ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2021:1611

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2021:1611 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 01-06-2021 / 200.256.669_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2021-06-01

Zaaknummer: 200.256.669_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2021:1611

---

Verkoop woning. Onjuiste mededeling van verkoper dat er in de woning na uitgevoerde verbouwing geen asbest meer aanwezig was, want in het dakbeschot was wel licht beschadigd en verweerd asbest aanwezig. Dit levert een tekortkoming van verkoper op in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor zover er geen tekortkoming zou zijn, slaagt het beroep van de koper op dwaling en in verband daarmee op wijziging van de koopprijs op de voet van artikel 6:230 BW.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.256.669/01 
     
     
     
       
         arrest van 1 juni 2021 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
   
   
     
       1  [appellant] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [appellante] , wonende te [woonplaats] , 
       appellanten,  
       hierna aan te duiden als [appellanten] , 
       advocaat: mr. N.T.C. Vuik te Venlo, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1  [geïntimeerde 1] , wonende te [woonplaats] , 
     
       2.  [geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerden, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerden] , 
       advocaat: mr. J.B.Th. van 't Grunewold te Roermond, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 4 juni 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 6987846 \CV EXPL 18-3790 gewezen vonnis van 12 december 2018. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 4 juni 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast; 
       
       
         het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2019; 
       
     
     
       
         de door [appellanten] genomen memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, met producties 18 tot en met 33; 
       
       
         de door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord met producties 1 tot en met 14; 
       
       
         het op 30 april 2021 gehouden pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd; 
       
       
         de bij H-formulier van 14 april 2021 door [geïntimeerden] toegezonden productie 15, die [geïntimeerden] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht; 
       
       
         de bij H-formulier van 16 april 2021 door [appellanten] toegezonden productie 34, die [appellanten] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht. 
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         De vaststaande feiten en kern van het geschil 
       
     
     
     
       6.1.1. 
       Het gaat in deze procedure om de vraag of [geïntimeerden] een bedrag verschuldigd zijn aan [appellanten] omdat asbesthoudend dakbeschot aanwezig is in de woning die [geïntimeerden] in 2017 aan [appellanten] hebben verkocht en geleverd.  
       
     
     
       6.1.2. 
       In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 
       
         
           a.   Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de vrijstaande woning met bijbehorend perceel en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het bouwjaar van de woning is 1967. 
         
         
           b.   [geïntimeerden] hebben de woning op basis van een koopovereenkomst geleverd gekregen van de vorige eigenaren bij notariële akte van 1 augustus 2006. In artikel 6 lid 4 van deze akte staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         “Aan koper is bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt, te weten eterniet dakbeschot. Verder verklaren partijen ermee bekend te zijn, dat het ten tijd van de bouw casu quo renovatie van het verkochte gebruikelijk was asbest casu quo asbestcement-houdende materialen in de bouw te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van asbest in het verkochte. (…)”  
       
       
         
           c.   [geïntimeerden] hebben ruim 10 jaar in de woning gewoond (van omstreeks eind 2006 tot omstreeks begin 2017). In deze periode hebben [geïntimeerden] verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd aan de woning en de bijbehorende garage. 
         
         
           d.   [geïntimeerden] hebben de woning (naar het hof begrijpt: omstreeks eind 2016) te koop gezet via de door hen ingeschakelde verkoopmakelaar [verkoopmakelaar] (hierna: [verkoopmakelaar] ). In de verkoopbrochure staat onder meer het volgende: 
         
       
       
         
           “ 
           2e verdieping 
           : 
         
         
           een vlizotrap geeft toegang tot de zolderverdieping. Eventueel bestaat de mogelijkheid om een vaste trap te realiseren zodat de zolderverdieping geschikt gemaakt kan worden voor uitbreiding van het aantal slaapkamers naar 5. 
         
         
           (…) 
         
         
           Bijzonderheden 
           : 
         
         
           (…) In 2010 is de garage geheel vernieuwd en geïsoleerd. (…)” 
         
       
       
         
           e.   [appellanten] hebben de woning begin december 2016 bezichtigd in aanwezigheid van [verkoopmakelaar] .  
         
         
           f.   In mei 2017 hebben [appellanten] de woning wederom bezichtigd in aanwezigheid van [verkoopmakelaar] . Daarna hebben partijen overeenstemming bereikt over de koopprijs (€ 475.000,--).  
         
         
           g.   [verkoopmakelaar] heeft vervolgens aan [appellanten] een concept koopovereenkomst gezonden. Als bijlage bij die koopovereenkomst waren gevoegd de hiervoor onder b genoemde akte van 1 augustus 2006 en twee ingevulde vragenlijsten. 
         
       
       
         Vraag 25d van de vragenlijsten luidt als volgt: 
         
           “Is/zijn er in het pand (en/of in de schuur) eternietplaten of asbesthoudend materiaal aangebracht? (Eternietplaten zijn harde platen, ongeveer een halve centimeter dik, grijskleurig indien ze ongeverfd zijn.)” 
         
         Op een van de vragenlijsten is bij vraag 25d de keuze “JA / NEE” het woord “JA” doorgestreept. Tevens is daar handgeschreven vermeld: “alles verwijderd bij garage”. Deze vragenlijst is gedateerd 24 juli 2015 en ondertekend door [geïntimeerde 2] . 
         Op de andere vragenlijst is bij vraag 25d het woord “JA” doorgestreept en het woord “NEE” omcirkeld. Deze vragenlijst is ondertekend door [geïntimeerden] .  
       
       - h.   Op 9 juni 2017 hebben partijen de koopovereenkomst op het kantoor van [verkoopmakelaar] ondertekend. Bij die gelegenheid is aan [appellanten] een mapje ter hand gesteld met daarin onder meer bouwtekeningen van de oorspronkelijke bouw en bouwtekeningen van een door [geïntimeerden] uitgevoerde verbouwing. 
       
         Artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst luidt als volgt: 
         
           “Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.”  
         
         In artikel 21 van de koopovereenkomst staat onder meer dat de koper zo spoedig mogelijk een bouwkundige keuring zal laten verrichten door een onafhankelijk bouwkundige.    
       
       
         
           i.   [appellanten] hebben de woning overeenkomstig artikel 21 van de koopovereenkomst op maandag 12 juni 2017 laten inspecteren door ing. [ingenieur 1] van Bouwkundig Adviesbureau [bouwkundig adviesbureau] (hierna: [ingenieur 1] ).  
         
         
           j.   Bij e-mail van dinsdag 13 juni 2017, 09:10 uur, hebben [appellanten] aan [verkoopmakelaar] onder meer het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         
           “Gisteren tijdens de bouwtechnische keuring kwamen een aantal zaken naar boven; (…) Er waren twee grote verrassingen en dat betrof (…) en het asbest op het dak. 
         
