ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2022:983

Titel: ECLI:NL:GHDHA:2022:983 Gerechtshof Den Haag , 14-06-2022 / 200.255.192/01 en 200.259.904/01

Gerecht: Gerechtshof Den Haag

Datum uitspraak: 2022-06-14

Zaaknummer: 200.255.192/01 en 200.259.904/01

Proceduretype: Hoger beroep

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:983

---

Erfpacht. Algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend. Inhoud beleid voor omzetting van erfpacht naar vol eigendom niet onrechtmatig. Invoering beleid zonder overgangsregeling wel onrechtmatig. Niet bindend compensatievoorstel hof.

GERECHTSHOF DEN HAAG  
     Afdeling Civiel recht 
     
     
       Zaaknummers		: 200.255.192/01 en 200.259.904/01 
       Publicatie laatste tussenarrest	: ECLI:NL:GHDHA:2021:1531 
       Zaaknummer rechtbank		: C/09/540873/ HA ZA 17-1049  Publicatie vonnis 		: ECLI:NL:RBDHA:2018:14139 
     
     
     
       
         Arrest van 14 juni 2022 
       
     
     
     
       in de zaak met zaaknummer 200.255.192/01 (hierna: Zaak I) van: 
     
     
   
   
     
       1 Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad , 
     
       gevestigd te Zaanstad, 
       hierna te noemen: BEZ, 
     
     2. [appellanten 2] , 
     wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [appellant 2] c.s., 
     3. [appellant 3] , 
     wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [appellant 3] , 
     4. [appellanten 4] , 
     wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [appellant 4] c.s., 
     5. [appellanten 5] , 
     wonende te [woonplaats]  , hierna te noemen: [appellant 5] c.s., 
     6. [appellanten 6] , 
     
       wonende te [woonplaats]  , hierna te noemen: [appellant 6] c.s., 
       appellanten 2 tot en met 6 samen te noemen: Erfpachters,  appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud), 
       advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam, 
     
     
     
       tegen 
     
     
     
       
         Gemeente Zaanstad, 
       
       zetelend te Zaanstad, 
       geïntimeerde, hierna te noemen: de Gemeente, 
       advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem, 
     
     
     
       en in de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.259.904/01 (hierna: Zaak II) van: 
     
     
     
       
         Gemeente Zaanstad , 
       
       zetelend te Zaanstad , 
       appellante, 
       advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem, 
     
     
     
       tegen 
     
     
   
   
     
       1 Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad , 
     gevestigd te Zaanstad, 
     2. [appellanten 2] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     3. [appellant 3] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     4. [appellanten 4] , 
     wonende te [woonplaats] , 
     5. [appellanten 5] , 
     wonende te Zaandstad , 
     6. [appellanten 6] , 
     
       wonende te [woonplaats]  , 
       geïntimeerden,  
       advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam. 
     
     
     
   
   
     
       1 De zaak in het kort 
     
     
       1.1 
       De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Zij biedt erfpachters de mogelijkheid om de bloot eigendom van de aan hen in erfpacht uitgegeven grond te verwerven. In deze zaak draait het thans met name nog om de vraag of het huidige beleid van de Gemeente voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom de toets der kritiek kan doorstaan. 
     
     
       1.2 
       Het hof oordeelt in dit arrest dat er geen reden is om terug te komen op zijn oordeel dat de door de Gemeente gehanteerde algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn. Verder is de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 van de Gemeente volgens het hof niet onrechtmatig. In het laatste tussenarrest heeft het hof al beslist dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof geeft in een overweging ten overvloede, die partijen niet bindt, aan welke gevolgen hieraan kunnen worden verbonden. 
     
   
   
     
       2 Procesverloop 
     
     
       2.1 
       Het hof heeft op 17 augustus 2021 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Hierna hebben partijen de volgende stukken gewisseld: 
       
         
           de memorie na tussenarrest van de Gemeente, met bijlagen; 
         
         
           de memorie na tussenarrest van BEZ c.s. (met wijziging van eis), met bijlagen; 
         
         
           de bijlagen IV en V van de Gemeente en de bijlagen W en X van BEZ c.s., die partijen nog hebben overgelegd voor de hierna vermelde zitting. 
         
       
       
     
     
       2.2 
       Op 5 april 2022 heeft opnieuw een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.  
       
       
       
         3.  Verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen over algemene voorwaarden 
       
     
     
       3.1 
       BEZ c.s. heeft het hof verzocht terug te komen op zijn oordeel dat de door BEZ c.s. genoemde artikelen van de AB1991, en dan met name artikel 9 daarvan, niet onredelijk bezwarend zijn. In het verlengde daarvan heeft BEZ c.s. het hof ook verzocht om zijn zelfde oordeel over de AB1978 te heroverwegen. Volgens BEZ c.s. heeft het hof ten onrechte nagelaten om ambtshalve te toetsten of de betreffende bedingen jegens [appellant 6] c.s. oneerlijk zijn. Verder zou het hof aan de verkeerde maatstaf hebben getoetst en zou het ten onrechte in zijn oordeel hebben betrokken dat de manier waarop de AB1991 worden toegepast achteraf kan worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook zou artikel 9 AB1991 wel degelijk vallen onder artikel (j) van de blauwe lijst. Het feit dat de erfpachters in dit geval geen (reële) opzeggingsmogelijkheid hebben, is ten slotte volgens BEZ c.s. een belangrijk element bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft BEZ c.s. daaraan toegevoegd dat erfpachters onder het oude recht geen opzeggingsbevoegdheid hadden. Het feit dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 meeweegt dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid bestond, zou om die reden onjuist zijn.  
       
     
     
       3.2 
       Het hof oordeelt als volgt. Het hof heeft in het tussenarrest bindende eindbeslissingen gegeven. Het hof is hieraan in beginsel in het verdere verloop van het geding gebonden. Als de beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is het hof echter bevoegd om zijn beslissing te heroverwegen, om te voorkomen dat het op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.  Het hof ziet echter geen reden om terug te komen op deze bindende eindbeslissingen en overweegt daartoe als volgt. 
       
