ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2023:1300

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2023:1300 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 25-04-2023 / 200.299.195_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2023-04-25

Zaaknummer: 200.299.195_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2023:1300

---

Huur bedrijfsruimte, achterstallige huur, beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege coronapandemie en daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen, schadevergoeding als gevolg van eerdere ontbinding huurovereenkomst, matiging boete.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.299.195/01 
     
     
     
       
         arrest van 25 april 2023 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant in principaal hoger beroep, 
       geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als: [appellant] , 
       advocaat: mr. E.S. van Aken te Zierikzee, gemeente Schouwen-Duiveland, 
     
     
     
       tegen  
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde]
         , 
       wonende te [woonplaats] ,  
       geïntimeerde in principaal hoger beroep, 
       appellante in incidenteel hoger beroep, 
       hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 19 oktober 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, 
       zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaaknummer 8771373 gewezen vonnissen van 7 oktober 2020 en 13 januari 2021 tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde. 
     
     
     5 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
     
     
       5.1. 
       Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:	 
       
         
           het tussenarrest van 19 oktober 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast; 
         
         
           het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 januari 2022; 
         
         
           de memorie van grieven met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven incidenteel hoger beroep en eiswijziging, met producties; 
         
         
           de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep tevens uitlating eiswijziging met producties. 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       
         Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op 
         bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 
       
       
       
       
       
     
   
   
     
       6 De vaststaande feiten 
     
     
       6.1. 
       
        [appellant] huurde sinds 1 oktober 2016 van [geïntimeerde] een bedrijfsruimte gelegen aan [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, dus tot en met 30 september 2021. Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als broodjeszaak/lunchroom (lichte horeca). Op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst vindt beëindiging van de huurovereenkomst plaats tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. 
       
     
     
       6.2. 
       Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen verbeurt [appellant] , steeds wanneer hij een op grond van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag betaalt, vanaf de vervaldag van dat bedrag aan [geïntimeerde] een direct opeisbare boete van 1 % per maand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt en met een minimum van € 300,00 per maand. 
       
     
     
       6.3. 
       Bij aanvullende huurovereenkomst zijn partijen op 28 september 2018 overeengekomen dat de gebruiksbestemming van het gehuurde wordt uitgebreid met ‘escape room’. 
       
     
     
       6.4. 
       
         De door [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen huur bedroeg per 1 januari 2020  
         € 1.687,27 per maand. 
       
       
     
     
       6.5. 
       Met ingang van 15 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen.  
       
     
     
       6.6. 
       Bij e-mail van 17 maart 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat het coronavirus helaas ook hem treft, dat hij alleen maar afmeldingen ontvangt en dat ook de escaperoom moet sluiten. Verder heeft hij aan [geïntimeerde] medegedeeld dat hij, zoals hij haar al eerder heeft gemeld, alleen maar verlies draait, dat dit door de escaperoom wat teruggebracht kon worden maar er helaas nog geen winst wordt gedraaid en dat hij tijdens de coronacrisis onmogelijk zijn huurbetalingsverplichting kan nakomen. Ten slotte heeft hij gevraagd om de huur tijdens de coronacrisis op te schorten. 
       
     
     
       6.7. 
       Bij e-mail van 24 maart 2020 heeft [geïntimeerde] geantwoord dat zij door haar financiële verplichtingen niet meteen op zijn verzoek kan ingaan, heeft zij erop gewezen dat er vanuit de overheid verschillende maatregelen zijn om ondernemers te helpen en heeft zij aangegeven met hem mee te willen denken en zijn verzoek voor te leggen aan haar adviseurs. 
       
     
     
       6.8. 
       
        [appellant] heeft bij e-mail van 27 maart 2020 weer geantwoord dat er alleen maar verlies wordt geleden in de onderneming, dat [geïntimeerde] niet mee wil gaan in bedachte oplossingen, en dat hem maar een ding rest, te weten de huur per direct op te zeggen. 
       
     
     
       6.9. 
       
        [geïntimeerde] heeft bij e-mail van 29 maart 2020 laten weten niet akkoord te gaan met opzegging van de huurovereenkomst en vast te willen houden aan de wederzijdse contractuele verplichtingen. 
       
