ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2023:1940

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2023:1940 Gerechtshof Den Haag , 30-08-2023 / BK-22/00642

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2023-08-30

Zaaknummer: BK-22/00642

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:1940

---

Artikel 17 Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaak is niet te laag vastgesteld.  
         De inhoud van de machtiging vormt een bijzondere omstandigheid die maakt dat het hof de aanwezigheid van spanning en frustratie bij belanghebbende niet aannemelijk acht. Geen vergoeding van immateriële schade.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
     
     
       Team Belastingrecht 
       meervoudige kamer 
       nummer BK-22/00642 
     
     
     
     Uitspraak van 30 augustus 2023 
     
     
       in het geding tussen: 
     
     
     
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, 
     (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
     
     
       en 
     
     
     de Heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, Heffingsambtenaar, 
     (vertegenwoordiger: […] ) 
     
     
       op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 mei 2022, nummer SGR 21/1888. 
     
     
     
   
   
     Procesverloop 
     
     
       1.1. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking  op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 595.000.  
       
     
     
       1.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en op 9 juni 2023 heeft hij een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 20 januari 2023 en op 20 juni 2023 nadere stukken ingediend. 
       
     
     
       1.5. 
       De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 juli 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
       
     
   
   
     Feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een opslag/magazijn/loods van 335 m², een kantoor van 459 m², een opslag/magazijn/loods van 65 m² en een kantoor van 194 m². 
       
     
     
       2.2. 
       De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 22 april 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 595.000.  
       
     
     
       2.3. 
       Het Waarderapport bevat een Bijlage Waardeopbouw, waarin verkooptransacties van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 2] en de [adres 3] , beide te [woonplaats] . Aan het Waarderapport en de Bijlage Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens: 
       
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                   Adres 
                 
               
               
                 
                   Bouw-jaar 
                 
               
               
                 
                   Onder-delen 
                 
               
               
                 
                   Opp. 
                 
               
               
                 
                   Gerea-liseerde 
                 
                 
                   Huur/ 
                 
                 
                   Koop 
                 
               
               
                 
                   Ing. Dat. 
                 
               
               
                 
                   Huurwaarde 
                 
               
               
                 
                   Factor 
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 1] , [woonplaats] 
                 
                 
                   WOZ waarde: 
                 
                 € 595.000 
                 
                 K-O-U-D-V-L : 
                 3-3-3-3-3-B1 
               
               
                 1974 
               
               
                 Opslag/ 
                 magazijn bg 
               
               
                 335 m2 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 € 57,85 pm2 
               
               
                 11,1 
               
             
             
               
                 Kantoor bg 
               
               
                 459 m2 
               
               
                 € 52,07 pm2 
               
             
             
               
                 Opslag/ 
                 magazijn vd 
               
               
                 65 m2 
               
               
                 € 34,71 pm2 
               
             
             
               
                 Kantoor vd 
               
               
                 194 m2 
               
               
                 € 41,65 pm2 
               
             
             
               
                 
                 
                 
                 
                 
                   Vergelijkingen 
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 2] , [woonplaats] 
                 
                 
                   WOZ waarde: 
                 
                 € 803.000 
                 
                 K-O-U-D-V-L: 
                 2-2-3-3-3-B1 
               
               
                 1986 
               
               
                 Opslag/ 
                 magazijn bg 
               
               
                 710 m2 
               
               
                 € 772.500 
               
               
                 04-05-2017 
               
               
                 € 43,70 pm2 
               
               
                 11,1 
               
             
             
               
                 Entree/ 
                 garderobe bg 
               
               
                 99 m2 
               
               
                 € 34,96 pm2 
               
             
             
               
                 Kantoor bg 
               
               
                 396 m2 
               
               
                 € 52,44 pm2 
               
             
             
               
                 Showroom bg 
               
               
                 170 m2 
               
               
                 € 43,79 pm2 
               
             
             
               
                 Kantoor vd 
               
               
                 130 m2 
               
               
                 € 47 pm2 
               
             
             
               
                 Entresol vd 
               
               
                 85 m2 
               
               
                 € 41,95 pm2 
               
             
             
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
               
                 
               
             
             
               
                 
                  [adres 3] , [woonplaats] 
                 
                 
                   WOZ waarde: 
                 
                 € 231.000 
                 
                 K-O-U-D-V-L: 
                 4-3-4-3-4-B1 
               
               
                 1988 
               
               
                 Werkruimte bg 
               
               
                 90 m2 
               
               
                 € 240.000 
               
               
                 03-12-2019 
               
               
                 € 95,77 pm2 
               
               
                 11,1 
               
             
             
               
                 Kantoor vd 
               
               
                 90 m2 
               
               
                 € 96,82 pm2 
               
             
             
               
                 Opslag/ 
                 magazijn vd 
               
               
                 35 m2 
               
               
                 € 100,85 pm2 
               
             
           
         
       
     
     
       2.4. 
       De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van het object [adres 3] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11,1.  
       
