ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2014:3610

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2014:3610 Gerechtshof Amsterdam , 31-07-2014 / 13/00543

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2014-07-31

Zaaknummer: 13/00543

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2014:3610

---

Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in is geslaagd de waarde van de woning aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie moeten vaststellen. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 285.000.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     kenmerk 13/00543 
     31 juli 2014 
     
     
       
         uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [A]  te [B], belanghebbende, 
       gemachtigde[C], 
     
     
     
       tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/1165 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen  
     
     
     
       belanghebbende  
     
     
     
       en  
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente[D],  de heffingsambtenaar.  
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2012 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [E te F 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 328.000.  
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 maart 2012 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 1 augustus 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand gelaten, met nevenbeslissingen inzake proceskosten en griffierecht als in die uitspraak vermeld.  
       
     
     
       1.4. 
       Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 september 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden. 
       
       
     
   
   
     
       2 Feiten 
     
     
       2.1. 
       De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als “eiseres” en de heffingsambtenaar als “verweerder” (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak).  
     
     
       1.1. 
       Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiseres aan de [E te F 2] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 328.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1januari 2010.  
       
     
     
       1.2. 
       De woning van eiseres is een vrijstaande woning, gebouwd omstreeks 1890, met een inhoud van 377 m3 en gelegen op een perceel van 475 m2. Bij de woning behoort een kolenschuur van 95 m2. 
     
     
       
         
         2.2. Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.  
       
     
     
       2.3. 
       Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het ontleent aan de in beroep overgelegde stukken.   
       
       
         2.3.1. 
         Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatieverslag, opgemaakt in 2011 door [G te H]. Hierin zijn de volgende gegevens opgenomen: 
         
         
           
             De waardebepaling 
           
           De taxatie is verricht in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). In dit kader is hoofdstuk III van de Wet WOZ van belang. Op grond van dit hoofdstuk worden regels gesteld op grond waarvan onroerende zaken moeten worden afgebakend (artikel 16 Wet WOZ) alsmede regels die aangeven hoe de waarde van de afgebakende onroerende zaken moet worden bepaald (artikel 17 Wet WOZ). 
         
         
         
           
             Beschrijving van de onroerende zaak 
           
           Object                             : [… 1] 
           Bouwjaar hoofdgebouw : Circa 1890. 
           Materiaal                        : De woning heeft gevels opgetrokken in steen en met pannen gedekt. Het betreft een  
                                                    zogeheten schildkap. 
           Staat van onderhoud       : De staat van onderhoud is matig. De woning dient opgeknapt te worden naar de wensen  
                                                     van deze tijd. 
         
         
         
                                                     De taxatie heeft plaatsgevonden op basis van een inpandige opname. Ondergetekende  
                                                     heeft in een eerdere beroepszaak de woning inpandig bezocht en is derhalve op de 
                                                     hoogte van de staat van onderhoud. 
         
         
         
           Ligging                            : Het betreft hier een vrijstaande woning in de [… 2]. Aan de  
                                                      voorzijde van de woning is een pizzeria gelegen. Aan de achterzijde van de woning is  
                                                      tevens een ontsluiting, aan de Voorburggracht gelegen, en biedt tevens toegang tot de  
                                                      berging / schuur. 
           Bijgebouwen                    : Berging / schuur met kap (ca. 95 m2 bgg.), serre (overkapping). 
         
         
         
           
             Kadastrale situatie 
           
           De onroerende zaak is gelegen in de gemeente[I]. 
         
         
         
           
             Het waardebegrip 
           
           De onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning. Bij de waardering is gebruik gemaakt van de waarde in het economische verkeer. 
         
         
         
           
             Waardepeildatum en toestandsdatum 
           
           Op grond van het bepaalde in artikel 18, lid 1, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Artikel 18, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat de waardepeildatum een jaar voor het begin van het tijdvak, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt. Het tijdvak waarvoor de waarde wordt bepaald vangt aan op 1 januari 2011. 
         
         
         
           Gelet op het voorgaande is de aan de waardebepaling ten grondslag liggende waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2010. 
         