     
     
       6.10. 
       Bij e-mail van 31 maart 2020 heeft [appellant] herhaald dat hij niet aan zijn maandelijkse huurverplichting kan voldoen. Hij heeft verder bericht dat hij geen aanspraak kan maken op de door de overheid aangeboden tegemoetkomingen, dat er sinds de aanvang van de huurovereenkomst geen winst wordt gemaakt en dat hij de onderneming in het gehuurde financierde vanuit zijn andere bedrijf, maar dat dit ook niet meer mogelijk is, omdat dat bedrijf door de coronacrisis ook in de rode cijfers is beland. [appellant] heeft ten slotte herhaald dat hem niets anders rest dan de huurovereenkomst per direct op te zeggen. 
       
     
     
       6.11. 
       Bij e-mail van 3 april 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] medegedeeld dat er een aanvraag loopt bij de bank voor een uitstel van drie maanden van haar betalingsverplichtingen en zij heeft [appellant] gevraagd haar volgend bericht nog even af te wachten. 
       
     
     
       6.12. 
       Bij e-mail van 22 april 2020 heeft [geïntimeerde] aangeboden om de huurbetalingsverplichting over de maanden april tot en met juni 2020 op te schorten onder de voorwaarde dat deze drie maanden zullen worden ingelopen in de maanden september tot en met december 2020. 
       
     
     
       6.13. 
       
        [appellant] heeft bij e-mail van 28 april 2020 hierop geantwoord dat de exploitatie van de escaperoom door het coronavirus niet te verwezenlijken is en dat hij is gestart met de escaperoom, omdat de exploitatie van de broodjeszaak niet rendabel was, maar dat hij desondanks steeds zijn huurverplichting is nagekomen. [appellant] heeft verder bericht dat er naar zijn mening sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in de huurovereenkomst en dat hij blijft bij zijn besluit de huur te beëindigen. 
       
     
     
       6.14. 
       
        [appellant] heeft vanaf april 2020 de huur niet meer betaald en heeft per 1 juli 2020 het gehuurde ontruimd en verlaten. 
       
     
   
   
     
       7 Eerste aanleg 
     
     
       7.1. 
       
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg na eiswijziging, samengevat, gevorderd om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van: 
       - een bedrag van € 13.005,65, bestaande uit een bedrag van € 10.123,62 aan huur over de maanden april tot en met september 2020, een bedrag van € 1.800,00 aan contractuele boetes en een bedrag van € 1.082,02 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente; 
       - een schadevergoeding, nader op te maken bij staat met betrekking tot de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de ontbinding lijdt, te vermeerderen met wettelijke rente; 
       - een bedrag van € 1.687,22 per maand vanaf 1 oktober 2020 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ter zake van huur en vanaf de datum van ontbinding tot aan de dag van ontruiming ter zake van schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
     
     
       7.2. 
       
        [appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd. 
     
     
       7.3. 
       Bij vonnis van 7 oktober 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. 
     
     
       7.4. 
       In het vonnis van 13 januari 2021 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de datum van het vonnis ontbonden op de grond dat [appellant] tegenover [geïntimeerde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting. De kantonrechter heeft daarnaast [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 10.123,62 aan achterstallige huur vanaf april tot en met september 2020, een bedrag van € 5.769,39 aan achterstallige huur vanaf 1 oktober 2020 tot en met 13 januari 2021 en een bedrag van € 1.082,02 aan buitengerechtelijke incassokosten, alle bedragen te vermeerderen met wettelijke rente. [appellant] is verder veroordeeld tot betaling van een vergoeding van de schade die [geïntimeerde] als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en in de proceskosten. De door [geïntimeerde] gevorderde betaling van boetes heeft de kantonrechter afgewezen.  
     
   
   
     
       8 De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep 
     
     
       8.1. 
       
        [appellant] voert vijf grieven aan tegen voornoemde vonnissen en vordert in hoger beroep vernietiging daarvan, alsnog algehele afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , bevestiging dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de datum van feitelijke ontruiming (1 juli 2020) als ontbonden geldt en vaststelling van een huurmatiging van 50 % over de periode dat [appellant] nog betaling van huur aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 
       
     
     
       8.2. 
       
