ECLI: ECLI:NL:GHARL:2024:3913

Titel: ECLI:NL:GHARL:2024:3913 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 11-06-2024 / 22/1076

Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak: 2024-06-11

Zaaknummer: 22/1076

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Bestuursrecht; Belastingrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHARL:2024:3913

---

Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
       
     
     
     
       locatie Arnhem 
       nummer BK-ARN 22/1076 
       uitspraakdatum: 11 juni 2024 
     
     
     
       
         Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
       
     
     
     
       op het hoger beroep van 
     
     
     
       
         
          [belanghebbende]
          te  [woonplaats]  (hierna: belanghebbende) 
     
     
     
       tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 21 april 2022, nummer AWB 20/5765, in het geding tussen belanghebbende en 
     
     
     
       
         de heffingsambtenaar van de gemeente Buren  (hierna: de heffingsambtenaar) 
     
     
     
   
   
     
       1 Ontstaan en loop van het geding 
     
     
       1.1. 
       De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 550.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
       
     
     
       1.2. 
       De heffingsambtenaar heeft in de informele fase, naar aanleiding van een inpandige opname op 5 maart 2020, de waarde ambtshalve verlaagd naar € 460.000. Vervolgens heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. 
       
     
     
       1.3. 
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
       
     
     
       1.4. 
       Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
       
     
     
       1.5. 
       Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
       
     
     
       1.6. 
       Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
       
       
     
   
   
     
       2 Vaststaande feiten 
     
     
       Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (een gemeentelijk monument uit 1880) met een gebruiksoppervlakte van 235 m2 en een kavel van 15.590 m2. De woning beschikt over een vrijstaande berging, een aangebouwde berging, een vrijstaande garage, een overkapping en een traditioneel bedrijfsgebouw. 
     
     
   
   
     
       3 Geschil 
     
     
       3.1. 
       In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum, na ambtshalve vermindering, te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de (bouwkundige) staat van de woning en de invloed hiervan op de waarde.  
       
     
     
       3.2. 
       Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar  ontkennend. Belanghebbende bepleit primair een waarde van nihil en subsidiair van € 305.000 op basis van de grondwaarde verminderd met asbestsaneringskosten. 
       
     
     
       3.3. 
       Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar voldaan heeft aan de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. Het standpunt over schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende ter zitting ingetrokken.  
       
       
     
   
   
     
       4 Beoordeling van het geschil 
     
     
       
         Waardebepaling  
       
     
     
       4.1. 
       De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
       
     
     
       4.2. 
       In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
       
     
     
       4.3. 
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 14 januari 2021, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 470.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
       
     
     
       4.4. 
       Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in zeer slechte (bouwkundige) staat verkeert, zodat het aan de heffingsambtenaar is om aannemelijk te maken dat met die zeer slechte staat voldoende rekening is gehouden in de waardering. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Uit het taxatierapport en de daarin opgenomen matrix blijkt dat de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning als slecht zijn gekwalificeerd (“1”) en de uitstraling en doelmatigheid als ondergemiddeld (“2”). Weliswaar heeft dit – aan de hand van vaste correctiepercentages – concreet geleid tot een waardevermindering van ongeveer € 86.000, maar in het licht van het door belanghebbende ingebrachte deskundigenrapport en de hierin begrote renovatiekosten voor essentiële gebreken (ruim € 1,1 miljoen), is het Hof van oordeel dat deze waardevermindering geen recht doet aan de slechte staat van de woning. Daarvoor zijn de geconstateerde gebreken te ernstig.  
       
     
     
       4.5. 
       Dat de secundaire objectkenmerken van het referentieobject Woerd 24 hetzelfde gekwalificeerd zijn als die van onderhavige woning, doet hieraan niet af. Hierbij neemt het Hof in overweging dat de heffingsambtenaar, in het licht van de betwisting van belanghebbende op basis van het deskundigenrapport, onvoldoende duidelijk heeft gemaakt wat de (bouwkundige) staat van dit referentieobject was ten tijde van de verkoop. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat slechts de buitenmuren nog stonden, acht het Hof onvoldoende om te kunnen concluderen dat dit referentiepand ten tijde van de verkoop in een vergelijkbaar slechte staat verkeerde.  Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat in  het inlichtingenformulier van de koper van dat referentieobject de verbouwingskosten zijn begroot op € 150.000.  
       
     
     
       4.6. 
       Nu de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt komt het Hof aan de vraag toe of belanghebbende de door hem voorgestane waarden, te weten primair nihil en subsidiair € 305.000, aannemelijk heeft gemaakt. Naar oordeel van het Hof is belanghebbende hierin evenmin geslaagd. Dat de kosten van herstel van de essentiële gebreken in het deskundigenrapport zijn begroot op meer dan € 1,1 miljoen, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de woning geen waarde heeft (nihil) of een waarde heeft die gelijk is aan de grondwaarde minus de begrote asbestsaneringskosten.   
       
     
     
       4.7. 
       Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 350.000.  
       
       
         
           Schending artikel 40, lid 2, Wet WOZ  
         
       
     
     
       4.8. 
       Nu het hoger beroep inzake de waardebepaling gegrond is, heeft belanghebbende recht op vergoeding van proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep. Daarom heeft belanghebbende geen belang meer bij behandeling van zijn grief over schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ.  
       
       
         
           Slotsom 
         
         Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.  
       
       
       
       
     
   
   
     
       5 Griffierecht en proceskosten 
     
     
       Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
     
     
     
       Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x  wegingsfactor 1 x € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 x € 875), vermeerderd met de kosten van het deskundigenrapport dat belanghebbende in beroep heeft ingediend. Die kosten begroot het Hof overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties op € 256,52 (4 uren (inpandige opname) maal € 53 per uur plus 21% BTW). De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten worden daarmee in totaal vastgesteld op € 4.376,52.  
     
     
     
     
   
   
     
       6 Beslissing 
     
     
       Het Hof: 
     
     
       – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
       – verklaart het beroep gegrond, 
       – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, 
       – vermindert de waarde tot € 350.000, 
       – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, 
       – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.376,52, 
       – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
     
     
     
       Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier. 
     
     
     
       De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024. 
     
     
     
     
       De griffier,	De voorzitter, 
     
     
     
     
     
       C.M.R. Bouwman	V.F.R. Woeltjes 
     
     
     
       Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024 
     
     
     
     
     
     
       Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij  de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . 
       Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan  de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.  Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie  www.hogeraad.nl ). 
       Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 
     
     1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 
     2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 
     3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: 
     
       	a. de naam en het adres van de indiener; 
       	b. de dagtekening; 
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
        	d. de gronden van het beroep in cassatie. 
       Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.