ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2024:633

Titel: ECLI:NL:GHSHE:2024:633 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 27-02-2024 / 200.316.451_01

Gerecht: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 2024-02-27

Zaaknummer: 200.316.451_01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHSHE:2024:633

---

Non-conformiteit. Koop woning met aanbouw uit jaren ’60. Gestelde gebreken staan niet aan normaal gebruik van de woning in de weg

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
     Team Handelsrecht 
     
     
       zaaknummer 200.316.451/01 
     
     
     
       
         arrest van 27 februari 2024 
       
     
     
     
       in de zaak van  
     
     
     
       
         
          [appellant]
         , 
       wonende te [woonplaats] , 
       appellant, 
       hierna aan te duiden als [appellant] , 
       advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         
          [geïntimeerde] , 
       
       wonende te [woonplaats] , 
       geïntimeerde, 
       hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , 
       advocaat: mr. M.F.J.M. van Rooy te Boxtel, 
     
     
     
       als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 15 november 2022 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer /01/374343 / HA ZA 21-646 gewezen vonnis van 4 mei 2022. 
     
     
     
   
   
     
       5 Het verloop van de procedure 
     
     
       Het verloop van de procedure blijkt uit: 
     
     
       
         het tussenarrest van 15 november 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling heeft bepaald; 
       
       
         het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 februari 2023; 
       
     
     
       
         de memorie van grieven met producties; 
       
       
         de memorie van antwoord met producties; 
       
       
         de mondeling behandeling, waarbij partijen spreeknotities hebben overgelegd.  
       
     
     
     
       Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg 
     
     
   
   
     
       6 De beoordeling 
     
     
       
         Kern van het geschil  
       
     
     
     
       6.1 
       Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [appellant] heeft in 2018 een overeenkomst met [geïntimeerde] gesloten voor de koop van een tussenwoning van circa 60 jaar oud. Volgens [appellant] bleek na de levering dat de woning door vochtproblemen niet geschikt was voor normaal gebruik. [appellant] heeft de woning tijdens deze procedure verkocht, hij is inmiddels geen eigenaar meer. Volgens hem zou de woning zonder gebreken € 25.000,00 meer hebben opgebracht dan de koopprijs die hij heeft ontvangen. Hij vordert daarom een schadevergoeding van € 25.000,00. De rechtbank heeft de vordering afgewezen omdat geen sprake was van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Het hof is dit ook van oordeel en zal de gevorderde schadevergoeding afwijzen.  
       
       
         
           Feiten  
         
       
       
     
     
       6.2 
       Onder 2.1 tot en met 2.15 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank feiten vastgesteld. Deze feiten, voor zover relevant en niet betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Verder staan nog enkele andere feiten (als gesteld en onvoldoende betwist) tussen partijen vast. Hieronder volgt een overzicht van de relevante feiten in hoger beroep. 
       
       
         6.2.1 
         
          [geïntimeerde] heeft een woning aan de [adres] in [plaatsnaam] , een tussenwoning uit 1962 (hierna: de woning) te koop aangeboden op Facebook en daarbij vermeld:  
         
         
           “(…)  Totaal gerenoveerd van top tot teen en volledig instap klaar. Door het gehele huis een onderhoudsarme PVC vloer met houtlook, glad gestucte wanden en plafonds .  Gehele benedenverdieping voorzien van vloerverwarming  (…).  Vraagprijs € 239.500 k.k. (…)”.  
         
         
       
       
         6.2.2 
         
          [appellant] heeft op 30 mei 2018 met [geïntimeerde] een overeenkomst gesloten voor de koop van de woning voor een bedrag van € 239.500,00 (hierna: de koopovereenkomst). De woning is op 18 september 2018 geleverd aan [appellant] .  
         
       
       
         6.2.3 
         In de koopovereenkomst staat in artikel 6, voor zover van belang:  
         
         
           “ 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken  (…) , zichtbare en onzichtbare gebreken  (…) . Koper aanvaardt deze staat  (…)  
         
         
       
     
     
       6.3. 
       
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis  (…).  Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.  (…). 
       
       
         6.13.1. 
         
           Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderzins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper .” 
         