        [geïntimeerde] bestrijdt de grieven. Daarnaast stelt zij incidenteel hoger beroep in, waarbij zij twee grieven aanvoert tegen het vonnis van 13 januari 2021. Zij vordert vernietiging van dat vonnis, het hof begrijpt voor zover haar vorderingen zijn afgewezen of anders zijn toegewezen, en, na eiswijziging, veroordeling van [appellant] tot betaling aan haar van:  
       - een schadevergoeding van € 18.557,91; 
       - een bedrag van € 1.800,00 aan contractuele boetes,  
       beide bedragen te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep. 
       
     
     
       8.3. 
       Aangezien [appellant] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de eiswijziging door [geïntimeerde] en deze ook niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal het hof bij de beoordeling uitgaan van de gewijzigde eis van [geïntimeerde] . 
       
       
         
           Ontvankelijkheid 
         
       
       
     
     
       8.4. 
       
        [appellant] vordert in het principaal hoger beroep onder meer vernietiging van het tussenvonnis van 7 oktober 2020. Tegen een beslissing om een mondelinge behandeling te bevelen staat echter geen hoger beroep open (artikel 131 Rv). Om die reden zal het hof [appellant]  niet-ontvankelijk verklaren in zijn hoger beroep van het tussenvonnis van 7 oktober 2020.  
       
       
         
           Beroep op ontbinding per 1 juli 2020 en/of huurvermindering 
         
       
       
     
     
       8.5. 
       
         Grieven 1 en 2 in principaal hoger beroep richten zich in de eerste plaats tegen de veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurachterstand van totaal € 15.893,01  
         (€ 10.123,62 + € 5.769,32) over de periode van 1 april 2020 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter (13 januari 2021). [appellant] betwist niet dat hij vanaf april 2020 geen huur meer heeft betaald en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij beroept zich echter ten aanzien van de door [geïntimeerde] gevorderde betaling van de huurachterstand op onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW.  
       
       
     
     
       8.6 
       
         Voor zover al moet worden aangenomen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in de door [appellant] in dit verband aangehaalde prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:Nl:HR:2021:1974) overweegt het hof dat  
         dat [appellant] geen soelaas biedt vanwege het volgende.  
       
       
       
         
           Beroep op ontbinding per 1 juli 2020 
         
       
       
     
     
       8.7. 
       
         Uit de hiervoor genoemde beslissing van de Hoge Raad kan worden afgeleid dat indien de in die beslissing bedoelde onvoorziene omstandigheid zich voordoet, de Hoge Raad in eerste instantie huurvermindering passend acht. De Hoge Raad heeft immers overwogen dat in dat geval kan worden aangenomen dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder ernstig is verstoord, dat de verhuurder in die situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en dat de rechter de overeenkomst kan aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft verder overwogen dat het door voornoemde onvoorziene omstandigheid veroorzaakte nadeel in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt en dat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daarom in beginsel het beste wordt ondervangen door dit nadeel, voor zover niet gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De door [appellant] gewenste ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juli 2020 is daarmee niet in overeenstemming, omdat daarmee het nadeel volledig bij [geïntimeerde] als verhuurder komt te liggen. Daarbij komt dat [geïntimeerde] [appellant] tegemoet heeft willen komen door akkoord te gaan met opschorting van zijn betalingsverplichting over de maanden april tot en met juni 2020. Niet uitgesloten is dat er bijkomende omstandigheden kunnen zijn die maken dat instandhouding van de huurovereenkomst in het geheel niet mag worden verwacht, maar dergelijke omstandigheden stelt [appellant] hier niet, althans onvoldoende.  
         Voor zover [appellant] bedoelt te stellen dat zijn onderneming al vóór de coronacrisis met verlies draaide en de coronacrisis de laatste druppel was, kan dit in ieder geval niet als zo’n omstandigheid worden aangemerkt. Het lijden van verlies, anders dan door de coronacrisis, behoort tot het ondernemersrisico van [appellant] en kan, behoudens zeer bijzondere omstandigheden die [appellant] hier dus niet stelt -en waarvan ook niet is gebleken-, niet op [geïntimeerde] worden afgewenteld.  
       
       
       
         
           Beroep op huurvermindering 
         
       
       
     
     
       8.8. 
       
