ECLI: ECLI:NL:RBROT:2023:6316

Titel: ECLI:NL:RBROT:2023:6316 Rechtbank Rotterdam , 14-07-2023 / 9984939 / CV EXPL 22-20631

Gerecht: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 2023-07-14

Zaaknummer: 9984939 / CV EXPL 22-20631

Proceduretype: Eerste aanleg - enkelvoudig

Onderwerp: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtsmacht: NL

Taal: nl

Uitspraaktype: Uitspraak

URL: https://data.rechtspraak.nl/uitspraken/content?id=ECLI:NL:RBROT:2023:6316

---

Huur woonruimte. Huurprijsvermindering wegens tochtoverlast en lekkage in woning. Verhuurder komt op tegen uitspraak Huurcommissie (402509). Huurprijsvermindering en einddata vastgesteld.

RECHTBANK ROTTERDAM
 
 
 
 
locatie Rotterdam
 
 
 
 
 
zaaknummer: 9984939 / CV EXPL 22-20631
 
 
 
 
 
datum uitspraak: 14 juli 2023
 
 
 
 
 
 
Vonnis van de kantonrechter
 
 
 
 
 
 
in de zaak van
 
 
 
 
 
 
[persoon01]
 
,
 
 
wonende in [woonplaats01] ,
 
 
eiser in conventie,
 
 
verweerder in reconventie,
 
 
gemachtigde: Groot & Evers Gerechtsdeurwaarders en Incassobureau te Amsterdam,
 
 
 
 
 
tegen
 
 
 
 
 
 
[persoon02]
 
,
 
 
wonende in [woonplaats02] ,
 
 
gedaagde in conventie,
 
 
eiser in reconventie,
 
 
gemachtigde: mr. L. de Jong te Amsterdam.
 
 
 
 
 
De partijen worden hierna ‘ [persoon01] ’ en ‘ [persoon02] ’ genoemd.
 
 
 
 
 
 
 
1
 
De procedure
 
 
 
1.1.
 
 
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
 
 
 
 
de dagvaarding van 30 juni 2022, met bijlagen;
 
 
 
 
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
 
 
 
 
de akte indiening producties, de (voorwaardelijke) akte vermeerdering van eis en het antwoord in reconventie, met bijlagen.
 
 
 
 
 
 
 
1.2.
 
 
Op 13 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daar is namens [persoon01] de heer [naam01] (vastgoedbeheerder bij [vastgoedbedrijf01] ) verschenen, bijgestaan door mr. L.T. Montaban namens de gemachtigde van [persoon01] . Verder is [persoon02] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
 
 
 
 
 
1.3.
 
 
Na afloop van de mondelinge behandeling zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
 
 
 
 
de akte na comparitie van [persoon01] , met bijlagen;
 
 
 
 
de brief van 21 februari 2023 van [persoon02] , met bijlagen;
 
 
 
 
de akte voortzetting procedure van [persoon01] , met bijlagen;
 
 
 
 
de brief van 20 maart 2023 van [persoon02] , met een bijlage;
 
 
 
 
de akte voortzetting procedure van [persoon01] ;
 
 
 
 
de rolbeslissing van 28 april 2023;
 
 
 
 
de akte na rolbeslissing van [persoon01] , met een bijlage;
 
 
 
 
de brief van 15 mei 2023 van [persoon02] , met een bijlage.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2
 
De beoordeling in conventie en in reconventie
 
 
 
 
 
Waar gaat deze zaak over?
 
 
 
 
 
 
2.1.
 
 
Sinds 1 juli 2017 huurt [persoon02] de woning aan het adres [adres01] ( [postcode01] ) in Schiedam en de garage/opslag aan het adres [adres02] ( [postcode01] ) in Schiedam. [persoon01] is sinds 5 maart 2021 eigenaar van de woning en de garage, zodat [persoon02] de woning en de garage sindsdien van [persoon01] huurt.
 