       
       
         6.2.4 
         
          [appellant] heeft op 16 oktober 2018 via Whatsapp foto’s en berichten naar [geïntimeerde] gestuurd over volgens hem in de woning aanwezige gebreken. [appellant] heeft in brieven van 27 november 2018 en 16 januari 2019 [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de daardoor door hem geleden schade. [geïntimeerde] heeft in een brief van 28 januari 2019 alle aansprakelijkheid afgewezen.  
         
       
       
         6.2.5 
         In opdracht van [appellant] is op 3 juni 2019, in het bijzijn van [geïntimeerde] , een onderzoek uitgevoerd door EMN. In een rapport van EMN van 19 november 2019 staat:  
         
         
           “(…)  De gebreken zien toe op optrekkend vocht vanuit de fundering en/of via de gevels van de aanbouw met vochtaantastingen aan de onderzijde van de binnenmuren in de aanbouw tot gevolg.  (…) 
           
             De schimmelvorming achter de plinten van de aanbouw is een gevolg van binnentredend vocht/hemelwater via de fundering en/of via de gevels van de aanbouw. Wij meten net boven de plint een vochtpercentage tot 72 %, wat als uitermate hoog kan worden beoordeeld. Circa 20 cm hoger op de wand is sprake van een normaal vochtpercentage van circa 35 %. (…) 
           
           
             De vochtproblematiek in de aanbouw zal op den duur de wanden en de wandafwerking aantasten.  (…) 
           
             Onzes inziens staan de gebreken een normaal gebruik van de woning niet in de weg . (…)”.  
         
         
       
       
         6.2.6 
         
          [appellant] heeft in een brief van 14 juli 2020 aan [geïntimeerde] geschreven dat hij vermoedde dat de vloer in de woonkamer op een ondeugdelijke manier was geplaatst, omdat hij met een vochtmeter een verhoogd vochtpercentage in de muur tussen de woonkamer en de gang had geconstateerd en dat ook de woonkamervloer vocht bleek te bevatten.  
         
       
       
         6.2.7 
         In opdracht van [appellant] heeft EMN op 19 augustus 2020, in het bijzijn van [geïntimeerde] , een vervolgonderzoek uitgevoerd. In de rapportage van EMN van 8 oktober 2020 staat:  
         
         
           “(…)  Recent heeft uw cliënt nieuwe gebreken in de woning vastgesteld (…).  
           
             In de woonkamer zijn stucwerkaantastingen zichtbaar net boven de vloer.  (…) 
           
             Wij hebben ons onderzoek vervolgd met het uitvoeren van vocht-indicatiemetingen  (…) 
           
             Aan de hand van deze metingen constateren wij uiterst hoge vochtwaardes in de woning net boven de vloer met waardes tot 94 digit. Ter vergelijk, op circa 60 cm hoogte meten wij normale vochtwaardes van ca. 29 digit. 
           
           
             Deze waardes wijzen op een extreem hoog vochtgehalte aan de onderzijde van de wanden. Gezien de afname van de waardes naar gelang hoger op de wanden wordt gemeten, is het onzes inziens een gegeven dat er sprake is van optrekkend vocht uit de vloer.  (…) 
           
             Uw cliënt heeft een gat gemaakt in de kelder waardoor de onderzijde van de vloer in de woning zichtbaar en bereikbaar is. Daarbij constateren wij dat de woning een deugdelijke begane grondvloer ontbeert.  (…)  De vloer bestaat slechts uit een zandcementdekvloer van circa 80 mm dikte die rechtstreeks op het zand onder de woning is aangebracht . (…)  
           
             De woning is onzes inziens behept met een ernstig gebrek, waardoor niet alleen schade aan de vloer en de wanden ontstaan, maar er is onzes inziens ook sprake van een gezondheidsrisico. Een te vochtige leefomgeving is een broedplaats van schimmels, bacteriën en andere organismen.  (…)”.  
         
