ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:195

Titel: ECLI:NL:GHAMS:2017:195 Gerechtshof Amsterdam , 24-01-2017 / 200.180.205/01

Gerecht: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 2017-01-24

Zaaknummer: 200.180.205/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHAMS:2017:195

---

Huur woonruimte. Mogelijkheid vijfjaarlijkse aanpassing huurprijs aan geldende markthuurprijs. Bezwaren tegen rapport deskundige verworpen. Wanneer servicekosten i.v.m. glas- en gevelbewassing mogelijk?

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
     
     
       afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
     
     
     
       zaaknummer: 200.180.205/01 
     
     
     
       zaaknummer rechtbank Amsterdam: 1223032 CV EXPL 11-4298 
     
     
     
       
         arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017 
       
     
     
     
       inzake 
     
     
   
   
     
       1  [appellant sub 1] , 
     
       wonend te [woonplaats] , 
       2.  [appellante sub 2] , 
       wonend te [woonplaats] , 
       appellanten, 
       advocaat: mr. M. Heikens te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V. , 
       gevestigd te Amsterdam, 
       geïntimeerde, 
       advocaat: mr. T. de Nijs te Woerden. 
     
     
     
     
       Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellante sub 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerde als BDI wordt aangeduid. 
     
     
     
   
   
     
       1 Het verloop van het geding in hoger beroep  
     
     
       
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 juli 2015, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en BDI als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 
     
     
     
       Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
     
     - memorie van grieven; 
     - memorie van antwoord. 
     
     
       Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 november 2016 doen bepleiten, elk van beide door hun voornoemde advocaat, waarbij mr. Heikens pleitnotities in het geding heeft gebracht. 
     
     
     
       Ten slotte is arrest gevraagd. 
     
     
     
       
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, kort gezegd, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van BDI in de proceskosten van beide instanties. 
     
     
     
       BDI heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het appel. 
     
     
     
       Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
     
     
     
   
   
     
       2 De feiten 
     
     
       De kantonrechter heeft in het niet bestreden tussenvonnis van 14 mei 2012 onder 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
     
     
     
   
   
     
       3 De beoordeling 
     
     
       3.1. 
       
         Het gaat in deze zaak om het volgende. 
         (i)	[appellanten] hebben met ingang van 16 november 2003 de woonruimte aan het [adres] (verder: het gehuurde) gehuurd. De kale huurprijs bedroeg per 1 juli 2010 € 1.405,= per maand, vermeerderd met een voorschot ter zake van bijkomende leveringen en diensten van € 55,= per maand. 
         (ii)	In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is aan huurder en verhuurster de gelegenheid gegeven om telkens wanneer vijf jaar is verstreken sinds de datum met ingang waarvan de huurovereenkomst is aangegaan, herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van een aanpassing van de huurprijs aan de geldende markthuurprijs. 
         (iii)	Bij brief van 5 juni 2009 hebben [appellanten] bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging en melding gemaakt van klachten omtrent het gehuurde. 
       
       
     
     
       3.2. 
       