 
 
 
 
2.2.
 
 
[persoon02] heeft bij brief van 11 maart 2021 bij [persoon01] melding gedaan van onderhoudsgebreken in de woning. Daarnaast heeft [persoon02] de Huurcommissie op 5 oktober 2021 verzocht om huurprijsvermindering in verband met die onderhoudsgebreken. De voorzitter van de Huurcommissie heeft uitspraak gedaan op het verzoek van [persoon02] , die op 23 november 2021 aan partijen is verzonden (zaaknummer 382198). De voorzitter van de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurprijs vanwege ernstige gebreken in de woning vanaf 1 mei 2021 tijdelijk wordt verlaagd van € 679,24 per maand tot € 271,70 per maand.
 
 
 
 
 
2.3.
 
 
[persoon01] was het niet eens met de voorzittersuitspraak en daarom heeft hij verzet ingesteld. Vervolgens heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan, die op 5 mei 2022 aan partijen is verzonden (zaaknummer 402509). In deze uitspraak heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de huurprijs vanwege ernstige gebreken in de woning vanaf 1 mei 2021 tijdelijk wordt verlaagd van € 555,50 per maand tot € 444,40 per maand.
 
 
 
 
 
2.4.
 
 
[persoon01] is het ook niet eens met de uitspraak van 5 mei 2022 en daarom is hij deze zaak begonnen. [persoon01] eist in deze zaak dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt vernietigd en dat voor recht wordt verklaard dat (a) er geen sprake (meer) is van een gebrek, (b) de huurprijs € 679,24 per maand bedraagt en (c) [persoon02] geen recht heeft op huurvermindering vanaf 1 mei 2021, met veroordeling van [persoon02] in kosten van deze zaak én de zaken bij de Huurcommissie. [persoon02] is het niet eens met de eisen van [persoon01] en hij eist zelf (als tegeneis) een huurvermindering van 40% vanwege gebreken in de woning en een gebrek in de garage.
 
 
 
 
 
Partijen zijn niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.
 
 
 
 
 
 
 
2.5.
 
 
Op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen – binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden – een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In deze zaak gaat het om een uitspraak van de Huurcommissie, die op 5 mei 2022 aan partijen is verzonden. Doordat [persoon01] deze zaak bij dagvaarding van 30 juni 2022 tijdig bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en is het aan de kantonrechter om (opnieuw en volledig) te beslissen over het geschil tussen partijen. De (tegen)eisen van partijen om de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen of die uitspraak juist in stand te houden, worden gelet op het voorgaande afgewezen.
 
 
 
 
 
Waar moet de kantonrechter een oordeel over geven?
 
 
 
 
 
 
 
2.6.
 
 
De kantonrechter beslist over alle bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten, tenzij partijen ondubbelzinnig hebben aangegeven aan de kantonrechter slechts specifieke geschilpunten voor te leggen (zie overweging 2.8.3 van de uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 2021, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2021:657). Partijen hebben dat niet gedaan. De kantonrechter beslist daarom op alle punten die zijn opgesomd in de brief van 11 maart 2021, waar [persoon02] in zijn verzoekschrift van 5 oktober 2021 naar heeft verwezen. In de brief van 11 maart 2021 staan de volgende punten opgesomd:
 
 
 
 
De deur van de keuken ontbreekt;
 
 
 
 
Tochtoverlast in de keuken door het grote kieren van de ramen;
 
 
 
 
Plafond van de hal niet afgewerkt;
 
 
 
 
Lekkage in de woonkamer via ramen;
 
 
 
 
De deur naar de hal ontbreekt;
 
 
 
 
Tochtoverlast in de slaapkamer, door de niet afgewerkt raamkozijn;
 
 
 
 
De deur van de berging/garage verrot en grote kieren, de deur sluit niet goed af;
 
 
 
 
Vloer van de hal verrot en verzakt;
 
 
 
 
Tochtoverlast in de badkamer door het grote kieren van klapraam.
 