         Zoals hiervoor al overwogen, kan de rechter op grond van de als gevolg van de coronapandemie ontstane onvoorziene omstandigheid de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft in de hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing bepaald dat de vermindering van de huurprijs moet worden berekend overeenkomstig de zgn. ‘vastelastenmethode’ met de in de beslissing beschreven berekeningsstappen. Uitgangspunt bij deze berekening is dus dat het nadeel veroorzaakt  
         door de coronamaatregelen, voor zover niet al gecompenseerd door de TVL, gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en de huurder. Een van de stappen in de berekening houdt in dat de lagere omzet wordt vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet). Het ligt op de weg van [appellant] als huurder om de door hem gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt gemaakt. Daarnaast is het aan [appellant] om aan te voeren en zo nodig te onderbouwen welke maatregelen hij heeft genomen om de schade zoveel als mogelijk binnen de door de overheid gestelde maatregelen te beperken.  
       
       
     
     
       8.9. 
       De hiervoor bedoelde omzetvergelijking kan in het geval van [appellant] niet worden gemaakt. Weliswaar heeft hij gegevens overgelegd over de door hem behaalde omzet in 2019 (€ 29.852,00) en 2020 (€ 10.881,00), maar nog daargelaten dat deze gegevens uit het door [appellant] gebruikte reserveringssysteem komen en anderszins niet verifieerbaar zijn, geven de omzetcijfers over 2020 geen accuraat beeld. [appellant] heeft zijn onderneming immers niet lang na de ingang van de eerste coronamaatregelen gestaakt. Hierdoor is niet vast te stellen welke gevolgen de coronamaatregelen voor de onderneming van [appellant] precies (zouden) hebben gehad. Het had tenminste op de weg van [appellant] gelegen om een fictieve berekening te overleggen van de omzet die hij bij voorzetting van zijn onderneming zou (kunnen) hebben gehad. Dat [appellant] bij voorzetting van zijn onderneming in het geheel geen omzet zou hebben gehad, acht het hof niet aannemelijk. Zoals al overwogen, is niet gedurende de gehele periode waarin de overheidsmaatregelen hebben gegolden sprake geweest van volledige lockdowns. Daarnaast onderbouwt [appellant] niet, althans onvoldoende dat zijn onderneming geen enkele mogelijkheid had om op andere wijze omzet te generen. Gelet hierop en op de vroegtijdige staking van zijn onderneming kan in ieder geval niet worden geconcludeerd dat [appellant] alles in het werk heeft gesteld om de schade zoveel mogelijk te beperken. Daar komt bij dat [appellant] bij voortzetting van zijn onderneming tijdens de coronacrisis naar alle waarschijnlijkheid aanspraak had kunnen maken op overheidssteun, zoals de al eerder genoemde TVL die kon oplopen tot 70 % bij 100 % omzetdaling. Hiermee hadden de negatieve gevolgen van de coronamaatregelen voor [appellant] (enigszins) kunnen worden verzacht. Voor zover [appellant] zich op het standpunt stelt dat hij bij voortzetting van zijn onderneming geen aanspraak zou hebben gehad op overheidssteun, gaat het hof daaraan voorbij, omdat [appellant] dat op geen enkele wijze toelicht.  
       
     
     
       8.10. 
       Het beroep van [appellant] op huurvermindering wegens onvoorziene omstandigheden kan dus evenmin slagen, aangezien een toereikende onderbouwing hiervoor ontbreekt. 
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       8.11. 
       Het voorgaande betekent dat [appellant] over de periode van april 2020 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter de volledige huur aan [geïntimeerde] is verschuldigd. De door [geïntimeerde] gevorderde huurachterstand over die periode, waarvan [appellant] de hoogte niet betwist, is in hoger beroep dan ook eveneens toewijsbaar. De eerste twee grieven van [appellant] falen dus. 
       
       
         
           Schadevergoeding 
         
       
       
     
     
       8.12. 
       De derde grief in principaal hoger beroep en de eerste grief/wijziging van eis in incidenteel hoger beroep hebben betrekking op de door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden door de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het tekortschieten van [appellant] in zijn huurbetalingsverplichting. Waar [geïntimeerde] bij de kantonrechter verwijzing naar de schadestaatprocedure vorderde, vordert zij thans dat het hof die schade begroot. 
       
