ECLI: ECLI:NL:RBROT:2014:2682

Titel: ECLI:NL:RBROT:2014:2682 Rechtbank Rotterdam , 02-04-2014 / CIV-418362_02042014

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2014-04-02

Zaaknummer: CIV-418362_02042014

Proceduretype: Bodemzaak

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2014:2682

---

Non-conformiteit koopwoning. Onderzoeks- en mededelingsplicht.

vonnis 
     RECHTBANK ROTTERDAM 
     
     
       Team haven en handel 
     
     
     
       zaaknummer / rolnummer: C/10/418362 / HA ZA 13-185 
     
     
     
       
         Vonnis van 2 april 2014 
       
     
     
     
       in de zaak van 
     
     
   
   
     
       1 
      [Eiser 1]
     
     
       wonende te Poortugaal, 
       2.	 [Eiser 2] , 
       wonende te Poortugaal, 
       eisers, 
       advocaat mr. M. Blagojevic, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 
      [Gedaagde 1], 
     
       wonende te Breda, 
       2.	 [Gedaagde 2] , 
       wonende te Ede, 
       gedaagden, 
       advocaat mr. J.F.C. Butterhoff-Veelenturf. 
     
     
     
     
       Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden. 
     
     
     
   
   
     
       1 De procedure 
     
       1.1. 
       Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit: 
       
         
           het tussenvonnis van 8 mei 2013 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; 
         
         
           de bij brieven van 23 augustus 2013 en 30 augustus 2013 toegezonden en ter zitting overgelegde stukken van de zijde van [eisers]; 
         
         
           het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 9 september 2013. 
         
       
       
     
     
       1.2. 
       Ten slotte is vonnis bepaald. 
       
       
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
       2.1. 
       Tussen [eisers] als kopers en [gedaagden] als verkopers is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de vrijstaande woning met toebehoren aan de [adres] te Poortugaal (verder: de woning). De koopprijs bedraagt € 507.500,00. In de overeenkomst, die op 8 juli 2011 is getekend door [eisers] en op 12 juli 2011 door [gedaagden], is onder meer het volgende vermeld: 
       
     
     
       5.1. 
       
         De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 
       
       
     
     
       5.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. 
         
         
           (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. 
         
       
       
       
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak circa 91 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. 
         
       
       
       
         
           Koper heeft het gekochte met een bouwkundige beoordeeld. 
         
       
       
     
     
       2.2. 
       Bij notariële akte van levering van 20 september 2011 is de woning aan [eisers] overgedragen. De hiervoor onder 2.1 geciteerde “ouderdomsclausule” is ook in de akte van levering opgenomen. Uit de akte van levering blijkt dat [gedaagden] de woning van hun vader hebben geërfd. Voorafgaand aan de overdracht werd de woning bewoond door de heer [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]).  
       
     
     
       2.3. 
       Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben er enkele bezichtigingen plaatsgevonden.  
       
     
     
       2.4. 
       Op 2 februari 2009 heeft in opdracht van de makelaar van [gedaagden] een bouwtechnische keuring van de woning plaatsgevonden door Alltec. In het rapport zijn de onderhoudskosten op korte termijn begroot op € 20.200,25. 
       
     
     
       2.5. 
       In de verkoopbrochure van de makelaar is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           De woning dient inwendig gerenoveerd te worden (…). Bouwjaar ca. 1920. 
         
       
       
     
     
       2.6. 
       In opdracht van [eisers] is op 3 juni 2011 een bouwtechnische inspectie in de woning uitgevoerd door Verdonk Bouwadvies. In het inspectierapport zijn de noodzakelijke onderhoudskosten geraamd op € 19.375,00 en de kosten voor verbeteringen op € 53.750,00. In het rapport is de volgende conclusie opgenomen: 
       
       
         
           (…) Deze woning staat er constructief gezien redelijk goed bij; de gevolgen van de opgetreden zetting zijn niet echt groot. 
         
         
           De staat van onderhoud is nogal matig. 
         