     
     
       2.5. 
       De bestuurder van belanghebbende heeft een tot de stukken van het geding behorende volmacht (getekend op 6 april 2020) verleend: 
       
       
         “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…). 
         (…) 
         Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. (…) 
         (…).” 
       
       
       
     
   
   
     Oordeel van de Rechtbank 
     
     3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
     
     
       “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 
     
     
     7. Verweerder, op wie de bewijslast rust en derhalve aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is op grond van het navolgende in die bewijslast geslaagd. 
     
     8. Uit het waarderapport van verweerder volgt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft ter zitting voldoende gemotiveerd en aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor afhankelijk is van de waardering van de ligging van de onroerende zaak, bij een waardering ligging A wordt met een hogere kapitalisatiefactor gerekend dan bij een waardering ligging B. Zo hebben winkels met locatie A1 allemaal een kapitalisatiefactor van 10,7 en voor opslagterreinen met locatie D geldt in alle gevallen een kapitalisatiefactor van 9,8. In het onderhavige geval hebben alle objecten in de matrix een ligging B1 en een kapitalisatiefactor van 11,1, de kapitalisatiefactor is in al die gevallen gelijk en dus is er geen verschil in de kapitalisatiefactor van de objecten waarmee rekening moet worden gehouden. Verweerder heeft bovendien in voldoende mate uiteengezet en aannemelijk gemaakt hoe de huurwaarden per m2 tot stand zijn gekomen. Eiseres heeft onvoldoende feiten en omstandigheden daar tegenin gebracht die leiden tot een ander oordeel. 
     
     9. Hetgeen eiseres overigens nog heeft aangevoerd, leidt ook niet tot een ander oordeel. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet onderbouwd – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. Daarom wordt aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis wordt verworpen omdat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is en op dat moment in Nederland nog geen sprake was van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 
     
     
       (…) 
     
     
     12. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Er is echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden, omdat de Coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 9 maart 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 31 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de Coronacrisis, niet wordt overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt dan ook afgewezen. 
     
     13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard. 
     14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 
     
     
       (…) 
     
     
     
       [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.” 
     
     
     
   
   
     Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 
     
     
       4.1. 
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te laag is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.  
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 635.000, toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding. 
       
     
     
       4.3. 
       De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
       
     
   
   
     Beoordeling van het hoger beroep 
     
     
       
         Vooraf  
       
     
     
     
       5.1.1. 
       Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 5.1.2 genoemde punten.  
       
     
     
       5.1.2. 
       
         In geschil is of: 
         (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te laag is; 
         (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.  
       
       
       
         
           WOZ-waarde 
         
       
       
     
     
       5.2. 
       De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).  
       
     
     
       5.3. 
       De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust hierbij op de Heffingsambtenaar. 
       
     
     
       5.4. 
       De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Het Hof sluit zich aan bij dit oordeel en de gronden waarop dat oordeel rust. 
       
     
     
       5.5. 
       Hetgeen belanghebbende daartegen in hoger beroep heeft aangevoerd doet daar niet aan af. 
       
       
         5.5.1. 
         Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de huurwaarden van de onroerende zaak te laag zijn vastgesteld. Zij voert daartoe in het bijzonder aan dat de huurwaarden van het object [adres 3] , welk object volgens belanghebbende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, veel hoger zijn dan de huurwaarden van de onroerende zaak. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij bij het bepalen van de huurwaarden van de onroerende zaak rekening heeft gehouden met de zogenoemde wet van het afnemend grensnut. Verder heeft hij toegelicht dat hij daarnaast rekening heeft gehouden met de factoren voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging (KOUDVL-factoren). Zowel aan de onroerende zaak als aan het object [adres 3] zijn KOUDVL-factoren toegekend. De factoren Kwaliteit, Uitstraling en Voorzieningen zijn voor het object [adres 3] gewaardeerd met een 4 en voor de onroerende zaak met een 3. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar het verschil in huurwaarden tussen beide onroerende zaken voldoende toegelicht en is er geen aanleiding die voor de onroerende zaak te laag te achten. Belanghebbende heeft daartegenover geen feiten en omstandigheden gesteld - behoudens blote stellingen – die een verhoging van de huurwaarden van de onroerende zaak rechtvaardigt.  
         