       
         
           Huurderving 
         
       
       
     
     
       8.13. 
       De door [geïntimeerde] geleden schade bestaat volgens haar in de eerste plaats uit een bedrag van € 13.128,04 aan huurderving over de periode van 14 januari 2021 tot en met 6 september 2021.  
       
     
     
       8.14. 
       Het hof overweegt dat het niet betalen van de huur vanaf april 2020 een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Op grond van artikel 7:277 lid 1 BW is [appellant] aansprakelijk voor de schade die [geïntimeerde] lijdt doordat geen nakoming maar ontbinding van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Deze schade bestaat in beginsel uit het mislopen van huurinkomsten die [geïntimeerde] zou hebben ontvangen gedurende de resterende duur van de huurovereenkomst (dus tot en met 30 september 2021), indien [appellant] de huurovereenkomst behoorlijk was nagekomen.  
       
     
     
       8.15. 
       
        [geïntimeerde] is echter op grond van artikel 6:101 BW verplicht haar schade te beperken. Dit houdt in dat zij zich moet inspannen om het gehuurde opnieuw te verhuren. [geïntimeerde] stelt dat zij deze inspanningen ook daadwerkelijk heeft geleverd, maar dat het haar pas per 7 september 2021 is gelukt om een nieuwe huurder (haar buurman) te vinden voor het gehuurde. [appellant] voert in dat verband aan dat de buurman door hem is aangedragen en al eerder in beeld was. [geïntimeerde] bevestigt dat, op haar initiatief, al in mei/juni 2020 onderhandelingen tussen haar en de buurman hebben plaatsgevonden, maar dat de huur voor haar buurman op dat moment nog geen reële optie was. Dit laatste weerspreekt [appellant] niet. [geïntimeerde] stelt verder dat zij twee makelaars heeft ingeschakeld voor het vinden van een nieuwe huurder, dat hun activiteiten in januari 2021 hebben geleid tot verregaande onderhandelingen met een potentiële huurder en het opstellen van een concept overeenkomst voor een sushibar, maar dat deze kandidaat toch is afgehaakt en dat er andere potentiële huurders zijn geweest, onder wie een kandidaat die een ijssalon in het gehuurde wilde exploiteren, die ook allemaal zijn afgehaakt. Dit weerspreekt [appellant] evenmin. [appellant] voert verder aan dat hij nog meer potentiële huurders heeft aangedragen, maar laat na concreet aan te geven wie dat dan waren. Evenmin voert hij aan dat [geïntimeerde] deze kandidaten op onredelijke gronden heeft afgewezen. Bovendien mag niet uit het oog worden verloren dat [geïntimeerde] de tijd niet mee had. Door de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen in die periode bracht het aangaan van nieuwe verplichtingen de nodige onzekerheden en risico’s mee, waardoor het vinden van een nieuwe huurder werd bemoeilijkt. Anders dan [appellant] meent, kan dus niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] zich onvoldoende heeft ingespannen om aan haar schadebeperkingsverplichting te voldoen. 
       
     
     
       8.16. 
       Het voorgaande brengt mee dat de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding ter zake van huurderving als onvoldoende gemotiveerd betwist kan worden toegewezen. 
       
       
         
           Makelaarskosten 
         
       
       
     
     
       8.17. 
       
         
          [geïntimeerde] stelt daarnaast schade te hebben geleden, bestaande uit de kosten van inschakeling van een makelaar om een nieuwe huurder te vinden ad € 3.872,00. Zij legt ter onderbouwing daarvan een factuur van [naam] van 4 oktober 2021 ad  
         € 3.872,00 over.  
       
       
     
     
       8.18. 
       Uit de omschrijving van de overgelegde factuur blijkt dat deze betrekking heeft op de verhuur van het gehuurde en dat het gefactureerde bedrag ziet op de courtage, zijnde de vergoeding die de makelaar ontvangt voor zijn geleverde diensten (bemiddeling) bij de verhuur van het pand als er een definitieve overeenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerde] stelt niet dat de huurovereenkomst met de nieuwe huurder tot stand is gekomen door bemiddeling van de makelaar. Daarnaast stelt [geïntimeerde] dat zij de buurman, aan wie de bedrijfsruimte uiteindelijk is verhuurd, al eerder zelf had benaderd. Waarom zij desondanks een makelaar heeft ingeschakeld valt zonder nadere toelichting, die [geïntimeerde] niet geeft, dan ook niet in te zien. Ook heeft [geïntimeerde] niet duidelijk gemaakt welke werkzaamheden van de makelaar ten grondslag liggen aan de factuur en waarop de hoogte van de in rekening gebrachte courtage is gebaseerd. De opdracht tot dienstverlening tussen [geïntimeerde] en de desbetreffende makelaar is alleen door [geïntimeerde] ondertekend en bovendien ongedateerd. De conclusie is dan ook dat de vordering van [geïntimeerde] op dit punt als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.  
       