         
           Het is zeker niet dat we onder de koop uitwillen! Maar voornamelijk dit laatste punt verbaasd ons wel aangezien door de beide bewoners gemeld is dat alleen op de garage nog asbest aanwezig was en dat dit vervangen was. Op de verkregen oude (ver)bouwtekeningen van afgelopen vrijdag staat echter vermeld dat het dakbeschot bestaat uit Internit (Eterniet) platen. In de eerder ontvangen vragenlijst staat echter weer vermeld dat er geen asbest meer aanwezig zou zijn. 
         
         
           Omdat we nog geen idee hebben van de kosten om dit te laten verwijderen, zou ik graag willen weten hoe jij hier over denkt (…)” 
         
       
       - k.   Bij e-mail van diezelfde dag, 14:42 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         
           “Wat betreft het dakbeschot: de verkopers hebben gemeld dat de garage inderdaad asbestvrij is gemaakt (golfplaten dakbedekking waarvoor een verplichting gaat bestaan per 2024 om die te (laten) verwijderen). Voor de kapconstructie van de woning hebben zij inderdaad verklaard hetgeen in de vragenlijsten staat vermeld. 
         
         
           Er bestaat ook inderdaad geen verplichting zoals [ingenieur 1]  (hof: [ingenieur 1] )  gisteren aangaf om dit te gaan verwijderen in 2024 omdat deze gehechte platen geen gevaar opleveren voor bewoners en niet met regenwater in aanraking komen waardoor slijtage kan/zal optreden. 
         
           (…) 
         
         
           Ik zou proberen, als ik jullie was, van [ingenieur 1] alvast een richtlijn te krijgen wat de meerprijs is van het verwijderen van het dakbeschot zodat je daar in ieder geval info over hebt.” 
         
       
       - l.   [ingenieur 1] heeft zijn bevindingen van de inspectie van 12 juni 2017 neergelegd in een rapport van 15 juni 2017. In dat rapport staat op blz. 7 onder punt 16: 
       
         
           “In het object is asbest verdacht materiaal aangetroffen (dakbeschot). In principe vormt de aanwezigheid daarvan geen gevaren voor de gezondheid. Echter bij bewerking (slopen, boren, zagen, breken e.d.) kan er wel gevaar ontstaan.”  
         
         Op blz. 9 van het rapport staat over het bij het dakbeschot van het hoofddak aangetroffen asbestverdacht materiaal onder meer het volgende:  
         
           “Is vanwege de afwerkingen niet volledig te inspecteren. Beoordeling is een indruk. Optie: Saneren asbest verdacht dakbeschot € 12.844,- incl. vervangen dakpannen (…)” 
         
       
       - m.   Bij e-mail van 28 juni 2017, 16:19 uur hebben [appellanten] het bouwkundig rapport aan [verkoopmakelaar] gezonden. In de e-mail staat onder meer het volgende: 
       
         
           “Zoals eerder gemaild, hadden wij het asbest echter niet verwacht. (…) Het saneren van het asbest verdacht dakbeschot (incl. nieuwe pannen, omdat deze er dan af moeten) wordt begroot op EUR 12.844. Een flinke kostenpost dus. (…) 
         
         
           Ik zou graag van jou vernemen hoe jij hier tegen aan kijkt; wij vinden een tegemoetkoming toch zeker op zijn plaats. 
         
       
       - n.   Bij e-mail van 28 juni 2017, 17:16 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         
           “Wat mij betreft lijkt het me op zijn plaats, gezien het feit dat de platen asbestverdacht zijn, dit ook daadwerkelijk te laten onderzoeken of dat zo is. 
         
         
           (…) 
         
         
           Of een tegemoetkoming op zijn plaats is, kan ik niet bevestigen. (…) 
         
         
           Ik zou dus als ik jullie was inderdaad zeker willen weten of we het over asbestplaten hebben ja of nee.” 
         
       
       
         
           o.   De notaris ten overstaan van wie de levering van de woning zou plaatsvinden, heeft aan partijen een conceptakte van levering gezonden. In artikel 6 lid 3 van die conceptakte stond een bepaling die gelijkluidend was aan het hiervoor onder b geciteerde artikel 6 lid 4 van de genoemde akte van 1 augustus 2006. 
         
         
           p.   Bij e-mail van donderdagavond 27 juli 2017, de avond voor de afgesproken leveringsdatum, hebben [appellanten] aan de notaris en aan [verkoopmakelaar] onder meer het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         
           “Bij het nauwgezet doorlezen van de concept (…) akte, komt bij ons het vermelde onder “Bepalingen, Artikel 6, lid 3” volledig uit de lucht vallen. Het hier gestelde (te weten dat in het verkochte asbest is verwerkt en dat de koper hiermee bekend is) is bij mijn weten géén standaard bepaling, het staat niet vermeldt in de ondertekende koopakte en is ook nooit eerder met ons overlegd. 
         
         
           Bij de verkoop is ons medegedeeld door alle betrokkenen dat er géén asbest (meer) in de woning aanwezig is. Uit het bouwkundig rapport dat we hebben laten opstellen kwam wel ‘mogelijk asbestverdacht materiaal’ naar boven. Naar aanleiding hiervan heeft de verkopende makelaar ons geadviseerd om eerst eens onderzoek uit te laten voeren of het überhaupt wel echt om asbesthoudend materiaal gaat. Dit zijn we dan ook zeker van plan na de feitelijke overdracht, aangezien we het niet prettig vinden om in een woning met asbest te wonen. 
         
         
           Het komt ons dus volledig uit de lucht vallen dat artikel 6, lid 3 is opgenomen (…). Wij stellen dan ook voor dat deze bepaling geschrapt wordt alvorens de levering van akte te ondertekenen.” 
         
       
       - q.   Bij e-mail van vrijdagochtend 28 juli 2017, 07:48 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] , de notaris, en [geïntimeerden] in antwoord op de zojuist genoemde e-mail het volgende meegedeeld: 
       
         
           “In antwoord op onderstaande mail: de passage is uit de vorige akte van levering gehaald (…) en in de nieuwe conceptakte verwerkt door het notariskantoor. Verkopers hebben in de koopakte verklaard dat er naar hun weten geen asbest meer aanwezig was. 
         
         
           Gelieve dus de passage te verwijderen in de straks te ondertekenen leveringsakte.” 
         
       
       - r.   Bij e-mail van diezelfde ochtend, te 08:39 uur, heeft de notaris onder meer het volgende meegedeeld: 
       
         
           “Bedankt voor uw toelichting. 
         
         
           De akte is aangepast.” 
         