        [appellanten] hebben in eerste aanleg – na hun eis te hebben aangevuld en gewijzigd zoals nader gespecificeerd in het tussenvonnis van 14 mei 2012 onder 2 en in het tussenvonnis van 3 juni 2013 onder 3 – in conventie een groot aantal vorderingen ingesteld zoals nader gespecificeerd in het vonnis waarvan beroep onder 8. Zij hebben daartoe, kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog relevant, het volgende gesteld. De huurprijs van het gehuurde stemt niet langer overeen met de markthuurwaarde en dient (met ingang van 1 juli 2009) te worden verlaagd omdat BDI haar onderhoudsverplichtingen met betrekking tot het gehele complex niet serieus neemt en niet reageert op wensen en grieven van de huurders (normvervaging, vervuiling van de gemeenschappelijke ruimte en uitingen van vandalisme) en weigert groot onderhoud te plegen. Ook het gehuurde zelf vertoont een groot aantal gebreken. [appellanten] hebben voorts niet de beschikking gekregen over een garage, hoewel deze volgens de kadastrale gegevens wel deel uitmaakt van [adres] . BDI heeft verder een aantal servicekosten in verband met glas- en gevelbewassing ten onrechte aan [appellanten] in rekening gebracht. Ook hebben [appellanten] ten onrechte te veel belastingen en heffingen betaald, omdat zij altijd de gebruikerslasten met betrekking tot het gebruik van de woning alsmede de inpandige garage hebben betaald, hoewel zij nimmer feitelijk gebruik hebben gemaakt van de garage. Bovendien hebben [appellanten] recht op huurprijsvermindering, in elk geval over de periode 1 juli 2011 tot 30 juni 2012, omdat zij in die periode zodanige overlast hebben ondervonden van de benedenbuurman ( [A] ) dat deze overlast een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Ook anderszins waren zodanige gebreken in het gehuurde aanwezig dat deze een vermindering van de huurprijs rechtvaardigden. BDI heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd en in reconventie, na wijziging van de eis, gevorderd, kort gezegd, [appellanten] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 23.577,75 aan huurachterstand tot 31 december 2012, te vermeerderen met contractuele rente en contractuele boete. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellanten] de aangezegde huurprijsverhogingen niet hebben betaald en ook anderszins tekort zijn geschoten in hun verplichting tot betaling van de huurprijs en dat zij ingevolge een rentebeding en boetebeding behorend bij de algemene bepalingen van de huurovereenkomst contractuele rente en boete zijn verschuldigd. [appellanten] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd. 
       
     
     
       3.3. 
       De kantonrechter heeft, kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog relevant, in het genoemde tussenvonnis van 14 mei 2012 een comparitie van partijen bevolen en in het genoemde tussenvonnis van 3 juni 2013 overwogen dat omtrent het geschil betreffende de mogelijke herziening van de huurprijs advies van een deskundige noodzakelijk is, waartoe de kantonrechter bij tussenvonnis van 10 maart 2014 een deskundigenbericht heeft gelast. In het vonnis waarvan beroep – het eindvonnis – heeft de kantonrechter in conventie, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Met betrekking tot de mogelijke herziening van de huurprijs worden de conclusies van de deskundige gevolgd en worden de door [appellanten] daartegen aangevoerde bezwaren verworpen, wat betekent dat voor zover de vorderingen van [appellanten] betrekking hebben op de herziening van de huurprijs naar aanleiding van de contractueel overeengekomen mogelijkheid tot aanpassing van de geldende marktprijs, deze niet voor toewijzing vatbaar zijn. Voor zover [appellanten] in dit verband opmerkingen hebben gemaakt over de staat van het gehuurde in verband met de herziening van de huurprijs wordt de deskundige ook gevolgd waar deze verklaart dat de onderhoudsgebreken en klachten in beginsel geen invloed hebben op de huurprijs. Voor zover [appellanten] hun vordering baseren op de omstandigheid dat zij niet de beschikking hebben gekregen over een garage, terwijl deze volgens de kadastrale gegevens wel deel uitmaakt van [adres] , wordt deze vordering afgewezen, omdat in de verhouding tussen [appellanten] en BDI de inhoud van de huurovereenkomst beslissend is en de kadastrale gegevens dat niet zijn. Voorts is in dit geding niet gebleken dat door BDI ten onrechte servicekosten zijn doorberekend in verband met de glas- en gevelbewassing en dat [appellanten] te veel belasting hebben betaald. Voor zover de vordering van [appellanten] betrekking heeft op de schade en het verminderde woongenot in verband met de overlast van de benedenbuurman, geldt als uitgangspunt dat een beroep op huurprijsvermindering in beginsel niet toewijsbaar is als het gaat om een feitelijke stoornis door derden, nu dit op grond van artikel 7:204 BW niet is aan te merken als een gebrek, en dat BDI niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens [appellanten] door de wijze waarop zij tegen de benedenbuurman is opgetreden. Voor zover de vordering van [appellanten] ten slotte betrekking heeft op een vermindering van het huurgenot in verband met de gestelde gebreken in het gehuurde, geldt dat bij bezichtiging van het gehuurde niet is gebleken van gebreken die een dermate ernstig karakter hebben dat zij enige huurkorting rechtvaardigen. De kantonrechter heeft vervolgens in reconventie overwogen, kort gezegd, dat [appellanten] de verschuldigdheid van de huurachterstand niet inhoudelijk hebben bestreden, dat voor zover zij betogen dat zij niet de volledige huur verschuldigd waren, in conventie al is overwogen dat dit standpunt niet wordt gevolgd en dat van betalingen van de zijde van [appellanten] niet is gebleken, zodat de hoofdsom toewijsbaar is. Met betrekking tot de gevorderde contractuele rente en boete heeft de kantonrechter overwogen dat de daartoe strekkende bedingen in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst onredelijk bezwarend zijn, zodat deze buiten toepassing worden gelaten. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter in conventie, kort gezegd, de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief die van de deskundige, en in reconventie [appellanten] veroordeeld tot betaling aan BDI van een bedrag van € 23.577,25 aan huurachterstand (met wettelijke rente), [appellanten] veroordeeld inde proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. 
       