       
         
           Energiekosten 
         
       
       
     
     
       8.19. 
       Ten slotte voert [geïntimeerde] als schade een bedrag van € 1.557,91 op ter zake van een eindafrekening van Essent voor energiekosten in de periode van 20 oktober 2020 tot en met 8 oktober 2021. [geïntimeerde] stelt dat deze eindafrekening betrekking heeft op energieverbruik in het gehuurde dat voor rekening komt van [appellant] . [appellant] brengt daartegen in dat hij zelf in een procedure is betrokken door Eneco ter zake van een eindafrekening energiekosten met betrekking tot het gehuurde. 
       
     
     
       8.20. 
       Naar het oordeel van het hof is het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag niet toewijsbaar, aangezien de afrekening energiekosten van Essent die zij ter onderbouwing hiervan overlegt, niet ziet op het gehuurde. Deze afrekening is immers gericht aan [bedrijf] - waarvan [geïntimeerde] stelt dat dit haar eenmanszaak is die zij voorheen in het gehuurde exploiteerde - en heeft betrekking op het energieverbruik op de [adres 2] te [plaats] , terwijl het gehuurde is gelegen aan [adres 1] te [plaats] .  
       
       
         
           Conclusie 
         
       
       
     
     
       8.21. 
       
         Uit het voorgaande volgt dat ter zake van schadevergoeding een totaal bedrag van  
         € 13.128,04 aan huurderving zal worden toegewezen.  Dit geldt eveneens voor de door [geïntimeerde] hierover gevorderde wettelijke rente met ingang van de datum van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, aangezien [appellant] hiertegen geen afzonderlijk verweer voert. De derde grief in het principaal hoger beroep en de eerste grief in het incidenteel hoger beroep slagen in zoverre. 
       
       
       
         
           Buitengerechtelijke incassokosten 
         
       
       
     
     
       8.22. 
       De vierde grief in principaal hoger beroep richt [appellant] tegen zijn veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. Zijn verweer hiertegen komt er, kort gezegd, op neer dat deze kosten niet toewijsbaar zijn, omdat zijn beroep op onvoorziene omstandigheden had moeten slagen. Dit gaat niet op, gelet op hetgeen hierboven is overwogen. Verder voert hij als verweer dat er niet veel inspanningen zijn verricht om buiten rechte een oplossing voor het geschil te vinden. Ook hieraan gaat het hof voorbij. Uit de in eerste aanleg overgelegde correspondentie volgt juist dat [appellant] onvermurwbaar was en op zijn standpunt (geen huur en opzegging per direct) bleef staan, ook nadat [geïntimeerde] had laten weten te zullen instemmen met opschorting van de huurbetaling voor drie maanden. Nu voldoende is gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en het gevorderde bedrag aan die kosten overeenkomt met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, is dit bedrag toewijsbaar. De vierde grief van [appellant] faalt ook. 
       
       
         
           Boete 
         
       
       
     
     
       8.23. 
       
         Met haar tweede grief in incidenteel hoger beroep komt [geïntimeerde] ten slotte op tegen de matiging door de kantonrechter van de door haar gevorderde boetes van totaal  
         € 1.800,00 tot nihil.   
       
       
     
     
       8.24. 
       