     
     
       3.3 
       Alle relevante omstandigheden ten tijde van de contractsluiting spelen een rol bij de toetsing aan Richtlijn 93/13 inzake oneerlijke bedingen (hierna: de Richtlijn). Dus ook de omstandigheid, zoals reeds overwogen, dat het gaat om door de Gemeente om beleidsmatige redenen in erfpacht uitgegeven grond in een stedelijke omgeving. Het kritiekpunt van BEZ c.s., dat het hof bij zijn beoordeling van de AB de mogelijkheid van toetsing achteraf (de zogenaamde ‘Uitoefeningscontrole’) heeft laten meewegen is ongegrond. Het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden houdt immers al bij de totstandkoming beperkingen in van de bevoegdheid van de Gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen burger en gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de Gemeente en het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. Of het wijzigingsbeding van artikel 9 AB1991 valt onder artikel (j) van de blauwe lijst is daarbij niet doorslaggevend.  
       
     
     
       3.4 
       Het gaat bovendien om langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia geleden een maatstaf voor herziening van de canon is geformuleerd. Op dat moment bestond de Richtlijn nog niet en was de vergaande consumentenbescherming zoals die tot ontwikkeling is gekomen in de op die Richtlijn gebaseerde jurisprudentie van het HvJ EU nog niet voorzienbaar. Bij de lange duur van de rechtsverhouding past bovendien dat de Gemeente de ruimte moet hebben om de berekening van de hoogte van de grondwaarde en de canon aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden, opvattingen en inzichten, waarbij de Gemeente, zoals in overweging 3.3 reeds opgemerkt, van meet af aan gebonden is aan de beperkingen die in de rechtsverhouding zelf besloten liggen. De maatstaf dat de canon zal worden berekend aan de hand van enerzijds de grondwaarde en anderzijds de marktrente vormt tegen die achtergrond een redelijke en voldoende transparante basis voor de berekening van de canon. Een verdere precisering kon, zeker op het moment dat de AB1991 werden opgesteld, niet van de Gemeente worden gevergd. Artikel 9 AB1991 kan daarom in zijn algemeenheid niet als kennelijk onredelijk worden beschouwd en is ook voldoende transparant. 
     
     
       3.5 
       Gelet op het voorgaande kan niet bij voorbaat in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat artikel 9 AB1991 in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de erfpachtverhouding voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van consument-erfpachter in aanzienlijke mate verstoort of kan verstoren. 
       
     
     
       3.6 
       In de door BEZ c.s. in eerste aanleg over [appellant 6] c.s. aangevoerde omstandigheden – die het hof gelet op de verplichting om de oneerlijkheid van het beding ambtshalve te toetsen in zijn oordeel zal betrekken – ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn oordeel dat de toepassing van artikel 9 AB1991 niet onredelijk bezwarend is jegens [appellant 6] c.s. 
       
     
     
       3.7 
       Ook de overige door BEZ c.s. ingenomen stellingen zijn voor het hof geen reden om terug te komen van zijn oordeel dat de overige door BEZ c.s. genoemde bedingen in de AB1991 en de AB1978 niet onredelijk bezwarend zijn. Het argument dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 ten onrechte zou hebben meegewogen dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid van het erfpachtrecht bestond, kan reeds daarom niet tot heroverweging van het oordeel in het tussenarrest leiden, omdat dit verwijt zich richt tegen een overweging ten overvloede die de beslissing van het hof niet draagt. Het hof honoreert dus niet het verzoek van BEZ c.s. om op deze beslissingen terug te komen. 
       
     
   
   
     
       4 De inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 (het nieuwe omzettingsbeleid) 
     
     
       4.1 
       Als voornaamste geschilpunt resteert het Omzettingsbeleid 2007. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat de Gemeente een reële vergoeding (door partijen ook wel aangeduid als een marktconforme waarde) krijgt voor de bloot eigendom van de grond die zij aan de erfpachters verkoopt. Dit is tussen partijen niet in geschil. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat een reële waarde is van de met een erfpachtrecht belaste grond (de bloot eigendom) en hoe deze waarde moet worden berekend.  
       
     
     
       4.2 
       De Gemeente gebruikt de volgende methode om de waarde van de bloot eigendom, en op basis daarvan de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting vast te stellen.  1)	De Gemeente stelt allereerst de marktwaarde vast van de volle eigendom (inclusief de opstallen). Daarvoor gebruikt de Gemeente  de WOZ-waarde .  2)	Om te bepalen welk aandeel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de grond hanteert de Gemeente een  grondquote  (dus een percentage van de WOZ-waarde dat aan de grond wordt toegerekend). De Gemeente heeft daarbij in 2007 aan de hand van de kooprijs vrij op naam en de bouwkosten de grondquote van een middeldure  nieuwbouwwoning  berekend. Het resterende bedrag leverde vervolgens de grondquote op. Voor oudere woningen was deze methode niet bruikbaar en is de Gemeente gaan schatten. Bij de oudere woningen is de Gemeente aanvankelijk uitgegaan van een hogere grondquote (dus van een hoger percentage van de WOZ-waarde, dat aan de grond werd toegerekend). Van 15 oktober 2007 tot 1 oktober 2015 bedroeg de grondquote: 
       
         
           
           
           
             
               
                 Bouwjaar woning 
               
               
                 Grondquote 
               
             
             
               
                  > 2000 
               
               
                 32% 
               
             
             
               
                 1991-2000 
               
               
                 32% 
               
             
             
               
                 1981-1990 
               
               
                 34% 
               
             
             
               
                 1971-1980 
               
               
                 36% 
               
             
             
               
                 1961-1970 
               
               
                 38% 
               
             
             
               
                 1931-1960 
               
               
                 39% 
               
             
             
               
                 <1931 
               
               
                 40% 
               
             
           
         
       