         
           Het binnenwerk is gedateerd, vaak slordig afgewerkt (badkamer bijv.) en niet overal brandveilig; voor dit binnenwerk is dus sprake van een flinke renovatie waarvan de kosten zeer globaal kunnen worden geschat op tenminste € 150.000.- tot € 200.000,- 
         
       
       
       
         Het rapport vermeldt dat de bouwtechnische inspectie is gebaseerd op een visuele, niet-destructieve inspectie ter plaatse en dat bouwkundige onderdelen worden beoordeeld voor zover deze zichtbaar en/of bereikbaar zijn zonder dat hiervoor sloop, demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen noodzakelijk is. In het rapport zijn onder meer de volgende keuringsresultaten opgenomen: 
       
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   4.03 
                 
               
               
                 
                   Begane grondvloer 
                 
               
               
                 
                   (…) De houten vloeren zijn plaatselijk wat wiebelig. 
                 
               
             
             
               
                 
                   5.01 
                 
               
               
                 
                   Schuine dakvlakken 
                 
               
               
                 
                   Materiaal: houten kapconstructie met houten dakbeschot 
                 
                 
                   (…) 
                 
                 
                   Plaatselijk lichte houtwormaantasting in kaphout 
                 
               
             
             
               
                 
                   5.04 
                 
               
               
                 
                   Schoorstenen 
                 
               
               
                 
                   (…) Op het kanaal aan de rechtertopgevel zijn kennelijk 2 houtkachels aangesloten: nadere controle is daarom noodzakelijk aangezien dat niet juist en ook niet ongevaarlijk is. 
                 
               
             
             
               
                 
                   6.05 
                 
               
               
                 
                   Kozijnen / ramen en deuren 
                 
               
               
                 
                   Houten kozijnen, ramen en deuren (…) 
                 
                 
                   Op enkele plaatsen is een lichte aantasting door houtrot zichtbaar. 
                 
               
             
             
               
                 
                   8.06 
                 
               
               
                 
                   Ongedierte / zwam 
                 
               
               
                 
                   Plaatselijk houtaantastende insecten waargenomen in kaphout en in berging/garage 
                 
                 
                   Opmerkingen: indien er sprake is van aantasting van houten onderdelen door insecten danwel houtrot dan is nader onderzoek en eventueel behandeling door een hierin gespecialiseerd bedrijf noodzakelijk. Tevens is het raadzaam oude bouwdelen nader te laten inspecteren door een hierin gespecialiseerd bedrijf daar het mogelijk is dat aantasting door insekten plaatsvindt zonder dat dit zichtbaar is. 
                 
               
             
           
         
       
       
       
         Voor wat betreft de punten 5.01, 6.05 en 8.06 zijn de kosten door Verdonk Bouwadvies geraamd op respectievelijk € 275,00, € 2.000,00 en € 500,00. 
       
       
     
     
       2.7. 
       Op 23 augustus 2011 is in opdracht van [eisers] door At Home Makelaardij een taxatierapport opgesteld. In het rapport wordt uitgegaan van een bedrag van € 68.400,00 aan verbouwings-/renovatiekosten. Verder is in het rapport onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: 
         
         
           - binnenonderhoud:		Voldoende 
         
         
           - buitenonderhoud:		Voldoende 
         
         
           - bouwkundige constructie:	Voldoende 
         
       
       
       
         
           De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Nee 
         
       
       
       
         
           De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen: 
         
         
           Er zijn geen van belang zijnde gebreken geconstateerd door taxateur, de woning dient gerenoveerd te worden. Koper en verkopend makelaar hebben beide reeds een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. 
         
       
       
     
     
       2.8. 
       Bij brief van 1 november 2011 hebben [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van door hen geconstateerde gebreken aan de woning. [gedaagden] hebben de aansprakelijkheid bij brief van 6 november 2011 van de hand gewezen. 
       
     
     
       2.9. 
       
        [eisers] hebben vervolgens op 14 november 2011 aan Lengkeek Expertises opdracht gegeven tot het verrichten van een expertise in de woning. Bij rapport van 26 maart 2012 heeft Lengkeek Expertises als volgt geconcludeerd: 
       
       
         
           (…) het houtwerk in de woning van cliënt  [is]  op een aanzienlijk aantal locaties aangetast door houtworm, huisboktor en bruinrot c.q. houtrot. Wij concluderen dat het overgrote deel van de door ons geconstateerde gebreken, verborgen gebreken bij verkoop betreffen. Daarnaast concluderen wij dat enkele aangetaste houten delen ten tijde van de verkoop in het zicht lagen, en derhalve ons inziens bij wederpartij bekend moeten zijn geweest. Voor wat betreft de bij de koopakte behorende ouderdomsclausule zijn wij van mening dat de ouderdomsclausule met name betrekking heeft op verwering door tijd en normaal optredende slijtage en zal er met betrekking tot onderhavige problematiek ons inziens geen beroep gedaan kunnen worden op deze ouderdomsclausule, daar aantasting door schimmels en insecten niet kunnen worden beschouwd als normaal optredende slijtage of verwering door tijd. 
       