       
       
         5.5.2. 
         De gemachtigde van belanghebbende heeft voor het overige geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Dat belanghebbende, zoals de gemachtigde stelt, geen last heeft gehad van de coronamaatregelen doet niet ter zake aangezien de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen voordat de coronamaatregelen zijn ingevoerd. 
         
         
           
             Vergoeding van immateriële schade 
           
         
         
       
     
     
       5.6. 
       Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
       
     
     
       5.7. 
       Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 maart 2020. Hij heeft uitspraak gedaan op 27 januari 2021. Het beroepschrift is op 10 maart 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 31 mei 2022. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar en (ruim) twee maanden verstreken. De redelijke termijn is aldus met afgerond drie maanden overschreden. 
       
     
     
       5.8. 
       De Rechtbank heeft geen vergoeding van immateriële schade toegekend, omdat zij de maatregelen die met ingang van 17 maart 2020 zijn getroffen naar aanleiding van de uitbraak van het coronavirus heeft aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt. Belanghebbende is daartegen opgekomen. 
       
     
     
       5.9. 
       Dienaangaande geldt dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 niet in algemene zin mag worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten, te weten van 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020 en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106).  
       
     
     
       5.10. 
       Uit het correspondentiedossier van de Rechtbank blijkt dat partijen bij brief van 15 maart 2022 voor het eerst zijn uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting van 17 mei 2022. Gelet op hetgeen onder 5.9 is overwogen, betekent dit dat de uitbraak van het coronavirus in deze zaak geen bijzondere omstandigheid vormt die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Dit brengt mee dat de redelijke termijn met afgerond drie maanden is overschreden. 
       
     
     
       5.11. 
       Het Hof overweegt dat bij overschrijding van de redelijke termijn spanning en frustratie bij belanghebbende worden verondersteld. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang, behoudens bijzondere omstandigheden (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232 en HR 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, BNB 2014/200). 
       
     
     
       5.12. 
       Het Hof ziet in hetgeen de Heffingsambtenaar ten aanzien van de inhoud van de volmacht (2.5) heeft aangevoerd bijzondere omstandigheden die aanleiding vormen om te twijfelen aan de mogelijke aanwezigheid van spanning en frustratie bij belanghebbende, nu belanghebbende en haar gemachtigde in de machtiging zijn overeengekomen dat alle (proces)kostenvergoedingen, waaronder de vergoeding van immateriële schade, die worden uitbetaald in verband met de bezwaar-, beroep- en/of hogerberoepsprocedure, rechtstreeks aan de gemachtigde van belanghebbende toekomen. Belanghebbende heeft dus al haar vorderingen bij voorbaat overgedragen.  
       
     
     
       5.13. 
       Met inachtneming van het voorgaande staat vast dat belanghebbende bij voorbaat heeft afgezien van iedere vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Gelet op een en ander concludeert het Hof dat belanghebbende persoonlijk geen spanning en frustratie ervaart, althans daarvoor niet hoeft te worden gecompenseerd. Het Hof volstaat daarom met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en dat er geen aanleiding is tot vergoeding van immateriële schade.  
       
     
     
       5.14. 
       
         Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade af. 
         
           Slotsom 
         
       
       
     
     
       5.15. 
       Het hoger beroep is ongegrond. 
       
       
     
   
   
     Proceskosten  
     
     
       6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     Beslissing 
     
     
       Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
       Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, C.G.M. van Rijnberk en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Van Rijnberk. 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       aangetekend aan 
       partijen verzonden: 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  
         de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
       
       
         Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
       
       
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
       
     
     
     
       
         Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
       
     
     1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       
              a. - de naam en het adres van de indiener; 
       
       
              b. - de dagtekening; 
       
       
              c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
       
       
              d. - de gronden van het beroep in cassatie. 
       
     
     
     
       
         Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 
       
     
     
   
   
      Kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.