     
     
       3.4. 
       Met hun eerste twee grieven bestrijden [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat de conclusies van de deskundige moeten worden gevolgd alsmede dat voorbij moet worden gegaan aan de bezwaren die [appellanten] daartegen hebben geformuleerd en aan de conclusies die [appellanten] daaraan hebben verbonden.  
       
     
     
       3.5. 
       Voor zover [appellanten] in dit verband hebben aangevoerd dat de deskundige geen vergelijkingen had mogen maken op basis van zogenoemde huurmutaties van de vier door BDI genoemde vergelijkingspanden, overweegt het hof dat de deskundige – naar ook BDI niet althans onvoldoende weersproken heeft gesteld – naast deze vier panden ook nog drie andere panden heeft meegenomen, zodat de stelling van [appellanten] in zoverre feitelijke grondslag mist. Indien en voor zover de huurprijzen van de door BDI aangedragen vergelijkingspanden overeenkomen met de huurprijs die [appellanten] destijds betaalden, is dit bovendien relevant, omdat daaruit blijkt dat de huurprijs die [appellanten] betaalden marktconform was (immers door de huurders geaccepteerd). Daarmee heeft de deskundige ook gehandeld zoals de kantonrechter als zijnde aangewezen had overwogen (zie tussenvonnis van 3 juni 2013 onder 7 en tussenvonnis van 10 maart 2014 onder 3), een overweging waartegen [appellanten] overigens niet expliciet hebben gegriefd. Voor zover [appellanten] (via beide grieven) hebben betoogd dat het gehuurde in december 2012 is gerenoveerd en de deskundige daarom nooit een oordeel heeft kunnen geven over de staat van het gehuurde in 2009, miskennen zij dat de deskundige vergelijkingspanden heeft bekeken die waren verhuurd in en rond de periode dat de herziening van de huurprijs had moeten ingaan, te weten rond 1 juli 2009 of 1 juli 2010, en dat opname van het gehuurde door de deskundige slechts met dat doel is geschied (zie ook het deskundigenrapport, p. 3, achter ‘Opnamedatum’). Hieruit volgt eveneens dat wat [appellanten] naar voren hebben gebracht met betrekking tot de situatie van vergelijkingspanden in 2013, in dit verband relevantie mist. 
       
     
     
       3.6. 
       