 
 
 
 
 
 
2.7.
 
 
Hierbij geldt wel dat voor zover partijen geen bezwaren tegen bepaalde punten uit de beslissing van de huurcommissie naar voren hebben gebracht, de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie mag overnemen, zonder dat dit nader gemotiveerd hoeft te worden (zie overweging 2.8.5 van de uitspraak van de Hoge Raad van 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657).
 
 
 
 
 
Wanneer heeft [persoon02] aanspraak op huurprijsvermindering?
 
 
 
 
 
 
 
2.8.
 
 
Voor een aanspraak op huurprijsvermindering is niet voldoende dat komt vast te staan dat sprake is (geweest) van een gebrek aan het gehuurde. Het gebrek moet dan ook een vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben gehad. Niet iedere vermindering van het huurgenot rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs; die aantasting van het huurgenot moet substantieel zijn. De mate van aantasting van het huurgenot bepaalt bovendien de hoogte van een eventuele huurprijsvermindering.
 
 
 
 
 
2.9.
 
 
Het recht op huurprijsvermindering eindigt zodra het gebrek volledig is hersteld of op het moment dat de verhuurder herstel wil uitvoeren, maar de huurder dit weigert. In geval van herstel van het gebrek door de verhuurder eindigt het recht op huurprijsvermindering in een procedure als deze aan het einde van de maand waarin het herstel heeft plaatsgevonden.
 
 
 
 
 
Punten ten aanzien waarvan de uitspraak van de Huurcommissie wordt overgenomen
 
 
 
 
 
 
 
2.10.
 
 
Partijen hebben in deze procedure niets meer gesteld over het ontbreken van de deur van de keuken en die van de hal (punten 1 en 5). De rapporteur van de Huurcommissie heeft opgemerkt dat geen sprake is van een ernstige verstoring van het huurgenot. De Huurcommissie heeft dit niet aangemerkt als een gebrek. De kantonrechter oordeelt ook dat hier geen sprake is van een gebrek.
 
 
 
 
 
2.11.
 
 
Partijen hebben geen nieuwe standpunten ingenomen over de tochtoverlast in de keuken (punt 2). In het rapport van voorbereidend onderzoek wordt vermeld dat het raam in de keuken in ernstige mate was aangetast door vochtinwerking. De Huurcommissie kwalificeert dit als een gebrek. Vast staat dat het keukenraam op 17 november 2021 is vervangen. De kantonrechter neemt het oordeel dat sprake is geweest van een gebrek over. Dit gebrek levert aanspraak op huurprijsvermindering op over de periode van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2021. Over de hoogte van de huurprijsvermindering wordt later in dit vonnis een beslissing genomen.
 
 
 
 
 
2.12.
 
 
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek aan de vloer van de hal (punt 8). [persoon02] heeft hierover in zijn antwoord / eis in reconventie niets meer gezegd. De kantonrechter oordeelt dat de vloer van de hal geen gebrek kent.
 
 
 
 
 
Plafond hal (punt 3)
 
 
 
 
 
 
 
2.13.
 
 
Volgens [persoon02] is er nog steeds sprake van vochtplekken op het plafond van de hal (en op de wand). Deze zijn het gevolg van een eerdere lekkage. [persoon02] stelt niet meer dan dat de aanwezigheid van deze plekken een gebrek oplevert in categorie C van het gebrekenboek dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd. Het is echter aan [persoon02] om, als degene die zich beroept op de aanwezigheid van een gebrek en daaraan gekoppeld een vermindering van de huurprijs, voldoende te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een zodanige vermindering van het huurgenot dat dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt. [persoon02] heeft hierover echter niets gezegd. De kantonrechter oordeelt daarom dat, los van de vraag of nog sprake is van een gebrek bij gevolgschade door lekkage, de huurprijs niet op grond van dit punt kan worden verminderd.
 