         
         
           
             Bijzonderheden 
           
           • Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem geen voor het milieu schadelijke stoffen bevinden. 
           • Bij het opstellen van dit taxatierapport is geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, zodat t.a.v. bouwkundige aspecten en onderhoudstoestand van technische installaties geen aansprakelijkheid wordt aanvaard. 
           • In het kader van deze taxatie is geen onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van fundamenten, de dakconstructie en de overige voor het oog niet waarneembare bouwkundige aspecten. 
           • Aan het taxatierapport kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot eventuele planschadeprocedures. 
         
         
         
           
             Referentieverkopen 
           
           De waarde in het economische verkeer is getoetst aan binnen de gemeente voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde verkoopprijzen. 
         
         
         
           De op het taxatieverslag vermelde vergelijkbare woningen zijn bruikbaar voor het onderbouwen van de waarde, doch in dit kader wordt in het bijzonder verwezen naar de in de bijlage verkochte onroerende zaken. 
         
         
         
           
             Getaxeerde waarde 
           
           Met inachtneming van het voorgaande heeft ondergetekende voor de onderhavige onroerende zaak op basis van een inpandige opname, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1januari 2010, de waarde bepaald op: 
         
         
         
                                                                                             € 333.000,-- 
                                                     zegge: DRIEHONDERDDRIEENDERTIGDUIZEND EURO 
         
         
         
           Onderdeel                          Bouwjaar                   Oppervlakte              Inhoud             Waarde              Waarde 
                                                                                                m2                         m3                  p/e 
           Woning hoofdgebouw       1890                                                                377                 450                  € 169.650 
           Grond bij woning                                                         475                                              347                   € 165.000 
           Serre                                                                                                           33                  150                   €     4.950 
           Kolenschuur bgg                1890                                   95                                                                        €   45.000 
           Kolenschuur verdieping                                                                                                                            € - 
           Correctie ligging pizzeria                                                                                                                     -/- €     6.000 
           Correctie achterstallig onderhoud                                                                                                        -/- €   45.000 
           Totaal                                                                                                                                                         € 333.600  In een bijlage bij het taxatierapport is met betrekking tot de woning nog het volgende vermeld: 
         
         
         
           De meerwaarde van deze woning is de achter de woning gelegen oude kolenschuur incl. kap van ca. 95 m2 met daarbij het feit dat deze vanaf de achterzijde te bereiken is. Deze doet dienst als garage en berging / schuur. 
         
         
       
       
         2.3.2. 
         In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:  
         
         
           
             
              [… 4]
             
           
         
         
         
           Type                                                       vrijstaande woning 
           Bouwjaar                                                Circa 1910 
           Inhoud                                                    Circa 500 m3 
           Grondoppervlakte                                   265 m2 
           Bijgebouw(en)                                        N.v.t. 
           Verkoopdatum                                       13 juli 2010 
           Verkoopprijs                                          € 340.000,-- 
         
         
         
           Verhouding ten opzichte van het object [… 5]: 
           • De ligging is beter gelegen. Deze woning heeft aan de achterzijde vrij uitzicht. 
           • De bouwwijze van dit object is vergelijkbaar. 
           • De inhoud is groter. 
           • De perceelsoppervlakte is kleiner. 
           • De staat van onderhoud is beter. 
           
             
             
             
              [… 6]
             
           
         
         
         
           Type                                                           Vrijstaande woning 
           Bouwjaar                                                    Circa 1885 
           Inhoud                                                        Circa 695 m3 
           Grondoppervlakte                                      430 m2 
           Bijgebouw(en)                                           Berging, garage, dakkapel 
           Verkoopdatum                                           3 juli 2009 
           Verkoopprijs                                              € 403.850,-- 
         
         
         
           Verhouding ten opzichte van het object [… 7]: 
           • De ligging is minder. Hoewel de woning zeer nabij gelegen is, is deze woning naast 
           een café gelegen. 
           • De bouwwijze van dit object is vergelijkbaar. 
           • De inhoud is groter 
           • De perceelsoppervlakte is kleiner.  
           • De staat van onderhoud is beter. 
         