        [appellanten] hebben voorts betoogd dat de deskundige ten onrechte niet de meest marktgeoriënteerde onderzoeksmethode, te weten de WOZ-waarde, heeft gehanteerd, waardoor de deskundige over onvoldoende betrouwbare gegevens heeft kunnen beschikken en daarom geen vergelijking op basis van objectkenmerken heeft kunnen uitvoeren. Het hof kan [appellanten] niet in dit betoog volgen. Feit van algemene bekendheid is dat de geldende WOZ-waarde van een pand niet zonder meer de geldende huurprijs of koopprijs ervan weergeeft. Het is voor het overige in beginsel aan de deskundige om, met inachtneming van de door de rechter gegeven instructies, zelf te bepalen welke methode het meest geschikt is om zijn taak naar behoren te volbrengen en [appellanten] hebben niet, althans niet gemotiveerd en niet voldoende onderbouwd, gesteld – anders dan door enkel te verwijzen naar de WOZ-waarde – dat en waarom de door de deskundige in dit geval gehanteerde methode van onderzoek niet kon voldoen. 
       
     
     
       3.7. 
       
        [appellanten] hebben verder gesteld dat de deskundige partijdig is geweest en dat de kantonrechter daarom haar rapport niet had mogen gebruiken. [appellanten] – op wie de stelplicht en bewijslast ter zake rusten – hebben in dit verband met name gesteld dat er in het verleden zakelijke contacten zijn geweest tussen BDI en [X] Makelaardij B.V., die als deskundige heeft gerapporteerd, en dat de deskundige daarom niet onpartijdig was. Het hof verwerpt dit betoog. De deskundige heeft in het rapport zelf verklaard (p. 8) dat zij geen zakelijke of privé relatie heeft met een van beide partijen en BDI heeft onweersproken gesteld (memorie van antwoord onder 16) dat zij in elk geval vanaf 2011 – ver vóór het moment waarop in de onderhavige procedure de deskundige werd benoemd – geen zaken heeft gedaan met [X] Makelaardij B.V. De enkele stelling dat er in het verleden op enigerlei moment een of meer zakelijke contacten zijn geweest tussen BDI en de deskundige, is in het licht daarvan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om te concluderen dat de deskundige onvoldoende onpartijdig was. Voor zover [appellanten] hebben aangevoerd dat de deskundige het beginsel van hoor en wederhoor niet althans onvoldoende in acht heeft genomen, overweegt het hof dat [appellanten] dit verwijt onvoldoende handen en voeten geven, daargelaten dat [appellanten] niet concreet hebben gegriefd tegen de overweging (5) van de kantonrechter dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken, dat partijen hiervan beide ook gebruik hebben gemaakt en dat deze opmerkingen vervolgens door de deskundige bij haar oordeel zijn betrokken. Ook de enkele, eerst bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep door [appellanten] geponeerde stelling dat sprake is van schending van het beginsel van hoor en wederhoor omdat de deskundige vragen vijftien maal op dezelfde wijze heeft beantwoord, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om te concluderen dat de deskundige partijdig is geweest. 
       
     
     
       3.8. 
       Voor zover [appellanten] ten slotte eerst bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben aangevoerd dat de deskundige in haar rapport is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters aan woonoppervlakte van het gehuurde (120 m2 in plaats van 100 m2) en een gecorrigeerde omvang van de woonoppervlakte leidt tot een veel gunstiger huurprijs voor hen, overweegt het hof dat dit onderdeel van de grief – zoals ook BDI ter zitting heeft gesteld – tardief is aangevoerd. Daaraan voegt het hof niettemin toe dat in het rapport van de deskundige wordt aangegeven dat de deskundige gebruik heeft gemaakt van een meetrapport dat is opgesteld conform de NEN 2580 en door Formwise B.V. is ingemeten op 30 september 2014 (p. 7-8) en dat de deskundige zelf, voor zover mogelijk, de oppervlakten heeft gecontroleerd (p. 9), terwijl in bijlage 2 bij het rapport van de deskundige (‘NEN 2580 Meetcertificaat’) staat vermeld dat de ‘gebruiksoppervlakte wonen’ 120,42 m2 bedraagt. In het licht hiervan dient de door [appellanten] eerst bij pleidooi aangevoerde stelling op dit punt eveneens te worden verworpen. 
       