 
 
 
 
Lekkage woonkamer via ramen (punt 4)
 
 
 
 
 
 
 
2.14.
 
 
Vast staat dat sprake is geweest van een lekkage bij de ramen van de woonkamer. Een lekkage waarbij water de woonkamer binnenkomt levert een gebrek op dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
 
 
 
 
 
2.15.
 
 
Vast staat dat [persoon01] op 13 augustus 2021 het kozijn van de woonkamer vervangen heeft. Volgens [persoon01] was er op dat moment sprake van een wind- en waterdichte afsluiting. Echter, de rapporteur van de Huurcommissie heeft op 8 november 2021 onderzoek gedaan in het gehuurde en toen geconcludeerd dat sprake was van open verbindingen aan de buitenzijde, waardoor water het gehuurde binnen kon komen. Dit gold voor zowel de woonkamer als de slaapkamer.
 
 
 
 
 
2.16.
 
 
Dit gebrek kan pas worden geacht te zijn hersteld op het moment dat er sprake was van een complete afwerking van het nieuwe kozijn. [persoon01] heeft te weinig tegenover de constatering van de rapporteur van de Huurcommissie gesteld om aan te nemen dat dit herstel op 13 augustus 2021 voltooid was. Dan zou er op 8 november 2021 immers geen open verbinding meer zijn geconstateerd. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het gebrek toen nog bestond. Op 24 november 2022 heeft de beheerder van [persoon01] per e-mail aan [persoon02] bevestigd dat de gevel is geïnspecteerd en dat is geconstateerd dat een stukje voeg mist en de steen niet helemaal aangeheeld lijkt te zijn. Een open verbinding wordt hierin niet genoemd. [persoon02] zou toen wel hebben aangegeven bang te zijn voor (nieuwe) vochtschade. [persoon02] heeft ook in deze procedure gesteld dat de teruggeplaatste gevelsteen nog moet worden afgedicht omdat nu mogelijk nog tocht en regenwater kunnen binnendringen, maar uit niets blijkt dat dat binnendringen echt gebeurt. De kantonrechter houdt als datum van herstel van het gebrek daarom 24 november 2022 aan. Over de periode van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2022 heeft [persoon02] daarom aanspraak op een huurprijsvermindering wegens de lekkage in de woonkamer. Over de hoogte van de huurprijsvermindering wordt later in dit vonnis een beslissing genomen.
 
 
 
 
 
2.17.
 
 
De kantonrechter ziet geen aanleiding om een (afzonderlijke) huurprijsvermindering toe te kennen vanwege de aanwezigheid van droge vochtplekken in de woonkamer. [persoon02] heeft niet gesteld dat de aanwezigheid van deze plekken op zichzelf zijn huurgenot aantast. De grondslag voor een huurprijsvermindering wegens deze vochtplekken ontbreekt daarom.
 
 
 
 
 
Tochtoverlast in de slaapkamer (punt 6)
 
 
 
 
 
 
 
2.18.
 
 
Uit de stukken volgt dat [persoon01] in 2021 (uiterlijk in oktober) ramen heeft laten vervangen. Op 8 november 2021 constateert de rapporteur van de Huurcommissie open verbindingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Tot en met dat moment was dus sowieso sprake van een gebrek. Om dit gebrek te verhelpen, moest [persoon01] de kozijnen afwerken.
 
 
 
 
 
2.19.
 
 
Partijen verschillen van mening over de vraag of [persoon01] op enig moment (verder) herstel in de zin van het afwerken van de kozijnen heeft aangeboden en of [persoon02] al dan niet zijn medewerking hieraan heeft geweigerd. Dat aanbod moet dan na 8 november 2021 zijn gedaan en geweigerd. Hiervoor is immers geoordeeld dat tot het moment van het plaatsen van de nieuwe ramen (en kozijnen) sprake is geweest van een gebrek en dat de rapporteur van de Huurcommissie op 8 november 2021, dus kort daarna, de open verbindingen heeft geconstateerd.
 
 
 
 
 
2.20.
 
 
Uit de door [persoon01] overgelegde e-mails blijkt dat hij in ieder geval op
 
24 november 2022 herstelwerkzaamheden heeft willen laten uitvoeren en dat [persoon02] toen de toegang tot zijn slaapkamer heeft geweigerd. Van een eerder aanbod en/of weigering is niet gebleken. [persoon02] heeft niet betwist dat op 24 november 2022 een aanbod tot herstel is gedaan en heeft ook niets gesteld waaruit volgt dat hij de op die datum aangeboden werkzaamheden mocht weigeren. De kantonrechter oordeelt daarom dat het recht op huurprijsvermindering wegens tochtoverlast in de slaapkamer geldt van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2022. Over de hoogte van de huurprijsvermindering wordt later in dit vonnis een beslissing genomen.
 
 
 
 
 
Deur berging/garage verrot (punt 7)
 
 
 
 
 
 
 
2.21.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat de berging/garage niet als onroerende aanhorigheid bij of bestanddeel van de woonruimte kan worden aangemerkt. Niet is gebleken dat bij het aangaan van de huurovereenkomsten betreffende de woonruimte en de garage partijen de garage hebben aangemerkt als onderdeel van de woonruimte. Sterker nog, uit de aparte huurovereenkomst volgt juist het tegendeel. Ook uit de aard van het object (aangeduid als ‘opslagruimte’) volgt niet dat deze alleen als onderdeel van de woonruimte kan worden gebruikt. Dat [persoon02] feitelijk als enige gebruik maakt van de garage en dat er op enig moment een doorgang tussen de woonruimte en de garage is gemaakt, maakt dit niet anders. De kantonrechter volgt hier het oordeel van de Huurcommissie, inhoudende dat zij niet bevoegd is om over een gebrek aan de garagedeur te oordelen. Het bepaalde in artikel 7:262 BW brengt mee dat de kantonrechter in deze procedure dan ook niet over het gestelde gebrek aan deze deur mag oordelen.
 
 
 
 
 
Tochtoverlast in badkamer door een kier van 8 mm (punt 9)
 
 
 
 
 
 
 
2.22.
 
 
Vast staat dat sprake is geweest van tochtoverlast in de badkamer, omdat er een kier van 8 mm bestond. Anders dan [persoon01] betoogt, is het in een situatie als deze niet aan de huurder om tochtwerende maatregelen te nemen. Een zo grote kier levert een gebrek op dat de verhuurder moet herstellen en de gevolgen van dit gebrek (de tocht) zijn zodanig dat dit gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.
 
 
 
 
 
2.23.
 
 
Vast staat ook dat op 13 december 2021 tochtstrippen zijn geplaatst door [persoon01] . Volgens [persoon01] is sindsdien geen sprake meer van tocht, volgens [persoon02] wel. [persoon01] heeft in zijn dagvaarding al opgemerkt dat de aannemer heeft bevestigd dat de tochtstrippen goed afsluiten. In zijn akte van 22 februari 2023 merkt [persoon01] op dat ook bij de inspectie van 24 januari 2023 geen tocht is geconstateerd. Tussen 13 december 2021 en 24 januari 2023 zijn geen werkzaamheden aan het badkamerraam uitgevoerd. [persoon02] heeft alleen in zijn antwoord en tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat het nog wel zou tochten. Op de stelling van [persoon01] in de akte van 22 februari 2023 heeft [persoon02] niet gereageerd. De kantonrechter acht de betwisting van [persoon02] , gelet op wat [persoon01] naar voren heeft gebracht over de eigen constateringen en die van de aannemer, te mager. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er sinds 13 december 2021 inderdaad geen sprake meer is van tocht, althans niet van zodanige tocht dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt.
 
 
 
 
 
2.24.
 
 
Over de periode van 1 mei 2021 tot en met 31 december 2021 heeft [persoon02] aanspraak op een huurprijsvermindering wegens tochtoverlast in de badkamer. Over de hoogte van de huurprijsvermindering wordt later in dit vonnis een beslissing genomen.
 
 
 
 
 
Conclusie en hoogte huurprijsverminderingen
 
 
 
 
 
 
 
2.25.
 
 
Uit het voorgaande volgt dat [persoon02] aanspraak heeft op huurprijsvermindering wegens de volgende gebreken en in de volgende perioden:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gebrek
 
 
 
 
 
 
Periode huurprijsvermindering
 
 
 
 
 
 
 
Tochtoverlast keuken
 
 
 
 
1 mei 2021 t/m 30 november 2021
 
 
 
 
 
 
Lekkage woonkamer
 
 
 
 
1 mei 2021 t/m 30 november 2022
 
 
 
 
 
 
Tochtoverlast slaapkamer
 
 
 
 
1 mei 2021 t/m 30 november 2022
 
 
 
 
 
 
Tochtoverlast badkamer
 
 
 
 
1 mei 2021 t/m 31 december 2021
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.26.
 
 
Over de periode van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2021 was sprake van de vier hierboven genoemde gebreken. De kantonrechter acht over die periode een huurprijsvermindering van 40% reëel.
 
 
 
 
 
2.27.
 
 
In de maand december 2021 was sprake van drie gebreken (de tochtoverlast in de keuken was verholpen). De kantonrechter acht over die maand een huurprijsvermindering van € 30% reëel.
 
 
 
 
 
2.28.
 
 
In de periode van 1 januari 2022 tot en met 30 november 2022 was sprake van twee gebreken. De kantonrechter acht over die periode een huurprijsvermindering van 20% reëel.
 
 
 
 
 
2.29.
 
 
Vanaf 1 december 2022 is [persoon02] weer de volledige huurprijs aan [persoon01] verschuldigd.
 
 
 
 
 
De hoogte van de huurprijs
 
 
 
 
 
 
 
2.30.
 
 
Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurprijs voor de woonruimte. Zoals hiervoor is overwogen, maakt de garage geen onderdeel uit van de woonruimte. Voor het berekenen van de huurprijsvermindering moet daarom worden uitgegaan van de (kale) huurprijs die [persoon02] voor alleen de woonruimte verschuldigd is.
 
 
 
 
 
2.31.
 
 
De kantonrechter oordeelt dat de kale huurprijs voor de woonruimte sinds 1 september 2019 € 550,50 bedraagt. Dit bedrag wordt genoemd in de door [persoon02] overgelegde e-mail met de rechtsvoorganger van [persoon01] . In die e-mail staat ook dat de huurprijs voor de garage vanaf die datum € 123,74 bedraagt, wat een totale huurprijs voor beide objecten van € 674,24 oplevert. Uit de door [persoon01] overgelegde brief van de voormalig beheerder van het gehuurde aan [persoon02] van 20 april 2020, waarin een verhoging van de huurprijs voor de garage wordt aangezegd, wordt vermeld dat de huurprijs voor de garage wordt geïndexeerd en daarmee wordt verhoogd van € 123,74 naar € 126,99. Deze correspondentie in samenhang beschouwd leidt tot het oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat een huurprijs van € 550,50 voor de woonruimte is overeengekomen.
 
 
 
 
 
2.32.
 
 
Niet gebleken is dat de huurprijs voor de woonruimte in 2020 is verhoogd. Vanaf
 
1 mei 2021 is sprake van een huurprijsvermindering vanwege de aanwezigheid van gebreken. Op grond van artikel 7:250 lid 2 BW mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang er geen overeenstemming over is dat de gebreken in verband waarmee de huurprijs is verlaagd, zijn opgeheven. Daarvan is, zo blijkt uit dit vonnis, pas sprake op 1 december 2022. De huurprijs is dus € 550,50 gebleven.
 
 
 
 
 
2.33.
 
 
Het voorgaande betekent dat, met toepassing van de huurprijsvermindering waarover hiervoor is beslist, [persoon02] de volgende kale huurprijs betreffende de woonruimte aan [persoon01] verschuldigd was en is:
 
 
 
 
 
Van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2021 € 330,30 per maand;
 
 
 
 
Van 1 december 2021 tot en met 31 december 2021 € 385,35;
 
 
 
 
Van 1 januari 2022 tot en met 30 november 2022 € 440,40;
 
 
 
 
Vanaf 1 december 2022 € 550,50.
 
 
 
 
 
 
 
2.34.
 
 
Aan de voorwaarde voor de vermeerdering van eis van [persoon01] , waar hij een huurachterstand van € 2.740,71 vordert, wordt niet toegekomen, zodat deze eis niet wordt beoordeeld.
 
 
 
 
 
Wat betekent dit voor de vorderingen conventie en in reconventie?
 
 
 
 
 
 
 
2.35.
 
 
Hiermee is een beslissing gegeven op de vorderingen van [persoon01] in conventie en op de vordering sub c die [persoon02] in reconventie heeft ingesteld. Dan resteert nog de vordering die [persoon02] sub d in reconventie heeft ingesteld. Hij vordert daarom, voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de garage niet tot de woonruimte behoort, te beslissen dat de niet bruikbare deur van de garage een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:207 BW, welk gebrek door [persoon01] (zo begrijpt de kantonrechter het althans) moet worden hersteld en waarbij [persoon02] aanspraak maakt op huurkorting conform artikel 7:208 BW.
 
 
 
 
 
2.36.
 
 
De kantonrechter vat de vordering van [persoon02] zo op dat hij bedoelt een verklaring voor recht te vragen dat sprake is van een gebrek. Die vordering wordt afgewezen, nu [persoon02] niets heeft gesteld waaruit kan worden opgemaakt dat hij belang heeft bij het verkrijgen van zo’n verklaring voor recht. [persoon02] heeft geen herstel van het gebrek gevorderd, wat hij wel had kunnen doen. Dat [persoon02] aanspraak maakt op een huurkorting, kan de kantonrechter niet zo uitleggen dat hij vordert dat de kantonrechter de huurprijs in deze procedure verlaagt. Nu [persoon02] geen concrete vorderingen heeft ingesteld betreffende herstel en/of huurprijsvermindering, is er geen reden om de gevraagde verklaring voor recht toe te wijzen. De vordering sub d wordt daarom afgewezen.
 
 
 
 
 
Proceskosten
 
 
 
 
 
 
 
2.37.
 
 
[persoon01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie en in reconventie samen aan de kant van [persoon02] tot vandaag vast op € 928,- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten × € 232,-).
 
 
 
 
 
Uitvoerbaarheid bij voorraad
 
 
 
 
 
 
 
2.38.
 
 
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).
 
 
 
 
 
 
 
3
 
De beslissing in conventie en in reconventie
 
 
De kantonrechter:
 
 
 
 
3.1.
 
 
 
stelt de huurprijs voor de woonruimte aan de [adres01] in Schiedam vast als volgt:
 
 
a. over de periode van 1 mei 2021 tot en met 30 november 2021 op € 330,30 per maand;
 
 
b. over de maand december 2021 op € 385,35;
 
 
c. over de periode van 1 januari 2022 tot en met 3 november 2022 op € 440,40 per maand;
 
 
d. vanaf 1 december 2022 op € 550,50;
 
 
 
 
 
 
3.2.
 
 
veroordeelt [persoon01] in de proceskosten in conventie en in reconventie die aan de kant van [persoon02] tot vandaag worden vastgesteld op € 928,-;
 
 
 
 
 
3.3.
 
 
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
 
 
 
 
 
3.4.
 
 
wijst al het andere af.
 
 
 
 
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
 
 
38671