       
       
         
           s.   Vervolgens hebben [appellant] , [appellante] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [verkoopmakelaar] de woning diezelfde ochtend voorafgaand aan de levering geinspecteerd. [appellanten] hebben bij die gelegenheid duidelijk gemaakt dat zij zich hun aanspraken ter zake de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot voorbehielden. 
         
         
           t.   Daarna zijn de betrokkenen naar de notaris gegaan, waar [geïntimeerden] bij notariële akte van 28 juli 2017 de woning ter uitvoering van de koopovereenkomst aan [appellanten] hebben geleverd. In artikel 6 lid 3 van de leveringsakte staat (overeenkomstig artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst) dat aan verkoper niet bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt.  
         
         
           u.   In opdracht van [appellanten] heeft ing. [ingenieur 2] van [asbestspecialist] te [vestigingsplaats] een asbestinventarisatie uitgevoerd aan het dak van de woning. [ingenieur 2] heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 29 september 2017. In paragraaf 3.3 van het rapport staat de volgende aanbeveling: 
         
       
       
         
           “Het asbesthoudende materiaal is licht beschadigd en/of verweerd. Emissie van asbestvezels of actuele risico’s zijn naar verwachting op dit moment niet aanwezig. Geadviseerd wordt het materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen. 
         
         In paragraaf 4.1 van het rapport staat onder meer de conclusie dat er in en aan het dak van de woning asbesthoudend materiaal aanwezig is. In paragraaf 4.2 staat voorts onder meer het volgende: 
         
           “Het asbesthoudend materiaal dient, voor de aanvang van de verbouwing of sloop, door een SC-530 gecertificeerd bedrijf verwijderd te worden. 
         
         
           (…) 
         
         
           Asbesthoudende materialen die niet verwijderd worden, moeten geregistreerd en gemarkeerd worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen. Ook adviseren wij de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek te controleren. Hiertoe kunnen wij een asbestbeheersplan opstellen (…)” 
         
       
       
         
           v.   Bij e-mail van 29 september 2017 hebben [appellanten] het rapport van [asbestspecialist] aan de makelaar van [geïntimeerden] gezonden. In deze e-mail hebben zij gesteld dat [geïntimeerden] niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan en dat de extra kosten voor het saneren van het asbest op € 12.844,- zijn geraamd. [appellanten] hebben in de e-mail voorgesteld dat [geïntimeerden] de helft hiervan, afgerond op € 6.400,-, vergoeden.  
         
         
           w.   Bij e-mail van 16 oktober 2017 heeft de makelaar van [geïntimeerden] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld: 
         
       
       
         
           “Ik heb je mail met bijlagen doorgestuurd en besproken met de verkopers. 
         
         
           Deze (…) blijven bij hun al eerder ingenomen standpunt dat hetgeen zij verklaard hebben ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst en hetgeen staat vermeld in de vragenlijst waarheidsgetrouw was en is. 
         
         
           Ze zullen dan ook niet, net als in een eerder stadium al aangegeven, de door jou gevraagde tegemoetkoming doen. 
         
         
           (…) het dakbeschot vormt geen verborgen gebrek. (…)”  
         
       
       - x.   Nadien zijn nog e-mails en brieven gewisseld tussen de rechtshulpverleners van partijen. 
       
       
         
           Het geding bij de kantonrechter 
         
       
       
     
     
       6.2.1. 
       In de onderhavige procedure vorderden [appellanten] bij inleidende dagvaarding: 
       
         
           
             primair : hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 12.844,-- als schadevergoeding; 
         
         
           
             subsidiair : gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 12.844,--, en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot (terug)betaling van € 12.844,--; 
         
         
           
             meer subsidiair : wijziging van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:228 BW in verband met artikel 6:230 BW, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 12.844,--, en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 12.844,--; 
         
       
       telkens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 november 2017, met hoofdelijke veroordeling tot betaling van [geïntimeerden] tot betaling van € 373,89 ter zake expertisekosten en met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
       
     
     
       6.2.2. 
       Aan deze vordering hebben [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. 
       
         
           
            [geïntimeerden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de door hen geleverde woning vanwege de aanwezigheid van het asbest niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn. [geïntimeerden] moeten daarom de asbestsaneringskosten aan [appellanten] vergoeden. 
         
         
           Als de tekortkoming niet aan [geïntimeerden] toe te rekenen is, rechtvaardigt de tekortkoming in elk geval partiële ontbinding van de koopovereenkomst, aldus dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de asbestsaneringskosten. 
         
         
           Als geen sprake is van een tekortkoming, is de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Om die reden moet de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 BW aldus worden gewijzigd dat het bedrag van de koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de saneringskosten. 
         
       
       
     
     
       6.2.3. 
       
        [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
       
     
     
       6.2.4. 
       In het beroepen vonnis van 12 december 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld. 
       
         
           
            [appellanten] hebben [geïntimeerden] niet door een correcte ingebrekestelling in verzuim gebracht. Daarom zijn de primaire vordering tot schadevergoeding en de subsidiaire vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar (rov. 4.2). 
         
         
           Er is niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbest in het beschot van het dak van de woning. Daarom kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerden] een mededelingsplicht hebben geschonden (rov. 4.4). 
         
         
           De meer subsidiaire vordering van [appellanten] is ook niet toewijsbaar op grond van wederzijdse dwaling. Er staat immers niet vast dat de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen als beide partijen van de aanwezigheid van asbest in het beschot van het dak van de woning op de hoogte zouden zijn geweest (rov. 4.5). 
         
       
       Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. 
       
       
         
           Vermeerdering van eis en grieven in hoger beroep 
         
       
       
     
     
       6.3.1. 
       
        [appellanten] hebben in de memorie van grieven hun eis vermeerderd. Zij vorderen nu: 
       
         
           veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 48.858,15 inclusief btw, althans tot betaling van een door het hof te bepalen bedrag, althans tot betaling van een bedrag op te maken bij staat, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
         
         
           veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 373,89 ter zake deskundigenkosten; 
         
       
       met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, inclusief nakosten, van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente. 
       
     
     
       6.3.2. 
       De grondslagen van deze gewijzigde eis zijn: 
       
         
           primair: vervangende schadevergoeding op de voet van artikel 6:87 BW; 
         
         
           subsidiair: vermindering van de overeengekomen koopprijs op de voet van artikel 6:230 BW wegens dwaling. 
         
       
       
        [appellanten] baseren hun vordering dus niet langer op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. 
       
     
     
       6.3.3. 
       Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. In hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is, zal blijken na behandeling van de grieven die [appellanten] tegen het beroepen vonnis hebben aangevoerd. 
       
     
     
       6.3.4. 
       
        [appellanten] hebben drie grieven aangevoerd tegen het vonnis. [appellanten] hebben op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van hun vermeerderde vorderingen. 
       
     
     
       6.3.5. 
       
        [geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis. 
       
       
         
           De gewijzigde eis en de daarvoor aangevoerde alternatieve grondslagen 
         
       
       
     
     
       6.4.1. 
       Het hof stelt voorop dat na de eiswijziging in hoger beroep niet langer sprake is van primaire en subsidiaire vorderingen. Er is sprake van de hiervoor in rov. 6.3.1 weergegeven vorderingen. 
       
     
     
       6.4.2. 
       Ter onderbouwing van die vorderingen hebben [appellanten] de in rov. 6.3.2 genoemde grondslagen aangevoerd, te weten: 
       
         
           vervangende schadevergoeding op de voet van artikel 6:87 BW; 
         
         
           vermindering van de overeengekomen koopprijs op de voet van artikel 6:230 BW wegens dwaling. 
         
       
       
        [appellanten] hebben deze grondslagen aangeduid als “primair” en “subsidiair”, maar zij hebben niet duidelijk gemaakt in hoeverre de keuze voor de ene dan wel de andere grondslag moet leiden tot een verschil in uitkomst. Zoals uit het vervolg van dit arrest zal blijken, is een verschil in uitkomst in dit geval niet aanwezig. Het gaat in dit geval dus om alternatieve grondslagen die beide de hierna te noemen uitkomst kunnen dragen. Het hof zal beide grondslagen behandelen.  
       
     
     
       6.4.3. 
       Het hof zal eerst grief 2 en daarmee de grondslag dwaling behandelen. Daarna behandelt het hof grief 1 en de grondslag vervangende schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. 
       
       
         
           Met betrekking tot grief II: is er sprake van dwaling en moet de overeenkomst daarom gewijzigd worden? 
         
       
       
     
     
       6.5.1. 
       Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellanten] op dwaling geen doel treft omdat:  
       
         
           niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbest in het beschot van het dak van de woning, zodat niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerden] een mededelingsplicht hebben geschonden; 
         
         
           niet vaststaat dat de koopovereenkomst niet op dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen als beide partijen van de aanwezigheid van asbest in het beschot van het dak van de woning op de hoogte zouden zijn geweest, zodat ook het beroep op wederzijdse dwaling geen doel treft. 
         
       
       
     
     
       6.5.2. 
       Het hof gaat bij de beoordeling van deze grief uit van de veronderstelling dat de aanwezigheid van asbest in de woning geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert. Als de aanwezigheid van asbest in de woning wel een tekortkoming oplevert, komt het hof immers niet toe aan het beroep op dwaling. 
       
     
     
       6.5.3. 
       Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar: 
       
         
           a.   indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; 
         
         
           b.   (…) 
         
         
           c.   indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuist veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. 
         
       
       
     
     
       6.5.4. 
       In dit geval staat vast dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Het hof overweegt daartoe het volgende. Aan partijen was bij gelegenheid van het sluiten van de koopovereenkomst op 9 juni 2017 bekend dat er in het verleden asbest in het pand aanwezig was geweest. In de aan beide partijen bekende leveringsakte van 1 augustus 2006 stond dit immers met zoveel woorden vermeld. [geïntimeerden] hebben in de gedingstukken en bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep echter gesteld dat zij, toen zij de vragenlijsten invulden en de koopovereenkomst sloten, in de veronderstelling verkeerden dat zij het asbest bij gelegenheid van uitgevoerde verbouwingen uit het pand hadden laten verwijderen. Dienovereenkomstig hebben zij op de vragenlijsten de vraag of er in het pand nog asbesthoudend materiaal aanwezig was, zonder voorbehoud met “NEE” beantwoord, met op een van de vragenlijsten daarbij de toevoeging “alles verwijderd bij garage”. [geïntimeerden] stellen dat zij dit naar eer en geweten hebben gedaan, omdat zij meenden dat er in de woning geen asbest meer aanwezig was. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] onvoldoende bestreden dat [appellanten] op deze mededeling hebben mogen vertrouwen (net zoals [geïntimeerden] daar zelf op vertrouwden). Dat op een van de tekeningen in de map die [appellanten] bij gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst kregen overhandigd, stond aangegeven dat sprake was van “interniet board”, voert niet tot een ander oordeel. [appellanten] hebben van de inhoud van die map immers pas kennis kunnen nemen na ondertekening van de koopovereenkomst. De veronderstelling van partijen dat in het pand geen asbest meer aanwezig was, is onjuist gebleken. Het hof concludeert daarom dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen is. 
       
     
     
       6.5.5. 
       Naar het oordeel van het hof staat ook als onvoldoende betwist vast dat de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden (meer in het bijzonder: niet tegen dezelfde koopsom) tot stand zou zijn gekomen als partijen wel hadden geweten dat nog asbest dakbeschot aanwezig was in de woning. In de verkoopbrochure is vermeld dat op de zolder door een verbouwing slaapkamers gerealiseerd kunnen worden. [geïntimeerden] hebben meermaals kenbaar gemaakt dat zij van die mogelijkheid gebruik zouden gaan maken. Bij gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat de betreffende verbouwing inmiddels vrijwel geheel voltooid is. Vast staat dat de aanwezigheid van het asbest dakbeschot voor extra kosten heeft gezorgd. Het ligt zonder meer voor de hand dat, indien partijen vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte zouden zijn geweest van de aanwezigheid van het asbest, dit een neerwaarts effect zou hebben gehad op de overeengekomen koopprijs (indien het voor [appellanten] al geen reden zou zijn geweest om geheel van de aankoop af te zien). [geïntimeerden] hebben dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarom is ook voldaan aan het in de eerste volzin van artikel 6:228 lid 1 genoemde vereiste dat de overeenkomst “bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten”. Daarvan is niet alleen sprake als indien [appellanten] de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet gekocht zouden hebben, maar ook als zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning voor een lager bedrag zouden hebben gekocht. 
       
     
     
       6.5.6. 
       
         In het bovenstaande ligt tevens besloten dat voldaan is aan het in artikel 6:228 lid 1 sub a genoemde vereiste dat dwaling (van [appellanten] ) te wijten is aan een inlichting van de wederpartij ( [geïntimeerden] ). De stelling van [geïntimeerden] dat zij deze inlichting volkomen te goeder trouw hebben gegeven, staat aan een beroep op dwaling niet in de weg. Het hof volgt [geïntimeerden] niet in hun stelling dat [appellanten] aan de antwoorden op de vragenlijsten niet veel betekenis mochten hechten. Het hof wijst er in dit kader op dat bovenaan de vragenlijsten onder meer het volgende staat: 
         
           “Als u twijfelt over de juiste beantwoording (…), zet dan een vraagteken bij de vraag (…). 
         