         
         
           
             
              [… 8]
             
           
         
         
         
           Type                                                            Vrijstaande woning 
           Bouwjaar                                                     Circa 1910 
           Inhoud                                                         Circa 429 m3 
           Grondoppervlakte                                        455 m2 
           Bijgebouw(en)                                             Berging, tuinhuis   
           Verkoopdatum                                             12 februari 2010  
           Verkoopprijs                                                € 338.000,-- 
         
         
         
           
             
              [… 9]
             
           
         
         
         
           Type                                                            Vrijstaande woning 
           Bouwjaar                                                     Circa 1910  
           Inhoud                                                         circa 347 m3 
           Grondoppervlakte                                        330 m2 
           Bijgebouw(en)                                             Vrijstaande garage (plat dak), dakkapel (2) 
           Verkoopdatum                                             21 december 2009    
           Verkoopprijs                                                € 325.000,-- 
         
         
       
       
         2.3.3. 
         Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht taxatieverslag, opgemaakt op 1 februari 2012 door[K te L]. Hierin zijn de volgende gegevens opgenomen, voor zover hier van belang: 
         
         
           
             ALGEMEEN 
           
         
         
         
           
             A. OPDRACHT / OPNAME 
           
           (…) 
         
         
         
           
             B. OBJECT / BELASTINGPLICHTIGE 
           
           Type object                             : Vrij staande woning 
           Adres                                       : [… 10] 
           Postcode en plaats                   : [… 11] 
         
         
         
           
             C. DOEL VAN DE TAXATIE 
           
           De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 
         
         1. De WOZ-waarde naar waardepeildatum 1-1-2010 
         
         
           
             D. WAARDERING 
           
           a Het object is getaxeerd op: 
         
         - Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik 
         
           WOZ-waarde voor waardepeildatum 1-1-2010       : € 249.000,- 
           b Onderbouwing WOZ-waarde : Zie taxatiekaart op achterliggende pagina. 
         
         
         
           De taxatiekaart functioneert als waarderingsmodel op kleine schaal: 
           • Gemiddelde m2 en m3 prijzen worden afgeleid van de vergelijkbare verkopen; 
           • Correcties worden doorgevoerd als gevolg van hogere of lagere scores op het vlak van kwaliteit, onderhoud, luxe en ligging; 
           Daarnaast kunnen correcties als gevolg van bouwtype, bouwvolume en bouwjaar doorgevoerd worden om ervoor 
           te zorgen dat de vergelijkingen zo objectief als mogelijk plaats vinden; 
           • De uitkomsten hiervan worden ongecorrigeerd toegepast op het onderhavige object. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           
             F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR 
           
           (…) 
                                                                                                                                NEE               JA 
           d De onderhoudstoestand of bouwkundige staat is op enig            :                                   X 
           punt beschreven als “matig” of “slecht” (vraag I.a) 
           e De te verwachten kosten voor herstel van direct                          :                                  X 
           noodzakelijk achterstallig onderhoud bedragen niet meer 
           dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde 
         
         
         
           
             (…) 
           
         
         
         
           
             H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 
           
         
         1. Omgeving 
         
         a. Wijk, stand, belendingen                              : Deze vrijstaande woning is gesitueerd in smalle 
         
                                                                                       doorgaande straat en wordt belend door gelijksoortige 
                                                                                       objecten. 
         
         
         b. De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk 
         
           af van de objecten in de directe omgeving       : Nee, de aard en kwaliteit van het object wijkt niet af  
                                                                                       van de bebouwing in de naaste omgeving. De woning  
                                                                                       is wel gedateerd en matig onderhouden. 
         
         
         c. De waarde wijkt meer dan 25% af van  
         
           soortgelijke objecten in de directe omgeving   : Nee, de waarde wijkt niet af van de objecten in de 
                                                                                        naaste omgeving. 
         
         
         d. De taxateur heeft omgevingsfactoren          : Nee, na beoordeling van het vigerende 
         
           waargenomen die de toekomstige                      bestemmingsplan en contact met de eigenaar blijken er 
           waardeontwikkeling substantieel kunnen          geen tekenen te zijn van toekomstige wijzigingen van 
           beïnvloeden.                                                       omgevingsfactoren die de waarde kunnen beïnvloeden. 
         