       
       
         
           De woning is als zijnde “bewoonbaar” verkocht aan cliënt. Echter, gebaseerd op de door ons waargenomen situatie zoals omschreven in dit rapport met betrekking tot de gebreken die met name na uitvoering van de destructieve onderzoeken tot het licht zijn gekomen, beschouwen wij de staat waarin de woning bij verkoop verkeerde, als zijnde niet bewoonbaar. 
         
       
       
       
         In de rapportage is verder onder meer het volgende vermeld: 
       
       
       
         
           (…) Wij hebben geconstateerd dat het dakbeschot en diverse houten spanten en gordingen op de zolderverdieping aanzienlijk zijn aangetast door houtworm, boktor en bruinrot. (…)  
         
       
       
       
         
           Wij werden door cliënt in het bezit gesteld van diverse foto’s waarop de staat van de zolderverdieping waarneembaar is waarin deze ten tijde van de aankoop, voor aanvang van de verbouwing- c.q. renovatiewerkzaamheden, verkeerde. Op deze foto’s is te zien dat de wanden en het dakbeschot van de zolderverdieping voor een groot deel waren afgetimmerd met harde isolatieplaten. (…) 
         
       
       
       
         
           Na inspectie van de zolderverdieping hebben wij het visueel zichtbare houtwerk op de eerste verdieping geïnspecteerd. Cliënt deelde ons mede dat de vloer op de eerste verdieping op een punt was verzakt. Na door cliënt in eigen beheer uitgevoerd destructief onderzoek constateerde cliënt dat de houten vloerbalk op de verzakte locatie in zijn geheel was doorgerot, en derhalve geen oplegging meer had in de muur. (…)  
         
       
       
       
         
           Daarnaast hebben wij geconstateerd dat de houten gordingen en houten delen van het dakbeschot op de eerste verdieping tevens plaatselijk aanzienlijk zijn aangetast door houtworm en boktor en er plaatselijk sprake is van aanzienlijke houtrot. (…)  
         
       
       
       
         
           Cliënt deelde ons mede dat de aantastingen van het houtwerk op de eerste verdieping tevens aan het licht kwamen tijdens het verwijderen van de betimmeringen. Cliënt stelde ons tevens in het bezit van diverse foto’s waarop de staat van de wanden en het dakbeschot op de eerste verdieping waarneembaar is, ten tijde van de aankoop. Op deze foto’s is waarneembaar dat de binnenwanden, het dakbeschot en de dakkapellen ten tijde van de woningaankoop afgetimmerd waren. (…)  
         
       
       
       
         
           Wij hebben geconstateerd dat de houten dakgordingen op de eerste verdieping ten tijde van de aankoop van de woning gedeeltelijk in het zicht lagen en niet geheel waren afgetimmerd. Wij hebben geconstateerd dat met name de tijdens de woningaankoop gedeeltelijk in het zicht liggende houten dakgordingen in de voor- en achterkamer op de eerste verdieping, sporen vertonen van houtworm. (…)  
         
       
       
       
         
           Het feit dat er sporen van houtwormaantasting waarneembaar zijn in een houten gording die ten tijde van de aankoop in het zicht lag, had ons inziens voldoende aanleiding moeten zijn om een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. (…) 
         
       
       
       
         
           Tijdens het demonteren van de houten gootconstructie, constateerde cliënt dat het houtwerk van de gootconstructie tevens ernstig onderhevig was aan houtrot. Deze gebreken waren ten tijde van de aankoop niet visueel waarneembaar daar de gootconstructie visueel was gecamoufleerd met recent afgeschilderde triplex aftimmeringen. Na verwijdering van de afgeschilderde triplex aftimmeringen kwam aan het licht dat de houten muurankers c.q. gootklossen ernstig onderhevig waren aan houtrot en niet voor hergebruik in aanmerking kwamen en dus vervangen dienen te worden. (…) 
         
