ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:2156

Titel: ECLI:NL:GHARL:2022:2156 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 22-03-2022 / 21/00480

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2022-03-22

Zaaknummer: 21/00480

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2022:2156

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN 
     locatie Arnhem 
     nummer 21/00480 
     uitspraakdatum: 22 maart 2022 
     
     
       
         Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]  te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 2 maart 2021, nummer UTR 20/563, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       de  heffingsambtenaar  van  de gemeente Amersfoort  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 313.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 394,69. 
       
     
     
       1.2. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.3. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.  
       
     
     
       1.5. 
       Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .  
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       2.1. 
       Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een binnen de bebouwde kom gelegen rijwoning.  
       
     
     
       2.2. 
       De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatierapport en een daarbij behorende matrix waarin de waarde per 1 januari 2018 is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier andere woningen met alle hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak (1990), te weten [adres2] nrs. 5, 7 en 12 en [adres1] 18, alle te [woonplaats] . Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde zijn in het taxatierapport onder meer de onderstaande gegevens vermeld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”), de kwaliteit (“K”) en de uitstraling (“U”) van de objecten gewaardeerd op voldoende (“6”), goed (“7”) of zeer goed (“8”) 
       
         
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
           
             
               
                 
                 
                   Object 
                 
               
               
                 
                   Inhoud woning in m³ 
                 
               
               
                 
                   Waarde per m³ 
                 
               
               
                 
                   Kavel- 
                 
                 
                   opp. In m² 
                 
               
               
                 
                   Waarde per m² 
                 
               
               
                 
                   Overige 
                 
               
               
                 
                   V 
                 
               
               
                 
                   O 
                 
               
               
                 
                   K 
                 
               
               
                 
                   U 
                 
               
               
                 
                   Getaxeerde waarde / verkoopprijs 
                 
                 
                    en datum verkoop 
                 
               
             
             
               
                 Onroerende zaak 
               
               
                 363 
               
               
                 € 548 
               
               
                 154 
               
               
                 € 364 
               
               
                 Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340), 
                 Berging (€ 4.000) 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 € 313.000 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 5 
               
               
                 363 
               
               
                 € 591 
               
               
                 155 
               
               
                 € 363 
               
               
                 Berging (€ 4.000) 
               
               
                 8 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 € 267.500 
                 22-09-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 7 
               
               
                 363 
               
               
                 € 537 
               
               
                 155 
               
               
                 € 363 
               
               
                 Overkapping (€ 500), 
                 Berging (€ 4.000) 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 € 245.000 
                 25-07-2017 
               
             
             
               
                 
                  [adres2] 12 
               
               
                 363 
               
               
                 € 566 
               
               
                 154 
               
               
                 € 364 
               
               
                 Berging (€ 4.000) 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 € 269.500 
                 20-02-2018 
               
             
             
               
                 
                  [adres1] 18 
               
               
                 363 
               
               
                 € 427 
               
               
                 154 
               
               
                 € 364 
               
               
                 Dakopbouw 143 m³ (€ 54.340), 
                 Berging (€ 4.000) 
               
               
                 6 
               
               
                 7 
               
               
                 7 
               
               
                 6 
               
               
                 € 282.500 
                 20-06-2018 
               
             
           
         
       
       
       
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende stelt zich, naar hij ter zitting heeft verduidelijkt, op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 261.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 313.000. 
     
     
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       4.1. 
       Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
       
     
     
       4.2. 
       Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen. 
       
     
     
       4.3. 
       Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 313.000 niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten alle dicht bij de onroerende zaak liggen – namelijk in dezelfde of in een naastgelegen straat – en ook overigens qua ligging goed vergelijkbaar zijn, alle hetzelfde bouwjaar hebben en alle nagenoeg gelijke inhouds- en oppervlaktematen hebben, in aanmerking genomen dat [adres2] nrs. 5, 7 en 12 geen dakopbouw hebben. De vergelijkingsobjecten zijn voorts wat betreft onderhoud en kwaliteit goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en met name [adres2] nrs. 7 en 12 zijn dat ook wat betreft onderhoudsstaat en uitstraling, zodat de heffingsambtenaar in het bijzonder de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen kon hanteren ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Reeds op basis van de voor die vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m³ is de waarde van de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof niet te hoog vastgesteld. 
       
     
     
       4.4. 
       De heffingsambtenaar heeft met de onder 2.2 weergegeven matrix voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds. De blote stelling van belanghebbende dat niet met alle verschillen (in objectkenmerken) tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden, doet aan het voorgaande dan ook niet af.  
       
     
     
       4.5. 
       Ook belanghebbendes betoog dat [adres1] 18 in een betere staat is dan waarvan de heffingsambtenaar bij zijn taxatie is uitgegaan en dat de heffingsambtenaar, onder meer vanwege de aanwezigheid van de dakopbouw, meer bij de gerealiseerde verkoopprijs van dat object had moeten aansluiten, doet aan het oordeel van het Hof niet af. Daartoe overweegt het Hof in de eerste plaats dat het de heffingsambtenaar vrij staat de naar zijn mening meest vergelijkbare objecten te selecteren ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Zoals het Hof onder 4.3 heeft overwogen acht het in het bijzonder de vergelijkingsobjecten [adres2] nrs. 7 en 12 dragend voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, zodat belanghebbendes betoog over [adres1] 18 reeds in zoverre niet aan de juistheid van die waarde af kan doen. In de tweede plaats acht het Hof aannemelijk dat onderhoud en uitstraling van [adres1] 18 minder goed zijn dan van de onroerende zaak. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat niet in geschil is [adres1] 18, anders dan de onroerende zaak, uitsluitend een badkamer op de begane grond heeft. Het Hof leidt bovendien uit de in het taxatierapport opgenomen foto’s van [adres1] 18 af dat het inpandige onderhoud van dat object, anders dan belanghebbende stelt, niet de kwalificatie “in goede staat” kan dragen, terwijl tussen partijen vaststaat dat dit wel geldt voor de onroerende zaak. Ook in zoverre doet de verwijzing naar [adres1] 18 niet af aan het oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde is geslaagd.  
       
       
         
           Slotsom 
           Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.  
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
     
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022 
     
     
     
     
       	De raadsheer, 
       De griffier is verhinderd de uitspraak	 
       te ondertekenen.	 
     
     
     
     
       	(A.E. Keulemans) 
     
     
     
       Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 maart 2022 
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.