         
         
         
           (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, 
           wijkontwikkeling, planologische  
           ontwikkelingen) 
         
         
         
         
         2. Object 
         a. Bouwaard, materialen en constructie          : Woonhuis: traditioneel gebouwd, gemetselde muren 
         
                                                                                     houten begane grond vloer en houten verdiepingsvloer, 
                                                                                     houten kozijnen en geheel pannen gedekt 
         
         b. Bouwjaar / ouderdom                                 : Bouwjaar van de woning is 1890 
         
         c. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties,       : Niet van toepassing 
         verbouwingen 
         
         
         d. Indeling                                  : Begane grond: 
         
                                                                Indeling: entree, gang geheel doorlopend naar achterkant van het  
                                                                huis, rechter voorkamer, linker voorkamer, gesloten keuken,  
                                                                badkamer, apart toilet, trap naar 1e etage, opslag kamer.  
         
         
         
                                                              : le verdieping: 
                                                                Overloop, 2 kleine slaapkamers. 
         
         
         
                                                              : Isolatie: 
                                                                Begane grond is deels voorzien van dubbel glas 
                                                                (achterkant zijn de ramen lek, 50 jaar oud), de 1e 
                                                                verdieping is voorzien van dakramen, geen dakisolatie. 
         
         
         
                                                                Bijgebouwen 
                                                                - Serre is meer een gesloten overkapping naar de garage toe 
                                                                - Garage 
         
         
         
                                                               Tuin: 
                                                               Achtertuin deels betegeld, matig onderhouden. 
         
         
         e. Indicatie woonoppervlakte      Woonoppervlak: Inhoud: ca. 377 m3, conform NEN 
         en inhoud                                     2580, bruto maatvoering 
         
         
           
             I. ONDERHOUDSTOESTAND 
           
         
         a. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het 
         object aldus worden omschreven: 
         
         
           Binnenonderhoud                         matig             
         
         - Buitenonderhoud                         voldoende  
         - Bouwkundige constructie            voldoende  
         
         b. Verwacht wordt dat de             : Nee 
         
           kosten voor herstel van direct 
           noodzakelijk achterstallig  
           onderhoud meer bedragen dan 
           10% van de getaxeerde  
           onderhandse verkoopwaarde  
           vrij van huur en gebruik. 
         
         
         
           (…) 
         
         
         
           
             P. NADERE MEDEDELINGEN 
           
           De garage is in zeer slechte staat. De woning is vooral binnenin zeer gedateerd. Ook is de ligging tegenover een 
           pizzeria en nabij een feestcafé een waardedrukkend effect. Tevens is er tegenover het object een jongeren 
           opvangcentrum. Van deze gelegenheden wordt veel overlast ervaren. 
         
         
       
       
         2.3.4. 
         In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:  
         
         
           
             
              [… 12]
             
           
         
         
         
           Transactieprijs: € 338000 
           Transactiedatum: 12-02-2010  
           Overeenkomstdatum: 21-10-2009  
           Aantal dagen te koop: 503  
           Transactieprijs op WP: € 338000  
         
         
         
           Opmerkingen: 
         
         
         
           Het object is afgelopen jaren geheel gerenoveerd. Badkamer voorzien van een ligbad en separate douche. Luxe toiletruimte voorzien van een wandcloset. Keuken voorzien van diverse inbouwapparatuur; 2de badkamer voorzien van een separate douche en een toilet. 
         
         
         
           
             
              [… 13]
             
           
         
         
         
           Transactieprijs: € 222000 
           Transactiedatum:  
           Overeenkomstdatum: 07-01-2010  
           Aantal dagen te koop: 19  
           Transactieprijs op WP: € 222000  
         
         
         
           Opmerkingen: 
         
         
         
           Gedateerde woning met zeer veel mogelijkheden. Grote garage met kap. 
         
         
         
           
             
              [… 14]
             
           
         
         
         
           Transactieprijs: € 280000 
           Transactiedatum: 01-10-2010 
           Overeenkomstdatum: 29-04-2010  
           Aantal dagen te koop: 38  
           Transactieprijs op WP: € 282000  
         
         
         
           Opmerkingen: 
         
         
         
           Gedateerde woning waarbij een extra garage wordt aangeboden. Het is niet duidelijk of deze meeverkocht is en dus niet opgevoerd. 
         