       
       
       
         
           (…) Ons is niet bekend waarom de enkelwandige Eternit rookgasafvoerpijp halverwege de schoorsteenschouw stopt. Echter zal deze ons inziens verlengd dienen te worden waarbij deze tot en einde van de gemetselde schoorsteenschouw, tot boven het dakvlak doorloopt, daar er in onderhavige kwestie een gevaarlijke situatie aanwezig is. 
         
       
       
       
         De kosten voor de vervanging van het aangetaste houtwerk, de vervanging van de houten gootconstructie en de schoorsteenaanpassingen zijn door Lengkeek Expertises begroot op € 56.852,25. 
       
       
     
     
       2.10. 
       Lengkeek Expertises heeft tijdens haar onderzoek aan Van Lierop B.V./De Houtarts (verder: De Houtarts) opdracht gegeven de woning te inspecteren op de aanwezigheid van houtworm, boktor en bruinrot. In de rapportage van De Houtarts van 23 december 2011 is onder meer het volgende vermeld: 
       
       
         
           Tijdens ons onderzoek constateerden wij het volgende (…): 
         
         
           - aantasting door de gewone houtwormkever (…) verspreid in diverse constructie  
         
         
             onderdelen. 
         
         
           - aantasting door de huisboktor (…) in enkele constructie onderdelen. 
         
         
           - aantasting door bruinrot-veroorzakende schimmels in diverse constructie onderdelen; waardoor het houtwerk constructief ernstig verzwakt is. (…) 
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil 
     
       3.1. 
       
        [eisers] hebben gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
       
         
           te verklaren voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst; 
         
         
           
            [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 81.806,84 binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 75.718,68 vanaf 16 november 2011 tot aan de dag van algehele voldoening; 
         
         
           
            [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure. 
         
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot afwijzing ervan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] in de kosten van de procedure.  
       
     
     
       3.3. 
       Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beoordeling 
     
       4.1. 
       Het gaat in deze procedure om de vraag of de woning die [eisers] van [gedaagden] hebben gekocht beantwoordt aan de tussen partijen gesloten overeenkomst. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Volgens [eisers] is de woning non-conform. Zij hebben daartoe aangevoerd dat zij de woning gedurende 8,5 maand niet hebben kunnen bewonen omdat voor bewoning noodzakelijke eigenschappen ontbraken, namelijk (onder meer) deugdelijke ondervloeren, een deugdelijk dak en deugdelijke draagbalken. [gedaagden] hebben weersproken dat sprake is van non-conformiteit. 
       
     
     
       4.2. 
       
        [eisers] hebben aan de hand van de rapporten van Lengkeek Expertises en De Houtarts (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10) gemotiveerd gesteld en onderbouwd welke gebreken aan de woning zijn geconstateerd. Voor zover [gedaagden] het bestaan van de gestelde gebreken bij gebrek aan wetenschap hebben betwist (omdat zij afwezig waren bij het onderzoek en daarom de bevindingen van Lengkeek Expertises en de houtdeskundige niet hebben kunnen controleren), kan hun verweer niet slagen. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen hebben [gedaagden] verklaard dat zij wel waren uitgenodigd voor het onderzoek van Lengkeek Expertises, maar dat zij op de betreffende datum verhinderd waren en niet hebben gevraagd het onderzoek te verzetten. Dat [gedaagden] niet aanwezig waren bij het onderzoek, dient in die omstandigheden voor hun rekening en risico te blijven. Nu de rapporten van Lengkeek Expertises en De Houtarts overigens niet zijn betwist, zal de rechtbank bij haar verdere beoordeling uitgaan van het bestaan van de gestelde gebreken. Die gebreken betreffen voornamelijk aantasting van het houtwerk in de woning door houtworm, boktor en houtrot.  
       
