ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:6268

Titel: ECLI:NL:GHARL:2016:6268 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 02-08-2016 / 15/00961 en 15/00972

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2016-08-02

Zaaknummer: 15/00961 en 15/00972

Proceduretype: Verwijzing na Hoge Raad

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2016:6268

---

Wet WOZ. Verwijzingsprocedure HR 10 juli 2015, nr. 14/05141. Waardebepaling warmtekrachtcentrale. Hof bepaalt woz-waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     Afdeling belastingrecht 
     Locatie Arnhem 
     
     
       nummers 15/00961 en 15/00972  
       uitspraakdatum: 2 augustus 2016  
     
     
     
       
         Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [X] BV te [Z]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 11 december 2012, nummers AWB 11/357 en AWB 11/358 , in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van de  gemeente ‘s-Hertogenbosch  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 en 8a te [A] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 2.439.000.  
     
     
       1.2 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 2.500.000.  
     
     
       1.3 
       Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 17 december 2010 de eerder vastgestelde waarde voor het jaar 2009 verminderd tot € 2.222.000 en de waarde voor het jaar 2010 verminderd tot € 2.236.000. 
     
     
       1.4 
       Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank  ’s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 december 2012 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.5 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Dit gerechtshof heeft het hoger beroep bij uitspraken van 5 september 2014 ongegrond verklaard. 
     
     
       1.6 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft bij arresten van 10 juli 2015, nummer 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776 (jaar 2009) en nummer 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818 (jaar 2010) het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraken van het gerechtshof ’s‑Hertogenbosch vernietigd en het geding verwezen naar het gerechtshof Arnhem‑Leeuwarden (hierna: het Hof) ter verdere behandeling en beslissing van de zaken met inachtneming van het arrest. 
     
     
       1.7 
       Het Hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld een conclusie na verwijzing in te dienen. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben daarvan gebruik gemaakt. Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2016 een nadere conclusie aan het Hof doen toekomen. 
     
     
       1.8 
       Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 1 maart 2016 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord mr. [B] en mr. drs. [C] als de gemachtigden van belanghebbende, bijgestaan door [D] en [E] (beide taxateur) en mr. [F] van [G] BV. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [H] , bijgestaan door ing. [I] , taxateur. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting vervolgens geschorst. 
     
     
       1.9 
       Bij brieven van 11 april 2016 van de heffingsambtenaar, 13 mei 2016 van belanghebbende en 28 juni 2016 van de heffingsambtenaar hebben partijen nadere conclusies ingezonden.  
     
     
       1.10 
       Het onderzoek ter zitting is hervat op 5 juli 2016 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [B] , mr. drs. [C] , [D] en mr. [F] voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [H] en ing. [I] voornoemd. 
     
     
       1.11 
       Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Hoge Raad ontvangen dossier - waartoe behoren de dossiers van de Rechtbank en het gerechtshof ’s-Hertogenbosch - dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep na verwijzing zijn overgelegd.  
     
     
       1.12 
       De gemachtigde van belanghebbende heeft ter tweede zitting een pleitnota overgelegd. 
     
     
       1.13 
       Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die aan deze uitspraak zijn gehecht. 
       
     
   
   
     
       2 De vaststaande feiten 
     
     
       2.1 
       
         De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest met betrekking tot het jaar 2009 (peildatum 1 januari 2008) het volgende geoordeeld. 
         
           “2.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. 
         
       
       
         2.1.1. 
         
           Belanghebbende was in de jaren 2009 en 2010 eigenaar van een gasgestookte warmtekrachtcentrale (hierna: WKC). De WKC bestond uit diverse gebouwen met gebouwgebonden installaties, buitenopstellingen (tanks), ondergrond en infrastructurele voorzieningen waaronder erfverhardingen en hekwerk. Het hoofdgebouw omvatte een ketelhuis, een generatorhal, een schakel-, controle- en besturingsruimte, een personele ruimte, een magazijn en een toilet- en kleedruimte. Naast het hoofdgebouw stonden een gasontvangststation en een zogenoemd noodvoedingsgebouw. 
         
       
       
         2.1.2. 
         