     
     
       3.9. 
       Uit het voorgaande volgt dat  grief 1  en  grief 2  falen. 
       
     
     
       3.10. 
       Met hun derde grief betogen [appellanten] dat niet alleen de woonruimte maar ook de inpandige garage – die volgens de kadastrale gegevens behoorde tot [adres] – deel uitmaakte van het gehuurde, dat zij daarvan echter nimmer het feitelijke gebruik hebben verkregen omdat BDI deze garage (tevens) aan een derde heeft verhuurd die daarvan gebruik maakte, dat BDI als gevolg daarvan ten koste van hen ongerechtvaardigd is verrijkt en dat zij daarom uit dien hoofde een vordering op BDI hebben. Dit betoog, dat berust op het uitgangspunt dat de inpandige garage deel uitmaakte van het gehuurde, mist feitelijke grondslag, omdat de garage daarvan geen deel uitmaakte. Voor het antwoord op de vraag of de garage deel uitmaakte van het gehuurde is niet redengevend of de garage volgens de kadastrale gegevens en de WOZ-beschikkingen tot [adres] behoorde, maar of ingevolge de huurovereenkomst tussen partijen de inpandige garage tot het gehuurde behoorde dan wel door feitelijk gebruik ervan door [appellanten] daarvan (stilzwijgend) deel is gaan uitmaken. Van geen van beide is sprake geweest. Het laatste is ook niet door [appellanten] gesteld, terwijl voor het eerste geen aanknopingspunten in de tekst of de bedoeling van de huurovereenkomst – die slechts spreekt van het gehuurde als de woonruimte, plaatselijk bekend als penthouse [adres] , en daaraan toevoegt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte – zijn te vinden. Dit betekent dat ook  grief 3  moet worden verworpen. 
       
     
     
       3.11. 
       Met hun vierde grief betogen [appellanten] dat BDI ten onrechte servicekosten heeft doorberekend in verband met de glas- en gevelbewassing. Volgens [appellanten] is tussen partijen nimmer overeengekomen dat BDI dergelijke kosten bij hen in rekening mocht brengen en blijkt expliciet uit artikel 6 van de huurovereenkomst, waar wordt opgesomd op welke leveringen en diensten de te betalen servicekosten betrekking hebben en kosten in verband met glas- en gevelbewassing niet worden genoemd, dat deze kosten niet verschuldigd zijn. Daarbij hebben [appellanten] een beroep gedaan op jurisprudentie waaruit volgens hen blijkt dat de kosten voor glas- en gevelbewassing met betrekking tot ramen die voor huurders niet bereikbaar zijn, voor rekening van de verhuurder komen en hebben zij gesteld dat, nu het gehuurde zich op de elfde verdieping bevindt, evident is dat de ramen voor [appellanten] onbereikbaar zijn, wat betekent dat voornoemde kosten voor rekening van BDI komen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Voor de vraag of en, zo ja, in hoeverre de huurder verplicht is naast de huurprijs ook servicekosten te betalen, verwijst artikel 7:237 lid 3 BW naar het zogenoemde ‘Besluit servicekosten’. In artikel 1 van dit besluit is bepaald dat de vergoeding voor de in de bij dit besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten in ieder geval wordt aangemerkt als betaling van servicekosten. Uit die bijlage (onder 4) kan worden afgeleid dat kleine herstellingen als daar bedoeld als servicekosten kunnen worden aangemerkt. Daarbij wordt onder meer verwezen naar het zogenoemde ‘Besluit kleine herstellingen’. In artikel 1 van dit laatstgenoemde besluit is bepaald dat de herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit in ieder geval worden aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW. Onder q van die bijlage worden dan genoemd: “het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn.” Hoewel in het onderhavige geval moet worden aangenomen dat de ramen voor [appellanten] niet bereikbaar waren – die door [appellanten] geponeerde stelling is door BDI niet althans onvoldoende weersproken –, volgt hieruit echter niet dat BDI alle kosten moet dragen die gemoeid zijn met de bewassing van de voor [appellanten] en andere huurders niet bereikbare ramen. Volgens het hof is de strekking van laatstvermelde bepaling dat de kosten die moeten worden gemaakt om het probleem van de bereikbaarheid van die ramen op te lossen, voor rekening van de verhuurder komen, onder meer omdat aldus de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau worden gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft en niet dat de verhuurder hoe dan ook geen kosten in rekening mag brengen die voortkomen uit het schoonhouden van ramen die niet bereikbaar zijn. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het om werkzaamheden gaat die gewoonlijk door de huurder worden verricht. Het voorgaande brengt mee dat BDI servicekosten mocht doorberekenen in verband met glas- en gevelbewassing, en dat  grief 4  eveneens faalt. 
       