       
         In het kader van een evaluatie van het beleid in 2014 heeft de gemeente geconstateerd dat de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning 4% onder die in 2007 bleek te liggen. Onder meer hierom heeft de gemeente besloten met ingang van 1 oktober 2015 de grondquotes met 4% te verlagen. Met ingang van 1 oktober 2015 bedraagt de grondquote: 
       
         
           
           
           
             
               
                 Bouwjaar woning 
               
               
                 Grondquote 
               
             
             
               
                  > 2000 
               
               
                 28% 
               
             
             
               
                 1991-2000 
               
               
                 28% 
               
             
             
               
                 1981-1990 
               
               
                 30% 
               
             
             
               
                 1971-1980 
               
               
                 32% 
               
             
             
               
                 1961-1970 
               
               
                 34% 
               
             
             
               
                 1931-1960 
               
               
                 35% 
               
             
             
               
                 <1931 
               
               
                 36% 
               
             
           
         
       
       
         3)	Om te corrigeren voor het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven,  deprecieert  (vermindert) de Gemeente de gevonden grondquote met een bepaald percentage (een percentage dat oploopt naarmate de op de grond gebouwde woning ouder is). Dit percentage is 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de peildatum, met een maximum van 40%. 
       
       
         4)	Het resultaat van die berekeningen levert de waarde op van de bloot eigendom op de peildatum en wordt door de Gemeente in haar overzichten  startwaarde  genoemd. Ook het hof zal hierna het begrip startwaarde gebruiken. De startwaarde dient als basis voor de berekening van het aankoopbedrag van de bloot eigendom.  
       
       
       
         5)	De Gemeente wil de bloot eigendom verkopen tegen de waarde daarvan aan het einde van de termijn waarvoor de canon is afgekocht of het erfpachtrecht is verleend. Om die waarde te bepalen wordt de grondwaarde op de peildatum  geïndexeerd  met de inflatie tot het moment dat de termijn afloopt. Hiervoor wordt het gemiddelde inflatiepercentage van het CBS over de afgelopen tien jaar gebruikt.  
       
       
       
         6)	Vervolgens wordt teruggerekend naar de peildatum, aan de hand van de  rekenrente  zoals deze gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente (5 en 6 samen ook wel het ‘waardevast maken’ van de koopsom genoemd).  
       
       
       
         7)	Ten slotte hanteert de Gemeente voor de startwaarde per m2 een  bandbreedte .  De parameters worden periodiek herzien en gepubliceerd in het gemeenteblad van de Gemeente. 
       
       
     
     
       4.3 
       Het hof zal hierna beoordelen of de wijze waarop de Gemeente haar beleid heeft toegepast onrechtmatig is, of in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM, zoals BEZ c.s. betoogt.  Daarbij is van belang dat het aan BEZ c.s. is om, zo mogelijk aan de hand van concrete berekeningen en/of taxaties van individuele objecten, aan te tonen dat de door de Gemeente gehanteerde rekenmethode leidt tot een onredelijk hoge prijs. Het is dus niet de Gemeente die de redelijkheid van haar aanbod moet aantonen. 
       
     
     
       4.4 
       In de praktijk zijn er verschillende methodes om de waarde van de bloot eigendom vast te stellen. Het staat de Gemeente naar het oordeel van het hof in beginsel vrij te kiezen voor een eigen methode (de Gemeente mag in dit opzicht een eigen beleid voeren), mits de vaststelling en toepassing van haar beleid voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uiteindelijk leidt tot een reële prijs voor de bloot eigendom.  Niet doorslaggevend is of op een individuele parameter iets valt aan te merken, of dat wellicht ook een andere keuze had kunnen worden gemaakt. Bij het vaststellen van die parameters heeft de Gemeente immers ook een zekere mate van beleidsvrijheid.  
       
     
     
       4.5 
       Het hof is van oordeel dat  de vaststelling en inhoud  van het Omzettingsbeleid 2007 voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Omzettingsbeleid 2007 heeft de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze benadering is in de praktijk geaccepteerd (ook door BEZ c.s.) en wordt veel gebruikt. Tegen de vaststelling van de hoogte daarvan staat bezwaar en beroep open, zodat de erfpachter op dit punt een laagdrempelige vorm van rechtsbescherming wordt geboden. Het door de Gemeente gevoerde beleid in zijn geheel is consistent, en de parameters worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld, als daar aanleiding toe bestaat ook in het voordeel van de erfpachters. De Gemeente heeft in 2014 het aanvankelijk in 2007 vastgestelde beleid geëvalueerd en op onderdelen aangepast. Ten slotte hanteert de Gemeente een bandbreedte waardoor individuele uitschieters worden voorkomen. 
       
     
     
       4.6 
       
         De toepassing  van het Omzettingsbeleid 2007 leidt naar het oordeel van het hof tot een redelijk stabiele en voorspelbare startwaarde (waarde van de bloot eigendom op de peildatum). Uit het door de Gemeente overgelegde overzicht van de berekening en de prijsontwikkeling van de aankoopprijs van de bloot eigendom bij de individuele erfpachters 2 tot en met 6 blijkt hoe de WOZ-waarde en startwaarde zich hebben ontwikkeld. Opvallend is dat ondanks de stijging van de WOZ-waarde de startwaarde relatief stabiel is gebleven. Dit is cijfermatig weergegeven ten aanzien van de percelen van Erfpachters (appellanten 2 tot en met 6) in de aan dit arrest gehechte bijlage I. Deze bijlage maakt integraal onderdeel uit van dit arrest. 
       
     
     
       4.7 
       De stelling van BEZ c.s. dat de rekenmethode die de Gemeente hanteert aansluit bij de waan van de dag en tijdens de huidige hausse op de woningmarkt leidt tot een waarde aan het einde van het tijdvak die veel hoger is dan in redelijkheid op basis van historische feiten valt te verwachten, mist gelet op het in bijlage I opgenomen overzicht feitelijke grondslag. Veeleer lijkt het tegenovergestelde het geval. Het hof acht overigens het door BEZ c.s. (ter illustratie) gepresenteerde cijfermateriaal over de situatie in Amsterdam niet bruikbaar, omdat deze situatie teveel verschilt van die in Zaanstad. 
     