           De bouw van de WKC, waarmee in 1991 is aangevangen, was een gezamenlijk initiatief van belanghebbende en een bierbrouwerij, gelegen naast de plaats waar de WKC zou verrijzen (hierna: de brouwerij). Na ingebruikneming van de WKC is belanghebbende met de brouwerij overeengekomen dat zij gedurende een periode van 15 jaar volledig in de stoombehoefte van de brouwerij zou voorzien. De elektriciteit die werd opgewekt bij het voorzien in die stoombehoefte zette belanghebbende af in de elektriciteitsmarkt. Belanghebbende en de brouwerij hebben hun overeenkomst nageleefd tot in 2003. De liberalisering van die markt eind jaren negentig van de vorige eeuw, met dalende prijzen van elektriciteit tot gevolg, bracht belanghebbende ertoe de afspraken met de brouwerij te herzien. Belanghebbende wilde zich gaan toeleggen op het leveren van elektriciteit aan afnemers gedurende uren waarin de vraag hoger dan gemiddeld is (piekuren). Belanghebbende kwam vervolgens met de brouwerij overeen dat zij niet meer op alle momenten stoom aan de brouwerij hoefde te leveren. Zo kwamen de leveranties gedurende de weekeinden te vervallen. Ook werd het aantal draaiuren van de WKC in overleg met de brouwerij drastisch teruggebracht.  
         
       
       
         2.1.3. 
         
           Op 1 januari 2013 is de WKC om bedrijfseconomische redenen buiten gebruik gesteld. 
         
       
       
         2.1.4. 
         
           De heffingsambtenaar heeft de waarde van de WKC voor toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het jaar 2009, naar de waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op € 2.439.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft hij die waarde verminderd tot € 2.222.000.  
         
       
       
         2.1.5. 
         
           
             Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende bij de Rechtbank ingebracht taxatierapport, gedagtekend 28 februari 2011, waarin de waarde van de WKC voor de toepassing van de Wet WOZ voor het jaar 2009, naar de waardepeildatum 1 januari 2008, is vastgesteld op € 910.000. In dit taxatierapport is onder meer vermeld: 
           
           
             “De correctie wegens functioneel-/economische veroudering voor de onderhavige warmtekrachtcentrale wordt bepaald rekening houdende met: 
           
         
         
           a. Economische veroudering: 
         
         
           
             Wegens voortschrijdende technologische ontwikkelingen blijft het energetisch rendement dat met de huidige eenheden wordt behaald sterk achter in vergelijking met het rendement dat behaald zou kunnen worden indien de eenheden op de waardepeildatum door een nieuwe vervangen zouden worden. Dit rechtvaardigt een aftrek op grond van onvoldoende technische lay-out. 
           
           
             State of the art is het nieuwste type gasturbine te weten ‘300MWe’, die volledig geoptimaliseerd een STEG-rendement haalt van 59%. De WKC [Z] haalde een gemiddeld rendement (2007 46,85% en 2008 50,8%) van 48,83%. 
           
           
             Deze omstandigheid geeft aldus aanleiding tot een correctie op de gecorrigeerde vervangingswaarde en technische afschrijving van 17,24%. 
           
         
         
           c. Belemmering in gebruiksmogelijkheden: 
         
         
           
             De centrale kan niet vol continu draaien. Bepalend voor het realiseerbare vermogen is het aantal draaiuren van de turbine. Theoretisch maximaal haalbaar is 8.760 uur per jaar. 
           
           
             Geplande voorzienbare stilstand was in de jaren 2007 en 2008 begroot op respectievelijk 1.193 uur en 329 uur. Gemiddeld is dit 761 uur, zodat het aantal draaiuren was gepland op 7.999 uur. De draaiuren hebben bedragen 2007 1.640 uur en 2008 1.469 uur hetgeen een gemiddelde is van 1.555 uur. 
           
           
             Dit betekent een disfunctionaliteit van 7.999 uur – 1.555 uur = 6.444 uur, hetgeen ten opzichte van het geplande aantal draaiuren een onderrendement betekent van 80,57%. 
           
           
             De aftrek is van toepassing op alle onderdelen van de warmtekrachtcentrale omdat deze in totaliteit minder rendeert en het object als zodanig daardoor een lagere waarde heeft voor de eigenaar.” 
           
         
       
       
         2.2.1. 
         
           Voor het Hof was de in 2.1.4 bedoelde waarde in geschil. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde, op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ, moet worden bepaald naar de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. 
         
       
       
         2.2.2. 
         
           
             Het Hof heeft geoordeeld dat noch het aantal draaiuren, noch het energetische rendement van de WKC goede maatstaven zijn voor de economische veroudering van de opstal, omdat deze maatstaven geen betrekking hebben op de opstal als zodanig. 
           
           
             Het middel richt zich met rechts- en motiveringsklachten tegen dit oordeel. 
           
         
       
       
         2.3.1. 
         
           Bij het bepalen van de waarde van de WKC moeten ook de daartoe behorende installaties in aanmerking worden genomen, dus niet uitsluitend de ‘opstal als zodanig’, zoals het Hof heeft geoordeeld. Indien het ten opzichte van moderne centrales achterblijvende energetische rendement is toe te rekenen aan de WKC, moet daarmee rekening worden gehouden bij de vaststelling van de mate van economische veroudering van die onroerende zaak. In dat geval is er geen aanleiding het geringe aantal draaiuren buiten beschouwing te laten. 
         
       
       
         2.3.2. 
         
           Het Hof heeft de hiervoor in 2.3.1 genoemde toerekeningsvraag niet uitdrukkelijk behandeld. Daardoor is niet duidelijk of het Hof zijn door het middel bestreden oordeel heeft doen steunen op het, onjuiste, uitgangspunt dat het antwoord op deze toerekeningsvraag van geen belang is of op een, nadere motivering behoevende, beantwoording van die vraag in negatieve zin. Het middel slaagt daarom in zoverre. Het behoeft voor het overige geen behandeling. 
         
       
     
     
       2.4. 
       
         
           Gelet op hetgeen hiervoor in 2.3.1 en 2.3.2 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.  
         
         
           Voor het geding na verwijzing is van belang dat een redelijke verdeling van de bewijslast meebrengt dat het op de weg ligt van belanghebbende om de feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de economische veroudering. Bij de beantwoording van die laatste vraag moet als leidraad worden genomen hetgeen is overwogen omtrent de bewijslastverdeling in onderdeel 3.2 van het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 (gemeente Oost-Flakkee).” 
         
       
       
     
     
       2.2 
       Het arrest van de Hoge Raad met betrekking tot het jaar 2010 is, behoudens het hierna volgende, gelijkluidend aan het arrest met betrekking tot het jaar 2009. Voor het jaar 2010 (peildatum 1 januari 2009) bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 2.336.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.116.000. Hierbij is door belanghebbende een afwaardering wegens achterblijvend energetisch rendement van 10,42% en wegens een achterblijvend aantal draaiuren van 69,59% in aanmerking genomen. 
     
     
       2.3 
       
         Tot de gedingstukken behoren door de heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingebrachte taxatierapporten, gedagtekend 13 april 2011. Volgens deze rapporten moet de onroerende zaak gewaardeerd worden op respectievelijk € 2.546.000 (1 januari 2008) en € 2.523.000 (1 januari 2009). Met betrekking tot de functionele veroudering van de onroerende zaak is in deze rapporten het volgende vermeld: 
         
           “De functionele veroudering: 
         
         
           Wegens voortschrijdende technologische ontwikkelingen van het productieproces heeft een correctie op grond van economische veroudering plaatsgevonden van 10%. Voor een meer specifieke benadering van de economische veroudering is informatie gevraagd aan belanghebbende. De gevraagde informatie is niet verstrekt en een boekeninzage is geweigerd. 
           
           De heer [J] van [X] gaf tijdens rondleiding op 17 februari 2009 aan dat er zich geen bouwkundige problemen voordoen en dat het gebouw tegenwoordig niet groter of kleiner gebouwd zou worden. Er is daarom geen grond om een correctie als gevolg van belemmering in gebruiksmogelijkheden toe te passen. 
         
         
           De ouderdom van het gebouw brengt extra kosten met zich mee. Hiertoe heeft een correctie van 5% op grond van excessieve gebruikskosten 
         
         
           
           De functionele veroudering is daarom bepaald op 0,855. Deze functionele veroudering is toegepast op het WKC gebouw en de tanks. Deze functionele veroudering heeft geen toepassing op het gasontvangstation, noodvoedingsgebouw en de infrastructurele voorzieningen.” 
         
       
       
     
   
   
     
       3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen 
     
     
       3.1 
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009. 
     
     
       3.2 
       Belanghebbende heeft na verwijzing twee (aangepaste) taxatierapporten van 1 oktober 2015 ingebracht. Op grond hiervan verdedigt belanghebbende thans een waarde van respectievelijk € 1.216.000 per 1 januari 2008 en € 1.452.000 per 1 januari 2009. Hieraan ligt de volgende berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten grondslag. 
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
               
               
                 01-01-2008 
               
               
                 01-01-2009 
               
             
             
               
                 A. Waarde opstal na technische afschrijving 
               
               
                 1.878.097 
               
               
                 1.803.948 
               
             
             
               
                 B. Factor wegens achterblijvend energetisch rendement (%) 
               
               
                 82,75 
               
               
                 89,58 
               
             
             
               
                 C. Factor wegens achterblijvend aantal draaiuren (%) 
               
               
                 19,40 
               
               
                 30,37 
               
             
             
               
                 D. Factor economische veroudering totaal = B x C / 100 (%) 
               
               
                 16,06 
               
               
                 27,21 
               
             
             
               
                 E. Waarde opstal na economische afschrijving = A x D  
               
               
                 301.622 
               
               
                 490.854 
               
             
             
               
                 F. Waarde grond 
               
               
                 912.600 
               
               
                 961.200 
               
             
             
               
                 G. Totale waarde 
               
               
                 1.214.222 
               
               
                 1.452.054 
               
             
           
         
       
       
     
     
       3.3 
       Volgens de heffingsambtenaar is de bij uitspraken op bezwaar van 17 december 2010 vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.222.000 per 1 januari 2008 en van € 2.236.000 per 1 januari 2009 eerder te laag dan te hoog vastgesteld. Hij verwijst hiervoor naar twee op 13 april 2011 opgemaakte taxatierapporten. In deze rapporten wordt een waarde van de opstal na technische veroudering vastgesteld van € 1.715.818 (1 januari 2008) en € 1.657.395 (1 januari 2009). Rekening houdend met een afwaardering op de meeste onderdelen van 10 percent wegens economische veroudering en van 5 percent wegens excessieve gebruikskosten (per saldo een factor van 0,855) wordt de waarde van de opstal na functionele veroudering vastgesteld op € 1.493.964 (1 januari 2008) en € 1.443.420 (1 januari 2009). Daarnaast moet de waarde van de grond volgens de heffingsambtenaar worden gesteld op € 1.053.000 (1 januari 2008) en € 1.080.000 (1 januari 2009).  
     
     
       3.4 
       Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. 
     
     
       3.5 
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 1.216.000 per 1 januari 2008 en op € 1.452.000 per 1 januari 2009. 
     
     
       3.6 
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1 
       Op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dat leidt tot een hogere waarde dan de in het tweede lid van dit artikel bedoelde waarde in het economische verkeer. Ingevolge genoemd derde lid moet bij de berekening van de vervangingswaarde rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar deze gecorrigeerde vervangingswaarde.  
     
     
       4.2 
       Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken luidt, voor zover te dezen van belang, als volgt: 
       
       
         
           “2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De warde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegen technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijzen, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
         
         
           (…) 
           
           4. Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.” 
         
       
       
     
     
       4.3 
       De Hoge Raad heeft in zijn verwijzingsarrest geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van de WKC ook de daartoe behorende installaties in aanmerking moeten worden genomen, dus niet uitsluitend de opstal als zodanig. Dat betekent naar het oordeel van het Hof dat economische veroudering van die installaties doorwerkt naar de waardering van de - op die installaties afgestemde - opstal. Tevens heeft de Hoge Raad geoordeeld dat indien het ten opzichte van moderne centrales achterblijvende energetische rendement is toe te rekenen aan de WKC, daarmee rekening moet worden gehouden bij de vaststelling van de mate van economische veroudering van de onroerende zaak en dat in dat geval geen aanleiding bestaat het geringe aantal draaiuren buiten beschouwing te laten.  
     
     
       4.4 
       Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt volgens het verwijzingsarrest mee dat het op de weg van belanghebbende ligt om de feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Indien belanghebbende daarin slaagt, ligt het op de weg van de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij met het waardeverminderend effect van de economische veroudering in voldoende mate rekening heeft gehouden. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:205:AU4300). 
     
     
       4.5 
        Met betrekking tot de economische veroudering van de WKC heeft belanghebbende gesteld dat de WKC in 1994 in gebruik is genomen om – afgezien van perioden van onderhoud – 24 uur per dag elektriciteit te produceren en warmte te leveren aan de naastgelegen brouwerij, waarbij de elektriciteit tegen een gegarandeerde prijs kon worden afgezet. Door ingrijpend gewijzigde omstandigheden in de markt van elektrische energie (zoals liberalisering van de elektriciteitsmarkt waardoor, anders dan voorheen, de verkoopprijs werd bepaald door vraag en aanbod en door een toegenomen aanbod van windenergie en zonne-energie) en door een verminderde warmtevraag van de brouwerij werd sinds 2003 nog slechts elektriciteit en warmte geproduceerd in de piekuren (waarin de opbrengst vanwege de hoge vraag het hoogste is). In de loop van 2009 is de levering van warmte geheel gestopt. Op 1 januari 2013 is de WKC op bedrijfseconomische gronden volledig stilgelegd. Daarnaast heeft belanghebbende erop gewezen dat het energetisch rendement van de gasturbine van de WKC sinds de ingebruikneming in het jaar 1994 aanzienlijk is achtergebleven ten opzichte van vergelijkbare nieuwe gasturbines. Hierdoor zijn de kosten van gasverbruik bij productie van een bepaalde hoeveelheid warmte en elektriciteit hoger dan bij vergelijkbare turbines. In dit verband heeft zij er op gewezen dat de onderhavige WKC door de hogere kosten die voortvloeien uit het achterblijvende rendement en de overige hogere kosten van die centrale binnen het concern waartoe belanghebbende behoort pas als één van de laatste centrales werd ingeschakeld bij een toenemende elektriciteitsvraag. 
     
     
       4.6 
        De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat sprake is van een achterblijvend energetisch rendement van (de gasturbine van) de WKC. Tussen partijen is niet in geschil dat dit achterblijvende rendement is toe te rekenen aan de onroerende zaak. Met dit achterblijvende energetisch rendement dient rekening te worden gehouden bij de vaststelling van de mate van economische veroudering van de WKC, waarbij geen aanleiding bestaat het geringe aantal draaiuren buiten beschouwing te laten. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, mede gelet op de door haar overgelegde publicaties, aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van ingrijpend gewijzigde marktomstandigheden. Tegenover de bij ingebruikneming in 1994 staande 24-uursproductie en levering van warmte en elektriciteit, waarop de investering in de WKC was afgestemd, stond op de peildata een mede door de gewijzigde marktomstandigheden veroorzaakte (zeer aanzienlijke) vermindering van de productie van warmte en elektriciteit en een daarmee corresponderende vermindering van het aantal draaiuren. Het Hof acht het, gelet op deze omstandigheden in combinatie met het achterblijvende energetische rendement aannemelijk dat sprake is van economische veroudering van de WKC. Gelet hierop rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij hiermee bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden.  
     
     
       4.7 
       Met het achterblijvend energetisch rendement en met de hogere kosten van de WKC heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door hiervoor een waardevermindering van respectievelijk 10 percent en 5 percent in aanmerking te nemen. Belanghebbende heeft gemotiveerd bestreden dat de economische veroudering gelijk is aan de mate waarin het energetische rendement van de WKC in enig jaar minimaal achterbleef, vermeerderd met de hogere kosten. Belanghebbende heeft daarbij onder meer gewezen op de zogenoemde Order of Merit, een ranglijst binnen het concern waartoe belanghebbende behoort, op grond waarvan wordt besloten welke productiecapaciteit op enig moment wordt aangesproken. Indien de vraag naar elektriciteit op enig moment achterblijft bij de productiecapaciteit, zal binnen het concern bezien dienen te worden welke productiecapaciteit onaangesproken blijft, met andere woorden, welke elektriciteitscentrale(s) wordt (worden) stilgelegd. Daarbij wordt gekeken naar de productiekosten; de duurste centrales worden als eerste stilgelegd. Een achterblijvend energetisch rendement zorgt in beginsel voor hogere productiekosten, zodat een elektriciteitscentrale met een achterblijvend energetisch rendement in beginsel lager zal staan in de Order of Merit en derhalve in tijden van overcapaciteit eerder zal worden uitgeschakeld. In dit systeem behoeft, aldus nog steeds belanghebbende, een achterblijvend energetisch rendement van bijvoorbeeld 10 percent niet te corresponderen met een even grote economische veroudering. Indien een elektriciteitscentrale met een dergelijk achterblijvend economisch rendement als gevolg daarvan laatste staat in de Order of Merit, kan deze omstandigheid meebrengen dat deze centrale meer dan evenredig, derhalve voor meer dan 10% van de potentiële draaiuren, wordt stilgelegd. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onderhavige WKC als “dure” centrale achter in de Order of Merit staat. Belanghebbende heeft daarbij voor de onderhavige WKC ook gewezen op het geringe aantal draaiuren, dat in de onderhavige jaren aanzienlijk minder was dan 90% van het aantal mogelijke draaiuren. 
     
     
       4.8 
       De heffingsambtenaar heeft het vorenstaande niet, althans onvoldoende, weerlegd. Gelet daarop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de economische veroudering van de WKC en dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       4.9 
       Vervolgens dient het Hof te onderzoeken of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de afwaardering wegens achterblijvend energetisch rendement moet worden vastgesteld op het verschil (in procenten) tussen het feitelijk op de peildatum vast te stellen rendement van de WKC en het door een moderne (STEG) centrale maximaal te behalen rendement. Volgens belanghebbende dient daarnaast rekening te worden gehouden met een afwaardering op basis van het aantal draaiuren. Zij stelt dat de daaraan toe te rekenen veroudering moet worden vastgesteld op het verschil (in procenten) tussen het feitelijk aantal draaiuren in de betreffende jaren en het maximaal aantal draaiuren. 
     
     
       4.10 
       De heffingsambtenaar betwist beide maatstaven. Volgens de heffingsambtenaar vergelijkt belanghebbende bij de berekening van de afwaardering wegens achterblijvend energetisch rendement twee verschillende grootheden, namelijk het feitelijk behaalde energetisch rendement van de WKC van belanghebbende met het maximaal haalbare rendement van een moderne centrale. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat vergeleken moet worden tussen het maximaal haalbare rendement van de WKC van belanghebbende (ongeveer 56%) en dat rendement van een moderne WKC (ongeveer 59%).  De heffingsambtenaar betwist verder de door belanghebbende voorgestane afwaardering wegens draaiuren omdat een vermindering van het aantal draaiuren niet noodzakelijkerwijs met zich meebrengt dat ook de winstgevendheid van de centrale in dezelfde mate afneemt. Hij wijst er in dit verband op dat de WKC van belanghebbende in de onderhavige jaren alleen draaide tijdens de zogenaamde piekuren, dat wil zeggen uren waarin niet alleen de vraag naar elektriciteit, maar ook de opbrengst daarvan het hoogste was. Omdat belanghebbende geen inzage heeft gegeven in haar boekhouding en jaarrekeningen, kan niet worden vastgesteld of de mate waarin het aantal draaiuren sinds de ingebruikneming van de WKC in 1994 is verminderd ten opzichte van de verwachtingen destijds (100 percent draaien), overeenkomt met de mate waarin de winstgevendheid in de jaren 2008 en 2009 en de toekomstverwachtingen daarover zijn verminderd ten opzichte van de verwachtingen daarover in 1994.  
     
     
       4.11 
       Het Hof overweegt dat de afwaardering wegens economische veroudering als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, er toe dient rekening te houden met de omstandigheid dat de op de peildatum verwachte winsten als gevolg van ontwikkelingen in de conjunctuur of in de desbetreffende bedrijfstak te laag zijn in verhouding met het in het verleden geïnvesteerde bedrag en de daarop in mindering gebrachte normale (technische) afschrijvingen. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen acht het aannemelijk geworden dat de gewijzigde marktomstandigheden en het achterblijven van het energetisch rendement van de WKC aanleiding geeft een afwaardering wegens economische veroudering toe te passen. Met betrekking tot het achterblijvende energetisch rendement voert de heffingsambtenaar terecht aan dat in de methode van belanghebbende verschillende grootheden worden vergeleken, te weten het feitelijk behaalde rendement van de WKC van belanghebbende en het maximaal te behalen rendement van een moderne centrale. Weliswaar heeft belanghebbende aangevoerd dat het feitelijk te behalen energetisch rendement varieert en afhankelijk is van het aantal draaiuren en de mate waarin daarbij warmte wordt geleverd, maar niet gesteld of gebleken is dat dat niet evenzeer geldt voor de moderne centrale waarmee wordt vergeleken. Gelet hierop ligt een vergelijking van ofwel de feitelijk behaalde rendementen of van de maximaal te behalen rendementen meer voor de hand. Nu de gegevens daarvan ontbreken, heeft belanghebbende de door haar voorgestane afwaardering wegens achterblijvend energetisch rendement niet aannemelijk gemaakt. 
     
     
       4.12 
       Met betrekking tot de door belanghebbende bepleite afwaardering wegens een gering aantal draaiuren overweegt het Hof als volgt. De heffingsambtenaar stelt terecht dat het afnemen van het aantal draaiuren niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat de winstgevendheid van de WKC in diezelfde mate afneemt. In de uren dat elektriciteit werd geproduceerd (de piekuren), werd immers een relatief hoge verkooprijs gerealiseerd. Weliswaar acht het Hof aannemelijk dat de grote daling van het aantal draaiuren de winstgevendheid van de WKC in negatieve zin heeft beïnvloed, maar niet dat die winstdaling evenredig is aan de productievermindering, te weten de relatieve vermindering van het aantal draaiuren. Beslissend voor de vraag of aanleiding bestaat voor een afwaardering wegens economische veroudering is immers niet zozeer of minder elektriciteit en warmte wordt en zal worden geproduceerd, maar of met de op de peildata naar verwachting in de toekomst te produceren elektriciteit en warmte minder winst zal worden behaald dan bij stichting van de centrale mocht worden verwacht. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd, had het op de weg van belanghebbende gelegen aan de hand van haar boekhouding, jaarrekeningen of andere boeken en bescheiden aannemelijk te maken dat die winstdaling gelijk opgaat met de daling van de productie. Belanghebbende heeft dit nagelaten. 
     
     
       4.13 
       Uit de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten blijkt voorts dat bij de waardering van de waarde voor 2010 is uitgegaan van een groter aantal draaiuren dan voor het jaar 2009. Daaruit kan worden afgeleid dat het verminderde aantal draaiuren niet slechts is veroorzaakt door technische en economische veroudering van de WKC maar ook door marktomstandigheden als vraag en aanbod, en prijs van de te leveren energie. 
     
     
       4.14 
       Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende ook de door haar voorgestane afwaardering wegens verminderd aantal draaiuren niet aannemelijk gemaakt. 
     
     
       4.15 
       Ter onderbouwing van haar standpunt dat de WKC op de peildata economisch sterk was verouderd heeft belanghebbende nog verwezen naar de verkooptransactie tussen [K] NV (verkoper) en [L] BV (koper) op 14 december 2009 van de WKC [M] . Volgens belanghebbende is deze centrale in dezelfde periode gebouwd als de WKC van belanghebbende, maar heeft deze centrale een dubbele capaciteit. Volgens belanghebbende is deze centrale op die datum voor € 1.300.000 verkocht, met inbegrip van alle (vrijgestelde) werktuigen. 
     
     
       4.16 
       Het Hof overweegt dat in de door belanghebbende overgelegde leveringsakte slechts melding wordt gemaakt van de levering van een viertal percelen grond, van welke percelen er twee zijn belast met een recht van opstal ten gunste van NV [N] . Daarnaast blijkt uit de akte dat de levering deel uitmaakt van een meeromvattende overeenkomst tussen verkoper en koper. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken kan daarom niet worden afgeleid dat de WKC [M] in zijn geheel voor € 1.300.000 is verkocht. Deze transactie biedt daarom geen steun aan het standpunt van belanghebbende. 
     
     
       4.17 
       In het kader van de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde verschillen partijen ook over de waarde van de tot de onroerende zaak behorende (onder)grond. Uit hetgeen door partijen naar voren is gebracht blijkt dat beide partijen uitgaan van een concrete verkooptransactie op 31 december 2010 van een industrieel complex, bestaande uit grond met daarop gelegen te slopen opstallen, waarbij, afgezien van de sloopkosten, een verkoopprijs van € 230 per m² is gerealiseerd. Partijen verschillen van mening over het bedrag waarop de op dit laatste bedrag in mindering te brengen sloopkosten moeten worden gesteld. Belanghebbende stelt dat deze op € 70 per m² moeten worden gesteld, zodat de grondwaarde, rekening houdend met indexering, per 1 januari 2008 op € 169 per m² (totaal € 912.600) moet worden gesteld, en per 1 januari 2009 op € 178 per m² (totaal € 961.200). De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de door hem overgelegde documentatie blijkt dat de sloopkosten maximaal € 30 per m² bedragen. Hij wijst er daarbij op dat belanghebbende geen rekening heeft gehouden met de opbrengst van de sloopmaterialen. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde op 1 januari 2008 van € 195 per m² (totaal € 1.053.000) en per 1 januari 2009 van € 200 per m² (totaal € 1.080.000). 
     
     
       4.18 
       Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar de door hem in aanmerking genomen sloopkosten heeft onderbouwd met een afschrift van de Kengetallen Kompas Bouwkosten 2009. Volgens deze publicatie bedragen de sloopkosten van kantoorruimtes € 19 per m² en van magazijnen € 13 per m². Belanghebbende heeft geen onderbouwing van de door haar gestelde sloopkosten gegeven en heeft ook overigens de door haar opgevoerde sloopkosten niet aannemelijk gemaakt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken aangevoerd dat de sloper van het betreffende complex dat ter vergelijking is gebruikt, heeft verklaard dat de werkelijke sloopkosten nog lager zijn geweest. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de grond, als onderdeel van de totale gecorrigeerde vervangingswaarde, niet te hoog heeft vastgesteld. 
     
     
       4.19 
       Uit het arrest van de HR van 8 juli 1992, nr. 27678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Ook uit het - als hulpmiddel bij de waardering op te vatten - artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt dit. In dit verband heeft belanghebbende verwezen naar een door accountantskantoor [O] gemaakte discounted cashflow-berekening (hierna: dcf-berekening) waaruit blijkt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak maximaal € 1.260.000 bedraagt. Deze waardering is door [O] gemaakt naar de toestand op 30 september 2009 in verband met de overname van het concern waartoe belanghebbende behoort door een buitenlandse energieleverancier. In die berekening is de periode van 30 september 2009 tot en met 31 december 2020 in aanmerking genomen. Volgens het tot de gedingstukken behorende overzicht van deze berekening bedraagt de waarde van de gehele onderneming van belanghebbende op 30 september 2009 € 9.000.000. Rekening houdend met de hierin begrepen onroerende werktuigen, kan volgens belanghebbende 14 percent, ofwel € 1.216.000, aan de onroerende zaak worden toegerekend. 
     
     
       4.20 
       De heffingsambtenaar betwist de juistheid van de dcf-berekening. Hij heeft in dit verband gesteld dat iedere toelichting ontbreekt op de dcf-berekening (welke berekening is vastgelegd op één A-4 blad). Daarnaast is de betreffende berekening niet opgemaakt naar de toestand op de peildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009. Ook voert de heffingsambtenaar aan dat in de dcf-berekening ten onrechte de waarde van de grond aan het einde van de beschouwde periode buiten aanmerking is gelaten. 
     
     
       4.21 
       Het Hof overweegt dat belanghebbende met de overgelegde dcf-berekening niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op maximaal € 1.260.000 moet worden gesteld. Niet alleen omdat de betreffende dcf-berekening niet is opgemaakt naar de toestand en verwachtingen op de peildata, maar ook omdat de (contante waarde) van de grond niet in de berekening is opgenomen. Een toelichting van de accountant die de berekening heeft gemaakt, ontbreekt. Dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, die grond buiten beschouwing is gelaten omdat op de waarde van die grond aan het einde van de beschouwingsperiode de te maken sloop-, sanerings- en afvloeiingskosten van personeel in mindering moeten worden gebracht en dan veelal geen positieve kasstroom resteert, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Beide partijen stellen zich immers op het standpunt dat de waarde van de grond op de peildata na aftrek van in aanmerking te nemen sloopkosten aanzienlijk is. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt niet in te zien waarom dat aan het einde van de in de dcf-berekening in aanmerking genomen periode anders zou zijn . 
     
     
       4.22 
       Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.  
     
     
       4.23 
       
         Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2008 vast op € 2.000.000 en op 1 januari 2009 op € 1.900.000.  
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
     
   
   
     
       5 Proceskosten 
     
     
       Partijen hebben verklaard af te zien van een vergoeding van proceskosten. 
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing  
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.000.000 per 1 januari 2008 en € 1.900.000 per 1 januari 2009 en 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 596 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is op 2 augustus 2016 in het openbaar uitgesproken. 
     
     
     
       De voorzitter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen. In zijn plaats tekent  mr. A.I. van Amsterdam. 
     
     
     
       De griffier,	Namens de voorzitter, 
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
           
             
               (J.L.M. Egberts) 
             
             
               (A.I. van Amsterdam) 
             
           
         
       
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 augustus 2016 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	 
       
         de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),  
       
       
         	Postbus 20303,  
       
       
         	2500 EH  Den Haag.  
       
       Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 
     2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.