     
     
       3.12. 
       De vijfde grief strekt ten betoge dat [appellanten] (mede) een vordering op BDI hebben omdat zij te veel belasting hebben betaald en het te veel betaalde van BDI mogen terugvorderen. Uit de stukken waarnaar zij in dit verband verwijzen blijkt dat zij daarbij het oog hebben op een gemeentelijke vordering gebaseerd op een WOZ-beschikking die zij hebben voldaan. Het hof begrijpt de stelling van [appellanten] aldus dat zij betogen dat zij de gebruikerslasten krachtens die beschikking hebben voldaan, maar dat die gebruikerslasten mede betrekking hadden op de inpandige garage waarvan zij – zoals ook blijkt uit het hiervoor (onder 3.10) overwogene – nu juist niet het feitelijke gebruik hadden, en dat zij dus voor dit gedeelte te veel belasting hebben betaald. Het hof acht deze stelling, mede gelet op het gemotiveerde verweer van BDI op dit punt, onvoldoende concreet onderbouwd, en passeert deze derhalve. Daaraan voegt het hof volledigheidshalve toe dat [appellanten] in dit verband onder meer niet hebben gesteld dat zij – wat, gelet op hun stelling, op zichzelf voor de hand zou hebben gelegen – bezwaar hebben gemaakt bij de gemeente tegen de desbetreffende beschikking(en). Hieruit volgt dat  grief 5  evenmin terecht is voorgesteld. 
       
     
     
       3.13. 
       De zesde grief van [appellanten] heeft betrekking op de overlast die zij – naar vaststaat tussen partijen – hebben ondervonden van een benedenbuurman ( [A] ) en die volgens hen een gebrek oplevert dat vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. [appellanten] hebben in dit verband gesteld dat zij in de periode 1 juli 2011 (de datum waarop [A] , naar vaststaat, de onder hen gelegen woning betrok) en 30 juni 2012 (de datum waarop volgens [appellanten] een einde is gekomen aan de tussen [A] en BDI bestaande huurverhouding) brute overlast hebben ondervonden van [A] , dat BDI te lang heeft gewacht met het entameren van een procedure tegen [A] , dat BDI in het petitum van de dagvaarding een onjuist adres van [A] heeft genoemd, als gevolg waarvan de ontruiming door [A] vertraging heeft opgelopen, en dat deze gang van zaken van de kant van BDI al met al als een tekortkoming van BDI in de nakoming van de jegens [appellanten] bestaande contractuele verplichtingen moet worden aangemerkt. Het hof stelt voorop dat BDI niet heeft betwist dat [appellanten] ernstige overlast hebben ondervonden van [A] en dat het een feit van algemene bekendheid is dat overlast een (zeer) ernstige en ontwrichtende invloed kan hebben op de leefsituatie van naaste buren, zoals in dit geval op die van [appellanten] Het hof stelt eveneens voorop dat, als de  verhuurder niet alleen aan de geplaagde huurder maar ook aan de overlast veroorzakende partij verhuurt, maar geen gebruik maakt van zijn recht om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, dit nalaten een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW jegens de geplaagde huurder. Cruciaal is derhalve of BDI tijdig en op juiste wijze van haar rechten jegens [A] gebruik heeft gemaakt. Volgens het hof is dit het geval geweest. [appellanten] hebben niet de stellingen van BDI betwist dat [appellanten] aanvankelijk slechts een van de weinige (anonieme) klagers zijn geweest, dat BDI al vrij snel nadat [A] zijn intrek in de woning had genomen (1 juli 2011) een advocaat heeft ingeschakeld die [A] schriftelijk op zijn gedrag heeft aangesproken en dat deze vervolgens, toen de aanschrijvingen onvoldoende effect sorteerden, een procedure in kort geding tot ontruiming is gestart tegen [A] , waarvoor een dagvaarding is uitgebracht op 21 december 2011, dus binnen zes maanden nadat [A] zijn intrek in de woning had genomen. Het hof acht dit, alle omstandigheden in aanmerking nemend – waaronder mede de omstandigheid dat BDI ook enige tijd nodig had om voldoende ‘bewijs’ te vergaren teneinde de door [A] kennelijk veroorzaakte overlast voldoende aannemelijk te maken –, een redelijke termijn. Dat het ontruimingsvonnis van 16 januari 2012 als gevolg van een in het dictum daarvan voorkomende onjuistheid – veroorzaakt doordat BDI in het petitum van de dagvaarding een onjuist adres van [A] had genoemd – niet onmiddellijk ten uitvoer kon worden gelegd, doet aan het voorgaande niet af, omdat blijkens het (op dit punt niet bestreden) vonnis waarvan beroep (onder 13) niettemin al op 13 maart 2012 is ontruimd. De conclusie is dat ook  grief 6  tevergeefs is voorgesteld. 
       
     
     
       3.14. 
       Voor zover [appellanten] met hun zevende grief hebben betoogd dat zij zijn geconfronteerd met een vermindering van het huurgenot wegens gebreken in het gehuurde, overweegt het hof dat de kantonrechter in (rechtsoverweging 14 van) het vonnis waarvan beroep heeft overwogen dat bij de bezichtiging van het gehuurde (bij gelegenheid van de descente ter plaatse op 8 november 2012, dus vóór de renovatie) niet is gebleken van gebreken die een dermate ernstig karakter hebben dat zij enige huurkorting rechtvaardigen. Daaraan heeft de kantonrechter (onbestreden) toegevoegd dat [appellanten] niet hebben meegewerkt aan een groot onderhoudsproject in 2010 waarbij de keuken, de badkamer en het toilet zijn opgeknapt – zodat gebreken die daarop betrekking hebben geen grond voor vermindering van de huurprijs opleveren – en dat de in de woonkamer door [appellanten] gemaakte opmerkingen ten tijde van de descente niet van dien aard zijn dat deze een huurkorting rechtvaardigen, nog daargelaten dat het voor een gebrek en een daaraan gekoppelde vordering tot vermindering van de huurprijs nodig is dat de verhuurder daarvan op de hoogte is en niet adequaat heeft gehandeld, wat zich hier niet voordoet. Een en ander hebben [appellanten] in hoger beroep onvoldoende bestreden. Dit leidt ertoe dat  grief 7  eveneens faalt. 
       
     
     
       3.15. 
       
        [appellanten] hebben geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven moeten leiden, zodat hun bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd. 
       
     
     
       3.16. 
       De slotsom luidt dat het appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Ook  grief 8  moet worden verworpen. 
       
       
     
   
   
     
       4 De beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; 
     
     
     
       veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van BDI gevallen, op € 1.937,= voor verschotten, op € 2.682,= voor salaris advocaat. 
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en L.R. van Harinxma thoe Slooten, en is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017 door de rolraadsheer.