       
       
         6.2.8 
         In opdracht van [geïntimeerde] heeft [X B.V.] op 18 januari 2021, in het bijzijn van [appellant] , een onderzoek uitgevoerd. In de rapportage van [X B.V.] van 12 februari 2021 staat: 
         
         
           “ (…)  Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt het volgende geconcludeerd: 
         
         a.  a) Aan de hand van de meetresultaten wordt opgemaakt dat in de wanden van de woonkamer/keuken in enige mate sprake is van optrekkend vocht. Over het algemeen wordt een gering verhoogde vochtgraad vastgesteld (tot 80 digits). Lokaal wordt een hogere vochtgraad vastgesteld. (…)  
         
           d) Opgemaakt wordt dat de vochtproblematiek in de aanbouw van de woonkamer anders van aard is dan bij het oorspronkelijke gedeelte van de woning; beoordeeld wordt dat de lokale vochtklachten in de aanbouw voornamelijk gevolg zijn van externe factoren c.q. vochthuishouding aan de buitenzijde. 
         
         
           e) De constructievloer van de begane grond betreft een (stamp)betonnen vloer. Inherent aan de leeftijd van de woning (59 jaar) is deze op een zandpakket aangebracht; hieraan zijn geen aanpassingen/verbeteringen uitgevoerd. 
         
         
           f) De situatie omtrent de (binnen)wanden is vanaf de realisatie nauwelijks tot niet gewijzigd. Het toepassen van een meer afsluitende vloer, zoals gebruikelijk naar huidige maatstaven, kan hebben bijgedragen aan een (geringe) toename van optrekkend vocht. Dit geldt eveneens voor het toepassen van (meerdere) lagen coating op wanden, waardoor het verdampen van optrekkend vocht mogelijk wordt belemmerd/beperkt. 
         
         
           g) Aangenomen wordt dat voorheen vocht via de vloer en wanden in de woning terecht kwam. Als gevolg van de bouwwijze wordt dit niet als (technisch) gebrek beoordeeld. Door het wijzigen van de vloeropbouw c.q. het aanbrengen van vloerverwarming en een dampremmer zal vocht zich meer via de wanden verplaatsen. Dit wordt niet beschouwd als (technisch) gebrek en heeft niet tot nauwelijks geleid tot schade. 
         
         
           h) Beoordeeld wordt dat er een dampremmer (alufoam) onder de cementgebonden dekvloer aanwezig is. De invloed van een dunne laag coating op de begane grondvloer wordt niet van belang geacht . (…)”. 
         
         
           
             De procedure bij de rechtbank  
           
         
         
       
       
         6.3.1 
         
           In de onderhavige procedure vorderde [appellant] , na vermindering van eis, voor zover in hoger beroep van belang:  
           primair:. 
         
         - betaling door [geïntimeerde] van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, en  
         (meer) subsidiair:  
         - te bepalen dat [geïntimeerde] aan hem een woning heeft verkocht die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een (door de rechtbank vast te stellen) schadevergoeding inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige.  
         
       
       
         6.3.2 
         Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de geleverde woning niet beantwoordt aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). De vloer van de woning bestaat uit stampbeton dat vanwege de open poreuze structuur niet waterdicht is. Hierdoor is de vloer vochtig en is sprake van optrekkend vocht en schimmelvorming langs de muren en onder de plinten. Dit gebrek staat een normaal gebruik van de woning in de weg. [geïntimeerde] moet dit gebrek hebben gekend en had [appellant] op de hoogte moeten stellen van het vochtprobleem, maar dat heeft zij niet gedaan. [geïntimeerde] is dan ook gehouden om de door hem geleden schade van € 25.000,00 te vergoeden, aldus [appellant] .  
         
       
       
         6.3.3 
         
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 
         
       
       
         6.3.4 
         In het vonnis van 4 mei 2022 heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen. [appellant] is in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. 
         
         
           
             De procedure in hoger beroep  
           
         
         
       
     
     
       6.4 
       
        [appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 25.000,00, dan wel een in redelijkheid vast te stellen bedrag, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en bij het hof en de nakosten.  
       
       
         
           De grieven van [appellant]  
         
       
       
       
         6.5.1 
         Het hof zal de grieven van [appellant] gezamenlijk bespreken. Met de grieven en de toelichting daarop betoogt hij samengevat het volgende. Het vochtprobleem in de woning is een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat (grieven 1 en 2). Uit de rapportages van EMN en [X B.V.] blijkt dat de woning van meet af aan een gebrek had, namelijk te hoge vochtwaardes in de muren (“ tot meer dan drie keer hoger dan normaal ”). EMN concludeert zelfs dat de woning behept is met een ernstig gebrek. [geïntimeerde] heeft hierover opzettelijk gezwegen (grief 3). Hij heeft hierdoor schade geleden voor een bedrag van € 25.000,00 en dat is voldoende onderbouwd (grief 4), aldus [appellant] .  
         