     
       4.8 
       Het Omzettingsbeleid 2007 heeft als  resultaat  dat de prijs die de erfpachters moeten betalen voor de aankoop van de bloot eigendom (de koopprijs) sinds 2007 aanzienlijk is gestegen. Dit komt echter niet door de wijze waarop de Gemeente de waarde van de bloot eigendom op de peildatum (de startwaarde) bepaalt, maar doordat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom tegen het einde van het canontijdvak vergoed wil hebben (het zogenaamde waardevast maken).  
       
     
     
       4.9 
       Het verschil tussen de rekenrente en het inflatiepercentage (stap 5 en 6 in overweging 4.2) is in de loop der jaren namelijk steeds kleiner is geworden, zoals blijkt uit onderstaande tabel.  
       
       
         
           
           
           
           
             
               
                 
                   Datum 
                 
               
               
                 
                   Gemiddelde inflatie 
                 
               
               
                 
                   Rekenrente 
                 
               
             
             
               
                 1-4-2021 
               
               
                 1,62% 
               
               
                 2,00% 
               
             
             
               
                 1-1-2021 
               
               
                 1,62% 
               
               
                 2,00% 
               
             
             
               
                 1-4-2020 
               
               
                 1,48% 
               
               
                 2,30% 
               
             
             
               
                 1-1-2020 
               
               
                 1,48% 
               
               
                 2,30% 
               
             
             
               
                 1-4-2019 
               
               
                 1,56% 
               
               
                 2,50% 
               
             
             
               
                 1-1-2019 
               
               
                 1,56% 
               
               
                 2,50% 
               
             
             
               
                 1-4-2018 
               
               
                 1,58% 
               
               
                 3,00% 
               
             
             
               
                 1-1-2018 
               
               
                 1,58% 
               
               
                 3,00% 
               
             
             
               
                 1-4-2017 
               
               
                 1,66% 
               
               
                 3,50% 
               
             
             
               
                 1-1-2017 
               
               
                 1,66% 
               
               
                 3,50% 
               
             
             
               
                 1-4-2016 
               
               
                 1,79% 
               
               
                 4,00% 
               
             
             
               
                 1-11-2015 
               
               
                 1,79% 
               
               
                 4,00% 
               
             
             
               
                 1-12-2012 
               
               
                 1,86% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-12-2011 
               
               
                 2,07% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-9-2010 
               
               
                 2,19% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-8-2009 
               
               
                 2,29% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-1-2009 
               
               
                 2,24% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-11-2007 
               
               
                 2,30% 
               
               
                 4,50% 
               
             
             
               
                 1-10-2007 
               
               
                 2,50% 
               
               
                 4,50% 
               
             
           
         
       
       
       
         Bij een groot verschil tussen het inflatiepercentage en de rekenrente leidt het waardevast maken tot een aanzienlijk voordeel voor de erfpachters. Naar mate beide percentages elkaar dichter naderen verdwijnt dit voordeel, waardoor de koopsom bij omzetting hoger wordt. In Bijlage II – die een integraal onderdeel uitmaakt van dit arrest – is per perceel van Erfpachters de startwaarde, en de waarde na inflatiecorrectie en terugrekenen weergegeven. Deze laatste waarde is de waarde die de erfpachters bij aankoop van de bloot eigendom moeten betalen. Uit dit overzicht blijkt dat de startwaarde bij invoering van het Omzettingsbeleid 2007  voor de Erfpachters ongeveer gelijk was aan de startwaarde in 2021, althans betrekkelijk weinig is gestegen. De hoogte van de afkoopsom bij aankoop is ten gevolge van het waardevast maken echter aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren daarvóór, hoewel deze nog altijd minder dan de startwaarde bedraagt. 
       
       
     
     
       4.10 
       Het hof is van oordeel dat zowel de uitgangspunten dat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom aan het einde van de termijn vergoed wil zien, als het systeem van indexatie met inflatie en terugrekening op basis van de rekenrente, aanvaardbaar zijn. Hierbij tekent het hof bovendien nog aan dat de Gemeente de gemiddelde inflatie van de afgelopen tien jaar, op basis van de CBS-cijfers, hanteert. Hierdoor worden grote schommelingen voorkomen. Als rekenrente wordt de rente gebruikt die gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente. Ook dit is consistent en evenwichtig. Tot slot verdient opmerking dat het aldus beschreven systeem van waardebepaling eenvormig en praktisch uitvoerbaar is, en ervoor zorgt dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Dit systeem voorkomt de noodzaak van een individuele taxatie van de (herbouw)waarde van de opstal om tot de startwaarde te komen. Dat laatste zou ertoe kunnen leiden dat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld omdat redelijk bekwame en redelijk handelende deskundigen in gelijke gevallen nu eenmaal onvermijdelijk tot een verschillend oordeel kunnen komen. 
       
     
     
       4.11 
       Het hof komt tot de  tussenconclusie  dat het Omzettingsbeleid 2007 als zodanig (los van de gebreken in de bekendmaking en het ontbreken van een overgangstermijn bij de invoering) behoorlijk door de Gemeente is vastgesteld en wordt toegepast, uitvoerbaar is en als geheel bezien leidt tot een reële prijs voor het aanbieden van de bloot eigendom aan de erfpachters. De Gemeente gaat bij de bepaling van de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting dus wel degelijk uit van de reële waarde van de met erfpacht belaste grond.  
     
     
       4.12 
       De hierna te bespreken bezwaren van BEZ c.s. kunnen niet aan die conclusie afdoen.  
       
     
     
       4.13 
       Het feit dat dat het Omzettingsbeleid 2007 tot een veel hogere prijs leidt dan het Omzettingsbeleid 2006,  rechtvaardigt niet de conclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 niet tot een reële prijs leidt. Dit geldt temeer, nu tussen partijen vaststaat dat het Omzettingsbeleid 2006 tot een lage, niet reële prijs leidde, en dat dit juist aanleiding was om dat beleid te herzien. 
       