         
         
           
             
              [… 15]
             
           
         
         
         
           Transactieprijs: € 340000 
           Transactiedatum: 13-07-2010 
           Overeenkomstdatum: 12-10-2009  
           Aantal dagen te koop: 46  
           Transactieprijs op WP: € 340000  
         
         
         
           Opmerkingen: 
         
         
         
           Het object is in 2005 geheel gerenoveerd en gemoderniseerd. Luxe keuken voorzien van een kookeiland en diverse inbouwapparatuur. Begane grond is voorzien van houten vloer. Moderne badkamer voorzien van een ligbad met bubbels, een douchecabine en een wandcloset. Moderne toiletruimte voorzien van een wandcloset en een fontein. 
         
         
         
           
             
              [… 16]
             
           
         
         
         
           Transactieprijs: € 403850 
           Transactiedatum: 03-07-2009 
           Overeenkomstdatum: 15-01-2009  
           Aantal dagen te koop: 45  
           Transactieprijs op WP: € 40000 ( Hof: lees € 400.000 )  
         
         
         
           Opmerkingen: 
         
         
         
           Gelegen naast een cafe. Luxe keuken voorzien een kookeiland en diverse inbouwapparatuur. Woonkamer voorzien van marmeren vloer met vloerverwarming. Luxe badkamer voorzien van dubbele wastafel, een duo whirlpool en een bidet.  2de luxe badkamer voorzien van een douchecabine en een toilet 
         
         
       
       
         2.3.5. 
         Het hiervoor onder 2.3.4. genoemde object [… 17] is verkocht door bemiddeling van [M te N] In de aanbiedingstekst betreffende het object is onder meer het volgende vermeld: 
         
         
           
            [… 18] Unieke kans! Deze zeer royale VRIJSTAANDE TUINDERSWONING met riante aangebouwde SCHUUR/GARAGE mogen wij zeer scherp aanbieden! 
         
         
         
       
     
   
   
     
       3 Geschil   3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot €249000 De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 328000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd  
     
     
       3.2. 
       Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.   
       
     
   
   
     
       4 Oordeel van de rechtbank 
     
     
       De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen, voor zover hier van belang.  
     
     
     
       5. Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Daarbij mag verweerder, zoals hij in dit geval met zijn bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport van 4 augustus 2011 heeft gedaan, de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde op de 
       verkoopgegevens van de volgende rond de waardepeildatum verkochte woningen: 
       
        [… 19]. 
     
     
     
       6.1. 
       
         De rechtbank overweegt daartoe dat met name de dichtbij de woning van eiseres gelegen referentiewoningen aan de [… 20] wat betreft ligging vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, waarbij in aanmerking wordt genomen dat [… 21] (op 13 juli 2010 verkocht voor€ 340.000) een betere ligging heeft, [… 22] (op 3juli 2009) verkocht voor € 403.850) naast een café is gelegen en de woning van eiseres tegenover een 
         pizzeria. De woningen zijn echter aanzienlijk groter en in een betere de staat van onderhoud. De referentiewoningen aan de [… 23] (op 12 februari 2010 
         verkocht voor € 338.000) en het [… 24] (op 21 december 2009 
         verkocht voor € 325.000) bieden, hoewel die eveneens een betere staat van onderhoud hebben, qua woningtype een betere vergelijking. Verweerder hanteert blijkens het overgelegde taxatierapport na aftrek van een korting in verband met de ligging tegenover de pizzeria voor de grond bij de woning van eiseres een vierkante meterprijs van € 335. Deze vierkante meterprijs laat zich goed verklaren door de vierkante meterprijzen die verweerder 
         heeft afgeleid uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen[… 25] (na aftrek 
         wegens de ligging naast een café € 325) en [… 26] (€ 470) en de overige 
         referentiewoningen (€ 352 voor [… 27]en € 388 voor [… 28]).  
       
       
     
     
       6.2. 
       