       
       
         6.5.2 
         
          [geïntimeerde] heeft betwist dat sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Zij heeft de woning in 2013 gekocht en gerenoveerd, waarbij de benedenverdieping is voorzien van vloerverwarming. Daarbij is de tegelvloer verwijderd, zijn op de bestaande betonnen vloer twee lagen isolatiefolie aangebracht (Alufoam), is daarop vloerverwarming gelegd en vervolgens een cementdekvloer aangebracht. De vloer zou worden afgewerkt met een epoxycoating om een industrieel effect te creëren, maar het resultaat viel tegen en daarom is PVC-laminaat aangebracht. [geïntimeerde] erkent dat het gevolg hiervan is dat het vocht van de vloer niet meer over de gehele lengte en breedte kan wegtrekken, maar alleen nog via de muren van de woning een weg omhoog kan vinden. Van een gebrek is echter geen sprake. Bij een woning van bijna 60 jaar oud mag een bepaalde mate van vochtproblemen worden verwacht, aldus [geïntimeerde] .  
         
       
       
         6.5.3 
         Het hof overweegt als volgt. De vraag die moet worden beantwoord is of [geïntimeerde] als verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de woning ten tijde van de levering als gevolg van de vochtproblematiek niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.  
         
         
           
             Het juridisch kader  
           
         
         
       
       
         6.5.4 
         
           In de wet is in het algemeen bepaald dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.  
           De koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 1 en 2 BW).  
         
         
       
       
         6.5.5 
         Deze bepalingen zijn van regelend recht. Dat betekent dat partijen in een koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. [appellant] en [geïntimeerde] hebben dit gedaan. In de koopovereenkomst, een model NVM-koopovereenkomst, staat onder meer dat [appellant] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt en dat [geïntimeerde] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. [appellant] heeft zich ermee bekend verklaard dat de woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen, en dat het ontbreken van eigenschappen van de woning voor normaal gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst, voor zijn rekening en risico komen (artikelen 6.1, 6.3 en 6.13.1 van de koopovereenkomst).  
         
       
       
         6.5.6 
         De betekenis van de hiervoor genoemde bepalingen in de koopovereenkomst moet worden vastgesteld op grond van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat het niet alleen maar om een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen gaat en dat het uitgangspunt is dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).  
       
       
         6.5.7 
         De bewijslast dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellant] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, rust volgens de hoofdregel op hem (artikel 150 Rv). 
         
         
           
             Vochtproblematiek in de aanbouw 
           
         
         
       
       
         6.5.8 
         Met betrekking tot de vochtproblematiek in de aanbouw overweegt het hof als volgt. Vast staat dat [appellant] op 16 oktober 2018 foto’s naar [geïntimeerde] heeft gestuurd waarop schimmel achter verwijderde plinten in de aanbouw is te zien. In het eerste rapport van EMN uit 2019 (zie onder 6.2.7) is geconcludeerd dat het gaat om optrekkend vocht vanuit de fundering en/of via de gevels van de aanbouw, dat een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat.  
         
       
       
         6.5.9 
         Volgens [X B.V.] (zie onder 6.2.8) gaat het om lokale vochtklachten in de aanbouw die voornamelijk het gevolg zijn van externe factoren dan wel de vochthuishouding aan de buitenzijde.  
         
       
       
         6.5.10 
         
          [appellant] heeft deze conclusies van de door [appellant] respectievelijk [geïntimeerde] ingeschakelde deskundigen EMN en [X B.V.] niet betwist. Dit betekent dat niet kan worden geconcludeerd dat de vochtproblematiek in de aanbouw een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.  
         
         
           
             Vochtproblematiek in de (vloer van de) woning  
           
         
         
       
       