     
     
       4.3. 
       Aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval dient te worden beoordeeld wat [eisers] van de woning mochten verwachten. De rechtbank stelt daarbij voorop dat sprake is van een woning van 91 jaar oud en dat uit de stellingen van partijen en de door hen overgelegde stukken genoegzaam is gebleken dat er veel aan de woning moest gebeuren. Verder is relevant dat de woning voorafgaand aan de aankoop bouwtechnisch is geïnspecteerd en dat daarbij lichte houtworm- en houtrotaantasting in het dak en in de raam- en deurkozijnen is geconstateerd en plaatselijk houtaantastende insecten zijn waargenomen in het kaphout en in de berging/garage, in welk kader in het inspectierapport een nader onderzoek is geadviseerd (zie hiervoor onder 2.6). Vast staat dat er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen nader onderzoek heeft plaatsgevonden. Voorts acht de rechtbank van belang dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst de zogenaamde ouderdomsclausule zijn overeengekomen (zie hiervoor onder 2.1). 
       
     
     
       4.4. 
       Partijen twisten over de vraag of het redelijkerwijs van [eisers] te vergen was geweest om nader onderzoek te verrichten. Volgens [gedaagden] dient die vraag bevestigend te worden beantwoord, volgens [eisers] ontkennend. [eisers] hebben aangevoerd dat het rapport van Verdonk Bouwadvies, in samenhang bezien met het rapport van At Home Makelaardij (zie hiervoor onder 2.7), niet zodanig alarmerend was dat zij daarin aanleiding hadden moeten zien voor nader onderzoek. Zij hebben verder aangevoerd dat Verdonk Bouwadvies bij navraag heeft bevestigd dat de hiervoor onder 2.6 als punt 8.06 geciteerde passage een standaardpassage betreft en dat vervolgonderzoek in dit geval niet nodig was. Ook stellen [eisers] zich op het standpunt dat de gebreken alleen waren te ontdekken na destructief onderzoek en dat zulk onderzoek voorafgaand aan de aankoop redelijkerwijs niet van een koper te vergen is. 
       
     
     
       4.5. 
       De rechtbank volgt [eisers] op dit punt niet in hun stellingen. De tekst van het rapport van Verdonk Bouwadvies is duidelijk: er wordt drie keer melding gemaakt van houtaantasting door respectievelijk houtworm, houtrot en houtaantastende insecten en er wordt nader onderzoek geadviseerd. Dat Verdonk Bouwadvies nadien anders zou hebben geadviseerd, is onvoldoende gebleken. In de door [eisers] in het geding gebrachte verklaring d.d. 26 augustus 2013 van B. Verdonk namens Verdonk Bouwadvies is onder meer het volgende vermeld: “ In het rapport staan enkele standaard verwijzingen naar controle door deskundigen van (…) ongedierte en/of zwam (…). Een dergelijke verwijzing wordt meestal opgenomen als bij een inspectie niet de exacte omvang van een gebrek is vast te stellen en bijvoorbeeld een destructief onderzoek noodzakelijk kan zijn. Het rapport was niet zodanig alarmerend dat de genoemde deskundigen nog vóór de eigendomsoverdracht zouden moeten worden ingeschakeld, maar uiteraard wel tijdens mogelijke herstellingen en/of renovaties zoals door mij aan [Eiser 1] ook is uitgelegd. ”. Uit deze verklaring kan niet worden afgeleid dat Verdonk Bouwadvies vervolgonderzoek onnodig achtte, maar hooguit dat vervolgonderzoek volgens Verdonk Bouwadvies niet op zeer korte termijn (voor de eigendomsoverdracht) hoefde plaats te vinden. Mede gelet op de ouderdom van de woning, de staat van onderhoud en het feit dat [eisers] kort na de bouwtechnische inspectie hebben aanvaard dat gebreken voor eigen rekening en risico zouden komen, is de rechtbank echter van oordeel dat nader onderzoek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst redelijkerwijs wel van [eisers] te vergen was geweest.  
       