         
          [geïntimeerden] hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Mede om die reden mochten [appellanten] het door [geïntimeerden] gegeven antwoord serieus nemen. Hetzelfde volgt uit de tekst op de laatste bladzijde van de vragenlijst, waar onder meer staat: 
         
           Verkoper(s) is/zijn zich ervan bewust dat bij een niet juiste en/of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om schadevergoeding/reparatie te vorderen.” 
         
         
          [appellanten] mochten om bovenstaande redenen in beginsel aannemen dat de mededeling op de vragenlijst juist was, mede gelet op de door [geïntimeerden] uitgevoerde verbouwingen waardoor het pand niet meer in dezelfde situatie verkeerde als in 2006. 
       
       
     
     
       6.5.7. 
       Er kan voorts niet worden gezegd dat [geïntimeerden] mochten aannemen dat “de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten” in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Naar het oordeel van het hof moet worden aangenomen dat de overeenkomst zonder de onjuiste inlichting niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Dan zouden [appellanten] immers op grond van de inhoud van de akte van 1 augustus 2006 alle aanleiding hebben gehad om nog aanwezigheid van asbest in het pand te vermoeden, en zou dat een neerwaarts effect hebben gehad op de koopprijs. 
       
     
     
       6.5.8. 
       In het bovenstaande ligt besloten dat voldaan is aan de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Of ook voldaan is aan de artikel 6:228 lid 1 BW genoemde b-grond dan wel de c-grond kan in het midden blijven.  
       
     
     
       6.5.9. 
       Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan een beroep op dwaling niet worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Naar het oordeel van het hof is geen aanleiding om de dwaling in dit geval voor rekening van [appellanten] te laten. Dat volgt ook niet uit de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat het asbesthoudend materiaal volgens het rapport van ing. [ingenieur 2] van 29 september 2017 licht beschadigd en/of verweerd is. Weliswaar zijn volgens [ingenieur 2] emissie van asbestvezels of actuele risico’s “naar verwachting op dit moment niet aanwezig”, maar [ingenieur 2] heeft wel geadviseerd om het materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen. Die beheersmaatregelen houden in dat de asbesthoudende materialen geregistreerd en gemarkeerd moeten worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen, terwijl ook de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek gecontroleerd moet worden, bijvoorbeeld op basis van een op te stellen asbestbeheersplan. [appellanten] mochten op grond van de overeenkomst verwachten dat de woning, en dus ook de zolderverdieping, geschikt zou zijn voor normaal gebruik en dat daarbij geen sprake zou zijn van de noodzaak tot het treffen van beheersmaatregelen zoals hiervoor omschreven. De dwaling hierover, die door de mededeling van [geïntimeerden] is veroorzaakt, behoort bij deze stand van zaken niet voor rekening van [appellanten] te komen. 
       
     
     
       6.5.10. 
       Het voorgaande brengt mee dat, als wordt aangenomen dat de aanwezigheid van asbest in de woning geen tekortkoming oplevert en het hof dus het beroep op dwaling moet beoordelen, het beroep van [appellanten] op dwaling doel treft. Dat [appellanten] geen beroep hebben gedaan op algehele ontbinding van de koopovereenkomst of op vernietiging van de koopovereenkomst voert niet tot een ander oordeel. Het staat [appellanten] vrij om te vorderen dat de koopovereenkomst op zichzelf in stand blijft, maar dat aan hen een financiële compensatie wordt toegekend voor de aanwezigheid van het asbest.  
       
     
     
       6.5.11. 
       Dat [appellanten] op 28 juli 2017 hebben meegewerkt aan de overdracht van de woning, terwijl ze op dat moment al wisten dat [ingenieur 1] de aanwezigheid van asbest in de woning had geconstateerd, voert ook niet tot een ander oordeel. [appellanten] hebben zich bij de overdracht van de woning hun rechten ter zake de aanwezigheid van asbest duidelijk voorbehouden. 
       
     
     
       6.5.12. 
       Grief II is dus terecht voorgedragen. De motivering waarmee de kantonrechter het beroep op dwaling heeft verworpen, kan die verwerping niet dragen.  
       
     
     
       6.5.13. 
       
        [appellanten] hebben op grond van de dwaling wijziging van de koopovereenkomst gevorderd op de voet van artikel 6:230 BW. Het hof zal daar nog over oordelen, maar nu eerst grief I behandelen. 
       
       
         
           Met betrekking tot grief I: zijn [geïntimeerden] in verzuim geraakt? 
         
       
       
     
     
       6.6.1. 
       Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] niet in verzuim zijn geraakt en dat daarom de primaire vordering tot schadevergoeding en de (in hoger beroep niet meer relevante) subsidiaire vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar zijn. 
       
     
     
       6.6.2. 
       Het hof overweegt daarover het volgende. De kantonrechter heeft in het midden gelaten of [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten. De motivering die de kantonrechter voor zijn oordeel heeft gegeven, moet daarom dat oordeel ook kunnen dragen als [geïntimeerden] in de nakoming van de overeenkomst tekortgeschoten zijn. De motivering kan het oordeel in dat geval echter niet dragen. Als uitgegaan wordt van de veronderstelling dat [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten, dan zijn zij op de voet van artikel 6:83 sub c BW in verzuim geraakt. Zij hebben immers steeds, onder meer bij de e-mail van [verkoopmakelaar] van 16 oktober 2017, betwist dat zij zijn tekortgeschoten en zij hebben steeds geweigerd om in verband met het asbesthoudend dakbeschot enige vergoeding aan [appellanten] te voldoen. Uit de memorie van grieven blijkt voldoende duidelijk dat [appellanten] zich hierop beroepen. 
       
     
     
       6.6.3. 
       Grief 1 is dus terecht voorgedragen. De redenering waarmee de kantonrechter de vorderingen tot schadevergoeding en de (in hoger beroep niet meer relevante) vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst heeft afgewezen, kan die afwijzing niet dragen.  
       
       
         
           Zijn [geïntimeerden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst? 
         
       
       
     
     
       6.7.1. 
       Omdat grief I terecht is voorgedragen en dit tot toewijzing van de vordering van [appellanten] zou kunnen leiden, komt het hof toe aan de door de kantonrechter onbehandeld gelaten stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten door een woning te leveren waarin asbest dakbeschot aanwezig is. 
       
     
     
       6.7.2. 
       
         Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaald daarover het volgende: 
         
           “Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.” 
         
       
       
     
     
       6.7.3. 
       
         Het staat partijen vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Dat hebben partijen in dit geval gedaan in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Deze artikelen luiden voor zover in deze zaak van belang als volgt: 
         
           “6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). 
         
         
           Koper aanvaardt deze staat (…) 
         
       
     
     
       
     
     
       6.3. 
       
         
           De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:  
           woning 
         
         
           (…) 
         
         
           Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
         
         
           Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. 
         
         
           Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
         
         Artikel 6.1 bevat een exoneratie voor de verkopende partij, welke exoneratie vervolgens wordt ingeperkt door de garantie die de verkopende partij in artikel 6.3 geeft. 
       
       
       
         6.7.4. 
         Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 6.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). 
         
       
       
         6.7.5. 
         Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in dit geval onder ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst onder meer mogen verstaan dat de zolderverdieping onder het in geding zijnde deel van het dak, welke zolderverdieping bereikbaar was via een vlizotrap, in elk geval normaal kon worden betreden en gebruikt, bijvoorbeeld als bergplaats voor goederen die met enige regelmaat gebruikt werden. [geïntimeerden] hadden immers door middel van de vragenlijsten verklaard dat geen asbest meer in het pand aanwezig was en zij hebben in de verkoopbrochure opgenomen dat op de zolderverdieping eventueel slaapkamers gerealiseerd konden worden. Uit een en ander hebben [appellanten] in elk geval mogen afleiden dat normaal gebruik van de woning mede omvatte dat de zolderverdieping met een bepaalde mate van duurzaamheid regelmatig op veilige wijze, zonder problemen en het treffen van voorzorgsmaatregelen, betreden kon worden. 
         
       
       
         6.7.6. 
         Voorts staat naar het oordeel van het hof vast dat dit normale gebruik, dat [geïntimeerden] door artikel 6.3 van de overeenkomst aan [appellanten] hebben gegarandeerd, niet mogelijk was. Uit het rapport van ing. [ingenieur 2] van 29 september 2017 volgt immers dat het asbesthoudend dakbeschot licht beschadigd en/of verweerd is. Weliswaar zijn volgens [ingenieur 2] emissie van asbesthoudende vezels of actuele risico’s “naar verwachting op dit moment niet aanwezig”, maar [ingenieur 2] heeft wel geadviseerd om het materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen. Die beheersmaatregelen houden in dat de asbesthoudende materialen geregistreerd en gemarkeerd moeten worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen, terwijl ook de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek gecontroleerd moet worden, bijvoorbeeld op basis van een op te stellen asbestbeheersplan. [appellanten] mochten op grond van de overeenkomst verwachten dat de woning, en dus ook de zolderverdieping, geschikt zou zijn voor normaal gebruik en dat daarbij geen sprake zou zijn van de noodzaak tot het treffen van beheersmaatregelen zoals hiervoor omschreven. Dit voert tot de conclusie dat [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten door een woning met asbesthoudend dakbeschot aan [appellanten] te leveren. 
         
       
       
         6.7.7. 
         Dat de andere ruimtes in de woning wel geschikt waren voor normaal gebruik, voert niet tot een ander oordeel. Een normaal gebruik van een woning veronderstelt in beginsel dat alle ruimtes in de woning veilig en zonder het treffen van asbest-beheersende maatregelen betreden kunnen worden. 
         
       
       
         6.7.8. 
         De tekortkoming is aan [geïntimeerden] toerekenbaar. Zij hebben immers door de wijze waarop zij de vragenlijsten hebben beantwoord, [appellanten] op het verkeerde been gezet. Het doen van onjuiste mededelingen, ook al is dat volgens [geïntimeerden] niet opzettelijk gebeurd, weegt in dit geval naar het oordeel van het hof zwaarder dan het feit dat [appellanten] wellicht vóór het sluiten van de koopovereenkomst nader onderzoek hadden kunnen uitvoeren. 
         
       
       
         6.7.9. 
         Dat [appellanten] geen gebruik hebben gemaakt van de in artikel 21 van de koopovereenkomst neergelegde mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden, neemt niet weg dat zij vanwege de in geding zijnde tekortkoming vervangende schadevergoeding mogen vorderen. 
         
       
       
         6.7.10. 
         Dat [appellanten] op 28 juli 2017 hebben meegewerkt aan de overdracht van de woning, terwijl ze op dat moment al wisten dat [ingenieur 1] de aanwezigheid van asbest in de woning had geconstateerd, voert ook niet tot een ander oordeel. [appellanten] hebben zich bij de overdracht van de woning hun rechten ter zake de aanwezigheid van asbest duidelijk voorbehouden. 
         
       
       
         6.7.11. 
         
          [geïntimeerden] zijn ten aanzien van de tekortkoming voorts in verzuim geraakt. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.6.2 is overwogen. 
         
       
       
         6.7.12. 
         In de inleidende dagvaarding ligt de in artikel 6:87 BW bedoelde verklaring besloten dat [appellanten] van [geïntimeerden] in plaats van nakoming schadevergoeding vorderen. Het stond [appellanten] vrij om die omzettingsverklaring te doen. [geïntimeerden] verkeerden op dat moment in verzuim. 
         
         
           
             Devolutieve werking van het hoger beroep: de hoogte van de schade / de mate van wijziging van de koopprijs 
           
         
         
       
       
         6.8.1. 
         Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, door aan [appellanten] een woning te leveren met asbesthouden dakbeschot. Tevens volgt uit het bovenstaande dat, indien van een tekortkoming geen sprake zou zijn, het beroep van [appellanten] op dwaling doel treft. Er zijn dus twee grondslagen voor de door [appellanten] ingestelde vordering. 
         
       
       
         6.8.2. 
         Het hof zal nu beoordelen welk bedrag aan vervangende schadevergoeding moet worden toegewezen ter zake de genoemde tekortkoming. Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd. In gevallen van zaaksbeschadiging is uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Volgens vaste rechtspraak zal het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt, in het algemeen gelijk zijn aan de – naar objectieve maatstaven berekende – kosten die met het herstel zijn gemoeid (HR 21 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:315). Onder omstandigheden is het mogelijk en passend om van deze vuistregels af te wijken. Volgens artikel 6:98 BW komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die gebeurtenis kan worden toegerekend. 
         
       
       
         6.8.3. 
         Bij de beantwoording van de vraag welke extra kosten [appellanten] moeten maken om het asbesthoudend dakbeschot te verwijderen, is van belang of die asbestsanering plaatsvindt in het kader van een reeds beoogde verbouwing van de zolderverdieping dan wel een op zichzelf staande asbestsanering betreft waarna de zolder voor het overige in de oude staat wordt hersteld. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de kosten van een op zichzelf staande asbestsanering hoger zijn dan de extra kosten die voor de asbestsanering moeten worden gemaakt indien die asbestsanering onderdeel vormt van een reeds geplande verbouwing. 
         
       
       
         6.8.4. 
         