     
     
       4.14 
       De stelling van BEZ c.s. dat de erfpachters in een gebonden positie verkeren, is weliswaar juist, maar leidt niet tot de slotsom dat de Gemeente geen reële prijs voor de bloot eigendom zou mogen vragen. De Gemeente is immers niet verplicht de bloot eigendom te koop aan te bieden en de erfpachters hoeven de bloot eigendom ook niet te kopen.  
       
     
     
       4.15 
       De door BEZ c.s. tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst – en daarmee te laat – ingenomen stelling dat er sprake zou zijn van een oneerlijke handelspraktijk, is onjuist. Daargelaten dat de Gemeente bij het aanbod aan de erfpachters om de bloot eigendom te kopen niet optreedt als onderneming in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken,   kwalificeert het aanbod van de Gemeente aan de erfpachters niet als een oneerlijke handelspraktijk. Het beleid dat de Gemeente hieromtrent voert is transparant, consistent en uitvoerbaar, en leidt tot een reële prijs. Erfpachters zijn vrij om al dan niet op het aanbod in te gaan. Bovendien heeft sinds 2007 slechts een beperkt aantal erfpachters het aanbod van de Gemeente aanvaard.  
       
     
     
       4.16 
       
         Het hof komt tot de  slotsom  dat de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 niet onrechtmatig is, of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM. Daarom faalt grief 2 van BEZ c.s. in zaak I, en zijn de door BEZ c.s. (in het tussenarrest onder I e., f. en g. genoemde) gevorderde verklaringen voor recht terecht afgewezen voor zover het gaat om de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007. Voor het benoemen van deskundigen ziet het hof geen noodzaak. 
         5.  De wijziging van eis van BEZ c.s. na het tussenarrest en de toelaatbaarheid ervan  
       
     
     
       5.1 
       Blijkens het voorgaande acht het hof de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 toelaatbaar. De Gemeente heeft echter, zoals het hof al in nummer 12.1 van het laatste tussenarrest heeft overwogen, wél onrechtmatig gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof heeft toen een voorlopig oordeel gegeven over de consequenties daarvan en heeft partijen de mogelijkheid geboden om een voorstel te doen ter oplossing van het betreffende geschilpunt, desgewenst in de vorm van een wijziging van eis. Alles afwegende en gelet op de recente standpunten van partijen, acht het hof deze route thans niet meer zinvol en de uitgebreide nadere vorderingen van BEZ c.s. te vergaand. Wél ziet het hof aanleiding om thans bij overweging 7 ten overvloede nog nader op deze kwestie in te gaan. 
     
   
   
     
       6 Het verdere oordeel over de toewijsbaarheid van de vorderingen van BEZ c.s.  
     
       6.1 
       In hoger beroep zijn aan de orde de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor  recht, de in 5.2 van het vonnis vermelde proceskostenveroordeling en de nieuwe vorderingen van BEZ c.s. bij memorie van grieven in hoger beroep (vermeld in  overweging 7.2 van het laatste tussenarrest). De nieuwe vordering I.e komt overeen met de in het vonnis toegewezen en door de Gemeente aangevochten vordering 5.1 (i), zodat daar niet apart over hoeft te worden beslist. De door de rechtbank in het vonnis toegewezen vorderingen 5.1 (ii) en (iii) zijn niet aan het hof voorgelegd  
     
     
       6.2 
       De vorderingen van BEZ c.s., die in hoger beroep aan de orde zijn, zullen vrijwel allemaal worden afgewezen, ook de nog niet expliciet besproken vordering I.i . Blijkens het voorgaande is er geen grond om de Gemeente te verplichten om aan erfpachters een aanbod te doen conform ‘het oude’(2006)-beleid, noch een aanbod te doen dat van het ‘nieuwe’ beleid afwijkt. Slechts één onderdeel van de vorderingen oordeelt het hof toewijsbaar, namelijk voor zover het gaat om de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren .  Ook de rechtbank heeft dit onrechtmatig geoordeeld (overweging 4.30 van het vonnis). Anders dan de rechtbank (in 5.1.(i)) acht het hof echter niet de volledige verklaring voor recht toewijsbaar. Dit heeft te maken met het volgende.  
     
     
       6.3 
       
         Het hof leest in deze vordering, evenals overigens de rechtbank  ( met name in overweging 4.30 en 4.33 van het vonnis), zowel een klacht over de onrechtmatige wijze van totstandkoming (de invoering) van het Omzettingsbeleid 2007, als over de onrechtmatige inhoud ervan. Mét de rechtbank is het hof, zoals gezegd, van oordeel dat de  invoering  van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren, onrechtmatig is geweest. De  inhoud  ervan echter niet. Uit de formulering van de betreffende gevorderde (en toegewezen) verklaring voor recht is dat onderscheid niet helder. Om misverstanden te voorkomen zal het hof de vordering daarom herformuleren overeenkomstig deze uitleg en de kennelijke bedoeling van partijen (en aldus geclausuleerd toewijzen en voor het overige afwijzen). Grief 9 van de Gemeente slaagt in zoverre. De overige grieven in beide zaken hoeven verder geen aparte bespreking meer. 
         7.  De mogelijke compensatie van de onrechtmatige bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007: ten overvloede 
       
       
     