         6.5.11 
         Met betrekking tot de vochtproblematiek in de (vloer van de) woning overweegt het hof als volgt. Vast staat ook dat [appellant] op 14 juli 2020 [geïntimeerde] heeft geïnformeerd over de door hem geconstateerde vochtproblematiek in de muren van de woonkamer en de vloer van de woning. Hij heeft EMN opdracht gegeven voor verder onderzoek. In het tweede rapport van EMN uit 2020 staat dat aan de hand van metingen vochtwaardes zijn geconstateerd die wezen op een extreem hoog vochtgehalte aan de onderzijde van de wanden. Het ging om vochtwaardes net boven de grond tot 94 digits en op een hoogte van circa 60 cm om normale vochtwaardes van 29 digits, waardoor het stucwerk op de wanden in de woning tot circa 40 cm hoogte zou worden aangetast. Het stucwerk zou uiteindelijk vergaan, loskomen en van de muur vallen. Volgens EMN bestond de vloer slechts uit een zandcementdekvloer die rechtstreeks op het zand onder de woning was aangebracht. Een deugdelijke constructieve vloer zou volgens EMN ontbreken. De woning was volgens EMN dan ook behept met een ernstig gebrek, waardoor niet alleen schade aan de vloer en de wanden ontstond, maar ook sprake was van een gezondheidsrisico  
         
       
       
         6.5.12 
         Hiertegenover staat echter allereerst het rapport van [X B.V.] , met een andere conclusie. [X B.V.] heeft in 2021 ook vastgesteld dat in wanden van de woonkamer en keuken sprake was van optrekkend vocht. Over het algemeen werd een gering verhoogde vochtgraad vastgesteld (tot 80 digits) en lokaal een hogere vochtgraad. In de woning was volgens [X B.V.] ook lokaal sprake van schade dan wel onthechting of holklank van de afwerking. Schimmel, uitbloei en/of corrosie aan het wandoppervlak werd daarbij niet vastgesteld. De constructievloer van de begane grond betrof een (stamp)betonnen vloer die, inherent aan de leeftijd van de woning, op een zandpakket was aangebracht. [X B.V.] heeft aangenomen dat voorheen het vocht via de vloer en wanden in de woning terechtkwam en als gevolg van de bouwwijze werd dat niet als een (technisch) gebrek beoordeeld. Door het wijzigen van de vloeropbouw dan wel het aanbrengen van vloerverwarming en een dampremmer (alufoam) zou vocht zich meer via de wanden verplaatsen, maar ook dat werd niet beschouwd als een (technisch) gebrek en heeft niet tot nauwelijks geleid tot schade, aldus [X B.V.] . 
         
       
       
         6.5.13 
         Gelet op deze conclusie van [X B.V.] had [appellant] zijn standpunt dat wel sprake was een gebrek, welk gebrek bovendien het normale gebruik van de woning als woonhuis zou verhinderen, nader moeten onderbouwen. Dit heeft hij niet voldoende gedaan. Integendeel, hij heeft tijdens de zitting bij de rechtbank erkend dat [geïntimeerde] de oude betonvloer heeft laten liggen toen zij een nieuwe vloer met vloerverwarming liet plaatsen en dat dit niet in de rapportage van EMN staat, maar wel zo is gegaan. Nu aldus EMN in haar tweede rapport op dit voor haar conclusie cruciale aspect een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd, legt dat rapport van EMN naar het oordeel van het hof te weinig gewicht in de schaal. 
         
       
       
         6.5.14 
         
          [appellant] heeft de conclusie van [X B.V.] weliswaar nog voorgelegd aan EMN, maar gelet op het voorgaande baat dit hem niet. Bovendien is de nadere reactie van EMN van 1 juni 2021 (productie 18 bij inleidende dagvaarding) naar het oordeel van het hof onvoldoende overtuigend, nu de discussie daarin plotseling wordt verlegd naar de vraag of stampbeton als (geschikt) beton kan worden aangemerkt. EMN veronderstelt in het algemeen dat, als sprake is van een stampbetonvloer, deze ongeschikt is en het ontgaat haar waarom [X B.V.] dit niet als een technisch gebrek ziet. Hiertegenover blijft echter staan dat [X B.V.] concreet heeft toegelicht dat de vloer weliswaar niet van een bouwkwaliteit was zoals in deze tijd gebruikelijk is, maar dat de wijziging in de vloeropbouw niet wordt beschouwd als een (technisch) gebrek en niet tot nauwelijks tot schade heeft geleid. 
       
       
         6.5.15 
         Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek, althans een gebrek dat het normale gebruik als woonhuis zou verhinderen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Al zou hierover anders moeten worden geoordeeld, dan nog geldt het volgende.   
         