     
     
       4.6. 
       Dat de door Verdonk Bouwadvies in verband met de houtaantasting begrote kosten relatief laag waren, maakt het voorgaande niet anders. Nu door Verdonk Bouwadvies geen destructieve inspectie is uitgevoerd mochten [eisers] er niet vanuit gaan dat de begrote kosten een reële inschatting zouden zijn. Ook het taxatierapport van At Home Makelaardij, waarin is vermeld dat de taxateur geen aanleiding ziet tot nader onderzoek, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Doel van dat rapport was immers niet een bouwtechnische keuring, maar het vaststellen van de marktwaarde van de woning ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering. In het rapport wordt bij de vraag over gebreken bovendien verwezen naar de eerder in opdracht van de koper en de verkopend makelaar uitgevoerde bouwtechnische keuringen. Dat nader onderzoek zou hebben betekend dat betimmeringen en isolatieplaten hadden moeten worden verwijderd acht de rechtbank, anders dan [eisers], in de gegeven omstandigheden niet onredelijk. 
       
     
     
       4.7. 
       Een en ander leidt tot de conclusie dat [eisers] niet mochten verwachten dat het houtwerk in de woning in goede staat zou verkeren. Met de mogelijkheid van problemen als waarop zij uiteindelijk zijn gestuit, hadden zij bij de koop van de woning onder de gegeven omstandigheden rekening moeten houden. Dat geldt niet alleen voor de gebreken die samenhangen met de aantasting van het houtwerk, maar tevens voor de andere in het rapport van Lengkeek Expertises genoemde gebreken. Ook die punten zijn genoemd in het rapport van Verdonk Bouwadvies en voor wat betreft de schoorsteenconstructie is daarbij eveneens expliciet vermeld dat nadere controle aangewezen was. Ook in zoverre mochten [eisers] dus niet verwachten dat de woning vrij zou zijn van de na de eigendomsoverdracht geconstateerde gebreken. 
       
     
     
       4.8. 
       Het voorgaande kan anders zijn indien, zoals [eisers] stellen, [gedaagden] op de hoogte waren van de aantasting van het houtwerk door houtvernielers en dit bewust hebben willen verbergen. Tussen partijen is niet in geschil dat het aangetaste hout zich grotendeels bevond achter aftimmeringen. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] die aftimmeringen door [betrokkene 1] laten aanbrengen en bestonden de gebreken op dat moment al, zodat deze aan het zicht zijn onttrokken en zijn verzwegen. [betrokkene 1] heeft [eisers] na de eigendomsoverdracht geadviseerd om allereerst (herstel)werkzaamheden aan het dak te (laten) verrichten, omdat het dak in slechte staat verkeerde, aldus [eisers] Zij hebben voorafgaand aan de comparitie van partijen een verklaring van de heer [betrokkene 2] ([Machinaal Timmerbedrijf X B.V.], verder: [Machinaal Timmerbedrijf X B.V.]), gedateerd 25 juni 2013, in het geding gebracht, waarin onder meer het volgende is vermeld: “ Na ons bezoek (…) aan uw woning [adres] te Poortugaal zijn wij in hevige maten geschrokken van het uitgevoerde timmerwerk\reparatie aan goten en kozijnen alsmede het dak uitgesproken Broddelwerk!! Je ziet het vaker men noemt dit z.g. verkoop klaarmaken. Op uw vraag of ons bedrijf hieraan verbonden was zeg ik met stelligheid nee. Wel hebben wij indertijd lekkage’s verholpen op het serredak zo goed en zo kwaad als het kon maar dit had eigenlijk totaal vernieuwd moeten worden. Edoch de stelling van [betrokkene 3] was steevast “maak het niet te gek en als het voorlopig maar weer even zit en zo kan ik wel doorgaan. Wij hebben dan ook bedankt voor e.v.t. vervolg werkzaamheden i.v.m. kwaliteits verantwoording wat [betrokkene 3] niet in dank heeft afgenomen. ”. 
       
     
     
       4.9. 
       
        [gedaagden] hebben de stellingen van [eisers] op dit punt gemotiveerd weersproken. Zij hebben aangevoerd dat hun vader tot 2009 in de woning heeft gewoond en toen naar een verpleeghuis is verhuisd. [betrokkene 1], een vriend van [gedaagden], is vervolgens in het kader van anti-kraak in de woning gaan wonen. Hij verrichtte wat kleine klusjes in de woning en heeft bijvoorbeeld de woonkamer gewit omdat er flink was gerookt. Volgens [gedaagden] zijn de aftimmeringen ongeveer 40 jaar geleden geplaatst en heeft [betrokkene 1] daaraan niet gewerkt. Hij heeft hooguit twee kleine kamertjes met die platen gewit om in één van die kamertjes zelf te slapen, aldus [gedaagden] Betwist wordt dat [betrokkene 1] van de gestelde gebreken op de hoogte was. Ook de verklaring van [Machinaal Timmerbedrijf X B.V.] wordt betwist. Volgens [gedaagden] handelt de [Machinaal Timmerbedrijf X B.V.] uit rancune, omdat de vader van [gedaagden] ontevreden was over een door [Machinaal Timmerbedrijf X B.V.] in 2007 uitgevoerde reparatie. [gedaagden] hebben tenslotte aangevoerd dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst het bouwtechnische rapport van Alltec (zie hiervoor onder 2.4) aan [eisers] ter beschikking hebben gesteld en aldus aan hun mededelingsplicht hebben voldaan.  
       
     
     
       4.10. 
       Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden], kan in rechte niet van de juistheid van de stellingen van [eisers] op dit punt worden uitgegaan. De rechtbank ziet aanleiding [eisers] bewijs op te dragen van hun stelling dat [gedaagden] de ten tijde van de aankoop in de woning aanwezige aftimmeringen/isolatieplaten hebben aangebracht dan wel hebben laten aanbrengen, om aldus de aantasting van het houtwerk door houtvernielers te verbergen. Benadrukt wordt dat de bewijsopdracht uitsluitend betrekking heeft op de gebreken die samenhangen met de aantastingen van het houtwerk door houtworm, boktor en houtrot. Ten aanzien van de overige gebreken zal de vordering van [eisers] - zoals blijkt uit hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen - worden afgewezen. Dit oordeel zal eerst in het eindvonnis in de beslissing worden opgenomen. 
       
     
     
       4.11. 
       De datum of data en tijdstippen voor eventuele getuigenverhoren aan de zijde van [eisers] (in enquête) en aan de zijde van [gedaagden] (in contra-enquête) zullen na het wijzen van dit vonnis aan de hand van door partijen op te geven verhinderdata worden bepaald. Daarbij zal zowel een datum of data voor de enquête worden gepland als een datum of data worden gereserveerd voor de contra-enquête. Dit laat onverlet het recht van [gedaagden] om zich na de enquête nader te beraden over de contra-enquête. 
       
     
     
       4.12. 
       Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Indien [eisers] slagen in de bewijsopdracht, zullen de overige stellingen en verweren van partijen aan de orde komen. Wordt het vereiste bewijs niet geleverd, dan zal de vordering van [eisers] geheel worden afgewezen. 
       
       
       
     
   
   
     
       5 De beslissing 
     De rechtbank 
     
     
       5.1. 
       draagt [eisers] op te bewijzen dat [gedaagden] de ten tijde van de aankoop in de woning aanwezige aftimmeringen/isolatieplaten hebben aangebracht dan wel hebben laten aanbrengen, om aldus de aantasting van het houtwerk door houtvernielers te verbergen; 
       
     
     
       5.2. 
       bepaalt dat indien [eisers] dit bewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Dordrecht aan Steegoversloot 36, voor de rechter mr. E.D. Rentema; 
       
     
     
       5.3. 
       bepaalt dat [eisers], indien zij getuigen willen laten horen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -  Administratie privaat, Postbus 7003, 3300 GC Dordrecht, faxnummer 078 6391323  - de te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden mei 2014 tot en met juli 2014 moeten opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;  
       
     
     
       5.4. 
       bepaalt dat [gedaagden], indien zij getuigen in contra-enquête willen voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moeten houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag/dagen en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag en tijd; 
       
     
     
       5.5. 
       bepaalt dat [eisers], indien zij het bewijs niet door getuigen willen leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het voornemen hiertoe binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -  Administratie privaat, Postbus 7003, 3300 GC Dordrecht, faxnummer 078 6391323  - en aan de wederpartij moeten opgeven, waarna de verdere procesvoering zal worden bepaald; 
       
     
     
       5.6. 
       
         bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank 
         -  Administratie privaat, Postbus 7003, 3300 GC Dordrecht, faxnummer 078 6391323  -  
         en de wederpartij moeten toesturen; 
       
       
     
     
       5.7. 
       houdt iedere verdere beslissing aan. 
       
       
       
         Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2014. 
         1977/2477