         Verweerder hanteert blijkens het overgelegde taxatierapport na aftrek van een korting van € 45.000 in verband met achterstallig onderhoud een kubieke meterprijs van € 330 voor de woning van eiseres. Deze kubieke meterprijs is aanzienlijk lager dan de kubieke meterprijs voor de slechts iets kleinere woning [… 29] 
         (€ 493: betere staat van onderhoud) en ook flink lager dan de kubieke meterprijs van de wat grotere woning 
         
          [… 30] (€ 401: betere staat van onderhoud). De kubieke meterprijs van € 330 ligt ook in lijn met de kubieke meterprijzen voor de woningen [… 31] (€ 441: betere staat van onderhoud, grotere woning) en [… 32] (€ 336: betere staat van onderhoud, maar bijna twee keer zo groot).  
       
       
     
     
       6.3. 
       
         Het door eiseres overgelegde taxatierapport van 1 februari 2012 heeft de rechtbank geen aanleiding gegeven om twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Eiseres heeft gesteld dat de in het door haar overgelegde taxatierapport opgenomen woning [… 33], die op 7 januari 2010 is verkocht voor € 222.000, een veel betere vergelijking zou bieden. Verweerder heeft de woning [… 34] niet geschikt geacht als referentiewoning omdat hij vermoedt dat deze woning voor een te lage prijs is verkocht. Dit vermoeden heeft hij echter niet onderbouwd zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om er vanuit te gaan dat het geen zakelijke transactie betreft. Deze woning, die volgens de door eiseres overgelegde verkoopinformatie in een matige onderhoudstoestand verkeerde, heeft volgens eiseres een inhoud van 515 m3 en is gelegen op 
         een perceel van 332 m2 Ter zitting hebben partijen aangegeven dat een substantieel gedeelte van de inhoud schuurruimte is. De exacte verhouding tussen de woonruimte en de (aangebouwde) schuur is echter niet komen vast te staan, waardoor onduidelijk is gebleven of dit verkoopcijfer het standpunt van eiseres ondersteunt dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de onderhoudstoestand haar woning. Daarbij komt dat het taxatierapport, waarin de waarde van de woning van eiseres op € 249.000 is getaxeerd, zelf onvoldoende 
         aanknopingspunten biedt voor het standpunt dat verweerders uitgangspunt van een matige onderhoudstoestand niet juist zou zijn. In het overgelegde taxatierapport is de onderhoudstoestand binnen als matig en de onderhoudstoestand buiten als voldoende omschreven. Voorts is daarin aangegeven dat niet wordt verwacht dat de kosten voor herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde 
         onderhandse verkoopwaarde Vrij van huur en gebruik (dat betekent: € 24.900). 
       
       
     
     
       6.4. 
       Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van eiseres in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank zal de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand laten. 
       
       
     
   
   
     
       5 Beoordeling van het geschil 
     
     
       5.1. 
       Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.  
       
     
     
       5.2. 
       De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierin is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. Als onderbouwing van de waarde bieden het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, de matrix en hetgeen de heffingsambtenaar overigens heeft aangevoerd, onvoldoende inzicht in de herleiding van de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen tot de door de heffingsambtenaar aan de woning toegekende waarde. De heffingsambtenaar is bij de berekende grondwaarde uitgegaan van een grondstaffel met een basiswaarde van € 450 per m² voor grond tot 150 m². Voor grond vanaf 150 m² heeft hij (een) lagere waarde(n) gehanteerd, doch dit is niet verder gespecificeerd. Naar ’s Hofs oordeel is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd om tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende aannemelijk te maken dat de grondstaffel een juiste waarderingsmaatstaf oplevert voor percelen in de buurt waarin de woning is gelegen. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk kunnen maken hoe de wet van het afnemend grensnut uitwerkt op de waarden van percelen met onderscheiden oppervlaktematen in de onderhavige buurt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar ter zitting geen – laat staan een bevredigende – uitleg heeft kunnen geven bij de tabel “Calculatie m2-prijzen kavel” op blz. 3 van het verweerschrift in hoger beroep. Ook heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning  in voldoende mate rekening is gehouden. Wat betreft het op een vergelijkbare locatie gelegen vergelijkingsobject [… 35] betreft het met name de verschillen in kwaliteit, uitstraling en onderhoudsniveau, wat betreft de overige vergelijkingsobjecten komt daar het verschil in ligging nog bij.  De heffingsambtenaar is er naar ’s Hofs oordeel al met al niet in geslaagd aannemelijk te maken  dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.  
       
