formulier  Huurprijscheck     zelfstandige woonruimte  blijkt dat [eiser] inmiddels net als [gedaagde] uitgaat van een  oppervlakte van 15,07 m2. Daarnaast heeft hij erkend dat er in het gehuurde een ingebouwde kookplaat is, zodat in totaal 1,5 punt moet worden opgeteld bij de door [eiser] overgelegde puntentelling waarop de vordering is gebaseerd. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat 2,25 punten extra (naast de keuken zelf) moeten worden toegekend voor  Voorzieningen Een keukenblok in een ander vertrek dan de keuken , nu daarvan in het gehuurde geen sprake is. Hetzelfde geldt voor 8 punten die [gedaagde] telt voor  Gemeenschappelijk ruimten & voorzieningen .” 
       Onder 14 van het tussenvonnis heeft de kantonrechter de WOZ-waarde van het gehuurde bepaald op € 135.000,00.  
     
     
     2. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om op basis van deze uitgangspunten een nieuwe berekening te maken van het puntenaantal van het gehuurde en deze in het geding te brengen. Partijen hebben van die mogelijkheid gebruik gemaakt. De berekeningen van [eiser] en [gedaagde] sluiten op respectievelijk 103 en 107 punten.  
     
     3. [eiser] heeft evenwel in de thans ingediende berekening wijzigingen aangebracht met betrekking tot de zich (al dan niet) in het gehuurde bevindende voorzieningen. Zo heeft hij nu in de berekening (anders dan eerder) geen inbouw koelkast en geen zwevend toilet opgenomen. Deze wijzigingen zijn niet onderbouwd en bovendien tardief, zodat daarmee geen rekening zal worden gehouden. Verder gaat [eiser] in de thans ingediende berekening opnieuw uit van 14 punten voor de oppervlakte van het gehuurde, waar hij in een eerdere berekening nog uitging van 15 punten, dit omdat op grond van de toelichting bij bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte de oppervlakte van de badruimte of doucheruimte met 1 punt moet worden verminderd als het toilet daarin is geplaatst. Nu uit de in het geding gebrachte tekeningen blijkt dat het toilet van het gehuurde is geplaatst in de doucheruimte, zal – anders dan in het tussenvonnis is overwogen – voor de oppervlakte van het gehuurde worden uitgegaan van 14 punten. Nu partijen het er verder – blijkens hun berekeningen – kennelijk over eens zijn dat aan het gehuurde 11 punten moeten worden toegekend vanwege het energielabel D, zal ook daarmee bij de berekening rekening worden gehouden. In de berekeningen van [eiser] en [gedaagde] wordt voorts uitgegaan van respectievelijk 73 en 75 punten voor de WOZ-waarde. Gelet op de op 1 juli 2020 geldende berekeningsformule die is opgenomen in (onderdeel 9 van) het Besluit Huurprijzen Woonruimte zoals dat op 1 juli 2020 gold  – die leidt tot de volgende berekening: (135.000/10.289 =) 13,12 + (135.000/14/160 =) 60,27 = 73,39 – wordt [eiser] op dit punt gevolgd. 
     
     4. Het puntenaantal voor het gehuurde wordt op grond van het voorgaande vastgesteld op (afgerond) 104 punten: 
     
   
   
     Oppervlakte van vertrekken14 
     
       
         Energieprestatie 				11 
       
         Voorzieningen woonkamer met open keuken 
       
       
         Inbouwkookplaat 				  0,50 
       
         Het aanrecht is korter dan 1 meter 		  1 
       
         Inbouw koelkast 				  0,75 
       
         Sanitair		 
       
       
         Toiletten 				 	  3 
       
         Wastafels 					  1 
       
         Alleen aparte douche 				  4 
       
         Zwevend toilet 				  0,50 
       
         Privé-buitenruimten 			          -/-   5 
       
         Punten voor de WOZ-waarde			 73 
       
         Totaal					103,75 = 104 
       
     
     
     5. De daarbij per 1 maart 2021 geldende maximaal toegestane huurprijs voor het gehuurde bedraagt op basis van de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte € 531,53. De maandelijkse huurprijs per 1 maart 2021 zal op dat bedrag worden vastgesteld. Uitgaande van het feit dat [eiser] de overeengekomen maandelijkse huur van € 675,00 aan [gedaagde] heeft voldaan, betekent dat dat [eiser] over de periode vanaf 1 maart 2021 tot en met 30 april 2023 (€ 675,00 -/- € 531,53 = € 143,47 x 26 =) € 3.730,22 onverschuldigd aan huur heeft betaald. [gedaagde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met de daarover onbetwist gebleven, vanaf datum dagvaarding gevorderde, wettelijke rente. 
     
     6. [gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. 
     
     
       
         in reconventie  
         
       
     
     7. In het tussenvonnis is reeds geoordeeld dat de vorderingen tot medewerking van [eiser] aan de realisering van de doorbraak en verwijderen (en verwijderd houden) van de wasmachine worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Gelet op de samenhang met de vorderingen in reconventie worden deze tot op heden begroot op nihil. 
     
   
   
     BESLISSING 
     
     
       De kantonrechter: 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       stelt de huurprijs van de door [eiser] van [gedaagde] gehuurde woonruimte aan het [adres] vast op € 531,53 per maand met ingang van  1 maart 2021; 
       
     
     
       veroordeelt [gedaagde] om over de periode maart 2021 tot en met april 2023 (voor zover [eiser] over die periode de overeengekomen huur van € 675,00 aan [gedaagde] heeft voldaan) aan [eiser] te betalen € 3.730,22, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 4 mei 2022 tot de dag van betaling; 
       
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op: 
       
       
         exploot		€	125,03 
         salaris		€	464,00 (2 x tarief € 232,00) 
         griffierecht	€	244,00 
         			---------------------- 
         totaal		€	833,03 
         voor zover van toepassing inclusief btw; 
       
       
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw; 
       
     
     
       verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
       
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af; 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       wijst de vorderingen af; 
       
     
     
       veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op nihil. 
       
       
       
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar  
         uitgesproken op 25 april 2023 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.