ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2025:4731

Titel: ECLI:NL:RBZWB:2025:4731 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 16-07-2025 / 11562602 \ CV EXPL  25-733

Gerecht: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 2025-07-16

Zaaknummer: 11562602 \ CV EXPL  25-733

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBZWB:2025:4731

---

De gevorderde ontbinding en ontruiming van een huurwoning wordt afgewezen. Beroep op verrekening, indexering (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten) en gebreken slaagt. Huurprijsverlaging tot de gebreken zijn hersteld.

RECHTBANK  
       ZEELAND-WEST-BRABANT 
     
     
     
       Civiel recht 
       Kantonrechter  
     
     
     
       Zittingsplaats Bergen op Zoom 
     
     
     
       Zaaknummer: 11562602 \ CV EXPL  25-733 
     
     
     
       
         Vonnis van 16 juli 2025 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1  [verhuurder 1] ,  
     
       te [plaats 1] (Polen), 2.  [verhuurder 2] ,  
       te [plaats 1] (Polen), 
       eisende partijen in conventie, 
       verwerende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [verhuurders] , 
       gemachtigde: [gemachtigde], 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [huurder 1] ,  
     
       te [plaats 2] , 2.  [huurder 2] ,  
       te [plaats 2] , 
       gedaagde partijen in conventie, 
       eisende partijen in reconventie, 
       hierna samen te noemen: [huurders] , 
       procederend in persoon. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
     
       1.1. 
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
       - het tussenvonnis van 9 april 2025 met de daarin genoemde stukken, 
       - de eiswijziging in conventie van 9 juni 2025 met producties 3 tot en met 5, 
       - de mondelinge behandeling van 10 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       2.1. 
       
         Tussen [verhuurders] als verhuurder en [huurders] als huurder is mondeling een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de vrije sector woning gelegen aan de [adres] [plaats 2] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde). 
         
           3.	Het geschil 
         
       
       
       
         
           De vordering van [verhuurders] en het verweer 
         
       
       
     
     
       3.1. 
       
        [verhuurders] vordert, samengevat en na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
       
         I. dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden per de datum van dit vonnis, althans per een in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van [huurders] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [verhuurders] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging aan [verhuurders] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan de verlating en ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurders] ; 
         II. [huurders] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurders] te betalen het bedrag van € 10.620,00 aan achterstallige huur en het bedrag van € 552,40 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede [huurders] te veroordelen tot en met de daadwerkelijke ontruimingsdatum een gebruiksvergoeding te betalen aan [verhuurders] , gelijk aan €1.058,00 per maand, althans € 1.000,00; 
         III. [huurders] te veroordelen in de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [verhuurders] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [huurders] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan en geregeld de huur te laat te betalen. 
       
     
     
       3.3. 
       
        [huurders] voert verweer, inhoudende dat hij de huurbetaling heeft opgeschort omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde, dat diverse werkzaamheden aan het gehuurde mochten worden verrekend met de huur en dat er sprake is van een onjuist geïndexeerde huurprijs. 
       
     
     
       3.4. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
       
         
           De tegenvordering van [huurders] en het verweer 
         
       
       
     
     
       3.5. 
       
        [huurders] vordert in reconventie dat de huurprijs wordt verminderd tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [verhuurders] voert het verweer dat, kort gezegd, het vaststellen en herstellen van de gebreken niet mogelijk is, omdat er geen goede relatie tussen huurder en verhuurder is en omdat hij niet de financiële middelen heeft om de gebreken te laten repareren. De gebreken aan de CV-ketel, de rotte kozijnen en slechte isolatie worden door [verhuurders] erkend, de overige gebreken worden betwist. 
       
     
     
       3.7. 
       Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
     
       4.1. 
       Om de vordering van [verhuurders] en de tegenvordering van [huurders] te kunnen beoordelen dient eerst te worden vastgesteld wat de geldende huurprijs is. Daarover wordt als volgt overwogen. 
       
       
         
           Indexering van de huurprijs 
         
       
       
     
     
       4.2. 
       Tussen partijen staat vast dat de huurprijs in 2021 en 2022 € 830,00 bedroeg. De huurprijs is per 1 januari 2023 (mondeling) verhoogd naar € 1.000,00 per maand. Deze huurprijsverhoging is in strijd met de wet. In de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: ‘Wet maximering huurprijsverhogingen’) is bepaald dat de indexering van een huurprijsverhoging tot een maximum is beperkt. De toegestane verhoging volgens de Wet maximering huurprijsverhogingen was in 2023 voor geliberaliseerde huurwoningen 4,1%. De huurprijs had dus per 1 januari 2023 door [verhuurders] maximaal verhoogd mogen worden naar € 864,03. Voor zover de huurprijsverhoging boven dit bedrag uitkomt, is deze nietig. Of [huurders] al dan niet heeft ingestemd met een hogere huurprijsverhoging, maakt het voorgaande niet anders.  
       
     
     
       4.3. 
       In januari 2024 en januari 2025 is de huurprijs opnieuw verhoogd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en met inachtneming van het bepaalde in de Wet maximering huurprijsverhogingen (waarin is bepaald dat de huurprijs in 2024 met 5,5% en in 2025 met 4,1% mocht worden verhoogd) stelt de kantonrechter vast dat de huurprijs van januari 2024 tot en met december 2024 in beginsel € 911,55 bedroeg. Vanaf 1 januari 2025 bedraagt de huur in beginsel € 948,93 per maand. 
       
       
         
           Gebreken en huurprijsvermindering 
         
       
       
     
     
       4.4. 
       
        [huurders] beroept zich op huurprijsvermindering vanwege gebreken aan het gehuurde en heeft in dit verband een tegenvordering ingesteld. Om dat toe te kunnen wijzen moet [huurders] stellen en onderbouwen (1) dat sprake is van een (ernstig) gebrek aan het gehuurde en (2) dat hij dat gebrek bij de verhuurder heeft gemeld en wanneer hij dat heeft gedaan.  Daarbij geldt dat niet elk gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Als de huurprijs wordt verminderd, dan heeft dat ook gevolgen voor de berekening van een eventuele huurachterstand. 
       
     
     
       4.5. 
       
        [huurders] heeft concreet gesteld dat er sprake is van gebreken waar het de cv-ketel, de rotte kozijnen en de isolatie betreft en dat dit gebreken zijn die zijn huurgenot verminderen. Voor zover [huurders] stelt dat er andere gebreken aan de woning zijn die het huurgenot verminderen, zijn deze door [verhuurders] betwist en bovendien heeft [huurders] deze gebreken onvoldoende concreet gemaakt. Dergelijke ernstige gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, zijn dus niet vast komen te staan.  
       
     
     
       4.6. 
       Dit is anders voor wat betreft de gestelde gebreken aan de CV-ketel, de rotte kozijnen en de slechte isolatie van het gehuurde. Die gebreken worden door [verhuurders] erkend. Omdat deze gebreken leiden tot een substantiële vermindering van het huurgenot van [huurders] , heeft hij recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte voorziet in de mogelijkheid van een vermindering van de huurprijs met maximaal 60% bij een gebrek aan de CV-ketel, welke valt in categorie C. Bij een gebrek als rotte kozijnen en slechte isolatie, welke in categorie B vallen, gaat de huurcommissie uit van een vermindering van de huurprijs met maximaal 70%. Gelet op wat in deze procedure is komen vast te staan over de aard en ernst van de gebreken en de invloed daarvan op het huurgenot, acht de kantonrechter een verlaging van 50% van de huurprijs tot de gebreken (CV-ketel, rotte kozijnen en slechte isolatie van de woning) zijn opgeheven redelijk. 
       
     
     
       4.7. 
       Vervolgens moet beoordeeld worden over welke periode de huurprijsvermindering toegepast moet worden. Niet is gebleken dat [huurders] de gebreken schriftelijk bij [verhuurders] heeft gemeld. [verhuurders] heeft ter zitting, in antwoord op vragen van de kantonrechter, bevestigd dat [huurders] omstreeks 2022 melding heeft gedaan over de CV-ketel. Ook is door de beheerder van het pand bevestigd dat zij, ongeveer één jaar geleden, meerdere keren telefonisch contact heeft gehad met [huurders] over de gebreken aan de CV-ketel. [verhuurders] heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien verklaard dat de toestand van de woning heel slecht is en al heel lang niet gerenoveerd geweest. Voor deze gebreken is drie jaar geleden, ongeveer in 2022, een offerte aangevraagd. De kantonrechter bepaalt gelet op dit alles 1 juli 2022 als ingangsdatum van de huurprijsvermindering. 
       
     
     
       4.8. 
       Met inachtneming van voornoemde huurverlaging en hetgeen hiervoor in 4.3 over de huurprijs is overwogen en omdat de gebreken tot op heden niet zijn hersteld, betekent dit dat [huurders] vanaf 1 juli 2022 tot en met 31 december 2022 € 415,00 per maand aan huur verschuldigd is. Vanaf 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023 is hij € 432,02 per maand verschuldigd. Vanaf 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 is hij € 455,76 per maand verschuldigd. Vanaf januari 2025 tot het moment dat de gebreken zullen zijn hersteld is de huurprijs verlaagd tot € 474,47 per maand. Vanaf het moment dat de gebreken zullen zijn hersteld, zal de huurprijs (in 2025) weer € 948,93 bedragen. 
       
       
         
           Verrekening huurachterstand met uitgevoerde werkzaamheden 
         
       
       
     
     
       4.9. 
       
        [huurders] stelt vervolgens dat hij met [verhuurders] heeft afgesproken dat diverse bedragen voor door hem uitgevoerde werkzaamheden aan het gehuurde mochten worden verrekend met de huurprijs. [verhuurders] heeft erkend dat er € 4.000,00 mocht worden verrekend voor de badkamer, € 1.000,00 voor de schutting en € 350,00 voor reparatiewerkzaamheden bij de buren. [verhuurders] is tijdens de mondelinge behandeling onduidelijk geweest over de hoogte van laatstgenoemd bedrag, hij heeft namelijk twee verschillende bedragen genoemd, zijnde € 350,00 en € 200,00. De kantonrechter gaat uit van het eerstgenoemde bedrag van € 350,00. Dat betekent dat in elk geval een bedrag van € 5.350,00 met de huur mag worden verrekend. 
       
     
     
       4.10. 
       De overige door [huurders] aangevoerde bedragen in het kader van de verrekening worden door [verhuurders] betwist. [huurders] heeft deze bedragen in dat licht onvoldoende toegelicht, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       4.11. 
       In de periode waarover het in deze zaak gaat (tot en met juni 2025) en rekening houdend met de correcte indexering van de huurprijs, de huurverlaging wegens gebreken en de verrekening van de door [huurders] uitgevoerde werkzaamheden, moest [huurders] € 25.580,03 betalen. [huurders] heeft in deze periode in totaal € 39.300,00 betaald. De vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, te weten of er een huurachterstand is, wordt daarmee ontkennend beantwoord. De vraag naar het teveel betaalde bedrag ligt in deze procedure niet voor. Er is dus geen sprake (meer) van een huurachterstand. De door [verhuurders] gevorderde betaling daarvan wordt dan ook afgewezen. Omdat geen andere grondslag dan de huurachterstand is aangevoerd in het kader van de door [verhuurders] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zal ook dat deel van de vordering worden afgewezen. De tegenvordering van [huurders] zal worden toegewezen: de huurprijs wordt verminderd met 50% over de periode vanaf 1 juli 2022 tot de datum dat de hiervoor genoemde gebreken zijn opgeheven.  
       
       
         
           Proceskosten 
         
       
       
     
     
       4.12. 
       Als het gaat om de vordering van [verhuurders] , is [huurders] aan te merken als de partij die gelijk heeft gekregen. Dit betekent dat [verhuurders] in de kosten wordt veroordeeld. Hij moet zijn eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [huurders] betalen. [huurders] heeft geen gemachtigde, maar is wel tweemaal ter zitting verschenen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [huurders] vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 100,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten vanwege het tweemaal verschijnen ter zitting (5 februari 2025 en 10 juni 2025).  
       
     
     
       4.13. 
       Als het gaat om de tegenvordering van [huurders] is [verhuurders] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurders] worden vastgesteld op nihil. 
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     
     
       De kantonrechter 
     
     
     
       
         in conventie 
       
     
     
     
       5.1. 
       wijst de vorderingen van [verhuurders] af, 
       
     
     
       5.2. 
       veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten van € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,  
       
     
     
       5.3. 
       veroordeelt [verhuurders] tot betaling van de kosten van betekening als [verhuurders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
       
     
     
       5.4. 
       verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
       
       
         
           in reconventie 
         
       
       
     
     
       5.5. 
       verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 1 juli 2022 tot en met 31 december 2022 van € 830,00 tot € 415,00, 
       
     
     
       5.6. 
       verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023 van € 864,03 tot € 432,02, 
       
     
     
       5.7. 
       verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 van € 911,51 tot € 455,76, 
       
     
     
       5.8. 
       verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 1 januari 2025 van € 948,93 tijdelijk tot € 474,47 tot de gebreken zijn verholpen, 
       
     
     
       5.9. 
       veroordeelt [verhuurders] in de proceskosten, aan de zijde van [huurders] vastgesteld op nihil, 
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025. 
       
     
   
   
      Artikel 7:204 lid 2 BW