     
       7.1 
       Het hof acht het zinvol, gelet op de inhoud van de vorderingen, de toepasselijke wetgeving en de suggestie van het hof in het laatste tussenarrest waarop partijen hebben kunnen reageren en het verzoek van BEZ c.s. in de memorie na tussenarrest om dit te doen, om in dit arrest ten overvloede – niet bindend – nader in te gaan op de manier waarop de gevolgen van de onrechtmatige invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zouden kunnen worden gecompenseerd. Het achterwege laten hiervan zou immers betekenen dat de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld individueel een nieuwe procedure moeten beginnen om de door hen geleden schade vast te laten stellen. BEZ c.s. kan deze schadevergoeding niet in een collectieve actie vorderen, omdat de onrechtmatige daad heeft plaatsgevonden in 2007 en krachtens het overgangsrecht de Wet afwikkeling massaschade in een collectieve actie niet van toepassing is. Dit alles is onbevredigend gezien het belang van maatschappelijk effectieve rechtspraak. Om die reden zal het hof aangeven hoe de gevolgen van het onrechtmatig handelen door de Gemeente, in ieder geval voor de zittende erfpachters, naar het oordeel van het hof zouden kunnen worden opgelost. Het hof zal dit doen in een overweging ten overvloede, die partijen, en de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld, niet bindt (het hof kan hier ook geen bindende uitspraak over doen). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op de praktische uitvoerbaarheid van een compensatieregeling, de uitvoeringskosten en de termijn waarop dit zou kunnen worden afgewikkeld. Verder sluit deze wijze van compensatie aan bij de normschending door de Gemeente, die er in essentie in bestaat dat het Omzettingsbeleid 2007 zonder het in acht nemen van een overgangstermijn en zonder zorgvuldige bekendmaking is ingevoerd. Overweging tot compensatie 
       
     
     
       7.2 
       Het hof is van oordeel dat als basis voor een oplossing het Omzettingsbeleid 2007 zou kunnen worden gehanteerd, mits daarop een aanpassing plaatsvindt waardoor de erfpachters worden gecompenseerd voor het feit dat zij bij de invoering van dat beleid geen gebruik hebben kunnen maken van een voor hen gunstige overgangsregeling. Anderzijds moet bij deze regeling ook rekening worden gehouden met het feit dat aannemelijk is dat indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben getroffen en die individueel aan de erfpachters bekend zou hebben gemaakt, een deel, maar zeker niet alle, erfpachters van die overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Deze overwegingen van het hof ter compensatie gelden louter die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Daarbij acht het hof de brief van BEZ c.s. van 24 mei 2013  een stuitingsbrief in de zin van artikel 3: 317 BW.   
     
     
       7.3 
       Alles afwegende komt het hof tot het volgende – niet bindende – compensatievoorstel: a)	De Gemeente doet ieder van deze erfpachters – tegen finale kwijting – een individueel aanbod om de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van de dan geldende koopsom bij omzetting krachtens het Omzettingsbeleid 2007, verminderd met 25%.  b)	De Gemeente moet dit aanbod één jaar gestand doen om de erfpachters voldoende gelegenheid te geven om dit aanbod te kunnen beoordelen en de koopsom te kunnen financieren.  c)	Nadat de Gemeente haar aanbod jegens een erfpachter een jaar lang gestand heeft gedaan, vervalt het aanbod.  
     
     
       7.4 
       Dit oordeel is, zoals hiervoor overwogen, beperkt tot die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Personen die na de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 erfpachter zijn geworden hebben geen schade geleden door de onrechtmatige wijze van totstandkoming en bekendmaking van dat beleid. De Gemeente hoeft hen dus ook geen aanbod in voormelde zin te doen. Over eventuele compensatie van degene die in 2007 erfpachter was, maar inmiddels niet meer, of van een ander perceel, kan het hof in dit kader geen oordeel geven. 
       
     
   
   
     
       8 Conclusie en slot 
     
     
       8.1 
       Het hof zal bestreden vonnis bekrachtigen, met dien verstande dat het hof de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor recht zal clausuleren op in het dictum te vermelden wijze. Ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand, nu het hof de Gemeente als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwt, ook mede gelet op de (niet aangevochten) toewijzingen in 5.1 (ii) en (iii). De nieuwe vorderingen in hoger beroep zullen worden afgewezen. 
     
     
       8.2 
       BEZ c.s. en de Gemeente hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt daarom gepasseerd.  
     
     
       8.3 
       Beide partijen zijn door het hof deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep daarom compenseren.  
     
   
   
     
       9 Beslissing 
     
     
       Het hof: 
     
     
     
       
         bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018, behoudens de formulering van de onder 5.1.(i) gegeven verklaring voor recht; 
       
       
         vernietigt het vonnis alleen op dit punt;  
       
     
     
     
       
         en terzake opnieuw rechtdoende : 
     
     
       
         verklaart voor recht dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing zijn;  
       
       
         compenseert de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt; 
       
     
     
     - wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. 
     
     
       Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier. 
     
     
     
       
         Bijlage I 
       
       Verhouding WOZ-waarde en Startwaarde 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 WOZ waarde 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 1]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               365.000 
             
             
               71.175 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               307.000 
             
             
               59.865 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               307.000 
             
             
               60.786 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               272.000 
             
             
               53.856 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               272.000 
             
             
               54.672 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               255.000 
             
             
               51.255 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               255.000 
             
             
               52.020 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               235.000 
             
             
               47.940 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               235.000 
             
             
               48.645 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               211.000 
             
             
               43.677 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               211.000 
             
             
               44.310 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               211.000 
             
             
               44.310 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               222.000 
             
             
               55.297 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               232.000 
             
             
               58.568 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               233.000 
             
             
               60.207 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               233.000 
             
             
               61.975 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               234.000 
             
             
               63.467 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               221.000 
             
             
               59.361 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 WOZ waarde 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 2]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               516.000 
             
             
               105.470 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               463.000 
             
             
               94.637 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               463.000 
             
             
               95.934 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               441.000 
             
             
               91.375 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               441.000 
             
             
               92.610 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               420.000 
             
             
               88.200 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               420.000 
             
             
               89.376 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               403.000 
             
             
               85.758 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               403.000 
             
             
               86,887 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               364.000 
             
             
               78.478 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               364.000 
             
             
               79.498 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               358.000 
             
             
               78.187 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               404.000 
             
             
               104.950 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               430,000 
             
             
               113.066 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               481,000 
             
             
               129.293 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               481.000 
             
             
               132.925 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               408,000 
             
             
               114.971 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               393.000 
             
             
               109.411 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 WOZ waarde 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 3]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               343.000 
             
             
               67.228 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               316.000 
             
             
               61.936 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               316.000 
             
             
               62.821 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               298.000 
             
             
               59.242 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               298.000 
             
             
               60.077 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               268.000 
             
             
               54.029 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               268.000 
             
             
               54.779 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               249.000 
             
             
               50.896 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               249.000 
             
             
               51.593 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               229.000 
             
             
               47.449 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               229.000 
             
             
               48.090 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               218.000 
             
             
               46.390 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               254.000 
             
             
               63.569 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               265.000 
             
             
               67.162 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               265.000 
             
             
               68.688 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               265.000 
             
             
               70.649 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               265.000 
             
             
               72.039 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               250.000 
             
             
               67.200 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 WOZ waarde 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 4]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               328.000 
             
             
               64.288 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               300.000 
             
             
               58.800 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               300.000 
             
             
               59.640 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               262.000 
             
             
               52.086 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               262.000 
             
             
               52.819 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               252.000 
             
             
               50.803 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               252.000 
             
             
               51.509 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               233.000 
             
             
               47.625 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               233.000 
             
             
               48.278 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               211.000 
             
             
               43.719 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               211.000 
             
             
               44.310 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               203.000 
             
             
               43.198 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               226.000 
             
             
               56.561 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               236.000 
             
             
               59.812 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               236.000 
             
             
               61.171 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               236.000 
             
             
               62.917 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               236.000 
             
             
               64.156 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               225.000 
             
             
               60.480 
             
           
         
       
     
     
     
     
     
     
     
     
       
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 WOZ waarde 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
           
           
             
               
                [adres 5]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               339.000 
             
             
               65.088 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               317.000 
             
             
               60.864 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               317.000 
             
             
               61.815 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               290.000 
             
             
               56.550 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               290.000 
             
             
               57.420 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               251.000 
             
             
               49.698 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               251.000 
             
             
               50.451 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               213.000 
             
             
               42.813 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               213.000 
             
             
               43.452 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               207.000 
             
             
               42.228 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               207.000 
             
             
               42.849 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               206.000 
             
             
               42.642 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               223.000 
             
             
               54.795 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               238.000 
             
             
               59.282 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               239.000 
             
             
               60.945 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               233,000 
             
             
               61.171 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               222.000 
             
             
               59.430 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               224.000 
             
             
               59.405 
             
           
         
       
     
     
     
     
       
         Bijlage II 
       
       Invloed inflatiecorrectie en terugrekenen 
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
             
               
                 Inflatiecorrectie 
               
             
             
               
                 Terugrekenen 
               
             
           
           
             
               
                [adres 1]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               71.175 
             
             
               90.576 
             
             
               67.300 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               59.865 
             
             
               76.183 
             
             
               56.605 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               60.786 
             
             
               76.894 
             
             
               53.442 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               53.856 
             
             
               68.127 
             
             
               47.349 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               54.672 
             
             
               71.130 
             
             
               46.746 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               51.255 
             
             
               66.684 
             
             
               43.824 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               52.020 
             
             
               68.979 
             
             
               40.518 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               47.940 
             
             
               63.569 
             
             
               37.340 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               48.645 
             
             
               66.510 
             
             
               34.596 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               43.677 
             
             
               59.718 
             
             
               31.063 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               44.310 
             
             
               63.184 
             
             
               28.836 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               44.310 
             
             
               63.184 
             
             
               28.836 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               55.297 
             
             
               86.057 
             
             
               30.498 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               58.568 
             
             
               97.750 
             
             
               33.147 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               60.207 
             
             
               105.747 
             
             
               33.941 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               61.975 
             
             
               114.213 
             
             
               34.950 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               63.467 
             
             
               115.427 
             
             
               34.431 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               59.361 
             
             
               114.787 
             
             
               32.522 
             
           
           
             
               
             
             
               1-10-2007 
             
             
               29.311 
             
             
               59.593 
             
             
               16.822 
             
           
         
       
     
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
             
               
                 Inflatiecorrectie 
               
             
             
               
                 Terugrekenen 
               
             
           
           
             
               
                [adres 2]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               105.470 
             
             
               152.634 
             
             
               96.794 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               94,637 
             
             
               136.957 
             
             
               86.852 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               95,934 
             
             
               136.490 
             
             
               79.084 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               91.375 
             
             
               130,005 
             
             
               75.326 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               92.610 
             
             
               136.372 
             
             
               73,558 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               88,200 
             
             
               129,878 
             
             
               70.055 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               89,376 
             
             
               134.349 
             
             
               62.297 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               85,758 
             
             
               128,911 
             
             
               59.775 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               86,887 
             
             
               135,521 
             
             
               53.532 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               78.478 
             
             
               122.406 
             
             
               48.352 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               79.498 
             
             
               130.646 
             
             
               43.568 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               78.187 
             
             
               128.493 
             
             
               42.849 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               104,950 
             
             
               189.277 
             
             
               46.749 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               113.066 
             
             
               222,315 
             
             
               52.540 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               129.293 
             
             
               270.060 
             
             
               60.411 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               132.925 
             
             
               293,609 
             
             
               62.618 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               114.971 
             
             
               249,642 
             
             
               51.898 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               109.411 
             
             
               253.782 
             
             
               50.112 
             
           
           
             
               
             
             
               1-10-2007 
             
             
               40.468 
             
             
               100.743 
             
             
               19.821 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
             
               
                 Inflatiecorrectie 
               
             
             
               
                 Terugrekenen 
               
             
           
           
             
               
                [adres 3]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               67.228 
             
             
               92.712 
             
             
               62.392 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               61.936 
             
             
               85.414 
             
             
               57.481 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               62.821 
             
             
               85.525 
             
             
               53.052 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               59.242 
             
             
               80.653 
             
             
               50.030 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               60.077 
             
             
               84.451 
             
             
               49.055 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               54.029 
             
             
               75.949 
             
             
               44.116 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               54.779 
             
             
               78.561 
             
             
               39.806 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               50.896 
             
             
               72.991 
             
             
               36.984 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               51.593 
             
             
               76.593 
             
             
               33.545 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               47.449 
             
             
               70.441 
             
             
               30.850 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               48.090 
             
             
               74.935 
             
             
               28.109 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               46.390 
             
             
               73.580 
             
             
               26.540 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               63.569 
             
             
               108.481 
             
             
               30.280 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               67.162 
             
             
               124.184 
             
             
               33.167 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               68.688 
             
             
               134.444 
             
             
               33.987 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               70.649 
             
             
               145.803 
             
             
               35.141 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               72.039 
             
             
               146.365 
             
             
               34.387 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               67.200 
             
             
               145.593 
             
             
               32.490 
             
           
           
             
               
             
             
               1-10-2007 
             
             
               17.446 
             
             
               40.552 
             
             
               9.016 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 Startwaarde 
               
             
             
               
                 Inflatiecorrectie 
               
             
             
               
                 Terugrekenen 
               
             
           
           
             
               
                [adres 4]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               64.288 
             
             
               88.657 
             
             
               59.664 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               58.800 
             
             
               81.089 
             
             
               54.570 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               59.640 
             
             
               81.195 
             
             
               50.366 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               52.086 
             
             
               70.910 
             
             
               43.986 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               52.819 
             
             
               74.249 
             
             
               43.129 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               50.803 
             
             
               71.415 
             
             
               41.483 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               51.509 
             
             
               73.870 
             
             
               37.430 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               47.625 
             
             
               68.301 
             
             
               34.607 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               48.278 
             
             
               71.672 
             
             
               31.389 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               43.719 
             
             
               64.904 
             
             
               28.425 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               44.310 
             
             
               69.045 
             
             
               25.900 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               43.198 
             
             
               68.517 
             
             
               24.713 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               56.561 
             
             
               96.522 
             
             
               26.942 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               59.812 
             
             
               110.594 
             
             
               29.537 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               61.171 
             
             
               119.731 
             
             
               30.268 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               62.917 
             
             
               129.847 
             
             
               31.295 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               64.156 
             
             
               130.347 
             
             
               30.624 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               60.480 
             
             
               131.034 
             
             
               29.241 
             
           
           
             
               
             
             
               1-10-2007 
             
             
               12.967 
             
             
               30.141 
             
             
               6.702 
             
           
         
       
     
     
     
       
         
         
         
         
         
         
           
             
               
                 Adres 
               
             
             
               
                 Datum 
               
             
             
               
                 Start-waarde 
               
             
             
               
                 Inflatiecorrectie 
               
             
             
               
                 Terugrekenen 
               
             
           
           
             
               
                [adres 5]
               
             
             
               1-4-2021 
             
             
               65.088 
             
             
               81.510 
             
             
               61.774 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2021 
             
             
               60.864 
             
             
               76.220 
             
             
               57.765 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2020 
             
             
               61.815 
             
             
               77.055 
             
             
               54.786 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2020 
             
             
               56.550 
             
             
               70.492 
             
             
               50.119 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2019 
             
             
               57.420 
             
             
               73.557 
             
             
               49.550 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2019 
             
             
               49.698 
             
             
               63.665 
             
             
               42.886 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2018 
             
             
               50.451 
             
             
               65.858 
             
             
               39.845 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2018 
             
             
               42.813 
             
             
               55,888 
             
             
               33.813 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2017 
             
             
               43.452 
             
             
               58.440 
             
             
               31.462 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2017 
             
             
               42.228 
             
             
               56.794 
             
             
               30.576 
             
           
           
             
               
             
             
               1-4-2016 
             
             
               42.849 
             
             
               60.026 
             
             
               28.491 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2015 
             
             
               42.642 
             
             
               59.736 
             
             
               28.353 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2012 
             
             
               54.795 
             
             
               83.719 
             
             
               30.758 
             
           
           
             
               
             
             
               1-12-2011 
             
             
               59.282 
             
             
               96.934 
             
             
               34,076 
             
           
           
             
               
             
             
               1-9-2010 
             
             
               60.945 
             
             
               104.749 
             
             
               34,854 
             
           
           
             
               
             
             
               1-8-2009 
             
             
               61.171 
             
             
               110.206 
             
             
               34.961 
             
           
           
             
               
             
             
               1-1-2009 
             
             
               59.430 
             
             
               105,718 
             
             
               32.691 
             
           
           
             
               
             
             
               1-11-2007 
             
             
               59.405 
             
             
               112.290 
             
             
               32.982 
             
           
           
             
               
             
             
               1-10-2007 
             
             
               19.958 
             
             
               39.764 
             
             
               11.637 
             
           
         
       
     
     
   
   
      	HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800 
   
   
      	HR 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830, r.o. 3.6. 
   
   
     HvJ EU: ECLI:EU:C:2021:68 
   
   
      	Het hof laat daarbij nog buiten beschouwing dat bij de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat [appellant 6] c.s. zijn woning en het daarbij behorende recht van erfpacht inmiddels heeft verkocht en geleverd aan een derde. 
   
   
      	Het hof heeft in nummer 9.5 van zijn tussenarrest al geoordeeld dat artikel 24 Mw in dit kader toepassing mist. 
   
   
      	Vgl. Hoge Raad 22 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1830, r.o. 3.6. 
   
   
      	Het Omzettingsbeleid 2007 is ingevoerd per 1 november 2007 (de een na onderste rij van de tabellen). De onderste rij geeft de cijfers weer ten tijde van het Omzettingsbeleid 2006. 
   
   
      	Vergelijk de cijfers in de onderste rij van de tabellen in Bijlage I en II (Omzettingsbeleid 2006) met de cijfers in de overige rijen van de tabellen (Omzettingsbeleid 2007). 
   
   
      	Artikel 3 lid 1 Richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt.  
   
   
      	Overweging 12.1 tussenarrest van 17 augustus 2021. 
   
   
      Productie 18 inleidende dagvaarding