           
            [appellanten] hebben in de inleidende dagvaarding sub 12 onder meer het volgende gesteld: 
           
             “In de verkoopbrochure wordt expliciet gewezen op de mogelijkheid om de zolderverdieping in gebruik te nemen als leefruimte middels de realisatie van een vaste trap en de realisatie van twee extra slaapkamers. Eisers zijn ook voornemens daartoe over te gaan, en in dat kader ook het dak te renoveren en van ramen te voorzien. Zulks is echter niet mogelijk zonder eerst tot sanering van het asbesthoudende dak over te gaan (…)”. 
           
           Bij brief van 26 oktober 2017 heeft de toenmalig advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld: 
           
             “Cliënten zijn voornemens op de zolderverdieping een extra slaapkamer te realiseren (op deze mogelijkheid wordt overigens ook expliciet in de verkoopbrochure gewezen) en in dat kader ook het dak te renoveren. Zulks is echter niet mogelijk zonder eerst tot sanering van het asbesthoudende dak over te gaan (…)”. 
           
           Bij brief van 30 november 2017 heeft de toenmalig advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld: 
           
             “Cliënten mochten er op grond van het gestelde in de verkoopbrochure van uit gaan dat zij een slaapkamer op de zolderverdieping zouden kunnen realiseren zonder eerst aanzienlijke (asbest)saneringskosten te moeten maken.” 
           
           In het door [geïntimeerden] in het geding gebrachte rapport van ing. [ingenieur 3] van 2 maart 2021 staat onder meer het volgende: 
           
             “Vanwege de omstandigheid dat de heer [appellant] en mevrouw [appellante] mij meedeelden dat zij voornemens zijn om het woonhuis op te hogen zodat een bruikbare tweede verdieping bestaat, kan deze kwestie ook nog vanuit een tweede invalshoek bekeken worden.” 
           
           Bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] meegedeeld dat zij de genoemde werkzaamheden aan de zolder (ophogen woonhuis en realiseren van verblijfsruimte op de tweede verdieping) inmiddels hebben laten uitvoeren. 
           Naar het oordeel van het hof duiden al deze citaten en omstandigheden er zonder meer op dat [appellanten] al bij gelegenheid van de aankoop van de woning voornemens waren om op de zolder een of meer kamers te realiseren. Voor zover [appellanten] bij gelegenheid van het pleidooi hebben gesteld dat dit niet het geval is, hebben zij die stelling, in het licht van voornoemde citaten en omstandigheden, onvoldoende onderbouwd. 
         
         
       
       
         6.8.5. 
         Bij deze stand van zaken komen slechts de extra kosten die [appellanten] bij de genoemde verbouwing als gevolg van de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot hebben moeten maken, voor vergoeding in aanmerking. De totale kosten van de verbouwing, die aanzienlijk hoger zijn, kunnen naar het oordeel van het hof niet worden gezien als “schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die gebeurtenis kan worden toegerekend” in de zin van artikel 6:98 BW. 
         
       
       
         6.8.6. 
         
           Het hof komt daarmee toe aan de vraag welke kosten [appellanten] in het kader van de uitgevoerde verbouwing extra hebben moeten maken als gevolg van de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot. Aan het door [ingenieur 1] op blz. 9 van zijn rapport van 15 juni 2017 genoemde bedrag van € 12.844,-- komt in dit kader geen betekenis toe omdat dit bedrag klaarblijkelijk uitgaat van een op zichzelf staande sanering. Verder biedt ook de offerte van [dakbedekkingen] Dakbedekkingen van 20 juni 2019 (prod. 33 bij de memorie van grieven) geen houvast. Uit het gestelde op blz. 2 van deze offerte blijkt dat de asbestsaneringswerkzaamheden juist géén onderdeel vormen van deze offerte.  
           Wel relevant acht het hof: 
         
         
           
             De offerte van Asbestsanering [asbestsanering] van 26 februari 2019 € 2.572,50, die alleen de sanering zelf betreft en erop gebaseerd is dat andere werkzaamheden door derden worden uitgevoerd. 
           
           
             De door [appellanten] ten behoeve van het pleidooi ingediende calculatie van “ [bouwkostencalculaties] ” ten bedrage van in totaal € 46.389,34. Onderdeel van het genoemde totaalbedrag vormt een op bladzijde 2 gespecificeerd bedrag van € 4.494,10 voor de asbestsanering. Uit het daar gestelde, blijkt dat hierbij is uitgegaan van een sanering overeenkomstig de rapportage van [asbestspecialist] (ing. [ingenieur 2] ). Uit het gestelde op blz. 1 blijkt dat de calculatie mede is gebaseerd op een opname op locatie op 23 april 2020. De calculatie is vervolgens opgemaakt op 5 mei 2020 (zie het hierna te noemen rapport van [ingenieur 3] ). Bovenaan de calculatie staat weliswaar de datum 15 april 2021, maar bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] toegelicht dat dit de datum is waarop van de calculatie een nieuwe afdruk is gemaakt.    
           
           
             De door [geïntimeerden] ten behoeve van het pleidooi in hoger beroep ingezonden contra-expertise van ing. [ingenieur 3] van 2 maart 2021. In dit rapport zijn de kosten voor een op zichzelf staande asbestsanering – dus  niet als onderdeel van een grotere verbouwing – begroot op € 21.521,45. Volgens het rapport kan de schade dan, rekening houdend met een aftrek nieuw voor oud van 50%, worden gesteld op € 10.760,73 inclusief btw. In het rapport is echter ook uiteengezet dat in het kader van de door [appellanten] ondernomen verbouwing van de zolderverdieping, waarbij het dakbeschot hoe dan ook gesloopt dient te worden, de extra kosten door de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot slechts € 2.180,06 inclusief btw bedragen. 
           
         
         
          [appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat zij ter zake de verbouwing van de zolderverdieping (inclusief de verwijdering van het asbesthoudend dakbeschot) een overeenkomst hebben gesloten met een aannemer, dat de werkzaamheden kort na de bouwvakvakantie van 2020 zijn aangevangen en dat de werkzaamheden inmiddels vrijwel geheel zijn voltooid. Er zouden nog slechts wat kleine afrondende werkzaamheden worden verricht. [appellanten] hebben de overeenkomst die zijn over deze verbouwing me de aannemer hebben gesloten, echter niet in het geding gebracht, en niet gesteld wat de uiteindelijke kosten zijn geweest waarmee zij door de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot zijn geconfronteerd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] nu, na het pleidooi in hoger beroep, nog in de gelegenheid te stellen om daarover informatie te geven of stukken in het geding te brengen. 
         
       
       
         6.8.7. 
         De hiervoor genoemde gegevens, die niet geheel met elkaar overeenstemmen, brengen mee dat de omvang van de voor vergoeding in aanmerking komende schade op basis van de gegevens in het dossier niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Het hof zal daarom gebruik maken van de in artikel 6:97 BW gegeven bevoegdheid om de schade te schatten.  
         