     
     
       5.3. 
       Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Belanghebbende baseert haar standpunt dat de waarde op € 249.000 dient te worden vastgesteld  met name op de verkoopopbrengst van [… 36]. Het Hof geeft belanghebbende na dat dit object, qua ligging van het perceel en de aard en gedateerdheid van de opstal(len), in beginsel een bruikbaar vergelijkingsobject is. Het Hof is echter van oordeel dat de transactie waarbij dit object voor € 222.000 is verkocht, niet voldoende representatief is voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer. Uit de passage in de tekst van de aanbiedingsbrief van de betreffende makelaar (sub 2.3.5. hiervoor) leidt het hof af dat het object voor een (te) lage koopsom in de markt is gezet.  Blijkbaar wilde de verkoper het object snel verkopen. Dat is hem ook feitelijk gelukt gezien de tijd waarbinnen de verkoop heeft plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden kan dit object niet dienen voor de onderbouwing van de door de belanghebbende voorgestane waarde. Met de ‘waarde in het economische verkeer’ wordt immers gedoeld op een prijs die na de beste voorbereiding van de meest biedende gegadigde kan worden bedongen. Daar komt bij dat belanghebbende onvoldoende gegevens heeft verschaft die een goede vergelijking van de staat van onderhoud en de bruikbaarheid van de panden [… 37]en [… 38] mogelijk maken.   
       
     
     
       5.4. 
       Ook de overige door belanghebbende als vergelijkingspand opgevoerde woningen leveren naar het oordeel van het Hof onvoldoende aanknopingspunten op om aan te nemen dat de vrije verkoopwaarde van de woning op of rond de peildatum de door belanghebbende voorgestane waarde vertegenwoordigt. Belanghebbende heeft aan de woningen punten toegekend voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging, variërend van 4 tot 8, en heeft hiervoor als uitgangspunt genomen de verkoopbrochures van de desbetreffende makelaars. Uit de omschrijvingen van de verkopende makelaars heeft hij (per object) afgeleid wat het puntenaantal voor een bepaalde factor moet zijn. Het Hof is van oordeel dat de verkoopbrochures geen betrouwbare indicator opleveren voor de waarde van de vergelijkingsobjecten op of rond de peildatum, nu het hier gaat om een subjectieve beoordeling door uiteenlopende beoordelaars op uiteenlopende tijdstippen.  Gezien het voorgaande is het Hof van oordeel dat dat belanghebbende met de door haar overgelegde matrices de door haar voorgestane waarde van haar woning niet aannemelijk heeft gemaakt.  
       
     
     
       5.5. 
       Nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in is geslaagd de waarde van de woning aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie moeten vaststellen. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 285.000.  
       
       
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.6. 
       De slotsom is dat het beroep gegrond is en dat de waarde van de woning op € 285.000 wordt vastgesteld.   
       
       
     
   
   
     
       6 Proceskosten  
     
     
       6.1. 
       Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in hoger beroep heeft gemaakt. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). In casu zijn dat de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht te stellen op 2 (proceshandelingen: indienen hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting) x 1 (zwaarte van de zaak) x € 487 (waarde per punt) = € 974.  
       
     
     
       6.2. 
       Het Hof zal voor de taxatiewerkzaamheden van de woning, waarbij deze inwendig is opgenomen, een tegemoetkoming in de kosten toekennen op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb, artikel 1, lid 1, aanhef en onderdeel b en artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken van 4 uren maal € 50, te vermeerderen met 21 percent omzetbetaling, in totaal € 242. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.  
       
     
     
       6.3. 
       Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld of gebleken.  
       
       
     
   
   
     
       7 Beslissing 
     
     
       Het Hof  
     
     
       
         vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht; 
       
       
         verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; 
       
       
         vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar; 
       
     
     - vermindert de vastgestelde waarde tot € 285.000; 
     
       
         veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.216;  
       
       
         gelast de ambtenaar aan belanghebbende te vergoeden het voor de behandeling van het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 118.  
       
     
     
       
       
     
     
     
     
     
       De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de]griffier. De beslissing is op 31 juli 2014 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 
     2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     a. de naam en het adres van de indiener; 
     b. een dagtekening; 
     c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
     d. de gronden van het beroep in cassatie. 
     
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
       In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.