       
       
         6.5.16 
         
          [appellant] heeft naar aanleiding van de advertentie van [geïntimeerde] op Facebook de woning van circa 60 jaar oud gekocht voor de vraagprijs van € 239.500,00. Niet gebleken is dat hij ten tijde van de koop een makelaar heeft geraadpleegd of een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. Hij heeft zich in de koopovereenkomst ermee bekend verklaard dat de eisen waaraan de bouwkwaliteit van een woning van meer dan 30 jaar oud aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Volgens [appellant] kan [geïntimeerde] zich als gevolg van de werkzaamheden aan de vloer niet op deze clausule beroepen, maar dit betoog slaagt niet.  
         
       
       
         6.5.17 
         De vochtproblematiek hangt volgens [X B.V.] samen met de periode waarin de woning is gebouwd. Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank volgt dat [appellant] ermee bekend was dat in de jaren dat de woning is gebouwd geen isolatiemateriaal onder de betonvloer werd aangebracht, maar tegenwoordig wel. Hij heeft dit tijdens die zitting zo verklaard. [geïntimeerde] heeft naar voren gebracht dat zij nimmer de indruk heeft gewerkt dat de (isolatie van) de gehele vloerconstructie was vernieuwd. [appellant] heeft dit onvoldoende betwist. Het feit dat in het bericht van [geïntimeerde] op Facebook stond dat de woning van top tot teen gerenoveerd en volledig instap klaar was, maakt dit niet anders. Het bericht ziet alleen op pvc-vloeren in de woning en vloerverwarming beneden, gestucte wanden en plafonds. Dat het destijds op de weg van de vloerenleggers van [geïntimeerde] had gelegen om eerst de oude betonvloer te verwijderen alvorens daarop isolatiemateriaal aan te brengen, is op geen enkele wijze onderbouwd. Uit al het voorgaande volgt dat evenmin sprake is van schending van een op [geïntimeerde] rustende mededelingsplicht. 
         
       
       
         6.5.18 
         
          [appellant] heeft woning sinds de levering in september 2018 altijd als woonhuis gebruikt. Hij heeft de woning te koop aangeboden voor € 279.000,00 en in januari 2022 verkocht voor € 285.000,00. Hij heeft dan ook een bedrag van € 6.000,00 boven de vraagprijs ontvangen. Van de gestelde schade door een (gedwongen) verkoop voor een lager bedrag dan ‘de marktwaarde zonder gebrek’ al dan niet om de gezondheid en het welzijn van zijn gezin te kunnen waarborgen (memorie van grieven onder 8) is niet gebleken. Volgens de verkopend makelaar van [appellant] zou de woning zonder vochtprobleem voor minimaal € 25.000,00 meer zijn verkocht. De rapportage van Perfekt Keur waarop dit volgens de makelaar zou zijn gebaseerd is echter niet overgelegd. Ook uit de schriftelijke verklaring van de koper blijkt niet dat zonder de vochtproblematiek € 25.000,00 meer voor de woning zou zijn betaald. Eveneens is van schade als gevolg van gezondheidsproblemen niet gebleken.  
         
       
       
         6.5.19 
         
          [appellant] heeft nog naar voren gebracht dat de koopovereenkomst met [geïntimeerde] tot stand is gekomen op grond van een wilsgebrek (dwaling, bedrog) en dat hij daardoor schade heeft geleden. Hij heeft tijdens de zitting in hoger beroep echter toegelicht dat dit slechts was bedoeld om zijn standpunten beeldend te maken, zodat het beroep op deze wilsgebreken niet verder zal worden besproken. Ook het betoog van [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] niet bereid is om hem financieel te compenseren, zal niet worden besproken. [appellant] had dit op grond van de zogenaamde ‘twee conclusieregel’ niet later dan in zijn memorie van grieven mogen aanvoeren en een uitzondering op deze regel doet zich niet voor (artikel 347 lid 1 Rv).  
         
         
           
             Slotsom 
           
         
         
       
     
     
       6.6 
       De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Bewijslevering is niet aan de orde. 
       
     
     
       6.7 
       Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen.  
       
       
       
     
   
   
     
       7 De uitspraak 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;  
     
     
     
       veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 783,00 aan griffierecht en op € 4.713,00 aan salaris advocaat; 
     
     
     
       verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;  
     
     
     
       wijst het meer of anders gevorderde af.  
     
     
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, M.E. Smorenburg en J.K.B. van Daalen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 februari 2024. 
     
     
     
     
       	griffier					rolraadsheer