       
       
         6.8.8. 
         Het hof neemt bij de te verrichten schatting in aanmerking dat in de offerte van Asbestsanering [asbestsanering] van 26 februari 2019 ten bedrage van € 2.572,50 niet de kosten van het voor de sanering noodzakelijke asbestinventarisatierapport (het rapport van ing. [ingenieur 2] ) is begrepen. Die kosten hebben € 373,89 bedragen. Het asbestinventarisatierapport dateert van 29 september 2017 en heeft volgens het gestelde onderaan blz. 9 een geldigheidsduur van drie jaar. Binnen die termijn zijn de werkzaamheden aangevangen en [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat zij een aanvullend rapport hebben moeten laten uitbrengen (zoals bedoeld op blz. 9 van het rapport van [ingenieur 3] ). Het voorgaande pleit er op zichzelf voor de schade te begroten op een bedrag van omstreeks € 3.000,-- (€ 2.572,50 plus € 373,89).  
         
       
       
         6.8.9. 
         Het hof acht het echter aannemelijk dat de kosten iets hoger zijn uitgevallen omdat de prijzen in 2021 hoger lagen dan in 2019. Dit is bij pleidooi door [appellanten] gesteld en door [geïntimeerden] niet betwist. [appellanten] hebben bovendien met de calculatie van “ [bouwkostencalculaties] ”, waarin voor de asbestsanering een bedrag is genoemd van € 4.494,10, een onderbouwing gegeven voor hun stelling dat de bedragen die genoemd zijn door Asbestsanering [asbestsanering] en door [ingenieur 3] te laag liggen. Anderzijds hebben [geïntimeerden] het genoemde bedrag van € 4.494,10 voldoende betwist door te wijzen op de bedragen die genoemd zijn door Asbestsanering [asbestsanering] en door [ingenieur 3] . Over de uiteindelijke kosten hebben [appellanten] geen duidelijkheid verschaft. Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de schadevergoeding schattenderwijs vast te stellen op € 3.500,-- inclusief btw. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat het bedrag hoger moet worden vastgesteld en [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat het bedrag lager moet worden vastgesteld.  
         
       
       
         6.8.10. 
         Het hof zal de vordering van [appellanten] daarom toewijzen tot een bedrag van € 3.500,--. Het door [appellanten] afzonderlijk gevorderde bedrag van € 373,89 voor de kosten van het asbestsaneringsrapport is hier in begrepen, zodat dit bedrag niet nogmaals afzonderlijk wordt toegewezen.  
         
       
       
         6.9.1. 
         Als geoordeeld zou moeten worden dat [geïntimeerden] niet in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten, dan moet het beroep van [appellanten] op wijziging van de overeenkomst wegens dwaling worden gehonoreerd (zie hiervoor, rov. 6.5.1 tot en met 6.5.12). In dat geval bestaat er aanleiding om, zoals door [appellanten] verzocht, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen door de koopsom te verlagen. 
         
       
       
         6.9.2. 
         Hoe de woorden “dit nadeel” in artikel 6:230 BW moeten worden opgevat, is niet geheel duidelijk. Het is denkbaar om daarbij uit te gaan van de kosten die [appellanten] hebben moeten maken om de asbest te verwijderen (het hiervoor genoemde bedrag van € 3.500,--). Ook ik denkbaar om te trachten in te schatten in welke situatie [appellanten] zouden hebben verkeerd indien zij niet had gedwaald. Het hof acht aannemelijk dat in dat geval de verkooponderhandelingen zouden hebben geleid tot een iets lagere koopprijs. In welke mate de kooprijs zou zijn verlaagd, laat zich niet met meetkundige zekerheid vaststellen, en kan slechts geschat worden. Het hof ziet aanleiding om daarbij aansluiting te zoeken bij het hiervoor genoemde bedrag van € 3.500,--. Dit bedrag ziet namelijk op de kosten die zij daadwerkelijk hebben moeten maken om het door hen geleden ongemak op te heffen. Het hof acht het daarom passend om – als van een tekortkoming geen sprake zou zijn en het beroep op dwaling dus zou slagen – de koopsom te verlagen van € 475.000,-- tot € 471.500,-.  
         
       
       
         6.9.3. 
         Dit brengt mee dat, als van een tekortkoming in de nakoming niet kan worden gesproken, [geïntimeerden] aan [appellanten] toch een bedrag van € 3.500, moeten voldoen. In zoverre is sprake van twee grondslagen (toerekenbare tekortkoming dan wel dwaling) op basis waarvan de vordering van [appellanten] tot een bedrag van € 3.500,-- toewijsbaar is. 
         
       
     
     
       6.10. 
       
        [appellanten] hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. Het hof begrijpt dat zij daarmee doelen op de inleidende dagvaarding van 8 juni 2018 (en niet op de datum van de dagvaarding in hoger beroep). [geïntimeerden] hebben geen verweer gevoerd tegen het hanteren van deze ingangsdatum voor de wettelijke rente. Het hof zal daarom de wettelijke rente over het bedrag van € 3.500,-- toewijzen vanaf 8 juni 2018.  
       
       
         
           Met betrekking tot grief III: de veroordeling in de proceskosten 
         
       
       
       
         6.11.1. 
         De kantonrechter heeft [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. [appellanten] zijn daar met grief III tegen opgekomen. 
         
       
       
         6.11.2. 
         Deze grief is terecht voorgedragen. Omdat de vordering van [appellanten] ten dele wordt toegewezen, acht het hof het niet juist dat [appellanten] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter zijn veroordeeld. 
         
       
       
         6.11.3. 
         
          [appellanten] vorderden in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 12.844,-- en € 373,39. In hoger beroep vorderden zij veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 48.858,15 en € 373,89. Hun vordering is echter slechts tot een hoofdsom van € 3.500,-- toewijsbaar. Beide partijen zijn dus over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof ziet daarom aanleiding om de proceskosten van het geding in eerste aanleg en van het hoger beroep tussen hen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen. 
         
         
           
             Conclusie en afwikkeling 
           
         
         
       
     
     
       6.12. 
       Uit het bovenstaande volgt dat het beroepen vonnis vernietigd moet worden. Het hof zal opnieuw recht doen zoals hieronder wordt vermeld. 
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 6987846 \CV EXPL 18-3790 tussen partijen gewezen vonnis van 12 december 2018; 
     
     
     
       opnieuw rechtdoende: 
     
     
       
         veroordeeld [geïntimeerden] om aan [appellanten] € 3.500,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 8 juni 2018; 
       
       
         verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
       
       
         compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen; 
       
     
     
     
       compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en T.H.M. van Wechem en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 juni 2021. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer