ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2020:3331

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2020:3331 Gerechtshof Amsterdam , 08-12-2020 / 200.261.656/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2020-12-08

Zaaknummer: 200.261.656/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2020:3331

---

Na diverse contacten tussen mogelijke koper en de (makelaar van de) verkoper over de koop van een appartement heeft verkoper het appartement aan een derde partij verkocht en geleverd. Dat stond de verkoper vrij, aangezien tussen hem en de (eerste) mogelijke koper geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en verkoper tijdens de onderhandelingen met deze mogelijke koper niet het gerechtvaardigde vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst heeft gewekt en dus evenmin de onderhandelingen op onrechtmatige wijze heeft afgebroken.

GERECHTSHOF AMSTERDAM                  
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer 	: 200.261.656/01 
     
     
     
       zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/644123 / HA ZA 18-212 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2020 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
     
       
         DAGA B.V. , 
       gevestigd te Nijmegen, 
       
         PETAS GROUP B.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       appellanten, 
       tevens geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel appel, 
       advocaat: mr. B. Martens te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       tevens appellant in voorwaardelijk incidenteel appel, 
       advocaat: mr. E.F. Seunke te Haarlem. 
     
     
     
     
       Partijen worden hierna Daga c.s. (dan wel Daga respectievelijk Petas) en [geïntimeerde] genoemd. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het geding in hoger beroep 
     
     
       Daga c.s. zijn bij dagvaarding van 3 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 25 maart 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Daga c.s. als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis; 
     - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties; 
     - memorie van antwoord in incidenteel appel. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 november 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       Daga c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen. Zij hebben verder hun eis gewijzigd en daarbij subsidiaire vorderingen ingediend (zie hieronder 2.4) en gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties met rente. 
     
     
     
       
        [geïntimeerde] heeft zowel in principaal als in voorwaardelijk incidenteel appel - dat zich richt tegen specifieke overweging in het vonnis zonder dat wijziging van het dictum wordt beoogd - geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Daga c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep met rente. 
     
     
     
       Daga c.s. hebben in het voorwaardelijk incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten met rente. 
     
     
     
       Daga c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 Beoordeling 
     
     
       2.1 
       Daga c.s. hebben in oktober 2015 met [geïntimeerde] onderhandeld over de koop van drie aan (onder meer) [geïntimeerde] toebehorende appartementsrechten in de samengevoegde panden aan de [adres] . In de stukken is met betrekking tot deze appartementsrechten gesproken van ‘het appartement aan de [adres] . Het hof zal hierna ook deze aanduiding hanteren, nu ervan uit moet worden gegaan dat partijen weten wat er met die aanduiding wordt bedoeld. Tussen partijen is in geschil of zij in de genoemde periode een koopovereenkomst hebben gesloten. [geïntimeerde] heeft het appartement aan de [adres] in november 2015 aan een derde partij verkocht en geleverd. Volgens Daga c.s. heeft [geïntimeerde] daarmee jegens hen wanprestatie gepleegd en is hij aansprakelijk voor de door Daga, althans Petas geleden schade. 
       
     
     
       2.2 
       Daga c.s. hebben een voorlopig getuigenverhoor verzocht, welk verzoek is toegewezen. Vervolgens zijn op 21 maart 2017 als getuige gehoord: [A] (hierna: [A] ), statutair bestuurder van Daga en [B] , gevolmachtigde van Petas. Op 30 mei 2017 zijn als getuige gehoord: [C] , werkzaam bij DSTRCT makelaars en makelaar van [geïntimeerde] (hierna: de makelaar van [geïntimeerde] ) en [geïntimeerde] zelf. 
       
     
     
       2.3 
       Vervolgens hebben Daga c.s. in de procedure bij de rechtbank gevorderd: 
       - voor recht te verklaren dat tussen Daga, althans Petas enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds een koopovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [adres] tot stand is gekomen tegen een koopprijs van € 885.000,-; 
       - voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] jegens Daga, althans Petas, wanprestatie heeft gepleegd door dat appartement niet aan hen te leveren en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de schade van Daga, althans Petas, nader op te maken bij staat; 
       - [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor. 
       
     
     
       2.4 
       Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van Daga c.s. afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld. Volgens de rechtbank is tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen. 
       
     
     
       2.5 
       Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Daga c.s. met vijf grieven op. Zij hebben ook hun eis gewijzigd door subsidiair een verklaring voor recht te vorderen dat het afbreken van de onderhandelingen door [geïntimeerde] onrechtmatig was en [geïntimeerde] daarom aansprakelijk is voor de door Daga c.s. geleden schade, bestaande in - kort gezegd - het positieve contractsbelang, meer subsidiair in het negatieve contractbelang, met rente en kosten, welke schade in een schadestaatprocedure dient te worden vastgesteld. 
       
       
         
           Is een koopovereenkomst tot stand gekomen? 
         
       
       
     
     
       2.6 
       Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te bespreken. Daga c.s. hebben, samengevat, het volgende aangevoerd. Partijen hebben op 6 oktober 2015 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartement aan de [adres] . Zij hebben toen immers overeenstemming bereikt over de essentialia, te weten het object, de koopprijs, de leveringsdatum en een ontbindende voorwaarde. De rechtbank is er  ten onrechte van uitgegaan dat pas een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen nadat partijen een schriftelijke koopovereenkomst zouden hebben ondertekend waarin op alle punten overeenstemming zou zijn bereikt. Ook het oordeel van de rechtbank dat partijen op 23 oktober 2015 nog in onderhandeling waren is onjuist. Als ook het hof zou oordelen dat tussen partijen (nog) geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, dan heeft [geïntimeerde] de onderhandelingen onaanvaardbaar afgebroken omdat [geïntimeerde] erop mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen, aldus Daga c.s. [geïntimeerde] heeft betwist dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens [geïntimeerde] waren partijen in onderhandeling en heeft hij, toen Daga c.s. op 23 oktober 2015 met nog meer nieuwe voorwaarden kwamen, de onderhandelingen mogen afbreken. 
       
     
     
       2.7 
       Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt de gang van zaken in oktober 2015 niet de conclusie dat toen tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het appartement aan de [adres] . Die gang van zaken, die volgt uit de tussen partijen (althans [B] namens Daga enerzijds en de makelaar van [geïntimeerde] anderzijds) gevoerde correspondentie en uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, was de volgende.  
       
     
     
       2.8 
       
        [B] heeft het appartement aan de [adres] op 29 september 2015 bezichtigd en toen een bod uitgebracht van € 885.000,-. De makelaar van [geïntimeerde] heeft [B] op 1 oktober 2015 telefonisch een tegenbod van [geïntimeerde] van € 942.500,- doorgegeven. Diezelfde dag vond een tweede bezichtiging plaats, waarbij aanwezig waren: [B] , [A] en de makelaar van [geïntimeerde] . Bij e-mail van 2 oktober 2015 heeft [B] aan de makelaar van [geïntimeerde] laten weten dat, omdat een ingrijpende verbouwing noodzakelijk zou zijn, het bod van € 885.000,- werd gehandhaafd. Verder heeft [B] geschreven: 
       
       
         
           (…) Tevens vinden wij het van belang de bouwkundige staat en de fundering van het pand nader te onderzoeken. Hiervoor verwachten wij een week of 4 nodig te hebben. Ook een kennismaking (…) met de andere eigenaar in de VVE zouden wij prettig vinden met het oog op een eventuele bouwkundige ingreep. (…) 
         
         
           Een financieringsvoorbehoud maken wij niet en we zijn ook in staat de woning, na een positieve uitkomst van bovenstaand voorbehoud, snel af te nemen.  
         
         
           Graag hoor ik of we o.b.v. bovenstaande met de verkoper tot een akkoord kunnen komen.  
         
       
       
     
     
       2.9 
       Bij e-mail van 6 oktober 2015 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [B] bericht: 
       
       
         
           Beste [B] , 
         
       
       
       
         
           Hierbij bevestig ik dat onze klant (…) [geïntimeerde] akkoord is met onderstaand voorstel. 
         
       
       
       
         
           Hetgeen we overeengekomen zijn is het volgende: 
         
       
       
       
         
           KOOPSOM 
         
         
           € 885.000,- kosten koper 
         
       
       
       
         
           ONTBINDENDE VOORWAARDEN 
         
         
           4 weken voor een bouwtechnische keuring. 
         
         
           Jij gaf aan dat deze keuring plaats zal vinden op vrijdag 16 oktober. Ik hoor graag van je wanneer je de uitslag verwacht, wellicht dat we de periode van 4 weken kunnen verkorten. 
         
       
       
       
         
           LEVERING 
         
         
           Dag na de uitkomst (positief resultaat) van het bouwkundig onderzoek 
         
       
       
       
         
           Ik hoor graag van je wanneer we de koopovereenkomst kunnen verwachten. Wil je deze tekenen bij de notaris? 
         
       
       
     
     
       2.10 
       Voorafgaand aan die e-mail van 6 oktober 2015 hadden partijen al een bespreking in het appartement gepland op 7 oktober 2015. Daarbij was ook aanwezig [D] (in de stukken ook wel aangeduid met [D] ) als eigenaar van ca. 82% van de appartementsrechten van [adres] en als enig bestuurder van de VvE. Na afloop van die bespreking heeft [B] in de avond van 7 oktober 2015 in een e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde] opgemerkt dat in de stukken overwegend over bedrijfsruimte werd gesproken en gevraagd of de makelaar van [geïntimeerde] stukken had waaruit bleek dat de gemeente op de hoogte was van het gebruik van [adres] als woonruimte. 
       
     
     
       2.11 
       Bij e-mail van 9 oktober 2015 heeft [B] aan de makelaar van [geïntimeerde] geschreven:  
       
       
         
           Wij vinden het toch erg belangrijk dat er meer structuur komt in de VVE  .  De wijze waarop het nu gaat is begrijpelijk (…) maar naar de toekomst toe vinden wij dit onvoldoende georganiseerd.  
         
           Wij stellen voor indien wij eigenaar worden van [adres] 1hoog, om het bestuur van de VVE te vormen met ons management Petas. [D] behoudt dan zijn meerderheid in de VVE, maar wij zullen dan (…) de administratie van de VVE voeren. (…) Misschien kan je dit met [D] en/of [geïntimeerde]  [hof: [geïntimeerde] ]  bespreken. 
       
       
     
     
       2.12 
       Bij e-mail van vrijdag 23 oktober 2015 heeft [B] aan de makelaar van [geïntimeerde] een rapport van diezelfde datum van een in opdracht van Petas uitgevoerd bouwkundig onderzoek toegezonden. [B] heeft in die mail geschreven: 
       
       
         
           (…) In het rapport (…) komt naar voren dat de fundering van nr [nummer] geen directe zorg hoeft te zijn, de staat van de fundering van nr. [nummer] is volgens  [hof: de bouwkundige]  zeer twijfelachtig. Ze kunnen niet uitsluiten dat de fundering vervangen dient te worden en eveneens niet dat de staat van de fundering nog voldoet aan het bouwbesluit. 
         
           Hun aanbeveling luidt dan ook om dit nader te onderzoeken (…) 
         
         
           Wij vinden het belangrijk dat wij hier duidelijkheid over hebben (…) 
         
         
           Ons voorstel is dan ook om in overleg met de VVE dit onderzoek te laten uitvoeren en tevens afspraken te maken m.b.t. de uitkomst van dit onderzoek. 
         
         
           Zou jij dit met [D] , [geïntimeerde] en de derde partij in de VVE willen bespreken? 
         
       
       
       
         
           Naast het bouwkundige deel heb ik je ook aangegeven dat we de woning met woonbestemming geleverd wensen te krijgen wat op dit moment voor nr [nummer] nog niet geldt. 
         
         
           (…) 
         
         
           Naar verwachting zullen we binnen 6 weken na het indienen deze vergunning  [hof: bouwvergunning]  binnen hebben en kan de bestemming direct worden gewijzigd, waarna er wat ons betreft ook direct kan worden geleverd. 
       
       
       
         
           De twee trajecten kunnen parallel lopen en wanneer alles voorspoedig verloopt zal de leverdatum dan over circa 2 maanden plaatsvinden. 
         
         
           Wanneer we bovenstaande punten kunnen opnemen in de koopovereenkomst kan deze wat ons betreft wel al op heel korte termijn worden ondertekend, ik zal je begin volgende week een concept daarvan mailen. (…) 
         
       
       
     
     
       2.13 
       Deze contacten tussen partijen duiden op een traject van onderhandelingen, waarin achteraf beschouwd niet een moment is aan te wijzen waarop partijen zich duidelijk en voor elkaar kenbaar hebben verbonden om op voldoende bepaalde voorwaarden het appartement aan de [adres] te kopen en te verkopen. Een moment waarop partijen zich leken te binden, is direct gevolgd door een periode van hernieuwde onderhandeling. Weliswaar waren partijen het op 6 oktober 2015 eens over prijs en object (duidelijk was om welke appartementen het ging) en hadden zij toen ook overeenstemming over een ontbindende voorwaarde en een daaraan gekoppelde leveringsdatum, maar [geïntimeerde] heeft uit de bespreking van 7 oktober 2015 kunnen afleiden dat de staat van de fundering en een daarnaar te houden onderzoek en de situatie binnen de VvE voor Daga c.s belangrijke punten waren waarover het laatste woord nog niet was gezegd. Ook heeft [D] tijdens die bespreking laten weten niet bereid te zijn aan verbouwingskosten bij te dragen. Dat partijen elkaar na afloop van de bespreking “de hand hebben geschud” is onvoldoende voor de conclusie dat de koop bezegeld was. De daarop volgende e-mails van 7 en 9 oktober 2015 bevestigden dat voor Daga c.s. woonbestemming en een positie binnen de VvE belangrijke punten waren. Verder bleef een (concept)koopovereenkomst op schrift uit, hoewel de makelaar van [geïntimeerde] in haar mail van 6 oktober 2015 had gevraagd wanneer die kon worden verwacht. Als Daga c.s. toen dachten dat zij een perfecte koopovereenkomst hadden gesloten, hoefde dat nog niet duidelijk te zijn voor [geïntimeerde] . Daga c.s. hadden immers niet duidelijk te kennen gegeven dat zij hoe dan ook op basis van de in de e-mail van 6 oktober 2015 opgenomen uitgangspunten de appartementen zouden afnemen, dus ook indien daarop geen woonbestemming zou rusten, zij niet de door hen verlangde positie binnen de VvE zouden krijgen en de VvE niet in verbouwingskosten zou participeren.  
       
     
     
       2.14 
       De toezending op 23 oktober 2015 van het bouwkundig rapport, waarin de bevindingen ten aanzien van de fundering in ieder geval niet ‘positief’ konden worden genoemd en de verschillende in die mail genoemde verzoeken en voorbehouden kunnen moeilijk anders worden geduid dan als bevestiging dat partijen nog aan het onderhandelen waren. Het hof verwerpt dan ook het betoog van Daga c.s. dat de VvE-kwestie en de wijziging van de bestemming slechts praktische zaken waren of hoogstens onderhandelingen betroffen op detailniveau met handhaving van een al tot stand gekomen koopovereenkomst. Als dat zo was, dan verklaart dat niet de vele verzoeken aan [geïntimeerde] , want die zou, de stellingen van Daga c.s. volgend, dan enkel gehouden zijn tot meewerken aan levering de dag na de uitkomst van het bouwkundig rapport. Bovendien wisten Daga c.s. dat [geïntimeerde] zo snel mogelijk wilde leveren. In hun memorie van grieven hebben Daga c.s. weliswaar aangevoerd dat [geïntimeerde] niet heeft laten weten dat wat hem betreft levering zo spoedig mogelijk zou moeten worden bewerkstelligd, maar dat is in strijd met de door [A] en [B] in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen. Bovendien heeft de makelaar van [geïntimeerde] al in haar e-mail van 6 oktober 2015 geschreven  wellicht dat we de periode van 4 weken  [hof: vanaf 6 oktober 2015]  kunnen verkorten.  Haaks daarop staat de e-mail van 23 oktober 2015, waarin Daga c.s. een extra periode van twee maanden noemen en dan ook nog onder het voorbehoud dat ‘de twee trajecten’ (nader bouwkundig onderzoek en wijziging bestemming) voorspoedig verlopen. Daga c.s. hebben tijdens de zitting bij het hof verklaard, dat wat hen betreft [geïntimeerde] mee zou hebben kunnen profiteren van een gunstiger percentage aan overdrachtsbelasting na wijziging van de bestemming. Dat hebben zij echter in hun e-mail van 23 oktober 2015 op geen enkele wijze aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt. Over die email is tijdens de zitting bij het hof door de bestuurder van Daga naar voren gebracht dat deze had kunnen leiden tot onderhandelingen over een hogere verkoopprijs. 
       
     
     
       2.15 
       Het hof volgt Daga c.s. evenmin in hun betoog dat [geïntimeerde] had moeten laten weten dat hij niet met de in de e-mail van 23 oktober gestelde voorwaarden akkoord ging en dat hij niet aan de daarin opgenomen verzoeken van Daga c.s. zou voldoen. Daargelaten dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij dat wel aan zijn makelaar heeft medegedeeld en dat hij veronderstelde dat de makelaar dat aan Daga c.s. zou doorgeven, valt niet in te zien op welke grond [geïntimeerde] gehouden was meteen op de e-mail van 23 oktober 2015 te reageren. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij en zijn makelaar de handelwijze van Daga c.s. hebben ervaren als het steeds weer komen met nieuwe eisen en wensen en dat zij er geen vertrouwen meer in hadden dat met Daga c.s. overeenstemming zou worden bereikt. Die perceptie is gelet op de hierboven weergegeven gang van zaken voorstelbaar. Bovendien stuurde [B] , anders dan hij had geschreven, niet in de week volgend op vrijdag 23 oktober 2015 een concept koopovereenkomst. Daga c.s. hebben erop gewezen dat [B] in het slot van zijn mail van 23 oktober 2015 ook heeft geschreven ‘ik wacht je reactie even af’, maar dat leidde niet tot een verplichting voor [geïntimeerde] om eerst te reageren. Niets stond Daga c.s. in de weg om conform haar aankondiging een concept schriftelijke koopovereenkomst aan (de makelaar van) [geïntimeerde] te sturen en/of duidelijk te maken dat zij hoe dan ook bereid waren de appartementen op de kortst mogelijke termijn af te nemen (overeenkomstig het op 6 oktober 2015 genoemde tijdstip zou de levering immers hebben moeten plaatsvinden op 24 oktober 2015, de dag na het bouwkundig rapport van 23 oktober 2015). Indien die bereidheid er wel was en Daga c.s. hoe dan ook de appartementen in eigendom wensten te verkrijgen, had het op hun weg gelegen om dat expliciet kenbaar te maken en dat hebben zij niet gedaan. Ten slotte volgt, anders dan Daga c.s. hebben aangevoerd, uit het betoog van [geïntimeerde] dat de e-mail van 23 oktober 2015 als een beroep op de ontbindende voorwaarde moet worden opgevat niet dat ‘partijen reeds in de veronderstelling waren dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen’. Het verweer van [geïntimeerde] houdt immers in dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat, indien dat al anders zou zijn, hij genoemde e-mail als een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft mogen opvatten.  
       
     
     
       2.16 
       Daga c.s. hebben aangevoerd dat het voor het aannemen van een koopovereenkomst niet is vereist dat deze compleet is uit onderhandeld en dat met name bij vastgoedtransacties het gebruikelijk is dat overeenstemming bestaat over de hoofdzaken, maar er nog punten zijn die nadere uitwerking verlangen. Dit betoog is weliswaar juist, maar leidt niet tot een ander oordeel. Of wilsovereenstemming is bereikt hangt immers af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen mocht [geïntimeerde] uit de verklaringen en gedragingen van Daga c.s. afleiden dat partijen nog in onderhandeling waren. Daga c.s. hebben ook erop gewezen dat in dit geval een schriftelijke koopovereenkomst, anders dan in het geval bedoeld in artikel 7:2 BW, geen voorwaarde was voor de totstandkoming van een koopovereenkomst. Ook dat is juist, maar het vragen om een concept koopovereenkomst door de makelaar van de verkoper, het uitblijven daarvan, het aankondigen van een concept koopovereenkomst door de mogelijke koper en het nog steeds uitblijven daarvan zijn echter wel omstandigheden die, in samenhang met de overige hierboven weergegeven omstandigheden, de conclusie rechtvaardigen dat in dit specifieke geval geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. 
       
     
     
       2.17 
       Dat [geïntimeerde] vervolgens de appartementen aan een andere partij heeft verkocht en geleverd stond hem vrij. Hij had geen uit een eerdere koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen jegens Daga c.s.  
       
       
         
           Afbreken onderhandelingen 
         
       
       
     
     
       2.18 
       Evenmin heeft [geïntimeerde] op onrechtmatige wijze de onderhandelingen afgebroken. Zoals Daga c.s. zelf hebben opgemerkt heeft voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen als maatstaf te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De door Daga c.s. aangevoerde feiten en omstandigheden rechtvaardigen niet het oordeel dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was. De onderhandelingen hebben een korte periode geduurd (ca. drie weken) en er bestaat geen enkele aanwijzing dat [geïntimeerde] in reactie op de na 6 oktober 2015 door Daga c.s. gestuurde nadere verzoeken bij Daga c.s. het gerechtvaardigde vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst heeft gewekt.  
       
       
         
           Slotsom  
         
       
       
     
     
       2.19 
       De eerste drie grieven slagen niet. De vierde en vijfde grief (die geen zelfstandige betekenis hebben) evenmin. 
       
     
     
       2.20 
       Daga c.s. hebben bij hun bewijsaanbod niet toegelicht dat [A] en [B] meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan. Ook overigens hebben zij geen feiten of omstandigheden gesteld, die, indien bewezen tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden, zodat geen aanleiding bestaat hen tot bewijslevering toe te laten.  
       
     
     
       2.21 
       De slotsom is dat het hoger beroep van Daga c.s. geen succes heeft. De voorwaarde waaronder [geïntimeerde] hoger beroep heeft ingesteld is dus niet vervuld, zodat het incidenteel hoger beroep geen behandeling behoeft. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Daga c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, waarbij het hof de kosten van het incidenteel appel zal begroten op nihil. 
       
       
     
   
   
     
       4 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       rechtdoende in principaal en incidenteel appel: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt Daga c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.