         Het hof overweegt hierover als volgt. Niet is in geschil dat [appellant] de boetes op grond van artikel 25.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is verschuldigd wegens het niet nakomen van zijn huurbetalingsverplichting. [appellant] meent echter dat er grond bestaat tot matiging van deze boetes, omdat hij door de coronacrisis was genoodzaakt de exploitatie van zijn onderneming te staken waardoor hij geen omzet meer genereerde en de huur niet meer kon betalen. Matiging van een boete is op grond van artikel 6:94 BW slechts aan de orde “indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist”. Daaruit volgt dat deze matigingsbevoegdheid terughoudend moet worden gehanteerd. Alleen wanneer toepassing van een boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, kan er aanleiding zijn tot matiging.  
         Aan [appellant] kan worden toegegeven dat hij tot het uitbreken van de coronapandemie altijd de huur heeft voldaan en dat, zoals hiervoor al overwogen, door de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen sprake was van een uitzonderlijke omstandigheid. Gelet daarop zou in dit geval onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Daar staat echter tegenover dat [appellant] vrijwel meteen na de aankondiging van de eerste maatregelen is gestopt met de betaling van de huur en niet lang daarna ook zijn onderneming heeft gestaakt en het gehuurde heeft ontruimd zonder enige aantoonbare poging te hebben gedaan om zijn schade te beperken. Hierdoor heeft [appellant] het als gevolg van de coronapandemie veroorzaakte nadeel in eerste instantie volledig bij [geïntimeerde] neergelegd, terwijl dit nadeel, zoals de Hoge Raad heeft overwogen, noch in de risicosfeer van [appellant] als huurder noch in de risicosfeer van [geïntimeerde] als verhuurder valt. Een matiging van de boetes tot nihil acht het hof daarom te ver gaan. Alle omstandigheden in aanmerking genomen ziet het hof aanleiding tot matiging van de boetes tot de helft. Dit betekent dat aan boetes een bedrag van € 900,00 kan worden toegewezen. De door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente hierover vanaf de datum van memorie van grieven in incidenteel hoger beroep is eveneens toewijsbaar, aangezien [appellant] hiertegen geen afzonderlijk verweer voert. In zoverre slaagt de tweede grief van [geïntimeerde] . 
       
       
       
         
           Proceskosten eerste aanleg 
         
       
       
     
     
       8.25. 
       De zesde grief van [appellant] in principaal hoger beroep heeft ten slotte betrekking op zijn proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Ook deze grief treft geen doel, aangezien uit het bovenstaande volgt dat het bestreden vonnis van 13 januari 2021 grotendeels in stand blijft. De kantonrechter heeft [appellant] terecht in de kosten van eerste aanleg veroordeeld. 
       
       
       
         
           Bewijsaanbod 
         
       
       
     
     
       8.26. 
       Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Geen van partijen biedt, voor zover de bewijslast op hen zou rusten, bewijs aan van feiten en omstandigheden die, indien bewezen, zouden leiden tot een ander oordeel. Aan levering van tegenbewijs wordt evenmin toegekomen, aangezien [appellant] zijn verweer onvoldoende heeft gemotiveerd.  
       
     
   
   
     
       9 Slotsom 
     
     
       9.1. 
       
        [appellant] zal niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn hoger beroep gericht tegen het tussenvonnis van 7 oktober 2020. Het eindvonnis van 13 januari 2021 zal worden vernietigd voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractuele boetes volledig is afgewezen. Het vonnis van 13 januari 2021 zal voor het overige worden bekrachtigd.  
       
     
     
       9.2. 
       
        [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep. Deze kosten begroot het hof tot op heden op € 772,00 aan griffierecht, op € 2.366,00 aan salaris advocaat in principaal hoger beroep en op € 591,50 aan salaris advocaat in incidenteel hoger beroep.  
       
     
   
   
     
       10 De uitspraak 
     
     
       Het hof, rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep: 
     
     
     
       verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussen partijen gewezen tussenvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom van 7 oktober 2020; 
     
     
     
       vernietigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom van 13 januari 2021 uitsluitend voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 1.800,00 aan contractuele boetes volledig is afgewezen; 
     
     
     
       en in zoverre opnieuw rechtdoende: 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 13.128,04 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van memorie van grieven in incidenteel hoger beroep tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 900,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep tot aan de dag van algehele voldoening; 
     
     
     
       bekrachtigt het eindvonnis van 13 januari 2021 voor het overige; 
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 772,00 aan griffierecht, € 2.366,00 aan salaris advocaat in principaal hoger beroep en op € 591,50 aan salaris advocaat in incidenteel hoger beroep; 
     
     
     
       verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst af het meer of anders gevorderde. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 april 2023. 
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer